第一篇：以土地使用權(quán)作為公司出資的稅費問題

關(guān)于母公司A將其持有的土地使用權(quán)作為非貨幣資產(chǎn)出資至全資子公司B公司名下的稅費問題：

一、契稅（無）

根據(jù)（財稅[2018]17號）規(guī)定：

（一）公司依照法律規(guī)定、合同約定分立為兩個或兩個以上與原公司投資主體相同的公司，對分立后公司承受原公司土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。

（二）同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)，包括母公司與其全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間，同一自然人與其設(shè)立的個人獨資企業(yè)、一人有限公司之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)，免征契稅。

母公司以土地、房屋權(quán)屬向其全資子公司增資，視同劃轉(zhuǎn)，免征契稅。

二、土地增值稅（很有可能征收）

根據(jù)《財稅[2018]57號》規(guī)定：

按照法律規(guī)定或者合同約定，企業(yè)分設(shè)為兩個或兩個以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè)，對原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到分立后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

單位、個人在改制重組時以房地產(chǎn)作價入股進行投資，對其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情形。

此外，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人資產(chǎn)重組有關(guān)增值稅問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2011年第13號）規(guī)定：“納稅人在資產(chǎn)重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負債和勞動力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個人，不屬于增值稅的征稅范圍，其中涉及的貨物轉(zhuǎn)讓，不征收增值稅。

三、企業(yè)所得稅（可以分期繳納）

根據(jù)《財稅〔2014〕116號》規(guī)定：

居民企業(yè)（以下簡稱企業(yè)）以非貨幣性資產(chǎn)對外投資確認的非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，可在不超過5年期限內(nèi)，分期均勻計入相應年度的應納稅所得額，按規(guī)

定計算繳納企業(yè)所得稅。

四、印花稅（需繳納）

根據(jù)《財稅[2006]162號》規(guī)定：

對土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅。

第二篇：以作價出資的土地使用權(quán)抵押問題的法律意見書

以作價出資的土地使用權(quán)抵押問題的法律意見書

(2006-12-05 13:01:48)由于該企業(yè)提供了使用權(quán)類型為作價出資的國有土地使用權(quán)作為抵押物，對此能否作為抵押物的問題，我查閱了相關(guān)文件并且走訪了省國土資源廳，現(xiàn)將情況總結(jié)如下：

根據(jù)《國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》（1998年2月17日國家土地管理局發(fā)布）第三條的規(guī)定：“國有企業(yè)使用的劃撥土地使用權(quán)，應當依法逐步實行有償使用制度。對國有企業(yè)改革中涉及的劃撥土地使用權(quán)，根據(jù)企業(yè)改革的不同形式和具體情況，可分別采取國有土地使用權(quán)出讓、國有土地租賃、國家以土地使用權(quán)作價出資（入股）和保留劃撥用地方式予以處置。國家以土地使用權(quán)作價出資（入股），是指國家以一定年期的國有土地使用權(quán)作價，作為出資投入改組后的新設(shè)企業(yè)，該土地使用權(quán)由新設(shè)企業(yè)持有，可以依照土地管理法律、法規(guī)關(guān)于出讓土地使用權(quán)的規(guī)定轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。”

1999年，國土資源部在《關(guān)于加強土地資產(chǎn)管理促進國有企業(yè)改革和發(fā)展的若干意見》（國土資發(fā)[1999]443號）中也明確指出，企業(yè)改制時，“采用國家以劃撥土地使用權(quán)作價出資（入股）方式處置土地資產(chǎn)的，按政府應收取的土地出讓金額計作國家資本金或股本金”，“以作價出資（入股）方式處置的，土地使用權(quán)在使用年期內(nèi)可依法轉(zhuǎn)讓、作價出資、租賃或抵押，改變用途的應補繳不同用途的土地出讓金差價；以授權(quán)經(jīng)營方式處置的，土地使用權(quán)在使用年期內(nèi)可依法作價出資（入股）、租賃或在集團公司直屬企業(yè)、控股企業(yè)、參股企業(yè)之間轉(zhuǎn)讓，但改變用途或向集團公司以外的單位或個人轉(zhuǎn)讓時，應報經(jīng)土地行政主管部門批準，并補繳土地出讓金”；2001年，國土資源部在《關(guān)于改革土地估價結(jié)果確認和土地資產(chǎn)處置審批辦法》（國土資發(fā)[2001]44號）第三部分第（五）條進一步指出，企業(yè)改制后，企業(yè)在財政部門辦理國有資本金轉(zhuǎn)增手續(xù)后，應“到土地所在的市、縣土地行政主管部門辦理土地變更登記”。

從上述規(guī)定來看，企業(yè)改制時，國家以劃撥土地使用權(quán)作價入股的，實際上是以企業(yè)應繳納的土地出讓金進行出資并享受股權(quán)，原劃撥土地使用權(quán)歸改制后的企業(yè)所有。企業(yè)在辦理完國有資本金轉(zhuǎn)增手續(xù)后，應到土地管理部門辦理原劃撥土地使用權(quán)的變更登記手續(xù)，并可按照國家關(guān)于出讓土地使用權(quán)的有關(guān)規(guī)定進行處分。因此，銀行在辦理國家作價入股的原劃撥土地使用權(quán)抵押時，應要求企業(yè)根據(jù)上述規(guī)定辦理土地變更登記手續(xù)，并提供國有出讓土地使用權(quán)證。企業(yè)辦完土地變更登記并能夠提供國有出讓土地使用權(quán)證的，銀行可按照我國關(guān)于出讓土地使用權(quán)的管理規(guī)定辦理抵押；如果企業(yè)不能取得國有出讓土地使用權(quán)證的，從謹慎的角度出發(fā)，銀行仍應按照劃撥土地使用權(quán)的管理規(guī)定辦理有關(guān)抵押手續(xù)。

從企業(yè)提供的資料來看，國家同意以劃撥土地使用權(quán)作價出資是在2003年（見《關(guān)于對XX省造紙印刷工業(yè)總公司土地使用權(quán)處置的批復》），批復中規(guī)定該土地使用權(quán)可以依法抵押。企業(yè)提供的國有土地使用權(quán)證上顯示的權(quán)利人為XX輕工實業(yè)有限公司，辦證時間為2003年，由此可見，企業(yè)已經(jīng)履行了土地使用權(quán)變更手續(xù)，將劃撥性質(zhì)的土地使用權(quán)變更為有償使用形式。

根據(jù)《土地登記規(guī)則》(1995年12月18日國家土地管理局發(fā)布)第二十七條的規(guī)定，“國家將國有土地使用權(quán)以作價入股方式讓與股份制企業(yè)的，該企業(yè)應當在簽訂入股合同之日起三十日內(nèi)，持土地使用權(quán)入股合同和其他有關(guān)證明文件申請國有土地使用權(quán)設(shè)定登記”。但是由于各地對于法律法規(guī)的理解不同，因此產(chǎn)生的操作結(jié)果也不完全一致，有的地方的國土資源管理部門可能頒發(fā)了出讓性質(zhì)土地使用權(quán)證書，但是有的地方（比如XX省國土資源廳）就頒發(fā)了作價出資性質(zhì)的土地使用權(quán)證書。5月29日，我去了XX省國土資源廳，就作價出資和出讓的區(qū)別和該幅土地是否要補繳土地出讓金的問題向省廳的地籍管理處和土地利用處進行了咨詢，得到的答復是：根據(jù)《中華人民共和國土地管理法實施條例》（中華人民共和國國務(wù)院令第256號，1999年1月1日起施行）第二十九條的規(guī)定，作價出資和出讓同屬國有土地使用權(quán)的有償使用方式，企業(yè)不需要再向國家補繳出讓金了。根據(jù)《XX省人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)國辦發(fā)?2003?8號文關(guān)于進一步做好國有企業(yè)債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)工作的通知》中的規(guī)定：“不符合劃撥用地范圍的，可采取國家以土地使用權(quán)作價出資(入股)方式處置。由此增加的國有資本由原企業(yè)持有。原企業(yè)可免交除工本費以外的土地使用權(quán)變更登記費和手續(xù)費。” 此外，我們還了解到，企業(yè)曾經(jīng)在2005年用該幅土地使用權(quán)向中國銀行XX省分行抵押貸款100萬元，并取得了他項權(quán)證書。該貸款已于2006年4月到期，企業(yè)已經(jīng)歸還了貸款。

綜合上述情況，該企業(yè)提供的土地已經(jīng)辦理了劃撥土地變更手續(xù)，取得了土地使用權(quán)證書，符合有關(guān)規(guī)定，目前土地的使用權(quán)人為XX輕工實業(yè)有限公司，企業(yè)可以將該作價出資的土地使用權(quán)抵押，如果在抵押期間出現(xiàn)需要變現(xiàn)的情況，按照省國土資源廳的解釋是也不需要向國家補繳土地出讓金，因此抵押率可以參照出讓用地的標準執(zhí)行。因此我認為該抵押物符合有關(guān)國家規(guī)定，具備抵押的條件，可以辦理抵押貸款手續(xù)，同時建議客戶經(jīng)理應主動要求企業(yè)辦理出讓性質(zhì)的土地使用權(quán)證書，以減少不必要的爭議。

第三篇：關(guān)于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的稅費問題

1.不悔夢歸處，只恨太匆匆。

2.有些人錯過了，永遠無法在回到從前;有些人即使遇到了，永遠都無法在一起，這些都是一種刻骨銘心的痛!

3.每一個人都有青春，每一個青春都有一個故事，每個故事都有一個遺憾，每個遺憾都有它的青春美。

4.方茴說：“可能人總有點什么事，是想忘也忘不了的?！?/p>

5.方茴說：“那時候我們不說愛，愛是多么遙遠、多么沉重的字眼啊。我們只說喜歡，就算喜歡也是偷偷摸摸的?！?/p>

6.方茴說：“我覺得之所以說相見不如懷念，是因為相見只能讓人在現(xiàn)實面前無奈地哀悼傷痛，而懷念卻可以把已經(jīng)注定的謊言變成童話?！?/p>

7.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時主干上唯一的柳條已經(jīng)在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。

8.這些孩子都很活潑與好動，即便吃飯時也都不太老實，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。

9.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。

關(guān)于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的稅費問題

出讓方負責：

1、營業(yè)稅

根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第一條 在中華人民共和國境內(nèi)提供本條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位和個人，為營業(yè)稅的納稅人，應當依照本條例繳納營業(yè)稅。稅率為轉(zhuǎn)讓額的5%。

根據(jù)2003年1月15日財政部、國家稅務(wù)總局下發(fā)的《關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》(財稅[2003]16號)第三條第二十款 單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額。

單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓抵債所得的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)的，以全部收入減去抵債時該項不動產(chǎn)或土地使用權(quán)作價后的余額為營業(yè)額。

2、土地增值稅

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第二條 轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物(以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人(以下簡稱納稅人)，應當依照本條例繳納土地增值稅。

第三條 土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和本條例第七條規(guī)定的稅率計算征收。

第四條 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除本條例第六條規(guī)定扣除項目金額后的余額，為增值額。

第六條 計算增值額的扣除項目：(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額；(二)開發(fā)土地的成本、費用；

(三)新建房及配套設(shè)施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；(四)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；(五)財政部規(guī)定的其他扣除項目。

第七條 土地增值稅實行四級超率累進稅率： 增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。

增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

3、企業(yè)所得稅

根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》第四條 企業(yè)所得稅的稅率為25%。

4、印花稅

根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》第一條 在中華人民共和國境內(nèi)書立、領(lǐng)受本條例所列舉憑證的單位和個人，都是印花稅的納稅義務(wù)人（以下簡稱納稅人），應當按照本條例規(guī)定繳納印花稅。

第二條 下列憑證為應納稅憑證：

1.“噢，居然有土龍肉，給我一塊！”

2.老人們都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壯如虎的成年人則是一陣笑罵，數(shù)落著自己的孩子，拎著骨棒與闊劍也快步向自家中走去。

3.石村不是很大，男女老少加起來能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，簡樸而自然。

4.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時主干上唯一的柳條已經(jīng)在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。

5.這些孩子都很活潑與好動，即便吃飯時也都不太老實，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。

6.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。1.不悔夢歸處，只恨太匆匆。

2.有些人錯過了，永遠無法在回到從前;有些人即使遇到了，永遠都無法在一起，這些都是一種刻骨銘心的痛!

3.每一個人都有青春，每一個青春都有一個故事，每個故事都有一個遺憾，每個遺憾都有它的青春美。

4.方茴說：“可能人總有點什么事，是想忘也忘不了的?！?/p>

5.方茴說：“那時候我們不說愛，愛是多么遙遠、多么沉重的字眼啊。我們只說喜歡，就算喜歡也是偷偷摸摸的?！?/p>

6.方茴說：“我覺得之所以說相見不如懷念，是因為相見只能讓人在現(xiàn)實面前無奈地哀悼傷痛，而懷念卻可以把已經(jīng)注定的謊言變成童話?！?/p>

7.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時主干上唯一的柳條已經(jīng)在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。

8.這些孩子都很活潑與好動，即便吃飯時也都不太老實，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。

9.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。

（一）購銷、加工承攬、建設(shè)工程承包、財產(chǎn)租賃、貨物運輸、倉儲保管、借款、財產(chǎn)保險、技術(shù)合同或者具有合同性質(zhì)的憑證；

（二）產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)；

（三）營業(yè)帳??；

（四）權(quán)利、許可證照；

（五）經(jīng)財政部確定征稅的其他憑證。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同屬于產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，以合同中的金額為計稅依據(jù)，按5‰的稅率征收印花稅。

5、城市維護建設(shè)稅和教育費附加以營業(yè)稅額為計稅依據(jù)，分別按照5%(納稅人在縣城、鎮(zhèn)的)和3%的稅率征收城市維護建設(shè)稅和教育費附加

受讓方負責：

1、城鎮(zhèn)土地使用稅

根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第二條 在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個人，為城鎮(zhèn)土地使用稅（以下簡稱土地使用稅）的納稅人，應當依照本條例的規(guī)定繳納土地使用稅。

根據(jù)《江蘇省政府關(guān)于印發(fā)《江蘇省〈中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例〉實施辦法》的通知《暫行條例》第四條中的“城市”，是指經(jīng)國務(wù)院批準設(shè)立的市。其大、中、小城市的劃分，以公安部門登記在冊的非農(nóng)業(yè)人口數(shù)為依據(jù)，按照國務(wù)院發(fā)布的《城市規(guī)劃條例》規(guī)定的標準劃分。凡城市非農(nóng)業(yè)人口數(shù)在50萬人以上的，為大城市；非農(nóng)業(yè)人口數(shù)在20萬以上不足50萬的，為中等城市；非農(nóng)業(yè)人口數(shù)不足20萬的，為小城市。

第五條 根據(jù)《暫行條例》第四條規(guī)定，我省城鎮(zhèn)土地使用稅每平方米年稅額暫定如下：

（一）大城市：2.5元至30元；

（二）中等城市：2.5元至24元；

（三）小城市：1.5元至18元；

（四）縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)：1元至12元。

根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》(財稅〔2006〕186號)規(guī)定：以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

2、印花稅

根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》的規(guī)定，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同屬于產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，以合同中的金額為計稅依據(jù)，按5‰的稅率征收印花稅。

3、契稅

根據(jù)《江蘇省實施<中華人民共和國契稅暫行條例>辦法》的規(guī)定，第二條 在本省行政區(qū)域內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應當依照《中華人民共和國契稅暫行條例》、《中華人民共和國契稅暫1.“噢，居然有土龍肉，給我一塊！”

2.老人們都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壯如虎的成年人則是一陣笑罵，數(shù)落著自己的孩子，拎著骨棒與闊劍也快步向自家中走去。

3.石村不是很大，男女老少加起來能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，簡樸而自然。

4.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時主干上唯一的柳條已經(jīng)在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。

5.這些孩子都很活潑與好動，即便吃飯時也都不太老實，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。

6.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。1.不悔夢歸處，只恨太匆匆。

2.有些人錯過了，永遠無法在回到從前;有些人即使遇到了，永遠都無法在一起，這些都是一種刻骨銘心的痛!

3.每一個人都有青春，每一個青春都有一個故事，每個故事都有一個遺憾，每個遺憾都有它的青春美。

4.方茴說：“可能人總有點什么事，是想忘也忘不了的?！?/p>

5.方茴說：“那時候我們不說愛，愛是多么遙遠、多么沉重的字眼啊。我們只說喜歡，就算喜歡也是偷偷摸摸的。”

6.方茴說：“我覺得之所以說相見不如懷念，是因為相見只能讓人在現(xiàn)實面前無奈地哀悼傷痛，而懷念卻可以把已經(jīng)注定的謊言變成童話。”

7.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時主干上唯一的柳條已經(jīng)在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。

8.這些孩子都很活潑與好動，即便吃飯時也都不太老實，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。

9.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。

行條例細則》和本辦法的規(guī)定繳納契稅。

第三條 本辦法中所稱轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬是指下列行為：

（一）國有土地使用權(quán)出讓；

（二）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈與和交換；

（三）房屋買賣；

（四）房屋贈與；

（五）房屋交換。

第五條 契稅稅率為4％。第六條 契稅的計稅依據(jù)：

（一）國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，為成交價格，即土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同按照規(guī)定確定的價格，包括承受者應交付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟利益；

1.“噢，居然有土龍肉，給我一塊！”

2.老人們都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壯如虎的成年人則是一陣笑罵，數(shù)落著自己的孩子，拎著骨棒與闊劍也快步向自家中走去。

3.石村不是很大，男女老少加起來能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，簡樸而自然。

4.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時主干上唯一的柳條已經(jīng)在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。

5.這些孩子都很活潑與好動，即便吃飯時也都不太老實，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。

6.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。

第四篇：以土地使用權(quán)出資設(shè)立公司涉稅情況及股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉稅1

以土地使用權(quán)出資設(shè)立公司涉稅情況

及股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉稅

一、土地出資

1、營業(yè)稅及附加

對以國有土地使用權(quán)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共擔分險的，不征營業(yè)稅，但與投資方不共同承擔風險，收取固定利潤的要按規(guī)定繳納營業(yè)稅，稅率為5%不須繳納。

依據(jù)：財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知(財稅[2002]191號)、國家稅務(wù)總局關(guān)于以不動產(chǎn)或無形資產(chǎn)投資入股收取固定利潤征收營業(yè)稅問題的批復(國稅函[1997]490號).2、土地增值稅

①對以國有土地使用權(quán)投資，對方不是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，不征土地增值稅。依據(jù)：財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知(財稅〔2006〕21號)、《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅字[1995]048號)②被投資企業(yè)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)時的特殊規(guī)定。

財稅（2006）21號文《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》第五條，關(guān)于以房地產(chǎn)進行投資或聯(lián)營的征免稅問題規(guī)定：

對于以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，均不適用《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕048號）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。

綜上，土地使用權(quán)投資是否交納土地增值稅，關(guān)鍵是所投資的企業(yè)是否從事房地產(chǎn)開發(fā)，如果是從事房地產(chǎn)開發(fā)，且投資行為在2006年3月2日之后就要按照規(guī)定計算交納土地增值稅，不能適用財稅[1995]48號的優(yōu)惠規(guī)定。我司與xxxx共同投資設(shè)立的公司，經(jīng)營范圍屬于房地產(chǎn)開發(fā)，因此，xxxx需繳納土地增值稅。

3、印花稅

投資合同本身不是印花稅的征稅對象，但從2006年11月27日以后，對投資后簽訂有土地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移合同的要繳納印花稅。稅率為萬分之五。

依據(jù)：財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制過程中有關(guān)印花稅政策的通知(財稅[2003]183號)、財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅若干政策的通知(財稅[2006]162號)

4、契稅

對以國有土地使用權(quán)投資入股的行為，要按規(guī)定繳納契稅。契稅稅率為3-5%。依據(jù)：中華人民共和國契稅暫行條例實施細則。

5、所得稅

企業(yè)所得稅上的處理是按公允價銷售該土地使用權(quán)確認應納稅所得額來處理，相應的賬面價為其成本，年未時進行匯算清繳。

依據(jù)：國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)股權(quán)投資業(yè)務(wù)若干所得稅問題的通知(國稅發(fā)[2000]118號)。

綜上土地投資入股環(huán)節(jié)：

xxxx公司需繳納：土地增值稅、營業(yè)稅及城建稅和教育費附加（視風險公擔與否情況而定）、企業(yè)所得稅、印花稅；

新公司需繳納：印花稅、契稅。

二、股權(quán)轉(zhuǎn)讓

1、營業(yè)稅

股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營業(yè)稅。

依據(jù)：財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知(財稅[2002]191號)。

2、所得稅 需繳納所得稅

依據(jù)：國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)股權(quán)投資業(yè)務(wù)若干所得稅問題的通知(國稅發(fā)[2000]118號)、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)所得稅問題的補充通知(國稅函〔2004〕390號)。

3、印花稅 需繳納

依據(jù)：中華人民共和國印花稅暫行條例。

第五篇：劃撥土地使用權(quán)作價出資若干問題

劃撥土地使用權(quán)作價出資若干問題

來源：未知作者：佚名l日期：10-01-10

劃撥土地使用權(quán)是指土地使用者通過除出讓土地使用權(quán)以外的其他各種方式依法取得的國有土地使用權(quán)，一般為無償取得。根據(jù)《土地管理法》第五十八條第一款第四項及國務(wù)院《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》?穴以下稱國務(wù)院55號令?雪第四十七條的規(guī)定，有關(guān)人民政府可以收回劃撥土地使用權(quán)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于破產(chǎn)企業(yè)國有劃撥土地使用權(quán)應否列入破產(chǎn)財產(chǎn)等問題的批復》也認為，劃撥土地使用權(quán)不屬于破產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)財產(chǎn)。由此可以看出，劃撥土地使用權(quán)和出讓土地使用權(quán)的權(quán)利內(nèi)容不同，劃撥土地使用權(quán)人無權(quán)對劃撥土地進行轉(zhuǎn)讓、出租或抵押等處分，這是因為劃撥土地使用權(quán)是土地使用者無償

取得的，相對出讓土地使用權(quán)而言，是一種有限制的土地使用權(quán)。

能否以劃撥土地使用權(quán)作價出資

《公司法》第二十七條規(guī)定，股東可以用貨幣出資，也可以用實物、知識產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)等作價出資。土地所有人或者土地使用權(quán)人都可以以土地使用權(quán)作價出資，這里主要討論土地使用權(quán)人以土地使用權(quán)作價出資的問題。以土地使用權(quán)作價出資，實際上是將土地使用權(quán)以貨幣估價投入到企業(yè)中作為出資的一種形式。可以根據(jù)土地使用權(quán)主體是否發(fā)生變

化，來判斷這種出資方式是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓還是土地使用權(quán)出租。

對于出讓土地，土地使用權(quán)人可以進行轉(zhuǎn)讓、抵押等，其作價出資沒有法律障礙。但是，劃撥土地使用權(quán)能否作價出資，應當進一步分析。根據(jù)國務(wù)院55號令第四十四條的規(guī)定，劃撥土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、出租和抵押，因此，劃撥土地使用權(quán)人無權(quán)對劃撥土地使用權(quán)進行處分。但是，并非在任何情況下使用權(quán)人都不能處分其劃撥土地使用權(quán)。如果符合一定條件，經(jīng)依法批準后，劃撥土地使用權(quán)可以進行轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。前提條件是劃撥土地使用權(quán)必須和地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)一同轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。盡管這種情況下，劃撥土地使用權(quán)是一種“被動式”地跟隨地上建筑物、其他附著物流轉(zhuǎn)而流轉(zhuǎn)，但這仍然為劃撥

土地使用權(quán)進入市場提供了合法途徑。

綜上所述，劃撥土地使用權(quán)并不是企業(yè)的財產(chǎn)，企業(yè)無權(quán)對其進行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等處分，所以企業(yè)不能單純以劃撥土地使用權(quán)作價入股。但是企業(yè)可通過以其所有的在劃撥土地上建筑的廠房等建筑物或其他附著物作價出資，來促使劃撥土地使用權(quán)被動作價出資。這種被動式流轉(zhuǎn)可以通過兩種方式來實現(xiàn)：一是國家先收回劃撥土地使用權(quán)，再進行作價出資或者入股，國家成為新企業(yè)的股東。二是原劃撥土地使用權(quán)人按照有關(guān)規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并補交或以轉(zhuǎn)讓所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金，原劃撥土地使用權(quán)人成為新企

業(yè)的股東。

外商投資企業(yè)用地制度沿革

1979年頒布的《中外合資經(jīng)營企業(yè)法》明確規(guī)定，中方合營者可用場地使用權(quán)投資。其后的《中外合資經(jīng)營企業(yè)法實施條例》、《中外合作經(jīng)營企業(yè)法》及其實施細則等也有類

似規(guī)定。隨著中國土地使用制度改革的深化，上述法律明確外商投資企業(yè)除可通過繳納場地使用費方式取得場地使用權(quán)外，還可以依照中國其他法律法規(guī)取得土地使用權(quán)。如1990年國務(wù)院55號令公布后，外商投資企業(yè)可以通過出讓方式取得土地使用權(quán)。1999年8月《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)外經(jīng)貿(mào)部等部門關(guān)于當前進一步鼓勵外商投資意見的通知》明確規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)的外商投資企業(yè)，不再繳納場地使用費。其后，逐步允許外商企業(yè)在一定情形下以劃撥方式用地?！秶临Y源部關(guān)于加強土地資產(chǎn)管理促進國有企業(yè)改革和發(fā)展的若干意見》明確規(guī)定，國有企業(yè)與外資進行合資、合作，凡符合《劃撥用地目錄》的，經(jīng)批準可以劃撥方式用地。2001年《劃撥用地目錄》進一步明確規(guī)定，不再區(qū)分使用者身份，凡符合該目錄的建設(shè)項目用地，經(jīng)批準均可以劃撥方式提供。至此，外商投資企業(yè)與其他土

地使用者用地政策方面的差別已經(jīng)微乎其微了。

能否以劃撥土地使用權(quán)作價出資合資合作企業(yè)

《中外合資經(jīng)營企業(yè)法》規(guī)定，中國合營者的投資可包括為合營企業(yè)經(jīng)營期間提供的場地使用權(quán)?！吨型夂献鹘?jīng)營企業(yè)法》規(guī)定，中外合作者的投資或者提供的合作條件可以是現(xiàn)金、實物、土地使用權(quán)、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)和其他財產(chǎn)權(quán)利。根據(jù)上述法律規(guī)定，中國

企業(yè)與外國投資者進行合作時，可以以土地使用權(quán)或場地使用權(quán)作價出資。

但是，《中外合資經(jīng)營企業(yè)法》和《中外合作經(jīng)營企業(yè)法》并沒有明確規(guī)定劃撥土地使用權(quán)能否作價出資問題。按照現(xiàn)行法律規(guī)定，中方企業(yè)不能直接以劃撥土地使用權(quán)作價出資與外國投資者進行合資、合作經(jīng)營。以劃撥土地使用權(quán)作價出資，可以通過三種途徑來實現(xiàn)。第一種，進行國有企業(yè)改制，國家以劃撥土地使用權(quán)作價出資投入到國有企業(yè)中，此時的土地使用權(quán)應視為出讓性質(zhì)，這樣，國有企業(yè)就可以對其進行轉(zhuǎn)讓、出租或抵押。根據(jù)《公

司法》等有關(guān)法律規(guī)定，國有企業(yè)可以以土地使用權(quán)作價出資。

第二種，國有企業(yè)以建筑物、廠房等作價出資，該建筑物、廠房占用范圍內(nèi)的劃撥建設(shè)

用地同時“被動”地作價出資，但是國有企業(yè)應補交或抵交土地出讓金。

第三種，如果符合《劃撥用地目錄》，外商投資企業(yè)可以取得劃撥土地使用權(quán)，但按照有關(guān)規(guī)定，應繳納場地使用費。這種情況下，應當允許國有企業(yè)以劃撥土地使用權(quán)作價出資，但應由國有企業(yè)繳納場地使用費，國有企業(yè)和外國投資者也可以約定由外商投資企業(yè)繳納。這樣，新成立的外商投資企業(yè)就取得了劃撥土地使用權(quán)。因為外商投資企業(yè)要繳納場地使用費，所以對于此種用地是否為劃撥，有人存在疑問，認為場地使用費具有土地租金性質(zhì)，這

種看法不無道理。

對于劃撥土地使用權(quán)能否直接作價出資，也有人持肯定態(tài)度，認為中方企業(yè)經(jīng)批準，可將其原使用的土地使用權(quán)作價入股或作為合作條件，與外商組成合資、合作企業(yè)。具體做法為：中方企業(yè)入股的土地為出讓方式取得的，入股或合作前中方企業(yè)應已取得出讓土地使用證，并按出讓合同約定完成相應的開發(fā)建設(shè)投資;入股土地為行政劃撥方式取得的，應由中方企

業(yè)補辦國有土地出讓手續(xù)，或按規(guī)定交納場地使用費。

我們認為，如果把《中外合資經(jīng)營企業(yè)法》和《中外合作經(jīng)營企業(yè)法》中的“土地使用權(quán)”或“場地使用權(quán)”理解為包括劃撥土地使用權(quán)，則上述認識并無不可之處，因為相對于

《合同法》、《土地管理法》和國務(wù)院55號令，《中外合資經(jīng)營企業(yè)法》和《中外合作經(jīng)營企業(yè)法》是特別法。但是，中國加入WTO以后，按照非歧視待遇等原則，國內(nèi)企業(yè)、外國企業(yè)在適用法律等方面應該沒有差別。另外，從國家對于收取場地使用費以及劃撥土地使用方面對外商投資企業(yè)的政策變化，以及劃撥土地使用權(quán)的性質(zhì)來看，應該理解為，任何企業(yè)

都不能直接以劃撥土地使用權(quán)作價出資。

當然，按照法不溯及既往原則，對國務(wù)院55號令實施前，中方合資、合作者以依法取

得的劃撥土地使用權(quán)作價出資的，也應予以承認。

作價出資后土地使用權(quán)的性質(zhì)

從上述分析可以看出，作價出資的土地使用權(quán)實際上有兩種情況：一種是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓(不包括國家以土地所有者身份投資);一種是土地使用權(quán)出租(一般表述為場地使用權(quán))。以出讓土地使用權(quán)作價出資后，新成立的企業(yè)可以轉(zhuǎn)讓、出租或抵押該土地使用權(quán)。原國家土地管理局頒布的《國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》規(guī)定，對于國有企業(yè)的原劃撥土地，國家可以以土地使用權(quán)作價出資投入到改組后的新設(shè)企業(yè)，該土地使用權(quán)由新設(shè)企業(yè)持有，可以依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。原國家土地管理局《對關(guān)于執(zhí)行股份有限公司土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定中幾個問題的請示的批復》也有類似規(guī)定，對原劃撥土地使用權(quán)采取國家股入股的，股份制企業(yè)對入股的土地享有與出讓土地使用權(quán)者同樣的權(quán)利。股份制企業(yè)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)時，應當按照國務(wù)院55號令的規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。對于出租性質(zhì)的作價出資，一般要求外商投資企業(yè)繳納場地使用費，場地使用權(quán)不能轉(zhuǎn)

讓、出租或抵押。