第一篇：對(duì)城中村改造引發(fā)的分家析產(chǎn)糾紛的法律分析

對(duì)城中村改造引發(fā)的分家析產(chǎn)糾紛原因、補(bǔ)償利益歸屬分析和辦案實(shí)務(wù)難點(diǎn) 隨著我國(guó)城市化發(fā)展進(jìn)程的不斷加快，對(duì)星羅棋布在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的“城中村”實(shí)施拆遷改造，近些年已成為各大城市建設(shè)中的普遍現(xiàn)象，然而，由此引發(fā)的分家析產(chǎn)法律糾紛也越來越多，這類糾紛涉及拆遷補(bǔ)償款項(xiàng)動(dòng)輒數(shù)百萬元，社會(huì)影響不容忽視。但對(duì)于此類糾紛如何處理，理論界和司法實(shí)踐尚未形成統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，亟待依法進(jìn)行規(guī)范。

一、糾紛產(chǎn)生的原因

雖然此類分家析產(chǎn)糾紛是城中村改造所引發(fā)的，但究其原因，不外乎人為因素和制度因素兩方面。

（一）拆遷補(bǔ)償安置過程不規(guī)范，是形成糾紛隱患、引發(fā)訴訟的人為因素 城中村改造多有不規(guī)范之處。首先，為了“按時(shí)”、“按命令”完成城中村改造任務(wù)，城中村拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議簽署過程沒有充分尊重家庭成員對(duì)家庭共有財(cái)產(chǎn)的處分權(quán)，該協(xié)議通常由宅基地登記的戶主簽字，其他成員無法參與協(xié)商，更無權(quán)在協(xié)議文本簽字。其次，城中村拆遷補(bǔ)償安置的協(xié)議內(nèi)容不規(guī)范，沒有明確家庭成員的共有權(quán)利。為了避免家庭內(nèi)部爭(zhēng)議對(duì)城中村改造的不利影響甚至阻礙，相關(guān)政府主管部門和拆遷人采取回避被拆遷家庭內(nèi)部矛盾的做法，協(xié)議內(nèi)容不明確被拆遷人具體包括哪些家庭成員，結(jié)果導(dǎo)致家庭內(nèi)部糾紛在房屋拆遷前擱置、形成隱患，在被宅基地戶主“獨(dú)占”獲得拆遷補(bǔ)償財(cái)產(chǎn)后，其他家庭成員未能實(shí)際取得相關(guān)權(quán)益，而協(xié)議內(nèi)容又未作出明確約定，訴諸法律要求分家析產(chǎn)。而且，協(xié)議履行過程也為分家析產(chǎn)糾紛埋下了隱患因素。補(bǔ)償款項(xiàng)通常只支付至戶主一人名下，結(jié)果戶主“獨(dú)占”甚至揮霍補(bǔ)償款，引起其他家庭成員對(duì)財(cái)產(chǎn)分割訴求和爭(zhēng)議。

（二）法律規(guī)范滯后，是產(chǎn)生糾紛的制度性因素

不論哪種性質(zhì)法律行為或糾紛，有法可依是避免和實(shí)現(xiàn)規(guī)范處理的前提條件。雖然國(guó)務(wù)院幾年前即欲出臺(tái)農(nóng)村集體土地上房屋的拆遷補(bǔ)償規(guī)定，但受于各方壓力等因素，至今仍難產(chǎn)未予頒布。而城中村改造的重要內(nèi)容之一即為農(nóng)村集體土地上房屋的征收補(bǔ)償。對(duì)于城中村改造、分家析產(chǎn)糾紛，我國(guó)沒有專門系統(tǒng)的法律規(guī)定或司法解釋，也未規(guī)定和實(shí)施對(duì)農(nóng)村房屋統(tǒng)一登記確權(quán)，農(nóng)村房屋無房屋登記證書。對(duì)于城中村改造、分家析產(chǎn)糾紛的法律依據(jù)，僅可從《民法通則》、《物權(quán)法》、《繼承法》、《婚姻法》、房地產(chǎn)管理規(guī)定等法律法規(guī)政策中找到零散規(guī)定，即使找到，也不能簡(jiǎn)單套用。

二、對(duì)拆遷補(bǔ)償財(cái)產(chǎn)的權(quán)利主體分析意見

在處理城中村改造引發(fā)的分家析產(chǎn)糾紛時(shí)，確定補(bǔ)償利益歸屬即其權(quán)利主體，是非常重要的一步工作，也是重點(diǎn)、難點(diǎn)工作。

筆者認(rèn)為，（一）根據(jù)《土地管理法》及其實(shí)施條例，征收土地的，按照被征收土地原用途給予補(bǔ)償。土地補(bǔ)償款歸農(nóng)村集體所有，地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)歸地上附著物及青苗的所有者所有。該規(guī)定對(duì)于確定補(bǔ)償財(cái)產(chǎn)歸屬的權(quán)利主體具有重要參考意義。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，征用個(gè)人財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)對(duì)被征用財(cái)產(chǎn)的所有人進(jìn)行補(bǔ)償，參考《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定，房屋拆遷的被拆遷人為被拆遷房屋的所有人。雖然農(nóng)村宅基地歸集體所有，但農(nóng)戶享有宅基地使用權(quán)，房屋雖多未登記產(chǎn)權(quán)，但實(shí)際上歸屬農(nóng)民私人所有。即使城中村改造拆遷補(bǔ)償安置模式是按照宅基地面積計(jì)算補(bǔ)償利益金額，但不應(yīng)以宅基地是無償取得的福利性，抹殺其涵蓋著對(duì)被拆遷房屋價(jià)值的補(bǔ)償性質(zhì)。因此，宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán) 歸屬判斷補(bǔ)償利益歸屬，應(yīng)是基本原則。

（二）對(duì)于此類糾紛，要區(qū)分被征收拆遷的宅基地、房屋所有權(quán)性質(zhì)，是個(gè)人所有、夫妻共有還是家庭共有。如被拆遷財(cái)產(chǎn)系個(gè)人所有，則補(bǔ)償原則歸屬個(gè)人；如被拆遷財(cái)產(chǎn)系夫妻共同所有，則補(bǔ)償也應(yīng)歸屬夫妻所有；如被拆遷財(cái)產(chǎn)系家庭共同所有，則補(bǔ)償應(yīng)歸屬家庭共有。

（三）實(shí)踐中，在對(duì)補(bǔ)償款（房屋）進(jìn)行分家析產(chǎn)分配、分割時(shí)，筆者認(rèn)為，還需結(jié)合拆遷補(bǔ)償安置方式、拆遷補(bǔ)償財(cái)產(chǎn)的構(gòu)成、價(jià)值計(jì)算、征收拆遷財(cái)產(chǎn)源起等，給予綜合考慮。

補(bǔ)償財(cái)產(chǎn)構(gòu)成，通常為貨幣補(bǔ)償款、置換房屋面積補(bǔ)償、過渡費(fèi)、搬遷補(bǔ)助、搬遷獎(jiǎng)勵(lì)、社會(huì)保障金等。從補(bǔ)償財(cái)產(chǎn)的價(jià)值計(jì)算看，多為根據(jù)宅基地面積或房屋面積，或者二者結(jié)合計(jì)算得出補(bǔ)償財(cái)產(chǎn)價(jià)值。也有極少情況是按人頭計(jì)算補(bǔ)償財(cái)產(chǎn)價(jià)值的，即被拆遷戶有多少人，每人多少錢或多少面積的安置房面積。按人頭補(bǔ)償?shù)难a(bǔ)償方式，在確定拆遷補(bǔ)償款（房屋）的歸屬時(shí)比較簡(jiǎn)單。如是按宅基地面積補(bǔ)償（比如太原市楊家堡村）或者按房屋面積補(bǔ)償（比如太原市南寒村），則比較復(fù)雜。筆者認(rèn)為，應(yīng)根據(jù)現(xiàn)有法律關(guān)于土地補(bǔ)償、共有的規(guī)定及其精神要求，準(zhǔn)確理解和執(zhí)行“家庭關(guān)系存續(xù)期間、共同取得的財(cái)產(chǎn)”。

1、對(duì)被拆遷財(cái)產(chǎn)享有共有權(quán)的具有家庭共同生活關(guān)系的家庭成員，原則上都應(yīng)作為拆遷補(bǔ)償安置對(duì)象和補(bǔ)償安置財(cái)產(chǎn)的權(quán)利主體，享有拆遷安置分配的補(bǔ)償款（房屋）。

2、某個(gè)或某幾個(gè)家庭成取得的宅基地或房屋后，其他家庭成員因婚姻、出生等原因在被拆遷財(cái)產(chǎn)（宅基地、房屋）已形成后“加入”家庭關(guān)系，被拆遷財(cái)產(chǎn)宅基地面積也未因人增加而增加，新家庭成員也未共同投資新建、翻改建房屋的。新家庭成員，即使與原家庭成員共同居住生活多年，因其是對(duì)宅基地是使用狀態(tài)而非貢獻(xiàn)形成的法定權(quán)益，區(qū)別共有權(quán)、使用權(quán)、使用狀態(tài)，則這種情況下的新家庭成員不應(yīng)具有補(bǔ)償款（房屋）的分配權(quán)。

3、要注意過渡費(fèi)、搬遷補(bǔ)助、搬遷獎(jiǎng)勵(lì)、社會(huì)保障金的分配，如是以人頭計(jì)算形成的，則作為補(bǔ)償項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)的人員，均應(yīng)享有相應(yīng)項(xiàng)目金額財(cái)產(chǎn)的分配權(quán)。如是按拆遷房屋面積或宅基地面積計(jì)算的，則對(duì)被拆遷房屋或宅基地使用權(quán)不享有共有權(quán)的家庭成員，原則上就不能享有分配權(quán)。

4、分家析產(chǎn)涉及到贈(zèng)與、繼承的，對(duì)贈(zèng)與、繼承部分的財(cái)產(chǎn)相應(yīng)補(bǔ)償利益，應(yīng)當(dāng)同時(shí)遵守合同法、繼承法等相關(guān)規(guī)定。

（四）實(shí)踐當(dāng)中，對(duì)于補(bǔ)償利益歸屬的權(quán)利主體，常會(huì)發(fā)生以下幾種錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)和判斷，應(yīng)當(dāng)避免。

1、“戶主說了算”。即：城中村被拆遷人以戶為單位，戶主說了算、老人說了算，愿意給誰就給誰。

2、“唯宅基地登記論”。即：不動(dòng)產(chǎn)以登記為準(zhǔn)，因此，應(yīng)以宅基地登記的家庭成員為準(zhǔn)，未作登記的人員不能作為拆遷安置補(bǔ)償財(cái)產(chǎn)的權(quán)利主體。

3、“外嫁者不得論”。即：不論戶口或宅基地登記或房產(chǎn)情況，外嫁的姑娘的沒有份。

4、“分家析產(chǎn)時(shí)大人的事”。即：家庭財(cái)產(chǎn)所有權(quán)分家析產(chǎn)是成年人的事，未成年子女沒有份；

5、“唯戶口論”。即：農(nóng)村戶口就代表了身份問題，宅基地證書雖有登記姓名但戶口不在村里的人員尤其是農(nóng)戶已轉(zhuǎn)成非農(nóng)戶的人員，分家析產(chǎn)時(shí)，就不能分割拆遷補(bǔ)償款等財(cái)產(chǎn)。

6、“實(shí)際使用者得補(bǔ)償論”，即：不論戶口、宅基地登記，只要是房屋或宅基地的實(shí)際使用權(quán)人，即均可要求補(bǔ)償款（房屋）。

三、城中村改造引發(fā)的分家析產(chǎn)糾紛訴訟實(shí)務(wù)中的“五難”

（一）取證難。城中村改造比較敏感，城中村改造辦公室、國(guó)土、房管部門一般不予出具證明文件，而且，往往最基本的證據(jù)包括拆遷補(bǔ)償安置方案、拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，委托人難以提供，導(dǎo)致無法判斷拆遷補(bǔ)償情況，也導(dǎo)致立案難。尚未立案，也不可能申請(qǐng)法院調(diào)查取證。而依法申請(qǐng)信息公開，也存在諸多限制。

（二）立案難。法院對(duì)于涉及城中改造的糾紛，曾經(jīng)實(shí)行一刀切的不予立案。不過，這種現(xiàn)象近幾年有所改善。根據(jù)民訴法的規(guī)定，在立案時(shí)，需提供對(duì)方身份、住址等情況。因此類分家析產(chǎn)糾紛涉及人員多，而相關(guān)人員搬離被拆遷住所后四處租房居住，無固定住所，甚至聯(lián)系方式也發(fā)生變更，根本無法聯(lián)絡(luò)。一般，公安機(jī)關(guān)以涉及隱私不予開具對(duì)方戶籍證明，委托人也無法提供對(duì)方準(zhǔn)確身份情況；因無法提供對(duì)方的居住情況、聯(lián)系方式，導(dǎo)致立案難。

（三）調(diào)解難、判決亦難。由于爭(zhēng)議人員比較多，眾口難調(diào)，且涉及金額標(biāo)的動(dòng)輒數(shù)百萬元，金額較大，加之有的村民法律意識(shí)比較淡薄，雖然糾紛雙方互為家庭成員，但面對(duì)巨額財(cái)產(chǎn)，親情顯得蒼白脆弱，往往是雙方都不愿做實(shí)質(zhì)性讓步，較難達(dá)成調(diào)解或和解。調(diào)解不成按理應(yīng)盡快判決，然而，由于城中村改造的混論（“一村一策”實(shí)際上也是一種混亂體現(xiàn)）和法律規(guī)范的缺失，怎么判、判多少，同一法院甚至同一法庭的法官認(rèn)識(shí)也不一致，往往導(dǎo)致案件久拖不決。

（四）保全難。實(shí)踐中，城中村發(fā)放補(bǔ)償款集中于某一或某幾個(gè)銀行網(wǎng)點(diǎn)，所發(fā)放的補(bǔ)償款也是支票，村民多將補(bǔ)償款存入村集體某具體銀行賬戶，作為入股資金以每年分取融資利息。對(duì)于這些事實(shí)和線索，即使是原告能夠向法院予以提供，而法院也常以家庭糾紛或原告無法提供足額擔(dān)保不宜保全，原告只能眼巴巴看著對(duì)方將補(bǔ)償款轉(zhuǎn)移、隱匿，而無能為力。

（五）依法難。目前，我國(guó)對(duì)城中村改造、農(nóng)村集體土地征收補(bǔ)償沒有統(tǒng)一法律規(guī)定，全國(guó)各地為推進(jìn)城中村改造，如西安、鄭州、深圳、北京、南京、太原、浙江寧?？h制定了各自的相關(guān)規(guī)定，但非?；靵y，如何認(rèn)識(shí)和適用這些規(guī)定，在律師辦案和法院審案時(shí)，存在較大爭(zhēng)議。

綜上觀點(diǎn)，筆者認(rèn)為，要妥善解決城中村改造引發(fā)的分家析產(chǎn)糾紛，面對(duì)立法完善周期長(zhǎng)、難度大的大局背景下，較為可行的是由最高人民法院出臺(tái)相應(yīng)司法解釋，對(duì)城中村改造引發(fā)分家析產(chǎn)糾紛的司法裁判制定指導(dǎo)性意見。同時(shí)，司法解釋也能起到規(guī)范、指引城中村改造的作用。同時(shí)，在立法、司法解釋出臺(tái)前，司法機(jī)關(guān)更應(yīng)當(dāng)盡可能體現(xiàn)司法為民的宗旨，對(duì)本文提到的訴訟實(shí)務(wù)中的“難點(diǎn)”更應(yīng)主動(dòng)作為，不宜簡(jiǎn)單司法和草率不作為（不立案、不取證、不保全等），主動(dòng)化解取證難、立案難、保全難等問題。作為律師，在辦理此類案件中，對(duì)可能碰到的問題，要提前預(yù)判，方能幫助當(dāng)事人合理確定訴求，并最終幫助當(dāng)事人合理有效的維護(hù)在城中村改造分家析產(chǎn)案件中的應(yīng)有權(quán)益。

第二篇：城中村改造拆遷補(bǔ)償”引發(fā)的分家析產(chǎn)糾紛

城中村改造拆遷補(bǔ)償引發(fā)的

“分家析產(chǎn)糾紛”

承辦律師：朱啟松

所在律師事務(wù)所：云南華恒律師事務(wù)所 案情介紹：

余某家父輩居住于昆明市西山區(qū)某社區(qū)居委會(huì)第8村民小組182號(hào)，1991年，余母父親老余和母親江夫人在批準(zhǔn)的宅基地182號(hào)上建蓋了一樓一底（兩層）房屋。老余和江夫人共生育子女三人，余某及余某兩姐姐（下稱：大姐、二姐），余某與鄭某1995年8月28日登記結(jié)婚，婚后生育一子小余。

1998年，老余、江夫人、余某、大姐、二姐共同簽訂了一份《房產(chǎn)協(xié)議書》約定：182號(hào)一樓一底（兩層）房屋屬于老余和江夫人所有。之后，余某一直居住在該房房屋。大姐、二姐分別出嫁，大姐出嫁在本村，二姐出嫁在外村，大姐在本村夫家已批得宅基地，二姐自家已購買商品房。

2000年，江夫人去世后，老余、余某、鄭某、小余四人共同居住該房屋。

2007年3月，老余辦理了該房屋的《宅基地使用權(quán)證》，土地性質(zhì)為集體土地。

2007年8月，因該房屋被鑒定為危房，余某向相關(guān)部門申請(qǐng)重建。重建后房屋為5.5層597.85平方。

2010年3月，182號(hào)所處區(qū)域進(jìn)行城中村改造，獲得拆遷補(bǔ)償156.22萬元和回遷房屋一套（按拆遷補(bǔ)償規(guī)定折價(jià)值56萬元）。

達(dá)成拆遷協(xié)議后，余某辦理了相關(guān)拆遷手續(xù)，按協(xié)議領(lǐng)取了30%，即48.8萬元拆遷款并騰出房屋。

隨后，因城中村改造，老余、余某、鄭某達(dá)成《家庭財(cái)產(chǎn)分割及養(yǎng)老問題協(xié)議》一份，余某夫婦向老余支付50萬元，老余的生活費(fèi)不要余某夫婦負(fù)擔(dān)，老余百年之后由余某夫婦負(fù)責(zé)處理身后事。2010年8月，老余以余某、鄭某、小余這被告，向昆明市西山區(qū)人民法院提起訴訟【（2010）西法民初字第3102號(hào)】：

原告訴稱：182號(hào)是老余和江夫人在批來的宅基地上建蓋的，已經(jīng)協(xié)議約定房屋為老余和江夫人所有，原告一直在182號(hào)居住。2008年，原告與被告余某、鄭某共同出資加蓋了兩層磚混結(jié)構(gòu)房屋，共同居住使用。2010年3月，房屋被告拆遷，被告余某向拆遷辦謊稱182號(hào)為其所有，辦理了拆遷手續(xù)，領(lǐng)走前期款項(xiàng)48.8萬元。請(qǐng)求判令：

一、依法分割回遷房一套（56萬元）和拆遷補(bǔ)償款156.22萬元；二本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。

法院受理后，依法追加大姐、二姐為共同被告。

本所接受被告余某、鄭某、小余的委托，指派曾維昶律師、朱啟松律師作為被告余某、鄭某、小余的訴訟代理人。

接案后，我們對(duì)案件進(jìn)行了專門研討，進(jìn)行了全面的法律分析，認(rèn)為本案涉及以下法律關(guān)系：

1、農(nóng)村宅基地管理（哪些人對(duì)本案182號(hào)享有權(quán)利）；

2、拆遷安置補(bǔ)償（多少款項(xiàng)可以作為共同財(cái)產(chǎn)分割）；

3、遺產(chǎn)繼承（江夫人已經(jīng)去世）；

4、家庭析產(chǎn)（家庭成員如何分割拆遷款項(xiàng)）；

5、確認(rèn)協(xié)議無效（原告與被告達(dá)成的養(yǎng)老協(xié)議效力）。

經(jīng)過調(diào)查取證、專門研討、法律分析后，我們提出如下訴訟分析和解決方案：

一、事實(shí)問題：

1、房子于2008年經(jīng)街道辦事處批準(zhǔn)由余某翻建；

2、街道辦批準(zhǔn)翻建時(shí)以該房宅基地為祖遺為由；

3、拆遷時(shí)，老余、余某、鄭某、小余四人共同居住使用182號(hào)；

4、老余于2007年以家庭名義申請(qǐng)宅基地使用權(quán)證，家庭成員包括余某、小余，未列鄭某；

5、江夫人（余某母親）于2000年去世；

6、拆遷補(bǔ)償以房地一體進(jìn)行補(bǔ)償：回遷房一套140平米、補(bǔ)償款1562270.95元，包括超出規(guī)劃面積部分全部補(bǔ)償；

7、房屋無產(chǎn)權(quán)證；

8、追加被告大姐、二姐均已出嫁，且大姐在本村已有宅基地，二姐已購買商品房。

二、法律問題：

1、宅基地的法律性質(zhì)；

2、宅基地為祖遺，是否存在繼承糾紛，以及追加兩原告是否享有權(quán)益問題；

3、老余以家庭名義將宅基地使用權(quán)證申請(qǐng)于個(gè)人名下，其權(quán)利人是否只為老余個(gè)人；

4、關(guān)于家庭成員如何界定問題；

5、余某翻建本戶房屋，其翻建后宅基地使用權(quán)及產(chǎn)權(quán)問題。

6、房屋翻建后，其權(quán)益如何界定，是否全部為新修建還是超出原有部分為新修建，即：原告作為家庭成員享有共同房屋為原一樓一底還是全部。

三、法律問題研究：

1、宅基地屬于集體土地，根據(jù)《土地管理法》、《昆明市農(nóng)村宅基地管理辦法》規(guī)定，其本村居民享有宅基地使用權(quán)，一戶一批，即，村民一戶可依據(jù)其家庭成員，共同申請(qǐng)一塊宅基地，宅基地由家庭成員共同享有使用權(quán)。根據(jù)法理，若家庭成員去世，則其使用權(quán)消滅，其家庭原有宅基地的使用權(quán)由現(xiàn)有家庭成員繼續(xù)居住使用。

具此，第1個(gè)法律問題，即宅基地的使用人為本村居民，只享有使用權(quán)，沒有所有權(quán)；

第2個(gè)法律問題，繼承是對(duì)被繼承人個(gè)人享有所有權(quán)的財(cái)產(chǎn)發(fā)生的法律關(guān)系，宅基地使用權(quán)權(quán)人對(duì)宅基地不享有所有權(quán)，不存在繼承的問題。

2、根據(jù)《昆明市農(nóng)村宅基地管理辦法》規(guī)定，其家庭成員申請(qǐng)宅基地使用權(quán)，可由其中一位家庭成員申請(qǐng)，同時(shí)記明其家庭成員情況。

具此，第3個(gè)法律問題，老余作為家庭成員，可以家庭名義將宅基地使用權(quán)申請(qǐng)于個(gè)人名下，其申請(qǐng)宅基地使用權(quán)是合法的，其現(xiàn)實(shí)在該宅基地居住、使用的家庭成員共同享有、使用。但宅基地使用權(quán)證記載的家庭成員遺漏鄭某，需要解決遺漏登記的家庭成員問題。

這里存在程序問題：A、老余申請(qǐng)時(shí)雖注明了家庭成員，但其家庭成員的簽字并非家庭成員本人簽字；B、老余申請(qǐng)時(shí)遺漏一位家庭成員，即鄭某；C、家庭成員并不知道老余申請(qǐng)了該宅基地使用權(quán)證。

由此，關(guān)于老余申請(qǐng)宅基地使用權(quán)的問題可以提起行政訴訟予以撤消或增加鄭某為家庭成員。也可以直接認(rèn)可，同時(shí)證明遺漏家庭成員鄭某，在法院審理過程中加以確認(rèn)。

3、家庭成員的界定，其作為家庭成員，應(yīng)當(dāng)是本戶的全體成員。在宅基地使用權(quán)問題上，根據(jù)《昆明市農(nóng)村宅基地管理辦法》“第十一條 宅基地面積以戶為單位，每戶人口以農(nóng)村戶籍實(shí)有人數(shù)計(jì)算”的規(guī)定，申請(qǐng)宅基地使用權(quán)的家庭成員為本戶戶籍記載實(shí)有人數(shù)，同時(shí)，根據(jù)《昆明市農(nóng)村宅基地管理辦法》“第十三條 有下列情況之一的，不得列為家庭人口申請(qǐng)宅基地：

（一）另有住房的家庭成員；

（二）已婚嫁的子女戶口未遷出，但配偶方宅基地面積已達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)”的規(guī)定，盡管已婚嫁，但戶口未遷出，其配偶有住房或宅基地的，則不再享有本戶宅基地使用權(quán)。

4、翻建后的宅基地使用及產(chǎn)權(quán)問題，根據(jù)目前法院審判實(shí)踐及宅基地相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，宅基地使用權(quán)為本戶共享，其翻建無論誰出的錢，均為本戶共同使用，即，余某個(gè)人出錢翻建了本戶宅基地上的房屋，其產(chǎn)權(quán)仍由家庭成員共享。但可以根據(jù)其對(duì)房屋修建的貢獻(xiàn)大小，分割時(shí)予以考慮，即予以事實(shí)正義考量。

四、根據(jù)事實(shí)和法律分析，提出如下解決方案：

1、只繼承分割宅基地的觀點(diǎn)不具備法律規(guī)定的繼承條件，因此，不主張繼承分割；

2、先提起行政訴訟，撤銷或變更土地使用權(quán)證，以完善登記家庭成員；

3、直接認(rèn)可該土地使用權(quán)證，同時(shí)證明、確認(rèn)鄭某對(duì)宅基地的權(quán)益后，先行扣除余某修建房屋的款項(xiàng)后，由現(xiàn)有家庭成員進(jìn)行分割析產(chǎn)。

經(jīng)再次研討后，我們認(rèn)為，第3方案更具可行性。

理由：

1、若先提行政訴訟，法院可能判決撤銷或不撤銷，但其結(jié)果不能改變老余是本戶成員的事實(shí)，老余也享有該宅基地使用權(quán)。同時(shí)，若判決撤銷，即存在需要重新認(rèn)定宅基地使用權(quán)人（戶成員）問題，根據(jù)1998年村委會(huì)的說明及分家協(xié)議，有兩間兩耳磚混房屋的宅基地使用權(quán)為大姐享有，即本案的爭(zhēng)議析產(chǎn)將會(huì)涉及大姐的權(quán)益，對(duì)我方委托人不利；

2、若適用第三方案，則該宅基地由老余申請(qǐng)，其記載的家庭成員遺漏鄭某，但根據(jù)其戶口本及居住事實(shí)，鄭某為本戶成員，可以證實(shí)。由此產(chǎn)生的法律后果為182號(hào)宅基地使用權(quán)為老余、余某、鄭某及小余四人共同享有，其他人不具有該宅基地使用權(quán)，即，拆遷補(bǔ)償由現(xiàn)在本戶四人共同享有。從法律關(guān)系上也不發(fā)生繼承的關(guān)系，對(duì)事情的解決及我方委托人的權(quán)益均為有利。

確認(rèn)方案后，經(jīng)向當(dāng)事人示明，當(dāng)事人認(rèn)可后，我們即按此方案進(jìn)行專門研究。我方辯稱：房屋為老余、余某、鄭某、小余四人共同享有，其權(quán)益只能由四人分割；該房屋分割時(shí)應(yīng)當(dāng)先行扣除被告翻建支付的費(fèi)用，并適當(dāng)多分部分給被告；分割的權(quán)益因?yàn)槔戏课菀呀?jīng)不，原告所享有的宅基地權(quán)益只能按拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)無房300平方的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算后予以分割；追加的兩被告對(duì)爭(zhēng)議房屋不享有權(quán)利，爭(zhēng)議房屋也不符合繼承法律關(guān)系，且追加的兩被告均已有自己的宅基地或房屋，對(duì)爭(zhēng)議房屋的宅基地也不享有權(quán)利，同時(shí)，被告母親于2000年就已去世，主張繼承已過訴訟時(shí)效。

原告向法庭提交了下列證據(jù)：

1、前述分家協(xié)議一份，欲證明原有182號(hào)房屋為原告及江夫人所有；

2、土地使用證一份，欲證明房屋使用權(quán)人為原告；

3、拆遷證表一份，欲證明拆遷房屋面積為233.28平方；

4、拆遷補(bǔ)償協(xié)議一份，欲證明補(bǔ)償款156.22萬元和回遷房一套56萬元。

我方向法庭提交了下列證據(jù)：

1、身份證、戶口冊(cè)，欲證明余某、鄭某、小余與老余同為182號(hào)戶成員，共同享有182號(hào)宅基地使用權(quán)；

2、三級(jí)組織證明各一份，欲證明被告合法辦理拆遷安置補(bǔ)償手續(xù)的事宜；

3、土地登記申請(qǐng)書一份，欲證明原告申請(qǐng)宅基地使用權(quán)證時(shí)遺漏了鄭某，該宅基地使用權(quán)于2007年取得，與被告母親江夫人不發(fā)生繼承法律關(guān)系；

4、危房鑒定書一份、證明一份，欲證明被告于2008年按規(guī)定將原有被鑒定為危房的房屋進(jìn)行的翻建；

5、危房建設(shè)保證書一份，欲證明被告翻建房屋均按要求翻建；

6、建房申請(qǐng)兩份，欲證明村級(jí)組織批準(zhǔn)被告人余某翻建發(fā)房屋；

7、舊房拆除協(xié)議及修建房屋費(fèi)用清單各一份，欲證明房屋由被告翻建并支付了44.6萬元建房款；

8、補(bǔ)償協(xié)議一份，欲證明補(bǔ)償款為156.22萬元及回遷房140平方；

9、養(yǎng)老協(xié)議一份，欲證明因拆遷已與原告達(dá)成財(cái)產(chǎn)分割與養(yǎng)老協(xié)議，但原告反悔；

10、拆遷補(bǔ)償安置管理辦法及補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則各一份，欲證明昆明市的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)及依據(jù)。

庭審中，原告主張與余某共同出資翻建房屋，經(jīng)法庭調(diào)查，其偶爾給余某200或300元；大姐、二姐也主張共同出資翻建房屋，經(jīng)法庭調(diào)查，大姐、二姐在余某翻建房屋期間，分別借與余某16000元和38000元，房屋建完后，余某已將款項(xiàng)償還。

法院審理后認(rèn)定前述案情事實(shí)，并認(rèn)為，被告翻建了房屋，原告貢獻(xiàn)較小，追加的兩被告借與余某的款項(xiàng)余某已償還，且款項(xiàng)性質(zhì)為借款，追加的兩被告對(duì)房屋翻建無任何貢獻(xiàn)。關(guān)于繼承的主張，其原有標(biāo)的（房屋）已經(jīng)因成為危房而滅失，不具備繼承的條件，主張繼承沒有依據(jù)。同時(shí)，余某對(duì)拆遷房屋做出較大貢獻(xiàn)，拆遷所得權(quán)益，原告享有40萬元較為公平，根據(jù)《土地管理法》第六十二條、《民通意見》第九十條、《民法通則》七十八條、《物權(quán)法》九十五條、《民事訴訟法》六十四條、《民事訴訟證據(jù)規(guī)則》第二條判決：

一、由余某、鄭某于判決生效后十日內(nèi)給付原告40萬元；

二、駁回原告其它訴訟請(qǐng)求；

三、駁回追加兩被告的全部訴訟請(qǐng)求；

四、訴訟費(fèi)23778元由原告自行承擔(dān)13778元，被告承擔(dān)10000元。

解析：

本案涉及法律關(guān)系較為廣泛，就其拆遷房屋的情況，可能涉及繼承；對(duì)其權(quán)利主體的確認(rèn)也較為復(fù)雜，涉及戶籍管理、農(nóng)村宅基地管理等；對(duì)證據(jù)鏈接性要求也較高，必須經(jīng)向各有關(guān)部門調(diào)取，并進(jìn)行嚴(yán)密組織、論證。

本案中，法院的判決以事實(shí)為依據(jù)，以法律為準(zhǔn)繩，充分考慮各方當(dāng)事人的權(quán)益，對(duì)權(quán)利主體進(jìn)行了準(zhǔn)確定性，依法對(duì)事實(shí)進(jìn)行確認(rèn)，并適用了公平原則進(jìn)行了判決。

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第三篇：對(duì)“城中村”改造的思考

對(duì)“城中村”改造的思考

摘 要：城中村問題給我國(guó)城市健康發(fā)展帶來了隱患,解決城中村問題成了我國(guó)各城市的當(dāng)務(wù)之急。本文分析了城中村的概念、類型、改造中存在的問題及其改造對(duì)策，側(cè)重論述了城中村的概念，分析了城中村改造中存在的問題,提出了切實(shí)可行、有效的措施保障城中村的順利改造。

關(guān)鍵詞：城中村；改造：概念：?jiǎn)栴}；對(duì)策

一：前言

城中村是我國(guó)快速城市化過程中出現(xiàn)的一種普遍現(xiàn)象，在沿海發(fā)達(dá)地區(qū)城市 中，城中村現(xiàn)象表現(xiàn)突出。1990 年代中期以前，中國(guó)城中村問題尚未顯現(xiàn)，1990 年代中后期，隨著城市化進(jìn)程加速，城市周圍土地被大量征用。由于城市政府要在農(nóng)村土地房屋補(bǔ)償和村民安置方面支付巨額經(jīng)濟(jì)成本和社會(huì)成本，為規(guī)避巨額成本，城市政府選擇了繞開村落迂回發(fā)展的思路，導(dǎo)致了城中村的出現(xiàn)。

城中村，既是村落歷史的遺物，又是快速城市化過程中新生的活體。有的學(xué)者稱之為“都市里的村莊”。

由于城中村在土地利用、規(guī)劃管理、建設(shè)、景觀、社會(huì)治安、社區(qū)文化等方 面表現(xiàn)出強(qiáng)烈的城鄉(xiāng)差異及矛盾，影響城市的建設(shè)質(zhì)量和發(fā)展秩序，引起了城市 政府和社會(huì)各界的廣泛關(guān)注。

二：概念

國(guó)內(nèi)學(xué)者從不同的角度出發(fā),對(duì)城中村內(nèi)涵的認(rèn)識(shí)也不盡相同?？偟膩砜?主要有以下角度認(rèn)識(shí)。

李培林(2002)從親緣關(guān)系出發(fā),認(rèn)為城中村實(shí)際上就是一種由血緣、親緣和宗緣等社會(huì)關(guān)系網(wǎng)絡(luò)聯(lián)結(jié)的“大家庭”。

趙過渡等(2003)從職業(yè)結(jié)構(gòu)的角度,認(rèn)為城中村是指城市總體規(guī)劃發(fā)展區(qū)內(nèi)農(nóng)業(yè)用地已經(jīng)很少或沒有,居民職業(yè)結(jié)構(gòu)與生存方式的主要指標(biāo)上已完成向城市社區(qū)的轉(zhuǎn)變,但在基本素質(zhì)上仍缺乏城市社區(qū)的內(nèi)涵特征的村落。

張金望等(2005)從居住形態(tài)和社會(huì)形態(tài)對(duì)城中村進(jìn)行定義,認(rèn)為城中村是急劇城市化過程中原農(nóng)村居住區(qū)域、人員和社會(huì)關(guān)系等就地保留下來,沒有有機(jī)參與新的城市經(jīng)濟(jì)分工和產(chǎn)業(yè)布局,仍然以土地及土地附著物為主要生活來源,以初級(jí)關(guān)系為基礎(chǔ)形成的社區(qū)。

譚媛媛等(2005)從文化角度,認(rèn)為城中村是指在城市中主要以傳統(tǒng)情感維系為紐帶、以初級(jí)關(guān)系為基礎(chǔ)形成的社區(qū),包括城市周邊原農(nóng)村居住區(qū)域和進(jìn)城務(wù)工人員聚居區(qū)。

也有的從管理方式出發(fā),認(rèn)為城中村是指在城市中仍然保留和實(shí)行集體所有制、農(nóng)村經(jīng)營(yíng)和管理體制的農(nóng)村社區(qū),其管理組織是村委會(huì),常住人口是村民。

綜合來講,筆者認(rèn)為城中村是指:在快速的城市化進(jìn)程中,隨著城市建成區(qū)面積的不斷擴(kuò)張,廣大近郊農(nóng)村耕地被征用同時(shí)被納入到城市建成區(qū)內(nèi),由于受到城市化的影響,出現(xiàn)謀生手段多元化、社會(huì)關(guān)系的復(fù)雜化、文化的多元化、物質(zhì)設(shè)施的現(xiàn)代化,但仍以土地為主要經(jīng)濟(jì)來源、以初級(jí)關(guān)系為紐帶、以農(nóng)村管理方式為主、本土文化仍有頑強(qiáng)的生命力,從而形成的不同于傳統(tǒng)農(nóng)村和現(xiàn)代城市的特殊區(qū)域。

簡(jiǎn)單來說，城中村是在城市總體規(guī)劃中已經(jīng)劃定為城市建設(shè)區(qū)域的范圍內(nèi)，仍然保留農(nóng)村體制，使用集體土地，以村民委員會(huì)為組織形式的農(nóng)民聚居村落。

城中村, 是城市化發(fā)展過程中, 由于城市建設(shè)急劇擴(kuò)張與城市管理體制改革相對(duì)滯后造成的特殊現(xiàn)象。城中村長(zhǎng)期保留農(nóng)村建制, 實(shí)行農(nóng)村管理體制, 已形成封閉的小社會(huì), 難以按照城市管理體制實(shí)施管理, 其規(guī)劃、建設(shè)長(zhǎng)期處于混亂無序和低水平狀態(tài)。

由于城市的迅速發(fā)展與擴(kuò)張，城市政府在征地時(shí)為規(guī)避成本繞村而過，政府部門在規(guī)劃、國(guó)土等方面管理不到位，城市政府沒有為低收入人群和外來人口解決好住房，城中村農(nóng)民失去土地以后怎么生存發(fā)展，這些原因?qū)е铝顺侵写鍐栴}的突顯。政府要推進(jìn)城市化進(jìn)程，營(yíng)造良好的城市發(fā)展環(huán)境，必須改造城中村。三：城中村的類型

一般研究者認(rèn)為，城中村主要分為三種類型：一種是處于繁華市區(qū)，已經(jīng)完 全沒有農(nóng)用地的村落；二是處于市區(qū)周邊，還有少量農(nóng)用地的村落；三是處于遠(yuǎn) 郊，還有較多農(nóng)用地的村落。

四：城中村改造中存在問題的分析

（一）、土地產(chǎn)權(quán)不清

由于我國(guó)特有的歷史形成的城市與鄉(xiāng)村的二元經(jīng)濟(jì)社會(huì)結(jié)構(gòu)性矛盾,城中村各種矛盾的根源在于,傳統(tǒng)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的二元土地制度在多元市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體

制下形成的土地經(jīng)濟(jì)矛盾。城鄉(xiāng)土地的不同產(chǎn)權(quán)制度造成城中村的根本原因。

（二）、農(nóng)民思想觀念的問題

我國(guó)農(nóng)民對(duì)土地的依賴已有成千上百年的歷史,受舊的傳統(tǒng)觀念和生活習(xí)俗的影響,對(duì)農(nóng)村改造有一種潛意識(shí)的抵觸情緒,他們雖然向往城市生活,但真正關(guān)心的并不是將來農(nóng)村變成城市后景觀會(huì)多么優(yōu)美,道路會(huì)多么整齊,環(huán)境會(huì)多么宜人,而是更多關(guān)心改造后沒有了房產(chǎn)和土地,不但沒有了自己原有的資產(chǎn),而且又失去了謀生的手段,從“有產(chǎn)者”變成了“無產(chǎn)者”。村民相對(duì)來說多數(shù)文化素質(zhì)低,在勞動(dòng)就業(yè)市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)力弱,失去了土地就等于失業(yè),對(duì)將來成為市民是否能享受到勞動(dòng)保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)、就業(yè)保險(xiǎn)等一系列福利待遇存有疑慮,多重的心理壓力影響了農(nóng)民對(duì)農(nóng)村改造的積極性。

（三）、決策者的疑慮

保護(hù)古城,建設(shè)新區(qū),雖然是城市規(guī)劃的決策,更是城市政府意志的反映,但在實(shí)施規(guī)劃中政府也將面臨很多的問題。要推進(jìn)城市化的進(jìn)程,要征收農(nóng)民的土地,拆農(nóng)民的房子,改變農(nóng)民祖祖輩輩的生活習(xí)俗,如果沒有切實(shí)可行的方法,解決不了農(nóng)民切實(shí)的問題,很容易遭到農(nóng)民的反對(duì),重大決策不能實(shí)施,政府管理者的政績(jī)很難體現(xiàn)出來,決策者對(duì)農(nóng)村改造也會(huì)產(chǎn)生疑慮。

政府提供的廉價(jià)出租房太少。城市居民住房尚不寬裕,政府無力也無暇顧及外來勞工人口的住房供給;開發(fā)商也不會(huì)投資于預(yù)期收益小、風(fēng)險(xiǎn)大的廉租房,城中村恰好為如此大量的外來人口提供了低租住房的空間,同時(shí)也為市場(chǎng)就業(yè)能力較低的村民提供了收入的來源。

（四）、經(jīng)濟(jì)利益的制約

城中村的改造,影響最大的是農(nóng)民的利益：

1、農(nóng)村景觀要變成城市景觀,要拆掉農(nóng)民的房子,回收農(nóng)民的土地,房屋拆遷和土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的制定是一個(gè)關(guān)鍵的問題,定得低了農(nóng)民不接受,定得高了政府和開發(fā)商誰也負(fù)擔(dān)不起。

2、農(nóng)村建設(shè)占地大,農(nóng)民多數(shù)是獨(dú)門獨(dú)院,聞聽要改造,立即就會(huì)亂搭亂建,圈地造房,要滿足這些投機(jī)者的要求,成本就會(huì)提高,而改造的難度也就更大了。

3、農(nóng)村中很大一部分集體財(cái)產(chǎn),改造后怎么處理怎么分配,這些農(nóng)民比較關(guān)心的問題處理不好,也會(huì)造成農(nóng)村改造的消極因素。

4、改造資金來源難。城中村改造成本較高,涉及問題復(fù)雜,社會(huì)資金進(jìn)入城中村改造的積極性不高。

（五）、政策及管理的問題

我國(guó)從建國(guó)以來就存在農(nóng)村戶口和城市戶口之分,二者在社會(huì)生產(chǎn)、生活中分別存在不同的管理體制,農(nóng)村變?yōu)槌鞘?農(nóng)民由農(nóng)業(yè)人口變?yōu)槌鞘腥丝?這種轉(zhuǎn)變需要在政策上采用特殊的措施才能解決。我國(guó)土地所有權(quán)歸國(guó)家,要建設(shè)城市首先要把農(nóng)村集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有土地使用權(quán),才能把土地開發(fā)和城市建設(shè)納入到城市規(guī)劃管理的范圍內(nèi),這種土地性質(zhì)的轉(zhuǎn)變也存在困難。

如社會(huì)管理模式的變革阻力。城中村的管理是通過村委會(huì)實(shí)現(xiàn)的,它雖不是一級(jí)政府,但在某種意義上行使著一級(jí)“政府”的職能,管理著村里方方面面的事,與城市管理組織的居委會(huì)相比,在實(shí)際管理事務(wù)中擁有更大的自主權(quán)和更廣泛的內(nèi)容。城中村改造必然要從管理體制上把原村委會(huì)納入城市管理組織序列,這種變革涉及人事安排的調(diào)整和權(quán)利的再分配,實(shí)際操作起來也不是一件容易事。五：城中村改造對(duì)策思考

（一）、規(guī)劃中應(yīng)注意的問題

在編制規(guī)劃中首先考慮現(xiàn)狀用地情況,盡量把現(xiàn)狀的農(nóng)村住宅建設(shè)用地規(guī)劃為城市居住用地,在村莊的基礎(chǔ)上改造建設(shè)住宅,配套基礎(chǔ)設(shè)施,形成居住小區(qū),改造后村民變?yōu)槭忻?離土不離鄉(xiāng),村民仍然可以居住在一起,保持原有的社會(huì)鄰里結(jié)構(gòu)形式,增強(qiáng)他們的地緣感,從而提高村民對(duì)農(nóng)村改造的積極性。改造過程中,要根據(jù)各個(gè)城中村不同的特點(diǎn)有區(qū)別地進(jìn)行改造,對(duì)于發(fā)展好的、合乎城市規(guī)劃 要求的可以不進(jìn)行物質(zhì)層面的改造;對(duì)于嚴(yán)重違背城市規(guī)劃的城中村要徹底改造;而一般的可以采取局部改造,拆遷部分使其達(dá)到城市發(fā)展的要求,而剩下沒有拆遷的部分可以通過經(jīng)濟(jì)的手段讓其慢慢適應(yīng)城市發(fā)展。畢竟大部分城中村經(jīng)過了長(zhǎng)時(shí)間的發(fā)展,利用強(qiáng)制性的規(guī)劃方案來改造是不科學(xué)和困難的,應(yīng)做到規(guī)劃方案與現(xiàn)狀整合,做到最大限度的適應(yīng)城市的發(fā)展。

（二）、規(guī)劃出臺(tái)后的管理

規(guī)劃一出臺(tái),向社會(huì)公布首先會(huì)引起農(nóng)民的注意,他們會(huì)趁機(jī)擴(kuò)大建設(shè)占地,其他單位或個(gè)人也會(huì)趁價(jià)低儲(chǔ)備土地,這必將增大將來改造的難度。規(guī)劃的實(shí)施需要有一定的時(shí)間,新區(qū)不可能一下就形成,因此,政府必須及早制定措施,控制土

地自由買賣,防止土地資源的流失。同時(shí)對(duì)現(xiàn)在的每項(xiàng)建設(shè)都要嚴(yán)格審查,首先要控制道路紅線,對(duì)近期建設(shè)項(xiàng)目嚴(yán)格把關(guān),永久建筑必須符合規(guī)劃要求,把新區(qū)土地開發(fā)建設(shè)納入到城市規(guī)劃管理中。

（三）、對(duì)村民進(jìn)行培訓(xùn),完善養(yǎng)老保險(xiǎn)制度

村民大多數(shù)文化低、素質(zhì)差,在建設(shè)新區(qū)改造農(nóng)村的前期辦一些學(xué)習(xí)班,對(duì)村民進(jìn)行文化思想素質(zhì)教育和勞動(dòng)技能培訓(xùn),增強(qiáng)其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的能力,盡快完成由村民向市民的轉(zhuǎn)變。建立完善保險(xiǎn)制度,讓老年村民加入養(yǎng)老保險(xiǎn),解決他們生活的后顧之憂。

（四）、解決改造資金的來源

采取政府投資、村民自籌、開發(fā)商投資、銀行貸款等多種渠道。政府可以重 點(diǎn)投資公共設(shè)施,而拆遷和重新建設(shè)方面可以在政府的指導(dǎo)下由村民和開發(fā)商共同開發(fā)共同收益。將改造中村民付出的利益(現(xiàn)金投資、住宅拆遷損失、宅基地?fù)p失和出租收益損失等)和開發(fā)商的投資按照一個(gè)科學(xué)標(biāo)準(zhǔn)量化“股份”份額,在改造后按股份多少獲得收益。

（五）、安置好外來務(wù)工人員

現(xiàn)在我國(guó)大部分城市還難以解決本地職工的住房問題,更沒有多少精力來解決外來務(wù)工人員的住房問題。因此,在現(xiàn)階段,政府應(yīng)該在城市規(guī)劃框架下引導(dǎo)城中村的出租房的建設(shè),這樣不僅可以為外來務(wù)工人員提供住房,也為城中村帶來收益,同時(shí)也減輕了政府對(duì)城中村改造后的社會(huì)保障壓力。

（六）、引入市場(chǎng)機(jī)制推進(jìn)城中村改造

在城中村改造中,可引進(jìn)市場(chǎng)機(jī)制,多方籌集資金,采取滾動(dòng)式發(fā)展。廣州海珠區(qū)瀝窖村,是廣州規(guī)劃發(fā)展區(qū)中規(guī)模最大的城中村,村民入股集資,采用工程分期,滾動(dòng)式推進(jìn)的方法改造農(nóng)村,建設(shè)住宅、幼兒園、敬老院、醫(yī)療門診、居委會(huì)、戶外活動(dòng)場(chǎng)、游泳池等,徹底改變舊村落后混亂的局面,改善了人居環(huán)境,創(chuàng)造了城中村改造的新模式。

六：結(jié) 論

由于城中村在環(huán)境景觀、社會(huì)管理、村民就業(yè)與社會(huì)保障等方面存在嚴(yán)重問 題，與城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和現(xiàn)代化要求不相適應(yīng)，城中村已成為制約城市發(fā)展的一個(gè)重要因素。盡管城中村改造存在很多障礙，但是我們?nèi)绻煌聪聸Q心進(jìn)行全

面改造，問題長(zhǎng)期拖下去，隨著時(shí)間的推移，改造成本會(huì)越來越高，勢(shì)必影響各個(gè)方面參與改造的能力和意愿。因此，城中村改造必須引起城市政府的高度關(guān)注，加快城中村改造的步伐。

參考文獻(xiàn)：

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第四篇：案例分析：裝修引發(fā)的糾紛

裝修引發(fā)的糾紛

【案情】1998年9月陳某決定對(duì)自己的房子重新進(jìn)行裝修。先是敲掉了衛(wèi)生間地面、墻面的瓷磚，代之以馬賽克，結(jié)果將衛(wèi)生間地面、墻面的部分防水層也一同敲掉。再是對(duì)原暖氣管道改線，以增加冬季洗澡的溫度，造成供暖水流阻滯。最后是將分隔承重墻用沖擊鉆打進(jìn)一個(gè)高2米、寬1米的長(zhǎng)方形空間，準(zhǔn)備設(shè)置一個(gè)“隱形酒柜”。三項(xiàng)裝修的結(jié)果使樓下的業(yè)主王某的衛(wèi)生間出現(xiàn)了滲水問題；冬季來臨后，陳某樓下的五戶居民暖氣溫度一直上不去，室溫甚至達(dá)不到10度；隔壁業(yè)主吳某家中已經(jīng)貼好的壁畫出現(xiàn)鼓包、破裂現(xiàn)象，給樓房安全造成了隱患。經(jīng)反映調(diào)解無效后，眾多業(yè)主一紙?jiān)V狀將陳某和物業(yè)管理公司告上了法庭。

【評(píng)析】隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活水平的提高，家庭居室的裝飾裝修，已成為人們美化居住環(huán)境的一項(xiàng)重要活動(dòng)。然而，由于家庭居室裝飾裝修在我國(guó)起步較晚，發(fā)展較快，不少居民缺乏裝飾裝修工程知識(shí)，他們?yōu)榱似孀非竺烙^、實(shí)用，隨意拆改結(jié)構(gòu)主體，危及了房屋建筑的使用安全，侵犯了相鄰居民的居住權(quán)益。

本案中，陳某的行為具有嚴(yán)重的違法性，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)排除妨礙、恢復(fù)原狀、賠償損失的民事責(zé)任。首先，陳某將衛(wèi)生間地面、墻面的部分防水層敲掉的行為侵害了樓下王某和隔壁吳某的合法權(quán)益。根據(jù)建筑物區(qū)分所有權(quán)理論，房屋所有人對(duì)專有部分有專有使用權(quán)，對(duì)共有部分應(yīng)當(dāng)遵守共同管理、共同使用的原則，一方行使權(quán)力，不得侵害他人的權(quán)益。陳某家的地面、墻面是屬于同王某、吳某共有部分，對(duì)其進(jìn)行裝飾裝修不得侵害相鄰方的利益。建設(shè)部《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》（2001年8月15日修正）

第八條規(guī)定：“一方所有人如需改變共有部位的外形或結(jié)構(gòu)時(shí)，除須經(jīng)城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)外，還須征得其他所有人的書面同意?！北景戈惸臣次唇?jīng)城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)，也未征得王某和吳某的書面同意，所以此種裝修行為是違法的?！冻鞘挟惍a(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》第十三條規(guī)定：“異產(chǎn)毗連房屋的一方所有人或使用人超越權(quán)利范圍，侵害他方權(quán)益的，應(yīng)停止侵害，并賠償由此而造成的損失?！睋?jù)此，陳某除應(yīng)當(dāng)立即采取措施修復(fù)防水層外，還應(yīng)賠償王某和吳某的損失。

《物權(quán)法》

第七十條業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。

第七十一條業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。

第九十一條不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人挖掘土地、建造建筑物、鋪設(shè)管線以及安裝設(shè)備等，不得危及相鄰不動(dòng)產(chǎn)的安全。

第九十二條不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人因用水、排水、通行、鋪設(shè)管線等利用相鄰不動(dòng)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)盡量避免對(duì)相鄰的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人造成損害；造成損害的，應(yīng)當(dāng)給予賠償。

其次，陳某將原暖氣管道改線及在分隔承重墻上做隱形酒柜是違法的。建設(shè)部《家庭居室裝飾裝修管理試行辦法》第十一條規(guī)定：“進(jìn)行家庭居室裝飾裝修，不得隨意在承重墻上穿洞，拆除連接陽臺(tái)門窗的墻體，擴(kuò)大原有門窗尺寸或者另建門窗；不得隨意增加樓地面靜荷載，在室內(nèi)砌墻或者超負(fù)荷吊頂、安裝大型燈具及吊扇；不得任意刨鑿頂板，不經(jīng)穿管直接埋設(shè)電線或者改線；不得破壞或者拆改廚房、廁所的地面防水層，以及水、暖、電、煤氣等配套設(shè)施；不得大量使用易燃裝飾材料等?！?/p>

第三，陳某在分隔承重墻上做隱形酒柜的行為同時(shí)違反了建設(shè)部《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》第八條的規(guī)定，即：房屋所有人、使用人進(jìn)行家庭居室裝飾裝修，凡涉及拆改主體結(jié)構(gòu)和明顯加大荷載的，必須向房屋所在地的房地產(chǎn)行政主管部門提出申請(qǐng)，并由房屋安全鑒定單位對(duì)裝飾裝修方案的使用安全進(jìn)行審定。房屋裝飾裝修申請(qǐng)人持批準(zhǔn)書向建設(shè)行政主管部門辦理報(bào)建手續(xù)，并領(lǐng)取施工許可證。陳某在分隔承重墻上做隱形酒柜已涉及拆改主體結(jié)構(gòu)，但其既未向有關(guān)部門提出申請(qǐng)，也未取得施工許可證，屬非法作業(yè)。陳某的此種違法行為已危及到整個(gè)建筑物的安全，根據(jù)《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》第十二條規(guī)定：“異產(chǎn)毗連房屋的一方所有人或使用人有造成房屋危險(xiǎn)行為的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)排除危險(xiǎn)；他方有權(quán)采取必要措施，防止危險(xiǎn)發(fā)生；造成損失的，責(zé)任方應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)賠償?！本C合上述三個(gè)方面的分析，業(yè)主針對(duì)陳某的訴訟請(qǐng)求會(huì)得到人民法院的支持。

本案的另一個(gè)問題是，物業(yè)管理公司在這起糾紛中應(yīng)該承擔(dān)什么責(zé)任。建設(shè)部《家庭居室裝飾裝修管理試行辦法》第四條規(guī)定：“房屋所有人、使用人進(jìn)行家庭裝飾裝修，凡涉及拆改主體結(jié)構(gòu)和明顯加大荷

載的，必須按照建設(shè)部令第46號(hào)《建筑裝修裝修管理規(guī)定》第八條規(guī)定的程序辦理；進(jìn)行簡(jiǎn)易裝飾裝修（如僅做面層涂料、貼墻紙、鋪面磚等）的，應(yīng)當(dāng)?shù)椒课莓a(chǎn)權(quán)單位或物業(yè)管理單位登記備案。”這條規(guī)定的立法本意是讓物業(yè)管理公司監(jiān)督業(yè)主的裝修行為，據(jù)此，物業(yè)管理公司可以要求擬裝修的業(yè)主進(jìn)行登記備案。

在一些地方規(guī)章中，還明確要求物業(yè)管理公司履行對(duì)業(yè)主裝修的活動(dòng)監(jiān)督職能。例如，《深圳家庭居室裝修管理規(guī)定》第四十七條規(guī)定：“對(duì)違反本規(guī)定的違章裝修行為，物業(yè)管理單位均有權(quán)制止、責(zé)令改正，并應(yīng)報(bào)請(qǐng)有關(guān)區(qū)主管部門予以處罰?！痹诖朔N情況下物業(yè)管理有監(jiān)督和對(duì)違法裝修制止的義務(wù)，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)履行此種義務(wù)。本案中，物業(yè)管理公司如果未及時(shí)制止陳某的違法裝修行為，即違反了法定義務(wù)。法定義務(wù)和約定義務(wù)同為合同義務(wù)，物業(yè)管理公司違反了法定義務(wù)，即違反了《物業(yè)服務(wù)合同》義務(wù)，所以，受害業(yè)主可以要求物業(yè)管理公司制止陳某的違法行為或要求其承擔(dān)賠償責(zé)任。物業(yè)管理公司的不作為同時(shí)也違反了行政規(guī)章，可能受到行政處罰，但行政處罰不能代替物業(yè)管理公司因違約而承擔(dān)的民事賠償責(zé)任。

第五篇：關(guān)于鄭州市城中村改造的調(diào)查與分析

《關(guān)于鄭州市城中村改造的調(diào)查與分析》

一．序言

城中村是我國(guó)城市化進(jìn)程中特有的現(xiàn)象，推動(dòng)城中村改造也是我區(qū)繼續(xù)推進(jìn)城市化、建設(shè)現(xiàn)代化城區(qū)的應(yīng)有之義。城中村問題是在我國(guó)城鄉(xiāng)二元體制的特殊國(guó)情下，由于快速城市快而出現(xiàn)的一種特殊現(xiàn)象，目前在國(guó)內(nèi)大中城市中普遍存在的一個(gè)現(xiàn)象或者說是問題，因此我認(rèn)為需要結(jié)合本學(xué)期《毛澤東思想和中國(guó)特色社會(huì)主義理論體系概論》綜合分析城中村改建的問題。二．鄭州簡(jiǎn)介

相信大多數(shù)人對(duì)鄭州都有或多或少的了解，其中對(duì)鄭州發(fā)展也都有所了解。因此本次就以河南省省會(huì)城市鄭州作為本次論文的分析城市。鄭州是一個(gè)古老的城市，始于夏商時(shí)期，曾在此建都。近代中國(guó)，鄭州一直在縣級(jí)和市級(jí)之間徘徊。1953年，1954年，河南省省會(huì)由開封前往鄭州，鄭州成為河南省省會(huì)城市。鄭州市地處中國(guó)地理中心，是全國(guó)重要的鐵路、航空、電力、郵政電信主樞紐城市，得益于獨(dú)特的地理位置，征收也是歷史上重要的商埠，至今仍是中部地區(qū)重要的物資集散地，每年都會(huì)舉辦全國(guó)性、區(qū)域性大型商貿(mào)活動(dòng)。三．城中村特征及其成因

“城中村”的形成是經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化、管理等多種要素相互作用的結(jié)果，但根源是我國(guó)長(zhǎng)期實(shí)行的城鄉(xiāng)二元管理體制。村落徒弟所有權(quán)歸屬集體名村民委員會(huì)時(shí)期管理主體。“城中村”市政公用、市容園林等城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)薄弱，“城中村”道路、排水、供熱供氣、環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等設(shè)施基本為空白，居住環(huán)境惡劣；村莊建設(shè)無序發(fā)展，農(nóng)民房屋“黑、窄、密”，居住環(huán)境“濕、危、雜”問題突出；大量低收入、素質(zhì)低的流動(dòng)人口涌入“城中村”使得“城中村”成為這回丑惡現(xiàn)象的多發(fā)地。“城中村”的這些特點(diǎn)，決定其生產(chǎn)方式、生活方式、地緣特征都已不是傳統(tǒng)意義上的農(nóng)村，成為城市的潰瘍，對(duì)其改造已經(jīng)成為當(dāng)務(wù)之急。“城中村”問題毫無疑問已經(jīng)成為當(dāng)前必須要解決的重要城市發(fā)展的一個(gè)問題。毛澤東曾經(jīng)說過，矛盾是普遍存在的，社會(huì)主義同樣充滿著矛盾，正是這些矛盾推動(dòng)著社會(huì)主義社會(huì)不斷地向前發(fā)展。矛盾不斷出現(xiàn)，又不斷解決，就是事物發(fā)展的辯證規(guī)律。

四．鄭州市“城中村”改造過程

鄭州近些年來發(fā)展速度非?？欤陙磬嵵莩鞘薪ㄔO(shè)取得了很大的成績(jī)，這也是每個(gè)鄭州人所津津樂道的。其中城市建設(shè)最重要且最難的部分當(dāng)屬城中村改建了，所以本學(xué)期就《毛澤東思想和中國(guó)特色社會(huì)主義理論體系》社會(huì)調(diào)查報(bào)告還是更加貼合實(shí)際，就鄭州市近郊 區(qū)的農(nóng)村（或者說是城中村改造進(jìn)行論述）。從2003年9月鄭州市政府將城中村改造提上議程算起，鄭州城中村改造已經(jīng)走過了十年征途。遍布城市的228個(gè)自然村，如今已有170余個(gè)獲批改造。2014年將全面啟動(dòng)剩余城中村改造。先來看看最近幾年，鄭州關(guān)于城中村改造的公告: 2003年9月，鄭州市政府印發(fā)《鄭州市城中村改造規(guī)定（試行）》，這意味著鄭州市城中村改造正式啟動(dòng)。

2004年，金水區(qū)西史趙村第一個(gè)啟動(dòng)拆遷改造，成為鄭州第一個(gè)城中村改造項(xiàng)目。

2006年3月25日，燕莊村改造拆遷，將鄭州帶入大規(guī)模城中村拆遷改造階段。

2007年《鄭州市城市總體規(guī)劃（2008-2020）》經(jīng)過三年多時(shí)間的精心編制，報(bào)批成果已經(jīng)完成。本規(guī)劃共分為兩個(gè)層次：市域和中心城區(qū)。市域規(guī)劃范圍為鄭州市行政轄區(qū)，包括金水、管城、二

七、惠濟(jì)、上街六區(qū)，已經(jīng)滎陽、鞏義、新鄭、新密、登封、中牟五市一縣所轄范圍，總城區(qū)面積7446.2平方公里。中心城區(qū)規(guī)劃范圍為市區(qū)行政轄區(qū)的中原、金水、二

七、管城、惠濟(jì)五區(qū)的城區(qū)范圍。發(fā)展目標(biāo)：到2020年，鄭州市域總?cè)丝跒?00萬人，市域城鎮(zhèn)人口約為538萬人；2020年，市域總?cè)丝诩s為1000萬聞，市域城鎮(zhèn)人控約為789萬人，權(quán)勢(shì)生產(chǎn)總值1萬億元左右，人均生產(chǎn)總值10萬元左右，城市居民人均可支配收入3.4萬元；城鎮(zhèn)居民人均住房面積35平米；人均文化設(shè)施用地面積0.8-1平米。2012年7月17日，鄭州市政府同意20個(gè)城中村進(jìn)行改造。致辭，鄭州市建成區(qū)（除鄭東新區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)外）內(nèi)228個(gè)城中村已有119個(gè)獲批改造。

2015年，金水區(qū)，二七區(qū)，管城區(qū)、惠濟(jì)區(qū)三環(huán)內(nèi)的全部城中村啟動(dòng)了拆遷改造。就金水區(qū)來說，2015年1月至今，先后啟動(dòng)大鋪，姜寨，司家莊、馬李莊、勺袁、楊君劉等18個(gè)城中村改造項(xiàng)目，鄭州市三環(huán)內(nèi)的城中村啟動(dòng)了拆遷改造，但拆遷改造的重點(diǎn)和難點(diǎn)在鄭州的北邊，因鄭州市區(qū)域向北延伸發(fā)展，導(dǎo)致金水區(qū)的城中村改造也相應(yīng)向北延伸。在鄭州市建成區(qū)，陳寨、綠林、劉莊等三環(huán)外的城中村，離中心城區(qū)近，交通便利、放假較低，因此，外來人口多、商業(yè)用房較為發(fā)達(dá)，這也成為金水區(qū)拆遷改造的老大難。五．鄭州市城中村改造舊模式研究

這一模式的主要內(nèi)容有：

（一）.政府指導(dǎo)城中村改造，城中村改造采取“一村一案”方式，根據(jù)現(xiàn)實(shí)情況和群眾意愿，以城中村集體經(jīng)濟(jì)組織自行改造模式為主，也可以采取與投資商聯(lián)合改造或通過招標(biāo)選定投資商獨(dú)立改造的模式。

（二）.城中村實(shí)行改制，撤村建居，城中村村民戶口農(nóng)轉(zhuǎn)非，享受城鎮(zhèn)居民的社會(huì)保險(xiǎn)、社會(huì)保障和就業(yè)待遇，原集體經(jīng)濟(jì)組織改制為股份制企業(yè)，設(shè)立集體法人股和個(gè)人股，集體法人股原則上不低于40%，集體股收益除用于擴(kuò)大再生產(chǎn)外，主要用于為未就業(yè)的原村民辦理社會(huì)保險(xiǎn)和其他集體福利事業(yè)。

(三).城中村原集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有，宅基地以國(guó)有劃撥方式給原住戶使用，原集體經(jīng)濟(jì)組織興辦企業(yè)用地確權(quán)給使用者，轉(zhuǎn)為國(guó)有土地的首次轉(zhuǎn)讓或改變土地用途，應(yīng)補(bǔ)繳土地出讓金和有關(guān)稅費(fèi)；投資商獨(dú)立改造城中村，經(jīng)營(yíng)性用地須通過招拍掛方式取得（除少數(shù)城中村改造項(xiàng)目采取招拍掛方式外，大部分在實(shí)踐中還是采取了協(xié)議出讓方式），土地出讓金由市財(cái)政局收取并全額用于城中村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和村民社會(huì)保障（鄭政[2004]35號(hào)文件）。

(四).城中村的改造方式為徹底重建，可采取企業(yè)自籌、村民集資、抵押貸款等多種方式籌資，改造中主要建設(shè)原居民安置用房（享受經(jīng)濟(jì)適用房?jī)?yōu)惠待遇）和商業(yè)用房、出租房（須補(bǔ)繳土地出讓金）。(五).城中村改造由政府協(xié)助拆遷人拆遷，拆遷補(bǔ)償安置方案須由村民大會(huì)或轉(zhuǎn)制后的股東大會(huì)通過，被拆遷人可以選擇貨幣補(bǔ)償或產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種方式進(jìn)行補(bǔ)償，每處合法宅基地原則上按一個(gè)基準(zhǔn)建筑面積（228平方米的新建住宅面積）予以安置，超出部分按建安價(jià)給予貨幣補(bǔ)償，不足部分由被拆遷人按新建住宅建安價(jià)補(bǔ)齊差價(jià)。(六).2000年8月9日后原村民未經(jīng)規(guī)劃、建設(shè)等部門批準(zhǔn)建設(shè)的住宅，按照違法建設(shè)處理，拆遷時(shí)不予安置補(bǔ)償；非本村村民占用集體土地建設(shè)房屋，或購買在集體土地上建造的房屋，城中村改造完成后經(jīng)確認(rèn)符合改造規(guī)劃的補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓金及有關(guān)稅費(fèi)可辦理國(guó)有土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證，不符合改造規(guī)劃的應(yīng)予拆遷，由拆遷人按被拆遷房屋的重置建安價(jià)給予補(bǔ)償。

六．鄭州市城中村改造新模式研究

經(jīng)過五年探索，鄭州市城中村改造取得了一定經(jīng)驗(yàn)，并借鑒外地成功經(jīng)驗(yàn)，鄭州市人民政府于2007年6月出臺(tái)了《進(jìn)一步規(guī)范城中村改造的若干規(guī)定》（鄭政文〔2007〕103號(hào)），隨后又出臺(tái)或公布了《關(guān)于城中村改造有關(guān)政策實(shí)施中具體細(xì)則的會(huì)議紀(jì)要》（市長(zhǎng)辦公會(huì)紀(jì)要（2007）61號(hào)）、《關(guān)于城中村改造經(jīng)驗(yàn)總結(jié)和措施完善等問題的會(huì)議紀(jì)要》（市長(zhǎng)辦公會(huì)會(huì)議紀(jì)要〔2007〕100號(hào)）、《關(guān)于城中村改造中廉租住房和周轉(zhuǎn)房建設(shè)有關(guān)問題的通知》（鄭政文[2007]208號(hào)）、《關(guān)于禁止城中村擅自拆遷和擅自開工建設(shè)有關(guān)問題的通知》（鄭政文[2007]209號(hào)）、《關(guān)于印發(fā)〈鄭州市城中村改造工作流程（試行）〉的通知》（鄭政文〔2008〕120號(hào)）等文件，形成了相對(duì)成熟的新的城中村改造模式，即鄭州市城中村改造新模式。

七．鄭州總體發(fā)展：

鄭州未來12年的發(fā)展方向，以東西南三向?yàn)橹?。中心城區(qū)城市用地增長(zhǎng)邊界為：東至京珠高速公路，細(xì)致環(huán)城高速公路，北至黃河濕地保護(hù)區(qū)，南至南水北調(diào)中線工程。發(fā)展方向主要以東、西、南三個(gè)方向?yàn)橹?，北部控制開發(fā)建設(shè)，保護(hù)黃河濕地，提升生態(tài)品質(zhì)。伴隨著鄭州市城鄉(xiāng)化進(jìn)程的加快，城中村在資源利用、人文景觀、城市規(guī)劃、環(huán)境衛(wèi)生、村民社會(huì)保障等方面與城市的巨大差異逐步體現(xiàn)出來，從城中村問題已經(jīng)成為影響鄭州市城市協(xié)調(diào)發(fā)展的主要問你。一句鄭州城中村大規(guī)模改造過程遇到的資金、人口拆遷安置以及城中村的二次拆遷等諸多難題，今兒提出了對(duì)鄭州市城中村改造的合理化建議。

以上數(shù)據(jù)充分說明了鄭州市政府對(duì)城中村改造的力度之大，以及對(duì)城中村改造的決心。

八．對(duì)鄭州市城中村改造的合理化建議

從各個(gè)省市“城中村”改造的時(shí)間中得知，“城中村”改造最難協(xié)調(diào)的就是相關(guān)利益主體之間的關(guān)系，即政府、村民和開發(fā)商三方利益關(guān)系之間的制約和調(diào)和。其中政府的擔(dān)憂是拆遷過程中的利益沖突會(huì)成為社會(huì)不穩(wěn)定的因素，政府自己開發(fā)因成本國(guó)語高昂難以啟動(dòng)，而給予優(yōu)惠政策吸引開發(fā)商介入開發(fā)，歐不可能造成房屋過量供給，沖擊也已經(jīng)趨近飽和的房地產(chǎn)市場(chǎng)；開發(fā)商的擔(dān)憂是此種拆遷開發(fā)中的利益矛盾重重，不確定因素很多，高昂的交易成政府對(duì)樓本會(huì)吞沒和消散房地產(chǎn)開發(fā)的正常收益，樓層高度的管制會(huì)使開發(fā)變得無利可圖；村民的擔(dān)憂是他們既得的房地產(chǎn)租金收益在開發(fā)中而且會(huì)損失市中心區(qū)域房地產(chǎn)升值前景得不到保護(hù)，他們會(huì)以幾百年來祖祖輩輩居住在這里為由，對(duì)他們既得利益寸金必爭(zhēng)。因此，“城中村”改造中，必須選擇合理的制度安排，兼顧各方利益主體的要求，成功實(shí)施改造工作。

（一）鄭州市城中村改造中存在的問題及制約因素

（1）在“城中村的改造當(dāng)中，政府的作用不可忽視。所謂的政府行政手段就是制定有關(guān)“城中村”改造的法律規(guī)定和政策，該方面的欠缺造成的改造問題在上面已經(jīng)談到，目前鄭州市政府的相關(guān)部門對(duì)于“城中村”改造還沒形成合力，缺乏重醫(yī)的改造規(guī)劃和改造方案，部門之間的分工不明確相互的協(xié)調(diào)也缺乏組織性。很多保證“城中村”改造能夠有效進(jìn)行的政策改革還沒有進(jìn)行，這給“城中村”的改造增加了一定的難度?！俺侵写濉蓖恋匚茨芗皶r(shí)收歸國(guó)有以及宅基地制度的存在是造成各級(jí)政府部門對(duì)“城中村”管不了、治不好的根本原因；（2）村民與政府管理部門缺乏相應(yīng)的交流，改造相關(guān)方案大多數(shù)村 民并不知情，或者對(duì)拆遷過渡期內(nèi)的補(bǔ)償條款不滿意，造成部分村民拒絕簽訂拆遷協(xié)議；（3）拆遷改造部門缺乏執(zhí)法隊(duì)伍建設(shè)，暴力執(zhí)法，強(qiáng)拆現(xiàn)象屢見不鮮；

（4）土地產(chǎn)權(quán)不明確。

（二）鄭州市“城中村改造”應(yīng)遵循的指導(dǎo)思想

以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，堅(jiān)持以人為本，按照構(gòu)建和諧鄭州、建設(shè)中原首善之區(qū)的要求，以全面提升城市綜合功能、提高土地使用效益、加快城鎮(zhèn)化發(fā)展為核心，把城中村改造作為加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、完善城市功能、推動(dòng)城市內(nèi)涵式發(fā)展的重要組成部分，統(tǒng)籌考慮村民安置、城市景觀建設(shè)和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，充分調(diào)動(dòng)各方面的積極性，依法保護(hù)村組及村民的合法權(quán)益，統(tǒng)籌兼顧國(guó)家、集體、個(gè)人及投資者的利益，達(dá)到村民、開發(fā)商、政府“三滿意”，通過努力將城中村改造成現(xiàn)代化城市社區(qū)，為鄭州市經(jīng)濟(jì)社會(huì)全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展做出貢獻(xiàn)。

（三）鄭州市城中村改造應(yīng)遵守的基本原則

（1）堅(jiān)持政府主導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作的原則。城中村改造堅(jiān)持群眾自愿、政府負(fù)責(zé)的原則，政府指導(dǎo)城中村改造，制定改造規(guī)劃，出臺(tái)配套措施，具體改造以市場(chǎng)運(yùn)作為主，通過招拍掛方式確定改造主體。

（2）堅(jiān)持統(tǒng)一規(guī)劃、分步實(shí)施的原則。按照城市總體規(guī)劃的要求，對(duì)城中村實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、成片開發(fā)、配套建設(shè)，具體改造從實(shí)際出發(fā)、分步實(shí)施，做到條件成熟一個(gè)審批改造一個(gè)，保證城中村改造的順利進(jìn)行與社會(huì)和諧穩(wěn)定。

（3）堅(jiān)持因地制宜、一村一案的原則。根據(jù)各個(gè)城中村的具體情況，因地制宜，一個(gè)村（組）制定一個(gè)具體改造方案，確立有差異的改造目標(biāo)，實(shí)施不同的具體改造方法。

（4）堅(jiān)持統(tǒng)籌兼顧、綜合改造的原則。積極開展體制創(chuàng)新，既推動(dòng)城中村空間形態(tài)改造，又推動(dòng)其社會(huì)形態(tài)和經(jīng)濟(jì)再造，實(shí)現(xiàn)城中村與城市的全面融合。

（5）堅(jiān)持舊村改造、配套房地產(chǎn)開發(fā)的原則。以舊村改造帶動(dòng)配套房地產(chǎn)開發(fā)，以配套房地產(chǎn)開發(fā)為城中村改造提供資金保證，順利推進(jìn)城中村改造的全面實(shí)施。

參考文獻(xiàn)：

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