第一篇：慶陽(yáng)市項(xiàng)目決策調(diào)研報(bào)告

關(guān)于慶陽(yáng)市工程項(xiàng)目決策情況的調(diào)研報(bào)告

省治工辦：

按照省治工辦《關(guān)于開(kāi)展工程建設(shè)領(lǐng)域突出問(wèn)題專(zhuān)項(xiàng)治理調(diào)研工作的通知》要求，我們對(duì)慶陽(yáng)市項(xiàng)目決策情況進(jìn)行了深入調(diào)研，現(xiàn)將情況報(bào)告如下：

一、項(xiàng)目決策的現(xiàn)狀

近年來(lái)，我市認(rèn)真貫徹《國(guó)務(wù)院關(guān)于投資體制改革的決定》、《甘肅省政府投資項(xiàng)目管理辦法》、《甘肅省企業(yè)投資項(xiàng)目核準(zhǔn)管理辦法》、《甘肅省企業(yè)投資項(xiàng)目備案管理辦法》、《甘肅省投資項(xiàng)目評(píng)估管理辦法》。全面落實(shí)國(guó)務(wù)院、省政府有關(guān)部門(mén)關(guān)于項(xiàng)目審批、核準(zhǔn)、備案、評(píng)估等管理有關(guān)文件精神。扎實(shí)執(zhí)行項(xiàng)目建議書(shū)――可行性研究報(bào)告――初步設(shè)計(jì)審批（核準(zhǔn)、備案）流程，按規(guī)定的權(quán)限辦理前期審批程序。嚴(yán)格遵守國(guó)家、省市規(guī)定的土地預(yù)審、節(jié)能評(píng)估審查和環(huán)境影響評(píng)價(jià)制度，每一個(gè)項(xiàng)目均要求做到符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向、前期論證可行合理、可研和初設(shè)達(dá)到規(guī)定要求。對(duì)于列入規(guī)劃，儲(chǔ)備到項(xiàng)目庫(kù)內(nèi)的項(xiàng)目，合理確定建設(shè)規(guī)模和投資額度，適度開(kāi)發(fā)建設(shè)，避免了重復(fù)建設(shè)、盲目建設(shè)、貪大求洋現(xiàn)象地發(fā)生。形象工程、政績(jī)工程明顯減少，民生工程、財(cái)源項(xiàng)目明顯增多，有力地推-1-

動(dòng)了全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)又好又快發(fā)展。為了確保項(xiàng)目建設(shè)的科學(xué)性和必要性，充分體現(xiàn)民主決策，發(fā)揮集體智慧，市上聘請(qǐng)中科院、社科院院士，省上各大院校教授、經(jīng)濟(jì)學(xué)家，市上專(zhuān)業(yè)技術(shù)尖端人才組成專(zhuān)家委員會(huì)，對(duì)大型能源基地和事關(guān)全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的重大基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)行充分論證，集體民主決策，從根本上實(shí)現(xiàn)了“兩個(gè)轉(zhuǎn)變”：即從過(guò)去的“經(jīng)驗(yàn)決策”轉(zhuǎn)變到現(xiàn)在的“科學(xué)決策”，從過(guò)去的“少數(shù)人替大多數(shù)人決策”轉(zhuǎn)變到“大多數(shù)人直接參與決策”的軌道上來(lái)。依法科學(xué)決策項(xiàng)目、完善項(xiàng)目審批程序、提高項(xiàng)目管理水平，項(xiàng)目決策論證各個(gè)環(huán)節(jié)均步入了法制化、規(guī)范化軌道，為項(xiàng)目規(guī)范建設(shè)發(fā)揮了重要作用。

二、存在的主要問(wèn)題及原因

盡管我市在項(xiàng)目決策論證中采取了諸多有效措施，確保了項(xiàng)目科學(xué)合理規(guī)劃，民主決策審批。但還存在一些問(wèn)題。一是規(guī)劃選址難。因征地難度大影響前期工作進(jìn)展，由于我市處于大開(kāi)發(fā)、大建設(shè)的關(guān)鍵時(shí)期，土地供求矛盾十分突出，項(xiàng)目規(guī)劃選址難度很大，嚴(yán)重影響了項(xiàng)目的決策論證；二是“三算二超”（即概算超估算、預(yù)算超概算）問(wèn)題沒(méi)有得到徹底解決，項(xiàng)目預(yù)算人員數(shù)量少，層次不齊，預(yù)算不準(zhǔn)。個(gè)別項(xiàng)目申報(bào)單位為了順利通過(guò)審批，故意降低概述；三是后評(píng)價(jià)制度落實(shí)不到

位，由于項(xiàng)目單位對(duì)建設(shè)程序掌握不夠，認(rèn)為項(xiàng)目建成驗(yàn)收后，就完成了建設(shè)程序，理解上出現(xiàn)了偏差，導(dǎo)致后評(píng)價(jià)工作不到位。

三、下一步完善的思路和措施

（一）全面規(guī)范建設(shè)程序。嚴(yán)格執(zhí)行投資項(xiàng)目審批、核準(zhǔn)、備案管理程序規(guī)定，規(guī)范項(xiàng)目決策。按照國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向、全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展建設(shè)規(guī)劃、市場(chǎng)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)、土地使用、環(huán)境影響評(píng)價(jià)及三同時(shí)驗(yàn)收等方面的要求嚴(yán)格審查，加強(qiáng)監(jiān)管，嚴(yán)格規(guī)范項(xiàng)目建設(shè)程序。

（二）科學(xué)合理確定建設(shè)規(guī)模。在項(xiàng)目前期工作中，嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家強(qiáng)制性建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，科學(xué)合理確定項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模。認(rèn)真落實(shí)項(xiàng)目新開(kāi)工建設(shè)各項(xiàng)必要條件，規(guī)范項(xiàng)目開(kāi)工管理。研究制定我市政府投資項(xiàng)目概算調(diào)整辦法，做好貫徹落實(shí)工作，切實(shí)加強(qiáng)政府投資項(xiàng)目概算管理。

（三）認(rèn)真落實(shí)能耗環(huán)評(píng)制度。在審批（核準(zhǔn)、備案）項(xiàng)目時(shí)，嚴(yán)格執(zhí)行《節(jié)約能源法》、《環(huán)境保護(hù)法》、《環(huán)境影響評(píng)價(jià)法》、《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)節(jié)能工作的決定》、《公共機(jī)構(gòu)節(jié)能條例》、《民用建筑節(jié)能條例》以及有關(guān)規(guī)定要求，在項(xiàng)目審批（核準(zhǔn)、備案）時(shí)加強(qiáng)節(jié)能評(píng)估審查，嚴(yán)格執(zhí)行環(huán)境影響評(píng)價(jià)制度，強(qiáng)化對(duì)環(huán)境影響評(píng)價(jià)審批的監(jiān)管。對(duì)于必須進(jìn)行節(jié)能審查和環(huán)

境影響評(píng)價(jià)審批，未進(jìn)行、未通過(guò)相關(guān)審查審批的項(xiàng)目，一律不得審批（核準(zhǔn)、備案）。從嚴(yán)查處未批先建項(xiàng)目，防止因嚴(yán)格程序而出現(xiàn)未批先建現(xiàn)象。

（四）嚴(yán)格資金保障審查。明確項(xiàng)目資金來(lái)源、投資方式、決策程序、年度計(jì)劃等內(nèi)容，審查資金來(lái)源渠道和保障供給能力，對(duì)資金無(wú)法保障的項(xiàng)目堅(jiān)決不予審批。

（五）探索實(shí)施專(zhuān)家論證制度。按照國(guó)家要求，建立特別重大項(xiàng)目專(zhuān)家評(píng)議制度，逐步建立健全我市重大項(xiàng)目評(píng)議專(zhuān)家?guī)?，?guī)范重大項(xiàng)目專(zhuān)家評(píng)議程序。政府投資項(xiàng)目要經(jīng)符合資質(zhì)要求的中介機(jī)構(gòu)評(píng)估論證，積極探索制定適合我省的咨詢(xún)?cè)u(píng)估競(jìng)爭(zhēng)規(guī)則。推進(jìn)政府投資項(xiàng)目公示制度。

（六）大力推進(jìn)項(xiàng)目信息公開(kāi)。根據(jù)《政府信息公開(kāi)條例》及有關(guān)規(guī)定，進(jìn)一步明確項(xiàng)目審批（核準(zhǔn)、備案）信息公開(kāi)的范圍和方式，向社會(huì)公示建設(shè)項(xiàng)目信息。明確項(xiàng)目審批（核準(zhǔn)、備案）流程，及時(shí)公布項(xiàng)目審批（核準(zhǔn)、備案）結(jié)果，接受社會(huì)監(jiān)督。

（七）積極推行責(zé)任追究制度。建設(shè)健全決策失誤追究機(jī)制，對(duì)投資項(xiàng)目審批、核準(zhǔn)、備案、工程咨詢(xún)、勘察、設(shè)計(jì)等部門(mén)和單位違反法律法規(guī)給國(guó)家造成重大損失的，要依法追究有關(guān)責(zé)任人的責(zé)任。

（八）不斷加強(qiáng)土地管理使用。按照《土地管理法》和有關(guān)要求，在項(xiàng)目審批（核準(zhǔn)、備案）時(shí)，嚴(yán)格用地預(yù)審，對(duì)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收要嚴(yán)格審批，對(duì)于不符合產(chǎn)業(yè)政策和供地政策的項(xiàng)目，以及未按規(guī)定辦理項(xiàng)目審批、核準(zhǔn)和備案手續(xù)的項(xiàng)目，嚴(yán)禁辦理土地使用相關(guān)手續(xù)，未獲得土地使用證書(shū)的項(xiàng)目不得開(kāi)工建設(shè)。對(duì)已經(jīng)審批的項(xiàng)目建設(shè)用地，嚴(yán)禁變更土地使用性質(zhì)。嚴(yán)禁在項(xiàng)目建設(shè)時(shí)“以租代征”。

專(zhuān)此報(bào)告！

慶陽(yáng)市治理工程建設(shè)領(lǐng)域

突出問(wèn)題工作領(lǐng)導(dǎo)小組

2011年7月15日

第二篇：項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告)

項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告范文(精選多篇)

項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告

一、項(xiàng)目選址地區(qū)概況

1、區(qū)域介紹

城市介紹、地理位置、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)情況、行政區(qū)域、人口及城市發(fā)展的榮譽(yù)

2、區(qū)域交通及基礎(chǔ)設(shè)施狀況

公路、鐵路、水路、港口和機(jī)場(chǎng)

能源、供、排水、郵電通信、環(huán)保、防災(zāi)等設(shè)施

3、區(qū)域發(fā)展政策、空間布局和發(fā)展方向

國(guó)家和地方政府發(fā)展政策

城市空間結(jié)構(gòu)和城市發(fā)展方向

二、項(xiàng)目選址區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況

1、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況

區(qū)域的優(yōu)勢(shì)資源和特色產(chǎn)業(yè)

區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展情況調(diào)查表

國(guó)企、外企和民企

當(dāng)?shù)叵M(fèi)能力分析

2、項(xiàng)目有關(guān)行業(yè)分析

三、項(xiàng)目概況分析

1、項(xiàng)目可行性分析

項(xiàng)目背景研究及必要性分析、基礎(chǔ)分析市場(chǎng)分析、2、項(xiàng)目所在區(qū)域整體規(guī)劃和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)思路

政府整體規(guī)劃、項(xiàng)目整體規(guī)劃、開(kāi)發(fā)思路

3、項(xiàng)目選址地塊的現(xiàn)狀和折遷情況

4、項(xiàng)目選址分析

選址地塊交通分析、五通一平分析、地理位置分析

5、項(xiàng)目的評(píng)估及效益分析

投資額、投資面積、投資條件、地價(jià)問(wèn)題、經(jīng)濟(jì)效益分析、社會(huì)效益分析

四、投資建議

1、能否投資及在什么條件下可以投資

2、投資談判建議---談判應(yīng)遵循什么原則，如何談判

3、投資中應(yīng)注意的問(wèn)題

備注：首頁(yè)封面、第二頁(yè)目錄

廣元家居建材市場(chǎng)情況

一、廣元概況

廣元市是1985年經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的省轄地級(jí)市，位于四川盆地北部邊緣、嘉陵江上游，氣候溫和濕潤(rùn)、四季分明。廣元下轄四縣三區(qū)，轄市利州、元壩、朝天三區(qū)和蒼溪、旺蒼、劍閣、青川四縣，幅員面積1.63萬(wàn)平方公里，總?cè)丝诩s323萬(wàn)，城市人口50萬(wàn)，市城區(qū)面積60.13萬(wàn)平方公里。是對(duì)外開(kāi)放城市、全國(guó)首批農(nóng)科教結(jié)合示范區(qū)，全國(guó)衛(wèi)生城市、全國(guó)雙擁模范城市和四川省山水園林城市、中國(guó)人居環(huán)境范例城市。物產(chǎn)豐富、能源充足、工業(yè)基礎(chǔ)具規(guī)模。廣元作為川、陜、甘三省結(jié)合部，有廣巴、廣綿、廣甘、廣陜、廣南五條高速，國(guó)道212、108線穿插而過(guò)，具備完善的公路交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)，寶成鐵路復(fù)線、蘭渝鐵路、成巴鐵路三條鐵路線和廣元機(jī)場(chǎng)的建成通航，使廣元與全國(guó)乃全世界各地，聯(lián)系更為便捷。廣元自古被稱(chēng)為“川北門(mén)戶(hù)”、“蜀門(mén)重鎮(zhèn)”，也是我國(guó)歷史上唯一一個(gè)女皇武則天出生之地，豐富的女性文化、三國(guó)文化、紅軍文化為這座古城積淀了厚重的歷史底蘊(yùn)，享譽(yù)中外的劍門(mén)關(guān)、翠云廊、皇澤寺、千佛崖、三國(guó)遺址、古棧道馳名中外，正在籌建的“世界女兒長(zhǎng)城”，更加突出廣元的女性文化色彩，廣元有11處4a風(fēng)景區(qū)，是國(guó)家優(yōu)秀旅游城市，旅游資源豐富。

廣元堅(jiān)持“三次產(chǎn)業(yè)互動(dòng)、城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)相融”，狠抓城市經(jīng)濟(jì)、縣域經(jīng)濟(jì)、民營(yíng)經(jīng)濟(jì)、旅游經(jīng)濟(jì)、特色經(jīng)濟(jì)五大板塊，著力培育有色金屬、食品飲料、藥業(yè)、種草養(yǎng)畜、林果、旅游六大特色支柱產(chǎn)業(yè)。

2014年廣元共實(shí)施國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)合

作項(xiàng)目2234個(gè)，引進(jìn)到位資金82.51億元，中恒紡織、啟明星鋁業(yè)、娃哈哈飲料、廣益食品、正大青春寶、深圳賽格、溫州新紀(jì)元、陜西聯(lián)星、青島中能信紛紛落戶(hù)廣元。目前引進(jìn)多家大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，如：萬(wàn)達(dá)集團(tuán)、碧桂園、長(zhǎng)虹置業(yè)等；全省“盆周山區(qū)外經(jīng)貿(mào)發(fā)展示范市”創(chuàng)建工作成效明顯，培育外經(jīng)貿(mào)企業(yè)40家，取得自營(yíng)進(jìn)出口經(jīng)營(yíng)權(quán)企業(yè)30家，“三資企業(yè)”17家，與20多個(gè)國(guó)家和地區(qū)的100多家客戶(hù)建立貿(mào)易關(guān)系，出口商品13大類(lèi)60個(gè)品種，出口總額5803萬(wàn)美元。建立畜禽、紡織、農(nóng)產(chǎn)品、高耗能等四大產(chǎn)品出口基地，形成“鞏固亞洲，開(kāi)拓遠(yuǎn)洋，發(fā)展俄東、新馬地區(qū)和中東”的市場(chǎng)格局。加工貿(mào)易額5571萬(wàn)美元，居全省第四位。境外勞務(wù)輸出400人，培訓(xùn)儲(chǔ)備8600人。

廣元是川陜甘毗鄰地區(qū)的交通樞紐和物資集散中心，寶成鐵路、成普鐵路和108、212兩條國(guó)道主干線在市城區(qū)交匯，嘉陵江水運(yùn)可直達(dá)**，廣元機(jī)場(chǎng)

已開(kāi)通廣州、北京、西安、杭州四條航線，集水、陸、空于一體的立體交通格局，使廣元處在一個(gè)扼水陸要沖、控南北咽喉的

樞紐位置上，成為東連中部、東部，西接大西南、大西北的重要通衢?！耙恍r(shí)到縣”工程取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，公路總里程4666.47公里，新建改建國(guó)省縣鄉(xiāng)公路2300公里、村道公路5568公里，新鋪油路、水泥路810公里，新建高速公路459.7公里、高等級(jí)公路327.3公里。建成政府信息資源網(wǎng)、政府系統(tǒng)辦公業(yè)務(wù)網(wǎng)，金稅、金卡網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)普遍推行，電視監(jiān)控、智能防盜系統(tǒng)普遍推廣。

二、家居建材市場(chǎng)現(xiàn)狀簡(jiǎn)介

廣元市建材家居市場(chǎng)自2014年地震后大幅增長(zhǎng)，正處在臨街鋪向大型專(zhuān)業(yè)賣(mài)場(chǎng)轉(zhuǎn)型期。現(xiàn)階段廣元有集建材與家居為一體的國(guó)際商貿(mào)城，建材集中經(jīng)營(yíng)地為三合市場(chǎng)、中新商城、苴國(guó)路一條街；家居賣(mài)場(chǎng)主要是：百利城、雙羽鳳凰城、錦和家居、家龍家私；同時(shí)還

有臨街的專(zhuān)賣(mài)場(chǎng)如：全友家私、掌上明珠、雙虎家私，情況如下：

1、國(guó)際商貿(mào)城

國(guó)際上商貿(mào)城是廣元比較成熟的建材、家居賣(mài)場(chǎng)，一二樓已銷(xiāo)售，3-6樓為純租賃式物業(yè)；國(guó)際商貿(mào)城1樓為五金機(jī)電城、2樓小商品批發(fā)城、3-6樓為建材、家居賣(mài)場(chǎng)。租金平均為28元/平米總建筑面積10萬(wàn)平米，共計(jì)7層樓。家居賣(mài)場(chǎng)約2.5萬(wàn)平米，建材賣(mài)場(chǎng)約3萬(wàn)平米。

無(wú)綜和配套設(shè)施，在高速公路旁，人氣冷清，商家生意較差；很多聯(lián)盟商家已經(jīng)開(kāi)始自發(fā)組織在酒店舉行促銷(xiāo)活動(dòng)。無(wú)倉(cāng)儲(chǔ)物流區(qū)域。

國(guó)際商貿(mào)城交通比較便利，停車(chē)方便。裝修設(shè)計(jì)顯檔次。

2、三合建材市場(chǎng)

三合建材市場(chǎng)是廣元最早專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)建材、型材加工的場(chǎng)所，上下兩層，獨(dú)立獨(dú)棟。房租50-120元/平米，經(jīng)營(yíng)面積3萬(wàn)平米左右。

無(wú)停車(chē)位與物流區(qū)域，市場(chǎng)雜亂，無(wú)主流品牌，無(wú)市場(chǎng)管理，房東隨意漲租金，眾商戶(hù)非常不滿(mǎn)。

由于經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)較長(zhǎng)，市場(chǎng)整體價(jià)格偏低，占有一定的市場(chǎng)份額。

3、中新商城建材市場(chǎng)

城市中心，在廣元有很長(zhǎng)的經(jīng)營(yíng)時(shí)間，導(dǎo)致整個(gè)附近商圈臨街商鋪都以經(jīng)營(yíng)五金建材為主，租金在50-110元/平米不等。經(jīng)營(yíng)面積2萬(wàn)平米左右。

無(wú)停車(chē)位與物流區(qū)域，交通極為不便利，給城市環(huán)境也造成影響，無(wú)市場(chǎng)管理。無(wú)主流品牌。地處老城中心，人氣旺。

4、百利城家居市場(chǎng)

百利城位于東壩開(kāi)發(fā)區(qū)，周?chē)钦诮ㄖ臉潜P(pán)。市場(chǎng)面積1萬(wàn)平米左右，基本為主流品牌：顧家、慕思、斯蒂蘭卡、范西哲等，共計(jì)三層樓，三樓入住率35%左右，租金平均約40元/月，管理費(fèi)6元/平米。

有停車(chē)位，購(gòu)物環(huán)境較好；市場(chǎng)定

位較高，品牌齊全。

無(wú)購(gòu)物氛圍，商業(yè)氣氛布置不理想，二三樓的招商不成功，有部分商鋪空置，市場(chǎng)冷清。

5、雙羽鳳凰城家居市場(chǎng)

07年落成，共計(jì)4層樓，1-2樓為百貨經(jīng)營(yíng)，3-4樓為1萬(wàn)平米左右的家居經(jīng)營(yíng)；租金30元/月，主要為中低檔品牌。主要有掌上明珠、與時(shí)等。

眾商家打算撤離，市場(chǎng)內(nèi)光線暗，很多商家在處理貨品。

6、錦和家居市場(chǎng)

2014年5月落成，1、2樓為家電百貨經(jīng)營(yíng)，3樓整層4000平米為家居品牌經(jīng)營(yíng)，其中有聯(lián)邦、紅蘋(píng)果等品牌入駐，所有品牌為錦和家居市場(chǎng)老板一人經(jīng)營(yíng)品牌。

有停車(chē)位，裝修風(fēng)格有中式、歐式等，展現(xiàn)不同風(fēng)格。

賣(mài)場(chǎng)體現(xiàn)不夠大氣、上檔次，很多樣品根本展現(xiàn)不出來(lái)其本身的品質(zhì)，不能滿(mǎn)足高端品牌消費(fèi)者的選擇，市場(chǎng)整

體感覺(jué)不上不下，不夠多元化，商業(yè)氛圍不濃，不能有效促進(jìn)消費(fèi)。

7、家龍家私家居

項(xiàng)目位于廣元市火車(chē)站出口處，建筑面積1.5萬(wàn)平米；經(jīng)營(yíng)品牌有沐蘭、洛曼、浪度家居等；租金30元/平方，無(wú)管理費(fèi)用，只有電費(fèi)開(kāi)銷(xiāo)。

市場(chǎng)定位較低，市場(chǎng)外圍臟亂，根本不能停車(chē)；市場(chǎng)內(nèi)光線較暗，賣(mài)場(chǎng)生意冷清；沒(méi)有商業(yè)氛圍。經(jīng)營(yíng)時(shí)間較長(zhǎng)，10年左右，市場(chǎng)內(nèi)商家有銷(xiāo)售渠道，在家居市場(chǎng)有一定的影響力。

三、項(xiàng)目分析

廣元家居建材市場(chǎng)管理模式還沒(méi)有形成，目前僅有的國(guó)際商貿(mào)城有這方面的輪廓，但是在業(yè)態(tài)劃分，市場(chǎng)管理，經(jīng)營(yíng)策劃方面還不夠完善，導(dǎo)致賣(mài)場(chǎng)商家紛紛撤離；其他的市場(chǎng)購(gòu)物環(huán)境差，不乏有以次充好，假冒偽劣，價(jià)格欺詐，買(mǎi)賣(mài)糾紛的問(wèn)題；消費(fèi)者非常期待有良好的購(gòu)物環(huán)境、商品質(zhì)量有保證，售后服務(wù)好和統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理的家居建材商場(chǎng)

以滿(mǎn)足大眾需求。

目前廣元家居建材市場(chǎng)分布散亂，可供經(jīng)營(yíng)者選擇的市場(chǎng)不多，另一方面是許多經(jīng)營(yíng)者對(duì)目前市場(chǎng)的相關(guān)必要配套及經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀表示出了一種無(wú)奈，對(duì)現(xiàn)有市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的不滿(mǎn)，致使他們對(duì)新興市場(chǎng)都抱著非常大的期望度，這是對(duì)新建市場(chǎng)的一種利好。

廣元做為川北門(mén)戶(hù)城市，并且是唯一一個(gè)擁有鐵路與高速公路雙x線的地級(jí)市。重要的經(jīng)濟(jì)地域，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度較快，輻射地域廣但其一直缺少一個(gè)大型一站式家裝、家居、建材商場(chǎng)，已有規(guī)劃布局不合理，散亂的建材家居市場(chǎng)分布給消費(fèi)者也造成很多困惑因素，同時(shí)雜亂的市中心建材經(jīng)營(yíng)環(huán)境給政府也造成部分壓力，綜上所述宏浩恒大國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)項(xiàng)目將滿(mǎn)足上述需求，實(shí)現(xiàn)廣元家居建材市場(chǎng)新的飛躍。

目前建材招商工作已啟動(dòng)市場(chǎng)調(diào)研工作，很多一線品牌都非常關(guān)注本項(xiàng)目。

例如：

陶瓷衛(wèi)浴品牌：諾貝爾、東鵬、博德精工磚、馬可波羅、冠軍、冠珠、科勒、安華、箭牌、法恩莎、金牌等；

櫥柜衣柜品牌：歐派、皮阿諾、櫻花、方太、志邦、索菲亞、詩(shī)尼曼、美國(guó)kd、史丹利等； 木制品品牌：菲林格爾、大自然、安信、德?tīng)?、帝露門(mén)、千川門(mén)、全友、tata、春天門(mén)業(yè)等； 吊頂墻紙品牌：友邦、楚楚吊頂、歐雅、德國(guó)艾仕、德國(guó)朗飾、瑪堡壁紙等；

由于項(xiàng)目還沒(méi)有全面啟動(dòng)，所以廣告各方面還沒(méi)有全面鋪展；但是廣元各市場(chǎng)商家已全面關(guān)注，一旦項(xiàng)目啟動(dòng)，市場(chǎng)推廣工作開(kāi)展，勢(shì)必將引起全城轟動(dòng)。

廣元宏浩恒大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

2014年10月10日星期四

項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告：飛機(jī)副翼操縱系統(tǒng)的工作性

能與故障分析

項(xiàng)目的目的和意義：了解關(guān)于飛機(jī)副翼的組成、功用、結(jié)構(gòu)、外載荷于機(jī)翼的連接、力的傳遞，以及組成部件的工作原理調(diào)整及日常維護(hù)方法，并且能夠正確對(duì)故障進(jìn)行排除。

國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀：

研究思路：

擬實(shí)現(xiàn)目標(biāo)：

技術(shù)路線：

項(xiàng) 目 調(diào) 研 報(bào) 告

稷山項(xiàng)目市調(diào)

2014年4月14日，萬(wàn)榮項(xiàng)目部抽調(diào)員工對(duì)稷山縣城區(qū)域內(nèi)的所有商業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所和門(mén)面房、商品樓價(jià)格做了一次初步的了解，再結(jié)合稷山萬(wàn)佳國(guó)際所再打區(qū)域進(jìn)行了對(duì)比，結(jié)論如下：

一、稷山萬(wàn)佳國(guó)際項(xiàng)目所處位置：

稷山縣東部新區(qū)育英街與新修的體育路交會(huì)處西南角；在運(yùn)稷一級(jí)路與育英街交會(huì)處涵洞以西200米距離。

二、稷山縣2014年發(fā)展戰(zhàn)略：

稷山縣在2014年4月稷山縣城鎮(zhèn)

化建設(shè)暨“三城聯(lián)創(chuàng)”動(dòng)員大會(huì),該縣以項(xiàng)目建設(shè)擴(kuò)大城市規(guī)模,以項(xiàng)目建設(shè)帶動(dòng)城鎮(zhèn)化發(fā)展,確立了今年完成投資5億元的20項(xiàng)精品工程,全力打造稷王文化名城,建設(shè)幸福美麗稷山。

其中，和本項(xiàng)目有關(guān)系的是

體育路開(kāi)通工程,；育英街兩側(cè)整治工程；稷山縣美特好連鎖超市建設(shè)工程；城東新區(qū)綜合醫(yī)院建設(shè)工程。

三、稷山縣城商業(yè)范圍：

1、經(jīng)過(guò)市場(chǎng)走訪及查看，首先確定的稷山縣有6個(gè)大型商超，家家樂(lè)購(gòu)物廣場(chǎng)，位于步行街十字路口西南角稷王大廈樓下；多彩服裝商城，位于步行街東側(cè)；新時(shí)代服裝城。位于步行街東側(cè)；

海世界時(shí)代廣場(chǎng)，步行街十字路口東南；百貨大樓客都商城，步行街東北角；華林新天地，稷王路與后稷街

交會(huì)處以南200米。

2、確定所有的商業(yè)中心及步行街中心都集中在老城區(qū)，稷王路與后稷街

交會(huì)處的十字路口的東西兩側(cè)，東側(cè)街道長(zhǎng)約300米，西側(cè)街長(zhǎng)約400米，稷山縣命名為“后稷街”，未配置停車(chē)位，停車(chē)為稷王路兩側(cè)的商鋪路面；步行街主要以5個(gè)大型商城及一些大型的品牌專(zhuān)賣(mài)為主，涵蓋品牌服飾專(zhuān)賣(mài)、品牌鞋類(lèi)專(zhuān)賣(mài)、品牌運(yùn)動(dòng)專(zhuān)賣(mài)、品牌黃金收拾專(zhuān)賣(mài)—，是稷山全縣人民主要的購(gòu)物場(chǎng)所，也是縣城的商業(yè)中心。

3、稷王路往北行500米距離，為稷山縣的主干道“稷峰街”，稷峰街東、西長(zhǎng)約5公里，是稷山縣政府及各級(jí)單位的主要集中地，東起108國(guó)道，西至豐喜路；108國(guó)道距離稷王路約長(zhǎng)3公里，縣城所有的商業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所都集中在此街道兩側(cè)，能滿(mǎn)足所有人的購(gòu)物需求。

4、稷王路經(jīng)過(guò)稷峰街再往北側(cè)行500米為“育英街”，也是稷山萬(wàn)佳國(guó)際所在街道，交會(huì)處為稷山中學(xué)老校區(qū)的所在地，往東再行約2.5公里，是108國(guó)道，項(xiàng)目距離縣城中心大約3公里。

四、項(xiàng)目周邊現(xiàn)狀：

1、項(xiàng)目地塊為育英街與體育路交會(huì)處西南角，北側(cè)為富強(qiáng)街，南側(cè)為稷峰街；富強(qiáng)街與稷圣路交會(huì)處為稷山火車(chē)站所在地，稷峰街與稷圣路交會(huì)處為稷王廣場(chǎng)與稷王小學(xué)的所在地。

2、經(jīng)考察，目前稷山東部新區(qū)新建的項(xiàng)目有“天信中心綜合樓”、“明鑫花苑二期”、“經(jīng)濟(jì)適用房”；和項(xiàng)目有競(jìng)爭(zhēng)力的項(xiàng)目為“天信中心綜合樓”，位置在稷峰街與運(yùn)稷路交會(huì)處，地理位置優(yōu)越，屬于東部

新區(qū)發(fā)展的主要區(qū)域，交通發(fā)達(dá)，周?chē)叙⑸轿幕瘡V場(chǎng)相對(duì)應(yīng)；配備兩棟18層樓與一棟3層大型綜合的超市，總建面為50000多平米，其中臨稷峰街一棟高層為規(guī)劃酒店，另一棟為住宅，超市在兩棟樓之間，總建面15000平米，為自主品牌超市，該項(xiàng)目已封頂，預(yù)計(jì)交房時(shí)間及超市開(kāi)業(yè)時(shí)間為2014年10月份。

3、目前東部新區(qū)已確定搬遷的單位有縣公安局、縣檢察院，已有的單位

有稷山中學(xué)新校區(qū)，所有的單位及學(xué)校都集中在稷峰街；目前限制育英街發(fā)展的是運(yùn)稷路涵洞。

五、稷山縣城房地產(chǎn)價(jià)格：

1、住宅：老城區(qū)未新建商品住宅，二手房的價(jià)格在3000元/㎡左右，新區(qū)在建的為育英街的明鑫花苑二期，單價(jià)為2800元/㎡起價(jià)，每層上浮50元/㎡，13層以上執(zhí)行13層價(jià)格，均價(jià)在3050元/㎡。

2、商鋪：老城區(qū)未新建商業(yè)項(xiàng)目，目前稷山所有的老城區(qū)商鋪全部為二手鋪，多為單層商鋪，售價(jià)在11000-15000元/㎡之間；新區(qū)商鋪價(jià)格在5000-6000元/㎡左右。

六、項(xiàng)目周邊發(fā)展?jié)摿Γ?/p>

1、稷山項(xiàng)目所處的地段為稷山縣東部新區(qū)，為2014年稷山縣城重要的發(fā)展戰(zhàn)略之地，隨著河津等一些工業(yè)項(xiàng)目的東移，其中一部分企業(yè)落戶(hù)稷山；目前全縣總?cè)丝跒?6萬(wàn)人，其中城鎮(zhèn)約12萬(wàn)，農(nóng)村約24萬(wàn)，縣人均工資在1300

元/月左右；全縣煙酒類(lèi)消費(fèi)名列運(yùn)城13縣之首，民營(yíng)企業(yè)較多，消費(fèi)水平名列前茅。

2、東部新區(qū)商業(yè)主要集中在稷峰街，就目前項(xiàng)目所在地塊來(lái)看：

無(wú)成熟社區(qū)；無(wú)廠礦企業(yè)；

無(wú)公園及城市配套設(shè)施；政府單位未來(lái)5年無(wú)法入駐；無(wú)商業(yè)配套；離市中心較遠(yuǎn)，且不是直線；不通公交；基本未見(jiàn)有新的住宅項(xiàng)目動(dòng)工建設(shè)；受訪人群不能接受遠(yuǎn)距離購(gòu)物；新區(qū)未來(lái)發(fā)展前景很好，但目前不適合一個(gè)城市綜合體發(fā)展。

七、建議：

1、等待5年后，再行開(kāi)發(fā)；

2、必須開(kāi)發(fā)時(shí)，建議超市加住宅，以住宅帶動(dòng)超市，不建議建商業(yè)街；

3、重新選擇地塊，體量不需太大，因?yàn)轲⑸侥壳斑€沒(méi)有老城區(qū)重建計(jì)劃，要把商業(yè)轉(zhuǎn)移，不合實(shí)際；

4、選地最好選擇在稷峰街上，其他街道不建議選；

5、稷山的公共交通能力欠缺；

6、走訪發(fā)現(xiàn)，稷山縣的各級(jí)商戶(hù)不愿意投資和入駐新區(qū)，所以政府在宣傳新區(qū)方面及建設(shè)方面欠缺；

7、稷山的新建住宅和商鋪銷(xiāo)售價(jià)格較萬(wàn)榮偏低，所以稷山項(xiàng)目?jī)r(jià)格會(huì)偏低；

8、雖然距離火車(chē)站有500米距離，但稷山火車(chē)站人流量稀少，而且周?chē)鷽](méi)有商業(yè)襯托，要發(fā)展，最少需要5-10年；

9、商業(yè)發(fā)展最主要的就是人流和商圈，其次才是項(xiàng)目自身業(yè)態(tài)，且稷山項(xiàng)目都不具備。

10、緊鄰的稷峰街與運(yùn)稷路交會(huì)處，新建的那家大型商城，對(duì)項(xiàng)目直接影響，交通和地段，都無(wú)法和其比擬；

11、是否能與美特好協(xié)商，讓美特好市場(chǎng)拓展部做一次市場(chǎng)調(diào)研。

八、后記：

稷山項(xiàng)目作為一個(gè)大型的商業(yè)綜合體，不光考慮地價(jià)的多少，還需要考慮與我們合作的單位的想法，這樣，才

能在一個(gè)陌生的城市立足；建議項(xiàng)目延遲開(kāi)展。

市調(diào)人：張博、劉艷梅、楊海珍、石巖、薛晶

2014年4月15日

市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

一、通過(guò)對(duì)相關(guān)政府及部門(mén)的調(diào)研，了解肉制品的發(fā)展趨勢(shì)。

對(duì)肉類(lèi)協(xié)會(huì)，食品研究所的調(diào)研信息。肉類(lèi)協(xié)會(huì)、食品協(xié)會(huì)提供了肉品市場(chǎng)的消費(fèi)數(shù)據(jù)。

a、2014年國(guó)內(nèi)肉類(lèi)總產(chǎn)量達(dá)到8051萬(wàn)噸，其中豬肉為5197萬(wàn)噸，占肉類(lèi)總產(chǎn)量的64％；牛羊肉為1220萬(wàn)噸，占總產(chǎn)量的15％。2014年屠宰及肉類(lèi)加工企業(yè)資產(chǎn)總值達(dá)到1302億元，比2014年增長(zhǎng)了60%。其中，屠宰加工企業(yè)656億元，比2014年增長(zhǎng)了1.5倍；肉制品及副產(chǎn)品加工企業(yè)645億元，比2014年增長(zhǎng)了17%。

2014年屠宰及肉類(lèi)加工企業(yè)銷(xiāo)售總收入達(dá)到2701億元，比2014年增長(zhǎng)

了1.27倍。其中，屠宰加工企業(yè)1417億元，比2014年增長(zhǎng)了2.4倍；肉制品及副產(chǎn)品加工企業(yè)1283億元，比2014年增長(zhǎng)了67%。

b、上海市每年豬肉消費(fèi)60萬(wàn)噸左右，70%左右由外省調(diào)入，其中，以生豬和肉品調(diào)入本市約各占50%。

上海市每年屠宰生豬約600萬(wàn)頭，其中五豐上食和愛(ài)森兩家公司每年屠宰約60萬(wàn)頭生豬以分割肉或托盤(pán)包裝形式進(jìn)入本市超市、大賣(mài)場(chǎng)或?qū)Ｙu(mài)店銷(xiāo)售，占10%左右，其余90%左右以白條肉進(jìn)入本市肉類(lèi)批發(fā)市場(chǎng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2014年本市肉類(lèi)批發(fā)交易量約40萬(wàn)噸，占本市豬肉消費(fèi)總量的70%左右。

分析：從上面的06年全國(guó)的數(shù)字統(tǒng)計(jì)看，肉制品企業(yè)發(fā)展勢(shì)頭迅猛，市場(chǎng)份額比例也越來(lái)越大；上海市消費(fèi)豬肉1000萬(wàn)頭，70%由外省調(diào)入，生豬和肉制品各占50%，就是說(shuō)外地調(diào)入上海市的肉制品的數(shù)量為350萬(wàn)頭。據(jù)

統(tǒng)計(jì)，上海市去年白條肉消費(fèi)為

300萬(wàn)頭，還有大約200多萬(wàn)頭以其它形式進(jìn)入市場(chǎng)。

從全國(guó)以及上海的豬肉消費(fèi)數(shù)據(jù)看以看到，發(fā)展肉制品加工已成為必然的趨勢(shì)。

二、食品研究所的調(diào)研，提供肉品深加工參考意見(jiàn)。

通過(guò)對(duì)食品研究所的咨詢(xún)，食品研究所提供了一些參考意見(jiàn)。

1、由于上海肉制市場(chǎng)很注重品牌，做低檔產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)激烈且沒(méi)有有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，也不利于公司發(fā)展。

2、加工腌臘肉制品、高溫肉制品比較穩(wěn)妥、有保障。

a．腌臘肉制品、高溫肉制品保質(zhì)期較長(zhǎng)，加工制作風(fēng)險(xiǎn)性較小。

b．可以解決因季節(jié)原因、公司的滯銷(xiāo)產(chǎn)品的問(wèn)題，加工成肉制品，使產(chǎn)品保值。

c.腌臘肉制品、高溫肉制品容易加工，投入設(shè)備少、投入小，且在衛(wèi)生方面容易得到控制。

三、對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研，了解市場(chǎng)上廠家的產(chǎn)品及信息。

我們第一步針對(duì)上海老字號(hào)食品店進(jìn)行調(diào)研，上海食品一店、邵萬(wàn)生、真老大等食品店。此類(lèi)食品店的豬肉制品主要以腌臘制品為主，如咸方肉、金華火腿、臘腸、廣式香腸、肉棗、肉肚等產(chǎn)品。雖然這幾家食品商店各以自己的特色而聞名，但從各自經(jīng)營(yíng)的腌臘制品而言，大都屬于不知名小廠生產(chǎn)，包裝單一，缺乏競(jìng)爭(zhēng)力。

對(duì)莘莊附近超市、賣(mài)場(chǎng)、菜場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研。莘莊樂(lè)購(gòu)、華聯(lián)吉買(mǎi)盛、家樂(lè)福、世紀(jì)聯(lián)華等，這些超市賣(mài)場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)的肉制品低溫類(lèi)品牌是雙匯，雨潤(rùn)、荷美爾、萬(wàn)威客等；盆菜系列主要是新亞集團(tuán)的新成食品和廈門(mén)大富

門(mén)食品；腌臘肉制品莘莊家樂(lè)福是云南宣威生產(chǎn)從包裝、色澤上看還具有競(jìng)爭(zhēng)力外，其他超市、賣(mài)場(chǎng)所采購(gòu)皆是無(wú)名小廠生產(chǎn)或代加工生產(chǎn)，產(chǎn)品的色澤及包裝較差，不具有競(jìng)爭(zhēng)力。

在莘莊菜場(chǎng)有兩家賣(mài)盆菜，兩家都是蘇州的連鎖加盟店，一家是味知香，另外一家是阿美姐，所經(jīng)營(yíng)的盆菜都是家常小炒，豬肉類(lèi)如魚(yú)香肉絲、咕嚕肉、水煮肉片、椒鹽排條、五香豬排、蒜香骨、十三香大排等品種。

在南橋易初蓮花、樂(lè)購(gòu)、大潤(rùn)發(fā)調(diào)研，看到有高溫蒸煮袋食品，如上海佰味軒食品有限公司的朱家角口味的粽葉蹄膀；嘉興三真齋醬排骨、香酥豬蹄；浙江宏達(dá)食品有限公司東坡肉，五香豬手等特色食品。

四、質(zhì)監(jiān)局調(diào)研

通過(guò)在質(zhì)監(jiān)局了解到的信息，如果要進(jìn)行肉制品加工，從開(kāi)始填寫(xiě)食品生產(chǎn)許可證資料到最后qs的認(rèn)證結(jié)束到發(fā)證，很順利的情況下也需要半年時(shí)間，其中有對(duì)廠房、設(shè)備、衛(wèi)生條件的審核，且審核要求嚴(yán)格，程序比較麻煩。所以公司現(xiàn)在要自己生產(chǎn)加工肉制品，只能加工冷凍調(diào)理產(chǎn)品和半成品類(lèi)，腌臘制品和熟制品只能采取代加工方式生產(chǎn)。

五、探討

市場(chǎng)調(diào)研完畢，我們組織了在曾在食品其他企業(yè)方面工作過(guò)的人員進(jìn)行了討論。

1.即時(shí)禮品。即時(shí)禮品比較容易入手，去年我廠的禮品銷(xiāo)量大約在7000多箱。雖然即時(shí)禮品季節(jié)性強(qiáng)，我們現(xiàn)在的規(guī)格單一，且只在節(jié)慶時(shí)節(jié)才有很好銷(xiāo)量，但此類(lèi)產(chǎn)品具有比較大的消費(fèi)群體，所以我們要抓好此類(lèi)的消費(fèi)群體。

a.開(kāi)發(fā)新產(chǎn)品，增加產(chǎn)品的種類(lèi)及精細(xì)化。

b.開(kāi)發(fā)家庭型套餐禮品，如兩人伴侶，三口之家，全家福等家庭型系列。

2.腌臘制品。

現(xiàn)在上海市場(chǎng)上的腌臘制品品種繁多，大多都是由小廠家生產(chǎn)，沒(méi)有一個(gè)很響的品牌，即使有一些品牌，但都是外地生產(chǎn)，所以現(xiàn)在市場(chǎng)上沒(méi)有一家很響亮且是上海本地生產(chǎn)的品牌，我們可以抓住這個(gè)機(jī)會(huì)進(jìn)行開(kāi)發(fā)。生產(chǎn)比較試銷(xiāo)的規(guī)格產(chǎn)品，充分利用公司里加工

剩余的邊角料，滯銷(xiāo)產(chǎn)品等，達(dá)到控制成本效果。

六、總結(jié)

根據(jù)愛(ài)森二次創(chuàng)業(yè)及拓展肉制品加工業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略規(guī)劃，通過(guò)此次市場(chǎng)調(diào)研，上海每年消費(fèi)的豬肉總量大體上沒(méi)有太大變化，由于家庭的生活水平的逐步提高，肉制品的消費(fèi)呈上升趨勢(shì)，白條肉的市場(chǎng)空間有限，且有一定量的萎縮，發(fā)展肉制品加工已成為肉品企業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)。

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第三篇：項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告

市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

一、通過(guò)對(duì)相關(guān)政府及部門(mén)的調(diào)研，了解肉制品的發(fā)展趨勢(shì)。

對(duì)肉類(lèi)協(xié)會(huì)，食品研究所的調(diào)研信息。肉類(lèi)協(xié)會(huì)、食品協(xié)會(huì)提供了肉品市場(chǎng)的消費(fèi)數(shù)據(jù)。

A、2006年國(guó)內(nèi)肉類(lèi)總產(chǎn)量達(dá)到8051萬(wàn)噸，其中豬肉為5197萬(wàn)噸，占肉類(lèi)總產(chǎn)量的64％；牛羊肉為1220萬(wàn)噸，占總產(chǎn)量的15％。2006年屠宰及肉類(lèi)加工企業(yè)資產(chǎn)總值達(dá)到1302億元，比2003年增長(zhǎng)了60%。其中，屠宰加工企業(yè)656億元，比2003年增長(zhǎng)了1.5倍；肉制品及副產(chǎn)品加工企業(yè)645億元，比2003年增長(zhǎng)了17%。

2006年屠宰及肉類(lèi)加工企業(yè)銷(xiāo)售總收入達(dá)到2701億元，比2003年增長(zhǎng)了1.27倍。其中，屠宰加工企業(yè)1417億元，比2003年增長(zhǎng)了2.4倍；肉制品及副產(chǎn)品加工企業(yè)1283億元，比2003年增長(zhǎng)了67%。

B、上海市每年豬肉消費(fèi)60萬(wàn)噸左右（折合生豬約1000萬(wàn)頭），70%左右由外省調(diào)入，其中，以生豬和肉品調(diào)入本市約各占50%。

上海市每年屠宰生豬約600萬(wàn)頭，其中五豐上食和愛(ài)森兩家公司每年屠宰約60萬(wàn)頭生豬以分割肉或托盤(pán)包裝形式進(jìn)入本市超市、大賣(mài)場(chǎng)或?qū)Ｙu(mài)店銷(xiāo)售，占10%左右，其余90%左右以白條肉進(jìn)入本市肉類(lèi)批發(fā)市場(chǎng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2007年本市肉類(lèi)批發(fā)交易量約40萬(wàn)噸，占本市豬肉消費(fèi)總量的70%左右。

分析：從上面的06年全國(guó)的數(shù)字統(tǒng)計(jì)看，肉制品企業(yè)發(fā)展勢(shì)頭迅猛，市場(chǎng)份額比例也越來(lái)越大；上海市消費(fèi)豬肉1000萬(wàn)頭，70%由外省調(diào)入，生豬和肉制品各占50%，就是說(shuō)外地調(diào)入上海市的肉制品的數(shù)量為350萬(wàn)頭。據(jù)

統(tǒng)計(jì)，上海市去年白條肉消費(fèi)為300萬(wàn)頭，還有大約200多萬(wàn)頭以其它形式進(jìn)入市場(chǎng)（如肉品原料、豬肉半成品、肉制品等）。

從全國(guó)以及上海的豬肉消費(fèi)數(shù)據(jù)看以看到，發(fā)展肉制品加工已成為必然的趨勢(shì)。

二、食品研究所的調(diào)研，提供肉品深加工參考意見(jiàn)。

通過(guò)對(duì)食品研究所的咨詢(xún)，食品研究所提供了一些參考意見(jiàn)。

1、由于上海肉制市場(chǎng)很注重品牌，做低檔產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)激烈且沒(méi)有有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，也不利于公司發(fā)展。

2、加工腌臘肉制品、高溫肉制品比較穩(wěn)妥、有保障。

A．腌臘肉制品、高溫肉制品保質(zhì)期較長(zhǎng)，加工制作風(fēng)險(xiǎn)性較小。

B．可以解決因季節(jié)原因、公司的滯銷(xiāo)產(chǎn)品的問(wèn)題，加工成肉制品，使產(chǎn)品保值。

C.腌臘肉制品、高溫肉制品容易加工，投入設(shè)備少、投入小，且在衛(wèi)生方面容易得到控制。

三、對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研，了解市場(chǎng)上廠家的產(chǎn)品及信息。

我們第一步針對(duì)上海老字號(hào)食品店進(jìn)行調(diào)研，上海食品一店（五角場(chǎng)店、南京路店）、邵萬(wàn)生、真老大等食品店。此類(lèi)食品店的豬肉制品主要以腌臘制品為主，如咸方肉、金華火腿、臘腸、廣式香腸、肉棗、肉肚等產(chǎn)品。雖然這幾家食品商店各以自己的特色而聞名，但從各自經(jīng)營(yíng)的腌臘制品而言，大都屬于不知名小廠生產(chǎn)，包裝單一，缺乏競(jìng)爭(zhēng)力。

對(duì)莘莊附近超市、賣(mài)場(chǎng)、菜場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研。莘莊樂(lè)購(gòu)、華聯(lián)吉買(mǎi)盛、家樂(lè)福、世紀(jì)聯(lián)華等，這些超市賣(mài)場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)的肉制品低溫類(lèi)品牌是雙匯，雨潤(rùn)、荷美爾、萬(wàn)威客等；盆菜系列主要是新亞集團(tuán)的新成食品和廈門(mén)大富

門(mén)食品；腌臘肉制品莘莊家樂(lè)福是云南宣威生產(chǎn)從包裝、色澤上看還具有競(jìng)爭(zhēng)力外，其他超市、賣(mài)場(chǎng)所采購(gòu)皆是無(wú)名小廠生產(chǎn)或代加工生產(chǎn)，產(chǎn)品的色澤及包裝較差，不具有競(jìng)爭(zhēng)力。

在莘莊菜場(chǎng)有兩家賣(mài)盆菜，兩家都是蘇州的連鎖加盟店，一家是味知香，另外一家是阿美姐，所經(jīng)營(yíng)的盆菜都是家常小炒，豬肉類(lèi)如魚(yú)香肉絲、咕嚕肉、水煮肉片、椒鹽排條、五香豬排、蒜香骨、十三香大排等品種。

在南橋易初蓮花、樂(lè)購(gòu)、大潤(rùn)發(fā)調(diào)研，看到有高溫蒸煮袋食品，如上海佰味軒食品有限公司的朱家角口味的粽葉蹄膀；嘉興三真齋醬排骨、香酥豬蹄；浙江宏達(dá)食品有限公司東坡肉，五香豬手等特色食品。

四、質(zhì)監(jiān)局調(diào)研

通過(guò)在質(zhì)監(jiān)局了解到的信息，如果要進(jìn)行肉制品加工，從開(kāi)始填寫(xiě)食品生產(chǎn)許可證資料到最后QS的認(rèn)證結(jié)束到發(fā)證，很順利的情況下也需要半年時(shí)間，其中有對(duì)廠房、設(shè)備、衛(wèi)生條件的審核，且審核要求嚴(yán)格，程序比較麻煩。所以公司現(xiàn)在要自己生產(chǎn)加工肉制品，只能加工冷凍調(diào)理產(chǎn)品和半成品類(lèi)，腌臘制品和熟制品只能采取代加工方式生產(chǎn)。

五、探討

市場(chǎng)調(diào)研完畢，我們組織了在曾在食品其他企業(yè)方面工作過(guò)的人員進(jìn)行了討論。

1.即時(shí)禮品。即時(shí)禮品比較容易入手，去年我廠的禮品銷(xiāo)量大約在7000多箱。雖然即時(shí)禮品季節(jié)性強(qiáng)，我們現(xiàn)在的規(guī)格單一，且只在節(jié)慶時(shí)節(jié)才有很好銷(xiāo)量，但此類(lèi)產(chǎn)品具有比較大的消費(fèi)群體，所以我們要抓好此類(lèi)的消費(fèi)群體。

A.開(kāi)發(fā)新產(chǎn)品，增加產(chǎn)品的種類(lèi)及精細(xì)化。

B.開(kāi)發(fā)家庭型套餐禮品，如兩人伴侶，三口之家，全家福等家庭型系列。

2.腌臘制品。

現(xiàn)在上海市場(chǎng)上的腌臘制品品種繁多，大多都是由小廠家生產(chǎn)，沒(méi)有一個(gè)很響的品牌，即使有一些品牌，但都是外地生產(chǎn)，所以現(xiàn)在市場(chǎng)上沒(méi)有一家很響亮且是上海本地生產(chǎn)的品牌，我們可以抓住這個(gè)機(jī)會(huì)進(jìn)行開(kāi)發(fā)。生產(chǎn)比較試銷(xiāo)的規(guī)格產(chǎn)品，充分利用公司里加工剩余的邊角料，滯銷(xiāo)產(chǎn)品等，達(dá)到控制成本效果。

六、總結(jié)

根據(jù)愛(ài)森二次創(chuàng)業(yè)及拓展肉制品加工業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略規(guī)劃，通過(guò)此次市場(chǎng)調(diào)研，上海每年消費(fèi)的豬肉總量大體上沒(méi)有太大變化，由于家庭的生活水平的逐步提高，肉制品的消費(fèi)呈上升趨勢(shì)，白條肉的市場(chǎng)空間有限，且有一定量的萎縮，發(fā)展肉制品加工已成為肉品企業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)。

第四篇：項(xiàng)目融資決策報(bào)告(融資案例分析)

“世紀(jì)星”項(xiàng)目融資決策報(bào)告

“世紀(jì)星”項(xiàng)目概況

總投資8.99億元，項(xiàng)目前期己經(jīng)投入2.8億，項(xiàng)目2003年竣工，建設(shè)期一年，預(yù)計(jì)總投資8.99億元，己取得一期土地建設(shè)用地規(guī)劃許可證，還需要取得開(kāi)工證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證;同時(shí)，天鴻房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司依靠自有資金建設(shè)并封頂?shù)摹傍櫴⒋髲B”項(xiàng)目同樣也急需下一步外部工程和裝修工程的資金。所以資金缺口比較大。這個(gè)項(xiàng)目是天鴻地產(chǎn)公司的第四個(gè)項(xiàng)目，項(xiàng)目建設(shè)上存在的問(wèn)題不大，融資便成了重中之重。

投資所面臨的環(huán)境

項(xiàng)目區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析：隨著我國(guó)房地產(chǎn)投融資體制的變化和央行關(guān)于住宅開(kāi)發(fā)貸款和住宅按揭貸款限制性規(guī)定等政策出臺(tái)后，金融業(yè)門(mén)檻逐步加高，再加上土地招投標(biāo)政策的實(shí)施，房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力業(yè)己不再局限于產(chǎn)品本身，資本實(shí)力成為企業(yè)乃至整個(gè)行業(yè)健康發(fā)展的決定性力量。多渠道融資成為房地產(chǎn)企業(yè)生存、發(fā)展的必經(jīng)之路。房地產(chǎn)業(yè)在90年代中期之后開(kāi)始成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將成為中國(guó)今后20年持續(xù)經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)的重要推動(dòng)力量。而且其發(fā)展勢(shì)頭正盛，是投資的黃金時(shí)期。

世紀(jì)星項(xiàng)目位于城市繁華商業(yè)地段，商業(yè)建筑較多，如果繼續(xù)開(kāi)發(fā)商業(yè)建筑則會(huì)造成資源的浪費(fèi)，反觀由于居民住房相對(duì)較少，所以該項(xiàng)目建成后對(duì)于促進(jìn)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)進(jìn)一步繁榮有著積極意義。通過(guò)調(diào)查比較我們發(fā)現(xiàn)世紀(jì)星項(xiàng)目最合適的用途即為高檔民用建筑，可以突顯該建筑的氣質(zhì)特色和該地區(qū)能夠很好的融為一體。

地區(qū)房地產(chǎn)各類(lèi)市場(chǎng)在國(guó)家大的宏觀環(huán)境下發(fā)展前景十分良好，中國(guó)社會(huì)財(cái)富的積累，首先表現(xiàn)為居民擁有金融貨幣數(shù)量的迅速增長(zhǎng)，作為社會(huì)公眾而言，房地產(chǎn)既是一種消費(fèi)品，也是一種資本品。世紀(jì)星項(xiàng)目所在的建設(shè)項(xiàng)目專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)就處在這正高速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)大潮中。2003年，我國(guó)人口達(dá)到一個(gè)新的小高峰，居民對(duì)居住環(huán)境的要求隨著解決溫飽提升到了一定的高度，人們對(duì)居房有了更高的要求。

從政策的角度來(lái)看，中國(guó)人民銀行2003年6月13日發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，121號(hào)文件的核心內(nèi)容是: 1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目申請(qǐng)銀行貸款，其企業(yè)自有資金(指所有者權(quán)益)應(yīng)不低于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資的30%;商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)貸款，嚴(yán)禁跨地區(qū)使用;2.商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地出讓金的貸款，開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)開(kāi)發(fā)貸款必須具有“四證”;

3.房地產(chǎn)企業(yè)、建筑施工企業(yè)貸款得到的流動(dòng)資金，不能用在蓋房上;買(mǎi)地的錢(qián)也不能靠銀行貸款來(lái)交;4.禁止施工企業(yè)貸款墊資開(kāi)發(fā);另外，只有在主體結(jié)構(gòu)封頂后，才能對(duì)購(gòu)房人發(fā)放貸款。央行的這些具體規(guī)定無(wú)疑拗?jǐn)嗔私^大多數(shù)房地產(chǎn)商過(guò)去賴(lài)以生存的自有資金+銀行貸款的傳統(tǒng)融資的資金鏈，這無(wú)疑也是對(duì)自有資金+銀行貸款的傳統(tǒng)融資模式的一種極大限制。如果不能尋求到新的融資渠道，眾多抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱的中小房地產(chǎn)商將被迫退出市場(chǎng)。若全面實(shí)施央行房貸政策，將直接導(dǎo)致中小房地產(chǎn)業(yè)資金鏈繃緊，部分產(chǎn)項(xiàng)目停工，爛尾樓涌現(xiàn)。據(jù)業(yè)內(nèi)有關(guān)人士估計(jì):該政策實(shí)施將使約50%房地產(chǎn)企業(yè)陷入困境，70%以上的項(xiàng)目無(wú)法繼續(xù)?！?/p>

在這種情況下，2003年天鴻房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目“世紀(jì)星”和“鴻盛大廈”項(xiàng)目也面對(duì)這種艱難的處境。其中“世紀(jì)星”項(xiàng)目2003年竣工，預(yù)計(jì)總投資8.99億元，項(xiàng)目前期已經(jīng)投入2.8億元，并己取得一期土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證，還需要取得開(kāi)工證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證。央行121號(hào)文的執(zhí)行，沒(méi)有四證無(wú)法向銀行申請(qǐng)貸款，同時(shí)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商天鴻房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，憑借自身1.5億元的注冊(cè)資本，無(wú)法滿(mǎn)足自有資金不能低于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的30%的最低限。而且，天鴻房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司依靠自有資金建設(shè)并封頂?shù)摹傍櫴⒋髲B”項(xiàng)目同樣也急需下一步外部工程和裝修工程的資金以及及時(shí)變現(xiàn)，將資金用于下一步的土地儲(chǔ)備。按照121號(hào)文的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目企業(yè)自有資金必須達(dá)到30%，而這30%必須是所有者權(quán)益，以前對(duì)30%的理解比較寬泛，只要你開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期融來(lái)資金達(dá)到30%就可以開(kāi)工，現(xiàn)在則必須是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目企業(yè)的所有者權(quán)益，這些無(wú)疑增加了項(xiàng)目的政策風(fēng)險(xiǎn)。

專(zhuān)業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)分析：天鴻房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司成立于1994年12月29日，是具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，注冊(cè)資金15000萬(wàn)元，截止2000年底，公司資產(chǎn)總額53，742，01萬(wàn)元，凈資產(chǎn)22，071.45萬(wàn)元，累計(jì)開(kāi)復(fù)工面積57.95萬(wàn)平方米，竣工面積42.6萬(wàn)平方米。公司主營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商品房銷(xiāo)售等業(yè)務(wù)，主要產(chǎn)品為商品住宅、普通辦公樓及商業(yè)設(shè)施。土地與資金是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的兩大要素，土地是房地產(chǎn)產(chǎn)品的基礎(chǔ)資源，在總量控制趨減的情況下，土地市場(chǎng)上價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)激烈。當(dāng)土地以公開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)的方式供給，而土地供給量減少的情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司必然要在土地的投入上增加資金。在開(kāi)發(fā)企業(yè)自有資金普遍不足、以傳統(tǒng)自有資金+銀行貸款的融資方式，用拍賣(mài)和招投標(biāo)的方式受讓土地，必然使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司很難有更多的資金用于開(kāi)發(fā)建設(shè)。

項(xiàng)目房地產(chǎn)市場(chǎng)分析：2003年整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)2002年的高速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局當(dāng)時(shí)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2003年一至五月份，全國(guó)累計(jì)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資兩千八百多億元人民幣，比去年同期增長(zhǎng)百分之三十三;在這種情況下，世紀(jì)星項(xiàng)目和眾多的項(xiàng)目沒(méi)有什么太大的差別，隨著我國(guó)房地產(chǎn)投融資體制的變化和央行關(guān)于住宅開(kāi)發(fā)貸款和住宅按揭貸款限制性規(guī)定等政策出臺(tái)后，金融業(yè)門(mén)檻逐步加高，再加上土地招投標(biāo)政策的實(shí)施，房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力業(yè)己不再局限于產(chǎn)品本身，資本實(shí)力成為企業(yè)乃至整個(gè)行業(yè)健康發(fā)展的決定性力量。多渠道融資成為房地產(chǎn)企業(yè)生存、發(fā)展的必經(jīng)之路。天鴻房地產(chǎn)公司逐步認(rèn)識(shí)到不能僅依靠自有資金+銀行貸款這種傳統(tǒng)融資方式來(lái)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，這就使得該項(xiàng)目擁有其他項(xiàng)目所無(wú)法比擬的優(yōu)勢(shì)，即資金的來(lái)源比其他項(xiàng)目要更為可靠。同時(shí)，由于該項(xiàng)目位于商業(yè)繁榮區(qū)，市場(chǎng)售價(jià)能夠有一定的保證，資金的回收比其他項(xiàng)目要好，這一點(diǎn)對(duì)于一個(gè)大型的建設(shè)項(xiàng)目是極為難得的，也是該項(xiàng)目的一大競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。在同類(lèi)項(xiàng)目中，只有前年完工的鑫苑國(guó)際項(xiàng)目能夠與之形成一定的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。鑫苑國(guó)際項(xiàng)目于2001年完工，項(xiàng)目總投資4.3億元，該項(xiàng)目規(guī)劃占地面積3.9萬(wàn)平方米、建筑面積16萬(wàn)平方米，實(shí)際建筑面積17.66萬(wàn)平方米（含地下商業(yè)用房）。其中，住宅6.77萬(wàn)平方米，商住、商業(yè)用房9.23萬(wàn)平方米。但其無(wú)論在投資規(guī)模還是在設(shè)計(jì)造型上都無(wú)法與世紀(jì)星相媲美，且世紀(jì)星所處地區(qū)較之更為繁榮，故競(jìng)爭(zhēng)力較世紀(jì)星稍弱。

方案一

項(xiàng)目模式：直接融資

投資結(jié)構(gòu)：由浙商聯(lián)盟和天鴻地產(chǎn)組成非公司型合資結(jié)構(gòu)。其中浙商聯(lián)盟直接向國(guó)內(nèi)銀行進(jìn)行融資負(fù)責(zé)項(xiàng)目款項(xiàng)的40%，天鴻地產(chǎn)向國(guó)內(nèi)銀行和歐洲銀行分別融資項(xiàng)目資金的60%，兩家公司通過(guò)合資協(xié)議確定合作關(guān)系，通過(guò)各自自有資金+銀行貸款，天鴻公司在過(guò)去開(kāi)發(fā)的許多房地產(chǎn)項(xiàng)目其自有資金只達(dá)到了總投資的10%，然后就去銀行貸款進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。公司項(xiàng)目投入資金中主要是銀行貸款(約30%至40%);自有資金中又有30%~40%來(lái)自于開(kāi)發(fā)商流動(dòng)貸款;施工企業(yè)往往要對(duì)項(xiàng)目墊付約占總投入30%至40%的資金，這部分資金也多是向銀行貸款。此外，至少一半以上的客戶(hù)資金，即預(yù)售回款，這部分資金也多是客戶(hù)向銀行申請(qǐng)了個(gè)人住房抵押貸款，同樣也是向銀行貸款。

資金結(jié)構(gòu)：世紀(jì)星項(xiàng)目的資金結(jié)構(gòu)包括項(xiàng)目貸款，股本資金和發(fā)行債券3種 其中資本金成本率為15%，債券發(fā)行成本為10%，銀行貸款利率為6%，同時(shí)，按照規(guī)定，在進(jìn)行項(xiàng)目融資時(shí)，資本金所占比率不能低于30%，債券所占份額不能高于銀行貸款。如果在本次融資中，自有資金為X，發(fā)行債券Y，銀行貸款為Z，發(fā)行債券成本率為： 債券籌資成本率=

年利息×（1-所得稅稅率）/（1-債券籌資費(fèi)率）×100%=

7%×（1-33%）/（1-1%）=4.74% 綜合上述所有的約束條件可得出如下約束方程： X+Y+Z=89900 X/(X+Y+Z)>=30% Y<=Z 總成本率M=X×{(1+15%)-1}+Y×{(1+4.74%)-1}+Z×{(1+6%)-1} 由以上條件可得出，當(dāng)自有資金投入量為26，970萬(wàn)元，發(fā)行債券31，465萬(wàn)元，銀行貸款31，465萬(wàn)元時(shí)，融資成本最低。此時(shí)M=7，424.84萬(wàn)元。

根據(jù)合資協(xié)議，由浙商聯(lián)盟向中國(guó)建設(shè)銀行通過(guò)融資協(xié)議貸款人民幣1.456億元，天鴻地產(chǎn)向中國(guó)銀行通過(guò)融資協(xié)議貸款2.1億元，同時(shí)發(fā)行債券31.465萬(wàn)元。利用項(xiàng)目本身的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)度和項(xiàng)目外的各種信用擔(dān)保，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的有限追索形式。融資模式中的信用保證結(jié)構(gòu)：

（1）天鴻地產(chǎn)公司作為項(xiàng)目發(fā)起人，根據(jù)項(xiàng)目本身的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)度提供一個(gè)完工協(xié)議擔(dān)保，排除了銀行對(duì)項(xiàng)目本身無(wú)法完工的擔(dān)憂(yōu)，可以使其資金盡快回收。

（2）第三方的工程承包公司提供的“交鑰匙”工程建設(shè)合約，以及為其提供擔(dān)保的銀行所安排的履約擔(dān)保，構(gòu)成了項(xiàng)目的完工擔(dān)保，排除了項(xiàng)目融資貸款銀團(tuán)對(duì)項(xiàng)目完工風(fēng)險(xiǎn)的顧慮。

（3）太平洋保險(xiǎn)公司經(jīng)過(guò)對(duì)項(xiàng)目考察，為項(xiàng)目安排項(xiàng)目保險(xiǎn)，主要包括建設(shè)期間機(jī)械設(shè)備使用過(guò)程中的各類(lèi)損害和丟失，及施工過(guò)程中人身安全保險(xiǎn)，保證了項(xiàng)目的建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)的可控性。

（4）由天鴻地產(chǎn)提供意向性擔(dān)保，出具安慰信，向其擔(dān)保，公司同意向合資機(jī)構(gòu)提供一切必要手段使其履行經(jīng)濟(jì)責(zé)任，并愿意在合資機(jī)構(gòu)遇到財(cái)務(wù)困難時(shí)提供一定的資金幫助。

（5）項(xiàng)目發(fā)起人天鴻地產(chǎn)抵押他們?cè)陧?xiàng)目公司中的30%股份，以此作為貸款擔(dān)保的一部分，使得貸款銀行可以在出現(xiàn)違約時(shí)控制公司并采取必要的措施來(lái)保護(hù)項(xiàng)目貸款。融資結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)評(píng)：（1）由項(xiàng)目發(fā)起方天鴻地產(chǎn)和浙商聯(lián)盟直接安排融資，并且直接承擔(dān)安排中相應(yīng)的責(zé)任和義務(wù)，是結(jié)構(gòu)上最簡(jiǎn)單的一種項(xiàng)目融資模式，符合本身公司財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)不很復(fù)雜的情況。簡(jiǎn)化了融資的相關(guān)步驟，對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)具有一定的便利性。故常采用。

（2）有利于天鴻地產(chǎn)稅務(wù)方面的安排，對(duì)于天鴻地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)成立9年來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)穩(wěn)步發(fā)展，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，取得良好的業(yè)績(jī)。公司在開(kāi)發(fā)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售和物業(yè)管理等方面具有一整套成熟有效的經(jīng)營(yíng)管理方法。年開(kāi)工面積、竣工面積逐年遞增，主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)大幅度增長(zhǎng)。同時(shí)，為了在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中站穩(wěn)腳跟并不斷擴(kuò)大市場(chǎng)份額，天鴻公司十分重視企業(yè)品牌的建設(shè)，視品牌為生命。公司重合同、守信譽(yù)，自成立以來(lái)合同履約率為100%，從未發(fā)生違約及合同糾紛現(xiàn)象，公司產(chǎn)品優(yōu)良，贏得了廣大客戶(hù)的認(rèn)同，公司品牌和所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目品牌在房地產(chǎn)市場(chǎng)上都取得了較高的知名度。故其資信狀況良好，采用直接融資可以獲得相對(duì)成本較低的貸款。充分發(fā)揮了項(xiàng)目發(fā)起人在商業(yè)社會(huì)中的信譽(yù)。

（3）在融資結(jié)構(gòu)和融資方式上的選擇比較靈活，發(fā)起人可以根據(jù)其投資戰(zhàn)略需要，靈活安排。

（4）另一方面，由于該項(xiàng)目為發(fā)起人直接擁有項(xiàng)目資產(chǎn)并控制項(xiàng)目現(xiàn)金流量的投資結(jié)構(gòu)，可以比較充分的利用項(xiàng)目的稅務(wù)虧損或優(yōu)惠，進(jìn)一步降低融資成本。

（5）但這一項(xiàng)目融資方式同樣存在這不足之處。由于參與合資的天鴻地產(chǎn)和浙商聯(lián)盟在信譽(yù)，財(cái)務(wù)狀況，市場(chǎng)銷(xiāo)售和生產(chǎn)管理能力等方面不一致，其中天鴻地產(chǎn)的資信較好，在融資貸款方面比較有優(yōu)勢(shì)，但浙商聯(lián)盟在項(xiàng)目之前并無(wú)相應(yīng)的項(xiàng)目經(jīng)歷，故其在專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域的信譽(yù)度較低，各方面的經(jīng)驗(yàn)都難以達(dá)到天鴻地產(chǎn)的狀態(tài)，這就增加了以項(xiàng)目資產(chǎn)及現(xiàn)金流量作為融資擔(dān)保抵押的難度，從而在融資追索的程度和范圍上顯得比較復(fù)雜。

（6）在安排融資時(shí)，需要注意劃清天鴻地產(chǎn)和浙商聯(lián)盟在項(xiàng)目中所承擔(dān)的融資責(zé)任和其他業(yè)務(wù)之間的界限，這一點(diǎn)在操作上更為復(fù)雜。故其實(shí)現(xiàn)有限追索的結(jié)構(gòu)時(shí)比較復(fù)雜

方案二

項(xiàng)目模式：合資項(xiàng)目公司融資模式

投資結(jié)構(gòu)：公司型合資結(jié)構(gòu)：由項(xiàng)目發(fā)起人天鴻地產(chǎn)和浙商聯(lián)盟根據(jù)股東協(xié)議組建一個(gè)單一目的的項(xiàng)目公司——榮興公司。由天鴻地產(chǎn)認(rèn)購(gòu)該控股公司的100股股票。使其成為控股公司法律上的擁有者，因?yàn)樘禅櫟禺a(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)良好，通過(guò)對(duì)項(xiàng)目企業(yè)的完全控股，可以使該控股公司得資產(chǎn)負(fù)債和經(jīng)營(yíng)損益并入到天鴻地產(chǎn)的財(cái)務(wù)報(bào)表之中，同時(shí)控股公司的稅收也可以與天鴻地產(chǎn)的稅收合并，統(tǒng)一納稅。然后以項(xiàng)目公司作為獨(dú)立的法人實(shí)體，簽署與項(xiàng)目建設(shè)，生產(chǎn)和市場(chǎng)有關(guān)的合同，并安排相應(yīng)融資，建設(shè)經(jīng)營(yíng)并擁有項(xiàng)目。由于該項(xiàng)目公司除了正在安排融資的項(xiàng)目之外沒(méi)有其他的任何資產(chǎn)和業(yè)務(wù)，也沒(méi)有任何經(jīng)營(yíng)歷史，所以項(xiàng)目發(fā)起人天鴻地產(chǎn)和浙商聯(lián)盟向其提供一定的信用擔(dān)保以承擔(dān)一定程度的債務(wù)責(zé)任。同時(shí)，兩家公司通過(guò)合資協(xié)議認(rèn)購(gòu)控股公司即項(xiàng)目公司發(fā)行的可轉(zhuǎn)換債券的方式對(duì)控股公司進(jìn)行股本資金投入（在合資協(xié)議中規(guī)定出可轉(zhuǎn)換債券持有人的權(quán)益及轉(zhuǎn)換條件），從而組成真正的投資財(cái)團(tuán)，根據(jù)各自參與項(xiàng)目的不同目的，天鴻地產(chǎn)和浙商聯(lián)盟各自認(rèn)購(gòu)債券的比例為60%，40%。以可轉(zhuǎn)換債券方式作為初始資本投資，對(duì)投資者天鴻地產(chǎn)和浙商聯(lián)盟來(lái)說(shuō)，既可以定期取得利息收入，又可以在項(xiàng)目成功時(shí)轉(zhuǎn)換股票取得很大的好處。根據(jù)合資協(xié)議，投資者組成董事會(huì)負(fù)責(zé)公司的重大決策事項(xiàng)，并任命天鴻地產(chǎn)公司的下屬公司擔(dān)任項(xiàng)目管理者，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的日常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)已充分利用天鴻地產(chǎn)在項(xiàng)目建設(shè)管理方面的經(jīng)驗(yàn)和技術(shù)。通過(guò)債券融資

資金結(jié)構(gòu)：股本資金，準(zhǔn)股本資金和債務(wù)資金三種

X萬(wàn)元，發(fā)行債券Y萬(wàn)元，從銀行貸款Z萬(wàn)元，貸款期限為1年。公司章程規(guī)定在投資項(xiàng)目時(shí)自有資本金的投入不得少于30%，資金成本為15%，同時(shí)公司的資產(chǎn)負(fù)債率不得高于60%。據(jù)得知，發(fā)行債券的成本率10%，銀行貸款利率為6%。根據(jù)融資最優(yōu)化原則可得：

X+Y+Z=89900 X/(X+Y+Z)×100%≥30% Z/(X+Y+Z)×100%≤60%

融資成本M=X×{（1+15%）-1}+Y×{（1+10%）-1}+Z×{（1+6%）-1}

因此可得出，公司出資26，976萬(wàn)元，發(fā)行債券8，990萬(wàn)元，向銀行貸款53，940萬(wàn)元時(shí)，融資成本最小，此時(shí)融資成本M=8,180.9萬(wàn)元。

根據(jù)項(xiàng)目合資協(xié)議，天鴻地產(chǎn)和浙商聯(lián)盟各自向項(xiàng)目公司注資，然后以項(xiàng)目公司名義向中國(guó)人民銀行貸款建設(shè)資金5.394億元人民幣，貸款期為1年，銀行利率為6%。同時(shí)發(fā)行債券，總面值為8，990萬(wàn)元。融資模式中的信用保證結(jié)構(gòu)：

（1）項(xiàng)目公司根據(jù)項(xiàng)目本身的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)度提供一個(gè)完工協(xié)議擔(dān)保，排除了銀行對(duì)項(xiàng)目本身無(wú)法完工的擔(dān)憂(yōu)，可以使其資金盡快回收。

（2）由天鴻地產(chǎn)提供意向性擔(dān)保，出具安慰信，向其擔(dān)保，公司同意向項(xiàng)目公司提供一切必要手段使其履行經(jīng)濟(jì)責(zé)任，并愿意在項(xiàng)目公司遇到財(cái)務(wù)困難時(shí)提供一定的資金幫助。

（3）建筑產(chǎn)品供應(yīng)商為推銷(xiāo)自己的接卸設(shè)備和建筑材料，愿意為項(xiàng)目公司提供擔(dān)保，向中國(guó)銀行取得一定貸款。

（4）天鴻地產(chǎn)和浙商聯(lián)盟分別將其擁有的30%和40%的項(xiàng)目公司股份做為擔(dān)保資產(chǎn)抵押給中國(guó)銀行，取得剩余貸款。使得項(xiàng)目的可預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)得到降低。

（5）項(xiàng)目公司將在建的項(xiàng)目產(chǎn)品一部分作為項(xiàng)目擔(dān)保，使得貸款方能夠更好的進(jìn)行資金回收估算。

（6）保險(xiǎn)公司經(jīng)過(guò)對(duì)項(xiàng)目考察，為項(xiàng)目安排項(xiàng)目保險(xiǎn)，主要包括建設(shè)期間機(jī)械設(shè)備使用過(guò)程中的各類(lèi)損害和丟失，及施工過(guò)程中人身安全保險(xiǎn)，保證了項(xiàng)目的建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)的可控性。

融資結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)評(píng)：

（1）通過(guò)項(xiàng)目公司進(jìn)行項(xiàng)目融資，可以將項(xiàng)目的融資風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大部分限制在項(xiàng)目公司內(nèi)部，項(xiàng)目公司對(duì)償還貸款承擔(dān)直接責(zé)任，實(shí)現(xiàn)對(duì)天鴻地產(chǎn)的優(yōu)先債務(wù)追索。天鴻地產(chǎn)和浙商聯(lián)盟并不直接進(jìn)行融資，而是通過(guò)間接的信用保證形式支持項(xiàng)目公司的融資。

（2）容易將融資安排成非公司負(fù)債型融資，有利于改善項(xiàng)目的資產(chǎn)負(fù)債狀況。（3）便于把項(xiàng)目資產(chǎn)的所有權(quán)集中在項(xiàng)目公司，而不是分散在各個(gè)發(fā)起人所擁有的公司，便于管理。項(xiàng)目公司統(tǒng)一負(fù)責(zé)項(xiàng)目的建設(shè)，生產(chǎn)和銷(xiāo)售，并且可以整體地使用項(xiàng)目資產(chǎn)和現(xiàn)金流量作為融資的抵押和信用保證，在概念上和融資結(jié)構(gòu)上較易為貸款銀行接受，法律結(jié)構(gòu)也相對(duì)簡(jiǎn)單。

（4）可以充分利用大股東在管理，技術(shù)，市場(chǎng)和資信等方面的優(yōu)勢(shì)，為項(xiàng)目獲得優(yōu)惠貸款條件，如上面的無(wú)擔(dān)保貸款，而這些優(yōu)惠擔(dān)保條件是條件相對(duì)較弱的浙商聯(lián)盟所根本無(wú)法得到的

（5）但其在稅務(wù)結(jié)構(gòu)安排和債務(wù)形式選擇上缺乏靈活性，很難滿(mǎn)足天鴻地產(chǎn)和浙商聯(lián)盟對(duì)融資的各種要求，在這種融資結(jié)構(gòu)中，項(xiàng)目的稅務(wù)優(yōu)惠或虧損只能保留在項(xiàng)目公司中應(yīng)用，容易形成稅務(wù)優(yōu)惠的浪費(fèi)，同時(shí)，在債務(wù)形式上缺乏靈活性，雖然項(xiàng)目發(fā)起人對(duì)項(xiàng)目的資本投入形式可以選擇，但由于投資者缺乏對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)金流量的直接控制。

方案三

融資模式：設(shè)施使用協(xié)議融資模式 投資結(jié)構(gòu)：合伙制結(jié)構(gòu)：天鴻地產(chǎn)和浙商聯(lián)盟以合伙制投資結(jié)構(gòu)的形式興建世紀(jì)星項(xiàng)目，與設(shè)備供應(yīng)商簽訂項(xiàng)目建設(shè)機(jī)械設(shè)備使用協(xié)議，天鴻地產(chǎn)和浙商聯(lián)盟派代表和供應(yīng)商達(dá)成協(xié)議，由其提供一個(gè)無(wú)論使用與否都需付款性質(zhì)的設(shè)備使用協(xié)議，在能順利項(xiàng)目建成的前提下定期向設(shè)備供應(yīng)商支付規(guī)定數(shù)額的設(shè)備使用費(fèi)作為項(xiàng)目融資的信用擔(dān)保，同時(shí)向國(guó)內(nèi)貸款銀行進(jìn)行貸款融資。天鴻地產(chǎn)和浙商聯(lián)盟所成立的合伙制投資結(jié)構(gòu)根據(jù)提供的設(shè)備使用協(xié)議，由天鴻地產(chǎn)負(fù)責(zé)建設(shè)，經(jīng)營(yíng)整個(gè)項(xiàng)目系統(tǒng)，并承擔(dān)對(duì)該合伙制項(xiàng)目債務(wù)的無(wú)限責(zé)任；浙商聯(lián)盟作為有限合伙人，其對(duì)合伙制結(jié)構(gòu)的債務(wù)責(zé)任被限制在其已經(jīng)投入和承諾投入到項(xiàng)目合伙制項(xiàng)目中的資本數(shù)量。

資金結(jié)構(gòu)：銀行貸款和債務(wù)資金兩種

按照合伙制規(guī)定資本金不得低于15%，債券發(fā)行總額不得高于銀行貸款，同時(shí)直接投資的成本率為15%，發(fā)行債券的成本為：

債券籌資成本率=

年利息×（1-所得稅稅率）/（1-債券籌資費(fèi)率）×100%=

7%×（1-33%）/（1-1%）=4.74%，銀行貸款利率為6%。

根據(jù)融資要求成本最優(yōu)化的原則，設(shè)直接投資X，發(fā)行債券Y，銀行貸款Z：得下列結(jié)論：

X+Y+Z=89900

（Y+Z）/（X+Y+Z）≥15%

Y≤Z

M=X×{（1+15%）-1}+Y×{（1+4.74%）-1}+Z×{（1+6%）-1}

根據(jù)以上條件可計(jì)算得出，當(dāng)發(fā)行債券為44，950萬(wàn)元，銀行貸款為44，950萬(wàn)元時(shí)，項(xiàng)目公司融資成本最低。由上述求得，融資成本M=4，827.63萬(wàn)元。

根據(jù)合伙協(xié)議，天鴻地產(chǎn)和浙商聯(lián)盟各自分別向銀行貸款總數(shù)為44，950萬(wàn)，發(fā)行債券44，950萬(wàn)元，同時(shí)和設(shè)備供應(yīng)商簽訂設(shè)備使用協(xié)議，定期向其支付一定的使用費(fèi)用，以此來(lái)減輕融資壓力。同時(shí)向銀行貸款進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè) 融資模式中的信用保證結(jié)構(gòu)：

（1）建筑產(chǎn)品供應(yīng)商為推銷(xiāo)自己的接卸設(shè)備和建筑材料，愿意為項(xiàng)目公司提供擔(dān)保，向中國(guó)銀行取得一定貸款。（2）通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)選擇設(shè)備供應(yīng)商，簽訂郊游時(shí)工程建設(shè)合同，同時(shí)可以提供貸款銀行所認(rèn)可的銀行出具的履約擔(dān)保。

（3）項(xiàng)目公司根據(jù)項(xiàng)目本身的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)度提供一個(gè)完工協(xié)議擔(dān)保，排除了銀行對(duì)項(xiàng)目本身無(wú)法完工的擔(dān)憂(yōu)，可以使其資金盡快回收。

（4）天鴻地產(chǎn)向銀行簽發(fā)以產(chǎn)品銷(xiāo)售協(xié)議提供的間接擔(dān)保

（5）項(xiàng)目公司將在建的項(xiàng)目產(chǎn)品一部分作為項(xiàng)目擔(dān)保，使得貸款方能夠更好的進(jìn)行資金回收估算。

（6）保險(xiǎn)公司經(jīng)過(guò)對(duì)項(xiàng)目考察，為項(xiàng)目安排項(xiàng)目保險(xiǎn)，主要包括建設(shè)期間機(jī)械設(shè)備使用過(guò)程中的各類(lèi)損害和丟失，及施工過(guò)程中人身安全保險(xiǎn)，保證了項(xiàng)目的建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)的可控性。

（7）利用這種協(xié)議安排項(xiàng)目融資，要求項(xiàng)目設(shè)施的使用者無(wú)論是否真正利用了項(xiàng)目設(shè)施所提供的服務(wù)，都要無(wú)條件地在融資期間定期向設(shè)施的提供者支付一定數(shù)量的預(yù)先確定下來(lái)的項(xiàng)目設(shè)備的使用費(fèi)。此承諾合約與完工擔(dān)保一起構(gòu)成項(xiàng)目信用保證結(jié)構(gòu)的主要組成部分。

融資模式簡(jiǎn)評(píng)：

（1）項(xiàng)目設(shè)施的使用費(fèi)在融資期間應(yīng)能夠足以支付項(xiàng)目的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本和項(xiàng)目債務(wù)還本負(fù)息

（2）投資結(jié)構(gòu)的選擇比較靈活

（3）項(xiàng)目的投資者可以利用與項(xiàng)目利益有關(guān)的第三方（即設(shè)施使用者）的信用來(lái)安排融資，分散風(fēng)險(xiǎn)，節(jié)約資金投入

（4）具有“無(wú)論提貨與否均需付款”性質(zhì)的設(shè)施使用協(xié)議是項(xiàng)目融資不可缺少的組成部分。（5）避免了一定的投資風(fēng)險(xiǎn)，使得建設(shè)項(xiàng)目能夠有長(zhǎng)期穩(wěn)定的市場(chǎng)，對(duì)市場(chǎng)安排在其中起到至關(guān)重要的作用。

方案四

融資模式：生產(chǎn)支付融資模式 投資結(jié)構(gòu)：信托基金結(jié)構(gòu)。

房地產(chǎn)信托貸款融資是指房地產(chǎn)公司以具體項(xiàng)目收益做保證，信托公司以信托方式吸收資金用來(lái)發(fā)放房地產(chǎn)貸款，房地產(chǎn)公司獲得借款的融資方式。

有貸款銀行建立一個(gè)以信托基金結(jié)構(gòu)組成特別的金融公司，專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)從項(xiàng)目公司購(gòu)買(mǎi)一定比例的項(xiàng)目產(chǎn)品作為融資的基礎(chǔ)。然后貸款銀行把自己貸給該金融公司，金融公司再根據(jù)產(chǎn)品支付協(xié)議將資金注入的項(xiàng)目公司，以表示從項(xiàng)目公司那里購(gòu)買(mǎi)一定數(shù)量的項(xiàng)目產(chǎn)品，項(xiàng)目公司同意把產(chǎn)品賣(mài)給金融公司，產(chǎn)品的定價(jià)要在產(chǎn)品本身價(jià)格的基礎(chǔ)上考慮利息因素。金融公司以對(duì)產(chǎn)品的所有權(quán)及其有關(guān)購(gòu)買(mǎi)合同作為對(duì)貸款銀行的還款保證，項(xiàng)目公司從金融公司那里得到購(gòu)貨款作為項(xiàng)目的建設(shè)和資本投資資金，開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，但項(xiàng)目投產(chǎn)以后，項(xiàng)目公司以金融公司代理人的身份吧產(chǎn)品賣(mài)給用戶(hù)，然后把收入付給金融公司，金融公司再以這筆錢(qián)來(lái)償還銀行貸款。天鴻公司通過(guò)貸款信托融資獲取資金用于征地、拆遷等前期投入，在此期間再辦理各項(xiàng)審批手續(xù)。當(dāng)審批通過(guò)，項(xiàng)目啟動(dòng)后達(dá)到銀行貸款的條件后，天鴻公司利用這段“時(shí)間差”償還信托貸款，而改用銀行貸款進(jìn)行項(xiàng)目的建設(shè)。天鴻公司先利用自有資金獲得土地使用權(quán)，在121文件出臺(tái)以前，獲取土地的成本是低廉的，甚至可不花錢(qián)也能拿到土地，隨著我國(guó)土地拍賣(mài)轉(zhuǎn)讓政策的完善，獲得土地的成本大大提高;天鴻公司在交納土地出讓金，獲得土地使用證以后，將土地質(zhì)押給銀行，從銀行獲得土地平整、拆遷所須的資金，同時(shí)開(kāi)展前期的宣傳推廣活動(dòng);此時(shí)，建筑商介入地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，一般會(huì)由建筑商進(jìn)行墊資建設(shè);天鴻公司獲得開(kāi)工許可證、預(yù)售許可證、規(guī)劃許可證等5證后，開(kāi)始期房銷(xiāo)售，購(gòu)房人交納首付款，銀行出面辦理按揭，放款給天鴻公司;天鴻公司用獲得的銷(xiāo)售回款將部分或全部的建筑用地解押，辦理整棟樓宇的大產(chǎn)權(quán)，同時(shí)，將剩余資金用于償還建筑商墊資或用于滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。有三個(gè)關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，決定了天鴻公司項(xiàng)目運(yùn)做資金鏈條是否能正常運(yùn)轉(zhuǎn):A點(diǎn)完成的土地的質(zhì)押和解套過(guò)程，天鴻公司通過(guò)把整塊土地質(zhì)押給銀行，來(lái)?yè)Q取土地平整、前期運(yùn)作所需要的資金，如果獲得土地的成本超過(guò)自有資金，這個(gè)過(guò)程也會(huì)用做償還土地出讓金的拆借款。B點(diǎn)所完成的首期項(xiàng)目所需要的建設(shè)資金，建筑商的墊資越多，商付出的資金成本越大，但是，對(duì)于資金不充沛或品牌良好的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，建筑商墊資可以大大緩解資金壓力。C點(diǎn)是重要的回款通道，A、B兩點(diǎn)獲得的資金，都要依靠C點(diǎn)來(lái)歸還，質(zhì)押的土地、建筑商的墊資、同業(yè)的拆借，都要依靠期房銷(xiāo)售來(lái)歸還，房地產(chǎn)信托貸款融資計(jì)劃，就是在C點(diǎn)不能發(fā)揮作用的情況下，依靠信托籌資，來(lái)實(shí)現(xiàn)資金過(guò)橋，度過(guò)難關(guān)。另外，天鴻公司開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，由于不必繳納土地出讓金，并享有20余項(xiàng)的稅收減免，不存在開(kāi)發(fā)土地購(gòu)買(mǎi)成本。所以，也采用這種方式獲得過(guò)橋資金，主要是用于工程建設(shè)，用項(xiàng)目銷(xiāo)售收入來(lái)實(shí)現(xiàn)信托收益并收回信托本金。貸款期為2年，寬限期為1年。資金結(jié)構(gòu)：股本資金，銀行貸款和發(fā)行債券3種 股本資金：由于資本金不得低于25%，債券發(fā)行總額不得高于銀行貸款，同時(shí)直接投資的成本率為15%，發(fā)行債券的成本為：

債券籌資成本率=年利息×（1-所得稅稅率）/（1-債券籌資費(fèi)率）×100%=7%×（1-33%）/（1-1%）=4.74%，銀行貸款利率為6%。設(shè)直接投資X，發(fā)行債券Y，銀行貸款Z： X+Y+Z=89900

X/（X+Y+Z）≥25%

Y≤Z

M=X×{（1+15%）-1}+Y×{（1+4.74%）-1}+Z×{（1+6%）-1}

根據(jù)以上約束條件，可得出，當(dāng)自有資金為22，475萬(wàn)元，發(fā)行債券33,712萬(wàn)元，銀行貸款33,712萬(wàn)元時(shí)，融資成本最低，為M=6,991.97萬(wàn)元。融資模式中的信用保證結(jié)構(gòu)：

（1）建立在由貸款銀行購(gòu)買(mǎi)項(xiàng)目產(chǎn)品的全部或部分未來(lái)銷(xiāo)售收入的權(quán)益基礎(chǔ)上，這部分生產(chǎn)量的收益也就是項(xiàng)目融資的主要償債資金來(lái)源，因此產(chǎn)品支付是通過(guò)直接擁有項(xiàng)目的產(chǎn)品，而不是通過(guò)抵押或權(quán)益轉(zhuǎn)讓的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)融資的信用保證。

（2）商業(yè)銀行即中國(guó)銀行要求以所有借款人的權(quán)益做擔(dān)保，包括天鴻地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)權(quán)益。

（3）天鴻地產(chǎn)保證以合理的成本和技術(shù)進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)。（4）銀行要求將項(xiàng)目的使用權(quán)作為抵押轉(zhuǎn)讓給銀行。

融資模式簡(jiǎn)評(píng)：

（1）生產(chǎn)支付是通過(guò)直接擁有項(xiàng)目的產(chǎn)品和銷(xiāo)售收入，而不是通過(guò)抵押或權(quán)益轉(zhuǎn)讓的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)融資的信用保證。

（2）信用保證結(jié)構(gòu)較其他融資方式獨(dú)特

（3）融資容易被安排成為無(wú)追索或有限追索的形式，由于所購(gòu)買(mǎi)的產(chǎn)品及其銷(xiāo)售收益被用作產(chǎn)品支付融資的主要償債資金來(lái)源，而產(chǎn)品支付融資的資金數(shù)量決定于產(chǎn)品支付所購(gòu)買(mǎi)的那一部分產(chǎn)品的預(yù)期收益在一定利率條件下貼現(xiàn)出來(lái)的資產(chǎn)現(xiàn)值。所以，貸款的償還十分可靠，從一開(kāi)始貸款就可以被安排成無(wú)追索或有限追索形式。

（4）融資期限將短于項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)生命期

（5）貸款銀行只為項(xiàng)目的建設(shè)和資本費(fèi)用提供融資，而不承擔(dān)項(xiàng)目生產(chǎn)費(fèi)用的貸款（6）這種融資模式中一般要求成立一個(gè)“融資中介機(jī)構(gòu)”，即所謂的專(zhuān)設(shè)公司，專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)從項(xiàng)目公司中購(gòu)買(mǎi)一定比例的產(chǎn)品，在市場(chǎng)上直接銷(xiāo)售或委托項(xiàng)目公司作為代理人銷(xiāo)售產(chǎn)品，并負(fù)責(zé)歸集產(chǎn)品的銷(xiāo)售收入和償還貸款。

（7）為了加快融資的順利進(jìn)行，規(guī)避集合資金信托合同不能超過(guò)200份的限制，盡管規(guī)避了這一限制，但同時(shí)不得不面臨另外一個(gè)問(wèn)題，以這些房地產(chǎn)設(shè)置信托，意味著房產(chǎn)所有權(quán)的更改，按照目前有關(guān)房地產(chǎn)所有權(quán)變更登記的規(guī)定，意味著信托公司和房地產(chǎn)公司將為此支付高達(dá)3%的契稅。總之，房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)信托融資方式相對(duì)于其他信托融資方式更具有房地產(chǎn)證券化的內(nèi)涵，綜上可知第三種融資方式的融資成本最低，如果僅僅從融資成本角度考慮的話(huà)，應(yīng)該考慮第三種融資方案

第五篇：甘肅省慶陽(yáng)市肉牛規(guī)?；B(yǎng)殖情況調(diào)研報(bào)告

甘肅省慶陽(yáng)市肉牛規(guī)?；B(yǎng)殖情況調(diào)研報(bào)告

2012年9月5日至9日，藥物與臨床用藥崗位團(tuán)隊(duì)成員周緒正副研究員、牛建榮副研究員、聘請(qǐng)甘肅農(nóng)業(yè)大學(xué)張德壽教授通過(guò)組織座談、現(xiàn)場(chǎng)視察、電話(huà)抽查等方式對(duì)甘肅省慶陽(yáng)市寧縣、鎮(zhèn)原縣等甘肅省養(yǎng)牛大縣的肉牛標(biāo)準(zhǔn)化規(guī)模養(yǎng)殖進(jìn)行調(diào)研和技術(shù)培訓(xùn)，調(diào)研報(bào)告如下：

近年來(lái)，慶陽(yáng)市畜牧業(yè)按照省、市農(nóng)業(yè)農(nóng)村工作的總體部署和具體要求，繼續(xù)圍繞草食畜牧業(yè)發(fā)展行動(dòng)，以提高農(nóng)業(yè)效益、促進(jìn)農(nóng)民增收為目標(biāo)，以加快畜牧業(yè)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變?yōu)橹骶€，積極組織實(shí)施“草、牛、羊、豬、驢”五大產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)，推進(jìn)規(guī)模養(yǎng)殖場(chǎng)（小區(qū)）建設(shè)和畜禽標(biāo)準(zhǔn)化規(guī)模養(yǎng)殖示范創(chuàng)建，全力打造高產(chǎn)、優(yōu)質(zhì)、高效、生態(tài)、安全畜牧業(yè)。全市肉牛產(chǎn)業(yè)發(fā)展形勢(shì)喜人，綜合效益明顯，進(jìn)入了總量擴(kuò)張、質(zhì)量提升的新階段。

一、全市肉牛產(chǎn)業(yè)發(fā)展總體情況

（一）基地規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大。著力推進(jìn)畜禽良種化、養(yǎng)殖設(shè)施化、生產(chǎn)規(guī)范化、防疫制度化、糞污無(wú)害化的“五化”為主要內(nèi)容的畜禽標(biāo)準(zhǔn)化規(guī)模養(yǎng)殖示范創(chuàng)建活動(dòng)，推動(dòng)畜禽標(biāo)準(zhǔn)化規(guī)模養(yǎng)殖縱深發(fā)展。截止2012年6月底，全市新建規(guī)模養(yǎng)殖場(chǎng)（小區(qū)）56個(gè)，累計(jì)達(dá)到536個(gè)，其中肉牛養(yǎng)殖場(chǎng)（小區(qū)）56個(gè)，入住農(nóng)戶(hù)241戶(hù)。新增規(guī)模養(yǎng)殖戶(hù)4619戶(hù)，規(guī)模養(yǎng)殖戶(hù)累計(jì)達(dá)到6.536萬(wàn)戶(hù)，全市畜禽規(guī)模養(yǎng)殖比重占40%以上。全市實(shí)現(xiàn)肉類(lèi)總產(chǎn)4.06萬(wàn)噸，同比增長(zhǎng)12.6%。牛存欄45.8萬(wàn)頭，出欄10.1萬(wàn)頭，同比分別增長(zhǎng)8.8%和9.9%。

（二）項(xiàng)目建設(shè)全面落實(shí)。各縣區(qū)加強(qiáng)國(guó)家強(qiáng)農(nóng)惠農(nóng)政策的落實(shí)，充分發(fā)揮項(xiàng)目在拉動(dòng)民間投資、完善發(fā)展基礎(chǔ)、帶動(dòng)全面發(fā)展等方面的重要作用，進(jìn)一步加大畜牧業(yè)的投入力度，全市興起了畜禽養(yǎng)殖小區(qū)建設(shè)熱潮，涌現(xiàn)出一大批高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、機(jī)制活、體制新的養(yǎng)殖大戶(hù)、專(zhuān)業(yè)小區(qū)和公司化養(yǎng)殖場(chǎng)，通過(guò)項(xiàng)目建設(shè)助推畜牧業(yè)發(fā)展。全市寧縣、鎮(zhèn)原縣2個(gè)牛羊產(chǎn)業(yè)大縣利用2011年現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展資金700萬(wàn)元，帶動(dòng)財(cái)政配套80多萬(wàn)元，養(yǎng)殖業(yè)主自籌900多萬(wàn)元，共計(jì)新建、維修牛舍1740平方米、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)10000平方米，建成飼草料加工儲(chǔ)存庫(kù)房980平方米、污糞處理設(shè)施1000多平方米、青貯窖12000立方米，購(gòu)置獸醫(yī)器械、飼料加工機(jī)械50臺(tái)（套），引進(jìn)早勝牛種公牛89頭、基礎(chǔ)母牛100頭、良種肉牛300頭、奶牛100頭。僅這一個(gè)項(xiàng)目的建成年可向社會(huì)提供良種肉牛2400頭、帶動(dòng)發(fā)展規(guī)模戶(hù)300多戶(hù)，項(xiàng)目建設(shè)推動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的速度明顯加快。

（三）發(fā)展模式不斷創(chuàng)新。在肉牛產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面，寧縣、鎮(zhèn)原2個(gè)肉牛產(chǎn)業(yè)大縣的牛還犢”和“職工擔(dān)保貸款”等運(yùn)作模式，通過(guò)職工擔(dān)保貸款2689萬(wàn)元，解決群眾資金困難問(wèn)題，實(shí)行牧業(yè)公司犢牛由農(nóng)戶(hù)代養(yǎng)，增加了群眾收入，加速了肉牛數(shù)量擴(kuò)張，推進(jìn)了肉牛產(chǎn)業(yè)發(fā)展。在草產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面，注重產(chǎn)品研發(fā)，依托退牧還草工程、草原獎(jiǎng)補(bǔ)等項(xiàng)目及國(guó)家啟動(dòng)實(shí)施“振興奶業(yè)苜蓿發(fā)展行動(dòng)”的有利時(shí)機(jī)，及時(shí)調(diào)整優(yōu)化種植結(jié)構(gòu)，堅(jiān)持整體規(guī)劃，抓“為養(yǎng)而種”示范戶(hù)，引導(dǎo)養(yǎng)殖企業(yè)拓建自己的飼草料基地，鼓勵(lì)草業(yè)企業(yè)、奶業(yè)企業(yè)和農(nóng)民專(zhuān)業(yè)合作組織參與優(yōu)質(zhì)苜蓿生產(chǎn)基地建設(shè)，推廣以3000畝為一個(gè)單元的設(shè)施化、標(biāo)準(zhǔn)化種植方式。目前全市所有的肉牛規(guī)模養(yǎng)殖場(chǎng)都有自己的牧草基地，已完成人工種草20多萬(wàn)畝。注重草產(chǎn)品研發(fā)、深加工，加大牧草新產(chǎn)品開(kāi)發(fā)力度，生產(chǎn)牛羊全價(jià)飼料、混合青貯飼料及高檔草產(chǎn)品，綠鑫草業(yè)、金泉草業(yè)、豐源草業(yè)、泰興牧業(yè)等草產(chǎn)業(yè)公司僅上半年加工銷(xiāo)售苜蓿草8500噸、草粉300噸、草顆粒120噸。(四)資金投入明顯加大。今年各縣區(qū)進(jìn)一步加大了對(duì)畜牧產(chǎn)業(yè)的資金投入，投入財(cái)政專(zhuān)項(xiàng)資金2652萬(wàn)元，整合農(nóng)業(yè)綜合開(kāi)發(fā)、扶貧開(kāi)發(fā)、世行貸款、生態(tài)建設(shè)、財(cái)政支農(nóng)等資金3000多萬(wàn)元，啟動(dòng)民資15137萬(wàn)元，利用銀行貸款59255萬(wàn)元，其中婦女創(chuàng)業(yè)貼息貸款35000萬(wàn)元，用于扶持規(guī)模養(yǎng)殖場(chǎng)（小區(qū)）建設(shè)、草籽補(bǔ)助、良種畜引進(jìn)擴(kuò)繁、棚圈建設(shè)及凍配改良體系建設(shè)等方面，輻射帶動(dòng)了全市草畜產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

(五)良繁體系逐步建立。利用現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展資金和畜禽良種工程建設(shè)項(xiàng)目，立足種畜禽場(chǎng)基礎(chǔ)建設(shè)和畜禽種質(zhì)資源保護(hù)，積極推廣應(yīng)用人工受精、凍配改良、胚胎移植等技術(shù)，優(yōu)化了現(xiàn)有良種繁育體系建設(shè)布局，提高良種覆蓋面，保證全市良種供應(yīng)。寧縣在興旺牧業(yè)公司建設(shè)早勝牛種質(zhì)資源保護(hù)場(chǎng)，組建早勝牛核心群109頭，其中種公牛9頭、基礎(chǔ)母牛100頭，年繁殖良種牛85頭，品種選育及測(cè)定早勝牛500頭。

二、全市發(fā)展肉牛產(chǎn)業(yè)的扶持政策

為了促進(jìn)草畜產(chǎn)業(yè)發(fā)展，帶動(dòng)農(nóng)民增收，我市制定了《慶陽(yáng)市畜牧業(yè)“十二五”發(fā)展規(guī)劃》，大力發(fā)展草畜產(chǎn)業(yè)，到2015年，紫花苜蓿留存面積達(dá)到500萬(wàn)畝，其中耕地種植100萬(wàn)畝；肉牛飼養(yǎng)量達(dá)到100萬(wàn)頭，出欄30萬(wàn)頭；畜牧業(yè)為農(nóng)民提供的人均純收入由“十一五”末的156元提高到620元，占農(nóng)民人均純收入的比例由“十一五”末的4.9%提高到10.1%，其中牛產(chǎn)業(yè)提供農(nóng)民純收入129元。

為了支持草畜產(chǎn)業(yè)，國(guó)家、省、市、縣都在政策、資金、項(xiàng)目上加大了扶持力度，主要有以下幾個(gè)方面：一是草食畜牧業(yè)發(fā)展行動(dòng)，主要以牛羊產(chǎn)業(yè)大縣為主，主要扶持良種繁育體系建設(shè)建設(shè)、養(yǎng)殖場(chǎng)（小區(qū)）建設(shè)、飼草料加工利用、能繁母牛補(bǔ)貼、貸款貼息等項(xiàng)目，年扶持資金約1200多萬(wàn)元；二是中央現(xiàn)代農(nóng)業(yè)生產(chǎn)發(fā)展資金項(xiàng)目，主要用于牛羊產(chǎn)業(yè)大縣的良種繁育體系和養(yǎng)殖場(chǎng)（小區(qū)）建設(shè)，每年約1800多萬(wàn)元；三是“菜籃子” 產(chǎn)品生產(chǎn)項(xiàng)目，主要對(duì)年出欄肉牛200頭以上的標(biāo)準(zhǔn)化規(guī)模養(yǎng)殖場(chǎng)及水產(chǎn)健康養(yǎng)殖標(biāo)準(zhǔn)場(chǎng)進(jìn)行扶持，以提高肉、蛋、菜、水產(chǎn)品等產(chǎn)品應(yīng)急供應(yīng)能力，提升標(biāo)準(zhǔn)化水平。

為了有效解決養(yǎng)殖業(yè)發(fā)展資金短缺問(wèn)題，促進(jìn)全市養(yǎng)殖業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，近期市政府轉(zhuǎn)發(fā)了由市政府金融辦、人行慶陽(yáng)中心支行、慶陽(yáng)銀監(jiān)分局、市農(nóng)牧局共同起草的《關(guān)于金融支持養(yǎng)殖業(yè)發(fā)展的意見(jiàn)》，加大對(duì)養(yǎng)殖業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、良種培育和疫病防治、養(yǎng)殖場(chǎng)（小區(qū)）建設(shè)、養(yǎng)殖龍頭企業(yè)、農(nóng)產(chǎn)品流通體系建設(shè)的支持力度。各金融機(jī)構(gòu)都有扶持草畜產(chǎn)業(yè)的政策措施。目前建設(shè)銀行啟動(dòng)了“農(nóng)耕文明”涉農(nóng)貸款，依托農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)，采用“公司+農(nóng)戶(hù)”的貸款模式，向與龍頭企業(yè)簽訂養(yǎng)殖、購(gòu)銷(xiāo)等合同的農(nóng)戶(hù)發(fā)放個(gè)人經(jīng)營(yíng)類(lèi)貸款，共同支持特色農(nóng)業(yè)發(fā)展；對(duì)符合條件的農(nóng)村婦女個(gè)人建辦養(yǎng)殖場(chǎng)(小區(qū))等創(chuàng)業(yè)就業(yè)項(xiàng)目的給予8-10萬(wàn)元的小額擔(dān)保貸款額度，期限兩年，利息由財(cái)政全額貼息。請(qǐng)需貸款的朋友向相關(guān)金融機(jī)構(gòu)咨詢(xún)。

畜牧業(yè)用地、用水、用電方面的優(yōu)惠政策是有以下幾點(diǎn)：國(guó)土資源管理部門(mén)對(duì)規(guī)模養(yǎng)牛場(chǎng)（小區(qū)）生產(chǎn)和管理設(shè)施、附屬建筑物，視為農(nóng)業(yè)用地，并納入當(dāng)?shù)赝恋乩每傮w規(guī)劃優(yōu)先安排；水利部門(mén)對(duì)規(guī)模養(yǎng)牛場(chǎng)（小區(qū)）用水免收地下水資源費(fèi)；電力部門(mén)對(duì)畜禽養(yǎng)殖用電執(zhí)行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)電價(jià)。

全市對(duì)于年出欄50頭以上牛場(chǎng)積極幫扶修建化糞池，進(jìn)行糞便低成本發(fā)酵處理工作，中小型規(guī)模養(yǎng)殖戶(hù)結(jié)合農(nóng)村能源建設(shè)項(xiàng)目，修建沼氣池，將糞便進(jìn)行沼氣無(wú)害化處理增加養(yǎng)殖戶(hù)收入，增加養(yǎng)殖戶(hù)收入，大力改善養(yǎng)殖污染環(huán)境問(wèn)題。寧縣興旺牧業(yè)公司引進(jìn)牛糞養(yǎng)殖蚯蚓先進(jìn)技術(shù)，對(duì)畜禽糞便進(jìn)行固液分離，把分離出的固體堆肥，用牛糞養(yǎng)蚯蚓，用蚯蚓糞作為有機(jī)肥料，液體用厭氧發(fā)酵法處理，發(fā)酵后產(chǎn)物中，沼渣堆肥，沼氣利用照明或采暖，最后把剩余的液體再用好氧法進(jìn)一步處理，從而形成“以牧草到牛，再?gòu)呐５侥敛荨钡牧夹匝h(huán)生態(tài)鏈，這樣由于整個(gè)生產(chǎn)過(guò)程不使用化肥、農(nóng)藥，利用植物、牲畜、微生物有機(jī)組合，協(xié)調(diào)共存，實(shí)現(xiàn)了養(yǎng)殖場(chǎng)污染物的零排放，取得了良好的環(huán)境效益，經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。

三、存在問(wèn)題

(一)發(fā)展資金缺乏，后勁不足。特別是紫花苜蓿、肉牛產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)可依托的國(guó)家投資項(xiàng)目較少，扶持千家萬(wàn)戶(hù)養(yǎng)殖、良種引進(jìn)和品種改良等方面的資金少，致使產(chǎn)業(yè)基地規(guī)模做不大，畜禽總量少。

(二)產(chǎn)業(yè)鏈條短，帶動(dòng)能力不強(qiáng)。畜牧業(yè)生產(chǎn)與畜產(chǎn)品加工、流通脫節(jié)，生產(chǎn)缺乏龍頭企業(yè)帶動(dòng)，僅有的加工企業(yè)對(duì)畜牧業(yè)生產(chǎn)的牽引力和帶動(dòng)輻射作用不強(qiáng)，中介組織發(fā)展滯后，公司加農(nóng)戶(hù)模式發(fā)展不快，畜產(chǎn)品加工增值少，仍然以原料形式外銷(xiāo)，利潤(rùn)流失多，農(nóng)民增收少。

(三)良種繁育體系不健全。慶陽(yáng)市有供種能力的種畜禽場(chǎng)少，良種供應(yīng)大部分靠外引，成本高，效益差；現(xiàn)有的70多個(gè)凍配點(diǎn)，能正常開(kāi)展凍配改良工作的不到三分之一，大部分黃牛凍配點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施落后，設(shè)備陳舊老化，嚴(yán)重影響著品種改良工作。

(四)防疫監(jiān)督及保障設(shè)施不完善。一是各級(jí)防疫監(jiān)督機(jī)構(gòu)缺乏必要的執(zhí)法監(jiān)督手段，防疫、檢疫、監(jiān)督工作力度不夠?，F(xiàn)有6個(gè)公路動(dòng)物防疫監(jiān)督檢查站，其中有3個(gè)隨著公路的拓寬延伸需要搬遷。同時(shí)，還缺乏必要的檢查手段，查驗(yàn)、隔離、消毒、處置設(shè)施有待進(jìn)一步完善。二是基層防疫工作開(kāi)展難。由于慶陽(yáng)市面積廣袤，山大溝深，基層防疫工作開(kāi)展較難．農(nóng)戶(hù)散養(yǎng)的畜禽不防疫或者很少防疫，只有集約化的飼養(yǎng)才有防疫，畜禽疫病以營(yíng)養(yǎng)性疾病和普通病為主的畜禽疫病嚴(yán)重，造成很大的經(jīng)濟(jì)損失。

四、發(fā)展對(duì)策

（一）建立優(yōu)質(zhì)飼草料基地。飼草料生產(chǎn)是建設(shè)畜牧產(chǎn)業(yè)基地的基礎(chǔ)。一是大力種植紫花苜蓿。在慶陽(yáng)市大面積退耕種草的基礎(chǔ)上，充分利用臺(tái)塬地、莊前屋后空地種植紫花苜蓿。依托草產(chǎn)業(yè)企業(yè)，建成集中連片的商品草生產(chǎn)基地。二是做好玉米秸稈青貯。充分利用玉米等豐富的農(nóng)作物秸稈資源，圍繞養(yǎng)殖龍頭企業(yè)、養(yǎng)殖小區(qū)、養(yǎng)殖場(chǎng)、養(yǎng)殖專(zhuān)業(yè)村和規(guī)模養(yǎng)殖戶(hù)，大力推廣青貯技術(shù)，發(fā)展玉米秸稈規(guī)模化青貯，全市年約青貯玉米秸稈150萬(wàn)噸以上，年種植高產(chǎn)糧飼兼用玉米等飼料作物和一年生禾草的種植面積達(dá)10萬(wàn)畝以上。到2015年，慶陽(yáng)市作物秸稈綜合利用率達(dá)到70%以上。三是加強(qiáng)草場(chǎng)建設(shè)。以建立草原生態(tài)保護(hù)補(bǔ)助獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制為契機(jī)，實(shí)行封山禁牧，發(fā)展舍飼養(yǎng)畜，進(jìn)行草場(chǎng)改良，提高草原植被和產(chǎn)草量，保護(hù)草原生態(tài)環(huán)境，轉(zhuǎn)變畜牧業(yè)發(fā)展方式，促進(jìn)牧民增收。

（二）建立良種繁育體系。良種供應(yīng)是建設(shè)畜牧產(chǎn)業(yè)基地的關(guān)鍵。要緊盯國(guó)家和省上畜禽良種工程建設(shè)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)，重點(diǎn)實(shí)施種畜禽場(chǎng)基礎(chǔ)建設(shè)和畜禽種質(zhì)資源保護(hù)兩大項(xiàng)目，積極推廣應(yīng)用人工授精、凍配改良、胚胎移植等技術(shù)，優(yōu)化現(xiàn)有良種繁育體系建設(shè)布局，提高良種覆蓋面，保證慶陽(yáng)市良種供應(yīng)。一是完善種畜禽場(chǎng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。在寧縣、合水縣新建良種奶牛擴(kuò)繁場(chǎng)2個(gè)，年向慶陽(yáng)市提供良種奶牛600頭；建成慶陽(yáng)市液氮凍精生產(chǎn)站，年生產(chǎn)液氮10萬(wàn)立升，初步具備生產(chǎn)凍精能力；改擴(kuò)建肉牛基地鄉(xiāng)鎮(zhèn)凍配點(diǎn)100個(gè)，每年凍配基礎(chǔ)母牛5萬(wàn)頭。二是加大畜禽種質(zhì)資源保護(hù)力度。積極爭(zhēng)取種質(zhì)資源保護(hù)場(chǎng)建設(shè)等畜禽品種保護(hù)項(xiàng)目支持，加大慶陽(yáng)市早勝牛等地方畜禽品種的保護(hù)力度。在寧縣、鎮(zhèn)原、正寧、西峰4縣新建20個(gè)早勝牛繁育場(chǎng)，年純繁早勝基礎(chǔ)母牛0.4萬(wàn)頭。到2015年，慶陽(yáng)市畜禽良種率達(dá)到80%以上，奶牛凍配率達(dá)到100%，肉牛達(dá)到90%以上；奶牛平均年產(chǎn)奶量達(dá)到6噸以上，肉牛胴體重提高到180公斤以上。

（三）推行標(biāo)準(zhǔn)化規(guī)模養(yǎng)殖。以扶持發(fā)展千家萬(wàn)戶(hù)規(guī)模養(yǎng)殖為基礎(chǔ)，以發(fā)展大、中型繁育場(chǎng)、育肥場(chǎng)為骨干，培育樹(shù)立一批規(guī)模大、標(biāo)準(zhǔn)高、效益好、管理科學(xué)的畜牧養(yǎng)殖小區(qū)和養(yǎng)殖場(chǎng)，走規(guī)?；a(chǎn)、標(biāo)準(zhǔn)化發(fā)展之路。到2015年，肉牛重點(diǎn)區(qū)域的寧縣、鎮(zhèn)原、西峰、合水、正寧、慶城的80個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，年規(guī)模養(yǎng)殖出欄的肉牛占到慶陽(yáng)市出欄總量的60%以上。

（四）發(fā)展產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)。一是壯大龍頭企業(yè)，通過(guò)技術(shù)改造和設(shè)備引進(jìn)，提高產(chǎn)品質(zhì)量和科技含量，繼續(xù)壯大以甘肅綠鑫集團(tuán)為主的草產(chǎn)品加工龍頭企業(yè)，以興旺牧業(yè)集團(tuán)為主的肉牛養(yǎng)殖、畜產(chǎn)品加工龍頭企業(yè)，以合水乳業(yè)集團(tuán)為主的乳制品系列產(chǎn)品加工龍頭企業(yè)，進(jìn)行牛肉的精細(xì)分割和精深加工，增加產(chǎn)業(yè)附加值，以加工業(yè)促進(jìn)畜牧產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。二是發(fā)展經(jīng)合組織，按照“因地制宜、分類(lèi)指導(dǎo)、積極發(fā)展、逐步規(guī)范”的方針，鼓勵(lì)支持規(guī)模養(yǎng)殖戶(hù)和能人參與專(zhuān)業(yè)合作經(jīng)濟(jì)組織建設(shè)，引導(dǎo)有實(shí)力的草畜產(chǎn)品加工營(yíng)銷(xiāo)企業(yè)領(lǐng)辦草畜產(chǎn)品行業(yè)協(xié)會(huì)和青貯銀行。到2015年，慶陽(yáng)市建成產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)明顯、帶動(dòng)能力強(qiáng)、內(nèi)部運(yùn)作比較規(guī)范的紫花苜蓿、肉牛、草料貯存加工專(zhuān)業(yè)合作組織50個(gè)以上。三是健全市場(chǎng)體系，積極發(fā)展畜產(chǎn)品運(yùn)銷(xiāo)經(jīng)營(yíng)大戶(hù)，鼓勵(lì)各類(lèi)畜產(chǎn)品購(gòu)銷(xiāo)組織及養(yǎng)殖專(zhuān)業(yè)戶(hù)積極參與流通，開(kāi)展自產(chǎn)自銷(xiāo)、代購(gòu)代銷(xiāo)、長(zhǎng)途販運(yùn)，以此建立穩(wěn)定、廣闊的銷(xiāo)售渠道；積極扶持草畜產(chǎn)業(yè)交易市場(chǎng)，改擴(kuò)建慶陽(yáng)市現(xiàn)有的畜產(chǎn)品交易市場(chǎng)，擴(kuò)大營(yíng)業(yè)面積，提高營(yíng)業(yè)規(guī)模；在廣州、深圳、北京等大中城市設(shè)立優(yōu)質(zhì)牛肉產(chǎn)品配送中心，拓寬銷(xiāo)售渠道，在市內(nèi)大型超市實(shí)行市場(chǎng)準(zhǔn)入，設(shè)立優(yōu)質(zhì)安全牛肉銷(xiāo)售專(zhuān)柜，實(shí)行優(yōu)品優(yōu)價(jià)。四是培育知名品牌，通過(guò)努力，培育造就一批具有慶陽(yáng)市地域優(yōu)勢(shì)，在省內(nèi)和國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)具有較強(qiáng)影響力和明顯競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的肉牛產(chǎn)業(yè)品牌產(chǎn)品。逐步完成早勝牛的證明商標(biāo)注冊(cè)，完成“東紫”牌牛肉的甘肅省著名商標(biāo)的認(rèn)定，申報(bào)認(rèn)證綠色食品優(yōu)質(zhì)牛肉1.5萬(wàn)噸。