第一篇：投資審計(jì)的重點(diǎn)是安全性和效益性

投資建設(shè)項(xiàng)目審計(jì)涉及諸多階段，主要有項(xiàng)目籌備、資金籌集、建設(shè)準(zhǔn)備、建設(shè)管理、質(zhì)量控制、驗(yàn)收運(yùn)行、竣工決算等階段，各個(gè)階段都存在外部監(jiān)管和市場(chǎng)聯(lián)系。隨著投資體制改革、項(xiàng)目建設(shè)市場(chǎng)運(yùn)作化的深入，在進(jìn)行投資審計(jì)時(shí)，保障國(guó)家投資的安全和效益性應(yīng)是審計(jì)的重點(diǎn)。

一、審查可行性研究與項(xiàng)目概算設(shè)計(jì)的一

致性，防止建設(shè)單位利用項(xiàng)目建設(shè)騙取建設(shè)資金。在實(shí)際操作中，可行性研究報(bào)告的評(píng)審是專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行，專業(yè)性強(qiáng)，指導(dǎo)意見(jiàn)較粗放。而對(duì)概算設(shè)計(jì)的審定和批復(fù)往往由計(jì)劃和相關(guān)的行政部門(mén)審批，其間存在著差異性，建設(shè)單位可利用此差別，將與項(xiàng)目無(wú)關(guān)或本由其自身承擔(dān)的建設(shè)內(nèi)容添加到概算之中，實(shí)質(zhì)上騙取了項(xiàng)目建設(shè)資金。如我們?cè)趯?duì)某建設(shè)項(xiàng)目的審計(jì)中，就發(fā)現(xiàn)了此類問(wèn)題,其主管部門(mén)往往只注意了項(xiàng)目建設(shè)的必要性和效益性，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容實(shí)施大包大攬，使建設(shè)單位將不屬于本項(xiàng)目的其它項(xiàng)目納入項(xiàng)目概算。

二、審查項(xiàng)目法人組成的科學(xué)性，以保障國(guó)家利益不受損失?，F(xiàn)階段，項(xiàng)目建設(shè)聯(lián)合開(kāi)發(fā)的形式比比皆是，在審計(jì)過(guò)程中如何保障國(guó)家利益不受損失？一是要審查項(xiàng)目法人的組成，即國(guó)有資金占有的份額是否合理，是否占有控股地位,機(jī)構(gòu)人員的組成和職責(zé)是否合法，防止政企不分，低估國(guó)家資本，造成國(guó)有資產(chǎn)流失。二是審查項(xiàng)目法人在運(yùn)行中，參建各方的出資是否足額到位，有無(wú)抽逃資金或侵蝕國(guó)家資金的情況。三是審查有無(wú)非法集資，支付利息，造成投資損失的問(wèn)題。

三、審查項(xiàng)目建設(shè)的合法性，保障各項(xiàng)資產(chǎn)的取得合法。國(guó)家對(duì)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的各個(gè)環(huán)節(jié)均有明確的法律規(guī)定，而項(xiàng)目法人往往為了降低投資成本或達(dá)到其他非法目的，采用違法手段進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)。一是要嚴(yán)格審查建設(shè)用地的取得情況，防止非法買(mǎi)地、占地的情況發(fā)生，查處與相關(guān)部門(mén)竄通違法征地。二是嚴(yán)查招投標(biāo)中存在的問(wèn)題，查處規(guī)避招標(biāo)、違法招標(biāo)、將概算外項(xiàng)目列入概算內(nèi)招標(biāo)、違規(guī)簽訂合同等問(wèn)題。三是審查設(shè)計(jì)變更及概算調(diào)整的合法性，主要關(guān)注是否為謀求部門(mén)或單位利益擅自變更設(shè)計(jì)方案影響項(xiàng)目功能發(fā)揮的問(wèn)題。

四、審查項(xiàng)目建設(shè)的效益性，促使項(xiàng)目建設(shè)能發(fā)揮預(yù)期的效益。目前，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)效益的考核主要有建設(shè)工期、投資完成情況、運(yùn)營(yíng)效益。首先，考核項(xiàng)目工期的執(zhí)行情況，如果某項(xiàng)目建設(shè)工期超過(guò)計(jì)劃工期，說(shuō)明該項(xiàng)目建設(shè)效益不能按時(shí)發(fā)揮，超過(guò)的工期越長(zhǎng)將給項(xiàng)目帶來(lái)的損失越大。其次，對(duì)項(xiàng)目概算的完成情況進(jìn)行分項(xiàng)考核，認(rèn)真分析工作量完成情況、造價(jià)情況，反映項(xiàng)目建設(shè)的效率性及對(duì)投資控制情況。最后，根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)完成情況結(jié)合設(shè)計(jì)變更的情況對(duì)其運(yùn)行效能進(jìn)行評(píng)價(jià)。

第二篇：淺談固定資產(chǎn)投資效益審計(jì)

投資效益審計(jì)是對(duì)政府投資項(xiàng)目以其實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)環(huán)境等效益的程度和途徑為內(nèi)容，以促進(jìn)投資效益的提高為目的所進(jìn)行的審計(jì)。通過(guò)建設(shè)項(xiàng)目投資效益審計(jì)，可以揭示在投資領(lǐng)域存在的帶有傾向性和普遍性的問(wèn)題，深入分析問(wèn)題存在的原因，提出針對(duì)性的意見(jiàn)和建議，幫助改善工程建設(shè)項(xiàng)目的管理，降低工程成本，提高建設(shè)項(xiàng)目的投資效益。

目前，在實(shí)際審計(jì)中，往往把造價(jià)審核作為投資審計(jì)的重點(diǎn)，認(rèn)為工程造價(jià)核減了多少萬(wàn)元，為財(cái)政節(jié)約了多少資金，就認(rèn)為達(dá)到了投資效益審計(jì)的要求。其實(shí)，真正意義上的投資效益審計(jì)，應(yīng)該是一個(gè)系統(tǒng)的工程審計(jì)監(jiān)督過(guò)程，應(yīng)該從項(xiàng)目立項(xiàng)、設(shè)計(jì)、采購(gòu)、招標(biāo)、施工、監(jiān)理等到工程決算，再到工程完工項(xiàng)目效益調(diào)查全過(guò)程監(jiān)督。因此，我們?cè)谶M(jìn)行工程造價(jià)審計(jì)的同時(shí)，還應(yīng)把審計(jì)的關(guān)口前移，加大對(duì)項(xiàng)目的跟蹤審計(jì)，將審計(jì)參與到整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程當(dāng)中，我們認(rèn)為，在工程造價(jià)審計(jì)的同時(shí)還應(yīng)從以下幾方面進(jìn)行跟蹤審計(jì)：

一、決策階段對(duì)建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)決策科學(xué)、正確性的審計(jì)

項(xiàng)目決策正確與否，直接關(guān)系到項(xiàng)目建設(shè)的成敗，關(guān)系到工程造價(jià)的高低和投資效果的好壞?？尚行匝芯孔鳛橐环N投資決策方法，從市場(chǎng)、技術(shù)、工程建設(shè)、經(jīng)濟(jì)及社會(huì)等多方面對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行全面綜合的分析和論證，依其結(jié)論進(jìn)行投資決策可大大提高投資決策的科學(xué)性，提高投資效益。所以投資效益審計(jì)也應(yīng)把對(duì)可行性研究報(bào)告的分析作為審計(jì)的一個(gè)重要方面。建設(shè)項(xiàng)目可行性研究審計(jì)主要內(nèi)容：

1、審查對(duì)所提出的項(xiàng)目建設(shè)背景是否真實(shí)，建設(shè)條件能否落實(shí)，可行性研究?jī)?nèi)容是否齊全，深度能否達(dá)到規(guī)定的要求并滿足設(shè)計(jì)需要；

2、審查承擔(dān)可行性研究的單位是否具備一定的資格，可行性研究的審核批準(zhǔn)是否符合基本建設(shè)程序；

3、審查可行性研究中的技術(shù)論證、經(jīng)濟(jì)論證、財(cái)務(wù)投資方案是否切實(shí)可行。從而對(duì)可行性研究作出的結(jié)論進(jìn)行評(píng)價(jià)，為投資決策提供審計(jì)信息，以便做到在決策階段體現(xiàn)其項(xiàng)目建設(shè)的明智性、效益性。

二、設(shè)計(jì)階段對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)概算、預(yù)算是否科學(xué)合理的審計(jì)

設(shè)計(jì)階段的工程造價(jià)是整個(gè)工程造價(jià)控制的龍頭。編制設(shè)計(jì)概算并進(jìn)行分析，可以了解工程各組織部分的投資比例，對(duì)提高投資決策和設(shè)計(jì)質(zhì)量，減少投資損失，加工程建設(shè)進(jìn)度，充分發(fā)揮投資效益具在十分重要的意義。所以進(jìn)行投資效益審計(jì)時(shí)對(duì)概預(yù)算文件審計(jì)是非常必要的。概預(yù)算審計(jì)的主要內(nèi)容：

1、審查概預(yù)算文件編制的合規(guī)性、合法性。包括概預(yù)算文件的組成內(nèi)容是否完整，所依據(jù)資料是否齊全，是否做到了符合實(shí)際。概預(yù)算定額與概算指標(biāo)是否符合建設(shè)項(xiàng)目的專業(yè)要求和國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，材料與設(shè)備供應(yīng)方式、市場(chǎng)價(jià)格與預(yù)算價(jià)格是否正確，工程量的計(jì)算、概預(yù)算定額和指標(biāo)的套用是否合規(guī)。

2、審查概預(yù)算的執(zhí)行情況。包括審查建設(shè)項(xiàng)目是否按照批準(zhǔn)文件所規(guī)定的內(nèi)容完成，查明是否存在著預(yù)算超概算、決算超預(yù)算的現(xiàn)象，有無(wú)搞計(jì)劃外工程、概預(yù)算外購(gòu)置、超標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)等情況，并分析主客觀原因，找出存在的問(wèn)題。

三、招投標(biāo)階段對(duì)項(xiàng)目招投標(biāo)是否公正、合理的審計(jì)

對(duì)建設(shè)項(xiàng)目實(shí)行招投標(biāo)是為了保護(hù)國(guó)家利益、社會(huì)公共衛(wèi)生利益和當(dāng)事人的合法權(quán)益，提高經(jīng)濟(jì)效益，保證項(xiàng)目質(zhì)量。而在實(shí)際操作中，由于招投標(biāo)過(guò)程不太規(guī)范，存在串標(biāo)、陪標(biāo)現(xiàn)象，建設(shè)單位為了獲取項(xiàng)目壓低造價(jià)或?yàn)榱藗€(gè)人利益抬高造價(jià)等現(xiàn)象。因此對(duì)招投標(biāo)工作的審計(jì)主要審查：

1、審查是建設(shè)單位與施工單位是否存在串標(biāo)、內(nèi)定中標(biāo)人現(xiàn)象，施工單位在投標(biāo)過(guò)程中是否存在陪標(biāo)現(xiàn)象；

2、審查標(biāo)底是否控制在總概算及投資包干的限額之內(nèi)，編制的依據(jù)是否合規(guī)，是否由有資質(zhì)的機(jī)構(gòu)及造價(jià)管理資格的人員編制，是否遵循國(guó)家有關(guān)政策法規(guī)，是否體現(xiàn)招標(biāo)文件的規(guī)定和要求，是否與市場(chǎng)實(shí)際價(jià)格相吻合，是否根據(jù)施工圖編制，有無(wú)存在不從實(shí)際出發(fā)片面降低造價(jià)、影響工程質(zhì)量的情況。

四、施工階段對(duì)工程管理和監(jiān)理的審計(jì)

在審計(jì)中發(fā)現(xiàn)有些項(xiàng)目在施工階段不嚴(yán)格按設(shè)計(jì)圖紙要求施工，而是隨意擴(kuò)大建設(shè)規(guī)?；蛱岣呓ㄔO(shè)標(biāo)準(zhǔn)等，從而造成投資額的增加。另外，由于建設(shè)單位或監(jiān)理單位有些人員業(yè)務(wù)素質(zhì)低，工作管理不到位，對(duì)簽證及隱蔽資料不能?chē)?yán)格把關(guān)，從而造成投資損失浪費(fèi)。因此，對(duì)工程管理和監(jiān)理的審計(jì)，要審查項(xiàng)目建設(shè)管理監(jiān)理的體制是否規(guī)范合理，加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)管理、監(jiān)理，實(shí)施跟蹤監(jiān)管，發(fā)現(xiàn)增加建設(shè)規(guī)?；蛱岣呓ㄔO(shè)標(biāo)準(zhǔn)增加基建投資的、發(fā)現(xiàn)工作失誤或弄虛作假給政府造成投資額增大或者基建投資造成損失的，要會(huì)同有關(guān)部門(mén)給予必要的處罰。

五、運(yùn)營(yíng)階段對(duì)投資效果的審計(jì)

通過(guò)對(duì)項(xiàng)目建成后的投入運(yùn)營(yíng)狀況分析，客觀評(píng)價(jià)項(xiàng)目建設(shè)的工作成效，分析影響項(xiàng)目效益的諸多因素，以便更好地促進(jìn)項(xiàng)目投資效益的提高。主要從以下方面來(lái)進(jìn)行：

1、通過(guò)對(duì)建設(shè)工期與達(dá)到設(shè)計(jì)能力年限的對(duì)比分析，評(píng)價(jià)建設(shè)速度的快慢和建設(shè)工期對(duì)投資效益的影響；

2、通過(guò)對(duì)投資預(yù)算（概算）與投資完成情況、工程成本及單位生產(chǎn)能力投資的對(duì)比分析，評(píng)價(jià)工程造價(jià)和建設(shè)費(fèi)用的高低；

3、通過(guò)對(duì)預(yù)算項(xiàng)目投資回收期、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的分析，評(píng)價(jià)項(xiàng)目建設(shè)投產(chǎn)后的獲利能力；

4、分析現(xiàn)金流量，評(píng)價(jià)項(xiàng)目貸款償還能力。

第三篇：淺談公共投資項(xiàng)目效益審計(jì)

【內(nèi)容摘要】：本科題的研究，擬從分析投資決策、投資管理、資金運(yùn)用、投資效果等四個(gè)方面入手，客觀評(píng)價(jià)公共投資項(xiàng)目的效益，揭露重大違法違紀(jì)及由于決策失誤、管理不善等原因造成嚴(yán)重?fù)p失浪費(fèi)的問(wèn)題，提出促進(jìn)規(guī)范政府投資行為，完善公共投資項(xiàng)目管理，提高投資效益的審計(jì)建議。同時(shí)，對(duì)公共投資效益審計(jì)項(xiàng)目的選擇、審計(jì)目標(biāo)的定位、組織方式的確定、評(píng)價(jià)指標(biāo)的采用、審計(jì)方案的要點(diǎn)、審計(jì)報(bào)告的結(jié)構(gòu)等內(nèi)容進(jìn)行研討，提出切實(shí)可行的意見(jiàn)。

【關(guān)鍵詞】：公共項(xiàng)目；投資；效益審計(jì)

近年來(lái)，我國(guó)對(duì)財(cái)政體制和投融資體制實(shí)施了一系列的改革，隨著以建立公共財(cái)政為目標(biāo)的財(cái)政體制改革的不斷深入，公共財(cái)政體系和框架逐漸完善，政府職能由原來(lái)的對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)各方面的全面干預(yù)，逐步轉(zhuǎn)向只對(duì)市場(chǎng)失效部分進(jìn)行補(bǔ)充，政府投資管理的重點(diǎn)轉(zhuǎn)向了公共投資項(xiàng)目。與此相適應(yīng)的國(guó)家審計(jì)的固定資產(chǎn)投資審計(jì)領(lǐng)域，也應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)向政府公共投資項(xiàng)目。如何加強(qiáng)對(duì)政府公共投資項(xiàng)目的效益審計(jì)，已成為當(dāng)前國(guó)家審計(jì)尤其是固定資產(chǎn)投資領(lǐng)域面臨的重要課題。

一、公共投資項(xiàng)目效益審計(jì)概念、目標(biāo)

（一）公共投資項(xiàng)目效益審計(jì)概念

公共投資項(xiàng)目,是指由政府財(cái)政性資金或政府組建的特定機(jī)構(gòu)通過(guò)資本市場(chǎng)融資籌集的資金投資或參與投資的項(xiàng)目,也包括國(guó)有企業(yè)事業(yè)單位投資的項(xiàng)目。公共投資項(xiàng)目按照項(xiàng)目性質(zhì)的不同,可以分為經(jīng)營(yíng)性公共投資項(xiàng)目和非經(jīng)營(yíng)性公共投資項(xiàng)目。經(jīng)營(yíng)性公共投資項(xiàng)目以盈利為主要目的,對(duì)這類公共投資項(xiàng)目可以采用項(xiàng)目法人責(zé)任制進(jìn)行管理,由項(xiàng)目法人充當(dāng)項(xiàng)目業(yè)主,擔(dān)負(fù)項(xiàng)目策劃、資金籌措、建設(shè)實(shí)施、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、債務(wù)償還和資產(chǎn)的保值增值等方面的功能,可以用經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)評(píng)價(jià)該投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)性、效率性和效果性。非經(jīng)營(yíng)性公共投資項(xiàng)目一般是非盈利性的,主要是提供社會(huì)公共產(chǎn)品,追求社會(huì)效益最大化的投資項(xiàng)目。由于非經(jīng)營(yíng)性公共投資項(xiàng)目提供的是社會(huì)效益,而社會(huì)效益很難用經(jīng)濟(jì)指標(biāo)評(píng)價(jià),因此如何評(píng)價(jià)這類項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)性、效率性、效果性是效益審計(jì)的難點(diǎn)。

效益審計(jì)，即指由獨(dú)立的審計(jì)機(jī)構(gòu)或人員，依據(jù)有關(guān)法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)，運(yùn)用審計(jì)程序和方法，對(duì)被審計(jì)單位或項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的合理性、經(jīng)濟(jì)性、有效性進(jìn)行審查、分析，評(píng)價(jià)經(jīng)濟(jì)效益的優(yōu)劣，提出改進(jìn)建議，促進(jìn)其管理、提高效益的一種獨(dú)立性的監(jiān)督活動(dòng)。

公共投資項(xiàng)目效益審計(jì)，是以促進(jìn)和提高公共投資項(xiàng)目建設(shè)資金的管理水平和使用效益為目標(biāo)，以公共投資項(xiàng)目的投資決策、投資管理、資金使用和投資效果為主要審計(jì)內(nèi)容，以項(xiàng)目建設(shè)結(jié)果為導(dǎo)向，以揭露問(wèn)題為切入點(diǎn)，結(jié)合對(duì)投資領(lǐng)域相關(guān)政策的評(píng)價(jià)，融真實(shí)性、合法性、效益性為一體的效益審計(jì)。通過(guò)檢查項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，對(duì)資金使用的合規(guī)性、經(jīng)濟(jì)性、效果性、效率性作出評(píng)價(jià)，提出改進(jìn)資金使用和項(xiàng)目管理的意見(jiàn)和建議。

公共投資項(xiàng)目效益審計(jì)已經(jīng)突破了一般財(cái)務(wù)收支審計(jì)的范疇。從實(shí)際工作情況看，公共投資項(xiàng)目效益審計(jì)不僅有純粹的財(cái)務(wù)收支審計(jì)內(nèi)容，而且包括了大量的項(xiàng)目管理審計(jì)內(nèi)容，深入到了被審計(jì)對(duì)象的業(yè)務(wù)流程。審計(jì)結(jié)果更多地指向了項(xiàng)目的績(jī)效，這種做法與效益審計(jì)的本質(zhì)要求是一致的。在技術(shù)方法運(yùn)用和證據(jù)支持方面，公共投資項(xiàng)目效益審計(jì)也突破了查賬審計(jì)的局限性。

審計(jì)機(jī)關(guān)開(kāi)展公共投資項(xiàng)目效益審計(jì)，是抓住了政府資金使用的重點(diǎn)，抓住了各級(jí)政府關(guān)注、廣大群眾關(guān)心的熱點(diǎn)，對(duì)于加強(qiáng)對(duì)投資領(lǐng)域權(quán)力的制約和監(jiān)督，向社會(huì)公眾提供公共投資項(xiàng)目效益情況的客觀公正信息，提高經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)質(zhì)量，促進(jìn)政府完善投資決策，管好用好資金，防止損失浪費(fèi)都具有重要的意義。

（二）公共投資項(xiàng)目效益審計(jì)的目標(biāo)

《審計(jì)署2008至2012年審計(jì)工作發(fā)展規(guī)劃》中明確指出：固定資產(chǎn)投資審計(jì)，圍繞促進(jìn)提高固定資產(chǎn)投資效益，關(guān)注對(duì)國(guó)家基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施投資、關(guān)系國(guó)計(jì)民生的重點(diǎn)投資項(xiàng)目和國(guó)家專項(xiàng)建設(shè)資金的審計(jì)，查處重大違法違規(guī)和嚴(yán)重?fù)p失浪費(fèi)問(wèn)題，促進(jìn)加強(qiáng)項(xiàng)目管理，保障投資效果；關(guān)注國(guó)家宏觀投資政策的落實(shí)和執(zhí)行效果，促進(jìn)完善政策法規(guī)，深化投融資體制改革。所以，開(kāi)展公共投資項(xiàng)目效益審計(jì)的總體目標(biāo)應(yīng)該是“揭露問(wèn)題、規(guī)范管理、促進(jìn)改革、完善法制、制約權(quán)力、提高效益”。

二、公共投資項(xiàng)目效益審計(jì)的組織實(shí)施

（一）公共投資項(xiàng)目選擇

選好公共投資項(xiàng)目效益審計(jì)項(xiàng)目是做好這項(xiàng)工作的前提，特別是在公共投資項(xiàng)目效益審計(jì)剛剛起步的發(fā)展階段，選擇一個(gè)好的審計(jì)項(xiàng)目對(duì)于積累效益審計(jì)經(jīng)驗(yàn)，發(fā)揮效益審計(jì)作用有著重要意義。因此我們選擇審計(jì)項(xiàng)目時(shí)要從實(shí)際出發(fā)，有針對(duì)性和代表性地選擇審計(jì)項(xiàng)目，不能盲目選擇。選擇審計(jì)項(xiàng)目要考慮：一是所選擇項(xiàng)目的重要性程度。如果所選擇的項(xiàng)目是政府及有關(guān)部門(mén)比較關(guān)注或者

第四篇：固定資產(chǎn)投資效益審計(jì)講稿

固定資產(chǎn)投資效益審計(jì)講稿

一、效益審計(jì)術(shù)語(yǔ)及內(nèi)涵

二、開(kāi)展投資效益審計(jì)的必要性

三、投資效益審計(jì)的目標(biāo)

四、投資效益審計(jì)的內(nèi)容

五、開(kāi)展效益審計(jì)應(yīng)注意的幾個(gè)問(wèn)題

前言：首先演示國(guó)家審計(jì)關(guān)注曲線，其次回顧省廳開(kāi)展投資效益審計(jì)情況的大致情況

審計(jì)署2003至2007年審計(jì)工作發(fā)展規(guī)劃指出，實(shí)行財(cái)政財(cái)務(wù)收支的真實(shí)合法審計(jì)與效益審計(jì)并重，逐年加大效益審計(jì)份量，爭(zhēng)取到2007年，投入效益審計(jì)力量占整個(gè)審計(jì)力量的一半左右。省廳五年規(guī)劃要達(dá)到1/3。

2003年，投資處就開(kāi)展效益審計(jì)問(wèn)題赴蚌埠、淮南等市進(jìn)行調(diào)研，并形成調(diào)研報(bào)告。2004年，隨廳領(lǐng)導(dǎo)赴深圳、浙江學(xué)習(xí)考察效益審計(jì)，并在合徐北高速公路審計(jì)中試點(diǎn)。2005年，省廳實(shí)施淮北礦業(yè)集團(tuán)許疃煤礦投資效益審計(jì)，安排各市審計(jì)機(jī)關(guān)完成1—2個(gè)投資效益審計(jì)項(xiàng)目（由于投資處人員變動(dòng)，該項(xiàng)目工作是否完成，沒(méi)有考核）。

2006年，省廳參加全國(guó)投資審計(jì)專業(yè)會(huì)議，專題研討投資效益審計(jì)問(wèn)題，實(shí)施淮南礦業(yè)集團(tuán)張集煤礦二期工程投資效益審計(jì)。

一、效益審計(jì)術(shù)語(yǔ)及內(nèi)涵

什么是效益審計(jì)？到目前為止，在我國(guó)無(wú)論是官方還是民間，還沒(méi)有權(quán)威的定義。（演示香港審計(jì)署網(wǎng)頁(yè)）效益審計(jì)在不同的國(guó)家使用不同的術(shù)語(yǔ)來(lái)表達(dá)，其內(nèi)容也各有側(cè)重。美國(guó)審計(jì)總署使用績(jī)效審計(jì)術(shù)語(yǔ)；加拿大則稱為綜合審計(jì)；在瑞典稱為效果審計(jì)；英國(guó)稱貨幣價(jià)值審計(jì)（Value-for-Money Audit）。有的翻譯為價(jià)值為本審計(jì)。

效益審計(jì)稱謂如此之多而不統(tǒng)一，主要有三方面原因： 一是效益審計(jì)在做法上不同國(guó)家有不同的特點(diǎn)，從而形成不同的術(shù)語(yǔ)。在加拿大之所以采用了“綜合審計(jì)”術(shù)語(yǔ)，是因?yàn)榧幽么蟀褌鹘y(tǒng)的財(cái)務(wù)審計(jì)與效益審計(jì)結(jié)合起來(lái)，用綜合性的審計(jì)（Comprehensive Audit）工作方式實(shí)施審計(jì)。從而形成了“綜合審計(jì)”這一術(shù)語(yǔ)。在加拿大“綜合審計(jì)”指的是一種審計(jì)工作的方式，而不是一個(gè)審計(jì)種類的概念。

效益審計(jì)在澳大利亞稱為效率性審計(jì)，這是因?yàn)樵诎拇罄麃喼粚?duì)審計(jì)目標(biāo)的效率性和經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行審計(jì)，不進(jìn)行效果審計(jì)。故在術(shù)語(yǔ)上使用的是效率審計(jì)（Efficiency Audit）。

效益審計(jì)在瑞典稱為效果審計(jì)（Effectiveness Audit）。因?yàn)樵谌鸬渲攸c(diǎn)進(jìn)行的是效果評(píng)估。

二是翻譯不同而形成使用術(shù)語(yǔ)的不同。香港審計(jì)署沿襲的是英國(guó)的術(shù)語(yǔ)。英文為Value-for-Money Audit。按習(xí)慣可譯為“貨幣價(jià)值審計(jì)”，但在香港審計(jì)署卻翻譯為“衡工量值審計(jì)”。此外，國(guó)內(nèi)有不少文獻(xiàn)將績(jī)效審計(jì)根據(jù)其英文Efficiency Audit直譯為“效益審計(jì)”，或者是將英文Performance Audit譯成效益審計(jì)。

三是習(xí)慣使用某一種術(shù)語(yǔ)來(lái)表示效益審計(jì)。目前，效益審計(jì)在不同的國(guó)家，乃至同一國(guó)家不同的領(lǐng)域之間因習(xí)慣不同而形成對(duì)效益審計(jì)使用不同的術(shù)語(yǔ)來(lái)表示。如：在美國(guó)的政府審計(jì)領(lǐng)域、內(nèi)部審計(jì)領(lǐng)域、民間審計(jì)領(lǐng)域之間就分別采用了績(jī)效審計(jì)（Performance Audit）、經(jīng)營(yíng)審計(jì)（Operational Audit）、管理審計(jì)（Management Audit）三種不同的術(shù)語(yǔ)表述。另外，1 我們國(guó)家不少審計(jì)文獻(xiàn)也將西方績(jī)效審計(jì)和我國(guó)的效益審計(jì)視為同義詞使用，認(rèn)為效益審計(jì)就是西方的績(jī)效審計(jì)，亦為習(xí)慣使然。

盡管世界各國(guó)政府審計(jì)機(jī)關(guān)對(duì)于效益審計(jì)范圍的界定各不相同，但總體說(shuō)來(lái)，效益審計(jì)都是對(duì)公共資源的使用和管理進(jìn)行的審計(jì)。由此，我們可以認(rèn)為，效益審計(jì)是對(duì)被審計(jì)單位在履行職責(zé)過(guò)程中對(duì)公共資源的使用和管理的經(jīng)濟(jì)性、效率性和效果性的審計(jì)。經(jīng)濟(jì)性、效率性和效果性是效益審計(jì)的三個(gè)要素。

經(jīng)濟(jì)性（Ecomony）是指以最低費(fèi)用取得一定質(zhì)量的資源，簡(jiǎn)單地說(shuō)就是支出是否節(jié)約；效率性（Efficienty）是指投入和產(chǎn)出的關(guān)系，包括是否以最小的投入取得一定的產(chǎn)出或者是以一定的投入取得最大的產(chǎn)出，簡(jiǎn)單地說(shuō)就是支出是否講究效率；效果性（Effectiveness）是指多大程度上達(dá)到政策目標(biāo)、經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和其他預(yù)期結(jié)果，簡(jiǎn)單地說(shuō)就是是否達(dá)到目標(biāo)。

例如，對(duì)某醫(yī)院大樓項(xiàng)目進(jìn)行的效益檢查就可能包括下列三個(gè)方面或其中的某一方面：

1、經(jīng)濟(jì)性：根據(jù)投標(biāo)、合同以及項(xiàng)目控制程序確定醫(yī)院及其附屬設(shè)施是否根據(jù)要求按照規(guī)定的時(shí)間并用最低的成本或在批準(zhǔn)的費(fèi)用范圍內(nèi)建成，有無(wú)浪費(fèi)；

2、效率性：病房、病床、手術(shù)室和設(shè)備的使用情況；醫(yī)療和行政管理人員的配備和結(jié)構(gòu)如何；服務(wù)是否完善，維護(hù)、管理和資源分配系統(tǒng)是否有效率等；

3、效果性：是否緩解了居民就醫(yī)難的狀況，比如，病人排隊(duì)等候現(xiàn)象的減少，手術(shù)實(shí)施次數(shù)的增加，診斷及治療比例的提高等；是否促進(jìn)了公眾健康和生活質(zhì)量的提高，死亡率是否下降等。

效益審計(jì)實(shí)現(xiàn)方式多樣性的特點(diǎn)很明顯，各國(guó)在稱謂、法律框架、目標(biāo)、形式、內(nèi)容和做法等方面都不盡一致。李金華審計(jì)長(zhǎng)指出：要積極探索中國(guó)特色的效益審計(jì)之路，不能照 搬國(guó)外績(jī)效審計(jì)的模式。李審計(jì)長(zhǎng)還指出：“目前我們的績(jī)效審計(jì)應(yīng)稱為效益審計(jì)更為合適，投資審計(jì)也就是效益審計(jì)中的一種，投資審計(jì)實(shí)質(zhì)上就是目標(biāo)審計(jì)，按概算所制訂的目標(biāo)進(jìn)行全過(guò)程審計(jì)，最后評(píng)價(jià)其目標(biāo)達(dá)到和完成情況。”

石愛(ài)中副審計(jì)長(zhǎng)也提出：效益審計(jì)要走綜合審計(jì)的路子。

審計(jì)署五年規(guī)劃：實(shí)行財(cái)政財(cái)務(wù)收支的真實(shí)合法審計(jì)與效益審計(jì)并重，逐年加大效益審計(jì)分量，爭(zhēng)取到2007年，投入效益審計(jì)力量占整個(gè)審計(jì)力量的一半左右。在效益審計(jì)的初期應(yīng)以揭露管理不善、決策失誤造成的嚴(yán)重?fù)p失浪費(fèi)和國(guó)有資產(chǎn)流失為重點(diǎn)，促進(jìn)提高財(cái)政資金管理水平和使用效益，維護(hù)國(guó)有資產(chǎn)安全。

二、開(kāi)展投資效益審計(jì)的必要性

1、是貫徹科學(xué)發(fā)展觀和建設(shè)節(jié)約型社會(huì)的需要

堅(jiān)持科學(xué)發(fā)展觀，要求我們把工作重點(diǎn)轉(zhuǎn)到調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)變?cè)鲩L(zhǎng)方式、提高增長(zhǎng)質(zhì)量和效益上來(lái)。國(guó)家審計(jì)機(jī)關(guān)從單一的財(cái)務(wù)審計(jì)逐步向財(cái)務(wù)合規(guī)合法審計(jì)和效益審計(jì)并重轉(zhuǎn)變，有利于更有效地發(fā)揮作用，加強(qiáng)對(duì)權(quán)力的制約和監(jiān)督，促進(jìn)加強(qiáng)宏觀調(diào)控，提高經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量和效益，更好地服務(wù)于廣大人民群眾的根本利益。按照科學(xué)發(fā)展觀的要求，投資效益審計(jì)不僅要考慮投資結(jié)構(gòu)的合理性，投資規(guī)模的適當(dāng)性，資金使用方向的正確性、使用效果的綜合性、使用過(guò)程的公平性，還要檢查項(xiàng)目建設(shè)的宏觀性、全局性、公眾性、牽動(dòng)性和對(duì)環(huán)境（政治、經(jīng)濟(jì)、自然）的影響性。要求我們把宏觀效益與微觀效益、長(zhǎng)遠(yuǎn)效益與當(dāng)前效益、經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益及生態(tài)效益統(tǒng)一起來(lái)。

對(duì)經(jīng)濟(jì)性、效率性、效果性進(jìn)行考查的效益審計(jì)可歸結(jié)為節(jié)約成本和增加效益的分析，而建設(shè)節(jié)約型社會(huì)的核心問(wèn)題就是節(jié)約資源、節(jié)約成本。因此效益審計(jì)與建設(shè)節(jié)約型社會(huì)必然是有機(jī)統(tǒng)一的手段和目的的關(guān)系。一切節(jié)約歸根到底都是資源的節(jié)約。實(shí)現(xiàn)了節(jié)約，資源就能發(fā)揮更大的作用。

2、是不斷完善投資體制、實(shí)現(xiàn)投資宏觀調(diào)控的需要

當(dāng)前，投資領(lǐng)域的突出問(wèn)題是投資效益很不理想，包括低水平重復(fù)建設(shè)，嚴(yán)重的損失浪費(fèi)和資產(chǎn)流失，建設(shè)市場(chǎng)秩序不規(guī)范，投資效益差、效率低。產(chǎn)生這些問(wèn)題的原因是多方面的，主要是投資管理體制不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，缺乏有效的投資責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)約束機(jī)制；法制不健全，缺乏規(guī)范投資經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)；投資管理制度不完善，內(nèi)部缺乏控制，外部監(jiān)管不力。面對(duì)這些新情況、新問(wèn)題，審計(jì)機(jī)關(guān)必須調(diào)整固定資產(chǎn)投資審計(jì)的目標(biāo)和重點(diǎn)，從以往以注重查處違紀(jì)違規(guī)問(wèn)題的傳統(tǒng)固定資產(chǎn)投資審計(jì)，向以機(jī)制為中心，注重解決對(duì)權(quán)力的制約和監(jiān)督、解決體制不適應(yīng)、解決法規(guī)不健全、解決管理不完善等宏觀管理方面問(wèn)題的效益審計(jì)轉(zhuǎn)變。

政府投資是否這到了預(yù)期效益，投資效果如何？這就需要通過(guò)效益審計(jì)予以客觀評(píng)價(jià)。通過(guò)效益審計(jì)，揭示投資建設(shè)過(guò)程中存在的問(wèn)題，深層次剖析投資管理體制中的缺陷和不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的方面和環(huán)節(jié)，從而不斷完善投資管理體制。對(duì)建成項(xiàng)目的效益狀況予以綜合審計(jì)評(píng)價(jià)并與預(yù)期效益進(jìn)行對(duì)比分析，分析產(chǎn)生差距的原因，提出改進(jìn)的意見(jiàn)和建議，使政府投資能充分發(fā)揮改善投資結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)社會(huì)投資方向的宏觀導(dǎo)向作用，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)持續(xù)、快速、健康、協(xié)調(diào)地發(fā)展。

3、是深入貫徹《審計(jì)法》的要求以及投資審計(jì)自身發(fā)展的需要

《審計(jì)法》第二條規(guī)定：審計(jì)機(jī)關(guān)對(duì)審計(jì)行政管轄范圍內(nèi)的“財(cái)政收支或者財(cái)務(wù)收支的真實(shí)、合法和效益進(jìn)行審計(jì)監(jiān)督”，對(duì)效益性進(jìn)行審計(jì)，是審計(jì)機(jī)關(guān)審計(jì)目標(biāo)之一，具體到建設(shè)項(xiàng)目審計(jì)工作中，就是對(duì)投資效益進(jìn)行審計(jì)，包括：建設(shè)資金的使用效果，即建設(shè)資金的使用是否達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)；建設(shè)資金的運(yùn)用效率，也就是合理利用程度；經(jīng)營(yíng)性建設(shè)項(xiàng)目產(chǎn)生的收益，即經(jīng)濟(jì)效益，實(shí)際工作中，相當(dāng)一部分建設(shè)項(xiàng)目，如教育、科學(xué)、文化方面的建設(shè)項(xiàng)目，不直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益或經(jīng)濟(jì)效益很小，但這些項(xiàng)目卻可以帶來(lái)巨大的社會(huì)效益。

自1983年審計(jì)機(jī)關(guān)成立以來(lái)，我國(guó)投資審計(jì)主要是以工程管理、財(cái)務(wù)收支為主體的真實(shí)性、合法性審計(jì)。由于我國(guó)尚處于經(jīng)濟(jì)改革和轉(zhuǎn)軌的時(shí)期，按發(fā)展中國(guó)家所經(jīng)歷的一般規(guī)律，這個(gè)時(shí)期，建筑市場(chǎng)管理、經(jīng)濟(jì)秩序都比較混亂，違法違紀(jì)和腐敗現(xiàn)象都比較容易滋生。因此，我國(guó)投資審計(jì)在一個(gè)較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)以查錯(cuò)防弊為主要任務(wù)，是從實(shí)際出發(fā)的必然選擇。

經(jīng)過(guò)多年的努力，社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制不斷完善，建筑市場(chǎng)逐步規(guī)范，建設(shè)單位管理水平日益提高，檢查監(jiān)督力度不斷加大，建設(shè)領(lǐng)域中的違紀(jì)違規(guī)問(wèn)題有所減少。舉一個(gè)明顯的例子，自1998年國(guó)家增發(fā)長(zhǎng)期建設(shè)國(guó)債以來(lái)，每年都安排了國(guó)債建設(shè)項(xiàng)目審計(jì)，從歷年審計(jì)結(jié)果來(lái)看，最初發(fā)現(xiàn)擠占、挪用國(guó)債資金問(wèn)題十分嚴(yán)重，而最近兩年，已幾乎沒(méi)有擠占、挪用現(xiàn)象。隨著項(xiàng)目管理不斷完善、行為日漸規(guī)范，在日前的建設(shè)領(lǐng)域常規(guī)項(xiàng)目審計(jì)中，仍以查錯(cuò)防弊為重點(diǎn)，審計(jì)人員往往會(huì)陷入無(wú)從下手的困境。

在這種情況下，面對(duì)新的形勢(shì)和新的要求，適時(shí)將投資審計(jì)從以真實(shí)性和合法性審計(jì)為重點(diǎn)轉(zhuǎn)向以合理性、效益性為重點(diǎn)，即逐步過(guò)渡到投資領(lǐng)域的效益審計(jì)，是當(dāng)前擺在我們面前的一項(xiàng)迫切歷史使命。投資領(lǐng)域開(kāi)展效益審計(jì)有益于實(shí)現(xiàn)投資審計(jì)的最終目標(biāo)，即節(jié)約政府投資，減少損失浪費(fèi)，促進(jìn)提高投資效益。在國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家，政府投資審計(jì)的最主要內(nèi)容就是效益審計(jì)，即圍繞評(píng)價(jià)政府投資的“經(jīng)濟(jì)性、效率性、效果性”開(kāi)展工作。借鑒國(guó)外先進(jìn)審計(jì)經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國(guó)國(guó)情，從項(xiàng)目審計(jì)著手，以真實(shí)性、合法性審計(jì)為基礎(chǔ)，探索在投資領(lǐng)域開(kāi)展效益審計(jì)的新路子和新方法，是今后我國(guó)投資審計(jì)發(fā)展的主要方向。

三、投資效益審計(jì)目標(biāo) 總體目標(biāo)

具體目標(biāo)

1、檢查項(xiàng)目決策和管理環(huán)節(jié)，促進(jìn)加強(qiáng)項(xiàng)目管理

2、以經(jīng)濟(jì)效益為基礎(chǔ)，全面客觀評(píng)價(jià)項(xiàng)目投資效益

3、促進(jìn)有關(guān)部門(mén)和單位科學(xué)合理運(yùn)用和分配資源

四、投資效益審計(jì)內(nèi)容 總體思路

具體內(nèi)容

1、以可行性研究報(bào)告為基礎(chǔ)的項(xiàng)目決策評(píng)價(jià)

2、以建設(shè)管理為基礎(chǔ)的管理責(zé)任評(píng)價(jià)

3、以建設(shè)成本為基礎(chǔ)的資金使用的經(jīng)濟(jì)性效率性評(píng)價(jià)

4、以項(xiàng)目后評(píng)估為基礎(chǔ)的投資效益評(píng)價(jià)

五、開(kāi)展效益審計(jì)應(yīng)注意的幾個(gè)問(wèn)題

效益審計(jì)在我國(guó)尚處在起步階段，目前，搞好效益審計(jì)，要正確處理好以下幾個(gè)問(wèn)題：

1、轉(zhuǎn)變觀念，增強(qiáng)宏觀意識(shí)和創(chuàng)新意識(shí)

由于傳統(tǒng)審計(jì)范圍狹窄，目的單一，審計(jì)人員只是圍繞財(cái)務(wù)收支狀況進(jìn)行審計(jì)，所以審計(jì)的監(jiān)督作用十分有限。審計(jì)人員受傳統(tǒng)審計(jì)思維模式的束縛，在實(shí)際工作中，就事論事，不能從宏觀全局著眼，從機(jī)制上、體制上提出解決問(wèn)題的根本措施。效益審計(jì)目的不再是單純的查錯(cuò)防弊，而更注重通過(guò)審計(jì)揭示存在的問(wèn)題，分析產(chǎn)生問(wèn)題的原因，提出建設(shè)性的意見(jiàn)和建議。這就要求審計(jì)人員轉(zhuǎn)變觀念，增強(qiáng)宏觀全局意識(shí)，在審計(jì)技術(shù)方法上不斷探索創(chuàng)新。要改變過(guò)去單純的財(cái)務(wù)收支審計(jì)為多種形式各項(xiàng)內(nèi)容的綜合審計(jì)。在方式方法上，要采取審計(jì)與審計(jì)調(diào)查相結(jié)合，點(diǎn)上微觀審計(jì)與面上宏觀抽樣相結(jié)合，重點(diǎn)問(wèn)題審計(jì)與跟蹤審計(jì)調(diào)查相結(jié)合。在取證模式上，應(yīng)積極開(kāi)展以內(nèi)部控制為基礎(chǔ)的抽樣審計(jì)。在審計(jì)操作技能上，應(yīng)加快開(kāi)發(fā)、應(yīng)用審計(jì)軟件的步伐，建立審計(jì)信息網(wǎng)絡(luò)體系，推廣計(jì)算機(jī)輔助審計(jì)，并逐步向網(wǎng)絡(luò)化審計(jì)發(fā)展。

2、項(xiàng)目選擇要充分論證

3、關(guān)于效益審計(jì)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn) 要不要統(tǒng)一的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的爭(zhēng)論

結(jié)論：要有統(tǒng)一的評(píng)價(jià)工作體系，不建立統(tǒng)一的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)

一是已有的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。每個(gè)行業(yè)各有不同的模式、不同的特點(diǎn)，不可能為所有的行業(yè)制定一個(gè)統(tǒng)一的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。因此，我們利用各行業(yè)已有的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)作為效益審計(jì)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是一種有效而經(jīng)濟(jì)的手段，但前提是審計(jì)之前必須對(duì)所審計(jì)的項(xiàng)目和行業(yè)進(jìn)行充分的了解，收集一些重要的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。

二是

二ＯＯ六年十月

第五篇：投資安全性分析

投資安全性分析

專業(yè)的統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理，商戶的品質(zhì)、信心與能力是本項(xiàng)投資安全的基本保障

先招商后銷(xiāo)售，確保年租金回報(bào)穩(wěn)步增長(zhǎng)

南國(guó)首義匯采用“先招商后銷(xiāo)售”的投資模式，即在出售之前，所有商鋪已經(jīng)為投資者找到了租戶，而且所有商戶都是經(jīng)過(guò)精心挑選，具有品質(zhì)好、品牌優(yōu)、承租能力強(qiáng)、經(jīng)營(yíng)規(guī)范的特點(diǎn)。投資者在商場(chǎng)正式開(kāi)業(yè)兩個(gè)月免租期過(guò)后即可收租。

南國(guó)首義匯所售商鋪價(jià)格均以已簽約的商戶的平均租金水平為依據(jù)，在正確投資人一定收益的基礎(chǔ)上，以收益率反推而來(lái)，即售價(jià)以現(xiàn)實(shí)租金為支撐，支透支租金增值預(yù)期及物業(yè)增長(zhǎng)預(yù)期。投資人購(gòu)買(mǎi)商鋪后，交由運(yùn)營(yíng)公司統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理，確保投資人前五年的年租金回報(bào)將實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)。

統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理，確保本項(xiàng)目的定位實(shí)現(xiàn)及價(jià)值最大化

南國(guó)置業(yè)將組織專業(yè)的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)對(duì)本項(xiàng)目提供精細(xì)化的專業(yè)運(yùn)營(yíng)管理，5年統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理將市場(chǎng)培育成熟，確保本項(xiàng)目LIFESTYLE定位的實(shí)現(xiàn)，并為本項(xiàng)目未來(lái)價(jià)值提升夯實(shí)牢固基礎(chǔ)。

國(guó)內(nèi)外優(yōu)質(zhì)品牌商家爭(zhēng)相進(jìn)駐，其巨額投入的信心與決心，是本項(xiàng)目投資安全的重要保障

南國(guó)首義匯自招商工作開(kāi)展以來(lái)，獲得如周大福、APPLE體驗(yàn)店、COSTA咖啡、橫店影城等大批知名商家的追捧，現(xiàn)已有百家意向簽約進(jìn)駐，而且品牌商戶們均希望簽訂長(zhǎng)期租約。在招商環(huán)節(jié)，南國(guó)置業(yè)對(duì)商戶品質(zhì)進(jìn)行了嚴(yán)格復(fù)篩選，對(duì)實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目定位的骨干品質(zhì)商戶簽訂了中長(zhǎng)期租約。

品牌商戶長(zhǎng)久穩(wěn)固的租約和上百萬(wàn)甚至近千萬(wàn)的投入，表達(dá)了品牌商戶對(duì)首義匯未來(lái)的信心和扎根本項(xiàng)目的決心。這是首義匯商鋪投資的重要保障。

南國(guó)首義匯所挑選的品牌商戶，其自身均具有強(qiáng)大的抗風(fēng)險(xiǎn)能力、品牌號(hào)召力及經(jīng)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)能力，這是本項(xiàng)目投資安全的另一保障

產(chǎn)權(quán)人權(quán)益

為了所有產(chǎn)權(quán)人的共同利益，確保市場(chǎng)之持久競(jìng)爭(zhēng)力，本公司已委托武漢大本營(yíng)商業(yè)管理有限公司對(duì)本商業(yè)項(xiàng)目實(shí)行統(tǒng)一管理，因此在投資購(gòu)買(mǎi)本商業(yè)物業(yè)前，投資人須同意服從相關(guān)規(guī)定，在投資購(gòu)買(mǎi)本公司商業(yè)物業(yè)成為產(chǎn)權(quán)人后須與大本營(yíng)商業(yè)管理有限公司簽定《產(chǎn)權(quán)商鋪委托租賃管理合同書(shū)》，通過(guò)委托方式，將產(chǎn)權(quán)商鋪交由大本營(yíng)公司實(shí)施統(tǒng)一管理。產(chǎn)權(quán)人初始委托租賃管理期限確定為五年，初始委托租賃管理期屆滿時(shí)，大本營(yíng)公司有權(quán)按《產(chǎn)權(quán)商鋪委托租賃管理合同書(shū)》中約定的條件單方行使續(xù)約

權(quán)，每次續(xù)約最長(zhǎng)期限為五年，可持續(xù)約三次。

在統(tǒng)一管理的框架下，商鋪產(chǎn)權(quán)人，將充分享有下列權(quán)益，以確保自身利益。

1、完全產(chǎn)權(quán)

項(xiàng)目公開(kāi)發(fā)售部分是完全產(chǎn)權(quán)的出讓，投資者對(duì)購(gòu)買(mǎi)商鋪的專有部分享有所有權(quán)，可辦理完整的產(chǎn)權(quán)證書(shū)，在受讓者服從市場(chǎng)統(tǒng)一管理及“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”之法律原則的前提下，可以依法自由轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與、遺贈(zèng)、抵押、出租或其他方式處置其所持物業(yè)。

2、市場(chǎng)管理的知情權(quán)

每個(gè)，商業(yè)管理公司須通過(guò)合適方式，向投資者通報(bào)本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理的相關(guān)情況，內(nèi)容將涉及招商情況、業(yè)態(tài)分布、租金狀況、營(yíng)銷(xiāo)推廣等，并確保其真實(shí)性，業(yè)主有權(quán)對(duì)商業(yè)管理公司的管理行為進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)違規(guī)的行為可以投訴或制止，對(duì)市場(chǎng)管理也可提出合理化建議。

3、收益權(quán)

在物業(yè)發(fā)售之前，本公司已委托武漢大本營(yíng)商業(yè)管理有限公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目的統(tǒng)一招商、招租及統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理。因此投資者在購(gòu)買(mǎi)本物業(yè)時(shí)，須與大本營(yíng)公司簽定相關(guān)合同，在本營(yíng)商業(yè)管理有限公司每年以“基礎(chǔ)租金+增值傭金”形式回報(bào)產(chǎn)權(quán)人(基礎(chǔ)租金是業(yè)主委托管理公司對(duì)外招租的底限租金；增值租金是管理公司盡謹(jǐn)慎、勤勉、專業(yè)之責(zé)任，有效實(shí)施市場(chǎng)統(tǒng)一招商、推廣、經(jīng)營(yíng)管理后實(shí)現(xiàn)的實(shí)際租金超過(guò)該基本租金的上漲租金)。具體方式如下： 1關(guān)于基礎(chǔ)租金部分 ○

租賃期內(nèi)，管理公司每年向業(yè)主支付的年租金為業(yè)主購(gòu)買(mǎi)商鋪總價(jià)款（指業(yè)主向開(kāi)發(fā)商購(gòu)買(mǎi)該商鋪時(shí)，實(shí)際支付的該商鋪的總價(jià)款，下同）的4.5%。如須繳納房產(chǎn)稅及營(yíng)業(yè)稅等，自業(yè)主自行承擔(dān)。

2關(guān)于增值租金部分: ○

第一個(gè)委托租賃管理期內(nèi)（第一個(gè)5年），管理公司對(duì)外出（轉(zhuǎn)）租商

1款執(zhí)行外，商鋪總價(jià)款7%以鋪，年租金收益高于商鋪總價(jià)款7%，除按第○

內(nèi)的租金收益歸業(yè)主享有（含7%）,超出商鋪總價(jià)款7%的租金收益的70%歸業(yè)主享有，即（年租金收益-商鋪總價(jià)款*7%）*70%歸業(yè)主享有，30%歸管理公司享有。稅費(fèi)各自承擔(dān)。

1第二個(gè)委托租賃管理周期內(nèi)（第二個(gè)五年），年租金收益高于商鋪總價(jià)款7.5%，除按每○

款執(zhí)行外，商鋪總價(jià)款7.5%以內(nèi)的租金收益歸業(yè)主享有(含7.5%)，超出商鋪款7.5%的租金收益的70%歸業(yè)主享有，30%歸屬公司享有。稅費(fèi)各自承擔(dān)。

1款第三個(gè)委托租賃管理期內(nèi)（第三個(gè)五年），年租金收益高于商鋪總價(jià)款8.5%，除按第○

執(zhí)行外，商鋪總價(jià)款8.5%以內(nèi)的租金收益歸業(yè)主享有(含8.5%)，超出商鋪款

8.5%的租金收益的70%歸業(yè)主享有，30%歸屬公司享有。稅費(fèi)各自承擔(dān)。

第四個(gè)委托租賃管理期內(nèi)（第四個(gè)五年），年租金收益高于商鋪總價(jià)款

1款執(zhí)行外，商鋪總價(jià)款10%以內(nèi)的租金收益歸業(yè)主享有(含10%，除按第○

10%)，超出商鋪款10%的租金收益的70%歸業(yè)主享有，30%歸屬公司享有。稅費(fèi)各自承擔(dān)。

注:商鋪的起租日期確定方法：

本次出售的商鋪為期房，投資者在購(gòu)買(mǎi)商鋪并付清所購(gòu)商鋪之全部購(gòu)房款，同時(shí)與大本營(yíng)公司辦理商鋪交接書(shū)面手續(xù)后，在市場(chǎng)正式開(kāi)業(yè)2個(gè)月后

開(kāi)始起租。從起租日開(kāi)始，投資者完全享有合同約定睥委托租金收益；開(kāi)業(yè)至起租日前，因存在兩個(gè)月的免租期，所以投資人不能取得租金收益。

4、監(jiān)督權(quán)

管理公司對(duì)外（轉(zhuǎn)）租商鋪，業(yè)主有權(quán)到管理公司查詢。每一，由律師事

務(wù)所對(duì)管理公司對(duì)外出租物業(yè)及履行與業(yè)主相關(guān)合同之情況進(jìn)行審查并出具法律意見(jiàn)書(shū)；由會(huì)計(jì)事務(wù)所對(duì)管理公司租金及其他收入之收支情況等進(jìn)行審計(jì)并出具審計(jì)報(bào)告，保障投資人的知情權(quán)及其他合法權(quán)益不受侵害。

關(guān)于發(fā)售說(shuō)明

1、南國(guó)·首義匯商鋪按單位出售，本次發(fā)售首層、兩層及三層少許

單位，面積約為33000m2.單鋪面積20m2起。

2、關(guān)于投資人購(gòu)買(mǎi)的程序說(shuō)明：

1本次發(fā)售分內(nèi)部發(fā)售和公開(kāi)發(fā)售兩個(gè)階段。○內(nèi)部發(fā)售對(duì)象包

括：本次所發(fā)售物業(yè)承擔(dān)者，開(kāi)發(fā)商/投資商及其員工，關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)單位的員工。

2承擔(dān)商戶擁有其承租物業(yè)的第一位優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán) ○

3其他內(nèi)部發(fā)售對(duì)象在承租商戶之后購(gòu)買(mǎi) ○

4公開(kāi)發(fā)售時(shí)，投資人按現(xiàn)場(chǎng)公示的選鋪原則確定購(gòu)買(mǎi)順序?！?/p>

3、銷(xiāo)售價(jià)格：具體商鋪銷(xiāo)售價(jià)格將在銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)予以公示。

4、本次發(fā)售由湖北天明律師事務(wù)所周華律師、宋小川律師提供全程

法律指導(dǎo)，并可為投資者簽約提供律師見(jiàn)證和代辦公證服務(wù)。與本次公開(kāi)發(fā)售有關(guān)的政府批文、權(quán)利證書(shū)以及相關(guān)合同等資料，投資人可到開(kāi)發(fā)商處或湖北天明律師事務(wù)所查詢（律師聯(lián)系電話：027-85355630）。