第一篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目管理-干系人任務(wù)描述

在現(xiàn)代房地產(chǎn)項(xiàng)目中，由于項(xiàng)目本身的復(fù)雜性和龐大性，它往往涉及到許多專(zhuān)業(yè)部門(mén)，不僅僅是項(xiàng)目建設(shè)單位或項(xiàng)目投資單位。在項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程中，盡管不同的參與者所承擔(dān)的工作任務(wù)不同，但是各參與者及其工作任務(wù)共同構(gòu)成了房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的完整體系。

（1）項(xiàng)目建設(shè)單位。項(xiàng)目建設(shè)單位是站在投資主體的立場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行綜合性的管理。其管理是通過(guò)一定的組織形式，采用多種方法和措施，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目多有工作的系統(tǒng)運(yùn)動(dòng)過(guò)程進(jìn)行計(jì)劃、協(xié)調(diào)、監(jiān)督、控制和總評(píng)價(jià)，以保證項(xiàng)目質(zhì)量、工期、投資效益目的實(shí)現(xiàn)。如果除項(xiàng)目建設(shè)單位之外還包括項(xiàng)目的其他投資者。如項(xiàng)目融資單位、BOT項(xiàng)目的投資者等，他們必須參與項(xiàng)目全過(guò)程的管理，便于了解項(xiàng)目的投資收益情況，確定投資方案。

（2）項(xiàng)目設(shè)計(jì)單位。在現(xiàn)代項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的影響，設(shè)計(jì)單位的工作任務(wù)在不斷地延伸，已經(jīng)打破了以往純?cè)O(shè)計(jì)階段的舊格局，在向兩端逐漸拓展，漸漸深入到了項(xiàng)目目標(biāo)設(shè)計(jì)、可行性研究、施工階段和竣工驗(yàn)收階段，甚至還滲透到了使用過(guò)程中的改造和維修過(guò)程。

因此，在市場(chǎng)的作用下，項(xiàng)目設(shè)計(jì)單位的工作任務(wù)在不斷拓展，已不完全是設(shè)計(jì)階段的自我管理。其工作任務(wù)已延伸到項(xiàng)目施工階段的施工監(jiān)督、竣工階段的質(zhì)量驗(yàn)收，滲透到項(xiàng)目前期為項(xiàng)目建設(shè)單位提供可靠的技術(shù)服務(wù)，幫助建設(shè)單位進(jìn)行產(chǎn)品定位和項(xiàng)目立項(xiàng)等。

（3）施工單位（或項(xiàng)目承包商）。施工單位是項(xiàng)目產(chǎn)品的直接建造單位，一般是在項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)完成后，施工單位通過(guò)投標(biāo)的形式

取得項(xiàng)目的施工承包資格，按承包合同規(guī)定完成項(xiàng)目施工任務(wù)，并在規(guī)定的時(shí)間期限內(nèi)，交付項(xiàng)目，同時(shí)還應(yīng)按合同規(guī)定承擔(dān)承包項(xiàng)目的保修責(zé)任。其工作范圍、責(zé)任與權(quán)力持續(xù)時(shí)間應(yīng)由合同進(jìn)行清晰地規(guī)定。

現(xiàn)代房地產(chǎn)項(xiàng)目的復(fù)雜性，使業(yè)主越來(lái)越趨向于將項(xiàng)目的全部任務(wù)交給一個(gè)承包商完成，即采用“設(shè)計(jì)——施工——供應(yīng)”的總承包方式。采用這種承包方式的項(xiàng)目，承包商往往在項(xiàng)目建立后，甚至在項(xiàng)目可性研究階段或構(gòu)思階段就介入了項(xiàng)目的有關(guān)工作，為業(yè)主提供全過(guò)程、全方位的服務(wù)（包括項(xiàng)目的運(yùn)行管理，參與項(xiàng)目的融資等）。這種總承包公司是一個(gè)純粹的項(xiàng)目管理公司（沒(méi)有施工單位和設(shè)計(jì)單位等），對(duì)項(xiàng)目各階段的任務(wù)可在他的統(tǒng)一調(diào)配下，采用分包的方式分包給設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位等。此時(shí)的總承包方式已打破了過(guò)去以往承包單位僅僅承包項(xiàng)目施工任務(wù)的運(yùn)行模式，可使總承包單位運(yùn)用自己豐富的項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)對(duì)具體項(xiàng)目實(shí)施管理，同時(shí)減輕了業(yè)主管理項(xiàng)目的壓力，在一定程度上促進(jìn)了項(xiàng)目的順利實(shí)施和社會(huì)資源的合理利用。

（4）咨詢(xún)單位（監(jiān)理公司）。咨詢(xún)單位（或監(jiān)理公司）是一種中介服務(wù)組織，一般是在接受業(yè)主或總承包商的委托之后，按咨詢(xún)（監(jiān)理）合同的規(guī)定，代表業(yè)主或承包商，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行技術(shù)咨詢(xún)（監(jiān)理），對(duì)相應(yīng)階段的相關(guān)任務(wù)進(jìn)行咨詢(xún)（監(jiān)理）。其中咨詢(xún)（監(jiān)理）單位主要是對(duì)業(yè)主或承包商直接負(fù)責(zé)。

當(dāng)然，還包括對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行宏觀(guān)調(diào)控的政府主管部門(mén)，他們主要調(diào)

控項(xiàng)目對(duì)整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響，控制項(xiàng)目的質(zhì)量關(guān)，促進(jìn)項(xiàng)目與環(huán)境之間的協(xié)調(diào)等宏觀(guān)性工作。

上述各項(xiàng)目參與單位的工作任務(wù)都符合“項(xiàng)目”的定義，因此在具體的實(shí)施過(guò)程，都可設(shè)立自己的相應(yīng)的項(xiàng)目管理組織，以實(shí)施相應(yīng)的項(xiàng)目管理任務(wù)或過(guò)程。

第二篇：淺談項(xiàng)目干系人管理——項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)之談

淺談項(xiàng)目干系人管理

一、案例背景

2013年1月，我參加了TD六期江蘇工程建設(shè)工作，作為地市項(xiàng)目經(jīng)理，被分派到江蘇。當(dāng)時(shí)雖沒(méi)有系統(tǒng)的學(xué)習(xí)過(guò)項(xiàng)目管理知識(shí)，但在工程項(xiàng)目啟動(dòng)之前，頭腦中就自然的驅(qū)使我，需要了解移動(dòng)客戶(hù)的信息，包括移動(dòng)的人員組織結(jié)構(gòu)及負(fù)責(zé)TD工程建設(shè)的相關(guān)人員。更要了解他們的性格、為人處事習(xí)慣，甚至是教育、家庭背景，便于后續(xù)的工作開(kāi)展。通過(guò)各種關(guān)系，了解并收集到了相關(guān)信息，并編寫(xiě)了移動(dòng)人員的信息明細(xì)，里面包括了姓名、年齡、職位、學(xué)歷、喜好習(xí)慣、為人處事、周?chē)嗽u(píng)價(jià)等信息。事實(shí)證明，有了這張表格，在后續(xù)的工程建設(shè)中，有針對(duì)性的開(kāi)展工作，在做好基礎(chǔ)工作的同時(shí)，也達(dá)到了客戶(hù)滿(mǎn)意。

在這短短的幾個(gè)月里，經(jīng)歷了很多事情，也參加了項(xiàng)目管理知識(shí)的基礎(chǔ)培訓(xùn)，逐漸的意識(shí)到：可以把任何事情作為一個(gè)項(xiàng)目來(lái)做，在實(shí)施和執(zhí)行工作前，一定要花費(fèi)很大的精力做出詳細(xì)的工作計(jì)劃。本次就談一下對(duì)項(xiàng)目干系人管理的認(rèn)識(shí)。

二、案例描述

項(xiàng)目始于干系人需求，終于干系人滿(mǎn)意。項(xiàng)目干系人是指受項(xiàng)目影響或能影響項(xiàng)目的任何個(gè)人、小組或組織。也可以說(shuō)，與項(xiàng)目有直接或間接關(guān)系的任何個(gè)人、小組或組織，都是項(xiàng)目干系人。對(duì)于我司項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，干系人包括項(xiàng)目組成員、移動(dòng)客戶(hù)、我司各支撐、職能和運(yùn)營(yíng)部門(mén)、合作方、甚至包括施工單位、監(jiān)理、TD手機(jī)用戶(hù)等等。項(xiàng)目干系人管理是項(xiàng)目管理中的重要內(nèi)容之一，目的是調(diào)動(dòng)積極因素，化解消極影響，確保項(xiàng)目成功。項(xiàng)目干系人管理應(yīng)該按照如下步驟開(kāi)展：

1、盡可能識(shí)別出全部項(xiàng)目干系人

總有一些不明顯甚至暗藏的項(xiàng)目干系人，所以全面識(shí)別項(xiàng)目干系人并不是很容易。在項(xiàng)目開(kāi)始時(shí)，要認(rèn)識(shí)到暗藏的項(xiàng)目干系人也會(huì)對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生重要影響。不要擔(dān)心識(shí)別出的干系人多，可以通過(guò)后面的干系人分析并區(qū)分出重要、次要甚至不需要加以管理的干系人。被識(shí)別的某些干系人，對(duì)項(xiàng)目不會(huì)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的影響，只需加以觀(guān)察即可。如果某些干系人不能夠被識(shí)別出來(lái)，就說(shuō)明存在問(wèn)題，說(shuō)不定哪一個(gè)被遺漏的干系人將給項(xiàng)目帶來(lái)很大的麻煩。通過(guò)干系人識(shí)別，可編制出《干系人登記冊(cè)》，其中記錄各干系人的名稱(chēng)、地址、聯(lián)系方式等基本信息，也記錄對(duì)干系人的初步評(píng)價(jià)。

2、對(duì)項(xiàng)目干系人進(jìn)行全面分析

認(rèn)真分析每個(gè)項(xiàng)目干系人的利益領(lǐng)域和利益大小，影響領(lǐng)域和影響大小，把干系人的利益和影響都可視化。一一列出干系人的利益點(diǎn)（包括負(fù)面利益），并對(duì)每個(gè)利益點(diǎn)賦予一定的權(quán)重，然后分析每個(gè)干系人在項(xiàng)目上的總體利益大小。采用類(lèi)似的方法，評(píng)估出每個(gè)干系人在項(xiàng)目上的總體影響大小。據(jù)此，依據(jù)權(quán)重進(jìn)行排序，分析出干系人的重要程度，以便有重點(diǎn)的做好干系人管理。有句話(huà)，屁股決定腦袋，但最終是利益決定立場(chǎng)，所以支持或反對(duì)項(xiàng)目的程度是隨著正面或負(fù)面利益的大小而變化的。

除了分析利益和影響外，還要分析干系人對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)知程度、施加影響的緊急程度，以及為項(xiàng)目所用的知識(shí)技能。項(xiàng)目經(jīng)理一定要弄清楚項(xiàng)目干系人對(duì)項(xiàng)目的各種情況，以便以后加以利用和應(yīng)對(duì)。

3、對(duì)干系人進(jìn)行歸類(lèi)

如果干系人數(shù)量較多，就應(yīng)該按照一定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行歸類(lèi)，以方便管理。

4、針對(duì)每一個(gè)或每一類(lèi)干系人制定管理策略

由于精力有限，不可能對(duì)所有項(xiàng)目干系人都進(jìn)行同等程度的管理。對(duì)于利益大、影響大的干系人，一定要重點(diǎn)管理；對(duì)于利益小、影響小的干系人，則可以放在一邊不管或者只投入很少的精力加以觀(guān)察。要注意，在項(xiàng)目的不同階段，干系人的利益和影響會(huì)發(fā)生變化。

經(jīng)過(guò)分析和歸類(lèi)，編制出《項(xiàng)目干系人管理策略》，其中記錄對(duì)干系人的分析結(jié)果以及對(duì)不同干系人將要采取的管理措施。

在對(duì)干系人管理時(shí)，應(yīng)特別注意以下幾個(gè)方面：

盡早以積極態(tài)度面對(duì)負(fù)面的干系人

面對(duì)消極的干系人，應(yīng)如同面對(duì)積極的干系人一樣，盡早積極的尋求解決問(wèn)題的方法；充分理解他們，設(shè)法把項(xiàng)目對(duì)他們的負(fù)面影響降低到最低程度，甚至可以設(shè)法使項(xiàng)目也為他們帶來(lái)一定的正面影響。直接面對(duì)問(wèn)題，要比拖延、回避有效得多。

讓項(xiàng)目干系人滿(mǎn)意是項(xiàng)目管理的最終目的讓干系人滿(mǎn)意，不是簡(jiǎn)單的被干系人牽著鼻子走，而是切實(shí)弄清楚干系人的利益追求并加以適當(dāng)引導(dǎo)，滿(mǎn)足他們合理的利益追求。項(xiàng)目管理要在規(guī)定的范圍、時(shí)間、成本和質(zhì)量下完成任務(wù)，最終還是要讓項(xiàng)目干系人滿(mǎn)意。所以，不要忽視你的干系人，項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)必須把干系人的利益追求盡量明確、完整的列出，并以適當(dāng)方式請(qǐng)干系人確認(rèn)。

特別注意干系人之間的利益平衡

由于各干系人之間或多或少地存在利益矛盾，我們無(wú)法同時(shí)同等程度的滿(mǎn)足所有干系人的利益，但應(yīng)該盡量縮小各干系人滿(mǎn)足程度之間的差異，達(dá)到一個(gè)相對(duì)平衡。項(xiàng)目干系人管理的一個(gè)核心問(wèn)題，就是在眾多項(xiàng)目干系人之間尋找利益平衡點(diǎn)。我們要承認(rèn)和理解利益差別甚至是沖突，并進(jìn)行協(xié)商。

依靠溝通解決干系人之間的問(wèn)題

通過(guò)溝通，不但能及時(shí)發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目干系人之間的問(wèn)題，更重要的是能夠達(dá)到相互理解、相互支持，直至問(wèn)題解決。對(duì)于溝通，我們要建立良好的溝通機(jī)制和計(jì)劃，并加以管理。

三、案例總結(jié)

我們要在工作中，要勤溝通、善總結(jié)，整合各種資源，權(quán)衡各干系人的利益。利益決定立場(chǎng)，如果想要得到干系人的支持，就必須滿(mǎn)足他們的利益追求。

—— 光環(huán)學(xué)員 劉嘉欽

第三篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目管理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完整的項(xiàng)目管理計(jì)劃包含哪些內(nèi)容？

第一部分 投資管理

第一章 項(xiàng)目投資管理制度 6 第二章 項(xiàng)目建議書(shū)編制指引 9 第三章 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制指引 11 第四章 項(xiàng)目立項(xiàng)評(píng)審決策指引 19 第二部分 規(guī)劃設(shè)計(jì)管理

第一章 項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理制度 21 第二章 規(guī)劃方案設(shè)計(jì)作業(yè)流程 25 第三章 建筑方案設(shè)計(jì)作業(yè)流程 26 第四章 景觀(guān)環(huán)境設(shè)計(jì)作業(yè)流程 27 第五章 規(guī)劃設(shè)計(jì)指引編制要點(diǎn) 28 第六章 規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)編制要點(diǎn) 33 第七章 項(xiàng)目規(guī)劃方案評(píng)審指引 36 第八章 建筑單體方案評(píng)審指引 38 第九章 景觀(guān)設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)編制要點(diǎn) 41 第十章 施工圖審查基本要求 44 附：項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案簡(jiǎn)評(píng)表 46 施工圖審查意見(jiàn)表 49 第三部分 工程管理

第一章 工程管理組織 51 1.1管理組織機(jī)構(gòu) 51 1.2項(xiàng)目經(jīng)理部的組織管理 52 第二章 經(jīng)濟(jì)合同管理 55 2.1經(jīng)濟(jì)合同管理規(guī)定 55 2.2工程類(lèi)合同編制要點(diǎn) 59 2.3標(biāo)準(zhǔn)格式合同內(nèi)容要點(diǎn) 61 2.4對(duì)外合同及付款簽批的意見(jiàn) 63 2.5合同付款管理程序 66 附：經(jīng)濟(jì)合同審批表（500萬(wàn)元以上）68 經(jīng)濟(jì)合同審批表（500萬(wàn)元以下）69 經(jīng)濟(jì)合同付款審批表 70 合同管理臺(tái)帳 71 第三章 采購(gòu)與招標(biāo)管理 72 3.1招標(biāo)管理規(guī)定 72 3.2材料設(shè)備采購(gòu)規(guī)定 78 3.3甲供材料設(shè)備采購(gòu)操作要點(diǎn) 81 3.4乙供采購(gòu)指定品牌及限價(jià)操作指引 83 附：招標(biāo)文件審批表 85 中標(biāo)通知書(shū) 86 投標(biāo)承諾函 87 履約保證金保函 88 材料設(shè)備采購(gòu)計(jì)劃表 89 / 13 零星（緊急）采購(gòu)審批單 90 限價(jià)（指定品牌）材料設(shè)備審批表 91 乙供材料設(shè)備審定表 92 第四章 工程進(jìn)度管理 93 4.1工程進(jìn)度管理規(guī)定 93 4.2施工進(jìn)度控制流程 95 4.3施工進(jìn)度控制指引 97 4.4進(jìn)度計(jì)劃內(nèi)容編制要點(diǎn) 99 第五章 工程質(zhì)量與施工管理 100 5.1項(xiàng)目施工管理規(guī)定 100 5.2施工組織設(shè)計(jì)制度 104 5.3技術(shù)交底及施工圖會(huì)審制度 108 5.4樣板指路制度 110 5.5工程質(zhì)量現(xiàn)場(chǎng)檢查內(nèi)容與要求 113 5.6材料設(shè)備質(zhì)量技術(shù)要求管理規(guī)定 115 5.7材料設(shè)備進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收指引 117 5.8質(zhì)量保證資料檢查要求 119 5.9分部（項(xiàng)）專(zhuān)業(yè)工程驗(yàn)收檢查要求 121 5.10項(xiàng)目預(yù)驗(yàn)收檢查要點(diǎn) 122 5.11項(xiàng)目竣工驗(yàn)收檢查要點(diǎn) 124 5.12工程技術(shù)檔案范圍與建檔要求 126 5.13工程竣工總結(jié)編制指引 132 5.14工程管理獎(jiǎng)罰制度 135 附：重點(diǎn)監(jiān)管部位質(zhì)量監(jiān)管計(jì)劃表 136 材料設(shè)備質(zhì)量監(jiān)管計(jì)劃表 137 材料設(shè)備進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收單 138 甲供材料設(shè)備臺(tái)帳 139 第六章 工程造價(jià)管理 140 6.1成本管理制度 140 6.2工程設(shè)計(jì)變更管理規(guī)定 143 6.3現(xiàn)場(chǎng)簽證管理規(guī)定 147 6.4項(xiàng)目成本核算與分析指引 149 6.5工程結(jié)算控制指引 151 6.6工程造價(jià)管理獎(jiǎng)罰制度 154 附： 設(shè)計(jì)變更審批表 155 設(shè)計(jì)變更通知單 156 現(xiàn)場(chǎng)變更簽證通知單 157 現(xiàn)場(chǎng)變更簽證費(fèi)用審核單 158 成本動(dòng)態(tài)統(tǒng)計(jì)控制表 159 現(xiàn)場(chǎng)簽證統(tǒng)計(jì)臺(tái)帳 161 設(shè)計(jì)變更統(tǒng)計(jì)臺(tái)帳 162 合同統(tǒng)計(jì)臺(tái)帳 163 第七章 安全文明生產(chǎn)管理 164 7.1安全文明生產(chǎn)管理制度 164 / 13 7.2施工現(xiàn)場(chǎng)安全風(fēng)險(xiǎn)與環(huán)境因素識(shí)別指引 168 7.3施工現(xiàn)場(chǎng)安全檢查指引 170 7.4施工現(xiàn)場(chǎng)文明生產(chǎn)管理要點(diǎn) 172 7.5工程事故處理指引 173 第四部分 營(yíng)銷(xiāo)管理

第一章 組織架構(gòu)與編制 175 第二章 營(yíng)銷(xiāo)策劃管理 176 2.1 總則 176 2.2 總體策劃 177 2.3階段策劃及實(shí)施 178 2.4市場(chǎng)調(diào)查與前期策劃 179 2.5營(yíng)銷(xiāo)策劃工作規(guī)范——房地產(chǎn)全程策劃標(biāo)準(zhǔn) 182 第三章 現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售工作管理 192 3.1銷(xiāo)售準(zhǔn)備 192 3.2現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售過(guò)程 193 第四章 現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售工作規(guī)范 195 4.1銷(xiāo)售準(zhǔn)備工作 195 4.2銷(xiāo)售價(jià)格管理要點(diǎn) 199 4.3銷(xiāo)售合同范圍與草擬注意事項(xiàng) 201 4.4銷(xiāo)售面積確定操作要點(diǎn) 202 4.5銷(xiāo)售工程設(shè)計(jì)裝修注意事項(xiàng) 204 4.6廣告方案與實(shí)施操作 206 4.7銷(xiāo)售過(guò)程管理要點(diǎn) 209 4.8房產(chǎn)價(jià)格折扣管理指引 211 4.9銷(xiāo)售收款指引 214 第五章 客戶(hù)服務(wù)工作規(guī)范 217 5.1客戶(hù)服務(wù)部職責(zé) 217 5.2客戶(hù)資料管理指引 218 5.3退換房辦理指引 220 5.4更名辦理指引 222 5.5客戶(hù)按揭代辦指引 224 第六章 營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用制度 226

第一部分 投資管理

第一章 項(xiàng)目投資管理制度 總則

1.1 為有效規(guī)避項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，保證項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的效益和效率，公司所有擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須經(jīng)過(guò)科學(xué)論證和決策。

1.2公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的選擇決策應(yīng)基于市場(chǎng)需求、國(guó)家政策法規(guī)規(guī)定，以及企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的評(píng)價(jià)和判斷，投資項(xiàng)目的選擇應(yīng)以公司的總體戰(zhàn)略和長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃為依據(jù)，符合集團(tuán)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向，在保證質(zhì)量的基礎(chǔ)上，以實(shí)現(xiàn)投資效益最大化為目標(biāo)。

/ 13 項(xiàng)目投資建議

2.1計(jì)劃配套部負(fù)責(zé)根據(jù)擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的情況，在公司范圍內(nèi)組織人員，進(jìn)行新項(xiàng)目調(diào)研，新項(xiàng)目的調(diào)研應(yīng)包含土地背景信息、當(dāng)?shù)爻鞘邪l(fā)展?fàn)顩r和房地產(chǎn)市場(chǎng)基本信息等。

2.2計(jì)劃配套部組織相關(guān)部門(mén)對(duì)相關(guān)調(diào)查信息進(jìn)行經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)測(cè)算，經(jīng)初步判斷具備立項(xiàng)條件的，提出項(xiàng)目建議書(shū)。項(xiàng)目建議書(shū)的編制應(yīng)符合《項(xiàng)目建議書(shū)編制指引》的規(guī)定。

2.3項(xiàng)目建議書(shū)經(jīng)總經(jīng)理辦公會(huì)批準(zhǔn)后，計(jì)劃配套部負(fù)責(zé)組織實(shí)施項(xiàng)目論證工作。項(xiàng)目投資論證

3.1項(xiàng)目論證工作必須有計(jì)劃地進(jìn)行，計(jì)劃配套部負(fù)責(zé)制定和實(shí)施項(xiàng)目論證階段的工作計(jì)劃。

3.2項(xiàng)目論證階段的工作內(nèi)容包括，但不限于： 1）宏觀(guān)和微觀(guān)投資環(huán)境分析；

2）專(zhuān)項(xiàng)的市場(chǎng)調(diào)查，以及相關(guān)信息收集、整理和分析； 3）項(xiàng)目初步定位；

4）資金來(lái)源計(jì)劃及融資方案； 5）投資估算；

6）經(jīng)營(yíng)效益分析等。

3.3項(xiàng)目論證形成的可行性研究報(bào)告必須符合《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制指引》的規(guī)定要求，計(jì)劃配套部在完成項(xiàng)目可行性研究報(bào)告后，報(bào)公司總經(jīng)理辦公會(huì)審查。

3.4計(jì)劃配套部根據(jù)總經(jīng)理辦公會(huì)的審查意見(jiàn)進(jìn)行必要的補(bǔ)充論證，進(jìn)一步修訂完善項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，并為提交投資決策委員會(huì)審議做好資料準(zhǔn)備。3.5《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》由計(jì)劃配套部組織編制，財(cái)務(wù)部、市場(chǎng)部、工程造價(jià)部和工程技術(shù)部等相關(guān)部門(mén)有責(zé)任予以積極配合。項(xiàng)目投資決策

4.1開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)決策，首先必須通過(guò)總經(jīng)理辦公會(huì)的評(píng)審。

4.2總經(jīng)理辦公會(huì)收到計(jì)劃配套部提交的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告后，由總經(jīng)理確定召開(kāi)評(píng)審會(huì)議?？偨?jīng)理辦公會(huì)做出的評(píng)審決定包括三種： 1）同意立項(xiàng)； 2）不同意立項(xiàng)； 3）推遲立項(xiàng)。

4.3 總經(jīng)理辦公會(huì)要求補(bǔ)充論證的項(xiàng)目，由計(jì)劃配套部在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成補(bǔ)充論證，并再次提交總經(jīng)理辦公會(huì)審議。

4.4總經(jīng)理辦公會(huì)同意立項(xiàng)后，將項(xiàng)目可行性研究報(bào)告提交投資決策委員會(huì)審批。

4.5投資決策委員會(huì)同意立項(xiàng)后，計(jì)劃配套部負(fù)責(zé)跟進(jìn)土地合同談判和簽訂，按本手冊(cè)“經(jīng)濟(jì)合同管理”的規(guī)定執(zhí)行。項(xiàng)目并購(gòu)及合資合作

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5.1項(xiàng)目并購(gòu)及合資合作必須按上述第2、3、4條的規(guī)定執(zhí)行項(xiàng)目建議、論證、決策程序。凡合資合作項(xiàng)目在人事、資金、技術(shù)、經(jīng)營(yíng)、銷(xiāo)售等方面無(wú)控制權(quán)的，原則上不參與。

5.2計(jì)劃配套部負(fù)責(zé)項(xiàng)目兼并和合資合作的組織工作，提出項(xiàng)目運(yùn)作策劃方案，明確項(xiàng)目運(yùn)作目標(biāo)、各階段工作內(nèi)容、控制措施、時(shí)間進(jìn)度和責(zé)任。項(xiàng)目運(yùn)作策劃方案由投資決策委員會(huì)審議批準(zhǔn)。

5.3在項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中，所有涉及對(duì)簽訂經(jīng)濟(jì)合同和付款的事項(xiàng)，必須按本手冊(cè)“經(jīng)濟(jì)合同管理”的規(guī)定執(zhí)行。項(xiàng)目變更與調(diào)整

6.1項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中發(fā)生的項(xiàng)目變更，包括但不限于：發(fā)展延伸、投資的增減或滾動(dòng)使用、規(guī)模擴(kuò)大或縮小、后續(xù)或轉(zhuǎn)產(chǎn)、中止或合同修訂等，均應(yīng)報(bào)投資決策委員會(huì)通過(guò)。

6.2投資項(xiàng)目變更時(shí)，由計(jì)劃配套部負(fù)責(zé)人以書(shū)面形式將變更理由上報(bào)總經(jīng)理辦公會(huì)，總經(jīng)理辦公會(huì)經(jīng)研究分析后編制項(xiàng)目變動(dòng)報(bào)告上報(bào)投資決策委員會(huì)審批。

第二章 項(xiàng)目投資管理工作流程圖

第三章 項(xiàng)目建議書(shū)編制指引 城市規(guī)劃及發(fā)展簡(jiǎn)述 項(xiàng)目決策背景及摘要 2.1外部環(huán)境

1）城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的關(guān)系及對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的影響，如：交通捷運(yùn)系統(tǒng)規(guī)劃與建設(shè)、城市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開(kāi)發(fā)重點(diǎn)、政府重大政策走向等； 2）宗地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟(jì)、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位； 3）項(xiàng)目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點(diǎn)工程等。2.2內(nèi)部因素

1）項(xiàng)目啟動(dòng)對(duì)公司未來(lái)幾年發(fā)展戰(zhàn)略的意義（一般3至5年），在公司發(fā)展中的地位（是否核心項(xiàng)目）；

2）公司進(jìn)入重點(diǎn)區(qū)域市場(chǎng)、項(xiàng)目合理布局，對(duì)公司提高市場(chǎng)覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)大社會(huì)影響力的作用；

3）從項(xiàng)目投資回報(bào)率、可持續(xù)經(jīng)營(yíng)等角度描述立項(xiàng)的意義。項(xiàng)目概況 3.1宗地位置 3.2宗地現(xiàn)狀

四至范圍，地勢(shì)比較，地面現(xiàn)狀，現(xiàn)有居民情況，地下情況，土地的完整性，地質(zhì)情況。

3.3項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套 3.4項(xiàng)目周邊環(huán)境

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3.5大市政配套 3.6規(guī)劃控制要點(diǎn)

總占地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積；住宅建筑面積、公建建筑面積；綜合容積率、住宅容積率；建筑密度；控高；綠化率等。3.7土地價(jià)格

3.8土地升值潛力初步評(píng)估

3.9立即開(kāi)發(fā)與作為土地儲(chǔ)備優(yōu)缺點(diǎn)分析。法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析

土地使用權(quán)歸屬、土地的他項(xiàng)權(quán)力、土地的用途、有關(guān)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀的政府文件；立項(xiàng)情況；規(guī)劃用地用途、有關(guān)項(xiàng)目用地規(guī)劃的政府文件；征地批文、土地使用權(quán)出讓合同、拆遷安置補(bǔ)償、有關(guān)項(xiàng)目地塊的政府文件。市場(chǎng)分析

區(qū)域住宅市場(chǎng)簡(jiǎn)述、區(qū)域住宅市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)成長(zhǎng)狀況（近3-5年）、區(qū)域市場(chǎng)在市內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢(shì)；各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況、各檔次產(chǎn)品的集合特征、區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個(gè)案狀況、未來(lái)2-3年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類(lèi)型、本案在區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)的機(jī)會(huì)；產(chǎn)品特征、重點(diǎn)個(gè)案、成長(zhǎng)狀況、市場(chǎng)容量、消費(fèi)者特征；產(chǎn)品定位及建議。主要經(jīng)營(yíng)指標(biāo)分析

開(kāi)發(fā)建設(shè)期間計(jì)劃分析；購(gòu)置土地的資金來(lái)源計(jì)劃分析；營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃分析；成本、費(fèi)用、稅務(wù)分析；贏利能力分析。結(jié)論和建議

第四章 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制指引 項(xiàng)目決策背景及分析 1.1外部環(huán)境

1）城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的關(guān)系及對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的影響，如：交通捷運(yùn)系統(tǒng)規(guī)劃與建設(shè)、城市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開(kāi)發(fā)重點(diǎn)、政府重大政策走向等； 2）宗地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟(jì)、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位； 3）項(xiàng)目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點(diǎn)工程等。1.2內(nèi)部因素

1）項(xiàng)目啟動(dòng)對(duì)公司未來(lái)幾年發(fā)展戰(zhàn)略的意義（一般3至5年），在公司發(fā)展中的地位（是否核心項(xiàng)目）；

2）公司進(jìn)入重點(diǎn)區(qū)域市場(chǎng)、項(xiàng)目合理布局，對(duì)公司提高市場(chǎng)覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)大社會(huì)影響力的作用；

3）從項(xiàng)目投資回報(bào)率、可持續(xù)經(jīng)營(yíng)等角度描述立項(xiàng)的意義。項(xiàng)目概況 2.1宗地位置

宗地所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等的地理位置。

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（附圖：項(xiàng)目在該城市的區(qū)位圖，標(biāo)記出宗地區(qū)域位置，與標(biāo)志性市政設(shè)施、建筑物的相對(duì)位置和距離、地段的定性描述）。2.2宗地現(xiàn)狀 1）四至范圍；

2）地勢(shì)平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢(shì)比較；

3）地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑、池塘及高壓線(xiàn)等對(duì)開(kāi)發(fā)有較大影響的因素，并計(jì)算因此而損失的實(shí)際用地面積；

4）地面現(xiàn)有居民情況，包括具體居住人數(shù)、戶(hù)數(shù)，工廠(chǎng)數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開(kāi)工狀況等，并說(shuō)明對(duì)拆遷及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度的影響；

5）地下情況，包括管線(xiàn)、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒(méi)有受保護(hù)的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建； 6）土地的完整性，是否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；

7）地質(zhì)情況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。

（附圖：平面地形圖，標(biāo)記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)；地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線(xiàn)等內(nèi)容；地下?tīng)顩r圖，包括地下管線(xiàn)、暗渠、電纜、光纜等。）

2.3項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套

1）周邊3000米范圍內(nèi)的交通狀況、教育、醫(yī)院等級(jí)和醫(yī)療水平、大型購(gòu)物中心、主要商業(yè)和菜市場(chǎng)、文化、體育、娛樂(lè)設(shè)施、公園、銀行、郵局等設(shè)施狀況。

2）宗地周邊3000米外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀。2.4項(xiàng)目周邊環(huán)境

治安情況、空氣狀況、噪聲情況、污染情況、危險(xiǎn)源情況、周邊景觀(guān)、風(fēng)水情況、近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠(chǎng)的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購(gòu)物中心/超市的建設(shè)等。2.5大市政配套

周邊道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展，供水、排污、雨水、通訊、永久性供電和臨時(shí)施工用電、燃?xì)?、供熱及生活熱水距宗地距離、成本、接入的可能性。2.6規(guī)劃控制要點(diǎn)

1）總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積；

2）住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營(yíng)性和非經(jīng)營(yíng)性公建的面積；

3）綜合容積率、住宅容積率； 4）建筑密度； 5）控高；

6）綠化率等。2.7土地價(jià)格

土地價(jià)格計(jì)算的方法，若有代征地要說(shuō)明代征地價(jià)格。根據(jù)購(gòu)買(mǎi)價(jià)格計(jì)算總地價(jià)、樓面地價(jià)。

2.8土地升值潛力初步評(píng)估

從地理位置、土地供應(yīng)、周邊環(huán)境及配套、市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r、政府規(guī)劃、城市未來(lái)發(fā)展戰(zhàn)略等角度對(duì)土地升值潛力做出初步評(píng)估。2.9立即開(kāi)發(fā)與作為土地儲(chǔ)備優(yōu)缺點(diǎn)分析。

/ 13 法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析

3.1項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)的法律手續(xù)現(xiàn)狀描述 3.1.1項(xiàng)目用地現(xiàn)狀

土地使用權(quán)歸屬、土地的他項(xiàng)權(quán)力、土地的用途、有關(guān)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀的政府文件。

3.1.2計(jì)劃手續(xù)

項(xiàng)目是否已經(jīng)立項(xiàng)、立項(xiàng)主體是否能夠變更、立項(xiàng)變更條件和時(shí)間、有關(guān)立項(xiàng)的政府文件。3.1.3規(guī)劃手續(xù)

規(guī)劃用地用途、有關(guān)項(xiàng)目用地規(guī)劃的政府文件。3.1.4土地手續(xù)

征地批文、土地使用權(quán)出讓合同、拆遷安置補(bǔ)償、有關(guān)項(xiàng)目地塊的政府文件。1）項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)程序評(píng)估：取得土地使用權(quán)的程序描述、取得土地使用權(quán)需要的工作日、取得商品房用地土地使用權(quán)所需條件、取得土地使用權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)及控制。

2）項(xiàng)目用地土地性質(zhì)變更的評(píng)估：土地性質(zhì)變更的程序描述和理由、土地性質(zhì)變更的政策支持或障礙、土地性質(zhì)變更需要的工作日。

3）政策性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估：政府資源利用的評(píng)估、政策變更對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的影響。3.2合作方式及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

合作方基本情況：合作方名稱(chēng)，主要股東構(gòu)成情況、資質(zhì)等級(jí)、履約能力、注冊(cè)資本、特殊背景等。合作方式、雙方的主要權(quán)利義務(wù)描述、合作風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。3.3總體評(píng)價(jià)

對(duì)各項(xiàng)法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風(fēng)險(xiǎn)的可控性進(jìn)行評(píng)價(jià)。如：簽約合同中明顯對(duì)我方不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對(duì)開(kāi)發(fā)進(jìn)度的影響等。市場(chǎng)分析

4.1區(qū)域住宅市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況

區(qū)域住宅市場(chǎng)簡(jiǎn)述、區(qū)域住宅市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)成長(zhǎng)狀況（近3-5年）、區(qū)域市場(chǎng)在市內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢(shì)。4.2區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征

各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況、各檔次產(chǎn)品的集合特征、區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個(gè)案狀況、未來(lái)2-3年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類(lèi)型、本案在區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)的機(jī)會(huì)點(diǎn)和威脅點(diǎn)。

4.3區(qū)域市場(chǎng)目標(biāo)客層研究和市場(chǎng)定位

各檔次產(chǎn)品目標(biāo)客層特征及輻射商圈范圍、本案目標(biāo)人群特征、確定目標(biāo)客戶(hù)、市場(chǎng)定位。

4.4整體市場(chǎng)對(duì)本案有重大影響的因素

產(chǎn)品特征、重點(diǎn)個(gè)案、成長(zhǎng)狀況、市場(chǎng)容量、消費(fèi)者特征等。4.5產(chǎn)品定位及建議

戶(hù)型類(lèi)型、面積標(biāo)準(zhǔn)、不同類(lèi)型產(chǎn)品的比例。規(guī)劃設(shè)計(jì)初步分析

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5.1規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析

規(guī)劃設(shè)計(jì)的初步概念：設(shè)計(jì)概念、技術(shù)概念、可持續(xù)發(fā)展概念。工程及銷(xiāo)售計(jì)劃

1）截至項(xiàng)目施工、取得銷(xiāo)售許可證，報(bào)批報(bào)建分別需要的工作日。

2）工程計(jì)劃：開(kāi)竣工時(shí)間及工期計(jì)劃、各期開(kāi)工面積、開(kāi)竣工時(shí)占當(dāng)?shù)爻鞘惺袌?chǎng)和片區(qū)市場(chǎng)的占有率。

3）銷(xiāo)售計(jì)劃：各期銷(xiāo)售時(shí)間、價(jià)格、面積，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售各期的市場(chǎng)占有率，銷(xiāo)售計(jì)劃實(shí)現(xiàn)的可行性分析。投資收益分析 7.1成本預(yù)測(cè)

說(shuō)明測(cè)算假設(shè)和主要運(yùn)用指標(biāo)，如產(chǎn)品類(lèi)型假設(shè)、總建筑面積、住宅和非住宅面積、容積率、項(xiàng)目總投資等。7.2稅務(wù)分析

營(yíng)業(yè)稅及附加、所得稅、土地增值稅。7.3經(jīng)濟(jì)效益分析

1）項(xiàng)目利潤(rùn)率、投資回報(bào)率及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。2）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各期的利潤(rùn)體現(xiàn)。

3）敏感性分析：成本變動(dòng)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，售價(jià)變動(dòng)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，容積率變動(dòng)各項(xiàng)指標(biāo)的變化。

4）盈虧平衡點(diǎn)分析：保本售價(jià)、保本銷(xiāo)售率。7.4項(xiàng)目資金預(yù)測(cè)

資金投入計(jì)劃、資金回款計(jì)劃、融資方案、啟動(dòng)資金及現(xiàn)金流量分析。綜合分析與建議 8.1優(yōu)勢(shì)

從品牌、設(shè)計(jì)、啟動(dòng)速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、營(yíng)銷(xiāo)、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一貫發(fā)展思路等方面論述。8.2劣勢(shì)

從品牌、設(shè)計(jì)、啟動(dòng)速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、營(yíng)銷(xiāo)、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一貫發(fā)展思路等方面論述。8.3機(jī)會(huì)

從市場(chǎng)機(jī)會(huì)、提高市場(chǎng)占有率、樹(shù)立品牌形象、地區(qū)性?xún)?yōu)惠政策、城市發(fā)展規(guī)劃、宗地所屬區(qū)域土地價(jià)格趨勢(shì)等方面論述。8.4結(jié)論和建議

附表1 開(kāi)發(fā)成本測(cè)算

項(xiàng) 目 投資總額（萬(wàn)元）單位成本（元/m2）

一、土地價(jià)款支出

二、前期開(kāi)發(fā)準(zhǔn)備費(fèi)

三、主體建筑（裝飾）工程費(fèi)

四、主體安裝工程費(fèi)

/ 13

五、社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)

六、智能化系統(tǒng)費(fèi)

七、園林環(huán)境工程費(fèi)

八、配套設(shè)施費(fèi)

九、其它建設(shè)工程支出

十、管理費(fèi)用

十一、銷(xiāo)售費(fèi)用

十二、財(cái)務(wù)費(fèi)用

十三、各項(xiàng)稅金

十四、預(yù)備費(fèi)

十五、總計(jì)

在指標(biāo)不確定或多個(gè)可選擇時(shí)，要將不同測(cè)算假設(shè)下的成本測(cè)算分別列示。

附表2 投資收益分析

項(xiàng)目名稱(chēng)： 制表人： 編制單位： 編制日期： 項(xiàng) 目 序號(hào) 總金額（萬(wàn)元）可售面積（M2）單位金額（元/M2）備 注

一、銷(xiāo)售總收入 1 1 多層住宅收入 2 2 高層住宅收入 3 3 小高層住宅收入 4 4 公建收入 5 5 車(chē)庫(kù)收入 6 6 其他收入 7

二、各項(xiàng)支出總額 8 1 建造成本 9 1.1土地價(jià)款支出 10 1.2前期開(kāi)發(fā)準(zhǔn)備費(fèi) 11 1.3主體建筑工程費(fèi) 12 1.4主體安裝工程費(fèi) 13 1.5社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi) 14 1.6智能化系統(tǒng) 15 1.7園林環(huán)境工程費(fèi) 16 1.8配套設(shè)施費(fèi) 17 1.9其他建設(shè)工程支出 18 2.0預(yù)備費(fèi) 19 2 銷(xiāo)售費(fèi)用 20 3 管理費(fèi)用 21 4 財(cái)務(wù)費(fèi)用 22 5 營(yíng)業(yè)稅金及附加 23

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四、利潤(rùn)總額 24 減:所得稅 25

五、凈利潤(rùn) 26

六、項(xiàng)目投資總額 27

七、收益率 28 1 毛利率 2 29 2 銷(xiāo)售利潤(rùn)率 30 3 成本利潤(rùn)率 31 4 成本凈利率 32 5 投資利潤(rùn)率 33 6 投資凈利率 34

附表3 開(kāi)發(fā)各期利潤(rùn)預(yù)測(cè)

經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 年 年 年 合 計(jì)

上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 結(jié)算面積（m2）單位利潤(rùn)（元/m2）利潤(rùn)（萬(wàn)元）

第五章 項(xiàng)目立項(xiàng)評(píng)審決策指引 項(xiàng)目可行性評(píng)審方式和要求

1.1項(xiàng)目立項(xiàng)的評(píng)審經(jīng)兩步完成，包括總經(jīng)理辦公會(huì)的評(píng)審和投資決策委員會(huì)的評(píng)審。

1.2總經(jīng)理辦公會(huì)的評(píng)審采用資料審查方式進(jìn)行，各評(píng)審委員對(duì)《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》提出書(shū)面評(píng)審意見(jiàn)，交由計(jì)劃配套部修訂完善《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》。

1.3投資決策委員會(huì)做出項(xiàng)目立項(xiàng)評(píng)審的最終決定。評(píng)審內(nèi)容要點(diǎn)

2.1項(xiàng)目可行性研究報(bào)告及相關(guān)附件資料的審查 1）所用背景資料的可靠性；

2）可行性論證分析的內(nèi)容是否完整； 3）分析方法是否可行；

4）是否存在先入為主的“假設(shè)”。

2.2擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目與公司房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略的符合性 1）所在地域選擇； 2）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的選擇；

3）項(xiàng)目品牌與企業(yè)品牌的協(xié)調(diào)性； 4）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)模； 5）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目檔次；

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6）目標(biāo)客戶(hù)選擇。2.3投資收益及風(fēng)險(xiǎn) 1）風(fēng)險(xiǎn)分析是否充分； 2）風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避措施是否可行；

3）潛在風(fēng)險(xiǎn)對(duì)公司經(jīng)營(yíng)策略的影響； 4）投資收益測(cè)算的可信程度； 5）投資收益是否滿(mǎn)足要求。2.4項(xiàng)目策劃的評(píng)價(jià)

1）項(xiàng)目規(guī)劃分析與公司業(yè)務(wù)策略的符合性； 2）規(guī)劃概念的創(chuàng)新；

3）工程計(jì)劃及銷(xiāo)售計(jì)劃是否可行。2.5資源能力評(píng)價(jià)

1）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目對(duì)近期經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的影響； 2）資金來(lái)源的可行性； 3）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理能力；

4）專(zhuān)業(yè)資源及解決途徑的可行性。項(xiàng)目可行性評(píng)審決策會(huì)議

3.1評(píng)審會(huì)計(jì)劃應(yīng)至少提前3天通知各與會(huì)人員，并隨附《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》及相關(guān)資料。與會(huì)人員必須提前審查《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》及相關(guān)資料。3.2評(píng)審人員可先行與報(bào)告編寫(xiě)相關(guān)人員進(jìn)行溝通，或在評(píng)審會(huì)上提出評(píng)審意見(jiàn)。評(píng)審會(huì)應(yīng)保證充足的時(shí)間，以便問(wèn)題的澄清和認(rèn)可各位評(píng)審提出的問(wèn)題、意見(jiàn)和建議。

3.3評(píng)審人員在會(huì)議最后做出書(shū)面的綜合評(píng)估意見(jiàn)、開(kāi)發(fā)建議和評(píng)審結(jié)論。3.4計(jì)劃配套部在三天內(nèi)綜合分析各委員意見(jiàn)和評(píng)審結(jié)論，形成公司決策會(huì)議紀(jì)要，報(bào)投資決策委員會(huì)簽發(fā)。評(píng)審決策結(jié)論

評(píng)審結(jié)論分為三種：同意立項(xiàng)、反對(duì)立項(xiàng)、推遲立項(xiàng)。

第二部分 規(guī)劃設(shè)計(jì)管理

第一章 項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理制度

1總則

1.1項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理是實(shí)現(xiàn)顧客價(jià)值、達(dá)到公司經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，涉及項(xiàng)目規(guī)劃、建筑方案設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)（初步設(shè)計(jì)）、景觀(guān)設(shè)計(jì)等。

1.2全面優(yōu)化、規(guī)范設(shè)計(jì)管理活動(dòng)流程和操作規(guī)范，確保項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理和設(shè)計(jì)過(guò)程在受控狀態(tài)下進(jìn)行，是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中保證設(shè)計(jì)質(zhì)量、進(jìn)度，促進(jìn)銷(xiāo)售、控制成本的重要途徑。項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理過(guò)程的一般規(guī)定 2.1項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理內(nèi)容

2.1.1總工辦負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作進(jìn)行全過(guò)程監(jiān)管，各設(shè)計(jì)階段的管理要求包括，12 / 13

但不限于：

1）編制、審查各階段設(shè)計(jì)指導(dǎo)及設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)； 2）選擇符合資格要求的設(shè)計(jì)單位； 3）配合成本控制、實(shí)施限額設(shè)計(jì)；

4）參與設(shè)計(jì)過(guò)程（或事后檢查）重要階段的評(píng)審； 5）組織技術(shù)專(zhuān)家評(píng)審和確認(rèn)各主要階段的設(shè)計(jì)成果； 6）組織各設(shè)計(jì)階段的銜接、協(xié)調(diào)；

7）明確設(shè)計(jì)更改控制程序，并保證設(shè)計(jì)更改按規(guī)定的程序進(jìn)行； 8）項(xiàng)目完成后的設(shè)計(jì)總結(jié)、資料備案。

2.1.2各設(shè)計(jì)階段的監(jiān)管工作安排，由總工辦負(fù)責(zé)具體制定，階段設(shè)計(jì)工作的監(jiān)管計(jì)劃必須明確設(shè)計(jì)過(guò)程中監(jiān)管內(nèi)容、責(zé)任和具體措施。

2.1.3項(xiàng)目設(shè)計(jì)過(guò)程中與設(shè)計(jì)單位或其他單位的組織與技術(shù)接口要求，總工辦在委托設(shè)計(jì)時(shí)必須以書(shū)面形式明確，確保各方按規(guī)定的要求進(jìn)行設(shè)計(jì)信息交流和資料提供、設(shè)計(jì)成果審查及確認(rèn)等。2.2設(shè)計(jì)要求

2.2.1總工辦必須按規(guī)定作業(yè)流程和指引文件，在各階段設(shè)計(jì)開(kāi)始前以書(shū)面文件形式明確設(shè)計(jì)要求，形成各階段的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)。

2.2.2所有應(yīng)由開(kāi)發(fā)商提供的項(xiàng)目設(shè)計(jì)依據(jù)，以及設(shè)計(jì)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)都必須作為設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的附件一并提交設(shè)計(jì)單位，并與設(shè)計(jì)單位進(jìn)行確認(rèn)。

2.2.3為保證各階段設(shè)計(jì)要求的準(zhǔn)確、完整，并符合相關(guān)法規(guī)要求和公司規(guī)定，總工辦負(fù)責(zé)組織實(shí)施必要的設(shè)計(jì)要求審查。2.3設(shè)計(jì)過(guò)程跟進(jìn)

2.3.1總工辦應(yīng)按設(shè)計(jì)監(jiān)管工作安排，依據(jù)設(shè)計(jì)委托合同對(duì)設(shè)計(jì)過(guò)程進(jìn)行連續(xù)監(jiān)督檢查，以保證設(shè)計(jì)工作進(jìn)度符合規(guī)定要求。

2.3.2設(shè)計(jì)過(guò)程中，所有對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)度和設(shè)計(jì)成果有影響的交流意見(jiàn)均必須形成書(shū)面文件，總工辦應(yīng)負(fù)責(zé)跟進(jìn)檢查落實(shí)情況。

2.3.3設(shè)計(jì)過(guò)程中，所有甲方提出或確認(rèn)的意見(jiàn)和要求均必須形成書(shū)面文件，并存檔備案。2.4設(shè)計(jì)成果

2.4.1與設(shè)計(jì)單位訂立的設(shè)計(jì)委托合同，或其附件中，必須明確規(guī)定對(duì)設(shè)計(jì)成果提交的具體形式和審查要求，確保設(shè)計(jì)單位提交的設(shè)計(jì)文件完整性和設(shè)計(jì)深度。2.4.2根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)模和具體情況的需要，可委托有資格的技術(shù)專(zhuān)家對(duì)設(shè)計(jì)單位提交的設(shè)計(jì)成果進(jìn)行審查。

2.4.3各階段設(shè)計(jì)成果審查均必須包括經(jīng)濟(jì)性的審查，規(guī)劃方案設(shè)計(jì)及擴(kuò)初設(shè)計(jì)須進(jìn)行成本估算或概算，施工圖設(shè)計(jì)須進(jìn)行成本預(yù)算，確保在項(xiàng)目總成本的控制范圍內(nèi)。

2.4.4審查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，總工辦必須以書(shū)面文件方式通知設(shè)計(jì)單位，責(zé)成設(shè)計(jì)單位進(jìn)行修改，并跟蹤記錄。

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第四篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目管理方案

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理方案

項(xiàng)目介紹：

項(xiàng)目范圍：從項(xiàng)目可行性研究階段到項(xiàng)目后評(píng)價(jià)階段的全過(guò)程管理。其中包含的主要工作大項(xiàng)有：

一、項(xiàng)目可行性研究：了解市場(chǎng)行情，當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)指標(biāo)、住宅需求指標(biāo)，全部購(gòu)買(mǎi)人群及購(gòu)買(mǎi)能力等，以確認(rèn)項(xiàng)目定位及項(xiàng)目方案選擇。

二、項(xiàng)目實(shí)施方案確定：確定本項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模、時(shí)間范圍、投資額度，項(xiàng)目的具體要求。

三、根據(jù)確定的項(xiàng)目實(shí)施方案，組建項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)，按照甲方的具體要求，組織設(shè)計(jì)單位進(jìn)行項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)，組織方案評(píng)選，確定最優(yōu)方案。按照最優(yōu)方案，組織設(shè)計(jì)單位完善功能設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)。

四、確定監(jiān)理方案，委托監(jiān)理公司；委托招標(biāo)代理公司（如需要委托招標(biāo)代理），確認(rèn)監(jiān)理公司和招標(biāo)代理公司的工作范圍。報(bào)當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門(mén)備案。

五、完成項(xiàng)目實(shí)施階段的組織設(shè)計(jì)，制定項(xiàng)目人員的工作流程及責(zé)任劃分，制定綱領(lǐng)性網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃。各參建單位要按照本綱領(lǐng)性網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃制定詳細(xì)的實(shí)施網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃，報(bào)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人審查批準(zhǔn)。

六、組織招標(biāo)代理公司編制施工招標(biāo)文件，組織招標(biāo)工作，確定中標(biāo)單位及總標(biāo)的。

七、項(xiàng)目實(shí)施（施工）階段的過(guò)程管理。

八、項(xiàng)目采購(gòu)管理，確定甲供材料、甲方限價(jià)材料、乙方自購(gòu)材料范圍，組織甲供材料、甲方限價(jià)材料的市場(chǎng)調(diào)查和招標(biāo)工作。

九、銷(xiāo)售工作。

十、組織竣工驗(yàn)收及竣工結(jié)算。

十一、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理。

十二、資料、檔案、合同文件等管理。

十三、項(xiàng)目決算及項(xiàng)目后評(píng)價(jià)。

一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的項(xiàng)目管理規(guī)劃大綱

項(xiàng)目管理規(guī)劃大綱工程開(kāi)發(fā)

目

錄

一、項(xiàng)目概況---------------1

二、項(xiàng)目管理構(gòu)思-----------1

三、內(nèi)部組織機(jī)構(gòu)職能調(diào)整的設(shè)想----------------------------1

1、企業(yè)組織結(jié)構(gòu)的調(diào)整設(shè)想---------------------------1

2、組織結(jié)構(gòu)調(diào)整后部門(mén)職能與項(xiàng)目的適應(yīng)性調(diào)整意見(jiàn)---2

3、組織調(diào)整的原則-------------3

四、擬設(shè)“施工項(xiàng)目部”職能單位的管理關(guān)系和職責(zé)---------------------3

1、“項(xiàng)目部”的職責(zé)---3

2、施工項(xiàng)目部組織管理機(jī)構(gòu)結(jié)構(gòu)--------------------------4

3、項(xiàng)目部人員配置---------4

4、項(xiàng)目部的組織原則---------5

5、項(xiàng)目所需主要機(jī)械設(shè)備------------------6

6、施工部署的重點(diǎn)------------------------7

五、監(jiān)理職能管理職責(zé)和職能-----------------9

1、“監(jiān)理項(xiàng)目部”與監(jiān)理公司的關(guān)系---------9

2、“監(jiān)理項(xiàng)目部”的組織結(jié)構(gòu)---------------9

3、“監(jiān)理項(xiàng)目部”的人員組成---------------9

4、“監(jiān)理項(xiàng)目部”的職責(zé)-------------------10

六、項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，建設(shè)單位的職能---------11

七、建設(shè)項(xiàng)目管理目標(biāo)的確定-----------------11

1、項(xiàng)目成本的構(gòu)成------------------------12

2、項(xiàng)目施工成本控制的原則----------------12

八、建設(shè)項(xiàng)目的評(píng)價(jià)-------------------------13

1、本方案的SWOT分析---------------------14

2、項(xiàng)目管理方案對(duì)施工、監(jiān)理企業(yè)的需求----14

3、項(xiàng)目管理方案的可行性評(píng)價(jià)--------------14

九、方案編制說(shuō)明-------------------------14

**商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目管理方案

一、項(xiàng)目概況：

擬建的**商業(yè)廣場(chǎng)，是按照國(guó)際頂級(jí)商業(yè)模式打造的大型一站式購(gòu)物中心。項(xiàng)目占地面積41.5畝，計(jì)劃總投資約4.5億人民幣，位于紫荊山路東、商城路北。目前，項(xiàng)目區(qū)域的拆遷工作正由管城區(qū)政府進(jìn)行；項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)研工作正在按計(jì)劃持續(xù)。

二、項(xiàng)目管理構(gòu)思：

1、按照公司對(duì)于新項(xiàng)目的管理思路, 裕鴻商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目的施工和監(jiān)理工作由我們自己組織實(shí)施。原則上：

?施工圖設(shè)計(jì)完成后，按照項(xiàng)目預(yù)算的成本分析，核定施工成本，制訂項(xiàng)目部目標(biāo)管理計(jì)劃，由公司部分人員組成項(xiàng)目部，掛靠在具備施工資質(zhì)的建筑施工企業(yè)名下，按照施工總承包的方式對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行管理行為實(shí)施，協(xié)調(diào)施工過(guò)程中的外部環(huán)境關(guān)系，承擔(dān)“施工企業(yè)”的責(zé)任，接受建筑公司按照合約規(guī)定對(duì)項(xiàng)目部的指導(dǎo)、監(jiān)督。

? 項(xiàng)目的監(jiān)理工作由公司自己承擔(dān)，選擇具備相應(yīng)資質(zhì)的公司掛靠實(shí)施。監(jiān)理公司提供“項(xiàng)目監(jiān)理部”章，委派總監(jiān)理工程師；項(xiàng)目具體的監(jiān)理工作、各專(zhuān)業(yè)監(jiān)理工程師，由我公司按照《建設(shè)監(jiān)理規(guī)范》和政府對(duì)監(jiān)理的相關(guān)要求自己組織，承擔(dān)對(duì)外是監(jiān)理企業(yè)的責(zé)任，接受監(jiān)理公司按照“約定”對(duì)監(jiān)理項(xiàng)目部的指導(dǎo)、監(jiān)督。

2、作為建設(shè)單位，在項(xiàng)目建設(shè)前期，按照項(xiàng)目啟動(dòng)組織的工作要求，做好配合拆遷、前期策劃運(yùn)作、相關(guān)手續(xù)辦理、招商融資；項(xiàng)目實(shí)施準(zhǔn)備階段，一方面完成“招標(biāo)”工作，另

施工、監(jiān)理職能進(jìn)行人員職責(zé)分解；編制《項(xiàng)目目標(biāo)管理計(jì)劃書(shū)》，確定“施工項(xiàng)目部”管理目標(biāo)；在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，行使對(duì)“施工項(xiàng)目部”、“項(xiàng)目監(jiān)理部”工作的監(jiān)督，協(xié)調(diào)各參建方的關(guān)系，按照《建筑工程質(zhì)量驗(yàn)收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》（50300-2001）規(guī)定的原則、程序、內(nèi)容、組織竣工驗(yàn)收和申報(bào)綜合驗(yàn)收；負(fù)責(zé)其他按照項(xiàng)目管理目標(biāo)該由建設(shè)單位實(shí)施的工作。

三、內(nèi)部組織機(jī)構(gòu)職能調(diào)整的設(shè)想：

項(xiàng)目開(kāi)始后，按照對(duì)新項(xiàng)目管理的構(gòu)思，組織結(jié)構(gòu)調(diào)整后的職能部門(mén)、人員調(diào)配意見(jiàn)：

? 公司不直接涉及新項(xiàng)目管理的部門(mén)，比如綜合部、拓展部，原則上人員不作調(diào)整，其職能按照公司原來(lái)的規(guī)定執(zhí)行。

? 雖涉及新項(xiàng)目管理，但對(duì)工程不直接造成影響的部門(mén)，比如財(cái)務(wù)部、銷(xiāo)售部按照需要對(duì)人員進(jìn)行調(diào)整，其職能按照公司原來(lái)的規(guī)定執(zhí)行。

? 將工程部分解為具有施工項(xiàng)目部職能的工程科和具有監(jiān)理職能的項(xiàng)目監(jiān)理部。人員按照職能劃分的需要，安排為項(xiàng)目監(jiān)理部專(zhuān)業(yè)工程師和監(jiān)督員，安排為施工項(xiàng)目部的專(zhuān)業(yè)施工員或?qū)I(yè)技術(shù)負(fù)責(zé)人、質(zhì)檢員、安全員、資料員、見(jiàn)證取樣員。除現(xiàn)有人員外，按照任職資格需要進(jìn)行人員增調(diào)。原則上充分利用現(xiàn)有人員，對(duì)有任職資格要求的崗位重新招聘，以彌補(bǔ)不足。

? 預(yù)算部按照現(xiàn)有職能開(kāi)展工作，既為項(xiàng)目服務(wù)，又擔(dān)當(dāng)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)管理活動(dòng)的監(jiān)督、控制任務(wù)，具有建設(shè)單位和監(jiān)理經(jīng)濟(jì)專(zhuān)業(yè)工程師的職責(zé)。項(xiàng)目施工過(guò)程中，所有涉及到的工程量調(diào)整（包括增減事項(xiàng)）、材料設(shè)備計(jì)劃審核（包括項(xiàng)目部提交的“甲供”材計(jì)劃）、竣工績(jī)效核算，均由預(yù)算部負(fù)責(zé)實(shí)施。預(yù)算部作為建設(shè)單位職能部門(mén)，參加項(xiàng)目管理過(guò)程管理。

? 材料部作為建設(shè)單位主管材料、設(shè)備供應(yīng)的部門(mén)，按照公司規(guī)定的職責(zé)，負(fù)責(zé)項(xiàng)目“甲供”材料、設(shè)備的采購(gòu)供應(yīng)，對(duì)所供應(yīng)的材料設(shè)備質(zhì)量與項(xiàng)目的符合性負(fù)責(zé)，對(duì)供應(yīng)按照計(jì)劃進(jìn)場(chǎng)的時(shí)效負(fù)責(zé)，按照公司規(guī)定的部門(mén)職責(zé)和《項(xiàng)目管理規(guī)劃》要求實(shí)施責(zé)任行為。為使材料部能夠更好地服務(wù)項(xiàng)目建設(shè)，建議為材料部配備懂材料、設(shè)備的工作人員。

?“施工項(xiàng)目部”所承擔(dān)的材料、設(shè)備采購(gòu)、貯存保管任務(wù)，由項(xiàng)目部材料科負(fù)責(zé)，承擔(dān)“項(xiàng)目部”材料、設(shè)備成本管理工作，具體的管理與職責(zé)分配由項(xiàng)目部規(guī)定（祥見(jiàn)項(xiàng)目施工管理規(guī)劃），人員根據(jù)需要聘用，不在原材料部范圍解決。

? “施工項(xiàng)目部”財(cái)務(wù)室按照《項(xiàng)目管理協(xié)議書(shū)》的約定（項(xiàng)目目標(biāo)管理責(zé)任書(shū)規(guī)定），負(fù)責(zé)管理項(xiàng)目劃撥“工程款”資金的管理，負(fù)責(zé)“項(xiàng)目部”成本管理、控制的實(shí)施和實(shí)施監(jiān)督工作。項(xiàng)目財(cái)務(wù)室人員可以根據(jù)公司財(cái)務(wù)部現(xiàn)有人員情況調(diào)出，也可以由項(xiàng)目招聘解決，按照公司財(cái)務(wù)管理的基本制度實(shí)施職務(wù)行為。

四、擬設(shè)“施工項(xiàng)目部”職能單位的管理關(guān)系和職責(zé)

1、按照本方案構(gòu)思與設(shè)想，實(shí)際上將公司原有的單一建設(shè)單位職能，劃分成三個(gè)相互關(guān)聯(lián)、相互制約的“相互獨(dú)立”職能。由于這三個(gè)職能是從公司中衍生出來(lái)的，而在實(shí)施過(guò)程中按照規(guī)定又必須相對(duì)獨(dú)立，加上項(xiàng)目管理目標(biāo)分解計(jì)劃的約定，對(duì)于“施工項(xiàng)目部”實(shí)行項(xiàng)目成本獨(dú)立核算和項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任制；對(duì)于監(jiān)理則由公司原內(nèi)部部分管理職能，在補(bǔ)充專(zhuān)業(yè)人員后，按照國(guó)家對(duì)監(jiān)理規(guī)定的相關(guān)程序、內(nèi)容、方法開(kāi)展。

2、“項(xiàng)目部”的職責(zé)與組織：

? “項(xiàng)目部”承擔(dān)按照“目標(biāo)管理計(jì)劃書(shū)”規(guī)定目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)責(zé)任，包括不對(duì)施工企業(yè)造成不良影響的質(zhì)量責(zé)任、安全生產(chǎn)責(zé)任，施工成本、工期控制責(zé)任，交納規(guī)定該由施工單位交納的相關(guān)費(fèi)用（包括“兩金”、散裝水泥費(fèi)、定額管理費(fèi)、安全監(jiān)督費(fèi)、農(nóng)民工工資保證基金等），安全資料以及與建設(shè)單位檔案管理、驗(yàn)收備案、綜合驗(yàn)收相關(guān)的技術(shù)資料，提交“兩書(shū)一金”、項(xiàng)目管理規(guī)劃書(shū)（施工組織設(shè)計(jì)）；負(fù)責(zé)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中材料、設(shè)備的采購(gòu)（約定“甲供”以外），勞務(wù)、分包商的選擇，協(xié)調(diào)施工過(guò)程中的外部環(huán)境關(guān)系，承擔(dān)項(xiàng)目施工建設(shè)的質(zhì)量管理、安全管理、文明施工、施工隊(duì)伍管理責(zé)任，承擔(dān)建設(shè)主管部門(mén)檢查監(jiān)督工作的配合責(zé)任，承擔(dān)質(zhì)量監(jiān)督檢測(cè)申報(bào)、配合責(zé)任。

? 項(xiàng)目經(jīng)理可由提供資質(zhì)的施工企業(yè)委派，要求具備一級(jí)項(xiàng)目經(jīng)理資質(zhì)的人員擔(dān)任，項(xiàng)目部實(shí)際控制權(quán)由我公司委派人員掌握。按照公司下達(dá)的《目標(biāo)管理計(jì)劃書(shū)》規(guī)定，依據(jù)“項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制”和“項(xiàng)目成本獨(dú)立核算制”要求，“項(xiàng)目經(jīng)理”對(duì)于項(xiàng)目建設(shè)的施工過(guò)程負(fù)全面責(zé)任，“項(xiàng)目部”組成人員對(duì)“項(xiàng)目經(jīng)理”負(fù)責(zé)。

? 項(xiàng)目的技術(shù)負(fù)責(zé)人、質(zhì)量負(fù)責(zé)人建議由原工程部經(jīng)理?yè)?dān)任；項(xiàng)目的專(zhuān)業(yè)工長(zhǎng)、專(zhuān)業(yè)質(zhì)量檢查員（質(zhì)檢員）、安全員、材料員、預(yù)算員、見(jiàn)證取樣員、資料員和專(zhuān)業(yè)技術(shù)負(fù)責(zé)人由分配到項(xiàng)目部的專(zhuān)業(yè)工程師擔(dān)任，資格不具備任職條件的，建議重新招聘，重點(diǎn)是有職業(yè)資格證人員。

按照有關(guān)規(guī)定，新項(xiàng)目規(guī)模的項(xiàng)目部的管理人員應(yīng)該有不少于10%的高級(jí)職稱(chēng)人員參與，此項(xiàng)，建議由提供資質(zhì)企業(yè)幫助名義人員解決。

? 為減少人員成本，減少人員招聘量，必須充分考慮項(xiàng)目部職能的綜合使用，比如，項(xiàng)目部的技術(shù)崗位人員之間，專(zhuān)業(yè)工長(zhǎng)和各專(zhuān)業(yè)技術(shù)負(fù)責(zé)人崗位之間，見(jiàn)證取樣員與資料員之間；必須考慮招收具有綜合知識(shí)能力強(qiáng)、確有高層施工經(jīng)驗(yàn)的人員擔(dān)任。

? 分包和勞務(wù)單位選擇時(shí)，必須堅(jiān)持選擇成建制隊(duì)伍的原則，必須堅(jiān)持組織健全、技術(shù)素質(zhì)高地隊(duì)伍，最好是能夠自帶一部分施工機(jī)械、設(shè)備的勞務(wù)隊(duì)伍。

3、施工項(xiàng)目部組織管理機(jī)構(gòu)結(jié)構(gòu)

契約關(guān)系

項(xiàng)目部

勞務(wù)、分包

4、項(xiàng)目部人員配置：

按照項(xiàng)目管理的要求和實(shí)際需要，結(jié)合建設(shè)行政主管部門(mén)關(guān)于項(xiàng)目組成的相關(guān)規(guī)定，建議裕鴻商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目部崗位配備如下表：

**項(xiàng)目部崗位配備表

序號(hào) 姓名 崗位 任職資格 職稱(chēng)條件 部門(mén) 備注

項(xiàng)目經(jīng)理 一級(jí)項(xiàng)目經(jīng)理證 工程師 規(guī)定

項(xiàng)目副經(jīng)理 工程師 項(xiàng)目總工程師 高級(jí)工程師 規(guī)定 土建專(zhuān)業(yè)技術(shù)負(fù)責(zé)人 工程師 工程師 規(guī)定

給排水專(zhuān)業(yè)技術(shù)負(fù)責(zé)人 工程師 工程師 規(guī)定

電氣設(shè)備專(zhuān)業(yè)技術(shù)負(fù)責(zé)人 工程師 工程師 規(guī)定

質(zhì)檢員 質(zhì)檢員上崗證 工程師 規(guī)定

安全員 安全員上崗證 工程師 規(guī)定

安全員 安全員上崗證 工程師 規(guī)定 混凝土工長(zhǎng) 施工員上崗證 ≥助理工程師 規(guī)定

鋼筋工長(zhǎng) 施工員上崗證 ≥助理工程師 規(guī)定

模板工長(zhǎng) 施工員上崗證 ≥助理工程師 規(guī)定

安裝工長(zhǎng) 施工員上崗證 ≥助理工程師 規(guī)定

測(cè)量工長(zhǎng) 工程師 資料員（包括安全資料）資料員上崗證 ≥助理工程師 規(guī)定 見(jiàn)證取樣員（做試塊）見(jiàn)證取樣員上崗證 ≥助理工程師 規(guī)定

會(huì)計(jì)出納 規(guī)定 材料員 材料員上崗證 規(guī)定

材料員 材料員上崗證 機(jī)械設(shè)備員 機(jī)械設(shè)備員證 規(guī)定

機(jī)械設(shè)備員 機(jī)械設(shè)備員證 規(guī)定

倉(cāng)庫(kù)保管員倉(cāng)庫(kù)保管員 電工（僅值班）電工證 規(guī)定

炊事員 健康證 規(guī)定

炊事員 健康證 規(guī)定

炊事員 健康證 規(guī)定

保安保安

其中，專(zhuān)業(yè)技術(shù)負(fù)責(zé)人與專(zhuān)業(yè)工長(zhǎng)之間可以實(shí)現(xiàn)自由的崗位轉(zhuǎn)換，以備彌補(bǔ)。

?項(xiàng)目部在建立質(zhì)量管理體系和安全管理體系時(shí)，應(yīng)該將專(zhuān)職和兼職統(tǒng)籌兼顧，將分包單位負(fù)責(zé)人和關(guān)鍵技術(shù)管理人員列入保證體系內(nèi)，參與系統(tǒng)的管理。

?從獨(dú)立核算和相對(duì)獨(dú)立管理的角度上講，項(xiàng)目部人員應(yīng)該相對(duì)完整，盡可能地避免“互動(dòng)”造成的“職責(zé)”混亂。在施工過(guò)程中，確有必要時(shí)，監(jiān)理職能和甲方職能的人員可以調(diào)補(bǔ)（類(lèi)如值班等）。

?考慮到不同的階段的用人重點(diǎn)不一樣，正常情況下，項(xiàng)目部的正式編制管理、技術(shù)人

20人。

5、項(xiàng)目所需主要機(jī)械設(shè)備（按照公司對(duì)新項(xiàng)目的構(gòu)思考慮，暫以四棟塔樓H≤100M、5層地上群房商場(chǎng)（檐高暫以32M，單層建筑面積暫以1.2萬(wàn)平方）計(jì)）：

主要機(jī)械設(shè)備配置表

序號(hào) 機(jī)械設(shè)備名稱(chēng) 規(guī)格型號(hào) 性能或主要參數(shù) 估計(jì)使用量 輸入模式 估計(jì)價(jià)格 資金投入量 備注

一、提升設(shè)備 附著式塔吊 H3/80 2臺(tái) 55萬(wàn) 110萬(wàn)附著式塔吊 H3/63 2臺(tái) 租賃 40萬(wàn) 80萬(wàn) 雙籠施工電梯 SC200/200J 4臺(tái) 租賃 40萬(wàn) 160萬(wàn)

二、混凝土施工設(shè)備 混凝土輸送泵 HBT80C 3 租賃 70萬(wàn) 210萬(wàn)布料機(jī) BL--16 3 3萬(wàn) 9萬(wàn)混凝土攪拌機(jī)（應(yīng)急）JZC350 1

混凝土震動(dòng)棒 50根 5萬(wàn) 5萬(wàn)平板震動(dòng)器 4臺(tái)

三、鋼筋加工設(shè)備鋼筋對(duì)焊機(jī) U-VI--120 6臺(tái) 自帶 30萬(wàn) 4套

交流電焊機(jī) WSE--500 10臺(tái) 自帶直流電焊機(jī) ZXT--400 8臺(tái) 自帶鋼筋調(diào)直機(jī) GT--40 4臺(tái) 自帶 鋼筋彎曲機(jī) GW--40 6臺(tái) 自帶鋼筋切斷機(jī) GQ--40 4臺(tái) 自帶切割機(jī) 4臺(tái) 自帶鋼筋錐（直）螺紋機(jī) 自帶電渣壓力焊機(jī)組 自帶

四、模板加工和處理設(shè)備（鋼制）大模板 4組 自帶木工電刨 6臺(tái) 自帶圓盤(pán)鋸 4臺(tái) 自帶

五、抽水設(shè)備污水泵 QW50-25-2.2 4臺(tái) 自帶潛水泵 DW65-25*6 4臺(tái) 自帶

六、計(jì)量、測(cè)量設(shè)備儀器激光鉛垂儀 2臺(tái) 0.8 1.6

經(jīng)緯儀 J2--JED 2臺(tái) 0.4 0.8

水準(zhǔn)儀 DWA10 4臺(tái) 0.2 0.8

七、其他設(shè)備 附著式升降腳手架 SYP 4組 租賃 28萬(wàn) 112萬(wàn)臨時(shí)供電變壓器供電電纜供電電纜配電箱 開(kāi)關(guān)廂 翻斗車(chē) 輛 自帶施工工具 自帶

主要周轉(zhuǎn)材料需量表（按群房施工考慮）

序號(hào) 材料名稱(chēng) 規(guī)格 單位 單價(jià) 估計(jì)用量 估算總價(jià) 估計(jì)進(jìn)場(chǎng)階段 備注

竹膠板 10平方 40 15萬(wàn) 600萬(wàn) 方木 60*80 立方M 1300 1500 195萬(wàn) 或50*100 腳手架鋼管 Dg48標(biāo) T 4000 4000 800萬(wàn) 租賃2000 200萬(wàn)

扣件 個(gè) 4 30萬(wàn) 120萬(wàn) 扎絲、鐵釘?shù)?8/平方 120萬(wàn) 自帶雙面膠、膠帶 3/平方 45萬(wàn) 自帶對(duì)拉螺栓 M

6、“施設(shè)”編制的重點(diǎn)：

高層建筑施工的過(guò)程，其相互關(guān)系比一般 多層建筑復(fù)雜，特別是大型高層公共建筑，除主樓外，還有裙房、附屬設(shè)施建筑和室外工程等，其施工過(guò)程中的相互關(guān)系更為復(fù)雜。因此，在施設(shè)編制時(shí)，必須抓住重點(diǎn)，采用科學(xué)的方法，統(tǒng)籌安排。

?合理劃分項(xiàng)目。由于本工程面積、體量大，單層一萬(wàn)多平米的裙房和將近百米高的四棟塔樓的施工，多功能商業(yè)廣場(chǎng)建筑的智能化程度，通風(fēng)空調(diào)設(shè)備、電梯設(shè)備、消防設(shè)備、用電設(shè)備的大量安裝施工，要求必須結(jié)合設(shè)計(jì)，合理界定、適當(dāng)?shù)貏澐猪?xiàng)目；使各項(xiàng)任務(wù)之間劃分，既有銜接又有分工，管理上使其形成有機(jī)地整體，確保工程能夠持續(xù)、有條不紊地進(jìn)行。

?作好施工部署，合理劃分施工段。合理劃分施工段，確定總包單位與分包單位間、各專(zhuān)業(yè)分包間的項(xiàng)目責(zé)任范圍，是在統(tǒng)一目標(biāo)規(guī)定下，實(shí)現(xiàn)合理部署、明確相互間邏輯關(guān)系的必須，是項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)有續(xù)組織、持續(xù)進(jìn)展的關(guān)鍵。

流水段的劃分，必須有利于組織流水作業(yè)，原則上要保證各段的工程量基本平衡，作業(yè)面大致相等，按照有利于施工組織、充分利于機(jī)械設(shè)備作用、利于時(shí)間和空間的使用，節(jié)省場(chǎng)地、勞動(dòng)力，提高工效和縮短工期的原則，以不影響結(jié)構(gòu)安全的后澆帶（或變形逢設(shè)置）劃分。

?根據(jù)需要選擇主要施工機(jī)械設(shè)備。高層建筑的特點(diǎn)就是層數(shù)多，垂直運(yùn)輸量大，加上作為大型商業(yè)廣場(chǎng)，每層約一萬(wàn)多平方米的面積，建筑占地面積與總場(chǎng)地面積的比例較大、材料設(shè)備多，要兼顧方方面面，兼顧不同階段的需要并能夠作及時(shí)地適應(yīng)性調(diào)整，必須結(jié)合施工場(chǎng)地情況和工期進(jìn)度安排、項(xiàng)目的劃分情況，按照“施工現(xiàn)場(chǎng)總平面圖”布置要求選擇。

?塔式起重機(jī)的選擇。由于塔式起重機(jī)是施工過(guò)程垂直、水平運(yùn)輸?shù)年P(guān)鍵設(shè)備。在進(jìn)行塔機(jī)選擇時(shí)，一般應(yīng)做到：

①必須充分了解各類(lèi)塔式起重機(jī)的技術(shù)性能、售價(jià)情況、業(yè)內(nèi)產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量信譽(yù)，以便安全使用、定期保修維護(hù)、拆裝和更有利于充分發(fā)揮塔吊的作用。

②合理選擇塔吊的提升速度、極限提升能力和有效回轉(zhuǎn)半徑，以便適用于施工組織要求和利于施工需要，保證使用又不造成浪費(fèi)，降低工程造價(jià)。

③塔吊的極限臂長(zhǎng)和起重量、升限高度，應(yīng)該與建筑的平面設(shè)計(jì)形狀、尺寸和高度相適應(yīng)，與平面中最不利使用點(diǎn)的起吊重量相適應(yīng)。

④塔吊的布置位置應(yīng)該按照“施工現(xiàn)場(chǎng)總平面布置圖”確定的位置安排。塔吊布置應(yīng)該有利于塔吊的基礎(chǔ)施工、利于基坑開(kāi)挖及支護(hù)的施工；應(yīng)利于塔吊的拆裝、連接附著錨固、頂升作業(yè)。

⑤群機(jī)作業(yè)時(shí)，應(yīng)該考慮與附著式升降腳手架豎桿的影響和相鄰塔吊的高度差等豎向高度關(guān)系，應(yīng)該考慮相應(yīng)水平方向的相互影響關(guān)系，該按照統(tǒng)一的布置安排，在統(tǒng)一的頂升安排和指揮信號(hào)系統(tǒng)下作業(yè)。

⑥考慮到裙房面積大和現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)面積小的影響，為補(bǔ)充豎向提升能力的不足，可以考慮增加兩臺(tái)龍門(mén)吊使用。

⑦為了減少成本，可以在簽訂供貨協(xié)議時(shí)，將塔吊的頂升、定期維護(hù)、安裝及檢測(cè)交由供貨方實(shí)施。

?怎樣選用各種腳手架。高層建筑的安全防護(hù)是施工必須認(rèn)真面對(duì)的重要問(wèn)題，確保施工作業(yè)安全，是衡量項(xiàng)目管理成敗和能否實(shí)現(xiàn)管理目的的關(guān)鍵。高層的腳手架形式已經(jīng)非常豐富，從雙排到頂，到懸挑、吊掛和工具式腳手發(fā)展，目前在高層建筑項(xiàng)目中常常使用的是懸挑式腳手架和附著式升降腳手架。腳手架的選用要根據(jù)主體施工和后期裝飾施工的需要綜合考慮。從技術(shù)和經(jīng)濟(jì)的角度上分析，目前廣泛使用的附著式升降腳手架是綜合主體結(jié)構(gòu)施工和后期裝飾施工比較適宜的，當(dāng)然他適用于外立面造型不是很復(fù)雜、相對(duì)比較規(guī)范的的建筑。從使用方便的角度講，應(yīng)該按照保證安全、適用、經(jīng)濟(jì)的原則，方便拆裝和使用的原則選擇。

?做好主體施工階段裙房的施工安排。本工程的裙房單層建筑面極大，施工現(xiàn)場(chǎng)由于要安排大量地臨時(shí)設(shè)施（包括生活設(shè)施、機(jī)械布置、材料堆放場(chǎng)地、周轉(zhuǎn)材料設(shè)備場(chǎng)地、運(yùn)輸?shù)缆穲?chǎng)地等），有效利用面積相對(duì)較小，在安排計(jì)劃時(shí)，必須解決場(chǎng)地與材料設(shè)備占用的矛盾、前期裙房施工與后期塔樓施工機(jī)械設(shè)備布置間的統(tǒng)籌兼顧矛盾、較大層工作量和工作面所需人員設(shè)備投入與場(chǎng)地不足的矛盾、材料的按照計(jì)劃進(jìn)場(chǎng)控制與班作業(yè)量需求大的供求矛盾。

?做好機(jī)械設(shè)備的維護(hù)、保修管理工作，避免出現(xiàn)“瓶頸”制約。由于裙房施工階段混凝

量大，而工期現(xiàn)實(shí)、場(chǎng)地條件和經(jīng)濟(jì)因素又不允許有過(guò)多的備用設(shè)備，高強(qiáng)度的連續(xù)作業(yè)，要求在使用機(jī)械設(shè)備時(shí)要按照規(guī)程規(guī)定執(zhí)行，不過(guò)量、不過(guò)度、不過(guò)分使用，還必須在間歇時(shí)間認(rèn)真、切實(shí)作好機(jī)械設(shè)備的維護(hù)、保養(yǎng)工作，安排資金、專(zhuān)門(mén)人員負(fù)責(zé)，作到“小病及時(shí)修，大病不出現(xiàn)，配件及時(shí)換”。

?作好裝飾工程和設(shè)備安裝階段的施工計(jì)劃安排。高層建筑施工，特別是具有商業(yè)廣場(chǎng)功能的裙房建筑，由于電梯設(shè)備、用電系統(tǒng)設(shè)備、消防系統(tǒng)設(shè)備、通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)、智能建筑設(shè)備（聲像、電訊、監(jiān)控）的大量使用，一般按照工期所占總工期的1/4—1/3，如果加上前期的預(yù)埋、預(yù)留、預(yù)設(shè)，所占的配合工期將更長(zhǎng)；高層裙房的商業(yè)目的裝修裝飾，包括外墻維護(hù)裝置、外墻裝飾、電梯前室等公共部分的裝修和普通抹灰，以外墻和普通抹灰所占分量最重，安全要求也最高，工期耗時(shí)最長(zhǎng)。鑒于設(shè)備安裝和裝飾裝修階段的工程特點(diǎn)，必須合理界定范圍，確定插入時(shí)機(jī)，在有安全防護(hù)的前提下，考慮分段實(shí)施作業(yè)；及時(shí)選擇分包隊(duì)伍進(jìn)場(chǎng)，統(tǒng)籌規(guī)劃、周密部署，采取合理地技術(shù)組織措施，適時(shí)組織平行流水、交叉作業(yè)，避免混亂現(xiàn)象造成的影響。

?切實(shí)、認(rèn)真地作好項(xiàng)目的施工進(jìn)度計(jì)劃。由于高層建筑施工周期長(zhǎng)，過(guò)程影響因素多、變化大，因此 “施設(shè)” 的施工進(jìn)度計(jì)劃只能起到控制作用；考慮到施工過(guò)程中的各種不利因素，總施工計(jì)劃編制時(shí)，必須留有適當(dāng)?shù)赜嗟?；因?yàn)楸卷?xiàng)目工程規(guī)模比較大，技術(shù)要求比較高，計(jì)劃安排時(shí)，必須與選用施工機(jī)械設(shè)備、現(xiàn)場(chǎng)條件、勞動(dòng)力組織相適應(yīng)；必須重視關(guān)鍵過(guò)程、關(guān)鍵階段、關(guān)鍵線(xiàn)路對(duì)計(jì)劃執(zhí)行的影響，重視施工過(guò)程中環(huán)境對(duì)工期的影響，重視大臺(tái)班機(jī)械設(shè)備使用量和機(jī)械設(shè)備的“瓶頸”制約；必須重視計(jì)劃執(zhí)行的“PDCA”過(guò)程，抓主要矛盾，按照“動(dòng)態(tài)管理（計(jì)劃）、合理配置（資源）、（進(jìn)度、資金）節(jié)點(diǎn)控制、（管理）目標(biāo)考核”的原則實(shí)施。

?合理地作好施工現(xiàn)場(chǎng)總平面布置圖。施工平面布置圖，是組織高層建筑施工過(guò)程全部活動(dòng)的重要依據(jù)，目的是為了控制和有效管理現(xiàn)場(chǎng)。一般可以根據(jù)施工現(xiàn)場(chǎng)條件、周邊環(huán)境情況、基礎(chǔ)與地下工程、結(jié)構(gòu)工程、裝修與安裝施工的不同階段要求，使用機(jī)械設(shè)備情況，劃分功能區(qū)域，安排組織交通流向和使用管網(wǎng)（包括施工用水、電），兼顧前后。一般應(yīng)滿(mǎn)足：

①保證交通暢通，滿(mǎn)足各項(xiàng)運(yùn)輸要求。保證交通暢通，不僅是滿(mǎn)足某階段的需求，而是要兼顧裙房施工和后期塔樓施工，滿(mǎn)足計(jì)劃進(jìn)場(chǎng)條件下的材料使用堆放貯存量要求。

②可以充分發(fā)揮大型機(jī)械設(shè)備的效能，避免出現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)的二次搬運(yùn)、二次轉(zhuǎn)移。

③滿(mǎn)足消防、安全施工和環(huán)境保護(hù)的要求。

④盡可能地節(jié)約現(xiàn)場(chǎng)施工用地。

⑤盡可能地利用永久場(chǎng)地、設(shè)施，比如規(guī)劃設(shè)計(jì)的道路路基、綠化或停車(chē)場(chǎng)地等，只要滿(mǎn)足不影響后期施工，不會(huì)造成后果影響即可。

⑴必須進(jìn)行可靠地經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析。施工組織設(shè)計(jì)所確定的方案、進(jìn)度計(jì)劃安排、資金使用計(jì)劃、選用機(jī)械設(shè)備都必須經(jīng)過(guò)經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析對(duì)比，滿(mǎn)足技術(shù)上的先進(jìn)性、可行性要求，能夠保證工程的質(zhì)量和施工安全需要；方案和計(jì)劃應(yīng)該在經(jīng)濟(jì)上是合理的，能夠滿(mǎn)足公司對(duì)項(xiàng)目管理目標(biāo)的要求，能夠滿(mǎn)足企業(yè)的基本利益；在管理上具有科學(xué)性，體現(xiàn)決策的周密調(diào)查，科學(xué)論證。

五、“監(jiān)理職能”管理職責(zé)和職能

1、“監(jiān)理項(xiàng)目部”與監(jiān)理公司的關(guān)系是合同契約關(guān)系。在協(xié)議簽訂時(shí)，應(yīng)強(qiáng)調(diào)：

? “監(jiān)理項(xiàng)目部”由我方組建，內(nèi)部的管理和按照規(guī)定對(duì)工程的監(jiān)理監(jiān)督，由我們組織實(shí)施，以不對(duì)監(jiān)理企業(yè)造成不良影響為工作前提，按照《建設(shè)監(jiān)理規(guī)范》（50326--2001）的法規(guī)、部門(mén)規(guī)章、規(guī)范性文件、強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)條文和專(zhuān)業(yè)規(guī)范組織行為實(shí)施。

? 監(jiān)理公司委派總監(jiān)理工程師，按照合同約定監(jiān)督“監(jiān)理項(xiàng)目部”的實(shí)施行為，不行使直接的工程監(jiān)理監(jiān)督權(quán)利，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中出現(xiàn)的“問(wèn)題”，可以通過(guò)“溝通”解決，對(duì)“項(xiàng)目監(jiān)理部”的工作有建議權(quán)。總監(jiān)理工程師應(yīng)該按照協(xié)議約定，積極配合過(guò)程管理，參加所有規(guī)定應(yīng)由總監(jiān)參加的活動(dòng)（如驗(yàn)收等），履行簽字和蓋章手續(xù)。

? 監(jiān)理公司按照協(xié)議約定，對(duì)監(jiān)理項(xiàng)目部的工作有監(jiān)督、指導(dǎo)權(quán)，負(fù)責(zé)配合施工過(guò)程中驗(yàn)收、建設(shè)行政主管部門(mén)進(jìn)行的檢查和其他規(guī)定應(yīng)由監(jiān)理單位參加的活動(dòng)或蓋章、簽字。對(duì)協(xié)議履行過(guò)程中出現(xiàn)的“問(wèn)題”，可以通過(guò)“溝通”方式解決。

2、“監(jiān)理項(xiàng)目部”的組織結(jié)構(gòu)：祥見(jiàn)附圖3

3、“監(jiān)理項(xiàng)目部”的人員組成：

序號(hào) 姓

名 崗 位 任職資格 職稱(chēng)條件 備

注總監(jiān)理工程師 總監(jiān)理工程師證 高級(jí)工程師 監(jiān)理公司派

總監(jiān)理工程師代表 監(jiān)理工程師證書(shū) 高級(jí)工程師 設(shè)

土建監(jiān)理工程師 監(jiān)理工程師證書(shū) 土建工程師 設(shè)

土建監(jiān)理工程師 監(jiān)理工程師證書(shū) 土建工程師 設(shè) 給排水、暖通監(jiān)理工程師 監(jiān)理工程師證書(shū) 安裝工程師 設(shè)

電氣設(shè)備安裝監(jiān)理工程師 監(jiān)理工程師證書(shū) 安裝工程師 設(shè) 安全監(jiān)理工程師 監(jiān)理工程師證書(shū) 安全工程師 設(shè)、且有安全培訓(xùn)證書(shū)

經(jīng)濟(jì)管理監(jiān)理工程師 監(jiān)理工程師證書(shū) 造價(jià)工程師 預(yù)算部職能

監(jiān)理資料員（含勤務(wù)）助理工程師 設(shè)

“監(jiān)理項(xiàng)目部”的實(shí)際管理控制權(quán)由公司總工程師掌握。監(jiān)理部成員按照任職條件由公司

對(duì)于有工作能力沒(méi)有監(jiān)理工程師執(zhí)業(yè)資格證書(shū)的，建議可以與監(jiān)理企業(yè)協(xié)商幫助解決?！氨O(jiān)理項(xiàng)目部”的工作人員定員7人（不含總監(jiān)理工程師）。

4、“監(jiān)理項(xiàng)目部”的職責(zé)。按照管理設(shè)想：

? 在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，按照與項(xiàng)目部人員職能“互補(bǔ)”的原則，對(duì)勞務(wù)、分包單位進(jìn)行管理，對(duì)施工過(guò)程質(zhì)量、安全文明施工、計(jì)劃編制與執(zhí)行情況、成本控制情況進(jìn)行監(jiān)督、控制。

監(jiān)理公司（契約關(guān)系）

監(jiān)理部

可不設(shè)

? 在項(xiàng)目管理過(guò)程中，獨(dú)立地?fù)?dān)負(fù)項(xiàng)目監(jiān)理的職能，監(jiān)督“施工項(xiàng)目部”對(duì)公司項(xiàng)目管理目標(biāo)的實(shí)施行為，履行項(xiàng)目施工過(guò)程中的監(jiān)理職責(zé)，按照規(guī)定監(jiān)督和簽署過(guò)程手續(xù)，承擔(dān)項(xiàng)目監(jiān)理“四大控制，兩個(gè)管理，一個(gè)協(xié)調(diào)”的工作任務(wù)，負(fù)責(zé)監(jiān)理工作例會(huì)的組織和監(jiān)理月報(bào)的編發(fā)，承擔(dān)按規(guī)定應(yīng)該由監(jiān)理提供的監(jiān)理相關(guān)資料。

? 在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，按照“合同”約定，審核由“項(xiàng)目部”提交的“工程款”支付憑證，按照公司規(guī)定程序批準(zhǔn)支付。

? 在項(xiàng)目管理過(guò)程中，“監(jiān)理項(xiàng)目部”（以下改稱(chēng)為“監(jiān)理部”）行使監(jiān)理和甲方的職責(zé)，其具體工作是：

① 監(jiān)督并審核由項(xiàng)目部提交的《施工組織設(shè)計(jì)》或《項(xiàng)目管理規(guī)劃》，對(duì)其符合性、針對(duì)性、真實(shí)性進(jìn)行核查；《施設(shè)》的審核由專(zhuān)業(yè)監(jiān)理工程師負(fù)責(zé)，簽批由總監(jiān)簽署。

② 對(duì)《施設(shè)》包含的進(jìn)度計(jì)劃的符合性進(jìn)行核對(duì)，按照公司對(duì)項(xiàng)目的管理目標(biāo)要求，“施工項(xiàng)目部”（以下簡(jiǎn)稱(chēng)為“項(xiàng)目部”）的計(jì)劃，制定《項(xiàng)目進(jìn)度控制計(jì)劃》，下達(dá)月度分解計(jì)劃，監(jiān)督計(jì)劃執(zhí)行情況。

③ 對(duì)包含的《質(zhì)量計(jì)劃》進(jìn)行審查，對(duì)項(xiàng)目部的質(zhì)量管理體系和安全保證體系進(jìn)行核查，針對(duì)計(jì)劃的可行性、符合性和執(zhí)行情況進(jìn)行檢查；監(jiān)督質(zhì)量、安全管理體系的運(yùn)行情況、控制點(diǎn)的設(shè)置及實(shí)施效果。

④ 對(duì)“項(xiàng)目部”的機(jī)械設(shè)備準(zhǔn)備計(jì)劃和落實(shí)情況、周轉(zhuǎn)材料準(zhǔn)備和落實(shí)情況進(jìn)行核實(shí)，對(duì)其滿(mǎn)足工程需要的符合性進(jìn)行有針對(duì)性的檢查；對(duì)其設(shè)備的進(jìn)場(chǎng)狀態(tài)和維護(hù)措施、人員進(jìn)行督促。特別是對(duì)工期、質(zhì)量、安全有重大或較大影響的設(shè)備和周轉(zhuǎn)材料，比如塔吊、混凝土輸送泵、鋼筋加工設(shè)備、大模板、附著式升降腳手架等。

⑤ 對(duì)施工工藝與項(xiàng)目實(shí)際、和使用機(jī)械設(shè)備、周轉(zhuǎn)材料的適應(yīng)性進(jìn)行審查，監(jiān)督實(shí)施過(guò)程中的使用情況，對(duì)可能出現(xiàn)的不利現(xiàn)象，及時(shí)要求“項(xiàng)目部”處理。

⑥ 按照國(guó)家相關(guān)規(guī)定和規(guī)范要求，分部、分項(xiàng)驗(yàn)收，組織隱蔽工程驗(yàn)收，組織工序轉(zhuǎn)換的驗(yàn)收，監(jiān)督特殊過(guò)程施工，如定位放線(xiàn)、樁基施工與檢測(cè)、基坑驗(yàn)收、深基坑支護(hù)、避雷減災(zāi)、施工臨時(shí)用電、土方回填、變形縫或后澆帶、基礎(chǔ)的防水防滲、大模板選擇、附著式升降腳手架選擇、梁窩和門(mén)窗洞口的預(yù)設(shè)、測(cè)量定位、雨季施工、暑期施工、冬季施工等。

⑦ 按照公司要求和項(xiàng)目的進(jìn)度控制計(jì)劃，制訂投資控制計(jì)劃，建立相應(yīng)地成本控制點(diǎn)和控制措施，加強(qiáng)計(jì)劃內(nèi)投資控制；會(huì)同預(yù)算部、材料部對(duì)變更量及時(shí)進(jìn)行核增或核減，加強(qiáng)計(jì)劃外投資的控制。

⑧ 對(duì)“項(xiàng)目部”在施工過(guò)程的安全管理措施、設(shè)備到位情況、設(shè)備安全運(yùn)轉(zhuǎn)情況進(jìn)行檢查、評(píng)估，督促項(xiàng)目部創(chuàng)造一個(gè)有利于安全施工，有利于銷(xiāo)售推廣的文明工地。

⑨ 由于“監(jiān)理部”的特殊性，建議監(jiān)理工作：在公司規(guī)定工作的的范圍內(nèi)，依照規(guī)定程序辦理；對(duì)于需要代表監(jiān)理部的工作，按照實(shí)現(xiàn)編制的《監(jiān)理規(guī)劃》、《監(jiān)理規(guī)劃實(shí)施細(xì)則》

⑩ 項(xiàng)目竣工后，代表公司對(duì)“施工項(xiàng)目部”的總體工作，按照“目標(biāo)管理責(zé)任書(shū)”規(guī)定和過(guò)程中經(jīng)雙方確認(rèn)調(diào)整量的“成本、工期、質(zhì)量、安全”目標(biāo)量，對(duì)項(xiàng)目部進(jìn)行考核、評(píng)定。對(duì)監(jiān)理部自己的工作進(jìn)行評(píng)價(jià)，做項(xiàng)目工作總結(jié)。

六、項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，建設(shè)單位的職能

1、按照公司的原業(yè)務(wù)職能和范圍開(kāi)展工作。作為項(xiàng)目啟動(dòng)組織，完成項(xiàng)目的所有開(kāi)工報(bào)告以前的工作，為項(xiàng)目開(kāi)始創(chuàng)造有利的外部施工環(huán)境。包括《施工許可證》和其他手續(xù)的辦理、施工圖設(shè)計(jì)、臨建設(shè)施和“三通一平”、設(shè)計(jì)與“監(jiān)理”的招標(biāo)、招商等。

2、編制施工圖預(yù)算，組織施工“招標(biāo)”并簽訂“《施工合同》”；核定項(xiàng)目施工成本，制定項(xiàng)目管理目標(biāo)，按照市場(chǎng)的原則組建“施工項(xiàng)目部”和“項(xiàng)目監(jiān)理部”，并在項(xiàng)目實(shí)施中，按照市場(chǎng)規(guī)則進(jìn)行運(yùn)作，有效進(jìn)行成本控制。

3、編制項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理制度或規(guī)定，對(duì)施工過(guò)程的管理目標(biāo)實(shí)施情況定期組織檢查、考核。對(duì)檢查考核情況，根據(jù)是否對(duì)備案有利的原則，分別由《工程簡(jiǎn)報(bào)》（內(nèi)部管理資料，不列入資料中）或《監(jiān)理月報(bào)》編發(fā)。

4、負(fù)責(zé) “變更”工程量的測(cè)量、核查工作；核定對(duì)“項(xiàng)目部”的索賠。

5、負(fù)責(zé)“甲供”材料的計(jì)劃審核、采買(mǎi)、核出，對(duì)材料質(zhì)量、供應(yīng)時(shí)效與工程需要的符合性負(fù)責(zé)。

6、按照合同約定的工程款撥付方式、時(shí)間、條件，核定工程款支付憑證；按照公司規(guī)定的程序，批準(zhǔn)支付，并監(jiān)督撥付工程款的使用情況。

7、組織綜合、單位工程驗(yàn)收，辦理備案手續(xù)，辦理與項(xiàng)目管理公司的移交手續(xù)和其他與招商、物業(yè)管理有關(guān)的手續(xù)。

8、按照規(guī)定程序和項(xiàng)目目標(biāo)管理計(jì)劃，組織對(duì)施工項(xiàng)目部行為實(shí)施效果評(píng)估、考核，“監(jiān)理部”和“項(xiàng)目部”）。

七、項(xiàng)目的成本控制原則

1、項(xiàng)目成本的構(gòu)成

項(xiàng)目的建設(shè)成本由建設(shè)單位管理費(fèi)用成本、土地成本、拆遷成本、建筑成本、設(shè)計(jì)成本、監(jiān)理費(fèi)用成本、配套設(shè)施成本、銷(xiāo)售費(fèi)用成本、稅費(fèi)、風(fēng)險(xiǎn)成本攤銷(xiāo)等構(gòu)成。在此“方案”前提下，所有的成本都變成了直接成本，容易造成前期成本投入較大。

2、項(xiàng)目施工成本控制的原則

① “項(xiàng)目部”的工作內(nèi)容包括：進(jìn)場(chǎng)臨建設(shè)施的搭設(shè)、主體和一般裝飾施工、一般安裝工程自己組織施工，專(zhuān)業(yè)性較強(qiáng)項(xiàng)目的安裝施工，在總包范圍內(nèi)，采用分包的方式進(jìn)行。

② 施工圖設(shè)計(jì)完成后，由預(yù)算部核算施工成本，作為項(xiàng)目目標(biāo)管理計(jì)劃的依據(jù)。施工成本主要包括：“甲供”材料以外的材料費(fèi)、勞務(wù)施工費(fèi)、經(jīng)核定必須購(gòu)買(mǎi)使用的機(jī)械設(shè)備費(fèi)、設(shè)備租賃費(fèi)、周轉(zhuǎn)材料租賃費(fèi)、分包工程費(fèi)、項(xiàng)目部管理費(fèi)（包括項(xiàng)目部人員工資）。

③ 項(xiàng)目部負(fù)責(zé)實(shí)施勞務(wù)、分包協(xié)議（合同）談判，預(yù)算部核算涉及工作量，監(jiān)理部

監(jiān)督談判過(guò)程，簽訂合同必須按照公司《合同評(píng)審程序》實(shí)施審核。

④勞務(wù)施工隊(duì)選擇時(shí)，應(yīng)該按照《項(xiàng)目管理規(guī)劃》確定的原則，綜合考慮現(xiàn)有設(shè)備、專(zhuān)業(yè)技術(shù)工人的數(shù)量、持證上崗情況、同類(lèi)工程施工經(jīng)歷、組織的完善程度、報(bào)價(jià)等，按照招標(biāo)的方式解決。對(duì)分包單位的選擇，必須有專(zhuān)業(yè)資質(zhì)要求和一定地前期墊付能力。

⑤為減少機(jī)械設(shè)備的購(gòu)買(mǎi)量，保證施工質(zhì)量和安全，在選擇勞務(wù)、分包施工隊(duì)伍時(shí)，必須選用成建制的施工隊(duì)伍，必須有一定的機(jī)械設(shè)備和施工用工具，必須有健全的組織，配置完備的質(zhì)量、安全、技術(shù)、管理人員，有符合規(guī)定要求的特種作業(yè)持證上崗人員（塔吊司機(jī)、電焊工、架子工、混凝土工、模板工、鋼筋工、電工等），有與項(xiàng)目施工相適應(yīng)地工人隊(duì)伍。

⑥為了節(jié)約成本，保證施工的持續(xù)進(jìn)行，項(xiàng)目部必須對(duì)擬建區(qū)域的周邊施工環(huán)境、道路出口情況、建筑物的布局及工程體量、可能使用的施工組織方法、工序與工藝綜合考慮，合理布置各施工區(qū)域功能，合理選用施工人員總量，安排臨建設(shè)施和機(jī)械設(shè)備，安排施工用電、用水，安排材料設(shè)備、周轉(zhuǎn)材料、大模板、附著式升降腳手架的堆放場(chǎng)地，合理組織材料、設(shè)備、周轉(zhuǎn)材料的計(jì)劃進(jìn)場(chǎng)。

⑦為節(jié)約成本，項(xiàng)目部應(yīng)該處理好“施工現(xiàn)場(chǎng)功能平面布置與可提供能力的矛盾；施工現(xiàn)場(chǎng)平面布置與計(jì)劃使用施工組織方法需要的矛盾；建筑物體形、面積大與提升機(jī)械設(shè)備使用極限能力的矛盾；裙房施工人員、設(shè)備、作業(yè)面需量與后期塔樓施工需量突變的矛盾；裙房施工與塔樓施工組織“重心”在后期轉(zhuǎn)移前后，在設(shè)備、運(yùn)輸、材料設(shè)備堆放場(chǎng)地方面的矛盾；材料堆放場(chǎng)地不足、可能出現(xiàn)的后期轉(zhuǎn)移與進(jìn)度、安全需要間的矛盾；進(jìn)度計(jì)劃安排與必要的工序技術(shù)間歇時(shí)間、特殊施工季節(jié)的矛盾；工序間、設(shè)備間交叉作業(yè)產(chǎn)生的矛盾”。

⑧在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，按照目標(biāo)管理、計(jì)劃管理的管理要求，按照“動(dòng)態(tài)管理、優(yōu)化配置、節(jié)點(diǎn)控制、目標(biāo)考核”的原則，項(xiàng)目部必須向監(jiān)理部和建設(shè)單位（甲方）提交月度進(jìn)度、資金使用、材料設(shè)備計(jì)劃，編制周計(jì)劃，并保證計(jì)劃實(shí)施的嚴(yán)肅性；監(jiān)理（“甲方”）審批提交計(jì)劃與總體計(jì)劃的符合性、可操作性，在保證工期、質(zhì)量和安全必需的前提下，積極為項(xiàng)目部創(chuàng)造計(jì)劃執(zhí)行的條件。

⑨必須控制計(jì)劃外變更的范圍和程度，特別是涉及增加建設(shè)投入的過(guò)程。對(duì)因環(huán)境變化造成的設(shè)計(jì)變更，嚴(yán)格按照公司《設(shè)計(jì)變更控制程序》執(zhí)行；對(duì)于因建材市場(chǎng)供應(yīng)短缺造成的材料因素變更，必須按照經(jīng)濟(jì)合理的原則，實(shí)行嚴(yán)格地審批制，按照規(guī)定程序辦理。

⑩按照“誰(shuí)主管，誰(shuí)簽字，誰(shuí)承擔(dān)責(zé)任”的原則，嚴(yán)格按照崗位責(zé)任制所確定職責(zé)范圍開(kāi)展工作，執(zhí)行相關(guān)管理制度，最大限度地規(guī)避“責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)”可能造成的損失。

3、項(xiàng)目成本控制分布圖：

八、建設(shè)項(xiàng)目管理方案的可行性評(píng)價(jià)

1、本方案的SWOT分析

（1）本方案的優(yōu)點(diǎn)：

①可以按照同一的“意志”展開(kāi)，變建設(shè)過(guò)程合作伙伴的經(jīng)濟(jì)合同關(guān)系為統(tǒng)一的行政隸屬關(guān)系，減少不同利益體間的“糾紛”與“摩擦”。

②把三種職能進(jìn)行職責(zé)界定，在內(nèi)部按照“市場(chǎng)”的形式進(jìn)行，建立互相依存、互相監(jiān)督、互相配合、相互制約的管理機(jī)制，可以在項(xiàng)目管理計(jì)劃下，為實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一目的服務(wù)。

③可以將原由施工企業(yè)賺取的利潤(rùn)，轉(zhuǎn)化為開(kāi)發(fā)利益，提高回報(bào)率。

④便于協(xié)調(diào)、便于管理，有利于控制建設(shè)周期及建設(shè)成本。

⑤便于公司整體開(kāi)發(fā)計(jì)劃的順利實(shí)施及后期使用。

（2）缺點(diǎn)：

①調(diào)整了企業(yè)組織結(jié)構(gòu)，增加了管理人員，并且對(duì)使用人員的現(xiàn)場(chǎng)管理能力要求比較高。

②增加了項(xiàng)目建設(shè)前期投入的成本費(fèi)用，特別是機(jī)械設(shè)備、周轉(zhuǎn)材料費(fèi)用的投入和本該由施工企業(yè)墊付的相關(guān)費(fèi)用。

③由于“慣性作用”，可能會(huì)出現(xiàn)管理中的“錯(cuò)位”和“越位”現(xiàn)象。

④缺少了項(xiàng)目管理上可以作為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的合同手段。

（3）風(fēng)險(xiǎn)：

①本應(yīng)由施工企業(yè)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，比如市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、質(zhì)量責(zé)任、安全責(zé)任、民工工資責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)。

②與施工企業(yè)、監(jiān)理企業(yè)間可能因?yàn)閷?duì)一些“問(wèn)題”認(rèn)識(shí)上的差距造成“糾紛”的風(fēng)險(xiǎn)。

③政策風(fēng)險(xiǎn)。

（4）機(jī)會(huì)：

①本方案最大的問(wèn)題，應(yīng)該是與“掛牌”監(jiān)理、施工企業(yè)的“同利共處”，解決利益與責(zé)任關(guān)系問(wèn)題。只要滿(mǎn)足不給施工企業(yè)造成不利影響，滿(mǎn)足協(xié)議經(jīng)濟(jì)利益，這個(gè)可能是有的，而且，一般不會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題。

②目前，在鄭一些無(wú)實(shí)體或允許掛靠、且條件不苛刻的施工企業(yè)，多在民有股份制企業(yè)，掛靠是其生存和發(fā)展的一個(gè)較大的組成部分，我們的掛靠只要保證或者他們相信不會(huì)給其造成不利影響，還會(huì)對(duì)提高施工企業(yè)的知名度，幫助年審有利，這個(gè)合作會(huì)比較愉快的。

③掛牌監(jiān)理企業(yè)由于市場(chǎng)的因素，也是可以找到的，相信一般也不會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題。由于“活源”的問(wèn)題，我們這么大的項(xiàng)目對(duì)提高企業(yè)在業(yè)內(nèi)的知名度、幫助企業(yè)升級(jí)或年審是有很大幫助的，只要我們搞好工程質(zhì)量、保證施工安全，可以明確地證明監(jiān)理不用承擔(dān)實(shí)際責(zé)任，就不會(huì)發(fā)生“糾紛”、不愉快。

2、項(xiàng)目管理方案對(duì)施工、監(jiān)理企業(yè)的需求

?監(jiān)理企業(yè)必須具有“甲級(jí)”資質(zhì)，能夠在我們承諾不造成對(duì)其不利影響的前提下，給監(jiān)理部章，以便開(kāi)展正常業(yè)務(wù)，提供業(yè)務(wù)指導(dǎo)服務(wù)，提供規(guī)定應(yīng)有企業(yè)簽字、蓋章服務(wù)；可以通過(guò)協(xié)議協(xié)商管理費(fèi)用，相互間可以建立互信關(guān)系。

?施工企業(yè)應(yīng)該有房屋建設(shè)工程一級(jí)總承包資質(zhì)，能夠兼有勞務(wù)一級(jí)、裝飾裝修等專(zhuān)項(xiàng)資質(zhì)更好；能夠在我們承諾不造成對(duì)其不利影響的前提下，提供項(xiàng)目部章，幫助安排專(zhuān)業(yè)資質(zhì)證，提供業(yè)務(wù)指導(dǎo)服務(wù)，提供規(guī)定應(yīng)有企業(yè)簽字、蓋章服務(wù)；可以通過(guò)協(xié)議協(xié)商管理費(fèi)用，相互間可以建立互信關(guān)系。

3、項(xiàng)目管理方案的可行性評(píng)價(jià)。盡管此種管理有著一些可能的問(wèn)題，但是，可以肯定企業(yè)將能夠從中獲取“不非”的利益；有利于鍛煉隊(duì)伍，提高團(tuán)隊(duì)成員的業(yè)務(wù)能力水平，有利于企業(yè)向相關(guān)行業(yè)的集團(tuán)化發(fā)展；有利于按照公司的以意志，“和諧”地組織項(xiàng)目建設(shè)和實(shí)現(xiàn)企業(yè)目的。

第五篇：高層房地產(chǎn)項(xiàng)目管理

高層房地產(chǎn)項(xiàng)目管理

當(dāng)代中國(guó)，社會(huì)主經(jīng)濟(jì)不斷進(jìn)步，民眾購(gòu)買(mǎi)力顯著提高,房地產(chǎn)市場(chǎng)也跟隨中國(guó)經(jīng)濟(jì)水平的發(fā)展腳步快速騰飛。如今，房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)中占據(jù)著重要地位，已經(jīng)發(fā)展成為當(dāng)今社會(huì)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)中不可或缺的重要組成部分，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展腳步直接關(guān)系到我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度。隨著社會(huì)發(fā)展和國(guó)家政策人逐步深入，高層房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成為了新的熱門(mén)。而在高層房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)程中，高層房地產(chǎn)項(xiàng)目管理扮演了一個(gè)重要角色。

高層房地產(chǎn)項(xiàng)目管理是房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的一個(gè)具體分化。在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，管理是房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的一個(gè)重要組成部分。高層房地產(chǎn)管理的過(guò)程和普通房地產(chǎn)管理一樣，包括項(xiàng)目初期策劃、招投標(biāo)計(jì)劃、建設(shè)施工和驗(yàn)收合格以及交付使用四個(gè)階段。建筑是一種特殊的商品，其一次性投入大，建設(shè)時(shí)間長(zhǎng)，使用期長(zhǎng)，全程需要維護(hù)，購(gòu)買(mǎi)者也是花費(fèi)了巨資。因此，人們對(duì)房產(chǎn)的質(zhì)量要求非常嚴(yán)格。一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如果要想讓自己的房地產(chǎn)有更長(zhǎng)遠(yuǎn)地發(fā)展，就務(wù)必重視高層房地產(chǎn)項(xiàng)目由始至終的項(xiàng)目管理，來(lái)保證房產(chǎn)的品質(zhì)，并維護(hù)其自身的名聲。

開(kāi)發(fā)商對(duì)高層房地產(chǎn)的初期策劃準(zhǔn)備十分看重。所謂初期策劃，就是建立在市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的基礎(chǔ)上，為了極大限度地滿(mǎn)足購(gòu)房者的需求，以超過(guò)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，擴(kuò)大競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)為目標(biāo)，用營(yíng)銷(xiāo)理念來(lái)連系整個(gè)高層房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)始末的一種企業(yè)策略。由于各個(gè)企業(yè)對(duì)高層房地產(chǎn)初期策劃的認(rèn)識(shí)不同，具體定義也不大相同，大多時(shí)候人們更傾向于把它定義為房地產(chǎn)整體營(yíng)銷(xiāo)策劃。高層房地產(chǎn)的策劃內(nèi)容一般包括以下部分：高層房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查、售樓方案、價(jià)格制定方案、形象設(shè)計(jì)、包裝推廣方案、廣告宣傳方案、銷(xiāo)售策略與房?jī)r(jià)控制、開(kāi)盤(pán)模式、二次啟動(dòng)計(jì)劃、尾盤(pán)銷(xiāo)售模式、銷(xiāo)售人員培訓(xùn)與行為規(guī)范指導(dǎo)等。

在高層房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的招投標(biāo)中，對(duì)于工程造價(jià)的控制處于極為重要的地位。一方面，報(bào)價(jià)高是盈利的基礎(chǔ)，而另一方面，考慮到當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)工程建設(shè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，通過(guò)報(bào)價(jià)高來(lái)提高盈利已不現(xiàn)實(shí)。因此，高層房地產(chǎn)在招投標(biāo)時(shí)，一定要認(rèn)真思考過(guò)去在承接工程建設(shè)中的經(jīng)營(yíng)管理方面吸取到的經(jīng)驗(yàn)和遇到的問(wèn)題，充分了解房高層地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在招投標(biāo)中價(jià)格機(jī)制的特點(diǎn)及發(fā)展規(guī)律，采取多種措施來(lái)控制工程造價(jià)，只有學(xué)會(huì)充分利用資源，努力發(fā)展市場(chǎng)，才能最大限度地提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和盈利水平。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，能夠及時(shí)地獲取工程建設(shè)的價(jià)格變動(dòng)信息，并由此作出準(zhǔn)確地作出判斷，這是保持競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)、最大限度地降低成本并贏取最大盈利的關(guān)鍵，這也是高層房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目招投標(biāo)價(jià)格估算的重要依據(jù)。

工程建設(shè)過(guò)程是整個(gè)高層房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中歷時(shí)最長(zhǎng)，投入最多，也是產(chǎn)生后續(xù)問(wèn)題最多的一個(gè)階段。這一階段中建造質(zhì)量的好壞將直接干預(yù)最后項(xiàng)目驗(yàn)收的結(jié)果，同時(shí)這一過(guò)程也是整個(gè)工程建造中問(wèn)題最多的一個(gè)階段，對(duì)于高層房地產(chǎn)項(xiàng)目，這個(gè)問(wèn)題尤為突出。所以我們應(yīng)該把這個(gè)階段作為著重管理的階段。這個(gè)階段主要包括開(kāi)工之前的各項(xiàng)準(zhǔn)備安排，施工過(guò)程中的管理，以及每段工程結(jié)束后對(duì)末期收尾及整體驗(yàn)收的控制。

目前的工程管理中，尤其是在高層建筑開(kāi)發(fā)建設(shè)實(shí)施過(guò)程的掃尾階段，開(kāi)發(fā)商分包工程的施工單位與總包施工單位以及開(kāi)發(fā)商各個(gè)分包工程施工單位之間的配合和銜接問(wèn)題上，矛盾沖突越來(lái)越復(fù)雜，并慢慢發(fā)展成為高層房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的一大難題。

高層項(xiàng)目的參建施工單位很多、存在的相互牽連的工作也很多，每個(gè)參建單位都有各自工作的起止時(shí)間。開(kāi)發(fā)商與單位工程的土木工程施工企業(yè)簽署了總包工程施工協(xié)議，除此之外，其他專(zhuān)業(yè)工程或相關(guān)工程的施工單位大部分也都與開(kāi)發(fā)商訂立了工程施工合同。工程的初期工作主要是項(xiàng)目總包單位進(jìn)行的土木方面施工建設(shè)工作，由于這些工作單一且便于管

理，不容易出現(xiàn)問(wèn)題;而且施工單位的內(nèi)部工作往往主要由其內(nèi)部自行調(diào)解，另外，對(duì)于施工合約規(guī)定有的提到由施工單位自行管理的分包，開(kāi)發(fā)商方面的工程管理人員在此方面也不用投入太多的精力容易做，而問(wèn)題的關(guān)鍵是這些施工單位大部分都是單獨(dú)與開(kāi)發(fā)商簽訂的工程施工合同，并且在合同中雙方均未提及有關(guān)工程配合以及接口相關(guān)的管理要求。由于工程招標(biāo)時(shí)關(guān)于管理相關(guān)方面的規(guī)定不夠具體，簽訂的工程施工合同不夠嚴(yán)謹(jǐn)，尤其是關(guān)于工程相關(guān)合作、流程銜接、及半成品保管方面的合同內(nèi)容疏漏，再加上某些施工單位對(duì)開(kāi)發(fā)商分包工程銜接問(wèn)題絲絲計(jì)較，使工程項(xiàng)目的管理變得復(fù)雜困難，總是在一些細(xì)節(jié)問(wèn)題諸如材料管理、臨時(shí)水電管理及費(fèi)用支出、安全施工管理、工程材料保護(hù)、成品保護(hù)、垃圾處理等工程的銜接、配合方面糾纏不清，造成工期拖延。

開(kāi)發(fā)商分包工程的施工單位遇到需要雙方協(xié)調(diào)解決的問(wèn)題時(shí)，直接找開(kāi)發(fā)商，監(jiān)理方此時(shí)也無(wú)法處理。此時(shí)的監(jiān)理方只是開(kāi)發(fā)商的助理，相反，開(kāi)發(fā)商則成了實(shí)際意義上的“總包”單位，開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目管理人員也變成工程現(xiàn)場(chǎng)的“總協(xié)調(diào)”。隨后便會(huì)出現(xiàn)房產(chǎn)質(zhì)量和到期未完工時(shí)相互推諉，并歸咎于開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)象。由于責(zé)任不好判定，這樣說(shuō)來(lái)開(kāi)發(fā)商分包工程還有可能被判定違反工程安全管理?xiàng)l例。

項(xiàng)目到了完工收尾、交付顧客入住的階段，快到開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者簽訂的合約上的交付日期時(shí)，就會(huì)出現(xiàn)分包工程施工單位不急而開(kāi)發(fā)商著急的現(xiàn)象，開(kāi)發(fā)商的工程項(xiàng)目管理要一個(gè)一個(gè)地請(qǐng)各個(gè)分包工程施工單位，同時(shí)著手安排工程項(xiàng)目整體驗(yàn)收工作，內(nèi)外交困。在項(xiàng)目進(jìn)入尾聲階段進(jìn)，開(kāi)發(fā)商的工程項(xiàng)目管理壓力大、工作難度大、工作量也大。

導(dǎo)致以上結(jié)果，是因?yàn)椋_(kāi)發(fā)商沒(méi)有將工程竣工驗(yàn)收階段當(dāng)作一個(gè)重要節(jié)點(diǎn)來(lái)安排公司其他部門(mén)進(jìn)行重組整建，建立一個(gè)工程即將完工階段的臨時(shí)管理機(jī)構(gòu)，仍讓工程項(xiàng)目管理部門(mén)人員孤軍奮戰(zhàn)，導(dǎo)致了工程在收尾階段出現(xiàn)混亂，使得工程項(xiàng)目建設(shè)變成一個(gè)爛攤子，遺留下許多難題。

最后是驗(yàn)收交付環(huán)節(jié)的管理，近年來(lái)全國(guó)各地陸續(xù)推行聯(lián)合驗(yàn)收制度。聯(lián)合驗(yàn)收交付從根本保護(hù)了購(gòu)房者的合法權(quán)益，有效地避免了房地產(chǎn)項(xiàng)目完工階段綜合驗(yàn)收行政許可取消后出現(xiàn)的真空，極大地提高了高層房地產(chǎn)的管理水平，增強(qiáng)了對(duì)驗(yàn)收合格后的公共設(shè)施及工程質(zhì)量的監(jiān)管，避免了交付后出現(xiàn)的配套設(shè)施無(wú)人管理、開(kāi)發(fā)環(huán)境差，綠化面積不足等諸多問(wèn)題，購(gòu)房者也能夠得到一個(gè)心宜的房產(chǎn)。

隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的建立和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,房地產(chǎn)市場(chǎng)一步步發(fā)展。住宅制度改革也促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的繁榮,房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展擁有廣闊的前景。房地產(chǎn)業(yè)為國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出了巨大的貢獻(xiàn)，同時(shí)，隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)將逐步成為“國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)”。高層房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理以高效完成項(xiàng)目任務(wù)為目的，運(yùn)用工程學(xué)的觀(guān)點(diǎn)和知識(shí)，通過(guò)行之可行的方法組織、計(jì)劃并實(shí)施的管理系統(tǒng)。另外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目還受到很多條件制約。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)涉及到投資方、監(jiān)理方等多個(gè)單位，包括勘察、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工等多個(gè)步驟，遍及建材、設(shè)備、市政、交通、供電等多個(gè)方面，又整合了電訊、銀行、文教、衛(wèi)生、消防、商業(yè)、服務(wù)、環(huán)境等多個(gè)行業(yè)。鑒于此，我們可以認(rèn)為，高層房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)是一個(gè)復(fù)雜的工程，因此必須要有一套科學(xué)、詳備的管理體系，來(lái)調(diào)解和規(guī)范開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的整個(gè)進(jìn)程并確保最終項(xiàng)目的完成竣工。所以，高層房地產(chǎn)項(xiàng)目管理對(duì)于高層房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必不可少。