第一篇：2008年4月東莞房地產(chǎn)樓市分析報告-46DOC
08年4月東莞樓市分析報告
一、宏觀經(jīng)濟回顧
3月全國CPI同比上漲8.3% 東莞市CPI同比上漲6.7%，一季度，全國居民消費價格總水平上漲8.0%(3月份同比上漲8.3%，環(huán)比下降0.7%)，漲幅比上年同期高5.3個百分點。其中，城市上漲7.8 %，農(nóng)村上漲8.7%。3月份東莞市居民消費價格總水平(CPI)同比上漲6.7%，漲幅比2月份收窄1.2個百分點，居民消費價格總水平比2月份下降1.5%，一季度累計上漲7.1%，上漲勢頭有所放緩。其中居住類價格同比上漲8.4%，環(huán)比下降0.1%，自有住房價格同比上漲9.2%，建房及裝修材料價格同比上漲4.8%。
70個大中城市房屋銷售價格同比上漲10.7％
國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局公布的調(diào)查顯示，三月份，中國七十個大中城市房屋銷售價格同比上漲百分之十點七，其中，深圳、南京、成都等十個城市房價環(huán)比出現(xiàn)下跌，下跌城市數(shù)量占被調(diào)查城市總數(shù)的比例達至七分之一。
中國人民銀行決定上調(diào)存款準備金率0.5個百分點
為繼續(xù)落實從緊的貨幣政策要求，加強銀行體系流動性管理，引導貨幣信貸合理增長，中國人民銀行決定從2008年4月25日起，上調(diào)存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。
證券交易印花稅下調(diào)至千分之一
經(jīng)國務院批準，中國財政部和稅務總局宣布，從4月24日起，證券（股票）交易印花稅稅率由現(xiàn)行的千分之三調(diào)整為千分之一。這是繼2007年上調(diào)證券交易印花稅稅率后，中國又一次對該稅率進行大的調(diào)整。
證監(jiān)會公告－上市公司解除限售存量股份轉讓指導意見
為規(guī)范和指導上市公司解除限售存量股份的轉讓行為，證監(jiān)會對上市公司存量股份的轉讓提出意見，意見強調(diào)：持有解除限售存量股份的股東預計未來一個月內(nèi)公開出售解除限售存量股份的數(shù)量超過該公司股份總數(shù)1%的，應當通過證券交易所大宗交易系統(tǒng)轉讓所持股份；上市公司的控股股東在該公司的年報、半年報公告前30日內(nèi)不得轉讓解除限售存量股份；本次解除限售存量股份轉讓后導致股份出讓方不再是上市公司控股股東的，股份出讓方和受讓方應當遵守上市公司收購的相關規(guī)定；持有或控制上市公司5%以上股份的股東及其一致行動人減持股份的，應當按照證券交易所的規(guī)則及時、準確地履行信息披露義務。
人民幣匯率“破7”
4月10日，人民幣對美元的中間價突破7元大關，以６．９９２０改寫了匯改以來的新高紀錄，人民幣匯率毫無懸念地進入“６時代”。
國家統(tǒng)計局：一季度消費者信心指數(shù)，房地產(chǎn)企業(yè)家信心指數(shù)回落
國家統(tǒng)計局發(fā)布的全國企業(yè)景氣調(diào)查結果顯示，今年一季度，消費者信心指數(shù)為94.8，比上季度回落1.7個百分點，企業(yè)家信心指數(shù)與上季度持平，繼續(xù)置于景氣高位。值得關注的是，在多數(shù)行業(yè)企業(yè)家信心指數(shù)上升或基本持平的情況下，一季度房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)家信心指數(shù)為131.1，回落6.8點。
廣東：炒股資金大舉回流 銀行存款創(chuàng)新高
由于今年股市行情趨淡，越來越多的廣東人樂于將其理財資金轉存在銀行里。廣東省統(tǒng)計局１８日發(fā)布的資料顯示，由于“炒股資金”大舉回流，一季度廣東城鄉(xiāng)居民新增存款１２８３．６９億元，創(chuàng)下歷史新高。
一季度廣東房地產(chǎn)開發(fā)資金緊張，到位資金降8%
2008年一季度廣東房地產(chǎn)開發(fā)到位資金逾900億元，到位資金占房地產(chǎn)開發(fā)資金的比例同比下降約8%，從資金來源看，外資出現(xiàn)下滑趨勢。根據(jù)廣東省房協(xié)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，一季度廣東房地產(chǎn)開發(fā)到位資金926.91億元，同比增長25.35%，同比增加3個百分點。而一季度廣東房地產(chǎn)完成開發(fā)投資558.77億元，增長36.86%，同比增加8.72個百分點，房地產(chǎn)投資增長幅度較快。但從房地產(chǎn)到位資金占房地產(chǎn)開發(fā)資金的比例看，同比下降8.29%，這表明房地產(chǎn)開發(fā)資金有所緊張。
2008年第1季度東莞經(jīng)濟各項主要指標運行情況：
總的來看，2008年第1季度東莞經(jīng)濟運行保持平穩(wěn)較好的格局，經(jīng)濟增速放緩。受低溫災害天氣、國際能源供應趨緊影響，工業(yè)和固定資產(chǎn)投資增速放緩。受食品和能源價格上升的拉動，市場物價延續(xù)去年的走勢，繼續(xù)上漲，并創(chuàng)近年來的新高。美國次貸危機、國家經(jīng)濟調(diào)控、加工貿(mào)易政策調(diào)整、新勞動合同法的實施、人民幣升值、原材料價格上漲等因素對經(jīng)濟的發(fā)展將形成嚴峻挑戰(zhàn)。
東莞或將成為“廣東省加工貿(mào)易轉型升級試點城市” 4月7日至8日，副省長萬慶良率隊來莞，對加工貿(mào)易企業(yè)升級轉型進行了專題調(diào)研。萬慶良對東莞在加工貿(mào)易轉型升級以及在外經(jīng)貿(mào)方面所取得的成績給予充分肯定，并表示，省政府相關部門將全力支持東莞的產(chǎn)業(yè)轉型，并原則同意將東莞市擬確定為“廣東省加工貿(mào)易轉型升級試點城市”。
東莞08年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃公布
東莞市政府在其官方網(wǎng)站正式公布了《東莞市2008年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃》。《計劃》提出，2008年要“加快推進經(jīng)濟社會雙轉型，努力實現(xiàn)經(jīng)濟社會又好又快發(fā)展”。其中，計劃生產(chǎn)總值增長14%，低于去年預計增長的18.1%；出口總額增長10%，低于去年的24.5%；今年居民消費價格指數(shù)將控制在3%左右，全力盤活閑置土地等。
三、政策動向
四、市政規(guī)劃
環(huán)城路、廣深高速年內(nèi)有望打通 從東莞市城建工程管理局獲悉，東莞市環(huán)城路-廣深高速石鼓連接線最后一個標段——第五標段工程已開始面向全國招標，如果工程進展順利，環(huán)城路-廣深高速石鼓連接線有望在年內(nèi)通車。該線建成后，不僅將廣深高速、東莞大道、環(huán)城路有效連通，極大地緩解東莞大道的貨運交通壓力，并將進一步帶動西南片區(qū)經(jīng)濟的快速發(fā)展。
廣深鐵路東莞段沿線景觀將打造成“綠色長廊”
廣深鐵路東莞段共58公里，主要途經(jīng)塘廈、樟木頭、常平、石龍、茶山等鎮(zhèn)。本次整治將重點突出“綠”這一主題，按照規(guī)劃，沿線鎮(zhèn)的綠化帶空隙都要連接起來，綠化帶寬度在5至10米，主要種植能夠快速成林的喬木，建成后將形成一條綿延50多公里的綠化帶，種植工作將在三個月內(nèi)完成。
五 市場及樓市動態(tài)
(一)市場動態(tài)
東莞：第二套房政策松動:人均<57.38m2再買算首套
在全國傳得沸沸揚揚的“第二套房貸”政策松動采訪東莞市相關銀行時，建行東莞分行和東莞銀行（原商業(yè)銀行）表示，只要之前利用貸款買房已還清的，再買房仍然能按首套優(yōu)惠政策執(zhí)行。其他銀行也表示，只要能出具房產(chǎn)管理局證明之前用貸款買的房面積低于全市平均水平的，再貸款買房仍可算首套。東莞：叫停奧運會前所有商業(yè)展覽
南方都市報從多個渠道證實，奧運結束之前，東莞所有商業(yè)展覽都被公安部門叫停。東莞市公安局表示，為確保在奧運會結束前的社會治安，故將暫停審批大型商業(yè)活動。
東莞：部分銀行暫停外匯貸款發(fā)放
在央行實施從緊貨幣政策的同時，今年1-2月份外匯貸款增長卻歷史性地創(chuàng)下新高。近期，有消息稱監(jiān)管層已收緊外匯貸款發(fā)放，以確保信貸緊縮政策的落實。對此，東莞部分銀行表示已暫停外匯貸款。
深圳：一周之內(nèi)流拍六塊地
繼4月8日5塊地流拍4塊之后,11日,深圳土地交易中心3塊掛牌出讓土地再現(xiàn)流拍,3塊地中只有一塊地以樓面地價1149元/平方米成交。自此,深圳政府出讓居住用地共流拍6塊,總流拍的建筑面積已逾100萬平方米。
東莞：“和諧人居”樓盤評薦火爆進行
由東莞市精神文明建設委員會和東莞日報社聯(lián)合主辦、東莞時報承辦的“2008年文明東莞?和諧人居”大型地產(chǎn)評薦活動進入樓盤考察階段，來自廣州、東莞等地10多位專家學者、媒體代表組成了專家評審團一同到金域中央、御花苑、中信森林湖、世紀城、東駿豪苑、景湖春曉、中信凱旋城和天驕峰景等樓盤進行了現(xiàn)場考察。千億美元資金逆市而入 伺機“抄底”中國樓市
自廣東省社科院一份監(jiān)測報告顯示，今年一季度，僅有據(jù)可查的涉嫌熱錢新增額就高達850億美元。據(jù)復旦大學中國反洗錢研究中心的估測，近一年來，流入中國的熱錢至少在千億美元以上。中國銀行總行資深財富管理專家黃金老博士表示，從央行數(shù)據(jù)分析，熱錢在國內(nèi)不是以存款形式存在，而是以資產(chǎn)形式存在。在股市調(diào)整這段時間，他們主要投向了房地產(chǎn)。
房管局:東莞設置限價房時機未成熟
東莞市政協(xié)界別座談會在市政協(xié)開展，座談上有委員提出東莞要引進人才并留住人才，限價房的提供是一大吸引力。市房管局回應稱，目前設置限價房的時機尚未成熟，要等經(jīng)濟適用房推出后才能提上日程。
上海：高撤銷率成為焦點 滬樓市交易量中“水分”大
清明節(jié)過后，上海樓市似乎仍未走出節(jié)日低迷的陰影。在成交量低迷的同時，上海樓市還正在經(jīng)歷另一場尷尬：許多樓盤出現(xiàn)成交后大幅撤單的現(xiàn)象，部分樓盤合同撤銷率高達達到100％，這引發(fā)了媒體的廣泛質(zhì)疑。
08年度粵地產(chǎn)資信20強出爐 莞兩家房企榜上有名 第七屆廣東地產(chǎn)資信20強在廣州揭曉，東莞本土兩家地產(chǎn)巨頭——光大和中惠榜上有名，同時獲本屆“資信20強”的還有碧桂園、雅居樂和中信華南等地產(chǎn)大鱷。
東莞希爾頓確定設計方案 總投資約為8.6億元
希爾頓酒店設計方案已全部完成，并有可能在今年動工，預計2010年正式營業(yè)。總投資額約8.6億元的東莞希爾頓酒店，是希爾頓集團在亞洲投資、運營規(guī)模最大的酒店之一。
(二)開發(fā)商及代理商動態(tài)
(三)樓市動態(tài)（略）
五、土地市場
(一)新增土地供應
08年4月共有4塊新增土地供應，總供應面積為32.556萬㎡，與07年4月份同期相較，供應地塊減少了5宗，供應面積減少了39473.32㎡，下降了10.81%。與08年3月份相比較，供應面積減少了4宗，但供應面積卻增加了68417.98㎡，增幅為26.61%，這主要是由于08年4月份南城區(qū)水濂山水庫北側新供應了一宗面積為249943㎡商業(yè)金融用地，該地塊容積率僅為0.19。
(二)土地成交信息
08年4月成交土地共10塊，成交宗數(shù)相較去年同期7塊成交土地增長了42.86％，總成交面積為335909.02㎡，與07年4月份相較，成交面積下降了20.57%；成交金額為53868萬元，與07年相較，下降了67.18%。08年4月份的土地成交主要集中在鎮(zhèn)區(qū)，石龍是成交量最大的一區(qū)域。從土地用途上來看，商住土地占08年4月份總成交量的49.27%，其次是工業(yè)用地，占總量的47.81%。
(三)土地成交價格分析 2008年4月東莞成交10宗土地的平均交易單價為1603元/㎡；4宗商住用地土地平均單價為2666.46元/㎡，工業(yè)用地的成交單價為489.42元/㎡；
(四)東莞市國有土地使用權出讓預告：
40幅總面積達141萬余平米的土地將于近期出讓，其中包括53萬平米的商住用地和87萬余平方米的工業(yè)地塊。從這40幅地塊的實際用途看，有15幅屬于商住/商業(yè)用地，有25幅屬于工業(yè)用地。在25幅工業(yè)用地中，有23幅都是松山湖北部工業(yè)城內(nèi)的工業(yè)用地，總面積達到了687192平方米。作為商業(yè)用地，這次推出的15幅土地每塊面積都不大，最大面積僅為中堂107國道及濱江路邊一幅為71057平方米的商住用地。而從這些商住用地的分布情況看，常平、樟木頭、鳳崗、清溪山區(qū)片供應量最大，共10塊，占公布商住/商業(yè)地塊的三分之二。40宗土地中無一主城區(qū)地塊，預計與08年第一季度主城區(qū)交易頻頻遇冷有關系。
盡管08年東莞的土地市場處于低迷狀態(tài)，但是從土地預告上來看，國土部門下一階段仍將大規(guī)?！伴_閘”放地。
（1）松山湖土地集中放量，08年東莞土地市場的“新星”
08年的松山湖板塊在東莞的土地交易市場，無疑是一顆“新星”。自08年以來，在東莞市土地交易中心,松山湖轄區(qū)內(nèi)掛出了多幅工業(yè)與商業(yè)土地進行招拍掛，大量土地集中上市。近期土地預告，40幅土地中，有23幅都是松山湖北部工業(yè)城內(nèi)的工業(yè)用地，東莞目前正處在產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整和轉型升級工作中，開發(fā)建設好松山湖園區(qū)，對推動東莞經(jīng)濟社會雙轉型尤其是經(jīng)濟轉型，將起到很好的示范帶動作用。目前，松山湖科技園各項工作快速推進，規(guī)劃建設、招商引資、招才引智成效顯著。近期松山湖加快生活配套設施建設，向國內(nèi)外商界大力推介松山湖創(chuàng)意生活城；開通園區(qū)內(nèi)的1元公交線路和直達廣深的客運專線，營造便利的交通環(huán)境；同時大量土地集中上市，土地類型涉及辦公樓、商住、工業(yè)、加油站，這一系列的現(xiàn)象表明，08年松山湖發(fā)展將大放異彩。
（2）08、09年住房建設規(guī)劃公布，未來將有大量土地上市
從東莞市建設規(guī)劃局公布的數(shù)據(jù)可以看出，08年商品房總供應土地量為920.8萬㎡，09年商品房土地供應為605.6萬㎡，未來東莞商品房的供應量合計08，09年約供應2448.57萬㎡，可見08年之后東莞商品住房供應是十分巨大的；從40幅總面積達141萬余平米的土地近期出讓的預告，無疑是一個開始，未來將持續(xù)不斷有大量土地集中上市
六、商品房供應分析
1.新增供應總體情況 2008年4月份，共25個樓盤項目新增供應，較3月份有大幅回升，上升41.18%；同比07年4月持平；08年4月總供應面積為74.51萬㎡，環(huán)比2008年3月上升71.6%，同比上升15.3%。其中，住宅供應量為69.44萬㎡，共6383套；住宅供應按面積環(huán)比上升128.7％，同比下降17.3％，按套數(shù)計算環(huán)比上升177%，同比上升21.65％。
不難看出，市場賣方推盤速度在逐步加大，推盤量較去年同期水平更高，在價格不斷的下調(diào)的情況下，樓市觀望情緒有所減弱，而且臨近五一傳統(tǒng)銷售旺季，開發(fā)商加大推盤的力度。
2008年4月份新增供應項目主要集中在東莞城區(qū)、大嶺山、塘廈、鳳崗、虎門、橫瀝、樟木頭、寮步鎮(zhèn)。具體項目分布見下《2008年4月東莞樓市新增供應項目分布圖》
2.新增供應月度走勢
2008年4月，由于最近兩個月東莞樓盤價格不斷下調(diào)，樓市逐漸升溫，市場買方觀望氣氛被打破，加上鄰近五一假期，賣方熱情凝聚，紛紛推盤。環(huán)比漲幅高達71.6％，樓市再度成為關注焦點。
07年8月以來，東莞房地產(chǎn)市場受價格高企和政策影響，銷售率不斷下降，而通過數(shù)據(jù)可發(fā)現(xiàn)，累計供應量和已銷售面積雖然都呈上升，但拉差越來越大，說明了供需比越來越大，市場的銷售壓力不斷的增大。
3.新增供應物業(yè)類型
2008年4月份新增供應中。主要以住宅供應為主，普通住宅供應項目18個，供應量為64.37萬㎡；公寓供應項目2個，供應量為5.033萬㎡；別墅供應項目1個，供應量0.0379萬㎡；非住宅市場中商鋪供應3.233萬㎡，車庫供應1.28㎡，寫字樓供應0.567萬㎡。環(huán)比3月，普通住宅供應比重有所上升，上升26.16%，主要樓盤有：景湖.名郡、東城中心、聯(lián)華花園城、萬科城市高爾夫花園、風臨美麗灣、香檳城市花園、長銀.東郡、世紀城.國際公館二期等；別墅供應大幅度下降，只占了0.05%，只有臥龍山別墅一期，公寓供應大幅度上升，主要是因為尚書.銀座、晶城的推向市場，占6.75%；本月非住宅物業(yè)供應急劇減少，寫字樓只占到了0.75%，供應項目為尚書銀座和聚星島二期，商鋪供應減少，占到4.34%%，車庫供應也只占到1.75比例。
4.新增供應區(qū)域分析
2008年4月東莞共有11個區(qū)鎮(zhèn)有新增供應。城區(qū)供應量大幅度上升，城區(qū)供應面積43.48萬㎡，環(huán)比上升495.6%，占總供應比重58.35%；鎮(zhèn)區(qū)供應面積31.03萬㎡，環(huán)比下降13.9％，占總供應比重為41.65％。東城、寮步、萬江、南城、松山湖、塘廈是2008年4月份主要供應區(qū)域，6個區(qū)域新增供應合占總體比例達到91.31％。其中，其中以東城的供應量領跑全市供應，東城的供應量為27.63萬㎡，占全市供應量的37.08%，主要因為光大景湖名郡項目單月就有17.86萬㎡建筑面積推向市場，占全市供應的23.77%。
（其它區(qū)鎮(zhèn)項目分布可以查看《2008年4月東莞樓市新增供應項目分布圖》）5.新增住宅供應戶型分析
4月東莞新增供應商品住宅面積區(qū)間主要集中在兩房和三房，其中三房占51.40%％，兩房占16.86%％，兩種戶型共占了68.26%%。公寓和一房戶型占了13.88%，主要是尚書銀座和晶城兩個小戶型項目被推向了市場。通過統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，三房單位供應比例為近幾個月來的新高，短時間內(nèi)大量的三房進入市場，容易造成產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重，使三房銷售困難：四房單位比例下降10個百分點，兩房單位比例增加，市場面向自住型客戶尤其是首次置業(yè)者的供應有所增加。
從4月份東莞戶型和面積區(qū)間分布來看，4月份東莞新增供應戶型面積交叉少，小戶型單位主要集中在20~60㎡之間，其中公寓的面積集中在21~40㎡，一房單位的面積主要為41~60：兩房單位面積主要集中在61~100之間，三房四房單位面積呈多樣化，三房的面積區(qū)間為81~140，四房的面積區(qū)間為141~200，主要是三房、四房單位為市場的主力戶型，多樣化的面積適合不同層次需要的買家：復式單位主要分兩種，一種是81~100㎡的小復式和200㎡以上的大復式，其中81~100㎡占了絕大部分，主要是怡豐.翠云軒項目的上市。
從新增面積區(qū)間分布可得，4月東莞新增商品住宅供應套數(shù)主要集中在81~140㎡，占了總套數(shù)的58.64%。
6.90/70政策對新增戶型面積的影響
從面積比重圖可以看出，在90/70新政推動下，90㎡以下戶型所占比例沒有如預期那樣快速的調(diào)落。而縱觀整個走勢，東莞市場新增供應量都遠遠達不到政策的要求，最高月份也只占35%，最低月份更只有8%，踏入4月份面積90㎡以下單位所占比例為18%，從供應的項目戶型面積看，很多項目本月推貨戶型均為中大戶型，都是90㎡以上的產(chǎn)品，如東城中心御景臺、錦繡山河、萬科城市高爾夫、陽光海岸悅灣等項目。隨著受政策影響的項目上市，預期90㎡單位所占比例會逐漸增多。
七、商品房成交分析
2008年4月東莞樓市成交量較上月輕微下降，商品房銷售總面積為29.37萬㎡，環(huán)比下降7.41％，同比下降35.97％，其中住宅銷售面積為27.29萬㎡，環(huán)比下降7.87%，同比下降35.32％；住宅成交套數(shù)為2423套，環(huán)比下降16.88%，同比下降32.84％。
1.商品房總體成交情況
整個4月，總體成交基本飄綠，各項指標環(huán)比約降1成，同比約降3成，市場觀望氣氛還沒得到扭轉。成交下降原因可歸結為：第一，4月初清明時節(jié)，東莞有不購房的傳統(tǒng)習俗，造成拉低本月成交數(shù)據(jù)的情況；第二，5.1國際勞動節(jié)將至，消費者蓄意待機，認為5.1樓盤降價促銷激烈，因此，部分購房者選擇等待5月?lián)駲C入市。
2.住宅供求走勢
2008年4月東莞樓市成交出現(xiàn)低開高走情況，4月上半月的日去貨量為0.79m2；而進入下半月則為1.03萬m2，上漲幅度為30.82％。，但由于整體成交量不高，因此不能拉高4月成交數(shù)據(jù)。（見日線圖）
從2008年4月東莞樓市的總體表現(xiàn)來說，基本和3月持平，只是4月受清明輕微影響，導致4月成交數(shù)據(jù)較3月輕微下降。另外，我們從月線圖可以看出，3月和4月夾在中國農(nóng)歷春節(jié)和5月傳統(tǒng)黃金月（勞動節(jié)）之間，前受傳統(tǒng)低迷，后接傳統(tǒng)旺季，因此，3月和4月可以說是難兄難弟，樓市成交相對平穩(wěn)，但整體不高，均有蓄意待發(fā)之勢，預計5月成交將會迎來一個較大幅度的提高，2008年5月東莞的商品房成交面積約為40萬m2。
3.成交區(qū)域分析
2008年4月城區(qū)成交比重為50.24％，鎮(zhèn)區(qū)成交比重為49.79％，城區(qū)與鎮(zhèn)區(qū)的比例各占5成。從走勢看，城區(qū)成交所占比重自2007年11月以來呈現(xiàn)逐月上升的趨勢，一方面是由于城區(qū)樓盤價格有所回落，促進了樓盤銷售；另一方面是受松山湖部分樓盤銷售所帶動。
城區(qū)成交主要集中在景湖?名郡、錦繡山河、天驕峰景、尚書銀座、景湖春曉二期、陽光海岸?悅灣、萬科運河東1號花園(三期)和花園城二期等項目，大部分為降價促銷樓盤，只有尚書銀座開盤熱賣；而鎮(zhèn)區(qū)的成交則集中在豐泰?東海山莊、香繽城市花園、怡豐翠云軒、中央公館?海德堡、豐泰城一期、錦繡半山花園、錦繡城市花園、凱東新城、三正財富新地等項目。
從區(qū)域成交面積看，成交面積排名前5的分別為東城、松山湖、寮步、南城和虎門。
4.商品房銷售率分析
東莞市2008年4月份全市商品房整體銷售率為62.16％，環(huán)比3月份銷售率63.39％下降1.26％。從2007年以來數(shù)據(jù)可以看出，東莞全市的累積供應量保持穩(wěn)定的增長，但已售面積在2007年8月以后增幅放緩，存量逐漸增多，加之銷售率自2007年8月以來持續(xù)走低，導致銷售率與供應量的叉口逐漸放大，后市消化壓力較大。
城區(qū)4月銷售率較高的片區(qū)是南城、莞城和東城，銷售率均超過60％，但在4月的銷售率增幅中，只有莞城和松山湖的銷售率有所上升，其余片區(qū)均有不同程度的下降，下降幅度較大的是萬江15.54％，其次是東城10.28％；鎮(zhèn)區(qū)4月份銷售率較高的有企石、橋頭、沙田和謝崗，銷售率均在80％以上，但如企石、橋頭等鎮(zhèn)區(qū)的銷售率高是相對該鎮(zhèn)區(qū)供應量少而言的。從銷售率增幅看，4月份各鎮(zhèn)區(qū)的銷售率增幅普遍在6％以下，部分鎮(zhèn)區(qū)銷售率不升反降，而且幅度較大，寮步、塘廈、樟木頭和橫瀝等鎮(zhèn)區(qū)。（詳見下表）
根據(jù)區(qū)域銷售面積增幅、區(qū)域新增供應面積增幅和區(qū)域銷售率建立了區(qū)域銷售率變幅分析模型（如下圖）。從下圖可以看出：萬江、東城、樟木頭等區(qū)域4月銷售率下降幅度較大，主要是因為新增供應增幅遠超過銷售面積增幅；而寮步、塘廈等區(qū)域則是應為銷售滯后，并且有新增供應共同拉低；而黃江、長安等區(qū)域銷售率有所上升，是因為4月成交面積增幅較大，并且新增供應面積增幅較?。欢赋堑匿N售率輕微上升則因為沒有新增供應，累積銷售所帶來的銷售率上升；松山湖則因為銷售增幅稍大于新增供應面積增幅，因此其銷售率稍有提高。
5.成交項目分析
下圖為2008年4月東莞城區(qū)主要成交住宅項目分布圖：
（三）各物業(yè)類型成交分析
2008年4月東莞樓市成交類型依然以普通住宅為主，占成交總面積的83.02％，相比3月上升1.7％；其次是公寓6.20％，相比3月下降4.10%；然后是別墅5％。（如下圖）
1.別墅成交分析
2008年4月別墅成交面積為1.41萬㎡，環(huán)比3月上升50％，成交套數(shù)為50套，環(huán)比2月上升47.06％，套均成交面積為281.84㎡，環(huán)比3月上升1.66％。成交項目主要集中在：譽景名居、豐泰?東海山莊、萬科?松山湖1號二期、旗峰天下、沿海?麗水佳園、銀湖山莊四期等。（詳見下表）
2.寫字樓成交分析
2008年4月份全市寫字樓成交面積為0.9萬m2，環(huán)比3月上升162.22％，共成交57套，環(huán)比3月上升111.11％，成交項目主要集中在：第一國際三期、匯成大廈、長安商業(yè)廣場和東莞財富廣場。
3.車庫成交分析 2008年4月車庫成交面積為0.39萬m2，與3月基本持平，成交套數(shù)為280套，環(huán)比3月下降5.08％，成交項目主要集中在：凱東新城二期、豐泰?東海山莊、御花苑、東田麗園三期和石竹山水園。
（四）行業(yè)及市場集中度分析
1）行業(yè)集中度分析
行業(yè)集中度指數(shù)又稱“行業(yè)集中率”是指該行業(yè)的相關市場內(nèi)前N家最大的企業(yè)所占市場份額（產(chǎn)值、產(chǎn)量、銷售額、銷售量、職工人數(shù)、資產(chǎn)總額等）的總和。根據(jù)行業(yè)集中度指數(shù)的計算公式：
計算得出4月結果：CR4＝47.32％；CR8＝58.20％
根據(jù)上述兩個指標，確定東莞樓市本月銷售排名前4的行業(yè)集中度為47.32％；銷售排名前8的行業(yè)集中度為58.20％。說明目前東莞房地產(chǎn)開發(fā)是一個集中度較高的行業(yè)。
盡管近年外來發(fā)展商相繼進入東莞進行房地產(chǎn)開發(fā)，使得開發(fā)商數(shù)量規(guī)模有所擴大，但品牌開發(fā)商通過自身的戰(zhàn)略擴張發(fā)展，整個行業(yè)集中度在逐步提高。而在目前信貸收緊、銷售緩慢的情況下，部分房地產(chǎn)開發(fā)商將由于得不到銀行信貸支持、資金無法快速回籠而逐漸被淘汰，房地產(chǎn)業(yè)將迎來新一輪洗牌，行業(yè)集中度預期逐步提高。
2）市場集中度分析
市場集中度(Market Concentration Rate)是對整個行業(yè)的市場結構集中程度的測量指標，是市場勢力的重要量化指標。
2008年4月全市樓盤成交情況，以成交套數(shù)前8名的項目為樣本對象，計算得出東莞2008年4月的市場集中度為35.7％?？v觀2008年以來，東莞樓市成交集中度穩(wěn)定在33％-36％之間。2月份市場集中度為43.4%，市場集中度的上升說明市場資金向優(yōu)勢樓盤集中。而隨著未來東莞樓市供應項目數(shù)量的增多，市場集中度預期走低，市場競爭加劇。
八、商品房成交價格分析
(一)商品房價格總體情況
2008年4月份東莞商品房各用途的銷售價格情況如下：
2008年4月東莞市商品房均價6647元/㎡，環(huán)比上升6.2%。住宅市場短期表現(xiàn)出價升量跌的狀況，成交量的下跌還是受市場不景氣的影響，較早推出的樓盤成交量依然比較低迷，部分新上市樓盤使短期成交量集中，4 月份優(yōu)質(zhì)樓盤上市供應的結構性變化帶動價格的上升。非住宅市場由于各月成交量較少，顯示出來數(shù)據(jù)基本代表了部分樓盤情況。
(二)商品住宅價格分析
1.商品住宅量價走勢
2008年4月商品住宅價格6298元/㎡，環(huán)比上升7.9%，住宅均價較大幅度的上升，主要由于本月住宅上市成交樓盤結構性變化，其中包括尚書銀座、錦繡山河、萬科高爾夫七期等優(yōu)質(zhì)樓盤的成交，這些樓盤直接帶動了住宅價格的上升。4月份共有145個樓盤成交，住宅價格在6000元/㎡以上成交面積占32%，6000以下占68%。
2.普通住宅銷售價格分析
4月份東莞市普通住宅價格5898元/㎡，環(huán)比上升7.6%，其中普通住宅成交的前五位的成交金額占據(jù)全市總成交金額的45.3%，包括錦繡山河、天驕峰景、萬科城市高爾夫花園七期、景湖名郡、香繽城市花園。
2.公寓銷售價格分析
4月份公寓的價格6736元/㎡，環(huán)比上升16.9%。4月公寓均價環(huán)比大幅上升，主要由于城區(qū)部分樓盤的成交帶動，主要有尚書銀座、時尚島?藍鉆、卡布斯國際廣場、景湖春曉二期等，地段絕佳的尚書銀座本月上市，均價突破萬元大關，拉動了公寓價格的上升。
3.別墅銷售價格分析
4月份東莞別墅均價13985元/㎡，環(huán)比下降12.9%。受大勢走弱拖累，投資熱情暫時平抑，別墅成交量較少，在短期內(nèi)價格受成交產(chǎn)品的影響較大，城區(qū)的旗峰天下依然保持高位，鎮(zhèn)區(qū)別墅價格差異教大。
(三)非住宅價格分析 1.寫字樓價格分析
4月份寫字樓均價8563元/㎡，環(huán)比下降12.7%，成交的樓盤有第一國際三期、匯成大廈、長安商業(yè)廣場、財富廣場、東江花園。東莞的寫字樓較少，體量均不是很大，成交也是多點開花。
2.商鋪價格分析
4月份東莞商鋪均價17479元/㎡，環(huán)比下降6.4%。三正財富新地、西城樓大街延續(xù)之前較好的銷售，其他商鋪銷售情況比較間斷。
東莞商鋪價格月度均線與季度均線有所下滑，并突破半年線，商鋪的價格回落到17000-18000元/㎡左右徘徊；可見，受大勢走弱拖累，市場投資熱情受到平抑，商鋪也難獨善其身。
(四)區(qū)域價格分析
1.城區(qū)鎮(zhèn)區(qū)住宅價格情況
4月份東莞城區(qū)商品房價格7056元/㎡，環(huán)比上升2.6%，鎮(zhèn)區(qū)價格6187元/㎡，環(huán)比下降6.2%。城區(qū)各用途的住宅價格有所上升，其中普通住宅上升6.1%，公寓上升21.6%，城區(qū)成交價格主要由新入市的中高端優(yōu)質(zhì)樓盤熱銷帶動；鎮(zhèn)區(qū)別墅價格有所下降，主要由于譽景名居的別墅產(chǎn)品以實收6600元/㎡的價格入市，鎮(zhèn)區(qū)住宅價格的上升主要由于老盤成交的帶動。
2.各區(qū)價格情況
2008年4月份的商品房均價鎮(zhèn)區(qū)的道滘、鳳崗、厚街排前三位，道滘主要是沿海麗水佳園的成交，一個盤的成交對房價的敏感性不是很強，而鳳崗與厚街兩個區(qū)對商品房價格較為敏感，成交的產(chǎn)品差異或許就造就價格的差別。鳳崗、石碣、莞城商品房與住宅均價相差較高，個別非住宅項目成交拉動商品房價格。
3.各區(qū)域價格環(huán)比同比指數(shù)
4月份全市各區(qū)域的價格環(huán)比中有15個區(qū)域價格上升，13個下降。城區(qū)中，南城均價同比與環(huán)比均上升25%以上，主要由4月份成交樓盤尚書銀座、第一國際三期、時尚島?藍鉆、東駿豪苑三期等拉動，東城均價有所下跌，天驕峰景、景湖春曉等均有不同程度的優(yōu)惠降價，萬江的回落幅度較大。4月大部分區(qū)鎮(zhèn)的均價同比各有升降，部分鎮(zhèn)區(qū)由于成交量較少，成交產(chǎn)品的差異造就價格的變化，其中大嶺山的均價已經(jīng)回到去年同期的水平。
4.區(qū)域普通住宅價格成交量增幅與價格增幅的關系
4月份東莞全市普通住宅價格上升8%，其中大多區(qū)域表現(xiàn)為成交下降，價格相對穩(wěn)定。部分區(qū)域成交隨著短期供應的變化而變化，黃江與樟木頭成交大幅增加，價格保持穩(wěn)定，主要由于黃江的中惠?金士柏山二期與樟木頭的中惠?香樟綠洲的成交較大。
長安的成交量與成交價格保持穩(wěn)定，主要由于長安1號的成交支撐；南城、石碣、謝崗、東坑等部分區(qū)域，價格上漲較多，成交回落較大。
3.技術指標分析
2008年4月份，月度均線呈上升趨勢，黃金交叉三月均線，但量能依然有所不足，月度均線如“逆水行舟”般前進一小步，近期作窄幅震蕩整理。雖然短期的月度均線有所反彈，但深入分析，本月的成交價格與新上市成交樓盤價格相關度較高，反映出來的價格受其影響較大?？梢暂^準確反映短期樓市的3月均線與中期的6月均線依然平緩下降，市場價格依然受需求走軟影響。
九、報紙廣告監(jiān)測分析
監(jiān)測時間：2008年4月1日－2008年4月30日
監(jiān)測對象：東莞市所有在建、在售房地產(chǎn)項目
監(jiān)測媒體：東莞日報、廣州日報、南方都市報、羊城晚報
監(jiān)測指標說明：
1、版面：是指房產(chǎn)廣告刊登時占報紙版面的比例大小、與媒體對外公布的標準一致。
3、頻次：是以廣告在某一報刊上出現(xiàn)次數(shù)為準，每出現(xiàn)一次，廣告投放次數(shù)累加，單位為次。
一、宏觀經(jīng)濟回顧
3月全國CPI同比上漲8.3% 東莞市CPI同比上漲6.7%，一季度，全國居民消費價格總水平上漲8.0%(3月份同比上漲8.3%，環(huán)比下降0.7%)，漲幅比上年同期高5.3個百分點。其中，城市上漲7.8 %，農(nóng)村上漲8.7%。3月份東莞市居民消費價格總水平(CPI)同比上漲6.7%，漲幅比2月份收窄1.2個百分點，居民消費價格總水平比2月份下降1.5%，一季度累計上漲7.1%，上漲勢頭有所放緩。其中居住類價格同比上漲8.4%，環(huán)比下降0.1%，自有住房價格同比上漲9.2%，建房及裝修材料價格同比上漲4.8%。
70個大中城市房屋銷售價格同比上漲10.7％
國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局公布的調(diào)查顯示，三月份，中國七十個大中城市房屋銷售價格同比上漲百分之十點七，其中，深圳、南京、成都等十個城市房價環(huán)比出現(xiàn)下跌，下跌城市數(shù)量占被調(diào)查城市總數(shù)的比例達至七分之一。
中國人民銀行決定上調(diào)存款準備金率0.5個百分點
為繼續(xù)落實從緊的貨幣政策要求，加強銀行體系流動性管理，引導貨幣信貸合理增長，中國人民銀行決定從2008年4月25日起，上調(diào)存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。
第二篇：2009年2月東莞房地產(chǎn)分析報告
2009年2月東莞房地產(chǎn)分析報告 目錄
一、重要新聞回顧
二、土地市場 1．新增供應量 2．商住土地交易 3．土地預告 4．土地狀況分析
三、樓盤信息 1．新施工商品房分析 2．商品房供應分析 3．商品房成交分析 4．成交價格走勢
四、樓盤監(jiān)控 1．城區(qū)個別樓盤監(jiān)測 2．樓盤活動情況
五、總結
一、重要新聞回顧
——北京新政松綁90/70政策
2月5日,針對中高檔住房的開發(fā)建設,北京銀行系統(tǒng)召集開發(fā)商,就開發(fā)貸問題向開發(fā)商和房地產(chǎn)協(xié)會征求意見。這次會議是為了落實1月22日北京制定的15條新政,讓開發(fā)商根據(jù)市場的需求來開發(fā)中高檔住房,銀行也將對中高檔樓盤建設提供信貸支持,這也預示著90/70政策悄悄松綁。2009年2月東莞房地產(chǎn)分析報告
——百億發(fā)展“科技金融”莞重點扶持中小科技企業(yè)
東莞市計劃安排100億元財政資金，加快實施科技東莞、創(chuàng)業(yè)東莞、加工貿(mào)易升級轉型、重點中小企業(yè)和加工貿(mào)易企業(yè)融資支持計劃和企業(yè)減負計劃，并引導和調(diào)動各鎮(zhèn)街和企業(yè)加大科技投入，且向重點向科技企業(yè)、中小科技企業(yè)傾斜?！?月份東莞CPI同比上漲0.2%
1月份東莞市居民消費價格總水平（CPI）同比上漲0.2%，比2008年12月份收窄0.6個百分點。繼2008年7月份以來，東莞市CPI已經(jīng)連續(xù)六個月呈走低態(tài)勢?！磥砦迥陽|莞計劃投資7300億元擴內(nèi)需保增長
2月18日國務院參事調(diào)研組一行蒞臨東莞。東莞副市長冷曉明在座談時表示，未來五年，東莞市計劃投資7300億元擴內(nèi)需保增長。其中今年將投資1400億元,實施基礎設施建設工程、現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系建設工程、城市功能配套建設工程和生態(tài)環(huán)境建設工程?！l(fā)改委副院長陳東琪：“兩會”前股市一直牛
09年以來，滬指經(jīng)歷了一段1800-2300點的上漲行情。國家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟研究院副院長陳東琪昨天在上海參加廣發(fā)證券投資策略會時預計，全國“兩會”之前A股會維持上漲勢頭。同時，他指出，保守估計2009年第一波反彈的高點將在3410點。
——東莞2012年GDP邁入“5000億元俱樂部”
東莞市政府日前出臺《東莞市產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整規(guī)劃(2008—2017)》,為未來10年的產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整指明了方向,并為未來5年的產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整制定了目標,預計到2012年全市生產(chǎn)總值超5000億元,年均增長10%以上,第三產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重提高到47%以上,常住人口控制在650萬人左右，人均GDP接近發(fā)達國家水平。對于房地產(chǎn)行業(yè)，規(guī)劃提出重點發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房；重申停止別墅類項目的土地供應，嚴格限制低密度、大套型住房的土地供應。在房地產(chǎn)開發(fā)布局上,商品房重點布局在軌道交通、大容量公共交通和主要交通走廊沿線以及城鎮(zhèn)中心區(qū)、產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)域,強化人口疏散功能?！富莞咚俪擒壗衲陝庸?2014年建成
2月17日，廣東省十一屆人大二次會議決定莞惠城軌作為廣東省重點項目今年動工。此項目投資額高達113億元，2014年建成。莞惠城際軌道在東莞市經(jīng)過洪梅、道滘、南城、東城、寮步、大朗、常平、樟木頭、謝崗等鎮(zhèn)（區(qū)），隨后從瀝林、陳江、惠環(huán)、規(guī)劃中的汽車客運南站、西湖站，經(jīng)過惠州市政府到達惠州火車北站小金口。
——“購房落戶”政策在多個城市啟動
在房地產(chǎn)市場持續(xù)不振的背景下，中國多個城市近期紛紛提出開啟“購房落戶”政策，刺激房地產(chǎn)市場消費。2月21日，武漢公安局戶政處發(fā)布了“購房入戶新政”細則，明確一套房可辦理三人入戶。1月份成2009年2月東莞房地產(chǎn)分析報告
都市公安局也已經(jīng)制定了鼓勵購房入戶的具體實施辦法?！兑庖姟芬?guī)定，凡在市五城區(qū)及高新區(qū)范圍內(nèi)購買商品住房可以辦理五城區(qū)及高新區(qū)戶口。此外，廈門自2008年8月放寬島外同安、翔安購房落戶政策之后，再次放寬購房落戶標準?！康禺a(chǎn)業(yè)無緣十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃
國務院總理溫家寶2月25日主持召開國務院常務會議，審議并原則通過有色金屬產(chǎn)業(yè)和物流業(yè)調(diào)整振興規(guī)劃。至此，國家確定的鋼鐵、汽車、船舶、石化、紡織、輕工、有色金屬、裝備制造和電子信息、物流這十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃全部出齊。此前傳出的房地產(chǎn)等行業(yè)將被列入產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃的消息，可能性已不復存在?！率埢疖囌緞庸?011年投入使用
新石龍火車站的功能定位將按照以廣深鐵路的城際鐵路為主，兼顧部分長途旅客列車，預留開行始發(fā)、終到長途旅客列車。建設規(guī)模和標準則確定為廣深線上東莞境內(nèi)功能最完善、客車對數(shù)最多、旅客發(fā)送量最大、能夠直接服務于東莞中心城區(qū)的車站，主要承擔東莞往廣州、深圳、香港和惠州方向的短途客運。建設項目與軌道R2 線工程同步實施，建設工期按1年考慮。新站力爭在石龍火車站建站100 周年時啟用，也就是2011年投入使用?！p軌進入實質(zhì)操作階段
2月25日，廣州市建設工程交易中心發(fā)布公告，對穗莞深城際軌道麻涌-深圳機場段的勘察設計進行公開招標，這意味著投資估算156.78 億元的穗莞深城際軌道東莞至深圳段進入實質(zhì)操作階段。東莞瑞峰置業(yè)市場研究部點評:
1、國家拉動內(nèi)需的措施逐步實施，將會促進各相關行業(yè)的發(fā)展，縮短經(jīng)濟下滑調(diào)整周期，帶來經(jīng)濟早日復蘇的曙光。
2、盡管房地產(chǎn)業(yè)落選了國家的十大產(chǎn)業(yè)振興計劃，但從國家和各地方出臺財政、貨幣和房地產(chǎn)相關政策法規(guī)對房地產(chǎn)業(yè)的利好作用，促進房地產(chǎn)的發(fā)展。后市或會有更多相關政策的出臺。
3、國家和地方的基礎建設的發(fā)展，直接和間接地對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生深刻影響，促進不同區(qū)域間房地產(chǎn)業(yè)的連帶發(fā)展。
二、土地市場 1．新增供應量 2009年2月東莞房地產(chǎn)分析報告
據(jù)東莞市國土資源局公布的土地交易數(shù)據(jù)顯示，2月新增土地總供應量為424516.41㎡，商住用地供應量141010㎡，1月因春節(jié)原因，國土局減少了土地的供應，故2月環(huán)比1月供應有了很大的增幅。但總供應量、商住用地供應量同比08年2月，仍在委縮。
2月新增商住用地供應地塊有3宗，位于中堂、萬江，萬江區(qū)莞穗大道南面的兩塊商住用地，相近而不相鄰。另外松山湖的幾宗大面積工業(yè)、科研用地支撐了本月總供應量。從市國土資源局發(fā)布供應地塊信息顯示，近期東莞土地市場商住類用地開始慢慢增多，土地市場交易將會慢慢變得活躍。2009年2月東莞房地產(chǎn)分析報告
據(jù)東莞瑞峰置業(yè)市場研究部以東莞國土資源局公布信息統(tǒng)計顯示，2月土地供應仍然以工業(yè)用地供應為主，占60%比重；而本月科研設計用地有了7%比重的供應。隨著東莞的雙轉型以及招商引資的進行，進駐東莞的企業(yè)陸續(xù)的增多，部分運營效益好的企業(yè)也開始進一步擴展規(guī)模，增加了對工業(yè)用地的需求。從2008年起，東莞政府大幅提升了工業(yè)用地的供應，特別是松山湖片區(qū)以及部分產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的工業(yè)用地，主要為滿足市場的需求。工業(yè)土地的供應量激增也將引發(fā)后市一輪建設廠房的熱潮。松山湖繼08年的大量工業(yè)土地集中放量后，預計今年還將會有相當充足的土地供應。值得關注的是，商住用地占總供應比重33%，供應量在慢慢放大，預計09年商住土地市場交易將會慢慢變得活躍。2．商住土地交易
12日，大嶺山的一塊商住用地以底價成交，由東莞市信立實業(yè)有限公司競得。
18日，本月第一塊從二級市場轉讓的商住用地，以底價3187萬元的價格被東莞市濱江置業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司買走。用地面積8986.1平方米。發(fā)展商稱將建一梯三兩戶樓盤，戶戶可望江。
2月20日下午3時，位于中堂鎮(zhèn)工業(yè)大道東側編號為2009G002的地塊在東莞國土局公開拍賣，因截止至2009年2月東莞房地產(chǎn)分析報告
拍賣時止，沒人報價，掛牌不成立，該地塊流拍。
25日下午3點，編號為2009G003、2009G004的商住地在東莞市土地交易中心拍賣。截止拍賣時，僅深圳城市建設投資發(fā)展有限公司報價，并以底價成交。
這兩塊地位于萬江區(qū)莞穗大道南面，相近而不相鄰。其中2009G003面積為3279平方米，起始價1050萬元，折合樓面地價1503元/平方米；2009G004面積為7607平方米，起始價2440萬元，折合樓面低價1506元/平方米。
根據(jù)深城投參與拍賣會的代表透露，這兩塊地將用來建造深城投旗下項目濱江公館的相關配套。
2月份商住用地成交有5宗，交易面積為16.8萬平方米。但僅有一塊商住用地流拍，其他幾塊都是以底價成交。隨著樓市利好政策的深入影響，目前東莞樓市相對向好，房價處于相對穩(wěn)定狀態(tài)，樓市供求矛盾得到一定減緩，土地市場開始活躍也屬于情理之中的事，但樓市市場存量巨大、購房信心未恢復、購買力下降等因素影響，盡管土地供應開始增多，但土地交易能否理想則取決于房產(chǎn)商的資金實力了。3．土地預告 2009年2月東莞房地產(chǎn)分析報告
從東土交（預告）[2009]1號的文件看到，近期又有13宗土地供應，而商住用地即將供應的總量達到21萬多㎡；虎門鎮(zhèn)和石碣鎮(zhèn)都將有幾宗大面積的商住用地土地供應。另外還有4宗工業(yè)用地。預計2月份開始，東莞土地供應在慢慢放量，特別是商住用地供應面積在增量。4．土地狀況分析
國土資源局目前發(fā)布的供應地塊信息顯示，相比前幾個月交易情況，隨著樓市利好政策的深入影響，東莞樓市相對有所好轉，房價處于相對穩(wěn)定狀態(tài)，樓市供求矛盾得到一定減緩，土地市場開始活躍也屬于情理之中的事，但樓市市場存量巨大、購房信心未恢復、購買力下降等因素影響，盡管土地供應開始增多，但土地交易能否理想則取決于房產(chǎn)商的資金實力了。
三、樓盤信息 1．新施工商品房分析 新開工量走勢 2009年2月東莞房地產(chǎn)分析報告
根據(jù)東莞市建設網(wǎng)新開工許可數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，隨著08年東莞樓市的調(diào)整，開發(fā)商受房地產(chǎn)市場短期不向好的影響，加之項目銷售不理想，資金回籠壓力等因素，大部分施工工程進程放緩，新增開工面積整體減少，尤其在08年7月以后，新開工面積大幅度回落。工程時間延長和新開工許可備案的減少，未來半年樓盤供應壓力不大。新開工明細
本月新開工商品房項目有4個，其中大朗就占了一半。凱東新城，新世紀星城，碧水天源都是舊盤分期開發(fā)的延續(xù)，特別是新世紀星城二期，近17萬㎡的新開工量是對未來東城去新增供應量的主要來源。2．商品房供應分析 商品總體供應情況 2009年2月東莞房地產(chǎn)分析報告
由于中國傳統(tǒng)農(nóng)歷新年年假的影響，1月底到2月初東莞房產(chǎn)管理局公眾信息網(wǎng)預售備案停頓，部分新增供應量延后到2月供應，如新世紀·上河居，是2月商品房供應量環(huán)比同比有較大程度增幅的原因，因此理論分析2月整體供應量略比1月下降，供應量整體趨向減少。各區(qū)域供應情況
本月新增供應樓盤除了位于松山湖的松湖花園為新上市樓盤外，其余均為舊盤加推，其中新世紀·上河居首推洋房，世紀城·國際公館三期仁里的余貨本月全部備案預售，中信·德方斯加推小兩房、小三房公寓戶型。新增供應量走勢 2009年2月東莞房地產(chǎn)分析報告
成交量慢慢回升，供應量有所回落，供需連續(xù)4個月控制在供需平衡線內(nèi)，與我們之前的預測相符。隨著銷售的逐步回暖，開發(fā)商資金回籠后，工程進程推后現(xiàn)象會減少，未來預計會保持在30萬㎡/月左右供應量，后市供需平衡狀況持續(xù)，以銷售存量為主。商品房存量
2月份商品房存量略微上升，但商品住宅則連續(xù)4個月出現(xiàn)微量下跌，說明商品住宅在樓市慢慢回升中消化存量，而非住宅依然供過于求，導致商品房存量繼續(xù)加大，后市商品房消化壓力依然巨大。截止于3月1日，東莞商品房存量達716萬㎡，其中商品住宅584萬㎡。新增供應面積區(qū)間比例 2009年2月東莞房地產(chǎn)分析報告
本月新增供應中，世紀城國際公館與新世紀上河居都帶有部分雙拼戶型，以拼湊后套數(shù)為統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2月大戶型供應量較大，130㎡以上占新增供應比重40%，其中200㎡以上的占總供應量的15%，主要來自松山湖的松湖花園和常平的萬科城四期別墅。90-130㎡自住戶型占供應比重50%。少量的公寓來自中信德方斯。二套房貸未松綁，投資市場受到打壓，市場調(diào)節(jié)逐漸以換房需求的自住戶型為主。3．商品房成交分析 商品房成交總體情況
2月東莞市商品房總體成交情況喜人，初顯回暖跡象，雖然受08、09年農(nóng)歷新年假期不同導致簽約量滯后的影響，但傳統(tǒng)淡季2月取得這樣的成交量，表明經(jīng)歷了一年調(diào)整，國家政策從打壓到鼓勵消費的轉變后，積壓已久的剛性需求在理性中陸續(xù)入市。商品房需求趨勢 2009年2月東莞房地產(chǎn)分析報告
2月每天成交量呈現(xiàn)明顯的上升趨勢，在年假后（元宵節(jié)）簽約日均150套，這其中有農(nóng)歷新年假期的關系，部分1月成交延后到新年假期結束后簽約和新年的成交量。而年后中國和外國兩個情人節(jié)的營銷活動，拉升了樓盤人氣，也促進了成交的達成。
樓市傳統(tǒng)淡季的2月份，商品住宅比08年月均成交量30萬㎡還要高出10%，僅比上年5月，奧運月和國家陸續(xù)出臺相關寬松貨幣財政政策的11、12月低，比傳統(tǒng)的銷售旺季“金九銀十”都高，表明東莞樓市經(jīng)歷過08年的一年調(diào)整，價格回歸理性后，加上寬松政策利好，在經(jīng)濟環(huán)境惡化下，房地產(chǎn)的保值增值性突現(xiàn)，刺激剛性需求的進一步釋放，給東莞樓市新年后一個開門紅。商品房成交區(qū)域分析 2009年2月東莞房地產(chǎn)分析報告
傳統(tǒng)銷售淡季的2月份，東莞房地產(chǎn)市場整體成交量上升，各區(qū)域均有不同程度的簽約量增幅，尤其同比增幅幅度,均出現(xiàn)大幅度上揚。與08年3月萬科帶頭降價前夕的同比數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，通過一年的市場調(diào)整，包括價格和營銷手段的轉變，特別關注幾大房地產(chǎn)發(fā)展較快區(qū)域，均錄得巨大的增幅，特別是虎門長安兩個經(jīng)濟強鎮(zhèn)；城區(qū)中莞城區(qū)只是由于萬科運河東的售罄成交量對比相對下降。環(huán)比1月，除長安、石龍年底新盤上市熱銷后簽約量回落和個別鎮(zhèn)區(qū)外，其余城鎮(zhèn)區(qū)大部分都出現(xiàn)不同程度的增幅表明，東莞整體市場有初步回暖跡象。樓盤銷售排名 2009年2月東莞房地產(chǎn)分析報告
09年開春以來，東莞各樓盤銷售量較08年同期有極大升幅，從2月洋房的成交來看，東莞樓市終于在09年迎來了久違的小暖春。合正·上東國際周末加推20棟新品，主要為小面積91平米兩房與133平米三房，其優(yōu)惠的價格加上有利的地段，本月簽約141套，位居榜首。世紀城國際公館三期目前起價：5186元/平起，按揭93折，一次性付款92折的優(yōu)惠，130左右的戶型折后均價在5200-5600元/平方米左右，本月簽約124套，位居排行榜二；鹿港小鎮(zhèn)的合理價格加上有效的營銷手法，也使本月銷售得到了有效的提升，目前該項目49平方米一房、70-80平方米二房、97-130平方米的三房以及152-169平方米四房全面發(fā)售,3000元/平方米起。南峰·時代廣場推出優(yōu)惠單位，低月供高優(yōu)惠，情人節(jié)送鉆戒，抽獎等促銷活動也提高了本月的成交量。塞納城市嘉園的合理的價格、優(yōu)越的地段和不錯的產(chǎn)品以及節(jié)日的優(yōu)惠活動銷售情況一直不錯。其他洋房也因各種優(yōu)惠禮包，促銷活動、發(fā)展商品牌效應等因素，拉升了本月成交量。
2月東莞公寓成交情況一般，從08年以來,東莞新增供應持續(xù)減少,公寓供求矛盾在逐漸減緩,以消化庫存為主。尚書銀座更換了代理商之后，首付一成，開發(fā)商墊一成，若月供三十年，購房頭三年開發(fā)商幫墊月供、增送大面積等營銷手法加上其有利的地段，本月占公寓銷售排行之首。晶城的準現(xiàn)樓、低首付、低月供使本月的成交有了一定的上升，位居榜二。其他以名門世家、景湖春曉等準現(xiàn)樓、特價發(fā)售的公寓，近2009年2月東莞房地產(chǎn)分析報告 幾個月的銷售情況較穩(wěn)定。附.城鎮(zhèn)區(qū)銷售排行
4．成交價格走勢 整體簽約均價走勢 2009年2月東莞房地產(chǎn)分析報告
東莞瑞峰置業(yè)市場研究部監(jiān)控顯示，東莞市2月普通住宅簽約均價5111元/㎡，環(huán)比下降1.2%，連續(xù)7個月簽約均價在5000-5200元/㎡的范圍內(nèi)，考慮到簽約樓盤的差異性，簽約均價波動幅度在合理水平內(nèi)，表明東莞樓市整體價格調(diào)整空間基本穩(wěn)定，部分樓盤有減免一成首付返回簽約價格現(xiàn)象，實際成交均價在5000元/㎡左右。
東莞瑞峰置業(yè)市場研究部監(jiān)測顯示，2月份簽約面積前十六位全部位于東莞中南部，向北片區(qū)房地產(chǎn)市場相對落后。東莞各區(qū)域簽約均價參差不齊，中心城區(qū)均價在5500以上，萬江區(qū)因個別盤月份熱銷拉升簽約均價?；㈤T、長安經(jīng)濟發(fā)達，房價也高居東莞各區(qū)域前列，塘廈本月由于萬科棠樾別墅的簽約拉高簽約均2009年2月東莞房地產(chǎn)分析報告
價；松山湖本月上市的松湖花園，簽約均價2542元/㎡拉低松山湖地區(qū)的整體簽約均價。
四、樓盤監(jiān)控 1．城區(qū)個別樓盤監(jiān)測 莞城區(qū)
項目2月整體簽約均價7915元/㎡，簽約7套，其中4套三房，簽約均價7222元/㎡；五房、六房共簽3套，簽約均價8383元/㎡。三房銷售情況較好，已銷售64%；整體銷售率19%。南城區(qū)
2月實際簽約32套（雙拼后）；
當前主推：16-21#的三房（雙拼），簽約均價4970元/㎡； 11-15#寬屏美墅，簽約均價8110元/㎡。2009年2月東莞房地產(chǎn)分析報告 東城區(qū)
2月簽約4套，簽約均價6516元/㎡。
良好的地段優(yōu)勢加上戶型設計實際美觀，整體銷售情況良好，銷售率76%；項目2、3#還沒推出市場。萬江區(qū)
2月網(wǎng)上簽約141套，實際簽約約80套（雙拼后）
靠路邊樓盤簽約均價4692元/㎡，靠社區(qū)樓盤簽約均價5030元/㎡，鉑宮簽約均價5862元/㎡。2．樓盤活動情況 2009年2月東莞房地產(chǎn)分析報告
五、總結
09年開年后，東莞房地產(chǎn)市場迎來開門紅，傳統(tǒng)銷售淡季2月份，銷售成績超過08年月均成交量，東莞瑞峰置業(yè)市場研究部認為：
1、經(jīng)過房地產(chǎn)調(diào)整一年后，積壓了大量剛性需求，隨著國家陸續(xù)出臺政策對房地產(chǎn)業(yè)的扶持，加上房價調(diào)整到消費者可接受范圍內(nèi)，下調(diào)空間有限，從而判斷當前是入市時機的意愿，在消費者當中不斷上升，是成交上升的原因之一。
2、部分開發(fā)商08年調(diào)整期降價促銷特惠樓盤，高品質(zhì)戶型逐步在09年推向市場，加大了購房者的認可度，2009年2月東莞房地產(chǎn)分析報告
更多的樓盤準現(xiàn)樓甚至即買即入住的現(xiàn)樓銷售，增加了購費者的信心，縮短了消費者考慮周期。
3、商品房存量依然龐大，各樓盤營銷競爭持續(xù)。潛在供應量大，加上今年將動工的新開工潛在量，將影響東莞樓市未來走勢。4、09年開年后，各項目節(jié)日暖場活動，回流客戶集中成交拉升了本月的簽約成交量。樓市回暖還是反彈的判斷，還需繼續(xù)觀察。瑞峰置業(yè)市場研究部 2009年3月5日
第三篇：東莞房地產(chǎn)08年分析及09年展望報告
東莞房地產(chǎn)08年分析及09年展望報告
目錄
一、宏觀層面
1.1經(jīng)濟環(huán)境
1.2政策轉變
1.3規(guī)劃建設
二、土地市場
2.1土地供應用途狀況
2.2整體供需走勢
2.3商住用地供需情況
三、房產(chǎn)市場
3.1新施工商品房分析 東莞房地產(chǎn)08年分析及09年展望報告
3.2商品房供應分析
3.3商品房成交分析
3.4成交價格分析
3.5營銷手法變化
3.6樓市總結
四、后市展望
一、宏觀層面
1.1經(jīng)濟環(huán)境
發(fā)端于大洋彼岸的金融危機，依然沒有停下向全球蔓延的腳步。虛擬經(jīng)濟惹的禍，也在一步步地侵襲實體經(jīng)濟。作為全球知名的制造業(yè)基地，東莞首當其沖。2008年，處于“風暴眼”中的世界工廠，經(jīng)濟遭遇前所未有的嚴峻考驗。東莞房地產(chǎn)08年分析及09年展望報告
實體經(jīng)濟的不景氣，大量中小企業(yè)的倒閉，注定了租賃人口的減少、租賃價格的下滑，帶來的是房地產(chǎn)投資市場的萎縮。
1.1.1宏觀經(jīng)濟指數(shù)
從國家統(tǒng)計局的宏觀經(jīng)濟預警指數(shù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計走勢可以發(fā)現(xiàn)，08年下半年開始，經(jīng)濟下滑趨勢明顯，特別是美國經(jīng)濟危機的爆發(fā)，國家的宏觀經(jīng)濟指數(shù)跌破理想水平，從經(jīng)濟過熱拐向與經(jīng)濟萎縮。
1.1.2存款準備金調(diào)整 東莞房地產(chǎn)08年分析及09年展望報告
國家對銀行存款準備金在9月25日回調(diào)，表明面對全球經(jīng)濟放緩，國家出口受阻后，國家的貨幣政策面出現(xiàn)轉變，逐步釋放資金流通以刺激投資，拉動內(nèi)需。銀行存款準備金率逐漸下調(diào)，展望09年經(jīng)濟繼續(xù)放緩，存款準備金繼續(xù)下調(diào)的可能性高。
1.1.3消費指數(shù)
08年初，國內(nèi)物價水平持續(xù)在高位運行，居民購買力相對下降，國家為防止經(jīng)濟過熱，采取一系東莞房地產(chǎn)08年分析及09年展望報告
列從緊的貨幣政策和穩(wěn)健的財政政策，控制物價的上漲，CPI逐步得到控制并有所回落；9月國際經(jīng)濟危機的爆發(fā)，拖累國家經(jīng)濟放緩，因此，國家調(diào)控政策從防過熱到增加投資，鼓勵消費，刺激內(nèi)需的寬松政策和積極的財政政策轉變。CPI回落明顯。
1.1.4負利率
拋開利息稅不計，從2007年2月至2008年11月，中國一年期定期存款利率已經(jīng)低于通貨膨脹長達22個月之久。居民儲蓄長期處于負利率水平。在08年末，國家控制物價措施加上外圍經(jīng)濟的影響，通貨膨脹率大幅下降，負利率結束。
面對未來經(jīng)濟狀況的不明朗，加上投資層面的受阻，保障體制的落后，中國傳統(tǒng)的消費觀念影響，居民出現(xiàn)存款回流現(xiàn)象，截止08年末，東莞存款余額達到4421億元，同比上升17.8%。
09年如何加快體制改革，激發(fā)潛在消費力拉動經(jīng)濟發(fā)展，值得關注。東莞房地產(chǎn)08年分析及09年展望報告
1.2政策轉變
從政策打壓到鼓勵購房的轉變：
打壓： 東莞房地產(chǎn)08年分析及09年展望報告
鼓勵：
隨著世界經(jīng)濟危機的影響，全球經(jīng)濟放緩，拉動中國經(jīng)濟發(fā)展的“三駕馬車”中的出口受到抑制，為保證09年中國經(jīng)濟穩(wěn)定增長，中央政府在年末連續(xù)出臺政策拉動內(nèi)需，刺激消費增長。其中作為經(jīng)濟支柱行業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)受到的利好支持政策面明顯，在07年9.27新政一年后，房地產(chǎn)政策出現(xiàn)根本性轉變，09年有望政策面更加寬松。東莞房地產(chǎn)08年分析及09年展望報告
1.3規(guī)劃建設
《綱要》中表述：“以深圳市為核心，以東莞、惠州市為節(jié)點的珠江口東岸地區(qū)，要優(yōu)化人口結構，提高土地利用效率，提升城市綜合服務水平，促進要素集聚和集約化發(fā)展，增強自主創(chuàng)新能力，面向世界大力推進國際化，面向全國以服務創(chuàng)造發(fā)展的新空間，提高核心競爭力和輻射帶動能力。
惠莞深一體化、廣佛同城化成為發(fā)展趨勢，城市間互補功能越來越緊密。東莞房地產(chǎn)08年分析及09年展望報告
隨著城際交通的發(fā)展，區(qū)域一體化的成熟，城市之間的聯(lián)系越來越緊密。作為廣深價格洼地的東莞樓市迎來新的投資機遇。
二、土地市場
2.1土地供應用途狀況
東莞房地產(chǎn)08年分析及09年展望報告
08年東莞土地供應整體成交類型逐漸多元化，包括松山湖的科研設計用地、虎門的倉儲用地、常平和南城的商業(yè)用地供應，特別是各區(qū)域的工業(yè)用地供應增量，都表明東莞在08年提供充足的土地供應支持產(chǎn)業(yè)升級轉型。
商住用地的總體供應比例和供應量都出現(xiàn)萎縮，在08年東莞樓市相對蕭條的情況下，商住用地的供求的樓市“晴雨表”作用，反映明顯。隨著產(chǎn)業(yè)轉型的力度加大，房地產(chǎn)市場的繼續(xù)調(diào)整，商住用地的供應比例有可能繼續(xù)縮減，以期平衡后市的供求矛盾，商住用地均價也會隨之相對下跌。
2.2整體供需走勢
2.2.1土地供應走勢
08年東莞土地總供應量同比翻番，780萬㎡土地供應量，同比增幅102%，是近幾年來東莞土地放量最大的一年。商住用地的供應量是4年來的最低，同比下降23.3%，而商住用地供應量所占總供應量比重出現(xiàn)嚴重下滑，主要是東莞產(chǎn)業(yè)轉型需要土地供應結構調(diào)整，加上08年東莞樓市調(diào)整導致商住土東莞房地產(chǎn)08年分析及09年展望報告
地市場的冷清，加重了政府對商住用地的供需調(diào)控。09年東莞供應用地以工業(yè)用地為主。
2.2.2土地供應月度走勢
08年東莞商住用地在的月度走勢在月供應面積比重中逐漸下降，第四季度尤其明顯，在08年樓市調(diào)整尚未穩(wěn)定的情況下，加上當前樓市供過于求的現(xiàn)狀，預計09年商住土地供應比重會持續(xù)偏低，以控制未來1-2年的商品房供應量。
2.3商住用地供需情況
2.3.1整體供需情況走勢 東莞房地產(chǎn)08年分析及09年展望報告
近幾年東莞商住用地成交均價整體上升，07年房地產(chǎn)市場的過熱發(fā)展，開發(fā)商積極拿地開發(fā)，是導致07年整體商住用地成交均價過快上漲的主要因素，08年商住用地成交均價有所回落，成交均價達到3894元/㎡，對后市房價形成有力的支撐。08年東莞商住土地供需回落，特別是商住用地成交量萎縮嚴重，同比跌幅37.45%，主要是受樓市冷淡影響開發(fā)商拿地熱情，也是成交均價有所回落的主要原因。
2.3.2月度商住用地供需情況走勢 東莞房地產(chǎn)08年分析及09年展望報告
08年東莞商住用地供需情況都呈現(xiàn)下降趨勢，特別是商住用地成交情況，接連出現(xiàn)流拍現(xiàn)象，11月份甚至出現(xiàn)無供需。商住土地地面成交均價也從年初的5950元/㎡逐漸下跌到3894元/㎡，全年土地拍賣大多出現(xiàn)一家開發(fā)商以底價成交情況，商住用地的供需冷清，表明開發(fā)商對未來中短期市場依然缺乏信心，拿地理性。后市展望在土地市場繼續(xù)遇弱的情況下，地價相對走低，開發(fā)商一定的資金回籠下，囤地入市開始活躍。
2.3.3各區(qū)域供需分析 東莞房地產(chǎn)08年分析及09年展望報告
從上表可以清晰的觀察到東莞各區(qū)域的土地整體情況，鳳崗鎮(zhèn)的商住供需情況突出，而45萬㎡的商住用地成交量，對該地區(qū)后市的供求關系影響值得關注。樟木頭、橋頭、清溪和常平出現(xiàn)的流拍現(xiàn)象嚴重，其他各區(qū)商住用地供應量相對減少，成交量得到有效支持，大嶺山、橫瀝、厚街等14個鎮(zhèn)區(qū)08年沒有商住用地供應，四城區(qū)的商住用地供應量也較少，表明未來1-2年這些區(qū)域以消化存量為主。
08年各區(qū)域的成交均價對未來1-2年該地區(qū)的樓價有支持作用，莞城區(qū)是由于08年1月初的編號為20081001地塊，在未見樓市調(diào)整影響的情況下，開發(fā)商經(jīng)過82輪競拍，最終以東莞市城綁房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以9.4億元拿下，樓面均價3783元/㎡，此后商住土地市場急速回轉，成交均價逐漸走低。東城、寮步、常平、長安，鳳崗的成交均價依然較高；南城、虎門、松山湖的成交均價則相對回落，預計未來，基本支撐當前樓價。值得關注的是，萬江、橫瀝的商住用地成交均價較低。
三、房產(chǎn)市場 東莞房地產(chǎn)08年分析及09年展望報告 3.1新施工商品房分析
據(jù)東莞建設局公布的工程施工許可數(shù)據(jù)統(tǒng)計，08年東莞新開工商品房面積約608萬㎡，其中已拿到商品房預售許可并在房產(chǎn)管理局備案預售的項目供應面積282萬㎡，09年潛在供應量約325萬㎡，加上08年以前的舊盤已拿商品房預售許可但沒推的新貨會在09年上市，預計09年總的潛在供應約400萬㎡，供應壓力依然龐大。
東莞房地產(chǎn)08年分析及09年展望報告
08年各季度新開工面積呈下降趨勢，且同比下降幅度明顯，表明在樓市下調(diào)影響的情況下，部分開發(fā)商對后市觀望情緒較濃，放緩開發(fā)進程。新開工面積的逐漸減少，不斷新增的供應壓力相對緩和，09年以消化存量為主。
3.2商品房供應分析
3.2.1 商品總體供應情況
據(jù)東莞房產(chǎn)管理局公眾信息網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，08年東莞商品房的總體供應情況同比2007年降幅達到15%左右，其中商品住宅供應量下降接近20%，非住宅則上升16%。在08年東莞樓市調(diào)整中，供應量的下降是起表現(xiàn)之一，而非住宅供應量的上升，主要是由于商鋪量供應的拉升，如大朗的毛織市場供應量就達到11.5萬㎡。
3.2.2近年新增供應量走勢 東莞房地產(chǎn)08年分析及09年展望報告
近5年東莞商品房新增供應量逐年上升，盡管08年相對回落，但供應量依然龐大，主要原因是來自于07年房地產(chǎn)市場過熱，開發(fā)的滯后性，07年開工到08年上市供應的項目實際供應量達到397萬㎡，而08年開工的新增供應量為282萬㎡，新開工供應量在逐漸減少，而基于市場供過于求的現(xiàn)狀，預計09年新開工供應量會減少，供應壓力會放緩。
3.2.3 新增供應量月度走勢
東莞房地產(chǎn)08年分析及09年展望報告
據(jù)東莞房產(chǎn)管理局公眾信息網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，07年9月到08年10月，由于房地產(chǎn)市場的滯后性，新增供應量明顯放大，在成交量相對萎縮的情況下，導致嚴重的供過于求，而可選擇性更多的可售存量，是導致競爭白熱化從而降價搶占市場回籠資金的主要原因之一。營銷節(jié)點的促銷力度明顯，3月初的萬科、光大團購降價開始，5.1小黃金周，8月的北京奧運會和10.1黃金周都是各開發(fā)商利用的促銷機會。9.27新政出臺一年后,作用開始顯現(xiàn)，11、12月新增供應量減少，相關的貨幣寬松政策連續(xù)出臺，成交量回升，月供求比回到供求平衡水平。
根據(jù)東莞瑞峰置業(yè)市場研究部監(jiān)控數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，截止與2008年12月末，東莞商品房存量達到710萬㎡，主要在售商品住宅存量590萬㎡。08年以來，東莞商品房存量一直走高，消化壓力不斷加大，造成營銷競爭的劇烈。存量在11月止住上升勢頭，連續(xù)兩個月基本保持平衡，預計09年將以消化存量為主，營銷競爭越發(fā)激烈。
3.2.4 各區(qū)域供應情況 東莞房地產(chǎn)08年分析及09年展望報告
上表是對東莞主要在售樓盤的普通住宅作的累計數(shù)據(jù)統(tǒng)計，經(jīng)濟較發(fā)達、房地產(chǎn)發(fā)展較快地區(qū)，可售存量較大，雖然銷售也相對量多，但其整體消化率僅5成左右，特別是東城、萬江、常平、長安、厚街、石龍和鳳崗等區(qū)域，吸化率低，消化壓力較之其他地區(qū)大。其他地區(qū)也存在差異，石碣、東坑、沙田，茶山和道滘等區(qū)域吸化低，消化壓力同樣巨大。
3.3商品房成交分析
3.3.1 商品房成交總體情況 東莞房地產(chǎn)08年分析及09年展望報告
據(jù)東莞市房產(chǎn)管理局公眾信息網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，08年東莞商品房整體成交情況同比07年萎縮四成，其中住宅同比下降幅度較大，非住宅同比下降幅度相對較小，說明08年樓市調(diào)整中，商品住宅的調(diào)整力度較之非住宅大。
根據(jù)東莞市統(tǒng)計局和東莞市房產(chǎn)管理局公眾信息網(wǎng)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，07年全國房地產(chǎn)市場的不理性在08年得到回歸，銷量明顯回落。08年整體成交量比06年略好，剔除07年的不正常因素影響，近5年東莞商品房的成交走勢隨著房地產(chǎn)的發(fā)展基本呈上升趨勢。
3.3.2 商品房需求趨勢分析 東莞房地產(chǎn)08年分析及09年展望報告
07年9.27新政和取消購房入戶政策對08年房地產(chǎn)市場的效果是量價齊跌，從08年整體成交走勢看，成交量在穩(wěn)步回升，特別是9月份美國金融海嘯爆發(fā)后，國家第四季度寬松政策的連續(xù)出臺，東莞商品住宅成交量12月升到全年最高水平。
07年8月份之后公寓的集中上市，小面積戶型供應量大增，而且當時投資市場旺盛，月套均成交面積走低，特別是萬科運河東1號的市場熱銷，套均成交面積低于100㎡，隨著二套房貸的影響加深，東莞房地產(chǎn)08年分析及09年展望報告
加上高端大戶型的上市和投資向自主需求的轉變，月套均成交面積逐漸回升。而9月爆發(fā)的經(jīng)濟危機導致經(jīng)濟放緩，二套房貸未完全松綁的情況下，投資性產(chǎn)品市場有限，預計09年消化住房為自主需求為主。
3.3.3 商品房成交區(qū)域分析
08年全年東莞城鎮(zhèn)區(qū)的銷售比重同比07年城區(qū)上升8%，說明08年東莞東莞城區(qū)的整體銷售情況比鎮(zhèn)區(qū)要好，經(jīng)過一年的調(diào)整，城區(qū)先與鎮(zhèn)區(qū)房價下跌，有的樓盤銷售均價下跌到鎮(zhèn)區(qū)水平，競爭優(yōu)勢較鎮(zhèn)區(qū)大，吸引了一部分鎮(zhèn)區(qū)客戶。展望09年東莞樓價的繼續(xù)探底過程中，鎮(zhèn)區(qū)樓價的下調(diào)空間較城區(qū)大，成交比重基本保持在3：2幅度。東莞房地產(chǎn)08年分析及09年展望報告
3月萬科、光大7折團購開始城區(qū)的率先降價，城區(qū)先于鎮(zhèn)區(qū)打響價格戰(zhàn)，成交量上升，7月底8月初，鎮(zhèn)區(qū)才陸續(xù)調(diào)整樓價，成交比重有所上升，但其調(diào)整幅度較城區(qū)小，整體成交比重城區(qū)上升，且城區(qū)部分樓盤價格已達鎮(zhèn)區(qū)均價水平，性價比高，后市鎮(zhèn)區(qū)回調(diào)壓力大。
根據(jù)東莞市房產(chǎn)管理局公眾信息網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，08年東莞商品住宅的成交主要來自四城區(qū)和泛東莞房地產(chǎn)08年分析及09年展望報告
城區(qū)東城東的寮步鎮(zhèn)，南城區(qū)依然是銷售榜首。房地產(chǎn)發(fā)展較快，經(jīng)濟強鎮(zhèn)如虎門、塘廈、常平、厚街和長安等的銷售情況在1000-1700套內(nèi)，接近松山湖的大朗、大嶺山銷售情況也良好；值得關注的是，鳳崗，樟木頭，石龍三個鎮(zhèn)的銷售情況相對該地區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展程度來說，不樂觀。
3.3.4 樓盤銷售排名
08年東莞商品住宅銷售排名，東城區(qū)的大盤新世紀星城銷售排名第一，成交840套。萬科、光大、中惠和富通四大開發(fā)商的以其名牌質(zhì)量優(yōu)勢，占據(jù)8席，說明名牌的樹立對銷售效果有明顯的優(yōu)勢。塘廈的隆?；▓@排第十。
3.4成交價格分析
3.4.1 整體成交均價走勢 東莞房地產(chǎn)08年分析及09年展望報告
08年東莞房地產(chǎn)市場經(jīng)歷下跌調(diào)整期，全年整體趨勢價跌量增，自從3月份萬科、光大帶頭降價促銷以來，房價從07年虛高的房價逐漸理性回歸，在第四季度出現(xiàn)良增價穩(wěn)。個盤受其地段，品質(zhì)等之類因素的影響，價格依然有下跌的可能。整體成交趨勢隨著利好政策的出臺有所回升，但其背后龐大的供應量存在，銷售壓力之大，價格競爭愈演愈烈，也是促成樓價繼續(xù)下探的因素之一。
3.4.2 東莞與四大城市銷售價格走勢對比 東莞房地產(chǎn)08年分析及09年展望報告
07年9·27新政出臺后，抑制了投資需求，各地樓市成交都不同程度出現(xiàn)了萎縮，通過對比深圳、廣州、北京、上海等城市的價格指數(shù)，可以看出珠三角的降幅比較大，東莞降幅最為明顯，12月同比下降接近26%。經(jīng)過兩年多調(diào)整的珠三角地區(qū)的房地產(chǎn)市場可以先于全國市場下調(diào)，也可以先于全國房地產(chǎn)市場復蘇。
3.4.3 各區(qū)域成交均價
東莞房地產(chǎn)08年分析及09年展望報告
據(jù)東莞瑞峰置業(yè)市場研究部監(jiān)控，08年東莞普通住宅成交均價5472元，同比07年住宅成交均價上升8%，主要原因是07年上半年成交均價基本在4500-5000幅度，下半年房價才瘋狂上漲；而08年房價1月份的6124月持續(xù)下跌，在第四季度企穩(wěn)在5000元之上，整體成交均價較07年上升，預計經(jīng)過08年的調(diào)整，09年房價繼續(xù)下探，雖然下跌空間已經(jīng)不大，但整體成交均價回出現(xiàn)回落。
各區(qū)域08年成交均價，房地產(chǎn)發(fā)展較快地區(qū)與其他鎮(zhèn)區(qū)有較大差距。以片區(qū)來劃分，房價高的區(qū)域是城區(qū)、和東莞西南與東南較接近深圳片區(qū)，西北片區(qū)成交均價最低，中部東邊鎮(zhèn)區(qū)的均價也較低。
3.4.4 成交價格理性分析
東莞房地產(chǎn)08年分析及09年展望報告
觀察03-08年的經(jīng)濟數(shù)據(jù)作出對09年的樓價預測分析：從03年到08年東莞經(jīng)濟數(shù)據(jù)中可以發(fā)現(xiàn)，剔除05年統(tǒng)計口徑差異的因素影響和07年東莞樓市的非理性情況，房價的增幅在GDP增幅與居民人均收入增幅（扣除物價影響）之間，且略高于居民人均收入增幅（扣除物價影響），也就是說，在理想狀態(tài)下，樓價會隨著居民的收入水平的提升而相應上漲。
以05-08年的樓市分析對09年的樓價預測：07年東莞GDP增幅約18%，同比06年下跌1%，居民收入水平也隨之下降，因此07年的樓價理性增幅應該在10%-11%之間，但實際上07年的經(jīng)濟過熱，房地產(chǎn)市場投資性行為的過度，導致樓價增幅嚴重偏離理性增幅，高達23%，偏離幅度12%-13%；08年受世界經(jīng)濟危機的影響，年末出口受阻，東莞GDP增幅14%左右，經(jīng)濟相對蕭條，扣除消費指數(shù)的影響，居民收入水平同比預計會有小幅下跌，理性樓價增幅預計在8%左右，實際中，東莞全年成交均價5472元/㎡（東莞瑞峰置業(yè)市場研究部監(jiān)控），增幅8%，幅度已經(jīng)回歸理性水平，受樓價下跌的滯后性影響，08年東莞住宅成交均價依然偏離實際均價。
隨著世界經(jīng)濟危機影響的加深，東莞受其影響下，GDP增速放緩，預計在12%，居民收入水平增幅進一步受縮，東莞瑞峰置業(yè)市場研究部估算認為，09年東莞理性樓市增幅在5%上下，而實際上當前樓價繼續(xù)調(diào)整下探幅度不大，因此，09年實際樓價會回歸理性樓價范圍。
3.5營銷手法變化 東莞房地產(chǎn)08年分析及09年展望報告 3.5.1萬科、光大7折團購
萬科降價的“鯰魚效應”登陸東莞。2月29日—3月1日，萬科、光大兩大發(fā)展商先后對銀行員工發(fā)起“團購”活動，活動推出的單位降價幅度達到30％以上。這一消息迅速震動了東莞樓市。一場降價風云在東莞樓市悄然醞釀。
3.5.2金色華庭首開補差價先河
3月，新中銀金色華庭主動拋出的重磅炸彈“補差價”首開先河，決定對購買二期房子的首批50名業(yè)主進行“真情回饋”，給予4.5萬到9萬不等的現(xiàn)金補償，或獲得等值的購買該樓盤車位的現(xiàn)金券等。該措施使得金色華庭在短時間內(nèi)迅速成為輿論焦點，并引發(fā)了之后各城市樓盤業(yè)主的效仿，大范圍出現(xiàn)業(yè)主“團結”起來要求開發(fā)商給予補償損失的事件。
金色華庭補差價，于東莞乃至全國首開先例，產(chǎn)生的“爆炸式”轟動效應。
3.5.3借奧運牌，打出奧運特價房
東莞樓市經(jīng)過半年的調(diào)整后，鎮(zhèn)區(qū)部分樓盤價格開始下調(diào)，各開發(fā)商借助“迎百年夢，共慶北京奧運會”節(jié)點，紛紛推出奧運特價房活動。
3.5.4各式各樣的活動，拉升人氣
受奧運會特價促銷的影響，奧運后整體成交量回落，傳統(tǒng)的“金九銀十”不復存在，各項目上門量冷清，因此，眾多開發(fā)商舉辦各式各樣的活動，以求拉升上門人氣。東莞房地產(chǎn)08年分析及09年展望報告 3.5.5“房屋銀行”概念
名門酒店打造東莞首例“房屋銀行”，其后石碣的皇冠銀座等個別樓盤也仿效，推出“房屋銀行”口號。
3.5.6極致演繹明星營銷
天驕峰景大腕級明星三天連軸演出；金域中央2周年慶典邀請香港電視劇《家好月圓》一眾演員演出；金域藍灣邀請郭可盈開盤；凱悅美景花園邀請奧運會冠軍郭晶晶開盤等等，一段時間，東莞的明星營銷風風火火。
3.5.7低首付強占眼球
隨著年末國家政策的陸續(xù)出臺，首付和二套房貸的放松，降低購房門檻的低首付廣告琳瑯滿目，逐漸取代明星效應，成為年末的主要營銷主題。
3.6樓市總結
1．盡管08年東莞房地產(chǎn)時常經(jīng)歷了一年的調(diào)整，但受市場滯后性影響，08年整體供過于求，造成存量消化壓力劇增。
2．08年成交情況比06年略高，同比07年大幅度下降，整體銷售情況并不是想象中差，只是政策和存量雙重壓力下，競爭過于激烈，樓盤的銷售情況相對下降。
3．隨著房地產(chǎn)市場的調(diào)整，開發(fā)商拿地熱情和開工工程進度放緩，潛在供應量減少。東莞房地產(chǎn)08年分析及09年展望報告
4．樓市整體成交價格在08年得到回調(diào)，并在第四季度逐步企穩(wěn)，受成本的支撐，后市樓價下跌空間不大。
5．樓市競爭激烈導致營銷手法的多樣化，營銷創(chuàng)新越發(fā)重要。
四、后市展望
東莞瑞峰置業(yè)市場研究部認為： 2009年會好過2008年
（1）全球性的危機很可能在2009年見底，會爭取消費者的信心回升。
1、歷史上歷次危機的調(diào)整時間有越來越短的趨勢；
2、多國聯(lián)手救市將縮短經(jīng)濟衰退周期，加速信心回升；
3、中央4萬億救市，保經(jīng)濟增長；
4、格林斯潘：金融市場可能于6至12個月內(nèi)回暖。
（2）經(jīng)濟危機在教育國民的同時，更加教育的是地方政府，隨著行政體制的改革，行政效率的提高，辦事程序的透明化都會改善投資環(huán)境，也相應的改變了消費人群的結構，利于房地產(chǎn)市場的發(fā)展。東莞房地產(chǎn)08年分析及09年展望報告
1、經(jīng)濟危機有助于推動中國政治經(jīng)濟體制的突破
2、經(jīng)濟危機促使地方加快改革，廣東即將推行沿海城市體制改革
3、惡劣的國際經(jīng)濟環(huán)境將縮短中國房地產(chǎn)調(diào)控周期
（3）社會充足的貨幣供應量很可能刺激CPI在下半年上揚，從而刺激投資性行為的發(fā)生。而在各類投資渠道的比較中間，購買固定資產(chǎn)型物業(yè)進行保值性投資的傳統(tǒng)觀念會再次抬頭。
1、中央的金融貨幣政策將成為CPI上揚動力；
2、經(jīng)濟規(guī)律預示著CPI回調(diào)的可能性很大；
3、金融投資市場的疲軟將促使資金向固定資產(chǎn)投資領域流動。
（4）國家把珠江三角洲地區(qū)城市群發(fā)展重新納入國家發(fā)展綱要，從而加強城市間資源的互補，其中住宅需求的互補將成為城市發(fā)展的必然。
五大定位提升珠三角戰(zhàn)略地位，東莞定位為珠江口東岸地區(qū)重要節(jié)點城市。
（5）基礎設施的集中投入、特別是輕軌項目的投入加速了區(qū)域一體化的進程，在絕對價位偏低下，會迎來投資行為的重新分配。東莞房地產(chǎn)08年分析及09年展望報告
城際交通加快區(qū)域一體化，房地產(chǎn)面臨新的機遇。
（6）國家房地產(chǎn)政策發(fā)生根本變化，房地產(chǎn)作為拉動內(nèi)需的有力武器，將會成為政策培育的對象，預計09年房地產(chǎn)政策將更加寬松。低利率等的誘惑有利于房地產(chǎn)市場的復蘇。
利好政策出臺，刺激房地產(chǎn)需求。
（7）從房地產(chǎn)周期性調(diào)整來看，經(jīng)過兩年多調(diào)整的珠江三角洲地區(qū)的房地產(chǎn)市場可以先于全國市場下調(diào)，也可以先于全國房地產(chǎn)市場復蘇。珠三角先行調(diào)整，降幅較大。
通過對比深圳、廣州、北京、上海等城市的價格指數(shù)，可以看出珠三角的降幅比較大，東莞降幅最為明顯，12月同比下降接近26%。
（8）房地產(chǎn)價格在經(jīng)過深幅調(diào)整后，基本在行業(yè)平均利潤區(qū)間內(nèi)，已具備了購買價值。
東莞普通住宅的綜合建筑成本約2500元/㎡，稅費約占銷售額的20%，按5000元/㎡的銷售價格計算，稅費成本約1000元/㎡，再加上地價成本，綜合開發(fā)成本已經(jīng)逼近樓價，利潤空間不大，消費者開始認同樓盤的價值。價格回歸成本，購買價值顯現(xiàn)。
（9）東莞產(chǎn)業(yè)升級戰(zhàn)略將逐步改變制造業(yè)單一形態(tài)的局面，催生更多服務業(yè)或新產(chǎn)業(yè)，郎咸平先生的“6+1”理論可能逐步變成現(xiàn)實，從而帶來更多高質(zhì)素的消費人群。
1、地方政府10億貸款助中小企業(yè)升級；
2、松山湖科技產(chǎn)業(yè)園，力推產(chǎn)業(yè)升級； 東莞房地產(chǎn)08年分析及09年展望報告
（10）08年的寒冬注定了發(fā)展商不會冒風險在09年加速開發(fā)形成預售條件，而存量資源在擴張性積極財政和貨幣政策下的消化，推進了供求關系的平衡，供應量在減少，需求量相應增多。
新開工面積減少，供需逐步趨于平衡；
（11）消費者在經(jīng)過深度觀望后，有望在2009年釋放剛性需求。
東莞制造業(yè)的基礎尚未動搖，剛性需求強勁：
1、東莞市委書記劉志庚：金融危機未動搖東莞產(chǎn)業(yè)基礎；
2、東莞前兩年新增高素質(zhì)群體轉為有效需求； 3、08年四季度住宅“量增價穩(wěn)”，消費者逐步走出觀望。
瑞峰置業(yè)市場研究部 2009年1月19日
第四篇：太原市樓市分析報告
太原樓市近期情況統(tǒng)計
一、2014年太原市房地產(chǎn)市場回顧及分析
2014年，受全國房地產(chǎn)市場寒流影響，太原房地產(chǎn)市場也一直寒意籠罩。持觀望、等降價，成為大部分意向購房者共同的心態(tài)。雖然，限購取消、房貸新政、公積金新政以及央行降息等一系列利好政策接踵而至，但是市場并未達到預期走勢，冷酷的行情加劇了房企競爭，行業(yè)進入了全新的時期。具體特點如下：
1、一線品牌房企悉數(shù)進駐，外來者向主導者轉變，引領著太原樓市的發(fā)展。如： 1月7日，綠地以總價9.05億元拿下濱河西路西側地塊的33437平方米土地，成交樓面均價2879元/平方米，打造綠地中央廣場項目；
1月29日，恒大以總價15.6897億元，拿下位于尖草坪區(qū)趙莊新村、濱河東路以東、龍康街以北范圍內(nèi)的五宗土地，欲打造尖草坪區(qū)最大的住宅綜合體——恒大御景灣； 年中旬，萬科160億元投資北營城中村1300畝改造項目；
9月份，富力也首次借太原城中村改造“東風”，欲在龍堡村打造“富力又一城”。
2、萬科、保利、恒大為代表的品牌房企順應市場需求，將產(chǎn)品結構做出調(diào)整，首置首改類產(chǎn)品比重大幅增加。
3、隨著房地產(chǎn)市場的變化，營銷模式一直不斷演進。全民營銷、首付分期、保價協(xié)議、精裝改毛坯、“螢火蟲”、車位抵價券、“小蜜蜂”活動等營銷手段層出不窮。如： 萬國城MOMA微信搶紅包、萬科城市樂跑賽、富力保價協(xié)議、綠地兒童嘉年華、富力微電影《父親的執(zhí)著》首映、恒大首付分期、保利全城尋找遺失獸首、拉菲公館全民營銷等。
二、2015年太原市房地產(chǎn)預測及要聞前瞻分析 1、2015年房地產(chǎn)市場趨勢明顯——成交降溫、房價回落、投資增速放緩、庫存高位運行；調(diào)控政策延續(xù)變化深度，限購松綁、信貸放寬、限價淡化，“去行政化”趨勢更加明顯，預計成交價難以反彈，市場會持續(xù)分化。2、2015年第一周，太原市場略顯平淡。在這交替過度的一周中迎來了元旦假期，各項目客戶來訪明顯偏低，并且元旦期間的市場優(yōu)惠力度不及以往，直接導致成交量急劇下滑，當前樓市在土地、住宅及商業(yè)市場中均表現(xiàn)平平，有專家預測稱五月份以后或有回暖跡象。
3、具體要聞如下：
《不動產(chǎn)登記暫行條例》將于2015年3月1日起實施，條例明確，不動產(chǎn)包括土地、海域以及房屋；內(nèi)容共分為35條，涉及不動產(chǎn)登記、信息共享、保護及法律責任等。這無疑將進一步加重購房者們的觀望心態(tài)，對于回暖之勢本不明朗的樓市來說，猶如雪上加霜。
2015年3月起，太原市將加大市政公用設施的建設力度，特別是供熱、供水、排水等地下管線的配套力度，使地下管網(wǎng)覆蓋至東山、西山等盲區(qū)。這對于處于城郊結合部的樓盤來說，真是莫大的福音。
三、太原市重點樓盤案例分析
1、富力-盈棲谷
作為太原富力城的第六期項目，盈棲谷共計17棟住宅樓，其中，9棟10層住宅樓，8棟9層住宅樓，共計972戶，小區(qū)占地2.17萬平方米，并有小學、幼兒園和商業(yè)街等配套。住宅均為一梯兩戶，樓間距為43-47米，具有1.5倍的采光優(yōu)勢。
2014年12月27日開盤發(fā)售12#、15#、16#、21#、22#共五棟，起價6800、均價7500，當天銷售200余套，實現(xiàn)銷售額2.11億元，去化率達到75%，目前尾房在售。
產(chǎn)品優(yōu)勢，容積率：1.19、公攤比：11%----15%、小高層、純板樓、精裝修、價位適中。
2、恒大御景灣 恒大御景灣是恒大地產(chǎn)集團于2014年在太原北城打造的又一生態(tài)居住區(qū)，是繼太原樓市名盤恒大綠洲后，又一超大規(guī)模社區(qū)?？傉嫉孛娣e約502畝，總規(guī)劃建筑面積逾117萬㎡，總規(guī)劃戶數(shù)超過約9000戶。
目前，該樓盤正處于火熱認籌中，交3000抵20000，已排號1300余個，預計出售5#、6#、7#、8#、9#，共五棟，均為33層高層住宅，可涵蓋76---137平米戶型，約927套，暫定均價7500元（含精裝修），本月中下旬開盤。
產(chǎn)品優(yōu)勢：生態(tài)環(huán)境好、送精裝修、規(guī)模大、品牌號召力強、生活配套齊全、首付4.5萬元、70年產(chǎn)權等。
3、五龍灣-府東天地
五龍灣·府東天地規(guī)劃小區(qū)總占地130畝，總建筑面積30萬平方米，住宅區(qū)域由七棟高層組成，5#樓32層224戶，兩梯兩戶，內(nèi)含6萬方風情商業(yè)街，8000平米大型美特好已簽約加盟。
目前，正在排號中，交一萬抵六萬，預計均價7000元，全款優(yōu)惠95折；暫定本月底開盤發(fā)售1#、3#和10#，可售面積有70---191平米，包括公寓、兩居、三居及超大戶型。
產(chǎn)品優(yōu)勢：價位低、剛需戶型豐富、優(yōu)惠力度大、70年產(chǎn)權等； 產(chǎn)品劣勢：公攤偏大、地理位置略偏、品質(zhì)較低。
4、保利-香檳國際
太原保利香檳國際是保利地產(chǎn)在太原打造的首個精品住宅小區(qū)，旨在打造太原最具品質(zhì)感、最有城市生活氛圍的首席高尚住區(qū)；占地140000平米，建筑面積約630000平米。
該樓盤已于2014年10月18日開盤，當日發(fā)售1#、6#和10#共計680套，已售500余套，均價8200元、正售89---143平米尾房； 目前，正推出“暖冬團購季”活動處理尾房，除正常優(yōu)惠外“兩居額外優(yōu)惠94折、三居額外優(yōu)惠96折”，據(jù)測算，購買每套優(yōu)惠至少6萬元；另有保利專屬銀行貸款利率89折優(yōu)惠；
產(chǎn)品優(yōu)勢：70年產(chǎn)權、品牌號召力強、戶型配比合理、優(yōu)惠及暖場活動豐富、地理位置優(yōu)越等。
5、綠地盧浮公館
綠地盧浮公館，位于半山國際花園二期項目東北側，是綠地集團在太原東部新城打造的又一生態(tài)宜居項目，6-11層的低密社區(qū)，為業(yè)主營造別墅園區(qū)的感受。目前，90-200平的全景小高層戶型入市，占地115000平米、建筑面積132000平米。
目前，主推116---140平米戶型，均價7200元、起價6666元；綠地盧浮公館新年鉅惠，首付20%，低至13.3萬；團購優(yōu)惠2萬抵4萬、關注綠地會并轉發(fā)可立減1萬。另外還有少量86-94㎡ 的兩居室在售。
產(chǎn)品優(yōu)勢：低密度洋房住宅、公攤小、價格實惠、品牌號召力強、優(yōu)惠方式豐富等。
第五篇：瑞峰置業(yè)發(fā)布2011年5月東莞樓市分析報告
誠信
創(chuàng)新
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瑞峰置業(yè)2011年5月東莞樓市報告
2011.6
誠信
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土地流拍頻現(xiàn) 住宅成交同比大增
第一部分 宏觀環(huán)境
一、全球經(jīng)濟：多事之秋 增速放緩 全球經(jīng)濟或步入苦夏
美國5月PMI從4月的60.4滑落至53.5，遠不及預期，跌至20個月低點，歐元區(qū)、英國和中國最新公布的PMI數(shù)據(jù)也分別觸及7個月、20個月和9個月的最低水平。印度、日本、韓國等多國公布的經(jīng)濟增長數(shù)據(jù)均低于預期，突出了通脹形勢依然嚴峻且經(jīng)濟增長乏力，成為擺在各國央行面前的一道難題。
歐債危機卷土重來，大宗商品價格下跌，全球股市集體感冒。IFM總裁下臺使得希臘問題再起波瀾，葡萄牙申請救援，比利時等國信用評級下調(diào)，或使歐債危機再度蔓延。伴隨著歐洲主權債務危機，以及中國日益嚴重的通貨膨脹導致全球經(jīng)濟增長減速的擔憂升溫，大宗商品價格遭遇一年來最大一次月份下跌。原油價格大跌，拖累金價震蕩，諸多風險考驗投資者信心，全球股市集體“感冒”。新興經(jīng)濟體貨幣政策收緊持續(xù)收緊，未來一段時期內(nèi)或出現(xiàn)低增長與高通脹并存的滯脹局面。為應對這種狀況，各國央行預計會選擇加息舉措以遏制通脹抬頭。
二、國內(nèi)經(jīng)濟：
4月CPI同比漲5.3% PPI同比上漲6.8%
4月CPI同比上漲5.3%，PPI同比上漲6.8%，漲幅比3月份回落0.5個百分點。4月份環(huán)比上漲0.5個百分點。1-4月份，全國工業(yè)生產(chǎn)者出廠價格同比上漲7.0%。通脹形勢依然嚴峻。預計5月CPI仍將高企，6月或再度開啟加息窗口。
5月份PMI為52％ 環(huán)比下降0.9個百分點
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