第一篇：建設(shè)部陳淮：房地產(chǎn)發(fā)展與十二五城市化進(jìn)程

建設(shè)部陳淮：房地產(chǎn)發(fā)展與十二五城市化進(jìn)程

主持人：我們知道中國房產(chǎn)為什么發(fā)展這么快，其中城鎮(zhèn)化化是非常重要的原因，接下來第12個五年計劃，那二五計劃當(dāng)中也有城鎮(zhèn)化，那么城市化在十二五當(dāng)中有什么速度？那么城鎮(zhèn)化建設(shè)究竟會給中國的房地產(chǎn)業(yè)帶來怎樣的一個新的特征呢？接下來我們順著這個話題往下講，我們有請建設(shè)部政策研究中心主任著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家陳淮博士，他演講的題目是房地產(chǎn)發(fā)展與十二五城市化進(jìn)程，有請！

陳淮：我們今天討論商業(yè)地產(chǎn)，還有一個城市化，不是十二五，還有一個城市化是我們中華民族面對的一個城市化，我們這個國家，這個社會，這個民族走到了一個歷史轉(zhuǎn)折的時期，這個轉(zhuǎn)折就是從一個大多數(shù)人住鄉(xiāng)下農(nóng)耕文明自給自足的自然經(jīng)濟(jì)，轉(zhuǎn)變到大多數(shù)人住城里城市人這一個過程，我們這一代深發(fā)現(xiàn)了前所未有的歷史秘密，幾千人沒有被人逝波的歷史秘密，什么秘密呢？大多數(shù)種地不一定吃飽，越少的人種地糧食吃不了，這就叫辯證法，這就是我們面對的城市化，當(dāng)然我們面對城市化當(dāng)中的問題是一個我們從來沒有遇到前所未有的問題，我們今天討論的是商業(yè)地產(chǎn)問題就是這個城市化組成部分，如同大家知道十二五規(guī)劃當(dāng)中二三線城市發(fā)展中小城鎮(zhèn)建設(shè)，農(nóng)民工定居以及完善住房保障體系都是城市化組成部分，另外我們從過去一段實踐發(fā)展來看，一些城市群戰(zhàn)略和一些新的綜合配套改革試驗區(qū)比如成渝，和一些新的近來區(qū)發(fā)展區(qū)域比如海新區(qū)，北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)，黃河三角洲這些都是十二五期間中國城市化新的特征。

我們今天討論商業(yè)地產(chǎn)更靠近這個問題，主持人剛講這句話我很贊成，他說下一段商業(yè)地產(chǎn)崛起將是一個很大的進(jìn)程，我們走過了以住宅建設(shè)為人們矚目焦點的階段，現(xiàn)在我們到商業(yè)地產(chǎn)討論的時候了，這不是我們自己主觀想出來的，是世界上現(xiàn)代城市化進(jìn)程中現(xiàn)代城市取代歷史的城市，取代傳統(tǒng)的城市最重要的標(biāo)志，歷史上人們知道巴黎什么呢？知道太晤湖，知道巴黎有巴黎圣母院，現(xiàn)在人們知道巴黎有協(xié)和廣場，也就是說商業(yè)地產(chǎn)的崛起是現(xiàn)代城市發(fā)展過程中順應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)用人權(quán)取代神權(quán)和王權(quán)的過程，是城市從貴族為主人轉(zhuǎn)變?yōu)槠矫駷橹魅说臅r代。商業(yè)地產(chǎn)和市場經(jīng)濟(jì)聯(lián)系在一起，它的入場券不分人的社會身份差別，不管你是王爺貝勒，你爸爸是副部級還是老農(nóng)民，你是農(nóng)村戶口還是城市戶口，也不管是你美女超女還是丑女，在市場經(jīng)濟(jì)下參與資格只有一件事，就是以貨幣單位衡量的價格，這是一種平等，是一種文明，是一種進(jìn)步，是對于歷史上城市中形成的以神權(quán)和王權(quán)主宰的這樣一個城市格局根本否定。歷史上比茲堡鋼鐵之城很著名，底特律汽車之城很著名，現(xiàn)在他們還看成美國或者世界一流的城市嗎？當(dāng)人們提到東京的時候不再以重工業(yè)驕傲，而以他的新速度，當(dāng)我們進(jìn)入紐約的時候第五大道時代廣場是人們津津樂道的地方，商業(yè)地產(chǎn)崛起，商業(yè)地產(chǎn)成為城市現(xiàn)代化城市的標(biāo)志性區(qū)域和建筑是現(xiàn)代化的必然趨勢。

第一層意思，我們不要小看，低估我們今天討論的商業(yè)地產(chǎn)模式，是我們中華民族對城市化認(rèn)識的一個巨大發(fā)展和深化，我們知道城市不僅是一個老工業(yè)基地，不僅僅是一個人口密集區(qū)，而且應(yīng)當(dāng)形成它特有的功能和資源配置能力，綜合承載力。我們中國這個民族文化中是立足于農(nóng)耕文明，自然經(jīng)濟(jì)自給自足的，在這樣的文化體系中可以不含糊地說，充斥著對城市輕視、藐視、蔑視甚至是敵視的心里，在我們建國很多年里面，我們認(rèn)為靠山分散進(jìn)度才是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的方針，才是好的，城市青年從一出娘胎已經(jīng)是資產(chǎn)階級了，是代表，加以改造才行，我們現(xiàn)在才知道城市發(fā)展原來是一個民族進(jìn)入世界經(jīng)濟(jì)強(qiáng)過程中不可缺少的組成部分。所以我們到今天還時刻可見，在04、05、06年的媒體中充斥著大馬路，大廣場圍剿這叫做不科學(xué)發(fā)展觀，這都是地方政府往自己臉上擦粉的政績工程，一場汶川地震才讓我們知道原來現(xiàn)在城市中不可或缺，寬馬路、大廣場是必要的減災(zāi)、防災(zāi)設(shè)施。中國歷史上城市這兩個字中，城是以絕對排斥市場之勢的，別看我們城市，這兩字是對立的，城里住著貴族是王爺貝勒，沒有交易資本的立足之地，咱們看到很多最近拍的中國一些老字號電視劇，什么白家老號，同仁堂呀，岳家鋪之類的，在北京有一個傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)叫湖廣會館，現(xiàn)在還在，當(dāng)年的湖廣會館的金碧輝煌我們依稀可見，不亞于北京城內(nèi)的王爺府，今天它已經(jīng)是湖北菜館叫一個京劇博物館，我希望大家到那里可以思考一下中國商業(yè)地產(chǎn)的進(jìn)程，它可以說當(dāng)時是一批富可敵國的商人在他們自己的買賣地建立一個高端企業(yè)家俱樂部，但是這個高端企業(yè)家俱樂部，這個標(biāo)志性項目旁邊環(huán)境是什么按？我給大家形容一下就知道中國傳統(tǒng)文化中城和市的關(guān)系是什么？它的東側(cè)是天橋，是賣膏藥說笑的地方，它的南側(cè)是無人掩埋的尸體亂葬崗子，它的西側(cè)是菜市口，阿Q說咔嚓的地方，在中國傳統(tǒng)格局中，商業(yè)市場市的地位就是這樣，今天我們意識到了，現(xiàn)代化城市這個這個商業(yè)地產(chǎn)我是成為現(xiàn)代化國際化的組成部分和基本標(biāo)志，是順應(yīng)經(jīng)濟(jì)潮流必須發(fā)展的方面，我以為這個討論，這個年會和我們正在呼吁推進(jìn)的這些事業(yè)，對我們民族社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展來說具有極其重要的意義。但是另外一方面我們商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展到今天，我們的確要有世界媲美的商業(yè)綜合體，我們的確有了實力很強(qiáng)大的開發(fā)商，但是很遺憾地說，我們商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，如果說房地產(chǎn)發(fā)展不完善的話，它是比一般的住宅房地產(chǎn)發(fā)展還不完善，我們積聚在這里有做婚紗的，有拍婚紗照的，有設(shè)計婚宴的，唯獨沒有新娘，我們商業(yè)地產(chǎn)中所有蓋房子的，賣東西的人都齊備了，唯獨缺少了誰？應(yīng)該是持有城市中商業(yè)地產(chǎn)的主體這件事。比如現(xiàn)在萬達(dá)有大型的符合商業(yè)系統(tǒng)，我們商業(yè)地產(chǎn)還存在一個上了場了有守門員，有后衛(wèi)，唯獨缺前鋒就開始比賽。

第二，大型的商業(yè)地產(chǎn)管理運(yùn)行主體遠(yuǎn)不發(fā)育，靠個體商務(wù)，靠商業(yè)資本自己來分散購買商鋪或者是大型商某一個參與者這樣方式來經(jīng)營。我們的商業(yè)設(shè)施發(fā)展過程中千層一面，我以為要發(fā)展具有地方文化設(shè)施的商業(yè)設(shè)施，中國是一個集千人文化深厚積淀的國家，而且每一個地區(qū)都有自己獨特的地方，我們把所有的城市商業(yè)中心都蓋成一樣的，你說成都的商業(yè)中心也有，上海的也有，北京的也是，包括我們自己最值錢的，最有意義的文化元素舍去得太多了。

最后我們商業(yè)地產(chǎn)還有城市功能提升，和老百姓住宅環(huán)境的改善密切結(jié)合起來，事實上商業(yè)地產(chǎn)人們認(rèn)為蓋了一大商廈，這個地方房價就漲了，從整體看，商業(yè)地產(chǎn)越發(fā)達(dá)，房價會越低，信不信由你，你把一杯熱水放到這里，到散會的時候它的溫度和空間溫度是一樣的，這是一個亙古不變的符合客觀的規(guī)律。但是在大系統(tǒng)中，永遠(yuǎn)不會達(dá)到一個溫度處處均衡，同樣我在一個小區(qū)中建設(shè)一個現(xiàn)代化商業(yè)中心，這個小區(qū)整體就提升了，這個地方來買房還買了這個地方商業(yè)園，買了就業(yè)條件和學(xué)校環(huán)境等，但是當(dāng)我們二三先城市中小城市普通發(fā)展的時候，中國的商業(yè)地產(chǎn)形成和全國一體化和均衡化的時候，住在大城市必要性大大下降，大城市人口和居住壓力下降，反而使中國大中城市和二三線城市差價拉大的趨勢和房價過快上漲的趨勢得到抑制。這也是發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗所證明的事，以上僅供來賓參考，謝謝大家！

主持人：非常感謝陳淮博士，他的演講非常精彩，而且從文化角度，從歷史的角度，最后再從市場角度分析，給大家提供了一個非常全新的思路和視角，我相信對在座的各位有所啟發(fā)。

第二篇：淺談城市化進(jìn)程與房地產(chǎn)投資

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淺談城市化進(jìn)程與房地產(chǎn)投資

作者：程征貴 林子文

來源：《沿海企業(yè)與科技》2006年第02期

[摘 要]文章分析了20世紀(jì)80年代以來江蘇城市化進(jìn)程的主要特征及其對房地產(chǎn)投資的影響，并運(yùn)用逐步回歸法對江蘇城市的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及房地產(chǎn)投資額進(jìn)行實證分析，根據(jù)最優(yōu)相關(guān)模型得出城市化進(jìn)程與房地產(chǎn)投資具有高度相關(guān)性的結(jié)論；

[關(guān)鍵詞]城市化進(jìn)程；房地產(chǎn)投資；最優(yōu)相關(guān)模型；對數(shù)相關(guān)模型

[中圖分類號]F293.35

[文獻(xiàn)標(biāo)識碼]A

第三篇：關(guān)于城市化進(jìn)程發(fā)展的幾點建議

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關(guān)于城市化進(jìn)程發(fā)展的幾點建議

作者：張喆

【摘要】城市化進(jìn)程是我國社會發(fā)展中的必然趨勢，是建設(shè)中國特色社會主義的重要組成內(nèi)容。在實現(xiàn)城市化發(fā)展的過程中，我國政府應(yīng)該科學(xué)地調(diào)整城鎮(zhèn)化、城市化以及現(xiàn)代化三者之間的關(guān)系。本文就我國的城市化進(jìn)程發(fā)展提出了幾點建議。

【關(guān)鍵詞】城市化進(jìn)程 經(jīng)濟(jì)全球化

城市化是社會發(fā)展中系統(tǒng)而漫長的過程，它不僅僅是單純地進(jìn)行城鄉(xiāng)人口結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)化，也不單純是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和空間分布結(jié)構(gòu)的改變，而是以將傳統(tǒng)的生活、勞動方式逐漸向現(xiàn)代化生活、勞動方式作為核心內(nèi)容的綜合性目標(biāo)。在我國城市化進(jìn)程發(fā)展中，仍然面臨著很多的問題，本文就城市化發(fā)展提出了幾點建議。

一、城市化進(jìn)程需要把握好推進(jìn)次序

現(xiàn)代城市的發(fā)展，有著一定的推進(jìn)次序?？偟膩碚f，城市化進(jìn)程需要遵循三個基本步驟，首先是實現(xiàn)農(nóng)村城鎮(zhèn)化，然后實現(xiàn)城鎮(zhèn)現(xiàn)代化，最終才是實現(xiàn)城市現(xiàn)代化建設(shè)，這是因為城市化進(jìn)程是一個長時間的過程，城市作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的社會產(chǎn)物，在三個不同的時期被賦予了不同的任務(wù)。

在農(nóng)村城鎮(zhèn)化時期，城市化建設(shè)需要注重工業(yè)化的發(fā)展，逐漸從傳統(tǒng)的手工作坊轉(zhuǎn)變向機(jī)械化生產(chǎn)，最終實現(xiàn)電氣化工業(yè)建設(shè)。而當(dāng)農(nóng)村城鎮(zhèn)化發(fā)展到一定水平，在自然環(huán)境、市場規(guī)模以及交通建設(shè)等方面都取得了良好成績后，就需要開始實現(xiàn)城鎮(zhèn)城市化。通常來說，城鎮(zhèn)城市化需要經(jīng)歷這幾個過程：（1）不斷地提高工業(yè)化水平。（2）構(gòu)建良好的發(fā)展環(huán)境，硬環(huán)境和軟環(huán)境相結(jié)合，促進(jìn)人口和產(chǎn)業(yè)工人逐漸從農(nóng)村地區(qū)集中到城市。（3）持續(xù)性完善城市發(fā)展所需要的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程，和城市功能相配套。在發(fā)展條件較為良好的地方，在實現(xiàn)了城鎮(zhèn)城市化建設(shè)之后，需要向著更高的目標(biāo)城市現(xiàn)代化前進(jìn)，這也是目前我國城市化進(jìn)程建設(shè)的終究目標(biāo)。在這一時期，城市功能需要更高水平、更加全面的發(fā)展，需要在城市中構(gòu)建完整性、立體化的交通、信息網(wǎng)絡(luò)，需要具有較強(qiáng)的金融功能和齊備的貿(mào)易水平，保證城市能夠成為一個市場中心、信息中心、服務(wù)中心以及管理中心，能夠變成物流、資金流、信息流以及人流的重要集散區(qū)域，甚至成為國家、國際的核心城市。

我國的城市化發(fā)展進(jìn)程具有較為明顯的三步走“并行推進(jìn)”特點，是一個跨越式的發(fā)展模式。在過去的幾十年中，社會關(guān)注的熱點在于城市的現(xiàn)代化建設(shè)，其次才是實現(xiàn)城鎮(zhèn)城市化，再次是農(nóng)村的城鎮(zhèn)化建設(shè)。因為當(dāng)前我國的農(nóng)村地區(qū)資金不夠，而且農(nóng)民群體的收入普遍較低，和城市現(xiàn)代化建設(shè)、城鎮(zhèn)城市化建設(shè)的巨大改變相比較，我國的農(nóng)村城鎮(zhèn)化建設(shè)力度明顯較低，也帶來了很多方面的矛盾，比如社會的三農(nóng)問題愈發(fā)嚴(yán)重，社會的二元結(jié)構(gòu)也存在有很大的不平衡，城鄉(xiāng)之間的差距逐漸擴(kuò)大等，因此我國政府應(yīng)該較好地把握城市化進(jìn)程的推進(jìn)次序，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，在科學(xué)發(fā)展觀的指導(dǎo)下實現(xiàn)共同的發(fā)展進(jìn)步。

二、堅持實施“三集中”戰(zhàn)略

“三集中”戰(zhàn)略指的是：人口向城鎮(zhèn)集中、工業(yè)向園區(qū)集中、土地向規(guī)模經(jīng)營集中。這是我國城市化建設(shè)過程中所必須堅持的戰(zhàn)略方針。

首先，在當(dāng)前，我國城市化建設(shè)的重難點都集中在農(nóng)村地區(qū)，我國的農(nóng)業(yè)水平由于受到多方面的影響，還相當(dāng)?shù)穆浜?，仍然保持過去的小農(nóng)經(jīng)濟(jì)耕作格局，農(nóng)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀嚴(yán)重地制約著城市化建設(shè)進(jìn)程。只有實現(xiàn)農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)地區(qū)的轉(zhuǎn)移，才能夠更有效地進(jìn)行農(nóng)民身份轉(zhuǎn)型，促使農(nóng)民更好地融入到城市人口中去，為全面實現(xiàn)小康社會奠定良好的社會基礎(chǔ)。第二，實現(xiàn)工業(yè)向園區(qū)的集中，能夠有效地幫助鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級，快速地提升工業(yè)生產(chǎn)工藝技術(shù)水平，能夠在相互影響相互支持的環(huán)境中實現(xiàn)文明生產(chǎn)，更好的保護(hù)生態(tài)環(huán)境，轉(zhuǎn)自論文部落論文范文發(fā)表論文發(fā)表

實現(xiàn)工業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。第三，土地向規(guī)模經(jīng)營集中能夠在很大程度上幫助農(nóng)業(yè)展開技術(shù)轉(zhuǎn)型，能夠促進(jìn)農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)和組織方面的完善轉(zhuǎn)型，能夠明顯地提升農(nóng)業(yè)勞動生產(chǎn)率以及土地產(chǎn)出率，緊密地結(jié)合市場需求來調(diào)節(jié)農(nóng)業(yè)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，將農(nóng)業(yè)生產(chǎn)當(dāng)成是有機(jī)的整體，來進(jìn)行科學(xué)合理的分工，提升農(nóng)業(yè)的市場競爭能力，慢慢的提升規(guī)模效應(yīng)。

三、深入探索農(nóng)村制度建設(shè)

上文說到了我國城市化進(jìn)程發(fā)展的重點、焦點、難點都集中在農(nóng)村地區(qū)。這其中涉及到了農(nóng)村制度建設(shè)的問題，城市化進(jìn)程必然會對農(nóng)村底層人民的生活造成很大的影響，城市化并不僅僅是實現(xiàn)工業(yè)化，或者是單純的戶籍改革，而是推行一種新型的社會模式，將過去的生產(chǎn)、生活進(jìn)行大幅度改革，需要經(jīng)過充分地調(diào)查和探索。

傳統(tǒng)的農(nóng)村地區(qū)，主要是根據(jù)血緣關(guān)系、宗族關(guān)系為中心來進(jìn)行發(fā)展，和國家政權(quán)結(jié)構(gòu)有著一定的區(qū)別。在新中國成立之后，國家政府對于傳統(tǒng)的農(nóng)村結(jié)構(gòu)展開了全面的改革，從經(jīng)濟(jì)、政治、文化等多個方面進(jìn)行管理和控制，但是在很長一段時期內(nèi)，我國農(nóng)村的城市化進(jìn)程處于一種扭曲的狀態(tài)。

實現(xiàn)城市化發(fā)展的根本在于構(gòu)建先進(jìn)的制度體系，尤其是市場經(jīng)濟(jì)制度，通過制度才能夠在實質(zhì)上引導(dǎo)民間的力量，來自發(fā)的走上城市化道路，不然全憑政府行政是遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到預(yù)期的目的。政府在制定相關(guān)政策的時候，應(yīng)該盡量的多給予，少獲取，為農(nóng)村的城市化改造創(chuàng)造良好的外部環(huán)境，探索出合理的城鄉(xiāng)統(tǒng)一制度體系，包括了戶籍制度、勞動就業(yè)制度、社會保障制度等，只有為農(nóng)民的生活提供更為優(yōu)越的條件，才能夠促進(jìn)農(nóng)村的城市化發(fā)展進(jìn)程。

四、總結(jié)

城市化發(fā)展進(jìn)程是一個非常龐大的課題，結(jié)構(gòu)十分復(fù)雜，并不是三言兩語就能夠說清的。我國有關(guān)于城市化的理論研究和實踐研究方興未艾，城市化進(jìn)程是國家發(fā)展的必然趨勢，但是其中存在的問題也不容忽視。本文就該課題提出了三點建議，城市化進(jìn)程需要把握好推進(jìn)次序，堅持實施“三集中”戰(zhàn)略，深入探索農(nóng)村制度建設(shè)，希望能夠為我國城市化發(fā)展起到一定的指導(dǎo)作用。

參考文獻(xiàn)

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第四篇：城市化進(jìn)程,發(fā)展歷史

1.城市化

城市化是當(dāng)前和未來相當(dāng)長時期內(nèi)中國最主流的事件。諾貝爾獎獲得者斯蒂格利茨所言“21世紀(jì)影響世界的兩件大事是美國的高科技和中國的城市化”。中國正處在一個城市化的高速發(fā)展期，在未來的30年中，城市化將是中國社會變遷與轉(zhuǎn)型的主流。目前，我國城市人口剛達(dá)到6.1億人，城市化率約47%，每年增長將近一個百分點。在未來20—30年中國城市人口達(dá)到75%左右，中國將會出現(xiàn)巨大的人口變遷過程，即將有6億農(nóng)業(yè)人口走進(jìn)城市。

這也是人類歷史上一個空前的變化。我們甚至可以以城市化進(jìn)程度量房地產(chǎn)業(yè)的未來。每年城市人口增加1個百分點，可以消化新增住宅供應(yīng)的大半。以南京為例，根據(jù)建委統(tǒng)計，在2000-2005年，城市人口增加了125萬，每年增長25萬人，按照人居住房面積30平米計算，每年城市人口增加的增量需求為750萬，基本等同于每年房地產(chǎn)市場供應(yīng)量的平均值。新增城市人口也為住房投資的轉(zhuǎn)讓和租金實現(xiàn)提供保障。南京市2020年人口要超過千萬，基本上仍將持續(xù)每年增長20-30萬人。

從城市化的數(shù)量來看，其是分階段的，30%以下是城市化低水平時期（我國2000年前），30%以上是快速增長期，50%以上是平穩(wěn)增長期，70%以上才是成熟期，而鄭州是2011年3月份的數(shù)據(jù)顯示鄭州的城市化進(jìn)程是41%，還有30—40年的黃金發(fā)展期。

城市化的歷史進(jìn)程

世界城市化的進(jìn)程大致經(jīng)歷了三個階段

早期城市因生產(chǎn)力水平不高，可提供城市居民需要的農(nóng)副產(chǎn)品數(shù)量有限，所以城市發(fā)展受到限制。那時城市數(shù)目少、規(guī)模不大，城市人口比重小，主要分布在灌溉發(fā)達(dá)、利于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)或便于向周圍征收農(nóng)產(chǎn)品的地帶。早期城市主要為行政、宗教、軍事或手工業(yè)中心。這個階段延續(xù)的時間最長，城市人口增長緩慢，直到1800年，世界城鎮(zhèn)人口僅占總?cè)丝诘?%18世紀(jì)中葉開始，迎來了城市發(fā)展史上一個嶄新的時期。在工業(yè)革命的浪潮中，城市發(fā)展之快、變化之巨，超過了以往任何時期。工業(yè)化帶動城市化，是近代城市化的一個重要特點。歐美國家城市數(shù)目激增，城市規(guī)?？焖僭鲩L，英國在1900年城鎮(zhèn)人口比重達(dá)到75%，成為世界上第一個城市化國家。近代世界城市化的又一特點是亞非國家城市化的興起，出現(xiàn)了一元的封建城市體系向封建城市與近代城市并存的二元結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)化。世界城市體系的出現(xiàn)是近代城市化的第三個特點。1950年，世界城市化水平上升到29.2%開始形成世界規(guī)模。因為從50年代到70年代初期，資本主義國家經(jīng)濟(jì)增長較快，殖民地半殖民地國家取得政治獨立以后，經(jīng)濟(jì)上也有一定發(fā)展，這一切大大加快了世界城市化的進(jìn)程。發(fā)展中國家已經(jīng)構(gòu)成當(dāng)今世界城市化的主體。

城市化的階段特征

根據(jù)發(fā)達(dá)國家的城市化經(jīng)歷，一個國家或地區(qū)的城市化過程大致呈一條拉平的“s”形曲線。當(dāng)人口城市化水平達(dá)到30%左右時，進(jìn)入快速發(fā)展階段，達(dá)到70%左右時，進(jìn)入相對穩(wěn)定階段。發(fā)達(dá)國家的城市化過程至今經(jīng)歷了四個階段：該階段城市化的主要特征是中心城市人口和經(jīng)濟(jì)迅速增長，特別是市中心城工商業(yè)繼續(xù)向城市，特別是大城市中心集中的同時，郊區(qū)人口增長超經(jīng)濟(jì)復(fù)興，人口出現(xiàn)重新回升。

房產(chǎn)在中國發(fā)展史

中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的歷史

第一階段： 理論突破與試點起步階段（1978至1991年）

1978年理論界提出了住房商品化、土地產(chǎn)權(quán)等觀點。1980年9月北京市住房統(tǒng)建辦公室率先掛牌，成立了北京市城市開發(fā)總公司，拉開了房地產(chǎn)綜合開發(fā)的序幕。1982年國務(wù)院在四個城市進(jìn)行售房試點。1984年廣東、重慶開始征收土地使用費。1987至1991年是中國房地產(chǎn)市場的起步階段。1987年11月26日，深圳市政府首次公開招標(biāo)出讓住房用地。1990年上海市房改方案出臺，開始建立住房公積金制度。1991年開始，國務(wù)院先后批復(fù)了24個省市的房改總體方案。

第二階段：非理性炒作與調(diào)整推進(jìn)階段（1992至1995年）

1992年房改全面啟動，住房公積金制度全面推行。1993年“安居工程”開始啟動。1992年后，房地產(chǎn)業(yè)急劇快速增長，月投資最

高增幅曾高達(dá)146.9%。房地產(chǎn)市場在局部地區(qū)一度呈現(xiàn)混亂局面，在個別地區(qū)出現(xiàn)較為明顯的房地產(chǎn)泡沫。1993年底宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控后，房地產(chǎn)業(yè)投資增長率普遍大幅回落。房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷一段時間的低迷之后開始復(fù)蘇。

第三階段：相對穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展階段（1995至2002年）

隨著住房制度改革不斷深化和居民收入水平的提高，住房成為新的消費熱點。1998以后，隨著住房實物分配制度的取消和按揭政策的實施，房地產(chǎn)投資進(jìn)入平穩(wěn)快速發(fā)展時期，房地產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。

第四階段：價格持續(xù)上揚(yáng)，多項調(diào)控措施出臺的新階段(2003年以來)

2003年以來，房屋價格持續(xù)上揚(yáng)，大部分城市房屋銷售價格上漲明顯。隨之而來出臺了多項針對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策，最早是1978年，至今已經(jīng)走過了30年歷史。

第五階段：房產(chǎn)泡沫即將破

歷史上三次房地產(chǎn)泡沫

●美國：1926年破碎，間接引發(fā)上世紀(jì)30年代世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)●日本：1991年破碎，導(dǎo)致日本長達(dá)15年的經(jīng)濟(jì)蕭條●東南亞、香港：1997年破碎，香港出現(xiàn)十幾萬名百萬“負(fù)翁”

經(jīng)濟(jì)經(jīng)過一次重創(chuàng)后，房價以平穩(wěn)螺旋式上升，一直到今天的房價，目前，美國洛杉磯房價一般在200萬-280萬可以買到70-150的房子的公寓，折合人民幣單價3萬-4萬，在美國紐約房價一般在4萬-6萬。香港香港區(qū)一般房價基本在折合人民幣單價4—7萬，新界

基本在3萬到6萬。

房地產(chǎn)的強(qiáng)勁發(fā)展給各國經(jīng)濟(jì)都帶來巨大的傷害，20世紀(jì)是世界經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的100年但總體房地產(chǎn)業(yè)的興盛無疑是刺激這100年間經(jīng)濟(jì)增長的最重要因素，對于中國也是這樣，別看中國掩飾的挺好，能遮擋住國外的爆料嗎？中國的經(jīng)濟(jì)已經(jīng)收到重創(chuàng)了，中國房地產(chǎn)發(fā)展到一定階段肯定是有泡沫，我們國家是中國共產(chǎn)黨執(zhí)政的社會主義國家，國家肯定會對房地產(chǎn)調(diào)控的，房地產(chǎn)發(fā)生泡沫是正?，F(xiàn)象，甚至崩盤也是正?，F(xiàn)象，調(diào)控以后國家是要淘汰掉一些小企業(yè)，一些發(fā)展不規(guī)范的企業(yè)，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的正規(guī)健康發(fā)展，更專業(yè)化，更人性化，產(chǎn)品化，所以淘汰必然會帶來挑空，我們要正視對待經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律，現(xiàn)在國家已經(jīng)發(fā)現(xiàn)問題了，已經(jīng)開始調(diào)控了，李克強(qiáng)發(fā)表說 “房地產(chǎn)調(diào)控政策會繼續(xù)執(zhí)行下去，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)健發(fā)展?！?/p>

總結(jié)三點：

1、中國城市化進(jìn)度發(fā)展推動下，房地產(chǎn)仍然有30-40年的黃金發(fā)展期

2、根據(jù)外國房地產(chǎn)，香港房地產(chǎn)發(fā)展歷史，可以參照中國的房地產(chǎn)發(fā)展只是初期，潛力非常大，也避免了社會大經(jīng)濟(jì)的動蕩

3、目前國家政策是傾向保證房地產(chǎn)健康穩(wěn)健發(fā)展。

短期市場：

1.此前就短期的市場（半年內(nèi)）進(jìn)行了判斷。也提到，作為一種長遠(yuǎn)看待的背景，雖然幾乎沒有只漲不跌的市場，但是中國大城市房價的螺旋式上升在未來十年乃至二三十年時間內(nèi)是不可改變的趨勢。評價短期的市場和長期的市場的側(cè)重點是不一樣的。短期市場主要是看政策的變化，長期的市場則在于制度和其他客觀事實的影響。前者的變

動性很大，后者的穩(wěn)定性更強(qiáng)，所以長期的預(yù)測比短期的預(yù)測來的要準(zhǔn)確，因為可以對待長期通過把握其客觀規(guī)律來實現(xiàn)。不少人經(jīng)常談中短期而不敢談中長期，認(rèn)為那里的不確定性更大，實際上是缺乏宏觀的把握能力所致。

第五篇：“十二五”時期我國城市化進(jìn)程思路與金融支持

“十二五”時期我國城市化進(jìn)程思路與金融支持 國家開發(fā)銀行 規(guī)劃局 郭新雙 2010年4月 “十二五”時期，城市化率增幅較高的省份大多為中部省份和西部較發(fā)達(dá)的省份：河南（城市化率提高13.2%）、安徽（12.8%）、江蘇（12.4%）、內(nèi)蒙古（11.8%）、四川（10.4%）、河北（10.2%），以及重慶、湖南、陜西、江西、廣西等省份。上海、北京、天津、浙江等城市化率已較高的發(fā)達(dá)地區(qū)，增幅將明顯低于全國平均水平。開發(fā)性金融作為中國金融體系的重要組成部分，是促進(jìn)中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展、推動城市化進(jìn)程的有效方法。開發(fā)銀行作為中長期信用、債券類、批發(fā)性銀行，以增強(qiáng)國力、改善民生為使命，通過規(guī)劃先行和融資推動市場建設(shè)，為國民經(jīng)濟(jì)重大中長期發(fā)展戰(zhàn)略服務(wù)，助力中國城市化發(fā)展。30 開發(fā)性金融是推動中國城市化發(fā)展的重要力量 開行 工行 交行 建行 農(nóng)行 中行 24.1%

9.6% 9.1% 7.2% 5.6% 4.4% 2008年各大行城建貸款投放比重 非城建類 城建類 資料來源：2008年各大行年報；開發(fā)銀行近年來開行城建貸款1余額 25% p.a.注：1.根據(jù)建設(shè)部統(tǒng)計制度中城建行業(yè)口徑。開發(fā)性金融支持城市化發(fā)展案例――蕪湖模式1998年，開行與蕪湖市政府合作，首創(chuàng)城市基礎(chǔ)設(shè)施貸款領(lǐng)域的“蕪湖模式”，已累計融資86億元，基本上是近10年來蕪湖城市建設(shè)投資額的一半，有力地促進(jìn)了蕪湖市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市面貌的巨大改變。311998年，蕪湖市GDP185億元，城市化率32.1%；2008年，蕪湖市GDP750億元，城市化率64.4%；10年間，GDP年均復(fù)合增長率15％（同期全國10.8%），城市化率年均增長3個百分點（同期全國1.2）。國

家開發(fā)銀行 * China Development BankCDB 目錄 城市化的一般規(guī)律及特征 中國城市化特點和發(fā)展格局 城市化發(fā)展需要強(qiáng)有力的金融支持 1

一、城市化的一般規(guī)律及特征 2 1 2 3 4 5 6 城市化 中產(chǎn)階級的崛起 人口老齡化 新能源 中國走向全球 技術(shù)與創(chuàng)新 中國的經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展中將出現(xiàn)“六大趨勢” 3中國的城市化和美國的高科技是影響21世紀(jì)人類發(fā)展進(jìn)程的兩大關(guān)鍵因素。――斯蒂格利茨 城市化是工業(yè)革命以來人類文明的大趨勢18世紀(jì)中葉開始的工業(yè)革命實現(xiàn)了從工場手工業(yè)到大機(jī)器生產(chǎn)的飛躍，從此世界從農(nóng)業(yè)社會開始邁入工業(yè)社會，從鄉(xiāng)村化時代開始進(jìn)入城市化時代。2008年，世界城鎮(zhèn)人口比重超過50%，人類進(jìn)入城市時代。(The world enters into urban era.)――聯(lián)合國《世界城市化展望》(World urbanization prospects: the 2007 revision)注：1.根據(jù)聯(lián)合國的劃分，不發(fā)達(dá)地區(qū)指亞洲（不含日本）、非洲、拉丁美洲和大洋洲（不含澳大利亞、新西蘭），發(fā)達(dá)地區(qū)指歐洲、俄羅斯、北美洲、日本、澳大利亞、新西蘭。2.數(shù)據(jù)來源：United Nations城市化發(fā)展的主流已從發(fā)達(dá)國家轉(zhuǎn)移到發(fā)展中國家 1950年，發(fā)達(dá)地區(qū)城市人口比重超過50% 聯(lián)合國預(yù)測2019年不發(fā)達(dá)地區(qū)城市人口比重將超過50%近200年，世界人口增加了4.4倍，城市人口增加了40倍有余 世界城市化率 城市人口(百萬)農(nóng)村人口(百萬)1850 世界12.6億 城市0.08億 2009 世界68.3億 城市34.2億 4

（一）城市化水平與城市化率的區(qū)別 城市人口比重、適齡人口入學(xué)率；人均國內(nèi)生產(chǎn)總值；城市第三產(chǎn)業(yè)占國內(nèi)生產(chǎn)總值比重；就業(yè)率；城市

人均道路鋪裝長度；城市用自來水普及率；城市人均住房面積；萬人擁有醫(yī)生數(shù)；人均公共綠地面積；?? 城市化水平綜合指標(biāo)體系城市化是非常復(fù)雜的社會現(xiàn)象，對城市化水平的度量難度很大。為簡單實用、易于理解和比較，現(xiàn)在被普遍接受作為衡量城市化水平的指標(biāo)是人口統(tǒng)計學(xué)的指標(biāo)――城市化率，即城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诒戎?，用來反映人口在城鄉(xiāng)之間的空間分布。其實，城市化率和城市化水平是兩個概念，城市化水平需要一個全面的指標(biāo)體系進(jìn)行衡量： 5

（二）工業(yè)化與城市化的關(guān)系工業(yè)化推動城市化：工業(yè)化使資本和人口向城市集中，加速了城市化。城市化促進(jìn)工業(yè)化： 大量生產(chǎn)要素和消費活動向城市集中，通過規(guī)模經(jīng)濟(jì)和聚集效應(yīng)帶來報酬遞增，進(jìn)一步促進(jìn)工業(yè)化向高級階段演進(jìn)。一般趨勢：根據(jù)錢納里－賽爾奎因模型，工業(yè)化中期及以前，制造業(yè)帶來大量就業(yè)崗位，快速拉動城市化；當(dāng)工業(yè)化演進(jìn)到較高階段，工業(yè)化與城市化的關(guān)系呈松散化，對城市化進(jìn)程的主導(dǎo)作用逐步由工業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)榈谌a(chǎn)業(yè)。低收入國家1 下中等收入國家 上中等收入國家 高收入國家 城市化率 非農(nóng)產(chǎn)業(yè)比重 非農(nóng)產(chǎn)業(yè)就業(yè)比重 工業(yè)就業(yè)比重 工業(yè)比重 ％ 年 年 年 年 ％ ％ ％ 注：1.中國和印度之外的低收入國家。2.1997年數(shù)據(jù)為各國1990-1997年間最近年份的數(shù)據(jù)。3.劃分標(biāo)準(zhǔn)為世界銀行標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)2008年最新數(shù)據(jù)劃分，2008年中國為2770美元，屬于下中等收入國家。4.數(shù)據(jù)來源：世界銀行《世界發(fā)展報告》。不同收入國家工業(yè)化與城市化趨勢 ≤975$ 976$－3855$ 人均國民收入 3856$－11905$≥11905$ 工業(yè)主導(dǎo)非農(nóng)產(chǎn)業(yè)，城市化由工業(yè)

化帶動。工業(yè)比重增加開始放緩，在后期城市化開始由第三產(chǎn)業(yè)帶動。工業(yè)比重開始降低，城市化的帶動力轉(zhuǎn)為第三產(chǎn)業(yè)。城市化主要由第三產(chǎn)業(yè)帶動。6

（三）城市化和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平之間具有高度相關(guān)性 7 1977年世界137個國家（分40個組）城市化率與人均GNP的對數(shù)曲線關(guān)系（周一星，1982）2008年我國各省城市化率與人均GDP的對數(shù)曲線關(guān)系 1960－1999年34個國家城市化率和人均GDP對數(shù)之間的近似線性關(guān)系（馮俊新，2006）城市化與經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在著互相促進(jìn)，互為因果的關(guān)系。對數(shù)曲線關(guān)系的含義：當(dāng)城市化水平較低（＜30%）時，經(jīng)濟(jì)增長和城市化之間的拉動關(guān)系較弱；隨著二者的發(fā)展，彼此的拉動作用加大；當(dāng)經(jīng)濟(jì)增長和城市化水平（＞70%）都達(dá)到一定高度后，彼此的拉動作用減弱。（％）

（四）城市化進(jìn)程可分為三個階段，特征各不相同 資料來源：世界銀行報告《集中而不擁堵》 8 不同城市化階段及其特征資料來源: 麥肯錫全球研究院報告；小組分析 9

（五）國外城市化發(fā)展的經(jīng)驗和教訓(xùn) 教訓(xùn) 經(jīng)驗處理好城鄉(xiāng)關(guān)系。城市化離不開農(nóng)村的健康發(fā)展。其中韓國的“新農(nóng)村運(yùn)動”是在工業(yè)化和城市化過程中同步推進(jìn)農(nóng)村現(xiàn)代化的成功探索。防止城市化“空心化”。城市無限蔓延帶來巨大浪費。美國的郊區(qū)化是最為極端的例子，為此20世紀(jì)80年代美國提出了“精明增長（smart growth）”,強(qiáng)調(diào)緊湊集約發(fā)展。經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城市化不相適應(yīng),帶來一系列經(jīng)濟(jì)和社會問題。以拉美、南亞為代表,人口快速聚集于城市,但是就業(yè)崗位不足、基礎(chǔ)設(shè)施落后、公共設(shè)施匱乏，貧民窟現(xiàn)象很嚴(yán)重，造成“孟買病”、“墨西哥病”等典型“城

市病”。規(guī)劃在城市化發(fā)展中發(fā)揮重要作用。城市化發(fā)展較為成功的國家，如英國和其他西歐國家、日本和韓國政府都堅持以規(guī)劃為主體的公共干預(yù)政策。城市化與金融發(fā)展互相促進(jìn)支持。城市化需要大量資金支持，首先在發(fā)達(dá)國家促進(jìn)市政債、產(chǎn)業(yè)基金等金融產(chǎn)品創(chuàng)新，保障城市化發(fā)展的多元資金供給。10 11

二、中國城市化特點和發(fā)展格局 特點一：中國進(jìn)入快速城市化時期建國以后，我國城市化發(fā)展大致分為正常發(fā)展、大起大落、穩(wěn)步增長、快速增長四個階段。城市化發(fā)展的S型曲線 中國（45.7%，2008年）中國城市化發(fā)展四個階段91996年以來，我國城市化率年均增長1.3%，相對于同期世界城市化的年均增長速度為0.3-0.5％，中國進(jìn)入快速城市化時期。美國著名的規(guī)劃大師John Friedmann（2006）稱之為“urbanizing at breakneck speed”。2009年底，中國城市化水平已達(dá)到46.6%，城鎮(zhèn)人口6.22億。8 1949-1957 正常發(fā)展 1958-1978 大起大落 1979-1995 穩(wěn)步增長 1996至今 快速增長 “十二五”期末我國城市化率將達(dá)到53% 未來五年，我國城市化仍將處于快速發(fā)展階段，總體上將呈現(xiàn)出逐步小幅加速增長的態(tài)勢，預(yù)測到2015年我國城市化率將達(dá)到53%左右。預(yù)測前提：我國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展階段、城市化發(fā)展發(fā)展的一般規(guī)律、宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展運(yùn)行的基本態(tài)勢與政策動向。2010-2015我國城市化水平預(yù)測 13 46.6 40年間我國城市化與經(jīng)濟(jì)發(fā)展偏離度K值的變化