第一篇：案例——蚌埠城市棚戶區(qū)改造工作新模式

蚌埠城市棚戶區(qū)改造工作新模式

蚌埠作為安徽省第一個設市的城市，曾經(jīng)是安徽省最大的老工業(yè)基地，歷史原因決定蚌埠市棚戶區(qū)改造的任務艱巨而繁重。兩年來，蚌埠市搶抓被列入全省棚戶區(qū)改造試點城市的契機，堅持把加快保障性住房建設和棚戶區(qū)改造作為改善民生的重要抓手，作為提升城市形象和發(fā)展經(jīng)濟的重大舉措，與重點工作同部署、與各項任務同落實、與年度目標同考核，堅持“政府主導、市場運作，市區(qū)聯(lián)動、以區(qū)為主，科學規(guī)劃、綜合改造，以人為本、安置先行”的工作思路，為居民群眾創(chuàng)造了良好的居住環(huán)境，目前已取得明顯成效。其主要做法有以下幾方面。

強化一個認識，建立三項機制，高度重視棚改工作。近年來，市委、市政府始終高度重視解決城市低收入家庭住房困難問題，既作為一項重要民生工作來強調，又作為促進經(jīng)濟社會平穩(wěn)較快發(fā)展的重要抓手來抓實抓好。一是建立目標責任機制。年初，市政府分別與各縣區(qū)政府簽訂目標責任狀，對每個棚戶區(qū)改造項目進行詳細分解；年底，按照《棚戶區(qū)改造工作目標考核獎勵辦法》，嚴格獎懲兌現(xiàn)。二是建立督辦問責機制。實行“三單”催辦工作制，全程考核，全程督查，全程問責，確保棚戶區(qū)改造按時間節(jié)點、進度計劃推進。三是建立綠色通道機制。棚戶區(qū)改造項目行政審批全部進入綠色通道，簡化審批程序、壓縮審批時限，實行“一表制”收繳，助推棚改工作提速。

強調兩個先行，堅持四個結合，科學推進棚改工作。做好棚改工作，摸清底數(shù)是前提、科學規(guī)劃是先導。一是強調基礎數(shù)據(jù)先行，對全市范圍內符合改造要求的棚戶區(qū)住戶全部登記造冊，實行一戶一檔，做到“房產(chǎn)狀況清、動遷面積清、補償數(shù)量清、安置意愿清”，為推進全市棚戶區(qū)改造提供了可靠的基礎數(shù)據(jù)。二是強調科學規(guī)劃先行。規(guī)劃是城市發(fā)展的基礎，也是棚戶區(qū)改造成功的前提，高起點編制了《蚌埠市城市和國有工礦棚戶區(qū)改造布局規(guī)劃》，制定了棚戶區(qū)改造3年實施計劃，廣泛征求公眾意見，使棚戶區(qū)改造依法、健康、有序進行。在規(guī)劃方案編制過程中我們堅持做到“四個結合”：一是堅持棚改與保障性安居工程建設相結合，二是堅持棚改與優(yōu)化城市布局相結合，三是堅持棚改與完善城市功能相結合，四是堅持棚改與促進全市經(jīng)濟協(xié)調發(fā)展相結合。

主攻拆遷、安置、資金三大難點，統(tǒng)籌推進棚改工作。拆遷、安置和資金保障是工作的難點和重點，也是整個棚改工作的“牛鼻子”，事關棚改工作的成敗。我們重點采取三項措施。第一，以人為本，以和為貴，確保棚改項目拆得順拆得穩(wěn)。在拆遷工作中，我們始終把維護群眾的合法利益放在首位，堅持以人為本、以民為重、以法為準、以和為貴，做到了文明拆遷、和諧拆遷。主要做了五個方面工作：一是以宣傳促拆遷，二是以幫扶促拆遷，三是以政策促拆遷，四是以組織促拆遷，五是以維穩(wěn)促拆遷。第二，先建后拆，安定民心，確保拆遷群眾安得快安得好。在棚戶區(qū)拆遷安置過程中，堅持實行貨幣安置與實物安置相結合自愿選擇的原則，以滿足不同群眾動遷要求。一是充分發(fā)揮政府職能和優(yōu)勢，由政府統(tǒng)建安置房；二是運用BT方式招標選擇有實力企業(yè)建設安置房；三是將安置房建設與廉租房、經(jīng)濟適用房等保障性住房相結合，優(yōu)先解決棚戶區(qū)范圍內符合住房保障條件對象的住房問題；四是強化安置房工程管理，著力打造“放心工程”，嚴格規(guī)范各責任主體的質量管理行為，保證高標準、高質量建設安置小區(qū)。第三，廣開渠道，多元籌措，確保資金借得來還得上。一是財政出資，加大財政投入，用好政府的錢；二是將棚戶區(qū)改造與房地產(chǎn)開發(fā)相結合，用好企業(yè)的錢；三是利用BT等方式吸引社會資金參與棚戶區(qū)安置房建設，用好社會的錢；四是建立融資平臺從銀行融資，用好銀行的錢。同時，我們加強對全市棚改資金的專項管理、統(tǒng)籌使用，建立債務動態(tài)管理和預警機制，對債務的規(guī)模、結構和安全性進行動態(tài)預警和評估，確保棚改債務控制在合理范圍內。

積極探索創(chuàng)新，完善工作方式，深入推進棚改工作。第一，堅持在方法上求創(chuàng)新。被確定為全省棚戶區(qū)改造試點城市后，蚌埠市積極研究先試先行的辦法、措施，在拆遷安置、資金籌措、政策扶持、改造方式、產(chǎn)權界定等方面進行了一些有益的探索，先后出臺了《蚌埠市棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造實施方案》、《關于進一步推進棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造工作的實施意見》等多項政策措施，為棚改工作提供了較好的保障，有力推動了全市棚戶區(qū)改造工作。同時，積極探索棚改工作流程，堅持先算賬后拆遷，加大謀劃力度，以統(tǒng)籌促拆遷；堅持先拆違后拆遷，加大拆違工作力度，以拆違促拆遷。第二，努力在政策保障上先試先行。國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》頒布后，蚌埠市在全省率先出臺了《蚌埠市國有土地上房屋征收與補償暫行辦法》，為新的棚改項目拆遷順利啟動提供了政策保障。同時，為進一步加強土地市場調控，加大棚戶區(qū)安置房以及保障房建設力度，蚌埠市制定發(fā)布了《市區(qū)國有建設用地使用權凈地出讓實施辦法》，嚴格土地出讓條件，明確了從項目的房屋征收到計劃制定、資金統(tǒng)籌、群眾安置、土地出讓等環(huán)節(jié)棚戶區(qū)改造全過程政府的主導地位。第三，注重在模式上更靈活。根據(jù)棚戶區(qū)項目特點，蚌埠市采取“政府主導、市場運作”的方法，因“地”制宜，分類改造，多種方式推進。一是對適宜收儲面積大的棚戶區(qū)，如釣魚臺棚戶區(qū)（占地1000多畝）、濱河西片區(qū)棚戶區(qū)項目（占地2100畝），采取由政府整體運作，實行“統(tǒng)一收儲、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一拆遷、統(tǒng)一安置、拆為凈地后統(tǒng)一招拍掛”的“五個統(tǒng)一”方式推進；二是對“邊、角、小”等零星項目或留作綠地的棚戶區(qū)，改造收益難以平衡的，采取全市一盤棋統(tǒng)一運作，實行一塊一議的方法，或打捆或政府兜底確定改造方案和政策。

第二篇：棚戶區(qū)改造工作情況匯報（精選）

棚戶區(qū)改造工作情況匯報

棚戶區(qū)改造是縣委、縣政府一項的重大戰(zhàn)略部署，是改善民生的首要任務。按照省、市政府對我縣的工作要求，把棚戶區(qū)改造作為城鎮(zhèn)化建設重要工作，改善民生的頭號工程，必須做到科學規(guī)劃、合理部署，上下聯(lián)動，全力推進。

一、棚戶區(qū)基本情況

在上世紀50年代到80年代，先后建設了一大批單位的職工住宅，由于上世紀末的單位改制轉軌，房改政策的落實，成片的房改房、公房都沒有及時的采取維修、改造，逐步形成了現(xiàn)在的棚戶區(qū)。歷史原因形成的這些棚戶區(qū)具有四個突出特點:一是房屋破損嚴重，棚戶區(qū)房齡大多超過30 年，陰暗窄小。二是基礎設施條件極差。區(qū)內居民普遍仍使用公共廁所，道路狹窄且排水系統(tǒng)落后，房屋設計不科學，居民如廁難、行路難等問題十分突出。三是職工支付能力低，既無能力出資改造房屋，更無能力購買新房。四是商業(yè)化運作難度大。棚戶區(qū)大部分位于城市中心地帶，房屋密度大，動遷成本高。長期以來一直無法改造，嚴重影響居民的生產(chǎn)生活和城市形象。隨著省、市政府積極推進棚戶區(qū)改造工程的政

策，賦予了資溪發(fā)展的重大歷史機遇，對于進一步提升資溪旅游城市形象，提升城市環(huán)境質量，改善人民群眾生活水平，推進和諧建設，意義重大，影響深遠。

二、棚戶區(qū)改造總體計劃和進展情況

按照省、市政府的部署和要求，我縣棚戶區(qū)改造總體計劃：力爭在2017年底前改造戶數(shù)582戶，房屋建筑面積約3.53萬㎡，基本完成我縣中心城區(qū)內的棚戶區(qū)改造。目前進展情況：2014年啟動了林業(yè)局縣城交驗站棚戶區(qū)改造項目，改造建筑總面積約4246㎡，共64戶（含火車站原鐵路給水所），土地面積約14.82畝。其中：房改房建筑面積約3418㎡，公房建筑面積約828㎡，項目總投資約1008.2萬元，安置建筑面積約6820㎡?，F(xiàn)已進入施工建設階段。2015年已著手對農(nóng)藥廠棚戶區(qū)項目進行改造。改造建筑總面積約3467.54㎡，改造戶數(shù)66戶（其中：房改房建筑面積約1384.67㎡，公房建筑面積約2082.87㎡），土地面積約11.27畝，項目總投資約1500萬元，安置建筑面積：4143㎡。

三、我縣棚戶區(qū)改造的主要思路和做法

我縣按照“一個著力、五個結合”，即：著力改善城市低收入家庭的住房居住條件，把棚戶區(qū)改造與城市發(fā)展、城

市轉型相結合，與土地資源整合相結合，與完善城市功能、提高城市綜合競爭力相結合，與改善城市環(huán)境相結合，與改善民生相結合的總體思路，堅持“科學規(guī)劃、分布實施，政府主導、市場運作，因地制宜、注重實效，完善配套、同步建設”的基本原則，把棚戶區(qū)改造作為全縣工作的重中之重，舉全縣之力加以推進。

棚戶區(qū)改造是一個艱難而又漫長的項目，必須做到規(guī)劃先行，依規(guī)實施。我縣聘請專業(yè)的設計單位編制了《城區(qū)棚戶區(qū)改造規(guī)劃設計方案（2013-2020）》，該規(guī)劃設計方案詳細提出了棚戶區(qū)改造的目的和意義，明確了改造目標和期限，制定了改造項目和改造任務。為下一步的實施改造提供了科學可行的改造規(guī)劃。規(guī)劃設計方案中還提出了棚戶區(qū)改造的操作要求：

1、合理選址；為更好更快的推進我縣城區(qū)棚戶區(qū)改造進度，棚戶區(qū)改造應遵循優(yōu)先選擇自改積極性較高，改造后可直接產(chǎn)生經(jīng)濟效益或改變城市區(qū)域面貌的項目。對自改積極性不高，改造難度較大的項目堅持耐心動員，爭取做到棚改無上訪、無糾紛，做到實實在在的民生工程。

2、設計房型；在合理選址確定項目后，根據(jù)棚改居民 的意愿，科學合理的規(guī)劃設計棚戶區(qū)改造安置房房型，改善棚改居民的居住環(huán)境。

3、配套公建；棚戶區(qū)改造安置房建設，必須按規(guī)定配建物業(yè)管理公共經(jīng)營性用房。對棚戶區(qū)改造項目紅線外的道路、給水、排水、供電、供氣等市政基礎設施建設，由縣領導小組辦公室等相關部門負責，列入當年重點工程建設計劃，優(yōu)先組織實施。

第三篇：加強主城區(qū)城市棚戶區(qū)征收改造工作的意見

加強主城區(qū)城市棚戶區(qū)征收改造工作的意見

為有效解決我市主城區(qū)尚未征收改造的城市棚戶區(qū)項目面臨的瓶頸問題，適應國家相關政策調整，加快棚戶區(qū)征收改造進度，規(guī)范主城區(qū)城市規(guī)劃建設管理，根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》（第590號國務院令）、《關于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》(國發(fā)〔2013〕25號)、《城市居住區(qū)規(guī)劃設計標準》、《關于進一步加強土地儲備工作的若干意見》(x政發(fā)〔20XX〕X號)、《關于加快推進主城區(qū)城市棚戶區(qū)改造工作的意見》(X政規(guī)〔20XX〕X號)等有關政策法規(guī)，借鑒外地經(jīng)驗做法，結合我市實際，制定本意見。

本意見中的城市棚戶區(qū)項目，重點是指我市主城區(qū)國有土地上危房集中、基礎設施落后，符合X政規(guī)〔20XX〕X號文件成片改造條件，按照國家征收條例規(guī)定符合公共利益需要和“四規(guī)劃、一計劃”的舊城區(qū)改建項目。規(guī)范棚戶區(qū)項目征收改造，遵循以下原則：一是轄區(qū)政府主導實施、市級政策支持、最大讓利于區(qū)原則；二是地塊平衡、區(qū)域平衡相結合，確實難以平衡的全市平衡原則；三是鼓勵就近異地安置，疏解主城區(qū)人口原則；四是以人為本，讓利于民，確保安置房位置、設計、質量、配套、環(huán)境“五個最好”原則。

一、加強棚戶區(qū)改造規(guī)劃和土地供應

（一）轄區(qū)政府是棚戶區(qū)改造工作的責任主體，由轄區(qū)政府統(tǒng)籌做好前期論證、摸底調查、房源組織、土地匹配、協(xié)議簽訂、安置補償?shù)裙ぷ鳌?/p>

（二）鼓勵異地安置方式。由轄區(qū)政府依據(jù)城市控制性詳細規(guī)劃，制定好項目改造方案，結合居民意愿，優(yōu)先選擇區(qū)位優(yōu)勢好、配套設施全的地塊作為安置區(qū)域，編制安置區(qū)修建性詳細規(guī)劃、確定安置區(qū)用地面積和建設規(guī)模等。

（三）嚴格執(zhí)行《城市居住區(qū)規(guī)劃設計標準》，降低棚戶區(qū)改造開發(fā)強度。對原出具過規(guī)劃條件或確定過容積率，但土地尚未出讓的棚戶區(qū)改造地塊，各項規(guī)劃指標均須符合《居住區(qū)規(guī)劃設計標準》要求，居住容積率不大于2.9。原確定居住容積率超過2.9的，一律調整為2.9，高標準保障城市建設品質和居住街坊的宜居環(huán)境。改造范圍用地規(guī)模小于1公頃的，征收后由市政府進行統(tǒng)籌使用，改造范圍內不再安排建設回遷住宅。

以下兩種情形，經(jīng)市住建部門認定同意后，原確定的容積率和計容方式、建筑密度、建筑高度等規(guī)劃指標繼續(xù)有效；并按照原規(guī)范審定規(guī)劃方案，不再按照新《城市居住區(qū)規(guī)劃設計標準》校核。

1已取得拆遷許可證并簽訂拆遷補償安置協(xié)議的。

2本意見印發(fā)時，已經(jīng)下達征收決定且簽訂征收補償協(xié)議不少于50%的（不包含2018年11月底下達征收決定的20個項目）。

（四）轄區(qū)政府在本區(qū)做地項目中就近選擇相對集中、面積較大、可持續(xù)開發(fā)建設的地塊，按照“五個最好”原則建設高品質安置房。匹配地塊的配套基礎設施建設，優(yōu)先列入城建計劃并保證建設實施。

（五）棚戶區(qū)改造項目與匹配地塊統(tǒng)一核算分攤成本，享受同等的棚戶區(qū)改造政策，為保證匹配地塊的居住品質，匹配地塊居住容積率控制為2.5。根據(jù)《容積率指標管理規(guī)定》（修訂版）核定匹配地塊居住容積率達不到2.5，按居住容積率不大于2.5履行控規(guī)動態(tài)維護程序后出具規(guī)劃條件。

（六）轄區(qū)政府應根據(jù)棚戶區(qū)改造要求，會同相關部門按照棚戶區(qū)改造貨幣化安置政策測算項目的成本、支出，結合擬匹配土地的區(qū)位地價和容積率等，統(tǒng)籌測算需匹配的土地面積并提出相應的匹配地塊，經(jīng)區(qū)政府常務會議研究確定后，申請經(jīng)棚戶區(qū)改造主管部門核定，提交市政府常務會研究批準后，予以匹配土地，匹配地塊除實際匹配棚改項目的土地面積后如有剩余，可由區(qū)政府處置，收益用于彌補棚戶區(qū)改造資金缺口。棚戶區(qū)征收項目及匹配土地可視為同一項目，按照國發(fā)﹝2013﹞25號文件鼓勵民間資本參與改造，轄區(qū)政府做地按

X政發(fā)﹝20XX﹞X號文件執(zhí)行。

（七）市政府批準匹配的土地面積和地塊后，轄區(qū)政府組織開展棚戶區(qū)改造項目和匹配地塊的征收和土地整理工作。

（八）棚戶區(qū)改造項目嚴格執(zhí)行一級開發(fā)、二級開發(fā)分離。棚戶區(qū)改造項目及匹配地塊以公開出讓方式供地。

二、多渠道籌措資金

（一）各區(qū)按照市政府《關于加快推進主城區(qū)城市棚戶區(qū)改造工作的意見》(X政規(guī)〔20XX〕X號)精神，統(tǒng)一核算棚戶區(qū)改造項目與匹配地塊的土地成本，將棚戶區(qū)改造騰清及匹配地塊的土地出讓收入扣除上繳國家和省基金后，全部用于棚戶區(qū)改造，專款專用，嚴禁挪用或變相挪用。

（二）各區(qū)根據(jù)棚改項目進展情況申請列入國家、省棚改計劃任務，完善相關資料，市住建局、市財政局配合，全力爭取棚戶區(qū)改造專項債券，彌補資金不足。

（三）各區(qū)、市住建局將擬實施改造項目申請列入國家、省棚戶區(qū)改造計劃，爭取上級保障性安居工程專項補助資金和配套基礎設施補助資金。

（四）各區(qū)按市政府《關于進一步加強土地儲備工作的若干意見》(X政發(fā)〔20XX〕X號)規(guī)定分享的收益，向棚戶區(qū)改造傾斜。

（五）各區(qū)依法合規(guī)籌措的其它資金。

三、鼓勵就近異地安置

（一）征收住宅類房屋時，被征收人可以選擇貨幣補償、原地產(chǎn)權調換或就近異地安置。

1、貨幣補償：鼓勵被征收人采取貨幣補償方式自行購買房屋進行安置，對選擇貨幣補償方式的被征收人，給予不超過被征收房屋市場評估價值的25%獎勵。

2、原地產(chǎn)權調換：被征收人選擇在征收范圍內安置的，被征收房屋與產(chǎn)權調換房屋等價值量置換，因房屋不可分割的原因，超出部分按照市場價結算。

3、就近異地安置：被征收人選擇政府安排的就近異地安置房的，被征收房屋與異地安置房等價值部分，可按政府限定價結算，因房屋不可分割超出部分可按優(yōu)惠價結算，具體標準在征收補償方案中明確。限定價由轄區(qū)政府按照不低于市場評估價格70%的原則確定，優(yōu)惠價可參照成本價格確定。區(qū)政府對選擇異地安置房的被征收人，可給予異地安置獎勵。征收安置房的戶型由各區(qū)政府根據(jù)本轄區(qū)項目實際情況設計，征收安置房原則上貼近面積安置。

（二）最低住房保障。被征收人選擇貨幣安置的，被征收人家庭本市他處無住房且被征收房屋建筑面積不足30平方米的，不足部分按照市場評估價補足30平方米，超過30平方米不足45平方米的，不足部分按照市場評估價補足45平方米，其他搬遷費、臨時安置、獎勵等補償均按原面積計算。被征收人選擇異地安置的，被征收人家庭本市他處無住房且被征收房屋建筑面積不足45平方米的，補足45平方米，超出45平方米不可分割部分按照優(yōu)惠價購買。下列情況不屬于補助范圍：非本市戶口；被征收家庭成員名下有非住宅房屋的；暫停辦理有關手續(xù)的書面通知發(fā)布后結婚或離婚，其配偶或原配偶另擁有住房的；產(chǎn)權人未成年且父母在本市他處有住房的；其它不當增加補償成本的行為。

（三）司法強制執(zhí)行。作出房屋征收決定的人民政府可依法申請人民法院強制執(zhí)行，人民法院裁定準予強制執(zhí)行后,由作出征收補償決定的政府組織實施。

四、明確屬地政府和相關部門責任

（一）區(qū)政府是棚戶區(qū)征收改造工作責任主體，對具體的棚戶區(qū)征收改造項目負總責，統(tǒng)籌協(xié)調解決棚戶區(qū)征收改造項目相關問題，妥善處理遺留問題。

具體包括：負責組建專班研究制定棚戶區(qū)征收改造實施方案，對棚戶區(qū)項目進行征收等工作（包括申報房屋征收計劃、公布征收范圍、擬定補償方案、社會穩(wěn)定風險評估、作出征收決定、組織開展評估、簽訂安置協(xié)議、房屋拆除、申請并實施強制執(zhí)行、安置房數(shù)量和土地面積測算、房屋定價等）；負責引進社會資本，籌集改造資金，組織實施安置房建設等工作（包括申請貸款、土地取得、規(guī)劃建設手續(xù)辦理、施工建設、成本測算等）。

（二）市政府有關部門要切實履行工作職責，加強政策支持和指導，建立綠色通道，配合區(qū)政府為項目做好服務。

1、市住建部門負責征收改造項目列入征收計劃和棚改計劃、征收方案平衡、回遷面積認定、清場驗收、回遷面積函告行政審批部門等工作，對各區(qū)工作進展進行日常督導。

2、市自然資源和規(guī)劃部門負責辦理棚戶區(qū)改造項目的規(guī)劃審批手續(xù)，提供耕地占補平衡指標、農(nóng)用地轉用指標、征地組卷報批、土地供應手續(xù)、涉及控規(guī)動態(tài)維護的按程序履行控規(guī)動態(tài)維護程序等。

3、市財政部門負責指導各區(qū)申報棚戶區(qū)改造專項債券，落實相關行政事業(yè)性收費減免政策等工作。

4、市發(fā)改、行政審批、城管、衛(wèi)健、稅務、教育、水利及其它有關部門，分別按照各自職責做好相關工作。

五、本意見適用于長安區(qū)、橋西區(qū)、新華區(qū)、裕華區(qū)和高新區(qū)，其它縣（市、區(qū)）可參照執(zhí)行。

六、市政府之前出臺文件的相關條款規(guī)定，與本意見不符的，統(tǒng)一按本意見執(zhí)行。

本意見自印發(fā)之日起施行，有效期3年。

第四篇：城市棚戶區(qū)改造融資模式研究

城市棚戶區(qū)改造融資模式研究

字數(shù)：2467 來源：商情

2015年24期

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【摘要】近年來，我國城市一味的向邊界擴張導致城市發(fā)展的不均衡，老城區(qū)發(fā)展停滯，遍布于城市的各個角落棚戶區(qū)由此產(chǎn)生?；A設施落后，危房舊房嚴重影響居民的生活和城市的健康發(fā)展。如何迅速推進棚戶區(qū)改造進程，改善居民的生活環(huán)境，實現(xiàn)城市健康發(fā)展是當前城市發(fā)展的重中之重。

【關鍵詞】

棚戶區(qū)；融資；南昌

一、研究背景

2008年以來，各地區(qū)、各有關部門貫徹落實黨中央、國務院決策部署，將棚戶區(qū)改造納入城鎮(zhèn)保障性安居工程，大規(guī)模推進實施

2013年7月4日，《國務院關于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》正式發(fā)布，為進一步加大棚戶區(qū)改造力度，推動以人為核心的新型城鎮(zhèn)化建設，發(fā)揮助推經(jīng)濟實現(xiàn)持續(xù)健康發(fā)展和民生不斷改善的積極效應提出了相關的意見。

李克強在2015年兩會上表示，住房既是經(jīng)濟問題也是民生問題，政府要為低收入困難群體提供住房保障，中國城鎮(zhèn)化在加快，住房需求是剛性的，鼓勵居民的自住性住房和改善性住房，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

二、棚戶區(qū)產(chǎn)生的原因及存在的問題

近年來，我國城市一味的向邊界拓展導致城市發(fā)展的不均衡，使老城區(qū)的發(fā)展停滯，遍布于城市的各個角落棚戶區(qū)由此產(chǎn)生?；A設施落后，危房舊房使居民的生活和城市的健康發(fā)展受到嚴重影響。城市化進程的快速發(fā)展，棚戶區(qū)也越來越多，當達到一定的數(shù)量時，棚戶區(qū)對城市的健康發(fā)展產(chǎn)生了重大的影響，迫切需要更新改造。

城市基礎設施的成本越來越高，城市土地資源趨緊，造成棚戶區(qū)改造成本大大增加。

棚戶區(qū)中生活著一些特殊困難家庭，生活拮據(jù)、幾代同住、房屋擁擠、身體殘疾等。拆遷之后，根據(jù)國家規(guī)定的拆遷條例，他們所獲得的補償無法滿解決幾代人的居住問題，所以這部分人會強力的阻礙拆遷，這是拆遷中很難實現(xiàn)的困難。

由于棚戶區(qū)的基本設施嚴重缺乏落后，房屋年久失修，存在許多的安全問題。南昌市市長郭安說棚戶區(qū)有三怕，怕下雨，一下雨整個棚戶區(qū)漏的很厲害，情緒不穩(wěn)定。第二是怕下雪，一下雪花結果容易垮房壓人，安全隱患十分嚴重。第三還怕天干物燥，火災十分頻繁。這個地方一旦著起火來，那就是火燒連營，無法挽救。

三、南昌棚戶區(qū)改造現(xiàn)狀

南昌對棚戶區(qū)現(xiàn)狀進行了再次摸底，按照2013—2017年全面完成改造任務的目標編制了《南昌市城市棚戶區(qū)改造規(guī)劃（2013年—2017年）》，初步確定了改造總體目標、任務以及具體項目。2013—2017年南昌市規(guī)劃改造288個地塊項目，總占地面積約4.7萬畝，房屋建筑面積約2058萬㎡，涉及約9.6萬戶、36.5萬人，計劃總投資約1778億元。南昌計劃用四年時間基本完成20132017年規(guī)劃舊城改造面積約2000萬㎡。

2013年，南昌市共完成房屋拆遷面積653.7萬平方米，其中中心城區(qū)372萬平方米。短短幾個月，實施了十字街、萬壽宮、青山南路、青山湖西岸、郭家莊、何坊西路、火車站東廣場、幸福渠流域、臨江商務區(qū)、象湖東岸等十大舊城改造項目，涉及9284戶，房屋建筑面積154萬平方米。

2014年，青山湖西岸片區(qū)、象山南路沿線、殷家巷片區(qū)等棚改全面推進，舊城改造涉及的總戶數(shù)將達到3.4萬戶，房屋征遷面積約800萬平方米。其中，中心城區(qū)項目主要有西湖區(qū)象山南路沿線、東湖區(qū)青山湖西岸等21個改造項目，涉及約2.01萬戶，改造面積約452萬平方米。

2015年，在南昌市新建縣、東湖區(qū)、西湖區(qū)、青云譜區(qū)、青山湖區(qū)等縣區(qū)召開的“兩會”上劃定了主城區(qū)舊城改造范圍。改造的地塊有：京山老街、萬溪村“城中村”、團結路棚戶區(qū)、十字街棚戶區(qū)、中山路棚戶區(qū)、二七北路沿線、環(huán)丘街（寰丘街）及周邊、起鳳路和香江家具城地塊、昌東工業(yè)園區(qū)、羅家片區(qū)等。

四、南昌棚戶區(qū)改造現(xiàn)行融資模式

2013年江西南昌市確立“四個平衡”的棚改政策，對全市棚改項目資金采取封閉運行、統(tǒng)籌使用，通過“1+6+X”模式撬動國有資本、社會資本參與棚改，多個棚改項目快速推進。

根據(jù)國家和省里有關政策，南昌明確以鄧小平理論和“三個代表”重要思想為指導，以科學發(fā)展觀為統(tǒng)領，以努力實現(xiàn)城市贏得環(huán)境、百姓贏得財富、政府贏得民心、社會贏得和諧作為城市棚戶區(qū)改造的根本目的，遵循“政府主導、市場運作、市區(qū)聯(lián)動、機制推動、統(tǒng)一規(guī)劃、政策扶持”的改造原則。城市棚戶區(qū)改造按照“市級平衡、平臺融資、縣區(qū)拆遷、分類指導”的模式實施。

（一）資金封閉運行、統(tǒng)籌使用謀求四個平衡

南昌把全市四個中心城區(qū)的棚改項目統(tǒng)籌在一起，由市級統(tǒng)籌資金統(tǒng)一調配使用，建立了“四個平衡”機制，即單個地塊不能平衡就綜合平衡，內部不能平衡就外部平衡，近期不能平衡就遠期平衡，靜態(tài)不能平衡就動態(tài)平衡，確保全市棚改項目的土地收益全部返回用于棚改，統(tǒng)籌棚改項目的總體收支平衡。這樣市、區(qū)兩級就可以拋開單個項目短期內資金無法平衡的顧慮推進棚戶區(qū)改造。

（二）“1+6+X”模式撬動國有資本、社會資本參與棚改

“1+6+X”的模式，“1”即由市土地儲備中心籌措資金負責政府主導的舊改項目，土地出讓凈收益全部進入市土地儲備中心專戶，為后續(xù)棚改準備啟動資金?！?”即由市政控股集團、市城投公司、昌工控股公司、軌道公司、旅游集團、市水投公司6家市屬國有平臺籌措資金負責棚改項目。“X”是指引進社會資本參與棚戶區(qū)改造?？梢允侨咧粏为毴谫Y，也可以三者分別組合共同融資。“1+6+X”的最大亮點是撬動了社會資本，形成多元資本參與棚改的局面。社會資本參與棚改，不僅解決前期的資金壓力，還有助于加快棚改速度以及提升棚改地塊的業(yè)態(tài)。

五、常見融資模式

（一）PPP模式

1、實質：政府部門通過給予私營企業(yè)長期的特許經(jīng)營權和收益權來換取基礎設施加快建設及有效運營

2、PPP模式的優(yōu)點

（1）保證項目的在經(jīng)濟和技術上的可行性，縮短前期工作周期，降低項目費用，有利于緩解政府債務負擔。

（2）有利于轉換政府職能，減輕財政負擔，政府將部分債務轉移到私人部門。

（3）使項目參與各方整合組成聯(lián)盟，協(xié)調各方不同的利益，同時也能分散部分風險，當虧損時，政府與私人共同承擔。

3、PPP模式在棚戶改造的應用的優(yōu)勢

在棚戶區(qū)改造前期動遷需要大量的資金，引入私人資金能夠加快改造進程，提高改造效率，PPP模式使政府部門和民營企業(yè)能夠充分利用各自的優(yōu)勢，政府贏利性企業(yè)和非贏利性企業(yè)基于某個項目而形成以雙贏相互合作形式參與各方可以達到預期單獨行動相比更為有利的結果，參與各方雖然沒有達到自身理想的最大利益，但社會效應最大化，對棚戶區(qū)居民是最大的福音。

（二）BOT模式

BOT指的是政府或政府授權項目業(yè)主，將擬建設的某個基礎設施項目，通過合同約定并授權另一投資企業(yè)來融資、投資、建設、經(jīng)營、維護該項目，該投資企業(yè)在協(xié)議規(guī)定的時期內通過經(jīng)營來獲取收益，并承擔風險。政府或授權項目業(yè)主在此期間保留對該項目的監(jiān)督調控權。協(xié)議期滿根據(jù)協(xié)議由授權的投資企業(yè)將該項目轉交給政府或政府授權項目業(yè)主的一種模式。

1、BOT在棚戶區(qū)之類基礎工程建設方面的優(yōu)勢

（1）可以有效的減輕政府的財政負擔，把從基礎設施上省下的資金用到其它政府項目中去，從而可以在政府資源不足時將事情辦的更好。

（2）而第三方承包商則可以通過這種方式與政府和財團搭線，獲得更好的投資機會，采用BOT可以把金融機構和私人財團各自的資金通過入股或貸款的形式集中起來，投資建設于基礎設施項目，而且投資效益往往相當可觀。

2、BOT融資方式的劣勢：

同樣也是因為基礎工程的緣故，BOT方式存在著一些缺點與局限性。融資成本較高，因此要求的投資回報率也高。相對授權期限較長，對投資者而言，投資回收期也較長、投資風險大，構成了對投資者不利的一面。

合同文件繁多、復雜。BOT方式是一個復雜的程勛，中間有許多的環(huán)節(jié)，包括與政府簽訂特許權的協(xié)議、與承包商簽訂建設合同、與金融公司簽訂貸款協(xié)議、與保險公司簽訂協(xié)議，在建設項目開始階段就得付出巨大精力進行這些工作。

BOT涉及的經(jīng)濟主體比較多而且復雜，多個經(jīng)濟主體的利益協(xié)調相當困難，而政府作為經(jīng)濟主體而不是仲裁者的參與，又增加了協(xié)調難度。

（三）ABS模式

ABS指的是以項目所擁有的資產(chǎn)為基礎，以該項目資產(chǎn)可以帶來的預期收益為保證，通過在資本市場上發(fā)型債券籌集資金的一種項目融資方式。

拓展融資渠道，降低融資成本，對于南昌棚戶區(qū)改造項目來說，由于ABS融資成本低，融資效率高，對于這種棚戶區(qū)改造需要盡快籌集資金的項目來說具有很高的實用性。

資金來源豐富、投資風險小，ABS項目融資的對象時資本市場上數(shù)量眾多的債券購買者，債券可在二級市場流通，并通過SPC的“信用增級”使投資者免受資產(chǎn)質量風險的損失。而且被重組的資產(chǎn)匯集而成的“資產(chǎn)池”，從而可以在許多債務人中分攤違約風險，這就極大地分散了項目的投資風險，使每個投資者的風險減小。

政府資金壓力小，ABS融資是用項目的未來收益來償還債務，這樣就有利于緩解政府的財政資金壓力，使政府的或者企業(yè)的有限資金從事更多的投資成為可能。通過ABS能獲得資金而且又不增加負擔。在棚戶區(qū)改造這個需要大量資金的項目中，ABS融資模式能很好的滿足。

六、總結

棚戶區(qū)改造是重大的民生工程和發(fā)展工程，推進棚戶區(qū)改造進程，改善居民的生活環(huán)境，實現(xiàn)城市健康發(fā)展是當前城市發(fā)展的重中之重。每一個融資模式都是在特定的時代，特定的現(xiàn)實情況下順應實際產(chǎn)生的，有其獨特的優(yōu)勢，同樣也有其劣勢。沒有最好的融資模式，只有最適合的。研究的目的就是根據(jù)前人的經(jīng)驗，根據(jù)當前的現(xiàn)實情況總結出最符合當代情況的措施，將棚戶區(qū)改造的工作更快更好的完成，讓人民早日搬出棚戶區(qū)，過上好日子。

第五篇：城市棚戶區(qū)改造合作框架協(xié)議書

城市棚戶區(qū)改造合作框架協(xié)議書

甲方：鄭州市中原區(qū)人民政府

乙方：鄭州中原基礎投資有限公司

為做好城市棚戶區(qū)改造工作，甲乙雙方經(jīng)友好協(xié)商，達成以下條款，以便共同遵守執(zhí)行。

一、中原區(qū)人民政府同意鄭州中原基礎投資有限公司參與中原

區(qū)棚戶區(qū)改造項目，改造范圍為伏牛路小學北、中原路南、伏牛路西、秦嶺路東區(qū)域（中原路精品街1號）以及市環(huán)保局西、中原路北、秦嶺路東、伏牛路五小學南區(qū)域（中原路精品街2號），改造范圍土地面積約130畝（具體改造范圍以甲方最終劃定為準）。通過對此的改造，建成一個集商貿(mào)、服務、高檔住宅等功能為一體的商務社區(qū)。

二、雙方確定，拆遷安置必須按照《鄭州市城市建設拆遷管理

條例》規(guī)定執(zhí)行。

三、經(jīng)甲方和市有關部門審核，報市有關部門批準，享受棚戶

區(qū)改造的有關政策。

四、甲方的責任：

（一）由甲方成立鄭州中原基礎投資有限公司棚戶區(qū)項目

建設指揮部。

（二）與乙方一同制定讓被拆遷戶認可的拆遷補償方案。

（三）協(xié)助乙方與改造區(qū)域內原產(chǎn)權人和土地使用人簽訂

拆遷補償協(xié)議。

（四）負責按時向有關人員發(fā)放臨時安置補助費、搬遷補

助費、搬遷獎勵費等相關費用。

（五）組織完成拆遷工作。

（六）協(xié)助乙方完成改造范圍內新建項目的規(guī)劃審批和建

設審批工作。

（七）其他甲方應履行的有關義務。

五、乙方的責任：

（一）負責改造項目的整體規(guī)劃、設計，負責本項目建設

資金的籌措與投入，自主經(jīng)營管理，承擔和享有本項目開發(fā)經(jīng)營的風險和權益。

（二）承擔項目建設的各項費用。

（三）按時支付拆遷工作經(jīng)費。

（四）按時完成共同約定的安置建設時限。

（五）按時將該項目拆遷臨時安置補助費、搬遷補助費、拆遷獎勵費匯入甲方指定賬戶，由甲方負責向有關人員發(fā)放。

（六）在本協(xié)議履行過程中，乙方不得轉讓本項目。

（七）其他應當由乙方履行的相關義務。

六、其他事宜

（一）本協(xié)議未盡事宜，由雙方另行協(xié)商簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議與本協(xié)議有同等法律效力。

（二）本協(xié)議自雙方法定代表人或授權代表簽名并加蓋公

章后生效。

（三）本協(xié)議正本共四份，雙方各持兩份。

甲方：

地址：

法定代表人：

：

年月日

乙方： 地址： 法定代表人：（委托代理人）： 年月日（委托代理人）