第一篇：東莞_合富輝煌2011年“國(guó)慶”樓市總結(jié)報(bào)告

合富輝煌：2011年“國(guó)慶”東莞樓市總結(jié)報(bào)告

宏觀背景及樓市總論

“史上最嚴(yán)”調(diào)控政策疊加 全國(guó)樓市得到有效降溫

通脹趨動(dòng)房產(chǎn)投資

房地產(chǎn)業(yè)是宏觀經(jīng)濟(jì)“晴雨表”，地產(chǎn)調(diào)控及走勢(shì)折射出宏觀經(jīng)濟(jì)動(dòng)態(tài)。09年7月CP(I-1.8%)觸底后持續(xù)回升，一路高張，直到7月6.5%略有回落。今年通貨膨脹形勢(shì)嚴(yán)峻，房地產(chǎn)投資升溫加速。

物價(jià)指數(shù)走勢(shì)情況

銀根緊縮抑制地產(chǎn)過快發(fā)展

為抑制通貨膨脹，收回過剩流動(dòng)資金，今年央行頻繁動(dòng)用貨幣政策，半年內(nèi)六次上調(diào)銀行存款準(zhǔn)備金率，頻率創(chuàng)史上最高。同時(shí)，7個(gè)月內(nèi)三次上調(diào)存貸款利率，其頻率亦創(chuàng)08年以來最高?！般y根緊縮”成為2011年宏觀經(jīng)濟(jì)關(guān)鍵詞，對(duì)于對(duì)資金依賴較高的房地產(chǎn)行業(yè)在此輪調(diào)控中首當(dāng)其沖。

歷次銀行存款準(zhǔn)備金調(diào)整情況

房產(chǎn)調(diào)控頻繁出臺(tái) 房產(chǎn)投資受到嚴(yán)控

2010年“4.15”新政，即“新國(guó)十條”的出臺(tái)，標(biāo)志著中國(guó)樓市進(jìn)入新一輪調(diào)控周期，商品住房貸款利率及首付比例自08年四季度始放松后，首次開始收緊。貸款利率從基準(zhǔn)利率75折最終升至上浮10%，首次置業(yè)首付比例由二成最終上升至三成;二套房首付比例從最早的三成最終上升至六成;三套房從最早四成最終上升至停止貸款。今年置業(yè)門檻大幅提高，投資需求得到嚴(yán)重打壓。

最后殺手锏“限購(gòu)”出臺(tái) 房產(chǎn)調(diào)控推向頂峰

2010年中國(guó)樓市雖然遭遇史上頻率最高的調(diào)控，但最終調(diào)控效果不明顯，調(diào)控公信力屢次受到質(zhì)疑和下降。作為計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物-“限購(gòu)”成為樓市調(diào)控最后殺手锏，將調(diào)控力度推各最頂峰。2010年4月，雖然北京率先限購(gòu)，但畢竟跟進(jìn)城市有限，未能市場(chǎng)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)影響。2010年“9.29”新政，大范圍擴(kuò)大限購(gòu)區(qū)域，中國(guó)樓市從此進(jìn)入“限購(gòu)”周期，直到今年9月仍未停止擴(kuò)大限購(gòu)區(qū)域步伐。整體而言，限購(gòu)城市樓市得到明顯降溫，而非限購(gòu)城市樓市則依然保持旺銷。東莞是典型案例，得益于“廣深限購(gòu)、東莞不限”，前三季度樓市“供需兩旺”，如刪除結(jié)構(gòu)性因素，東莞房?jī)r(jià)漲帳在10%左右，實(shí)屬理性。東莞樓市處境較尷尬和微妙，在今年遭遇多次限購(gòu)傳言。截至第三季度東莞最終未限購(gòu)，以至于在全國(guó)樓市陰云密布的夾縫中，東莞樓市一片大好晴天。然而，由于前三季度東莞房?jī)r(jià)已直逼“紅線”，這意味著第四季度政策面“兇多吉少”，市場(chǎng)持幣待購(gòu)觀望現(xiàn)象增多，類似?特價(jià)房?等形式的變相房?jī)r(jià)下調(diào)在第四季度仍將持續(xù)。但由于前三季度開發(fā)商資金回籠豐厚，這決定了即使價(jià)格調(diào)整，也將是小幅度。東莞樓市仍存政策變數(shù)，未來具體走勢(shì)還看政策。

一.“金九”至“十.一”東莞樓市表現(xiàn)

9月供求兩旺 供應(yīng)量創(chuàng)歷史同期最高

供應(yīng)量：限購(gòu)預(yù)期促使9月萬套房扎推上市，創(chuàng)史上之最

銷售量：創(chuàng)08年以來最高，直逼07年9月銷售量。

價(jià)格：合富輝煌東莞市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，9月均價(jià)達(dá)8115元/平方米，創(chuàng)歷史最高，同比上漲約9%.“以價(jià)換量”效果呈現(xiàn) 國(guó)慶簽約量創(chuàng)歷史最高

面對(duì)日益嚴(yán)峻的政策環(huán)境，東莞開發(fā)商主動(dòng)出擊，加快推貨節(jié)奏，“以價(jià)換量”，取得明顯成效。東莞房?jī)r(jià)直逼“紅線”，這意味著時(shí)間越靠后，政策風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)越高，因此開發(fā)商早在8-9月提前開盤，造成國(guó)慶期間新盤開盤較少，以消化存貨為主。前三季度開發(fā)商資金回籠較豐厚，導(dǎo)致開發(fā)商降價(jià)意愿不明顯，大多以少量特價(jià)房促銷形式為主。在開發(fā)商適度讓利情況下，國(guó)慶簽約量創(chuàng)歷史最高。合富輝煌東莞市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，2011年10月1-7日全市一手住宅網(wǎng)簽面積達(dá)9.7萬平方米，同比大幅增加近八成;價(jià)格約8399元/平方米，同比大幅上漲18%.二.國(guó)慶期間人氣情況

今年國(guó)慶整體人氣較淡

十一黃金周期間，東莞各大樓盤沒了往年的熱鬧觀騰，相反多數(shù)樓盤銷售員多過顧客，市場(chǎng)顯得異常冷清，究其原因主要有：

1、受政策影響，市場(chǎng)觀望氣氛濃厚;

2、相比往年，今年的國(guó)慶各樓盤活動(dòng)嚴(yán)重缺少“看頭”，各樓盤僅以加推特價(jià)房、購(gòu)房抽獎(jiǎng)等較實(shí)際的活動(dòng)來吸引購(gòu)房者;

3、多數(shù)開發(fā)商為盡早搶占市場(chǎng)，提前加推新品上市，導(dǎo)致國(guó)慶期間僅以消化存貨為主;三.國(guó)慶促銷情況

頻現(xiàn)“85折”特價(jià)房 以存貨促銷為主

十一黃金周期間，東莞樓市以存貨促銷為主，新盤和新品推出較少，現(xiàn)場(chǎng)多以“抽獎(jiǎng)”和“特價(jià)房”為主要形式。9月始，東莞房?jī)r(jià)真正開始松動(dòng)，不少項(xiàng)目打出價(jià)格底線“85折”。但國(guó)慶期間促銷仍然以少量特價(jià)房為主，市場(chǎng)整體價(jià)格未得到明顯變化。

第二篇：合富輝煌：2009年?yáng)|莞樓市總結(jié)及2010年展望

土地市場(chǎng)

一、土地總體供求特征 供求量小幅下降地價(jià)小幅上升

合富輝煌東莞市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，2009年?yáng)|莞土地總供應(yīng)155宗，供應(yīng)面積為551.9萬平方米，同比2008年的169宗和662.9萬平方米小幅度減少8%和17%。合富輝煌東莞市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，2009年全年土地總成交142宗，成交面積為486.6萬平方米，成交總金額為94.9億元。成交宗數(shù)和金額同比08年基本持平，成交面積則下降12%。其中純屬于政府財(cái)政收入的一級(jí)市場(chǎng)掛牌出讓地塊共成交406.4萬平米，總金額為85.5億元。09年成交的土地單價(jià)為1949元/平米，比08年的1688元/平米小幅上升15%。

松山湖樓市發(fā)展?jié)摿薮?/p>

2008年?yáng)|莞成交的土地類型結(jié)構(gòu)與往年不同，工業(yè)用地成交總面積為281.5萬平方米，比商住地的155.7萬平方米大幅超出81%，首次占領(lǐng)主導(dǎo)地位，這與當(dāng)年的樓市持續(xù)低迷和東莞實(shí)施產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型有密切的關(guān)系。

2009年商住用地的成交量重新占主導(dǎo)地位，為183.6萬平米，占總體的38%,比工業(yè)用地的179.2萬平米略超2.5%。

09年工業(yè)用地的成交面積占比依然較重，占整體的37%，排名第二；其次是科研設(shè)計(jì)用地，占14%。09年成交的工業(yè)用地依然集中在松山湖區(qū)，08年至今，松山湖區(qū)幾乎每月都有大量的工業(yè)用地和科研設(shè)計(jì)用地成交，預(yù)計(jì)未來幾年內(nèi)將會(huì)有越來越多的高新產(chǎn)業(yè)和研發(fā)機(jī)構(gòu)進(jìn)駐松山湖，松山湖的樓市發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

二、商住地供求特征 東莞土地市場(chǎng)表現(xiàn)平淡

合富輝煌東莞市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，2009年?yáng)|莞全市商住地共供應(yīng)52宗，供應(yīng)面積為209.9萬平米，同比08年的206萬平米微漲2%； 2008年的商住用地成交面積是2003年至今最低的，僅有155.7萬平方米，而09年全市商住地共成交47宗，成交面積為183.6萬平米，同比上升18%.09年全市商住地的總成交金額為62.2億元，與08年基本持平，折合各地塊容積率算得平均樓面地價(jià)為1636元/平米，同比08年的1647元/平米略降1%，價(jià)格較為平穩(wěn)。

城區(qū)商住地成交較少 主要集中于鎮(zhèn)區(qū)

2009年?yáng)|莞商住地成交面積排名前十名區(qū)域中，城區(qū)僅南城區(qū)位列第九，主要以鎮(zhèn)區(qū)為主。前五名分別是大朗、黃江、中堂、鳳崗和石碣鎮(zhèn)。最高的大朗鎮(zhèn)成交面積為27.9萬平米，主要是碧桂園拿下的大朗鎮(zhèn)大井頭地塊面積高達(dá)23.7萬平米，樓面地價(jià)為1690元/平米。

合富輝煌東莞市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，商住地成交樓面地價(jià)最高的區(qū)域是莞城區(qū)，為4847元/平米；莞城09年只成交了一宗商住地，位于莞城體育路，被深圳龍光地產(chǎn)以高價(jià)拿下，成為09年樓面地價(jià)最高的商住地塊。

樓面地價(jià)排名二三的長(zhǎng)安和大嶺山鎮(zhèn)，皆只有1宗地塊成交，而且這兩宗地塊的成交價(jià)皆包含了地上已有的建筑物，因此實(shí)際地價(jià)會(huì)更低些。

09年深系開發(fā)商在東莞拿地踴躍，對(duì)于地價(jià)的承受能力明顯高于本土開發(fā)商,因此09年?yáng)|莞城區(qū)商住地塊幾乎全落入深系發(fā)展商手中。09年?yáng)|莞樓市相比08年明顯好轉(zhuǎn)，沉寂了一年的外地開發(fā)商在東莞土地市場(chǎng)又重新活躍起來。合富輝煌東莞市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，09年?yáng)|莞城區(qū)商住地共成交8宗，其中有7宗皆被深圳開發(fā)商奪得。深系發(fā)展商09年在東莞城區(qū)拿地總面積為18.6萬平米，拿地總金額為14.9億元，分別占城區(qū)整體成交量的95%和97%。

09年?yáng)|莞本土開發(fā)商在城區(qū)只拍得一宗商住地，而且成交面積較小，僅有9174平米。

住宅市場(chǎng)

前言：

2009，全面激活的一年，2010，進(jìn)入謹(jǐn)慎樂觀調(diào)理

亢奮的2009年已經(jīng)過去，2008年對(duì)2009年的極度悲觀預(yù)期早已飛到九宵云外，2009年?yáng)|莞樓市在出乎意料中走出了低迷，走向了健康穩(wěn)定發(fā)展。2007年“9.27”后，東莞樓市開始降溫，一場(chǎng)樓市調(diào)整不可避免地在08年初到來了，那時(shí)，普遍人認(rèn)為2008年是東莞樓市最困難的一年；經(jīng)歷接近一年的調(diào)整后，不巧世界金融危機(jī)大范圍地爆發(fā)了，在2008年四季度，那時(shí)幾乎所有的人都認(rèn)為，其實(shí)2008年不是樓市最困難的一年，而2009年才是最困難的一年。事實(shí)證明07年底對(duì)08年的悲觀預(yù)期是正確的，而08年底對(duì)09年的悲觀預(yù)期偏差較大。是什么改寫了09年的悲觀局面呢？金融危機(jī)重創(chuàng)了東莞經(jīng)濟(jì)，同時(shí)挽救了東莞樓市。09年?yáng)|莞經(jīng)濟(jì)僅僅維持歷史罕見的5.3%增長(zhǎng)，而樓市銷售則同比增加60%，房?jī)r(jià)得到6.8%的上漲。

08年四季度中國(guó)政府為盡可能減少世界金融危機(jī)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的沖擊，以“四萬億”為主要代表的經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃“順勢(shì)”而誕生，接下來中央出臺(tái)一攬子經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃，09年中國(guó)經(jīng)濟(jì)預(yù)期得以改觀。而在樓市方面，以“七折利率”為主要代表的樓市振興措施，在短短的兩個(gè)月迅速將09年市場(chǎng)預(yù)期180急轉(zhuǎn)彎，包括東莞樓市由“極度悲觀”轉(zhuǎn)向“比較樂觀”，東莞住宅存貨在短短的兩三月迅速得到較大程度消化，尤其剛性產(chǎn)品如二房和小三房更是搶銷而空。09年初開始，東莞房?jī)r(jià)一路高歌，持續(xù)長(zhǎng)達(dá)7個(gè)月的上漲，上演著久違的樓市盛宴，不少開發(fā)商在不到半年時(shí)間里完成了計(jì)劃，也因此，惜售增多，房?jī)r(jià)居高難下。在利潤(rùn)驅(qū)使及政策支撐下，東莞投資購(gòu)房群體開始崛起，東莞小戶公寓亦受到瘋搶，東海陽(yáng)光以近7000元的毛坯高價(jià)在短短兩三月消化完畢，而在08年幾乎成為不可能。09年是東莞樓市全面激活的一年，首次置業(yè)突軍異起，扛起東莞樓市回暖大旗，改善置業(yè)的亦功不可沒，隨后投資購(gòu)房重新崛起，09年?yáng)|莞樓市顯得異?？簥^。

也正是投資置業(yè)已接近瘋狂，中央高層對(duì)樓市表示高度擔(dān)憂，因此在09年四季度，溫家寶總理在多次會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要保持房地產(chǎn)健康穩(wěn)定發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)做出“有保有壓”的政策要求，首次置業(yè)和改善需求仍然得到鼓勵(lì)，而投資需求將得到打壓。09年底中央高調(diào)擔(dān)憂房地產(chǎn)，市場(chǎng)也因此進(jìn)入新一輪政策觀望，短期內(nèi)銷售量將受到影響。但是，中央多次強(qiáng)調(diào)保持政策的持續(xù)性和穩(wěn)定性，維護(hù)政策效果，可以預(yù)見2010年政策仍然以寬松為主，對(duì)房地產(chǎn)將針對(duì)性地調(diào)整，以微調(diào)為主，2010年房地產(chǎn)整體政策環(huán)境仍然以寬松為主。從當(dāng)前東莞住宅供求形勢(shì)來看，供求已經(jīng)基本趨于平衡，且剛性住宅仍然有較大的發(fā)展空間，樓市新開工節(jié)奏仍跟不上銷售節(jié)奏，東莞樓市在未來的半年內(nèi)仍然維持“供應(yīng)偏緊”狀況，短時(shí)期內(nèi)需求仍可觀。預(yù)計(jì)2010下半年樓市新增量將增加較大，屆時(shí)銷售量將有較大提升。而07年高價(jià)地塊在2010年將很多要開發(fā)上市，預(yù)計(jì)2010年高端項(xiàng)目將有所增加，同時(shí)高房?jī)r(jià)將給銷售量帶來一定壓力。溫家寶“國(guó)四條”將加速東莞樓市供應(yīng)步伐，加上當(dāng)前的“供應(yīng)偏緊”局面，預(yù)計(jì)2010年?yáng)|莞新增供應(yīng)量將增加，可售貨量（含存貨）將達(dá)950萬平方米，市場(chǎng)整體供應(yīng)仍將充足。由于當(dāng)前“供應(yīng)偏緊”及“剛性住宅仍有較大發(fā)展空間”及“2010政策仍將寬松”等因素，東莞房?jī)r(jià)2010年仍將穩(wěn)中有升，由于目前房?jī)r(jià)已經(jīng)高企，預(yù)計(jì)漲幅將有明顯收窄。整體來講，在政策沒有太大緊縮前提下，2010年?yáng)|莞樓市將進(jìn)入謹(jǐn)慎樂觀地調(diào)理當(dāng)中。一．整體情況

消化存貨 供應(yīng)萎縮 量?jī)r(jià) 齊升 直逼2007年

基于08年做出的09年偏低市場(chǎng)預(yù)期導(dǎo)致09年新增供應(yīng)大幅減少，同比大幅減少26%.過去三年?yáng)|莞住宅供應(yīng)往低走。在以“七折利率”為代表的寬松房產(chǎn)政策下，09年銷售迅猛回暖，同比大幅增加59.5%，直逼07年銷售高峰。近三年?yáng)|莞房?jī)r(jià)平穩(wěn)小幅上漲，每年增幅約200-400元/平方米、約4%-7%，09年同比08年小幅上漲6.8%.09年以消化存貨為主，出現(xiàn)“供不應(yīng)求”，銷售面積超出新增面積達(dá)144萬平方米；09年簽約金額超出07年近10億元。供應(yīng)量的持續(xù)下滑將有助于樓市全面回暖，當(dāng)供不應(yīng)求時(shí)，勢(shì)必帶來房?jī)r(jià)上漲。09年供應(yīng)偏緊，局部產(chǎn)品局部區(qū)域已經(jīng)出現(xiàn)“供不應(yīng)求”現(xiàn)象，房?jī)r(jià)上行受到支撐力。08年?yáng)|莞住宅需求受到一定壓抑，成交量維持較低的水平，而09年在政策刺激下，積壓一年的需求得以釋放，09年保持較高的成交量。07-09年?yáng)|莞住宅年平均消化量約500萬平方米，09年銷售遠(yuǎn)高于平均水平。

從資金回籠來看，今年開發(fā)商資金回籠較快，資金較充裕。09年全市住宅簽約金額達(dá)348.5億元，超過樓市最瘋狂的07年。開發(fā)商相對(duì)寬松的資金環(huán)境將大大削減降價(jià)意愿，增強(qiáng)拿地意愿，供應(yīng)偏緊將導(dǎo)致產(chǎn)品惜售，09年?yáng)|莞房?jī)r(jià)上行受到支撐力。二．整體供求比

東莞樓市供求平衡 供求比仍處下行軌道

08年第四季度金融危機(jī)加速向世界蔓延，為減少金融危機(jī)對(duì)中國(guó)影響，以“4萬億”為代表的經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃應(yīng)勢(shì)而生，中國(guó)樓市包括東莞迎來回暖契機(jī)，住宅供求比駛?cè)胂滦熊壍馈?/p>

合富輝煌東莞市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，07年-09年，東莞累計(jì)新增一手住宅面積約1699萬平方米，累計(jì)銷售面積約1542萬平方米，累計(jì)供求比僅約1.10：1，東莞住宅供求已基本趨于平衡，從月度趨勢(shì)來看，供求比仍處下行軌道，樓市壓力較小，供求比持續(xù)收窄 09年11月達(dá)至07年12月以來24個(gè)月最低值

“9.27”后即07年10月后，東莞住宅供求比整體呈加大趨勢(shì)，從0.95：1增加至最高1.35：1，供求矛盾突出，并于一年后的08年10月達(dá)至頂峰；08年10月后，在政策的刺激下，供求比持續(xù)13個(gè)月回落，并于09年11月達(dá)至07年12月以來24個(gè)月最低，供求比僅約1.11：1，供求關(guān)系維持在07年11-12月較寬松的水平。從整體來看，09年樓市供求比處于下降軌道，供求關(guān)系趨于平衡。三．月度供求走勢(shì)

房?jī)r(jià)觸底回升 房?jī)r(jià)驚現(xiàn)“七連陽(yáng)”

除09年2月下降外，08年10月后東莞房?jī)r(jià)基本處于上漲軌道，經(jīng)歷長(zhǎng)達(dá)12個(gè)月持續(xù)小幅上漲至09年10月，漲幅基本維持在4%-8%上下。09年3月始東莞房?jī)r(jià)踏入穩(wěn)定加快上漲軌道，連續(xù)7月一直上漲至10月?！敖鹁陪y十”過后，東莞樓市進(jìn)入傳統(tǒng)淡季，供應(yīng)量大幅減少，成交量正?；芈?。11月市場(chǎng)政策收緊預(yù)期較高，并且已經(jīng)出臺(tái)相關(guān)房產(chǎn)緊縮政策，雖在東莞未全面落地，但已不可避免形成市場(chǎng)觀望，成交受到一定阻礙。10-11月東莞新增供應(yīng)減少，尤其高端非普通住宅供應(yīng)較少，與此相對(duì)應(yīng)的中低價(jià)位普通住宅供應(yīng)及成交比重增加，最終導(dǎo)致10-11月簽約價(jià)格整體下滑。合富輝煌東莞市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，09年1-5月，東莞樓市經(jīng)歷供求價(jià)“四連陽(yáng)”；09年6-9月，市場(chǎng)供應(yīng)偏緊，市場(chǎng)呈現(xiàn)持續(xù)四月“成交走低，價(jià)格走高”現(xiàn)象，10-11月則呈現(xiàn)小幅“量?jī)r(jià)齊跌“現(xiàn)象。從全年來看，房?jī)r(jià)在2-9月經(jīng)歷史上罕見房?jī)r(jià)“七連陽(yáng)”后，10月后房?jī)r(jià)逐漸平穩(wěn)，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲勢(shì)頭趨緩。預(yù)計(jì)12月東莞樓市供求將維持在11月份上下水平。

東莞房?jī)r(jià)在09年2月創(chuàng)07年7月以來新低后從此踏上上漲軌道，漲勢(shì)一直保持到9月，創(chuàng)下東莞房?jī)r(jià)史上之最“七連陽(yáng)”。9月全市住宅均價(jià)6995元/平方米，達(dá)07年以來最高。

四．開發(fā)商資金回籠

萬科王者歸來 問鼎東莞樓市 時(shí)隔一年，萬科王者歸來，重問鼎東莞樓市銷冠，同時(shí)，萬科憑630億元成全國(guó)房企銷售冠軍。光大第二，失去08年?yáng)|莞地產(chǎn)龍頭寶座。預(yù)計(jì)2010年兩大開發(fā)商角逐將更激烈。東莞地產(chǎn)巨頭效應(yīng)明顯，萬科、光大遠(yuǎn)遠(yuǎn)拋離其它開發(fā)商，僅萬科光大兩大巨頭占全市份額達(dá)16%.中信地產(chǎn)長(zhǎng)期以來穩(wěn)居?xùn)|莞地產(chǎn)前四，2010年將推出標(biāo)桿性項(xiàng)目—中信御園。

合富輝煌東莞市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，09年?yáng)|莞市商品房簽約金額約390億元，其中前10名開發(fā)商銷售總金額達(dá)156億元，占全市40%.萬科和光大遙遙領(lǐng)先于市場(chǎng)，大大拉開與其它開發(fā)商差距。萬科以約32.6億元排名第一，光大以約29.7億元緊隨，兩大開發(fā)商占市場(chǎng)份額分別為8.4%和7.6%，合計(jì)占市場(chǎng)份額約16%.在此前08年，光大排名第一，萬科其次，時(shí)隔一年萬科重拾江湖老大地位，預(yù)計(jì)2010年兩大開發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈。

萬科虹溪諾雅全市銷售第一 樓市向優(yōu)勢(shì)資源集中

從個(gè)盤來看，全市商品房銷售金額前4名均被萬科，中信和光大包攬。其中萬科虹溪諾雅以10.4億元全市排名第一，中信森林湖以9.8億元排名第二，第三和第四分別為萬科橖樾和光大天驕峰景。

合富輝煌東莞市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，09年全市在售樓盤約有280個(gè)，其中萬科虹溪諾雅以10.7億元銷售額穩(wěn)居全市銷售榜首09年全市商品房銷售金額前10名項(xiàng)目簽約總金額約78億元，占全市銷售總額的20。東莞?jìng)€(gè)盤分化較明顯，且主要為中高端以上項(xiàng)目。從個(gè)盤TOP10來看，萬科光大兩大巨頭占5席，其中萬科兩大項(xiàng)目位列前二。五． 城/鎮(zhèn)區(qū)供求格局

城鎮(zhèn)區(qū)銷售格局：四六分 城區(qū)樓市發(fā)展在提速

合富輝煌東莞市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，城區(qū)住宅成交比重基本維持在30-50%之間，鎮(zhèn)區(qū)則基本維持在50-70%之間，整體來看城鎮(zhèn)區(qū)銷售格局呈“四六分”。07-09年三年城區(qū)銷售比重分別為36.4%、42.6%和38.6%，基本穩(wěn)定在四成左右.09年城區(qū)銷售比重下滑主要為城區(qū)新增供應(yīng)比重減少所致，07-09年三年城區(qū)供應(yīng)比重分別為34.3%、38.4%和34.5%.近三年城區(qū)銷售比重均高于供應(yīng)比重，說明城區(qū)樓市銷售在提速，城區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展勢(shì)頭將大于鎮(zhèn)區(qū)，城區(qū)向心力將逐步增強(qiáng)。

六． 季度特征

09年第四季度房?jī)r(jià)創(chuàng)歷史新高 房?jī)r(jià)走勢(shì)與07年相仿

經(jīng)歷07年前兩季度供不應(yīng)求后，直至08年第四季度市場(chǎng)持續(xù)6個(gè)季度供過于求，09年一季度始市場(chǎng)重新進(jìn)入供不應(yīng)求狀態(tài)，持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)達(dá)四個(gè)季度。即08年全年整體處于“供過于求”，09年全年則“供不應(yīng)求”。

合富輝煌東莞市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，從各季度來看，08-09年?yáng)|莞住宅成交量整體處于上升趨勢(shì)，而供應(yīng)量則處于下降趨勢(shì)，08年房?jī)r(jià)處于下降軌道。09年和07年房?jī)r(jià)走勢(shì)較為相似，表現(xiàn)在：

一、二季度房?jī)r(jià)平穩(wěn)上漲，三季度房?jī)r(jià)跳躍式上漲，四季度穩(wěn)中有升，創(chuàng)歷史新高，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)在增加.七． 區(qū)域特征

南城、東城、寮步位列全市前三甲 寮步將最快融入大城區(qū)

合富輝煌東莞市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，南城、東城、寮步09年住宅銷售套數(shù)位列全市前三甲，分別為：8774套、6776套和3124套。其中僅南城和東城占全市份額達(dá)30%，東莞樓市區(qū)域分化較明顯。寮步作為未來新城區(qū)，房地產(chǎn)預(yù)期在逐漸增高，具有較大的發(fā)展?jié)摿?，近幾年走?shì)較平穩(wěn)。

從09年同比08年增幅來看，石龍、長(zhǎng)安、鳳崗和厚街四大鎮(zhèn)區(qū)增幅較明顯，增幅均在一倍以上。萬江區(qū)近兩年樓市供應(yīng)較多，銷售全市排名較靠前，位列第四名；莞城區(qū)樓市供應(yīng)較少，銷售全市排名僅第15名。

近兩年寮步鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展較迅速，與其納入“四位一體”有密切關(guān)系，寮步將成為未來的新天河。近兩年，市政府有意識(shí)地將大型市政配套定在寮步，比如東莞市籃球中心等，潛移默化將寮步融城，可以預(yù)見寮步最快融入大城區(qū)。八． 供求結(jié)構(gòu)

供求失衡 普通住宅供應(yīng)短缺 大戶產(chǎn)品銷售壓力大

合富輝煌東莞市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，09年?yáng)|莞新增住宅約34604套，銷售約51568套（不含07年以前存貨），其中90平方米以下供求比重均僅占35%左右。90平方米以下戶型銷售率為149%，明顯高出90平方米以上戶型銷售率122%約27個(gè)百分點(diǎn)。09年供求結(jié)構(gòu)明顯失衡，中小戶型供應(yīng)較少與以剛性需求為主導(dǎo)的矛盾也最終導(dǎo)致了普通住宅價(jià)格上漲明顯。

按戶型從小到大排列，銷售率呈減小趨勢(shì)，60平方米以下銷售率最高，其次為81-90和131-150平方米戶型，一定程度說明09年小戶投資、首次置業(yè)及改善需求較突出 九．庫(kù)存分析

樓市庫(kù)存持續(xù)減少 僅夠消化9個(gè)月 存貨壓力較小

從08年9月以來的庫(kù)存情況來看，東莞住宅庫(kù)存總體呈減少趨勢(shì)，從最高峰時(shí)期08年底600萬平方米減少至09年底的434萬平方米。合富輝煌東莞市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，截至09年12月31日全市一手住宅庫(kù)存面積約434萬平方米，按照09年月均47萬平方米消化速度，消化庫(kù)存僅需9個(gè)月，樓市供求壓力相對(duì)較小。

洋房庫(kù)存量減少最明顯 別墅庫(kù)存量較平穩(wěn) 中信御園將成城區(qū)別墅標(biāo)桿

合富輝煌東莞市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，從各類型庫(kù)存情況來看，洋房庫(kù)存量減少最明顯，從最高峰時(shí)期的478萬減少至330萬平方米，相對(duì)來說別墅和公寓庫(kù)存變化較小，別墅庫(kù)存面積維持在58萬平方米上下水平。當(dāng)前城區(qū)別墅庫(kù)存主要集中于森林湖、清華居和江南第一城，而森林湖別墅預(yù)計(jì)在2010年上半年將消化完畢，屆時(shí)城區(qū)銷售主要以中端類別墅為主，而2010年底中信御園將彌補(bǔ)城區(qū)高端別墅空白，屆時(shí)將成為城區(qū)唯一高端純獨(dú)棟別墅大盤。2010年?yáng)|莞房地產(chǎn)展望 土地市場(chǎng)展望

土地新政對(duì)東莞土地市場(chǎng)影響不大

09年12月17日，財(cái)政部、國(guó)土部等五部委出臺(tái)《進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》，明確開發(fā)商以后拿地時(shí)，“分期繳納全部土地出讓價(jià)款期限原則上不得超過一年，特殊項(xiàng)目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%”。

但在08、09年的東莞土地交易市場(chǎng)，大部分宗地的土地出讓價(jià)款都是要求在1～3個(gè)月內(nèi)一次性付清，只有極個(gè)別的地塊可以延期分期付款。因此“土地首付不得低于50%”的新政對(duì)于2010年的東莞土地市場(chǎng)影響不大。2010年“三舊”改造地塊將繼續(xù)推出

我市“三舊”改造的近期目標(biāo)，是計(jì)劃在明年要啟動(dòng)3萬畝的改造，優(yōu)先對(duì)城市中心區(qū)、軌道站點(diǎn)及周邊等地區(qū)進(jìn)行更新改造，提高土地利用效率。

在市區(qū)，已明確的改造區(qū)域?yàn)闁|城的火煉樹村、南城的勝和—亨美片區(qū)?；馃挊浯甯脑煲呀?jīng)在11月18日啟動(dòng)，勝和片區(qū)仍在規(guī)劃修編當(dāng)中。市城建規(guī)劃局透露，作為東城中心地帶，東城世博廣場(chǎng)北側(cè)地塊也在進(jìn)行“三舊”改造試點(diǎn)。政府允許房地產(chǎn)進(jìn)入“三舊”改造區(qū)域，“但不包括別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目和低密度、大戶型住宅項(xiàng)目，即住宅小區(qū)建筑容積率低于1.0，單套住房建筑面積超過144平方米的住址項(xiàng)目”的有關(guān)規(guī)定已有明確。也就是說，成片改造的房地產(chǎn)開發(fā)容積率可以高于1.0，但必須是中小戶型的普通住宅。這跟中央有關(guān)房地產(chǎn)的政策要求是一致的。

未來兩年內(nèi)城區(qū)可開發(fā)商住地?cái)?shù)量仍充裕

合富輝煌東莞市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，08、09年四大城區(qū)商住地的成交量都比較少，但從07年至今，四大城區(qū)招拍掛成交尚未開發(fā)的商住地存量總面積約為64.4萬平米，折合容積率算得總建筑面積約為130.5萬平米，加上早期非招拍掛形式取得的住宅用地，以及已經(jīng)動(dòng)工但未上市銷售的項(xiàng)目，東莞城區(qū)未來2年內(nèi)的新增住宅供應(yīng)貨量仍將充足。

09年?yáng)|莞樓市回暖明顯，發(fā)展商的項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)程有所加快，例如07年的萬科水濂村地王已經(jīng)初步動(dòng)工但還未報(bào)建；09年城區(qū)成交的8宗商住地塊中有6宗目前已經(jīng)報(bào)建，分別為莞城體育路的君御旗峰豪園、南城東駿路西側(cè)的香城名門花園、萬江牌樓基村的尚書華府，萬江濱江公館B區(qū)。2010年土地市場(chǎng)交易氣氛平和，平穩(wěn)發(fā)展

2009年?yáng)|莞樓市回暖明顯，但還是處于理性發(fā)展階段，基于國(guó)家在2010年對(duì)于房市的調(diào)控，預(yù)計(jì)2010年?yáng)|莞樓市發(fā)展較為平穩(wěn)，難以大起大落，與之相輔的土地市場(chǎng)交易氣氛也會(huì)較為平和。2010年1－2月份商住地交易量較大

截至2010年1月4日，從市國(guó)土資源局已經(jīng)發(fā)布的土地出讓信息統(tǒng)計(jì)所得，將會(huì)在2010年1－2月份上市交易的土地總量為115.2萬平米，其中商住地交易面積為62.7萬平米，為09年全市商住地183.6萬平米成交量的34%,同比增加273%。城區(qū)商住地繼續(xù)受熱捧

08和09年城區(qū)商住地的供應(yīng)量都比較小，預(yù)計(jì)政府在2010年也會(huì)嚴(yán)格控制好城區(qū)商住地的放量。物以稀為貴，2010年城區(qū)商住地將會(huì)繼續(xù)受到熱捧。更多外地發(fā)展商進(jìn)駐東莞市場(chǎng) 地價(jià)得到支撐 09年外地開發(fā)商在莞拿地活躍，除了早年進(jìn)駐東莞的萬科金地大型開發(fā)商積極參與拍地，09年地產(chǎn)巨鱷碧桂園的加入，預(yù)測(cè)保利和新鴻基等大型開發(fā)商也將會(huì)逐鹿東莞市場(chǎng)，東莞未來商住地價(jià)將會(huì)得到更大的支撐。住宅市場(chǎng)展望 住宅新開工

09年新開工可作為2010年預(yù)測(cè)判斷數(shù)據(jù)。根據(jù)《東莞建設(shè)網(wǎng)》統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，09年新開工商品住宅面積約427萬平方米，同比08年基本持平，比07年下降了38％.從圖中看出，09年從第三季度開始，新開工商品住宅面積逐漸增加，開發(fā)商的建設(shè)步伐明顯加快。

2010年全市住宅新增供應(yīng)面積約520萬平方米，可售面積將達(dá)950萬平方米 整體供應(yīng)充足 分析及預(yù)測(cè)：

據(jù)監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)，08年商品房新開工建筑面積約為419萬平方米，截止09年底新開工面積中已預(yù)售面積約為235萬平方米，上市率達(dá)56％，未售184萬平方米將于2010年上市。09年商品房新開工建筑面積約為421萬平方米，截止09年底新開工面積中已預(yù)售面積約為64萬平方米，上市率達(dá)15％；未售面積約357萬平方米，預(yù)計(jì)在2010年將加快上市步伐。預(yù)計(jì)09年新開工中將有357*（56%+5%）=218萬平方米于2010年上市。

以08年和09年商品房新開工面積為參考，預(yù)計(jì)2010年商品房新開工面積約為520萬平方米，按前兩年上市率來計(jì)算，預(yù)計(jì)2010年新開工住宅中將有520*15%=78萬平方米

從監(jiān)測(cè)情況來看，有部分預(yù)售產(chǎn)品中在商品房新開工里沒有體現(xiàn)出來，預(yù)計(jì)此部分面積約40萬平方米。

綜合以上算得2010年全市住宅供應(yīng)面積為：184+218+78+40=520萬平方米 加上09年底約430萬平方米存貨，2010年全市住宅可售貨量預(yù)計(jì)約950萬平方米，市場(chǎng)整體供應(yīng)量仍然較充足。

“中央商務(wù)--南城總部”片區(qū)或成明年樓市熱點(diǎn)

萬科?金域華府、中天力通?城市風(fēng)景處于中央商務(wù)區(qū)，是整個(gè)片區(qū)中受軌道輻射影響最為明顯的樓盤。

中信?凱旋國(guó)際、天越?金域中央、深建設(shè)?百悅尚城處于南城總部基地，其中，尤以凱旋國(guó)際位置最為優(yōu)越,處于核心位置。據(jù)統(tǒng)計(jì)，上海、廣州、北京等城市成熟的地鐵上蓋物業(yè)價(jià)格平均高于同片區(qū)、同等素質(zhì)物業(yè)30％以上，“中央商務(wù)-南城總部”片區(qū)物業(yè)價(jià)值升值指日可待。2010年房?jī)r(jià)走勢(shì)預(yù)測(cè)

從08年12月底來看，30天均線仍在90天均線之上，90天均線仍在180天均線之上，短期內(nèi)房?jī)r(jià)仍然處于上升軌道。從目前供求形勢(shì)來看，短期內(nèi)東莞住宅仍將“供應(yīng)偏緊”，房?jī)r(jià)受到支撐；07年拍賣高價(jià)地塊將大部分在2010年上市，房?jī)r(jià)亦受到支撐。三條均線近期在明顯靠攏，且90天均線走勢(shì)出現(xiàn)穩(wěn)中微調(diào)勢(shì)頭，說明房?jī)r(jià)漲幅將明顯收窄.

第三篇：東莞_合富輝煌2011年前三季度房地產(chǎn)總結(jié)報(bào)告

合富輝煌：2011年前三季度東莞樓市總結(jié)報(bào)告

宏觀背景及樓市總論

“史上最嚴(yán)”調(diào)控政策疊加 全國(guó)樓市得到有效降溫

通脹趨動(dòng)房產(chǎn)投資

房地產(chǎn)業(yè)是宏觀經(jīng)濟(jì)“晴雨表”，地產(chǎn)調(diào)控及走勢(shì)折射出宏觀經(jīng)濟(jì)動(dòng)態(tài)。09年7月CP(I-1.8%)觸底后持續(xù)回升，一路高張，直到7月6.5%略有回落。今年通貨膨脹形勢(shì)嚴(yán)峻，房地產(chǎn)投資升溫加速。

物價(jià)指數(shù)走勢(shì)情況

銀根緊縮抑制地產(chǎn)過快發(fā)展

為抑制通貨膨脹，收回過剩流動(dòng)資金，今年央行頻繁動(dòng)用貨幣政策，半年內(nèi)六次上調(diào)銀行存款準(zhǔn)備金率，頻率創(chuàng)史上最高。同時(shí)，7個(gè)月內(nèi)三次上調(diào)存貸款利率，其頻率亦創(chuàng)08年以來最高?！般y根緊縮”成為2011年宏觀經(jīng)濟(jì)關(guān)鍵詞，對(duì)于對(duì)資金依賴較高的房地產(chǎn)行業(yè)在此輪調(diào)控中首當(dāng)其沖。

歷次銀行存款準(zhǔn)備金調(diào)整情況

房產(chǎn)調(diào)控頻繁出臺(tái) 房產(chǎn)投資受到嚴(yán)控

2010年“4.15”新政，即“新國(guó)十條”的出臺(tái)，標(biāo)志著中國(guó)樓市進(jìn)入新一輪調(diào)控周期，商品住房貸款利率及首付比例自08年四季度始放松后，首次開始收緊。貸款利率從基準(zhǔn)利率75折最終升至上浮10%，首次置業(yè)首付比例由二成最終上升至三成;二套房首付比例從最早的三成最終上升至六成;三套房從最早四成最終上升至停止貸款。今年置業(yè)門檻大幅提高，投資需求得到嚴(yán)重打壓。

最后殺手锏“限購(gòu)”出臺(tái) 房產(chǎn)調(diào)控推向頂峰

2010年中國(guó)樓市雖然遭遇史上頻率最高的調(diào)控，但最終調(diào)控效果不明顯，調(diào)控公信力屢次受到質(zhì)疑和下降。作為計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物-“限購(gòu)”成為樓市調(diào)控最后殺手锏，將調(diào)控力度推各最頂峰。2010年4月，雖然北京率先限購(gòu)，但畢竟跟進(jìn)城市有限，未能市場(chǎng)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)影響。2010年“9.29”新政，大范圍擴(kuò)大限購(gòu)區(qū)域，中國(guó)樓市從此進(jìn)入“限購(gòu)”周期，直到今年9月仍未停止擴(kuò)大限購(gòu)區(qū)域步伐。整體而言，限購(gòu)城市樓市得到明顯降溫，而非限購(gòu)城市樓市則依然保持旺銷。東莞是典型案例，得益于“廣深限購(gòu)、東莞不限”，前三季度樓市“供需兩旺”，如刪除結(jié)構(gòu)性因素，東莞房?jī)r(jià)漲帳在10%左右，實(shí)屬理性。東莞樓市處境較尷尬和微妙，在今年遭遇多次限購(gòu)傳言。截至第三季度東莞最終未限購(gòu)，以至于在全國(guó)樓市陰云密布的夾縫中，東莞樓市一片大好晴天。然而，由于前三季度東莞房?jī)r(jià)已直逼“紅線”，這意味著第四季度政策面“兇多吉少”，市場(chǎng)持幣待購(gòu)觀望現(xiàn)象增多，類似?特價(jià)房?等形式的變相房?jī)r(jià)下調(diào)在第四季度仍將持續(xù)。但由于前三季度開發(fā)商資金回籠豐厚，這決定了即使價(jià)格調(diào)整，也將是小幅度。東莞樓市仍存政策變數(shù)，未來具體走勢(shì)還看政策。土地市場(chǎng)分析

2010年前三季度商住用地供求情況

1、商住用地全市供求特征分析

1.1 供求量創(chuàng)歷史最高

2011年前三季度全市商住用地共供應(yīng)60宗，供應(yīng)面積約299萬平方米，同比09年前三季度供應(yīng)115.8萬平方米供應(yīng)量大幅上漲158%，與108年前三季度供應(yīng)172.3萬平方米上漲74%，今年供應(yīng)量比往年同期漲幅大幅提高，創(chuàng)歷史最高值。

合富輝煌東莞市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)所得，2011年前三季度東莞全市共成交商住地57宗，成交總面積約272.4萬平方米，成交面積同比09年增長(zhǎng)180%，比10年同期增長(zhǎng)83%。成交金額約為100.8億元，同比10年同期增長(zhǎng)50%;前三季度成交樓面地價(jià)約1760元/平方米，比09年前三季度上漲3%，比10年前三季度下降約10%。

2011年在樓市政策不但不放松，反而加緊的情況下，對(duì)土地市場(chǎng)也有著一定的影響，開發(fā)商拿地不再像08、09年那樣“瘋狂”，而是經(jīng)過慎重規(guī)劃及估算才會(huì)出手。前三季度雖然成交量創(chuàng)歷年新高，但是整個(gè)土地市場(chǎng)顯得較冷清，因?yàn)榇蟛糠值貕K從公布到交易僅有1家公司競(jìng)拍的情況屢現(xiàn)不鮮，此情況的地塊只有以底價(jià)成交，導(dǎo)致今年前三季度所成交的地價(jià)同比2010年有所下滑，降幅達(dá)十個(gè)百分點(diǎn)。

第二、三季度成交平淡，遠(yuǎn)沒有第一季度理想

合富輝煌東莞市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)所得，2011年第三季度供應(yīng)89萬平方米商住用地，成交面積約77.7萬平方米，成交金額大約26.6億元，平均成交樓面地價(jià)約為1795元/平方米，第三季度與第二季度成交面積基本持平，第二季度成交77.6萬平方米商住用地，成交樓面地價(jià)大約1929元/平方米;與第一季度成交117.1萬平方米有著較大差距，第一季度樓面地價(jià)大約1635元/平方米，樓面地價(jià)比第一季度有小幅度上漲，主要原因?yàn)榈谌径瘸山坏牡貕K中個(gè)別地塊較優(yōu)質(zhì)，如南城西平地塊、長(zhǎng)安鎮(zhèn)宵邊社區(qū)地塊等拉高了整體樓面地價(jià)。

商住地成交面積塘廈最高，樓面地價(jià)南城區(qū)最高

合富輝煌東莞市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，2011年前三季度全市成交的商住地分布在21個(gè)區(qū)域，成交面積排名前五的分別是塘廈鎮(zhèn)、樟木頭鎮(zhèn)、沙田鎮(zhèn)、道滘鎮(zhèn)喝厚街鎮(zhèn)，成交面積最高的是塘廈鎮(zhèn)，總成交面積約為52.4萬平方米，成交金額為2.32億元，折合樓面地價(jià)是1972元/平方米;樟木頭鎮(zhèn)成交面積約39.9萬平方米，排名全市第二，成交樓面地價(jià)為1187

元/平方米;成交面積排名第三位是沙田鎮(zhèn)，約27.9萬平方米，成交樓面地價(jià)約為708元/平方米;排名第四為道滘鎮(zhèn)，成交面積約23.1萬平方米，成交樓面地價(jià)約2326元/平方米;厚街鎮(zhèn)成交面積排行第五，約16.8萬平方米，成交樓面地價(jià)約1912元/平方米。

2011年前三季度商住用地成交樓面地價(jià)排名前五名分別為南城區(qū)、松山湖、長(zhǎng)安鎮(zhèn)、萬江區(qū)和道滘鎮(zhèn)，其中南城區(qū)以4768元/平方米屈居第一、松山湖以2652元/平方米排名第二、長(zhǎng)安鎮(zhèn)以2576元/排名第三、萬江區(qū)以2511元/平方米排名第四、第五名為道滘鎮(zhèn)，約2326元/平方米。

2、市區(qū)商住地供求特征分析

2.1 市區(qū)商住地總體供求數(shù)據(jù)分析

合富輝煌東莞市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，2011年前三季度東莞四大城區(qū)商住用地僅供應(yīng)2宗，供應(yīng)總面積約11萬平方米，其中萬江區(qū)供應(yīng)1宗，面積約4.5萬平方米;南城區(qū)供應(yīng)1宗，面積約6.5萬平方米。城區(qū)今年前三季度僅成交2宗商住地，即供應(yīng)的2宗均有成交，萬江區(qū)地塊被東莞市深建房地產(chǎn)有限公司(恒大收購(gòu)公司)競(jìng)得，樓面地價(jià)約2511元/平方米。南城區(qū)地塊位于南城區(qū)綠色路西平段西側(cè)，這是近2年來南城西平成交的唯一的1宗商住地，被東莞盈泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(佳兆業(yè)旗下公司)以4.65億元競(jìng)得，折合樓面地價(jià)約4768元/平方米，這是佳兆業(yè)在城區(qū)第一次拿地，佳兆業(yè)以往以鎮(zhèn)區(qū)為戰(zhàn)地，本次拿地將突破城區(qū)無項(xiàng)目記錄，轉(zhuǎn)戰(zhàn)南城區(qū)，地塊鄰近世紀(jì)城國(guó)際公館香榭里項(xiàng)目，位置優(yōu)越，項(xiàng)目將開發(fā)部分別墅產(chǎn)品。

2.2 市區(qū)土地供應(yīng)集中在南城和萬江區(qū)

合富輝煌東莞市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，2011年前三季度城區(qū)共供應(yīng)2宗商住用地，分別為南城區(qū)和萬江區(qū)，莞城區(qū)與東城區(qū)無供應(yīng)、成交記錄。

合富輝煌東莞市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，從近幾年城區(qū)商住用地的供應(yīng)情況看來，四大城區(qū)的供應(yīng)量越來越少，特別是東城區(qū)，從09年至今成交量依然空白。

2.3 市區(qū)地價(jià)創(chuàng)歷史新高

合富輝煌東莞市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，2011年前三季度東莞城區(qū)共成交商住地110421平方米，平均樓面地價(jià)是3554元/平方米，創(chuàng)下歷史新高，主要原因?yàn)榻衲昵叭径瘸山坏?宗地塊地理位置優(yōu)越且成交宗數(shù)少。商品住宅供求

一.商品住宅整體供求情況

供需兩旺 價(jià)格平穩(wěn)上漲

供應(yīng)方面，2011年前三季度供應(yīng)量創(chuàng)近四年以來最高，同比去年大幅增加37%，與2008年同期基本持平，比2007年同期略減少29.7萬平方米。

需求方面，2011年前三季度銷售量亦創(chuàng)近四年以來最高，同比去年大幅增加47%，與2009年同期基本持平，比2007年同期略減少約13%.價(jià)格方面，合富輝煌東莞市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，2011年前三季度價(jià)格創(chuàng)歷史最高，達(dá)8234元/m2，同比上漲17.4%，漲幅比去年略有回落。如刪除別墅大幅供應(yīng)及精裝房等因素，今年房?jī)r(jià)漲幅將遠(yuǎn)低于17.4%，預(yù)計(jì)實(shí)際漲幅約10%左右。今年以來房產(chǎn)政策持續(xù)收緊，房?jī)r(jià)漲幅得到有效控制。

整體供求態(tài)勢(shì)： 2011年前三季度新增供應(yīng)面積約434.1萬平方米，銷售面積約415.5平方米，供應(yīng)面積僅比銷售面積多出18.9萬平方米，東莞樓市整體供求基本平衡，房?jī)r(jià)處于適度寬松的供求壓力中，整體表現(xiàn)平穩(wěn)。

二.季度供求走勢(shì)

東莞房?jī)r(jià)整體平穩(wěn) 連續(xù)四個(gè)季度平穩(wěn)在8200元/平方米上

從2010年至2011年季度供求走勢(shì)來看，整體呈增加趨勢(shì)。今年供應(yīng)量得到大幅增加，前兩年累積的需求得以釋放，市場(chǎng)呈現(xiàn)供需兩旺。今年前三季度供應(yīng)逐季增加，第三季度供應(yīng)井噴，創(chuàng)08年以來最高，與07年第三季度基本持平。

從價(jià)格走勢(shì)來看，東莞連續(xù)四個(gè)季度價(jià)格平穩(wěn)在8200元/平方米上下水平。2010年前三季度東莞房?jī)r(jià)以7000元/平方米上下浮動(dòng)，第四季度則直上8000元/平方米，自此東莞樓市進(jìn)入“8000元時(shí)代”。故，從同比來看，今年房?jī)r(jià)表現(xiàn)大幅上漲;從環(huán)比來看，今年房?jī)r(jià)則呈現(xiàn)平穩(wěn)，連續(xù)4個(gè)季度平穩(wěn)在8200元/平方米上下是最好證明。即東莞房?jī)r(jià)在去年第四季度上升至8200元高位后，在宏觀政策持續(xù)緊縮下，房?jī)r(jià)呈現(xiàn)平穩(wěn)。

今年第三季度東莞住宅均價(jià)為8342元/平方米，創(chuàng)歷史最高。由于前三季度東莞房?jī)r(jià)已基本觸及警戒線，在開發(fā)商與政府配合下，預(yù)計(jì)第四季度房?jī)r(jià)將略有回落，將維持在8200元/平方米左右。三.月度供求走勢(shì)

今年?yáng)|莞月度房?jī)r(jià)基本在8200元/平方米上下徘徊

供應(yīng)趨勢(shì)方面，合富輝煌東莞市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，2011年1-9月兩大供應(yīng)高峰為3月和9月，其共同特征為：均受到限購(gòu)預(yù)期而加快供應(yīng)步伐。2011年9月供應(yīng)井噴，達(dá)116萬平方米，達(dá)到歷史第二高峰(歷史第二高峰為2007年12月供應(yīng)125萬平方米)。

銷售趨勢(shì)方面：2011年1月、4月、5月和9月東莞住宅成交均保持54萬平方米/上下水平。2011年9月銷售量約54.4萬平方米，同比增加約15%，環(huán)比8月增加約26%.9月供應(yīng)量較大，產(chǎn)品選擇面較多，剛需戶型供應(yīng)增多，特價(jià)房促銷增多，新盤房?jī)r(jià)較理性，廣深投資客仍存在，諸多因素導(dǎo)致9月份成交保持旺勢(shì)。從2007-2011年長(zhǎng)達(dá)57個(gè)月的成交走勢(shì)來看，東莞較常見較穩(wěn)定的月度成交量為40萬平方米/月。由此看出，東莞真實(shí)的樓市消化水平平穩(wěn)在480萬平方米/年上下水平，這一現(xiàn)狀跟東莞經(jīng)濟(jì)人口結(jié)構(gòu)相匹配，即以低收入人群為主，中高端消費(fèi)人群增長(zhǎng)速度緩慢。

價(jià)格趨勢(shì)方面：2011年9月房?jī)r(jià)約8115元/m2，同比上漲8.7%，環(huán)比8月略降3.2%。主要原因?yàn)椋?月舊盤促銷增多，新盤定價(jià)理性，部分產(chǎn)品限制簽約等。

9月房?jī)r(jià)開始真正出現(xiàn)松動(dòng)

今年以來，東莞出現(xiàn)過兩次價(jià)格松動(dòng)，第一次為3月份，首次“限購(gòu)傳言“使極少數(shù)開發(fā)商加大促銷力度規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)，此次更多的為開發(fā)商利用“限購(gòu)傳言”為噱頭，購(gòu)房者表現(xiàn)較主動(dòng)，為“趕末班車”恐慌性購(gòu)房。由于開發(fā)商庫(kù)存壓力較小，對(duì)樓市信心較足，此次價(jià)格松動(dòng)不明顯;第二次為9月份，“限購(gòu)傳言”和“限價(jià)傳言”并起。由于東莞整體均價(jià)逼近警戒線，且臨近年底，政策調(diào)控在所難免。加之9月供應(yīng)井噴，存貨壓力增大，越來越多樓盤加大促銷力度，其中以特價(jià)房為主要形式，不少項(xiàng)目特惠幅度達(dá)到85折底線。9月房?jī)r(jià)開始真正出現(xiàn)松動(dòng)。四.區(qū)域供求情況

南城樓市開發(fā)量最大最穩(wěn)定 東莞中部樓市發(fā)展迅速

全市33行政區(qū)域中，南城區(qū)供應(yīng)量最大、最穩(wěn)定，樓市開發(fā)占全市比重穩(wěn)定在15-20%之間。07-2011年前三季度，南城區(qū)住宅供應(yīng)占全市比重分別為：15%、14%、20%、21%和15%.歷年前三季度南城區(qū)供應(yīng)量穩(wěn)定在65萬平方米上下，南城區(qū)作為全市房地產(chǎn)市場(chǎng)最熱區(qū)域這一趨勢(shì)在未來相當(dāng)一段時(shí)間仍將保持。

虎門鎮(zhèn)民間財(cái)富雄厚，商品房購(gòu)買力強(qiáng)，中心區(qū)房?jī)r(jià)已突破萬元?；㈤T鎮(zhèn)今年供應(yīng)量創(chuàng)歷史最高峰，達(dá)46.3萬平方米。虎門服裝已成為城市名片，虎門又規(guī)劃為東莞副中心，且充當(dāng)交通樞紐角色，目前正大力進(jìn)行三舊改造，城市面貌將會(huì)大大提升，毫無疑問虎門未來城市發(fā)展空間巨大。

東莞中部區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展出現(xiàn)升溫勢(shì)頭，如松山湖、大朗、寮步等房地產(chǎn)發(fā)展發(fā)展較快，今年開發(fā)量均達(dá)到歷史最高峰，價(jià)格上少亦較明顯。目前萬科、保利、碧桂園等品牌開發(fā)商已進(jìn)駐中部，該區(qū)域樓市知名度也因此大幅提升。

隨著其它城區(qū)商住地的日益減少，萬江區(qū)成為市區(qū)樓市重要補(bǔ)充，近幾年樓市增長(zhǎng)較快，開發(fā)量連續(xù)兩年提升。作為東莞市傳統(tǒng)熱點(diǎn)區(qū)域-東城區(qū)，隨著土地的日益稀缺，近幾年住宅供應(yīng)持續(xù)萎縮。

合富輝煌東莞市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，今年黃江樓市開發(fā)量較大，達(dá)26.4萬平方米創(chuàng)歷史最高，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)亦激烈。大品牌開發(fā)商金地、花樣年等圈地黃江，樓市熱度提高。以高埗和石碣的東莞北部片區(qū)成為今年?yáng)|莞樓市重要增長(zhǎng)點(diǎn)，兩鎮(zhèn)相距不足一公里各開發(fā)一千畝大盤。

市區(qū)可供開發(fā)土地日益稀缺，商品房供應(yīng)不足加快房?jī)r(jià)上漲

2007-2011年?yáng)|莞住宅市區(qū)整體趨勢(shì)為供應(yīng)持續(xù)萎縮，供應(yīng)不足加快房?jī)r(jià)上漲。從歷年前三季度供應(yīng)來看，今年市區(qū)住宅供應(yīng)面積占全市比重創(chuàng)歷史最低，跌破三成僅26.8%，銷售比重亦隨著供應(yīng)萎縮達(dá)到歷史最低，僅占27.2%。合富輝煌東莞市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，2011年前三季度市區(qū)房?jī)r(jià)從去年的“8字頭”邁入“9字頭”，約9061元/平方米，同比上漲1000元/平方米，漲幅約12.9%.相比鎮(zhèn)區(qū)而言，今年市區(qū)房?jī)r(jià)漲幅低于鎮(zhèn)區(qū)，主要原因?yàn)閹状鬅狳c(diǎn)區(qū)域如松山湖、塘廈、鳳崗、長(zhǎng)安和虎門等鎮(zhèn)房?jī)r(jià)上漲較快。

五.產(chǎn)品結(jié)構(gòu)特征

別墅銷售比重創(chuàng)歷史最高 結(jié)構(gòu)性拉高整體均價(jià)

合富輝煌東莞市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，2011年前三季度東莞別墅簽約面積約47.4萬平方米，創(chuàng)歷史同期最高，別墅占全市比重約11.1%，亦創(chuàng)歷史同期最高。今年別墅銷售比重的提高，結(jié)構(gòu)性拉高全市整體均價(jià)。

今年別墅供求兩旺價(jià)格平穩(wěn)上漲

合富輝煌東莞市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，2011年前三季度東莞別墅新增供應(yīng)面積約56.9萬平方米，同比大幅增加153%，創(chuàng)歷史最高;簽約面積約47.4萬平方米，同比大幅增加71%，均價(jià)約15436元/平方米，同比上漲約12%

公寓供應(yīng)持續(xù)萎縮跌入歷史冰點(diǎn)

合富輝煌東莞市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，2011年前三季度東莞公寓新增面積僅3.5萬平方米，連續(xù)五年萎縮。簽約面積約14.4萬平方米，亦達(dá)歷史最低，今年公寓以消化存貨為主。簽約均價(jià)約6907元/平方米，同比略漲6%.全市洋房?jī)r(jià)格以“7字頭”為主，供求平衡 價(jià)格健康平穩(wěn)

合富輝煌東莞市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，2011年前三季度東莞洋房新增面積約373.5萬平方米，同比大幅增加73%;簽約面積約356.9萬平方米，同比大幅增加54%.前三季度洋房供應(yīng)面積僅比銷售面積多16.6萬平方米，供求基本平衡。前三季度全市洋房簽約均價(jià)約7361元/平方米，同比上漲約12%，如果剔除今年精裝房增多因素，房?jī)r(jià)漲幅應(yīng)在10%以內(nèi)，房?jī)r(jià)健康平穩(wěn)。

小戶型供應(yīng)量創(chuàng)歷史最低大戶型供應(yīng)增多

合富輝煌東莞市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，2011年前三季度東莞新增供應(yīng)70平方米以下戶型約3706套，全市比重僅占11%，創(chuàng)歷史最低，比去年少5個(gè)百分點(diǎn)，尤其是東莞市區(qū)，小戶型一戶難求。71-100平方米剛需戶型供應(yīng)約14365套，全市比重約41%，比去年少6

個(gè)百分點(diǎn)。101-140平方米中等戶型供應(yīng)約8474套，比重約24%，比去年增加約6個(gè)百分點(diǎn)，但仍然比09年少兩個(gè)百分點(diǎn)。141平方米以上大戶型供應(yīng)約8398套，全市比重約24%，比去年增加6個(gè)百分點(diǎn)。今年小戶型供應(yīng)較少，大戶型供應(yīng)較多，這一現(xiàn)狀與政策要求相背，導(dǎo)致中小戶型房?jī)r(jià)上漲較快，而大戶型房?jī)r(jià)上漲緩慢甚至出現(xiàn)松動(dòng)。

從上圖知，今年前三季度320平方米以上戶型供應(yīng)約1143套，比重占3%，創(chuàng)歷史最高。此戶型以別墅為主，說明今年別墅供應(yīng)量較大，拉高整體均價(jià)。六.開發(fā)商及個(gè)盤銷售TOP10

萬科以絕對(duì)優(yōu)勢(shì)蟬聯(lián)銷冠

合富輝煌東莞市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，2011年前三季度萬科地產(chǎn)住宅簽約金額約46.4億元，以絕對(duì)優(yōu)勢(shì)蟬聯(lián)全市銷冠，全市比重達(dá)13.6%.第二為中信地產(chǎn)，金額約24.6億元，全市比重約7.2%，排名較去年有所上升。第三為新世紀(jì)地產(chǎn)，約22.8億元，全市比重約6.7%.第四名為光大地產(chǎn)，約14.8億元，全市比重約4.3%，排名較去年有所下降。

熱點(diǎn)樓盤向“泛深圳”區(qū)域集中

合富輝煌東莞市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，全市簽約面積前10名樓盤中，萬科項(xiàng)目占三席，光大和中信項(xiàng)目各占一席，幾大主力開發(fā)商前十項(xiàng)目比去年略有減少，今年新晉開發(fā)商項(xiàng)目如新世紀(jì)頤龍灣、大朗碧桂園等。從分布區(qū)域來看，前十項(xiàng)目多集中在“泛深圳”區(qū)域，如松山湖含三盤，鳳崗含一盤，塘廈含一盤，長(zhǎng)安含一盤等，“泛深圳”區(qū)域樓盤前十排榜名額過半。松山湖、鳳崗、塘廈等“泛深圳”區(qū)域，深圳客置業(yè)比重較高，置業(yè)能力較強(qiáng)，一定程度抬升東莞整體房?jī)r(jià)。

七.前三季度產(chǎn)品去化率分析

剛需戶型銷售較好 130平方米以上戶型銷售緩慢

合富輝煌東莞市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，選取前三季度約2萬套住宅統(tǒng)計(jì)結(jié)果，供需兩旺戶型為71-110平方米，供應(yīng)約1萬套，占總供應(yīng)的一半，銷售率達(dá)65%，其中銷售最好戶型為71-80平方米二房，其次為91-110平方米三房。相對(duì)而言，130平方米以上戶型銷售較緩慢，銷售率僅44%.在信貸大幅收緊的政策環(huán)境下，大戶型銷售遇到困難，價(jià)格下調(diào)壓力較大，尤其是合拼大戶型。

八.“金九”至“十.一”東莞樓市表現(xiàn)

9月供求兩旺 供應(yīng)量創(chuàng)歷史同期最高

供應(yīng)量：限購(gòu)預(yù)期促使9月萬套房扎推上市，創(chuàng)史上之最

銷售量：創(chuàng)08年以來最高，直逼07年9月銷售量。

價(jià)格：合富輝煌東莞市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，9月均價(jià)達(dá)8115元/平方米，創(chuàng)歷史最高，同比上漲約9%.“以價(jià)換量”效果呈現(xiàn) 國(guó)慶簽約量創(chuàng)歷史最高

面對(duì)日益嚴(yán)峻的政策環(huán)境，東莞開發(fā)商主動(dòng)出擊，加快推貨節(jié)奏，“以價(jià)換量”，取得明顯成效。東莞房?jī)r(jià)直逼“紅線”，這意味著時(shí)間越靠后，政策風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)越高，因此開發(fā)商早在8-9月提前開盤，造成國(guó)慶期間新盤開盤較少，以消化存貨為主。前三季度開發(fā)商資金回籠

較豐厚，導(dǎo)致開發(fā)商降價(jià)意愿不明顯，大多以少量特價(jià)房促銷形式為主。在開發(fā)商適度讓利情況下，國(guó)慶簽約量創(chuàng)歷史最高。合富輝煌東莞市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，2011年10月1-7日全市一手住宅網(wǎng)簽面積達(dá)9.7萬平方米，同比大幅增加近八成;價(jià)格約8399元/平方米，同比大幅上漲18%.九.潛在分析

2011年?yáng)|莞樓市新開工面積達(dá)歷史之最多

合富輝煌東莞市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2011年前三季度新開工商品住宅面積約717.4萬平方米，達(dá)到07年以來東莞樓市新開工面積之最多;同比07年前三季度增長(zhǎng)了59%，同比08年前三季度增長(zhǎng)103%，同比09年前三季度增長(zhǎng)了156%，同比10年前三季度增長(zhǎng)43%。

由上圖可看出，2011年前三季度東莞新開工商品住宅面積達(dá)07年以來之最多，07年至08年商品房市場(chǎng)供過于求，商品住宅新開工面積隨之下降，經(jīng)過近兩年的消化存貨，供求關(guān)系趨于平衡，至10年，政府不斷出臺(tái)各種打壓政策，市場(chǎng)觀望氣氛加重，銷售成績(jī)雖依然較好卻也受到一定阻力，到今年，新增供應(yīng)不斷加大，故下半年乃至2012年，東莞樓市將面臨較大的存貨壓力。

合富輝煌東莞市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：2011年前三季度，東莞商品住宅新開工面積各區(qū)域排名中以南城區(qū)新開工面積最多，約146.5萬平方米,占全市比重約兩成;其次是塘廈鎮(zhèn)，新開工面積約57.2萬平方米;第三名為松山湖鎮(zhèn)，約53.7萬平方米;十.第四季度樓市展望

如維持政策現(xiàn)狀不變，第四季度成交量仍將可觀

東莞目前面臨最大的政策擔(dān)憂為“限購(gòu)”和“限價(jià)”，截至第三季度東莞仍未有地方措施，相對(duì)其它“限購(gòu)”、“限價(jià)”城市而言，東莞目前處于適度寬松的政策環(huán)境。如維持政策現(xiàn)狀不

變，第四季度東莞樓市成交量仍將可觀。前三季度東莞房?jī)r(jià)基本觸及警戒線，后續(xù)樓市發(fā)展仍存在較大的政策變數(shù)。

受資金面支撐 房?jī)r(jià)將不會(huì)出現(xiàn)大波動(dòng) 以“穩(wěn)中有降”為主

9月供應(yīng)井噴，東莞存貨壓力開始增大，加之東莞短期內(nèi)面臨的房產(chǎn)政策“只緊不松”，持幣待購(gòu)觀望現(xiàn)象增多，故短期內(nèi)東莞房?jī)r(jià)將會(huì)“穩(wěn)中有降”。由于前三季度開發(fā)商資金回籠較為豐厚，資金面受支撐，房?jī)r(jià)下調(diào)的意愿不是太強(qiáng)，故第四季度即使房?jī)r(jià)下調(diào)，幅度也較小，多以少量特價(jià)房促銷為主，整體調(diào)整幅度將不超過5%。

第四季度至2012年供應(yīng)量較大 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將激烈 房?jī)r(jià)走勢(shì)將平穩(wěn)

今年樓市開工量創(chuàng)歷史之最，可以預(yù)見第四季度至2012年市場(chǎng)供應(yīng)量將較大，樓市競(jìng)爭(zhēng)將較激烈。受供求關(guān)系影響，短期內(nèi)房?jī)r(jià)無上漲動(dòng)力，整體以平穩(wěn)為主。

第四篇：東莞市2010年樓市總結(jié)及2011年展望 合富輝煌

東莞市2010年樓市總結(jié)及2011年展望(摘錄)

2010年總結(jié)

一.整體情況

1.商品房供應(yīng)情況

一手住宅供應(yīng)448萬平方米，同比略增，仍屬歷史低位

合富輝煌東莞市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，2010年全市一手商品房新增面積約542.3萬平方米，同比略增9.1%。其中住宅新增面積約459.0萬平方米，同比略增7.5%，仍屬歷史低位水平，較07年、08年大幅萎縮。按產(chǎn)品類型劃分，別墅供應(yīng)量與去年基本持平，處于歷史高位;公寓供應(yīng)量創(chuàng)歷史新低，僅供應(yīng)18.2萬平方米;洋房供應(yīng)量較去年小幅增長(zhǎng)9.8%;辦公供應(yīng)量創(chuàng)歷史最高，達(dá)30.8萬平方米，隨著東莞產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的推進(jìn)，東莞未來辦公的需求將大幅增多;車庫(kù)供應(yīng)量創(chuàng)歷史最低，僅7.8萬平方米;商鋪供應(yīng)量同比增加約28.6%，但較07和08年仍然大幅萎縮。

2.商品房銷售情況

高壓政策抑制需求 高端住宅成交突出結(jié)構(gòu)性拉高房?jī)r(jià) 2010年“量縮價(jià)升”

合富輝煌東莞市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，截至12月28日東莞市一手商品房銷售面積約506.1萬平方米，同比減少20.7%.其中住宅銷售面積約442.4萬平方米，同比減少約21.8%,住宅均價(jià)高達(dá)7429元/平方米，同比大幅上漲21.4%，主要表現(xiàn)為結(jié)構(gòu)性上漲，即今年高端住宅成交突出，拉高整體均價(jià)。今年住宅市場(chǎng)多次遭受史上最嚴(yán)房產(chǎn)調(diào)控，需求受到較嚴(yán)重打壓，成交呈現(xiàn)萎縮。與住宅市場(chǎng)相反，非住宅市場(chǎng)則處于寬松的政策環(huán)境，導(dǎo)致非住宅成交突出。今年非住宅銷售面積達(dá)63.7萬平方米，同比大幅增加44.6%.在住宅投資受阻情況下，加上通脹預(yù)期，今年非住宅尤其商鋪成為資金避風(fēng)港。3.住宅整體供求態(tài)勢(shì)

2009-2010年維持“供不應(yīng)求”，價(jià)格上漲較明顯

2007-2008年兩年間東莞樓市處于典型的“供過于求”，供應(yīng)面積約1272.6萬平方米，銷售面積約972萬平方米，供應(yīng)超出銷售約300萬平方米。2009-2010年恰恰相反，樓市轉(zhuǎn)向?yàn)椤肮┎粦?yīng)求”，兩年間供應(yīng)面積約886萬平方米，銷售面積達(dá)1036.4萬平方米，銷售量與2007-2009年基本持平，供應(yīng)缺口約150.4萬平方米。2009-2010年?yáng)|莞房?jī)r(jià)上漲較明顯，主要由供求關(guān)系決定，即“供不應(yīng)求加快房?jī)r(jià)上漲”。合富輝煌東莞市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，2010年?yáng)|莞一手住宅簽約均價(jià)約7429元/平方米，同比上漲約21.4%，如剔除高端住宅結(jié)構(gòu)性拉動(dòng)因素，東莞房?jī)r(jià)漲幅在10-15%之間，雖然較前兩年上漲較快，但仍屬合理范圍之內(nèi)(08年漲幅3.7%，09年漲幅6.8%)。

4.住宅月度供求走勢(shì)

10-12月大幅“量?jī)r(jià)齊升”，“宏調(diào)”遭受史上最嚴(yán)峻考驗(yàn)

2010年樓市三大調(diào)控時(shí)間分別為1月、4月和9月，從歷次調(diào)控效果來看，周期通常為三個(gè)月。如1月調(diào)控后1-3月成交萎縮，4月成交回升;“4.17”調(diào)控后，5-7月成交萎縮，8月始成交逐漸回升，“宏調(diào)”對(duì)樓市成交主要表現(xiàn)為階段性影響，今年“宏調(diào)”效果多次受到考驗(yàn)。被稱為史上最嚴(yán)厲的“9.29”新政卻遭遇史上最嚴(yán)峻“信任危機(jī)”，10-12月東莞樓市成交量及價(jià)格均創(chuàng)造了年內(nèi)最高峰。10-12月住宅均價(jià)連續(xù)三個(gè)月“8字頭”，維持在8200元/平方米上下。5.區(qū)域住宅銷售情況

南城區(qū)銷售量最大達(dá)74.5萬平方米 松山湖均價(jià)最高達(dá)1.3萬元/平方米

合富輝煌東莞市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，2010年銷售面積前20名區(qū)域中，南城區(qū)銷售量最大，高達(dá)75.1萬平方米，全市比重達(dá)17.4%，松山湖以均價(jià)1.23萬元/平方米成為全市均價(jià)最高區(qū)域。全市住宅銷售面積前5名區(qū)域分別為：南城區(qū)75.1萬平方米，東城區(qū)31.2萬平方米，常平鎮(zhèn)29.7萬平方米，鳳崗鎮(zhèn)28.7萬平方米和塘廈鎮(zhèn)25.4萬平方米;全市住宅銷售均價(jià)前5名區(qū)域分別為松山湖12352元/平方米，東城區(qū)8365元/平方米，南城區(qū)8131元/平方米,塘廈鎮(zhèn)7198元/平方米，和虎門鎮(zhèn)6927元/平方米。今年常平鎮(zhèn)、鳳崗鎮(zhèn)和塘廈鎮(zhèn)等鎮(zhèn)成交較突出，其中受深圳客影響較大，“廣深限購(gòu)，東莞不限購(gòu)”導(dǎo)致了9月后靠近深圳的東莞區(qū)域投資現(xiàn)象增多，大量深圳客前來東莞置業(yè)，不少樓盤深圳客比重高達(dá)八成。

6.開發(fā)商銷售排行榜

萬科地產(chǎn)以48.8億元蟬聯(lián)東莞榜首 中信地產(chǎn)業(yè)績(jī)大增穩(wěn)居全市前三甲

萬科地產(chǎn)步入加速發(fā)展軌道，09年創(chuàng)下近25億元佳績(jī)奪冠后，2010年再續(xù)輝煌，以48.8億元蟬聯(lián)東莞榜首，業(yè)績(jī)較09年翻倍增長(zhǎng)。2011年萬科地產(chǎn)將蓄勢(shì)起航，多個(gè)豪宅項(xiàng)目入市將萬科在東莞歷程推向高潮;光大地產(chǎn)以40億元位列第二，名次與09年未有變化;中信地產(chǎn)憑借豪宅項(xiàng)目-中信御園，今年銷售業(yè)績(jī)大增，以近37億元入圍全市前三甲，排名較09年前進(jìn)一名。

2010年開發(fā)商分化較明顯，市場(chǎng)向優(yōu)勢(shì)資源集中。合富輝煌東莞市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，商品房簽約金額前三名開發(fā)商總和占全市約1/3的份額，約為31.1%，較09年提高10個(gè)百分點(diǎn)。前十名開發(fā)商簽約金額總和占全市近一半的份額，約48.9%,較09年的40.1%提升8.8個(gè)百分點(diǎn)。在日趨激烈的市場(chǎng)環(huán)境下，相對(duì)而言，品牌開發(fā)商優(yōu)勢(shì)更加突顯，競(jìng)爭(zhēng)力在加速增強(qiáng)。

7.市區(qū)住宅供求

2010年市區(qū)供求量創(chuàng)歷史新低，供不應(yīng)求導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲較快

合富輝煌東莞市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，2010年市區(qū)(南城、東城、莞城和萬江)一手住宅新增面積僅123.9萬平方米，同比減少21%，創(chuàng)07年以來歷史最低。銷售面積僅138.9萬平方米，同比減少35%，與2008年基本持平，同樣創(chuàng)07年以來歷史最低。市區(qū)銷售萎縮主要原因?yàn)樾缕饭?yīng)不足。2010年市區(qū)住宅均價(jià)高達(dá)8461元/平方米，同比上漲高達(dá)26%，創(chuàng)歷史最高。市區(qū)樓市供不應(yīng)求是價(jià)格上漲較快的最主要原因，除此之外，市區(qū)高端住宅開發(fā)量增多，也是整體均價(jià)高企重要原因。

2011年展望

供應(yīng)量展望：2011年供應(yīng)井噴，“供不應(yīng)求”局面將大幅改觀

2009年新開工量將直接反映2010年新房上市量，合富輝煌東莞市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，2010年?yáng)|莞市住宅新開工面積約621萬平方米，將同比09年大幅增加200萬平方米，增幅約46%.由此可見，2011年?yáng)|莞樓市供應(yīng)井噴，“供不應(yīng)求”局面將得到大幅改觀。對(duì)于東莞正常年均消化量約480萬平方米現(xiàn)狀，2011年市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將日趨激烈。政策面展望：延續(xù)2010年 維持“緊縮”

2011年房產(chǎn)稅改革繼續(xù)推進(jìn)，加重樓市觀望。“限購(gòu)令”“二套房貸”及“三套限貸”等政策將延續(xù)至2011年，樓市需求受抵制，合拼戶型及普通大戶型銷售面臨壓力。為抑制通貨膨脹，2011年貨幣政策存緊縮的可能性，開發(fā)商融資成本提高。

2011年?yáng)|莞樓市預(yù)判：適度擔(dān)憂 謹(jǐn)慎樂觀

總體來講，東莞樓市長(zhǎng)期健康平穩(wěn)這一特性將決定了2011年朝著平穩(wěn)發(fā)展，成交量將穩(wěn)中有升。2011年將結(jié)束東莞長(zhǎng)達(dá)兩年“供不應(yīng)求”的局面，供應(yīng)量大幅增加的同時(shí)也將激活樓市需求。但由于2011年?yáng)|莞尤其是市區(qū)高端住宅開發(fā)量將大，而普通住宅開發(fā)量有限，這一局面將可能抑制剛性需求。2011年上市新項(xiàng)目不少為之前地王，開發(fā)成本較高，將會(huì)成本推動(dòng)房?jī)r(jià)往高走，高房?jī)r(jià)將會(huì)排擠部分需求，成交量受到抑制。政策存在較大變數(shù)，2011年樓市走勢(shì)最終看政策走勢(shì)。

第五篇：合富輝煌：2012年廣州二手樓市總結(jié)與2013年展望

2012年廣州二手樓市總體走勢(shì)：前低后溫和復(fù)蘇，四季度運(yùn)行良好

2012年廣州二手房市場(chǎng)總體呈前低后溫和復(fù)蘇，四季度步入良好運(yùn)行軌道的特點(diǎn)，與2011年的全年低迷的特點(diǎn)明顯不同。2012年上半年二手樓市延續(xù)了2011年量低價(jià)小幅下跌的態(tài)勢(shì)，后期隨著政策釋放微松信號(hào)、房貸有所松動(dòng)，二手樓市開始緩慢復(fù)蘇；下半年政策趨穩(wěn)，市場(chǎng)逐漸消化政策帶來的負(fù)面影響，買家信心逐步恢復(fù)，交投量、價(jià)格均呈逐月溫和回升的態(tài)勢(shì)，至第四季度，二手樓市基本恢復(fù)到較良好的活躍水平，價(jià)格則穩(wěn)中有升。

據(jù)廣州國(guó)土資源與房屋管理局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2012年廣州二手住宅登記交易5.9萬宗，494.3萬㎡，較2011年分別減少15.6%和17.5%。不過，登記數(shù)據(jù)一般滯后兩到三個(gè)月，由實(shí)際成交活躍度看，2012年的二手樓市較2011年有所好轉(zhuǎn)。據(jù)陽(yáng)光家緣二手網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，2012年廣州二手住宅交易量較2011年增加五成左右；據(jù)合富置業(yè)統(tǒng)計(jì)，2012年廣州二手住宅實(shí)際成交量較2011年增加三成左右。全年二手樓價(jià)保持有所走高態(tài)勢(shì)，2012年12月廣州合富標(biāo)準(zhǔn)指數(shù)為1567點(diǎn)，同比上漲6.2%，較年內(nèi)的最低點(diǎn)上漲8.7%，漲幅較2011年2.1%的漲幅有所加大，主要是四季度的價(jià)格漲速有所加快。

2012年廣州二手樓市仍以實(shí)力較強(qiáng)勁的迫切性剛需支撐，首次置業(yè)者的占比高達(dá)七成以上，四季度隨著市場(chǎng)信心恢復(fù)，改善和投資型需求的活躍度逐漸回升，高端買家入市有所增多?？偟膩碚f，2012年下半年買賣雙方的心態(tài)均較平穩(wěn)理性：買家逐漸消化政策帶來的負(fù)面影響，觀望情緒日漸減弱，對(duì)價(jià)格合適的單位“相中即入”，大幅還價(jià)現(xiàn)象不多；業(yè)主心態(tài)總體較平穩(wěn)，讓價(jià)空間不大，不過，大幅提價(jià)的現(xiàn)象也較小。總的來說，今年以來，買賣雙方的價(jià)格分歧有所縮小，僵持的態(tài)勢(shì)逐漸緩和。

回顧近年來廣州二手樓價(jià)的走勢(shì)，政策對(duì)市場(chǎng)的影響特別明顯。2008年政府出臺(tái)“9.27”調(diào)控政策，適逢經(jīng)濟(jì)滑坡，二手樓市陷入低迷，買家觀望濃厚，樓價(jià)橫盤整理后緩慢下探，當(dāng)年全年二手樓價(jià)下降了6.8%。2009年國(guó)家出臺(tái)刺激經(jīng)濟(jì)政策，大力扶持房地產(chǎn)發(fā)展，樓市迅速升溫，交投大幅放量，樓價(jià)筑底回升后大幅反彈，當(dāng)年全年二手樓價(jià)漲幅超過三成。2010年，“4.17”和“9.29”等抑制性調(diào)控政策出臺(tái)，二手樓市階段性縮量，但下半年龐大的剛性需求和強(qiáng)烈的通脹預(yù)期較大程度上減緩了政策帶來的負(fù)面影響，二手交投低位回升，樓價(jià)則快速攀升，投資理財(cái)型購(gòu)房需求逐漸成為二手樓市的新力軍，當(dāng)年全年二手樓價(jià)上漲了兩成。2011年“新國(guó)八條”政策出臺(tái)，調(diào)控力度空前強(qiáng)大，信貸大幅收緊，樓市急轉(zhuǎn)直下，買家深度觀望，交投量低位徘徊，樓價(jià)高位盤整，第四季度有所松動(dòng)，全年二手樓價(jià)僅上漲2.1%，漲幅明顯收窄。2012年，隨著政策的穩(wěn)定，市場(chǎng)逐漸消化政策帶來的負(fù)面影響，買家信心逐步恢復(fù)，交投量前低后小幅回升，四季度恢復(fù)至較良好的水平，樓價(jià)階段性緩慢下探后小幅走高。

一、2012年廣州二手樓市由低位緩慢回升，四季度逐漸步入較活躍的良好運(yùn)行軌道。

2012年廣州二手樓市的成交遠(yuǎn)好于市場(chǎng)低迷時(shí)期的2008年和2011年，但較最高峰的2009年和2010年仍有兩到四成的差距，總體大致處于正常良好的水平?？v觀2011、2012年，廣州二手樓市經(jīng)歷了由低位緩慢回升，四季度大致恢復(fù)至良好的過程.主要分三個(gè)階段：一是2011年政策高壓下的低迷期；二是2012上半年政策微松的緩慢復(fù)蘇期；三是2012下半年政策穩(wěn)定的良好運(yùn)行期。這三個(gè)階段在量?jī)r(jià)走勢(shì)、買賣雙方心態(tài)、買家結(jié)構(gòu)、物業(yè)成交構(gòu)成等方面的特點(diǎn)均有所不同。

(1)、2011、2012年廣州二手住宅量?jī)r(jià)走勢(shì)：低迷--緩慢復(fù)蘇--運(yùn)行良好。

2011年低迷期。受政策高壓，樓市深度調(diào)控影響，市場(chǎng)信心明顯不足，買賣雙方僵持博弈加劇，二手交投量低位盤整，逐月下降，據(jù)陽(yáng)光家緣二手網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，2011年廣州二手住宅月均網(wǎng)簽量不足1500套。二手樓價(jià)在前期高位企穩(wěn)，慣性走高后，下半年有所松動(dòng)，小幅回調(diào)，但全年二手樓價(jià)仍然小幅上漲2.1%?？偟膩碚f，2011年二手樓市陷入低迷膠著的態(tài)勢(shì)。

2012年上半年緩慢復(fù)蘇期。受存款準(zhǔn)備金率、貸款利率下調(diào)以及各地方調(diào)控政策釋放略松信號(hào)的影響，交投量觸底后溫和回升，據(jù)陽(yáng)光家緣二手網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，2012上半年廣州二手住宅月均網(wǎng)簽量為1635套，較2011年有所增加。二手樓價(jià)在一季度階段性探底后，逐漸小幅回升，上半年二手樓價(jià)微跌0.1%。總的來說，2012上半年二手樓市在緩慢復(fù)蘇中，逐漸構(gòu)筑了樓價(jià)和成交量的“雙底”。

2012年下半年運(yùn)行良好期。經(jīng)濟(jì)、政策趨穩(wěn)，二手交投量逐漸回升到良好正常的水平，總體二手樓市保持較活躍，據(jù)陽(yáng)光家緣二手網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，2012下半年廣州二手住宅月均網(wǎng)簽量為2656套，較上半年明顯增加。二手樓價(jià)重回穩(wěn)中有升的軌道，下半年二手樓價(jià)上漲6.2%?？偟膩碚f，2012下半年廣州二手樓市逐漸步入較良好的運(yùn)行期。

(2)買賣雙方心態(tài)：由僵持、觀望漸趨平穩(wěn)理性

受政策影響，買賣雙方的心態(tài)在2011年和2012上、下半年均有所變化。買家由信心不足到逐漸恢復(fù)，再到“相中即入”；業(yè)主叫價(jià)由松動(dòng)到快速回穩(wěn)，再到逐漸理性，并走強(qiáng)。

2011年低迷期。政策高壓下，買家信心明顯不足，大多看跌后市，市場(chǎng)觀望情緒極為濃厚，入市意愿不強(qiáng)，還價(jià)幅度較大，追求一定幅度讓價(jià)的“筍盤”。業(yè)主前期叫價(jià)堅(jiān)挺，后期出貨意愿增強(qiáng)，小幅讓價(jià)5-10%，但與買家希望降價(jià)10%-20%的期望值仍有較大差距。買賣雙方的價(jià)格分歧拉大，博弈僵持態(tài)勢(shì)加劇。

2012年上半年緩慢復(fù)蘇期。政策釋放微松信號(hào)，房貸有所松動(dòng)，買家的信心有所恢復(fù)，后市預(yù)期基本以走穩(wěn)或上升為主，看跌的買家減少，觀望情緒逐漸減退；買家入市意愿明顯增強(qiáng)，價(jià)格接受度有所提高，前期積累的迫切性首置剛需舊客入市積極?？傮w來說，市場(chǎng)的購(gòu)房心態(tài)較以往更趨成熟，大部分買家對(duì)價(jià)格合適的盤源果斷出手，交易節(jié)奏有所加快。業(yè)主方面，一季度業(yè)主的心態(tài)相對(duì)較弱，叫價(jià)有所松動(dòng)。二季度業(yè)主心態(tài)逐漸回穩(wěn)，并持續(xù)走強(qiáng)，議價(jià)空間縮小，部分業(yè)主小幅上調(diào)放盤價(jià)，這一現(xiàn)象由原來主要集中在市區(qū)優(yōu)質(zhì)物業(yè)逐漸擴(kuò)散到番禺等外圍區(qū)域，價(jià)格有所讓利的“筍盤”快速減少?？偟膩碚f，2012上半年，買賣雙方的信心均逐漸恢復(fù)。

2012年下半年運(yùn)行良好期。經(jīng)濟(jì)、政策環(huán)境趨穩(wěn)，買家逐漸消化政策帶來的負(fù)面影響，預(yù)期大多向好，“相中即入”買家增多，新收客源大幅增加，整體市場(chǎng)的成交速度有所加快。部分買家開始小幅追價(jià)，改善和投資客活躍度提升，大面積高端物業(yè)成交增多。這一階段，業(yè)主心態(tài)總體較為平穩(wěn)理性，大幅返價(jià)、提高叫價(jià)的現(xiàn)象不多；但仍較為強(qiáng)硬，議價(jià)空間較小，部分優(yōu)質(zhì)盤源的單位小幅合理提價(jià)，升幅集中在5%以內(nèi)，小部分業(yè)主惜售心態(tài)加重。總的來說，2012下半年市場(chǎng)預(yù)期明晰向好，買賣雙方的心態(tài)漸趨穩(wěn)定理性：買家大多“相中即入”，悲觀、觀望的情緒逐漸消散；業(yè)主叫價(jià)大致與市場(chǎng)價(jià)相當(dāng)，大幅提價(jià)、惜售現(xiàn)象不多。買賣雙方價(jià)格分歧縮小，僵持的格局有所緩和。

(3)首次置業(yè)者為主，改善、投資需求活躍度日漸提升，樓市結(jié)構(gòu)漸趨健康合理

根據(jù)過去幾年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，廣州二手樓市較合理的買家結(jié)構(gòu)應(yīng)為：“首置：改善：長(zhǎng)線投資客大概為6:3:1”。2011年受政策影響，廣州首置二手買家的占比一路小幅上升，換房改善需求則逐漸下降；2012年前三季度，廣州首次置業(yè)者的占比高達(dá)七成以上，換房改善買家萎縮至兩成左右，個(gè)別月份不足兩成，長(zhǎng)線投資需求則日漸萎縮。2012下半年，隨著市場(chǎng)信心的恢復(fù)，這種迫切性首置獨(dú)力支撐二手樓市的局面慢慢改觀，改善型和長(zhǎng)線投資需求的活躍度有所增加，整體買家結(jié)構(gòu)逐漸趨向較合理、健康的態(tài)勢(shì)。這也是二手樓市逐漸步入較良好運(yùn)行軌道的重要體現(xiàn)之一。

二、中心城區(qū)交投增幅較大，天河、越秀以及蘿崗三區(qū)的二手樓價(jià)上漲較快

由各區(qū)域的成交量增幅看，越秀、天河、海珠、白云等中心區(qū)的增幅較大，大多在四成以上；番禺、花都等外圍區(qū)域的增幅相對(duì)較小，在兩成以下。主要受中心區(qū)一手新盤供應(yīng)不足，外圍新貨較為集中的影響。此外，中心區(qū)的資源、配套、交通等優(yōu)勢(shì)較突出，也是不少二手買家青睞市區(qū)的重要原因。

從各區(qū)域的價(jià)格走勢(shì)看，2012年二手樓價(jià)漲幅最大的區(qū)域?yàn)樘旌?、越秀以及蘿崗三區(qū)。天河區(qū)和越秀區(qū)二手樓價(jià)較快速上漲，主要受一手新貨稀缺以及資源、配套、交通等區(qū)域優(yōu)勢(shì)較突出的影響。蘿崗則主要收益于東部山水城規(guī)劃利好的帶動(dòng)，區(qū)內(nèi)一手樓市成為市場(chǎng)關(guān)注的新焦點(diǎn)，成交量上升，新盤價(jià)格走高，拉動(dòng)保利林語(yǔ)山莊、萬科城等核心區(qū)優(yōu)質(zhì)二手盤的價(jià)格有所上漲。

2012年樓價(jià)漲幅不大的區(qū)域有：花都、黃埔以及白云三區(qū)等外圍以及近郊片區(qū)?；ǘ紖^(qū)主要受一手新貨供應(yīng)充足，較大程度上分流二手買家的影響。年底，花都的一手樓價(jià)有所上漲，新華街核心地段的二手樓價(jià)也呈緩慢走高的態(tài)勢(shì)。黃埔區(qū)樓價(jià)漲幅較小，主要受區(qū)域認(rèn)知度不高以及新盤萬科金色悅府售價(jià)中規(guī)中矩的影響。白云區(qū)的樓價(jià)在2010年、2011年快速上漲，一定程度上透資了白云新城的規(guī)劃利好，2012年區(qū)內(nèi)的二手買家仍然以本地的首置需求居多，價(jià)格承接力略顯不足，價(jià)格漲速放緩。

其余海珠、番禺、荔灣等區(qū)域的樓價(jià)升幅則與大市相當(dāng)。

由板塊看，漲幅較大的板塊主要集中在越秀、荔灣、天河、海珠等中心城區(qū)的優(yōu)質(zhì)地段，如天河的東圃-車陂、天河北、天河公園、員村；越秀區(qū)的淘金-建設(shè)、東風(fēng)東-東山口；荔灣的中山八-陳家祠、花地灣；海珠的工業(yè)大道、海珠中心等板塊；而升幅不大的板塊則主要集中在花都、黃埔、白云等外圍區(qū)域以及中心區(qū)的邊緣板塊，如花都的山前大道、白云區(qū)的同和板塊、新體育館以及荔灣的鶴洞板塊、黃埔的區(qū)府板塊等近郊地段。

三、較大面積、高總價(jià)的物業(yè)成交漸多，中高端買家活躍度逐漸提升

由成交的物業(yè)結(jié)構(gòu)看，2012年第四季度，較大面積、高端物業(yè)呈逐漸增多的態(tài)勢(shì)，由此顯示中高端二手買家的活躍度有所提升。

據(jù)合富置業(yè)數(shù)據(jù)顯示，2011年Q1-2012年Q4，二手住宅90㎡以下的交投占比呈逐漸走低的態(tài)勢(shì)。2011年90㎡以下的占比約為75%左右，2012年則逐漸下降至60%左右。而120㎡以上的占比則緩慢上升。2012年第四季度二手住宅成交套均面積達(dá)89㎡，較此前一直較平穩(wěn)的約85㎡有所上升。

由總價(jià)看，100萬以下的交投占比明顯呈下降趨勢(shì)，2011年100萬以下的占比在五成左右，2012年逐漸下降至不足四成。而200萬以上的占比則有所上升，由原來的約一成，上升至兩成左右。2012年四季度二手住宅成交套均總價(jià)達(dá)157.7萬，較此前的140萬以下明顯上升。

由單價(jià)看，1.5萬元/㎡以下的交投占比明顯呈下降的趨勢(shì)，2011年1.5萬元/㎡以下的占比在六成左右，2012年逐漸下降至不足五成。而1.5萬元/㎡以上的占比則有所上升，由原來的約四成，上升至五成以上。2012年四季度二手住宅成交均價(jià)接近1.8萬元/㎡，升幅明顯。

較大面積、高價(jià)二手住宅成交增多，一方面與樓價(jià)的實(shí)質(zhì)性上漲有關(guān)，也反映了中高端換房改善需求的活躍度逐漸提升。在當(dāng)前國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境復(fù)雜多變、流動(dòng)性長(zhǎng)期保持充裕的預(yù)期下，市場(chǎng)對(duì)通脹的擔(dān)憂加劇，加上樓市前景廣泛看好，購(gòu)入不動(dòng)產(chǎn)自用或者長(zhǎng)期持有以保值增值的買家有所增多。這部分買家大多經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)勁，需求以較大面積的優(yōu)質(zhì)高端物業(yè)為主，珠江新城、匯景新城、天河北等高端物業(yè)集中的板塊受到這部分買家的青睞，交投活躍度增加，其中單價(jià)4萬元/㎡以上、面積200方以上的千萬豪宅成交有所增多，如珠江新城凱旋新世界的望江大面積豪宅，2012年的市場(chǎng)需求較以往明顯增加。

四、買家實(shí)力強(qiáng)勁，一次性付款套均總價(jià)明顯上升

受流動(dòng)性放松影響，2012年一次性付款的比例較2011年下降.據(jù)合富置業(yè)數(shù)據(jù)顯示，2012年廣州二手樓市一次性付款的占比為29.1%，較2011年的34.3%有所下降。2011年下半年個(gè)別月份一次性付款的比例高達(dá)四成以上，而2012年各月份則基本保持三成左右的正常水平。

由總體套均總價(jià)以及一次性付款的套均總價(jià)看，基本呈穩(wěn)步走高的態(tài)勢(shì)，其中四季度一次性付款的套均總價(jià)高達(dá)180萬以上，較以往明顯上升，顯示了二手買家較為強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。此外，套均總價(jià)的走高，也與樓價(jià)實(shí)質(zhì)性上漲、中高端買家活躍度提升以及大面積、貴價(jià)盤成交增多等因素有關(guān)，也側(cè)面反映了買家的價(jià)格認(rèn)可度有所提高。

五、新房、二手房市場(chǎng)共同走旺，逐漸實(shí)現(xiàn)較良性的互動(dòng)

2011年，受市場(chǎng)低迷影響，部分新盤“以價(jià)換量”，低開或降價(jià)走貨；而二手業(yè)主反應(yīng)相對(duì)滯后，價(jià)格降幅較小，造成部分地段一、二手樓價(jià)倒掛或接近，低開新盤分流部分二手買家的現(xiàn)象突出，受影響的區(qū)域既有外圍片區(qū)，也有中心市區(qū)，這種現(xiàn)象一直延續(xù)到2012年一季度。

2012年下半年，隨著市場(chǎng)的整體回暖，中心區(qū)新盤的價(jià)格穩(wěn)步回升，加上中心區(qū)新盤以面積較大的改善型產(chǎn)品居多，首置、改善、投資等各類型買家大多根據(jù)自身的實(shí)力及需求，在兩個(gè)市場(chǎng)之間各取所需，部分剛需買家逐漸回流二手樓市，新房、二手房市場(chǎng)共同走旺，基本實(shí)現(xiàn)了較良性的互動(dòng)效應(yīng)，尤其是中心區(qū)，一手新盤分流部分二手買家的影響逐漸減弱。如下表所示，與附近的一手項(xiàng)目比較，中心區(qū)部分二手優(yōu)質(zhì)物業(yè)仍有社區(qū)較成熟、入住時(shí)間快、產(chǎn)品豐富多樣以及價(jià)格相對(duì)稍低等優(yōu)勢(shì)。

六、城市價(jià)值提升，租賃需求保持旺盛，租金有所上漲

2012年廣州住宅租賃市場(chǎng)總體保持需求旺盛、租金有所上漲的態(tài)勢(shì)。據(jù)合富置業(yè)數(shù)據(jù)，2012年廣州住宅租賃成交宗數(shù)同比去年增加3.8%，較2009年、2010年增加兩成左右。租賃需求長(zhǎng)期保持增長(zhǎng)，反映了廣州真實(shí)居住需求的增長(zhǎng)。

租金方面，2012年廣州二手住宅的平均租金較上年有所上漲。合富置業(yè)數(shù)據(jù)顯示，2012年廣州市中高檔商品住宅市場(chǎng)平均租金為40.8元/㎡.月，較2011年上漲了4.6%，漲幅較2011年有所減緩，2011年廣州住宅租金的漲幅約為一成。2012年上半年，廣州二手住宅的租金基本保持較平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)；下半年，隨著樓價(jià)的回升，部分板塊的租金也有一定幅度上漲，但漲幅不大，套均漲幅在5%-8%左右。

租賃交投增加、租金有所上漲，從根本上講，是廣州經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)、城市建設(shè)提速、城市價(jià)值和城市吸引力不斷提升的真實(shí)體現(xiàn)。

七、2012年廣州二手商業(yè)物業(yè)總體量?jī)r(jià)走穩(wěn)，經(jīng)濟(jì)以及商業(yè)“限外”等產(chǎn)生一定影響

2012年廣州二手商鋪市場(chǎng)相對(duì)較平穩(wěn)。據(jù)廣州市國(guó)土資源與房屋管理局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2012年廣州二手商鋪成交7053宗，較上年增加4.5%，增幅較2011年明顯回落，2011年二手商鋪的增幅高達(dá)1.2倍以上。2012年廣州二手商鋪成交面積26.5萬㎡，較2011年減少36.4%，套均成交面積由上年的61.6㎡，下降至2012年的37.5㎡，由此顯示2012年小面積二手商鋪成為市場(chǎng)的主流。

2012年廣州二手寫字樓市場(chǎng)仍保持需求增加的態(tài)勢(shì)。據(jù)廣州市國(guó)土資源與房屋管理局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2012年廣州二手寫字樓成交1176宗，較上年增加39.7%，增幅較2011年明顯回落，2011年二手寫字樓的增幅接近七成。2012年廣州二手寫字樓成交面積19萬㎡，較2011年增加6.8%，套均成交面積由上年的211.4㎡，下降至2012年的161.7㎡，可見中小面積二手寫字樓逐漸成為市場(chǎng)的熱點(diǎn)。

價(jià)格方面，2012年二手商鋪、寫字樓的租金、售價(jià)相對(duì)較為平穩(wěn)，升幅不大。不過，商業(yè)物業(yè)的租金和售價(jià)受地段、位置、面積、商圈成熟度等因素影響較大，個(gè)別單位的價(jià)格隨著商圈的成熟，價(jià)格仍有所上漲，但漲幅不大，大多集中在一成左右，較上年三到五成的漲幅明顯下降。

總的來說，2012年廣州二手商業(yè)市場(chǎng)的量、價(jià)均較為平穩(wěn)，主要受2011年“過熱”以及2012年經(jīng)濟(jì)環(huán)境偏謹(jǐn)慎的影響，此外，3月份政府重申商業(yè)“限外”令，限定在內(nèi)地的境外人士只可以擁有一套用于自住的住宅和商用物業(yè)，部分境外、港澳臺(tái)等買家購(gòu)買商業(yè)物業(yè)受到一定限制，也對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生一定的影響。

八、2012年總結(jié)與2013年展望

縱觀2012年，隨著政策的日漸明晰穩(wěn)定，廣州二手樓市溫和復(fù)蘇，逐漸擺脫2011年以來的低迷態(tài)勢(shì)，第四季度步入交投較活躍的良好運(yùn)行軌道。成交量由低位緩慢上升，價(jià)格觸底小幅走高；買賣雙方僵持博弈和觀望心態(tài)減弱；改善換房、投資需求活躍度有所回升；大面積、高總價(jià)物業(yè)成交增多；市場(chǎng)的價(jià)格認(rèn)可度提高。

研判2013年廣州二手樓市的走向，主要參考宏觀環(huán)境(政策與經(jīng)濟(jì))、通脹水平、價(jià)格漲速等三方面的因素。

首先由經(jīng)濟(jì)環(huán)境看，2013年環(huán)球經(jīng)濟(jì)仍面臨諸多問題，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)亦較難擺脫低速狀態(tài)，不過，國(guó)內(nèi)GDP增速仍會(huì)保持在8%左右，總體依然保持平穩(wěn)。

政策方面，由于保障房未能形成規(guī)模供應(yīng)，加上房產(chǎn)稅等其他政策未能完全替代限購(gòu)效果，預(yù)計(jì)2013年限購(gòu)仍難退出。不過，出于經(jīng)濟(jì)“防滯”的考慮，政策面再度大幅加碼、收緊的空間不大，預(yù)計(jì)仍以“向緊微調(diào)”為主，如加強(qiáng)土地和資金監(jiān)管、加強(qiáng)地方政府問責(zé)、加快推進(jìn)房產(chǎn)稅、控制房地產(chǎn)領(lǐng)域的貨幣量等。總體來說，2013年房地產(chǎn)政策將以“穩(wěn)中微調(diào)”為主。

由此預(yù)計(jì)，2013年的經(jīng)濟(jì)、政策等宏觀環(huán)境總體仍走穩(wěn)，這也為廣州二手樓市穩(wěn)定市場(chǎng)信心，延續(xù)目前較良好的運(yùn)行態(tài)勢(shì)提供堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)條件。

其次，由通脹水平看，2013年經(jīng)濟(jì)對(duì)資金的需求仍保持在較高水平，年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議定調(diào)“2013年繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策”。由此預(yù)計(jì)2013年的國(guó)內(nèi)流動(dòng)性仍將保持寬松，社會(huì)廣義貨幣(M2)將突破100萬億元人民幣。在國(guó)內(nèi)外流動(dòng)性帶動(dòng)下，預(yù)計(jì)2013年通脹壓力將有所加重，預(yù)計(jì)CPI將呈上行態(tài)勢(shì)，全年平均漲幅或在3%左右。受通脹有所加劇影響，市場(chǎng)預(yù)期將會(huì)持續(xù)向好，預(yù)計(jì)資金流向不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的熱情或會(huì)延續(xù)，長(zhǎng)期持有或保值增值的購(gòu)房需求仍將保持較活躍的態(tài)勢(shì)。

價(jià)格方面，受樓市大環(huán)境好轉(zhuǎn)、通脹有所加劇等因素的影響，二手樓價(jià)將會(huì)繼續(xù)走高。不過，由于目前樓價(jià)已經(jīng)高位，加上廣州二手樓市以較理性的自住剛需(首置和首改)為主，投資成份不高，在限購(gòu)政策抑制下，樓價(jià)如2009年、2010年般快速上漲三成以上的可能性不高，或會(huì)以平穩(wěn)上升為主。

綜合以上分析，預(yù)計(jì)2013年的經(jīng)濟(jì)、政策等宏觀環(huán)境仍將以“平穩(wěn)”為主基調(diào)，通脹水平或會(huì)有所加劇。受此影響，廣州二手樓市仍將保持較活躍的良好運(yùn)行態(tài)勢(shì)：市場(chǎng)信心總體較為充足，買家仍以首置剛需為主，改善型買家以及投資需求的活躍度將繼續(xù)提升，交投量保持平穩(wěn)活躍，月均成交量大致與2012年第四季度相當(dāng)，價(jià)格平穩(wěn)上漲。不過，調(diào)控政策的走向仍是市場(chǎng)最大的不確定因素，一旦價(jià)格漲速過快，政策收緊的壓力將會(huì)增大，預(yù)計(jì)這種情況有一定的可能性會(huì)出現(xiàn)在2013年下半年。