第一篇：江蘇地稅公告2012年第1號-土地增值稅有關(guān)業(yè)務(wù)問題

江蘇省地方稅務(wù)局

關(guān)于土地增值稅有關(guān)業(yè)務(wù)問題的公告

蘇地稅規(guī)〔2012〕1號

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則和其他稅收法律法規(guī)的規(guī)定，現(xiàn)將土地增值稅有關(guān)業(yè)務(wù)問題公告如下：

一、土地增值稅清算單位

土地增值稅以國家有關(guān)部門審批、備案的項目為單位進行清算，對于國家有關(guān)部門批準(zhǔn)的分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位進行清算。對國家有關(guān)部門批準(zhǔn)的開發(fā)項目或分期項目開發(fā)周期較長，納稅人自行分期開發(fā)的，其收入、成本、費用按規(guī)定分別歸集的，主管稅務(wù)機關(guān)可將自行分期項目確定為清算單位。

二、土地增值稅核算對象

土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。同一開發(fā)項目中包含多種類型房地產(chǎn)的，按以下類別作為核算對象，分別計算收入、扣除項目金額、增值額、增值率，繳納土地增值稅。

（一）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅；

（二）其他類型住宅（含普通住宅和非普通住宅）；

（三）非住宅類房產(chǎn)。

三、關(guān)于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的確認(rèn)

（一）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的有關(guān)經(jīng)濟利益的確認(rèn)

納稅人因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收取的違約金、滯納金、賠償金、分期付款（延期付款）利息以及其他各種性質(zhì)的經(jīng)濟收益，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。

因房地產(chǎn)購買方違約，導(dǎo)致房地產(chǎn)未能轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓方收取的該項違約金不作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟利益，不確認(rèn)為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。

（二）售后返租收入的確認(rèn)

單位和個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，同時要求購房者將所購房地產(chǎn)無償或低價給轉(zhuǎn)讓方或者轉(zhuǎn)讓方的關(guān)聯(lián)方使用一段時間,其實質(zhì)是轉(zhuǎn)讓方獲取與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟利益。對以此方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為，應(yīng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益確認(rèn)為轉(zhuǎn)讓收入，依法計征土地增值稅。如轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)價款以外的有關(guān)經(jīng)濟收益無法確認(rèn)的，應(yīng)判斷其轉(zhuǎn)讓價格是否明顯偏低。對轉(zhuǎn)讓價格明顯偏低且無正當(dāng)理由的，應(yīng)采用評估或其他合理的方法確定其轉(zhuǎn)讓收入，依法計征土地增值稅。

（三）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格明顯偏低的收入確定

對納稅人申報的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格低于同期同類房地產(chǎn)平均銷售價格10%的，稅務(wù)機關(guān)可委托房地產(chǎn)評估機構(gòu)對其評估。納稅人申報的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格低于房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的交易價，又無正當(dāng)理由的，應(yīng)按照房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的價格確認(rèn)轉(zhuǎn)讓收入。

對以下情形的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格，即使明顯偏低，可視為有正當(dāng)理由：

1、法院判定或裁定的轉(zhuǎn)讓價格；

2、以公開拍賣方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的價格；

3、政府物價部門確定的轉(zhuǎn)讓價格；

4、經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)認(rèn)定的其他合理情形。

四、同一開發(fā)項目不同類型房地產(chǎn)成本費用分?jǐn)?/p>

（一）同一開發(fā)項目中建設(shè)不同類型房地產(chǎn)的，按該類型房地產(chǎn)建筑面積占該項目總建筑面積的比例分?jǐn)側(cè)〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額和土地征用及拆遷補償費（以下簡稱“土地成本”）。但對占地相對獨立的不同類型房地產(chǎn)，應(yīng)按該類型房地產(chǎn)占地面積占該項目房地產(chǎn)總占地面積的比例計算分?jǐn)偼恋爻杀尽?/p>

（二）同一開發(fā)項目中建設(shè)的不同類型房地產(chǎn)發(fā)生的建筑安裝工程費，前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用，按本公告第二條所規(guī)定的核算對象分別歸集。如不能按不同類型房地產(chǎn)分別歸集的，應(yīng)按照不同類型房地產(chǎn)的建筑面積占該項目總建筑面積比例分?jǐn)偂?/p>

（三）同一開發(fā)項目中建設(shè)的不同類型房地產(chǎn)應(yīng)分?jǐn)偟睦⒅С?，凡能夠按不同類型房地產(chǎn)計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，允許據(jù)實計算扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。利息支出以外的其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按本條第(一)、(二)項規(guī)定計算分?jǐn)偟慕痤~之和的5%計算扣除。

凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目不同類型房地產(chǎn)計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按本條第(一)、(二)項規(guī)定計算分?jǐn)偟慕痤~之和的10%計算扣除。

五、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用的扣除

（一）房地產(chǎn)開發(fā)成本核定扣除

納稅人在辦理土地增值稅清算申報時所附送房地產(chǎn)開發(fā)成本憑證或資料不符合清算要求或不實的，稅務(wù)機關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價管理部門公布的造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計算扣除。

（二）公共配套設(shè)施成本費用的扣除

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的各項公共配套設(shè)施,建成后移交給全體業(yè)主或無償移交給政府、公共事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，準(zhǔn)予扣除相關(guān)成本、費用；未移交的，不得扣除相關(guān)成本、費用。項目規(guī)劃范圍之外的，其開發(fā)成本、費用一律不予扣除。

人防工程的使用權(quán)和收益權(quán)未無償移交給全體業(yè)主的，其相關(guān)成本、費用不予扣除。

（三）裝修裝飾費用的扣除

凡以建筑物或構(gòu)筑物為載體，移動后會引起性質(zhì)、形狀改變或者功能受損的裝修裝飾物支出，可以作為開發(fā)成本計算扣除。上述之外的其他裝修裝飾費用支出，一律不得作為開發(fā)成本扣除。

對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)售樓處等營銷設(shè)施的裝修費用，應(yīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)費用。

（四）取得土地使用權(quán)所支付費用的扣除

納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款，在計算土地增值稅時，應(yīng)以納稅人實際支付土地出讓金（包括后期補繳的土地出讓金），減去因受讓該宗土地政府以各種形式支付給納稅人的經(jīng)濟利益后予以確認(rèn)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付的土地閑置費不得扣除。

（五）相關(guān)費用、基金的扣除

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收費用，應(yīng)當(dāng)按照《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅字〔1995〕48號)第六條的規(guī)定進行處理。市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費、人防工程異地建設(shè)費不得加計扣除，也不作為房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除的計算基數(shù)。

2、政府性基金和行政事業(yè)性收費按照以下原則處理：（1）企業(yè)建造房屋建筑物時特有的費用和基金，按其是否與開發(fā)建造活動相關(guān)的原則進行劃分。凡與開發(fā)活動直接相關(guān)，且可直接計入或分配計入開發(fā)對象的，允許計入開發(fā)成本；反之，則應(yīng)計入開發(fā)費用。對企業(yè)非建造房屋建筑物時特有的費用和基金，應(yīng)計入開發(fā)費用。

（2）允許計入開發(fā)成本的費用、基金，如果是在開發(fā)項目竣工驗收之后發(fā)生的，則也應(yīng)計入開發(fā)費用。

本公告自2012年10月1日起施行。

二○一二年八月二十日

第二篇：青地稅函 2009 47 土地增值稅問題

青島市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算有關(guān)業(yè)務(wù)問題問答》的通知 青地稅函[2009]47號

頒布時間：2009-4-17發(fā)文單位：青島市地方稅務(wù)局

市稽查局、征收局，各分局、各市地稅局:

《青島市地方稅局關(guān)于印發(fā)<青島市地方稅務(wù)局房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅稅款清算管理暫行辦法>的通知》（青地稅發(fā)〔2008〕100號）下發(fā)后，通過各單位的認(rèn)真貫徹落實，對推動全市土地增值稅清算工作發(fā)揮了重要作用。為進一步加強土地增值稅清算工作，結(jié)合各單位清算工作中存在的問題，市局編寫了《房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算有關(guān)業(yè)務(wù)問題問答》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請貫徹執(zhí)行。

附件：《房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算有關(guān)業(yè)務(wù)問題問答》

二〇〇九年四月十七日

房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算有關(guān)業(yè)務(wù)問題問答

一、《青島市地方稅務(wù)局房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅稅款清算管理暫行辦法》（以下均簡稱《辦法》）第七條第（一）項規(guī)定, 已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，“已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在百分之八十五（含）以上，或該比例雖未超過百分之八十五，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的”可以通知納稅人進行項目清算，在具體工作中應(yīng)如何理解掌握？

答：該規(guī)定可用下列公示表示：

（已轉(zhuǎn)讓可售建筑面積+出租或自用可售建筑面積）÷總可售建筑面積≥85%。

二、《辦法》第七條第一項規(guī)定中所稱的“已竣工驗收”的房地產(chǎn)開發(fā)項目，應(yīng)當(dāng)如何理解把握？

答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品房等建設(shè)項目，凡符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)竣工驗收：

（一）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。

（二）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。

（三）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。

三、2008年底，全市普通住房的建筑面積標(biāo)準(zhǔn)由每套120平方米上調(diào)至144平方米，在具體執(zhí)行中應(yīng)如何把握執(zhí)行時間？

答：根據(jù)《青島市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市建委等部門關(guān)于支持居民購買住房的意見的通知》（青政辦發(fā)〔2008〕63號）第五條規(guī)定，將我市普通住房的建筑面積標(biāo)準(zhǔn)由120平方米調(diào)整到144平方米，自2008年11月15日起施行。各單位在進行土地增值稅清算時，對2008年11月15日以后新開工的開發(fā)項目按新規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，對之前已開工的開發(fā)項目，仍按原規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。開工時間以取得建筑工程施工許可證時間為準(zhǔn)。

四、《辦法》第十九條規(guī)定的取得土地使用權(quán)后不進行開發(fā)或者進行部分開發(fā)后即轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，其扣除項目如何掌握？

答：下面按照是否進行實質(zhì)性的土地整理、開發(fā)為標(biāo)準(zhǔn)，區(qū)分兩種情況進行說明：

（一）取得土地使用權(quán)后未進行任何形式的開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，其扣除項目如下：

1、取得土地使用權(quán)所支付的金額和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用，包括契稅；

2、與轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)有關(guān)的稅金，包括印花稅、營業(yè)稅金及附加、地方教育附加。

（二）取得土地使用權(quán)后進行了實質(zhì)性的土地整理、開發(fā)，但未建造房屋即轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，其扣除項目如下：

1、取得土地使用權(quán)所支付的金額和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用，包括契稅；

2、開發(fā)土地的成本；

3、加計開發(fā)土地成本的百分之二十；

4、與轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)有關(guān)的稅金，包括印花稅、營業(yè)稅金及附加、地方教育附加。

五、對整體購買未竣工的房地產(chǎn)開發(fā)項目后，進行后續(xù)開發(fā)建設(shè)，完成后再轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的，其扣除項目是否允許加計扣除？

答：對納稅人整體購買未竣工的房地產(chǎn)開發(fā)項目，然后投入資金繼續(xù)建設(shè)，完成后再轉(zhuǎn)讓的允許加計扣除，其扣除項目如下：

（一）取得未竣工房地產(chǎn)所支付的價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用；

（二）改良開發(fā)未竣工房地產(chǎn)的成本；

（三）房地產(chǎn)開發(fā)費用；

（四）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅金，包括營業(yè)稅金及附加、地方教育附加；

（五）加計取得未竣工房地產(chǎn)所支付的價款和改良開發(fā)未竣工房地產(chǎn)成本兩項之和的百分之二十。

六、關(guān)于以土地使用權(quán)投資入股，被投資企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，其土地成本如何進行確認(rèn)？

答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以接受投資方式取得的土地使用權(quán)，根據(jù)有關(guān)文件的規(guī)定，此類情形以《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）文件的執(zhí)行日期為界限，分兩種情況確認(rèn)土地成本：

（一）2006年3月2日之后，在投資或聯(lián)營環(huán)節(jié)，已對土地使用權(quán)投資確認(rèn)收入，并對投資人按規(guī)定征收土地增值稅的，以征稅價格作為被投資企業(yè)取得土地使用權(quán)所支付的金額據(jù)以扣除。

（二）2006年3月2日之前，以土地作價入股進行投資或聯(lián)營從事房地產(chǎn)開發(fā)的，被投資企業(yè)在土地增值稅清算時，應(yīng)以投資者取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用作為其取得土地使用權(quán)所支付的金額據(jù)以扣除，投資或聯(lián)營時形成的土地使用權(quán)溢價不得扣除。其中，對在2006年3月2日之前雖未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，但受讓方已先行合法占有投資開發(fā)土地、并已投入資金開始開發(fā)的，按照上述規(guī)定處理。

七、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)費用中的利息支出扣除時，其提供的金融機構(gòu)證明是指什么？未發(fā)生借款利息支出可以扣除嗎？

答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向銀行貸款使用的借據(jù)（借款合同）、利息結(jié)算單據(jù)等，都可以作為金融機構(gòu)證明對待。此類利息支出，凡能夠按房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，以按規(guī)定計算的土地和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的5%計算扣除。開發(fā)項目未發(fā)生利息支出的，房地產(chǎn)開發(fā)費用以按規(guī)定計算的土地和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的5%計算扣除。

對財務(wù)費用中的利息支出凡不能按清算項目計算分?jǐn)偦蛱峁┙鹑跈C構(gòu)利息證明的，利息不能單獨扣除，房地產(chǎn)開發(fā)費用采用按率扣除的方法，以取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本計算的金額之和的10%進行計算扣除。

八、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集團貸款或者核心企業(yè)貸款后，將資金統(tǒng)籌安排給集團內(nèi)部其他企業(yè)使用，利息扣除的原則是什么？

答：企業(yè)集團或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機構(gòu)借款分?jǐn)偨o集團內(nèi)部其他成員企業(yè)使用，并且收取的利息不高于支付給金融機構(gòu)的借款利率水平的，可以憑借入方出具的金融機構(gòu)借款的證明和集團內(nèi)部分配使用決定，在使用借款的企業(yè)間合理分?jǐn)偫①M用，據(jù)實扣除。

九、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房產(chǎn)開始預(yù)售，尚未交付但已經(jīng)預(yù)收房款，并按規(guī)定已經(jīng)計算繳納了營業(yè)稅金及附加，這部分營業(yè)稅稅金可否計入扣除？

答：這種情況多出現(xiàn)于通知清算的房地產(chǎn)開發(fā)項目，雖然繳納的這部分營業(yè)稅金及附加取得了合法扣除憑證，但由于該部分預(yù)售房產(chǎn)尚未最終完成銷售，因而該部分可售面積的預(yù)售收入并未計入土地增值稅轉(zhuǎn)讓收入，扣除項目金額中也不包括這部分面積的扣除項目，因而根據(jù)收入與扣除配比的原則，該部分面積所對應(yīng)的已繳營業(yè)稅稅金不得計入本次清算扣除。

十、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將公共配套設(shè)施等非可售建筑面積對外銷售，其收入應(yīng)視為轉(zhuǎn)讓收入嗎？其扣除項目應(yīng)當(dāng)如何確認(rèn)？

答：根據(jù)有關(guān)房地產(chǎn)法規(guī)，公共配套設(shè)施原則上不得對外銷售，而應(yīng)屬于全體業(yè)主共有，因而其開發(fā)建設(shè)成本應(yīng)當(dāng)計入扣除。若房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將公共配套設(shè)施對外銷售，其轉(zhuǎn)讓收入計入非普通住宅轉(zhuǎn)讓收入，扣除項目按《辦法》第二十條規(guī)定確認(rèn)。

出具土地增值稅清算結(jié)論后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將公共配套設(shè)施等非可售建筑面積對外銷售、轉(zhuǎn)為自用，區(qū)分情況按《辦法》第三十四條、第三十七條規(guī)定處理。

十一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將公共配套設(shè)施等非可售建筑面積轉(zhuǎn)為自用，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)轉(zhuǎn)讓收入嗎？其扣除項目應(yīng)當(dāng)如何確認(rèn)？

答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品或者公共配套設(shè)施等轉(zhuǎn)為自用，其房地產(chǎn)所有權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不屬于土地增值稅視同銷售的范圍，因而不應(yīng)確認(rèn)轉(zhuǎn)讓收入。但是，對于該部分開發(fā)產(chǎn)品或者公共配套設(shè)施所應(yīng)分擔(dān)的土地成本、開發(fā)成本和開發(fā)費用不得計入扣除。

十二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將車庫或者停車位轉(zhuǎn)讓，其收入是否計入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入？

答：根據(jù)房地產(chǎn)相關(guān)法律、法規(guī)等有關(guān)規(guī)定，開發(fā)項目建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。據(jù)此，凡房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人簽訂銷售合同，約定將上述車庫、車位的所有權(quán)出售給購房人的，取得的收入并入非普通住房轉(zhuǎn)讓收入；附贈的車庫、車位因未取得轉(zhuǎn)讓收入，按出售開發(fā)產(chǎn)品計算銷售收入。

利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人簽訂合同，將停車場所法律法規(guī)規(guī)定期限內(nèi)的使用權(quán)轉(zhuǎn)移給購房人的，向購房人取得的收入視同房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，并入非普通住房轉(zhuǎn)讓收入；利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施計入扣除，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人簽訂車庫、車位一定期限租賃使用權(quán)合同，其取得的租賃收入，不計入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。

十三、對于一方出地、一方出資，合作開發(fā)房地產(chǎn)項目的，清算項目的主體應(yīng)如何確定？

答：企業(yè)（出地方）取得國有土地使用權(quán)后，聯(lián)合其他單位（出資方）一同開發(fā)的，若雙方約定，出地方不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險而只收取固定利益的，包括貨幣資金和其他非貨幣資產(chǎn)，對出地方應(yīng)當(dāng)按照轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)計算征收營業(yè)稅和土地增值稅，并向出資方開具發(fā)票；對于取得土地使用權(quán)的出資方，繼續(xù)投資進行開發(fā)并建房出售的，以新建房作為開發(fā)項目，計算征收土地增值稅。其中對出地方計算征收轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)土地增值稅的價格，即作為出資方取得土地使用權(quán)所支付的金額，憑發(fā)票在其土地增值稅清算時據(jù)以扣除。

若出地方和出資方合作建房、約定建成后分配開發(fā)產(chǎn)品的，出地方轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的價格，為首次或者以后分配開發(fā)產(chǎn)品時應(yīng)分出開發(fā)產(chǎn)品的市場公允價值加減其他補價計算確認(rèn)；同時確認(rèn)出資方取得該項土地使用權(quán)的成本。

十四、以開發(fā)產(chǎn)品實行實物補償方式進行拆遷安置的，其在視同銷售時其轉(zhuǎn)讓收入應(yīng)當(dāng)如何定價？應(yīng)當(dāng)如何計入扣除？

答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以開發(fā)產(chǎn)品實行實物補償方式進行拆遷安置的，補償給被拆遷人的開發(fā)產(chǎn)品視同銷售，其價格按照貨幣補償方式計算的補償金價款加上向被拆遷人實際收取的價款后，計入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，并向被拆遷人開具發(fā)票；按照貨幣補償方式計算的補償金價款，計入土地征用及拆遷補償費扣除項目。

十五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)公共配套設(shè)施因移交給政府等有關(guān)部門獲得的補償應(yīng)如何處理？

答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因從事拆遷安置從政府部門取得的補償以及財政補貼款項，抵減房地產(chǎn)開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補償費的金額；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，建設(shè)的公共配套設(shè)施建設(shè)完工后有償移交的，國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟補償，抵減房地產(chǎn)開發(fā)成本中的建筑安裝工程費。

十六、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其按揭保證金計算土地增值稅時應(yīng)如何處理？

答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，凡約定為購買方的按揭貸款提供擔(dān)保的，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時向銀行提供的保證金（擔(dān)保金）不得從銷售收入中減除，也不得計入扣除項目。實際發(fā)生的損失，作為房地產(chǎn)開發(fā)費用處理。

十七、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品對外捐贈的，應(yīng)當(dāng)如何計算繳納土地增值稅？

答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈的，應(yīng)視同銷售，并按照《辦法》第十三條的規(guī)定確定銷售收入。此外，符合《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅〔1995〕48號）第四條第（二）項規(guī)定的開發(fā)產(chǎn)品捐贈，不計銷售收入，同時對于該部分開發(fā)產(chǎn)品所應(yīng)分擔(dān)的土地成本、開發(fā)成本和開發(fā)費用不得計入扣除。

十八、企業(yè)合并、分立等過程中發(fā)生的房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移是否應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅？

答：兩個或兩個以上的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，依據(jù)法律規(guī)定、合同約定，合并改建為一個企業(yè)，合并后的企業(yè)承受原合并各方的房地產(chǎn)，不征收原合并各方房地產(chǎn)的土地增值稅。合并后的企業(yè)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，按照合并前原企業(yè)實際支付的土地價款和發(fā)生的開發(fā)成本、開發(fā)費用，按規(guī)定計入扣除計算征收土地增值稅。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依照法律規(guī)定、合同約定分設(shè)為兩個或兩個以上的企業(yè)，對派生方、新設(shè)方承受原企業(yè)房地產(chǎn)的，不征收土地增值稅。派生方、新設(shè)方轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，按照分立前原企業(yè)實際支付的土地價款和發(fā)生的開發(fā)成本、開發(fā)費用，按規(guī)定計入扣除計算征收土地增值稅。

股東將持有的企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓，企業(yè)土地、房屋權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅。

第三篇：土地增值稅有關(guān)業(yè)務(wù)問題的解答

土地增值稅有關(guān)業(yè)務(wù)問題的解答

一、清算單位類

1、如何確定清算對象？開發(fā)（核算）項目立項時未分期，實際開發(fā)時分期，是否以房地產(chǎn)開發(fā)公司自行分期項目為清算單位？

答：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)?2006?187號）規(guī)定：土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。另根據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細則》第八條：土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。

按立項批復(fù)來,以發(fā)改委或規(guī)劃立項批準(zhǔn)和許可的項目為準(zhǔn)。(除經(jīng)濟適用房外合并計算，拆遷安置不能分開單獨算。)

2、同一開發(fā)項目中同時包含住宅、商鋪、別墅、車庫、拆遷安置房的，是否應(yīng)分別計算增值額和土地增值稅？

答：土地增值稅以開發(fā)項目為單位進行清算，開發(fā)項目中同時包含普通住宅、商鋪、別墅、車庫、安置房不分別計算增值額和土地增值稅。但對普通標(biāo)準(zhǔn)住宅（經(jīng)濟適用房）應(yīng)單獨測算其增值額。

二、收入類

3、房產(chǎn)企業(yè)將門市房以較低的價格銷售給客戶，同時簽訂協(xié)議，客戶需將門市給房產(chǎn)企業(yè)無償使用2年，價格是否需要調(diào)整？

答：需要按公允價格調(diào)整，實際上房價應(yīng)加上2年的租金收入才是該門市房的合理價格。

4、房產(chǎn)企業(yè)將房屋銷售后客戶承諾售后返租，比如5年內(nèi)每年10%的租金給客戶，返租的收入是否計征土地增值稅？

答：售后返租實際上是房產(chǎn)企業(yè)為了將房屋賣出進行的促銷行為，房價是按正常的市場價銷售的，甚至高于市場價，售價不需要調(diào)整。返租的收入應(yīng)計征營業(yè)稅，不計征土地增值稅。

5、關(guān)于車庫、車位出售是否確認(rèn)收入和成本？

答：國稅發(fā)【2006】187號文規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：

(1)建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；(2)建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除； 

(3)建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費用。對于房產(chǎn)企業(yè)出售利用人防工程設(shè)計的地下車庫、車位的使用權(quán)的，不屬于轉(zhuǎn)讓行為，實際上只發(fā)生出租車庫、車位的行為，因此收入不繳納土地增值稅。應(yīng)按照“服務(wù)業(yè)—租賃業(yè)”以5%的稅率繳納營業(yè)稅。其相應(yīng)的成本也不予扣除。

三、扣除項目類

6、對用于安置拆遷戶的回遷安置房，是否應(yīng)視同銷售處理，如果視同銷售處理確定的收入是否可以確認(rèn)為該項目的拆遷補償費？

答：安置拆遷戶的回遷安置房應(yīng)視同銷售處理，收入的確認(rèn)根據(jù)《土地增值稅清算管理規(guī)程》中視同銷售的確認(rèn)方法處理，即：⑴按本企業(yè)在同一地區(qū)，同一銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；⑵由主管稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)?、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。

視同銷售處理確定的收入同時確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。

7、開發(fā)成本中發(fā)生的款項是否一定要全部支付后才可以扣除？已開票未支付的部分是否可以扣除？如合同約定分期付款的工程款。審核建安成本時有些單位存在工程款已預(yù)付而發(fā)票未到或者預(yù)提部分費用的如何執(zhí)行？

答：已發(fā)生的費用，不能提供合法有效憑證的，不予扣除。預(yù)提費用不允許扣除。

8、甲供材料是否要取得建安發(fā)票？

答：清算中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)甲供材料不需要取得建安發(fā)票，實際使用的甲供材可憑取得的銷售發(fā)票據(jù)以扣除，施工企業(yè)的建安發(fā)票不應(yīng)重復(fù)出現(xiàn)甲供材金額。

9、哪些費用可以作為開發(fā)間接費用扣除？如：面積測量費、室內(nèi)環(huán)境檢測費、產(chǎn)權(quán)交易費、產(chǎn)權(quán)登記費、檔案整理費等。

答：開發(fā)間接費用是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括：工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。沒有列舉的不予扣除。

10、政府代收規(guī)費是否可以加計扣除20%？

答：不可以加計扣除。房地產(chǎn)開發(fā)成本扣除項目中沒有列舉。

11、關(guān)于建安成本的預(yù)警值問題。鹽地稅發(fā)（2009）44號文出臺的預(yù)警值在實際操作過程中問題歸納起來有以下幾點：

（1）各個單位的情況、項目的情況都不同，如地下基礎(chǔ)、外墻的處理、材料的產(chǎn)地和品牌等方面的都直接影響造價，統(tǒng)一按預(yù)警值調(diào)，單位不能接受，甚至有些單位認(rèn)為沒有政策依據(jù)。

答：國稅發(fā)?2006?187號第四條第二款規(guī)定：地方稅務(wù)機關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計算扣除。

（2）住宅的層高一般在2.8米，而商業(yè)用房層高在3.8米――4米。預(yù)警值是按什么標(biāo)準(zhǔn)測算的？車庫、閣樓等是否計入建筑面積？

預(yù)警值可作審核建安成本的參考，不是調(diào)減建安成本的唯一依據(jù)。預(yù)警值的核定扣除是文件中列舉的五種情形，預(yù)警值表中未列舉的情況按最接近的項目參照執(zhí)行。

計算預(yù)警值的面積時，按照房產(chǎn)銷售的測繪面積中車庫、閣樓是否計算面積來確定。

12、關(guān)于配套設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施問題。而配套設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施還沒有建，這部分成本是否按國稅發(fā)[2009]31號第三十二條規(guī)定執(zhí)行，公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價合理預(yù)提建造費用，此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。

答：未建的不認(rèn)可，土地增值稅規(guī)定配套設(shè)施費必須實際發(fā)生，不允許預(yù)提。

13、房地產(chǎn)開發(fā)費用（主要是利息支出）的扣除問題。

財務(wù)費用中的利息支出，能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偟慈〉媒鹑跈C構(gòu)證明，而企業(yè)間拆借或個人集資等方式支付的利息，已取得合法票據(jù)是否可扣除？實際發(fā)生的三項費用小于取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的百分之十，是按10%計算扣除（即不必考慮三項費用的合法票據(jù)問題），還是必須按實際發(fā)生數(shù)扣除？如果賬面未列支利息，三項費用是否只允許按5%扣除？

答：房地產(chǎn)項目的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)?，向金融機構(gòu)貸款并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。向非金額機構(gòu)借款利息，企業(yè)間拆借或個人集資等方式支付的利息，不能提供金融機構(gòu)證明，即使取得合法票據(jù)，在計算企業(yè)所得稅時可以扣除，看計算土地增值稅是不允許作為利息扣除。允許扣除的利息以外的房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%或計算扣除（不按實際發(fā)生數(shù)扣除）。沒有金融機構(gòu)貸款利息支出的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%計算扣除（不按實際發(fā)生數(shù)扣除）。

14、金融機構(gòu)貸款利息支出超過上浮幅度部分是否可以扣除？ 財稅［1995］48號文對扣除項目金額中利息支出的計算問題作了兩點專門規(guī)定：一是利息的上浮幅度按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除；二是對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。

15、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將生地變成熟地轉(zhuǎn)讓的，是否允許加計扣除20%？ 答：可以加計20%的開發(fā)成本扣除，取得土地使用權(quán)支付的金額不加計扣除。國稅函【1995】110號文規(guī)定，對取得土地使用權(quán)后投入資金，將生地變?yōu)槭斓剞D(zhuǎn)讓的，計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權(quán)支付的地價款、交納的有關(guān)費用，和開發(fā)土地所需成本再加計開發(fā)成本的20%以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。

16、如何區(qū)分“房地產(chǎn)開發(fā)費用”和“開發(fā)間接費用”？ 答：房地產(chǎn)開發(fā)費用包括銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。開發(fā)間接費用是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括：工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

開發(fā)間接費用是計入開發(fā)產(chǎn)品成本的，房產(chǎn)開發(fā)費用屬于費用不計入成本。

17、何為“代收費用”？代收費用是否可加計扣除？

答：代收費用是指縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用。

代收費用根據(jù)其是否計入房價和是否作為轉(zhuǎn)讓收入，確定能否扣除：（1）如果代收費用計入房價向購買方一并收取，則可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得的收入計稅。相應(yīng)地，在計算扣除項目金額時，代收費用可以扣除，但不得作為加計20%扣除的基數(shù)。（2）如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入征稅。相應(yīng)地，在計算扣除項目金額時，代收費用就不得在收入中扣除。

18、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)買土地繳納的契稅是否可加計扣除？

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購買土地支付的契稅屬于“取得土地使用權(quán)所支付的金額”，可以加計扣除。對于按評估價轉(zhuǎn)讓舊房時，契稅不允許扣除。

19、在規(guī)劃批準(zhǔn)文件中規(guī)定屬于臨時設(shè)施的售樓部（部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將行政辦公地點設(shè)在售樓部）的建造成本可否分?jǐn)傆嬋肭捌诠こ藤M或基礎(chǔ)設(shè)施費？

答：售樓部建造成本計入前期工程費或基礎(chǔ)設(shè)施費，售樓部工程結(jié)束后未拆除，以后可自 用或銷售的，應(yīng)預(yù)留成本。

20、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修商品房的裝修費用可否加計扣除20%？ 答:國稅發(fā)【2006】187號文規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的可加計扣除20%。

四、稅金扣除類

21、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金除包括營業(yè)稅、城建稅、教育費附加以外還包括哪些？

答：條例中規(guī)定：在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、印花稅（非房地產(chǎn)企業(yè)）。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。教育地方附加費可比照教育費附加扣除。房地產(chǎn)企業(yè)印花稅已進入管理費用，則不得重復(fù)扣除。

22、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多個項目同時開發(fā)，其土地增值稅預(yù)繳申報表將所有項目預(yù)收賬款合并，按預(yù)售收入的1%、2%計算并申報預(yù)繳土地增值稅，如何分清計算本次清算項目已預(yù)繳的土地增值稅？

答：將已預(yù)繳繳納的土地增值稅剔除其中屬于未清算項目應(yīng)預(yù)繳土地增值稅的金額，剩余的部分作為清算項目的已繳土地增值稅。

五、其他類

23、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將商品房，尤其是店面房先出租，后出售、是否按“轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物”計征土地增值稅？

答：審核是否辦理產(chǎn)權(quán)證，已辦理《房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)證》按轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物。

24、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的認(rèn)定問題？ 答：蘇地稅發(fā)[2004]58號中規(guī)定：普通標(biāo)準(zhǔn)住宅是指由政府指定的房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)、按照當(dāng)?shù)卣块T規(guī)定的建筑標(biāo)準(zhǔn)建造、建成后的商品房實行國家定價或限價、為解決住房困難戶住房困難、由政府指定銷售對象的住宅。

財稅[2006]141號中規(guī)定：享受稅收優(yōu)惠政策的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅原則上應(yīng)同時滿足以下條件：1.住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上.2.單套建筑面積在144平方米以下.3.實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格的1.2倍以下。各地方從嚴(yán)執(zhí)行。

目前只有經(jīng)濟適用房才符合普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的條件。其他不享受增值率不超過20%免稅的稅收優(yōu)惠。

25、關(guān)于可售面積的問題?？墒勖娣e從字面上理解是可以對外銷售的面積，一些單位認(rèn)為層高不超過2.2米的車庫、閣樓等不作可售面積。

答：以房管局測繪的房屋類型為準(zhǔn)，只要是對外銷售的房產(chǎn)測繪面積中算面積的都應(yīng)作為可售面積，都要分?jǐn)傞_發(fā)成本。、關(guān)于改制企業(yè)的土地價款確認(rèn)問題。企業(yè)改制時，政府為了解決人員安置問題，用應(yīng)繳的土地出讓金來抵沖人員安置費用，后來改制企業(yè)用該地進行房地產(chǎn)開發(fā)，沒有國土局的正規(guī)票據(jù)，確認(rèn)土地成本時任何處理？

答：土地在改制時已評估過，是國家統(tǒng)一的清產(chǎn)核資，由政府出售給改制企業(yè)，并且國資委已在評估數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上出過批復(fù)，應(yīng)按批復(fù)中的土地價款數(shù)據(jù)認(rèn)定土地成本。

第四篇：江蘇地稅解讀房地產(chǎn)稅政 土地增值稅有八項優(yōu)惠

江蘇地稅解讀房地產(chǎn)稅政 土地增值稅有八項優(yōu)惠

背景：

近年來，房地產(chǎn)稅收政策一直是廣大社會公眾關(guān)注的熱點問題。為幫助納稅人更好地了解、掌握這些稅收政策，近日，省地稅局對相關(guān)政策進行了梳理、歸并和解讀。

一、個人購買住房應(yīng)繳納哪些稅？

作為購買方，應(yīng)繳納契稅。根據(jù)現(xiàn)行稅收政策規(guī)定，對個人購買90平方米及以下，且屬于家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的普通住宅，減按1%稅率征收契稅。對個人購買90平方米以上，144平方米以下，且屬于家庭唯一住房的普通住宅，按1.5%稅率征收契稅；對個人購買不屬于家庭唯一住房的，無論屬于普通住宅還是非普通住宅，一律按3%稅率征收契稅。

二、個人轉(zhuǎn)讓二手房應(yīng)繳納哪些稅費？

根據(jù)現(xiàn)行稅收政策規(guī)定，個人轉(zhuǎn)讓二手房，應(yīng)繳納營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加（以下簡稱營業(yè)稅及附加）和個人所得稅；若轉(zhuǎn)讓非住房，還應(yīng)繳納土地增值稅、印花稅。

（一）營業(yè)稅及附加：

轉(zhuǎn)讓二手房應(yīng)按銷售不動產(chǎn)繳納營業(yè)稅，具體分住房和非住房兩種情況：

一是轉(zhuǎn)讓住房。個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

二是轉(zhuǎn)讓非住房。個人銷售其購置的非住房，以全部收入減去購置原價后的余額為營業(yè)額。

此外，轉(zhuǎn)讓方還應(yīng)以其實際繳納的營業(yè)稅為計稅依據(jù)同時繳納城市維護建設(shè)稅、教育費附加和地方教育附加。城市維護建設(shè)稅稅率為：市區(qū)7%，縣城、鎮(zhèn)5%，其他1%；教育費附加率為3%；地方教育附加率為2%.（二）個人所得稅：個人轉(zhuǎn)讓房屋，應(yīng)按“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項目繳納個人所得稅，適用20%的比例稅率。納稅人可憑購房合同、發(fā)票等有效憑證，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費用。納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機關(guān)可根據(jù)規(guī)定實行核定征稅，即按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的一定比例核定應(yīng)納個人所得稅額，具體由各省轄市地方稅務(wù)局在1%-3%的幅度內(nèi)確定。對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。

（三）土地增值稅：根據(jù)現(xiàn)行稅收政策規(guī)定，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。轉(zhuǎn)讓非住房的，按以下方法計算：

一是通過政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)確定舊房評估價格的，按轉(zhuǎn)讓收入減去扣除項目金額，計算增值額、增值率，并據(jù)以確定適用稅率計算土地增值稅。扣除項目包括：舊房的評估價格、取得土地使用權(quán)所支付的地價款及按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。

二是不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，“取得土地使用權(quán)所支付的金額”和“舊房的評估價格”可按發(fā)票所載金額并從購買起至轉(zhuǎn)讓止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。

三是既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，實行核定征收。

（四）印花稅：根據(jù)現(xiàn)行稅收政策規(guī)定，對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅，對個人銷售或購買非住房仍應(yīng)按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅。

三、轉(zhuǎn)讓普通住房，5年以上可以免征營業(yè)稅，購房時間如何確定？

按照相關(guān)政策，個人購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。個人購買住房以取得的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時間，按照“孰先”的原則確定購買房屋的時間。根據(jù)國家房改政策購買的公有住房，以購房合同的生效時間、房款收據(jù)的開具日期或房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時間，按照“孰先”的原則確定購買房屋的時間。

四、個人無償受贈房屋的個人所得稅是如何規(guī)定的？

以下情形的房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與，對當(dāng)事雙方不征收個人所得稅：一是房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；二是房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；三是房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。

除上述情形外，房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與他人的，受贈人因無償受贈房屋取得的受贈所得，按照“經(jīng)國務(wù)院財政部門確定征稅的其他所得”項目繳納個人所得稅，稅率為20%.受贈人轉(zhuǎn)讓受贈房屋的，以其轉(zhuǎn)讓受贈房屋的收入減除原捐贈人取得該房屋的實際購置成本以及贈與和轉(zhuǎn)讓過程中受贈人支付的相關(guān)稅費后的余額，為受贈人的應(yīng)納稅所得額，依法計征個人所得稅。

五、土地增值稅有哪些優(yōu)惠政策？

主要包括以下幾個方面：

（一）納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。

（二）因國家建設(shè)應(yīng)依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。

（三）因城市市政規(guī)劃、國家建設(shè)的應(yīng)而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)而取得的收入，免征土地增值稅。

（四）在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。

（五）對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的除外），投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)（所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的除外）中時，暫免征收土地增值稅。

（六）企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為廉租住房、經(jīng)濟適用住房、改造安置住房、公租房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。

（七）對個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)核實，可以免征土地增值稅。

（八）根據(jù)現(xiàn)行稅收政策規(guī)定，對個人銷售住房暫免土地增值稅。

第五篇：關(guān)于《二手車經(jīng)營業(yè)務(wù)有關(guān)增值稅問題的公告》的解讀

關(guān)于《二手車經(jīng)營業(yè)務(wù)有關(guān)增值稅問題的公告》的解讀

【發(fā)布日期】： 2012

年06月08日

【來源】：國家稅務(wù)總局辦公廳 字體：【大】【中】【小】

一、請介紹該公告出臺的背景？

前一段時間，我們接到部分人民來信反映二手車經(jīng)營業(yè)務(wù)中有關(guān)增值稅問題，同時，部分地區(qū)稅務(wù)機關(guān)也向總局反映，部分納稅人取得了二手車經(jīng)銷的資質(zhì)，但其實際經(jīng)營模式為：雖與賣方簽訂車輛收購合同，實際上交易車輛并不過戶到企業(yè)名下，銷售時向買方開具二手車發(fā)票，車輛直接由賣方過戶給買方，收購二手車時并不辦理過戶登記，銷售時該二手車直接從銷售方直接過戶到購買方。稅務(wù)機關(guān)與納稅人對上述行為如何征稅問題產(chǎn)生分歧，因此，請示總局對二手車經(jīng)銷業(yè)務(wù)和代理銷售業(yè)務(wù)進行進一步進行明確。

二、什么是銷售二手車？

根據(jù)現(xiàn)行《中華人民共和國增值稅暫行條例》對有償轉(zhuǎn)移貨物所有權(quán)征收增值稅的規(guī)定，納稅人銷售二手車的前提條件是擁有該貨物的所有權(quán)；同時，《機動車登記規(guī)定》明確規(guī)定，車輛所有權(quán)變更必須辦理過戶手續(xù)。因此，納稅人將收購的二手車辦理過戶登記到自己名下，在擁有該二手車所有權(quán)后，再銷售時將該二手車過戶登記到買家名下的行為，屬于銷售二手車的增值稅應(yīng)稅行為。

三、代理銷售二手車的行為如何征稅？

除二手車直接銷售以外，納稅人還可以接受購買方委托代購二手車以及接受銷貨方委托代銷二手車。在我國目前增值稅和營業(yè)稅并行的情況下，對于納稅人接受購買方委托代購二手車征收貨物勞務(wù)稅的問題，《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于增值稅、營業(yè)稅若干政策規(guī)定的通知》（財稅字[1994]026號，以下簡稱026號文件）中已明確，代購貨物行為，凡同時具備以下條件的，不征收增值稅；不同時具備以下條件的，無論會計制度規(guī)定如何核算，均征收增值稅。第一，受托方不墊付資金；第二，銷貨方將發(fā)票開具給委托方，并由受托方將該項發(fā)票轉(zhuǎn)交給委托方；第三，受托方按銷售方實際收取的銷售額和增值稅額（如系代理進口貨物則為海關(guān)代征的增值稅額）與委托方結(jié)算貨款，并另外收取手續(xù)費。因此，代理銷售二手車同理于代購，判定納稅人開展的該類業(yè)務(wù)是視同銷售征收增值稅還是屬于代理服務(wù)業(yè)征收營業(yè)稅，應(yīng)按照026號文件相關(guān)規(guī)定確定其征稅原則。