第一篇：2013年房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理考試資料小結(jié)

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2013年房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理考試資料小結(jié) 內(nèi)容提要

1、投資與房地產(chǎn)投資

2、房地產(chǎn)投資的特性

3、房地產(chǎn)投資的形式與利弊

4、房地產(chǎn)投資的風(fēng)險

5、風(fēng)險與投資組合考試目的本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對投資和房地產(chǎn)投資等基礎(chǔ)知識的掌握程度。

考試要求

掌握：投資的概念、分類、特性和作用，房地產(chǎn)投資的概念、特性，房地產(chǎn)直接投資和間接投資的概念。

熟悉：房地產(chǎn)投資的形式及利弊。

了解：房地產(chǎn)投資風(fēng)險、投資組合的概念，房地產(chǎn)投資風(fēng)險類型及其對投資者行為的影響。

隨著中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)在房地產(chǎn)業(yè)乃至國民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用日益重要。為房地產(chǎn)開發(fā)商、投資者等提供專業(yè)顧問服務(wù)，已經(jīng)成為房地產(chǎn)估價師的重要工作內(nèi)容。

為了培養(yǎng)房地產(chǎn)估價師提供專業(yè)顧問服務(wù)的能力，本書將系統(tǒng)介紹房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)市場的基本概念與理論，重點(diǎn)講述房地產(chǎn)市場調(diào)查與分析、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價與可行性研究的技術(shù)和方法，介紹房地產(chǎn)開發(fā)程序、房地產(chǎn)金融和物業(yè)資產(chǎn)管理等。

典型試題：

選擇題

在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，開發(fā)商只能委托由資質(zhì)的監(jiān)理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)工程項(xiàng)目管理。()

A.對

B.錯

答案：B

選擇題

從投資的角度來說，城市國有土地或規(guī)劃中可以轉(zhuǎn)化為()使投資者關(guān)注的重點(diǎn)。

A.建設(shè)用地

B.城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施用地

C.可以進(jìn)行開發(fā)利用的土地

D.城市國有土地的農(nóng)村集體土地

答案：D

一、投資

㈠ 投資的概念

在商品經(jīng)濟(jì)社會中，投資是普遍存在的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，很多情況下，人們往往把能夠帶來報酬的支出行為稱為投資。這里的“支出”行為，實(shí)際上是犧牲了當(dāng)前的一定消費(fèi)，“報酬”則是將來的消費(fèi)增加。西方投資學(xué)家威廉·夏普在其所著《投資學(xué)》一書中將投資概念表述為：投資就是為獲得可能的不確定的未來收益而做出的決定。一般來說，投資(Investment)是指經(jīng)濟(jì)主體(國家、企業(yè)、個人)以獲得未來貨幣增值或收益為目的，預(yù)先墊付一定量的貨幣或?qū)嵨?，?jīng)營某項(xiàng)事業(yè)的經(jīng)濟(jì)行為。簡單地說，投資就是為了獲得可能的不確定的未來值而做出的確定的現(xiàn)值的犧牲。在有關(guān)國際投資協(xié)定中，“投資”通常有三種定義：①以資產(chǎn)為基礎(chǔ)的投資定義;②以企業(yè)為基礎(chǔ)的定義;③以交易為基礎(chǔ)的定義。⑴ 以資產(chǎn)為基礎(chǔ)的投資定義是：締約各方依照各自法律法規(guī)所允許或接受的各種財產(chǎn)，它不僅包括同程社區(qū)（club.toonedu.com）教育培訓(xùn)互動交流平臺同人網(wǎng)（）教育培訓(xùn)網(wǎng)絡(luò)營銷平臺

金融資產(chǎn)及經(jīng)濟(jì)概念上的“資本”，還包括具有創(chuàng)造生產(chǎn)能力的所有有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)。主要包括：動產(chǎn)、不動產(chǎn)和其他財產(chǎn)權(quán)，如抵押權(quán)、留置權(quán)、質(zhì)權(quán)、享用權(quán);公司的股份、股票、債券、債權(quán);各種具有經(jīng)濟(jì)價值的給付請求權(quán);知識產(chǎn)權(quán);法律賦予或透過合同而具有的經(jīng)營特許權(quán)，包括自然資源的勘探、提煉或開發(fā)的特許權(quán)。

⑵ 以企業(yè)為基礎(chǔ)的投資定義是：一個國家的實(shí)體企業(yè)為了獲得持續(xù)性收益，在另一個國家內(nèi)建立一個實(shí)體企業(yè)。前者的實(shí)體稱為直接投資者，后者的實(shí)體稱為直接投資企業(yè)。持續(xù)性收益是指投資者與所投資的企業(yè)之間存在一種長期關(guān)系，且投資者對所投資的企業(yè)具有一定程度的影響力。直接投資不僅包括建立并形成投資者與所投資企業(yè)之間關(guān)系的最初交易，也包括兩者之間所有的后續(xù)交易以及投資實(shí)體內(nèi)各分支機(jī)構(gòu)之間的交易。

⑶ 以交易為基礎(chǔ)的投資定義：強(qiáng)調(diào)投資過程中資本和相關(guān)資產(chǎn)的跨國界流動，這種跨國界的交易是在一種對外新建或者收購?fù)顿Y過程中進(jìn)行的。這種方式的投資定義最初使用于雙邊和區(qū)域投資協(xié)定中，主要考慮涉及影響資本流動的東道國政策，而不是針對投資來定義的。國際貨幣基金組織就是使用這種“投資”定義統(tǒng)計國際收支平衡。

㈡ 投資的分類

從總體上來說，投資分為固定資產(chǎn)投資、流動資產(chǎn)投資。固定資產(chǎn)投資指用于構(gòu)建新的固定資產(chǎn)(土地、房屋、機(jī)器設(shè)備、市政工程等)或更新改造原有固定資產(chǎn)的投資。流動資產(chǎn)投資是指企業(yè)用于購買、儲存勞動對象以及在生產(chǎn)和流通過程中的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品等周轉(zhuǎn)資金的投資。根據(jù)不同的目的和管理的需要，中固定資產(chǎn)投資主要有以下幾種分類方式：

⑴ 固定資產(chǎn)投資的統(tǒng)計分類，包括基本建設(shè)投資，更新改造投資，房地產(chǎn)開發(fā)投資，國有其他固定資產(chǎn)投資，城鎮(zhèn)集體固定資產(chǎn)投資，農(nóng)村集體固定資產(chǎn)投資，城鎮(zhèn)和工礦區(qū)私人建房投資，農(nóng)村個人固定資產(chǎn)投資。

⑵ 按投資主體的經(jīng)濟(jì)類型不同，投資可分為國有經(jīng)濟(jì)、集體經(jīng)濟(jì)、個體經(jīng)濟(jì)、聯(lián)營經(jīng)濟(jì)、股份制經(jīng)濟(jì)、外商投資經(jīng)濟(jì)、港澳臺投資經(jīng)濟(jì)等。

⑶ 按資金來源的不同，投資可分為國家預(yù)算內(nèi)資金、國內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金和其他投資等。⑷ 按固定資產(chǎn)投資的使用構(gòu)成，投資可分為建筑安裝工程、設(shè)備和工器具購置和其他費(fèi)用投資。㈢ 投資的特性

⑴ 投資是一種有目的的經(jīng)濟(jì)行為，是現(xiàn)在支出一定價值的經(jīng)濟(jì)活動。從靜態(tài)的角度來說，投資是現(xiàn)在墊支一定量的資金;從動態(tài)的角度來說，投資則是為了獲得未來的報酬而采取的經(jīng)濟(jì)行為。

⑵ 投資具有時間性。即投入的價值或犧牲的消費(fèi)是現(xiàn)在的，而獲得的價值或消費(fèi)是將來的，也就是說，從現(xiàn)在支出到將來獲得報酬，在時間上總要經(jīng)過一定的間隔。這表明，投資是一個行為過程。一般來說，這個過程越長，未來報酬的獲得越不穩(wěn)定，風(fēng)險就越大。

⑶ 投資的目的在于得到報酬(即收益)。投資活動是以犧牲現(xiàn)在價值為手段，以賺取未來價值為目標(biāo)。未來價值超過現(xiàn)在價值，投資者方能得到正報酬。投資的報酬可以是各種形式的收入，如利潤、利息、股息，可以是價格變動的資本利得，也可以是本金的增值，還可以是各種財富的保值或權(quán)利的獲得。

⑷ 投資具有風(fēng)險性，即不穩(wěn)定性?，F(xiàn)在投入的價值是確定的，而未來可能獲得的收益是不確定的，這種收益的不確定性即為投資的風(fēng)險。

㈣ 投資的作用

⑴ 投資是一個國家經(jīng)濟(jì)增長的基本推動力。只有增加一定量的投資，才可為經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供必要的要素和動力。同時由于投資的乘數(shù)效應(yīng)，一定量的投資可以引起數(shù)倍于它的收入和總值的增長。其次，投資是國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展的關(guān)鍵因素。主要表現(xiàn)在：

合理引導(dǎo)投資流向可以優(yōu)化資金投向，改善經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu);通過投資政策的調(diào)整以及增大投資比重可以確同程社區(qū)（club.toonedu.com）教育培訓(xùn)互動交流平臺同人網(wǎng)（）教育培訓(xùn)網(wǎng)絡(luò)營銷平臺

保關(guān)鍵產(chǎn)業(yè)和重點(diǎn)項(xiàng)目的投資。為了應(yīng)對亞洲金融危機(jī)對中國經(jīng)濟(jì)的影響，1998年中國政府采取了積極的財政、貨幣政策，加大了城鎮(zhèn)住房制度改革力度，提出將住宅建設(shè)發(fā)展成為促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)增長的新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。中國人民銀行貨幣政策分析小組研究報告指出“2001年房地產(chǎn)開發(fā)投資對中國GDP增長的直接貢獻(xiàn)率為1.3個百分點(diǎn)，間接貢獻(xiàn)率為0.6到1.2個百分點(diǎn)，兩者相加共計1.9到2.5個百分點(diǎn)?！?/p>

⑵ 投資與企業(yè)發(fā)展密切相關(guān)。企業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的細(xì)胞，而投資是社會和經(jīng)濟(jì)生活的血液，二者的關(guān)系極為密切，從生產(chǎn)力角度來考察，投資是企業(yè)發(fā)展的第一原動力。因?yàn)椴徽撌瞧髽I(yè)的建立和企業(yè)的發(fā)展都離不開投資，而且企業(yè)的發(fā)展和運(yùn)行也離不開投資活動。

⑶ 投資可以促進(jìn)人民生活水平的提高。一方面投資為改善人民物質(zhì)文化生活水平創(chuàng)造了物質(zhì)條件。生產(chǎn)性投資可以擴(kuò)大生產(chǎn)能力，促進(jìn)生產(chǎn)發(fā)展，直接為改善人民生活水平提供物質(zhì)條件;非生產(chǎn)性投資則可以促進(jìn)社會福利和服務(wù)設(shè)施的建設(shè)，從文化、教育、衛(wèi)生、娛樂等方面提高人民生活水平。另一方面，由于投資具有促進(jìn)企業(yè)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)增長的作用，因此投資可以創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會，增加勞動者收入，從而使人民生活水平得到改善和提高。

⑷ 投資有利于一國的國內(nèi)穩(wěn)定和國際交往。首先，如前所述，投資可以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長、企業(yè)發(fā)展和人民生活水平的提高，而這一切必將創(chuàng)造一個良好的經(jīng)濟(jì)形勢，由于經(jīng)濟(jì)是政治的基礎(chǔ)，因此，經(jīng)濟(jì)良性發(fā)展必然有利于國家政治局面的穩(wěn)定發(fā)展，最終使社會呈現(xiàn)出安定團(tuán)結(jié)的景象。此外，隨著世界經(jīng)濟(jì)一體化以及科學(xué)技術(shù)、機(jī)器設(shè)備和通訊手段的迅速發(fā)展，投資已不再是一個狹小的國內(nèi)概念，而是逐漸趨于國際性，國際投資成為現(xiàn)代國際交往的主要形式。通過直接或間接的國際投資，各國可以共同利用國際市場，利用國際經(jīng)濟(jì)資源，還可以學(xué)習(xí)國際上的先進(jìn)技術(shù)，并將本國經(jīng)濟(jì)推向世界經(jīng)濟(jì)體系，從而大大加快本國經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程，在國際交往和競爭中樹立本國形象

典型試題：

選擇題

制定進(jìn)度計劃時，()法從圖中看不出各項(xiàng)工作之間的相互依賴和相互制約的關(guān)系，看不出一項(xiàng)工作的提前或落后對整個工期的影響程度，看不出哪些工序是關(guān)鍵工作。

A.橫道圖

B.網(wǎng)絡(luò)圖

C.進(jìn)行圖

D.工序圖

答案：A

按照合同所包括的工程范圍以及承包關(guān)系的不同，合同形式分為()。

A.總包合同

B.分包合同

C.成本加酬金合同

D.獨(dú)立承包合同

答案：ABD

房地產(chǎn)投資

㈠ 房地產(chǎn)投資的概念

房地產(chǎn)投資是指經(jīng)濟(jì)主體以獲得未來的房地產(chǎn)資產(chǎn)增值或收益為目的，預(yù)先墊付一定數(shù)量的貨幣與實(shí)物，直接或間接的從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營活動的經(jīng)濟(jì)行為。

房地產(chǎn)投資的對象是房地產(chǎn)資產(chǎn)，包括房地產(chǎn)開發(fā)投資和房地產(chǎn)購買投資。由于房地產(chǎn)購買投資主要針對現(xiàn)有的土地和房地產(chǎn)資產(chǎn)，而這些土地和房地產(chǎn)資產(chǎn)在開發(fā)過程中曾經(jīng)納入到了房地產(chǎn)開發(fā)投資的范圍，所以中國房地產(chǎn)投資統(tǒng)計僅包含房地產(chǎn)開發(fā)投資，對未進(jìn)行開發(fā)工程、只進(jìn)行單純的土地或房地產(chǎn)資產(chǎn)交易活動，不作為房地產(chǎn)開發(fā)投資統(tǒng)計。

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房地產(chǎn)開發(fā)投資，是指從事商品房和土地開發(fā)經(jīng)營活動的投資，包括商品房建設(shè)投資和土地開發(fā)投資。商品房建設(shè)投資是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(單位)開發(fā)建設(shè)供出售、出租用的商品住宅、廠房、倉庫、飯店、度假村、辦公樓等房屋工程及其配套的服務(wù)設(shè)施所完成的投資(含拆遷、回遷還建用房)。土地開發(fā)投資，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(單位)進(jìn)行的土地開發(fā)工程所完成的投資，如進(jìn)行場地平整、道路、給水、排水、供電、供熱、通訊等工程所完成的投資。廣義的房地產(chǎn)投資，還包括以房地產(chǎn)資產(chǎn)權(quán)益為對象的投資，包括購買房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行的股票、債券，以及購買房地產(chǎn)資產(chǎn)支持的證券或債券等。

㈡ 房地產(chǎn)投資的目的房地產(chǎn)投資是許多人夢寐以求的。世界上90%的百萬富翁是由于擁有房地產(chǎn)，且房地產(chǎn)直接投資具有收益、保值、增值和消費(fèi)四個方面的特性，所以相對來講房地產(chǎn)是最理想的投資工具之一。投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資的主要目的，是為了使其財富最大化。通過進(jìn)行房地產(chǎn)投資，投資者還可以獲得作為房地產(chǎn)業(yè)主的榮譽(yù)，獲得較高的收益和資本增值，同時還可以降低其投資組合的總體風(fēng)險、抵抑通貨膨脹的影響。

典型試題：

單項(xiàng)選擇題

對房地產(chǎn)投資項(xiàng)目來說，動態(tài)投資回收期自投資起始點(diǎn)算起，累計凈現(xiàn)值等于零或出現(xiàn)正值的年份即為投資回收終止年份。()

A.對

B.錯

答案：A

投資機(jī)會選擇和決策分析，是整個開發(fā)過程中最重要的一個環(huán)節(jié)，類似我們通常所說的()。

A.前期工作

B.初期工作

C.前提工作

D.項(xiàng)目可行性研究

答案：D

房地產(chǎn)投資的物業(yè)類型

從物理形態(tài)上劃分，作為房地產(chǎn)投資對象的房地產(chǎn)資產(chǎn)，主要分為土地、建成后的物業(yè)和在建工程三種類型。而按照使用目的劃分，房地產(chǎn)資產(chǎn)的物業(yè)類型主要包括居住物業(yè)、商用物業(yè)、工業(yè)物業(yè)和特殊物業(yè)。

⑴ 居住物業(yè)。是指供人們生活居住的房地產(chǎn)，包括普通住宅、高檔公寓、別墅等。這類物業(yè)的購買者大都是以滿足自用為目的，也有少量作為投資，出租給租客使用。由于人人都希望有自己的住房，而且在這方面的需求隨著人們生活水平的提高和支付能力的增強(qiáng)不斷向更高的層次發(fā)展，所以居住物業(yè)的市場最具潛力，投資風(fēng)險也相對較小。此外，居住物業(yè)以居民個人的購買行為為主，單宗交易規(guī)模較小，但市場交易量十分巨大。

⑵ 商用物業(yè)。又稱經(jīng)營性物業(yè)、收益性物業(yè)或投資性物業(yè)，是指能出租經(jīng)營、為投資者帶來經(jīng)常性收入現(xiàn)金流的房地產(chǎn)，包括酒店、寫字樓、零售商業(yè)用房(店鋪、超市、購物中心等)、出租商住樓等。這類物業(yè)的購買者大都以投資為目的，從物業(yè)出租經(jīng)營收入和未來升值中獲得投資收益，也有一部分購買者是為了自用、自營的目的。商業(yè)物業(yè)市場的繁榮除與當(dāng)?shù)卣w社會經(jīng)濟(jì)狀況相關(guān)外，還與工商貿(mào)易、金融保險、顧問咨詢、旅游等行業(yè)的發(fā)展密切相關(guān)。這類物業(yè)交易涉及的資金數(shù)量巨大，所以常在機(jī)構(gòu)投資者之間進(jìn)行。物業(yè)的使用者多用其提供的空間進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營，并用部分經(jīng)營所得支付物業(yè)租金。由于商用物業(yè)內(nèi)經(jīng)營者的效益在很大程度上受其與社會接近程度的影響，所以位置對于這類物業(yè)有著特殊的重要性。

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⑶ 工業(yè)物業(yè)。指為人類生產(chǎn)活動提供入住空間的房地產(chǎn)，包括工業(yè)廠房、倉儲用房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房(又稱工業(yè)寫字樓)等。工業(yè)物業(yè)既有出售的市場，也有出租的市場。一般來說，重工業(yè)廠房由于其建筑物的設(shè)計需要符合特定工藝流程的要求和設(shè)備安裝的需要，通常只適合特定用戶使用，因此不容易轉(zhuǎn)手交易。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房和研究與發(fā)展用房則有較強(qiáng)的適應(yīng)性。輕工業(yè)廠房介于上述兩者之間。隨著物流行業(yè)的發(fā)展，傳統(tǒng)的以自用為主的倉儲用房也越來越多地用于出租經(jīng)營，成了工業(yè)物業(yè)的重要組成部分。

⑷ 特殊物業(yè)。指物業(yè)空間內(nèi)的經(jīng)營活動需要得到政府特殊許可的房地產(chǎn)，包括賽馬場、高爾夫球場、汽車加油站、飛機(jī)場、車站、碼頭、高速公路、橋梁、隧道等。特殊物業(yè)的市場交易很少，因此對這類物業(yè)的投資多屬長期投資，投資者靠日常經(jīng)營活動的收益來回收投資、賺取投資收益 典型試題：

1.當(dāng)房地產(chǎn)價格的變動過程持續(xù)上升或者下降，并且各期上升或下降的數(shù)額大致接近時，宜采用(預(yù)測房地產(chǎn)的未來價格。

A.數(shù)學(xué)曲線擬合法

B.平均增減量法

C.平均發(fā)展速度法

D.移動平均法

答案BC

2.下面屬于構(gòu)筑物的是()。

A.煙囪

B.水塔

C.水井

D.屋頂

答案ABC

3.在估價中要特別注意下列()之間的內(nèi)在聯(lián)系。

A.估價方法

B.估價目的C.估價時點(diǎn)

D.估價對象狀況

答案BCD

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第二篇：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理考試試題及答案

2009年房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理考試試題及答案解析

2009年房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理試題

一、單

項(xiàng)選擇題（共35題，每題1分，每題的備選答案中只有一個最符合題意，請在答案卡上涂黑其相應(yīng)的編號）1．對于收益性房地產(chǎn)來說，從建筑物竣工之日算起，在正常市場和正常運(yùn)營狀態(tài)下，凈收益大于零的持續(xù)時間稱為（）。A．設(shè)計壽命 B．經(jīng)濟(jì)壽命 C．法定壽命 D．自然壽命 2．地鐵站的建成使周邊寫字樓的租金顯著提高，這說明房地產(chǎn)投資具有（）的特性。A．變現(xiàn)性差 B．易受政策影響 C．依賴專業(yè)管理 D．效益外溢和轉(zhuǎn)移 3．甲乙物業(yè)2008年10月的價值均為1100萬元。預(yù)計2009年10月甲物業(yè)的價值為1200萬元和1000萬元的可能性均為50%，乙物業(yè)的價值為1300萬元和900萬元的可能性也均為50%。甲、乙物業(yè)投資風(fēng)險比較的結(jié)果是（）。A．甲物業(yè)投資風(fēng)險大

B．乙物業(yè)投資風(fēng)險大 C．甲、乙物業(yè)的投資風(fēng)險相同 D．難以判斷甲、乙物業(yè)的投資風(fēng)險大小 4．如果整個投資市場的平均收益率為15%，國債收益率為9%，房地產(chǎn)投資市場相對于整個投資市場的系統(tǒng)性市場風(fēng)險系數(shù)為0．23，則按資本資產(chǎn)定價模型計算出的房地產(chǎn)投資折現(xiàn)率是（）。A．10．38% B．11．07% C．12．45% D．13．62% 5．2008年，某市可供租售的房屋面積為3000萬ｉn2，其中可供銷售的住宅面積為1800萬㎡，可供出租的住宅面積為450萬㎡；當(dāng)年銷售和出租的房屋總面積為2750萬Ｉ112，其中銷售的住宅面積為1680萬㎡，出租的住宅面積為320萬㎡。該市2008年住宅市場吸納率為（）。A．71．11% B．88．89% C．91．67% D．93．33% 6．某市2008年存量商品住宅的吸納率為50%，該市同期存量商品住宅的吸納周期是（）。

A．半個月 B．2個月 C．半年 D．2年 7．房地產(chǎn)市場供給壟斷性的原因不包括（）。A．房地產(chǎn)市場需求的廣泛性 B．房地產(chǎn)市場供給的異質(zhì)性 C．土地所有權(quán)的排他性 D．土地的有限性 8．房地產(chǎn)市場自然周期中，在需求增長率由大于變?yōu)樾∮诠┙o增長率的轉(zhuǎn)折點(diǎn)上，空置率由（）。A．上升到下降 B．下降到上升 C．高于合理空置率到低于合理空置率 D．低于合理空置率到高于合理空置率 9．橫道圖法用于項(xiàng)目建設(shè)階段的（）。A．質(zhì)量控制 B．進(jìn)度控制 C．成本控制 D．合同管理 10．在正式申請竣工驗(yàn)收之前，開發(fā)商要對項(xiàng)目進(jìn)項(xiàng)初步檢查。檢查后由（）列出質(zhì)量缺陷清單。A．開發(fā)商 B．承包商 C．監(jiān)理工程師

D．使用單位 11．需要使用損益平衡圖來制定房地產(chǎn)銷售價格的定價方法是（）。A．目標(biāo)定價法

B．價值定價法

C．挑戰(zhàn)定價法 D．成本加成定價法 12．在一定時期內(nèi)，某類商品房的市場潛量是指這類商品房的（）。A．市場需求上限

B．市場有效需求

C．市場現(xiàn)實(shí)需求

D．市場最低需求 13．某市2008年住宅的預(yù)測銷售量為500萬㎡，實(shí)際銷售量為650萬㎡，平滑指數(shù)為0．75，利用指數(shù)平滑法預(yù)測的該市2009年住宅銷售量為（）萬㎡。A．500．0 B．537．5 C．612．5 D．650．0

14．某開發(fā)商率先向市場推出了帶有電梯的別墅，該開發(fā)商在項(xiàng)目市場定位戰(zhàn)略上采取的是（）戰(zhàn)略。A．形象差異化 B．人員差別化

C．服務(wù)差別化

D．產(chǎn)品差別化 15．某城市的居民對高層住宅經(jīng)歷了一個從較為抗拒到較普遍接受的過程，這一現(xiàn)象反映了消費(fèi)者市場的（）。A．替代性

B．發(fā)展性 C．地區(qū)性 D．復(fù)雜性 16．認(rèn)為利率水平是由貨幣的供給與需求決定的代表性理論是（）。A．馬克思的利率決定理論

B．可貸資金利率理論 C．Ｉs—1M曲線模型利率理論

D．流動性偏好利率理論 17．若名義利率為10%，通貨膨脹率為4%，則實(shí)際利率為（）。A．5．77% B．6．00% C．10．00% D．14．40% 18．某商鋪的租賃期為15年，租金按每年5%的比例遞增，第1年的租金為1萬元，租金于每年的年初收取，年利率為8%，則該商鋪15年租金收入的現(xiàn)值為（）萬元。A．11．41 B．11．49 C．12．41 D．12．49 19．李某從銀行貸款56萬元購買了一套住宅，該筆貸款的期限為20年，年利率為7．5%，按月等額償還。如果李某于第7年末提前償還本金10萬元，則從第8年開始的月還款額為（）元。A．3456．09 B．3505．95 C．3509．74 D．3705．73 20．某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從購買土地使用權(quán)到竣工驗(yàn)收共用了3年時間，建成后用于出租經(jīng)營，預(yù)計經(jīng)濟(jì)壽命為40年，土地使用權(quán)年限為50年，則該項(xiàng)目的經(jīng)營期為（）年。A．37 B．40 C．43 D．50

21．某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，當(dāng)ｉ =14%時，凈現(xiàn)值為450萬元；當(dāng)ｉ =15%時，凈現(xiàn)值為-200萬元，平均資金成本率為13．2%，基準(zhǔn)收益率為10%。該項(xiàng)目的財務(wù)內(nèi)部收益率為（）。A．20%

B．14．31% C．14．69% D．14．80% 22．某商鋪的購買價格為100萬元，其中60萬元來自銀行貸款。該貸款在10年內(nèi)按年等額償還，年利率為7%，預(yù)計該商鋪第1年稅后凈現(xiàn)金流量為3萬元，如果不考慮物業(yè)增值收益，則第1年的投資回報率為（）。A．5．00% B．7．50% C．18．36% D．28．85% 23．趙某以12000元/㎡的價格購買了230㎡的商鋪用于出租經(jīng)營，購買價中的60%來自銀行貸款。該貸款在10年內(nèi)按年等額償還，年利率為10%，每年可用于還本付息的折舊、攤銷、利潤共34萬元，則其償債備付率為（）。A．0．12 B．0．21 C．1．26 D．2．05 24．房地產(chǎn)投資方案比選通常是在（）之間進(jìn)行。A．獨(dú)立方案 B．互斥方案 C．凈現(xiàn)值法 D．等額年費(fèi)用法 25．對經(jīng)營期不同的房地產(chǎn)投資方案進(jìn)行比選時，應(yīng)采用的方法是（）。A．等額年值法

B．差額投資內(nèi)部收益率法 C．凈現(xiàn)值法

D．等額年費(fèi)用法 26．下列關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資不確定因素的表述中，正確的是（）。A．空置率與有效毛收入呈反向變動 B．通過與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂長期合約，可以完全排除通貨膨脹對運(yùn)營費(fèi)用的影響 C．權(quán)益投資比率高，意味著投資者承擔(dān)的投資風(fēng)險和風(fēng)險報酬均增加 D．金融機(jī)構(gòu)通常要求投資者的權(quán)益投資比率不得高于某一要求的比率 27．各投資方案凈現(xiàn)值的期望值不同時，以方案風(fēng)險大小為投資方案比選的主要依據(jù)，此時應(yīng)選擇的判別指標(biāo)是（）。A．凈現(xiàn)值 B．凈現(xiàn)值期望值

C．凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差

D．凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù) 28．下列房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價基礎(chǔ)參數(shù)中，屬于收益相關(guān)指標(biāo)的是（）A．出租率 B．基準(zhǔn)收益率 C．成本利潤率

D．財務(wù)杠桿比率 29．某賓館開發(fā)項(xiàng)目共有150間客房，平均每間客房的面積為40㎡，總建筑面積為6800㎡。當(dāng)?shù)赝瑱n次賓館的綜合造價為3000元/㎡，每間客房的綜合投資為14萬元。則用單元估算法計算的該賓館總投資為（）萬元。A．1800 B．2040 C．2100 D．2380 30．將借款本息視為現(xiàn)金流出的基本報表是（）。A．全部投資現(xiàn)金流量表

B．資本金現(xiàn)金流量表 C．借款還本付息估算表 D．投資計劃與資金籌措表 31．租賃融資在房地產(chǎn)領(lǐng)域的應(yīng)用模式主要是（）。A．置業(yè)投資 B．設(shè)備租賃 C．售后回租 D．權(quán)益融資 32．商業(yè)銀行發(fā)放個人住房抵押貸款可能面臨的信用風(fēng)險不包括（）。A．開發(fā)商違法預(yù)售

B．借款人賴賬不還 C．借款人拖延還款

D．房地產(chǎn)市場供需失衡 33．在貸款綜合評價中，項(xiàng)目風(fēng)險等級分為AAA、AA、A、和BBB、四個風(fēng)險等級，其中AAA級對應(yīng)的風(fēng)險系數(shù)為（）。A．50% B．60% C．70% D．80% 34．在寫字樓出租中，室內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)化裝修的費(fèi)用通常由（）支付。A．業(yè)主 B．承租人 C．物業(yè)服務(wù)企業(yè) D．業(yè)主、承租人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同 35．某收益性物業(yè)的潛在毛租金收入為30萬元，假設(shè)在某報告期內(nèi)的出租率為80%，所有承租人都能按時交納租金，物業(yè)其他收入為2萬元，則物業(yè)在該報告期的有效毛收入為（）萬元。A．22．0 B．24．0 C．25．6 D．26．0

二、多項(xiàng)選擇題（共15題，每題2分。每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意，請在答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號。全部選對的，得2分；錯選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個選項(xiàng)得0．5分）1．下列風(fēng)險中，屬于房地產(chǎn)投資系統(tǒng)風(fēng)險的有（）。A．市場供求風(fēng)險 B．變現(xiàn)風(fēng)險 C．利率風(fēng)險 D．時間風(fēng)險 E．資本價值風(fēng)險 2．對房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析，除了要分析供求結(jié)構(gòu)，通常還分析（）。A．價格結(jié)構(gòu) B．總量結(jié)構(gòu)

C．檔次結(jié)構(gòu) D．投資結(jié)構(gòu) E．租買結(jié)構(gòu) 3．房地產(chǎn)市場區(qū)別于一般商品市場的特性主要有（）。A．競爭性 B．壟斷性 C．外部性 D．均衡性 E．信息不對稱性 4．房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，按規(guī)定應(yīng)移交給城市檔案館的竣工檔案應(yīng)包括（）。A．工程質(zhì)量保修書

B．可行性研究報告 C．竣工圖 D．住宅使用說明書 E．竣工驗(yàn)收備案表 5．采取隨行就市定價法確定價格的情形有（）。A．開發(fā)商處于市場領(lǐng)導(dǎo)者地位 B．開發(fā)商難以估算成本 C．開發(fā)商的物業(yè)質(zhì)量與市場領(lǐng)導(dǎo)者的物業(yè)質(zhì)量相近D．開發(fā)商打算與同行和平共處 E．開發(fā)商具有向市場領(lǐng)導(dǎo)者挑戰(zhàn)的實(shí)力 6．房地產(chǎn)市場分析可以幫助開發(fā)商（）。A．選擇合適的項(xiàng)目位置 B．尋找投資合作伙伴 C．確定滿足市場需求的產(chǎn)品類型

D．判斷租買時機(jī) E．進(jìn)行土地使用權(quán)出讓決策 7．開發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)市場狀況分析的內(nèi)容通常有（）。A．供需分析

B．競爭分析 C．市場占有率分析 D．投資收益分析 E．宏觀因素分析 8．下列房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)模式中，現(xiàn)金流出包括土地成本的有（）。A．購買—持有—出租—出售 B．購買一更新改造—出售 C．購買一更新改造—出租—出售

D．開發(fā)—銷售 E．開發(fā)—持有—出租—出售 9．投資回報率與資本金凈利潤率的差異，主要在于前者考慮了（）。A．物業(yè)增值收益

B．所得稅

C．還本付息額

D．投資者權(quán)益增加值 E．權(quán)益投資 10．下列關(guān)于差額投資內(nèi)部收益率的表述中，正確的有（）。A．差額投資內(nèi)部收益率是兩個方案內(nèi)部收益率之差 B．差額投資內(nèi)部收益率是兩個方案各期凈現(xiàn)金流量差額的現(xiàn)值之和等于零時的折現(xiàn)率 C．差額投資內(nèi)部收益率是兩個方案各期凈現(xiàn)金流量差額之和等于零時的折現(xiàn)率 D．差額投資內(nèi)部收益率大于最低可接受收益率時，以投資大的方案為優(yōu)選方案 E．采用差額投資內(nèi)部收益率進(jìn)行多方案比選時，應(yīng)將方案按投資由大到小排序并依次兩兩比選，從中確定優(yōu)選方案 11．下列風(fēng)險分析的內(nèi)容中，屬于風(fēng)險估計階段工作的有（）。A．風(fēng)險產(chǎn)生的原因分析

B．風(fēng)險發(fā)生的概率大小分析 C．風(fēng)險因素檢驗(yàn) D．風(fēng)險變量間的相關(guān)性分析 E．風(fēng)險概率分布情況分析 12．實(shí)物期權(quán)方法可以應(yīng)用于房地產(chǎn)投資決策，主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資具有（）。A．可預(yù)測性 B．不可控性 C．不可逆性 D．可延期性 E．不可彎更性 13．編制房地產(chǎn)投資計劃與資金籌措表之前，應(yīng)先編制（）。A．現(xiàn)金流量表

B．損益表

C．資金使用計劃 D．資金籌措計劃 E．資金來源與運(yùn)用表 14．按信托性質(zhì)分類，房地產(chǎn)投資信托基金的類型有（）。

A．權(quán)益型

B．抵押型

C．傘型合伙

D．多重合伙 E．混合型 15．物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作內(nèi)容包括（）。A．確立管理目標(biāo) B．制定維修養(yǎng)護(hù)方案 C．制定安全保衛(wèi)方案 D．提出預(yù)算 E．確定物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

三、判斷題（共15題，每題1分。請根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號，用“√”表示正確，用“×”表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至0分）

1．具有相同市場價值的房地產(chǎn)，其投資價值因人而異。（）2．房地產(chǎn)投資信托基金股票的收益通常高于一般股票的收益，因此往往成為大型機(jī)構(gòu)投資者直接投資房地產(chǎn)的重要工具。（）3．量價彈性是指某時點(diǎn)的房地產(chǎn)交易量與該時點(diǎn)的房地產(chǎn)價格之比。（）4．開發(fā)商在選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)時，不僅要考察其代理的成功率，還要考察其代理每一個項(xiàng)目的平均銷售周期。（）5．一個整體市場能夠細(xì)分為若干子市場，主要是因?yàn)轭櫩托枨蟠嬖诓町愋?。（?．個人住房抵押貸款采用等額還本付息方式還款時，各期還款額中包含的本金相等。（）7．只要商品住宅的價格不下跌，就不會發(fā)生次貸危機(jī)。（）8．房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的總開發(fā)成本中不包括含銷售稅金。（）9．借款償還期和投資回收期都是評價投資項(xiàng)目清償能力的指標(biāo)。（）10．不確定型決策是指未來事件的自然狀態(tài)是否發(fā)生不能肯定，且其發(fā)生概率也未知的決策。（）11．最高租售價格與預(yù)測租售價格之間差距越大，說明房地產(chǎn)項(xiàng)目抗市場風(fēng)險的能力越強(qiáng)。（）12．基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指居住小區(qū)內(nèi)為居民配套建設(shè)的各種非營利性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。（）13．預(yù)租售收入可以作為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金來源。（）14．無論是權(quán)益融資還是債務(wù)融資，資金融出方都要承擔(dān)項(xiàng)目的投資風(fēng)險。（）15．收益性物業(yè)可以獲取的最大租金收入稱為有效毛收入。（）2009

年房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理考試試題及答案解析 T 來源：考試大 2010/10/11 【考試大：中國教育考試第一門戶】 模擬考場 視頻課程 字號: T

四、計算題（共2題，20分。要求列出算式、計算過程；需按公式計算的，要寫出公式；只有計算結(jié)果而無計算過程的，不得分。計算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后2位。請在答題紙上作答）

（一）王某以12000元/㎡的價格購買了10間建筑面積均為80㎡的商鋪。購房款的60%來自銀行提供的10年期、年利率為7．5%、按年等額還本付息的抵押貸款，其余為自有資金。另外，王某在購房時還支付了相當(dāng)于購房款1．5%的代理費(fèi)及其他費(fèi)用，于第2年末又投入自有資金40萬元對商鋪進(jìn)行了裝修，同時辦理了產(chǎn)權(quán)證，在辦證時支付了相當(dāng)于購房款0．3%的手續(xù)費(fèi)和3%的契稅。王某的經(jīng)營計劃是：第3年初將10間商鋪全部出租；第10年末以 13000 元/㎡的價格賣掉其中2間商鋪，其余的商鋪繼續(xù)出租；第15年末以15000元/㎡的價格又賣掉其中3間商鋪，其余的商鋪繼續(xù)出租；第20年末將剩余的商鋪以16000元/㎡的價格全部賣掉（每次賣房時均支付了相當(dāng)于售價5．5%的銷售稅金、0．3%的手續(xù)費(fèi)和1%的個人所得稅）。假設(shè)：在整個經(jīng)營期間，商鋪的租金保持200元/（月?㎡）（按建筑面積計）不變，空置和收租損失不計，年運(yùn)營成本為毛租金收入的25%；購房投資發(fā)生在第1年初，每年的租金于年初收取，年運(yùn)營成本和還本付息支出均發(fā)生在年末；王某要求的自有資金投資目標(biāo)收益率為14%。（1）完成下列自有資金現(xiàn)金流量表并寫出相應(yīng)的計算過程。（2）列出自有資金財務(wù)凈現(xiàn)值的公式并代入相應(yīng)數(shù)據(jù)（不要求計算出結(jié)果）。（10分）自有資金現(xiàn)金流量表（單位：萬元）自有資金現(xiàn)金流量表（單位：萬元）0 1 2 3～9 10 11～14 15 16～19 20 年末 現(xiàn)金流入 年毛租金收入 凈轉(zhuǎn)售收入 現(xiàn)金流出 購房、辦證及裝 修投入 年還本付息 年運(yùn)營成本 凈現(xiàn)金流量

（二）某開發(fā)商以3000萬元購得一住宅用地70年的使用權(quán)，該住宅用地面積為3000㎡，規(guī)劃容積率為5．5。據(jù)估算，該住宅開發(fā)項(xiàng)目的建安工程費(fèi)為2200元/㎡，勘察設(shè)計和前期工程費(fèi)為建安工程費(fèi)的3%，基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)為430萬元，開發(fā)期間稅費(fèi)按建筑面積計算，為114元/㎡，管理費(fèi)用為上述費(fèi)用（土地費(fèi)用除外）之和的3．5%。預(yù)計住宅在項(xiàng)目建成時全部售出，銷售費(fèi)用、銷售稅金分別為銷售收入的3%和5．5%。項(xiàng)目開發(fā)期為2年，建造期為1．5年。土地費(fèi)用于開發(fā)期初一次性投入，開發(fā)期間稅費(fèi)于建造期初一次性投入，建安工程費(fèi)、勘察設(shè)計和前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、管理費(fèi)用在建造期內(nèi)均勻投入。年貸款利率為7．7%，按季計息。不考慮土地增值稅。（1）若開發(fā)商要求的稅前成本利潤率為30%，求該項(xiàng)目的最低銷售價格。（2）若該項(xiàng)目的銷售價格為8000元/㎡，求該項(xiàng)目保本的最低銷售量。（10分

第三篇：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理試題

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理試題

一、單項(xiàng)選擇題（共35題，每題1分。）1.下列風(fēng)險不屬于房地產(chǎn)投資系統(tǒng)性風(fēng)險的是（）A．通貨膨脹風(fēng)險 B．周期風(fēng)險

C．比較風(fēng)險

D．變現(xiàn)風(fēng)險

答案：C．

解析：比較風(fēng)險為個別風(fēng)險

2.某一時段房地產(chǎn)投資市場的平均收益率為15%，國家債券的收益率為4%，房地產(chǎn)市場相對于整個投資市場的風(fēng)險相關(guān)系數(shù)為0.4，那么，用資本資產(chǎn)定價模型確定的折現(xiàn)率應(yīng)為（）

A． 6% B．8.4% C．11% D．15%

答案：B．

解析：4%+0.4×（15%-4%）=8.4%

3.某開發(fā)商擬向銀行貸款1500萬元，借用5年一次還清，甲銀行貸款利率為17%，按年單利計息，乙銀行貸款年利率為16%，按月復(fù)利計息，問向（）貸款較經(jīng)濟(jì)。

A．甲銀行 B．乙銀行 C．甲乙同樣 D．無法比較

答案：A．

解析：甲銀行：1500+1500*17%*5=2775

乙銀行：1500+（1+16%/12）60=3320.7

1因此向甲銀行貸款較經(jīng)濟(jì)。4.房地產(chǎn)的（）性，決定了房地產(chǎn)市場是地區(qū)性的市場。A．不可移動性 B． 適應(yīng)性 C． 各異性 D．相互影響性

答案：A．

解析：房地產(chǎn)的不可移動性，決定了房地產(chǎn)市場是地區(qū)性的市場。

5.已知某筆貸款的年利率為15%，借貸雙方約定按季度計息，該筆貸款的實(shí)際利率是（）

A．3.75% B．7.5% C．15% D．15.87%

答案：D．

解析：i=（1+r/m）m-1=（1+15%/4）4-1=15.87%

6.關(guān)于等額序列支付資金回收系數(shù)，下列表示正確的是（）

A．（P / A．，i，n）B．（A．/P，i，n）C．（A．/F，i，n）D．（F/A．，i，n）答案：B．

解析：（A．/P，i，n）為等額序列支付資金回收系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)表示法。

7.單利計息與復(fù)利計息的區(qū)別在于（）

A．是否考慮資金的時間價值 B．是否考慮本金的時間價值

C．是否考慮先前計息周期累計利息的時間價值

D．采用名義利率還是實(shí)際利率

答案：C．

解析：單利計息與復(fù)利計息的區(qū)別在于是否考慮先前計息周期累計利息的時間價值。

8.居民購買住宅的行為屬于（）

A．習(xí)慣性購買行為 B．尋求多樣化購買行為

C．化解不協(xié)調(diào)購買行為 D．復(fù)雜購買行為

答案：D．

解析：居民購買住宅的行為就屬于復(fù)雜購買行為。

9.已知某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的購買投資為4500萬元，流動資金為500萬元，如果投資者投入權(quán)益資本為1500萬元，經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額為650萬元，年平均稅后利潤為500萬元，該投資項(xiàng)目的投資利潤率為（）

A．13.0% B．33.3% C．43.3% D．14.4%

答案：A．

解析：650/（4500+500）×100%=13.0%

10.下列各項(xiàng)費(fèi)用中，不屬于開發(fā)項(xiàng)目前期工程費(fèi)的是（）

A．三通一平費(fèi)用

B．工程造價咨詢費(fèi)

C．可行性研究費(fèi)用

D．水文地質(zhì)勘探費(fèi)

答案：B．

解析：工程造價咨詢費(fèi)屬于其它費(fèi)用。

11.工作主要任務(wù)是對投資項(xiàng)目或投資方向提出建議，該階段為（）階段。

A．投資機(jī)會研究

B．預(yù)可行性研究

C．初步可行性研究

D．詳細(xì)可行性研究

答案：A．

解析：投資機(jī)會研究主要任務(wù)是對投資項(xiàng)目或投資方向提出建議。

12.對個人住房貸款的的還款能力，國家規(guī)定，每筆住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在（）以下。

A．40% B．50% C．60% D．70%

答案：B．

解析：每筆住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50%以下。

13.詳細(xì)性可行性研究階段投資估算的精度可達(dá)到（）

A．±5% B．±10 % C．±15% D．±20%

答案：B．

解析：詳細(xì)性可行性研究階段投資估算的精度可達(dá)±10 %.14.根據(jù)各地房地產(chǎn)收益水平，同類型的物業(yè)都存在一個適當(dāng)租金售價比例，一般情況下，住宅的售價大約相當(dāng)于（）的租金。

Ａ．50個月 Ｂ．100個月

C．10個月 D．10年

答案：B．

解析：一般情況下大約為100個月的租金，如果售價過高，那么對出租住宅的需求就會增加。

15.按（）細(xì)分，房地產(chǎn)市場可分為一級、二級、三級市場

A．交易形式 B．用途

C．目標(biāo)市場 D．存量增量

答案：D．

解析：按存量增量細(xì)分，通常將房地產(chǎn)市場劃分為三級市場：一級市場（土地使用權(quán)出讓市場）、二級市場（土地轉(zhuǎn)讓、新建商品房租售市場）、三級市場（存量房地產(chǎn)交易市場）。

16.邀請招標(biāo)是非公開招標(biāo)方式的一種。被邀請參加投標(biāo)的承包商通常在（）。

A．3個以上 B．5-10個之間 C．5個以上 D．3-10個之間 答案：D． 解析：按照規(guī)定，邀請招標(biāo)一般有3-10個之間。

17.（）是收集一手資料時最普遍采用的手段。

A．面訪 B．問卷 C．觀察 D．座談

答案：B．

解析：問卷是收集一手資料時最普遍采用的手段。

18.名義利率與實(shí)際利率的關(guān)系表述不正確的一項(xiàng)是（）

A．當(dāng)每年計息周期數(shù)m>1時，實(shí)際利率小于名義利率

B．當(dāng)每年計息周期數(shù)m=1時，實(shí)際利率等于名義利率

C．實(shí)際利率與名義利率更能反映資金的時間價值

D．名義利率越大，計息周期越短，實(shí)際利率與名義利率的差異就越大

答案：A．

解析：當(dāng)每年計息周期數(shù)m>1時，實(shí)際利率大于名義利率

19.流動比率，下列說法不正確的是（）

A．流動比率＝流動資產(chǎn)總額/流動負(fù)債總額×100％

B．又稱之為“銀行家比率”

C．又稱之為“二對一比率”。

D．在國際上銀行一般要求這一比率維持在100％以上

答案：D． 解析：在國際上銀行一般要求這一比率維持在200％以上。20.房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的成本利潤率等于（）乘以100% A．開發(fā)商利潤/總開發(fā)成本

B．正常經(jīng)營年份的凈經(jīng)營收入/總開發(fā)成本

C．開發(fā)商利潤/總開發(fā)價值

D．正常經(jīng)營年份的經(jīng)營收入/總開發(fā)成本

答案： A．

解析：公式：RPC．=D．P/TD．C．

21.某租客5年支付的物業(yè)租金的現(xiàn)值為40萬元，年租金增長的百分率為5%，如果折現(xiàn)率與之相同，則該租客第一年末支付的租金為（）萬元。

A．8.0 B．8.4 C．9.0 D．10.0

答案：B．

解析：由40=5*A．1/（1+5%）得出A．1=8.4

22.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)階段是指（）所經(jīng)過的過程。

A．房地產(chǎn)開發(fā) B．獲得土地后到全部工程竣工

C．從工程開工到工程竣工驗(yàn)收 D．從工程開工到項(xiàng)目租售完畢

答案：C．

解析：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)階段是指從工程開工到工程竣工驗(yàn)收所經(jīng)過的過程。

23.物業(yè)代理公司通過詳細(xì)的市場調(diào)查分析和預(yù)測，可以協(xié)助開發(fā)商或業(yè)主進(jìn)行（）。

A．項(xiàng)目融資 B．工程招標(biāo)

C．市場定位 D．物業(yè)管理

答案：C．

解析：物業(yè)代理公司通過詳細(xì)的市場調(diào)查分析和預(yù)測，可以協(xié)助開發(fā)商或業(yè)主進(jìn)行市場定位。

24.反映投資者每年實(shí)際獲得的凈收益與投資者初始投入的權(quán)益投資的比率的指標(biāo)是（）

A．還本付息比率 B．抵押收益率

C．投資回報率 D．項(xiàng)目收益率

答案：C．

解析：投資回報率反映投資者每年實(shí)際獲得的凈收益與投資者初始投入的權(quán)益投資的比率。

25.已知某筆貸款的年名義利率為12%，實(shí)際利率為12.55%，則該筆貸款是按（）作為計息周期的。

A．年 B．半年 C．季度 D．月

答案：C．

解析：常識。

26.對于選擇了目標(biāo)市場的企業(yè)，唯一的方法就是實(shí)現(xiàn)自己企業(yè)的產(chǎn)品和競爭對手之間的（）。

A．差別化 B．同質(zhì)化 C．多樣化 D．獨(dú)特性

答案：A．

解析：對于選擇了目標(biāo)市場的企業(yè)，唯一的方法就是實(shí)現(xiàn)自己企業(yè)的產(chǎn)品和競爭對手之間的差別化。

27.物業(yè)管理工作中的每一部分工作，都應(yīng)以（）為中心。

A．物業(yè)的保值增值 B．滿足當(dāng)前的租戶和新租戶 C．物業(yè)的安全 D．實(shí)現(xiàn)物業(yè)的管理目標(biāo) 答案：B． 解析：物業(yè)管理工作中的每一部分工作，都應(yīng)以滿足當(dāng)前的租戶和新租戶為中心。

28.由于出讓計劃不明確，對以抵押方式向土地儲備機(jī)構(gòu)發(fā)放貸款，貸款期限最長不得超過（）年

A．1 B．2 C．3 D．5

答案：B．

解析：對以抵押方式向土地儲備機(jī)構(gòu)發(fā)放貸款，貸款期限最長不得超過2年。

29.可行性研究報告中，一般不包括（）

A．封面 B．摘要 C．初步設(shè)計方案 D．附表

答案：C．

解析：初步設(shè)計在可行性研究階段后。

30.某項(xiàng)目生產(chǎn)能力30000件/年，產(chǎn)品售價3000元/件，總成本費(fèi)用7800元，其中固定成本3000萬元，成本與產(chǎn)量呈線性關(guān)系，則盈虧平衡產(chǎn)量為（）

A．30000件 B．21400件 C．21800件 D．15600件

答案：B．

解析：見教材187頁。

31.對于一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目來說，償債備付率應(yīng)該大于（）

A．1 B．1.2 C．1.5 D．2

答案：B．

解析：當(dāng)小于1.2時，表示當(dāng)期資金來源不足以償付當(dāng)期債務(wù)。

32.某城市地鐵線的建設(shè)，使沿線房地產(chǎn)大大增值，這體現(xiàn)了房地產(chǎn)的（）性。

A．適應(yīng)性 B．位置固定性 C．政策影響性 D．相互影響性

答案：D． 解析：這是房地產(chǎn)的相互影響性。33.增長點(diǎn)超過了平衡點(diǎn)，這是房地產(chǎn)市場自然周期的（）階段。A．第一B．第二C．第三D．第四

答案：Ｂ

解析：增長點(diǎn)超過了平衡點(diǎn)，這是房地產(chǎn)市場自然周期的二階段。

34.根據(jù)估計的總銷售收入和銷售量來制定價格的方法是（）

A．認(rèn)知價值定價法B．領(lǐng)導(dǎo)定價法

C．目標(biāo)定價法D．成本加成定價法

答案：Ｃ

解析：目標(biāo)定價法是根據(jù)估計的總銷售收入和銷售量來制定價格的方法

35.以下調(diào)查中，不屬于不可控調(diào)查的是（）

A．市場容量調(diào)查 B．消費(fèi)行為調(diào)查

C．市場環(huán)境調(diào)查 D．營銷因素調(diào)查

答案：D．

解析：企業(yè)的營銷手段是可控的。

二、多項(xiàng)選擇題（共15題，每題2分，備選答案中，有兩個或兩個以上符合題意的答案，錯選或多選均不得分，少選且選擇正確的，每個選項(xiàng)得0.5分。）

1.工程項(xiàng)目管理的基本職能是計劃、（）

A．組織 B．決策 C． 控制 D． 協(xié)調(diào) E．反饋

答案：A．C．D． 2.政府宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場的手段包括 Ａ土地供應(yīng)計劃 Ｂ地價的杠桿作用 Ｃ誠信建設(shè) Ｄ稅收政策 E．政府定價

答案：A．B．D．

解析：宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場的手段包括土地供應(yīng)計劃、價格、稅收政策等。但不包括誠信建設(shè)。

3.經(jīng)營收入包括（）

A．銷售收入 B．出租收入

C．自營收入 D．營業(yè)外收入 E上年未分配利潤

答案：A．B．C．

解析：經(jīng)營收入包括銷售收入出租收入 自營收入。

4.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主要不確定因素有（）

A．土地費(fèi)用 B．建安工程費(fèi)用 C．運(yùn)營費(fèi)用

D．空置率 E．容積率

答案：A．B．D．

解析：C．E 主要為置業(yè)投資項(xiàng)目的不確定因素。

5.敏感性分析的“三項(xiàng)預(yù)測值”法對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中所涉及的變動因素，分別給出三個預(yù)測值，即（）

A．最樂觀預(yù)測值 B．最悲觀預(yù)測值

C．最可能預(yù)測值 D．最客觀的預(yù)測值 E最原始的評估值

答案：A．B．C．

解析：三項(xiàng)預(yù)測值即最樂觀預(yù)測值、最悲觀預(yù)測值、最可能預(yù)測值

6.財務(wù)評價中損益表用以計算（）等評價指標(biāo)。

A．成本利潤率 B．投資利潤率 C．資本金利潤率 D．資本金凈利潤率 E資產(chǎn)負(fù)債率 答案：B．C．D． 解析：損益表中不顯示成本及資產(chǎn)負(fù)債情況。

7.個人住房抵押貸款包括（）

A．商業(yè)性住房抵押貸款 B．商用房地產(chǎn)抵押貸款

C．政策性住房抵押貸款 D．在建工程抵押貸款

第四篇：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理復(fù)習(xí)題

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理復(fù)習(xí)題

一、名詞解釋

1.房地產(chǎn)A1

2.房地產(chǎn)市場A24

3.農(nóng)地征收A44

4.回歸分析法A121

5.復(fù)利計息B66

6.物業(yè)前期管理B14

4二、簡答1.影響房地產(chǎn)價格上升主要有哪幾個原因？A4

1.房地產(chǎn)市場具有哪些特性？A30

2.從房地產(chǎn)投資開發(fā)周期角度來劃分，可以把房地產(chǎn)投資風(fēng)險分為幾種類型?A88

3.影響房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的主要有哪些社會經(jīng)濟(jì)力量？33

4.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)竣工驗(yàn)收包括哪些程序？A115

5.物業(yè)前期管理具有哪些作用？144

6.房地產(chǎn)價格的構(gòu)成要素有哪些？12

2三、問答題

1.某一房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬獲得某城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)一農(nóng)民集體所有的地塊建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房。該農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織原耕地面積為80公頃，農(nóng)業(yè)人口為600人，現(xiàn)征收耕地20公頃，該地塊征收前3年每公頃年產(chǎn)值分別為3萬元、3.2萬元、3.4萬元。經(jīng)商定，土地補(bǔ)償費(fèi)為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的8倍；每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該地被征收前3年平均年產(chǎn)值的5倍，被征收土地上的附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)為20萬元，征收耕地的耕地開墾費(fèi)為60萬元。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》，試回答以下問題：P46

（1）該地塊被征收應(yīng)由政府的哪一級部門批準(zhǔn)？

（2）需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)有多少？安置補(bǔ)助費(fèi)為多少？

（3）征收耕地補(bǔ)償費(fèi)用為多少？

（4）該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付的費(fèi)用為多少？

2.貸款90萬元，月還款增長比率0.45%，15年期，貨款利率6.6%。問其初始還款額和第15年最后一個月的還款額是多少?P72

3.某房地產(chǎn)開發(fā)商向銀行貸款1500萬元,期限5年,年利率8%,若該筆貸款的還款為按季度付息,到期后一次償還本金,則開發(fā)商支付的利息總額是多少?如果計算先期支付的利息的時間價值,則該筆貸款到期后開發(fā)商實(shí)際支付的利息又是多少?

第五篇：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理課程作業(yè)

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理課程作業(yè)

1、房地產(chǎn)的含義及特性

2、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的概念及特點(diǎn)

3、房地產(chǎn)開發(fā)的參與者

4、房地產(chǎn)開發(fā)程序

5、房地產(chǎn)開發(fā)的行政管理內(nèi)容

6、房地產(chǎn)開發(fā)的行政管理和市場宏觀調(diào)控

7、房地產(chǎn)市場的內(nèi)涵、構(gòu)成要素、類型、特點(diǎn)

8、我國基本土地制度內(nèi)容

9、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用地的獲取方式及特點(diǎn)

10、城市規(guī)劃對房地產(chǎn)項(xiàng)目的控制實(shí)施及規(guī)劃控制指標(biāo)

11、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資策劃、規(guī)劃設(shè)計策劃、建設(shè)過程策劃、營銷策劃內(nèi)容

12、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報告內(nèi)容

13、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資和費(fèi)用構(gòu)成14、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財務(wù)評價指標(biāo)及方法

15、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資的資金來源

16、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理內(nèi)容及項(xiàng)目前期工作管理

17、物業(yè)管理及前期物業(yè)管理

18、房地產(chǎn)市場管理、房地產(chǎn)價格管理、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記管理

19、某開發(fā)商欲參與一住宅開發(fā)項(xiàng)目地塊的拍賣競價工作，該地塊為已整理完畢的熟地，其用地情況和規(guī)劃條件如下：規(guī)劃住宅凈用地10畝，規(guī)劃建筑容積率為2.0，住宅配套商業(yè)面積為總建筑面積的10％。根據(jù)市場調(diào)查，該地段同類商品住宅銷售價格為5000元/平方米，商業(yè)用房銷售價格為10000元/平方米，前期行政規(guī)費(fèi)及前期工程費(fèi)用合計估算為500元/平方米，建筑安裝工程費(fèi)用估算為1200元/平方米，公建及基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用估算為500元/平方米，銷售及管理費(fèi)用（包括利息費(fèi)用）為300元/平方米，銷售綜合稅率為銷售收入的6％。若開發(fā)商的預(yù)期項(xiàng)目總投資利潤率為30％，則該開發(fā)商能夠接受的樓面地價為多少（元/平方米）？此時土地總價為多少，單價為多少（萬元/畝）？

20、一家庭準(zhǔn)備購房，已知房屋總價50萬，其中30%作為首付，剩下的去商業(yè)銀行辦理按揭，經(jīng)評估該家庭平均月收入為8800元，可選擇的還款期限為10年，15年和20年三種，年利率12%，還款方式為每月等額還款，且銀行要求每月還款額應(yīng)小于家庭平均月收入的一半，求：在滿足貸款條件的前提下，為使該家庭所付利息較少時選擇何種還款期限？此時的月還款額為多少？（保留整數(shù)）