第一篇：經(jīng)濟適用房現(xiàn)狀分析及其對策研究

題目: 題目:經(jīng)濟適用房現(xiàn)狀分析及其對策研究 姓名： 姓名：

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班級：工程管理 序號： 序號：10 經(jīng)濟適用房現(xiàn)狀分析及其對策研究

摘要： 摘要：我國自上世紀(jì) 90 年代實施保障性住房制度至今，經(jīng)過近20 年的發(fā)展，已經(jīng)建 立了經(jīng)濟適用房等多種類型的住房構(gòu)成的保障性住房體系，這些住房在住房商品化過 程中，為解決城市低收入居民居住困難緩解居住壓力等方面發(fā)揮了積極地作用。但是 隨著我國住房體制改革的進一步深入，社會結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型以及居民對于居住環(huán)境要求的 提高，經(jīng)濟適用房的建設(shè)呈現(xiàn)出新的特點，面臨著新的問題。本文在總結(jié)國內(nèi)外經(jīng)濟 適用房發(fā)展基礎(chǔ)上，結(jié)合我國經(jīng)濟適用房當(dāng)前建設(shè)的新問題，提出了具體的建議和對 策。關(guān)鍵詞:保障性住房 關(guān)鍵詞: 經(jīng)濟適用房 現(xiàn)狀分析 建議對策 2 經(jīng)濟適用房現(xiàn)狀分析及其對策研究

一、保障性住房研究背景綜述 1.1 經(jīng)濟適用房的定義 經(jīng)濟適用住房是指已經(jīng)列入國家計劃，由城市政府組織房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者集資 建房單位建造，以微利價向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。它是具有社會保障性質(zhì)的 商品住宅。具有經(jīng)濟性和適用性的特點。1.2 國外保障性住房的發(fā)展概況 世界各國均比較重視民生的基本問題—住房保障問題。而在國外，特別是在發(fā)達 國家，保障性住房建設(shè)歷史較長，也已經(jīng)形成了一定的經(jīng)驗和特色。從國外保障性住 房的總體情況來看，在住房供應(yīng)上多是租售并舉，租房者占有較大的比例。表 1-1 發(fā)達國家租賃住房和私有住房比例關(guān)系圖表（%）

日本 私有住房 租賃住房 59.8 38.5 美國 58.3 30.3 英國 67.7 32.3 法國 54.3 39.7 德國 38.0 60.4 1.2.1 新加坡保障性住房建設(shè)的做法和經(jīng)驗 新加坡是個多種族的移民國家，其國土面積僅有 699.4平方公里，卻居住著 448 萬的常住人口，人口密度很大。要保證如此多的人口“居者有其屋”，新加坡政府在 保障性住房建設(shè)方面實施的“公共組屋”政策功不可沒。新加坡在 1959 年脫離殖民 統(tǒng)治獨立時面臨著嚴(yán)峻的“屋荒”，為解決最現(xiàn)實的居住問題，新加坡政府于 1960 年宣布成立了建屋發(fā)展局，自 1964 年起就推出了目標(biāo)為“居者有其屋”的政府組屋 政策。（1）政府主導(dǎo)并低價提供土地 新加坡的組屋建設(shè)并不是通過市場化的手段來進行的，而是新加坡政府委托建屋 發(fā)展局負責(zé)組屋的開發(fā)與建設(shè)。因此，在組屋的建設(shè)與開發(fā)上，作為政府所屬的獨立 非營利機構(gòu)，建屋發(fā)展局就擔(dān)負了重要職責(zé)。它受政府委托，既要負責(zé)組屋的開發(fā)建 設(shè)，又要負責(zé)組屋發(fā)展規(guī)劃的制定和房屋的管理。在這樣的機制體制下，保證了作為 房屋的開發(fā)方建屋發(fā)展局沒有追求利潤的原動力，同時又便于其爭取行政、法律、金 融和財政領(lǐng)域的支持。在新加坡，既有國有土地，又有私有土地，其中前者占到總額 的 80%左右。根據(jù)新加坡政府 1996 年頒布的《土地征用法令》，政府有權(quán)征用私人土 3 經(jīng)濟適用房現(xiàn)狀分析及其對策研究 地用于國家建設(shè)。因此，在新加坡政府的支持下，建屋發(fā)展局可以以較低的價格獲得 土地用于開發(fā)組屋，從而保證了大規(guī)模建設(shè)組屋所需的土地。（2）利用住房公積金制度為組屋提供支持 新加坡從 1955 年開始建立了中央公積金制度，中央公積金的制度在其組屋的建 設(shè)和運轉(zhuǎn)中發(fā)揮了重要作用。一方面，新加坡政府利用手中所掌握的公積金為組屋建 設(shè)提供了基礎(chǔ)性資金。同時，符合條件的新加坡公民使用公積金去購買政府提供的組 屋，以現(xiàn)金或者貸款的方式支付，又使更多的款項流入國家手中，形成了良性的循環(huán)。（3）實行寬嚴(yán)相濟的準(zhǔn)入與交易政策 對于組屋的準(zhǔn)入制度方面，新加坡采取了相對寬松的政策。20 世紀(jì) 70 年代時，新加坡政府規(guī)定月收入在 1500 新元以下者才可申請組屋；到 80 年代，準(zhǔn)入月收入提 高到 2500 新元，隨后又放寬到 3500 新元。這樣相對寬松的準(zhǔn)入政策基本上保證了 80%以上中等收入的家庭能夠得到廉價的組屋。組屋政策實施以來，建屋發(fā)展局在新 加坡境內(nèi)各地興建組屋，使得民眾居住條件不斷改善，90 年代組屋入住率達到頂峰。截止 2010 年，民住進了政府建造的是向政府廉價租賃。但在交易政策上，建屋發(fā)展 局也做出了一定的限制。比如規(guī)定在組屋購入后，一般上必須在屋主住滿五年以后才 可以進行轉(zhuǎn)賣。同時又規(guī)定一個完整的家庭只能同時擁有一間政府保障性住房，此外 對單身人士購買組屋也做出了相當(dāng)多的限制。

表 1-2 新加坡組房構(gòu)成情況 廉價房屋 9% 公寓別墅 3.40% 政府租房 87.60% 1.2.2 德國的“住房儲蓄金融體系” 1.2.2 德國的“住房儲蓄金融體系” 德國住房保障體系中，最具特色的是“住房儲蓄金融”。早在 1885 年，德國就成 立了第一家住房儲蓄銀行，從 20 世紀(jì) 20 年代以后，德國的住房儲蓄銀行逐漸成為個 人建房儲蓄的專業(yè)銀行，開辦住房儲蓄業(yè)務(wù)，為個人購房、建房提供貸款，并為公共 住房的建設(shè)提供著資金來源。到了 80 年代，德國的住房儲蓄銀行轉(zhuǎn)變?yōu)楣珷I機構(gòu)，有了政府做堅強后盾，居民紛紛開設(shè)了住房儲蓄賬戶。到目前，德國共有專業(yè)的住房 儲蓄銀行近600 家，為 900 多萬戶家庭提供住房儲蓄服務(wù)，儲戶數(shù)量占全德國家庭總 數(shù)的 40%。4 經(jīng)濟適用房現(xiàn)狀分析及其對策研究

德國的住房儲蓄金融，是通過開辦個人住房儲蓄業(yè)務(wù)吸納儲戶手中的閑散資金，然后向有購房需求的儲戶發(fā)放購房貸款，以互助的形式達到自助的目的。經(jīng)過 80 年 的發(fā)展，德國的住房儲蓄金融體系已日趨成熟，具體操作方法如下：(l)儲戶先與住房儲蓄銀行簽訂合同(內(nèi)容包括所需貸款總額、儲戶儲蓄的數(shù)額、貸款 利率及償還期限等)，然后每個月至少存入所需貸款資金的 0.4%，當(dāng)存夠 40%時即可 向銀行貸款；存款的期限依照每月存款數(shù)額而定，為 13 個月至 8 年零 4 個月不等；(2)一般存款利率為 2.5%，貸款利率為 4.5%，或由政府適時調(diào)整，但存款利率與貸款 利率差為 2 個百分點固定不變；(3)政府對于參加住房儲蓄的公民給予獎勵，獎勵分為三種，見表 1-3: 表 1-3 德國的住房儲蓄獎勵辦法

獎勵種類 儲戶條件 單身且年收入不超過 5 萬馬克，且住 每年獎勵其 100 馬克 房儲蓄存款達到 1 萬馬克 政府對普通儲戶的獎勵 年收入不超過 10 萬馬克的家庭，住 每年獎勵 200 馬克 房儲蓄存款達到兩萬馬克 雇主對參儲雇員的獎勵 政府對低收入雇員的獎勵 所以參儲雇員 低收入雇員 獎勵，最高為 936 馬克 最高位 936 馬克 每年給予其儲蓄款 10%的 獎勵額度

1.2.3 日本的保障性住房發(fā)展 日本在對外侵略戰(zhàn)爭失敗后，戰(zhàn)爭的破壞使原本困難的經(jīng)濟如雪上加霜，住房資 源嚴(yán)重短缺，造成 2000 萬人無家可歸。日本政府采取了有效措施，大力鼓勵私人建 房，同時還成立了相應(yīng)的住房發(fā)展機構(gòu)，到 20 世紀(jì) 60 年代，日本基本解決了住房短 缺問題。如今日本政府將擴大居民居住面積作為住房建設(shè)的下一個目標(biāo)，并且很快在 住房管理、住房制度、住房金融等方面形成了比較完備的政策體系，尤其是日本政府 的投融資和公團開發(fā)政策，取得了良好的成效。1.3 國內(nèi)經(jīng)濟適用房建設(shè)發(fā)展現(xiàn)狀 1.3.1 經(jīng)濟適用房建設(shè)機制存在弊端 住房機制不健全，政策落實不到位，造成經(jīng)濟適用房供求關(guān)系失衡住房制度改革 市場化的政策大大推動了我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。市場的屬性決定，市場在配置房地 5 經(jīng)濟適用房現(xiàn)狀分析及其對策研究

產(chǎn)資源中顯示出強大的生機和活力，但也表現(xiàn)出其對房地產(chǎn)業(yè)調(diào)節(jié)的缺陷。房地產(chǎn)市 場商品房開發(fā)成為重頭戲，忽略了保障性住房建設(shè)這一重要問題。直接造成近幾年房 地產(chǎn)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)失調(diào)，大眾普遍性住宅(中小戶型)嚴(yán)重缺乏。開發(fā)商為追求利益最 大化甚至打著經(jīng)濟適用房的旗號建設(shè) 160m ~180m 大戶型商品房，造成全國許多城市 房價飛速上漲。超出了占有 70%比重的中低收入群體的購買能力，造成大批需要住房 的群眾望而卻步的狀態(tài)。政策落實不到位，造成經(jīng)濟適用房供求失衡。各地由于實際 情況的不同，存在各種各樣的問題。主要是利益沖突，地方政府如果大量建造經(jīng)濟適 用房就必須要劃撥較多土地，而可供給開發(fā)商建設(shè)商品住宅的土地就相對減少，地方 財政收入隨之減少。不少地方政府落實黨中央、國務(wù)院經(jīng)濟適用房的建設(shè)政策不到位，各地經(jīng)濟適用房每年的建造數(shù)量遠不及各地的需求量，就造成了現(xiàn)在供求的緊張關(guān) 系。據(jù)全國人大常委會 2009 年 10 月 28 日發(fā)布的保障性住房建設(shè)項目實施情況調(diào)研 報告得知，在中央頒布安排的重大公共投資項目中，保障性住房建設(shè)進度緩慢，截至 2009 年 8 月僅完成投資 394.9 億元，完成率僅為 23.6%。事實證明，建設(shè)保障性住房 難度大，困難多。如果中低收入群體長期得不到基本的住房保障，社會就有可能產(chǎn)生 不穩(wěn)定因素，危及經(jīng)濟和社會發(fā)展。1.3.2 經(jīng)濟適用房的供給對象沒有明確的界定 由于經(jīng)濟適用住房供給對象難以界定，使得經(jīng)濟適用房的購買者中，有許多 不是城市低收入群體。有調(diào)查顯示，1998 年至今，經(jīng)濟適用住房建設(shè)面積中有 16 流入到了高收入階層手中，有些高收入階層甚至把經(jīng)濟適用房當(dāng)成了投資工具。這種現(xiàn)象不僅加劇了經(jīng)濟適用房的供需不平衡，更削弱了經(jīng)濟適用住房制度的社 會保障性質(zhì)。經(jīng)濟適用房售價逐年增加，1.3.3 經(jīng)濟適用房售價逐年增加，超出了供給對象的購買能力 我國經(jīng)濟適用住房的售價一直呈上漲趨勢。從 2002 年到 2008 年，我國經(jīng)濟適用住房的售價一直呈上漲趨勢。表 1-4 我國經(jīng)濟適用房銷售均價（元/平方米）年份 價格 2002 1283 2003 1380 2004 1482 2005 1655 2006 1729 2007 1754 2008 1929 2009 2132 2010 2436 2 2 由圖 1-4 可以看出，從 2002 年到 2010 年，我國經(jīng)濟適用住房價格呈持續(xù)上漲趨 勢，其中，2004 年-2005 年和 2009 年-2010 年間漲幅較大。近年來，我國經(jīng)濟適用 住房的售價已經(jīng)超過了大部分低收入階層的承受能力。6 經(jīng)濟適用房現(xiàn)狀分析及其對策研究

1.3.4 經(jīng)濟適用房周邊的配套及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)滯后 雖然規(guī)定了“經(jīng)濟適用住房要統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布局、配套建設(shè)，充分考慮城市低 收入住房困難家庭對交通等基礎(chǔ)設(shè)施條件的要求，合理安排區(qū)位布局”，但在實際操 作中并不容易實現(xiàn)。大部分城市的市區(qū)建筑用地基本已處于飽和狀態(tài)，即使是拆遷 造房，成本也會太高，因此，就會出現(xiàn)經(jīng)濟適用房多是成片開發(fā)在城郊地帶，居住環(huán) 境普遍較差，交通不便。這也容易在城市邊緣形成新的窮人區(qū)，造成居民的心理壓力，從而造成一系列社會和環(huán)境問題，導(dǎo)致社會階層在空間上的分化與隔離，不利于社會 和諧共處。1.3.5 經(jīng)濟適用房相關(guān)配套政策措施滯后 在配套政策方面的滯后性主要表現(xiàn)：1.個人收入申報、信用管理等制度還不健全。2.經(jīng)濟適用房產(chǎn)權(quán)不清晰，退出循環(huán)機制不完善。3.經(jīng)濟適用房公積金制度，金融體系 不完備。經(jīng)濟適用房建設(shè)所引發(fā)的社會問題越發(fā)關(guān)注。經(jīng)濟適用房的居住條件一般是中 1.3.6 經(jīng)濟適用房建設(shè)所引發(fā)的社會問題越發(fā)關(guān)注。低產(chǎn)階層，由于該階層的聚集所帶來的城市資源共享，教育公平等問題日益嚴(yán)重。

二、經(jīng)濟適用房完善措施 完善經(jīng)濟適用房準(zhǔn)入、2.1 完善經(jīng)濟適用房準(zhǔn)入、退出機制（1）建立起經(jīng)濟適用房管理動態(tài)數(shù)據(jù)庫，對經(jīng)濟適用房使用者家庭收入情況、建立起經(jīng)濟適用房管理動態(tài)數(shù)據(jù)庫，對經(jīng)濟適用房使用者 家庭結(jié)構(gòu)、居住狀況和信用狀況進行統(tǒng)計。在經(jīng)濟適用房分配時，可以利用數(shù)據(jù)庫中 登記的資料，對申請家庭的困難程度進行打分排隊。最后，要嚴(yán)格審查申請人家庭情 況，經(jīng)審核通過后通過媒體、網(wǎng)絡(luò)進行公示，發(fā)動民眾進行監(jiān)督。對于開具虛假收入 證明的單位或個人，相關(guān)部門要給予經(jīng)濟處罰，制定出明確的處罰標(biāo)準(zhǔn)。（2）建立合理的經(jīng)濟適用住房退出機制 政府在經(jīng)濟適用住房項目建設(shè)中投入了大量資金，目的是對低收入階層的住房進 行保障。但我國的經(jīng)濟適用房在認購五年后，即可上市交易，雖然買賣雙方需繳納一 定的土地出讓金及相關(guān)稅費，但國家投入的大量資源及稅費優(yōu)惠仍會被買賣雙方獲 利。應(yīng)延長經(jīng)濟適用房的上市交易年限，甚至推行經(jīng)濟適用房租賃模式，禁止經(jīng)濟適 用房上市交易。若購買者要退出，統(tǒng)一由政府收購。另外，定期抽派專職人員對經(jīng)濟 適用房入住情況進行暗訪調(diào)查，對于長期空置或出租他人使用的經(jīng)濟適用房，一經(jīng)查 實，政府要強制收回，并制定出處罰標(biāo)準(zhǔn)。如:對其進行經(jīng)濟處罰，取消其受經(jīng)濟適 7 經(jīng)濟適用房現(xiàn)狀分析及其對策研究

用住房保障資格。2.2 合理規(guī)劃選址 我國在經(jīng)濟適用房項目的規(guī)劃時，要盡量避免由于經(jīng)濟適用房集中產(chǎn)生社會問題 的發(fā)生。政府做城市整體規(guī)劃時，在交通較為便利或發(fā)展?jié)摿玫膮^(qū)域預(yù)留一定量土 地用作經(jīng)濟適用房項目開發(fā)；對于市區(qū)長期閑置未開發(fā)的土地，政府應(yīng)強制收回用作 經(jīng)濟適用房項目的規(guī)劃用地，使經(jīng)濟適用房項目的分布盡量分散，使社會不同收入階 層更好地交流、融合。2.3 鼓勵開發(fā)商參與經(jīng)濟適用房項目建設(shè) 對于一些位置較偏的經(jīng)濟適用房項目，其周邊服務(wù)配套設(shè)施一般都不夠完善，要 方便居民的日常生活，需要政府投入大量財力、人力再進行配套設(shè)施建設(shè)。建議政府 對經(jīng)濟適用房項目承建企業(yè)給予優(yōu)惠，鼓勵他們對周邊地塊同時進行開發(fā)建設(shè)。保障性住房建設(shè)中注意經(jīng)濟適用房，廉租房，2.4 保障性住房建設(shè)中注意經(jīng)濟適用房，廉租房，公租房幾種不同類型住宅的合理比 例，以確保住房保障體系發(fā)揮最大作用。以確保住房保障體系發(fā)揮最大作用。

三、結(jié)束語 隨著我國住房體制改革的深入，我們相信在將來，住房保障體系一定會更加的合 理，經(jīng)濟適用房的建設(shè)也會隨著人們不斷地探索更加的合理，成為住房保證體系的重 要組成部分。形成“機制健全，管理科學(xué)，建設(shè)合理”的保障性住房體系。8 經(jīng)濟適用房現(xiàn)狀分析及其對策研究

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第二篇：經(jīng)濟適用房相關(guān)分析

淺議我國經(jīng)濟適用房的現(xiàn)狀問題及解決方案

摘要：改革開放以來，我國經(jīng)濟發(fā)展偏熱，通貨膨脹，房價飆升，遠遠超過人們的收入，以至絕大多數(shù)人無法購買自己的房子，甚至連租房都已經(jīng)困難，經(jīng)濟適用房制度也越來越重要。經(jīng)濟適用房制度是我國社會保障制度的一項不可或缺的組成部分，目前我國經(jīng)濟適用房制度的相關(guān)實施存在著種種問題，也未能發(fā)揮它理想中的作用，各種不可控因素及灰色地帶的影響嚴(yán)重制約了它的發(fā)展。這就需要我們?nèi)シ治錾鐣姆N種不利因素及解決經(jīng)濟適用房問題，找到問題，從而解決問題，讓經(jīng)濟適用房更好的發(fā)揮它的作用。關(guān)鍵詞：經(jīng)濟適用房

現(xiàn)狀問題 解決方案 政府政策

完善制度

引語：

經(jīng)濟適用住房是指已經(jīng)列入國家計劃，由城市政府組織房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者集資建房單位建造，以微利價向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。它是具有社會保障性質(zhì)的商品住宅。具有經(jīng)濟性和適用性的特點。經(jīng)濟性，是指住房的價格相對同期市場價格來說是適中的，適合中等及低收入家庭的負擔(dān)能力。適用性，是指在房屋的建筑標(biāo)準(zhǔn)上不能削減和降低，要達到一定的使用效果。和其他許多國家一樣，經(jīng)濟適用房是國家為低收入人群解決住房問題所做出的政策性安排，另一種出租為主的住宅政策稱為廉租房。

我國經(jīng)濟適用房政策是伴隨著我國住房制度改革過程應(yīng)運而生的。住房制度改革總體上經(jīng)歷了由政府直接調(diào)控和非商品化為基礎(chǔ)的住房福利分配政策模式向政府間接調(diào)控和以商 品化為基礎(chǔ)的政策模式轉(zhuǎn)變過程。傳統(tǒng)的城鎮(zhèn)住房制度是一種以國家和企事業(yè)單位通包、低租金為特點的實物福利分房制度，是在20 世紀(jì)50 年代建國初期建立起來的、與計劃經(jīng)濟制相適應(yīng)的住房制度。福利分房制度排斥市場機制對住房投資、分配、流通、消費的調(diào)節(jié)作用，存在很大弊端，隨著社會及經(jīng)濟的發(fā)展其弊病日益明顯。因此，我國政府從20 世紀(jì)80 年代開始嘗試進行住房制度改革，開始構(gòu)建新的住房保障制度。從80 年代的探索試點、全面實施到90 年代的綜合配套改革，再到最近幾年對經(jīng)濟適用房管理體制的完善，基本上建立起了與社會主義市場經(jīng)濟相匹配的經(jīng)濟適用房保障制度，推動了我國住房機制改革和轉(zhuǎn)軌，彌補了市場上低價位住房供應(yīng)的空缺，調(diào)整了國家的住房結(jié)構(gòu)，為廣大中低收入家庭購買住房提供了廣闊的空間，一定程度上保證了社會的穩(wěn)定。我國的經(jīng)濟適用房政策，可以看作政府對中低收入階層進行的收入再分配，是為了保障中低收入家庭居民的住房公平而實施的，只是這種再分配不是直接的，而是附加在住房上的。同時我國經(jīng)濟適用房政策兼有調(diào)節(jié)住房資源分配、調(diào)節(jié)住房供需結(jié)構(gòu)、達到資源配置最優(yōu)化的作用。

一． 我國經(jīng)濟適用房制度實施的現(xiàn)狀

第一, 入住者并不是低收入者。經(jīng)濟適用住房是面向特殊的消費群體，即低收入家庭的福利性住房。因此, 如何確保經(jīng)濟適用房的購買或租賃對象是低收入的家庭，是保證該制度本意實現(xiàn)的重要環(huán)節(jié)。但是如何界定低收入家庭，從理論到實踐上都尚未明確。所以在實際操作中出現(xiàn)了銷售對象失控的問題，很多經(jīng)濟適用房的購買者，并不是實際意義上的低收入人群。

第二，房價太高, 低收入者買不起。有些開發(fā)商，得到了政府的政策優(yōu)惠卻沒有提供低價位的住房。有資料顯示，在目前城鎮(zhèn)商品房成本構(gòu)成中, 通常土地費用占15%~20%，建筑成本占40%, 稅費占30% ~ 35% , 開發(fā)商利潤在15% ~ 20% 左右。據(jù)此測算，一般地段經(jīng)

濟適用住房的售價應(yīng)比同地段商品房的銷售價格低30% ~ 40%。然而現(xiàn)實卻是，相當(dāng)數(shù)量經(jīng)濟適用房僅比同地段的商品房價格低10% ~ 20%，一些經(jīng)濟適用房項目變成了不法開發(fā)商不正當(dāng)競爭的庇護傘。最后, 小戶型住房少。不少開發(fā)商為降低成本、獲得高額利潤，不愿開發(fā)小戶型住房，因而從經(jīng)濟適用房的開發(fā)之初便將住房的銷售對象定位在了高收入及中上等收入水平的人群。因此也就出現(xiàn)了100~ 130平方米及150~ 80平方米的房子成為經(jīng)濟適用房主流戶型的怪事情。經(jīng)濟適用房的無序開發(fā),客觀上形成了新的社會分配不公, 導(dǎo)致社會福利流向的錯位。

第三，相關(guān)經(jīng)濟適用房常常出現(xiàn)供不應(yīng)求的情況，購房人群復(fù)雜，難以做到有效地分配?？匆豢葱吕司W(wǎng)就經(jīng)濟適用房的網(wǎng)上調(diào)查，80%以上的網(wǎng)民對經(jīng)濟適用房“情有獨鐘”，七成以上的網(wǎng)民認為供應(yīng)量不足，近70%的人認為現(xiàn)場排號難。盡管相關(guān)部門出臺了很多有力的舉措，但是對于房價的調(diào)控效果目前依然不顯著，這也就間接導(dǎo)致了人們在高房價的商品房和優(yōu)惠的經(jīng)濟適用房之間直接取舍，最終仍排起了購房長龍。

第四，相關(guān)部門監(jiān)管不力，甚至暗箱操作；購房資格審批制度有漏洞，相關(guān)法律存在不足。在住房保障制度實施過程中，許多城市存在著尋租、政府監(jiān)管職能缺失、官僚主義盛行的問題。要知道尋租是人們憑借政府保護進行的尋求財富轉(zhuǎn)移而造成的資源浪費的活動。尋租也是政府失靈的一種表現(xiàn)，在實際操作中，有些地方經(jīng)濟適用房存在暗箱操作的現(xiàn)象，尋租也是慣用的手段。政府監(jiān)管不到位導(dǎo)致了不公平事例在保障性住房申請、資格審查中頻發(fā)。

目前，我國經(jīng)濟適用房申請人存在收入證明失真問題，居民的隱形收入難以調(diào)查，甚至存在一些單位幫助申請人虛報收入的現(xiàn)象，經(jīng)濟適用房申請的逐級審核難以在實際操作中有效執(zhí)行。我國缺乏對此類情況的懲罰措施，違規(guī)成本較低導(dǎo)致經(jīng)濟適用房申請人寧愿罰款違規(guī)也不愿失去申購機會。如果有像新加坡那樣嚴(yán)格的懲罰措施，這類現(xiàn)象就會減少。

至今我國還沒有一部專門針對住房保障的法律，致使政府監(jiān)管缺乏強有力的法律后盾，不能做到有法可依。瑞典、美國、新加坡等發(fā)達國家都已經(jīng)形成了比較完善的住房保障法律體系，將“保障居民的居住權(quán)”以法律的形式確定下來。而我國至今仍多為根據(jù)國務(wù)院、建設(shè)部及各省市頒布的各種關(guān)于經(jīng)濟適用房、住房公積金、廉租房的行政法規(guī)來執(zhí)行，缺乏法律的強制性和約束性。造成各地方政府忽視公共住房保障制度的建設(shè)，將大量資金和土地資源用于商品房的開發(fā)，追求形象工程，忽視民生，進而導(dǎo)致中低收入家庭住房問題更加嚴(yán)峻，不利于社會的穩(wěn)定。因此，要想解決保障性住房的建設(shè)、資金監(jiān)管、適用等問題只有通過切實做到有法可依才能做到。

二．相關(guān)原因 第一，土地供給不足。我國自1998年實施土地儲備和2004年實施招拍掛制度以來，土地儲備已成為地方政府儲備“資源、資產(chǎn)、資本”，以地生財?shù)闹匾侄?。各城市土地儲備熱情之高、?guī)模之大，卻沒有為保障性住房提留充足的土地，一邊是違法批地、囤地和閑置土地，另一邊為保障性住房建設(shè)提供多是破產(chǎn)企業(yè)用地和城市拆遷用地，土地用途、產(chǎn)權(quán)不清延遲了保障性住房開發(fā)建設(shè)。

第二，城市拆遷補償制度不健全，公益性拆遷與商業(yè)性拆遷不分，城市土地名義上是國家所有，但“事實上的所有權(quán)”是使用者、占有者，使用者漫天要價，無形中加大了城市棚戶區(qū)改造和舊城改造的難度。

第三，融資渠道不暢，長期低成本資金供給不足。目前保障性住房建設(shè)的資金來源主要有：中央地方政府財政資金、地方城投公司、土地出讓收入、住房公積金增值收益和商業(yè)銀行貸款。住房保障是政府的責(zé)任，但許多欠發(fā)達地區(qū)是吃飯財政，政府財力十分有限，且去年8萬億的地方投融資貸款最終都是地方政府債務(wù)。用住房公積金的增值收益建保障性住房面臨障礙：一是與現(xiàn)行法規(guī)“只能用于個人貸款”相違；二是公積金是私人住房儲蓄資金，其產(chǎn)生的增值收益是私人儲蓄的孽息，其資金性質(zhì)在法理上沒有界定清晰；且公積金管理中心一個事業(yè)單位人浮于事能否掌控開發(fā)貸款的風(fēng)險也令人質(zhì)疑。而商業(yè)銀行為保障性住房提供的銀團貸款多集中在經(jīng)濟發(fā)達的城市，且資金借短貸長的特點也制約了銀行大規(guī)模介入的可能。

第四，出售型保障性住房分配機制混亂。收入不透明使一些城市的公務(wù)員住房，而一次性買賣和五年后上市交易導(dǎo)致“尋租、創(chuàng)租”行為泛濫，加劇了收入分配不公，也浪費了公共資源，更弱化了政府住房保障能力。

第五，保障性住房主要面向城市中低收入，排斥進城市的農(nóng)民工，阻礙了中國城市化的進程。

第六，各城市住房市場差異大，保障性住房需求千差萬別。在住房市場的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)(存量房的套數(shù)、結(jié)構(gòu)、使用年限等)不清的情況下，盲目地大建大拆會帶來社會資源的錯配。保障性住房建設(shè)實施中的上述問題，都在一定程度上增加了保障性住房建設(shè)不確定性，也表明住房保障任重而道遠，更需要長遠發(fā)展的大思路和有效的制度安排。三．解決問題的方案

第一，政府應(yīng)在經(jīng)濟適用房的建設(shè)中起主導(dǎo)作用及在相關(guān)分配中起監(jiān)管作用，同時也要做到與市場相結(jié)合，不能盲目的干預(yù)市場，更不能暗箱操作。政府作為經(jīng)濟適用房建設(shè)的主體，同時也是經(jīng)濟適用房建設(shè)相關(guān)法律的制定和實施主體，為保證我國經(jīng)濟適用房建設(shè)的順利發(fā)展，應(yīng)成立專門機構(gòu)負責(zé)住房的開發(fā)與建設(shè)，制定符合國情特點的住房政策和分階段建房計劃，采取一系列行政、法律、金融和財政手段，大規(guī)模興建公共住房，同時對該機構(gòu)的權(quán)利義務(wù)范圍進行明文規(guī)定。只有這樣才能提高經(jīng)濟適用房的供給量，保護中低收入者的住房權(quán)益，促進社會的和諧與穩(wěn)定。此外，為了調(diào)動政府部門建設(shè)經(jīng)濟適用房的積極性，可以考慮逐漸將其納入各級政府部門的政績考核體系中。充分發(fā)揮政府調(diào)控作用，大力推廣在普通商品房小區(qū)中按一定比例配建經(jīng)濟適用房的建房模式作為企業(yè)主體，開發(fā)商具有逐利性，更傾向于高利潤項目，如果按照市場規(guī)則運行，政府不加任何干涉，則將沒有房地產(chǎn)商愿意從事經(jīng)濟適用房的開發(fā)。因此，通過商品房和經(jīng)濟適用房一定比例的配建，并以開發(fā)商建設(shè)經(jīng)濟適用房數(shù)量、質(zhì)量，銷售情況，作為其競拍項目的重要參考指標(biāo)。這樣做的好處有以下

兩個方面：首先是將房地產(chǎn)商的切身利益與經(jīng)濟適用房的開發(fā)緊密結(jié)合，為了能夠爭取更多、更好的項目，開發(fā)商將增大其經(jīng)濟適用房的開發(fā)力度和開發(fā)質(zhì)量，大大提高其建設(shè)經(jīng)濟適用房的積極性，在增多經(jīng)濟適用房總供給的同時，解決經(jīng)濟適用房“不經(jīng)濟”的困境。其二是避免了將經(jīng)濟適用房規(guī)劃在城郊或邊遠地區(qū)而帶來的種種問題。

第二，建立個人信用制度與收入申報機制逐步建立適合我國國情的個人信用制度，就可減輕對民政部門、居委會的依賴，并使政府部門審查成本逐步降低，提高工作效率，從根源上解決保障對象的界定問題。建立個人收入申報制度，是正確劃分不同收入階層的關(guān)鍵，是確定居民是否符合政府提供住房保障條件的重要依據(jù)，也是稅收、社會保障、社會監(jiān)督工作的基礎(chǔ)，可以考慮結(jié)合戶籍制度的改革，逐步從臨時申報制度向正式申報制度過渡。以確保真實把握保障對象，避免經(jīng)濟適用房資源重新流回到權(quán)貴階層，讓真正需要的那部分人享受到政府的住房保障。

第三，從產(chǎn)權(quán)、交易、管理多個環(huán)節(jié)入手深化土地制度改革。土地資源、資產(chǎn)和資本三位一體的特殊性，使其成為房價上漲過快和保障性住房的土地供給不足的重要因素。以城市化、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的大思路，構(gòu)建城鄉(xiāng)土地市場，允許農(nóng)村集體建設(shè)用地土地以有償出讓、作價出資(入股)、租賃、聯(lián)營、抵押等方式出讓，改變現(xiàn)行“一口進一口出”行政壟斷造成人為的土地短缺、腐敗和價格扭曲。在市場不健全的情況下，嚴(yán)格土地出讓收益的管理，讓國有土地為民謀福利，投向與民生相關(guān)的領(lǐng)域。以促進政府職能從“投資型”向“服務(wù)型”政府的轉(zhuǎn)化。

第四，完善經(jīng)濟適用房的準(zhǔn)入、退出機制。通過建立動態(tài)數(shù)據(jù)庫，統(tǒng)計家庭收入情況、家庭結(jié)構(gòu)、居住狀況和信用狀況。嚴(yán)格審核申請人的家庭情況，將審核結(jié)果通過媒體、政務(wù)公開形式進行公布，接受民眾的監(jiān)督。完善法律法規(guī)，明確違規(guī)處罰標(biāo)準(zhǔn)，對以虛報收入獲取經(jīng)濟適用房的申請人給予嚴(yán)厲處罰。完善個人收入申報制度，比如，可以采取嚴(yán)格的實名制存款方式，現(xiàn)今，我國允許經(jīng)濟適用房五年后可上市交易，這種行為嚴(yán)重浪費了資源，令買不上經(jīng)濟適用房的人依舊買不上房，應(yīng)當(dāng)參照國外做法由政府進行收購。對于改變經(jīng)濟適用房用途的人，比如，對外出租、空置等，應(yīng)取消經(jīng)濟適用房保障資格。

第五，健全經(jīng)濟適用住房的供給制度。我國經(jīng)濟適用住房需求巨大, 而單靠政府自身的財力提供經(jīng)濟適用住房, 則難以為繼。因此, 應(yīng)當(dāng)改變經(jīng)濟適用房單一的供應(yīng)渠道, 擴大房源, 以解決經(jīng)濟適用房的供給不足問題。首先，合作建房。政府應(yīng)加強對住宅合作社的組織和指導(dǎo), 不僅要在政策上給予扶持, 還應(yīng)制定法律規(guī)范其運作, 保障城鎮(zhèn)住宅合作事業(yè)的健康發(fā)展。其次，空置商品房轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟適用房。政府有關(guān)部門可通過各種途徑將部分空置的商品住房轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟適用住房。此種轉(zhuǎn)換方式有利于消化市場積壓的商品住房, 減少住房資源浪費。還有，利用存量舊房作為新建經(jīng)濟適用住房的補充。由于在購買對象和銷售方面有相似性, 經(jīng)濟適用住房與存量舊房具有相互替代的關(guān)系。在新建經(jīng)濟適用住房的同時, 政府應(yīng)注重充分利用大量的存量舊房來滿足中低收入家庭的住房需求。

四．目前政府相關(guān)的舉措

今年3月5日，國務(wù)院總理溫家寶在政府工作報告中提出，今年要再開工建設(shè)保障性住房、棚戶區(qū)改造住房共1000萬套。

2月28日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布消息：未來五年，中國計劃新建保障性住房3600萬套。到“十二五”末，全國城鎮(zhèn)保障性住房覆蓋率將從目前的7%～8%提高到20%以上，基本解決城鎮(zhèn)低收入家庭住房困難問題。

相比去年580萬套保障房建設(shè)任務(wù)，今年1000萬套保障房建設(shè)計劃，數(shù)量增加了72%，并與去年全年商品住房銷售總量相當(dāng)，共需投資約1.4萬億元，相當(dāng)于去年中國全社會固定資產(chǎn)投資總額的1/20。這是1998年住房制度改革之后，中國政府推出的最大規(guī)模保障房建設(shè)

計劃。

“我想中央已經(jīng)下了這個決心，”2月27日，溫家寶在中國政府網(wǎng)、新華網(wǎng)與網(wǎng)民交談時說，“保障性住房應(yīng)當(dāng)以公租房和廉租房為主，再加上棚戶區(qū)改造，不要走偏方向。

五．專家觀點

城市規(guī)劃學(xué)者趙燕菁2005年起不斷在《瞭望》新聞周刊發(fā)表文章，呼吁將保障性住房建設(shè)作為國家重大發(fā)展戰(zhàn)略，實行保障房與商品房區(qū)隔并立的雙軌制，以先租后售等方式，把保障房發(fā)展為良性金融產(chǎn)品，使之成為暴漲的流動性的“分洪區(qū)”，大規(guī)模拉動內(nèi)需。

2010年3月，趙燕菁撰文指出，住宅具有二次分配社會財富的特殊功能，房地產(chǎn)政策攸關(guān)執(zhí)政基礎(chǔ)，只要在城市化過程中，建立起“無產(chǎn)者”轉(zhuǎn)化為“有產(chǎn)者”的穩(wěn)定機制，大規(guī)模的經(jīng)濟轉(zhuǎn)型，就不再是社會不穩(wěn)定的危險期，而是走向更高層次穩(wěn)定社會的有序過程。

011年3月9日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥在全國人大新聞中心召開的記者會上說，“為了確保今年1000萬套保障性安居工程資金的落實，我們還提出和建議了一系列的財政、金融等支持政策，比如說去年開始，全國清理各個地方的融資平臺，保留了為支持保障性安居工程建設(shè)的融資平臺，這個融資平臺可以繼續(xù)運作而且要發(fā)展。另外，我們還開展了利用公積金貸款支持保障性住房建設(shè)的試點工作，去年計劃了400多億元，今年還要有這樣一個指標(biāo)?！?/p>

“我們在城市化率未達到50%的時候，出現(xiàn)了一批大城市，它們進入了世界大城市的序列?！敝袊鞘锌茖W(xué)研究會副理事長李兵弟對本刊記者說，“下一步我們怎么辦？我認為最重要的問題是，要把城鎮(zhèn)化拉動內(nèi)需的關(guān)鍵點，放到中小城市。中小城市起來了，大城市的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移就是必然的。”

六．結(jié)語

目前，我國經(jīng)濟適用房的作用雖未達到我們的預(yù)期，但該制度毫無疑問是一個好的制度，我們應(yīng)該堅持落實下去，努力完善相配套政策，探討其中問題，找到解決的方案，消除不良因素，發(fā)揮該制度的優(yōu)越性。

第三篇：寧夏林下經(jīng)濟現(xiàn)狀分析與對策研究

林下經(jīng)濟現(xiàn)狀分析與對策研究

摘 要：本文簡述了發(fā)展林下經(jīng)濟的意義和林下經(jīng)濟的發(fā)展現(xiàn)狀，指出目前還存在基礎(chǔ)條件差、發(fā)展規(guī)模小、模式和品種單

一、管理水平低等諸多問題和困難，提出了發(fā)展林下經(jīng)濟的相關(guān)對策。

關(guān)鍵詞：林下經(jīng)濟；現(xiàn)狀；分析；對策

林下經(jīng)濟是充分利用林蔭之下的土地資源，發(fā)展種植、養(yǎng)殖等多種產(chǎn)業(yè)，實現(xiàn)農(nóng)林牧資源共享、經(jīng)濟共贏的復(fù)合經(jīng)營模式。隨著退耕還林、天然林保護、“六個百萬畝”等生態(tài)林業(yè)工程的實施，寧夏的森林資源迅猛增加，林地面積達3266.25萬畝，其中森林面積達892.35萬畝。林下閑臵的土地和空間的不斷增大，使資源浪費問題日益突顯。特別是集體林權(quán)制度改革的推進，廣大農(nóng)民真正獲得了林地的使用權(quán)和林木所有權(quán)，既增加了有形資產(chǎn)，又增加了農(nóng)民依托林地的發(fā)展空間。倡導(dǎo)發(fā)展林下經(jīng)濟，把林地變?yōu)檗r(nóng)民的“錢箱子”，已經(jīng)成為一種必然趨勢。1.發(fā)展林下經(jīng)濟的重大意義

1.1發(fā)展林下經(jīng)濟是推進全區(qū)社會主義新農(nóng)村建設(shè)的有效途徑。利用林下閑臵的土地和空間發(fā)展林下經(jīng)濟，培育龍頭企業(yè)和林業(yè)專業(yè)合作社，既可以促進農(nóng)村剩余勞動力就業(yè)，又能有效帶動農(nóng)村的交通運輸、物質(zhì)流通、信息技術(shù)服務(wù)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，進而帶動林區(qū)社會主義新農(nóng)村建設(shè)。

1.2發(fā)展林下經(jīng)濟是促進農(nóng)民增收和區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的重要手段。積極探索和推廣林農(nóng)牧相結(jié)合的林下種植、養(yǎng)殖模式，可以增加林區(qū)農(nóng)民經(jīng)濟收入，優(yōu)化農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，同時通過帶動林業(yè)大戶、林業(yè)企業(yè)和林業(yè)專業(yè)合作社的發(fā)展，促進區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展。

1.3發(fā)展林下經(jīng)濟是提高林業(yè)綜合效益和促進林業(yè)可持續(xù)發(fā)展的必然要求。林下經(jīng)濟是一種循環(huán)經(jīng)濟。發(fā)展林下種植、養(yǎng)殖業(yè)可以加速森林的新陳代謝，提高樹木的生長和林分質(zhì)量，培育保護林木資源，還可以彌補林木生產(chǎn)周期長的不足，有效提高單位面積林地的綜合效益，促進林業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。2.寧夏林下經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀

2.1林下養(yǎng)殖業(yè)初步發(fā)展。截至目前，寧夏已經(jīng)初步形成了以南部山區(qū)和中部干旱帶部分縣（市、區(qū)）為主的林下生態(tài)雞養(yǎng)殖業(yè)，創(chuàng)立了“朝那雞”等自主品牌，產(chǎn)品銷售已擴展到內(nèi)蒙、陜西等周邊省區(qū)，基本形成了產(chǎn)銷一體化的經(jīng)營鏈條。鹽池縣大力扶持林下養(yǎng)殖灘雞，已形成年養(yǎng)殖灘雞150萬只的規(guī)模。彭陽縣通過項目扶持、科技支撐、獎勵調(diào)動、訂單收購等措施鼓勵農(nóng)民林下散養(yǎng)生態(tài)雞，已經(jīng)形成“家家林下種草，戶戶林下養(yǎng)雞”的格局，目前全縣林區(qū)生態(tài)雞養(yǎng)殖點達50個，散養(yǎng)生態(tài)雞100萬只。2.2林下育苗成效初顯。南部山區(qū)部分縣（區(qū)）林下種植云杉、油松、落葉松等特色經(jīng)濟苗木，建立起了現(xiàn)代化的苗木儲運、銷售市場，苗木遠銷陜西、甘肅、內(nèi)蒙、新疆等省區(qū)。2010年，僅涇源縣的育苗面積已達16.8萬畝，建成千畝育苗園區(qū)14個，培 育500畝以上苗木專業(yè)村28個，5畝以上育苗專業(yè)戶1250戶，直接實現(xiàn)苗木銷售收入5400萬元。

2.3經(jīng)果林產(chǎn)業(yè)初步發(fā)展。依據(jù)獨特的自然條件，各地因地制宜，突出特色，集中精力逐步發(fā)展起以林藥、林果、林菜模式為主要發(fā)展模式的林下種植業(yè)。涇源縣在林下種植以柴胡、黃芩、串地龍等為主的中藥材，蕨菜、刺五加等山野菜，農(nóng)民年均增收近1000元；彭陽縣種植山杏、山桃等特色果品，培育了一批個體戶、果品生產(chǎn)基地和果品深加工基地，已經(jīng)初步形成了產(chǎn)品生產(chǎn)銷售產(chǎn)業(yè)鏈，人均年增加收入1000余元。3.存在的問題和困難

3.1基礎(chǔ)條件差，發(fā)展規(guī)模小。寧夏具有山、川、沙等復(fù)雜的地形地貌，常年干旱少雨，森林資源多分布于高、遠、僻等山地。這些地方水、電、路等基礎(chǔ)設(shè)施不完善，直接影響和制約到林下經(jīng)濟的規(guī)?；l(fā)展。

3.2模式和品種單一。目前寧夏只初步發(fā)展了種植山桃、山杏等果品的林果模式，種植柴胡、黃芩等中藥材的林藥模式，種植蕨菜等蔬菜的林菜模式也才剛剛起步，但從寧夏的整體條件分析，適合發(fā)展和推廣的模式至少還包括林草、林菌等模式；林下養(yǎng)殖還僅限于生態(tài)雞和灘雞，雖然已形成了一定的規(guī)模，但從全區(qū)的整體情況看，養(yǎng)殖品種還顯單一，很難滿足市場多樣化需求；生態(tài)旅游尚處于起步階段。

3.3管理水平低。絕大部分林下產(chǎn)品種植養(yǎng)殖戶仍沿用傳統(tǒng)的養(yǎng)殖方式，對科學(xué)種養(yǎng)殖技術(shù)掌握不夠，致使種養(yǎng)成本高、效益差；缺乏專業(yè)組織的協(xié)作指導(dǎo)，導(dǎo)致產(chǎn)銷不對路，市場競爭力不強，直接給林下產(chǎn)品的產(chǎn)量和可持續(xù)發(fā)展帶來不利影響。

3.4資金不足。由于沒有林地經(jīng)濟扶持政策投入，農(nóng)民在發(fā)展林下經(jīng)濟之初就缺乏啟動資金，在規(guī)?；?jīng)營的進程中更缺乏資金支持，導(dǎo)致在發(fā)展新模式、引進新品種、發(fā)展深加工等方面止步不前。

3.5認識不到位。部分農(nóng)民對林下經(jīng)濟發(fā)展模式、優(yōu)惠政策和市場前景等認識不夠，認為收益小，投資回收期長，缺乏參與的熱情。4.對策建議

4.1加強基礎(chǔ)建設(shè)，改善發(fā)展條件。通過整合扶貧項目、生態(tài)移民項目、新農(nóng)村建設(shè)項目和退耕還林工程、天保工程、“六個百萬畝”防護林工程等各類生態(tài)工程建設(shè)項目，完善林區(qū)水、電、路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，夯實發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施，為林下經(jīng)濟的產(chǎn)業(yè)化、規(guī)?；l(fā)展提供有力的基礎(chǔ)保證。

4.2科學(xué)規(guī)劃，合理布局。按照因地制宜，統(tǒng)籌規(guī)劃，合理布局，突出特色的原則，對林下經(jīng)濟發(fā)展區(qū)域進行合理布局，努力探索和推廣切合本地實際、適宜本地區(qū)發(fā)展的林間種植、養(yǎng)殖模式，實施分類指導(dǎo)，提高林下經(jīng)濟的綜合效益。從當(dāng)前經(jīng)驗和市場前景看，寧夏林下經(jīng)濟發(fā)展應(yīng)重點推廣以下九種模式。一是林果模式，利用林下空地，間種、套種桃、杏、枸杞等水果；二是林草模式，在林下種植苜蓿等牧草，用于發(fā)展養(yǎng)殖業(yè)；三是林菜模式，在林下種植耐陰性野菜如蕨菜、刺五加等經(jīng)濟作物；四是林菌模式，林下種植培育香菇、蘑菇等菌類；五是林藥模式，在林下種植柴胡、黃芩、串地龍等中藥材；六是林禽模式，在林下養(yǎng)殖雞、鴨、鵝等禽類；七是林畜模式，在林下圈養(yǎng)或放養(yǎng)豬、牛、羊等家畜；八是林蜂模式，在林下養(yǎng)殖蜜蜂；九是森林旅游；十是林下產(chǎn)品 的加工流通和銷售。

4.3加大技術(shù)培訓(xùn)。為農(nóng)民定期組織開展林下經(jīng)濟實用技術(shù)培訓(xùn)班，邀請林、農(nóng)、牧等部門專家就一些林下經(jīng)濟關(guān)鍵技術(shù)進行現(xiàn)場授課、現(xiàn)場指導(dǎo)；成立林業(yè)、農(nóng)技等部門為指導(dǎo)的技術(shù)服務(wù)組，分片包戶定期下鄉(xiāng)進行林下經(jīng)濟實用技術(shù)培訓(xùn)，提供全方位技術(shù)指導(dǎo)服務(wù)，解決農(nóng)民生產(chǎn)過程中的技術(shù)難題；指導(dǎo)和規(guī)范林業(yè)專業(yè)合作社的建立，引導(dǎo)農(nóng)民走聯(lián)合經(jīng)營的路子，提高農(nóng)民抵御經(jīng)營風(fēng)險的能力，提高農(nóng)民的經(jīng)營技術(shù)及管理水平。

4.4加大資金投入和政策支持。積極爭取國家和自治區(qū)投資，扶持和補助林下經(jīng)濟種養(yǎng)殖戶；設(shè)立林下經(jīng)濟發(fā)展補助基金，對林下種養(yǎng)殖示范戶、龍頭企業(yè)和優(yōu)秀林業(yè)專業(yè)合作社分別給予補助支持和資金獎勵；設(shè)立林下經(jīng)濟小額扶貧貸款，重點幫扶個體農(nóng)戶和龍頭企業(yè)的發(fā)展；積極開展林權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)，加大對發(fā)展林下經(jīng)濟的貸款扶持。4.5加大政策宣傳。充分利用廣播、電視、網(wǎng)絡(luò)、報紙等新聞媒體，對發(fā)展林下經(jīng)濟的意義、技術(shù)、模式及成功典型進行全面、深入、廣泛的宣傳，營造良好的輿論氛圍，激發(fā)群眾發(fā)展林下經(jīng)濟的熱情；鼓勵和扶持一批林下種養(yǎng)殖示范戶和龍頭企業(yè)，引導(dǎo)和帶動更多的農(nóng)民解放思想、增強信心，扎根林下經(jīng)濟。

第四篇：寧夏林下經(jīng)濟現(xiàn)狀分析與對策研究

林下經(jīng)濟現(xiàn)狀分析與對策研究

林下經(jīng)濟是充分利用林蔭之下的土地資源，發(fā)展種植、養(yǎng)殖等多種產(chǎn)業(yè)，實現(xiàn)農(nóng)林牧資源共享、經(jīng)濟共贏的復(fù)合經(jīng)營模式。隨著退耕還林、天然林保護、樂民鎮(zhèn)的森林資源迅猛增加，林地面積達3266.25畝，其中森林面積達892.35畝。林下閑臵的土地和空間的不斷增大，使資源浪費問題日益突顯。特別是集體林權(quán)制度改革的推進，廣大農(nóng)民真正獲得了林地的使用權(quán)和林木所有權(quán)，既增加了有形資產(chǎn)，又增加了農(nóng)民依托林地的發(fā)展空間。倡導(dǎo)發(fā)展林下經(jīng)濟，把林地變?yōu)檗r(nóng)民的“錢箱子”，已經(jīng)成為一種必然趨勢。

1.發(fā)展林下經(jīng)濟的重大意義

1.1發(fā)展林下經(jīng)濟是推進全區(qū)社會主義新農(nóng)村建設(shè)的有效途徑。利用林下閑臵的土地和空間發(fā)展林下經(jīng)濟，培育龍頭企業(yè)和林業(yè)專業(yè)合作社，既可以促進農(nóng)村剩余勞動力就業(yè)，又能有效帶動農(nóng)村的交通運輸、物質(zhì)流通、信息技術(shù)服務(wù)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，進而帶動林區(qū)社會主義新農(nóng)村建設(shè)。

1.2發(fā)展林下經(jīng)濟是促進農(nóng)民增收和區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的重要手段。積極探索和推廣林農(nóng)牧相結(jié)合的林下種植、養(yǎng)殖模式，可以增加林區(qū)農(nóng)民經(jīng)濟收入，優(yōu)化農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，同時通過帶動林業(yè)大戶、林業(yè)企業(yè)和林業(yè)專業(yè)合作社的發(fā)展，促進區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展。

1.3發(fā)展林下經(jīng)濟是提高林業(yè)綜合效益和促進林業(yè)可持續(xù)發(fā)展的必然要求。林下經(jīng)濟是一種循環(huán)經(jīng)濟。發(fā)展林下種植、養(yǎng)殖業(yè)可以加速森林的新陳代謝，提高樹木的生長和林分質(zhì)量，培育保護林木資源，還可以彌補林木生產(chǎn)周期長的不足，有效提高單位面積林地的綜合效益，促進林業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

2.樂民鎮(zhèn)林下經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀

2.1林下養(yǎng)殖業(yè)初步發(fā)展。截至目前，已經(jīng)初步形成了林下生態(tài)雞養(yǎng)殖業(yè)，鹽池縣大力扶持林下養(yǎng)殖灘雞，已形成年養(yǎng)殖灘雞150萬只的規(guī)模。彭陽縣通過項目扶持、科技支撐、獎勵調(diào)動、訂單收購等措施鼓勵農(nóng)民林下散養(yǎng)生態(tài)雞，已經(jīng)形成“家家林下種草，戶戶林下養(yǎng)雞”的格局，目前全縣林區(qū)生態(tài)雞養(yǎng)殖點達50個，散養(yǎng)生態(tài)雞100萬只。

2.2林下育苗成效初顯。南部山區(qū)部分縣（區(qū)）林下種植云杉、油松、落葉松等特色經(jīng)濟苗木，建立起了現(xiàn)代化的苗木儲運、銷售市場，苗木遠銷陜西、甘肅、內(nèi)蒙、新疆等省區(qū)。2010年，僅涇源縣的育苗面積已達16.8萬畝，建成千畝育苗園區(qū)14個，培育500畝以上苗木專業(yè)村28個，5畝以上育苗專業(yè)戶1250戶，直接實現(xiàn)苗木銷售收入5400萬元。

2.3經(jīng)果林產(chǎn)業(yè)初步發(fā)展。依據(jù)獨特的自然條件，各地因地制宜，突出特色，集中精力逐步發(fā)展起以林藥、林果、林菜模式為主要發(fā)展模式的林下種植業(yè)。涇源縣在林下種植以柴胡、黃芩、串地龍等為主的中藥材，蕨菜、刺五加等山野菜，農(nóng)民年均增收近1000元；彭陽縣種植山杏、山桃等特色果品，培育了一批個體戶、果品生產(chǎn)基地和果品深加工基地，已經(jīng)初步形成了產(chǎn)品生產(chǎn)銷售產(chǎn)業(yè)鏈，人均年增加收入1000余元。1

3.存在的問題和困難

3.1基礎(chǔ)條件差，發(fā)展規(guī)模小。樂民鎮(zhèn)具有山、川、沙等復(fù)雜的地形地貌，常年干旱少雨，森林資源多分布于高、遠、僻等山地。這些地方水、電、路等基礎(chǔ)設(shè)施不完善，直接影響和制約到林下經(jīng)濟的規(guī)模化發(fā)展。

3.2模式和品種單一。目前樂民鎮(zhèn)只初步發(fā)展了種植荔枝、龍眼等果品的林果模式，但從的整體條件分析，適合發(fā)展和推廣的模式至少還包括種植等中藥材的林藥模式，林草、林菌等模式；林下養(yǎng)殖還僅限于生態(tài)雞和走坡雞，雖然已形成了一定的規(guī)模，但從全鎮(zhèn)的整體情況看，養(yǎng)殖品種還顯單一，很難滿足市場多樣化需求；生態(tài)旅游尚處于起步階段。

3.3管理水平低。絕大部分林下產(chǎn)品種植養(yǎng)殖戶仍沿用傳統(tǒng)的養(yǎng)殖方式，對科學(xué)種養(yǎng)殖技術(shù)掌握不夠，致使種養(yǎng)成本高、效益差；缺乏專業(yè)組織的協(xié)作指導(dǎo)，導(dǎo)致產(chǎn)銷不對路，市場競爭力不強，直接給林下產(chǎn)品的產(chǎn)量和可持續(xù)發(fā)展帶來不利影響。

3.4資金不足。由于沒有林地經(jīng)濟扶持政策投入，農(nóng)民在發(fā)展林下經(jīng)濟之初就缺乏啟動資金，在規(guī)?；?jīng)營的進程中更缺乏資金支持，導(dǎo)致在發(fā)展新模式、引進新品種、發(fā)展深加工等方面止步不前。

3.5認識不到位。部分農(nóng)民對林下經(jīng)濟發(fā)展模式、優(yōu)惠政策和市場前景等認識不夠，認為收益小，投資回收期長，缺乏參與的熱情。

4.對策建議

4.1加強基礎(chǔ)建設(shè)，改善發(fā)展條件。通過整合扶貧項目、生態(tài)移民項目、新農(nóng)村建設(shè)項目和退耕還林工程、天保工程、“六個百萬畝”防護林工程等各類生態(tài)工程建設(shè)項目，完善林區(qū)水、電、路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，夯實發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施，為林下經(jīng)濟的產(chǎn)業(yè)化、規(guī)?；l(fā)展提供有力的基礎(chǔ)保證。

4.2科學(xué)規(guī)劃，合理布局。按照因地制宜，統(tǒng)籌規(guī)劃，合理布局，突出特色的原則，對林下經(jīng)濟發(fā)展區(qū)域進行合理布局，努力探索和推廣切合本地實際、適宜本地區(qū)發(fā)展的林間種植、養(yǎng)殖模式，實施分類指導(dǎo)，提高林下經(jīng)濟的綜合效益。從當(dāng)前經(jīng)驗和市場前景看，寧夏林下經(jīng)濟發(fā)展應(yīng)重點推廣以下九種模式。一是林果模式，利用林下空地，間種、套種桃、杏、枸杞等水果；二是林草模式，在林下種植苜蓿等牧草，用于發(fā)展養(yǎng)殖業(yè)；三是林菜模式，在林下種植耐陰性野菜如蕨菜、刺五加等經(jīng)濟作物；四是林菌模式，林下種植培育香菇、蘑菇等菌類；五是林藥模式，在林下種植柴胡、黃芩、串地龍等中藥材；六是林禽模式，在林下養(yǎng)殖雞、鴨、鵝等禽類；七是林畜模式，在林下圈養(yǎng)或放養(yǎng)豬、牛、羊等家畜；八是林蜂模式，在林下養(yǎng)殖蜜蜂；九是森林旅游；十是林下產(chǎn)品的加工流通和銷售。

4.3加大技術(shù)培訓(xùn)。為農(nóng)民定期組織開展林下經(jīng)濟實用技術(shù)培訓(xùn)班，邀請林、農(nóng)、牧等部門專家就一些林下經(jīng)濟關(guān)鍵技術(shù)進行現(xiàn)場授課、現(xiàn)場指導(dǎo)；成立林業(yè)、農(nóng)技等部門為指導(dǎo)的技術(shù)服務(wù)組，分片包戶定期下鄉(xiāng)進行林下經(jīng)濟實用技術(shù)培訓(xùn)，提供全方位技術(shù)指導(dǎo)服務(wù)，解決農(nóng)民生產(chǎn)過程中的技術(shù)難題；指導(dǎo)和規(guī)范林業(yè)專業(yè)合作社的建立，引導(dǎo)農(nóng)民走聯(lián)合經(jīng)營的路子，提高農(nóng)民抵御經(jīng)營風(fēng)險的能力，提高農(nóng)民的經(jīng)營技術(shù)及管理水平。

4.4加大資金投入和政策支持。積極爭取國家和自治區(qū)投資，扶持和補助林下經(jīng)濟種養(yǎng)殖戶；設(shè)立林下經(jīng)濟發(fā)展補助基金，對林下種養(yǎng)殖示范戶、龍頭企業(yè)和優(yōu)秀林業(yè)專業(yè)合作社分別給予補助支持和資金獎勵；設(shè)立林下經(jīng)濟小額扶貧貸款，重點幫扶個體農(nóng)戶和龍頭企業(yè)的發(fā)展；積極開展林權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)，加大對發(fā)展林下經(jīng)濟的貸款扶持。

4.5加大政策宣傳。充分利用廣播、電視、網(wǎng)絡(luò)、報紙等新聞媒體，對發(fā)展林下經(jīng)濟的意義、技術(shù)、模式及成功典型進行全面、深入、廣泛的宣傳，營造良好的輿論氛圍，激發(fā)群眾發(fā)展林下經(jīng)濟的熱情；鼓勵和扶持一批林下種養(yǎng)殖示范戶和龍頭企業(yè)，引導(dǎo)和帶動更多的農(nóng)民解放思想、增強信心，扎根林下經(jīng)濟。

第五篇：經(jīng)濟適用房共有產(chǎn)權(quán)制度研究

淮陰師范學(xué)院畢業(yè)論文

目

錄 引言???????????????????????????????????????3 2 經(jīng)濟適用房現(xiàn)行制度的現(xiàn)狀及存在的缺陷????????????????? 3 2.1 經(jīng)濟適用房的現(xiàn)狀????????????????????????????? 3 2.2 現(xiàn)行經(jīng)濟適用房制度存在的缺陷????????????????????? 5 3 共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟適用房制度?????????????????????????? 5 3.1 共有產(chǎn)權(quán)制度基本內(nèi)含與本質(zhì)?????????????????????? 6 3.2 共有產(chǎn)權(quán)制度的特點???????????????????????????? 7 3.3 共有產(chǎn)權(quán)制度法律基礎(chǔ)???????????????????????????9 4 共有產(chǎn)權(quán)制度存在的問題?????????????????????????? 9 4.1 共有產(chǎn)權(quán)制度實現(xiàn)社會保障功能的高成本????????????????10 4.2 個人出資比例較小?????????????????????????????10 4.3 國有產(chǎn)權(quán)部分監(jiān)管問題?????????????????????????? 10 5 經(jīng)濟適用房共有產(chǎn)權(quán)制度創(chuàng)新??????????????????????? 11 5.1 共有產(chǎn)權(quán)制度的創(chuàng)新要點????????????????????????? 12 5.2 淮安市共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟適用房具體實施方法剖析????????????? 12 5.3 共有產(chǎn)權(quán)制度創(chuàng)新可操作性建議????????????????????? 13 結(jié)論 ??????????????????????????????????????? 14 參考文獻??????????????????????????????????????15 致謝 ??????????????????????????????????????? 16

淮陰師范學(xué)院畢業(yè)論文 引言

2008年以來，各地紛紛將加快建設(shè)保障性安居工程作為保增長、保民生、保穩(wěn)定的重要措施，向社會公開承諾今后幾年廉租房、經(jīng)濟適用房等保障性住房建設(shè)量。政策甫出，就引發(fā)了種種擔(dān)憂，集中于突然加速發(fā)展的經(jīng)濟適用房。江蘇省淮安市獨辟蹊徑，于2007年7月全國首創(chuàng)出讓土地共有產(chǎn)權(quán)房制度，旨在通過政府資助接軌普通商品住房市場，來緩解城市中低收入群體住房難，并消解傳統(tǒng)經(jīng)濟適用房的制度缺陷，無縫連接住房保障體系和商品房市場調(diào)控體系，受到社會各界的高度關(guān)注，收到了十分良好的效果。現(xiàn)行經(jīng)濟適用房制度的現(xiàn)狀及存在的缺陷

經(jīng)濟適用房是指具有社會保障性質(zhì)的商品住宅，是國家為解決中低收入家庭住房問題而修建的普通住房。經(jīng)濟適用房是我國住房供應(yīng)體系的重要組成部分，也是實現(xiàn)住房保障的主要內(nèi)容，對于緩解城市中低收入群體的住房壓力，構(gòu)建和諧社會起到了不可估量的作用。但隨著經(jīng)濟適用房逐步上市交易，政府與購房人之間的收益分配成為影響和制約其上市交易的主要障礙，此問題如果不能得到很好的解決，將會影響經(jīng)濟適用房的建設(shè)與管理，甚至?xí)绊懙轿覈鞘凶》勘Ｕ象w系的建立，而經(jīng)濟適用房的產(chǎn)權(quán)是解決收益分配的基礎(chǔ)。

2.1 經(jīng)濟適用房現(xiàn)行制度的現(xiàn)狀

我國現(xiàn)階段采取的住房制度是：對于有一定經(jīng)濟能力的人群，住房問題由其自行解決，國家用住房公積金制給予支持；對于中下等收入的人群，我國政府采取經(jīng)濟適用房制度，包含兩大優(yōu)惠政策：(1)建設(shè)用地由國家劃撥，免收土地出讓金；(2)減半繳納21項行政事業(yè)性費用；(3)將開發(fā)商利潤限定在3%以內(nèi)。其目的是以低于市場的價格供給特定消費者。對于經(jīng)濟確有困難者，采取廉租房制度。上述三點綜合起來，實現(xiàn)“居者有其屋”的目標(biāo)。經(jīng)濟適用房制度在我國經(jīng)濟轉(zhuǎn)軌時期功不可沒，對構(gòu)建和諧社會，保障中低收入者“居者有其屋”做出巨大貢獻。

[1]2.1.1 保障目標(biāo)錯位

建立社會住房保障體系的目標(biāo)是保居住還是保擁有？是解決中低收入家庭的住房難還是買房難？我們認為應(yīng)該是前者而不是后者，而經(jīng)濟適用房制度卻恰恰選擇了后者。政府為經(jīng)濟適用房購買者提供了免土地出讓收益和稅費減半的優(yōu)惠，這實質(zhì)上是贈送部分房屋產(chǎn)權(quán)，保障其買房和擁有產(chǎn)權(quán)房，也可以說是部分福利性分配住房，這有悖于住房制度改革方向，違背公共財政和住房保障原則。如果中低收入家庭買不起住房，政府應(yīng)該提供

淮陰師范學(xué)院畢業(yè)論文

部分補貼的話，那么享受低保收入的特困家庭就應(yīng)該享有全額補貼，也讓他們買得起住房，而不需要提供廉租房了。這顯然不妥。經(jīng)濟適用房與廉租房相比，在社會保障目標(biāo)和原則方面明顯出現(xiàn)偏差。

2.1.2 缺乏累積效應(yīng)

從貨幣形態(tài)看，由于政府用于補貼經(jīng)濟適用房的財政支出放棄了應(yīng)有比例的房屋產(chǎn)權(quán)，財政資金投入住房保障無法及時收回。盡管規(guī)定經(jīng)濟適用房在一定年限后上市轉(zhuǎn)讓時，政府要收回一定比例的差價收益，但收回多少、怎么收回差價收益，因缺乏房屋產(chǎn)權(quán)依據(jù)，難以操作。從實物形態(tài)看，由于政府放棄了經(jīng)濟適用房應(yīng)有的產(chǎn)權(quán)，受助家庭缺乏依法退出的機制，使經(jīng)濟適用房喪失了多次循環(huán)用于住房保障的功能，一套經(jīng)濟適用房只能解決一戶中低收入家庭的住房困難，即使10年、20年后這戶家庭步入中產(chǎn)階級，甚至到這戶家庭的第二代、第三代人都不具備居住經(jīng)濟適用房條件時，這套經(jīng)濟適用房也難以用來解決其他中低收入家庭的住房困難。可見，不論從貨幣形態(tài)還是實物形態(tài)看，現(xiàn)行經(jīng)濟適用房制度都不具備應(yīng)有的循環(huán)累積效應(yīng)，這導(dǎo)致政府投入相當(dāng)可觀的財力物力建設(shè)經(jīng)濟適用房，但始終滿足不了社會住房保障的需要，使得住房保障體系難以建立。

2.1.3 居住不經(jīng)濟

經(jīng)濟適用房制度的最大優(yōu)惠政策是行政劃撥土地。由于土地價格的差異，在目前政府財力緊張的狀況下，用于經(jīng)濟適用房建設(shè)的往往是低價格的土地，因而經(jīng)濟適用房基本上是遠離主城區(qū)選址集中建設(shè)，交通落后，學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)等配套設(shè)施不完備，周圍區(qū)域產(chǎn)業(yè)欠發(fā)達，就業(yè)機會少。中低收入家庭入住經(jīng)濟適用房小區(qū)，普遍面臨就業(yè)難、就學(xué)難、就醫(yī)難等問題，大部分家庭的日常生活與工作需要長距離地往返市區(qū)，不僅不方便，而且費用支出增大，居住成本提高。

2.1.4 破壞房地產(chǎn)市場的統(tǒng)一性

經(jīng)濟適用房建設(shè)采取行政劃撥方式供應(yīng)土地，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場供地方式的“雙軌制”；經(jīng)濟適用房價格未計入土地出讓費和一半稅費，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場定價機制的“雙軌制”。土地供應(yīng)方式和定價機制是房地產(chǎn)市場的兩大核心問題，經(jīng)濟適用房制度在這兩大核心問題上采取非市場化方式運作，使整個房地產(chǎn)市場形成“雙軌制”，如果長期這樣下去，統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場是難以形成的。

2.1.5 滋生腐敗

行政劃撥土地，減半征收稅費，國家提供的優(yōu)惠使經(jīng)濟適用房升值空間巨大。盡管政

淮陰師范學(xué)院畢業(yè)論文

府對經(jīng)濟適用房申購條件進行嚴(yán)格限制，但巨大的利益誘使一大批富人和特權(quán)者敢冒道德風(fēng)險騙購經(jīng)濟適用房；再加上監(jiān)管環(huán)節(jié)多，難度大，在社會誠信體系缺失的情況下，隱瞞住房真相和收入水平，騙取購買經(jīng)濟適用房資格并非難事，因此，各地普遍存在以權(quán)謀取經(jīng)濟適用房現(xiàn)象，有大批經(jīng)濟適用房被富人買走，造成經(jīng)濟適用房分配不公和社會住房保障資源的嚴(yán)重流失，對政府聲譽與社會和諧極為不利。

2.2 經(jīng)濟適用房產(chǎn)權(quán)制度存在的缺陷 2.2.1 購房者對房屋和土地只擁有部分產(chǎn)權(quán)

房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，完整的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)應(yīng)包括完整的房屋產(chǎn)權(quán)和完整的土地產(chǎn)權(quán)，權(quán)利主體應(yīng)能夠同時支配房與地。我國《城市房地產(chǎn)管理法》第三十一條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押。”但目前我國經(jīng)濟適用房建設(shè)用地由政府劃撥，購房者支付的價款中只包括房屋的價格而不包含土地價格，這就使得經(jīng)濟適用房的地權(quán)模糊且不完整，購房者對房屋只有占有、使用和部分處分權(quán)，造成了房屋產(chǎn)權(quán)與土地產(chǎn)權(quán)的分離，購房者對房屋產(chǎn)權(quán)的行使受到限制。

[2]2.2.2 現(xiàn)有經(jīng)濟適用房產(chǎn)權(quán)主體相沖突

根據(jù)國際立法上普遍實行的房地一體原則和一物一權(quán)主義，在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度中，房屋產(chǎn)權(quán)和土地產(chǎn)權(quán)的權(quán)利主體應(yīng)當(dāng)一致。然而在經(jīng)濟適用房的管理體制中，購房者雖擁有房屋所有權(quán)證和土地使用證，但其土地使用權(quán)卻受到較多限制，只有占有權(quán)能和使用權(quán)能，而收益權(quán)和部分的處分權(quán)則歸政府享有。因此，這種土地使用權(quán)與普通商品房用地的使用權(quán)不同，不具有明顯的物權(quán)特性，政府在某種意義上成為一個重要的權(quán)利主體，造成經(jīng)濟適用房產(chǎn)權(quán)主體不一致。

2.2.3 產(chǎn)權(quán)界定存在較大爭議

經(jīng)濟適用房的產(chǎn)權(quán)界定較模糊，容易引發(fā)爭議。一方面，根據(jù)土地使用權(quán)性質(zhì)的不同，一般可以分為公益性用地使用權(quán)和經(jīng)營性用地使用權(quán)，如普通商品住房用地就屬于經(jīng)營性用地。但是對經(jīng)濟適用房的土地使用權(quán)性質(zhì)進行劃分、歸類就出現(xiàn)了困難，這種土地使用權(quán)具有明顯的商品性，同時又帶有較濃的政府福利性，難以進行準(zhǔn)確的劃分。另一方面，從土地使用權(quán)的權(quán)能來看，經(jīng)濟適用房用地均通過行政劃撥方式供應(yīng)，根據(jù)我國法律規(guī)定，劃撥用地使用權(quán)的主體不享有完全意義上的收益權(quán)，這就使經(jīng)濟適用房的購房者在具有較完整的房屋產(chǎn)權(quán)的同時，卻沒有土地的完全產(chǎn)權(quán)，造成經(jīng)濟適用房產(chǎn)權(quán)界定的模糊性。共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟適用房

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共有產(chǎn)權(quán)制度是政府用于經(jīng)濟適用房建設(shè)的財政性支出(主要是減免的土地出讓收益和稅費)，轉(zhuǎn)化為投資，政府按投資比例擁有房屋產(chǎn)權(quán)和相應(yīng)權(quán)利。共有產(chǎn)權(quán)制度的具體形式是，凡由政府提供補貼的住房，均為按份共有住房，由政府和受助購房人按出資比例共同擁有產(chǎn)權(quán)，政府和受助者按規(guī)定共同申請領(lǐng)取《房屋共有權(quán)證》，標(biāo)明房屋所有人為政府和受助購房人以及兩者的產(chǎn)權(quán)比例。政府擁有的產(chǎn)權(quán)可以授權(quán)住房保障機構(gòu)持有并行使相關(guān)權(quán)利。

3.1 “共有產(chǎn)權(quán)”經(jīng)濟適用房的基本內(nèi)含與本質(zhì) 3.1.1 “共有產(chǎn)權(quán)”經(jīng)濟適用房的基本內(nèi)含

“共有產(chǎn)權(quán)”，也稱“產(chǎn)權(quán)共有”、“租售并舉”，是指政府與購房人共同擁有房屋產(chǎn)權(quán)，即將政府用于建設(shè)經(jīng)濟適用房的財政性支出（主要包括減免的土地出讓金及有關(guān)大配套等費用）轉(zhuǎn)化為投資，政府按投資比例擁有經(jīng)濟適用房部分產(chǎn)權(quán)和占有、處分、受益等相應(yīng)權(quán)利；而各個地方符合申購經(jīng)濟適用房條件的購房者則按自己出資多少一次性購買經(jīng)濟適用房的部分產(chǎn)權(quán)，余下房屋產(chǎn)權(quán)歸政府所有；政府則以比較低的租金形式租給購房者使用。最終形成購房者與政府合股買房，雙方按各自投入資金的比例計算各自的房屋產(chǎn)權(quán)面積，形成“共有產(chǎn)權(quán)”房。對受助購房者來說，“共有產(chǎn)權(quán)”房自己出資的部分為個人產(chǎn)權(quán)房；政府出資的部分則是享受住房使用權(quán)的“使用權(quán)房”。而這雙方各自擁有的“共有產(chǎn)權(quán)”房，也會隨著購房家庭收入的變化而變化，當(dāng)受助購房家庭收入提高，其收入超過經(jīng)濟適用房申購條件限制、不符合政府補貼標(biāo)準(zhǔn)時，“共有產(chǎn)權(quán)”另一權(quán)利人——政府，可以依法行使一部分房屋的房屋產(chǎn)權(quán)，以收回其投資；或按市場租金標(biāo)準(zhǔn)收取政府部分產(chǎn)權(quán)租金，或使其“共有產(chǎn)權(quán)房”成為政府唯一所有產(chǎn)權(quán)房，再供應(yīng)給新的住房困難戶；或向市場公開出售，在繳納有關(guān)土地出讓金及稅費后，雙方按房屋產(chǎn)權(quán)比例分配其收益。

3.1.2 共有產(chǎn)權(quán)制度的內(nèi)在本質(zhì)

堅持經(jīng)濟適用房的雙重性質(zhì)，實現(xiàn)保障性與商品性兩者的有機統(tǒng)一。從這一意義上說，共有產(chǎn)權(quán)制度在本質(zhì)上是通過經(jīng)濟適用房所有權(quán)具體權(quán)能的動態(tài)組合，成為經(jīng)濟適用房作為“具有保障性質(zhì)的政策性商品住房”的新的具體的實現(xiàn)形式。經(jīng)濟適用房產(chǎn)權(quán)與所有房屋產(chǎn)權(quán)一樣具體在經(jīng)濟和法律關(guān)系上主要體現(xiàn)為房屋所有人對房屋的占有、使用、收益和處分的權(quán)利，這些權(quán)利根據(jù)所有人的意志、目標(biāo)和利益可以統(tǒng)一，可以分離，可以有不同的組合形式。在共有產(chǎn)權(quán)制度下，通過這些權(quán)利在不同條件下的不同的組合形式，體現(xiàn)出經(jīng)濟適用房的保障性、商品性及其兩者的統(tǒng)一。

3.1.3 共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟適用房現(xiàn)狀

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經(jīng)濟適用房保障性表現(xiàn)在，中低收入家庭在沒有能力購買住房全部產(chǎn)權(quán)并符合政府提供補貼標(biāo)準(zhǔn)的前提下，盡自己所能出資購買住房的部分產(chǎn)權(quán)，而獲得住房完全的占有權(quán)和使用權(quán)；政府投資獲得住房的另一部分產(chǎn)權(quán)，但向受助購房者無償讓渡占用權(quán)和使用權(quán)，并放棄收益權(quán)，不計利息，不收租金，這充分體現(xiàn)了住房保障的功能和目標(biāo)。在共有產(chǎn)權(quán)制度下，經(jīng)濟適用房商品性表現(xiàn)在，政府依據(jù)投資比例擁有相應(yīng)產(chǎn)權(quán)，當(dāng)受助家庭步入中高收入階段、不符合補貼標(biāo)準(zhǔn)時，政府依法和契約行使收益權(quán)和處分權(quán)，或向?qū)Ψ睫D(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)收回投資；或按市場價格向?qū)Ψ绞杖∽饨?；或收購對方產(chǎn)權(quán)，收回房屋的全部占用權(quán)和使用權(quán)；或在市場公開出售，雙方按產(chǎn)權(quán)比列分配收益。這樣，既體現(xiàn)了“誰投資，誰所有，誰收益”原則和公共財政的公平公正原則，又符合社會主義市場經(jīng)濟規(guī)律要求。

3.2 “共有產(chǎn)權(quán)”經(jīng)濟適用房的特點

3.2.1 共有產(chǎn)權(quán)制度可以實現(xiàn)住房保障資源的累積倍增，促進有中國特色的住房保障體系的形成

政府將用于經(jīng)濟適用房的投資轉(zhuǎn)化為產(chǎn)權(quán)，不僅能夠保值而且會增值。隨著經(jīng)濟適用房建設(shè)的發(fā)展，政府用于住房保障的財力具有累積倍增的效應(yīng)，能夠不斷擴大住房保障規(guī)模，最終能夠建成以共有產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟適用房為主、以廉租房為輔的住房保障規(guī)模，最終能夠建成以共有產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟適用房為主、以廉租房為輔的住房保障體系，實現(xiàn)“居者有其屋”。

3.2.2 共有產(chǎn)權(quán)制度可以實現(xiàn)經(jīng)濟適用房的循環(huán)利用，提高社會住房保障資源的利用效率

住房是不動產(chǎn)，具有長期有效性，在正常情況下具有較長的使用壽命，土地更是可以無限期使用的。而貧困是階段性的，中低收入家庭的困難狀況會因主觀努力和社會經(jīng)濟發(fā)展而不斷改善，因而中低收入家庭是一個動態(tài)的群體，不斷有受助者脫貧致富，退出住房保障；共有產(chǎn)權(quán)制度將經(jīng)濟適用房作為不動產(chǎn)的長期有效性與受助家庭經(jīng)濟狀況的動態(tài)性有機對接起來，形成了受助家庭走向富裕而退出住房保障的機制和經(jīng)濟適用房循環(huán)利用的機制。在共有產(chǎn)權(quán)制度下，政府投資建設(shè)一套經(jīng)濟適用房，不再是只解決這一戶中低收入家庭的住房困難，而是可以實現(xiàn)循環(huán)使用，為多戶中低收入家庭解決住房困難。

3.2.3 共有產(chǎn)權(quán)制度可以擴大住房保障范圍，實現(xiàn)住房保障功能的轉(zhuǎn)軌和升級

現(xiàn)階段我國住房保障對象主要是新舊體制轉(zhuǎn)軌這一特定歷史時期所形成的弱勢群體，隨著新體制建立和社會經(jīng)濟發(fā)展，隨著經(jīng)濟適用房積累效應(yīng)和循環(huán)利用機制形成，我國住

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房保障制度將向更積極的或高級的形態(tài)轉(zhuǎn)變。這一轉(zhuǎn)變的基本標(biāo)志是，對象至少供應(yīng)給三類家庭：一是符合經(jīng)濟適用房申購資格。當(dāng)無經(jīng)濟能力購買一套中小戶型的經(jīng)濟適用房的家庭，可以按現(xiàn)有資金多少的比例一次性購買此套經(jīng)濟適用房的一部分產(chǎn)權(quán)，余下房屋產(chǎn)權(quán)則歸政府所有，由指定的管理職能部門代為管理：享有另一半“共有產(chǎn)權(quán)”房的住戶可以低于市場價租金高于廉租房租金支付。二是沒資格享受廉租房，又連最小戶型的經(jīng)濟適用房也買不起，但卻有一套小戶型舊房的低收入家庭，可以將自己原先舊房置換變現(xiàn)成現(xiàn)金，買下一定比例的經(jīng)濟適用房，余下面積則由政府出資，合股買下“共有產(chǎn)權(quán)房”；三是一些家庭人均住房面積符合申購經(jīng)濟適用房條件，但人均可支配收入略高不符合申購的條件，或者人均可支配收入條件符合，而人均住房面積略多一點不符合條件的，采取共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟適用房形式，適當(dāng)為這些家庭給以一定政策傾斜。

[3]3.2.4 共有產(chǎn)權(quán)制度可以更好地發(fā)揮政府調(diào)控房地產(chǎn)市場運行的功能，推動房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展

共有產(chǎn)權(quán)制度為政府采取建設(shè)或購買多種方式供應(yīng)社會保障性住房創(chuàng)造了條件，從而為政府調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系和價格水平提供了有效工具或手段。在房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求，房價上漲過快時，政府可以直接組織經(jīng)濟適用房建設(shè)。這一方面可以較快地增加住房供應(yīng)，緩解供求矛盾；另一方面可以發(fā)揮保本微利的經(jīng)濟適用房價格水平在整個商品房價格體系中基準(zhǔn)價格的作用，影響商品房購買者的心理預(yù)期和對性價比的判斷，抑制商品房的購買沖動，拉低商品房價格的總體平。當(dāng)房地產(chǎn)市場供大于求或供求基本平衡、房價比較合理時，政府可以直接向開發(fā)商購買住房，作為經(jīng)濟適用房向中低收入家庭出讓部分產(chǎn)權(quán)，也可以由受助家庭在市場上購房，政府提供貨幣補貼，較快地增加住房的有效需求，減少商品房積壓，促進房地產(chǎn)市場健康運行，同時降低政府在住房保障方面的行政成本。

3.2.5 共有產(chǎn)權(quán)制度可以推動社會進步

（1）可以促進社會和諧。在共有產(chǎn)權(quán)制度下，經(jīng)濟適用房可以與商品房小區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃，按片、按幢相對分散建設(shè)，也可以直接在商品房小區(qū)按單元、單套分散購買，這樣有利于實現(xiàn)不同文化水平、不同收入階層的群體共同生活在同一社區(qū)，相互影響、相互幫助，相互交融，實現(xiàn)社會和諧發(fā)展，消除眾多社會矛盾。

（2）可以激勵公眾努力奮斗。獲得完全屬于自己的的住房是現(xiàn)代人的人生追求之一，不勞而獲，將使中低收入家庭喪失創(chuàng)造財富的巨大動力。在共有產(chǎn)權(quán)制度下，中低收入家庭在享受住房保障時，要不斷創(chuàng)業(yè)，不斷勤奮工作，不斷為社會創(chuàng)造財富，走向成功，實現(xiàn)脫貨致富，這樣才有條件獲得住房的完全產(chǎn)權(quán)，實現(xiàn)自己擁有完全屬于自己的住房的人

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生理想。

（3）可以抑制腐敗。政府放棄應(yīng)有的產(chǎn)權(quán)這一制度性缺陷所產(chǎn)生的一套住房幾萬元甚至幾十萬元的巨大的利益誘惑，是導(dǎo)致經(jīng)濟適用房腐敗的根本原因。在共有產(chǎn)權(quán)制度下，政府投資不再成為經(jīng)濟適用房的個人財產(chǎn)，即使暗箱操作騙購到手，也不擁有產(chǎn)權(quán)，社會住房保障資源最終也不會流失因而使特權(quán)階層以權(quán)謀房的欲望和收益大大降低，再加上嚴(yán)格規(guī)范的管理，基本上能夠消除經(jīng)濟適用房分配領(lǐng)域的腐敗現(xiàn)象。

3.3 “共有產(chǎn)權(quán)”經(jīng)濟適用房存在的法律基礎(chǔ)

按照民法“一物一權(quán)”的原則，一處房產(chǎn)法律只承認一個所有權(quán)，但一個所有權(quán)可由一個民事主體所獨有，也可以由兩個或兩個以上的民事主體所共有，這為共有產(chǎn)權(quán)制度奠定了法律基礎(chǔ)?！吨腥A人民共和國民法通則》第七十八條規(guī)定：“財產(chǎn)可以由兩個以上的公民、法人共有。共有分為按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份額，對共有財產(chǎn)分享權(quán)利，分擔(dān)義務(wù)。共同共有人對共有財產(chǎn)享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)。按份共有財產(chǎn)的每個共有人有權(quán)要求將自己的份額分出或者轉(zhuǎn)讓。但在出售時，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購買的權(quán)利。”這條規(guī)定有四層含義，基本滿足了共有產(chǎn)權(quán)制度的法律需求，一是政府作為法人可以成為經(jīng)濟適用房的共有人；二是政府按投資額可以成為經(jīng)濟適用房的按份共有人，并按自己的份額享有權(quán)利，分擔(dān)義務(wù)；三是政府和受助購房人都可以根據(jù)具體情況對自己擁有的經(jīng)濟適用房產(chǎn)權(quán)份額作出處分；四是處分經(jīng)濟適用房時，政府和受助購房人都具有優(yōu)先購買權(quán)

根據(jù)民法原則，我國城市房屋權(quán)屬登記制度也為共有產(chǎn)權(quán)制度奠定了法律基礎(chǔ)。建設(shè)部《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》（1997年10月發(fā)布，2001年8修正）第三條規(guī)定：“房屋權(quán)利人（以下簡稱權(quán)利人）是依法享有房屋所有權(quán)和該房屋占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán)、房地產(chǎn)他項權(quán)利的法人、其他組織和自然人”。第十一條規(guī)定：“房屋權(quán)屬登記由權(quán)利人（申請人）申請。權(quán)利人（申請人）為法人、其他組織的，應(yīng)當(dāng)使用其法定名稱，由其法定代表人申請”，“共有的房屋，由共有人共同申請”。第三十一條規(guī)定：“房屋權(quán)屬證書包括《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》、《房屋他項權(quán)證》或者《房地產(chǎn)權(quán)證》、《房地產(chǎn)共有權(quán)證》、《房地產(chǎn)他項權(quán)證》”。第三十二條規(guī)定“共有的房屋，由權(quán)利人推舉的持證人收執(zhí)房屋所有權(quán)證書，其余共有人各執(zhí)房屋共有權(quán)證書一份”，房屋共有權(quán)證書與房屋所有權(quán)證書具有同等的法律效力”。這些規(guī)定表明，政府作為法人成為房屋權(quán)利人，按投資額成為經(jīng)濟適用房的按份共有人之一，領(lǐng)取《房屋共有權(quán)證》，是受法律保護的，操作上簡便易行，沒有任何障礙。[5][4]

淮陰師范學(xué)院畢業(yè)論文 共有產(chǎn)權(quán)制度存在的問題

4.1 共有產(chǎn)權(quán)制度實現(xiàn)社會保障功能的高成本

經(jīng)濟適用房，將轉(zhuǎn)移支付凝固在房產(chǎn)這種“實體”上，其實際性質(zhì)和廉租房等同，但房產(chǎn)的所有權(quán)卻沒有廉租房那樣“清晰”，當(dāng)房產(chǎn)進行交易時，房屋的不同所有者之間會產(chǎn)生利益的博弈行為，甚至有道德風(fēng)險發(fā)生的可能，當(dāng)事人會極力主張把房屋賤賣給自己的利益相關(guān)人，而以自己是產(chǎn)權(quán)的部分所有者為名反對政府提出的任何其他解決辦法，借此從中牟利，侵吞國家資產(chǎn)。對于這種做法，政府不可能逐一監(jiān)管，因此，共有產(chǎn)權(quán)制度的實行成本極高，沒有實際操作的可我們應(yīng)該分清共有產(chǎn)權(quán)制度經(jīng)濟適用房和廉租房的區(qū)別。

4.2 個人出資比例過小問題

由于共有產(chǎn)權(quán)制度對個人的出資比例沒有明確的限制，會導(dǎo)致某些道德風(fēng)險的發(fā)生。人們會故意隱瞞自己的部分收入，使自己變得更“窮”，其目的是使政府多出資，個人少出資，以達到投入效益最大化的目的。這種現(xiàn)象的危害還是很大的，一方面會占用大量的國家資金，減少受保障的人數(shù)，另一方面由于個人只占房屋產(chǎn)權(quán)的極小部分，導(dǎo)致在使用過程中有疏于保護的心理。

4.3 國有產(chǎn)權(quán)部分的監(jiān)管問題

共有產(chǎn)權(quán)制度中，國有部分的產(chǎn)權(quán)很難做到真正明晰。即原本應(yīng)該是產(chǎn)權(quán)極為明晰的國有資產(chǎn)存在產(chǎn)權(quán)不明，權(quán)責(zé)不清的嚴(yán)重問題，人民與政府之間的“委托——代理”關(guān)系的監(jiān)督成本極高，會面對國資流失的危險。

在我國經(jīng)濟體制轉(zhuǎn)軌期間，這個問題其實是一個系統(tǒng)性風(fēng)險，幾乎每個和國有資產(chǎn)相聯(lián)系的問題都會涉及這種風(fēng)險。廉租房制度同樣也有國有資產(chǎn)的流失的可能，我們必須做好長期的，復(fù)雜的斗爭準(zhǔn)備，采取一些相應(yīng)對策：

（1）加強基礎(chǔ)管理，建立健全房屋資產(chǎn)管理制度。從資產(chǎn)的購置直到出售建立一整套規(guī)范化的管理制度。加強隊伍建設(shè)，選派責(zé)任心強，政策水平高，懂經(jīng)濟，會管理的人員承擔(dān)房屋資產(chǎn)管理工作。建議成立專門的國有股份房產(chǎn)監(jiān)管機構(gòu)。

（2）加大宣傳力度，提高全民保護國有資產(chǎn)的法律意識，把關(guān)心和維護國有資產(chǎn)變?yōu)槊總€公民的自覺行動。

（3）明確法律責(zé)任。為保證國有資產(chǎn)的安全與完整，必須建立一套合理的查處體制，明確法律責(zé)任。國家工作人員膽敢違規(guī)操作，對其進行行政，甚至刑事處罰。

淮陰師范學(xué)院畢業(yè)論文 經(jīng)濟適用房共有產(chǎn)權(quán)制度創(chuàng)新

經(jīng)濟適用房制度創(chuàng)新的基本思路是，堅持公共財政原則，遵循市場經(jīng)濟規(guī)律，運用現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)法則，建立“政府與受助個人按份共有產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟適用房”制度，簡稱“共有產(chǎn)權(quán)制度”。共有產(chǎn)權(quán)制度的具體形式是，凡由政府提供補貼的住房，均為按份共有住房，由政府和受助購房人按出資比例共同擁有產(chǎn)權(quán)，政府和受助者按規(guī)定共同申請領(lǐng)取《房屋共有權(quán)證》，標(biāo)明房屋所有人為政府和受助購房人以及兩者的產(chǎn)權(quán)比例。政府擁有的產(chǎn)權(quán)可以授權(quán)住房保障機構(gòu)持有并行使相關(guān)權(quán)利。

5.1 共有產(chǎn)權(quán)制度的創(chuàng)新要點

（1）改變土地供應(yīng)方式，經(jīng)濟適用房建設(shè)用地由行政劃撥，轉(zhuǎn)變?yōu)楣_“招拍掛”方式供應(yīng)，與所有商品房開發(fā)一樣由市場形成土地價格。

（2）改變定價方式，經(jīng)濟適用房價格組成內(nèi)容由不完全向完全轉(zhuǎn)變，與所有商品房一樣，將土地出讓金、稅費等全額計入房屋成本，形成與商品房價格基本接近的經(jīng)濟適用房價格。

（3）改變房屋建設(shè)方式，經(jīng)濟適用房建設(shè)由政府選擇開發(fā)商、開發(fā)商選擇建筑商，轉(zhuǎn)變?yōu)檎苯油ㄟ^公開招標(biāo)選擇建筑商，減少中間環(huán)節(jié)，節(jié)省開支，僅此一項經(jīng)濟適用房價格至少降低3%以上。

（4）改變房源供應(yīng)方式，由單一集中建設(shè)經(jīng)濟適用房，轉(zhuǎn)變?yōu)殪`活多樣的方式供應(yīng)保障性住房。以房地產(chǎn)市場的總量供求狀況為導(dǎo)向，建立政府建房與購房并舉，以相對分散建房、購房為主，以集中建房、購房為輔的保障性住房供應(yīng)方式。

（5）改變交易方式，在受助者走向富裕，不再符合受助標(biāo)準(zhǔn)時，應(yīng)鼓勵盡快上市交易。交易方式有三種，一是經(jīng)濟適用房產(chǎn)權(quán)整體出讓，由政府和受助者按比例分配售房收入；二是政府出資收購受助者產(chǎn)權(quán)，收回經(jīng)濟適用房的占用和使用權(quán)；三是向受助者出讓政府產(chǎn)權(quán)，政府收回現(xiàn)金，再投入經(jīng)濟適用房建設(shè)。經(jīng)濟適用房交易時間越早越好，次數(shù)越多越好。

（6）改變補貼方式，由免土地出讓金和一半稅費這一單一比例的補貼方式，轉(zhuǎn)變?yōu)槎喾N比例的補貼方式。中低收入是個較寬泛的概念，不應(yīng)該一個標(biāo)準(zhǔn)補貼，而應(yīng)根據(jù)具體收入情況，從低到高，采取分級補貼標(biāo)準(zhǔn)，如可分為70%、50%、30%三個等級給予補貼，具體補貼比例可以變化多樣，因時而異，因地制宜，同時實現(xiàn)由暗補向明補、由土地稅費貼補向貨幣化貼補的轉(zhuǎn)變，提高政策透明度，為擴大住房保障面創(chuàng)造條件實現(xiàn)經(jīng)濟適用房保障性與商品性的有機統(tǒng)一

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5.2 淮安市共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟適用房具體實施辦法剖析

(1)共有產(chǎn)權(quán)比例及價格。開始推出的共有產(chǎn)權(quán)比例為7：3(即個人擁有70％產(chǎn)權(quán)，政府擁有30％產(chǎn)權(quán))或5：5(即個人、政府各占50％產(chǎn)權(quán))兩種，其土地性質(zhì)為出讓土地，與商品房用地性質(zhì)相同。房價執(zhí)行政府指導(dǎo)價，一般低于同區(qū)域、同期樓盤市場銷售價格的5－10％。7：3共有產(chǎn)權(quán)房比例是根據(jù)傳統(tǒng)經(jīng)濟適用房的價格與同期、同類地段普通商品房價格之比，并選擇多點計算取平均值確定的（這一比例根據(jù)每年的具體情況測算確定，實行動態(tài)機制）。一套共有產(chǎn)權(quán)房的個人出資額相當(dāng)于同面積的傳統(tǒng)經(jīng)濟適用房價格。而5：5共有產(chǎn)權(quán)房是在此基礎(chǔ)上進一步減輕購房人的負擔(dān)而確定的，其個人出資額相當(dāng)于有些城市實行的傳統(tǒng)經(jīng)濟適用房形成共有產(chǎn)權(quán)房的個人出資額。

(2)退出機制。個人可以申請購買政府產(chǎn)權(quán)部分形成完全產(chǎn)權(quán)，自房屋交付之日起5年內(nèi)購買政府產(chǎn)權(quán)部分的，按原供應(yīng)價格結(jié)算；5年后購買政府產(chǎn)權(quán)部分的，按屆時市場評估價格（不含房屋裝飾裝修費用）結(jié)算。出售時按共有產(chǎn)權(quán)比例分配收益。共有產(chǎn)權(quán)房購買家庭收入高于政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)時，政府也無需強制其搬出，而僅對政府產(chǎn)權(quán)部分收取市場租金。

(3)共有產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)方式。集中建設(shè)和分散建設(shè)相結(jié)合，以分散建設(shè)為主、集中建設(shè)為輔。分散建設(shè)是指：通過土地上市掛牌條件，分散安排在城市商品住宅開發(fā)項目中的共有產(chǎn)權(quán)房，由政府統(tǒng)一回購、供應(yīng)。集中建設(shè)的共有產(chǎn)權(quán)房項目則采取限房價、競地價的方式公開出讓，一般安排在地價較低的地段，以降低房價，并適當(dāng)安排部分非低收入拆遷安置家庭入住，緩解集中居住區(qū)的低收入家庭比例結(jié)構(gòu)。

(4)人性化配套措施。一是成立全國首家以廉租房家庭為救助對象的廉租住房愛心基金會，由房管局下屬富麗房地產(chǎn)開發(fā)公司出資500萬元注冊資金，并通過募集，逐年增加基金份額，以其資金運轉(zhuǎn)的收益和募集資金的一定比例救助廉租房家庭困難。二是在新開工的集中建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)房小區(qū)，安排了標(biāo)準(zhǔn)廠房項目，選擇無污染、勞動密集型企業(yè)入駐，鼓勵優(yōu)先錄用小區(qū)內(nèi)弱勢群體，方便他們就近就業(yè)、安居樂業(yè)。三是建設(shè)“物管211”，實現(xiàn)長效管理。針對集中建設(shè)小區(qū)內(nèi)弱勢群體較多的實際，明確由街道辦成立物業(yè)服務(wù)中心，實施物業(yè)服務(wù)，采取居民繳一點、財政補一點、共用用房設(shè)施收益貼一點的等方式多渠道籌集經(jīng)費，群眾主動繳費率95％以上，實現(xiàn)長效管理。并成立街道物業(yè)管理投訴調(diào)解工作站，及時協(xié)調(diào)解決群眾反映的物業(yè)管理問題；成立街道物業(yè)應(yīng)急維修服務(wù)站，解決群眾居住生活中突發(fā)性物業(yè)維修問題；建設(shè)社區(qū)服務(wù)與物業(yè)服務(wù)結(jié)合平臺，整合社區(qū)資源，形成綜合優(yōu)勢，盡可能方便群眾生活，促進和諧社區(qū)建設(shè)。該市中心城區(qū)物業(yè)管理與社區(qū)服務(wù)項目榮獲住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部“2008年中國人居環(huán)境范例獎”

[7][6]。

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5.3 共有產(chǎn)權(quán)制度創(chuàng)新可操作性建議

（1）精心組織試點。引入共有產(chǎn)權(quán)，創(chuàng)新經(jīng)濟適用房制度，涉及到千家萬戶的利益和房地產(chǎn)市場的運行，是一項利益關(guān)切度高、涉及面廣、環(huán)節(jié)多而復(fù)雜的系統(tǒng)工程，需要先試點，再推廣。建議江蘇率先進行試點，可在蘇南、蘇中、蘇北三大區(qū)域，分別選擇大、中、小三類城市進行共有產(chǎn)權(quán)制度試點，經(jīng)過試點，總結(jié)經(jīng)驗，廣泛討論和論證，制定出適應(yīng)不同經(jīng)濟發(fā)展水平和不同規(guī)模城市具體情況并能與現(xiàn)行經(jīng)濟適用房制度有機銜接的實施方案。

（2）修改《經(jīng)濟適用房管理辦法》（以下簡稱《辦法》）?！掇k法》以法規(guī)形式明確了經(jīng)濟適用房的基本性質(zhì)，規(guī)定了經(jīng)濟適用房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、申購條件、上市交易、銷售價格等具體問題，對加強經(jīng)濟適用房建設(shè)管理意義重大。為適應(yīng)共有產(chǎn)權(quán)制度創(chuàng)新，有必要在試點的基礎(chǔ)上適當(dāng)修改《辦法》。主要修改有六處：第二條增加關(guān)于經(jīng)濟適用房實行共有產(chǎn)權(quán)制度的規(guī)定；第九條修改土地供應(yīng)方式；第十三條修改建設(shè)方式；第十七條修改定價方式；第二十五條修改權(quán)屬登記內(nèi)容；第二十六條取消上市交易的年限限制。與此相適應(yīng)，要同時修改《經(jīng)濟適用房價格管理辦法》。

（3）建立住房保障機構(gòu)。建設(shè)和諧社會，迫切需要加快社會住房保障體系建設(shè)，從而迫切需要建立以省為主導(dǎo)、以市縣為基礎(chǔ)的全省住房保障組織體系。建議省建設(shè)廳設(shè)立住房保障處，主要職責(zé)是研究制定全省的宏觀住房保障政策和有關(guān)法規(guī)，對市、縣經(jīng)濟適用房建設(shè)與分配實施指導(dǎo)和監(jiān)督；市、縣人民政府設(shè)立住房保障局和處（或辦公室），主要職責(zé)是具體組織建設(shè)和審核分配經(jīng)濟適用房和廉租房，作為國家所有代表負責(zé)經(jīng)濟適用房和廉租房國有產(chǎn)權(quán)的運營和管理，歸繳和監(jiān)管住房公積金。

（4）建立健全住房保障的考核機制。住房保障是現(xiàn)代社會保障體系中重要、最具積極意義的組成部分，應(yīng)納入市縣政府的考核體系?？己酥攸c是，市縣政府擁有的住房保障的資源總量，主要是貨幣形態(tài)的價值總量和實物形態(tài)的住房面積總量。前者包括住房公積金歸繳總額、經(jīng)濟適用房投資總額、廉租房投資總額；后者包括按政府擁有產(chǎn)權(quán)計算的經(jīng)濟適用房面積、廉租房面積。這是推行共有產(chǎn)權(quán)制度，實現(xiàn)經(jīng)濟適用房制度創(chuàng)新的關(guān)鍵。

（5）加強組織領(lǐng)導(dǎo)。建立共有產(chǎn)權(quán)制度是一項具有重大理論意義和實踐意義的制度創(chuàng)新，不論對當(dāng)前還是對長遠都具有重大的社會經(jīng)濟綜合價值，利在當(dāng)代，功在千秋，應(yīng)予以高度重視。我們建議省建設(shè)廳和市、縣人民政府設(shè)立階段性的領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)和工作班子，加強調(diào)查研究，精心組織試點，組織研究更為全面、細致的可操作方案和修改《經(jīng)濟適用房管理辦法》，推進經(jīng)濟適用房建設(shè)平穩(wěn)有序而又盡快地實現(xiàn)制度創(chuàng)新和轉(zhuǎn)換。

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結(jié)

論

共有產(chǎn)權(quán)制度可以實現(xiàn)住房保障資源的累積倍增，促進有中國特色的住房保障體系的形成；可以實現(xiàn)經(jīng)濟適用房的循環(huán)利用，提高社會保障資源的利用效率；可以擴大住房保障范圍，實現(xiàn)住房保障功能的轉(zhuǎn)軌和升級；可以更好的發(fā)揮政府的調(diào)控功能。

我國近年來不斷加快經(jīng)濟適用房建設(shè)，取得了明顯的社會綜合效益，對社會穩(wěn)定與和諧發(fā)展，對房地產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟的持續(xù)協(xié)調(diào)發(fā)展發(fā)揮了重要的作用。一是發(fā)揮社會住房保障功能，解決了一大批中低收入家庭的住房困難。二是配合住房制度改革，促進了住房商品化進程。三是擴大居民住房消費，推動了國民經(jīng)濟發(fā)展。四是優(yōu)化房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)，平抑了商品房總體價格水平。五是加快城市建設(shè)與發(fā)展，為緩解房屋拆遷矛盾開辟了新途徑。

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參 考 文 獻

[1] 牛毅.經(jīng)濟適用房產(chǎn)權(quán)研究[M].上海：上海社會科學(xué)院出版社，2006: 45-47.[2] 劉維新，陸玉龍.經(jīng)濟適用房制度創(chuàng)新研究[J].中國房地產(chǎn)信息，2009,11(3): 12-15.[3] 沈建忠，張小宏.房地產(chǎn)基本制度與政策[M].北京：中國建筑工業(yè)出版社,2007:79-83.[4] 王薇.住房制度改革[M].北京：中國人民大學(xué)出版社，2007:97-101.[5] 濮勵杰，彭補拙，周峰.房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營[M].南京：南京大學(xué)出版社，2001:56-58.[6] 曹振良，高曉慧等.中國房地產(chǎn)業(yè)房展與管理研究[M].北京：北京大學(xué)出版社，2002:37-39.[7] 邵明.與市場接軌讓經(jīng)濟適用房展現(xiàn)良性發(fā)展前景[N].中國建設(shè)報，2008,12(3):4-5.淮陰師范學(xué)院畢業(yè)論文

致 謝

本課題的研究對我的理論學(xué)習(xí)與工作實踐都有著莫大的幫助，使我對當(dāng)前房地產(chǎn)營銷戰(zhàn)略實踐操作有了更加堅實的基底。在研究過程中我深感才疏學(xué)淺，比如對房地產(chǎn)營銷戰(zhàn)略的理論梳理方面以及各種案例的實證解析方面，都還有待于更加深入的探索、研究。

再次，對我的導(dǎo)師——淮陰師范學(xué)院城市與環(huán)境學(xué)院的關(guān)勁嶠老師，我要表示由衷的感謝。關(guān)老師開闊的視野、廣博的知識、敏捷的思維使我獲益匪淺，當(dāng)我陷入挑選實習(xí)單位兩難的時候，是關(guān)老師為我指點迷津，使我做出了正確的選擇。在四年的房地產(chǎn)專業(yè)學(xué)習(xí)過程中，我接受了淮陰師范學(xué)院全面系統(tǒng)的理論指導(dǎo)，深感學(xué)業(yè)大有長進，在此謹向所有老師表示最誠摯的敬意。也希望自己在學(xué)習(xí)和工作中不負老師的期望，在知識積累和工作實踐中都能取得更大的進步。

同時還要感謝曾經(jīng)給予我?guī)椭母魑煌瑢W(xué)、同事、朋友和領(lǐng)導(dǎo)。

在結(jié)束這篇論文的寫作之后，我倍感肩負的責(zé)任更加重大。唯有將科學(xué)的理論知識與實踐工作緊密結(jié)合起來，推動房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。為此，我將不懈努力。