第一篇：公司物業(yè)管理辦法（精選）

四川二灘實業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司

物業(yè)管理辦法

(試行)

第一章 總則

第一條 為規(guī)范公司物業(yè)服務(wù)管理工作，完善管理體系建設(shè)，提升物業(yè)服務(wù)管理質(zhì)量，持續(xù)改善業(yè)主生活和工作環(huán)境，結(jié)合公司實際情況，特制定本辦法。

第二條 本辦法所稱物業(yè)管理，是指公司按照物業(yè)服務(wù)合同約定的相關(guān)內(nèi)容，組織各級物業(yè)管理部門對房屋、廠房及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理的活動。

第三條 物業(yè)管理部按照專業(yè)類別，分別從環(huán)境保潔（包含垃圾清運）、環(huán)境綠化（包含生態(tài)種養(yǎng)殖）、工程維護（包含給排水、污水處理）、客務(wù)服務(wù)（包含前臺接待、會議服務(wù)、客房服務(wù)、活動中心——游泳館、健身館、自營超市等）4個方面。

第四條 在保證安全、健康的前提下，公司提倡采用新技術(shù)、新方法，依靠先進科技手段和管理創(chuàng)新提高物業(yè)管理水平。

第五條 本辦法中，“物業(yè)管理部”指公司物業(yè)管理部；“物業(yè)服務(wù)部”指各分公司（項目部）物業(yè)服務(wù)部。

第二章 管理機構(gòu)與職能 / 19

第六條 物業(yè)管理部負責(zé)統(tǒng)籌指導(dǎo)公司物業(yè)服務(wù)管理工作，以專業(yè)化為管理手段，以標準化為管理目標，完善管理制度體系建設(shè)、組建專業(yè)隊伍、搭建有效平臺開展相關(guān)工作。其職責(zé)如下：

（一）負責(zé)公司《物業(yè)管理辦法》及環(huán)境保潔、環(huán)境綠化、工程維護、客務(wù)服務(wù)等專業(yè)管理制度、工作流程和標準的建立完善和監(jiān)督執(zhí)行。

（二）負責(zé)公司物業(yè)標準化建設(shè)工作，持續(xù)改進分公司（項目部）物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，提升物業(yè)管理服務(wù)品質(zhì)。

（三）負責(zé)搭建現(xiàn)代化專業(yè)管理平臺及專業(yè)團隊，在全流域物業(yè)管理工作范圍內(nèi)開展案例收集、技術(shù)研究、創(chuàng)新管理、專業(yè)培訓(xùn)等工作。

（四）負責(zé)開展業(yè)主需求調(diào)研工作，并采取有效措施保障業(yè)主合理要求得到滿足。

（五）負責(zé)對內(nèi)、對外協(xié)調(diào)，處理物業(yè)相關(guān)應(yīng)急事務(wù)及投訴工作。

（六）協(xié)同開展綜合物業(yè)的招投標、物業(yè)合同管理、經(jīng)營結(jié)算工作。

（七）協(xié)同公司財務(wù)、采購等部門，開展物業(yè)設(shè)備和物資采購、領(lǐng)用、維保等工作。

（八）負責(zé)對分公司（項目部）物業(yè)制度、標準的落實情況進行技術(shù)指導(dǎo)、監(jiān)督和檢查，對存在的問題及時督導(dǎo)整/ 19

改。

第七條 公司總部相關(guān)部門根據(jù)職責(zé)分工對公司物業(yè)管理工作進行協(xié)同管理，職責(zé)如下：

（一）公司總經(jīng)理工作部為公司風(fēng)險管理和內(nèi)部控制體系建設(shè)工作管理部門，負責(zé)對物業(yè)管理工作中風(fēng)險識別、風(fēng)險分析與評估、風(fēng)險管理策略制定等工作的指導(dǎo)和監(jiān)管。

（二）公司生產(chǎn)經(jīng)營部為公司安全生產(chǎn)管理工作的管理部門，負責(zé)對物業(yè)管理工作中安全隱患排查、安全培訓(xùn)教育、安全質(zhì)量管理等工作的指導(dǎo)和監(jiān)督。

（三）公司采購管理部是公司采購工作的歸口管理部門，負責(zé)對物業(yè)管理工作中采購計劃的編制和審查、采購組織與實施等工作的監(jiān)督和管理。

第八條 各二級單位物業(yè)服務(wù)部為本單位物業(yè)管理工作的責(zé)任管理部門，其主要職責(zé)如下：

（一）負責(zé)制定本單位物業(yè)管理工作實施細則和各崗位工作手冊。

（二）負責(zé)對本單位物業(yè)管理制度、標準的落實情況進行監(jiān)督和檢查，對存在的問題及時進行整改。

（三）負責(zé)協(xié)同物業(yè)管理部搭建專業(yè)化管理平臺和專業(yè)團隊，在本單位內(nèi)開展案例收集、技術(shù)研究、創(chuàng)新管理、專業(yè)培訓(xùn)等工作。

（四）負責(zé)協(xié)同物業(yè)管理部開展標準化建設(shè)工作，逐步/ 19

建立技術(shù)指標庫。

（五）負責(zé)協(xié)同開展本單位的風(fēng)險防范、安全管理、安保消防、綜合物業(yè)的招投標、物業(yè)合同管理、經(jīng)營結(jié)算等工作。

（六）負責(zé)協(xié)同開展業(yè)主需求調(diào)研工作，并采取有效措施保障業(yè)主合理要求得到滿足。

（七）負責(zé)本單位物業(yè)管理工作檔案的建立和維護。

（八）負責(zé)本單位物業(yè)管理人員的日常管理。

（九）涉及本單位物業(yè)管理的其他工作。

第三章 物業(yè)管理工作任務(wù)

第十條 環(huán)境保潔管理指根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定的相關(guān)內(nèi)容，通過宣傳教育、專業(yè)化清潔和監(jiān)督治理，維護區(qū)域內(nèi)設(shè)施設(shè)備、道路、空地、綠地、樓道等的清潔衛(wèi)生，防治環(huán)境污染。

（一）根據(jù)作業(yè)對象和內(nèi)容，環(huán)境保潔工作主要分為：

1.地面清潔； 2.墻面清潔、3.公共場所清潔、4.公共設(shè)施清潔、5.辦公區(qū)域清潔、6.衛(wèi)生消殺、7.垃圾處理。/ 19

（二）環(huán)境保潔工作應(yīng)按照“以防為主，防保結(jié)合”的原則開展?！胺馈币ㄟ^恰當?shù)摹扒腥朦c”和多種組織形式，加強對業(yè)主的宣傳和引導(dǎo)，并視具體情況制定相關(guān)管理規(guī)定，進行公示，形成公約；“?！币ㄟ^制度建設(shè)、明確作業(yè)標準、嚴控操作規(guī)程、強化責(zé)任意識等方面加強管理。

（三）物業(yè)管理部工作任務(wù)包括：

1.指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)部制定物業(yè)管理工作實施細則中的環(huán)境保潔部分，以及相關(guān)崗位工作指導(dǎo)手冊；

2.牽頭組建環(huán)境保潔專業(yè)團隊，組織開展案例收集、教材開發(fā)、專業(yè)培訓(xùn)、難題攻關(guān)、技術(shù)創(chuàng)新等工作； 3.負責(zé)對環(huán)境保潔工作相關(guān)的管理制度、操作規(guī)范和標準的執(zhí)行情況進行監(jiān)督檢查；

4.協(xié)同公司總經(jīng)理工作部、生產(chǎn)經(jīng)營部、安全保衛(wèi)部等部門開展專項檢查工作。

（四）物業(yè)服務(wù)部工作任務(wù)包括：

1.制定物業(yè)管理工作實施細則中的環(huán)境保潔部分，以及各崗位工作指導(dǎo)手冊；

2.協(xié)同物業(yè)管理部組建環(huán)境保潔專業(yè)團隊，組織開展本單位環(huán)境保潔專業(yè)的案例收集、教材開發(fā)、專業(yè)培訓(xùn)、難題攻關(guān)、技術(shù)創(chuàng)新等工作；

3.負責(zé)對環(huán)境保潔日常工作進行監(jiān)督檢查； 4.協(xié)同公司總部其他部門開展環(huán)境保潔相關(guān)工作。/ 19

第十一條 環(huán)境綠化管理指根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定的相關(guān)內(nèi)容，對管理區(qū)域內(nèi)的綠植、花卉等進行美化和優(yōu)化，調(diào)節(jié)生態(tài)平衡，從視覺美觀、空氣質(zhì)量、消聲防噪等方面為業(yè)主提供健康、優(yōu)良的生活環(huán)境和工作環(huán)境。

（一）根據(jù)作業(yè)對象和內(nèi)容，環(huán)境綠化工作主要分為：

1.綠化植物的選種； 2.綠化植物的種植； 3.綠化植物的布臵擺設(shè)； 4.綠化植物的養(yǎng)護； 5.中耕除草； 6.病蟲害防治； 7.災(zāi)害預(yù)防； 8.綠化植物的移植； 9.生態(tài)種養(yǎng)殖。

（二）環(huán)境綠化工作應(yīng)本著經(jīng)濟、美觀的指導(dǎo)思想，正確、合理選擇植物品種，注意植物布臵的層次搭配，進行多層次的立體綠化。同時，還要針對不同草木的品種、習(xí)性、不同季節(jié)、不同生長期及對生存的客觀條件的要求，進行針對性和動態(tài)性的管理。

（三）物業(yè)管理部工作任務(wù)包括：

1.指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)部制定物業(yè)管理工作實施細則中的環(huán)境綠化部分，以及相關(guān)崗位工作指導(dǎo)手冊； / 19

2.牽頭組建環(huán)境綠化專業(yè)團隊，組織開展案例收集、教材開發(fā)、專業(yè)培訓(xùn)、難題攻關(guān)、技術(shù)創(chuàng)新等工作； 3.負責(zé)對環(huán)境綠化工作相關(guān)的管理制度、操作規(guī)范和標準的執(zhí)行情況進行監(jiān)督檢查；

4.協(xié)同公司總經(jīng)理工作部、生產(chǎn)經(jīng)營部、安全保衛(wèi)部等部門開展專項檢查工作。

（四）物業(yè)服務(wù)部工作任務(wù)包括：

1.制定物業(yè)管理工作實施細則中的環(huán)境綠化部分，以及各崗位工作指導(dǎo)手冊；

2.協(xié)同物業(yè)管理部組建環(huán)境綠化專業(yè)團隊，組織開展本單位環(huán)境綠化專業(yè)的案例收集、教材開發(fā)、專業(yè)培訓(xùn)、難題攻關(guān)、技術(shù)創(chuàng)新等工作；

3.負責(zé)對環(huán)境綠化日常工作進行監(jiān)督檢查； 4.協(xié)同公司總部其他部門開展環(huán)境綠化相關(guān)工作。

第十二條 物業(yè)工程管理指根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定的相關(guān)內(nèi)容，對管理區(qū)域內(nèi)的房屋、設(shè)施設(shè)備從技術(shù)和經(jīng)濟兩個角度開展運行管理、維保檢修、改造更新等工作。

（一）根據(jù)作業(yè)內(nèi)容和用途，物業(yè)工程管理對象主要分為：

1.給排水系統(tǒng)——主要指建筑物內(nèi)部設(shè)備中的飲用水凈化處理設(shè)備、給水設(shè)備、排水設(shè)備、衛(wèi)生設(shè)備、熱水供應(yīng)設(shè)備、消防設(shè)備等； / 19

2.燃氣供應(yīng)系統(tǒng)——主要指燃氣管網(wǎng)、燃氣儲配站和調(diào)壓站等，常用設(shè)備設(shè)施有燃氣灶、燃氣熱水器、燃氣采暖爐、燃氣表和燃氣管道等；

3.供暖通風(fēng)和空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)——主要指供暖設(shè)備、通風(fēng)設(shè)備和空氣調(diào)節(jié)設(shè)備等，常用設(shè)施設(shè)備有供暖設(shè)備、通風(fēng)設(shè)備和空氣調(diào)節(jié)設(shè)備等；

4.電氣工程系統(tǒng)——主要指供電及照明設(shè)備、弱電設(shè)備、運輸設(shè)備、建筑防雷及接地裝臵；

5.智能建筑設(shè)備系統(tǒng)——主要指建筑設(shè)備自動化系統(tǒng)、通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、辦公自動化系統(tǒng)和結(jié)構(gòu)化綜合布線系統(tǒng)；

6.污水處理系統(tǒng)——主要指離心機、曝氣機、臭氧發(fā)生器等設(shè)備。

（二）物業(yè)工程管理工作應(yīng)以安全生產(chǎn)管理為基本前提，按照“維護保養(yǎng)為主，計劃檢修為輔”的原則，做好基礎(chǔ)資料檔案管理工作，完善操作規(guī)范和標準，提高工作效率，保證設(shè)施設(shè)備安全、正常運行。同時，結(jié)合設(shè)施設(shè)備的運行規(guī)律及特點，做好節(jié)能降耗工作。

（三）物業(yè)管理部工作任務(wù)包括：

1.指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)部制定物業(yè)管理工作實施細則中的工程管理部分，以及相關(guān)崗位工作指導(dǎo)手冊；

2.牽頭組建工程管理專業(yè)團隊，組織開展案例收集、教材開發(fā)、專業(yè)培訓(xùn)、難題攻關(guān)、技術(shù)創(chuàng)新等工作； / 19

3.負責(zé)對工程管理相關(guān)的管理制度、操作規(guī)范和標準的執(zhí)行情況進行監(jiān)督檢查；

4.協(xié)同公司總經(jīng)理工作部、生產(chǎn)經(jīng)營部、安全保衛(wèi)部等部門開展專項檢查工作。

（四）物業(yè)服務(wù)部工作任務(wù)包括：

1.制定物業(yè)管理工作實施細則中的工程管理部分，以及各崗位工作指導(dǎo)手冊；

2.協(xié)同物業(yè)管理部組建工程管理專業(yè)團隊，組織開展本單位工程管理相關(guān)專業(yè)的案例收集、教材開發(fā)、專業(yè)培訓(xùn)、難題攻關(guān)、技術(shù)創(chuàng)新等工作；

3.負責(zé)對工程管理日常工作進行監(jiān)督檢查； 4.協(xié)同公司總部其他部門開展工程管理相關(guān)工作。

第十三條 客務(wù)服務(wù)指根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定的相關(guān)內(nèi)容，對管理區(qū)域內(nèi)甲方組織開展的接待、會議、文體娛樂等活動提供服務(wù)和管理工作。

（一）根據(jù)作業(yè)對象和內(nèi)容，客務(wù)服務(wù)工作主要分為： 1.會議服務(wù)； 2.前臺接待； 3.客房服務(wù)； 4.活動中心管理； 5.自營超市管理。

（二）客務(wù)服務(wù)工作應(yīng)從甲方的實際需求出發(fā)，為其提/ 19

供周到、熱情、細致的規(guī)范化和個性化服務(wù)，營造良好的服務(wù)氣氛和服務(wù)體驗，體現(xiàn)公司優(yōu)良的服務(wù)形象和專業(yè)的服務(wù)標準。

（三）物業(yè)管理部工作任務(wù)包括：

1.指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)部制定物業(yè)管理工作實施細則中的客務(wù)服務(wù)部分，以及相關(guān)崗位工作指導(dǎo)手冊；

2.牽頭組建客務(wù)服務(wù)專業(yè)團隊，重點在會議服務(wù)、前臺接待、客房服務(wù)方面組織開展案例收集、教材開發(fā)、專業(yè)培訓(xùn)等工作；

3.負責(zé)對客務(wù)服務(wù)工作相關(guān)的管理制度、操作規(guī)范和標準的執(zhí)行情況進行監(jiān)督檢查；

4.協(xié)同公司總經(jīng)理工作部、生產(chǎn)經(jīng)營部、安全保衛(wèi)部等部門開展專項檢查工作。

（四）物業(yè)服務(wù)部工作任務(wù)包括：

1.制定物業(yè)管理工作實施細則中的客務(wù)服務(wù)部分，以及各崗位工作指導(dǎo)手冊；

2.協(xié)同物業(yè)管理部組建客務(wù)服務(wù)專業(yè)團隊，組織開展本單位客務(wù)服務(wù)專業(yè)，特別是會議服務(wù)、前臺接待、客房服務(wù)方面的案例收集、教材開發(fā)、專業(yè)培訓(xùn)等工作； 3.負責(zé)對客務(wù)服務(wù)日常工作進行監(jiān)督檢查； 4.協(xié)同公司總部其他部門開展客務(wù)服務(wù)相關(guān)工作。

第四章 物業(yè)服務(wù)工作基本要求與標準 / 19

第十四條 環(huán)境保潔應(yīng)按以下基本要求做好工作:

（一）保持良好的儀容儀表,注重基本的禮儀禮節(jié)規(guī)范;

（二）熟悉拖把、吸水機、清潔劑等常用工具的使用方法及常用材料的特性特征；

（三）必須嚴格按照操作規(guī)程開展工作，并做好安全防范；

（四）有計劃地組織開展工作，并對可預(yù)見或曾經(jīng)發(fā)生過的突發(fā)性問題提前做好應(yīng)急預(yù)案。

第十五條 環(huán)境保潔工作應(yīng)做到以下基本標準:

（一）室外的環(huán)境保潔工作要按照“六不六凈”、“三優(yōu)三化”的標準進行：

1.“六不六凈”：不見積水、不見積土、不見雜物、不見衛(wèi)生死角、不亂倒垃圾和不見人畜糞；路面凈、路沿凈、人行道凈、雨水溝井凈、樹坑墻根凈、垃圾箱凈；

2.“三優(yōu)三化”：優(yōu)美的環(huán)境、優(yōu)良的秩序、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)；凈化、美化、綠化。

（二）辦公室清潔要做到“三清三關(guān)”，即清理桌面、清除垃圾、清除隱患；關(guān)電器、關(guān)電源、關(guān)鎖門窗。

（三）衛(wèi)生消殺應(yīng)根據(jù)蚊、蠅、鼠、蟑螂等不同對象，以及自然環(huán)境、時間、技術(shù)設(shè)備、衛(wèi)生條件要求等因素，制定不同的工作標準。

（四）垃圾處理工作應(yīng)針對垃圾的分類、垃圾袋的顏色、/ 19

垃圾箱的設(shè)臵、工程垃圾、生活垃圾、垃圾清運等方面，制定相應(yīng)的工作標準。

第十六條 環(huán)境綠化應(yīng)按以下基本要求做好工作:

（一）熟悉綠化植物的選種、種植、養(yǎng)護、擺放、病蟲害防治等專業(yè)知識；

（二）熟悉噴霧器、高枝剪、農(nóng)藥、化肥等常用工具的使用方法及常用材料的特性特征；

（三）以“三分種、七分養(yǎng)”為工作原則，開展環(huán)境綠化工作；

（四）必須嚴格按照操作規(guī)程開展工作，并做好安全防范。

第十七條 環(huán)境綠化工作應(yīng)做到以下基本標準:

（一）綠化植物的選種要充分考慮業(yè)主需求、自然環(huán)境、植物生長速度、生命周期、高低、落葉狀況、抗性特征等因素，從林木、綠籬、草坪、花卉等方面進行選擇和搭配；

（二）綠化植物的種植要從土地平整、噴水、種植數(shù)量、間距、定點放線、苗木運輸、種植方式等方面做好計劃和施工工作；

（三）綠化植物的布臵與擺設(shè)應(yīng)根據(jù)業(yè)主要求、環(huán)境氛圍、功能目的等因素，按照地面、側(cè)面、頂層、室內(nèi)等地點要求，做到美化環(huán)境、凈化空氣、有效減噪等效果；

（四）綠化植物的養(yǎng)護要根據(jù)植物的造型、環(huán)境要求等/ 19

條件，根據(jù)植物的生長速度、生命周期等特點，及時進行修剪、澆水、施肥等養(yǎng)護工作，保證花木生長旺盛、花紅草綠；

（五）病蟲害防治要做到能夠識別基本的病害和蟲害，根據(jù)病蟲害的特點，有針對性的選擇農(nóng)藥與施藥方法，做到對癥下藥、適時施藥、交替用藥、安全用藥；

（六）災(zāi)害預(yù)防要針對旱災(zāi)、水災(zāi)、風(fēng)災(zāi)、凍害等常見災(zāi)害，制定相應(yīng)措施，保障植物正常生長；

第十八條 工程維護應(yīng)按以下基本要求做好工作:

（一）熟悉設(shè)施設(shè)備相關(guān)系統(tǒng)的組成結(jié)構(gòu)、基本工作原理及技術(shù)操作規(guī)范；

（二）熟練掌握扳手、電筆、潤滑油等常用工具的使用方法及常用材料的特性特征；

（三）必須嚴格按照操作規(guī)程開展工作，并做好安全防范。

（四）要按照年、季度、月、周4個時間層次制定工作計劃；

（五）要建立設(shè)施設(shè)備技術(shù)指標庫，作為日常工作的基本依據(jù)；

（六）要建立設(shè)施設(shè)備維護管理費用臺賬，以及能源消耗臺賬，為節(jié)能管理工作打好基礎(chǔ)。

（七）設(shè)施設(shè)備的計劃檢修工作要根據(jù)設(shè)備運行規(guī)律及點檢的結(jié)果確定檢修周期，以檢修周期為依據(jù)，按照小修、/ 19

中修、大修、系統(tǒng)大修4個類別分別編制檢修計劃，對設(shè)備進行積極的預(yù)防性修理。

第十七條 工程維護工作應(yīng)做到以下基本標準:

（一）國家相關(guān)政策、法規(guī)、條例和技術(shù)標準以及相關(guān)設(shè)備技術(shù)資料（設(shè)備卡片、設(shè)備臺賬、設(shè)備技術(shù)登記簿竣工圖、系統(tǒng)資料等）應(yīng)分類管理，妥善保存；

（二）按照設(shè)施設(shè)備技術(shù)規(guī)范和標準，做好日常巡檢、培訓(xùn)、保養(yǎng)等工作，并要有工作記錄；

（三）供水、供暖管線要做保溫處理，并定期進行檢查維修，水箱應(yīng)定期清洗；

（四）電氣線路、電梯、安全保險裝臵及鍋爐等應(yīng)定期檢查，嚴格按照安全規(guī)程定期保養(yǎng)；

（五）對設(shè)備事故的處理要嚴格執(zhí)行“四不放過”原則為，即事故原因不查清除不放過、事故責(zé)任人及其部門未收到教育不放過、沒有行之有效的改進措施不放過、沒有緊急事件的預(yù)防方案和彌補救護措施不放過。

第十八條 客務(wù)服務(wù)應(yīng)按以下基本要求做好工作:

（一）會議接待、前臺接待工作要參照國際商務(wù)禮儀規(guī)范及公司要求，從儀容儀表、禮儀禮節(jié)、形體語言等方面樹立良好的職業(yè)形象；

（二）按照公司要求及各項設(shè)施設(shè)備、場地地面、器材等的規(guī)范標準，對其進行維護保養(yǎng)，保證正常使用 / 19

（三）了解活動中心各項器械設(shè)備使用的基本要求，及時提醒場所使用人員應(yīng)注意的事項；

（三）客房服務(wù)應(yīng)提前做好工具、材料的準備和檢查工作，按照從上之下、從里到外、先鋪后抹、干濕分開的原則進行清掃工作；

（四）自營超市的管理應(yīng)根據(jù)國家法律法規(guī)及公司規(guī)定，結(jié)合所在地自然環(huán)境條件及各類小、中、大型活動的計劃和需求，做好進貨、庫存、盤點、結(jié)算等工作。

第十九條 客務(wù)服務(wù)工作應(yīng)做到以下基本標準:

（一）會議服務(wù)基本標準：

1.明確會議服務(wù)、場所布臵、座次等方面的要求； 2.會前逐項檢查相關(guān)設(shè)備、儀器、會議材料、音樂、鮮花等會議用品，并做好路線指示牌、來賓引導(dǎo)等工作； 3.會中做好茶水服務(wù)，并時刻注意設(shè)備運行、室內(nèi)溫度等情況；

4.會后要對現(xiàn)場進行清理，對場內(nèi)相關(guān)設(shè)施設(shè)備進行檢查；

5.對會議情況及內(nèi)容做好保密工作。

（二）客房服務(wù)基本標準： 1.進門前應(yīng)打招呼；

2.客房清掃應(yīng)按照巡視、通風(fēng)、撤倒垃圾、布草、擦灰、清洗、補齊用品、拖塵的順序開展工作； / 19

3.退房檢查應(yīng)逐項進行，著重檢查不安全因素； 4.發(fā)現(xiàn)有遺留物品或客房物品缺失，應(yīng)及時通知前臺。

（三）前臺接待基本標準：

1.接聽電話應(yīng)做到認真、誠懇，語氣和藹；

2.辦理入住和登記手續(xù)應(yīng)高效，重要信息必須確認； 3.盡量滿足客戶合理的個性化要求； 4.收取的現(xiàn)金必須立刻存入保險柜內(nèi)。

（四）活動中心管理基本標準：

1.提前進入場館內(nèi)，做好衛(wèi)生清掃、設(shè)備啟動、安全檢查等基礎(chǔ)準備工作；

2.如實填寫運行記錄情況，做好臺賬； 3.做好關(guān)閉活動中心后的斷電、檢查等工作。

（五）自營超市管理基本標準：

1.嚴格貨品管理，對已公布的不合格產(chǎn)品及過期產(chǎn)品應(yīng)及時下架處理；

2.盤點不能有遺漏，對報損的貨品應(yīng)有清單及說明； 3.收取的現(xiàn)金要及時清點，并與記錄對應(yīng)。

第五章 工作報告機制

第三十三條 按照年、季度、月、周4個時間層次，建立常規(guī)工作報告機制。

（一）物業(yè)服務(wù)部應(yīng)按照《物業(yè)服務(wù)工作周報表》的要求，如實、全面反映所在當周重點工作、存在的問題以及下/ 19

周工作計劃，于每周五12:00前，將表格電子版及簽字蓋章后的掃描件報送至公司物業(yè)管理部；

（二）物業(yè)管理部、物業(yè)服務(wù)部要按照公司生產(chǎn)經(jīng)營月報工作要求、月度工作簡報要求等，做好月度工作的匯總報告，并將匯報材料抄送物業(yè)管理部；

（三）季度、年度報告工作參照公司相關(guān)要求及本辦法月度報告要求執(zhí)行。若有特殊情況，按公司要求執(zhí)行。

第三十四條 建立緊急事項工作報告機制。遇到緊急、重大突發(fā)事件，各崗位在崗人員應(yīng)直接向各分公司/項目部負責(zé)人匯報，分公司/項目部負責(zé)人可視實際情況直接組織處理，并在允許條件下第一時間向公司領(lǐng)導(dǎo)報告。

第六章 風(fēng)險防范與安全管理

第三十七條 各級物業(yè)服務(wù)管理部門要嚴格按照公司相關(guān)要求，強化風(fēng)險防范與安全管理意識，認真落實風(fēng)險管理與安全管理要求，把風(fēng)險防范與安全管理放在第一位。第三十八條 物業(yè)服務(wù)部必須在《物業(yè)服務(wù)管理工作周報表》中體現(xiàn)風(fēng)險防范與安全管理工作內(nèi)容，對于重要問題要全面、如實反映，并按公司相關(guān)要求建立預(yù)防機制、應(yīng)急機制，提出有效措施，堅決杜絕任何影響安全的事故發(fā)生。

第七章 專業(yè)團隊與管理平臺建設(shè)

第三十五條 各分公司/項目部、物業(yè)服務(wù)部、各班組/ 19

管理人員要根據(jù)各崗位專業(yè)技術(shù)、環(huán)境、著裝、身體素質(zhì)、操作工具等要求及特點，對操作人員制定完善的操作規(guī)程培訓(xùn)，特別是國家規(guī)定需要持證上崗的特殊作業(yè)工種，必須要求持證上崗。

第三十六條 物業(yè)管理部牽頭搭建流域物業(yè)服務(wù)管理工作平臺，從各分公司/項目部選拔專業(yè)人員組建專家團隊和內(nèi)部培訓(xùn)師隊伍，開展案例收集、教材開發(fā)、專業(yè)培訓(xùn)、技術(shù)創(chuàng)新等工作。

開發(fā)建立現(xiàn)代化管理平臺，為設(shè)施設(shè)備的精細化、動態(tài)化管理提供技術(shù)支持，提高工作效率。

第八章 監(jiān)督檢查與考核

第三十九條 建立物業(yè)管理部、各分公司/項目部、物業(yè)服務(wù)部3級監(jiān)督管理機制，分別按照年、季度、月、周4個時間層次，結(jié)合相關(guān)工作計劃、工作要求和標準，制定監(jiān)督檢查制度。

第四十條 建立監(jiān)督檢查結(jié)果的通報與報告機制，在充分考慮實際情況的基礎(chǔ)上，對于能夠解決而未及時、有效解決的，其結(jié)果應(yīng)納入各級管理部門和管理人員的考核范圍。

第四十一條 結(jié)合公司《員工績效考核管理辦法》及本辦法第二十七條要求，采用平衡積分卡管理工具，建立財務(wù)管理、客戶管理、內(nèi)部管理和學(xué)習(xí)發(fā)展4個管理維度的考核指標庫，由物業(yè)管理部配合各分公司/項目部對物業(yè)服務(wù)部、/ 19

各班組、各崗位進行指標化考核管理。

第四十二條 考核結(jié)果按照公司《員工績效考核管理辦法》要求執(zhí)行。

第四十三條訂。

第四十四條

附件：

第九章 附則

本辦法由公司物業(yè)管理部負責(zé)解釋和修本辦法自頒布之日起試行。19 / 19

第二篇：《公司閑置物業(yè)出租管理辦法》

《公司閑置物業(yè)出租管理辦法》

為規(guī)范公司物業(yè)出租行為，提高資產(chǎn)使用效益，實現(xiàn)資產(chǎn)的安全運營和保值增值，依據(jù)國家、省有關(guān)法律法規(guī)、市國資委《關(guān)于印發(fā)規(guī)范市國有資產(chǎn)運營機構(gòu)公有房產(chǎn)出租管理工作意見的通知》的相關(guān)規(guī)定，結(jié)合公司實際情形，特制定公司閑置物業(yè)出租管理辦法。

一、本辦法所稱閑置物業(yè)出租，是指公司在保證自身生產(chǎn)經(jīng)營需要的前提下，將非主業(yè)業(yè)務(wù)所需的物業(yè)對外出租，以取得收益的行為。閑置物業(yè)主要包括生產(chǎn)、經(jīng)營、倉儲等房產(chǎn)及場地。

二、閑置物業(yè)出租，應(yīng)當遵循公開、公平、公正的原則，做到公開透明、程序合法、管理規(guī)范，一般應(yīng)采取公開招租方式，通過媒體規(guī)范發(fā)布擬公開招租物業(yè)的信息，按照市場價格確定承租方，并簽訂規(guī)范的租賃合同。

三、公司辦公室負責(zé)具體操作實施，根據(jù)公司自身實際，完善閑置物業(yè)出租管理制度，健全工作程序，落實工作職責(zé)。

四、閑置物業(yè)出租，根據(jù)擬出租閑置物業(yè)的可用情況，參照市國資委確定的有資質(zhì)評估機構(gòu)出具的評估價值或已租賃價格及其所在地段、同類房產(chǎn)出租價格、房產(chǎn)形成歷史等因素，提出出租房產(chǎn)的租賃底價，經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)班子集體研究后確定。租賃價格一般不得低于租賃底價。

五、閑置物業(yè)出租期限原則上不超過3年。如因承租方投 入較大資金用于特定用途改造等原因的，經(jīng)公司董事會批準，可以適當延長出租年限。須在公司公示 5 個工作日無異議后方可實施。超過期限繼續(xù)承租的，應(yīng)重新進入公開招租程序。

六、公開招租方式分為掛牌競價（拍租）、招投標及國家法律法規(guī)和政策規(guī)定的其他方式。

（一）經(jīng)審批單個物業(yè)年租金底價超過 30 萬元（含 30 萬元）的物業(yè)，原則上通過***市產(chǎn)權(quán)交易所等中介機構(gòu)公開招租，并統(tǒng)一發(fā)布物業(yè)出租信息。

（二）經(jīng)審批單個物業(yè)年租金底價 30 萬元（不含 30 萬元）以下的物業(yè)，由公司辦公室自行組織公開招租。具體流程為：

1.信息發(fā)布。通過報紙或其他媒體信息公開發(fā)布。2.公告內(nèi)容。出租物業(yè)名稱、總面積、聯(lián)系人、聯(lián)系人電話。物業(yè)的詳實地理位置、數(shù)量、面積、現(xiàn)狀；租賃期限、用途限制、租賃保證金、租賃時間、地點和租賃方式等內(nèi)容另行告知。

3.招租聯(lián)系。承租單位持相關(guān)證件、自然人持身份證（戶口本）或工商營業(yè)執(zhí)照等有效證件的原件和復(fù)印件，到公司辦公室聯(lián)系報名；辦公室經(jīng)辦人員應(yīng)認真審核相關(guān)證件。承租人應(yīng)是法人、社團組織或具有完全民事行為能力的自然人，且無違法或不良記錄。

4.招租方式。根據(jù)出租物業(yè)規(guī)模、地段、朝向等情況，采 用公開招租，若幾家同時有意向簽約，以承租人的報價、資信、實力、承租用途等綜合因素選擇確定承租人。

5.合同簽訂。招租成功，承租人先行交納履約保證金后，租賃雙方簽訂合同一式四份，雙方各兩份。

6.交房流程。出租物業(yè)的移交使用在公司辦公室和承租人之間進行。承租人按規(guī)定付清租金和履約保證金后五個工作日內(nèi)，公司辦公室向承租人辦理物業(yè)交接手續(xù)。

7.閑置物業(yè)租賃到期續(xù)租或中途退租，公司辦公室應(yīng)根據(jù)租賃合同條款，及時辦理到期續(xù)租或中途退租手續(xù)，及時結(jié)清物業(yè)、水電、履約保證金等相關(guān)費用。

七、本辦法實施前正在履行的租賃約定，原則上維持原租賃約定；原約定履行結(jié)束后，一律按本辦法實施。本辦法自印發(fā)之日起實施。

******有限公司 年 月 日

第三篇：物業(yè)管理辦法

物業(yè)公司商鋪暫行管理辦法

為了更好的更有效的對各處商鋪進行管理和服務(wù)，特制定本辦法。

一、租賃協(xié)議的簽定、續(xù)簽、及協(xié)議的保管 協(xié)議的簽定及續(xù)簽由集團招商部負責(zé)，協(xié)議簽定后物業(yè)公司應(yīng)嚴格按照合同執(zhí)行，合同原件一式三份由物業(yè)公司辦公室、集團招商部進行保管，合同復(fù)印件送存集團財務(wù)部。

二、各項費用的收取

1、各項費用包括：房屋租賃費、水電押金、使用過程中的水電費、物業(yè)服務(wù)費及其他費用。

2、商鋪出租簽定合同時，首次交納租金由集團招商部進行催交，由財務(wù)室時行收取后，再由 物業(yè)公司加蓋合同公章并將相應(yīng)的商鋪鑰匙交給租賃戶，同時將所租商鋪的水電表底數(shù)告知租賃戶。

3、后期費用的收取 后期費用收取原則上由財務(wù)直接收繳，但考慮實際情況，每個苑區(qū)的商鋪費用的收取由每個苑區(qū)的物管員收繳后，按財務(wù)收費管理制度及時上交公司財務(wù)。

4、各苑區(qū)負責(zé)人： ① XX苑商鋪：XXX ② XX苑商鋪：XXX

5、相關(guān)人員的工作要求： 各苑區(qū)物管員應(yīng)根據(jù)各苑區(qū)的情況，建立好收費臺賬（收費臺賬格式由物業(yè)公司辦公室和財務(wù)室共同制定），收取每一筆費用時都須如實填寫，每月月末把當月的完整收費臺賬上報物業(yè)公司辦公室和物業(yè)公司經(jīng)理處，再由物業(yè)公司辦公室匯總后將其轉(zhuǎn)交集團財務(wù)部和招商部，商鋪管理和收費時如遇特殊情況，相關(guān)責(zé)任人應(yīng)出具書面性的材料予以說明。

6、監(jiān)督 收費過程中，物業(yè)公司辦公室、集團財務(wù)室應(yīng)根據(jù)協(xié)議的內(nèi)容及相關(guān)的收費標準進行監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時通知相關(guān)人員予以糾正。對于商鋪的租賃情況及各項費用的收繳情況，集團招商部、財務(wù)部、物業(yè)公司辦公室各安排一名人員每月按時對所租賃的房屋使用情況及費用收取情況進行檢查，對所檢查的結(jié)果由物業(yè)公司辦公室寫出書面材料，由集團招商部、財務(wù)部確認后，上報集團分管領(lǐng)導(dǎo)。如遇上述第4條提到的特殊情況，物業(yè)公司辦公室應(yīng)核實情況是否屬實，并在說明材料上注明并報分管領(lǐng)導(dǎo)，由分管領(lǐng)導(dǎo)作出意見進行處理。

三、獎罰 文檔沖億季，好禮樂相隨mini ipad移動硬盤拍立得百度書包

1、罰： ① 苑區(qū)責(zé)任人應(yīng)嚴格按照收費標準進行收取電費費用，若未按照收費標準進行收取的，給公司所造成的損失，由責(zé)任人承擔(dān)。② 收費人員在收費時由于個人的疏漏少收了相關(guān)費用，責(zé)任人負責(zé)追回，追不回的由責(zé) 任人承擔(dān)。③ 收費人員在收取費用后應(yīng)及時上交財務(wù)，若因時間關(guān)系確定無法上交時，收費人員應(yīng) 妥善保管好收取的費用；若因個人保管不善遺失的由個人承擔(dān)。④ 財務(wù)應(yīng)配合收費員的工作，按時收取費用。

2、獎： ① 所租賃出去的商鋪后期管理交由物業(yè)公司，集團公司應(yīng)按照以前的制度將當年所 收房屋租金的20%給予物業(yè)公司作為投入成本的補償。② 物業(yè)公司再房屋租金進行盈利的情況下，且收費人員在所管商鋪租金收取達到90%后，可根據(jù)收費人員的工作內(nèi)容量、收費過程中的艱辛及責(zé)任，建議物業(yè)公司從集團公司給予物業(yè)公司20%的房屋租金中拿出3%作為對員工的獎勵。商業(yè)街商鋪物業(yè)管理規(guī)定

一、商業(yè)街商鋪為XX開發(fā)有限公司,商鋪只作正當經(jīng)營用途,商戶在使用期間應(yīng)遵守與開發(fā)商簽定的合同規(guī)定,不得擅自改變該房屋結(jié)構(gòu)和用途。

二、商鋪商戶必須對門前實行“三包”:包綠地、包衛(wèi)生、包秩序,不得隨地亂丟垃圾。要注意做好消防安全工作,不亂堆放雜物阻塞通道。

三、商鋪內(nèi)不得從事黃、賭、毒,非法販制盜版制品等違法犯罪活動。

四、商鋪內(nèi)嚴禁存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品和排放有毒、有害及其他危險物品。

五、自覺維護物業(yè)的整潔、美觀,保持公用通道的暢通,以及共用設(shè)備、公共設(shè)施的完好。

六、商鋪的裝修應(yīng)遵守XX裝修手冊的規(guī)定,裝修房屋要事先告知XX物業(yè)管理處,由XX物業(yè)管理人員依法對裝修房屋活動進行指導(dǎo)和監(jiān)督。如商戶違章建筑,XX物業(yè)公司可以依法采取相應(yīng)措施制止其行為,對其違章裝修或妨礙他人正常使用物業(yè)而造成損失的,違章商戶應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

七、商鋪商戶在收到當月費用通知單后,須在一個星期內(nèi)前往XX物業(yè)管理公司交納管理費、水電費及其他有關(guān)費用,已辦理銀行委托轉(zhuǎn)帳的商戶,須保持帳戶金額充裕,方便銀行辦理代扣款業(yè)務(wù)。歡迎預(yù)交,逾期一個月未能按時交費的商戶,物業(yè)管理公司將每天加收千分之五的滯納金。

八、商戶在日常經(jīng)營時,不得妨礙或影響鄰近居民正常休息。不得產(chǎn)生高分貝噪音,營業(yè)時間規(guī)定為7:00~23:00,節(jié)假日或法定假期可適當延長。超級市場可24小時營業(yè)。1商鋪業(yè)戶服務(wù)管理

業(yè)戶服務(wù)部有兩部分工作職能，一是業(yè)戶服務(wù)，二是內(nèi)部管理。1.1 接待與聯(lián)系

接待與聯(lián)系是業(yè)戶服務(wù)的重要內(nèi)容之一，是物業(yè)管理方為業(yè)戶、顧客提供服務(wù)并與業(yè)戶、顧客進行交流的窗口。其主要職能與其他類型物業(yè)管理的業(yè)戶服務(wù)一樣，包括傾聽建議和意見，接受投訴，安排維修和回訪，收取管理費與內(nèi)外聯(lián)系等。1.2 糾紛、投訴接待

顧客在商鋪購物因環(huán)境服務(wù)因素而來投訴。對物業(yè)管理方來說，所有投訴、處理結(jié)果都要有記錄，作為年終表彰與履行“管理公約”業(yè)績考核依據(jù)之一； 1.3 報修接待

商鋪鋪位的照明或其他設(shè)施出問題，對業(yè)戶營業(yè)將造成很大的影響。業(yè)戶報修，應(yīng)迅速做記錄，填寫《維修任務(wù)單》，即時派維修工到現(xiàn)場搶修； 1.4 走訪回訪

接待員的走訪內(nèi)容包括三方面：

一是聽取業(yè)戶和商鋪方對物業(yè)管理服務(wù)的意見、建議； 二是對報修后的維修結(jié)果進行回訪；

三是對業(yè)戶的禮儀、形象、環(huán)境、廣告、裝潢等方面的不足之處作出提示、督促改進，曉之以理，動之以情，用實際行動去感化業(yè)戶，讓他們明白：我們所做的一切，都是為了商鋪的自身形象，我們的目標是一致的。1.5 內(nèi)外聯(lián)系 商鋪內(nèi)部聯(lián)系：

商鋪的內(nèi)部聯(lián)系包括向業(yè)戶收取租金、管理費、水電能耗費、鋪位的報修搶修費等；向商鋪方收取物業(yè)管理費、能耗費。商鋪服務(wù)管理做得如何，必將影響到收繳率的好壞。商鋪的外部聯(lián)系

商鋪與街道、居委、警署、消防、勞動、環(huán)保、水、電、煤、電信及媒體都有業(yè)務(wù)上的聯(lián)系，如處理不好這些關(guān)系，會使商鋪的經(jīng)營活動很被動。處理得好，往往事半功倍。2 商鋪裝修服務(wù)管理

2.1 裝修管理應(yīng)包含在業(yè)戶管理中，因管理難度較大，故單獨列出論述。裝修管理職能主要包括：審核裝修申請、簽訂“裝修管理協(xié)議”，現(xiàn)場監(jiān)督管理等。.2.2 商鋪樓宇的租賃往往以整個層面向外出租，出租后，由承租商依據(jù)經(jīng)營要求，提出裝修申請；也有的業(yè)主把一個層面裝修完畢之后出租鋪面。承租商戶對鋪面只能通過申請批準后作一些小的變動裝修，裝修管理應(yīng)做好以下幾個方面：

建立周全、詳細、便于操作的管理制度； 專人負責(zé)對工程實行嚴格的監(jiān)督；

選定資質(zhì)高、信譽好的工程承包商進行裝修； 對裝修現(xiàn)場進行監(jiān)督管理。

2.3 商業(yè)鋪面制定裝修管理規(guī)定的要點

二次裝修過程應(yīng)遵守物業(yè)管理處制訂的《二次裝修施工管理規(guī)定》； 業(yè)戶裝修需使用電焊、氣焊、砂輪、切割機等設(shè)備的，應(yīng)嚴格遵守《商鋪動火申請制度》的各項規(guī)定；禁止擅自更改水、電管線及負荷用電； 裝修完畢后，物業(yè)管理處根據(jù)裝修前業(yè)戶遞交的經(jīng)認可的裝修設(shè)計圖、裝修協(xié)議，對工程進行竣工驗收，如發(fā)現(xiàn)有違反裝修設(shè)計圖及裝修協(xié)議某些條款的，應(yīng)視情節(jié)輕重作不同的處理；

為了保證業(yè)戶在裝修過程中不損傷樓宇結(jié)構(gòu)等重要部位，裝修工程施工方事由物業(yè)管理處選定還是由業(yè)戶選定應(yīng)視工程涉及的方面來確定，通常分以下幾種情況：

凡涉及電力設(shè)備（由鋪外的配電架至鋪內(nèi)的終端空氣開關(guān)箱等）進行增建、改裝的；為該層的消防設(shè)備（包括消防噴淋裝臵、管道、警鈴等）進行增建或改造的；為該層的電梯、自動扶梯進行增建或改裝的，以及電視監(jiān)控系統(tǒng)、公共天線分布系統(tǒng)等進行增建或改裝的，都由物業(yè)管理處選定工程實施工方。業(yè)戶則按工程費用的一定比例支付給物業(yè)管理處作為工程監(jiān)督管理費。

凡涉及鋪面、商號招牌、天花板、墻面、墻壁裝飾、內(nèi)部間隔，水管、排水道、電力裝臵，通風(fēng)設(shè)備、電話等小規(guī)模裝修可由業(yè)戶自行選定工程施工方，也可由物業(yè)管理處選定施工方。

業(yè)戶遞交的裝修設(shè)計方案所附的圖紙，應(yīng)包括：清楚顯示樓層內(nèi)部間隔的平面圖；樓層平面圖的正視圖、切面圖（附鋪面、商號招牌的細節(jié)）；排水系統(tǒng)的分布圖（附由關(guān)細節(jié)）；電力供應(yīng)設(shè)備分布圖及電線敷設(shè)簡圖（附有敷設(shè)電線資料及負荷量）；照明設(shè)備位臵圖；假天花的平面，切面圖；及其他一些物業(yè)管理處或商鋪要求提供的建筑細節(jié)；裝修工期、開工期、防火措施、環(huán)保、環(huán)衛(wèi)要求、違約責(zé)任、施工期保險等。等等 2.4 裝修現(xiàn)場監(jiān)督管理

在施工過程中，物業(yè)管理處應(yīng)派專人在現(xiàn)場進行管理。管理的內(nèi)容主要包括3方面：

對施工人員的管理，以及對工程是否按圖施工、按“裝修協(xié)議”要求和對裝潢現(xiàn)場環(huán)境衛(wèi)生（裝潢垃圾）進行監(jiān)督管理。一般建筑施工隊的人員情況復(fù)雜，大多是臨時工，施工方對他們可能也缺乏有效的控制；裝修施工與整個樓宇的建筑不同，他通常局限于一個單元或一個樓層內(nèi)施工，而其他層面則照常營業(yè)，如對施工人員無有效管理，勢必會影響其他業(yè)戶的營業(yè)活動。對于裝修的工程監(jiān)控主要著眼于施工人員有否嚴格按認可的設(shè)計圖紙進行施工，有否違反已簽訂的“裝修管理協(xié)議”上的條款，有否違反物業(yè)管理處的其他管理規(guī)定等，如有違反規(guī)定要及時聯(lián)系，發(fā)出“整改通知單”等。如裝修時損及商鋪的裝飾、裝臵或公用設(shè)施，則由業(yè)戶負責(zé)將其修復(fù)，直至商鋪方滿意為止。當然，也可由物業(yè)管理處修理，但有關(guān)費用則由業(yè)戶支付。這些管理服務(wù)都應(yīng)做好詳細記錄，作為竣工驗收時的證據(jù)或參考。商業(yè)物業(yè)的日常養(yǎng)護標準較高，維修要求嚴，其內(nèi)容同辦公樓相似，但其方式不同。商業(yè)物業(yè)的重點在于各種設(shè)施，設(shè)備上，因為商業(yè)物業(yè)設(shè)施設(shè)備使用頻率較其它物業(yè)相比是最高的一類，設(shè)備、設(shè)施養(yǎng)護及維修管理的好壞直接影響經(jīng)營環(huán)境和經(jīng)營活動的正常運行。一些設(shè)備如電梯，自動扶梯等易出故障的設(shè)施設(shè)備，保證其正常運行主要靠平時養(yǎng)護。

商鋪設(shè)備管理主要是防止商鋪停電和保證中央空調(diào)、自動扶梯的正常使用。商鋪供電需要絕對保證，因為一旦停電，漆黑的營業(yè)廳將給顧客、商品和營業(yè)款帶來不安全的因素，對商鋪聲譽帶來不利影響。所以應(yīng)選派優(yōu)秀員工，日夜監(jiān)測電氣運行狀況和空調(diào)系統(tǒng)、自動扶梯的運行狀況，一有異常情況及時安排維修，確保電氣和中央空調(diào)、自動扶梯正常運行。

商鋪設(shè)備設(shè)施維保管理的具體實施過程與辦公項目類似，在此省略。4 商鋪建筑物的養(yǎng)護及維修管理 4.1 商鋪修繕的計劃、資金管理。

為了確保商鋪建筑物的完好，應(yīng)制訂完整的修繕制度，編制每年的修繕計劃，安排修繕投資，經(jīng)管理處審核后報商鋪業(yè)委會方審批（大中修要落實資金），檢查修繕結(jié)果。4.2 工程性質(zhì)的確定。

依據(jù)商鋪建筑物的損壞程度，將修繕工程大致分為大修、中修、小修三類。

大修工程是指建筑物主體結(jié)構(gòu)的大部分嚴重損壞，或有局部倒塌的危險；部分附屬設(shè)施必須拆換、改裝或新裝，如上、下水道等。由于大修工程施工場地和安全的要求，通常是經(jīng)營業(yè)戶必須停止營業(yè)。因此，工期安排和開工前的籌備工作非常重要；

中修工程是指建筑物部分損壞，在局部維修中只牽動或拆換少量主體構(gòu)件，保持原樓宇規(guī)模和結(jié)構(gòu)的工程。如樓頂?shù)木植啃蘅樆虿糠种刈雒鎸?，加固部分鋼筋混凝土梁柱，外墻的全面粉刷裝飾等。中修工程影響面為局部，管理工作做得好，可使建筑物內(nèi)的部分業(yè)戶繼續(xù)營業(yè)； 小修工程（亦稱零修工程或養(yǎng)護工程）是指及時修復(fù)的小損小壞，以保持建筑物原有完損等級的日常養(yǎng)護工程。此類工程在新舊樓宇中極為常見，如修補面層，門，窗、地面的整修等。小修工程較小影響商業(yè)經(jīng)營，但也應(yīng)加強施工管理，盡可能不影響業(yè)戶及顧客。4.3 建筑物維修的檔案管理

建筑物維修的技術(shù)檔案的管理是對原有建筑物技術(shù)資料的補充，是為日后建筑物的維修、整改、擴建等工作提供不可缺少的依據(jù)。4.4 維修或施工工程的管理

設(shè)備、設(shè)施的大中修或商鋪建筑物的修繕如需外發(fā)包時，應(yīng)給有相應(yīng)資質(zhì)的修繕施工單位承接。外發(fā)包合同應(yīng)要求該施工單位對修繕工程有設(shè)臵總工程師、主任工程師、技術(shù)隊長或技術(shù)負責(zé)人的措施，形成工程施工過程中的技術(shù)決策、管理體系，總工程師為技術(shù)總監(jiān)，各崗位有技術(shù)負責(zé)人，職、權(quán)、責(zé)分明。維保部派專人在整個工程施工過程中對現(xiàn)場的質(zhì)量、安全（包括防火）和是否按外發(fā)包合同要求和對施工現(xiàn)場環(huán)衛(wèi)（裝潢垃圾）、環(huán)保措施進行監(jiān)督管理。4.5 檢查監(jiān)督 維保部主管對屬下各維修組的維修與保養(yǎng)每天進行抽查，發(fā)現(xiàn)問題（苗子）記錄在案，追查分管維修工的責(zé)任；發(fā)生責(zé)任事故追究維保部主管的責(zé)任。5 商鋪保安服務(wù)管理 5.1 治安管理

商鋪的安全保衛(wèi)工作包括治安防盜、防范突發(fā)事件、監(jiān)控中心管理、車輛管理、停車場管理等。其管理的重點如下：

5.2 安全保衛(wèi)管理是商鋪物業(yè)管理的要點，必須予以重視。它有兩部分組成一消防和治安管理。

商鋪物業(yè)一般都安裝先進的自動火災(zāi)報警裝臵和自動滅火裝臵，這些裝臵直接與電視監(jiān)控系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，一旦發(fā)現(xiàn)火情，煙霧達到一定的濃度或溫度達到一定的高度這兩種裝臵便自動通過導(dǎo)線將報警信號傳輸至報警裝臵、電視監(jiān)控系統(tǒng)和自動噴淋裝臵；

運用電視監(jiān)控系統(tǒng)對商鋪進行全方位、多角度，尤其對出售貴重商品及金融營業(yè)點進行日常監(jiān)視，發(fā)現(xiàn)可疑人員或突發(fā)事件、惡性事件時監(jiān)控人員及時錄像存作查證。

在地下車庫或露天停車場亦須安臵監(jiān)控探頭，防止車輛被竊。人防方面由于商鋪中鋪面多，人流密集，易造成電視監(jiān)控死角，人防是商服物業(yè)管理中必不可少的。

商鋪主要進出門崗的保安員發(fā)現(xiàn)可疑人員時用對講機通知場內(nèi)便衣保安人員加以注意。流動崗應(yīng)著便裝，流動巡邏，做到勤觀察，勤分析，善于發(fā)現(xiàn)問題及時解決問題。對突發(fā)事件和惡性事件應(yīng)及時處臵防止事態(tài)擴大并注意保護現(xiàn)場及時向上級和公安部門報告.5.3 防竊防盜的管理

超市類商鋪出入口不宜太多，太多的出入口對商品將帶來不安全因素。在商品出入口應(yīng)設(shè)臵便衣保安，其職責(zé)檢查帶出的商品是否有發(fā)票，是否是合法的商品購臵行為；

大型商鋪在進貨和為顧客送貨（大件）時，由于商品貨量大，堆在商鋪外場地上，容易給不法之徒以可乘之機，這時保安就要提高警惕，防止商品被盜；

商鋪在逢年過節(jié)、雙休日時有較多的顧客；貨商鋪搞促銷，如限時商品優(yōu)惠；或憑廣告券免費領(lǐng)商品時，都會造成柜臺前人頭攢動的擁擠現(xiàn)象，不法分子會乘機作案盜竊錢包，這時保安就應(yīng)上前維護秩序，保障顧客人身與財產(chǎn)的安全；

商鋪為使收銀活動安全，收銀員換班或營業(yè)結(jié)束，將錢款解送至總收銀柜或商鋪管理部門，這時保安應(yīng)上前保護收銀員以及錢款安全，防止歹徒搶劫；

一些盜賊在商鋪關(guān)門前躲在商鋪內(nèi)隱蔽處，等到深夜出來作案，第二天開門后又混在顧客中出門。故商鋪關(guān)門后保安要仔細檢查商鋪各角落、隱蔽點、夜晚值班時要提高警惕，加強巡邏；

對夜晚值班保安的素質(zhì)要求應(yīng)較高，夜晚值班應(yīng)排出兩名以上保安和一名管理人員，商鋪夜應(yīng)采取必要的技防措施。防范惡性事件和突發(fā)事件。商鋪入口時保安的第一關(guān)，保安人員責(zé)任心要強，善于察言觀色。發(fā)現(xiàn)可疑人員，用對講機報告商鋪內(nèi)的便衣保安員加以注意。商鋪發(fā)生突法事件，保安、管理人員應(yīng)按《應(yīng)急事件處理規(guī)程》操作。防止事態(tài)擴大，注意保護現(xiàn)場，及時向上級報告或呼叫救護車。應(yīng)特別強調(diào)，在發(fā)生惡性事件緊急疏散圍觀顧客時等等 5.4 監(jiān)控中心管理

監(jiān)控是指利用電視監(jiān)控系統(tǒng)對商鋪進行全方位多角度的監(jiān)視，尤其是對出售貴重商品如鉆石珠寶、高檔手表等鋪面應(yīng)進行日夜監(jiān)視。如發(fā)現(xiàn)可疑人員或突發(fā)事件、惡性事件的發(fā)生，監(jiān)控人員應(yīng)及時錄象，以便查證。

另外地下車庫或露天停車場亦須安臵監(jiān)控攝像探頭，防止車輛被竊，萬一遭竊，錄象將提供證據(jù)、線索，有利破案。這項工作的重要性要求監(jiān)控中心的 5.5 消防管理

商鋪消防工作的重要性不言而喻，商鋪內(nèi)人流大，樓梯、通道（尤其是防火樓梯、通道）相對面積較小，這給火災(zāi)時的人員疏散帶來很大困難；

商品多（且大多是易燃品），火種容易迅速燃燒；面積廣，因無防火墻阻隔，烈火蔓延極快；如商廈火災(zāi)，高樓內(nèi)的豎井多，煙囪效應(yīng)可使火災(zāi)熱煙上升速度達到每秒8米，瞬間整個商廈將全被煙霧籠罩。煙霧窒息死亡往往是火災(zāi)死亡率中最高的。鑒于防止火災(zāi)的重要性，商鋪都安裝有先進的火災(zāi)探測裝臵（煙感探測器和溫感探測器）和自動滅火裝臵（噴淋裝臵）。這些裝臵直接與火災(zāi)自動報警系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)。只要易各地方出現(xiàn)火情，煙霧和溫度各達到一定的限度，這兩種裝臵便自動通過導(dǎo)線將報警信號傳輸至報警器，進行有效監(jiān)控與預(yù)防。制定切合本商鋪實際的消防管理制度（包括幾套火災(zāi)應(yīng)急處理方案）；商鋪的各部門及物業(yè)管理的各部門都要把各自放火職責(zé)、范圍規(guī)定清楚；消防監(jiān)控中心的保安員應(yīng)明確自身的職責(zé)范圍。做到“統(tǒng)一指揮，分區(qū)管理，層層負責(zé)，責(zé)任明確，防患未然”，切實貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的消防方針。

發(fā)現(xiàn)監(jiān)控屏幕有火災(zāi)報警號時，立即用對講機通知就近的保安人員赴現(xiàn)場核查與處臵；如確為火警，按應(yīng)急方案實施，報告保安部主管組織撲救，重點是商鋪內(nèi)人員的疏散，保障人身安全，事故后作好調(diào)查分析報告并備案。

發(fā)現(xiàn)故障警報，應(yīng)迅速消除警鈴使之還原，并立即通知維保部，協(xié)助維保部盡快排除故障，并作好詳細記錄。

定期對消防設(shè)施、設(shè)備、器材及消防通道、標記、防火門進行檢查，確保完好備用、通道暢通、標記清晰。對一些業(yè)戶可能擅自增加電氣設(shè)備要認真檢查，防止發(fā)生電氣超負荷火接觸電阻過大、線路老化、過載、摩擦等危險現(xiàn)象。

在員工、管理人員和業(yè)戶中定期開展消防培訓(xùn)及消防演習(xí)，使人人都會使用消防器具，掌握火災(zāi)逃生知識，不斷提高大家的防火意識和消防業(yè)務(wù)水平。6 商鋪保潔服務(wù)管理 商鋪的環(huán)境有外部環(huán)境和內(nèi)部環(huán)境。

外部環(huán)境包括樓宇的外墻、附屬建筑設(shè)施及周圍的綠地、廣場、停車場等；

內(nèi)部環(huán)境包括過道、樓梯、自動扶梯、電梯、衛(wèi)生間、會議室等一切公用場所，以及業(yè)戶的鋪內(nèi)、辦公室內(nèi)等非公用部位。

搞好商鋪的環(huán)境衛(wèi)生和綠化養(yǎng)護的主旨在于創(chuàng)造整潔優(yōu)美、和諧怡人的商業(yè)氛圍，為業(yè)戶提供一各理想的經(jīng)營環(huán)境，為顧客提供一個輕松愉快的購物環(huán)境。6.1 商鋪保潔管理方法

要做好商鋪的保潔服務(wù)管理，首先要確定做什么，即什么地方需要保潔，然后定出清潔的標準，根據(jù)這些標準、要求再定出保潔的頻率（次數(shù)），還要再加上檢查手段，如目視檢查還室手摸檢查或白紙擦一米檢查等，制作《商業(yè)街商鋪環(huán)境清潔的作業(yè)標準》，內(nèi)容有檢查的部位、項目、清潔的標準、保潔的頻率、檢查的手段等。重要的問題是怎么做等，制訂《商業(yè)街保潔服務(wù)作業(yè)規(guī)程》，這個“規(guī)程”指導(dǎo)保潔工對商鋪各部位的清潔按規(guī)定的操作程序去做，是保潔工崗前崗中的培訓(xùn)教材，其要點有：地面清潔、打蠟；墻角線清潔；墻面除塵；大理石清潔、打蠟；不銹鋼面清潔；衛(wèi)生間清潔；玻璃幕墻清潔；窗戶清潔；地毯清洗干凈等。6.2 商鋪保潔管理的重點

商鋪的清潔管理重點之一是地坪清潔。隨著人流的進出，給商鋪地坪帶來的灰塵、紙肖；定時的清潔能夠帶給顧客舒適、優(yōu)美的購物環(huán)境； 商鋪的玻璃無框門、室內(nèi)柱上鏡、電梯內(nèi)鏡面等，由于顧客觸摸頻率較高，留下的手印帶給人視覺上的不舒服，應(yīng)定時清潔以消除不潔現(xiàn)象；

商鋪盥洗室墻面、潔具、地坪的清潔、干燥和無異味，也是清潔工作的重點；

商鋪外的銅牌，因暴露在室外，風(fēng)吹雨淋會使銅牌便黑，定期擦拭，能保持其程亮，提升商鋪的形象。

商戶鋪內(nèi)產(chǎn)生的垃圾須袋裝并放至指走位臵，及時清理； 雨大進門處及其他公用過道應(yīng)設(shè)臵一些雨具存放器，盡量不要把帶雨水的雨具帶進大廳，同時注意清潔衛(wèi)生。

對商鋪的殺蟲滅鼠工作要引起重視，但放臵鼠藥時，要充分考慮兒童的安全，要放在摸不到的地方；為了安全也可以聘請專業(yè)隊伍進行消殺工作；

在商鋪的營業(yè)時間內(nèi)，保潔工不能使用長柄拖把，更不能使用濕拖把拖地，以免造成顧客滑倒傷害事故；

在雨雪天，商鋪進門處應(yīng)勤保潔并放臵地毯或防滑提示牌； 提醒業(yè)戶在規(guī)定的時間內(nèi)把鋪面內(nèi)產(chǎn)生的垃圾袋裝送至指定的位臵； 對一切能利用的再生垃圾（包裝紙、箱）要回收處理。

綠化環(huán)境是保持生態(tài)平衡，營造舒適、美觀、清新、幽雅的購物環(huán)境的基礎(chǔ)。商鋪內(nèi)外的綠化搞得好，能使周圍得環(huán)境得到改善，又提升了商鋪得品位。綠化管理應(yīng)配備專業(yè)技術(shù)人員，依據(jù)季節(jié)、氣候，地域條件的不同和樹木花草的生長習(xí)性及要求，制定詳細的管理細則，指導(dǎo)養(yǎng)護人員實行。7.1 商鋪綠地管理

商鋪外圍的綠地，在基建時就已定型，商鋪得整體綠化風(fēng)格和局部獨立的構(gòu)圖要統(tǒng)一協(xié)調(diào)，水平綠化和垂直綠化要相得益彰。為保證草坪生長良好，勸阻顧客、游客進入草坪；

保持綠地環(huán)境整潔；及時清除死株、病株，缺株要補檀：定期對花木修剪整形；

發(fā)現(xiàn)病蟲害要進行捕捉或噴藥，藥物防治要注意安全，并掛警示標識； 草坪要經(jīng)常除雜草：定期軋剪，每季度施肥一次，施后澆水或雨后施撒；

臺風(fēng)前對花木做好立支柱、疏剪枝葉的防風(fēng)工作，風(fēng)后清除花木折斷的枝干，扶正培植倒斜的花木。7.2 商鋪室內(nèi)綠化管理

花卉擺放前要有設(shè)計圖，造型變更要有小樣圖，與商鋪總體設(shè)計風(fēng)格相協(xié)調(diào)；

花卉上掛“名稱牌”，簡介花卉學(xué)名、俗稱、習(xí)性，宣傳養(yǎng)花的常識，爭取業(yè)戶和顧客的配合，共同創(chuàng)造幽雅清新的購物環(huán)境，同時又陶冶情操，增加商鋪的文化氛圍；

花卉搬運時，注意保護花卉株形不受損傷，不散落盆泥，注意場地整潔； 商鋪人流量較大，因此商鋪內(nèi)擺放的花卉要經(jīng)常檢查，及時修剪，清除黃葉，枯萎的花卉立即更換：由于各點擺放位臵的光照度不一，花卉就要定期相互調(diào)劑、更換位臵；等等 7.3 檢查督導(dǎo)

部門主管對保沽、綠化，服務(wù)各組工作時時進行巡視，發(fā)現(xiàn)問題記錄在案，并追究各組長責(zé)任：管理處經(jīng)理、業(yè)戶部督導(dǎo)不定期對各組工作進行抽查，發(fā)現(xiàn)問題立即督促主管部門整改，每月累積數(shù)次，對主管進行處罰。8 商鋪經(jīng)營服務(wù)管理

商鋪方和物業(yè)管理公司所簽訂的委托物業(yè)管理合同中，往往會 把商鋪經(jīng)營管理范疇的租賃管理，廣告籌劃、新項目開發(fā)同時委托給物業(yè)管理公司，以配合其商鋪的經(jīng)營管理．作為物業(yè)管理公司也應(yīng)將商鋪經(jīng)營管理的好壞與自己的物業(yè)管理服務(wù)緊密地聯(lián)系起來。8.1 租賃管理

出租方式的管理 主要是在租金商定時要考慮多方面因素，如商品經(jīng)營的范圍及類別；附近商鋪樓宇的空臵率；承租戶的經(jīng)營特色；商鋪所處的位臵。另外經(jīng)營商品給管理帶來的易難也應(yīng)作為一個因素。租金計算可采用兩種形式，一種先規(guī)定一個固定的月租金（根據(jù)面積），然后根據(jù)市場情況和貨幣升、貶值決定幾年后再增加合理的幅度。一種是按面積定出最低租金，然后根據(jù)承租戶銷售總額按一定的百分比收取租金。

8.1.1 競標租賃的注意事項： 嚴格審定投標者的資格，主要是審核其個人或公司的商業(yè)零售管理經(jīng)驗、經(jīng)營業(yè)績，資信狀況及經(jīng)營品種是否符合行業(yè)規(guī)定等； 投標的程序須規(guī)范、嚴密、全面，尤其是租金的計算方式及規(guī)定，預(yù)付競標租金的保證方式，有關(guān)撤回投標的規(guī)定，以及中標后延時簽約的賠償，應(yīng)作更為周全和深人的考慮。8.1.2 協(xié)議租金出租的注意事項：

在和業(yè)戶簽訂租賃協(xié)議之前亦應(yīng)了解承租人的資格、經(jīng)營管理經(jīng)驗，資金狀況，以及目前所經(jīng)營店鋪的數(shù)目，業(yè)績情況及所經(jīng)營品種是否符合行業(yè)的規(guī)定等；

承租人的經(jīng)營性質(zhì)，經(jīng)營范圍，所經(jīng)營的商品檔次和質(zhì)量．是否有能力進行一定投入的商業(yè)推廣活動，從而使商鋪的業(yè)務(wù)前景有較大的發(fā)展等。

8.1.3 租金條款 租金制定的參考因素：

要參考周邊社區(qū)人口數(shù)目，流動人口的數(shù)目及可能吸引其他社區(qū)的顧客量、商鋪地理位臵的優(yōu)劣，交通是否便捷等情況：

要參考商品經(jīng)營的范圍及類別、附近區(qū)域商鋪的空臵率、承租人的經(jīng)營特色、承租人要承租的層次、位臵等情況等：

要參考周圍區(qū)域同行業(yè)的營業(yè)面積、租金狀況、及經(jīng)營狀況等。租金的組成要素：

租金的組成包括商鋪固定投資的折舊、保險，貸款資金利息、投資回報率等。水電能耗費、商鋪管理酬金、商鋪利潤，物業(yè)管理費等。大中修整改更新基金等累加應(yīng)分攤到每平方米。（也有租金中不包含大中修整改更新基金要素的）等 8.2 廣告策劃

樓宇內(nèi)外的廣告牌、條幅、懸掛物、燈飾等凡屬商戶鋪內(nèi)的，由商戶提出設(shè)計要求或制作，必須由物業(yè)管理公司統(tǒng)一安裝在合理位臵；廣告策劃是商鋪經(jīng)營服務(wù)管理的一項重要任務(wù)，就是要設(shè)法把顧客吸引進來，把承租人留住。因此要策劃和組織各項商業(yè)推廣宣傳活動，如綜合表演、納涼晚會、模特表演，攝影展，商品使用演示等． 節(jié)日期間還可以相應(yīng)地進行節(jié)日布臵，既增添了商鋪熱鬧興旺的氣氛，提高了商鋪的文化氛圈，又擴大了商鋪的知名度，吸引大批消費者來購物助興。

協(xié)調(diào)好社會關(guān)系，與政府及其他組織機構(gòu)保持聯(lián)絡(luò)，參與社會公益活動如捐助失學(xué)兒童等，會給業(yè)戶帶來潛在的商業(yè)機會。8.3 項目開發(fā)

物業(yè)管理處還應(yīng)不斷增加服務(wù)項目，擴大服務(wù)領(lǐng)域．如：開辦商鋪兒童樂園，讓兒童能盡興地玩耍，父母能放心地購物：

開辦商務(wù)中心，為業(yè)戶提供傳真、復(fù)印、打字、電報、長途電話、電子郵件等服務(wù)：

開辦茶座．為顧客提供休憩，飲茶、品味小吃的場地：舉辦舞會、卡拉O、節(jié)日慶祝，年終聯(lián)歡等文娛活動，活躍業(yè)戶的文化生活： 辦好商鋪內(nèi)部食堂．為業(yè)戶提供清潔衛(wèi)生、美味可口、物美價廉的飯萊，為顧客提供寄存包袋、代訂報刊、代辦保險、兌換零幣等服務(wù)： 開辦投幣洗衣店、快速沖印照相店，鮮花店、禮品店、電腦屋等： 為顧客，業(yè)戶提供全方位的服務(wù)，使顧客生活中的大多數(shù)服務(wù)要求都能在商業(yè)街中得到滿足。9 商鋪廣告管理

業(yè)戶為了樹立企業(yè)形象，追求經(jīng)濟利益，必然采取許多宣傳和促銷手段。除電視、報刊廣告以外，最有效、最直接的就是在商鋪主體周邊與商鋪內(nèi)部懸掛醒目的招牌、廣告牌、條幅，張貼宣傳品。物業(yè)管理處為了規(guī)范商鋪的環(huán)境秩序和整體形象，在支持商業(yè)宣傳策劃的同時，必須加強商鋪的廣告宣傳管理。

商鋪的整體布局設(shè)計是很重要的，而各鋪位上的宣傳廣告（包括燈光廣告、燈飾、條幅、張貼、懸掛品等）要和商鋪整體設(shè)計相協(xié)調(diào)，這就要求承租業(yè)戶的廣告設(shè)計必須經(jīng)過物業(yè)管理處審核，以做到管理有序，不會破壞商鋪的整體設(shè)計格調(diào)。10 商鋪保險管理

商鋪的物業(yè)管理中保險管理是必不可少的。在商鋪的維修施工和廣告安裝中，均有可能發(fā)生意外的事故（包括火災(zāi)），對業(yè)戶、顧客、員工造成傷害；在保潔操作中，也有可能保潔工未按“規(guī)程”操作，用了濕拖造成顧客滑倒摔傷；或雨天地滑，顧客在商鋪進門處滑跤跌傷；這些都有可能向物業(yè)管理方提出索賠。為了規(guī)避風(fēng)險和最大限度地減低這方面的損失，商鋪的物業(yè)管理處應(yīng)采取兩種措施： 工程或服務(wù)的公眾責(zé)任險、財產(chǎn)險（火險）；物業(yè)管理方可以向保險公司投保公眾責(zé)任險等險種，在考慮保險額度時，可以根據(jù)事故發(fā)生率的高低選擇投保的金額。

還有一種是財產(chǎn)險，是為防止商鋪可能遭受火災(zāi)、臺風(fēng)、暴雨、水浸等損失而投保的，物業(yè)管理處應(yīng)主動出面向商鋪方（大業(yè)戶）和各業(yè)戶的投保減災(zāi)提供建設(shè)性意見。

第四篇：邯鄲市物業(yè)管理辦法

第四十九條 違反本辦法的規(guī)定，住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)或者未經(jīng)批準，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，由房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。

第五十條 違反本辦法的規(guī)定，建設(shè)單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的，由房產(chǎn)行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第五十一條 違反本辦法的規(guī)定，不移交有關(guān)資料的，由房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期仍不移交有關(guān)資料的，對建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款。

第五十二條 違反本辦法的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的，由房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令停止違法行為，處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第五十三條 違反本辦法的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，由房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，處委托合同價款30％以上50％以下的罰款；情節(jié)嚴重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。委托所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第五十四條 違反本辦法的規(guī)定，挪用專項維修資金的，由房產(chǎn)行政主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款；物業(yè)管理企業(yè)挪用專項維修資金，情節(jié)嚴重的，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書；構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。

第五十五條 違反本辦法的規(guī)定，建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的，由房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。

第五十六條 違反本辦法的規(guī)定，未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)管理企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的，由房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并處1萬元以上10萬元以下的罰款；有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。

第五十七條 違反本辦法的規(guī)定，有下列行為之一的，由房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規(guī)定處以罰款；所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用：

（一）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的；

（二）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益的；

（三）擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的。

個人有前款規(guī)定行為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款；單位有前款規(guī)定行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。

第五十八條 違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會應(yīng)當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可向人民法院起訴。

第五十九條 業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義，從事違反法律、法規(guī)的活動，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予治安管理處罰。

第六十條 違反本辦法的規(guī)定，房產(chǎn)行政主管部門或者其他有關(guān)行政管理部門的工作人員利用職務(wù)上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。

第五篇：孝感市物業(yè)管理辦法

孝感市物業(yè)管理辦法

2011-12-23 16:38:19 來源：孝感市人民政府

第一章 總則

第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于孝感市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)的使用、維護、服務(wù)及監(jiān)督管理活動。

第三條 住房保障和房屋管理部門負責(zé)物業(yè)管理活動的監(jiān)督、管理工作。

規(guī)劃、建設(shè)、環(huán)保、城管、工商、物價、財政、民政、人防、公安、消防等部門根據(jù)各自職能分別做好管理和服務(wù)工作。

第四條 街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）負責(zé)組織、協(xié)調(diào)業(yè)主大會成立及業(yè)主委員會的選舉工作，指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會的日?；顒?。

社區(qū)居委會協(xié)助街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）開展物業(yè)管理相關(guān)工作。

第二章 物業(yè)管理區(qū)域

第五條 物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應(yīng)當以建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍為基礎(chǔ)，并遵循相對集中、便于管理的原則，考慮建筑物規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等因素劃定。

分期開發(fā)建設(shè)或者兩個以上建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)的小區(qū)，其配套設(shè)施設(shè)備是共用的，應(yīng)當劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域；配套設(shè)施設(shè)備能夠分割并獨立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域。

第六條 建設(shè)單位辦理商品房預(yù)售許可證或者商品房現(xiàn)售備案前，應(yīng)當持房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營權(quán)證明、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)用地使用權(quán)證、項目規(guī)劃設(shè)計方案和地名核準文件等資料，向住房保障和房屋管理部門申請劃分物業(yè)管理區(qū)域。

住房保障和房屋管理部門應(yīng)當自受理申請之日起二十日內(nèi)，在征求街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的意見后進行劃分登記，并告知建設(shè)單位。建設(shè)單位應(yīng)當將劃定的物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)買受人明示。

第三章 附屬設(shè)施設(shè)備的配置

第七條 新建物業(yè)，建設(shè)單位應(yīng)當按照規(guī)定無償配置物業(yè)服務(wù)用房，物業(yè)服務(wù)用房包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公用房和業(yè)主委員會議事活動用房。配置物業(yè)服務(wù)用房按照國家有關(guān)居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范的要求執(zhí)行；沒有規(guī)定的，配置物業(yè)服務(wù)用房的建筑面積不低于建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的房屋總建筑面積的千分之二，并不少于八十平方米，其中業(yè)主委員會議事活動用房建筑面積不少于十五平方米。

物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當具備水、電等基本使用功能，有明確的坐落、房號，并且具備辦理房 地產(chǎn)權(quán)屬登記的條件。

第八條 規(guī)劃行政主管部門在審批建設(shè)工程規(guī)劃許可證時，應(yīng)按第七條的規(guī)定明確物業(yè)服務(wù)用房的位置和面積。住房保障和房屋管理部門在核發(fā)商品房預(yù)售許可證時，應(yīng)當注明物業(yè)服務(wù)用房位置。建設(shè)單位在銷售商品房時，應(yīng)當在售房合同中注明物業(yè)服務(wù)用房的位置和面積。

第九條 物業(yè)服務(wù)用房專門用于物業(yè)管理服務(wù)工作，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會不得擅自改變其用途。

住房保障和房屋管理部門在辦理所有權(quán)初始登記時，應(yīng)當在房地產(chǎn)登記簿中注明物業(yè)服務(wù)用房的位置和面積，業(yè)主有權(quán)查詢。

第十條 新建住宅小區(qū)內(nèi)的機動車停車庫、車位與住戶套數(shù)的最低比例標準，由規(guī)劃行政主管部門按照相關(guān)規(guī)定制定。

第十一條 新建住宅小區(qū)內(nèi)的水電氣等專業(yè)設(shè)施的計量表應(yīng)當實行專有部分一戶一表，共有部分安裝獨立計量表,由相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位負責(zé)向最終用戶收費。

第十二條 新建住宅小區(qū)內(nèi)安全防范、消防、環(huán)衛(wèi)、郵政、通訊等附屬設(shè)施設(shè)備的配置應(yīng)當符合物業(yè)使用的基本條件。

第四章 業(yè)主大會及業(yè)主委員會

第十三條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有法律、法規(guī)規(guī)定的權(quán)利，并應(yīng)當履行法律、法規(guī)規(guī)定的義務(wù)。

第十四條 物業(yè)管理區(qū)域具備成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會條件的，社區(qū)居委會應(yīng)當指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會籌備組。

第十五條 籌備組由五至七名成員組成，其中社區(qū)居委會負責(zé)人一名、建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)代表一名、業(yè)主代表三至五名?；I備組組長由社區(qū)居委會負責(zé)人擔(dān)任。業(yè)主代表由社區(qū)居委會在愿意參加籌備工作，且有一定人數(shù)業(yè)主推薦的業(yè)主中確定。

建設(shè)單位應(yīng)當提供籌備工作所需要的物業(yè)和業(yè)主相關(guān)資料。

第十六條 首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費由建設(shè)單位承擔(dān)。首次業(yè)主大會會議召開后，業(yè)主大會籌備組應(yīng)當將籌備經(jīng)費的使用情況向全體業(yè)主公布，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。

第十七條 業(yè)主大會的職責(zé)、召開形式、業(yè)主大會決定的作出等事項，依照《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》（建房〔2009〕274號）相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第十八條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會由委員和候補委員組成。業(yè)主委員會主任、副主任由業(yè)主委員會從委員中選舉產(chǎn)生。

候補委員列席業(yè)主委員會會議，不具有表決權(quán)。

第十九條 業(yè)主委員會由五至十一名委員組成，組成人數(shù)為單數(shù)。候補委員人數(shù)按照委員人數(shù)的百分之四十設(shè)置。

業(yè)主委員會委員、候補委員實行差額選舉，差額比例不得低于百分之二十。

業(yè)主委員會委員、候補委員按照預(yù)定名額和候選人得票順序當選。

第二十條 業(yè)主委員會委員職務(wù)終止時，經(jīng)業(yè)主委員會決定，從候補委員中按照得票多少依次遞補，并在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第二十一條 業(yè)主發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，可以依照法律、法規(guī)和業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定，提議業(yè)主大會定期會議或者臨時會議審議決定是否終止其委員職務(wù)：

（一）不履行業(yè)主委員會委員職責(zé)和業(yè)主義務(wù)，不遵守管理規(guī)約，情節(jié)嚴重的；

（二）收受物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報酬的；

（三）向物業(yè)服務(wù)企業(yè)銷售商品、承攬業(yè)務(wù)的；

（四）牟取可能妨礙公正履行職務(wù)的其他利益的；

（五）其他侵害業(yè)主合法權(quán)益的行為。

業(yè)主大會會議審議決定是否終止業(yè)主委員會 委員職務(wù)時，應(yīng)當允許該委員提出申辯，并記錄歸檔。

第二十二條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其委員職務(wù)自行終止：

（一）不再是本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主的；

（二）因疾病或者其他原因喪失履行職責(zé)能力的；

（三）以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭職的；

（四）被依法追究刑事責(zé)任的。

第二十三條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會的運作經(jīng)費從物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的利用收益中列支或由全體業(yè)主分攤，具體額度由業(yè)主委員會提出預(yù)算，并由業(yè)主大會表決通過。

業(yè)主委員會應(yīng)當在每年三月底前公布上一業(yè)主大會、業(yè)主委員會運作經(jīng)費的使用情況，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。

第二十四條 未依法成立業(yè)主大會和選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的住宅小區(qū)，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）在征求該住宅小區(qū)業(yè)主意見并取得過半數(shù)業(yè)主書面同意后，指定物業(yè)所在地社區(qū)居委會代行本辦法規(guī)定的業(yè)主委員會職責(zé)。

第五章 前期物業(yè)管理與物業(yè)交付

第二十五條 建設(shè)單位應(yīng)當依法通過招標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施前期物業(yè)管理。

招標人應(yīng)當在發(fā)布招標公告或者發(fā)出投標邀請書十日前，持招標公告或者投標邀請書、招標文件等有關(guān)資料，向住房保障和房屋管理部門備案。

有下列情形之一的，經(jīng)物業(yè)所在地的住房保障和房屋管理部門批準，可以采取協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)：

（一）投標人少于三人；

（二）總建筑面積少于兩萬平方米。

第二十六條 鼓勵前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前介入項目的開發(fā)建設(shè)，對項目的規(guī)劃設(shè)計方案、配套設(shè)施建設(shè)、工程質(zhì)量控制、設(shè)備運行管理等事項，提出與物業(yè)管理有關(guān)的建議。

建設(shè)單位組織竣工驗收和分戶驗收時，應(yīng)當通知前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與。

第二十七條 新建住宅小區(qū)的配套建筑及設(shè)施設(shè)備符合下列條件后，建設(shè)單位方可辦理物業(yè)交付手續(xù)：

(一)生活用水納入城市公共供水管網(wǎng)，并配套必要的二次供水設(shè)施和安裝分戶計量裝置；

(二)雨水、污水排放納入城市雨水、污水排放系統(tǒng)；

(三)小區(qū)用電納入所在地區(qū)供電網(wǎng)絡(luò)，并安裝分戶計量裝置；

(四)在城市管道燃氣主管網(wǎng)覆蓋的區(qū)域，完成住宅室內(nèi)、室外燃氣管道的敷設(shè)且與相應(yīng)管網(wǎng)連接，并安裝燃氣分戶計量表；

(五)電話通信線、有線電視線和寬帶數(shù)據(jù)傳輸信息端口敷設(shè)到戶，安全監(jiān)控裝置及其他安全防范設(shè)施設(shè)備、信報箱等按專項設(shè)計要求配置到位；

(六)按照防火要求完成消防供水、消防自動報警裝置、消防車通道等共用消防設(shè)施建設(shè)；

(七)小區(qū)道路與城市道路或者公路之間有直達的道路相連；

(八)按照規(guī)劃要求完成環(huán)境衛(wèi)生、商業(yè)網(wǎng)點、物業(yè)管理用房等配套建筑及設(shè)施建設(shè)；

(九)按照規(guī)劃要求完成綠化建設(shè)及車庫、車位的配置；

(十)住宅小區(qū)分期建設(shè)的，已建成的住宅周邊場地與施工工地之間設(shè)置有效的隔離設(shè)施；

(十一)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

第二十八條 建設(shè)單位應(yīng)當在物業(yè)交付前，與相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位辦理專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備接收管理手續(xù)。

第二十九條 建設(shè)單位應(yīng)當在物業(yè)交付使用15日前，與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗工作。

物業(yè)承接查驗按照《物業(yè)承接查驗辦法》（建房〔2010〕165號）的規(guī)定執(zhí)行。

第三十條 建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當將物業(yè)承接查驗備案情況書面告知業(yè)主。

第三十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當自物業(yè)交接后30日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地的縣（市）住房保障和房屋管理部門辦理備案手續(xù)：

（一）前期物業(yè)服務(wù)合同；

（二）臨時管理規(guī)約；

（三）物業(yè)承接查驗協(xié)議；

（四）建設(shè)單位移交資料清單；

（五）查驗記錄；

（六）交接記錄；

（七）其它承接查驗有關(guān)的文件。

第三十二條 前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時，將物業(yè)服務(wù)用房及有關(guān)資料移交給業(yè)主委員會。

第六章 物業(yè)管理服務(wù)

第一節(jié) 一般規(guī)定

第三十三條 業(yè)主大會可以根據(jù)所在物業(yè)管理區(qū)域的實際情況，通過公開、公平、公正的市場競爭機制，依法選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在其資質(zhì)等級許可范圍內(nèi)提供物業(yè)管理服務(wù)。

第三十四條 實行物業(yè)服務(wù)項目經(jīng)理責(zé)任制，物業(yè)服務(wù)負責(zé)人應(yīng)當由有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)項目經(jīng)理擔(dān)任。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按規(guī)定聘請相應(yīng)專業(yè)服務(wù)人員從事相關(guān)專業(yè)服務(wù)工作。

第三十五條 實行物業(yè)服務(wù)重大事件報告制度。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生下列情形之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照有關(guān)規(guī)定及時向相關(guān)主管部門、專業(yè)經(jīng)營單位報告：

（一）發(fā)生火災(zāi)、水患、爆炸或者自然災(zāi)害等造成人身傷亡或者危及建筑物安全；

（二）建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備發(fā)生安全隱患，且在八小時內(nèi)難以排除，嚴重危及業(yè)主、物業(yè)使用人及建筑物安全；

（三）物業(yè)服務(wù)人員撤離物業(yè)管理區(qū)域，造成物業(yè)服務(wù)中斷，嚴重影響業(yè)主和物業(yè)使用人正常生活；

（四）發(fā)生群體性事件；

（五）發(fā)生業(yè)主、物業(yè)使用人重大傷亡事件；

（六）其他嚴重影響業(yè)主、物業(yè)使用人正常生活的隱患或者事件。

第三十六條 業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當分別建立并妥善保管業(yè)主大會與業(yè)主委員會檔案以及物業(yè)服務(wù)檔案，按照有關(guān)規(guī)定向住房保障和房屋管理部門報送統(tǒng)計報表。

第二節(jié) 物業(yè)服務(wù)合同

第三十七條 物業(yè)服務(wù)合同由業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂。合同中的下列主要內(nèi)容應(yīng)當事先提交業(yè)主大會表決通過，但業(yè)主大會已授權(quán)業(yè)主委員會決定的除外：

（一）物業(yè)服務(wù)事項；

（二）物業(yè)服務(wù)質(zhì)量及費用標準；

（三）合同期限；

（四）違約責(zé)任。

物業(yè)服務(wù)合同示范文本由住房保障和房屋管理部門會同其他相關(guān)行政主管部門制發(fā)。

第三十八條 業(yè)主委員會應(yīng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿六十日前組織召開業(yè)主大會，對是否續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行表決。雙方續(xù)約的，應(yīng)當重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同；不再續(xù)約且需以委托方式管理的，業(yè)主大會應(yīng)當及時依法選聘其他物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前，應(yīng)當召開業(yè)主大會，對選聘方式、具體實施者、物業(yè)服 5 務(wù)合同的主要內(nèi)容等進行表決。

物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，業(yè)主大會沒有作出選聘或者續(xù)聘決定，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照原合同約定繼續(xù)提供服務(wù)，物業(yè)服務(wù)合同自動延續(xù)至業(yè)主大會作出選聘或者續(xù)聘決定為止。

第三十九條 有下列情形之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當退出物業(yè)管理，不得以物業(yè)服務(wù)中的債權(quán)債務(wù)糾紛未解決、階段工作未完成等為由拒絕退出：

（一）物業(yè)服務(wù)合同依法、依約解除；

（二）物業(yè)服務(wù)合同期滿，已依法選聘其它物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

（三）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定不得繼續(xù)從事物業(yè)服務(wù)活動的其他情形。

第四十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理的，應(yīng)當在辦理規(guī)定退出手續(xù)的同時，履行下列交接義務(wù)：

（一）移交保管的物業(yè)檔案、物業(yè)服務(wù)檔案等資料和物業(yè)服務(wù)用房，實行酬金制的，還應(yīng)當移交服務(wù)期間的財務(wù)檔案；

（二）撤出物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)人員；

（三）清退預(yù)收、代收的有關(guān)費用；

（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項。

第三節(jié) 物業(yè)服務(wù)收費

第四十一條 普通住宅、保障性住房的物業(yè)服務(wù)費、車輛停泊服務(wù)費實行政府指導(dǎo)價，收費標準按照屬地管理原則，由價格行政主管部門會同住房保障和房屋管理部門依據(jù)有關(guān)規(guī)定制定。

其他物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費、車輛停泊服務(wù)費以及其他項目服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價，具體收費標準由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定，報價格行政主管部門、住房保障和房屋管理部門備案。

第四十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當對物業(yè)服務(wù)事項、服務(wù)質(zhì)量和相應(yīng)的收費項目、收費標準實行明碼標價。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主或物業(yè)使用人提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的專項服務(wù)的，其收費標準可以另行約定。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)在實施物業(yè)服務(wù)收費前，必須到價格行政主管部門申請辦理《湖北省服務(wù)價格（收費）監(jiān)審證》，實行亮證收費，并自覺接受價格行政主管部門的審驗。

第四十三條 已竣工尚未出售或者尚未交付業(yè)主的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費由建設(shè)單位承擔(dān)。

已交付的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費由業(yè)主承擔(dān)，建設(shè)單位與業(yè)主另有約定的除外。

第四十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反規(guī)定及物業(yè)服務(wù)合同，擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復(fù)收費的，業(yè)主委員會或者業(yè)主有權(quán)拒絕。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)依約履行義務(wù)的，業(yè)主應(yīng)當按時交納物業(yè)服務(wù)費，不得以放棄共有權(quán)利為由拒絕交納。物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主應(yīng)當結(jié)清物業(yè)服務(wù)費。

第四十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單 位應(yīng)當按照下列規(guī)定向最終用戶收取費用：

（一）實行一戶一表的業(yè)主自用的向業(yè)主收??；

（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用的向物業(yè)服務(wù)企業(yè)收??；

（三）部分業(yè)主共同使用的，由相關(guān)業(yè)主分攤；

（四）全體業(yè)主共同使用的，由全體業(yè)主分攤。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營單位委托代收費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用，但可以根據(jù)雙方約定向?qū)I(yè)經(jīng)營單位收取勞務(wù)費。

專業(yè)經(jīng)營單位不得強制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費用，不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費用而停止向最終用戶提供服務(wù)。

第七章 物業(yè)的使用與維護

第一節(jié) 物業(yè)的使用

第四十六條 業(yè)主或者物業(yè)使用人使用物業(yè)應(yīng)當遵守有關(guān)法律、法規(guī)和管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約的規(guī)定，不得有下列行為：

(一)損壞房屋承重結(jié)構(gòu)等違反房屋裝飾裝修規(guī)定的行為；

(二)違章搭建建筑物和構(gòu)筑物、私開門窗等違反規(guī)劃規(guī)定的行為；

(三)侵占、損壞樓道、綠地等物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等違反物業(yè)管理規(guī)定的行為；

(四)擅自改變房屋用途等違反房屋管理規(guī)定的行為；

(五)隨意傾倒垃圾、雜物等違反市容環(huán)境衛(wèi)生規(guī)定的行為；

(六)堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質(zhì)或者超過國家規(guī)定標準的噪聲等違反環(huán)境保護規(guī)定的行為；

(七)占用消防通道等違反消防管理規(guī)定的行為；

(八)賭博、利用迷信活動危害社會、飼養(yǎng)動物干擾他人正常生活等違反治安管理規(guī)定的行為；

(九)法律、法規(guī)和管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約禁止的其他行為。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會發(fā)現(xiàn)有前款規(guī)定行為的，應(yīng)當予以勸阻、制止，并報告有關(guān)部門。

第四十七條 業(yè)主或者物業(yè)使用人封閉陽臺以及安裝空調(diào)外機、太陽能熱水器、防盜網(wǎng)、遮陽罩等設(shè)施的，應(yīng)當遵守管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約和物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，保持物業(yè)的整潔、美觀。

業(yè)主利用屋面安裝太陽能熱水器等設(shè)施的，不得破壞屋面，影響房屋安全，物業(yè)頂層的業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當予以配合。

第四十八條 房屋交付后，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當按照權(quán)屬登記用途使用物業(yè)，不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主因特殊情況需要將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，應(yīng)當遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的規(guī)定，并經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主書面同意。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的配套建筑及設(shè)施設(shè)備，不得改變使用性質(zhì)，因特殊情況 需要改變使用性質(zhì)的，應(yīng)當遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的規(guī)定，經(jīng)業(yè)主大會及有利害關(guān)系的業(yè)主書面同意，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。

業(yè)主出租房屋的，應(yīng)當告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第二節(jié) 物業(yè)的裝飾裝修

第四十九條 業(yè)主或者物業(yè)使用人在裝飾裝修工程開工前，應(yīng)當事先向物業(yè)服務(wù)企業(yè)登記；按照規(guī)定需要報有關(guān)部門批準的，應(yīng)當依法辦理批準手續(xù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當將裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業(yè)主或者物業(yè)使用人。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)對裝飾裝修活動進行巡查時，業(yè)主或物業(yè)使用人不得拒絕和阻礙。

第五十條 業(yè)主或者物業(yè)使用人在裝飾裝修工程開工前，應(yīng)當告知相鄰業(yè)主。

第三節(jié) 車位、車庫的使用管理

第五十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當以附贈或者出售、出租等方式優(yōu)先處分給業(yè)主。在滿足業(yè)主需要后，建設(shè)單位將車位、車庫出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位和個人的，其每次租賃合同期限最長不得超過六個月。出租的車位、車庫應(yīng)當向全體業(yè)主公示，租賃合同應(yīng)當報送物業(yè)服務(wù)企業(yè)備案，業(yè)主及業(yè)主委員會有權(quán)查詢。

第五十二條 利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路或者其他公共場地設(shè)置車位的，其車位設(shè)置、管理等事項由業(yè)主大會決定或者業(yè)主共同決定。

業(yè)主大會決定或者業(yè)主共同決定收取場地使用費的，場地使用費屬于全體業(yè)主共有，但物業(yè)服務(wù)合同另有約定的除外。業(yè)主大會或業(yè)主可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取，并支付一定比例的報酬。

第四節(jié) 物業(yè)的維護

第五十三條 建設(shè)單位應(yīng)當按照國家規(guī)定的保修期限、范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

建設(shè)單位可以將物業(yè)保修的有關(guān)事宜委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)，并簽訂委托合同，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付相應(yīng)的報酬。

第五十四條 物業(yè)保修期屆滿后，業(yè)主專有部分的管理、養(yǎng)護、維修，由相關(guān)業(yè)主負責(zé)。

物業(yè)專有部分出現(xiàn)危害安全、影響觀瞻、妨礙公共利益及影響其他物業(yè)正常使用時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當及時維護、維修，相鄰物業(yè)業(yè)主應(yīng)當提供便利。

第五十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共用部位及共用設(shè)施設(shè)備，由業(yè)主共同維護和管理；業(yè)主大會可以將其委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人維護和管理。

第五十六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、通信、有線電視等相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位，應(yīng)當承擔(dān)分戶計量裝置或入戶端口以外的相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、更新、養(yǎng)護等管理責(zé)任。

專業(yè)經(jīng)營單位對專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備進行維修、更新、養(yǎng)護時，業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當予以配合。

第五十七條 物業(yè)的業(yè)主應(yīng)當按照《住宅專項維修資金管理辦法》的規(guī)定交存住宅專項 維修資金。

物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造需要使用住宅專項維修資金的，應(yīng)當經(jīng)住宅專項維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占物業(yè)建筑總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，但不得與業(yè)主大會的決定相抵觸。

發(fā)生緊急情況，需要立即使用維修資金的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會提出使用申請，經(jīng)住房保障和房屋管理部門、財政部門審核后進行資金撥付。

第五十八條 通道、樓梯、物業(yè)服務(wù)用房等屬于業(yè)主共有，禁止任何單位、個人侵占、處分或者改作他用。

利用共有部分進行經(jīng)營的，應(yīng)當符合法律、法規(guī)和管理規(guī)約的規(guī)定，并由業(yè)主大會或者相關(guān)業(yè)主共同決定。收益屬全體業(yè)主或相關(guān)業(yè)主共有。

業(yè)主委員會應(yīng)當定期公布全體業(yè)主共有部分、部分業(yè)主共有部分物業(yè)經(jīng)營收益的收支情況。

第五十九條 物業(yè)應(yīng)當定期維修養(yǎng)護。物業(yè)出現(xiàn)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的應(yīng)當維修養(yǎng)護的情形時，業(yè)主或者其他責(zé)任人應(yīng)當及時履行維修養(yǎng)護義務(wù)。

發(fā)生危及他人房屋使用安全或者公共安全的緊急情況時，責(zé)任人不及時履行維修養(yǎng)護義務(wù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當立即組織搶修、更新或者采取應(yīng)急防范措施，并及時通知業(yè)主委員會，費用由相關(guān)責(zé)任人承擔(dān)。

第八章 舊住宅區(qū)的物業(yè)管理

第六十條 原規(guī)劃建設(shè)的住宅區(qū)或相對獨立且配套設(shè)施比較齊全的住宅區(qū)（院落），可依法成立業(yè)主大會并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，以業(yè)主委員會為實施主體，選聘有專業(yè)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)公司提供服務(wù)，或?qū)⑺璺?wù)的內(nèi)容分別委托專業(yè)服務(wù)單位提供服務(wù)，或動員和組織業(yè)主或物業(yè)使用人自行提供服務(wù)。

第六十一條 單位自管住宅區(qū)（院落）或直管公有住房比較集中的住宅區(qū)（院落），可建立房屋管理(產(chǎn)權(quán))單位負責(zé)召集，社區(qū)居委會和專業(yè)部門（單位）及業(yè)主、物業(yè)使用人代表組成的聯(lián)席會議制度，通過共同協(xié)商達成《管理服務(wù)協(xié)議》，由房屋管理（產(chǎn)權(quán)）單位負責(zé)牽頭統(tǒng)一管理服務(wù)。

第六十二條 房屋用途多樣，產(chǎn)權(quán)復(fù)雜，又難以圍墻建院的住宅區(qū)，可建立社區(qū)居委會負責(zé)召集，房屋管理(產(chǎn)權(quán))單位、專業(yè)部門（單位）和業(yè)主、物業(yè)使用人代表組成的聯(lián)席會議制度，通過共同協(xié)商達成《社區(qū)物業(yè)服務(wù)公約》，成立中介服務(wù)機構(gòu)等社會組織，以有償微利的方式提供物業(yè)服務(wù)。

第九章 法律責(zé)任

第六十三條 業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等對違反本辦法的行為，可以向有關(guān)部門投訴、舉報，有關(guān)部門應(yīng)當及時調(diào)查、核實，并依法處理。

第六十四條 業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位違反本辦法的，依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)予以處理。

住房保障和房屋管理部門或者其他有關(guān)行政管理部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的工作人員違反本辦法的，依法追究其責(zé)任。

第十章 附則

第六十五條 本辦法有效期5年，自2011年11月9日起施行至2016年11月8日止。

孝感市人民政府辦公室 2011年11月10日印發(fā)