第一篇：巴蜀山莊休閑度假村項目開發(fā)可行性分析報告1051291476（最終版）

巴蜀山莊休閑度假村項目開發(fā)可行性分析報告

標簽： 投資 養(yǎng)殖 衛(wèi)生 四川 餐飲 分類： 項目論證 2007-06-15 17:11

一、項目概述

項目位置：潁東區(qū)新華辦事處李洼村（阜蚌公路南側(cè)）

位置概況：現(xiàn)有面積80畝左右、平均深度4米的方形洼地（池塘）一塊，北距阜蚌公路約200米，東距在建高速公路約150米；洼地東、西、北三面各有10米左右的漫坡廢地。投資人：熊云龍 四川省內(nèi)江市人

項目簡介：該項目是集飼料加工、生豬養(yǎng)殖、餐飲、休閑、垂鉤為一體的多功能化企業(yè)。生豬養(yǎng)殖：投資120萬元，興建一座150間規(guī)模的現(xiàn)代化小型生豬養(yǎng)殖場和一個小型飼料加工廠。年計劃生產(chǎn)成品豬1800頭以上。并以此為實驗樣板基地，推廣四川的先進養(yǎng)殖技術(shù)，帶動周邊農(nóng)民的養(yǎng)殖積極性，促進當(dāng)?shù)氐男罗r(nóng)村建設(shè)。爭取在三年之內(nèi)，形成規(guī)?；?、集團化生產(chǎn)，二期投資300萬元建一個中型飼料加工廠，投資500萬元建一個肉食品加工廠，實現(xiàn)一條龍的產(chǎn)業(yè)鏈。

特色餐飲：投資100萬元建設(shè)一座1200平方米的蜀國風(fēng)情川菜館，介紹純正的四川傳統(tǒng)美食文化，新派川菜，讓地道的川菜產(chǎn)品及服務(wù)豐富阜陽市民生活。川菜文化歷史悠久，并且很平民文化，講究簡單、樸素的風(fēng)格，無論休閑娛樂、商務(wù)談判、聚會宴請，這里清新、舒適、優(yōu)雅、安靜的環(huán)境都將給人耳目一新，陶然世外的感受。

垂釣中心：投資80萬元，把現(xiàn)有的80畝洼地改造成一個環(huán)境優(yōu)美、配套齊全的休閑垂釣中心。置身郊外，遠離市內(nèi)噪音、廢氣、廢水污染，在鄉(xiāng)村清新、透明的環(huán)境中，緩解身心疲勞，給人怡然自得的精神享受。

休閑俱樂部：投資310萬元，采用四川民間傳統(tǒng)建筑設(shè)計格局，在池塘北岸建設(shè)24座獨立式庭院建筑，提供自助式休閑度假住宿服務(wù)。

二、發(fā)展前景

阜陽地處黃淮海平原南端，有著深厚的文化底蘊和濃郁的商業(yè)氛圍，是重要的優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品供應(yīng)中心，又是全國六大路網(wǎng)性鐵路樞紐之一。便利的交通，充足的原料，為項目的后期發(fā)展奠定了堅實的物質(zhì)基礎(chǔ)。同時，阜陽經(jīng)濟近年來的快速發(fā)展和市民消費觀念的與時俱進，也為本項目的發(fā)展提供了廣闊的市場，阜陽現(xiàn)有常住人口900萬人，剩余勞動力有220萬人，除外出務(wù)工人員外，滯留農(nóng)村的剩余勞動力有100多萬人，對我們投資的實驗基地、樣板項目的實施有很大的發(fā)展空間，對實現(xiàn)我們的具體目標將是一個有力的保障。

三、可行性論證 技術(shù)來源：

1、四川有“天府之國”的美譽，地少人多，多年以來都非常重視科學(xué)技術(shù)的運用，特別在養(yǎng)殖領(lǐng)域，始終走在全國前列，出現(xiàn)了希望、通威等一批超大型養(yǎng)殖、生產(chǎn)、加工一體化的企業(yè)集團。隨著科技發(fā)展的日新月異，我們依托來自四川的養(yǎng)殖經(jīng)驗及科學(xué)技術(shù)，擁有獨到的技術(shù)優(yōu)勢和成功保障。

2、四川人也被稱最會享受的人，休閑娛樂市場繁榮火爆。四川的美食文化聞名全國，享譽世界，“川菜”更是冠絕美食界，有“吃在廣東，味在四川”之說，“百菜百味”之稱名不虛傳。經(jīng)營流程：

飼料加工——養(yǎng)殖——技術(shù)推廣——銷售——餐飲——休閑——娛樂。立項依據(jù)：

（1）我們掌握了四川最新最先進的豬、魚飼料加工的優(yōu)質(zhì)配方。（2）擁有現(xiàn)成的具有豐富養(yǎng)殖經(jīng)驗的技術(shù)人員。（3）傳承得天獨厚的川菜制作技藝的文化傳統(tǒng)。（4）風(fēng)格獨具的四川民間特色建筑設(shè)計格局。（5）吃、住、賞、玩一條龍的服務(wù)體系。（6）一步到位的投資實力。（7）成熟的市場運作經(jīng)驗。

四、項目工期及投資計劃

項目工期為三年，分三期建設(shè)。第一期總投資610萬元：計劃興建年產(chǎn)1800頭生豬的養(yǎng)殖場和飼料加工廠；興建純正地道的川菜館；改造80畝景觀垂釣中心；興建蜀國風(fēng)情休閑俱樂部。第二期在周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)多點培養(yǎng)一批加盟養(yǎng)殖場，投資300萬元建一個中型飼料加工廠。第三期，投資500萬元建一個肉食品加工廠，為養(yǎng)殖戶提供養(yǎng)殖保障服務(wù)。

五、組織機構(gòu)

項目的實施及組織管理工作由項目建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組負責(zé)。組 長：熊云龍 副組長：趙學(xué)海 策 劃：徐振揚 綜合管理：王勤 技術(shù)指導(dǎo)：凌朝蘭 項目建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)：

辦公室、基建部、技術(shù)培訓(xùn)部、財務(wù)部、物資供應(yīng)部、安保部。各部分別承擔(dān)各自的職能工作。

六、首期主要建設(shè)清單（1）150間各類型豬舍；（2）小型飼料加工廠（3）24幢獨棟庭院

（4）80畝水面垂鉤中心景觀建造（5）1200平方米的餐飲中心

七、勞動用工 定員：48人。

單位 人數(shù) 備 注 養(yǎng)殖部 8 飼料廠2人 垂鉤中心 6 餐飲中心 18 鄉(xiāng)村農(nóng)家小院式俱樂部 12 保衛(wèi)部門 4

八、環(huán)境保障、消防、衛(wèi)生、勞動安全與節(jié)能

1、環(huán)境保障措施：生豬養(yǎng)殖采用綠色養(yǎng)殖技術(shù)，養(yǎng)殖產(chǎn)生的污水，修建沼氣池進行污水處理，餐飲休閑中心產(chǎn)生的生活污水也要進入污水處理設(shè)施，進行處理才能排出。

2、消防，本項目消防重點部位是沼氣利用，對此將進行防護措施投資，嚴格執(zhí)行消防條例和防火制度。

3、衛(wèi)生，本項目內(nèi)產(chǎn)生的污水將建污水處理設(shè)施進行處理，員工建立個人衛(wèi)生健康檔案，定期組織衛(wèi)生健康檢查。

4、勞動安全與節(jié)能

對職工進勞動安全培訓(xùn)，并對每位職工進行保險制度，利用養(yǎng)殖、生活污水建設(shè)沼氣池，既改善環(huán)境，沼氣又能充分供應(yīng)中心熱水、照明、餐飲、燃氣供應(yīng)。

九、投資計劃和資金籌措

1、固定資產(chǎn)投資及來源

（1）固定資產(chǎn)投資計劃：本項目第一期固定資產(chǎn)投資610萬元，其中養(yǎng)殖場及小型飼料廠120萬元，餐飲中心100萬元，垂釣中心80萬元，休閑俱樂部310萬元。（2）資金來源：第一期由企業(yè)自籌，第二期、第三期申請部分銀行貸款。

2、流動資金計劃來源（1）流動資金計劃

流動資金需求110萬元，其中，養(yǎng)殖部分60萬元，餐飲休閑部分50萬元。（2）流動資金來源：企業(yè)自籌。

3、建設(shè)進度和資金使用計劃（1）建設(shè)進度

總體基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工期計劃6個月完成。生豬養(yǎng)殖場、小型飼料廠及餐飲休閑中心同時進行。豬場及飼料加工廠45天完成，餐飲休閑中心計劃6個月完成，最后一個月同時進行綠化美化工程建設(shè)。（2）資金使用計劃

建設(shè)進度1-2個月310萬，3-4個月300萬元。

十、基本財務(wù)數(shù)據(jù)預(yù)測

營業(yè)收入、養(yǎng)殖收入及稅后利潤

養(yǎng)殖部分：生豬養(yǎng)殖150×4=600頭×3=1800頭×250×5 ×20%=45萬元 80畝漁養(yǎng)養(yǎng)殖80×1000=80000×2=160000×3=480000×4=1840000×30%=57.6萬元 餐飲中心——休閑俱樂部：15000元×360天=540萬元×40%=216萬元。共計年稅后利潤：318.6萬元整。

十一、財務(wù)評價和經(jīng)濟效益分析 固定資產(chǎn)投資收回年限

從年稅后利潤可看到項目第一期固定資產(chǎn)投資610萬，20個月也就是不到2年，第一期固定資產(chǎn)投資就能收回。

十二、評價結(jié)論：

1、可行性意見

（1）綜合開發(fā)農(nóng)業(yè)，符合中央關(guān)于建設(shè)新農(nóng)村的主導(dǎo)方向

（2）本項目成本低，周轉(zhuǎn)期短，效益高，符合我國現(xiàn)階段的國情及條件。并有超前意識示范作用。

（3）本項目可從小到大，可以依托阜陽向周邊市、省及走向全國，特別是產(chǎn)品的深加工可以走向全國市場乃至國際市場。

（4）從阜陽起步，將對本市廣大農(nóng)村起到示范帶頭作用，使阜陽市農(nóng)村充分利用其優(yōu)厚的資源，達到迅速致富的目標。

2、存在的問題

首先是觀念上差異，一切美好的東西都得要大家來支持，除了政府的支持，特別重要的是廣大農(nóng)村的村民的支持。這是最重要的條件。

3、建議：

（1）綜上所述，本項目可行性較佳，請上級領(lǐng)導(dǎo)批準、立項、實施。

（2）鑒于本項目投資不多，影響面寬，對潁東開發(fā)區(qū)及新農(nóng)村建設(shè)都具有重大意義，懇請領(lǐng)導(dǎo)認真統(tǒng)籌協(xié)調(diào)籌建工作，確保本項目順利實施運行。

蜀國風(fēng)情休閑度假村開發(fā)項目小組 二零零七年五月二十日

第二篇：休閑山莊可行性報告

篇一：休閑農(nóng)莊旅游可行性報告1 休閑農(nóng)莊旅游可行性報告 宗 旨

創(chuàng)造國內(nèi)獨特的原生態(tài)的鄉(xiāng)土農(nóng)莊新群體

三 大 個 性

利用社會資金，迅速營建共青土色土氣的農(nóng)家樂群體 城市人真實感受共青農(nóng)村人的淳樸，真誠以及新農(nóng)莊的溫馨

多形式宣傳，組織游客來享受奇妙的共青山水樂趣

三 大 理 念

生態(tài)、參與、養(yǎng)生

三 大 支 柱

鄉(xiāng)、村統(tǒng)一推進，培育，管理 多方合作，資源共享，資金共籌

全方位經(jīng)營，多渠道推廣，旅游土產(chǎn)雙贏

為了開發(fā)共青城農(nóng)業(yè)資源優(yōu)勢，增強城市服務(wù)輻射功能，拉動消費，增加收入，開辟農(nóng)業(yè)增收新途徑，推出集養(yǎng)生保健，休閑娛樂，住宿，特色旅游，文化傳播與交流一體的新農(nóng)村建設(shè)度假娛樂新模式——農(nóng)莊連鎖經(jīng)營。一．項目概況 1.項目背景

所謂休閑農(nóng)莊，就是將科技、文化、知識、人的創(chuàng)造力融入到農(nóng)莊的開發(fā)和建設(shè)中去，實現(xiàn)農(nóng)莊由農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地到簡單的觀光采摘區(qū)，再到集住宿、餐飲、休閑、娛樂、體驗、觀光、度假、運動于一體的，并且具有特色的旅游景區(qū)的轉(zhuǎn)變。都市人面對快節(jié)奏的工作、生活，最需要的就是在周末短時間的休息中，可以找到一個地方，滿足其各方面的需求，包括娛樂、休閑、養(yǎng)生等等。所以平時忙于工作的成功人士，或者朝九晚五的都市白領(lǐng)，也是休閑農(nóng)莊的主要針對人群。本項目以具有娛樂休閑價值的農(nóng)業(yè)資源和農(nóng)產(chǎn)品為前提，以規(guī)劃、設(shè)計、修建為手段，以創(chuàng)設(shè)現(xiàn)代化經(jīng)營管理理念為載體，把新農(nóng)村建設(shè)與體現(xiàn)傳統(tǒng)農(nóng)莊風(fēng)貌結(jié)合起來，講求“原汁原味”，避免“視角污染”，追求設(shè)施與農(nóng)業(yè)系統(tǒng)、生態(tài)系統(tǒng)、人文景觀系統(tǒng)的和諧統(tǒng)一，圍繞農(nóng)莊活動場所，依托農(nóng)業(yè)文化景觀、農(nóng)村聚落及農(nóng)村傳統(tǒng)的生活習(xí)俗資源，向游客提供一種自在、自然、幽靜、野趣、新奇的新型休閑、娛樂新型農(nóng)莊。2.旅游概況 位于鄱陽湖畔，廬山南麓的共青城，風(fēng)光秀美，景色怡人。生活在這里的人們不僅可以享受到現(xiàn)代城市文明，還可以領(lǐng)略大城市難以享受到的山水自然風(fēng)光。這座外表使人感到無比舒適恪靜的小城，她內(nèi)在的運動卻像年輕人的心臟一樣強健有力地搏動著。這里留下了共青人創(chuàng)業(yè)的艱難足跡，凝聚了他們對共產(chǎn)主義事業(yè)的崇高信念和理想。從荒灘蕪洲中起步，在艱難困苦中發(fā)展，共青人以“堅忍不拔、艱苦創(chuàng)業(yè)、崇尚科學(xué)、開拓奮進”的精神，從墾荒種地，到養(yǎng)豬養(yǎng)鴨，再到創(chuàng)辦板鴨廠、羽絨廠，從無到有，走出了一條“板鴨起家，羽毛發(fā)家”的富有共青特色的發(fā)展之路。

在農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整中，共青城結(jié)合實際，因地制宜，著力培育以甜柿為主的水果，以珍珠養(yǎng)殖為主的水產(chǎn)，以生豬為主的畜禽、以含笑為主的花卉苗木，以黃姜為主的中藥材、以太空白蓮為主的高效經(jīng)濟作物等六大生產(chǎn)基地，大力發(fā)展特色農(nóng)業(yè)。

1995年12月，山清水秀、林木蔥郁、規(guī)劃合理的共青城，被國家環(huán)?？偩衷u為首批國家級生態(tài)示范區(qū)。共青城以此為契機，開辟了生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光游、工業(yè)園參觀游、鄱湖候鳥觀賞游、古剎宗教文化游等精品旅游路線，大力發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)，使旅游業(yè)成為共青經(jīng)濟發(fā)展中的新亮點。富華山景區(qū)、廬山國際高爾夫球場、國家網(wǎng)球訓(xùn)練中心、國際釣魚中心、九仙嶺野生動物園和生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園將成為人們休閑度假、運動健身的好去處。育科投資、航天科技大學(xué)、華達醫(yī)用材料、浙江道道水務(wù)、九星滌綸絲廠、體育館等項目的成功引進，標志著充滿青春活力的共青城已成為國內(nèi)外投資者的樂園。共青城的創(chuàng)建和發(fā)展得到了黨和國家領(lǐng)導(dǎo)人的關(guān)懷與支持，胡耀邦同志生前曾兩次親臨共青城，三次為共青城題名。如今，長眠在共青城的耀邦同志，對共青城日新月異的變化一定會感到自豪和欣慰。二．項目重點設(shè)計的內(nèi)容和建設(shè)條件的論證

（一）.設(shè)計內(nèi)容

1、農(nóng)莊將建設(shè)一棟集休閑娛樂、餐飲、住宿為一體的多功能建筑，力求讓顧客滿意。

2、農(nóng)莊內(nèi)的數(shù)十畝魚塘將提供給顧客垂釣、水上娛樂.3、農(nóng)莊以“生態(tài)”為根本，加以養(yǎng)生、葡萄酒和花卉的創(chuàng)意，來體現(xiàn)休閑農(nóng)莊的特色。

（二）.自然資源和自然條件分析： 農(nóng)莊位于共青城市金湖鎮(zhèn)的一個新農(nóng)村建設(shè)村，北靠德安寶塔，東臨博陽河，共安大道中心地段，南臨共青城市，距市區(qū)20公里，遠離城市喧囂，感受酒香肆意，花香滿園的世外桃源。

寨下度假農(nóng)莊總面積15畝，前靠池塘，后臨竹林，建筑風(fēng)格以池塘相映襯，以竹林相協(xié)調(diào)，擁有餐飲、住宿、娛樂、水上垂釣、卡拉ok、棋牌、花卉、設(shè)有健身娛樂（養(yǎng)生、葡萄酒、瑜伽、游泳）等為一體的娛樂場所。電力設(shè)施齊備，交通便利，增強了旅游景區(qū)的可進入性。

（三）、社會經(jīng)濟條件

a、區(qū)位優(yōu)勢。農(nóng)莊緊靠德安縣城和共青城市，交通便利、經(jīng)濟基礎(chǔ)較好，而且共青城市有常住人口7萬多人，流動人口近2萬人，有強大的消費群體做后盾，具有能消售、能帶動的優(yōu)勢和消費群體消費層次較高的優(yōu)勢。

b、地理優(yōu)勢。農(nóng)莊前有數(shù)十畝魚塘，后靠綠樹青山，極適合度假休閑。

c、政策優(yōu)勢。共青城在統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的力度明顯加大，且又與新農(nóng)村建設(shè)的要求同步，為加快開發(fā)迎來了難得的戰(zhàn)略機遇期。三．市場調(diào)研與定位 ? 農(nóng)家樂市場情況：

第一，農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施薄弱和長期以來的衛(wèi)生習(xí)慣導(dǎo)致農(nóng)家樂硬件 條件難以滿足游客的要求；

第二，農(nóng)家樂各戶分散經(jīng)營，經(jīng)營規(guī)模一般較小，難以同時接待 較多游客，比如一個公司全體職員游玩就不能接待，接待能力有限。第三，農(nóng)家樂服務(wù)內(nèi)容單一，同質(zhì)化經(jīng)營嚴重，千篇一律，對游 客吸引力不斷下降。

第四，農(nóng)家樂一般缺少文化品位，淡旺季差別懸殊，經(jīng)營收入差距很大。第五，對外宣傳不足，守株待兔式經(jīng)營，可持續(xù)性收入和知名度

較低。針對以上說明連鎖農(nóng)家樂對于農(nóng)家樂市場來說十分必要和迫切。篇二：生態(tài)休閑農(nóng)莊建設(shè)可行性報告

新興鎮(zhèn)富山農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目 可 研 報 告 一 前言

為了積極響應(yīng)國家旅游局提出的“中國鄉(xiāng)村游”主題目標，切實推進新興鎮(zhèn)鄉(xiāng)村旅游業(yè)的發(fā)展，使“鄉(xiāng)村游”成為我鎮(zhèn)經(jīng)濟新的增長點。經(jīng)考察研究論證，通過招商引資引進資金，創(chuàng)辦“新興富山農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)”。在渝昆高速新興出口段依托得天獨厚的地理區(qū)位優(yōu)勢開發(fā)新建一個風(fēng)光秀美、山水幽雅、人與自然和諧的集“四季果園、休閑釣魚、珍禽養(yǎng)殖、花卉園林、品茶文化、農(nóng)家特色風(fēng)味小吃”于一體的“富山生態(tài)休閑農(nóng)莊”度假區(qū)。二 項目概況

富山生態(tài)休閑農(nóng)莊度假區(qū)，位于新興鎮(zhèn)場鎮(zhèn)1.2公里，緊鄰高速新興出口，交通便利，自然風(fēng)光優(yōu)美，區(qū)域面積約有1.37平方公里，區(qū)域內(nèi)耕地面積為215畝，林地面積約為1840畝。區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有總?cè)丝?16余人，該區(qū)域周邊的鄉(xiāng)鎮(zhèn)常住人口達27.6萬余人，其中新興鎮(zhèn)現(xiàn)有總?cè)丝?2000余人，鄰近鄉(xiāng)鎮(zhèn)紅大、大農(nóng)等鎮(zhèn)鄉(xiāng)人口達23.4萬余人。1.自然條件

富山生態(tài)休閑農(nóng)莊，占地約有1300畝。該地屬于亞熱帶季風(fēng)氣候，海拔高度約374米，氣候適宜，四季分明，年平均氣溫17.5°c，農(nóng)莊內(nèi)以低山丘為主，地勢起伏，綠色植被良好，尤其是夏秋的氣候更為涼爽，具備良好的旅游開發(fā)條件。2.交通環(huán)境

富山生態(tài)休閑農(nóng)莊交通條件便利，距渝昆高速新興出口500米，距新興場鎮(zhèn)1.2公里，距富達縣城22公里，北距自貢市19公里，南距宜賓市44公里，公路網(wǎng)絡(luò)四通八達，高速公路相鄰而過，可輻射永興、黃龍等地，極大地為生態(tài)休閑農(nóng)莊的休閑娛樂提供客源基礎(chǔ)。3.鄉(xiāng)土風(fēng)情

新興具有獨特的川西南民俗風(fēng)情，盛產(chǎn)甜橙、土雞、馴養(yǎng)野雞野豬、特種魚、黑山羊、桑葚等名優(yōu)特產(chǎn)。當(dāng)?shù)厝罕娮援a(chǎn)的口水雞、泡酸菜、豬肉大雜燴、土灶酒等極具地方特色，是體驗川西南農(nóng)家生活的好去處。三 項目的必要性 1．當(dāng)前返璞歸真，回歸大自然，放飛心情感受，賞農(nóng)村風(fēng)景，過農(nóng)村土生活，摘農(nóng)田鮮果蔬，吃農(nóng)家野飯菜，體驗農(nóng)村淳樸的農(nóng)家生活的自然、健康休閑，已成為現(xiàn)代旅游業(yè)發(fā)展的必然趨勢，以開發(fā)新興富山生態(tài)休閑農(nóng)莊觀光旅游為主，以農(nóng)家樂旅游為輔，既可充分挖掘潛在的旅游資源，又可以促進當(dāng)?shù)剞r(nóng)村經(jīng)濟建設(shè)的發(fā)展。2．新興富山生態(tài)休閑農(nóng)莊“觀光”、“農(nóng)家樂”旅游項目的開發(fā)建設(shè)是促進當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展和農(nóng)民群眾致富奔小康的需要。隨著旅游業(yè)的興起，旅游產(chǎn)業(yè)作為新的經(jīng)濟增長點已受到當(dāng)?shù)攸h委、政府的高度重視，整合開發(fā)利用現(xiàn)有的旅游資源條件，促進了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展狀況，拉動當(dāng)?shù)氐南M水平，同時解決了農(nóng)村部分剩余勞動力，增加了農(nóng)民群眾收入，也促進了當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，是一個一舉三得的項目。四 項目的可行性

新興富山生態(tài)休閑農(nóng)莊“觀光”、“農(nóng)家樂”旅游項目的地理位置優(yōu)越，旅游資源十分豐富，交通優(yōu)勢十分明顯，距渝昆高速新興出口500米，距新興場鎮(zhèn)1.2公里，距富達縣城22公里，從富達出發(fā)20分鐘可到達；北距自貢市19公里，從自貢出發(fā)15分鐘可到達；南距宜賓市44公里，從宜賓出發(fā)30分鐘可達到。且當(dāng)?shù)鼐用褚惨庾R到旅游業(yè)所帶來的巨大經(jīng)濟效益和社會效益，開發(fā)旅游產(chǎn)業(yè)的積極性很高。五 項目建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容

（一）項目設(shè)施

1、景區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 一是道路設(shè)施

包括景區(qū)公路、停車場、景區(qū)道路、林蔭步道等 二是供水工程 三是排水及垃圾處理工程 四是通訊、供電等設(shè)施建設(shè)

2、景區(qū)改造

對原有的自然景點進行修繕，完善景區(qū)內(nèi)的小設(shè)施，包括填整草皮、綠化環(huán)境等。

3、各功能區(qū)的規(guī)劃與建設(shè) 一是休閑農(nóng)莊 二是生態(tài)養(yǎng)殖區(qū) 三是人工觀光湖

四是梨花園、葡萄園、荷花園、畜禽養(yǎng)殖基地

（二）旅游項目內(nèi)容

1、觀光旅游項目：賞荷、品梨、摘葡萄、林蔭小道。

2、農(nóng)家樂項目：農(nóng)家一日游、農(nóng)事體驗、客家婚嫁體驗、特色

民俗演出、學(xué)做獨有風(fēng)味的農(nóng)家飯、推豆花、用優(yōu)質(zhì)的山泉水親釀美酒等。

3、水上樂園項目：垂釣、游泳、水上游樂、湖中抓魚、摸泥鰍等。

4、其它娛樂項目：篝火晚會、自助燒烤、下棋、打牌、品茶、k歌等。六 市場預(yù)測及分析

1、游客旅游心態(tài)分析 中青年市場：旅游者熱衷于娛樂性、刺激性同時又具有放松心情，追求回歸返璞自然的生活。中老年市場：旅游者熱衷于觀光、文化、品嘗、健身、購物、休閑等內(nèi)容。

專業(yè)市場：旅游者熱衷于觀光、科研、文化、采風(fēng)、購物等內(nèi)容。外來旅游者市場：熱衷于民俗、民情、品嘗、購物等。

2、項目客源預(yù)測

新興富山生態(tài)休閑農(nóng)莊游客結(jié)構(gòu)主要以川西南地區(qū)自貢、宜賓、內(nèi)江游客為主。旅游方式主要以散客與團隊并重，逗留天數(shù)為2-4天。旅客的動機以休閑、健身、度假、娛樂、購物等為主，區(qū)域內(nèi)、省縣內(nèi)短途游客將成為景區(qū)客源的主要來源。據(jù)了解，周邊的三多寨、尖山等旅游景點旅游形勢日漸火爆，尤其前往緊臨永年鎮(zhèn)保和寨的各方游客越來越多，在2008—2011年期間，參觀旅游人數(shù)及旅游收入呈現(xiàn)出急劇增長升溫態(tài)勢。由此預(yù)計每年將會有15萬以上人次的客源。七 投資估算

項目總投資1.5億元人民幣。共分三期完成：第一期工程到2012 年6月完成投資4500萬元；第二期工程從2012年7月——2013年6月完成投資7000萬元；第三期工程從2013年7月——2014年6月、2014年7月——2015年6月分別完成投資3500萬元。八 經(jīng)濟效益和社會效益分析

（一）經(jīng)濟效益本項目具有較強的旅游優(yōu)勢，經(jīng)預(yù)測和估算，投資回收期約為8年左右，時間為2013年—2020年，從該項目建成第三年開始回收，預(yù)計年均游客量可達15萬人次以上，根據(jù)人均消費300元計算，年營業(yè)收入可達4500萬元，如按40%的低利潤率算，年可獲利1800萬元（詳見表3），則八年即可收回投資。

表3 生態(tài)休閑農(nóng)莊投資及收益預(yù)測表單位：萬元

（二）社會效益

本項目建成后，有利于解決當(dāng)?shù)夭糠洲r(nóng)村勞動力的就業(yè)問題，將促進當(dāng)?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展，增加當(dāng)?shù)厝罕姷氖杖耄欣谡{(diào)整當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，同時還將帶動輻射周邊鄉(xiāng)村經(jīng)濟、交通及其他相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。篇三：xx休閑度假山莊開發(fā)建設(shè)項目可行性研究報告 xxxx休閑度假山莊開發(fā)建設(shè)

可行性分析報告

第一章 項目介紹 第二章 項目背景 第三章 核心優(yōu)勢

第四章 功能定位與項目構(gòu)成 第五章 項目建設(shè)規(guī)劃

第六章 環(huán)境影響與保護措施 第七章 市場分析 第八章 投資財務(wù)分析 第九章 社會效益

第十章 風(fēng)險分析與防范對策

第一章 項目介紹

一、項目建設(shè)意義

隨著社會的發(fā)展，人們不斷提高生活質(zhì)量的現(xiàn)實需求也愈加迫切，其中顯著的反映就是近年來整個社會的恩格爾系數(shù)的持續(xù)趨降，而親近園林羨山慕水、崇尚自然追求環(huán)保的消費意識漸成潮流，高品位、純生態(tài)的園林景觀和休閑娛樂項目已成為發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略布局的關(guān)鍵。但由于種種原因，國內(nèi)園林及旅游產(chǎn)業(yè)普遍存在技術(shù)含量不高、產(chǎn)業(yè)質(zhì)量低下、發(fā)展后勁不足的缺陷。其中技術(shù)、資金和市場三大瓶頸更是嚴重制約了上述兩項朝陽產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。如何將現(xiàn)代高新技術(shù)、高品位的文化定位、先進的經(jīng)營管理手段和優(yōu)質(zhì)資本導(dǎo)入其中并有效整合利用就成了現(xiàn)階段業(yè)界亟待解決的問題。

xx市岳塘區(qū)清水村處于長、株、潭城市金三角核心地帶，本地區(qū)氣候、土壤條件優(yōu)越、原生及引種品種豐富，園林綠化產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)具有先天優(yōu)勢，而市場需求的拉動效應(yīng)強勁，加之低成本優(yōu)勢和政策傾斜的助力，對于綠化園林以及生態(tài)休閑產(chǎn)業(yè)的發(fā)展十分有利。建設(shè)集人環(huán)科技和休閑娛樂于一體的生態(tài)園林山莊具有非常重要的意義和現(xiàn)實價值。而本項目的成功啟動，不僅能有效滿足人們生態(tài)消費的需求，又能在很大程度上帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)群的共同發(fā)展，還可以有效配合省市城建規(guī)劃的建設(shè)，促進本地區(qū)經(jīng)濟、技術(shù)和文化的交流，對于長株潭三市融城具有重大意義和深遠影響。

二、項目名稱和定位 項目名稱：xxxx花卉山莊

項目定位：綜合運用現(xiàn)代人環(huán)科技打造高品位、純生態(tài)的休閑山莊。

在此，我們將人環(huán)科技定義為：有助于人與自然環(huán)境之間保持和諧關(guān)系并得以良性協(xié)調(diào)發(fā)展的技術(shù)手段，其中關(guān)鍵技術(shù)包括現(xiàn)代園林綠化科技、生態(tài)和環(huán)保技術(shù)等，并且包括了極為深刻的文化底蘊。

三、項目選址和建設(shè)規(guī)模

本項目的擇建地址為xx市xx區(qū)荷塘鄉(xiāng)清水村，環(huán)繞xx水庫占地0.33平方公里（約合500畝）范圍內(nèi)。此處為典型的亞熱帶氣候地區(qū)，區(qū)域內(nèi)多為丘陵地貌，植被豐盛，降水充沛，山環(huán)水繞，空氣清新，自然環(huán)境優(yōu)美，且位于長沙株潭經(jīng)濟圈核心區(qū)域，緊鄰xx市區(qū)環(huán)線，距107國道2.9公里，京珠高速2.3公里，往來山莊僅幾分鐘車程，交通極其便利。

本項目建設(shè)用地為43600平方米，擬建賓館、別墅、科研中心及展示中心、少量精品人文景觀及輔助用房等，建筑面積約為74800平方米，各類綠化園林景觀面積為227200平方米，投資總額為18047萬元人民幣。

四、項目公司簡介

xx花卉山莊項目籌建單位為xx市xx花卉山莊有限公司。公司經(jīng)營范圍為各項高科技新產(chǎn)品的研制、生產(chǎn)、經(jīng)營；種植業(yè)；房地產(chǎn)開發(fā)；信息服務(wù)和文化旅游業(yè)的開發(fā)引進。公司本部現(xiàn)有職工40人，其中大專以上文化10人，中高級技術(shù)職稱以上的5人，其余員工均具有中專、中技以上學(xué)歷。同時還擁有由博士、教授、研究員等業(yè)界專家組成的顧問團隊，他們在植物分類、生物技術(shù)、古樹名木栽培和養(yǎng)護、園林生態(tài)建設(shè)、化學(xué)、工程材料、美學(xué)和結(jié)構(gòu)力學(xué)等學(xué)科領(lǐng)域具有深厚的理論功底和豐富的實踐經(jīng)驗。此外，為了完善公司的經(jīng)營管理，確保公司快速、有序地發(fā)展，公司還聘請了國內(nèi)知名的管理咨詢專家作為外腦，專業(yè)領(lǐng)域涵蓋了人力資源、財務(wù)和資本運作、市場管理和企業(yè)文化建設(shè)等各個方面。xxxx花卉山莊有限公司已與xxx投資發(fā)展有限公司合作，共同出資發(fā)起組建中外合資湖南省xx花卉山莊有限公司。合資公司注冊資本1400萬美元，其中xxxx花卉山莊有限公司以土地、房產(chǎn)、種植、專利技術(shù)及部分資金出資，折算人民幣7414萬元，占64．3%比例，菲律賓xx投資發(fā)展有限公司出資500萬美元，占35.7%比例。

菲律賓xx投資發(fā)展有限公司（multi-link invest development co.,ltd）是一家致力于不動產(chǎn)、高新技術(shù)制造及物流等領(lǐng)域的專業(yè)投資公司，在美加、東南亞、港澳臺及中國內(nèi)地已成功運作了一大批投資項目。公司實力雄厚、經(jīng)營穩(wěn)健，業(yè)績優(yōu)良、信譽卓著，并與國際多家企業(yè)組建了戰(zhàn)略發(fā)展聯(lián)盟。

第二章 項目背景

一、政治與政策環(huán)境分析

中國加入wto，政策進一步開放和完善，在挑戰(zhàn)的同時也伴隨著機遇，省市政府不約而同地作出了做大做強湖南旅游生態(tài)產(chǎn)業(yè)的決定。本項目的建設(shè)既有利于提高xx在湖南旅游產(chǎn)業(yè)中的地位，增加旅游湘軍的實力和影響，也必將為優(yōu)化省市城建規(guī)劃、促進第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展作出積極的貢獻。目前，本項目的建設(shè)得到省、市、區(qū)各級政府的全力支持，xx市政府已批準我公司立項計劃。

二、經(jīng)濟和社會環(huán)境分析

中國國民經(jīng)濟已連續(xù)26年保持持續(xù)快速、穩(wěn)定健康發(fā)展，廣大人民群眾生活水平日益提高，據(jù)國家統(tǒng)計局的資料表明，我國城鄉(xiāng)居民年均可支配收入以及在第三產(chǎn)業(yè)項目上的消費水平增幅長期保持兩位數(shù)的速率，人民迫切要求進一步提高生活質(zhì)量，對于文化、娛樂、旅游等休閑項目的需求穩(wěn)步上升。

經(jīng)濟的升溫，不但催生了生態(tài)的觀念，也強化了環(huán)保和綠色

第三篇：休閑豆腐干項目可行性分析報告

可豆行制 品 項 目 性 分 析報張寶江 2011-7-29 告

一 概述

大豆營養(yǎng)豐富，含有蛋白質(zhì)40%，脂肪20%，碳水化合物20%，水分10%，粗纖維5%，另含多種礦物質(zhì)和維生素，鈣含量（0.02%）是牛肉的20倍，鐵含量（0.01%）是牛肉或牛奶的10倍。豆腐干營養(yǎng)豐富，有“植物肉”之美稱。據(jù)分析，豆腐干具有蛋白質(zhì)含量高、易被人體消化吸收等特點。豆干所含人體必需氨基酸與動物蛋白相似，同時含有鈣、磷、鐵等人體需要的礦物質(zhì)，含有維生素Bl、B2和纖維素。但豆干不含膽固醇，因此提倡肥胖、動脈硬化、高脂血癥、高血壓、冠心病、癌癥等患者多吃豆腐和豆干。豆腐、豆干是平衡膳食的重要組成部分。

豆腐是我國人民的傳統(tǒng)菜肴，其加工歷史悠久，據(jù)載是2000

年前的西漢時期，淮南王劉安門下術(shù)士為求仙丹偶然所得。豆腐的發(fā)明是中國食品史上的一項偉大創(chuàng)舉，被譽為“東方龍腦”、“中華民族的國粹”、“中國第一菜”。自從發(fā)明了豆腐后，中華民族憑借著勤勞、智慧與不斷創(chuàng)新的精神，在豆腐的基礎(chǔ)上衍生出了豆腐乳、干豆腐、鹵豆干、內(nèi)酯豆腐等新的產(chǎn)品形態(tài)。但長期以來基本上都是手工作坊式生產(chǎn)，憑傳統(tǒng)經(jīng)驗加工，產(chǎn)品更新慢。隨著人們生活水平的不斷提高，對食品的花色品種提出了新的要求，特別是富含植物蛋白質(zhì)的食品尤其受到青睞。由此，豆制品生產(chǎn)規(guī)?；a(chǎn)品多樣化、技術(shù)高端化成為了豆制品行業(yè)未來發(fā)展的必然趨勢。

二 豆制品行業(yè)現(xiàn)狀及有力分析

目前中國休閑豆干生產(chǎn)主要集中在川渝、安徽、江蘇、湖南

等地，在重慶、四川、湖南等地；

再放眼國內(nèi)休閑豆干行業(yè)，生產(chǎn)集中度較低，小型企業(yè)占絕大多

數(shù)，生產(chǎn)規(guī)模小，在一定程度上影響了豆干生產(chǎn)工業(yè)化水平的提高，也影響了企業(yè)的素質(zhì)和產(chǎn)品的質(zhì)量，如食品安全得不到保障、包裝落

后、貨架期短等等問題。在消費者慣性思維里小型豆干生產(chǎn)企業(yè)加工

場所環(huán)境臟亂差、設(shè)施簡陋，不具備食品生產(chǎn)加工的基本條件。所以

說目前充斥在市場上的大部分小作坊、小工廠在不久的將來必然會一

去不復(fù)返。目前的豆腐干行業(yè)品牌眾多，卻找不到一個品牌能達到幾

個億的銷售額，每個區(qū)域內(nèi)除一兩個區(qū)域大品牌以外還有很多小規(guī)模的企業(yè)，整個業(yè)態(tài)品牌多、小、亂，勢必導(dǎo)致了行業(yè)市場競爭的激烈，然而目前的競爭均表現(xiàn)為簡單的價格競爭?？此苹靵y復(fù)雜的現(xiàn)狀恰恰

是一個建立品牌的好時機，關(guān)鍵就在于你是否能跳出簡單的價格競爭的圈圈，從自身出發(fā)，在提升自己的產(chǎn)品競爭力上下苦功。相信要在一個區(qū)域市場內(nèi)站穩(wěn)腳跟，建立相對強大的區(qū)域品牌，成為一方霸主

并不是件難事。豆干行業(yè)也在呼喚行業(yè)的領(lǐng)軍者出現(xiàn)。

我們再向國際市場看齊，國際豆制品行業(yè)也有了突飛猛進的發(fā)

展。日本通過改進工藝技術(shù)和設(shè)計先進的機械設(shè)備制造出的豆制品罐

頭和即食豆制品行銷世界各地。上個世紀90年代以來，美國也出現(xiàn)

了“豆制品熱”。美國應(yīng)用先進的技術(shù)手段，研究豆制品凝固機理、豆腐和豆干營養(yǎng)價值。除美、日兩國外，英國、加拿大、西德、澳大

利亞等國近年都在生產(chǎn)和消費大量的大豆蛋白食品。全世界大豆蛋白

工業(yè)的年增長率為25％，美國一家雜志預(yù)言：“未來的十年，最成功并最有市場潛力的并非是汽車、電視和電子產(chǎn)品，而是中國的豆制

品?！?/p>

三、未來發(fā)展方向

豆腐干從傳統(tǒng)的菜肴擴展到休閑、旅游食品，產(chǎn)品品質(zhì)與技術(shù)

含量進一步提高，堪稱“第二代豆腐干”。包括“第二代豆腐干”在內(nèi)的傳統(tǒng)豆腐類產(chǎn)品雖含豐富的植物蛋白，但維生素含量較少，為了

彌補第二代豆干的維生素含量不足的缺陷，未來將生產(chǎn)的第三代休閑

豆干是將維生素、礦物質(zhì)含量豐富及具有某些保健功能的植物活性成分的蔬菜（如胡蘿卜、洋蔥、生姜等）與蛋白質(zhì)含量豐富的大豆進行

組合，用現(xiàn)代豆制品加工技術(shù)，通過將大豆、蔬菜與現(xiàn)代食品加工工

藝及高新技術(shù)的應(yīng)用，研制新型的植物蛋白和蔬菜的維生素復(fù)合營養(yǎng)

食品，解決大豆蛋白與蔬菜中維生素，膳食纖維、微量元素等的有機

結(jié)合、營養(yǎng)優(yōu)勢互補，蔬菜與大豆成分相容及蛋白凝膠成型等關(guān)鍵技

術(shù)難題。壽光是蔬菜王國，具有豐富的蔬菜資源，蔬菜深加工產(chǎn)業(yè)鏈

還并不完善，蔬菜深加工品與當(dāng)?shù)靥厣称飞僦稚?，第三代豆腐干的投入生產(chǎn)，必然會成為壽光蔬菜深加工產(chǎn)業(yè)鏈上的一顆明珠，并借

助壽光蔬菜的地域品牌及文化，作為當(dāng)?shù)靥厣⑻禺a(chǎn)成功走向市場。建立品牌意識，如果在10年前談?wù)撔蓍e豆干行業(yè)的品牌發(fā)展問題有

點為時過早。但近年來隨著工藝技術(shù)改進，自動化程度的提高，加上

這幾年休閑豆干市場份額也逐年增加，休閑豆干已成為人們喜愛的休

閑小食品。所以名牌產(chǎn)品和綠色食品等概念都是休閑豆干行業(yè)應(yīng)該追

求的理念和樹立產(chǎn)品品牌形象所需要的。企業(yè)規(guī)?；ㄔO(shè)，從一開始我們要本著建設(shè)一條自動化生產(chǎn)程度全，技術(shù)含量高，規(guī)范性強的豆干生產(chǎn)線，力爭在硬件上達到行業(yè)領(lǐng)先水平。休閑豆干的科技含量與附加值將逐步提高，主要體現(xiàn)在如何開發(fā)豆干相關(guān)新型產(chǎn)品和提高產(chǎn)品保質(zhì)期兩方面，休閑豆干未來的發(fā)展方向?qū)⒊鵂I養(yǎng)、健康、綠色、環(huán)保、衛(wèi)生、方便方向發(fā)展。因此，企業(yè)品牌的建設(shè)、規(guī)?；a(chǎn)、生產(chǎn)機械自動化、產(chǎn)品工藝創(chuàng)新等方面的研究是休閑豆干企業(yè)繼續(xù)生存發(fā)展的根本點。

四 配套設(shè)施及人員配備

1、黃豆日投產(chǎn)量：20噸

2、電裝機容量：340KW(不包括生活用電及冷庫用電)

3、鍋爐蒸發(fā)量：6噸/時（偏大）。

4、用水（干豆：水）1:25 自來水進水管口徑2寸管以上。如果進水管口徑小，可用備用水池（可以與消防水池合用）

5、生產(chǎn)車間面積：3800-4000㎡包括：生產(chǎn)車間、成品庫、原料庫、化驗室、男女更衣室及員工通道。

6、污水排出1:207、人員配置：

1）、輔助：16人（營銷、機修、統(tǒng)計、倉管、鍋爐等）

2）、生產(chǎn)線：35人(生產(chǎn)管理、品控、一線工人)

五、大致工藝流程

大豆---挑選---浸泡---磨豆—漿渣分離---煮漿---慮漿----點腦

----壓榨----劃胚----成型----鹵制----成品

六、市場定位

1、傳統(tǒng)流通、商超、特通；

2、定為地方特產(chǎn)、禮品；

3、旅游景點、旅游產(chǎn)品

4、休閑食品連鎖機構(gòu)（如來伊份、優(yōu)之良品）

5、網(wǎng)上購物商城

第四篇：房地產(chǎn)項目開發(fā)可行性分析報告

房地產(chǎn)項目可行性報告

房地產(chǎn)項目開發(fā)可行性分析報告

一、項目概況................................................................................................................2

（一）、開發(fā)項目區(qū)位條件.................................................................................2

（二）、規(guī)劃方案.................................................................................................2

二、建設(shè)條件................................................................................................................2

（一）、建設(shè)地點條件.........................................................................................2

（二）、建設(shè)實施條件.........................................................................................2

三、SWOT分析...............................................................................................................2

（一）、優(yōu)勢分析.................................................................................................2

（二）、劣勢分析.................................................................................................3

（三）、機會分析

（四）、威脅分析

四、市場分析與價格預(yù)測............................................................................................3

（一）、市場發(fā)展前景分析...................................................................................3

（二）、目標客戶的定位.......................................................................................4

（三）、價格預(yù)測...................................................................................................4

五、項目實施計劃........................................................................................................4

（一）、工程建設(shè)實施計劃...................................................................................4

（二）、銷售計劃及營銷策略...............................................................................5

六、項目財務(wù)經(jīng)濟分析................................................................................................6

（一）、投資估算...................................................................................................6（二）、資金籌措.................................................................................................6

（三）、項目經(jīng)濟效益分析...................................................................................6

七、結(jié)論........................................................................................................................7

房地產(chǎn)項目可行性報告

一、項目概況

（一）、開發(fā)項目區(qū)位條件

湖南工學(xué)院位于衡陽市珠暉區(qū)大學(xué)城，該開發(fā)地塊為湖南工學(xué)院酃湖校區(qū)后校門西側(cè)，與衡陽師范學(xué)院教師公寓相連，具有很好的文化氛圍、良好的自然環(huán)境。

（二）、規(guī)劃方案

該住宅區(qū)規(guī)劃總用地面積30畝，居住人口1.59萬人，其中A8、A9規(guī)劃分區(qū)總用地3.61公頃，規(guī)劃用地3.18公頃，規(guī)劃以居住為主，兼容辦公、商業(yè)、文化娛樂等功能，充分體現(xiàn)了以人為本的對居住環(huán)境、居住類型、居住心理的要求。規(guī)劃北部A8地塊以居住為主，沿大慶路的A9地塊以商業(yè)、辦公為主，兼容一部分住宅。總建筑面積為90860㎡，其中多層住宅6621㎡；高層（18層）住宅建筑面積為53682㎡；商業(yè)、公用、辦公建筑面積為11768㎡；地下儲藏室3749㎡；地下車庫376個，建筑面積15040㎡。建筑密度20.1%，容積率為2.27。整體規(guī)劃充分考慮了各性質(zhì)用地間的相互協(xié)調(diào)和銜接，體現(xiàn)了規(guī)劃區(qū)的現(xiàn)代和時尚，具備了高品質(zhì)的居住環(huán)境和高標準的生活服務(wù)設(shè)施，創(chuàng)造了清新、雅致的人文居住園區(qū)。

二、建設(shè)條件

（一）、建設(shè)地點條件

1、該規(guī)劃區(qū)地理位置優(yōu)越，緊鄰?fù)撑c海上公園。

2、靠近公路，交通便利，離火車站及長途客運總站僅3公里。

3、周邊環(huán)境適宜，自然景觀和生態(tài)環(huán)境良好。

4、容積率較高，可規(guī)劃面積充足，場地地形地質(zhì)條件滿足建設(shè)要求。

5、擬建規(guī)劃分區(qū)給排水、供暖、電力、燃氣、電信、有線電視等基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃配套齊全，學(xué)校、商店、郵局等生活服務(wù)設(shè)施盡在整體規(guī)劃中。

（二）、建設(shè)實施條件

1、該詳細規(guī)劃已經(jīng)全部完成，并通過市規(guī)劃局審批。

2、威海市國土資源局發(fā)布公告將于2005年7月6日進行國有土地使用權(quán)公開拍賣，現(xiàn)威海已有多家實力強、知名度高、經(jīng)驗豐富的房地產(chǎn)開發(fā)商報名參加競拍。

3、該規(guī)劃分區(qū)距皇冠房地產(chǎn)辦公樓、工業(yè)園區(qū)、已開發(fā)的皇冠九龍灣花園較近，為項目實施提供了得天獨厚的條件。

三、投資環(huán)境分析

（一）、宏觀環(huán)境分析

房地產(chǎn)項目可行性報告

1、據(jù)國家有關(guān)部委及業(yè)內(nèi)專家人士分析，政府系列政策的目的是為了抑制房價的過快增長，保證房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展，系列政策均是站在增量房市場來進行調(diào)控、規(guī)范，而對存量房市場的影響則是加大了交易成本，減少了供應(yīng)量，對增量房價反而是保證和促進上漲的力量，我國房價總體上保持穩(wěn)定且會穩(wěn)中有升。

2、據(jù)國家統(tǒng)計局資料報告，整體房價呈上漲趨勢，今年1—5月份，全國商品房平均銷售價格同比上漲8.9%，商品住宅和商業(yè)用房的平均銷售價格分別上漲11.3%和4.1%。

3、國家、山東省、威海市有關(guān)土地政策的出臺加大了開發(fā)用地的管理，使得威海市本就緊張的可開發(fā)用地更為緊缺，更突顯了威海九龍灣旅游度假區(qū)用地的商業(yè)價值，成為威海房地產(chǎn)商家的必爭之地。

（二）、微觀環(huán)境分析

1、威海投資環(huán)境良好，政策比較優(yōu)惠，特別是大慶石油管理局與威海市委、市政府建立了良好的合作關(guān)系，給發(fā)展集團所屬企業(yè)在威海的發(fā)展創(chuàng)造了較為寬松的條件。

2、皇冠房地產(chǎn)在威海成功地開發(fā)了多個住宅小區(qū)，樹立了良好的企業(yè)形象和信譽，創(chuàng)立了較強的品牌優(yōu)勢。A8、A9規(guī)劃分區(qū)的繼續(xù)開發(fā)，將是大慶及皇冠等品牌優(yōu)勢的有效利用和發(fā)揮。

3、每年一度的威海國際人居節(jié)形成的威海人居品牌吸引力極強，加之商業(yè)住宅用地日趨緊張，使得威海房地產(chǎn)業(yè)顯示出強勁的發(fā)展勢頭，A8、A9規(guī)劃區(qū)的開發(fā)，是皇冠房地產(chǎn)壯大企業(yè)經(jīng)濟實力，提高經(jīng)濟效益的機遇，是實現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的動力之源。

4、擬開發(fā)項目與皇冠九龍灣花園隔河相對，距皇冠房地產(chǎn)辦公樓約500米，與皇冠慶威工業(yè)園一路之隔，獨特的地理位置，為皇冠房地產(chǎn)開發(fā)該項目提供了極其便利的條件，便于生產(chǎn)經(jīng)營與管理，有利于降低成本費用。已建的皇冠九龍灣花園小區(qū)在威海具有較高的知名度和美譽度，可成為擬開發(fā)項目的樣板小區(qū)，是無形的廣告，對提升其商業(yè)價值和促進房屋銷售，都將起到積極的作用。同時，皇冠九龍灣花園、皇冠慶威工業(yè)園區(qū)和擬開發(fā)項目實行統(tǒng)一的物業(yè)管理，將提高我們慶威物業(yè)公司的市場份額和信譽形象，形成規(guī)模管理和經(jīng)營，取得規(guī)模效益和效應(yīng)，既可消除用戶對售后服務(wù)的顧慮，又可拉動銷售。而且，我們開發(fā)的辦公區(qū)、工業(yè)區(qū)、住宅區(qū)的相對集中，有利于形成整體優(yōu)勢，提高大慶品牌、皇冠品牌的競爭能力，并為九龍灣旅游度假區(qū)后期的開發(fā)，占得了商業(yè)先機，創(chuàng)造了條件。

四、市場分析與價格預(yù)測

（一）、市場發(fā)展前景分析

根據(jù)對今年以來出臺的房地產(chǎn)行業(yè)政策、威海市場供需狀況等方面情況調(diào)查表明，威海地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景看好，主要表現(xiàn)為：

1、房價將持續(xù)穩(wěn)中有升

房地產(chǎn)項目可行性報告

近幾年，威海商品房價格與周邊沿海城市相比漲幅較低，因此受宏觀調(diào)控影響較小，由于土地價格、建筑材料等價格上漲，房屋產(chǎn)品質(zhì)量及配套標準的提高，造成商品房價格居高不下。

2、房地產(chǎn)市場的需求仍然處于快速增長的態(tài)勢

一是城鎮(zhèn)化進程加快，大量人口進城居住、就業(yè)，將增加房地產(chǎn)市場需求。二是消費者的消費觀念發(fā)生變化，將增加市場需求。三是拆遷安置將增加房地產(chǎn)市場的整體需求。

3、二手房市場活躍對新房的促進

隨著房地產(chǎn)二級市場不斷活躍，如賣舊買新、押舊買新、租舊養(yǎng)新、按揭買新等“以舊換新”的購房群體逐漸上升。

4、政府將加大對地產(chǎn)開發(fā)的調(diào)控力度及城市建設(shè)的力度，將極大地改善城市面貌，進一步優(yōu)化城市空間布局，推進威海這座最佳人居城市的規(guī)劃建設(shè)，躋身世界精品居住城市行列，并吸引更多人群到威海購房居住。

5、房地產(chǎn)營銷方式的改變

房地產(chǎn)銷售方式從原始的概念銷售、點子銷售、商業(yè)炒作銷售轉(zhuǎn)變?yōu)槿轿粻I銷推廣。競爭由單一的價格競爭、質(zhì)量競爭上升到價格、質(zhì)量、品牌、環(huán)境、配套等多因素、多元化競爭新格局。

（二）、目標客戶的定位 目標客戶群主要分為四類：

一是鐘愛于威海居住環(huán)境、人居品牌的購房群體； 二是追求貨幣保值的投資市場和休閑度假市場； 三是當(dāng)?shù)鼐用窀鼡Q舊房、二次置業(yè)的購房群； 四是致力于威海投資置業(yè)的購房群體。

（三）、價格預(yù)測

根據(jù)本項目自身特點，參考當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)價格及其發(fā)展趨勢，本項目預(yù)測價格：

1、多層住宅均價3900元/㎡；

2、高層住宅均價4200元/㎡；

3、商業(yè)網(wǎng)點均價4500元/㎡；

4、辦公樓均價3000元/㎡；

5、車位均價10萬元/個；

6、儲藏室均價1000元/㎡。

五、項目實施計劃

（一）、工程建設(shè)實施計劃

房地產(chǎn)項目可行性報告

1、按威海市對九龍灣旅游度假區(qū)的總體規(guī)劃及拍賣公告，將在2005年7月6日進行土地競拍，如果我們競拍成功，取得土地使用權(quán)后，將于今年底完成項目單體初步設(shè)計、施工圖設(shè)計，工程報建、審批等有關(guān)手續(xù)，滿足2006年開工需要。

2、為了合理利用資金，將采用滾動開發(fā)的方式，先開發(fā)市場份額大、開發(fā)成本低、利潤空間大的多層住宅和高層住宅，回收資金后再開發(fā)商業(yè)網(wǎng)點、辦公樓、地下停車場等單體工程，擬開發(fā)建設(shè)期為3年（2006—2008年），2006年擬開發(fā)面積37902㎡，2007年擬開發(fā)面積26150㎡，2008年擬開發(fā)面積26808㎡，工程建設(shè)進度計劃（見附表1）。

3、以多年的開發(fā)經(jīng)驗，科學(xué)先進的管理模式、招投標制、工程監(jiān)理制確保施工建設(shè)規(guī)范進行，施工過程中，要嚴格控制工程造價，提高工程質(zhì)量，控制工期，提高資金周轉(zhuǎn)率。

（二）、銷售計劃及營銷策略

1、銷售計劃

根據(jù)工程建設(shè)進度計劃及威海地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展走勢，該項目擬銷售周期為四年：2006年銷售收入5612萬元；2007年銷售收入9984.2萬元；2008年銷售收入9216.3萬元；2009年銷售收入8344.5萬元。銷售測算（見附表2）。

2、營銷策略

秉承企業(yè)“廣廈千萬、誠信皇冠”的經(jīng)營理念，深入房地產(chǎn)市場調(diào)查研究，充分發(fā)掘樓盤的賣點，通過以下途徑和措施實現(xiàn)房屋銷售，獲取最大利潤。（1）、進行廣泛的市場調(diào)查，通過目標客戶和目標市場的分析，對目標市場、戶型結(jié)構(gòu)、客戶群體進行準確定位，建設(shè)適應(yīng)客戶需求的樓盤產(chǎn)品。

（2）、實施有效的廣告宣傳策略、營銷策略及公關(guān)策略，實現(xiàn)銷售目標。利用“報紙、電視、戶外廣告牌、車體、站牌”等行之有效的廣告方式，及時地將樓盤的信息傳遞給購房客戶。通過溝通，利用客戶群對企業(yè)品牌的認識、了解與接受，提高對所開發(fā)產(chǎn)品的認識度。

（3）、通過拓展銷售渠道實現(xiàn)房屋銷售。利用廣告促銷、人員促銷、網(wǎng)絡(luò)促銷擴展銷售渠道，使房屋銷售由原來單一的自行銷售轉(zhuǎn)變?yōu)橹变N、行銷、網(wǎng)絡(luò)銷售、地區(qū)代理等多元化銷售方式。

（4）、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)實現(xiàn)房屋銷售。要在激烈的市場競爭中贏得客戶，必須深入了解客戶，為顧客提供優(yōu)質(zhì)完善的服務(wù)，讓客戶感受到比預(yù)期更好的超值服務(wù)。（5）、利用品牌戰(zhàn)略實現(xiàn)房屋銷售。有效地利用大慶及皇冠的品牌效應(yīng)，提升企業(yè)核心競爭力，加強創(chuàng)新力，提高房屋的競爭優(yōu)勢，滿足客戶的期望，激發(fā)客戶的購買愿望。

（6）、結(jié)合價格策略實現(xiàn)房屋銷售。在目前樓盤價格穩(wěn)中有升的形勢下，新盤開發(fā)銷售價格采取隨行就市結(jié)合“低開高走”的價格策略，將本項目的房屋價格，由低到高的順序推向市場，吸引客戶的關(guān)注，形成良好的市場氛圍，形成人

房地產(chǎn)項目可行性報告

氣后再據(jù)市場情況逐步提高房屋價格，給客戶以“增值、保值”的信息，堅定購房客戶的信心。

六、項目財務(wù)經(jīng)濟分析

（一）、投資估算

按每畝173.6萬元取得土地使用權(quán)，土地總成本為8,514.84萬元（出讓金總額8,266.83萬元，契稅248萬元），項目開發(fā)總投資為31,525.03萬元。（見附表3）

（二）、資金籌措

根據(jù)投資估算及項目實施進度計劃，投入資金總額26,600.27萬元。其中自有資金12,600.27萬元(含本項目銷售回籠資金再投入10,545.18萬元),借入資金14,000萬元（其中中油公司貸款剩余額2，500.00萬元，應(yīng)收回金海灣 醫(yī)院欠款2，000.00萬元，需新增貸款9，500.00萬元）。（見附表4）

（三）、項目經(jīng)濟效益分析

1、利潤估算表（見附表5）

本項目凈利潤2,141.06萬元，凈利率6.36%。預(yù)測前提：

土地173.6萬元/畝； 營業(yè)收入33,666.10萬元；

平均銷售單價3,705.27元/平方米； 營業(yè)成本26,600.27萬元； 單位成本2,927.61元/平方米； 稅金3,854.77萬元； 費用1,070.00萬元； 貸款利息1,310.4萬元。

2、現(xiàn)金流量估算表（見附表6）

本項目稅后現(xiàn)金凈流量2,141.06萬元。測算前提同上。

3、盈利能力分析（1）、靜態(tài)分析

投資利潤率（稅后）=項目凈利潤/項目投資支出總額 =2,141.06/26,600.27 =8.05%。（數(shù)據(jù)見附表5）（2）、動態(tài)分析

房地產(chǎn)項目可行性報告

項目凈現(xiàn)值為277.46萬元，凈現(xiàn)值大于0，項目可行（計算見附表6）。

經(jīng)計算，本項目的內(nèi)部收益率為9.5%，參考同行業(yè)基準投資內(nèi)部收益率8%，本項目的內(nèi)部收益率大于基準投資收益率，項目可行。

七、風(fēng)險分析（項目盈虧平衡分析）

銷售面積盈虧平衡點=成本費用合計/平均銷售單價（1-稅費率）=27，670.27*10,000/3，705.27(1-11.45%)=84，334.35平方米 占計劃銷售量的92.82% 銷售單價盈虧平衡點=成本費用合計/房屋銷售量（1-稅費率）=27,670.27*10,000/90，860(1-11.45%)=3,439.16元/平方米 占計劃銷售單價的92.82% 盈虧平衡分析表明，當(dāng)項目銷售面積達到84,334.35平方米或平均銷售價格達到3,439.16元/平方米時，項目保本，安全余度7.18%。

八、結(jié)論

經(jīng)過我們認真研究分析論證，無論是從實施發(fā)展集團“一體兩翼”發(fā)展戰(zhàn)略，特別是對房地產(chǎn)“一翼”利潤中心的要求來看，還是從保證皇冠房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)、有效益地發(fā)展來看，以及從九龍灣度假區(qū)規(guī)劃遠景和參與后續(xù)開發(fā)看，開發(fā)該項目均是必要的；同時，從財務(wù)評價等多個角度論證表明，在土地價格173.6萬元／畝以內(nèi)拍得該宗土地，進行開發(fā)建設(shè)，該項目均是可行的。

綜上所述，該項目在投資方向、經(jīng)濟規(guī)模、經(jīng)濟效益和抗風(fēng)險能力方面，既有可行性，又有可操作性。

第五篇：房地產(chǎn)項目開發(fā)可行性分析報告

房地產(chǎn)項目開發(fā)可行性分析報告

一、項目概況

（一）、開發(fā)項目區(qū)位于泰州市海陵區(qū)青年橋西南側(cè)。規(guī)劃用于集辦公、購物一體化的綜合建筑，是海陵區(qū)商業(yè)地理位置最為優(yōu)越的規(guī)劃分區(qū)之一。

（二）、規(guī)劃方案規(guī)劃總用地面積3000平方米，規(guī)劃以辦公、營業(yè)功能為主，充分體現(xiàn)了以人為本的對辦公環(huán)境、辦公類型、辦公心理的要求。該建筑規(guī)劃一至二層為營業(yè)區(qū)，二層以上為辦公區(qū)。整體規(guī)劃充分考慮了與周圍毗鄰建筑間的相互協(xié)調(diào)和銜接，體現(xiàn)了規(guī)劃區(qū)的現(xiàn)代和時尚，具備了高品質(zhì)的辦公、環(huán)境和高標準的服務(wù)設(shè)施。

二、建設(shè)條件

（一）、建設(shè)地點條件

1、該規(guī)劃區(qū)地理位置優(yōu)越，緊鄰坡子街商業(yè)廣場。

2、臨近公路，交通便利。

3、周邊環(huán)境適宜，自然景觀和生態(tài)環(huán)境良好。

4、容積率較高，可規(guī)劃面積充足，場地地形地質(zhì)條件滿足建設(shè)要求。

5、擬建規(guī)劃分區(qū)給排水、電力、電信等基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃配套齊全。

（二）、建設(shè)實施條件

1、該詳細規(guī)劃已經(jīng)全部完成，并通過市規(guī)劃局審批。

2、泰州市國土資源局發(fā)布公告將于2005年7月6日進行國有土地使用權(quán)公開拍賣，現(xiàn)已有多家實力強、知名度高、經(jīng)驗豐富的房地產(chǎn)開發(fā)商報名參加競拍。

三、投資環(huán)境分析

（一）、宏觀環(huán)境分析

1、據(jù)國家有關(guān)部委及業(yè)內(nèi)專家人士分析，政府系列政策的目的是為了抑制房價的過快增長，保證房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展，系列政策均是站在增量房市場來進行調(diào)控、規(guī)范，而對存量房市場的影響則是加大了交易成本，減少了供應(yīng)量，對增量房價反而是保證和促進上漲的力量，我國房價總體上保持穩(wěn)定且會穩(wěn)中有升。

2、據(jù)國家統(tǒng)計局資料報告，整體房價呈上漲趨勢，今年1—5月份，全國商品房平均銷售價格同比上漲8.9%，商品住宅和商業(yè)用房的平均銷售價格分別上漲11.3%和4.1%。

3、國家、江蘇省、泰州市有關(guān)土地政策的出臺加大了開發(fā)用地的管理，使得泰州市本就緊張的可開發(fā)用地更為緊缺，更突顯了該用地的商業(yè)價值，成為泰州房地產(chǎn)商家的必爭之地。

（二）、微觀環(huán)境分析

1、泰州投資環(huán)境良好，政策比較優(yōu)惠，給房地產(chǎn)企業(yè)在泰州的發(fā)展創(chuàng)造了較為寬松的條件。

2、皇冠房地產(chǎn)在泰州成功地開發(fā)了多個住宅小區(qū)，樹立了良好的企業(yè)形象和信譽，創(chuàng)立了較強的品牌優(yōu)勢。該規(guī)劃區(qū)的繼續(xù)開發(fā)，將是皇冠等品牌優(yōu)勢的有效利用和發(fā)揮。

3、隨著長江三角經(jīng)濟區(qū)城市發(fā)展一體化的進程，加之商業(yè)住宅用地日趨緊張，使得泰州房地產(chǎn)業(yè)顯示出強勁的發(fā)展勢頭，A9規(guī)劃區(qū)的開發(fā)，是皇冠房地產(chǎn)壯大企業(yè)經(jīng)濟實力，提高經(jīng)濟效益的機遇，是實現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的動力之源。已建的皇冠花園小區(qū)在泰州具有較高的知名度和美譽度，可成為擬開發(fā)項目的樣板小區(qū)，是無形的廣告，對提升其商業(yè)價值和促進房屋銷售，都將起到積極的作用。同時，皇冠九龍灣花園、皇冠慶威工業(yè)園區(qū)和擬開發(fā)項目實行統(tǒng)一的物業(yè)管理，將提高我們慶威物業(yè)公司的市場份額和信譽形象，形成規(guī)模管理和經(jīng)營，取得規(guī)模效益和效應(yīng)，既可消除用戶對售后服務(wù)的顧慮，又可拉動銷售。而且，我們開發(fā)的辦公區(qū)、工業(yè)區(qū)、住宅區(qū)的相對集中，有利于形成整體優(yōu)勢，提高大慶品牌、皇冠品牌的競爭能力，并為九龍灣旅游度假區(qū)后期的開發(fā)，占得了商業(yè)先機，創(chuàng)造了條件。

四、市場分析與價格預(yù)測

（一）、市場發(fā)展前景分析 根據(jù)對今年以來出臺的房地產(chǎn)行業(yè)政策、泰州市場供需狀況等方面情況調(diào)查表明，泰州地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景看好，主要表現(xiàn)為：

1、房價將持續(xù)穩(wěn)中有升近幾年，泰州商品房價格與周邊沿江城市相比價格較低，因此受宏觀調(diào)控影響較小，由于土地價格、建筑材料等價格上漲，房屋產(chǎn)品質(zhì)量及配套標準的提高，造成價格居高不下。

2、房地產(chǎn)市場的需求仍然處于快速增長的態(tài)勢 一是城鎮(zhèn)化進程加快，大量人口進城居住、就業(yè)，將增加房地產(chǎn)市場需求。二是消費者的消費觀念發(fā)生變化，將增加市場需求。

3、二手房市場

活躍對新房的促進 隨著房地產(chǎn)二級市場不斷活躍，如賣舊買新、押舊買新、租舊養(yǎng)新、按揭買新等“以舊換新”的購房群體逐漸上升。

4、政府將加大對地產(chǎn)開發(fā)的調(diào)控力度及城市建設(shè)的力度，將極大地改善城市面貌，進一步優(yōu)化城市空間布局，推進泰州這座最佳人居城市的規(guī)劃建設(shè)，躋身世界精品居住城市行列，并吸引更多人群到泰州購房居住。

5、房地產(chǎn)營銷方式的改變 房地產(chǎn)銷售方式從原始的概念銷售、點子銷售、商業(yè)炒作銷售轉(zhuǎn)變?yōu)槿轿粻I銷推廣。競爭由單一的價格競爭、質(zhì)量競爭上升到價格、質(zhì)量、品牌、環(huán)境、配套等多因素、多元化競爭新格局。

（二）、目標客戶的定位 目標客戶群主要分為四類： 一是大型的具有很強知名度的商業(yè)群體； 二是追求貨幣保值的投資市場和休閑度假市場； 三是當(dāng)?shù)鼐用穸沃脴I(yè)的購房群； 四是致力于泰州投資置業(yè)的購房群體。

（三）、價格預(yù)測 根據(jù)本項目自身特點，參考當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)價格及其發(fā)展趨勢，本項目預(yù)測價格：

1、辦公區(qū)8000元/㎡；

2、營業(yè)區(qū)均價12000元/㎡；

3、車位均價8萬元/個；

4、儲藏室均價1000元/㎡。

五、項目實施計劃

（一）、工程建設(shè)實施計劃

1、按泰州市對該商業(yè)區(qū)的總體規(guī)劃及拍賣公告，將在2005年7月6日進行土地競拍，如果我們競拍成功，取得土地使用權(quán)后，將于今年底完成項目單體初步設(shè)計、施工圖設(shè)計，工程報建、審批等有關(guān)手續(xù)，滿足2006年開工需要。

2、擬開發(fā)建設(shè)期為1年。

3、以多年的開發(fā)經(jīng)驗，科學(xué)先進的管理模式、招投標制、工程監(jiān)理制確保施工建設(shè)規(guī)范進行，施工過程中，要嚴格控制工程造價，提高工程質(zhì)量，控制工期，提高資金周轉(zhuǎn)率。

（二）、銷售計劃及營銷策略

1、營銷策略 秉承企業(yè)“廣廈千萬、誠信皇冠”的經(jīng)營理念，深入房地產(chǎn)市場調(diào)查研究，充分發(fā)掘樓盤的賣點，通過以下途徑和措施實現(xiàn)房屋銷售，獲取最大利潤。（1）、進行廣泛的市場調(diào)查，通過目標客戶和目標市場的分析，對目標市場、戶型結(jié)構(gòu)、客戶群體進行準確定位，建設(shè)適

應(yīng)客戶需求的樓盤產(chǎn)品。（2）、實施有效的廣告宣傳策略、營銷策略及公關(guān)策略，實現(xiàn)銷售目標。利用“報紙、電視、戶外廣告牌、車體、站牌”等行之有效的廣告方式，及時地將樓盤的信息傳遞給購房客戶。通過溝通，利用客戶群對企業(yè)品牌的認識、了解與接受，提高對所開發(fā)產(chǎn)品的認識度。（3）、通過拓展銷售渠道實現(xiàn)房屋銷售。利用廣告促銷、人員促銷、網(wǎng)絡(luò)促銷擴展銷售渠道，使房屋銷售由原來單一的自行銷售轉(zhuǎn)變?yōu)橹变N、行銷、網(wǎng)絡(luò)銷售、地區(qū)代理等多元化銷售方式。（4）、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)銷售。要在激烈的市場競爭中贏得客戶，必須深入了解客戶，為顧客提供優(yōu)質(zhì)完善的服務(wù)，讓客戶感受到比預(yù)期更好的超值服務(wù)。（5）、利用品牌戰(zhàn)略實現(xiàn)房屋銷售。有效地利用大慶及皇冠的品牌效應(yīng)，提升企業(yè)核心競爭力，加強創(chuàng)新力，提高房屋的競爭優(yōu)勢，滿足客戶的期望，激發(fā)客戶的購買愿望。（6）、結(jié)合價格策略實現(xiàn)房屋銷售。在目前樓盤價格穩(wěn)中有升的形勢下，新盤開發(fā)銷售價格采取隨行就市結(jié)合“低開高走”的價格策略，將本項目的房屋價格，由低到高的順序推向市場，吸引客戶的關(guān)注，形成良好的市場氛圍，形成人氣后再據(jù)市場情況逐步提高房屋價格，給客戶以“增值、保值”的信息，堅定購房客戶的信心。

六、項目財務(wù)經(jīng)濟分析

（一）、投資估算 按每畝173.6萬元取得土地使用權(quán)，土地總成本為8,514.84萬元（出讓金總額8,266.83萬元，契稅248萬元），項目開發(fā)總投資為31,525.03萬元。

（二）、資金籌措 根據(jù)投資估算及項目實施進度計劃，投入資金總額26,600.27萬元。其中自有資金12,600.27萬元(含本項目銷售回籠資金再投入10,545.18萬元),借入資金14,000萬元（其中中油公司貸款剩余額2，500.00萬元，應(yīng)收回金海灣 醫(yī)院欠款2，000.00萬元，需新增貸款9，500.00萬元）。

（三）、項目經(jīng)濟效益分析

1、利潤估算表（見附表5）本項目凈利潤2,141.06萬元，凈利率6.36%。預(yù)測前提： 土地173.6萬元/畝； 營業(yè)收入33,666.10

萬元；平均銷售單價3,705.27元/平方米； 營業(yè)成本26,600.27萬元； 單位成本2,927.61元/平方米； 稅金3,854.77萬元； 費用1,070.00萬元； 貸款利息1,310.4萬元。

2、現(xiàn)金流量估算表（見附表6）本項目稅后現(xiàn)金凈流量2,141.06萬元。測算前提同上。

3、盈利能力分析（1）、靜態(tài)分析 投資利潤率（稅后）=項目凈利潤/項目投資支出總額 =2,141.06/26,600.27 =8.05%。（數(shù)據(jù)見附表5）（2）、動態(tài)分析 項目凈現(xiàn)值為277.46萬元，凈現(xiàn)值大于0，項目可行（計算見附表6）。經(jīng)計算，本項目的內(nèi)部收益率為9.5%，參考同行業(yè)基準投資內(nèi)部收益率8%，本項目的內(nèi)部收益率大于基準投資收益率，項目可行。

七、風(fēng)險分析（項目盈虧平衡分析）銷售面積盈虧平衡點=成本費用合計/平均銷售單價（1-稅費率）=27，670.27*10,000/3，705.27(1-11.45%)=84，334.35平方米 占計劃銷售量的92.82% 銷售單價盈虧平衡點=成本費用合計/房屋銷售量（1-稅費率）=27,670.27*10,000/90，860(1-11.45%)=3,439.16元/平方米占計劃銷售單價的92.82% 盈虧平衡分析表明，當(dāng)項目銷售面積達到84,334.35平方米或平均銷售價格達到3,439.16元/平方米時，項目保本，安全余度7.18%。

八、結(jié)論 經(jīng)過我們認真研究分析論證，無論是從實施發(fā)展集團“一體兩翼”發(fā)展戰(zhàn)略，特別是對房地產(chǎn)“一翼”利潤中心的要求來看，還是從保證皇冠房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)、有效益地發(fā)展來看，以及從九龍灣度假區(qū)規(guī)劃遠景和參與后續(xù)開發(fā)看，開發(fā)該項目均是必要的；同時，從財務(wù)評價等多個角度論證表明，在土地價格173.6萬元／畝以內(nèi)拍得該宗土地，進行開發(fā)建設(shè)，該項目均是可行的。綜上所述，該項目在投資方向、經(jīng)濟規(guī)模、經(jīng)濟效益和抗風(fēng)險能力方面，既有可行性，又有可操作性。