第一篇：物業(yè)維修基金的建立和監(jiān)管策略

物業(yè)維修基金的建立和監(jiān)管策略

摘要 隨著物業(yè)管理的深入開展，物業(yè)維修基金籌集難的問題日益突出，物業(yè)維修基金使用和管理中的弊端日益暴露出來。如何去建立物業(yè)維修基金和建立一個科學(xué)務(wù)實(shí)的物業(yè)維修基金監(jiān)管機(jī)制，是至關(guān)重要的。本文以廣州市為例，針對目前廣州市物業(yè)管理行業(yè)中維修基金的設(shè)立、歸集和使用的現(xiàn)狀，以及存在的問題，結(jié)合自己的工作經(jīng)驗(yàn)談了談維修基金的建立和管理的相關(guān)問題，并提出了一些應(yīng)對策略。關(guān)鍵詞 物業(yè)管理 物業(yè)維修基金 建立 監(jiān)管策略

隨著物業(yè)管理工作的深入開展，物業(yè)維修基金的設(shè)立、歸集和使用管理中存在的問題日益突出，物業(yè)維修基金成了物業(yè)管理實(shí)踐中的焦點(diǎn)和立法中的難點(diǎn)。各地物業(yè)管理的現(xiàn)狀對我們進(jìn)行物業(yè)維修基金的建立和監(jiān)管提出了更緊迫、更高的要求。同時，各地的物業(yè)管理現(xiàn)狀告訴我們?nèi)绾稳ソ⒁粋€科學(xué)務(wù)實(shí)的物業(yè)維修基金的監(jiān)管機(jī)制是至關(guān)重要的。

僅以廣州市為例，1994年至2002年8月，廣州市新建商品房約7563.35萬平方米。這部分房屋及其附屬設(shè)施已開始或不久將進(jìn)入維修期，據(jù)測算，近期維修費(fèi)就需56億元，加上400余萬平方米房改房的近期維修費(fèi)23.9億元，共計達(dá)到79.9億元（經(jīng)濟(jì)適用房等未計入）。這筆龐大的經(jīng)費(fèi)如何解決？在市場經(jīng)濟(jì)條件下，經(jīng)實(shí)踐證明，只有建立物業(yè)維修基金才是籌集維修和保養(yǎng)房屋及其附屬設(shè)施資金的最佳方式和重要來源。

可以欣慰的是，廣州市物業(yè)維修基金于2000年開始建立，至2002年9月，全市13個區(qū)（含開發(fā)區(qū)）、縣級市除黃埔區(qū)外均建立了維修基金，其中越秀、東山、荔灣、天河、海珠、白云、芳村7區(qū)建立物業(yè)維修基金的樓盤已達(dá)到335個，存入農(nóng)行的資金達(dá)1.15億元。

然而，在我們歡呼之余，我們又得到了另外一組數(shù)據(jù)，據(jù)有關(guān)資料顯示，至今，全市這筆資金實(shí)際上只有2億多元，而其中真正存入指定銀行業(yè)主專戶的，更少至5000多萬元。目前，廣州市內(nèi)共有住宅小區(qū)1200多個，但是真正已建立物業(yè)維修基金的不足160個。令人不安的是，目前廣州已在銀行開立基金帳號的150多個小區(qū)中，共有小業(yè)主26582戶，按“理論計算”數(shù)額，每戶按樓價2％繳交維修基金計算，全市在銀行中的存款應(yīng)達(dá)7.9億元，而不是現(xiàn)在的區(qū)區(qū)5000多萬元。而且，以小業(yè)主名義開戶、一戶一卡并應(yīng)逐一發(fā)到這2.6萬多戶小業(yè)主的銀行維修基金專用卡中，有4000多個是“1元戶”。這說明堪稱小區(qū)“保命錢”的物業(yè)維修基金，大部分沒有得到監(jiān)管。這樣小區(qū)的電梯、安全、消防和房屋維修等所需的維修費(fèi)用，就毫無著落，小區(qū)業(yè)主的權(quán)利也就很難得到保障。就上述的情況，廣州市國土房管局的物業(yè)管理負(fù)責(zé)人，給出了兩種解釋：或是小業(yè)主積極性不高維修基金未能真正收集，或是被開發(fā)商違規(guī)截留挪用，利息也被吞掉。事實(shí)上，目前廣州市新開發(fā)的樓盤，大部分仍由開發(fā)商屬下的物業(yè)公司管理，誰能保證這“兩位一體”的經(jīng)營實(shí)體，對這筆數(shù)目可觀的資金不動心？另一方面，所有發(fā)生的維修費(fèi)用應(yīng)由增值部分支付，不足部分從本金內(nèi)支出，但應(yīng)及時補(bǔ)回。也就是說，維修基金存在銀行里可以計付利息，本金被截留也就意味著屬于小業(yè)主所有的增值部分也被吞掉了。鑒于現(xiàn)狀，我們就應(yīng)該建立有效的、科學(xué)務(wù)實(shí)的物業(yè)維修基金籌集和監(jiān)管機(jī)制；然而，我們又應(yīng)該如何來建立和監(jiān)管該項基金呢？由于物業(yè)維修基金的建立涉及物業(yè)發(fā)展商、分散小業(yè)主及使用人、業(yè)主代表組織（業(yè)主大會、業(yè)主代表大會、業(yè)主委員會、小區(qū)管理委員會等）、物業(yè)管理公司、政府等多方主體及利益。站在不同的角度，對物業(yè)維修基金要不要籌集、如何籌集、由誰繳交等問題，看法難免不同。在此，我謹(jǐn)以自己對物業(yè)管理的了解和在物業(yè)管理工作的實(shí)踐中的一些經(jīng)驗(yàn)和體會，來談一下自己對這一問題的看法，以及提出自己的一些建議。

一、了解物業(yè)維修基金的涵義

財政部、建設(shè)部于1998年11月9日印發(fā)了《住宅公用部位公共設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》，該《辦法》明確了住宅公用部位公共設(shè)備設(shè)施維修基金的概念、基金的建立和管理、有關(guān)基金的法律責(zé)任和糾紛的解決，并于1999年1月1日起實(shí)行。住宅公用部分公共設(shè)施設(shè)備維修基金（簡稱為維修基金），是指由法律規(guī)定的專項用于住宅公用部位、公用設(shè)施設(shè)備保修期后的大修、更新、改建的基金。凡商品住房和公有住房出售后都應(yīng)當(dāng)建立住宅公用部位、公用設(shè)施設(shè)備維修基金。而且，在國務(wù)院第9次常務(wù)會議通過，國務(wù)院總理溫家寶6月8號簽署的第379號國務(wù)院令《物業(yè)管理條例》的第五十四條規(guī)定：“住宅物業(yè)、住宅小區(qū)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)按照國家有關(guān)規(guī)定繳納維修基金；產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主?！睆姆傻慕嵌龋瑖艺块T已經(jīng)對維修基金進(jìn)行了較高的重視。在物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)上屬專項代管基金，作為長期負(fù)債管理。它與一般的投資基金（用于投資增值獲利）在建立、使用、管理、轉(zhuǎn)讓、贖回等多方面有著本質(zhì)的區(qū)別。設(shè)立物業(yè)維修基金的初衷是寄望于用該筆資金的利息維持樓宇有計劃的大修、更新、改造和突發(fā)性緊急開支，但由于現(xiàn)在銀行利率很低，基金很難起到“以息養(yǎng)房”的作用（除非一開始籌集的維修基金數(shù)額較大），在很多地方，它更多體現(xiàn)的是一種應(yīng)急性質(zhì)的資金。

二、明確為什么要交物業(yè)維修基金

為什么需要籌集建立維修基金?因?yàn)闆]有維修基金，物業(yè)共有共用部分大的維修、改造、更新等便沒有保障，突發(fā)性事故（如臺風(fēng)、暴雨等對物業(yè)造成的損壞）便得不到及時處理。當(dāng)然，就這個問題，會仁者見仁，智者見智；就連小業(yè)主（指普通的購房人，一般用于區(qū)分開發(fā)商這一“第一業(yè)主”而言的）也會提出一些看似有道理的問題：為什么要交物業(yè)維修基金？為什么物業(yè)管理公司不能維修后根據(jù)維修費(fèi)的實(shí)際多少，按業(yè)主人數(shù)來分?jǐn)偫U納呢？更有的業(yè)主會提出：我們買房時開發(fā)商都可先建房，我們后付款，物業(yè)管理公司為什么就不可以了呢？圍繞這些問題，我們可以從開發(fā)商的投資利益，投資風(fēng)險，以及物業(yè)管理企業(yè)的自身職責(zé)和從事活動的性質(zhì)可以解釋，物業(yè)管理公司是很難像開發(fā)商一樣做到先墊資后回收的投資模式。同樣，由于目前的社會誠信體制和法律保障不夠，也很難讓物業(yè)管理公司做到公平、公正、公開的“實(shí)報實(shí)銷”。

因此，以立法的形式明確區(qū)分所有權(quán)物業(yè)建立物業(yè)維修基金，對于保障該類物業(yè)的安全使用和及時修復(fù)是十分必要的。那種認(rèn)為要不要交維修基金是業(yè)主自己的事，政府不應(yīng)該管（政府不介入思想）,毋須立法規(guī)范的思想，在區(qū)分所有權(quán)物業(yè)區(qū)域（協(xié)商一致困難、周期長、業(yè)主普遍有“搭便車”的心理）、在業(yè)主自我管理意識淡薄的今天，是過于偏激的。

三、熟悉和掌握物業(yè)維修基金的建立模式

（一）熟悉物業(yè)維修基金由誰交、交多少 1.由誰交？

由發(fā)展商還是小業(yè)主繳納物業(yè)維修基金？可有三種情況，一是由開發(fā)商或建設(shè)單位繳交；二是由業(yè)主繳交；三是由建設(shè)單位和業(yè)主分別繳交。對于這一問題，我認(rèn)為從理論上來講，應(yīng)該堅持“誰受益，受負(fù)責(zé)”的原則，也就是，由誰繳交維修基金，應(yīng)看誰享受了維修的益處，誰當(dāng)承擔(dān)維修的責(zé)任與義務(wù)。然而，在一年的保修期結(jié)束之后，物業(yè)所存在的損壞，包括人為的、自然的原因，不管哪一種，物業(yè)的維修責(zé)任的主體，除他人人為損壞的之外，應(yīng)該是該時段的業(yè)主（如果業(yè)主與承租人之間在租賃合同中另有約定的除外）。根據(jù)這一原則，物業(yè)的維修基金就應(yīng)該由該物業(yè)的業(yè)主繳納（分散的小業(yè)主和空置物業(yè)的擁有者開發(fā)商）。

這里還要解釋的另外一個問題就是，在不少地方，包括廣東省，在立法上要求開發(fā)商在出售物業(yè)時一次性交納物業(yè)維修基金。但同時又允許發(fā)展商將所繳納的維修基金計入開發(fā)成本，這樣無形地又將維修基金轉(zhuǎn)移到房價之中，最終還是 “羊毛出在羊身上”，并且小業(yè)主還會因此而交納另外的稅費(fèi)。其實(shí)，這樣做又給小業(yè)主帶來多少好處呢？

2.交多少？

物業(yè)維修基金要交多少與物業(yè)建造質(zhì)量、物業(yè)類型、物業(yè)使用性質(zhì)、物業(yè)維修標(biāo)準(zhǔn)和銀行的利率等密切相關(guān)。若一次性交納維修基金比例過小，在當(dāng)前低利率情況下便失去了作為基金的意義，因?yàn)槠淅⒉蛔阋灾Ц镀鸫a的維修開支，必然要不斷續(xù)交，變得與分期交繳沒有本質(zhì)區(qū)別。但若一次性交納維修基金比例過大，一方面涉及到業(yè)主經(jīng)濟(jì)承受能力問題；另一方面還涉及到若業(yè)主短時間轉(zhuǎn)讓物業(yè)，他盡的責(zé)任（已交大筆維修基金）與享有的權(quán)利（物業(yè)修復(fù)權(quán)）不對等的問題。結(jié)合由誰交的問題，我們一般也有以下三種計算方法：一是由開發(fā)商或建設(shè)單位繳交，《廣東省物業(yè)管理條例》規(guī)定由物業(yè)建設(shè)單位按物業(yè)總投資的百分之二，一次性劃撥給業(yè)主委員會；二是由業(yè)主繳交，建設(shè)部、財政部《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》規(guī)定，商品住房由購房者按房款的2-3%的比例繳交；三是由建設(shè)單位和業(yè)主分別繳交。深圳的公用設(shè)施專用基金由建設(shè)單位繳交，按除地價以外的建設(shè)總投資2%的比例一次性劃撥給業(yè)主委員會，本體基金由業(yè)主逐月繳交，目前是每月每平方米物業(yè)0.15-0.25元。

從實(shí)際情況來看，除深圳的本體維修基金收繳情況較好外，廣東省2%的物業(yè)維修基金和深圳2%的公用設(shè)施專用基金歸集的情況都較差，原有物業(yè)按照房價的2%由業(yè)主繳交的情況也比較差，一些住宅小區(qū)還因此引發(fā)糾紛。主要原因：一是基數(shù)無法確定。物業(yè)總投資這一指標(biāo)缺乏可操作性，房價也受樓層、朝向、折扣、購買時間影響，還包含地價、稅費(fèi)等不是維修的對象，以房價或物業(yè)總投資作為維修的基數(shù)都不科學(xué)，如何確定多年舊物業(yè)房價也缺乏依據(jù)；二是數(shù)額過大，難以歸集。按物業(yè)總投資或房價款的2%繳交，50萬的物業(yè)要交1萬元左右，如對首層商鋪，每平方米2-8萬元，維修基金更是巨大；三是造成資金過多沉淀，影響住房消費(fèi)，不利于宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，也加大了資金監(jiān)管的難度，如按照房價的2%計，僅廣州市一年就高達(dá)數(shù)十億元。在我參加的一次物業(yè)管理沙龍中，我們曾形成按照物業(yè)管理費(fèi)的20%逐月繳交的意見。但是，有人認(rèn)為與物業(yè)管理掛鉤收取也不可行，因?yàn)楝F(xiàn)在對欠交管理費(fèi)尚無有效措施。物業(yè)管理費(fèi)也受市場、物價等多種因素影響，也不是十分科學(xué)的計算依據(jù)。

物業(yè)的本體是維修的客體，因此，應(yīng)該以物業(yè)本體建筑安裝總造價為基數(shù)，建設(shè)單位和業(yè)主都按照2%比例繳交首期維修基金。原因有：一是比較科學(xué)，同類物業(yè)不管在市區(qū)或郊區(qū)，不管房價差別有多大，本體造價差不多，維修的成本比較接近。二是比較公平，具備可操作性。主管部門可對多層、高層等幾種主要不同物業(yè)分時段、定期確定一個平均價，統(tǒng)一參照執(zhí)行。三是數(shù)額不大。以一套100平方米的高層住宅計，廣州地區(qū)本體建安總造價約為1500元每平方米，這樣開發(fā)商和業(yè)主各繳交3000元物業(yè)維修基金，總計6000元，比較容易收繳，也基本滿足相當(dāng)長一段時期的需求。四是便于與原條例銜接。原條例規(guī)定由開發(fā)商繳交，條例修改稿改為由業(yè)主繳交，變化過大，被業(yè)主誤認(rèn)為新《條例》偏向開發(fā)商。五是便于新舊物業(yè)銜接。條例實(shí)施前的物業(yè)，沒有建設(shè)單位繳交的那一部分，業(yè)主仍應(yīng)該按照這一辦法建立維修基金，解決早期樓房的“養(yǎng)老金”問題。六是解決一棟樓內(nèi)不同物業(yè)繳交維修基金的問題。

（二）明確如何交納物業(yè)維修基金、把該基金交給誰、基金歸誰所有 1.如何繳納物業(yè)維修基金？

由上面的討論可以得到，維修基金應(yīng)該由小業(yè)主繳交，但相應(yīng)地會存在是由小業(yè)主在買房時一次性繳交，還是像繳納管理服務(wù)費(fèi)那樣每期（月）交納（深圳物業(yè)本體維修基金交法）？這樣的問題。關(guān)于這個問題，新建物業(yè)由購房人買房時一次性交，若能與房產(chǎn)證有效掛鉤以作為制約，可以提高維修基金籌集的效率，省去以后挨家逐戶籌集基金的難處。但房屋實(shí)際的老化、損壞多是時間積累造成的，且一般的因設(shè)計、施工等原因造成的質(zhì)量問題，發(fā)展商負(fù)質(zhì)保責(zé)任，所以一開始并不需要很大筆的維修基金，按時間逐步累積維修基金正好體現(xiàn)符合“誰受益誰負(fù)責(zé)，多收益多繳納”的道理。既然逐期繳納更為合理，自然便想到按管理服務(wù)費(fèi)一定比例逐期交納，但仔細(xì)分析一下便知，維修基金與管理服務(wù)費(fèi)掛鉤不合理，因?yàn)橥瑯拥姆课荩芾矸?wù)費(fèi)高往往意味著保養(yǎng)好，恰恰不需要大量的維修基金。另外，管理服務(wù)費(fèi)高低與房屋老化情況關(guān)系不大，但維修基金多少與房屋老化則有必然的關(guān)系。因此，筆者認(rèn)為物業(yè)維修基金應(yīng)該分期進(jìn)行交納會好一些。2.應(yīng)該把物業(yè)維修基金交給誰？

關(guān)于把維修基金交給誰，這又是一個難處理的問題；交給誰的問題主要涉及維修基金的安全性。物業(yè)維修基金的產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主，因此不應(yīng)由發(fā)展商、售房單位、物管公司收管，應(yīng)統(tǒng)一交到主管部門指定的國有商業(yè)銀行專門帳戶（針對小業(yè)主可以發(fā)分戶卡，只能用于交費(fèi)、查詢），并且以后非合法理由、程序用于維修，不能自由取出。否則，發(fā)展商、房改售房單位、物管公司占用、挪用、濫用維修基金的問題便不可避免。目前廣州市的做法還是值得推廣，廣州市內(nèi)已建立維修基金的樓盤或是已繳付了維修基金的小業(yè)主，每位都應(yīng)有一張由中國農(nóng)業(yè)銀行廣東省分行發(fā)出、類似銀行公積金卡的維修基金專用卡（具體由中國農(nóng)業(yè)銀行廣東省分行北秀支行辦理），業(yè)主憑存折或銀行卡可在農(nóng)業(yè)銀行營業(yè)柜臺或有“廣東銀聯(lián)”標(biāo)志的柜員機(jī)查詢本人維修基金的帳目。3.物業(yè)維修基金歸誰所有？

由于物業(yè)維修基金是有效業(yè)主或開發(fā)商根據(jù)小業(yè)主的物業(yè)面積，按照一定的比例繳納的，是為了給物業(yè)的大修或更新改造提供保障的。因此，其應(yīng)該歸屬于小區(qū)的全體業(yè)主。而且應(yīng)該存入專門的帳戶，專款專用。

四、建立和健全物業(yè)維修基金的監(jiān)管機(jī)制

（一）進(jìn)一步完善相關(guān)法律法規(guī)政策，嚴(yán)格限制維修基金的使用范圍 1.何時使用？

物業(yè)維修基金既然屬于全體業(yè)主所有，就應(yīng)當(dāng)由全體業(yè)主決定使用。所以業(yè)主會成立前發(fā)生的物業(yè)維修、更新，不得使用首期維修基金，其費(fèi)用由物業(yè)建設(shè)單位承擔(dān)。成立業(yè)主會后，業(yè)主會應(yīng)當(dāng)與本地商業(yè)銀行簽訂委托協(xié)議，開立相應(yīng)的物業(yè)管理區(qū)域的維修基金帳戶，并通知所在地的物業(yè)主管部門。物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)將已收取的該物業(yè)首期維修基金本息劃轉(zhuǎn)至業(yè)主委員會的維修基金帳戶。至此物業(yè)維修基金的建立結(jié)束，轉(zhuǎn)入使用階段。2.如何使用？

從理論上來說，共有部分至少有二個層次：一是本體共有，一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)可能有多層、高層、別墅等不同的本體；二是全體共有，如道路、綠化、廣場等。維修基金是否要分設(shè)本體和全體維修兩個部分來收取和使用？是“細(xì)收細(xì)用”還是“粗收粗用”？主張“細(xì)收細(xì)用”的觀點(diǎn)是：某一棟樓的電梯或樓道等的維修費(fèi)用不應(yīng)該由全體業(yè)主承擔(dān)，而應(yīng)由本棟樓全體業(yè)主承擔(dān)，只有不屬于某一棟樓專用的設(shè)備、設(shè)施、綠化的維護(hù)維修才由區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主承擔(dān)，這比較恰當(dāng)?shù)伢w現(xiàn)“誰使用，誰受益，誰付費(fèi)”的原則?！按质沾钟谩钡挠^點(diǎn)比較實(shí)際和具備可操作性，也符合物業(yè)管理的本義。物業(yè)管理的對象是“共有部分和共同事務(wù)”，正因?yàn)楣灿?、共同，所以不可以分割，或分割的成本太高，由此?dǎo)致物業(yè)管理的必然性。將維修基金分開、甚至明確到戶的程序和手續(xù)非常煩瑣，也沒有做到絕對公平，如同一棟樓有商業(yè)和住宅時如何進(jìn)一步分配維修基金的比例？所以不分本體和全體，籠統(tǒng)的設(shè)立、使用一個維修基金，無論物業(yè)區(qū)域內(nèi)哪一棟樓、哪一處公共地方、哪一件設(shè)備設(shè)施發(fā)生問題時，其維修責(zé)任和費(fèi)用都是全體業(yè)主共同承擔(dān)。這種方法的最大好處是簡單、實(shí)用、具備可操作性，容易形成規(guī)則指導(dǎo)實(shí)際工作。從全局和長遠(yuǎn)的時間范圍來看，也是符合“誰使用，誰受益，誰付費(fèi)”的公平原則的。3.要對使用范圍作更嚴(yán)密的界定

按照《廣州市物業(yè)管理辦法》關(guān)于物業(yè)維修基金是“物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備發(fā)生損壞時，用于進(jìn)行中修、大修、翻修和更新改造等所需儲存的資金”的表述，除對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的界定仍有爭議外，對其“中修、大修”的概念也不明確。因此，需要對水、電、氣管線的專業(yè)維修、公共維修、個人維修的節(jié)點(diǎn)進(jìn)行確定，對“中修、大修、翻修、更新改造”的范圍作明確界定，特別是與物業(yè)管理中的“小修”明確區(qū)分開來，以避免物業(yè)維修基金的不規(guī)范使用。

（二）采取強(qiáng)有力的措施，確保維修基金歸集到位

1.在行政手段上，采取在辦理“房屋預(yù)售許可證”、“房產(chǎn)證”、“二手房交易許可證”時進(jìn)行“搭車”，即辦理上述證件時，必須按規(guī)定要求先交繳物業(yè)維修基金后才能辦理。如武漢、杭州等城市便采取此辦法，其效果比較好，歸集量大，且易于到位，但需要多個行政部門進(jìn)行配合。

2.在歸集建立上，可由政府部門一次性收取或分期收取（委托銀行代收），或由物業(yè)公司統(tǒng)一收集，在30個工作日內(nèi)將錢存到指定銀行，并將“物業(yè)維修基金專用卡”發(fā)至業(yè)主，物業(yè)公司予以張榜公布，業(yè)主進(jìn)行監(jiān)督。這兩種方法行政力度大，歸集率高，但政府收繳可能造成政府與業(yè)主之間的矛盾，最佳辦法是由政府指導(dǎo)業(yè)主委員會在查證物業(yè)公司信譽(yù)的前提下，采取由物業(yè)公司收集，按規(guī)定時限存入指定銀行的歸集方式。3.在監(jiān)督機(jī)制上，應(yīng)由市、區(qū)兩級物業(yè)管理部門會同指定銀行對物業(yè)公司、各樓盤、各小區(qū)的物業(yè)維修基金建立和管理情況進(jìn)行定期和不定期的檢查，特別是區(qū)級物業(yè)管理部門要利用物業(yè)維修基金的備案、公司資質(zhì)年審等機(jī)會隨時進(jìn)行監(jiān)控。對違規(guī)的物業(yè)公司要采取降低、取消資質(zhì)的辦法予以處罰；對屢犯不改的物業(yè)公司要通過新聞媒體予以曝光；對侵占、挪用等行為，發(fā)動業(yè)主通過司法途徑進(jìn)行處理，從而確保業(yè)主的權(quán)益不受侵犯。

（三）充分發(fā)揮政府職能，加大物業(yè)維修基金的監(jiān)管力度 1.政府應(yīng)該明確職責(zé)

如廣州市國土資源和房屋管理局擔(dān)負(fù)物業(yè)維修基金法規(guī)政策的起草、制定、修改，并負(fù)責(zé)對全市物業(yè)維修基金進(jìn)行宏觀管理（包括對區(qū)級物業(yè)公司的工作進(jìn)行指導(dǎo)、檢查，統(tǒng)計有關(guān)數(shù)據(jù)，處理重要投訴等）和對違規(guī)行為進(jìn)行最終的處罰；各區(qū)國土資源和房屋管理局負(fù)責(zé)物業(yè)維修基金建立和管理工作的監(jiān)督，以及基金建立和使用的備案和處理相關(guān)投訴等；街道和居委會負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)小區(qū)物業(yè)管理有關(guān)問題協(xié)調(diào)和最初處理，并幫助和指導(dǎo)業(yè)主委員會更多地發(fā)揮在物業(yè)維修基金建立和管理中的作用，各級應(yīng)充分履行自己職責(zé)，各司其職，責(zé)任到人。2.政府應(yīng)該明確其權(quán)力

必須明確各級各部門與職責(zé)相適應(yīng)的權(quán)力，如檢查權(quán)、知情權(quán)、調(diào)解權(quán)、處罰權(quán)等等，確保物業(yè)維修基金管理工作做到令行禁止，正常運(yùn)轉(zhuǎn)。3.政府部門在實(shí)踐中還要注意下列實(shí)際問題：

政府主管部門對基金繳付比例的確定要科學(xué)、合理，既不更多地增加業(yè)主負(fù)擔(dān),又能滿足維修工作的需要?；鸸芾碇行淖鳛榉怯詸C(jī)構(gòu),要理性地經(jīng)營基金,使其保值增值,成為維修可靠的資金來源。政府要對基金的運(yùn)作進(jìn)行有效的監(jiān)督,防止基金的流失和浪費(fèi)。嚴(yán)格規(guī)定必須通過招投標(biāo)形式選擇設(shè)計、施工、監(jiān)理單位,確保維修工程預(yù)算和施工質(zhì)量的可靠性，以確?；鸬挠行?shí)施。

物業(yè)維修基金建立和監(jiān)管的完善是一件長期、復(fù)雜的工作,它關(guān)系到物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展及廣大居民的切身利益,我們呼吁政府及各級行政主管部門重視此問題,盡快出臺管理辦法予以實(shí)施。同時我們也希望社會的信用體系能得以進(jìn)一步完善，以促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的蓬勃發(fā)展。

第二篇：物業(yè)維修基金常識

物業(yè)維修基金管理辦法

大家主要了解下面幾點(diǎn)：

1．共用部位是指建筑主體承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

2．共用設(shè)施設(shè)備是指住宅區(qū)單幢物業(yè)內(nèi)，建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入房屋銷售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明用具、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝、渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用的設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

3．本市住宅區(qū)物業(yè)維修基金的指導(dǎo)和監(jiān)督工作由長沙市房屋產(chǎn)權(quán)管理局負(fù)責(zé)。

4．一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋有兩個以上、產(chǎn)權(quán)人的，均應(yīng)建立維修基金。維修基金使用計劃、維修工程預(yù)決算、維修基金使用分?jǐn)偡桨傅膶徍撕途S修工程質(zhì)量驗(yàn)收，向業(yè)主續(xù)籌維修基金均由業(yè)主委員會負(fù)責(zé)。

5．維修基金實(shí)行專戶儲存、業(yè)主決策、專款專用、政府監(jiān)管、按棟建賬、核算到戶的管理原則。

6．物業(yè)維修基金應(yīng)當(dāng)專項用于物業(yè)管理區(qū)域共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大中修和更新改造。

（經(jīng)業(yè)主委員會提交業(yè)主大會審議批準(zhǔn)后或60%以上業(yè)主簽字同意后實(shí)施）

7．公有出售住房中屬多層住宅的由售房單位在售房款中提取20％、屬高層住宅的提取30％繳交。購房人按購房款2％繳交；

8．多層商品住房出售時，由購房人按購房款的2％繳交、高層商品住房或設(shè)有電梯的多層商品住房出售時，由購房人按購房款的3％繳交；

9．拆遷安置實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換時，安置多層房屋的按安置房評估價的2％、安置高層房屋的按安置房評估價的3％由被拆遷人繳交；

10．售房單位在售房時或拆遷人在安置房屋時應(yīng)代為歸集首期維修基金。并在辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)時，須將歸集的首期維修基金移交市房屋產(chǎn)權(quán)督理局代管。（委托商業(yè)銀行，按國家規(guī)定的活期利率計息，利息凈收益轉(zhuǎn)作維修基金滾存使用和管理。）11．維修基金屬業(yè)主所有，業(yè)主委員會成立前，物業(yè)維修基金由市房屋產(chǎn)權(quán)管理局代管；業(yè)主委員會成立后、可根據(jù)業(yè)主大會的決議將物業(yè)維修基金移交給業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)或業(yè)主大會決定委托的其他單位代管、業(yè)主大合未決定移交的，由市房屋產(chǎn)權(quán)管理局繼續(xù)代管。委托物業(yè)管理企業(yè)或其他單位代管物業(yè)維修基金應(yīng)當(dāng)簽訂委托合同。

12．向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)維修基金應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主委員會雙方負(fù)責(zé)人同時到市房屋產(chǎn)權(quán)管理局辦理手續(xù)。辦理移交手續(xù)應(yīng)提交下列資料：

1)業(yè)主大會決議； 2)委托合同； 3)銀行賬號

4)物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)證書和營業(yè)執(zhí)照；

5)物業(yè)管理企業(yè)授權(quán)委托書和經(jīng)辦人身份證明。

13．維修基金代管單位代管維修基金的活動應(yīng)當(dāng)接受市房屋產(chǎn)權(quán)管理局和業(yè)主委員會的檢查和監(jiān)督。市房屋產(chǎn)權(quán)管理局代管的維修基金應(yīng)當(dāng)接受審計部門的審計監(jiān)督。

14．維修基金閑置時，除可用于購買國債或者用于法律、法規(guī)規(guī)定的其他用用途外，嚴(yán)禁挪作他用。

15． 使用維修基金，由業(yè)主按其擁有產(chǎn)權(quán)的房屋建筑的面積分擔(dān)，每使用一次后應(yīng)及時核算到戶，在該戶所繳維修基金中扣減。

16． 維修基金不足首次歸集的維修基金的30％時，由業(yè)主委員會按業(yè)主所擁有的房屋建筑面積比例續(xù)籌。續(xù)籌額應(yīng)不低于首次歸集的維修基金總額的70％。

17．業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時，維修基金余額隨著房屋所有權(quán)同時過戶。原業(yè)主交納的維修基金剩余款，由物業(yè)受讓人向原業(yè)主支付，當(dāng)事人另有約定的從其約定。

18．因拆遷或其它原因造成物業(yè)滅失的，物業(yè)維修基金代管單位應(yīng)當(dāng)將維修基金賬面余額退還給業(yè)主。

第三篇：物業(yè)維修基金管理辦法

參考資料一

關(guān)于貫徹落實(shí)《南京市物業(yè)維修基金管理辦法》的實(shí)施

意見

各有關(guān)單位:

為了貫徹落實(shí)《南京市物業(yè)維修基金管理辦法》(寧政發(fā)[2000]8號)（以下簡稱《辦法》），進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)維修基金的歸集、使用和管理，制定本實(shí)施意見。

一、維修基金歸集范圍

新建商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、集資房、已購公有住房、公有住房以及拆遷實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋均應(yīng)建立物業(yè)維修基金。

新建商品房包括住宅商品房、別墅、大廈、非住宅商品房、開發(fā)建設(shè)單位留作自用或出租的房屋。

二、維修基金繳交標(biāo)準(zhǔn)

1、自2000年5月1日起簽訂商品房買賣契約的，按《辦法》規(guī)定的維修基金標(biāo)準(zhǔn)繳交；

2、2000年1月7日至5月1日前簽訂商品房買賣契約或拆遷安置協(xié)議的，在契約或協(xié)議中已明確按《辦法》規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)繳交的，則按《辦法》規(guī)定繳交；未明確的則按原規(guī)定繳交； 3、2000年1月7日前簽訂商品房買賣契約或拆遷安置協(xié)議的，購售雙方仍按寧價房字（97）058號、寧財綜（97）85號、寧房管（97）78號三局聯(lián)合發(fā)文中的規(guī)定繳交，即：房屋建設(shè)單位應(yīng)按每平方米建筑面積30元（多層）或45元（高層或設(shè)有電梯的多層）標(biāo)準(zhǔn)繳交；購房人均按每平方米建筑面積15元標(biāo)準(zhǔn)繳交； 4、1997年1月1日前已投入使用的房屋，多層按每平方米建筑面積30元，高層按每平方米建筑面積40元標(biāo)準(zhǔn)由產(chǎn)權(quán)人繳交；

5、經(jīng)濟(jì)適用房項目建設(shè)單位按每平方米建筑面積50元，購房人按每平方米建筑面積30元標(biāo)準(zhǔn)繳交；

6、單位出售公有住房的，按當(dāng)時房改政策執(zhí)行。屬于2000房改政策的已購公有住房,售房單位按多層住宅、高層住宅售房款的20%、30%，購房人按購房款的2%繳交；屬于1998房改政策的已購公有住房，售房單位按多層住宅、高層住宅購房成本價的6%、8%，購房人按購房成本價的1%繳交；屬于1995、1996、1997房改政策的已購公有住房，售房單位按售房款的15%(高層20%)繳交，購房人按購房成本價的1%繳交。屬于集資建房的，購房人按照1998房改房政策繳交維修基金。

7、出租公有住房的，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)按上年實(shí)收租金的２０％繳交維修基金；

8、開發(fā)建設(shè)單位自用、出租商品房的，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)按照《辦法》第八條第（二）項規(guī)定，比照本開發(fā)建設(shè)項目同類房屋售房款的2％(多層)或3%（高層）繳交維修基金。

三、維修基金繳交方式

(一)維修基金繳交時間、地點(diǎn)

1、商品房、經(jīng)濟(jì)適用房繳交人應(yīng)在領(lǐng)取房屋所有權(quán)證前到市房地產(chǎn)交易登記中心繳交維修基金；

2、已購公有住房、集資建房的售房單位，應(yīng)在辦理房屋過戶登記前到市物業(yè)辦繳交維修基金；

3、拆遷實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋產(chǎn)權(quán)人、開發(fā)建設(shè)單位等，應(yīng)在領(lǐng)取房屋所有權(quán)證前到市房地產(chǎn)交易登記中心繳交維修基金。

(二)繳交維修基金應(yīng)提供的資料

1、商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房、拆遷實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換房

(1)《南京市商品房買賣契約》；

(2)《南京市城市房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議

（二）》；

(3)經(jīng)濟(jì)適用住房批復(fù)；

(4)1997年1月1日前簽訂《契約》、《協(xié)議》，且房屋已交付使用的，還應(yīng)提供工程竣工驗(yàn)收證明。

2、已購公有住房、集資建房

(1)《南京市已購公有住房維修基金測算表》；

(2)《南京市公有住房出售審批表》；

(3)《南京市出售公有住房價格評估測算表》；

(4)《公有住房售房款繳存單》；

(5)集資建房的批復(fù)。

3、開發(fā)建設(shè)單位自用、出租房

(1)立項批復(fù)；

(2)國有土地使用證；

(3)房屋權(quán)屬登記備案證明。

(三)維修基金繳交程序

1、商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房、拆遷實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換房、開發(fā)建設(shè)單位自用、出租房維修基金繳交程序

(1)繳交人按要求辦結(jié)交易、產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，并領(lǐng)取《南京市房產(chǎn)登記收費(fèi)通知單》；

(2)繳交人憑《南京市房產(chǎn)登記收費(fèi)通知單》（如需要還應(yīng)提供《南京市商品房買賣契約（副本）》）在繳存窗口足額繳交維修基金，并取得《南京市物業(yè)維修基金繳款憑證》。

2、已購公有住房、集資建房維修基金繳交程序

(1)售房單位按要求填寫《南京市已購公有住房維修基金測算表》；

(2)售房單位將《南京市已購公有住房維修基金測算表》、房改辦已審核的《南京市公有住房出售審批表》、《南京市出售公有住房價格評估測算表》以及《公有住房售房款繳存單》三聯(lián)單交市物業(yè)辦核驗(yàn)；

(3)售房單位持審核過的《南京市已購公有住房維修基金測算表》在物業(yè)辦繳存窗口足額繳交維修基金，并取得《南京市物業(yè)維修基金繳款憑證》。

四、開設(shè)帳戶的條件和程序

(一)開設(shè)帳戶的條件

1、物業(yè)管理區(qū)域界定清楚，且經(jīng)市、區(qū)物業(yè)行政主管部門確認(rèn)；

2、維修基金已按規(guī)定繳交；

3、售房單位已按房改政策建立維修基金。

(二)開設(shè)帳戶的程序

1、售房單位、業(yè)主委員會或委托的物業(yè)管理企業(yè)向市物業(yè)辦提交開戶申請書，并附業(yè)主委員會成立登記確認(rèn)表、業(yè)主委員會委托書及物業(yè)管理服務(wù)合同；

2、提交業(yè)主分戶清冊（業(yè)主分戶清冊格式由市物業(yè)辦統(tǒng)一印制）；

3、市物業(yè)辦審核后，出具開戶證明；

4、憑開戶證明和有關(guān)印鑒(業(yè)主委員會財務(wù)專用章和業(yè)主委員會正、副主任印鑒)到指定銀行辦理開戶手續(xù)。名稱為XX業(yè)主委員會維修基金財務(wù)專用章，印章尺寸為4厘米×4厘米；正、副主任印鑒尺寸為1.7厘米×1.7厘米；字體均為正楷。

五、維修基金的使用

維修基金為業(yè)主所有。管理實(shí)行專戶儲存、政府監(jiān)管、規(guī)范使用的原則。

維修基金只能用于房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的中修、大修、更新、改造項目，不得挪作他用；保修期滿后的小修和日常維護(hù)費(fèi)用不從維修基金中列支，已實(shí)行物業(yè)管理的，從物業(yè)管理費(fèi)中列支，未實(shí)行物業(yè)管理的由相關(guān)受益產(chǎn)權(quán)人按各自建筑面積比例均攤。

維修基金按幢建帳，核算到戶。

六、維修基金使用范圍

1、凡產(chǎn)權(quán)不屬該物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主共有的，由其產(chǎn)權(quán)單位（人）或主管部門負(fù)責(zé)維修養(yǎng)護(hù)。

2、具體維修基金使用范圍見附件。

3、附件未涉及的，由市物業(yè)辦負(fù)責(zé)解釋。

七、維修基金申請使用的條件和程序

(一)申請使用必須具備以下條件

1、物業(yè)維修基金足額歸集到位，維修項目符合維修基金使用范圍；或符合維修基金使用范圍，且有部分物業(yè)維修基金已歸集到位，部分未歸集到位但已明確維修費(fèi)用分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)并籌集存入維修基金專戶；

2、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期屆滿后；

3、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的中修、大修、更新、改造，業(yè)主委員會成立前，售房單位已事先征詢相關(guān)業(yè)主的書面同意；業(yè)主委員會成立后，涉及一幢樓業(yè)主的，已事先征詢相關(guān)業(yè)主和業(yè)主委員會的書面同意；涉及物管區(qū)域全體業(yè)主的，已事先征詢業(yè)主委員會的書面同意，且業(yè)主委員會書面意見經(jīng)業(yè)主（代表）大會批準(zhǔn)或授權(quán)；

4、出現(xiàn)法規(guī)、規(guī)章和有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定必須維修的情形，物業(yè)行政主管部門可責(zé)成產(chǎn)權(quán)人及管理單位負(fù)責(zé)實(shí)施，其基金支出按物業(yè)管理區(qū)域的相關(guān)業(yè)主各自擁有房屋建筑面積比例共同承擔(dān)。

(二)申請使用的程序

1、售房單位或受委托管理單位(下稱“使用單位”)向市物業(yè)辦提交維修基金使用申請表和房屋及設(shè)施設(shè)備維修基金使用預(yù)算計劃書；

成立業(yè)主委員會的，使用單位應(yīng)于每年12月底前向業(yè)主委員會提出下維修計劃和基金預(yù)算，經(jīng)業(yè)主委員會書面同意加蓋業(yè)主委員會公章；

業(yè)主委員會應(yīng)在收到計劃和預(yù)算后15日內(nèi)做出書面答復(fù)，逾期視為不同意。列入維修基金使用范圍的急修項目，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)書面請示業(yè)主委員會，業(yè)主委員會應(yīng)在24小時之內(nèi)答復(fù)，逾期視為不同意；

2、提交業(yè)主分戶清冊，房改房售房單位還應(yīng)提供房屋權(quán)屬證明等；

3、市物業(yè)辦受理后7日內(nèi)審核完畢，急修項目特事特辦并簽署意見，按核定預(yù)算經(jīng)費(fèi)的70%預(yù)撥費(fèi)用；

4、使用單位憑市物業(yè)辦開具的維修基金使用憑證到承辦銀行辦理劃款手續(xù)；

5、維修工程項目竣工后，使用單位憑已批準(zhǔn)的維修基金使用申請表、維修工程合同、維修決算、維修工程項目費(fèi)用結(jié)算發(fā)票、維修項目受益業(yè)主反饋表并加蓋業(yè)委會印章，到市物業(yè)辦辦理余額基金劃撥手續(xù)。

八、維修基金分?jǐn)傓k法

(一)維修基金的分?jǐn)?/p>

1、房屋的共用部位發(fā)生自然損壞，包括同幢或同單元業(yè)主共同使用的房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋?，戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等，基金支出由同幢或同單元房屋內(nèi)全體業(yè)主按各自擁有房屋建筑面積分?jǐn)偂?/p>

2、已納入建設(shè)成本的共用設(shè)施設(shè)備發(fā)生自然損壞，包括上下水主立管道、落水管、煙道、水箱、電梯、天線、照明、供電線路、暖氣線路、加壓水泵、鍋爐、消防和安全設(shè)施等，基金支出由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)業(yè)主或本幢相關(guān)業(yè)主按各自擁有房屋建筑面積分?jǐn)偂?/p>

3、已納入建設(shè)成本的其他共用設(shè)施設(shè)備發(fā)生自然損壞，包括道路、綠地、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋，基金支出由本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主按各自擁有房屋建筑面積分?jǐn)偂?/p>

4、同一物業(yè)未繳交維修基金的業(yè)主，其應(yīng)承擔(dān)的維修費(fèi)用，由業(yè)主委員會籌集。

(二)維修基金分?jǐn)偸褂帽壤?/p>

維修基金本金以按規(guī)定足額繳存的為基數(shù)，最高只能使用其基數(shù)的70%。分?jǐn)偟綉艉?，部分業(yè)主使用本金70%還不敷維修費(fèi)用的，由業(yè)主委員會及時續(xù)籌，續(xù)籌維修基金標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主委員會按業(yè)主擁有的房屋建筑面積比例制定，并提交業(yè)主(代表)大會通過。原則上相關(guān)業(yè)主續(xù)籌后的維修基金余額不得少于其首次應(yīng)繳的維修基金額。續(xù)籌標(biāo)準(zhǔn)自大會通過之日起7日內(nèi)報市物業(yè)辦備案，并將續(xù)籌基金繳至市物業(yè)維修基金專戶。

維修基金分?jǐn)偸褂镁唧w比例見下表：

使用年限

房屋等級 10年 20年 30年 40年 50年

鋼結(jié)構(gòu) 10% 50% 70% 續(xù)籌 續(xù)籌

鋼混結(jié)構(gòu) 20% 50% 70% 續(xù)籌 續(xù)籌

混合結(jié)構(gòu) 10% 30% 50% 70% 續(xù)籌

磚木結(jié)構(gòu) 15% 20% 25% 45% 70% 其 它 15% 25% 35% 45% 70%

九、維修基金的帳務(wù)管理

(一)維修基金實(shí)行兩級帳戶管理體系。一級帳戶為市物業(yè)辦主賬戶,用于維修基金的繳存、使用、結(jié)息、增值等帳務(wù)管理活動；二級帳戶為業(yè)主委員會或售房單位輔助帳戶，用于具所轄維修基金的使用；

(二)開設(shè)帳戶后，業(yè)主委員會、已實(shí)施物業(yè)管理的售房單位應(yīng)將維修基金的輔助帳務(wù)委托物業(yè)管理企業(yè)代管，并在物業(yè)管理服務(wù)合同中約定。維修基金本金應(yīng)按幢建立帳冊，記帳到戶。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)將已使用物業(yè)維修費(fèi)用的情況按幢登記，定期公布； 未實(shí)施物業(yè)管理的售房單位可自行管理帳務(wù)。

(三)業(yè)主委員會、售房單位或委托管理單位應(yīng)當(dāng)每季與市物業(yè)辦核對維修基金帳目并將下列情況每年向全體業(yè)主公布一次：

1、維修基金繳交、使用和結(jié)存的金額；

2、發(fā)生維修、更新的項目和費(fèi)用及按戶分?jǐn)偳闆r；

3、維修基金的其他情況。

(四)承辦銀行應(yīng)當(dāng)每月向市物業(yè)辦、業(yè)主委員會、售房單位打印維修基金帳戶對帳單。

(五)市物業(yè)辦每年向業(yè)主委員會或使用單位打印維修基金匯總數(shù)據(jù)余額單和利息憑證。

十、有關(guān)問題的補(bǔ)充說明

1、維修基金實(shí)行以一個物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝?、統(tǒng)一管理的原則。已購公有住房維修基金須納入所在物業(yè)管理區(qū)域的，售房單位應(yīng)遵守此原則，先按首次繳交標(biāo)準(zhǔn)對已購公有住房維修基金分?jǐn)偟綉?，并將相關(guān)購房人的維修基金從本單位剝離。剝離后的維修基金，納入物業(yè)管理區(qū)域統(tǒng)一管理，其使用申請、增值申請等日常業(yè)務(wù)不再由售房單位負(fù)責(zé)，轉(zhuǎn)由業(yè)主委員會負(fù)責(zé)。

2、電梯維修問題在《南京市電梯維修基金管理辦法》未出臺之前,仍按寧政發(fā)[2000]8號文件規(guī)定執(zhí)行。

3、高層樓宇（含小高層）或多層設(shè)有電梯的業(yè)主，不論其使用電梯否，所有購房人均按售房款的3%繳交,維修基金繳交標(biāo)準(zhǔn)不予區(qū)分。

4、高層樓宇附有裙樓的，裙樓檐高20m以上的(含20m)或裙樓檐高雖低于20m，但設(shè)有電梯的，其維修基金繳交標(biāo)準(zhǔn)按高層標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，20m以下沒有電梯的按多層標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

5、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，經(jīng)營性車庫和產(chǎn)權(quán)面積之外的地下室，維修費(fèi)用由使用人承擔(dān)，不在維修基金列支范圍。

6、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，經(jīng)批準(zhǔn)設(shè)置的經(jīng)營性設(shè)施的收益，在扣除物業(yè)管理企業(yè)代辦費(fèi)用后，應(yīng)當(dāng)將收益的30%用于補(bǔ)貼物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)，收益的70%納入維修基金，合同另有約定的除外。

7、購房人在《南京市商品房買賣契約》中的申報面積與產(chǎn)權(quán)備案證或購房價款的票據(jù)不符的，應(yīng)在原契約中增加補(bǔ)充條款，予以明確；申報面積與房屋所有權(quán)證面積不符的，以房屋所有權(quán)證面積為準(zhǔn)。

8、購房人簽約時間及實(shí)施購買行為均在2000年5月1日之前，因更名等原因需重新簽訂契約的，維修基金依然按原契約簽訂時的政策執(zhí)行。

9、對于已辦理房屋交易過戶手續(xù)，或已領(lǐng)取房屋所有權(quán)證的，如開發(fā)建設(shè)單位未繳納維修基金，應(yīng)按政策規(guī)定予以追繳。對欠繳單位，房管機(jī)關(guān)將暫停辦理其產(chǎn)權(quán)初始登記手續(xù)，其非市政拆遷項目，暫停拆遷許可證的審批，對在建工程或項目，暫停預(yù)售（銷售）許可證的審批。屬于個人應(yīng)繳未繳的，可由業(yè)主或其配偶申請將自己名下存儲的公積金用于支付，若公積金已使用或用于購房作貸款按揭的，則按其擁有的房屋建筑面積比例予以分?jǐn)偦I措。

10、已購公有住房維修基金未歸集到已購公有住房維修基金專戶的，有特殊困難的售房單位可申請用單位售房款支付維修基金，售房款已使用完或?qū)⒕S修基金挪作它用的，原售房單位應(yīng)予以補(bǔ)交。

11、因購房人終止契約、拆遷或其他不可抗力的因素造成房屋滅失的，業(yè)主可持本人身份證件、開發(fā)建設(shè)單位證明及退房價款發(fā)票、注銷契約（或房地產(chǎn)權(quán)證）的證明、拆遷協(xié)議和業(yè)主委員會(或售房單位)的證明，到市物業(yè)辦辦理維修基金退款手續(xù)。

12、因房屋滅失辦理維修基金退款手續(xù)時，本金未使用過的，應(yīng)將購房人繳交的本金退給購房人；若已動用過本金的，則退余額部分。

13、單位購買的商品房，已按規(guī)定繳交維修基金的，向職工出售時，產(chǎn)權(quán)單位不再繳交，購房職工仍按房改規(guī)定繳交原產(chǎn)權(quán)單位。

14、已購公有住房上市后，其共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修管理責(zé)任單位以及維修基金管理方式不變，買賣雙方與責(zé)任單位辦理戶名變更手續(xù)。單位繳存的維修基金不予返還。賣方個人原繳交的維修基金本金或余額不予退還，隨房屋產(chǎn)權(quán)同時過戶，由買方向賣方支付此項費(fèi)用。

15、商品房二次上市后，原繳維修基金余額隨房屋產(chǎn)權(quán)同時過戶，由買方向賣方支付此項費(fèi)用。

16、換購已購公有住房的，分別按不同購房的房改政策規(guī)定計算維修基金。原購房的單位維修基金轉(zhuǎn)入現(xiàn)購房，換購單位繳納現(xiàn)購房單位維修基金的不足部分；由換購單位退還購房人原購時繳交的個人維修基金，同時購房人繳納現(xiàn)購房個人維修基金。

17、在寧省級單位的房改房維修基金，執(zhí)行統(tǒng)一政策，單獨(dú)管理。

附：《南京市物業(yè)維修基金使用范圍》。

附件

南京市物業(yè)維修基金使用范圍

第一部分 房屋共用部位共用設(shè)施維修基金使用范圍

（一）房屋本體：

拆換加固受損房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋?，恢?fù)承載能力。

修繕屋面滲漏部位（超過整幢屋面面積20%以上），重鋪、新?lián)Q隔熱板。

整體修繕戶外墻面、頂棚、踢腳線、外檐、雨篷抹灰層或塊料面層。整體修繕公共部位樓地面面層。

玻璃幕墻整體灌注結(jié)構(gòu)膠，更換變形鋁合金框架、損壞玻璃。（鋁塑板墻面參照執(zhí)行）

戶外走廊通道、樓梯間、門廳、地下室門窗整體修換。

（二）公建配套：

1、道路（路幅寬7米以下）：整體修復(fù)路面、路牙。

2、綠地：經(jīng)驗(yàn)收投入使用一年后，原有綠地率下降30%的，進(jìn)行補(bǔ)栽、補(bǔ)植。

3、公益性文體設(shè)施（亭廊、臺、池、雕塑、游樂場、健身設(shè)施等）：經(jīng)驗(yàn)收投入使用三年后，設(shè)施自然損壞需修換的。

第二部分 共用設(shè)備維修基金使用范圍

（一）垂直電梯

1、機(jī)房部分：

1）曳引機(jī)組：更換電動機(jī)定子、轉(zhuǎn)子、軸承；減速器軸承、蝸桿、從動軸。

2）限速安全系統(tǒng)：更換限速器、安全鉗、漲緊輪。3）控制屏：更換主控板、勵磁板、電源板。

4）選層器：整體更換。

5）終端保護(hù)裝置：更換上、下極限杠桿、鋼絲繩、鋼絲繩漲緊裝置。

2、井道部分：

1）轎廂、轎架：更換轎廂、操縱箱（內(nèi)召）、超滿載裝置、安全鉗。

2）自動門機(jī)構(gòu)：更換轎門安全觸板、開關(guān)門電機(jī)。

3）導(dǎo)軌：更換變形損壞部件。

4）導(dǎo)靴：整體更換。

5）曳引鋼絲繩：全部更換。

6）對重：更換導(dǎo)靴。

7）緩沖器：更換緩沖彈簧或活塞。

3、廳站部分：

1）召喚按鈕箱（外召）：各層全部更換。

2）層樓指示器：各層燈具、線路全部更換。

（二）中央空調(diào)

1、空調(diào)壓縮機(jī)部份：

1）活塞式壓縮機(jī)：更換氣缸套、蓋，更換活塞、氣閥、連桿襯套、軸瓦、軸封器、截止筏，更換油泵泵體、齒輪、轉(zhuǎn)子、軸承，更換聯(lián)軸器柱銷、檔圈、傳動組。

2）離心式壓縮機(jī)：更換電動機(jī)、主軸、工作葉輪組件、軸承、進(jìn)口導(dǎo)葉。

3）螺桿式壓縮機(jī)：更換轉(zhuǎn)子、平衡活塞、軸承、卸載滑筏。

2、中央空調(diào)給水：更換鈉離子交換器、各類水泵、膨脹水箱、Φ150以上（含Φ150）管道、閥門、過濾器，修換電機(jī)繞組、絕緣。

3、冷凝器：更換閥門、管道。

4、蒸發(fā)器：更換閥門，修換殼管、盤管。

5、膨脹閥：更換。

6、控制系統(tǒng)：更換主控板。

7、輔助設(shè)備：更換油分離器、貯液器、過濾器、電磁閥、壓力控制器、油壓差控制器、冷卻塔外殼及通風(fēng)機(jī)。

8、風(fēng)機(jī)盤管：更換風(fēng)機(jī)、盤管。

9、新風(fēng)及變風(fēng)量機(jī)組：更換風(fēng)機(jī)、電動機(jī)、表冷器、控制箱。

10、雙效溴化鋰吸收式機(jī)組：更換各類泵及電機(jī)，修換發(fā)生器、吸收器、引射器、U型管、換熱器、蒸發(fā)器、冷凝器。

11、通風(fēng)設(shè)備：整體更換風(fēng)機(jī)、風(fēng)扇、散流器、除塵器。

（三）鍋爐

1、爐體：整體更換下降管、水冷壁、耐火磚爐墻、爐膽、煙管。

2、水處理設(shè)備：更換水泵，陰、陽離子交換器。

3、燃煤爐燃燒器：修換齒輪變速箱、風(fēng)機(jī)、出渣機(jī)、爐排。

4、燃油、燃?xì)鉅t燃燒器：修換風(fēng)機(jī)、氣泵、油泵、霧化器、電磁閥、調(diào)節(jié)閥，油咀。

5、供熱設(shè)備：更換分汽缸、換熱器。

（四）電氣系統(tǒng)

1、強(qiáng)電：

（1）高壓柜：更換各類柜體、儀表，修換斷路器、隔離開關(guān)、負(fù)荷開關(guān)、操縱機(jī)構(gòu)、互感器、熔斷器、避雷器、接地開關(guān)、手車及機(jī)械閉鎖電器連鎖。

（2）變壓器：更換冷卻風(fēng)扇、控制箱、柜體、溫度指示儀、絕緣油，修換繞組、絕緣、油枕、散熱片。

（3）低壓電器：電動機(jī)整機(jī)更換（5kw以上），轉(zhuǎn)子、定子繞組修換（10kw以上），更換蓄電池、不間斷電源，更換各類柜體、儀表，修換斷路器、開關(guān)及接觸器（100A以上）、互感器、隔離器、電容器，整體更換配電箱、控制箱、照明箱，全部更換照明燈具、線路、插座。

2、弱電：

1）電話通訊：修換各類型程控交換機(jī)，更換交接箱、中繼箱。

2）廣播音響：更換全部音箱、揚(yáng)聲器、音響布線。

3）電視系統(tǒng)：修換衛(wèi)星拋物面天線、接受機(jī)，全部更換同軸電纜分配箱。

4）火災(zāi)報警：修換區(qū)域報警、集中報警控制器，全部更換探測器、報警器。

5）安保監(jiān)控：更換電視監(jiān)控控制臺、監(jiān)視器（多畫面），小區(qū)周邊防范的遠(yuǎn)紅外探頭（5米以上）和彩色攝像頭（多方位、多焦距），修換入侵報警系統(tǒng)。

6）綜合布線系統(tǒng)：整體更換配線箱、交接箱、電纜、光纜，全部更換適配器。

（五）消防設(shè)備：

1、整體更換防火卷簾，更換防火門、防排煙風(fēng)機(jī)、排煙防火閥。

2、消防給水：修換消防泵，更換接合器，整體更換消防栓箱，全部更換噴淋裝置，整體翻修水池，更換Φ150以上（含Φ150）管道、閥門。

（六）給排水：

1、生活給水：整體翻修水池、水箱，更換水泵、電機(jī)、液位控制器、氣壓水罐、Φ150以上（含Φ150）管道、閥門，水泵維修需解體更換葉輪、泵軸。

2、排水設(shè)備：全部更換排水管、水封，整體更換管道，翻新化糞池、窨井、檢查井、雨水井，更換動力、有源化糞池動力設(shè)備。

（七）質(zhì)量要求：

設(shè)備在修復(fù)后必須達(dá)到完好。按其出廠標(biāo)準(zhǔn)，總體各項性能指標(biāo)達(dá)到原產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)的90%以上，正常運(yùn)轉(zhuǎn)能耗不得高于原產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)的110%。必要時，由行業(yè)主管部門或技術(shù)監(jiān)督部門進(jìn)行測試

第四篇：物業(yè)維修基金使用范圍

物業(yè)管理師考試經(jīng)營管理資料：物業(yè)維修基金使用范圍

2010-9-17 14:13 來源于網(wǎng)絡(luò) 【大 中 小】【打印】【我要糾錯】

第一部分 房屋共用部位共用設(shè)施維修基金使用范圍

（一）房屋本體：

拆換加固受損房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂

等），恢復(fù)承載能力。

整體修繕戶外墻面、頂棚、踢腳線、外檐、雨篷抹灰層或塊料面層。整體修繕公共部位

樓地面面層。

玻璃幕墻整體灌注結(jié)構(gòu)膠，更換變形鋁合金框架、損壞玻璃。（鋁塑板墻面參照執(zhí)行）

戶外走廊通道、樓梯間、門廳、地下室門窗整體修換。

（二）公建配套：

1、道路（路幅寬7米以下）：路面破損50%以上，整體修復(fù)路面、路沿。

2、綠地：經(jīng)驗(yàn)收投入使用一年后，原有綠地率下降30%的，進(jìn)行補(bǔ)栽、補(bǔ)植。

3、公益性設(shè)施（休閑椅凳、垃圾桶、亭廊、臺、池、雕塑、游樂場、健身設(shè)施等）：經(jīng)驗(yàn)收投入使用三年后，設(shè)施自然損壞需修換的。

4、小區(qū)圍墻及大門：因自然損壞影響安全和使用需要整體修繕、更新的。

第二部分 共用設(shè)備維修基金使用范圍

（一）垂直電梯

1、機(jī)房部分：

1）曳引機(jī)組：更換電動機(jī)定子、轉(zhuǎn)子、軸承；減速器軸承、蝸桿、從動軸。

2）限速安全系統(tǒng)：更換限速器、安全鉗、漲緊輪。

3）控制屏：更換主控板、勵磁板、電源板。

4）選層器：整體更換。

5）終端保護(hù)裝置：更換上、下極限杠桿、鋼絲繩、鋼絲繩漲緊裝置。

2、井道部分：

1）轎廂、轎架：更換轎廂、操縱箱（內(nèi)召）、超滿載裝置、安全鉗。

2）自動門機(jī)構(gòu)：更換轎門安全觸板、開關(guān)門電機(jī)。

3）導(dǎo)軌：更換變形損壞部件。

4）導(dǎo)靴：整體更換。

5）曳引鋼絲繩：全部更換。

6）對重：更換導(dǎo)靴。

7）緩沖器：更換緩沖彈簧或活塞。

3、廳站部分：

1）召喚按鈕箱（外召）：各層全部更換。

2）層樓指示器：各層燈具、線路全部更換。

第五篇：物業(yè)維修基金管理制度

物業(yè)維修基金管理制度

第1章總則 第1條目的

為規(guī)范物業(yè)維修基金的收取、管理、使用工作，特制定本制度。第2條適用范圍

本制度適用維修基金的收取、管理和使用。第3條維修基金的使用范圍

1.公用設(shè)施維修基金的使用范圍：小區(qū)內(nèi)的道路、小區(qū)內(nèi)的路燈、小區(qū)內(nèi)園林綠化地、小區(qū)內(nèi)的地下排水管、小區(qū)內(nèi)的文化體育場所、小區(qū)內(nèi)的停車場及其他公用設(shè)施。

2.房屋本體維修基金的使用范圍：房屋的承重墻的結(jié)構(gòu)部位、抗震結(jié)構(gòu)部位、墻面、樓梯間、公共通道、門廳、公共屋面、電梯、機(jī)電設(shè)備、本體消防設(shè)施、公共天線、本體上下水共用管道、共用防盜監(jiān)控設(shè)施及其他房屋本體共用部分。

第2章維修基金的管理控制 第4條維修基金的收取

1.開發(fā)商在工程竣工驗(yàn)收后，按小區(qū)建設(shè)總投資的2％計算公用設(shè)施維修基金。公用設(shè)施維修基金將一次性劃撥到區(qū)住宅管理部門的專用賬戶上。

2.房屋本體維修基金的收取。公司財務(wù)部在小區(qū)住宅保修期滿以后開始計收房屋本體維修基金。由財務(wù)部會計編制住戶下月的“房屋本體維修基金應(yīng)收明細(xì)表”，客戶服務(wù)部人員在規(guī)定時間內(nèi)進(jìn)行收取。

3.維修基金不足時，可由財務(wù)部編制籌集方案報業(yè)主委員會，由業(yè)主委員會征集。第5條維修基金的保管

1.維修基金在房屋交付使用后，業(yè)主委員會成立前，一般由政府主管部門代管。業(yè)主委員會成立后，經(jīng)業(yè)主委員會同意，可以交物業(yè)管理公司代管。

2.公用設(shè)施、設(shè)備維修基金一般每個小區(qū)設(shè)立一個專用賬戶，本體維修基金則按每棟樓宇設(shè)置一個專用賬戶。

3.公用設(shè)施維修基金的管理。

（1）公用設(shè)施的維修基金由物業(yè)管理公司設(shè)立專門賬戶管理，物業(yè)管理公司無權(quán)干涉業(yè)主委員會對基金的正常使用，但有權(quán)嚴(yán)格按使用審批程序?qū)彶闊o誤后支出。

（2）小區(qū)業(yè)主或其他相關(guān)人員及單位，如果對公用維修基金的收支賬目有疑問，可向業(yè)主委員會、管理公司或下屬管理處提出質(zhì)詢。

4.房屋本體維修基金的管理。

（1）房屋本體維修基金以房屋每棟為單位設(shè)立專門賬戶管理，并設(shè)立專用賬號存儲各棟物業(yè)的本體維修基金。

（2）經(jīng)辦人憑房屋本體維修基金支出的原始憑據(jù)，按企業(yè)的“費(fèi)用審核報銷作業(yè)規(guī)程”中的相關(guān)規(guī)定到財務(wù)部辦理報銷手續(xù)。

（3）財務(wù)部會計將房屋本體維修基金的報銷單據(jù)根據(jù)企業(yè)的“會計核算作業(yè)規(guī)程”中的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行賬務(wù)處理。

（4）如果小區(qū)內(nèi)的日常小修超過了房屋本體維修基金的比例，則應(yīng)經(jīng)過業(yè)主委員會或所需進(jìn)行維修的單棟房屋的50％以上的業(yè)主同意，將超出的部分在下房屋本體維修基金的小修費(fèi)里沖抵，或經(jīng)業(yè)主委員會決定提高本體基金標(biāo)準(zhǔn)來彌補(bǔ)。

（5）小區(qū)內(nèi)的業(yè)主、其他相關(guān)單位或個人如對房屋本體維修基金的收支存有疑問，可以向業(yè)主委員會查詢，向公司財務(wù)部查詢，管理處接到咨詢后應(yīng)認(rèn)真予以解釋。

第6條維修基金的使用

1.公用設(shè)施維修基金的使用程序。

（1）提出使用申請。物業(yè)公司需要使用公用設(shè)施維修基金時，應(yīng)向小區(qū)業(yè)主委員會提供相關(guān)材料進(jìn)行申請。材料包括以下內(nèi)容。

①公司總經(jīng)理簽字并加蓋公司用章的使用申請。②相關(guān)項目的有關(guān)圖紙、預(yù)算資料。③施工承接單位或人員資質(zhì)資料。

（2）業(yè)主委員會審議。小區(qū)業(yè)主委員會在接到公用設(shè)施維修基金的使用申請后在規(guī)定日期內(nèi)召集業(yè)主大會進(jìn)行審議。

（3）如果業(yè)主大會不同意使用公用設(shè)施維修基金，而物業(yè)公司認(rèn)為有充足理由的，應(yīng)根據(jù)不同意的意見進(jìn)行整改，再次申請。

（4）業(yè)主委員會可以對使用維修基金的工程項目的施工質(zhì)量及材料消耗等進(jìn)行監(jiān)控，并按工程要求進(jìn)行驗(yàn)收。

2.房屋本體維修基金的使用。

物業(yè)公司收取的房屋本體維修基金原則上×％用于房屋本體公用部位的日常維修和零星小修，×％用于房屋本體公用部位的中修以上維修工程，特殊情況可另行處理。在確實(shí)需要使用時應(yīng)按以下程序執(zhí)行。

（1）向業(yè)主委員會提交資料。管理公司因需要進(jìn)行中修以上的維護(hù)工程時，應(yīng)向業(yè)主委員會提供下列資料。

①公司總經(jīng)理簽名的申請計劃。②項目的預(yù)算資料。③其他相關(guān)資料。

（2）經(jīng)業(yè)主委員會審議。經(jīng)審議，如業(yè)主管理委員或該棟50％的業(yè)主不同意，而公司或下屬管理處認(rèn)為有足夠理由實(shí)施該項工程的，公司或下屬管理處可向小區(qū)住宅管理部門申請，經(jīng)管理部門核定后實(shí)施；如果業(yè)主委員會或該棟50％的業(yè)主書面同意，管理公司或下屬管理處應(yīng)按計劃執(zhí)行該項工程。

（3）年底制訂基金使用計劃及預(yù)算并予以公告。公司財務(wù)部應(yīng)在每年12月31日前，向業(yè)主委員會提交下一房屋本體維修基金的使用計劃及預(yù)算，在業(yè)主委員會審批同意后應(yīng)在公告欄予以公告，讓全體業(yè)主知曉。

第3章物業(yè)維修基金資料的保管

第7條應(yīng)在每月月末將本月物業(yè)維修基金的發(fā)生憑據(jù)匯總、記賬并按“會計核算作業(yè)規(guī)程”中的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行賬務(wù)處理。第8條財務(wù)部經(jīng)理對物業(yè)維修基金的財務(wù)資料進(jìn)行審核，確認(rèn)無誤后，加密后在財務(wù)部保存。

第4章附則

第9條本制度已通過物業(yè)公司及業(yè)主委員會審批，自頒布之日起實(shí)施。