第一篇：土地項(xiàng)目盡職調(diào)查提綱

律師在土地項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓過(guò)程中進(jìn)行的盡職調(diào)查

一、為完成土地使用權(quán)交易需進(jìn)行的前期調(diào)查工作

（一）、對(duì)土地使用權(quán)權(quán)屬的調(diào)查

1、審查《國(guó)有土地使用權(quán)證》，了解使用權(quán)的取得方式、使用權(quán)的出讓年限等情況；

2、建設(shè)用地使用權(quán)證的內(nèi)容與土地登記機(jī)關(guān)的存檔文件記載的內(nèi)容是否一致；

3、轉(zhuǎn)讓方是否是建設(shè)用地使用權(quán)證上載明的建設(shè)用地使用權(quán)人；

4、轉(zhuǎn)讓方擬轉(zhuǎn)讓的建設(shè)用地使用權(quán)的取得方式，是出讓還是劃撥；

5、調(diào)查《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》及繳納地價(jià)款、契稅等費(fèi)用的單據(jù)，是否符合出讓合同的有關(guān)約定；

6、調(diào)查轉(zhuǎn)讓方關(guān)于項(xiàng)目的工程進(jìn)度及投資情況的說(shuō)明及相關(guān)證明文件，是否已按出讓合同的約定對(duì)土地進(jìn)行了開發(fā)建設(shè)，是否屬于閑置土地；

8、擬受讓的建設(shè)用地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物有無(wú)設(shè)置抵押等他項(xiàng)權(quán)利。

9、審查擬受讓的建設(shè)用地使用權(quán)有無(wú)下列禁止轉(zhuǎn)讓的情形：

(1)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他方式限制建設(shè)用地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物權(quán)利的；

(2)已被國(guó)家有關(guān)機(jī)關(guān)依法收回建設(shè)用地使用權(quán)的；(3)權(quán)屬有爭(zhēng)議的；

(4)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；

(5)以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)，未按照國(guó)務(wù)院的規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。(6)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

10、從房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)了解公司的土地房產(chǎn)權(quán)利、合同、各種物權(quán)擔(dān)保和抵押、限制性保證等情況；

（二）、對(duì)轉(zhuǎn)(受)讓方主體資格調(diào)查

1、到工商登記機(jī)關(guān)進(jìn)行查詢，了解交易雙方公司是否合法成立、是否有效存續(xù)；

2、審查轉(zhuǎn)讓方和轉(zhuǎn)受讓方的法人資格證書或執(zhí)照；

二、為完成土地使用權(quán)交易需進(jìn)行的后期具體工作

1、擬定轉(zhuǎn)讓方與受讓方簽訂的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同；

2、協(xié)助轉(zhuǎn)讓方出具無(wú)法院查封的證明以及房地部門出具的未預(yù)售、未設(shè)定抵押等他項(xiàng)權(quán)利的證明文件并對(duì)相關(guān)文件加以審查；

3、審查關(guān)于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估報(bào)告；

4、協(xié)助交易雙方前往公證處簽署轉(zhuǎn)讓合同,并對(duì)公證處簽署的轉(zhuǎn)讓合同加以審查；

5、擬定土地使用權(quán)交易過(guò)程中需公司準(zhǔn)備的決議文件；

6、準(zhǔn)備土地使用權(quán)交易過(guò)程需提交政府部門的相關(guān)文件；

7、協(xié)助交易雙方辦理土地使用權(quán)交易的整個(gè)過(guò)程。

農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)程序

第一，接受委托，律師接受委托，根據(jù)委托人提供信息，起草準(zhǔn)備調(diào)查程序。

第二，盡職調(diào)查。調(diào)查核實(shí)當(dāng)事人主體資格信息，土地信息，開展系列盡職調(diào)查，出具流轉(zhuǎn)可行性研究分析報(bào)告。第三，簽訂合同。土地流轉(zhuǎn)可行，組織雙方洽談一致后，在律師指導(dǎo)下簽訂規(guī)范的流轉(zhuǎn)合同，并履行相應(yīng)的土地流轉(zhuǎn)程序法律要件。

第四，審核發(fā)證。提醒并幫助委托人及時(shí)備案，登記過(guò)戶，避免一切法律風(fēng)險(xiǎn)。辦理農(nóng)村集體土地使用權(quán)法務(wù)操作指引 為規(guī)范本所律師依法辦理與土地相關(guān)的訴訟和非訴訟業(yè)務(wù)、提高律師承辦土地法律業(yè)務(wù)的服務(wù)質(zhì)量，依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章、關(guān)司法解釋、全國(guó)律協(xié)的指導(dǎo)意見，結(jié)合本人土地法律服務(wù)實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)制定，供本所律師及相關(guān)人士參考、借鑒。

從事土地法律實(shí)務(wù)的非訴訟法律服務(wù)，盡職調(diào)查、參與談判、受托起草、修改有關(guān)合同以及代辦有關(guān)登記備案手續(xù)等；本指引旨在向本所律師提供辦理土地法律業(yè)務(wù)方面的經(jīng)驗(yàn)，而非強(qiáng)制性規(guī)定，供律師在實(shí)踐中參考。

本指引根據(jù)2010年之前國(guó)家頒布實(shí)施的法律、行政法規(guī)、規(guī)章、司法解釋及其他相關(guān)文件的規(guī)定制定。若法律、法規(guī)發(fā)生變化，應(yīng)以新的法律、法規(guī)及為依據(jù)。

法律依據(jù)

1《土地管理法》

2《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》 3《關(guān)于2005年深化經(jīng)濟(jì)體制改革的意見》 農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)

取得條件

1鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施、公益事業(yè)基本建設(shè)用地。

1.1農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織可依法對(duì)用于本集體經(jīng)濟(jì)組織公益性活動(dòng)的非農(nóng)用地享有土地使用權(quán)。

1.2農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織依法設(shè)立的學(xué)校等公益性組織也可對(duì)用于其從事公益性活動(dòng)的非農(nóng)用地享有土地使用權(quán)。

2農(nóng)村興辦的鄉(xiāng)(村)企業(yè)或聯(lián)營(yíng)企業(yè)用地。3根據(jù)《擔(dān)保法》，使用農(nóng)村集體用地抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的時(shí)候，可以允許使用農(nóng)村土地。4農(nóng)民宅基地。

操作提示

1根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行的《土地管理法》，使用農(nóng)村集體土地，法律規(guī)定只有上述四種情況是合法使用農(nóng)村土地的形式。除此以外，都是國(guó)家現(xiàn)行法律不允許的。

2目前有的地方性法規(guī)已經(jīng)打破這一局面，實(shí)際操作中要具體問題具體分析。

鄉(xiāng)(鎮(zhèn))建設(shè)用地使用原則

1應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃。鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃是村莊、集鎮(zhèn)及其他村鎮(zhèn)設(shè)施建設(shè)用地的最高規(guī)劃，一切鄉(xiāng)村建設(shè)都必須服從。按照《土地管理法》的規(guī)定，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃將劃分土地利用區(qū)，根據(jù)土地使用條件，確定每一塊土地的用途，并予以公告。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施、公益事業(yè)和農(nóng)村村民建住宅，都應(yīng)當(dāng)使用土地利用總體規(guī)劃的村莊和集鎮(zhèn)建設(shè)用地區(qū)域內(nèi)的土地，農(nóng)村道路、水利設(shè)施等需要使用村莊和集鎮(zhèn)建設(shè)用地區(qū)域外的土地的，應(yīng)當(dāng)符合土地用途的要求，否則將被視為違反土地利用總體規(guī)劃，是不允許的。

2符合土地利用年度計(jì)劃。國(guó)家將每年下達(dá)土地利用年度計(jì)劃，控制建設(shè)用地的總量，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施、公益事業(yè)，農(nóng)村村民建設(shè)住宅，也不能突破土地利用年度計(jì)劃確定的控制指標(biāo)。

3符合村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃。根據(jù)國(guó)務(wù)院頒布的《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，村莊是指農(nóng)村村民居住和從事各種生產(chǎn)的聚居點(diǎn)，集鎮(zhèn)是指鄉(xiāng)、民族鄉(xiāng)人民政府所在地和經(jīng)縣級(jí)人民政府確認(rèn)的由集市發(fā)展而成的，作為農(nóng)村一定區(qū)域經(jīng)濟(jì)、文化和生活服務(wù)中心的非建制鎮(zhèn)。在村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)區(qū)內(nèi)的建設(shè)都應(yīng)當(dāng)服從村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃，并取得村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃行政主管部門的同意，方可申請(qǐng)用地。4堅(jiān)持合理布局，綜合開發(fā)，配套建設(shè)。

4.1合理布局，是指通過(guò)土地利用總體規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃對(duì)各項(xiàng)設(shè)施的用地進(jìn)行合理安排，使土地利用趨于合理，提高土地利用率，改善村莊和集鎮(zhèn)的功能。

4.2綜合開發(fā)，是指村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地區(qū)內(nèi)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))公共設(shè)施、公益事業(yè)和農(nóng)村住宅建設(shè)應(yīng)當(dāng)由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村統(tǒng)一組織開發(fā)，統(tǒng)一安排用地，主要利用現(xiàn)有建設(shè)用地。

4.3配套建設(shè)，是指農(nóng)村的住宅與公共設(shè)施、公益設(shè)施等應(yīng)當(dāng)同步建設(shè)，使其能發(fā)揮村莊和集鎮(zhèn)應(yīng)有的功能，方便生活，改善環(huán)境，形成完善的生產(chǎn)和生活服務(wù)體系。

5涉及農(nóng)用地的，依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和用地審批。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施、公益事業(yè)和農(nóng)村村民建住宅必須依法辦理建設(shè)用地審批手續(xù)，涉及占用農(nóng)用地的，還必須辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批。

農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)

常見的流轉(zhuǎn)形式

1以建設(shè)用地使用權(quán)為條件的聯(lián)營(yíng)和入股。

1.1農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織可以通過(guò)符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃的非農(nóng)經(jīng)營(yíng)用地使用權(quán)作價(jià)人股或出資及聯(lián)營(yíng)的形式與其他單位、個(gè)人設(shè)立公司、合伙等企業(yè)，土地使用權(quán)由該企業(yè)享有，由此產(chǎn)生農(nóng)地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。但屬于非法人聯(lián)營(yíng)企業(yè)的，土地使用權(quán)仍由該集體經(jīng)濟(jì)組織享有。

1.2非上述農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織投資設(shè)立的企業(yè)，不得申請(qǐng)取得或者繼受取得非農(nóng)經(jīng)營(yíng)用地使用權(quán)，應(yīng)依法取得或者繼受取得國(guó)有土地使用權(quán)。2以集體建設(shè)用地使用權(quán)為條件的房屋出租

2.1農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織一方自行申報(bào)用地建設(shè)的各項(xiàng)手續(xù)，自行建造或由承租方出資建造房屋，將房屋及其場(chǎng)地使用權(quán)租給承租人使用。出資方先注入資金啟動(dòng)土地拆遷、平整工作，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織一方則負(fù)責(zé)申報(bào)用地手續(xù)取得規(guī)劃用地許可權(quán)，從而以此為條件，由出資一方蓋好房屋，產(chǎn)權(quán)不變，此類房屋承租年限較長(zhǎng)，一般期滿后續(xù)租。租賃期滿，如雙方不再續(xù)租，則出資蓋房一方騰退房屋交還場(chǎng)地使用權(quán)。2.2操作提示

(1)以房屋租賃方式流轉(zhuǎn)農(nóng)村土地使用權(quán)的應(yīng)當(dāng)是非農(nóng)建設(shè)用地；

(2)房屋不能是違章建筑，否則，占用農(nóng)地興建違章建筑出租為法律所禁止。3以集體房屋場(chǎng)地同時(shí)作為抵押所導(dǎo)致的流轉(zhuǎn)。

3.1農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織根據(jù)《擔(dān)保法》的規(guī)定，以其所有的房屋作抵押，當(dāng)?shù)盅浩跐M后，抵押權(quán)人依法行使抵押權(quán)，將房屋連同相應(yīng)的土地使用權(quán)變更到自己名下，從而產(chǎn)生農(nóng)村集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。3.2操作提示

(1)被抵押的房屋應(yīng)當(dāng)具備規(guī)劃和建設(shè)用地的各項(xiàng)手續(xù)；(2)應(yīng)當(dāng)在政府主管部門辦理抵押登記手續(xù)；

(3)多次抵押的，其抵押總額一般不應(yīng)超過(guò)房屋價(jià)值，當(dāng)事人有約定的除外；(4)此種流轉(zhuǎn)一般要改變土地性質(zhì)，由農(nóng)村集體所有變?yōu)閲?guó)有。

4農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織與他人聯(lián)營(yíng)、入股的企業(yè)發(fā)生破產(chǎn)清算，導(dǎo)致集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的。5城中村改造中與他人聯(lián)建房屋所發(fā)生的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)。

6地方性法規(guī)允許的農(nóng)村集體建設(shè)用地公開“招、拍、掛”所發(fā)生的流轉(zhuǎn)。7操作提示

7.1當(dāng)承租和出租的不是農(nóng)村現(xiàn)有房屋場(chǎng)地，而是正在新建、改擴(kuò)建后的房屋租賃時(shí)。應(yīng)注意：

(1)只有當(dāng)用地、建房手續(xù)齊全，工程竣工，房屋租賃合同才可履行，否則可能意味著合同自始至終無(wú)效或不能繼續(xù)履行。

(2)合同履行前期出資方(一般是承租人)的風(fēng)險(xiǎn)較大，其應(yīng)對(duì)用地項(xiàng)目的審批情況認(rèn)真考察，審慎抉擇。出租方則要考慮如遇國(guó)家征地拆遷，出租收益與拆遷補(bǔ)償?shù)睦嫫胶鈫栴}，應(yīng)在合同條款中約定清楚相關(guān)補(bǔ)償?shù)臍w屬，避免事后發(fā)生沖突。

7.2當(dāng)出現(xiàn)上述3、4、5情形下的流轉(zhuǎn)時(shí)，目前大部分城市是先將農(nóng)村集體土地征為國(guó)有，然后由土地使用人(非農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織一方)簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓協(xié)議，從而完成土地使用權(quán)的各項(xiàng)手續(xù)。

7.3律師在處理不同地區(qū)的涉農(nóng)土地業(yè)務(wù)時(shí)，要注意不同地方的法律規(guī)范性文件，因地制宜，靈活掌握。

(1)目前出現(xiàn)的農(nóng)村集體建設(shè)用地直接進(jìn)入一級(jí)市場(chǎng)，公開進(jìn)行“招、拍、掛”的地方性試點(diǎn)情況，有地方法規(guī)為依據(jù)，雖然也是農(nóng)村集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，但并不發(fā)生土地所有權(quán)性質(zhì)的改變。

(2)對(duì)出現(xiàn)的農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)后不改變農(nóng)村集體所有性質(zhì)的，應(yīng)注意集體成員和相應(yīng)的集體組織之間的關(guān)聯(lián)性和共有關(guān)系、權(quán)利的承繼問題。非農(nóng)建設(shè)用地

非農(nóng)用地使用權(quán)人的權(quán)益及法律適用

1對(duì)土地享有占有權(quán)、使用權(quán)，其收益權(quán)適用有關(guān)公司法、合伙企業(yè)法、合同法的規(guī)定。2對(duì)法律沒有禁止性規(guī)定的，依約定處置。

3非農(nóng)建設(shè)用地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、出租，但因企業(yè)破產(chǎn)、兼并、分立等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。

4因企業(yè)破產(chǎn)、兼并、分立等情形致使土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)時(shí)，繼受取得土地使用權(quán)的企業(yè)不屬于本農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織投資設(shè)立的企業(yè)的，應(yīng)辦理國(guó)家土地征用和國(guó)有土地出讓手續(xù)，向國(guó)家上繳土地使用權(quán)出讓金。這樣，破產(chǎn)、兼并、分立后繼受取得土地使用權(quán)的企業(yè)取得國(guó)有出讓土地使用權(quán)。

5非農(nóng)建設(shè)用地使用權(quán)可與廠房一同設(shè)定抵押。

5.1設(shè)定抵押須經(jīng)集體土地所有者同意，并出具書面證明。

5.2抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)拍賣、變賣抵押物時(shí)，須辦理國(guó)家土地征用和國(guó)有土地出讓手續(xù)。

5.3拍賣、變賣所得價(jià)款，應(yīng)先扣除征地補(bǔ)償安置費(fèi)付給集體土地所有者(集體土地所有者在同意抵押證明中放棄此項(xiàng)權(quán)利的除外)，并扣除出讓金上繳國(guó)家，余額依《擔(dān)保法》規(guī)定處置。

使用農(nóng)村集體土地的用地預(yù)申請(qǐng)

1在土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍外，單獨(dú)選址的建設(shè)項(xiàng)目使用農(nóng)村集體土地的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向土地所在地的市、縣人民政府土地行政主管部門提出用地申請(qǐng)。建設(shè)單位提出用地申請(qǐng)時(shí)，應(yīng)當(dāng)填寫《建設(shè)用地申請(qǐng)表》，并附相應(yīng)的材料。

2市、縣人民政府土地行政主管部門對(duì)材料齊全、符合條件的建設(shè)用地申請(qǐng)，應(yīng)當(dāng)受理，并在收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)擬訂農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征用土地方案和供地方案，編制建設(shè)項(xiàng)目用地呈報(bào)說(shuō)明書，經(jīng)同級(jí)人民政府審核同意后，報(bào)上一級(jí)土地行政主管部門審查。

2.1農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案，應(yīng)當(dāng)包括占用農(nóng)用地的種類、位置、面積、質(zhì)量等。

2.2補(bǔ)充耕地方案，應(yīng)當(dāng)包括補(bǔ)充耕地或者補(bǔ)劃基本農(nóng)田的位置、面積、質(zhì)量，補(bǔ)充的期限，資金落實(shí)情況等，并附相應(yīng)的圖件。

2.3征收土地方案，應(yīng)當(dāng)包括征收土地的范圍、種類、面積、權(quán)屬，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，需要安置人員的安置途徑等。

2.4供地方案，應(yīng)當(dāng)包括供地方式、面積、用途，土地有償使用費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)額等。

(1)建設(shè)只占用國(guó)有農(nóng)用地的(如國(guó)有農(nóng)場(chǎng))，市、縣人民政府土地行政主管部門只需擬訂農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案和供地方案。(2)建設(shè)只占用農(nóng)村集體所有建設(shè)用地的，市、縣人民政府土地管理部門只需擬訂征收土地方案和供地方案。

2.5建設(shè)項(xiàng)目用地呈報(bào)說(shuō)明書。建設(shè)項(xiàng)目用地呈報(bào)說(shuō)明書應(yīng)當(dāng)包括項(xiàng)目用地安排情況、擬使用土地情況等，并應(yīng)附下列材料：

(1)經(jīng)批準(zhǔn)的市、縣土地利用總體規(guī)劃圖和分幅土地利用現(xiàn)狀圖，占用基本農(nóng)田的，還應(yīng)當(dāng)提供鄉(xiāng)級(jí)土地利用總體規(guī)劃圖；

(2)由建設(shè)單位提交的、有資格的單位出具的勘測(cè)定界圖及勘測(cè)定界技術(shù)報(bào)告書；(3)地籍資料或者其他土地權(quán)屬證明材料；

(4)以有償方式供地的，還應(yīng)當(dāng)提供草簽的土地有償使用合同及說(shuō)明和有關(guān)文件；

(5)為實(shí)施城市規(guī)劃和村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃占用土地的，還應(yīng)當(dāng)提供城市規(guī)劃圖和村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃圖。

3建設(shè)用地審查。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)自收到上報(bào)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征用土地方案和供地方案并按規(guī)定征求有關(guān)方面意見后30日內(nèi)審查完畢。

3.1建設(shè)用地審查應(yīng)當(dāng)實(shí)行土地行政主管部門內(nèi)部會(huì)審制度。

3.2農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征用土地方案和供地方案經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，同級(jí)土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)在收到批件后5日內(nèi)將批復(fù)發(fā)出。

3.3未按規(guī)定繳納新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)的，不予批準(zhǔn)建設(shè)用地。

4方案的組織實(shí)施。經(jīng)批準(zhǔn)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征收土地方案和供地方案，由土地所在地的市、縣人民政府組織實(shí)施。

4.1建設(shè)項(xiàng)目補(bǔ)充耕地方案經(jīng)批準(zhǔn)下達(dá)后，在土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍外單獨(dú)選址的建設(shè)項(xiàng)目，由市、縣人民政府土地行政主管部門負(fù)責(zé)監(jiān)督落實(shí)。4.2在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)，為實(shí)施城市規(guī)劃和村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃占用土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府土地行政主管部門負(fù)責(zé)監(jiān)督落實(shí)。4.3在土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍內(nèi)，為實(shí)施城市規(guī)劃占用土地的，經(jīng)依法批準(zhǔn)后，市、縣人民政府土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)公布規(guī)劃要求，設(shè)定使用條件，確定使用方式，并組織實(shí)施。

操作提示

1建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審文件有效期為兩年，自批準(zhǔn)之日起計(jì)算。

2已通過(guò)用地預(yù)審的項(xiàng)目，如需對(duì)土地用途、建設(shè)項(xiàng)目選址等進(jìn)行重大調(diào)整，應(yīng)重新申請(qǐng)預(yù)審。

3除基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目按照政府有關(guān)部門關(guān)于加快基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目前期工作有關(guān)的規(guī)定執(zhí)行外，其他建設(shè)項(xiàng)目在審批或核準(zhǔn)前，應(yīng)依照本辦法規(guī)定完成預(yù)審，未經(jīng)預(yù)審或未通過(guò)預(yù)審的，不得批準(zhǔn)或核準(zhǔn)建設(shè)項(xiàng)目，不得辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收、供地等手續(xù)。

建設(shè)單位的用地預(yù)審申請(qǐng)的程序要求 1屬于政府投資審批類項(xiàng)目的辦理程序：

1.1項(xiàng)目建議書和可行性研究報(bào)告分開審批的，按照以下程序辦理：

(1)向發(fā)展改革行政主管部門申請(qǐng)，請(qǐng)求其受理并審查建設(shè)單位申報(bào)的項(xiàng)目建議書(立項(xiàng)報(bào)告)；

(2)發(fā)展改革行政主管部門書面征求規(guī)劃行政主管部門的規(guī)劃意見，規(guī)劃行政主管部門回復(fù)發(fā)展改革行政主管部門規(guī)劃意見；

(3)發(fā)展改革行政主管部門批復(fù)項(xiàng)目建議書，其中應(yīng)明確規(guī)劃行政主管部門確定的建設(shè)項(xiàng)目用地有關(guān)性質(zhì)、規(guī)模和布局等意見；(4)建設(shè)單位持項(xiàng)目建議書(立項(xiàng))批復(fù)等材料向國(guó)土資源行政主管部門提出用地預(yù)審申請(qǐng)。1.2項(xiàng)目建議書和可行性研究報(bào)告合并審批的，按照以下程序辦理：

(1)向發(fā)展改革行政主管部門申請(qǐng)，請(qǐng)求其受理并審查建設(shè)單位申報(bào)的項(xiàng)目建議書(代可行性研究報(bào)告)或核準(zhǔn)材料，領(lǐng)預(yù)審告知單；

(2)發(fā)展改革行政主管部門書面征求規(guī)劃行政主管部門的規(guī)劃意見，規(guī)劃行政主管部門回復(fù)發(fā)展改革行政主管部門規(guī)劃意見；

(3)發(fā)展改革行政主管部門向建設(shè)單位核發(fā)項(xiàng)目辦理用地預(yù)審告知單，其中應(yīng)明確規(guī)劃行政主管部門確定的建設(shè)項(xiàng)目用地有關(guān)性質(zhì)、規(guī)模和布局等意見；

(4)建設(shè)單位持項(xiàng)目告知單等材料向國(guó)土資源行政主管部門提出用地預(yù)審申請(qǐng)。2屬于非政府投資核準(zhǔn)類的建設(shè)項(xiàng)目辦理的程序同上(1.2)。3屬于非政府投資備案類的建設(shè)項(xiàng)目，按照以下程序辦理：

3.1發(fā)展改革行政主管部門受理并對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行備案，核發(fā)項(xiàng)目備案表； 3.2建設(shè)單位持項(xiàng)目備案表向規(guī)劃行政主管部門申請(qǐng)規(guī)劃意見書； 3.3規(guī)劃行政主管部門核發(fā)規(guī)劃意見書。

建設(shè)用地單位申請(qǐng)用地預(yù)審，應(yīng)提交下列材料 1建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審申請(qǐng)表； 2建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審申請(qǐng)報(bào)告；

3需審批的建設(shè)項(xiàng)目，按下列要求提供：

(1)項(xiàng)目建議書(立項(xiàng)報(bào)告)和可行性研究報(bào)告分開審批的，提供項(xiàng)目建議書及其批復(fù)、可行性研究報(bào)告；

(2)項(xiàng)目建議書和可行性研究報(bào)告合并審批的，提供發(fā)展改革行政主管部門核發(fā)的項(xiàng)目辦理用地預(yù)審告知單和項(xiàng)目建議書(代可行性研究報(bào)告)；

(3)需核準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目，提供發(fā)展改革行政主管部門核發(fā)的項(xiàng)目辦理用地預(yù)審告知單；

(4)需備案的建設(shè)項(xiàng)目，提供發(fā)展改革行政主管部門核發(fā)的項(xiàng)目備案表和規(guī)劃行政主管部門核發(fā)的規(guī)劃意見.書。

用地預(yù)審的辦理程序包括：

(1)申請(qǐng)和受理，由建設(shè)單位向國(guó)土資源行政主管部門提出申請(qǐng)。

(2)審查和決定，國(guó)土資源行政主管部門對(duì)用地單位的申請(qǐng)依法進(jìn)行審查。

(3)期限，國(guó)土資源行政主管部門應(yīng)自受理預(yù)審申請(qǐng)之日起20個(gè)工作日內(nèi)完成審查工作。在20個(gè)工作日內(nèi)不能完成的，經(jīng)國(guó)土資源行政主管部門行政負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)，可以延長(zhǎng)10個(gè)工作日，并應(yīng)將延長(zhǎng)期限理由告知申請(qǐng)人。

用地預(yù)審的主要內(nèi)容

1建設(shè)項(xiàng)目用地選址是否符合土地管理法律、法規(guī)規(guī)定的條件，是否符合土地利用總體規(guī)劃； 2建設(shè)項(xiàng)目是否符合國(guó)家供地政策；

3建設(shè)項(xiàng)目用地標(biāo)準(zhǔn)和總規(guī)模是否符合有關(guān)規(guī)定；

4占用耕地的建設(shè)項(xiàng)目，補(bǔ)充耕地初步方案是否可行，資金是否有保障。

城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有的土地出讓，應(yīng)具備的法定條件 1由國(guó)家先行征收； 2先轉(zhuǎn)讓給國(guó)家；

3經(jīng)集體土地所有者同意；

4經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織2／3以上的成員同意。農(nóng)村宅基地

法律依據(jù) 1《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》。

2《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》。3《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》。4《村鎮(zhèn)建房用地條例》。

宅基地使用權(quán)范疇

1宅基地使用權(quán)人對(duì)宅基地享有占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和有限制的處分權(quán)。

2宅基地使用權(quán)糾紛，是民事主體之間就宅基地使用權(quán)產(chǎn)生的確權(quán)糾紛或侵權(quán)糾紛。3律師可代理當(dāng)事人采取的處理方式。

3.1協(xié)商解決。只要當(dāng)事人同意協(xié)商，既可以在訴訟之前協(xié)商解決，也可在訴訟期間或訴訟后協(xié)商解決。

3.2行政解決。即根據(jù)《土地管理法》第16條第2款的規(guī)定請(qǐng)求有關(guān)政府機(jī)關(guān)予以解決。這是一個(gè)法定的前置程序。享有宅基地使用權(quán)的一方當(dāng)事人，如果未經(jīng)有關(guān)政府確權(quán)，不能以對(duì)方當(dāng)事人侵權(quán)為由向人民法院提起民事訴訟，人民法院也不能受理。

3.3訴訟解決。根據(jù)《行政復(fù)議法》和《土地管理法》的規(guī)定，當(dāng)事人之間就宅基地使用權(quán)確權(quán)糾紛，如果一方或者雙方對(duì)政府的處理決定不服，可以申請(qǐng)行政復(fù)議，或者在收到政府的處理決定通知之日起30日內(nèi)，直接向人民法院提起行政訴訟。申請(qǐng)行政復(fù)議的，當(dāng)事人對(duì)行政復(fù)議決定不服，還可以依法向人民法院提起行政訴訟。

操作提示

1處理農(nóng)村宅基地確權(quán)糾紛，應(yīng)參考宅基地歷史狀況、現(xiàn)實(shí)使用狀況、原有的地基、界石等證據(jù)來(lái)綜合分析判斷，并依據(jù)法定程序辦理確權(quán)手續(xù)。

2處理農(nóng)村宅基地侵權(quán)糾紛，應(yīng)以宅基地權(quán)屬證明(宅基地使用證)作為侵權(quán)判斷主要依據(jù)，如無(wú)權(quán)屬證明的，應(yīng)先解決權(quán)屬問題。農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)

主要法律依據(jù)

1《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》。

2《農(nóng)業(yè)部農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》。3《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證管理辦法》。

4《最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)

取得的方式和途徑

1原始取得。家庭承包經(jīng)營(yíng)的土地是當(dāng)前維系農(nóng)民與集體、農(nóng)業(yè)與工業(yè)、農(nóng)村與城市的最重要的紐帶，是政府能夠借以影響和控制農(nóng)村、確保其政策被執(zhí)行的工具，是農(nóng)民就業(yè)、生存的保障體制，也是當(dāng)前農(nóng)民增加收入的主要途徑。

原始取得主要指集體經(jīng)濟(jì)組織的成員或本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或個(gè)人，通過(guò)依法訂立承包合同所取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。2流轉(zhuǎn)取得及其途徑。

2.1當(dāng)事人通過(guò)簽訂承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)包合同取得。

2.2當(dāng)事人通過(guò)轉(zhuǎn)讓合同，從原始承包人那里得到土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。2.3當(dāng)事人通過(guò)出租合同，從原始承包人那里得到土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。2.4當(dāng)事人通過(guò)入股合作合同，從原始承包人那里得到土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。

對(duì)承包合同制度的保護(hù)

1承包期內(nèi)，發(fā)包方一般不得收回承包地。依法收回承包地的，承包方對(duì)其在承包地上的投入而提高土地生產(chǎn)能力的，有權(quán)獲得相應(yīng)的補(bǔ)償。2承包期內(nèi)，發(fā)包方一般不得調(diào)整承包地。3因自然災(zāi)害嚴(yán)重毀損承包地等特殊情形，而對(duì)承包地作個(gè)別調(diào)整的，承包土地的調(diào)整方案，必須經(jīng)村民會(huì)議2／3以上成員，或者2／3以上村民代表同意，并須經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府和縣級(jí)人民政府農(nóng)業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)。承包合同約定不得調(diào)整的，按照其約定。

土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)

1一般方式為：轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、出租、入股、互換。2其他方式的承包

2.1荒山、荒溝、荒丘、荒灘等可以直接通過(guò)招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式實(shí)行承包經(jīng)營(yíng)。(1)以招標(biāo)、拍賣方式承包的，承包費(fèi)通過(guò)公開競(jìng)標(biāo)、競(jìng)價(jià)確定；(2)以公開協(xié)商等方式承包的，承包費(fèi)由雙方議定；(3)無(wú)論哪種承包經(jīng)營(yíng)，均要簽訂承包合同。

2.2將整片土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)作價(jià)折股，分配給本集體經(jīng)濟(jì)組織成員后，再實(shí)行承包經(jīng)營(yíng)或者股份合作經(jīng)營(yíng)。

農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的具體流轉(zhuǎn)

流轉(zhuǎn)的法定形式

1轉(zhuǎn)包，是指承包方將承包的土地轉(zhuǎn)承包給新承包方，原承包方為轉(zhuǎn)包人，新承包方為受讓人。土地轉(zhuǎn)包后由受讓人繼續(xù)享受和履行承包合同規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)，并向轉(zhuǎn)包人提供一定數(shù)量的轉(zhuǎn)包費(fèi)。轉(zhuǎn)包需經(jīng)發(fā)包方備案，但不必經(jīng)發(fā)包方同意。轉(zhuǎn)包只適用于家庭承包的情形。

2出租，是指承包方將土地租賃給其他公民、法人或者其他組織使用，由承包方向出租方交納租金，只需發(fā)包方備案即可進(jìn)行。

承包方在一定期限內(nèi)將部分或者全部土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)包或者出租給他人后，轉(zhuǎn)包人或者出租人并不退出土地承包合同，承包方與發(fā)包方的關(guān)系不變，由承包方直接向發(fā)包方承擔(dān)義務(wù)。3互換，承包方之間為方便耕種或者各自需要，可以對(duì)屬于同一集體經(jīng)濟(jì)組織的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行互換?；Q是一種互易合同?；ヒ缀?，互換的雙方取得對(duì)方的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，喪失自己的原土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。雙方農(nóng)戶達(dá)成互換合同后，還應(yīng)與發(fā)包人變更原土地承包合同。3.1雙方互換的，不必經(jīng)發(fā)包人同意，但互換合同應(yīng)經(jīng)發(fā)包人備案。3.2互換未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。

4入股，是指將農(nóng)地量化股份，把土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)化為股權(quán)，實(shí)行股份合作制經(jīng)營(yíng)的一種流轉(zhuǎn)方式。

我國(guó)現(xiàn)行法律只是把人股當(dāng)作“四荒”土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的法定流轉(zhuǎn)方式之一，對(duì)于家庭承包的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)并未賦予這種法定地位。5轉(zhuǎn)讓，是指土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人將其擁有的未到期的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)以一定的方式和條件有償轉(zhuǎn)移給其他公民、法人或者其他組織的一種農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)方式。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的受讓對(duì)象可以是本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，也可以是本集體經(jīng)濟(jì)組織之外的個(gè)人和單位，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員有優(yōu)先受讓權(quán)。

5.1轉(zhuǎn)讓后，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，由受讓人向發(fā)包方履行義務(wù)，原承包方完全退出承包經(jīng)營(yíng)關(guān)系。

5.2通過(guò)家庭承包獲取的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓的，必須經(jīng)發(fā)包方同意。5.3轉(zhuǎn)讓未經(jīng)登記的，不得對(duì)抗善意第三人。5·4土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的受讓對(duì)象可以是本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，也可以是本集體經(jīng)濟(jì)組織之外的個(gè)人和單位，但本集體經(jīng)濟(jì)組織成員有優(yōu)先受讓權(quán)。

6土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押，是指承包方為了確保自己或者他人債務(wù)的履行，將土地不轉(zhuǎn)移占有而提供相應(yīng)擔(dān)保。當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人就土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)作價(jià)變賣或者折價(jià)抵償，從而實(shí)現(xiàn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)。

我國(guó)現(xiàn)行法律只允許“四荒”土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押，而大量的家庭承包方式下的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是不允許抵押的。

7繼承，是指“四荒”土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)以及林地家庭承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，承包方死亡的，由其繼承人依法在承包期內(nèi)繼承土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。

國(guó)家法律并未賦予除林地和“四荒”地以外的家庭承包土地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的繼承權(quán)。8代耕，是指承包方在承包期內(nèi)依法將承包地委托給第三人(即代耕方)暫時(shí)代為經(jīng)營(yíng)的行為。無(wú)論哪一種方式的流轉(zhuǎn)，流轉(zhuǎn)的期限不能超過(guò)原承包期的剩余期限。

其他方式的承包

1直接通過(guò)招標(biāo)對(duì)荒山、荒溝、荒丘、荒灘(簡(jiǎn)稱“四荒地”)等實(shí)行承包經(jīng)營(yíng)。2通過(guò)公開拍賣方式，對(duì)荒山、荒溝、荒丘、荒灘等實(shí)行承包經(jīng)營(yíng)。3通過(guò)公開協(xié)商方式，對(duì)荒山、荒溝、荒丘、荒灘等實(shí)行承包經(jīng)營(yíng)。

4將整片土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)作價(jià)折股，分配給本集體經(jīng)濟(jì)組織成員后，再實(shí)行承包經(jīng)營(yíng)或者股份合作經(jīng)營(yíng)。

操作提示

1招標(biāo)、拍賣方式承包“四荒地”的，承包費(fèi)通過(guò)公開競(jìng)標(biāo)、競(jìng)價(jià)確定。2以公開協(xié)商方式承包“四荒地”的，承包費(fèi)由雙方議定。3無(wú)論哪種承包經(jīng)營(yíng)，均要簽訂承包合同。

4農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同一式四份，流轉(zhuǎn)雙方各執(zhí)一份，發(fā)包方和鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府農(nóng)村土地承包管理部門各備案一份。

5承包方將土地交由他人代耕不超過(guò)1年的，可以不簽訂書面合同。6承包方委托發(fā)包方或者中介服務(wù)組織流轉(zhuǎn)其承包土地的，流轉(zhuǎn)合同應(yīng)當(dāng)由承包方或者其書面委托的代理人簽訂。

7農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)當(dāng)事人可以向鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府農(nóng)村土地承包管理部門申請(qǐng)合同鑒證，但鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府農(nóng)村土地承包管理部門不得強(qiáng)迫土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)當(dāng)事人接受鑒證。

城中村改造的法律問題

主要法律依據(jù)

1《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》。

2《最高人民法院關(guān)于受理房屋拆遷、補(bǔ)償、安置等案件問題的批復(fù)》。3《最高人民法院行政審判庭關(guān)于拆遷強(qiáng)制執(zhí)行的有關(guān)問題的答復(fù)意見》。

4《最高人民法院關(guān)于當(dāng)事人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議就補(bǔ)償安置爭(zhēng)議提起民事訴訟人民法院應(yīng)否受理問題的批復(fù)》。

5《最高人民法院行政審判庭關(guān)于農(nóng)村集體土地征用后地上房屋拆遷補(bǔ)償有關(guān)問題的答復(fù)》。

城中村改造的常見模式

1由政府主導(dǎo)，主要是政府完成前期土地開發(fā)，然后采取市場(chǎng)化的招標(biāo)拍賣方式。這種方式由于前期拆遷安置成本高，政府難以做到資金的平衡，政府財(cái)政資金有限，目前還沒有過(guò)大規(guī)模開展此類土地的開發(fā)。2村民在政府指導(dǎo)與支持下，自籌資金，自行完成改造。這種模式需要政府支持力度比較大，比如在基礎(chǔ)設(shè)施、公建設(shè)施及資金等方面，適用于村集體及村民籌資能力強(qiáng)，村規(guī)模較小的情況。

3開發(fā)商主導(dǎo)的開發(fā)模式。開發(fā)商資金雄厚，開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富，既可以緩解政府資金的壓力，使財(cái)政資金可以投入更多的基礎(chǔ)設(shè)施及公益事業(yè)上，又可以避免行政力量的介入，減少社會(huì)問題，這種模式是目前較為自覺的改造模式。城中村改造中的法律關(guān)系 1民事法律關(guān)系。

1.1拆遷人與被拆遷人的拆遷補(bǔ)償合同關(guān)系

(1)在拆遷過(guò)程中，拆遷人與被拆遷人之間所發(fā)生的民事關(guān)系主要是拆遷補(bǔ)償安置的問題，拆遷當(dāng)事人可以以拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的形式確定雙方的權(quán)利和義務(wù)。拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議是約定拆遷當(dāng)事人之間民事權(quán)利與義務(wù)關(guān)系的合同，適用《中華人民共和國(guó)民法通則》和《中華人民共和國(guó)合同法》。

(2)依法成立的拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除協(xié)議。(3)補(bǔ)償安置方式如下： ①產(chǎn)權(quán)調(diào)換； ②貨幣補(bǔ)償。

(4)被拆遷人對(duì)上述補(bǔ)償安置方式有選擇權(quán)，補(bǔ)償安置協(xié)議必需滿足被拆遷人對(duì)補(bǔ)償安置方式的選擇。否則，拆遷合同無(wú)效。

1.2拆遷人與城中村內(nèi)物業(yè)承租人的法律關(guān)系，應(yīng)注意：(1)拆遷租賃房屋，應(yīng)銜接好補(bǔ)償與租賃的關(guān)系。

(2)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第27條規(guī)定：“拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對(duì)房屋承租人進(jìn)行安置的，拆遷人對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償。被拆遷人與房屋承租人對(duì)解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同?！?3)拆遷租賃房屋應(yīng)當(dāng)考慮兩個(gè)因素：

①保護(hù)房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益，所有權(quán)人可以選擇貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換的補(bǔ)償方式； ②保護(hù)承租人的合法權(quán)益。應(yīng)當(dāng)說(shuō)，拆遷租賃房屋涉及補(bǔ)償安置和解除合同等兩個(gè)法律關(guān)系。兩個(gè)法律關(guān)系表面上是獨(dú)立的，但實(shí)際上是關(guān)聯(lián)的，故在處理兩個(gè)法律關(guān)系時(shí)應(yīng)當(dāng)一并考慮。1.3拆遷人與抵押權(quán)人之間的法律關(guān)系，應(yīng)注意：

(1)對(duì)于設(shè)立了抵押權(quán)的房屋進(jìn)行拆遷的，應(yīng)該處理好補(bǔ)償與抵押的關(guān)系。

(2)抵押權(quán)人與被拆遷主體之間的抵押權(quán)關(guān)系和房屋拆遷補(bǔ)償是兩個(gè)獨(dú)立的法律關(guān)系。(3)在拆遷設(shè)立了抵押權(quán)房屋時(shí)應(yīng)注意以下兩點(diǎn)： ①保護(hù)房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益。作為被拆遷人同時(shí)又是抵押權(quán)人的相對(duì)義務(wù)人，有權(quán)對(duì)拆遷補(bǔ)償?shù)男问阶龀鲞x擇，而不是只聽命于拆遷人。②維護(hù)抵押權(quán)人的合法權(quán)益。如果房屋所有權(quán)人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方式，應(yīng)由抵押權(quán)人和抵押人重新簽訂抵押協(xié)議。如果房屋所有權(quán)人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)姆绞剑瑒t抵押權(quán)人對(duì)貨幣享有優(yōu)先受償權(quán)。

1.4拆遷人與繼受人之間的法律關(guān)系，應(yīng)注意：

(1)繼受人實(shí)質(zhì)上是所拆遷房屋的間接受益人，對(duì)所拆遷的房屋享有期待利益。

(2)拆遷人與繼受人之間的法律關(guān)系，是實(shí)際主體對(duì)名義主體在拆遷權(quán)益上的繼受關(guān)系。1.5拆遷人與拆遷公司之間的法律關(guān)系，應(yīng)注意：

(1)拆遷人與其所委托的房屋拆遷公司之間是拆遷委托關(guān)系。

(2)拆遷人依法可以自行拆遷，但實(shí)踐中一般都委托具備拆遷資格證書的房屋拆遷公司實(shí)施拆遷與補(bǔ)償安置工作。拆遷公司可以自己的名義與被拆遷人等相對(duì)人簽訂補(bǔ)償協(xié)議。1.6操作提示

(1)被拆遷人是指房屋的所有權(quán)人、土地的所有權(quán)人或土地使用權(quán)人。征地拆遷中涉及的承租人或承包人(指農(nóng)村企業(yè)承包人)并不是被拆遷人，除非被拆遷人同意的，拆遷人不可以拋開被拆遷人而與承租人或承包人簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。(2)拆遷公司在受到委托后，成為形式上的被拆遷人的相對(duì)人。拆遷糾紛、安置協(xié)議糾紛中的法律主體是拆遷公司，而非房地產(chǎn)公司或市政建設(shè)部門。2行政法律關(guān)系。

2.1土地征收法律關(guān)系。

(1)土地征收是指國(guó)家依據(jù)公共利益的理由，取得農(nóng)村集體所有的土地，稍有不慎即可能造成對(duì)公民和法人合法財(cái)產(chǎn)的嚴(yán)重侵害，因此必須由法律嚴(yán)格規(guī)定征收的法定條件。(2)征收的法定條件有三項(xiàng)： ①為了公共利益的目的；

②必須嚴(yán)格依照法律規(guī)定的程序； ③必須予以公正補(bǔ)償。

2.2拆遷行政許可法律關(guān)系。

(1)拆遷許可證的申請(qǐng)和發(fā)放程序要求：

①根據(jù)法律規(guī)定，拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實(shí)施拆遷。申請(qǐng)行政許可是進(jìn)行房屋拆遷的前置程序。②申請(qǐng)領(lǐng)取房屋拆遷許可證的，應(yīng)當(dāng)向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門申領(lǐng)。③拆遷人應(yīng)提交下列資料： A.建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件； B.建設(shè)用地規(guī)劃許可證； C.國(guó)有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件； D.拆遷計(jì)劃和拆遷方案；

E.辦理存款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明。④市、縣人民政府房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，對(duì)申請(qǐng)事項(xiàng)進(jìn)行審查；經(jīng)審查，對(duì)符合條件的，頒發(fā)房屋拆遷許可證。(2)對(duì)違章建筑的行政處罰。①?gòu)?qiáng)制拆除?！吨腥A人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第68條規(guī)定：“城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門作出責(zé)令停止建設(shè)或者限期拆除的決定后，當(dāng)事人不停止建設(shè)或者逾期不拆除的，建設(shè)工程所在地縣級(jí)以上地方人民政府可以責(zé)成有關(guān)部門采取查封施工現(xiàn)場(chǎng)、強(qiáng)制拆除等措施。②強(qiáng)制拆除等措施必須交由具有執(zhí)法權(quán)的人民法院執(zhí)法部門。地方人民政府在行使這項(xiàng)權(quán)利的時(shí)候，要充分保護(hù)當(dāng)事人正當(dāng)、合法的權(quán)利。對(duì)行政處罰不服的，當(dāng)事人仍然可以提起訴訟。

(3)強(qiáng)制拆遷。被拆遷人無(wú)正當(dāng)理由拒絕拆遷的，縣級(jí)以上人民政府可以作出責(zé)令限期拆遷的決定，逾期不拆遷的，由縣級(jí)以上人民政府責(zé)成有關(guān)部門強(qiáng)制拆遷，或者由房屋拆遷主管部門申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制拆遷。(4)城市房屋拆遷的行政裁決。

拆遷人與被拆遷人對(duì)補(bǔ)償形式和補(bǔ)償金額、安置用房面積和安置地點(diǎn)、搬遷過(guò)渡方式和過(guò)渡期限，經(jīng)協(xié)商達(dá)不成協(xié)議的，由拆遷的房屋拆遷主管部門裁決。當(dāng)事人對(duì)裁決不服的，可以在接到裁決書之日起15日內(nèi)向人民法院起訴。2.3裁決是訴訟的前置程序。根據(jù)國(guó)務(wù)院的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》和最高人民法院的2005年第9號(hào)司法解釋，拆遷安置補(bǔ)償糾紛不經(jīng)裁決直接訴訟的，法院不予受理。城中村改造過(guò)程中的法律業(yè)務(wù)

土地使用權(quán)及地上附著物權(quán)屬的確認(rèn)

對(duì)改造范圍內(nèi)土地利用現(xiàn)狀要進(jìn)行勘測(cè)，主要包括：

(1)改造范圍內(nèi)土地權(quán)屬、集體土地、國(guó)有劃撥土地、國(guó)有出讓土地(含年限)的范圍、面積、位置、用途(用途如村民住房用地、市場(chǎng)用地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地)等情況，需附圖說(shuō)明。(2)提供土地證復(fù)印件。同時(shí)地上附著物的權(quán)屬確認(rèn)，由實(shí)際權(quán)屬人提供相應(yīng)的權(quán)屬證明以及附著物的概括，然后交由當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T審核以確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。政府與城中村集體經(jīng)濟(jì)組織或者開發(fā)商簽訂拆遷改造框架協(xié)議問題。

政府與城中村集體經(jīng)濟(jì)組織或者開發(fā)商簽訂拆遷改造框架協(xié)議框架協(xié)議的意義 1對(duì)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者開發(fā)商改造地位的確認(rèn)。

2對(duì)村集體經(jīng)濟(jì)組織或開發(fā)商的權(quán)利范圍以及改造計(jì)劃性質(zhì)給予確定。只有簽訂了相關(guān)的改造框架協(xié)議，才使得改造者的地位得到確認(rèn)。3確認(rèn)該改造計(jì)劃的性質(zhì)。因?yàn)檎５姆康禺a(chǎn)開發(fā)的資金來(lái)源與城中村改造項(xiàng)目的資金來(lái)源有著明顯不同，同時(shí)就地價(jià)以及相關(guān)配套項(xiàng)目的辦理，均有著很大程度上的優(yōu)惠，而律師的介入，就是幫助起草相關(guān)的改造協(xié)議，并協(xié)調(diào)相關(guān)的法律關(guān)系。

拆遷改造主體資格的確定及拆遷許可證辦理

1確定拆遷人主體。拆遷涉及后面項(xiàng)目的改造，拆遷是改造的基礎(chǔ)條件，以什么主體辦理拆遷許可證，以及如何辦理，這些關(guān)乎民事權(quán)利和義務(wù)的主體，需要慎重考慮。律師應(yīng)當(dāng)提供相關(guān)的法律意見以及協(xié)助委托人辦理。

村內(nèi)股份制合作企業(yè)自行改造建設(shè)及與他人合作的改造建設(shè)。

(1)自行改造。其特點(diǎn)是自行申報(bào)，主體清晰，資金自籌獨(dú)享政策優(yōu)惠，回遷安置的成分單一，便于管理?？勺孕胁疬w或委托拆遷公司拆遷。(2)與他人合作改造。受托律師應(yīng)至少做到：

①明確利益分配和責(zé)任分工以及如何承擔(dān)拆遷風(fēng)險(xiǎn)的問題。②律師需要提供相關(guān)法律意見和確立相關(guān)協(xié)議的關(guān)注點(diǎn)。③明確談判的焦點(diǎn)。

2村外其他機(jī)構(gòu)參與城中改造競(jìng)拍過(guò)程中的法律問題：

2.1應(yīng)做好招標(biāo)文件的起草以及招標(biāo)或掛牌成功后協(xié)議的簽署。2.2關(guān)注招投標(biāo)程序的合法化問題。

拆遷中的證據(jù)保全

1城市房屋拆遷過(guò)程中以下幾種情況應(yīng)注意采取證據(jù)保全 1.1對(duì)產(chǎn)權(quán)不明的房產(chǎn)如何進(jìn)行拆遷。

(1)拆遷產(chǎn)權(quán)不明確的房屋，拆遷人應(yīng)當(dāng)提出補(bǔ)償安置方案，報(bào)房屋拆遷管理部門審核同意后實(shí)施拆遷。

(2)拆遷前，拆遷人應(yīng)當(dāng)就被拆遷房屋的有關(guān)事項(xiàng)向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全。1.2對(duì)代管房屋的證據(jù)保全。

(1)代管人亦屬于被拆遷人，但由于代管人對(duì)被拆遷房屋沒有所有權(quán)、處分權(quán)、在所有權(quán)人不在的情況下，拆遷人應(yīng)就被拆遷的房屋面積、建筑材料的構(gòu)成、房屋的新舊程度等有關(guān)證據(jù)進(jìn)行保全。

(2)如果代管人是房屋拆遷主管部門的，補(bǔ)償、安置協(xié)議必須經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證，并辦理證據(jù)保全。

1.3對(duì)有產(chǎn)權(quán)糾紛的房屋的證據(jù)保全。

(1)拆除產(chǎn)權(quán)有糾紛的房屋，在房屋拆遷主管部門公布的規(guī)定期限內(nèi)糾紛未解決的，由拆遷人提出補(bǔ)償安置方案，報(bào)縣級(jí)以上人民政府房屋拆遷主管部門批準(zhǔn)后實(shí)施拆遷。

(2)拆遷前，房屋拆遷主管部門應(yīng)當(dāng)組織拆遷人對(duì)被拆除房屋作勘察記錄，并向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全。

1.4對(duì)設(shè)有抵押權(quán)的房屋的證據(jù)保全。

(1)對(duì)拆除設(shè)有抵押權(quán)的房屋實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，應(yīng)由抵押權(quán)人和抵押人重新簽訂抵押協(xié)議。(2)如果雙方在房屋拆遷主管部門公布的規(guī)定期限內(nèi)達(dá)不成協(xié)議的，由拆遷人按有產(chǎn)權(quán)糾紛的方式實(shí)施拆遷，并進(jìn)行相應(yīng)的證據(jù)保全工作。1.5對(duì)租賃房屋的證據(jù)保全。

(1)拆除出租住宅房屋，應(yīng)當(dāng)實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，原租賃關(guān)系繼續(xù)保持；(2)因拆遷而引起變動(dòng)原租賃合同條款的，應(yīng)當(dāng)作相應(yīng)修改；

(3)應(yīng)對(duì)原租賃合同、產(chǎn)權(quán)變更書、變更后的租賃合同等作必要的證據(jù)保全。第287條對(duì)拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償

1因拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的，拆遷人應(yīng)該給予適當(dāng)補(bǔ)償。1.1適用范圍只限定在產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

1.2適當(dāng)補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)由各地具體規(guī)定，實(shí)際操作中可以委托評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。1.3作價(jià)補(bǔ)償?shù)挠稍u(píng)估機(jī)構(gòu)在評(píng)估時(shí)考慮由拆遷引起的經(jīng)濟(jì)損失。

拆遷擔(dān)保房屋

1如果抵押房屋拆遷，選用了貨幣補(bǔ)償方式，應(yīng)當(dāng)先由抵押權(quán)人和抵押人協(xié)商重新設(shè)立抵押權(quán)或者先償還債務(wù)，使抵押房屋原有的抵押權(quán)消失，被拆遷人方能向拆遷人領(lǐng)取補(bǔ)償金。2如果抵押人和抵押權(quán)人不能訂立新的抵押協(xié)議或者不能清償?shù)狡趥鶆?wù)，拆遷人有權(quán)暫不支付拆遷補(bǔ)償金。

3按照《合同法》的相關(guān)規(guī)定，拆遷人和被拆遷人都有及時(shí)通知抵押權(quán)人的義務(wù)。有的地方則有具體規(guī)定，對(duì)沒有在拆遷期限內(nèi)與抵押權(quán)人重新設(shè)立抵押或者清償原債務(wù)的，對(duì)其補(bǔ)償款由拆遷人交公證機(jī)關(guān)或房屋拆遷管理部門提存或代保管。

4所得的拆遷補(bǔ)償金屬于抵押財(cái)產(chǎn)。房屋抵押權(quán)因房屋被拆遷而消滅，其補(bǔ)償金作為抵押財(cái)產(chǎn)，使抵押權(quán)人的權(quán)益得到保障。

抵押房屋拆遷采用產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的操作。

如果被拆遷人在抵押房屋拆遷時(shí)，選用了產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，其補(bǔ)償操作應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：(1)抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)就產(chǎn)權(quán)調(diào)換后的房屋作為房屋抵押物而重新簽訂抵押合同。新的抵押合同必須依法成立并登記生效。否則，拆遷人不得與被拆遷人訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，即使訂立也因違反擔(dān)保法的規(guī)定而無(wú)效。

(2)抵押權(quán)人與抵押人在拆遷期限內(nèi)達(dá)不成新的抵押協(xié)議的，該房屋視為產(chǎn)權(quán)有爭(zhēng)議的房屋，由拆遷人提出拆遷補(bǔ)償安置方案，報(bào)房屋拆遷管理部門審核同意后實(shí)施拆遷。拆遷前，房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)組織拆遷人對(duì)被拆遷房屋作勘察記錄，并由拆遷人向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全。

(3)抵押房屋拆除未達(dá)成新的抵押協(xié)議，抵押權(quán)人應(yīng)及時(shí)提起訴訟，避免債權(quán)落空。當(dāng)然，拆遷人也可主動(dòng)起訴，要求法院確認(rèn)原抵押合同無(wú)效或撤銷原抵押合同，維護(hù)自身之合法權(quán)益。

拆遷共住房屋的操作 1被拆遷的共有人確認(rèn)。

1.1住宅房屋拆遷，對(duì)被拆遷戶的劃分標(biāo)準(zhǔn)是以房屋產(chǎn)權(quán)證為準(zhǔn)，按照房屋所有權(quán)證上分割的份額，給予補(bǔ)償。

1.2共同居住但房產(chǎn)證上未注明的，如長(zhǎng)期居住、單獨(dú)立戶的，可以作為獨(dú)立房屋使用人給予補(bǔ)償。

1.3其共有人不在拆遷范圍內(nèi)長(zhǎng)期居住，或者其住房不能獨(dú)立使用，或者沒有單獨(dú)立戶的，只能給予房屋所有權(quán)人補(bǔ)償。

常見的律師業(yè)務(wù)內(nèi)容

1盡職調(diào)查，提供法律咨詢意見。2代為辦理政府審批法律手續(xù)。3對(duì)項(xiàng)目開發(fā)融資提供法律意見，起草、審查融資協(xié)議，參與商業(yè)談判和簽約，協(xié)助處理融資過(guò)程中的爭(zhēng)議。

4對(duì)項(xiàng)目補(bǔ)償安置出具法律意見，參與拆遷補(bǔ)償談判，起草、審查拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，協(xié)助處理拆遷補(bǔ)償糾紛。

5出具合作建設(shè)方案和風(fēng)險(xiǎn)控制的法律咨詢意見，對(duì)合作方進(jìn)行資信調(diào)查，參與合作建設(shè)談判，起草，審查合作建設(shè)合同。

6對(duì)拆遷人與合作方新設(shè)聯(lián)合開發(fā)公司的，提供從公司設(shè)立、機(jī)構(gòu)設(shè)置到申請(qǐng)工商注冊(cè)登記等全過(guò)程的專項(xiàng)法律服務(wù)。

7對(duì)違法建筑物申報(bào)登記、申請(qǐng)補(bǔ)辦確認(rèn)產(chǎn)權(quán)手續(xù)提供服務(wù)。8就項(xiàng)目土地使用權(quán)事宜，起草、審查《土地使用權(quán)出讓合同》，協(xié)助辦理出讓手續(xù)。9就項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃、施工許可等提供法律咨詢意見。

10對(duì)項(xiàng)目改造所涉城管、環(huán)保、公安、民政等其他行政許可事宜，提供法律咨詢意見，參與辦理相關(guān)手續(xù)。

第二篇：項(xiàng)目盡職調(diào)查訪談提綱

附件

三、項(xiàng)目盡職調(diào)查訪談提綱

一、公司基本情況

? 成立時(shí)間 ? 注冊(cè)資金 ? 股權(quán)結(jié)構(gòu) ? 股東背景 ? 公司法人治理結(jié)構(gòu) ? 公司重大決策過(guò)程 ? 稅收優(yōu)惠政策 ? 發(fā)展歷史沿革 ? 分公司和子公司的情況

二、高管人員

? 高管人員組成 ? 高管人員主要指董事長(zhǎng)、總經(jīng)理、副總經(jīng)理、總經(jīng)理助理、財(cái)務(wù)總監(jiān)、董事會(huì)秘書。? ? ? ? ? 教育背景 工作經(jīng)驗(yàn) 管理能力 性格特點(diǎn) 興趣愛好

? 高管人員之間的互相評(píng)價(jià) ? ? ? 董事長(zhǎng)、總經(jīng)理對(duì)其他高管人員的評(píng)價(jià) 其他高管人員對(duì)董事長(zhǎng)、總經(jīng)理的評(píng)價(jià)

高管人員工作過(guò)的單位對(duì)他們的評(píng)價(jià)（詢問他們過(guò)去工作單位的聯(lián)系方式）? 高管人員的朋友對(duì)他們的評(píng)價(jià)（詢問他們最好朋友的聯(lián)系方式）

? 對(duì)中層管理人員的調(diào)查結(jié)合具體職能部門的調(diào)查進(jìn)行，同時(shí)調(diào)查他們對(duì)高管人員的評(píng)價(jià) ? 高管人員與公司的合約及相關(guān)的保密協(xié)議

三、人力資源

? 員工總數(shù)及按教育程度的分類 ? 公司人員的招聘程序及招聘渠道 ? 員工的考核方式及程序 ? 員工的激勵(lì)機(jī)制及獎(jiǎng)懲措施 ? 員工流動(dòng)的比率及原因 ? 員工的培訓(xùn)計(jì)劃和培訓(xùn)措施

四、市場(chǎng)營(yíng)銷

? 機(jī)構(gòu)設(shè)置 ? 人員組成

? 產(chǎn)品市場(chǎng)規(guī)模、增長(zhǎng)潛力及市場(chǎng)份額分布 ? 銷售方式（直銷、經(jīng)銷、代理）? 銷售通路管理 ? 銷售人員激勵(lì)措施 ? 主要客戶分布及聯(lián)系方式

? 售后服務(wù)流程，與其他部門的配合 ? 銷售的主要產(chǎn)品分類和占總銷售額的比例 ? 最近三年分類產(chǎn)品銷售額的統(tǒng)計(jì) ? 銷售時(shí)間的確認(rèn)（合同還是發(fā)貨）? 主要產(chǎn)品的回款周期 ? 未來(lái)兩年的市場(chǎng)預(yù)測(cè)

? 公司產(chǎn)品的國(guó)內(nèi)外主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手名單及其所占市場(chǎng)份額

? 在產(chǎn)品性能、價(jià)格、市場(chǎng)營(yíng)銷手段等方面與國(guó)內(nèi)外競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的比較

五、生產(chǎn)管理

? 生產(chǎn)場(chǎng)地（自有、租賃、目前市場(chǎng)價(jià)）? 生產(chǎn)設(shè)備（自有、租賃、目前市場(chǎng)價(jià)）? 檢測(cè)設(shè)備（先進(jìn)程度、目前市場(chǎng)價(jià)）? 生產(chǎn)原料的主要品種

? 在采購(gòu)上受制約的生產(chǎn)原料及受制約的原因 ? 采購(gòu)的內(nèi)部控制措施 ? 生產(chǎn)流程介紹 ? 產(chǎn)品測(cè)試程序介紹

? 獨(dú)有的生產(chǎn)工藝設(shè)施及工藝技術(shù)說(shuō)明 ? 產(chǎn)品質(zhì)量保證內(nèi)部控制程序 ? 產(chǎn)品的成品率 ? 產(chǎn)品的退貨記錄

六、技術(shù)研發(fā)

? 公司主要產(chǎn)品技術(shù)發(fā)展方向,研究重點(diǎn) ? 開發(fā)項(xiàng)目的組織、規(guī)劃管理及控制描述 ? 從事開發(fā)的人力資源情況

? 新產(chǎn)品開發(fā)的質(zhì)量保證及測(cè)試情況 ? 最近兩年研發(fā)資金投入情況 ? 正在開發(fā)的新產(chǎn)品清單

? 公司產(chǎn)品的功能、特性、附加價(jià)值及競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) ? 公司擁有或已申請(qǐng)的專利與商標(biāo)

七、融資方案

? 融資的原因 ? 對(duì)新投資者的期望 ? 融資的數(shù)量 ? 資金的使用計(jì)劃 ? 融資的方式 ? 對(duì)控股權(quán)的要求 ? 公司重組后的股權(quán)結(jié)構(gòu)

八、專家訪談要點(diǎn) ? 行業(yè)發(fā)展概況

? 市場(chǎng)容量 ? 市場(chǎng)走勢(shì) ? 市場(chǎng)前景 ? 產(chǎn)品分類 ? 市場(chǎng)細(xì)分

? 細(xì)分市場(chǎng)產(chǎn)品的價(jià)格走勢(shì) ? 請(qǐng)介紹本行業(yè)協(xié)會(huì)的有關(guān)情況

? 請(qǐng)介紹與本行業(yè)有關(guān)的期刊、網(wǎng)址、中介機(jī)構(gòu) ? 國(guó)外行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀

? 行業(yè)企業(yè)的存在現(xiàn)狀 ? 行業(yè)企業(yè)的前三甲 ? 行業(yè)企業(yè)的市場(chǎng)占有率 ? 行業(yè)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力 ? 國(guó)內(nèi)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀

? 行業(yè)企業(yè)的存在現(xiàn)狀 ? 行業(yè)企業(yè)的前三甲 ? 行業(yè)企業(yè)的市場(chǎng)占有率 ? 行業(yè)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力 ? 行業(yè)企業(yè)的發(fā)展的優(yōu)勢(shì)及劣勢(shì) ? 對(duì)擬投資企業(yè)的評(píng)價(jià)

? 本行業(yè)對(duì)生產(chǎn)場(chǎng)地、生產(chǎn)設(shè)備、檢測(cè)設(shè)備的要求 ? 本行業(yè)對(duì)資金的需求情況 ? 本行業(yè)涉及的國(guó)際專利技術(shù)情況 ? 擬投資企業(yè)的技術(shù)水平和壁壘

? 擬投資企業(yè)是否具有與國(guó)外企業(yè)（包括生產(chǎn)場(chǎng)地在中國(guó)的外企）相比較的成本優(yōu)勢(shì)

? 擬投資企業(yè)是否對(duì)生產(chǎn)工藝有特殊要求 ? 對(duì)擬投資企業(yè)管理團(tuán)隊(duì)的評(píng)價(jià) ? 擬投資企業(yè)在國(guó)內(nèi)的行業(yè)地位 ? 對(duì)擬投資企業(yè)的總體評(píng)價(jià)

第三篇：盡職調(diào)查提綱

盡職調(diào)查提綱

1、企業(yè)基本信息

成立日期

注冊(cè)地點(diǎn)

注冊(cè)資本

經(jīng)營(yíng)范圍

股權(quán)結(jié)構(gòu)

下屬公司

大的收購(gòu)及出售資產(chǎn)事件

公司章程（公司章程中有反收購(gòu)條款的，需事先查明）

目標(biāo)公司主體資格（公司的設(shè)立是否符合法規(guī)要求、今后是否還能夠合法延續(xù)；特殊行業(yè)是否有資質(zhì)證明）

本次投資的批準(zhǔn)和授權(quán)（公司制企業(yè)只要公司董事會(huì)或股東大會(huì)批準(zhǔn)即可完成交易；對(duì)于非公司制企業(yè)需上級(jí)主管部門批準(zhǔn)或股東大會(huì)批準(zhǔn)；如果是國(guó)有企業(yè)，考慮當(dāng)?shù)卣?、發(fā)改委、國(guó)資委、商務(wù)部的審批）

2、人力資源

組織結(jié)構(gòu)（明確到部門科室，表明主管負(fù)責(zé)人的姓名、簡(jiǎn)介）

董事長(zhǎng)及高級(jí)管理人員的簡(jiǎn)歷（年齡、學(xué)歷、薪資、分管業(yè)務(wù)、工作經(jīng)歷等）

核心員工簡(jiǎn)歷（年齡、學(xué)歷、薪資、職責(zé)、工作經(jīng)歷等）

員工情況（分為管理人員、銷售人員、生產(chǎn)人員、文員和其他人員，每一類員工的數(shù)量、平均工資水平、員工福利、學(xué)歷、招聘和培訓(xùn)情況及各階層員工是否有能力升遷）雇傭合同

3、市場(chǎng)營(yíng)銷

主要產(chǎn)品及服務(wù)（包括產(chǎn)品名稱、規(guī)格系列、品牌、每種產(chǎn)品近三年的銷售額、銷售毛利；產(chǎn)品生命周期及盈虧平衡點(diǎn)分析說(shuō)明）

市場(chǎng)結(jié)構(gòu)（各產(chǎn)品的市場(chǎng)定位、消費(fèi)群體、銷售區(qū)域、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局、產(chǎn)品市場(chǎng)占有率）主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手（對(duì)手產(chǎn)品的概況，優(yōu)缺點(diǎn)、對(duì)手名稱、地址及聯(lián)系方式；替代品生產(chǎn)商的相關(guān)情況）

主要客戶（銷售渠道和銷售流程、銷售合同樣本、主要銷售合同，主要銷售商的名稱、地址、聯(lián)系方式以及應(yīng)收賬款情況）

4、企業(yè)資源及生產(chǎn)流程管理

生產(chǎn)管理（廠區(qū)面積，已使用場(chǎng)地的百分比；廠區(qū)面積能否擴(kuò)大，經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地是租用的還是已購(gòu)買的，如果是租用的，租用到期時(shí)間，是否可以續(xù)租，租金未來(lái)會(huì)不會(huì)提升；主要產(chǎn)品品種，生產(chǎn)工藝及設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力；上一實(shí)際生產(chǎn)情況；水電煤氣等基礎(chǔ)設(shè)施配套情況）研究開發(fā)（）

第四篇：盡職調(diào)查提綱

盡職調(diào)查

一、客戶基本情況

1、基本情況：名稱、行業(yè)、注冊(cè)資金、成立時(shí)間、規(guī)模（銷售、資產(chǎn)等）、法定代表人、實(shí)際控制人等。

2、歷史沿革：企業(yè)成立以來(lái)主要股權(quán)、法定代表人（實(shí)際控制人）、注冊(cè)資本、經(jīng)營(yíng)范圍及主營(yíng)（核心）業(yè)務(wù)的發(fā)展演變過(guò)程等情況。

3、主要股東：背景、主營(yíng)業(yè)務(wù)、主要財(cái)務(wù)狀況、資信狀況、支持力度。

4、人員情況：核心管理層（公司實(shí)際控制人、法定代表人、總經(jīng)理、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人）的履歷、從業(yè)經(jīng)驗(yàn)及個(gè)人誠(chéng)信情況；員工數(shù)量及工種配置；激勵(lì)機(jī)制：從管理層持股情況、管理層薪酬結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，員工績(jī)效評(píng)價(jià)機(jī)制、人員聘任等方面評(píng)價(jià)企業(yè)激勵(lì)約束機(jī)制。

5、組織架構(gòu)：內(nèi)部經(jīng)營(yíng)管理的職能分工、機(jī)構(gòu)設(shè)置、關(guān)鍵崗位設(shè)置、內(nèi)部控制及治理流程模式；主要生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、銷售、工程、財(cái)務(wù)及資金管理模式。

6、對(duì)外擔(dān)保：包括對(duì)外擔(dān)保金額、被擔(dān)保對(duì)象、擔(dān)保集中度、擔(dān)保內(nèi)容、擔(dān)保期限、擔(dān)保債務(wù)狀況等。

7、信用狀況：人行征信、主管部門、行業(yè)協(xié)會(huì)、工商、稅務(wù)等記錄；是否被列入環(huán)保黑名單，是否存在環(huán)保方面不良記錄；是否涉及重大訴訟或法律糾紛。

8、主要投資和關(guān)聯(lián)關(guān)系：經(jīng)營(yíng)性關(guān)聯(lián)交易情況；非經(jīng)營(yíng)性關(guān)聯(lián)資金占用或被占用情況；關(guān)聯(lián)擔(dān)保情況等。

二、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況

1.宏觀形勢(shì)：當(dāng)前實(shí)施的國(guó)家宏觀調(diào)控、環(huán)保、外貿(mào)政策、匯率利率調(diào)整對(duì)客戶的影響。

2.業(yè)務(wù)板塊：各業(yè)務(wù)板塊實(shí)現(xiàn)盈利的途徑、方式及可持續(xù)性。

3.市場(chǎng)情況：市場(chǎng)份額、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)、市場(chǎng)供求及穩(wěn)定性、在市場(chǎng)上的定價(jià)權(quán)、行業(yè)地位及可持續(xù)性。

4.主導(dǎo)產(chǎn)品：主導(dǎo)產(chǎn)品生產(chǎn)及銷售能力、目前實(shí)際銷售接單與前期的變化情況和趨勢(shì)。

5.核心競(jìng)爭(zhēng)力：核心競(jìng)爭(zhēng)力和盈利點(diǎn)，包括但不限于：資源壟斷、成本控制能力、市場(chǎng)營(yíng)銷能力、技術(shù)或經(jīng)營(yíng)模式先進(jìn)性、質(zhì)量專長(zhǎng)、產(chǎn)品創(chuàng)新能力、資產(chǎn)規(guī)模、資金實(shí)力以及人才資源等等各類有形與無(wú)形的競(jìng)爭(zhēng)力。

6.主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：與主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)行比較，在經(jīng)營(yíng)模式、企業(yè)有形及無(wú)形資源、企業(yè)人力財(cái)物等方面的優(yōu)劣勢(shì)。

7.發(fā)展規(guī)劃：近期規(guī)劃及遠(yuǎn)期發(fā)展戰(zhàn)略，包括規(guī)模擴(kuò)張或規(guī)?？刂埔?guī)劃、業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型規(guī)劃；專業(yè)化全產(chǎn)業(yè)、多元化發(fā)展戰(zhàn)略，地區(qū)化經(jīng)營(yíng)、跨區(qū)域或國(guó)際化發(fā)展戰(zhàn)略等；近期重大投資及在建項(xiàng)目情況，包括股權(quán)投資、金融資產(chǎn)投資、實(shí)物或無(wú)形資產(chǎn)、固定資產(chǎn)項(xiàng)目投資等；

8.采購(gòu)和銷售：原材料采購(gòu)策略、與供應(yīng)商的議價(jià)能力以及應(yīng)付預(yù)付款管理措施；下游客戶群定位、銷售策略、銷售議價(jià)能力、定價(jià)策略以及商業(yè)信用政策、應(yīng)收賬款管理措施。

9.主要業(yè)務(wù)流程：采購(gòu)、生產(chǎn)和銷售流程及主要環(huán)節(jié)，采購(gòu)付款及銷售回款流程和時(shí)間控制。

三、銀企合作情況 主要合作銀行合作情況。

四、主要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)

銷售收入、利潤(rùn)、資產(chǎn)規(guī)模、存貨、應(yīng)收應(yīng)付、預(yù)收預(yù)付、現(xiàn)金流等。

第五篇：盡職調(diào)查提綱

盡職調(diào)查提綱

盡職調(diào)查報(bào)告

一、公司簡(jiǎn)介

1、公司成立背景及情況介紹；

2、公司歷史沿革；

3、公司成立以來(lái)股權(quán)結(jié)構(gòu)的變化及增資和資產(chǎn)重組情況；

4、公司成立以來(lái)主要發(fā)展階段，及每一階段變化發(fā)展的原因，5、公司成立以來(lái)業(yè)務(wù)發(fā)展、生產(chǎn)能力、盈利能力、銷售數(shù)量、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的主要變化情況；

6、公司對(duì)外投資情況，包括投資金額，投資比例，投資性質(zhì)，投資收益等情況和被投資主要單位情況介紹；

7、公司員工狀況，包括年齡結(jié)構(gòu)、受教育程度結(jié)構(gòu)、崗位分布結(jié)構(gòu)和技術(shù)職稱分布結(jié)構(gòu)；

8、董事、監(jiān)事及高級(jí)管理人員的簡(jiǎn)歷；

9、公司歷年股利發(fā)放情況和公司現(xiàn)在的股利分配政策；

10、公司實(shí)施高級(jí)管理人員和職工持股計(jì)劃情況。盡職調(diào)查報(bào)告

二、公司組織結(jié)構(gòu)

1、公司現(xiàn)在建立的組織管理結(jié)構(gòu)；

2、公司章程；

3、公司董事會(huì)的構(gòu)成，董事。高級(jí)管理人員和監(jiān)事會(huì)成員在外兼職情況；

4、公司股東結(jié)構(gòu)，主要股東情況介紹，包括背景情況、股權(quán)比例、主要業(yè)務(wù)、注冊(cè)資本、資產(chǎn)狀況、盈利狀況、經(jīng)營(yíng)范圍和法定代表人等；

5、公司和上述主要股東業(yè)務(wù)往來(lái)情況（如原材料供應(yīng)、合作研究開發(fā)產(chǎn)品、專利技術(shù)和知識(shí)產(chǎn)權(quán)共同使用、銷售代理等）、資金往來(lái)情況，有無(wú)關(guān)聯(lián)交易合同規(guī)范上述業(yè)務(wù)和資金往來(lái)及交易；

6、公司主要股東對(duì)公司業(yè)務(wù)發(fā)展有哪些支持，包括資金，市場(chǎng)開拓，研究開發(fā)、技術(shù)投入等；

7、公司附屬公司（廠）的有關(guān)資料、包括名稱、業(yè)務(wù)、資產(chǎn)狀況、財(cái)務(wù)狀及收入和盈利狀況、對(duì)外業(yè)務(wù)往來(lái)情況；

8、控股子公司的有關(guān)資料、包括名稱、業(yè)務(wù)、資產(chǎn)狀況、財(cái)務(wù)狀及收入和盈利狀況、對(duì)外業(yè)務(wù)往來(lái)情況、內(nèi)資金河谷業(yè)務(wù)往來(lái)情況；

9、公司與上述全資附屬公司（廠）、控股子公司在行政上、銷售上、材料供應(yīng)上、人事上如何統(tǒng)一進(jìn)行管理；

10、主要參股公司情況介紹。盡職調(diào)查報(bào)告

三、供應(yīng)

1、公司在業(yè)務(wù)中所需的原材料種類及其他輔料，包括用途及在原材料中需求中的比重；

2、上述原材料主要供應(yīng)商的情況，公司有無(wú)與有關(guān)供應(yīng)商簽訂長(zhǎng)期供貨合同，若有，請(qǐng)說(shuō)明合同的主要條款；

3、請(qǐng)列出各供應(yīng)商所提供的原材料在公司總采購(gòu)中所占的比例；

4、公司主要外協(xié)廠商名單及基本情況，外協(xié)部件明細(xì)，外協(xié)模具明細(xì)及分布情況，各外協(xié)件價(jià)格及供貨周期，外協(xié)廠商資質(zhì)認(rèn)證情況；

5、公司有無(wú)進(jìn)口原材料，若有，該進(jìn)口原材料的比重，國(guó)家對(duì)進(jìn)口該原材料有無(wú)政策上的限制；

6、公司與原材料供應(yīng)商交易的結(jié)算方式、有無(wú)信用交易；

7、公司對(duì)主要能源的消耗情況。盡職調(diào)查報(bào)告

四、業(yè)務(wù)和產(chǎn)品

1、公司目前所從事的主要業(yè)務(wù)及業(yè)務(wù)描述，各業(yè)務(wù)在整個(gè)業(yè)務(wù)收入中的重要性；

2、主要業(yè)務(wù)所處行業(yè)的的該行業(yè)背景資料；

3、該業(yè)務(wù)的發(fā)展前景；

4、主要業(yè)務(wù)近年來(lái)增長(zhǎng)情況，包括銷量、收入、市場(chǎng)份額、銷售價(jià)格走勢(shì)，各類產(chǎn)品在公司銷售收入及利潤(rùn)中各自的比重；

5、公司產(chǎn)品系列，產(chǎn)品零部件構(gòu)成細(xì)分及明細(xì)；

6、公司產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，分類介紹公司目前所生產(chǎn)主要產(chǎn)品情況和近年來(lái)銷售情況；產(chǎn)品需求狀況；

7、上述產(chǎn)品的產(chǎn)品質(zhì)量、技術(shù)含量、功能和用途、應(yīng)用的主要技術(shù)、技術(shù)性能指標(biāo)、產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力等情況；針對(duì)的特定消費(fèi)群體；

8、公司是否有專利產(chǎn)品，若有，公司有那些保護(hù)措施；

9、公司產(chǎn)品使用何種商標(biāo)進(jìn)行銷售，上述商標(biāo)是否為公司注冊(cè)獨(dú)家使用；

10、上述產(chǎn)品所獲得的主要獎(jiǎng)勵(lì)和榮譽(yù)稱號(hào)；

11、公司對(duì)提高產(chǎn)品質(zhì)量、提升產(chǎn)品檔次、增強(qiáng)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力等方面將采取那些措施；

12、公司新產(chǎn)品開發(fā)情況； 盡職調(diào)查報(bào)告

五、銷售

1、簡(jiǎn)述公司產(chǎn)品國(guó)內(nèi)外銷售市場(chǎng)開拓及銷售網(wǎng)絡(luò)的建立歷程；

2、公司主要客戶有哪些，并介紹主要客戶的有關(guān)情況，主要客戶在公司銷售總額中的比重；公司主要客戶的地域分布狀況；

3、公司產(chǎn)品國(guó)內(nèi)主要銷售地域，銷售管理及銷售網(wǎng)絡(luò)分布情況；

4、公司產(chǎn)品國(guó)內(nèi)外銷售比例，外銷主要國(guó)家和地區(qū)分布結(jié)構(gòu)及比例；

5、公司是否有長(zhǎng)期固定價(jià)格銷售合同；

6、公司擴(kuò)大銷售的主要措施和營(yíng)銷手段；

7、銷售人員的結(jié)構(gòu)情況，包括人數(shù)、學(xué)歷、工作經(jīng)驗(yàn)、分工等；

8、公司對(duì)銷售人員的主要激勵(lì)措施；

9、公司的廣告策略如何，廣告的主要媒體及在每一媒體上廣告費(fèi)用支出比例，公司每年廣告費(fèi)用總支出數(shù)額及增長(zhǎng)情況，廣告費(fèi)用總支出占公司費(fèi)用總支出的比例；

10、請(qǐng)列出公司在國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)上主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手名單及主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手主要資料，公司和主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手在國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)上各自所占的市場(chǎng)比例；

11、公司為消費(fèi)者提供哪些售后服務(wù)，具體怎樣安排；

12、公司的賒銷期限一般多長(zhǎng)，賒銷部分占銷售總額的比例多大；歷史上是否發(fā)生過(guò)壞帳，每年實(shí)際壞帳金額占應(yīng)收帳款的比例如何；主要賒銷客戶的情況及信譽(yù)；

13、公司是否擁有進(jìn)出口權(quán)，若無(wú)，公司主要委托那家外貿(mào)公司代理，該外貿(mào)公司主要情況介紹；

14、我國(guó)加入WTO后，對(duì)公司產(chǎn)品有哪些影響； 盡職調(diào)查報(bào)告

六、研究與開發(fā)

1、請(qǐng)?jiān)敿?xì)介紹公司研究所的情況，包括成立的時(shí)間，研究開發(fā)實(shí)力、已經(jīng)取得的研究開發(fā)成果，主要研究設(shè)備、研究開發(fā)手段、研究開發(fā)程序、研究開發(fā)組織管理結(jié)構(gòu)等情況；

2、公司技術(shù)開發(fā)人員的結(jié)構(gòu)，工程師和主要技術(shù)開發(fā)人員的簡(jiǎn)歷；

3、與公司合作的主要研究開發(fā)機(jī)構(gòu)名單及合作開發(fā)情況；合作單位主要情況介紹；

4、公司目前自主擁有的主要專利技術(shù)、自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)、專利情況，包括名稱、用途、應(yīng)用情況，獲獎(jiǎng)情況；

5、公司每年投入的研究開發(fā)費(fèi)用及占公司營(yíng)業(yè)收入比例；

6、公司目前正在研究開發(fā)的新技術(shù)及新產(chǎn)品有哪些；

7、公司新產(chǎn)品的開發(fā)周期，8、未來(lái)計(jì)劃研究開發(fā)的新技術(shù)和新產(chǎn)品； 盡職調(diào)查報(bào)告

七、公司主要固定資產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)設(shè)施

1、公司主要固定資產(chǎn)的構(gòu)成情況，包括主要設(shè)備名稱、原值、凈值、數(shù)量、使用及折舊情況、技術(shù)先進(jìn)程度；

2、按生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用途、輔助生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用途、非生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用途、辦公用途、運(yùn)輸用途和其他用途分類，固定資產(chǎn)分布情況；

3、公司所擁有的房屋建筑物等物業(yè)設(shè)施情況，包括建筑面積、占地面積、原值、凈值、折舊情況以及取得方式；

4、公司目前主要在建工程情況，包括名稱、投資計(jì)劃、建設(shè)周期、開工日期、竣工日期、進(jìn)展情況和是否得到政府部門的許可；

5、公司目前所擁有的土地的性質(zhì)、面積、市場(chǎng)價(jià)格、取得方式和當(dāng)時(shí)購(gòu)買價(jià)格（租賃價(jià)格）；

盡職調(diào)查報(bào)告

八、公司財(cái)務(wù)

1、公司收入、利潤(rùn)來(lái)源及構(gòu)成；

2、公司主營(yíng)業(yè)務(wù)成本構(gòu)成情況，公司管理費(fèi)用構(gòu)成情況；

3、公司銷售費(fèi)用構(gòu)成情況；

4、主營(yíng)業(yè)務(wù)收入占總收入的比例；

5、公司主要支出的構(gòu)成情況；

6、公司前三年應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率、流動(dòng)比率、速動(dòng)比率、凈資產(chǎn)收益率、毛利率、資產(chǎn)負(fù)債比率等財(cái)務(wù)指標(biāo)；

7、公司前三年資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)及利潤(rùn)分配表；

8、對(duì)公司未來(lái)主要收入和支出的有重大影響的因素有哪些；

9、公司目前執(zhí)行的各種稅率情況； 盡職調(diào)查報(bào)告

九、主要債權(quán)和債務(wù)

1、公司目前主要有哪些債權(quán)，該債權(quán)形成的原因；

2、公司目前主要的銀行貸款，該貸款的金額、利率、期限、到期日及是否有逾期貸款；

3、公司對(duì)關(guān)聯(lián)人（股東、員工、控股子公司）的借款情況；

4、公司對(duì)主要股東和其他公司及企業(yè)的借款進(jìn)行擔(dān)保及低抵押情況； 盡職調(diào)查報(bào)告

十、投資項(xiàng)目

1、本次募集資金投資項(xiàng)目的主要情況介紹，包括項(xiàng)目可行性、立項(xiàng)情況、用途、投資總額、計(jì)劃開工日期、項(xiàng)目背景資料、投資回收期、財(cái)務(wù)收益率，達(dá)產(chǎn)后每年銷售收入和盈利情況；

2、投資項(xiàng)目的技術(shù)含量，技術(shù)先進(jìn)程度，未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展前景和對(duì)整個(gè)公司發(fā)展的影響；

3、公司目前已經(jīng)完成主要投資項(xiàng)目有哪些，完成的主要投資項(xiàng)目情況介紹。盡職調(diào)查報(bào)告

十一、其他

1、公司現(xiàn)在所使用技術(shù)和生產(chǎn)工藝的先進(jìn)程度、成熟程度、特點(diǎn)、性能和優(yōu)勢(shì)；

2、與同行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相比，公司目前主要的經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)、管理優(yōu)勢(shì)、競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)、市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)和技術(shù)優(yōu)勢(shì)；

3、公司、公司主要股東和公司董事、高級(jí)管理人員目前涉及有法律訴訟，如有，對(duì)公司影響如何；

盡職調(diào)查報(bào)告十二．行業(yè)背景資料

1、請(qǐng)介紹近年來(lái)行業(yè)發(fā)展的情況；

2、國(guó)家對(duì)該行業(yè)的有關(guān)產(chǎn)業(yè)政策，管理措施，及未來(lái)可能發(fā)生的政策變化；

3、該行業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度，并介紹同行業(yè)主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況，包括年生產(chǎn)能力、年實(shí)際產(chǎn)量、年銷售數(shù)量、銷售收入、市場(chǎng)分額、在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)地位；

4、國(guó)外該行業(yè)的發(fā)展情況；

5、國(guó)家現(xiàn)行相關(guān)政策對(duì)該行業(yè)的影響；

6、目前全國(guó)市場(chǎng)情況介紹，包括年需求量、年供給量、地域需求分布、地域供給分布、生產(chǎn)企業(yè)數(shù)量，是否受同類進(jìn)口產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)。