第一篇：農(nóng)村墳?zāi)沟姆尚再|(zhì)研究

農(nóng)村墳?zāi)沟姆尚再|(zhì)研究

摘 要：隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展、人口的增多以及土地資源的日益稀缺，農(nóng)村土地糾紛越來越多，因農(nóng)村墳?zāi)苟l(fā)的糾紛在近年來更為突出與激烈。在眾多的案例中，矛盾的焦點主要在于墳?zāi)沟姆尚再|(zhì)如何。筆者將在現(xiàn)行法律體系下著力研究農(nóng)村墳?zāi)沟姆尚再|(zhì)，為我國農(nóng)村墳?zāi)辜m紛的解決提供借鑒。

關(guān)鍵詞：農(nóng)村墳?zāi)?；性質(zhì)；違規(guī)墳?zāi)?；殯葬改?/p>

墳?zāi)梗鞘耪叩募木又?，是生者的精神依托。它?lián)結(jié)著逝者與生者，表達(dá)著生者的哀思與想念。近年來我國由農(nóng)村墳?zāi)苟l(fā)的糾紛不斷增加，法官的裁判依據(jù)和裁判結(jié)果各有不同，筆者認(rèn)為，這種情況多源于對墳?zāi)沟男再|(zhì)認(rèn)定不明。筆者將著力研究墳?zāi)沟男再|(zhì)和農(nóng)村墳?zāi)沟奶匦裕云跒榻鉀Q農(nóng)村墳?zāi)沟募m紛提供借鑒。

建國后，我國的土地制度幾經(jīng)變遷，國家大力推進(jìn)農(nóng)村殯葬改革，農(nóng)村墳?zāi)沟拿\也隨著土地制度的變遷和殯葬改革的推進(jìn)而有所改變。本文研究的農(nóng)村墳?zāi)故侵附ㄓ谥袊r(nóng)村土地上，不受特別政策的保護(hù)或管理的現(xiàn)存墳?zāi)?。特別政策保護(hù)是指《殯葬管理條例》第十條所指“受國家保護(hù)的具有歷史、藝術(shù)、科學(xué)價值的墓地”，特別政策管理是指《殯葬管理條例》第六條規(guī)定的“尊重少數(shù)民族的喪葬習(xí)俗……”墳?zāi)故蔷哂腥烁窭娴呢敭a(chǎn)

活人之身體不可為物，但人死后的遺存即遺體、遺骨是否為物尚存爭議，那么包括遺體（遺骨）、棺木、泥土、沙石在內(nèi)的墳?zāi)故欠駷槲锬?？筆者認(rèn)為，墳?zāi)咕哂忻穹ㄉ弦?guī)定的一般物的特征：非人格性（獨立于人體制外的東西）、滿足需求性和能夠為人控制性，因此墳?zāi)箤儆谖餀?quán)法中所要保護(hù)的物。在司法實踐中，對于墳?zāi)沟男再|(zhì)也多界定為財產(chǎn)（物）。墳?zāi)钩休d著人們的精神寄托和大量的感情因素，對墳?zāi)贡旧磉M(jìn)行傷害，不僅侵犯了他人的財產(chǎn)權(quán)，還會因此對他人造成精神傷害。在德國，學(xué)者們早已注意到這類具有“情感價值”的物，“在今日的歐洲有高度爭議的是對物之情感價值的賠償度的問題。他涉及這樣一些案件，一個動物或無生命的物體受到傷害或遭到破壞，他們的市場價值很小但對所有權(quán)人或其他個人的幸福卻有重大意義。”這種附著人格利益（精神利益）的特殊財產(chǎn)（物）區(qū)別于民法保護(hù)的一般的物，是具有不可替代性的“人格財產(chǎn)”，它的毀損或滅失會給所有權(quán)人帶來巨大的精神痛苦。墳?zāi)骨∏∈沁@樣一種具有人格利益的財產(chǎn)。墳?zāi)挂蛉说乃劳龅靡孕纬?，是死者生前人格在死后的延續(xù)，是一種“自我人格”的外化體現(xiàn)，對于死者家屬來說是“不可替代的”。需要注意的是，墳?zāi)顾抵烁窭鏋樗勒呒覍俚娜烁窭?，逝者已逝，墳?zāi)挂呀?jīng)不能成為死者的人格權(quán)的客體。

易繼明教授將具有人格利益的財產(chǎn)分為四類：具有人格象征意義的財產(chǎn)、寄托特定人情感的財產(chǎn)、源于特定人身體的財產(chǎn)、源于特定人智慧的知識產(chǎn)權(quán)。在對墳?zāi)沟男再|(zhì)的認(rèn)定上，筆者認(rèn)為它屬于“源于特定人身體的財產(chǎn)”。墳?zāi)挂蛩勒叩乃劳龆纬?，它的建立需付出一定的?jīng)濟成本，墳?zāi)沟慕M成（如棺木、墓碑等）本身就具有一定的經(jīng)濟價值，但其中的遺體、遺骨并不具有經(jīng)濟價值，而包含在遺體（遺骨）、棺木、泥土、沙石等在內(nèi)的墳?zāi)贡旧砀街硭勒哂H屬人格尊嚴(yán)的人格權(quán)利，但是毀損墳?zāi)沟那謾?quán)并不單純?yōu)槿烁褡饑?yán)或名譽侵權(quán)，墳?zāi)箲?yīng)該被視為一個整體而得到保護(hù)，而不能僅僅以墳?zāi)箖?nèi)的遺體、遺骨是否收到侵害為標(biāo)準(zhǔn)判斷死者家屬的人格利益和財產(chǎn)利益是否收到侵害，因為墳?zāi)贡旧碓缫殉蔀榱怂勒呷烁裨诩覍傩闹械南笳鳌?/p>

墳?zāi)棺鳛樗勒咚篮蟮奶厥膺z留物，家屬對其享有所有權(quán)，但這種所有權(quán)應(yīng)當(dāng)受到合理的限制，家屬的利用和處分不得違背公序良俗，只能以埋葬、祭祀、管理和維護(hù)為限，同時可享有墳?zāi)故艿角趾r的求償權(quán)。我國《最高人民法院關(guān)于確定民事侵權(quán)精神損害賠償責(zé)任若干問題的解釋》第三條僅僅對侵害死者的遺體、遺骨有所規(guī)定，卻并未意識到墳?zāi)贡旧韺τ谟H屬的象征意義。依據(jù)第四條的規(guī)定，雖然在實踐中，法院多以本條為判決侵害墳?zāi)剐袨榈木駬p害賠償依據(jù)，但“特定紀(jì)念物品”的規(guī)定并不足夠描述墳?zāi)沟男再|(zhì)。農(nóng)村墳?zāi)沟暮戏ㄐ匝芯?/p>

國務(wù)院1997年發(fā)布《殯葬管理條例》（下稱“條例”，后于2012年進(jìn)行修訂）對農(nóng)村墳?zāi)沟暮戏ㄐ宰龀隽巳舾梢?guī)定，也是筆者判斷農(nóng)村墳?zāi)购戏ㄐ缘闹饕罁?jù)。由于條例屬行政法規(guī)，因而筆者稱違反條例的墳?zāi)篂椤斑`規(guī)墳?zāi)埂薄５窃跅l例發(fā)布之前，由于我國土地制度的變遷和傳統(tǒng)風(fēng)俗習(xí)慣，在廣大的農(nóng)村土地上已經(jīng)存在了大量的墳?zāi)梗覀兎Q之為“條例前墳?zāi)埂?，條例第十條規(guī)定建在特定地點的條例前墳?zāi)箲?yīng)當(dāng)限期遷移或深埋，不留墳頭。因而，筆者認(rèn)為違規(guī)墳?zāi)褂兴姆N：其一，即是建在特定地區(qū)內(nèi)的未做遷移或深埋的條例前墳?zāi)?；其二，依條例第二十條規(guī)定“應(yīng)當(dāng)火化的遺體土葬而形成的墳?zāi)埂?；其三，同樣依條例第二十條規(guī)定“在公墓和農(nóng)村公益性墓地以外建造的墳?zāi)埂?；其四，依條例第十九條規(guī)定，“占地面積超過省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)的墳?zāi)埂?。除去上述違規(guī)墳?zāi)雇獾钠渌r(nóng)村墳?zāi)辜磳俸弦?guī)墳?zāi)埂?/p>

明確了墳?zāi)沟男再|(zhì)為何，結(jié)合農(nóng)村墳?zāi)贡旧淼奶厥庑?，對其進(jìn)行分類研究，能使我們更清楚的認(rèn)識農(nóng)村墳?zāi)辜m紛的本質(zhì)，從而為解決糾紛提供指導(dǎo)。筆者認(rèn)為，我國為推進(jìn)殯葬改革，節(jié)約殯葬用地而制定《殯葬管理條例》，目前“死人與活人爭地”的矛盾愈發(fā)顯著，殯葬改革是大勢所趨。但是，殯葬改革是一個過程，不宜進(jìn)行大刀闊斧的整頓，避免出現(xiàn)周口平墳的慘劇。我國的土地制度在建國后有所變化，從土地私有到土地公有的過程中，墳?zāi)顾劳械耐恋匾矎乃接凶兂闪斯?，現(xiàn)在農(nóng)民對于土地僅有使用權(quán)而不享有所有權(quán)，是本就存在的墳?zāi)固幱趯擂蔚匚?，加之殯葬改革的推行，使條例第十條規(guī)定之墳?zāi)固幱诓焕匚?。殯葬改革的推行?yīng)當(dāng)建立在一定的社會和經(jīng)濟基礎(chǔ)之上，深入宣傳殯葬改革，倡導(dǎo)殯葬新觀念、新風(fēng)尚，加快殯葬基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，推進(jìn)殯葬改革穩(wěn)步進(jìn)行。

參考文獻(xiàn)

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第二篇：酒店管理合同性質(zhì)的法律研究

酒店管理合同性質(zhì)的法律研究

一、委托合同和勞務(wù)合同

對于委托合同，我國《合同法》第二十一章有明確的規(guī)定，委托合同是指受托人為委托人辦理委托事務(wù)，委托人支付約定報酬或不支付報酬的合同。主要有下列法律特征：

（一）委托合同是建立在委托人與受托人相互信任基礎(chǔ)上的；

（二）委托合同的標(biāo)的是處理委托事務(wù)，按照委托人的指示并向其報告；

（三）委托合同一般是受托人以委托人的名義和費用處理委托事務(wù)，受托人處理

受托事務(wù)的后果，直接歸受托人承受。

對于委托經(jīng)營，一般是指企業(yè)為提高其經(jīng)營效益，聘請具有豐富管理經(jīng)驗的其他（外國）企業(yè)，向本企業(yè)提供管理服務(wù)，并采取定額或按實際經(jīng)營效益或者管理效益確定比例數(shù)額，向（外國）企業(yè)支付服務(wù)費的服務(wù)形式。在受托經(jīng)營管理時，由企業(yè)與受托方簽訂委托經(jīng)營管理合同，受托方基于企業(yè)的委托授權(quán)取得合營企業(yè)的經(jīng)營權(quán)，并根據(jù)委托經(jīng)營合同的內(nèi)容開展經(jīng)營活動。

受托人雖享有一定的自主經(jīng)營權(quán)，但不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，其經(jīng)營活動產(chǎn)生的風(fēng)險仍由委托人承擔(dān)。相應(yīng)地，經(jīng)營中產(chǎn)生的收益都?xì)w委托人所有，受托人從委托人那里得到的是定額的或按效益收入比例提取的服務(wù)費。因此，在委托經(jīng)營管理中，委托人和受托人以不同法律人格從事經(jīng)營行為，各自承擔(dān)稅務(wù)，財務(wù)相互獨主，毫無關(guān)系。

對于勞務(wù)合同，我國法律也沒有明確規(guī)定，但一般認(rèn)為勞務(wù)是指以活動形式提供給社會的服務(wù)，通常表現(xiàn)為勞務(wù)提供者按照勞務(wù)合同的內(nèi)容向雇傭者提供咨詢、管理、技術(shù)等服務(wù)。廣義的勞務(wù)合同也包括委托合同，狹義的勞務(wù)合同一般指雇傭勞動主體提供勞務(wù)服務(wù)的合同。這里我們主要分析狹義的勞務(wù)合同。

勞務(wù)合同的主體之間是平等的民事主體關(guān)系，受民法調(diào)整，它們之間是一種“勞務(wù)”與“報酬”之間的交換，受雇人可以不遵守雇傭方的內(nèi)部規(guī)定，受雇人還可以同時選擇給兩家以上的雇傭方提供勞務(wù)。勞務(wù)合同的目的主要是獲得一定的勞務(wù)服務(wù)。

委托合同和勞務(wù)合同主要有以下區(qū)別：

第一、委托合同雖然也包含了勞務(wù)的給付，但給付勞務(wù)并非合同的目的，合同的目的在于處理委托事務(wù)，給付勞務(wù)僅是為了達(dá)到目的的手段，而勞務(wù)合同以給付勞務(wù)為目的。

第二、委托合同中的受托人有權(quán)獨立地處理委托事務(wù)，具有一定的自由裁量權(quán)；而在勞務(wù)合同中，勞務(wù)內(nèi)容全由雇主決定。

第三，勞務(wù)合同的訂立目的在于由勞動主體提供勞務(wù)，而不在于實現(xiàn)雇主的預(yù)期利益。這種勞務(wù)一般表現(xiàn)為勞動主體利用自己的勞動力或知識為雇主提供一定的勞務(wù)服務(wù)。而委托合同的訂立目的在于由受托人為委托人辦理事務(wù)，實現(xiàn)一定的預(yù)期利益。受托人提供勞務(wù)不過是滿足這一目的的一種手段。

此外，還應(yīng)明確承包經(jīng)營合同和上述兩種合同不同，根據(jù)《對外經(jīng)濟貿(mào)易部、國家工商行政管理局關(guān)于承包經(jīng)營中外合資經(jīng)營企業(yè)的規(guī)定》：“承包經(jīng)營是指合營企業(yè)與承包者通過訂立承包經(jīng)營合同，將合營企業(yè)的全部或部分經(jīng)營管理權(quán)在一定期限內(nèi)交給承包者，由承包者對合營企業(yè)進(jìn)行經(jīng)營管理。承包經(jīng)營只是解決部分合營企業(yè)經(jīng)營管理不善、嚴(yán)重虧損的補充措施。在承包經(jīng)營期內(nèi)，由承包者承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險并獲取部分合營企業(yè)的收益?！币虼?，承包經(jīng)營可看作是公司對承包人進(jìn)行了概括授權(quán)，因此承包人有較大的經(jīng)營決定權(quán)，承包人在經(jīng)營時候要承擔(dān)風(fēng)險，并有權(quán)獲得一定的收益，在公司經(jīng)營失敗時，承包人也可能蒙受重大損失。

二、酒店經(jīng)營管理合同的性質(zhì)

管理合同是酒店（業(yè)主）與管理公司簽訂的，酒店業(yè)主委托管理公司經(jīng)營酒店，業(yè)主支付相應(yīng)報酬的協(xié)議。有如下特點：

第一，管理合同以管理公司提供經(jīng)營管理行為為合同客體，以使酒店達(dá)到經(jīng)營管理目標(biāo)為合同目的。該目標(biāo)是為使酒店能夠獲得先進(jìn)的外國管理公司的管理體系，并持續(xù)盈利。

第二，管理合同是有償合同，管理公司以管理費的形式獲得報酬。

第三，管理合同以業(yè)主對管理公司的信任為基礎(chǔ)。通常管理公司也是以其卓越的品牌形象和良好的市場信譽為獲得管理合同的基礎(chǔ)。

第四，管理公司經(jīng)營管理酒店的后果由業(yè)主承擔(dān)。管理公司以酒店業(yè)主名義從事經(jīng)營，獲得管理費，上繳剩余的利潤收益給業(yè)主。管理方在酒店經(jīng)營管理過程中產(chǎn)生的費用最終都是業(yè)主負(fù)責(zé)的，可能在過程中需要管理方先墊付，但一般合同操作中都會約定業(yè)主需要建立一個?？顚Ｓ玫馁~戶來作為日常經(jīng)營管理資金充足所用。業(yè)主承擔(dān)所有者法律責(zé)任和財務(wù)責(zé)任。

第五，管理公司在日常經(jīng)營方面有很大的主動權(quán)和決策權(quán)，不需要完全按照業(yè)主的指示，但是，從本質(zhì)上來說，管理公司對業(yè)主還是具有勤勉、盡職、報告等義務(wù)，以保證其經(jīng)營管理目標(biāo)的達(dá)成。

根據(jù)上述表述，酒店管理合同從本質(zhì)上來說更接近委托經(jīng)營合同。酒店管理合同側(cè)重于對公司內(nèi)部管理的改善，以獲得預(yù)期利潤，雖然通常會設(shè)置大量的條款來促使管理公司對被托管的酒店進(jìn)行管理的改善，但是管理公司對提供服務(wù)的內(nèi)容具有較大的自由裁量權(quán)，較少受到業(yè)主的限制。同時，管理公司對業(yè)主負(fù)有勤勉義務(wù)，管理公司的報酬是建立在其是否能完成經(jīng)營管理的預(yù)期目標(biāo)之上的。而勞務(wù)合同是以給付勞務(wù)為目的的，勞務(wù)主體僅按照勞務(wù)合同提供勞務(wù)，勞務(wù)內(nèi)容由雇傭者決定，勞動主體擁有較少的決定權(quán)。并且，勞務(wù)合同的目的在于提供勞務(wù)，而不在于實現(xiàn)一定的預(yù)期利益，只要提供了勞務(wù)，雇傭者就應(yīng)該向勞動主體支付報酬。因此，酒店管理合同更加接近委托經(jīng)營合同。

至于哪種方式對業(yè)主利益有較大好處，委托經(jīng)營這種方式應(yīng)比較穩(wěn)妥，既能夠較大程度地發(fā)揮管理公司的優(yōu)勢，讓其自主決定委托事務(wù)，也可以保證業(yè)主具有一定的控制權(quán)，防止管理公司在經(jīng)營管理時出現(xiàn)較大紕漏。勞務(wù)合同的限制較多，在合同中無法窮盡需要管理公司提供的服務(wù)內(nèi)容，不利于管理公司發(fā)揮其最大優(yōu)勢進(jìn)行經(jīng)營管理，可能無法達(dá)到經(jīng)營目標(biāo)。

至于如果在酒店管理合同中約定業(yè)主和管理公司之間為“委托關(guān)系”，該合同是否一定會被認(rèn)定為委托經(jīng)營性質(zhì)的合同呢？個人認(rèn)為，這主要應(yīng)根據(jù)合同約定的雙方權(quán)利義務(wù)的主要內(nèi)容來確定。一般酒店管理合同中都會約定要達(dá)到一定的管理目標(biāo)，按照目標(biāo)的完成程度給予管理費和其他激勵性費用，且不限制管理公司提供管理服務(wù)的內(nèi)容，管理公司在很多方面都具有較大的自由裁量權(quán)，不受業(yè)主限制。這些都符合委托經(jīng)營合同的特征，應(yīng)該被認(rèn)定為委托合同。如果只是約定由管理公司提供特定的咨詢服務(wù)，技術(shù)服務(wù)，支付固定的報酬，并沒有約定要達(dá)到的預(yù)期利益，這種就屬于勞務(wù)合同，事實上，在酒店開業(yè)前期階段由管理公司提供的技術(shù)咨詢服務(wù)合同就屬于勞務(wù)合同的范疇。

第三篇：承諾書法律性質(zhì)（推薦）

承諾書法律性質(zhì)

承諾書是 承諾人對要約人的要約完全同意的意思表示的書面形式。依據(jù)《合同法》第二十一條的規(guī)定，承諾是受要約人同意要約的意思表示。即受約人同意接受要約的全部條件而與要約人成立合同。

承諾書是真實意思表示，且不違法，承諾書有法律效力

公司與你簽定的書面承諾書應(yīng)當(dāng)屬于勞動合同的一部分，不違反法律，是合法有效的，應(yīng)當(dāng)具有約束力?？梢砸罁?jù)該承諾書主張權(quán)利。

從分類來看，承諾制度可以分為民事承諾和行政承諾，區(qū)分兩者最重要的標(biāo)準(zhǔn)是訂立合同的目的。行政合同的內(nèi)容必須符合法律、法規(guī)的規(guī)定，雙方都無完全的自由處分權(quán)。而民事合同則不然，只要民事合同不違反法律、行政法規(guī)的強制規(guī)定，就應(yīng)合法有效。

一般來講，簽訂保密承諾書是簽訂人事、勞動聘用合同的一個條件，或者是補充協(xié)議，如，行政機關(guān)在錄用、聘用、調(diào)用工作人員時，經(jīng)常要求這些工作人員就某一事項向用人機關(guān)作出書面承諾。如果把保密承諾書與人事、勞動聘用合同結(jié)合在一起的話，保密承諾書是典型的內(nèi)部行政合同，其主體、目的和內(nèi)容等都具有行政性合同的性質(zhì)，所以說，保密承諾書是一種行政法意義上的法律文書。保密承諾書雖然與私法合同一樣，取決與雙方當(dāng)事人的合意，但當(dāng)事人無權(quán)就違反保密義務(wù)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)什么樣的法律責(zé)任進(jìn)行約定，保密承諾書的內(nèi)容也不能超出行政主體的法定職權(quán)范圍。此外，雖然保密承諾書原則上應(yīng)當(dāng)以保密法律、法規(guī)規(guī)定的范圍為基礎(chǔ)，但由于保密行政管理的特殊性，黨和政府的政策也是我國保密行政主體行使行政職權(quán)的重要淵源，保密行政主體依據(jù)政策所賦予的權(quán)限所締結(jié)的保密承諾書也合法有效，其他超出權(quán)限范圍所締結(jié)的承諾書則屬于無效。

第四篇：農(nóng)村法律匯總

農(nóng)村法律條文匯總

一、農(nóng)村宅基地的法律規(guī)定：

關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的意見

為切實落實《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國發(fā)〔2004〕28號），進(jìn)一步加強農(nóng)村宅基地管理，正確引導(dǎo)農(nóng)村村民住宅建設(shè)合理、節(jié)約使用土地，切實保護(hù)耕地，現(xiàn)提出以下意見：

一、嚴(yán)格實施規(guī)劃，從嚴(yán)控制村鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模

（一）抓緊完善鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃。各地要結(jié)合土地利用總體規(guī)劃修編工作，抓緊編制完善鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，按照統(tǒng)籌安排城鄉(xiāng)建設(shè)用地的總要求和控制增量、合理布局、集約用地、保護(hù)耕地的總原則，合理確定小城鎮(zhèn)和農(nóng)村居民點的數(shù)量、布局、范圍和用地規(guī)模。經(jīng)批準(zhǔn)的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，應(yīng)當(dāng)予以公告。

國土資源管理部門要積極配合有關(guān)部門，在已確定的村鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)，做好村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃。

（二）按規(guī)劃從嚴(yán)控制村鎮(zhèn)建設(shè)用地。各地要采取有效措施，引導(dǎo)農(nóng)村村民住宅建設(shè)按規(guī)劃、有計劃地逐步向小城鎮(zhèn)和中心村集中。對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的農(nóng)村村民住宅建設(shè)，應(yīng)當(dāng)集中興建農(nóng)民住宅小區(qū)，防止在城市建設(shè)中形成新的“城中村”，避免“二次拆遷”。對城市規(guī)劃區(qū)范圍外的農(nóng)村村民住宅建設(shè)，按照城鎮(zhèn)化和集約用地的要求，鼓勵集中建設(shè)農(nóng)民新村。在規(guī)劃撤并的村莊范圍內(nèi)，除危房改造外，停止審批新建、重建、改建住宅。

（三）加強農(nóng)村宅基地用地計劃管理。農(nóng)村宅基地占用農(nóng)用地應(yīng)納入計劃。?。▍^(qū)、市）在下達(dá)給各縣（市）用于城鄉(xiāng)建設(shè)占用農(nóng)用地的計劃指標(biāo)中,可增設(shè)農(nóng)村宅基地占用農(nóng)用地的計劃指標(biāo)。農(nóng)村宅基地占用農(nóng)用地的計劃指標(biāo)應(yīng)和農(nóng)村建設(shè)用地整理新增加的耕地面積掛鉤?？h（市）國土資源管理部門對新增耕地面積檢查、核定后，應(yīng)在總的計劃指標(biāo)中優(yōu)先分配等量的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用指標(biāo)用于農(nóng)民住宅建設(shè)。

省級人民政府國土資源管理部門要加強對各縣（市）農(nóng)村宅基地占用農(nóng)用地計劃執(zhí)行情況的監(jiān)督檢查，不得超計劃批地。各縣（市）每年年底應(yīng)將農(nóng)村宅基地占用農(nóng)用地的計劃執(zhí)行情況報省級人民政府國土資源管理部門備案。

二、改革和完善宅基地審批制度，規(guī)范審批程序

（四）改革和完善農(nóng)村宅基地審批管理辦法。各?。▍^(qū)、市）要適應(yīng)農(nóng)民住宅建設(shè)的特點，按照嚴(yán)格管理，提高效率，便民利民的原則，改革農(nóng)村村民建住宅占用農(nóng)用地的審批辦法。各縣（市）可根據(jù)?。▍^(qū)、市）下達(dá)的農(nóng)村宅基地占用農(nóng)用地的計劃指標(biāo)和農(nóng)村村民住宅建設(shè)的實際需要，于每年年初一次性向?。▍^(qū)、市）或設(shè)區(qū)的市、自治州申請辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，經(jīng)依法批準(zhǔn)后由縣（市）按戶逐宗批準(zhǔn)供應(yīng)宅基地。

對農(nóng)村村民住宅建設(shè)利用村內(nèi)空閑地、老宅基地和未利用土地的，由村、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）逐級審核，批量報縣（市）批準(zhǔn)后，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）逐宗落實到戶。

（五）嚴(yán)格宅基地申請條件。堅決貫徹“一戶一宅”的法律規(guī)定。農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，面積不得超過?。▍^(qū)、市）規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。各地應(yīng)結(jié)合本地實際，制定統(tǒng)一的農(nóng)村宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)和宅基地申請條件。不符合申請條件的不得批準(zhǔn)宅基地。

農(nóng)村村民將原有住房出賣、出租或贈與他人后，再申請宅基地的，不得批準(zhǔn)。

（六）規(guī)范農(nóng)村宅基地申請報批程序。農(nóng)村村民建住宅需要使用宅基地的，應(yīng)向本集體經(jīng)濟組織提出申請，并在本集體經(jīng)濟組織或村民小組張榜公布。公布期滿無異議的，報經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）審核后，報縣（市）審批。經(jīng)依法批準(zhǔn)的宅基地，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或村民小組應(yīng)及時將審批結(jié)果張榜公布。

各地要規(guī)范審批行為，健全公開辦事制度,提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)?？h（市）、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）要將宅基地申請條件、申報審批程序、審批工作時限、審批權(quán)限等相關(guān)規(guī)定和用地計劃向社會公告。

（七）健全宅基地管理制度。在宅基地審批過程中，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）國土資源管理所要做到“三到場”。即：受理宅基地申請后，要到實地審查申請人是否符合條件、擬用地是否符合規(guī)劃等；宅基地經(jīng)依法批準(zhǔn)后，要到實地丈量批放宅基地；村民住宅建成后，要到實地檢查是否按照批準(zhǔn)的面積和要求使用土地。各地一律不得在宅基地審批中向農(nóng)民收取新增建設(shè)用地土地有償使用費。

（八）加強農(nóng)村宅基地登記發(fā)證工作。市、縣國土資源管理部門要加快農(nóng)村宅基地土地登記發(fā)證工作，做到宅基地土地登記發(fā)證到戶，內(nèi)容規(guī)范清楚，切實維護(hù)農(nóng)民的合法權(quán)益。要加強農(nóng)村宅基地的變更登記工作，變更一宗，登記一宗，充分發(fā)揮地籍檔案資料在宅基地監(jiān)督管理上的作用，切實保障“一戶一宅”法律制度的落實。要依法、及時調(diào)處宅基地權(quán)屬爭議，維護(hù)社會穩(wěn)定。

三、積極推進(jìn)農(nóng)村建設(shè)用地整理，促進(jìn)土地集約利用

（九）積極推進(jìn)農(nóng)村建設(shè)用地整理。縣市和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）要根據(jù)土地利用總體規(guī)劃，結(jié)合實施小城鎮(zhèn)發(fā)展戰(zhàn)略與“村村通”工程，科學(xué)制定和實施村莊改造、歸并村莊整治計劃，積極推進(jìn)農(nóng)村建設(shè)用地整理，提高城鎮(zhèn)化水平和村鎮(zhèn)土地集約利用水平，努力節(jié)約使用集體建設(shè)用地。農(nóng)村建設(shè)用地整理，要按照“規(guī)劃先行、政策引導(dǎo)、村民自愿、多元投入”的原則，按規(guī)劃、有計劃、循序漸進(jìn)、積極穩(wěn)妥地推進(jìn)。

（十）加大盤活存量建設(shè)用地力度。各地要因地制宜地組織開展“空心村”和閑置宅基地、空置住宅、“一戶多宅”的調(diào)查清理工作。制定消化利用的規(guī)劃、計劃和政策措施，加大盤活存量建設(shè)用地的力度。農(nóng)村村民新建、改建、擴建住宅，要充分利用村內(nèi)空閑地、老宅基地以及荒坡地、廢棄地。凡村內(nèi)有空閑地、老宅基地未利用的，不得批準(zhǔn)占用耕地。利用村內(nèi)空閑地、老宅基地建住宅的，也必須符合規(guī)劃。對“一戶多宅”和空置住宅，各地要制定激勵措施，鼓勵農(nóng)民騰退多余宅基地。凡新建住宅后應(yīng)退出舊宅基地的，要采取簽訂合同等措施，確保按期拆除舊房，交出舊宅基地。

（十一）加大對農(nóng)村建設(shè)用地整理的投入。對農(nóng)民宅基地占用的耕地，縣（市）、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）應(yīng)組織村集體經(jīng)濟組織或村民小組進(jìn)行補充。?。▍^(qū)、市）及市、縣應(yīng)從用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的土地出讓金、新增建設(shè)用地土地有償使用費、耕地開墾費中拿出部分資金，用于增加耕地面積的農(nóng)村建設(shè)用地整理，確保耕地面積不減少。

四、加強法制宣傳教育，嚴(yán)格執(zhí)法

（十二）加強土地法制和國策的宣傳教育。各級國土資源管理部門要深入持久地開展宣傳教育活動，廣泛宣傳土地國策國情和法規(guī)政策，提高干部群眾遵守土地法律和珍惜土地的意識，增強依法管地用地、集約用地和保護(hù)耕地的自覺性。

（十三）嚴(yán)格日常監(jiān)管制度。各地要進(jìn)一步健全和完善動態(tài)巡查制度，切實加強農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地的日常監(jiān)管，及時發(fā)現(xiàn)和制止各類土地違法行為。要重點加強城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)農(nóng)村宅基地的監(jiān)督管理。嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。

要強化鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）國土資源管理機構(gòu)和職能，充分發(fā)揮鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）國土資源管理所在宅基地管理中的作用。積極探索防范土地違法行為的有效措施，充分發(fā)揮社會公眾的監(jiān)督作用。對嚴(yán)重違法行為，要公開曝光，用典型案例教育群眾。

國土資源部網(wǎng)站 2004年11月09日

確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定

第十九條 土地改革時分給農(nóng)民并頒發(fā)了土地所有證的土地，屬于農(nóng)民集體所有；實施《六十條》時確定為集體所有的土地，屬農(nóng)民集體所有。依照第二章規(guī)定屬于國家所有的除外。

第二十條 村農(nóng)民集體所有的土地，按目前該村農(nóng)民集體實際使用的本集體土地所有權(quán)界線確定所有權(quán)。根據(jù)《六十條》確定的農(nóng)民集體土地所有權(quán)，由于下列原因發(fā)生變更的，按變更后的現(xiàn)狀確定集體土地所有權(quán)。由于村、隊、社、場合并或分割等管理體制的變化引起土地所有權(quán)變更的；由于土地開發(fā)、國家征地、集體興辦企事業(yè)或者自然災(zāi)害等原因進(jìn)行過土地調(diào)整的；由于農(nóng)田基本建設(shè)和行政區(qū)劃變動等原因重新劃定土地所有權(quán)界線的。行政區(qū)劃變動未涉及土地權(quán)屬變更的，原土地權(quán)屬不變。

第二十一條 農(nóng)民集體連續(xù)使用其他農(nóng)民集體所有的土地已滿二十年的，應(yīng)視為現(xiàn)使用者所有；連續(xù)使用不滿二十年，或者雖滿二十年但在二十年期滿之前所有者曾向現(xiàn)使用者或有關(guān)部門提出歸還的，由縣級以上人民政府根據(jù)具體情況確定土地所有權(quán)。

第二十二條 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）或村在集體所有的土地上修建并管理的道路、水利設(shè)施用地，分別屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）或村農(nóng)民集體所有。

第二十三條 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）或村辦企事業(yè)單位使用的集體土地，《六十條》公布以前使用的，分別屬于該鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）或村農(nóng)民集體所有；《六十條》公布起至一九八二年國務(wù)院《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》發(fā)布時止使用的，有下列情況之一的，分別屬于該鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）或村農(nóng)民集體所有：簽訂過用地協(xié)議的（不含租借）；經(jīng)縣、鄉(xiāng)（公社）、村（大隊）批準(zhǔn)或同意，并進(jìn)行 3 了適當(dāng)?shù)耐恋卣{(diào)整或者經(jīng)過一定補償?shù)?；通過購買房屋取得的；原集體企事業(yè)單位體制經(jīng)批準(zhǔn)變更的。一九八二年國務(wù)院《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》發(fā)布時起至一九八七年《土地管理法》開始施行時止，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村辦企事業(yè)單位違反規(guī)定使用的集體土地按照有關(guān)規(guī)定清查處理后，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村集體單位繼續(xù)使用的，可確定為該鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）或村集體所有。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村辦企事業(yè)單位用上述以外的方式占用的集體土地，或雖采用上述方式，但目前土地利用不合理的，如荒廢、閑置等，應(yīng)將其全部或部分土地退還原村或鄉(xiāng)農(nóng)民集體，或按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。一九八七年《土地管理法》施行后違法占用的土地，須依法處理后再確定所有權(quán)。

第二十四條 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）企業(yè)使用本鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村集體所有的土地，依照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行補償和安置的，土地所有權(quán)轉(zhuǎn)為鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有。經(jīng)依法批準(zhǔn)的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村公共設(shè)施、公益事業(yè)使用的農(nóng)民集體土地，分別屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村農(nóng)民集體所有。

第二十五條 農(nóng)民集體經(jīng)依法批準(zhǔn)以土地使用權(quán)作為聯(lián)營條件與其他單位或個人舉辦聯(lián)營企業(yè)的，或者農(nóng)民集體經(jīng)依法批準(zhǔn)以集體所有的土地的使用權(quán)作價入股，舉辦外商投資企業(yè)和內(nèi)聯(lián)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的，集體土地所有權(quán)不變。國有土地使用權(quán)

第四十三條 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村辦企業(yè)事業(yè)單位和個人依法使用農(nóng)民集體土地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，可依法確定使用者集體土地建設(shè)用地使用權(quán)。對多占少用、占而不用的，其閑置部分不予確定使用權(quán)，并退還農(nóng)民集體，另行安排使用。

第四十四條 依照本規(guī)定第二十五規(guī)定的農(nóng)民集體土地，集體土地建設(shè)用地使用權(quán)確定給聯(lián)營或股分企業(yè)。

第四十五條 一九八二年二月國務(wù)院發(fā)布《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》之前農(nóng)村居民建房占用宅基地，超過當(dāng)?shù)卣?guī)定的面積，在《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》施行后未經(jīng)拆遷、改建、翻建的，可以暫按現(xiàn)有實際使用面積確定集體土地建設(shè)用地使用權(quán)。

第四十六條 一九八年二月《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》發(fā)布時起至一九八七年一月《土地管理法》開始施行時止，農(nóng)村居民建房占用的宅基地，其面積超過當(dāng)?shù)卣?guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，超過部分按一九八六年三月中共中央、國務(wù)院《關(guān)于加強土地管理、制止亂占耕地的通知》及地方人民政府的有關(guān)規(guī)定處理后，按處理后實際使用面積確定集體土地建設(shè)用地使用權(quán)。

第四十七條 符合當(dāng)?shù)卣謶艚ǚ恳?guī)定而尚未分戶的農(nóng)村居民，其現(xiàn)有的宅基地沒有超過分戶建房用地合計面積標(biāo)準(zhǔn)的，可按現(xiàn)有宅基地面積確定集體土地建設(shè)用地使用權(quán)。

第四十八條 非農(nóng)業(yè)戶口居民（含華僑）原在農(nóng)村的宅基地，房屋產(chǎn)權(quán)沒有變化的，可依法確定其集體土地建設(shè)用地使用權(quán)。房屋拆除后沒有批準(zhǔn)重建的，土地使用權(quán)由集體收回。

第四十九條 接受轉(zhuǎn)讓、購買房屋取得的宅基地，與原有宅基地合計面積超過當(dāng)?shù)卣?guī)定標(biāo)準(zhǔn)，按照有關(guān)規(guī)定處理后允許繼續(xù)使用的，可暫確定其集體土地建設(shè)用地使用權(quán)。繼承房屋取得的宅基地，可確定集體土地建設(shè)用地使用權(quán)。

第五十條 農(nóng)村專業(yè)戶宅基地以外的非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地與宅基地分別確定集體土地建設(shè)用地使用權(quán)。

第五十一條 按照本規(guī)定第四十五條至第四十九條的規(guī)定確定農(nóng)村居民宅基地集體土地建設(shè)用地使用權(quán)時，其面積超過當(dāng)?shù)卣?guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，可在土地登記卡和土地證書內(nèi)注明超過標(biāo)準(zhǔn)面積的數(shù)量。以后分戶建房或現(xiàn)有房屋拆遷、改建、翻建或政府依法實施規(guī)劃重新建設(shè)時，按當(dāng)?shù)卣?guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)重新確定使用權(quán)，其超過部分退還集體。

第五十二條 空閑或房屋坍塌、拆除兩年以上未恢復(fù)使用的宅基地，不確定土地使用權(quán)。已經(jīng)確定使用權(quán)的，由集體報經(jīng)縣級人民政府批準(zhǔn)，注銷其土地登記，土地由集體收回。

中華人民共和國土地管理法

第六十二條 農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。

農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。

農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。

今年起，全市村民住宅核發(fā)《集體土地使用證》、《房地產(chǎn)權(quán)證》工作全面鋪開，力爭在年底前全市基本完成村民住宅核發(fā)“兩證”工作。為減輕農(nóng)民負(fù)擔(dān)，農(nóng)村宅基地登記發(fā)證只按標(biāo)準(zhǔn)收取測繪費、印花稅和《集體土地使用證》工本費，免收登記費。城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買住宅不發(fā)證

根據(jù)今年1月1日起施行的《惠州市村民住宅核發(fā)〈集體土地使用證〉〈房地產(chǎn)權(quán)證〉實施辦法》，申請核發(fā)“兩證”的住宅所有權(quán)人，應(yīng)為集體經(jīng)濟組織成員或依法可以擁有農(nóng)村住宅所有權(quán)和集體土地使用權(quán)的非集體經(jīng)濟組織成員，符合一戶（以公安機關(guān)戶籍登記為依據(jù)）一宅的條件，所建住宅符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃要求。

有下列情況之一的村民住宅暫緩核發(fā)“兩證”：宅基地使用者未申請登記；地上建筑物權(quán)屬不清；宅基地使用權(quán)糾紛未解決；違法違章占地未處理結(jié)案；用地批準(zhǔn)已滿一年未建房；未經(jīng)集體經(jīng)濟組織同意，且未報縣級以上人民政府批準(zhǔn)，擅自改變土地用途。

有下列情況之一的村民住宅不予核發(fā)“兩證”：所有權(quán)人非本集體經(jīng)濟組織成員［此處有3種情況除外：依法繼承取得的。原為本集體經(jīng)濟組織成員，現(xiàn)轉(zhuǎn)到其他集體經(jīng)濟組織或轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口居民（含港、澳、臺同胞及華僑）原在農(nóng)村宅基地上所建房屋產(chǎn)權(quán)沒有發(fā)生變化的。經(jīng)批準(zhǔn)回鄉(xiāng)落戶定居的離退休國家工作人員、職工、軍人、港澳臺同胞及歸國華僑等按規(guī)定安排的宅基地上建設(shè)的］；不符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃的；以欺騙、隱瞞等不正當(dāng)手段獲取批準(zhǔn)的；除繼承外，農(nóng)村村民申請第二宗宅基地和住宅登記發(fā)證的；城鎮(zhèn)居民 5 在農(nóng)村購買和違法建造住宅的；土地來源不合法的；法律、法規(guī)、規(guī)章和政策規(guī)定不予核發(fā)“兩證”的。

今年起村民超標(biāo)建房不確權(quán)發(fā)證

據(jù)了解，“兩證”核發(fā)工作將嚴(yán)格執(zhí)行宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)。宅基地面積不得超過廣東省規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)?！稄V東省實施<中華人民共和國土地管理法>辦法》規(guī)定的宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)為：平原地區(qū)和城市郊區(qū)80平方米以下，丘陵地區(qū)120平方米以下，山區(qū)150平方米以下。對超過廣東省規(guī)定宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)的，按下列情況進(jìn)行處理：1982年2月12日前建房使用的宅基地，且房屋未拆遷、改建、翻建過的，可以按實際使用面積進(jìn)行登記。1982年2月13日國務(wù)院《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施之日起至2010年1月1日止建房使用的宅基地，超過廣東省規(guī)定宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)的，超過部分按15元/平方米處罰后，按實際使用面積進(jìn)行登記發(fā)證，并在土地登記簿和《集體土地使用證》記事欄注明超過標(biāo)準(zhǔn)的面積數(shù)。超過宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)一倍以內(nèi)的，以后分戶時安排宅基地要扣減超標(biāo)準(zhǔn)部分的面積；超過宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)一倍以上的，以后分戶時村集體不得為其另行安排宅基地。2010年1月1日起，超過批準(zhǔn)面積建房的，不予補辦手續(xù)，不予確權(quán)發(fā)證。

今年起，新建（含在建）村民住宅必須嚴(yán)格按相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，履行規(guī)劃、用地、報建、驗收等法定程序，確保村民住宅建設(shè)依法、規(guī)范、有序。凡未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自在集體土地上違法建設(shè)的，由縣（區(qū)）人民政府和鎮(zhèn)（鄉(xiāng)、街道辦事處）依法嚴(yán)肅處理。據(jù)悉，農(nóng)村宅基地及村民住宅不得非法買賣，在本集體經(jīng)濟組織成員內(nèi)部流轉(zhuǎn)的，其轉(zhuǎn)讓、受讓方視為已按一戶一宅標(biāo)準(zhǔn)取得了宅基地，不得再另行申請宅基地。此外，村民住宅改變使用功能的，需當(dāng)?shù)匾?guī)劃建設(shè)、國土資源、公安消防等部門提出意見。我市成立核發(fā)“兩證”領(lǐng)導(dǎo)小組

核發(fā)“兩證”工作涉及農(nóng)村千家萬戶，關(guān)系到廣大農(nóng)民群眾的切身利益。為加強對核發(fā)“兩證”工作的組織領(lǐng)導(dǎo)，我市成立了惠州市村民住宅核發(fā) “兩證”工作領(lǐng)導(dǎo)小組，成員由分管市領(lǐng)導(dǎo)以及相關(guān)部門負(fù)責(zé)人組成。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)土地和房產(chǎn)兩個辦公室，分別設(shè)在市國土資源局和市房產(chǎn)管理局。

為順利推進(jìn)核發(fā)工作，各縣（區(qū)）有關(guān)部門將陸續(xù)組織各鎮(zhèn)（鄉(xiāng)、街道辦事處）、村（居）委會、村民小組等相關(guān)工作人員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)。據(jù)悉，核發(fā)“兩證”工作嚴(yán)禁徇私舞弊、弄虛作假行為，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，將依法追究相關(guān)人員的責(zé)任，以維護(hù)村民住宅核發(fā)“兩證”工作的嚴(yán)肅性。（本報記者周 覓 通訊員楊 揚）相關(guān)鏈接

申請《集體土地使用證》應(yīng)向所在鎮(zhèn)（鄉(xiāng)、街道辦事處）國土資源所提交以下材料：（1）《土地登記申請書》。（2）《農(nóng)村宅基地登記發(fā)證調(diào)查表》。（3）身份證及戶口簿（驗原件交復(fù)印件）。（4）1982年2月13日國務(wù)院 《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施之日起至本辦法施行之日止使用的宅基地，超過省規(guī)定的宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)的，需提交超面積處 6 罰材料。（5）1987年1月1日以后使用的宅基地，必須提供縣級人民政府頒發(fā)的用地批準(zhǔn)文件，未取得用地批準(zhǔn)文件的，需先補辦用地手續(xù)后，再申請登記發(fā)證。（6）其它有關(guān)權(quán)源材料。

申請《房地產(chǎn)權(quán)證》應(yīng)向轄區(qū)鎮(zhèn)（鄉(xiāng)、街道辦事處）房產(chǎn)管理機構(gòu)提出申請，并提供以下材料：

（1）《登記申請書》。（2）《集體土地使用證》（驗原件交復(fù)印件）。（3）鎮(zhèn)（鄉(xiāng)、街道辦事處）規(guī)劃建設(shè)機構(gòu)出具的村民住宅規(guī)劃驗收證明。（4）申請人身份證及戶口簿（驗原件交復(fù)印件）。（5）其他有關(guān)材料。（周 覓 楊 揚）

為加強國家對集體建設(shè)用地的管理，合理利用土地，規(guī)范集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場秩序，促進(jìn)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展，根據(jù)國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定，結(jié)合廣東省實際，于2005年10月1日由廣東省省國土資源部門制定實施《廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》。

編輯本段第一章 總 則 第一條

為加強國家對集體建設(shè)用地的管理，合理利用土地，規(guī)范集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場秩序，促進(jìn)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展，根據(jù)國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定，結(jié)合我省實際，制定本辦法。

第二條

集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租和抵押，適用本辦法。

第三條

取得農(nóng)民集體土地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)，應(yīng)當(dāng)符合國家有關(guān)產(chǎn)業(yè)政策及當(dāng)?shù)赝恋乩每傮w規(guī)劃、城市規(guī)劃或村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃。涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)落實土地利用計劃的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用指標(biāo)。

第四條

有下列情形之一的,集體建設(shè)用地使用權(quán)不得流轉(zhuǎn)(一)不符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃或村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃的；(二)土地權(quán)屬有爭議的；(三)司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制土地權(quán)利的；(四)村民住宅用地使用權(quán)。因轉(zhuǎn)讓、出租和抵押地上建筑物、其他附著物而導(dǎo)致住宅用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租和抵押的除外。村民出賣和出租住房后，不得再申請新的宅基地。

第五條

通過出讓、轉(zhuǎn)讓和出租方式取得的集體建設(shè)用地不得用于商品房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和住宅建設(shè)。

第六條

集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租和抵押時，其地上建筑物及其他附著物隨之轉(zhuǎn)讓、7 出租和抵押；集體建設(shè)用地上的建筑物及其他附著物轉(zhuǎn)讓、出租和抵押時，其占用范圍內(nèi)的集體土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。

第七條

出讓、出租和抵押集體建設(shè)用地使用權(quán)，須經(jīng)本集體經(jīng)濟組織成員的村民會議2/3以上成員或者2/3以上村民代表的同意。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的土地由鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織負(fù)責(zé)經(jīng)營和管理,沒有鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)經(jīng)營和管理。

第八條

下列建設(shè)項目可以使用集體建設(shè)用地： 1.興辦各類工商企業(yè)，包括國有、集體、私營企業(yè)，個體工商戶，外資投資企業(yè)（包括中外合資、中外合作、外商獨資企業(yè)、“三來一補”企業(yè)），股份制企業(yè)，聯(lián)營企業(yè)等； 2.興辦公共設(shè)施和公益事業(yè)； 3.興建農(nóng)村村民住宅。

第九條

國家為了公共利益的需要，依法對集體建設(shè)用地實行征收或者征用的，農(nóng)民集體土地所有者和集體建設(shè)用地使用者應(yīng)當(dāng)服從。

第十條

土地使用者應(yīng)當(dāng)按照市、縣人民政府建設(shè)用地批準(zhǔn)文件規(guī)定的用途使用土地。確需改變土地用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)土地所有者和土地、規(guī)劃行政主管部門同意，報原批準(zhǔn)用地的市、縣人民政府批準(zhǔn)。

第十一條

縣級以上人民政府土地行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的管理和監(jiān)督。縣級以上人民政府農(nóng)業(yè)、審計、勞動保障、民政等行政主管部門應(yīng)當(dāng)按照各自的職責(zé)，對農(nóng)民集體通過集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)取得收益的管理使用，加強指導(dǎo)和監(jiān)督檢查。

編輯本段第二章 集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租 第十二條

集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓，是指農(nóng)民集體土地所有者將一定年期的集體建設(shè)用地使用權(quán)讓與土地使用者，由土地使用者向農(nóng)民集體土地所有者支付出讓價款的行為。以集體建設(shè)用地使用權(quán)作價入股（出資），與他人合作、聯(lián)營等形式共同興辦企業(yè)的，視同集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓。集體建設(shè)用地使用權(quán)出租，是指集體土地所有者或集體建設(shè)用地使用權(quán)人作為出租人，將集體建設(shè)用地租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

第十三條

集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租，應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同。集體建設(shè)用地使用權(quán)出 8 讓、出租的最高年限，不得超過同類用途國有土地使用權(quán)出讓的最高年限。

第十四條

集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租或作價入股（出資）的，農(nóng)民集體土地所有者和土地使用者應(yīng)當(dāng)持該幅土地的相關(guān)權(quán)屬證明、集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租或作價入股（出資）合同（包括其村民同意流轉(zhuǎn)的書面材料）,按規(guī)定向市、縣人民政府土地行政主管部門申請辦理土地登記和領(lǐng)取相關(guān)權(quán)屬證明。市、縣人民政府土地行政主管部門應(yīng)依法給予辦理。

第十五條

集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租用于商業(yè)、旅游、娛樂等經(jīng)營性項目的，應(yīng)當(dāng)參照國有土地使用權(quán)公開交易的程序和辦法，通過土地交易市場招標(biāo)、拍賣、掛牌等方式進(jìn)行。

第十六條

集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租合同約定的土地使用年限屆滿，土地使用權(quán)由農(nóng)民集體土地所有者無償收回，其地上建筑物、附著物按照集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租合同的約定處理。原土地使用者要求繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)在土地使用年限屆滿前與農(nóng)民集體土地所有者協(xié)商，集體土地所有者同意繼續(xù)使用的，按本辦法的規(guī)定重新辦理集體建設(shè)用地使用權(quán)登記手續(xù)。

編輯本段第三章 集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租 第十七條

集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，是指農(nóng)民集體建設(shè)用地使用權(quán)人將集體建設(shè)用地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)租，是指承租人將集體建設(shè)用地使用權(quán)再次租賃的行為。

第十八條

集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同。集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，原受讓方的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移;集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)租的，轉(zhuǎn)租人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原出租合同。集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租的年限為原土地使用年限減去已使用年限后的剩余年限。

第十九條

集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租的，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)持集體土地使用權(quán)屬證明和相關(guān)合同，到市、縣人民政府土地行政主管部門申請辦理土地登記和領(lǐng)取相關(guān)權(quán)屬證明。市、縣人民政府土地行政主管部門應(yīng)依法給予辦理。

編輯本段第四章 集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押 第二十條

集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押，是指集體建設(shè)用地使用權(quán)人不轉(zhuǎn)移對集體建設(shè)用地的 9 占有，將該集體建設(shè)用地使用權(quán)作為債權(quán)擔(dān)保的行為。

第二十一條

集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同，并到市、縣人民政府土地行政主管部門辦理抵押登記。農(nóng)民集體土地所有者抵押集體建設(shè)用地使用權(quán)的,在申請辦理抵押登記時，應(yīng)當(dāng)提供本集體經(jīng)濟組織的村民會議2/3以上成員或2/3以上村民代表同意抵押的書面材料。

第二十二條

集體建設(shè)用地使用權(quán)被作為抵押物的，債務(wù)人不履行債務(wù)時，抵押權(quán)人有權(quán)依法處分抵押的集體建設(shè)用地使用權(quán)。因處分抵押財產(chǎn)而取得集體建設(shè)用地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)，應(yīng)當(dāng)辦理過戶登記。

第二十三條

處分抵押集體建設(shè)用地使用權(quán)所得，抵押權(quán)人有優(yōu)先受償權(quán)。

第二十四條

抵押權(quán)因債務(wù)清償或者其他原因而消滅的，應(yīng)當(dāng)辦理注銷抵押登記。

編輯本段第五章 土地收益 第二十五條

集體土地所有者出讓、出租集體建設(shè)用地使用權(quán)所取得的的土地收益應(yīng)當(dāng)納入農(nóng)村集體財產(chǎn)統(tǒng)一管理。其中50%以上應(yīng)當(dāng)存入銀行（農(nóng)村信用社）專戶，?？钣糜诒炯w經(jīng)濟組織成員的社會保障安排，不得挪作他用。具體實施辦法由省勞動保障部門會同省農(nóng)業(yè)、民政、財政、衛(wèi)生等部門制定,報省人民政府批準(zhǔn)后實施。

第二十六條

集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓和出租的，應(yīng)當(dāng)向土地行政主管部門申報價格，并依法繳納有關(guān)稅費。集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓發(fā)生增值的，應(yīng)當(dāng)參照國有土地增值稅征收標(biāo)準(zhǔn)，向市、縣人民政府繳納有關(guān)土地增值收益。土地增值收益收繳和使用管理辦法由省財政部門會同省國土資源、物價部門另行制定，報省人民政府批準(zhǔn)后實施。

第二十七條

市、縣人民政府土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)制定本行政區(qū)域集體建設(shè)用地使用權(quán)的基準(zhǔn)地價，并報市、縣人民政府批準(zhǔn)后公布。

編輯本段第六章 法律責(zé)任 第二十八條

集體建設(shè)用地閑置的，市、縣人民政府土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令改正；農(nóng)民集體土地所有者對閑置的土地負(fù)有直接責(zé)任的，在土地閑置狀況改正之前，市、縣土地行政主管部門暫停辦理其新增集體建設(shè)用地審批手續(xù)。

第二十九條

單位和個人通過出讓、轉(zhuǎn)讓、出租方式取得的集體建設(shè)用地用于開發(fā)商品房地產(chǎn)項目和進(jìn)行住宅建設(shè)的，市、縣土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令改正，拒不改正的責(zé)令交還土地。

第三十條

違反本辦法第十五條的規(guī)定，集體建設(shè)用地使用權(quán)不實行公開交易的，縣級以上土地行政主管部門不得為其辦理產(chǎn)權(quán)變更登記或者他項權(quán)利登記手續(xù)。

編輯本段第七章 附則 第三十一條

集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的合同文本格式，由省國土資源部門制定。

第三十二條

本辦法自2005年10月1日起實施。

第五篇：農(nóng)村法律

2004 年 1 月 1 日起實施的《 中華人民共和國農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證管理辦法》，是農(nóng)業(yè)部根據(jù)《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》制定的。該辦法規(guī)定，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證是農(nóng)村土地承包合同生效后，國家依法確認(rèn)承包方享有土地承包經(jīng)營權(quán)的法律憑證。