第一篇：多功能養(yǎng)老旅游生態(tài)園融資模式

養(yǎng)老醫(yī)療旅游生態(tài)園

綜合項(xiàng)目

融 資 方 案

（補(bǔ)充版-前期）

綜合辦公室

2017年11月18日

養(yǎng)老、醫(yī)療、生態(tài)園、旅游 多項(xiàng)目一體化前期融資流程（補(bǔ)充版）

房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)資金的需求非常大，融資能力對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)尤其重要。房地產(chǎn)融資就是房地產(chǎn)資金的融通，是房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)密切結(jié)合的產(chǎn)物。房地產(chǎn)融資也是指在房地產(chǎn)開發(fā)、流通和消費(fèi)過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進(jìn)行的籌資、融資及相關(guān)金融服務(wù)的一系列融資活動(dòng)的總稱。如何沖破融資困境，選擇合適的融資方式，成為房地產(chǎn)企業(yè)保持穩(wěn)定健康發(fā)展所要解決的主要問題。

從目前情況分析：現(xiàn)在尋找大面積的建設(shè)用地比較困難，單獨(dú)走招拍掛獨(dú)立拿下大的地塊不是太容易，資金投入大，貨幣回籠比較困難。走多方式的項(xiàng)目綜合開發(fā)，把養(yǎng)老地產(chǎn)和配套醫(yī)療，生態(tài)園用地綜合立項(xiàng)，分別采取不同性質(zhì)的土地開發(fā)建設(shè)，采用分步融資建設(shè)模式、物業(yè)出租融資模式等方法逐步推進(jìn)，先做養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)用地微投入開發(fā)，再利用建設(shè)用地開發(fā)商業(yè)主體，既能減少資金的投入，規(guī)避資金鏈跟不上的風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目也能實(shí)現(xiàn)快速融資，還能減輕管理上的壓力。

資金來源：國(guó)開行項(xiàng)目建設(shè)資金、民政部老齡委的養(yǎng)老基金、政府對(duì)于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的扶持資金、政府對(duì)于特色小鎮(zhèn)的專項(xiàng)資金； 團(tuán)體養(yǎng)老資金；項(xiàng)目合作資金、倒按揭反向貸款物業(yè)出租資金等。

一：國(guó)家項(xiàng)目支持資金

1、在土地問題上要

爭(zhēng)取國(guó)家的支持；并利用土地在政策范圍內(nèi)申請(qǐng)建設(shè)資金。（看好地塊，同期有開發(fā)價(jià)值，劃撥轉(zhuǎn)讓租用加招拍掛多頭并進(jìn)，爭(zhēng)取建設(shè)補(bǔ)貼）

2、盡量利用政府的政策性補(bǔ)貼，或者采用PPP模式對(duì)醫(yī)養(yǎng)項(xiàng)目共同開發(fā)，起步階段得到國(guó)家部門的支持，國(guó)家政策性機(jī)構(gòu)、開發(fā)商、投資機(jī)構(gòu)以及大量上下游的綠色建筑類機(jī)構(gòu)的支持，并開始建立自己的示范工程和基金，往前推進(jìn)。這相當(dāng)于政府支持保障房的做法，現(xiàn)在政府對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的金融支持，貸款成本很低。

3、我們要從規(guī)劃上要借助于生態(tài)農(nóng)業(yè)補(bǔ)貼、小城鎮(zhèn)建設(shè)補(bǔ)貼。特色小鎮(zhèn)專項(xiàng)建設(shè)基金是一種長(zhǎng)期的貼息貸款，也將成為優(yōu)秀的特色小鎮(zhèn)的融資渠道。

4、政策性商業(yè)貸款

國(guó)家的專項(xiàng)基金是國(guó)家發(fā)改委通過國(guó)開行，農(nóng)發(fā)行，向郵儲(chǔ)銀行定向發(fā)行的長(zhǎng)期債券。另外國(guó)開行對(duì)于養(yǎng)老醫(yī)療相配套的商業(yè)地產(chǎn)也有想關(guān)的商業(yè)貸款資金支持。

案例1：洛陽逸康老年服務(wù)中心逸樂苑項(xiàng)目（2015年4月）2015年4月，國(guó)家開發(fā)銀行河南省分行對(duì)洛陽市首個(gè)實(shí)現(xiàn)醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的綜合養(yǎng)老機(jī)構(gòu)——逸樂苑予以6000萬元信貸支持。

逸樂苑項(xiàng)目總投資1.2億元，可提供養(yǎng)老床位600余個(gè)，逸樂苑項(xiàng)目?jī)?nèi)包含一 個(gè)醫(yī)療機(jī)構(gòu)——洛陽逸康老 年護(hù)理院，總建筑面積8500平方米，包括六大病區(qū)，可提供心血管疾病、呼吸道疾病等多種老年人常見疾病的診斷、治療服務(wù)。逸樂苑項(xiàng)目建成后設(shè)施將十分完備，不僅建有無障礙通道、醫(yī)用電梯和客用電梯，公共區(qū)域還安裝了監(jiān)控系統(tǒng)和消防設(shè)施。每套養(yǎng)老公寓內(nèi)配有獨(dú)立衛(wèi)生間、小型廚房、呼叫器和液晶電視，同時(shí)，無棱角的專用家具和中央空調(diào)等設(shè)施也會(huì)讓老人的日常起居更加安心和舒適。

案例2：贛州章貢區(qū)社區(qū)（村）居家養(yǎng)老服務(wù)中心項(xiàng)目（2015年6月）

國(guó)開行以贛州主城區(qū)—章貢區(qū)為試點(diǎn)，聯(lián)合章貢區(qū)政府共同策劃并推動(dòng)以PPP模式實(shí)施了章貢區(qū)社區(qū)（村）居家養(yǎng)老服務(wù)中心項(xiàng)目。國(guó)開行以1.3億元的貸款資金和1300萬專項(xiàng)建設(shè)基金，支持全區(qū)72個(gè)社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)中心建設(shè)，依托社區(qū)用房，建設(shè)生活服務(wù)、保健康復(fù)、老年活動(dòng)、護(hù)理中心等養(yǎng)老基礎(chǔ)設(shè)施以及智慧養(yǎng)老呼叫等網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，為老年人提供家政、購(gòu)物、送餐、醫(yī)療保健、娛樂、咨詢服務(wù)、陪伴及日間收養(yǎng)照料等養(yǎng)老服務(wù)，滿足老年人精神文化和日常生活需求。

案例3：PPP模式南寧市第二社會(huì)福利院項(xiàng)目（2016年11月）2016年11月國(guó)開行廣西分行完成南寧市第二社會(huì)福利院項(xiàng)目授信2.3億元。該項(xiàng)目是財(cái)政部PPP示范項(xiàng)目之一,也是廣西首例大型養(yǎng)老服務(wù)PPP示范項(xiàng)目。南寧市第二社會(huì)福利院項(xiàng)目位于南寧市龍崗片區(qū),總用地面積243.63畝,總投資3.74億元,設(shè)計(jì)床位數(shù)2000張,建設(shè)內(nèi)容主要 有醫(yī)療康復(fù)綜合樓、培訓(xùn)綜合樓、社工樓及后勤保障房等。

這一項(xiàng)目采用政府和社會(huì)資本合作(PPP)模式,由南寧市民政局發(fā)起,南寧市社會(huì)福利院為政府出資方代表,國(guó)開行廣西分行為項(xiàng)目建設(shè)提供貸款融資2.3億元。

案例四:河北三河養(yǎng)老項(xiàng)目

該項(xiàng)目由民營(yíng)企業(yè)燕達(dá)集團(tuán)投資新建，投資方具有行業(yè)經(jīng)驗(yàn)+醫(yī)療資源。該項(xiàng)目獲得廊坊和北京兩個(gè)地區(qū)的養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)資金支持。二：股份制合作融資

在有建設(shè)用地并可以配套開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的地方，先租用集體建設(shè)用地做養(yǎng)老項(xiàng)目開發(fā)，再依托醫(yī)養(yǎng)地產(chǎn)走招拍掛的形式拍下配套產(chǎn)業(yè)土地。生態(tài)園旅游項(xiàng)目可以以項(xiàng)目公司形式走合作開發(fā)。

只有在項(xiàng)目選址上有一定的目標(biāo)，并有適合做多元化的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)才可以。

可選目標(biāo)1：藁城內(nèi)族村東，圈地700畝內(nèi)有建設(shè)用地300畝，可配合內(nèi)族村拆遷改造補(bǔ)充建設(shè)用地。項(xiàng)目方想合作開發(fā)，目前已經(jīng)和省二院進(jìn)行過多次對(duì)接。

理由：交通方便，緊鄰機(jī)場(chǎng)路，京港澳高速 東三環(huán) 北有黃石高速 南臨307，圈地方已和省二院進(jìn)行多次接觸計(jì)劃合作。

可選目標(biāo)2:正定塔元莊村,滹沱河北岸，相對(duì)的是河心島、葉子廣場(chǎng)，與最大的水上項(xiàng)目水上嘉年華緊鄰。曾是***插隊(duì)的地方，13年視察的時(shí)候，村書記就有計(jì)劃做一個(gè)養(yǎng)老醫(yī)療生態(tài)園綜合項(xiàng)目，現(xiàn)有林地2000余畝，建設(shè)用地未知。主要是環(huán)境好，村里有實(shí)力。三：互聯(lián)網(wǎng)+平臺(tái)養(yǎng)老融資模式

1、做團(tuán)體、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，項(xiàng)目立項(xiàng)后可以跟各廳局級(jí)、大學(xué)、銀行等事業(yè)單位以及大型商業(yè)機(jī)構(gòu)如北人集團(tuán)、君樂寶等簽訂養(yǎng)老意向合作協(xié)議，項(xiàng)目實(shí)施注入部分資金。

2、與保險(xiǎn)公司合作，推出養(yǎng)老保險(xiǎn)和投資參股的融資方式。

案例：泰康之家的模式，既與保單綁定，還和醫(yī)院結(jié)合，護(hù)理結(jié)合。進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的，基本上都開始往上游或者下游整合。

3、與證券公司洽談籌劃在三年內(nèi)成為上市企業(yè)。

4、跨地域合作，傳統(tǒng)養(yǎng)老+居家養(yǎng)老+候鳥式養(yǎng)老+醫(yī)養(yǎng)結(jié)合養(yǎng)老等多種方式吸引異地資金進(jìn)入，搭建一體化多功能養(yǎng)老模式，最終目的是以利于吸引更多需求者進(jìn)入，從根本上解決融資問題。四：反向抵押，就是以房養(yǎng)老

反向抵押就是用現(xiàn)在的房子抵押然后貸款，可以采用押金制，或者叫做會(huì)員費(fèi)。就是老人先把定期存款放到養(yǎng)老公寓里，這個(gè)錢最后是會(huì)還給老人的，而中間利息部分就用養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的服務(wù)來代替償還。但這需要老年人一次性交齊資金，然后過十年、二十年才退回（養(yǎng)老地產(chǎn)模式）。如果老人不在，這些錢可以退回子女，也可以轉(zhuǎn)讓，形成了一個(gè)新的融資工具。商業(yè)地產(chǎn)模式就直接可以買，利用原來房產(chǎn)重新抵押貸款部分作為首付購(gòu)置產(chǎn)權(quán)，其余部分可投資項(xiàng)目，所得利息用于償還房貸。這個(gè)工具降低了整個(gè)財(cái)務(wù)成本。這樣的做法相當(dāng)于把老年人現(xiàn)在的重資產(chǎn)部分得到盤活，比如房子和流動(dòng)性金融資產(chǎn)，也就是屬于存款的這類資產(chǎn)被盤活，讓它能夠?yàn)轲B(yǎng)老做服務(wù)。五：省民政福彩合作

做養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)化體系，省民政部門的支持是相當(dāng)重要的。

一是采取省級(jí)福彩公益金貼息的方式，與國(guó)家開發(fā)銀行等合作建立養(yǎng)老項(xiàng)目貸款“小基金”，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)提供信貸支持；

二是是以財(cái)政性資金為杠桿，拉動(dòng)10倍以上的社會(huì)資本投入，建立健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資“大基金”，采取專業(yè)化資本運(yùn)作的方式，打造高端養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。籌建基金，將會(huì)使有限的政府投入產(chǎn)生最大的拉動(dòng)效益，使社會(huì)資本快速向養(yǎng)老服務(wù)業(yè)聚集，支撐我項(xiàng)目快速發(fā)展。

六、房地產(chǎn)私募基金

房地產(chǎn)私募基金是投資人以承擔(dān)有限責(zé)任的方式將資金委托給管理人，投資于房地產(chǎn)開發(fā)或運(yùn)營(yíng)，并通過項(xiàng)目公司股權(quán)增值或房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售實(shí)現(xiàn)收益的一種組織形式。房地產(chǎn)私募基金的出現(xiàn)，豐富了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，為投資者提供了更多參與房地產(chǎn)投資的機(jī)會(huì)。房地產(chǎn)企業(yè)通過出讓股權(quán)引入基金，或自身設(shè)立房地產(chǎn)基金的方式進(jìn)行融資，已經(jīng)成為一種趨勢(shì)。

七、融資性售后回租

房地產(chǎn)的融資性售后回租，簡(jiǎn)單說就是企業(yè)將商業(yè)物業(yè)出售給金融租賃公司，同時(shí)回租并定期支付租金，租賃期滿后回購(gòu)該物業(yè)的一種融資方式。售后回租的融資額與標(biāo)的物業(yè)價(jià)值成正比，期限長(zhǎng)，租 金支付方式較靈活。

八、境外融資

境外融資包括房地產(chǎn)企業(yè)海外上市、海外發(fā)債，以及與外資基金合作等。境外融資對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)力的要求較高，融資成本也較高。

九、銀行貸款

商業(yè)銀行貸款是目前乃至未來很長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)融資的主導(dǎo)形式，屬于典型的債務(wù)融資。銀行貸款一般需要足夠的抵押或擔(dān)保措施，用款的前提條件較多，用款時(shí)間不長(zhǎng)。

五、股票融資

股票融資包括上市融資和增發(fā)、配股再融資。股票融資額較大，但門檻較高，尤其是直接上市的房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量不多，股票融資在房地產(chǎn)業(yè)總資金來源中的比重較小。

十、債券融資

房地產(chǎn)企業(yè)可通過發(fā)行企業(yè)債和公司債的方式籌措資金。但國(guó)家 對(duì)債券發(fā)行主體有嚴(yán)格的條件限制，債券市場(chǎng)規(guī)模小，債券融資比例很低，并發(fā)展緩慢。

十一、房地產(chǎn)信托

在國(guó)家的宏觀調(diào)控下，信托融資憑借制度優(yōu)勢(shì)逐步被房地產(chǎn)業(yè)充分利用，房地產(chǎn)信托發(fā)行日益增多。當(dāng)前實(shí)際操作中應(yīng)用比較多的模式有兩種：一是貸款類資金信托，這種模式與商業(yè)銀行傳統(tǒng)的貸款模式類似，所不同的是資金主要依靠發(fā)行信托計(jì)劃籌集;二是股權(quán)投資信托，即信托資金參股房地產(chǎn)企業(yè)，股份在信托期滿后被溢價(jià)回購(gòu)的信托模式。

十二、融資租賃

項(xiàng)目租賃和設(shè)備租賃等多種形式的融資渠道

附

國(guó)開行的貸款支持條件

1.國(guó)開行的貸款主要發(fā)放給社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目、居家養(yǎng)老服務(wù)網(wǎng)絡(luò)建設(shè)項(xiàng)目、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)項(xiàng)目、養(yǎng)老服務(wù)人才培訓(xùn)基地建設(shè)項(xiàng)目、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)相關(guān)項(xiàng)目等。

2.對(duì)于社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目，國(guó)開行將選擇經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)、老齡化程度較高的地區(qū)，以市、縣（區(qū)）為單位，通過政府購(gòu)買服務(wù)、PPP等模式整體支持區(qū)域內(nèi)社區(qū)養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目，包括老年活動(dòng)中心建設(shè)、日間照料中心、社區(qū)小型連鎖養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和居民區(qū)無障礙 設(shè)施改造以及上門服務(wù)網(wǎng)絡(luò)建設(shè)等。

3.從支持方向上來看，國(guó)開行既支持以政府為主導(dǎo)的保障性的養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)，也支持國(guó)有企業(yè)或者民營(yíng)企業(yè)、社會(huì)力量舉辦的養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)。公辦保障性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)項(xiàng)目中，通過政府購(gòu)買服務(wù)、PPP等模式，以市（縣）為單位批量化整體支持的項(xiàng)目,尤其是醫(yī)養(yǎng)結(jié)合型的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)項(xiàng)目。

4.國(guó)有企業(yè)投資的養(yǎng)老項(xiàng)目中，利用企業(yè)存量土地、房產(chǎn)及閑置人員進(jìn)行養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)的項(xiàng)目。

5.民營(yíng)企業(yè)投資的養(yǎng)老項(xiàng)目中，具有行業(yè)經(jīng)驗(yàn)的借款人,已建成且運(yùn)營(yíng)良好的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)改擴(kuò)建工程項(xiàng)目和模式復(fù)制性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)項(xiàng)目。

6.企業(yè)的品牌、實(shí)力、注冊(cè)資本，以及項(xiàng)目的位置、規(guī)模等是國(guó)開行地方分行發(fā)放貸款的關(guān)注點(diǎn)，不會(huì)具體區(qū)分營(yíng)利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)與非營(yíng)利養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，一般會(huì)傾向于政府主導(dǎo)的或國(guó)有企業(yè)的養(yǎng)老項(xiàng)目，它們的信用一般較好。對(duì)于貸款利率，國(guó)開行不會(huì)設(shè)定統(tǒng)一的貸款利率，要根據(jù)項(xiàng)目的具體情況來定，但不會(huì)低于貸款基準(zhǔn)利率。如果是剛開業(yè)、注冊(cè)資本500萬元的涉老企業(yè)，貸款利率會(huì)在10%左右。有實(shí)力的企業(yè)會(huì)更容易得到貸款。

7.國(guó)開行對(duì)于養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目的貸款考評(píng)主要在以下幾個(gè)方面：圈地賣房的項(xiàng)目不予支持，支持經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目；借款客戶或其控股股東具備項(xiàng)目開發(fā)的資金實(shí)力，項(xiàng)目資本金至少20%；借款人具備建設(shè)和運(yùn)營(yíng)養(yǎng)老社區(qū)的經(jīng)驗(yàn)；需要擔(dān)保抵押，包括土地使用權(quán)、房產(chǎn)抵押或股東 擔(dān)保等。

8.考慮到尤其是養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目在前期現(xiàn)金流有一個(gè)培育過程，國(guó)開行可以支持和養(yǎng)老地產(chǎn)相匹配的商業(yè)地產(chǎn)。希望通過商業(yè)地產(chǎn)的收入盈利，彌補(bǔ)養(yǎng)老地產(chǎn)在初期現(xiàn)金流不足的問題。

9.國(guó)開行會(huì)特別關(guān)注價(jià)格、醫(yī)療資源、位置、服務(wù)和行業(yè)經(jīng)驗(yàn)這幾個(gè)能決定項(xiàng)目能否成功運(yùn)行的方面的情況，再作出綜合判斷。一般來說，能滿足國(guó)開行養(yǎng)老項(xiàng)目評(píng)審條件，且定價(jià)合理、具有醫(yī)療資源、位置有優(yōu)勢(shì)、能提供專業(yè)養(yǎng)老服務(wù)、擁有具備行業(yè)經(jīng)驗(yàn)的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的項(xiàng)目，易于通過國(guó)開行的貸款評(píng)審。

容易被“一票否決”的項(xiàng)目

一是項(xiàng)目未能獲得民政部門的推薦意見；

二是項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容非養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，如以養(yǎng)老之名行房地產(chǎn)之實(shí)； 三是項(xiàng)目未能獲得相關(guān)的行政許可，包括四項(xiàng)審批，土地符合養(yǎng)老用地要求；

四是項(xiàng)目自有資金未達(dá)到20%；

五是市場(chǎng)定位存在誤區(qū)，項(xiàng)目未來經(jīng)營(yíng)情況不確定，還款來源沒有保障，不足以還本付息；

六是符合條件的擔(dān)保措施難以落實(shí)。

對(duì)于開發(fā)商而言，從價(jià)值鏈角度來講，要么從上游融資，要么從下游融資，要么是自持資金，要么就是外部融資。外部融資的話，不管是走股權(quán)還是債權(quán)，只有找到了合理的盈利模式，才能有更多地資金進(jìn)入?，F(xiàn)在國(guó)家政策對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控這么嚴(yán)，沒有開發(fā)項(xiàng)目的和社 會(huì)資金肯定有大批的資金閑置，只要宣傳到位肯定有資金融入。

辦公室

高書中

2017年11月18日

附：

立項(xiàng)申請(qǐng)表

第二篇：多功能養(yǎng)老融資方案1

醫(yī)養(yǎng)生態(tài)園綜合項(xiàng)目

融 資 方 案

綜合辦公室

2017年10月31

日多元化養(yǎng)老、醫(yī)療、旅游、生態(tài)農(nóng)業(yè)

一體化項(xiàng)目融資方案

前言

養(yǎng)老地產(chǎn)被譽(yù)為地產(chǎn)界的“朝陽行業(yè)”,被普遍看好。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，中國(guó)目前已經(jīng)有10余家保險(xiǎn)企業(yè)、80多家地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和大量的外資投資企業(yè)開始布局養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)，投資總額超3000億元。這其中不乏一些有益的探索：親和源的“社區(qū)化養(yǎng)老”、綠城的“學(xué)院式養(yǎng)老”、保利的“三位一體”養(yǎng)老模式，以及萬科的“鄰里式養(yǎng)老”，卓達(dá)的“3+6+5”社區(qū)文化模式和“全齡化社區(qū)養(yǎng)老”模式。等等。但是都是在國(guó)家政策下的探索模式。沒有一個(gè)能真正成為產(chǎn)業(yè)一體化被國(guó)家認(rèn)可并實(shí)現(xiàn)盈利的模式。

關(guān)鍵的問題在于做成純養(yǎng)老的項(xiàng)目，企業(yè)在很長(zhǎng)的時(shí)限才能拿到項(xiàng)目的紅利，收益還不一定跟投資成正比。眾多房地產(chǎn)的布局也是在國(guó)家政策前提下的利用養(yǎng)老噱頭做的一個(gè)項(xiàng)目而已。

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)多元化戰(zhàn)略的旅游文化綜合體，是推動(dòng)度假、休閑、居住、醫(yī)療、保險(xiǎn)、文化、教育、商業(yè)等產(chǎn)業(yè)向更高層次聯(lián)動(dòng)的平臺(tái)。業(yè)態(tài)構(gòu)成為：以社區(qū)為依托集合房地產(chǎn)﹢旅游﹢商業(yè)服務(wù)﹢醫(yī)療保健﹢健康管理﹢保險(xiǎn)﹢教育﹢文化﹢傳媒+娛樂等業(yè)態(tài)

將生態(tài)農(nóng)業(yè)、立體種養(yǎng)殖、健康養(yǎng)生、產(chǎn)業(yè)深加工同養(yǎng)老、醫(yī)療、旅游結(jié)合在一起開發(fā)，把生態(tài)農(nóng)業(yè)立體養(yǎng)殖和深加工等作為景點(diǎn)綠化安排，創(chuàng)造一個(gè)很

好的環(huán)境，既能改善居住環(huán)境，又能符合國(guó)家城鎮(zhèn)化政策和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)化政策可以給養(yǎng)老事業(yè)奠定產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。

近階段國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控，使房地產(chǎn)業(yè)融資，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)分散和風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo)，建立和完善相應(yīng)法律制度配套措施遭遇了前所未有的問題。在現(xiàn)有形勢(shì)下既能實(shí)現(xiàn)快速融資保障項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)，又不能觸及政策的紅線打擦邊球，是一個(gè)很難把控的現(xiàn)實(shí)。

一個(gè)好的項(xiàng)目、好的預(yù)期目標(biāo)，一定是建立在最佳的商業(yè)定位、群需定位、盈利模式定位為前提，而從投資價(jià)值分析，一定是可復(fù)制性而不可模仿性，少量資本撬動(dòng)大的資金盤子，贏得客群的認(rèn)同與聚集，響應(yīng)資源鏈的串聯(lián)，這一系列的價(jià)值鏈，首先需要一個(gè)好的主題導(dǎo)入。

一體化的項(xiàng)目必定需要更多產(chǎn)業(yè)的結(jié)合，才能實(shí)現(xiàn)。開展多元化直接融資，建立多層次的房地產(chǎn)金融體系。大力發(fā)展和房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)基金合作融資方式；培育地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)，推動(dòng)住房抵押貸款證券化，有效利用海外的房地產(chǎn)基金、私募投資、融資租賃、房產(chǎn)眾籌和個(gè)人投資等，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)分散和風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo)，建立和完善和符合法律制度的配套措施，預(yù)防引發(fā)新的金融風(fēng)險(xiǎn)。

一：房地產(chǎn)業(yè)融資體系的現(xiàn)狀與趨勢(shì)

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)投資自1998年以來，已連續(xù)10年保持年均近28%的增長(zhǎng)。尤其15年底到17年上半年，房地產(chǎn)企業(yè)有了一個(gè)飛速猛進(jìn)的態(tài)勢(shì)。房地產(chǎn)開發(fā)貸款占金融機(jī)構(gòu)貸款余額的比重呈逐年上升態(tài)勢(shì)。房地產(chǎn)貸款至去年為止已占了貸款總額的60%多。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)的資金來源幾乎60～80%依賴銀行貸款。國(guó)外房地產(chǎn)行業(yè)的融資結(jié)構(gòu)中，銀行債權(quán)融資占10～15%，而股權(quán)和各種直接融資則占70%。與國(guó)外開發(fā)模式相比，國(guó)內(nèi)銀行所承受的風(fēng)險(xiǎn)明顯偏高。因此，從去年開始，國(guó)務(wù)院和央行出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控政策，壓縮投資，抽緊銀根，并已取得了初步成效。

央行銀根緊縮無異于扼住了目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的主動(dòng)脈，如何開辟新的融資方式，建立新的融資平臺(tái)，已成為眾多房地產(chǎn)商性命攸關(guān)的頭等大事。對(duì)開發(fā)商來說，可以采用的融資方法一般包括以下幾種：國(guó)家項(xiàng)目補(bǔ)貼、ppp合作開發(fā)、項(xiàng)目公司被收購(gòu)、企業(yè)上市私募、商業(yè)抵押貸款、基金、信托、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化以及融資租賃、房產(chǎn)眾籌、居民住房按揭貸款等等。以下將對(duì)上述融資方式的概念及其操作可行性進(jìn)行簡(jiǎn)要的分析。二：融資模式

（一）：政府支持的土地與資金扶持

民政部老齡委的養(yǎng)老基金。

政府對(duì)于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的扶持資金 政府對(duì)于特色小鎮(zhèn)的專項(xiàng)資金

1、要符合國(guó)家相關(guān)的政策，將對(duì)農(nóng)村建設(shè)、三農(nóng)問題的補(bǔ)貼、小城鎮(zhèn)建設(shè)的資金支持、養(yǎng)老的專項(xiàng)補(bǔ)貼和金融配套等等都要合理合法地拿到；

2、在土地問題上要爭(zhēng)取國(guó)家的支持；

3、我們要借助于生態(tài)農(nóng)業(yè)、小城鎮(zhèn)建設(shè)所形成的旅游房產(chǎn)、養(yǎng)老房產(chǎn)上下功夫；

4、政策性商業(yè)貸款

國(guó)家的專項(xiàng)基金是國(guó)家發(fā)改委通過國(guó)開行，農(nóng)發(fā)行，向郵儲(chǔ)銀行定向發(fā)行的長(zhǎng)期債券，特色小鎮(zhèn)專項(xiàng)建設(shè)基金是一種長(zhǎng)期的貼息貸款，也將成為優(yōu)秀的特色小鎮(zhèn)的融資渠道。

ＢＯＴ 經(jīng)營(yíng)—轉(zhuǎn)讓；是指政府通過契約授予私營(yíng)企業(yè)（包括外國(guó)企業(yè)）以一定期限的特許專營(yíng)權(quán)，許可其融資建設(shè)和經(jīng)營(yíng)特定的公用基礎(chǔ)設(shè)施，并準(zhǔn)許其通過向用戶收取費(fèi)用或出售產(chǎn)品以清償貸款，回收投資并賺取利潤(rùn)；特許權(quán)期限屆滿時(shí)，該基礎(chǔ)設(shè)施無償移交給政府。由于ＢＯＴ項(xiàng)目具有有限

追索的特性，項(xiàng)目的債務(wù)不計(jì)入項(xiàng)目公司股東的資產(chǎn)負(fù)債表，這樣項(xiàng)目公司股東可以為更多項(xiàng)目籌集建設(shè)資金，所以受到了股本投標(biāo)人的歡迎而被廣泛應(yīng)用。這樣項(xiàng)目公司股東可以為更多項(xiàng)目籌集建設(shè)資金，所以受到了股本投標(biāo)人的歡迎而被廣泛應(yīng)用。

（PFI）融資模式。是對(duì)BOT項(xiàng)目融資的優(yōu)化，指政府部門根據(jù)社會(huì)對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施的需求，提出需要建設(shè)的項(xiàng)目，通過招投標(biāo)，由獲得特許權(quán)的私營(yíng)部門進(jìn)行公共基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的建設(shè)與運(yùn)營(yíng)，并在特許期（通常為３０年左右）結(jié)束時(shí)將所經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目完好地、無債務(wù)地歸還政府，而私營(yíng)部門則從政府部門或接受服務(wù)方收取費(fèi)用以回收成本的項(xiàng)目融資方式。它與ＢＯＴ項(xiàng)目融資的主要區(qū)別是，財(cái)團(tuán)的收入來自政府而不是來自使用者。這種模式資金來源相對(duì)充足?？梢钥刂普_支，減輕政府財(cái)政負(fù)擔(dān)。它的真實(shí)目的只是傳遞服務(wù)功能必須的物質(zhì)依托，被廣泛應(yīng)用于政府的許多公共項(xiàng)目領(lǐng)域。強(qiáng)調(diào)私人企業(yè)在融資中的主動(dòng)性和主導(dǎo)性，政府部門的角色更多的向監(jiān)督管理方面轉(zhuǎn)換。

對(duì)于項(xiàng)目的政府支持，以卓達(dá)做的最好，從一開始就每一步綁架著政府跟隨著一步步走到現(xiàn)在。09年的舜帝房地產(chǎn)融資案，如果沒有強(qiáng)大的政府背景估計(jì)倒下的就是卓達(dá)了。即使去年的沸沸揚(yáng)揚(yáng)“卓達(dá)新材”融資案也一樣不了了之，現(xiàn)在的威海所有項(xiàng)目同樣都是取得政府的支持。

（具體政策支持見附件）

存在問題：在政策上，養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)，規(guī)定必須先建立一個(gè)【非盈利組織】，再?gòu)氖麻_發(fā)，政府也會(huì)給予一定的政策支持和補(bǔ)貼，同時(shí)，養(yǎng)老地產(chǎn)土地大多數(shù)是無償劃撥，但是開發(fā)商獲得的劃撥土地，所建物業(yè)是不能銷售，但是其附屬項(xiàng)目就另當(dāng)別論了，否則只能靠后期服務(wù)體系運(yùn)營(yíng)來獲取收益。

（二）PPP合作開發(fā)模式

按現(xiàn)在房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)和十九大釋放的信號(hào)來看，房地產(chǎn)要想做大做強(qiáng)，必須抱團(tuán)取暖或者搭建跨行業(yè)合作平臺(tái)。

1、建一座醫(yī)院不易，我們可以借助于養(yǎng)老平臺(tái)，同一些醫(yī)院搞合作投 資開發(fā)，開展一些養(yǎng)生、醫(yī)療、康復(fù)、保健項(xiàng)目；

2、石家莊這么多知名制藥企業(yè)合作珍稀藥材培育和項(xiàng)目開發(fā)，積極開展醫(yī)療旅游，這個(gè)市場(chǎng)相當(dāng)?shù)卮?，因?yàn)樗€是個(gè)空白；

3、積極創(chuàng)建品牌，以品牌效應(yīng)為基礎(chǔ)，積極開展連鎖經(jīng)營(yíng)，適時(shí)進(jìn)行資產(chǎn)資本的運(yùn)作；

4、政府搭臺(tái)、企業(yè)唱戲，ppp合作開發(fā)項(xiàng)目跟金融機(jī)構(gòu)合作也輕松不少。

2015年3月13日，廣安市推出了城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、棚戶區(qū)改造、商業(yè)文化配套、鄉(xiāng)村旅游、健康養(yǎng)老等PPP模式招商項(xiàng)目45個(gè)，總投資超過200億元。

如森泰農(nóng)業(yè)莊園占地1000畝，原來只做采摘項(xiàng)目，現(xiàn)新增香料開發(fā)、綠色蔬菜和用餐配送。當(dāng)然也想把特色小鎮(zhèn)和養(yǎng)老項(xiàng)目一起做起來，但是沒有這方面的專業(yè)人才和專業(yè)的地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。顯現(xiàn)國(guó)際學(xué)校投資2億元建校區(qū)政府劃撥1000畝山地，但定位只是只做貴族式教育。建成六年也沒實(shí)現(xiàn)盈利。

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)融資體系

（三）房地產(chǎn)企業(yè)注冊(cè)養(yǎng)老地產(chǎn)整合上市進(jìn)行股權(quán)私募

在美國(guó)，資信前3名的地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)占有量占全國(guó)的45%；在香港，也是由七八家資信好的大企業(yè)占了近8成的市場(chǎng)份額。企業(yè)上市是最快、最合法的融資渠道。隨著房地產(chǎn)開發(fā)的要求越來越高和國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)政策，在未來3年內(nèi)，中國(guó)幾個(gè)大城市的房地產(chǎn)開發(fā)必將主要集中在少數(shù)房地產(chǎn)巨頭和具有平臺(tái)效益的企業(yè)身上。

私募股權(quán)基金作為一種投資基金，其通常由三部分組成：基金投資者、基金管理人、投資標(biāo)的企業(yè)或項(xiàng)目。由于房地產(chǎn)企業(yè)融資的多樣化，房地產(chǎn)企業(yè)參與私募方式融資也日益頻繁起來，有些房地產(chǎn)企業(yè)不僅利用私募方式進(jìn)行融資，還主動(dòng)發(fā)起設(shè)立房地產(chǎn)私募股權(quán)基金，比如說金地地產(chǎn)、復(fù)地集團(tuán)、綠城地產(chǎn)等等。

房地產(chǎn)企業(yè)參與私募基金業(yè)務(wù)的方式分為兩種：

1、主動(dòng)做為發(fā)起人以普通合伙人（GP）的名義設(shè)立房地產(chǎn)私募基金，將私募所得資金主要用于自己項(xiàng)目的開發(fā)，這些企業(yè)多見于大型房企，如萬科、金地、華潤(rùn)、復(fù)地等知名開發(fā)商均已試水房地產(chǎn)私募基金。

2、有限合伙制。2012年11月，萬通地產(chǎn)引入股權(quán)融資的項(xiàng)目為北京萬通中心D座項(xiàng)目。公司擬與華潤(rùn)深國(guó)投信托有限公司共同發(fā)起設(shè)立，名為深圳市萬通核心成長(zhǎng)股權(quán)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)的基金，規(guī)模為3.726億元。其中，萬通地產(chǎn)出資1860萬元，作為有限合伙人加入基金；華潤(rùn)信托發(fā)行信托計(jì)劃募集資金3.5億元，作為有限合伙人加入基金。根據(jù)公告，萬通地產(chǎn)全資子公司和華潤(rùn)深國(guó)投信托全資子公司持股比例各為50%。

其中很多的法律風(fēng)險(xiǎn)還是需要規(guī)避的。

問題分析：證監(jiān)會(huì)在《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范股票首次發(fā)行上市有關(guān)工作的通知》規(guī)定，股份公司必須設(shè)立滿3年后才能申請(qǐng)首發(fā)上市；要求發(fā)行人的業(yè)務(wù)、管理層最近3年內(nèi)未發(fā)生重大變化，實(shí)際控制人未發(fā)生變更。但是，發(fā)行股票過程長(zhǎng)，手續(xù)復(fù)雜，成本較高，對(duì)企業(yè)資質(zhì)的要求非常嚴(yán)格，而房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目本身具有的投資回收期長(zhǎng)，現(xiàn)金流不均勻，業(yè)績(jī)變化大等特征。走私募和新建二版融資并不受影響。

（四）房地產(chǎn)投資基金

房地產(chǎn)投資基金以分散投資、降低風(fēng)險(xiǎn)為基本原則，其在一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的投資不會(huì)超過基金凈資產(chǎn)額的一定比例。按照國(guó)際定義，房地產(chǎn)投資信托基金有三個(gè)分類。一是股本房地產(chǎn)投資信托基金。該基金投資于房地產(chǎn)，收入來自于租金和房產(chǎn)銷售利潤(rùn)，如新加坡政府投資公司、美國(guó)國(guó)際集團(tuán)、麥格里銀行、摩根士丹利等；二是抵押借貸房地產(chǎn)投資信托基金。該基金是向房地產(chǎn)主貸款，收入來自于抵押借貸的利息；三是混合型房地產(chǎn)投資信托基金。該基金既投資于房地產(chǎn)，也向房地產(chǎn)商貸款。目前國(guó)外基金進(jìn)入我國(guó)市場(chǎng)還有一種方式是投資不良資產(chǎn)，比如高盛、摩根士丹利購(gòu)買資產(chǎn)管理公司的不良資產(chǎn)。

現(xiàn)在國(guó)外有300只房地產(chǎn)基金，規(guī)模在3000億美元以上，其中三分之二的基金都在交易所上市。由于我國(guó)目前沒有明確的法律法規(guī)，國(guó)外基金多借財(cái)務(wù)管理公司、投資公司等形式進(jìn)入國(guó)內(nèi)市場(chǎng)。國(guó)內(nèi)企業(yè)運(yùn)作的不規(guī)范以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的不透明，仍是海外基金進(jìn)入的主要障礙。據(jù)統(tǒng)計(jì)，中國(guó)目前有57只信托基金，其中20只投資于房地產(chǎn)，但并非國(guó)際定義的房地產(chǎn)投資信托基金，因?yàn)樗鼈儾皇窃趪?yán)格的房地產(chǎn)投資信托基金相關(guān)法律下運(yùn)作的。隨著信托業(yè)“一法兩規(guī)”的出臺(tái)，不僅規(guī)范了信托業(yè)務(wù)，也使信托開始發(fā)揮出銀行所不能替代的特殊優(yōu)勢(shì)，開辟了房地產(chǎn)融資的新渠道，其前景被十分看好。

模式一：遠(yuǎn)期資產(chǎn)購(gòu)臵

開發(fā)商需按照合同約定的技術(shù)要求指標(biāo)負(fù)責(zé)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，并按相關(guān)合同條款進(jìn)行資產(chǎn)交付。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)對(duì)項(xiàng)目成功至關(guān)重要，因此基金公司通常要求在項(xiàng)目的早期設(shè)計(jì)階段即介入項(xiàng)目。基金公司和開發(fā)商更早的進(jìn)入?yún)f(xié)商，進(jìn)行項(xiàng)目資產(chǎn)定位、涉及種種標(biāo)準(zhǔn)和要求的溝通，對(duì)雙方都有益處，能消除更多的不穩(wěn)定性。

模式二：共同投資，共同開發(fā)

基金公司跟開發(fā)商可能從利益上更一致，大家綁在一塊。開發(fā)商負(fù)責(zé)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)?；鸸就ǔＲ笾鲗?dǎo)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)及后期運(yùn)營(yíng)管理，并對(duì)項(xiàng)目退出擁有強(qiáng)售權(quán)(drag along)，但開發(fā)商在同等條件下享有優(yōu)先回購(gòu)權(quán)。

模式三：項(xiàng)目層面的財(cái)務(wù)投資

開發(fā)商全權(quán)負(fù)責(zé)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)及后期運(yùn)營(yíng)管理，并提供定期報(bào)告。基金公司通常在董事會(huì)層面對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)控，并定期進(jìn)行實(shí)地監(jiān)察?；鸸镜耐顿Y可采用股權(quán)或債權(quán)，并對(duì)退出有一定安排。

模式四：平臺(tái)投資

開發(fā)商負(fù)責(zé)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。視雙方協(xié)議及股權(quán)比例，基金公司可以直接參與項(xiàng)目的具體運(yùn)營(yíng)管理或僅在董事會(huì)層面對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)控。基金公司的投資可采用股權(quán)、債權(quán)或可轉(zhuǎn)債等形式，并對(duì)退出有一定安排

平臺(tái)投資對(duì)于手上有比較多的商業(yè)項(xiàng)目，而且自己有了一定的管理能力的開發(fā)商是一個(gè)比較好的方法。開發(fā)商可能有好幾個(gè)項(xiàng)目，把多個(gè)商業(yè)物業(yè)跟投資者進(jìn)行合作，首先要求它項(xiàng)目產(chǎn)品的收益本身已經(jīng)達(dá)到一定的程度，而投資者希望看好項(xiàng)目未來的發(fā)展，希望看到未來的收益是怎么樣去計(jì)算，所以就要求開發(fā)商的管理能力和運(yùn)營(yíng)的能力相當(dāng)?shù)闹匾?/p>

模式五：公司層面的投資

開發(fā)商負(fù)責(zé)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)及后期運(yùn)營(yíng)。基金公司通常在董事會(huì)層面對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)控。基金公司的投資可采用股權(quán)、債權(quán)或可轉(zhuǎn)債等形式，并對(duì)退出有一定安排。

從基金公司的投資發(fā)展角度尋找與商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)主方合作的五種模式道路，適合在不同的階段配合開發(fā)商不同的需求，來配制投資這幾個(gè)模型。

（五）房地產(chǎn)投資信托和信托投資基金（信托股權(quán)融資模式圖）

在房地產(chǎn)信托融資的眾多渠道中，信托貸款模式被視為最簡(jiǎn)單的、也是最行之有效的融資方式。所謂信托貸款模式，即房地產(chǎn)企業(yè)首先委托信托公司針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)立信托計(jì)劃；信托公司接受房地產(chǎn)企業(yè)委托后，向資金委托人募集信托資金，并將募集資金以貸款形式發(fā)放給房地產(chǎn)企業(yè)；融資關(guān)聯(lián)方（或擔(dān)保公司等）以某種適當(dāng)方式對(duì)信貸貸款的償還進(jìn)行擔(dān)保；房地產(chǎn)企業(yè)到期依照信托合同還本付息。

房地產(chǎn)投資信托的程序分為如下幾個(gè)步驟：設(shè)立房地產(chǎn)投資集合資金信托計(jì)劃；信托公司發(fā)行信托，募集信托資金；信托公司向房地產(chǎn)公司投資，形成股權(quán)；項(xiàng)目方（或第三方）承諾股權(quán)回購(gòu)；第三方為股權(quán)回購(gòu)提供履約擔(dān)保；項(xiàng)目方對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)、建設(shè)；項(xiàng)目方向信托公司分配投資收益、回購(gòu)股權(quán)；以及信托公司向信托受益人分配信托財(cái)產(chǎn)。信托在串接多種金融工具方面獨(dú) 具優(yōu)勢(shì)，可以引入海外基金，可以充當(dāng)國(guó)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)投資信托基金，以固定回報(bào)的方式或股權(quán)投資方式進(jìn)入項(xiàng)目公司，在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候?qū)㈨?xiàng)目公司包裝上市，完成項(xiàng)目前期建設(shè)，使項(xiàng)目符合銀行貸款條件。

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)集合資金信托計(jì)劃操作模式

房地產(chǎn)信托投資基金（以央行版偏債型REITs為例）

基本特性

房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）是“資產(chǎn)支持信托”的一類產(chǎn)品。主要 是央行制定的偏債型REITs和證監(jiān)會(huì)制定的偏股型REITs。目前，證監(jiān)會(huì)制定的偏股型REITs。

據(jù)悉，在央行起草的《銀行間債券市場(chǎng)房地產(chǎn)信托受益券發(fā)行管理辦法》（目前處于征求意見階段）中，在銀行間債券市場(chǎng)發(fā)行的REITs 產(chǎn)品采用了“房地產(chǎn)信托”結(jié)構(gòu)——即企業(yè)作為委托人，將其持有的房地產(chǎn)物業(yè)委托給受托人進(jìn)行管理和處臵，并獲得全部信托受益權(quán)，委托人隨后將其持有的優(yōu)先級(jí)受益權(quán)通過由受托人發(fā)行房地產(chǎn)信托受益券的方式向銀行間債券市場(chǎng)的投資人轉(zhuǎn)讓。在房地產(chǎn)信托受益券發(fā)行后，保留次級(jí)受益權(quán)的委托人和享有優(yōu)先級(jí)受益權(quán)的投資人共同成為房地產(chǎn)信托的受益人。也就是說，房地產(chǎn)企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)融資，在一定期限內(nèi)向投資人轉(zhuǎn)讓了部分信托受益權(quán)。

1、區(qū)分層級(jí)：在央行REITs的試點(diǎn)模式中，房地產(chǎn)信托受益權(quán)將根據(jù)信托收益分配順序區(qū)分為優(yōu)先級(jí)受益權(quán)和次級(jí)受益權(quán)。次級(jí)受益權(quán)將由委托人全部持有，保障性住房和普通住房項(xiàng)目的次級(jí)受益權(quán)比例不得低于20%，其他項(xiàng)目的次級(jí)受益權(quán)比例不得低于30%。

2、轉(zhuǎn)讓限制：優(yōu)先級(jí)受益權(quán)可以通過由受托人在銀行間債券市場(chǎng)發(fā)行受益券的方式進(jìn)行轉(zhuǎn)讓；在房地產(chǎn)信托受益券存續(xù)期間，委托人不得將其持有的次級(jí)受益權(quán)對(duì)外轉(zhuǎn)讓，除非委托人進(jìn)入破產(chǎn)程序。

3、盈利模式：房地產(chǎn)信托收益由房地產(chǎn)租金收入和處分房地產(chǎn)物業(yè)所 得構(gòu)成，受托人應(yīng)當(dāng)按照信托合同約定在扣除相關(guān)稅費(fèi)以及為了保障投資人利益而保留的必要儲(chǔ)備之后，將其余信托收益全部分配給受益人。

4、收益分配：信托受益券被視為固定收益產(chǎn)品。信托收益超過受益券約定收益水平的部分，將分配給次級(jí)受益權(quán)持有人。在受益券到期時(shí)，委托人或第三方將按照合同約定的價(jià)格收購(gòu)受益券。

5、投資者的限制：央行版偏債型REITs方案相對(duì)謹(jǐn)慎，首先選擇在銀行間市場(chǎng)面向部分機(jī)構(gòu)投資者而不是個(gè)人投資者發(fā)行。

（六）、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化

（含住房貸款 證券化RMBS和商業(yè)物業(yè)證券化CMBS）2017年3月24日，中國(guó)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化發(fā)展論壇2017在中國(guó)金融信息中心成功舉辦。房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化有益于降低房地產(chǎn)企業(yè)的需求，也有助于房地產(chǎn)拓展融資渠道，也代表了房地產(chǎn)融資創(chuàng)新的一個(gè)方向。從宏觀面來說，通過吸引成熟資金機(jī)構(gòu)資金流入商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，改變商業(yè)地產(chǎn)主要依靠銀行貸款和傳統(tǒng)債市融資的現(xiàn)狀，有利于去杠桿，有助于推動(dòng)房地產(chǎn)供給和改革。

資產(chǎn)證券化塑造商業(yè)地產(chǎn)新模式是通過一系列資產(chǎn)證券化的產(chǎn)品，最后發(fā)展到REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）以資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)為主體，以資產(chǎn)證券化為融資，吸引廣泛的人才。通過CMBS(商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券)來取代銀行間傳統(tǒng)的融資的模式使利率更低，財(cái)務(wù)杠桿更優(yōu)化。私募和代建使開發(fā)商僅僅負(fù)責(zé)建造和運(yùn)營(yíng)、管理，實(shí)現(xiàn)了輕資產(chǎn)。開發(fā)商的品牌如果通過輕資產(chǎn)優(yōu)勢(shì)加上REITs高效的融資，有望實(shí)現(xiàn)實(shí)有物業(yè)正杠桿，這樣就會(huì)吸引權(quán)益類的投資進(jìn)來，形成良性的循環(huán)。

項(xiàng)目公司在滿足發(fā)行條件的前提下，可以在交易商協(xié)會(huì)注冊(cè)后發(fā)行項(xiàng)目收益票據(jù)，可以在銀行間交易市場(chǎng)發(fā)行永（可）續(xù)票據(jù)、中期票據(jù)、短期融資債券等債券融資，也可經(jīng)國(guó)家發(fā)改委核準(zhǔn)發(fā)行企業(yè)債和項(xiàng)目收益?zhèn)?，還可以在證券交易所公開或非公開發(fā)行公司債。

最新消息：可轉(zhuǎn)債17年7、8、9、10四個(gè)月的時(shí)間發(fā)改委分別批復(fù)3/7/10/5家公司債券發(fā)行再融資，國(guó)慶節(jié)假期受影響。

房地產(chǎn)信貸不僅是銀行質(zhì)量最好的資產(chǎn)，而且增長(zhǎng)速度也很快。如果沒有完整的信用擔(dān)保體系大面積推行住房信貸資產(chǎn)證券化，將是銀行潛在的風(fēng)險(xiǎn)。資產(chǎn)證券化，不僅有利于房地產(chǎn)商，同樣對(duì)銀行有利，降低了銀行單純依賴貸款的風(fēng)險(xiǎn)性。

（七）地產(chǎn)金融新產(chǎn)品（含按揭保險(xiǎn)和權(quán)屬保險(xiǎn)）

龐大的保險(xiǎn)資金介入長(zhǎng)期穩(wěn)定性的房地產(chǎn)應(yīng)該是一個(gè)新的融資途徑，保險(xiǎn)涉足房地產(chǎn)業(yè)，這是又一條非常重要的融資新渠道。但現(xiàn)有市場(chǎng)上可用的工具比較少，政策上也有一定的障礙，與房地產(chǎn)業(yè)的銜接還有一個(gè)緩沖的過程。

（八）、房地產(chǎn)融資租賃

房地產(chǎn)融資租賃即指擁有一塊土地的開發(fā)商，將該土地出租給另外的投資者 開發(fā)建設(shè)房屋，而以每年獲得的租金作為抵押，申請(qǐng)開發(fā)項(xiàng)目全額的長(zhǎng)期抵押貸款；或者是開發(fā)商通過租賃方式獲得土地的使用權(quán)和占用權(quán)后，以自己開發(fā)的房地產(chǎn)作為抵押向銀行申請(qǐng)長(zhǎng)期抵押貸款。

房地產(chǎn)融資租賃公司作為一個(gè)市場(chǎng)化的經(jīng)營(yíng)載體，可以通過吸收股東投資，或在貨幣市場(chǎng)、資本市場(chǎng)采取借貸、拆借、發(fā)債上市等融資手段，吸收社會(huì)投資。房屋使用者通過支付租金直接獲得使用權(quán)。房地產(chǎn)融資租賃可以為承租人定做靈活的還租安排，出租人和承租人雙方還可以協(xié)商租金價(jià)格。同時(shí)房地產(chǎn)公司還可以通過自己所屬或控股的租賃公司采用房地產(chǎn)融資租賃方式促銷自己的產(chǎn)品。對(duì)出租人來說，由于在合同期滿之前，出租人始終是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人，故大大地降低了房屋消費(fèi)的門檻，降低風(fēng)險(xiǎn)。出租人通過收取租金獲得收益，以相對(duì)無風(fēng)險(xiǎn)的方式獲得高于銀行利息的回報(bào)。租賃公司還可以通過資產(chǎn)證券化以及財(cái)產(chǎn)信托等方式將租金收取權(quán)轉(zhuǎn)讓給投資者，分散經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

在租賃業(yè)比較發(fā)達(dá)的美國(guó)、英國(guó)等西方國(guó)家，融資租賃業(yè)年平均增長(zhǎng)達(dá)30％，成為僅次于銀行信貸的第二大融資方式。隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的建立和完善，融資租賃在我國(guó)也將成為貸款、證券之后的第三個(gè)重要資本市場(chǎng)籌資方式。當(dāng)前我國(guó)居民儲(chǔ)蓄存款多，民間資本充裕，但投資渠道不多，且風(fēng)險(xiǎn)大，這為房地產(chǎn)融資租賃方式提供了空間。

項(xiàng)目融資模式運(yùn)作圖

國(guó)內(nèi)知名的融資租賃公司如國(guó)藥、中國(guó)、大唐、美旗等融資租賃有限公司等、國(guó)藥在15年在河北省經(jīng)本人介紹和省老干部局牽頭在河北以設(shè)備和醫(yī)院建設(shè)項(xiàng)目給幾個(gè)縣人民醫(yī)院分別注資1-1.5億元。

1:融資租賃模式具體操作

作為一個(gè)新興行業(yè)，如何與房地產(chǎn)業(yè)共謀發(fā)展，既是后者的渴求，也是前者的期待。我們結(jié)合兩個(gè)行業(yè)的實(shí)踐，認(rèn)為融資租賃介入房地產(chǎn)業(yè)的機(jī)會(huì)在于-------房產(chǎn)設(shè)備類融資

1）、主要是電梯、空調(diào)、消防、大樓安防系統(tǒng)及照明等設(shè)備（包括軟件及安裝工程等費(fèi)用）。只要房地產(chǎn)項(xiàng)目前景好，房地產(chǎn)開發(fā)商只需自籌10-30%的現(xiàn)金（租賃的自籌要求大大低于開發(fā)貸款要求自籌30%以上的標(biāo)準(zhǔn)），其余由融資租賃公司籌資解決。融資租賃可解決房地產(chǎn)開發(fā)10-30%的資金。

2）、出售類房產(chǎn)設(shè)備租金的回收時(shí)限 住宅等以出售為目的的房地產(chǎn)項(xiàng) 目建設(shè)期應(yīng)為租賃的寬限期（即只收利息不收本金）。融資租賃公司同意開發(fā)商出售房產(chǎn)的前提下，設(shè)備本金的回收起始點(diǎn)為房產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售時(shí)，且隨預(yù)售進(jìn)度在扣除的預(yù)售收入滾動(dòng)投入項(xiàng)目開發(fā)后的凈現(xiàn)金流量，首先用于還租，以保證租金回收進(jìn)度快于售樓進(jìn)度，避免租賃物與租金的懸空。也就是說租金在樓盤售空之前必須全付完，至少不能出現(xiàn)開發(fā)商利潤(rùn)都兌現(xiàn)了而租金還未收齊。

3）、開發(fā)商持有的（商業(yè)及辦公）房產(chǎn)的設(shè)備租金回收 開發(fā)商以持有為目的開發(fā)的商業(yè)及辦公房產(chǎn)中的設(shè)備融資租賃，是租賃更典型的形式。項(xiàng)目的整個(gè)開發(fā)建設(shè)期均為融資租賃的寬限期，租金的回收起始于房產(chǎn)的出租經(jīng)營(yíng)時(shí)。而融資租賃的租賃期限及每期租金的數(shù)量與房產(chǎn)的出租狀態(tài)須保持高度的協(xié)同（收租的頻率及房產(chǎn)商的租金收入扣除稅費(fèi)后用于還租且呈前高后低的遞增還租分布），真正體現(xiàn)房地產(chǎn)商以房養(yǎng)租（以房出租收入來保證融資租賃的租金支出）。

2、盤活開發(fā)商持有成熟商業(yè)物業(yè) 開發(fā)商將自有的成熟商業(yè)物業(yè)通過融資租賃公司進(jìn)行融資，門檻更低（對(duì)租賃公司來說市場(chǎng)更為廣闊），融資的量更大，可依據(jù)融資租賃期內(nèi)，開發(fā)商出租房產(chǎn)的租金收入扣除經(jīng)營(yíng)費(fèi)稅后的余額進(jìn)行拆現(xiàn)，讓開發(fā)商在當(dāng)期獲得更多的現(xiàn)金用于新項(xiàng)目的開發(fā)。

3、優(yōu)質(zhì)商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā) 當(dāng)代融資租賃標(biāo)的物已非簡(jiǎn)單的機(jī)器設(shè)備，中外法規(guī)都約定，凡是列入企業(yè)固定資產(chǎn)的動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)，都可以作為融資租賃的租賃物。

相關(guān)案例：已成功融資租賃（如天津保稅區(qū)空港物流加工區(qū)投資服務(wù)中心大樓等政府辦公樓、天津空客A320 項(xiàng)目總裝線等廠房）；道路、橋梁已成為融資租賃標(biāo)的物（如天津市薊縣濱河大街彎線段（中昌路-四中路口）道路的3.329 公里的路段；武漢四座大橋）；而且，在建工程（船塢、公路、學(xué)校）也可作為融資租賃的標(biāo)的物（如舟山同基船業(yè)有限公司在建船塢碼頭構(gòu)筑物及設(shè)備，湖南省岳陽市政府規(guī)劃1.4億元城市南環(huán)線道路，規(guī)劃7000萬元的污水處理系統(tǒng)。因此，融資租賃也可融資參與優(yōu)質(zhì)的、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)極低的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)。

10、商業(yè)銀行抵押貸款（略）

11、項(xiàng)目吸引個(gè)人資金和貸款合作 以房養(yǎng)房 以房養(yǎng)老項(xiàng)目

1、以房養(yǎng)房

是利用原來住房升值溢價(jià)空間，通過一定的金融杠桿套現(xiàn)變現(xiàn)。利用增值的資金投資，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流入以償還現(xiàn)有貸款和保值收入。最大的好處是不需要自己辛苦賺錢還房貸，通俗的說就是借雞下蛋。

操作模式：

重新抵押（一抵、二抵、月供貸、信用貸、裝修貸、循環(huán)貸等）把原來房產(chǎn)的升值部分又從銀行拿出來變現(xiàn)，在公司購(gòu)房，剩余的投資享受差價(jià)收益。

比如原來有一套房產(chǎn)現(xiàn)在想換購(gòu)一套改善型住房，但是手里又拿不出來那么多現(xiàn)金，就可以采取一抵、二抵、裝修貸、信用貸款的模式參與投資享受投資收益。由于新政貸款不能重新流到房地產(chǎn)業(yè)，采取一定的方式還是可行的。

2、以房養(yǎng)老

以房養(yǎng)老是利用住房尚余存的價(jià)值，通過一定的金融或非金融機(jī)制提前套現(xiàn)變現(xiàn)。實(shí)現(xiàn)價(jià)值上的流動(dòng)。為老年人在其余存生命期間，建立起一筆長(zhǎng)期、持續(xù)、穩(wěn)定乃至延續(xù)終生的現(xiàn)金流入。最大的好處是，老人百年之 后房子還是正常的繼承，也不需要給孩子增加任何負(fù)擔(dān)。

操作模式： 子女過戶或者擔(dān)保抵押

把原來房產(chǎn)的升值部分又從銀行拿出來，利用低息大額資金與公司合作投資享受每月的利息用于養(yǎng)老費(fèi)用和享受養(yǎng)老服務(wù)。

住房抵押養(yǎng)老、聯(lián)貸聯(lián)保貸款等融資模式在現(xiàn)實(shí)情況下用的最多。金融機(jī)構(gòu)的運(yùn)作資金來源充足，為發(fā)展住房反向抵押貸款創(chuàng)造了制度條件。并且能有效的實(shí)現(xiàn)各方風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)。

12、房地產(chǎn)項(xiàng)目眾籌

1、融資目的

1）.融資新形式促進(jìn)資金回籠

2）.擁抱互聯(lián)網(wǎng)，大數(shù)據(jù)助力市場(chǎng)營(yíng)銷 3）.小額分散處理，滿足多樣化投資需求

2、融資模式

1).融資開發(fā)型眾籌-定向 成功案例：石家莊眾美城定制-38%為提前定制。2).非定向-平安好房-碧桂園眾籌 3）.營(yíng)銷推廣型眾籌

（1）預(yù)先團(tuán)購(gòu)式平安好房-北部萬科城眾籌--理財(cái)+賣房（2）團(tuán)購(gòu)式京東-遠(yuǎn)洋5000元籌折扣房-賣房（3）抽獎(jiǎng)式京東-遠(yuǎn)洋1.1折購(gòu)房-籌客和營(yíng)銷（4）彩票式京東-遠(yuǎn)洋11元籌首付-蓄客和營(yíng)銷

（5）拍賣式 蘇州萬科城100㎡全裝三房眾籌-蓄客和營(yíng)銷

4）.開發(fā)理財(cái)型眾籌 萬達(dá)的“穩(wěn)賺一號(hào)”為典型。降低單個(gè)投資者的投資額度，并達(dá)到拓寬開發(fā)建設(shè)資金和來源、目的。5）運(yùn)營(yíng)理財(cái)型眾籌 房寶寶-中信御園眾籌

對(duì)于眾籌項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)把控和所需要規(guī)避的法律問題在具體操作時(shí)分析

總結(jié)：我們需要采取的融資策略-組合式融資模式。

就是將各種融資方式在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的不同時(shí)期、不同條件下進(jìn)行有效合理的組合，使其不但能夠滿足房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展，又能在最大程度上降低企業(yè)的資金成本。

1、在成立初期采取自有資金＋吸收股權(quán)投資的組合融資策略，吸收新的投資者進(jìn)入，成立項(xiàng)目合資公司，實(shí)行利潤(rùn)分成，進(jìn)行原始資本積累；

2、在項(xiàng)目運(yùn)作期采取BOT+PFI拿出部分地塊做項(xiàng)目并融入相關(guān)的配套項(xiàng)目做運(yùn)作資金準(zhǔn)備；同時(shí)設(shè)立專業(yè)部門做個(gè)人投資銀行信貸、項(xiàng)目商業(yè)信貸或吸收風(fēng)險(xiǎn)投資、股權(quán)投資、融資租賃的組合融資策略；

3、在成熟期采取信托融資＋國(guó)內(nèi)外投資基金合作+保險(xiǎn)基金合作；特別強(qiáng)調(diào)保險(xiǎn)資金的介入。開發(fā)商與保險(xiǎn)公司強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的模式。保險(xiǎn)公司資金雄厚而且比較穩(wěn)定，這種資金屬性與養(yǎng)老地產(chǎn)更加匹配。養(yǎng)老地產(chǎn)與保險(xiǎn)業(yè)務(wù)具有一定的業(yè)務(wù)協(xié)同作用，保險(xiǎn)資金是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)最佳參與者。各自發(fā)揮各自的優(yōu)勢(shì)，共同把養(yǎng)老項(xiàng)目做實(shí)做好，實(shí)現(xiàn)雙共贏。目前險(xiǎn)資投資養(yǎng)老地產(chǎn)的模式可以包括全資、股權(quán)合作、股權(quán)投資、購(gòu)買房地產(chǎn)投資信托基金、發(fā)行類不動(dòng)產(chǎn)投資基金產(chǎn)品的投資計(jì)劃模式等。

4、在后期適當(dāng)收縮投資規(guī)?；蛭諏?shí)力雄厚的開發(fā)企業(yè)或投資機(jī)構(gòu)的加盟。

結(jié)語： 綜合性養(yǎng)老項(xiàng)目不僅是追求經(jīng)濟(jì)利益的選擇，更成為關(guān)系到國(guó)家、民生的重要環(huán)節(jié)。在中國(guó)人口紅利消退預(yù)期的背面，是老齡化日趨嚴(yán)重背景下隱現(xiàn)的商機(jī)。伴隨著機(jī)遇和挑戰(zhàn)，養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)運(yùn)而生。由于養(yǎng)老地產(chǎn)兼具投資回報(bào)期長(zhǎng)與投資成本高的特征，所以尋找一個(gè)既符合國(guó)情又能獲取最大效益的模式是很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都在探索的。其融資模式與盈利模式因此備受關(guān)注。

傳統(tǒng)的融資模式和新興的融資模式也不外乎這么多種，根據(jù)不同的階段采取多種融合的融資模式才是成功的必要保障。具體的運(yùn)作還需要專業(yè)的人去運(yùn)營(yíng)。整個(gè)的項(xiàng)目從考察運(yùn)作立項(xiàng)到企劃運(yùn)營(yíng)、合作洽談都必須有一個(gè)比較清晰的定位和安排，還需要部門之間協(xié)調(diào)配合才能有條不紊的實(shí)施。

辦公室：高書中

2017年11月5日

第三篇：旅游PPP項(xiàng)目融資模式分析

旅游PPP項(xiàng)目融資模式分析

導(dǎo)讀：日前兩部委發(fā)布《關(guān)于在旅游領(lǐng)域推廣政府和社會(huì)資本合作模式的指導(dǎo)意見》（文旅旅發(fā)﹝2018﹞3號(hào)）（下文簡(jiǎn)稱3號(hào)文件）提出鼓勵(lì)在旅游領(lǐng)域開展PPP模式。此前該系列文章已經(jīng)詳細(xì)介紹文件中涉及到關(guān)于PPP旅游的宏觀背景、資產(chǎn)運(yùn)作方面的內(nèi)容，本文作為該系列的最后一篇，詳細(xì)闡述文件中提到的關(guān)于金融支持渠道方面的運(yùn)作內(nèi)容，分別介紹股權(quán)基金、PPP項(xiàng)目擔(dān)?；?、債券融資和資產(chǎn)證券化四種PPP項(xiàng)目融資方式。

一、股權(quán)基金

在3號(hào)文件中提到，“要充分發(fā)揮中國(guó)政企合作支持基金和中國(guó)旅游產(chǎn)業(yè)基金的股權(quán)投資引導(dǎo)作用”。那么股權(quán)基金是如何介入PPP項(xiàng)目中的呢？一般來說，股權(quán)基金主要有兩種形式，一種是政府成立引導(dǎo)基金，另外一種是社會(huì)資本發(fā)起投資基金。

（一）政府成立引導(dǎo)基金

該種情形是指省級(jí)政府層面出資成立引導(dǎo)基金，再以此吸引金融機(jī)構(gòu)資金，合作成立產(chǎn)業(yè)基金母基金，母基金再根據(jù)審核后的項(xiàng)目設(shè)立子基金，由地方財(cái)政做劣后級(jí)，母基金做優(yōu)先級(jí)，地方政府做劣后，承擔(dān)主要風(fēng)險(xiǎn)。

（二）社會(huì)資本發(fā)起投資基金

這種情形是指有建設(shè)運(yùn)營(yíng)能力的社會(huì)資本發(fā)起股權(quán)投資基金，社會(huì)資本一般都具有建設(shè)運(yùn)營(yíng)的資質(zhì)和能力，在于政府達(dá)成框架協(xié)議后，通過聯(lián)合銀行等金融機(jī)構(gòu)成立有限合伙基金，對(duì)接項(xiàng)目。社會(huì)資本與金融機(jī)構(gòu)合資成立基金管理公司擔(dān)任GP，金融機(jī)構(gòu)作為優(yōu)先級(jí)LP，社會(huì)資本作為劣后級(jí)LP，成立有限合伙形式的投資基金，以股權(quán)的形式投資項(xiàng)目公司。

二、PPP項(xiàng)目擔(dān)?；?/p>

在3號(hào)文件中提到，“鼓勵(lì)各地設(shè)立PPP項(xiàng)目擔(dān)?；?，帶動(dòng)更多金融機(jī)構(gòu)加大對(duì)旅游PPP項(xiàng)目的投融資支持”。那么何為PPP項(xiàng)目擔(dān)保基金呢？一般來說，擔(dān)?；鹗怯烧疇款^，聯(lián)合擔(dān)保公司、銀行，設(shè)立擔(dān)?；?，通過融資授信的特色功能，為中小型企業(yè)解決融資困難問題。針對(duì)PPP項(xiàng)目擔(dān)?；?，顧名思義就是為PPP項(xiàng)目提供融資授信的基金。

由于旅游項(xiàng)目一般資金投入規(guī)模大、建設(shè)周期長(zhǎng)、資金流動(dòng)慢的問題，因此設(shè)立這種基

金的目的主要是為了鼓勵(lì)社會(huì)資本介入PPP項(xiàng)目，為其提供授信保障，降低投資信用風(fēng)險(xiǎn)。

擔(dān)?；鹨话憔哂幸韵绿卣鳎?/p>

第一，抵押資產(chǎn)足額的授信；

第二，提供信用敞口，擴(kuò)大授信規(guī)模；

第三，突破傳統(tǒng)信貸的固有限制；

第四，融資成本合理；

第五，申請(qǐng)渠道暢通，業(yè)務(wù)辦理高效便捷。

不過根據(jù)筆者的調(diào)查了解，雖然在文件中有提及鼓勵(lì)PPP擔(dān)?；?，但是目前市場(chǎng)上真正用于PPP市場(chǎng)的擔(dān)?；鹳Y料很少，大多數(shù)擔(dān)?；鹬饕糜趯ｍ?xiàng)建設(shè)或者創(chuàng)業(yè)類型小微

企業(yè)的融資便利。因此，專項(xiàng)基金究竟如何在PPP市場(chǎng)上發(fā)揮作用，還需要再加以觀察。

三、債券融資和資產(chǎn)證券化

在3號(hào)文件中提到，“鼓勵(lì)能夠產(chǎn)生可預(yù)期現(xiàn)金流的旅游PPP項(xiàng)目通過發(fā)行債券和資產(chǎn)證券化等市場(chǎng)化方式進(jìn)行融資”。債券和資產(chǎn)證券化作為PPP模式融資的兩種常見途徑，被市場(chǎng)廣泛運(yùn)用。

（一）債券融資

根據(jù)現(xiàn)行債券規(guī)則，滿足發(fā)行條件的PPP項(xiàng)目公司可以在銀行間交易市場(chǎng)發(fā)行永續(xù)票據(jù)、中期票據(jù)、短期融資債券等債券融資，可以在交易商協(xié)會(huì)注冊(cè)后發(fā)行項(xiàng)目收益票據(jù)，也可以經(jīng)國(guó)家發(fā)改委核準(zhǔn)發(fā)行企業(yè)債和項(xiàng)目收益?zhèn)?，還可以在證券交易所公開或非公開發(fā)行公司債，主要的債券類型有以下幾類：

1.中期票據(jù)：針對(duì)PPP項(xiàng)目公司發(fā)行的中期票據(jù)，其基本要求有：主體信用評(píng)級(jí)一般AA-以上，是存續(xù)超過3年的非金融企業(yè)，社會(huì)資本方申請(qǐng)發(fā)債需要資質(zhì)良好。

2.項(xiàng)目收益票據(jù)：項(xiàng)目收益票據(jù)是指非金融企業(yè)在銀行間債券市場(chǎng)發(fā)行的，募集資金用于項(xiàng)目建設(shè)且以項(xiàng)目產(chǎn)生的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為主要償債來源的債務(wù)融資工具。鼓勵(lì)以項(xiàng)目公司作為發(fā)行主體，也能通過集團(tuán)公司發(fā)行。項(xiàng)目收益票據(jù)的期限涵蓋項(xiàng)目生命全周期，期限與項(xiàng)目現(xiàn)金流匹配，發(fā)行期限靈活。募集資金可以用于項(xiàng)目建設(shè)和用于償還前期形成的項(xiàng)目貸款。

3.項(xiàng)目收益?zhèn)菏侵赣身?xiàng)目實(shí)施主體或其實(shí)際控制人發(fā)行的，與特定項(xiàng)目相聯(lián)系的，債券募集資金用于特定項(xiàng)目的投資于建設(shè)，債券的本息償還資金完全或主要源于項(xiàng)目建成后運(yùn)營(yíng)收益的企業(yè)債券。

（二）資產(chǎn)證券化

按照《資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)基礎(chǔ)資產(chǎn)負(fù)面清單指引》，以地方政府為直接或間接債務(wù)人的基礎(chǔ)資產(chǎn)本不可作為資產(chǎn)證券化的基礎(chǔ)資產(chǎn)，但該指引又做出特別規(guī)定即：地方政府按照事前

公開的收益約定規(guī)則，在PPP下應(yīng)當(dāng)支付或承擔(dān)的財(cái)政補(bǔ)貼，可以作為企業(yè)資產(chǎn)證券化基礎(chǔ)資產(chǎn)。在PPP項(xiàng)目中，典型基礎(chǔ)資產(chǎn)如下所示：

滿足條件的PPP項(xiàng)目公司的應(yīng)收款、收益權(quán)等均可以通過企業(yè)資產(chǎn)證券化融資。具體由PPP項(xiàng)目公司作為發(fā)起人（原始權(quán)益人），將PPP項(xiàng)目項(xiàng)下未來可預(yù)測(cè)的能夠產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的基礎(chǔ)資產(chǎn)進(jìn)行組合，形成基礎(chǔ)資產(chǎn)包，向SPV進(jìn)行真實(shí)出售，以基礎(chǔ)資產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流在證券市場(chǎng)向投資者發(fā)行資產(chǎn)支持證券，將認(rèn)購(gòu)資金用于項(xiàng)目公司建設(shè)運(yùn)營(yíng)。

四、做好旅游PPP項(xiàng)目融資的關(guān)鍵點(diǎn)

從融資的角度分析，一般從這幾個(gè)方面看，安全性、流動(dòng)性、收益性，核心是現(xiàn)金流。

對(duì)于PPP項(xiàng)目而言，一般也是從建設(shè)期、運(yùn)營(yíng)期、移交期全周期生命來看。通常PPP項(xiàng)目的盈利收入是從運(yùn)營(yíng)期才開始產(chǎn)生的，建設(shè)期只是作為資金原始投入，因此對(duì)于投資人來說，如果是以信托、私募等形式介入的模式，資金流動(dòng)性就會(huì)產(chǎn)生比較大的問題。

首先對(duì)于建設(shè)期而言，從安全性的角度來說安全性相對(duì)較低，因此要增加增信手段。對(duì)于投資方而言，要提前把流動(dòng)性解決方案設(shè)計(jì)好，以防止期限錯(cuò)配的情況發(fā)生。另外，由于建設(shè)期沒有現(xiàn)金回流，沒有收益回款，因此投資方可以尋求收益訴求比較低的錢，或者進(jìn)行結(jié)構(gòu)化安排，把一部分收益轉(zhuǎn)移給收益訴求比較高的股東，以吸引大股東介入。此外，由于建設(shè)期現(xiàn)金流是凈流出的，因此比較不穩(wěn)定，我們可以采用項(xiàng)目融資的方式來平衡現(xiàn)金流。

其次就是要選擇好投融資方式。比如投資比例，投多好還是投少好，若僅僅是為了獲取施工總包權(quán)、設(shè)計(jì)權(quán)、運(yùn)營(yíng)權(quán)或者供應(yīng)物料權(quán)，是為了投標(biāo)的話，當(dāng)然投的錢越少越好，說白了因?yàn)橥顿Y方不是為了掙投資收益的。還有投資性質(zhì)，具體是做什么性質(zhì)的投資？再有就是財(cái)務(wù)工具的運(yùn)用。是否采用財(cái)務(wù)杠桿？如果是為了獲取投資收益的話，為了避險(xiǎn)，可能就要用財(cái)務(wù)杠桿，還要用結(jié)構(gòu)化的安排，做結(jié)構(gòu)融資。

最后是PPP模式的選擇。基本上從收入來源方面有三種，一個(gè)是使用者付費(fèi)，就是一些收益比較好的，靠自己的收入可以覆蓋投資成本和合理收益的；第二類是完全沒有收益的，比如一些不收費(fèi)的道路，一些不收費(fèi)的文化場(chǎng)館，這種建設(shè)全部由政府付費(fèi)，由進(jìn)行政府采購(gòu)。還有一個(gè)就是本身有一部分收入，但是這個(gè)收入不足以平衡全部投資，不足以讓社會(huì)資本獲得合理回報(bào)的，需要由政府的財(cái)政進(jìn)行補(bǔ)差的，這種方式叫可行性缺口項(xiàng)目。

文章來源：元立方金服 查瑞祺

第四篇：生態(tài)園旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目（定稿）

生態(tài)園旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目

北京林鑫生苑農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)銷專業(yè)合作社成立于2008年12月，目前擁有建筑面積350平方米，合作社內(nèi)有成員150人，該園的建設(shè)旨在以科技促進(jìn)農(nóng)業(yè)發(fā)展，以示范帶動(dòng)農(nóng)民增收。合作社成立至今，發(fā)展勢(shì)頭良好，成功地帶動(dòng)了不老屯地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，并解決200左右人的就業(yè)。

為進(jìn)一步延長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)鏈，拓寬農(nóng)民致富渠道，現(xiàn)準(zhǔn)備增加旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目。項(xiàng)目?jī)?nèi)容包括在生態(tài)園內(nèi)建設(shè)一個(gè)占地面積約480平方米的接待中心、五公里的綠色生態(tài)走廊和公廁等附屬設(shè)施建設(shè)。該項(xiàng)目位于生態(tài)園內(nèi)，東至學(xué)各莊東村口，西和南北三個(gè)方位分別至生態(tài)園周圍。

一、接待中心

生態(tài)園以“倡導(dǎo)綠色餐飲，打造品質(zhì)生活”為經(jīng)營(yíng)理念，吸引了大批游客前來觀光旅游，目前每年接待游客3000人，年均收入100萬元。占地480㎡的接待中心容納了大批光顧的游客。一方面說明了生態(tài)園的經(jīng)營(yíng)理念是值得提倡的，另外一方面也暴露了生態(tài)園發(fā)展過程中旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面存在的一些不足。

如在園內(nèi)缺少對(duì)生態(tài)園的介紹與產(chǎn)品展示、游客食宿服務(wù)手續(xù)的辦理缺乏規(guī)范化管理和相應(yīng)辦公地點(diǎn)，因此亟需建設(shè)一個(gè)接待中心。

生態(tài)園的接待中心功能主要包括展示生態(tài)園文化特色、服務(wù)項(xiàng)目和周遭環(huán)境；為游客介紹生態(tài)園基本情況和辦理相關(guān)服務(wù)項(xiàng)手續(xù)；協(xié)調(diào)服務(wù)過程及時(shí)與游客進(jìn)行溝通；生態(tài)園內(nèi)部各部門協(xié)調(diào)溝通。

二、綠色生態(tài)走廊

生態(tài)園內(nèi)綠化面積達(dá)到300多畝，集中于科普教育、生態(tài)觀光、采摘、垂釣、餐飲、休閑為一體的農(nóng)業(yè)生態(tài)旅游觀光園。園內(nèi)觀光景點(diǎn)有“同心樹”心連心，意寓八方兄弟心連心，共建美好未來。

現(xiàn)擬在生態(tài)園原有觀光景點(diǎn)基礎(chǔ)上增設(shè)五公里“綠色生態(tài)走廊”走廊高6米，寬5米，東至學(xué)各莊東村口，南、西、北至生態(tài)園周圍。讓游客在觀光之余，可以在此小憩片刻。

另一方面，綠色生態(tài)走廊本身也是生態(tài)園內(nèi)一處景觀。將附屬設(shè)施建設(shè)與觀賞作用相結(jié)合，也是生態(tài)園景點(diǎn)建設(shè)一個(gè)創(chuàng)意點(diǎn)。

三、公廁等附屬設(shè)施建設(shè)

現(xiàn)生態(tài)園每年接待游客3000人，由于積極開發(fā)旅游資源，提高服務(wù)質(zhì)量，現(xiàn)生態(tài)園內(nèi)旅游業(yè)已初具規(guī)模，隨著人流量增加，園內(nèi)附屬設(shè)施顯得相對(duì)滯后，尤其是廁所衛(wèi)生條件有待提高，并且現(xiàn)有廁所在人流量大的時(shí)候，已經(jīng)不能滿足需求，給游客造成了極大地不便，嚴(yán)重影響生態(tài)園在游客心中的地位。

為了根本上解決園內(nèi)廁所的問題，給游客營(yíng)造一個(gè)衛(wèi)生、清潔的旅游環(huán)境，根據(jù)園區(qū)內(nèi)的自然條件，給排水條件，游客人流量的等條件，現(xiàn)擬在生態(tài)園東口，占用120平方米左右建新式環(huán)保廁所。

第五篇：生態(tài)園的旅游拓展

德國(guó)拜爾的外覆蓋自動(dòng)遮陽系統(tǒng)，給名貴花草與游客以最舒適的陽光。頂棚內(nèi)覆蓋三層防粘露陽光板，讓顧客享受最佳濕度，一年四季讓人徘徊在浪漫之中。爭(zhēng)取在未來的幾年內(nèi)將園區(qū)建設(shè)成為一流的，集農(nóng)林開發(fā)科普基地，中小學(xué)生體驗(yàn)農(nóng)林生活的教育基地，景觀商品林栽種基地，民俗文化保護(hù)、現(xiàn)代旅游度假體閑等多重功能為一體的示范性園林。第三期是以住宿、娛樂、洗浴、健身于一體的體閑娛樂場(chǎng)所。

隆興情生態(tài)園的旅游拓展了城市發(fā)展的新空間，開辟了旅游業(yè)發(fā)展的新領(lǐng)域，也為城市景觀的審美研究提出了全新的課題。它不但要滿足美學(xué)要求，還需要遵循一定的自然規(guī)律和園藝建設(shè)法則，借助各種景觀設(shè)計(jì)藝術(shù)，協(xié)調(diào)彼此關(guān)系，使經(jīng)濟(jì)、生態(tài)、社會(huì)、民俗人情的效益在和諧的基礎(chǔ)上達(dá)到最理想的共存關(guān)系?，F(xiàn)有功能分區(qū)及布局和景觀設(shè)置

結(jié)構(gòu)布局當(dāng)前的隆興情生態(tài)園主要分為六個(gè)部分(1)、入口迎賓處位于整個(gè)園區(qū)的入口處，園區(qū)主干道和湖泊的交接處，占地面積7_50平方千米，主要以接待服務(wù)設(shè)施為主。

餐飲接待區(qū) 此處為舉行大型主題宴飲之處，主要為婚宴、壽宴等。餐飲與植物欣賞、豪華包房、半封閉藝術(shù)包房、花墻隔斷間以及精致小卡座共73間，宴會(huì)大廳三個(gè)，可同時(shí)容納1300人就餐;餐廳分A, B, C, D四個(gè)區(qū)域，A區(qū)豪華包房五間，大廳臺(tái)位2_5張;B區(qū)大廳有半封閉式藝術(shù)包間7間，宴會(huì)大廳20張臺(tái)位可容納200 多人就餐、舉行宴會(huì)活動(dòng);C區(qū)有全封閉藝術(shù)包間7間，花墻隔斷間22間，連坐 10張以及搖籃休息區(qū);D區(qū)豪華包房一間，8 座，融合可同時(shí)容納1 _50人就餐。

中外交融的布局間全封閉藝術(shù)包間，古典與現(xiàn)代穿插 11張精致小卡自然與藝術(shù)的讓每一位來園的客人所到之處都有新奇感受。荷蘭的水車與郁金香的芬芳口本居室的精巧和櫻花的絢爛，南國(guó)小橋流水的柔美與北國(guó)太行山的雄偉，姿態(tài)各異的椰樹，筆直傲氣的竹林散布于飄渺的人造霧里。該區(qū)為整個(gè)園區(qū)的核心部分，是主要接待游客的主要場(chǎng)所。包括竹林雅舍、鳥語花香兩個(gè)主題。規(guī)劃成幾個(gè)精致的園區(qū)，主要設(shè)置為二十四節(jié)氣小房間。根據(jù)現(xiàn)有園區(qū)的立地條件和景觀的要求，增強(qiáng)觀賞性、娛樂性等游客需求。