第一篇：傳統(tǒng)的融資模式

由于我國政策法規(guī)的限制，城市基礎設施的可供選擇的投融資基本模式有兩種：傳統(tǒng)政府投融資模式和市場投融資模式。

（一）政府投融資模式

政府投融資，是指政府以實現(xiàn)調(diào)控經(jīng)濟活動為目標，依據(jù)政府信用為基礎籌集資金并加以運用的金融活動，是政府財政的重要組成部分。政府投融資主體是指經(jīng)政府授權，為施行政府特定的建設項目，代表政府從事投融資活動的，具備法人資格的經(jīng)濟實體，其形式是按《公司法》組建的國有獨資公司。

政府投融資主體以政府提供的信用為基礎，以政策性融資方式為主，輔之以其他手段進行融資。資金來源渠道主要有兩類：一是政府財政出資；二是政府債務融資。

政府投融資模式的核心在于：建設項目的投資、建設、運營“三位一體”，全部由政府或政府組建的國有獨資公司包攬，是單一的國有所有制經(jīng)濟在城市基礎設施建設的具體體現(xiàn)。

政府投融資模式最大的優(yōu)點就是能依托政府財政和良好的信用，快速籌措到資金，操作簡便，融資速度快，可靠性大。缺點主要有：一是對政府財政產(chǎn)生壓力，受政府財力和能提供的信用程度限制，融資能力不足；二是不利于企業(yè)進行投資主體多元化的股份制改制，施行法人治理結(jié)構(gòu)。

（二）市場化投融資模式

市場化投融資，是指企業(yè)以獲取贏利為目的，依據(jù)企業(yè)信用或項目收益為基礎，以商業(yè)貸款、發(fā)行債券股票等商業(yè)化融資為手段籌集資金并加以運用的金融活動。非國有獨資的公司制企業(yè)是市場化投融資的主體。

市場化投融資主體的融資又分為企業(yè)信用融資和項目融資。企業(yè)信用融資是以企業(yè)信用為基礎進行的各種融資活動；項目融資是以合資成立的股份制項目公司為主體，在政府的支持下，以項目本身收益為基礎進行的商業(yè)融資活動。

主要融資渠道有：

（1）私募發(fā)起人、發(fā)行股票等股權融資；

（2）依托企業(yè)信用發(fā)行企業(yè)債券；

（3）國內(nèi)商業(yè)銀行的商業(yè)性貸款；

（4）項目融資，包括BOT、BOOT、BOO、PPP、PPT等；

（5）留存收益（利潤）等內(nèi)源融資。

市場化投融資模式的核心在于：建設項目的投資、建設、運營三分開，即存在多元化投融資主體，多方參與建設，多方參與運營，誰出資誰收益，是多元市場化的所有制經(jīng)濟在城市基礎設施建設中的具體體現(xiàn)。市場化投融資最大的優(yōu)點是可以吸引更多的投資者參與項目建設，減輕對政府財政的依賴，實現(xiàn)投融資主體多元化。

缺點主要有：

（1）融資速度慢，融資量越大操作程序越復雜；

（2）企業(yè)信用融資受企業(yè)信用程度所限，融資能力不確定；項目融資往往都是針對大型建設項目，需要政府大量的政策支持才能保證有足夠多的穩(wěn)定現(xiàn)金流，形成相應的融資能力；

（3）可靠性相對較差，操作環(huán)節(jié)多，任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，都會導致整個融資計劃失敗。

值得指出的是，鑒于兩種投融資模式各自的缺點和不足，二者組合，取長補短，發(fā)揮各自優(yōu)勢。國際上又出現(xiàn)了將這種二者優(yōu)勢相結(jié)合的新型投融資模式--PPP模式。

PPP模式是指政府與企業(yè)之間為提供公共基礎設施、公共產(chǎn)品服務等達成的合作安排，這種安排通常是在風險共享、分擔融資的情況下達到最合理的成本控制。PPP方式在全球公共基礎設施和其他公共產(chǎn)品服務領域的運用日益廣泛，采用PPP方式不僅是在投資結(jié)構(gòu)上的突破，更重要的是這種與我國目前的融資方式相比，能帶來其他的效益，如：引進新的專業(yè)技術、提高服務質(zhì)量或水平、獲得項目創(chuàng)新的機會、降低項目成本等。因此，目前各國政府都廣泛采用結(jié)合本國國情的PPP模式進行基礎設施建設。

第二篇：傳統(tǒng)融資業(yè)務

傳統(tǒng)貸款業(yè)務

○流動資金貸款

人民幣流動資金貸款是為滿足您在生產(chǎn)經(jīng)營過程中短期資金需求，保證生產(chǎn)經(jīng)營活動正常進行而發(fā)放的貸款。按貸款期限可分為一年期以內(nèi)的短期流動資金貸款和一年至三年期的中期流動資金貸款；按貸款方式可分為擔保貸款和信用貸款，其中擔保貸款又分保證、抵押和質(zhì)押等形式；按使用方式可分為逐筆申請、逐筆審貸的短期周轉(zhuǎn)貸款，和在銀行規(guī)定時間及限額內(nèi)隨借、隨用、隨還的短期循環(huán)貸款。

人民幣流動資金貸款作為一種高效實用的融資手段，具有貸款期限短、手續(xù)簡便、周轉(zhuǎn)性較強、融資成本較低的特點，因此成為深受廣大客戶歡迎的銀行業(yè)務。

申請條件

1． 借款人應當是經(jīng)工商行政管理機關（或主管機關）核準登記的企（事）業(yè)法人、其他經(jīng)濟組織、個體工商戶等，擁有工商行政管理部門頒發(fā)的“企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照”；

2． 借款的用途應具有經(jīng)濟效益，能按時還本付息；

3． 符合中國銀行其他有關貸款規(guī)定要求。

提供資料

1． 借款申請書；

2． 企業(yè)法人代表證明書或授權委托書，董事會決議及公司章程；

3． 經(jīng)年審合格的企業(yè)（法人）營業(yè)執(zhí)照（復印件）；

4． 借款人近三年經(jīng)審計的財務報表，及近期財務報表；

5． 貸款卡；

6． 中國銀行要求提供的其他文件、證明等。

申請程序

1． 申請人與中國銀行公司業(yè)務部門聯(lián)系，提出貸款申請并提供上述材料；

2． 銀行對借款人的申請材料進行審核；

3． 銀行內(nèi)部審核通過后，雙方簽署《人民幣流動資金貸款協(xié)議》及其他相關協(xié)議文本（如保證合同、抵押合同及質(zhì)押合同等）；

4． 借款人在中國銀行開立貸款帳戶，提用貸款。

○固定資產(chǎn)貸款

固定資產(chǎn)貸款是中國銀行傳統(tǒng)融資產(chǎn)品之一，如果您有固定資產(chǎn)貸款的需求，無論是人民幣還是外匯，我們都愿意與您探討融資的可行性。固定資產(chǎn)貸款是指中國銀行為解決企業(yè)固定資產(chǎn)投資活動的資金需求而發(fā)放的貸款。

企業(yè)固定資產(chǎn)投資活動包括：基本建設、技術改造、開發(fā)并生產(chǎn)新產(chǎn)品等活動及相關的房屋購置、工程建設、技術設備購買與安裝等。

業(yè)務品種

固定資產(chǎn)貸款分為下列各項用途的長期貸款、臨時周轉(zhuǎn)性貸款和外匯轉(zhuǎn)貸款：

基本建設： 指經(jīng)國家有權部門批準的基礎設施、市政工程、服務設施和新建或擴建生產(chǎn)性工程等活動。

技術改造：是現(xiàn)有企業(yè)以擴大再生產(chǎn)為主的技術改造項目?？萍奸_發(fā)：是指用于新技術和新產(chǎn)品的研制開發(fā)并將開發(fā)成果向生產(chǎn)領域轉(zhuǎn)化或應用的活動。

其他固定購置：指不自行建設，直接購置生產(chǎn)、倉儲、辦公等用房或設施的活動。

申請對象

經(jīng)工商行政管理機關（或主管機關）核準登記，實行獨立核算的企業(yè)法人、事業(yè)法人和其他經(jīng)濟組織。

申請條件

1． 持有經(jīng)工商行政部門年檢合格的企業(yè)營業(yè)執(zhí)照，事業(yè)法人應持有法人資格證明文件；

2． 持有中國人民銀行核發(fā)的貸款證/卡；

3． 借款申請人經(jīng)濟效益好，信用狀況佳，償債能力強，管理制度完善；

4． 落實中國銀行認可的擔保；

5． 在中國銀行開立基本賬戶或一般存款戶；

6． 固定資產(chǎn)貸款項目符合國家產(chǎn)業(yè)政策、信貸政策；

7． 具有國家規(guī)定比例的資本金；

8． 項目經(jīng)政府有關部門審批通過，配套條件齊備，進口設備、物資貨源落實。

9． 申請外匯固定資產(chǎn)貸款的，須持有進口證明或登記文件。

申請程序

1． 借款人向銀行提交借款申請書。

2． 借款人向銀行提交銀行要求的相關資料，包括營業(yè)執(zhí)照、公司章程、近三年財務報告，項目立項及批復文件、項目經(jīng)濟效益分析、用還款計劃等。

3． 銀行進行貸前的調(diào)查和評估、對借款人的信用等級以及借款的合法性、安全性、盈利性等情況進行調(diào)查，核實抵押物、質(zhì)物、保證人情況，形成評估意見。

4． 經(jīng)銀行內(nèi)部審查同意的，雙方就借款合同、抵押合同、擔保合同的條款達成一致意見，有關各方簽署合同。

5． 借款人辦理合同約定的抵押登記等有關手續(xù)。

6． 借款人提出提款申請； 7． 銀行資金到帳，借款人用款。

收費標準

固定資產(chǎn)貸款各項收費均通過合同約定。

○外匯貸款

中國銀行的現(xiàn)匯貸款是銀行以自主籌措的外匯向企業(yè)發(fā)放的貸款。貸款幣種包括美元、歐元、英鎊、日圓、港幣等五種貨幣；根據(jù)您的需要，貸款利率可以采用浮動利率，也可以采用固定利率。根據(jù)您的要求，我行可以將現(xiàn)匯貸款的浮動利率掉期為固定利率。與外國政府貸款和國外銀行的買方信貸相比，我們提供的現(xiàn)匯貸款用途更廣泛，可以幫您用于向任何國家或地區(qū)采購設備和材料。

業(yè)務品種

中國銀行的現(xiàn)匯貸款既可以滿足企業(yè)流動資金方面的需求，也可以滿足企業(yè)固定資產(chǎn)投資的需求，貸款種類既包括短期貸款，也包括中長期貸款。

申請對象

中國銀行的現(xiàn)匯貸款只對企業(yè)發(fā)放，凡是具有企業(yè)法人資格的經(jīng)濟實體，在中國銀行開立帳戶，具有償還貸款能力的均可以申請現(xiàn)匯貸款。

申請條件

1． 借款人應當是經(jīng)工商行政管理機關（或主管機關）核準登記的企（事）業(yè)法人、其他經(jīng)濟組織、個體工商戶等，擁有工商行政管理部門頒發(fā)的“企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照”；

2． 借款用途必須正當合理，具有經(jīng)濟效益；

3． 借款人應有相應的外匯資金來源，如借款人沒有外匯收入，則應有外匯管理部門同意購匯還貸的證明文件；

4． 符合中國銀行其他有關貸款規(guī)定要求。

提供資料

1． 借款申請書；

2． 借款人開戶資料；

3． 企業(yè)法人代表證明書或授權委托書，董事會決議及公司章程；

4． 經(jīng)年審合格的企業(yè)（法人）營業(yè)執(zhí)照（復印件）；

5． 借款人近三年經(jīng)審計的財務報表，及近期財務報表；

6． 貸款卡；

7． 中國銀行要求提供的其他文件、證明等。

申請程序

1． 借款人向中國銀行公司業(yè)務部門提交借款申請，同時提交貸款用途證明文件以及有關資料； 2． 中國銀行對借款人的借款申請進行審查，同時根據(jù)實際情況要求借款人提供補充資料；

3． 中國銀行內(nèi)部審批通過后，與借款人簽訂借款合同；

借款人落實有關提款前提條件并到外匯管理部門登記備案后，根據(jù)借款合同提款。

收費標準

現(xiàn)匯貸款各項收費均通過合同約定。

○項目融資

項目融資即項目的承辦人（即股東）為經(jīng)營項目成立一家項目公司，以該項目公司作為借款人籌借貸款，并以項目公司本身的現(xiàn)金流量和收益作為還款來源，以項目公司的資產(chǎn)作為貸款的擔保物。該融資方式一般應用于現(xiàn)金流量穩(wěn)定的發(fā)電、道路、鐵路、機場、橋梁等大型基建項目，目前應用領域逐漸擴大，例如已應用到大型石油化工等項目上。

項目融資的方式有兩種：

1． 無追索權的項目融資

無追索權的項目融資也稱為純粹的項目融資，在這種融資方式下，貸款的還本付息完全依靠項目本身的經(jīng)營效益。同時，貸款銀行為保障自身的利益必須從該項目擁有的資產(chǎn)取得物權擔保。如果該項目由于種種原因未能建成或經(jīng)營失敗，其資產(chǎn)或收益不足以清償全部的貸款時，貸款銀行無權向該項目的主辦人追索。

2． 有追索權的項目融資

除了以貸款項目的經(jīng)營收益作為還款來源和取得物權擔保外，貸款銀行還要求有項目實體以外的第三方提供擔保。貸款行有權向第三方擔保人追索。但擔保人承擔債務的責任，以他們各自提供的擔保金額為限，所以稱為有限追索項目融資。

申辦條件

1． 項目本身已經(jīng)經(jīng)過政府有權審批部門批準立項。

2． 項目可行性研究報告已經(jīng)政府有關部門審查批準。

3． 引進國外技術、設備、專利等已經(jīng)政府經(jīng)貿(mào)部門批準。

4． 項目生產(chǎn)所需的原材料有穩(wěn)定的來源，并能夠簽訂原料供貨合同或意向書。

5． 項目公司能夠向貸款人提供完工擔保、基建成本超支安排，同意將保險權益轉(zhuǎn)讓貸款人，同意將項目的在建工程及其形成的固定資產(chǎn)抵押給貸款人，同意將項目的收益質(zhì)押給貸款人。項目股東同意將各自的股權質(zhì)押給貸款人。

6． 項目產(chǎn)品銷售渠道暢通，最好有“照付不議”產(chǎn)品購銷合同。

7． 項目產(chǎn)品經(jīng)預測有良好的市場前景和發(fā)展?jié)摿?，盈利能力較強。

8． 項目建設地點及建設用地已經(jīng)落實。項目建設以及生產(chǎn)所需的水、電、通訊等配套設施已經(jīng)落實。

提供資料

1． 國家有權部門對項目可行性研究報告的批準文件；

2． 有關環(huán)保部門的批準文件；

3． 外商投資企業(yè)需提供對外貿(mào)易和經(jīng)濟合作部批準的合資合同和章程及有關批復；

4． 法人營業(yè)執(zhí)照復印件；

5． 稅務登記證（國稅、地稅）；

6． 中華人民共和國組織機構(gòu)代碼證復印件；

7． 外匯登記證復印件（外商投資企業(yè)）；

8． 建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證等；

9． 法定代表人身份證明；

10．貸款卡。

11．關于“照付不議”購銷合同、原料供應合同、完工擔保、成本超支安排、保險權益轉(zhuǎn)讓、在建工程及其形成的固定資產(chǎn)抵押、項目的收益權質(zhì)押、項目股東股權質(zhì)押等意向性文件。

申請程序

1． 項目公司向中國銀行公司業(yè)務部門提出關于項目融資貸款的需求。

2． 銀行與項目公司就“照付不議”購銷合同、原料供應合同、完工擔保、成本超支安排、保險權益轉(zhuǎn)讓、固定資產(chǎn)抵押、項目的收益權質(zhì)押、項目股東股權質(zhì)押等各項融資的安排意向進行磋商并達成一致意見。

3． 銀行按照貸款審批程序，對項目進行審批。

4． 項目貸款獲得批準后，項目公司與貸款銀行就全部融資協(xié)議文本進行磋商。

5． 簽署協(xié)議并提取貸款。

收費標準

項目融資各項費用的收費標準由雙方通過合同確定。

○銀團貸款

銀團貸款是從雙邊貸款發(fā)展而來的融資方式，由一家或幾家銀行牽頭，組織多家銀行參加，在同一貸款協(xié)議中按商定的條件向同一借款人發(fā)放的貸款，又稱辛迪加貸款。

業(yè)務特點

1．以較低的成本獲得大規(guī)模融資，貸款期限長。2．貸款用途受限制相對較少。

3．敘做形式多樣，業(yè)務品種包括長期借款、流動資金、項目融資、企業(yè)并購、備用信貸、循環(huán)額度、擔保承諾等。

4．體現(xiàn)了借款人自身對銀行的影響力以及再融資能力

申請對象

1．銀團貸款根據(jù)國家的產(chǎn)業(yè)政策和地方政府經(jīng)濟發(fā)展計劃，重點支持能源、交通、高科技工業(yè)以及地方重點工程項目。

2．銀團貸款的對象是符合《貸款通則》和《銀團貸款暫行辦法》規(guī)定、在中國境內(nèi)注冊成立的法人或銀行認可的其他經(jīng)濟組織（以下簡稱借款人）。

申請資料

1．借款人以及其中外方股東、擔保人有關資料。

2．借款人營業(yè)執(zhí)照、公司章程以及外商投資企業(yè)、內(nèi)聯(lián)企業(yè)的合資或合作合同。

3．政府部門批準的項目建議書，可行性研究報告和工程概算等資料以及批準文件。工商、稅務、環(huán)保、海關等部門關于項目的批件。

4．項目設備購買合同、建造合同、供銷合同等。5． 銀行需要的其他文件或資料。

業(yè)務辦理程序

1．中國銀行客戶經(jīng)理關注客戶的融資需求；

2．收到客戶貸款信息/融資招標書；

3．與客戶商討、草擬貸款條款清單、融資結(jié)構(gòu)；

4．中國銀行獲得銀團貸款牽頭行/主承銷行的正式委任；

5．中國銀行確認貸款金額；

6．確定銀團籌組時間表、組團策略及銀團邀請名單；

7．準備貸款信息備忘錄，擬定組團邀請函，向有關金融機構(gòu)發(fā)出邀請；

8．參與行承諾認購金額；

9．確認各銀團貸款參與行的最終貸款額度；

10．就貸款協(xié)議、擔保協(xié)議各方達成一致；

11．簽約；

12．代理行工作。

收費標準

銀團貸款各項收費標準將由我行通過合同約定。

○房地產(chǎn)貸款

房地產(chǎn)開發(fā)貸款是中國銀行提供的涵蓋土地整理儲備、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的融資品種。主要包括土地儲備貸款、住房開發(fā)貸款和商用房開發(fā)貸款。

申請對象

◇您如果需要申請土地儲備貸款，您的企業(yè)應該是：

受政府主管部門委托負責土地的征用、收購、整理、儲備和出讓的機構(gòu)或企業(yè)。

◇您如果需要申請住房開發(fā)貸款，您的企業(yè)應該是： 開發(fā)建造向市場租售的經(jīng)濟適用住房或各檔次商品住宅的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

◇您如果需要申請商用房開發(fā)貸款，您的企業(yè)應該是：

開發(fā)建造向市場租售的用于商業(yè)和商務活動的寫字樓、辦公樓、商場、商鋪等商用房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

申請條件

申請土地儲備貸款，您的企業(yè)需滿足以下條件：

1． 已取得企（事）業(yè)法人資格，已在相關部門辦理營業(yè)執(zhí)照并辦理年檢手續(xù)；

2． 所在地政府已建立土地儲備管理制度，其能夠通過統(tǒng)一收購、統(tǒng)一征用和統(tǒng)一交易實現(xiàn)對土地一級市場的壟斷和管理；所在地的土地收購、儲備、出讓、房地產(chǎn)評估等行業(yè)的市場行為較為規(guī)范；

3． 所從事的土地收購、儲備、出讓等經(jīng)營活動符合國家和地方法律、法規(guī)和政策，有較為完善的工作規(guī)章制度和財務管理制度；

4． 具備一定的資本金，有一定的抗風險能力，能夠從土地轉(zhuǎn)讓收益中提取一定比例的留存收益或采用其他方式補充資本金；

5． 所申請貸款擬收購、征用、儲備的土地的利用總體規(guī)劃和利用計劃已基本明確。

6． 已獲得當?shù)厝嗣胥y行頒發(fā)的有效的貸款卡/證；

7． 申請的貸款須與具體地塊相對應，土地儲備貸款應落實抵押擔保及其他必要的擔保方式，貸款金額不得超過所收購土地評估價值的７０％，貸款期限最長不能超過２年；

8． 需在中國銀行開立存款賬戶，并辦理一定量的存款和結(jié)算業(yè)務。

申請住房或商用房開發(fā)貸款，您的企業(yè)需滿足以下條件：

1． 經(jīng)國家房地產(chǎn)業(yè)主管部門批準設立，在工商行政管理機關注冊登記，取得企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照并通過年檢，取得行業(yè)主管部門核發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級證書的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；

2． 開發(fā)項目與本身的資質(zhì)等級相符；

3． 已辦理當?shù)厝嗣胥y行頒發(fā)的有效的貸款卡/證；

4． 貸款用途符合國家產(chǎn)業(yè)政策和有關法規(guī)；

5． 具有健全的經(jīng)營管理機構(gòu)、合格的領導班子及嚴格的經(jīng)營管理制度；

6． 經(jīng)營、財務和信用狀況良好，具有償還貸款本息的能力；

7． 能夠落實中國銀行認可的擔保方式；

8． 需要在中國銀行開立存款賬戶，并辦理一定量的存款和結(jié)算業(yè)務；

9． 所從事的項目開發(fā)手續(xù)文件齊全、完整、真實、有效，應取得土地使用權證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、開（施）工許可證，按規(guī)定繳納土地出讓金及動工，土地使用權終止時間不能早于貸款期終止時間；

10．開發(fā)的項目的實際功能與規(guī)劃用途相符，能有效滿足當?shù)刈≌袌龅男枨?，有良好的市場租售前景?/p>

11．開發(fā)的項目的工程預算、施工計劃符合國家和當?shù)卣挠嘘P規(guī)定，工程預算總投資能滿足項目完工前由于通貨膨脹及不可預見等因素追加預算的需要；

12．開發(fā)的項目自有資金（指所有者權益）應達到項目預算總投資的35％，并須在銀行貸款到位之前投入項目建設。

申請程序

1． 請您持前述有關資料向中國銀行及各級分、支行的公司業(yè)務部門提出借款申請。

2． 同時請您提供中國銀行認可的足額擔保（包括保證、抵押、質(zhì)押方式）。

3． 您的借款申請須經(jīng)當?shù)刂袊y行公司業(yè)務部門初審合格后才被受理。

4． 當?shù)刂袊y行公司業(yè)務部門需要調(diào)查您企業(yè)的情況，并完成內(nèi)部評審程序。

5． 貸款申請經(jīng)審查通過后，您和銀行雙方如能就借款借款合同、抵押合同、擔保合同的條款達成一致意見就可以簽署合同。

6． 您需辦理合同約定的抵押登記等有關手續(xù)。

7． 上述程序完成后，您就可以提出提款申請。

8． 根據(jù)您的申請，銀行會將貸款資金按時存入您的賬戶。

收費標準

房地產(chǎn)企業(yè)貸款各項收費均通過中國銀行與您簽訂的合同約定。

第三篇：融資租賃模式

融資租賃模式

融資租賃又稱金融租賃，是租賃人根據(jù)承租人的需要購置設備，供承租人在約定期限內(nèi)使用并為此支付相應租金，同時承擔設備的日常維修、保養(yǎng)和經(jīng)濟技術過時的風險。租賃期滿，按合同約定設備可以由承租人留購、續(xù)租、或者退還給出租人。融資租賃作為一種新型的經(jīng)濟運作模式，把工業(yè)、金融、貿(mào)易三者緊密結(jié)合起來，克服了工業(yè)資本和銀行資本的不足，其功能越來越受到社會重視。

融資租賃模式具有多種功能，一是可以緩解企業(yè)資金需求壓力。用戶采用融資租賃方式，不必一次性大量投入資金即可獲得所需的機器設備。制造商通過向金融租賃企業(yè)出售機器設備，迅速收回資金，減少營銷環(huán)節(jié)的資金占有量，加快了企業(yè)流動資金流轉(zhuǎn)速度，減少了企業(yè)營銷費用。二是改變了企業(yè)資金結(jié)構(gòu)，加快了資金流動，加快了企業(yè)技術改造步伐，使資金使用效益提高了。三是有利于企業(yè)加強內(nèi)部管理，提高企業(yè)整體管理水平。實行融資租賃后使用戶企業(yè)必須加強企業(yè)內(nèi)部管理，提高機器設備使用效率。制造企業(yè)由于金融企業(yè)參與利潤分配，企業(yè)要應對中間所有者和終端用戶的雙重選擇，必須提升自己的核心競爭能力。四是有利于資產(chǎn)保全，完善市場信貸關系。這是融資租賃具有融資與融物功能決定的。由于融資租賃具有融物的功能，機器設備的所有權和使用權分離，面對長期不能按合同約定支付租金的用戶，金融企業(yè)不必借助司法途徑，即可中止合同，變更機器設備使用用戶，從而大大減少金融信貸風險。五是有利于合理利用企業(yè)資源。制造企業(yè)也可以把工作的重點放在產(chǎn)品研究開發(fā)和制造工藝提升上面來。六是開辟了利用外資，引進國際先進技術設備的新途徑。融資租賃和國際信貸相比，可以避開一些貿(mào)易壁壘，而且具有手續(xù)簡便，操作性強，符合國際慣例等特點，是一種有效引進國外設備和技術的方式。

融資租賃作為一種信用形式，與其他信用形式不同。

一、與商業(yè)信用的區(qū)別。融資租賃合同中租賃物的所有權在租賃期內(nèi)屬于出租人，承租人只有使用和收益權，并負有維護好租賃物的義務。在分期付款購物方式下，物品所有權一般在物品交付驗收時，或合同生效時已全部轉(zhuǎn)移。雙方結(jié)清貨款之前，物品的所有權已轉(zhuǎn)移到購買者，雙方之間存在的只是債權債務關系。

二、與銀行信用的區(qū)別。銀行借貸款業(yè)務表現(xiàn)為純粹的資金運動。融資租賃不是純粹的資金借貸，它是以融物以求融資的信用形式，租賃合同和買賣合同共同組成融資租賃合同內(nèi)容，合同沒有主次之分。

三、與買方信貸的區(qū)別。國際融資租賃類似于國際貿(mào)易中的買方信貸，但買方信貸獲得的資金只能用于購買貸款國的貨物，貸款人對貨物沒有所有權。租賃公司融資租賃不受此類約束，承租人對租賃物和出賣人有選擇權，融資企業(yè)擁有租賃物的所有權。

四、與信托信用區(qū)別。信托信用的資金流向是雙向的，信托公司可以貸款，也可以吸收存款。融資租賃公司資金流向是單向的，只能融資放款，不能接受存款，且融資時與租賃物相伴而行，在租賃期間對租賃物行使所有權。

五、與BOT項目融資區(qū)別。BOT項目采用項目法人制。項目承擔者既融資，又直接參與經(jīng)營

管理。在一定時期內(nèi)，項目法人以營業(yè)收入毛利支付融資成本費用，并獲得自己收益。經(jīng)營期滿，項目財物無償交付給當?shù)卣蚬檬聵I(yè)單位。項目主要經(jīng)過籌資、立項、建設、經(jīng)營、轉(zhuǎn)讓幾個環(huán)節(jié)。融資租賃合同中出租人只收租金，不承擔經(jīng)營風險，租賃期滿，承租人獲得租賃物所有權也要支付租賃合同中協(xié)商確定價款。

融資租賃按其業(yè)務運作方式可以分為以下幾種形式：一是直接租賃。即按合同法中對融資租賃的界定進行操作。這種運作模式已被世界各國接受，成為了一種國際商業(yè)慣例。二是回租?；刈獾淖龇ㄊ?，承租人將自制或外購的機器設備先按賬面價格或重新估價賣給租賃機構(gòu)，然后再以租賃方式租回使用?；刈鈽I(yè)務中不存在實物交割。三是杠桿租賃。杠桿租賃法律關系中，合同主體包括出租人、出賣人、承租人、貸款人四方。杠桿租賃合同包括買賣合同、租賃合同、借款合同三種，且三者之間互為條件，相互依存。四是融資租賃中轉(zhuǎn)租賃。五是融資租賃中的委托租賃。委托租賃合同中，受委托租賃機構(gòu)以中介人身份出現(xiàn)，并收取中介費。在合同訂立過程中，由租賃中介人、委托人和承租人三方洽商租賃條件，共同簽訂租賃合同。

第四篇：商業(yè)地產(chǎn) 融資模式

融資模式簡介 我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)融資需求背景

1.1 商業(yè)地產(chǎn)正經(jīng)歷高速發(fā)展

近年來，隨著國內(nèi)經(jīng)濟和房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)在經(jīng)歷了一段時間的沉寂后，于21世紀初重新成為開發(fā)投資熱點。自2000年起，商業(yè)地產(chǎn)首先在北京、上海、廣州等幾個經(jīng)濟高度發(fā)達的地區(qū)興起，并迅速蔓延到全國。根據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，進入2005年后，我國商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出快的發(fā)展勢頭：2005年投資完成額1999.9億元，比上年增長16.0%；到2009年完成投資額10613億，比上年增長20.7%，占房地產(chǎn)投資比重29.7%，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房銷售面積分別增長30.8%和24.2%，銷售額分別增長66.9%和45.5%；2010年1~11月完成投資額12675億，比上年同期增長41.9%，占房地產(chǎn)投資比重29.8%，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房銷售面積分別增長25.9%和35.2%，銷售額分別增長48.4%和50.2%。隨著我國商業(yè)業(yè)態(tài)的不斷轉(zhuǎn)型，經(jīng)濟的不斷發(fā)展，區(qū)域城市的繁榮，人民生活水平的提高，交通條件的改善，另外就是2010年國家出臺政策，開始對商品住宅的一線城市實行限購，二、三線城市實行限貸，商業(yè)地產(chǎn)成為投資追逐的熱點，勢必出現(xiàn)新一輪的高速發(fā)展。

1.2 資金問題是商業(yè)地產(chǎn)面臨的突出問題

土地和資金就像房地產(chǎn)開發(fā)的兩條腿，沒有土地和資金，房地產(chǎn)開發(fā)將寸步難行。但從房地產(chǎn)的整個開發(fā)過程來看，資金短缺問題是目前中國房地產(chǎn)開發(fā)商面臨的最突出問題，對于投資規(guī)模大、投資回收期長的商業(yè)地產(chǎn)更是如此。一個商業(yè)地產(chǎn)項目的投資少則幾億元，多則幾十億元、幾百億元，如果沒有足夠的資金支持，不僅開發(fā)建設完不成，而且即使開發(fā)成后期的運營過程中也會因此出現(xiàn)各種各樣的問題。現(xiàn)在在商業(yè)地產(chǎn)項目中普遍存在的產(chǎn)權分割出售的現(xiàn)象，根本原因就在于開發(fā)商資金不足，急于盡快回收資金。而產(chǎn)權分割出售的后果就是在后期的運營過程中難以實現(xiàn)統(tǒng)一管理，最終導致項目失敗。2 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)融資的概念與特點

2.1 商業(yè)地產(chǎn)的概念

目前國內(nèi)外關于商業(yè)地產(chǎn)的概念和統(tǒng)計的口徑各不一致。根據(jù)美國房地產(chǎn)協(xié)會(CCIM)的定義，商業(yè)地產(chǎn)包括四個分支：商鋪、寫字樓、庫房和廠房，廣義而言，其范圍也包括其他經(jīng)營性交易的經(jīng)營場所，如銀行、餐館、賓館等；而在我國的香港地區(qū)，房地產(chǎn)市場分為住宅、寫字樓、商業(yè)樓宇、工業(yè)廠房四個分支市場，此處的商業(yè)樓宇泛指CCIM中的廣義商鋪，內(nèi)地許多專家學者也大都使用這一標準。除了商鋪和商業(yè)樓宇的概念外，商業(yè)地產(chǎn)還有商業(yè)物業(yè)、商業(yè)營業(yè)用房等多種名稱，其中中國房地產(chǎn)統(tǒng)計年鑒就把進行商業(yè)零售和其他實物當場交易或面對大眾有償服務的經(jīng)營場所稱為商業(yè)營業(yè)用房。綜合以上概念，本文所論述的商業(yè)地產(chǎn)定義為商業(yè)經(jīng)營活動的經(jīng)營場所，其中的商業(yè)經(jīng)營活動主要是指商業(yè)零售和其他實物交易或提供有償服務的經(jīng)營活動，也就是CCIM申廣義上的商鋪概念。

2.2 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)融資的概念

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)融資是指開發(fā)商為了確保商業(yè)地產(chǎn)項目的順利進行而進行的融通資金的活動。其實質(zhì)是發(fā)揮商業(yè)地產(chǎn)的財產(chǎn)功能，為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)融通資金，以達到盡快開發(fā)、提高投資收益的目的；同時，將固定在土地上的資金重新流動起來，使其進入社會流通領域，以擴充社會資金來源。

2.3 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)融資的特點

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)融資的特點是與其自身的特殊性緊密相關的，概括起來，主要有以下兩點：

2.3.1 資金規(guī)模大、融資周期長 投資規(guī)模大、投資回收期長是房地產(chǎn)開發(fā)投資的共性，而商業(yè)地產(chǎn)對資金的要求尤為突出。因為商業(yè)用地的土地使用權出讓價格是最高的，商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃設計水準高，建筑結(jié)構(gòu)復雜并廣泛采用新材料和新工藝，內(nèi)部裝修及陳設豪華，都使得商業(yè)地產(chǎn)所需資金遠高于住宅或廠房物業(yè)。商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營一般還要經(jīng)過2~3年的過渡期，才能有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，而且在租售過程中，為了吸引主力店加盟，開發(fā)商不得不采取前幾年租期內(nèi)低租金，甚至部分免租金的形式，這必然又減少了前期回報。所以，商業(yè)地產(chǎn)對開發(fā)商的資金儲備能力和抗風險的能力有著很高的要求。

2.3.2 風險大、成本高 商業(yè)地產(chǎn)具有高風險、高收益的特性。其收益主要來源于租金收入，而能否獲得租金很重要的在于物業(yè)的升值。目前在我國的許多城市尤其是大都市，商業(yè)競爭已經(jīng)趨于白熱化，商業(yè)經(jīng)營的不穩(wěn)定性增大。同時，在商業(yè)房地產(chǎn)很長的投資回收期內(nèi)，周邊經(jīng)濟環(huán)境、交通狀況、人流狀況、居住人群乃至政府的政策變更都會對收益產(chǎn)生巨大的影響。而且，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營過渡期的存在使開發(fā)商在這一期間內(nèi)隨時可能面臨調(diào)整或虧損。因此，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營的風險相當大。因此，投資商、信托公司等資金提供方為保障資金的安全或分享開發(fā)的高收益，一般要求較高的投資回報，對開發(fā)商而言融資費用和利息成本都是很高的。美國商業(yè)地產(chǎn)的資金循環(huán)模式及融資方式

國外商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展尤其以美國市場為典范，雖然在2008年美國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)泡沫，從而爆發(fā)了嚴重的次級債務危機，但其經(jīng)過多年積累的商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新融資方式還是值得借鑒的。

3.1 美國商業(yè)地產(chǎn)的資金循環(huán)模式

美國的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷幾十年的發(fā)展過程，無論是在經(jīng)營模式、商業(yè)形態(tài)，還是資金平臺上都已逐漸完善，尤其是在房地產(chǎn)證券化之后，房地產(chǎn)投資信托(REIT)日漸成熟，從而推動了美國商業(yè)地產(chǎn)取得前所未有的發(fā)展。美國商業(yè)地產(chǎn)資金循環(huán)的主要形式如圖1所示 ：

由圖1可以看出，REIT、產(chǎn)業(yè)基金等在美國的商業(yè)地產(chǎn)中發(fā)揮著重要的作用。對于資本市場來說，投資判斷并不是著眼于公司單個項目的投資，而是根據(jù)公司長期發(fā)展的投資。也就是說，公司的成長性是資本市場的投資價值觀，所以美國的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)按照資本市場的價值觀塑造公司的發(fā)展模式，上市后依托資本市場的資金支持，持續(xù)擴張發(fā)展。

3.2 美國商業(yè)地產(chǎn)的融資方式

美國房地產(chǎn)在1990年的估算價值就約為5~6.1萬億美元，這些房地產(chǎn)大都以債務和權益融資。其中商業(yè)地產(chǎn)占了很大一部分，商業(yè)地產(chǎn)的融資方式有企業(yè)內(nèi)部融資和外部融資兩大類，具體有以下幾種：

3.2.1 企業(yè)內(nèi)部融資 即開發(fā)企業(yè)利用企業(yè)現(xiàn)有的自有資金支持項目開發(fā)，或通過擴大自有資金基礎。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的內(nèi)部融資包括“抵押、貼現(xiàn)股票和債券而獲得現(xiàn)金”、“預收購房定金或購房款”和企業(yè)留存收益等。

3.2.2 企業(yè)外部融資 主要渠道和融資工具以下13種：

(1)上市融資：包括直接發(fā)行上市和利用殼公司資源間接上市。

(2)發(fā)行債券：根據(jù)發(fā)行主體的不同，分為政府發(fā)行、金融機構(gòu)發(fā)行和房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行三種。發(fā)行債券可以聚集社會閑散資金，為房地產(chǎn)企業(yè)帶來大規(guī)模的長期資金。

(3)銀行貸款：到1997年止，商業(yè)銀行是美國商業(yè)地產(chǎn)債務資金的唯一來源。他們持有50.2%的非住房商業(yè)地產(chǎn)的長期貸款，占房地產(chǎn)貸款總額的28%。

(4)其他融資機構(gòu)的融資：是指從銀行外的其他機構(gòu)融資，包括保險公司、房地產(chǎn)投資基金管理公司和房地產(chǎn)財務管理公司等。養(yǎng)老基金和人壽保險公司是主要的機構(gòu)，他們持有的很多抵押貸款擔保債務(CMOs)是由商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款擔保的債券。

(5)合作開發(fā)：包括合資開發(fā)，這種方式可以補充自用資金，分散投資風險，是目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用較多的一種方式。

(6)前沿貨幣合約：這是一種非常美國化的高比率的房地產(chǎn)融資方式，它采用貸款機構(gòu)出資，開發(fā)商出地和技術，成立合資公司。與合作開發(fā)不同的是，參與合作的資本投入者并不是完全意義上的投資方，他還充當貸款人的角色，要將其投資分期收回，并要求獲得利息。由于貸款方本身又是合資方，因而貸款利率一般比較低，但同時作為合資方，他也與開發(fā)商共享利益、共擔風險。

(7)房地產(chǎn)辛迪加：這是國外房地產(chǎn)開發(fā)商廣泛采用的一種融資方式，它由經(jīng)理合伙人和有限合伙人組成，其中經(jīng)理合伙人負責房地產(chǎn)的經(jīng)營管理，負無限責任，而有限合伙人享有所有權，不參與經(jīng)營，以其出資額為限承擔有限責任。房地產(chǎn)辛迪加可以籌集到開發(fā)商難以籌集到的權益或短期資金。

(8)房地產(chǎn)投資信托(REIT)：房地產(chǎn)投資信托可以是信托也可以是一家公司，通過向開發(fā)商發(fā)放信托資金或直接參與房地產(chǎn)投資等方式參與運作。在美國存在權益REIT(投資并經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn))、抵押貸款REIT(購買商業(yè)地產(chǎn)的抵押貸款)、混合REIT(同時投資抵押貸款和商地產(chǎn))和有限壽命REIT(在有限而確定的時間段內(nèi)購買和經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn))四種類型的REIT。REIT立法要求資產(chǎn)由獨立的顧問來進行管理。

(9)商業(yè)抵押貸款支持證券：商業(yè)抵押貸款支持證券(CMBS)起源于20世紀80年代，是將房地產(chǎn)貸款組合證券化，通過資本市場向個人和機構(gòu)投資者出售。

(10)租賃融資：在這種方式下，擁有土地經(jīng)營權的房地產(chǎn)開發(fā)商，將該土地出租給其他的投資者開發(fā)建設，以每年獲得的租金作為抵押，申請房地產(chǎn)項目開發(fā)的長期貸款，或者是開發(fā)商通過租賃方式獲得土地的使用權以后，以自己開發(fā)的房地產(chǎn)作為抵押向銀行申請長期抵押貸款。

(11)回租融資：即開發(fā)商先出售自己開發(fā)的物業(yè)，再將其租回經(jīng)營。這種方式在于開發(fā)商作為某項物業(yè)的所有人，既想保持該物業(yè)的所有權以獲得該項物業(yè)的連續(xù)收益，又想出讓該項物業(yè)獲得資金以減少資金占用，而投

資者也想獲得可觀的投資收益所采用。

(12)回買融資：即開發(fā)商將自己開發(fā)的某項物業(yè)賣給貸款機構(gòu)，然后再用貸款機構(gòu)的貸款買回該項物業(yè)。對于開發(fā)商而言，其不僅能獲得較高比例的融資，而且在還清貸款后，可以獲得該項物業(yè)的產(chǎn)權。開發(fā)商在回買的過程中可以對此物業(yè)提取折舊，從而獲得折舊抵稅帶來的好處；對于融資機構(gòu)而言，即可獲得高于抵押貸款的利息收入，又可以所有權人的身份參與分享物業(yè)的經(jīng)營收入。

(13)夾層融資：“夾層”的概念源自華爾街，指介于股權與優(yōu)先債券之間的投資形式。在房地產(chǎn)融資領域，常指不屬于抵押貸款的其他次級債或優(yōu)先股，建立不同債權的股權的投資組合。這種方式的優(yōu)勢在于，突破了抵押貸款的界限，也為物業(yè)所有者的推出提供了便利。從投資者的角度來看，既可獲得債權性質(zhì)的收益，又可獲得股份性質(zhì)的分紅，還可以實現(xiàn)債轉(zhuǎn)股，類似于優(yōu)先股和可轉(zhuǎn)債。其缺點在于融資成本高，程序復雜，法律架構(gòu)復雜。國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)融資現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢

4.1 國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的資金循環(huán)模式

國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展時間相對較短，資金循環(huán)的模式得到市場驗證的并不多，融資方式主要以銀行貸款為主。

4.2 國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的融資現(xiàn)狀

4.2.1 融資渠道單

一、困難重重 國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)融資除一部分來源于自有資金外，70%~80%來自銀行貸款，融資渠道單一。而自2007年以來，為了抑制房地產(chǎn)投資過快增長和降低銀行金融風險，國家出臺了一系列宏觀調(diào)控政策收緊銀根，到2009年下半年，除國有商業(yè)銀行在信貸方面對部分商業(yè)地產(chǎn)項目還有選擇性支持外，其他股份制銀行已很少對商業(yè)地產(chǎn)項目的貸款發(fā)放。這對于依賴銀行融資的商業(yè)地產(chǎn)來說無疑是雪上加霜，融資困難已經(jīng)成為制約國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的瓶頸。

4.2.2 融資方式多元化已初現(xiàn)端倪 在各銀行實施放貸緊縮的情況下，各開發(fā)商／投資商都在積極尋找新的融資渠道，“上市”、“信托”、“基金”、“信貸創(chuàng)新”、“典當”等紛紛登臺亮相或者正在醞釀之中，商業(yè)地產(chǎn)融資多元化已初現(xiàn)端倪。在這些多元化融資方式中，REIT以其收益穩(wěn)定等諸多利好成為商業(yè)地產(chǎn)融資新寵，早在2005年年底，“廣州越秀”率先在香港發(fā)行REIT，開創(chuàng)了國內(nèi)優(yōu)

質(zhì)物業(yè)打包到境外上市融資的先河。此外，自2005年以來，海外基金頻頻出手，在人民幣升值預期的背景下，尾隨高盛、摩根士丹利等巨頭而來的機構(gòu)投資者不斷增加。

4.3 國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)融資趨勢

融資方式由間接融資向直接融資為主轉(zhuǎn)變是國際融資市場發(fā)展的趨勢，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)融資體系不僅會逐漸完善間接融資模式，而且會大力發(fā)展真接融資模式，從而使融資體系更趨合理化，這也是分散銀行融資風險、拓寬商業(yè)地產(chǎn)融資渠道、解決商業(yè)地產(chǎn)資金緊缺問題的必由之路。隨著融資體系的逐漸完善，各種融資主體都會進入投資收益比較高的商業(yè)地產(chǎn)領域，隨之出現(xiàn)的是融資渠道與方式將呈現(xiàn)多元化，除銀行貸款外，上市融資、REIT、商業(yè)地產(chǎn)基金、商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券等都將會成為開發(fā)商/投資商可用的主要融資方式。我國商業(yè)地產(chǎn)開融資的幾種主要方式分析

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)離不開融資工具的幫助和各類金融機構(gòu)的支持。目前商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的融資方式主要有銀行信貸、上市融資等；另外，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)可用的幾種新的融資工具，如REIT、商業(yè)地產(chǎn)基金等，也一并進行探討。

5.1 企業(yè)自有資金

5.1.1 企業(yè)自有資金注入的方式(1)開發(fā)主體為新的項目公司時，資金注入方可以是上級公司(母公司或總公司)，也可以是其他的投資者，以增加注冊資本金為主要方式；(2)開發(fā)主體為內(nèi)部獨立核算而對外無法人地位的項目組時，以資金的直接劃撥為主要方式。

5.1.2 運用自有資金融資方式的重要性 企業(yè)自有資金是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)最基本的融資方式，也是運用其他融資方式的前提。由于房地產(chǎn)開發(fā)是風險較大的經(jīng)濟活動，市場信息不對稱，出現(xiàn)“逆向選擇”和“道德危機”的可能性較大。作為資金的提供者，銀行、信托投資公司及其他投資者在追求投資收益的目標下希望保證資金的安全。開發(fā)企業(yè)的自有資金注入開發(fā)項目則是一種良好的“信號發(fā)射機制”，促進了資金提供方和需求方的信息交流，降低了雙方的交易費用，提高了交易的效率。因此，運用自有資金投資開發(fā)成了檢驗開發(fā)商誠意和實力的最佳方式，有“操盤手”共擔風險，投資者的信心也大為增強，對開發(fā)商而言，則能獲取更多的資金支持。

5.2 預租預售款和定金

商業(yè)地產(chǎn)的預租預售款及定金是內(nèi)部融資的另一重要來源。在商業(yè)地產(chǎn)市場高漲的形勢下，開發(fā)商可以利用買方的激烈競爭，以預租預售形式進行滾動開發(fā)，及早將產(chǎn)品推向市場，降低開發(fā)風險。預租預售款手段通常與商業(yè)房地產(chǎn)營銷手段相結(jié)合，開發(fā)商能夠借預售的聲勢帶動樓盤的整體銷售，提高整個項目的聲譽，為后期招商工作打下基礎。定金是鎖定目標客戶群的重要營銷工具，以其再投資同樣可以加快開發(fā)速度，節(jié)省融資的成本。但是這種融資方式受宏觀政策和物業(yè)經(jīng)營方式的影響很大。由于近年來房地產(chǎn)投資開發(fā)有局部過熱的表現(xiàn)，北京出臺的《北京市商品房預售資金監(jiān)督管理暫行辦法》于2010年12月1日開始執(zhí)行，進而在全國進行逐步推廣，對商業(yè)物業(yè)的預售資金監(jiān)管更加嚴格，資金使用受到限制；另外，隨著開發(fā)商對商業(yè)地產(chǎn)后期運營的重視，商鋪分割產(chǎn)權出售的比例將越來越小，預售款融資所占比例也會越來越小。總的來看，預租預售款和定金的再投資對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)融資具有重要意義，在政策允許和充分考慮物業(yè)長期經(jīng)濟的條件下充分利用這一方式會對開發(fā)活動產(chǎn)生積極的帶動作用。

5.3 銀行信貸融資

長期以來，銀行信貸融資一直是房地產(chǎn)開發(fā)融資的主要方式之一，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)融資也不例外，這與我國的金融市場的形勢密切相關，也與銀行信貸融資具有成本較低、貸款額度大等優(yōu)勢有關。經(jīng)過幾年的摸索實踐，國內(nèi)的銀行信貸融資方式在房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過程中已發(fā)揮了重要作用，已經(jīng)有了一定的經(jīng)驗與模式，相對比較成熟，在此不多贅述。在未來相當長的一段時間內(nèi)，銀行信貸融資仍將在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)融資中占有重要的位置。

5.4 上市融資

上市融資是指股份有限公司通過公開發(fā)行股票，并在證券交易所掛牌交易進行融資，是房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)資本運營的重要手段和融資方式。

5.4.1 房地產(chǎn)公司上市融資的方式 房地產(chǎn)公司實現(xiàn)上市融資的可能途徑有：(1)國內(nèi)A股上市，即房地產(chǎn)企業(yè)設立股份有限公司，直接在國內(nèi)主板A股上市；(2)國內(nèi)B股上市，即房地產(chǎn)企業(yè)設立股份有限公司，直接在國內(nèi)主板B股上市；(3)國內(nèi)買殼上市，即房地產(chǎn)企業(yè)收購一家在國內(nèi)上市的公司，利用其殼資源發(fā)行新股融資；(4)海外上市，即房地產(chǎn)企業(yè)選擇在境外(包括香港)直接上市或者買殼上市融資。

5.4.2 房地產(chǎn)公司上市融資的優(yōu)缺點分析(1)上市融資的正面效應

第一，籌資量大：與其他融資方式相比，能籌集的資金較大，這是股票融資的特點決定的。

第二，融資能力強：由于股票的預期收益較高，并可一定程度上抵消通貨膨脹的影響，因此，普通股籌資容易吸收資金；已經(jīng)上市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)日后的實際情況，通過配股、增發(fā)或發(fā)行可轉(zhuǎn)債進行再融資。

第三，資金使用年限長：發(fā)行股票籌措的資本具有永久性，沒有到期日，不需歸還，便于房地產(chǎn)公司對資金使用方式的安排，而且普通股籌資沒有固定的股利負擔。

第四，改善企業(yè)的財務結(jié)構(gòu)：自有資金在資金來源中所占比率的高低是衡量一個公司財務結(jié)構(gòu)和實力的重要指標，上市融資可以提高公司自有資金比率，改善財務結(jié)構(gòu)，從而提高公司的經(jīng)營安全程度和競爭力，從而增強公司通過其他方式融資的能力。

第五，分散風險：上市后，會有更多的投資者認購公司股份，股份的分散自然有利于原股東所承擔風險的分散。

第六，有利于企業(yè)股份制改造：根據(jù)規(guī)定推薦上市的企業(yè)必須是股份制企業(yè)，房地產(chǎn)公司可以以上市為契機，建立現(xiàn)代企業(yè)制度以有利于企業(yè)的長遠發(fā)展。

第七，提高公司價值：股票上市后公司股份流通性大大增強，其價值必然顯著提高，進而提高股東財富。

第八，提高公司的知名度：上市公司為大眾所熟悉，將給公司帶來良好的聲譽，促進公司產(chǎn)品的銷售，并且起到宣傳公司品牌的作用，形成無形資產(chǎn)。

第九，便于公司進行并購(資產(chǎn)重組)：股票上市更容易為人們所接受，為公司提供了一個并購的有力工具，公司的收購與兼并將相對容易，有利于公司的長遠發(fā)展。

(2)上市融資的負面效應

第一，融資成本高：首先從投資角度來看，股票投資風險高，相應必然要求有較高的報酬率；其次，股票股利是從稅后利潤支付，不像債務利息那樣具有抵稅作用；再次，股票的發(fā)行費用也比較高。

第二，削弱原有股東的控股權：由于公司的部分控制權向社會公眾轉(zhuǎn)移，原股東的控制權相對減弱。

第三，增加公司的相關義務：上市公司必須遵循上市的有關法規(guī)并接受監(jiān)督，必須對自身財務狀況、重大經(jīng)營決策、并購活動、關聯(lián)交易等按時向社會公眾披露，這些信息有時會涉及商業(yè)秘密，對公司的競爭可能會產(chǎn)生不利影響。

5.5 房地產(chǎn)基金融資

房地產(chǎn)基金是產(chǎn)業(yè)基金的一種，是指通過發(fā)行基金券(如受益憑證、基金單位、基金股份等)，將不確定多數(shù)投資者的不等額出資匯集成一定規(guī)模的信托資產(chǎn)，交由專門的投資管理機構(gòu)，按照投資組合原理直接投資于房地產(chǎn)業(yè)中的企業(yè)或項目，并通過資本經(jīng)營和提供增值服務，對受資企業(yè)或項目加以培育和輔導，使之相對成熟和強壯，以實現(xiàn)資產(chǎn)保值增值與投資回收，投資收益按出資比例分成的集合投資制度。商業(yè)地產(chǎn)的重點在于后期的經(jīng)營，前期巨大的資金壓力使得基金介入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成為一種可行的選擇。房地產(chǎn)基金一般會采取股權投資的方式，收購或直接投資所占的比重不會超過總投資額的50%，即在股權上不成為大股東，項目能用原來的辦法持續(xù)經(jīng)營。基金不參與項目的具體操作，而是留給企業(yè)來完成。當前中國《產(chǎn)業(yè)基金投資管理辦法》正在出臺過程中，中國的房地產(chǎn)業(yè)基金只能向特定投資者發(fā)行基金份額，即采取私募設立的模式?；鸬匿N售和贖回都是通過基金管理人與投資者私下協(xié)商來進行的。多采用投資公司形式運作，以規(guī)避政策的限制。海外基金的表現(xiàn)則相對活躍，自2002年起海外基金，如摩根斯坦利地產(chǎn)基金、荷蘭國際(ING)、高盛、美林集團、雷曼兄弟等開始有規(guī)模地投資于內(nèi)地房地產(chǎn)市場。2005年7月，美國最大的商業(yè)地產(chǎn)投資、開發(fā)及管理公司西蒙房地產(chǎn)集團與摩根士丹利房地產(chǎn)基金及深國投商用置業(yè)有限公司簽訂了開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的合作協(xié)議。目前外資地產(chǎn)基金進入我國資本市場一般有兩種方式：一是申請中國政府特別批準運作地產(chǎn)項目或是購買不良資產(chǎn)；二是成立投資管理公司合法規(guī)避限制，在操作手段上通過回購房、買斷、租約等直接或迂回的方式實現(xiàn)資金合法流通和回收。從目前內(nèi)地市場來看，海外基金與國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)合作的特點是集中度非常高，大多選擇大型的房地產(chǎn)企業(yè)，對企業(yè)的信譽、規(guī)模和實力要求比較高，具有經(jīng)營特性的商業(yè)地產(chǎn)是海外基金投資的熱點之一，其中收租型海外基金首選北京、上海，有成功經(jīng)驗后選擇廣州、深圳，再進入經(jīng)濟發(fā)達的二線城市，如蘇州、寧波、杭州、天津等地。從房地產(chǎn)基金在中國的發(fā)展前景看，隨著商業(yè)和服務業(yè)市場的對外開放，國內(nèi)外商業(yè)企業(yè)都在加緊走連鎖發(fā)展、跨區(qū)域擴張的道路，而已有的商業(yè)物業(yè)對現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展模式的支持顯然不夠，可以預見商業(yè)房地產(chǎn)的需求量在近幾年內(nèi)會有持續(xù)的增長。宏觀政策對銀行資金流向房地產(chǎn)業(yè)的限制在短期內(nèi)不會有松動，資金來源的多元化是商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的必然趨勢。在中國經(jīng)濟日益與世界經(jīng)濟接軌的大背景下，產(chǎn)業(yè)基金投資法等相關法律法規(guī)將得以制訂和頒行，房地產(chǎn)業(yè)基金發(fā)展的政策瓶頸必將被打破。以房地產(chǎn)抵押貸款證券化為標志的房地產(chǎn)金融市場的不斷發(fā)展與成熟，將為房地產(chǎn)基金應用于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)融資建立一個更為方便的進入和退出機制。

5.6 房地產(chǎn)投資信托融資

根據(jù)銀監(jiān)會《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務管理辦法》中關于“房地產(chǎn)信托業(yè)務”的界定，房地產(chǎn)信托是指信托投資公司通過資金信托方式集中兩個或兩個以上委托人合法擁有的資金，按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，以不動產(chǎn)或其經(jīng)營企業(yè)為主要運用標的，對房地產(chǎn)信托資金進行管理、運用和處分的行為。其中不動產(chǎn)包括房地產(chǎn)及其經(jīng)營權、物業(yè)管理權、租賃權、受益權和擔保抵押權等相關權利。

5.6.1 房地產(chǎn)投資信托（REIT）的形式及其特點 我國房地產(chǎn)信托在歷經(jīng)幾次整頓之后，在央行、銀監(jiān)局控制銀行信貸風險的大背景下，得到了較快的發(fā)展。當前房地產(chǎn)信托的方式主要有三種：一是信用貸款型信托，指信托投資公司以受托的貨幣資金作為房地產(chǎn)開發(fā)的貸款，這種形式與傳統(tǒng)的商業(yè)銀行貸款類似；二是股權型信托，指信托投資公司以所籌得的資金持有房地產(chǎn)商的部分股權，與之共享開發(fā)收益，待開發(fā)完成后，由開發(fā)商回購股權；三是財產(chǎn)信托即以商業(yè)物業(yè)的財產(chǎn)形式委托經(jīng)營獲得融資。

(1)貸款型信托。這種信托項目，信托投資公司作為受托人，接受市場中的不特定投資者(作為委托人)的委托，以信托合同的形式將其資金集中起來，然后通過一個信托貸款的模式貸給開發(fā)商，開發(fā)商在信托計劃屆滿時，將資金償還給信托公司。而信托公司在固定時點(如半年或一年)向投資者支付信托收益，并于期限屆滿之時將最后一期信托收益和本金償還投資者。與商業(yè)銀行貸款相比，貸款型信托期限較短，對資金的收益和安全性要求較高，所以單純依靠信托資金，開發(fā)規(guī)模受到一定限制，適用于滾動開發(fā)；其融資成本高于銀行貸款，且風險也較高，除此以外，與商業(yè)銀行貸款沒有本質(zhì)區(qū)別，信托公司

主要起“搭橋作用”。貸款型信托一度是我國房地產(chǎn)融資信托的主要產(chǎn)品，主要原因在于它規(guī)避了銀監(jiān)局文件的諸多限制，如自有資金比例的要求和四證齊全的要求，使開發(fā)商較容易貸到資金，隨著2006年第四季度，房地產(chǎn)貸款型信托計劃“井噴”以后，監(jiān)管部門己要求信托公司對此類信托計劃參照商業(yè)銀行的貸款標準執(zhí)行后，其發(fā)展前景開始變得較黯淡。

(2)股權型信托。這種形式的信托，由信托公司向不特定的社會投資者募集資金，這筆資金以收購開發(fā)商的部分股權，甚至在有的項目中對開發(fā)商進行增資擴大股份，從而控制和獲得開發(fā)商的部分所有者權益，并以轉(zhuǎn)讓或受讓開發(fā)商股東的股權作為保證，將資金投入到相關項目中。信托計劃屆滿時，由開發(fā)商的股東按照事先約定，對信托公司所持有的股份溢價回購，此溢價就構(gòu)成了信托公司和相關投資者的共同毛收益。為保障信托委托人的利益，信托計劃除采用股權溢價回購的規(guī)定以外，還要求有相應的擔保措施，如專業(yè)擔保公司承擔連帶擔保，在某些案例中，甚至會要求房地產(chǎn)公司現(xiàn)有股東以其在公司的全部股份質(zhì)押給信托公司，以確保信托股權的順利收購，因而也被稱為股權質(zhì)押信托。這種形式的信托具有如下特點：信托的目的不是長期控制某家房地產(chǎn)開發(fā)商，而是通過這種方式來運作投資委托的資金以達到預期的理財效果，為委托人謀取較好的投資收益，本身也從中獲取一定的信托報酬；股權信托在這份合同中具有表決權的優(yōu)先股性質(zhì)，作為股東每年的回報率是固定的，不參與利潤分成；在信托期限內(nèi)占到開發(fā)商股份的控股或者相對控股地位的，能夠參與企業(yè)的重大資金投向的決策，以及新的募集資金計劃等。這對于房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)范化程度要求比較高，同時也是為了保證信托產(chǎn)品的安全性、收益性。

(3)財產(chǎn)型信托。此種方式，委托人提供業(yè)已存在并具有較強變現(xiàn)能力的商業(yè)地產(chǎn)類信托財產(chǎn)，將之委托給信托公司，設立財產(chǎn)信托，委托人取得信托受益權，然后委托人在將信托受益權轉(zhuǎn)讓給投資者，實現(xiàn)融資目的，或者將受益權作抵押獲得債務融資。其最大的特點在于幾乎不用額外的擔保，而且是資產(chǎn)證券化的有益嘗試。它是以企業(yè)資產(chǎn)的未來預期現(xiàn)金流入作為信用基礎去化解讓渡資金適用權中的風險，使資產(chǎn)的有形價值向無形價值延伸、擴展，這樣不僅使得信托的風險隔離功能發(fā)揮的淋漓盡致，而且作為財產(chǎn)信托可以適當規(guī)避資金信托合同不超過200份的限制，為企業(yè)籌得更多成本較低的資金。

5.6.2 信托融資的利弊權衡 通過權衡信托融資的利弊，可以得知該方式有以下優(yōu)勢和劣勢：

(1)房地產(chǎn)信托融資的優(yōu)勢。第一，信托可以貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)項目的全過程，包括拿地、市政規(guī)劃、拿“四證”和銷售許可證、預售到最后收購成熟物業(yè)的各個階段，提供融資服務，堪稱全方位、一站式服務；第二，綜合財務費用低，雖然房地產(chǎn)信托融資要求的收益率高于銀行，但信托的介入，有的是以股權形式介入的，幫助開發(fā)商達到銀行的貸款要求，幫助房地產(chǎn)企業(yè)更早的辦齊“四證”和銷售許可證，盡早的銷售，資金回籠，減少了資金的占用時間。故綜合來說，信托融資降低了開發(fā)商的財務成本；第三，房地產(chǎn)信托可以串接多種其它融資工具，如可引入房地產(chǎn)基金轉(zhuǎn)變?yōu)閲鴥?nèi)產(chǎn)業(yè)投資基金，可以固定回報方式介入項目公司，可適時包裝房地產(chǎn)企業(yè)上市，可為項目前期建設融資以完成銀行貸款條件等。

(2)房地產(chǎn)信托融資的劣勢。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，信托融資的規(guī)模小、期限短，而且目前，信托投資公司介入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的渠道較窄，2004年5月央行為配合信貸緊縮政策的實施，對從事房地產(chǎn)信托業(yè)務的信托投資公司進行了非正式告誡，信托對房地產(chǎn)的支持受到限制；另外，不動產(chǎn)信托業(yè)務的發(fā)展遠遠跟不上房地產(chǎn)市場的發(fā)展水平，無法滿足商業(yè)房地產(chǎn)投資對流動性和合理避稅的需要。

5.6.3 信托融資的展望 對于目前國內(nèi)信托融資的定位，房地產(chǎn)信托專家孫飛博士提出了“信托+銀行”的模式，即開發(fā)商缺少什么，就可以利用信托補充什么以達到銀行的信貸要求，從而后期順利的從銀行融資，信托靈活而力不足，“信托+銀行”的模式才是中國地產(chǎn)金融創(chuàng)新的主流范式。中國人民銀行的研究報告建議，要“將房地產(chǎn)資金信托轉(zhuǎn)變?yōu)檎嬲饬x上的房地產(chǎn)信托”。未來房地產(chǎn)信托的發(fā)展方向應是為房地產(chǎn)開發(fā)、收購、買賣、租賃、管理等各環(huán)節(jié)提供全面的金融服務，適應房地產(chǎn)行業(yè)的特點，提供有效的資金融通和風險管理手段?？傮w而言，我國的房地產(chǎn)信托融資將會有進一步突破性進展，還有很大的發(fā)展空間。

第五篇：土地儲備融資模式

（一）財政撥款

財政撥款是指政府為支持城市土地儲備制度順利運行，為能有效調(diào)控城市土地市場為目的而采取的行動。財政撥款屬于一種政府行為

（二）銀行貸款

銀行貸款是指土地儲備中心向銀行等金融機構(gòu)通過貸款的方式融通資金，是目前最主要的籌資模式，在土地儲備中發(fā)揮了重要的作用。

（三）土地儲備收益

土地儲備機構(gòu)通過對收購的土地進行再開發(fā)，將其由“生地”變?yōu)椤笆斓亍敝筮M行轉(zhuǎn)讓，用土地轉(zhuǎn)讓收入扣除土地收購、開發(fā)、儲備支出后為土地轉(zhuǎn)讓增量收入，該收入構(gòu)成了土地儲備收益。這部分收益除了用來維持土地儲備機構(gòu)的日常開銷、償還貸款外，剩余的部分可以用來征購新的土地。

以上三種融資模式是目前比較常用的土地儲備融資模式，根據(jù)各自的特點，它們都有自己適用的范圍。

創(chuàng)新的土地儲備融資模式

（一）土地信托

土地信托是指土地儲備機構(gòu)以自己的名義，將儲備的土地委托給專門的信托公司，由信托投資公司作為受托人，負責信托土地開發(fā)的融資活動。

（二）土地基金

土地基金是指由政府設立的，以土地資源為載體，通過對外發(fā)行以土地的未來收益流為擔保的土地收益憑證，向大眾募集資金，然后將募得的資金委托給土地儲備中心，進行城市土地開發(fā)、經(jīng)營等土地整理工作，土地的出讓、出租等所獲得的收益都進入土地基金，并根據(jù)土地收益憑證進行收益分配。

（三）土地置換

土地置換是指土地儲備中心按照城市土地儲備計劃，在進行土地儲備的過程中，為了節(jié)省土地收購費用、安置現(xiàn)有土地使用者，用已經(jīng)進入土地儲備體系的土地置換使用者目前所使用土地的行為。

（四）土地債券

土地債券是指土地儲備機構(gòu)為籌措土地收購、整理資金，以收購儲備土地或政府指定范圍的土地作抵押，而向投資者發(fā)行并承諾以一定利率支付利息并按約定條件償還本金的債權債務憑證。