第一篇：融資模式種類

融資模式種類

融資模式林林種種，分類標(biāo)準(zhǔn)不一，隨著金融業(yè)的逐步開放，會有更多的創(chuàng)新融資方種出現(xiàn)。以下是對中國企業(yè)接觸得比較多的非主流融資方種的描述。

第一種：發(fā)行債券

債券是企業(yè)直接向社會籌措資金時，向投資者發(fā)行，承諾按既定利率支付利息并按約定條件償還本金的債權(quán)債務(wù)憑證。按目前的《公司法》，只有股份有限公司、國有獨(dú)資公司和兩個以上的國有企業(yè)或者兩個以上的國有獨(dú)資主體投資設(shè)立的有限責(zé)任公司能通過債券發(fā)行進(jìn)行融資。公司法對債券融資的要求是：凈資產(chǎn)額不低于人民幣3000萬元的股份有限公司和凈資產(chǎn)額不低于人民幣6000萬元的有限責(zé)任公司可以發(fā)行債券，此外附加條件也較多。債券發(fā)行，可以公募發(fā)行也可以私募發(fā)行，前者交易成本較高，但更易于擴(kuò)大發(fā)行人的社會知名度。債券發(fā)行人還可以申請發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券。

第二種：民間借貸

民間借貸多發(fā)生在經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)、市場化程度較高的地區(qū)，例如廣東、江浙地區(qū)。這些地區(qū)經(jīng)濟(jì)活躍，資金流動性強(qiáng)，資金需求量大。市場存在的現(xiàn)實(shí)需求決定了民間借貸的長期存在并興旺發(fā)達(dá)。借貸過程中，要注意借據(jù)要素齊全，借貸雙方應(yīng)就借貸的金額、利息、期限、責(zé)任等內(nèi)容簽訂書面借據(jù)或協(xié)議。法規(guī)規(guī)定，民間借貸的利率可適當(dāng)高于銀行貸款利息，但最高不得超過銀行同類貸款的4倍，超過此限度的部分稱之為“高利貸”，不受法律保護(hù)。此外，不得將利息計入本金中計算復(fù)利（即利滾利），否則同樣不受法律保護(hù)。目前我國居民儲蓄存款超過13萬億，民間的巨大財富與狹窄的民間投資渠道極不相稱。為彌補(bǔ)民間借貸雙方責(zé)任不明、缺乏約束力等弊端，銀行推出“個人委托貸款業(yè)務(wù)”，成為民間借貸與銀行貸款的創(chuàng)新形種。

第三種：信用擔(dān)保

信用擔(dān)保介于商業(yè)銀行與企業(yè)之間，是一種信譽(yù)證明和資產(chǎn)責(zé)任保證結(jié)合在一起的中介服務(wù)活動。由于擔(dān)保人是被擔(dān)保人潛在的債權(quán)人和資產(chǎn)所有人，擔(dān)保人有權(quán)對被擔(dān)保人的生產(chǎn)經(jīng)營活動進(jìn)行監(jiān)督，甚至參與其經(jīng)營管理活動。自1995年10月1日實(shí)施《中華人民共和國擔(dān)保法》以來，各地紛紛成立擔(dān)保公司與擔(dān)保機(jī)構(gòu)。據(jù)悉，全國中小企業(yè)信用擔(dān)保機(jī)構(gòu)已達(dá)2188家，共籌集擔(dān)保資金總額657.2億元，累計擔(dān)保企業(yè)18.8萬戶，擔(dān)保貸款3237億元。

第四種：融資租賃

融資租賃指轉(zhuǎn)移與資產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的全部或絕大部分風(fēng)險和報酬的租賃。融資租賃與傳統(tǒng)租賃的本質(zhì)區(qū)別是：傳統(tǒng)租賃以承租人租賃使用物品的時間計算租金，而融資租賃以承租人占用融資成本的時間計算租金。融資租賃是集貿(mào)易、金融、租借為一體的一項(xiàng)綜合性金融產(chǎn)品，出租人提供的是金融服務(wù)，而不是單純的租借服務(wù)。它借助租賃這個載體，既是對金融的創(chuàng)新，也是對貿(mào)易的創(chuàng)新。融資租賃主要有簡單融資租賃、融資轉(zhuǎn)租賃、返還種租賃、杠桿融資租賃、委托融資租賃及項(xiàng)目融資租賃等種類，而且隨著金融產(chǎn)品的不斷開發(fā)，還會有更多的業(yè)務(wù)方種出現(xiàn)。

第五種：股權(quán)出讓

企業(yè)出讓部分股權(quán)，以籌集企業(yè)需要的資金，就是股權(quán)融資。出讓股權(quán)后，企業(yè)股權(quán)結(jié)構(gòu)、管理權(quán)、發(fā)展戰(zhàn)略和企業(yè)收益方種等方面將發(fā)生變化。出讓股權(quán)融資，也是引入新的合作者的過程，是企業(yè)必須慎重考慮的。股權(quán)融資可以分為全面收購（兼并）、部分收購（控股或不控股）等幾種方種。產(chǎn)業(yè)投資基金是股權(quán)出讓融資值得注意的趨勢。雖然《基金法》還未正種頒布，基金不能正種發(fā)起和募集，但基金早已以投資公司形種發(fā)起私募，活躍在各個領(lǐng)域中。此外，政府投資也是中小企業(yè)的一種理想融資方種。(參見第13種)

第六種：風(fēng)險投資

風(fēng)險投資從廣義上講，是指向風(fēng)險項(xiàng)目的投資；從狹義上講，是指向高風(fēng)險、高收益、高增長潛力、高科技項(xiàng)目的投資。風(fēng)險投資的資金來源一般是各類養(yǎng)老及退休基金、慈善機(jī)構(gòu)、投資銀行、保險公司、個人投資者等，而風(fēng)險投資公司是具體操作的機(jī)構(gòu)，對投資和風(fēng)險負(fù)責(zé)，往往高新技術(shù)企業(yè)會成為投資的熱點(diǎn)。風(fēng)險投資具有高風(fēng)險、高回報和高科技這“三高”特征，但它往往不需要獲得企業(yè)的控股權(quán)，而是為了高增值和高收益。風(fēng)險投資的權(quán)資資本一般以可轉(zhuǎn)換優(yōu)先股和普通股兩種形種存在，并以前者為主。

第七種：留存盈余融資

留存收益是企業(yè)繳納所得稅后形成的，其所有權(quán)屬于股東。股東將這一部分未分派的稅后利潤留存于企業(yè)，實(shí)質(zhì)上是對企業(yè)追加投資。合理地分配股利，關(guān)鍵在于既要讓股東滿意，又要有利于公司的發(fā)展，在股利分配上做到平衡。其中，固定股利政策、正常股利加額外股利政策是公司普遍采用的兩種基本政策。固定股利政策是指公司在較長時期都將分期支付固定的股利額，股利不隨經(jīng)營狀況的變化而變動；正常股利加額外股利政策是指公司在一般情況下只支付固定的、數(shù)額較低的正常股利，在盈余較多的年份，再根據(jù)實(shí)際情況向股東發(fā)放額外股利，這意味著公司在支持股利方面具有較大的靈活性。

第八種：資產(chǎn)管理融資

企業(yè)可以將其資產(chǎn)通過抵押、質(zhì)押等手段融資，主要有應(yīng)收賬款融資、存貨融資等手段。主要方種有：

一、應(yīng)收賬款融資。由于應(yīng)收賬款融資具有較大的彈性，能夠成為貸款擔(dān)保，并且通過抵押、代理等獲得一定的融資信用，但成本較高；

二、存貨融資。存貨是具有較高變現(xiàn)能力的資產(chǎn)，適于作為短期借款的擔(dān)保品，此外，存貨還可通過保留所用權(quán)的存貨抵押來融資。

第九種：票據(jù)貼現(xiàn)融資

票據(jù)貼現(xiàn)融資是指票據(jù)持有人在資金不足時，將商業(yè)票據(jù)轉(zhuǎn)讓給銀行，銀行按票面金額扣除貼現(xiàn)利息后將余額支付給收款人的一項(xiàng)銀行授信業(yè)務(wù)。這種融資方種的好處之一在于，銀行不需要按企業(yè)的資產(chǎn)規(guī)模來放款，而是依據(jù)市場情況（銷售合同）來貸款。企業(yè)申請貼現(xiàn)融資，遠(yuǎn)比申請貸款手續(xù)簡便，而且融資成本很低。此外，票據(jù)融資不需要擔(dān)保、不受資產(chǎn)規(guī)模限制，對中小企業(yè)融資尤為適用。

第十種：典當(dāng)融資

典當(dāng)是指用戶將相關(guān)資產(chǎn)或財產(chǎn)權(quán)利作為當(dāng)物質(zhì)押給典當(dāng)行，并交付一定比例費(fèi)用，取得當(dāng)金并在約定期限內(nèi)支付當(dāng)金利息、償還本金并贖回典當(dāng)物的行為。典當(dāng)融資的主要特點(diǎn)是靈活，不僅有典當(dāng)物、典當(dāng)期的靈活，而且當(dāng)費(fèi)也可以靈活制定，同時融資手續(xù)簡便快捷，受限制條件較少。當(dāng)然，如果企業(yè)不能按期贖回并交付利息費(fèi)用，典當(dāng)行可以拍賣典當(dāng)物。典當(dāng)融資另一特點(diǎn)是費(fèi)用支出較高，它的融資成本往往高于銀行貸款。國家規(guī)定，當(dāng)物應(yīng)當(dāng)按照現(xiàn)值估計，并按照估價的50%～90%確定當(dāng)價。質(zhì)押貸款的月利率，可在國家規(guī)定檔次流動資金貸款利率基礎(chǔ)上上浮50%，其月綜合費(fèi)最高不得超過當(dāng)價的45‰。

第十一種：項(xiàng)目融資

項(xiàng)目融資是指項(xiàng)目發(fā)起人為該項(xiàng)目籌資和經(jīng)營而成立一家項(xiàng)目公司，由項(xiàng)目公司承擔(dān)貸款，以項(xiàng)目公司的現(xiàn)金流量和收益作為還款來源，以項(xiàng)目的資產(chǎn)或權(quán)益作抵（質(zhì)）押而取得的一種無追索權(quán)或有限追索權(quán)的貸款方種。項(xiàng)目融資主要用于需要巨額資金、投資風(fēng)險大而傳統(tǒng)融資方種又難以滿足但現(xiàn)金流量穩(wěn)定的工程項(xiàng)目，如天然氣、煤炭、石油等自然資源的開發(fā)，以及運(yùn)輸、電力、農(nóng)林、電子、公用事業(yè)等大型工程建設(shè)項(xiàng)目。項(xiàng)目融資具有一次性融資金額大、項(xiàng)目建設(shè)期和回收期長、不確定因素多、項(xiàng)目一般具有良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益等特點(diǎn)。

第十二種：商業(yè)信用融資

在商品交易中，交易雙方通過延期付款或延期交貨所形成的一種借貸關(guān)系。商業(yè)信用融資主要有三種操作方種：一是應(yīng)付賬款融資，對于融資企業(yè)而言，意味著放棄了現(xiàn)金交易的折扣，同時還需要負(fù)擔(dān)一定的成本，因?yàn)橥犊钤皆纾劭墼蕉?；二是商業(yè)票據(jù)，也就是企業(yè)在延期付款交易時開具的債權(quán)債務(wù)票

據(jù)。對于一些財力和聲譽(yù)良好的企業(yè)，其發(fā)行的商業(yè)票據(jù)可以直接從貨幣市場上籌集到短期貨幣資金；三是預(yù)收貨款，這是買方向賣方提供的商業(yè)信用，是賣方的一種短期資金來源，信用形種應(yīng)用非常有限，僅限于市場緊缺商品、買方急需或必需商品、生產(chǎn)周期較長且投入較大的建筑業(yè)、重型制造等。

第十三種：專項(xiàng)資金投資

專項(xiàng)資金，主要是指政府財政出資設(shè)立的針對特定項(xiàng)目的專項(xiàng)資金。對在某一行業(yè)或某一領(lǐng)域具有一定競爭力的企業(yè)來說，專項(xiàng)資金是最合適的選擇。我國2003年1月1日開始實(shí)施的《中小企業(yè)促進(jìn)法》明確了各級政府在促進(jìn)和引導(dǎo)中小企業(yè)發(fā)展中的義務(wù)和職責(zé)，對中小企業(yè)健康發(fā)展有著積極的作用。目前，中央財政的政策包括中小企業(yè)國際市場開拓基金、科技型中小企業(yè)創(chuàng)新基金、農(nóng)業(yè)科技成果轉(zhuǎn)化資金、中小企業(yè)服務(wù)體系專項(xiàng)補(bǔ)助資金以及對下崗失業(yè)人員提供小額擔(dān)保貸款等。各地方財政也有不少相關(guān)政策，如深圳市規(guī)定凡年出口在1500萬美元以下的企業(yè)，均可申請深圳市中小企業(yè)國際市場開拓資金；廣州市2003年起設(shè)立重點(diǎn)高新技術(shù)企業(yè)成果轉(zhuǎn)化貸款貼息?？睿磕臧才?000萬元支持高新技術(shù)企業(yè)成果轉(zhuǎn)化和產(chǎn)業(yè)化。對于廣大中小企業(yè)，尤其應(yīng)該認(rèn)真分析本地區(qū)、本行業(yè)的專項(xiàng)資金的政策，根據(jù)自身特點(diǎn)爭取相關(guān)的資金支持。

第二篇：融資業(yè)務(wù)擔(dān)保種類

（進(jìn)出口擔(dān)保公司）

一、融資類擔(dān)保業(yè)務(wù)

1、供應(yīng)鏈融資擔(dān)保

以核心企業(yè)貿(mào)易流程為突破口，為核心企業(yè)的供應(yīng)商和分銷商的融資需求提供擔(dān)保。主要產(chǎn)品包括供應(yīng)商融資擔(dān)保和分銷商融資擔(dān)保。

供應(yīng)商融資擔(dān)保是指我公司按照核心企業(yè)的建議為其主要供應(yīng)商的融資需求提供擔(dān)保，分為提供交貨前融資擔(dān)保（以采購訂單為付款憑證）和交貨后融資擔(dān)保（以商業(yè)發(fā)票為付款憑證）。

分銷商融資擔(dān)保是我公司為核心企業(yè)所推薦的主要分銷商的融資需求提供擔(dān)保以支持核心企業(yè)向這些分銷商的銷售。按照核心企業(yè)的建議，同時依據(jù)分銷商在供應(yīng)鏈中與核心企業(yè)的關(guān)聯(lián)程度，我公司為分銷商進(jìn)行信用評估并建立信用額度。在擔(dān)保額度內(nèi)，合作銀行先向核心企業(yè)支付并在付款到期日向分銷商收款。

2、定單融資擔(dān)保

企業(yè)憑信用良好的買方產(chǎn)品訂單，在技術(shù)成熟、生產(chǎn)能力有保障并能提供有效反擔(dān)保的條件下，由銀行提供專項(xiàng)貸款，供企業(yè)購買材料組織生產(chǎn)，企業(yè)在收到貨款后立即償還貸款。我公司為銀行所提供的該筆貸款提供擔(dān)保。

3、項(xiàng)目融資擔(dān)保

項(xiàng)目融資擔(dān)保是對這些固定資產(chǎn)建設(shè)提供融資進(jìn)擔(dān)保，由于期限較長，導(dǎo)致對未來產(chǎn)生更多的不確定性，相對短期貸款來說，這些項(xiàng)目的風(fēng)險很大而且多。所以要求項(xiàng)目的組織者用他們足夠的資本抵押以保證項(xiàng)目完成或要求專業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)提供信用保證以分散風(fēng)險。

4、綜合授信擔(dān)保

綜合授信業(yè)務(wù)主要用于企業(yè)流動資金貸款需要，包括流動資金周轉(zhuǎn)貸款、銀行承兌匯票的承兌及貼現(xiàn)、商業(yè)匯票的擔(dān)保、國際結(jié)算業(yè)務(wù)項(xiàng)下融資等項(xiàng)目。企業(yè)可在批準(zhǔn)的授信額度、期限和用途內(nèi)根據(jù)自身實(shí)際情況需要將各種貸款方式進(jìn)行組合、循環(huán)使用。（其中包含了保函綜合授信）

5、流動資金擔(dān)保

流動資金貸款是為解決企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中流動資金不足而發(fā)放的貸款。這種貸款的特點(diǎn)是貸款期限短（一年以內(nèi)）、周轉(zhuǎn)性較強(qiáng)，融資成本較低，是客戶使用最為頻繁的貸款。為流動資金貸款進(jìn)行的擔(dān)保稱為流動資金貸款擔(dān)保。申請流動資金貸款擔(dān)保的企業(yè)需在擔(dān)保中心申請擔(dān)保，同時需在銀行申請流動資金貸款。

二、非融資類擔(dān)保業(yè)務(wù)

1、信用證擔(dān)保

企業(yè)出口時為解決生產(chǎn)資金短缺問題，以收到國外買方開來的信用證作為抵押向銀行申請貸款。企業(yè)使用貸款資金進(jìn)行生產(chǎn)、備貨、出口，并向銀行交單，由銀行進(jìn)行議付，銀行將貸款從議付貸款中扣除。為控制風(fēng)險，需要企業(yè)提供擔(dān)保。

2、招投標(biāo)保函擔(dān)保

投標(biāo)擔(dān)保是指投標(biāo)人在投標(biāo)報價前或同時向業(yè)主提交投標(biāo)擔(dān)保，保證一旦中標(biāo)，即簽約承包工程。如承包商中標(biāo)后，在投標(biāo)期限內(nèi)不能簽訂合同告知違約，保證人必須支付權(quán)利一定的賠償金。

3、財產(chǎn)保全擔(dān)保

財產(chǎn)保全擔(dān)保時申請人在向法院申請進(jìn)行財產(chǎn)保全時，向法院提供的保證對因財產(chǎn)保全不當(dāng)給被申請人所造成的損失進(jìn)行賠償?shù)膿?dān)保。財產(chǎn)保全擔(dān)保實(shí)質(zhì)上是當(dāng)事人的一種訴訟行為，因而具有不同于一般擔(dān)保的法律特征。

4、貿(mào)易履約擔(dān)保

商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展使人類交易活動的范圍不斷擴(kuò)展，交易性質(zhì)也不再局限于一手交錢、一手交貨的傳統(tǒng)方式。但交易的不安全性和交易的風(fēng)險也相應(yīng)增加了，解決這一矛盾的途徑之一就是由第三人為交易雙方提供擔(dān)保，這就是商業(yè)交易的履約擔(dān)保。

5、工程保函擔(dān)保

工程擔(dān)保貫穿于工程建設(shè)的全過程，在整個工程建設(shè)過程的不同時期，會出現(xiàn)不同形式的保函種類。例如以下常見的：

1、付款保函，包括預(yù)付款保函、分期付款保函；

2、履約保函，包括投標(biāo)保函、工程承包保函、工程承包保函、工程維修保函、質(zhì)量保函；

3、債務(wù)保函，包括借款保函、租賃保函。

三、其他業(yè)務(wù)類

1、再擔(dān)保

通過設(shè)立國家級或區(qū)域級信用再擔(dān)保體系，對符合條件的中小企業(yè)信用擔(dān)保機(jī)構(gòu)提供一定比例再擔(dān)保支持，可以提升擔(dān)保機(jī)構(gòu)的信用能力、分散風(fēng)險能力和防范控制風(fēng)險能力，鼓勵信用擔(dān)保機(jī)構(gòu)擴(kuò)大中小企業(yè)的擔(dān)保規(guī)模，促進(jìn)中小企業(yè)信用擔(dān)保業(yè)持續(xù)。穩(wěn)定和健康發(fā)展以及各地區(qū)經(jīng)濟(jì)效益與社會效益的提高。

申請材料清單明細(xì)

以下材料標(biāo)有星號的為必備材料，其余為根據(jù)項(xiàng)目具體情況確定的可選材料 *

1、委托擔(dān)保申請書

*

2、企業(yè)營業(yè)執(zhí)照副本

*

3、法人代碼證

4、特殊行業(yè)經(jīng)營許可證

*

5、稅務(wù)登記證副本

*

6、公司介紹

*

7、公司章程

*

8、注冊資本驗(yàn)資報告

9、納稅憑證

10、貸款卡及查詢記錄、基本賬戶開戶許可證、近期人民銀行征信報告

11、上月銀行對賬單

*

12、當(dāng)期財務(wù)報表和經(jīng)審計的近三年財務(wù)報告（包括資金負(fù)債表、損益表、現(xiàn)金流量表和相應(yīng)的報表附注）

13、近期財務(wù)報表及主要科目明細(xì)

*

14、法人代表授權(quán)委托書

*

15、法人代表及委托代理人身份證

*

16、法人代表及主要領(lǐng)導(dǎo)人簡歷

*

17、董事會成員名單及簽名式樣

*

18、申請借款及擔(dān)保的董事會決議

*

19、主要投資項(xiàng)目的可行性研究報告及有關(guān)批件

* 20、提供個人無限責(zé)任反擔(dān)保的，應(yīng)提供個人財產(chǎn)清單及權(quán)屬證明

21、公司股權(quán)質(zhì)押反擔(dān)保的，如不是100%股權(quán)質(zhì)押的，應(yīng)提供全體股東會同意質(zhì)押的股東會決議

22、抵押反擔(dān)保的，應(yīng)提供抵押物權(quán)證明及財產(chǎn)評估報告

23、質(zhì)押反擔(dān)保的，應(yīng)提供質(zhì)押物權(quán)屬證明及質(zhì)物評估報告

24、信用反擔(dān)保的，反擔(dān)保人應(yīng)提供本清單中所列相關(guān)資料

25、抵（質(zhì)）押反擔(dān)保的，應(yīng)提供抵（質(zhì)）押物清單

26、抵（質(zhì)）押反擔(dān)保的，應(yīng)提供抵（質(zhì)）押物保險單

27、抵（質(zhì)）押反擔(dān)保的，應(yīng)提供董事會同意抵抵（質(zhì)）押的決議

28、抵（質(zhì)）押反擔(dān)保，抵（質(zhì)）押為共有的，應(yīng)提供全體共有人同意抵（質(zhì)）押的聲明

29、抵（質(zhì)）押反擔(dān)保，抵（質(zhì)）押物為海關(guān)監(jiān)管的，應(yīng)提供海關(guān)同意抵（質(zhì)）押的證明

30、抵（質(zhì)）押反擔(dān)保，抵（質(zhì)）押物為國有企業(yè)所屬的，應(yīng)提供主管部門及國有資產(chǎn)管理部門同意抵（質(zhì)）押的證明

31、資信證明

32、擬派出項(xiàng)目經(jīng)理和主要技術(shù)人員的簡歷與業(yè)績證明材料

33、企業(yè)資質(zhì)證明

34、投標(biāo)書/施工合同

35、在建工程及以往工程或類似工程業(yè)績證明材料

36、擬投入本工程的技術(shù)裝備清單

37、公司需要的其他資料

受理?xiàng)l件

1、客戶資格：

（1）客戶必須是經(jīng)國家工商行政管理機(jī)關(guān)（或主管機(jī)關(guān)）核準(zhǔn)登記的企（事）業(yè)法人。除不需要經(jīng)工商部門核準(zhǔn)登記的事業(yè)法人外，客戶應(yīng)經(jīng)過工商部門辦理年檢手續(xù)并在年檢有效期內(nèi)；

（2）客戶所在行業(yè)為特殊行業(yè)的，還應(yīng)具備行業(yè)主管部門頒發(fā)的有效期內(nèi)的執(zhí)業(yè)證照；

（3）客戶有固定經(jīng)營場所和生產(chǎn)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備；

（4）客戶持有中國人民銀行核發(fā)的貸款卡（證）；

（5）客戶在銀行開立了基本結(jié)算賬戶。

2、項(xiàng)目資格：

（1）項(xiàng)目符合國家相關(guān)法律法規(guī)及公司業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略及經(jīng)營計劃；

（2）項(xiàng)目資金投向符合國家產(chǎn)業(yè)政策，有利于優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，提高工業(yè)技術(shù)水平，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展；

（3）固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目，應(yīng)在相關(guān)政府主管部門獲得可行性報告、征地、規(guī)劃、環(huán)保等批復(fù)；

（4）項(xiàng)目反擔(dān)保措施具有可操作性；

（5）項(xiàng)目符合行業(yè)和公司有關(guān)文件規(guī)定。

瀚華擔(dān)保公司

工業(yè)類特色擔(dān)保服務(wù)

產(chǎn)品質(zhì)量擔(dān)保

工業(yè)企業(yè)向購貨商或消費(fèi)者提供產(chǎn)品質(zhì)量的保證。

服務(wù)質(zhì)量擔(dān)保

企業(yè)向消費(fèi)者提供服務(wù)質(zhì)量的保證。

發(fā)貨擔(dān)保

擔(dān)保機(jī)構(gòu)為生產(chǎn)商（供貨方）提供發(fā)貨擔(dān)保，以增強(qiáng)其對購貨方的信用，促成交易。

貨款支付擔(dān)保

此擔(dān)保系增強(qiáng)付款方的信用，確保供貨方利益。

大型主機(jī)配套商融資支持方案

針對因配套商為大型主機(jī)廠配套而形成的流動資金占用（存貨、應(yīng)收賬款等）提供的融資支持，以幫助配套商解決流動資金不足和擴(kuò)大再生產(chǎn)。

園區(qū)特色融資支持方案

■ 標(biāo)準(zhǔn)廠房按揭擔(dān)保――讓您輕輕松松入駐園區(qū)

針對園區(qū)入駐企業(yè)，因購買園區(qū)標(biāo)準(zhǔn)廠房而向金融機(jī)構(gòu)申請按揭貸款而提供的階段性擔(dān)保，以幫助開發(fā)商快速回籠銷售資金和減少園區(qū)入駐企業(yè)流動資金的大量占用。

■園區(qū)企業(yè)固定資產(chǎn)貸款、技改貸款擔(dān)保――助您迅速擴(kuò)大規(guī)模

幫助園區(qū)企業(yè)實(shí)現(xiàn)改擴(kuò)建、新建項(xiàng)目而提供的貸款擔(dān)保

■園區(qū)企業(yè)配套流動資金貸款擔(dān)保――解決營運(yùn)資金瓶頸

針對企業(yè)固定資產(chǎn)投入過大引起的資金短缺而提供的融資支持，包括為新增固定資產(chǎn)配套的流動貸款擔(dān)保。

■ 園區(qū)土地整治融資擔(dān)保

根據(jù)園區(qū)管委會對土地的統(tǒng)一規(guī)劃，為對園區(qū)土地進(jìn)行前期整治的業(yè)主或承建商提供的融資支持，以解決業(yè)主或承建商階段性資金短缺瓶頸。

創(chuàng)業(yè)期高新企業(yè)擔(dān)保支持方案

支持對象：初創(chuàng)期高新企業(yè)、處于快速發(fā)展前期的中小科技企業(yè)。

準(zhǔn)入條件：企業(yè)有良好的管理和技術(shù)團(tuán)隊(duì)，有相對成熟和領(lǐng)先的技術(shù)，產(chǎn)品有較大的市場空間和盈利空間

支持理念：在承擔(dān)企業(yè)發(fā)展過程中高風(fēng)險的同時，與企業(yè)分享創(chuàng)業(yè)發(fā)展的部分收益，與被擔(dān)保企業(yè)共同成長。

支持方案：

（1）擔(dān)保期權(quán)支持方案

（2）擔(dān)保分紅支持方案

（3）擔(dān)保投資支持方案

第三篇：融資租賃模式

融資租賃模式

融資租賃又稱金融租賃，是租賃人根據(jù)承租人的需要購置設(shè)備，供承租人在約定期限內(nèi)使用并為此支付相應(yīng)租金，同時承擔(dān)設(shè)備的日常維修、保養(yǎng)和經(jīng)濟(jì)技術(shù)過時的風(fēng)險。租賃期滿，按合同約定設(shè)備可以由承租人留購、續(xù)租、或者退還給出租人。融資租賃作為一種新型的經(jīng)濟(jì)運(yùn)作模式，把工業(yè)、金融、貿(mào)易三者緊密結(jié)合起來，克服了工業(yè)資本和銀行資本的不足，其功能越來越受到社會重視。

融資租賃模式具有多種功能，一是可以緩解企業(yè)資金需求壓力。用戶采用融資租賃方式，不必一次性大量投入資金即可獲得所需的機(jī)器設(shè)備。制造商通過向金融租賃企業(yè)出售機(jī)器設(shè)備，迅速收回資金，減少營銷環(huán)節(jié)的資金占有量，加快了企業(yè)流動資金流轉(zhuǎn)速度，減少了企業(yè)營銷費(fèi)用。二是改變了企業(yè)資金結(jié)構(gòu)，加快了資金流動，加快了企業(yè)技術(shù)改造步伐，使資金使用效益提高了。三是有利于企業(yè)加強(qiáng)內(nèi)部管理，提高企業(yè)整體管理水平。實(shí)行融資租賃后使用戶企業(yè)必須加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理，提高機(jī)器設(shè)備使用效率。制造企業(yè)由于金融企業(yè)參與利潤分配，企業(yè)要應(yīng)對中間所有者和終端用戶的雙重選擇，必須提升自己的核心競爭能力。四是有利于資產(chǎn)保全，完善市場信貸關(guān)系。這是融資租賃具有融資與融物功能決定的。由于融資租賃具有融物的功能，機(jī)器設(shè)備的所有權(quán)和使用權(quán)分離，面對長期不能按合同約定支付租金的用戶，金融企業(yè)不必借助司法途徑，即可中止合同，變更機(jī)器設(shè)備使用用戶，從而大大減少金融信貸風(fēng)險。五是有利于合理利用企業(yè)資源。制造企業(yè)也可以把工作的重點(diǎn)放在產(chǎn)品研究開發(fā)和制造工藝提升上面來。六是開辟了利用外資，引進(jìn)國際先進(jìn)技術(shù)設(shè)備的新途徑。融資租賃和國際信貸相比，可以避開一些貿(mào)易壁壘，而且具有手續(xù)簡便，操作性強(qiáng)，符合國際慣例等特點(diǎn)，是一種有效引進(jìn)國外設(shè)備和技術(shù)的方式。

融資租賃作為一種信用形式，與其他信用形式不同。

一、與商業(yè)信用的區(qū)別。融資租賃合同中租賃物的所有權(quán)在租賃期內(nèi)屬于出租人，承租人只有使用和收益權(quán)，并負(fù)有維護(hù)好租賃物的義務(wù)。在分期付款購物方式下，物品所有權(quán)一般在物品交付驗(yàn)收時，或合同生效時已全部轉(zhuǎn)移。雙方結(jié)清貨款之前，物品的所有權(quán)已轉(zhuǎn)移到購買者，雙方之間存在的只是債權(quán)債務(wù)關(guān)系。

二、與銀行信用的區(qū)別。銀行借貸款業(yè)務(wù)表現(xiàn)為純粹的資金運(yùn)動。融資租賃不是純粹的資金借貸，它是以融物以求融資的信用形式，租賃合同和買賣合同共同組成融資租賃合同內(nèi)容，合同沒有主次之分。

三、與買方信貸的區(qū)別。國際融資租賃類似于國際貿(mào)易中的買方信貸，但買方信貸獲得的資金只能用于購買貸款國的貨物，貸款人對貨物沒有所有權(quán)。租賃公司融資租賃不受此類約束，承租人對租賃物和出賣人有選擇權(quán)，融資企業(yè)擁有租賃物的所有權(quán)。

四、與信托信用區(qū)別。信托信用的資金流向是雙向的，信托公司可以貸款，也可以吸收存款。融資租賃公司資金流向是單向的，只能融資放款，不能接受存款，且融資時與租賃物相伴而行，在租賃期間對租賃物行使所有權(quán)。

五、與BOT項(xiàng)目融資區(qū)別。BOT項(xiàng)目采用項(xiàng)目法人制。項(xiàng)目承擔(dān)者既融資，又直接參與經(jīng)營

管理。在一定時期內(nèi)，項(xiàng)目法人以營業(yè)收入毛利支付融資成本費(fèi)用，并獲得自己收益。經(jīng)營期滿，項(xiàng)目財物無償交付給當(dāng)?shù)卣蚬檬聵I(yè)單位。項(xiàng)目主要經(jīng)過籌資、立項(xiàng)、建設(shè)、經(jīng)營、轉(zhuǎn)讓幾個環(huán)節(jié)。融資租賃合同中出租人只收租金，不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，租賃期滿，承租人獲得租賃物所有權(quán)也要支付租賃合同中協(xié)商確定價款。

融資租賃按其業(yè)務(wù)運(yùn)作方式可以分為以下幾種形式：一是直接租賃。即按合同法中對融資租賃的界定進(jìn)行操作。這種運(yùn)作模式已被世界各國接受，成為了一種國際商業(yè)慣例。二是回租?；刈獾淖龇ㄊ?，承租人將自制或外購的機(jī)器設(shè)備先按賬面價格或重新估價賣給租賃機(jī)構(gòu)，然后再以租賃方式租回使用。回租業(yè)務(wù)中不存在實(shí)物交割。三是杠桿租賃。杠桿租賃法律關(guān)系中，合同主體包括出租人、出賣人、承租人、貸款人四方。杠桿租賃合同包括買賣合同、租賃合同、借款合同三種，且三者之間互為條件，相互依存。四是融資租賃中轉(zhuǎn)租賃。五是融資租賃中的委托租賃。委托租賃合同中，受委托租賃機(jī)構(gòu)以中介人身份出現(xiàn)，并收取中介費(fèi)。在合同訂立過程中，由租賃中介人、委托人和承租人三方洽商租賃條件，共同簽訂租賃合同。

第四篇：商業(yè)地產(chǎn) 融資模式

融資模式簡介 我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)融資需求背景

1.1 商業(yè)地產(chǎn)正經(jīng)歷高速發(fā)展

近年來，隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)在經(jīng)歷了一段時間的沉寂后，于21世紀(jì)初重新成為開發(fā)投資熱點(diǎn)。自2000年起，商業(yè)地產(chǎn)首先在北京、上海、廣州等幾個經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)的地區(qū)興起，并迅速蔓延到全國。根據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入2005年后，我國商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出快的發(fā)展勢頭：2005年投資完成額1999.9億元，比上年增長16.0%；到2009年完成投資額10613億，比上年增長20.7%，占房地產(chǎn)投資比重29.7%，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房銷售面積分別增長30.8%和24.2%，銷售額分別增長66.9%和45.5%；2010年1~11月完成投資額12675億，比上年同期增長41.9%，占房地產(chǎn)投資比重29.8%，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房銷售面積分別增長25.9%和35.2%，銷售額分別增長48.4%和50.2%。隨著我國商業(yè)業(yè)態(tài)的不斷轉(zhuǎn)型，經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，區(qū)域城市的繁榮，人民生活水平的提高，交通條件的改善，另外就是2010年國家出臺政策，開始對商品住宅的一線城市實(shí)行限購，二、三線城市實(shí)行限貸，商業(yè)地產(chǎn)成為投資追逐的熱點(diǎn)，勢必出現(xiàn)新一輪的高速發(fā)展。

1.2 資金問題是商業(yè)地產(chǎn)面臨的突出問題

土地和資金就像房地產(chǎn)開發(fā)的兩條腿，沒有土地和資金，房地產(chǎn)開發(fā)將寸步難行。但從房地產(chǎn)的整個開發(fā)過程來看，資金短缺問題是目前中國房地產(chǎn)開發(fā)商面臨的最突出問題，對于投資規(guī)模大、投資回收期長的商業(yè)地產(chǎn)更是如此。一個商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投資少則幾億元，多則幾十億元、幾百億元，如果沒有足夠的資金支持，不僅開發(fā)建設(shè)完不成，而且即使開發(fā)成后期的運(yùn)營過程中也會因此出現(xiàn)各種各樣的問題?，F(xiàn)在在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中普遍存在的產(chǎn)權(quán)分割出售的現(xiàn)象，根本原因就在于開發(fā)商資金不足，急于盡快回收資金。而產(chǎn)權(quán)分割出售的后果就是在后期的運(yùn)營過程中難以實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一管理，最終導(dǎo)致項(xiàng)目失敗。2 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)融資的概念與特點(diǎn)

2.1 商業(yè)地產(chǎn)的概念

目前國內(nèi)外關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)的概念和統(tǒng)計的口徑各不一致。根據(jù)美國房地產(chǎn)協(xié)會(CCIM)的定義，商業(yè)地產(chǎn)包括四個分支：商鋪、寫字樓、庫房和廠房，廣義而言，其范圍也包括其他經(jīng)營性交易的經(jīng)營場所，如銀行、餐館、賓館等；而在我國的香港地區(qū)，房地產(chǎn)市場分為住宅、寫字樓、商業(yè)樓宇、工業(yè)廠房四個分支市場，此處的商業(yè)樓宇泛指CCIM中的廣義商鋪，內(nèi)地許多專家學(xué)者也大都使用這一標(biāo)準(zhǔn)。除了商鋪和商業(yè)樓宇的概念外，商業(yè)地產(chǎn)還有商業(yè)物業(yè)、商業(yè)營業(yè)用房等多種名稱，其中中國房地產(chǎn)統(tǒng)計年鑒就把進(jìn)行商業(yè)零售和其他實(shí)物當(dāng)場交易或面對大眾有償服務(wù)的經(jīng)營場所稱為商業(yè)營業(yè)用房。綜合以上概念，本文所論述的商業(yè)地產(chǎn)定義為商業(yè)經(jīng)營活動的經(jīng)營場所，其中的商業(yè)經(jīng)營活動主要是指商業(yè)零售和其他實(shí)物交易或提供有償服務(wù)的經(jīng)營活動，也就是CCIM申廣義上的商鋪概念。

2.2 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)融資的概念

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)融資是指開發(fā)商為了確保商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的順利進(jìn)行而進(jìn)行的融通資金的活動。其實(shí)質(zhì)是發(fā)揮商業(yè)地產(chǎn)的財產(chǎn)功能，為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)融通資金，以達(dá)到盡快開發(fā)、提高投資收益的目的；同時，將固定在土地上的資金重新流動起來，使其進(jìn)入社會流通領(lǐng)域，以擴(kuò)充社會資金來源。

2.3 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)融資的特點(diǎn)

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)融資的特點(diǎn)是與其自身的特殊性緊密相關(guān)的，概括起來，主要有以下兩點(diǎn)：

2.3.1 資金規(guī)模大、融資周期長 投資規(guī)模大、投資回收期長是房地產(chǎn)開發(fā)投資的共性，而商業(yè)地產(chǎn)對資金的要求尤為突出。因?yàn)樯虡I(yè)用地的土地使用權(quán)出讓價格是最高的，商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計水準(zhǔn)高，建筑結(jié)構(gòu)復(fù)雜并廣泛采用新材料和新工藝，內(nèi)部裝修及陳設(shè)豪華，都使得商業(yè)地產(chǎn)所需資金遠(yuǎn)高于住宅或廠房物業(yè)。商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營一般還要經(jīng)過2~3年的過渡期，才能有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，而且在租售過程中，為了吸引主力店加盟，開發(fā)商不得不采取前幾年租期內(nèi)低租金，甚至部分免租金的形式，這必然又減少了前期回報。所以，商業(yè)地產(chǎn)對開發(fā)商的資金儲備能力和抗風(fēng)險的能力有著很高的要求。

2.3.2 風(fēng)險大、成本高 商業(yè)地產(chǎn)具有高風(fēng)險、高收益的特性。其收益主要來源于租金收入，而能否獲得租金很重要的在于物業(yè)的升值。目前在我國的許多城市尤其是大都市，商業(yè)競爭已經(jīng)趨于白熱化，商業(yè)經(jīng)營的不穩(wěn)定性增大。同時，在商業(yè)房地產(chǎn)很長的投資回收期內(nèi)，周邊經(jīng)濟(jì)環(huán)境、交通狀況、人流狀況、居住人群乃至政府的政策變更都會對收益產(chǎn)生巨大的影響。而且，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營過渡期的存在使開發(fā)商在這一期間內(nèi)隨時可能面臨調(diào)整或虧損。因此，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營的風(fēng)險相當(dāng)大。因此，投資商、信托公司等資金提供方為保障資金的安全或分享開發(fā)的高收益，一般要求較高的投資回報，對開發(fā)商而言融資費(fèi)用和利息成本都是很高的。美國商業(yè)地產(chǎn)的資金循環(huán)模式及融資方式

國外商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展尤其以美國市場為典范，雖然在2008年美國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)泡沫，從而爆發(fā)了嚴(yán)重的次級債務(wù)危機(jī)，但其經(jīng)過多年積累的商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新融資方式還是值得借鑒的。

3.1 美國商業(yè)地產(chǎn)的資金循環(huán)模式

美國的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷幾十年的發(fā)展過程，無論是在經(jīng)營模式、商業(yè)形態(tài)，還是資金平臺上都已逐漸完善，尤其是在房地產(chǎn)證券化之后，房地產(chǎn)投資信托(REIT)日漸成熟，從而推動了美國商業(yè)地產(chǎn)取得前所未有的發(fā)展。美國商業(yè)地產(chǎn)資金循環(huán)的主要形式如圖1所示 ：

由圖1可以看出，REIT、產(chǎn)業(yè)基金等在美國的商業(yè)地產(chǎn)中發(fā)揮著重要的作用。對于資本市場來說，投資判斷并不是著眼于公司單個項(xiàng)目的投資，而是根據(jù)公司長期發(fā)展的投資。也就是說，公司的成長性是資本市場的投資價值觀，所以美國的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)按照資本市場的價值觀塑造公司的發(fā)展模式，上市后依托資本市場的資金支持，持續(xù)擴(kuò)張發(fā)展。

3.2 美國商業(yè)地產(chǎn)的融資方式

美國房地產(chǎn)在1990年的估算價值就約為5~6.1萬億美元，這些房地產(chǎn)大都以債務(wù)和權(quán)益融資。其中商業(yè)地產(chǎn)占了很大一部分，商業(yè)地產(chǎn)的融資方式有企業(yè)內(nèi)部融資和外部融資兩大類，具體有以下幾種：

3.2.1 企業(yè)內(nèi)部融資 即開發(fā)企業(yè)利用企業(yè)現(xiàn)有的自有資金支持項(xiàng)目開發(fā)，或通過擴(kuò)大自有資金基礎(chǔ)。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的內(nèi)部融資包括“抵押、貼現(xiàn)股票和債券而獲得現(xiàn)金”、“預(yù)收購房定金或購房款”和企業(yè)留存收益等。

3.2.2 企業(yè)外部融資 主要渠道和融資工具以下13種：

(1)上市融資：包括直接發(fā)行上市和利用殼公司資源間接上市。

(2)發(fā)行債券：根據(jù)發(fā)行主體的不同，分為政府發(fā)行、金融機(jī)構(gòu)發(fā)行和房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行三種。發(fā)行債券可以聚集社會閑散資金，為房地產(chǎn)企業(yè)帶來大規(guī)模的長期資金。

(3)銀行貸款：到1997年止，商業(yè)銀行是美國商業(yè)地產(chǎn)債務(wù)資金的唯一來源。他們持有50.2%的非住房商業(yè)地產(chǎn)的長期貸款，占房地產(chǎn)貸款總額的28%。

(4)其他融資機(jī)構(gòu)的融資：是指從銀行外的其他機(jī)構(gòu)融資，包括保險公司、房地產(chǎn)投資基金管理公司和房地產(chǎn)財務(wù)管理公司等。養(yǎng)老基金和人壽保險公司是主要的機(jī)構(gòu)，他們持有的很多抵押貸款擔(dān)保債務(wù)(CMOs)是由商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款擔(dān)保的債券。

(5)合作開發(fā)：包括合資開發(fā)，這種方式可以補(bǔ)充自用資金，分散投資風(fēng)險，是目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用較多的一種方式。

(6)前沿貨幣合約：這是一種非常美國化的高比率的房地產(chǎn)融資方式，它采用貸款機(jī)構(gòu)出資，開發(fā)商出地和技術(shù)，成立合資公司。與合作開發(fā)不同的是，參與合作的資本投入者并不是完全意義上的投資方，他還充當(dāng)貸款人的角色，要將其投資分期收回，并要求獲得利息。由于貸款方本身又是合資方，因而貸款利率一般比較低，但同時作為合資方，他也與開發(fā)商共享利益、共擔(dān)風(fēng)險。

(7)房地產(chǎn)辛迪加：這是國外房地產(chǎn)開發(fā)商廣泛采用的一種融資方式，它由經(jīng)理合伙人和有限合伙人組成，其中經(jīng)理合伙人負(fù)責(zé)房地產(chǎn)的經(jīng)營管理，負(fù)無限責(zé)任，而有限合伙人享有所有權(quán)，不參與經(jīng)營，以其出資額為限承擔(dān)有限責(zé)任。房地產(chǎn)辛迪加可以籌集到開發(fā)商難以籌集到的權(quán)益或短期資金。

(8)房地產(chǎn)投資信托(REIT)：房地產(chǎn)投資信托可以是信托也可以是一家公司，通過向開發(fā)商發(fā)放信托資金或直接參與房地產(chǎn)投資等方式參與運(yùn)作。在美國存在權(quán)益REIT(投資并經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn))、抵押貸款REIT(購買商業(yè)地產(chǎn)的抵押貸款)、混合REIT(同時投資抵押貸款和商地產(chǎn))和有限壽命REIT(在有限而確定的時間段內(nèi)購買和經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn))四種類型的REIT。REIT立法要求資產(chǎn)由獨(dú)立的顧問來進(jìn)行管理。

(9)商業(yè)抵押貸款支持證券：商業(yè)抵押貸款支持證券(CMBS)起源于20世紀(jì)80年代，是將房地產(chǎn)貸款組合證券化，通過資本市場向個人和機(jī)構(gòu)投資者出售。

(10)租賃融資：在這種方式下，擁有土地經(jīng)營權(quán)的房地產(chǎn)開發(fā)商，將該土地出租給其他的投資者開發(fā)建設(shè)，以每年獲得的租金作為抵押，申請房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的長期貸款，或者是開發(fā)商通過租賃方式獲得土地的使用權(quán)以后，以自己開發(fā)的房地產(chǎn)作為抵押向銀行申請長期抵押貸款。

(11)回租融資：即開發(fā)商先出售自己開發(fā)的物業(yè)，再將其租回經(jīng)營。這種方式在于開發(fā)商作為某項(xiàng)物業(yè)的所有人，既想保持該物業(yè)的所有權(quán)以獲得該項(xiàng)物業(yè)的連續(xù)收益，又想出讓該項(xiàng)物業(yè)獲得資金以減少資金占用，而投

資者也想獲得可觀的投資收益所采用。

(12)回買融資：即開發(fā)商將自己開發(fā)的某項(xiàng)物業(yè)賣給貸款機(jī)構(gòu)，然后再用貸款機(jī)構(gòu)的貸款買回該項(xiàng)物業(yè)。對于開發(fā)商而言，其不僅能獲得較高比例的融資，而且在還清貸款后，可以獲得該項(xiàng)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)。開發(fā)商在回買的過程中可以對此物業(yè)提取折舊，從而獲得折舊抵稅帶來的好處；對于融資機(jī)構(gòu)而言，即可獲得高于抵押貸款的利息收入，又可以所有權(quán)人的身份參與分享物業(yè)的經(jīng)營收入。

(13)夾層融資：“夾層”的概念源自華爾街，指介于股權(quán)與優(yōu)先債券之間的投資形式。在房地產(chǎn)融資領(lǐng)域，常指不屬于抵押貸款的其他次級債或優(yōu)先股，建立不同債權(quán)的股權(quán)的投資組合。這種方式的優(yōu)勢在于，突破了抵押貸款的界限，也為物業(yè)所有者的推出提供了便利。從投資者的角度來看，既可獲得債權(quán)性質(zhì)的收益，又可獲得股份性質(zhì)的分紅，還可以實(shí)現(xiàn)債轉(zhuǎn)股，類似于優(yōu)先股和可轉(zhuǎn)債。其缺點(diǎn)在于融資成本高，程序復(fù)雜，法律架構(gòu)復(fù)雜。國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)融資現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢

4.1 國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的資金循環(huán)模式

國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展時間相對較短，資金循環(huán)的模式得到市場驗(yàn)證的并不多，融資方式主要以銀行貸款為主。

4.2 國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的融資現(xiàn)狀

4.2.1 融資渠道單

一、困難重重 國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)融資除一部分來源于自有資金外，70%~80%來自銀行貸款，融資渠道單一。而自2007年以來，為了抑制房地產(chǎn)投資過快增長和降低銀行金融風(fēng)險，國家出臺了一系列宏觀調(diào)控政策收緊銀根，到2009年下半年，除國有商業(yè)銀行在信貸方面對部分商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目還有選擇性支持外，其他股份制銀行已很少對商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的貸款發(fā)放。這對于依賴銀行融資的商業(yè)地產(chǎn)來說無疑是雪上加霜，融資困難已經(jīng)成為制約國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的瓶頸。

4.2.2 融資方式多元化已初現(xiàn)端倪 在各銀行實(shí)施放貸緊縮的情況下，各開發(fā)商／投資商都在積極尋找新的融資渠道，“上市”、“信托”、“基金”、“信貸創(chuàng)新”、“典當(dāng)”等紛紛登臺亮相或者正在醞釀之中，商業(yè)地產(chǎn)融資多元化已初現(xiàn)端倪。在這些多元化融資方式中，REIT以其收益穩(wěn)定等諸多利好成為商業(yè)地產(chǎn)融資新寵，早在2005年年底，“廣州越秀”率先在香港發(fā)行REIT，開創(chuàng)了國內(nèi)優(yōu)

質(zhì)物業(yè)打包到境外上市融資的先河。此外，自2005年以來，海外基金頻頻出手，在人民幣升值預(yù)期的背景下，尾隨高盛、摩根士丹利等巨頭而來的機(jī)構(gòu)投資者不斷增加。

4.3 國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)融資趨勢

融資方式由間接融資向直接融資為主轉(zhuǎn)變是國際融資市場發(fā)展的趨勢，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)融資體系不僅會逐漸完善間接融資模式，而且會大力發(fā)展真接融資模式，從而使融資體系更趨合理化，這也是分散銀行融資風(fēng)險、拓寬商業(yè)地產(chǎn)融資渠道、解決商業(yè)地產(chǎn)資金緊缺問題的必由之路。隨著融資體系的逐漸完善，各種融資主體都會進(jìn)入投資收益比較高的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，隨之出現(xiàn)的是融資渠道與方式將呈現(xiàn)多元化，除銀行貸款外，上市融資、REIT、商業(yè)地產(chǎn)基金、商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券等都將會成為開發(fā)商/投資商可用的主要融資方式。我國商業(yè)地產(chǎn)開融資的幾種主要方式分析

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)離不開融資工具的幫助和各類金融機(jī)構(gòu)的支持。目前商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的融資方式主要有銀行信貸、上市融資等；另外，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)可用的幾種新的融資工具，如REIT、商業(yè)地產(chǎn)基金等，也一并進(jìn)行探討。

5.1 企業(yè)自有資金

5.1.1 企業(yè)自有資金注入的方式(1)開發(fā)主體為新的項(xiàng)目公司時，資金注入方可以是上級公司(母公司或總公司)，也可以是其他的投資者，以增加注冊資本金為主要方式；(2)開發(fā)主體為內(nèi)部獨(dú)立核算而對外無法人地位的項(xiàng)目組時，以資金的直接劃撥為主要方式。

5.1.2 運(yùn)用自有資金融資方式的重要性 企業(yè)自有資金是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)最基本的融資方式，也是運(yùn)用其他融資方式的前提。由于房地產(chǎn)開發(fā)是風(fēng)險較大的經(jīng)濟(jì)活動，市場信息不對稱，出現(xiàn)“逆向選擇”和“道德危機(jī)”的可能性較大。作為資金的提供者，銀行、信托投資公司及其他投資者在追求投資收益的目標(biāo)下希望保證資金的安全。開發(fā)企業(yè)的自有資金注入開發(fā)項(xiàng)目則是一種良好的“信號發(fā)射機(jī)制”，促進(jìn)了資金提供方和需求方的信息交流，降低了雙方的交易費(fèi)用，提高了交易的效率。因此，運(yùn)用自有資金投資開發(fā)成了檢驗(yàn)開發(fā)商誠意和實(shí)力的最佳方式，有“操盤手”共擔(dān)風(fēng)險，投資者的信心也大為增強(qiáng)，對開發(fā)商而言，則能獲取更多的資金支持。

5.2 預(yù)租預(yù)售款和定金

商業(yè)地產(chǎn)的預(yù)租預(yù)售款及定金是內(nèi)部融資的另一重要來源。在商業(yè)地產(chǎn)市場高漲的形勢下，開發(fā)商可以利用買方的激烈競爭，以預(yù)租預(yù)售形式進(jìn)行滾動開發(fā)，及早將產(chǎn)品推向市場，降低開發(fā)風(fēng)險。預(yù)租預(yù)售款手段通常與商業(yè)房地產(chǎn)營銷手段相結(jié)合，開發(fā)商能夠借預(yù)售的聲勢帶動樓盤的整體銷售，提高整個項(xiàng)目的聲譽(yù)，為后期招商工作打下基礎(chǔ)。定金是鎖定目標(biāo)客戶群的重要營銷工具，以其再投資同樣可以加快開發(fā)速度，節(jié)省融資的成本。但是這種融資方式受宏觀政策和物業(yè)經(jīng)營方式的影響很大。由于近年來房地產(chǎn)投資開發(fā)有局部過熱的表現(xiàn)，北京出臺的《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》于2010年12月1日開始執(zhí)行，進(jìn)而在全國進(jìn)行逐步推廣，對商業(yè)物業(yè)的預(yù)售資金監(jiān)管更加嚴(yán)格，資金使用受到限制；另外，隨著開發(fā)商對商業(yè)地產(chǎn)后期運(yùn)營的重視，商鋪分割產(chǎn)權(quán)出售的比例將越來越小，預(yù)售款融資所占比例也會越來越小?？偟膩砜矗A(yù)租預(yù)售款和定金的再投資對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)融資具有重要意義，在政策允許和充分考慮物業(yè)長期經(jīng)濟(jì)的條件下充分利用這一方式會對開發(fā)活動產(chǎn)生積極的帶動作用。

5.3 銀行信貸融資

長期以來，銀行信貸融資一直是房地產(chǎn)開發(fā)融資的主要方式之一，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)融資也不例外，這與我國的金融市場的形勢密切相關(guān)，也與銀行信貸融資具有成本較低、貸款額度大等優(yōu)勢有關(guān)。經(jīng)過幾年的摸索實(shí)踐，國內(nèi)的銀行信貸融資方式在房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過程中已發(fā)揮了重要作用，已經(jīng)有了一定的經(jīng)驗(yàn)與模式，相對比較成熟，在此不多贅述。在未來相當(dāng)長的一段時間內(nèi)，銀行信貸融資仍將在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)融資中占有重要的位置。

5.4 上市融資

上市融資是指股份有限公司通過公開發(fā)行股票，并在證券交易所掛牌交易進(jìn)行融資，是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)資本運(yùn)營的重要手段和融資方式。

5.4.1 房地產(chǎn)公司上市融資的方式 房地產(chǎn)公司實(shí)現(xiàn)上市融資的可能途徑有：(1)國內(nèi)A股上市，即房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立股份有限公司，直接在國內(nèi)主板A股上市；(2)國內(nèi)B股上市，即房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立股份有限公司，直接在國內(nèi)主板B股上市；(3)國內(nèi)買殼上市，即房地產(chǎn)企業(yè)收購一家在國內(nèi)上市的公司，利用其殼資源發(fā)行新股融資；(4)海外上市，即房地產(chǎn)企業(yè)選擇在境外(包括香港)直接上市或者買殼上市融資。

5.4.2 房地產(chǎn)公司上市融資的優(yōu)缺點(diǎn)分析(1)上市融資的正面效應(yīng)

第一，籌資量大：與其他融資方式相比，能籌集的資金較大，這是股票融資的特點(diǎn)決定的。

第二，融資能力強(qiáng)：由于股票的預(yù)期收益較高，并可一定程度上抵消通貨膨脹的影響，因此，普通股籌資容易吸收資金；已經(jīng)上市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)日后的實(shí)際情況，通過配股、增發(fā)或發(fā)行可轉(zhuǎn)債進(jìn)行再融資。

第三，資金使用年限長：發(fā)行股票籌措的資本具有永久性，沒有到期日，不需歸還，便于房地產(chǎn)公司對資金使用方式的安排，而且普通股籌資沒有固定的股利負(fù)擔(dān)。

第四，改善企業(yè)的財務(wù)結(jié)構(gòu)：自有資金在資金來源中所占比率的高低是衡量一個公司財務(wù)結(jié)構(gòu)和實(shí)力的重要指標(biāo)，上市融資可以提高公司自有資金比率，改善財務(wù)結(jié)構(gòu)，從而提高公司的經(jīng)營安全程度和競爭力，從而增強(qiáng)公司通過其他方式融資的能力。

第五，分散風(fēng)險：上市后，會有更多的投資者認(rèn)購公司股份，股份的分散自然有利于原股東所承擔(dān)風(fēng)險的分散。

第六，有利于企業(yè)股份制改造：根據(jù)規(guī)定推薦上市的企業(yè)必須是股份制企業(yè)，房地產(chǎn)公司可以以上市為契機(jī)，建立現(xiàn)代企業(yè)制度以有利于企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。

第七，提高公司價值：股票上市后公司股份流通性大大增強(qiáng)，其價值必然顯著提高，進(jìn)而提高股東財富。

第八，提高公司的知名度：上市公司為大眾所熟悉，將給公司帶來良好的聲譽(yù)，促進(jìn)公司產(chǎn)品的銷售，并且起到宣傳公司品牌的作用，形成無形資產(chǎn)。

第九，便于公司進(jìn)行并購(資產(chǎn)重組)：股票上市更容易為人們所接受，為公司提供了一個并購的有力工具，公司的收購與兼并將相對容易，有利于公司的長遠(yuǎn)發(fā)展。

(2)上市融資的負(fù)面效應(yīng)

第一，融資成本高：首先從投資角度來看，股票投資風(fēng)險高，相應(yīng)必然要求有較高的報酬率；其次，股票股利是從稅后利潤支付，不像債務(wù)利息那樣具有抵稅作用；再次，股票的發(fā)行費(fèi)用也比較高。

第二，削弱原有股東的控股權(quán)：由于公司的部分控制權(quán)向社會公眾轉(zhuǎn)移，原股東的控制權(quán)相對減弱。

第三，增加公司的相關(guān)義務(wù)：上市公司必須遵循上市的有關(guān)法規(guī)并接受監(jiān)督，必須對自身財務(wù)狀況、重大經(jīng)營決策、并購活動、關(guān)聯(lián)交易等按時向社會公眾披露，這些信息有時會涉及商業(yè)秘密，對公司的競爭可能會產(chǎn)生不利影響。

5.5 房地產(chǎn)基金融資

房地產(chǎn)基金是產(chǎn)業(yè)基金的一種，是指通過發(fā)行基金券(如受益憑證、基金單位、基金股份等)，將不確定多數(shù)投資者的不等額出資匯集成一定規(guī)模的信托資產(chǎn)，交由專門的投資管理機(jī)構(gòu)，按照投資組合原理直接投資于房地產(chǎn)業(yè)中的企業(yè)或項(xiàng)目，并通過資本經(jīng)營和提供增值服務(wù)，對受資企業(yè)或項(xiàng)目加以培育和輔導(dǎo)，使之相對成熟和強(qiáng)壯，以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值與投資回收，投資收益按出資比例分成的集合投資制度。商業(yè)地產(chǎn)的重點(diǎn)在于后期的經(jīng)營，前期巨大的資金壓力使得基金介入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成為一種可行的選擇。房地產(chǎn)基金一般會采取股權(quán)投資的方式，收購或直接投資所占的比重不會超過總投資額的50%，即在股權(quán)上不成為大股東，項(xiàng)目能用原來的辦法持續(xù)經(jīng)營。基金不參與項(xiàng)目的具體操作，而是留給企業(yè)來完成。當(dāng)前中國《產(chǎn)業(yè)基金投資管理辦法》正在出臺過程中，中國的房地產(chǎn)業(yè)基金只能向特定投資者發(fā)行基金份額，即采取私募設(shè)立的模式?；鸬匿N售和贖回都是通過基金管理人與投資者私下協(xié)商來進(jìn)行的。多采用投資公司形式運(yùn)作，以規(guī)避政策的限制。海外基金的表現(xiàn)則相對活躍，自2002年起海外基金，如摩根斯坦利地產(chǎn)基金、荷蘭國際(ING)、高盛、美林集團(tuán)、雷曼兄弟等開始有規(guī)模地投資于內(nèi)地房地產(chǎn)市場。2005年7月，美國最大的商業(yè)地產(chǎn)投資、開發(fā)及管理公司西蒙房地產(chǎn)集團(tuán)與摩根士丹利房地產(chǎn)基金及深國投商用置業(yè)有限公司簽訂了開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的合作協(xié)議。目前外資地產(chǎn)基金進(jìn)入我國資本市場一般有兩種方式：一是申請中國政府特別批準(zhǔn)運(yùn)作地產(chǎn)項(xiàng)目或是購買不良資產(chǎn)；二是成立投資管理公司合法規(guī)避限制，在操作手段上通過回購房、買斷、租約等直接或迂回的方式實(shí)現(xiàn)資金合法流通和回收。從目前內(nèi)地市場來看，海外基金與國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)合作的特點(diǎn)是集中度非常高，大多選擇大型的房地產(chǎn)企業(yè)，對企業(yè)的信譽(yù)、規(guī)模和實(shí)力要求比較高，具有經(jīng)營特性的商業(yè)地產(chǎn)是海外基金投資的熱點(diǎn)之一，其中收租型海外基金首選北京、上海，有成功經(jīng)驗(yàn)后選擇廣州、深圳，再進(jìn)入經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的二線城市，如蘇州、寧波、杭州、天津等地。從房地產(chǎn)基金在中國的發(fā)展前景看，隨著商業(yè)和服務(wù)業(yè)市場的對外開放，國內(nèi)外商業(yè)企業(yè)都在加緊走連鎖發(fā)展、跨區(qū)域擴(kuò)張的道路，而已有的商業(yè)物業(yè)對現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展模式的支持顯然不夠，可以預(yù)見商業(yè)房地產(chǎn)的需求量在近幾年內(nèi)會有持續(xù)的增長。宏觀政策對銀行資金流向房地產(chǎn)業(yè)的限制在短期內(nèi)不會有松動，資金來源的多元化是商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的必然趨勢。在中國經(jīng)濟(jì)日益與世界經(jīng)濟(jì)接軌的大背景下，產(chǎn)業(yè)基金投資法等相關(guān)法律法規(guī)將得以制訂和頒行，房地產(chǎn)業(yè)基金發(fā)展的政策瓶頸必將被打破。以房地產(chǎn)抵押貸款證券化為標(biāo)志的房地產(chǎn)金融市場的不斷發(fā)展與成熟，將為房地產(chǎn)基金應(yīng)用于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)融資建立一個更為方便的進(jìn)入和退出機(jī)制。

5.6 房地產(chǎn)投資信托融資

根據(jù)銀監(jiān)會《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理辦法》中關(guān)于“房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)”的界定，房地產(chǎn)信托是指信托投資公司通過資金信托方式集中兩個或兩個以上委托人合法擁有的資金，按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，以不動產(chǎn)或其經(jīng)營企業(yè)為主要運(yùn)用標(biāo)的，對房地產(chǎn)信托資金進(jìn)行管理、運(yùn)用和處分的行為。其中不動產(chǎn)包括房地產(chǎn)及其經(jīng)營權(quán)、物業(yè)管理權(quán)、租賃權(quán)、受益權(quán)和擔(dān)保抵押權(quán)等相關(guān)權(quán)利。

5.6.1 房地產(chǎn)投資信托（REIT）的形式及其特點(diǎn) 我國房地產(chǎn)信托在歷經(jīng)幾次整頓之后，在央行、銀監(jiān)局控制銀行信貸風(fēng)險的大背景下，得到了較快的發(fā)展。當(dāng)前房地產(chǎn)信托的方式主要有三種：一是信用貸款型信托，指信托投資公司以受托的貨幣資金作為房地產(chǎn)開發(fā)的貸款，這種形式與傳統(tǒng)的商業(yè)銀行貸款類似；二是股權(quán)型信托，指信托投資公司以所籌得的資金持有房地產(chǎn)商的部分股權(quán)，與之共享開發(fā)收益，待開發(fā)完成后，由開發(fā)商回購股權(quán)；三是財產(chǎn)信托即以商業(yè)物業(yè)的財產(chǎn)形式委托經(jīng)營獲得融資。

(1)貸款型信托。這種信托項(xiàng)目，信托投資公司作為受托人，接受市場中的不特定投資者(作為委托人)的委托，以信托合同的形式將其資金集中起來，然后通過一個信托貸款的模式貸給開發(fā)商，開發(fā)商在信托計劃屆滿時，將資金償還給信托公司。而信托公司在固定時點(diǎn)(如半年或一年)向投資者支付信托收益，并于期限屆滿之時將最后一期信托收益和本金償還投資者。與商業(yè)銀行貸款相比，貸款型信托期限較短，對資金的收益和安全性要求較高，所以單純依靠信托資金，開發(fā)規(guī)模受到一定限制，適用于滾動開發(fā)；其融資成本高于銀行貸款，且風(fēng)險也較高，除此以外，與商業(yè)銀行貸款沒有本質(zhì)區(qū)別，信托公司

主要起“搭橋作用”。貸款型信托一度是我國房地產(chǎn)融資信托的主要產(chǎn)品，主要原因在于它規(guī)避了銀監(jiān)局文件的諸多限制，如自有資金比例的要求和四證齊全的要求，使開發(fā)商較容易貸到資金，隨著2006年第四季度，房地產(chǎn)貸款型信托計劃“井噴”以后，監(jiān)管部門己要求信托公司對此類信托計劃參照商業(yè)銀行的貸款標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行后，其發(fā)展前景開始變得較黯淡。

(2)股權(quán)型信托。這種形式的信托，由信托公司向不特定的社會投資者募集資金，這筆資金以收購開發(fā)商的部分股權(quán)，甚至在有的項(xiàng)目中對開發(fā)商進(jìn)行增資擴(kuò)大股份，從而控制和獲得開發(fā)商的部分所有者權(quán)益，并以轉(zhuǎn)讓或受讓開發(fā)商股東的股權(quán)作為保證，將資金投入到相關(guān)項(xiàng)目中。信托計劃屆滿時，由開發(fā)商的股東按照事先約定，對信托公司所持有的股份溢價回購，此溢價就構(gòu)成了信托公司和相關(guān)投資者的共同毛收益。為保障信托委托人的利益，信托計劃除采用股權(quán)溢價回購的規(guī)定以外，還要求有相應(yīng)的擔(dān)保措施，如專業(yè)擔(dān)保公司承擔(dān)連帶擔(dān)保，在某些案例中，甚至?xí)蠓康禺a(chǎn)公司現(xiàn)有股東以其在公司的全部股份質(zhì)押給信托公司，以確保信托股權(quán)的順利收購，因而也被稱為股權(quán)質(zhì)押信托。這種形式的信托具有如下特點(diǎn)：信托的目的不是長期控制某家房地產(chǎn)開發(fā)商，而是通過這種方式來運(yùn)作投資委托的資金以達(dá)到預(yù)期的理財效果，為委托人謀取較好的投資收益，本身也從中獲取一定的信托報酬；股權(quán)信托在這份合同中具有表決權(quán)的優(yōu)先股性質(zhì)，作為股東每年的回報率是固定的，不參與利潤分成；在信托期限內(nèi)占到開發(fā)商股份的控股或者相對控股地位的，能夠參與企業(yè)的重大資金投向的決策，以及新的募集資金計劃等。這對于房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)范化程度要求比較高，同時也是為了保證信托產(chǎn)品的安全性、收益性。

(3)財產(chǎn)型信托。此種方式，委托人提供業(yè)已存在并具有較強(qiáng)變現(xiàn)能力的商業(yè)地產(chǎn)類信托財產(chǎn)，將之委托給信托公司，設(shè)立財產(chǎn)信托，委托人取得信托受益權(quán)，然后委托人在將信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓給投資者，實(shí)現(xiàn)融資目的，或者將受益權(quán)作抵押獲得債務(wù)融資。其最大的特點(diǎn)在于幾乎不用額外的擔(dān)保，而且是資產(chǎn)證券化的有益嘗試。它是以企業(yè)資產(chǎn)的未來預(yù)期現(xiàn)金流入作為信用基礎(chǔ)去化解讓渡資金適用權(quán)中的風(fēng)險，使資產(chǎn)的有形價值向無形價值延伸、擴(kuò)展，這樣不僅使得信托的風(fēng)險隔離功能發(fā)揮的淋漓盡致，而且作為財產(chǎn)信托可以適當(dāng)規(guī)避資金信托合同不超過200份的限制，為企業(yè)籌得更多成本較低的資金。

5.6.2 信托融資的利弊權(quán)衡 通過權(quán)衡信托融資的利弊，可以得知該方式有以下優(yōu)勢和劣勢：

(1)房地產(chǎn)信托融資的優(yōu)勢。第一，信托可以貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全過程，包括拿地、市政規(guī)劃、拿“四證”和銷售許可證、預(yù)售到最后收購成熟物業(yè)的各個階段，提供融資服務(wù)，堪稱全方位、一站式服務(wù)；第二，綜合財務(wù)費(fèi)用低，雖然房地產(chǎn)信托融資要求的收益率高于銀行，但信托的介入，有的是以股權(quán)形式介入的，幫助開發(fā)商達(dá)到銀行的貸款要求，幫助房地產(chǎn)企業(yè)更早的辦齊“四證”和銷售許可證，盡早的銷售，資金回籠，減少了資金的占用時間。故綜合來說，信托融資降低了開發(fā)商的財務(wù)成本；第三，房地產(chǎn)信托可以串接多種其它融資工具，如可引入房地產(chǎn)基金轉(zhuǎn)變?yōu)閲鴥?nèi)產(chǎn)業(yè)投資基金，可以固定回報方式介入項(xiàng)目公司，可適時包裝房地產(chǎn)企業(yè)上市，可為項(xiàng)目前期建設(shè)融資以完成銀行貸款條件等。

(2)房地產(chǎn)信托融資的劣勢。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，信托融資的規(guī)模小、期限短，而且目前，信托投資公司介入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的渠道較窄，2004年5月央行為配合信貸緊縮政策的實(shí)施，對從事房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的信托投資公司進(jìn)行了非正式告誡，信托對房地產(chǎn)的支持受到限制；另外，不動產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的發(fā)展遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上房地產(chǎn)市場的發(fā)展水平，無法滿足商業(yè)房地產(chǎn)投資對流動性和合理避稅的需要。

5.6.3 信托融資的展望 對于目前國內(nèi)信托融資的定位，房地產(chǎn)信托專家孫飛博士提出了“信托+銀行”的模式，即開發(fā)商缺少什么，就可以利用信托補(bǔ)充什么以達(dá)到銀行的信貸要求，從而后期順利的從銀行融資，信托靈活而力不足，“信托+銀行”的模式才是中國地產(chǎn)金融創(chuàng)新的主流范式。中國人民銀行的研究報告建議，要“將房地產(chǎn)資金信托轉(zhuǎn)變?yōu)檎嬲饬x上的房地產(chǎn)信托”。未來房地產(chǎn)信托的發(fā)展方向應(yīng)是為房地產(chǎn)開發(fā)、收購、買賣、租賃、管理等各環(huán)節(jié)提供全面的金融服務(wù)，適應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)，提供有效的資金融通和風(fēng)險管理手段?？傮w而言，我國的房地產(chǎn)信托融資將會有進(jìn)一步突破性進(jìn)展，還有很大的發(fā)展空間。

第五篇：土地儲備融資模式

（一）財政撥款

財政撥款是指政府為支持城市土地儲備制度順利運(yùn)行，為能有效調(diào)控城市土地市場為目的而采取的行動。財政撥款屬于一種政府行為

（二）銀行貸款

銀行貸款是指土地儲備中心向銀行等金融機(jī)構(gòu)通過貸款的方式融通資金，是目前最主要的籌資模式，在土地儲備中發(fā)揮了重要的作用。

（三）土地儲備收益

土地儲備機(jī)構(gòu)通過對收購的土地進(jìn)行再開發(fā)，將其由“生地”變?yōu)椤笆斓亍敝筮M(jìn)行轉(zhuǎn)讓，用土地轉(zhuǎn)讓收入扣除土地收購、開發(fā)、儲備支出后為土地轉(zhuǎn)讓增量收入，該收入構(gòu)成了土地儲備收益。這部分收益除了用來維持土地儲備機(jī)構(gòu)的日常開銷、償還貸款外，剩余的部分可以用來征購新的土地。

以上三種融資模式是目前比較常用的土地儲備融資模式，根據(jù)各自的特點(diǎn)，它們都有自己適用的范圍。

創(chuàng)新的土地儲備融資模式

（一）土地信托

土地信托是指土地儲備機(jī)構(gòu)以自己的名義，將儲備的土地委托給專門的信托公司，由信托投資公司作為受托人，負(fù)責(zé)信托土地開發(fā)的融資活動。

（二）土地基金

土地基金是指由政府設(shè)立的，以土地資源為載體，通過對外發(fā)行以土地的未來收益流為擔(dān)保的土地收益憑證，向大眾募集資金，然后將募得的資金委托給土地儲備中心，進(jìn)行城市土地開發(fā)、經(jīng)營等土地整理工作，土地的出讓、出租等所獲得的收益都進(jìn)入土地基金，并根據(jù)土地收益憑證進(jìn)行收益分配。

（三）土地置換

土地置換是指土地儲備中心按照城市土地儲備計劃，在進(jìn)行土地儲備的過程中，為了節(jié)省土地收購費(fèi)用、安置現(xiàn)有土地使用者，用已經(jīng)進(jìn)入土地儲備體系的土地置換使用者目前所使用土地的行為。

（四）土地債券

土地債券是指土地儲備機(jī)構(gòu)為籌措土地收購、整理資金，以收購儲備土地或政府指定范圍的土地作抵押，而向投資者發(fā)行并承諾以一定利率支付利息并按約定條件償還本金的債權(quán)債務(wù)憑證。