第一篇：合作社融資模式

江蘇模式：

“無(wú)抵押、無(wú)擔(dān)保，弱抵押、弱擔(dān)保”

針對(duì)農(nóng)業(yè)領(lǐng)域長(zhǎng)期缺乏有效抵押物、擔(dān)保物問(wèn)題，江蘇省財(cái)政堅(jiān)持“財(cái)政承擔(dān)有限風(fēng)險(xiǎn)，銀行開(kāi)展金融創(chuàng)新，引入第三方參與風(fēng)控”的原則，與民生銀行、平安銀行、農(nóng)業(yè)銀行和郵政儲(chǔ)蓄銀行等金融機(jī)構(gòu)合作，實(shí)施“無(wú)抵押、無(wú)擔(dān)保，弱抵押、弱擔(dān)?！钡霓r(nóng)業(yè)融資新模式，推出了惠農(nóng)貸擔(dān)保基金、共同基金、金農(nóng)貸風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償基金和富農(nóng)貸擔(dān)?；鸬榷嗫钷r(nóng)業(yè)金融產(chǎn)品。

產(chǎn)品按照擔(dān)保、抵押方式分為兩類(lèi)：一是無(wú)抵押、無(wú)擔(dān)保，包括惠農(nóng)貸擔(dān)?；鸷凸餐?。省級(jí)財(cái)政安排擔(dān)保資金存入合作銀行指定機(jī)構(gòu)開(kāi)立的賬戶(hù)，合作銀行按照與財(cái)政資金1∶20的比例確定授信額度。參與基金的農(nóng)民合作社按照貸款發(fā)放金額0.5%-1%的標(biāo)準(zhǔn)繳納風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金、10%-15%的標(biāo)準(zhǔn)繳納互助保證金，無(wú)需任何抵押擔(dān)保即可獲得貸款。二是弱抵押、弱擔(dān)保，包括金農(nóng)貸風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償基金與富農(nóng)貸擔(dān)?；?。與無(wú)抵押、無(wú)擔(dān)保類(lèi)相比，參與基金的農(nóng)民合作社等新型經(jīng)營(yíng)主體不需繳納互助保證金，只需通過(guò)追加農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押、林權(quán)抵押、農(nóng)機(jī)具抵押、農(nóng)戶(hù)訂單抵押、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)證質(zhì)押、漁船抵押等弱抵押、弱擔(dān)保措施即可獲得貸款。為有效規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、道德風(fēng)險(xiǎn)，財(cái)政部門(mén)只參與產(chǎn)品設(shè)計(jì)、提供目標(biāo)客戶(hù)群、運(yùn)行監(jiān)管，并承擔(dān)不超過(guò)5%的有限責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)，具體的融資對(duì)象、額度、利率、期限等完全按照市場(chǎng)規(guī)律，由金融機(jī)構(gòu)和專(zhuān)業(yè)的基金管理團(tuán)隊(duì)根據(jù)農(nóng)民合作社的信用等級(jí)、資產(chǎn)負(fù)債、經(jīng)營(yíng)狀況綜合考慮后自行選擇。截至2014年12月，四款產(chǎn)品共由財(cái)政出資8500萬(wàn)元，提供授信額度17億元，實(shí)際發(fā)放貸款6.01億元，扶持農(nóng)民合作社等新型經(jīng)營(yíng)主體707個(gè)，社（戶(hù)）均貸款規(guī)模84萬(wàn)元。

重慶模式：

創(chuàng)投基金投資+金融資本貸款

為彌補(bǔ)金融市場(chǎng)在農(nóng)民合作社中長(zhǎng)期融資方面的缺失，重慶市財(cái)政2014年投入3000萬(wàn)元，依托市農(nóng)委全資公司重慶市農(nóng)業(yè)資產(chǎn)公司設(shè)立農(nóng)民合作社創(chuàng)投基金，吸引重慶三峽銀行金融資本7000萬(wàn)元（由重慶市農(nóng)業(yè)擔(dān)保公司擔(dān)保），用于對(duì)農(nóng)民合作社進(jìn)行3年期投資?；疬\(yùn)行采取“創(chuàng)投基金投資+金融資本貸款”的模式，即3000萬(wàn)元財(cái)政資金作為引導(dǎo)基金投資農(nóng)民合作社，重慶三峽銀行按照每個(gè)項(xiàng)目3∶7的資金配比為農(nóng)民合作社提供貸款，并按投資比例共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。投資項(xiàng)目可由市農(nóng)委、市農(nóng)業(yè)擔(dān)保公司、市農(nóng)業(yè)資產(chǎn)公司推薦，也可由農(nóng)民合作社申請(qǐng)，最后由重慶市農(nóng)業(yè)資產(chǎn)公司實(shí)行完全市場(chǎng)化的運(yùn)作方式，通過(guò)初步評(píng)估、申請(qǐng)立項(xiàng)、盡職調(diào)查、商務(wù)談判、審核表決、投資放款、投后管理等程序篩選確定。

為了突出公共財(cái)政政策的引導(dǎo)性，財(cái)政資金實(shí)行利益讓渡，僅按銀行一年期定期存款利率獲得收益。同時(shí)，專(zhuān)門(mén)安排資金對(duì)擔(dān)保費(fèi)給予補(bǔ)貼，將農(nóng)民合作社綜合融資成本控制在9%以?xún)?nèi)。截至2015年2月，已有20余家農(nóng)民合作社提出融資需求，其中永川富和家禽養(yǎng)殖專(zhuān)業(yè)合作社等6家農(nóng)民合作社已完成前期工作，獲得放款2000萬(wàn)元。

河南模式：

設(shè)立融資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償金

為打消金融社會(huì)資本對(duì)農(nóng)民合作社償還能力的顧慮，河南省財(cái)政廳與省農(nóng)開(kāi)擔(dān)保公司合作，搭建了省級(jí)統(tǒng)一擔(dān)保融資平臺(tái)。省級(jí)財(cái)政、試點(diǎn)縣財(cái)政按照3∶2的比例，分別設(shè)立省級(jí)財(cái)政融資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償金、縣級(jí)財(cái)政融資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償金，存入省農(nóng)開(kāi)擔(dān)保公司指定的合作銀行，合作銀行根據(jù)省農(nóng)開(kāi)擔(dān)保公司擔(dān)保，為農(nóng)民合作社等新型經(jīng)營(yíng)主體提供貸款，年度融資規(guī)模至少放大到財(cái)政資金的6倍。其中：試點(diǎn)縣財(cái)政部門(mén)負(fù)責(zé)從轄區(qū)內(nèi)篩選、推薦有融資需求且管理規(guī)范的農(nóng)民合作社等新型經(jīng)營(yíng)主體，從源頭上保障項(xiàng)目質(zhì)量；金融擔(dān)保機(jī)構(gòu)根據(jù)各自職責(zé)，分別開(kāi)展貸前審核、貸款發(fā)放、貸后監(jiān)管等工作；農(nóng)民合作社等新型經(jīng)營(yíng)主體，只需按照貸款金額10%的標(biāo)準(zhǔn)繳存風(fēng)險(xiǎn)保證金即可獲得貸款。當(dāng)貸款出現(xiàn)逾期時(shí)，首先從風(fēng)險(xiǎn)保證金扣繳，余下部分由省農(nóng)開(kāi)擔(dān)保公司、省級(jí)財(cái)政、試點(diǎn)縣財(cái)政在約定代償上限內(nèi)，分別按照45%、27%、18%的比例負(fù)擔(dān)。

為彌補(bǔ)省農(nóng)開(kāi)擔(dān)保公司承擔(dān)的業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，省財(cái)政廳根據(jù)對(duì)其風(fēng)險(xiǎn)控制水平考核結(jié)果，從融資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償金省級(jí)財(cái)政出資部分安排一定獎(jiǎng)勵(lì)。截至2015年2月，已有142個(gè)農(nóng)民合作社等新型經(jīng)營(yíng)主體獲得貸款3.6億元，另有54個(gè)農(nóng)民合作社等新型經(jīng)營(yíng)主體的8000萬(wàn)元貸款申請(qǐng)通過(guò)審批。借助省級(jí)統(tǒng)一擔(dān)保融資平臺(tái)，項(xiàng)目在擔(dān)保費(fèi)和利率上都享受了最大限度優(yōu)惠，融資平均成本大幅度降低。

浙江模式：

開(kāi)展聯(lián)合社互助擔(dān)保

為推動(dòng)農(nóng)民合作社建立自我發(fā)展良性機(jī)制，浙江省2014年擇優(yōu)選擇富陽(yáng)等5個(gè)縣（市、區(qū)）開(kāi)展聯(lián)合社互助擔(dān)保試點(diǎn)。由農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)或其他新型經(jīng)營(yíng)主體牽頭，與農(nóng)民合作社以及有能力出資的社員入股組建聯(lián)合社。財(cái)政資金注入成為聯(lián)合社的啟動(dòng)資金，帶動(dòng)聯(lián)合社成員按照不低于1∶1的比例出資或以機(jī)器設(shè)備等資產(chǎn)折價(jià)入股，引導(dǎo)合作金融機(jī)構(gòu)向聯(lián)合社成員提供免擔(dān)保信用貸款，并執(zhí)行基準(zhǔn)利率或更加優(yōu)惠的利率。聯(lián)合社對(duì)成員貸款審核后為其提供反擔(dān)保，反擔(dān)?？傤~以聯(lián)合社自有資金10倍為限。貸款風(fēng)險(xiǎn)損失由金融機(jī)構(gòu)和聯(lián)合社共擔(dān)，承擔(dān)的比例為2∶8。試點(diǎn)縣財(cái)政對(duì)金融機(jī)構(gòu)讓利優(yōu)惠部分按比例予以貼息，幫助降低聯(lián)合社融資成本。聯(lián)合社積累資金達(dá)到一定規(guī)模后，進(jìn)一步組建互助基金降低交易費(fèi)用，同時(shí)鼓勵(lì)更多農(nóng)戶(hù)成立新型經(jīng)營(yíng)體加入聯(lián)合社，不斷擴(kuò)大覆蓋范圍。最終在條件成熟時(shí)，由聯(lián)合社組建互聯(lián)網(wǎng)融資平臺(tái)，為成員提供更加便捷的信貸融資服務(wù)。截至2015年2月，試點(diǎn)縣（市、區(qū)）已成立富陽(yáng)山居農(nóng)產(chǎn)品專(zhuān)業(yè)合作社聯(lián)社等6個(gè)聯(lián)合社，預(yù)計(jì)注冊(cè)資本將達(dá)1.2億元，成員涵蓋農(nóng)民合作社89個(gè)、家庭農(nóng)場(chǎng)2個(gè)、龍頭企業(yè)6個(gè)，帶動(dòng)農(nóng)戶(hù)2萬(wàn)多戶(hù)。

融資情況

《農(nóng)民專(zhuān)業(yè)合作社法》規(guī)定：“農(nóng)民專(zhuān)業(yè)合作社是在農(nóng)村家庭承包經(jīng)營(yíng)基礎(chǔ)上，同類(lèi)農(nóng)產(chǎn)品的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者或者同類(lèi)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)服務(wù)的提供者、利用者，自愿聯(lián)合、民主管理的互助性經(jīng)濟(jì)組織?！?簡(jiǎn)而言之，農(nóng)民專(zhuān)業(yè)合作社是按照“民辦、民管、民受益”的原則組建起來(lái)的，其資金來(lái)源主要是內(nèi)部集資，包括社員土地、林權(quán)、農(nóng)機(jī)等實(shí)物入股，其次是銀行業(yè)機(jī)構(gòu)貸款，第三是地方政府扶持資金，此外，尚有少量民間借貸資金?？傮w看，農(nóng)民專(zhuān)業(yè)合作社仍然面臨著自有資本不足、貸款較為困難問(wèn)題。

一是內(nèi)部融資占主導(dǎo)地位。農(nóng)民專(zhuān)業(yè)合作社內(nèi)部融資具有成本低、門(mén)檻低、風(fēng)險(xiǎn)可控性高且簡(jiǎn)便快捷的優(yōu)點(diǎn)，在解決成員生產(chǎn)中的急需資金等方面較其他金融機(jī)構(gòu)更能適應(yīng)農(nóng)民與合作社二者組合這種組織的特性。但資金的規(guī)模與持續(xù)增長(zhǎng)有限，不能滿(mǎn)足成員借款需求。通過(guò)對(duì)信陽(yáng)市3122家農(nóng)民專(zhuān)業(yè)合作社調(diào)查顯示，截至6月底，農(nóng)民專(zhuān)業(yè)合作社融資總額54589萬(wàn)元，其中內(nèi)部融資達(dá)31130萬(wàn)元，占比57%，其形式主要是以自有土地作價(jià)入股。如平橋區(qū)馬氏生態(tài)茶葉合作社融資總額2440萬(wàn)元，其中社員以12000畝土地入股，折價(jià)2080萬(wàn)元，銀行貸款360萬(wàn)元，內(nèi)部融資占85%。

二是農(nóng)信社貸款占比高。全市10個(gè)縣區(qū)農(nóng)民專(zhuān)業(yè)合作社中有8個(gè)縣區(qū)在銀行有貸款，貸款余額22231萬(wàn)元，且主要由農(nóng)信社提供。如平橋區(qū)農(nóng)民專(zhuān)業(yè)合作社及其成員的貸款有62%從農(nóng)信社獲得，24%從農(nóng)行獲得，12.5%從農(nóng)發(fā)行獲得；從郵儲(chǔ)行、小額貸款公司和資金互助社等機(jī)構(gòu)獲得的資金比例僅在1%～3%。大部分農(nóng)民專(zhuān)業(yè)合作社規(guī)模小、實(shí)力弱，盈利水平低，貸款到期償付較難得到保障。根據(jù)農(nóng)村信用社系統(tǒng)對(duì)專(zhuān)業(yè)合作社貸款質(zhì)量的統(tǒng)計(jì)，截至2012年6月底，不良率為7%。

三是政府扶持資金投入多。全市10個(gè)縣區(qū)中有9個(gè)縣區(qū)向農(nóng)民專(zhuān)業(yè)合作社注入扶持資金，總額為11337萬(wàn)元，占全市農(nóng)民專(zhuān)業(yè)合作社融資總額的13.89%，同時(shí)，政府還出臺(tái)多項(xiàng)稅收減免政策和激勵(lì)措施，僅2011年就累計(jì)為3000多家農(nóng)民專(zhuān)業(yè)合作社減免稅收4772.9多萬(wàn)元，支出表彰獎(jiǎng)勵(lì)資金近千萬(wàn)元。

四是民間借貸有所抬頭。在目前農(nóng)民專(zhuān)業(yè)合作社融資難的制約下，多數(shù)社員選擇民間借貸。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前全市10個(gè)縣區(qū)的農(nóng)民專(zhuān)業(yè)合作社均存在民間借貸現(xiàn)象，借款總額大約1.7億元，單個(gè)社員借貸規(guī)模在3萬(wàn)～10萬(wàn)元不等，期限長(zhǎng)則1～2個(gè)月，短則十幾天，利率大多是固定的，年息以2分到3分居多。

融資難題

自身因素導(dǎo)致融資困難

一是“經(jīng)營(yíng)管理缺失”達(dá)不到銀行信貸要求。信陽(yáng)市農(nóng)民專(zhuān)業(yè)合作社多是在2008年后成立，由于多是農(nóng)民自發(fā)組織起來(lái)的民間團(tuán)體，普遍存在規(guī)模小、制度不健全、成員權(quán)利義務(wù)不明、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)經(jīng)驗(yàn)不足、穩(wěn)定性和抗風(fēng)險(xiǎn)能力差等問(wèn)題。有些合作社登記設(shè)立后，無(wú)生產(chǎn)、辦公場(chǎng)所，很少組織活動(dòng)，也沒(méi)有任何經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)和服務(wù)內(nèi)容，經(jīng)營(yíng)管理缺失，有的借助套取國(guó)家的資金和優(yōu)惠政策，成立“空殼合作社”、“虛假合作社”。上述情況直接影響了銀行的信貸投放支持。

二是“抵押品和擔(dān)保措施”達(dá)不到銀行信貸要求。合作社一般無(wú)固定資產(chǎn)，辦公、營(yíng)業(yè)場(chǎng)所大部分為租賃方式，即使規(guī)模較大的合作社有加工或收購(gòu)的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，但因地處農(nóng)村，抵押品變現(xiàn)難度大，有效抵押資產(chǎn)不足。所經(jīng)營(yíng)的農(nóng)產(chǎn)品、畜牧、林木等財(cái)產(chǎn)的流動(dòng)性太強(qiáng)，加上其弱質(zhì)特性，受自然風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)影響較大，無(wú)法作為貸款抵押。

三是“管理不規(guī)范財(cái)務(wù)不健全”達(dá)不到銀行信貸評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。多數(shù)合作社財(cái)務(wù)體制不健全，法人治理機(jī)構(gòu)不完善，部分合作社連基本的財(cái)務(wù)報(bào)表都沒(méi)有，有的合作社即使建立了財(cái)務(wù)制度，但財(cái)務(wù)信息的真實(shí)性差，給銀行業(yè)機(jī)構(gòu)信用評(píng)級(jí)帶來(lái)困難。

銀行機(jī)構(gòu)不能有效滿(mǎn)足農(nóng)民專(zhuān)業(yè)合作社資金需求

一是市場(chǎng)目標(biāo)制約。大型銀行主要目標(biāo)是爭(zhēng)奪大規(guī)模和具備抗風(fēng)險(xiǎn)能力的資源，農(nóng)民專(zhuān)業(yè)合作社大多規(guī)模小、抗風(fēng)險(xiǎn)弱、承貸主題不明確，無(wú)法提供足值有效地?fù)?dān)保抵押、經(jīng)營(yíng)能力實(shí)力不強(qiáng)、組織管理松散。這種金融服務(wù)的方式與農(nóng)民專(zhuān)業(yè)合作社對(duì)貸款需求相差大，造成與農(nóng)民專(zhuān)業(yè)合作社關(guān)系的斷裂與不協(xié)調(diào)。

二是考核導(dǎo)向制約。銀行機(jī)構(gòu)績(jī)效考核仍然普遍存在重自身效益輕社會(huì)效益、重即期利益輕長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展、重存貸規(guī)模輕發(fā)展質(zhì)量的考核導(dǎo)向，迫使基層銀行機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)行為短期化，急功近利，缺乏培育、挖掘農(nóng)村金融市場(chǎng)的環(huán)境、動(dòng)力和耐心。

三是創(chuàng)新能力制約。農(nóng)村中小金融機(jī)構(gòu)既缺乏創(chuàng)新激勵(lì)機(jī)制、工作機(jī)制，也沒(méi)有創(chuàng)新計(jì)劃和創(chuàng)新團(tuán)隊(duì)；既沒(méi)有金融理論功底和豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的專(zhuān)業(yè)人才，缺少支持業(yè)務(wù)創(chuàng)新的經(jīng)營(yíng)和風(fēng)險(xiǎn)數(shù)據(jù)積累，也無(wú)法為農(nóng)民專(zhuān)業(yè)合作社量身定做融資產(chǎn)品。

基層政府財(cái)力弱對(duì)農(nóng)民專(zhuān)業(yè)合作社幫扶還需加大力度

近年來(lái)，信陽(yáng)市政府對(duì)農(nóng)民專(zhuān)業(yè)合作社的健康發(fā)展出臺(tái)一系列的鼓勵(lì)政策和幫扶措施，如：加大財(cái)政扶持力度、落實(shí)稅收優(yōu)惠、實(shí)行用地優(yōu)惠、加強(qiáng)人才支持等，對(duì)信陽(yáng)市農(nóng)民專(zhuān)業(yè)合作社的發(fā)展起到了積極作用。但還存在以下問(wèn)題：

一是幫扶意識(shí)仍需加強(qiáng)。部分政府職能部門(mén)干部不僅對(duì)農(nóng)民專(zhuān)業(yè)合作社的本質(zhì)屬性、法律地位、發(fā)展規(guī)律不熟悉，甚至不清楚《農(nóng)民專(zhuān)業(yè)合作社法》，缺乏支持、扶持合作社發(fā)展的自覺(jué)性和主動(dòng)性。政府相關(guān)部門(mén)缺乏統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，形不成幫扶合力。

二是出臺(tái)優(yōu)惠政策有限。雖然市、縣政府對(duì)部分農(nóng)民專(zhuān)業(yè)合作社給予一定資金獎(jiǎng)勵(lì)，但是由于地方財(cái)政資金不夠?qū)捲?，致使?duì)農(nóng)民專(zhuān)業(yè)合作社的有關(guān)扶持資金難以滿(mǎn)足需求，且農(nóng)民專(zhuān)業(yè)合作社發(fā)展最需要的金融支持、稅收支持優(yōu)惠政策都沒(méi)有完全到位。也沒(méi)有針對(duì)發(fā)放農(nóng)民專(zhuān)業(yè)合作社貸款的銀行業(yè)機(jī)構(gòu)出臺(tái)相應(yīng)的優(yōu)惠政策，一定程度影響了銀行業(yè)機(jī)構(gòu)的積極性。

三是部分政策落實(shí)不力。在用電、用水、用地、綠色通道、人才支持等方面，扶持優(yōu)惠政策落實(shí)不到位，從而阻礙了農(nóng)民專(zhuān)業(yè)合作社的建設(shè)與發(fā)展。

對(duì)策建議

農(nóng)民專(zhuān)業(yè)合作社要夯實(shí)自身發(fā)展基礎(chǔ)。一是完善制度，規(guī)范管理。合作社要以準(zhǔn)法人來(lái)要求和規(guī)劃制度，加強(qiáng)技術(shù)管理和市場(chǎng)管理。二是制定一套公平且高效的利潤(rùn)分配機(jī)制，明晰社員在合作社中的經(jīng)濟(jì)權(quán)益，確保內(nèi)部穩(wěn)定和凝聚力。三是提高經(jīng)營(yíng)管理能力，創(chuàng)造條件吸引人才，提高專(zhuān)業(yè)化程度。四是眼光要長(zhǎng)遠(yuǎn)，走產(chǎn)業(yè)化、品牌化的道路，支持產(chǎn)業(yè)相關(guān)聯(lián)的合作社成立聯(lián)合社，發(fā)展合作社社員，壯大實(shí)力，增加積累，為贏(yíng)得更多的金融服務(wù)創(chuàng)造條件。

監(jiān)管部門(mén)和銀行業(yè)機(jī)構(gòu)要加大支持力度。一是進(jìn)一步完善農(nóng)村金融體系。規(guī)范發(fā)展村鎮(zhèn)銀行等多種形式的新型農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)，明確其“立足區(qū)縣，服務(wù)三農(nóng)”的功能定位，引導(dǎo)其加大對(duì)農(nóng)民專(zhuān)業(yè)合作社的支持力度。二是開(kāi)發(fā)適宜農(nóng)民專(zhuān)業(yè)合作社的貸款產(chǎn)品。針對(duì)農(nóng)民專(zhuān)業(yè)合作社現(xiàn)狀，各銀行業(yè)機(jī)構(gòu)加強(qiáng)調(diào)研分析，適當(dāng)降低農(nóng)民專(zhuān)業(yè)合作社的信貸準(zhǔn)入門(mén)檻。三是合理調(diào)整授權(quán)授信制度。各涉農(nóng)銀行業(yè)機(jī)構(gòu)要適當(dāng)下放涉農(nóng)地區(qū)市縣分、支行及農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)的涉農(nóng)貸款審批權(quán)限，減少貸款審批環(huán)節(jié)，建立貸款審批“綠色通道”。四是建立激勵(lì)機(jī)制與風(fēng)險(xiǎn)防控兼容的獎(jiǎng)懲制度，鼓勵(lì)涉農(nóng)銀行業(yè)機(jī)構(gòu)信貸業(yè)務(wù)人員深入農(nóng)村金融市場(chǎng)，挖掘潛在優(yōu)質(zhì)涉農(nóng)客戶(hù)，加大對(duì)“三農(nóng)”的金融支持力度。

政府等相關(guān)部門(mén)要加大政策扶持力度。一是積極引導(dǎo)農(nóng)民專(zhuān)業(yè)合作社做好確權(quán)、法人體系的建立、經(jīng)營(yíng)機(jī)制的完善、管理制度健全等工作，解決長(zhǎng)期以來(lái)的不規(guī)范問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)合作社的高效運(yùn)行。二是積極協(xié)助農(nóng)民專(zhuān)業(yè)合作社開(kāi)展?fàn)I銷(xiāo)，積極向外界推介合作社產(chǎn)品。引導(dǎo)合作社開(kāi)展產(chǎn)品深加工、延長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)鏈，引進(jìn)新品種、新技術(shù)，推動(dòng)產(chǎn)品升級(jí)和市場(chǎng)拓展，實(shí)現(xiàn)品牌化、產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)。三是搭建協(xié)調(diào)會(huì)、座談會(huì)、推介會(huì)等平臺(tái)，加強(qiáng)協(xié)調(diào)，促進(jìn)相關(guān)經(jīng)濟(jì)部門(mén)對(duì)合作社的了解、增強(qiáng)信任，實(shí)現(xiàn)互利共贏(yíng)。發(fā)展農(nóng)村信用擔(dān)保機(jī)構(gòu)，鼓勵(lì)融資擔(dān)保機(jī)構(gòu)、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)介入，建立綜合性扶持體系。四是整頓、規(guī)范現(xiàn)有的農(nóng)民專(zhuān)業(yè)合作社，盡快將其納入合法化、正規(guī)化運(yùn)營(yíng)軌道，整合涉農(nóng)資金，加大投入，為農(nóng)民專(zhuān)業(yè)合作社提供更多資金、項(xiàng)目與人才支持。五是成立行業(yè)自律組織，制定行業(yè)自律公約，堅(jiān)持“民辦、民管、民受益”的原則，整合涉農(nóng)資源，為農(nóng)民專(zhuān)業(yè)合作社提供引貸融資服務(wù)。

農(nóng)民專(zhuān)業(yè)合作社融資需求日益多樣化

筆者對(duì)我國(guó)14家不同類(lèi)型的農(nóng)民專(zhuān)業(yè)合作社在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的資金需求進(jìn)行了實(shí)地調(diào)研。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，根據(jù)資金用途和時(shí)間長(zhǎng)短的不同，可將我國(guó)農(nóng)民專(zhuān)業(yè)合作社的資金需求分為四類(lèi)：一是短期周轉(zhuǎn)性資金需求，如合作社為社員統(tǒng)一購(gòu)買(mǎi)種子、化肥、農(nóng)膜等生產(chǎn)資料。由于合作社自身資金有限，需要通過(guò)外部融資獲取大量短期周轉(zhuǎn)資金。二是長(zhǎng)期建設(shè)性資金需求。合作社發(fā)展壯大過(guò)程中，都需要大量的資金進(jìn)行農(nóng)機(jī)具購(gòu)置、土地流轉(zhuǎn)、基地建設(shè)以及辦公場(chǎng)所和培訓(xùn)設(shè)施建設(shè)等。三是功能拓展性資金需求。當(dāng)合作社發(fā)展到一定階段之后，其業(yè)務(wù)功能便逐漸由最初單一的生產(chǎn)技術(shù)服務(wù)和統(tǒng)購(gòu)統(tǒng)銷(xiāo)，向農(nóng)產(chǎn)品加工、儲(chǔ)藏、運(yùn)輸、銷(xiāo)售及品牌建設(shè)等環(huán)節(jié)延伸，以實(shí)現(xiàn)農(nóng)產(chǎn)品附加值的提升，而在這個(gè)過(guò)程中必然產(chǎn)生大量資金需求。四是社會(huì)服務(wù)性資金需求。這部分資金需求主要包括合作社開(kāi)展技術(shù)培訓(xùn)和新品種、新技術(shù)引進(jìn)，資金互助，以及社員維權(quán)等社會(huì)性服務(wù)所產(chǎn)生的資金需求。如定期或不定期的聘請(qǐng)專(zhuān)家舉辦技術(shù)培訓(xùn)，引進(jìn)農(nóng)作物和畜禽新品種、新技術(shù)，聘請(qǐng)律師開(kāi)展法律咨詢(xún)等。調(diào)查顯示（見(jiàn)表1）：14家受訪(fǎng)農(nóng)民專(zhuān)業(yè)合作社的資金需求領(lǐng)域主要集中在原材料購(gòu)買(mǎi)，基地和辦公場(chǎng)所建設(shè)以及人員工資等三方面，合計(jì)占資金需求總額的83.73%。其中，短期周轉(zhuǎn)性的原材料采購(gòu)資金需求為223.9萬(wàn)元，占資金需求總額的5.24%。長(zhǎng)期建設(shè)性資金需求為939.1萬(wàn)元，占資金需求總額的23.32%。功能拓展性資金需求總額為978萬(wàn)元，占資金需求總額的24.28%；而14家合作社中開(kāi)展加工和商標(biāo)注冊(cè)的合作社僅有3家，但大部分合作社均表示有開(kāi)展農(nóng)產(chǎn)品加工和品牌營(yíng)銷(xiāo)的需求，由此所產(chǎn)生的聘請(qǐng)技術(shù)人員資金需求達(dá)到589萬(wàn)元，占資金需求總額的14.62%，這說(shuō)明資金不足制約了合作社各類(lèi)專(zhuān)業(yè)技術(shù)人才和管理人才的引進(jìn)。社會(huì)服務(wù)性資金需求總額為87.5萬(wàn)元，主要是新品種和新技術(shù)引進(jìn)、人員培訓(xùn)支出兩方面，占資金需求總額的2.16%。以上分析表明，當(dāng)前我國(guó)農(nóng)民專(zhuān)業(yè)合作社發(fā)展仍處于比較初級(jí)的階段，以簡(jiǎn)單的統(tǒng)購(gòu)統(tǒng)銷(xiāo)為主，其對(duì)加工、科技、文教、法律等功能拓展和社會(huì)服務(wù)方面的資金需求較少。

我國(guó)農(nóng)民專(zhuān)業(yè)合作社融資難度較大

從融資需求的迫切程度來(lái)看，1家合作社負(fù)責(zé)人認(rèn)為非常迫切，1家認(rèn)為比較迫切，3家認(rèn)為不迫切。從對(duì)融資難易程度的認(rèn)知來(lái)看，有6家合作社認(rèn)為非常難，6家認(rèn)為不容易，只有2家認(rèn)為相對(duì)較容易。融資需求并不迫切和認(rèn)為融資“較容易”的合作社主要有兩種情況：一是合作社發(fā)起成立資金互助社，專(zhuān)門(mén)為合作社發(fā)展提供資金支持，如北京綠菜園蔬菜專(zhuān)業(yè)合作社和河北省遵化市惠民農(nóng)資專(zhuān)業(yè)合作社都成立了資金互助社來(lái)為合作社的資金需求提供支持。二是合作社依托于大股東或者企業(yè)，通過(guò)外部注資的方式獲得資金。如北京亦莊常新種植專(zhuān)業(yè)合作社主要通過(guò)理事長(zhǎng)與核心成員自行出資解決。但總體而言，隨著產(chǎn)業(yè)鏈的延伸，我國(guó)農(nóng)民專(zhuān)業(yè)合作社資金需求日益迫切，但融資難度較大。從融資渠道來(lái)看，除內(nèi)部積累以外，我國(guó)農(nóng)民專(zhuān)業(yè)合作社的外部資金供給包括財(cái)政項(xiàng)目資金、各類(lèi)金融機(jī)構(gòu)信貸投放、社會(huì)捐贈(zèng)以及向企業(yè)和個(gè)人借款等。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前合作社內(nèi)部融資額度較小，外部融資難度較大。具體表現(xiàn)在三個(gè)方面。一是政府扶持“面小錢(qián)少”，難以滿(mǎn)足廣大農(nóng)民專(zhuān)業(yè)合作社的資金需求。從23年起，國(guó)家財(cái)政部設(shè)立了“中央財(cái)政支持農(nóng)民專(zhuān)業(yè)合作組織發(fā)展資金”項(xiàng)目，在全國(guó)選拔發(fā)展較好的示范性合作社給予財(cái)政支持。同時(shí)，國(guó)家農(nóng)業(yè)部會(huì)同國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)等七部門(mén)聯(lián)合發(fā)布承擔(dān)國(guó)家涉農(nóng)項(xiàng)目政策意見(jiàn)，明確提出凡是農(nóng)民專(zhuān)業(yè)合作社適合承擔(dān)的項(xiàng)目都應(yīng)該將合作社納入到涉農(nóng)項(xiàng)目的建設(shè)承擔(dān)主體范圍中來(lái)，且同等條件下優(yōu)先安排。從23年至今，中央財(cái)政已經(jīng)劃撥2多億元財(cái)政扶持資金，國(guó)家農(nóng)業(yè)部的示范項(xiàng)目資金也達(dá)2億多元。與此同時(shí)，在中央財(cái)政的帶動(dòng)下，地方各級(jí)政府也安排了一定的資金用于支持合作社發(fā)展。但由于財(cái)政投入有限和合作組織眾多，受政府資助的合作社數(shù)量不到全國(guó)總數(shù)的2%，且這些資金主要用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和開(kāi)展技術(shù)培訓(xùn)等，而專(zhuān)門(mén)用于對(duì)金融支持合作社的貼息項(xiàng)目較少，影響了金融機(jī)構(gòu)信貸投放積極性。如受訪(fǎng)的14家合作社均沒(méi)有受到政府財(cái)政項(xiàng)目資助。二是金融機(jī)構(gòu)對(duì)農(nóng)民專(zhuān)業(yè)合作社的信貸支持十分有限。目前，我國(guó)基本上形成了以農(nóng)村信用合作社、農(nóng)業(yè)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行、郵政儲(chǔ)蓄銀行、國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行等商業(yè)性、政策性和合作性金融機(jī)構(gòu)以及小額貸款公司和其他新型農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)并存的多元化農(nóng)村金融供給體系。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，截至21年末，全部金融機(jī)構(gòu)涉農(nóng)貸款余額達(dá)到11.77萬(wàn)億元。其中，農(nóng)村各類(lèi)組織貸款余額為6415.6億元，占金融機(jī)構(gòu)全部貸款余額的比重僅為1.3%；農(nóng)戶(hù)貸款余額為2643.3億元，占各項(xiàng)貸款的比重為5.1%，金融機(jī)構(gòu)面向農(nóng)戶(hù)和合作組織的貸款比重十分低下。同時(shí)，從不同金融機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍和貸款對(duì)象來(lái)看，也很少涉足合作。組織貸款業(yè)務(wù)。如農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行主要定位于以糧棉油收購(gòu)、農(nóng)業(yè)綜合開(kāi)發(fā)和農(nóng)村發(fā)展等中長(zhǎng)期貸款業(yè)務(wù)，國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行傳統(tǒng)的涉農(nóng)業(yè)務(wù)主要是農(nóng)業(yè)農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、農(nóng)村危舊房改造和農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)建設(shè)等，農(nóng)業(yè)銀行的基本服務(wù)對(duì)象傾向大企業(yè)，郵政儲(chǔ)蓄銀行涉及合作組織的信貸業(yè)務(wù)還處于起步階段，而小額貸款公司、農(nóng)村信托投資公司以及農(nóng)村合作基金會(huì)等新型農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)的主要放款對(duì)象也以農(nóng)村中小企業(yè)為主。受訪(fǎng)的14家合作社中，僅有北京西紅寺種植合作社獲得村鎮(zhèn)銀行擔(dān)保貸款55萬(wàn)元、郵政儲(chǔ)蓄銀行“農(nóng)戶(hù)小額聯(lián)保貸款”22萬(wàn)元；遼寧鐵嶺縣東山龍須菜中藥材開(kāi)發(fā)專(zhuān)業(yè)合作社通過(guò)政府擔(dān)保，以合作社21間房產(chǎn)做抵押，獲得信用社8萬(wàn)元貸款。這兩家合作社所獲金融機(jī)構(gòu)貸款占合作社融資總額的比重僅為7.14%。三是內(nèi)部融資是農(nóng)民專(zhuān)業(yè)合作社的主要資金來(lái)源渠道，但融資額度較小。在外部融資難度較大的情況下，合作社一般通過(guò)成員繳納會(huì)費(fèi)、股金以及提取盈余公積金等方式進(jìn)行自有資金的籌集和積累?！掇r(nóng)民專(zhuān)業(yè)合作社法》雖然規(guī)定農(nóng)民入社要有一定出資，但并未規(guī)定出資限額，也未限定出資方式。在實(shí)踐中，合作社為吸引農(nóng)民入社，一般對(duì)農(nóng)戶(hù)出資額要求不高，因而社員出資額普遍偏低。同時(shí)，由于市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)能力有限，絕大部分合作社的經(jīng)濟(jì)實(shí)力不足，致使公積金的提取受到限制。雖然如此，但由于外部融資困難，內(nèi)部融資仍然是合作社最便捷、最可靠的渠道。如14家合作社中，有1家主要依靠社員集資來(lái)解決資金需求，內(nèi)部融資占融資總額的71.43%。北京綠菜園蔬菜專(zhuān)業(yè)合作社、山東冠縣萬(wàn)順合作社和河北遵化惠民農(nóng)資專(zhuān)業(yè)合作社主要依靠資金互助社融資，占融資總額的21.43%，但資金互助也仍屬于農(nóng)村內(nèi)源性融資的一種模式。對(duì)融資渠道選擇意向的問(wèn)卷調(diào)查顯示，5家合作社負(fù)責(zé)人希望獲得政府支持，4家合作社希望獲得金融機(jī)構(gòu)貸款，1家合作社選擇民間借貸，4家合作社希望借助內(nèi)部融資或成立資金互助社。這說(shuō)明雖然外部融資難度較大，但由于內(nèi)部融資額度較小、資金互助社尚處于發(fā)展初期，大多數(shù)合作社仍希望通過(guò)政府、金融機(jī)構(gòu)等外部渠道來(lái)解決發(fā)展資金需求難題。

農(nóng)民專(zhuān)業(yè)合作社融資難的原因

外部融資對(duì)我國(guó)農(nóng)民專(zhuān)業(yè)合作社意義重大。出于風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避和追逐利潤(rùn)的考慮，金融機(jī)構(gòu)既缺少向合作社發(fā)放貸款的意愿，也沒(méi)有設(shè)計(jì)出符合合作社實(shí)際情況的信貸產(chǎn)品，致使其很難從金融機(jī)構(gòu)獲取信貸資金。一是農(nóng)民專(zhuān)業(yè)合作社內(nèi)部管理不規(guī)范，難以達(dá)到金融機(jī)構(gòu)的放款要求。調(diào)研發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前我國(guó)農(nóng)民專(zhuān)業(yè)合作社普遍規(guī)模較小，且內(nèi)部管理松散，運(yùn)營(yíng)模式落后，一旦經(jīng)營(yíng)不善就無(wú)法償還貸款，形成金融機(jī)構(gòu)的壞賬。尤其是在財(cái)務(wù)管理方面，因難以向金融機(jī)構(gòu)提供真實(shí)的財(cái)務(wù)報(bào)表，致使金融機(jī)構(gòu)無(wú)法對(duì)其進(jìn)行真實(shí)的資信評(píng)估。同時(shí)，部分合作社根本沒(méi)有盈利能力和償還能力，其成立的目的就是為了獲得財(cái)政扶持和享受其他利好政策，因而金融機(jī)構(gòu)不敢輕易向合作社發(fā)放貸款。二是政府引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)支持合作社發(fā)展的力度不夠。在合作社盈利能力低下的初期，金融機(jī)構(gòu)要支持合作社的發(fā)展，就必須容忍諸多風(fēng)險(xiǎn)的威脅，其盈利目標(biāo)與支持合作社發(fā)展的社會(huì)責(zé)任便自相矛盾。只有通過(guò)政府協(xié)調(diào)和支持才能處理好這種矛盾，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)雙贏(yíng)。但調(diào)研情況顯示，許多地方政府既沒(méi)能在二者之間發(fā)揮溝通協(xié)調(diào)的功能，也沒(méi)能給予金融機(jī)構(gòu)一定的財(cái)稅補(bǔ)貼和政策擔(dān)保，使得金融機(jī)構(gòu)不愿冒險(xiǎn)為合作社提供資金支持。同時(shí)，國(guó)家扶持合作社的各項(xiàng)政策貫徹落實(shí)也不夠。如國(guó)家規(guī)定政府對(duì)農(nóng)民及合作組織參加農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)給予補(bǔ)貼，但調(diào)研發(fā)現(xiàn)許多地方并沒(méi)有對(duì)農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)給予補(bǔ)貼，致使農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)在幫助合作社化解風(fēng)險(xiǎn)方面的功能缺失。三是金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)管理模式脫離農(nóng)村現(xiàn)狀，且缺乏適合農(nóng)民專(zhuān)業(yè)合作社需求的金融產(chǎn)品。我國(guó)農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)控制的核心基點(diǎn)：一是以會(huì)計(jì)記錄信息為依據(jù)產(chǎn)生的信用評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，二是貸前的融資抵押擔(dān)保政策。據(jù)此，金融機(jī)構(gòu)只能對(duì)享有民事權(quán)利并獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任的主體提供信貸，借款主體還要提供兩年以上的會(huì)計(jì)報(bào)表，如辦理抵押貸款，還需要提供相應(yīng)的財(cái)產(chǎn)證明。29年，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)、農(nóng)業(yè)部聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于做好農(nóng)民專(zhuān)業(yè)合作社金融服務(wù)工作的意見(jiàn)》，要求各地農(nóng)村合作金融機(jī)構(gòu)與當(dāng)?shù)剞r(nóng)村經(jīng)營(yíng)管理部門(mén)對(duì)轄區(qū)內(nèi)農(nóng)民專(zhuān)業(yè)合作社逐一建立信用檔案，建立和完善符合農(nóng)民專(zhuān)業(yè)合作社特點(diǎn)的信用評(píng)價(jià)體系。但根據(jù)現(xiàn)有評(píng)定辦法和評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，如堅(jiān)持以會(huì)計(jì)報(bào)表和基礎(chǔ)資料進(jìn)行信用評(píng)級(jí)，則大部分合作社很難達(dá)到獲得貸款所要求的信用級(jí)別。受訪(fǎng)合作社中，僅有2家參與過(guò)金融機(jī)構(gòu)的信用評(píng)級(jí)，分別是北京西紅寺種植專(zhuān)業(yè)合作社被郵政儲(chǔ)蓄銀行評(píng)為“信得過(guò)單位”，山東冠縣萬(wàn)順合作社被評(píng)為“AAA級(jí)單位”。與此同時(shí)，合作社特殊的組織形式及其面臨風(fēng)險(xiǎn)的多樣性客觀(guān)上要求金融機(jī)構(gòu)提供新的、可分散風(fēng)險(xiǎn)的金融產(chǎn)品。但實(shí)際上金融機(jī)構(gòu)所提供的都是傳統(tǒng)抵押貸款業(yè)務(wù)，缺乏適合合作社需求的金融創(chuàng)新產(chǎn)品，如農(nóng)村土地、廠(chǎng)房、機(jī)械設(shè)備、林地等固定資產(chǎn)均不能作為有效抵押物品。受訪(fǎng)的14家合作社雖然都沒(méi)有借款不還的不良記錄，但大多數(shù)未能獲得金融機(jī)構(gòu)信貸支持，其根本原因在于“缺乏有效的抵押物品”。四是農(nóng)業(yè)擔(dān)保公司幫助合作社融資的功能缺失。在內(nèi)部融資能力有限，外部融資渠道又不暢的情況下，蓬勃興起的農(nóng)業(yè)擔(dān)保公司成為合作社融資的另一平臺(tái)。但調(diào)研結(jié)果顯示，目前擔(dān)保公司擔(dān)保費(fèi)用普遍較高，合作社難以承受；且由于合作社主營(yíng)業(yè)務(wù)和經(jīng)營(yíng)狀況千差萬(wàn)別，擔(dān)保公司缺乏專(zhuān)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理人員，加上合作社缺失有效抵押物品，政府也缺乏鼓勵(lì)擔(dān)保公司支持合作社發(fā)展的相關(guān)優(yōu)惠政策，致使擔(dān)保公司并不愿意為合作社進(jìn)行擔(dān)保。如浙江省臺(tái)州市天臺(tái)縣螺峰山茶專(zhuān)業(yè)合作社曾想找當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)擔(dān)保公司擔(dān)保融資，但因擔(dān)保公司從未接觸過(guò)合作社擔(dān)保業(yè)務(wù)，不愿為合作社進(jìn)行擔(dān)保。

破解農(nóng)民專(zhuān)業(yè)合作社融資困境的思路與對(duì)策

我國(guó)農(nóng)民專(zhuān)業(yè)合作社外部融資難既有自身原因，也有金融機(jī)構(gòu)和政府部門(mén)一些不足之處。對(duì)此，應(yīng)從強(qiáng)化合作社內(nèi)部管理、創(chuàng)新金融產(chǎn)品、強(qiáng)化政府引導(dǎo)等方面去共同推動(dòng)金融支持農(nóng)民專(zhuān)業(yè)合作社發(fā)展。一是完善農(nóng)民專(zhuān)業(yè)合作社內(nèi)部管理，增強(qiáng)外部融資能力。進(jìn)一步完善合作社法人治理結(jié)構(gòu)，規(guī)范合作社財(cái)務(wù)管理，建立成員賬戶(hù)制度，明晰成員在合作社中的經(jīng)濟(jì)權(quán)益；培育一批合作社財(cái)務(wù)管理人才，規(guī)范合作社財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)核算，提高金融機(jī)構(gòu)對(duì)合作社的財(cái)務(wù)信任度。建立合作社資本金補(bǔ)充機(jī)制、內(nèi)部積累和風(fēng)險(xiǎn)保障機(jī)制，逐步提高資本實(shí)力，增強(qiáng)可持續(xù)發(fā)展的內(nèi)在活力和融資能力。二是鼓勵(lì)和指導(dǎo)有條件的農(nóng)民專(zhuān)業(yè)合作社組建農(nóng)村資金互助社，開(kāi)展內(nèi)部信用合作，拓展農(nóng)村社區(qū)內(nèi)源性融資渠道和規(guī)模。合作社管理服務(wù)部門(mén)和金融監(jiān)管部門(mén)應(yīng)按照“寬準(zhǔn)入、嚴(yán)監(jiān)管”和“區(qū)別對(duì)待”的原則，加強(qiáng)監(jiān)督檢查，指導(dǎo)其建立規(guī)范、可控的信用合作流程，解決好內(nèi)部治理和金融資源支持經(jīng)濟(jì)實(shí)業(yè)效率等問(wèn)題；給予一定的政策和制度空間，支持農(nóng)村資金互助合作發(fā)展壯大。如允許資金互助社根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平、資金供求和風(fēng)險(xiǎn)狀況自主確定貸款利率，允許符合條件的農(nóng)村資金互助社按商業(yè)原則從銀行業(yè)融入資金，允許將一些具備適當(dāng)規(guī)模的民間金融組織如合會(huì)、標(biāo)會(huì)、輪會(huì)、互助儲(chǔ)金會(huì)、扶貧基金會(huì)等培育成新型農(nóng)民合作金融組織等。三是積極探索符合農(nóng)民專(zhuān)業(yè)合作社需求特點(diǎn)的新型信貸產(chǎn)品和信貸方式。各類(lèi)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)把對(duì)農(nóng)民專(zhuān)業(yè)合作社法人授信與對(duì)合作社成員單體授信結(jié)合起來(lái)，針對(duì)合作社組織模式特點(diǎn)和經(jīng)營(yíng)管理水平，采取“宜戶(hù)則戶(hù)、宜社則社”的放貸方式，簡(jiǎn)化貸款手續(xù)，優(yōu)惠貸款利率。通過(guò)對(duì)合作社進(jìn)行信用評(píng)級(jí)，為合作社及其社員建立信貸檔案，重點(diǎn)將組織健全、運(yùn)營(yíng)規(guī)范、以開(kāi)展農(nóng)產(chǎn)品精深加工和流通儲(chǔ)運(yùn)等產(chǎn)后服務(wù)的合作社作為優(yōu)先支持對(duì)象；對(duì)實(shí)力弱小的可以采取向社員個(gè)人發(fā)放貸款的方式，靈活選擇。并通過(guò)實(shí)地調(diào)查，對(duì)合作社資產(chǎn)、盈利能力、發(fā)展?jié)摿Φ雀鞣矫孀龀鲈u(píng)估，然后根據(jù)評(píng)估結(jié)果來(lái)決定是否放貸。四是健全面向農(nóng)民專(zhuān)業(yè)合作社的投資與信貸擔(dān)保體系。探索設(shè)立多種形式的政策性合作社發(fā)展基金或貸款擔(dān)?；?，以貸款貼息或貸款擔(dān)保的形式，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)、民間資本向合作社融資傾斜，并逐步將財(cái)政資金從經(jīng)營(yíng)扶持轉(zhuǎn)向貸款貼息和風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保、風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償?shù)阮I(lǐng)域。同時(shí)，允許規(guī)模大、效益好的合作社探索成立信貸擔(dān)保公司，憑借其地域和信息優(yōu)勢(shì)，為農(nóng)戶(hù)及專(zhuān)業(yè)合作社提供信貸擔(dān)保；探索推廣“龍頭企業(yè)+合作社”“、合作社+農(nóng)戶(hù)”等擔(dān)保模式，通過(guò)互?；ヒ?、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的形式，提高合作社及成員獲貸能力，緩解銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)。另外還要加快培育農(nóng)村資產(chǎn)（產(chǎn)權(quán)）登記、評(píng)估、抵押、流轉(zhuǎn)等中介服務(wù)機(jī)構(gòu)和交易平臺(tái)，推進(jìn)農(nóng)村宅基地及農(nóng)房確權(quán)登記和頒證工作，推動(dòng)土地使用權(quán)物權(quán)化和農(nóng)產(chǎn)品倉(cāng)單或訂單收益質(zhì)押貸款，使農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)、林權(quán)、應(yīng)收賬款、訂單、農(nóng)機(jī)具等早日能夠成為有效抵押物。

第二篇：土地儲(chǔ)備融資模式

（一）財(cái)政撥款

財(cái)政撥款是指政府為支持城市土地儲(chǔ)備制度順利運(yùn)行，為能有效調(diào)控城市土地市場(chǎng)為目的而采取的行動(dòng)。財(cái)政撥款屬于一種政府行為

（二）銀行貸款

銀行貸款是指土地儲(chǔ)備中心向銀行等金融機(jī)構(gòu)通過(guò)貸款的方式融通資金，是目前最主要的籌資模式，在土地儲(chǔ)備中發(fā)揮了重要的作用。

（三）土地儲(chǔ)備收益

土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)通過(guò)對(duì)收購(gòu)的土地進(jìn)行再開(kāi)發(fā)，將其由“生地”變?yōu)椤笆斓亍敝筮M(jìn)行轉(zhuǎn)讓?zhuān)猛恋剞D(zhuǎn)讓收入扣除土地收購(gòu)、開(kāi)發(fā)、儲(chǔ)備支出后為土地轉(zhuǎn)讓增量收入，該收入構(gòu)成了土地儲(chǔ)備收益。這部分收益除了用來(lái)維持土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的日常開(kāi)銷(xiāo)、償還貸款外，剩余的部分可以用來(lái)征購(gòu)新的土地。

以上三種融資模式是目前比較常用的土地儲(chǔ)備融資模式，根據(jù)各自的特點(diǎn)，它們都有自己適用的范圍。

創(chuàng)新的土地儲(chǔ)備融資模式

（一）土地信托

土地信托是指土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)以自己的名義，將儲(chǔ)備的土地委托給專(zhuān)門(mén)的信托公司，由信托投資公司作為受托人，負(fù)責(zé)信托土地開(kāi)發(fā)的融資活動(dòng)。

（二）土地基金

土地基金是指由政府設(shè)立的，以土地資源為載體，通過(guò)對(duì)外發(fā)行以土地的未來(lái)收益流為擔(dān)保的土地收益憑證，向大眾募集資金，然后將募得的資金委托給土地儲(chǔ)備中心，進(jìn)行城市土地開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)等土地整理工作，土地的出讓、出租等所獲得的收益都進(jìn)入土地基金，并根據(jù)土地收益憑證進(jìn)行收益分配。

（三）土地置換

土地置換是指土地儲(chǔ)備中心按照城市土地儲(chǔ)備計(jì)劃，在進(jìn)行土地儲(chǔ)備的過(guò)程中，為了節(jié)省土地收購(gòu)費(fèi)用、安置現(xiàn)有土地使用者，用已經(jīng)進(jìn)入土地儲(chǔ)備體系的土地置換使用者目前所使用土地的行為。

（四）土地債券

土地債券是指土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)為籌措土地收購(gòu)、整理資金，以收購(gòu)儲(chǔ)備土地或政府指定范圍的土地作抵押，而向投資者發(fā)行并承諾以一定利率支付利息并按約定條件償還本金的債權(quán)債務(wù)憑證。

第三篇：融資租賃模式

融資租賃模式

融資租賃又稱(chēng)金融租賃，是租賃人根據(jù)承租人的需要購(gòu)置設(shè)備，供承租人在約定期限內(nèi)使用并為此支付相應(yīng)租金，同時(shí)承擔(dān)設(shè)備的日常維修、保養(yǎng)和經(jīng)濟(jì)技術(shù)過(guò)時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)。租賃期滿(mǎn)，按合同約定設(shè)備可以由承租人留購(gòu)、續(xù)租、或者退還給出租人。融資租賃作為一種新型的經(jīng)濟(jì)運(yùn)作模式，把工業(yè)、金融、貿(mào)易三者緊密結(jié)合起來(lái)，克服了工業(yè)資本和銀行資本的不足，其功能越來(lái)越受到社會(huì)重視。

融資租賃模式具有多種功能，一是可以緩解企業(yè)資金需求壓力。用戶(hù)采用融資租賃方式，不必一次性大量投入資金即可獲得所需的機(jī)器設(shè)備。制造商通過(guò)向金融租賃企業(yè)出售機(jī)器設(shè)備，迅速收回資金，減少營(yíng)銷(xiāo)環(huán)節(jié)的資金占有量，加快了企業(yè)流動(dòng)資金流轉(zhuǎn)速度，減少了企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用。二是改變了企業(yè)資金結(jié)構(gòu)，加快了資金流動(dòng)，加快了企業(yè)技術(shù)改造步伐，使資金使用效益提高了。三是有利于企業(yè)加強(qiáng)內(nèi)部管理，提高企業(yè)整體管理水平。實(shí)行融資租賃后使用戶(hù)企業(yè)必須加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理，提高機(jī)器設(shè)備使用效率。制造企業(yè)由于金融企業(yè)參與利潤(rùn)分配，企業(yè)要應(yīng)對(duì)中間所有者和終端用戶(hù)的雙重選擇，必須提升自己的核心競(jìng)爭(zhēng)能力。四是有利于資產(chǎn)保全，完善市場(chǎng)信貸關(guān)系。這是融資租賃具有融資與融物功能決定的。由于融資租賃具有融物的功能，機(jī)器設(shè)備的所有權(quán)和使用權(quán)分離，面對(duì)長(zhǎng)期不能按合同約定支付租金的用戶(hù)，金融企業(yè)不必借助司法途徑，即可中止合同，變更機(jī)器設(shè)備使用用戶(hù)，從而大大減少金融信貸風(fēng)險(xiǎn)。五是有利于合理利用企業(yè)資源。制造企業(yè)也可以把工作的重點(diǎn)放在產(chǎn)品研究開(kāi)發(fā)和制造工藝提升上面來(lái)。六是開(kāi)辟了利用外資，引進(jìn)國(guó)際先進(jìn)技術(shù)設(shè)備的新途徑。融資租賃和國(guó)際信貸相比，可以避開(kāi)一些貿(mào)易壁壘，而且具有手續(xù)簡(jiǎn)便，操作性強(qiáng)，符合國(guó)際慣例等特點(diǎn)，是一種有效引進(jìn)國(guó)外設(shè)備和技術(shù)的方式。

融資租賃作為一種信用形式，與其他信用形式不同。

一、與商業(yè)信用的區(qū)別。融資租賃合同中租賃物的所有權(quán)在租賃期內(nèi)屬于出租人，承租人只有使用和收益權(quán)，并負(fù)有維護(hù)好租賃物的義務(wù)。在分期付款購(gòu)物方式下，物品所有權(quán)一般在物品交付驗(yàn)收時(shí)，或合同生效時(shí)已全部轉(zhuǎn)移。雙方結(jié)清貨款之前，物品的所有權(quán)已轉(zhuǎn)移到購(gòu)買(mǎi)者，雙方之間存在的只是債權(quán)債務(wù)關(guān)系。

二、與銀行信用的區(qū)別。銀行借貸款業(yè)務(wù)表現(xiàn)為純粹的資金運(yùn)動(dòng)。融資租賃不是純粹的資金借貸，它是以融物以求融資的信用形式，租賃合同和買(mǎi)賣(mài)合同共同組成融資租賃合同內(nèi)容，合同沒(méi)有主次之分。

三、與買(mǎi)方信貸的區(qū)別。國(guó)際融資租賃類(lèi)似于國(guó)際貿(mào)易中的買(mǎi)方信貸，但買(mǎi)方信貸獲得的資金只能用于購(gòu)買(mǎi)貸款國(guó)的貨物，貸款人對(duì)貨物沒(méi)有所有權(quán)。租賃公司融資租賃不受此類(lèi)約束，承租人對(duì)租賃物和出賣(mài)人有選擇權(quán)，融資企業(yè)擁有租賃物的所有權(quán)。

四、與信托信用區(qū)別。信托信用的資金流向是雙向的，信托公司可以貸款，也可以吸收存款。融資租賃公司資金流向是單向的，只能融資放款，不能接受存款，且融資時(shí)與租賃物相伴而行，在租賃期間對(duì)租賃物行使所有權(quán)。

五、與BOT項(xiàng)目融資區(qū)別。BOT項(xiàng)目采用項(xiàng)目法人制。項(xiàng)目承擔(dān)者既融資，又直接參與經(jīng)營(yíng)

管理。在一定時(shí)期內(nèi)，項(xiàng)目法人以營(yíng)業(yè)收入毛利支付融資成本費(fèi)用，并獲得自己收益。經(jīng)營(yíng)期滿(mǎn)，項(xiàng)目財(cái)物無(wú)償交付給當(dāng)?shù)卣蚬檬聵I(yè)單位。項(xiàng)目主要經(jīng)過(guò)籌資、立項(xiàng)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、轉(zhuǎn)讓幾個(gè)環(huán)節(jié)。融資租賃合同中出租人只收租金，不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，租賃期滿(mǎn)，承租人獲得租賃物所有權(quán)也要支付租賃合同中協(xié)商確定價(jià)款。

融資租賃按其業(yè)務(wù)運(yùn)作方式可以分為以下幾種形式：一是直接租賃。即按合同法中對(duì)融資租賃的界定進(jìn)行操作。這種運(yùn)作模式已被世界各國(guó)接受，成為了一種國(guó)際商業(yè)慣例。二是回租?；刈獾淖龇ㄊ?，承租人將自制或外購(gòu)的機(jī)器設(shè)備先按賬面價(jià)格或重新估價(jià)賣(mài)給租賃機(jī)構(gòu)，然后再以租賃方式租回使用?；刈鈽I(yè)務(wù)中不存在實(shí)物交割。三是杠桿租賃。杠桿租賃法律關(guān)系中，合同主體包括出租人、出賣(mài)人、承租人、貸款人四方。杠桿租賃合同包括買(mǎi)賣(mài)合同、租賃合同、借款合同三種，且三者之間互為條件，相互依存。四是融資租賃中轉(zhuǎn)租賃。五是融資租賃中的委托租賃。委托租賃合同中，受委托租賃機(jī)構(gòu)以中介人身份出現(xiàn)，并收取中介費(fèi)。在合同訂立過(guò)程中，由租賃中介人、委托人和承租人三方洽商租賃條件，共同簽訂租賃合同。

第四篇：商業(yè)地產(chǎn) 融資模式

融資模式簡(jiǎn)介 我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資需求背景

1.1 商業(yè)地產(chǎn)正經(jīng)歷高速發(fā)展

近年來(lái)，隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在經(jīng)歷了一段時(shí)間的沉寂后，于21世紀(jì)初重新成為開(kāi)發(fā)投資熱點(diǎn)。自2000年起，商業(yè)地產(chǎn)首先在北京、上海、廣州等幾個(gè)經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)的地區(qū)興起，并迅速蔓延到全國(guó)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入2005年后，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出快的發(fā)展勢(shì)頭：2005年投資完成額1999.9億元，比上年增長(zhǎng)16.0%；到2009年完成投資額10613億，比上年增長(zhǎng)20.7%，占房地產(chǎn)投資比重29.7%，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積分別增長(zhǎng)30.8%和24.2%，銷(xiāo)售額分別增長(zhǎng)66.9%和45.5%；2010年1~11月完成投資額12675億，比上年同期增長(zhǎng)41.9%，占房地產(chǎn)投資比重29.8%，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積分別增長(zhǎng)25.9%和35.2%，銷(xiāo)售額分別增長(zhǎng)48.4%和50.2%。隨著我國(guó)商業(yè)業(yè)態(tài)的不斷轉(zhuǎn)型，經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，區(qū)域城市的繁榮，人民生活水平的提高，交通條件的改善，另外就是2010年國(guó)家出臺(tái)政策，開(kāi)始對(duì)商品住宅的一線(xiàn)城市實(shí)行限購(gòu)，二、三線(xiàn)城市實(shí)行限貸，商業(yè)地產(chǎn)成為投資追逐的熱點(diǎn)，勢(shì)必出現(xiàn)新一輪的高速發(fā)展。

1.2 資金問(wèn)題是商業(yè)地產(chǎn)面臨的突出問(wèn)題

土地和資金就像房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的兩條腿，沒(méi)有土地和資金，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將寸步難行。但從房地產(chǎn)的整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程來(lái)看，資金短缺問(wèn)題是目前中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商面臨的最突出問(wèn)題，對(duì)于投資規(guī)模大、投資回收期長(zhǎng)的商業(yè)地產(chǎn)更是如此。一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投資少則幾億元，多則幾十億元、幾百億元，如果沒(méi)有足夠的資金支持，不僅開(kāi)發(fā)建設(shè)完不成，而且即使開(kāi)發(fā)成后期的運(yùn)營(yíng)過(guò)程中也會(huì)因此出現(xiàn)各種各樣的問(wèn)題?，F(xiàn)在在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中普遍存在的產(chǎn)權(quán)分割出售的現(xiàn)象，根本原因就在于開(kāi)發(fā)商資金不足，急于盡快回收資金。而產(chǎn)權(quán)分割出售的后果就是在后期的運(yùn)營(yíng)過(guò)程中難以實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一管理，最終導(dǎo)致項(xiàng)目失敗。2 商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資的概念與特點(diǎn)

2.1 商業(yè)地產(chǎn)的概念

目前國(guó)內(nèi)外關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)的概念和統(tǒng)計(jì)的口徑各不一致。根據(jù)美國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)(CCIM)的定義，商業(yè)地產(chǎn)包括四個(gè)分支：商鋪、寫(xiě)字樓、庫(kù)房和廠(chǎng)房，廣義而言，其范圍也包括其他經(jīng)營(yíng)性交易的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，如銀行、餐館、賓館等；而在我國(guó)的香港地區(qū)，房地產(chǎn)市場(chǎng)分為住宅、寫(xiě)字樓、商業(yè)樓宇、工業(yè)廠(chǎng)房四個(gè)分支市場(chǎng)，此處的商業(yè)樓宇泛指CCIM中的廣義商鋪，內(nèi)地許多專(zhuān)家學(xué)者也大都使用這一標(biāo)準(zhǔn)。除了商鋪和商業(yè)樓宇的概念外，商業(yè)地產(chǎn)還有商業(yè)物業(yè)、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房等多種名稱(chēng)，其中中國(guó)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒就把進(jìn)行商業(yè)零售和其他實(shí)物當(dāng)場(chǎng)交易或面對(duì)大眾有償服務(wù)的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所稱(chēng)為商業(yè)營(yíng)業(yè)用房。綜合以上概念，本文所論述的商業(yè)地產(chǎn)定義為商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，其中的商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)主要是指商業(yè)零售和其他實(shí)物交易或提供有償服務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，也就是CCIM申廣義上的商鋪概念。

2.2 商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資的概念

商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資是指開(kāi)發(fā)商為了確保商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的順利進(jìn)行而進(jìn)行的融通資金的活動(dòng)。其實(shí)質(zhì)是發(fā)揮商業(yè)地產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)功能，為商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融通資金，以達(dá)到盡快開(kāi)發(fā)、提高投資收益的目的；同時(shí)，將固定在土地上的資金重新流動(dòng)起來(lái)，使其進(jìn)入社會(huì)流通領(lǐng)域，以擴(kuò)充社會(huì)資金來(lái)源。

2.3 商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資的特點(diǎn)

商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資的特點(diǎn)是與其自身的特殊性緊密相關(guān)的，概括起來(lái)，主要有以下兩點(diǎn)：

2.3.1 資金規(guī)模大、融資周期長(zhǎng) 投資規(guī)模大、投資回收期長(zhǎng)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的共性，而商業(yè)地產(chǎn)對(duì)資金的要求尤為突出。因?yàn)樯虡I(yè)用地的土地使用權(quán)出讓價(jià)格是最高的，商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)水準(zhǔn)高，建筑結(jié)構(gòu)復(fù)雜并廣泛采用新材料和新工藝，內(nèi)部裝修及陳設(shè)豪華，都使得商業(yè)地產(chǎn)所需資金遠(yuǎn)高于住宅或廠(chǎng)房物業(yè)。商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)一般還要經(jīng)過(guò)2~3年的過(guò)渡期，才能有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，而且在租售過(guò)程中，為了吸引主力店加盟，開(kāi)發(fā)商不得不采取前幾年租期內(nèi)低租金，甚至部分免租金的形式，這必然又減少了前期回報(bào)。所以，商業(yè)地產(chǎn)對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金儲(chǔ)備能力和抗風(fēng)險(xiǎn)的能力有著很高的要求。

2.3.2 風(fēng)險(xiǎn)大、成本高 商業(yè)地產(chǎn)具有高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的特性。其收益主要來(lái)源于租金收入，而能否獲得租金很重要的在于物業(yè)的升值。目前在我國(guó)的許多城市尤其是大都市，商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)趨于白熱化，商業(yè)經(jīng)營(yíng)的不穩(wěn)定性增大。同時(shí)，在商業(yè)房地產(chǎn)很長(zhǎng)的投資回收期內(nèi)，周邊經(jīng)濟(jì)環(huán)境、交通狀況、人流狀況、居住人群乃至政府的政策變更都會(huì)對(duì)收益產(chǎn)生巨大的影響。而且，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)渡期的存在使開(kāi)發(fā)商在這一期間內(nèi)隨時(shí)可能面臨調(diào)整或虧損。因此，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)相當(dāng)大。因此，投資商、信托公司等資金提供方為保障資金的安全或分享開(kāi)發(fā)的高收益，一般要求較高的投資回報(bào)，對(duì)開(kāi)發(fā)商而言融資費(fèi)用和利息成本都是很高的。美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的資金循環(huán)模式及融資方式

國(guó)外商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展尤其以美國(guó)市場(chǎng)為典范，雖然在2008年美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)泡沫，從而爆發(fā)了嚴(yán)重的次級(jí)債務(wù)危機(jī)，但其經(jīng)過(guò)多年積累的商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新融資方式還是值得借鑒的。

3.1 美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的資金循環(huán)模式

美國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷幾十年的發(fā)展過(guò)程，無(wú)論是在經(jīng)營(yíng)模式、商業(yè)形態(tài)，還是資金平臺(tái)上都已逐漸完善，尤其是在房地產(chǎn)證券化之后，房地產(chǎn)投資信托(REIT)日漸成熟，從而推動(dòng)了美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)取得前所未有的發(fā)展。美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)資金循環(huán)的主要形式如圖1所示 ：

由圖1可以看出，REIT、產(chǎn)業(yè)基金等在美國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)中發(fā)揮著重要的作用。對(duì)于資本市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，投資判斷并不是著眼于公司單個(gè)項(xiàng)目的投資，而是根據(jù)公司長(zhǎng)期發(fā)展的投資。也就是說(shuō)，公司的成長(zhǎng)性是資本市場(chǎng)的投資價(jià)值觀(guān)，所以美國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)按照資本市場(chǎng)的價(jià)值觀(guān)塑造公司的發(fā)展模式，上市后依托資本市場(chǎng)的資金支持，持續(xù)擴(kuò)張發(fā)展。

3.2 美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的融資方式

美國(guó)房地產(chǎn)在1990年的估算價(jià)值就約為5~6.1萬(wàn)億美元，這些房地產(chǎn)大都以債務(wù)和權(quán)益融資。其中商業(yè)地產(chǎn)占了很大一部分，商業(yè)地產(chǎn)的融資方式有企業(yè)內(nèi)部融資和外部融資兩大類(lèi)，具體有以下幾種：

3.2.1 企業(yè)內(nèi)部融資 即開(kāi)發(fā)企業(yè)利用企業(yè)現(xiàn)有的自有資金支持項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，或通過(guò)擴(kuò)大自有資金基礎(chǔ)。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的內(nèi)部融資包括“抵押、貼現(xiàn)股票和債券而獲得現(xiàn)金”、“預(yù)收購(gòu)房定金或購(gòu)房款”和企業(yè)留存收益等。

3.2.2 企業(yè)外部融資 主要渠道和融資工具以下13種：

(1)上市融資：包括直接發(fā)行上市和利用殼公司資源間接上市。

(2)發(fā)行債券：根據(jù)發(fā)行主體的不同，分為政府發(fā)行、金融機(jī)構(gòu)發(fā)行和房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行三種。發(fā)行債券可以聚集社會(huì)閑散資金，為房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)大規(guī)模的長(zhǎng)期資金。

(3)銀行貸款：到1997年止，商業(yè)銀行是美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)債務(wù)資金的唯一來(lái)源。他們持有50.2%的非住房商業(yè)地產(chǎn)的長(zhǎng)期貸款，占房地產(chǎn)貸款總額的28%。

(4)其他融資機(jī)構(gòu)的融資：是指從銀行外的其他機(jī)構(gòu)融資，包括保險(xiǎn)公司、房地產(chǎn)投資基金管理公司和房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理公司等。養(yǎng)老基金和人壽保險(xiǎn)公司是主要的機(jī)構(gòu)，他們持有的很多抵押貸款擔(dān)保債務(wù)(CMOs)是由商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款擔(dān)保的債券。

(5)合作開(kāi)發(fā)：包括合資開(kāi)發(fā)，這種方式可以補(bǔ)充自用資金，分散投資風(fēng)險(xiǎn)，是目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采用較多的一種方式。

(6)前沿貨幣合約：這是一種非常美國(guó)化的高比率的房地產(chǎn)融資方式，它采用貸款機(jī)構(gòu)出資，開(kāi)發(fā)商出地和技術(shù)，成立合資公司。與合作開(kāi)發(fā)不同的是，參與合作的資本投入者并不是完全意義上的投資方，他還充當(dāng)貸款人的角色，要將其投資分期收回，并要求獲得利息。由于貸款方本身又是合資方，因而貸款利率一般比較低，但同時(shí)作為合資方，他也與開(kāi)發(fā)商共享利益、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。

(7)房地產(chǎn)辛迪加：這是國(guó)外房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商廣泛采用的一種融資方式，它由經(jīng)理合伙人和有限合伙人組成，其中經(jīng)理合伙人負(fù)責(zé)房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理，負(fù)無(wú)限責(zé)任，而有限合伙人享有所有權(quán)，不參與經(jīng)營(yíng)，以其出資額為限承擔(dān)有限責(zé)任。房地產(chǎn)辛迪加可以籌集到開(kāi)發(fā)商難以籌集到的權(quán)益或短期資金。

(8)房地產(chǎn)投資信托(REIT)：房地產(chǎn)投資信托可以是信托也可以是一家公司，通過(guò)向開(kāi)發(fā)商發(fā)放信托資金或直接參與房地產(chǎn)投資等方式參與運(yùn)作。在美國(guó)存在權(quán)益REIT(投資并經(jīng)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn))、抵押貸款REIT(購(gòu)買(mǎi)商業(yè)地產(chǎn)的抵押貸款)、混合REIT(同時(shí)投資抵押貸款和商地產(chǎn))和有限壽命REIT(在有限而確定的時(shí)間段內(nèi)購(gòu)買(mǎi)和經(jīng)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn))四種類(lèi)型的REIT。REIT立法要求資產(chǎn)由獨(dú)立的顧問(wèn)來(lái)進(jìn)行管理。

(9)商業(yè)抵押貸款支持證券：商業(yè)抵押貸款支持證券(CMBS)起源于20世紀(jì)80年代，是將房地產(chǎn)貸款組合證券化，通過(guò)資本市場(chǎng)向個(gè)人和機(jī)構(gòu)投資者出售。

(10)租賃融資：在這種方式下，擁有土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，將該土地出租給其他的投資者開(kāi)發(fā)建設(shè)，以每年獲得的租金作為抵押，申請(qǐng)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的長(zhǎng)期貸款，或者是開(kāi)發(fā)商通過(guò)租賃方式獲得土地的使用權(quán)以后，以自己開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)作為抵押向銀行申請(qǐng)長(zhǎng)期抵押貸款。

(11)回租融資：即開(kāi)發(fā)商先出售自己開(kāi)發(fā)的物業(yè)，再將其租回經(jīng)營(yíng)。這種方式在于開(kāi)發(fā)商作為某項(xiàng)物業(yè)的所有人，既想保持該物業(yè)的所有權(quán)以獲得該項(xiàng)物業(yè)的連續(xù)收益，又想出讓該項(xiàng)物業(yè)獲得資金以減少資金占用，而投

資者也想獲得可觀(guān)的投資收益所采用。

(12)回買(mǎi)融資：即開(kāi)發(fā)商將自己開(kāi)發(fā)的某項(xiàng)物業(yè)賣(mài)給貸款機(jī)構(gòu)，然后再用貸款機(jī)構(gòu)的貸款買(mǎi)回該項(xiàng)物業(yè)。對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，其不僅能獲得較高比例的融資，而且在還清貸款后，可以獲得該項(xiàng)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)。開(kāi)發(fā)商在回買(mǎi)的過(guò)程中可以對(duì)此物業(yè)提取折舊，從而獲得折舊抵稅帶來(lái)的好處；對(duì)于融資機(jī)構(gòu)而言，即可獲得高于抵押貸款的利息收入，又可以所有權(quán)人的身份參與分享物業(yè)的經(jīng)營(yíng)收入。

(13)夾層融資：“夾層”的概念源自華爾街，指介于股權(quán)與優(yōu)先債券之間的投資形式。在房地產(chǎn)融資領(lǐng)域，常指不屬于抵押貸款的其他次級(jí)債或優(yōu)先股，建立不同債權(quán)的股權(quán)的投資組合。這種方式的優(yōu)勢(shì)在于，突破了抵押貸款的界限，也為物業(yè)所有者的推出提供了便利。從投資者的角度來(lái)看，既可獲得債權(quán)性質(zhì)的收益，又可獲得股份性質(zhì)的分紅，還可以實(shí)現(xiàn)債轉(zhuǎn)股，類(lèi)似于優(yōu)先股和可轉(zhuǎn)債。其缺點(diǎn)在于融資成本高，程序復(fù)雜，法律架構(gòu)復(fù)雜。國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)融資現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)

4.1 國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的資金循環(huán)模式

國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展時(shí)間相對(duì)較短，資金循環(huán)的模式得到市場(chǎng)驗(yàn)證的并不多，融資方式主要以銀行貸款為主。

4.2 國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的融資現(xiàn)狀

4.2.1 融資渠道單

一、困難重重 國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)融資除一部分來(lái)源于自有資金外，70%~80%來(lái)自銀行貸款，融資渠道單一。而自2007年以來(lái)，為了抑制房地產(chǎn)投資過(guò)快增長(zhǎng)和降低銀行金融風(fēng)險(xiǎn)，國(guó)家出臺(tái)了一系列宏觀(guān)調(diào)控政策收緊銀根，到2009年下半年，除國(guó)有商業(yè)銀行在信貸方面對(duì)部分商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目還有選擇性支持外，其他股份制銀行已很少對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的貸款發(fā)放。這對(duì)于依賴(lài)銀行融資的商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)無(wú)疑是雪上加霜，融資困難已經(jīng)成為制約國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的瓶頸。

4.2.2 融資方式多元化已初現(xiàn)端倪 在各銀行實(shí)施放貸緊縮的情況下，各開(kāi)發(fā)商／投資商都在積極尋找新的融資渠道，“上市”、“信托”、“基金”、“信貸創(chuàng)新”、“典當(dāng)”等紛紛登臺(tái)亮相或者正在醞釀之中，商業(yè)地產(chǎn)融資多元化已初現(xiàn)端倪。在這些多元化融資方式中，REIT以其收益穩(wěn)定等諸多利好成為商業(yè)地產(chǎn)融資新寵，早在2005年年底，“廣州越秀”率先在香港發(fā)行REIT，開(kāi)創(chuàng)了國(guó)內(nèi)優(yōu)

質(zhì)物業(yè)打包到境外上市融資的先河。此外，自2005年以來(lái)，海外基金頻頻出手，在人民幣升值預(yù)期的背景下，尾隨高盛、摩根士丹利等巨頭而來(lái)的機(jī)構(gòu)投資者不斷增加。

4.3 國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)融資趨勢(shì)

融資方式由間接融資向直接融資為主轉(zhuǎn)變是國(guó)際融資市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資體系不僅會(huì)逐漸完善間接融資模式，而且會(huì)大力發(fā)展真接融資模式，從而使融資體系更趨合理化，這也是分散銀行融資風(fēng)險(xiǎn)、拓寬商業(yè)地產(chǎn)融資渠道、解決商業(yè)地產(chǎn)資金緊缺問(wèn)題的必由之路。隨著融資體系的逐漸完善，各種融資主體都會(huì)進(jìn)入投資收益比較高的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，隨之出現(xiàn)的是融資渠道與方式將呈現(xiàn)多元化，除銀行貸款外，上市融資、REIT、商業(yè)地產(chǎn)基金、商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券等都將會(huì)成為開(kāi)發(fā)商/投資商可用的主要融資方式。我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)融資的幾種主要方式分析

商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)離不開(kāi)融資工具的幫助和各類(lèi)金融機(jī)構(gòu)的支持。目前商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的融資方式主要有銀行信貸、上市融資等；另外，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可用的幾種新的融資工具，如REIT、商業(yè)地產(chǎn)基金等，也一并進(jìn)行探討。

5.1 企業(yè)自有資金

5.1.1 企業(yè)自有資金注入的方式(1)開(kāi)發(fā)主體為新的項(xiàng)目公司時(shí)，資金注入方可以是上級(jí)公司(母公司或總公司)，也可以是其他的投資者，以增加注冊(cè)資本金為主要方式；(2)開(kāi)發(fā)主體為內(nèi)部獨(dú)立核算而對(duì)外無(wú)法人地位的項(xiàng)目組時(shí)，以資金的直接劃撥為主要方式。

5.1.2 運(yùn)用自有資金融資方式的重要性 企業(yè)自有資金是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最基本的融資方式，也是運(yùn)用其他融資方式的前提。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是風(fēng)險(xiǎn)較大的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，市場(chǎng)信息不對(duì)稱(chēng)，出現(xiàn)“逆向選擇”和“道德危機(jī)”的可能性較大。作為資金的提供者，銀行、信托投資公司及其他投資者在追求投資收益的目標(biāo)下希望保證資金的安全。開(kāi)發(fā)企業(yè)的自有資金注入開(kāi)發(fā)項(xiàng)目則是一種良好的“信號(hào)發(fā)射機(jī)制”，促進(jìn)了資金提供方和需求方的信息交流，降低了雙方的交易費(fèi)用，提高了交易的效率。因此，運(yùn)用自有資金投資開(kāi)發(fā)成了檢驗(yàn)開(kāi)發(fā)商誠(chéng)意和實(shí)力的最佳方式，有“操盤(pán)手”共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，投資者的信心也大為增強(qiáng)，對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，則能獲取更多的資金支持。

5.2 預(yù)租預(yù)售款和定金

商業(yè)地產(chǎn)的預(yù)租預(yù)售款及定金是內(nèi)部融資的另一重要來(lái)源。在商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)高漲的形勢(shì)下，開(kāi)發(fā)商可以利用買(mǎi)方的激烈競(jìng)爭(zhēng)，以預(yù)租預(yù)售形式進(jìn)行滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，及早將產(chǎn)品推向市場(chǎng)，降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。預(yù)租預(yù)售款手段通常與商業(yè)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)手段相結(jié)合，開(kāi)發(fā)商能夠借預(yù)售的聲勢(shì)帶動(dòng)樓盤(pán)的整體銷(xiāo)售，提高整個(gè)項(xiàng)目的聲譽(yù)，為后期招商工作打下基礎(chǔ)。定金是鎖定目標(biāo)客戶(hù)群的重要營(yíng)銷(xiāo)工具，以其再投資同樣可以加快開(kāi)發(fā)速度，節(jié)省融資的成本。但是這種融資方式受宏觀(guān)政策和物業(yè)經(jīng)營(yíng)方式的影響很大。由于近年來(lái)房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)有局部過(guò)熱的表現(xiàn)，北京出臺(tái)的《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》于2010年12月1日開(kāi)始執(zhí)行，進(jìn)而在全國(guó)進(jìn)行逐步推廣，對(duì)商業(yè)物業(yè)的預(yù)售資金監(jiān)管更加嚴(yán)格，資金使用受到限制；另外，隨著開(kāi)發(fā)商對(duì)商業(yè)地產(chǎn)后期運(yùn)營(yíng)的重視，商鋪分割產(chǎn)權(quán)出售的比例將越來(lái)越小，預(yù)售款融資所占比例也會(huì)越來(lái)越小?？偟膩?lái)看，預(yù)租預(yù)售款和定金的再投資對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資具有重要意義，在政策允許和充分考慮物業(yè)長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)的條件下充分利用這一方式會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)活動(dòng)產(chǎn)生積極的帶動(dòng)作用。

5.3 銀行信貸融資

長(zhǎng)期以來(lái)，銀行信貸融資一直是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資的主要方式之一，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資也不例外，這與我國(guó)的金融市場(chǎng)的形勢(shì)密切相關(guān)，也與銀行信貸融資具有成本較低、貸款額度大等優(yōu)勢(shì)有關(guān)。經(jīng)過(guò)幾年的摸索實(shí)踐，國(guó)內(nèi)的銀行信貸融資方式在房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過(guò)程中已發(fā)揮了重要作用，已經(jīng)有了一定的經(jīng)驗(yàn)與模式，相對(duì)比較成熟，在此不多贅述。在未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，銀行信貸融資仍將在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資中占有重要的位置。

5.4 上市融資

上市融資是指股份有限公司通過(guò)公開(kāi)發(fā)行股票，并在證券交易所掛牌交易進(jìn)行融資，是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)資本運(yùn)營(yíng)的重要手段和融資方式。

5.4.1 房地產(chǎn)公司上市融資的方式 房地產(chǎn)公司實(shí)現(xiàn)上市融資的可能途徑有：(1)國(guó)內(nèi)A股上市，即房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立股份有限公司，直接在國(guó)內(nèi)主板A股上市；(2)國(guó)內(nèi)B股上市，即房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立股份有限公司，直接在國(guó)內(nèi)主板B股上市；(3)國(guó)內(nèi)買(mǎi)殼上市，即房地產(chǎn)企業(yè)收購(gòu)一家在國(guó)內(nèi)上市的公司，利用其殼資源發(fā)行新股融資；(4)海外上市，即房地產(chǎn)企業(yè)選擇在境外(包括香港)直接上市或者買(mǎi)殼上市融資。

5.4.2 房地產(chǎn)公司上市融資的優(yōu)缺點(diǎn)分析(1)上市融資的正面效應(yīng)

第一，籌資量大：與其他融資方式相比，能籌集的資金較大，這是股票融資的特點(diǎn)決定的。

第二，融資能力強(qiáng)：由于股票的預(yù)期收益較高，并可一定程度上抵消通貨膨脹的影響，因此，普通股籌資容易吸收資金；已經(jīng)上市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以根據(jù)日后的實(shí)際情況，通過(guò)配股、增發(fā)或發(fā)行可轉(zhuǎn)債進(jìn)行再融資。

第三，資金使用年限長(zhǎng)：發(fā)行股票籌措的資本具有永久性，沒(méi)有到期日，不需歸還，便于房地產(chǎn)公司對(duì)資金使用方式的安排，而且普通股籌資沒(méi)有固定的股利負(fù)擔(dān)。

第四，改善企業(yè)的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)：自有資金在資金來(lái)源中所占比率的高低是衡量一個(gè)公司財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)和實(shí)力的重要指標(biāo)，上市融資可以提高公司自有資金比率，改善財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，從而提高公司的經(jīng)營(yíng)安全程度和競(jìng)爭(zhēng)力，從而增強(qiáng)公司通過(guò)其他方式融資的能力。

第五，分散風(fēng)險(xiǎn)：上市后，會(huì)有更多的投資者認(rèn)購(gòu)公司股份，股份的分散自然有利于原股東所承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的分散。

第六，有利于企業(yè)股份制改造：根據(jù)規(guī)定推薦上市的企業(yè)必須是股份制企業(yè)，房地產(chǎn)公司可以以上市為契機(jī)，建立現(xiàn)代企業(yè)制度以有利于企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

第七，提高公司價(jià)值：股票上市后公司股份流通性大大增強(qiáng)，其價(jià)值必然顯著提高，進(jìn)而提高股東財(cái)富。

第八，提高公司的知名度：上市公司為大眾所熟悉，將給公司帶來(lái)良好的聲譽(yù)，促進(jìn)公司產(chǎn)品的銷(xiāo)售，并且起到宣傳公司品牌的作用，形成無(wú)形資產(chǎn)。

第九，便于公司進(jìn)行并購(gòu)(資產(chǎn)重組)：股票上市更容易為人們所接受，為公司提供了一個(gè)并購(gòu)的有力工具，公司的收購(gòu)與兼并將相對(duì)容易，有利于公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

(2)上市融資的負(fù)面效應(yīng)

第一，融資成本高：首先從投資角度來(lái)看，股票投資風(fēng)險(xiǎn)高，相應(yīng)必然要求有較高的報(bào)酬率；其次，股票股利是從稅后利潤(rùn)支付，不像債務(wù)利息那樣具有抵稅作用；再次，股票的發(fā)行費(fèi)用也比較高。

第二，削弱原有股東的控股權(quán)：由于公司的部分控制權(quán)向社會(huì)公眾轉(zhuǎn)移，原股東的控制權(quán)相對(duì)減弱。

第三，增加公司的相關(guān)義務(wù)：上市公司必須遵循上市的有關(guān)法規(guī)并接受監(jiān)督，必須對(duì)自身財(cái)務(wù)狀況、重大經(jīng)營(yíng)決策、并購(gòu)活動(dòng)、關(guān)聯(lián)交易等按時(shí)向社會(huì)公眾披露，這些信息有時(shí)會(huì)涉及商業(yè)秘密，對(duì)公司的競(jìng)爭(zhēng)可能會(huì)產(chǎn)生不利影響。

5.5 房地產(chǎn)基金融資

房地產(chǎn)基金是產(chǎn)業(yè)基金的一種，是指通過(guò)發(fā)行基金券(如受益憑證、基金單位、基金股份等)，將不確定多數(shù)投資者的不等額出資匯集成一定規(guī)模的信托資產(chǎn)，交由專(zhuān)門(mén)的投資管理機(jī)構(gòu)，按照投資組合原理直接投資于房地產(chǎn)業(yè)中的企業(yè)或項(xiàng)目，并通過(guò)資本經(jīng)營(yíng)和提供增值服務(wù)，對(duì)受資企業(yè)或項(xiàng)目加以培育和輔導(dǎo)，使之相對(duì)成熟和強(qiáng)壯，以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值與投資回收，投資收益按出資比例分成的集合投資制度。商業(yè)地產(chǎn)的重點(diǎn)在于后期的經(jīng)營(yíng)，前期巨大的資金壓力使得基金介入商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成為一種可行的選擇。房地產(chǎn)基金一般會(huì)采取股權(quán)投資的方式，收購(gòu)或直接投資所占的比重不會(huì)超過(guò)總投資額的50%，即在股權(quán)上不成為大股東，項(xiàng)目能用原來(lái)的辦法持續(xù)經(jīng)營(yíng)?；鸩粎⑴c項(xiàng)目的具體操作，而是留給企業(yè)來(lái)完成。當(dāng)前中國(guó)《產(chǎn)業(yè)基金投資管理辦法》正在出臺(tái)過(guò)程中，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)基金只能向特定投資者發(fā)行基金份額，即采取私募設(shè)立的模式?；鸬匿N(xiāo)售和贖回都是通過(guò)基金管理人與投資者私下協(xié)商來(lái)進(jìn)行的。多采用投資公司形式運(yùn)作，以規(guī)避政策的限制。海外基金的表現(xiàn)則相對(duì)活躍，自2002年起海外基金，如摩根斯坦利地產(chǎn)基金、荷蘭國(guó)際(ING)、高盛、美林集團(tuán)、雷曼兄弟等開(kāi)始有規(guī)模地投資于內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)。2005年7月，美國(guó)最大的商業(yè)地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)及管理公司西蒙房地產(chǎn)集團(tuán)與摩根士丹利房地產(chǎn)基金及深國(guó)投商用置業(yè)有限公司簽訂了開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的合作協(xié)議。目前外資地產(chǎn)基金進(jìn)入我國(guó)資本市場(chǎng)一般有兩種方式：一是申請(qǐng)中國(guó)政府特別批準(zhǔn)運(yùn)作地產(chǎn)項(xiàng)目或是購(gòu)買(mǎi)不良資產(chǎn)；二是成立投資管理公司合法規(guī)避限制，在操作手段上通過(guò)回購(gòu)房、買(mǎi)斷、租約等直接或迂回的方式實(shí)現(xiàn)資金合法流通和回收。從目前內(nèi)地市場(chǎng)來(lái)看，海外基金與國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)合作的特點(diǎn)是集中度非常高，大多選擇大型的房地產(chǎn)企業(yè)，對(duì)企業(yè)的信譽(yù)、規(guī)模和實(shí)力要求比較高，具有經(jīng)營(yíng)特性的商業(yè)地產(chǎn)是海外基金投資的熱點(diǎn)之一，其中收租型海外基金首選北京、上海，有成功經(jīng)驗(yàn)后選擇廣州、深圳，再進(jìn)入經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的二線(xiàn)城市，如蘇州、寧波、杭州、天津等地。從房地產(chǎn)基金在中國(guó)的發(fā)展前景看，隨著商業(yè)和服務(wù)業(yè)市場(chǎng)的對(duì)外開(kāi)放，國(guó)內(nèi)外商業(yè)企業(yè)都在加緊走連鎖發(fā)展、跨區(qū)域擴(kuò)張的道路，而已有的商業(yè)物業(yè)對(duì)現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展模式的支持顯然不夠，可以預(yù)見(jiàn)商業(yè)房地產(chǎn)的需求量在近幾年內(nèi)會(huì)有持續(xù)的增長(zhǎng)。宏觀(guān)政策對(duì)銀行資金流向房地產(chǎn)業(yè)的限制在短期內(nèi)不會(huì)有松動(dòng)，資金來(lái)源的多元化是商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的必然趨勢(shì)。在中國(guó)經(jīng)濟(jì)日益與世界經(jīng)濟(jì)接軌的大背景下，產(chǎn)業(yè)基金投資法等相關(guān)法律法規(guī)將得以制訂和頒行，房地產(chǎn)業(yè)基金發(fā)展的政策瓶頸必將被打破。以房地產(chǎn)抵押貸款證券化為標(biāo)志的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的不斷發(fā)展與成熟，將為房地產(chǎn)基金應(yīng)用于商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資建立一個(gè)更為方便的進(jìn)入和退出機(jī)制。

5.6 房地產(chǎn)投資信托融資

根據(jù)銀監(jiān)會(huì)《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理辦法》中關(guān)于“房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)”的界定，房地產(chǎn)信托是指信托投資公司通過(guò)資金信托方式集中兩個(gè)或兩個(gè)以上委托人合法擁有的資金，按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，以不動(dòng)產(chǎn)或其經(jīng)營(yíng)企業(yè)為主要運(yùn)用標(biāo)的，對(duì)房地產(chǎn)信托資金進(jìn)行管理、運(yùn)用和處分的行為。其中不動(dòng)產(chǎn)包括房地產(chǎn)及其經(jīng)營(yíng)權(quán)、物業(yè)管理權(quán)、租賃權(quán)、受益權(quán)和擔(dān)保抵押權(quán)等相關(guān)權(quán)利。

5.6.1 房地產(chǎn)投資信托（REIT）的形式及其特點(diǎn) 我國(guó)房地產(chǎn)信托在歷經(jīng)幾次整頓之后，在央行、銀監(jiān)局控制銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)的大背景下，得到了較快的發(fā)展。當(dāng)前房地產(chǎn)信托的方式主要有三種：一是信用貸款型信托，指信托投資公司以受托的貨幣資金作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的貸款，這種形式與傳統(tǒng)的商業(yè)銀行貸款類(lèi)似；二是股權(quán)型信托，指信托投資公司以所籌得的資金持有房地產(chǎn)商的部分股權(quán)，與之共享開(kāi)發(fā)收益，待開(kāi)發(fā)完成后，由開(kāi)發(fā)商回購(gòu)股權(quán)；三是財(cái)產(chǎn)信托即以商業(yè)物業(yè)的財(cái)產(chǎn)形式委托經(jīng)營(yíng)獲得融資。

(1)貸款型信托。這種信托項(xiàng)目，信托投資公司作為受托人，接受市場(chǎng)中的不特定投資者(作為委托人)的委托，以信托合同的形式將其資金集中起來(lái)，然后通過(guò)一個(gè)信托貸款的模式貸給開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商在信托計(jì)劃屆滿(mǎn)時(shí)，將資金償還給信托公司。而信托公司在固定時(shí)點(diǎn)(如半年或一年)向投資者支付信托收益，并于期限屆滿(mǎn)之時(shí)將最后一期信托收益和本金償還投資者。與商業(yè)銀行貸款相比，貸款型信托期限較短，對(duì)資金的收益和安全性要求較高，所以單純依靠信托資金，開(kāi)發(fā)規(guī)模受到一定限制，適用于滾動(dòng)開(kāi)發(fā)；其融資成本高于銀行貸款，且風(fēng)險(xiǎn)也較高，除此以外，與商業(yè)銀行貸款沒(méi)有本質(zhì)區(qū)別，信托公司

主要起“搭橋作用”。貸款型信托一度是我國(guó)房地產(chǎn)融資信托的主要產(chǎn)品，主要原因在于它規(guī)避了銀監(jiān)局文件的諸多限制，如自有資金比例的要求和四證齊全的要求，使開(kāi)發(fā)商較容易貸到資金，隨著2006年第四季度，房地產(chǎn)貸款型信托計(jì)劃“井噴”以后，監(jiān)管部門(mén)己要求信托公司對(duì)此類(lèi)信托計(jì)劃參照商業(yè)銀行的貸款標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行后，其發(fā)展前景開(kāi)始變得較黯淡。

(2)股權(quán)型信托。這種形式的信托，由信托公司向不特定的社會(huì)投資者募集資金，這筆資金以收購(gòu)開(kāi)發(fā)商的部分股權(quán)，甚至在有的項(xiàng)目中對(duì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行增資擴(kuò)大股份，從而控制和獲得開(kāi)發(fā)商的部分所有者權(quán)益，并以轉(zhuǎn)讓或受讓開(kāi)發(fā)商股東的股權(quán)作為保證，將資金投入到相關(guān)項(xiàng)目中。信托計(jì)劃屆滿(mǎn)時(shí)，由開(kāi)發(fā)商的股東按照事先約定，對(duì)信托公司所持有的股份溢價(jià)回購(gòu)，此溢價(jià)就構(gòu)成了信托公司和相關(guān)投資者的共同毛收益。為保障信托委托人的利益，信托計(jì)劃除采用股權(quán)溢價(jià)回購(gòu)的規(guī)定以外，還要求有相應(yīng)的擔(dān)保措施，如專(zhuān)業(yè)擔(dān)保公司承擔(dān)連帶擔(dān)保，在某些案例中，甚至?xí)蠓康禺a(chǎn)公司現(xiàn)有股東以其在公司的全部股份質(zhì)押給信托公司，以確保信托股權(quán)的順利收購(gòu)，因而也被稱(chēng)為股權(quán)質(zhì)押信托。這種形式的信托具有如下特點(diǎn)：信托的目的不是長(zhǎng)期控制某家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，而是通過(guò)這種方式來(lái)運(yùn)作投資委托的資金以達(dá)到預(yù)期的理財(cái)效果，為委托人謀取較好的投資收益，本身也從中獲取一定的信托報(bào)酬；股權(quán)信托在這份合同中具有表決權(quán)的優(yōu)先股性質(zhì)，作為股東每年的回報(bào)率是固定的，不參與利潤(rùn)分成；在信托期限內(nèi)占到開(kāi)發(fā)商股份的控股或者相對(duì)控股地位的，能夠參與企業(yè)的重大資金投向的決策，以及新的募集資金計(jì)劃等。這對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)范化程度要求比較高，同時(shí)也是為了保證信托產(chǎn)品的安全性、收益性。

(3)財(cái)產(chǎn)型信托。此種方式，委托人提供業(yè)已存在并具有較強(qiáng)變現(xiàn)能力的商業(yè)地產(chǎn)類(lèi)信托財(cái)產(chǎn)，將之委托給信托公司，設(shè)立財(cái)產(chǎn)信托，委托人取得信托受益權(quán)，然后委托人在將信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓給投資者，實(shí)現(xiàn)融資目的，或者將受益權(quán)作抵押獲得債務(wù)融資。其最大的特點(diǎn)在于幾乎不用額外的擔(dān)保，而且是資產(chǎn)證券化的有益嘗試。它是以企業(yè)資產(chǎn)的未來(lái)預(yù)期現(xiàn)金流入作為信用基礎(chǔ)去化解讓渡資金適用權(quán)中的風(fēng)險(xiǎn)，使資產(chǎn)的有形價(jià)值向無(wú)形價(jià)值延伸、擴(kuò)展，這樣不僅使得信托的風(fēng)險(xiǎn)隔離功能發(fā)揮的淋漓盡致，而且作為財(cái)產(chǎn)信托可以適當(dāng)規(guī)避資金信托合同不超過(guò)200份的限制，為企業(yè)籌得更多成本較低的資金。

5.6.2 信托融資的利弊權(quán)衡 通過(guò)權(quán)衡信托融資的利弊，可以得知該方式有以下優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)：

(1)房地產(chǎn)信托融資的優(yōu)勢(shì)。第一，信托可以貫穿于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的全過(guò)程，包括拿地、市政規(guī)劃、拿“四證”和銷(xiāo)售許可證、預(yù)售到最后收購(gòu)成熟物業(yè)的各個(gè)階段，提供融資服務(wù)，堪稱(chēng)全方位、一站式服務(wù)；第二，綜合財(cái)務(wù)費(fèi)用低，雖然房地產(chǎn)信托融資要求的收益率高于銀行，但信托的介入，有的是以股權(quán)形式介入的，幫助開(kāi)發(fā)商達(dá)到銀行的貸款要求，幫助房地產(chǎn)企業(yè)更早的辦齊“四證”和銷(xiāo)售許可證，盡早的銷(xiāo)售，資金回籠，減少了資金的占用時(shí)間。故綜合來(lái)說(shuō)，信托融資降低了開(kāi)發(fā)商的財(cái)務(wù)成本；第三，房地產(chǎn)信托可以串接多種其它融資工具，如可引入房地產(chǎn)基金轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)投資基金，可以固定回報(bào)方式介入項(xiàng)目公司，可適時(shí)包裝房地產(chǎn)企業(yè)上市，可為項(xiàng)目前期建設(shè)融資以完成銀行貸款條件等。

(2)房地產(chǎn)信托融資的劣勢(shì)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，信托融資的規(guī)模小、期限短，而且目前，信托投資公司介入商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的渠道較窄，2004年5月央行為配合信貸緊縮政策的實(shí)施，對(duì)從事房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的信托投資公司進(jìn)行了非正式告誡，信托對(duì)房地產(chǎn)的支持受到限制；另外，不動(dòng)產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的發(fā)展遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展水平，無(wú)法滿(mǎn)足商業(yè)房地產(chǎn)投資對(duì)流動(dòng)性和合理避稅的需要。

5.6.3 信托融資的展望 對(duì)于目前國(guó)內(nèi)信托融資的定位，房地產(chǎn)信托專(zhuān)家孫飛博士提出了“信托+銀行”的模式，即開(kāi)發(fā)商缺少什么，就可以利用信托補(bǔ)充什么以達(dá)到銀行的信貸要求，從而后期順利的從銀行融資，信托靈活而力不足，“信托+銀行”的模式才是中國(guó)地產(chǎn)金融創(chuàng)新的主流范式。中國(guó)人民銀行的研究報(bào)告建議，要“將房地產(chǎn)資金信托轉(zhuǎn)變?yōu)檎嬲饬x上的房地產(chǎn)信托”。未來(lái)房地產(chǎn)信托的發(fā)展方向應(yīng)是為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、收購(gòu)、買(mǎi)賣(mài)、租賃、管理等各環(huán)節(jié)提供全面的金融服務(wù)，適應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)，提供有效的資金融通和風(fēng)險(xiǎn)管理手段?？傮w而言，我國(guó)的房地產(chǎn)信托融資將會(huì)有進(jìn)一步突破性進(jìn)展，還有很大的發(fā)展空間。

第五篇：融資模式種類(lèi)

融資模式種類(lèi)

融資模式林林種種，分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)不一，隨著金融業(yè)的逐步開(kāi)放，會(huì)有更多的創(chuàng)新融資方種出現(xiàn)。以下是對(duì)中國(guó)企業(yè)接觸得比較多的非主流融資方種的描述。

第一種：發(fā)行債券

債券是企業(yè)直接向社會(huì)籌措資金時(shí)，向投資者發(fā)行，承諾按既定利率支付利息并按約定條件償還本金的債權(quán)債務(wù)憑證。按目前的《公司法》，只有股份有限公司、國(guó)有獨(dú)資公司和兩個(gè)以上的國(guó)有企業(yè)或者兩個(gè)以上的國(guó)有獨(dú)資主體投資設(shè)立的有限責(zé)任公司能通過(guò)債券發(fā)行進(jìn)行融資。公司法對(duì)債券融資的要求是：凈資產(chǎn)額不低于人民幣3000萬(wàn)元的股份有限公司和凈資產(chǎn)額不低于人民幣6000萬(wàn)元的有限責(zé)任公司可以發(fā)行債券，此外附加條件也較多。債券發(fā)行，可以公募發(fā)行也可以私募發(fā)行，前者交易成本較高，但更易于擴(kuò)大發(fā)行人的社會(huì)知名度。債券發(fā)行人還可以申請(qǐng)發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券。

第二種：民間借貸

民間借貸多發(fā)生在經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)、市場(chǎng)化程度較高的地區(qū)，例如廣東、江浙地區(qū)。這些地區(qū)經(jīng)濟(jì)活躍，資金流動(dòng)性強(qiáng)，資金需求量大。市場(chǎng)存在的現(xiàn)實(shí)需求決定了民間借貸的長(zhǎng)期存在并興旺發(fā)達(dá)。借貸過(guò)程中，要注意借據(jù)要素齊全，借貸雙方應(yīng)就借貸的金額、利息、期限、責(zé)任等內(nèi)容簽訂書(shū)面借據(jù)或協(xié)議。法規(guī)規(guī)定，民間借貸的利率可適當(dāng)高于銀行貸款利息，但最高不得超過(guò)銀行同類(lèi)貸款的4倍，超過(guò)此限度的部分稱(chēng)之為“高利貸”，不受法律保護(hù)。此外，不得將利息計(jì)入本金中計(jì)算復(fù)利（即利滾利），否則同樣不受法律保護(hù)。目前我國(guó)居民儲(chǔ)蓄存款超過(guò)13萬(wàn)億，民間的巨大財(cái)富與狹窄的民間投資渠道極不相稱(chēng)。為彌補(bǔ)民間借貸雙方責(zé)任不明、缺乏約束力等弊端，銀行推出“個(gè)人委托貸款業(yè)務(wù)”，成為民間借貸與銀行貸款的創(chuàng)新形種。

第三種：信用擔(dān)保

信用擔(dān)保介于商業(yè)銀行與企業(yè)之間，是一種信譽(yù)證明和資產(chǎn)責(zé)任保證結(jié)合在一起的中介服務(wù)活動(dòng)。由于擔(dān)保人是被擔(dān)保人潛在的債權(quán)人和資產(chǎn)所有人，擔(dān)保人有權(quán)對(duì)被擔(dān)保人的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督，甚至參與其經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)。自1995年10月1日實(shí)施《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》以來(lái)，各地紛紛成立擔(dān)保公司與擔(dān)保機(jī)構(gòu)。據(jù)悉，全國(guó)中小企業(yè)信用擔(dān)保機(jī)構(gòu)已達(dá)2188家，共籌集擔(dān)保資金總額657.2億元，累計(jì)擔(dān)保企業(yè)18.8萬(wàn)戶(hù)，擔(dān)保貸款3237億元。

第四種：融資租賃

融資租賃指轉(zhuǎn)移與資產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的全部或絕大部分風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的租賃。融資租賃與傳統(tǒng)租賃的本質(zhì)區(qū)別是：傳統(tǒng)租賃以承租人租賃使用物品的時(shí)間計(jì)算租金，而融資租賃以承租人占用融資成本的時(shí)間計(jì)算租金。融資租賃是集貿(mào)易、金融、租借為一體的一項(xiàng)綜合性金融產(chǎn)品，出租人提供的是金融服務(wù)，而不是單純的租借服務(wù)。它借助租賃這個(gè)載體，既是對(duì)金融的創(chuàng)新，也是對(duì)貿(mào)易的創(chuàng)新。融資租賃主要有簡(jiǎn)單融資租賃、融資轉(zhuǎn)租賃、返還種租賃、杠桿融資租賃、委托融資租賃及項(xiàng)目融資租賃等種類(lèi)，而且隨著金融產(chǎn)品的不斷開(kāi)發(fā)，還會(huì)有更多的業(yè)務(wù)方種出現(xiàn)。

第五種：股權(quán)出讓

企業(yè)出讓部分股權(quán)，以籌集企業(yè)需要的資金，就是股權(quán)融資。出讓股權(quán)后，企業(yè)股權(quán)結(jié)構(gòu)、管理權(quán)、發(fā)展戰(zhàn)略和企業(yè)收益方種等方面將發(fā)生變化。出讓股權(quán)融資，也是引入新的合作者的過(guò)程，是企業(yè)必須慎重考慮的。股權(quán)融資可以分為全面收購(gòu)（兼并）、部分收購(gòu)（控股或不控股）等幾種方種。產(chǎn)業(yè)投資基金是股權(quán)出讓融資值得注意的趨勢(shì)。雖然《基金法》還未正種頒布，基金不能正種發(fā)起和募集，但基金早已以投資公司形種發(fā)起私募，活躍在各個(gè)領(lǐng)域中。此外，政府投資也是中小企業(yè)的一種理想融資方種。(參見(jiàn)第13種)

第六種：風(fēng)險(xiǎn)投資

風(fēng)險(xiǎn)投資從廣義上講，是指向風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目的投資；從狹義上講，是指向高風(fēng)險(xiǎn)、高收益、高增長(zhǎng)潛力、高科技項(xiàng)目的投資。風(fēng)險(xiǎn)投資的資金來(lái)源一般是各類(lèi)養(yǎng)老及退休基金、慈善機(jī)構(gòu)、投資銀行、保險(xiǎn)公司、個(gè)人投資者等，而風(fēng)險(xiǎn)投資公司是具體操作的機(jī)構(gòu)，對(duì)投資和風(fēng)險(xiǎn)負(fù)責(zé)，往往高新技術(shù)企業(yè)會(huì)成為投資的熱點(diǎn)。風(fēng)險(xiǎn)投資具有高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)和高科技這“三高”特征，但它往往不需要獲得企業(yè)的控股權(quán)，而是為了高增值和高收益。風(fēng)險(xiǎn)投資的權(quán)資資本一般以可轉(zhuǎn)換優(yōu)先股和普通股兩種形種存在，并以前者為主。

第七種：留存盈余融資

留存收益是企業(yè)繳納所得稅后形成的，其所有權(quán)屬于股東。股東將這一部分未分派的稅后利潤(rùn)留存于企業(yè)，實(shí)質(zhì)上是對(duì)企業(yè)追加投資。合理地分配股利，關(guān)鍵在于既要讓股東滿(mǎn)意，又要有利于公司的發(fā)展，在股利分配上做到平衡。其中，固定股利政策、正常股利加額外股利政策是公司普遍采用的兩種基本政策。固定股利政策是指公司在較長(zhǎng)時(shí)期都將分期支付固定的股利額，股利不隨經(jīng)營(yíng)狀況的變化而變動(dòng)；正常股利加額外股利政策是指公司在一般情況下只支付固定的、數(shù)額較低的正常股利，在盈余較多的年份，再根據(jù)實(shí)際情況向股東發(fā)放額外股利，這意味著公司在支持股利方面具有較大的靈活性。

第八種：資產(chǎn)管理融資

企業(yè)可以將其資產(chǎn)通過(guò)抵押、質(zhì)押等手段融資，主要有應(yīng)收賬款融資、存貨融資等手段。主要方種有：

一、應(yīng)收賬款融資。由于應(yīng)收賬款融資具有較大的彈性，能夠成為貸款擔(dān)保，并且通過(guò)抵押、代理等獲得一定的融資信用，但成本較高；

二、存貨融資。存貨是具有較高變現(xiàn)能力的資產(chǎn)，適于作為短期借款的擔(dān)保品，此外，存貨還可通過(guò)保留所用權(quán)的存貨抵押來(lái)融資。

第九種：票據(jù)貼現(xiàn)融資

票據(jù)貼現(xiàn)融資是指票據(jù)持有人在資金不足時(shí)，將商業(yè)票據(jù)轉(zhuǎn)讓給銀行，銀行按票面金額扣除貼現(xiàn)利息后將余額支付給收款人的一項(xiàng)銀行授信業(yè)務(wù)。這種融資方種的好處之一在于，銀行不需要按企業(yè)的資產(chǎn)規(guī)模來(lái)放款，而是依據(jù)市場(chǎng)情況（銷(xiāo)售合同）來(lái)貸款。企業(yè)申請(qǐng)貼現(xiàn)融資，遠(yuǎn)比申請(qǐng)貸款手續(xù)簡(jiǎn)便，而且融資成本很低。此外，票據(jù)融資不需要擔(dān)保、不受資產(chǎn)規(guī)模限制，對(duì)中小企業(yè)融資尤為適用。

第十種：典當(dāng)融資

典當(dāng)是指用戶(hù)將相關(guān)資產(chǎn)或財(cái)產(chǎn)權(quán)利作為當(dāng)物質(zhì)押給典當(dāng)行，并交付一定比例費(fèi)用，取得當(dāng)金并在約定期限內(nèi)支付當(dāng)金利息、償還本金并贖回典當(dāng)物的行為。典當(dāng)融資的主要特點(diǎn)是靈活，不僅有典當(dāng)物、典當(dāng)期的靈活，而且當(dāng)費(fèi)也可以靈活制定，同時(shí)融資手續(xù)簡(jiǎn)便快捷，受限制條件較少。當(dāng)然，如果企業(yè)不能按期贖回并交付利息費(fèi)用，典當(dāng)行可以拍賣(mài)典當(dāng)物。典當(dāng)融資另一特點(diǎn)是費(fèi)用支出較高，它的融資成本往往高于銀行貸款。國(guó)家規(guī)定，當(dāng)物應(yīng)當(dāng)按照現(xiàn)值估計(jì)，并按照估價(jià)的50%～90%確定當(dāng)價(jià)。質(zhì)押貸款的月利率，可在國(guó)家規(guī)定檔次流動(dòng)資金貸款利率基礎(chǔ)上上浮50%，其月綜合費(fèi)最高不得超過(guò)當(dāng)價(jià)的45‰。

第十一種：項(xiàng)目融資

項(xiàng)目融資是指項(xiàng)目發(fā)起人為該項(xiàng)目籌資和經(jīng)營(yíng)而成立一家項(xiàng)目公司，由項(xiàng)目公司承擔(dān)貸款，以項(xiàng)目公司的現(xiàn)金流量和收益作為還款來(lái)源，以項(xiàng)目的資產(chǎn)或權(quán)益作抵（質(zhì)）押而取得的一種無(wú)追索權(quán)或有限追索權(quán)的貸款方種。項(xiàng)目融資主要用于需要巨額資金、投資風(fēng)險(xiǎn)大而傳統(tǒng)融資方種又難以滿(mǎn)足但現(xiàn)金流量穩(wěn)定的工程項(xiàng)目，如天然氣、煤炭、石油等自然資源的開(kāi)發(fā)，以及運(yùn)輸、電力、農(nóng)林、電子、公用事業(yè)等大型工程建設(shè)項(xiàng)目。項(xiàng)目融資具有一次性融資金額大、項(xiàng)目建設(shè)期和回收期長(zhǎng)、不確定因素多、項(xiàng)目一般具有良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益等特點(diǎn)。

第十二種：商業(yè)信用融資

在商品交易中，交易雙方通過(guò)延期付款或延期交貨所形成的一種借貸關(guān)系。商業(yè)信用融資主要有三種操作方種：一是應(yīng)付賬款融資，對(duì)于融資企業(yè)而言，意味著放棄了現(xiàn)金交易的折扣，同時(shí)還需要負(fù)擔(dān)一定的成本，因?yàn)橥犊钤皆?，折扣越多；二是商業(yè)票據(jù)，也就是企業(yè)在延期付款交易時(shí)開(kāi)具的債權(quán)債務(wù)票

據(jù)。對(duì)于一些財(cái)力和聲譽(yù)良好的企業(yè)，其發(fā)行的商業(yè)票據(jù)可以直接從貨幣市場(chǎng)上籌集到短期貨幣資金；三是預(yù)收貨款，這是買(mǎi)方向賣(mài)方提供的商業(yè)信用，是賣(mài)方的一種短期資金來(lái)源，信用形種應(yīng)用非常有限，僅限于市場(chǎng)緊缺商品、買(mǎi)方急需或必需商品、生產(chǎn)周期較長(zhǎng)且投入較大的建筑業(yè)、重型制造等。

第十三種：專(zhuān)項(xiàng)資金投資

專(zhuān)項(xiàng)資金，主要是指政府財(cái)政出資設(shè)立的針對(duì)特定項(xiàng)目的專(zhuān)項(xiàng)資金。對(duì)在某一行業(yè)或某一領(lǐng)域具有一定競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)來(lái)說(shuō)，專(zhuān)項(xiàng)資金是最合適的選擇。我國(guó)2003年1月1日開(kāi)始實(shí)施的《中小企業(yè)促進(jìn)法》明確了各級(jí)政府在促進(jìn)和引導(dǎo)中小企業(yè)發(fā)展中的義務(wù)和職責(zé)，對(duì)中小企業(yè)健康發(fā)展有著積極的作用。目前，中央財(cái)政的政策包括中小企業(yè)國(guó)際市場(chǎng)開(kāi)拓基金、科技型中小企業(yè)創(chuàng)新基金、農(nóng)業(yè)科技成果轉(zhuǎn)化資金、中小企業(yè)服務(wù)體系專(zhuān)項(xiàng)補(bǔ)助資金以及對(duì)下崗失業(yè)人員提供小額擔(dān)保貸款等。各地方財(cái)政也有不少相關(guān)政策，如深圳市規(guī)定凡年出口在1500萬(wàn)美元以下的企業(yè)，均可申請(qǐng)深圳市中小企業(yè)國(guó)際市場(chǎng)開(kāi)拓資金；廣州市2003年起設(shè)立重點(diǎn)高新技術(shù)企業(yè)成果轉(zhuǎn)化貸款貼息專(zhuān)款，每年安排6000萬(wàn)元支持高新技術(shù)企業(yè)成果轉(zhuǎn)化和產(chǎn)業(yè)化。對(duì)于廣大中小企業(yè)，尤其應(yīng)該認(rèn)真分析本地區(qū)、本行業(yè)的專(zhuān)項(xiàng)資金的政策，根據(jù)自身特點(diǎn)爭(zhēng)取相關(guān)的資金支持。