第一篇：土地變性的問題

土地變性的問題

我公司（房地產(chǎn)公司）名下有一宗劃拔市政用地，現(xiàn)市政設(shè)施已廢棄，想進(jìn)行住宅開發(fā)，怎樣才能將其變?yōu)樽≌玫?，能否?guī)避招拍掛，先謝了。地塊在北京

1,先去市規(guī)劃院查控規(guī)，看是否是居住用地。如果不是---你單位向區(qū)政府申請作該項目的土地一級開發(fā)，過程中申請控規(guī)調(diào)整。把土地的性質(zhì)調(diào)整為居住用地。一級開發(fā)結(jié)案后作為經(jīng)營性土地上市交易，能否到你司手里別在問我了，問上帝吧！

2，如果是----太幸運了！不過別高興的太早。首先找家土地評估單位作個評估。然后向區(qū)土地儲備中心申請土地收儲。再后上市交易。還是那句話：如果沒有足夠的銀子就只能祈求上帝幫忙嘍。

3，如果你司老板道深，讓胡哥給金龍打個招呼，讓金龍給成林寫個條子，讓成林在局務(wù)會上力挺，讓贊榮在你司的協(xié)議出讓申請報告簽字就妥了。-------一切皆有可能！

如果是出讓的市政用地，可否不經(jīng)過招拍掛，直接走改變土地用途審批手續(xù)。

按照國土資源部發(fā)布的71號令凡是商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地，不得以協(xié)議方式出讓。而市政公用設(shè)施用地不在出讓的范圍內(nèi)。你必須搞清幾個概念1，出讓土地的概念，那些土地屬于可出讓的。2，出讓的方式，那些土地可以協(xié)議出讓。你現(xiàn)在的土地是劃撥的市政用地，可以你通過調(diào)規(guī)改變土地的屬性（比如改成工業(yè)用地建工廠）如果改成居住地建住宅這在過去是可以的----與開發(fā)商聯(lián)建。在90年代大部分住宅都是這樣建起來的。當(dāng)時住宅是短缺產(chǎn)品政府鼓勵有地的單位與有錢的單位聯(lián)建，還出臺了五五分成的文件。98年福利分房結(jié)束了，單位自建房逐步退出了舞臺。到了05年在規(guī)劃部門也結(jié)束了自有地建設(shè)的程序。所以你即使把用地屬性改變成住宅用地也只能是經(jīng)營性土地。目前住宅項目尚可走協(xié)議出讓的只有綠隔地區(qū)的農(nóng)民回遷房建設(shè)及由于政府征地實行三定三限的農(nóng)民安置用房。其它的---別想！市政設(shè)施變?yōu)樽≌玫兀?/p>

如果沒有經(jīng)過征收程序的話，挺麻煩的啊～

你之前所做出的種種投資，只是基于土地使用權(quán)租賃關(guān)系。

確切地說，如果市政設(shè)施轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，也就是要改變土地使用權(quán)主體，是需要經(jīng)過征收程序的，然后再向代表國家的土地管理部門申請……關(guān)注《物權(quán)法》對市政設(shè)施用地流轉(zhuǎn)。各地的情況是不一樣的，這要看你在哪個省了。目前我國的差別還是挺大的～ 所以現(xiàn)在，你需要去了解你們當(dāng)?shù)氐膶嶋H操作情況，不能單從法律上看問題，呵呵～ 土地變性必然要重新招拍掛，但就看你們可否與政府簽署協(xié)議，拍賣后土地出讓金的溢價部分全部返還給你們。

1、政府以每畝N萬元收回；

2、開始招拍掛，有兩種可能，一種是你們以較低的價格取得土地；還有一種是有很多人跟你們爭，然后你們一直舉牌一直舉牌，高價賣出去?；蛘呒词共毁u，你們交的土地出讓金高出N的部分也全返給你們，對吧。

土地變性必然要重新招拍掛，----未必！

1、政府以每畝N萬元收回；----就本案而言無此可能，因為它是劃撥地

第二篇：土地變性申請報告

關(guān)于商業(yè)用地轉(zhuǎn)為居住用地的申請報告

安陽市********：

我公司正在運籌的*******項目所在地塊，目前安陽市總規(guī)為商業(yè)用地。而商業(yè)用地性質(zhì)要求商業(yè)建筑面積達(dá)到總建筑面積的50%以上，這將導(dǎo)致剩余面積無法安置該區(qū)回遷居民。為了順利完成該項目，居民能早日回遷，特申請將該土地變更為居住用地。

特此報告，望政府領(lǐng)導(dǎo)給予支持批準(zhǔn)為感！

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2013年*月*日

第三篇：土地變性知識

很多人不明白工業(yè)用地如何轉(zhuǎn)商業(yè)用地，其實工業(yè)用地如何轉(zhuǎn)商業(yè)用地大有門道，了解工業(yè)用地如何轉(zhuǎn)商業(yè)用地對土地性質(zhì)會有更深刻的認(rèn)識，搜房網(wǎng)為您整理工業(yè)用地如何轉(zhuǎn)商業(yè)用地的知識——

一、土地法中明確規(guī)定改變用途的條款：

建設(shè)單位使用國有土地的，應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件的規(guī)定使用土地;確需改變該幅土地建設(shè)用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有關(guān)人民政府土地行政主管部門同意，報原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)。其中，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)改變土地用途的，在報批前，應(yīng)當(dāng)先經(jīng)有關(guān)城市規(guī)劃行政主管部門同意。

二、改變用途的大致程序

1、寫個變更用途的申請，然后報送到土地局，逐級上報到主管土地規(guī)劃的副市長簽字

2、然后拿著批復(fù)到規(guī)劃部門辦理規(guī)劃變更

3、和土地局重新簽定土地出讓合同或者變更土地合同，然后補(bǔ)交土地出讓金

三、現(xiàn)在的情況

1、但是現(xiàn)在變更土地用途沒有特別充分的理由，一般是不會批下來的，因為國家現(xiàn)在對于城市規(guī)劃管理的非常嚴(yán)，如果不合規(guī)定變性了，到時候規(guī)劃審查的時候所以簽字的人都得受牽連，所以他們一般不會冒這個風(fēng)險

2、所以很可能的結(jié)局就是，如果要變性就是政府收回土地使用權(quán)，重新公開出讓

兩證是房產(chǎn)權(quán)證和土地使用權(quán)證

土地出讓一般分五類：商業(yè)用地、綜合用地、住宅用地、工業(yè)用地和其他用地。根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，各類用地出讓的最高年限為：居住用地70年;工業(yè)用地50年;教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年;商業(yè)、旅游、娛樂用地40年;綜合或其他用地50年。

在沒有辦理土地手續(xù)前,原土地性質(zhì)保持不變.你說的工業(yè)基地,是指當(dāng)?shù)卣?jīng)過規(guī)劃土地等部門確定的城市規(guī)劃.簡單的說,只是一種指導(dǎo)性政策.只有政府征用或者有具體項目辦理土地征用手續(xù)以后,土地性質(zhì)才會發(fā)生改變.工業(yè)用地改變土地使用性質(zhì)變?yōu)樯虡I(yè)用地，怎么弄?

變更用途,一要看城市規(guī)劃是否允許,二要到土管局辦理變更,三要補(bǔ)錢.土地使用性質(zhì)由工業(yè)用地變更為住宅用地，需要補(bǔ)交多少地價和契稅，是怎么核算的?? 經(jīng)過規(guī)劃部門審查，市政府同意的前提下，需要補(bǔ)交土地出讓金改變用地性質(zhì)，價格與此地塊價格有關(guān)，沒有明確的標(biāo)準(zhǔn)，各個地市也不同，建議您去國土部門咨詢

《土地證》不等同于《項目用地預(yù)審意見》，土地規(guī)劃用途性質(zhì)分類有多種，如居住用地、商業(yè)用地、工業(yè)用地等等?！锻恋刈C》只說明有擁有該地塊土地使用權(quán)，但所建項目是否符合規(guī)劃用地性質(zhì)，以及是否適合在該地實施所建項目，則要進(jìn)行審批，并由規(guī)劃土地管理部門和有關(guān)機(jī)構(gòu)出具《項目用地預(yù)審意見》。

必要時，需進(jìn)行土地使用用途變更手續(xù)，俗稱“土地變性”。土地是劃撥并不影響房產(chǎn)交易。

劃撥土地的房產(chǎn)，房產(chǎn)證過戶以后辦理土地證過戶時，要繳納一筆土地出讓金，領(lǐng)取的新土地證，土地的性質(zhì)就成出讓了。

工業(yè)用地性質(zhì)的土地做老年公寓土地要不要照拍掛? 去年我買了一塊地是工業(yè)用地性質(zhì),土地證變更為繡花廠,后因不符合規(guī)劃,改項為老年公寓并辦了規(guī)劃用地許可證,現(xiàn)在土地證不符,需要變更,可是土地局讓我土地參加照拍掛.問題補(bǔ)充：

當(dāng)時我在買這塊地的時候以工業(yè)用地性質(zhì)已經(jīng)交了出讓金了.現(xiàn)在還需要再補(bǔ)嗎?你的回案有依據(jù)嗎?土地局局長說改變用途就要招拍掛? 補(bǔ)交土地出讓金就可以了，土地原來就是你的，只是改變土地用途，不是轉(zhuǎn)讓不用再招拍掛

我們手頭一塊工業(yè)用地想走整理改變用地性質(zhì)變成商業(yè)，應(yīng)該找哪個部門?程序如何。哪位知道請賜教。多謝。

答：建設(shè)用地性質(zhì)變更的依據(jù)城市規(guī)劃對不同性質(zhì)建設(shè)用地的布局，根據(jù)其使用功能、對社會和基礎(chǔ)工程設(shè)施的要求，對環(huán)境和安全的影響等情況，提出不同的要求，并加以綜合協(xié)調(diào)，以期達(dá)到功能分區(qū)和整體布局結(jié)構(gòu)的科學(xué)、合理。根據(jù)《城市規(guī)劃法》第二十九條、第三十四條規(guī)定：“城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地利用和各項建設(shè)必須符合城市規(guī)劃，服從規(guī)劃管理。”“任何單位和個人必須服從城市人民政府根據(jù)城市規(guī)劃做出的調(diào)整用地決定。”城市規(guī)劃是城市建設(shè)用地管理的基本依據(jù)。在城市規(guī)劃管理過程中，根據(jù)城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的具體情況，在不違反城市規(guī)劃用地布局基本原則的前提下，確需對局部地塊使用性質(zhì)進(jìn)行調(diào)整的，必須經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門審核并報請市人民政府批準(zhǔn)。

申報材料：

申請用地性質(zhì)變更報告(原件3份);特殊項目需提交市政府批準(zhǔn)文件(驗審原件，提交復(fù)印件3份);涉及到的相關(guān)部門意見(如國土、消防、環(huán)保等);發(fā)改委立項文件(重大項目應(yīng)有已審批的可研報告);原已取得的土地使用權(quán)證及建設(shè)用地規(guī)劃許可證(原件)及相關(guān)文件(原件3份);規(guī)劃設(shè)計條件及帶有用地紅線、坐標(biāo)及面積實測數(shù)據(jù)并加蓋測繪單位章的成果圖(3份藍(lán)圖及電子文件)。

審批程序：

申請變更單位向行業(yè)行政主管部門提出申請，特殊項目由行業(yè)行政主管部門報經(jīng)縣政府(或法定的主管部門)批準(zhǔn)后，持政府批文報規(guī)劃局受理;規(guī)劃局出具批文;

持規(guī)劃局批文到發(fā)改委、國土部門申請立項及批文;規(guī)劃局審核、勘查，發(fā)放規(guī)劃許可證或決定書。審批時限：15個工作日

其實很簡單，就是要政府出面，把它劃走，變成城市用地，然后在通過招標(biāo)賣出

大城市就按程序辦理，小地方還是先疏通人際關(guān)系吧！每個城市有些程序可以稍微不同。但在實際操作中，相關(guān)部門的關(guān)系非常重要。

變更土地用途不簡單,看運氣,規(guī)劃局有可能已經(jīng)劃到商業(yè)用地去了,單需要辦理,這種的就比較簡單,補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金就可以,也可以委托第三房代辦.如不認(rèn)識人,打我電話88221737幫你聯(lián)系試試

目前在房地產(chǎn)開發(fā)中，會遇到這樣的問題，土地性質(zhì)的變化，最近接到一個顧問項目，項目用地現(xiàn)在是倉庫用地，即工業(yè)性質(zhì)用地，現(xiàn)想轉(zhuǎn)成房地產(chǎn)開發(fā)用地，即國有建設(shè)用地，請問，遇到這種情況怎么處理，需要過那些程序和辦理什么樣的手續(xù)，謝謝。

答：根據(jù)《土地管理法》第56條的規(guī)定是可以的，根據(jù)該條規(guī)定，建設(shè)單位確需改變土地建設(shè)用途的，經(jīng)有關(guān)人民政府土地行政主管部門和城市規(guī)劃行政主管部門同意后，報原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)。2002年國土資源部發(fā)布的《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》的第16條也規(guī)定：“以協(xié)議出讓方式取得國有土地使用權(quán)的土地使用者，需要將土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途改變?yōu)樯虡I(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用途的，應(yīng)當(dāng)取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，按變更后的土地用途，以變更時的土地市場價格補(bǔ)交相應(yīng)的土地使用權(quán)出讓金，并依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。”

由于各地的執(zhí)行政策不一，國土資源部在今年發(fā)布的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》中對此問題再次作出了明確，在該規(guī)范第4.3條“招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)范圍”中，國土資源部規(guī)定，如果出讓地的《國有土地使用權(quán)出讓合同》有約定或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確對于出讓地變更用途應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的，對于出讓地申請變更用途應(yīng)當(dāng)采取招拍掛形式。

所以你們應(yīng)該先向規(guī)劃局遞交變性申請報告，接下去就是公關(guān)的問題了。規(guī)劃局簽批以后，后面的手續(xù)和流程他們會告訴你的。

需要到國土局辦理相關(guān)手續(xù)，目前比較難，需要上面的用地指標(biāo)。其實可以鉆一些空子，比如建成企業(yè)總部獨棟別墅的形式，當(dāng)然房子的使用年限有一些問題，就需要靈活變通了，我也接觸過類似的兩三個案子...集體土地性質(zhì)的別墅，屬于小產(chǎn)權(quán)房，便宜點賣，跟客戶說清楚就是了，將來國家總要解決房產(chǎn)證的

土地分類：

1、農(nóng)用地(耕地、林地、園地、草地)

2、建設(shè)用地(商服用地、工礦倉儲用地、住宅用地、軍事用地、交通運輸用地、公共管理服務(wù)用地)

3、未利用地

土地使用權(quán)分幾種?有什么區(qū)別?

1、按是否交出讓金(即用地性質(zhì))劃分為二類:出讓地(已交了土地出讓金)和劃撥地(沒交土地出讓金)兩類土地使用權(quán)證,這是最基本的分類.2、按建房性質(zhì)(使用性質(zhì))分：有住宅用地、商業(yè)用地、行政辦公用、旅游用地、綜合用地等。規(guī)定什么用途就只能建什么樣的房，而使用性質(zhì)不同，土地出讓的期限也不一樣，如住宅為70年，而商業(yè)只50年。

政府分配的房大多為劃撥住宅地。你可看看你房產(chǎn)證上面的土地性質(zhì)是否注明。出讓地都會注明的，另外劃撥地沒有土地使用年限的，而出讓地是有年限的。

第四篇：土地變性程序

劃撥土地使用權(quán)協(xié)議出讓報批程序（出讓合同）：

辦事流程：申報—國土分局初審—市國土資源局審核-政府預(yù)審—規(guī)劃用地—繳費—市政府批復(fù)

申報材料：

1、原土地使用者的申請報告2份(主管部門簽署意見)

2、提交《國有土地使用證》并復(fù)印1份

3、提交原宗地圖并復(fù)印1份

4、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書2份

5、屬房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的應(yīng)提供受讓方的房產(chǎn)證復(fù)印件2份（交驗房產(chǎn)證原件）

6、土地使用權(quán)評估報告2份

7、交驗《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》并復(fù)印2份

8、規(guī)劃部門《關(guān)于審批建設(shè)用地的聯(lián)系函》原件、復(fù)印件各1份

9、規(guī)劃部門的建設(shè)用地綠線范圍圖紙2份

10、計委立項批文2份

11、宗地圖3份（分割出讓的提供）

12、受讓方的營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件2份

13、受讓方組織機(jī)構(gòu)代碼證復(fù)印件2份

14、受讓方的法定代表人證書復(fù)印件2份

15、受讓方是個人的提供居民身份證或居民戶口證復(fù)印件2份

16、受讓方是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的應(yīng)提供房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書復(fù)印件2份

17、其他文件材料

收費標(biāo)準(zhǔn)1.出讓金：不低于基準(zhǔn)地價或宗地評估價的40%計收；營業(yè)稅：不低于基準(zhǔn)地價或宗地評估價的7.5%計收；契稅：不低于基準(zhǔn)地價或宗地評估價的4%計收；交易手續(xù)費：每宗地2600元。（注：贛州市章貢區(qū)國有土地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)為252元/平米。）

2、另外可能要征收的稅：印花稅為五元；城市維護(hù)建設(shè)稅：營業(yè)稅額×7%；教育費附加：營業(yè)稅額×3%。

第五篇：土地變性摘牌流程

土地變性摘牌流程

一、網(wǎng)掛

1、網(wǎng)掛日期約一個月左右（二一七隊網(wǎng)掛是5月9日至6月7日）；在土地基本情況中有一欄交地標(biāo)準(zhǔn)，最好寫三通一平，以后摘牌后交納契稅時可以省契稅。

2、競買單位要進(jìn)行網(wǎng)上注冊、辦理數(shù)字證書（在國土局辦理）

3、交納競買保證金（約土地起始價的20%左右）

4、網(wǎng)上競拍，最好是只有你一家單位報名，就可以起始價招牌。

二、摘牌后交納土地款時要先跟當(dāng)?shù)刎斦值姆嵌惥譁贤ê?，土地價款不要打入當(dāng)?shù)刎斦鴰鞈纛^，打入臨時戶頭，再到湖南省財政廳非稅局征管一處開湖南省非稅收入繳款通知單，然后要當(dāng)?shù)刎斦值姆嵌惥謱⑼恋乜畲蛉牒鲜∝斦d非稅局收入賬戶。

三、到稅務(wù)局繳納土地契稅4%，土地款、契稅等各項款繳納完后，到當(dāng)?shù)貒辆值禺a(chǎn)科簽訂國土出讓合同。

四、到國土資源廳土地直屬管理局和地籍處辦理新國土證