第一篇：關(guān)于城市房屋拆遷立法工作的調(diào)研報告

關(guān)于城市房屋拆遷立法工作的調(diào)研報告

近日，市人大常委會副主任***帶領(lǐng)城建環(huán)保工作室、法制工作室、市社科院城市所、市政府法制辦和市建委的有關(guān)同志先后到建設(shè)部拜會了***副部長，到天津、南京、揚州三市就當?shù)爻鞘蟹课莶疬w管理情況進行了調(diào)研和考察學(xué)習(xí)，了解了建設(shè)部領(lǐng)導(dǎo)關(guān)于拆遷管理改革的指導(dǎo)性意見以及兄弟城市的先進做法和經(jīng)驗，特報告如下。

一、建設(shè)部領(lǐng)導(dǎo)關(guān)于拆遷管理的意見

***副部長就城市房屋拆遷工作中的有關(guān)問題談了以下幾點意見：

（一）國家十分重視城市房屋拆遷工作，準備擬定《拆遷法》，以加強城市房屋拆遷管理工作。

（二）目前國務(wù)院《城市房屋拆遷管理條例》調(diào)整的范圍僅限于城市規(guī)劃區(qū)，隨著城市化建設(shè)的需要，應(yīng)當對城市城鄉(xiāng)結(jié)合部的拆遷工作予以足夠重視，在國家立法和地方立法中應(yīng)當考慮將其納入法律、法規(guī)調(diào)整范圍，以切實保障人民群眾的利益。

（三）在城市房屋拆遷過程中，無論是政府項目還是商業(yè)開發(fā)項目，拆遷補償安臵的標準應(yīng)當一致。

（四）拆遷評估應(yīng)以即時市場價為準，要建立和完善最低單價和最低安臵面積的保障制度。

（五）單純依靠貨幣化安臵不能有效地保障被拆遷人的權(quán)益，現(xiàn)行的國務(wù)院拆遷法規(guī)對保障制度沒能有效規(guī)范，在今后具體管 1

理工作和立法工作中要切實予以解決。

（六）應(yīng)當減少行政強制拆遷，采用司法強制拆遷為宜。

（七）拆遷許可權(quán)力不宜下放到市轄區(qū)一級，最好按照國務(wù)院拆遷法規(guī)的規(guī)定，由市或縣統(tǒng)一管理。

***副部長強調(diào)，應(yīng)當樹立正確的拆遷指導(dǎo)思想，要切實落實以人為本、執(zhí)政為民的管理理念。有關(guān)拆遷條例、辦法規(guī)范的重點是約束政府的拆遷行為，切實保障被拆遷人特別是困難群眾的安臵問題。要注意減少政府形象工程，充分發(fā)揮市場調(diào)節(jié)作用。

二、兄弟城市的先進做法和經(jīng)驗

（一）關(guān)于拆遷保障制度

天津市實行“評估+補貼”的補償方式，重點強化房屋安臵，建立了多層次的住房保障：一是享受城鎮(zhèn)最低生活保障待遇或民政部門定期定量補助且家庭人均住房使用面積不超過7.5平方米的“雙困”家庭，由政府新建一批戶型小但環(huán)境好、功能全的廉租房，由這部分居民按每月每平方米1元的價格承租；二是對于不符合廉租房租賃條件但家庭年收入低于1.8萬元且住房或生活困難的被拆遷居民實行“經(jīng)濟租賃房”制度，由其按市場價租賃房屋，政府補貼50%的房租；三是對于收入低于全市平均水平且拆遷補償所得低于10萬元的被拆遷居民，提供經(jīng)濟適用住房供其優(yōu)先購買，經(jīng)濟適用住房價格約為當?shù)厣唐贩績r格的2/3。

南京市全面推行“市場+保障”的拆遷政策，重點推進“三個轉(zhuǎn)變”，即推進拆遷補償由政府定價向市場定價的轉(zhuǎn)變，拆遷行為由政府直接抓向中介機構(gòu)規(guī)范服務(wù)的轉(zhuǎn)變，拆遷弱勢群體從 2

買房難向政府托底、綜合保障的轉(zhuǎn)變。在補償水平上，實行拆遷最低單價保障和最低總額保障兩條保障線，被拆遷房屋市場評估價格低于最低單價保障線的，按最低保障單價進行計算；被拆遷居民所得貨幣補償總額低于最低總額保障線的，按最低保障總額補償，使拆遷群眾買得起房、租得起房，實現(xiàn)“居者有其屋”，大大改善了群眾的居住條件。最低單價根據(jù)各類區(qū)二手房交易價格確定，最低總額保障線根據(jù)年度最小戶型標準的經(jīng)濟適用住房銷售價格確定，以確保居民拆遷后能夠得到安臵。與此同時，南京市建立了多層次的拆遷住房保障體系：補償款在10萬元以下的被拆遷居民，可申請購買經(jīng)濟適用房（每平方米1500元至1800元，不到當?shù)厣唐贩績r格的二分之一，經(jīng)濟適用住房建設(shè)充分發(fā)揮政府的調(diào)控作用，政府負責(zé)土地劃撥，控制銷售對象和銷售價格，房屋建設(shè)由開發(fā)單位代建）；拆遷補償款在10萬元至20萬元之間的被拆遷居民，可購買中低價商品房（每平方米2600元至3200元）。

揚州市在按市場評估價格進行拆遷補償?shù)耐瑫r，全面推行 “831”工程，即每年遞增建設(shè)一定數(shù)量的解困定銷房，用于解決人均住房面積不足8平方米、人均月收入不足300元、持有市區(qū)戶口10年以上的困難家庭的住房問題。按照經(jīng)濟、適用原則和住得下、分得開、人均一間房的要求，房型設(shè)計為52、65、75平方米三種。首批定銷房的綜合平均價格為每平方米790元。其基本特征是“三定一不”，即定向供應(yīng)、定價購買、定點建設(shè)和不能上市。符合上述條件的被拆遷居民優(yōu)先安臵，2人戶可購買52平方 3

米的戶型，3人戶可購買65平方米的戶型，4人戶可購買75平方米的戶型。揚州市還提供一定數(shù)量的公房、廉租房和限價商品房來解決被拆遷居民的安臵問題。

（二）關(guān)于拆遷評估體系建設(shè)

天津、南京、揚州三市均對拆遷評估制定了專門的管理辦法，其中尤以南京市的做法最具代表性。南京市通過一系列配套制度，建立了完備的拆遷評估體系：

1.評估機構(gòu)選定的市場化。南京市拆遷管理部門每年向社會公布拆遷機構(gòu)名錄，供拆遷當事人雙方選擇。當事人雙方就評估機構(gòu)達不成一致意見的，由拆遷管理部門以抽簽方式確定。

2.評估價格的市場化與監(jiān)管的公開化、科學(xué)化。南京市不僅對評估操作程序、評估方法與技術(shù)路線、評估工作準則、評估報告的內(nèi)容和形式、評估資料的存檔作了原則性規(guī)定，而且還結(jié)合當?shù)貙嶋H，對評估的各種參數(shù)作了具體的設(shè)定，既充分體現(xiàn)了房屋的市場價值，又以嚴格的程序規(guī)定，保障了監(jiān)管措施的到位。

3.評估爭議的解決。南京市制定了拆遷評估鑒定制度：由持有爭議的當事人委托具有資格的評估機構(gòu)重新評估，重新評估結(jié)果與原評估結(jié)果的誤差超出允許的范圍的，由南京市拆遷管理部門組建的拆遷估價專家委員會抽簽選定3人以上成員組成鑒定小組進行鑒定。為減少政府干預(yù)色彩，專家委員會成員全部由社會人士擔任，避免政府與群眾的矛盾。重新評估和鑒定費用由未被采用評估結(jié)果的評估機構(gòu)及其委托人各承擔50%。

（三）關(guān)于強制拆遷程序

天津、南京、揚州三市對于強制拆遷特別是行政強制拆遷的態(tài)度均比較慎重，對于商業(yè)開發(fā)項目均與被拆遷居民充分協(xié)商，一般不實施行政強制拆遷程序；對于市重點工程項目慎重實施行政強制拆遷。南京市自今年2月1日新的拆遷管理辦法實施以來實際行政強制拆遷的僅有3戶，揚州市近兩年來未實施任何強制拆遷。三市認為，強制拆遷的關(guān)鍵在于一是要依法進行，尤其要組織聽證和進行公證，揚州市制定了行政強制拆遷辦法，南京市在必要時還邀請新聞媒體參與，以充分保護被拆遷人的合法權(quán)益；二是要補償?shù)轿?，天津的同志甚至認為強制拆遷必須以房屋安臵為基礎(chǔ)；三是要有選擇性，南京市僅針對重點工程實施行政強制拆遷，非重點工程中的強制拆遷均通過司法強制拆遷程序?qū)嵤?/p>

（四）關(guān)于拆遷管理體制

天津市實行二級拆遷管理體制，區(qū)縣拆遷管理部門主要負責(zé)拆遷許可的審批，市拆遷管理部門主要負責(zé)拆遷許可的核準以及政策的制定。實行這種管理體制的理由是天津城市大、人口多、情況復(fù)雜，區(qū)縣拆遷管理部門更加了解情況；優(yōu)點在于可以充分調(diào)動區(qū)縣政府部門的積極性，便于把工作做細，而且便于拆遷行政裁決；缺點在于一是難于全市統(tǒng)一（補貼標準），二是區(qū)縣拆遷管理行為因干預(yù)較多而不盡規(guī)范。在《行政許可法》實施后，區(qū)縣拆遷管理部門的違規(guī)行為已經(jīng)大大減少，日漸規(guī)范。

南京市和揚州市均同我市一樣實行一級拆遷管理體制。

（五）關(guān)于新老法規(guī)銜接

天津市在新的拆遷補償安臵機制實施后，對于那些按老辦法 5

實施補償?shù)晕吹玫酵咨瓢才Z的居民，按照“一戶一策”的原則，為被拆遷人提供價格適宜的住房，“在操作中解決，不在立法中解決”。

南京市新的拆遷管理辦法公布后實施的拆遷項目均屬重點工程，對于面臨的歷史遺留問題，由有關(guān)單位在不改變政策的前提下采用適當增加補償?shù)霓k法予以解決，但目前適用老辦法拆遷而尚未達成一致意見的有2000戶，解決難度較大。

三、工作建議

我市實施新的拆遷條例的前兩年，由于立法思路新、補償價位得當，且與當時的社會經(jīng)濟發(fā)展條件相銜接，起到了積極作用。但是近一二年來，由于補償價位與市場價位差距越來越大，拆遷中合法不合理的現(xiàn)象越來越突出，導(dǎo)致一系列群體上訪惡性事件時有發(fā)生，引發(fā)的社會矛盾越來越尖銳，如不及時解決，將演變?yōu)閲乐氐恼螁栴}。因此，我市拆遷法規(guī)必須與時俱進，學(xué)習(xí)外地的經(jīng)驗，作出相應(yīng)的修改完善。

通過調(diào)研，我們深切體會到，兄弟城市的城市房屋拆遷工作之所以能夠開展得相對順利，主要是因為他們抓住了“兩個核心”和“兩個優(yōu)先”，即以最低保障制度作為拆遷補償政策的核心，以政府標準作為最低保障制度的核心；優(yōu)先安臵被拆遷居民和優(yōu)先安臵住房與生活“雙困”戶。要解決當前我市的拆遷難問題，必須改變思路，使行政干預(yù)退出拆遷一線，實現(xiàn)政府在市場經(jīng)濟下的角色回歸，政府不再作為拆遷主體，真正成為市場的調(diào)控者、管理者，通過合理控制拆遷規(guī)模、調(diào)控房地產(chǎn)市場供求、建立分 6

層次的住房保障體系，切實維護群眾利益，維護社會穩(wěn)定，實現(xiàn)社會經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。

（一）突出房屋安置，完善拆遷保障機制

過分傾向于貨幣拆遷補償方式，對被拆遷居民的經(jīng)濟狀況不加區(qū)分，必然會給部分困難拆遷家庭造成安臵難問題。為了避免這一傾向，同時又不至于矯枉過正，天津、南京、揚州三市在解決拆遷難問題時，均充分考慮到了房源問題。有針對性地實施房屋安臵，突出房屋安臵的作用，既符合具體問題具體分析的哲學(xué)原理，又便于房屋拆遷的實際操作，對于促進城市發(fā)展和維護社會穩(wěn)定均具有重要意義。

建議在我市現(xiàn)有制度基礎(chǔ)上，強化房屋安臵，建立多層次的拆遷住房保障機制。一是對于拆遷后無力購房并且符合條件的被拆遷居民，按照規(guī)定通過廉租房確保其得到安臵；二是優(yōu)先保障被拆遷居民優(yōu)先購買經(jīng)濟適用住房和普通商品住房。為確保被拆遷居民能夠“買得起、住得下”，應(yīng)加強經(jīng)濟適用住房管理，通過政府統(tǒng)一征地、統(tǒng)一劃撥，招標確定開發(fā)主體，實行開發(fā)企業(yè)代建制，嚴格控制土地成本，統(tǒng)一定價，政府指定管理機構(gòu)統(tǒng)一銷售，禁止企業(yè)自行銷售，以切實解決拆遷中的困難家庭的住房問題。

（二）建立科學(xué)公正的拆遷評估體系

南京市的拆遷評估體系，不僅充分利用了市場的專業(yè)化資源，而且實現(xiàn)了政府的有效監(jiān)管，突出體現(xiàn)了科學(xué)原則和公正原則；尤其賦予被拆遷居民選定評估機構(gòu)時的參與權(quán)和對評估結(jié)果的認 7

可權(quán)，又重點強調(diào)了對于弱勢群體的保護。

建議借鑒南京市的做法，建立與上位法相銜接、以市場評估的即時價格為準的拆遷補償方式，建立科學(xué)、公正的拆遷評估制度。對于評估機構(gòu)的選定、評估過程的監(jiān)管和評估爭議的解決應(yīng)做出明確具體的設(shè)定，落實拆遷評估的公示制度、當事人平等參與制度、評估鑒定制度，既要遵重市場規(guī)律，又不能放松監(jiān)管，使之成為可操作性強、保障性突出、權(quán)利義務(wù)關(guān)系平衡的完善體系。

（三）慎用強制拆遷

建議對行政裁決和強制拆遷予以嚴格限制，原則上應(yīng)通過司法程序?qū)嵤娭撇疬w。確需采取行政強制拆遷的，要對實施對象、實施程序、補償安臵問題進行嚴格的限定，對于市重點工程慎用行政裁決和強制拆遷，對于商業(yè)開發(fā)項目禁用行政裁決和強制拆遷；進行行政裁決和實施強制拆遷之前必須按照建設(shè)部《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》的規(guī)定組織聽證，并進行公證，確保程序合法；凡進行行政裁決并實施強制拆遷的，必須實行房屋安臵。要杜絕行政裁決和強制拆遷過濫、操作不規(guī)范、補償安臵不落實等現(xiàn)象。

（四）在拆遷中區(qū)分公共利益與商業(yè)開發(fā)

建議此次法規(guī)修訂將國家利益和社會公益項目的拆遷開發(fā)通過列舉的方式予以明確，以便于執(zhí)法操作?？蓪k發(fā)?2004?46號文中的“能源、交通、水利、城市重大公共設(shè)施等重要建設(shè)項目，以及重大社會發(fā)展項目、危房改造、經(jīng)濟適用房和廉租房 8

項目”等列為重要的公益項目。

（五）清理歷史遺留問題

建議盡快處理拆遷遺留問題，爭取在明年法規(guī)修訂工作完成之前全部清理完畢。確實難以解決的，要對個案進行“一戶一策”式的特別處理，以確保新老法規(guī)的順利銜接。建議法規(guī)修訂后的新規(guī)定和做法不溯及既往，以免造成執(zhí)法上的混亂，影響社會穩(wěn)定。

特此報告。

第二篇：城市房屋拆遷調(diào)研報告

城市房屋拆遷情況調(diào)研報告

2002年初，市委、市政府決定對大武口區(qū)3.5平方公里核心區(qū)實施拆遷改造建設(shè)。經(jīng)過近5年的拆遷改造，我市的城鎮(zhèn)房屋拆遷工作取得了很大進展，保證了住宅建設(shè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和舊城改造的順利進行，提高了城區(qū)土地資源的利用效率，改善了人居環(huán)境和城市生態(tài)環(huán)境，提升了城市的綜合服務(wù)功能，增強了城市的集聚效應(yīng)和投資吸引力，為城市經(jīng)濟發(fā)展和社會穩(wěn)定做出了重要貢獻。

一、拆遷情況

2002年至2007年舊城改造拆遷共許可拆遷5158戶，許可遷面積49.825萬平方米。截止2007年7月10日，大部分小區(qū)已基本完成了拆遷改造任務(wù)。整體剩余戶數(shù)只有101戶，其中申達公司青山小區(qū)22戶、宏順公司麗景花園和永康花園38戶、華遠公司新世紀花園和綠城雅居17戶、大隆公司紅柱子街改造片區(qū)22戶，大禹公司景苑小區(qū)1戶、禹新花園1戶；其它小區(qū)的拆遷已基本結(jié)束。經(jīng)過舊城改造，現(xiàn)在城市區(qū)內(nèi)的平房大部分已被拆除，取而代之的是一個個功能齊全、設(shè)施完善的新的居住小區(qū)，城市整體環(huán)境得到了極大的改觀。

自2003年以來，共實施公益事業(yè)拆遷項目22個，共拆遷2106戶，總建筑面積814616.98平方米。主要實施了星海湖建設(shè)拆遷、各街路建設(shè)及山水大道、星光大道和世紀大道、大汝線、北出口等城市出入口環(huán)境整治拆遷。通過公益事業(yè)拆遷和綠化工程建設(shè)，現(xiàn)各城市出入口環(huán)境已一改往日煙塵滾滾、雜亂無章的狀況。

二、存在的問題

今年開展“三大戰(zhàn)役”以來，市城市管理局加大對各開發(fā)企業(yè)的督促力度與拆遷糾紛的調(diào)解力度，有效化解矛盾，維護社會穩(wěn)定，促進舊城改造順利實施。但是，就目前情況看，各小區(qū)所剩余的住戶都是協(xié)議難度較大，時間跨度較長的，有的甚至洽談了兩、三年，談不下來。但經(jīng)過數(shù)年的拆遷改造，在房屋拆遷方面也遺留有許多問題，如：

1、許多小區(qū)拆遷改造不徹底，仍留有部分房屋未拆遷，此種現(xiàn)象各個小區(qū)均有存在。甚至有個別小區(qū)對不影響施工的房屋數(shù)年不予拆遷，如景苑小區(qū)、紅柱子街等。

2、已強拆的房屋不能妥善予以安置，造成經(jīng)常性上訪。

3、部分開發(fā)企業(yè)招標、掛牌、拍賣出讓的土地已有數(shù)年，但仍未改造完，許多已拆遷的住戶不能回遷，意見很大?！段餀?quán)法》即將實施，群眾的財產(chǎn)意識越來越強，拆遷的難度也越來越大。

三、建議

在今年“三大戰(zhàn)役”期間，將采取有效措施，進一步加大對各小區(qū)所剩余房屋的拆遷力度。具體從以下方面強化工作措施：

1、對以前核發(fā)《拆遷許可證》的片區(qū)督促開發(fā)企業(yè)盡快完成全部拆遷任務(wù)，對于申報房屋拆遷裁決的加大立案調(diào)解力度，促進舊城改造拆遷盡快結(jié)束。

2、對于已下達拆遷裁決，被拆遷人拒不履行搬遷義務(wù)的，按照城市環(huán)境綜合整治任務(wù)分工，由各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拆遷申請司法強制拆遷。

3、加大法規(guī)、政策的宣傳力度，對于無理取鬧的進行曝光，努力形成良好的城市拆遷氛圍。

近年來，隨著舊城改造的深入實施，大武口區(qū)各拆遷改造片區(qū)有危舊平房大部分已被拆除，新小區(qū)也逐步完善。但經(jīng)過數(shù)年的拆遷改造，在房屋拆遷方面也遺留有許多問題，如：

1、許多小區(qū)拆遷改造不徹底，仍留有部分房屋未拆遷，此種現(xiàn)象各個小區(qū)均有存在。甚至有個別小區(qū)對不影響施工的房屋數(shù)年不予拆遷，如景苑小區(qū)、紅柱子街等。

2、已強拆的房屋不能妥善予以安置，造成經(jīng)常性上訪。

3、部分開發(fā)企業(yè)招標、掛牌、拍賣出讓的土地已有數(shù)年，但仍未改造完，許多已拆遷的住戶不能回遷，意見很大?！段餀?quán)法》即將實施，群眾的財產(chǎn)意識越來越強，拆遷的難度也越來越大。舊城改造房屋拆遷和公益性拆遷現(xiàn)狀和存在如下問題：

一、房屋拆遷管理現(xiàn)狀：

1、由市房產(chǎn)管理部負責(zé)全市城市房屋拆遷管理工作，各縣區(qū)依照各自職能行使管轄權(quán)。如，在大武口區(qū)，全部拆遷管理、糾紛調(diào)解、裁決等工作由市房產(chǎn)管理局承擔；在惠農(nóng)區(qū)拆，拆遷許可的前期審查工作及糾紛調(diào)解、裁決等工作由惠農(nóng)區(qū)拆遷辦承擔，需要行政復(fù)議的由市房產(chǎn)管理局受理；平羅縣，全部由平羅縣建設(shè)局依法辦理。

2、對于原批準改造的片區(qū)，應(yīng)由土地使用權(quán)取得單位按照改造期限完成房屋拆遷任務(wù)，對于不能按期完成拆遷任務(wù)的應(yīng)按照《土地管理法》等有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定處理；

3、原已批準的舊城改造房屋拆遷項目，經(jīng)過數(shù)年的拆遷，大部分已拆遷改造完畢，但仍有一部分被拆遷戶無理要求，致使整個片區(qū)不能按期完成拆遷任務(wù)。

二、建議

1、今后，對于新核發(fā)《拆遷許可證》的拆遷片區(qū)申請裁決的，根據(jù)建設(shè)部《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》（建住房［2003］252號）第七條“未達成拆遷補償安置協(xié)議戶數(shù)較多或比例較高的，房屋拆遷管理部門在受理裁決申請前，應(yīng)當進行聽證”等相關(guān)規(guī)定，必須要求已達成協(xié)議戶數(shù)達到全部戶數(shù)70%的方可受理裁決申請。

2、今后，對下達拆遷裁決后申請強制拆遷的，根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》（國務(wù)院令（305）號）第十七條規(guī)定“被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，由房屋所在地的市、縣人民政府責(zé)成有關(guān)部門強制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷”的規(guī)定，對于公益性拆遷可采取行政強制拆遷，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拆遷申請司法強制拆遷。

3、對以前核發(fā)《拆遷許可證》的片區(qū)督促開發(fā)企業(yè)盡快完成全部拆遷任務(wù)，對于申報房屋拆遷裁決的加大立案調(diào)解力度，促進舊城改造拆遷盡快結(jié)束。

4、為保證大多數(shù)被拆遷戶的合法權(quán)利，對無理要求的被拆遷戶應(yīng)采取強制措施。對于舊城改造房屋拆遷范圍內(nèi)的被拆遷戶，應(yīng)以調(diào)解為主，由市政府按照2006年拆遷辦法，抽調(diào)相關(guān)人員盡快組織拆遷，促使舊城改造盡快完成。

5、建議對市區(qū)內(nèi)的有礙市容市貌的房屋由大武區(qū)口拆除，公益事業(yè)建設(shè)涉及的房屋拆遷由市城市管理局組織實施。

拆遷整治

一、拆遷整治目標任務(wù)：

（一）市區(qū)內(nèi)拆遷整治

1、市區(qū)內(nèi)已過期的臨時建筑和違章建筑的拆除；

2、沿主要街、路兩側(cè)有礙市容市貌的圍墻和房屋的拆除； 責(zé)任單位：各轄區(qū)政府。

完成時限：2007年4月23日至2007年6月30日

（二）各街路建設(shè)及城市出入口環(huán)境整治拆遷

1、長慶街、永康南路建設(shè)房屋拆遷；

2、大武口北出口（工人西街）拆遷整治；

3、大汝線沿路兩側(cè)拆遷整治；

4、世紀大道東部、石嘴山賓館門前房屋拆遷整治； 責(zé)任單位：市城市管理局、市財政局、市園林局 完成時限：2007年4月23日至2007年10月31日

（三）城市區(qū)舊城改造項目拆遷整治

市區(qū)內(nèi)各小區(qū)拆遷改造范圍內(nèi)未拆遷完畢的危舊房屋拆遷改造。

加大政策法律宣傳和拆遷協(xié)調(diào)力度，營造依法拆遷、和諧拆遷氛圍。對于已下達房屋拆遷裁決后拒不搬遷、漫天要價、相互串聯(lián)、惡意阻撓的由人民法院組織實施司法強制拆遷。對于申請行政訴訟的，人民法院盡快立案、盡快辦案、盡快結(jié)案、盡快執(zhí)行，確保舊城改造建設(shè)順利實施。

責(zé)任單位：市城市管理局 市、區(qū)兩級人民法院 完成時限：2007年4月23日至2007年12月31日

二、整治標準

1、對市區(qū)內(nèi)的各類違章建筑一律強制拆除；

2、對市區(qū)內(nèi)沿街路兩側(cè)有礙市容市貌的圍墻、構(gòu)筑物、建筑物，該拆除的堅決拆除，并進行環(huán)境整治；

3、城市主要出入口沿路建筑物拆除后進行環(huán)境整治；

4、對影響舊城改造項目建設(shè)的房屋加快拆遷進度，盡快完善小區(qū)建設(shè)；

5、對拆除后的沿街樓房立面進行裝飾、粉刷。

近年來，隨著舊城改造的深入實施，大武口區(qū)各拆遷改造片區(qū)有危舊平房大部分已被拆除，新小區(qū)也逐步完善。但經(jīng)過數(shù)年的拆遷改造，在房屋拆遷方面也遺留有許多問題，如：

1、許多小區(qū)拆遷改造不徹底，仍留有部分房屋未拆遷，此種現(xiàn)象各個小區(qū)均有存在。甚至有個別小區(qū)對不影響施工的房屋數(shù)年不予拆遷，如景苑小區(qū)、紅柱子街等。

2、已強拆的房屋不能妥善予以安置，造成經(jīng)常性上訪。

3、部分開發(fā)企業(yè)招標、掛牌、拍賣出讓的土地已有數(shù)年，但仍未改造完，許多已拆遷的住戶不能回遷意見很大。

《物權(quán)法》即將實施，群眾的財產(chǎn)意識越來越強，拆遷的難度也越來越大。對舊城改造房屋拆遷問題處理建議如下：

1、對原批準拆遷許可情況及各片區(qū)拆遷情況進行調(diào)查摸底，掌握準確的信息，以便做出相應(yīng)的措施和對策；

2、今后，對于新核發(fā)《拆遷許可證》的拆遷片區(qū)申請裁決的，根據(jù)建設(shè)部《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》（建住房［2003］252號）第七條“未達成拆遷補償安置協(xié)議戶數(shù)較多或比例較高的，房屋拆遷管理部門在受理裁決申請前，應(yīng)當進行聽證”等相關(guān)規(guī)定，必須要求已達成協(xié)議戶數(shù)達到全部戶數(shù)70%的方可受理裁決申請。

3、今后，對下達拆遷裁決后申請強制拆遷的，根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》（國務(wù)院令（305）號）第十七條規(guī)定“被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，由房屋所在地的市、縣人民政府責(zé)成有關(guān)部門強制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷”的規(guī)定，對于公益性拆遷可采取行政強制拆遷，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拆遷申請司法強制拆遷較妥。同時，對已前核發(fā)《拆遷許可證》的片區(qū)督促開發(fā)企業(yè)盡快完成全部拆遷任務(wù)，對于申報房屋拆遷裁決的加大立案調(diào)解力度，促進拆遷盡快結(jié)束。

拆遷科

2007年4月10日

石嘴山市房屋拆遷情況匯報

一、房屋拆遷基本情況

2004年，大武口區(qū)內(nèi)因土地使用權(quán)掛牌和拍賣，涉及拆遷10個片區(qū)，拆遷戶數(shù)2480戶，拆遷面積23萬平方米，2004年這10個片區(qū)計劃拆遷678戶，拆遷面積6.68萬平方米。除了以上2480戶拆遷戶，2004年以前未拆遷完畢及2004年其他涉及被拆遷戶885戶，2004年年內(nèi)，大武口區(qū)總涉及拆遷3365戶。通過2004年11月初對大武口區(qū)全部拆遷項目調(diào)查，總涉及的3365戶被拆遷戶。在調(diào)查時達成協(xié)議拆遷的不足300戶。已拆遷比例不到總拆遷戶數(shù)的10%和計劃拆遷戶數(shù)的20%。

二、造成拆遷難的原因

通過調(diào)查分析，造成拆遷難有國家政策調(diào)控、我市拆遷政策、開發(fā)商等多方面原因。

（一）國家政策調(diào)控是造成此次拆遷難度加大的主因。自2003年以來，拆遷問題再次成為一個全國性的焦點問題，為此，國務(wù)院辦公廳2003年9月份以來，先后針對拆遷發(fā)出[2003]42號和[2004]46號文件，要求控制拆遷規(guī)模，維護社會穩(wěn)定。建設(shè)部也針對性地下發(fā)多個文件，對拆遷進行調(diào)控。同時，各方面媒體也有傾向性地對拆遷進行報道，使一些被拆遷人有意識地曲解國家拆遷政策，在拆遷中獅子大張口，提出各種不合理要求，雙方不能達成拆遷協(xié)議。

（二）大武口區(qū)現(xiàn)狀和政府拆遷政策原因。

1、歷史原因。大武口舊城改造開始于上世紀90年末，在開始改造時，開發(fā)商主要將開發(fā)重點放在沿街營業(yè)房的改造開發(fā)，去年以來，沿街及能作營業(yè)用途的地塊越來越少，導(dǎo)致許多地塊都是“包餃子”工程，即外圍已改造成新樓房，里面卻是危舊房屋。而現(xiàn)在未改造的舊房，大部分住房擁擠，家庭收入低，拆遷中許多家庭拿不出錢補安置房差價。

2、宣傳不到位。2004年3月1日，自治區(qū)人民政府60號令（《寧夏回族自治區(qū)城市房屋拆遷管理辦法》）頒布施行，《辦法》中，關(guān)于補償?shù)囊?guī)定與我市84號文件有一些不一致。個別人乘機散布“國務(wù)院發(fā)文不準強制拆遷”、“84號文件要作廢了”等謠言，導(dǎo)致拆遷雙方在執(zhí)行84號文件時出現(xiàn)矛盾，協(xié)商進行不下去。

3、有關(guān)部門沒有深入實際調(diào)研，對廣大群眾民情民意了解不夠，在拆遷中不能把握正確的輿論導(dǎo)向。致使無理要求過高的人在拆遷中“以鬧取勝”，非法目的得到了實現(xiàn)，形成越不講理補償?shù)脑蕉嗟木置妫瑥亩共疬w工作整個陷入困境。

4、我市[2003]84號文件與目前拆遷工作實際發(fā)展不相適應(yīng)，不能用以指導(dǎo)拆遷具體工作。

5、相關(guān)政策配套不到位。下崗、失業(yè)、低保、困難戶的優(yōu)惠政策在拆遷中沒有；對開發(fā)商在舊城改造的優(yōu)惠政策沒有兌現(xiàn)。

6、大武口區(qū)地理現(xiàn)狀的制約。大武口區(qū)內(nèi)及周邊存量空閑土地資源匱乏，要進行房地產(chǎn)開發(fā)只能拆舊建新，拆遷使開發(fā)成本增大，導(dǎo)致新房房價不斷攀升，被拆遷戶在購新房時經(jīng)濟壓力大。

（三）開發(fā)商拆遷工作的不規(guī)范也是拆遷難的原因

1、開發(fā)商社會責(zé)任心不強，工作不細致，態(tài)度生硬，方式方法欠妥，沒有維護穩(wěn)定的社會責(zé)任感，在拆遷同時，產(chǎn)生不穩(wěn)定因素。

2、開發(fā)公司拆遷工作人員配備不齊，業(yè)務(wù)素質(zhì)不高。在2004年進行調(diào)查的十一家開發(fā)公司中，總共只有63位洽談拆遷工作人員，而且大部分是非專業(yè)拆遷工作人員，未受過專門的崗位培訓(xùn)，對法規(guī)及政策掌握的不透徹，更缺乏談判技巧。

3、由于成本增大利潤降低，大部分開發(fā)商在拆遷中不按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行或鉆法律、政策的空子，拆遷雙方產(chǎn)生矛盾。

4、亂漲價，亂許愿，蒙蔽被拆遷人。個別公司在拆遷中公開擅自提高拆遷補償價格，擾亂了我市的拆遷市場，由于補償標準不統(tǒng)一，導(dǎo)致被拆遷人要求更高，使拆遷難度增大。

5、房屋拆除工程不規(guī)范，拆除施工隊伍政策水平不高，常因被拆遷人不文明實施拆除房屋，導(dǎo)致拆遷雙方?jīng)_突。開發(fā)公司一般都是簽訂拆遷一份協(xié)議后立即拆除一戶，根本不考慮以人為本和相鄰關(guān)系，影響了未拆遷戶的生活，同時深化了雙方矛盾。

三、我們工作情況及困難

針對2004年以來的拆遷難，我局從2004年6月，起就開始進行深入地調(diào)查研究，尋求解決的辦法。通過2004年6月和11月兩次大范圍的調(diào)查和多次組織座談，反映問題基本和2005年8月4日房地產(chǎn)認座談會上的一致。為解決這些問題我們有針對性地做了以下工作：

1、修改我市拆遷政策。新政策取消了拆遷補償基準價，代之以按市場價進行評估補償。經(jīng)2004年10月至11月份多次座談修改，新政策2004年12月定稿，報市政府法制辦審閱，2005年3月，市法制辦返回我局，我局在石嘴山日報全文刊登，廣泛征求意見，并于2005年4月9日舉行了聽證會，聽證會后形成了正式稿，經(jīng)市法制辦再次審閱，2005年4月底報市政府發(fā)布，2005年7月底，市法制辦再次進行了修改，于2005年8月2日報市政府。存在困難：新政策從2004年12月提交正式稿，至今8個月沒有結(jié)果，一方面時間太長，另一方面由于多次經(jīng)市法制辦刪改，現(xiàn)在報市政府的正式稿基本只是國務(wù)院拆遷條例和自治區(qū)辦法的混合體，適合本市特色的東西已沒有多少，不能解決現(xiàn)在和以后的一些拆遷矛盾和拆遷難題。

2、舉辦拆遷工作人員培訓(xùn)辦。2005年4月，對全市拆遷工作人員舉辦了培訓(xùn)，邀請自治區(qū)建設(shè)廳、自治區(qū)法制辦及相關(guān)專業(yè)人員對100余名從事房屋拆遷的工作人員進行了培訓(xùn)。

3、成立了機構(gòu)，但人員不足。2004年11月，根據(jù)我市實際，在機構(gòu)改革中，批復(fù)我局成立拆遷管理科，有1名工作人員專門負責(zé)拆遷管理工作。存在困難：雖然成立了機構(gòu)，但由于人員少，開展工作困難。2002年6月，為了做好舊城改造拆遷工作，市政府成立了拆遷協(xié)調(diào)辦公室，開始時從各部門抽調(diào)的工作人員最多時有20多位，最少時也有8、9位。但成立拆遷管理科后，原抽調(diào)人員都回了原單位?，F(xiàn)只有1人專門負責(zé)拆遷管理工作，也主要以政府公益建設(shè)為主，對開發(fā)商的拆遷項目基本顧及不上。

石嘴山市房產(chǎn)管理局

二00五年八月六日

九、房屋拆遷情況匯報

(一)房屋拆遷基本情況

2004年，大武口區(qū)因土地使用權(quán)掛牌和拍賣，10個片區(qū)，涉及拆遷2480戶，拆遷面積23萬平方米。2004年計劃拆遷678戶，拆遷面積6.68萬平方米。2005年，計劃拆遷999戶，拆遷面積9.15萬平方米。通過一年多的拆遷，已拆遷約730余戶，約占43%。2005年1至7月，大武口區(qū)新批拆遷項目10個，涉及拆遷戶429戶，截止目前已拆遷370余戶，約占86%。

（二）造成拆遷難的原因

通過調(diào)查分析，造成拆遷難有國家政策調(diào)控、我市拆遷政策、開發(fā)商等多方面原因。

1、國家政策調(diào)控是造成此次拆遷難度加大的主因。自2003年以來，拆遷問題再次成為一個全國性的焦點問題，為此，國務(wù)院辦公廳2003年9月份以來，先后針對拆遷發(fā)出[2003]42號和[2004]46號文件，要求控制拆遷規(guī)模，維護社會穩(wěn)定。建設(shè)部也針對性地下發(fā)多個文件，對拆遷進行調(diào)控。同時，各方面媒體也有傾向性地對拆遷進行報道，使一些被拆遷人有意識地曲解國家拆遷政策，在拆遷中獅子大張口，提出各種不合理要求，雙方不能達成拆遷協(xié)議。

建議：加強正面宣傳引導(dǎo)。新聞媒體和各有關(guān)部門要全面、正確理解國家的拆遷法規(guī)和政策，充分認識舊城改造建設(shè)的重要意義，樹立大局意識。人民法院、公安等部要正確履行職責(zé)，對合法的強制拆遷要提供法律支持。

2、我市拆遷政策原因。

我市[2003]84號文件與目前拆遷工作實際發(fā)展不相適應(yīng)，不能用以指導(dǎo)拆遷具體工作。特別是由于房地產(chǎn)市場價上漲過快，基準價與市場價存在一定差距。2004年3月1日，自治區(qū)人民政府60號令（《寧夏回族自治區(qū)城市房屋拆遷管理辦法》）頒布施行，《辦法》中，關(guān)于補償?shù)囊?guī)定與我市84號文件有一些不一致。個別人乘機散布“國務(wù)院發(fā)文不準強制拆遷”、“84號文件要作廢了”等謠言，導(dǎo)致拆遷雙方在執(zhí)行84號文件時出現(xiàn)矛盾，協(xié)商進行不下去。政府相關(guān)政策對下崗、失業(yè)、低保、困難戶的優(yōu)惠政策在拆遷中沒有，對開發(fā)商在舊城改造的優(yōu)惠政策沒有。

建議：修改我市拆遷政策。經(jīng)2004年10月至11月份多次座談修改，新政策2004年12月定稿，報市政府法制辦審閱，新政策取消了拆遷補償基準價，代之以按市場價進行評估補償。2005年3月，市法制辦返回我局，我局在石嘴山日報全文刊登，廣泛征求意見，并于2005年4月9日舉行了聽證會，聽證會后形成了正式稿，經(jīng)市法制辦再次審閱，2005年4月底報市政府發(fā)布，2005年7月底，市法制辦再次進行了修改，于2005年8月2日報市政府，請市政府盡快討論發(fā)布。

3、開發(fā)商拆遷工作的不規(guī)范也是拆遷難的原因 開發(fā)商社會責(zé)任心不強，工作不細致，態(tài)度生硬，方式方法欠妥，拆遷工作人員配備不齊，業(yè)務(wù)素質(zhì)不高。個別公司亂漲價，亂許愿，在拆遷中公開擅自提高拆遷補償價格，擾亂了我市的拆遷市場，由于補償標準不統(tǒng)一，導(dǎo)致被拆遷人要求更高，使拆遷難度增大。

建議：

1、加強拆遷工作人員培訓(xùn)辦。2005年4月，我局對全市拆遷工作人員舉辦了培訓(xùn)，邀請自治區(qū)建設(shè)廳、自治區(qū)法制辦及相關(guān)專業(yè)人員對100余名從事房屋拆遷的工作人員進行了培訓(xùn)。今后，根據(jù)實際情況要進一步加強對拆遷工作人員的培訓(xùn)。

2、充實拆遷管理工作人員，加強監(jiān)管。

石嘴山市房產(chǎn)管理局

二00五年八月六日

拆遷情況匯報

近幾年來，在市委、市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)和決策下，我市的城鎮(zhèn)房屋拆遷工作取得了很大進展，保證了住宅建設(shè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和舊城改造的順利進行，提高了城區(qū)土地資源的利用效率，改善了人居環(huán)境和城市生態(tài)環(huán)境，提升了城市的綜合服務(wù)功能，增強了城市的集聚效應(yīng)和投資吸引力，為城市經(jīng)濟發(fā)展和社會穩(wěn)定做出了重要貢獻。

一、拆遷科的基本情況

2002年初，市委、市政府決定用3年時間對大武口區(qū)3.5平方公里核心區(qū)實施拆遷改造建設(shè)。為解決拆遷難等問題，經(jīng)市委、市政府批準，成立了負責(zé)拆遷協(xié)調(diào)與監(jiān)管的專門機構(gòu)——拆遷協(xié)調(diào)辦公室，從相關(guān)執(zhí)法部門抽調(diào)6名同志共同工作。辦公室設(shè)在市土地房產(chǎn)管理局，主要負責(zé)做好大武口區(qū)城市改造中涉及的房屋拆遷方面的監(jiān)管、裁決、申請、組織強制拆遷等工作，對拆遷中存在的問題進行調(diào)研，并提出解決方案，為政府制定政策提供參考，同時，根據(jù)市委、市政府的統(tǒng)一部署，積極參與公益事業(yè)、重點建設(shè)項目等涉及拆遷的工作的協(xié)調(diào)、調(diào)研等工作，為城市改造建設(shè)的順利展開打好了基礎(chǔ)。2004年拆遷協(xié)調(diào)辦公室因機構(gòu)調(diào)整劃為市城市（房產(chǎn)）管理局內(nèi)設(shè)機構(gòu)，改名稱為房屋拆遷管理科。

二、拆遷科的職責(zé)

一是拆遷監(jiān)管，包括房屋拆遷公司初審、拆遷許可證發(fā)放、拆遷公告發(fā)布的審查及查處拆遷中的違法行為；二是根據(jù)當事人的申請就雙方的拆遷補償安置糾紛進行調(diào)解、裁決，并做好裁決后的申請強制執(zhí)行及涉及訴訟等；三是做好拆遷工作中的調(diào)研、統(tǒng)計以及指導(dǎo)下級拆遷部門工作；四是做好法律法規(guī)和政策的解釋，接待群眾來信來訪。

三、近年來拆遷工作情況

2002年接待來訪群眾200余人，來訪、來信89件，協(xié)調(diào)38件，裁決1件,強制執(zhí)行1件。來人做到熱情接待，來訪做到件件有落實，提前超額完成2002拆遷任務(wù)。

2003年全年辦理拆遷許可證42件，共涉及拆遷總戶數(shù)1829戶，建筑面積244803.47平方米，占地面積764762.68平方米，當年共受理申請裁決案件共108件。同時根據(jù)按照市委、市政府的安派對星海湖濕地綜合整治一期實施拆遷，僅用20多天，拆遷工廠和住戶35戶，占地面積28220.05平方米，拆除地上物7518.36平方米。03年至04年對星海湖（西域）濕地綜合整治實施拆遷，共拆遷307戶，拆遷共涉及土地面積197647平方米，建筑物面積62365.86平方米，補償金額6378.52萬元。

2004年全年共辦理拆遷許可證申請23件，頒發(fā)拆遷許可證23件，并對一起未辦理拆遷許可證進行拆遷的項目及時發(fā)出停止拆遷通知書。全年共受理申請裁決案件49件，接待來訪群眾720余人（次），書面正式答復(fù)各類信訪56次。完成了對星海湖（中域）房屋、居民構(gòu)成等情況的調(diào)查，中域涉及已批準使用土地 167.1萬平方米涉及建筑物面積19.42萬平方米。涉及單位、住戶共759個，人口3750人。先后兩次深入大武口區(qū)范圍內(nèi)的11個拆遷片區(qū)，對3365戶被拆遷戶實施了問卷調(diào)查，為我市拆遷政策的制定提供了真實可靠的依據(jù)。

今年我辦從完善和健全管理制度著手，加強學(xué)習(xí)，注重調(diào)查研究，規(guī)范拆遷程序，嚴格依法辦事，強化監(jiān)督管理，并輔之深入細致的群眾工作，扎扎實實地做好拆遷工作，使轄區(qū)的拆遷不斷地規(guī)范。全年共辦理拆遷許可證19件，涉及拆遷總戶數(shù)1060戶、總建筑面積18萬平方米、已完成628戶12萬平方米，受理裁決87件、強制執(zhí)行12件；主要工作有：一是舉辦了房屋拆遷人員培訓(xùn)班，共有102人參加了此次培訓(xùn)，通過考試對考試合格人員發(fā)放了石嘴山市房屋拆遷工作人員合格證和上崗證，此次培訓(xùn)班是我市乃至全區(qū)也是首次舉辦。二是根據(jù)國務(wù)院和自治區(qū)制定的城市房屋拆遷的相關(guān)法律、法規(guī)結(jié)合我市的實際情況，重新修訂了我市城市房屋拆遷實施辦法；三是認真做好拆遷中各項數(shù)字的統(tǒng)計工作，并按要求每周、每季度及時上報自治區(qū)建設(shè)廳。四是對南環(huán)路及白銀南路延伸段56戶15810平方米的違章、突擊建房進行了強行拆除。五是組織人員對白銀路、南環(huán)路和山水大道拆遷范圍內(nèi)的房屋實施了摸底調(diào)查、統(tǒng)計和資金的評估測算工作。并對白銀路、南環(huán)路262戶拆遷戶（其中白銀路涉及建筑面積28000㎡，土地面積108000㎡；南環(huán)路涉及建筑面積55000㎡，土地面積330000㎡），以及山水大道山水大道的137戶拆遷戶（占地面積181346.29㎡，總建筑面積42586.6）實施了拆遷，為確保拆遷工作順利有序的進行，制定了嚴格的工作紀律和工作程序。六是大膽創(chuàng)新，按照建設(shè)部《城市房屋拆遷行政裁決規(guī)程》和自治區(qū)《寧夏回族自治區(qū)城市房屋拆遷管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，對法律和各類文書樣本進行了修改和規(guī)范，并且已全部應(yīng)用于工作實際，并在依法拆遷中發(fā)揮了重要作用。

四、2006年的工作打算

（一）加大工作力度，做好我市市區(qū)內(nèi)拆遷片區(qū)的拆遷裁決受理工作，保證裁決工作從審查材料到受理、調(diào)查、聽證協(xié)調(diào)、下發(fā)裁決書在一個月內(nèi)完成，做到不違規(guī)、不拖拉、提高工作效率，從而為加快我市的舊城改造進程做點工作。

（二）加強我市“新辦法”的落實、宣傳工作。主要做好以下工作，一是上街宣傳和發(fā)放法律、法規(guī)宣傳單工作；二是通過制作電視節(jié)目和報紙專欄進行播放和刊登，由此加大宣傳力度；三是制作法律法規(guī)匯編的小冊子，編定我市新的拆遷辦法的釋義；四是做好各類新法規(guī)的上墻工作，從而為群眾提供多渠道了解拆遷法律、法規(guī)。

（三）建立一個完善的投訴和信訪記錄。針對今年出現(xiàn)的多起開發(fā)公司違規(guī)拆遷、不文明拆遷、野蠻拆遷的問題，設(shè)計并建立一套可行性和操作性較強的方案，加強對各開發(fā)公司的監(jiān)督管理的力度。做好信訪記錄，并實地調(diào)查核實后再進行答復(fù)，同時做好相關(guān)資料的保存工作；對于信訪投訴，實行誰接待、誰調(diào)查、誰答復(fù)，做到責(zé)任到人各負其責(zé)。

（四）同大武口城市房屋拆遷協(xié)調(diào)辦公室，一起做好大武口區(qū)范圍內(nèi)各開發(fā)片區(qū)的拆遷協(xié)調(diào)、宣傳工作，維護好社會穩(wěn)定，加快舊城改造和城市化進程。

（五）做好裁判員一手托兩家，維護好拆遷雙方當事人的合法權(quán)益。定期深入到拆遷區(qū)域?qū)Ρ徊疬w戶，開發(fā)企業(yè)的拆遷政策、法規(guī)的執(zhí)行情況進行檢查并及時對未按規(guī)定執(zhí)行的開發(fā)企業(yè)即時予以查處，保護被拆遷人的合法權(quán)益；對個別漫天要價、企圖以鬧取勝的被拆遷戶，堅決予以裁決和申請強制執(zhí)行，決不姑息。

（六）抓落實、想措施，主動解決拆遷安置中的問題，創(chuàng)新工作手段，通過不斷完善信訪工作答復(fù)制度，定期匯總信訪情況，認真分析研究產(chǎn)生信訪事項的原因，做好保穩(wěn)定的硬性工作。二是點面結(jié)合，針對各項重點工作著力抓好對內(nèi)和對外宣傳工作，實行相關(guān)宣傳，信息報送一條線制度，形成環(huán)環(huán)相通的良好運作態(tài)勢，做到信息共享，及時溝通，準確報送。三是做好檔案實體基礎(chǔ)性工作，特別是對新興的聲像資料加以保護，確保檔案管理規(guī)范、利用方便。

房屋拆遷管理科 2005年12月19日

大武口舊城改造情況報告

石嘴山市拆遷協(xié)調(diào)辦公室

從2002年至2006年，大武口區(qū)舊城改造項目主要集中在15個片區(qū)，總拆遷房屋建筑面積26萬平方米，涉及被拆遷戶2800戶，因種種原因有的小區(qū)已延續(xù)5年難以改造，部分居民要求的補償標準很高，達不到滿意就拒絕搬遷，已搬遷的居民長期得不到回遷安臵，拆遷矛盾突出，拆遷難度很大，2004年以來拆遷基本處于停滯狀態(tài)。

在市委、市政府的安排部署下，在市人大、市政協(xié)的大力支持下，在市直有關(guān)部門和大武口區(qū)政府的積極配合下，市拆遷協(xié)調(diào)辦公室成立以來，認真積極主動開展工作，抽調(diào)近30名拆遷工作人員深入被拆遷戶家中，耐心細致地宣傳政策法規(guī)，做到罵不還口，打不還手，不怕吃閉門羹，不怕冷面孔，盡力統(tǒng)一拆遷補償標準，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的拆遷行為，切實保護拆遷當事人的合法權(quán)益。截止4月初，15個片區(qū)累計完成拆遷18.6萬平方米，1620戶，其中拆遷協(xié)調(diào)辦公室4個月協(xié)助完成拆遷任務(wù)10萬平方米820戶，極大地推動了舊城改造，確保了12個片區(qū)的項目開工建設(shè)，開工總建筑面積達37萬平方米。目前部分小區(qū)仍有200余戶被拆遷戶未拆遷，拆遷協(xié)調(diào)辦將加大拆遷協(xié)調(diào)力度，盡快促其拆遷，確保5月底以前要開工的項目都能順利開工建設(shè)。

一、各小區(qū)基本情況

1、恒源水岸。位于游藝西街北，由寧夏恒產(chǎn)建設(shè)發(fā)展公司開發(fā)，總拆遷戶188戶，2.2萬平方米，已拆除182戶2萬平方米，剩6戶1750平方米沿街二層樓和3層樓尚在調(diào)解之中。已建成3萬平方米，今年已開工3.2萬平方米。

2、新世紀家園。位于鳴沙路西，由石嘴山市華遠房地產(chǎn)開發(fā)公司建設(shè)，共分三期工程，總拆遷戶數(shù)830戶，面積8.5萬平方米。一期完成拆遷1.5萬平方米10戶（單位1戶），已竣工2.2萬平方米。二期工程預(yù)計2006年完成，已完成拆遷戶277戶3萬平方米，還有31戶未拆，已開工15棟8萬平方米。

3、錦繡園。位于綠園北側(cè)，由石嘴山市新業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)。拆遷總面積1500平方米18戶。住宅平房已全部拆完，因煤炭總醫(yī)院的太平間難以拆除，無法開工。

4、青山小區(qū)。位于青山北路西，裕民北路東側(cè)，由石嘴山市申達房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)?？偛疬w戶512戶約5萬平方米，工程分兩期實施，一期工程2006年計劃建成，一期拆遷戶320戶，已拆除314戶3.5萬平方米，尚有6戶擬進行強制拆遷，目前已開工22棟約6.6萬平方米。二期目前已拆遷90戶。

5、中心商貿(mào)區(qū)。由石嘴山市大禹房地產(chǎn)開發(fā)公司建設(shè)，總拆遷面積2800平方米，已拆除住宅31戶2324平方米，剩寧夏煤炭基建公司19套476平方米商業(yè)房未拆。開工2.5萬平方米。

6、禹新小區(qū)。由大禹房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)從2001年開始拆遷改造，總拆遷戶307戶，已完成拆遷306戶，其中2006年完成23戶0.3萬平方米，建成房屋2.6萬平方米。剩1戶未拆，今年開工1.7萬平方米。

7、紅柱子?xùn)|改造區(qū)。由寧夏大隆房地產(chǎn)開發(fā)公司建設(shè)從2002年開始改造，總拆遷戶383戶，已完成拆遷344戶，其中2006年完成13戶0.2萬平方米，已建成商業(yè)房3.5萬平方米，住房2.2萬平方米，剩39戶住房未拆。

8、浪潮酒店擴建項目?？偛疬w戶21戶，已達成拆遷補償協(xié)議18戶0.15萬平方米，剩2戶商戶和1戶住戶未達成拆遷補償協(xié)議。

9、鑫源小區(qū)。位于永康北路東、游藝西街南側(cè)，由石嘴山市鑫嘉元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建設(shè)，總拆遷戶40戶，完成30戶0.4萬平方米，剩10戶住宅房未拆，已開工1萬平方米。

10、永康花園。位于永康南路東側(cè)，由石嘴山市宏順房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)，總拆遷戶195戶，3.2萬平方米，已完成拆遷139戶2.2萬平方米，二期工程計劃建設(shè)3.5萬平方米2006年完工，剩余20戶未拆，影響工程開工。

11、友誼小區(qū)。位于前進北路東。由宏順房地產(chǎn)開發(fā)公司建設(shè)?？偛疬w170戶，1.6萬平方米；已拆除119戶1.0萬平方米，剩51戶未拆，其中影響今年開工的15戶，目前已開工6萬平方米。

12、綠城雅居。位于解放東街北側(cè)。由石嘴山市華遠房地產(chǎn)開發(fā)公司建設(shè)，總拆遷292戶2.3萬平方米，一期工程預(yù)計2006年完工，已完成拆遷180戶1.5萬平方米，尚有1戶未拆遷，已開工3萬平方米。

13、萬盛二期。由石嘴山市眾鑫誠房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)?？偛疬w戶195戶2.2萬平方米，已完成拆遷177戶1.8萬平方米，已建成2萬平方米，剩18戶住戶未拆遷，2006年開工2萬多平方米。

14、太西遷居工程三區(qū)。由寧夏太西房地產(chǎn)開發(fā)公司建設(shè)?？偛疬w戶21戶1.2萬平方米，已完成拆遷20戶1.1萬平方米，剩1戶未拆遷，已開工1.5萬平方米。

15、青山小區(qū)(南片)兩棟綜合樓。恒產(chǎn)公司和新業(yè)公司各建一棟，已完成拆遷53戶，0.4萬平方米，開工面積1.5萬平方米。

二、存在問題

1、拆遷協(xié)調(diào)辦成立后，大部分開發(fā)企業(yè)拆遷工作人員配備數(shù)量不足，素質(zhì)不高；沒有擺正與拆遷協(xié)調(diào)辦的關(guān)系，對拆遷協(xié)調(diào)辦過于依賴。

2、開發(fā)企業(yè)的拆遷安臵方案缺乏人性化，存在不合理現(xiàn)象，安臵房的戶型、面積、樓層等讓被拆遷人無法選擇。

3、開發(fā)企業(yè)拆遷工作人員與被拆遷人溝通不夠，存在的不注意方式方法、工作中生冷硬橫等問題還沒有徹底解決。

4、個別開發(fā)企業(yè)存在拆遷協(xié)議和回遷安臵情況不公開、不公平現(xiàn)象。

5、個別開發(fā)企業(yè)消極對待拆遷，特別是對不影響施工的被拆遷戶不認真協(xié)商，存在故意壓低補償標準、故意刁難被拆遷戶等現(xiàn)象。

6、個別企業(yè)拆遷、建設(shè)進展緩慢，周期長，像大隆房地產(chǎn)開發(fā)公司紅柱子街拆遷從2002年開始到現(xiàn)在長達五年，現(xiàn)在還有近四十戶未簽訂協(xié)議，許多2003年簽訂協(xié)議的被拆遷戶，現(xiàn)在還未返遷。

三、進一步做好拆遷工作的措施

1、嚴格統(tǒng)一拆遷補償安臵標準，堅持公正、公開、公平的原則，杜絕在拆遷補償標準上的高低不

一、暗箱操作等現(xiàn)象。

2、理順拆遷協(xié)調(diào)辦與各開發(fā)企業(yè)的關(guān)系。拆遷協(xié)調(diào)辦公室工作人員是代表政府進行拆遷法規(guī)和政策宣傳、統(tǒng)一拆遷市場、加強拆遷管理的，不是開發(fā)企業(yè)的拆遷工作人員。對于開發(fā)企業(yè)拆遷中存在的問題和困難，拆遷協(xié)調(diào)辦工作人員可給出主意，想辦法，找對策。但真正拆遷的具體商談，協(xié)議的簽訂等，還是要靠開發(fā)企業(yè)的拆遷工作人員。

3、認真審核各企業(yè)拆遷補償安臵方案，對拆遷補償安臵方案不合適的，要盡快進行調(diào)整，多想辦法，方案要體現(xiàn)人性化，對家中有老年人的生活困難的，在安臵房樓層上要予以考慮低樓層，對幾代人同住一戶的，安臵房面積、戶型等到考慮被拆遷人的實際居住需要。

4、監(jiān)督開發(fā)企業(yè)要堅持依法拆遷，文明拆遷，要注意工作方式方法，堅決杜絕生、冷、硬、橫等現(xiàn)象。

5、適時采取強制拆遷手段，促進拆遷進度。對一些無理取鬧的被拆遷人，經(jīng)多次做工作無效的，嚴格按法律程序進行強制拆遷，并協(xié)調(diào)相關(guān)部門對強制拆遷予以支持和配合。

6、督促各開發(fā)企業(yè)加快拆遷和建設(shè)速度，對故意延緩拆遷，不及時對被拆遷戶進行安臵的，或者違反拆遷條例規(guī)定，擅自停水、停電、偷拆房屋的，將依法查處并建議有關(guān)部門不再批新項目。對因安臵不及時等原因，導(dǎo)致住戶多次上訪或者群體上訪的，降低企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，嚴重的吊銷企業(yè)資質(zhì)。

第三篇：縉云縣城市房屋拆遷政策調(diào)研報告

城市房屋拆遷是一項十分復(fù)雜的社會系統(tǒng)工程，它關(guān)系到城市化進程，關(guān)系到國民經(jīng)濟和社會發(fā)展，關(guān)系到群眾生活質(zhì)量的基礎(chǔ)性工作，體現(xiàn)了人民群眾的根本利益和長遠利益。房屋拆遷工作政策性強，影響面大，涉及社會的方方面面。做好這項工作，不僅關(guān)系到城市總體規(guī)劃的實施和城市建設(shè)的速度，也關(guān)系到城市形象，投資環(huán)境和社會穩(wěn)定的大局。

近幾年來，縉云縣委、縣政府高度重視城市建設(shè)和發(fā)展，舊城改造步伐明顯加快，城市房屋拆遷工作量明顯加大，2002年5月14日縣人民政府出臺《縉云縣城市房屋拆遷管理暫行辦法》(下稱辦法)以來，先后實施了縣城二期、大橋南路改造、縣雙潭水廠建設(shè)工程、仙都鼎湖大道建設(shè)工程、新建鎮(zhèn)中心街改造等項目的房屋拆遷，共拆遷房屋占地面積8.2萬平方米，建筑面積17.5萬平方米，被拆遷戶數(shù)837戶。在拆遷工作中，我縣做到了依法拆遷，公開運作，市場接軌，建立了“五公開一監(jiān)督”制度，使廣大群眾合法權(quán)益得到切實保障，確保了房屋拆遷項目順利實施，促進了城市建設(shè)，改善了居住環(huán)境，同時也切實維護了社會穩(wěn)定。但在幾年的城市房屋拆遷實踐中，我們逐漸發(fā)現(xiàn)原拆遷政策和拆遷工作中存在著一些矛盾和問題，需要引起高度重視，認真分析研究，采取有效措施，予以解決。

一、城市房屋拆遷中存在的主要問題

1、被拆房屋手續(xù)不齊全。根據(jù)《浙江省城市房屋拆遷管理條例》(下稱條例)和《辦法》規(guī)定，“貨幣補償或者產(chǎn)權(quán)調(diào)換的面積，按照被拆遷房屋的房屋所有權(quán)證或者其他合法房產(chǎn)憑證記載的建筑面積計算”，“被拆遷房屋的用途以房屋所有權(quán)證登記的用途為準。認定房屋用途以規(guī)劃、土地管理部門提供的合法有效文件作為依據(jù)”，但現(xiàn)已實施的房屋拆遷項目被拆房屋持有房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證“兩證”齊全的比例很少，在縣城二期、大橋南路、縣雙潭水廠房屋拆遷項目被拆遷723戶中有土地使用權(quán)證的352戶，占48.69%，有房屋所有權(quán)證的177戶僅占24.48%。大量的被拆遷房屋僅持有規(guī)劃、土地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府等簡單審批證件或罰款、罰沒款的票據(jù)。由于被拆房屋“兩證”不全，給拆遷的補償和安置帶來了較大難度，容易造成補償安置不公正，容易產(chǎn)生被拆遷人與拆遷人之間權(quán)益和利益之間的矛盾和糾紛。與此同時，也造成國家大量的審批、辦證費用的流失。

2、安置土地用量偏大。根據(jù)《辦法》規(guī)定，農(nóng)業(yè)人口房屋拆遷補償安置可在貨幣補償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換和異地建房三種形式中任選一種進行補償安置，在縣城二期、大橋南路、縣雙潭水廠建設(shè)工程、仙都鼎湖大道建設(shè)工程房屋拆遷中，農(nóng)業(yè)人口被拆遷人全部選擇異地建房安置。原被拆遷范圍建筑密度大，而安置建房間距達到1:1，致使房屋拆遷置換的可供城市開發(fā)建設(shè)用地很少，而安置用地大，相對而言，房屋拆遷的成本也較大。如縣城一期房屋拆遷中，拆遷房屋占地面積7959平方米，而實際用于安置的土地26103平方米，是拆遷占地的3.2倍。

3、農(nóng)業(yè)人口異地建房安置地塊缺乏統(tǒng)籌安排。城市房屋拆遷的目的是改善城市居民環(huán)境，促進城市功能合理布局，確保城市有序發(fā)展。城市房屋拆遷，人民群眾的居住環(huán)境得到了極大改善，但房屋拆遷安置又重新出現(xiàn)了“城中新村”，且“城中新村”有的規(guī)劃在城市中心區(qū)，在布局上規(guī)模偏少，布點分散，有的安排在城市主要道路兩側(cè)，有礙城市景觀，同時也導(dǎo)致城市功能上的不合理。

4、房屋拆遷補償安置存在放寬現(xiàn)象。根據(jù)《條例》規(guī)定，補償安置形式有貨幣補償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種，而《辦法》在前兩種的基礎(chǔ)上新增了安置用地形式，在我縣房屋拆遷放寬安置的前提下，個別房屋拆遷項目，已出現(xiàn)安置用地擴大標準安置和不按被拆房屋建筑面積拆算安置用地而改用建筑占地面積拆算安置用地傾向，背離了《辦法》第四十九條規(guī)定。同時對違法建筑補償也存在由無到有，打折的辦法給予了補償，背離了《條例》第二十九條和《辦法》第三十一條的規(guī)定，另外，營業(yè)用房的認定上也存在放寬現(xiàn)象，《辦法》第四十二條第二款規(guī)定，合法經(jīng)營一年以上且拆遷前仍繼續(xù)經(jīng)營的，可以按底層臨街商業(yè)用房貨幣補償標準價的百分之三十給予被拆遷人一次性補償。增加了拆遷的成本。

5、產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置房建設(shè)滯后，存在后續(xù)處理問題。根據(jù)《條例》及《辦法》規(guī)定，實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的安置用房可實行現(xiàn)房或期房，但我縣自開展大規(guī)模房屋拆遷以來，均實行期房安置，由于期房安置均以設(shè)計圖紙計算建筑面積，建成后存在著建筑面積或大或小問題，與已簽訂協(xié)議上載明的建筑面積不相符，在安置房交付時需進行安置面積重新測量和差價重新結(jié)算，勢必在拆遷人與被拆遷人之間出現(xiàn)新的利益沖突，不利于拆遷安置的順利落

實，會增加新的矛盾和糾紛。同時因目前安置用房規(guī)模偏小，沒有配置物業(yè)管理，也沒有繳付專項維修基金，這也給今后的管理留下了隱患。

6、房屋拆遷中介服務(wù)機構(gòu)空白。由于我縣房屋拆遷沒有中介服務(wù)機構(gòu)，已實施的拆遷項目均由帶有政府某些職能的城市開發(fā)公司負責(zé)拆遷，通過組織拆遷臨時機構(gòu)具體實施，這一方面因機構(gòu)的臨時性勢必造成拆遷專業(yè)性不強，對拆遷政策的正確把握性不夠，致使政策執(zhí)行走樣，同一時期拆遷執(zhí)行的政策不一，易造成拆遷項目之間和被拆遷戶之間的相互比較，不利于拆遷工作的順利進行。同時，因組建機構(gòu)大量從相關(guān)行政單位抽調(diào)人手，也嚴重影響了機關(guān)的日常辦公。

7、拆遷補償機制不完善。根據(jù)《辦法》規(guī)定我縣每年確定的拆遷房屋貨幣補償基準價和拆遷地段等級劃分，被拆遷房屋的貸幣補償區(qū)位補償款由該房屋所處的地段級別決定，這種劃線定級的辦法有時并不能準確反映出房屋所在區(qū)位的真正價值，在同一項目中很可能出現(xiàn)兩處相鄰且市場收益相近房屋補償款懸殊很大的情況，使補償較低的被拆遷人很難接受，影響了拆遷工作的正常進展，也不利于社會穩(wěn)定。

二、對策及途徑

房屋拆遷工作是一項程序嚴謹，操作規(guī)范的工作。近年來，我縣的房屋拆遷工作經(jīng)歷了由不規(guī)范到逐步規(guī)范的過程，目前已形成了一套行之有效的辦法，但也還存在一些不完善方面及問題，要使拆遷工作達到“拆遷一處，造福一片、穩(wěn)定一方”的目的，堅持依法拆遷是前提，制訂合理政策是基礎(chǔ)，改進工作方法是關(guān)鍵。針對目前我縣房屋拆遷存在問題，其解決的對策及途徑有：

(一)有法可依，有章可循，進一步完善拆遷《辦法》

隨著社會主義市場經(jīng)濟體制的不斷完善，住房制度改革的不斷深化，土地有償使用制度的推行及新興房地產(chǎn)業(yè)的興起和發(fā)展，出現(xiàn)了一些原拆遷法規(guī)政策難以規(guī)范或沒有規(guī)范的新情況、新問題，而拆遷是一項政策性很強，群眾性很廣的工作，有法可依、有章可循是搞好拆遷工作的根本。結(jié)合本縣現(xiàn)有《辦法》及已實施拆遷項目的實際情況，要對《辦法》進行修改完善。一是取消異地建房的安置方式，對城區(qū)中的農(nóng)業(yè)人口房屋拆遷，有條件的實行幢式產(chǎn)權(quán)調(diào)換。二是增加貨幣補償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換補償安置形式的激勵機制條款，解決異地建房安置與產(chǎn)權(quán)調(diào)換或貨幣補償利益倒掛問題，鼓勵被拆遷人選擇貨幣補償或產(chǎn)權(quán)調(diào)換。三是增加每年定期公布不同區(qū)域、不同用途、不同建筑結(jié)構(gòu)各類房屋的房地產(chǎn)市場價格條款確保被拆遷房屋價格的公開、透明運作。在城市化達到一定水平后，房屋拆遷補償安置形式要與《條例》接軌。

(二)科學(xué)規(guī)劃，合理布局，著力構(gòu)筑現(xiàn)代城市

城市規(guī)劃是城市建設(shè)的龍頭，要充分發(fā)揮城市規(guī)劃在城市建設(shè)中的引導(dǎo)作用。規(guī)劃要力求超前性、先導(dǎo)性和體現(xiàn)新時代要求。一要統(tǒng)籌安排房屋拆遷安置地塊，相對集中，定向安置，立足可持續(xù)發(fā)展，留足發(fā)展空間，重視整體性，力免點多分散布局。二要從推進社區(qū)管理和物業(yè)管理的角度合理布局安置地塊，力免城市主要道路兩沿安排異地建房用地。三要堅持“以人為本”“尊重自然”和“可持續(xù)發(fā)展”的思想，從注重居民生活空間的營造出發(fā)，探索建設(shè)農(nóng)民公寓，著力改善地方人居環(huán)境，以建設(shè)生態(tài)、環(huán)保居住空間為目標，倡導(dǎo)可持續(xù)發(fā)展的理念，滿足住宅的適用性能、安全性能和環(huán)境性能，形成布局合理、功能齊全、交通便捷、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化居住區(qū)。

(三)健全機構(gòu)，依法行政，加強對拆遷工作的領(lǐng)導(dǎo)和管理。

完善的組織機構(gòu)是房屋拆遷管理的前提，依法行政是房屋拆遷管理的關(guān)鍵。房屋拆遷是一項系統(tǒng)的社會工程，需要各職能部門的廣泛參與，需要建立強而有力的組織領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)。借鑒外地的經(jīng)驗，在縣一級，建立房屋拆遷領(lǐng)導(dǎo)小組，對房屋拆遷工作實行領(lǐng)導(dǎo)和綜合協(xié)調(diào)。在房屋拆遷主管部門，設(shè)置具體辦事和管理的內(nèi)設(shè)機構(gòu)，如拆遷科、拆遷辦，履行房屋拆遷管理職能。

(四)綜合清理，規(guī)范房屋，確保合法房屋進行拆遷

由于歷史的原因，城市老城區(qū)內(nèi)存在著大量擅自建設(shè)、擅自改變使用功能的房屋，無合法權(quán)源、無房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證或產(chǎn)權(quán)證載明房屋功能與現(xiàn)狀使用功能不符等房屋較多，使拆遷補償安置的公正性、公平性受到嚴重影響，也是產(chǎn)生拆遷矛盾和糾紛的焦點。一要對老城區(qū)的房屋開展綜合清理，規(guī)劃、土地部門及鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府要采取聯(lián)合行動，從本著尊重歷史、尊重事實，妥善解決的原則，著手解決違法建筑問題，對照《城市規(guī)劃法》，該拆的堅決拆除，該罰款的予以處罰，該補辦審批手續(xù)的予以補辦。二要加大辦理房屋所有權(quán)證及土地使用權(quán)證力度，房屋所有權(quán)證及土地使用權(quán)證登記部門要加強對未辦證房屋的排查工作，采取督促或上門服務(wù)方式給予辦理“兩證”。三要根據(jù)《縉云縣改變房屋使用功能管理辦法》，符合城市規(guī)劃、消防、安全、環(huán)境保護等要求的，要求盡快辦理房屋使用功能變更手續(xù)。

(五)拆前建房，及時安置，推行房屋拆遷現(xiàn)房安置

房屋拆遷的實質(zhì)是補償與安置，其中安置地點、安置房標準、安置時間、安置房環(huán)境，被拆遷人十分關(guān)注，實行現(xiàn)房安置有利于拆遷工作的順利進行，可減少因安置房建造時間帶來的過渡矛盾、面積矛盾及環(huán)境條件不明的矛盾。異地建房安置實行現(xiàn)房安置有利于城市規(guī)劃的實施，有利于安置新村的整體形象，可避免因農(nóng)民自行建設(shè)的規(guī)劃管理問題，以及自建房屋標準不一問題。縣房屋拆遷主管部門要加強對拆遷安置的管理，要把房屋拆遷現(xiàn)房安置逐步納入拆遷的正常管理軌道。

(六)積極培育，大力扶持，逐步實行專業(yè)隊伍負責(zé)房屋拆遷

房屋拆遷是一項政策性很強的工作，同時也是一項很嚴肅的工作。拆遷政策執(zhí)行的緊與松，準確與偏差情況，關(guān)系到拆遷人與被拆遷人雙方的利益，也關(guān)系到社會的穩(wěn)定，房屋拆遷工作最重要的就是在執(zhí)行政策的前提下，公正、公平運作。要積極培育房屋拆遷中介服務(wù)機構(gòu)，建立一支高素質(zhì)、專業(yè)性的房屋拆遷工作隊伍，以適應(yīng)城市建設(shè)中房屋拆遷工作的需要。要加強房屋拆遷人員的法規(guī)、政策及業(yè)務(wù)培訓(xùn)，加強拆遷工作方式、方法與經(jīng)驗的交流，提高解決房屋拆遷錯綜復(fù)雜問題的實際解決能力，確保房屋拆遷工作依法有序進行。

第四篇：XX縣城市房屋拆遷政策調(diào)研報告

XXX城市房屋拆遷政策調(diào)查報告

近年來，隨著XXX城市舊城改造步伐明顯加快，房屋拆遷工作量明顯增大。一方面，由于堅持依法拆遷，廣大拆遷戶合法權(quán)益得到切實保障，確保了房屋拆遷工作的順利實施。但另一方面，由于拆遷政策的不完善，由此也引發(fā)了一些矛盾和問題。為切實做好房屋拆遷工作，在總結(jié)和分析XXX房屋拆遷和安置政策的基礎(chǔ)上，提出如下調(diào)查報告。

一、主要做法

通過分析XXX城市房屋拆遷的主要做法，其成功實踐主要是建立了以保證拆遷政策到位為基礎(chǔ)、保障措施到位為根本、保證被拆遷戶利益為核心的“三保三到位”模式，取得了明顯效果。

(一)以保證拆遷政策到位為基礎(chǔ)

1.嚴格依法辦事。拆遷政策依據(jù)和實施操作環(huán)節(jié)合法化是房屋拆遷的核心，通過制定符合武定實際的拆遷補償標準，做到拆遷政策與上位法相銜接，充分體現(xiàn)了城市拆遷與保護被拆遷群眾利益的有機統(tǒng)一。

2.加大輿論宣傳。為緩解拆遷矛盾，讓拆遷政策深入人心，為廣大拆遷戶所接受，為社會各界所理解，使拆遷項目順利完成，我縣充分利用廣播電視、網(wǎng)絡(luò)的覆蓋面、廣泛性和時效性開展拆遷政策、拆遷許可、拆遷工程動態(tài)、拆遷聽證、強制拆遷、拆遷執(zhí)法的宣傳工作，努力營造了良好的拆遷輿論氛圍。

庭狀況、弄清思想狀態(tài)、弄清住房情況、弄清人際關(guān)系，采取定人、定責(zé)、定措施、定方法、定時限的辦法，堅持先易后難，以點帶面，以點促面的工作思路，選準突破口，穩(wěn)步推進，確保和諧拆遷。

3.明確職責(zé)，堅持“三不準”“兩公示”?！叭粶省奔矗河玫厥掷m(xù)、規(guī)劃手續(xù)等沒有辦全的不準發(fā)放拆遷許可證；拆遷補償資金沒有足額到位的不準發(fā)放拆遷許可證；拆遷安置方案中對被拆遷的困難群體，其保障措施不落實的不予核發(fā)拆遷許可證；“兩公示”即在拆遷項目許可、裁決前進行聽證公示，邀請人大、政協(xié)、政府相關(guān)職能部門、社區(qū)及社會公信力的代表參加，由拆遷人進行申請拆遷許可陳述，公布拆遷計劃和方案，公開接受社會各界質(zhì)詢，征求被拆遷人的意見，確保拆遷工作“陽光操作”、深入人心。

(三)以保護被拆遷戶切身利益為核心

1.直接性經(jīng)濟補償?shù)轿弧Ｒ皇遣疬w人的拆遷補償安置資金必須足額到賬；二是應(yīng)給被拆遷戶的拆遷補償款必須全額到位；三是確保最低補償總額得到保障，保證拆遷困難戶“居者有其屋”；四是抓好與拆遷規(guī)模、拆遷戶需求相適應(yīng)的拆遷安置小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，解決好拆遷戶的“后顧之憂”。

2.過渡費用安排到位。針對縣城老城區(qū)現(xiàn)有存量閑置房源日趨緊張，無法滿足被拆遷戶租房過渡需求的實際，XXX及時調(diào)整拆遷戶安置期間臨時過渡費用。拆遷戶臨時過渡費調(diào)整為每月每由于房屋拆遷補償標準有時并不能準確反映出房屋所在區(qū)位的真正價值，使補償較低的被拆遷人很難接受，影響了拆遷工作的正常進展，不利于社會穩(wěn)定。

三、對策和建議

房屋拆遷是一項程序嚴謹、操作規(guī)范的工作。要使房屋拆遷達到“拆遷一處，造福一片、穩(wěn)定一方”的目的，堅持依法拆遷是前提，制訂合理政策是基礎(chǔ)，改進工作方法是關(guān)鍵。針對目前XXX城市房屋拆遷存在問題，有以下幾點對策和建議：

(一)進一步完善拆遷補償相關(guān)政策，堅持依法拆遷 房屋拆遷是一項政策性針對性強，涉及面廣的工作，必須對房屋拆遷補償辦法進行修改和完善，做到有法可依、有章可循。一是通過制定貨幣補償和安置形式的激勵機制，鼓勵被拆遷人選擇貨幣補償；二是每年定期公布城市不同區(qū)域、不同用途、不同建筑結(jié)構(gòu)類型房屋的房地產(chǎn)市場價格條款，確保被拆遷房屋價格公開、透明運作；三是在城市化達到一定水平后，房屋拆遷補償和安置形式要與國家和省州的有關(guān)政策接軌。

(二)科學(xué)規(guī)劃，統(tǒng)籌安排，確保安置及時合理

城市規(guī)劃是城市建設(shè)的龍頭，要充分發(fā)揮城市規(guī)劃在城市建設(shè)中的引導(dǎo)作用，力求做到超前性、指導(dǎo)性和可操作性，體現(xiàn)時代需求。一是統(tǒng)籌安排房屋拆遷安置地塊，相對集中，定向安置，留足發(fā)展空間，重視整體性，避免分散布局，立足可持續(xù)發(fā)展；二是從推進城市社區(qū)管理和物業(yè)管理的角度合理布局安置地塊，人雙方的利益，也關(guān)系到社會的穩(wěn)定。一是積極培育房屋拆遷中介服務(wù)機構(gòu)，建立一支高素質(zhì)、專業(yè)性的房屋拆遷工作隊伍，以適應(yīng)城市建設(shè)中房屋拆遷工作的需要；二是加強房屋拆遷人員的法規(guī)、政策及業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高工作人員綜合素質(zhì)，加強拆遷工作方式、方法與經(jīng)驗的交流，提高解決房屋拆遷錯綜復(fù)雜問題的實際解決能力，確保房屋拆遷工作依法有序進行。

切實解決好城市拆遷安置是一項長期、艱巨的任務(wù)，采取以上措施雖然并不能取得立竿見影的效果，但可以化解房屋拆遷過程中的許多矛盾和糾紛。只有從思想上認識到解決拆遷安置問題的重要性，通過各種有效途徑，確保拆遷安置工作落到實處，從根本上解決拆遷戶關(guān)心、關(guān)注的，切實保護拆遷居民的合法權(quán)益。

第五篇：城市房屋拆遷評估報告

城市房屋拆遷評估報告模板(2009-02-08 13:46:33)標簽：城市房屋拆遷 評估實踐 分類：規(guī)范和模板

房地產(chǎn)估價報告

項目名稱：朝陽區(qū)德外****宿舍拆遷補償價值評估

受托估價單位：北京****房地產(chǎn)評估有限責(zé)任公司

委托估價單位：****公司

估 價 日 期：2008年**月**日至2008年**月**日

估價報告編號：****

目錄

（略）

第一部分 致委托方函

****公司：

受貴單位的委托，我公司對朝陽區(qū)德外****宿舍拆遷補償價值進行了評估。估價結(jié)果如下：

一、估價對象

根據(jù)《房屋拆遷許可證》（****號）及委托方的要求，確定本次估價對象為朝陽區(qū)德外****宿舍1號樓、2號樓、3號樓、4號樓，拆遷房屋總建筑面積13511.33平方米。

二、估價目的

為委托方依法實施房屋拆遷提供補償價值參考。

三、估價時點

為《房屋拆遷許可證》簽發(fā)之日，即2008年**月**日。

四、估價結(jié)果

于估價時點**年**月**日的拆遷補償總價為：人民幣****元

詳見《拆遷補償評估匯總表》及《拆遷補償評估明細表》。

北京****房地產(chǎn)評估有限責(zé)任公司

2008年**月**日

第二部分 估價師聲明

我們鄭重聲明：

1、我們在本報告中陳述的事實是真實和準確的。

2、本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。

3、我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。

4、我們依照中華人民共和國國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》以及國家和北京市房屋拆遷補償規(guī)則、技術(shù)標準進行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。

5、我們已對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘。

6、沒有人對本估價報告提供重要專業(yè)幫助。

7、本報告由北京****房地產(chǎn)評估有限責(zé)任公司解釋。

參加本次估價的注冊房地產(chǎn)估價師簽名（蓋章）：

（略）

第三部分 估價假設(shè)和限制條件

1、本次估價以委托方確定的估價范圍和保持現(xiàn)狀利用為估價前提。

2、本報告結(jié)果是估價對象在估價時點的拆遷補償價值，隨著時間推移、房地產(chǎn)市場變化及拆遷補償政策調(diào)整，該結(jié)果需作相應(yīng)調(diào)整，甚至重估。

3、本報告結(jié)果不含搬遷補助費、電話及空調(diào)移機費等各項補助費用。

4、本報告是為拆遷補償服務(wù)的，估價結(jié)果僅作為拆遷補償?shù)囊罁?jù)，不得用于其他用途。

5、未經(jīng)估價機構(gòu)書面同意，任何單位或個人不得以任何形式公開本報告內(nèi)容。

6、本報告有效期自《房屋拆遷許可證》簽發(fā)之日起1年。

第四部分 估價結(jié)果報告

一、委托方

（略）

二、受托方

（略）

三、估價對象

根據(jù)《房屋拆遷許可證》（****號）及委托方的要求，本次估價對象確定為朝陽區(qū)德外****宿舍1號樓、2號樓、3號樓、4號樓，房屋總建筑面積13511.33平方米。

四、估價目的

為委托方依法實施房屋拆遷提供補償價值參考。

五、估價時點

為《房屋拆遷許可證》簽發(fā)之日，即2008年**月**日。

六、價值定義

根據(jù)估價目的，本次房地產(chǎn)價值為房屋拆遷補償價值。根據(jù)《北京市國土資源和房屋管理局關(guān)于印發(fā)〈北京市房屋拆遷評估規(guī)則（暫行）〉的通知》（京國土房管拆字[2001]1234號，以下簡稱《拆遷評估規(guī)則》）以及北京市國土房管局、北京市物價局《關(guān)于發(fā)布<北京市房屋重置成新價評估技術(shù)標準>的通知》(京國土房管拆[2003]808號，以下簡稱808號文件)，本次房屋拆遷補償價值由區(qū)位補償房價和房屋重置成新價構(gòu)成。

1、區(qū)位補償房價。由基準地價和基準房價構(gòu)成，基準地價是指在一定時間和一定區(qū)域內(nèi)，普通住宅商品房的樓面地價平均水平；基準房價是指一定時間和一定區(qū)域內(nèi)，普通住宅商品房平均建設(shè)綜合成本價和被拆遷房屋平均重置成新價的差額。《拆遷評估規(guī)則》還規(guī)定：住宅房屋拆遷的基準地價、基準房價和土地級別范圍，由北京市國土房管局制定并定期公布；土地級別為七至十級的地區(qū)的基準房價，由區(qū)、縣人民政府在市國土房管局規(guī)定的幅度內(nèi)確定，并報市國土房管局備案。

2、房屋重置成新價。是指采用估價時點的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價時點的價格水平，重新建造與估價對象具有同等功能效用并且在相同成新狀態(tài)下的建筑物的正常價格，808號文件對如何確定房屋重置成新價作了詳細規(guī)定。

本次房屋拆遷補償價值不含搬遷補助費、電話及空調(diào)移機費等各項補助費用。

七、估價依據(jù)

（一）主要法律、法規(guī)、政策文件和技術(shù)規(guī)程

1、《中華人民共和國土地管理法》（主席令第8號）；

2、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（主席令第29號）；

3、《中華人民共和國物權(quán)法》（主席令第62號）；

4、《城市房屋拆遷管理條例》（國務(wù)院令第305號）；

5、《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291-1999）；

6、《北京市城市房屋拆遷管理辦法》（市政府令第87號）；

7、《關(guān)于印發(fā)〈北京市城市房屋拆遷管理辦法>實施意見的通知》（京國土房管拆字[2001]1188號）；

8、《關(guān)于印發(fā)〈北京市房屋拆遷評估管理暫行規(guī)定〉的通知》（京國土房管拆字[2001]1147號）；

9、《市國土房管局關(guān)于印發(fā)〈北京市房屋拆遷評估規(guī)則〉（暫行）的通知》（京國土房管拆字[2001]1234號）;

10、北京市國土房管局、北京市物價局《關(guān)于發(fā)布<北京市房屋重置成新價評估技術(shù)標準>的通知》(京國土房管拆[2003]808號)；

11、《北京市建筑工程預(yù)算定額》（2001年）；

12、《北京工程造價信息》（北京市建設(shè)工程造價管理處主辦2008）。

（二）委托方提供的資料

（略）

（三）受托估價方掌握的有關(guān)資料和估價人員實地勘查、調(diào)查獲得的資料。

（略）

八、估價原則

本次評估主要遵循以下原則：

1、合法原則

遵循合法原則，即必須以估價對象的合法使用、合法交易或合法處分為前提進行。所謂合法，是指符合國家的法律、法規(guī)和當?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定。

2、最高最佳使用原則

所謂最高最佳使用，是估價對象的一種最可能的使用，這種最可能的使用，是法律上允許，技術(shù)上可能，財務(wù)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，并能給估價對象帶來最高價值的使用。由于本次估價的目的是為拆遷補償服務(wù)的，因此以保持現(xiàn)狀為估價前提。

3、估價時點原則

估價時點，又稱評估基準日、估價期日、評估時日，是一個具體日期，通常用年、月、日表示，估價額是在該日期的價格。要求估價結(jié)果應(yīng)是估價對象在估價時點的客觀、合理價格。

4、公平原則

房地產(chǎn)估價必須站在公正、保護雙方權(quán)益的立場上，估價的目標在于求得一個客觀合理的價格。

5、替代原則

在評估房地產(chǎn)的價格時，如附近地區(qū)有若干相近效用的房地產(chǎn)的價格存在，則可依據(jù)“替代原理”推斷出估價對象的價格。實際上是找一些與估價對象密切相關(guān)而又具有一定替代性的房地產(chǎn)作為比較參照物來進行評估，然后對其間的差別作些適當?shù)男拚贸龉纼r對象的房地產(chǎn)價格。要求估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。

總之，在評估過程中，要按照國家、地方有關(guān)規(guī)定，恪守客觀、公正、科學(xué)、合法的原則進行房地產(chǎn)價格評估，做到評估過程合理，評估方法科學(xué)，估價結(jié)果準確。

九、估價方法

根據(jù)估價目的及估價對象實際情況，本次采用成本法進行評估，房屋拆遷補償價計算公式可以依次表述為：

房屋拆遷補償價

=區(qū)位補償房價+房屋重置成新價

=（基準地價×K+基準房價）×建筑面積+樓房重置成新價

=（基準地價×K+基準房價）×建筑面積+（樓房基本價格×樓房折余率+∑增項價格×增項折余率）×建筑面積×區(qū)域系數(shù)+裝修及附屬物重置成新價

1、基準地價。是指在一定時間和一定區(qū)域內(nèi)，普通住宅商品房的樓面地價平均水平。根據(jù)《北京市國土資源和房屋管理局〈關(guān)于本市城市房屋拆遷評估中基準地價有關(guān)問題的批復(fù)〉》（京國土房管拆字[2002]1167號），《拆遷評估規(guī)則》有關(guān)基準地價水平的規(guī)定與《北京市人民政府〈關(guān)于調(diào)整本市出讓國有土地使用權(quán)基準地價的通知〉》（京政發(fā)[2002]32號）所確定的《北京市基準價格表》是基于同一時期的情況確定的，是一致的。也就是說，住宅房屋拆遷評估中基準地價水平，是在同一時期居住類型國有土地出讓、轉(zhuǎn)讓基準地價規(guī)定的幅度內(nèi)，基于被拆遷的普通住宅用地類型確定的?？梢?，具體到某個拆遷評估項目中的基準地價需參照《住宅房屋拆遷基準地價和基準房價表》，按照規(guī)定的程序，使用合理的評估方法確定。本次評估采用基準地價系數(shù)修正法、市場比較法、假設(shè)開發(fā)法綜合確定估價對象基準地價。

2、基準房價。是指一定時間和一定區(qū)域內(nèi)，普通住宅商品房平均建設(shè)綜合成本價和被拆遷房屋平均重置成新價的差額。先根據(jù)《住宅房屋拆遷評估土地級別范圍》確定估價對象土地級別，然后在《住宅房屋拆遷基準地價和基準房價表》中查取估價對象基準房價。

3、K。為容積率修正系數(shù)，按照《住宅房屋拆遷容積率修正系數(shù)（K）表》確定?，F(xiàn)狀容積率r按照被拆遷房屋建筑面積除以土地面積計算。被拆遷房屋建筑面積和土地面積按照被拆遷人提交的房地權(quán)屬證明文件標明的面積確定；房地產(chǎn)權(quán)屬證明文件沒有標明土地面積的，平房容積率按照0.7計算，地上二層及二層以上樓房容積率按照1計算；當事人有異議的，也可以按照測繪部門實際測量的數(shù)據(jù)計算。規(guī)劃容積率r′根據(jù)《審定設(shè)計方案通知書》等相關(guān)規(guī)劃文件確定。

4、建筑面積。應(yīng)依次按以下順序確定：

（1）有《房屋所有權(quán)證》的，按標明的建筑面積確定。

（2）有《房屋租賃合同》并標明使用面積的，根據(jù)北京市國土資源局、北京市人民政府住房制度改革辦公室《關(guān)于印發(fā)〈北京市職工購買拆遷范圍內(nèi)公有住宅平房、簡易樓房、筒子樓補充規(guī)定〉的通知》（京國土房管方字[2001]1286號），購買合居成套公有住宅樓房的建筑面積可以按使用面積乘以1.333計算，也可以按實際測量的建筑面積計算，涉及房屋公用面積分攤的，計算公式為：

建筑面積=居室面積×本幢樓房建筑面積÷各居室面積之和

或建筑面積=居室面積×分攤系數(shù)+居室面積

其中，分攤系數(shù)=（本幢樓房建筑面積-各居室面積之和）÷各居室面積之和。

（3）沒有上述權(quán)屬證明文件的，按實際測量的建筑面積計算，方法同上。

5、樓房基本價格。包含樓房土建、上下水、照明及普通內(nèi)裝修，根據(jù)808號文件中的《住宅樓房基本價格表》確定。

6、樓房折余率。根據(jù)808號文件中的《樓房成新平定說明》和《樓房直線折舊參數(shù)說明表》，取直接觀察法和直線折舊法的算術(shù)平均值作為樓房折余率。

7、增項價格。增項是指由產(chǎn)權(quán)人統(tǒng)一安裝或修建的項目，包括暖氣、中央空調(diào)、煤氣（天然氣）及抗震加固。各增項價格在808號文件中的《增項價格表》中查取。

8、增項折余率。按808號文件中的《增項成新評定說明》執(zhí)行。

9、區(qū)域系數(shù)。東城區(qū)、西城區(qū)、崇文區(qū)、宣武區(qū)、朝陽區(qū)、海淀區(qū)、豐臺區(qū)、石景山區(qū)八個城近郊區(qū)按1.0，其他遠郊區(qū)（縣）按0.8。

10、裝修及附屬物重置成新價。參照平房的裝修及附屬物評估方法，也可以根據(jù)定額據(jù)實估價。

11、對于在實際估價過程中與808號文件規(guī)定價格嚴重偏離的實物，由產(chǎn)權(quán)人或使用權(quán)人提供相應(yīng)票據(jù)，估價人員按照市場價格結(jié)合實際情況進行作價。

十、估價結(jié)果

于估價時點**年**月**日的拆遷補償總價為：人民幣****元

詳見《拆遷補償評估匯總表》及《拆遷補償評估明細表》。

十一、估價人員

（略）

十二、估價作業(yè)日期

開始于2008年**月**日，完成于2008年**月**日。

十三、估價報告應(yīng)用的有效期

本報告有效期自《房屋拆遷許可證》簽發(fā)之日起1年。

第五部分 附件