第一篇：不動(dòng)產(chǎn)登記中房地一致性原則的處理意見

關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記中涉及房地一致性

處理的若干意見

實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記之前，由于各種原因，土地、房產(chǎn)實(shí)際登記中存在有房屋所有權(quán)證無建設(shè)用地使用權(quán)證、有建設(shè)用地使用權(quán)證沒有房屋所有權(quán)證，以及雖無權(quán)屬證書但是擁有不同時(shí)期政府不同部門頒發(fā)的有關(guān)證件而要求辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的情況，為妥善處理遺留問題，根據(jù)《物權(quán)法》、《房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》、《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》等法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，按照房地一致性登記的原則，現(xiàn)就我市市區(qū)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記中房地一致性處理問題，提出以下處理意見：

一、房、地證書不齊或登記資料缺失的處理方法

（一）對(duì)只有合法的建設(shè)用地使用權(quán)，地上房屋所有權(quán)沒有登記或登記資料不齊的，按照以下情況處理：

1、建設(shè)用地使用權(quán)自登記時(shí)設(shè)立，原頒發(fā)的土地使用證等權(quán)屬證書在實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后繼續(xù)有效，應(yīng)認(rèn)定為建設(shè)用地使用權(quán)首次登記。任何單位和個(gè)人持有土地使用證申請(qǐng)重新核發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的，一律按換證登記辦理，不再重新要求提供權(quán)籍調(diào)查表。

對(duì)辦理換證或其他登記的，由分局、所與登記中心對(duì)接檔案資料，移交登記中心后直接掃描數(shù)字化歸檔，作為不動(dòng)產(chǎn)登記檔案由登記中心統(tǒng)一保管。沒有換證或其他登記的檔案，仍然有分局、所保管。

如果已經(jīng)發(fā)證的檔案資料里缺失地籍調(diào)查表的，分局、所負(fù)責(zé)重新補(bǔ)測(cè)調(diào)查。

2、對(duì)已有建設(shè)用地使用權(quán)申請(qǐng)房屋所有權(quán)首次登記的，按以下情況處理：

（1）商品房開發(fā)單位和企事業(yè)單位申請(qǐng)房屋所有權(quán)首次登記，提供給登記中心的房地產(chǎn)調(diào)查或測(cè)繪報(bào)告必須含房屋信息的宗地圖，由登記中心做好審核工作，屬地國土所不再開展權(quán)籍調(diào)查。

（2）沒有取得房屋所有權(quán)證書，也暫時(shí)不具備申請(qǐng)登記條件的，須出具地上物無合法產(chǎn)權(quán)具結(jié)書，可以按照權(quán)利人申請(qǐng)辦理建設(shè)用地使用權(quán)抵押登記。

沒有建設(shè)或建設(shè)后沒有申請(qǐng)地上物、房屋所有權(quán)登記的，建設(shè)用地使用權(quán)不得辦理轉(zhuǎn)移登記。

（3）個(gè)人申請(qǐng)房屋所有權(quán)首次登記的，屬地國土所要現(xiàn)場(chǎng)查看并重新制作權(quán)籍調(diào)查表。

3、對(duì)建設(shè)用地使用權(quán)范圍內(nèi)的房屋部分滿足登記要求的，按以下情況處理：

（1）有部分房屋整幢未取得規(guī)劃建設(shè)許可的，現(xiàn)權(quán)利人須出具無合法產(chǎn)權(quán)具結(jié)書，提供給登記中心的房地產(chǎn)調(diào)查或測(cè)繪報(bào)告必須含房屋信息的宗地圖，或宗地圖上必須有按照房屋測(cè)量規(guī)范測(cè)量的房屋信息。宗地圖上對(duì)暫不能登記的地上物用紅虛線顯示，只對(duì)可以登記的合法產(chǎn)權(quán)部分辦理房屋所有權(quán)登記。對(duì)其他地上物的情況在登記簿和不動(dòng)產(chǎn)證書中附記予以說明。

（2）建設(shè)用地使用權(quán)內(nèi)全部房屋雖取得房屋所有權(quán)證，宗地圖或房屋測(cè)繪報(bào)告顯示的房屋四至范圍、面積尺寸等與原登記狀況不符的，應(yīng)認(rèn)定原登記房屋滅失，只對(duì)已有合法產(chǎn)權(quán)部分的房屋所有權(quán)進(jìn)行登記。

（3）建設(shè)用地使用權(quán)內(nèi)原取得房屋所有權(quán)證的房屋，因?yàn)樗阶约訉右韵虏糠衷诮Y(jié)構(gòu)和房型上與原房屋登記不一致或?qū)儆谶`章建設(shè)的，應(yīng)認(rèn)定原登記房屋滅失，不得對(duì)該房屋所有權(quán)進(jìn)行登記。

有危房鑒定報(bào)告而翻建的房屋，在建設(shè)四至和層高上必須與原登記房屋一致。

（4）在建設(shè)用地使用權(quán)登記后，房屋已取得所有權(quán)證或權(quán)利人提供的地上物建設(shè)規(guī)劃等材料符合房屋所有權(quán)首次登記要求的，權(quán)利人是按照規(guī)劃許可范圍和規(guī)范建設(shè)，但超出了建設(shè)用地使用權(quán)界限的，在不影響相鄰關(guān)系和公共利益的前提下合理調(diào)整宗地邊界。

因?yàn)橐?guī)劃調(diào)整占用部分超出原來使用面積，對(duì)超占部分按照房屋驗(yàn)收時(shí)間作為地價(jià)基準(zhǔn)日期，完善相關(guān)用地手續(xù)。

涉及出讓土地年限不一致的，由使用權(quán)人選擇按最早到期年限或申辦補(bǔ)齊出讓終止日期的相關(guān)手續(xù)；如用途或使用權(quán)人不一致的，經(jīng)相鄰雙方達(dá)成一致后，可以等面積調(diào)整宗地界線。

（二）對(duì)只有房屋所有權(quán)證沒有建設(shè)用地使用權(quán)的，按照以下情況處理：

1、確認(rèn)是房改房的，可以按現(xiàn)有房屋所有權(quán)權(quán)利人辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，原房改單位的建設(shè)用地使用權(quán)證書按照程序注銷。

確認(rèn)是單位在自有土地上合法建設(shè)集資房的，按現(xiàn)有房屋所有權(quán)權(quán)利人辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證；土地用途按照規(guī)劃部門確認(rèn)審批的類型登記。

確認(rèn)是原來各級(jí)政府所屬的國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在國有土地上建設(shè)的各類住宅小區(qū)，按現(xiàn)有房屋所有權(quán)權(quán)利人辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。

以上類型原則上按房屋占用土地范圍開展權(quán)籍調(diào)查，適當(dāng)考慮房屋所有權(quán)人使用土地的關(guān)聯(lián)性劃分宗地，保障權(quán)利人的合法權(quán)益。

沒有房改的單位房屋和非住宅房屋轉(zhuǎn)讓，建設(shè)用地使用權(quán)必須按照宗地劃分后以不動(dòng)產(chǎn)登記單元對(duì)應(yīng)的土地面積補(bǔ)辦用地手續(xù)。

2、對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房等由住房局承擔(dān)建設(shè)的非商品房住宅，已經(jīng)取得房屋所有權(quán)證后辦理轉(zhuǎn)移登記的，必須取得住房部門同意轉(zhuǎn)移登記意見單后辦理。

3、對(duì)國有土地上個(gè)人自建住宅，確認(rèn)房屋所有權(quán)證是1998年之前建設(shè)辦理的，原則上按照房屋所有權(quán)證載明的面積和四至確定建設(shè)用地使用權(quán)范圍。

確認(rèn)房屋所有權(quán)證是1998年以后建設(shè)辦理的，必須提供規(guī)劃部門的建房證明文件，按照規(guī)劃執(zhí)照劃定的四至范圍確定土地使用權(quán)，對(duì)超出規(guī)劃執(zhí)照占用的面積不予登記。但在不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)籍調(diào)查表和證書附記中予以說明；用實(shí)線畫出宗地確權(quán)面積，用虛線畫出實(shí)際占用面積。具體確權(quán)時(shí)可以在不影響相鄰關(guān)系和公共利益的前提下合理調(diào)整宗地邊界。

對(duì)房屋所有權(quán)證是1998年以后建設(shè)辦理，但提供不出用地批準(zhǔn)文件也沒有規(guī)劃部門的建房證明文件等手續(xù)的，建設(shè)用地使用權(quán)不予確權(quán)和登記。在登記薄中注明無土地使用權(quán)。

經(jīng)核實(shí)利用假建設(shè)用地使用權(quán)證辦理房屋所有權(quán)證或利用假房屋所有權(quán)證辦理建設(shè)用地使用權(quán)證的，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，應(yīng)予注銷。

4、對(duì)以上登記的不動(dòng)產(chǎn)要在登記薄及證書附記中按照不同的登記類型注明為“房改房”“集資建房”“經(jīng)濟(jì)適用房”“個(gè)人自建住房”等。

（三）對(duì)“歷史遺留”問題，按照“尊重歷史、面對(duì)現(xiàn)實(shí)、合情合理、實(shí)事求是”的原則處理：

1、對(duì)1992年以前，鄉(xiāng)鎮(zhèn)、辦事處土地管理站開具的土地申報(bào)證明或收據(jù)的，至今沒有確權(quán)登記的，屬地國土所依據(jù)申報(bào)或收據(jù)載明面積、申報(bào)人姓名，實(shí)地開展權(quán)籍調(diào)查，無權(quán)屬糾紛并且權(quán)屬一致、四至清楚的，予以辦理建設(shè)用地使用權(quán)登記，地上物不予登記，并在登記簿和證書中予以附記說明。

2、有原土地管理部門出具的“建設(shè)用地使用權(quán)登記證明書”或者“建設(shè)用地批準(zhǔn)書”，屬地國土所經(jīng)權(quán)籍調(diào)查確認(rèn)“權(quán)屬一致、四至清楚”的，予以辦理建設(shè)用地使用權(quán)登記，地上物不予登記，并在登記簿和證書中予以附記說明。

3、實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記以后，在原批準(zhǔn)的宅基地上所建房屋，按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。只申請(qǐng)宅基地使用權(quán)登記的，應(yīng)確保沒有權(quán)屬糾紛，否則不予受理，對(duì)地上房屋狀況在登記簿和證書中予以附記說明。

宅基地使用權(quán)和地上物所有權(quán)涉及繼承、析產(chǎn)等變更登記，權(quán)籍調(diào)查時(shí)必須確保一致性，并且權(quán)利人對(duì)財(cái)產(chǎn)處臵已有統(tǒng)一意見后再辦理變更登記，否則不予受理。

4、原批準(zhǔn)的宅基地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓，需要對(duì)已經(jīng)取得房屋所有權(quán)證的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，必須由集體經(jīng)濟(jì)組織出具享有集體經(jīng)濟(jì)組織權(quán)利的證明，房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)在集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部流轉(zhuǎn)。土地所有權(quán)性質(zhì)不變。

村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間使用宅基地的，要按照使用宅基地批準(zhǔn)程序重新辦理。

5、按照“尊重歷史，面對(duì)現(xiàn)實(shí)”的原則處理宅基地使用權(quán)確權(quán)登記。根據(jù)國土資發(fā)[2011]178號(hào)文件精神，歷史時(shí)期批準(zhǔn)確認(rèn)的使用面積按照批準(zhǔn)文書予以認(rèn)可。其面積超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，可在土地登記簿和土地權(quán)利證書記事欄內(nèi)注明超過標(biāo)準(zhǔn)的面積，待以后分戶建房或現(xiàn)有房屋拆遷、改建、翻建、政府依法規(guī)劃重新建設(shè)時(shí)，按有關(guān)規(guī)定作出處理。

沒有批準(zhǔn)過但是現(xiàn)在符合“一戶一宅”條件的農(nóng)村宅基地，按照《江蘇省土地管理?xiàng)l例》第三十四條規(guī)定和《連云港市市區(qū)農(nóng)村村民建房審批暫行辦法》執(zhí)行，對(duì)實(shí)際使用的超占宅基地和地上建筑物部分暫不予確權(quán)登記，但在不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)籍調(diào)查表和證書附記中予以說明；用實(shí)線畫出宗地確權(quán)面積，用虛線畫出實(shí)際占用面積。

二、房、地證書及登記資料信息不一致的處理方法

（一）房、地用途登記的不一致問題

1、不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后，土地用途按照建設(shè)用地使用權(quán)首次登記證載用途填寫或按照出讓合同約定的用途登記。房屋用途按照《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》附件及附圖等規(guī)劃批準(zhǔn)文件填寫。

房屋設(shè)計(jì)用途分為“住宅”和“非住宅”。出讓用途是綜合或商住用途的，保持與房屋登記用途填寫一致。

按照土地出讓規(guī)劃條件約定設(shè)計(jì)，規(guī)劃批準(zhǔn)文件明確整幢建筑為住宅的，登記用途統(tǒng)一按照按“住宅”填寫。

屬于與住宅相連的、專為本小區(qū)業(yè)主日常生活以及居住的服務(wù)配套用房(包括水泵房、鍋爐房、變電室、電梯間、避難層等)，且規(guī)劃批準(zhǔn)文件未注明商業(yè)等其他用途的，亦按“住宅”填寫，但只登記不發(fā)證。

2、已進(jìn)行登記的獨(dú)用非住宅房地產(chǎn)，需補(bǔ)辦土地出讓批準(zhǔn)手續(xù)的，土地使用證與房屋所有權(quán)證記載的土地用途與房屋設(shè)計(jì)用途不一致的，按房屋設(shè)計(jì)用途辦理土地出讓手續(xù)。

屬于與住宅相連的底層商業(yè)等非住宅需補(bǔ)辦土地出讓手續(xù)的，按照該棟建筑與底層商業(yè)占地面積計(jì)算分?jǐn)偯娣e補(bǔ)交出讓金。

補(bǔ)辦土地出讓手續(xù)后，進(jìn)行土地和房屋登記時(shí)，土地用途與房屋設(shè)計(jì)用途按照第一條填寫。

（二）房、地登記坐落不一致問題

對(duì)于無地名證明文件但屬于同一地籍子區(qū)，房、地兩證記載的坐落不一致的，按照《房屋所有權(quán)證》記載的坐落統(tǒng)一登記；對(duì)新取得土地的項(xiàng)目，在辦理土地首次登記時(shí)，按用地批準(zhǔn)文件記載坐落，項(xiàng)目竣工辦理房地首次登記時(shí)，按標(biāo)準(zhǔn)地名文件記載坐落。坐落不一致的情況在登記薄中予以記載說明。

（三）房、地兩證權(quán)利人不一致問題

房屋轉(zhuǎn)讓后原土地使用權(quán)證沒有及時(shí)辦理變更登記的，以現(xiàn)有房屋所有權(quán)人確定不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)利人，原土地使用證按照程序注銷后辦理。

經(jīng)過權(quán)籍調(diào)查確認(rèn)土地使用權(quán)與地上房屋所有權(quán)不一致，但是有審批文件或合同約定以及司法裁定的，按照實(shí)際權(quán)利人分別登記，在不動(dòng)產(chǎn)登記薄中予以說明。

對(duì)商品住宅辦理不動(dòng)產(chǎn)證的，權(quán)利人提供房屋所有權(quán)證后不得要求必須提供土地分割證書。

（四）關(guān)于房、地登記率不同步問題

商品住宅小區(qū)批準(zhǔn)用地后沒有辦理建設(shè)用地使用權(quán)首次登記，或已辦理建設(shè)用地使用權(quán)首次登記后開發(fā)商下落不明或企業(yè)注銷的，通過查找用地審批信息或已登記的商品房小區(qū)土地登記檔案，按照批準(zhǔn)范圍或土地登記范圍確定宗地范圍；歷史上未取得批準(zhǔn)手續(xù)的老住宅小區(qū)沒有明確界限的用地，在四鄰沒有權(quán)屬糾紛，不影響道路通行等前提下，可以建筑出土實(shí)墻以外0.5米劃界為一宗地進(jìn)行測(cè)量，使房屋實(shí)現(xiàn)落宗。

（五）土地或房產(chǎn)被查封問題

對(duì)于開發(fā)商品房已售房屋登記后土地存在被法院查封問題，考慮歷史上房、地分設(shè)、分別查封，為避免與法院產(chǎn)生矛盾，在辦理房屋轉(zhuǎn)移、抵押登記時(shí)，應(yīng)及時(shí)向查封法院說明情況，同時(shí)為不影響購房人轉(zhuǎn)讓房屋的合法權(quán)益，不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)允許購房人單獨(dú)轉(zhuǎn)讓、抵押房屋，可不記載土地信息，待查封失效后及時(shí)換發(fā)，在附記中予以說明。

（六）企業(yè)改制等原因沒有土地信息的問題

由于企業(yè)改制等情況導(dǎo)致房屋登記但土地出讓手續(xù)沒有辦理的，房屋雖然已經(jīng)辦理到改制企業(yè)名下，也必須由改制企業(yè)補(bǔ)辦出讓手續(xù)，否則不予辦理換證、轉(zhuǎn)讓、抵押等登記。

（七）出讓開發(fā)土地分期辦理土地證后與房屋合一登記問題

對(duì)統(tǒng)一登記以后出讓的開發(fā)經(jīng)營用地，不得再分割辦理不動(dòng)產(chǎn)證書。分期建設(shè)的房屋首次登記的，一律在首次登記的宗地上設(shè)定登記單元。原房、地發(fā)證后合并的不動(dòng)產(chǎn)登記，按照尊重歷史面對(duì)現(xiàn)實(shí)的原則，依照實(shí)際狀況辦理剩余地塊登記。條件具備的，盡量予以合宗辦理。

（八）離婚后一方當(dāng)事人申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記問題 本著“便民利民，依法合規(guī)”的原則，在法院裁定、調(diào)解離婚的，裁定書、調(diào)解書說明可有單方申請(qǐng)的，可以有當(dāng)事人單方申請(qǐng)，沒有寫明的，由法院出具協(xié)助執(zhí)行文書按囑托登記辦理。在婚姻登記部門申請(qǐng)自愿離婚的，登記中心以婚姻登記部門的檔案文書作為依據(jù)，公告后予以辦理。

三、房地一致性登記登記注意問題

（一）為體現(xiàn)一事一議和區(qū)別對(duì)待的辦事原則，凡有以上登記情況的，各登記中心均應(yīng)實(shí)行會(huì)審會(huì)辦。制作會(huì)辦意見表交窗口正式受理。

（二）不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記以后的首次登記不按照此意見處理。

（三）該意見由市不動(dòng)產(chǎn)登記局負(fù)責(zé)解釋。

（四）該意見自發(fā)布之日起執(zhí)行。

第二篇：申請(qǐng)登記原則在不動(dòng)產(chǎn)登記中的應(yīng)用意義

申請(qǐng)登記原則在不動(dòng)產(chǎn)登記中的應(yīng)用意義

摘要：申請(qǐng)登記做為不動(dòng)產(chǎn)登記中的一個(gè)重要原則，對(duì)于我國不動(dòng)產(chǎn)登記中的重要組織部分。本文結(jié)合我國《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》、《不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)施細(xì)則》，從不動(dòng)產(chǎn)登記的重要意義入手，從不動(dòng)產(chǎn)登記推進(jìn)過程中梳理依申請(qǐng)登記原則的重要內(nèi)容及重要意義，并尋找依申請(qǐng)登記原則在具體實(shí)施中所存在的問題，并據(jù)此提出相應(yīng)的對(duì)策。

關(guān)鍵詞：申請(qǐng)登記原則；不動(dòng)產(chǎn)登記；應(yīng)用意義

引言

（一）不動(dòng)產(chǎn)登記的重要意義

2016年1月1日正式頒布執(zhí)行的我國《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的出臺(tái)以其所標(biāo)志著的我國不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的基本建立而具有保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人合法財(cái)產(chǎn)權(quán)、保障不動(dòng)產(chǎn)交易安全、維護(hù)正常的市場(chǎng)交易秩序；有利于提高政府行政效率和治理水平以及更加方便快捷這三重意義。

1.保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人合法財(cái)產(chǎn)權(quán)，保障不動(dòng)產(chǎn)交易安全，維護(hù)正常的市場(chǎng)交易秩序

不動(dòng)產(chǎn)登記，在法律上確立了國家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)所實(shí)施的必要保護(hù)，確定了不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利歸屬。其核心是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利；其功能是基于健全市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的需求；其手段是通過登記并在登記簿上予以公示，改變了以前分散登記時(shí)各種不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的重疊、漏登現(xiàn)象，并通過不動(dòng)產(chǎn)登記信息平臺(tái)所建立的信息公開查詢系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)了不動(dòng)產(chǎn)審批、交易和登記信息之間依法依規(guī)的互通共享，從而有效地化解了農(nóng)林、農(nóng)牧以及林牧用地之間的權(quán)屬界線不清、歸屬不明確的矛盾和糾紛，從而能夠更好地維護(hù)當(dāng)事人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。同時(shí)，以其對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易安全所實(shí)施的保障，使不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的正常交易秩序獲得了更好地維護(hù)。

2.有利于提高政府行政效率和治理水平

隨著《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的出臺(tái)，能夠合理化解由于我國目前不動(dòng)產(chǎn)登記多部門管理，所牽扯到人員消耗、機(jī)構(gòu)龐雜、場(chǎng)所及設(shè)施設(shè)備眾多等大量的人力物力成本投入的浪費(fèi)問題，并可以解決在多部門主管下所形成的職能交叉，令各部門之間在有利益的事宜上爭(zhēng)權(quán)奪利，在有困難的問題上卻推諉扯皮，致使行政辦事效率低下，政府公信力降低的問題?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例》將房屋、林地、草原、土地以及海域等不動(dòng)產(chǎn)的登記職責(zé)加以整合，由國土資源部承辦的規(guī)定，對(duì)于理順部門職責(zé)關(guān)系，既減少政府行政成本，又提高了辦事效率，提高了政府的公信力都產(chǎn)生了積極的促進(jìn)意義。.更加方便快捷，以減輕當(dāng)事人分散登記的負(fù)擔(dān)

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的頒布實(shí)施，使以前農(nóng)村土地管理中歸口的住建部門的《房屋所有權(quán)證》、國土資源部門的《集體土地使用證》、農(nóng)業(yè)部門的《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證》、林業(yè)部門的《林權(quán)證》以及城市房地產(chǎn)管理中歸口的建設(shè)部門《房屋所有權(quán)證》、國土資源部門《國有土地使用證》在登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊(cè)證和登記信息管理平臺(tái)上合并統(tǒng)一，對(duì)減輕群眾負(fù)擔(dān)，方便企業(yè)和群眾，轉(zhuǎn)變政府職能，改善政府形象具有積極的意義。同時(shí)，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的出臺(tái)，標(biāo)志著不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬在國家民主法制層面已經(jīng)進(jìn)入逐步完善的發(fā)展階段，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記法治保障體系的建立，標(biāo)志著我國將加快權(quán)界清晰、分工合理、運(yùn)轉(zhuǎn)高效格局的形成，為保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的合法財(cái)產(chǎn)提供法律法規(guī)依據(jù)。

（二）不動(dòng)產(chǎn)登記的推進(jìn)

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》實(shí)施，有力地推進(jìn)了我國的不動(dòng)產(chǎn)登記的開展。從實(shí)際情況來看，我國進(jìn)一步推行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，主要是為不動(dòng)產(chǎn)交易提供法律依據(jù)，防范交易風(fēng)險(xiǎn)，保證交易安全。

首先，在國土部協(xié)調(diào)有關(guān)部門逐個(gè)落實(shí)統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)、統(tǒng)一登記依據(jù)、統(tǒng)一登記簿證、統(tǒng)一登記信息平臺(tái)工作任務(wù)的基礎(chǔ)上，目前以全國土地登記信息動(dòng)態(tài)監(jiān)管查詢系統(tǒng)為基礎(chǔ)，整合推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)和查詢服務(wù)系統(tǒng)建設(shè)，推進(jìn)信息共享的格局開始形成。這些舉措都有利于房產(chǎn)稅開征等工作的持續(xù)推進(jìn)。

其次，不動(dòng)產(chǎn)登記，通過不動(dòng)產(chǎn)登記環(huán)節(jié)，也有力的推動(dòng)了普通百姓的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)權(quán)能夠在《物權(quán)法》法律框架下徹底實(shí)現(xiàn)物權(quán)的自由轉(zhuǎn)移。

（三）不動(dòng)產(chǎn)登記的基本原則

1.合法性原則

（1）在登記申請(qǐng)程序中，登記機(jī)關(guān)按照法律規(guī)定對(duì)申請(qǐng)材料的合法性審查，確保登記薄的真實(shí)、準(zhǔn)確；

（2）《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》中對(duì)登記機(jī)關(guān)的登記行為所做的嚴(yán)格規(guī)定，保證將其登記行為置于合法的登記程序之中。

2.申請(qǐng)?jiān)瓌t

申請(qǐng)?jiān)瓌t是指不動(dòng)產(chǎn)登記中，當(dāng)事人或相關(guān)機(jī)關(guān)提起登記申請(qǐng)。申請(qǐng)?jiān)瓌t的建立，一方面體現(xiàn)出私法自治原則在登記程序中的具體；另一方面，源于申請(qǐng)的啟動(dòng)，規(guī)范了登記機(jī)關(guān)的登記范圍，有利于對(duì)公權(quán)力進(jìn)行限制。

3.在先原則

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》中所說的在先原則，指的是將登記程序作為不動(dòng)產(chǎn)登記的必經(jīng)程序，這個(gè)原則的要求，在最大程度上確保了不動(dòng)產(chǎn)登記簿的準(zhǔn)確性，從而使登記機(jī)構(gòu)能夠根據(jù)登記簿，準(zhǔn)確推斷記載的權(quán)利人是否為有處分權(quán)人，而無須審查登記薄上的權(quán)利人是否真正享有處分權(quán)，減少工作量。

（四）相關(guān)文獻(xiàn)綜述

從文獻(xiàn)中得知，盡管不動(dòng)產(chǎn)登記是以土地登記為主要形式而延展開來，但準(zhǔn)確地說來，“我國在民國以前并沒有真正形成現(xiàn)代意義上以公示為目的的登記制度?！保S克偉），只不過是稅賦制度的衍生物。據(jù)黃克偉、陳顧遠(yuǎn)、王利明等學(xué)者從歷史延承的角度分析認(rèn)為，現(xiàn)代意義上以公示為目的不動(dòng)產(chǎn)登記法肇啟于距今己有上百年歷史的民國時(shí)期，是新中國不動(dòng)產(chǎn)登記制度為歷史之一。另一淵源據(jù)蔡定劍、李秀清、何勤華等人研究認(rèn)為，得之于新中國成立之初所全盤移植的蘇聯(lián)法學(xué)模式。

新中國成立后，對(duì)土地房屋重新進(jìn)行了確權(quán)登記，但隨著農(nóng)村集體所有制、城市私房非商品化和“文革”運(yùn)動(dòng)，在相當(dāng)長的一段時(shí)間內(nèi)，土地登記停滯不前。當(dāng)代土地登記從行政管理逐漸向符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)需要的產(chǎn)權(quán)保護(hù)以及維護(hù)交易安全為目標(biāo)的立法進(jìn)程的過渡，張迎濤和張雪都認(rèn)為，應(yīng)該是改革開放后才?_始進(jìn)行的。隨著土地登記逐漸法制化，學(xué)術(shù)界對(duì)土地登記的理論研究也日漸重視，例如齊恩樂從歷代土地契證進(jìn)行客觀描述的角度，張德義、郝毅生從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度，李鳳章、陳明燦從不動(dòng)產(chǎn)登記中的公權(quán)力角度，黃偉從地理信息學(xué)角度等分別對(duì)中國土地登記制度進(jìn)行論述。并且有更多的學(xué)者如王利明、孫憲忠、梁慧星等則對(duì)我國目前不動(dòng)產(chǎn)登記制度弊端以及改進(jìn)的規(guī)則和如何建立相應(yīng)的制度等方面進(jìn)行了論述。依申請(qǐng)登記原則的主要內(nèi)容及重要意義

依申請(qǐng)?jiān)瓌t是不動(dòng)產(chǎn)登記中非常重要的一個(gè)原則，既能夠有效地保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)人屬權(quán)利益，也能夠有效地防范登記過程中不規(guī)范操作。無論是從依申請(qǐng)登記的內(nèi)容來看，還是從依申請(qǐng)?jiān)瓌t實(shí)施后的效果來看，依申請(qǐng)?jiān)瓌t的應(yīng)用，都給予了我國不動(dòng)產(chǎn)登記以更精確、更規(guī)范的法律操作。

（一）依申請(qǐng)登記原則的主要內(nèi)容

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》規(guī)定了依申請(qǐng)登記，并以共同申請(qǐng)為原則，單方申請(qǐng)為例外，允許申請(qǐng)人在登記完成前可以自愿撤回登記申請(qǐng)。

從第三章所規(guī)定的登記程序來看，依申請(qǐng)?jiān)瓌t的內(nèi)容主要涉及共同申請(qǐng)和單方申請(qǐng)兩大部分。其中共同申請(qǐng)的為因買賣、設(shè)定抵押權(quán)而申請(qǐng)登記的申請(qǐng)；當(dāng)事人可以單方申請(qǐng)的內(nèi)容則包括：尚未登記的不動(dòng)產(chǎn)的首次登記；繼承、接受遺贈(zèng)所取得的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利；人民法院、仲裁委員會(huì)生效的法律文書或者人民政府生效的決定等設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利；除此之外，依申請(qǐng)?jiān)瓌t還將在不動(dòng)產(chǎn)中所涉及到變更、滅失、放棄、更正或異議包括法律、行政法規(guī)規(guī)定可以由當(dāng)事人單方申請(qǐng)的其他情形視為可申請(qǐng)登記的內(nèi)容。

（二）依申請(qǐng)登記的重要意義

我國頒布的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》中所采用的非強(qiáng)制性登記而是依申請(qǐng)?jiān)瓌t登記的規(guī)定，體現(xiàn)了在對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人作為民事主體充分尊重的基礎(chǔ)上，更有效地約束不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的行為，并以此來保證登記內(nèi)容的準(zhǔn)確全面。將不動(dòng)產(chǎn)登記中依申請(qǐng)?jiān)瓌t納入不動(dòng)產(chǎn)登記范疇，并使其成為不動(dòng)產(chǎn)登記中不可或缺的關(guān)鍵因素，無論是推動(dòng)我國法制建設(shè)，還是從不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)權(quán)利人利益保護(hù)方面都有著的積極意義。

首先，依申請(qǐng)?jiān)瓌t充分體現(xiàn)了對(duì)當(dāng)事人意愿的尊重。

秘魯經(jīng)濟(jì)學(xué)家赫爾南多.德.索托在對(duì)公民擁有的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的研究中指出：“缺少一套系統(tǒng)化的正規(guī)所有權(quán)制度，現(xiàn)代化市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)就不可能出現(xiàn)”。就當(dāng)下中國來說，對(duì)公民財(cái)產(chǎn)的保護(hù)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了從客觀現(xiàn)實(shí)到法律確定的認(rèn)定，彰顯了法律對(duì)財(cái)產(chǎn)權(quán)這一屬于人的基本權(quán)利的再度尊重。我國對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的登記，所采用的依申請(qǐng)?jiān)瓌t，已然表明充分尊重公民對(duì)個(gè)人財(cái)產(chǎn)的主權(quán)，已經(jīng)成為我國民主法制建設(shè)進(jìn)程中的一個(gè)重要標(biāo)志，并且在國家法律層面得到了有效保證。

其次，可以有效約束不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的行為。

任何法律制度在執(zhí)行過程中都會(huì)因?yàn)槿藶榈囊蛩囟l(fā)問題和現(xiàn)象，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)來說，依申請(qǐng)?jiān)瓌t在有效約束其行為的意義方面主要有兩個(gè)方面：

一方面，基于依申請(qǐng)?jiān)瓌t規(guī)定，登記首先需要提供真實(shí)的申請(qǐng)材料，而因?yàn)榈谝皇仲Y料的存在，給法院判決提供了裁斷的數(shù)據(jù)支撐，對(duì)圖謀不軌之人關(guān)閉了造假之門。

另一方面，在依申請(qǐng)的前提下所進(jìn)行的登記，對(duì)登記機(jī)構(gòu)相應(yīng)的法律職責(zé)做了明確規(guī)定，從而從法律制度上形成了對(duì)登記機(jī)構(gòu)的有效規(guī)范。

第三，保證登記內(nèi)容的準(zhǔn)確全面。

依申請(qǐng)?jiān)瓌t所秉承的申請(qǐng)材料的準(zhǔn)確以及登記機(jī)構(gòu)規(guī)范操作的原則，從而保證了登記在登記薄上的內(nèi)容翔實(shí)、準(zhǔn)確。依申請(qǐng)?jiān)瓌t應(yīng)用中存在的問題及成因分析

任何法律制度在執(zhí)行過程中都會(huì)因?yàn)槿藶榈囊蛩囟l(fā)問題和現(xiàn)象，在依申請(qǐng)?jiān)瓌t應(yīng)用中主要存在的問題及成因?yàn)椋?/p>

1.地方政府隨意征用農(nóng)民耕地，圈為各類經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、修建鐵路、公路的現(xiàn)象。造成這種現(xiàn)象的主要原因是地方政府缺乏對(duì)公民不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益的維護(hù)意識(shí)，造成依申請(qǐng)?jiān)瓌t貫徹不到位，給政府隨意侵害公民權(quán)益留下了找借口的機(jī)會(huì)。

2.出于利益驅(qū)使，在不動(dòng)產(chǎn)登記中出現(xiàn)當(dāng)事人與登記者雙方合謀造假，虛報(bào)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值，從中非法營利的問題；也出現(xiàn)了某些經(jīng)營實(shí)體，為了本部門本單位的經(jīng)濟(jì)效益，與登記機(jī)構(gòu)個(gè)別工作人員惡意串通，錯(cuò)誤登記的；甚至還有別有用心之人擅自涂改、毀損登記簿的行為發(fā)生。造成這些現(xiàn)象的主要原因是因?yàn)椋行┑胤揭郎暾?qǐng)?jiān)瓌t執(zhí)行力度不夠，導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人初始登記的實(shí)際內(nèi)容缺失，從而給不法分子提供了以“法”違“法”的機(jī)會(huì)。

四、改進(jìn)對(duì)策建議

（一）以依申請(qǐng)登記原則本身所蘊(yùn)涵著的法度有效規(guī)避政府的不規(guī)范操作

依申請(qǐng)?jiān)瓌t的本意是給予公民更大范圍內(nèi)的依法維護(hù)自身權(quán)利的空間和法律依據(jù)。盡管，按照我國不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)定，國家充分尊重公民的意愿，給予公民可以對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)申請(qǐng)保護(hù)，也有權(quán)不申請(qǐng)登記。但是，從司法實(shí)務(wù)上來看，當(dāng)公民不動(dòng)產(chǎn)涉及法律糾紛，尤其是公民個(gè)體與政府之間就不動(dòng)產(chǎn)之間發(fā)生糾紛后，依照依申請(qǐng)?jiān)瓌t而進(jìn)行了不動(dòng)產(chǎn)登記的公民，就可以在自己與政府侵權(quán)行為的博弈中，以法律所賦予的權(quán)利維護(hù)自己的合法權(quán)益，而未進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記的公民，在司法裁決時(shí)就會(huì)因基礎(chǔ)資料的缺失而處于下風(fēng)，并以此而引發(fā)了公民因自己權(quán)益受侵害而上訪甚至是以個(gè)別激烈的行為以示抗議，從而嚴(yán)重的影響了社會(huì)安定。公民是社會(huì)穩(wěn)定的基本因素，民安則世安，因此，各地政府要在國土資源部的統(tǒng)一協(xié)調(diào)下，站在維護(hù)國家穩(wěn)定發(fā)展大局的角度，以《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》、《不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)施細(xì)則》的頒布為抓手，履職盡責(zé)，大力宣傳不動(dòng)產(chǎn)登記的積極意義，廣泛動(dòng)員公民對(duì)自己名下的不動(dòng)產(chǎn)予以登記，把自己的權(quán)益置于法律保護(hù)之下，以最大限度地消彌不動(dòng)產(chǎn)侵權(quán)事件的隱患。同時(shí)，各地政府也要高度重視不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)于公民權(quán)益維護(hù)而帶來的法律效力，從而自覺地遵法、守法，不以政府意志去隨意碰觸法律底線，以保證政府行為的規(guī)范、合法。

（二）以依申請(qǐng)登記原則嚴(yán)格規(guī)范登記機(jī)構(gòu)的行為

首先，從依申請(qǐng)?jiān)瓌t的法律規(guī)范來看，依申請(qǐng)?jiān)瓌t所強(qiáng)調(diào)的是對(duì)民事主體合法不動(dòng)產(chǎn)的保護(hù)力度，這就要求不?硬?登記機(jī)構(gòu)在工作中需要更加地謹(jǐn)慎與細(xì)心，既要嚴(yán)格審核依申請(qǐng)人所提交的申請(qǐng)材料的真實(shí)性，以保護(hù)申請(qǐng)人的債權(quán)與保護(hù)被執(zhí)行人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)兩者之間的統(tǒng)一。

其次，依據(jù)依申請(qǐng)內(nèi)容，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的權(quán)屬中存在著的共有關(guān)系、異議登記等都做出了明確規(guī)定，這就要求登機(jī)機(jī)構(gòu)工作人員要基于法律條款，針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的不同權(quán)屬采以不同的處理方式，以依法執(zhí)行。

第三，登記機(jī)構(gòu)工作人員要嚴(yán)格按照依申請(qǐng)?jiān)瓌t的法律程序組織進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記。在登記過程中，尊重事實(shí)、尊重民意，不徇私枉法，不以公謀私，保證所有的工作程序都符合法律規(guī)范和程序。

第四，在不動(dòng)產(chǎn)登記中，還要注意對(duì)公民隱私權(quán)的保護(hù)?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例》頒布前公開征求社會(huì)各方面的意見時(shí)，曾經(jīng)有一種觀點(diǎn)認(rèn)為：《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》中應(yīng)該規(guī)定對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記采取強(qiáng)制登記的方式，這樣一來，可以通過不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)施，使不動(dòng)產(chǎn)登記成為反腐利器，揪出房叔房嬸。對(duì)于這一點(diǎn)，筆者傾向于不動(dòng)產(chǎn)登記中登記材料的公開，是對(duì)利害關(guān)系人公開，并不等同于行政法意義上的“公開”，不需要納入政府公開體系，接受全社會(huì)的監(jiān)督的認(rèn)識(shí)。

不動(dòng)產(chǎn)登記的核心是不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利，而不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人作為公民，從《憲法》上來說，有屬于自己的隱私權(quán)。不動(dòng)產(chǎn)作為個(gè)人財(cái)產(chǎn)，就公民個(gè)體來說，有登記的自由，也有選擇不予以登記的自由，要在具體工作中把依申請(qǐng)登記中的“依申請(qǐng)”真正在登記中體現(xiàn)以有效維護(hù)公民的財(cái)產(chǎn)隱私權(quán)。

綜上所述，就當(dāng)下中國情境而言，經(jīng)歷法制治國的變革，對(duì)于財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的探析，已非只是學(xué)究式的理述，或者是政治化的強(qiáng)制，而是上升到了對(duì)人權(quán)充分尊重的高度，雖然不動(dòng)產(chǎn)依申請(qǐng)登記原則，還只是一個(gè)微不足道的開始，但我們有理由相信，依申請(qǐng)登記原則所彰顯的是以往僵化的或者是行政思維化下所遮蔽的公民財(cái)產(chǎn)所有權(quán)秩序，促使國家立法尊重公民的民主權(quán)利。不動(dòng)產(chǎn)登記中的依申請(qǐng)?jiān)瓌t所含蘊(yùn)的法律約束力與對(duì)公民私有財(cái)產(chǎn)尊重的因素，在民主與法制、公平與公正的互動(dòng)視野中，所體現(xiàn)的是“以法治國”思想在具體實(shí)施過程中的圓融交匯，表明政治意志對(duì)于公民意識(shí)的理性皈依，在中國民主法制的進(jìn)程中，所產(chǎn)生的深遠(yuǎn)意義并將持續(xù)影響到我國的一系列法制建設(shè)。

依申請(qǐng)?jiān)瓌t在不動(dòng)產(chǎn)登記中的應(yīng)用，既因?yàn)樽陨硭哂械某绦蚰軌蚣s束不動(dòng)產(chǎn)登記中的違規(guī)行為，保證不動(dòng)產(chǎn)登記的全面、真實(shí)和準(zhǔn)確以賦予自己以法律合法性，也因?yàn)槠鋵?duì)于公民私有財(cái)產(chǎn)權(quán)利以立法體制下慎終追遠(yuǎn)的具體尊重而秉有民主法制意義的積極向度。但是，我們也應(yīng)該清醒地看到，我國不動(dòng)產(chǎn)登記畢竟剛開始起步，在這一領(lǐng)域還有著許多亟待解決的問題，因此加強(qiáng)對(duì)依申請(qǐng)?jiān)瓌t在不動(dòng)產(chǎn)登記中應(yīng)用的探討，應(yīng)該引起國內(nèi)法學(xué)界的高度重視，并進(jìn)行法理上的深入研究。

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第三篇：2020年縣農(nóng)村房地一體不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記實(shí)施方案

XX縣農(nóng)村房地一體不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記

實(shí)施方案

為落實(shí)中央加快推進(jìn)宅基地使用權(quán)確權(quán)登記頒證工作的要求，按時(shí)完成農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記發(fā)證工作任務(wù)，明晰農(nóng)村宅基地、集體建設(shè)用地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)權(quán)，切實(shí)維護(hù)農(nóng)民群眾的合法權(quán)益。根據(jù)上級(jí)有關(guān)文件精神，結(jié)合我縣實(shí)際，制定本方案。

一、工作目標(biāo)

根據(jù)國家要求“到2020年底，全部完成農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)權(quán)權(quán)籍調(diào)查，農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地頒證率90%以上，基本實(shí)現(xiàn)應(yīng)登盡登”。在農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記基礎(chǔ)上，對(duì)宗地上房屋等建筑物、構(gòu)筑物開展補(bǔ)充調(diào)查，依法確定房屋所有權(quán)主體、面積等屬性，按照《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》頒發(fā)房地一體不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書。在此基礎(chǔ)上建立集圖形、屬性及登記信息為主要內(nèi)容的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查數(shù)據(jù)庫，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記信息化管理。要全面查清每一宗宅基地、集體建設(shè)用地使用權(quán)及房屋等建筑物、構(gòu)筑物的權(quán)屬、面積、用途等基本情況，為統(tǒng)籌推進(jìn)農(nóng)村深化改革，激發(fā)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)活力，保護(hù)農(nóng)民合法權(quán)益，調(diào)動(dòng)農(nóng)民積極性，奠定產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)。

（一）全面完成農(nóng)村房地一體不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查。

以尚未完成登記發(fā)證的宅基地和集體建設(shè)用地為重點(diǎn)。對(duì)于已完成登記發(fā)證的宅基地和集體建設(shè)用地，結(jié)合工作實(shí)際情況開展補(bǔ)充房屋調(diào)查；對(duì)于宅基地和集體建設(shè)用地及地上房屋等建（構(gòu)）筑物均未開展過權(quán)籍調(diào)查的，應(yīng)開展房地一體的權(quán)籍調(diào)查;對(duì)于已完成地籍調(diào)查尚未登記發(fā)證但符合發(fā)證條件的宅基地和集體建設(shè)用地，對(duì)原有地籍調(diào)查成果進(jìn)行核實(shí)，并對(duì)地上房屋等建（構(gòu)）筑物進(jìn)行補(bǔ)充調(diào)查，形成房地一體的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果;對(duì)于宅基地和集體建設(shè)用地尚未開展地籍調(diào)查，其地上房屋等建（構(gòu)）筑物已經(jīng)登記發(fā)證的，應(yīng)對(duì)宅基地和集體建設(shè)用地補(bǔ)充權(quán)籍調(diào)查，并做好地上房屋等建（構(gòu)）筑物落宗。

（二）建立農(nóng)村房地一體的權(quán)籍調(diào)查數(shù)據(jù)庫。

權(quán)籍調(diào)查完成后，按照《不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)（試行）》要求，利用信息化技術(shù)，將房屋等建筑物、構(gòu)筑物的數(shù)據(jù)信息和宅基地、集體建設(shè)用地的數(shù)據(jù)信息疊加整合，形成完整的房地一體的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍信息，并依法確定房屋所有權(quán)主體、面積等屬性，建立集圖形、屬性及登記信息為主要內(nèi)容的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查數(shù)據(jù)庫，實(shí)現(xiàn)確權(quán)登記發(fā)證成果的信息化管理。

（三）依法依規(guī)完成農(nóng)村房地一體不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記工作。

已登記發(fā)證的宅基地和集體建設(shè)用地，按照“不變不換”的原則，原證書繼續(xù)有效。未登記發(fā)證的宅基地、集體建設(shè)用地完成房地一體權(quán)籍調(diào)查后，按照《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》等相關(guān)規(guī)定，依法確權(quán)，規(guī)范登記。

（四）規(guī)范農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記成果管理。

進(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記信息化建設(shè)，將農(nóng)房一體不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記成果納入現(xiàn)有不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理平臺(tái)，保障登記數(shù)據(jù)實(shí)時(shí)準(zhǔn)確上傳。確保于2020年11月底前完成農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)成果的匯交。

二、工作原則

（一）規(guī)范調(diào)查，依法登記。

以“權(quán)屬合法、界址清楚、面積準(zhǔn)確”為原則，依據(jù)相關(guān)技術(shù)規(guī)定的要求，查清農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地上的每一宗土地和房屋的權(quán)屬、界址、面積和用途等，形成完善的地籍和房屋調(diào)查成果，為房地一體的農(nóng)村集體土地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證提供依據(jù)。并在此基礎(chǔ)上，嚴(yán)格按照土地登記規(guī)定的內(nèi)容、程序和要求，依法辦理相關(guān)登記。調(diào)查工作覆蓋全部農(nóng)村集體所有土地及其以上的房屋等建筑物、構(gòu)筑物，不留空白、不留死角，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查全覆蓋。

（二）便民利民，維護(hù)穩(wěn)定。

進(jìn)一步優(yōu)化職能，建立和完善配套服務(wù)平臺(tái)和辦事流程，提高行政效率，降低行政成本。以“為基層服務(wù)、為群眾服務(wù)、為社會(huì)服務(wù)”和“便民、利民、護(hù)民”為出發(fā)點(diǎn)，在權(quán)屬合法、界址清楚的前提下，采取有效措施，對(duì)因歷史原因造成相關(guān)申請(qǐng)材料缺失的，能不補(bǔ)辦盡量不補(bǔ)辦，必須補(bǔ)辦的依法簡(jiǎn)化辦，能批量辦理的批量辦，切實(shí)提高登記發(fā)證工作效率。充分發(fā)揮基層群眾自治組織和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的作用，建立健全農(nóng)村土地權(quán)屬糾紛調(diào)處工作機(jī)制，切實(shí)保護(hù)群眾合法利益，維護(hù)農(nóng)村社會(huì)穩(wěn)定。

（三）承前啟后、統(tǒng)籌安排。

充分運(yùn)用好農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記調(diào)查成果，簡(jiǎn)化本次工作內(nèi)容，銜接房屋和土地信息，保證權(quán)籍調(diào)查、產(chǎn)權(quán)登記的連續(xù)性?？茖W(xué)計(jì)劃、統(tǒng)籌安排，妥善處理農(nóng)村房屋情況復(fù)雜、數(shù)量較大的實(shí)際問題，采取切合實(shí)際的權(quán)籍調(diào)查方法，確保保質(zhì)保量按時(shí)完成任務(wù)。

（四）加強(qiáng)研究、破解難題。

農(nóng)村房地一體不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記工作時(shí)間緊、任務(wù)重、情況復(fù)雜。在實(shí)際工作中，對(duì)于集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份、面積標(biāo)準(zhǔn)、房屋調(diào)查標(biāo)準(zhǔn)等方面疑難問題和歷史遺留問題，要加強(qiáng)研究，在處理問題時(shí)既要依法依規(guī)，也要尊重村規(guī)民約，本著從實(shí)際出發(fā)、尊重歷史、注重現(xiàn)實(shí)、保護(hù)權(quán)益、有利經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和安定團(tuán)結(jié)的原則，妥善做好各項(xiàng)工作。

三、實(shí)施范圍

（一）納入登記范圍的情況

符合土地利用總體規(guī)劃、鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃，具有合法權(quán)屬來源，按時(shí)提供登記材料齊全的農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地及宗地內(nèi)的地上房屋等建（構(gòu)）筑物，予以登記。

（二）不得納入登記范圍的情況

1．經(jīng)批準(zhǔn)納入征收、拆遷和城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤范圍、集體建設(shè)用地整治范圍的;

2．不符合土地利用總體規(guī)劃、鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃的；

3．無合法來源，未按時(shí)提供登記材料或提供登記材料不齊全的；

4．法律、行政法規(guī)規(guī)定不予登記的其他情形。

四、工作步驟和時(shí)間安排

（一）籌劃準(zhǔn)備階段（2020年2月底前）。

完成工作機(jī)構(gòu)成立、工作方案編制、工作經(jīng)費(fèi)預(yù)算申請(qǐng)、宣傳動(dòng)員發(fā)動(dòng)、項(xiàng)目招標(biāo)組織、工作人員培訓(xùn)、基礎(chǔ)資料搜集等各項(xiàng)工作。

（二）工作實(shí)施階段（2020年3月至2020年11月）。

開展農(nóng)村房地一體不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查，按照《不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)（試行）》《不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合建庫技術(shù)規(guī)范（試行）》《不動(dòng)產(chǎn)登記存量數(shù)據(jù)成果匯交規(guī)范（試行）》要求，建立農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查數(shù)據(jù)庫，依法進(jìn)行確權(quán)登記，核發(fā)房地一體不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書。

（三）成果匯交及驗(yàn)收階段（2020年11月）。

完成農(nóng)村房地一體不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記數(shù)據(jù)成果匯交，上報(bào)市自然資源局進(jìn)行梳理、匯總、抽檢后報(bào)省自然資源廳。

五、工作流程和相關(guān)要求

（一）農(nóng)村房地一體確權(quán)登記應(yīng)當(dāng)提供的材料

1．不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)書；

2．申請(qǐng)人的身份證和戶口簿；

3．不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)用地的文件等權(quán)屬來源材料；

4．房屋符合規(guī)劃或者建設(shè)的相關(guān)材料；

5．權(quán)籍調(diào)查表、宗地圖、房屋平面圖以及宗地界址點(diǎn)坐標(biāo)等有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)界址、面積等材料；

6．市、縣政府或者有關(guān)行政主管部門的處理決定；

7．市、縣政府或者自然資源行政主管部門的調(diào)解書；

8．人民法院生效的判決、裁定或者調(diào)解書；

9．當(dāng)事人之間依法達(dá)成的協(xié)議；

10．履行指界程序形成的地籍調(diào)查表、土地權(quán)屬界線協(xié)議書等地籍調(diào)查成果；

11．法律、法規(guī)等規(guī)定的其他文件資料等。

（二）辦理農(nóng)村房地一體首次登記依照下列程序進(jìn)行

1．準(zhǔn)備階段

制定農(nóng)村房地一體不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)施方案，采取多種方式，廣泛宣傳農(nóng)村房地一體不動(dòng)產(chǎn)登記工作的重要意義，爭(zhēng)取農(nóng)民群眾和社會(huì)各界的參與和支持，為農(nóng)村房地一體不動(dòng)產(chǎn)登記工作營造良好的社會(huì)氛圍；開展試點(diǎn)，對(duì)作業(yè)隊(duì)員和鎮(zhèn)（街道）、村（居）委會(huì)負(fù)責(zé)農(nóng)村房地一體登記骨干進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。

2．申請(qǐng)登記階段

鎮(zhèn)（街道）、村（居）委會(huì)農(nóng)村房地一體登記領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室與作業(yè)技術(shù)單位共同對(duì)登記申請(qǐng)人身份、簽字及申請(qǐng)材料的真實(shí)性進(jìn)行審查。

3．受理審查階段

縣不動(dòng)產(chǎn)登記中心及縣農(nóng)村房地一體不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記工作領(lǐng)導(dǎo)小組組成部門依職責(zé)分工，按照受理、初審、復(fù)審的程序共同對(duì)申請(qǐng)材料進(jìn)行逐級(jí)審查。

4．公告階段

對(duì)復(fù)審合格的申請(qǐng)材料，由縣不動(dòng)產(chǎn)登記中心在市不動(dòng)產(chǎn)登記中心門戶網(wǎng)站及不動(dòng)產(chǎn)所在地的村公告欄進(jìn)行公告，公告期為15個(gè)工作日。公告期間有異議的，異議人須提供相關(guān)的異議書面證明材料，縣不動(dòng)產(chǎn)登記中心受理后可以終止登記，并書面告知申請(qǐng)人。

5．審核登簿階段

公告期滿無異議或異議不成立的，由縣不動(dòng)產(chǎn)登記中心對(duì)申請(qǐng)人申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行審核，將審核合格的申請(qǐng)事項(xiàng)記載于登記簿，制作相應(yīng)的集體土地上的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書。

6．發(fā)證階段

將已繕好的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利證書，發(fā)放到權(quán)利人。

7．歸檔階段

規(guī)范農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理，將農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記中形成的檔案資料分門別類的整理歸檔。

（三）嚴(yán)把政策標(biāo)準(zhǔn)，依法依規(guī)登記

1．嚴(yán)格執(zhí)行房地一體

按照房地不可分離的事實(shí)，以房地權(quán)利主體一致為原則，確定房地權(quán)屬，調(diào)處糾紛，辦理登記；房地權(quán)利主體不一致時(shí)，應(yīng)當(dāng)重新確定權(quán)利主體，權(quán)利主體相對(duì)應(yīng)后進(jìn)行登記；房地依法轉(zhuǎn)移時(shí)，應(yīng)當(dāng)一并轉(zhuǎn)移，確保房地權(quán)利主體相對(duì)應(yīng)。

2．嚴(yán)格確認(rèn)權(quán)利主體

宅基地使用權(quán)應(yīng)依法確認(rèn)給本農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員。非本農(nóng)民集體成員因扶貧搬遷、地質(zhì)災(zāi)害防治、新農(nóng)村建設(shè)、移民安置等按照政府統(tǒng)一規(guī)劃和批準(zhǔn)合法使用宅基地的，在退出原宅基地并注銷登記后，依法確定新建房屋占用的宅基地使用權(quán)。

3．尊重歷史，分類處理

1982年2月13日《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施前，農(nóng)村村民建房占用的宅基地，范圍在《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施后至今未擴(kuò)大的，無論是否超過其后規(guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)，均按實(shí)際使用面積予以確權(quán)登記（屬于翻建宅基地及地上建筑物、構(gòu)筑物的宗地，以翻建時(shí)間為準(zhǔn)）。1982年2月13日《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施起至1987年1月1日《中華人民共和國土地管理法》實(shí)施時(shí)止，農(nóng)村村民建房占用的宅基地，超過規(guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)的，超過面積按國家和省政府有關(guān)規(guī)定處理的結(jié)果予以確權(quán)登記。1987年1月1日《中華人民共和國土地管理法》實(shí)施后，農(nóng)村村民建房占用的宅基地，符合規(guī)劃但超過面積標(biāo)準(zhǔn)的，對(duì)已經(jīng)補(bǔ)辦相關(guān)用地手續(xù)的，依法對(duì)標(biāo)準(zhǔn)面積予以確權(quán)登記，超占面積在登記簿和權(quán)屬證書附記欄中注明。

獨(dú)立廁所、豬圈、牛欄、曬谷場(chǎng)等生活附屬設(shè)施，現(xiàn)狀通道、道路、排水溝等屬公共設(shè)施，均不得納入各戶不動(dòng)產(chǎn)登記范圍。

因婚嫁關(guān)系居住在外村，但戶籍仍在本村的，夫妻雙方只能選擇在其中一方擁有宅基地，在戶主出具具結(jié)書后按規(guī)定申請(qǐng)確權(quán)登記。

空閑或房屋倒塌、拆除兩年以上未恢復(fù)使用的宅基地，不確定土地使用權(quán)。

對(duì)于沒有權(quán)屬來源材料的宅基地，應(yīng)當(dāng)查明土地歷史使用情況和現(xiàn)狀，由所在農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)宅基地使用權(quán)人、面積、四至范圍等進(jìn)行確認(rèn)后，公告30天無異議并出具證明，經(jīng)鎮(zhèn)（街道）審核，報(bào)縣級(jí)人民政府審定，屬于合法使用的，予以確權(quán)登記。

4．嚴(yán)格履行登記職責(zé)

嚴(yán)禁利用確權(quán)登記發(fā)證機(jī)會(huì)將違法占用的宅基地和違法建筑合法化。

（四）宅基地上房屋的權(quán)屬來源，按以下要求分階段、分類處理

1．2018年1月1日《XX省鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可管理辦法》實(shí)施前的房屋，經(jīng)所在農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織初審，由鄉(xiāng)村規(guī)劃建設(shè)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)出具審查意見。

2．2018年1月1日《XX省鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可管理辦法》實(shí)施后的房屋，應(yīng)提供縣級(jí)城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或其委托的鎮(zhèn)政府出具的規(guī)劃許可手續(xù)。

3．農(nóng)村居民利用宅基地自建房屋，2016年10月1日《XX省鄉(xiāng)村建設(shè)工程質(zhì)量安全管理辦法》實(shí)施前，由權(quán)利人提交證明房屋質(zhì)量問題的具結(jié)書。

2016年10月1日《XX省鄉(xiāng)村建設(shè)工程質(zhì)量安全管理辦法》實(shí)施后，農(nóng)民個(gè)人自建2層以下住宅工程和投資額不足30萬元且建筑面積不足300平方米的建設(shè)工程（不含公益事業(yè)建設(shè)工程）（即限額以下工程），還應(yīng)提供鄉(xiāng)村規(guī)劃建設(shè)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)參與監(jiān)督工程竣工驗(yàn)收的證明材料；限額以上工程應(yīng)提供縣級(jí)以上住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門出具的工程竣工驗(yàn)收備案證明。

（五）有下列情形之一的，不予登記

1．違反法律、行政法規(guī)規(guī)定的；

2．存在尚未解決的權(quán)屬爭(zhēng)議的；

3．申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利超過規(guī)定期限的；

4．法律、行政法規(guī)規(guī)定不予登記的其他情形。

六、明確責(zé)任分工

各有關(guān)部門和鎮(zhèn)、街道辦要高度重視農(nóng)村房地一體不動(dòng)產(chǎn)登記工作，認(rèn)真履職盡責(zé)，密切溝通協(xié)調(diào)，按照相關(guān)部署和要求，選派業(yè)務(wù)精、能力強(qiáng)的同志參與此項(xiàng)工作。主要工作部門和鎮(zhèn)、街道辦職責(zé)如下：

1．縣自然資源局：負(fù)責(zé)規(guī)劃核實(shí)或許可相關(guān)手續(xù)以及承擔(dān)農(nóng)村房地一體不動(dòng)產(chǎn)登記工作具體實(shí)施，開展業(yè)務(wù)培訓(xùn)和宣傳，整合建設(shè)農(nóng)村房地一體不動(dòng)產(chǎn)登記信息數(shù)據(jù)庫，匯交工作成果。

2．縣住建局：負(fù)責(zé)做好房屋建設(shè)監(jiān)督管理等相關(guān)工作，結(jié)合實(shí)際，確定農(nóng)村房屋符合建設(shè)工程質(zhì)量的相關(guān)材料。

3．縣財(cái)政局：負(fù)責(zé)將農(nóng)村房地一體不動(dòng)產(chǎn)登記工作所需費(fèi)用納入地方財(cái)政預(yù)算，并按進(jìn)度撥付。

4．縣公安局：負(fù)責(zé)核實(shí)農(nóng)房一體登記申請(qǐng)人的戶籍信息，配合做好農(nóng)村房地一體不動(dòng)產(chǎn)登記工作。

5．縣信訪局：負(fù)責(zé)涉及信訪事項(xiàng)的接待處理等工作。

6．縣司法局：研究黨中央、國務(wù)院及省有關(guān)農(nóng)村土地制度改革、農(nóng)民增收、“三權(quán)分置”、不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記等法規(guī)政策，為農(nóng)村房地一體不動(dòng)產(chǎn)登記工作提供政策依據(jù)。

7．縣農(nóng)業(yè)農(nóng)村局：負(fù)責(zé)宅基地改革和管理工作。

8．各鎮(zhèn)（街道辦）：切實(shí)履行好屬地責(zé)任，負(fù)責(zé)做好材料收集、審查、入戶調(diào)查以及權(quán)屬糾紛調(diào)處等相關(guān)工作，配合出具規(guī)劃許可手續(xù)、審查意見等相關(guān)材料，完善相關(guān)配套措施，并指派專人負(fù)責(zé)房地一體不動(dòng)產(chǎn)登記工作。

七、保障措施

（一）強(qiáng)化組織領(lǐng)導(dǎo)。

為加強(qiáng)本次工作的組織領(lǐng)導(dǎo)、溝通協(xié)調(diào)和服務(wù)保障等相關(guān)工作，縣政府成立農(nóng)村房地一體不動(dòng)產(chǎn)登記工作領(lǐng)導(dǎo)小組，縣政府主要領(lǐng)導(dǎo)任組長，公安、司法、財(cái)政、自然資源、住建、農(nóng)業(yè)農(nóng)村、信訪等相關(guān)部門和鎮(zhèn)（街道辦）等成員單位負(fù)責(zé)人為成員。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，辦公室設(shè)在縣自然資源局，具體負(fù)責(zé)本次工作的實(shí)施推進(jìn)。要充分發(fā)揮各鎮(zhèn)、街道辦和村委會(huì)在權(quán)屬爭(zhēng)議調(diào)處中的主導(dǎo)地位，由各鎮(zhèn)（街道辦）組織村、組干部，廣泛吸納村民代表參與確權(quán)登記發(fā)證工作，組織協(xié)調(diào)解決基層土地權(quán)屬爭(zhēng)議。各鎮(zhèn)（街道辦）也參照成立領(lǐng)導(dǎo)小組，切實(shí)加強(qiáng)對(duì)本轄區(qū)內(nèi)房地一體不動(dòng)產(chǎn)登記工作的領(lǐng)導(dǎo)。

（二）落實(shí)工作經(jīng)費(fèi)。

按照（國土資發(fā)﹝2014﹞101號(hào)）和（X土資發(fā)﹝2019﹞X號(hào)）文件精神，縣政府將農(nóng)村房地一體不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記工作經(jīng)費(fèi)納入財(cái)政預(yù)算。按照合同約定及時(shí)足額撥付資金，保障工作順利開展。嚴(yán)格財(cái)政紀(jì)律，加強(qiáng)對(duì)專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)使用的管理和監(jiān)督，做到專款專用。

（三）加強(qiáng)宣傳引導(dǎo)。

結(jié)合建立和實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度建設(shè)的要求，縣有關(guān)部門和鎮(zhèn)（街道辦）要充分利用各類相關(guān)媒介，加大宣傳力度，引導(dǎo)廣大農(nóng)民認(rèn)識(shí)和關(guān)注農(nóng)房一體登記工作;縣自然資源局不動(dòng)產(chǎn)登記窗口、各鎮(zhèn)（街道辦）綜合服務(wù)大廳要擺放農(nóng)房一體登記宣傳材料和一次性告知明白紙，為農(nóng)房一體登記工作，營造良好的輿論環(huán)境和工作氛圍。

第四篇：吉首市不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作中相關(guān)問題的處理意見(試行)

吉首市不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作中相關(guān)問題的處理意見(試行)

為切實(shí)解決我市不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作中遇到的房地產(chǎn)遺留問題，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)和我市實(shí)際情況，特制定如下處理指導(dǎo)意見。

一、基本原則

堅(jiān)持以問題為導(dǎo)向、依法依規(guī)的原則;尊重歷史、實(shí)事求是的原則;方便群眾、維護(hù)穩(wěn)定的原則;逐步完善、穩(wěn)步推進(jìn)的原則。

二、關(guān)于房改房、經(jīng)濟(jì)適用房、集資房等有房屋產(chǎn)權(quán)證書無土地權(quán)屬證書的不動(dòng)產(chǎn)登記

對(duì)于2016年6月30日前進(jìn)行了房屋產(chǎn)權(quán)登記、交易但沒有土地權(quán)屬證書的房改房、經(jīng)濟(jì)適用房、集資房等，分以下兩種情況辦理：

1、有單獨(dú)土地使用證或雖有土地使用證但不獨(dú)立的房產(chǎn)，由用地單位牽頭，提供相關(guān)資料，按建筑占地面積(建筑物投影面積)分?jǐn)偼恋氐綉艉蟀丛恋厥褂米C登記的土地性質(zhì)直接辦理不動(dòng)產(chǎn)登記(擅自改變用途的仍按原登記用途辦理，下同)，其他面積作為國有資產(chǎn)劃歸原用地單位，交易時(shí)按《吉首市土地市場(chǎng)管理暫行辦法》(吉政辦函[2014]4號(hào))等規(guī)定執(zhí)行(補(bǔ)繳土地價(jià)款);原土地使用證登記土地性質(zhì)為劃撥、用途為住宅的，也可按市人民政府公布的房屋所在區(qū)位、辦理登記手續(xù)時(shí)的基準(zhǔn)地價(jià)的10%補(bǔ)繳土地出讓金(出讓年限40年，出讓時(shí)間從不動(dòng)產(chǎn)登記之日起計(jì)算)，土地性質(zhì)轉(zhuǎn)為出讓后辦理不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)。

2、沒有土地使用證但土地權(quán)屬無爭(zhēng)議的房產(chǎn)，由用地單位牽頭，收集相關(guān)資料，按建筑占地面積(建筑物投影面積)分?jǐn)偼恋氐綉?，其他面積作為國有資產(chǎn)劃歸用地單位，按性質(zhì)為劃撥、用途為住宅辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，交易時(shí)按《吉首市土地市場(chǎng)管理暫行辦法》(吉政辦函[2014]4號(hào))等規(guī)定執(zhí)行(補(bǔ)繳土地價(jià)款);或者按市人民政府公布的房屋所在區(qū)位、辦理交易手續(xù)時(shí)的基準(zhǔn)地價(jià)的10%補(bǔ)繳土地出讓金(出讓年限40年，出讓時(shí)間從不動(dòng)產(chǎn)登記之日起計(jì)算)，土地性質(zhì)轉(zhuǎn)為出讓后辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

房改房、經(jīng)濟(jì)適用房、集資房和已經(jīng)建成并頒發(fā)土地分戶證書的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在辦理交易時(shí)無需征求規(guī)劃部門意見。

三、關(guān)于有房屋產(chǎn)權(quán)證書無土地權(quán)屬證書單體私宅的不動(dòng)產(chǎn)登記

凡土地權(quán)屬來源合法且產(chǎn)權(quán)沒有轉(zhuǎn)移、變更的，按土地性質(zhì)為劃撥(撥用)、用途為住宅辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，符合交易條件的，交易時(shí)按《吉首市土地市場(chǎng)管理暫行辦法》(吉政辦函[2014]4號(hào))等規(guī)定執(zhí)行(補(bǔ)繳土地價(jià)款);產(chǎn)權(quán)已發(fā)生轉(zhuǎn)移、變更的，按《吉首市土地市場(chǎng)管理暫行辦法》等文件補(bǔ)繳土地價(jià)款后辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。土地權(quán)屬來源不合法，但符合“兩違”處置條件的，由市兩違辦認(rèn)定后參照“兩違處置辦法”等規(guī)定處置后辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

四、關(guān)于土地權(quán)屬來源合法，但地上建筑物不合法等“有地?zé)o房”的不動(dòng)產(chǎn)登記

先登記權(quán)屬來源合法的土地，待房屋手續(xù)合法后再辦理房、地合一的不動(dòng)產(chǎn)登記。

五、關(guān)于“歷史遺留問題房地產(chǎn)”的不動(dòng)產(chǎn)登記

1、凡土地權(quán)屬來源合法，只辦理了房屋分戶權(quán)證且土地總證齊全的，由項(xiàng)目開發(fā)實(shí)施責(zé)任主體單位或街道、社區(qū)物管辦組織業(yè)主委員會(huì)按相關(guān)規(guī)定辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

2、對(duì)雖辦理了房屋分戶權(quán)證但土地使用權(quán)證下落不明的，由市國土資源局按程序?qū)⒃恋厥褂米C注銷后，由項(xiàng)目開發(fā)實(shí)施責(zé)任主體單位或街道、社區(qū)物管辦組織業(yè)主委員會(huì)按相關(guān)規(guī)定辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

3、對(duì)雖辦理了房屋分戶所有權(quán)證，不能提供合法土地權(quán)屬來源資料的，但符合“兩違”處置條件的，由市兩違辦認(rèn)定后參照“兩違處置辦法”等規(guī)定處置后辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

六、關(guān)于超占用地面積房地產(chǎn)的不動(dòng)產(chǎn)登記

土地使用權(quán)人為個(gè)人的單體私宅用地，實(shí)際用地面積和用地審批面積的誤差在3%內(nèi)，且誤差總面積不超過5平方米的;土地使用權(quán)人為開發(fā)企業(yè)或單位的開發(fā)項(xiàng)目，實(shí)際用地面積和用地審批面積的誤差在1%內(nèi)，且誤差總面積不超過60平方米的，認(rèn)定為測(cè)量誤差，按其實(shí)際用地面積進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記;其他情況按照“少不補(bǔ)，多要處”的原則辦理，對(duì)于超占的用地面積，在符合“兩違”處置條件的前提下，由市國土資源局出具實(shí)際用地圖紙，市兩違辦認(rèn)定后參照“兩違處置辦法”等規(guī)定處置后辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

七、關(guān)于1982年5月前建成使用、無權(quán)屬糾紛但沒有相關(guān)手續(xù)的歷史性用地(用房)的不動(dòng)產(chǎn)登記

憑個(gè)人申請(qǐng)和社區(qū)、街道的證明，市國土資源局現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查確認(rèn)后，在所在地社區(qū)、村民小組和市國土資源局門戶網(wǎng)站公示15個(gè)工作日無異議后辦理其歷史性用地(用房)不動(dòng)產(chǎn)登記。

有相關(guān)證明文件證明確系1982年5月前建成使用的歷史性用地(用房)，但在1990年4月前進(jìn)行了改建，且沒有辦理城市規(guī)劃手續(xù)的，由市不動(dòng)產(chǎn)登記中心征詢市城市規(guī)劃管理局意見，符合城市規(guī)劃的，直接辦理歷史性用地(用房)不動(dòng)產(chǎn)登記。

八、關(guān)于變更規(guī)劃用地條件房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的不動(dòng)產(chǎn)登記

建設(shè)項(xiàng)目的建筑面積以具有房產(chǎn)測(cè)量資質(zhì)的專業(yè)機(jī)構(gòu)出具并經(jīng)市規(guī)劃管理局認(rèn)可的房產(chǎn)測(cè)量報(bào)告為準(zhǔn)。對(duì)于規(guī)劃驗(yàn)收前調(diào)整規(guī)劃用地條件的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，市規(guī)劃管理局應(yīng)將用地規(guī)劃條件的調(diào)整情況在第一時(shí)間書面告知市國土資源局;對(duì)于已完成規(guī)劃驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，市國土資源局在不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)，若發(fā)現(xiàn)涉嫌改變規(guī)劃用地條件的情況，應(yīng)書面告知市規(guī)劃管理局，是否改變規(guī)劃用地條件以市規(guī)劃管理局審批為準(zhǔn)，審批后書面告知市國土資源局。

1、規(guī)劃已驗(yàn)收且整宗地全部頒發(fā)了分戶土地使用證的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，可以暫不追繳土地價(jià)款。

2、規(guī)劃驗(yàn)收時(shí)間在1995年6月8日(不含)之前的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，可以暫不追繳土地價(jià)款。

3、經(jīng)批準(zhǔn)改變規(guī)劃用地條件但未補(bǔ)繳土地價(jià)款和未經(jīng)批準(zhǔn)改變規(guī)劃用地條件的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，按以下的標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)規(guī)定追繳土地價(jià)款。

(1)驗(yàn)收時(shí)間在1995年6月8日(含)后、2007年1月1日(不含)前的，經(jīng)市規(guī)劃管理局批準(zhǔn)改變規(guī)劃用地條件的，按樓面地價(jià)190元/平方米(商業(yè)按2.5倍計(jì)算，下同)×新增建筑面積計(jì)算，全額繳納;未經(jīng)批準(zhǔn)擅自改變的，經(jīng)市規(guī)劃管理局處理后可以改正的，按樓面地價(jià)190元/平方米×1.2×新增建筑面積計(jì)算，全額繳納。

(2)規(guī)劃驗(yàn)收時(shí)間在2007年1月1日(含)后、2009年3月31日(不含)前的，經(jīng)市規(guī)劃管理局批準(zhǔn)同意改變規(guī)劃用地條件的，按樓面地價(jià)230元/平方米×新增建筑面積計(jì)算，全額繳納;未經(jīng)批準(zhǔn)擅自改變規(guī)劃用地條件的，經(jīng)市規(guī)劃管理局處理后可以改正的，按樓面地價(jià)230元/平方米×1.2×新增建筑面積計(jì)算，全額繳納。

(3)規(guī)劃驗(yàn)收時(shí)間在2009年3月31日(含)后、2012年3月1日(不含)前的，經(jīng)市規(guī)劃管理局批準(zhǔn)改變規(guī)劃用地條件的，按樓面地價(jià)280元/平方米×新增建筑面積計(jì)算，全額繳納;未經(jīng)批準(zhǔn)擅自改變規(guī)劃條件的，經(jīng)市規(guī)劃管理局處理后可以改正的，按樓面地價(jià)280元/平方米×1.2×新增建筑面積計(jì)算，全額繳納。

(4)規(guī)劃驗(yàn)收時(shí)間在2012年3月1日(含)以后的。經(jīng)市規(guī)劃管理局批準(zhǔn)改變規(guī)劃條件的，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，采取中介機(jī)構(gòu)評(píng)估和集體審定的方式，核定應(yīng)補(bǔ)繳土地價(jià)款;未經(jīng)批準(zhǔn)擅自改變的，經(jīng)市規(guī)劃管理局處理后可以改正的，按中介機(jī)構(gòu)評(píng)估和集體審定的方式追繳土地價(jià)款。

5、規(guī)劃用地條件的確定

(1)1990年4月1日(不含)前建成的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，以建設(shè)現(xiàn)狀確定建設(shè)用地規(guī)劃條件。

(2)1990年4月1日(含)至2008年1月1日(不含)期間，在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)建成的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。經(jīng)依法批準(zhǔn)的建設(shè)，已經(jīng)審批建設(shè)用地規(guī)劃條件的，以審批的建設(shè)用地規(guī)劃條件確定;經(jīng)依法批準(zhǔn)的建設(shè)，未審批建設(shè)用地規(guī)劃條件的，以建設(shè)現(xiàn)狀確定建設(shè)用地規(guī)劃條件;未經(jīng)批準(zhǔn)或未按批準(zhǔn)內(nèi)容擅自建設(shè)的，依法查處后依據(jù)現(xiàn)行規(guī)劃確定建設(shè)用地規(guī)劃條件。

(3)2008年1月1日(含)以后的，在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)建成的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，對(duì)國有土地使用權(quán)出讓合同等土地審批資料中明確了容積率、商住比等規(guī)劃用地條件的，以明確的為準(zhǔn);未明確的，按“一事一議”的方式確定

九、關(guān)于房產(chǎn)已轉(zhuǎn)讓、地產(chǎn)未轉(zhuǎn)讓但土地權(quán)屬來源合法的不動(dòng)產(chǎn)登記

在沒有產(chǎn)權(quán)糾紛的前提下，按現(xiàn)有房屋權(quán)利人辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，但土地性質(zhì)為劃撥、土地用途為非住宅的，須按《吉首市土地市場(chǎng)管理暫行辦法》(吉政辦函[2014]4號(hào))等規(guī)定執(zhí)行(補(bǔ)交土地價(jià)款)。

十、關(guān)于土地出讓年限不一致的不動(dòng)產(chǎn)登記

對(duì)于同一項(xiàng)目中宗地出讓年限不一致的情況，以最長年限為標(biāo)準(zhǔn)，補(bǔ)交土地價(jià)款后統(tǒng)一出讓年限。

十一、其他

本處理意見自發(fā)布之日起生效，若今后上級(jí)出臺(tái)的相關(guān)規(guī)定與本處理意見不一致的，以上級(jí)出臺(tái)的相關(guān)規(guī)定為準(zhǔn)。

吉首市國土資源局

吉 首 市 財(cái) 政 局

吉首市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

吉首市房地產(chǎn)管理局

吉首市城市規(guī)劃管理局

2016年10月17日

第五篇：不動(dòng)產(chǎn)登記工作計(jì)劃

不動(dòng)產(chǎn)登記工作計(jì)劃

不動(dòng)產(chǎn)登記工作計(jì)劃

20**年是不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度在基層落地的關(guān)鍵年，實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記從制度層面堵住了房地分割中出現(xiàn)的制度、貸款和稅收漏洞，進(jìn)一步明晰了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)，但也出現(xiàn)了部門銜接、歷史遺留處理等相關(guān)問題，如何化解這些問題，讓不動(dòng)產(chǎn)登記工作真正做到便民利民，筆者認(rèn)為，在今后一段時(shí)間，關(guān)鍵要實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊(cè)、依據(jù)和信息平臺(tái)“四統(tǒng)一”。

一、基本情況

20**年11月20日，縣委編委會(huì)批準(zhǔn)在縣國土資源局加掛**縣不動(dòng)產(chǎn)登記局牌子，負(fù)責(zé)全縣不動(dòng)產(chǎn)登記工作，將相關(guān)部門涉及的不動(dòng)產(chǎn)職責(zé)整合到不動(dòng)產(chǎn)登記局，內(nèi)設(shè)**縣不動(dòng)產(chǎn)登記中心，為縣國土資源局事業(yè)單位，定編14人。根據(jù)我縣實(shí)際，縣國土資源局組建工作專班，初步擬定不動(dòng)產(chǎn)登記辦事流程，印制不動(dòng)產(chǎn)登記樣表、申請(qǐng)資料、服務(wù)指南。并就“人員調(diào)配、辦公場(chǎng)所設(shè)置、權(quán)籍檔案移交、稅費(fèi)收取、印章啟用、人員培訓(xùn)、縣政府實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)登記公告時(shí)間、工作經(jīng)費(fèi)、成立不動(dòng)產(chǎn)登記領(lǐng)導(dǎo)小組”等9個(gè)議題提請(qǐng)縣政府專題審議，明確任務(wù)，落實(shí)責(zé)任單位?？h政府決定自20**年元月1日起，國土資源、房管、林業(yè)等部門暫停受理業(yè)務(wù)。1月11日，**縣不動(dòng)產(chǎn)登記局和**縣不動(dòng)產(chǎn)登記中心正式掛牌，統(tǒng)一受理不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)。

二、主要做法

１、整合力量。按照“人隨事走，編隨人走”的原則，從縣林業(yè)技術(shù)推廣站連人帶編劃入1名，從縣房管局連人帶編劃入2名，國土資源局內(nèi)部調(diào)整5名，8名人員于20**年12月30日前到崗，迅速開展系統(tǒng)培訓(xùn)。

２、增設(shè)窗口。在縣行政服務(wù)大廳設(shè)不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)窗口8個(gè)，其中受理窗口6個(gè)，收費(fèi)、繕證、歸檔窗口2個(gè)。３、優(yōu)化服務(wù)。完善工作流程，加強(qiáng)制度建設(shè)。全員設(shè)定A、B崗，確保工作連續(xù)性；對(duì)招商引資企業(yè)、城投公司等重點(diǎn)項(xiàng)目開辟綠色通道，要求在1個(gè)工作日內(nèi)完成；對(duì)工業(yè)項(xiàng)目的抵押貸款項(xiàng)目、預(yù)告預(yù)抵押、房產(chǎn)抵押注銷登記、新建商品房轉(zhuǎn)現(xiàn)登記等業(yè)務(wù)，在材料齊全的情況下，做到立等可??；其他業(yè)務(wù)要求在5個(gè)工作日內(nèi)完成。截止目前，全縣共頒發(fā)不動(dòng)產(chǎn)登記證書證明**57本。

三、存在問題

1、部門協(xié)調(diào)配合待解決。一是與房產(chǎn)部門的業(yè)務(wù)協(xié)調(diào)配合中存在數(shù)據(jù)共享、查詢和補(bǔ)錄工作不到位。原房產(chǎn)登記業(yè)務(wù)統(tǒng)一劃入不動(dòng)產(chǎn)登記后（其中，轉(zhuǎn)移登記仍由房產(chǎn)部門審核），由于未進(jìn)行房產(chǎn)數(shù)據(jù)補(bǔ)錄，造成不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)不能查詢房地產(chǎn)數(shù)據(jù)?？h政府要求20**年7月1日起實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)一查詢，如此，造成不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不能對(duì)房產(chǎn)數(shù)據(jù)的完整性負(fù)責(zé)。二是國土資源局內(nèi)部程序亟待簡(jiǎn)化。因?yàn)槲揖治丛O(shè)置導(dǎo)詢臺(tái)，申請(qǐng)人來大廳登記后，就認(rèn)為已經(jīng)受理，實(shí)際在受理前還有不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪、土地評(píng)估等一系列環(huán)節(jié)，經(jīng)常因其中一個(gè)環(huán)節(jié)時(shí)間過長，引發(fā)矛盾和誤解。

2、不動(dòng)產(chǎn)登記測(cè)繪單位需統(tǒng)一。在不動(dòng)產(chǎn)登記初期，我們一直按照原有模式，房產(chǎn)測(cè)繪和土地測(cè)繪一同到現(xiàn)場(chǎng)開展業(yè)務(wù)，經(jīng)常因測(cè)繪人員不足問題，造成時(shí)間長，資料積壓多，影響不動(dòng)產(chǎn)登記質(zhì)效；兩家單位收費(fèi)，不符合不動(dòng)產(chǎn)登記的便民利民原則。

3、數(shù)據(jù)整合待啟動(dòng)。按照部和省廳關(guān)于加快推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)建設(shè)工作的通知要求，20**年11月底前，我縣必須完成信息平臺(tái)建設(shè)，與市、省、部對(duì)接。當(dāng)前必須盡快做好以下工作，一是房產(chǎn)數(shù)據(jù)補(bǔ)錄到不動(dòng)產(chǎn)信息平臺(tái)。二是在地藉核心數(shù)據(jù)庫內(nèi)導(dǎo)入不動(dòng)產(chǎn)信息平臺(tái)。三是進(jìn)一步加強(qiáng)安全防范和日常維護(hù)，確保信息平臺(tái)的及時(shí)更新。

四、建議與思考

1、加快不動(dòng)產(chǎn)信息平臺(tái)建設(shè)步伐。一是通過信息平臺(tái)建設(shè)，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)共享與保護(hù)，從根本上解決檔案查詢、數(shù)據(jù)補(bǔ)錄問題；二是通過信息平臺(tái)建設(shè)，進(jìn)一步方便群眾，提高辦事效率，申請(qǐng)人只需提供一次資料就能辦理完不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)，不需再向房產(chǎn)部門提供資料。三是通過信息平臺(tái)建設(shè)，實(shí)現(xiàn)圖、表、證、薄的有機(jī)統(tǒng)一，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)成果管理和信息安全的需要。

2、規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)登記測(cè)繪和收費(fèi)。一是省廳要盡快聯(lián)系物價(jià)等部門，及時(shí)確定不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。在現(xiàn)階段應(yīng)綜合房產(chǎn)和土地測(cè)繪收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，按下線的70%收取測(cè)繪費(fèi)。二是規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)。通過備案或者公開遴選2-3家具備不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪資質(zhì)的測(cè)繪單位，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪一次性進(jìn)場(chǎng)測(cè)繪、同時(shí)出具測(cè)繪成果，一次收取費(fèi)用，從而起到提質(zhì)增效的作用。三是進(jìn)一步明確測(cè)繪單位的職責(zé)和義務(wù)。對(duì)測(cè)繪單位實(shí)行黑名單制管理，規(guī)定測(cè)繪單位在3個(gè)工作日內(nèi)完成資料整理和出圖，并確保成果質(zhì)量，及時(shí)進(jìn)行數(shù)據(jù)更新；在收取費(fèi)用的同時(shí)，也要承擔(dān)一定的義務(wù)。對(duì)涉及農(nóng)村宅基地的登記測(cè)繪實(shí)行全程免費(fèi)，按時(shí)完成，確保不能增加農(nóng)民負(fù)擔(dān)。

3、提升不動(dòng)產(chǎn)登記人員素質(zhì)。一是在系統(tǒng)內(nèi)部加強(qiáng)業(yè)務(wù)知識(shí)和政策法規(guī)的學(xué)習(xí)，做到人人鉆研業(yè)務(wù)，努力提高個(gè)人素質(zhì)；二是要加強(qiáng)橫向交流，向先進(jìn)單位學(xué)習(xí)、向業(yè)務(wù)能手學(xué)習(xí)，學(xué)習(xí)和借鑒外地先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，努力提升**不動(dòng)產(chǎn)登記整體水平。三是嚴(yán)格工作紀(jì)律，堅(jiān)決杜絕門難進(jìn)、臉難看、事難辦的現(xiàn)象發(fā)生，對(duì)工作人員定期輪崗。三是強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，加強(qiáng)內(nèi)部團(tuán)結(jié)，對(duì)把握不準(zhǔn)的業(yè)務(wù)，要及時(shí)反饋、溝通。