第一篇：工業(yè)用地進(jìn)行住宅開發(fā)存在哪些法律風(fēng)險(xiǎn)

工業(yè)用地進(jìn)行住宅開發(fā)存在哪些法律風(fēng)險(xiǎn)

來(lái)源：xxhuazi：日期：2011-11-17

北京市中聞律師事務(wù)所合伙人、律師徐西華

目前社會(huì)上很多企業(yè)用工業(yè)性質(zhì)用地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，并公開進(jìn)行銷售，這類性質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)存在著較大的法律風(fēng)險(xiǎn)。

一． 違法改變了土地用途，所建的住宅屬非法建筑。

《土地管理法》第四條規(guī)定“國(guó)家實(shí)行土地用途管制制度，使用土地的單位和個(gè)人必須嚴(yán)格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地?！?/p>

《工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)》第四條明確規(guī)定“嚴(yán)禁在工業(yè)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)建造成套住宅、專家樓、賓館、招待所和培訓(xùn)中心等非生產(chǎn)性配套設(shè)施。”

《城市房地產(chǎn)管理法》第十八條規(guī)定“土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金”。國(guó)家實(shí)行土地用途管制制度，嚴(yán)禁在工業(yè)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)建造成套住宅。改變土地用途必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，并按程序辦理相關(guān)手續(xù)。未經(jīng)相關(guān)程序變更土地用途建設(shè)住宅的行為屬于違法行為。在工業(yè)用地上建設(shè)和銷售的住宅屬于違法建筑。二． 工業(yè)用地進(jìn)行商品房開發(fā)對(duì)開發(fā)商法律風(fēng)險(xiǎn)

（一）交還土地使用權(quán)

《土地管理法》 第八十條規(guī)定“依法收回國(guó)有土地使用權(quán)，當(dāng)事人拒不交出土地的，臨時(shí)使用土地期滿拒不歸還的，或者不按照批準(zhǔn)的用途使用國(guó)有土地的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令交還土地，處以罰款?！薄冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第十七條也有類似規(guī)定。

2000年6月聯(lián)建公司以競(jìng)標(biāo)方式獲得某市國(guó)土資源局某宗地，《出讓合同》約定出讓宗地用途為工業(yè)用地。在土地依約轉(zhuǎn)讓后，聯(lián)建公司在開發(fā)建設(shè)中，未經(jīng)國(guó)土局同意，擅自將工業(yè)用地改為商業(yè)用地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。國(guó)土局發(fā)現(xiàn)后要求聯(lián)建公司依據(jù)合同約定的用途使用土地，聯(lián)建公司對(duì)國(guó)土局的要求未予理睬。隨后國(guó)土局向某市中級(jí)人民法院提起訴訟，要求解除合同，收回國(guó)有土地使用權(quán)。法院審理認(rèn)為：聯(lián)建公司在《出讓合同》履行過(guò)程中，事先未經(jīng)國(guó)土局同意，事后也未經(jīng)國(guó)土局追認(rèn)擅自改變土地用途，是違約行為，判決：解除《出讓合同》，國(guó)土局返還聯(lián)建公司繳納的出讓金，并支付聯(lián)建公司的開發(fā)建設(shè)支出；聯(lián)建公司承擔(dān)違約責(zé)任，支付違約金，返還土地使用權(quán)。

從上述法律規(guī)定及部分開發(fā)商的教訓(xùn)，開發(fā)商不按照批準(zhǔn)的用途使用國(guó)有土地，可能面臨土地被收回的法律風(fēng)險(xiǎn)。

（二）補(bǔ)繳土地出讓金

《城市房地產(chǎn)管理法》第十八條規(guī)定了改變土地用途應(yīng)，應(yīng)取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金?！秶?guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》第十七條規(guī)定“經(jīng)依法批準(zhǔn)利用原有劃撥土地進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性開發(fā)建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)按照市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)繳土地出讓金?！?在法律實(shí)務(wù)中，要求交還土地使用權(quán)的情況較少。土地受讓者將工業(yè)用地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)是補(bǔ)繳土地出讓金。

（三）以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式重新獲得土地使用權(quán)

《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于清理整頓各類開發(fā)區(qū)加強(qiáng)建設(shè)用地管理的通知》第四點(diǎn)規(guī)定“協(xié)議出讓的土地改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用地的，必須先經(jīng)城市規(guī)劃部門同意，由國(guó)土資源行政主管部門統(tǒng)一招標(biāo)拍賣掛牌出讓?！?/p>

根據(jù)《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用規(guī)定》商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。土地受讓人改變土地出讓合同中約定的土地用途，超出政府批準(zhǔn)的土地開發(fā)利用范圍使用土地，需要按照法定程序重新取得新用途的土地使用權(quán)。即土地受讓人返還原工業(yè)用地土地使用權(quán)，然后再按照商品住宅土地使用權(quán)的獲得途徑，以招標(biāo)、拍賣或者掛牌出讓的方式重新獲得該土地的使用權(quán)。

（四）行政罰款

擅自將工業(yè)用地變更為商品住宅的行為本質(zhì)上是違法行為，無(wú)論發(fā)生了以上三種的哪種情形，土地受讓人還面臨行政處罰的風(fēng)險(xiǎn)?！锻恋毓芾矸ā返诎耸畻l明確規(guī)定了對(duì)不按照批準(zhǔn)的用途使用國(guó)有土地的，處以罰款?！锻恋毓芾矸▽?shí)施條例》 第四十三條規(guī)定“依照《土地管理法》第八十條的規(guī)定處以罰款的，罰款額為非法占用土地每平方米10元以上30元以下。” 三． 購(gòu)買工業(yè)用地建設(shè)的住宅存在以下法律風(fēng)險(xiǎn)

開發(fā)商將工業(yè)用地專做住宅樓盤進(jìn)行銷售，因?yàn)閮r(jià)格低廉，一般比同類樓盤低20%-30%，這些樓盤的銷售火爆一時(shí)。但是這類商品房屬于改變土地用途的違規(guī)建筑，購(gòu)買后存在較大的法律風(fēng)險(xiǎn)。

（一）沒有產(chǎn)權(quán)證，權(quán)利無(wú)法得到保障

《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第五條規(guī)定“房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)，并對(duì)房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)力的惟一合法憑證。”《北京市房屋買賣管理暫行規(guī)定》第九條也明確規(guī)定“自房屋所有權(quán)證簽發(fā)之日起，買方始取得房屋所有權(quán)?！?/p>

工業(yè)用地上進(jìn)行的房地產(chǎn)開發(fā)，由于改變了土地的批準(zhǔn)用途，開發(fā)的房地產(chǎn)屬于非法建筑，開發(fā)企業(yè)無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證。如果開發(fā)企業(yè)辦理了工業(yè)性質(zhì)的房產(chǎn)證，其產(chǎn)權(quán)只能是開發(fā)企業(yè)自己的產(chǎn)權(quán)，由于是工業(yè)用房，房產(chǎn)也無(wú)法進(jìn)行分割。因此，對(duì)于購(gòu)買房屋的產(chǎn)權(quán)人來(lái)說(shuō)，將無(wú)法得到房屋的產(chǎn)權(quán)證明。由于房屋不具有產(chǎn)權(quán)證，其對(duì)房屋所擁有的權(quán)利將無(wú)法得到保障。

（二）使用年限短，屆滿后不能自動(dòng)續(xù)簽

普通商品房土地使用權(quán)的年限一般為70年，工業(yè)用地土地使用權(quán)最高年限為50年。普通商品房和工業(yè)用地建設(shè)的住宅的使用年限相差20年甚至更多。《物權(quán)法》第一百四十九條的規(guī)定“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理?！薄冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第二十二條規(guī)定“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)?！?/p>

當(dāng)土地使用權(quán)屆滿時(shí)，住宅建設(shè)用地使用權(quán)可以自動(dòng)續(xù)期，非住宅建設(shè)用地的續(xù)期沒有明確規(guī)定。如果工業(yè)用地的企業(yè)不存在或者沒有及時(shí)申請(qǐng)續(xù)期或者申請(qǐng)續(xù)期未被批準(zhǔn)，開發(fā)企業(yè)不再擁有土地使用權(quán)，土地被收回，而地上的房子也會(huì)面臨被拆的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）水電、貸款、增值稅等其他費(fèi)用的增高，無(wú)法落戶口

小區(qū)的水、電、煤氣等費(fèi)用都是根據(jù)土地性質(zhì)收取的，工業(yè)用地開發(fā)的住宅，按工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)收取水、電、煤氣、物業(yè)費(fèi)等。比如，北京普通工業(yè)電價(jià)0.7565元/度，居民生活用電電價(jià)0.44元/千瓦時(shí)。生活成本差價(jià)的日積月累也是一筆不容忽視的費(fèi)用。

在貸款方面，對(duì)于居住用地的房產(chǎn)，銀行在首付、貸款期限方面都有較非居住用地的房產(chǎn)更多的優(yōu)惠政策。比如，對(duì)于居住用地的房產(chǎn)，銀行會(huì)允許貸款人辦理首付最少三成的住房貸款，但是購(gòu)買非居住用地的房產(chǎn)，首付最少為四成。這類住宅在買賣過(guò)程中也會(huì)負(fù)擔(dān)更重的增值稅，增加了住宅的流動(dòng)成本。在交易過(guò)程中這類房產(chǎn)采用“工業(yè)算法”，與常規(guī)商品住宅相比，就土地增值稅一項(xiàng)稅費(fèi)就高出許多。

個(gè)人的戶口不能跟工業(yè)地產(chǎn)捆綁,不可以在房產(chǎn)上落戶口。

（四）容積率、配套設(shè)施等實(shí)行工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，影響居住環(huán)境

工業(yè)用地建造的樓盤之所以售價(jià)便宜，除了工業(yè)用地使用權(quán)供應(yīng)較多、土地轉(zhuǎn)讓金較低等原因外，容積率和配套設(shè)施實(shí)行工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)也大大降低了開發(fā)成本。但容積率和配套設(shè)施是影響業(yè)主住宅舒適度和方便度的關(guān)鍵因素。工業(yè)用地的容積率標(biāo)準(zhǔn)高于住宅用地。容積率是指一個(gè)小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。容積率越高，居民的舒適度越低，反之則舒適度越高。除了容積率，綠化率、停車位等配套設(shè)施的標(biāo)準(zhǔn)都存在差別。《北京市新建改建居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)指標(biāo)》中明確規(guī)定了居住區(qū)養(yǎng)老設(shè)施、教育設(shè)施、商業(yè)服務(wù)設(shè)施等配套設(shè)施的各項(xiàng)指標(biāo)。工業(yè)用地建設(shè)的住宅不受這些指標(biāo)約束，開發(fā)商為了追逐利益，可能通過(guò)降低這些指標(biāo)節(jié)省成本

第二篇：工業(yè)用地進(jìn)行住宅開發(fā)存在哪些法律風(fēng)險(xiǎn)

工業(yè)用地進(jìn)行住宅開發(fā)存在哪些法律風(fēng)險(xiǎn)

來(lái)源：xxhuazi：日期：2011-11-17 北京市中聞律師事務(wù)所合伙人、律師徐西華

目前社會(huì)上很多企業(yè)用工業(yè)性質(zhì)用地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，并公開進(jìn)行銷售，這類性質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)存在著較大的法律風(fēng)險(xiǎn)。

一． 違法改變了土地用途，所建的住宅屬非法建筑?！锻恋毓芾矸ā返谒臈l規(guī)定“國(guó)家實(shí)行土地用途管制制度，使用土地的單位和個(gè)人必須嚴(yán)格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地。” 《工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)》第四條明確規(guī)定“嚴(yán)禁在工業(yè)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)建造成套住宅、專家樓、賓館、招待所和培訓(xùn)中心等非生產(chǎn)性配套設(shè)施?！?《城市房地產(chǎn)管理法》第十八條規(guī)定“土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金”。國(guó)家實(shí)行土地用途管制制度，嚴(yán)禁在工業(yè)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)建造成套住宅。改變土地用途必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，并按程序辦理相關(guān)手續(xù)。未經(jīng)相關(guān)程序變更土地用途建設(shè)住宅的行為屬于違法行為。在工業(yè)用地上建設(shè)和銷售的住宅屬于違法建筑。二． 工業(yè)用地進(jìn)行商品房開發(fā)對(duì)開發(fā)商法律風(fēng)險(xiǎn)

（一）交還土地使用權(quán)

《土地管理法》 第八十條規(guī)定“依法收回國(guó)有土地使用權(quán)，當(dāng)事人拒不交出土地的，臨時(shí)使用土地期滿拒不歸還的，或者不按照批準(zhǔn)的用途使用國(guó)有土地的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令交還土地，處以罰款?！薄冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第十七條也有類似規(guī)定。

2000年6月聯(lián)建公司以競(jìng)標(biāo)方式獲得某市國(guó)土資源局某宗地，《出讓合同》約定出讓宗地用途為工業(yè)用地。在土地依約轉(zhuǎn)讓后，聯(lián)建公司在開發(fā)建設(shè)中，未經(jīng)國(guó)土局同意，擅自將工業(yè)用地改為商業(yè)用地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。國(guó)土局發(fā)現(xiàn)后要求聯(lián)建公司依據(jù)合同約定的用途使用土地，聯(lián)建公司對(duì)國(guó)土局的要求未予理睬。隨后國(guó)土局向某市中級(jí)人民法院提起訴訟，要求解除合同，收回國(guó)有土地使用權(quán)。法院審理認(rèn)為：聯(lián)建公司在《出讓合同》履行過(guò)程中，事先未經(jīng)國(guó)土局同意，事后也未經(jīng)國(guó)土局追認(rèn)擅自改變土地用途，是違約行為，判決：解除《出讓合同》，國(guó)土局返還聯(lián)建公司繳納的出讓金，并支付聯(lián)建公司的開發(fā)建設(shè)支出；聯(lián)建公司承擔(dān)違約責(zé)任，支付違約金，返還土地使用權(quán)。

從上述法律規(guī)定及部分開發(fā)商的教訓(xùn)，開發(fā)商不按照批準(zhǔn)的用途使用國(guó)有土地，可能面臨土地被收回的法律風(fēng)險(xiǎn)。

（二）補(bǔ)繳土地出讓金

《城市房地產(chǎn)管理法》第十八條規(guī)定了改變土地用途應(yīng)，應(yīng)取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金?！秶?guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》第十七條規(guī)定“經(jīng)依法批準(zhǔn)利用原有劃撥土地進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性開發(fā)建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)按照市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)繳土地出讓金?！?在法律實(shí)務(wù)中，要求交還土地使用權(quán)的情況較少。土地受讓者將工業(yè)用地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)是補(bǔ)繳土地出讓金。

（三）以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式重新獲得土地使用權(quán)

《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于清理整頓各類開發(fā)區(qū)加強(qiáng)建設(shè)用地管理的通知》第四點(diǎn)規(guī)定“協(xié)議出讓的土地改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用地的，必須先經(jīng)城市規(guī)劃部門同意，由國(guó)土資源行政主管部門統(tǒng)一招標(biāo)拍賣掛牌出讓?！?/p>

根據(jù)《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用規(guī)定》商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。土地受讓人改變土地出讓合同中約定的土地用途，超出政府批準(zhǔn)的土地開發(fā)利用范圍使用土地，需要按照法定程序重新取得新用途的土地使用權(quán)。即土地受讓人返還原工業(yè)用地土地使用權(quán)，然后再按照商品住宅土地使用權(quán)的獲得途徑，以招標(biāo)、拍賣或者掛牌出讓的方式重新獲得該土地的使用權(quán)。

（四）行政罰款

擅自將工業(yè)用地變更為商品住宅的行為本質(zhì)上是違法行為，無(wú)論發(fā)生了以上三種的哪種情形，土地受讓人還面臨行政處罰的風(fēng)險(xiǎn)?！锻恋毓芾矸ā返诎耸畻l明確規(guī)定了對(duì)不按照批準(zhǔn)的用途使用國(guó)有土地的，處以罰款。《土地管理法實(shí)施條例》 第四十三條規(guī)定“依照《土地管理法》第八十條的規(guī)定處以罰款的，罰款額為非法占用土地每平方米10元以上30元以下?！?三． 購(gòu)買工業(yè)用地建設(shè)的住宅存在以下法律風(fēng)險(xiǎn)

開發(fā)商將工業(yè)用地專做住宅樓盤進(jìn)行銷售，因?yàn)閮r(jià)格低廉，一般比同類樓盤低20%-30%，這些樓盤的銷售火爆一時(shí)。但是這類商品房屬于改變土地用途的違規(guī)建筑，購(gòu)買后存在較大的法律風(fēng)險(xiǎn)。

（一）沒有產(chǎn)權(quán)證，權(quán)利無(wú)法得到保障 《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第五條規(guī)定“房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)，并對(duì)房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)力的惟一合法憑證。”《北京市房屋買賣管理暫行規(guī)定》第九條也明確規(guī)定“自房屋所有權(quán)證簽發(fā)之日起，買方始取得房屋所有權(quán)?！?工業(yè)用地上進(jìn)行的房地產(chǎn)開發(fā)，由于改變了土地的批準(zhǔn)用途，開發(fā)的房地產(chǎn)屬于非法建筑，開發(fā)企業(yè)無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證。如果開發(fā)企業(yè)辦理了工業(yè)性質(zhì)的房產(chǎn)證，其產(chǎn)權(quán)只能是開發(fā)企業(yè)自己的產(chǎn)權(quán)，由于是工業(yè)用房，房產(chǎn)也無(wú)法進(jìn)行分割。因此，對(duì)于購(gòu)買房屋的產(chǎn)權(quán)人來(lái)說(shuō)，將無(wú)法得到房屋的產(chǎn)權(quán)證明。由于房屋不具有產(chǎn)權(quán)證，其對(duì)房屋所擁有的權(quán)利將無(wú)法得到保障。

（二）使用年限短，屆滿后不能自動(dòng)續(xù)簽

普通商品房土地使用權(quán)的年限一般為70年，工業(yè)用地土地使用權(quán)最高年限為50年。普通商品房和工業(yè)用地建設(shè)的住宅的使用年限相差20年甚至更多?！段餀?quán)法》第一百四十九條的規(guī)定“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理?！薄冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第二十二條規(guī)定“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。” 當(dāng)土地使用權(quán)屆滿時(shí)，住宅建設(shè)用地使用權(quán)可以自動(dòng)續(xù)期，非住宅建設(shè)用地的續(xù)期沒有明確規(guī)定。如果工業(yè)用地的企業(yè)不存在或者沒有及時(shí)申請(qǐng)續(xù)期或者申請(qǐng)續(xù)期未被批準(zhǔn)，開發(fā)企業(yè)不再擁有土地使用權(quán)，土地被收回，而地上的房子也會(huì)面臨被拆的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）水電、貸款、增值稅等其他費(fèi)用的增高，無(wú)法落戶口

小區(qū)的水、電、煤氣等費(fèi)用都是根據(jù)土地性質(zhì)收取的，工業(yè)用地開發(fā)的住宅，按工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)收取水、電、煤氣、物業(yè)費(fèi)等。比如，北京普通工業(yè)電價(jià)0.7565元/度，居民生活用電電價(jià)0.44元/千瓦時(shí)。生活成本差價(jià)的日積月累也是一筆不容忽視的費(fèi)用。

在貸款方面，對(duì)于居住用地的房產(chǎn)，銀行在首付、貸款期限方面都有較非居住用地的房產(chǎn)更多的優(yōu)惠政策。比如，對(duì)于居住用地的房產(chǎn)，銀行會(huì)允許貸款人辦理首付最少三成的住房貸款，但是購(gòu)買非居住用地的房產(chǎn)，首付最少為四成。這類住宅在買賣過(guò)程中也會(huì)負(fù)擔(dān)更重的增值稅，增加了住宅的流動(dòng)成本。在交易過(guò)程中這類房產(chǎn)采用“工業(yè)算法”，與常規(guī)商品住宅相比，就土地增值稅一項(xiàng)稅費(fèi)就高出許多。

個(gè)人的戶口不能跟工業(yè)地產(chǎn)捆綁,不可以在房產(chǎn)上落戶口。

（四）容積率、配套設(shè)施等實(shí)行工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，影響居住環(huán)境

工業(yè)用地建造的樓盤之所以售價(jià)便宜，除了工業(yè)用地使用權(quán)供應(yīng)較多、土地轉(zhuǎn)讓金較低等原因外，容積率和配套設(shè)施實(shí)行工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)也大大降低了開發(fā)成本。但容積率和配套設(shè)施是影響業(yè)主住宅舒適度和方便度的關(guān)鍵因素。工業(yè)用地的容積率標(biāo)準(zhǔn)高于住宅用地。容積率是指一個(gè)小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。容積率越高，居民的舒適度越低，反之則舒適度越高。除了容積率，綠化率、停車位等配套設(shè)施的標(biāo)準(zhǔn)都存在差別?！侗本┦行陆ǜ慕ň幼^(qū)公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)指標(biāo)》中明確規(guī)定了居住區(qū)養(yǎng)老設(shè)施、教育設(shè)施、商業(yè)服務(wù)設(shè)施等配套設(shè)施的各項(xiàng)指標(biāo)。工業(yè)用地建設(shè)的住宅不受這些指標(biāo)約束，開發(fā)商為了追逐利益，可能通過(guò)降低這些指標(biāo)節(jié)省成本。風(fēng)險(xiǎn)防范 提示：

所以，在購(gòu)買商品房時(shí)，房屋購(gòu)買人一定要查驗(yàn)六證是否齊全（即《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證證》、《商品房預(yù)售許可證》及開發(fā)商的營(yíng)業(yè)執(zhí)照），上述證件不全者不能購(gòu)買，以免上當(dāng)受騙

買房沒有房產(chǎn)證的風(fēng)險(xiǎn)

房屋權(quán)利人的合法權(quán)益是指權(quán)利人依法對(duì)自己的房產(chǎn)享有的占有、使用、受益和處分的權(quán)利.只有取得房地產(chǎn)權(quán)證,購(gòu)房者才對(duì)所購(gòu)房屋擁有所有權(quán),才能對(duì)房屋擁有占有、使用、收益和處分的權(quán)利.對(duì)每個(gè)購(gòu)房者來(lái)說(shuō),沒有房產(chǎn)證的商品房都是名義上的所有人,而不是法律上的所有人.目前相當(dāng)一部分購(gòu)房者只關(guān)心房屋的價(jià)格、地理位置、周邊環(huán)境、房屋質(zhì)量、戶型、物業(yè)管理等問(wèn)題,對(duì)《房產(chǎn)證》的重要性不了解,另外一部分已購(gòu)房者由于已經(jīng)使用房屋,認(rèn)為即使《房產(chǎn)證》沒有辦理也沒有影響房屋的正常使用,因此對(duì)《房產(chǎn)證》的辦理所持聽之任之的態(tài)度,這樣不但會(huì)使自己的合法權(quán)益受到侵害,也有可能縱容開發(fā)商在房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中的違法行為.如果購(gòu)房者在入住后不能取得房地產(chǎn)權(quán)證,其所購(gòu)的房屋所有權(quán)尚處在一種不確定的狀態(tài),購(gòu)房者將不能取得如下權(quán)利:

1、不能進(jìn)行買賣、贈(zèng)與、置換、繼承、出租等活動(dòng),即使簽定相關(guān)合同也均為無(wú)效合同,不受法律保護(hù).2、在房屋被拆遷時(shí)無(wú)法按國(guó)家政策及相關(guān)拆遷法規(guī)獲得拆遷補(bǔ)償.3、無(wú)法設(shè)定抵押權(quán)、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利,購(gòu)房者無(wú)法通過(guò)房屋抵押來(lái)獲得貸款或承擔(dān)其它民事責(zé)任.4、如因項(xiàng)目非法開發(fā)而無(wú)法辦理房產(chǎn)證,則購(gòu)房者所購(gòu)房屋有被強(qiáng)制拆除或被拍賣的風(fēng)險(xiǎn).5、開發(fā)商因債務(wù)糾紛被強(qiáng)制執(zhí)行時(shí),沒有辦理過(guò)戶的房地產(chǎn)仍屬于開發(fā)商的財(cái)產(chǎn),可以被開發(fā)商的債權(quán)人依法強(qiáng)制執(zhí)行;

6、在土地使用權(quán)期限屆滿時(shí)無(wú)法申請(qǐng)繼續(xù)使用該土地.既然國(guó)土資源部表示要在集體土地上試點(diǎn)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房或廉租房，同時(shí)試點(diǎn)清算小產(chǎn)權(quán)房，這就為小產(chǎn)權(quán)房的處理提供了一個(gè)新的思路: 首先改造小產(chǎn)權(quán)房為廉租房，產(chǎn)權(quán)收歸國(guó)有

小產(chǎn)權(quán)房分兩種性質(zhì)進(jìn)行：

1、開發(fā)商為農(nóng)民建房獲取的并不合法的“土地報(bào)償”建成的小產(chǎn)權(quán)商品房出售的；

2、通過(guò)其它不合法手段獲取的土地建成的小產(chǎn)權(quán)房。第一步，所有小產(chǎn)權(quán)房全部由國(guó)家以成本價(jià)收購(gòu)轉(zhuǎn)制為廉租房或經(jīng)濟(jì)適用房或社會(huì)保障房，對(duì)上述兩種情況的建房均采取相同的政策：成本回收，核算建房成本，給村民建房換取的土地上所建房產(chǎn)，要扣除為村民建房成本，本著公平合理、不損害開發(fā)商基本利益的原則，用贖回政策回購(gòu)開發(fā)商的剩余房產(chǎn)。房產(chǎn)轉(zhuǎn)為國(guó)有，轉(zhuǎn)化為廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房或社會(huì)保障房，但土地依然是集體的。要確定對(duì)集體土地的使用補(bǔ)償辦法，關(guān)于補(bǔ)償款項(xiàng)，原則上從租房收入中支出。對(duì)于開發(fā)商之前的售房收入，由于歷史的原因，一般除稽核補(bǔ)正稅收外，不再清理從前?；貜?fù)支持[1]

騰訊網(wǎng)友 雪松 評(píng)今年將試點(diǎn)清理小產(chǎn)權(quán)房 試點(diǎn)城市及方案尚在研究2012-03-05 11:30:07 由于是占用的集體土地，但收歸的房產(chǎn)已歸國(guó)有，這就形成有償使用：今后的所收房租會(huì)有一個(gè)分成問(wèn)題，3/7當(dāng)村委會(huì)得到了這個(gè)利益許諾他們不但不對(duì)抗對(duì)小產(chǎn)權(quán)的清理，而且還會(huì)積極配合，原本村民以為開發(fā)商占據(jù)的這批出售房產(chǎn)是村民得到新樓新居付出的代價(jià)，本沒有了回收的念頭，沒料到一個(gè)新政，村民的土地不但回歸了，而且還又有了新的財(cái)源，樂哉樂哉！如此，中央政府可以不費(fèi)吹灰之力就輕而易舉的解決了全國(guó)小產(chǎn)權(quán)的多年頑癥?；貜?fù)支持[1]

騰訊網(wǎng)友 雪松 評(píng)今年將試點(diǎn)清理小產(chǎn)權(quán)房 試點(diǎn)城市及方案尚在研究2012-03-05 11:26:24 例如某人10年前20萬(wàn)購(gòu)得100平20萬(wàn)按全額貸款（就按現(xiàn)行7.05%利率）計(jì)算結(jié)果是2404.52/月X120月=288542.4，是20萬(wàn)元的10年本息總額，是應(yīng)該退還給該購(gòu)房人的，此房已經(jīng)變成廉租房，房租租金假定是1.2萬(wàn)/年，該戶繼續(xù)租住，繼續(xù)租住則用28萬(wàn)那個(gè)應(yīng)退購(gòu)房款抵付，由于前10年政策不明，免收房租（或少收房租，此項(xiàng)另議），應(yīng)付款28.8542.40萬(wàn)也是發(fā)生在這個(gè)時(shí)段，因此既不退還也不付息，只用此值交換后續(xù)租金，此額度用畢，該房主才可以有繼續(xù)租與不租的選擇權(quán)。其間，允許買家在控制價(jià)格內(nèi)轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓之前必須征得所有權(quán)方的管理委會(huì)對(duì)各項(xiàng)應(yīng)收、應(yīng)付、出讓價(jià)格等各個(gè)款項(xiàng)的核實(shí)批準(zhǔn)，方可出讓?；貜?fù)支持[0]

騰訊網(wǎng)友 雪松 評(píng)今年將試點(diǎn)清理小產(chǎn)權(quán)房 試點(diǎn)城市及方案尚在研究2012-03-05 11:21:44 清理已出售的小產(chǎn)權(quán)房（購(gòu)買者手中的小產(chǎn)權(quán)房），首先核定購(gòu)買者實(shí)際出資狀況，本著合情合理不損害購(gòu)房者的利益，以貨幣形式根據(jù)購(gòu)房年限、當(dāng)時(shí)的購(gòu)房單價(jià)、預(yù)付款額、歷年存款利息、按揭狀況、裝修質(zhì)量、年代等核實(shí)實(shí)際成本價(jià)值，根據(jù)此核實(shí)價(jià)格，政府與購(gòu)房者簽署回購(gòu)合同予以回購(gòu)，同時(shí)簽署租住合同，租住合同從本小區(qū)清理小產(chǎn)權(quán)房完畢開始計(jì)算，過(guò)去的居住期不再補(bǔ)交租金。如果本小區(qū)改為經(jīng)濟(jì)適用房或社會(huì)保障房，則按政府制定的價(jià)格優(yōu)先出售給原住戶。原購(gòu)房者所出的經(jīng)核實(shí)的所有資金不予兌為現(xiàn)金退還，原按揭繼續(xù)履行不變。核定的價(jià)格之金額，只用于后續(xù)租金或購(gòu)房款（如果本小區(qū)變性為經(jīng)濟(jì)適用房或社會(huì)保障房）。原購(gòu)者可以在核定的價(jià)格內(nèi)轉(zhuǎn)讓他人，所有債權(quán)債務(wù)可以同時(shí)轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)收取X%

第三篇：工業(yè)用地進(jìn)行住宅開發(fā)存在的法律風(fēng)險(xiǎn)

工業(yè)用地進(jìn)行住宅開發(fā)存在哪些法律風(fēng)險(xiǎn)

北京市中聞律師事務(wù)所合伙人、律師徐西華

目前社會(huì)上很多企業(yè)用工業(yè)性質(zhì)用地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，并公開進(jìn)行銷售，這類性質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)存在著較大的法律風(fēng)險(xiǎn)。

一． 違法改變了土地用途，所建的住宅屬非法建筑?！锻恋毓芾矸ā返谒臈l規(guī)定“國(guó)家實(shí)行土地用途管制制度，使用土地的單位和個(gè)人必須嚴(yán)格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地?！?/p>

《工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)》第四條明確規(guī)定“嚴(yán)禁在工業(yè)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)建造成套住宅、專家樓、賓館、招待所和培訓(xùn)中心等非生產(chǎn)性配套設(shè)施?！?/p>

《城市房地產(chǎn)管理法》第十八條規(guī)定“土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金”。

國(guó)家實(shí)行土地用途管制制度，嚴(yán)禁在工業(yè)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)建造成套住宅。改變土地用途必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，并按程序辦理相關(guān)手續(xù)。未經(jīng)相關(guān)程序變更土地用途建設(shè)住宅的行為屬于違法行為。在工業(yè)用地上建設(shè)和銷售的住宅屬于違法建筑。二． 工業(yè)用地進(jìn)行商品房開發(fā)對(duì)開發(fā)商法律風(fēng)險(xiǎn)

（一）交還土地使用權(quán)

《土地管理法》 第八十條規(guī)定“依法收回國(guó)有土地使用權(quán)，當(dāng)事人拒不交出土地的，臨時(shí)使用土地期滿拒不歸還的，或者不按照批準(zhǔn)的用途使用國(guó)有土地的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令交還土地，處以罰款。”《城市房地產(chǎn)管理法》第十七條也有類似規(guī)定。

2000年6月聯(lián)建公司以競(jìng)標(biāo)方式獲得某市國(guó)土資源局某宗地，《出讓合同》約定出讓宗地用途為工業(yè)用地。在土地依約轉(zhuǎn)讓后，聯(lián)建公司在開發(fā)建設(shè)中，未經(jīng)國(guó)土局同意，擅自將工業(yè)用地改為商業(yè)用地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。國(guó)土局發(fā)現(xiàn)后要求聯(lián)建公司依據(jù)合同約定的用途使用土地，聯(lián)建公司對(duì)國(guó)土局的要求未予理睬。隨后國(guó)土局向某市中級(jí)人民法院提起訴訟，要求解除合同，收回國(guó)有土地使用權(quán)。法院審理認(rèn)為：聯(lián)建公司在《出讓合同》履行過(guò)程中，事先未經(jīng)國(guó)土局同意，事后也未經(jīng)國(guó)土局追認(rèn)擅自改變土地用途，是違約行為，判決：解除《出讓合同》，國(guó)土局返還聯(lián)建公司繳納的出讓金，并支付聯(lián)建公司的開發(fā)建設(shè)支出；聯(lián)建公司承擔(dān)違約責(zé)任，支付違約金，返還土地使用權(quán)。

從上述法律規(guī)定及部分開發(fā)商的教訓(xùn)，開發(fā)商不按照批準(zhǔn)的用途使用國(guó)有土地，可能面臨土地被收回的法律風(fēng)險(xiǎn)。

（二）補(bǔ)繳土地出讓金 《城市房地產(chǎn)管理法》第十八條規(guī)定了改變土地用途應(yīng)，應(yīng)取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金?！秶?guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》第十七條規(guī)定“經(jīng)依法批準(zhǔn)利用原有劃撥土地進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性開發(fā)建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)按照市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)繳土地出讓金?！?/p>

在法律實(shí)務(wù)中，要求交還土地使用權(quán)的情況較少。土地受讓者將工業(yè)用地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)是補(bǔ)繳土地出讓金。

（三）以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式重新獲得土地使用權(quán) 《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于清理整頓各類開發(fā)區(qū)加強(qiáng)建設(shè)用地管理的通知》第四點(diǎn)規(guī)定“協(xié)議出讓的土地改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用地的，必須先經(jīng)城市規(guī)劃部門同意，由國(guó)土資源行政主管部門統(tǒng)一招標(biāo)拍賣掛牌出讓。”

根據(jù)《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用規(guī)定》商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。

土地受讓人改變土地出讓合同中約定的土地用途，超出政府批準(zhǔn)的土地開發(fā)利用范圍使用土地，需要按照法定程序重新取得新用途的土地使用權(quán)。即土地受讓人返還原工業(yè)用地土地使用權(quán)，然后再按照商品住宅土地使用權(quán)的獲得途徑，以招標(biāo)、拍賣或者掛牌出讓的方式重新獲得該土地的使用權(quán)。

（四）行政罰款

擅自將工業(yè)用地變更為商品住宅的行為本質(zhì)上是違法行為，無(wú)論發(fā)生了以上三種的哪種情形，土地受讓人還面臨行政處罰的風(fēng)險(xiǎn)。

《土地管理法》第八十條明確規(guī)定了對(duì)不按照批準(zhǔn)的用途使用國(guó)有土地的，處以罰款?！锻恋毓芾矸▽?shí)施條例》 第四十三條規(guī)定“依照《土地管理法》第八十條的規(guī)定處以罰款的，罰款額為非法占用土地每平方米10元以上30元以下?！?/p>

三． 購(gòu)買工業(yè)用地建設(shè)的住宅存在以下法律風(fēng)險(xiǎn) 開發(fā)商將工業(yè)用地專做住宅樓盤進(jìn)行銷售，因?yàn)閮r(jià)格低廉，一般比同類樓盤低20%-30%，這些樓盤的銷售火爆一時(shí)。但是這類商品房屬于改變土地用途的違規(guī)建筑，購(gòu)買后存在較大的法律風(fēng)險(xiǎn)。

（一）沒有產(chǎn)權(quán)證，權(quán)利無(wú)法得到保障

《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第五條規(guī)定“房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)，并對(duì)房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)力的惟一合法憑證?！薄侗本┦蟹课葙I賣管理暫行規(guī)定》第九條也明確規(guī)定“自房屋所有權(quán)證簽發(fā)之日起，買方始取得房屋所有權(quán)?！?工業(yè)用地上進(jìn)行的房地產(chǎn)開發(fā)，由于改變了土地的批準(zhǔn)用途，開發(fā)的房地產(chǎn)屬于非法建筑，開發(fā)企業(yè)無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證。如果開發(fā)企業(yè)辦理了工業(yè)性質(zhì)的房產(chǎn)證，其產(chǎn)權(quán)只能是開發(fā)企業(yè)自己的產(chǎn)權(quán)，由于是工業(yè)用房，房產(chǎn)也無(wú)法進(jìn)行分割。

因此，對(duì)于購(gòu)買房屋的產(chǎn)權(quán)人來(lái)說(shuō)，將無(wú)法得到房屋的產(chǎn)權(quán)證明。由于房屋不具有產(chǎn)權(quán)證，其對(duì)房屋所擁有的權(quán)利將無(wú)法得到保障。

（二）使用年限短，屆滿后不能自動(dòng)續(xù)簽

普通商品房土地使用權(quán)的年限一般為70年，工業(yè)用地土地使用權(quán)最高年限為50年。普通商品房和工業(yè)用地建設(shè)的住宅的使用年限相差20年甚至更多。

《物權(quán)法》第一百四十九條的規(guī)定“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理?！薄冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第二十二條規(guī)定“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)?！?/p>

當(dāng)土地使用權(quán)屆滿時(shí)，住宅建設(shè)用地使用權(quán)可以自動(dòng)續(xù)期，非住宅建設(shè)用地的續(xù)期沒有明確規(guī)定。如果工業(yè)用地的企業(yè)不存在或者沒有及時(shí)申請(qǐng)續(xù)期或者申請(qǐng)續(xù)期未被批準(zhǔn)，開發(fā)企業(yè)不再擁有土地使用權(quán)，土地被收回，而地上的房子也會(huì)面臨被拆的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）水電、貸款、增值稅等其他費(fèi)用的增高，無(wú)法落戶口

小區(qū)的水、電、煤氣等費(fèi)用都是根據(jù)土地性質(zhì)收取的，工業(yè)用地開發(fā)的住宅，按工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)收取水、電、煤氣、物業(yè)費(fèi)等。比如，北京普通工業(yè)電價(jià)0.7565元/度，居民生活用電電價(jià)0.44元/千瓦時(shí)。生活成本差價(jià)的日積月累也是一筆不容忽視的費(fèi)用。

在貸款方面，對(duì)于居住用地的房產(chǎn)，銀行在首付、貸款期限方面都有較非居住用地的房產(chǎn)更多的優(yōu)惠政策。比如，對(duì)于居住用地的房產(chǎn)，銀行會(huì)允許貸款人辦理首付最少三成的住房貸款，但是購(gòu)買非居住用地的房產(chǎn)，首付最少為四成。這類住宅在買賣過(guò)程中也會(huì)負(fù)擔(dān)更重的增值稅，增加了住宅的流動(dòng)成本。在交易過(guò)程中這類房產(chǎn)采用“工業(yè)算法”，與常規(guī)商品住宅相比，就土地增值稅一項(xiàng)稅費(fèi)就高出許多。

個(gè)人的戶口不能跟工業(yè)地產(chǎn)捆綁,不可以在房產(chǎn)上落戶口。

（四）容積率、配套設(shè)施等實(shí)行工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，影響居住環(huán)境 工業(yè)用地建造的樓盤之所以售價(jià)便宜，除了工業(yè)用地使用權(quán)供應(yīng)較多、土地轉(zhuǎn)讓金較低等原因外，容積率和配套設(shè)施實(shí)行工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)也大大降低了開發(fā)成本。但容積率和配套設(shè)施是影響業(yè)主住宅舒適度和方便度的關(guān)鍵因素。

工業(yè)用地的容積率標(biāo)準(zhǔn)高于住宅用地。容積率是指一個(gè)小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。容積率越高，居民的舒適度越低，反之則舒適度越高。

除了容積率，綠化率、停車位等配套設(shè)施的標(biāo)準(zhǔn)都存在差別?！侗本┦行陆ǜ慕ň幼^(qū)公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)指標(biāo)》中明確規(guī)定了居住區(qū)養(yǎng)老設(shè)施、教育設(shè)施、商業(yè)服務(wù)設(shè)施等配套設(shè)施的各項(xiàng)指標(biāo)。工業(yè)用地建設(shè)的住宅不受這些指標(biāo)約束，開發(fā)商為了追逐利益，可能通過(guò)降低這些指標(biāo)節(jié)省成本。

風(fēng)險(xiǎn)防范 提示：

所以，在購(gòu)買商品房時(shí)，房屋購(gòu)買人一定要查驗(yàn)六證是否齊全（即《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證證》、《商品房預(yù)售許可證》及開發(fā)商的營(yíng)業(yè)執(zhí)照），上述證件不全者不能購(gòu)買，以免上當(dāng)受騙。

北京市中聞律師事務(wù)所合伙人、律師徐西華 手機(jī)：***

第四篇：借名買房存在哪些法律風(fēng)險(xiǎn)

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借名買房存在哪些法律風(fēng)險(xiǎn) 案例1

2017年原告曹某購(gòu)買住房一套，為向銀行貸款，將該房登記在朋友丁某名下，后順利取得住房貸款人民幣24萬(wàn)元。在此過(guò)程中產(chǎn)生的一切費(fèi)用均系原告支付，相關(guān)權(quán)證、貸款憑證等均由原告保存，貸款也由原告按月償還。2017年10月，原告曹某將該房出售給案外人李某，雙方簽訂購(gòu)房協(xié)議，李某支付定金人民幣8萬(wàn)元。后因被告丁某拒絕協(xié)助辦理過(guò)戶，交易未能成功。原告曹某按法律規(guī)定雙倍返還定金16萬(wàn)元。原告訴至法院，要求確認(rèn)房屋所有權(quán)，并判令被告賠償經(jīng)濟(jì)損失人民幣8萬(wàn)元。被告丁某辨稱房屋所有權(quán)應(yīng)以登記為準(zhǔn)，對(duì)原告與李某之間的買賣并不清楚，不應(yīng)承擔(dān)原告的損失。

問(wèn)題：曹某能否要回他出資購(gòu)買的房屋?曹某能否得到8萬(wàn)元的賠償? 案例2

2002年，被告宋某某委托中介公司在代理購(gòu)房的事務(wù)過(guò)程中，與原

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贏了網(wǎng)s.yingle.com 告潘某協(xié)商一致，征得潘某的同意，并取得潘某的身份證，以潘某的名義購(gòu)買了位于市東小口鎮(zhèn)某小區(qū)10號(hào)樓1206室的房屋一套。該房屋系經(jīng)濟(jì)適用房，建筑面積106.67平方米，總價(jià)款282676元，交付期限為2002年4月21日。2002年4月9日，宋某某又以潘某(借款人)的名義與中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行北京市某區(qū)支行(貸款銀行)及北京某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司(保證人)簽訂《個(gè)人住房按揭合同》，借款22萬(wàn)元，用于購(gòu)買上述房屋。于2004年2月24日取得了房屋所有權(quán)證書，登記的所有權(quán)人為潘某。潘某未支付購(gòu)房的任何費(fèi)用。房屋交付后，宋某某在該房?jī)?nèi)居住。

2017年1月，潘某訴至北京市昌平區(qū)人民法院，稱其于2002年以按揭方式購(gòu)買了北京市昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)某小區(qū)10幢12層6號(hào)房屋一套后，由于其工作需要長(zhǎng)駐外地，為避免房屋空置和無(wú)人管理，遂委托原單位同事幫助照看管理上述房屋。2017年底，其回京后發(fā)現(xiàn)上述房屋已由宋某某居住，由于不能聯(lián)系到同事，也不能勸說(shuō)宋某某騰房，故起訴：請(qǐng)求法院判令宋某某向其騰退北京市昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)某小區(qū)10幢12層6號(hào)房屋一套。

問(wèn)題：宋某某有沒有失去他出資購(gòu)房的房子?

結(jié)果：一個(gè)勝訴，一個(gè)敗訴

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贏了網(wǎng)s.yingle.com 評(píng)析：

兩個(gè)案子都是借用他人身份證件以他人名義購(gòu)買房屋從而引發(fā)的房屋權(quán)屬糾紛。現(xiàn)實(shí)生活中，常有些人出于某種特殊原因或?yàn)榱诉_(dá)到某種特殊目的，借用他人名義購(gòu)買房屋，從而引發(fā)了一系列糾紛。實(shí)際出資人對(duì)房屋的權(quán)利是否受法律保護(hù)，應(yīng)首先把握以下兩個(gè)法律問(wèn)題：一是如何界定實(shí)際出資人與名義產(chǎn)權(quán)人之間的法律關(guān)系;二是認(rèn)定房屋產(chǎn)權(quán)歸屬的依據(jù)是什么。

關(guān)于第一個(gè)問(wèn)題，實(shí)際出資人與名義產(chǎn)權(quán)人之間建立的是委托合同關(guān)系，名義產(chǎn)權(quán)人為隱名代理。案例中實(shí)際出資人征得名義產(chǎn)權(quán)人的同意，要求名義產(chǎn)權(quán)人以其名義簽訂房屋買賣合同、辦理按揭貸款手續(xù)，并將房屋產(chǎn)權(quán)辦至其名下，可以理解為，系名義產(chǎn)權(quán)人接受實(shí)際出資人的委托，以自己名義幫助實(shí)際出資人處理購(gòu)房行為中的相關(guān)事宜，因此雙方之間形成了一種委托合同關(guān)系。且履行委托合同中，名義產(chǎn)權(quán)人直接以自己的名義與第三人(如開發(fā)商、銀行等)開展民事法律，未披露實(shí)際出資人，因此系基于該委托關(guān)系實(shí)施的隱名代理行為。《》第402條規(guī)定：“受托人以自己的名義，在委托人的授權(quán)范圍內(nèi)與第三人訂立的合同，第三人在訂立合同時(shí)知道受托人與委托人之間的代理關(guān)系的，該合同直接約束委托人和第三人?！奔措[名代理的受托人在代理權(quán)限范圍之內(nèi)與第三人進(jìn)行法律行為，其法律后果由委托人承擔(dān)。《合同法》第404條規(guī)定：“受托人處理委托事務(wù)取得的財(cái)產(chǎn)，法律咨詢s.yingle.com

贏了網(wǎng)s.yingle.com 應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)交給委托人?！奔词芡腥嘶诖硇袨樗〉玫呢?cái)產(chǎn)，有向委托人轉(zhuǎn)交的義務(wù)。

關(guān)于第二個(gè)問(wèn)題，根據(jù)《城市》第60條“國(guó)家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度”之規(guī)定，及《》第9條“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外”之規(guī)定，一般認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)實(shí)行登記制度，房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對(duì)房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證。因此，判斷房屋產(chǎn)權(quán)歸屬應(yīng)以產(chǎn)權(quán)證為準(zhǔn)，房屋產(chǎn)權(quán)登記在名義產(chǎn)權(quán)人名下，則實(shí)際出資人對(duì)房產(chǎn)不享有物權(quán)權(quán)利。

通過(guò)以上分析可以看出，訟爭(zhēng)房屋的所有權(quán)歸名義產(chǎn)權(quán)人所有，實(shí)際出資人與名義產(chǎn)權(quán)人之間僅存在合同債權(quán)。那么，實(shí)際出資人可以基于該合同債權(quán)，根據(jù)，《合同法》第404條規(guī)定要求名義產(chǎn)權(quán)人將房屋轉(zhuǎn)交并辦理過(guò)戶嗎?對(duì)此應(yīng)區(qū)分情況不同對(duì)待。第一，如果雙方之間的合同關(guān)系不存在《合同法》第52條-規(guī)定的導(dǎo)致合同無(wú)效的情形，則實(shí)際出資人可以要求名義產(chǎn)權(quán)人履行轉(zhuǎn)交財(cái)產(chǎn)的合同義務(wù)，名義產(chǎn)權(quán)人必須予以履行，否則將承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)此違約責(zé)任，除非名義產(chǎn)權(quán)人已將房屋售予第三人且辦理過(guò)戶，否則實(shí)際出資人仍可以訴至人民法院，要求名義產(chǎn)權(quán)人繼續(xù)履行合同義務(wù)，并賠償因延遲履行所造成的損失。第二，如果存在《合同法》第52條規(guī)定的導(dǎo)致合同無(wú)

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贏了網(wǎng)s.yingle.com 效的情形，即有下列情形之一的，合同無(wú)效：(一)—方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益;(二)惡意串通，損害國(guó)家、集體體或者第三人利益;(三)以合法形式掩蓋非法目的;(四)損害社會(huì)公共利益;(五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。合同無(wú)效后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償;有過(guò)錯(cuò)的一力誼當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。本案中，實(shí)際出資人借用他人名義購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房，是為廠規(guī)避國(guó)家有關(guān)經(jīng)濟(jì)適用房的法律規(guī)定。，政府推出經(jīng)濟(jì)適用房的目的，主要是為了解決中、低等收人家庭的居住問(wèn)題，從而改善整個(gè)社會(huì)的居住狀況，因而在開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房的過(guò)程中，以不同方式或渠道給予財(cái)政補(bǔ)貼，使其房?jī)r(jià)大大低于一般商品房，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用用房的購(gòu)頭首，也規(guī)定了嚴(yán)格的限制條件，只有符合該特定條件的人群才有資格購(gòu)買。而名義產(chǎn)權(quán)人出借自己的身份證件為他人代代購(gòu)特價(jià)房，實(shí)際上是在轉(zhuǎn)讓其基于符合政府規(guī)定的特定條件而享有的購(gòu)房權(quán)。這樣，原本不符合購(gòu)房條件的人購(gòu)買到了經(jīng)濟(jì)適用房，必然導(dǎo)致另一本應(yīng)享受經(jīng)濟(jì)適用房的人無(wú)法購(gòu)買。此時(shí)，如果仍保護(hù)實(shí)際出資人的合同權(quán)利，無(wú)疑是對(duì)其惡意規(guī)避法律的違法行為進(jìn)行放任，使其違法行為合法化，這不僅違背了政府推出經(jīng)濟(jì)適用房的初衷，而且還違反了社會(huì)公共利益。因此，實(shí)際出資人借用他人名義購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房，系以“合法形式掩蓋非法目的”，其與名義產(chǎn)權(quán)人之間的委托合同應(yīng)確認(rèn)無(wú)效，實(shí)際出資人無(wú)權(quán)取得房屋，房屋產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸名義產(chǎn)權(quán)人所有。因購(gòu)買房屋過(guò)程中，所有購(gòu)房款均由實(shí)際出資

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贏了網(wǎng)s.yingle.com 人支付，名義產(chǎn)權(quán)人應(yīng)將購(gòu)房款返還，并支付利息，否則構(gòu)成不當(dāng)?shù)美?/p>

綜上，在借名買房的糾紛中，如果不存在惡意規(guī)避法律的行為，如購(gòu)買普通商品房、私房等，實(shí)際出資人與名義產(chǎn)權(quán)人之問(wèn)的委托合同關(guān)系成立且合法有效，名義產(chǎn)權(quán)人得將房屋向?qū)嶋H出資人轉(zhuǎn)交并協(xié)助辦理過(guò)戶手續(xù);如果系借名購(gòu)買內(nèi)部職工集資房、經(jīng)濟(jì)適用房等政策性房屋，則因存在違法事由，實(shí)際出資人對(duì)房屋的權(quán)利無(wú)法得到法院的支持。因此，本案中級(jí)人民法院判令宋某某騰退房屋，至于其已支付的房?jī)r(jià)款，可以潘某構(gòu)成不當(dāng)?shù)美麨橛?，另行提起訴訟，要求其返還。

提醒：

借名買房存在非常大的風(fēng)險(xiǎn)，在實(shí)踐中不應(yīng)得到支持和鼓勵(lì)：

1、實(shí)踐中借名購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房等政策性房屋的，屢屢因名義產(chǎn)權(quán)人反悔，導(dǎo)致出資人無(wú)法取得房屋產(chǎn)權(quán)。而且，因名義產(chǎn)權(quán)人與出資人之間往往具有親朋、同事等某種親密關(guān)系，很不重視書面證據(jù)的收集和保存，因此出現(xiàn)糾紛時(shí)出資人如無(wú)法證明購(gòu)房款系由自己支付，則要求產(chǎn)權(quán)人返還購(gòu)房款也相當(dāng)困難。

2、即便是借名購(gòu)買普通房屋，也存在如下風(fēng)險(xiǎn)：

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(1)名義產(chǎn)權(quán)人反悔的風(fēng)險(xiǎn)。同樣，如果出資人不能證明雙方之間的委托代理關(guān)系和支付購(gòu)房款的事實(shí)，要想取得房屋產(chǎn)權(quán)或收回購(gòu)房款都很困難。

(2)在名義產(chǎn)權(quán)人領(lǐng)取房產(chǎn)證之后，至其將房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶給出資人之前，如果名義產(chǎn)權(quán)人對(duì)他人負(fù)有到期不能清償?shù)膫鶆?wù)，或存在糾紛，則房產(chǎn)很有可能被查封或拍賣，如果名義產(chǎn)權(quán)人發(fā)生意外，可能導(dǎo)致繼承糾紛的產(chǎn)生。在這種情況下，出資人很難得到房屋，而可能只有要求返還房?jī)r(jià)款、，不能要求繼續(xù)履行合同、取得房產(chǎn)。

(3)即使名義產(chǎn)權(quán)人不存在任何違約及有違誠(chéng)信的行為，那么將名義產(chǎn)權(quán)人名下的房屋轉(zhuǎn)移登記到真正的產(chǎn)權(quán)人名下也要負(fù)擔(dān)相應(yīng)的稅費(fèi)。

規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的一些辦法：

1、簽訂一份完備的隱名代理委托合同，進(jìn)行公證;

2、將房屋抵押給實(shí)際出資人;

3、實(shí)際出資人保留所有房屋買賣的憑證原件在自己手上;

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4、名義產(chǎn)權(quán)人立一份。

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亡

賠

償

有

哪

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第五篇：企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)的存在區(qū)域110210

企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)的存在領(lǐng)域

一、企業(yè)設(shè)立

企業(yè)設(shè)立 ①發(fā)起人協(xié)議②出資協(xié)議③企業(yè)章程

企業(yè)治理 ①股東會(huì)議事規(guī)則②董事會(huì)議事規(guī)則③監(jiān)事會(huì)議事規(guī)則 ④經(jīng)理辦公會(huì)議事規(guī)則⑤企業(yè)組織架構(gòu)⑥子公司、分公司、辦事處管理

二、資產(chǎn)管理

產(chǎn)權(quán)管理 ①不動(dòng)產(chǎn)管理②設(shè)備管理③低值易耗品管理 債權(quán)（券）管理 ①債券管理②債權(quán)管理

股權(quán)管理 ①股份發(fā)行②股權(quán)變動(dòng)③股票上市與收購(gòu) 資產(chǎn)變動(dòng) ①所有權(quán)轉(zhuǎn)讓：買賣②用益物權(quán)設(shè)定：租賃③擔(dān)保物權(quán)設(shè)定：擔(dān)保

三、行政管理

文印管理 ①證照辦理與管理②印章管理③格式文本管理 工商管理 ①企業(yè)標(biāo)示、商號(hào)、商標(biāo)管理②商登記與年檢

消防、安全、環(huán)保、檢疫管理 ①消防、安全管理②環(huán)保與衛(wèi)生管理③檢驗(yàn)檢疫管理

四、網(wǎng)絡(luò)、網(wǎng)站與新聞宣傳管理 ① 企業(yè)內(nèi)部信息網(wǎng)絡(luò)管理 ② 企業(yè)網(wǎng)站運(yùn)營(yíng)與管理 ③ 新聞宣傳管理

五、人力資源管理

勞動(dòng)合同 ① 勞動(dòng)合同簽訂與續(xù)簽 ②勞動(dòng)合同解除與終止③勞動(dòng)合同糾紛處理 勞動(dòng)安全 ①勞動(dòng)保護(hù)②安全事故防范③安全事故處理 薪資、保險(xiǎn) ①薪資管理②社會(huì)保險(xiǎn)管理③糾紛處理

作息、考勤 ①作息制度②考勤管理③加班管理

六、投融資管理

借貸與擔(dān)保管理 ①銀行借貸管理②其他借貸管理③擔(dān)保管理 金融與稅務(wù)管理 ①保險(xiǎn)管理②外匯管理③稅務(wù)管理

七、物價(jià)管理 投資管理 購(gòu)銷合同管理

（1）采購(gòu)合同管理（2）外包加工合同管理

（3）銷售合同管理（4）銷售代理合同管理

八、知識(shí)產(chǎn)權(quán)管理（1）專利權(quán)管理（2）商標(biāo)權(quán)管理（3）商號(hào)權(quán)管理（4）著作權(quán)管理

九、生產(chǎn)、技術(shù)、質(zhì)量管理（1）產(chǎn)品說(shuō)明書與合格證管理（2）生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)管理

（3）技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)管理（4）質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)管理

十、市場(chǎng)營(yíng)銷管理（1）廣告管理（2）促銷管理（3）物流管理（4）售后服務(wù)管理