第一篇：不動(dòng)產(chǎn)登記協(xié)調(diào)會(huì)議記錄

協(xié)調(diào)XX公司不動(dòng)產(chǎn)登記

會(huì)議紀(jì)要

會(huì)議時(shí)間：20XX年X月X日 會(huì)議地點(diǎn)：XX市政府第X會(huì)議室

參會(huì)人員：XXX 國(guó)土局 規(guī)劃局 不動(dòng)產(chǎn)登記中心 XX分行 XX公司 會(huì)議內(nèi)容：

20XX年X月X日，市政府受XX公司請(qǐng)求，召集國(guó)土局、規(guī)劃局、不動(dòng)產(chǎn)登記中心、XX分行及企業(yè)，就XX在辦理不動(dòng)產(chǎn)登記過程中遇到的問題進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)溝通協(xié)調(diào)。XX主持會(huì)議，XX記錄。

一、XX公司負(fù)責(zé)人XX首先就公司在辦理不動(dòng)產(chǎn)登記過程中存在的問題進(jìn)行了闡述：該公司于XXXX年按相關(guān)手續(xù)修建X號(hào)樓時(shí)（該樓已通過驗(yàn)收并取得了單獨(dú)房產(chǎn)證），占用了所屬X行約XX土地，導(dǎo)致公司在申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記證時(shí)無法進(jìn)行數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)，不動(dòng)產(chǎn)登記工作難以推進(jìn)，公司以此進(jìn)行抵押融資的計(jì)劃受到影響，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資金面臨短缺風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)此，希望政府出面予以協(xié)調(diào)，盡快幫助企業(yè)解決不動(dòng)產(chǎn)登記問題。

二、隨后，各方就問題表達(dá)了意見和建議，并就所了解的情況進(jìn)行了討論。

X行代表表示XX分行只是授權(quán)法人，對(duì)土地?zé)o處置權(quán)和變更權(quán)，同時(shí)轉(zhuǎn)達(dá)了分行領(lǐng)導(dǎo)關(guān)于恢復(fù)土地完整性的要求。

規(guī)劃局代表贊成及時(shí)解決問題，建議視情況分開處理，把小問題先擺在一邊，首先解決大問題，“兩證合一”目的就是要發(fā)現(xiàn)和解決問題，并表示規(guī)劃將積極支持企業(yè)，積極配合國(guó)土和不動(dòng)產(chǎn)中心。

國(guó)土局代表就XX情況進(jìn)行了說明，指出所占X行地塊必須按流程由規(guī)劃出轉(zhuǎn)讓意見，到國(guó)土簽出讓合同，時(shí)間確實(shí)太長(zhǎng)。針對(duì)建議拆房子的辦法，表示，這樣對(duì)企業(yè)損失太大，不太現(xiàn)實(shí)。最后提出能否將X號(hào)樓暫不予關(guān)聯(lián)，先按原有土地面積和房產(chǎn)進(jìn)行關(guān)聯(lián)并辦理登記，以后完成交易后再合并辦理。

不動(dòng)產(chǎn)中心代表在前期與企業(yè)和國(guó)資委的多次溝通的基礎(chǔ)上，給出了買地和拆房子兩個(gè)建議，并表示不動(dòng)產(chǎn)登記辦證要按程序和要求；針對(duì)企業(yè)提出的先把爭(zhēng)議部分劃開的方法，表示要?jiǎng)濋_就要通過紅線分宗處理，但現(xiàn)在規(guī)劃一般都不這么做；針對(duì)國(guó)土和規(guī)劃提出的暫擱爭(zhēng)議，把無爭(zhēng)議部分先行處理的辦法，表示仍然存在風(fēng)險(xiǎn)。最后，XX進(jìn)行了總結(jié)：企業(yè)是按正常手續(xù)修建的房屋，也通過正常驗(yàn)收取得了土地證、房產(chǎn)證。因以前信息不對(duì)稱，出現(xiàn)了爭(zhēng)議，平時(shí)也沒太計(jì)較，現(xiàn)在遇到不動(dòng)產(chǎn)登記改革，問題就出現(xiàn)了。XX分行又沒有土地處置權(quán)，層層上報(bào)處理起來比較漫長(zhǎng)，勢(shì)必影響到企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)。今天這個(gè)協(xié)調(diào)會(huì)主要擺明事實(shí)，解決問題，感謝大家提了這么多的建議。

三、最后通過討論協(xié)調(diào)，會(huì)議形成決定如下：

（一）政府形成個(gè)紀(jì)要，不動(dòng)產(chǎn)中心牽頭，先把無爭(zhēng)議的部分給企業(yè)辦了，爭(zhēng)議的部分雙方盡快解決好再按程序處理。其間，涉及到需要國(guó)土、規(guī)劃、X行等部門配合的，請(qǐng)給予協(xié)助。

（二）針對(duì)既成事實(shí)，建議X行盡快與企業(yè)達(dá)成出讓協(xié)議，爭(zhēng)取最終解決剩下的問題。請(qǐng)X代表回去向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。

（三）企業(yè)要承諾在后期解決剩余部分的時(shí)候必須處理好抵押的問題。

第二篇：不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例學(xué)習(xí)會(huì)議記錄

宣城安達(dá)投資管理有限責(zé)任公司《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》學(xué)習(xí)會(huì)議記錄

時(shí)間：2015年5月6日

地點(diǎn)：安達(dá)投資管理有限責(zé)任公司二樓會(huì)議室 主持人：嚴(yán)總 參會(huì)人員：

會(huì)議內(nèi)容： 學(xué)習(xí)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》 《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》自2015年3月1日起施行，共分為6章共35條，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、登記簿、登記程序、登記信息共享與保護(hù)等作出規(guī)定?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的出臺(tái)，標(biāo)志著不動(dòng)產(chǎn)登記工作將進(jìn)入全面明晰產(chǎn)權(quán)、有效保護(hù)權(quán)益、維護(hù)交易安全、提高交易效率的新階段。

會(huì)議主持人介紹了《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的主要內(nèi)容：《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》規(guī)定了登記簿的登記內(nèi)容，要求登記機(jī)構(gòu)設(shè)立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記簿，將不動(dòng)產(chǎn)的自然狀況、權(quán)屬狀況、權(quán)利限制狀況等事項(xiàng)準(zhǔn)確、完整、清晰地予以記載；規(guī)范了登記形式，要求登記簿原則上采用電子介質(zhì)，暫不具備條件的，可以采用紙質(zhì)介質(zhì)；細(xì)化了保管責(zé)任，要求登記機(jī)構(gòu)建立健全相應(yīng)的安全責(zé)任制度，永久保存登記簿，配備安全保護(hù)設(shè)施，任何人不得損毀登記簿，除依法予以更正外不得修改登記事項(xiàng)，登記簿損毀、滅失的，要依據(jù)原有登記資料予以重建等。

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》按照物權(quán)法的有關(guān)規(guī)定，把登記資料查詢?nèi)讼薅ㄔ跈?quán)利人和利害關(guān)系人，有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)可以依法查詢、復(fù)制與調(diào)查處理事項(xiàng)有關(guān)的登記資料；查詢登記資料要向登記機(jī)構(gòu)說明查詢目的，不得將查詢獲得的資料用于其他目的，未經(jīng)權(quán)利人同意，不得泄露查詢資料。

第三篇：不動(dòng)產(chǎn)登記工作計(jì)劃

不動(dòng)產(chǎn)登記工作計(jì)劃

不動(dòng)產(chǎn)登記工作計(jì)劃

20**年是不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度在基層落地的關(guān)鍵年，實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記從制度層面堵住了房地分割中出現(xiàn)的制度、貸款和稅收漏洞，進(jìn)一步明晰了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)，但也出現(xiàn)了部門銜接、歷史遺留處理等相關(guān)問題，如何化解這些問題，讓不動(dòng)產(chǎn)登記工作真正做到便民利民，筆者認(rèn)為，在今后一段時(shí)間，關(guān)鍵要實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊(cè)、依據(jù)和信息平臺(tái)“四統(tǒng)一”。

一、基本情況

20**年11月20日，縣委編委會(huì)批準(zhǔn)在縣國(guó)土資源局加掛**縣不動(dòng)產(chǎn)登記局牌子，負(fù)責(zé)全縣不動(dòng)產(chǎn)登記工作，將相關(guān)部門涉及的不動(dòng)產(chǎn)職責(zé)整合到不動(dòng)產(chǎn)登記局，內(nèi)設(shè)**縣不動(dòng)產(chǎn)登記中心，為縣國(guó)土資源局事業(yè)單位，定編14人。根據(jù)我縣實(shí)際，縣國(guó)土資源局組建工作專班，初步擬定不動(dòng)產(chǎn)登記辦事流程，印制不動(dòng)產(chǎn)登記樣表、申請(qǐng)資料、服務(wù)指南。并就“人員調(diào)配、辦公場(chǎng)所設(shè)置、權(quán)籍檔案移交、稅費(fèi)收取、印章啟用、人員培訓(xùn)、縣政府實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)登記公告時(shí)間、工作經(jīng)費(fèi)、成立不動(dòng)產(chǎn)登記領(lǐng)導(dǎo)小組”等9個(gè)議題提請(qǐng)縣政府專題審議，明確任務(wù)，落實(shí)責(zé)任單位。縣政府決定自20**年元月1日起，國(guó)土資源、房管、林業(yè)等部門暫停受理業(yè)務(wù)。1月11日，**縣不動(dòng)產(chǎn)登記局和**縣不動(dòng)產(chǎn)登記中心正式掛牌，統(tǒng)一受理不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)。

二、主要做法

１、整合力量。按照“人隨事走，編隨人走”的原則，從縣林業(yè)技術(shù)推廣站連人帶編劃入1名，從縣房管局連人帶編劃入2名，國(guó)土資源局內(nèi)部調(diào)整5名，8名人員于20**年12月30日前到崗，迅速開展系統(tǒng)培訓(xùn)。

２、增設(shè)窗口。在縣行政服務(wù)大廳設(shè)不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)窗口8個(gè)，其中受理窗口6個(gè)，收費(fèi)、繕證、歸檔窗口2個(gè)。３、優(yōu)化服務(wù)。完善工作流程，加強(qiáng)制度建設(shè)。全員設(shè)定A、B崗，確保工作連續(xù)性；對(duì)招商引資企業(yè)、城投公司等重點(diǎn)項(xiàng)目開辟綠色通道，要求在1個(gè)工作日內(nèi)完成；對(duì)工業(yè)項(xiàng)目的抵押貸款項(xiàng)目、預(yù)告預(yù)抵押、房產(chǎn)抵押注銷登記、新建商品房轉(zhuǎn)現(xiàn)登記等業(yè)務(wù)，在材料齊全的情況下，做到立等可取；其他業(yè)務(wù)要求在5個(gè)工作日內(nèi)完成。截止目前，全縣共頒發(fā)不動(dòng)產(chǎn)登記證書證明**57本。

三、存在問題

1、部門協(xié)調(diào)配合待解決。一是與房產(chǎn)部門的業(yè)務(wù)協(xié)調(diào)配合中存在數(shù)據(jù)共享、查詢和補(bǔ)錄工作不到位。原房產(chǎn)登記業(yè)務(wù)統(tǒng)一劃入不動(dòng)產(chǎn)登記后（其中，轉(zhuǎn)移登記仍由房產(chǎn)部門審核），由于未進(jìn)行房產(chǎn)數(shù)據(jù)補(bǔ)錄，造成不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)不能查詢房地產(chǎn)數(shù)據(jù)?？h政府要求20**年7月1日起實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)一查詢，如此，造成不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不能對(duì)房產(chǎn)數(shù)據(jù)的完整性負(fù)責(zé)。二是國(guó)土資源局內(nèi)部程序亟待簡(jiǎn)化。因?yàn)槲揖治丛O(shè)置導(dǎo)詢臺(tái)，申請(qǐng)人來大廳登記后，就認(rèn)為已經(jīng)受理，實(shí)際在受理前還有不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪、土地評(píng)估等一系列環(huán)節(jié)，經(jīng)常因其中一個(gè)環(huán)節(jié)時(shí)間過長(zhǎng)，引發(fā)矛盾和誤解。

2、不動(dòng)產(chǎn)登記測(cè)繪單位需統(tǒng)一。在不動(dòng)產(chǎn)登記初期，我們一直按照原有模式，房產(chǎn)測(cè)繪和土地測(cè)繪一同到現(xiàn)場(chǎng)開展業(yè)務(wù)，經(jīng)常因測(cè)繪人員不足問題，造成時(shí)間長(zhǎng)，資料積壓多，影響不動(dòng)產(chǎn)登記質(zhì)效；兩家單位收費(fèi)，不符合不動(dòng)產(chǎn)登記的便民利民原則。

3、數(shù)據(jù)整合待啟動(dòng)。按照部和省廳關(guān)于加快推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)建設(shè)工作的通知要求，20**年11月底前，我縣必須完成信息平臺(tái)建設(shè)，與市、省、部對(duì)接。當(dāng)前必須盡快做好以下工作，一是房產(chǎn)數(shù)據(jù)補(bǔ)錄到不動(dòng)產(chǎn)信息平臺(tái)。二是在地藉核心數(shù)據(jù)庫(kù)內(nèi)導(dǎo)入不動(dòng)產(chǎn)信息平臺(tái)。三是進(jìn)一步加強(qiáng)安全防范和日常維護(hù)，確保信息平臺(tái)的及時(shí)更新。

四、建議與思考

1、加快不動(dòng)產(chǎn)信息平臺(tái)建設(shè)步伐。一是通過信息平臺(tái)建設(shè)，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)共享與保護(hù)，從根本上解決檔案查詢、數(shù)據(jù)補(bǔ)錄問題；二是通過信息平臺(tái)建設(shè)，進(jìn)一步方便群眾，提高辦事效率，申請(qǐng)人只需提供一次資料就能辦理完不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)，不需再向房產(chǎn)部門提供資料。三是通過信息平臺(tái)建設(shè)，實(shí)現(xiàn)圖、表、證、薄的有機(jī)統(tǒng)一，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)成果管理和信息安全的需要。

2、規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)登記測(cè)繪和收費(fèi)。一是省廳要盡快聯(lián)系物價(jià)等部門，及時(shí)確定不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。在現(xiàn)階段應(yīng)綜合房產(chǎn)和土地測(cè)繪收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，按下線的70%收取測(cè)繪費(fèi)。二是規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)。通過備案或者公開遴選2-3家具備不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪資質(zhì)的測(cè)繪單位，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪一次性進(jìn)場(chǎng)測(cè)繪、同時(shí)出具測(cè)繪成果，一次收取費(fèi)用，從而起到提質(zhì)增效的作用。三是進(jìn)一步明確測(cè)繪單位的職責(zé)和義務(wù)。對(duì)測(cè)繪單位實(shí)行黑名單制管理，規(guī)定測(cè)繪單位在3個(gè)工作日內(nèi)完成資料整理和出圖，并確保成果質(zhì)量，及時(shí)進(jìn)行數(shù)據(jù)更新；在收取費(fèi)用的同時(shí)，也要承擔(dān)一定的義務(wù)。對(duì)涉及農(nóng)村宅基地的登記測(cè)繪實(shí)行全程免費(fèi)，按時(shí)完成，確保不能增加農(nóng)民負(fù)擔(dān)。

3、提升不動(dòng)產(chǎn)登記人員素質(zhì)。一是在系統(tǒng)內(nèi)部加強(qiáng)業(yè)務(wù)知識(shí)和政策法規(guī)的學(xué)習(xí)，做到人人鉆研業(yè)務(wù)，努力提高個(gè)人素質(zhì)；二是要加強(qiáng)橫向交流，向先進(jìn)單位學(xué)習(xí)、向業(yè)務(wù)能手學(xué)習(xí)，學(xué)習(xí)和借鑒外地先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，努力提升**不動(dòng)產(chǎn)登記整體水平。三是嚴(yán)格工作紀(jì)律，堅(jiān)決杜絕門難進(jìn)、臉難看、事難辦的現(xiàn)象發(fā)生，對(duì)工作人員定期輪崗。三是強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，加強(qiáng)內(nèi)部團(tuán)結(jié)，對(duì)把握不準(zhǔn)的業(yè)務(wù)，要及時(shí)反饋、溝通。

第四篇：淺析不動(dòng)產(chǎn)登記條例（定稿）

淺析《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》實(shí)施所帶來的影響

2014年11月24日，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)簽署國(guó)務(wù)院令，公布《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，自2015年3月1日起施行。為更好地讓廣大市民了解《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的相關(guān)內(nèi)容，現(xiàn)對(duì)該條例作如下解讀：

了解不動(dòng)產(chǎn)登記條例的定義？

《不動(dòng)產(chǎn)登記條例》將由國(guó)土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同國(guó)務(wù)院法制辦、國(guó)家稅務(wù)總局等有關(guān)部門負(fù)責(zé)起草。不動(dòng)產(chǎn)登記條例的實(shí)施是落實(shí)《物權(quán)法》規(guī)定、保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)的一項(xiàng)有效手段。同時(shí)，也是為未來核定相關(guān)稅基作準(zhǔn)備，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展打基礎(chǔ)。

為什么要制定出臺(tái)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》?

整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)、建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，是國(guó)務(wù)院機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案的重要內(nèi)容，也是完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制、建設(shè)現(xiàn)代市場(chǎng)體系的必然要求，對(duì)于保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人合法財(cái)產(chǎn)權(quán)、提高政府治理效率和水平，尤其是方便企業(yè)、方便群眾，具有重要意義。根據(jù)物權(quán)法第十條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記，并授權(quán)行政法規(guī)對(duì)統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法作出規(guī)定。制定出臺(tái)條例，通過立法規(guī)范登記行為、明確登記程序、界定查詢權(quán)限，整合土地、房屋、林地、草原、海域等登記職責(zé)，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊(cè)、登記依據(jù)和信息平臺(tái)“四統(tǒng)一”。不動(dòng)產(chǎn)登記和百姓有什么關(guān)系?

不動(dòng)產(chǎn)登記工作完成后，市民不需多處跑，在指定辦公地點(diǎn)就能一步查詢，避免產(chǎn)權(quán)交叉或沖突。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記是一系列重大改革的基礎(chǔ)，比如賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利，保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地“農(nóng)地入市”等。

對(duì)于普通市民來說，不動(dòng)產(chǎn)登記條例可能意味著公民擁有房屋情況的“全透明”。房產(chǎn)作為過去十年財(cái)產(chǎn)主要藏匿形式的選擇將出現(xiàn)變化。

不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例所產(chǎn)生的影響

自不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條件施行以來，在市場(chǎng)上引起了巨大的反響，有人說不動(dòng)產(chǎn)登記的實(shí)施將影響國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)商，會(huì)增加市場(chǎng)上的供應(yīng)量，房?jī)r(jià)就會(huì)下跌。據(jù)資料顯示經(jīng)過2013年的快速上漲，進(jìn)入2014年以來房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期。尤其上半年多數(shù)城市市場(chǎng)觀望情緒濃厚，呈現(xiàn)供大于求局面，直到下半年市場(chǎng)成交量才有所回升，這與限購(gòu)、限貸等調(diào)控政策的放松有直接關(guān)系。即使在這樣的情況下，中國(guó)指數(shù)研究院[微博]統(tǒng)計(jì)的12個(gè)重點(diǎn)城市今年前51周的新建商品住宅成交量中，只有武漢一個(gè)城市超過了2013年同期，北京、廣州和南京三個(gè)城市前51周成交量分別同比下降31.86%、25.16%和22.19%。針對(duì)這些數(shù)據(jù)，某研究院副院長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的推出，短期對(duì)樓市確有不利心理影響，主要是擁有多套房的官員和國(guó)企高管可能出售房屋，且影響他們新增的投資需求?！暗@類所售及所投的房屋占全國(guó)交易總量比例極小，應(yīng)不超10%，且部分房源早已拋掉。長(zhǎng)期來看，對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)無實(shí)質(zhì)影響?！睏罴t旭表示。對(duì)于，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的實(shí)施，到底有何意義，有何具體的影響呢？ 一、四川推出不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例，完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制建設(shè)的必然

2015年3月1日起《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》正式施行，全國(guó)首批、四川省第一本不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書在瀘州誕生。不動(dòng)產(chǎn)登記的辦理讓老百姓辛勤勞動(dòng)積攢起來購(gòu)買的不動(dòng)產(chǎn)受到了法律的保護(hù)，同時(shí)辦理程序的簡(jiǎn)化讓老百姓更省心。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書內(nèi)詳細(xì)記錄了權(quán)利人土地使用權(quán)面積、專有建筑面積、使用年限等權(quán)利狀況。證書首頁(yè)上方還印有二維碼標(biāo)識(shí)，據(jù)工作人員介紹，該標(biāo)識(shí)是為了存儲(chǔ)不動(dòng)產(chǎn)登記信息，便于下一次受理時(shí)能夠快速查詢出登記信息。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例的實(shí)施，更多的是完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制建設(shè)的必走之路。

開展不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作是國(guó)務(wù)院機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變的重要內(nèi)容，是貫徹落實(shí)《物權(quán)法》的重要舉措，是完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制、建設(shè)現(xiàn)代市場(chǎng)體系的必然要求。開展“不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記”，就是將分散在國(guó)土、住建、農(nóng)業(yè)、林業(yè)等部門的不動(dòng)產(chǎn)登記職能整合到一個(gè)部門，承擔(dān)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，通過立法規(guī)范登記行為、明確登記程序、界定查詢權(quán)限，整合相登記職責(zé)，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記依據(jù)、登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊(cè)和信息平臺(tái)“四統(tǒng)一”，促使不動(dòng)產(chǎn)登記行為更加規(guī)范，不動(dòng)產(chǎn)交易更加安全，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人合法權(quán)益更加保障。同時(shí)，實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后，居民將可以在一個(gè)窗口辦理所有手續(xù)。”一位從事相關(guān)工作的人員稱，方便群眾辦事是不動(dòng)產(chǎn)登記的初衷之一。不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)統(tǒng)一到一個(gè)部門，未來或?qū)?shí)行“一站式”服務(wù)，能夠提高行政效率，減少辦證環(huán)節(jié)，方便企業(yè)和群眾。

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的落地標(biāo)志著不動(dòng)產(chǎn)登記政策的加速推進(jìn)。對(duì)于部分高端住宅來說，政策的利空效應(yīng)更為明顯。某研究院研究員馬千里表示，面對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記和未來可能到來的房產(chǎn)稅，今年一季度北京、廣州等地也確實(shí)出現(xiàn)了高檔空置存量房加速出售的現(xiàn)象，對(duì)市場(chǎng)造成了一定沖擊，但歷經(jīng)一年之后，其影響早已由市場(chǎng)所消化、平復(fù)。

二、不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例的實(shí)施，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

不動(dòng)產(chǎn)登記客觀上將對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響是難以避免的。有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記制度并不直接影響房?jī)r(jià)，以它為基礎(chǔ)的房產(chǎn)稅或遺產(chǎn)稅可能會(huì)影響到未來的房?jī)r(jià)。不過目前，房產(chǎn)稅和遺產(chǎn)稅如何收繳，還是未知數(shù);另外，不動(dòng)產(chǎn)登記從今日起開始實(shí)施，完成登記還要花幾年時(shí)間。比如，不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)施將會(huì)促使有產(chǎn)階層進(jìn)行財(cái)富結(jié)構(gòu)調(diào)整，降低房產(chǎn)在其財(cái)富結(jié)構(gòu)中的比重，因而會(huì)產(chǎn)生部分有產(chǎn)階層一方面進(jìn)行房產(chǎn)拋售，增加二手房供給;一方面減少房產(chǎn)購(gòu)置，降低一手房的購(gòu)房需求。

當(dāng)采取這種措施的有產(chǎn)階層達(dá)到一定量時(shí)就會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生短期向下波動(dòng)。當(dāng)然，也不要盲目樂觀，因?yàn)橛挟a(chǎn)階層購(gòu)置的房產(chǎn)大都以

豪宅、大戶型、別墅等形態(tài)，與剛需市場(chǎng)需求是不匹配的，并不會(huì)刺激剛性置業(yè)人群，只會(huì)刺激部分改善型需求

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》實(shí)施后。受此政策影響，一些二三線城市一些持有多套房屋的業(yè)主已經(jīng)開始謀求低價(jià)賣房，這些房源主要以單位團(tuán)購(gòu)房居多。近期，二手房的掛牌量也因此呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，未來隨著不動(dòng)產(chǎn)登記的進(jìn)一步深入以及征收房產(chǎn)稅的預(yù)期，可能會(huì)有更多商品房房源進(jìn)入二手房市場(chǎng)，對(duì)房?jī)r(jià)會(huì)造成一定的影響。

春節(jié)前有不少想賣房的人上門咨詢，但真正成交的還不多。至少?gòu)臄?shù)據(jù)來看，不動(dòng)產(chǎn)登記政策對(duì)二手房市場(chǎng)的交易影響還不明顯。數(shù)據(jù)表現(xiàn)不明顯，主要有兩方面原因：一是一些被拿出來低價(jià)出售的團(tuán)購(gòu)房，大多沒有房產(chǎn)證，而房產(chǎn)證是網(wǎng)簽的必要條件，所以，有些人想賣暫時(shí)也賣不掉。二是《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》雖然從3月1日起施行，但地方細(xì)則并未出臺(tái)，受牽扯的業(yè)主壓力并不緊迫。目前市場(chǎng)上出現(xiàn)低價(jià)拋售的房源主要以機(jī)關(guān)單位的團(tuán)購(gòu)房為主，而真正的商品房二手房的掛牌量并沒有明顯增加。不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)市場(chǎng)的影響還需要繼續(xù)觀察。

如果未來不動(dòng)產(chǎn)登記的細(xì)則出臺(tái)，相關(guān)查詢制度完善，賣房者的信息聯(lián)網(wǎng)又可查的話，估計(jì)拋售現(xiàn)象會(huì)顯著增多。

在不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)全面運(yùn)行、房地產(chǎn)稅體系建立完善前，購(gòu)房者觀望情緒或?qū)⒓又?，在反腐工作配合之下個(gè)別城市或局部地區(qū)也會(huì)出現(xiàn)二手房源集中供應(yīng)，從而影響當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)變化的情況。不過未來對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響最大的還是供求和庫(kù)存等市場(chǎng)

因素。

對(duì)于未來的房?jī)r(jià)走勢(shì)，根據(jù)央行2014年四季度的城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問卷調(diào)查，僅有17.3%的人預(yù)期房?jī)r(jià)上漲，有52.5%的人預(yù)期基本不變，也從側(cè)面證明了無論是放松調(diào)控的“利好”政策，還是不動(dòng)產(chǎn)登記的“利空”政策，都沒有明顯影響買房人對(duì)房?jī)r(jià)的心理預(yù)期。

三、實(shí)施房產(chǎn)稅收的前兆，中央地方稅收博弈

從3月1日開始，《全國(guó)所有城鎮(zhèn)都必須將其紙質(zhì)房產(chǎn)檔案錄入電子信息庫(kù)，并建立本地的住房信息系統(tǒng)；全國(guó)所有地級(jí)以上城市的住房信息系統(tǒng)都必須與住建部聯(lián)網(wǎng)，不得以任何借口推延，農(nóng)業(yè)部將選擇兩省試點(diǎn)農(nóng)村土地確權(quán)登記。

根據(jù)稅收政策制定者所說，結(jié)合重慶和上海兩地的試點(diǎn)情況，可以預(yù)期房地產(chǎn)稅大概有以下特征：

1、第一套房基本可以確定免征。擁有一套豪宅的，雖然房子抵得上人家四、五套，甚至十套，但也有免征的可能性。

2、第二套房從輕征收的可能性很大。

3、至于第三、第四套房子征稅的稅率，會(huì)采用固定稅率，而且稅率超過3%的可能性非常小。這樣才能實(shí)現(xiàn)所設(shè)想的“調(diào)節(jié)社會(huì)貧富差距的問題”。否則，富人們都把房子賣了，還怎么通過房產(chǎn)稅調(diào)節(jié)貧富差距呢?

4、享受公共服務(wù)越多，征稅越多，一、二線城市房產(chǎn)的稅負(fù)將高于三、四線城市。

如此一來，未來的房地產(chǎn)稅應(yīng)該是大多數(shù)人都能交得起的。如果你只有一兩套房子，就不必?fù)?dān)心交不起房地產(chǎn)稅;擁有四五套房子的，也不要過于擔(dān)心征稅會(huì)讓你破產(chǎn)。

作為一種在保有環(huán)節(jié)征收的稅種，房產(chǎn)稅在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展成熟國(guó)家施行所起到的疏導(dǎo)住房購(gòu)買需求、抑制房地產(chǎn)囤積空置、規(guī)范房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)制等作用已經(jīng)為不少專家學(xué)者所論證，并被認(rèn)為是推動(dòng)房地產(chǎn)調(diào)控由“短效”趨向“長(zhǎng)期”的重要手段。

不動(dòng)產(chǎn)登記是不是為房地產(chǎn)征稅做基礎(chǔ)數(shù)據(jù)采集？房地產(chǎn)稅會(huì)開征嗎？擁有多年房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)從業(yè)人士在業(yè)內(nèi)高端微信群分享《不動(dòng)產(chǎn)登記條例》解讀時(shí)表示，我國(guó)房地產(chǎn)稅開征是必然，預(yù)測(cè)應(yīng)在3年內(nèi)開征，并估算價(jià)值100萬的首套房可能會(huì)每年增加約5000元稅負(fù)，即每月400多元。

參照歐美國(guó)家及世界通行做法，王大國(guó)認(rèn)為，房產(chǎn)稅開征是合理的，業(yè)內(nèi)人士測(cè)算首套房的稅率應(yīng)該在0.5%-1%之間，即100萬一套房，一年交 5000元，每月420元不到。二套房、三套房及以上，稅率不會(huì)超過3%，預(yù)計(jì)在2%以內(nèi)。多套房的人也會(huì)交，以此來減少低收入者的負(fù)擔(dān)和控制高收入者的收入過快增長(zhǎng)。

有相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，今年公布的城市化率是54.77%，三年后我國(guó)城市化率預(yù)計(jì)接近60%，全國(guó)近14億總?cè)丝冢?0%就是8.4億城市人口。

因此，也有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記將促進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)，城鎮(zhèn)人口數(shù)量不能確切反映城鎮(zhèn)人口，包括很多目前是農(nóng)村戶口但在城市(包括縣城里)買房，2年后入住的部分，包括已居住在城市但戶口還在農(nóng)村的。所以，不動(dòng)產(chǎn)登記，還有搞清這部分統(tǒng)計(jì)遺漏的作用。

另一位參與討論的業(yè)內(nèi)人士表示，為了避免無知者畏懼而對(duì)市場(chǎng)的消極影響，也應(yīng)該盡快建立和實(shí)施(房地產(chǎn)稅)，應(yīng)該不會(huì)拖過三年。另外，城市化的60%是個(gè)經(jīng)驗(yàn)值，不見得死守，再說中國(guó)，以人口城市化計(jì)算，應(yīng)該不止54.77%。

結(jié)合國(guó)內(nèi)外學(xué)者觀點(diǎn)，不動(dòng)產(chǎn)登記落實(shí)后，房產(chǎn)稅勢(shì)在必行，老百姓一下子就擔(dān)心了，但是如果對(duì)政府有信心，就會(huì)知道，稅收從不是一碗水端平，稅收是調(diào)控的手段，正如高收入者征收高稅收，確實(shí)落實(shí)房產(chǎn)稅，只要合法合理，對(duì)社會(huì)公平也必將帶來良性反應(yīng)。當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)登記之后，房產(chǎn)稅隨之而來，人們對(duì)于購(gòu)房的觀念將從投資增值，回歸到最基本的保值和必需品。

時(shí)代變了，房地產(chǎn)的游戲規(guī)則也變了。房地產(chǎn)從增量時(shí)代逐漸進(jìn)入存量時(shí)代。二十年來地方政府將土地出讓作為財(cái)政主要來源。但當(dāng)房地產(chǎn)進(jìn)入存量時(shí)代，土地出讓減少，地方政府的土地財(cái)政難以支撐。在房子上下文章，中央與地方將圍繞新開征的房產(chǎn)稅收展開新一輪的利益博弈。

四、促使樓市長(zhǎng)效性調(diào)控機(jī)制逐步形成

從十八屆三中全會(huì)及2014年“兩會(huì)”來看,2014年及未來幾年內(nèi),當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)改革初有成效,宏觀經(jīng)濟(jì)逐步好轉(zhuǎn)之時(shí),在建立個(gè)人住房信息系統(tǒng)的基礎(chǔ)上,房地產(chǎn)稅、二手房交易環(huán)節(jié)征收20%增值稅、“空置稅”勢(shì)在必行,關(guān)于房地產(chǎn)方面的稅制改革頂層設(shè)計(jì)勢(shì)必會(huì)逐步推出。最終,房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的稅費(fèi)經(jīng)濟(jì)手段會(huì)更加突出,以稅費(fèi)手段改變市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu),堅(jiān)持“去投資化”,使市場(chǎng)回歸自住屬性,促使樓市長(zhǎng)效性調(diào)控機(jī)制逐步形成。

不過,也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記與房產(chǎn)稅有關(guān)系但影響小。CRIC研究中心研究員余仁花就認(rèn)為,一方面,《房地產(chǎn)稅立法》尚未出臺(tái),真正落地更無明確時(shí)間表;另一方面,即便《房地產(chǎn)稅立法》出臺(tái),個(gè)人不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)信息錯(cuò)綜復(fù)雜,各地不動(dòng)產(chǎn)登記工作進(jìn)度不一,其順利完成需相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間,房地產(chǎn)稅征收要想享受不動(dòng)產(chǎn)登記所帶來的便利,恐怕還需要一些年月。

由于我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行“屬地登記”制度，具體的不動(dòng)產(chǎn)登記工作主要在市、縣。職責(zé)和機(jī)構(gòu)整合完成是實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的前提條件。國(guó)土部要求各地在加快不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)職責(zé)整合的同時(shí)，應(yīng)盡快設(shè)立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記窗口，實(shí)現(xiàn)“一個(gè)窗口進(jìn)、一個(gè)窗口出”。國(guó)土資源部有關(guān)人士透露，統(tǒng)一的受理工作現(xiàn)已全面展開。據(jù)了解，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記至少涉及三個(gè)方面的統(tǒng)一。其一是城鄉(xiāng)統(tǒng)一。國(guó)土資源部不動(dòng)產(chǎn)登記中心法律處處長(zhǎng)蔡衛(wèi)華介紹，今后需要登記的不動(dòng)產(chǎn)涉

及城鄉(xiāng)所有擁有不動(dòng)產(chǎn)的人群。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，都需要登記；其二是土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的統(tǒng)一。蔡衛(wèi)華說，以前是房子產(chǎn)權(quán)到一個(gè)地方申請(qǐng)登記，土地到另一個(gè)地方去申請(qǐng)登記。以后都要統(tǒng)一了；其三，業(yè)務(wù)部門職責(zé)統(tǒng)一。要將不動(dòng)產(chǎn)登記的申請(qǐng)、受理、審核、登簿以及發(fā)證、登記資料和信息管理、查詢等屬于不動(dòng)產(chǎn)登記的職責(zé)統(tǒng)一起來，確保職責(zé)的完整性。

2014 年起，中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控思路已經(jīng)轉(zhuǎn)向，限購(gòu)、限貸等行政化的硬調(diào)控退出是必然趨勢(shì)，金融工具的運(yùn)用、行業(yè)規(guī)則的建構(gòu)將成為主流。房地產(chǎn)調(diào)控正被納入更大的制度性改革框架中，更為主動(dòng)，而不再僅僅被動(dòng)的聚焦價(jià)格起落等短期目標(biāo)，更關(guān)注居住權(quán)的保障以及房地產(chǎn)的中長(zhǎng)期制度性建設(shè)。

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記一方面可以為房產(chǎn)稅的開征做鋪墊；另一方面，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后也可以更清楚的了解全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)的數(shù)據(jù)和分布、閑置情況，也將成為長(zhǎng)效機(jī)制的權(quán)威基礎(chǔ)資料。

五、不動(dòng)產(chǎn)登記條例對(duì)房地產(chǎn)鋼鐵行業(yè)的影響

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》自2015年3月1日起施行。在國(guó)家層面不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)及機(jī)構(gòu)整合工作完成基礎(chǔ)上，省市縣三級(jí)整合工作已全面鋪開。不動(dòng)產(chǎn)登記的作用首先是摸清國(guó)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的狀況，為將來土地供應(yīng)、市場(chǎng)調(diào)整、城市規(guī)劃、開工建設(shè)等提供基礎(chǔ)性的依據(jù)。其次，使房產(chǎn)交易更安全、更便捷、更順暢；再次，才是為未來房產(chǎn)稅課征提供一個(gè)必要條件。那么不動(dòng)產(chǎn)會(huì)不會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響，作為

鋼鐵下游主要的消費(fèi)領(lǐng)域，不動(dòng)產(chǎn)會(huì)不會(huì)造成建筑鋼材需求量下滑，對(duì)于這個(gè)問題進(jìn)行簡(jiǎn)述。

房地產(chǎn)行業(yè)的考量指標(biāo)包括房地產(chǎn)景氣指數(shù)、房地產(chǎn)投資、新開工面積、施工面積、竣工面積、銷售面積等。對(duì)于鋼材消費(fèi)直接有拉動(dòng)作用的指標(biāo)主要是新開工面積和施工面積。房地產(chǎn)行業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要行業(yè)，其興衰的轉(zhuǎn)變也給市場(chǎng)信心帶來非常大的影響。因此，房屋銷售面積作為反映房地產(chǎn)成交狀況的指標(biāo)也不可忽視。

從建筑鋼材的消費(fèi)結(jié)構(gòu)來看，我國(guó)建筑用鋼的主要用戶是民用房施工單位、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)單位和產(chǎn)業(yè)廠房。民用房地產(chǎn)施工單位是建筑用鋼的最大用戶，其用鋼量約占建筑鋼材總消費(fèi)量的60%以上，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)單位一般為國(guó)有大型企業(yè)，其用鋼量占總消費(fèi)量的20%，產(chǎn)業(yè)廠房也是建筑用鋼重要消費(fèi)客戶，其消費(fèi)量占總消費(fèi)量的15%左右。

房地產(chǎn)鋼材用量、鋼材累計(jì)產(chǎn)量和房地產(chǎn)用鋼占比基本呈現(xiàn)同步增長(zhǎng)的趨勢(shì)，特別是在2009年趨勢(shì)最為明顯，其中房地產(chǎn)(000736,股吧)用鋼占比在2014年增幅最大，占比達(dá)到將近40%，雖然國(guó)家近幾年在調(diào)控房地產(chǎn)，但是面對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速全年放緩趨勢(shì)下，未來國(guó)家不可能對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行洗牌或者崩盤。

根據(jù)線性回歸等模型預(yù)測(cè)，未來建筑鋼材表觀消費(fèi)量繼續(xù)呈現(xiàn)增加的趨勢(shì)，但是增幅出現(xiàn)連續(xù)下滑的趨勢(shì)。從歷史數(shù)據(jù)來看，建筑鋼材表觀消費(fèi)量與房地產(chǎn)行業(yè)的表現(xiàn)密切相關(guān)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的過度

開發(fā)，以及國(guó)家宏觀政策的轉(zhuǎn)向，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)處于頹勢(shì)階段，而建材表觀消費(fèi)量增速也隨之下滑。這也導(dǎo)致了未來增速放緩的局面將延續(xù)預(yù)計(jì)截止到2020年增幅將降至6%以下。

不產(chǎn)登記的出臺(tái)，會(huì)使房地產(chǎn)市場(chǎng)更加透明規(guī)范，并會(huì)推進(jìn)房產(chǎn)稅的實(shí)施，由于持有多套房產(chǎn)的成本和風(fēng)險(xiǎn)上升，會(huì)降低一些投資人的房地產(chǎn)投資熱情，從而改變市場(chǎng)對(duì)供求關(guān)系的預(yù)期。所以不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記未來會(huì)在一定程度上對(duì)房?jī)r(jià)上漲形成壓力，將有利于樓市調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的推出。而面對(duì)建筑鋼材的剛性需求也將受到一定抑制。

第五篇：不動(dòng)產(chǎn)繼承登記

不動(dòng)產(chǎn)繼承登記，有四個(gè)問題要厘清

【發(fā)布日期】2016-7-8 【作者】李煒 【來源】《中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)》2016年第7期

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2016年1月1日正式實(shí)施的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》（以下簡(jiǎn)稱《細(xì)則》）第14條規(guī)定，因繼承、受遺贈(zèng)取得不動(dòng)產(chǎn)，當(dāng)事人申請(qǐng)登記的，應(yīng)當(dāng)提交死亡證明材料、遺囑或者全部法定繼承人關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)分配的協(xié)議以及與被繼承人的親屬關(guān)系材料等，也可以提交經(jīng)公證的材料或者生效的法律文書。這一規(guī)定摒棄了原來辦理房屋繼承登記時(shí)非公證繼承即法院繼承的二選一的要件模式，解決了公證難、收費(fèi)高的問題，可以簡(jiǎn)化手續(xù)、便民利民。需要指出的是，新規(guī)落實(shí)到位并非一朝一夕能夠達(dá)成，還需厘清并解決好以下四個(gè)問題。

問題一：死亡證明由誰(shuí)出具

要辦理繼承登記，首先應(yīng)該證明原產(chǎn)權(quán)人已經(jīng)死亡。盡管《細(xì)則》對(duì)此并未明確，但國(guó)土資源部最新出臺(tái)的《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)范》）明確規(guī)定：“被繼承人或遺贈(zèng)人的死亡證明，包括醫(yī)療機(jī)構(gòu)出具的死亡證明；公安機(jī)關(guān)出具的死亡證明或者注明了死亡日期的注銷戶口證明；人民法院宣告死亡的判決書；其他能夠證明被繼承人或受遺贈(zèng)人死亡的材料等?！?/p>

一般來說，自然人的死亡分為正常死亡、非正常死亡、宣告死亡三種。2014年，國(guó)家衛(wèi)計(jì)委、公安部、民政部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范人口死亡醫(yī)學(xué)證明和信息登記管理工作的通知》，明確規(guī)定自2014年1月1日起，經(jīng)救治死亡或者正常死亡的，由各地醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)使用全國(guó)統(tǒng)一制定的新版《居民死亡醫(yī)學(xué)證明（推斷）書》，未經(jīng)救治的非正常死亡的由公安部門按程序辦理。至于宣告死亡，則由人民法院根據(jù)《民訴法》和《民法通則》之規(guī)定出具宣告死亡判決書。

綜上，法律上規(guī)定有效的《死亡證明》應(yīng)該分別為醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)出具的證明書、公安部門出具的死亡證明或者人民法院出具的宣告死亡的判決書。除此之外的其他證明，均為缺乏法律依據(jù)的非合法《死亡證明》，登記時(shí)不應(yīng)采用。

問題二：遺囑可否作為繼承登記要件

按照《細(xì)則》第14條的規(guī)定，遺囑可以作為登記申請(qǐng)的要件。根據(jù)《繼承法》，繼承分為法定繼承、遺囑繼承和遺囑、遺贈(zèng)撫養(yǎng)協(xié)議三大類，一般而言，遺贈(zèng)撫養(yǎng)協(xié)議優(yōu)先于遺囑、遺贈(zèng)，遺囑、遺贈(zèng)優(yōu)先于法定繼承?！独^承法》第20條明確規(guī)定，遺囑人可以撤銷、變更自己的遺囑，而且可以訂立多個(gè)遺囑，公證遺囑也不例外。究其效力，又有公證遺囑優(yōu)于其他遺囑、后遺囑優(yōu)于先遺囑等適用規(guī)則。

此外，《繼承法》還規(guī)定了幾個(gè)特殊的規(guī)則來對(duì)遺產(chǎn)的分配進(jìn)行調(diào)整，如第7條規(guī)定的繼承權(quán)喪失規(guī)則，第19條規(guī)定的特留份規(guī)則，第21條規(guī)定的遺囑無效規(guī)則，第28條規(guī)定的胎兒預(yù)留份規(guī)則等。

有鑒于繼承的復(fù)雜性，中國(guó)公證協(xié)會(huì)2009年出臺(tái)的《辦理繼承公證的指導(dǎo)意見》第31 條、第5條、第14條明確規(guī)定了當(dāng)事人申請(qǐng)繼承權(quán)公證需提供的材料以及公證處應(yīng)審查的內(nèi)容，并在第15、第16條明確規(guī)定了不予辦理法定繼承和遺囑繼承公證的情形。

據(jù)此，如當(dāng)事人僅提供遺囑作為申請(qǐng)材料，即使其為公證遺囑，也不宜直接作為繼承權(quán)的依據(jù)，還應(yīng)結(jié)合其他材料予以認(rèn)定。

問題三：怎樣認(rèn)定全部法定繼承人

根據(jù)《細(xì)則》第14條的要求，不管原產(chǎn)權(quán)人是否留有遺囑，如沒有提供繼承權(quán)公證書或者人民法院生效法律文書來證明繼承權(quán)歸屬的，均需要全部法定繼承人來確認(rèn)其效力，或者簽署《關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)分配的協(xié)議》。因此，對(duì)于全體法定繼承人的認(rèn)定，就成為了辦理繼承不動(dòng)產(chǎn)登記的重中之重。

《規(guī)范》第10條明確規(guī)定，所有繼承人或受遺贈(zèng)人與被繼承人或遺贈(zèng)人之間的親屬關(guān)系證明，包括戶口簿、婚姻證明、收養(yǎng)證明、出生醫(yī)學(xué)證明，公安機(jī)關(guān)以及村委會(huì)、居委會(huì)、被繼承人或繼承人單位出具的證明材料，其他能夠證明相關(guān)親屬關(guān)系的材料等。

2015年8月，公安部微博公布的不出具的18種證明中明確，親屬關(guān)系證明不屬于公安職權(quán)范圍，應(yīng)該屬于公證職能，因?yàn)楝F(xiàn)實(shí)中存在大量家庭成員不在一個(gè)戶籍中的情形。中國(guó)公證協(xié)會(huì)《辦理繼承公證的指導(dǎo)意見》第3條中明確說明，本條所述“親屬關(guān)系證明”，是指被繼承人或者繼承人檔案所在單位的人事部門出具的證明繼承人與被繼承人之間具有親屬關(guān)系的證明；基層人民政府出具的證明繼承人與被繼承人之間具有親屬關(guān)系的證明；公安機(jī)關(guān)出具的證明繼承人與被繼承人之間具有親屬關(guān)系的證明；能夠證明相關(guān)親屬關(guān)系的婚姻登記證明、收養(yǎng)登記證明、出生醫(yī)學(xué)證明和公證書。

綜上，申請(qǐng)人提供的親屬關(guān)系證明應(yīng)為公證機(jī)關(guān)出具的《親屬關(guān)系證明公證書》。

問題四：登記錯(cuò)誤責(zé)任如何承擔(dān)

對(duì)于登記錯(cuò)誤責(zé)任承擔(dān)，學(xué)界主要有過錯(cuò)責(zé)任原則、無過錯(cuò)責(zé)任原則和過錯(cuò)推定原則等幾種不同的觀點(diǎn)。根據(jù)《房屋登記辦法》第92條和《最高人民法院關(guān)于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定》，登記機(jī)構(gòu)的過錯(cuò)表現(xiàn)為兩種形態(tài)：一為過失，即第12條規(guī)定“未盡合理審慎職責(zé)的”；二為故意，即第13條規(guī)定的“登記機(jī)構(gòu)工作人員與第三人惡意串通違法登記的”。即如果登記機(jī)關(guān)能夠證明自己的登記行為合法且沒有過錯(cuò)，可以免除相應(yīng)的責(zé)任，且房屋登記人員只有在“故意或者重大過失造成登記錯(cuò)誤的”才承擔(dān)賠償責(zé)任。

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第29條對(duì)賠償責(zé)任的確定，規(guī)定為按《物權(quán)法》的規(guī)定承擔(dān)賠償責(zé)任，《細(xì)則》并未對(duì)此做出具體的規(guī)定。從《物權(quán)法》第21條規(guī)定的文義解釋來看，登記機(jī)構(gòu)是應(yīng)該承擔(dān)無過錯(cuò)責(zé)任，在此情況下，對(duì)具體登記工作人員的賠償責(zé)任又沒有明確規(guī)定為“故意或者重大過失”，更不要說明確“故意或者重大過失”的具體認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)了。在此情況下，假定出現(xiàn)了登記錯(cuò)誤，登記人員即有可能承擔(dān)民事的賠償責(zé)任，更有甚者會(huì)承擔(dān)瀆職的刑事責(zé)任。這也是實(shí)踐中登記人員更有意于保守操作，登記機(jī)構(gòu)愿意大量采用公證文書和法院生效法律文書的根本原因。

有鑒于繼承不動(dòng)產(chǎn)登記還有上述亟須解決的問題，立法部門在下一步的立法進(jìn)程中應(yīng)對(duì) 相關(guān)具體操作予以明確，并加強(qiáng)與公安、民政、法院等部門的溝通和協(xié)調(diào)，建立數(shù)據(jù)大平臺(tái)，方便登記機(jī)構(gòu)核查相關(guān)信息。同時(shí)，建立不動(dòng)產(chǎn)登記賠償基金制度或者設(shè)立責(zé)任保險(xiǎn)制度。只有這樣，才能既解決老百姓的辦證難問題，又解除登記人員的后顧之憂，真正達(dá)成“依法行政”“高效便民”的目標(biāo)。