第一篇：東莞長(zhǎng)安地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告

題 目：學(xué) 院：專 業(yè)：班 級(jí)：姓 名: 學(xué) 號(hào)：

房地產(chǎn)營(yíng)銷課程論文

任課教師： 2012春

2012 年 月

目錄

一．調(diào)研目的........................................................4

二、調(diào)查范圍界定....................................................4

三、項(xiàng)目片區(qū)描述....................................................4

四、長(zhǎng)安鎮(zhèn)概況......................................................4

（一）地理和人口................................................4

（二）經(jīng)濟(jì)與工業(yè)................................................5

（三）鎮(zhèn)政建設(shè)..................................................5

五、項(xiàng)目片區(qū)配套....................................................5

（一）交通配套..................................................5

（二）餐飲、購物、娛樂..........................................6

（三）文化、教育、康體..........................................6

（四）金融、證券等..............................................7

六、長(zhǎng)安鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析........................................7

（一）項(xiàng)目規(guī)模分析..............................................7

（二）戶型、面積分析............................................8 Ａ、戶型分析.................................................8 B、面積分析..................................................8

（三）價(jià)格分析..................................................8

（四）銷售狀況分析..............................................9

（五）長(zhǎng)安地區(qū)租賃市場(chǎng)現(xiàn)狀.....................................10 A、住房租賃.................................................10 B、商鋪?zhàn)赓U、出售...........................................10

（六）目標(biāo)客戶定位.............................................10 A、投資型...................................................10 B、居家型...................................................11 C、外資企業(yè)老板.............................................11

七、項(xiàng)目 SWOT 分析.................................................11

（一）優(yōu)勢(shì)分析（Strength）.....................................11 A、地理位置.................................................11 B、地利優(yōu)勢(shì).................................................12

C、品牌優(yōu)勢(shì).................................................12

（二）劣勢(shì)分析（Weakness）.....................................12 A、周邊配套缺乏.............................................12

（三）機(jī)會(huì)分析（Opportunity）..................................12 A、市場(chǎng)潛力大...............................................12 B、競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng).................................................12

（四）威脅分析（Threat）.......................................13

八、調(diào)研小結(jié).......................................................13

一．調(diào)研目的

通過對(duì)目前東莞市長(zhǎng)安鎮(zhèn)的整體產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人口結(jié)構(gòu)狀況、房地產(chǎn)市場(chǎng)供需現(xiàn)狀以及政 府未來城區(qū)規(guī)劃等調(diào)查研究，為開發(fā)商在本項(xiàng)目的啟動(dòng)、定位以及銷售等方面提供一個(gè)可行 性的參考依據(jù)。

二、調(diào)查范圍界定

本次調(diào)研主要界定在長(zhǎng)安鎮(zhèn)內(nèi)，其中包括長(zhǎng)安鎮(zhèn)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r、項(xiàng)目周邊生 活配套情況、周邊土地規(guī)劃以及全鎮(zhèn)的整體規(guī)劃方向等方面。由于時(shí)間緊促，本次調(diào)研未涉及客戶調(diào)查問卷和周邊城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研。

三、項(xiàng)目片區(qū)描述

本項(xiàng)目坐落于東莞市長(zhǎng)安鎮(zhèn)錦夏村內(nèi)，北靠風(fēng)景秀麗的蓮花山，南臨人頭攢動(dòng)的購 物中心--長(zhǎng)青路商業(yè)街，西起春意盎然的粵安花場(chǎng)，東至即將新建的政府辦公大樓及長(zhǎng)安集 團(tuán)辦公大樓。

項(xiàng)目片區(qū)屬于鎮(zhèn)政府規(guī)劃中的中心區(qū)和高檔居住區(qū)，東南側(cè)有新建的長(zhǎng)安廣場(chǎng)、長(zhǎng) 安圖書館、長(zhǎng)安公園、長(zhǎng)安體育中心等，同時(shí)周邊有大量的在建和擬建的公益設(shè)施及政府辦 公機(jī)構(gòu)，雖然目前項(xiàng)目周邊的人氣還不是很旺，但隨著各項(xiàng)配套和投資環(huán)境的日臻完善，片 區(qū)在未來幾年內(nèi)必將成為炙手可熱的黃金地段。

四、長(zhǎng)安鎮(zhèn)概況

（一）地理和人口

長(zhǎng)安鎮(zhèn)地處珠江口，位于東莞最南端，東至風(fēng)輪地，與深圳市松崗鎮(zhèn)相連；西至上 角大寧涌，與虎門鎮(zhèn)相鄰；南至東寶河，瀕臨珠江口獅子洋；北至蓮花山峰（分水嶺），與 大嶺山鎮(zhèn)接壤。東西橫貫約 15 公里，西北約跨 7 公里，面積 84平方公里，下轄 13 個(gè)

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村（居）民委員會(huì)，全鎮(zhèn)統(tǒng)計(jì)人口約 67 萬，其中戶籍人口 34700 多人，外來員工 60 多萬人，港臺(tái) 同胞 3 萬多人。

（二）經(jīng)濟(jì)與工業(yè)

2001 年，全鎮(zhèn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 19.1 億元；工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 50.9 億元；農(nóng)業(yè)產(chǎn)值 201 億元。銀行存款余額 79.5 億元，其中居民儲(chǔ)蓄存款 49.5 億元，人均年收入達(dá) 9576 元。長(zhǎng)安鎮(zhèn)目前有來自香港、臺(tái)灣、日本、美國(guó)、韓國(guó)、馬來西亞等國(guó)家（地區(qū)）的外 商投資企業(yè)，截至 2001 年底，外資投資企業(yè)共有 1640 家，利用外資總額達(dá)到 16.83 億美 元。主要行業(yè)是電子、電器、五金、玩具、制鞋、制衣等。在外向型經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)下，現(xiàn)有私 營(yíng)企業(yè) 453 家，投資總額１０億多元。

（三）鎮(zhèn)政建設(shè)

長(zhǎng)安鎮(zhèn)目前城鄉(xiāng)一體化的城鎮(zhèn)建成區(qū) 30平方公里，全鎮(zhèn)有二級(jí)以上標(biāo)準(zhǔn)的公路 200 多公里?，F(xiàn)有三星級(jí)以上標(biāo)準(zhǔn)的酒店６家，醫(yī)療設(shè)施齊備先進(jìn)的醫(yī)院５家，裝置有空調(diào) 設(shè)備的影劇院７家，以及大型文化廣場(chǎng)、圖書館、國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場(chǎng)、公園、文化中心、體育中心等一批文化體育設(shè)施。完善的配套設(shè)施形成了良好的投資和居住環(huán)境。

五、項(xiàng)目片區(qū)配套

配套設(shè)施是人們選擇物業(yè)時(shí)考慮的一個(gè)重要因素。完善、成熟的配套反映一處物業(yè) 的“生命力”，能堅(jiān)定人們的購買信心，是未來升值不可或缺的重要條件。

由于項(xiàng)目自身處在鎮(zhèn)政府新開發(fā)的片區(qū)內(nèi)，目前周邊的配套比較匱乏，其生活配套 主要依托于長(zhǎng)青路南端的商業(yè)街。為此，在調(diào)查中我們將主要生活配套的調(diào)查范圍延伸至長(zhǎng) 青路南端的長(zhǎng)中路。（見表－１）

（一）交通配套

長(zhǎng)安鎮(zhèn)坐落于深圳和東莞、廣州的必經(jīng)之路，具有優(yōu)越的地理環(huán)境，107 國(guó)道、廣 深公路和廣深珠高速公路均貫穿整個(gè)長(zhǎng)安鎮(zhèn)，組成了長(zhǎng)安鎮(zhèn)對(duì)外經(jīng)濟(jì)交流的交通命脈。并且

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從長(zhǎng)安至香港機(jī)場(chǎng)只有２個(gè)小時(shí)的車程，距深圳寶安機(jī)場(chǎng)不足一小時(shí)車程，完善的交通網(wǎng)絡(luò) 為長(zhǎng)安鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)外銷提供了的重要保證。

與交通大環(huán)境相比，目前長(zhǎng)安鎮(zhèn)內(nèi)的公共交通狀況并不理想，目前全鎮(zhèn)僅有１３條 公共汽車線路，并且車次較少，很多重要線路未設(shè)公交車站，目前全鎮(zhèn)的主要交通工具是摩 托車，大街小巷來往穿梭的摩托車存在諸多的安全隱患。同時(shí)鎮(zhèn)內(nèi)有少量的出租的士，但由 于缺乏統(tǒng)一管理，收費(fèi)較亂。

項(xiàng)目地處長(zhǎng)青路與新建二環(huán)線的交匯處，在項(xiàng)目北側(cè)有擬建的三環(huán)和四環(huán)，伴隨著 項(xiàng)目片區(qū)和整個(gè)鎮(zhèn)的建設(shè)步伐的跟進(jìn)，未來幾年里片區(qū)的交通將會(huì)有一定改善。

（二）餐飲、購物、娛樂

由于長(zhǎng)安鎮(zhèn)的輕工業(yè)發(fā)達(dá)，外來人員較多（60 多萬人），目前全鎮(zhèn)的餐飲和購物 配套較為齊全，其經(jīng)濟(jì)狀況也比較繁榮。在離項(xiàng)目不遠(yuǎn)的長(zhǎng)青街中心區(qū)，大小商場(chǎng)和各地的 名吃小店鱗次櫛比，百佳和華潤(rùn)在此都設(shè)有分店，日本和韓國(guó)料理更有數(shù)十家之多，項(xiàng)目的 西側(cè)有三個(gè)高檔咖啡廳，分別為上島咖啡、老樹咖啡和上島咖啡 VS 米蘭諾咖啡。項(xiàng)目東北 部有一個(gè)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的高爾夫球場(chǎng)和蓮花山度假村，為項(xiàng)目片區(qū)的高尚人士提供了良好的度假 休閑去處。

雖然長(zhǎng)青路段呈現(xiàn)一派欣欣向榮的景象，但就本項(xiàng)目而言卻處于一個(gè)“亞繁榮”的位 置。由于項(xiàng)目周邊是一個(gè)發(fā)展和建設(shè)中的新住宅區(qū)，目前項(xiàng)目四周除了三個(gè)咖啡廳以外，上 述的其他配套都離本項(xiàng)目有一定距離，目前的日常生活稍有不便。

與此同時(shí)，在調(diào)查中我們發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目的東、西、南三面目前均有在建和在售的商鋪 約百間之多，如果這些商鋪能夠順利的出租或出售，勢(shì)必成為項(xiàng)目的重要生活配套。

（三）文化、教育、康體

目前整個(gè)長(zhǎng)安鎮(zhèn)共有中小學(xué)校和幼兒園 26 所，其中有１０所被評(píng)為省、市一級(jí)學(xué) 校，占東莞市上等級(jí)學(xué)校的十分之一。同時(shí)，隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈，很多外來就業(yè)人員 越來越注重加強(qiáng)自身文化素質(zhì)的提高，目前全鎮(zhèn)大小培訓(xùn)中心近百家，分別設(shè)有英語、計(jì)算 機(jī)、書畫等培訓(xùn)科目。

項(xiàng)目片區(qū)作為規(guī)劃的中心區(qū)，政府注重片區(qū)康體和文化氛圍的營(yíng)造，目前除了項(xiàng)目 東南側(cè)的體育中心和新建的圖書館外，長(zhǎng)安鎮(zhèn)體育館也已破土動(dòng)工。同時(shí)，僅距項(xiàng)目百米的 “長(zhǎng)

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安第二中心小學(xué)”為日后業(yè)主的子女就學(xué)問題解決了后顧之憂。

（四）金融、證券等

長(zhǎng)青路不乏金融證券機(jī)構(gòu)，如中國(guó)建設(shè)銀行、中國(guó)工商銀行、中國(guó)人民銀行、廣東發(fā)展 銀行、東莞證券有限公司等，但與本項(xiàng)目均尚有一定的距離。

六、長(zhǎng)安鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析

現(xiàn)代市場(chǎng)可以定義為消費(fèi)需求市場(chǎng)，企業(yè)經(jīng)營(yíng)目的、營(yíng)銷活動(dòng)都是以滿足消費(fèi)需求為中 心。所謂市場(chǎng)現(xiàn)狀，就是市場(chǎng)現(xiàn)在的環(huán)境，就是影響房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)和營(yíng)銷活動(dòng)的不可控 制的參與者和影響力，因此，對(duì)市場(chǎng)現(xiàn)狀的調(diào)查分析，有利于企業(yè)做出正確的產(chǎn)品開發(fā)和營(yíng) 銷策略。

我們通過對(duì)長(zhǎng)安地區(qū)的初步調(diào)查，認(rèn)為東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于初步發(fā)展階段，表現(xiàn)為產(chǎn) 品單一，市場(chǎng)不規(guī)范，銷售力量單薄，開發(fā)的產(chǎn)品檔次不高等，開發(fā)商的產(chǎn)品設(shè)計(jì)觀念停留 在講究地段、戶型的感性認(rèn)識(shí)上，對(duì)小區(qū)環(huán)境、物業(yè)的個(gè)性沒有很明確概念，目前市場(chǎng)上缺 乏精品、高檔物業(yè)。

目前長(zhǎng)安項(xiàng)目周邊方圓 2平方公里以內(nèi)在建在售的樓盤主要有: 城市花園、華安商住 樓、桃李花園、錦江花園、蓮花苑、蓮花別墅（見表-2）。

（一）項(xiàng)目規(guī)模分析

在以上被調(diào)查的樓盤中，除蓮花山莊是別墅物業(yè)外，其他樓盤都是公寓物業(yè)，其中華安 商住樓是單體公寓，其他項(xiàng)目都是小區(qū)。以小區(qū)形式存在的物業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品戶型從兩房到五 房，面積從 90m2～200m2，并且小高層的頂層都是復(fù)式結(jié)構(gòu)。臨街的物業(yè)一樓都用于修建 商鋪。物業(yè)多以小高層和多層為主，小區(qū)內(nèi)園林規(guī)劃簡(jiǎn)單，配套設(shè)施不完善，在調(diào)查的樓盤 中，公寓物業(yè)中只有蓮花苑建有會(huì)所和游泳池，其面積較小，功能不全，不能滿足業(yè)主多元 化生活、休閑的需要。

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（二）戶型、面積分析

Ａ、戶型分析

從上表可以看出，在售樓盤的戶型以３房為主，２房為輔，并有少量的四房、五房和復(fù) 式。各樓盤 3 房所占比例都在５０%左右，特別是城市花園，其３房所占比例達(dá)到了５５％。而且我們?cè)谡{(diào)查的同時(shí)，做了一個(gè)比較簡(jiǎn)單的隨機(jī)訪問，被訪問者認(rèn)為置業(yè)時(shí)，房間的面積 在其次，在經(jīng)濟(jì)能力能承受的情況下，還是會(huì)選擇房間較多的戶型，但也偏袒于較大的戶型。根據(jù)各戶型總比例分布見下圖：

從比例分布圖上可以看出，總體上在售樓盤戶型以 3 房為主，大約占總套數(shù)的 50％左 右；其次是 2 房，約占 33％左右，數(shù)量最少的是復(fù)式和四房，約占總套數(shù) 4％和 5%。而從 銷售情況來看, 所有樓盤的銷售率都在 90%以上, 個(gè)別樓盤在開盤之前就被認(rèn)購一空。如華 安商住樓，目前還沒封頂，就已經(jīng)銷售完畢！

就目前各戶型市場(chǎng)銷售態(tài)勢(shì)來講，長(zhǎng)安地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于供小于求的局面，因此各戶 型都有其特定的消費(fèi)群體。而就市場(chǎng)發(fā)展前景來看，2 房和 3 房在一定的時(shí)期內(nèi)，還占有相 當(dāng)大的市場(chǎng)空間。

B、面積分析

從戶型面積統(tǒng)計(jì)表中，可以看出三房面積跨度比較大，根據(jù)不同的定位與不同的目標(biāo)客 戶群，在三房上設(shè)計(jì)出中、大型三房，但主要還是集中在 103～125 ㎡之間，以中型三房為 主。兩房的面積跨度不太大，主要集中在 85.94~92.4 ㎡之間，現(xiàn)時(shí)供應(yīng)明顯以居家型的中 型三房為主，同時(shí)也存在當(dāng)?shù)鼐用褓I房投資的情況。

根據(jù)以上數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，我們認(rèn)為長(zhǎng)安地區(qū)置業(yè)消費(fèi)習(xí)慣于大戶型，能認(rèn)可的戶型以三 房為主，面積要求偏大，部分外地客戶、工廠高級(jí)管理人員對(duì)三房以上的戶型也比較青睞。而市場(chǎng)中為輔的兩房，在工廠的中層管理人員也有著較大的市場(chǎng)空間。

（三）價(jià)格分析

從整體上看，長(zhǎng)安地區(qū)內(nèi)各樓盤的價(jià)格高低主要取決于項(xiàng)目自身所處地段、規(guī)模及小區(qū) 內(nèi)的配套。因地段和規(guī)模的不同，其價(jià)格水平也存在很大的差異。

目前長(zhǎng)安地區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)的均價(jià)大約集中在 2400 元/M2~4240 元/M2 之間。在售公寓物

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業(yè)中，“蓮花苑”的規(guī)模最大，占地約 42000平方米，其建筑面積也有近10 萬平方米，并且 正位于繁華的商業(yè)街長(zhǎng)青路旁，周邊生活配套設(shè)施較為完善，而且小區(qū)內(nèi)設(shè)有會(huì)所和游泳池，雖然功能簡(jiǎn)單，但這是其他項(xiàng)目所沒有的，所以其均價(jià)高達(dá) 4240 元/M2，而且銷售極好?！板\ 江花園”雖然規(guī)模與蓮花苑相當(dāng)，但因其位于錦夏村以南的工業(yè)區(qū)附近，周邊商業(yè)氣息較淡，并且因受長(zhǎng)安政府部門公布的城市中心商業(yè)區(qū)北移的規(guī)劃政策影響，所以其價(jià)格只有 2400 元每平方米，其銷售情況也很好?！叭A安商住樓”位于長(zhǎng)青路中心地段，距蓮花苑約 100 米，但因其是單體公寓，沒有小區(qū)規(guī)模，所以價(jià)格定位在 3600 元每平方米?！俺鞘谢▓@”位于規(guī) 劃中的長(zhǎng)安商業(yè)中心區(qū)的邊緣，在本項(xiàng)目以西約 600 米處，距目前商業(yè)繁華地段--長(zhǎng)青路約 2000 米，周邊農(nóng)民房較多，其產(chǎn)品定位與蓮花苑相當(dāng)，但因長(zhǎng)安地區(qū)面積較小，所以在當(dāng) 地消費(fèi)者心里，離商業(yè)中心 2000 米是一個(gè)不小的距離。因此其價(jià)格只定位于 3300 元每平方米，目前銷售情況極好。

從目前長(zhǎng)安地區(qū)價(jià)格走勢(shì)來看，隨著新經(jīng)濟(jì)飛速增長(zhǎng)、長(zhǎng)安商業(yè)中心區(qū)規(guī)模擴(kuò)大、城市 基礎(chǔ)設(shè)施的日益完善、外來投資商及人口的急劇增加、房地產(chǎn)市場(chǎng)的日益成熟以及受到沿海 城市房地產(chǎn)整體價(jià)格上升的大勢(shì)影響，長(zhǎng)安地區(qū)的價(jià)格其本上呈穩(wěn)步上升趨勢(shì)。

（四）銷售狀況分析

長(zhǎng)安地區(qū)各樓盤銷售情況存在一個(gè)共性，即銷售率高、銷售周期短。

目前長(zhǎng)安地區(qū)在售樓盤銷售情況都極好。各公寓物業(yè)的銷售率都達(dá)到 95％以上，蓮花山莊作為別墅物業(yè)，其價(jià)格高達(dá) 8000 元每平方米，但在一年的時(shí)間里，也勁銷84％。而且，長(zhǎng)安地區(qū)內(nèi)的公寓物業(yè)銷售周期從開工到銷售完畢大約在兩年以內(nèi)。鄰近商業(yè)中心區(qū)的物業(yè)銷售更見火爆，如華安商住樓，在開工一年以內(nèi)就已經(jīng)銷售告罄。

由此可以看出，各類型物業(yè)在長(zhǎng)安地區(qū)都有著較大的市場(chǎng)空間。就目前市場(chǎng)情況來看，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上出現(xiàn)了供小于求的局面，并且存在著有價(jià)有市無精品房的問題。其原因是因 為當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)不成熟，現(xiàn)有的住房不能滿足城市發(fā)展的需要，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，各工 廠的高級(jí)、中級(jí)管理人員的收入增加，有了購房的經(jīng)濟(jì)實(shí)力；另外一個(gè)原因就是當(dāng)?shù)鼐用癯捶浚麄冊(cè)陧?xiàng)目開工后就以較低的價(jià)格購買，然后轉(zhuǎn)賣或出租獲利。

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（五）長(zhǎng)安地區(qū)租賃市場(chǎng)現(xiàn)狀

A、住房租賃

長(zhǎng)安地區(qū)租賃市場(chǎng)較為活躍，租客主要來自周邊工廠的打工族、工廠里的中層管理人員 以及在長(zhǎng)安地區(qū)做生意的商人。

以上所統(tǒng)計(jì)的租金均以簡(jiǎn)單裝修為標(biāo)準(zhǔn)。有少數(shù)商品出租房屋帶全套家電，其價(jià)格上揚(yáng) 幅度很大，二房二廳（88~97M2）達(dá)到 2000 元以上，三房二廳（100~130M2）達(dá)到 3000 元以上。但根據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，在商品房中，出租的情況較少，一般都是轉(zhuǎn)讓或投資性質(zhì)的出賣。

B、商鋪?zhàn)赓U、出售

由于長(zhǎng)安地區(qū)人口增長(zhǎng)速度快、商業(yè)中心區(qū)規(guī)模擴(kuò)大，其商鋪?zhàn)赓U和轉(zhuǎn)讓也呈現(xiàn)紅火局 面。但因其地段的原因，價(jià)格差異較大。

長(zhǎng)青路是長(zhǎng)安地區(qū)目前商業(yè)繁華地段，長(zhǎng)安地區(qū)現(xiàn)有的超市和專賣店都集中在此，并且 有較為高檔的休閑場(chǎng)所，其商鋪已經(jīng)全部售完，目前有少量商鋪轉(zhuǎn)讓，但其轉(zhuǎn)讓形式也以出 售為主，價(jià)格較高；工業(yè)大道位于錦廈村的南邊，距長(zhǎng)青路中心地段約 2000 米，周邊商鋪 主要商品零售經(jīng)營(yíng)為主，商鋪也以出售為主，價(jià)格相對(duì)長(zhǎng)青路較低； 長(zhǎng)青北路與長(zhǎng)青路相連，目前商鋪較少，僅本項(xiàng)目前面的國(guó)際酒店在臨街旁做了一排商鋪，目前只對(duì)外出租，租金為 120 元每平方米。但根據(jù)市政規(guī)劃顯示，長(zhǎng)青北路正位于規(guī)劃中的商業(yè)中心區(qū)，其商鋪?zhàn)赓U 價(jià)格和出售價(jià)格在一、二年內(nèi)肯定會(huì)有大幅度的上揚(yáng)。

（六）目標(biāo)客戶定位

本項(xiàng)目占地面積約 35000平方米，規(guī)模較大，并且位于政府規(guī)劃的商業(yè)中心區(qū)域內(nèi)，距老商業(yè)繁華區(qū)僅 2000 米，周邊整體規(guī)劃較好。根據(jù)長(zhǎng)安地區(qū)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求狀況 和市場(chǎng)銷售狀況，我們將本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶所定在以下幾個(gè)群體：

A、投資型

投資型客戶即是在項(xiàng)目?jī)?nèi)部認(rèn)購期間或開盤后及時(shí)的購買物業(yè)，然后通過轉(zhuǎn)讓賺取差

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價(jià) 或通過出租來獲取利益，這類客戶對(duì)投資價(jià)值非常敏感精于計(jì)算。根據(jù)我們對(duì)長(zhǎng)安地區(qū)置業(yè)市場(chǎng)的初步調(diào)查，發(fā)現(xiàn)投資型客戶以本地居民為主。由于長(zhǎng)安 地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，以及各村對(duì)村民的福利待遇的提高，使當(dāng)?shù)鼐用裼辛送顿Y的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，而 且當(dāng)?shù)鼐用裢顿Y意識(shí)較強(qiáng)，所以這類客戶是本項(xiàng)目的主要目標(biāo)客戶之一。

B、居家型

據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，目前長(zhǎng)安地區(qū)共有 2000 多家工廠，項(xiàng)目所處的錦廈村有 160 家工廠。而 這些工廠里的中、高級(jí)管理人員多數(shù)為外來人口，他們需要在此安家立業(yè)，就必定要購置住 房。經(jīng)過多年的積累，他們已經(jīng)有了置業(yè)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，然而市場(chǎng)上能滿足他們需求的住宅小 區(qū)較少。本項(xiàng)目主打精品住宅小區(qū)，能夠滿足他們的需求，這類型的客戶在我們的目標(biāo)客戶 群體里占有相當(dāng)大的市場(chǎng)份額。這部分置業(yè)者多會(huì)愿意選擇按揭這一付款方式，并且注重周 邊的配套設(shè)施。

C、外資企業(yè)老板

這類型客戶經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，在當(dāng)?shù)赜凶约旱钠髽I(yè)，平日忙于工作，家對(duì)于他們來說，是 充分放松和休息的地方。而且這類型的客戶對(duì)物業(yè)的要求較高，注重小區(qū)環(huán)境，物業(yè)個(gè)性，產(chǎn)品風(fēng)格，管理水平。本項(xiàng)目目前所處位置稍偏，周邊配套不完善，但可以在小區(qū)環(huán)境規(guī)劃 設(shè)計(jì)上多考慮休閑、娛樂場(chǎng)所的設(shè)置，以彌補(bǔ)大環(huán)境的不足。

七、項(xiàng)目 SWOT 分析

（一）優(yōu)勢(shì)分析（Strength）

A、地理位置

項(xiàng)目地塊位于鎮(zhèn)政府規(guī)劃中的中心區(qū)和高檔居住區(qū)，鄰長(zhǎng)安主商業(yè)中心--長(zhǎng)青路商業(yè) 街，地理位置十分優(yōu)越。東南側(cè)有新建的長(zhǎng)安廣場(chǎng)、長(zhǎng)安圖書館、長(zhǎng)安公園、長(zhǎng)安體育中心 等，同時(shí)周邊有大量的在建和擬建的公益設(shè)施及政府辦公機(jī)構(gòu)，雖然目前項(xiàng)目周邊的人氣還 不是很旺，但隨著各項(xiàng)配套和投資環(huán)境的日臻完善，片區(qū)在未來幾年內(nèi)必將成為炙手

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可熱的 黃金地段。

B、地利優(yōu)勢(shì)

該地塊近觀長(zhǎng)安廣場(chǎng)、長(zhǎng)安公園，遠(yuǎn)望長(zhǎng)安高爾夫球場(chǎng)、蓮花水庫、蓮花山郊野公園等，地盤東西北三面視野開闊，遠(yuǎn)處山景層巒疊嶂，近處都市街景綠茵相連，自然景觀十分優(yōu)美。此片區(qū)雖尚處開發(fā)前期，其前景卻已初顯端倪。

C、品牌優(yōu)勢(shì)

賽格強(qiáng)大的品牌優(yōu)勢(shì)，是長(zhǎng)安現(xiàn)有的開發(fā)商無法企及的，這將更堅(jiān)定消費(fèi)者的購買信心。

（二）劣勢(shì)分析（Weakness）

A、周邊配套缺乏

地盤周邊仍未發(fā)展起來，規(guī)劃中的學(xué)校、醫(yī)院等尚需要相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間才能到位，商場(chǎng)、超市、食肆、娛樂場(chǎng)所等離小區(qū)較遠(yuǎn)，許多配套設(shè)施需要由社區(qū)自身建設(shè)。

B、交通 小區(qū)周邊尚未開通公交車，業(yè)主出入更多的要靠自備的交通工具。

C、商住氛圍 預(yù)計(jì)未來二年內(nèi)社區(qū)周邊商業(yè)氣氛仍將缺乏，長(zhǎng)安鎮(zhèn)現(xiàn)商住中心離社區(qū)有一段距離。地 塊北面王老吉飲料工廠也會(huì)給樓盤帶來一定的不良影響。

（三）機(jī)會(huì)分析（Opportunity）

A、市場(chǎng)潛力大

長(zhǎng)安鎮(zhèn)人口增長(zhǎng)十分迅速，現(xiàn)期 50 余萬外來務(wù)工、經(jīng)商的暫住人口、3 萬多港臺(tái)同胞 在此工作、生活，而長(zhǎng)安樓市尚在起步階段，樓盤很少，市場(chǎng)供不應(yīng)求。

B、競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)

長(zhǎng)安房地產(chǎn)開發(fā)剛剛起步，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)并不激烈，賽格的品牌、深圳樓盤的高質(zhì)素水準(zhǔn)、先進(jìn)的銷售與宣傳手段、這些都是構(gòu)成樓盤強(qiáng)大競(jìng)爭(zhēng)力的因素，也是同期當(dāng)?shù)貥潜P望塵莫

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及 的。

C、中心區(qū)規(guī)劃 未來兩三年內(nèi)，商業(yè)住宅中心區(qū)將北遷至本地塊所在區(qū)域，樓盤升值潛力巨大。

D、投資型消費(fèi)者 與地塊緊鄰的西面防風(fēng)林后，是錦廈村規(guī)劃的別墅區(qū)，占地 2000 畝，預(yù)計(jì)建 1300 余 幢統(tǒng)一的別墅，并以每四人一幢的標(biāo)準(zhǔn)分配給錦廈村村民。類似的別墅分配現(xiàn)象在長(zhǎng)安鎮(zhèn)大 多數(shù)村都已成定局，由此比較富庶的本地居民可以免去自用置業(yè)投資，這給長(zhǎng)安房地產(chǎn)帶來 數(shù)以千計(jì)的投資型消費(fèi)者。

E、價(jià)格預(yù)期 建議本項(xiàng)目均價(jià)定位在 3300 至 3600 之間。相對(duì)于中心區(qū)地段，以及同類樓盤（蓮花 苑四期）相比，在價(jià)格上有著相當(dāng)大的優(yōu)勢(shì)。以本項(xiàng)目高質(zhì)素的標(biāo)準(zhǔn)來評(píng)析此價(jià)位，更顯得 物美價(jià)廉，必能為中高層次的消費(fèi)者高度認(rèn)可。

F、社區(qū)規(guī)劃 在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)中考慮小區(qū)內(nèi)優(yōu)美的園林、水景，完善的配套、會(huì)所文化、便利的生活 服務(wù)，規(guī)范的物業(yè)管理、“精品住宅、高尚小區(qū)”的居住理念等等，這些都是長(zhǎng)安鎮(zhèn)現(xiàn)有樓盤 極為缺乏的，也將成為本項(xiàng)目的強(qiáng)大優(yōu)勢(shì)。

（四）威脅分析（Threat）

A、地方保護(hù)威脅 長(zhǎng)安集團(tuán)、長(zhǎng)安房地產(chǎn)公司在當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)中占有絕對(duì)的主導(dǎo)地位，長(zhǎng)安集團(tuán)更是長(zhǎng) 安鎮(zhèn)政府直屬企業(yè)，地方保護(hù)主義可能給本項(xiàng)目帶來一定的負(fù)面影響。

B、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 從賽格的實(shí)力來看，長(zhǎng)安地區(qū)目前雖然沒有強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，但其地頭優(yōu)勢(shì)卻不可忽視。市場(chǎng)的不成熟、不規(guī)范，也有可能帶來一些潛在的威脅。

C、房地產(chǎn)市場(chǎng)的不可預(yù)見性 項(xiàng)目周邊目前雖然在售樓盤不多，但還有 2000 余畝的空地尚待開發(fā)，不排除在本地塊 的開發(fā)周期內(nèi)出現(xiàn)強(qiáng)大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的可能性，即算是做到在一年半內(nèi)完成整個(gè)開發(fā)過程，但此 期間市場(chǎng)、政策等變數(shù)的影響難以預(yù)料，隨時(shí)都有可能對(duì)項(xiàng)目帶來新挑戰(zhàn)和新威脅。

八、調(diào)研小結(jié)

通過以上對(duì)長(zhǎng)安地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀的初步調(diào)查分析，我們認(rèn)為目前長(zhǎng)安地區(qū)房地產(chǎn)市 場(chǎng)處于初步發(fā)展階段，存在產(chǎn)品單

一、規(guī)模較小、市場(chǎng)不規(guī)范等弊端。

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長(zhǎng)安地區(qū)本地居民的投資觀念和投資意識(shí)較強(qiáng)，外來人口的資本積累已經(jīng)具有一定的購 房經(jīng)濟(jì)實(shí)力，而目前長(zhǎng)安地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)上住宅供小于求，并且存在著有價(jià)有市無精品房的 局面。隨著居民收入和城市文化素質(zhì)的逐步提高，現(xiàn)存的房地產(chǎn)市場(chǎng)必定不能滿足居民日益 增長(zhǎng)的物質(zhì)文明和精神文明的需求，需要大量的精品住宅來充實(shí)市場(chǎng)，滿足市場(chǎng)的需求。

隨著長(zhǎng)安經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，市政規(guī)劃的實(shí)施日益完善，以及長(zhǎng)安地區(qū)城市人口的急劇膨 脹，必將為東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)提供一個(gè)全新的市場(chǎng)發(fā)展空間和競(jìng)爭(zhēng)空間，房地產(chǎn)業(yè)作為長(zhǎng)安地 區(qū)的新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)將在市場(chǎng)中占有一席之地。誰能先入為主，帶來精品園林住宅小區(qū)概念，誰 就能搶占市場(chǎng)的制高點(diǎn)。

參考文獻(xiàn)：

1.東莞長(zhǎng)安地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告.百度文庫 2.東莞市房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的統(tǒng)計(jì)分析.萬方數(shù)據(jù)庫

第二篇：某地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告大綱

5摘要 1)市場(chǎng)分析的目的。2)分析方法、主要假設(shè)條件和風(fēng)險(xiǎn)因素。3)建議——做/放棄/推遲/改進(jìn)以后可以做。概述 1)國(guó)家或整體社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況和主要的增長(zhǎng)領(lǐng)域（確認(rèn)有吸引力的物業(yè)投資類型——可選擇的投資方向，分析當(dāng)前所處的經(jīng)濟(jì)周期或房地產(chǎn)周期中的位置）。2)地區(qū)經(jīng)濟(jì)概況（可與國(guó)家進(jìn)行對(duì)比分析）。3)城市經(jīng)濟(jì)狀況（與國(guó)家和地區(qū)相比城市的就業(yè)狀況及趨勢(shì)，本城市就業(yè)情況短期預(yù)測(cè)，確認(rèn)和介紹當(dāng)?shù)刂饕a(chǎn)業(yè)、企業(yè)和產(chǎn)品）。4)市場(chǎng)環(huán)境與場(chǎng)地分析（市場(chǎng)區(qū)域的劃分、土地面積、土地利用情況、場(chǎng)地描述，場(chǎng)地周圍交通環(huán)境及可及性分析，場(chǎng)地周圍土地利用情況和競(jìng)爭(zhēng)情況）需求分析 1)預(yù)計(jì)的總需求（詳細(xì)分析項(xiàng)目所在市場(chǎng)區(qū)域內(nèi)就業(yè)、人口、家庭規(guī)模與結(jié)構(gòu)、家庭收入等，以預(yù)測(cè)擬開發(fā)房地產(chǎn)類型的市場(chǎng)需求）。A.就業(yè)分析 B.人口和家庭分析 C.收入分析 2)吸納率分析（就每一個(gè)相關(guān)的戲份市場(chǎng)進(jìn)行需求預(yù)測(cè)，以估計(jì)市場(chǎng)吸納的價(jià)格和數(shù)量）。A.市場(chǎng)吸納和空置的現(xiàn)狀和趨勢(shì)。B.預(yù)估市場(chǎng)吸納計(jì)劃（相應(yīng)時(shí)間周期內(nèi)的需求）。供給分析 1)調(diào)查房地產(chǎn)當(dāng)前的存量、過去的走勢(shì)和未來可能的供給； A.相關(guān)房地產(chǎn)類型的存量、在建數(shù)量、計(jì)劃開工數(shù)量、已獲規(guī)劃許可的數(shù)量、改變用途數(shù)量和拆除量； B.估計(jì)短期的新增供給數(shù)量。2)分析當(dāng)前城市規(guī)劃及其可能的變化和土地利用、交通、基本建設(shè)投資等計(jì)劃 3)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的商業(yè)周期和建造周期循環(huán)運(yùn)動(dòng)情況，分析未來相關(guān)市場(chǎng)區(qū)域內(nèi)供求之間的數(shù)量差異。競(jìng)爭(zhēng)分析 1)列出競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的功能和特點(diǎn)（價(jià)格、數(shù)量、設(shè)計(jì)形式、功能和裝修標(biāo)準(zhǔn)）。A.描述已建成或正在建設(shè)的競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目（價(jià)格、數(shù)量、建造年代、空置、競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)）。B.描述計(jì)劃建設(shè)中的競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目。2)市場(chǎng)細(xì)分，明確擬建項(xiàng)目的目標(biāo)使用者。A.目標(biāo)使用者的狀態(tài)（年齡、性別、職業(yè)、收入）、行為（生活方式、消費(fèi)模式）、地理分布、需求的區(qū)位分布及流動(dòng)性。B.了解每一細(xì)分市場(chǎng)下使用者的愿望和需要。C.按各細(xì)分市場(chǎng)結(jié)果，分析對(duì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目功能和特點(diǎn)的需求狀況，指出擬建項(xiàng)目應(yīng)具備的特色。市場(chǎng)占有率分析

1)基于競(jìng)爭(zhēng)分析的結(jié)果，按各細(xì)分市場(chǎng)估算市場(chǎng)供給總吸納量、吸納速度和擬開發(fā)項(xiàng)

目的市場(chǎng)份額，明確擬開發(fā)項(xiàng)目吸引顧客或使用者的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

A.估計(jì)項(xiàng)目的市場(chǎng)占有率

B.在充分考慮擬開發(fā)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)的條件下，進(jìn)一步確認(rèn)其市場(chǎng)占有率

C.簡(jiǎn)述主要的市場(chǎng)特征

2)市場(chǎng)分析結(jié)果（市場(chǎng)占有率、擬建項(xiàng)目銷售或出租進(jìn)度、價(jià)格、銷售期）

A.在一定的時(shí)間內(nèi)以某一價(jià)格出售或出租的面積或單元數(shù)量

B.有利于增加市場(chǎng)占有率的建議

第三篇：2010廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告

2010廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告

廣東省房協(xié)市場(chǎng)分析課題組

一、社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境

2010年廣東經(jīng)濟(jì)呈平穩(wěn)較快增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，全年完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值45472.83億元，同比增長(zhǎng)12.2%，增速比上年提高2.7個(gè)百分點(diǎn)。完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資16113.19億元，同比增長(zhǎng)20.7%，增速同比提高1.2個(gè)百分點(diǎn)；占GDP總量的35.43%，比重較上年提高1.23個(gè)百分點(diǎn)，比全國(guó)水平低34.46個(gè)百分點(diǎn)。

表1 廣東GDP、固定資產(chǎn)投資情況及與全國(guó)比較 單位：億元

二、數(shù)據(jù)分析

（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資

1、完成開發(fā)投資

2010年全年全省完成房地產(chǎn)開發(fā)投資3659.69億元，同比增長(zhǎng)23.6%，增速高于固定資產(chǎn)投資2.9個(gè)百分點(diǎn)；占固定資產(chǎn)投資22.71%，占GDP總量8.05%，比重較上年均略有提高（見表2）。數(shù)據(jù)顯示，2008年下半年國(guó)家實(shí)施一攬子經(jīng)濟(jì)刺激政策應(yīng)對(duì)金融危機(jī)以來，在流動(dòng)性充足及通貨膨脹日趨嚴(yán)重的背景之下，房地產(chǎn)業(yè)吸收了相當(dāng)一部分資金，開發(fā)投資同比增速在2010年實(shí)現(xiàn)了快速反彈（見圖一）。

表2 廣東房地產(chǎn)開發(fā)投資情況及與全國(guó)比較 單位：億元

圖一 廣東近年固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)開發(fā)投資走勢(shì)

從月度數(shù)據(jù)看，上半年投資增速逐月提高，但下半年開始逐步回落，全年增速比1-11月回落了3.8個(gè)百分點(diǎn)，回落幅度進(jìn)一步擴(kuò)大（見圖二）。

圖二 2010廣東房地產(chǎn)完成開發(fā)投資情況

從各區(qū)域看，珠三角投資同比增速走勢(shì)與全省相似，呈先走高后回落態(tài)勢(shì)，但總體保持較平穩(wěn)的增長(zhǎng)水平；粵東、粵西和粵北三個(gè)區(qū)域投資同比增速波動(dòng)幅度相對(duì)較大，其中全年增速較1-11月回落幅度均達(dá)10個(gè)百分點(diǎn)左右，但增速水平仍高于珠三角地區(qū)（圖三）。

圖三 2010廣東各地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速走勢(shì)

按用途劃分的完成開發(fā)投資當(dāng)中，住宅完成投資2538.02億元，同比增長(zhǎng)20.5%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為69.35%；辦公樓及商業(yè)用房投資同比分別增長(zhǎng)14.1%和27.2%，增速同比分別下降21.3個(gè)和提高3.9個(gè)百分點(diǎn)；其他投資同比增長(zhǎng)37.5%，增速明顯高于住宅、辦公和商業(yè)用房投資（見圖四）。

圖四 廣東近年房地產(chǎn)各類投資走勢(shì)

2、開發(fā)資金來源

全年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金5743.77億元，同比增長(zhǎng)17.0%；資金充裕度（到位資金占開發(fā)資金比重）為157%，與2007年水平相當(dāng)。與近年相比，2010年房地產(chǎn)企業(yè)的資金充裕度處于近年第二高水平，企業(yè)資金狀況仍較寬松（見圖五）。

圖五 廣東近年房地產(chǎn)到位資金情況

逐月數(shù)據(jù)顯示，2010年房地產(chǎn)到位資金同比增速及資金充裕度總體呈現(xiàn)由高向低走勢(shì)，但至年底止降企穩(wěn)，相當(dāng)一部分是由于年底商品房銷售量出現(xiàn)大幅反彈（見圖六、十六）。

圖六 2010廣東房地產(chǎn)到位資金走勢(shì)

從資金來源結(jié)構(gòu)看，國(guó)內(nèi)貸款約1238億元，占到位資金21.55%；同比增長(zhǎng)27.5%，增速同比提高15.8個(gè)百分點(diǎn)，說明2010年在國(guó)家繼續(xù)實(shí)施適度寬松的貨幣政策之下，房地產(chǎn)企業(yè)通過國(guó)內(nèi)貸款融資的渠道總體較為順暢，尤其是在最后兩個(gè)月的銀行貸款及非銀行金融機(jī)構(gòu)貸款均呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。利用外資91億元，占到位資金1.59%；同比大幅增長(zhǎng)59.4%，說明在人民幣對(duì)外升值、對(duì)內(nèi)貶值較為明顯及國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格普遍走高的背景之下，進(jìn)入了房地產(chǎn)開發(fā)投資當(dāng)中的外來資金也隨之增多。自籌資金1581.64億元，同比增長(zhǎng)19.2%；占到位資金27.54%，比重與上年基本持平。其它資金（銷售回籠資金（定金、預(yù)付））方面，由于2010年有關(guān)購房?jī)?yōu)惠措施全面取消并出臺(tái)了限貸甚至限購等一系列“史上最嚴(yán)厲”的調(diào)控措施，提高了購房及房貸門檻，盡管在年底兩個(gè)月定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款均強(qiáng)勢(shì)反彈，但全年同比只增長(zhǎng)10.9%，較上年增速回落了約51個(gè)百分點(diǎn)；占到位資金49.32%，該比重只高于2002年和2008年水平（見圖七、八、九、十）。

圖七 廣東近年房地產(chǎn)資金來源變動(dòng)

圖八 廣東近年房地產(chǎn)資金來源結(jié)構(gòu)

圖九 2010年廣東房地產(chǎn)企業(yè)國(guó)內(nèi)貸款情況

圖十 2010年廣東房地產(chǎn)企業(yè)其它資金來源中定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款情況

（二）土地購置

全年房地產(chǎn)企業(yè)購置土地面積1755.61萬平方米，較2009年進(jìn)一步下降22.2%，連續(xù)三年出現(xiàn)兩位數(shù)的下降。成交價(jià)款405.22億元，同比增長(zhǎng)6.4%；購置均價(jià)2308元/平方米，同比增長(zhǎng)36.8%。數(shù)據(jù)顯示，近三年來土地購置面積持續(xù)萎縮；相比之下，近兩年土地成交均價(jià)呈大幅上升態(tài)勢(shì)（見圖十一）。

圖十一 廣東近年房地產(chǎn)企業(yè)購置土地情況

（三）商品房建設(shè)

全年全省商品房屋施工面積29217.60萬平方米，同比增長(zhǎng)18.2%；其中新開工面積9892.98萬平方米，同比增長(zhǎng)58.0%。商品房屋竣工面積5234.59萬平方米，增長(zhǎng)11.5%。數(shù)據(jù)顯示，2010年廣東商品房施工面積、新開工面積和竣工面積均創(chuàng)下近年新高（見圖十二）。這一方面有望增加后市商品房供應(yīng)量，改善供求關(guān)系；另一方面，則要求房地產(chǎn)開發(fā)用地的供應(yīng)須同步跟進(jìn)。

圖十二 2002-2010年廣東商品房建設(shè)情況

其中，商品住宅新開工面積在2008、2009年連續(xù)兩年出現(xiàn)下降的情況下，2010年大幅上漲，為后市供應(yīng)的進(jìn)一步提高奠定了基礎(chǔ)；而集經(jīng)營(yíng)、服務(wù)、消費(fèi)、旅游、休閑等于一體的商業(yè)地產(chǎn)[1]的新開工、竣工面積也均有26.0%和35.3%的增加（見圖十三），商業(yè)地產(chǎn)作為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重要載體，其建設(shè)規(guī)模的擴(kuò)大為“十二五”開元之年的2011年大力發(fā)展生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)和生活性服務(wù)業(yè)、積極發(fā)展旅游業(yè)等打下較好的基礎(chǔ)。

圖十三 廣東近年商品住宅、商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)情況

[1]商業(yè)地產(chǎn)，一般指除商品住宅以外、用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)，包括商業(yè)大廈、辦公用樓、酒店餐飲、總部經(jīng)濟(jì)、工業(yè)園區(qū)、旅游休閑地產(chǎn)等?？紤]到數(shù)據(jù)的可得性，本文的“商業(yè)地產(chǎn)”僅指商業(yè)營(yíng)業(yè)用房和辦公樓。其中，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房指商業(yè)、糧食、供銷、飲食服務(wù)業(yè)等部門對(duì)外營(yíng)業(yè)的用房，如度假村、飯店、商店、門市部、糧店、書店、供銷店、飲食店、菜店、加油站、日雜等房屋；辦公樓指企業(yè)、事業(yè)、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、學(xué)校、醫(yī)院等單位使用的各類辦公用房(又稱寫字樓)。

（四）商品房交易

全年商品房銷售面積7322.01萬平方米，同比增長(zhǎng)4.1%；其中住宅銷售6553.40萬平方米，與上年持平。商品房銷售額5476.48億元，同比增長(zhǎng)19.4%；其中住宅銷售4591.50億元，同比增長(zhǎng)10.0%。商品房、商品住宅銷售均價(jià)分別為7479元/平方米、7006元/平方米，同比分別增長(zhǎng)14.8%和10.1%，增速同比分別提高5.6個(gè)百分點(diǎn)和下降0.5個(gè)百分點(diǎn)，房?jī)r(jià)水平總體維持高位運(yùn)行，但漲幅得到控制（見圖十四、十五）。

圖十四近年廣東商品房銷售情況

圖十五近年廣東商品住宅銷售情況

從2010年月度數(shù)據(jù)看，在“9·29”二次調(diào)控政策出臺(tái)之后，10、11月商品住宅銷售套數(shù)較9月有所下降，但12月銷售套數(shù)環(huán)比增長(zhǎng)超過100%，同時(shí)銷售均價(jià)也明顯回落（見圖十五）。

圖十六 2010廣東商品住宅銷售情況

從供需結(jié)構(gòu)看，商品房和商品住宅的供需比總體逐季走低，最終呈供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)。與2009年相比，供需結(jié)構(gòu)走勢(shì)大致相似，但2009年全年的供需關(guān)系保持基本平衡、商品住宅供求關(guān)系相對(duì)商品房略顯緊張；2010年供需比則進(jìn)一步走低，而商品住宅市場(chǎng)在屢受政策調(diào)控的情況下，其供需比的走勢(shì)與商品房的基本重疊（見表

3、圖十七）。

表3 2009、2010年廣東商品房供需情況 單位：萬㎡

圖十七 2009、2010年廣東商品房供需比走勢(shì)

從商品房待銷情況看，2010年期末累計(jì)商品房待銷面積1988.46萬平方米，比上年期末減少52.27萬平方米；其中住宅待銷面積1130.57萬平方米，比上年期末減少82.31萬平方米，表現(xiàn)出明顯的去庫存化態(tài)勢(shì)（見圖十八）。

圖十八 廣東近年年末商品房待銷情況

從商品房待銷結(jié)構(gòu)上看，商品住宅1130.57萬平方米，占總待銷面積的56.9%，比重與2004、2008年相當(dāng)；辦公樓71.71萬平方米，占3.6%，待銷面積及所占比重均為近年最低；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房437.47萬平方米，占22.0%，待銷面積與近5年水平相當(dāng)，所占比重總體處于低位水平；其他348.71萬平方米，占17.5%，待銷面積達(dá)到近年新高，但所占比重略低

于2007年水平（見圖十九）。

圖十九 廣東近年年末商品房待銷結(jié)構(gòu)

三、結(jié)論

1、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)投資。得益于充裕的流動(dòng)性，全年房地產(chǎn)完成開發(fā)投資同比增長(zhǎng)23.6%，高于固定資產(chǎn)投資同比增速2.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，珠三角開發(fā)投資同比增速走勢(shì)較為平穩(wěn)；粵東、粵西、粵北則波動(dòng)較大，但總體高于珠三角地區(qū)。

2、關(guān)于到位資金。到位資金同比增速及資金充裕度總體呈逐月下降趨勢(shì)，全年房地產(chǎn)企業(yè)資金充裕度較年初有較大幅度下降。

3、關(guān)于開發(fā)建設(shè)。房地產(chǎn)企業(yè)購置土地面積為近年最低，土地購置均價(jià)則達(dá)到新高，土地市場(chǎng)總體呈量降價(jià)漲態(tài)勢(shì)；商品房新開工面積達(dá)到近年最高水平，有望改善后市商品房的供求關(guān)系，但同時(shí)要求土地供應(yīng)必須同步跟進(jìn)。

4、關(guān)于商品房銷售。在嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策之下，商品房銷售面積同比增速有所回落；商品房、商品住宅銷售均價(jià)同比分別上漲14.8%和10.1%，低于GDP增速（廣東12.2%）加上CPI增速（廣東3.1%）合計(jì)數(shù)值，說明各項(xiàng)調(diào)控措施取得了較好的階段性成果。

綜上所述，2010廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)大體平穩(wěn)，總體朝著宏觀調(diào)控政策引導(dǎo)的方向發(fā)展。但2011年市場(chǎng)仍然存在較大的不確定性和不穩(wěn)定性，其中需要重點(diǎn)關(guān)注以下幾個(gè)因素：

1、調(diào)控政策。房地產(chǎn)調(diào)控將成為常態(tài)，調(diào)控政策出現(xiàn)松動(dòng)的概率較小；另外，“限購令”可能進(jìn)一步覆蓋至房?jī)r(jià)上漲水平過高、過快的二、三線城市。

2、資金狀況。國(guó)家已明確2011年將實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，而目前信貸收緊的趨勢(shì)相當(dāng)明顯，房地產(chǎn)企業(yè)獲取信貸額度普遍出現(xiàn)萎縮，預(yù)計(jì)下一階段企業(yè)將面臨資金鏈條趨緊、融資成本上升的局面。

2、房?jī)r(jià)水平。2010年商品房新開工面積的大幅增長(zhǎng)有望保持后市供需關(guān)系大體平衡；然而，土地、原材料、人工等成本上升以及通脹預(yù)期，將使房?jī)r(jià)面臨上漲的壓力，但漲幅將有所放緩，預(yù)計(jì)短期波動(dòng)、總體繼續(xù)高位運(yùn)行。

4、保障房建設(shè)和“三舊”改造。保障性住房是解決居住問題的重要一環(huán)，“雙軌制”之下政府將大力推進(jìn)保障房的建設(shè)，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)；另外，廣東為期三年的“三舊”改造試點(diǎn)政策期限還剩一年多，2011年估計(jì)將加快推進(jìn)速度，為房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來新的供應(yīng)和需求。

第四篇：2015廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告

2015廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告

上半年廣東商品房市場(chǎng)持續(xù)回暖，銷售量再創(chuàng)歷史同期新高。商品住宅待售面積連續(xù)兩個(gè)月略有回落，但市場(chǎng)總體供應(yīng)仍舊充足。銷售回籠資金加快一定程度上改善了資金結(jié)構(gòu)，行業(yè)資金狀況總體穩(wěn)健。投資、施工及新開工等指標(biāo)增速穩(wěn)中趨緩，企業(yè)對(duì)后市預(yù)期偏謹(jǐn)慎。預(yù)計(jì)下半年市場(chǎng)持續(xù)有利，全年商品房銷售量有望再創(chuàng)新高。在市場(chǎng)回暖的帶動(dòng)下，下半年投資建設(shè)指標(biāo)增速或有回升，但開發(fā)企業(yè)的重點(diǎn)在消化存量而不是新增投資，總體仍以平穩(wěn)運(yùn)行為主。

一、市場(chǎng)運(yùn)行情況

1.市場(chǎng)加速回暖，同期銷量創(chuàng)新高

上半年，全省商品房銷售面積4827.42萬平方米，同比大幅增長(zhǎng)25.5%，比一季度提高21.4個(gè)百分點(diǎn)；銷售額4622.67億元，同比增長(zhǎng)31.7%，比一季度提高28.3個(gè)百分點(diǎn)。從市場(chǎng)走勢(shì)看，上半年商品房銷售量同比增速逐月提高，3月開始同比增速由負(fù)轉(zhuǎn)正；進(jìn)入二季度，在各地關(guān)于穩(wěn)定住房消費(fèi)政策的作用下，銷售量進(jìn)一步上升，6月份更是達(dá)到1321.85萬平方米；二季度商品房銷售面積合計(jì)3106.73萬平方米，同比增長(zhǎng)41.7%，環(huán)比增長(zhǎng)80.6%。從銷售均價(jià)看，上半年商品房銷售均價(jià)9576元/平方米，同比增長(zhǎng)4.9%。數(shù)據(jù)顯示，上半年廣東商品房市場(chǎng)呈現(xiàn)量升價(jià)穩(wěn)的運(yùn)行態(tài)勢(shì)。

按用途分，上半年，廣東商品住宅銷售面積分別為4376.46萬平方米，同比增長(zhǎng)28.5%；非住宅商品房銷售面積450.96萬平方米，同比增長(zhǎng)2.6%。由此反映，今年上半年廣東住宅市場(chǎng)的回暖趨勢(shì)更為明顯，非住宅市場(chǎng)相對(duì)較為低迷。

與往年相比，今年上半年全省商品房銷售面積、銷售金額均創(chuàng)下歷史同期新高。如根據(jù)過去5年數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)，即按上半年銷售量約占全年總銷售量的四成推算，則今年全年銷售面積預(yù)計(jì)可達(dá)1.2億平方米。

上半年各地區(qū)商品房銷售市場(chǎng)看，珠三角地區(qū)的同比增速呈現(xiàn)穩(wěn)步快速回升態(tài)勢(shì)，上半年銷售面積3619.40萬平方米，同比增長(zhǎng)30.2%，高于全省總體水平4.7個(gè)百分點(diǎn)，反映出珠三角地區(qū)的市場(chǎng)需求及購買力相對(duì)其他地區(qū)更為強(qiáng)勁。東西兩翼和粵北山區(qū)的商品房銷售面積同比增速呈現(xiàn)震蕩上升態(tài)勢(shì)，上半年銷售面積分別為202.22萬、332.92萬和628.87萬平方米，同比分別增長(zhǎng)20.9%、3.3%和16.7%，均低于全省總體水平。

從城市看，按上半年商品房銷售面積多少排序，珠三角的九個(gè)城市均占據(jù)前十的席位，另外一個(gè)進(jìn)入前十的是緊鄰廣州北部的清遠(yuǎn)市，但城市間銷售面積的差距明顯，介乎180-750萬平方米之間；粵東的汕尾、潮州、揭陽的銷售面積則位列末三位，均不足50萬平方米；其他城市的銷售面積基本在100萬平方米左右。按上半年銷售面積同比增速高低排序，汕尾以264%的增速遙遙領(lǐng)先；梅州、東莞、深圳、佛山的增速達(dá)到或超過50%，中山、江門超過30%；其他城市的增速則在20%以下，其中揭陽、韶關(guān)略有下降。

2.潛在供應(yīng)充足，仍需加快去庫存

上半年，廣東商品房、商品住宅新增批準(zhǔn)預(yù)售面積分別為3651.66萬和3158.8萬平方米，同比分別下降7.0%和6.1%。新增供應(yīng)的下降，主要是由于市場(chǎng)可售存量較為充足。數(shù)據(jù)顯示，2010-2014年，全省商品房累計(jì)新開工面積達(dá)6.01億平方米；而2010-2015年上半年，商品房累計(jì)銷售面積為4.70億平方米，意味著近5年新開工的商品房仍有1.31億平方米未銷售。而自2011年以來，廣東商品房待售（已竣工仍未銷售或出租）面積持續(xù)上升，截至今年4月期末達(dá)到5980.49萬平方米的最高值，說明市場(chǎng)去庫存壓力不斷加大。截至6月末，待售面積5948.69萬平方米，比5月期末減少26.60萬平方米，比4月期末較少31.79萬平方米，連續(xù)兩個(gè)月下降，意味著市場(chǎng)進(jìn)入消化庫存階段。但數(shù)據(jù)同時(shí)反映，近兩個(gè)月待售面積的減少主要是住宅部分，且減少幅度較小，而非住宅部分仍呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，意味著當(dāng)前去庫存壓力依然較大。

3.到位資金降速，總體狀況較穩(wěn)健

上半年，得益于銷售市場(chǎng)的持續(xù)回暖，企業(yè)銷售回籠資金較第一季度進(jìn)一步加快，定金及預(yù)付款1798.64億元，同比增長(zhǎng)17.7%；按揭貸款921.49億元，同比增長(zhǎng)27.4%，增速比第一季度分別提高4.3個(gè)和6.3個(gè)百分點(diǎn)。而國(guó)內(nèi)貸款及自籌資金分別為1374.91億元和1787.08億元，同比分別增長(zhǎng)4.1%和9.0%，增速比第一季度分別回落13.6個(gè)和15.6個(gè)百分點(diǎn)；利用外資11.55億元，同比下降21.0%，增速較第一季度回落14.4個(gè)百分點(diǎn)。上半年合計(jì)到位資金6090.24億元，同比增長(zhǎng)12.7%，增速比第一季度回落7.3個(gè)百分點(diǎn)。

從資金結(jié)構(gòu)看，國(guó)內(nèi)貸款占到位資金比重22.6%，比一季度回落2.6個(gè)百分點(diǎn)；自籌資金占29.3%，比一季度回落1個(gè)百分點(diǎn)；其他資金占47.9%，比一季度提高3.5個(gè)百分點(diǎn)；利用外資占0.2%。上半年國(guó)內(nèi)貸款及自籌資金占到位資金比重相對(duì)一季度均有所下降，銷售回籠資金占比上升，說明銷售回籠加快，一定程度緩解了企業(yè)資金壓。與近十年同期相比，在行業(yè)資金較為緊張的2008、2012及2014年，對(duì)應(yīng)的自籌資金占比最高、銷售回籠資金占比較低；而在資金較為充裕的2007、2009及2013年，對(duì)應(yīng)的自籌資金及回籠資金占比則相反。今年上半年的資金結(jié)構(gòu)介乎緊張與充裕年份之間，意味著行業(yè)總體資金狀況較穩(wěn)健。

4.投資增速疲弱，企業(yè)預(yù)期偏謹(jǐn)慎

上半年，廣東房地產(chǎn)完成投資額3736.66億元，同比增長(zhǎng)16.1%，增速比去年同期回落2.7個(gè)百分點(diǎn)，比一季度回落4.6個(gè)百分點(diǎn)，投資走勢(shì)總體延續(xù)著去年以來穩(wěn)中趨緩的態(tài)勢(shì)。按投資構(gòu)成分，建安工程投資2721.71億元，同比增長(zhǎng)13.3%；設(shè)備工器具購置45.16億元，同比增長(zhǎng)42.2%，兩者合計(jì)拉動(dòng)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)10.4個(gè)百分點(diǎn)。其他費(fèi)用969.79億元，同比增長(zhǎng)23.8%，拉動(dòng)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)5.8個(gè)百分點(diǎn)；其中，土地購置費(fèi)663.68億元，同比增長(zhǎng)20.1%，拉動(dòng)房地產(chǎn)總體投資增長(zhǎng)3.4個(gè)百分點(diǎn)。

開發(fā)建設(shè)方面，截至上半年期末，全省商品房施工面積50356萬平方米，同比增長(zhǎng)13.0%；其中，上半年新開工面積5805.42萬平方米，同比增長(zhǎng)9.4%，竣工面積1922.39萬平方米，同比下降24.8%。相比第一季度回落，施工、新開工面積增速分別回落1.8個(gè)和5.9個(gè)百分點(diǎn)，竣工面積降幅擴(kuò)大13.4個(gè)百分點(diǎn)。上半年全省土地購置面積543.80萬平方米，同比下降35.3%，降幅比第一季度擴(kuò)大8.5個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款319.73億元，同比下降16.2%，降幅比第一季度縮窄4.2個(gè)百分點(diǎn)；土地購置均價(jià)5879元/平方米，同比大幅增長(zhǎng)29.6%。數(shù)據(jù)顯示，上半年的多項(xiàng)建設(shè)投資指標(biāo)同比增速相對(duì)一季度均有進(jìn)一步回落，反映出在當(dāng)前市場(chǎng)供應(yīng)較為充足的背景下，企業(yè)對(duì)后市預(yù)期偏謹(jǐn)慎；也意味著政府應(yīng)加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)力度，結(jié)合市場(chǎng)實(shí)際情況，及時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)和起拍價(jià)格，從源頭上促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

二、結(jié)論與展望

（一）結(jié)論

1.關(guān)于商品房市場(chǎng)。上半年廣東商品房市場(chǎng)持續(xù)回暖，銷售量再創(chuàng)歷史同期新高；其中，珠三角地區(qū)市場(chǎng)回暖趨勢(shì)相對(duì)粵東西北地區(qū)更為顯著。商品住宅待售面積連續(xù)兩個(gè)月略有回落，但市場(chǎng)總體供應(yīng)仍舊充足，去庫存壓力依然未減。

2.關(guān)于資金狀況。上半年到位資金同比增速相對(duì)一季度有所回落，處于近年同期低位水平。但得益于銷售回籠資金加快，企業(yè)自籌資金增速放緩，資金結(jié)構(gòu)趨于改善，行業(yè)資金狀況總體穩(wěn)健。

3.關(guān)于投資建設(shè)。房地產(chǎn)完成投資、商品房施工及新開工面積等指標(biāo)增速穩(wěn)中趨緩，企業(yè)對(duì)后市預(yù)期仍顯謹(jǐn)慎。土地市場(chǎng)量降價(jià)升，需加強(qiáng)市場(chǎng)導(dǎo)向，從源頭引導(dǎo)市場(chǎng)供求平衡。

（二）展望

上半年，商品房市場(chǎng)在行政限制措施減少、貨幣信貸環(huán)境寬松、政策支持力度加大等多項(xiàng)利好因素的作用下，市場(chǎng)成交量持續(xù)上升?；诋?dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況，預(yù)計(jì)下半年宏觀政策及信貸環(huán)境仍將持續(xù)利好房地產(chǎn)市場(chǎng)，全年商品房銷售量有望再創(chuàng)新高。其中，得益于國(guó)家和各地關(guān)于穩(wěn)定住房消費(fèi)的各項(xiàng)政策措施的不斷落實(shí)，商品住房市場(chǎng)去庫存進(jìn)度有望進(jìn)一步加快；非住宅商品房則可能因?yàn)榻?jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整等因素的影響，仍將面臨較大的去庫存壓力。

上半年行業(yè)資金狀況總體穩(wěn)健，開發(fā)投資、施工建設(shè)及土地購置等先行指標(biāo)增速的回落，與當(dāng)前市場(chǎng)總體供應(yīng)充足密切相關(guān)。而過去五年商品房新開工面積扣除銷售面積的余量多達(dá)1.3億平方米，意味著下半年開發(fā)企業(yè)的重點(diǎn)在消化存量而不是新增投資。且近年來土地購置成本持續(xù)上升，在當(dāng)前行業(yè)資金并不寬裕的情況下，企業(yè)參與土地競(jìng)拍的積極性總體不高。基于下半年市場(chǎng)環(huán)境有利，在市場(chǎng)回暖的帶動(dòng)下，投資建設(shè)指標(biāo)增速或有回升，但總體仍以平穩(wěn)運(yùn)行為主。

綜上，當(dāng)前寬松的政策環(huán)境有利于改善民生和消化庫存，促進(jìn)市場(chǎng)資源更為合理、有效配置；充足的市場(chǎng)供應(yīng)則有利于保持房?jī)r(jià)平穩(wěn)運(yùn)行，加速行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)發(fā)展。為此，建議各地政府繼續(xù)貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院和省政府相關(guān)政策精神，全面有序取消“限購”、“限價(jià)”、“限貸”等行政干預(yù)手段，并最大限度發(fā)揮公積金的住房保障作用，支持和鼓勵(lì)居民的合理住房消費(fèi)；加快推進(jìn)行政審批制度改革，加大簡(jiǎn)政放權(quán)力度，讓市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用。建議開發(fā)企業(yè)把握政策利好，理性定價(jià)誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，加快消化庫存進(jìn)度；根據(jù)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，結(jié)合政策導(dǎo)向及時(shí)調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，穩(wěn)步實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級(jí)發(fā)展。

第五篇：南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告

南昌房地產(chǎn)調(diào)查心得

一、南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)概況

根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2010年全國(guó)房地產(chǎn)投資持續(xù)高速增長(zhǎng)：1-4月，全國(guó)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資9932億元，同比增長(zhǎng)36.2%，增幅比前三個(gè)月高1.1%。其中，商品住宅完成投資6854億，同比增長(zhǎng)34.0%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為69.0%。全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積9183萬平方米，同比增長(zhǎng)26.4%，土地購置費(fèi)用1912億元，同比增長(zhǎng)66.0%。2010年1-5月份，南昌市推出53宗土地，供應(yīng)面積為4050.943畝。相比去年同期，供應(yīng)總數(shù)和面積分別增加24宗和1569.579畝。推出的53宗土地最終成交50宗，成交面積3824.312畝。2010年前五個(gè)月推出的53宗土地中有12宗為限套型地塊，總面積為1003.007畝，占總量的24.76%。12宗限套型地塊成交11宗，成交面積為936.426畝。商業(yè)用地和商服用地成交面積已經(jīng)超過09年全年水平，其中商業(yè)用地成交面積是09年全年的5.84倍。商業(yè)用地的增加是由于新政對(duì)住房市場(chǎng)的打壓，資金流向商業(yè)用地。未來的一段時(shí)間內(nèi)，寫字樓、商鋪的投資力度增大，加上社會(huì)輿論和媒體的宣傳導(dǎo)向，商業(yè)地產(chǎn)熱度將增加。萬科、綠地、保利地產(chǎn)等品牌房產(chǎn)商紛紛開始抄底商業(yè)地產(chǎn)。2010年前五個(gè)月灣里和英雄開發(fā)區(qū)成交面積已經(jīng)遠(yuǎn)高于09年全年水平，而紅谷灘板塊還不到09年的十分之一。原因是紅谷灘板塊在經(jīng)歷2009年高峰期之后，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)表現(xiàn)極為激烈，2010年土地供應(yīng)也大量減少。2009年全年，紅谷灘中心區(qū)的成交量一直引領(lǐng)南昌市的成交量。南昌市中心城區(qū)供應(yīng)量的主體也主要集中在紅谷灘板塊。紅谷灘中心區(qū)逐漸成為商業(yè)地產(chǎn)的主戰(zhàn)場(chǎng)。從南昌市總體規(guī)劃和遠(yuǎn)景來看，紅谷灘板塊是南昌城區(qū)最具核心的組成部分之一，也是最具增值潛力的城市副中心。2010年1-5月份南昌市居住用地和商住用地累計(jì)成交1203.835畝，其中京東板塊占61.25%。在新政的影響下，加上南昌目前供過于求的住宅市場(chǎng)，南昌市的土地供應(yīng)將在一段時(shí)間內(nèi)以工業(yè)用地為主。比較歷年來的住房用地供應(yīng)規(guī)模，2010年的住房土地供應(yīng)規(guī)模算是最低的。相關(guān)業(yè)內(nèi)人士估算，4299畝住房用地可以形成4萬套的住房供應(yīng)。另外，房地產(chǎn)開發(fā)周期一般為兩年，2007年、2008年、2009年供應(yīng)地塊上開發(fā)的商品房，也都能從今年起陸續(xù)面市，商品房供應(yīng)較為充足。

★高端別墅成南昌樓市“硬通貨”

樓市面臨政策調(diào)控，南昌普通住宅市場(chǎng)陷入觀望。而高端住宅產(chǎn)品——?jiǎng)e墅，卻在南昌樓市一枝獨(dú)秀、逆市上揚(yáng)，上演了一場(chǎng)“絕地反擊”。據(jù)易居克爾瑞專業(yè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年3月份，南昌別墅成交26套，均價(jià)6842元/平方米；4月份成交39套，均價(jià)12541元/平方米。5月份南昌別墅成交預(yù)計(jì)將遠(yuǎn)超四月份，成交均價(jià)將達(dá)15000元/平方米。

2005年，國(guó)家“限墅令”實(shí)施之后，別墅用地日益緊缺，別墅產(chǎn)品已經(jīng)成為樓市中的稀缺性產(chǎn)品，其未來升值空間無可限量。

★樓市“新政”后南昌朝陽洲首現(xiàn)流拍地塊

5月28日，三宗朝陽洲居住用地于紅谷灘新區(qū)公共資源管理中心4樓拍賣入市。拍賣會(huì)當(dāng)天只有四家開發(fā)商到場(chǎng)，與往屆相比，本次拍賣會(huì)顯得有些冷清。三宗地塊中的兩宗被競(jìng)買人成功拍得，其中JDP1011號(hào)地塊更是拍出660萬元/畝的高價(jià)，而三宗地塊中面積最大的JDP1012號(hào)地塊則因無人競(jìng)價(jià)，遭遇流拍。

★東亞新華地產(chǎn)再次逆勢(shì)拿地 進(jìn)軍南昌市場(chǎng)

東亞新華地產(chǎn)于近期一舉奪得位于江西南昌朝陽新城某地塊。朝陽新城是南昌近幾年發(fā)展最迅速的新興城區(qū)，萬科、珠江等地產(chǎn)大鱷都于近期在此拍下大規(guī)模地塊?！锝鳎和Ｖ褂霉e金貸款第三套及以上住房

隨著國(guó)家出臺(tái)一系列樓市新政，房地產(chǎn)信貸調(diào)控全面縮緊，目前我省住房公積金貸款也

進(jìn)入調(diào)控范圍：原則上停第三套住房及以上公積金貸款，二套房首付款也從40%上調(diào)至50%，利率不變，5年期以上的公積金貸款利率仍為3.87%。

★南昌房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)大幅下降，開發(fā)商和購房者或都面臨抄底困境

根據(jù)南昌市房管部門公布的數(shù)據(jù)顯示，截至6月29日，南昌市正在預(yù)售（可售）商品住房數(shù)量為9510套，面積為102萬平方米。業(yè)內(nèi)人士分析，與往年同期相比，這個(gè)可售量并沒有明顯的異常，但在目前南昌樓市成交量下跌的狀況下，可售量還會(huì)繼續(xù)增加，這樣就會(huì)導(dǎo)致供大于求的狀況出現(xiàn)。后市如何，主要取決于這一輪樓市調(diào)控對(duì)市場(chǎng)的影響能夠持續(xù)多久。上一輪樓市調(diào)控，南昌樓市同樣出現(xiàn)了供大于求。2008年下半年，南昌樓市可售量達(dá)到了300萬平方米，但進(jìn)入2009年后，樓市復(fù)蘇，很快，這些“庫存”就被市場(chǎng)消化了。

二、南昌近期樓市成交量統(tǒng)計(jì)分

樓市回暖,周成交量漸升。在不明朗的樓市環(huán)境下，南昌樓市并未出現(xiàn)預(yù)期的降價(jià)潮，成交量走低，價(jià)格卻依然堅(jiān)挺，少有樓盤價(jià)格出現(xiàn)松動(dòng)，但是開發(fā)商在定價(jià)時(shí)顯得更為謹(jǐn)慎。也有部分樓盤開始促銷活動(dòng)，且力度大于新政之前，業(yè)內(nèi)稱之為暗降，引發(fā)部分市場(chǎng)共鳴。加之民眾對(duì)政策的疲乏，一旦有合適的產(chǎn)品達(dá)到心理價(jià)位還是有很多愿意出手。這兩點(diǎn)是樓市升溫的主要因素。商品住房?jī)r(jià)格繼續(xù)上漲，但漲幅趨緩。在供需矛盾逐步得到改善情況下，南昌市商品住房房?jī)r(jià)上漲速度趨緩。

今年一季度，南昌市市區(qū)商品房銷售均價(jià)為5539元/㎡，同比增長(zhǎng)31％，與去年第四季度相比，環(huán)比增長(zhǎng)3.67％；其中商品住宅銷售均價(jià)價(jià)格5182元/㎡，同比增長(zhǎng)29.6％，與去年第四季度相比，環(huán)比增長(zhǎng)2.27％。樓價(jià)下降訊號(hào)初現(xiàn)，多數(shù)樓盤停推惜售。本月整體價(jià)格與上月價(jià)格相比上漲了不少，雖然在“黑5月”房地產(chǎn)市場(chǎng)整體蕭條，新推不多，開盤項(xiàng)目大幅減少，新房成交量持續(xù)下滑，但樓盤不乏也有了降價(jià)的跡象。同時(shí)，更多的項(xiàng)目選擇了“熬”，開發(fā)商與政府和購房者之間的博弈正式拉開。對(duì)于房產(chǎn)稅，無論是稅務(wù)總局官員還是專家，都表示其調(diào)控力度并不大，對(duì)此不必太恐慌。但如果真的出臺(tái)，意味著國(guó)家在繼續(xù)出招調(diào)控樓市，對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期會(huì)產(chǎn)生深刻影響，樓市或許真的會(huì)走向下跌。物業(yè)稅的開征，似乎是大勢(shì)所趨，但是短期內(nèi)開征的可能不大，可能在部分城市試點(diǎn)，至于大范圍推廣的時(shí)間表未定。2010年5月南昌市中心整體房?jī)r(jià)出現(xiàn)小幅下降的趨勢(shì)。相比上月房?jī)r(jià)，5月南昌市房?jī)r(jià)下降了3%，同比上漲23 %。主要原因在于本月水榭花都、恒茂國(guó)際都會(huì)等部分高端樓盤暫無房源銷售。

市中心新盤觀望氣氛濃烈，遲遲不動(dòng)，以此來看，南昌市中心板塊的價(jià)格在短時(shí)間會(huì)持續(xù)平緩狀態(tài)。昌南區(qū)域的高品質(zhì)項(xiàng)目正在不斷崛起，大社區(qū)初具規(guī)模，代表城市新興力量的新南昌人不斷入住，市政配套在逐漸完善，昌南的高品質(zhì)時(shí)尚生活圈正在逐漸形成。具有不錯(cuò)的上升空間。

未來南昌樓市發(fā)展的重點(diǎn)將以紅角洲、朝陽洲、象湖為三叉戟，輻射青云譜區(qū)。

班級(jí):11自動(dòng)化2班

姓名：胡曉琮

學(xué)號(hào)：2013110078