第一篇：不動產(chǎn)登記現(xiàn)狀調(diào)研報(bào)告

不動產(chǎn)登記現(xiàn)狀調(diào)研報(bào)告

篇一：重慶房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告

經(jīng)濟(jì)與社會形態(tài)帶來的消費(fèi)形態(tài)的變動，使得對于消費(fèi)趨勢、特點(diǎn)變化的研究越來越重要，房地產(chǎn)作為社會消費(fèi)者一項(xiàng)重要的消費(fèi)與投資行為，其特點(diǎn)較以往3年已經(jīng)呈現(xiàn)出顯著的變化。一直是縈繞在房地產(chǎn)開發(fā)商頭腦中并百思不得其解的幾個(gè)疑問是：在房地產(chǎn)置業(yè)投資上，消費(fèi)者究竟是如何做出購買決策的？在與房地產(chǎn)選擇與購買相關(guān)的多個(gè)因素當(dāng)中，到底哪些因素在起著決定性的、實(shí)質(zhì)的影響，哪些因素又僅僅是表層的和直觀的？房地產(chǎn)需求市場的需求與變化，對房地產(chǎn)供應(yīng)市場有著極大的影響。在房地產(chǎn)買方市場的條件下，研究購房者的需求具有更加重要的意義。

一、目前購房群體的基本狀況

1、大部分購房者目前的事業(yè)狀態(tài)處于起步階段或發(fā)展階段，總體購買力不高

2、購房者對房地產(chǎn)開發(fā)商品牌有一定的認(rèn)知度，但總體認(rèn)知水平并不高

隨著外地的房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)軍重慶房產(chǎn)市場，房地產(chǎn)開發(fā)商日益增多，房地產(chǎn)開發(fā)商的品牌能否被消費(fèi)者認(rèn)知或記憶對房地產(chǎn)開發(fā)商的市場拓展以及樓盤銷售具有非常重要的意義。表明購房者對房地產(chǎn)開發(fā)商品牌的總體認(rèn)知程度不高。

消費(fèi)者對房地產(chǎn)開發(fā)商品牌認(rèn)知程度不高，其主要原因在于以往開發(fā)商對樓盤項(xiàng)目本身的宣傳力度很大，而對開發(fā)商本身的品牌在一定程度上宣傳得不夠。房地產(chǎn)開發(fā)商本身的品牌，是影響消費(fèi)者購買的重要因素，對促進(jìn)樓盤的銷售起著不可忽視的作用。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商在大力宣傳樓盤項(xiàng)目的同時(shí)，也要加強(qiáng)本身品牌的建設(shè)和宣傳。

3、置業(yè)消費(fèi)盲區(qū)與企業(yè)品牌建立

置業(yè)投資雖然是家庭的最大消費(fèi)投資之一，但由于其選擇、決策、談判、購買過程過于復(fù)雜，涉及眾多環(huán)節(jié)，因此存在著比較極大的認(rèn)知難度，而消費(fèi)者在房屋消費(fèi)過程中的弱勢地位，使得非理性決策容易形成，并為今后的糾紛帶來了隱患。

二、消費(fèi)者住房需求特點(diǎn)與趨勢

1、消費(fèi)者生活需求空間增加

生活居所戶型總體上向較大方向發(fā)展 調(diào)查表明，消費(fèi)者購房向較大戶型發(fā)展，這一發(fā)展特點(diǎn)可以從以下三個(gè)方面來體現(xiàn)：從購房者生活空間的居室數(shù)量變化來看，購房者的意向居所與目前居所相比，總體套內(nèi)建筑面積有所增加。具體來看，較大套內(nèi)建筑面積的比例有所上升，較小套內(nèi)建筑面積的比例有所下降，同時(shí)，人均建筑面積也有很大的提高。購房者的意向居所與目前居所相比，同一種格局的套建筑面積有所增加

2、消費(fèi)者對居住地點(diǎn)至工作單位的車程要求有所放寬

居住區(qū)域選擇呈現(xiàn)郊區(qū)化傾向。在居住地點(diǎn)至工作單位的車程方面，購房者的要求有所放寬。借助于家庭私車和公交車輛兩種交通工具，從以下兩方面來看一下購房者對車程的要求所發(fā)生的變化。

伴隨著消費(fèi)者對居住地點(diǎn)至工作地點(diǎn)的車程要求的放寬，消費(fèi)者住宅區(qū)域呈現(xiàn)郊區(qū)化趨勢，主要表現(xiàn)為購房者在居住區(qū)域的選擇上向城市邊緣或郊區(qū)縣地區(qū)擴(kuò)散。

三、購房者置業(yè)特點(diǎn)與趨勢

1、絕大多數(shù)購房者為自住型購房者

從購房者買房的動機(jī)來看，無非是自己居住或投資，或者二者兼有。以滿足自己與家人居住為目的的購房為自住型購房，一般屬于第一次置業(yè)，而二次或多次置業(yè)的人買房更多是用來出租或增值，以獲得豐厚的回報(bào)，通常稱之為投資型購房。

2、交通配套是購房者最為關(guān)注的基礎(chǔ)配套設(shè)施

工作是人們最重要的生活內(nèi)容，調(diào)查表明，他們不希望被居住地點(diǎn)至工作地點(diǎn)的不便的交通所困擾，因此，絕大多數(shù)購房者在對將來生活區(qū)域的配套設(shè)施的重視程度上，將交通配套放在了首要重要的位置。事實(shí)上，交通狀況是衡量地理位置好壞的重要指標(biāo)，那么購房者對交通配套的極大關(guān)注也就說明了地理位置對一個(gè)樓盤項(xiàng)目的重要作用，樓盤的地段在很大程度上影響著購房者的選擇。因此于開發(fā)商而言，在開發(fā)樓盤項(xiàng)目時(shí)，仍要精心選擇地理位置。

除此之外，對學(xué)校配套、醫(yī)務(wù)配套、和自然景觀的關(guān)注程度也較高。

3、投資型購房者的置業(yè)特點(diǎn)及購買權(quán)衡

購房者的投資意識已經(jīng)有所提升。從意向進(jìn)行房地產(chǎn)投資者占的比例與已進(jìn)行房地產(chǎn)投資者占的比例之間存在一定的差距，這又說明可能存在相當(dāng)一部分人群有投資房地產(chǎn)的傾向，但經(jīng)濟(jì)條件的限制使得他們又無法涉足該領(lǐng)域，但是可以預(yù)見今后隨著個(gè)人經(jīng)濟(jì)實(shí)力的加強(qiáng)，一部分人會將投資理財(cái)方式轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)投資。

四、房地產(chǎn)住宅市場中幾個(gè)具有明顯特征的重要購買人群

1、投資型購房者

投資型購房者的年齡大多在26—45歲之間，并且處于事業(yè)的發(fā)展階段或已經(jīng)取得了一定成功。他們的收入水平較高，總體家庭平均月收入約為4150元，比所有購房者的平均收入高出1000元。同時(shí)投資型購房者有相當(dāng)一部分有兩處居所，相對于自住型購房者所擁有的兩處或更多居所的比例要高，而且其居所全部是已購房屋，這又進(jìn)一步說明投資者的具有相當(dāng)強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。

多數(shù)投資型購房者認(rèn)為購物和休閑娛樂是自己生活的主要內(nèi)容，而且認(rèn)為房地產(chǎn)投資在投資理財(cái)中，成為超越儲蓄而處于第一重要的方式。他們的生活方式以個(gè)性的、簡單的、隱秘的、舒適的、現(xiàn)代的而非豪華的、多元的生活方式為主。

2、郊區(qū)型購房者

我們暫且將意向購買市區(qū)邊緣地帶或郊區(qū)縣地區(qū)居所的購房者稱為郊區(qū)型購房者。調(diào)查表明，郊區(qū)型購房者主要由兩部分人群組成。一部分是年輕人，他們的事業(yè)處于剛剛起步的階段或者發(fā)展的初期階段，他們的收入水平較低或者一般，家庭平均月收入水平在XX—4000元占一半左右的比例，而4001—6000元的比例約為30%。他們一般只擁有一處居所，并且多是單位租用房或租用私人房。這部分年輕人將自己的大部分精力用于工作，其次也很注重娛樂。他們認(rèn)為自己的事業(yè)發(fā)展仍需要一定的錢財(cái)，他們認(rèn)為有必要進(jìn)行一定的積蓄，所以儲蓄是他們最重要的投資理財(cái)方式。他們推崇的生活方式是簡單的、樸素的、寧靜的、溫馨的，但同時(shí)又是開放的而又不乏現(xiàn)代氣息的生活方式。

另外一部分郊區(qū)購房者是中老年人，他們中的多數(shù)人在事業(yè)上已經(jīng)取得了一定成功，并且收入水平比較高。他們目前都擁有一處或兩處居所，并且基本都是自己已經(jīng)購買的。這部分人的主要生活內(nèi)容是購物、健身、出游和休閑娛樂，他們很看重生活是質(zhì)量，他們的生活方式是樸素的、簡單的、溫馨的、寧靜的、自然的，同時(shí)還希望是穩(wěn)定的，所以他們的投資理財(cái)方式傾向于風(fēng)險(xiǎn)最小的儲蓄。

3、享受型購房者

享受型購房者與其他購房者相比，他們更加關(guān)注生活質(zhì)量、生活品位的提高。享受型購房者在年齡分不上沒有什么明顯的特征，大多數(shù)人在事業(yè)上已經(jīng)取得了一定成功。收入水平較高，家庭平均月收入約為4292元，而且他們現(xiàn)有的居所基本上都是自己購買的。

享受型購房者追求的是寧靜的、溫馨的、隱秘的、自然的、穩(wěn)定的生活方式，他們非?？粗氐兔芏取⒌腿莘e率以及優(yōu)美的園林帶來的生活舒適感。除了工作以外，休閑娛樂和購物是他們重要的生活內(nèi)容。在投資理財(cái)方面，他們不喜歡進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)較大的投資方式，而是更多采用地儲蓄和保險(xiǎn)。

第二篇：關(guān)于我市不動產(chǎn)登記歷史遺留問題的調(diào)研報(bào)告

關(guān)于我市不動產(chǎn)登記歷史遺留問題的成因及解決思路

不動產(chǎn)登記歷史遺留問題，廣義上可理解為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實(shí)施前，已建成并投入使用的不動產(chǎn)，存在既沒有定性為違章建筑或依法處理，又沒有合法建設(shè)審批手續(xù)，權(quán)利人無法申請不動產(chǎn)登記的問題;狹義上則可理解為房產(chǎn)證和土地證兩證合一過程中出現(xiàn)的各種無法正常統(tǒng)一登記的問題。

為提高不動產(chǎn)登記質(zhì)量和效率，維護(hù)群眾合法權(quán)益，化解社會矛盾，優(yōu)化營商環(huán)境，更好妥善處理房屋和土地分散登記歷史遺留問題，進(jìn)一步推進(jìn)全市不動產(chǎn)登記改革高質(zhì)量發(fā)展，本人就不動產(chǎn)登記歷史遺留問題開展了調(diào)研分析，現(xiàn)將調(diào)研情況匯報(bào)如下：

一、我市產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證基本情況

我市主城區(qū)現(xiàn)有房屋11.7萬棟，已登記產(chǎn)權(quán)8.1萬棟，登記面積9430萬平方米。

實(shí)施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記前，產(chǎn)權(quán)登記分別由國土部門辦理土地產(chǎn)權(quán)，房管部門辦理房屋產(chǎn)權(quán)。共辦理土地產(chǎn)權(quán)10.2萬本、房屋所有權(quán)證50.17萬本。2016年8月全市實(shí)施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記改革，產(chǎn)權(quán)登記由分散登記變?yōu)榻y(tǒng)一登記，全市累計(jì)共發(fā)放不動產(chǎn)權(quán)證書12.3萬本、證明13.6萬份。

二、歷史遺留問題形成原因分析

歷史遺留問題涉及范圍廣闊，且有著復(fù)雜的形成原因，其中主要包括政府因素主導(dǎo)、政策法規(guī)執(zhí)行不到位、建設(shè)單位未履行職責(zé)、權(quán)利人意識淡薄等四個(gè)方面。

政府因素主導(dǎo)。政府為了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展，在招商引資、舊城區(qū)改造等方面出臺一些特殊政策，如對一些稅費(fèi)進(jìn)行不同程度減免，在審批手續(xù)上進(jìn)行流程簡化等，都是歷史遺留問題的形成重要原因。例如允許“先上車后買票”，導(dǎo)致樓盤存在手續(xù)不完善、欠繳稅費(fèi)等問題，這也是很多地方產(chǎn)生歷史遺留問題最重要的原因。

政策法規(guī)執(zhí)行不到位。1982年后，有關(guān)房屋和土地開發(fā)建設(shè)及登記方面相關(guān)法律法規(guī)才相繼出臺。后續(xù)，又多次經(jīng)過修正和完善。由于此前法律法規(guī)政策缺失，加上后續(xù)經(jīng)過了一個(gè)完善規(guī)范的過程，在對政策理解和執(zhí)行力不同的情況下，職能部門管理不到位、宣傳不夠，導(dǎo)致一些不動產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目在審批監(jiān)管不到位的情況下出售并使用，成為歷史遺留問題的另一重要成因。

建設(shè)單位未履行職責(zé)。開發(fā)建設(shè)單位未按程序辦理相關(guān)審批手續(xù)，項(xiàng)目不申請竣工驗(yàn)收，未辦理不動產(chǎn)首次登記，建設(shè)項(xiàng)目未竣工之前企業(yè)被注銷或開發(fā)商已走、死、逃、亡等，也是產(chǎn)生不動產(chǎn)登記歷史遺留問題的重要原因之一。

權(quán)利人意識淡薄。不同歷史時(shí)期，不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人對各項(xiàng)法律法規(guī)制度了解程度和維權(quán)意識不盡相同，特別是很多權(quán)利人只注重房屋所有權(quán)登記，忽視土地使用權(quán)登記。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后，因無法提供合法土地權(quán)屬信息，以至無法辦理不動產(chǎn)登記。

通過實(shí)地調(diào)查、信訪統(tǒng)計(jì)、登記機(jī)構(gòu)反饋、網(wǎng)絡(luò)輿情反映等多種方式綜合統(tǒng)計(jì)，目前全市共收集存在不動產(chǎn)登記歷史遺留問題，矛盾突出的樓盤項(xiàng)目就有30個(gè)（見附件）。通過對這30個(gè)問題樓盤項(xiàng)目存在問題的成因分析，主要存在以下10種原因。

１、用地手續(xù)不全;

２、欠繳稅費(fèi);

３、擅自改變土地用途；

４、沒有規(guī)劃手續(xù)或規(guī)違反審批內(nèi)容;

５、沒有辦理竣工驗(yàn)收；

６、開發(fā)企業(yè)被注銷或開發(fā)商已走、死、逃、亡，開發(fā)主體消失;

７、因原來房產(chǎn)、土地分別登記，導(dǎo)致信息不一致;

８、項(xiàng)目跨宗地建設(shè)或界址不清;

９、政府安置房、棚改房、經(jīng)濟(jì)適用房、集資房都成立了很多的辦公室，各自政策不一樣導(dǎo)致相關(guān)手續(xù)不完善;

１０、開發(fā)商的土地使用權(quán)被抵押或被司法查封等。

在30個(gè)樓盤項(xiàng)目中，沒有辦理竣工驗(yàn)收的有東方嘉園等21個(gè)，欠繳稅費(fèi)的有凱旋城等11個(gè)，開發(fā)企業(yè)跑、走、躲或開發(fā)主體消失的有香緹半島等4個(gè)，同時(shí)涉及多種情況未能辦證的有文化小區(qū)等15個(gè)。

三、我市解決歷史遺留問題所做的主要工作

１、2017年10月，市政府成立了由市長任組長的市房地產(chǎn)登記遺留問題協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組，各市直職能部門、各區(qū)政府相應(yīng)成立了專門機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)房地產(chǎn)登記遺留問題處理工作。

２、2017年，為解決“有房證無地證、出讓金標(biāo)準(zhǔn)不一”等遺留問題，市政府出臺《關(guān)于妥善處理當(dāng)前不動產(chǎn)登記中有關(guān)問題的通知》（政辦法[2017]29號）文件。

３、2019年4月將住建的交易、信息、測繪劃入市不動產(chǎn)中心，進(jìn)一步整合交易登記職能職責(zé)，加速了推進(jìn)房地產(chǎn)登記遺留問題處理效率。

4、2017年至今年，市房地產(chǎn)登記遺留問題協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組，對2013年前形成的各類遺留問題逐個(gè)研究處理，先后出臺會議紀(jì)要9個(gè)，幫助解決了　　　東城雅苑等13個(gè)群眾反映強(qiáng)烈的項(xiàng)目登記辦證問題。

５、2019年8月，進(jìn)一步加強(qiáng)了遺留問題項(xiàng)目處理排查，重新核理增加遺留問題項(xiàng)目14個(gè)，共計(jì)30個(gè)樓盤項(xiàng)目列入歷史遺留問題清單，力爭在2020年年底之前逐步解決。

四、下步解決思路

１、加強(qiáng)組織保障，建立歷史遺留問題處理機(jī)制。政府要高度重視歷史遺留問題處理，應(yīng)建立專門的工作領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，做好組織保障;同時(shí)，成立由多部門組成的政策研究小組，為歷史遺留問題處理提供法律和政策方面的支撐。

２、科學(xué)合理認(rèn)證，正確界定歷史遺留問題范圍。對是否屬于歷史遺留問題進(jìn)行科學(xué)合理認(rèn)證，一定要嚴(yán)格區(qū)分其與違法用地、違章建筑的區(qū)別。同時(shí)，摸清歷史遺留問題產(chǎn)生的根源，調(diào)查清楚不動產(chǎn)權(quán)籍信息，分析產(chǎn)生問題的歷史背景，不同時(shí)期產(chǎn)生的問題區(qū)別對待解決，劃清歷史遺留問題的界定范圍。

3、對違法用地、違章建筑盡快啟動司法程序，能夠依法追繳稅費(fèi)的，依法追繳，能夠補(bǔ)辦審批手續(xù)的，依法補(bǔ)辦。由于開發(fā)商自身原因或政府職能部門監(jiān)管原因造成項(xiàng)目手續(xù)不完善的，其中能夠依法處理的，必須依法處理后辦理登記。確因追繳主體缺失或其他原因無法追繳的，由政府專題研究通過處理辦法。

４、認(rèn)真制定《處理30個(gè)樓盤歷史遺留問題實(shí)施方案》根據(jù)各個(gè)樓盤項(xiàng)目存在問題的原因，對30個(gè)樓盤歷史遺留問題責(zé)任進(jìn)行分解，明晰部門責(zé)任，明確時(shí)間節(jié)點(diǎn)。僅涉及個(gè)別部門、問題簡單的項(xiàng)目，由市房地產(chǎn)登記遺留問題協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室直接交由相關(guān)部門辦理；涉及多個(gè)部門、問題復(fù)雜的項(xiàng)目，由領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室召集會議聯(lián)合會審，按會審意見辦理；牽涉面廣、事項(xiàng)特別復(fù)雜的項(xiàng)目，報(bào)市房地產(chǎn)登記遺留問題協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組按一事一議方式處理。

第三篇：不動產(chǎn)登記工作計(jì)劃

不動產(chǎn)登記工作計(jì)劃

不動產(chǎn)登記工作計(jì)劃

20**年是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度在基層落地的關(guān)鍵年，實(shí)施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記從制度層面堵住了房地分割中出現(xiàn)的制度、貸款和稅收漏洞，進(jìn)一步明晰了不動產(chǎn)權(quán)，但也出現(xiàn)了部門銜接、歷史遺留處理等相關(guān)問題，如何化解這些問題，讓不動產(chǎn)登記工作真正做到便民利民，筆者認(rèn)為，在今后一段時(shí)間，關(guān)鍵要實(shí)現(xiàn)不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊、依據(jù)和信息平臺“四統(tǒng)一”。

一、基本情況

20**年11月20日，縣委編委會批準(zhǔn)在縣國土資源局加掛**縣不動產(chǎn)登記局牌子，負(fù)責(zé)全縣不動產(chǎn)登記工作，將相關(guān)部門涉及的不動產(chǎn)職責(zé)整合到不動產(chǎn)登記局，內(nèi)設(shè)**縣不動產(chǎn)登記中心，為縣國土資源局事業(yè)單位，定編14人。根據(jù)我縣實(shí)際，縣國土資源局組建工作專班，初步擬定不動產(chǎn)登記辦事流程，印制不動產(chǎn)登記樣表、申請資料、服務(wù)指南。并就“人員調(diào)配、辦公場所設(shè)置、權(quán)籍檔案移交、稅費(fèi)收取、印章啟用、人員培訓(xùn)、縣政府實(shí)施不動產(chǎn)登記公告時(shí)間、工作經(jīng)費(fèi)、成立不動產(chǎn)登記領(lǐng)導(dǎo)小組”等9個(gè)議題提請縣政府專題審議，明確任務(wù)，落實(shí)責(zé)任單位。縣政府決定自20**年元月1日起，國土資源、房管、林業(yè)等部門暫停受理業(yè)務(wù)。1月11日，**縣不動產(chǎn)登記局和**縣不動產(chǎn)登記中心正式掛牌，統(tǒng)一受理不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)。

二、主要做法

１、整合力量。按照“人隨事走，編隨人走”的原則，從縣林業(yè)技術(shù)推廣站連人帶編劃入1名，從縣房管局連人帶編劃入2名，國土資源局內(nèi)部調(diào)整5名，8名人員于20**年12月30日前到崗，迅速開展系統(tǒng)培訓(xùn)。

２、增設(shè)窗口。在縣行政服務(wù)大廳設(shè)不動產(chǎn)登記服務(wù)窗口8個(gè)，其中受理窗口6個(gè)，收費(fèi)、繕證、歸檔窗口2個(gè)。３、優(yōu)化服務(wù)。完善工作流程，加強(qiáng)制度建設(shè)。全員設(shè)定A、B崗，確保工作連續(xù)性；對招商引資企業(yè)、城投公司等重點(diǎn)項(xiàng)目開辟綠色通道，要求在1個(gè)工作日內(nèi)完成；對工業(yè)項(xiàng)目的抵押貸款項(xiàng)目、預(yù)告預(yù)抵押、房產(chǎn)抵押注銷登記、新建商品房轉(zhuǎn)現(xiàn)登記等業(yè)務(wù)，在材料齊全的情況下，做到立等可??；其他業(yè)務(wù)要求在5個(gè)工作日內(nèi)完成。截止目前，全縣共頒發(fā)不動產(chǎn)登記證書證明**57本。

三、存在問題

1、部門協(xié)調(diào)配合待解決。一是與房產(chǎn)部門的業(yè)務(wù)協(xié)調(diào)配合中存在數(shù)據(jù)共享、查詢和補(bǔ)錄工作不到位。原房產(chǎn)登記業(yè)務(wù)統(tǒng)一劃入不動產(chǎn)登記后（其中，轉(zhuǎn)移登記仍由房產(chǎn)部門審核），由于未進(jìn)行房產(chǎn)數(shù)據(jù)補(bǔ)錄，造成不動產(chǎn)登記系統(tǒng)不能查詢房地產(chǎn)數(shù)據(jù)。縣政府要求20**年7月1日起實(shí)行不動產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)一查詢，如此，造成不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不能對房產(chǎn)數(shù)據(jù)的完整性負(fù)責(zé)。二是國土資源局內(nèi)部程序亟待簡化。因?yàn)槲揖治丛O(shè)置導(dǎo)詢臺，申請人來大廳登記后，就認(rèn)為已經(jīng)受理，實(shí)際在受理前還有不動產(chǎn)測繪、土地評估等一系列環(huán)節(jié)，經(jīng)常因其中一個(gè)環(huán)節(jié)時(shí)間過長，引發(fā)矛盾和誤解。

2、不動產(chǎn)登記測繪單位需統(tǒng)一。在不動產(chǎn)登記初期，我們一直按照原有模式，房產(chǎn)測繪和土地測繪一同到現(xiàn)場開展業(yè)務(wù)，經(jīng)常因測繪人員不足問題，造成時(shí)間長，資料積壓多，影響不動產(chǎn)登記質(zhì)效；兩家單位收費(fèi)，不符合不動產(chǎn)登記的便民利民原則。

3、數(shù)據(jù)整合待啟動。按照部和省廳關(guān)于加快推進(jìn)不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺建設(shè)工作的通知要求，20**年11月底前，我縣必須完成信息平臺建設(shè)，與市、省、部對接。當(dāng)前必須盡快做好以下工作，一是房產(chǎn)數(shù)據(jù)補(bǔ)錄到不動產(chǎn)信息平臺。二是在地藉核心數(shù)據(jù)庫內(nèi)導(dǎo)入不動產(chǎn)信息平臺。三是進(jìn)一步加強(qiáng)安全防范和日常維護(hù)，確保信息平臺的及時(shí)更新。

四、建議與思考

1、加快不動產(chǎn)信息平臺建設(shè)步伐。一是通過信息平臺建設(shè)，實(shí)現(xiàn)不動產(chǎn)數(shù)據(jù)共享與保護(hù)，從根本上解決檔案查詢、數(shù)據(jù)補(bǔ)錄問題；二是通過信息平臺建設(shè)，進(jìn)一步方便群眾，提高辦事效率，申請人只需提供一次資料就能辦理完不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)，不需再向房產(chǎn)部門提供資料。三是通過信息平臺建設(shè)，實(shí)現(xiàn)圖、表、證、薄的有機(jī)統(tǒng)一，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)成果管理和信息安全的需要。

2、規(guī)范不動產(chǎn)登記測繪和收費(fèi)。一是省廳要盡快聯(lián)系物價(jià)等部門，及時(shí)確定不動產(chǎn)測繪收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。在現(xiàn)階段應(yīng)綜合房產(chǎn)和土地測繪收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，按下線的70%收取測繪費(fèi)。二是規(guī)范不動產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)。通過備案或者公開遴選2-3家具備不動產(chǎn)測繪資質(zhì)的測繪單位，實(shí)現(xiàn)不動產(chǎn)測繪一次性進(jìn)場測繪、同時(shí)出具測繪成果，一次收取費(fèi)用，從而起到提質(zhì)增效的作用。三是進(jìn)一步明確測繪單位的職責(zé)和義務(wù)。對測繪單位實(shí)行黑名單制管理，規(guī)定測繪單位在3個(gè)工作日內(nèi)完成資料整理和出圖，并確保成果質(zhì)量，及時(shí)進(jìn)行數(shù)據(jù)更新；在收取費(fèi)用的同時(shí)，也要承擔(dān)一定的義務(wù)。對涉及農(nóng)村宅基地的登記測繪實(shí)行全程免費(fèi)，按時(shí)完成，確保不能增加農(nóng)民負(fù)擔(dān)。

3、提升不動產(chǎn)登記人員素質(zhì)。一是在系統(tǒng)內(nèi)部加強(qiáng)業(yè)務(wù)知識和政策法規(guī)的學(xué)習(xí)，做到人人鉆研業(yè)務(wù)，努力提高個(gè)人素質(zhì)；二是要加強(qiáng)橫向交流，向先進(jìn)單位學(xué)習(xí)、向業(yè)務(wù)能手學(xué)習(xí)，學(xué)習(xí)和借鑒外地先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，努力提升**不動產(chǎn)登記整體水平。三是嚴(yán)格工作紀(jì)律，堅(jiān)決杜絕門難進(jìn)、臉難看、事難辦的現(xiàn)象發(fā)生，對工作人員定期輪崗。三是強(qiáng)化服務(wù)意識，加強(qiáng)內(nèi)部團(tuán)結(jié)，對把握不準(zhǔn)的業(yè)務(wù)，要及時(shí)反饋、溝通。

第四篇：淺析不動產(chǎn)登記條例（定稿）

淺析《不動產(chǎn)登記暫行條例》實(shí)施所帶來的影響

2014年11月24日，國務(wù)院總理李克強(qiáng)簽署國務(wù)院令，公布《不動產(chǎn)登記暫行條例》，自2015年3月1日起施行。為更好地讓廣大市民了解《不動產(chǎn)登記暫行條例》的相關(guān)內(nèi)容，現(xiàn)對該條例作如下解讀：

了解不動產(chǎn)登記條例的定義？

《不動產(chǎn)登記條例》將由國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部會同國務(wù)院法制辦、國家稅務(wù)總局等有關(guān)部門負(fù)責(zé)起草。不動產(chǎn)登記條例的實(shí)施是落實(shí)《物權(quán)法》規(guī)定、保護(hù)不動產(chǎn)權(quán)利人的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)的一項(xiàng)有效手段。同時(shí)，也是為未來核定相關(guān)稅基作準(zhǔn)備，為房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展打基礎(chǔ)。

為什么要制定出臺《不動產(chǎn)登記暫行條例》?

整合不動產(chǎn)登記職責(zé)、建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，是國務(wù)院機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案的重要內(nèi)容，也是完善社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制、建設(shè)現(xiàn)代市場體系的必然要求，對于保護(hù)不動產(chǎn)權(quán)利人合法財(cái)產(chǎn)權(quán)、提高政府治理效率和水平，尤其是方便企業(yè)、方便群眾，具有重要意義。根據(jù)物權(quán)法第十條規(guī)定，不動產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記，并授權(quán)行政法規(guī)對統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法作出規(guī)定。制定出臺條例，通過立法規(guī)范登記行為、明確登記程序、界定查詢權(quán)限，整合土地、房屋、林地、草原、海域等登記職責(zé)，實(shí)現(xiàn)不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺“四統(tǒng)一”。不動產(chǎn)登記和百姓有什么關(guān)系?

不動產(chǎn)登記工作完成后，市民不需多處跑，在指定辦公地點(diǎn)就能一步查詢，避免產(chǎn)權(quán)交叉或沖突。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記是一系列重大改革的基礎(chǔ)，比如賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利，保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場、集體經(jīng)營性建設(shè)用地“農(nóng)地入市”等。

對于普通市民來說，不動產(chǎn)登記條例可能意味著公民擁有房屋情況的“全透明”。房產(chǎn)作為過去十年財(cái)產(chǎn)主要藏匿形式的選擇將出現(xiàn)變化。

不動產(chǎn)登記暫行條例所產(chǎn)生的影響

自不動產(chǎn)登記暫行條件施行以來，在市場上引起了巨大的反響，有人說不動產(chǎn)登記的實(shí)施將影響國內(nèi)房地產(chǎn)商，會增加市場上的供應(yīng)量，房價(jià)就會下跌。據(jù)資料顯示經(jīng)過2013年的快速上漲，進(jìn)入2014年以來房地產(chǎn)市場進(jìn)入調(diào)整期。尤其上半年多數(shù)城市市場觀望情緒濃厚，呈現(xiàn)供大于求局面，直到下半年市場成交量才有所回升，這與限購、限貸等調(diào)控政策的放松有直接關(guān)系。即使在這樣的情況下，中國指數(shù)研究院[微博]統(tǒng)計(jì)的12個(gè)重點(diǎn)城市今年前51周的新建商品住宅成交量中，只有武漢一個(gè)城市超過了2013年同期，北京、廣州和南京三個(gè)城市前51周成交量分別同比下降31.86%、25.16%和22.19%。針對這些數(shù)據(jù)，某研究院副院長楊紅旭認(rèn)為，《不動產(chǎn)登記暫行條例》的推出，短期對樓市確有不利心理影響，主要是擁有多套房的官員和國企高管可能出售房屋，且影響他們新增的投資需求?！暗@類所售及所投的房屋占全國交易總量比例極小，應(yīng)不超10%，且部分房源早已拋掉。長期來看，對房價(jià)走勢無實(shí)質(zhì)影響?！睏罴t旭表示。對于，《不動產(chǎn)登記暫行條例》的實(shí)施，到底有何意義，有何具體的影響呢？ 一、四川推出不動產(chǎn)登記暫行條例，完善社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制建設(shè)的必然

2015年3月1日起《不動產(chǎn)登記暫行條例》正式施行，全國首批、四川省第一本不動產(chǎn)權(quán)證書在瀘州誕生。不動產(chǎn)登記的辦理讓老百姓辛勤勞動積攢起來購買的不動產(chǎn)受到了法律的保護(hù)，同時(shí)辦理程序的簡化讓老百姓更省心。不動產(chǎn)權(quán)證書內(nèi)詳細(xì)記錄了權(quán)利人土地使用權(quán)面積、專有建筑面積、使用年限等權(quán)利狀況。證書首頁上方還印有二維碼標(biāo)識，據(jù)工作人員介紹，該標(biāo)識是為了存儲不動產(chǎn)登記信息，便于下一次受理時(shí)能夠快速查詢出登記信息。對于不動產(chǎn)登記暫行條例的實(shí)施，更多的是完善社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制建設(shè)的必走之路。

開展不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作是國務(wù)院機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變的重要內(nèi)容，是貫徹落實(shí)《物權(quán)法》的重要舉措，是完善社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制、建設(shè)現(xiàn)代市場體系的必然要求。開展“不動產(chǎn)統(tǒng)一登記”，就是將分散在國土、住建、農(nóng)業(yè)、林業(yè)等部門的不動產(chǎn)登記職能整合到一個(gè)部門，承擔(dān)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，通過立法規(guī)范登記行為、明確登記程序、界定查詢權(quán)限，整合相登記職責(zé)，實(shí)現(xiàn)不動產(chǎn)登記依據(jù)、登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊和信息平臺“四統(tǒng)一”，促使不動產(chǎn)登記行為更加規(guī)范，不動產(chǎn)交易更加安全，不動產(chǎn)權(quán)利人合法權(quán)益更加保障。同時(shí)，實(shí)行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后，居民將可以在一個(gè)窗口辦理所有手續(xù)?！币晃粡氖孪嚓P(guān)工作的人員稱，方便群眾辦事是不動產(chǎn)登記的初衷之一。不動產(chǎn)登記職責(zé)統(tǒng)一到一個(gè)部門，未來或?qū)?shí)行“一站式”服務(wù)，能夠提高行政效率，減少辦證環(huán)節(jié)，方便企業(yè)和群眾。

《不動產(chǎn)登記暫行條例》的落地標(biāo)志著不動產(chǎn)登記政策的加速推進(jìn)。對于部分高端住宅來說，政策的利空效應(yīng)更為明顯。某研究院研究員馬千里表示，面對不動產(chǎn)登記和未來可能到來的房產(chǎn)稅，今年一季度北京、廣州等地也確實(shí)出現(xiàn)了高檔空置存量房加速出售的現(xiàn)象，對市場造成了一定沖擊，但歷經(jīng)一年之后，其影響早已由市場所消化、平復(fù)。

二、不動產(chǎn)登記暫行條例的實(shí)施，對房地產(chǎn)市場的影響

不動產(chǎn)登記客觀上將對房價(jià)產(chǎn)生影響是難以避免的。有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，不動產(chǎn)登記制度并不直接影響房價(jià)，以它為基礎(chǔ)的房產(chǎn)稅或遺產(chǎn)稅可能會影響到未來的房價(jià)。不過目前，房產(chǎn)稅和遺產(chǎn)稅如何收繳，還是未知數(shù);另外，不動產(chǎn)登記從今日起開始實(shí)施，完成登記還要花幾年時(shí)間。比如，不動產(chǎn)登記實(shí)施將會促使有產(chǎn)階層進(jìn)行財(cái)富結(jié)構(gòu)調(diào)整，降低房產(chǎn)在其財(cái)富結(jié)構(gòu)中的比重，因而會產(chǎn)生部分有產(chǎn)階層一方面進(jìn)行房產(chǎn)拋售，增加二手房供給;一方面減少房產(chǎn)購置，降低一手房的購房需求。

當(dāng)采取這種措施的有產(chǎn)階層達(dá)到一定量時(shí)就會對房價(jià)產(chǎn)生短期向下波動。當(dāng)然，也不要盲目樂觀，因?yàn)橛挟a(chǎn)階層購置的房產(chǎn)大都以

豪宅、大戶型、別墅等形態(tài)，與剛需市場需求是不匹配的，并不會刺激剛性置業(yè)人群，只會刺激部分改善型需求

《不動產(chǎn)登記暫行條例》實(shí)施后。受此政策影響，一些二三線城市一些持有多套房屋的業(yè)主已經(jīng)開始謀求低價(jià)賣房，這些房源主要以單位團(tuán)購房居多。近期，二手房的掛牌量也因此呈現(xiàn)上漲趨勢。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，未來隨著不動產(chǎn)登記的進(jìn)一步深入以及征收房產(chǎn)稅的預(yù)期，可能會有更多商品房房源進(jìn)入二手房市場，對房價(jià)會造成一定的影響。

春節(jié)前有不少想賣房的人上門咨詢，但真正成交的還不多。至少從數(shù)據(jù)來看，不動產(chǎn)登記政策對二手房市場的交易影響還不明顯。數(shù)據(jù)表現(xiàn)不明顯，主要有兩方面原因：一是一些被拿出來低價(jià)出售的團(tuán)購房，大多沒有房產(chǎn)證，而房產(chǎn)證是網(wǎng)簽的必要條件，所以，有些人想賣暫時(shí)也賣不掉。二是《不動產(chǎn)登記暫行條例》雖然從3月1日起施行，但地方細(xì)則并未出臺，受牽扯的業(yè)主壓力并不緊迫。目前市場上出現(xiàn)低價(jià)拋售的房源主要以機(jī)關(guān)單位的團(tuán)購房為主，而真正的商品房二手房的掛牌量并沒有明顯增加。不動產(chǎn)登記對市場的影響還需要繼續(xù)觀察。

如果未來不動產(chǎn)登記的細(xì)則出臺，相關(guān)查詢制度完善，賣房者的信息聯(lián)網(wǎng)又可查的話，估計(jì)拋售現(xiàn)象會顯著增多。

在不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺全面運(yùn)行、房地產(chǎn)稅體系建立完善前，購房者觀望情緒或?qū)⒓又?，在反腐工作配合之下個(gè)別城市或局部地區(qū)也會出現(xiàn)二手房源集中供應(yīng)，從而影響當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場量價(jià)變化的情況。不過未來對房地產(chǎn)市場影響最大的還是供求和庫存等市場

因素。

對于未來的房價(jià)走勢，根據(jù)央行2014年四季度的城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查，僅有17.3%的人預(yù)期房價(jià)上漲，有52.5%的人預(yù)期基本不變，也從側(cè)面證明了無論是放松調(diào)控的“利好”政策，還是不動產(chǎn)登記的“利空”政策，都沒有明顯影響買房人對房價(jià)的心理預(yù)期。

三、實(shí)施房產(chǎn)稅收的前兆，中央地方稅收博弈

從3月1日開始，《全國所有城鎮(zhèn)都必須將其紙質(zhì)房產(chǎn)檔案錄入電子信息庫，并建立本地的住房信息系統(tǒng)；全國所有地級以上城市的住房信息系統(tǒng)都必須與住建部聯(lián)網(wǎng)，不得以任何借口推延，農(nóng)業(yè)部將選擇兩省試點(diǎn)農(nóng)村土地確權(quán)登記。

根據(jù)稅收政策制定者所說，結(jié)合重慶和上海兩地的試點(diǎn)情況，可以預(yù)期房地產(chǎn)稅大概有以下特征：

1、第一套房基本可以確定免征。擁有一套豪宅的，雖然房子抵得上人家四、五套，甚至十套，但也有免征的可能性。

2、第二套房從輕征收的可能性很大。

3、至于第三、第四套房子征稅的稅率，會采用固定稅率，而且稅率超過3%的可能性非常小。這樣才能實(shí)現(xiàn)所設(shè)想的“調(diào)節(jié)社會貧富差距的問題”。否則，富人們都把房子賣了，還怎么通過房產(chǎn)稅調(diào)節(jié)貧富差距呢?

4、享受公共服務(wù)越多，征稅越多，一、二線城市房產(chǎn)的稅負(fù)將高于三、四線城市。

如此一來，未來的房地產(chǎn)稅應(yīng)該是大多數(shù)人都能交得起的。如果你只有一兩套房子，就不必?fù)?dān)心交不起房地產(chǎn)稅;擁有四五套房子的，也不要過于擔(dān)心征稅會讓你破產(chǎn)。

作為一種在保有環(huán)節(jié)征收的稅種，房產(chǎn)稅在房地產(chǎn)市場發(fā)展成熟國家施行所起到的疏導(dǎo)住房購買需求、抑制房地產(chǎn)囤積空置、規(guī)范房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)制等作用已經(jīng)為不少專家學(xué)者所論證，并被認(rèn)為是推動房地產(chǎn)調(diào)控由“短效”趨向“長期”的重要手段。

不動產(chǎn)登記是不是為房地產(chǎn)征稅做基礎(chǔ)數(shù)據(jù)采集？房地產(chǎn)稅會開征嗎？擁有多年房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)從業(yè)人士在業(yè)內(nèi)高端微信群分享《不動產(chǎn)登記條例》解讀時(shí)表示，我國房地產(chǎn)稅開征是必然，預(yù)測應(yīng)在3年內(nèi)開征，并估算價(jià)值100萬的首套房可能會每年增加約5000元稅負(fù)，即每月400多元。

參照歐美國家及世界通行做法，王大國認(rèn)為，房產(chǎn)稅開征是合理的，業(yè)內(nèi)人士測算首套房的稅率應(yīng)該在0.5%-1%之間，即100萬一套房，一年交 5000元，每月420元不到。二套房、三套房及以上，稅率不會超過3%，預(yù)計(jì)在2%以內(nèi)。多套房的人也會交，以此來減少低收入者的負(fù)擔(dān)和控制高收入者的收入過快增長。

有相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，今年公布的城市化率是54.77%，三年后我國城市化率預(yù)計(jì)接近60%，全國近14億總?cè)丝冢?0%就是8.4億城市人口。

因此，也有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，不動產(chǎn)登記將促進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)，城鎮(zhèn)人口數(shù)量不能確切反映城鎮(zhèn)人口，包括很多目前是農(nóng)村戶口但在城市(包括縣城里)買房，2年后入住的部分，包括已居住在城市但戶口還在農(nóng)村的。所以，不動產(chǎn)登記，還有搞清這部分統(tǒng)計(jì)遺漏的作用。

另一位參與討論的業(yè)內(nèi)人士表示，為了避免無知者畏懼而對市場的消極影響，也應(yīng)該盡快建立和實(shí)施(房地產(chǎn)稅)，應(yīng)該不會拖過三年。另外，城市化的60%是個(gè)經(jīng)驗(yàn)值，不見得死守，再說中國，以人口城市化計(jì)算，應(yīng)該不止54.77%。

結(jié)合國內(nèi)外學(xué)者觀點(diǎn)，不動產(chǎn)登記落實(shí)后，房產(chǎn)稅勢在必行，老百姓一下子就擔(dān)心了，但是如果對政府有信心，就會知道，稅收從不是一碗水端平，稅收是調(diào)控的手段，正如高收入者征收高稅收，確實(shí)落實(shí)房產(chǎn)稅，只要合法合理，對社會公平也必將帶來良性反應(yīng)。當(dāng)不動產(chǎn)登記之后，房產(chǎn)稅隨之而來，人們對于購房的觀念將從投資增值，回歸到最基本的保值和必需品。

時(shí)代變了，房地產(chǎn)的游戲規(guī)則也變了。房地產(chǎn)從增量時(shí)代逐漸進(jìn)入存量時(shí)代。二十年來地方政府將土地出讓作為財(cái)政主要來源。但當(dāng)房地產(chǎn)進(jìn)入存量時(shí)代，土地出讓減少，地方政府的土地財(cái)政難以支撐。在房子上下文章，中央與地方將圍繞新開征的房產(chǎn)稅收展開新一輪的利益博弈。

四、促使樓市長效性調(diào)控機(jī)制逐步形成

從十八屆三中全會及2014年“兩會”來看,2014年及未來幾年內(nèi),當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)改革初有成效,宏觀經(jīng)濟(jì)逐步好轉(zhuǎn)之時(shí),在建立個(gè)人住房信息系統(tǒng)的基礎(chǔ)上,房地產(chǎn)稅、二手房交易環(huán)節(jié)征收20%增值稅、“空置稅”勢在必行,關(guān)于房地產(chǎn)方面的稅制改革頂層設(shè)計(jì)勢必會逐步推出。最終,房地產(chǎn)市場調(diào)控的稅費(fèi)經(jīng)濟(jì)手段會更加突出,以稅費(fèi)手段改變市場需求結(jié)構(gòu),堅(jiān)持“去投資化”,使市場回歸自住屬性,促使樓市長效性調(diào)控機(jī)制逐步形成。

不過,也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為不動產(chǎn)登記與房產(chǎn)稅有關(guān)系但影響小。CRIC研究中心研究員余仁花就認(rèn)為,一方面,《房地產(chǎn)稅立法》尚未出臺,真正落地更無明確時(shí)間表;另一方面,即便《房地產(chǎn)稅立法》出臺,個(gè)人不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)信息錯(cuò)綜復(fù)雜,各地不動產(chǎn)登記工作進(jìn)度不一,其順利完成需相當(dāng)長的一段時(shí)間,房地產(chǎn)稅征收要想享受不動產(chǎn)登記所帶來的便利,恐怕還需要一些年月。

由于我國不動產(chǎn)實(shí)行“屬地登記”制度，具體的不動產(chǎn)登記工作主要在市、縣。職責(zé)和機(jī)構(gòu)整合完成是實(shí)施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的前提條件。國土部要求各地在加快不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)職責(zé)整合的同時(shí)，應(yīng)盡快設(shè)立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記窗口，實(shí)現(xiàn)“一個(gè)窗口進(jìn)、一個(gè)窗口出”。國土資源部有關(guān)人士透露，統(tǒng)一的受理工作現(xiàn)已全面展開。據(jù)了解，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記至少涉及三個(gè)方面的統(tǒng)一。其一是城鄉(xiāng)統(tǒng)一。國土資源部不動產(chǎn)登記中心法律處處長蔡衛(wèi)華介紹，今后需要登記的不動產(chǎn)涉

及城鄉(xiāng)所有擁有不動產(chǎn)的人群。不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，都需要登記；其二是土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的統(tǒng)一。蔡衛(wèi)華說，以前是房子產(chǎn)權(quán)到一個(gè)地方申請登記，土地到另一個(gè)地方去申請登記。以后都要統(tǒng)一了；其三，業(yè)務(wù)部門職責(zé)統(tǒng)一。要將不動產(chǎn)登記的申請、受理、審核、登簿以及發(fā)證、登記資料和信息管理、查詢等屬于不動產(chǎn)登記的職責(zé)統(tǒng)一起來，確保職責(zé)的完整性。

2014 年起，中國房地產(chǎn)調(diào)控思路已經(jīng)轉(zhuǎn)向，限購、限貸等行政化的硬調(diào)控退出是必然趨勢，金融工具的運(yùn)用、行業(yè)規(guī)則的建構(gòu)將成為主流。房地產(chǎn)調(diào)控正被納入更大的制度性改革框架中，更為主動，而不再僅僅被動的聚焦價(jià)格起落等短期目標(biāo)，更關(guān)注居住權(quán)的保障以及房地產(chǎn)的中長期制度性建設(shè)。

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記一方面可以為房產(chǎn)稅的開征做鋪墊；另一方面，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后也可以更清楚的了解全國不動產(chǎn)的數(shù)據(jù)和分布、閑置情況，也將成為長效機(jī)制的權(quán)威基礎(chǔ)資料。

五、不動產(chǎn)登記條例對房地產(chǎn)鋼鐵行業(yè)的影響

《不動產(chǎn)登記暫行條例》自2015年3月1日起施行。在國家層面不動產(chǎn)登記職責(zé)及機(jī)構(gòu)整合工作完成基礎(chǔ)上，省市縣三級整合工作已全面鋪開。不動產(chǎn)登記的作用首先是摸清國內(nèi)不動產(chǎn)市場的狀況，為將來土地供應(yīng)、市場調(diào)整、城市規(guī)劃、開工建設(shè)等提供基礎(chǔ)性的依據(jù)。其次，使房產(chǎn)交易更安全、更便捷、更順暢；再次，才是為未來房產(chǎn)稅課征提供一個(gè)必要條件。那么不動產(chǎn)會不會對房價(jià)產(chǎn)生影響，作為

鋼鐵下游主要的消費(fèi)領(lǐng)域，不動產(chǎn)會不會造成建筑鋼材需求量下滑，對于這個(gè)問題進(jìn)行簡述。

房地產(chǎn)行業(yè)的考量指標(biāo)包括房地產(chǎn)景氣指數(shù)、房地產(chǎn)投資、新開工面積、施工面積、竣工面積、銷售面積等。對于鋼材消費(fèi)直接有拉動作用的指標(biāo)主要是新開工面積和施工面積。房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的重要行業(yè)，其興衰的轉(zhuǎn)變也給市場信心帶來非常大的影響。因此，房屋銷售面積作為反映房地產(chǎn)成交狀況的指標(biāo)也不可忽視。

從建筑鋼材的消費(fèi)結(jié)構(gòu)來看，我國建筑用鋼的主要用戶是民用房施工單位、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)單位和產(chǎn)業(yè)廠房。民用房地產(chǎn)施工單位是建筑用鋼的最大用戶，其用鋼量約占建筑鋼材總消費(fèi)量的60%以上，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)單位一般為國有大型企業(yè)，其用鋼量占總消費(fèi)量的20%，產(chǎn)業(yè)廠房也是建筑用鋼重要消費(fèi)客戶，其消費(fèi)量占總消費(fèi)量的15%左右。

房地產(chǎn)鋼材用量、鋼材累計(jì)產(chǎn)量和房地產(chǎn)用鋼占比基本呈現(xiàn)同步增長的趨勢，特別是在2009年趨勢最為明顯，其中房地產(chǎn)(000736,股吧)用鋼占比在2014年增幅最大，占比達(dá)到將近40%，雖然國家近幾年在調(diào)控房地產(chǎn)，但是面對中國經(jīng)濟(jì)增速全年放緩趨勢下，未來國家不可能對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行洗牌或者崩盤。

根據(jù)線性回歸等模型預(yù)測，未來建筑鋼材表觀消費(fèi)量繼續(xù)呈現(xiàn)增加的趨勢，但是增幅出現(xiàn)連續(xù)下滑的趨勢。從歷史數(shù)據(jù)來看，建筑鋼材表觀消費(fèi)量與房地產(chǎn)行業(yè)的表現(xiàn)密切相關(guān)。隨著房地產(chǎn)市場的過度

開發(fā)，以及國家宏觀政策的轉(zhuǎn)向，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)處于頹勢階段，而建材表觀消費(fèi)量增速也隨之下滑。這也導(dǎo)致了未來增速放緩的局面將延續(xù)預(yù)計(jì)截止到2020年增幅將降至6%以下。

不產(chǎn)登記的出臺，會使房地產(chǎn)市場更加透明規(guī)范，并會推進(jìn)房產(chǎn)稅的實(shí)施，由于持有多套房產(chǎn)的成本和風(fēng)險(xiǎn)上升，會降低一些投資人的房地產(chǎn)投資熱情，從而改變市場對供求關(guān)系的預(yù)期。所以不動產(chǎn)統(tǒng)一登記未來會在一定程度上對房價(jià)上漲形成壓力，將有利于樓市調(diào)控長效機(jī)制的推出。而面對建筑鋼材的剛性需求也將受到一定抑制。

第五篇：不動產(chǎn)繼承登記

不動產(chǎn)繼承登記，有四個(gè)問題要厘清

【發(fā)布日期】2016-7-8 【作者】李煒 【來源】《中國不動產(chǎn)》2016年第7期

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2016年1月1日正式實(shí)施的《不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》（以下簡稱《細(xì)則》）第14條規(guī)定，因繼承、受遺贈取得不動產(chǎn)，當(dāng)事人申請登記的，應(yīng)當(dāng)提交死亡證明材料、遺囑或者全部法定繼承人關(guān)于不動產(chǎn)分配的協(xié)議以及與被繼承人的親屬關(guān)系材料等，也可以提交經(jīng)公證的材料或者生效的法律文書。這一規(guī)定摒棄了原來辦理房屋繼承登記時(shí)非公證繼承即法院繼承的二選一的要件模式，解決了公證難、收費(fèi)高的問題，可以簡化手續(xù)、便民利民。需要指出的是，新規(guī)落實(shí)到位并非一朝一夕能夠達(dá)成，還需厘清并解決好以下四個(gè)問題。

問題一：死亡證明由誰出具

要辦理繼承登記，首先應(yīng)該證明原產(chǎn)權(quán)人已經(jīng)死亡。盡管《細(xì)則》對此并未明確，但國土資源部最新出臺的《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》（以下簡稱《規(guī)范》）明確規(guī)定：“被繼承人或遺贈人的死亡證明，包括醫(yī)療機(jī)構(gòu)出具的死亡證明；公安機(jī)關(guān)出具的死亡證明或者注明了死亡日期的注銷戶口證明；人民法院宣告死亡的判決書；其他能夠證明被繼承人或受遺贈人死亡的材料等?！?/p>

一般來說，自然人的死亡分為正常死亡、非正常死亡、宣告死亡三種。2014年，國家衛(wèi)計(jì)委、公安部、民政部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范人口死亡醫(yī)學(xué)證明和信息登記管理工作的通知》，明確規(guī)定自2014年1月1日起，經(jīng)救治死亡或者正常死亡的，由各地醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)使用全國統(tǒng)一制定的新版《居民死亡醫(yī)學(xué)證明（推斷）書》，未經(jīng)救治的非正常死亡的由公安部門按程序辦理。至于宣告死亡，則由人民法院根據(jù)《民訴法》和《民法通則》之規(guī)定出具宣告死亡判決書。

綜上，法律上規(guī)定有效的《死亡證明》應(yīng)該分別為醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)出具的證明書、公安部門出具的死亡證明或者人民法院出具的宣告死亡的判決書。除此之外的其他證明，均為缺乏法律依據(jù)的非合法《死亡證明》，登記時(shí)不應(yīng)采用。

問題二：遺囑可否作為繼承登記要件

按照《細(xì)則》第14條的規(guī)定，遺囑可以作為登記申請的要件。根據(jù)《繼承法》，繼承分為法定繼承、遺囑繼承和遺囑、遺贈撫養(yǎng)協(xié)議三大類，一般而言，遺贈撫養(yǎng)協(xié)議優(yōu)先于遺囑、遺贈，遺囑、遺贈優(yōu)先于法定繼承?！独^承法》第20條明確規(guī)定，遺囑人可以撤銷、變更自己的遺囑，而且可以訂立多個(gè)遺囑，公證遺囑也不例外。究其效力，又有公證遺囑優(yōu)于其他遺囑、后遺囑優(yōu)于先遺囑等適用規(guī)則。

此外，《繼承法》還規(guī)定了幾個(gè)特殊的規(guī)則來對遺產(chǎn)的分配進(jìn)行調(diào)整，如第7條規(guī)定的繼承權(quán)喪失規(guī)則，第19條規(guī)定的特留份規(guī)則，第21條規(guī)定的遺囑無效規(guī)則，第28條規(guī)定的胎兒預(yù)留份規(guī)則等。

有鑒于繼承的復(fù)雜性，中國公證協(xié)會2009年出臺的《辦理繼承公證的指導(dǎo)意見》第31 條、第5條、第14條明確規(guī)定了當(dāng)事人申請繼承權(quán)公證需提供的材料以及公證處應(yīng)審查的內(nèi)容，并在第15、第16條明確規(guī)定了不予辦理法定繼承和遺囑繼承公證的情形。

據(jù)此，如當(dāng)事人僅提供遺囑作為申請材料，即使其為公證遺囑，也不宜直接作為繼承權(quán)的依據(jù)，還應(yīng)結(jié)合其他材料予以認(rèn)定。

問題三：怎樣認(rèn)定全部法定繼承人

根據(jù)《細(xì)則》第14條的要求，不管原產(chǎn)權(quán)人是否留有遺囑，如沒有提供繼承權(quán)公證書或者人民法院生效法律文書來證明繼承權(quán)歸屬的，均需要全部法定繼承人來確認(rèn)其效力，或者簽署《關(guān)于不動產(chǎn)分配的協(xié)議》。因此，對于全體法定繼承人的認(rèn)定，就成為了辦理繼承不動產(chǎn)登記的重中之重。

《規(guī)范》第10條明確規(guī)定，所有繼承人或受遺贈人與被繼承人或遺贈人之間的親屬關(guān)系證明，包括戶口簿、婚姻證明、收養(yǎng)證明、出生醫(yī)學(xué)證明，公安機(jī)關(guān)以及村委會、居委會、被繼承人或繼承人單位出具的證明材料，其他能夠證明相關(guān)親屬關(guān)系的材料等。

2015年8月，公安部微博公布的不出具的18種證明中明確，親屬關(guān)系證明不屬于公安職權(quán)范圍，應(yīng)該屬于公證職能，因?yàn)楝F(xiàn)實(shí)中存在大量家庭成員不在一個(gè)戶籍中的情形。中國公證協(xié)會《辦理繼承公證的指導(dǎo)意見》第3條中明確說明，本條所述“親屬關(guān)系證明”，是指被繼承人或者繼承人檔案所在單位的人事部門出具的證明繼承人與被繼承人之間具有親屬關(guān)系的證明；基層人民政府出具的證明繼承人與被繼承人之間具有親屬關(guān)系的證明；公安機(jī)關(guān)出具的證明繼承人與被繼承人之間具有親屬關(guān)系的證明；能夠證明相關(guān)親屬關(guān)系的婚姻登記證明、收養(yǎng)登記證明、出生醫(yī)學(xué)證明和公證書。

綜上，申請人提供的親屬關(guān)系證明應(yīng)為公證機(jī)關(guān)出具的《親屬關(guān)系證明公證書》。

問題四：登記錯(cuò)誤責(zé)任如何承擔(dān)

對于登記錯(cuò)誤責(zé)任承擔(dān)，學(xué)界主要有過錯(cuò)責(zé)任原則、無過錯(cuò)責(zé)任原則和過錯(cuò)推定原則等幾種不同的觀點(diǎn)。根據(jù)《房屋登記辦法》第92條和《最高人民法院關(guān)于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定》，登記機(jī)構(gòu)的過錯(cuò)表現(xiàn)為兩種形態(tài)：一為過失，即第12條規(guī)定“未盡合理審慎職責(zé)的”；二為故意，即第13條規(guī)定的“登記機(jī)構(gòu)工作人員與第三人惡意串通違法登記的”。即如果登記機(jī)關(guān)能夠證明自己的登記行為合法且沒有過錯(cuò)，可以免除相應(yīng)的責(zé)任，且房屋登記人員只有在“故意或者重大過失造成登記錯(cuò)誤的”才承擔(dān)賠償責(zé)任。

《不動產(chǎn)登記暫行條例》第29條對賠償責(zé)任的確定，規(guī)定為按《物權(quán)法》的規(guī)定承擔(dān)賠償責(zé)任，《細(xì)則》并未對此做出具體的規(guī)定。從《物權(quán)法》第21條規(guī)定的文義解釋來看，登記機(jī)構(gòu)是應(yīng)該承擔(dān)無過錯(cuò)責(zé)任，在此情況下，對具體登記工作人員的賠償責(zé)任又沒有明確規(guī)定為“故意或者重大過失”，更不要說明確“故意或者重大過失”的具體認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)了。在此情況下，假定出現(xiàn)了登記錯(cuò)誤，登記人員即有可能承擔(dān)民事的賠償責(zé)任，更有甚者會承擔(dān)瀆職的刑事責(zé)任。這也是實(shí)踐中登記人員更有意于保守操作，登記機(jī)構(gòu)愿意大量采用公證文書和法院生效法律文書的根本原因。

有鑒于繼承不動產(chǎn)登記還有上述亟須解決的問題，立法部門在下一步的立法進(jìn)程中應(yīng)對 相關(guān)具體操作予以明確，并加強(qiáng)與公安、民政、法院等部門的溝通和協(xié)調(diào)，建立數(shù)據(jù)大平臺，方便登記機(jī)構(gòu)核查相關(guān)信息。同時(shí)，建立不動產(chǎn)登記賠償基金制度或者設(shè)立責(zé)任保險(xiǎn)制度。只有這樣，才能既解決老百姓的辦證難問題，又解除登記人員的后顧之憂，真正達(dá)成“依法行政”“高效便民”的目標(biāo)。