第一篇：我國房地產(chǎn)制度改革與市場發(fā)展的歷程

中國房價(jià)不是單一的房地產(chǎn)市場的問題 是整個(gè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)要變革

我國改革開放之后房地產(chǎn)市場的發(fā)展壯大，主要得益于兩大制度改革：一是城鎮(zhèn)住房制度改革，簡稱住房制度改革或者房改；二是城鎮(zhèn)國有土地使用制度改革，簡稱土地使用制度改革。通過上述兩大制度改革，主要形成了土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓市場，新建商品房買賣市場，存量房（也稱二手房）買賣和租賃市場，房地產(chǎn)抵押以及房地產(chǎn)開發(fā)、估價(jià)、經(jīng)紀(jì)、物業(yè)管理等經(jīng)濟(jì)活動也很活躍；房地產(chǎn)不僅是基本的生產(chǎn)要素或者生活資料，而且成了家庭財(cái)產(chǎn)的重要部分，既是一種商品，也是一種資產(chǎn)，甚至是投資、投機(jī)的主要對象；房地產(chǎn)市場規(guī)模越來越大，其發(fā)展變化不僅影響金融安全和社會穩(wěn)定，而且影響整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的健康運(yùn)行，政府一方面要培育和發(fā)展房地產(chǎn)市場，一方面又要調(diào)控和駕馭房地產(chǎn)市場。

第一節(jié) 我國房地產(chǎn)制度改革與市場發(fā)展的歷程

回顧改革開放30年來我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展變化，大致可分為以下5個(gè)時(shí)期：一是初步形成時(shí)期（1978~1991年），二是房地產(chǎn)過熱時(shí)期（1992~1993年），三是市場調(diào)整時(shí)期（1994~1997年），四是培育新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)時(shí)期（1998~2002年），五是宏觀調(diào)控時(shí)期（2003~2007年）。

一、初步形成時(shí)期（1978~1991年）

1978年之前的二十多年中，我國幾乎沒有房地產(chǎn)市場，沒有房地產(chǎn)業(yè)，只有建筑業(yè)。1978~1991年，隨著住房制度改革和土地使用制度改革的啟動與推進(jìn)，房屋和土地既是產(chǎn)品和資源，又是商品和資產(chǎn)的認(rèn)識由淺入深，房地產(chǎn)價(jià)值逐漸顯化，房地產(chǎn)市場初步形成。

1．住房制度改革的啟動與推進(jìn)

改革開放之前，城鎮(zhèn)住房主要由國家投資建設(shè)；建好的住房不出售，主要是通過職工所在單位，按照工齡、職務(wù)、學(xué)歷等打分排隊(duì)進(jìn)行分配；對于分配后的住房，只收取象征性的、近乎無償使用的低租金。這種住房制度通常被概括為“國家統(tǒng)包住房投資建設(shè)，以實(shí)物形式向職工分配并近乎無償使用的福利性住房制度”。在上述住房制度下，不僅住房建設(shè)投資“有去無回”，不能循環(huán)和周轉(zhuǎn)，而且收取的低租金不夠支付住房的日常維修和管理費(fèi)用，住房建設(shè)以及維修和管理成了國家的沉重包袱，職工對住房形成“等、靠、要”的觀念，抑制了個(gè)人對住房的投入，城鎮(zhèn)住房緊張問題日益突出。到1978年，城鎮(zhèn)人均居住面積由1949年的 4.5m2下降到了3.6m2，缺房戶869萬戶，占當(dāng)時(shí)城鎮(zhèn)總戶數(shù)的47.5%。

“文化大革命”結(jié)束之后，改善人民居住條件的問題開始引起中共中央、國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)的高度重視。1978年9月，鄧小平提出：解決住宅問題能不能路子寬些，比如允許私人建房或者私建公助，分期付款，把個(gè)人手中的錢動員出來，國家解決材料，這方面潛力不小。1980年4月，鄧小平在關(guān)于建筑業(yè)和住宅問題的談話中，指出了城鎮(zhèn)住房體制的基本走向。鄧小平的講話打破了傳統(tǒng)的住房公有制、福利制觀點(diǎn)，描繪出了住房新制度的基本藍(lán)圖。1980年6月，中共中央、國務(wù)院在批轉(zhuǎn)《全國基本建設(shè)工作會議匯報(bào)提綱》中正式提出實(shí)行住房商品化政策，準(zhǔn)許私人建房、買房、擁有自己的住宅，不僅新建住宅可以出售，現(xiàn)有住宅也可以出售。從此，拉開了住房制度改革的序幕。

住房制度改革的實(shí)踐，始于1979年，從新建住房全價(jià)出售起步。1979~1991年，住房制度改革經(jīng)歷了公房出售試點(diǎn)、提租補(bǔ)貼試點(diǎn)和全面起步三個(gè)階段。第一階段，公房出售試點(diǎn)。1979年，國家城建總局決定試行把新建住房以土建成本價(jià)向居民出售，選擇西安、南寧、柳州、桂林、梧州5個(gè)城市進(jìn)行試點(diǎn)。到1981年，全國有23個(gè)省、自治區(qū)、直轄市的60多個(gè)城市，以及部分縣鎮(zhèn)開展了這種新建住房出售工作。1982年4月，國家建委、國家城建總局選擇鄭州、常州、四平、沙市4個(gè)城市進(jìn)行新建住房補(bǔ)貼出售試點(diǎn)。在總結(jié)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部在1984年10月向國務(wù)院提出了《關(guān)于擴(kuò)大城市公有住宅補(bǔ)貼出售試點(diǎn)的報(bào)告》。到1985年底，全國共有27個(gè)省、自治區(qū)、直轄市的160個(gè)設(shè)市城市和300個(gè)縣鎮(zhèn)開展了補(bǔ)貼出售公房的試點(diǎn)，共出售住房 1092萬m2。

第二階段，提租補(bǔ)貼試點(diǎn)。補(bǔ)貼售房在一定程度上解決了當(dāng)時(shí)城鎮(zhèn)居民經(jīng)濟(jì)承受能力較低的問題，但在試點(diǎn)中也出現(xiàn)了一些問題，到了1986年初新建公房補(bǔ)貼出售的改革因受到廣泛批評而停止。1987年，國務(wù)院相繼批準(zhǔn)煙臺、蚌埠、唐山3個(gè)城市以提租和補(bǔ)貼持平為原則，大幅度提高租金，同時(shí)給予相應(yīng)補(bǔ)貼的住房制度改革方案。在總結(jié)試點(diǎn)城市經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，以1988年第一次全國住房制度改革工作會議為標(biāo)志，形成了以提租補(bǔ)貼為核心的第一個(gè)全國性的住房制度改革方案。截至1990年，全國共12個(gè)城市、13個(gè)縣鎮(zhèn)和一批企業(yè)出臺了以提租補(bǔ)貼為主要內(nèi)容的房改方案。

第三階段，住房制度改革全面起步。以提租和補(bǔ)貼總量平衡為基本思路的房改方案對既得利益觸動很大，在實(shí)際操作中面臨多重阻力，難以全面推開。1991年 6月，國務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地推進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》，提出了分步提租、交納租賃保證金、新房新制度、集資合作建房、出售公房等多種形式推進(jìn)住房制度改革的思路。同年10月，召開了第二次全國住房制度改革工作會議，提出了“多提少補(bǔ)”或小步提租不補(bǔ)貼的租金改革原則，指出房改“貴在起步 ”。同年11月，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了國務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革的意見》，明確了住房制度改革的指導(dǎo)思想和根本目的。這些推動了全國特別是大城市的住房制度改革，標(biāo)志著房改已從探索和試點(diǎn)階段，進(jìn)入全面推進(jìn)和綜合配套改革的新階段。

2．土地使用制度改革的啟動與推進(jìn)

影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的土地領(lǐng)域的改革，主要是城鎮(zhèn)國有土地使用制度改革。改革開放之前，我國采取行政劃撥方式，把城鎮(zhèn)國有土地?zé)o償、無限期地分配給單位和個(gè)人使用，不允許土地使用權(quán)作為一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)權(quán)利流轉(zhuǎn)。這種土地使用制度通常被概括為“行政劃撥，無償、無限期、無流動的土地使用制度”。這種土地使用制度完全排斥地租規(guī)律、市場機(jī)制對土地利用的調(diào)節(jié)作用，致使土地在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中不能更好地發(fā)揮作用，特別是人們都想占好地、多占地，導(dǎo)致土地大量浪費(fèi)，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資不能通過其帶來的土地增值得到回收，政府被戲稱為“捧著金飯碗討飯吃”，導(dǎo)致城市基礎(chǔ)設(shè)施和城市面貌長期落后。

改革最初是采取收取場地使用費(fèi)或土地使用費(fèi)的做法，改變土地長期無償使用的局面。進(jìn)一步是建立土地市場，將土地使用權(quán)與土地所有權(quán)分離，實(shí)行土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓制度。這種改革較為具體的進(jìn)程如下：

第一，收取場地使用費(fèi)或土地使用費(fèi)。對土地實(shí)行有償使用開始于向中外合營企業(yè)收取場地使用費(fèi)。1981年11月，廣東省五屆人大常委會通過《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地管理暫行規(guī)定》，自1982年1月1日起，深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)按照土地不同等級向土地使用者收取不同標(biāo)準(zhǔn)的土地使用費(fèi)。從1984年起，撫順、廣州等一些城市也先后推行。1988年9月，國務(wù)院發(fā)布《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》，規(guī)定自1988年11月1日起，向城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人征收土地使用稅，各地制定的土地使用費(fèi)辦法同時(shí)停止執(zhí)行。但是，《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》不影響各地依法制定的對外商投資企業(yè)和外國企業(yè)在華機(jī)構(gòu)用地計(jì)收土地使用費(fèi)辦法的執(zhí)行。

第二，開展土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓試點(diǎn)。1987年下半年，深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)大膽嘗試把單一行政劃撥分配土地變?yōu)閰f(xié)議、招標(biāo)、拍賣出讓等多種分配方式，把土地使用權(quán)由不能流轉(zhuǎn)變?yōu)榭梢赞D(zhuǎn)讓。其中，1987年9月9日，率先采取協(xié)議方式，成功出讓了一宗國有土地的使用權(quán)；9月26日首次采取招標(biāo)方式，12月1日首次采取拍賣方式，各出讓了一宗國有土地的使用權(quán)。這就大大創(chuàng)新了土地使用制度，將土地使用制度改革推向了一個(gè)新階段。隨后，珠海、福州、?？凇V州、廈門、上海等城市也開展了土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓試點(diǎn)。

第三，制定地方性的土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓法規(guī)。為了使土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓活動有法可依，1987年11月，上海市人民政府率先發(fā)布了《上海市土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓辦法》。12月，含有土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓規(guī)定的《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地管理?xiàng)l例》獲廣東省人大常委會通過。1988年，?？?、廈門、廣州、天津等地相繼發(fā)布了土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓的有關(guān)辦法或規(guī)定。

第四，修改憲法和土地管理法。1988年4月，七屆全國人大第一次會議通過了憲法修正案，規(guī)定任何組織或者個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地，土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓。同年12月，《土地管理法》也作了相應(yīng)修改，并規(guī)定“國家依法實(shí)行國有土地有償使用制度”。這為土地使用制度改革的全面推進(jìn)和深入發(fā)展提供了法律保障。

第五，制定全國性的土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓法規(guī)。1990年5月，國務(wù)院發(fā)布了《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，對土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、終止以及劃撥土地使用權(quán)等問題作了明確規(guī)定。同時(shí)還發(fā)布了《外商投資開發(fā)經(jīng)營成片土地暫行管理辦法》，允許外商從事土地成片開發(fā)經(jīng)營活動。這就使土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓的法規(guī)更趨完善，并構(gòu)造出了有中國特色的土地市場基本框架。

3．房地產(chǎn)市場初步形成

1987年10月，中共十三大報(bào)告首次提出了建立房地產(chǎn)市場，確立了房地產(chǎn)市場的地位和作用，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。1988年3月，七屆全國人大第一次會議上《政府工作報(bào)告》提出：“結(jié)合住房制度的改革，發(fā)展房地產(chǎn)市場，實(shí)行土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓?！边@又進(jìn)一步促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

商品房建設(shè)、銷售、購買以及存量房買賣和租賃活動不斷出現(xiàn)，逐步形成了新建商品房買賣和存量房買賣、租賃市場；政府有償出讓土地使用權(quán)并允許土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的一系列政策和改革，使土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓市場開始形成。1987年7月，經(jīng)武漢市人民政府批準(zhǔn)，武漢市房地產(chǎn)交易市場正式開業(yè)。這個(gè)市場被稱為是全國大城市中開辦的第一家市一級的房地產(chǎn)經(jīng)營場所。到1988年上半年，全國成立了近200個(gè)房地產(chǎn)交易所、交易市場或交易中心。

1989年下半年開始，房地產(chǎn)市場進(jìn)入低潮；1990年下半年至1991年上半年，逐漸恢復(fù)；1991年下半年開始，隨著全國政治穩(wěn)定、社會穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)形勢好轉(zhuǎn)，迅速回升。1991年末，房地產(chǎn)業(yè)各項(xiàng)經(jīng)營指標(biāo)接近1988年的水平。從總的情況看，這個(gè)時(shí)期的房地產(chǎn)市場仍處于發(fā)育階段，市場功能還不健全，市場機(jī)制還不完善，交易行為還不規(guī)范，市場管理還很薄弱。

二、房地產(chǎn)過熱時(shí)期（1992~1993年）

1992年下半年至1993年上半年，我國許多地區(qū)驟然掀起了房地產(chǎn)熱潮，房地產(chǎn)開發(fā)公司急劇增加，房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長，以炒地皮、炒項(xiàng)目為主的房地產(chǎn)市場異?；钴S，在部分地區(qū)，主要是海南、廣西北海，房地產(chǎn)開發(fā)出現(xiàn)過熱，形成了較嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫。

1．“房地產(chǎn)熱”的形成和表現(xiàn)

1992年春鄧小平發(fā)表視察南方重要談話，同年10月黨的十四大明確我國經(jīng)濟(jì)體制改革的目標(biāo)是建立社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制。同年11月，國務(wù)院發(fā)出《關(guān)于發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)若干問題的通知》，首次勾畫出了房地產(chǎn)市場體系框架：房地產(chǎn)一級市場即土地使用權(quán)的出讓，房地產(chǎn)二級市場即土地使用權(quán)出讓后的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，房地產(chǎn)三級市場即投入使用后的房地產(chǎn)交易，以及抵押、租賃等多種經(jīng)營方式；提出了一系列推動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策措施，包括進(jìn)一步深化土地使用制度改革、繼續(xù)深化城鎮(zhèn)住房制度改革、完善房地產(chǎn)開發(fā)的投資管理、正確引導(dǎo)外商對房地產(chǎn)的投資、建立和培育完善的房地產(chǎn)市場體系等。

在改革開放新高潮的大環(huán)境中，房地產(chǎn)價(jià)格放開，許多政府審批權(quán)力下放，金融機(jī)構(gòu)開始大量發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款，土地開發(fā)和出讓規(guī)模迅速擴(kuò)大，1992年開始出現(xiàn)了 “房地產(chǎn)熱”。（1）房地產(chǎn)開發(fā)公司急劇增加。1992年底，全國共有房地產(chǎn)開發(fā)公司12000多家，是1991年底的3倍。大量的房地產(chǎn)開發(fā)公司集中在沿海，廣東、海南、上海、江蘇的房地產(chǎn)開發(fā)公司占全國房地產(chǎn)開發(fā)公司總數(shù)的44%。（2）房地產(chǎn)開發(fā)高速增長。1992年，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資731 億元，比上年增長117%；開發(fā)土地面積2.334萬公頃，比上年增長175%；新開工商品房屋面積11460萬m2，比上年增長78.1%。（3）房地產(chǎn)市場十分活躍，價(jià)格大幅上漲。1992年，銷售商品房屋面積4288.86萬m2，比上年增長40.4%。商品房屋平均銷售價(jià)格1050.03元 / m2，比上年上漲30.93%。（4）土地出讓大幅度增長，1992年全國共出讓土地2.2萬公頃，是1991年前出讓土地總量的11倍。

1993年1~6月，全國房地產(chǎn)開發(fā)在1992年高速增長的基礎(chǔ)上繼續(xù)高速增長，房地產(chǎn)開發(fā)公司從1992年的12000多家增加到近20000家，房地產(chǎn)開發(fā)投資比1992年同期增長143.5%，新開工商品房屋面積比1992年同期增長136%。另外，1992年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中心主要在珠江三角洲地區(qū)，1993年開始北移，形成沿海、沿江到內(nèi)陸開放城市的多元化格局。

從海南的情況看，1992年6月后，隨著全國經(jīng)濟(jì)形勢好轉(zhuǎn)和海南要“大改革、大開放、大建設(shè)，使國民經(jīng)濟(jì)超常規(guī)發(fā)展”，開始走向高速發(fā)展期。1992年初，國內(nèi)外一些實(shí)力雄厚的大公司要求到海南注冊，至1993年8 月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)達(dá)到10000家以上。商品房非常暢銷，已竣工的商品房，除一些邊遠(yuǎn)、交通不便或少數(shù)縣城所建的少量商品房外，其余的已銷售一空，還出現(xiàn)了購買商品房交預(yù)購金的現(xiàn)象。海南的房地產(chǎn)市場急劇升溫，房地產(chǎn)價(jià)格節(jié)節(jié)攀升。到1993年底房地產(chǎn)泡沫開始破裂。

2．房地產(chǎn)過熱的危害和治理

1992~1993年房地產(chǎn)開發(fā)投資過熱，不僅加劇了鋼材、水泥、木材等建筑材料的供需矛盾，帶動了其價(jià)格較猛上漲，而且由于擠占了過多的建設(shè)資金，致使一些國家重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目資金不足。內(nèi)地資金紛紛流向沿海地區(qū)的房地產(chǎn)市場，沿海地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格猛漲，不斷高漲的房地產(chǎn)價(jià)格又加速了外部資金的流入，最終導(dǎo)致國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展嚴(yán)重失衡。

1993年6月，中央召開經(jīng)濟(jì)工作會議，作出了對經(jīng)濟(jì)進(jìn)行宏觀調(diào)控的決定，中共中央、國務(wù)院還下發(fā)《關(guān)于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)情況和加強(qiáng)宏觀調(diào)控的意見》，采取16項(xiàng)加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控的措施。中央明確針對房地產(chǎn)提出，對于挪用資金參與炒房地產(chǎn)的企業(yè)要減少以至停止貸款，對各類房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營機(jī)構(gòu)進(jìn)行一次全面檢查，抓緊制定房地產(chǎn)增值稅和有關(guān)稅收政策，嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)政部《關(guān)于國有土地使用權(quán)有償使用收入征收管理的暫行辦法》，購地后一年內(nèi)投入的開發(fā)資金不足購地費(fèi)25%的要收回土地，金融機(jī)構(gòu)和土地管理部門一律不得開辦開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)的公司，房地產(chǎn)開發(fā)投資必須納入固定資產(chǎn)投資計(jì)劃，高檔賓館、寫字樓、度假村等要下決心停緩建，等等。

1993年下半年以后，隨著宏觀調(diào)控各項(xiàng)措施的落實(shí)，全國房地產(chǎn)開發(fā)的增長速度明顯放緩。從1993年1~6月房地產(chǎn)開發(fā)投資比1992年同期增長143.5%，而全年比1992年增長124.9%來看，下半年房地產(chǎn)開發(fā)投資有明顯回落。1993年全國商品房屋平均價(jià)格比1992年上漲21.94%，比1992年的上漲率30.93%回落了近9個(gè)百分點(diǎn)。到1993年底，海南、北海等房地產(chǎn)過熱地區(qū)，房地產(chǎn)泡沫破裂，出現(xiàn)了一片蕭條的慘狀。

1993年11月，黨的十四屆三中全會通過《中共中央關(guān)于建立社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制若干問題的決定》，提出要規(guī)范和發(fā)展房地產(chǎn)市場，實(shí)行土地使用權(quán)有償有限期出讓制度，對商業(yè)性用地使用權(quán)的出讓，要改變協(xié)議批租方式，實(shí)行招標(biāo)、拍賣。同時(shí)加強(qiáng)土地二級市場的管理，建立正常的土地使用權(quán)價(jià)格的市場形成機(jī)制。通過開征和調(diào)整房地產(chǎn)稅費(fèi)等措施，防止在房地產(chǎn)交易中獲取暴利和國家收益的流失。控制高檔房屋和高消費(fèi)游樂設(shè)施的過快增長。加快城鎮(zhèn)住房制度改革，控制住房用地價(jià)格，促進(jìn)住房商品化和住房建設(shè)的發(fā)展。

3．房地產(chǎn)過熱后的反思

房地產(chǎn)過熱對國民經(jīng)濟(jì)造成了一定影響，給部分房地產(chǎn)市場參與者造成了經(jīng)濟(jì)損失，但也反映出住房商品化、社會化、市場化的巨大發(fā)展?jié)摿?，以及對房地產(chǎn)市場進(jìn)行有效引導(dǎo)的必要性。

許多房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)入海南，著眼點(diǎn)不是瞄準(zhǔn)社會需求而是熱衷于炒作，企圖通過倒地皮、賣項(xiàng)目、炒樓花，在擊鼓傳花式的炒作過程中牟取暴利。當(dāng)炒作的鏈條斷裂后，遺留下來的是資金沉淀、債務(wù)糾纏、工程停工、土地閑置。1998年底，海南省共有被圈占而長期閑置的建設(shè)用地23788.5公頃；長期無人問津的積壓空置商品房455.76萬m2；停緩建工程603宗，原規(guī)劃報(bào)建面積1631萬m2；積壓房地產(chǎn)占壓的資金有一半以上是金融資產(chǎn)，其中工、農(nóng)、中、建 4家國有商業(yè)銀行在海南積壓房地產(chǎn)上的資金有430多億元，如果再加上非國有商業(yè)銀行的其他金融機(jī)構(gòu)、其他企業(yè)的投資、施工企業(yè)的墊資、材料款以及預(yù)交的購房款等，估計(jì)占壓的資金有800多億元。

1999年7月國務(wù)院批準(zhǔn)了《處置海南積壓房地產(chǎn)試點(diǎn)方案》，2002年10月批準(zhǔn)了《處置海南省積壓房地產(chǎn)補(bǔ)充方案》。在運(yùn)用國家給予的行政確權(quán)、稅收優(yōu)惠、返還土地出讓金、核發(fā)換地權(quán)益書等政策措施下，到2006年用了近8年的時(shí)間才基本消除了泡沫經(jīng)濟(jì)時(shí)期留下的隱患。通過總結(jié)，人們從痛苦的教訓(xùn)中清醒過來，認(rèn)識到堅(jiān)持以消費(fèi)需求為中心是保持房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的根本保證；要堅(jiān)持以消費(fèi)需求為中心，必須注重面向百姓、面向未來，把這“兩個(gè)面向”作為房地產(chǎn)開發(fā)的出發(fā)點(diǎn)和立足點(diǎn)。

三、市場調(diào)整時(shí)期（1994~1997年）

1994年繼續(xù)1993年下半年的宏觀調(diào)控。1995~1997年仍然實(shí)施適度從緊的財(cái)政政策和貨幣政策。但從1996年開始，經(jīng)濟(jì)已由短缺轉(zhuǎn)變?yōu)橄鄬^剩，產(chǎn)品賣不出去，企業(yè)停產(chǎn)，工人下崗；1997年又遇亞洲金融風(fēng)暴。隨著整個(gè)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)“通貨緊縮”，房地產(chǎn)市場進(jìn)入了低潮。

1．房地產(chǎn)市場的變化

1994年1月，國務(wù)院發(fā)出《關(guān)于繼續(xù)加強(qiáng)固定資產(chǎn)投資宏觀調(diào)控的通知》，并派調(diào)查組分赴各地監(jiān)督檢查貫徹落實(shí)情況。這些政策措施，使固定資產(chǎn)投資規(guī)模得到了一定控制，全年固定資產(chǎn)投資總額比上年增長30.4%，增幅比上年回落31.4%，投資結(jié)構(gòu)有了一定改善，投資效益也好于上年。1994年全國房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)投資完成1608億元，比1993年增長41.3%，明顯低于1993年的124.9%。

1995年5月，國務(wù)院發(fā)出《關(guān)于嚴(yán)格控制高檔房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的通知》。隨著經(jīng)濟(jì)由熱轉(zhuǎn)冷，房地產(chǎn)市場也沉寂下來，商品房和商品住宅的價(jià)格迅速回落，并由高于GDP增長的狀況轉(zhuǎn)變?yōu)榈陀?GDP增長的狀況（見圖19.1）。全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房銷售收入的增長率大幅下滑，營業(yè)利潤出現(xiàn)負(fù)增長，整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)處于虧損狀態(tài)。商品房銷售面積也處于低速發(fā)展的狀態(tài)（見表19.1）。圖19.1 商品房、商品住宅的價(jià)格變化及其與GDP增長的比較

表19.1 1994~1997年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（單位）經(jīng)營情況

受到房地產(chǎn)市場蕭條的影響，全國房地產(chǎn)投資和住房建設(shè)投資也增長緩慢，1995年的住房建設(shè)投資和1997年的房地產(chǎn)投資分別比上年有所下降。新建住宅面積也增長緩慢，其中1994年新建住宅面積為3.57億m2，比1991年的1.93億m2增加1.64億m2；而1997年新建住宅面積僅為4.05 億m2，只比1994年增加0.48億m2。從商品住宅銷售面積和新建住宅面積的對比關(guān)系看，商品住宅占新建住宅的比例不高，1991~1997年商品住宅銷售面積占新建住宅面積的比例均未超過20%，說明當(dāng)時(shí)的住房供應(yīng)仍以國家和單位建設(shè)為主，房地產(chǎn)市場仍有巨大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

2．城市房地產(chǎn)管理法出臺

1994年7月，八屆全國人大常委會第八次會議通過《城市房地產(chǎn)管理法》，自1995年1月1日起施行。該法的出臺，對加強(qiáng)城市房地產(chǎn)管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)權(quán)利人合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，具有重要意義。

在該法的起草和審議過程中，各方面對一些問題有不同意見，爭議的問題主要有以下幾個(gè)：房地產(chǎn)管理體制、是否規(guī)定“房地產(chǎn)權(quán)利主體一致的原則”、集體所有的土地能否出讓、是否規(guī)定土地使用權(quán)的劃撥方式、土地使用權(quán)的出讓方式、私有房屋用地是否規(guī)定視同劃撥方式取得、土地使用權(quán)的使用期限、以出讓方式取得的土地使用權(quán)期滿后該土地上的地上物如何處理、房地產(chǎn)開發(fā)期限、是否規(guī)定對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行資質(zhì)審查、對預(yù)售商品房的條件限制、預(yù)購商品房的再轉(zhuǎn)讓、房屋租賃及其租期、房地產(chǎn)登記發(fā)證等。

《城市房地產(chǎn)管理法》共七章七十二條，明確了房地產(chǎn)開發(fā)用地、房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易、房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理等法律規(guī)定。特別是規(guī)定國家要實(shí)行五項(xiàng)制度：（1）國家依法實(shí)行國有土地有償、有限期使用制度。（2）國家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評估制度。（3）國家實(shí)行房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度。（4）國家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評估人員資格認(rèn)證制度。（5）國家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。該法首次對房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的構(gòu)成、設(shè)立條件和資格認(rèn)證等制度作了規(guī)定。此后，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，我國房地產(chǎn)方面的行政法規(guī)、部門規(guī)章、規(guī)范性文件等加快制定和完善，房地產(chǎn)法規(guī)體系逐步形成和健全。例如，1994~1997年，建設(shè)部發(fā)布了《城市房地產(chǎn)開發(fā)管理暫行辦法》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》、《城市房屋租賃管理辦法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》、《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》，會同人事部發(fā)布了《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定》、《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試實(shí)施辦法》，并會同中國人民銀行發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)與銀行貸款業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押和評估管理工作的通知》，國家工商行政管理局發(fā)布了《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》等。

3．住房制度改革的深化

為貫徹落實(shí)《中共中央關(guān)于建立社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制若干問題的決定》，深化城鎮(zhèn)住房制度改革，促進(jìn)住房商品化和住房建設(shè)的發(fā)展，1994年7月，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》（以下簡稱《決定》），確定房改的根本目的是：建立與社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的新的城鎮(zhèn)住房制度，實(shí)現(xiàn)住房商品化、社會化；加快住房建設(shè)，改善居住條件，滿足城鎮(zhèn)居民不斷增長的住房需求。房改的基本內(nèi)容可概括為“三改四建”，提出住房制度改革要堅(jiān)持配套、分階段推進(jìn)。近期的任務(wù)是：全面推行住房公積金制度，積極推進(jìn)租金改革，穩(wěn)步出售公有住房，大力發(fā)展房地產(chǎn)交易市場和社會化的房屋維修、管理市場，加快經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，到20世紀(jì)末初步建立起新的城鎮(zhèn)住房制度，使城鎮(zhèn)居民住房達(dá)到小康水平。

《決定》強(qiáng)調(diào)“加快住房建設(shè)和推進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革是各級人民政府的重要職責(zé)”。首次提出建立以中低收入家庭為對象、具有社會保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)體系和以高收入家庭為對象的商品房供應(yīng)體系。在住房資金方面，首次提出全面推行住房公積金制度；發(fā)展住房金融和住房保險(xiǎn)，建立政策性和商業(yè)性并存的住房信貸體系。在公有住房出售方面，提出向高收入職工家庭出售公有住房實(shí)行市場價(jià)，向中低收入職工家庭出售公有住房實(shí)行成本價(jià)。在住房建設(shè)方面，提出加快經(jīng)濟(jì)適用住房的開發(fā)建設(shè)，房地產(chǎn)開發(fā)公司每年的建房總量中經(jīng)濟(jì)適用住房要占 20%以上，鼓勵(lì)集資合作建房，繼續(xù)發(fā)展住房合作社，加快城鎮(zhèn)危舊住房改造。

根據(jù)《決定》，1994年12月，建設(shè)部、國務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組、財(cái)政部發(fā)布了《城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)管理辦法》。為推動房改，加快城市住宅建設(shè)及解危、解困等，1995年1月，國務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組提出國家安居工程實(shí)施方案，國家安居工程從1995年開始實(shí)施，國家安居工程住房直接以成本價(jià)向中低收入家庭出售，并優(yōu)先出售給無房戶、危房戶和住房困難戶，不售給高收入家庭。1995年3月，建設(shè)部還發(fā)布了《實(shí)施國家安居工程的意見》。

四、培育新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)時(shí)期（1998~2002年）

從1998年開始，隨著把住宅業(yè)培養(yǎng)成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)的制度改革，以及各項(xiàng)政策措施的出臺和貫徹落實(shí)，我國房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了新的發(fā)展時(shí)期。這個(gè)時(shí)期，全國城鎮(zhèn)停止了住房實(shí)物分配，各項(xiàng)搞活住房二級市場的稅費(fèi)減免等優(yōu)惠政策紛紛出臺，住房建設(shè)加快，住房金融快速發(fā)展，住房二級市場開始活躍。

1．培育新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)的提出

1996年，為應(yīng)對我國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)的不景氣，開始提出和尋找新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。1996年6月，國務(wù)院總理朱镕基在國務(wù)院常務(wù)會上提出，住房建設(shè)可以成為新的國民經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)和新的消費(fèi)熱點(diǎn)。1997年9月，黨的十五大報(bào)告提出積極培育新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。1998年7月，國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，明確提出“促使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)”。

2．培育住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)的政策措施

1998年4月，中國人民銀行下發(fā)《關(guān)于加大住房信貸投入，支持住房建設(shè)與消費(fèi)的通知》，指出“為促進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革，把住宅業(yè)培育為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，中國人民銀行決定進(jìn)一步加大住房信貸投入，支持住房建設(shè)和消費(fèi)?！币螅阂灰岣邔ψ》啃刨J重要性的認(rèn)識；二要加大住房信貸投入；三要擴(kuò)大住房信貸業(yè)務(wù)范圍；四要大力促進(jìn)住房消費(fèi)；五要積極支持普通住房建設(shè)；六要促進(jìn)空置商品房的銷售。規(guī)定“從1998年開始，人民銀行對各商業(yè)銀行住房（包括建房與購房）自營貸款實(shí)行指導(dǎo)性計(jì)劃管理。只要借款人符合貸款條件，商業(yè)銀行均可在資產(chǎn)負(fù)債比例要求的范圍內(nèi)發(fā)放住房貸款?！?/p>

1998年是房改取得關(guān)鍵性突破的一年。該年7月，為促使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，宣布從1998 年下半年開始停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化。提出的深化房改的指導(dǎo)思想是：穩(wěn)步推進(jìn)住房商品化、社會化，逐步建立適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制和我國國情的城鎮(zhèn)住房新制度；加快住房建設(shè)，促使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，不斷滿足城鎮(zhèn)居民日益增長的住房需求。深化房改的目標(biāo)是：停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化；建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系；發(fā)展住房金融，培育和規(guī)范住房交易市場。

為了配合國家房改，有效啟動房地產(chǎn)市場，積極培育新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，1999年7月，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局發(fā)出《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知》，規(guī)定對個(gè)人購買并居住超過一年的普通住宅，銷售時(shí)免征營業(yè)稅；個(gè)人購買自用普通住宅，暫減半征收契稅；對居民個(gè)人擁有的普通住宅，在其轉(zhuǎn)讓時(shí)暫免征收土地增值稅。1999年12月，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局、建設(shè)部發(fā)出《關(guān)于個(gè)人出售住房所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》，為鼓勵(lì)個(gè)人換購住房，規(guī)定對出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)按市場價(jià)重新購房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅，視其重新購房的價(jià)值可全部或部分予以免稅。

3．住房建設(shè)和房地產(chǎn)市場的發(fā)展

培育住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)的政策措施實(shí)施后，全國城鎮(zhèn)住房建設(shè)取得了迅速發(fā)展。1997年全國城鎮(zhèn)房屋竣工面積為62490.19萬m2，2002 年達(dá)到93018.27萬m2，增長48.85%。同時(shí)，商品房竣工面積增長更加迅速，1997年全國商品房竣工面積為15819.7萬m2，2002年達(dá)到34975.75萬m2，增長121.09%。商品房竣工面積占城鎮(zhèn)房屋竣工總面積的比例也由1997年25.32%上升到2002年的37.6%（見表19.3）。1997~2002年，全國商品房新開工面積和施工面積增長更加明顯（見圖19.2）。

經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房建設(shè)也得到了迅速發(fā)展。自1998年下半年開始，國家下達(dá)了三批經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃，總建筑面積2.1億m2，投資規(guī)模 1703億元。當(dāng)年經(jīng)濟(jì)適用住房實(shí)際開工項(xiàng)目4967個(gè)，施工面積1.33億m2。到2000年，全國經(jīng)濟(jì)適用住房竣工面積已經(jīng)超過1.1億m2，占同期商品住宅竣工面積的20.1%。根據(jù)建設(shè)部公布的資料，截至2002年底，35個(gè)大中城市中，近一半的城市已經(jīng)制定了廉租住房工作實(shí)施意見，落實(shí)了資金來源，建立了廉租住房供應(yīng)對象檔案和申請、審批制度。2002年底以前，北京市進(jìn)行了5次廉租住房搖號配租，998戶家庭主要以租金補(bǔ)貼方式獲得配租資格。廉租住房家庭的人均住房使用面積從配租前的2.2m2/人增加到10.7m2/人。截至2003年1月，上海市有3623戶家庭落實(shí)了廉租住房房源。

隨著住房金融制度的建立和實(shí)施，個(gè)人購房占住房需求的比例不斷增長。2000年個(gè)人購買商品住宅1.32億m2，占商品住宅銷售面積的87.51%，而 2002年1~11月個(gè)人購買商品住宅的比例達(dá)到94.3%。個(gè)人購房成為住房市場需求的主力，也帶動了個(gè)人住房信貸的快速發(fā)展。四大國有商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款余額從1998年開始都經(jīng)歷了快速增長過程。到2001年底，全國商業(yè)性和公積金個(gè)人住房貸款余額合計(jì)已達(dá)6398億元，是1997年底的33倍，并首次超過房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額，占整個(gè)消費(fèi)貸款余額的86%，見表19.4。這表明房地產(chǎn)信貸結(jié)構(gòu)發(fā)生了重大變化。

停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化，特別是大力發(fā)展住房金融等，改變了城鎮(zhèn)居民的住房消費(fèi)觀念，加快了住房商品化進(jìn)程，使住房需求得到釋放，房地產(chǎn)市場規(guī)模迅速擴(kuò)大。個(gè)人購買逐漸取代團(tuán)體購買，個(gè)人成為商品房市場的主體。從表19.5可以看出，1997年商品住宅銷售面積為7864.3萬 m2，2002年達(dá)到23702.31萬m2，增長超過2倍。1997年商品住宅銷售額為1407.56億元，2002年達(dá)到4957.85億元，增長超過2.5倍。

五、宏觀調(diào)控時(shí)期（2003~2007年）

2003年以后，房地產(chǎn)投資快速增長，房地產(chǎn)價(jià)格大幅上漲，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理矛盾突出，房地產(chǎn)市場秩序比較混亂，政府頻繁出臺了許多政策措施對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控。從2003年下半年開始，政府從嚴(yán)把土地、信貸兩個(gè)閘門入手控制房地產(chǎn)投資過快增長。從2005年開始，政府強(qiáng)調(diào)做好供需雙向調(diào)節(jié)，著力采取有關(guān)政策措施穩(wěn)定房價(jià)。從2007年下半年開始，宏觀調(diào)控的著重點(diǎn)轉(zhuǎn)向大力建立健全城市廉租住房制度，改進(jìn)和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房制度，進(jìn)一步采取有關(guān)政策措施抑制房地產(chǎn)價(jià)格過快上漲。

1．新一輪宏觀調(diào)控的啟動

新一輪房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控，是從2003 年開始，為防止經(jīng)濟(jì)過熱展開的，主要是對過快增長的固定資產(chǎn)投資進(jìn)行控制，進(jìn)而控制房地產(chǎn)投資過快增長。2003年初，我國出現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)過熱跡象。當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)界仍處在把住宅業(yè)培育成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)的氛圍中時(shí)，2003年6月，中國人民銀行發(fā)出了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（銀發(fā)〔2003〕121號，以下簡稱121號文），加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理，嚴(yán)格控制土地儲備貸款的發(fā)放，規(guī)范建筑施工企業(yè)流動資金貸款用途，加強(qiáng)個(gè)人住房貸款管理等。

121號文對房地產(chǎn)業(yè)界的觸動很大，導(dǎo)致了一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈斷裂，被認(rèn)為是2003年對房地產(chǎn)市場影響最大且當(dāng)時(shí)廣受爭議的文件。為此，2003年8月，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國發(fā)〔2003〕18號，以下簡稱18號文），要求充分認(rèn)識房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的重要意義，提出房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，指出促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展是保持國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展的有力措施，對符合條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)項(xiàng)目要繼續(xù)加大信貸支持力度。18號文同時(shí)也關(guān)注“房地產(chǎn)價(jià)格和投資增長過快”，要求“堅(jiān)持加強(qiáng)宏觀調(diào)控，努力實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場總量基本平衡，結(jié)構(gòu)基本合理，價(jià)格基本穩(wěn)定”。

18號文的內(nèi)容很全面，總的基調(diào)是發(fā)展房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)業(yè)，幾乎沒有提出實(shí)質(zhì)性的控制房地產(chǎn)價(jià)格和投資過快增長的政策措施，反映出政府當(dāng)時(shí)對房地產(chǎn)市場發(fā)展的矛盾心態(tài)——既害怕房地產(chǎn)價(jià)格和投資增長過快，又希望繼續(xù)拉動經(jīng)濟(jì)增長。121號文和18號文標(biāo)志著政府新一輪宏觀調(diào)控的啟動，并努力尋求可行有效的措施。

2．控制房地產(chǎn)投資過快增長

2003年下半年和2004年上半年，全國范圍內(nèi)較明顯地出現(xiàn)了投資過熱，開發(fā)區(qū)圈占土地?zé)幔摬?、水泥等建筑材料價(jià)格過快上漲，煤、電、油、運(yùn)全面緊張等經(jīng)濟(jì)過熱現(xiàn)象。房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高、帶動力強(qiáng)，房地產(chǎn)開發(fā)投資過快增長產(chǎn)生了對鋼材、水泥等建筑材料的大量需求，帶動了其價(jià)格上漲。2003年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資比2002年增長30.33%，是前次宏觀調(diào)控以來增速最快的一年（見表19.6）。2004年第一季度，全社會固定資產(chǎn)投資同比增長43%，比上年同期提高15.2個(gè)百分點(diǎn)。政府為防止經(jīng)濟(jì)過熱，著力控制固定資產(chǎn)投資過快增長，進(jìn)而采取了控制土地供應(yīng)、加強(qiáng)信貸管理、提高投資門檻、嚴(yán)格項(xiàng)目審批、控制拆遷規(guī)模等一系列政策措施，控制房地產(chǎn)投資過快增長。

建立健全土地調(diào)控政策。為貫徹落實(shí)18號文精神，2003年9月，國土資源部發(fā)出《關(guān)于加強(qiáng)土地供應(yīng)管理促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，要求各地充分發(fā)揮土地供應(yīng)對房地產(chǎn)市場的調(diào)控作用，切實(shí)加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)的調(diào)控，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)政策，加大對房地產(chǎn)開發(fā)用地監(jiān)管力度。2004年3月，國土資源部、監(jiān)察部發(fā)出《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》，要求各地“在2004年8月31日前將歷史遺留問題界定并處理完畢。8月31日后，不得再以歷史遺留問題為由采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營性土地使用權(quán)?！贝伺e被業(yè)內(nèi)稱為“8?31大限”。4月，國務(wù)院辦公廳發(fā)出《關(guān)于深入開展土地市場治理整頓嚴(yán)格土地管理的緊急通知》，要求切實(shí)落實(shí)最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度。2006年5月，國土資源部發(fā)出《關(guān)于當(dāng)前進(jìn)一步從嚴(yán)土地管理的緊急通知》，要求充分發(fā)揮土地供應(yīng)的調(diào)控作用，從嚴(yán)審批各類非農(nóng)建設(shè)用地，確保房地產(chǎn)調(diào)控的土地政策落到實(shí)處，嚴(yán)肅查處違法違規(guī)用地。8月，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》。11月，財(cái)政部、國土資源部、中國人民銀行發(fā)出《關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)政策等問題的通知》，將新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)提高一倍。

加強(qiáng)信貸管理。2004年8月，中國銀監(jiān)會發(fā)布《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》，對土地儲備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個(gè)人住房貸款、商業(yè)用房貸款等四類房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理作了詳細(xì)規(guī)范，并規(guī)定商業(yè)銀行對申請貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)要求其開發(fā)項(xiàng)目資本金比例不低于35%（121號文規(guī)定的是30%）。2007年9月，中國人民銀行、中國銀監(jiān)會發(fā)出《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，重申121號文和《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》的有關(guān)規(guī)定，并將121號文的“加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理”改為“嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理 ”。

提高國內(nèi)企業(yè)投資門檻。為加強(qiáng)宏觀調(diào)控，2004年4月，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于調(diào)整部分行業(yè)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知》，將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目（不含經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目）資本金比例由20%及以上提高到35%及以上，在121號文規(guī)定的30%基礎(chǔ)上進(jìn)一步提高。2006年6月，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)發(fā)改委等部門《關(guān)于加強(qiáng)固定資產(chǎn)投資調(diào)控從嚴(yán)控制新開工項(xiàng)目意見》，要求必須采取有力措施，加強(qiáng)固定資產(chǎn)投資控制，從嚴(yán)控制新開工項(xiàng)目，遏制固定資產(chǎn)投資過快增長的勢頭。2007年11月，國務(wù)院辦公廳又發(fā)出《關(guān)于加強(qiáng)和規(guī)范新開工項(xiàng)目管理的通知》，指出要切實(shí)從源頭上把好項(xiàng)目開工建設(shè)關(guān)。

限制海外熱錢進(jìn)入商品房流通領(lǐng)域。2007年10月，國家發(fā)展改革委、商務(wù)部發(fā)布《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄（2007年修訂）》，對2004年11月發(fā)布的《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄（2004年修訂）》在房地產(chǎn)方面作了三點(diǎn)修訂：在鼓勵(lì)外商投資產(chǎn)業(yè)目錄中刪除了“普通住宅的開發(fā)建設(shè)”；在限制外商投資產(chǎn)業(yè)目錄中增加了“房地產(chǎn)二級市場交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀(jì)公司”；在限制外商投資產(chǎn)業(yè)目錄中刪除了“大型主題公園的建設(shè)、經(jīng)營”。另外，在限制外商投資產(chǎn)業(yè)目錄中仍保留了“土地成片開發(fā)（限于合資、合作）”、“高檔賓館、別墅、高檔寫字樓和國際會展中心的建設(shè)、經(jīng)營”。這些措施有利于控制房地產(chǎn)投資過熱、優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，有利于防止外商進(jìn)行房地產(chǎn)投機(jī)和炒作而造成市場混亂。

此外，2004年6月，國務(wù)院辦公廳發(fā)出《關(guān)于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴(yán)格拆遷管理的通知》，要求認(rèn)真落實(shí)中央宏觀調(diào)控政策措施，合理確定拆遷規(guī)模和建設(shè)規(guī)模，確保2004年全國房屋拆遷總量比2003年有明顯減少，凡拆遷矛盾和糾紛比較集中的地區(qū)，除保證經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房項(xiàng)目等之外，一律停止拆遷。8月，建設(shè)部等四部門發(fā)出《關(guān)于貫徹〈國務(wù)院辦公廳關(guān)于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴(yán)格拆遷管理的通知〉的通知》。從此，拆遷規(guī)模得到較大控制，2004年和2005年全國城鎮(zhèn)房屋拆遷面積同比分別下降13.59%和 40%，2006年上半年同比下降15%。2007年1月，國家稅務(wù)總局發(fā)出《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，將1993年出臺的土地增值稅從“預(yù)征”變?yōu)椤扒逅恪?，即開始實(shí)行實(shí)質(zhì)性征收。

3．穩(wěn)定和抑制住房價(jià)格

停止住房實(shí)物分配以后，住房價(jià)格一直是社會普遍關(guān)注的問題，住房價(jià)格上漲過快直接影響城鎮(zhèn)居民家庭住房條件的改善，影響金融安全和社會穩(wěn)定，甚至影響整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的健康運(yùn)行。2003年以后，上海、杭州、南京等少數(shù)幾個(gè)城市的房價(jià)呈現(xiàn)快速攀升的趨勢，漲幅居全國前列。之后，全國其他主要城市的房價(jià)也開始快速上漲。2004年全國新建商品房價(jià)格同比上漲15.02%，其中商品住宅價(jià)格同比上漲15.99%。相比前幾年3%~5%的漲幅，房價(jià)上漲明顯過快（見表 19.7）。當(dāng)時(shí)住房價(jià)格上漲過快雖然是局部性和結(jié)構(gòu)性問題，但如不及時(shí)加以控制或處理不當(dāng)，有可能演變?yōu)槿中詥栴}。

2003年8月，國務(wù)院就關(guān)注房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快，提出努力實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格基本穩(wěn)定，努力使住房價(jià)格與大多數(shù)居民家庭的住房支付能力相適應(yīng)。但2005 年之前的房地產(chǎn)市場調(diào)控，由于著重于控制房地產(chǎn)投資過快增長，其穩(wěn)定房價(jià)的成效不大。特別在2005年第一季度，一些地區(qū)的住房價(jià)格形成了快速攀升的態(tài)勢。在這種背景下，房地產(chǎn)市場調(diào)控由單向的供應(yīng)調(diào)節(jié)轉(zhuǎn)向“供需雙向調(diào)節(jié)”，以穩(wěn)定住房價(jià)格為主。

2005年3月，中國人民銀行發(fā)出《關(guān)于調(diào)整商業(yè)銀行住房信貸政策和超額準(zhǔn)備金存款的通知》，取消住房貸款優(yōu)惠政策，調(diào)控開始偏向需求方面。同月，國務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格的通知》，認(rèn)識到一些地方住房價(jià)格上漲過快，影響了經(jīng)濟(jì)和社會的穩(wěn)定發(fā)展，提出了抑制住房價(jià)格過快上漲的八項(xiàng)措施（簡稱“國八條”），將穩(wěn)定住房價(jià)格提到政治高度，要求地方各級政府切實(shí)負(fù)起穩(wěn)定住房價(jià)格的責(zé)任，采取有效措施抑制住房價(jià)格過快上漲。對住房價(jià)格上漲過快，控制措施不力的地區(qū)，要追究有關(guān)負(fù)責(zé)人的責(zé)任。

“國八條”提出的措施過于原則，并要求不能造成當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場大起大落，使得地方在采取措施時(shí)有所顧慮，抑制住房價(jià)格的效果不明顯。2005年4月，國務(wù)院常務(wù)會議強(qiáng)調(diào)，必須把解決房地產(chǎn)投資規(guī)模和價(jià)格上升幅度過大的問題，作為當(dāng)前加強(qiáng)宏觀調(diào)控的一個(gè)突出任務(wù)。會議提出，當(dāng)前加強(qiáng)房地產(chǎn)市場引導(dǎo)和調(diào)控要采取八項(xiàng)措施（簡稱“新國八條”）?！靶聡藯l”的正式文件形式是國務(wù)院辦公廳隨后于5月9日下發(fā)的《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作意見的通知》。該《通知》要求做好供需雙向調(diào)節(jié)，遏制投機(jī)性炒房，控制投資性購房，鼓勵(lì)普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，促進(jìn)住房價(jià)格的基本穩(wěn)定和房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。建設(shè)部等七部門在《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見》中提出了八條意見，取消了培育新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)時(shí)期出臺的一些搞活房地產(chǎn)市場的優(yōu)惠政策，并提出了一些嚴(yán)厲的政策措施，包括對個(gè)人購買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的全額征收營業(yè)稅，禁止期房轉(zhuǎn)讓即禁止“炒樓花”，實(shí)行實(shí)名制購房。5月27日，國家稅務(wù)總局、財(cái)政部、建設(shè)部發(fā)出《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》，細(xì)化了建設(shè)部等部門《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見》。10月，國家稅務(wù)總局發(fā)出《關(guān)于實(shí)施房地產(chǎn)稅收一體化管理若干問題的通知》，強(qiáng)調(diào)對二手房交易征收個(gè)人所得稅。

2005年以穩(wěn)定住房價(jià)格為主的房地產(chǎn)市場調(diào)控，曾導(dǎo)致當(dāng)年下半年較短一段時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)交易量迅速萎縮，供求雙方處于觀望和僵持狀態(tài)，房價(jià)上漲過快的勢頭得到一定抑制。但房價(jià)上漲過快的問題沒有得到有效解決，并很快出現(xiàn)反彈。2005年，全國新建商品房價(jià)格同比上漲16.72%，超過了2004年；其中商品住宅價(jià)格同比上漲15.24%，比2004年略有下降。特別是2006年初，深圳、北京、廣州等城市房價(jià)大幅度上漲，中低收入人群難以承受，增加了社會不穩(wěn)定因素。依然上漲的房價(jià)進(jìn)一步成為社會關(guān)注的焦點(diǎn)。

針對少數(shù)大城市房價(jià)上漲過快、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理矛盾突出、房地產(chǎn)市場秩序比較混亂等問題，2006年5月國務(wù)院常務(wù)會議強(qiáng)調(diào)進(jìn)一步搞好房地產(chǎn)市場引導(dǎo)和調(diào)控，根據(jù)當(dāng)前存在的問題，進(jìn)一步采取有針對性的六項(xiàng)措施（簡稱“國六條 ”）。“國六條”的正式文件形式是國務(wù)院辦公廳隨后于5月24日下發(fā)的《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格意見的通知》（國辦發(fā)〔2006〕37號）。該《通知》要求各地區(qū)特別是城市人民政府切實(shí)負(fù)起責(zé)任，把調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、控制住房價(jià)格過快上漲納入經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展工作的目標(biāo)責(zé)任制。

為貫徹落實(shí)“國六條”，相關(guān)部門陸續(xù)發(fā)出通知，從稅收政策、信貸政策、市場監(jiān)管等方面加大房地產(chǎn)市場調(diào)控力度。2006年5 月，國家稅務(wù)總局發(fā)出《關(guān)于加強(qiáng)住房營業(yè)稅征收管理有關(guān)問題的通知》；中國人民銀行發(fā)出《關(guān)于調(diào)整住房信貸政策有關(guān)事宜的通知》，貫徹落實(shí)國辦發(fā)〔2006〕37號文關(guān)于個(gè)人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%的規(guī)定。2007年9月，中國人民銀行、中國銀監(jiān)會發(fā)出《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%；12月，發(fā)出《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》，明確了以戶為單位的第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。2006年7月，建設(shè)部等三部門發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》。

2006年7月，建設(shè)部等六部門發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》，規(guī)定只有外商投資企業(yè)才能購買非自用房地產(chǎn)。同年8月，商務(wù)部辦公廳下發(fā)《關(guān)于貫徹落實(shí)〈關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的通知〉有關(guān)問題的通知》，就所涉及的外商投資企業(yè)審批和管理問題予以明確。同年9月，國家外匯管理局、建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外匯管理有關(guān)問題的通知》，就所涉及的外匯管理問題予以明確。2007年同年6月，商務(wù)部、國家外匯管理局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》，加強(qiáng)了外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的審批和監(jiān)管。同年10月，國家發(fā)展改革委、商務(wù)部發(fā)布《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄（2007年修訂）》，新增對外商投資房地產(chǎn)二級市場交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀(jì)公司的限制，有助于緩解房地產(chǎn)投資過熱和房價(jià)上漲過快的壓力。

2007年9月，深圳、廣州等城市開始出現(xiàn)房價(jià)雖然繼續(xù)上漲，但成交量明顯下降的現(xiàn)象；這使人感到房價(jià)上漲已無空間，預(yù)期開始發(fā)生轉(zhuǎn)變；10月份高檔商品住宅價(jià)格開始下跌，某些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司關(guān)閉門店或停業(yè)；之后媒體大量報(bào)道，北京、上海等城市的房價(jià)也開始趨于下降，逐漸蔓延開來。

4．加大住房保障制度建設(shè)

早在1998年，《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》就明確提出：“最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房?！贝撕箅m然三番五次強(qiáng)調(diào)，但由于種種原因，廉租住房制度建設(shè)一直未落到實(shí)處。2007年8月，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（以下簡稱 24號文），指出“住房問題是重要的民生問題”，要切實(shí)加大解決城市低收入家庭住房困難工作力度，把解決城市低收入家庭住房困難作為政府公共服務(wù)的一項(xiàng)重要職責(zé)，加快建立健全以廉租住房制度為重點(diǎn)、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。明確規(guī)定地方各級人民政府要切實(shí)落實(shí)廉租住房保障資金，把解決城市低收入家庭住房困難的“有關(guān)工作情況，納入對城市人民政府的政績考核之中”，“對工作不落實(shí)、措施不到位的地區(qū)，要通報(bào)批評，限期整改，并追究有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任”。

2007年10月，中共十七大報(bào)告指出“居民住房”是關(guān)系群眾切身利益的問題，并把它列為在看到成績的同時(shí)也要清醒認(rèn)識到的突出問題，提出必須在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)上，努力使全體人民“住有所居”，“健全廉租住房制度，加快解決城市低收入家庭住房困難”。11月19日，國務(wù)院總理溫家寶在新加坡發(fā)表講話說：“如果提起人民生活，我最為關(guān)注的是住房問題?！笔叽髨?bào)告和溫家寶總理的講話，進(jìn)一步轉(zhuǎn)變了地方政府GDP掛帥的觀念，隨著政績導(dǎo)向的變化，各級政府普遍開始著力保障和改善民生。

24號文被認(rèn)為是房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控重心的轉(zhuǎn)移，標(biāo)志著政府開始把抑制房地產(chǎn)價(jià)格過快上漲與解決城市低收入家庭住房困難區(qū)分開來。對于高檔商品住房，認(rèn)識到主要靠市場調(diào)節(jié)，對其供應(yīng)和價(jià)格等進(jìn)行必要的調(diào)控，主要是考慮我國人口多、土地少的基本國情，以及防止利用房地產(chǎn)進(jìn)行炒作造成市場混亂和出現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格泡沫影響金融安全以至整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的健康運(yùn)行。根據(jù)24號文要求，解決城市低收入家庭住房困難的配套政策陸續(xù)出臺。其中，2007年10月，財(cái)政部印發(fā)了《廉租住房保障資金管理辦法》。11月，建設(shè)部等九部門發(fā)布了《廉租住房保障辦法》，建設(shè)部等七部門發(fā)布了《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》。

根據(jù)24號文，2007年各地普遍開展了低收入家庭住房狀況調(diào)查，逐步建立了低收入家庭住房檔案。絕大多數(shù)城市進(jìn)一步建立健全了廉租住房制度，改進(jìn)和規(guī)范了經(jīng)濟(jì)適用住房制度，廉租住房保障資金逐步得到落實(shí)，廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地的供應(yīng)有了保證。截至2007年11月底，全國累計(jì)投入的廉租住房資金為154億元。其中，2007年1至11月就投入了83.2億元，超過了2006年以前累計(jì)投入資金總額的70.8億元。通過政府新建、收購、改建等多個(gè)渠道，2007年廉租住房房源也得到很大程度的增加。

第二篇：我國房地產(chǎn)金融發(fā)展歷程

我國房地產(chǎn)金融發(fā)展歷程

第一階段：改革開放前的停滯階段

這一階段的吋間是新中國成立至1978年。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制和住房供給體制下，城市住房建設(shè)投資是由國家財(cái)政預(yù)算統(tǒng)一承擔(dān)的，建成的住房在全部城鎮(zhèn)中作為福利品無償分配給每家每戶使用，而且基本上分配依據(jù)家庭人口數(shù)量。在這種投資體制和分配體制下共同作用下，房地產(chǎn)資金的循環(huán)被人為切斷，資金周轉(zhuǎn)無法順利進(jìn)行下去，呈現(xiàn)出有投入、無回收的特點(diǎn)。土地歸屬于國家，由政府審批劃撥，不允許轉(zhuǎn)讓。住房則由國家分配，不允許買賣、出租、抵押，這樣整個(gè)房地產(chǎn)交易活動基本處于停滯，房地產(chǎn)市場也不復(fù)存在。因此房地產(chǎn)金融活動也無從談起。

第二階段：探索住房制度改革，房地產(chǎn)金融的復(fù)蘇

這一階段的時(shí)間是1979年至1984年上半年。從1978年十一屆三中全會以后，政府出臺了一系列改革開放的方針政策。1978年，國務(wù)院批準(zhǔn)了《加快城市住房建設(shè)的報(bào)告》。1979年7月，“土地使用費(fèi)”的概念是全國人大五屆二次會議通過的《中華人民共和國中外合資企業(yè)經(jīng)營法》提出的。1980年4月，鄧小平同志發(fā)表了《關(guān)于建筑業(yè)和住宅問題的談話》，系統(tǒng)地闡述了有關(guān)建筑住宅、公房出售、提租、補(bǔ)貼等系列改革措施，明確提出了城鎮(zhèn)改革住房投資、建設(shè)以及分配制度的總體設(shè)想。同年7月，國務(wù)院頒布了《關(guān)于中外合營企業(yè)建設(shè)用地的暫行規(guī)定》，由深圳特區(qū)首先于1982年開始征收土地使用費(fèi)。隨著中國住房制度改革的開始，住宅商品化工作開始步入軌道。由1979年，西安、南寧、柳州、梧州4個(gè)城市率先開始的全價(jià)向個(gè)人出售住宅的試點(diǎn)。到1982年，試點(diǎn)城市已經(jīng)擴(kuò)大到了50個(gè)，共售出住宅4000多套。住房改革的開始為房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的出現(xiàn)營造了氛圍，創(chuàng)造了需求者。部分銀行為了適應(yīng)此變化，開始支持住房制度改革，開展住房信貸業(yè)務(wù)。由于處在初級階段，業(yè)務(wù)范圍小，僅僅是建設(shè)銀行系統(tǒng)在一些實(shí)行房改試點(diǎn)城市和部分大中城市開展業(yè)務(wù)，業(yè)務(wù)內(nèi)容較單一。開辦信貸業(yè)務(wù)，主要是向統(tǒng)建部門及其他綜合開發(fā)企業(yè)發(fā)放流動資金貸款，規(guī)模并不大，到1984年底，累計(jì)發(fā)放的貸款共計(jì)17.63億元，這其中的一部分資金用在了土地的開發(fā)和運(yùn)作上。

第三篇：我國房地產(chǎn)制度改革情況

我國房地產(chǎn)制度改革情況

市場規(guī)模越來越大，其發(fā)展變化不僅影響金融安全和社會穩(wěn)定，而且影響整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的健康運(yùn)行，政府一方面要培育和發(fā)展房地產(chǎn)市場，一方面又要調(diào)控和駕馭房地產(chǎn)市場。

我國房地產(chǎn)市場的恢復(fù)、活躍和發(fā)展壯大主要得益于城鎮(zhèn)住房制度改革和城鎮(zhèn)國有土地使用制度改革。住房制度改革把過去那種城鎮(zhèn)住房主要依靠國家投資建設(shè)、排隊(duì)分配、低租金使用的做法，改變成了主要由房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)建設(shè)、從市場上購買或者承租的“住房商品化和社會化”的做法。同時(shí)，為了解決城鎮(zhèn)中低收入家庭買不起市場價(jià)商品住房問題，開發(fā)建設(shè)了政府指導(dǎo)價(jià)的經(jīng)濟(jì)適用住房；為了解決城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭的住房問題，建立了廉租住房制度。土地使用制度改革把過去那種土地使用權(quán)與所有權(quán)合一，土地供應(yīng)采取無償劃撥，無限期使用，不得轉(zhuǎn)讓的做法，改變成了土地使用權(quán)與所有權(quán)分離，主要采取招標(biāo)、拍賣、掛牌等方式將土地使用權(quán)有償出讓給單位或者個(gè)人，有限期使用，可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的做法。同時(shí)，對于國家機(jī)關(guān)、軍事、城市基礎(chǔ)設(shè)施等用地，確屬必需的，保留了劃撥方式。

我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的實(shí)踐表明：房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展是最為理想的，市場過熱或者過冷，房地產(chǎn)價(jià)格過快上漲或者大幅下跌，都會產(chǎn)生極不良的后果，不僅對整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)不利，而且房地產(chǎn)行業(yè)自身受害最大。

然而，我國房地產(chǎn)制度改革仍然存在某些問題，首先是對房地產(chǎn)市場特點(diǎn)考慮不夠。由于房地產(chǎn)的不可移動性，房地產(chǎn)市場是地區(qū)性市場。加上中國幅員遼闊，地區(qū)之間的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、房地產(chǎn)市場發(fā)育程度、干部素質(zhì)、老百姓思想覺悟等差異很大。但某些房地產(chǎn)市場調(diào)控政策措施對各地情況和房地產(chǎn)市場發(fā)展階段考慮不夠，缺乏區(qū)別對待、分類指導(dǎo)，往往采取“一刀切”。另外，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)周期較長，房地產(chǎn)市場對調(diào)控政策措施的反應(yīng)速度較慢，或者說，房地產(chǎn)市場調(diào)控政策措施需要經(jīng)過一段較長時(shí)間才能出效果。但某些政策措施急于求成，恨不得立竿見影。此外，對房地產(chǎn)市場調(diào)控政策措施過多、過細(xì)、面面俱到、相

互銜接不夠、變化也過快。使政策執(zhí)行者難以理解政策制定者的真實(shí)意圖，或者根據(jù)自己的需要來解讀，從而難以很好地貫徹落實(shí)。

其次，房地產(chǎn)財(cái)富和收入上的差距也未受到重視。房地產(chǎn)是一種價(jià)值很大的財(cái)產(chǎn)。過去人們占用的房地產(chǎn)的面積、位置、新舊等差異較大。但在住房制度改革和土地使用制度改革中，都較少考慮縮小這種差距。通過改革，房地產(chǎn)價(jià)值顯化并可以通過轉(zhuǎn)讓、租賃等取得收益后，擴(kuò)大了人們之間的財(cái)富和收入差距。

當(dāng)前房地產(chǎn)市場發(fā)展中還有許多具體問題，例如，房地產(chǎn)價(jià)格特別是住房價(jià)格上漲過快，房地產(chǎn)交易行為不夠規(guī)范，房地產(chǎn)市場服務(wù)體系尚不健全，房地產(chǎn)市場規(guī)則尚不完善等。

住房制度改革已破除了舊的福利性住房制度，建立起了與現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的，以住房市場化為基礎(chǔ)并兼顧住房特殊屬性的多層次住房供應(yīng)體系的新制度框架，下一步主要是完善和落實(shí)的問題。土地使用制度改革尚不徹底，還帶有較濃厚的舊的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)色彩，有一些如何與現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)相嫁接的深層次問題需要解決。房地產(chǎn)市場將由新建商品房買賣為主，逐步轉(zhuǎn)變?yōu)榇媪糠抠I賣和租賃為主。相應(yīng)的，房地產(chǎn)業(yè)將由房地產(chǎn)開發(fā)為主，逐步轉(zhuǎn)變?yōu)榉康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)等房地產(chǎn)服務(wù)為主。政府應(yīng)當(dāng)在充分發(fā)揮房地產(chǎn)市場作用的基礎(chǔ)上，著力搞好保障住房建設(shè)，調(diào)動土地使用者合理利用土地的積極性，防止房地產(chǎn)市場大起大落。

第四篇：我國同業(yè)拆借市場的發(fā)展歷程

《商業(yè)銀行經(jīng)營學(xué)》期中課題論文

題目：我國同業(yè)拆借市場的發(fā)展歷程

學(xué)院：財(cái)經(jīng)學(xué)院

班級：金融學(xué)101班

學(xué)號：10154040133

姓名：賈貝貝

時(shí)間：2012年11月15日

我國同業(yè)拆借市場的發(fā)展歷程

1、同業(yè)拆借市場的概念、類型及特點(diǎn)

（1）概念

同業(yè)拆借市場，是指金融機(jī)構(gòu)之間以貨幣借貸方式進(jìn)行短期資金融通活動的市場。同業(yè)拆借的資金主要用于彌補(bǔ)銀行短期資金的不足，票據(jù)清算的差額以及解決臨時(shí)性資金短缺需要。亦稱“同業(yè)拆放市場”，是金融機(jī)構(gòu)之間進(jìn)行短期、臨時(shí)性頭寸調(diào)劑的市場。

（2）類型 ? 銀行同業(yè)拆借市場

銀行同業(yè)拆借市場是指銀行業(yè)同業(yè)之間短期資金的拆借市場。各銀行在日常經(jīng)營活動中 會經(jīng)常發(fā)生頭寸不足或盈余的情況，銀行同業(yè)間為了互相支持對方業(yè)務(wù)的正常開展，并使多余資金產(chǎn)生短期收益，就會自然產(chǎn)生銀行同業(yè)之間的資金拆借交易。這種交易活動一般沒有固定的場所，主要通過電訊手段成交。期限按日計(jì)算，有1日、2日、5日不等，一般不超過1個(gè)月，最長期限為120天，期限最短的甚至只有半日。拆借的利息叫“拆息”，其利率由交易雙方自定，通常高于銀行的籌資成本。拆息變動頻繁，靈敏地反映資金供求狀況。同業(yè)拆借每筆交易的數(shù)額較大，以適應(yīng)銀行經(jīng)營活動的需要。日拆一般無抵押品，單憑銀行間的信譽(yù)。期限較長的拆借常以信用度較高的金融工具為抵押品。? 短期拆借市場

短期拆借市場又叫“通知放款”，主要是商業(yè)銀行與非銀行金融機(jī)構(gòu)(如證券商)之間的一 種短期資金拆借形式。其特點(diǎn)是利率多變，拆借期限不固定，隨時(shí)可以拆出，隨時(shí)償還。交易所經(jīng)紀(jì)人大多采用這種方式向銀行借款。具體做法是，銀行與客戶間訂立短期拆借協(xié)議，規(guī)定拆借幅度和擔(dān)保方式，在幅度內(nèi)隨用隨借，擔(dān)保品多是股票、債券等有價(jià)證券。借款人在接到銀行還款通知的次日即須償還，如到期不能償還，銀行有權(quán)出售其擔(dān)保品。

（3）特點(diǎn)

? 融通資金的期限一般比較短。

? 參與拆借的機(jī)構(gòu)基本上是在中央銀行開立存款帳戶，交易資金主要是該帳戶多余資金。

? 同業(yè)拆借資金主要用于短期、臨時(shí)性需要。

? 同業(yè)拆借基本上是信用拆借。同業(yè)拆借可以使商業(yè)銀行在不用保持大量超額準(zhǔn)備金的前提下，就能滿足存款支付的需要。

2、我國同業(yè)拆借市場發(fā)展的重要階段

我國的同業(yè)拆借市場自1986年起步，到現(xiàn)在已經(jīng)走過了二十多年的風(fēng)風(fēng)雨雨，如今已經(jīng)發(fā)展成為頗具規(guī)模的重要市場，在國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中發(fā)揮著越來越

重要的作用。

（1）起步階段

? 時(shí)間：1986年—1991年

? 背景：1984年中國人民銀行開始獨(dú)立行使中央銀行職能，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)利用行際差、時(shí)間差、地區(qū)間進(jìn)行拆借，但由于長期以來計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下信貸資金管理體制一時(shí)調(diào)整不過來，資金拆借量很小。1986年國務(wù)院頒布《中華人民共和國銀行管理?xiàng)l例》明確專業(yè)銀行間資金可互相拆借并出臺政策鼓動其發(fā)展，同業(yè)拆借市場得以真正啟動。然而，1988 年，通貨膨脹壓力增大，一些金融機(jī)構(gòu)“短拆長用”，投資固定資產(chǎn)，不顧自身清償能力；許多地區(qū)將辦信托和成立金融性公司作為來錢渠道，資金拆借市場嚴(yán)重混亂。? 存在問題

一是急功近利，央行盡其所能去擴(kuò)大空白的市場，然而這種單純的擴(kuò)大卻缺乏風(fēng)險(xiǎn)意識和控制手段、規(guī)避工具。

二是用途不當(dāng)，許多地方政府把資金拆借作為籌集長期資金的渠道，一些銀行把其作為彌補(bǔ)信貸資金缺口的主要手段。雖然某種意義上它為緩解當(dāng)時(shí)各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展迫切所需資金做了重大貢獻(xiàn)，但它嚴(yán)重影響了同業(yè)拆借市場上資金流動性和進(jìn)一步發(fā)展。

三是法律不健全，一直到1990年，同業(yè)拆借市場都在基本沒有相關(guān)市場管理法規(guī)的狀態(tài)下運(yùn)行。? 主要成就

1989—1991年，我國同業(yè)拆借市場上的交易量分別是2200多億元、2370多億元和2900多億元。同期，中國人民銀行還下發(fā)了《同業(yè)拆借市場管理試行辦法》，第一次用專門法規(guī)的形式對同業(yè)拆借市場的管理做了系統(tǒng)化的規(guī)定，使得同業(yè)拆借市場有了一定的規(guī)范和發(fā)展。

（2）快速發(fā)展階段 ? 時(shí)間：1992年—1995年

? 背景：面對當(dāng)時(shí)市場的混亂形式，1993年中國人民銀行出臺了一系列的規(guī)章制度，1994年2月15日中國人民銀行頒布了《借貸資金管理暫行辦法》，對借貸種類、數(shù)量、期數(shù)、用途及交易主體都進(jìn)行了嚴(yán)格地規(guī)定。經(jīng)過這次清理整頓，拆借市場只需有了明顯好轉(zhuǎn)，市場違規(guī)大大減少，拆借市場開始步入正軌化。? 存在問題

一是貨幣市場與資本試產(chǎn)不平衡。我國資本市場發(fā)展迅猛而管理滯后，受利益因素驅(qū)動，同業(yè)拆借市場資金便通過各種渠道流向資本市場，既導(dǎo)致同業(yè)拆借市場的資金風(fēng)險(xiǎn)，又助長了資本市場得不正常波動。

二是同業(yè)拆借市場與債權(quán)、票據(jù)市場不平衡，同業(yè)拆借市場一直獨(dú)秀，這樣

就難以通過債權(quán)的抵押、質(zhì)押規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)。? 主要成就

1993年經(jīng)過整頓市場，年末收回違規(guī)拆借金830 億，當(dāng)年拆借交易量達(dá)到 300億元左右；1994年同業(yè)拆借市場的交易量達(dá)到了5000億元，1995年交易量則突破萬億大關(guān)。

（3）規(guī)模發(fā)展階段 ? 時(shí)間：1996年到現(xiàn)在

? 背景：1996年1月3日，全國銀行間拆借市場網(wǎng)絡(luò)建立并試運(yùn)行。1月4日，中國人民銀行對外公布了第一個(gè)全國統(tǒng)一同業(yè)拆借市場價(jià)權(quán)平均利率(CHIBOR)，它標(biāo)志著我國利率市場化的開始。當(dāng)年6月1日起取消了同業(yè)拆借市場利率上限，全面放開市場利率，實(shí)現(xiàn)了利率管制向利率市場化的轉(zhuǎn)變。? 存在問題

一是拆借交易量逐年大幅減少，從1995年的10000億元銳減到1998年的989億元。

二是部分中小金融機(jī)構(gòu)不具備加入一級市場交易條件，網(wǎng)絡(luò)延伸受到限制。

三是融資中心，央行終于自食了參與市場，從事買斷資金交易的苦果，而之后對融資中心信心的喪失和撤銷確有無形中為日后的交易增加了障礙。? 主要成就

在風(fēng)險(xiǎn)資金方面，人民銀行從1997年第四季度開始，清理回收逾期資金160多億元，清理連還債400多億元。1999年9月人民銀行批準(zhǔn)一批證券公司和基金管理公司進(jìn)入銀行間同業(yè)市場，市場主體得到了極大地豐富。2006年同業(yè)拆借市場上，機(jī)構(gòu)數(shù)目比1996年增加12.8%，交易量突破2萬億。

3、當(dāng)前我國同業(yè)拆借市場發(fā)展的缺陷

? 交易相仿，市場的主體缺乏進(jìn)一步的多元化。

目前，在我國同業(yè)拆借市場上大銀行的資金比較充裕，中小銀行和金融機(jī)構(gòu)往往是資金的需求者，前者拆出后者拆入，但是由于中小銀行和其他金融機(jī)構(gòu)由于信用等多方面的問題，拆入資金受到很大的限制和障礙。

另一方面，政策規(guī)定中資銀行市場拆借率不得超過4%，由于銀行是我國同業(yè)拆借市場上的交易主體，這在很大程度上就限制了市場的活躍下。? 拆借資金用途缺乏有效監(jiān)管

在銀行間市場中存在著拆借本身臨時(shí)性頭寸調(diào)劑行為，外資銀行和金融機(jī)構(gòu)組織大量資金進(jìn)行證劵回購、股票投機(jī)等缺乏有效及時(shí)的監(jiān)管造成拆借市場流動性不足和風(fēng)險(xiǎn)增加，嚴(yán)重?cái)_亂拆借市場。? 缺乏經(jīng)紀(jì)人制度。

當(dāng)今，兩家商業(yè)銀行直接進(jìn)行洽談利率及期數(shù)的現(xiàn)象已經(jīng)普遍存在，這樣的

交易方式雖然彈性大、成本低，但是限于雙方信息的不對稱，拆出機(jī)構(gòu)對拆入機(jī)構(gòu)的資信狀況不清楚甚至完全不了解，并且在我國目前缺乏完善的信息評估制度和信息披露制度的條件下，拆除銀行就會承擔(dān)腳打的信用風(fēng)險(xiǎn)。? 同業(yè)拆借利率不穩(wěn)定，沒有完全實(shí)現(xiàn)利率市場化。

同業(yè)拆借市場的利率本是市場的基準(zhǔn)利率，可反映金融市場的利率變化趨勢和資金供求狀況，在我國政府對利率有著較大的影響，這樣就達(dá)不到向中央銀行傳遞資金供求狀況的目的，從而貨幣政策的制定失去了依據(jù)。

4、對我國同業(yè)拆借市場的建議

? 讓市場交易主體進(jìn)一步多元化，允許外國金融機(jī)構(gòu)進(jìn)入我國拆借市場。開展多幣種的拆解業(yè)務(wù)，還需要在外匯市場上推出一些金融衍生工具。

? 完善市場監(jiān)管制度。首先，對市場交易主體進(jìn)入市場的條件進(jìn)行嚴(yán)格的限制，拆解主體進(jìn)行嚴(yán)格的審核。其次，建立信息披露機(jī)制和信用評級機(jī)制，交易主體定期向市場提供自己的資金流動和信貸償還狀況的報(bào)告，提高信息的透明化程度。

? 放寬外匯頭寸制度的限制，行間市場開展外幣拆借業(yè)務(wù)。充分發(fā)揮銀行在同業(yè)拆借市場的主體性作用

? 堅(jiān)持發(fā)展先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)，建立更好的基礎(chǔ)設(shè)施，提高市場的運(yùn)作效率。致力于市場交易系統(tǒng)的升級，提高管理效率，提升運(yùn)行效率，逐漸與發(fā)達(dá)國家接軌。

第五篇：房地產(chǎn)發(fā)展歷程總結(jié)

房

地

產(chǎn)

市

場

發(fā)

展

歷

程

班級：08城建建筑一班 姓名：何非學(xué)號：08290020112

我國房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程

我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個(gè)基本特色是：與住房制度改革齊頭并進(jìn)，相輔相成。住房制度改革是中國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和發(fā)展的重要契機(jī)與強(qiáng)大推動力。而房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展又有力地支持了住房制度改革。這也可以說是中國特式的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展道路。我國改革開放的總設(shè)計(jì)師鄧小平同志在1980年就系統(tǒng)地提出了住房制度改革的一整套改革思路，對住房生產(chǎn)、流通、分配、消費(fèi)在內(nèi)的全過程進(jìn)行了通盤的改革設(shè)計(jì)。從而拉開了我國住房制度改革和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的大幕。回顧我國房地產(chǎn)業(yè)30年的發(fā)展歷程，大致可以劃分為以下四個(gè)階段.......第一階段： 理論突破與試點(diǎn)起步階段（1978至1991年）

1978年理論界提出了住房商品化、土地產(chǎn)權(quán)等觀點(diǎn)。1980年9月北京市住房統(tǒng)建辦公室率先掛牌，成立了北京市城市開發(fā)總公司，拉開了房地產(chǎn)綜合開發(fā)的序幕。1982年國務(wù)院在四個(gè)城市進(jìn)行售房試點(diǎn)。1984年廣東、重慶開始征收土地使用費(fèi)。1987至1991年是中國房地產(chǎn)市場的起步階段。1987年11月26日，深圳市政府首次公開招標(biāo)出讓住房用地。1990年上海市房改方案出臺，開始建立住房公積金制度。1991年開始，國務(wù)院先后批復(fù)了24個(gè)省市的房改總體方案。

第二階段：非理性炒作與調(diào)整推進(jìn)階段（1992至1995年）

1992年房改全面啟動，住房公積金制度全面推行。1993年“安居工程”開始啟動。1992年后，房地產(chǎn)業(yè)急劇快速增長，月投資最高增幅曾高達(dá)146.9%。房地產(chǎn)市場在局部地區(qū)一度呈現(xiàn)混亂局面，在個(gè)別地區(qū)出現(xiàn)較為明顯的房地產(chǎn)泡沫。1993年底宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控后，房地產(chǎn)業(yè)投資增長率普遍大幅回落。房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷一段時(shí)間的低迷之后開始復(fù)蘇。

第三階段：相對穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展階段（1995至2002年）

隨著住房制度改革不斷深化和居民收入水平的提高，住房成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)。1998以后，隨著住房實(shí)物分配制度的取消和按揭政策的實(shí)施，房地產(chǎn)投資進(jìn)入平穩(wěn)快速發(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。

第四階段：價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，多項(xiàng)調(diào)控措施出臺的新階段(2003年以來)

2003年以來，房屋價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，大部分城市房屋銷售價(jià)格上漲明顯。隨之而來出臺了多項(xiàng)針對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策。

另一方面，回顧改革開放30年來，我國房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)歷了一下五個(gè)時(shí)期：

第一，初步形成時(shí)期

也就是1978年到1991年。我不知道在座的朋友是否了解，在1978年之前的20多年當(dāng)中，其實(shí)我國是沒有房地產(chǎn)業(yè)的，也沒有房地產(chǎn)，有的只是建筑業(yè)。當(dāng)時(shí)城鎮(zhèn)住房是由國家統(tǒng)一建設(shè)，建好了之后不出售，而是由職工所在單位按照工齡、學(xué)歷和職務(wù)進(jìn)行排隊(duì)分配。分配之后的房子，國家只是象征性的收取比較低的租金，近乎無償使用。在這種住房的體制下爆發(fā)了一個(gè)問題，那就是政府的投資是有去無回的，而且收的比較低的租金是不足以支付房屋日常使用和修繕的。在1980年的時(shí)候，中央政府和國務(wù)院提出了住房改革制度，也就是準(zhǔn)許私人建房、買房、售房，不但是已經(jīng)新建的商品房可以出售，已有的房子也可以出售。

也就是說從1978年到1991年期間，是房地產(chǎn)逐步形成的階段。

第二，房地產(chǎn)過熱時(shí)期

大家可以看到只有一年的時(shí)間，1992年到1993年，發(fā)生了什么？我不知道大家現(xiàn)在對于我們現(xiàn)在的地產(chǎn)大腕有沒有了解，比如潘石屹就是在1992年到1993年一年的時(shí)間掘了第一桶金，在海南和北海，那個(gè)地方是房地產(chǎn)熱持續(xù)高漲的地方。隨后在1993年底的時(shí)候，由于國家的一系列的宏觀政策調(diào)控，把這個(gè)泡沫擠破了

第三，市場調(diào)整時(shí)期

經(jīng)過了1993年，到我們整個(gè)市場的調(diào)整時(shí)間，就是1994年到1997年，1994年繼續(xù)了1993年的宏觀調(diào)控政策，在1995年到1997年之間，國家繼續(xù)執(zhí)行的是從緊的貨幣政策和財(cái)政政策。在1996年的時(shí)候，從我們的經(jīng)濟(jì)相對的短缺，已經(jīng)發(fā)展到了經(jīng)濟(jì)相對過剩，職工下崗、企業(yè)倒閉的情況頻繁的出現(xiàn)。在1997年的時(shí)候大家應(yīng)該知道，1997年我們經(jīng)歷了亞洲金融風(fēng)暴。

第四，市場蕭條期

1994年到1997年是波動比較頻繁的，應(yīng)該說是房地產(chǎn)市場的簫條期。從1998年到2002年，我們出現(xiàn)了培育新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)的時(shí)期，在這期間，國家把房地產(chǎn)業(yè)作為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，出臺了一系列房地產(chǎn)優(yōu)惠的房貸政策和稅收政策。

第五，宏觀調(diào)控時(shí)期

2003年到2007年這四年，我們進(jìn)入到了宏觀調(diào)控時(shí)期，這幾年我們清晰的感覺到土地政策的調(diào)整、稅收政策的條件，廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的大力投入和建設(shè)。在2008年到2009年這段時(shí)間，我們先遭遇了經(jīng)濟(jì)危機(jī)，從2008年上半年開始房價(jià)急劇回落，到2009年又上漲到了一個(gè)高點(diǎn)，2010年又頻繁出臺了很多的政策，尤其是從年初到4月底。

我們可以看一下從1990年到2008年整個(gè)利率變化的過程，大家就會看清整個(gè)房價(jià)的變化。1990年的時(shí)候，我們是歷史上最高的利率水平，是年利率9.72%，這可能是我們想象不到的。我們現(xiàn)在可能還覺得5.94%已經(jīng)很高了，1990年最高是9.72%，中間有一次回落是2002年的5.04%，5.04%是我們目前最低點(diǎn)的利率。大家可以看到，2008年12月23號5.94%是我們延續(xù)到五年以上的基準(zhǔn)利率。在去年的時(shí)候，為了刺激房地產(chǎn)市場，針對5.94%利率貸款打七折，利率基本上接近于公積金的貸款利率。所以目前我們享受到的利率應(yīng)該說是歷史追低值，現(xiàn)在是七折利率。但是目前很多銀行首套房已經(jīng)取消了這個(gè)折扣，我們再次申請的時(shí)候普遍變到了8.5折。那么8.5折的利率，5.94%的8.5折應(yīng)該是5.049%，也是2002年的最低點(diǎn)。這是從1990年到2008年的利率變化水平。我們看一下北京商品房均價(jià)的走勢，從2000年到2007年：2000年的4771一直上漲到2007年的14411，2008年我們的房地產(chǎn)均價(jià)在2萬以上，今年接近3萬。所以大家從這個(gè)房價(jià)的走勢可以看出來，現(xiàn)在即使房價(jià)陷入了低谷，但再降也不可能降到1.4萬均價(jià)的水平了。我先給大家簡單的介紹了一下，從2003年到2007年這四年的時(shí)間，我們的房價(jià)上漲的幅度是223%。

總的來說：中國的房地產(chǎn)市場發(fā)展歷史大致這樣：首先從1981年開始，在深圳和廣州開始搞商品房開發(fā)的試點(diǎn)，在這以前，國內(nèi)只有房地產(chǎn)開發(fā)，沒有商品房開發(fā)，事業(yè)單位或者企業(yè)單位造房子主要是用于內(nèi)部職工福利分配的，包括政府造房子也是用于福利分配，沒有房地產(chǎn)市場。由于當(dāng)時(shí)搞試點(diǎn)比較成功，后來就小范圍的開始試點(diǎn)開發(fā)。1992年鄧小平同志南巡深圳視察后發(fā)現(xiàn)特區(qū)搞市場經(jīng)濟(jì)建設(shè)之后城市的面貌有翻天覆地的變化，其中房地產(chǎn)開發(fā)非常成功，認(rèn)為開發(fā)區(qū)的經(jīng)驗(yàn)值得向全國推廣，于是他就吹響了中國房地產(chǎn)開發(fā)的號角，由沿海城市一帶開始展開，特別是在海南、北海、廣州、深圳等這些大城市，但時(shí)間不長，由于海南的房地產(chǎn)市場形成了嚴(yán)重的泡沫。

1993年朱镕基總理到海南視察，發(fā)現(xiàn)海南的房地產(chǎn)市場已經(jīng)失控，主要是土地市場迅速形成了非常嚴(yán)重的泡沫。于是朱镕基總理一聲令下：停止銀行貸款。銀根收緊后使剛剛起

來的房地產(chǎn)市場立馬遭到重創(chuàng)，造成的結(jié)果是從1993年下半年到1998年上半年，中國的房地產(chǎn)市場始終波瀾不興。

1998年對中國房地產(chǎn)業(yè)來說是關(guān)鍵之年，分水嶺就是上半年和下半年，很多開發(fā)商在1998年上半年都熬不下去了，把土地紛紛賣掉退出市場。但是到了1998年下半年，在6月份左右，政策面開始發(fā)生變化，出臺了一系列的刺激房地產(chǎn)發(fā)展的政策，主要一個(gè)是取消福利分房，也就是意味著人們所要取得住房，都要到市場上去買房，通過市場來解決住房問題，這種政策使得有效需求在短期內(nèi)爆發(fā)，并大幅快速上升。這政策的第一效應(yīng)就是“趕末班車”--凡是有錢的單位紛紛購買現(xiàn)房，把當(dāng)時(shí)市場上所有當(dāng)時(shí)賣不掉的現(xiàn)房一掃而空。這時(shí)的房改政策提供了巨大的有效需求，而金融政策和稅收政策又創(chuàng)造出巨大的有效需求。不斷地降低利率，還有按揭門檻降低，當(dāng)時(shí)首付只要30％、20％，有的銀行甚至提出零首付。還有價(jià)格政策，在這之前商品房的價(jià)格受到物價(jià)局的管制，不能隨便漲價(jià)，是限價(jià)的。但是在這時(shí)候取消了這些管制，為后來開發(fā)商漲價(jià)提供可能，這以后開發(fā)商自己喜歡怎么定就怎么定，開始亂漲價(jià)。于是1999年至2003年為中國房地產(chǎn)業(yè)高速增長期。2003年到達(dá)高峰，暴露出房價(jià)過高、結(jié)構(gòu)不合理的問題，導(dǎo)致嚴(yán)重的社會矛盾，房地產(chǎn)業(yè)成為社會關(guān)注的焦點(diǎn)。2004年開始實(shí)施宏觀調(diào)控，主要特征是收緊土地與信貸兩個(gè)閘門，以調(diào)控供給為主。

2005年中央進(jìn)一步加大宏觀調(diào)控力度，主要特征是供給與需求雙向調(diào)控，以調(diào)控需求為主。從2005年下半年開始2006年，成交量開始上升，但是好景不長，因?yàn)楫?dāng)長三角地區(qū)的房地產(chǎn)市場在下雪的時(shí)候，北京、深圳、廣州這些城市卻是一片艷陽天，房價(jià)漲得很快，就像以前的長三角，結(jié)果導(dǎo)致3月份調(diào)控的政策又進(jìn)一步加強(qiáng)。

2006年的宏觀調(diào)控主要特征是以調(diào)整房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)為主。目前的房地產(chǎn)正在發(fā)生一系列的轉(zhuǎn)變：由賣方市場向買方市場轉(zhuǎn)變、由以投資主導(dǎo)向以消費(fèi)主導(dǎo)轉(zhuǎn)變、由短期投資向中長期投資轉(zhuǎn)變、由以土地為中心向以產(chǎn)品為中心轉(zhuǎn)變、由以增量市場為主向以存量市場為主轉(zhuǎn)變、由普漲普跌現(xiàn)象向有漲有跌現(xiàn)象轉(zhuǎn)變、由籠統(tǒng)市場向細(xì)分市場轉(zhuǎn)變。

中國房地產(chǎn)價(jià)格的走勢，1998年開始起到的房地產(chǎn)市場到2003年，這一輪的上揚(yáng)達(dá)到高峰，然后從2003年到2007年都在頭部橫盤整理，2004年調(diào)控供給、2005年調(diào)控需求、2006年調(diào)控結(jié)構(gòu)、2007年繼續(xù)調(diào)整，估計(jì)到2007年底差不多調(diào)整完畢，然后，隨著2008年奧運(yùn)會這個(gè)東風(fēng)的作用，中國新的一輪房地產(chǎn)，在把頭部轉(zhuǎn)化為底部以后，又有一波上揚(yáng)。這個(gè)過程當(dāng)中所有的風(fēng)險(xiǎn)被釋放、泡沫被消減、結(jié)構(gòu)被調(diào)整，不合理的狀況被緩解，積壓的房子被消化，這就為下一輪發(fā)展夯實(shí)了基礎(chǔ)，從2008年開始新的一輪平穩(wěn)增長，不會是瘋長，這是一個(gè)臺階式的上揚(yáng)，這是中國房地產(chǎn)發(fā)展的特征。