第一篇：房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃管理的基本理念、框架與方法

房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃管理的基本理念、框架與方法

摘要：本文從地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的目標(biāo)入手，闡述了地產(chǎn)開發(fā)中的計(jì)劃管理的基本理念，給出了計(jì)劃的總體框架，并演示了常規(guī)操作方法

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；計(jì)劃

中圖分類號(hào)： F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)： 1673-1069（2016）17-10-2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目計(jì)劃管理的基本理念

通常來講，地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)是利潤，這里包括狹義的利潤（財(cái)務(wù)利潤），即項(xiàng)目最終決算利潤或年度決算利潤，也包括廣義的利潤（企業(yè)經(jīng)營成效），可以理解成企業(yè)品牌、產(chǎn)品形象、社會(huì)關(guān)系的有效塑造和提升對(duì)企業(yè)長期利潤的有利影響。一般情況下財(cái)務(wù)利潤是首要目標(biāo)，廣義利潤也要作為必須考慮的因素。為簡化討論，本文暫以前者為主要考慮因素。

在對(duì)項(xiàng)目最終決算利潤進(jìn)行衡量時(shí)，按照現(xiàn)代投資理念，已較少使用財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)，而是更多的運(yùn)用財(cái)務(wù)管理的理念，以“凈資產(chǎn)收益率”作為核心指標(biāo)，其來源于杜邦分析體系：

凈資產(chǎn)收益率=銷售凈利率（NPM）×資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（AU，資產(chǎn)利用率）×權(quán)益乘數(shù)（EM），其中：

銷售凈利率（NPM）=凈利潤/總收入

資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（AU）=總收入/總資產(chǎn)

權(quán)益乘數(shù)（EM）=總資產(chǎn)/總權(quán)益資本

NPM體現(xiàn)了單位銷售額的利潤，要提高此項(xiàng)需要在產(chǎn)品溢價(jià)上下功夫，一般通過良好的戶型和平面布置、社區(qū)景觀、教育醫(yī)療配套，科學(xué)的成本管理來實(shí)現(xiàn)。綜合來看，此項(xiàng)指標(biāo)考察了開發(fā)商的營銷定位、項(xiàng)目規(guī)劃、產(chǎn)品研發(fā)、成本控制等環(huán)節(jié)的水平，開發(fā)計(jì)劃管理作為統(tǒng)籌管理工具將在此方面發(fā)揮重要作用。

AU主要體現(xiàn)了單位投入獲得的銷售額，要提高此項(xiàng)，一般通過提高開發(fā)速度、壓縮開發(fā)周期，從而獲得較高的周轉(zhuǎn)次數(shù)。在這個(gè)方面，項(xiàng)目計(jì)劃管理起到主要作用。

EM主要體現(xiàn)資金杠桿比，但過高的杠桿比勢(shì)必加大開發(fā)商資金斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，故宜根據(jù)企業(yè)融資能力和項(xiàng)目銷售前景和開發(fā)過程風(fēng)險(xiǎn)將EM控制在較合適的比例。

也即：地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃管理的基本理念是運(yùn)用系統(tǒng)科學(xué)的思想，以提高地產(chǎn)開發(fā)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為主要目標(biāo)，運(yùn)用各種管理手段對(duì)項(xiàng)目開發(fā)各專業(yè)進(jìn)行統(tǒng)籌協(xié)調(diào)和管控的活動(dòng)。

房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃的總體框架

要談房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目計(jì)劃，必須談到地產(chǎn)公司計(jì)劃管理體系：體系從編制對(duì)象、編制周期兩個(gè)維度定義如下：按編制對(duì)象，分為項(xiàng)目計(jì)劃、公司計(jì)劃、部門計(jì)劃；按編制周期，分為全周期計(jì)劃、年度計(jì)劃、月度計(jì)劃。具體包括：

公司戰(zhàn)略規(guī)劃：公司3-5年發(fā)展方向和核心經(jīng)營方針，是一切計(jì)劃管理的根本性指引。

項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)計(jì)劃、項(xiàng)目開發(fā)總體計(jì)劃：項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)計(jì)劃用于明確項(xiàng)目開發(fā)中的工作時(shí)間節(jié)點(diǎn)，是一種進(jìn)度計(jì)劃。項(xiàng)目開發(fā)總體計(jì)劃是包含進(jìn)度、資金、成本、銷售為一體的綜合性計(jì)劃。

公司年度綜合計(jì)劃：基于項(xiàng)目開發(fā)匯總計(jì)劃和專業(yè)版塊年度管理計(jì)劃編制，明確公司年度工作方向和重點(diǎn)。

公司月度計(jì)劃分解、部門月度計(jì)劃：基于公司年度綜合計(jì)劃編制，主要目的是保證年度計(jì)劃的月度落實(shí)。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目計(jì)劃管理的常規(guī)操作方法

3.1 項(xiàng)目開發(fā)總體計(jì)劃編制與調(diào)整

項(xiàng)目開發(fā)總體計(jì)劃是一種基于節(jié)點(diǎn)計(jì)劃的項(xiàng)目多專業(yè)綜合計(jì)劃，分“關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)版”“一級(jí)節(jié)點(diǎn)版”兩階段編制，編制過程均由計(jì)劃部牽頭組織。主要編制步驟為：

步驟一：營銷部根據(jù)公司年度經(jīng)營目標(biāo)編制銷售計(jì)劃，并明確各業(yè)態(tài)各期銷售節(jié)點(diǎn)；

步驟二：計(jì)劃部依據(jù)銷售節(jié)點(diǎn)和公司要求編制關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃；

步驟三：成本部依據(jù)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃和項(xiàng)目設(shè)計(jì)（概念）方案編制項(xiàng)目全周期成本測(cè)算（分解到年度或月度）；

步驟四：前期部依據(jù)銷售計(jì)劃、節(jié)點(diǎn)計(jì)劃、成本測(cè)算進(jìn)行項(xiàng)目土地和前期費(fèi)用、部分稅費(fèi)測(cè)算（分解到年度或月度）；

步驟五：財(cái)務(wù)部依據(jù)銷售計(jì)劃、成本部和前期部提供的測(cè)算進(jìn)行匯總現(xiàn)金流測(cè)算和損益測(cè)算（分解到年度或月度）；

以上成果匯總形成《項(xiàng)目開發(fā)總體計(jì)劃（關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)版）》，待一級(jí)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃確定后，刷新形成《項(xiàng)目開發(fā)總體計(jì)劃（一級(jí)節(jié)點(diǎn)版）》。

項(xiàng)目開發(fā)總體計(jì)劃的調(diào)整和考核：按計(jì)劃調(diào)整所涉專業(yè)（計(jì)劃、營銷、成本、財(cái)務(wù)等）不同，項(xiàng)目開發(fā)總體計(jì)劃調(diào)整須經(jīng)相應(yīng)專業(yè)的部門負(fù)責(zé)人審核，報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)審批方可調(diào)整。計(jì)劃部在計(jì)劃局部調(diào)整后，務(wù)必及時(shí)組織計(jì)劃的整體刷新工作。

3.2 公司、部門年度計(jì)劃編制

3.2.1 編制準(zhǔn)備

以各項(xiàng)目開發(fā)總體計(jì)劃為基礎(chǔ)，計(jì)劃部、營銷部、財(cái)務(wù)部分別匯總形成全項(xiàng)目全周期《項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)匯總、中期開發(fā)規(guī)模一覽》《項(xiàng)目銷售匯總計(jì)劃》《項(xiàng)目財(cái)務(wù)匯總測(cè)算》（合稱《項(xiàng)目開發(fā)匯總計(jì)劃》），均分解至年度。

3.2.2 編制過程

計(jì)劃部將《項(xiàng)目開發(fā)匯總計(jì)劃》的年度分解納入計(jì)劃；專業(yè)部門分別編制《專業(yè)版塊年度管理計(jì)劃》，如行政部編制《年度人力資源和招聘計(jì)劃》，質(zhì)監(jiān)安監(jiān)部編制《年度工程質(zhì)量提升建議方案》，等等。最后，計(jì)劃部匯總形成《公司年度綜合計(jì)劃》并報(bào)公司審批。

3.3 公司、部門月度計(jì)劃管理

3.3.1 公司月度計(jì)劃

計(jì)劃部組織進(jìn)行公司年度綜合計(jì)劃的月度分解，作為各部門編制部門月度計(jì)劃的基礎(chǔ)。

3.3.2 部門月度計(jì)劃編制

各部門依據(jù)《公司月度分解計(jì)劃》編制本部門月度計(jì)劃，其中項(xiàng)目公司和與項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)計(jì)劃有關(guān)的部門計(jì)劃需增加各項(xiàng)目《二級(jí)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃》中應(yīng)于下月開始的節(jié)點(diǎn)、之前延誤未完節(jié)點(diǎn)，其他部門需增加主要日常職能型工作。各部門每月25日前將下月計(jì)劃報(bào)計(jì)劃部。

計(jì)劃部審核各部門月度計(jì)劃，形成“月度計(jì)劃審核意見”，于每月底前與公司領(lǐng)導(dǎo)、相關(guān)部門溝通確認(rèn)，作為計(jì)劃會(huì)上會(huì)材料；計(jì)劃部審核的原則為確保公司年度綜合計(jì)劃目標(biāo)和各項(xiàng)目二級(jí)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃實(shí)現(xiàn)，審核重點(diǎn)包括：與公司年度計(jì)劃和項(xiàng)目二級(jí)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃相比有無漏項(xiàng)，開始和完成時(shí)間是否匹配，部分節(jié)點(diǎn)的開始和完成時(shí)間是否應(yīng)延后或提前，工作權(quán)重是否合理，工作完成標(biāo)準(zhǔn)是否可度量，各部門各項(xiàng)工作計(jì)劃之間的匹配性，等等。

《各部門月度計(jì)劃（草案）》和“月度計(jì)劃審核意見”共同作為上會(huì)材料，接受會(huì)議質(zhì)詢。

計(jì)劃部按照會(huì)議要求，在計(jì)劃會(huì)后完成對(duì)《各部門月度計(jì)劃（草案）》的修訂發(fā)布。

3.3.3 部門月度計(jì)劃執(zhí)行、跟蹤、評(píng)價(jià)、考核

各部門按計(jì)劃會(huì)通過、計(jì)劃部發(fā)布的部門月度計(jì)劃安排工作，每月底前將本月計(jì)劃完成情況報(bào)計(jì)劃部。

計(jì)劃部跟蹤月度計(jì)劃執(zhí)行情況，于每月中旬向公司領(lǐng)導(dǎo)提交《月度計(jì)劃中期跟蹤報(bào)告》，以便其及時(shí)掌握項(xiàng)目進(jìn)度、協(xié)調(diào)解決緊急問題；計(jì)劃部以現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查為基礎(chǔ)，以客觀公正、重點(diǎn)突出為原則，結(jié)合各部門的匯報(bào)情況，于每月底前形成“月度計(jì)劃執(zhí)行評(píng)價(jià)意見”并與公司領(lǐng)導(dǎo)、相關(guān)部門溝通確認(rèn)，作為計(jì)劃會(huì)上會(huì)材料。

行政部以計(jì)劃會(huì)決議要求為依據(jù)，按照《公司績效考核辦法》組織月度績效考核。

結(jié)束語

因篇幅所限，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃管理只是進(jìn)行了概括性說明。筆者認(rèn)為在實(shí)踐中有以下兩點(diǎn)需要特別注意：

4.1 著眼于杜邦公式，結(jié)合項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算模型進(jìn)行計(jì)劃管理

鑒于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)本質(zhì)上是一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，杜邦公式務(wù)必作為進(jìn)行計(jì)劃管理的出發(fā)點(diǎn)，萬不可為了計(jì)劃管理而做計(jì)劃管理，這在確定計(jì)劃管理制度和框架、確定關(guān)鍵工作和計(jì)劃關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，保證計(jì)劃管理在大的方向上不脫離企業(yè)經(jīng)濟(jì)屬性和管理本意至關(guān)重要；計(jì)劃可以“總體計(jì)劃”的形式存在，而不單純關(guān)注于工作節(jié)點(diǎn)，但仍不能反映項(xiàng)目開發(fā)過程全貌，在實(shí)操中，計(jì)劃管理務(wù)必結(jié)合經(jīng)濟(jì)測(cè)算模型進(jìn)行具體的管理，看清事件和工作背后的經(jīng)濟(jì)行為本質(zhì)，方能做出正確決定，這一點(diǎn)在計(jì)劃編制階段就應(yīng)注意，尤其在計(jì)劃進(jìn)行過程中對(duì)計(jì)劃進(jìn)行調(diào)整是非常重要。

4.2 計(jì)劃管理需全專業(yè)參與，強(qiáng)有力部門牽頭

計(jì)劃管理過程尤其是編制過程務(wù)必強(qiáng)化多專業(yè)協(xié)同，可采用“互提需求”的方法，即要求各部門基于完成本部門計(jì)劃工作的需要，用窮舉的形式對(duì)其他部門的工作提出需求，這在防止計(jì)劃漏項(xiàng)方面很有效果；另外，作為牽頭單位的計(jì)劃部人員務(wù)必通曉全專業(yè)基本知識(shí)，這對(duì)企業(yè)寬口徑人才水平提出了較高的要求。

第二篇：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)與方法

第六章　經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)與方法

一、單項(xiàng)選擇題

1、生產(chǎn)成本加上相應(yīng)的（）稱為完全成本。

A、營業(yè)成本

B、銷售費(fèi)用

C、運(yùn)營費(fèi)用

D、資金成本

2、企業(yè)行政管理部門為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)是（）。

A、營業(yè)成本

B、期間費(fèi)用

C、運(yùn)營費(fèi)用

D、資金成本

3、下列關(guān)于企業(yè)利潤和收入的表達(dá)中，不正確的是（）。

A、企業(yè)利潤可分為經(jīng)營利潤、利潤總額、稅后利潤和可分配利潤四個(gè)層次

B、銷售收入=土地轉(zhuǎn)讓收入+商品房銷售收入+配套設(shè)施銷售收入

C、經(jīng)營收入=銷售收入+出租收入+自營收入

D、可供分配利潤=稅后收入-未分配利潤

4、已知兩稅一費(fèi)的稅、費(fèi)率分別為營業(yè)稅5％、城市維護(hù)建設(shè)稅7％、教育費(fèi)附加3％，若銷售收入為1億元，則應(yīng)繳納兩稅一費(fèi)的總額為（）萬元。

A、550

B、856

C、1500

D、12365、對(duì)開發(fā)投資來說，房地產(chǎn)開發(fā)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)為（）。

A、租金收益

B、物業(yè)增值

C、股權(quán)增加

D、銷售收入

6、下列屬于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)靜態(tài)態(tài)指標(biāo)的是（）。

A、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率

B、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值

C、投資利潤率

D、動(dòng)態(tài)投資回收期

7、某開發(fā)商于2010年6月1日獲得開發(fā)項(xiàng)目用地的土地使用權(quán)，2011年4月1日完成規(guī)劃設(shè)計(jì)，2011年8月1日取得開工許可證，2013年2月1日項(xiàng)目建成并獲發(fā)竣工證書，2013年8月1日銷售完畢。在計(jì)算該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率時(shí)，其計(jì)算期為（）。

A、2010年6月1日至2013年2月1日

B、2010年6月1日至2013年8月1日

C、2011年8月1日至2013年2月1日

D、2011年8月1日至2013年8月1日

8、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于（）時(shí)的折現(xiàn)率。

A、0

B、1

C、0或1

D、29、已知某投資項(xiàng)目折現(xiàn)率為11％時(shí)，凈現(xiàn)值為170萬元，折現(xiàn)率為12％時(shí)，凈現(xiàn)值為﹣87萬元。則該投資項(xiàng)目的內(nèi)部收益率是（）。

A、11.12%

B、11.36%

C、11.66%

D、12.95％

10、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目采用18％的基準(zhǔn)折現(xiàn)率計(jì)算出的項(xiàng)目凈現(xiàn)值為10萬元，該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為（）。

A、小于20%

B、滿足目標(biāo)收益率要求

C、大于18％

D、不滿足目標(biāo)收益率要求

11、若某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的名義收益率為18％，年租金增長率為10％，通貨膨脹率為5％，則該項(xiàng)房地產(chǎn)投資的實(shí)際收益率為（）。

A、9.26%

B、10%

C、11.32%

D、12.3%

12、動(dòng)態(tài)投資回收期是反映（）的重要指標(biāo)。

A、開發(fā)項(xiàng)目投資成本大小

B、開發(fā)項(xiàng)目投資回收能力

C、開發(fā)項(xiàng)目資金流動(dòng)速度

D、開發(fā)項(xiàng)目資金實(shí)力

13、下列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)的表述中，正確的是（）。

A、成本利潤率是年成本利潤率

B、成本利益率除以開發(fā)經(jīng)營期的年數(shù)，等于年成本利潤率。

C、目標(biāo)利潤率水平的高低與項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期的長度無關(guān)。

D、投資利潤率是項(xiàng)目經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額與項(xiàng)目總投資的比率

14、已知某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的購買投資為5000萬元，流動(dòng)資金為500萬元，投資者的權(quán)益資本為2000萬元，經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額為700萬元，年平均稅后利潤為500萬元，則項(xiàng)目的資本金利潤率為（）。

A、10.0%

B、14.0%

C、25.0％

D、35.0％

15、甲寫字樓購買價(jià)格為100萬元，年凈經(jīng)營收入為30萬元，年還本付息額為15萬元；乙寫字樓購買價(jià)格為200萬元，年凈經(jīng)營收入為50萬元，年還本付息額為30萬元。若不考慮其他因素的影響，則甲、乙兩寫字樓投資之現(xiàn)金回報(bào)率的關(guān)系為（）。

A、甲>乙

B、甲<乙

C、甲=乙

D、無法判斷

16、相對(duì)于現(xiàn)金回報(bào)率來說，（）中的收益包括了還本付息中投資者所獲得的物業(yè)權(quán)益增加的價(jià)值，還可以考慮將物業(yè)升值所帶來的收益計(jì)入投資收益。

A、投資利潤率

B、投資回報(bào)率

C、資本金利潤率

D、資本金凈利潤率

17、關(guān)于利息的計(jì)算，下列說法不正確的是（）。

A、按年計(jì)息時(shí)，為簡化計(jì)算，假定借款發(fā)生當(dāng)年均在年中支用，按半年計(jì)息，其后年份按全年計(jì)息

B、還款當(dāng)年按年末償還，按全年計(jì)息

C、每年應(yīng)計(jì)利息=（年初借款本息累計(jì)+本年借款額）×貸款利率

D、“氣球法”，是指借款期內(nèi)任意償還本息，到期末全部還清

18、某置業(yè)投資者以10000元／㎡的價(jià)格購買了200㎡的商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營，購買價(jià)中的40％為自有資金，其余為按年等額還本付息的貸款，貸款期為10年，年利率為10％，每年可用于還本付息的折舊、攤銷、利潤等共24萬元，則其償債備付率是（）。

A、0.21

B、1.23

C、2.01

D、3.2319、一寫字樓的購買價(jià)為100萬元，其中60萬元為銀行抵押貸款，期限10年，年利率12％，按年等額償還。如該寫字樓年凈經(jīng)營收入為30萬元，則該寫字樓投資的償債備付率為（）。

A、0.18

B、2.83

C、3.39

D、5.0020、下列說法不正確的是（）。

A、在國際上銀行一般要求流動(dòng)比率維持在200%以上

B、一般來說，對(duì)于一個(gè)開發(fā)周期為2年的商品住宅開發(fā)項(xiàng)目，其目標(biāo)成本利潤率大體應(yīng)為35%～45%

C、利息備付率表示使用項(xiàng)目利潤償付利息的保障倍數(shù)。對(duì)于一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，該指標(biāo)值應(yīng)該大于2

D、償債備付率表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障倍數(shù)。對(duì)于一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，該指標(biāo)值應(yīng)該大于221、（）是反映企業(yè)或項(xiàng)目各年所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)程度及償債能力的指標(biāo)。

A、流動(dòng)比率

B、償債備付率

C、資產(chǎn)負(fù)債率

D、利息各付率

22、某房地產(chǎn)投資企業(yè)在一定日期的負(fù)債合計(jì)為8000萬元，資產(chǎn)合計(jì)為12000萬元，流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債分別為6000萬元和8000萬元，存貨為3000萬元。則該房地產(chǎn)投資企業(yè)的流動(dòng)比率為

（）。

A、37.5%

B、75%

C、150%

D、113%

23、某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，資產(chǎn)為6000萬元，負(fù)債為3500萬元，流動(dòng)資產(chǎn)總額為3000萬元，流動(dòng)負(fù)債總額為1500萬元。則該項(xiàng)目的速動(dòng)比率是（）。

A、80%

B、120%

C、171%

D、230%

24、方案經(jīng)濟(jì)比選存在的關(guān)系不包括（）。

A、互斥關(guān)系

B、獨(dú)立關(guān)系

C、相關(guān)關(guān)系

D、獨(dú)立互斥關(guān)系

25、在對(duì)互斥方案進(jìn)行比較選擇的過程中，需要遵循的準(zhǔn)則不包括（）。

A、備選方案差異原則

B、最低可接受收益率原則

C、最大收益率原則

D、不行動(dòng)原則

二、多項(xiàng)選擇題

1、經(jīng)營收入是指向社會(huì)出售、出租房地產(chǎn)商品或經(jīng)營時(shí)的貨幣收入，不包括（）。

A、銷售收入

B、出租收入

C、營業(yè)外收入

D、補(bǔ)貼收入

E、自營收入

2、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用于出租或經(jīng)營時(shí)，計(jì)入開發(fā)建設(shè)投資中期間費(fèi)用的是（）。

A、經(jīng)營費(fèi)用

B、銷售費(fèi)用

C、管理費(fèi)用

D、財(cái)務(wù)費(fèi)用

E、大修基金

3、房地產(chǎn)置業(yè)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)為（）等。

A、企業(yè)實(shí)力提升

B、租金收入

C、對(duì)社會(huì)貢獻(xiàn)增加

D、物業(yè)增值

E、物業(yè)權(quán)益份額增加

4、房地產(chǎn)置業(yè)投資的清償能力指標(biāo)一般有（）。

A、借款償還期

B、流動(dòng)比率

C、償債備付率

D、資產(chǎn)負(fù)債率

E、投資回報(bào)率

5、房地產(chǎn)開發(fā)投資的靜態(tài)盈利指標(biāo)有（）。

A、成本利潤率

B、銷售利潤率

C、投資利潤率

D、投資回報(bào)率

E、靜態(tài)投資回收期

6、下列關(guān)于內(nèi)部收益率的表述中，不正確的有（）。

A、內(nèi)部收益率反映了項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)盈利能力

B、內(nèi)部收益率是當(dāng)項(xiàng)目壽命期終了時(shí)，所有投資正好被收回的收益率

C、當(dāng)內(nèi)部收益率高于目標(biāo)收益率時(shí)，投資項(xiàng)目是可行的D、如果使用貸款，且項(xiàng)目盈利，則全投資的內(nèi)部收益率要高于資本金內(nèi)部收益率

E、內(nèi)部收益率越高，投資風(fēng)險(xiǎn)就越小

7、甲、乙兩個(gè)項(xiàng)目均為出售型住宅項(xiàng)目，開發(fā)經(jīng)營期為2年。對(duì)這兩個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行比選時(shí)，對(duì)于靜態(tài)盈利能力比選指標(biāo)不包括（）。

A、銷售利潤率

B、投資利潤率

C、資產(chǎn)負(fù)債率

D、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值

E、償債備付率

8、張某以400萬元購買了一商鋪用于自營，流動(dòng)資金為50萬元。如果張某投入的資本金為240萬元，經(jīng)營期內(nèi)的年平均經(jīng)營收入為150萬元，經(jīng)營成本、運(yùn)營費(fèi)用以及營業(yè)稅金及附加等占年平均經(jīng)營收入的40%，財(cái)務(wù)費(fèi)用占年平均經(jīng)營收入的10%，則該投資在借款償還期內(nèi)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)測(cè)算正確的有（）。（2012年真題）

A、投資利潤率為16.67%

B、投資利潤率為22.50%

C、資本金利潤率為31.25%

D、資本金利潤率為37.50%

E、資本金利潤率為62.50%

9、下列關(guān)于資產(chǎn)負(fù)債率的表述中，正確的是（）。

A、表明了負(fù)債占總資產(chǎn)的比例

B、反映了企業(yè)或項(xiàng)目的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)程度

C、資產(chǎn)負(fù)債率越高，則企業(yè)應(yīng)變能力越強(qiáng)

D、屬于長期償債能力指標(biāo)

E、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率一般較高

10、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目互斥方案在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)比選時(shí)應(yīng)遵循的準(zhǔn)則有（）。（2012年真題）

A、備選方案差異原則

B、備選方案獨(dú)立原則

C、最低可接受收益率原則

D、不行動(dòng)原則

E、備選方案關(guān)聯(lián)性原則

三、判斷題

1、對(duì)于開發(fā)銷售模式下的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，開發(fā)商所投入的開發(fā)建設(shè)資金均屬于流動(dòng)資產(chǎn)投資的性質(zhì)。

對(duì)

錯(cuò)

2、在房地產(chǎn)開發(fā)中，開發(fā)商所投入的資金大部分以固定資產(chǎn)形式存在于房地產(chǎn)商品中。所以對(duì)開發(fā)商來說，不論其開發(fā)模式如何，其投入開發(fā)的資金大部分均不屬于流動(dòng)資金的性質(zhì)。

對(duì)

錯(cuò)

3、開發(fā)項(xiàng)目總投資包括開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營資金。

對(duì)

錯(cuò)

4、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV），是指項(xiàng)目按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率ic，將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到開發(fā)活動(dòng)起始點(diǎn)的現(xiàn)值之和。

對(duì)

錯(cuò)

5、兩稅一費(fèi)指的是營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和地方教育費(fèi)附加。

對(duì)

錯(cuò)

6、房產(chǎn)稅是投資者擁有房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)繳納的一種財(cái)產(chǎn)稅。

對(duì)

錯(cuò)

7、全部投資的內(nèi)部收益率沒有考慮還本付息對(duì)現(xiàn)金流的影響。

對(duì)

錯(cuò)

8、房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的靜態(tài)指標(biāo)有成本利潤率、投資利潤率、資本金利潤率和靜態(tài)投資回收期。

對(duì)

錯(cuò)

9、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的經(jīng)濟(jì)含義是在項(xiàng)目壽命期內(nèi)項(xiàng)目內(nèi)部未收回投資每年的凈收益率。同時(shí)意味著，到項(xiàng)目壽命期終了時(shí)，所投資得只可以部分被收回。

對(duì)

錯(cuò)

10、開發(fā)商成本利潤率等于開發(fā)投資項(xiàng)目竣工后項(xiàng)目正常盈利年份的年凈經(jīng)營收入與總開發(fā)成本之比。

對(duì)

錯(cuò)

11、經(jīng)營期限很長是，計(jì)算開發(fā)成本利潤意義不大，可通過計(jì)算項(xiàng)目投資動(dòng)態(tài)盈利能力指標(biāo)。

對(duì)

錯(cuò)

12、資本金利潤率是年稅后利潤總額或年平均稅后利潤總額占資本金的比例。

對(duì)

錯(cuò)

13、資產(chǎn)負(fù)債率屬長期償債能力指標(biāo)，反映債權(quán)人所提供的資金占全部資產(chǎn)的比例。

對(duì)

錯(cuò)

14、在國際上銀行一般要求流動(dòng)比率在200%以上。

對(duì)

錯(cuò)

15、對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)投資來說，投資回收主要表現(xiàn)為項(xiàng)目的開發(fā)利潤。（2012年真題）

對(duì)

錯(cuò)

16、不行動(dòng)原則意味著投資者將放棄投資機(jī)會(huì)，保持資金可以隨時(shí)投資。

對(duì)

錯(cuò)

四、計(jì)算題

1、甲公司花4.3億元購買了一幢寫字樓用于出租經(jīng)營。該公司自有資金投入為購買價(jià)格的60%，其余為年利率7.5%、期限20年、按年等額還款的抵押貸款。該寫字樓可出租面積為36000㎡，前兩年的租金均為150元／（㎡?月），以后租金每年遞增5%。另有地下停車位310個(gè)，租金為500元／（個(gè)?月）。寫字樓與停車位的空置和收租損失為潛在毛租金收入的10%，包括營業(yè)稅和房產(chǎn)稅在內(nèi)的運(yùn)營費(fèi)用為潛在毛租金收入的30%。建筑物采用直線折舊，年折舊額為600萬元，土地使用權(quán)等無形資產(chǎn)年攤銷額為800萬元，其他設(shè)備的年折舊額為200萬元。請(qǐng)計(jì)算該項(xiàng)目第5年的稅前現(xiàn)金回報(bào)率和償債備付率。（2012年真題）

2、某開發(fā)商取得一房地產(chǎn)項(xiàng)目總占地面積42000㎡，規(guī)劃建設(shè)用地面積為40000㎡，總建筑面積297000㎡。已知樓面地價(jià)1280元／㎡，建造成本為4500元／㎡（包括勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)和開發(fā)期間稅費(fèi)等其他費(fèi)用），其他工程費(fèi)為建造成本的10％，管理費(fèi)用為土地成本、建造成本及其他工程費(fèi)之和的8％，貸款利率為17％，銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)分別為總銷售收入的3.5％、5.48％；項(xiàng)目的平均售價(jià)為18000元／㎡，可銷售面積比例為95％；項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期為3年，購買土地使用權(quán)后即開工建設(shè)，地價(jià)款和土地管理費(fèi)在開發(fā)初期一次性投入，建造成本、其他工程費(fèi)、建設(shè)期管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，試求該項(xiàng)目的開發(fā)商成本利潤率。

3、某公司購買了一棟寫字樓用于出租經(jīng)營，價(jià)格為2500萬元。第1年投入裝修費(fèi)用200萬元，并可獲凈租金收入400萬元，從第2年開始，每年租金收入為500萬元，并以5％的速度遞增，該公司于第10年末將該樓轉(zhuǎn)售，轉(zhuǎn)售收入為3500萬元，如果當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)上寫字樓物業(yè)的投資收益率為20％，試計(jì)算該投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率，并判斷該投資項(xiàng)目的可行性。

4、一房地產(chǎn)開發(fā)商購買了一宗建筑面積為2000㎡的熟地50年的使用權(quán)，擬開發(fā)建設(shè)寫字樓，建設(shè)期為2年，準(zhǔn)備采用“滾動(dòng)開發(fā)”的方式。該開發(fā)商的初始資本金為300萬元，項(xiàng)目總投資為1000萬元。第1年項(xiàng)目投資為600萬元，其中資本金200萬元，銀行貸款為400萬元，利率為10％，期限為2年，按年單利計(jì)息，期末1次還清本息。第1年該辦公樓預(yù)售了400㎡，預(yù)售均價(jià)為8000元／㎡。第2年項(xiàng)目投資400萬元，全部以自有資金的形式投入。第2年該辦公樓預(yù)售了600㎡，預(yù)售均價(jià)為7800元/㎡。項(xiàng)目竣工時(shí)，開發(fā)商決定將未銷售出去的1000㎡改為出租經(jīng)營。假設(shè)該辦公樓在出租經(jīng)營期間，前3年的出租率分別為60％、70％和80％，之后各年保持90％的出租率。假設(shè)在整個(gè)經(jīng)營期內(nèi)月租金不變，出租經(jīng)營期間的運(yùn)營成本為毛租金收入的30％。若開發(fā)商要求的目標(biāo)收益率為16％，該辦公樓的最低月租金為多少?（假設(shè)投資發(fā)生在年初，收入和運(yùn)營成本均發(fā)生在年末）

答案部分

一、單項(xiàng)選擇題

1、【正確答案】

B

【答案解析】

生產(chǎn)成本加上相應(yīng)的銷售費(fèi)用稱為產(chǎn)品的銷售成本，亦稱完全成本。參見教材P171。

【該題針對(duì)“資金等效值與復(fù)利計(jì)算,效益和費(fèi)用識(shí)別”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

【答疑編號(hào)10283234】

2、【正確答案】

B

【答案解析】

期間費(fèi)用是指企業(yè)行政管理部門為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)。參見教材P173。

【該題針對(duì)“資金等效值與復(fù)利計(jì)算,效益和費(fèi)用識(shí)別”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

【答疑編號(hào)10283235】

3、【正確答案】

D

【答案解析】

可供分配利潤=稅后利潤-（法定盈余公積金+法定公益金+未分配利潤）。參見教材P174。

【該題針對(duì)“資金等效值與復(fù)利計(jì)算,效益和費(fèi)用識(shí)別”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

【答疑編號(hào)10283236】

4、【正確答案】

A

【答案解析】

10000×5％×（1+7％+3％）=550（萬元）。城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加是以營業(yè)稅為基數(shù)的。參見教材P175。

【該題針對(duì)“資金等效值與復(fù)利計(jì)算,效益和費(fèi)用識(shí)別”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

【答疑編號(hào)10283237】

5、【正確答案】

D

【答案解析】

房地產(chǎn)開發(fā)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)為銷售收入。參見教材P176。

【該題針對(duì)“效益和費(fèi)用識(shí)別”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

【答疑編號(hào)10283238】

6、【正確答案】

C

【答案解析】

投資利潤率屬于靜態(tài)指標(biāo)。參見教材P178。

【該題針對(duì)“經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

【答疑編號(hào)10283239】

7、【正確答案】

B

【答案解析】

出售時(shí)的開發(fā)經(jīng)營期為開發(fā)期和銷售期之和。開發(fā)期是從購買土地使用權(quán)開始到項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的時(shí)間周期，包括前期和建造期；銷售期是從正式銷售（含預(yù)售）開始到銷售完畢的時(shí)間周期。參見教材P180。

【該題針對(duì)“動(dòng)態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計(jì)算”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

【答疑編號(hào)10283240】

8、【正確答案】

A

【答案解析】

財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率，是評(píng)估項(xiàng)目盈利性的基本指標(biāo)。參見教材P181。

【該題針對(duì)“動(dòng)態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計(jì)算”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

【答疑編號(hào)10283241】

9、【正確答案】

C

【答案解析】

FIRR=11%＋170÷（170＋87）×（12%-11%）=11.66%參見教材P182。

【該題針對(duì)“動(dòng)態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計(jì)算”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

【答疑編號(hào)10283243】

10、【正確答案】

C

【答案解析】

財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，說明項(xiàng)目的獲利能力超過了基準(zhǔn)收益率的要求。參見教材P182。

【該題針對(duì)“動(dòng)態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計(jì)算”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

【答疑編號(hào)10283245】

11、【正確答案】

D

【答案解析】

用公式（I+Ra）=（I+Rr）（I+Rd），（I+18%）=（I+Rr）（I+5%）求出Rr=12.3%。參見教材P186。

【該題針對(duì)“動(dòng)態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計(jì)算”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

【答疑編號(hào)10283247】

12、【正確答案】

B

【答案解析】

動(dòng)態(tài)投資回收期是指當(dāng)考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時(shí)，項(xiàng)目以凈收益抵償全部投資所需的時(shí)間，是反映開發(fā)項(xiàng)目投資回收能力的重要指標(biāo)、參見教材P187。

【該題針對(duì)“動(dòng)態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計(jì)算”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

【答疑編號(hào)10283249】

13、【正確答案】

D

【答案解析】

成本利潤率是開發(fā)經(jīng)營期的利潤率，不是年成本利潤率。參見教材P189。

【該題針對(duì)“靜態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計(jì)算”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

【答疑編號(hào)10283253】

14、【正確答案】

D

【答案解析】

資本金利潤率=年利潤總額或年平均利潤總額／資本金=700／2000=35％。參見教材P199。

【該題針對(duì)“靜態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計(jì)算”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

【答疑編號(hào)10283254】

15、【正確答案】

A

【答案解析】

假設(shè)甲抵押貸款X，則乙抵押貸款額=(30÷15)×X=2X，甲現(xiàn)金回報(bào)率=(30-15)÷(100-X)=15÷(100-X)，乙=(50-30)÷(200-2X)=10÷(100-X)，甲、乙現(xiàn)金回報(bào)率的分母相同，甲分子大，因此甲>乙。參見教材P200。

【該題針對(duì)“靜態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計(jì)算”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

【答疑編號(hào)10283257】

16、【正確答案】

B

【答案解析】

參見教材P200。

【該題針對(duì)“靜態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計(jì)算”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

【答疑編號(hào)10283259】

17、【正確答案】

C

【答案解析】

每年應(yīng)計(jì)利息=（年初借款本息累計(jì)+本年借款額/2）×貸款利率。參見教材P201。

【該題針對(duì)“清償能力指標(biāo)及其計(jì)算”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

【答疑編號(hào)10283264】

18、【正確答案】

B

【答案解析】

用等額序列現(xiàn)值系數(shù)公式求出當(dāng)期應(yīng)還本付息資本，再代入償債備付率公式即可。參見教材P202。

【該題針對(duì)“清償能力指標(biāo)及其計(jì)算”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

【答疑編號(hào)10283265】

19、【正確答案】

B

【答案解析】

先算出當(dāng)期應(yīng)還本付息資金A，A=60×12％÷[1-（1+12％）-10]=10.62（萬元），再代入上式可得30÷10.62=2.83。參見教材P203。

【該題針對(duì)“清償能力指標(biāo)及其計(jì)算”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

【答疑編號(hào)10283344】

20、【正確答案】

D

【答案解析】

參見教材P202。

【該題針對(duì)“清償能力指標(biāo)及其計(jì)算”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

【答疑編號(hào)10283354】

21、【正確答案】

C

【答案解析】

資產(chǎn)負(fù)債率是反映企業(yè)或項(xiàng)目各年所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)程度及償債能力的指標(biāo)。參見教材P204。

【該題針對(duì)“清償能力指標(biāo)及其計(jì)算”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

【答疑編號(hào)10283356】

22、【正確答案】

B

【答案解析】

流動(dòng)比率=流動(dòng)資產(chǎn)總額/流動(dòng)負(fù)債總額=6000/8000=75％。參見教材P204。

【該題針對(duì)“清償能力指標(biāo)及其計(jì)算”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

【答疑編號(hào)10283364】

23、【正確答案】

A

【答案解析】

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的速動(dòng)比率不會(huì)高于100%。參見教材P205。

【該題針對(duì)“清償能力指標(biāo)及其計(jì)算”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

【答疑編號(hào)10283368】

24、【正確答案】

D

【答案解析】

參見教材P206。

【該題針對(duì)“房地產(chǎn)投資方案經(jīng)濟(jì)比選”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

【答疑編號(hào)10283375】

25、【正確答案】

C

【答案解析】

在對(duì)互斥方案進(jìn)行比較選擇的過程中，需要遵循的準(zhǔn)則有：備選方案差異原則、最低可接受收益率原則和不行動(dòng)原則。參見教材P207。

【該題針對(duì)“房地產(chǎn)投資方案經(jīng)濟(jì)比選”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

【答疑編號(hào)10283376】

二、多項(xiàng)選擇題

1、【正確答案】

CD

【答案解析】

參見教材P173。

【該題針對(duì)“效益和費(fèi)用識(shí)別”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

【答疑編號(hào)10283377】

2、【正確答案】

BCD

【答案解析】

參見教材P173。

【該題針對(duì)“效益和費(fèi)用識(shí)別”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

【答疑編號(hào)10283378】

3、【正確答案】

BDE

【答案解析】

參見教材P176。

【該題針對(duì)“效益和費(fèi)用識(shí)別”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

【答疑編號(hào)10283379】

4、【正確答案】

ABCD

【答案解析】

參見教材P178。

【該題針對(duì)“經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

【答疑編號(hào)10283380】

5、【正確答案】

ABCE

【答案解析】

參見教材P178。

【該題針對(duì)“經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

【答疑編號(hào)10283381】

6、【正確答案】

DE

【答案解析】

參見教材P181-186。

【該題針對(duì)“動(dòng)態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計(jì)算”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

【答疑編號(hào)10283382】

7、【正確答案】

CDE

【答案解析】

CE是清償能力指標(biāo)，非盈利能力指標(biāo)。D是動(dòng)態(tài)盈利能力指標(biāo)。參見教材P188。

【該題針對(duì)“動(dòng)態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計(jì)算”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

【答疑編號(hào)10283383】

8、【正確答案】

AC

【答案解析】

投資利潤率＝年利潤總額或年平均利潤總額／項(xiàng)目總投資＝[150x

(1-40%)-150×10%]/(400+50)=

16.67%；資本金利潤率＝年利潤總額或年平均利潤總額／資本金=[150×(1-40%)-150×10%]/240=

31.25%。參見教材P199。

【該題針對(duì)“靜態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計(jì)算”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

【答疑編號(hào)10283384】

9、【正確答案】

ABDE

【答案解析】

參見教材P203。

【該題針對(duì)“清償能力指標(biāo)及其計(jì)算”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

【答疑編號(hào)10283385】

10、【正確答案】

ACD

【答案解析】

在對(duì)互斥方案進(jìn)行比較選擇的過程中，通常要遵循三個(gè)決策準(zhǔn)則。這些準(zhǔn)則是：備選方案差異原則、最低可接受收益率原則和不行動(dòng)原則。參見教材P207。

【該題針對(duì)“房地產(chǎn)投資方案經(jīng)濟(jì)比選”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

【答疑編號(hào)10283386】

三、判斷題

1、【正確答案】

錯(cuò)

【答案解析】

對(duì)于開發(fā)銷售模式下的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，開發(fā)商所投入的開發(fā)建設(shè)投資大部分形成了建筑物或構(gòu)筑物等以固定資產(chǎn)形式存在的開發(fā)產(chǎn)品。參見教材P171。

【該題針對(duì)“效益和費(fèi)用識(shí)別”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

【答疑編號(hào)10283391】

2、【正確答案】

錯(cuò)

【答案解析】

參見教材P171。

【該題針對(duì)“效益和費(fèi)用識(shí)別”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

【答疑編號(hào)10283393】

3、【正確答案】

對(duì)

【答案解析】

參見教材P172。

【該題針對(duì)“效益和費(fèi)用識(shí)別”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

【答疑編號(hào)10283397】

4、【正確答案】

對(duì)

【答案解析】

參見教材P173。

【該題針對(duì)“效益和費(fèi)用識(shí)別”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

【答疑編號(hào)10283400】

5、【正確答案】

錯(cuò)

【答案解析】

兩稅一費(fèi)指的是營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。參見教材P174。

【該題針對(duì)“效益和費(fèi)用識(shí)別”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

【答疑編號(hào)10283403】

6、【正確答案】

對(duì)

【答案解析】

參見教材P175。

【該題針對(duì)“效益和費(fèi)用識(shí)別”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

【答疑編號(hào)10283406】

7、【正確答案】

對(duì)

【答案解析】

參見教材P177。

【該題針對(duì)“經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

【答疑編號(hào)10283408】

8、【正確答案】

錯(cuò)

【答案解析】

房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的靜態(tài)指標(biāo)有成本利潤率、投資利潤率、銷售利潤率和靜態(tài)投資回收期。參見教材P178。

【該題針對(duì)“經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

【答疑編號(hào)10283409】

9、【正確答案】

錯(cuò)

【答案解析】

財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的經(jīng)濟(jì)含義是在項(xiàng)目壽命期內(nèi)項(xiàng)目內(nèi)部未收回投資每年的凈收益率。同時(shí)意味著，到項(xiàng)目壽命期終了時(shí)，所有投資可以被完全收回。參見教材P182。

【該題針對(duì)“動(dòng)態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計(jì)算”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

【答疑編號(hào)10283412】

10、【正確答案】

錯(cuò)

【答案解析】

參見教材P188。

【該題針對(duì)“動(dòng)態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計(jì)算”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

【答疑編號(hào)10283416】

11、【正確答案】

對(duì)

【答案解析】

參見教材P192。

【該題針對(duì)“靜態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計(jì)算”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

【答疑編號(hào)10283420】

12、【正確答案】

錯(cuò)

【答案解析】

參見教材P199。

【該題針對(duì)“靜態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計(jì)算”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

【答疑編號(hào)10283422】

13、【正確答案】

對(duì)

【答案解析】

資產(chǎn)負(fù)債率屬于長期償債能力指標(biāo)。參見教材P204。

【該題針對(duì)“清償能力指標(biāo)及其計(jì)算”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

【答疑編號(hào)10283424】

14、【正確答案】

對(duì)

【答案解析】

參見教材P205。

【該題針對(duì)“清償能力指標(biāo)及其計(jì)算”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

【答疑編號(hào)10283426】

15、【正確答案】

錯(cuò)

【答案解析】

房地產(chǎn)開發(fā)投資來說，投資回收主要是指開發(fā)商所投入的總開發(fā)成本的回收，而其投資回報(bào)則主要表現(xiàn)為開發(fā)利潤。參見教材P177。

【該題針對(duì)“清償能力指標(biāo)及其計(jì)算”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

【答疑編號(hào)10283432】

16、【正確答案】

對(duì)

【答案解析】

參見教材P208。

【該題針對(duì)“房地產(chǎn)投資方案經(jīng)濟(jì)比選”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

【答疑編號(hào)10283437】

四、計(jì)算題

1、【正確答案】

【答案解析】

【該題針對(duì)“房地產(chǎn)投資方案經(jīng)濟(jì)比選”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

【答疑編號(hào)10283440】

2、【正確答案】

（1）項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值：

①

目總銷售收入：297000×95％×18000=507870（萬元）

②銷售稅費(fèi)：507870×5.48％=27831.276（萬元）

③項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值：507870-27831.276=480038.724（萬元）

（2）項(xiàng)目總開發(fā)成本：

①土地成本：297000×1280=38016（萬元）

②建造成本：297000×4500=133650（萬元）

③其他工程費(fèi)：133650×10％=13365（萬元）

④管理費(fèi)：

a．土地管理費(fèi)：38016×8％=3041.28（萬元）

b．建設(shè)期管理費(fèi)：（133650+13365）×8％=11761.2（萬元）

C．管理費(fèi)合計(jì)：14802.48萬元

⑤銷售費(fèi)用：507870×3.5％=17775.45萬元

⑥財(cái)務(wù)費(fèi)用：

a．土地費(fèi)用和土地管理費(fèi)利息：（38016+3041.28）×[（1+17％）3-1]=24700.593（萬元）

b．建造費(fèi)用／其他工程費(fèi)／建設(shè)期管理費(fèi)用／銷售費(fèi)用利息：（133650+13365+11761.2+17775.45）×[（1+17％）3/2-1]=46883.025（萬元）

C．財(cái)務(wù)費(fèi)用總計(jì)：71583.618萬元

⑦項(xiàng)目開發(fā)總成本：

38016+133650+13365+14802.48+17775.45+71583.618=289192.548（萬元）

（3）項(xiàng)目開發(fā)利潤：480038.724-289192.548=190846.176（萬元）

（4）開發(fā)成本利潤率：190846.176／289192.548=65.99％

【答案解析】

【該題針對(duì)“房地產(chǎn)投資方案經(jīng)濟(jì)比選”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

【答疑編號(hào)10283441】

3、【正確答案】

目前房地產(chǎn)市場(chǎng)上寫字樓物業(yè)的投資收益率可視為目標(biāo)收益率或基準(zhǔn)收益率ic。

計(jì)算項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：

計(jì)算財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：

當(dāng)i1=21％時(shí)，NPV1=47.58（萬元）

當(dāng)i2=22％時(shí)，NPV2=-70.75（萬元）

該項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV=174.55>0。財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FIRR=21.40％>20％，因此該項(xiàng)目是可行的。

【答案解析】

【該題針對(duì)“房地產(chǎn)投資方案經(jīng)濟(jì)比選”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

【答疑編號(hào)10283442】

4、【正確答案】

（1）設(shè)月最低租金為A元

第1年：年初支出200萬元；年末收入400×8000=320（萬元）

第2年：年初支出400萬元；年末收入600×7800=468（萬元）

年末支出本息和：P×i×n+P=400×10％×2+400=480（萬元）

第3年末：凈經(jīng)營收入=1000×A×60％×（1-30％）×12=5040A

第4年末：凈經(jīng)營收入=1000×A×70％×（1-30％）×12=5880A

第5年末：凈經(jīng)營收入=1000×A×80％×（1-30％）×12=6720A

第6-50年末：凈經(jīng)營收入=1000×A×90％×（1-30％）×12=7560A

（2）凈現(xiàn)值=0可求最低月租金水平：，iC=16％，則：0=[-200-（400-320）÷（1+16％）-（480-468）÷（1+16％）2]×10000+5040A÷（1+16％）3+5880A÷（1+16％）4+6720A÷（1+16％）5+7560A÷16％×[1-1÷（1+16％）45]÷（1+16％）5

則：A=86.45（元／㎡）

【答案解析】

【該題針對(duì)“房地產(chǎn)投資方案經(jīng)濟(jì)比選”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

【答疑編號(hào)10283443】

第三篇：房地產(chǎn)開發(fā)與管理復(fù)習(xí)資料

房地產(chǎn)開發(fā)與管理復(fù)習(xí)資料

1.房地產(chǎn)投資有哪些特性？

位置的固定性或不可移動(dòng)性政策影響性

壽命周期長專業(yè)管理依賴性

適應(yīng)性互相影響性

各異性

2.反映房地產(chǎn)市場(chǎng)供給和需求的指標(biāo)有哪些

供給指標(biāo)：存量、新竣工量、滅失量、空置量、空置率、可供租售量、房屋施工面積、房屋新開工面積、平均建設(shè)期、竣工房屋價(jià)值、需求指標(biāo)：國內(nèi)生產(chǎn)總值、人口、城市家庭人口、就業(yè)人員數(shù)量、就業(yè)分布城市登記失業(yè)率、城市可支配收入、城市家庭總支出、房屋空間使用量、商品零售價(jià)格指數(shù)、居民消費(fèi)指數(shù)

3房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系中開發(fā)投資的靜態(tài)和動(dòng)態(tài)指標(biāo)有哪些？

靜態(tài)：成本利潤率、投資利潤率、投資金利潤率、靜態(tài)回收期

動(dòng)態(tài)：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、動(dòng)態(tài)投資回收期

4.置業(yè)投資有哪些靜態(tài)和動(dòng)態(tài)指標(biāo)？

靜態(tài)：投資報(bào)酬率、現(xiàn)金回報(bào)率、靜態(tài)投資回收期、動(dòng)態(tài)：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、動(dòng)態(tài)投資回收期

5.可行性研究報(bào)告的步驟？

接受委托

調(diào)查研究

方案選擇和優(yōu)化

財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和綜合評(píng)價(jià)

6.房地產(chǎn)的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)有哪些/

通貨膨脹、市場(chǎng)供求、周期風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、政治風(fēng)險(xiǎn)、或然損失風(fēng)險(xiǎn)

7.房地產(chǎn)項(xiàng)目投資建設(shè)成本構(gòu)成有那些

土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、開發(fā)期間費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、開發(fā)期稅、其他費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)用

8.可行性研究中的參數(shù)類型有哪些？

時(shí)間類參數(shù)：（開發(fā)起止時(shí)間、經(jīng)營期、開發(fā)期準(zhǔn)備期、建設(shè)期。出售期）

融資類參數(shù)：（貸款利率、資本投資投入比例或者財(cái)務(wù)杠桿）

收益類相關(guān)參數(shù)：（出租或者空置率、運(yùn)營成本占毛祖金收入比率）

評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)類指標(biāo)：（基準(zhǔn)利率、目標(biāo)收益率、目標(biāo)投資利潤率、投資回報(bào)率）

9.房地產(chǎn)開發(fā)貸款類型有哪些？

土地購置貸款、土地開發(fā)貸款、和建設(shè)貸款

10.房地產(chǎn)投資中不可控制的風(fēng)險(xiǎn)有哪些？

第四篇：房地產(chǎn)開發(fā)與管理-迷你版

1、房地產(chǎn)概念包括的三個(gè)形態(tài):實(shí)物形態(tài)、法律形態(tài)、商品形態(tài)。

2、土地用途管制制度包括的內(nèi)容：土地利用方向管制、土地用途變更管制、土地利用程度管制、土地利用收益管制。

3、房地產(chǎn)開發(fā)管理主要階段：計(jì)劃管理、規(guī)劃管理、建設(shè)管理、交易管理。

4、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資方案評(píng)價(jià)的原則：成本原則、規(guī)模原則、時(shí)點(diǎn)原則。

5、樓面熟地價(jià)概念的主要作用：表達(dá)開發(fā)成本，反映利潤空間、提供對(duì)比口徑。

6、房地產(chǎn)開發(fā)的范圍包括的三個(gè)方面：地域范圍、行為范圍、物的范圍。

7、按城市土地開發(fā)程度的區(qū)別所形成的地價(jià)形式有：生地價(jià)、毛地價(jià)、熟地價(jià)。

8、城市地價(jià)政策實(shí)現(xiàn)的手段包括？提前收回土地使用權(quán)、行政干預(yù)（增加土地儲(chǔ)備量、地價(jià)凍結(jié)限制交易、土地供給控制）、交易價(jià)格申報(bào)和政府優(yōu)先購買權(quán)（政府收回）、基準(zhǔn)地價(jià)（標(biāo)定地價(jià)定期公布）

9、房地產(chǎn)投資應(yīng)遵循的主要規(guī)律或原則是：適度投資規(guī)律、短缺投資規(guī)律、優(yōu)化投資規(guī)律、時(shí)序投資規(guī)律。

10、城市用地的區(qū)劃包括類型：行政區(qū)劃、地價(jià)區(qū)劃、用途區(qū)劃、權(quán)屬區(qū)劃。

11、房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的原則包括：可識(shí)別、可測(cè)算、可進(jìn)入、可盈利。

12、城市房屋拆遷的方式有：自行拆遷、委托拆遷。

13、開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)類型有：價(jià)值性指標(biāo)、比率性指標(biāo)、時(shí)間性指標(biāo)。

14、影響房地產(chǎn)開發(fā)的因素類型有：構(gòu)成性因素、市場(chǎng)性因素、政策性因素

15、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)劃分依據(jù)包括：注冊(cè)資本金、經(jīng)營業(yè)績、經(jīng)營年限、專業(yè)人員構(gòu)成16、城市房地產(chǎn)再開發(fā)的特性有：開發(fā)強(qiáng)度提高、城市土地用途的轉(zhuǎn)換、功能設(shè)施配套完善。

17、房地產(chǎn)市場(chǎng)概念應(yīng)包括的特定要素：特定區(qū)域、特定的時(shí)間段、特定的物業(yè)類型。

18、城鎮(zhèn)國有土地有償使用的方式有：出讓、轉(zhuǎn)讓、用途管制。

19、房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估的作用有：投資決策的基礎(chǔ)、投資規(guī)模控制作用、方案優(yōu)化作用、提高投資效果的基礎(chǔ)。

20、城市土地分等定級(jí)的主要類型包括：土地綜合定級(jí)、土地分類定級(jí)、城市規(guī)劃定級(jí)、地價(jià)分區(qū)定級(jí)。

21、基準(zhǔn)地價(jià)的特點(diǎn)：區(qū)域性、分用途、平均性、期限性。

22、地價(jià)的作用有：補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)作用、參考作用、調(diào)控作用、引導(dǎo)作用

23、房地產(chǎn)金融的特點(diǎn)：長期性，穩(wěn)定性，專業(yè)性。

24、房地產(chǎn)金融應(yīng)解決的三大矛盾？時(shí)間性矛盾、數(shù)量上矛盾、資金性質(zhì)矛盾

二、基本概念

1、國有土地使用權(quán)的出讓—國家以土地所有者的身份將一定年期的國有土地使用權(quán)讓與受讓人，由受讓人支付土地出讓金的行為。

2、房地產(chǎn)開發(fā)權(quán)—指城市政府給予房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的特許經(jīng)營權(quán)。

3、基準(zhǔn)地價(jià)—是指在城市內(nèi)用地條件相同的條件下，同一用途或不同區(qū)域完整土地使用權(quán)的平均價(jià)格。

4、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)—在財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上，的根據(jù)國家現(xiàn)行財(cái)稅制度和現(xiàn)行價(jià)格，分析預(yù)算項(xiàng)目的效益和費(fèi)用，考察項(xiàng)目的獲利能力、清償能力及外匯效益等財(cái)務(wù)狀況，以判別項(xiàng)目財(cái)務(wù)上的可行性的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法。

三、簡述

1、如何理解建設(shè)用地的特點(diǎn)？

城市建設(shè)用地是高度集約利用的土地、城市建設(shè)用地是對(duì)土地位置的利用、城市建設(shè)用地是對(duì)土地空間的利用、城市建設(shè)用地是穩(wěn)定的土地利用

2、建筑房地產(chǎn)業(yè)的主要區(qū)別？1）投資主體的性質(zhì)不同；2）產(chǎn)品的目的性不同，建筑業(yè)是建筑物，而房地產(chǎn)業(yè)前掉的房屋的功能與經(jīng)營；3）投入產(chǎn)出的過程不同。

3、我國房地產(chǎn)制度的主要內(nèi)容？ 1）城鎮(zhèn)土地使用制度2）城市房屋拆遷管理制度3）城市規(guī)劃管理制度4）房地產(chǎn)建設(shè)管理制度 5）房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理制度6）房地產(chǎn)交易管理制度 7）房地產(chǎn)中介服務(wù)管理制度8）物業(yè)服務(wù)管理制度 9）房地產(chǎn)金融管理制度10）房地產(chǎn)稅費(fèi)管理制度

4、房地產(chǎn)政策性金融與商業(yè)性金融的區(qū)別？ 對(duì)象不同（商業(yè)針對(duì)一般性對(duì)象，政策針對(duì)特定人群）性質(zhì)不同（商業(yè)具有一般性，政策具有區(qū)域性）、目標(biāo)不同（商業(yè)性以獲利為目標(biāo)，政策性以非盈利為目標(biāo)）。

1、房地產(chǎn)概念包括的三個(gè)形態(tài):實(shí)物形態(tài)、法律形態(tài)、商品形態(tài)。

2、土地用途管制制度包括的內(nèi)容：土地利用方向管制、土地用途變更管制、土地利用程度管制、土地利用收益管制。

3、房地產(chǎn)開發(fā)管理主要階段：計(jì)劃管理、規(guī)劃管理、建設(shè)管理、交易管理。

4、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資方案評(píng)價(jià)的原則：成本原則、規(guī)模原則、時(shí)點(diǎn)原則。

5、樓面熟地價(jià)概念的主要作用：表達(dá)開發(fā)成本，反映利潤空間、提供對(duì)比口徑。

6、房地產(chǎn)開發(fā)的范圍包括的三個(gè)方面：地域范圍、行為范圍、物的范圍。

7、按城市土地開發(fā)程度的區(qū)別所形成的地價(jià)形式有：生地價(jià)、毛地價(jià)、熟地價(jià)。

8、城市地價(jià)政策實(shí)現(xiàn)的手段包括？提前收回土地使用權(quán)、行政干預(yù)（增加土地儲(chǔ)備量、地價(jià)凍結(jié)限制交易、土地供給控制）、交易價(jià)格申報(bào)和政府優(yōu)先購買權(quán)（政府收回）、基準(zhǔn)地價(jià)（標(biāo)定地價(jià)定期公布）

9、房地產(chǎn)投資應(yīng)遵循的主要規(guī)律或原則是：適度投資規(guī)律、短缺投資規(guī)律、優(yōu)化投資規(guī)律、時(shí)序投資規(guī)律。

10、城市用地的區(qū)劃包括類型：行政區(qū)劃、地價(jià)區(qū)劃、用途區(qū)劃、權(quán)屬區(qū)劃。

11、房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的原則包括：可識(shí)別、可測(cè)算、可進(jìn)入、可盈利。

12、城市房屋拆遷的方式有：自行拆遷、委托拆遷。

13、開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)類型有：價(jià)值性指標(biāo)、比率性指標(biāo)、時(shí)間性指標(biāo)。

14、影響房地產(chǎn)開發(fā)的因素類型有：構(gòu)成性因素、市場(chǎng)性因素、政策性因素

15、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)劃分依據(jù)包括：注冊(cè)資本金、經(jīng)營業(yè)績、經(jīng)營年限、專業(yè)人員構(gòu)成

16、城市房地產(chǎn)再開發(fā)的特性有：開發(fā)強(qiáng)度提高、城市土地用途的轉(zhuǎn)換、功能設(shè)施配套完善。

17、房地產(chǎn)市場(chǎng)概念應(yīng)包括的特定要素：特定區(qū)域、特定的時(shí)間段、特定的物業(yè)類型。

18、城鎮(zhèn)國有土地有償使用的方式有：出讓、轉(zhuǎn)讓、用途管制。

19、房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估的作用有：投資決策的基礎(chǔ)、投資規(guī)模控制作用、方案優(yōu)化作用、提高投資效果的基礎(chǔ)。20、城市土地分等定級(jí)的主要類型包括：土地綜合定級(jí)、土地分類定級(jí)、城市規(guī)劃定級(jí)、地價(jià)分區(qū)定級(jí)。

21、基準(zhǔn)地價(jià)的特點(diǎn)：區(qū)域性、分用途、平均性、期限性。

22、地價(jià)的作用有：補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)作用、參考作用、調(diào)控作用、引導(dǎo)作用

23、房地產(chǎn)金融的特點(diǎn)：長期性，穩(wěn)定性，專業(yè)性。

24、房地產(chǎn)金融應(yīng)解決的三大矛盾？時(shí)間性矛盾、數(shù)量上矛盾、資金性質(zhì)矛盾

第五篇：現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本分析框架與研究方法的讀后感

現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本分析框架與研究方法的讀后感

田國強(qiáng)的現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本分析框架與研究方法從目前普遍存在的針對(duì)經(jīng)濟(jì)學(xué)的誤解和批判的現(xiàn)象入手，探討了出現(xiàn)這種現(xiàn)象的原因，并系統(tǒng)的論證了人們對(duì)現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)的混亂的認(rèn)識(shí)根源就在于沒有理解清楚經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本分析框架與研究方法。文章分為四部分，分別是：提出問題、介紹理論研究進(jìn)展、具體的分析闡述、總結(jié)陳述。

寫作目的是幫助讀者澄清對(duì)現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)及其研究方法的一些誤解，理解現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)最基本分析框架和研究方法，并指出人們的種種錯(cuò)誤認(rèn)知，在很大程度上正是對(duì)經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本分析框架和研究方法的認(rèn)識(shí)不到位引起的，所以加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本分析框架與研究方法的認(rèn)識(shí)非常的重要。

第一部分，提出問題

經(jīng)濟(jì)學(xué)因其與人們?nèi)粘Ｉ畹南嚓P(guān)性和對(duì)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要性總是容易引發(fā)人們的興趣，但是經(jīng)濟(jì)學(xué)也是最容易被人誤解的學(xué)科之一，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)學(xué)不僅存在著龐大的理論體系和流派，許多理論似乎導(dǎo)致了截然不同的結(jié)論，其中不少理論還用到了高深的數(shù)學(xué)，這些讓不少人感到現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本分析框架和研究方法難以把握，從而對(duì)現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)產(chǎn)生了誤解或畏懼，一些人只是從個(gè)別的經(jīng)濟(jì)學(xué)的結(jié)論或模型出發(fā)，就要么認(rèn)為經(jīng)濟(jì)學(xué)自相矛盾，沒有共同的地方，要么認(rèn)為經(jīng)濟(jì)學(xué)原理社會(huì)現(xiàn)實(shí)，難以指導(dǎo)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，甚至質(zhì)疑現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)作為一門學(xué)科的科學(xué)性，對(duì)現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)大肆進(jìn)行批判，并宣稱要?jiǎng)?chuàng)造出自己的經(jīng)濟(jì)學(xué)。這些存在的現(xiàn)象對(duì)很多的人產(chǎn)生了很大的誤導(dǎo)。作者認(rèn)為產(chǎn)生這些問題的根源就是沒有理解清楚經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本分析框架與研究方法。

第二部分，介紹理論研究進(jìn)展

作者簡要的介紹了國內(nèi)對(duì)于經(jīng)濟(jì)學(xué)基本分析框架和研究方法的最新進(jìn)展，說明了有什么研究成果，文章的寫作目的，以及作者文章與現(xiàn)有的理論的區(qū)別何在，解決的是問題是什么。

第三部分，現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本分析框架與研究方法

（一）經(jīng)濟(jì)學(xué)基本分析框架

現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)主要是在第二次世界大戰(zhàn)以后發(fā)展起來的，通過六十年的蓬勃發(fā)展，現(xiàn)已成為一門規(guī)模龐大、分支眾多、體系嚴(yán)謹(jǐn)、模型化的社會(huì)科學(xué)領(lǐng)域，在社會(huì)科學(xué)中占有重要地位。但是人們也經(jīng)常會(huì)困擾于經(jīng)濟(jì)學(xué)家的各種爭論之中，困惑為什么同是經(jīng)濟(jì)學(xué)，研究的問題也相同，怎么就會(huì)得出完全不同甚至相互抵觸的結(jié)論呢？

根結(jié)就在于經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本分析框架和研究方法不同于其他的社會(huì)科學(xué)，它包括以下五個(gè)步驟組成：(1)界定經(jīng)濟(jì)環(huán)境；(2)設(shè)定行為假設(shè)，(3)給出制度安排；(4)選擇均衡結(jié)果；(5)進(jìn)行評(píng)估比較。它能幫助人們正確地運(yùn)用經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本原理和分析方法來研究不同經(jīng)濟(jì)環(huán)境、不同經(jīng)濟(jì)人行為及不同制度安排下的各類經(jīng)濟(jì)問題。經(jīng)濟(jì)學(xué)家在進(jìn)行研究的時(shí)候一般要先刻畫經(jīng)濟(jì)環(huán)境，用來剝離不必要的因素對(duì)于研究的干擾，從而對(duì)外在的世界形成一個(gè)理論層面的抽象認(rèn)識(shí)。然后會(huì)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)參與者的行為假設(shè)，以描述經(jīng)濟(jì)行為人是以什么樣的心態(tài)和動(dòng)機(jī)參與到經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中去的，對(duì)人性的不同理解就可能帶來完全不同的結(jié)論。接著經(jīng)濟(jì)學(xué)家會(huì)給出制度安排，也就是整個(gè)模型的游戲規(guī)則，不同的游戲規(guī)則將導(dǎo)致人們不同的激勵(lì)反應(yīng)，不同的權(quán)衡取舍結(jié)果，從而可能導(dǎo)致非常不同的結(jié)果。在確定了給定經(jīng)濟(jì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)制度安排及其它必須遵守的約束條件之后，人們將會(huì)根據(jù)自己的行為方式作出反應(yīng)，在眾多的可行結(jié)果中通過權(quán)衡來選定結(jié)果。最后，經(jīng)濟(jì)學(xué)家會(huì)對(duì)均衡結(jié)果進(jìn)行價(jià)值判斷和評(píng)估比較，以確定是否達(dá)到了帕累托最優(yōu)或改進(jìn)的帕累托最優(yōu)，從而進(jìn)一步對(duì)經(jīng)濟(jì)制度安排給出評(píng)價(jià)，并將理論與現(xiàn)實(shí)進(jìn)行比較，能否給出正確預(yù)測(cè)，或具有現(xiàn)實(shí)指導(dǎo)意義；最后，對(duì)所采用的經(jīng)濟(jì)制度和規(guī)則作出優(yōu)劣的結(jié)論，從而判斷是否能給出改進(jìn)辦法。（比如2012年倫敦奧運(yùn)會(huì)羽毛球女雙消極比賽就可以用經(jīng)濟(jì)學(xué)的模型理論很好的進(jìn)行詮釋）

思考一個(gè)問題，特別是非常復(fù)雜的問題，不可能一蹴而就，那樣很容易一頭扎進(jìn)去，迷失了方向，靠線性思維是基本上很難得到什么有價(jià)值的東西，因?yàn)榍闆r實(shí)在太復(fù)雜了，所以人們發(fā)明了很多的方法以支撐我們的思維，像市場(chǎng)營銷的SWOT分析、經(jīng)濟(jì)學(xué)的模型理論，特別是經(jīng)濟(jì)學(xué)的模型理論，為我們的思維搭建了框架，支撐我們的思維，使得我們能夠在這樣一個(gè)有憑借的環(huán)境下去認(rèn)真的考察，而不會(huì)因?yàn)榍闆r太復(fù)雜而無處著手。通過刻畫經(jīng)濟(jì)環(huán)境、做出人性假設(shè)可以幫助我們塑造一個(gè)外在的環(huán)境，這個(gè)外在的環(huán)境因問題的不同而變，（既可以是非常的宏觀，也可以使相對(duì)微觀的）這就使得我們可以排除掉不必要的外在干擾，構(gòu)建之于問題相關(guān)的環(huán)境，這是我們的第一步工作。

然后，在這個(gè)我們已經(jīng)確定了好的理論環(huán)境，（當(dāng)然我們是要盡可能接近所要研究的現(xiàn)實(shí)環(huán)境），嵌入制度（游戲規(guī)則），也就是注入人們運(yùn)行規(guī)則，讓人們?cè)谶@樣一個(gè)構(gòu)筑好的環(huán)境中去運(yùn)作，（當(dāng)然，這里會(huì)設(shè)計(jì)到很多的數(shù)學(xué)的模型和邏輯推導(dǎo)的東西），這樣我們就可以最大可能通過邏輯推導(dǎo)和抽象認(rèn)識(shí)，在邏輯層面揭示看到可能會(huì)發(fā)生后果，從而使我們擺脫線性思維的限制，能夠在廣闊的境界內(nèi)認(rèn)識(shí)世界。然后是做出均衡選擇，從所以可能發(fā)生的情況中選擇對(duì)我們最為有利的情況，而這樣的結(jié)果的得出又是建立在構(gòu)筑的數(shù)學(xué)工具和邏輯推導(dǎo)得出的。最后，還要對(duì)得出的結(jié)論進(jìn)行評(píng)估，看其是否達(dá)到了帕累托最優(yōu)，是否存在改進(jìn)的余地，從而對(duì)我們的工作提供指導(dǎo)。

我們說經(jīng)濟(jì)學(xué)是一門嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膶W(xué)科，他的嚴(yán)謹(jǐn)正體現(xiàn)于此，因?yàn)椴煌慕?jīng)濟(jì)、社會(huì)、政治環(huán)境，才需要發(fā)展出不同的經(jīng)濟(jì)理論模型和經(jīng)濟(jì)制度安排，前提變了，環(huán)境變了，結(jié)論自然就要相應(yīng)的變，很少有在各種情況下都成立的結(jié)論，否則就不需要因時(shí)制宜，因地制宜，具體情況具體分析了。所以，對(duì)于不同的國家、地域和經(jīng)濟(jì)單位就需要因構(gòu)建不同外在的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、人性假設(shè)和游戲規(guī)則，這樣才能最大限度的從邏輯層面反映現(xiàn)實(shí)，便于我們做出最可靠的理論研究，而且即使是針對(duì)同一問題，不同的經(jīng)濟(jì)學(xué)家，因?yàn)閷?duì)所在的經(jīng)濟(jì)環(huán)境的理解和刻畫的不同，對(duì)制度設(shè)計(jì)的理解不同，也可能構(gòu)建出不同的模型，最終得到不同的結(jié)論，這就是為什么經(jīng)常會(huì)有經(jīng)濟(jì)學(xué)家在同一問題上陷入爭論的原因，這極有可能使人感到困惑，從而質(zhì)疑現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)的可靠性。我們應(yīng)該始終明白這樣一個(gè)事實(shí)，在具體的理論方面，不同的經(jīng)濟(jì)學(xué)家可能會(huì)有不同的結(jié)論，但是在更高的層面上，它們始終有一個(gè)共同之處，那就是采用了一致的理論分析框架，正是由于這個(gè)有力的理論分析框架，賦予了經(jīng)濟(jì)學(xué)以生命，使得人們可以根據(jù)一整套的規(guī)范和嚴(yán)密的邏輯推導(dǎo)，得出對(duì)經(jīng)濟(jì)問題的結(jié)論，而不是將答案固定化，這正是經(jīng)濟(jì)學(xué)的魅力所在。

典型的例證就是宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)幾大理論的派別：凱恩斯學(xué)派、后凱恩斯學(xué)派、理性預(yù)期學(xué)派、貨幣主義學(xué)派、供給學(xué)派和新制度學(xué)派等。其實(shí)，這些學(xué)派之間的對(duì)立并不像非經(jīng)濟(jì)學(xué)家或媒體所渲染的那么大，它們有許多共同之處：基本分析框架相同、研究方法相同及對(duì)象相同，它們都相信市場(chǎng)制度，相信從經(jīng)濟(jì)運(yùn)作的長期或總的趨勢(shì)來說，都會(huì)趨向最優(yōu)的市場(chǎng)均衡，這些理論之間的差異，主要是刻畫經(jīng)濟(jì)環(huán)境時(shí)的差異所造成的，特別是對(duì)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的沖擊或干擾是來自需求方面還是供給方面、關(guān)于經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的信息是充分的還是不充分的，以及對(duì)干擾的時(shí)間效應(yīng)是滯后還是瞬間的等諸多假設(shè)之間的差異所造成的。

因而，要批評(píng)現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)中某個(gè)理論，就需要指出理論中所刻畫的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和人的行為假設(shè)中哪些地方不合實(shí)際，模型設(shè)置中有哪些地方不甚合理，所實(shí)施的經(jīng)濟(jì)機(jī)制或經(jīng)濟(jì)制度安排存在什么問題，邏輯推理又有什么問題。即使如此，這樣的批評(píng)也不能導(dǎo)致對(duì)現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)基本分析框架和研究方法的否定，至多只是需要修正對(duì)制度環(huán)境的刻畫和行為假設(shè)條件的設(shè)定以及理論模型的設(shè)置，但是仍然可以使用現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本分析框架，并得出新的合理結(jié)果或經(jīng)濟(jì)理論。

（二）經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本研究方法

現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究方法是首先提供各種層次和方面的基本研究平臺(tái)、建立“參照系”，從而給出度量均衡結(jié)果和制定安排的優(yōu)劣度量標(biāo)尺。研究平臺(tái)是由一些基本的經(jīng)濟(jì)理論或原理組成，它們?yōu)楦钊氲姆治龃蛳铝嘶A(chǔ)，它更多的是起到了一種過渡作用，能夠讓人們先抽象的看到事務(wù)的本質(zhì)，從簡單的東西開始，它可能最開始是一種邏輯抽象，與現(xiàn)實(shí)相聚甚遠(yuǎn)，但也確實(shí)最深刻的，通過這樣一種方式，為我們搭建了理論研究的平臺(tái)，然后我們?cè)僦鸩降倪M(jìn)行跨越，以此平臺(tái)為基，而不是從底座開始，這樣做極大的解放我們的思維。

現(xiàn)代微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)中標(biāo)準(zhǔn)的消費(fèi)者理論就是按照這樣的研究方法得到的。一般來說，個(gè)人的均衡選擇不僅依賴于自己的選擇，而且也依賴于其他人的選擇。為了研究清楚個(gè)人的選擇問題，首先要弄清楚個(gè)人選擇在不受他人影響時(shí)是如何作出決策的，假定消費(fèi)者處于完全競(jìng)爭市場(chǎng)，并且每個(gè)人的效用或收益只依賴于自己的選擇，于是消費(fèi)者的決策就是在給定價(jià)格參數(shù)和收入的條件下最大化自己的效用，從而個(gè)人的最優(yōu)選擇是價(jià)格和收入的函數(shù)而不是其他人選擇的函數(shù)。通過完全競(jìng)爭市場(chǎng)制度安排假設(shè)及沒有消費(fèi)外在性假設(shè)，可使得我們先考慮最簡單的個(gè)人選擇問題，而先不需要考慮自己的選擇對(duì)別人的影響，也不考慮別人的選擇對(duì)自己的選擇的影響。這種將問題簡化或理想化的研究方法為更深入的研究建立了一個(gè)最基本的研究平臺(tái)。

《明朝那些事》上，當(dāng)年明月曾經(jīng)以王振統(tǒng)兵的例子來說明戰(zhàn)爭到底是怎么一回事兒，先用兩個(gè)人打架來研究，然后再擴(kuò)大到十個(gè)人，接著是1000人對(duì)打，然后是10萬人，100萬的對(duì)抗，論證了戰(zhàn)爭并不是人帶的越多勝算就更大，人數(shù)越多，帶來的麻煩和問題也就越多，需要的戰(zhàn)爭協(xié)同也將實(shí)現(xiàn)幾何級(jí)的增長，任何一個(gè)小的問題處理不好，就可能引發(fā)災(zāi)難性的后果，如果主帥缺乏統(tǒng)兵能力，有可能造成帶的越多，越不占優(yōu)勢(shì)。兩個(gè)人打架雖然與戰(zhàn)爭扯不上什么關(guān)系，但是卻也表明了戰(zhàn)爭最本質(zhì)的東西，通過研究可以使我們?cè)谶@個(gè)最原始的簡單抽象的基礎(chǔ)上，開展更深的分析，也許1000人更能說明問題，通過仔細(xì)研究1000人如何作戰(zhàn)，對(duì)以后研究10萬人的戰(zhàn)爭提供了理論研究平臺(tái)，使研究者可以從1000人開始思考，而不是上去就是研究10萬人的戰(zhàn)爭，這就是理論平臺(tái)的價(jià)值。

參照系指的是理想狀態(tài)下的標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)濟(jì)學(xué)模型，它導(dǎo)致了理想的結(jié)果。有如一面鏡子，讓我們看到現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)制度與理想狀態(tài)之間的距離。一般均衡理論就提供了這樣一種參照系，它主要論證完全競(jìng)爭市場(chǎng)的最優(yōu)性，認(rèn)為它將導(dǎo)致資源的有效配置。將完全競(jìng)爭市場(chǎng)作為參照系，人們可以研究一般均衡理論中假設(shè)不成立(信息不完全，不完全競(jìng)爭，具有外部性，不規(guī)范經(jīng)濟(jì)環(huán)境等)通過與完全競(jìng)爭市場(chǎng)這一理想制度安排相比較，人們就可以知道一個(gè)經(jīng)濟(jì)制度安排在資源配置和信息利用的效率方面的好壞，以及現(xiàn)實(shí)當(dāng)中所采用的經(jīng)濟(jì)制度安排與理想的狀態(tài)相差

多遠(yuǎn)，并且提供相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)政策。盡管作為參照系的經(jīng)濟(jì)理論可能有許多假定與現(xiàn)實(shí)不符，但是它們卻非常有用，是用來作進(jìn)一步分析的參照系。建立經(jīng)濟(jì)學(xué)中的參照系就像生活中樹立榜樣一樣的重要，它們是建立評(píng)估理論模型和理解現(xiàn)實(shí)的標(biāo)尺。這些參照系本身的重要性并不在于它們是否準(zhǔn)確無誤地描述。

（三）掌握現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)基本研究方法與分析框架的現(xiàn)實(shí)意義

掌握了現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本分析框架和研究方法，人們就不會(huì)被那些抽象的模型和高深的數(shù)學(xué)所迷惑，不會(huì)被弄得昏頭漲腦。因?yàn)闊o論一個(gè)經(jīng)濟(jì)理論用到多深的數(shù)學(xué)、多少的公式，多么復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)模型，它基本上都是采用了以上所介紹的基本分析框架和研究方法來進(jìn)行研究的。只要緊緊把握這一條核心主線，人們就不容易迷失方向，失去重點(diǎn)?？梢詴簳r(shí)將那些技術(shù)性的、一時(shí)無法理解的具體細(xì)節(jié)擱置一旁，先弄請(qǐng)理論框架和具體結(jié)論，再弄懂那些具體細(xì)節(jié)。另外，經(jīng)常有人對(duì)現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)及其研究方法進(jìn)行批判，其實(shí)這些人的大多數(shù)議論都沒有建立在科學(xué)的分析問題的方法上，有的甚至完全憑自己的主觀臆斷。這些言論很有可能會(huì)產(chǎn)生誤導(dǎo)，使人們迷失了正確的方向，一旦掌握了這些基本分析框架和研究方法就不太容易被誤導(dǎo)，從而不會(huì)影響自己對(duì)現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)的正常學(xué)習(xí)。

第四部分，結(jié)論陳述

文章的最后部分作者對(duì)整篇的文章進(jìn)行了總結(jié)，簡要回顧了經(jīng)濟(jì)學(xué)基本分析框架和研究方法的內(nèi)容和作用，并指出了了解經(jīng)濟(jì)學(xué)基本分析框架和部研究方法的重要性和意義，這對(duì)我們未來更好的理解經(jīng)濟(jì)學(xué)以及經(jīng)濟(jì)學(xué)的思維方式非常有幫助，可以使經(jīng)濟(jì)學(xué)或管理學(xué)的學(xué)生不受錯(cuò)誤思想的誤導(dǎo)。同時(shí)作者進(jìn)一步指出了學(xué)習(xí)經(jīng)濟(jì)學(xué)思維框架的現(xiàn)實(shí)意義，它不僅有利于我們從事經(jīng)濟(jì)學(xué)的學(xué)習(xí)與研究，甚至可以幫助我們更好地處理日常事務(wù)。