第一篇：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與資產(chǎn)管理活動稅務(wù)籌劃思維與方法

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與資產(chǎn)管理活動稅務(wù)籌劃思維與方法 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與資產(chǎn)管理活動涉及比較多的稅務(wù)問題，本文試就其稅務(wù)籌劃思維與方法扼要進行綜述式探討，綜述的展開不以稅種類別作為排序依據(jù)，而主要遵循涉稅思維之漸進性。

一、關(guān)注不同的產(chǎn)品銷售方式之間的稅政差別

現(xiàn)行稅法規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的以后用于出售的住宅、商業(yè)用房，以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等應(yīng)根據(jù)收入來源的性質(zhì)和銷售方式，按下列原則分別確認收入的實現(xiàn)：

(一)采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實際收訖價款或取得了索取價款的憑據(jù)(權(quán)利)時，確認收入的實現(xiàn)。

(二)采取分期付款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定付款日確認收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。

(三)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其首付款應(yīng)于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貨款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認收入的實現(xiàn)。

(四)采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認收入的實現(xiàn)：

1．采取支付手續(xù)費方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按實際銷售額于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現(xiàn)。

2．采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按合同或協(xié)議規(guī)定的價格于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現(xiàn)。

3．采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按包銷臺同或協(xié)議約定的價格于付款日確認收入的實現(xiàn)。包銷方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。

4．采取基價(保底價)并實行超過基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的應(yīng)按基價加按超基價分成比例計算的價格于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現(xiàn)。

委托方和接受委托方應(yīng)按月或按季為結(jié)算期，定期結(jié)清已銷開發(fā)產(chǎn)品(清單)。

(五)將開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的、應(yīng)按以下原則確認收入的實現(xiàn)：

1．將待售開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)，先以經(jīng)營性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的，租賃期間取得的價款應(yīng)按租金確認收入的實現(xiàn)，出售時再按銷售資產(chǎn)確認收入的實現(xiàn)。

2．將待售開發(fā)產(chǎn)品以臨時租賃方式租出的，租賃期間取得的價款應(yīng)按租金確認收入的實現(xiàn)、出售時再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認收入的實現(xiàn)。

(六)以非貨幣性資產(chǎn)分成形式取得收入的，應(yīng)于分得開發(fā)產(chǎn)品時確認收入的實現(xiàn)。采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品和將開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售等銷售方式，存在一定的節(jié)稅空間特別是遞延納稅空間。

二、伏選、創(chuàng)新會計核算方法

(一)許諾贈送的裝修、家私等支出的核算方法選擇

營銷實踐中，常有發(fā)展商在廣告和售樓書上許諾贈送裝修、家私等——正式簽訂房地產(chǎn)買賣合同時，律師也會提示消費者將發(fā)展商在廣告和售樓書上許諾贈送的裝修、家私等內(nèi)容寫進合同。對于發(fā)生于峻工驗收日后的裝修、家私等支出，會計處理上大致有以下四種選擇：

其一：確認為商品房“銷售費用”。此法符合會計制度的規(guī)定，但必須取得合法的支出憑據(jù)入賬方可稅前列支。

其二：確認為“營業(yè)外支出——非公益性捐贈支出”。此法不僅面臨稅前列支限制，在購房方為個人時，還導(dǎo)致支出方承擔代扣代繳購房人“偶然所得——受贈所得”個人所得稅的扣繳義務(wù)，最不可取。

其三：“減收抵支，屏蔽支出”。先由售房方依據(jù)合同的“適當”約定，將擬投入的裝修、家私等支出作為交易減價因素，降低售樓價格，經(jīng)濟活動不體現(xiàn)、會計核算上不反映許諾贈送的裝修、家私支出。此法不僅可以減少營業(yè)稅支出，而且不必外購商品，索取發(fā)票和組織施工，買方掌握裝修自主權(quán)。

其四：“預(yù)計負債法”。先由售房方依據(jù)合同的“適當”約定，將擬投入的裝修、家私等支出確認為售房當期的“預(yù)計負債——預(yù)計裝修等支出”，銷售實現(xiàn)后再向買方退還等額房款或沖銷應(yīng)收房款，同時結(jié)平前述“預(yù)計負債”。此法之優(yōu)有似“其三”，只是會計核算上對“許諾贈送的裝修、家私支出”的營銷承諾有所反映。

注：“返首期”、“拆遷補償費”、“減免物業(yè)管理費”的核算技巧與此有相通之處，在此不作贅述。

(二)空置與自用房地產(chǎn)的會計核算方法選擇

空置與自用房地產(chǎn)的稅收征管待遇迥異。開發(fā)商空置的房地產(chǎn)開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)于“開發(fā)產(chǎn)品”科目，空置狀態(tài)不產(chǎn)生任何納稅義務(wù)。但是下列“自用”意義上的資產(chǎn)管理行為應(yīng)“視同銷售”確認收入：

1．將開發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用、捐贈、職工福利、獎勵等；

2．將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)；

3．將開發(fā)產(chǎn)品分配給股東。

確認收入的方法和順序如下：

1．視同銷售行為應(yīng)于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移或?qū)嶋H取得利益權(quán)利時確認收入的實現(xiàn)。

2．視同銷售行為收入確認的方法和順序：(1)按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定；(2)由主管稅務(wù)機關(guān)參照同類開發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定；(3)按成本利潤率確定，其中開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15％(含15％)，具體由主管稅務(wù)機關(guān)確定。

因此，開發(fā)商對上述“自用”行為應(yīng)慎重決策。事實上，對于將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)之類的業(yè)務(wù)，會計核算還是有一定的變通空間的。

(三)“會所”開發(fā)成本的會計核算選擇

商品房住宅開發(fā)項目中，因公建配套、營銷策略等需要，一般都附屬設(shè)計有經(jīng)規(guī)劃部門批準的為業(yè)主、租客提供休閑、娛樂及商業(yè)服務(wù)的配套設(shè)施，通稱“會所”?！皶钡臋?quán)屬應(yīng)當由開發(fā)商和購房入在商品房預(yù)(出)售合同中約定明確，合同未作約定的，“會所”所有權(quán)歸開發(fā)商。如何核算“會所”的建造成本將對企業(yè)所得稅及房產(chǎn)稅(外商投資企業(yè)“城市房地產(chǎn)稅”)產(chǎn)生不同的影響。

核算“會所”成本的幾種主要方法及其稅負比較：

第一種方法：“會所”建造成本通過“在建工程”科目單獨核算，竣工交付使用后作新增固定資產(chǎn)處理，計提固定資產(chǎn)折舊費，計入期間費用，“會所”轉(zhuǎn)讓時按照清理固定資產(chǎn)進行賬務(wù)處理。主要適用于未納入公共面積分攤結(jié)業(yè)主、由開發(fā)商持有產(chǎn)權(quán)、可單獨轉(zhuǎn)讓的“會所”。

采用此法，開發(fā)會所的成本未能隨開發(fā)產(chǎn)品銷售同步結(jié)轉(zhuǎn)，而是通過計提固定資產(chǎn)折舊費，逐期計入期間費用，擴大了當期所得稅稅基和房產(chǎn)稅／城市房地產(chǎn)稅稅基。

第二種方法：“會所”建造成本通過“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本”科目并入可售房產(chǎn)總成本內(nèi)核算，竣工驗收計入“開發(fā)產(chǎn)品——配套設(shè)施”。會所成本不納入公攤，不隨房產(chǎn)銷售收入的實現(xiàn)而結(jié)轉(zhuǎn)，會計核算上反映為“空置”的“開發(fā)產(chǎn)品配套設(shè)施”；如在管理過程中，由開發(fā)商辦理產(chǎn)權(quán)登記并持有會所產(chǎn)權(quán)并將會所轉(zhuǎn)作經(jīng)營性固定資產(chǎn)，則結(jié)平“開發(fā)產(chǎn)品—配套設(shè)施”科目。

采用此法，雖保有了會所產(chǎn)權(quán)，但因開發(fā)會所的成本未能隨開發(fā)產(chǎn)品的銷售同步結(jié)轉(zhuǎn)，故擴大了當期所得稅稅基。辦理產(chǎn)權(quán)，將會所轉(zhuǎn)作經(jīng)營性固定資產(chǎn)時，開發(fā)商還應(yīng)視同銷售繳納營業(yè)稅和企業(yè)所得稅。在辦理會所產(chǎn)權(quán)登記的情況下，會所成本顯然還構(gòu)成房產(chǎn)稅／城市房地產(chǎn)稅稅基；但是在產(chǎn)權(quán)不明的情況下，由開發(fā)商繳納會所房產(chǎn)稅／城市房地產(chǎn)稅存在爭議。

第三種方法：“會所”建造成本不單獨核算，而是通過“開發(fā)成本”科目并入可售房產(chǎn)總成本內(nèi)核算，竣工驗收計入“開發(fā)產(chǎn)品”并隨房產(chǎn)銷售收人的實現(xiàn)，結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本。會所雖由開發(fā)商管理控制，但無償提供給小業(yè)主或租客使用、開發(fā)商推遲辦理或不辦理會所產(chǎn)權(quán)登記，會計核算上反映為產(chǎn)權(quán)不明朗賬外資產(chǎn)。

采用此法、會所成本得以足額抵減應(yīng)納稅所得額。由于開發(fā)商賬面既不反映“會所”固定資產(chǎn)，也未反映空置的“開發(fā)產(chǎn)品——配套設(shè)施——會所”，在產(chǎn)權(quán)不明的管理階段，更談不上將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性固定資產(chǎn)的問題。因此，既不存在視同銷售的稅收問題，也不存在房產(chǎn)稅／城市房地產(chǎn)稅的問題，開發(fā)商總體稅負最輕。

關(guān)于上舉第二、第三種核算方法，需要指出的是：

雖然從稅收法理上講，凡是具有房屋形態(tài)的建筑物，無論企業(yè)記入何科目，或?qū)儋~外資產(chǎn)均照征房產(chǎn)稅／城市房地產(chǎn)稅。筆者認為在未辦理會所產(chǎn)權(quán)登記的情況下，由于產(chǎn)權(quán)模糊。對于那些由業(yè)主或租客無償使用的“無主”會所應(yīng)否征收房產(chǎn)稅／城市房地產(chǎn)稅以及由誰負擔房產(chǎn)稅／城市房地產(chǎn)稅，的確存在一定爭議。此外，由于在核算商品房建造成本時沒有單獨劃分“會所”的建造成本，如何確定房產(chǎn)稅／城市房地產(chǎn)稅的稅基也是一個存在爭議的問題。

(四)建筑物更新改造或裝修支出的會計核算方法選擇

建筑物更新改造或裝修支出的會計核算方法在一定程度上是可以選擇的。支出“資本化”與“期間費用化”是核算建筑物更新改造或裝修支出的兩種方法。依據(jù)稅法規(guī)定，企業(yè)對房屋進行更新改造或裝修而發(fā)生的費用，凡屬按規(guī)定應(yīng)計入房產(chǎn)原值的，則對其征收房產(chǎn)稅／城市房地產(chǎn)稅。顯然，更新改造或裝修費用是否應(yīng)計入房產(chǎn)原值不僅影口向當期所得稅稅基，而且關(guān)系到房產(chǎn)稅／城市房地產(chǎn)稅的征免。

依據(jù)《企業(yè)所得稅稅前扣除辦法》(國稅發(fā)[2000]84號文)第三十一條的規(guī)定，納稅人的固定資產(chǎn)修理支出可在發(fā)生當期直接扣除。納稅人的固定資產(chǎn)改良支出，如有關(guān)固定資產(chǎn)尚未提足折舊，可增加固定資產(chǎn)價值；如有關(guān)固定資產(chǎn)已提足折舊、可作為遞延費用，在不短于5年的期間內(nèi)平均攤銷。

符合下列條件之一的固定資產(chǎn)修理，應(yīng)視為固定資產(chǎn)改良支出：(1)發(fā)生的修理支出達到固定資產(chǎn)原值20%以上；(2)經(jīng)過修理后有關(guān)資產(chǎn)的經(jīng)濟使用壽命延長二年以上；(3)經(jīng)過修理后的固定資產(chǎn)被用于新的或不同的用途。

上述稅收征管規(guī)范，為我們進行企業(yè)所得稅和房產(chǎn)稅／城市房地產(chǎn)稅籌劃提供了一定的空間。此外，這與工程建設(shè)中的公共設(shè)施和附屬設(shè)備購建的某些費用是否計入房產(chǎn)原值從而影響當期所得稅稅基和房產(chǎn)稅／城市房地產(chǎn)稅稅基的稅務(wù)籌劃思維，也存在類似之處，可以在財務(wù)核算實務(wù)中有所體現(xiàn)。

三、關(guān)注混合銷售與兼營的稅負差別

現(xiàn)行稅法對工業(yè)企業(yè)承攬貨物加工并負責運貨至現(xiàn)場施工安裝行為與建筑安裝企業(yè)從事建筑安裝行為規(guī)定了不同的稅收政策。根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》和《實施細則》的規(guī)定，加工承攬業(yè)務(wù)不屬于征收營業(yè)稅的范疇，不應(yīng)繳納營業(yè)稅；依據(jù)《增值稅暫行條例》和《實施細則》的規(guī)定。它屬于增值稅管理中的非營業(yè)稅納稅人的“混合銷售行為”，應(yīng)當繳納增值稅。在加工承攬業(yè)務(wù)增值達到一定程度的情況下，混合銷售貨物的增值稅負會重于建安營業(yè)稅負。因此。從節(jié)稅角度考慮，經(jīng)營發(fā)生的運輸安裝業(yè)務(wù)的工業(yè)企業(yè)，可以通過設(shè)立建安企業(yè)或與建安企業(yè)聯(lián)營的方式，將運輸、安裝增值額剝離出來，使原本按照增值稅稅率計算銷項稅額的增值額，改按建安營業(yè)稅稅率計征營業(yè)稅。

四、內(nèi)部工程回避工程結(jié)算

現(xiàn)行稅法規(guī)定：單位所屬的獨立核算的內(nèi)部施工隊伍承擔其所隸屬單位的建筑安裝工程，凡同本單位結(jié)算工程價款的，不論是否編制工程概(預(yù))算，也不論工程價款中是否包括營業(yè)稅稅金，均應(yīng)當征收營業(yè)稅。滿足前述規(guī)定，恰當?shù)卦斐蛇m用不予征稅的條件，是我們開展相關(guān)節(jié)稅籌劃的關(guān)鍵。

六、以收取轉(zhuǎn)／分包管理費取代收職工程居間介紹費

工程承包公司是否與建設(shè)單位簽訂承包合同，將適用不同的稅率。若承包公司與建設(shè)單位簽訂承包合同，適用建筑業(yè)3％的稅率；否則，適用服務(wù)業(yè)5%的稅率。因此，以收取轉(zhuǎn)／分包管理費取代收取工程居間介紹費，可以收到節(jié)稅效果，前提是，從事工程居間介紹的公司本身具有工程承包資質(zhì)，并在轉(zhuǎn)、分包過程中不違反相關(guān)法律限制。

七、合作建房與土地使用權(quán)的資本化——一種極重要的節(jié)稅籌劃思維

1．稅法意義上的“合作建房”含義。

稅務(wù)方面認定“合作建房”是依據(jù)項目運作的實際情況，在合作建房有關(guān)合同基礎(chǔ)上查實項目運作利潤和風險的分配分擔機制，適用相應(yīng)的稅收政策，并不以納稅人是否獲得其他行業(yè)主管部門的“合作建房”批文為必要條件。

根據(jù)《營業(yè)稅問題解答(之一)的通知》(國稅函[1995]156號)的規(guī)定，“合作建房”是指一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，雙方合作，建造房屋。合作建房有兩種方式，即純粹“以物易物”方式和成立“合營企業(yè)”方式，兩種方式中又因具體情況的不同產(chǎn)生了不同的納稅義務(wù)。在采取房屋建成后雙方風險共擔、利潤共享的合作建房方式下，土地方以土地

使用權(quán)這一無形資產(chǎn)投資入股的行為，不征收營業(yè)稅；另據(jù)財稅[2002]191號文件的規(guī)定，從2003年1月1日起，以無形資產(chǎn)對外投資不征營業(yè)稅，轉(zhuǎn)讓該項股權(quán)時也不再征收營業(yè)稅。

2．適用情形。

上述規(guī)定具有較大的節(jié)稅空間，故該項稅收政策被較多地運用于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的法律安排、特別是地皮炒作和處理爛尾樓的實踐中，最常見的是土地持有方以土地使用權(quán)投資入股，與合作他方成立項目公司。

項目公司股權(quán)運作模式主要適用于下述情形：(1)利用政府人脈資源炒作非掛牌交易的歷史遺留地塊；(2)土地持有方無開發(fā)資質(zhì)且無意就地取得申請開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)或申請相關(guān)資質(zhì)存在困難；(3)土地持有方雖有相關(guān)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)，但預(yù)備在建途中轉(zhuǎn)讓項目；(4)拿地方雖有相關(guān)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)，但有股權(quán)融資需求；(5)土地持有方雖有相關(guān)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)。但基于風險分擔考慮選擇聯(lián)合開發(fā)經(jīng)營；(6)土地持有方雖有相關(guān)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)，但基于行業(yè)內(nèi)外的策略聯(lián)盟戰(zhàn)略選擇聯(lián)建。

八、關(guān)注企業(yè)法人財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移與法人企業(yè)胺東服權(quán)轉(zhuǎn)讓的稅負差別

現(xiàn)行稅法對企業(yè)法人財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、法人企業(yè)股東股權(quán)轉(zhuǎn)讓和資產(chǎn)經(jīng)營管理權(quán)讓渡等企業(yè)行為規(guī)定了不同的流轉(zhuǎn)稅、所得稅征管待遇，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合法降低資產(chǎn)剝離與轉(zhuǎn)讓的稅收成本提供了法津條件和征管制度保證。法人財產(chǎn)權(quán)的直接轉(zhuǎn)移往往導(dǎo)致流轉(zhuǎn)稅納稅義務(wù)的產(chǎn)生，而法人企業(yè)股東股權(quán)轉(zhuǎn)讓不會涉及流轉(zhuǎn)稅，只涉及對股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得的課稅。因此，以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方法間接實現(xiàn)企業(yè)法人財產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，是我們開展房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理節(jié)稅籌劃的一種重要思維和方法。

九、利用境外關(guān)聯(lián)機構(gòu)或個人進行營業(yè)稅籌劃

依據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第一條和《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》第七條的規(guī)定，在中華人民共和國“境外”提供本條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)，不發(fā)生營業(yè)稅納稅義務(wù)。以設(shè)計勞務(wù)為例、國稅發(fā)[1994]214號文件明確規(guī)定：境外機構(gòu)除設(shè)計開始前派員來我國進行現(xiàn)場勘察、搜集資科、了解情況外、設(shè)計方案、繪圖等業(yè)務(wù)全部在中國境外進行，設(shè)計完成后，將圖紙交給中國境內(nèi)企業(yè)。在這種情況下，對外商從我國取得的全部營業(yè)收入不征收營業(yè)稅。

上述規(guī)定為開發(fā)商進行稅收籌劃提供了一定的空間。

按照稅務(wù)管理規(guī)則和習(xí)慣，中國境內(nèi)企業(yè)向境外機構(gòu)或個人所支付的發(fā)生在境外的前述各項費用，凡能提供雙方所簽訂的相關(guān)合法有效之協(xié)議、各項服務(wù)相關(guān)費用的憑證以及費用分攤辦法、標準說明的，經(jīng)所在地主管稅務(wù)機關(guān)審核確認后，可以在計算企業(yè)所得稅時給予扣除。

籌劃實踐表明：結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)管理的實際需求通過精細設(shè)計合同，架構(gòu)有效的國際服務(wù)貿(mào)易法律關(guān)系、結(jié)算關(guān)系和境外費用憑證傳遞程序并充分或恰當滿足中國稅管當局的管理要求，從境外關(guān)聯(lián)機構(gòu)或個人輸入規(guī)劃設(shè)計、代理廣告設(shè)計、代理海外市場調(diào)查、管理咨詢等服務(wù)，可以達到節(jié)稅籌劃的目的。

十、土地增值稅籌劃的基本思路

(一)與開展稅務(wù)籌劃聯(lián)系較為密切的稅法規(guī)定

土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)并且取得稅法意義上的增值性收入的單位和個人征收的一種稅。

相關(guān)稅法規(guī)定主要有：

(1)以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地(房地產(chǎn))作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。

(2)對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。

(3)納稅人建造普通標準住宅出售，如果增值額沒有超過扣除項目金額的20％，免子征收土地增值稅。納稅人既建造普通標準住宅，又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額；不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不享受免稅優(yōu)惠。

(4)稅率實行四級超額累進稅率，從30%到60％，增值越多。稅率越高。

(二)稅務(wù)籌劃基本思路

根據(jù)上述稅法規(guī)定，基本的籌劃思路是：

1．關(guān)注相關(guān)優(yōu)惠稅政的指引作用，用足優(yōu)惠政策。

2．根據(jù)土地增值稅稅率隨增值額累進的特點，合理控制“增值額”即轉(zhuǎn)讓收入減除稅法規(guī)定的扣除項目金額后的余額，從而適用低稅率。稅法規(guī)定的扣除項目包括：土地使用權(quán)所支付的金額；房地產(chǎn)開發(fā)成本；房地產(chǎn)開發(fā)費用；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；財政部規(guī)定的其他扣除項目。結(jié)合定價策略、圍繞上述幾類項目增加可扣除數(shù)額，特別是將有關(guān)間接開發(fā)成本合理分配至項目工程，是降低土地增值稅整體稅負的另一基本思路。

第二篇：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理 經(jīng)濟評價指標與方法

第六章　經(jīng)濟評價指標與方法

一、單項選擇題

1、生產(chǎn)成本加上相應(yīng)的（）稱為完全成本。

A、營業(yè)成本

B、銷售費用

C、運營費用

D、資金成本

2、企業(yè)行政管理部門為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的銷售費用、管理費用和財務(wù)費是（）。

A、營業(yè)成本

B、期間費用

C、運營費用

D、資金成本

3、下列關(guān)于企業(yè)利潤和收入的表達中，不正確的是（）。

A、企業(yè)利潤可分為經(jīng)營利潤、利潤總額、稅后利潤和可分配利潤四個層次

B、銷售收入=土地轉(zhuǎn)讓收入+商品房銷售收入+配套設(shè)施銷售收入

C、經(jīng)營收入=銷售收入+出租收入+自營收入

D、可供分配利潤=稅后收入-未分配利潤

4、已知兩稅一費的稅、費率分別為營業(yè)稅5％、城市維護建設(shè)稅7％、教育費附加3％，若銷售收入為1億元，則應(yīng)繳納兩稅一費的總額為（）萬元。

A、550

B、856

C、1500

D、12365、對開發(fā)投資來說，房地產(chǎn)開發(fā)投資的經(jīng)濟效果主要表現(xiàn)為（）。

A、租金收益

B、物業(yè)增值

C、股權(quán)增加

D、銷售收入

6、下列屬于房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價靜態(tài)態(tài)指標的是（）。

A、財務(wù)內(nèi)部收益率

B、財務(wù)凈現(xiàn)值

C、投資利潤率

D、動態(tài)投資回收期

7、某開發(fā)商于2010年6月1日獲得開發(fā)項目用地的土地使用權(quán)，2011年4月1日完成規(guī)劃設(shè)計，2011年8月1日取得開工許可證，2013年2月1日項目建成并獲發(fā)竣工證書，2013年8月1日銷售完畢。在計算該項目的財務(wù)內(nèi)部收益率時，其計算期為（）。

A、2010年6月1日至2013年2月1日

B、2010年6月1日至2013年8月1日

C、2011年8月1日至2013年2月1日

D、2011年8月1日至2013年8月1日

8、財務(wù)內(nèi)部收益率是指項目在整個計算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于（）時的折現(xiàn)率。

A、0

B、1

C、0或1

D、29、已知某投資項目折現(xiàn)率為11％時，凈現(xiàn)值為170萬元，折現(xiàn)率為12％時，凈現(xiàn)值為﹣87萬元。則該投資項目的內(nèi)部收益率是（）。

A、11.12%

B、11.36%

C、11.66%

D、12.95％

10、某房地產(chǎn)開發(fā)項目采用18％的基準折現(xiàn)率計算出的項目凈現(xiàn)值為10萬元，該項目的財務(wù)內(nèi)部收益率為（）。

A、小于20%

B、滿足目標收益率要求

C、大于18％

D、不滿足目標收益率要求

11、若某房地產(chǎn)投資項目的名義收益率為18％，年租金增長率為10％，通貨膨脹率為5％，則該項房地產(chǎn)投資的實際收益率為（）。

A、9.26%

B、10%

C、11.32%

D、12.3%

12、動態(tài)投資回收期是反映（）的重要指標。

A、開發(fā)項目投資成本大小

B、開發(fā)項目投資回收能力

C、開發(fā)項目資金流動速度

D、開發(fā)項目資金實力

13、下列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目靜態(tài)評價指標的表述中，正確的是（）。

A、成本利潤率是年成本利潤率

B、成本利益率除以開發(fā)經(jīng)營期的年數(shù)，等于年成本利潤率。

C、目標利潤率水平的高低與項目開發(fā)經(jīng)營期的長度無關(guān)。

D、投資利潤率是項目經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額與項目總投資的比率

14、已知某房地產(chǎn)投資項目的購買投資為5000萬元，流動資金為500萬元，投資者的權(quán)益資本為2000萬元，經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額為700萬元，年平均稅后利潤為500萬元，則項目的資本金利潤率為（）。

A、10.0%

B、14.0%

C、25.0％

D、35.0％

15、甲寫字樓購買價格為100萬元，年凈經(jīng)營收入為30萬元，年還本付息額為15萬元；乙寫字樓購買價格為200萬元，年凈經(jīng)營收入為50萬元，年還本付息額為30萬元。若不考慮其他因素的影響，則甲、乙兩寫字樓投資之現(xiàn)金回報率的關(guān)系為（）。

A、甲>乙

B、甲<乙

C、甲=乙

D、無法判斷

16、相對于現(xiàn)金回報率來說，（）中的收益包括了還本付息中投資者所獲得的物業(yè)權(quán)益增加的價值，還可以考慮將物業(yè)升值所帶來的收益計入投資收益。

A、投資利潤率

B、投資回報率

C、資本金利潤率

D、資本金凈利潤率

17、關(guān)于利息的計算，下列說法不正確的是（）。

A、按年計息時，為簡化計算，假定借款發(fā)生當年均在年中支用，按半年計息，其后年份按全年計息

B、還款當年按年末償還，按全年計息

C、每年應(yīng)計利息=（年初借款本息累計+本年借款額）×貸款利率

D、“氣球法”，是指借款期內(nèi)任意償還本息，到期末全部還清

18、某置業(yè)投資者以10000元／㎡的價格購買了200㎡的商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營，購買價中的40％為自有資金，其余為按年等額還本付息的貸款，貸款期為10年，年利率為10％，每年可用于還本付息的折舊、攤銷、利潤等共24萬元，則其償債備付率是（）。

A、0.21

B、1.23

C、2.01

D、3.2319、一寫字樓的購買價為100萬元，其中60萬元為銀行抵押貸款，期限10年，年利率12％，按年等額償還。如該寫字樓年凈經(jīng)營收入為30萬元，則該寫字樓投資的償債備付率為（）。

A、0.18

B、2.83

C、3.39

D、5.0020、下列說法不正確的是（）。

A、在國際上銀行一般要求流動比率維持在200%以上

B、一般來說，對于一個開發(fā)周期為2年的商品住宅開發(fā)項目，其目標成本利潤率大體應(yīng)為35%～45%

C、利息備付率表示使用項目利潤償付利息的保障倍數(shù)。對于一般房地產(chǎn)投資項目，該指標值應(yīng)該大于2

D、償債備付率表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障倍數(shù)。對于一般房地產(chǎn)投資項目，該指標值應(yīng)該大于221、（）是反映企業(yè)或項目各年所面臨的財務(wù)風險程度及償債能力的指標。

A、流動比率

B、償債備付率

C、資產(chǎn)負債率

D、利息各付率

22、某房地產(chǎn)投資企業(yè)在一定日期的負債合計為8000萬元，資產(chǎn)合計為12000萬元，流動資產(chǎn)和流動負債分別為6000萬元和8000萬元，存貨為3000萬元。則該房地產(chǎn)投資企業(yè)的流動比率為

（）。

A、37.5%

B、75%

C、150%

D、113%

23、某房地產(chǎn)投資項目，資產(chǎn)為6000萬元，負債為3500萬元，流動資產(chǎn)總額為3000萬元，流動負債總額為1500萬元。則該項目的速動比率是（）。

A、80%

B、120%

C、171%

D、230%

24、方案經(jīng)濟比選存在的關(guān)系不包括（）。

A、互斥關(guān)系

B、獨立關(guān)系

C、相關(guān)關(guān)系

D、獨立互斥關(guān)系

25、在對互斥方案進行比較選擇的過程中，需要遵循的準則不包括（）。

A、備選方案差異原則

B、最低可接受收益率原則

C、最大收益率原則

D、不行動原則

二、多項選擇題

1、經(jīng)營收入是指向社會出售、出租房地產(chǎn)商品或經(jīng)營時的貨幣收入，不包括（）。

A、銷售收入

B、出租收入

C、營業(yè)外收入

D、補貼收入

E、自營收入

2、房地產(chǎn)開發(fā)項目用于出租或經(jīng)營時，計入開發(fā)建設(shè)投資中期間費用的是（）。

A、經(jīng)營費用

B、銷售費用

C、管理費用

D、財務(wù)費用

E、大修基金

3、房地產(chǎn)置業(yè)投資的經(jīng)濟效果主要表現(xiàn)為（）等。

A、企業(yè)實力提升

B、租金收入

C、對社會貢獻增加

D、物業(yè)增值

E、物業(yè)權(quán)益份額增加

4、房地產(chǎn)置業(yè)投資的清償能力指標一般有（）。

A、借款償還期

B、流動比率

C、償債備付率

D、資產(chǎn)負債率

E、投資回報率

5、房地產(chǎn)開發(fā)投資的靜態(tài)盈利指標有（）。

A、成本利潤率

B、銷售利潤率

C、投資利潤率

D、投資回報率

E、靜態(tài)投資回收期

6、下列關(guān)于內(nèi)部收益率的表述中，不正確的有（）。

A、內(nèi)部收益率反映了項目的動態(tài)盈利能力

B、內(nèi)部收益率是當項目壽命期終了時，所有投資正好被收回的收益率

C、當內(nèi)部收益率高于目標收益率時，投資項目是可行的D、如果使用貸款，且項目盈利，則全投資的內(nèi)部收益率要高于資本金內(nèi)部收益率

E、內(nèi)部收益率越高，投資風險就越小

7、甲、乙兩個項目均為出售型住宅項目，開發(fā)經(jīng)營期為2年。對這兩個項目進行比選時，對于靜態(tài)盈利能力比選指標不包括（）。

A、銷售利潤率

B、投資利潤率

C、資產(chǎn)負債率

D、財務(wù)凈現(xiàn)值

E、償債備付率

8、張某以400萬元購買了一商鋪用于自營，流動資金為50萬元。如果張某投入的資本金為240萬元，經(jīng)營期內(nèi)的年平均經(jīng)營收入為150萬元，經(jīng)營成本、運營費用以及營業(yè)稅金及附加等占年平均經(jīng)營收入的40%，財務(wù)費用占年平均經(jīng)營收入的10%，則該投資在借款償還期內(nèi)經(jīng)濟指標測算正確的有（）。（2012年真題）

A、投資利潤率為16.67%

B、投資利潤率為22.50%

C、資本金利潤率為31.25%

D、資本金利潤率為37.50%

E、資本金利潤率為62.50%

9、下列關(guān)于資產(chǎn)負債率的表述中，正確的是（）。

A、表明了負債占總資產(chǎn)的比例

B、反映了企業(yè)或項目的財務(wù)風險程度

C、資產(chǎn)負債率越高，則企業(yè)應(yīng)變能力越強

D、屬于長期償債能力指標

E、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負債率一般較高

10、房地產(chǎn)投資項目互斥方案在進行經(jīng)濟比選時應(yīng)遵循的準則有（）。（2012年真題）

A、備選方案差異原則

B、備選方案獨立原則

C、最低可接受收益率原則

D、不行動原則

E、備選方案關(guān)聯(lián)性原則

三、判斷題

1、對于開發(fā)銷售模式下的房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，開發(fā)商所投入的開發(fā)建設(shè)資金均屬于流動資產(chǎn)投資的性質(zhì)。

對

錯

2、在房地產(chǎn)開發(fā)中，開發(fā)商所投入的資金大部分以固定資產(chǎn)形式存在于房地產(chǎn)商品中。所以對開發(fā)商來說，不論其開發(fā)模式如何，其投入開發(fā)的資金大部分均不屬于流動資金的性質(zhì)。

對

錯

3、開發(fā)項目總投資包括開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營資金。

對

錯

4、財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV），是指項目按行業(yè)的基準收益率或設(shè)定的目標收益率ic，將項目計算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到開發(fā)活動起始點的現(xiàn)值之和。

對

錯

5、兩稅一費指的是營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和地方教育費附加。

對

錯

6、房產(chǎn)稅是投資者擁有房地產(chǎn)時應(yīng)繳納的一種財產(chǎn)稅。

對

錯

7、全部投資的內(nèi)部收益率沒有考慮還本付息對現(xiàn)金流的影響。

對

錯

8、房地產(chǎn)開發(fā)投資項目經(jīng)濟評價的靜態(tài)指標有成本利潤率、投資利潤率、資本金利潤率和靜態(tài)投資回收期。

對

錯

9、財務(wù)內(nèi)部收益率的經(jīng)濟含義是在項目壽命期內(nèi)項目內(nèi)部未收回投資每年的凈收益率。同時意味著，到項目壽命期終了時，所投資得只可以部分被收回。

對

錯

10、開發(fā)商成本利潤率等于開發(fā)投資項目竣工后項目正常盈利年份的年凈經(jīng)營收入與總開發(fā)成本之比。

對

錯

11、經(jīng)營期限很長是，計算開發(fā)成本利潤意義不大，可通過計算項目投資動態(tài)盈利能力指標。

對

錯

12、資本金利潤率是年稅后利潤總額或年平均稅后利潤總額占資本金的比例。

對

錯

13、資產(chǎn)負債率屬長期償債能力指標，反映債權(quán)人所提供的資金占全部資產(chǎn)的比例。

對

錯

14、在國際上銀行一般要求流動比率在200%以上。

對

錯

15、對于房地產(chǎn)開發(fā)投資來說，投資回收主要表現(xiàn)為項目的開發(fā)利潤。（2012年真題）

對

錯

16、不行動原則意味著投資者將放棄投資機會，保持資金可以隨時投資。

對

錯

四、計算題

1、甲公司花4.3億元購買了一幢寫字樓用于出租經(jīng)營。該公司自有資金投入為購買價格的60%，其余為年利率7.5%、期限20年、按年等額還款的抵押貸款。該寫字樓可出租面積為36000㎡，前兩年的租金均為150元／（㎡?月），以后租金每年遞增5%。另有地下停車位310個，租金為500元／（個?月）。寫字樓與停車位的空置和收租損失為潛在毛租金收入的10%，包括營業(yè)稅和房產(chǎn)稅在內(nèi)的運營費用為潛在毛租金收入的30%。建筑物采用直線折舊，年折舊額為600萬元，土地使用權(quán)等無形資產(chǎn)年攤銷額為800萬元，其他設(shè)備的年折舊額為200萬元。請計算該項目第5年的稅前現(xiàn)金回報率和償債備付率。（2012年真題）

2、某開發(fā)商取得一房地產(chǎn)項目總占地面積42000㎡，規(guī)劃建設(shè)用地面積為40000㎡，總建筑面積297000㎡。已知樓面地價1280元／㎡，建造成本為4500元／㎡（包括勘察設(shè)計和前期工程費、建筑安裝工程費用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施建設(shè)費和開發(fā)期間稅費等其他費用），其他工程費為建造成本的10％，管理費用為土地成本、建造成本及其他工程費之和的8％，貸款利率為17％，銷售費用、銷售稅費分別為總銷售收入的3.5％、5.48％；項目的平均售價為18000元／㎡，可銷售面積比例為95％；項目開發(fā)經(jīng)營期為3年，購買土地使用權(quán)后即開工建設(shè)，地價款和土地管理費在開發(fā)初期一次性投入，建造成本、其他工程費、建設(shè)期管理費用和銷售費用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，試求該項目的開發(fā)商成本利潤率。

3、某公司購買了一棟寫字樓用于出租經(jīng)營，價格為2500萬元。第1年投入裝修費用200萬元，并可獲凈租金收入400萬元，從第2年開始，每年租金收入為500萬元，并以5％的速度遞增，該公司于第10年末將該樓轉(zhuǎn)售，轉(zhuǎn)售收入為3500萬元，如果當前房地產(chǎn)市場上寫字樓物業(yè)的投資收益率為20％，試計算該投資項目的財務(wù)凈現(xiàn)值和財務(wù)內(nèi)部收益率，并判斷該投資項目的可行性。

4、一房地產(chǎn)開發(fā)商購買了一宗建筑面積為2000㎡的熟地50年的使用權(quán)，擬開發(fā)建設(shè)寫字樓，建設(shè)期為2年，準備采用“滾動開發(fā)”的方式。該開發(fā)商的初始資本金為300萬元，項目總投資為1000萬元。第1年項目投資為600萬元，其中資本金200萬元，銀行貸款為400萬元，利率為10％，期限為2年，按年單利計息，期末1次還清本息。第1年該辦公樓預(yù)售了400㎡，預(yù)售均價為8000元／㎡。第2年項目投資400萬元，全部以自有資金的形式投入。第2年該辦公樓預(yù)售了600㎡，預(yù)售均價為7800元/㎡。項目竣工時，開發(fā)商決定將未銷售出去的1000㎡改為出租經(jīng)營。假設(shè)該辦公樓在出租經(jīng)營期間，前3年的出租率分別為60％、70％和80％，之后各年保持90％的出租率。假設(shè)在整個經(jīng)營期內(nèi)月租金不變，出租經(jīng)營期間的運營成本為毛租金收入的30％。若開發(fā)商要求的目標收益率為16％，該辦公樓的最低月租金為多少?（假設(shè)投資發(fā)生在年初，收入和運營成本均發(fā)生在年末）

答案部分

一、單項選擇題

1、【正確答案】

B

【答案解析】

生產(chǎn)成本加上相應(yīng)的銷售費用稱為產(chǎn)品的銷售成本，亦稱完全成本。參見教材P171。

【該題針對“資金等效值與復(fù)利計算,效益和費用識別”知識點進行考核】

【答疑編號10283234】

2、【正確答案】

B

【答案解析】

期間費用是指企業(yè)行政管理部門為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的銷售費用、管理費用和財務(wù)費。參見教材P173。

【該題針對“資金等效值與復(fù)利計算,效益和費用識別”知識點進行考核】

【答疑編號10283235】

3、【正確答案】

D

【答案解析】

可供分配利潤=稅后利潤-（法定盈余公積金+法定公益金+未分配利潤）。參見教材P174。

【該題針對“資金等效值與復(fù)利計算,效益和費用識別”知識點進行考核】

【答疑編號10283236】

4、【正確答案】

A

【答案解析】

10000×5％×（1+7％+3％）=550（萬元）。城市維護建設(shè)稅和教育費附加是以營業(yè)稅為基數(shù)的。參見教材P175。

【該題針對“資金等效值與復(fù)利計算,效益和費用識別”知識點進行考核】

【答疑編號10283237】

5、【正確答案】

D

【答案解析】

房地產(chǎn)開發(fā)投資的經(jīng)濟效果主要表現(xiàn)為銷售收入。參見教材P176。

【該題針對“效益和費用識別”知識點進行考核】

【答疑編號10283238】

6、【正確答案】

C

【答案解析】

投資利潤率屬于靜態(tài)指標。參見教材P178。

【該題針對“經(jīng)濟評價指標”知識點進行考核】

【答疑編號10283239】

7、【正確答案】

B

【答案解析】

出售時的開發(fā)經(jīng)營期為開發(fā)期和銷售期之和。開發(fā)期是從購買土地使用權(quán)開始到項目竣工驗收的時間周期，包括前期和建造期；銷售期是從正式銷售（含預(yù)售）開始到銷售完畢的時間周期。參見教材P180。

【該題針對“動態(tài)盈利能力指標及其計算”知識點進行考核】

【答疑編號10283240】

8、【正確答案】

A

【答案解析】

財務(wù)內(nèi)部收益率是指項目在整個計算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率，是評估項目盈利性的基本指標。參見教材P181。

【該題針對“動態(tài)盈利能力指標及其計算”知識點進行考核】

【答疑編號10283241】

9、【正確答案】

C

【答案解析】

FIRR=11%＋170÷（170＋87）×（12%-11%）=11.66%參見教材P182。

【該題針對“動態(tài)盈利能力指標及其計算”知識點進行考核】

【答疑編號10283243】

10、【正確答案】

C

【答案解析】

財務(wù)凈現(xiàn)值大于零，說明項目的獲利能力超過了基準收益率的要求。參見教材P182。

【該題針對“動態(tài)盈利能力指標及其計算”知識點進行考核】

【答疑編號10283245】

11、【正確答案】

D

【答案解析】

用公式（I+Ra）=（I+Rr）（I+Rd），（I+18%）=（I+Rr）（I+5%）求出Rr=12.3%。參見教材P186。

【該題針對“動態(tài)盈利能力指標及其計算”知識點進行考核】

【答疑編號10283247】

12、【正確答案】

B

【答案解析】

動態(tài)投資回收期是指當考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時，項目以凈收益抵償全部投資所需的時間，是反映開發(fā)項目投資回收能力的重要指標、參見教材P187。

【該題針對“動態(tài)盈利能力指標及其計算”知識點進行考核】

【答疑編號10283249】

13、【正確答案】

D

【答案解析】

成本利潤率是開發(fā)經(jīng)營期的利潤率，不是年成本利潤率。參見教材P189。

【該題針對“靜態(tài)盈利能力指標及其計算”知識點進行考核】

【答疑編號10283253】

14、【正確答案】

D

【答案解析】

資本金利潤率=年利潤總額或年平均利潤總額／資本金=700／2000=35％。參見教材P199。

【該題針對“靜態(tài)盈利能力指標及其計算”知識點進行考核】

【答疑編號10283254】

15、【正確答案】

A

【答案解析】

假設(shè)甲抵押貸款X，則乙抵押貸款額=(30÷15)×X=2X，甲現(xiàn)金回報率=(30-15)÷(100-X)=15÷(100-X)，乙=(50-30)÷(200-2X)=10÷(100-X)，甲、乙現(xiàn)金回報率的分母相同，甲分子大，因此甲>乙。參見教材P200。

【該題針對“靜態(tài)盈利能力指標及其計算”知識點進行考核】

【答疑編號10283257】

16、【正確答案】

B

【答案解析】

參見教材P200。

【該題針對“靜態(tài)盈利能力指標及其計算”知識點進行考核】

【答疑編號10283259】

17、【正確答案】

C

【答案解析】

每年應(yīng)計利息=（年初借款本息累計+本年借款額/2）×貸款利率。參見教材P201。

【該題針對“清償能力指標及其計算”知識點進行考核】

【答疑編號10283264】

18、【正確答案】

B

【答案解析】

用等額序列現(xiàn)值系數(shù)公式求出當期應(yīng)還本付息資本，再代入償債備付率公式即可。參見教材P202。

【該題針對“清償能力指標及其計算”知識點進行考核】

【答疑編號10283265】

19、【正確答案】

B

【答案解析】

先算出當期應(yīng)還本付息資金A，A=60×12％÷[1-（1+12％）-10]=10.62（萬元），再代入上式可得30÷10.62=2.83。參見教材P203。

【該題針對“清償能力指標及其計算”知識點進行考核】

【答疑編號10283344】

20、【正確答案】

D

【答案解析】

參見教材P202。

【該題針對“清償能力指標及其計算”知識點進行考核】

【答疑編號10283354】

21、【正確答案】

C

【答案解析】

資產(chǎn)負債率是反映企業(yè)或項目各年所面臨的財務(wù)風險程度及償債能力的指標。參見教材P204。

【該題針對“清償能力指標及其計算”知識點進行考核】

【答疑編號10283356】

22、【正確答案】

B

【答案解析】

流動比率=流動資產(chǎn)總額/流動負債總額=6000/8000=75％。參見教材P204。

【該題針對“清償能力指標及其計算”知識點進行考核】

【答疑編號10283364】

23、【正確答案】

A

【答案解析】

房地產(chǎn)開發(fā)項目的速動比率不會高于100%。參見教材P205。

【該題針對“清償能力指標及其計算”知識點進行考核】

【答疑編號10283368】

24、【正確答案】

D

【答案解析】

參見教材P206。

【該題針對“房地產(chǎn)投資方案經(jīng)濟比選”知識點進行考核】

【答疑編號10283375】

25、【正確答案】

C

【答案解析】

在對互斥方案進行比較選擇的過程中，需要遵循的準則有：備選方案差異原則、最低可接受收益率原則和不行動原則。參見教材P207。

【該題針對“房地產(chǎn)投資方案經(jīng)濟比選”知識點進行考核】

【答疑編號10283376】

二、多項選擇題

1、【正確答案】

CD

【答案解析】

參見教材P173。

【該題針對“效益和費用識別”知識點進行考核】

【答疑編號10283377】

2、【正確答案】

BCD

【答案解析】

參見教材P173。

【該題針對“效益和費用識別”知識點進行考核】

【答疑編號10283378】

3、【正確答案】

BDE

【答案解析】

參見教材P176。

【該題針對“效益和費用識別”知識點進行考核】

【答疑編號10283379】

4、【正確答案】

ABCD

【答案解析】

參見教材P178。

【該題針對“經(jīng)濟評價指標”知識點進行考核】

【答疑編號10283380】

5、【正確答案】

ABCE

【答案解析】

參見教材P178。

【該題針對“經(jīng)濟評價指標”知識點進行考核】

【答疑編號10283381】

6、【正確答案】

DE

【答案解析】

參見教材P181-186。

【該題針對“動態(tài)盈利能力指標及其計算”知識點進行考核】

【答疑編號10283382】

7、【正確答案】

CDE

【答案解析】

CE是清償能力指標，非盈利能力指標。D是動態(tài)盈利能力指標。參見教材P188。

【該題針對“動態(tài)盈利能力指標及其計算”知識點進行考核】

【答疑編號10283383】

8、【正確答案】

AC

【答案解析】

投資利潤率＝年利潤總額或年平均利潤總額／項目總投資＝[150x

(1-40%)-150×10%]/(400+50)=

16.67%；資本金利潤率＝年利潤總額或年平均利潤總額／資本金=[150×(1-40%)-150×10%]/240=

31.25%。參見教材P199。

【該題針對“靜態(tài)盈利能力指標及其計算”知識點進行考核】

【答疑編號10283384】

9、【正確答案】

ABDE

【答案解析】

參見教材P203。

【該題針對“清償能力指標及其計算”知識點進行考核】

【答疑編號10283385】

10、【正確答案】

ACD

【答案解析】

在對互斥方案進行比較選擇的過程中，通常要遵循三個決策準則。這些準則是：備選方案差異原則、最低可接受收益率原則和不行動原則。參見教材P207。

【該題針對“房地產(chǎn)投資方案經(jīng)濟比選”知識點進行考核】

【答疑編號10283386】

三、判斷題

1、【正確答案】

錯

【答案解析】

對于開發(fā)銷售模式下的房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，開發(fā)商所投入的開發(fā)建設(shè)投資大部分形成了建筑物或構(gòu)筑物等以固定資產(chǎn)形式存在的開發(fā)產(chǎn)品。參見教材P171。

【該題針對“效益和費用識別”知識點進行考核】

【答疑編號10283391】

2、【正確答案】

錯

【答案解析】

參見教材P171。

【該題針對“效益和費用識別”知識點進行考核】

【答疑編號10283393】

3、【正確答案】

對

【答案解析】

參見教材P172。

【該題針對“效益和費用識別”知識點進行考核】

【答疑編號10283397】

4、【正確答案】

對

【答案解析】

參見教材P173。

【該題針對“效益和費用識別”知識點進行考核】

【答疑編號10283400】

5、【正確答案】

錯

【答案解析】

兩稅一費指的是營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和教育費附加。參見教材P174。

【該題針對“效益和費用識別”知識點進行考核】

【答疑編號10283403】

6、【正確答案】

對

【答案解析】

參見教材P175。

【該題針對“效益和費用識別”知識點進行考核】

【答疑編號10283406】

7、【正確答案】

對

【答案解析】

參見教材P177。

【該題針對“經(jīng)濟評價指標”知識點進行考核】

【答疑編號10283408】

8、【正確答案】

錯

【答案解析】

房地產(chǎn)開發(fā)投資項目經(jīng)濟評價的靜態(tài)指標有成本利潤率、投資利潤率、銷售利潤率和靜態(tài)投資回收期。參見教材P178。

【該題針對“經(jīng)濟評價指標”知識點進行考核】

【答疑編號10283409】

9、【正確答案】

錯

【答案解析】

財務(wù)內(nèi)部收益率的經(jīng)濟含義是在項目壽命期內(nèi)項目內(nèi)部未收回投資每年的凈收益率。同時意味著，到項目壽命期終了時，所有投資可以被完全收回。參見教材P182。

【該題針對“動態(tài)盈利能力指標及其計算”知識點進行考核】

【答疑編號10283412】

10、【正確答案】

錯

【答案解析】

參見教材P188。

【該題針對“動態(tài)盈利能力指標及其計算”知識點進行考核】

【答疑編號10283416】

11、【正確答案】

對

【答案解析】

參見教材P192。

【該題針對“靜態(tài)盈利能力指標及其計算”知識點進行考核】

【答疑編號10283420】

12、【正確答案】

錯

【答案解析】

參見教材P199。

【該題針對“靜態(tài)盈利能力指標及其計算”知識點進行考核】

【答疑編號10283422】

13、【正確答案】

對

【答案解析】

資產(chǎn)負債率屬于長期償債能力指標。參見教材P204。

【該題針對“清償能力指標及其計算”知識點進行考核】

【答疑編號10283424】

14、【正確答案】

對

【答案解析】

參見教材P205。

【該題針對“清償能力指標及其計算”知識點進行考核】

【答疑編號10283426】

15、【正確答案】

錯

【答案解析】

房地產(chǎn)開發(fā)投資來說，投資回收主要是指開發(fā)商所投入的總開發(fā)成本的回收，而其投資回報則主要表現(xiàn)為開發(fā)利潤。參見教材P177。

【該題針對“清償能力指標及其計算”知識點進行考核】

【答疑編號10283432】

16、【正確答案】

對

【答案解析】

參見教材P208。

【該題針對“房地產(chǎn)投資方案經(jīng)濟比選”知識點進行考核】

【答疑編號10283437】

四、計算題

1、【正確答案】

【答案解析】

【該題針對“房地產(chǎn)投資方案經(jīng)濟比選”知識點進行考核】

【答疑編號10283440】

2、【正確答案】

（1）項目總開發(fā)價值：

①

目總銷售收入：297000×95％×18000=507870（萬元）

②銷售稅費：507870×5.48％=27831.276（萬元）

③項目總開發(fā)價值：507870-27831.276=480038.724（萬元）

（2）項目總開發(fā)成本：

①土地成本：297000×1280=38016（萬元）

②建造成本：297000×4500=133650（萬元）

③其他工程費：133650×10％=13365（萬元）

④管理費：

a．土地管理費：38016×8％=3041.28（萬元）

b．建設(shè)期管理費：（133650+13365）×8％=11761.2（萬元）

C．管理費合計：14802.48萬元

⑤銷售費用：507870×3.5％=17775.45萬元

⑥財務(wù)費用：

a．土地費用和土地管理費利息：（38016+3041.28）×[（1+17％）3-1]=24700.593（萬元）

b．建造費用／其他工程費／建設(shè)期管理費用／銷售費用利息：（133650+13365+11761.2+17775.45）×[（1+17％）3/2-1]=46883.025（萬元）

C．財務(wù)費用總計：71583.618萬元

⑦項目開發(fā)總成本：

38016+133650+13365+14802.48+17775.45+71583.618=289192.548（萬元）

（3）項目開發(fā)利潤：480038.724-289192.548=190846.176（萬元）

（4）開發(fā)成本利潤率：190846.176／289192.548=65.99％

【答案解析】

【該題針對“房地產(chǎn)投資方案經(jīng)濟比選”知識點進行考核】

【答疑編號10283441】

3、【正確答案】

目前房地產(chǎn)市場上寫字樓物業(yè)的投資收益率可視為目標收益率或基準收益率ic。

計算項目財務(wù)凈現(xiàn)值：

計算財務(wù)內(nèi)部收益率：

當i1=21％時，NPV1=47.58（萬元）

當i2=22％時，NPV2=-70.75（萬元）

該項目財務(wù)凈現(xiàn)值FNPV=174.55>0。財務(wù)內(nèi)部收益率FIRR=21.40％>20％，因此該項目是可行的。

【答案解析】

【該題針對“房地產(chǎn)投資方案經(jīng)濟比選”知識點進行考核】

【答疑編號10283442】

4、【正確答案】

（1）設(shè)月最低租金為A元

第1年：年初支出200萬元；年末收入400×8000=320（萬元）

第2年：年初支出400萬元；年末收入600×7800=468（萬元）

年末支出本息和：P×i×n+P=400×10％×2+400=480（萬元）

第3年末：凈經(jīng)營收入=1000×A×60％×（1-30％）×12=5040A

第4年末：凈經(jīng)營收入=1000×A×70％×（1-30％）×12=5880A

第5年末：凈經(jīng)營收入=1000×A×80％×（1-30％）×12=6720A

第6-50年末：凈經(jīng)營收入=1000×A×90％×（1-30％）×12=7560A

（2）凈現(xiàn)值=0可求最低月租金水平：，iC=16％，則：0=[-200-（400-320）÷（1+16％）-（480-468）÷（1+16％）2]×10000+5040A÷（1+16％）3+5880A÷（1+16％）4+6720A÷（1+16％）5+7560A÷16％×[1-1÷（1+16％）45]÷（1+16％）5

則：A=86.45（元／㎡）

【答案解析】

【該題針對“房地產(chǎn)投資方案經(jīng)濟比選”知識點進行考核】

【答疑編號10283443】

第三篇：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理試題

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理試題

一、單項選擇題（共35題，每題1分。）1.下列風險不屬于房地產(chǎn)投資系統(tǒng)性風險的是（）A．通貨膨脹風險 B．周期風險

C．比較風險

D．變現(xiàn)風險

答案：C．

解析：比較風險為個別風險

2.某一時段房地產(chǎn)投資市場的平均收益率為15%，國家債券的收益率為4%，房地產(chǎn)市場相對于整個投資市場的風險相關(guān)系數(shù)為0.4，那么，用資本資產(chǎn)定價模型確定的折現(xiàn)率應(yīng)為（）

A． 6% B．8.4% C．11% D．15%

答案：B．

解析：4%+0.4×（15%-4%）=8.4%

3.某開發(fā)商擬向銀行貸款1500萬元，借用5年一次還清，甲銀行貸款利率為17%，按年單利計息，乙銀行貸款年利率為16%，按月復(fù)利計息，問向（）貸款較經(jīng)濟。

A．甲銀行 B．乙銀行 C．甲乙同樣 D．無法比較

答案：A．

解析：甲銀行：1500+1500*17%*5=2775

乙銀行：1500+（1+16%/12）60=3320.7

1因此向甲銀行貸款較經(jīng)濟。4.房地產(chǎn)的（）性，決定了房地產(chǎn)市場是地區(qū)性的市場。A．不可移動性 B． 適應(yīng)性 C． 各異性 D．相互影響性

答案：A．

解析：房地產(chǎn)的不可移動性，決定了房地產(chǎn)市場是地區(qū)性的市場。

5.已知某筆貸款的年利率為15%，借貸雙方約定按季度計息，該筆貸款的實際利率是（）

A．3.75% B．7.5% C．15% D．15.87%

答案：D．

解析：i=（1+r/m）m-1=（1+15%/4）4-1=15.87%

6.關(guān)于等額序列支付資金回收系數(shù)，下列表示正確的是（）

A．（P / A．，i，n）B．（A．/P，i，n）C．（A．/F，i，n）D．（F/A．，i，n）答案：B．

解析：（A．/P，i，n）為等額序列支付資金回收系數(shù)標準表示法。

7.單利計息與復(fù)利計息的區(qū)別在于（）

A．是否考慮資金的時間價值 B．是否考慮本金的時間價值

C．是否考慮先前計息周期累計利息的時間價值

D．采用名義利率還是實際利率

答案：C．

解析：單利計息與復(fù)利計息的區(qū)別在于是否考慮先前計息周期累計利息的時間價值。

8.居民購買住宅的行為屬于（）

A．習(xí)慣性購買行為 B．尋求多樣化購買行為

C．化解不協(xié)調(diào)購買行為 D．復(fù)雜購買行為

答案：D．

解析：居民購買住宅的行為就屬于復(fù)雜購買行為。

9.已知某房地產(chǎn)投資項目的購買投資為4500萬元，流動資金為500萬元，如果投資者投入權(quán)益資本為1500萬元，經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額為650萬元，年平均稅后利潤為500萬元，該投資項目的投資利潤率為（）

A．13.0% B．33.3% C．43.3% D．14.4%

答案：A．

解析：650/（4500+500）×100%=13.0%

10.下列各項費用中，不屬于開發(fā)項目前期工程費的是（）

A．三通一平費用

B．工程造價咨詢費

C．可行性研究費用

D．水文地質(zhì)勘探費

答案：B．

解析：工程造價咨詢費屬于其它費用。

11.工作主要任務(wù)是對投資項目或投資方向提出建議，該階段為（）階段。

A．投資機會研究

B．預(yù)可行性研究

C．初步可行性研究

D．詳細可行性研究

答案：A．

解析：投資機會研究主要任務(wù)是對投資項目或投資方向提出建議。

12.對個人住房貸款的的還款能力，國家規(guī)定，每筆住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在（）以下。

A．40% B．50% C．60% D．70%

答案：B．

解析：每筆住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50%以下。

13.詳細性可行性研究階段投資估算的精度可達到（）

A．±5% B．±10 % C．±15% D．±20%

答案：B．

解析：詳細性可行性研究階段投資估算的精度可達±10 %.14.根據(jù)各地房地產(chǎn)收益水平，同類型的物業(yè)都存在一個適當租金售價比例，一般情況下，住宅的售價大約相當于（）的租金。

Ａ．50個月 Ｂ．100個月

C．10個月 D．10年

答案：B．

解析：一般情況下大約為100個月的租金，如果售價過高，那么對出租住宅的需求就會增加。

15.按（）細分，房地產(chǎn)市場可分為一級、二級、三級市場

A．交易形式 B．用途

C．目標市場 D．存量增量

答案：D．

解析：按存量增量細分，通常將房地產(chǎn)市場劃分為三級市場：一級市場（土地使用權(quán)出讓市場）、二級市場（土地轉(zhuǎn)讓、新建商品房租售市場）、三級市場（存量房地產(chǎn)交易市場）。

16.邀請招標是非公開招標方式的一種。被邀請參加投標的承包商通常在（）。

A．3個以上 B．5-10個之間 C．5個以上 D．3-10個之間 答案：D． 解析：按照規(guī)定，邀請招標一般有3-10個之間。

17.（）是收集一手資料時最普遍采用的手段。

A．面訪 B．問卷 C．觀察 D．座談

答案：B．

解析：問卷是收集一手資料時最普遍采用的手段。

18.名義利率與實際利率的關(guān)系表述不正確的一項是（）

A．當每年計息周期數(shù)m>1時，實際利率小于名義利率

B．當每年計息周期數(shù)m=1時，實際利率等于名義利率

C．實際利率與名義利率更能反映資金的時間價值

D．名義利率越大，計息周期越短，實際利率與名義利率的差異就越大

答案：A．

解析：當每年計息周期數(shù)m>1時，實際利率大于名義利率

19.流動比率，下列說法不正確的是（）

A．流動比率＝流動資產(chǎn)總額/流動負債總額×100％

B．又稱之為“銀行家比率”

C．又稱之為“二對一比率”。

D．在國際上銀行一般要求這一比率維持在100％以上

答案：D． 解析：在國際上銀行一般要求這一比率維持在200％以上。20.房地產(chǎn)投資項目的成本利潤率等于（）乘以100% A．開發(fā)商利潤/總開發(fā)成本

B．正常經(jīng)營年份的凈經(jīng)營收入/總開發(fā)成本

C．開發(fā)商利潤/總開發(fā)價值

D．正常經(jīng)營年份的經(jīng)營收入/總開發(fā)成本

答案： A．

解析：公式：RPC．=D．P/TD．C．

21.某租客5年支付的物業(yè)租金的現(xiàn)值為40萬元，年租金增長的百分率為5%，如果折現(xiàn)率與之相同，則該租客第一年末支付的租金為（）萬元。

A．8.0 B．8.4 C．9.0 D．10.0

答案：B．

解析：由40=5*A．1/（1+5%）得出A．1=8.4

22.房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)階段是指（）所經(jīng)過的過程。

A．房地產(chǎn)開發(fā) B．獲得土地后到全部工程竣工

C．從工程開工到工程竣工驗收 D．從工程開工到項目租售完畢

答案：C．

解析：房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)階段是指從工程開工到工程竣工驗收所經(jīng)過的過程。

23.物業(yè)代理公司通過詳細的市場調(diào)查分析和預(yù)測，可以協(xié)助開發(fā)商或業(yè)主進行（）。

A．項目融資 B．工程招標

C．市場定位 D．物業(yè)管理

答案：C．

解析：物業(yè)代理公司通過詳細的市場調(diào)查分析和預(yù)測，可以協(xié)助開發(fā)商或業(yè)主進行市場定位。

24.反映投資者每年實際獲得的凈收益與投資者初始投入的權(quán)益投資的比率的指標是（）

A．還本付息比率 B．抵押收益率

C．投資回報率 D．項目收益率

答案：C．

解析：投資回報率反映投資者每年實際獲得的凈收益與投資者初始投入的權(quán)益投資的比率。

25.已知某筆貸款的年名義利率為12%，實際利率為12.55%，則該筆貸款是按（）作為計息周期的。

A．年 B．半年 C．季度 D．月

答案：C．

解析：常識。

26.對于選擇了目標市場的企業(yè)，唯一的方法就是實現(xiàn)自己企業(yè)的產(chǎn)品和競爭對手之間的（）。

A．差別化 B．同質(zhì)化 C．多樣化 D．獨特性

答案：A．

解析：對于選擇了目標市場的企業(yè)，唯一的方法就是實現(xiàn)自己企業(yè)的產(chǎn)品和競爭對手之間的差別化。

27.物業(yè)管理工作中的每一部分工作，都應(yīng)以（）為中心。

A．物業(yè)的保值增值 B．滿足當前的租戶和新租戶 C．物業(yè)的安全 D．實現(xiàn)物業(yè)的管理目標 答案：B． 解析：物業(yè)管理工作中的每一部分工作，都應(yīng)以滿足當前的租戶和新租戶為中心。

28.由于出讓計劃不明確，對以抵押方式向土地儲備機構(gòu)發(fā)放貸款，貸款期限最長不得超過（）年

A．1 B．2 C．3 D．5

答案：B．

解析：對以抵押方式向土地儲備機構(gòu)發(fā)放貸款，貸款期限最長不得超過2年。

29.可行性研究報告中，一般不包括（）

A．封面 B．摘要 C．初步設(shè)計方案 D．附表

答案：C．

解析：初步設(shè)計在可行性研究階段后。

30.某項目生產(chǎn)能力30000件/年，產(chǎn)品售價3000元/件，總成本費用7800元，其中固定成本3000萬元，成本與產(chǎn)量呈線性關(guān)系，則盈虧平衡產(chǎn)量為（）

A．30000件 B．21400件 C．21800件 D．15600件

答案：B．

解析：見教材187頁。

31.對于一般房地產(chǎn)投資項目來說，償債備付率應(yīng)該大于（）

A．1 B．1.2 C．1.5 D．2

答案：B．

解析：當小于1.2時，表示當期資金來源不足以償付當期債務(wù)。

32.某城市地鐵線的建設(shè)，使沿線房地產(chǎn)大大增值，這體現(xiàn)了房地產(chǎn)的（）性。

A．適應(yīng)性 B．位置固定性 C．政策影響性 D．相互影響性

答案：D． 解析：這是房地產(chǎn)的相互影響性。33.增長點超過了平衡點，這是房地產(chǎn)市場自然周期的（）階段。A．第一B．第二C．第三D．第四

答案：Ｂ

解析：增長點超過了平衡點，這是房地產(chǎn)市場自然周期的二階段。

34.根據(jù)估計的總銷售收入和銷售量來制定價格的方法是（）

A．認知價值定價法B．領(lǐng)導(dǎo)定價法

C．目標定價法D．成本加成定價法

答案：Ｃ

解析：目標定價法是根據(jù)估計的總銷售收入和銷售量來制定價格的方法

35.以下調(diào)查中，不屬于不可控調(diào)查的是（）

A．市場容量調(diào)查 B．消費行為調(diào)查

C．市場環(huán)境調(diào)查 D．營銷因素調(diào)查

答案：D．

解析：企業(yè)的營銷手段是可控的。

二、多項選擇題（共15題，每題2分，備選答案中，有兩個或兩個以上符合題意的答案，錯選或多選均不得分，少選且選擇正確的，每個選項得0.5分。）

1.工程項目管理的基本職能是計劃、（）

A．組織 B．決策 C． 控制 D． 協(xié)調(diào) E．反饋

答案：A．C．D． 2.政府宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場的手段包括 Ａ土地供應(yīng)計劃 Ｂ地價的杠桿作用 Ｃ誠信建設(shè) Ｄ稅收政策 E．政府定價

答案：A．B．D．

解析：宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場的手段包括土地供應(yīng)計劃、價格、稅收政策等。但不包括誠信建設(shè)。

3.經(jīng)營收入包括（）

A．銷售收入 B．出租收入

C．自營收入 D．營業(yè)外收入 E上年未分配利潤

答案：A．B．C．

解析：經(jīng)營收入包括銷售收入出租收入 自營收入。

4.房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要不確定因素有（）

A．土地費用 B．建安工程費用 C．運營費用

D．空置率 E．容積率

答案：A．B．D．

解析：C．E 主要為置業(yè)投資項目的不確定因素。

5.敏感性分析的“三項預(yù)測值”法對房地產(chǎn)開發(fā)項目中所涉及的變動因素，分別給出三個預(yù)測值，即（）

A．最樂觀預(yù)測值 B．最悲觀預(yù)測值

C．最可能預(yù)測值 D．最客觀的預(yù)測值 E最原始的評估值

答案：A．B．C．

解析：三項預(yù)測值即最樂觀預(yù)測值、最悲觀預(yù)測值、最可能預(yù)測值

6.財務(wù)評價中損益表用以計算（）等評價指標。

A．成本利潤率 B．投資利潤率 C．資本金利潤率 D．資本金凈利潤率 E資產(chǎn)負債率 答案：B．C．D． 解析：損益表中不顯示成本及資產(chǎn)負債情況。

7.個人住房抵押貸款包括（）

A．商業(yè)性住房抵押貸款 B．商用房地產(chǎn)抵押貸款

C．政策性住房抵押貸款 D．在建工程抵押貸款

第四篇：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理復(fù)習(xí)題

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理復(fù)習(xí)題

一、名詞解釋

1.房地產(chǎn)A1

2.房地產(chǎn)市場A24

3.農(nóng)地征收A44

4.回歸分析法A121

5.復(fù)利計息B66

6.物業(yè)前期管理B14

4二、簡答1.影響房地產(chǎn)價格上升主要有哪幾個原因？A4

1.房地產(chǎn)市場具有哪些特性？A30

2.從房地產(chǎn)投資開發(fā)周期角度來劃分，可以把房地產(chǎn)投資風險分為幾種類型?A88

3.影響房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的主要有哪些社會經(jīng)濟力量？33

4.房地產(chǎn)開發(fā)項目工程建設(shè)竣工驗收包括哪些程序？A115

5.物業(yè)前期管理具有哪些作用？144

6.房地產(chǎn)價格的構(gòu)成要素有哪些？12

2三、問答題

1.某一房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬獲得某城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)一農(nóng)民集體所有的地塊建設(shè)經(jīng)濟適用住房。該農(nóng)民集體經(jīng)濟組織原耕地面積為80公頃，農(nóng)業(yè)人口為600人，現(xiàn)征收耕地20公頃，該地塊征收前3年每公頃年產(chǎn)值分別為3萬元、3.2萬元、3.4萬元。經(jīng)商定，土地補償費為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的8倍；每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標準，為該地被征收前3年平均年產(chǎn)值的5倍，被征收土地上的附著物及青苗補償費為20萬元，征收耕地的耕地開墾費為60萬元。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》，試回答以下問題：P46

（1）該地塊被征收應(yīng)由政府的哪一級部門批準？

（2）需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)有多少？安置補助費為多少？

（3）征收耕地補償費用為多少？

（4）該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付的費用為多少？

2.貸款90萬元，月還款增長比率0.45%，15年期，貨款利率6.6%。問其初始還款額和第15年最后一個月的還款額是多少?P72

3.某房地產(chǎn)開發(fā)商向銀行貸款1500萬元,期限5年,年利率8%,若該筆貸款的還款為按季度付息,到期后一次償還本金,則開發(fā)商支付的利息總額是多少?如果計算先期支付的利息的時間價值,則該筆貸款到期后開發(fā)商實際支付的利息又是多少?

第五篇：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理課程作業(yè)

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理課程作業(yè)

1、房地產(chǎn)的含義及特性

2、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的概念及特點

3、房地產(chǎn)開發(fā)的參與者

4、房地產(chǎn)開發(fā)程序

5、房地產(chǎn)開發(fā)的行政管理內(nèi)容

6、房地產(chǎn)開發(fā)的行政管理和市場宏觀調(diào)控

7、房地產(chǎn)市場的內(nèi)涵、構(gòu)成要素、類型、特點

8、我國基本土地制度內(nèi)容

9、房地產(chǎn)開發(fā)項目用地的獲取方式及特點

10、城市規(guī)劃對房地產(chǎn)項目的控制實施及規(guī)劃控制指標

11、房地產(chǎn)項目投資策劃、規(guī)劃設(shè)計策劃、建設(shè)過程策劃、營銷策劃內(nèi)容

12、房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告內(nèi)容

13、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資和費用構(gòu)成14、房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價指標及方法

15、房地產(chǎn)開發(fā)項目融資的資金來源

16、房地產(chǎn)開發(fā)項目管理內(nèi)容及項目前期工作管理

17、物業(yè)管理及前期物業(yè)管理

18、房地產(chǎn)市場管理、房地產(chǎn)價格管理、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記管理

19、某開發(fā)商欲參與一住宅開發(fā)項目地塊的拍賣競價工作，該地塊為已整理完畢的熟地，其用地情況和規(guī)劃條件如下：規(guī)劃住宅凈用地10畝，規(guī)劃建筑容積率為2.0，住宅配套商業(yè)面積為總建筑面積的10％。根據(jù)市場調(diào)查，該地段同類商品住宅銷售價格為5000元/平方米，商業(yè)用房銷售價格為10000元/平方米，前期行政規(guī)費及前期工程費用合計估算為500元/平方米，建筑安裝工程費用估算為1200元/平方米，公建及基礎(chǔ)設(shè)施配套費用估算為500元/平方米，銷售及管理費用（包括利息費用）為300元/平方米，銷售綜合稅率為銷售收入的6％。若開發(fā)商的預(yù)期項目總投資利潤率為30％，則該開發(fā)商能夠接受的樓面地價為多少（元/平方米）？此時土地總價為多少，單價為多少（萬元/畝）？

20、一家庭準備購房，已知房屋總價50萬，其中30%作為首付，剩下的去商業(yè)銀行辦理按揭，經(jīng)評估該家庭平均月收入為8800元，可選擇的還款期限為10年，15年和20年三種，年利率12%，還款方式為每月等額還款，且銀行要求每月還款額應(yīng)小于家庭平均月收入的一半，求：在滿足貸款條件的前提下，為使該家庭所付利息較少時選擇何種還款期限？此時的月還款額為多少？（保留整數(shù)）