第一篇：對(duì)國(guó)企改制評(píng)估報(bào)告存在問題的分析

深圳市注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師協(xié)會(huì)專業(yè)委員會(huì)成立兩年來，專業(yè)委員會(huì)高效運(yùn)作，在解決資產(chǎn)評(píng)估方面難題的同時(shí)，也更好地為國(guó)資辦、資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司的國(guó)企改革服務(wù)，并為國(guó)企改革的順利健康發(fā)展提供了有力保證。2003年1月～2004年3月，國(guó)資辦、我會(huì)組織召開了38次專家評(píng)審會(huì)，其中出具正式專家意見書30份。為國(guó)企改革評(píng)估報(bào)告把好了一道關(guān)。從提交給專家委員會(huì)的報(bào)告來看，各機(jī)構(gòu)評(píng)估報(bào)告書整體質(zhì)量在逐步提高，各機(jī)構(gòu)更加重視報(bào)告質(zhì)量，但某些方面仍需要規(guī)范操作。我們針對(duì)各次專家評(píng)審會(huì)涉及的事項(xiàng)和存在的一些共性問題進(jìn)行分析，并提出如何恰當(dāng)?shù)某鼍哔Y產(chǎn)評(píng)估報(bào)告需注意的一些問題，以供各資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)參考：

一、對(duì)于國(guó)企改革中的評(píng)估問題。在專家評(píng)審會(huì)討論中發(fā)現(xiàn)很多問題不是單純的評(píng)估技術(shù)問題，而是改制方案中存在的許多不確定性因素和改制方案關(guān)鍵問題不明確所造成的。

建議評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)在詳盡了解企業(yè)改制目的及背景前提下，開展盡職調(diào)查，按操作規(guī)范進(jìn)行職業(yè)判斷。首先應(yīng)盡可能制定詳細(xì)、完善的評(píng)估方案，評(píng)估方法的采用應(yīng)進(jìn)行充分論證，并多和委托方特別是主管部門進(jìn)行溝通，對(duì)評(píng)估的重點(diǎn)、難點(diǎn)做到心中有數(shù)。同時(shí)，各評(píng)估師應(yīng)熟悉、掌握中央及深圳市關(guān)于國(guó)企改制的一系列法規(guī)及規(guī)章，嚴(yán)格依法評(píng)估。

二、評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行整體資產(chǎn)評(píng)估時(shí)，將房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估結(jié)果并入評(píng)估報(bào)告的，評(píng)估報(bào)告所納入房地產(chǎn)的評(píng)估范圍與深圳市規(guī)劃國(guó)土局的處置方案所確定的資產(chǎn)范圍不一致，造成部分資產(chǎn)漏評(píng)，影響整個(gè)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的使用。

建議評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)先核對(duì)資產(chǎn)評(píng)估明細(xì)表與深圳市規(guī)劃國(guó)土局的處置方案所確定的資產(chǎn)范圍是否一致。如有未納入處置方案的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估。對(duì)未經(jīng)深圳市國(guó)土部門備案的非深圳地區(qū)房地產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)按規(guī)定實(shí)施評(píng)估程序并承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。如果委托方已與房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)簽訂有關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估業(yè)務(wù)合同的，特別提示資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，在與委托方簽訂業(yè)務(wù)約定書時(shí)要注意明確資產(chǎn)評(píng)估范圍。

三、對(duì)于長(zhǎng)期投資的評(píng)估，部分評(píng)估機(jī)構(gòu)按照母子公司合并會(huì)計(jì)報(bào)表進(jìn)行評(píng)估，不符合《資產(chǎn)評(píng)估操作規(guī)范意見（試行）》第四十九條和第五十條規(guī)定。

評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)按照規(guī)范的要求，先對(duì)被投資企業(yè)進(jìn)行整體評(píng)估。根據(jù)擬改制企業(yè)占被投資企業(yè)股權(quán)比例，確定該項(xiàng)長(zhǎng)期投資的評(píng)估值?？毓珊头强毓傻拈L(zhǎng)期投資，都要單獨(dú)計(jì)算評(píng)估值，并計(jì)到長(zhǎng)期投資項(xiàng)目下，不要將被投資企業(yè)的資產(chǎn)和負(fù)債與投資方合并處理。

此外，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)按照《資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定》的要求，簡(jiǎn)要介紹投資背景、被投資單位的概況，說明長(zhǎng)期投資的種類、形成原因及對(duì)企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)狀況的影響；深入了解具體投資形式、收益獲取方式和占被投資單位資本的比重，根據(jù)不同情況進(jìn)行評(píng)估。建議評(píng)估機(jī)構(gòu)著重說明長(zhǎng)期投資以不同的方式評(píng)估的理由，并履行應(yīng)有的資產(chǎn)評(píng)估程序。

四、在對(duì)國(guó)有企業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目評(píng)估中，部分評(píng)估機(jī)構(gòu)未能在清產(chǎn)核資和審計(jì)的基礎(chǔ)上進(jìn)行評(píng)估，造成企業(yè)賬面數(shù)，審計(jì)報(bào)告數(shù)與資產(chǎn)評(píng)估清查明細(xì)表數(shù)不一致，影響資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的合理使用。[!--empirenews.page--] 建議評(píng)估機(jī)構(gòu)在出具正式報(bào)告前，做好與審計(jì)機(jī)構(gòu)的對(duì)接工作。企業(yè)申報(bào)賬面值應(yīng)與審計(jì)報(bào)告數(shù)一致，對(duì)評(píng)估需要調(diào)整的事項(xiàng)，應(yīng)在清查調(diào)整值中進(jìn)行調(diào)整，并需要企業(yè)予以確認(rèn)。

五、評(píng)估機(jī)構(gòu)擅自對(duì)應(yīng)收款項(xiàng)評(píng)估為零。

對(duì)國(guó)企改制企業(yè)應(yīng)收賬款的評(píng)估，必須在恢復(fù)已計(jì)提的壞賬準(zhǔn)備的基礎(chǔ)上進(jìn)行。應(yīng)嚴(yán)格按照深圳市國(guó)有企業(yè)改制有關(guān)文件的規(guī)定進(jìn)行評(píng)估。對(duì)于按照有關(guān)規(guī)定可以核銷的資產(chǎn)損失，經(jīng)規(guī)定程序?qū)徟蠓娇捎枰院虽N。確保應(yīng)收賬款相關(guān)歷史問題有案可查，防止有關(guān)責(zé)任線索滅失。

六、對(duì)于預(yù)計(jì)負(fù)債的評(píng)估，由于現(xiàn)有評(píng)估理論、評(píng)估準(zhǔn)則及相關(guān)操作規(guī)范未有涉及，評(píng)估機(jī)構(gòu)在評(píng)估中往往按企業(yè)經(jīng)審計(jì)后的賬面值予以確認(rèn)，未能充分考慮預(yù)期可能獲得的補(bǔ)償及可能支付的確定金額。部分評(píng)估報(bào)告的前提條件和假設(shè)條件仍然為“未考慮現(xiàn)在及將來可能承擔(dān)的抵押、擔(dān)保事宜?！痹斐汕疤釛l件和假設(shè)條件與評(píng)估結(jié)果互相矛盾。

評(píng)估機(jī)構(gòu)在具有充分理由對(duì)預(yù)計(jì)負(fù)債進(jìn)行確認(rèn)時(shí)，應(yīng)考慮將前提條件和假設(shè)條件設(shè)定為“僅考慮上述擔(dān)保事項(xiàng)，對(duì)資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的影響，未考慮其他現(xiàn)在及將來可能承擔(dān)的抵押、擔(dān)保事宜?！睉?yīng)特別關(guān)注企業(yè)在承擔(dān)連帶責(zé)任擔(dān)保的情況下，擔(dān)保單位享有的拒絕履行擔(dān)保責(zé)任的抗辨權(quán)以及在履行擔(dān)保義務(wù)后所擁有的向被擔(dān)保單位的追償權(quán)。并說明上述事項(xiàng)可能對(duì)評(píng)估結(jié)果所產(chǎn)生影響的程度。關(guān)注企業(yè)與被擔(dān)保公司是否存在反擔(dān)保合同，對(duì)企業(yè)為各子公司擔(dān)保的預(yù)計(jì)負(fù)債，應(yīng)核實(shí)被擔(dān)保公司是否存在重復(fù)掛賬問題，對(duì)預(yù)計(jì)負(fù)債的確認(rèn)應(yīng)保持職業(yè)謹(jǐn)慎態(tài)度，并做到所確認(rèn)的預(yù)計(jì)負(fù)債證據(jù)充分、計(jì)量合理。

七、執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)仍有待提高。部分機(jī)構(gòu)未能充分關(guān)注資產(chǎn)評(píng)估目的行為與評(píng)估結(jié)果的對(duì)應(yīng)關(guān)系，對(duì)重大事項(xiàng)未充分履行如實(shí)的告知義務(wù)，對(duì)重要事項(xiàng)影響企業(yè)凈資產(chǎn)的程度揭示不深，對(duì)資產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)易發(fā)生區(qū)域把握不夠準(zhǔn)確。

建議評(píng)估機(jī)構(gòu)充分加強(qiáng)前期調(diào)查，充分了解和掌握客戶的基本情況，制定詳細(xì)周密的評(píng)估方案；根據(jù)評(píng)估的特定目的，選擇適用的價(jià)值類型和方法，保持高度的職業(yè)謹(jǐn)慎，將職業(yè)判斷貫穿評(píng)估工作的始終。重點(diǎn)把握資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)目前所面臨的重大事項(xiàng)不確定風(fēng)險(xiǎn)、權(quán)屬風(fēng)險(xiǎn)、數(shù)量風(fēng)險(xiǎn)、計(jì)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)、報(bào)告風(fēng)險(xiǎn)及檔案風(fēng)險(xiǎn)等主要風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)有關(guān)業(yè)務(wù)形成結(jié)論或提出建議時(shí)，應(yīng)當(dāng)以充分、適當(dāng)?shù)淖C據(jù)為依據(jù)，更要在法律允許和力所能及的范圍內(nèi)采取多種形式防范執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

八、在國(guó)企改革中應(yīng)特別注意無形資產(chǎn)的評(píng)估問題，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)按《無形資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則》的規(guī)定首先進(jìn)行清查，對(duì)確實(shí)擁有無形資產(chǎn)的應(yīng)該進(jìn)行評(píng)估。評(píng)估機(jī)構(gòu)認(rèn)為沒有無形資產(chǎn)的也應(yīng)進(jìn)行說明。

另外，深圳市國(guó)企改革近年來取得重大突破，大力推行引進(jìn)國(guó)內(nèi)外戰(zhàn)略投資者、經(jīng)營(yíng)者和員工持股、國(guó)有資產(chǎn)授權(quán)經(jīng)營(yíng)等多項(xiàng)措施。在具體的操作方式上，深圳注重創(chuàng)新，構(gòu)建了比較完善的國(guó)企改革政策法規(guī)體系，這些文件聯(lián)系實(shí)際，條理清晰，全面周到，注重細(xì)節(jié)，可操作性強(qiáng)。同時(shí)，針對(duì)國(guó)企改革過程中碰到的新情況、新問題，及時(shí)制定了若干個(gè)補(bǔ)充意見，使政策“盲點(diǎn)”得到妥善解決。深圳國(guó)企改革的模式也為其他地方政府提供了有益的探索和值得借鑒的改革經(jīng)驗(yàn)。在深圳漸趨成熟、規(guī)范和產(chǎn)業(yè)化的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)一直為深圳國(guó)企改革提供了良好的專業(yè)化服務(wù)，希望各評(píng)估機(jī)構(gòu)抓住這一契機(jī)，把深圳國(guó)企改革的經(jīng)驗(yàn)和在為深圳國(guó)企改革方面提供專業(yè)化服務(wù)的經(jīng)驗(yàn)推廣到全國(guó)各地，根據(jù)國(guó)家的法律法規(guī)、借鑒深圳市政府的改制政策并結(jié)合改制企業(yè)的實(shí)際情況，綜合當(dāng)?shù)卣椭鞴懿块T、企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理者和廣大職工的意愿，合法地運(yùn)用各種財(cái)務(wù)處理方法設(shè)計(jì)一個(gè)兼顧各方利益、有利于企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展、符合現(xiàn)代企業(yè)制度要求且法律風(fēng)險(xiǎn)較小的改制方案，并在該方案順利通過后，在有關(guān)各方的配合下，指導(dǎo)企業(yè)具體實(shí)施改制方案的內(nèi)容，對(duì)于實(shí)施改制方案過程中出現(xiàn)的問題及時(shí)幫助企業(yè)應(yīng)對(duì)和解決，在新一輪國(guó)企改制中，不斷的拓展資產(chǎn)評(píng)估服務(wù)領(lǐng)域。

第二篇：對(duì)國(guó)企改制評(píng)估報(bào)告存在問題的分析

深圳市注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師協(xié)會(huì)專業(yè)委員會(huì)成立兩年來，專業(yè)委員會(huì)高效運(yùn)作，在解決資產(chǎn)評(píng)估方面難題的同時(shí)，也更好地為國(guó)資辦、資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司的國(guó)企改革服務(wù)，并為國(guó)企改革的順利健康發(fā)展提供了有力保證。2003年1月～2004年3月，國(guó)資辦、我會(huì)組織召開了38次專家評(píng)審會(huì)，其中出具正式專家意見書30份。為國(guó)企改革評(píng)估報(bào)告把好了一道關(guān)。從提交給專家委員會(huì)的報(bào)告來看，各機(jī)構(gòu)評(píng)估報(bào)告書整體質(zhì)量在逐步提高，各機(jī)構(gòu)更加重視報(bào)告質(zhì)量，但某些方面仍需要規(guī)范操作。我們針對(duì)各次專家評(píng)審會(huì)涉及的事項(xiàng)和存在的一些共性問題進(jìn)行分析，并提出如何恰當(dāng)?shù)某鼍哔Y產(chǎn)評(píng)估報(bào)告需注意的一些問題，以供各資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)參考：

一、對(duì)于國(guó)企改革中的評(píng)估問題。在專家評(píng)審會(huì)討論中發(fā)現(xiàn)很多問題不是單純的評(píng)估技術(shù)問題，而是改制方案中存在的許多不確定性因素和改制方案關(guān)鍵問題不明確所造成的。

建議評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)在詳盡了解企業(yè)改制目的及背景前提下，開展盡職調(diào)查，按操作規(guī)范進(jìn)行職業(yè)判斷。首先應(yīng)盡可能制定詳細(xì)、完善的評(píng)估方案，評(píng)估方法的采用應(yīng)進(jìn)行充分論證，并多和委托方特別是主管部門進(jìn)行溝通，對(duì)評(píng)估的重點(diǎn)、難點(diǎn)做到心中有數(shù)。同時(shí)，各評(píng)估師應(yīng)熟悉、掌握中央及深圳市關(guān)于國(guó)企改制的一系列法規(guī)及規(guī)章，嚴(yán)格依法評(píng)估。

二、評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行整體資產(chǎn)評(píng)估時(shí)，將房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估結(jié)果并入評(píng)估報(bào)告的，評(píng)估報(bào)告所納入房地產(chǎn)的評(píng)估范圍與深圳市規(guī)劃國(guó)土局的處置方案所確定的資產(chǎn)范圍不一致，造成部分資產(chǎn)漏評(píng)，影響整個(gè)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的使用。

建議評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)先核對(duì)資產(chǎn)評(píng)估明細(xì)表與深圳市規(guī)劃國(guó)土局的處置方案所確定的資產(chǎn)范圍是否一致。如有未納入處置方案的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估。對(duì)未經(jīng)深圳市國(guó)土部門備案的非深圳地區(qū)房地產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)按規(guī)定實(shí)施評(píng)估程序并承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。如果委托方已與房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)簽訂有關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估業(yè)務(wù)合同的，特別提示資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，在與委托方簽訂業(yè)務(wù)約定書時(shí)要注意明確資產(chǎn)評(píng)估范圍。

三、對(duì)于長(zhǎng)期投資的評(píng)估，部分評(píng)估機(jī)構(gòu)按照母子公司合并會(huì)計(jì)報(bào)表進(jìn)行評(píng)估，不符合《資產(chǎn)評(píng)估操作規(guī)范意見（試行）》第四十九條和第五十條規(guī)定。

評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)按照規(guī)范的要求，先對(duì)被投資企業(yè)進(jìn)行整體評(píng)估。根據(jù)擬改制企業(yè)占被投資企業(yè)股權(quán)比例，確定該項(xiàng)長(zhǎng)期投資的評(píng)估值?？毓珊头强毓傻拈L(zhǎng)期投資，都要單獨(dú)計(jì)算評(píng)估值，并計(jì)到長(zhǎng)期投資項(xiàng)目下，不要將被投資企業(yè)的資產(chǎn)和負(fù)債與投資方合并處理。

此外，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)按照《資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定》的要求，簡(jiǎn)要介紹投資背景、被投資單位的概況，說明長(zhǎng)期投資的種類、形成原因及對(duì)企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)狀況的影響；深入了解具體投資形式、收益獲取方式和占被投資單位資本的比重，根據(jù)不同情況進(jìn)行評(píng)估。建議評(píng)估機(jī)構(gòu)著重說明長(zhǎng)期投資以不同的方式評(píng)估的理由，并履行應(yīng)有的資產(chǎn)評(píng)估程序。

四、在對(duì)國(guó)有企業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目評(píng)估中，部分評(píng)估機(jī)構(gòu)未能在清產(chǎn)核資和審計(jì)的基礎(chǔ)上進(jìn)行評(píng)估，造成企業(yè)賬面數(shù)，審計(jì)報(bào)告數(shù)與資產(chǎn)評(píng)估清查明細(xì)表數(shù)不一致，影響資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的合理使用。

建議評(píng)估機(jī)構(gòu)在出具正式報(bào)告前，做好與審計(jì)機(jī)構(gòu)的對(duì)接工作。企業(yè)申報(bào)賬面值應(yīng)與審計(jì)報(bào)告數(shù)一致，對(duì)評(píng)估需要調(diào)整的事項(xiàng)，應(yīng)在清查調(diào)整值中進(jìn)行調(diào)整，并需要企業(yè)予以確認(rèn)。

第三篇：國(guó)企改制中土地使用權(quán)評(píng)估問題淺析

國(guó)企改制中土地使用權(quán)評(píng)估問題淺析

日期：2005-5-8作者:潘雄偉 何宜華

國(guó)有企業(yè)改制過程中如何處理土地使用權(quán)是一個(gè)十分關(guān)鍵的問題，因?yàn)檫@不僅直接涉及到對(duì)國(guó)有資產(chǎn)的保護(hù)，也涉及到對(duì)企業(yè)職工的利益保護(hù)。從嚴(yán)格意義上而言，在原有體制下，國(guó)有企業(yè)的土地使用權(quán)是歸國(guó)家所有的，只不過是國(guó)家以劃撥等方式將其劃歸企業(yè)無償使用。在企業(yè)改制過程中，企業(yè)轉(zhuǎn)換經(jīng)營(yíng)機(jī)制，尤其是實(shí)行公司制改造后，企業(yè)將成為獨(dú)立核算、自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧的獨(dú)立的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)主體，企業(yè)獨(dú)自享有民事權(quán)利和承擔(dān)民事義務(wù)。這就意味著企業(yè)的土地使用權(quán)也將由企業(yè)依法自行支配，國(guó)家無權(quán)任意干預(yù)。國(guó)家對(duì)于改制后的企業(yè)中的國(guó)有資產(chǎn)部分只能夠享有資產(chǎn)股東權(quán)益。此時(shí)就提出了關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)如何定價(jià)的問題，而這個(gè)問題的關(guān)鍵就是如何對(duì)土地使用權(quán)的價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。評(píng)估公正對(duì)于國(guó)家和企業(yè)都公平，反之，將勢(shì)必?fù)p害一方當(dāng)事人的合法利益，而受損害的一方通常是國(guó)家。從另一個(gè)方面來看，改制前的企業(yè)享有的集體土地使用權(quán)同企業(yè)職工的利益也是息息相關(guān)的。企業(yè)所享有的集體土地使用權(quán)在改制前人人都可以從中受益，改制后由于實(shí)行股份制，必然要對(duì)土地使用權(quán)進(jìn)行評(píng)估作價(jià)，將其折合成股份。因此，對(duì)于土地使用權(quán)價(jià)格的評(píng)估直

接影響到企業(yè)職工的利益。

一、企業(yè)改制中，對(duì)土地使用權(quán)的幾種不當(dāng)處理方式

１．將國(guó)家行政劃撥土地使用權(quán)以優(yōu)惠價(jià)格出讓給企業(yè)。一些地方因沒有提留轉(zhuǎn)換職工身份的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金，而將行政劃撥土地使用權(quán)以優(yōu)惠價(jià)格出讓給企業(yè)。個(gè)別地方甚至規(guī)定，當(dāng)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到一定高度時(shí)，行政劃撥土地就送給企業(yè)，以此作為國(guó)家對(duì)企業(yè)改制的一種鼓勵(lì)措施。這種將職工轉(zhuǎn)換身份的置換費(fèi)（或叫職工工齡補(bǔ)償金）和政府對(duì)企業(yè)改制的優(yōu)惠捆在一起的做法將帶來兩個(gè)不利后果：一是企業(yè)改制為有限責(zé)任公司后，企業(yè)的資產(chǎn)是出資人的，以資產(chǎn)形式優(yōu)惠給企業(yè)，其優(yōu)惠就落到了出資人身上，但其中確有職工的有關(guān)費(fèi)用，這就給改制企業(yè)今后的資產(chǎn)界定帶來了困難；二是不利于職工觀念的轉(zhuǎn)變，因?yàn)樵谄髽I(yè)改制時(shí)沒有以職工身份置換的名義提留過資產(chǎn)。政府對(duì)企業(yè)改制進(jìn)行支持是應(yīng)當(dāng)?shù)?，是利?guó)利民的，但是應(yīng)當(dāng)講究實(shí)效，講究方式，不能盲目地進(jìn)行優(yōu)惠，不能因?yàn)椴缓侠淼膬?yōu)惠而給改制

后的企業(yè)帶來新的矛盾。對(duì)于土地使用權(quán)問題尤其是如此。

２．用增加負(fù)資產(chǎn)的辦法提留職工有關(guān)費(fèi)用。有些企業(yè)法人在本身沒有凈資產(chǎn)，或資產(chǎn)不夠提留職工有關(guān)費(fèi)用時(shí)，就將行政劃撥土地使用權(quán)捆在企業(yè)法人資產(chǎn)中，用增加負(fù)資產(chǎn)的辦法提留職工有關(guān)費(fèi)用，導(dǎo)致職工有關(guān)費(fèi)用的提留虛化。一旦改制企業(yè)再次破產(chǎn)，職工將認(rèn)為企業(yè)改制時(shí)國(guó)家對(duì)職工的補(bǔ)償金沒有實(shí)際到位，這就給改制企業(yè)留下了隱患。這也可以說是一種無奈之舉，企業(yè)一方面要改制，只有這樣才能實(shí)現(xiàn)扭虧增盈；另一方面企業(yè)又不能將職工的利益置之不理，這關(guān)系到社會(huì)的穩(wěn)定，是企業(yè)改制的最終目的。但是由于企業(yè)資金緊張，這樣就出現(xiàn)了矛盾：如何在改制中更好地保護(hù)職工的利益，進(jìn)行費(fèi)用提留？而將行政劃撥的土地使用權(quán)捆在企業(yè)資產(chǎn)中，在一定程度上可以解決這一矛盾，但是這種方法治標(biāo)不治本，無法真正解決問題。隨著企業(yè)改制的深入，以及國(guó)有土地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)的完善，這一

問題有望從正面得到解決。

３．土地資產(chǎn)的評(píng)估不合理。土地是一種增值不動(dòng)產(chǎn)，對(duì)于土地使用權(quán)的評(píng)估應(yīng)當(dāng)選擇適當(dāng)?shù)脑u(píng)估方法，否則可能造成對(duì)國(guó)家利益的損害。一些地方規(guī)定：企業(yè)改制的資產(chǎn)統(tǒng)一按重置價(jià)評(píng)估。這個(gè)評(píng)估方法對(duì)商貿(mào)用地是很不合適的。有的企業(yè)在改制時(shí)，資產(chǎn)一時(shí)難以變現(xiàn)，職工的安置費(fèi)沒有來源，就采用實(shí)物資產(chǎn)安置職工的辦法，即按評(píng)估、確認(rèn)的價(jià)格將店面等資產(chǎn)作為職工安置費(fèi)分給職工。由于土地資產(chǎn)的增值，一旦變現(xiàn)，則土地的級(jí)差地租將被職工個(gè)人不合理占有。目前對(duì)這部分差價(jià)究竟如何處理許多地方還沒有規(guī)定，極易導(dǎo)致國(guó)有資產(chǎn)流失。此外，評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)資產(chǎn)評(píng)估的隨意性比較大，對(duì)評(píng)估結(jié)果也缺乏有效的責(zé)任制度。企業(yè)在改制時(shí)漏估或低估資產(chǎn)，其好處被持大股的人占有，引起職工不滿的糾紛時(shí)有發(fā)生。４．集體企業(yè)改制時(shí)機(jī)械地參照國(guó)有企業(yè)的土地優(yōu)惠政策。行政劃撥土地使用權(quán)應(yīng)屬國(guó)家所有，集體企業(yè)改制時(shí)本不應(yīng)以行政劃撥的土地出讓金來安置集體企業(yè)的職工。但為了保持社會(huì)穩(wěn)定，集體企業(yè)改制時(shí)未將土地使用權(quán)收回變現(xiàn)，往往同意將土地出讓金用于集體企業(yè)的職工安置。結(jié)果有的地方在集體企業(yè)本身的資產(chǎn)可以安置職工的情況下，仍將行政劃撥土地

使用權(quán)低價(jià)出讓，造成了國(guó)有資產(chǎn)流失。

二、妥善處理土地使用權(quán)應(yīng)采取的措施

１、要明確一個(gè)觀念，即行政劃撥土地使用權(quán)不是國(guó)有企業(yè)法人的資產(chǎn)，更不是集體企業(yè)法人的資產(chǎn)。在企業(yè)改制中，因?yàn)橥恋厥褂脵?quán)和企業(yè)法人其它資產(chǎn)的處置政策不同，因此兩類

資產(chǎn)必須分開評(píng)估、分別對(duì)待，并根據(jù)土地使用權(quán)的使用情況單獨(dú)報(bào)批處置。

２、要有條件地運(yùn)用土地資產(chǎn)優(yōu)惠政策。條件主要是兩個(gè)：一是企業(yè)資產(chǎn)不夠職工有關(guān)費(fèi)用提留。土地使用權(quán)出讓金首先得保證用于職工有關(guān)費(fèi)用的提留，包括在職職工的身份置換費(fèi)，遺屬、直系親屬及精簡(jiǎn)下放人員的有關(guān)費(fèi)用，離退休人員和內(nèi)退職工的大病醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)和養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)。二是企業(yè)資產(chǎn)出現(xiàn)負(fù)數(shù)。土地使用權(quán)出讓金經(jīng)批準(zhǔn)后得首先用于彌補(bǔ)國(guó)有企業(yè)改制時(shí)的負(fù)資產(chǎn)。集體企業(yè)改制時(shí)除經(jīng)批準(zhǔn)土地出讓金可用于職工安置外，不存在彌補(bǔ)企業(yè)負(fù)

資產(chǎn)的問題。

３、不要勉強(qiáng)按零資產(chǎn)改制。有些企業(yè)對(duì)原有資產(chǎn)進(jìn)行核銷、剝離和提留后，即使將劃撥土地使用權(quán)全部貼上，還出現(xiàn)較大的負(fù)資產(chǎn)，但是由于地方財(cái)政拿不出錢，往往是采取按零資產(chǎn)改制的辦法，這樣無意中造成了虛假出資和虛假提留或提留不足問題。我們認(rèn)為在這種情況下，不能勉強(qiáng)按零資產(chǎn)改制，而應(yīng)該按以下順序調(diào)整資產(chǎn)：企業(yè)總資產(chǎn)—總負(fù)債—?jiǎng)冸x數(shù)—核銷數(shù)＋（未執(zhí)行優(yōu)惠政策的土地出讓金全額—職工費(fèi)用提留）。這個(gè)順序體現(xiàn)了如下精神：一是將行政劃撥土地使用權(quán)與企業(yè)法人資產(chǎn)分開處置，企業(yè)總資產(chǎn)中不包括行政劃撥土地使用權(quán)，剝離和核銷都在企業(yè)總資產(chǎn)中沖減，這體現(xiàn)了先用企業(yè)法人資產(chǎn)處理遺留問題的原則。當(dāng)企業(yè)法人資產(chǎn)出現(xiàn)負(fù)數(shù)時(shí)，再用括號(hào)內(nèi)的正數(shù)資產(chǎn)來彌補(bǔ)其負(fù)數(shù)，如括號(hào)內(nèi)資產(chǎn)是負(fù)數(shù)，當(dāng)視負(fù)資產(chǎn)大小確定改制形式：如負(fù)資產(chǎn)很大，一般要求采取破產(chǎn)或解散的辦法；如負(fù)資產(chǎn)不大，則可實(shí)施股份制改造，但必須有全體出資人同意承擔(dān)負(fù)資產(chǎn)的承諾書。二是用土地使用權(quán)作為職工有關(guān)費(fèi)用的保證，如果括號(hào)內(nèi)是負(fù)數(shù)，企業(yè)又沒有其它資產(chǎn)用于職工費(fèi)

用提留的，一般要求采取破產(chǎn)或解散的辦法。

４、土地使用權(quán)原則上應(yīng)按市場(chǎng)比較法評(píng)估。市場(chǎng)比較法評(píng)估有如下好處：便于評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)評(píng)估結(jié)果負(fù)責(zé)，對(duì)評(píng)估價(jià)嚴(yán)重背離市場(chǎng)價(jià)格的評(píng)估結(jié)果可以追究其評(píng)估責(zé)任；有利于提足各項(xiàng)費(fèi)用，減少國(guó)家對(duì)改制企業(yè)的欠賬；將國(guó)有資產(chǎn)優(yōu)惠在明處，可以減少腐敗現(xiàn)象的產(chǎn)生。５、政府應(yīng)該充分利用國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司收購(gòu)國(guó)有企業(yè)的實(shí)物資產(chǎn)，盤活存量資產(chǎn)，及時(shí)安置職工，防止和減少國(guó)有資產(chǎn)流失。特別是一些變現(xiàn)比較容易、資產(chǎn)增值明顯的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等要統(tǒng)一收購(gòu)起來，由國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司統(tǒng)一交由中介機(jī)構(gòu)按照公開、公正、公平的原則組織

資產(chǎn)變現(xiàn)。

三、土地使用權(quán)的具體處置方式和程序

依據(jù)國(guó)家有關(guān)土地使用權(quán)管理方面的法律、法規(guī)的規(guī)定，處置的土地使用權(quán)應(yīng)具備兩個(gè)條件：一是該土地使用權(quán)必須權(quán)屬合法、無爭(zhēng)議，并已辦理土地登記，原企業(yè)持有土地使用權(quán)證書；二是該土地必須經(jīng)國(guó)家土地管理局和省級(jí)人民政府土地管理部門認(rèn)證的、具有相應(yīng)土地估價(jià)

資格的機(jī)構(gòu)進(jìn)行地價(jià)評(píng)估。

１、處置的方式：國(guó)有企業(yè)改組為股份有限公司所涉及的劃撥土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)采取國(guó)有土地使用權(quán)出讓、租賃或出資（入股）方式來處置：（１）采用出讓方式的，由原企業(yè)與土地所在地的市、縣人民政府土地管理部門簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》，并支付出讓金。原企業(yè)取得出讓土地使用權(quán)后，可以與改組后成立的股份有限公司（簡(jiǎn)稱股份公司）簽訂一定年限的《土地使用租賃合同》，由原企業(yè)收取租金；原企業(yè)亦可采取以出讓土地使用權(quán)作價(jià)出資（入股）的方式處置。（２）采用租賃方式的，原企業(yè)與縣級(jí)以上人民政府土地管理部門簽訂一定年限的《國(guó)有土地租賃合同》并支付租金。經(jīng)出租方同意后，原企業(yè)可以將該土地轉(zhuǎn)租給股份公司，或者原企業(yè)把該土地租賃使用權(quán)（《土地使用權(quán)租賃合同》）轉(zhuǎn)讓給股份公司，由股份公司向出租方直接支付租金。（３）某些關(guān)鍵領(lǐng)域、基礎(chǔ)性設(shè)施企業(yè)或大型骨干企業(yè)進(jìn)行改組時(shí)，經(jīng)省級(jí)以上人民政府土地管理部門批準(zhǔn)，也可以采取國(guó)家以土地使

用權(quán)作價(jià)出資（入股）方式進(jìn)行處置。

２、處置的程序：（１）由原企業(yè)或其隸屬單位擬訂土地使用權(quán)處置方案。（２）地價(jià)評(píng)估結(jié)果和土地使用權(quán)處置方案均應(yīng)報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府土地管理部門確認(rèn)和審批。原企業(yè)進(jìn)行股份制改造，屬于國(guó)務(wù)院或國(guó)務(wù)院授權(quán)部門批準(zhǔn)設(shè)立的公司，以上方案由原企業(yè)隸屬單位報(bào)國(guó)家土地管理局確認(rèn)、審批；屬于省級(jí)人民政府或其授權(quán)部門批準(zhǔn)設(shè)立的公司，則由省級(jí)人民政府土地管理部門進(jìn)行確認(rèn)、審批。（３）簽訂合同與變更土地登記。土地使用權(quán)處置方案經(jīng)批準(zhǔn)后，采取出讓或租賃方式的，原企業(yè)應(yīng)持土地使用權(quán)處置批準(zhǔn)文件和其他有關(guān)文件與有關(guān)土地管理部門簽訂合同，并按規(guī)定辦理土地登記手續(xù)；采取國(guó)家以土地使用權(quán)作價(jià)出資（入股）方式的，原企業(yè)應(yīng)持國(guó)家土地管理局或省級(jí)人民政府土地管理部門簽署的土地

使用權(quán)處置批準(zhǔn)文件以及作價(jià)出資（入股）決定書，按規(guī)定辦理土地登記手續(xù)。

企業(yè)改制的評(píng)估，涉及的問題不勝枚舉，今天我們只就企業(yè)改制中土地使用權(quán)評(píng)估問題談了

些看法，希望通過不斷探索，共同提高。

第四篇：國(guó)企改制的土地使用權(quán)評(píng)估

淺談國(guó)企改制的土地使用權(quán)評(píng)估

國(guó)有企業(yè)改制的土地使用權(quán)評(píng)估是一項(xiàng)十分復(fù)雜的工作，結(jié)合工作經(jīng)驗(yàn)，對(duì)此我想簡(jiǎn)單談?wù)劇?/p>

如何作好國(guó)有企業(yè)改制的土地使用權(quán)評(píng)估是當(dāng)前我國(guó)評(píng)估行業(yè)遇到的新問題。國(guó)企改革是我國(guó)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)生活中的一件大事，在我國(guó)的國(guó)有企業(yè)中土地資產(chǎn)占企業(yè)總資產(chǎn)比重相當(dāng)大，地價(jià)評(píng)估是一項(xiàng)關(guān)系到國(guó)有企業(yè)改制能否順利實(shí)現(xiàn)，具有較強(qiáng)政策性、社會(huì)性的工作，土地評(píng)估的合理與否，關(guān)系到國(guó)有企業(yè)能否順利轉(zhuǎn)制，改變過去的經(jīng)營(yíng)模式，使之成為適應(yīng)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的現(xiàn)代企業(yè)。如果土地資產(chǎn)值過高，必然造成國(guó)有資產(chǎn)的份額增大，投資回報(bào)率下降，增加企業(yè)負(fù)擔(dān)，影響投資者積極性。相反如果評(píng)估值偏低，則會(huì)造成國(guó)有資產(chǎn)流失，弱化國(guó)家土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的體現(xiàn)。因此，國(guó)企改制的地價(jià)評(píng)估與普通意義上的地價(jià)評(píng)估（抵押貸款、招商引資等）有許多不相同的地方，需要評(píng)估人員認(rèn)真思考和探索。

一、國(guó)企土地資產(chǎn)的特點(diǎn)

1、土地權(quán)屬性質(zhì)復(fù)雜：有出讓土地、劃撥土地和國(guó)有租賃土地，土地除了以上三種形式外，還存在著空轉(zhuǎn)土地。

2、用途多樣性：既有工業(yè)用地、還有商業(yè)用地、辦公用地、綜合用地、市政設(shè)施用地、住宅用地等；

3、分布面廣：跨區(qū)域、跨城市、跨省份；

4、占企業(yè)資產(chǎn)總量比重較大。

二、操作程序

由于國(guó)有企業(yè)的土地資產(chǎn)具有以上的特點(diǎn)，在評(píng)估的實(shí)務(wù)操作方式上不同于一般的單項(xiàng)土地評(píng)估（如抵押、轉(zhuǎn)讓、出讓底價(jià)等）。在操作程序上除了按照土地估價(jià)的一般程序之外還要完成以下幾個(gè)程序：

一要進(jìn)行資產(chǎn)清查，了解企業(yè)的土地資產(chǎn)狀況。

二要了解企業(yè)改制方案，清楚企業(yè)土地資產(chǎn)在改制中的處置方式。三要與企業(yè)、上級(jí)主管部門、國(guó)有資產(chǎn)管理部門進(jìn)行充分溝通，確定與企業(yè)改制匹配的評(píng)估范圍。

四要會(huì)同資產(chǎn)評(píng)估人員、企業(yè)等相關(guān)人員確定合適的評(píng)估基準(zhǔn)日。

五要根據(jù)企業(yè)改制的土地處置方式，確定相應(yīng)的土地使用權(quán)評(píng)估價(jià)格類型。根據(jù)《國(guó)有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》（1998年2月11日原國(guó)家土地管理局第8號(hào)令）第三條規(guī)定，對(duì)國(guó)有企業(yè)改革中涉及的劃撥土地使用權(quán)，根據(jù)企業(yè)改革的不同形式和具體情況，可分別采取國(guó)有土地使用權(quán)出讓、國(guó)有土地租賃、國(guó)家以土地使用權(quán)作價(jià)出資（入股）和保留劃撥土地用地方式予以處置。

1、屬于經(jīng)批準(zhǔn)可保留劃撥土地使用權(quán)處置方式的國(guó)有企業(yè)改制中，此時(shí)的土地使用權(quán)評(píng)估價(jià)格類型為劃撥土地使用權(quán)價(jià)格。

2、土地資產(chǎn)以國(guó)家作價(jià)出資和授權(quán)經(jīng)營(yíng)方式進(jìn)入改制企業(yè)的，經(jīng)由批準(zhǔn)權(quán)的土地管理部門核準(zhǔn)后，土地使用權(quán)評(píng)估價(jià)格類型為出讓土地使用權(quán)價(jià)格。

3、國(guó)有企業(yè)債轉(zhuǎn)股，因政府將在國(guó)有企業(yè)參股，應(yīng)同時(shí)對(duì)劃撥土地使用權(quán)和出讓土地使用權(quán)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，其差額部分即出讓金部分應(yīng)折為國(guó)有股權(quán)。

4、經(jīng)土地管理部門批準(zhǔn)，國(guó)有企業(yè)原租賃土地在改制中保留，則土地使用權(quán)評(píng)估價(jià)格類型為國(guó)有租賃土地使用權(quán)價(jià)格。

三、在評(píng)估工作中要掌握的幾個(gè)原則

1、統(tǒng)一指揮、協(xié)調(diào)作戰(zhàn)的原則

由于涉及的土地性質(zhì)復(fù)雜、數(shù)量多、分布廣，評(píng)估公司要成立項(xiàng)目組，根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)模還可實(shí)行逐級(jí)管理方式，分為項(xiàng)目小組，但管理及技術(shù)由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人總負(fù)責(zé)，作好各項(xiàng)目小組間及與整個(gè)整體資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目的相互配合、相互協(xié)作工作。

2、平衡原則

一個(gè)企業(yè)，尤其是一個(gè)大型的集團(tuán)企業(yè)改制的土地評(píng)估就好比一個(gè)動(dòng)拆遷基地評(píng)估，不僅要作好各宗地的評(píng)估價(jià)格，還必須做好整個(gè)集團(tuán)公司土地評(píng)估價(jià)格的平衡工作，要按照土地的級(jí)別、用途、性質(zhì)以一個(gè)合理的價(jià)格梯度進(jìn)行價(jià)格平衡，這樣有利于企業(yè)改制的順利進(jìn)行。

3、合法原則 合法原則是指評(píng)估對(duì)象具有合法的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)或房地產(chǎn)權(quán)，并且評(píng)估對(duì)象的用途是合法的，符合城市規(guī)劃限制的要求。但由于國(guó)有企業(yè)歷史的原因，存在著土地權(quán)屬不清的情況，而企業(yè)改制實(shí)質(zhì)是企業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓行為，其相關(guān)的土地資產(chǎn)也隨著企業(yè)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓，因此遵循合法原則在改制企業(yè)的土地評(píng)估中尤為重要，如果，對(duì)合法原則掌握不當(dāng)，造成漏評(píng)或多評(píng)，會(huì)對(duì)企業(yè)改制是否順利進(jìn)行造成極大的影響。

四、評(píng)估思路及方法

由前述說，國(guó)有企業(yè)改制中土地資產(chǎn)一般為四種，一是出讓土地，二是劃撥土地，三是空轉(zhuǎn)土地，四是租賃土地。

現(xiàn)就以上四種形式對(duì)應(yīng)的土地使用權(quán)價(jià)格的評(píng)估方法分述如下：

（一）出讓土地使用權(quán)的評(píng)估

出讓土地使用權(quán)評(píng)估思路按《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》規(guī)定的原理和方法進(jìn)行評(píng)估即可。根據(jù)土地用途以及收集的資料綜合分析后，選擇成本逼近法、市場(chǎng)比較法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法、剩余法、收益還原法等方法中的兩種或兩種以上常規(guī)土地估價(jià)方法，評(píng)估出出讓土地使用權(quán)價(jià)格。

（二）劃撥土地使用權(quán)評(píng)估

劃撥土地使用權(quán)評(píng)估的基本思路，主要是在《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》規(guī)定的基本原理和方法的基礎(chǔ)上，考慮劃撥土地使用權(quán)的無限年期、有限收益等基本特點(diǎn)，在幾種不同的基本評(píng)估方法中，不考慮年期修正，并扣除土地出讓金或劃撥土地年租制土地租金標(biāo)準(zhǔn)，從而測(cè)算出劃撥土地使用權(quán)價(jià)格。

1、出讓金扣除法：

在同等條件下，劃撥土地使用權(quán)價(jià)格與出讓土地使用權(quán)價(jià)格是不一樣的，根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》規(guī)定：

劃撥土地使用權(quán)價(jià)格=出讓土地使用權(quán)價(jià)格-土地出讓金

出讓金扣除法是基于以上依據(jù)，首先選擇成本逼近法、市場(chǎng)比較法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法、剩余法、收益還原法等方法中的兩種或兩種以上常規(guī)土地估價(jià)方法，評(píng)估出出讓土地使用權(quán)價(jià)格，再扣除土地出讓金，就得到劃撥土地使用權(quán)價(jià)格。至于扣除土地出讓金的標(biāo)準(zhǔn)需按照當(dāng)?shù)卣?guī)定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

2、直接市場(chǎng)比較法 即直接采用劃撥土地的可比交易案例，運(yùn)用市場(chǎng)比較法評(píng)估待估劃撥土地使用權(quán)價(jià)格。在實(shí)際操作中要注意的是，由于劃撥土地使用權(quán)與出讓土地使用權(quán)其內(nèi)在的權(quán)能和交易內(nèi)涵的不同，因此劃撥土地的各因素修正系數(shù)與出讓土地的各因素修正系數(shù)也是有差別的。至于差異多少，有待于實(shí)際經(jīng)驗(yàn)的積累。

3、收益還原法

收益還原法就是將待估土地未來正常年純收益，以一定的土地還原利率還原。劃撥土地的純收益如何求取，在《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》中未作說明，在實(shí)際操作中我們是這樣做的，可通過調(diào)查與待估宗地屬于同一區(qū)域的國(guó)有企業(yè)租賃和租金水平來間接計(jì)算。國(guó)有土地租賃水平由土地出讓金水平來確定，是國(guó)家權(quán)益在土地收益上的體現(xiàn)，所以用土地純收益減去國(guó)有土地租賃的租金可得到劃撥土地的純收益，再經(jīng)過區(qū)域、個(gè)別因素比較修正，求得待估劃撥土地純收益，再利用上述公式求得劃撥土地使用權(quán)價(jià)格。

劃撥土地還原利率是劃撥土地收益還原為劃撥土地價(jià)格的比率。土地的還原利率實(shí)質(zhì)上是一種土地投資收益率，它與投資風(fēng)險(xiǎn)成正比。從客觀上講，劃撥土地還原利率與出讓土地還原利率是不一樣的，但他們存在著內(nèi)在關(guān)系，就象房地產(chǎn)綜合還原利率與土地還原利率的關(guān)系相近，一般小于出讓土地的還原利率的1%-2%左右。

4、成本逼近法

根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》規(guī)定，采用成本逼近法評(píng)估土地使用權(quán)價(jià)格為土地的成本價(jià)格和土地增值收益之和。根據(jù)國(guó)土資源部國(guó)土資發(fā)[2001]44號(hào)文《關(guān)于改革土地估價(jià)結(jié)果確認(rèn)和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知》，“為支持和促進(jìn)企業(yè)改革，企業(yè)改制時(shí)，可依據(jù)劃撥土地的平均取得和開發(fā)成本，評(píng)定劃撥土地使用權(quán)價(jià)格。因此，在測(cè)算過程中不需要考慮土地增值收益，也不需要考慮年期修正。但土地成本應(yīng)以待估宗地所在區(qū)域劃撥土地平均取得成本為依據(jù)來評(píng)估待估宗地的劃撥土地使用權(quán)價(jià)格。此時(shí)的基本公式為：

劃撥土地使用權(quán)價(jià)格=土地取得費(fèi)用+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+投資利息+投資利潤(rùn)=土地成本。

5、剩余法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法

此兩種方法實(shí)際上是出讓金扣除法的具體運(yùn)用，即運(yùn)用剩余法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法計(jì)算得出出讓土地使用權(quán)價(jià)格，然后再扣除土地出讓金就得到劃撥土地使用權(quán)價(jià)格。要注意的事項(xiàng)是：當(dāng)運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)修正法時(shí)，不考慮年期修正。

6、綜合法 也就是從多方面考慮劃撥土地使用權(quán)價(jià)格影響因素，如當(dāng)?shù)氐耐恋厝〉贸杀?、土地收益情況、土地市場(chǎng)的健全和完善程度、政府確定土地出讓金的標(biāo)準(zhǔn)等，通過采取以上評(píng)估方法進(jìn)行測(cè)算，綜合分析后，剔除不適宜的測(cè)算方法，對(duì)合理的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行平均或加權(quán)，求得劃撥土地使用權(quán)價(jià)格。

（三）空轉(zhuǎn)土地使用權(quán)評(píng)估

空轉(zhuǎn)土地，按國(guó)家土地管理的有關(guān)規(guī)定是無此類性質(zhì)的土地，但并非筆者概念不清，它是某些地方在上世紀(jì)九十年代為了盤活工商企業(yè)國(guó)有房地產(chǎn)，推動(dòng)現(xiàn)代企業(yè)制度的建立而實(shí)施的一項(xiàng)政策，尤其在上海。雖然它不具有普遍性，但由于其特殊性，并且筆者在實(shí)際工作中也遇到了。如何來評(píng)估空轉(zhuǎn)土地使用權(quán)價(jià)格，認(rèn)為有必要與同行共同探討。

所謂空轉(zhuǎn)土地，就是由市房地局與企業(yè)集團(tuán)簽訂土地使用權(quán)出讓合同。由市財(cái)政局按照核定得土地使用權(quán)出讓金額通過支票背書的方式進(jìn)行空轉(zhuǎn)。然后，由國(guó)有資產(chǎn)管理部門根據(jù)企業(yè)集團(tuán)的實(shí)際情況和需要，分階段將土地資產(chǎn)作為國(guó)有資產(chǎn)注入企業(yè)集團(tuán)的總資產(chǎn)。按照上海市有關(guān)規(guī)定，空轉(zhuǎn)土地辦理出讓土地的房地產(chǎn)權(quán)證（但土地取得方式為空轉(zhuǎn)，無使用年期）?？辙D(zhuǎn)土地可以按照規(guī)劃用地性質(zhì)進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，但轉(zhuǎn)讓價(jià)格需按市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估并經(jīng)房地局確認(rèn)，保證使土地的國(guó)家所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上得到體現(xiàn)。因此說，空轉(zhuǎn)土地是國(guó)有企業(yè)改制過程中土地管理的衍生物，實(shí)際上可視作為出讓土地，但不完全等同于出讓土地。

鑒于以上分析，空轉(zhuǎn)土地使用權(quán)價(jià)值評(píng)估思路為出讓土地使用權(quán)價(jià)值扣除需補(bǔ)交的土地出讓金。需補(bǔ)交的土地出讓金為按現(xiàn)行市價(jià)應(yīng)交的出讓金抵扣與財(cái)政簽訂協(xié)議的空運(yùn)轉(zhuǎn)出讓金的差額，若空運(yùn)轉(zhuǎn)的出讓金已大于現(xiàn)行市價(jià)應(yīng)交的出讓金，則不需再補(bǔ)交。公式表示：

空轉(zhuǎn)土地使用權(quán)價(jià)值=出讓土地使用權(quán)價(jià)值-（土地出讓金-與財(cái)政簽訂協(xié)議的空運(yùn)轉(zhuǎn)出讓金）

當(dāng)公式括號(hào)中的計(jì)算值小于零時(shí)，取零值。

（四）國(guó)有租賃土地使用權(quán)評(píng)估

國(guó)有土地租賃是指土地使用者與土地管理部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。國(guó)有租賃土地使用權(quán)是指國(guó)家將國(guó)有土地出租給使用者使用而設(shè)定的。根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，國(guó)有租賃土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)租、抵押和轉(zhuǎn)讓。在國(guó)企改制中，若國(guó)有企業(yè)原租賃土地經(jīng)土地部門批準(zhǔn)仍保留租賃形式，則該宗地的評(píng)估價(jià)格類型為國(guó)有租賃土地使用權(quán)價(jià)格。國(guó)有租賃土地使用權(quán)價(jià)格等于承租土地使用權(quán)合同租金與市場(chǎng)租金的差值在租期內(nèi)的資本化。估價(jià)方法可采用市場(chǎng)比較法和收益還原法。（1）市場(chǎng)比較法：選擇相鄰地區(qū)的類似國(guó)有租賃土地使用權(quán)可比案例，經(jīng)情況修正、日期修正、區(qū)域因素修正、個(gè)別因素修正后得出其價(jià)格。在情況修正時(shí)應(yīng)特別注意與政府簽訂的合同內(nèi)容、特別規(guī)定、經(jīng)過時(shí)間和剩余期限等對(duì)其價(jià)格的影響。

（2）收益還原法：國(guó)有租賃土地使用權(quán)價(jià)格是承租土地使用權(quán)合同租金與市場(chǎng)租金差值在租期內(nèi)的資本化。

在實(shí)際操作中需注意的兩點(diǎn)：（1）國(guó)有租賃土地使用權(quán)還原利率的把握，由于國(guó)有租賃土地使用權(quán)是市場(chǎng)租金與合同租金差額的資本化，受市場(chǎng)變化影響較大，收益不確定性高，投資風(fēng)險(xiǎn)比出讓土地使用權(quán)大，因此，其還原利率一般比出讓土地使用權(quán)高，經(jīng)驗(yàn)數(shù)值為高出1個(gè)百分點(diǎn)。（2）收益年期的確定，收益年期應(yīng)為合同年期內(nèi)的剩余年期。

五、操作中應(yīng)注意的事項(xiàng)

（一）要準(zhǔn)確確定評(píng)估范圍

在評(píng)估實(shí)踐中，我們發(fā)現(xiàn)，由于歷史等原因企業(yè)的土地資產(chǎn)狀況不明晰：有的有帳面值；有的無賬面值；有的雖在賬面上反映，但權(quán)利人非資產(chǎn)占有方所有；有的因拆遷改造，土地資產(chǎn)已減少或沒有，而產(chǎn)權(quán)未發(fā)生變更；有的為了聯(lián)營(yíng)合作，支付了部分土地投入成本，而未取得土地使用權(quán)等等。在這么錯(cuò)眾復(fù)雜的土地資產(chǎn)狀況下，如何準(zhǔn)確地確定評(píng)估范圍是評(píng)估工作的第一步。評(píng)估人員要與企業(yè)、上級(jí)主管部門、國(guó)有資產(chǎn)管理部門進(jìn)行充分溝通，根據(jù)改制企業(yè)的土地處置方式，遵循合法原則，確定與企業(yè)改制相匹配的評(píng)估范圍。杜絕漏評(píng)、多評(píng)現(xiàn)象。

（二）要注意改制企業(yè)土地規(guī)劃條件的改變

隨著城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)的飛速發(fā)展，規(guī)劃部門會(huì)對(duì)城市的整體規(guī)劃進(jìn)行調(diào)整，尤其是舊城區(qū)。而改制企業(yè)往往都位于正在改造或即將改造的城區(qū)內(nèi)，存在著規(guī)劃與現(xiàn)狀不一致的現(xiàn)象，如果在評(píng)估中忽視了這一因素，其評(píng)估結(jié)果往往不能客觀地反映該宗地真實(shí)的市場(chǎng)價(jià)值，違背了我們?cè)谠u(píng)估中需遵循的最有效利用原則和預(yù)期收益原則。因此，在改制企業(yè)的土地評(píng)估中，評(píng)估人員一定要了解改制企業(yè)所在區(qū)域的規(guī)劃以及所待估宗地的規(guī)劃條件。

（三）要注意土地開發(fā)費(fèi)的合理取值

在采用成本逼近法評(píng)估國(guó)有劃撥土地使用權(quán)時(shí)，土地使用權(quán)價(jià)格是由土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)、利息、利潤(rùn)組成。其中土地開發(fā)費(fèi)是指待估宗地紅線內(nèi)、外的現(xiàn)狀開發(fā)程度下所發(fā)生的開發(fā)費(fèi)用，即紅線外“幾通”、紅線內(nèi)“幾通一平”的開發(fā)成本，但在評(píng)估大型國(guó)有改制企業(yè)時(shí)會(huì)遇到土地開發(fā)費(fèi)中比較大的基礎(chǔ)設(shè)施，如供水、供電、供氣、排水、通訊、道路及場(chǎng)地平整等配套費(fèi)，在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，已由這些大型企業(yè)獨(dú)自或聯(lián)合當(dāng)?shù)卣鲑Y開發(fā)完成，并在企業(yè)固定資產(chǎn)賬務(wù)中體現(xiàn)。由于紅線內(nèi)的開發(fā)費(fèi)用計(jì)入固定資產(chǎn)評(píng)估值中，此時(shí)，土地開發(fā)費(fèi)在土地評(píng)估中一般設(shè)定為開發(fā)狀態(tài)紅線外的開發(fā)費(fèi)用即可，從而避免資產(chǎn)的重復(fù)計(jì)算。

六、結(jié)論與思考

國(guó)有企業(yè)改制的土地評(píng)估是當(dāng)前我國(guó)評(píng)估行業(yè)的熱門話題，尤其是劃撥土地的評(píng)估以及一些特殊類型的土地評(píng)估（如本文提到的空轉(zhuǎn)土地的評(píng)估），仁者見仁，智者見智。本文也這是筆者對(duì)國(guó)企改制的土地評(píng)估十分膚淺的一些體會(huì)和認(rèn)識(shí)。我們深切體會(huì)到國(guó)有企業(yè)改制涉及得土地評(píng)估技術(shù)已部分超越了《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》中的評(píng)估思路，需要我們?cè)趯?shí)踐中不斷總結(jié)和創(chuàng)新，同時(shí)它又不僅僅是一項(xiàng)土地估價(jià)技術(shù)工作，而是更加綜合性的工作，需要評(píng)估人員具有很高的組織、溝通、協(xié)調(diào)能力，需要政策性強(qiáng)、知識(shí)面廣、創(chuàng)新意識(shí)強(qiáng)的評(píng)估人員來承擔(dān)此項(xiàng)工作。（河南省修武縣國(guó)土資源局 王樹森）

2009年8月3日

第五篇：集體企業(yè)改制存在的問題

集體企業(yè)改制存在的問題

企業(yè),改制,職工,資產(chǎn),資金,下崗

當(dāng)前，對(duì)國(guó)有集體企業(yè)在改制中存在的問題應(yīng)進(jìn)行深入細(xì)致的研究探討，并盡快制訂相關(guān)配套的政策法規(guī)加以解決?，F(xiàn)就存在的主要問題及其因和應(yīng)采取的對(duì)策提出意見。

一、存在的主要問題

(一)、部分企業(yè)在改制過程中存在資產(chǎn)流失行為。其主要表現(xiàn)：一是無視國(guó)家有關(guān)規(guī)定，將部分資產(chǎn)無償量化為集體股、個(gè)人股;二是通過財(cái)務(wù)賬表調(diào)整、會(huì)計(jì)科目合并等手段調(diào)減國(guó)有資產(chǎn)賬面價(jià)值;三是將一些機(jī)器設(shè)備無償借給外單位或個(gè)人使用。四是企業(yè)因未能及時(shí)向資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)提供有效的資料，導(dǎo)致資產(chǎn)評(píng)估范圍不全。

(二)、部分企業(yè)改制后所需資金主要從商業(yè)銀行借人，而且大部分資金被固定資產(chǎn)和長(zhǎng)期投資占用，造成資產(chǎn)結(jié)構(gòu)失衡和資金分布不合理，經(jīng)營(yíng)資金的極度短缺。不少企業(yè)常面對(duì)銀行催還貸款的局面，企業(yè)負(fù)擔(dān)越來越重，工資費(fèi)用支出大，應(yīng)收賬款比例高，企業(yè)雖已改制，但業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)仍舉步維艱。

(三)、一些企業(yè)財(cái)經(jīng)法紀(jì)意識(shí)淡薄，管理比較混亂，違紀(jì)違規(guī)問題普遍，會(huì)計(jì)信息資料失真現(xiàn)象嚴(yán)重。

(四)、“潛虧”大多是企業(yè)改制前形成，在改制中顯現(xiàn)，在改制后無法解決的一個(gè)突出問題。“潛虧”的主要形式有：

1、部分債權(quán)未能及時(shí)收回，形成壞賬;

2、一些存貨因市場(chǎng)、霉變、損耗、被盜等原因形成潛虧;

3、企業(yè)非法給其他單位和個(gè)人提供經(jīng)濟(jì)擔(dān)保，引發(fā)經(jīng)濟(jì)糾紛;

4、費(fèi)用掛賬。

(五)部分企業(yè)在改制過程中，名為職工人股，實(shí)則變相“集資”，有的職工因生活困難無錢交足股金，也有的職工因企業(yè)改制后經(jīng)營(yíng)狀況繼續(xù)惡化，要求退股。

(六)、大多數(shù)企業(yè)改制后想方設(shè)法對(duì)下崗分流人員進(jìn)行安排，幫助他們重新就業(yè)。但由于下崗人員多，就業(yè)機(jī)會(huì)少，加之目前我國(guó)社會(huì)保障體系還不完善，一些企業(yè)的下崗職工未能得到妥善安置。

二、幾點(diǎn)對(duì)策

(一)、企業(yè)改制不應(yīng)搞行政嫁接，防止“一刀切”，應(yīng)因地制宜探索企業(yè)改制新路子。個(gè)別地區(qū)和部分在企業(yè)改制過程中，把虧損嚴(yán)重的企業(yè)壓給優(yōu)勢(shì)企業(yè)，采取資產(chǎn)剝離的辦法，把企業(yè)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)設(shè)施集中起來，組建新的股份公司，把大量的債務(wù)和需要市場(chǎng)消化的資產(chǎn)掛起來等做法，不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下企業(yè)運(yùn)行發(fā)展規(guī)律，企業(yè)的選擇和職工的意愿得不到尊重。同時(shí)，大量的閑置資產(chǎn)被剝離分流，容易造成部分國(guó)有資產(chǎn)流失和不良資產(chǎn)的迅速膨脹。因此，在企業(yè)改制工程中，要真正充分尊重企業(yè)的自主權(quán)和廣大職工的正確選擇，積極探索“政策引導(dǎo)、企業(yè)自愿、職工擁護(hù)”的企業(yè)改制路子。

(二)、大力開拓農(nóng)村市場(chǎng)、注重經(jīng)營(yíng)特色，提高商品銷售輻射能力。經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的企業(yè)應(yīng)先行一步，在其周邊的縣城、農(nóng)村集鎮(zhèn)選擇一些商品作為自己的分店、連鎖店、代銷店，統(tǒng)進(jìn)分銷，把工業(yè)品送到千千萬萬的農(nóng)民手中，培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，不斷提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。

(三)、切實(shí)加強(qiáng)企業(yè)管理，建立以財(cái)務(wù)管理中心，以資金管理為重點(diǎn)的企業(yè)管理機(jī)制，企業(yè)改制后，必須根據(jù)現(xiàn)代企業(yè)制度管理的要求，加強(qiáng)和改進(jìn)各項(xiàng)管理工作，重點(diǎn)突出財(cái)務(wù)管理，在財(cái)務(wù)管理中突出成本費(fèi)用管理。通過把握資金流向，對(duì)企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行全過程的控制，增強(qiáng)經(jīng)營(yíng)管理人員資本經(jīng)營(yíng)、資金運(yùn)行和預(yù)算管理的意識(shí)，學(xué)會(huì)通過財(cái)務(wù)分析的方法改變營(yíng)銷策略和資本運(yùn)行;加強(qiáng)預(yù)算計(jì)劃控制和投資管理，降低庫(kù)存儲(chǔ)備，清理往來賬項(xiàng)，加速資金周轉(zhuǎn)，建立并逐步完善模擬市場(chǎng)利潤(rùn)責(zé)任制。

(四)、做好下崗職工基本生活保障和再就業(yè)工作。首先，要加快社會(huì)保障制度改革，建立完善社會(huì)保障體系，確保改制企業(yè)的下崗職工按時(shí)領(lǐng)取基本生活費(fèi)。其次，要通過興辦“三產(chǎn)”、職業(yè)培訓(xùn)、推薦上崗、自謀職業(yè)等途徑來擴(kuò)大再就業(yè)渠道，提供再就業(yè)機(jī)會(huì)。再次，還要轉(zhuǎn)變下崗職工就業(yè)觀念，提高自身素質(zhì)，適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

(五)、加大政策扶持力度。企業(yè)改制是一項(xiàng)龐大而又復(fù)雜的社會(huì)系統(tǒng)工程，涉及的面廣，實(shí)施難度大，要求政府提供財(cái)政稅收、銀行信貸、國(guó)有資產(chǎn)、土地管理等方面的政策配套措施，如何在規(guī)模較大的企業(yè)施行會(huì)計(jì)委派制等工作，就為企業(yè)改制和改制企業(yè)提供良好的外部環(huán)境。