第一篇：合同風(fēng)險分析與經(jīng)營管理規(guī)劃

合同風(fēng)險分析與經(jīng)營管理規(guī)劃

一、通用條款25.2條：“甲方及總承包商供應(yīng)的材料設(shè)備，乙方領(lǐng)料時應(yīng)派人參加清點(diǎn)，并由乙方妥善保管。因乙方原因發(fā)生丟失或損壞，由乙方負(fù)責(zé)賠償。”

1、主要風(fēng)險：

? 因乙方原因發(fā)生材料設(shè)備丟失或損壞，由乙方負(fù)責(zé)賠償。

2、應(yīng)對措施：

? 嚴(yán)格限額領(lǐng)料制度，按照材料發(fā)放程序發(fā)料。特別是管道部分，必須嚴(yán)格按照單線圖領(lǐng)料，發(fā)料時嚴(yán)格計量，禁止批量出庫。? 建立月度材料盤點(diǎn)制度，在盤點(diǎn)過程中發(fā)現(xiàn)問題及時處理并上報，使材料管理工作真正落到實處。

? 加強(qiáng)現(xiàn)場的打更守衛(wèi)和巡檢工作，關(guān)鍵部位或關(guān)鍵區(qū)域派專人盯守，防止設(shè)備配件和材料丟失。

二、通用條款27.2條：“乙方不應(yīng)執(zhí)行從甲方或工程師處直接收到的未經(jīng)總承包商確認(rèn)的有關(guān)施工承包工程變更的指令。如乙方直接收到此類變更指令，應(yīng)立即通知總承包商項目經(jīng)理并向總承包商項目經(jīng)理提供一份該直接指令的復(fù)印件?？偝邪添椖拷?jīng)理應(yīng)在24小時內(nèi)提出關(guān)于對該指令的處理意見。”

1、主要風(fēng)險：

? 所執(zhí)行的變更工作未得到總承包商確認(rèn)，導(dǎo)致變更費(fèi)用不能結(jié)算并承擔(dān)擅自變更產(chǎn)生的反索賠。

2、應(yīng)對措施：

? 所有的變更及指令必須由總承包商項目經(jīng)理（或其授權(quán)人）簽字后，通過正式的文件傳送渠道以書面形式交給我司后方可實施。? 拒絕執(zhí)行任何口頭指令。

三、通用條款27.4條：“乙方在雙方確定變更后14天內(nèi)不向總承包商提出變更施工承包工程價款的報告，視為該項變更不涉及合同價款的變更?！?/p>

1、主要風(fēng)險：

? 未能按合同約定的時間遞交變更施工承包工程價款的報告，導(dǎo)致變更費(fèi)用不能結(jié)算。

2、應(yīng)對措施：

? 制定簽證獎勵辦法，鼓勵施工人員積極辦理簽證。

? 經(jīng)營部設(shè)專人對設(shè)計變更單、工程聯(lián)絡(luò)單及變更簽證進(jìn)行管理，配合并督促施工人員對變更工程量進(jìn)行確認(rèn)，同時按合同要求時間上報費(fèi)用報告。

四、專用條款

三、工期：“乙方對工程情況均已詳細(xì)了解，對工程實施過程中，可能存在的臨時趕工和窩工已有所準(zhǔn)備。承諾按照甲方及總承包商的要求，隨時投入足夠的人力和機(jī)具以確保工程的工期目標(biāo)?！?/p>

1、主要風(fēng)險：

? 由于圖紙材料滯后及現(xiàn)場施工條件影響等原因造成的窩工。? 按照甲方及總承包商的要求趕工導(dǎo)致費(fèi)用增加。

2、應(yīng)對措施：

? 遇到可能存在的窩工情況，及時對窩工部位人員和機(jī)械進(jìn)行調(diào)整。? 樹立“以經(jīng)營為中心，生產(chǎn)為經(jīng)營服務(wù)，生產(chǎn)確保創(chuàng)效”的理念，絕不為了完成任務(wù)盲目投入施工資源，根據(jù)現(xiàn)場情況合理安排人員及機(jī)械進(jìn)場。

? 如果發(fā)生了窩工，立即向業(yè)主及總承包商發(fā)出損失報告，作為以后索賠的依據(jù)。

五、專用條款17.10條：“涉及合金材質(zhì)的管道組成件（含管道、管配件、高合金螺栓及焊縫等）、設(shè)備安裝等工程, 乙方現(xiàn)場必須配備光譜分析儀和檢測人員，并建立合金材料進(jìn)場和安裝確認(rèn)制度;除安裝前應(yīng)對原材料、配件、設(shè)備進(jìn)行100%光譜驗證材質(zhì)外，在安裝完成后試壓前還應(yīng)對施工成品進(jìn)行100%光譜驗證材質(zhì)，并提供檢測報告。”

1、主要風(fēng)險：

? 合同約定的檢測比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出規(guī)范比例，導(dǎo)致檢測費(fèi)用大幅增加。

2、應(yīng)對措施：

? 收到圖紙及料表后立即測算檢測工程量及所需費(fèi)用。

? 費(fèi)用測算完畢后，將測算結(jié)果上報總承包商及業(yè)主，對超出概算指標(biāo)5%檢測比例以外的的費(fèi)用進(jìn)行索賠。

? 力爭在檢測工作初期與業(yè)主確定結(jié)算方式，并在施工過程中申請檢測工作的進(jìn)度款。

六、專用條款五：“工程質(zhì)量驗收不合格或施工質(zhì)量有異議的工程不應(yīng)計量支付?！?/p>

1、主要風(fēng)險：

? 質(zhì)量不達(dá)標(biāo)，導(dǎo)致的費(fèi)用風(fēng)險。? 質(zhì)量不達(dá)標(biāo)，導(dǎo)致的工期風(fēng)險。

2、應(yīng)對措施：

? 建立健全總體質(zhì)量計劃，明確總體質(zhì)量目標(biāo)及專業(yè)質(zhì)量目標(biāo)。? 加強(qiáng)隊伍質(zhì)量意識教育，從思想上高度重視。? 安排各層次質(zhì)量培訓(xùn)，提高隊伍素質(zhì)。? 入場前質(zhì)量考試，嚴(yán)禁技能低下人員進(jìn)場。? 加大監(jiān)督、檢查力度，從源頭杜絕不合格品的發(fā)生。

七、專用條款六：“在合同工期內(nèi)，甲方及總承包商將委托乙方采購部分設(shè)備材料，乙方設(shè)備材料采購執(zhí)行甲方物資采購相關(guān)規(guī)定?！?/p>

1、主要風(fēng)險： ? 材料價格風(fēng)險。? 材料質(zhì)量風(fēng)險。

2、應(yīng)對措施：

? 由于采購的材料數(shù)量少種類多，導(dǎo)致采購價格會高于市場價，因此所采購的材料必須由業(yè)主及總承包商確認(rèn)價格后才能采購。? 在材料采購合同中明確質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及檢驗標(biāo)準(zhǔn)。

? 嚴(yán)格自檢、報驗制度，所采購的材料必須得到業(yè)主及總承包商的批準(zhǔn)。

? 設(shè)專人按月與業(yè)主進(jìn)行材料核銷，及時辦理結(jié)算手續(xù)。

八、合同附件

一、3.1.5條：“甲方和總承包商按時向乙方提供施工

主要材料、施工圖紙及技術(shù)文件。”

1、主要風(fēng)險：

? 合同沒有約定甲方和總承包商提供施工主要材料、施工圖紙及技術(shù)文件詳細(xì)的日期，導(dǎo)致索賠無相對依據(jù)。

2、應(yīng)對措施：

? 與甲方和總承包商對接并書面確定施工主要材料、施工圖紙及技術(shù)文件的詳細(xì)提供日期。

? 對照確定的提供計劃，對偏差部分及時書面報告甲方和總承包商，爭取工期及費(fèi)用索賠。

九、合同附件

一、3.2.5.2條：“由甲方及總承包商提供的設(shè)備材料，動、靜設(shè)備在乙方的現(xiàn)場堆場的車上交貨，由乙方卸車，其卸車費(fèi)用包括在本合同內(nèi)，其它設(shè)備材料在甲方及總承包商的現(xiàn)場倉庫交接?！?/p>

1、主要風(fēng)險：

? 由于不具備吊裝條件而發(fā)生的動、靜設(shè)備現(xiàn)場二次倒運(yùn)費(fèi)用。

2、應(yīng)對措施：

? 對于不能立即吊裝的設(shè)備，在設(shè)備進(jìn)場之前主動與業(yè)主及其他關(guān)系單位進(jìn)行協(xié)調(diào)，爭取將設(shè)備就近擺放在吊裝位置附近，避免二次倒運(yùn)。

? 對于必須發(fā)生的二次倒運(yùn)工作，在倒運(yùn)工作發(fā)生后立即進(jìn)行簽證。? 其它設(shè)備材料進(jìn)場之前，積極與業(yè)主及總承包商協(xié)調(diào)，爭取在安裝地點(diǎn)或我司預(yù)制場交接。

十、合同附件三：3.8條：“材料款結(jié)算：施工承包商領(lǐng)料低于設(shè)計

圖紙用量和定額規(guī)定的施工損耗部分，業(yè)主不予退款。如超領(lǐng)材料，其超領(lǐng)部分的材料費(fèi)按業(yè)主采購計劃價格從施工承包商工程款中扣回?！?/p>

1、主要風(fēng)險：

? 領(lǐng)料量低于設(shè)計圖紙用量導(dǎo)致的結(jié)算工程量減少風(fēng)險。? 超領(lǐng)材料導(dǎo)致的業(yè)主扣款風(fēng)險。

2、應(yīng)對措施：

? 提高材料計劃準(zhǔn)確率，嚴(yán)格控制材料計劃量，按限額領(lǐng)料控制材料發(fā)放使用量。

? 加強(qiáng)教育，嚴(yán)格控制物資出入廠管理，自有、分包人員不得擅自處理剩余材料和物資。

? 要求技術(shù)人員對每一份變更所增加的材料必須由業(yè)主及總承包商書面進(jìn)行確認(rèn)，防范材料結(jié)算風(fēng)險。

十一、合同附件

三、3.8條：“本合同中的其他費(fèi)用（包干費(fèi)），包括除清單范圍之外的所有其他費(fèi)用。在合同執(zhí)行期間此費(fèi)用不作調(diào)整，結(jié)算時也不因工程量發(fā)生變化而對其他費(fèi)用（包干費(fèi)）進(jìn)行調(diào)整?！?/p>

1、主要風(fēng)險：

? 因工程量增加導(dǎo)致的包干費(fèi)用不足風(fēng)險。

2、應(yīng)對措施：

? 提高項目全員合同素質(zhì)，快速進(jìn)行工程量計算和費(fèi)用核算，及時分析實際工程量與清單工程量的差額，加強(qiáng)過程管理，利用現(xiàn)場簽證消除風(fēng)險；

? 項目執(zhí)行過程中積極收集各種資料，為索賠提供依據(jù)。

十二、通用條款25.3條：“甲方及總承包商供應(yīng)的材料設(shè)備使用前，由乙方負(fù)責(zé)檢驗或試驗，不合格的不得使用?！?/p>

1、主要風(fēng)險：

? 未嚴(yán)格檢驗業(yè)主及總承包商提供的材料設(shè)備，導(dǎo)致材料設(shè)備安裝后發(fā)生質(zhì)量事故。

? 例如鋼結(jié)構(gòu)預(yù)制廠涂刷的底漆厚度不達(dá)標(biāo)、鋼結(jié)構(gòu)運(yùn)輸過程中造成漆膜受損或鋼結(jié)構(gòu)預(yù)制的焊縫不符合規(guī)定，由于我司在接收過程中未嚴(yán)格進(jìn)行檢驗，導(dǎo)致質(zhì)量責(zé)任轉(zhuǎn)移。

2、應(yīng)對措施：

? 對供應(yīng)部相關(guān)人員進(jìn)行崗位培訓(xùn)，提高供應(yīng)部人員工作素質(zhì)，并配備必須的檢測儀器。

? 各專業(yè)材料設(shè)備由供應(yīng)部專職人員進(jìn)行接收檢驗，將責(zé)任落實到人。

項目經(jīng)營管理規(guī)劃

在項目組建初期，班子圍繞投標(biāo)報價資料、合同及公司對合同風(fēng)險評估的資料，多次召開了務(wù)虛會，重點(diǎn)研究對策，形成了三條主要思想理念，作為今后項目實施的指導(dǎo)方針。

1、轉(zhuǎn)變思想，形成共識

根據(jù)公司系統(tǒng)外項目運(yùn)行中存在的經(jīng)驗教訓(xùn)，結(jié)合本項目合同特點(diǎn)，項目在工程前期多次召開專題會，分析合同履約存在的困難，討論合同實施期間應(yīng)采取的策略和手段，提出了改變以往“只會干，不會算”的被動經(jīng)營做法，樹立“以經(jīng)營為中心，生產(chǎn)為經(jīng)營服務(wù)，生產(chǎn)確保創(chuàng)效”的生產(chǎn)經(jīng)營理念，項目的任何生產(chǎn)經(jīng)營活動必須以“先算后干，賠錢不干”為指導(dǎo)方針。同時提出了降本創(chuàng)效，干好項目的目的就是要創(chuàng)效，力爭通過項目管理團(tuán)隊的共同努力，實現(xiàn)項目效益最大化。

2、統(tǒng)一思想，堅定信心

形成共識以后，項目重點(diǎn)分析了創(chuàng)效點(diǎn)，小到宿舍配置，大到生產(chǎn)管理模式、組織模式及方法，共同研究策略，制定措施，落實到部門及責(zé)任人。思想與行動保持一致，嚴(yán)肅制度的執(zhí)行力，確保策劃方案執(zhí)行到位。加強(qiáng)溝通，強(qiáng)化過程管理，團(tuán)結(jié)一致，堅定實現(xiàn)項目管理目標(biāo)的必勝信心。

3、職責(zé)清晰，明確目標(biāo)

項目計劃在公司的目標(biāo)責(zé)任書下達(dá)后，通過目標(biāo)成本分解，將管理職責(zé)落實，每項活動都要求圍繞著降本創(chuàng)效這個主旋律開展各項工

作，實現(xiàn)“管理創(chuàng)效、生產(chǎn)創(chuàng)效、資金創(chuàng)效、采購創(chuàng)效、索賠創(chuàng)效”全面實現(xiàn)公司下達(dá)的各項經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。

二、主要經(jīng)營管理規(guī)劃 第一、項目前期策劃階段

1、以合同為主線，按部門進(jìn)行風(fēng)險管控

? 從不同角度分層級組織部門對風(fēng)險進(jìn)行識別，由部門提出有針對性的降低風(fēng)險措施。

? 把識別的風(fēng)險按部門進(jìn)行整理，并編制風(fēng)險防范手冊，發(fā)放到主要管理人員手中，以便在工作中對照執(zhí)行。

? 按風(fēng)險類別把責(zé)任落實到相關(guān)部門，部門根據(jù)生產(chǎn)經(jīng)營過程中發(fā)現(xiàn)的問題組織函件的發(fā)起。

? 經(jīng)營部專人負(fù)責(zé)定期跟蹤、檢查、分析合同風(fēng)險執(zhí)行情況。? 由經(jīng)營經(jīng)理組織相關(guān)部門及相關(guān)人員，每月召開一次風(fēng)險分析會，分析偏差原因并重新制定措施。

2、以兩個策劃為指導(dǎo)，開展經(jīng)營管理工作

? 在規(guī)劃大綱的基礎(chǔ)上編制項目實施規(guī)劃、經(jīng)營策劃，以兩個策劃為指導(dǎo)，分解各項費(fèi)用，落實各項經(jīng)濟(jì)責(zé)任，注重過程考核，確保各項經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)實現(xiàn)。

? 以公司下發(fā)的項目目標(biāo)責(zé)任書為基礎(chǔ)，對目標(biāo)成本再分解，施工費(fèi)、主材費(fèi)、二類費(fèi)用分解清晰，目標(biāo)明確。? 各專項費(fèi)用具體化，如臨設(shè)不但把各項費(fèi)用進(jìn)行分解，規(guī)模也給與明確，與部門簽訂臨設(shè)管理責(zé)任書，確保臨設(shè)費(fèi)用不

超標(biāo)。大型吊車編制運(yùn)行計劃，確保費(fèi)用不超標(biāo)。? 以《公司價格管理規(guī)定》為基礎(chǔ)，及時與各專業(yè)公司簽訂內(nèi)部承包合同，明確雙方職責(zé)，為專業(yè)公司落實承包打下基礎(chǔ)。? 結(jié)合公司大本計劃，補(bǔ)充完善了項目管理指標(biāo)分解，明確領(lǐng)導(dǎo)及部門分工，并與各部門簽訂管理責(zé)任書。

? 在目標(biāo)成本的基礎(chǔ)上，對項目部管理費(fèi)進(jìn)行細(xì)化，分解到各部門，以便于在過程中加強(qiáng)控制。

3）、圍繞生產(chǎn)經(jīng)營，完善各項管理制度，理清部門工作職責(zé)及工作流程，確保各項經(jīng)營工作有序開展。

? 在公司相關(guān)辦法、制度的基礎(chǔ)上，結(jié)合業(yè)主相關(guān)要求和項目管理特點(diǎn)，各部門編制適合項目的相關(guān)辦法、制度，重點(diǎn)落實工作職責(zé)，完善工作流程，把涉及與經(jīng)營有關(guān)的工作制度化、程序化。

? 根據(jù)業(yè)主進(jìn)度確認(rèn)及支付程序，編制資金回收工作流程，按管理層次分層次負(fù)責(zé)，確保資金按時回收。

? 根據(jù)業(yè)主變更簽證管理程序，編制《項目部簽證索賠管理辦法》，明確管理職責(zé)、上報程序和獎勵制度，安排專人負(fù)責(zé)，隨時掌握簽證及索賠單據(jù)的進(jìn)度狀態(tài)。

? 按照《公司核算管理規(guī)定》編制《項目部收入確認(rèn)管理流程》，明確工程量確認(rèn)、收入確認(rèn)程序及上報時間，以便于各專業(yè)公司、分包商在規(guī)定的時間按項目要求完成階段性收入確認(rèn)。? 根據(jù)《公司核算管理規(guī)定》，編制《項目部成本核銷辦法》，明確各部門核銷時間，及注意事項，確保當(dāng)月成本的完整性。? 編制“三外”資金確認(rèn)、填報、上線、支付流程，確保分包單位按項目要求提供相應(yīng)支付手續(xù)，在合理的時間內(nèi)得到工程款。發(fā)票到位率100%。

? 結(jié)合現(xiàn)場安裝工程特點(diǎn)，在《公司分包指導(dǎo)價格》的基礎(chǔ)上，結(jié)合現(xiàn)場實際情況，編制《項目部分包指導(dǎo)價格》，保證在場分包單位同工序同價格。

? 制定合同外委托及內(nèi)部簽證管理規(guī)定，合同外工作按程序辦理委托及工程量確認(rèn)，杜絕事后補(bǔ)簽被動確認(rèn)的風(fēng)險。第二、項目實施階段

1、挖潛增效，降本減費(fèi)

以經(jīng)營一元錢節(jié)約一分錢為經(jīng)營理念，從管理、生產(chǎn)、采購、資金、索賠等五個方面挖潛增效，達(dá)到降本減費(fèi)目的。

? 優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)，努力實現(xiàn)管理創(chuàng)效。建立了兩級項目統(tǒng)一管理、合署辦公、資源共享的管理模式。

? 創(chuàng)造良好互動的工作環(huán)境，搭建相互學(xué)習(xí)的平臺，增加專業(yè)間知識的滲透。統(tǒng)一管理，集中辦公為管理人員創(chuàng)造一個各專業(yè)知識相互滲透、融合的環(huán)境，同時又搭建了相互學(xué)習(xí)交流的平臺。項目各專業(yè)間充分利用集中辦公、資源共享的管理模式，時刻保持著各專業(yè)間交流和信息共享的特點(diǎn)，為專業(yè)施工計劃編排和實施提供了強(qiáng)大的支撐，保障各專業(yè)施工計劃乃至項目整體計劃的有序?qū)嵤┖蛯崿F(xiàn)。

2、選好分包隊伍、培育分包隊伍、實現(xiàn)共贏

? 選好分包隊伍：在聯(lián)營隊伍選擇方面，以公司批準(zhǔn)的《實施規(guī)劃》為指導(dǎo)，采取招標(biāo)的方式，選擇組織機(jī)構(gòu)健全、管理及施工能力較強(qiáng)的聯(lián)營單位，并將其管理人員納入項目部統(tǒng)一管理，灌輸公司管理的理念和辦法，使他們的管理能夠盡快的融入公司的管理體系，減少了公司對項目管理人員的投入，使管理成本大幅度降低；

? 分包策劃，依據(jù)工程策劃進(jìn)行分包策劃，分包策劃中要明確分包范圍，分包模式，初步進(jìn)場的時間，確定分包合同的方式，落實初步的分包隊伍，測算初步的分包價格。隨著工程進(jìn)展實施分包。

? 分包價格測定，依據(jù)分包策劃中的分包模式，結(jié)合公司分包價格及現(xiàn)場實際情況，測定不同專業(yè)的分包價格，編制統(tǒng)一的分包價格，項目切塊分包與專業(yè)項目部價格統(tǒng)一，同專業(yè)的專業(yè)公司之間分包價格統(tǒng)一。

? 培育分包隊伍：要想持續(xù)合作，就要注重培育，深化對分包隊伍的管理，持續(xù)有效的做好分包隊伍的安全、質(zhì)量、技術(shù)、施工管理工作，既是保障項目工程建設(shè)有序進(jìn)行的重要環(huán)節(jié)，更是促進(jìn)分包單位自身發(fā)展壯大、不斷提高自身管理水平的重要手段。對于分包單位在項目管理體系中的定位，完全按照中石化企業(yè)內(nèi)部管理制度和要求進(jìn)行，促進(jìn)項目與聯(lián)營單位的良性循環(huán)和互動，形成與聯(lián)營單位互惠互利互進(jìn)、共同

成長的局面。

? 關(guān)注分包隊伍：項目部隨時關(guān)注分包單位施工組織及成本情況，根據(jù)工程進(jìn)度，及時調(diào)整分包單位的施工任務(wù)，避免窩工，提高效率，降低他們的施工成本。定期測評分包單位的勞動效率，在每期經(jīng)濟(jì)活動分析會時，把分包單位作為專業(yè)公司對待，一起分析各單項成本，掌握其成本費(fèi)用構(gòu)成比例，找出同等專業(yè)施工隊伍成本偏差的原因，采取主動措施給與幫扶，盡量不讓任何一家進(jìn)場隊伍掉隊。對于多次幫扶沒有明顯效果的隊伍，采取勸退措施。

3、做好資金回收與管理，實現(xiàn)資金管理創(chuàng)效

充分認(rèn)識到資金管理的重要性，樹立“沒有現(xiàn)金流量的利潤不是利潤”、“資金在別人手上，風(fēng)險就在自己身上”的理念。結(jié)合系統(tǒng)外工程特點(diǎn)，在生產(chǎn)經(jīng)營工作中，嚴(yán)格按照合同的約定，主動協(xié)調(diào)完成資金的回收，并按程序進(jìn)行資金支付，確保生產(chǎn)順利進(jìn)行，努力實現(xiàn)資金管理創(chuàng)效。

? 成立資金管理組織機(jī)構(gòu)，明確資金創(chuàng)效目標(biāo)，領(lǐng)導(dǎo)、部門目標(biāo)明確。

? 在組織機(jī)構(gòu)建立的同時，結(jié)合業(yè)主審批程序及涉及的部門，編制了項目資金回收工作流程，發(fā)揮部門團(tuán)隊作用，分層次負(fù)責(zé)。

? 嚴(yán)格合同履約，資金保生產(chǎn)，生產(chǎn)促回收。

4、加強(qiáng)材料管理，力爭實現(xiàn)主材管理創(chuàng)效。

? 實行兩級材料限額管理，一級是報甲方的材料限額領(lǐng)料計劃，要按預(yù)算定額規(guī)定的損耗系數(shù)，做到既不多領(lǐng)，又不少領(lǐng)，規(guī)避結(jié)算風(fēng)險。二級是施工單位申報的材料限額領(lǐng)料單，按照項目規(guī)定的材料限額消耗系數(shù)，保證施工需求，控制材料在項目內(nèi)部的發(fā)放及使用，確保主材節(jié)約，力爭實現(xiàn)主材管理創(chuàng)效。

? 凡是超出限額的材料，必須填寫“計劃外用料特批單”，經(jīng)材料使用單位負(fù)責(zé)人審核，并經(jīng)項目經(jīng)理批準(zhǔn)后，供應(yīng)部門才可以發(fā)放，供應(yīng)部定期向責(zé)任單位和項目部通報計劃外用料的情況，供各部門分析原因，查找問題。是設(shè)計原因，材料少給的，施工員應(yīng)及時與設(shè)計人員溝通補(bǔ)料，是施工過程中損壞、丟失的要對作業(yè)單位予以處罰。

? 物資出庫時，施工單位需指定專人到項目辦理領(lǐng)料人員備案手續(xù)，以防止各家施工單位相互冒領(lǐng)、盜領(lǐng)的現(xiàn)象。備案內(nèi)容包括單位的名稱、公章、領(lǐng)料人員身份證復(fù)印件等。? 嚴(yán)把材料質(zhì)量關(guān)，杜絕質(zhì)量事故。沒有質(zhì)量問題就是節(jié)約。? 加強(qiáng)防范措施，防止丟失，材料不丟失就是節(jié)約。

5、成本動態(tài)控制

根據(jù)成本構(gòu)成關(guān)系，多角度綜合分析判斷成本狀態(tài)，每月對各項成本進(jìn)行盤點(diǎn)，并在兩會期間進(jìn)行分析，確保各項成本處于可控狀態(tài)。

? 開好兩會：項目定期召開經(jīng)濟(jì)活動分析會和經(jīng)營例會，由財務(wù)部、工程管理部、經(jīng)營部、供應(yīng)部、專業(yè)項目等單位從不

同的管理視角，對項目部及本部門的管理重點(diǎn)、管理問題與措施、下一步工作計劃進(jìn)行全面細(xì)致的分析，及時修正管理工作中的偏差。

? 以兩算為基礎(chǔ)，動態(tài)更新目標(biāo)成本：施工圖預(yù)算和材料預(yù)算是更新收入和成本、編排計劃、落實資源、生產(chǎn)組織和進(jìn)行成本控制的依據(jù)，是項目經(jīng)營管理的基礎(chǔ)性工作。兩算編制的及時性、準(zhǔn)確性直接影響到項目決策。隨著工程進(jìn)度不斷深入，專業(yè)工程量不斷清晰，所有工程信息數(shù)據(jù)完全共享，各部門根據(jù)專業(yè)更新的數(shù)據(jù)每月對收入、目標(biāo)成本進(jìn)行更新，與發(fā)生的實際成本進(jìn)行對比，掌握成本偏差數(shù)據(jù)，分析偏差原因，制定相應(yīng)措施，重點(diǎn)監(jiān)控。

6、建立部門盤點(diǎn)制度及月度通報制度

? 建立部門盤點(diǎn)制度，通過部門盤點(diǎn)（甲供主材、自購主材、收入、產(chǎn)值、進(jìn)度、資金等），隨時掌握部門成本狀態(tài)，為其他部門提供相應(yīng)信息，用于部門的成本預(yù)測與分析。? 建立主要部門月度管理通報制度，各部門把管理中存在的問題和風(fēng)險及下一步部門工作安排與部署在通報中體現(xiàn)。通過月度通報制度，不但能及時發(fā)現(xiàn)部門管理的不足，而且能提高部門對工作的掌控能力。

7、多角度綜合分析判斷成本狀態(tài)

多角度綜合分析判斷成本狀態(tài)，通過報表數(shù)字邏輯關(guān)系及結(jié)構(gòu)關(guān)系分析，發(fā)現(xiàn)管理中存在的問題。

? 將報表數(shù)據(jù)與公司先進(jìn)項目水平比較，通過人、材、機(jī)主要構(gòu)成比例，分析偏差產(chǎn)生的原因。如效率問題，材料問題對進(jìn)度的影響。

? 通過實際成本與目標(biāo)進(jìn)度成本對比，判斷成本的合理性。? 通過對現(xiàn)場施工進(jìn)度，收入進(jìn)度，資金回收進(jìn)度，成本進(jìn)度之間的關(guān)系確定成本狀態(tài)。

8、預(yù)結(jié)算管理

? 施工圖預(yù)算：施工圖預(yù)算是項目部進(jìn)行內(nèi)部承包、對外分包、以及編制竣工結(jié)算的依據(jù)。項目經(jīng)營部組織各專業(yè)工程造價人員編制施工圖預(yù)算，并按合同編號、工程編號建立預(yù)算編制臺賬，列出工程量、工程造價、定額直接費(fèi)、人、機(jī)及輔助材料、主材費(fèi)明細(xì)。施工期間項目經(jīng)營部除完成正常預(yù)算管理工作外，還必須組織工程造價人員向有關(guān)業(yè)務(wù)系統(tǒng)索取施工信息，掌握各階段實際發(fā)生的人工、輔材及主材的量和價，施工機(jī)械的使用數(shù)量和外租價格，以及施工現(xiàn)場的施工條件、施工要求與施工合同和施工規(guī)范的差異。同時將收集的資料進(jìn)行比較，找出差異，督促施工員或其他有關(guān)業(yè)務(wù)部門及時辦理現(xiàn)場簽證，為工程索賠準(zhǔn)備資料。工程接近竣工前，項目工程造價負(fù)責(zé)人組織各專業(yè)工程造價人員將施工圖預(yù)算與施工期間收集整理的資料進(jìn)行對比分析，為竣工結(jié)算做好準(zhǔn)備。

? 預(yù)算編制計劃：預(yù)算編制計劃以培養(yǎng)復(fù)合型預(yù)算人員為原則，采取橫向按照施工區(qū)域設(shè)置預(yù)算負(fù)責(zé)人，負(fù)責(zé)該區(qū)域所有專業(yè)的預(yù)算編制工作。在此基礎(chǔ)上縱向設(shè)置專業(yè)負(fù)責(zé)人，負(fù)責(zé)管理整個工程單獨(dú)專業(yè)的預(yù)算工作，從而保證每個專業(yè)預(yù)算的準(zhǔn)確性。通過這種雙軌負(fù)責(zé)制即可以培養(yǎng)復(fù)合型人才又可以發(fā)揮專業(yè)預(yù)算員的優(yōu)勢。

9、索賠管理

索賠是降低合同風(fēng)險最有效的途徑，同時也是產(chǎn)生合同利潤的關(guān)鍵因素。

? 根據(jù)不同的階段進(jìn)行合同風(fēng)險分析，高度重視合同風(fēng)險再識別及責(zé)任落實。

? 建立以生產(chǎn)、經(jīng)營為主的索賠管理組織機(jī)構(gòu)，經(jīng)營經(jīng)理及項目總工分別對涉及經(jīng)營與生產(chǎn)有關(guān)的函件進(jìn)行管理。? 根據(jù)業(yè)主管理要求，編制函件管理流程，設(shè)計變更、簽證管理流程，明確部門責(zé)任。

? 合同外的工作，堅持先算后干的做法，待工程量及費(fèi)用確認(rèn)后，現(xiàn)場在予以實施，防止干后不算的風(fēng)險。

? 加強(qiáng)溝通，以合同為依據(jù)，合同外工作上報前與總承包、監(jiān)理及業(yè)主溝通，爭取理解并得到批準(zhǔn)。

? 統(tǒng)一思想，一切設(shè)計變更及指令工作是否實施，以費(fèi)用確認(rèn)的程度為依據(jù)，經(jīng)業(yè)主費(fèi)用確認(rèn)后，經(jīng)營通知工程部可以實施，否則不予實施。

? 職責(zé)分工，一般變更簽證以專業(yè)公司技術(shù)員為主，專業(yè)公司

負(fù)責(zé)人跟蹤到底，重大變更項目技術(shù)部長或總工負(fù)責(zé)。合同外費(fèi)用確認(rèn)由項目經(jīng)營部負(fù)責(zé)，項目班子給予支持。? 重大變更編報施工方案，在方案中體現(xiàn)采取的措施。注重過程資料積累，拍攝照片，填寫施工記錄并通過監(jiān)理與業(yè)主確認(rèn)，必要的部位可利用影像手段記錄，以滿足調(diào)整結(jié)算的需要。

? 制定獎勵機(jī)制，鼓勵項目所有人員積極參與索賠工作。以上是中化項目初步的經(jīng)營管理規(guī)劃，規(guī)劃中還存在著許多不全面和不完善的地方，需要公司領(lǐng)導(dǎo)和主管系統(tǒng)給與更多的支持與幫助，以便于在今后的生產(chǎn)經(jīng)營中不斷完善和持續(xù)改進(jìn)，努力為全面實現(xiàn)中化項目既定的經(jīng)營目標(biāo)作出貢獻(xiàn)。

第二篇：農(nóng)村商業(yè)銀行經(jīng)營管理與風(fēng)險控制分析論文

農(nóng)村商業(yè)銀行是一種地方性股份制銀行，入股的群體主要是農(nóng)民、農(nóng)村工商戶、企業(yè)法人、其它經(jīng)濟(jì)組織等。目前我國農(nóng)村商業(yè)銀行數(shù)量早已突破1千家，在農(nóng)合機(jī)構(gòu)中所占比例高達(dá)45%，資本、資產(chǎn)、利潤等都得以大幅增加，提高了農(nóng)村金融水平，促進(jìn)了農(nóng)村金融結(jié)構(gòu)的多元化發(fā)展，為農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展、新農(nóng)村建設(shè)作出了突出貢獻(xiàn)。近些年來我國開展了一系列的宏觀調(diào)控政策，在各項政策要求下，各銀行既要創(chuàng)收益，還要提高風(fēng)險應(yīng)對能力，因此這種情況下各銀行面臨著較大的挑戰(zhàn)和壓力。特別是對農(nóng)村商業(yè)銀行而言，由于很多農(nóng)村商業(yè)銀行是以農(nóng)村信用社等為基礎(chǔ)發(fā)展的，起點(diǎn)不高，經(jīng)營管理水平有限，在巨大的挑戰(zhàn)和壓力下，其發(fā)展更為艱難，因此應(yīng)加強(qiáng)農(nóng)村商業(yè)銀行經(jīng)營管理能力，促使風(fēng)險控制水平的提高，從而增強(qiáng)農(nóng)村商業(yè)銀行競爭實力。

一、農(nóng)村商業(yè)銀行經(jīng)營管理的重要性分析

農(nóng)村商業(yè)銀行經(jīng)營風(fēng)險主要有系統(tǒng)性、不確定性、突發(fā)性等特點(diǎn)，即農(nóng)村商業(yè)銀行經(jīng)營過程中，每個經(jīng)營環(huán)節(jié)都可能會出現(xiàn)風(fēng)險；而風(fēng)險來源是多樣化的、不確定性的，甚至是無法預(yù)知的。正是這些特點(diǎn)，使得農(nóng)村商業(yè)銀行應(yīng)重視經(jīng)營風(fēng)險管理，加強(qiáng)經(jīng)營管理和風(fēng)險控制水平。具體來講，農(nóng)村商業(yè)銀行經(jīng)營管理主要具有以下作用：

1、良好的經(jīng)營管理水平能保證國家金融安全。近些年來來，隨著經(jīng)濟(jì)全球化的進(jìn)一步發(fā)展，金融市場一直**不斷，各種金融危機(jī)不斷出現(xiàn)。在這種情況下，國家應(yīng)加強(qiáng)金融風(fēng)險控制，做好金融安全工作。而銀行作為國家的主要金融機(jī)構(gòu)，其經(jīng)營風(fēng)險控制水平高低不僅僅影響著銀行金融安全，也影響著國家金融安全。特別是農(nóng)村商業(yè)銀行，是農(nóng)村地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要基礎(chǔ)，也是農(nóng)村金融安全的重要保障。當(dāng)農(nóng)村商業(yè)銀行擁有較高的經(jīng)營風(fēng)險控制水平時，農(nóng)村金融安全也將得以保障，進(jìn)而保證國家金融的安全。

2、良好的經(jīng)營管理水平是提高風(fēng)險控制的基礎(chǔ)。農(nóng)村商業(yè)銀行中存在的主要風(fēng)險是信用風(fēng)險、操作風(fēng)險、道德風(fēng)險等，不管是哪一類風(fēng)險，都和經(jīng)營管理有著密切關(guān)系。如信用風(fēng)險，如果農(nóng)村商業(yè)銀行在貸款時嚴(yán)格按照帶寬流程辦事，加強(qiáng)貸款人信用情況核查，即能有效地減少信用風(fēng)險。又如操作風(fēng)險，在日常工作中，工作人員嚴(yán)格按照流程辦事，并加強(qiáng)稽核、核查等內(nèi)部控制，從源頭行入手減少風(fēng)險存在的可能性。因此當(dāng)農(nóng)村商業(yè)銀行日常經(jīng)營管理有序、正常的開展，按部就班的完成相關(guān)工作，便能有效規(guī)避或降低如上三種風(fēng)險帶來的損失，因此良好的經(jīng)營管理水平時提高風(fēng)險控制的基礎(chǔ)。

二、提高農(nóng)村商業(yè)銀行經(jīng)營風(fēng)險控制水平的措施分析

農(nóng)村商業(yè)銀行是農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要基礎(chǔ)，其風(fēng)險控制水平高低直接影響著農(nóng)村商業(yè)銀行的收益情況，因此農(nóng)村商業(yè)銀行應(yīng)加強(qiáng)風(fēng)險控制，做好風(fēng)險控制工作。而在提高風(fēng)險控制水平時，農(nóng)村商業(yè)銀行應(yīng)認(rèn)識到經(jīng)營管理在風(fēng)險控制中的重要性，做好經(jīng)營管理工作，如下是農(nóng)村商業(yè)銀行加強(qiáng)經(jīng)營管理提高控制水平的對策分析。

1、完全內(nèi)部控制制度。完善的內(nèi)部控制制度中，能夠加強(qiáng)事前、事中、事后的方法和控制，一改傳統(tǒng)事后才能補(bǔ)救的狀態(tài)。另外內(nèi)部控制制度完善后，能為日常工作流程提供良好的參照依據(jù)，減少工作中出現(xiàn)的各種問題，因此農(nóng)村商業(yè)銀行在提高風(fēng)險控制水平時應(yīng)完善內(nèi)部控制制度。內(nèi)部控制制度完善時，應(yīng)明確規(guī)定出工作流程，要求工作人員嚴(yán)格按照流程辦事，為各項事務(wù)辦理提供參考依據(jù)。另外還應(yīng)完善內(nèi)部會計控制、內(nèi)部稽核等相關(guān)制度，保證會計控制、內(nèi)部稽核工作的開展，通過良好的會計控制、內(nèi)部稽核等加強(qiáng)風(fēng)險控制。

2、提高員工風(fēng)險控制意識。農(nóng)村商業(yè)銀行風(fēng)險控制并不是單純的靠一個人、一個部門便能實現(xiàn)的，應(yīng)全員參與到風(fēng)險控制中，將風(fēng)險控制貫徹到每一個工作流程中來。而要坐到這一點(diǎn)，則需要提高每位員工的風(fēng)險控制意識。在提高風(fēng)險控制意識時，應(yīng)加強(qiáng)風(fēng)險控制培訓(xùn)工作，定期對員工進(jìn)行培訓(xùn)。在培訓(xùn)時應(yīng)做好全面培訓(xùn)工作，將員工職業(yè)道德、工作技能、先進(jìn)理論知識等相關(guān)內(nèi)容納入到培訓(xùn)中來，同時也將風(fēng)險控制當(dāng)做培訓(xùn)重點(diǎn)，讓員工意識到風(fēng)險控制的重要性，同時通過技能、職業(yè)道德素質(zhì)等的提高做好風(fēng)險控制工作。

3、完善監(jiān)管機(jī)制，做好監(jiān)管工作。監(jiān)管是風(fēng)險控制中的重要一環(huán)。首先央行應(yīng)加強(qiáng)農(nóng)村商業(yè)銀行的監(jiān)管，如督促農(nóng)村商業(yè)銀行盡快完善內(nèi)部控制制度，并加強(qiáng)內(nèi)部控制制度的執(zhí)行情況。對存在問題較多的銀行進(jìn)行頻繁、大強(qiáng)度的檢查，促使銀行及時針對存在問題進(jìn)行改正，為風(fēng)險防范奠定良好基礎(chǔ)。其次農(nóng)村商業(yè)銀行內(nèi)部應(yīng)完善監(jiān)管機(jī)制，如通過會計控制、內(nèi)部稽核等對銀行資產(chǎn)、經(jīng)營狀況等進(jìn)行有效監(jiān)管，及時發(fā)現(xiàn)經(jīng)營中存在的各類問題。另外還應(yīng)對各種經(jīng)營風(fēng)險進(jìn)行有效評估，并制定出風(fēng)險應(yīng)對機(jī)制，防患于未然。經(jīng)營管理水平直接影響著風(fēng)險控制水平，因此農(nóng)村商業(yè)銀行應(yīng)認(rèn)識并重視這一點(diǎn)，全面做好經(jīng)營管理，真正通過經(jīng)營管理水平的提高促進(jìn)風(fēng)險控制能力的提高，從而增加銀行收益。

參考文獻(xiàn)：

[1]何婧,何廣文、農(nóng)村商業(yè)銀行股權(quán)結(jié)構(gòu)與其經(jīng)營風(fēng)險、經(jīng)營績效關(guān)系研究[J]、農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)問題,2016(12):65-74、[2]呂品,原毅軍,韓俊、農(nóng)村商業(yè)銀行信用風(fēng)險評價及經(jīng)驗研究[J]、財經(jīng)問題研究,2017(4):56-61、[3]劉忠璐、互聯(lián)網(wǎng)金融對商業(yè)銀行風(fēng)險承擔(dān)的影響研究[J]、財貿(mào)經(jīng)濟(jì),2016,37(4):71-85、

第三篇：經(jīng)營管理合同

管理單位：____________________（以下簡稱甲方）

業(yè)主：________________________（以下簡稱乙方）

為規(guī)范_______的經(jīng)營和管理活動，維護(hù)市場內(nèi)的交易秩序，保護(hù)市場管理者、業(yè)主、經(jīng)營者三方的合法權(quán)益，根據(jù)《____________省商品交易市場條例》 及相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致同意訂立以下條款共同遵守：

一、甲方的經(jīng)營管理職責(zé)：

1．依法辦理市場名稱登記；

2．按政府規(guī)定的最低要求配置商業(yè)用房及基礎(chǔ)配套設(shè)施，建設(shè)市場，設(shè)置攤位，實行劃行歸市經(jīng)營；

3．成立市場物業(yè)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)，開展物業(yè)管理服務(wù)，實行規(guī)范化管理；負(fù)責(zé)場內(nèi)的治安、環(huán)境、衛(wèi)生的管理工作，保證場內(nèi)通道暢通，場內(nèi)外周邊環(huán)境整潔；提供良好的經(jīng)商環(huán)境；

4．在市場內(nèi)設(shè)立消費(fèi)投訴點(diǎn)，配合消費(fèi)者協(xié)會和有關(guān)部門調(diào)解消費(fèi)糾紛；

5．依法設(shè)立食品質(zhì)量安全檢測機(jī)構(gòu)，制訂檢測制度，落實專職檢測人員，開展食品安全檢測；

6．在各交易區(qū)設(shè)置符合規(guī)定數(shù)量要求的法定、合格的復(fù)檢計量器具；設(shè)立公平秤，督促經(jīng)營者公平交易；

7．接受行政管理部門監(jiān)督，協(xié)助有關(guān)部門制止場內(nèi)經(jīng)營者制售假冒偽劣商品及其他擾亂市場經(jīng)營秩序的行為；

8．開展有關(guān)法律法規(guī)的宣傳，組織經(jīng)營戶開展文明經(jīng)商活動；開展不良行為信用記錄和“星級攤位”、“信用商號”的推薦評定工作；

9．制定不同交易區(qū)的管理制度，制止場內(nèi)占道、搭建、擴(kuò)攤行為或者流動經(jīng)營行為；制止在市場規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的場外經(jīng)營行為；定月定期按規(guī)定收取物業(yè)管理費(fèi)，不多收、不亂收；

10．積極協(xié)助有關(guān)行政管理部門查處市場內(nèi)的違法行為，不隱瞞真實情況或者向當(dāng)事人通風(fēng)報信，不以各種借口拒絕或者阻撓行政管理部門執(zhí)法檢查。

二、乙方在市場內(nèi)經(jīng)營活動中的義務(wù)

1．依法經(jīng)營，遵守甲方制定的農(nóng)貿(mào)城的各項經(jīng)營管理制度，服從安排，劃行歸市，在指定地點(diǎn)、按經(jīng)營范圍經(jīng)營。自覺維護(hù)市場秩序，按時按標(biāo)準(zhǔn)交納各項費(fèi)用，依法納稅，守法經(jīng)營。

2．業(yè)主自行出租的商鋪，應(yīng)同時要求承租者與甲方簽訂“__________經(jīng)營管理合同”。

3．在經(jīng)營場所的顯著位置懸掛營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證及其他許可證，證、照齊全，不出租、出借營業(yè)執(zhí)照。

4．不銷售不符合保障人體健康、人身和財產(chǎn)安全的國家、行業(yè)、地方標(biāo)準(zhǔn)的商品以及摻雜、摻假、以假充真、以次充好、過期、失效、變質(zhì)及國家明令淘汰的商品。

5．不銷售假冒他人注冊商標(biāo)的商品以及偽造、冒用商品產(chǎn)地、企業(yè)名稱、地址的商品，不銷售偽造、冒用認(rèn)證標(biāo)志、質(zhì)量標(biāo)志的商品。

6．不銷售未經(jīng)檢疫檢驗或檢疫檢驗不合格的商品。

7．不銷售贓物、毒品、淫穢物品和其他非法出版物。

8．不欺行霸市、壟斷貨源、囤積居奇、哄抬物價或者串通操縱商品價格。

9．不使用不合格、不規(guī)范的計量器具，不短斤少兩。

10．商品明碼標(biāo)價，不弄虛作假，以虛假廣告、說明、標(biāo)準(zhǔn)、樣品、演示等方式欺騙或誤導(dǎo)他人。

11．按照商品準(zhǔn)入制度索要并保存進(jìn)貨原始發(fā)票及有關(guān)證件、證書、單據(jù)，建立進(jìn)貨臺帳。

12．銷售與人體健康、人身安全密切相關(guān)的商品要向供貨方索取有效的生產(chǎn)許可證、衛(wèi)生許可證、產(chǎn)品質(zhì)量檢測合格報告等有關(guān)資料。

13．服從市場管理人員的管理，不設(shè)店外店、攤外攤。

14．自覺做好責(zé)任區(qū)衛(wèi)生清潔工作，不亂倒亂扔垃圾，亂貼亂畫、隨地大小便，愛護(hù)綠化和公共設(shè)施。

15．按規(guī)定停放車輛，場內(nèi)車輛時速不超過5公里，不鳴號。

16．做好防火、防盜、用電安全工作。不在市場內(nèi)酗酒鬧事、賭博、聚眾斗毆、尋釁滋事，不擾亂正常秩序。

17．不做有損市場形象的行為和法律、法規(guī)禁止的其他行為。

三、違約責(zé)任

1．甲乙雙方所訂立的以上條款，如有一方違約，可要求有關(guān)行政管理部門依法履行監(jiān)督管理職責(zé)。

2．甲乙雙方也可對照條款協(xié)商解決。

3．若乙方違反本合同有關(guān)規(guī)定，乙方應(yīng)向甲方承擔(dān)違約責(zé)任，具體的違約責(zé)任按照有關(guān)管理規(guī)定執(zhí)行。

4．乙方未按規(guī)定交納有關(guān)費(fèi)用的，乙方應(yīng)按照欠交費(fèi)用每日千分之五向甲方支付滯納金。甲方可在農(nóng)貿(mào)城區(qū)域內(nèi)公布欠費(fèi)情況，并注明欠交費(fèi)用的攤號或房號進(jìn)行催討或向人民法院起訴，并由乙方承擔(dān)甲方因催討而發(fā)生的律師費(fèi)用和其它費(fèi)用。

5．甲方如違約按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

四、附則

1．本合同的條款如與法律、法規(guī)、政策相抵觸的，以法律、法規(guī)、政策執(zhí)行。

2．本合同經(jīng)雙方簽字或蓋章后生效。本合同一式三份，甲乙雙方各執(zhí)一份，報____市工商行政管理局一份。

乙方：________________________

________年________月________日

第四篇：經(jīng)營管理合同

新世紀(jì)購物一樓商鋪經(jīng)營管理合同

甲方：新世紀(jì)購物中心一樓業(yè)主管理小組 聯(lián)系電話：

乙方： 身份證號碼

商鋪號：

住所：

聯(lián)系電話

鑒于：

1、乙方為新世紀(jì)購物中心 號商鋪的產(chǎn)權(quán)人/經(jīng)營者。

2、新世紀(jì)商場購物中心地處南部縣城最繁華、最成熟的商業(yè)地段，毗鄰瑞安路的萬達(dá)步行街和萬達(dá)商業(yè)廣場，打造后的新世紀(jì)商場將與萬達(dá)-瑞安路商業(yè)圈自然銜接，連成一片，是真正意義核心商圈，是不可復(fù)制的商業(yè)絕版地段，為該商圈的絕佳商業(yè)物業(yè)。廣大業(yè)主均希望商場的營運(yùn)管理工作統(tǒng)一、規(guī)范、持續(xù)、高校地運(yùn)行，達(dá)到統(tǒng)一業(yè)態(tài)規(guī)劃、統(tǒng)一業(yè)態(tài)布局、統(tǒng)一賣場形象、統(tǒng)一營銷宣傳統(tǒng)一賣場管理、同一物業(yè)管理。以有效提升商場的整體經(jīng)營知名度和美譽(yù)度，確保商場的持久繁榮和發(fā)展，最終實現(xiàn)廣大業(yè)主和經(jīng)營商戶的利益最大化。

3、經(jīng)廣大業(yè)主選舉、確認(rèn)，由甲方作為商場的管理方對商場進(jìn)行統(tǒng)一營運(yùn)和統(tǒng)一管理。乙方在此同意并接受甲方對商場的統(tǒng)一管理，并自愿將本合同項下商鋪納入商場的整體管理范疇。

根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)，以及業(yè)主/租戶規(guī)約之相關(guān)規(guī)定，甲乙雙方基于平等、友好、自愿原則，經(jīng)充分協(xié)商，就相關(guān)事宜達(dá)成下述條款，以資雙方共同信守。

第一條 合同有效期限

合同有效期限為乙方在新世紀(jì)購物中心一樓經(jīng)營期內(nèi)為本合同的有效期限。第二條 促銷管理

2.1 商場內(nèi)非乙方商鋪專有區(qū)域的廣告發(fā)布由甲方統(tǒng)一營運(yùn)。未經(jīng)甲方同意，乙方不得超出商鋪專有區(qū)域設(shè)置廣告牌，張貼廣告、宣傳畫，不得利用廣播等形式在商場內(nèi)進(jìn)行廣告宣傳。

2.2乙方商鋪專有區(qū)域的廣告牌，張貼廣告、宣傳畫不得違反法律、法規(guī)和公序良俗。

2.3甲方可定期或不定期地策劃組織以商品促銷為主要目的主題文化活動，以提高商場的競爭力和吸引力，費(fèi)用由全體商戶分?jǐn)偂?/p>

2.4每逢節(jié)假日，甲方將主辦大型促銷活動，乙方應(yīng)積極配合。

第三條 消防安全

3.1乙方須保證商鋪內(nèi)的消防設(shè)施符合消防管理機(jī)關(guān)的要求，不得影響或破壞消防設(shè)施的正常功能，也不得妨礙消防設(shè)備的正常運(yùn)轉(zhuǎn)或阻塞消防通道。3.2如商鋪內(nèi)的消防設(shè)備有任何損毀或缺陷，乙方應(yīng)妥善處理并及時通知甲方。乙方應(yīng)按消防法律、法規(guī)之規(guī)定在商鋪內(nèi)配置消防設(shè)施和用具。嚴(yán)禁隨意挪動及在非火警情況下啟用商場設(shè)置的一切消防設(shè)施設(shè)備。

3.3嚴(yán)禁占用、堵塞和遮掩商鋪及公共范圍內(nèi)的一切消防設(shè)施、設(shè)備、消防標(biāo)記、安全門，以確保在緊急狀況下的正常使用和人員疏散。3.4乙方應(yīng)承擔(dān)乙方商鋪引發(fā)的消防安全事故的全部法律責(zé)任。

第四條 保險

本合同履行期間，乙方需對商鋪內(nèi)的商品和其他財物自行投保，并應(yīng)就商鋪范圍投保公眾責(zé)任險。

第五條 甲方權(quán)利和義務(wù)

5.1有權(quán)制定、修改適用于整個商場的規(guī)章管理制度。

5.2有權(quán)依據(jù)本合同約定和制定的商場規(guī)章管理制度對乙方商鋪進(jìn)行管理，但不得侵害業(yè)主、商鋪使用人及他人的合法權(quán)益。

5.3維護(hù)商場的整體經(jīng)營秩序，協(xié)助有關(guān)部門制止發(fā)生于商場和商鋪的違法、違規(guī)行為。

5.4有權(quán)協(xié)調(diào)乙方商鋪與商場其他商鋪之間的經(jīng)營沖突和其他矛盾，必要時有權(quán)給予經(jīng)濟(jì)處罰。

5.5及時向乙方通報與商場經(jīng)營管理相關(guān)的重大事項。

5.6接受乙方或商鋪經(jīng)營者的監(jiān)督，不斷完善對商場的整體經(jīng)營和管理。

第六條 乙方權(quán)利和義務(wù)

6.1有權(quán)對甲方的經(jīng)營管理行為進(jìn)行監(jiān)督，并對商場的經(jīng)營管理享有建議權(quán)。6.2有權(quán)就甲方依據(jù)商場管理規(guī)則對乙方商鋪實施的責(zé)罰行為向甲方提出申訴。

6.3乙方商鋪的用途為百貨零售經(jīng)營，乙方不得擅自改變商鋪用途。6.4除根據(jù)甲方統(tǒng)一安排或另有約定外，乙方商鋪應(yīng)按商場統(tǒng)一的開業(yè)時間準(zhǔn)時開業(yè)，且開業(yè)后應(yīng)保證每日正常營業(yè)。商鋪的每日營業(yè)時間應(yīng)嚴(yán)格遵守商場的統(tǒng)一規(guī)定，未經(jīng)甲方許可，乙方商鋪不得無故停業(yè)或任意延長或縮短營業(yè)時間。6.5乙方商鋪裝修不得改變房屋主體結(jié)構(gòu)，其方案必須經(jīng)甲方審定后方可進(jìn)行施工。

6.6乙方商鋪招牌、燈箱、標(biāo)志的設(shè)置應(yīng)符合商場的統(tǒng)一規(guī)定。如乙方商鋪招牌、燈箱、標(biāo)志及其他專屬商鋪的附屬物造成他人損害，乙方應(yīng)承擔(dān)由此引發(fā)的全部法律責(zé)任。

6.7乙方商鋪應(yīng)依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章，以及《業(yè)主規(guī)約》守法經(jīng)營。6.8乙方商鋪不得超出專有區(qū)域和商鋪門窗出攤占道經(jīng)營，或在外墻掛賣物品。

6.9乙方須將商鋪垃圾和廢物按規(guī)定存放至指定地點(diǎn)。否則，甲方無須通知即以甲方認(rèn)為妥當(dāng)?shù)姆绞教幹靡曳轿创娣胖林付ǖ攸c(diǎn)的垃圾和廢物。甲方并不因此向乙方或第三人承擔(dān)任何責(zé)任，且乙方應(yīng)承擔(dān)由此產(chǎn)生的費(fèi)用。

6.10乙方及其員工在商場內(nèi)停放非機(jī)動車的，應(yīng)征收物業(yè)管理停放至指定地點(diǎn)，并按相應(yīng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)繳納費(fèi)用。

6.11乙方須在商場規(guī)定時間和路線運(yùn)送商品、設(shè)備、裝置或大件物品進(jìn)出物業(yè)，按商場要求使用貨用升降機(jī)或貨運(yùn)電梯。

第七條 管理保證金

為維護(hù)商場全體商戶的共同利益和商場的公平交易秩序，根據(jù)《業(yè)主規(guī)約》之規(guī)定，每個商鋪按3000元的標(biāo)準(zhǔn)向甲方交付商品質(zhì)量及管理保證金。

第八條 自營商鋪的管理

8.1如乙方自行經(jīng)營本合同項下商鋪，乙方于進(jìn)場裝修或經(jīng)營時(前述時間取其先)向甲方交付管理保證金。

8.2本合同履行期間，如乙方商鋪遭致客戶索賠、投訴，發(fā)生安全事故、欠繳相關(guān)費(fèi)用等問題，以及有違反本合同和商場管理制度的行為，甲方有權(quán)從保證金中直接扣除相應(yīng)金額，用于支付由此造成的損失、違約金和罰款等。8.3乙方應(yīng)在接到甲方通知后3日內(nèi)補(bǔ)足保證金不足部分。

8.4本合同履行期間，如乙方商鋪無客戶索賠、投訴、安全事故、欠繳有關(guān)費(fèi)用等問題，以及違反本合同和商場管理制度的行為，本合同期限屆滿后30日內(nèi)，甲方全額無息退還保證金。

第九條 租賃商鋪的管理

9.1.1承租方自愿接受商場管理方的統(tǒng)一管理和商場的各項管理制度，并向商場管理方交付商品質(zhì)量及管理保證金3000元。

9.1.2 商鋪租金由出租方直接收取。

9.1.3 承租方的裝修方案必須報出租方、商場管理方同意。并通知物管公司審核存檔。

9.1.4未經(jīng)出租方同意，承租方不得擅自轉(zhuǎn)租或?qū)⑸啼伣桓端耸褂谩?.1,5 如承租方損壞商鋪，應(yīng)賠償出租方全部損失。

9.1.6如承租方欠付出租方租金、違約金、賠償金及其他相關(guān)費(fèi)用，商場管理方有權(quán)從承租方交付的保證金中扣取相應(yīng)款項直接支付給出租方。如承租方交

付的保證金不足以支付出租方租金、違約金、賠償金及其他相關(guān)費(fèi)用，商場管理方可協(xié)助出租方向承租方追索不足部分。

9.1.7承租方應(yīng)在接到商場管理方通知后3日內(nèi)補(bǔ)足保證金不足部分。否則，每遲延一目，承租方按應(yīng)補(bǔ)足保證金部分的3％向出租方支付滯納金。9.1.8出租方如轉(zhuǎn)讓商鋪產(chǎn)權(quán)，不必征得承租方同意，但應(yīng)書面通知承租方，以便于承租方在同等條件下行使優(yōu)先購買權(quán)。并保證其經(jīng)營不受影響。9.2如乙方確有特殊情況不能夠經(jīng)營者將商鋪租賃予第三人經(jīng)營，甲方協(xié)助乙方完成下述事項，包括但不限于：

9.2.1可有償代乙方進(jìn)行商鋪招商(雙方另行簽訂《委托招商協(xié)議》)。9.2.2乙方與承租方簽訂《商鋪租賃合同》后商鋪的交接、租金及相關(guān)費(fèi)用的催收。

9.2.3《商鋪租賃合同》解除或終止時，協(xié)助乙方收回商鋪。9.2.4 協(xié)助乙方處理與承租方之間的爭議和糾紛。

9.3乙方與承租方的租賃關(guān)系終止后，如乙方自行經(jīng)營商鋪，乙方應(yīng)按第八條之約定備甲方交付管理保證金。

第十條 合同的解除和終止

10.1本合同因一方行使法定解除權(quán)或履行期限屆滿而終止。

第十一條 特別約定

11.1 本合同履行期間，如乙方將商鋪產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓第三人，乙方應(yīng)向該第三人披露本合同，并在與第三人簽訂的《房屋買賣合同中》約定：該第三人(房屋買受人)認(rèn)可和自愿繼續(xù)履行甲方與乙方簽訂的《商鋪經(jīng)營管理合同》及其補(bǔ)充合同，該第三人繼承前述合同中原乙方的所有權(quán)利與義務(wù)。

11.2 乙方應(yīng)協(xié)助該第三人與甲方重新簽訂《商鋪經(jīng)營管理合同》。否則，甲方不予退還保證金，且受讓人違反本合同或商場統(tǒng)一管理規(guī)定產(chǎn)生的法律后果。

11.3乙方與第三方簽訂《房屋買賣合同》后3日內(nèi)，應(yīng)將前述合同交甲方備案一份。

第十二條 其他

12.l合同履行期間，如有未盡事宜，雙方經(jīng)協(xié)商一致后，可另行簽訂補(bǔ)充合同，補(bǔ)充合同與本合同具有同等法律效力。

l2.2因履行本合同發(fā)生的糾紛，雙方友好協(xié)商，協(xié)商不成任何一方均有權(quán)向商場所在地法院提起訴訟。

12.3本協(xié)議項下乙方住所或聯(lián)系電話發(fā)生變化，乙方應(yīng)于變化后3日內(nèi)通知甲方，以便于甲方履行通知義務(wù)。

12.4本合同一式兩份，經(jīng)雙方簽署后生效；雙方各執(zhí)一份，均具有同等法律效力。

甲方（簽章）： 乙方（簽章）：

法定代表人： 法定代表人：

委托代理人： 委托代理人：

簽證單位：南部縣美好家園經(jīng)營管理公司

二〇一一年十二月 日

第五篇：物業(yè)經(jīng)營管理必過提綱(第八章 合同與風(fēng)險管理)

第八章

合同與風(fēng)險管理

第一節(jié) 物業(yè)管理中的主要合同類型

一、合同的概念

合同又稱契約，是指平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。《中華人民共和國合同法》規(guī)定任何合同的訂立應(yīng)遵循平等、自愿、公平、誠實信用和合法的原則。

二、物業(yè)管理活動中主要的合同類型

(一)物業(yè)建設(shè)單位在開發(fā)過程中所訂立的合同。如土地使用合同、設(shè)計規(guī)劃合同、建設(shè)施工合同、售房合同、水電供應(yīng)合同、設(shè)備采購及安裝合同。

(二)前期物業(yè)服務(wù)合同與物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的約束物業(yè)管理前期活動行為規(guī)范的合同；物業(yè)服務(wù)合同則是指業(yè)主委員會與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂的約束物業(yè)管理服務(wù)行為規(guī)范的合同。

(三)業(yè)主所簽訂的與物業(yè)管理活動有關(guān)的合同。如租賃合同、業(yè)主公約、裝修合同、保管合同、保險合同等。

(四)物業(yè)管理企業(yè)與專營公司訂立的有關(guān)物業(yè)管理活動的專項服務(wù)合同。

第二節(jié) 物業(yè)服務(wù)合同

一、前期物業(yè)服務(wù)合同的特征

(一)前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)簽訂。(二)前期物業(yè)服務(wù)合同具有過渡性。(三)前期物業(yè)服務(wù)合同是要式合同。

二、物業(yè)服務(wù)合同的特征

(一)物業(yè)服務(wù)合同的訂立以當(dāng)事人相互信任為前提。(二)物業(yè)服務(wù)合同是有償?shù)摹?/p>

(三)物業(yè)服務(wù)合同既是諾成性合同又是雙務(wù)合同。

(四)物業(yè)服務(wù)合同是勞務(wù)合同。

三、物業(yè)服務(wù)合同的簽訂要點(diǎn)(一)“宜細(xì)不宜粗”的原則(二)不應(yīng)有無償無限期的承諾(三)實事求是、留有余地(四)明確界定違約責(zé)任與處理方式

四、前期物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)服務(wù)合同的比較

1、兩者客體都是相同，委托事項都是物業(yè)管理服務(wù)活動。

2、兩者的差異包括：主體、簽訂時間和合同有效期。

第三節(jié) 招標(biāo)投標(biāo)階段的合同管理

一、物業(yè)管理招投標(biāo)的原則

實行“公開、公平、公正、合理”的原則。

公平原則是指招標(biāo)方向所有投標(biāo)方提供的資料、提出的投標(biāo)條件和標(biāo)書編制要求都是一致的。公正原則是指使用同樣的準(zhǔn)則，作為衡量所有投標(biāo)書的尺度。評標(biāo)、驗標(biāo)、決標(biāo)的規(guī)則、評分標(biāo)準(zhǔn)對所有投標(biāo)方都是統(tǒng)一的。

二、物業(yè)管理招投標(biāo)的特點(diǎn)

物業(yè)管理招投標(biāo)是一種市場雙向選擇行為，它有如下特點(diǎn)：(一)早期介入

業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)就未確定項目先簽訂意向性協(xié)議。(二)階段性

物業(yè)管理的長期性決定了物業(yè)管理招標(biāo)具有階段性。一方面，隨著時間的推移、服務(wù)內(nèi)容的調(diào)整，可能會有更好的物業(yè)管理企業(yè)參與競爭；另一方面，也可能由于自身的管理服務(wù)技術(shù)水平低下或企業(yè)內(nèi)部建設(shè)和管理松懈而遭淘汰。

三、物業(yè)管理招標(biāo)

(一)物業(yè)管理招標(biāo)方式

物業(yè)管理招標(biāo)有公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)、議標(biāo)三種方式。

公開招標(biāo)又稱為無限競爭性公開招標(biāo)，一般適用于規(guī)模較大的物業(yè)，尤其是收益性物業(yè)。

邀請招標(biāo)又稱為有限競爭性選擇招標(biāo)，邀請招標(biāo)是目前廣泛采用的招標(biāo)方式。(二)物業(yè)管理招標(biāo)一般程序

1、成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組

2、編制招標(biāo)文件

招標(biāo)文件通常包括《招標(biāo)公告》、《招標(biāo)書》、《投標(biāo)須知》、《投標(biāo)書編制要求》等，重點(diǎn)是《招標(biāo)書》的編制和標(biāo)底的確定。

3、向社會發(fā)布招標(biāo)公告

4、投標(biāo)單位的資質(zhì)審查

5、發(fā)放招標(biāo)文件及有關(guān)設(shè)計圖紙、技術(shù)資料等

6、組織投標(biāo)單位踏勘現(xiàn)場并答疑

7、成立評標(biāo)委員會，制定評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、定標(biāo)辦法

評標(biāo)委員會一般由業(yè)主代表、有關(guān)部門人員、物業(yè)管理專家和未參與競標(biāo)的相同物業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)人組成。

8、收取投標(biāo)書

9、開標(biāo)與標(biāo)書評閱

10、組織答辯會，評標(biāo)定標(biāo)

11、發(fā)出中標(biāo)通知書

12、與中標(biāo)單位簽訂物業(yè)服務(wù)合同

(三)招標(biāo)書的編制

1、擬招標(biāo)的物業(yè)基本情況

2、物業(yè)管理的內(nèi)容與要求

3、對招標(biāo)的有關(guān)說明

4、物業(yè)管理考核標(biāo)準(zhǔn)與獎罰措施

(四)標(biāo)底的確定

標(biāo)底是招標(biāo)項目的預(yù)期價格水平，這是業(yè)主所期望的物業(yè)管理服務(wù)檔次和所能承受的管理服務(wù)費(fèi)用的最高限額的統(tǒng)一。

標(biāo)底不向投標(biāo)人公開，其作用是：一是業(yè)主預(yù)先明確將要達(dá)到的管理服務(wù)目標(biāo)，二是以此作為衡量投標(biāo)單位報價的基本依據(jù)和準(zhǔn)繩。

標(biāo)底的確定要注意以下幾個方面：

1、要與本物業(yè)的檔次相協(xié)調(diào)。

2、要反映業(yè)主、使用人的經(jīng)濟(jì)承受能力和消費(fèi)意向。

3、要以招標(biāo)文件中的管理目標(biāo)為依據(jù)。

管理目標(biāo)的貨幣表現(xiàn)形式就是招標(biāo)標(biāo)底，管理目標(biāo)既是投標(biāo)企業(yè)編制投標(biāo)文件的主要依據(jù)，也是招標(biāo)單位制定標(biāo)底的重要依據(jù)。

4、要遵循國家及地方政府的有關(guān)規(guī)定，要與物業(yè)管理市場的行情相協(xié)調(diào)。

四、物業(yè)管理投標(biāo)

(一)物業(yè)管理投標(biāo)一般程序

1、獲取招標(biāo)信息，決策是否參與投標(biāo)

2、報送投標(biāo)申請，接受資格審查

資格審查主要包括審查企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)等級、專業(yè)人員配置、固定資產(chǎn)、管理的規(guī)章制度和以往業(yè)績。

3、獲取與熟悉招標(biāo)文件并考察物業(yè)現(xiàn)場

4、投標(biāo)決策與編制投標(biāo)書

5、報送投標(biāo)書

6、參加開標(biāo)及答辯會

7、中標(biāo)與簽訂物業(yè)服務(wù)合同

(二)投標(biāo)書的編制

1、投標(biāo)單位的概況簡介

2、分析投標(biāo)物業(yè)的管理要點(diǎn)

3、概述投標(biāo)單位擬采取的管理策略

4、詳述物業(yè)管理的實施計劃

5、有關(guān)附件及說明

(三)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的測算

物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用測算是否合理、科學(xué)與準(zhǔn)確，在某種程度上決定中標(biāo)與否的關(guān)鍵。

(四)物業(yè)管理企業(yè)投標(biāo)的關(guān)鍵事項

1、決定參與投標(biāo)的關(guān)鍵因素

（1）項目的區(qū)域、規(guī)模符合企業(yè)發(fā)展規(guī)劃（2）項目類型符合企業(yè)確定的目標(biāo)客戶（3）項目風(fēng)險在企業(yè)承受范圍內(nèi)

（4）項目委托方具有獨(dú)立法人資格和經(jīng)濟(jì)實力（5）常規(guī)預(yù)測盈利

（6）本企業(yè)具備人力資源支持體系

2、投標(biāo)過程中六項關(guān)鍵環(huán)節(jié)

（1）確定管理項目的整體思路

（2）確定物業(yè)管理費(fèi)價位

（3）準(zhǔn)確的物業(yè)管理收支測算（4）物業(yè)管理目標(biāo)承諾、前期投入、獎懲條件的任何承諾

（5）管理架構(gòu)、管理機(jī)制和主要負(fù)責(zé)人員

（6）正式投標(biāo)時的演講陳述、答辯現(xiàn)場表現(xiàn)

(五)投標(biāo)的各個階段

1、前期準(zhǔn)備階段：包括成立投標(biāo)小組、索取及分析招標(biāo)文件、現(xiàn)場考察、制定投標(biāo)工作計劃和考擦準(zhǔn)備等。

2、標(biāo)書準(zhǔn)備階段：包括討論確定投標(biāo)項目的總體思路、分組起草、討論確定預(yù)算、討論物業(yè)管理費(fèi)價位等。

3、正式投標(biāo)、答辯階段：包括遞交標(biāo)書、對手動態(tài)及優(yōu)劣勢分析等。

4、投標(biāo)總結(jié)階段：包括投標(biāo)漏項及不足分析、投標(biāo)資料管理歸檔等。

第四節(jié) 風(fēng)險管理理論

一、風(fēng)險理論

(一)風(fēng)險的特征

1、負(fù)面性

2、不確定性

3、可測性

風(fēng)險的可測性是保險人能夠經(jīng)營保險的基礎(chǔ)。

(二)風(fēng)險的類型

1、純粹風(fēng)險與投機(jī)風(fēng)險（按損失的性質(zhì)來劃分）

純粹風(fēng)險是指只有損失機(jī)會而無獲利機(jī)會的風(fēng)險，如房屋所有權(quán)人遭受火災(zāi)損失。投機(jī)風(fēng)險是指既有損失機(jī)會，也有獲利可能的風(fēng)險，如市場租金的上漲和下跌。

2、財產(chǎn)風(fēng)險、責(zé)任風(fēng)險及人身風(fēng)險（按風(fēng)險的對象來劃分）

財產(chǎn)風(fēng)險是指一切財產(chǎn)發(fā)生損毀、滅失和貶值的風(fēng)險。責(zé)任風(fēng)險是指他人遭受財產(chǎn)損失或身體傷害，在法律上負(fù)有賠償責(zé)任的風(fēng)險。人身風(fēng)險是指人們因生、老、病、死而遭致?lián)p失的風(fēng)險，這種風(fēng)險的產(chǎn)生時間不確定。

財產(chǎn)風(fēng)險和人身風(fēng)險比較容易了解和控制，但責(zé)任風(fēng)險則比較復(fù)雜且難以控制。

3、自然風(fēng)險、社會風(fēng)險、政治風(fēng)險、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險和技術(shù)風(fēng)險（按風(fēng)險發(fā)生的原因來劃分）

4、基本風(fēng)險與特殊風(fēng)險（按風(fēng)險影響的程度和范圍來劃分）

基本風(fēng)險是指影響整個社會或社會主要生產(chǎn)部門的風(fēng)險，本質(zhì)上不易防止。特殊風(fēng)險是指影響個人或企業(yè)的某項特定的風(fēng)險，多屬個別現(xiàn)象，本質(zhì)上較易控制。(三)風(fēng)險的成本

風(fēng)險成本是指人們在處理風(fēng)險過程中所付出的代價或遭受的損失。風(fēng)險成本包括以下三個內(nèi)容：

1、防范、分散或轉(zhuǎn)移風(fēng)險的費(fèi)用

2、風(fēng)險所帶來的損失及風(fēng)險處理費(fèi)用

3、風(fēng)險的社會成本

二、風(fēng)險管理理論

(一)風(fēng)險管理的定義

風(fēng)險管理是指有目的、有意識地通過計劃、組織和控制等活動來避免或降低風(fēng)險帶來的損失。確切地說，風(fēng)險管理就是利用各種自然資源和技術(shù)手段對各種導(dǎo)致人們利益損失的風(fēng)險事件加以防范、控制以至消除的過程。

(二)風(fēng)險管理的步驟

1、風(fēng)險識別

風(fēng)險識別運(yùn)用各種科學(xué)方法，包括：問卷調(diào)查、專家咨詢、財務(wù)報表分析、設(shè)備設(shè)施自檢和審查相關(guān)數(shù)據(jù)文件。

2、風(fēng)險評估

風(fēng)險評估的目的是對帶來不同程度損失的風(fēng)險采取不同的對策。

3、風(fēng)險控制（1）回避（2）自擔(dān)或保留（3）預(yù)防和抑制（4）轉(zhuǎn)移

4、風(fēng)險調(diào)整

第五節(jié) 保險與物業(yè)保險

一、保險的概念

(一)保險的定義

保險是為了應(yīng)付特定的自然災(zāi)害或意外事故，通過訂立合同實現(xiàn)補(bǔ)償或給付的一種經(jīng)濟(jì)形式。(二)保險的特征

冒險性、科學(xué)性、保障性、合同性、負(fù)債性、廣泛性、相互性、金融性

(三)保險的一般原則

1、誠信原則 這是履行保險合同的首要原則。

2、可保利益的原則

3、近因原則

近因是指促成風(fēng)險損失的最直接原因。

4、比例分?jǐn)傇瓌t

二、保險合同概述

(一)保險合同的定義

保險合同是經(jīng)濟(jì)合同的一種，是投保人與保險人之間關(guān)于承擔(dān)風(fēng)險的一種民事協(xié)議。(二)保險合同的特征

1、保險合同是一種要式合同

2、保險合同是一種附合合同 附合合同是相對于商議合同而言。

3、保險合同是雙務(wù)有償合同

4、保險合同是射幸合同

射幸合同是相對于交換合同而言。射幸合同又稱為僥幸合同，是指合同的一方支付的代價所得到的僅是一個機(jī)會，是一個“一本萬利”或是“一無所獲”的可能性。

(三)保險合同的主體

1、保險當(dāng)事人

（1）保險人(保險公司)（2）投保人

（3）被保險人

2、保險合同的關(guān)系人

（1）受益人

（2）保險代理人

（3）保險經(jīng)紀(jì)人

物業(yè)管理企業(yè)一般情況下是保險經(jīng)紀(jì)人，受業(yè)主和用戶的委托，代理與保險人辦理保險業(yè)務(wù)。

(四)保險合同主要當(dāng)事人的義務(wù)

1、投保人的義務(wù)

（1）如實告知義務(wù)

（2）“危險增加”通知義務(wù)

（3）出險通知義務(wù)

（4）防災(zāi)減損的義務(wù)（5）及時交付保費(fèi)的義務(wù)

及時交付保費(fèi)是投保人一項最重要的義務(wù)。

2、保險人的義務(wù)

保險人的主要義務(wù)就是在合同規(guī)定的保險事故出現(xiàn)后負(fù)責(zé)賠償部分或全部由保險事故帶來的實際損失。

實際損失包括發(fā)生保險責(zé)任范圍內(nèi)的事故時被保險人搶救、保護(hù)、整理保險財產(chǎn)的施救費(fèi)用、訴訟支出以及為了確定損失的檢驗、估價、出售的合理費(fèi)用。保險人的賠償責(zé)任是以實際損失為限，但最高不可超過保險金額。如果有分項保險金額，最高以該分項保險標(biāo)的保險金額為限。

(五)保險合同的一般內(nèi)容

1、當(dāng)事人的姓名地址

2、保險標(biāo)的

3、保險金額

又稱保險額、保額或保險金，是計收保險費(fèi)的基礎(chǔ)，保險金額不得超過保險標(biāo)的保險價值。

4、保險費(fèi)

又稱保費(fèi)，是被保險人根據(jù)合同約定向保險人支付的費(fèi)用。保費(fèi)的多少是由保險金額和保險費(fèi)率決定的。

5、保險期間

又稱保險期限，是指保險合同有效期間。

6、保險責(zé)任

7、除外責(zé)任

8、違約責(zé)任

(六)保險單

保險單是保險人和被保險人或投保人之間簽約保險合同的正式保險憑據(jù)，是標(biāo)準(zhǔn)化的保險合同。一般包括以下幾個方面的內(nèi)容：

1、聲明事項

（1）被保險人名稱

（2）保險標(biāo)的種類和存放處所

（3）保險金額

（4）保險期限

（5）保險費(fèi)的確定和支付

2、保險責(zé)任

3、除外責(zé)任

4、附注條件 是簽約雙方所應(yīng)履行的義務(wù)。如：損失發(fā)生后被保險人的責(zé)任、保險單變更、轉(zhuǎn)讓、經(jīng)銷、索賠期限、索賠手段、爭議的處理等。

(六)索賠

1、索賠時效

索賠時效，是指投保人在保險事故發(fā)生后，向保險人索賠的最長有效期限。在我國，索賠期限通常規(guī)定為一年，也有超過一年的。索賠期限原則上從保險事故發(fā)生之日起或投保人或其代理人知情之日起。機(jī)動車輛的第三者責(zé)任險，可以由受害人直接向保險人行使索賠權(quán)。

2、索賠程序

（1）及時發(fā)出出險通知并提索賠要求。

（2）采取一切合理的措施搶救、保護(hù)，防止損失擴(kuò)大。（3）保護(hù)現(xiàn)場，配合檢驗。（4）提供必要的索賠單證。

索賠單證包括保險單正本、已付保險費(fèi)、有關(guān)保險財產(chǎn)的原始單據(jù)、保險事故及損害結(jié)果證明、索賠清單和本人身份證明。（5）領(lǐng)取保險金。（6）開具權(quán)益保證書。

當(dāng)保險事故涉及第三者責(zé)任時，被保險人在領(lǐng)取保險金后需出具權(quán)益轉(zhuǎn)讓證書，并協(xié)助保險方向造成保險事故依法應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任的第三方追償。

三、物業(yè)保險的目的

1、分散意外損失

2、利于善后工作

四、物業(yè)保險的主要險種

(一)財產(chǎn)保險

廣義的財產(chǎn)保險，包括財產(chǎn)保險、農(nóng)業(yè)保險、責(zé)任保險、信用保險等以財產(chǎn)或利益為保險標(biāo)的的各種保險。

狹義的財產(chǎn)保險，包括火災(zāi)保險、企業(yè)財產(chǎn)保險、家庭財產(chǎn)保險、涉外財產(chǎn)保險等。

1、火災(zāi)保險

（1）火災(zāi)保險的承保范圍

傳統(tǒng)的火災(zāi)保險僅承保三種危險，即火災(zāi)、閃電、爆炸，其余保險如地震、颶風(fēng)、洪水、空中運(yùn)行物體墜落等均視為火災(zāi)保險的附加險。而我國現(xiàn)行的企業(yè)財產(chǎn)保險、家庭財產(chǎn)保險、涉外財產(chǎn)保險實際上是由火災(zāi)保險及其附加險組成的財產(chǎn)綜合險。火災(zāi)保險合同不予承保的項目：① 寄托或寄售的貨物；② 金銀珠寶、古玩、古畫、藝術(shù)珍品、電腦資料等；③ 票據(jù)、現(xiàn)金、郵票等有價證券以及圖冊、文件、槍枝彈藥、爆炸物品等。

（2）火災(zāi)保險的除外責(zé)任

火災(zāi)保險的除外責(zé)任包括：① 保險標(biāo)的自身變化、自身發(fā)熱或烘焙所致的損失；② 由于地震、颶風(fēng)、洪水、冰雹等自然災(zāi)害以及戰(zhàn)爭、**、罷工等戰(zhàn)爭或政治風(fēng)險；③ 直接或間接由于核反應(yīng)、核子輻射和放射性污染；④ 投保人的故意行為或重大過失。

（3）火災(zāi)保險的保險金額的賠償計算

固定財產(chǎn)的保險金額可以按照賬面原值或原值加成數(shù)確定，也可以按重置重建價值確定。固定資產(chǎn)的保險價值是指出險時的重置價值。

① 全部損失。保險金額大于或等于保險價值時，賠償金額以不超過保險價值為限；保險金額小于保險價值時，按保險金額賠償。

② 部分損失。按賬面原值投保的財產(chǎn)保險金額大于或等于保險價值時，賠償金額按實際損失計算；保險金額小于保險價值時，賠償金額按保險金額與保險價值比例計算。如果是按賬面原值加成數(shù)，或按重建重置價值投保的財產(chǎn)，則按實際損失計算賠償金額。

（4）火災(zāi)保險的費(fèi)率

① 分類費(fèi)率：即將性質(zhì)相同的危險進(jìn)行歸類，給每類以確定的費(fèi)率。我國按建筑物占有性質(zhì)分為工業(yè)險、倉儲險和普通險三類，其中又分為六級工業(yè)險，五級倉儲險及五級普通險。

② 表定費(fèi)率：即在以上分類費(fèi)率的基礎(chǔ)上，按各種危險因素的大小進(jìn)行調(diào)整而形成的費(fèi)率。表定費(fèi)率調(diào)整所考慮的因素有：用途，指建筑物使用的目的；位置，指建筑物因周圍環(huán)境被延燒的可能性；構(gòu)造，主要指建筑物的材料，也考慮建筑物的大小及形式；防護(hù)，指消防設(shè)備及消防人員的配備。

2、物業(yè)火險的投保范圍

（1）建筑結(jié)構(gòu)火險（不動產(chǎn)火災(zāi)保險）

（2）物業(yè)內(nèi)物品的火險（動產(chǎn)火災(zāi)保險）

(二)雇主責(zé)任保險

雇主責(zé)任保險，又稱勞工保險。

1、除外責(zé)任

（1）戰(zhàn)爭，類似戰(zhàn)爭行為、叛亂、罷工、暴動、由核子輻射所致的被雇人員傷殘、死亡或疾病。（2）被雇人員由于疾病、傳染病、分娩、流產(chǎn)及因這些疾病而實行內(nèi)外科手術(shù)治療所致的傷殘或死亡。（3）由于被雇人員自傷、自殺、犯罪行為、酗酒及無證駕駛各種機(jī)動車輛所致的傷殘或死亡。（4）投保人的故意行為或重大過失。（5）投保人對其承包商雇傭的員工的責(zé)任。

2、賠償額度

（1）死亡：最高賠償額度按保單規(guī)定辦理。（2）傷殘：① 永久喪失全部工作能力，按保單規(guī)定的最高賠償額度給付；② 永久喪失部分工作能力，根據(jù)受傷的部位和程度，參照《雇主責(zé)任賠償金額表》的比率乘以最高賠償額度給付；③ 暫時喪失工作能力5天以上者，經(jīng)醫(yī)生證明，按該雇員的工資給付。雇員的月工資是按事故發(fā)生之日或經(jīng)醫(yī)生發(fā)現(xiàn)疾病之日該雇員的前12個月的平均工資，不足12個月的按實際月數(shù)平均。

3、保險費(fèi)的計算

雇主責(zé)任保險采用預(yù)收保險費(fèi)制。在訂立保險單時，根據(jù)投保人的估計，在保單有效期內(nèi)各雇員工資(包括獎金、津貼等)總額，乘以不同雇員的適用費(fèi)率來計算，并在保單到期一個月內(nèi)，憑投保人提供的各雇員實際工資總額的證明，對保險費(fèi)進(jìn)行調(diào)整，預(yù)付保險費(fèi)多退少補(bǔ)。

4、雇主責(zé)任保險的擴(kuò)展責(zé)任

（1）附加醫(yī)藥費(fèi)保險

（2）附加第三者責(zé)任險

(三)公眾責(zé)任保險

公眾責(zé)任保險，主要承保各種團(tuán)體及個人在固定場所從事生產(chǎn)、經(jīng)營等活動以至日常生活中由于意外事故而造成他人人身傷害或財產(chǎn)損失，依法應(yīng)由投保人所承擔(dān)的各種經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任。它是一種無形財產(chǎn)保險，它承保的是投保人的損害賠償責(zé)任，沒有實際標(biāo)的。

1、保險責(zé)任

公眾責(zé)任保險承保的是被保險人在保險期限內(nèi)，在保險地點(diǎn)發(fā)生的，由被保險人的侵權(quán)行為造成的依法應(yīng)由被保險人承擔(dān)的對第三者的民事賠償責(zé)任。保險人承擔(dān)的公眾責(zé)任保險賠償責(zé)任包括被保險人應(yīng)付給受害方的賠償金和有關(guān)費(fèi)用。

這里要注意的幾點(diǎn)是：（1）保險人在任何情況下均不承擔(dān)任何刑事責(zé)任；（2）被保險人依法應(yīng)承擔(dān)對第三者人身傷害的經(jīng)濟(jì)賠償僅指身體上的傷殘、疾病、死亡，不包括受害人的精神傷害；（3）公共責(zé)任保險直接保險的對象是被保險人，受害人無權(quán)直接向保險人索賠；（4）有關(guān)費(fèi)用指的是被保險人因侵權(quán)行為而應(yīng)付給受害人的法律訴訟費(fèi)用及經(jīng)保險人事先同意的被保險人自己支付的費(fèi)用。

2、除外責(zé)任

（1）絕對除外責(zé)任：除了一般所共有的除外責(zé)任，如被保險人的故意行為、戰(zhàn)爭及政治**、人力不可抗拒的自然原因外，有其特定的內(nèi)容。如任何與被保險人一起居住的親屬引起的損害事故并不構(gòu)成公眾責(zé)任險的賠償對象；由于振動、移動或減弱支撐引起的任何土地、財產(chǎn)或房屋的損壞責(zé)任。

（2）公眾責(zé)任不能保、但其他保險可承保的除外責(zé)任：如為被保險人服務(wù)的雇員受到的傷害；被保險人所有或以其名義使用的各種機(jī)動車輛、飛機(jī)、船舶等引起的損害事故等。

（3）可以附加承保的除外責(zé)任：如公眾場所被保險人占有或以其名義使用的電梯、起重機(jī)或其他升降機(jī)導(dǎo)致的損害事故，一般公眾責(zé)任險不予承保，但可在基本保險單上擴(kuò)展加保。

3、保險費(fèi)率及保險費(fèi)的計算

（1）保險費(fèi)率：沒有固定的保險費(fèi)率，而是視每一被保險人的風(fēng)險情況逐筆議定費(fèi)率。（2）保險費(fèi)的計算一般有三種：

① 有累計賠償限額的：保險費(fèi)＝累計賠償限額X適用費(fèi)率 ② 無累計賠償限額的：保險費(fèi)＝每次事故賠償限額X適用費(fèi)率 ③ 按經(jīng)營場所面積計算：保險費(fèi)＝場地占有面積X單位面積保險費(fèi)

4、賠償限額與免賠額

（1）賠償限額是公眾責(zé)任保險人承擔(dān)經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任的最高限額。

① 規(guī)定每次事故的混合限額，無分項限額、無累計限額。

② 規(guī)定每次事故的人身事故和財產(chǎn)損失的分項限額，再規(guī)定保險期內(nèi)累計賠償限額。③ 規(guī)定每次事故賠償限額，不分項，再規(guī)定整個保險期內(nèi)累計賠償限額。

（2）免賠額是保險人的免責(zé)限度。

（3）法律費(fèi)用的承擔(dān)：如果被保險人承擔(dān)的對第三者的賠償金超過了賠償限額，則法律費(fèi)用按以下公式分?jǐn)偅罕ｋU人應(yīng)攤費(fèi)用＝全部法律費(fèi)用X賠償限額÷被保險人應(yīng)付賠償額。

五、物業(yè)管理中的投保決策步驟

1、詳細(xì)調(diào)查

2、確定所需的保險

3、保險金額和保險費(fèi)的確定

4、選擇保險公司

5、分析保單條款