第一篇：關(guān)于土地增值稅問(wèn)題的解答

關(guān)于土地增值稅問(wèn)題的解答

一、納稅人

土地增值稅是以納稅人轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）所取得的增值額為征稅對(duì)象，依照規(guī)定的稅率征收的一種稅。

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定繳納土地增值稅。單位，是指各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、國(guó)家機(jī)關(guān)和社會(huì)團(tuán)體及其他組織。個(gè)人，包括個(gè)體經(jīng)營(yíng)者。

二、征稅范圍

土地增值稅的征稅范圍為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的有償轉(zhuǎn)讓行為。不包括以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。

三、納稅地點(diǎn)和納稅期限

土地增值稅按屬地征收，由房地產(chǎn)所在地的區(qū)地方稅務(wù)局及所轄稅務(wù)所（以下簡(jiǎn)稱“主管稅務(wù)機(jī)關(guān)”）負(fù)責(zé)征收管理。

單位和個(gè)人將購(gòu)買的房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，由國(guó)土房管部門代征稅款，以國(guó)土房管部門受理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶申請(qǐng)資料的時(shí)間為納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。除此之外，其他的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓由納稅人按月在規(guī)定的納稅期限內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納。

四、計(jì)稅依據(jù)

土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。

增值額是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。

五、稅率

土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：

增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％的部分，稅率為30％。

增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100％的部分稅率為40％。

增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100％、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200％的部分稅率為50％。

增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200％的部分稅率為60％。

上述所列四級(jí)超率累進(jìn)稅率，每級(jí)“增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額”的比例，均包括本比例數(shù)。

六、計(jì)算增值額時(shí)的扣除項(xiàng)目

計(jì)算增值額時(shí)包括下列扣除項(xiàng)目：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；

（二）開(kāi)發(fā)土地的成本、費(fèi)用；

（三）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；

（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

（五）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

七、扣除項(xiàng)目的具體內(nèi)容

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。

（二）開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)）的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。

（三）開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用），是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。

財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本金額之和的5％計(jì)算扣除。

凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本金額之和的10％計(jì)算扣除。

（四）舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格。

（五）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。

（六）對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本金額之和，加計(jì)20％的扣除。

八、應(yīng)納稅額的計(jì)算

土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的稅率計(jì)算征收。

方法

一、分級(jí)逐級(jí)距計(jì)算。

分級(jí)逐級(jí)距計(jì)算應(yīng)納土地增值稅稅額，然后各級(jí)距應(yīng)納稅額相加之和，就是應(yīng)納土地增值稅稅額。

第一步：先計(jì)算增值額。增值額＝轉(zhuǎn)讓收入額－扣除項(xiàng)目金額

第二步：再計(jì)算增值額與扣除項(xiàng)目金額之比。公式：增值額÷扣除項(xiàng)目金額

第三步，分別計(jì)算各級(jí)次土地增值稅稅額，如下表：第四步，將各級(jí)的稅額相加，得出總稅額。

方法

二、查表法。

查表法就是用求出增值額占扣除項(xiàng)目金額的比例，直接查對(duì)四級(jí)超率累進(jìn)稅率表，然后按照計(jì)算公式求得應(yīng)納土地增值稅稅額。

第一步、第二步同上述分級(jí)逐級(jí)距計(jì)算方法；

第三步：計(jì)算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡(jiǎn)便方法計(jì)算，具體公式如下：

（一）增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％土地增值稅稅額＝增值額×30％

（二）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％，未超過(guò)100％的 土地增值稅稅額＝增值額×40％－扣除項(xiàng)目金額×5％

（三）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100％，未超過(guò)200％的 土地增值稅稅額＝增值額×50％－扣除項(xiàng)目金額×15％

（四）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200％

土地增值稅稅額＝增值額×60％－扣除項(xiàng)目金額×35％

公式中的5％、15％、35％為速算扣除系數(shù)。

九、減免規(guī)定

有下列情形之一的，減免土地增值稅：

（一）納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20％的，免征土地增值稅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅是指除別墅、度假村、酒店式公寓以外的居住用住宅。

（二）對(duì)開(kāi)發(fā)銷售安居房取得的收入，免征土地增值稅。安居房是指原產(chǎn)權(quán)單位按照房改政策向職工出售的住房，以及市（區(qū)）住宅管理部門直接發(fā)售的各類政策性住房，包括：準(zhǔn)成本房、全成本房、全成本微利房、社會(huì)微利房、經(jīng)濟(jì)適用房。

（三）將購(gòu)買的房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的減免規(guī)定：1.個(gè)人將購(gòu)買的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅再轉(zhuǎn)讓的，免征土地增值稅。2.個(gè)人轉(zhuǎn)讓別墅、度假村、酒店式公寓，凡居住超過(guò)五年以上的（含五年）免征土地增值稅；居住滿三年不滿五年的，減半征收土地增值稅。

（四）個(gè)人之間互換自有居住用房的，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征土地增值稅。

（五）國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅，是指因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，也免征土地增值稅。

（六）在企業(yè)兼并中，對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征土地增值稅。

（七）以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征土地增值稅。

（八）法律法規(guī)規(guī)定的其他減免稅項(xiàng)目。

十、征收方式

（一）對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取“先預(yù)征、后清算、多退少補(bǔ)”的征收方式。即在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得銷售收入的先按預(yù)征率征收稅款（轉(zhuǎn) 讓別墅、度假村、酒店式公寓的按銷售收入的1％預(yù)征，轉(zhuǎn)讓其他房地產(chǎn)的按銷售收入的0.5％預(yù)征），待工程全部竣工，辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)稅 款。

（二）對(duì)非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和個(gè)人轉(zhuǎn)讓自建房地產(chǎn)的，按轉(zhuǎn)讓收入扣除法定扣除項(xiàng)目后的增值額為計(jì)稅依據(jù)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

（三）對(duì)單位和個(gè)人將購(gòu)買的房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的由國(guó)土房管部門代征稅款。

十一、清算程序

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)項(xiàng)目全部竣工后，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)結(jié)算，結(jié)算后向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提交清算申請(qǐng)和經(jīng)會(huì)計(jì)師（或稅務(wù)師）事務(wù)所審核的清算報(bào)告。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)經(jīng)審核對(duì)預(yù)繳的稅款進(jìn)行多退少補(bǔ)。

第二篇：土地增值稅問(wèn)題解答(2014年2月)

土地增值稅問(wèn)題解答匯總（2014.2.）

一、征稅對(duì)象問(wèn)題

1．土地置換中，雙方均不支付補(bǔ)價(jià)，是否繳納土地增值稅。

答：根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字（1995）6號(hào)）第二條規(guī)定：條例第二條所稱的轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。土地置換中，如果換出土地是國(guó)有土地，并且國(guó)有土地使用權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)讓，是有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為，屬于土地增值稅應(yīng)稅行為。

2．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，未取得項(xiàng)目立項(xiàng)也未取得商品房預(yù)售許可證，只是租賃土地若干年，在租賃土地上建造的房產(chǎn)銷售是否征土地增值稅？

答：《土地增值稅宣傳提綱》（國(guó)稅函發(fā)（1995）110號(hào)）第四第規(guī)定：根據(jù)《條例》的規(guī)定，凡轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的行為都應(yīng)繳納土地增值稅。這樣界定有三層含意：一是土地增值稅僅對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)的征收，對(duì)轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)的不征稅??。二是只有轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征收土地增值稅，不轉(zhuǎn)讓的不征稅。如房地產(chǎn)的出租，雖然取得了收入，但沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，不應(yīng)屬于土地增值稅的征收范圍。??

根據(jù)上述文件精神，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在租賃土地上開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)進(jìn)行“轉(zhuǎn)讓”的，不繳納土地增值稅。

※3．在股權(quán)轉(zhuǎn)讓中，轉(zhuǎn)讓股權(quán)的企業(yè)的資產(chǎn)以房地產(chǎn)（包括土地使用權(quán)）為主，是否應(yīng)當(dāng)計(jì)算土地增值稅？

答：在股權(quán)轉(zhuǎn)讓中，轉(zhuǎn)讓股權(quán)的企業(yè)的資產(chǎn)以房地產(chǎn)（包括土地使用權(quán)）為主，如果房地產(chǎn)未轉(zhuǎn)讓的，不屬于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為，不繳納土地增值稅。

二、清算單位問(wèn)題

1．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有一項(xiàng)建設(shè)工程，在工程項(xiàng)目登記備案時(shí)，沒(méi)有進(jìn)行分期項(xiàng)目的備案，但是，企業(yè)自行劃分了項(xiàng)目分期建設(shè)，在做土地增值稅清算時(shí)，是否可以自行劃分的分期建設(shè)為項(xiàng)目單位進(jìn)行清算？

答：根據(jù)江蘇省地稅局發(fā)布《關(guān)于土地增值稅有關(guān)業(yè)務(wù)問(wèn)題的公告》（蘇地稅規(guī)（2012）1號(hào)）的規(guī)定，土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批、備案的項(xiàng)目為單 位進(jìn)行清算，對(duì)于國(guó)家有關(guān)部門批準(zhǔn)的分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。對(duì)國(guó)家有關(guān)部門批準(zhǔn)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或分期項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，納稅人自行分期開(kāi)發(fā)的，其收入、成本、費(fèi)用按規(guī)定分別歸集的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可將自行分期項(xiàng)目確定為清算單位。

因此，在土地增值稅清算時(shí)，企業(yè)自行劃分的工程分期建設(shè)項(xiàng)目，其收入、成本、費(fèi)用按規(guī)定分別歸集的，可以作為清算單位清算土地增值稅。

2．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目申請(qǐng)立項(xiàng)時(shí)，立項(xiàng)審批部門在一個(gè)立項(xiàng)批復(fù)中，明確分兩期建設(shè)，一期建設(shè)***平方米，二期建設(shè)***平方米。房地產(chǎn)項(xiàng)目是否可以按建設(shè)分期確定清算單位？

答：根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）的規(guī)定，土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。

根據(jù)上述情況，可以按建設(shè)分期分別確定清算單位計(jì)算應(yīng)納土地增值稅?！?/p>

3、省局2012年1號(hào)公告明確：對(duì)國(guó)家有關(guān)部門批準(zhǔn)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或分期項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，納稅人自行分期開(kāi)發(fā)的，其收入、成本、費(fèi)用按規(guī)定分別歸集的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可將自行分期項(xiàng)目確定為清算單位。但在實(shí)際執(zhí)行中有的項(xiàng)目分10期建設(shè)，目前已完成了6期項(xiàng)目建設(shè)和銷售，已完成的6期是按一個(gè)清算單位還是按6個(gè)清算單位清算土地增值稅？

自行分期的項(xiàng)目（不含發(fā)改委立項(xiàng)分期的）可按已經(jīng)完成的項(xiàng)目一起清算。

三、清算條件問(wèn)題

※1．關(guān)于可清算條件中“已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或者該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的。此條件中“已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積”是否包括企業(yè)已轉(zhuǎn)為自用的房地產(chǎn)建筑面積？

答：已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積與出租或自用的可售建筑面積合計(jì)占清算單位可售建筑面積比例在85%以上的，可以認(rèn)定為達(dá)到可清算條件。

四、納稅地點(diǎn)問(wèn)題

1．外地企業(yè)在南京從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，有的由總公司取得立項(xiàng)批文，有的是 南京分公司取得立項(xiàng)批文的，應(yīng)向何地稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)清算土地增值稅？

答：《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字（1995）6號(hào)）第十五條第一款規(guī)定：納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的七日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書(shū)，土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同，房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。對(duì)于南京市房地產(chǎn)項(xiàng)目，無(wú)論從事開(kāi)發(fā)的納稅人機(jī)構(gòu)所在地是否在南京，也無(wú)論取得立項(xiàng)批文的是總公司還是分公司，均應(yīng)向房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地我市地方稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)清算。

五、收入確認(rèn)問(wèn)題

1．房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同上約定了房?jī)r(jià)，但不包含轉(zhuǎn)讓稅金，約定轉(zhuǎn)讓稅金由房產(chǎn)受讓方承擔(dān)，轉(zhuǎn)讓收入怎樣確定？

答：房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同上約定了房?jī)r(jià)，約定轉(zhuǎn)讓稅金由房產(chǎn)受讓方承擔(dān)，如果房?jī)r(jià)定價(jià)不合理的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。

2、．某人以低于契稅評(píng)估價(jià)30%的價(jià)格轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)給侄子，應(yīng)該怎樣計(jì)算征收土地增值稅？

答：根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》（中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第一百三十八號(hào)）第九條的規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由的，按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收。對(duì)于納稅人不能提供評(píng)估價(jià)格時(shí)，可以參照購(gòu)房方繳納契稅的計(jì)稅依據(jù)作為評(píng)估價(jià)格計(jì)算繳納土地增值稅。

3．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)用開(kāi)發(fā)的商品房對(duì)外投資，計(jì)算土地增值稅時(shí)收入如何確定？

答：根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》（國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)）第十九條的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn),其收入按下列方法和順序確認(rèn)：1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。

4．房地產(chǎn)企業(yè)賣房送車庫(kù)如何計(jì)算繳納土地增值稅？ 答：買房送車庫(kù)（建筑工程規(guī)劃許可證許可建設(shè)的工程），視同房與車庫(kù)的價(jià)款一并收取，如果價(jià)款合理，視為轉(zhuǎn)讓房屋與車庫(kù)的轉(zhuǎn)讓收入，所送車庫(kù)的成本可以扣除。

5．以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，以土地（房地產(chǎn)）投資方應(yīng)如何確認(rèn)計(jì)算土地增值稅的轉(zhuǎn)讓收入？接收土地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)如何確認(rèn)取得土地使用權(quán)所支付的金額？接收土地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將投資作價(jià)格金額分成實(shí)收資本和資本公積兩部分的，應(yīng)如何確認(rèn)取得土地使用權(quán)所支付的金額？

答：以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，如果作價(jià)是合理的，投入土地方（房地產(chǎn)）可按投資或聯(lián)營(yíng)協(xié)議的作價(jià)金額確認(rèn)為計(jì)算土地增值稅的轉(zhuǎn)讓收入，接收土地方（房地產(chǎn)）可按作價(jià)金額確認(rèn)取得土地使用權(quán)所支付的金額。接收土地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將投資作價(jià)格金額分成實(shí)收資本和資本公積兩部分的，均應(yīng)按作價(jià)金額確認(rèn)取得土地使用權(quán)所支付的金額。作價(jià)不合理的，投入土地和接收土地雙方應(yīng)按評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)格分別確認(rèn)計(jì)算土地增值稅的收入和取得土地使用權(quán)所支付的金額。

※6．以集資方式建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，對(duì)集資對(duì)象轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯偏低的，應(yīng)如何確認(rèn)計(jì)算土地增值稅轉(zhuǎn)讓收入？

答：有政府部門確定轉(zhuǎn)讓價(jià)格的，按政府部門確定的轉(zhuǎn)讓價(jià)格確認(rèn)土地增值稅轉(zhuǎn)讓收入，沒(méi)有政府部門確定轉(zhuǎn)讓價(jià)格的，應(yīng)按房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格確認(rèn)轉(zhuǎn)讓收入。

六、扣除項(xiàng)目問(wèn)題

（一）取得土地支付的金額

1．土地使用權(quán)評(píng)估增值是否可以作為成本扣除？

答：納稅人對(duì)其擁有的土地使用權(quán)進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估增值額無(wú)論會(huì)計(jì)上如何處里，在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓計(jì)算土地增值稅時(shí)，不應(yīng)作為土地增值稅扣除項(xiàng)目。

2．單位轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí),土地部門收取的土地閑置費(fèi)、土價(jià)評(píng)估費(fèi)是否可以計(jì)算土地增值稅時(shí)扣除？

答：根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)的《土地增值稅宣傳提綱》（國(guó)稅函發(fā)（1995）110號(hào)）第五條第一款規(guī)定：取得土地使用權(quán)所支付的金額，包括納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。具體為：以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權(quán) 的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)按規(guī)定補(bǔ)交的出讓金；以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的地價(jià)款。土地部門收取的土地閑置費(fèi)不能作為取得土地使用權(quán)所支付的金額扣除。

根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字[1995]48號(hào)）第十二條規(guī)定：納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時(shí)因計(jì)算納稅的需要而對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，其支付的評(píng)估費(fèi)用允許在計(jì)算增值額時(shí)予以扣除。對(duì)條例第九條規(guī)定的納稅人隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格等情形而按房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收土地增值稅所發(fā)生的評(píng)估費(fèi)用，不允許在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以扣除。因此土地估價(jià)費(fèi)能否扣除應(yīng)視具體情況而定。

3．納稅人取得土地應(yīng)上交的土地出讓金不直接支付給土地部門，而是作為政府部門對(duì)企業(yè)投資，可否作為扣除項(xiàng)目？

答：納稅人取得土地的應(yīng)上交的土地出讓金不直接支付給土地部門，而是作為政府部門對(duì)企業(yè)投資，如果其金額與土地出讓合同確定的土地出讓金金額一致，并且取得了土地出讓金合法票據(jù)，在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓計(jì)算土地增值稅時(shí)，應(yīng)當(dāng)作為扣除項(xiàng)目。

4．以非出讓方式取得的土地使用權(quán)，計(jì)算土地增值稅時(shí)，應(yīng)當(dāng)以何憑據(jù)作為扣除依據(jù)？

答：除根據(jù)營(yíng)業(yè)稅政策轉(zhuǎn)讓土地使用不征稅外，以非出讓方式取得土地使用權(quán)的均應(yīng)當(dāng)取得發(fā)票，并以發(fā)票作為計(jì)算土地增值稅扣除憑據(jù)，其中2006年7月1日前發(fā)票由轉(zhuǎn)讓方開(kāi)具，此后票由土地交易市場(chǎng)開(kāi)具。

5．對(duì)于以地補(bǔ)路（工程）的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其修路成本和承擔(dān)工程的成本，能否看作是其取得土地的成本？

答：土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則（財(cái)法字（1995）6號(hào)）第七條第一款規(guī)定：取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。以地補(bǔ)路（工程）的房地產(chǎn)項(xiàng)目，取得的土地實(shí)際承擔(dān)了修建道路和政府工程成本，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司可以修建道路和政府工程成本作為取得土地所支付的金額，但是應(yīng)當(dāng)核實(shí)所發(fā)生修建道路和政府工程成本的真實(shí)性，并有相關(guān)的政府文件或者合同（協(xié)議）為依據(jù)。

6．以地補(bǔ)路（或補(bǔ)建等）形式取得土地使用權(quán)的，取得土地使用權(quán)所支付的金額應(yīng)該如何確定？ 答：以地補(bǔ)路（或補(bǔ)建等）形式取得土地使用權(quán)的，取得土地使用權(quán)所支付的金額，按政府部門審計(jì)報(bào)告確認(rèn)的道路或其他工程建設(shè)成本予以扣除。

7．土地拆遷補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)當(dāng)依據(jù)什么憑據(jù)才能扣除？

答：土地拆遷補(bǔ)償費(fèi)受償方取得補(bǔ)償款不屬于營(yíng)業(yè)稅和增值稅應(yīng)稅收入的，不需要開(kāi)具發(fā)票。納稅人支付土地拆遷費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)以拆遷補(bǔ)償協(xié)議和實(shí)際支付拆遷補(bǔ)償款的收據(jù)作為計(jì)算土地增值稅扣除所依據(jù)的憑據(jù)。

8．國(guó)土資源局收取地土地業(yè)務(wù)出讓費(fèi)是否能扣除？

答：國(guó)地資源局按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取的土地業(yè)務(wù)出讓費(fèi)可以作為取得土地所支付的金額按規(guī)定予以扣除。

9．土地出讓金滯納金可以作為取得土地所支付的金額扣除嗎？

答：土地出讓金滯納金不可以作為取得土地使用權(quán)所支付的金額計(jì)入扣除項(xiàng)目金額。

10．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未售出的房產(chǎn)轉(zhuǎn)做自用后，對(duì)已售部分進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，如何分?jǐn)傄咽鄄糠趾娃D(zhuǎn)做自用部分取得土地使用權(quán)所支付的金額？

答：房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，企業(yè)將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，因產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途的已售部分的取得土地使用權(quán)所支付金額能按占地面積進(jìn)行分?jǐn)偟陌凑嫉孛娣e分?jǐn)?，不能按占地面積分?jǐn)偟?，按建筑面積分?jǐn)?。按上述方法分?jǐn)偟膶儆谄髽I(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途部分的取得土地使用權(quán)所支付的金額不予扣除。

11．房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)房產(chǎn)過(guò)程中，受讓土地使用權(quán)時(shí)繳納的契稅，能否在計(jì)算土地增值稅時(shí)扣除？

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函［2010］220號(hào)）的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用”，計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。應(yīng)將繳納的契稅計(jì)入取得土地使用權(quán)所支付的金額中扣除。

12．某房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)買一塊土地，合同約定的交易金額為1億元，取得發(fā)票，因當(dāng)?shù)卣泄膭?lì)政策，返還該房地產(chǎn)企業(yè)2000萬(wàn)元。請(qǐng)問(wèn)，企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，按8000萬(wàn)確認(rèn)成本還是可以按1億元確認(rèn)取得土地使用權(quán)所支付的金額？ 答：根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》（國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)）的規(guī)定，扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須是實(shí)際發(fā)生的。如果根據(jù)當(dāng)?shù)卣膭?lì)政策，2000萬(wàn)元屬于土地出讓金返還，則該企業(yè)實(shí)際只支付了土地出讓金8000萬(wàn)，按8000萬(wàn)確認(rèn)作為取得土地使用權(quán)支付金額。

※13．房地產(chǎn)項(xiàng)目中的商業(yè)用房和住宅，均是獨(dú)立占地，土地出讓合同中未明確或也沒(méi)有其他政府文件明確兩者各自占用的土地面積，應(yīng)該按照什么方法劃分商業(yè)用房和住宅的土地成本？

按建筑面積法劃分商業(yè)用房和住宅的土地成本。

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本

1．一些房地產(chǎn)企業(yè)將一些工程尾款掛在應(yīng)付賬款上以保證工程質(zhì)量，這些應(yīng)付賬款可計(jì)入開(kāi)發(fā)成本嗎？

答：根據(jù)《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕91號(hào)）第二十一條第一款規(guī)定：在土地增值稅清算中，計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。如果合同約定以部分工程款作為質(zhì)量保證金，符合合同法規(guī)規(guī)定的比例要求，并且開(kāi)具了發(fā)票，應(yīng)當(dāng)作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本按規(guī)定扣除。

2．房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的編標(biāo)費(fèi)、中標(biāo)費(fèi)、投標(biāo)費(fèi)、招標(biāo)費(fèi)、招標(biāo)監(jiān)督費(fèi)，是否可以扣除？

答：編標(biāo)費(fèi)、中標(biāo)費(fèi)、投標(biāo)費(fèi)、招標(biāo)費(fèi)、招標(biāo)監(jiān)督費(fèi)等費(fèi)用是與工程招標(biāo)相關(guān)的費(fèi)用，按國(guó)家財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度的規(guī)定計(jì)入有關(guān)成本或費(fèi)用，并按土地增值稅政策規(guī)定扣除。

3．國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）規(guī)定，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)包含項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)，在計(jì)算土地增值稅時(shí)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)是否包括項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)？

答：根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

因此，計(jì)算土地增值稅時(shí)，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)不包含項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)。4．企業(yè)發(fā)生的規(guī)劃外的公共設(shè)施例如湖泊、景觀開(kāi)發(fā)成本是否可以作為房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本扣除？

答：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算時(shí)計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的公共配套設(shè)施成本是指有關(guān)部門對(duì)該房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃范圍內(nèi)的公共配套設(shè)施成本，房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃范圍外的公共配套設(shè)施成本不應(yīng)當(dāng)計(jì)入所清算的房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本。

5．竣工備案材料費(fèi)、工程決算審計(jì)費(fèi)、社區(qū)服務(wù)費(fèi)、治安管理費(fèi)、工程決算審計(jì)費(fèi)等能計(jì)入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用嗎？

答：1)竣工備案是指建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報(bào)建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門備案?？⒐浒覆牧腺M(fèi)是指因辦理竣工備案手續(xù)而發(fā)生材料費(fèi)用，應(yīng)作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)入扣除項(xiàng)目金額。

2）所謂社區(qū)服務(wù)，是指在政府倡導(dǎo)和組織下居民所進(jìn)行的自助服務(wù)，是以社區(qū)為單位開(kāi)展的社會(huì)服務(wù)，是一種公益性質(zhì)的福利性便民利民服務(wù)，是一種為提高社區(qū)居民生活質(zhì)量、有償和無(wú)償相結(jié)合的社會(huì)服務(wù)。包括以下內(nèi)容：

一是社區(qū)福利服務(wù)，它是針對(duì)社區(qū)特殊群體提高的服 務(wù)。首先是為老年群體提供的服務(wù)。主要包括老年人包戶服務(wù)、老年人收養(yǎng)和寄托服務(wù)、老年人文化生活服務(wù)、老年人庇護(hù)服務(wù)、老年人生活綜合服務(wù)等。其次是為殘疾人和精神病人群體提供的服務(wù)。主要包括殘疾人康復(fù)服務(wù)、精神病人康復(fù)服務(wù)、殘疾兒童寄托服務(wù)、弱智兒童啟智教育服務(wù)等。再次是為社區(qū)心理障礙群體提供的服務(wù)。主要包括心理咨詢服務(wù)、心理診治服務(wù)等。

二是社區(qū)便民利民服務(wù)，它是針對(duì)社區(qū)居民提供的服 務(wù)。主要包括家政服務(wù)、婚慶喪事服務(wù)、子女教育輔導(dǎo)服 務(wù)等，屬于有償和無(wú)償兩種形式相結(jié)合的便民利民服務(wù)。

三是社區(qū)居民、企事業(yè)單位共建服務(wù)。它是指社區(qū)和 企事業(yè)單位充分利用資源，開(kāi)展的雙向共建服務(wù)。主要包 括職工及家庭子女就業(yè)培訓(xùn)服務(wù)、企業(yè)生產(chǎn)安全服務(wù)、社 區(qū)設(shè)施維護(hù)服務(wù)等。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)生的上述社區(qū)服務(wù)費(fèi)應(yīng)作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)入扣除項(xiàng)目金額。

3）治安管理是公安機(jī)關(guān)依照國(guó)家法律和法規(guī)，依靠群眾，運(yùn)用行政手段，維護(hù)社會(huì)治安秩序，保障社會(huì)生活正常進(jìn)行的管理活動(dòng)。按規(guī)定上繳的治案管理 費(fèi)應(yīng)作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)入扣除項(xiàng)目金額。

4）工程決算審計(jì)是對(duì)工程的結(jié)算價(jià)格是否正確合規(guī)進(jìn)行審查評(píng)價(jià)的活動(dòng)。工程決算審計(jì)費(fèi)作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按規(guī)定計(jì)入扣除項(xiàng)目金額。

6．施工噪聲排污費(fèi)，是否能作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本扣除？

答：為防治建筑施工噪聲污染，保護(hù)和改善生活環(huán)境，按國(guó)家規(guī)定向排放建筑施工噪聲的單位征收的排污費(fèi)。建筑施工噪聲排污費(fèi)征收主體為受理建筑施工噪聲申報(bào)的市、縣(區(qū))環(huán)保部門。建筑施工噪聲超標(biāo)排污費(fèi)的征收對(duì)象是承接建筑施工項(xiàng)目的建筑施工單位。因此施工噪聲排污費(fèi)不能作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本計(jì)入扣除金額。

7．工程監(jiān)理費(fèi)計(jì)算土地增值稅時(shí)應(yīng)如何扣除？

答：建設(shè)工程監(jiān)理，是指由具有法定資質(zhì)條件的工程監(jiān)理單位，根據(jù)發(fā)包人的委托，依照法律、行政法規(guī)及有關(guān)的建設(shè)工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)文件和建設(shè)工程合同，對(duì)承包人在施工質(zhì)量、建設(shè)工期和建設(shè)資金使用等方面，代表發(fā)包人對(duì)工程建設(shè)過(guò)程實(shí)施監(jiān)督的專門活動(dòng)。所以工程監(jiān)理費(fèi)應(yīng)當(dāng)作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本計(jì)入扣除項(xiàng)目金額。

8．土地增值稅清算時(shí)工資以什么樣的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)入扣除項(xiàng)目金額？

答：根據(jù)根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）第四條第四款規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)生的工資支出，是指企業(yè)按照股東大會(huì)、董事會(huì)、薪酬委員會(huì)或有相關(guān)管理機(jī)關(guān)制訂的工資薪金制度規(guī)定實(shí)際發(fā)放給員工的工資薪金。所計(jì)提工資超過(guò)上述工資薪金而形成的工資節(jié)余不應(yīng)作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用和開(kāi)發(fā)成本計(jì)入扣除項(xiàng)目金額。

9．房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)規(guī)定交給住房公積金管理辦公室的維修基金在進(jìn)行土地增值稅清算的時(shí)候可以計(jì)入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用嗎？

答：維修基金是依據(jù)有關(guān)法規(guī)籌集的用于新商品房（包括經(jīng)濟(jì)適用住房）和公有住房出售后的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修之用的專門款項(xiàng)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

計(jì)算土地增值稅時(shí)維修基金不能計(jì)入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用里。10．發(fā)展新型墻體材料專項(xiàng)用費(fèi)與墻改專項(xiàng)基金是否是同一個(gè)收費(fèi)項(xiàng)目？ 答：墻改專項(xiàng)基金是發(fā)展新型墻體材料專項(xiàng)用費(fèi)簡(jiǎn)稱或別稱，發(fā)展新型墻體材料專項(xiàng)用費(fèi)與墻改專項(xiàng)基金是同一個(gè)收費(fèi)項(xiàng)目。

11．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付給檢測(cè)單位的工程檢測(cè)費(fèi)計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本里嗎？

答：由合同約定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司支付工程檢測(cè)費(fèi)，應(yīng)當(dāng)計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。12．煤氣公司向開(kāi)發(fā)商按戶收取的初裝費(fèi)，是作為開(kāi)發(fā)成本，還是作為代收費(fèi)用？

答：在江蘇省2003年9月22日實(shí)行商品房銷售“一價(jià)清”制度之前，如果燃?xì)獬跹b費(fèi)發(fā)票向開(kāi)發(fā)商開(kāi)具，初裝費(fèi)應(yīng)計(jì)入開(kāi)發(fā)成本，如果初裝費(fèi)發(fā)票是向購(gòu)房人開(kāi)具，初裝費(fèi)視作代收費(fèi)用處理。在2003年9月22日實(shí)行商品房銷售“一價(jià)清”制度之后，發(fā)生的燃?xì)獬跹b費(fèi)不得計(jì)入扣除項(xiàng)目金額。

13．房地產(chǎn)企業(yè)用自己建造的房屋安置回遷戶，建造房屋的成本是否可以確認(rèn)為開(kāi)發(fā)成本，在計(jì)算土地增值稅的時(shí)候進(jìn)行扣除？

答：根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函[2010]220號(hào)）第六條第（一）款規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

因此，房地產(chǎn)企業(yè)安置回遷戶所建造房子的成本可以確認(rèn)為開(kāi)發(fā)成本，在計(jì)算土地增值稅時(shí)進(jìn)行扣除。

14．違約金是否可以作為土地增值稅扣除項(xiàng)目？

答：企業(yè)支付的各種滯納金、罰款和違約金等，其性質(zhì)是企業(yè)正常營(yíng)業(yè)活動(dòng)以外發(fā)生的支出。因此在會(huì)計(jì)處理上應(yīng)計(jì)入營(yíng)業(yè)外支出，企業(yè)發(fā)生的上述支出時(shí)，借記‘營(yíng)業(yè)外支出’,貸記‘銀行存款’等科目?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定：開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用），是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。根據(jù)會(huì)計(jì)制度對(duì)違約金作為營(yíng)業(yè)處支出處理的辦法和土地增值稅政策規(guī)定，違約金不屬于土地增值稅扣除項(xiàng)目。15．售樓部、樣板房建造成本如何扣除？

答：納稅人利用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品作為售樓部、樣板房的，其后將其作為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售的，其建造成本應(yīng)計(jì)入開(kāi)發(fā)成本按規(guī)定予以扣除。納稅人利用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品作為售樓部、樣板房而未與項(xiàng)目中清算房地產(chǎn)一同銷售的，其建造成本在房地產(chǎn)項(xiàng)目清算時(shí)不得扣除。

16．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)繳納的行政規(guī)費(fèi)計(jì)算土地增值稅如何扣除？ 答：（1）企業(yè)建造房屋建筑物時(shí)特有的費(fèi)用和基金，按其是否與開(kāi)發(fā)建造活動(dòng)相關(guān)的原則進(jìn)行劃分。凡與開(kāi)發(fā)活動(dòng)直接相關(guān)，且可直接計(jì)入或分配計(jì)入開(kāi)發(fā)對(duì)象的，允許計(jì)入開(kāi)發(fā)成本；反之，則應(yīng)計(jì)入開(kāi)發(fā)費(fèi)用。對(duì)企業(yè)非建造房屋建筑物時(shí)特有的費(fèi)用和基金，應(yīng)計(jì)入開(kāi)發(fā)費(fèi)用。

（2）允許計(jì)入開(kāi)發(fā)成本的費(fèi)用、基金，如果是在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收之后發(fā)生的，則也應(yīng)計(jì)入開(kāi)發(fā)費(fèi)用。

（3）市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、人防工程異地建設(shè)費(fèi)不得加計(jì)扣除，也不作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除的計(jì)算基數(shù)。

17．問(wèn)：企業(yè)開(kāi)發(fā)土地所發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用如拆遷公證費(fèi)，中標(biāo)代理費(fèi)，貸款抵押費(fèi)，登記費(fèi)等，在計(jì)算土地增值稅時(shí)如何扣除？

答：根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》財(cái)法字(1995)6號(hào)第七條的規(guī)定，上述有關(guān)費(fèi)用在計(jì)算土地增值稅時(shí)按如下辦法扣除：

拆遷公證費(fèi)計(jì)入土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)； 中標(biāo)代理費(fèi)以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按規(guī)定扣除； 貸款抵押費(fèi)、登記費(fèi)以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按規(guī)定扣除。

18．計(jì)算土地增值稅時(shí),對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的太陽(yáng)能熱水器支出是否可作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本予以扣除？

答：如果在商品房銷售合同中明確，安裝太陽(yáng)能熱水器是商品房交付的條件的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所發(fā)生的太陽(yáng)能熱水器支出可以作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本扣除。

18．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地拆遷戶過(guò)渡房租金應(yīng)如何扣除？

答：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地的拆遷戶過(guò)渡房租金，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂承租協(xié)議并承擔(dān)租金的，計(jì)入土地征用和拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

20．房地產(chǎn)項(xiàng)目用地拆遷時(shí)，為確定拆遷房屋補(bǔ)償金額，而對(duì)拆遷房屋的 評(píng)估的，發(fā)生的評(píng)估費(fèi)用，是否可以扣除？

答：評(píng)估委托方是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付的評(píng)估費(fèi)用，計(jì)入土地征用和拆遷補(bǔ)償費(fèi)。評(píng)估委托方是被拆遷人，支付的評(píng)估費(fèi)用不可以扣除。

21．在計(jì)算土地增值稅時(shí)，地下建筑物成本如何處理？

答：地下建筑可作為物業(yè)管理用房、儲(chǔ)藏室和車庫(kù)等用途，從計(jì)算土地增值稅的角度，地下建筑物可劃分為三類：一類是未經(jīng)許可建設(shè)地下建筑，二類是作為公共配套設(shè)施（包括人防設(shè)施）的地下建筑，三類是可售地下建筑。

對(duì)未經(jīng)許可建設(shè)地下建筑，按合理的方法計(jì)算的其應(yīng)分?jǐn)偟某杀?，在?jì)算土地增值稅時(shí)，不作為扣除項(xiàng)目金額。

對(duì)作為公共配套設(shè)施（包括人防設(shè)施）的地下建筑，按規(guī)定予以扣除。對(duì)可售地下建筑面積，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，不分?jǐn)側(cè)〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額。對(duì)于可售地下建筑開(kāi)發(fā)成本，除了只歸集于地上建筑的成本（如地上建筑特定的裝修、設(shè)施成本等）外，其他成本在地上建筑面積和地下建筑面積之間平均分配。

※22．房地產(chǎn)項(xiàng)目的地下人防設(shè)施全部移交給了物業(yè)管理公司，協(xié)議中明確不能改變用途。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供不了人防設(shè)施移交給業(yè)主的證據(jù)。地下人防設(shè)施被劃分了2塊，一塊已做了車位，未向業(yè)主收費(fèi)，另一塊用鐵門隔離封閉起來(lái)，目前空著，稱以后用于地下商業(yè)的配套車位。請(qǐng)問(wèn)這2塊地下人防設(shè)施可以做為開(kāi)發(fā)成本扣除嗎？

答：建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有，或者有協(xié)議明確收益歸全體業(yè)主所有并辦理移交手續(xù)的，其成本、費(fèi)用可以扣除。因此這2塊地下人防設(shè)施開(kāi)發(fā)成本不作為扣除項(xiàng)目金額。

23．對(duì)于超出規(guī)劃范圍建設(shè)的成本，按規(guī)定在計(jì)算土地增值稅時(shí)不得扣除，應(yīng)如何剔除不得扣除的超規(guī)劃建設(shè)的成本？

答：取得土地使用權(quán)金額按占地面積法計(jì)算不允許扣除的部分，如無(wú)法確定占地面積，可按超規(guī)劃建設(shè)面積占全部建筑面積的比例計(jì)算不允許扣除的部分。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本按超規(guī)劃建設(shè)面積占全部建筑面積的比例計(jì)算不允許扣除的部分。

無(wú)測(cè)繪面積的超規(guī)劃建設(shè)的車庫(kù)、車位，可先計(jì)算全部車位的成本，再按超規(guī)劃建設(shè)車位的個(gè)數(shù)占全部車位數(shù)量的比例計(jì)算不允許扣除的成本?！?4．房地產(chǎn)項(xiàng)目公共配套設(shè)施在不同的分期項(xiàng)目中建設(shè)，有的在已完成建設(shè)的分期項(xiàng)目中建設(shè)，有的將在未完成的分期項(xiàng)目中建設(shè)。這些公共配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本是直接計(jì)入其所在的分期項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本計(jì)算土地增值稅、還是計(jì)入各期項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本？如果計(jì)入各期項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本，應(yīng)如何分配？

答：公共配套設(shè)施的成本分?jǐn)偛活A(yù)攤，只在之后的項(xiàng)目中進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

25．關(guān)于公共配套設(shè)施中的幼兒園、會(huì)所已出售的，是否作為可售面積？如果是自用，應(yīng)如何處理？成本如何扣除？

答：對(duì)于公共配套設(shè)施中的幼兒園、會(huì)所按規(guī)定屬于可售面積的，已出售的，成本給予扣除，其轉(zhuǎn)讓收入計(jì)入計(jì)算土地增值稅收入總額；自用的幼兒園、會(huì)所等公共配套設(shè)施，按規(guī)定屬于可售面積的，不計(jì)轉(zhuǎn)讓收入，按占地面積法或建筑面積法計(jì)算不予扣除的成本費(fèi)用。

※26．房地產(chǎn)項(xiàng)目會(huì)所、幼兒園，發(fā)生的裝修費(fèi)用在土地增值稅清算時(shí)是否可以扣除？

答：根據(jù)建筑工程規(guī)劃建設(shè)的公共配套設(shè)施，產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的或者無(wú)償移交給政策的，發(fā)生的裝修費(fèi)用可以作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本扣除；公共配套設(shè)施作為可售面積已經(jīng)轉(zhuǎn)讓的，發(fā)生的裝修費(fèi)用可以作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本扣除，未轉(zhuǎn)讓的，發(fā)生的裝修費(fèi)用作為未售部分商品房開(kāi)發(fā)成本，不予扣除；公共配套設(shè)施轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司固定資產(chǎn)的，發(fā)生的裝修費(fèi)用不予扣除。

27．在清算過(guò)程，有的房地產(chǎn)項(xiàng)目購(gòu)買其他房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)劃指標(biāo)，沖抵應(yīng)繳納的規(guī)費(fèi)，有的房地產(chǎn)項(xiàng)目以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以前承擔(dān)政府工程而獲得的規(guī)費(fèi)指標(biāo)，沖抵應(yīng)繳納的規(guī)費(fèi)。這類沖抵的規(guī)費(fèi)，經(jīng)過(guò)有關(guān)部門審核認(rèn)可，均沒(méi)有取得相關(guān)規(guī)費(fèi)票據(jù)，是否允許在計(jì)算土地增值稅時(shí)扣除？

答：對(duì)以規(guī)費(fèi)指標(biāo)沖抵應(yīng)繳納的規(guī)費(fèi)的，取得有關(guān)部門審核認(rèn)可的證明的并取得合法有效票的，沖低規(guī)費(fèi)指標(biāo)金額可作為應(yīng)納規(guī)費(fèi)金額在計(jì)算土地增值稅時(shí)扣除。

28．企業(yè)直接支付給市區(qū)教育局的教育配套費(fèi)，取得行政事業(yè)收據(jù)，計(jì)算土地增值稅時(shí)，能否在開(kāi)發(fā)成本中列支和扣除？

答：不可以。

29．企業(yè)在開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用中計(jì)提的福利費(fèi)，在計(jì)算土地增值稅時(shí)如何扣除？ 答：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按規(guī)定在開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用中列支的工資，對(duì)應(yīng)發(fā)生的職工 福利費(fèi)，可以計(jì)入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，但應(yīng)當(dāng)在開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用中允許列支的工資總額的14%以內(nèi)按實(shí)列支。

30．企業(yè)購(gòu)買甲供材而發(fā)生的運(yùn)輸費(fèi)，是否可以在開(kāi)發(fā)成本中列支？ 答：可以扣除。

31．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因規(guī)劃調(diào)整導(dǎo)致開(kāi)發(fā)的小區(qū)綠化面積不達(dá)建設(shè)部門要求的比例。建設(shè)部門（園林處）征收了異地綠化費(fèi)。繳納異地綠化費(fèi)在土地增值稅清算時(shí)是否可以作為扣除項(xiàng)目進(jìn)行扣除？

答：可以扣除。

32．房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃要求建一座幼兒園，但企業(yè)未建，為此上交了教育配套設(shè)施費(fèi)，此費(fèi)用是否給予作為成本扣除？

答：不作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本扣除。

33．一塊土地，有4家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，總地塊上規(guī)劃有一個(gè)社區(qū)用房，政府擔(dān)心企業(yè)推諉不建，要求4家開(kāi)發(fā)企業(yè)先交一些保證金。后經(jīng)政府協(xié)調(diào)社區(qū)用房由社區(qū)籌建，4家企業(yè)支付建設(shè)資金。4家企業(yè)所支付的保證金和建設(shè)資金，取得票據(jù)為一般收據(jù)。該四家企業(yè)為社區(qū)用房建設(shè)所支付的資金是否可以作為開(kāi)發(fā)成本扣除？

答：不作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本扣除。

34．企業(yè)在項(xiàng)目中代建其他項(xiàng)目有關(guān)配套設(shè)施或人防的，代建成本是否可以扣除？

答：不可以扣除。

35．企業(yè)將樣板房賣出（或者企業(yè)將已裝修好的商品房賣出），其裝修費(fèi)用能否列入開(kāi)發(fā)成本加計(jì)扣除？核查時(shí)以什么標(biāo)準(zhǔn)范圍允許企業(yè)列支？

答：轉(zhuǎn)讓樣板房與已裝修商品房發(fā)生的裝修費(fèi)用,按裝修發(fā)票金額予以扣除,裝修費(fèi)用發(fā)票外購(gòu)買的家俱、中央空調(diào)以外的電器、廚俱等支出不得扣除。

36．某規(guī)模不大的房地產(chǎn)企業(yè)拿到一塊地后，由于自身力量和技術(shù)原因，委托另一家大型房地產(chǎn)公司代建該項(xiàng)目，由被委托的房地產(chǎn)公司直接組織和管理項(xiàng)目建設(shè)，支付給被委托公司的代建費(fèi)用，在土增稅清算時(shí)是否可以在開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用中扣除？

答：支付給受托房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的合理的代建費(fèi)用，可以作為開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用扣除。37．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)根據(jù)《關(guān)于江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例涉及的物業(yè)管理開(kāi)辦費(fèi)》的規(guī)定，通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)并提供前期物業(yè)管理開(kāi)辦費(fèi)，用于購(gòu)買物業(yè)辦公設(shè)備等固定資產(chǎn)。所購(gòu)資產(chǎn)歸全體業(yè)主所有，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用。土地增值稅清算時(shí)，支付給物業(yè)公司的開(kāi)辦費(fèi)是否計(jì)入扣除項(xiàng)目？

答：根據(jù)《土地增值稅暫行條例》（國(guó)務(wù)院令第138號(hào)）第六條的規(guī)定，計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；

（二）開(kāi)發(fā)土地的成本、費(fèi)用；

（三）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；

（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

（五）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付給物業(yè)公司的開(kāi)辦費(fèi)不在上述列舉范圍內(nèi)，因此，在計(jì)算土地增值稅時(shí)不能扣除。

（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用

1．納稅人全部使用自有資金，沒(méi)有利息支出的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用如何扣除？ 答：全部使用自有資金，沒(méi)有利息支出的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。

2．納稅人繳納的規(guī)費(fèi)可不可以作為扣除利息和管理費(fèi)用的基數(shù)？ 答：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得土地和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的規(guī)費(fèi)，如果按政策規(guī)定應(yīng)當(dāng)計(jì)入取得土地成本、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的，可作為計(jì)算扣除利息和其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的基數(shù)。

3．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向金融機(jī)構(gòu)以外的單位和個(gè)人借款利息支出在計(jì)算土地增值稅時(shí)能否扣除？

答：《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字[1995]第006號(hào)）第七條第三款規(guī)定：財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)區(qū)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按本條

（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的百分之五以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按本條

（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的百分之十以內(nèi)計(jì)算扣除。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向金融機(jī)構(gòu)以外的單位和個(gè)人借款利息，無(wú)法取得金融機(jī)構(gòu)證明，利息支出和其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本金額之和的百分之十以內(nèi)計(jì)算扣除。4．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在與銀行貸款過(guò)程中產(chǎn)生超過(guò)銀行同期同類貸款利率部分的加息，銀行開(kāi)具“融資顧問(wèn)費(fèi)”的發(fā)票，是否可以在計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用時(shí)作為利息扣除？

答：《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》財(cái)法字[1995]6號(hào) 第七條(三)開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用(以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用)，是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。

該“融資顧問(wèn)費(fèi)”不能作為利息支出扣除。

5．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)聘請(qǐng)的中介機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)企業(yè)開(kāi)發(fā)樓盤的全程管理監(jiān)督，將樓盤打造成一定品牌。企業(yè)向該中介機(jī)構(gòu)所支付的費(fèi)用，應(yīng)如何歸集？

答：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)生的上述費(fèi)用屬于管理費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用在計(jì)算土地增值稅時(shí)按規(guī)定扣除。

6．房地產(chǎn)企業(yè)統(tǒng)借統(tǒng)還的利息，如何扣除？

答：房地產(chǎn)企業(yè)統(tǒng)借統(tǒng)還的利息，按以下規(guī)定扣除：凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)區(qū)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本金額之和的百分之五以內(nèi)計(jì)算扣除。

凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本金額之和的百分之十以內(nèi)計(jì)算扣除。

※7．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在工程竣工驗(yàn)收后，補(bǔ)開(kāi)的建安工程發(fā)票是否可以在項(xiàng)目土地增值稅清算時(shí)可以扣除？

答：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在工程竣工驗(yàn)收后、清算審核之前，補(bǔ)開(kāi)的建安工程發(fā)票的，經(jīng)過(guò)稅務(wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，發(fā)票所載工程確實(shí)屬于所清算的房地產(chǎn)項(xiàng)目，并且能夠提供工程施工合同和工程結(jié)算資料，發(fā)票所載工程費(fèi)用是真實(shí)合理的，可以在房地產(chǎn)項(xiàng)目清算時(shí)扣除。

※8．房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)生的裝修費(fèi)用如不屬于扣除項(xiàng)目金額的，在土地增值稅清算時(shí)轉(zhuǎn)讓收入中包括的裝修部分的價(jià)款如何扣除？

答：房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)生的裝修費(fèi)用不屬于扣除項(xiàng)目金額的，裝修部分價(jià)款也不 計(jì)入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。轉(zhuǎn)讓收入已包含裝修部門價(jià)款的，應(yīng)將裝修費(fèi)用的發(fā)票金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)直接購(gòu)買的裝修材料的發(fā)票金額從轉(zhuǎn)讓收入中扣除。

※9．房地產(chǎn)項(xiàng)目土地出讓合同中要求企業(yè)建設(shè)公交車站、公共綠地、河道治理等相市政工程作為取得土地的條件，這些工程不屬房地產(chǎn)項(xiàng)目中的建設(shè)內(nèi)容，對(duì)于這類設(shè)施所發(fā)生的建設(shè)成本是否給予在清算中作為扣除項(xiàng)目金額扣除？

答：給予扣除。

※10．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)行債券或者股票籌集資金進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，發(fā)生的發(fā)行費(fèi)用可以作為扣除項(xiàng)目金額嗎？發(fā)生的債券利息支出和股息支出，可以作為扣除項(xiàng)目金額嗎？

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)行債券或者股票籌集資金進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，發(fā)生的發(fā)行費(fèi)用不可以作為扣除項(xiàng)目金額嗎。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間發(fā)生的債券利息支出，按利息支出符合《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字（1995）6號(hào)）第七條第三款規(guī)定的，予以扣除。發(fā)生的股息支出，不作為扣除項(xiàng)目金額。

※11．納稅人為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目取得貸款，所發(fā)生的利息從何時(shí)開(kāi)始計(jì)入房地開(kāi)發(fā)費(fèi)用，從何時(shí)結(jié)束計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用？

答：納稅人為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目取得貸款，所發(fā)生的利息符合《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字（1995）6號(hào)）第七條第三款規(guī)定的，從取得土地使用權(quán)之日起計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除，從項(xiàng)目竣工驗(yàn)收之日止結(jié)束計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除。

（四）加計(jì)扣除

1．我單位06年購(gòu)置了工業(yè)用房，一直閑置未用，現(xiàn)企業(yè)破產(chǎn)需要轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，是否可以以購(gòu)房發(fā)票原值視同房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本加計(jì)20%扣除？

答：根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字[1995]6號(hào)）第七條第六款規(guī)定，對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可按本條

（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)百分之二十的扣除。因此該企業(yè)出售自己購(gòu)置的工業(yè)用房不能適用加計(jì)20%的政策。

2．轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用如何扣除？利息費(fèi)用如何扣除？加計(jì)扣除金額如何計(jì)算？

答：國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅宣傳提綱》的通知（國(guó)稅函發(fā)（1995）110號(hào)）規(guī)定：對(duì)取得土地或房地產(chǎn)使用權(quán)后，未進(jìn)行開(kāi)發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時(shí)，只允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、交納的有關(guān)費(fèi)用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。這樣規(guī)定，其目的主要是抑制“炒”買“炒”賣地皮的行為。對(duì)取得土地使用權(quán)后投入資金，將土地變?yōu)槭斓剞D(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時(shí)，允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、交納的有關(guān)費(fèi)用，和開(kāi)發(fā)土地所需成本再加計(jì)開(kāi)發(fā)成本的20%以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。這樣規(guī)定，是鼓勵(lì)投資者更多的資金投向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

根據(jù)上述規(guī)定，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，計(jì)算增值額時(shí)，不能扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，利息費(fèi)用也不是計(jì)算土地增值稅的扣除項(xiàng)目。取得土地使用權(quán)進(jìn)未進(jìn)行開(kāi)發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，計(jì)算土地增值稅時(shí)，不能加計(jì)扣除；如果取得土地使用權(quán)后投放資金，將土地變?yōu)槭斓剞D(zhuǎn)讓的，按開(kāi)發(fā)土地所需成本的20%計(jì)算加計(jì)扣除金額。

3．轉(zhuǎn)讓在建工程計(jì)算土地增值額，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用和加計(jì)加除金額如何確定？

答：轉(zhuǎn)讓在建工程，計(jì)算土地增值額時(shí)，視同轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按以下辦法確定：

財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)區(qū)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本金額之和的百分之五以內(nèi)計(jì)算扣除。

凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本金額之和的百分之十以內(nèi)計(jì)算扣除。

轉(zhuǎn)讓在建工程計(jì)算土地增值額時(shí)，可按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本金額之和的20%加計(jì)扣除。

※4．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司根據(jù)發(fā)改委文件，將其尚在前期開(kāi)發(fā)階段的房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，計(jì)算土地增值稅時(shí)也應(yīng)當(dāng)按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目處理，還是按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)處理？

答：能取得政府有關(guān)部門立項(xiàng)變更文件，并且樁基工程已開(kāi)工建設(shè)的，尚在開(kāi)發(fā)階段的房地產(chǎn)項(xiàng)目按轉(zhuǎn)讓在建工程處理。

5、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和在建工程在加計(jì)扣除方面有什么不同？ 所轉(zhuǎn)讓的土地上在建工程不符合上述條件并且轉(zhuǎn)讓時(shí)未辦理上述手續(xù)時(shí)，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)作為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。

轉(zhuǎn)讓在建工程計(jì)算土地增值額時(shí)，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本金額之和的20%加計(jì)扣除。轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)計(jì)算土地增值額時(shí)符合加計(jì)扣除的規(guī)定的，按開(kāi)發(fā)土地成本的20%計(jì)算加計(jì)扣除。

5．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將取得的在建工程繼續(xù)建設(shè)開(kāi)發(fā)，建成商品房后轉(zhuǎn)讓的，計(jì)算土地增值稅時(shí)，取得在建工程的成本是否可以加計(jì)扣除？

答：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將取得在建工程的，應(yīng)當(dāng)劃分取得土地使用權(quán)所支付金額和建筑物的價(jià)款，分別計(jì)入土地使用權(quán)所支付金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，不能劃分的，可全額計(jì)處取得土地使用權(quán)所支付的金額，商品房轉(zhuǎn)讓計(jì)算土地增值稅時(shí)，按規(guī)定計(jì)算加計(jì)扣除金額。

6．房地產(chǎn)公司購(gòu)買了土地后，已對(duì)土地進(jìn)行了開(kāi)發(fā)，但尚未正式建房，現(xiàn)要將土地轉(zhuǎn)讓，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，其開(kāi)發(fā)成本是否允許加計(jì)扣除？

答：房地產(chǎn)公司購(gòu)買了土地后，進(jìn)行了開(kāi)發(fā)，尚未正式建房，如果轉(zhuǎn)讓這一狀態(tài)的土地，根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅宣傳提綱>的通知》（國(guó)稅函發(fā)[1995]110號(hào)）的規(guī)定，對(duì)取得土地使用權(quán)后投入資金，將土地變?yōu)槭斓剞D(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時(shí)，允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、交納的有關(guān)費(fèi)用，和開(kāi)發(fā)土地所需成本再加計(jì)開(kāi)發(fā)成本的20%以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。

7．房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算過(guò)程中的白蟻防治費(fèi)可以加計(jì)扣除嗎？ 答：根據(jù)《關(guān)于明確土地增值稅清算過(guò)程中行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金歸集方向的通知》（蘇地稅函［2011］81號(hào)）規(guī)定，行政事業(yè)性收費(fèi)中的白蟻防治費(fèi)為代收費(fèi)用。

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則>的通知》（國(guó)稅發(fā)［2007］132號(hào)）第二十五條第一款的規(guī)定，代收費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)向購(gòu)買方一并收取的，應(yīng)將代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅。實(shí)際支付的代收費(fèi)用，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)扣除的基數(shù)。

因此，房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算過(guò)程中的白蟻防治費(fèi)可以計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，但不可以作為加計(jì)扣除基數(shù)的一部分。

（五）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 1．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自有的建筑隊(duì)施工建設(shè)，根據(jù)營(yíng)業(yè)稅相關(guān)規(guī)定企業(yè)在樓盤轉(zhuǎn)讓時(shí)候一并繳納建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅和銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅，其建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅是否可以扣除？

答：計(jì)算土地增值稅可扣除的稅金是指與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅不屬于與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，不應(yīng)扣除。

2．轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)繳納的印花稅是否可以作為轉(zhuǎn)讓相關(guān)的稅金進(jìn)行扣除？

答：可以。

七、增值額計(jì)算問(wèn)題

※1．行政機(jī)關(guān)、事業(yè)單位之間（不含國(guó)有企業(yè)）進(jìn)行房地產(chǎn)劃拔、置換的，是否應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅？

答：行政機(jī)關(guān)、事業(yè)單位之間進(jìn)行房地產(chǎn)劃拔、置換的，應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅。但接收房地產(chǎn)一方以原房地產(chǎn)擁有單位的帳面價(jià)值記帳，未形成評(píng)估增值及相關(guān)收益的，轉(zhuǎn)出房地產(chǎn)方可按劃撥價(jià)值計(jì)算應(yīng)繳納的土地增值稅。

八、預(yù)征問(wèn)題

※1．房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，配套建設(shè)的車庫(kù)，預(yù)征土地增值稅時(shí)，其配套車庫(kù)的預(yù)征率如何確定？

答：按非住宅類商品房預(yù)征土地增值稅。

九、核定征收問(wèn)題

※1．房地產(chǎn)項(xiàng)目核定征收土地增值稅的，測(cè)算的核定征收率保留幾位小數(shù)？

答：房地產(chǎn)項(xiàng)目核定征收土地增值稅的，測(cè)算的核定征收率采用“四舍五入法”保留四位小數(shù)（或者按百分?jǐn)?shù)計(jì)數(shù)時(shí)按“四舍五入法”保留兩位小數(shù)）。

2．目前對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目土地增值稅核定征收率政策進(jìn)行了多次調(diào)整，房地產(chǎn)項(xiàng)目已核定征收清算土地增值稅的，清算時(shí)未售完部門繼續(xù)銷售的，核定征收率如休確定？

答：按房地產(chǎn)項(xiàng)目清算時(shí)稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)出的核定征收通知書(shū)中確定的核定征收率執(zhí)行。

※3．40年產(chǎn)權(quán)的酒店式公寓，是按商業(yè)用房還是按住宅預(yù)征土地增值稅？ 答：按銷售（預(yù)售）許可證確定的商品房類型適用土地增值稅預(yù)征率。

十、已清算項(xiàng)目繼續(xù)銷售土地增值稅問(wèn)題

1．房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算后，銷售剩余房屋收到的預(yù)收款，是否要預(yù)征土地增值稅？

答：房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算后，銷售剩余房屋收到的預(yù)收款，應(yīng)根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）的第八條規(guī)定，在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。即納稅人已清算項(xiàng)目繼續(xù)銷售的，應(yīng)在銷售的當(dāng)月進(jìn)行清算，不再先預(yù)征后清算。

2．已清算的房地產(chǎn)項(xiàng)目，清算時(shí)未售商品房繼續(xù)銷售的，如何填寫申報(bào)表？ 答：“轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額”、“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金等”按規(guī)定填寫，扣除項(xiàng)目中除與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金其他部分，暫填入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。

3．企業(yè)已自行申報(bào)清算的符合可清算項(xiàng)目的房地產(chǎn)項(xiàng)目，稅務(wù)機(jī)關(guān)尚未開(kāi)展風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)，所發(fā)生的后續(xù)銷售，其扣除項(xiàng)目金額如何計(jì)算？

答：暫按納稅人清算申報(bào)的單位面積扣除項(xiàng)目金額計(jì)算后續(xù)銷售部分房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額，待評(píng)估后，再按風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)后確定的扣除項(xiàng)目金額調(diào)整應(yīng)納稅額。

4．納稅人已清算項(xiàng)目的房地產(chǎn)后續(xù)銷售的，再申報(bào)應(yīng)按什么品目做鑒定進(jìn)行申報(bào)？

答：納稅人已清算項(xiàng)目的房地產(chǎn)后續(xù)銷售的，清算時(shí)房地產(chǎn)項(xiàng)目是核定征收的，按清算時(shí)的品目申報(bào)，清算時(shí)房地產(chǎn)項(xiàng)目查帳征收的，后續(xù)銷售時(shí)適用稅率調(diào)整申報(bào)適用的品目

5．清算后再轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓收入不能在轉(zhuǎn)讓后一次收回的，應(yīng)在什么時(shí)間進(jìn)行后續(xù)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅的申報(bào)？清算后再轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)清算方式如何確定？

答：《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函〔2010〕220號(hào)）第一條規(guī)定：土地增值稅清算時(shí)，已全額開(kāi)具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開(kāi)具發(fā)票或未全額開(kāi)具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。因此納稅已清算土地增值稅的房地產(chǎn)項(xiàng)目繼續(xù)轉(zhuǎn)讓的，其土地增值稅應(yīng)當(dāng)于開(kāi)具商品房銷售發(fā)票的次月或者交易雙方簽訂的銷售合同的次月申報(bào)。同一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的房地產(chǎn)土地增值稅清算方式應(yīng)當(dāng)保持一致，清算后再轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)的清算方式按整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目清算時(shí)的清算方式確定。

十一、舊房轉(zhuǎn)讓問(wèn)題

1．《關(guān)于明確舊房轉(zhuǎn)讓土地增值稅政策的通知》（蘇財(cái)稅[2011]36號(hào)）應(yīng)如何執(zhí)行？

納稅人舊房交易2012年3月前已簽訂轉(zhuǎn)讓合同,凡在2012年3月1日前(不含)房產(chǎn)管理部門已受理交件的,按舊政策核定征收,在2012年3月1日(含)后向房產(chǎn)管理部門交件的,按調(diào)整后的政策核定征收.2．納稅人轉(zhuǎn)讓舊房時(shí)，持有期間從何時(shí)計(jì)起？

答：納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，《條例》第六條第（一）、（三）項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買起至轉(zhuǎn)讓止每年加計(jì)5%計(jì)算。計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)“每年”按購(gòu)房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開(kāi)具之日止，每滿12個(gè)月計(jì)一年；超過(guò)一年，未滿12個(gè)月但超過(guò)6個(gè)月的，可以視同為一年。

3．企業(yè)銷售舊房，按照評(píng)估方式繳納土地增值稅，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，除了評(píng)估價(jià)格，轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金，是否包括企業(yè)購(gòu)房時(shí)繳納的契稅？

答：根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，評(píng)估價(jià)格中包含了契稅，企業(yè)購(gòu)房時(shí)繳納的契稅不能再扣除。

4．企業(yè)轉(zhuǎn)讓二手房，轉(zhuǎn)讓方已繳的房屋維修基金能作為土地增值稅的扣除項(xiàng)目嗎？

答：不能扣除。

5．開(kāi)發(fā)商將自己開(kāi)發(fā)的房子產(chǎn)權(quán)辦到自己名下，出租了數(shù)年后將其銷售，按舊房轉(zhuǎn)讓繳納土地增值稅嗎？

房子所屬的房地產(chǎn)項(xiàng)目已土地增值稅清算的，按后續(xù)管理辦法計(jì)算繳納土地增值稅。房子所屬的房地產(chǎn)項(xiàng)目沒(méi)有清算過(guò)，根據(jù)項(xiàng)目的立項(xiàng)批文房產(chǎn)是用于銷售的，項(xiàng)目已達(dá)到清算條件的，按規(guī)定對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行清算，項(xiàng)目未達(dá)到清算條件的，可先預(yù)征土地增值稅；根據(jù)項(xiàng)目立項(xiàng)批文房產(chǎn)是自用的，按舊房轉(zhuǎn)讓繳納土地增值稅。

※6．企業(yè)購(gòu)買廠房后，為滿足生產(chǎn)的需要對(duì)其進(jìn)行了改造，企業(yè)再轉(zhuǎn)讓改造后的廠房時(shí)，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，發(fā)生的改造費(fèi)用是否可以扣除？ 企業(yè)購(gòu)買廠房后，為滿足生產(chǎn)的需要對(duì)其進(jìn)行了改造，企業(yè)再轉(zhuǎn)讓改造后的廠房時(shí)，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，可以其發(fā)票金額和改造費(fèi)用作為扣除項(xiàng)目金額。

需提供改造時(shí)裝修或設(shè)備安裝合同及相關(guān)證明文件。

十二、減免稅問(wèn)題

1．土地增值稅清算過(guò)程中，企業(yè)想享受增值額不超過(guò)20%增值額免稅的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，需要提供哪些證明資料？

答：1）立項(xiàng)批準(zhǔn)機(jī)關(guān)對(duì)立項(xiàng)的批準(zhǔn)文件；

2）物價(jià)部門核定的有關(guān)經(jīng)濟(jì)適用房銷售價(jià)格的批件；

3）住房保障主管部門為低收入住房困難家庭出具的購(gòu)房資格證明；

4）商品房銷售清冊(cè)（包括購(gòu)房人姓名和身份證號(hào)碼、準(zhǔn)購(gòu)面積、合同號(hào)、訂立合同日期、樓棟號(hào)、實(shí)際購(gòu)買面積、單價(jià)、銷售金額）；

5）主管地稅機(jī)關(guān)要求提供的其他資料。

2．房地產(chǎn)企業(yè)用房地產(chǎn)投資的,是否免征土地增值稅？

答：根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2006〕21號(hào)）第五條規(guī)定：對(duì)于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的，均不適用《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字[1995]048號(hào)）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。

3．企業(yè)將建好的幼兒園的產(chǎn)權(quán)無(wú)償轉(zhuǎn)讓給教育局使用，是否要繳土地增值稅？（我單位將別墅贈(zèng)送給某演藝明星的行為，是否需要繳納土地增值稅？）

答：根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字[1995]6號(hào)）及《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅—些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅[1995]48號(hào)）的規(guī)定，條例第二條所稱的轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字[1995]48號(hào)）第四條規(guī)定：細(xì)則所稱的“贈(zèng)與”是指如下情況：

（一）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的；

（二）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過(guò)中國(guó)境內(nèi)非營(yíng)利的社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的。

因此企業(yè)將建好的幼兒園的產(chǎn)權(quán)無(wú)償轉(zhuǎn)讓給教育局使用，不征收土地增值稅（單位將別墅贈(zèng)送給某演藝明星的行為，應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅）。

4．土地增值稅已前應(yīng)辦而未辦減免稅手續(xù)的，在清算土地增值稅進(jìn)可否補(bǔ)辦減免稅手續(xù)？

答：可以補(bǔ)辦。

5．因國(guó)家規(guī)劃收回企業(yè)征用的土地，企業(yè)免征土地增值稅，是否需要備案？ 答：根據(jù)《關(guān)于〈涉稅管理事項(xiàng)及提交資料〉的公告》（蘇地稅規(guī)〔2011〕7號(hào)）文件規(guī)定，因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)的土地增值稅減免屬于審批類減免，申請(qǐng)稅收減免應(yīng)提供資料如下：1）減免稅審批(備案)申請(qǐng)表；

2）政府征用、收回和建設(shè)規(guī)劃文件。

6．企業(yè)在1992年有報(bào)批立項(xiàng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，1996年12月竣工，但一直沒(méi)有清算，1997年5月企業(yè)取得土地增值稅減免審批表，該項(xiàng)目現(xiàn)在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)是否免征土地增值稅，是全額繳納還是02年以后的部分繳納？

答：《關(guān)于土地增值稅優(yōu)惠政策延期的通知》（財(cái)稅字[1999]293號(hào)）的規(guī)定，一九九四年一月一日以前已簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，不論其房地產(chǎn)在何時(shí)轉(zhuǎn)讓，均免征土地增值稅。一九九四年一月一日以前已簽訂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)合同或已立項(xiàng)，并已按規(guī)定投入資金進(jìn)行開(kāi)發(fā)，其在一九九四年一月一日以后五年內(nèi)首次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。此項(xiàng)免征土地增值稅政策的期限延長(zhǎng)至2000年底。

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于認(rèn)真做好土地增值稅征收管理工資的通知》國(guó)稅函[2002]615號(hào)規(guī)定，對(duì)在1994年1月1日以前已簽訂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)合同或立項(xiàng)并已按規(guī)定投入資金進(jìn)行開(kāi)發(fā)，其首次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，免征土地增值稅的稅收優(yōu)惠政策已到期，應(yīng)按規(guī)定恢復(fù)征稅。因此該項(xiàng)目現(xiàn)在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，其在2000年12月31日之后首次簽訂的轉(zhuǎn)讓合同轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅。

※7．企業(yè)分立時(shí)，轉(zhuǎn)讓土地和建筑物的，是否免征土地增值稅？ 答：不免征土地增值稅。

十三、其他問(wèn)題

1．同一個(gè)企業(yè)的兩個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目同時(shí)進(jìn)行了清算，其中一個(gè)退稅，一個(gè)補(bǔ)稅。退稅和補(bǔ)稅是否可以合并后根據(jù)差額進(jìn)行補(bǔ)（退）稅申報(bào)？

答：同一個(gè)企業(yè)的兩個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目同時(shí)進(jìn)行了清算，其中一個(gè)退稅，一個(gè)補(bǔ)稅，不得直接以補(bǔ)退稅抵消后的金額申報(bào)，兩個(gè)項(xiàng)目應(yīng)分別按清算的補(bǔ)稅和退稅金額申報(bào)。

2．房地產(chǎn)項(xiàng)目清算退稅的，是否應(yīng)在大集中系統(tǒng)中申報(bào)并錄入相關(guān)數(shù)據(jù)？ 答：房地產(chǎn)項(xiàng)目清算退稅的，應(yīng)當(dāng)在大集中系統(tǒng)中申報(bào)并錄入相關(guān)數(shù)據(jù)?！?．納稅人自行申報(bào)土地增值稅清算，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入和扣除項(xiàng)目金額確認(rèn)的截止時(shí)間如何掌握？是以納稅人的納稅申報(bào)時(shí)間，還是納稅人申報(bào)鑒證報(bào)告的截止時(shí)間（后者一般比前者早一段時(shí)間；由于應(yīng)清算項(xiàng)目100%完成了銷售，一般不會(huì)發(fā)生這一問(wèn)題）？

答：按納稅人自行申報(bào)的時(shí)間為準(zhǔn)。

第三篇：免征增值稅問(wèn)題解答

你好，請(qǐng)問(wèn)，公司自己開(kāi)發(fā)的技術(shù)轉(zhuǎn)讓可以免增值稅是嗎？那不是公司自己開(kāi)發(fā)，而到外面購(gòu)買取得的技術(shù)要轉(zhuǎn)讓，是否可以免增值稅，謝謝

根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于將鐵路運(yùn)輸和郵政業(yè)納入營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2013〕106號(hào)）附件3規(guī)定：

一、下列項(xiàng)目免征增值稅

（一）個(gè)人轉(zhuǎn)讓著作權(quán)。

（二）殘疾人個(gè)人提供應(yīng)稅服務(wù)。

（三）航空公司提供飛機(jī)播灑農(nóng)藥服務(wù)。

（四）試點(diǎn)納稅人提供技術(shù)轉(zhuǎn)讓、技術(shù)開(kāi)發(fā)和與之相關(guān)的技術(shù)咨詢、技術(shù)服務(wù)。

1．技術(shù)轉(zhuǎn)讓，是指轉(zhuǎn)讓者將其擁有的專利和非專利技術(shù)的所有權(quán)或者使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓他人的行為；技術(shù)開(kāi)發(fā)，是指開(kāi)發(fā)者接受他人委托，就新技術(shù)、新產(chǎn)品、新工藝或者新材料及其系統(tǒng)進(jìn)行研究開(kāi)發(fā)的行為；技術(shù)咨詢，是指就特定技術(shù)項(xiàng)目提供可行性論證、技術(shù)預(yù)測(cè)、專題技術(shù)調(diào)查、分析評(píng)價(jià)報(bào)告等。

與技術(shù)轉(zhuǎn)讓、技術(shù)開(kāi)發(fā)相關(guān)的技術(shù)咨詢、技術(shù)服務(wù)，是指轉(zhuǎn)讓方（或受托方）根據(jù)技術(shù)轉(zhuǎn)讓或開(kāi)發(fā)合同的規(guī)定，為幫助受讓方（或委托方）掌握所轉(zhuǎn)讓（或委托開(kāi)發(fā)）的技術(shù)，而提供的技術(shù)咨詢、技術(shù)服務(wù)業(yè)務(wù)，且這部分技術(shù)咨詢、服務(wù)的價(jià)款與技術(shù)轉(zhuǎn)讓（或開(kāi)發(fā)）的價(jià)款應(yīng)當(dāng)開(kāi)在同一張發(fā)票上。如果您不屬于以上情況，則不得免征增值稅。

2．審批程序。試點(diǎn)納稅人申請(qǐng)免征增值稅時(shí)，須持技術(shù)轉(zhuǎn)讓、開(kāi)發(fā)的書(shū)面合同，到試點(diǎn)納稅人所在地省級(jí)科技主管部門進(jìn)行認(rèn)定，并持有關(guān)的書(shū)面合同和科技主管部門審核意見(jiàn)證明文件報(bào)主管國(guó)家稅務(wù)局備查。

第四篇：增值稅發(fā)票常見(jiàn)問(wèn)題解答

發(fā)票領(lǐng)購(gòu)、開(kāi)具、保管相關(guān)問(wèn)答

1.發(fā)票領(lǐng)購(gòu)

Q:小曾，我要帶什么去領(lǐng)購(gòu)發(fā)票？

A:你是在稅務(wù)機(jī)關(guān)登記的發(fā)票領(lǐng)購(gòu)人吧？那只要攜帶你的身份證復(fù)印件、領(lǐng)票機(jī)構(gòu)三證合一后的營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件和發(fā)票領(lǐng)購(gòu)簿、發(fā)行過(guò)的金稅盤，到主管國(guó)稅機(jī)關(guān)發(fā)票領(lǐng)購(gòu)柜臺(tái)，就妥妥的啦！

Q:一定要之前領(lǐng)購(gòu)的發(fā)票都用完了才能在領(lǐng)購(gòu)新票嗎？

A:不是的，只要把還沒(méi)用過(guò)的發(fā)票做驗(yàn)舊就可以申領(lǐng)新票了，驗(yàn)舊可以使用金稅盤在網(wǎng)上操作。

Q:那領(lǐng)購(gòu)發(fā)票是不是也可以網(wǎng)上操作？

A:是的，用金稅盤登陸稅控開(kāi)票軟件在發(fā)票申領(lǐng)模塊輸入購(gòu)票信息，然后快遞就會(huì)送票上門啦，收到新票以后記得要在稅控軟件里的網(wǎng)上領(lǐng)票模塊下載電子票號(hào)才能正常使用新票哦。可惜現(xiàn)在大多地區(qū)的網(wǎng)絡(luò)申領(lǐng)發(fā)票還只能同城申領(lǐng)。2.發(fā)票開(kāi)具

Q:呼??終于把發(fā)票安全領(lǐng)回來(lái)了，客戶來(lái)找我預(yù)約開(kāi)票咯！

A:要確認(rèn)對(duì)方是一般納稅人才能給開(kāi)具增值稅專用發(fā)票哦~第一次給人家開(kāi)票千萬(wàn)注意別把人家的納稅人名稱、納稅人識(shí)別號(hào)寫錯(cuò)了，到時(shí)候?qū)Ψ讲荒艿挚刍貋?lái)找你，有你麻煩的！Q:開(kāi)完增值稅專用發(fā)票了，一共有三聯(lián)，都怎么處理啊？

A:第一聯(lián)黑色的記賬聯(lián)，交給我們的會(huì)計(jì)人員記賬用；第二聯(lián)綠色抵扣聯(lián)和第三聯(lián)棕色發(fā)票聯(lián)，通通寄給購(gòu)買方就行！

Q:我負(fù)責(zé)開(kāi)票，每個(gè)月我只要負(fù)責(zé)把所有客戶要求開(kāi)的票開(kāi)出來(lái)就沒(méi)事了嗎？

A:不是的哦，不管你這個(gè)月有沒(méi)有開(kāi)票，月末都要用報(bào)稅盤進(jìn)行抄稅、清盤動(dòng)作，好在現(xiàn)在這些都可以網(wǎng)上操作了，還蠻簡(jiǎn)單的啦。3.發(fā)票作廢

Q:我開(kāi)出的發(fā)票上客戶的信息錯(cuò)了！還好一開(kāi)出我就發(fā)現(xiàn)了，能補(bǔ)救嗎？ A:太粗心了，下次注意??！還好立刻發(fā)現(xiàn)啦，你直接系統(tǒng)里作廢掉這張票就行。Q:能立刻作廢？太好了，那過(guò)了一段時(shí)間才發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的也能作廢嗎？

A:不是立刻發(fā)現(xiàn)的就危險(xiǎn)了，如果過(guò)了你開(kāi)票的這個(gè)月，或者開(kāi)票當(dāng)月已經(jīng)進(jìn)行了抄稅或者記賬動(dòng)作，就不能作廢錯(cuò)票了喲。

Q:那是不是說(shuō)基本上當(dāng)月開(kāi)出的錯(cuò)票都還是能作廢的？ A：那可不一定，即使時(shí)間沒(méi)過(guò)很久，萬(wàn)一客戶已經(jīng)把那張專票做了進(jìn)項(xiàng)認(rèn)證，也是不能作廢的。Q:好復(fù)雜啊??

A:其實(shí)還好，總結(jié)起來(lái)就是：如果開(kāi)出的這張發(fā)票同時(shí)滿足以下三條，那就能作廢：（1）時(shí)間未超過(guò)銷售方開(kāi)票當(dāng)月；（2）開(kāi)票方未抄稅并且未記賬；（3）購(gòu)買方未認(rèn)證或者認(rèn)證結(jié)果為“納稅人識(shí)別號(hào)認(rèn)證不符”、“增值稅專用發(fā)票代碼、號(hào)碼認(rèn)證不符”。注意作廢時(shí)要留存發(fā)票聯(lián)、抵扣聯(lián)哦。4.開(kāi)具紅字發(fā)票

Q:說(shuō)了這么多，如果有誤的發(fā)票不能作廢又該怎么辦吶？

A:那就只能開(kāi)具紅字發(fā)票了。但是開(kāi)具紅字發(fā)票有點(diǎn)麻煩了，需要將《開(kāi)具紅字增值稅專用發(fā)票申請(qǐng)單》交主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核出具《開(kāi)具紅字增值稅專用發(fā)票通知單》，輸入《通知單的編號(hào)》才能開(kāi)得出來(lái)紅字發(fā)票。

Q:這個(gè)《開(kāi)具紅字增值稅專用發(fā)票申請(qǐng)單》是由誰(shuí)來(lái)填？

A:需要開(kāi)具紅字發(fā)票有好幾種情況，大部分情況下是由對(duì)方填制《申請(qǐng)單》并提交給他們的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)，才能取得《通知單》的。除非無(wú)法作廢需要沖紅的原藍(lán)字發(fā)票的抵扣聯(lián)、記賬聯(lián)沒(méi)有交到對(duì)方手上或是被拒收，又已經(jīng)過(guò)了開(kāi)票當(dāng)月或已抄稅，只有這種情況下才應(yīng)由我方填制《申請(qǐng)單》交給我們的稅務(wù)主管機(jī)關(guān)審核。5.發(fā)票認(rèn)證

Q:我取得了可抵扣的增值稅專用發(fā)票，然后要做什么呢？

A:按原來(lái)的報(bào)銷程序盡快將專票寄給你的會(huì)計(jì)核算經(jīng)理，目前稅務(wù)機(jī)關(guān)還沒(méi)明確新的營(yíng)改增一般納稅人專票認(rèn)證程序，會(huì)計(jì)核算經(jīng)理會(huì)將這些專票的進(jìn)項(xiàng)稅款先做在“應(yīng)交增值稅-待抵扣稅額”科目里，待后續(xù)程序完善了以后進(jìn)行認(rèn)證抵扣處理，轉(zhuǎn)入”應(yīng)交增值稅-進(jìn)項(xiàng)稅額”科目。

Q:盡快是多快？有時(shí)間限制嗎？

A:有！進(jìn)項(xiàng)稅必須在180天內(nèi)認(rèn)證，否則就不能抵扣了。所以你懂的，不要拖不要拖千萬(wàn)不要拖。6.發(fā)票保管

Q:一大意就把空白發(fā)票全弄丟了怎么辦？

A:事情大發(fā)了??立刻到國(guó)稅機(jī)關(guān)發(fā)票管理窗口填交發(fā)票掛失申明申請(qǐng)審批表，然后在《中國(guó)稅務(wù)報(bào)》刊登發(fā)票遺失聲明去吧，最后還要在發(fā)票管理窗口辦理電子發(fā)票繳銷?？赡鼙欢悇?wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，處1萬(wàn)元以下的罰款哦。另外，如果你開(kāi)出發(fā)票以后把三個(gè)聯(lián)次都弄丟了也比照這樣處理。

Q:完蛋，開(kāi)票以后把人家的發(fā)票聯(lián)和抵扣聯(lián)寄丟了！還好我們留存的記賬聯(lián)還在。A:你這么老丟東西??叫你丟丟吧！那只好你們先做完申報(bào)、報(bào)稅以后，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)丟失增值稅專用發(fā)票已報(bào)稅證明，和丟失發(fā)票的記賬聯(lián)復(fù)印件一起交給購(gòu)買方用來(lái)抵扣了。

Q:這次不是我干的，是會(huì)計(jì)人員把我給他的記賬聯(lián)弄丟了?? A真是受不了你了。向客戶拿棕色發(fā)票聯(lián)的復(fù)印件來(lái)當(dāng)記賬憑證就行。

第五篇：土地增值稅自查報(bào)告

附件3:

福建省土地增值稅清算項(xiàng)目基本情況說(shuō)明

一、企業(yè)基本情況

企業(yè)名稱：

成立日期：法 定 代 表 人：注冊(cè)地址：注冊(cè)資本：企業(yè)類型：經(jīng)營(yíng)范圍：主 管 地 稅 局：納稅人識(shí)別號(hào)：地稅電腦編碼：聯(lián)系電話：

二、商品房項(xiàng)目開(kāi)發(fā)情況

㈠土地取得情況

本公司年月日受讓于國(guó)有建設(shè)用地平方米、合畝（其中：平方米、合畝土地使用權(quán)，履行與本縣區(qū)土地局簽訂的《國(guó)有土地使用合同》（地合[]號(hào)）約定的一切權(quán)利和義 1

務(wù)。

㈡立項(xiàng)情況商品房項(xiàng)目實(shí)際于年月開(kāi)工,年月主體工程封頂，年月通

過(guò)結(jié)構(gòu)驗(yàn)收。年月日經(jīng)本縣區(qū)房地產(chǎn)管理局批

準(zhǔn)，本公司取得商品房預(yù)售許可證。年月日本

公司取得本縣區(qū)房地產(chǎn)交易中心的產(chǎn)權(quán)備案登記，商品

房項(xiàng)目可售建筑面積平方米（其中住宅建筑面積平方米、店面建筑面積平方米、車(位)庫(kù)建筑

面積平方米）。年月日本公司項(xiàng)目全面竣工，并于年月日通過(guò)有關(guān)部門驗(yàn)收。

㈢項(xiàng)目開(kāi)發(fā)面積情況

本公司開(kāi)發(fā)商品房項(xiàng)目可售總建筑面積平方米，其中：

1、住宅建筑面積平方米，⑴普通住宅建筑面積平方米，占可售總建筑面積的%;

⑵非普通住宅建筑面積平方米，占可售總建筑

面積的%;

2、非住宅（含店面、車(位)庫(kù)、其他）建筑面積平方米，占可售總建筑面積的%。

三、其他情況：

⑴是否有整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的；（填是或否）

⑵是否有直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。（填有或無(wú)）⑶是否取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（填是或否）

⑷納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；（填是或否）

四、其他需說(shuō)明情況：

企業(yè)蓋章

年月日

附送資料（原已提供過(guò)的可不再提供）：

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書(shū)面申請(qǐng)

2、項(xiàng)目立項(xiàng)書(shū)

3、施工許可證、預(yù)售許可證

4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的預(yù)、概算書(shū)、項(xiàng)目竣工決算報(bào)表、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單、國(guó)有土地使用權(quán)出讓（轉(zhuǎn)讓）合同、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證、銀行貸款利息結(jié)算通知單

5、不動(dòng)產(chǎn)銷售明細(xì)表

6、商品房分層平面圖

7、主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供的其他有關(guān)資料。