甘肅省物業(yè)管理暫行規(guī)定

第一條　根據____《物業(yè)管理條例》和有關法律、法規(guī)規(guī)定，結合我省實際，制定本辦法。

第二條　本省行政區(qū)域內的物業(yè)管理活動適用本辦法。

新建住宅區(qū)和配套設施比較齊全的原有住宅區(qū)，應當實行物業(yè)管理。

配套設施不全的原有住宅區(qū)，由所在城市人民政府有關部門和公有住房出售單位籌措資金，組織整治，創(chuàng)造條件，逐步實行物業(yè)管理。

配套設施比較齊全的大廈、工業(yè)區(qū)等其他物業(yè)，推行物業(yè)管理。

第三條　省建設行政主管部門負責全省物業(yè)管理活動的統一監(jiān)督管理，縣級以上房地產行政主管部門負責本行政區(qū)域內物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。

其他有關行政主管部門在各自的職責范圍內，做好相關的監(jiān)督管理工作。

第四條　縣級以上人民政府應當扶持物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展，物業(yè)管理企業(yè)按照國家有關規(guī)定享受優(yōu)惠政策。

第五條　物業(yè)管理企業(yè)應當具有獨立的法人資格，在領取營業(yè)執(zhí)照后___日內，向物業(yè)企業(yè)資質管理部門申請資質證書，并按資質等級從事物業(yè)管理活動。

第六條　物業(yè)管理從業(yè)人員應當按照國家有關規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。

第七條　劃分物業(yè)管理區(qū)域，應當充分考慮共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設等因素，遵循方便生活和工作、有利于社區(qū)建設和管理、降低管理成本、提高服務水平的原則。

第八條　有以下情形之一的，物業(yè)所在地市、區(qū)、縣房地產行政主管部門可以將其確定為___個物業(yè)管理區(qū)域，并由___個物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理：

(一)屬于獨立封閉式小區(qū)的;

(二)處于同一街區(qū)或者位置相鄰的;

(三)配套設施設備可以共享的;

(四)商貿、辦公、醫(yī)院、學校、工廠、倉儲等非住宅物業(yè)及單幢商住樓宇具有獨立共用設施設備，并能夠封閉管理的;

(五)其他可以整治成一個物業(yè)管理區(qū)域的。

根據前款第(二)、(三)、(五)項確定的物業(yè)管理區(qū)域，建筑物規(guī)模一般不小于___萬平方米。

物業(yè)管理區(qū)域劃分后，縣級房地產行政主管部門應當在物業(yè)管理區(qū)域內公告。

第九條　物業(yè)所在地縣級房地產行政主管部門應當建立物業(yè)管理區(qū)域檔案。檔案資料應當載明以下事項：

(一)物業(yè)管理區(qū)域的范圍、占地面積和建筑面積;

(二)共用設施設備情況;

(三)建設單位、產權單位;

(四)業(yè)主總戶數、居住人口、產權構成比例;

(五)物業(yè)管理企業(yè)名稱、管理時間。

物業(yè)管理企業(yè)變更的，業(yè)主委員會應當及時向物業(yè)所在地縣級房地產行政主管部門備案。

第十條　物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主組成業(yè)主大會。業(yè)主大會按照國家有關規(guī)定開展活動。

業(yè)主人數在___人以上(含本數)___人以下的，由全體業(yè)主組成業(yè)主大會。業(yè)主人數少于___人，且經全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責。

業(yè)主人數在___人以上(含本數)的，可按幢、單元、樓層等為單位推舉業(yè)主代表參加業(yè)主大會，業(yè)主代表一般不得少于___人。

第十一條　___個物業(yè)管理區(qū)域內，已交付業(yè)主使用的房屋建筑面積達到___%以上，或者達到___%以上不足___%，但首個房屋單元出售并實際交付使用已滿兩年的，應當召開首次業(yè)主大會。

符合前款規(guī)定的，建設單位應當書面報告縣級房地產行政主管部門，并提供業(yè)主清冊、物業(yè)建筑面積、物業(yè)出售并交付使用時間等文件資料;建設單位未及時書面報告的，業(yè)主可以向縣級房地產行政主管部門提出成立業(yè)主大會的書面要求。

第十二條　首次業(yè)主大會籌備組應當在物業(yè)所在地的縣級房地產行政主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的指導下，由業(yè)主代表、建設單位(包括公有住房出售單位)組成。

縣級房地產行政主管部門在首次業(yè)主大會籌備組成立___日內，應當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告。

第十三條　住宅物業(yè)業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權，按套計算，每套1票。非住宅物業(yè)業(yè)主的投票權按物業(yè)建筑面積___平方米為___個投票權數;不足___平方米但有單獨房屋產權證的，以___平方米計;___平方米以上的，以___平方米為___個單位四舍五入計算。單個業(yè)主所持的投票權數最高不能超過全部投票權數的___%。

業(yè)主代表參加業(yè)主大會的投票權數為其代表的業(yè)主所擁有的投票權數之和。

第十四條　首次業(yè)主大會籌備組應當在物業(yè)所在地的縣級房地產行政主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的指導下，由業(yè)主代表、建設單位(包括公有住房出售單位)組成。

縣級房地產行政主管部門在首次業(yè)主大會籌備組成立___日內，應當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告。

第十五條　業(yè)主大會確定業(yè)主投票權數，可以按照下列方法認定專有部分面積和建筑物總面積：

(一)專有部分面積按照不動產登記簿記載的面積計算;尚未進行登記的，暫按測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算;

(二)建筑物總面積，按照前項的統計總和計算。

第十六條　業(yè)主大會確定業(yè)主投票權數，可以按照下列方法認定業(yè)主人數和總人數：

(一)業(yè)主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算。

但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算;

(二)總人數，按照前項的統計總和計算。

第十七條　業(yè)主大會召開時間按規(guī)定公布后，業(yè)主因故不能參加的，可書面委托代理人參加;業(yè)主代表因故不能參加的，其所代表的業(yè)主可以重新選舉___名業(yè)主代表參加;未書面委托他人和另外推選業(yè)主代表參加的，視為棄權，但必須服從業(yè)主大會的決定。

第十八條　業(yè)主委員會委員的組成應為___人以上的單數，具體人數由業(yè)主大會確定。業(yè)主委員會根據業(yè)主大會賦予的職責作出的決定，對業(yè)主和使用人具有約束力。

業(yè)主委員會委員應當由熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定法律知識和組織能力的業(yè)主擔任。

業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會成員中推選產生。

業(yè)主委員會不得從事經營活動，其成員不得在為本物業(yè)管理區(qū)域提供管理服務的物業(yè)企業(yè)中任職。

第十九條　業(yè)主委員會應當在選舉產生之日起___日內，將業(yè)主大會會議決定、業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約及業(yè)主委員會名單等向物業(yè)所在地的縣級房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。

業(yè)主委員會任期和換屆由業(yè)主大會決定。

第二十條　首次業(yè)主大會工作經費由建設單位或原產權單位承擔。無建設單位或原產權單位的，由全體業(yè)主承擔。

業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經費由全體業(yè)主承擔;經費的籌集、管理、使用由業(yè)主大會議事規(guī)則具體規(guī)定。

業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經費使用情況每半年以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告，接受業(yè)主監(jiān)督和質詢。

第二十一條　住宅物業(yè)管理區(qū)域內，業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)前，建設單位應當按照國家有關規(guī)定通過招標投標方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)進行前期物業(yè)管理，未按照規(guī)定進行物業(yè)管理招標投標的不得開展房屋銷(預)售活動。

投標人少于___個或者房屋建筑面積少于___萬平方米(包括同一建設項目內非住宅的房屋建筑面積)，經物業(yè)所在地縣級房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)。

第二十二條　建設項目竣工后，建設單位應當按規(guī)定組織項目綜合驗收。分期建設的項目，其配套設施滿足使用功能要求的，經分期驗收合格后，方可交付使用。未經驗收或驗收不合格的，建設單位不得交付使用，產權管理部門不得辦理產權登記手續(xù)。

建設單位應當自驗收合格之日起___日內，將建設項目綜合驗收報告報市、縣房地產行政主管部門備案。

第二十三條　建設單位或前期物業(yè)服務企業(yè)應當在業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)后，在業(yè)主委員會的監(jiān)督下，辦理資料、設施設備、物業(yè)共用部位及其他應管事項的物業(yè)管理移交驗收手續(xù)。

第二十四條　商品房銷(預)售前，建設單位應當參照國家建設部制定的示范文本，制定臨時管理規(guī)約與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務合同，作為房屋買賣合同的附件。房屋買賣合同應包括前期物業(yè)服務合同約定的內容。

第二十五條　規(guī)劃、設計新建住宅小區(qū)時，應當按照不低于開發(fā)建設住宅總建筑面積的___‰—___‰的比例確定物業(yè)管理用房。但最低不能低于___平方米。物業(yè)管理用房應為地面以上，且設有服務廳、辦公用房、衛(wèi)生間、庫房等設施。

第二十六條　建設單位不得單獨轉讓物業(yè)共用部分的所有權和使用權。

任何單位和個人不得侵占物業(yè)管理區(qū)域內的共用部分。

利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經營性活動的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

第二十七條　物業(yè)管理區(qū)域內的機動車停車場(庫)，應當優(yōu)先提供給本物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主、使用人使用。停車位不得轉讓給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個人;停車位滿足業(yè)主需要后仍有空余的，經業(yè)主委員會同意后，可以臨時有償提供給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個人使用。所得收益應按前條規(guī)定使用。

第二十八條　普通商品住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費實行政府指導價和級別管理，物業(yè)服務等級標準、基準價及浮動幅度，由省物價、建設行政主管部門制定。

普通商品住宅小區(qū)以外的物業(yè)管理服務收費實行市場調節(jié)價。

物業(yè)管理費按月收取，經業(yè)主同意，也可按季收取。

第二十九條　建設單位未售出的及業(yè)主購房未入住的空置物業(yè)，應當繳納物業(yè)管理費用。繳納比例為收費標準的___%，但不得因此而增加其他業(yè)主的負擔。

第三十條　物業(yè)服務費主要用于以下事項：

(一)管理服務人員的工資、社會保險費和按規(guī)定提取的福利費用;

(二)物業(yè)共用部分、共用設施設備的日常運行、維護費用;

(三)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用;

(四)物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用;

(五)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用;

(六)辦公費用;

(七)物業(yè)服務企業(yè)固定資產折舊;

(八)物業(yè)服務合同約定的其他事項。

第三十一條　物業(yè)管理區(qū)域內，供水、供電、供暖、燃氣、通訊等單位應當收費到戶，服務過程中產生的損耗由供應單位承擔：

(一)業(yè)主專有部分以單個業(yè)主作為最終用戶;

(二)業(yè)主共有部分以共有業(yè)主作為最終用戶。

第三十二條　專有物業(yè)部分有危害或可能危害公共安全、公共利益及他人合法權益的，所有人應當及時修繕。業(yè)主委員會或物業(yè)服務企業(yè)通知后，仍未進行修繕的，經業(yè)主委員會同意，由物業(yè)服務企業(yè)進行修繕。費用由所有人承擔。

共用物業(yè)部分危害或可能危害公共安全、公共利益及他人合法權益的，經業(yè)主委員會同意由物業(yè)服務企業(yè)進行修繕，維修費用由共用物業(yè)部分所有人承擔。

物業(yè)出現必須維修養(yǎng)護的情形，業(yè)主或者物業(yè)服務企業(yè)未進行維護的，縣級房地產行政主管部門應當督促實施。

第三十三條　建設單位應當按照下列規(guī)定時限完成前期物業(yè)服務的招標投標工作：

(一)新建現售商品房項目應當在現售前___日完成;

(二)預售商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》之前完成;

(三)非出售的新建物業(yè)項目應當在交付使用前___日完成。

市、縣、區(qū)房地產行政主管部門負責本行政區(qū)域內物業(yè)服務招標投標活動的監(jiān)督管理。

前期物業(yè)服務企業(yè)選聘后，建設單位應當和物業(yè)服務企業(yè)簽訂書面的前期物業(yè)服務合同。合同內容應當包括物業(yè)基本情況，管理服務的具體內容、標準和費用，雙方權利和義務，合同期限，違約責任等。

第三十四條　業(yè)主將住宅改變?yōu)榻洜I性用房的，除遵守法律、法規(guī)和管理規(guī)約的規(guī)定外，還應當經有利害關系業(yè)主的書面同意，且不得影響物業(yè)管理區(qū)域內的公共空間使用、維護。

第三十五條　住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金。

專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

第三十六條　供排水、供電、供氣、供熱等經營單位，應當按以下規(guī)定負責物業(yè)管理區(qū)域內相關設施設備(業(yè)主自行增加的設施設備除外)的維修、養(yǎng)護和更新：

(一)業(yè)主終端計量水表及以外的供水設施設備;

(二)業(yè)主終端計量電表及以外的供電設施設備(集中設表的，為用戶戶外的供電設施設備);

(三)業(yè)主燃氣用具、連接燃氣用具膠管以外的燃氣設施設備;

(四)業(yè)主戶外分戶閥及以外的供熱設施設備;

(五)業(yè)主樓外排水井及以外的排水設施設備。

第三十七條　房屋業(yè)主或使用人不得隨意改變房屋的總體設計功能和公共設施使用功能。確需改變的，應當符合規(guī)劃設計要求和結構安全標準，并征得相鄰業(yè)主、使用人和業(yè)主委員會的書面同意。

業(yè)主或者使用人不得有以下行為：

(一)損壞房屋承重結構，破壞房屋外貌，擅自改變房屋用途;

(二)對房屋的內外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、天臺、屋面等進行違章鑿、拆、搭占等;

(三)存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性危險物品和超過荷載的物品;

(四)利用房屋從事危害公共利益和侵害他人正當權益的活動。

第三十八條　物業(yè)服務企業(yè)要求提前解除物業(yè)合同，應提前兩個月告知業(yè)主委員會，按規(guī)定做好各項移交工作，并承擔相應責任。

業(yè)主大會決定解聘物業(yè)服務企業(yè)，業(yè)主委員會應當提前___天通知物業(yè)服務企業(yè)。

業(yè)主大會決定選聘新的物業(yè)服務企業(yè)后，原物業(yè)服務企業(yè)拒不退出或不按規(guī)定移交物業(yè)管理用房和有關資料的，由房地產行政主管部門責令其限期退出或移交;逾期拒不退出或移交的，處___萬元以上___萬元以下罰款，并在資質等級核準時不予核準。

第三十九條　業(yè)主、使用人或者其他單位和個人違反本辦法第三十七條規(guī)定的，由縣級以上房地產行政主管部門責令限期改正，恢復原狀，按情節(jié)輕重，可以并處___元以上___萬元以下罰款。造成他人損失的，應賠償損失。

第四十條　物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主、使用人違反本辦法的，按照____《物業(yè)管理條例》和有關法律、法規(guī)的規(guī)定予以處罰。

第四十一條　房地產行政主管部門及其工作人員未按規(guī)定履行職責，嚴重影響本行政區(qū)域物業(yè)管理的，依法追究直接負責的主管人員和有關責任人員的責任;玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第四十二條　本辦法中以下用語的含義：

共用部位，是指住宅主體承重結構部位(包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等)、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

共用設施設備，是指住宅小區(qū)或單幢住宅內，共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、燃氣線路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

第四十三條　本辦法自___年___月___日起施行。