第一篇：深圳市人民政府關(guān)于深圳市城中村(舊村)改造暫行規(guī)定的實施意見

深圳市人民政府關(guān)于深圳市城中村(舊村)改造暫行規(guī)定的實施意見

深圳市人民政府關(guān)于深圳市城中村(舊村)改造暫行規(guī)定的實施意見

（2005年4月7日 深府[2005]56號）

為貫徹實施《深圳市城中村（舊村）改造暫行規(guī)定》（以下簡稱《暫行規(guī)定》），積極穩(wěn)妥推進我市城中村（舊村）改造工作，結(jié)合我市城中村改造工作的實際，提出如下意見。

一、城中村（舊村）改造目標(biāo)

城中村（舊村）改造工作要以建設(shè)國際化城市，統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)、提升我市城市發(fā)展水平，促進全市經(jīng)濟社會發(fā)展再上一個新臺階，建設(shè)和諧深圳、效益深圳為總目標(biāo)，實現(xiàn)以下具體目標(biāo)：優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，推動特區(qū)內(nèi)外一體化建設(shè)；消除城中村（舊村）內(nèi)的重大安全隱患；明顯改善村內(nèi)及周邊地區(qū)的生態(tài)環(huán)境、市容市貌、交通環(huán)境及其他生活環(huán)境；增加綠地面積和公共開敞空間；完善市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施；理順村內(nèi)土地財產(chǎn)權(quán)利關(guān)系。各區(qū)政府、市政府有關(guān)部門要根據(jù)上述目標(biāo)編制城中村（舊村）改造的規(guī)劃和計劃。

城中村（舊村）改造要力戒回避矛盾、單純追求局部利益、不顧全市整體和長遠利益等現(xiàn)象。

二、2005年的工作任務(wù)

2005年是全面推進城中村（舊村）改造的開局之年，各區(qū)政府、市政府有關(guān)部門要認真做好以下工作：完成城中村改造總體規(guī)劃綱要的編制；科學(xué)制定2005年的年度計劃；按計劃編制各專項規(guī)劃；按照“成熟一個改造一個，改造一個成功一個”的要求，穩(wěn)妥推進已啟動的項目；積極開展調(diào)查研究工作，探索切實可行的改造模式和機制，總結(jié)改造經(jīng)驗；盡快完善決策和執(zhí)行體系；深化、細化規(guī)章制度，使改造工作有法可依、有章可循，盡快走上法制化、規(guī)范化的軌道。

三、城中村（舊村）改造工作的決策和辦事規(guī)則

市政府成立“深圳市查處違法建筑和城中村改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組”（以下簡稱領(lǐng)導(dǎo)小組），作為全市城中村（舊村）改造工作的領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)，下設(shè)“深圳市城中村改造工作辦公室”（以下簡稱市城改辦），作為全市城中村（舊村）改造工作的日常工作機構(gòu)。

（一）領(lǐng)導(dǎo)小組的主要職責(zé)及決策制度

1．市領(lǐng)導(dǎo)小組的主要職責(zé)：領(lǐng)導(dǎo)、部署全市城中村（舊村）改造工作；審議全市城中村（舊村）改造工作的重大方針政策，必要時報市政府作出決定；研究解決城中村（舊村）改造工作中遇到的重大疑難問題；審查全市城中村（舊村）改造總體規(guī)劃綱要，通過后由市規(guī)劃主管部門報市城市規(guī)劃委員會批準(zhǔn)；受理各區(qū)城中村（舊村）改造年度計劃和中長期計劃的備案；審查批準(zhǔn)全市城中村（舊村）改造工作年度計劃及中長期計劃；批準(zhǔn)全市城中村（舊村）改造專項資金收支計劃；研究決定其他重大事項。

2．領(lǐng)導(dǎo)小組的決策制度：城中村（舊村）改造的決策由領(lǐng)導(dǎo)小組會議作出；領(lǐng)導(dǎo)小組會議由領(lǐng)導(dǎo)小組組長主持召開，也可由組長委托副組長主持召開，領(lǐng)導(dǎo)小組工作會議原則上每月召開一次，必要時市城改辦可建議召開；市城改辦根據(jù)市領(lǐng)導(dǎo)指示和實際工作需要提出會議議題并準(zhǔn)備會議材料，會議材料最遲應(yīng)在會議召開之日前3個工作日送達領(lǐng)導(dǎo)小組成員；會后由市城改辦制發(fā)會議紀(jì)要。

（二）市城改辦的職責(zé)

組織編制全市城中村（舊村）改造總體規(guī)劃綱要；編制全市城中村（舊村）改造工作年度計劃及中長期計劃，報領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)；受理各區(qū)政府城中村（舊村）改造工作年度計劃及中長期計劃的備案；管理全市城中村（舊村）改造專項資金；組織全市城中村（舊村）改造的調(diào)查研究工作，并向領(lǐng)導(dǎo)小組提交有關(guān)專題報告；定期向領(lǐng)導(dǎo)小組報告全市城中村（舊村）改造工作的進展情況；指導(dǎo)各區(qū)的城中村（舊村）改造工作；負責(zé)全市城中村改造工作的對外宣傳；承擔(dān)領(lǐng)導(dǎo)小組交辦的其他工作。

（三）各區(qū)政府的職責(zé)

領(lǐng)導(dǎo)、部署本轄區(qū)城中村（舊村）改造工作；審議并決定本轄區(qū)城中村（舊村）改造工作的方針政策；研究解決城中村（舊村）改造工作中遇到的疑難問題；確定改造的范圍；確定改造單位；對報批的改造項目出具意見；組織編制并審批“城中村（舊村）環(huán)境綜合整治規(guī)劃”；依據(jù)城中村（舊村）改造總體規(guī)劃綱要組織編制并審查城中村（舊村）改造專項規(guī)劃，通過后由市規(guī)劃主管部門綜合協(xié)調(diào)報市城市規(guī)劃委員會批準(zhǔn)；編制城中村（舊村）改造年度計劃和中長期計劃；管理本轄區(qū)城中村（舊村）改造專項資金；研究決定其他重大事項。

（四）工作報告制度

1．各區(qū)城改辦應(yīng)定期向市城改辦報告工作進度情況，市城改辦要及時匯總報告領(lǐng)導(dǎo)小組。

2．報告應(yīng)包括以下內(nèi)容：管轄范圍內(nèi)改造工作的總體情況；改造項目的進展情況；工作中存在的問題，特別是具有普遍性的重大疑難問題；調(diào)查研究的情況；工作建議等。

四、城中村（舊村）改造范圍的確定

各城中村（舊村）改造范圍為依照有關(guān)規(guī)定由原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的村民及繼受單位保留使用的非農(nóng)建設(shè)用地范圍內(nèi)的建成區(qū)域，其具體界線由各區(qū)政府提出，報領(lǐng)導(dǎo)小組審查通過后由市規(guī)劃、國土房產(chǎn)部門落實。

特區(qū)內(nèi)各區(qū)提出城中村（舊村）改造范圍時，應(yīng)以市國土房產(chǎn)部門劃定的各集體股份合作公司保留使用的紅線用地范圍為依據(jù)，并可根據(jù)周邊路網(wǎng)和用地規(guī)劃情況作適當(dāng)調(diào)整，調(diào)整增加的用地面積不得超過原劃紅線用地面積的10%，并且最大不超過3000平方米。

寶安、龍崗兩區(qū)應(yīng)根據(jù)《深圳經(jīng)濟特區(qū)處理歷史遺留違法私房若干規(guī)定》、《深圳經(jīng)濟特區(qū)處理歷史遺留生產(chǎn)經(jīng)營性違法建筑若干規(guī)定》、《深圳市寶安龍崗兩區(qū)城市化土地管理辦法》等法規(guī)和規(guī)范性文件及各層次城市規(guī)劃，在城市化土地轉(zhuǎn)制后劃定各集體股份合作公司保留使用的非農(nóng)建設(shè)用地范圍的基礎(chǔ)上，提出城中村（舊村）改造范圍。

寶安、龍崗兩區(qū)內(nèi)不屬于《暫行規(guī)定》所規(guī)定的建設(shè)項目，應(yīng)依照現(xiàn)行的規(guī)劃、土地管理法律法規(guī)，按照市委、市政府城市化發(fā)展戰(zhàn)略要求和國際化城市的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)組織開展新的城區(qū)建設(shè)。

五、城中村（舊村）改造模式的分類

改造模式分為綜合整治和全面改造兩大類。

（一）綜合整治

綜合整治是指基本不涉及房屋拆建的環(huán)境凈化、美化項目。此類項目可不編制城中村（舊村）改造專項規(guī)劃，由區(qū)政府編制“城中村（舊村）環(huán)境綜合整治規(guī)劃”并組織實施。此類項目列入?yún)^(qū)城中村（舊村）改造年度計劃。

（二）全面改造

包括整體拆建和局部拆建。整體拆建是指改造率（被拆除改造的建筑面積與改造前總建筑面積之比）在30%以上的項目；局部拆建是指為全面消除安全隱患、建設(shè)城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，改造率不足30%的項目。全面改造的項目應(yīng)編制專項規(guī)劃。局部拆建項目應(yīng)符合城中村（舊村）改造專項規(guī)劃的技術(shù)規(guī)范要求，其專項規(guī)劃由市規(guī)劃主管部門審查批準(zhǔn)。

六、城中村（舊村）改造規(guī)劃的編制與審批

城中村（舊村）改造規(guī)劃包括全市城中村（舊村）改造總體規(guī)劃綱要（以下簡稱總體規(guī)劃綱要）和城中村（舊村）專項規(guī)劃（以下簡稱專項規(guī)劃）兩個層次?？傮w規(guī)劃綱要是對全市城中村（舊村）改造工作進行規(guī)劃管理和編制專項規(guī)劃的依據(jù)；專項規(guī)劃是對規(guī)劃范圍內(nèi)城中村（舊村）改造項目進行規(guī)劃管理的依據(jù)。

（一）全市城中村（舊村）改造總體規(guī)劃綱要

1．總體規(guī)劃綱要由市城改辦組織市規(guī)劃局和各區(qū)政府共同編制，市政府相關(guān)職能部門積極配合。

2．市規(guī)劃局負責(zé)跟蹤編制進度，進行技術(shù)審核。

3．各區(qū)政府指定專門工作小組配合總體規(guī)劃綱要的編制工作，按照“近期具體到項目，中長期估算總量和結(jié)構(gòu)”的要求，編寫各區(qū)的“城中村（舊村）改造工作計劃設(shè)想”，作為總體規(guī)劃綱要編制的重要參考；協(xié)助現(xiàn)狀調(diào)查，提供基礎(chǔ)資料；收集公眾意見。

4．總體規(guī)劃綱要應(yīng)當(dāng)根據(jù)全市經(jīng)濟社會發(fā)展計劃確定全市城中村（舊村）改造的目標(biāo)體系，統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)各區(qū)城中村（舊村）改造計劃，制訂分類指引，以指導(dǎo)各城中村（舊村）改造的專項規(guī)劃。

5．總體規(guī)劃綱要應(yīng)包括以下內(nèi)容：

（1）分析全市城中村（舊村）的現(xiàn)狀和主要問題；

（2）專題研究城中村（舊村）改造對社區(qū)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、房地產(chǎn)市場等方面的影響，及對全市經(jīng)濟社會發(fā)展的影響；

（3）確定全市城中村（舊村）改造工作的目標(biāo)體系：包括總體目標(biāo)、分項目標(biāo)和階段目標(biāo)；

（4）確定全市城中村（舊村）的改造規(guī)模、空間布局、功能定位及實施時序；

（5）統(tǒng)籌平衡各區(qū)城中村（舊村）改造計劃，提出全市城中村（舊村）改造中長期計劃建議；

（6）制定城中村（舊村）改造工作的分類改造指引；

（7）擬訂城中村（舊村）改造專項規(guī)劃的具體技術(shù)要求；

（8）建立城中村（舊村）改造的基礎(chǔ)信息數(shù)據(jù)庫和動態(tài)監(jiān)控信息系統(tǒng)。

6．總體規(guī)劃綱要須經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組審查同意，報市城市規(guī)劃委員會批準(zhǔn)后生效。市規(guī)劃局負責(zé)將生效的總體規(guī)劃綱要在市城市規(guī)劃展示廳、各區(qū)城市規(guī)劃展示廳及市主要媒體上予以公告。

（二）城中村（舊村）改造專項規(guī)劃

1．專項規(guī)劃由各區(qū)政府組織編制。進行全面拆建和局部拆建的城中村（舊村）改造項目報批前，應(yīng)完成專項規(guī)劃的編制和審批。

2．市城改辦會同市規(guī)劃局組織制定城中村（舊村）改造專項規(guī)劃的技術(shù)規(guī)范，報市城市規(guī)劃委員會批準(zhǔn)實施。

3．專項規(guī)劃原則上以原行政村為單位編制，規(guī)劃范圍以城中村（舊村）改造的范圍為基礎(chǔ)，結(jié)合其所在地塊的特點及規(guī)劃路網(wǎng)結(jié)構(gòu)確定。

4．專項規(guī)劃應(yīng)遵守總體規(guī)劃綱要確定的總體部署和分類改造指引。

5．專項規(guī)劃應(yīng)當(dāng)具體研究各城中村（舊村）的主要特征、改造模式、改造策略及改造影響，確定各村改造的目標(biāo)、功能定位，制定土地利用、建設(shè)強度、綠地系統(tǒng)、道路交通、公共與市政配套設(shè)施等方面的規(guī)劃控制要求。

6．城中村（舊村）改造的專項規(guī)劃應(yīng)當(dāng)包括以下主要內(nèi)容：

（1）各城中村（舊村）的位置、用地面積、總?cè)丝?、原村民人口、原村民戶?shù)、社會組織狀況、經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r、村民收入水平、土地利用結(jié)構(gòu)、各類建筑面積和質(zhì)量、用地和建筑物產(chǎn)權(quán)、綠地景觀、道路交通（必要時應(yīng)作專題交通研究）、公共服務(wù)設(shè)施、市政公用設(shè)施及其與周邊地區(qū)城市功能的關(guān)系等，并綜合分析城中村（舊村）存在的問題；

（2）分析城中村（舊村）的主要屬性和特征，將總體規(guī)劃綱要中的相關(guān)規(guī)定具體化；

（3）結(jié)合周邊地區(qū)城市規(guī)劃，研究確定各城中村（舊村）改造的目標(biāo)和功能定位；

（4）在經(jīng)濟分析的基礎(chǔ)上，研究確定合理的拆建比、建筑物總量及功能構(gòu)成；

（5）參照詳細藍圖的內(nèi)容和深度要求，確定建筑功能布局和空間結(jié)構(gòu)，確定地塊劃分和規(guī)劃控制指標(biāo)，確定室外空間環(huán)境和綠地系統(tǒng)建設(shè)布局，確定公共服務(wù)設(shè)施、道路交通設(shè)施和市政公用設(shè)施的建設(shè)布局；

（6）提出規(guī)劃實施時序和實施措施，制定土地利用和建設(shè)管理規(guī)定；必要時，提出保護或延續(xù)社區(qū)文化、改善社區(qū)管理的建議。

7．在城中村（舊村）改造專項規(guī)劃的編制過程中，各區(qū)政府應(yīng)充分聽取利害相關(guān)人的意見，必要時可舉行聽證會。

8．專項規(guī)劃經(jīng)區(qū)政府審查同意，由市規(guī)劃主管部門綜合協(xié)調(diào)報市城市規(guī)劃委員會審批，市城市規(guī)劃委員會可委托其專業(yè)委員會組織審批。各區(qū)政府負責(zé)將生效的城中村（舊村）改造專項規(guī)劃在區(qū)政府辦公場所和受改造規(guī)劃影響的范圍予以公告。

七、城中村（舊村）改造計劃的編制與審批

城中村（舊村）改造計劃由兩級兩類組成，即市級計劃和區(qū)級計劃，年度計劃和中長期計劃，以區(qū)級年度計劃為主要控制手段。

（一）市級年度計劃和中長期計劃

1．市級年度計劃和中長期計劃由市城改辦與各區(qū)政府共同協(xié)商編制。

2．市級年度計劃和中長期計劃由各區(qū)級年度計劃和中長期計劃綜合協(xié)調(diào)而成，綜合協(xié)調(diào)的依據(jù)是：全市經(jīng)濟社會發(fā)展五年計劃及年度計劃、近期建設(shè)規(guī)劃、建設(shè)用地計劃、土地供應(yīng)計劃等。

3．市級年度計劃和中長期計劃由領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)。市城改辦負責(zé)將經(jīng)批準(zhǔn)生效的全市城中村（舊村）改造年度計劃在全市主要媒體上予以公告。

（二）區(qū)級年度計劃和中長期計劃

1．各區(qū)政府負責(zé)制定本轄區(qū)城中村（舊村）改造年度計劃和中長期計劃。

2．市城改辦負責(zé)制定各區(qū)城中村（舊村）改造年度計劃和中長期計劃的標(biāo)準(zhǔn)格式。

3．各區(qū)城中村（舊村）改造年度計劃包括以下內(nèi)容：改造項目的名稱、項目的用地范圍、改造專項規(guī)劃的編制情況、各類房屋拆遷補償?shù)臄?shù)量、實施改造后的建設(shè)總量及其構(gòu)成、市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的配套、參與改造的單位、改造資金（包括政府資金和社會資金）的估算、優(yōu)惠措施等。

4．各區(qū)政府應(yīng)將城中村（舊村）改造年度計劃在計劃改造的城中村（舊村）及受改造影響的周邊地區(qū)公示15天以上，聽取公眾的意見，必要時可舉行聽證會。

5．各區(qū)城中村（舊村）改造中長期計劃應(yīng)包括以下內(nèi)容：改造項目的數(shù)量、改造的時序安排、編制專項規(guī)劃的安排、對實施改造后的建設(shè)總量及其構(gòu)成的估算、對改造資金的估算等。

6．各區(qū)城中村（舊村）改造年度計劃應(yīng)報市領(lǐng)導(dǎo)小組備案。市領(lǐng)導(dǎo)小組根據(jù)全市經(jīng)濟社會發(fā)展五年計劃及年度計劃、近期建設(shè)規(guī)劃、年度建設(shè)用地計劃、年度土地供應(yīng)計劃的要求，對各區(qū)城中村（舊村）改造年度計劃進行綜合協(xié)調(diào)，必要時對個別項目進行專題研究。

八、市、區(qū)兩級城中村（舊村）改造專項資金的管理

（一）市城中村（舊村）改造專項資金

1．市城中村（舊村）改造專項資金由市財政撥付。

2．市城中村（舊村）改造專項資金的用途：支付全市城中村（舊村）改造總體規(guī)劃綱要編制和其他調(diào)查、研究的費用；建立全市城中村（舊村）改造動態(tài)監(jiān)控信息系統(tǒng)；建設(shè)城中村（舊村）改造中由市政府投資的市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施；獎勵在城中村（舊村）改造過程中作出突出貢獻的集體和個人；支付相關(guān)的宣傳費用等。

3．市城改辦負責(zé)制定市城中村（舊村）改造專項資金管理規(guī)定報領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)。

4．市城中村（舊村）改造專項資金由市城改辦負責(zé)管理。

5．市審計、監(jiān)察部門對市城中村（舊村）改造專項資金的使用進行審計、監(jiān)督。

（二）區(qū)城中村（舊村）改造專項資金

1．區(qū)城中村（舊村）改造專項資金由區(qū)財政撥款和城中村（舊村）改造項目的地價收入組成。

2．區(qū)城中村（舊村）改造專項資金的用途：支付城中村（舊村）改造專項規(guī)劃編制和其他調(diào)查、研究的費用；建設(shè)城中村（舊村）改造中由區(qū)政府投資的市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施；獎勵在城中村（舊村）改造過程中有突出貢獻的集體和個人；支付相關(guān)的宣傳費用等。

3．各區(qū)政府制定區(qū)級城中村（舊村）改造專項資金管理辦法，報市領(lǐng)導(dǎo)小組備案。

九、城中村（舊村）改造的準(zhǔn)入制度和項目管理

（一）城中村（舊村）改造的準(zhǔn)入制度

1．城中村（舊村）改造的準(zhǔn)入制度由各區(qū)政府制定并執(zhí)行。

2．城中村（舊村）改造的準(zhǔn)入制度應(yīng)對進入行政許可程序的改造項目和參加城中村（舊村）改造開發(fā)的機構(gòu)規(guī)定嚴(yán)格而又切實可行的準(zhǔn)入條件。

3．進入行政許可程序的改造項目應(yīng)滿足以下條件：專項規(guī)劃已經(jīng)批準(zhǔn)生效；項目已經(jīng)列入城中村（舊村）改造年度計劃；改造范圍已按照本實施意見的規(guī)定劃定。城中村（舊村）改造項目進入行政許可程序之前，由各區(qū)政府審核并出具意見。

4．禁止以房地產(chǎn)銷售以外的方式轉(zhuǎn)讓城中村（舊村）改造項目中的權(quán)益，禁止以城中村（舊村）改造為倒買倒賣土地使用權(quán)，防止“爛尾樓”等違反城市利益和村民利益現(xiàn)象的發(fā)生。

5．加強城中村（舊村）改造項目的合同管理，嚴(yán)格追究違約責(zé)任。

（二）城中村（舊村）改造項目所涉及的行政許可事項由有關(guān)部門依法辦理

發(fā)展改革、規(guī)劃、國土、建設(shè)、環(huán)保、公安消防等有關(guān)部門按照《關(guān)于發(fā)布深圳市行政審批事項清理結(jié)果的決定》（市政府令第134號）的有關(guān)規(guī)定，依法辦理城中村（舊村）改造項目所涉及的行政許可事項。上述部門應(yīng)為城中村（舊村）改造項目開設(shè)“直通車”或“綠色通道”服務(wù)。

上述部門在區(qū)級設(shè)有派出機構(gòu)的，原則上由其派出機構(gòu)負責(zé)辦理城中村（舊村）改造項目所涉及的行政許可事項。

（三）監(jiān)察部門加強對城中村（舊村）改造項目的監(jiān)察力度

對城中村（舊村）改造項目涉及公共利益的環(huán)節(jié)，監(jiān)察部門要全程監(jiān)督，防止發(fā)生損害國家、集體和群眾利益的行為。

十、其他事項

（一）優(yōu)惠地價的收取

根據(jù)《深圳市城中村（舊村）改造暫行規(guī)定》第十二條規(guī)定應(yīng)收取的地價，按照各類用地功能所占權(quán)重的加權(quán)地價之和收取。

（二）制定拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)，核定拆遷補償戶數(shù)

區(qū)政府根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)范性文件核定拆遷補償戶數(shù)，制定拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)。

第二篇：《2007深圳市城中村(舊村)改造計劃》

《2007深圳市城中村（舊村）改造計劃》已于2007年7月11日，經(jīng)市查處違法建筑和城中村改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組第五次會議批準(zhǔn)，現(xiàn)予公告。

深圳市城中村改造工作辦公室

二○○七年七月二十五日

《2007深圳市城中村（舊村）改造計劃》

2007年是城中村改造工作的提升年。隨著《關(guān)于推進寶安龍崗兩區(qū)城中村（舊村）改造工作的若干意見》（深府〔2006〕257號）、《關(guān)于寶安龍崗兩區(qū)自行開展的新安翻身工業(yè)區(qū)等70個舊城舊村改造項目的處理意見》（深府〔2006〕258號）及《深圳市城中村（舊村）改造扶持資金管理暫行辦法》（深府〔2007〕24號）的出臺，我市城中村（舊村）改造的政策框架已趨于完善。各區(qū)政府、各部門應(yīng)有序推進，加快推進，強力推進，全面推進城中村改造工作。

《2007深圳市城中村(舊村)改造計劃》（以下簡稱《2007改造計劃》）是2007年城中村改造工作的具體安排，是全年 的主要工作目標(biāo)，是市城中村（舊村）改造扶持資金安排使用的重要依據(jù)。

一、編制依據(jù)和原則

《2007改造計劃》編制依據(jù)是《深圳市城中村（舊村）改造暫行規(guī)定》及其實施意見和《深圳市城中村（舊村）改造總體規(guī)劃綱要》以及市政府近期頒布實施的《關(guān)于推進寶安龍崗兩區(qū)城中村（舊村）改造工作的若干意見》、《關(guān)于寶安龍崗兩區(qū)自行開展的新安翻身工業(yè)區(qū)等70個舊城舊村改造項目的處理意見》、《深圳市城中村（舊村）改造扶持資金管理暫行辦法》。按照《深圳市城中村（舊村）改造總體規(guī)劃綱要》制定的五年改造目標(biāo)編制《2007改造計劃》?！?007改造計劃》堅持以空間形態(tài)改造為重心，以綜合整治為突破口，全面推進、突出重點，逐步實現(xiàn)城中村居住生活環(huán)境的普遍改善，促進城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)提升和空間布局優(yōu)化，推動特區(qū)內(nèi)外一體化建設(shè)。采取全面改造（整體拆建、局部拆建）和綜合整治等多種改造模式，重點開展福田中心區(qū)南側(cè)、龍崗中心城區(qū)等重要功能片區(qū)及地鐵一號、三號線等軌道交通沿線城中村改造。

《2007改造計劃》與《深圳市近期建設(shè)規(guī)劃2007實施計劃》完全銜接?！?007改造計劃》遵循量力而行，確保成功，全面改造和綜合整治項目均衡安排，特區(qū)內(nèi)外同步推進，特區(qū)外為主的原則。

二、編制過程和方法

《2007改造計劃》是在各區(qū)上報改造項目的基礎(chǔ)上，結(jié)合《深圳市近期建設(shè)規(guī)劃2007實施計劃》綜合平衡而形成《2007改造計劃》送審稿，并經(jīng)市查處違法建筑和城中村改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組第五次會議批準(zhǔn)。

《2007改造計劃》包括全面改造項目計劃、綜合整治項目計劃和規(guī)劃編制項目計劃。

三、主要內(nèi)容和工作目標(biāo)

《2007改造計劃》共列入改造項目115項，其中全面改造類項目45項，占總量的39%；綜合整治類項目70項，占總量的61%。列入《2007改造計劃》的115個項目中，特區(qū)內(nèi)21項，占總量的18.3%；特區(qū)外94項，占總量的81.7%，城中村改造工作已向特區(qū)外全面傾斜。特區(qū)外94項改造項目龍崗區(qū)為68項，體現(xiàn)了城中村改造工作全面配合2011年大運會召開。針對城中村改造項目周期較長，改造專項規(guī)劃編制過程較長的實際情況，《2007改造計劃》列入規(guī)劃編制類項目12項。

（一）全面改造類項目45項，改造用地規(guī)模為270.57萬平方米。其中特區(qū)內(nèi)8項，占總量的17.7 %；特區(qū)外37項，占總量的82.3 %。城中村改造工作已向特區(qū)外傾斜。在大力推進已列入2005、2006城中村（舊村）改造計劃正在實施的上合、田貝村等52項城中村改造項目的同時，2007年要推動皇崗村、灣廈村及深惠路沿線等45項城中村全面改造項目，改造總用地規(guī)模為552.76萬平方米，用地規(guī)模270.57萬平方米。拆除約410萬平方米的各類建筑，重建約800多萬平方米的各類建筑。列入實施類計劃的45項城中村全面改造項目，年內(nèi)要求落實改造范圍、編制完成改造專項規(guī)劃并有實質(zhì)性進展。

（二）綜合整治類70項。其中特區(qū)內(nèi)13項，占總量的18.6%；特區(qū)外57項，占總量的81.4%。在進一步完成2005、2006年綜合整治計劃項目的同時，2007年重點推進西嶺下北村、大梅沙村等70項城中村（舊村）的綜合整治改造，年內(nèi)要求編制完成城中村（舊村）環(huán)境綜合整治規(guī)劃，確定改造扶持資金并開展綜合整治改造。2007年市財政對列入各改造計劃綜合整治項目，安排了8億元市城中村（舊村）改造扶持資金全面扶持城中村（舊村）綜合整治改造項目。《深圳市城中村（舊村）改造扶持資金管理暫行辦法》要求每一個城中村（舊村）只能申請一次市城中村（舊村）改造扶持資金，這就要求每一個城中村（舊村）綜合整治項目要深入地編制環(huán)境綜合整治規(guī)劃，全面達到改造目標(biāo)。綜合整治改造項目一般都需要跨實施，各區(qū)應(yīng)制定區(qū)城中村（舊村）綜合整治改造投資及工作計劃，確保綜合整治改造項目的順利實施。

（三）規(guī)劃編制項目12項。規(guī)劃編制項目主要由區(qū)政府組織進行改造專項規(guī)劃的編制等前期工作。規(guī)劃編制項目改造專項規(guī)劃編制完成后，可報市規(guī)劃委員會建筑與環(huán)境藝術(shù)委員會批準(zhǔn)，但不可以辦理其它行政許可事項。規(guī)劃編制類項目的改造專項規(guī)劃在年內(nèi)批準(zhǔn)的，可根據(jù)實際情況調(diào)整為《2007改造計劃》的實施類項目。

附件：

表一:2007 深圳市城中村（舊村）改造計劃全面改造項目計劃表 表二:2007 深圳市城中村（舊村）改造計劃綜合整治項目計劃表 表三:2007 深圳市城中村（舊村）改造計劃規(guī)劃編制項目計劃表

第三篇：深圳市寶安區(qū)舊城舊村(城中村)改造實施細則

深圳市寶安區(qū)舊城舊村（城中村）改造實施細則

第一章 總 則

第一條 為了進一步規(guī)范寶安區(qū)舊城舊村（城中村）改造工作，根據(jù)《深圳市城中村（舊村）改造暫行規(guī)定》(深府[2004]177號)和《寶安區(qū)舊城舊村改造管理暫行辦法》(深寶府

[2004]49號)，結(jié)合寶安區(qū)的實際情況制定本細則。

第二條 寶安區(qū)舊城舊村（城中村）改造分為經(jīng)營性改造方式的舊城舊村（城中村）改造和舊村（城中村）更新改造統(tǒng)建上樓、安置原居民自住自用方式的舊村（城中村）自改兩種形式。

第三條本細則所稱的舊村（城中村）是指我區(qū)原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的村民及繼受單位保留使用的建筑物使用年限較長、建筑質(zhì)量低下、土地利用結(jié)構(gòu)不合理、城市功能、環(huán)境質(zhì)量等方面嚴(yán)重衰退的舊(祖)屋集中區(qū)。

本細則所稱舊城是指寶安區(qū)城市建成區(qū)內(nèi)的功能失調(diào)、配套設(shè)施不完善的舊住宅區(qū)、舊工業(yè)區(qū)、舊工商住混合區(qū)等。

第四條經(jīng)營性舊城舊村（城中村）改造項目用地應(yīng)當(dāng)納入全市土地供應(yīng)計劃，但不占用當(dāng)年其它建設(shè)用地計劃指標(biāo)。

第五條鼓勵國內(nèi)外有實力的機構(gòu)通過競標(biāo)開發(fā)或者參與開發(fā)我區(qū)經(jīng)營性舊城舊村（城中村）改造項目。

城中村內(nèi)原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織改制后的股份合作公司可以與國內(nèi)外有實力的機構(gòu)合作參與所在地經(jīng)營性舊城舊村（城中村）改造項目。

舊村自改的改造主體單位是改造項目所在原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織改制后的股份合作公司。

第六條舊城舊村（城中村）改造應(yīng)加強對文物古跡、歷史建筑的保護，歷史標(biāo)志性建筑及其周圍環(huán)境的保護應(yīng)納入舊城舊村（城中村）改造的規(guī)劃和計劃。

第二章組織機構(gòu)與職責(zé)

第七條區(qū)舊城改造領(lǐng)導(dǎo)小組是全區(qū)舊城舊村（城中村）改造的領(lǐng)導(dǎo)決策機構(gòu)，負責(zé)以下工作：

（一）制定與修改我區(qū)舊城舊村（城中村）改造規(guī)范性文件；

（二）審定我區(qū)舊城舊村（城中村）改造計劃和規(guī)劃（包括舊城舊村（城中村）改造專項規(guī)劃和項目控制性詳細規(guī)劃）；

（三）審定我區(qū)舊城舊村（城中村）改造項目改造單位；

（四）其它重大舊城舊村（城中村）改造事項。

第八條區(qū)舊城改造領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室（以下簡稱區(qū)舊改辦）負責(zé)下列事項：

（一）貫徹落實、宣傳落實舊城舊村（城中村）改造的法規(guī)政策；

（二）根據(jù)舊城舊村（城中村）改造工作的需要，制定與舊城舊村（城中村）改造有關(guān)的規(guī)范性文件報區(qū)舊城改造領(lǐng)導(dǎo)小組審批；

（三）組織編制舊城舊村（城中村）改造計劃和規(guī)劃（包括舊城舊村（城中村）改造專項規(guī)劃和項目控制性詳細規(guī)劃）報區(qū)舊城改造領(lǐng)導(dǎo)小組審批；

（四）發(fā)布舊城舊村（城中村）改造公告；

（五）對申報經(jīng)營性舊城舊村（城中村）改造項目和自行改造項目進行實質(zhì)性審查，上報區(qū)舊城改造領(lǐng)導(dǎo)小組審批；

（六）設(shè)立舊城舊村（城中村）改造專項資金監(jiān)管帳戶，對拆遷補償安置資金進行監(jiān)管；

（七）管理全區(qū)舊城舊村（城中村）改造的評估工作；

（八）核查改造范圍內(nèi)的房地產(chǎn)權(quán)屬情況；

（九）核發(fā)《確認舊城舊村（城中村）改造項目開發(fā)主體資格意見書》；

（十）管理與指導(dǎo)區(qū)舊城舊村（城中村）改造拆遷公司的具體工作；

（十一）為改造項目提供相應(yīng)的法律、政策等方面的咨詢服務(wù)；

（十二）指導(dǎo)各街道舊城改造領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室的舊城舊村（城中村）改造工作；

（十三）協(xié)調(diào)與舊城舊村（城中村）改造工作相關(guān)的各部門工作；

（十四）其它舊城舊村（城中村）改造工作。

第九條各街道舊城改造領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室（以下簡稱街道舊改辦）的主要職責(zé)：

（一）宣傳落實舊城舊村（城中村）改造的法規(guī)政策；

（二）負責(zé)提出轄區(qū)內(nèi)舊城舊村（城中村）改造的計劃報區(qū)舊改辦審核；

（三）參與舊城舊村（城中村）改造規(guī)劃的編制與評審；

（四）參與舊城舊村（城中村）改造單位的確定工作；

（五）協(xié)助區(qū)舊改辦落實舊城舊村（城中村）改造項目的拆遷補償與安置；

（六）協(xié)助區(qū)舊改辦對轄區(qū)內(nèi)舊城舊村（城中村）改造項目進行跟蹤管理；

（七）在區(qū)舊改辦的委托與指導(dǎo)下，負責(zé)舊村自改項目的拆遷補償與安置的監(jiān)管及項目的跟蹤管理工作；

（八）承辦區(qū)舊改辦交辦的其它事項。

第三章優(yōu)惠政策

第十條舊城舊村（城中村）改造項目規(guī)劃建筑容積率在1.5及以下部分，免收地價；建筑容積率在1.5至3.0之間的部分，按照現(xiàn)行地價標(biāo)準(zhǔn)的20％收取地價；建筑容積率超過3.0的部分，按照現(xiàn)行地價標(biāo)準(zhǔn)收取地價。

對于經(jīng)濟發(fā)展較快區(qū)域的舊城舊村（城中村）改造項目，經(jīng)報區(qū)舊城改造領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)，其地價優(yōu)惠政策可參照特區(qū)內(nèi)的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

由街道組織統(tǒng)一開發(fā)、改造用地規(guī)模大于15公頃（含15公頃）的商業(yè)設(shè)施項目，其地價收益全額返還給所屬的街道國土基金，專門用于公共及市政設(shè)施建設(shè)。其它改造項目的地價收益按現(xiàn)行規(guī)定分配。

第十一條改造范圍內(nèi)新建的市政、公建配套設(shè)施免收地價，產(chǎn)權(quán)歸政府；對于改造范圍內(nèi)規(guī)劃市政、公建配套設(shè)施比例較大造成開發(fā)成本較高的舊城舊村（城中村）改造項目，必要時可委托兩家以上的房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行評估，然后根據(jù)評估結(jié)果確定地價方案報區(qū)舊城改造領(lǐng)導(dǎo)小組審定后執(zhí)行。

因公共利益需要改造的，由政府組織實施。

第十二條對于主要建筑物使用年限較長、建筑質(zhì)量低下 , 或土地利用結(jié)構(gòu)不合理、城市功能、環(huán)境質(zhì)量等方面嚴(yán)重衰退的原農(nóng)村舊(祖)屋集中區(qū)，在統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)建上樓的前提下，由原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織改制后的股份合作公司申請負責(zé)組織改造，且所建建筑物為自住自用的，可按照下列規(guī)定執(zhí)行：

（一）建筑戶數(shù)原則上不超過需要安置的戶數(shù)，每戶住宅建筑面積不超過480平方米，免收地價；

（二）因城市規(guī)劃需要，項目中可以適當(dāng)安排部分配套設(shè)施，屬小區(qū)級配套設(shè)施的項目（含配套商業(yè)），免收地價。小區(qū)以上級公益設(shè)施項目還可根據(jù)實際情況申請給予補貼，具體方案報區(qū)領(lǐng)導(dǎo)小組審定執(zhí)行；

（三）異地集中重建住宅區(qū)，實施整體性搬遷的，由國土部門收回其現(xiàn)有舊村住房用地，在統(tǒng)一規(guī)劃的前提下，合理安排建設(shè)用地，每戶住宅建筑面積不超過480平方米，免收地價。

第四章實施步驟

第一節(jié)規(guī)劃與計劃

第十三條區(qū)舊改辦根據(jù)城市發(fā)展與建設(shè)要求，結(jié)合寶安區(qū)的實際情況，在上一層次規(guī)劃的指導(dǎo)下，負責(zé)組織編制寶安區(qū)舊城、舊村（城中村）改造專項規(guī)劃，經(jīng)規(guī)劃主管部門協(xié)調(diào)后報市規(guī)劃委員會批準(zhǔn)，并將生效的專項規(guī)劃予以公示。專項規(guī)劃指導(dǎo)寶安區(qū)舊城、舊村（城中村）改造工作。

第十四條區(qū)舊改辦根據(jù)寶安區(qū)社會經(jīng)濟發(fā)展要求、產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求和各街道辦舊城舊村（城中村）改造計劃，制定寶安區(qū)舊城舊村（城中村）改造計劃，報區(qū)舊城改造領(lǐng)導(dǎo)小組審定。

各街道舊改辦根據(jù)規(guī)劃，結(jié)合本街道的實際情況向區(qū)舊改辦上報轄區(qū)內(nèi)的舊城舊村（城中村）改造計劃。

改造計劃應(yīng)包含以下內(nèi)容：

（一）改造項目的位置、范圍、現(xiàn)狀與規(guī)劃情況；

（二）項目改造的時間安排、業(yè)主意愿、投融資計劃和改造性質(zhì)；

（三）有關(guān)改造的其它要求。

第十五條列入改造計劃的改造項目，由區(qū)舊改辦組織編制項目改造詳細規(guī)劃，報區(qū)規(guī)劃主管部門審批。

詳細規(guī)劃應(yīng)包含以下內(nèi)容：

（一）改造范圍、規(guī)劃設(shè)計條件和城市設(shè)計要求；

（二）改造實施順序和時間安排；

（三）經(jīng)濟分析；

（四）其它要求與建議。

第二節(jié)改造單位的確定和改造資金的監(jiān)管

第十六條按規(guī)定除舊村自改主體自然確定外，鼓勵我區(qū)城中村股份公司與國內(nèi)外有實力的機構(gòu)合作參與舊村改造。

第十七條經(jīng)確定的改造項目（舊村自改項目除外）由區(qū)舊改辦在改造范圍內(nèi)進行公告。公告的內(nèi)容包括：

（一）項目的位置、范圍、占地規(guī)模；

（二）項目的改造規(guī)劃指引及規(guī)劃設(shè)計要求；

（三）改造范圍內(nèi)的業(yè)主在規(guī)定的期限內(nèi)向街道舊改辦申

報物業(yè)；

（四）其它事項。

第十八條參與改造的單位應(yīng)與改造項目業(yè)主進行協(xié)商，與90%以上建筑面積的業(yè)主簽定拆遷補償意向書后，向區(qū)舊改辦提出申請。

申請時需提交以下材料：

（一）改造申請書，包括申請改造地區(qū)的名稱、區(qū)位、范圍、面積、改造意向。

（二）申請單位的營業(yè)執(zhí)照、法定代表人身份證明。

（三）改造項目的可行性研究報告。

（四）改造項目的規(guī)劃設(shè)計方案。

（五）改造范圍內(nèi)的房地產(chǎn)權(quán)屬資料。

（六）拆遷補償意向書。

（七）銀行資信證明。

（八）舊改辦要求的其它材料。

第十九條區(qū)舊改辦對申請單位的資質(zhì)、資金能力、拆遷補償安置方案、項目初步規(guī)劃方案等進行初步審查。

第二十條在規(guī)定時間內(nèi)，只有一個符合條件的意向單位提出申請時，區(qū)舊改辦可要求其提交多個規(guī)劃設(shè)計方案（用地面積在5萬平方米以上的，上述多個規(guī)劃設(shè)計方案應(yīng)是分別由不同的設(shè)計單位獨立完成的）。同時出現(xiàn)兩個或兩個以上符合條件的意向申請單位時，邀請規(guī)劃、街道辦、國土、建設(shè)、消防、監(jiān)察等部門進行綜合評議。

第二十一條區(qū)舊改辦經(jīng)以上程序初步確定項目改造單位后，報區(qū)舊城改造領(lǐng)導(dǎo)小組審定。

涉及重大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整或因公共利益需要改造的特殊項目，區(qū)舊改辦初審后，報區(qū)舊城改造領(lǐng)導(dǎo)小組會議審查，并經(jīng)綜合考察后，直接確定改造單位。

第二十二條在區(qū)舊城改造領(lǐng)導(dǎo)小組審定項目改造主體單位后，由區(qū)舊改辦向改造單位發(fā)出《簽訂補償協(xié)議通知書》。

第二十三條在收到《簽訂補償協(xié)議通知書》后，改造單位開始與被拆遷方簽訂正式的《拆遷補償安置協(xié)議書》，并將簽訂的《拆遷補償安置協(xié)議書》7日內(nèi)報區(qū)舊改辦備案。第二十四條在與90%以上建筑面積的業(yè)主簽訂《拆遷補償安置協(xié)議書》后，由區(qū)舊改辦、改造單位、資金監(jiān)管銀行三方簽訂《寶安區(qū)舊城舊村（城中村）改造專項資金監(jiān)管協(xié)議書》，在區(qū)舊改辦設(shè)立改造項目的專項資金監(jiān)管帳戶，實施改造項目資金的監(jiān)管。

第二十五條受監(jiān)管的改造項目的專項資金由《拆遷補償安置協(xié)議書》中約定的全部貨幣補償金額、產(chǎn)權(quán)調(diào)換部分評估值的50％和項目開發(fā)建設(shè)資金的30％構(gòu)成。

第二十六條區(qū)舊改辦根據(jù)核定的專項資金額度，向改造單位發(fā)出《關(guān)于舊城舊村（城中村）改造項目專項監(jiān)管資金總額核定的通知書》，改造單位應(yīng)在接到通知書之日起7日內(nèi)將專項監(jiān)管資金打入監(jiān)管帳戶。

第二十七條在核定的專項監(jiān)管資金按要求打入規(guī)定監(jiān)管帳戶后，由區(qū)舊改辦向改造單位核發(fā)《舊城舊村（城中村）改造項目主體資格確認意見書》。

第三節(jié)工作程序

第二十八條經(jīng)區(qū)舊城改造領(lǐng)導(dǎo)小組審定后的改造項目由區(qū)舊改辦組織進行權(quán)屬核查和測量查丈，在區(qū)規(guī)劃分局配合下編制詳細規(guī)劃和確定規(guī)劃設(shè)計條件。

第二十九條各街道舊改辦負責(zé)對改造項目進行權(quán)屬核查工作。已確權(quán)發(fā)證的土地及建筑物，土地面積和房屋建筑面積以登記發(fā)證的面積為準(zhǔn)；未確權(quán)發(fā)證的，由區(qū)舊改辦（或委托街道舊改辦）組織進行土地測量和房屋建筑面積查丈。要求對改造范圍內(nèi)的房地產(chǎn)權(quán)屬情況按宗地分棟登記，填寫《寶安區(qū)舊城舊村（城中村）改造項目土地利用現(xiàn)狀調(diào)查表》。做到一個項目一份檔案，檔案資料應(yīng)包括：

（一）改造范圍內(nèi)的房地產(chǎn)權(quán)屬資料；

（二）改造范圍的現(xiàn)狀地形圖（編寫建筑物棟號）；

（三）《寶安區(qū)舊城舊村（城中村）改造項目土地利用現(xiàn)狀調(diào)查表》；

（四）《寶安區(qū)舊城舊村（城中村）改造項目建筑面積匯總表》；

第三十條區(qū)舊改辦將確定的詳細規(guī)劃方案、規(guī)劃設(shè)計條件報區(qū)舊城改造領(lǐng)導(dǎo)小組審定。

第三十一條區(qū)規(guī)劃分局根據(jù)區(qū)舊城改造領(lǐng)導(dǎo)小組的審定意見，在30個工作日內(nèi)核發(fā)改造項目詳細規(guī)劃批復(fù)、核定規(guī)劃設(shè)計條件。區(qū)舊改辦根據(jù)詳細規(guī)劃批復(fù)、規(guī)劃設(shè)計條件在15個工作日內(nèi)發(fā)布舊城舊村（城中村）改造項目公告。

自舊城舊村（城中村）改造項目公告發(fā)布之日起，區(qū)規(guī)劃分局、國土分局、建設(shè)局、工商分局、房屋租賃辦等職能部門，按各自職責(zé)采取相關(guān)措施，停止辦理改造范圍內(nèi)的調(diào)整用地紅線、改變用地功能、新建、改建、擴建、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、工商登記、房屋租賃等手續(xù)，確?，F(xiàn)狀保全。

屬舊村自改項目，區(qū)規(guī)劃分局根據(jù)區(qū)舊城改造領(lǐng)導(dǎo)小組審定項目詳細規(guī)劃及規(guī)劃條件的會議紀(jì)要，在受理申請后30個工作日內(nèi)核發(fā)改造項目詳細規(guī)劃批復(fù)、項目建設(shè)用地方案圖和《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。

第三十二條舊城舊村（城中村）改造項目公告發(fā)布后，在規(guī)定的時間內(nèi)，改造意向單位備齊相關(guān)資料向區(qū)舊改辦提出主體資格認定申請。區(qū)舊改辦按規(guī)定程序進行審核后，將初步確定的項目改造單位報區(qū)舊城改造領(lǐng)導(dǎo)小組審定。

第三十三條在區(qū)舊城改造領(lǐng)導(dǎo)小組審定項目改造單位后，由改造單位和相關(guān)業(yè)主簽訂拆遷補償安置協(xié)議書。在完成資金監(jiān)管手續(xù)后，由區(qū)舊改辦核發(fā)《舊城舊村（城中村）改造項目主體資格確認意見書》。

第三十四條在取得項目主體資格確認意見書后，由開發(fā)主體單位向區(qū)規(guī)劃分局提出申請辦理用地規(guī)劃報批手續(xù)。規(guī)劃分局受理申請后，在30個工作日內(nèi)核發(fā)項目建設(shè)用地方案圖和《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。

第三十五條 改造單位與被拆遷人按照《拆遷補償安置協(xié)議書》明確的補償標(biāo)準(zhǔn)、補償方式、補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項實施拆遷補償。

第三十六條已確權(quán)發(fā)證的土地及建筑物，土地面積和房屋建筑面積以登記發(fā)證的面積為準(zhǔn)；未確權(quán)發(fā)證的，拆遷當(dāng)事人對已測量的賠償面積有爭議的，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)共同從舊改辦建立的有資質(zhì)注冊測繪單位庫中選擇房屋測繪單位，并共同出具委托書。拆遷人與被拆遷人不能就房屋測繪單位的選擇達成一致意見，或者一方拒絕選擇房屋測繪單位的，任何一方可申請區(qū)舊改辦以公開抽簽方式確定房屋測繪單位，抽簽確定的測繪單位測繪結(jié)果作為拆遷賠償?shù)囊罁?jù)，相關(guān)費用由委托單位承擔(dān)。

第三十七條房屋拆遷主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)交易市場的成交價格變化情況，建立全區(qū)的房屋拆遷價格指導(dǎo)體系。定期向社會公布不同區(qū)域、不同用途、不同建筑結(jié)構(gòu)的各類房屋的房地產(chǎn)拆遷市場評估指導(dǎo)價格。

第三十八條拆遷人與被拆遷人按照公布的拆遷指導(dǎo)價格協(xié)商不成的，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)共同從區(qū)舊改辦建立的有資質(zhì)房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)庫中選擇房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)進行評估，并共同出具評估委托書。拆遷人與被拆遷人不能就房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的選擇達成一致意見，或者一方拒絕選擇房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的，任何一方可申請區(qū)舊改辦以公開抽簽方式確定房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)，抽簽確定的評估機構(gòu)評估結(jié)果作為拆遷賠償?shù)囊罁?jù)，相關(guān)費用由委托單位承擔(dān)。

第三十九條已領(lǐng)取《房地產(chǎn)證》或其他土地、房屋權(quán)利證書的建筑物，在進行拆遷補償安置時，應(yīng)收回已核發(fā)的《房地產(chǎn)證》或其他土地、房屋權(quán)利證書原件，并及時辦理注銷手續(xù)。

第四十條拆遷補償安置工作完成以后，區(qū)國土部門在受理改造單位申請的30個工作日內(nèi)，根據(jù)簽定的《拆遷補償安置協(xié)議書》辦理收地手續(xù)，并完成地價測算和簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》。

第四十一條完成土地出讓手續(xù)后，由改造單位按照規(guī)定向相關(guān)職能部門申請辦理項目報建、開工、施工、竣工、銷售許可、規(guī)劃驗收、產(chǎn)權(quán)登記等后續(xù)手續(xù)。

第五章附則

第四十二條舊村自改項目的資金監(jiān)管由各街道辦負責(zé)。

第四十三條本細則自批準(zhǔn)之日起實行，由區(qū)舊城改造領(lǐng)導(dǎo)小組負責(zé)解釋。

第四篇：深圳市人民政府關(guān)于加強棚戶區(qū)改造工作的實施意見

深圳市人民政府關(guān)于加強棚戶區(qū)改造工作的實施意見

各區(qū)人民政府，市政府直屬各單位：

為加強我市棚戶區(qū)改造工作，根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》（國發(fā)〔2013〕25號）、《廣東省人民政府關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的實施意見》（粵府〔2014〕2號）、《關(guān)于完善人才住房制度的若干措施》（深發(fā)〔2016〕13號）等規(guī)定，制定本實施意見。

一、基本規(guī)定

（一）棚戶區(qū)改造政策適用范圍。本實施意見適用于我市范圍內(nèi)使用年限20年以上，且符合下列條件之一的老舊住宅區(qū)：

1．存在住房質(zhì)量、消防等安全隱患；

2．使用功能不齊全；

3．配套設(shè)施不完善。

使用年限不足20年，且按照《危險房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)》（JGJ125-2016）鑒定危房等級為D級的住宅區(qū)，經(jīng)區(qū)政府（含新區(qū)管理機構(gòu)，下同）批準(zhǔn)可以納入棚戶區(qū)改造政策適用范圍。

符合《關(guān)于加強和改進城市更新實施工作的暫行措施》（深府辦〔2016〕38號）第六條規(guī)定，無法獨立進行改造的零散舊住宅區(qū)可以不納入棚戶區(qū)改造政策適用范圍。

鼓勵各區(qū)政府根據(jù)實際情況，探索將轄區(qū)內(nèi)具備改造條件的城中村、舊屋村有序納入棚戶區(qū)改造政策適用范圍。

（二）搬遷安置補償和獎勵標(biāo)準(zhǔn)。棚戶區(qū)改造搬遷安置補償采取貨幣補償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換以及貨幣補償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換相結(jié)合等方式,由權(quán)利主體自愿選擇。

各區(qū)政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)實際情況，按照套內(nèi)建筑面積1∶1或不超過建筑面積1∶1.2的比例，確定轄區(qū)內(nèi)老舊住宅區(qū)棚戶區(qū)改造項目的產(chǎn)權(quán)調(diào)換標(biāo)準(zhǔn)。貨幣補償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)按照《深圳市房屋征收與補償實施辦法（試行）》（深圳市人民政府令第292號）的規(guī)定確定。

各區(qū)政府可以根據(jù)項目實際情況，獎勵權(quán)利主體每套住房增購不超過10平方米的建筑面積，增購面積的價格按照同地塊安居型商品房的價格計收，最高不超過被搬遷住房類似房地產(chǎn)的市場價格。

（三）棚戶區(qū)改造項目實施模式。棚戶區(qū)改造以公共利益為目的，主要通過拆舊建新的方式，由各區(qū)政府主導(dǎo)，以人才住房專營機構(gòu)為主，其他企業(yè)可以參與。棚戶區(qū)改造項目在滿足基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)配套設(shè)施要求的基礎(chǔ)上，其住宅部分除用于搬遷安置住房外，應(yīng)當(dāng)全部用作人才住房和保障性住房，以租為主，租售并舉，統(tǒng)一由人才住房專營機構(gòu)運營管理。

棚戶區(qū)改造項目建設(shè)的人才住房由人才住房專營機構(gòu)持有或回購，項目建設(shè)的保障性住房由區(qū)政府回購。人才住房回購政策另行制定。

二、組織機構(gòu)

（四）市級棚戶區(qū)改造工作領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)。市保障性安居工程建設(shè)指揮部（下稱市指揮部）負責(zé)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)全市棚戶區(qū)改造工作，研究解決有關(guān)重大問題。市指揮部辦公室設(shè)在市住房建設(shè)主管部門（下稱市主管部門），負責(zé)指揮部日常工作。

市指揮部建立例會制度，召開協(xié)調(diào)會議研究解決棚戶區(qū)改造工作涉及的重點、難點問題。針對項目實施涉及的政策適用等問題，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)在規(guī)定時間內(nèi)提出切實可行的解決措施和方案，報市指揮部審議。

（五）市主管部門工作職責(zé)。市主管部門負責(zé)起草我市棚戶區(qū)改造政策，下達各區(qū)棚戶區(qū)改造工作任務(wù)指標(biāo)，并對各區(qū)棚戶區(qū)改造工作進行指導(dǎo)、監(jiān)督、考核。

（六）區(qū)級棚戶區(qū)改造工作領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)。各區(qū)政府應(yīng)當(dāng)成立區(qū)棚戶區(qū)改造工作指揮部（下稱區(qū)指揮部），負責(zé)組織實施轄區(qū)棚戶區(qū)改造工作。區(qū)指揮部負責(zé)審議轄區(qū)棚戶區(qū)改造計劃、項目實施方案等工作，并召開協(xié)調(diào)會議研究解決轄區(qū)棚戶區(qū)改造工作涉及的重點、難點問題。區(qū)指揮部辦公室原則上設(shè)在區(qū)住房建設(shè)主管部門（下稱區(qū)主管部門），負責(zé)指揮部日常工作。

（七）區(qū)主管部門工作職責(zé)。區(qū)主管部門負責(zé)起草本轄區(qū)棚戶區(qū)改造實施細則，編制轄區(qū)棚戶區(qū)改造計劃、項目實施方案、項目概念規(guī)劃、項目專項規(guī)劃，以及確定項目實施主體等工作。

（八）街道辦事處工作職責(zé)。街道辦事處負責(zé)調(diào)查所轄區(qū)域老舊住宅區(qū)項目綜合情況，征集居民改造意愿，初審棚戶區(qū)改造項目，編制項目搬遷安置補償方案等工作。

三、工作流程

（九）實行棚戶區(qū)改造項目申報常態(tài)化。區(qū)主管部門應(yīng)當(dāng)按照本實施意見有關(guān)規(guī)定，制定轄區(qū)棚戶區(qū)改造項目的申報指引，明確申報流程、申報途徑、申報材料等事項，實行轄區(qū)棚戶區(qū)改造項目申報常態(tài)化。

（十）調(diào)查老舊住宅區(qū)項目綜合情況。街道辦事處應(yīng)當(dāng)在完成老舊住宅區(qū)項目的土地與建筑物信息、住房產(chǎn)權(quán)、房屋質(zhì)量、周邊公共配套設(shè)施等綜合情況調(diào)查的基礎(chǔ)上，根據(jù)區(qū)主管部門編制的項目概念規(guī)劃，征集居民改造意愿，提請市、區(qū)主管部門對未取得商品性質(zhì)房地產(chǎn)證的住房信息進行核查，并對項目進行初審。初審合格的項目，報區(qū)主管部門審核。核查中發(fā)現(xiàn)存在違反我市住房改革政策行為的，市、區(qū)主管部門根據(jù)相關(guān)規(guī)定予以處理。

（十一）審核棚戶區(qū)改造計劃。區(qū)主管部門應(yīng)當(dāng)全面審核街道辦事處所報項目信息，匯總具備改造條件的項目報區(qū)指揮部審議。審議通過的項目納入?yún)^(qū)棚戶區(qū)改造計劃，并報市主管部門備案。納入?yún)^(qū)棚戶區(qū)改造計劃的項目應(yīng)當(dāng)納入城市建設(shè)與土地利用實施計劃，同時由區(qū)房屋征收部門申請納入下一房屋征收計劃，并開展項目立項、選址等工作。

（十二）編制棚戶區(qū)改造項目實施方案。區(qū)主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)項目實際情況，編制項目實施方案，報區(qū)指揮部審議。項目實施方案中應(yīng)當(dāng)明確項目實施主體的選擇方式、組建項目現(xiàn)場指揮部等重要事宜。

（十三）確認棚戶區(qū)改造項目實施主體。區(qū)主管部門按照項目實施方案，可確認人才住房專營機構(gòu)作為項目實施主體，也可通過招標(biāo)等方式確認項目實施主體。區(qū)主管部門確認項目實施主體后，應(yīng)當(dāng)核發(fā)實施主體確認文件，并與其簽訂項目監(jiān)管協(xié)議。監(jiān)管協(xié)議中應(yīng)當(dāng)明確基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施、搬遷安置住房、人才住房和保障性住房的建設(shè)移交要求、項目進度安排、安置補償相關(guān)費用支付、土地使用權(quán)出讓等事宜。

（十四）編制棚戶區(qū)改造項目專項規(guī)劃。區(qū)主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和法定圖則的要求，考慮片區(qū)公共配套設(shè)施和市政交通基礎(chǔ)設(shè)施承載能力、人才住房和保障性住房建設(shè)等因素，組織編制棚戶區(qū)改造項目專項規(guī)劃，報區(qū)城市更新主管部門審查。區(qū)城市更新主管部門應(yīng)當(dāng)將項目專項規(guī)劃在我市主要媒體、官方網(wǎng)站、項目現(xiàn)場公示，公示期不少于30個自然日。

公示期滿，區(qū)城市更新主管部門應(yīng)當(dāng)將公示期間收集的意見及其處理情況連同項目專項規(guī)劃一并報區(qū)政府審議，審議通過的報市城市規(guī)劃委員會建筑與環(huán)境藝術(shù)委員會審批。審批通過的項目專項規(guī)劃由區(qū)主管部門在項目現(xiàn)場公示，或以其他方式通知權(quán)利主體，并作為棚戶區(qū)改造項目相關(guān)行政許可的依據(jù)，同時依程序納入規(guī)劃國土“一張圖”綜合管理信息系統(tǒng)。

項目專項規(guī)劃需將法定圖則規(guī)劃的工業(yè)倉儲及商業(yè)等用地主導(dǎo)功能調(diào)整為保障性住房的，應(yīng)當(dāng)先按簡易程序辦理法定圖則調(diào)整。

（十五）制定項目搬遷安置補償方案。街道辦事處應(yīng)當(dāng)組織項目實施主體，依據(jù)本實施意見有關(guān)規(guī)定和區(qū)棚戶區(qū)改造相關(guān)政策，充分征求權(quán)利主體意見，制定本項目的搬遷安置補償方案（下稱補償方案），并編寫社會穩(wěn)定風(fēng)險評估報告，報區(qū)政府審議。審議通過后，區(qū)主管部門應(yīng)當(dāng)將補償方案及社會穩(wěn)定風(fēng)險評估報告報市主管部門備案。區(qū)主管部門、街道辦事處應(yīng)當(dāng)在取得市主管部門同意備案的意見后，將補償方案在項目現(xiàn)場公示，或以其他方式通知權(quán)利主體。

（十六）簽訂項目搬遷安置補償協(xié)議。在根據(jù)補償方案確定的項目簽約期限內(nèi)，由區(qū)政府確定的部門、項目實施主體與權(quán)利主體三方簽訂搬遷安置補償協(xié)議（下稱補償協(xié)議）。補償協(xié)議應(yīng)當(dāng)明確安置補償標(biāo)準(zhǔn)、搬遷安置住房面積、搬遷費、臨時安置費、停產(chǎn)停業(yè)補償費、搬遷獎勵等事宜。各區(qū)政府可以通過貨幣獎勵等方式引導(dǎo)權(quán)利主體在簽約期內(nèi)完成簽約。項目實施主體應(yīng)當(dāng)按項目監(jiān)管協(xié)議、補償協(xié)議約定，支付安置補償?shù)认嚓P(guān)費用。

（十七）依法實施房屋征收、行政處罰。簽約期內(nèi)達不成補償協(xié)議，或房屋所有人不明確的，區(qū)政府可以根據(jù)公共利益的需要依法實施房屋征收。如發(fā)現(xiàn)涉及違法行為的，區(qū)政府依法啟動行政處罰程序。

（十八）申請建筑物拆除工程備案。補償協(xié)議簽訂完成后，項目實施主體應(yīng)當(dāng)按規(guī)定向區(qū)主管部門申請房屋拆除工程備案，并在區(qū)主管部門的監(jiān)督下完成建筑物拆除。

（十九）辦理不動產(chǎn)權(quán)利證書注銷登記。建筑物完成拆除后，項目實施主體應(yīng)當(dāng)持區(qū)主管部門核發(fā)的棚戶區(qū)改造項目實施主體確認文件、補償協(xié)議、不動產(chǎn)權(quán)利證書以及注銷不動產(chǎn)權(quán)利證書的委托書等相關(guān)材料，向不動產(chǎn)登記機構(gòu)申請辦理與補償協(xié)議相對應(yīng)的產(chǎn)權(quán)證書注銷登記。項目實施主體可以協(xié)助權(quán)利主體處理被搬遷房屋的抵押事宜。

（二十）棚戶區(qū)改造項目用地審批。棚戶區(qū)改造項目的用地審批由各區(qū)政府負責(zé)，并通過協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)。建筑物拆除和不動產(chǎn)權(quán)利證書注銷后，實施主體應(yīng)當(dāng)持項目立項批復(fù)、環(huán)境影響評價批復(fù)、實施主體確認文件、項目監(jiān)管協(xié)議、補償協(xié)議等相關(guān)材料，向區(qū)城市更新主管部門申請辦理建設(shè)用地審批手續(xù)。經(jīng)區(qū)政府審批通過的，區(qū)城市更新主管部門應(yīng)當(dāng)核發(fā)建設(shè)用地方案圖和建設(shè)用地規(guī)劃許可證，并待安置補償面積明確后，與實施主體簽訂土地使用權(quán)出讓合同。

（二十一）棚戶區(qū)改造項目地價計收標(biāo)準(zhǔn)。棚戶區(qū)改造項目的搬遷安置住房與被搬遷住房產(chǎn)權(quán)性質(zhì)相同，其中：

1．用于安置補償已取得房地產(chǎn)證（不區(qū)分商品房性質(zhì)及非商品房性質(zhì)）部分的建筑面積，按照現(xiàn)行基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)計收；

2．用于安置補償未取得房地產(chǎn)證部分的建筑面積，按照現(xiàn)行基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)的1.1倍計收。

棚戶區(qū)改造項目中用于出租的人才住房和保障性住房，除產(chǎn)權(quán)歸政府的免收地價外，按現(xiàn)行基準(zhǔn)地價50%的標(biāo)準(zhǔn)計收；用于出售的人才住房和保障性住房，地價按照我市宗地地價測算規(guī)則規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)計收。

棚戶區(qū)改造項目中公共服務(wù)配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)歸政府的免收地價。其他用途部分按照基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)計收的，僅限整體轉(zhuǎn)讓；按市場評估地價標(biāo)準(zhǔn)計收的，可以分割銷售。配套商業(yè)產(chǎn)權(quán)歸政府的免收地價，但不得進入市場。

（二十二）棚戶區(qū)改造項目建設(shè)工程規(guī)劃許可與驗收。區(qū)城市更新主管部門負責(zé)轄區(qū)棚戶區(qū)改造項目建設(shè)工程規(guī)劃許可證核發(fā)，建設(shè)工程規(guī)劃驗收，以及其他相關(guān)規(guī)劃管理工作。

四、保障措施

（二十三）簡化棚戶區(qū)改造項目審批程序。市規(guī)劃國土、環(huán)境保護、消防等部門應(yīng)當(dāng)為棚戶區(qū)改造工作提供綠色通道，各相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)簡化程序、主動服務(wù)，縮短棚戶區(qū)改造項目專項規(guī)劃、不動產(chǎn)權(quán)利證書注銷、建設(shè)用地規(guī)劃許可等審批時限。

（二十四）建立棚戶區(qū)改造工作考核機制。棚戶區(qū)改造工作考核指標(biāo)納入全市保障性安居工程考核管理體系。區(qū)政府應(yīng)當(dāng)加強搬遷安置工作的組織協(xié)調(diào)，明確項目實施進度，督促項目按時開工。市指揮部對各職能部門、各區(qū)政府的棚戶區(qū)改造工作進行督辦。

（二十五）提升棚戶區(qū)改造項目品質(zhì)。棚戶區(qū)改造項目應(yīng)當(dāng)推廣設(shè)計、采購、施工一體化（EPC）等建設(shè)模式，通過推進建筑工業(yè)化和建筑信息模型（BIM）應(yīng)用，提升項目工程質(zhì)量，優(yōu)化戶型及景觀活動空間設(shè)計，完善公共服務(wù)配套，將棚戶區(qū)改造項目建設(shè)成高品質(zhì)的綠色宜居社區(qū)。

（二十六）拓寬棚戶區(qū)改造金融支持渠道。鼓勵項目實施主體與金融機構(gòu)合作，以棚戶區(qū)改造專項貸款支持項目實施。建立棚戶區(qū)改造項目貸款還款保障機制，在風(fēng)險可控、可持續(xù)的原則下，爭取商業(yè)金融機構(gòu)的長期貸款支持。

（二十七）落實棚戶區(qū)改造項目稅費支持政策。棚戶區(qū)改造項目依法免收各種行政事業(yè)性收費和政府性基金，并依法享受相應(yīng)的稅收優(yōu)惠；電力、通訊、市政公用事業(yè)等單位應(yīng)當(dāng)對棚戶區(qū)改造項目適當(dāng)減免入網(wǎng)、管網(wǎng)增容等經(jīng)營性收費。

（二十八）加快各區(qū)棚戶區(qū)改造制度建設(shè)。本實施意見自公布之日起施行，有效期5年。各區(qū)政府應(yīng)當(dāng)認真研究當(dāng)前棚戶區(qū)改造中出現(xiàn)的問題，結(jié)合轄區(qū)實際情況，積極探索棚戶區(qū)改造的新路徑和新方法，制定具備可操作性的實施細則，加快依法推進棚戶區(qū)改造工作。

深圳市人民政府

2018年5月17日

第五篇：深圳市城中村改造改造經(jīng)驗

深圳市城中村改造改造經(jīng)驗

一、深圳城中村的現(xiàn)狀及認知

改革開放三十年，是深圳社會經(jīng)濟高速發(fā)展的三十年，是城市建設(shè)日新月異的三十年，目前，我市城市規(guī)模已達770平方公里。我市土地總面積為1953平方公里，并劃定974平方公里的基本生態(tài)控制線，占全市土地面積的49%，基本生態(tài)控制線已成為我市保護生態(tài)環(huán)境的底線和鐵線，全市剩余可建設(shè)用地潛力不足200平方公里左右，且分布零散。在新增城市空間資源有限的條件下，通過城中村改造等城市更新活動盤活存量土地，對于破解資源瓶頸，提升城市品質(zhì)，促進空間資源的可持續(xù)利用具有重要意義。

深圳經(jīng)過1992年和2004年特區(qū)內(nèi)外兩次城市化過程，原農(nóng)村集體所有土地全部征轉(zhuǎn)為國家所有，原農(nóng)民全部轉(zhuǎn)為城市居民，成為我國第一個沒有農(nóng)民和農(nóng)村建制的城市。在城市化過程中，我市通過為原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織劃定居民、工商業(yè)和配套建設(shè)用地，對可作為城市建設(shè)用地的土地及地上附著物給予適當(dāng)補償，將原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員全部納入城市社會養(yǎng)老、醫(yī)療和失業(yè)保險體系等一系列舉措，充分保障了原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及村民的利益和可持續(xù)發(fā)展。由于快速工業(yè)化產(chǎn)生了大量的居住需求，而政府和市場無法在短時間解決；加之原農(nóng)村被高速發(fā)展的城市建設(shè)用地包圍，缺乏控制引導(dǎo)，違法建筑現(xiàn)象普遍，在工業(yè)化和城市化過程中城中村的問題也愈發(fā)凸顯。深圳城中村總用地面積為96平方公里，以城市化轉(zhuǎn)制前的原行政村為單位的城中村有320個；以自然村為單位的城中村有1725個。全市城中村共有各類私房約35萬棟，總建筑面積超過了1億平方米，據(jù)不完全統(tǒng)計，城中村居住人口規(guī)模超過了500萬。深圳城中村是快速工業(yè)化及城市化的階段性產(chǎn)物，主要存在以下問題：一是土地歷史遺留問題數(shù)量龐大，類型錯綜復(fù)雜，牽涉面廣，與經(jīng)濟發(fā)展、群眾利益等敏感問題交織在一起，處理難度大；二是城中村內(nèi)消防等各類安全隱患嚴(yán)重，各類配套設(shè)施缺乏；三是居住人口密集，衛(wèi)生狀況比較差。此外，深圳城中村在一定時期內(nèi)承擔(dān)了廉租房的職能，增添了城市活力等正面作用也得到了普遍的認同。

二、深圳城中村改造工作取得的成績及面臨的形勢

2004年10月28日，深圳市委、市政府召開了全市違法建筑查處暨城中村改造工作動員大會，拉開了我市城中村改造工作的序幕。目前，我市已形成一套行之有效的改造模式，制度建設(shè)漸趨成熟，區(qū)政府、街道辦、村集體及開發(fā)企業(yè)的積極性得到-1-

充分調(diào)動，各區(qū)都有一批改造項目已完成或正在組織實施，城中村改造工作已進入了積極平穩(wěn)、全面提升的重要階段，我市城中村改造工作取得了以下成效：

一是領(lǐng)導(dǎo)高度重視，機構(gòu)建設(shè)不斷加強，成立以市長為組長的市城中村改造領(lǐng)導(dǎo)小組和常設(shè)機構(gòu)市城改辦，市城改辦設(shè)在市規(guī)劃局，各區(qū)也常設(shè)了區(qū)城改辦。目前，市城改辦已成為全市負責(zé)改造政策、改造計劃、改造規(guī)劃、改造資金為一體的綜合協(xié)調(diào)和辦事機構(gòu)，市統(tǒng)籌、區(qū)實施的市區(qū)分工體系已形成。

二是出臺了系列配套政策，出臺了《深圳市城中村（舊村）改造暫行規(guī)定》及其實施意見、《關(guān)于推進寶安龍崗兩區(qū)城中村（舊村）改造工作的若干意見》和《深圳市城中村（舊村）改造扶持資金管理暫行辦法》等系列文件，為推進城中村（舊村）改造工作提供了重要政策保障。

三是建立了城中村改造計劃和規(guī)劃體系，制定了改造中長期計劃，并建立了計劃制度。編制了城中村改造總體規(guī)劃綱要、城中村改造專項規(guī)劃編制技術(shù)規(guī)定、城中村綜合整治規(guī)劃編制內(nèi)容、深度及技術(shù)指引等技術(shù)文件，建立了城中村改造專項規(guī)劃制度。

四是全面推進了城中村全面改造和綜合整治項目，全市已列入各城中村改造計劃的全面改造項目共137項，已批準(zhǔn)專項規(guī)劃42項，批準(zhǔn)總建設(shè)規(guī)模1000多萬平方米，一批項目已竣工。在綜合整治改造方面，已有166項項城中村綜合整治項目列入改造計劃，共下?lián)苁小^(qū)城改扶持資金8億元，全面扶持城中村綜合整治改造項目，其中33項已完工，并打造了一批示范性綜合整治改造項目。

國務(wù)院近期審議通過的《珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃實施綱要（2008－2020年）》賦予了深圳建設(shè)國家綜合配套改革試驗區(qū)、全國經(jīng)濟中心城市、國家創(chuàng)新型城市、中國特色社會主義示范市和國際化城市“一區(qū)四市”的發(fā)展定位，給深圳的改革發(fā)展提出了新要求，樹立了新標(biāo)桿，深圳城中村改造工作雖然取得了一定成績，但離城市的總體目標(biāo)還有較大的差距，深圳城中村改造工作任重道遠。

三、深圳城中村改造的主要經(jīng)驗

城中村改造是一項全新而復(fù)雜的工作，是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程，需要不斷探索和實踐，總結(jié)幾年來深圳的城中村改造工作，我們認為有以下實踐經(jīng)驗可在今后的改造工作中進一步堅持和發(fā)揚。

（一）符合深圳實際的改造政策。我市城中村改造工作堅持政府主導(dǎo)、市場化運作，主要有全面改造（整體拆建、局部拆建）和綜合整治改造兩種模式，以綜合整

治改造為主。在改造政策方面有以下舉措：一是城中村改造項目除政策性住房外，實施拆除重建的房產(chǎn)均為市場商品房，全面理順了土地權(quán)屬關(guān)系；二是城中村改造項目可在一定開發(fā)強度范圍內(nèi)減免部分地價，政府不再支付拆遷費用；三是城中村內(nèi)股份合作企業(yè)單獨或合作建設(shè)城中村改造項目的，以協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)；其它第三方單獨建設(shè)城中村改造項目的，以公開方式出讓土地使用權(quán)。

（二）科學(xué)的改造規(guī)劃制度。我市實施了改造專項規(guī)劃制度，要求每一個改造項目必須編制改造專項規(guī)劃，改造專項規(guī)劃是統(tǒng)籌城市整體利益和局部利益及社會利益再分配的重要手段，在控制開發(fā)強度、優(yōu)化布局、合理安排使用功能、完善基礎(chǔ)設(shè)施、傳承歷史文化等方面作用顯著。一方面，強化改造專項規(guī)劃的法定性?！吨腥A人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》確立了先規(guī)劃后建設(shè)的基本原則，明確規(guī)定未編制控制性詳細規(guī)劃的城市地區(qū)不得建設(shè)。為簡化改造規(guī)劃審批程序，市規(guī)劃委員會授權(quán)其建筑與環(huán)境藝術(shù)委員會（以下簡稱：市建環(huán)委）審批改造規(guī)劃，提升和鞏固了改造規(guī)劃的地位，既加快了改造規(guī)劃的審批又為后期行政許可提供了依據(jù)。在改造專項規(guī)劃的編制過程中，充分體現(xiàn)了政府組織、專家領(lǐng)銜、科學(xué)決策、公眾參與的要求。首先，改造專項規(guī)劃由區(qū)政府組織原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織等單位編制，充分體現(xiàn)了政府組織、公眾參與，保證了改造專項規(guī)劃的可實施性；其次，市規(guī)劃局、市城改辦的統(tǒng)籌及市建環(huán)委的審批則體現(xiàn)了專家領(lǐng)銜、科學(xué)決策，市建環(huán)委的非公務(wù)委員是全市甚至全國在規(guī)劃、建筑、交通、園林等方面的專家，通過市建環(huán)委的審議，各改造規(guī)劃編制水平得到了普遍的提高。另一方面，強化了改造專項規(guī)劃的改造責(zé)任及實施措施。改造專項規(guī)劃原則上特區(qū)內(nèi)以行政村為單位，特區(qū)外以自然村為單位，統(tǒng)籌編制。改造專項規(guī)劃必須確定比項目建設(shè)用地范圍更大的拆遷范圍，拆遷范圍內(nèi)的拆遷責(zé)任由改造主體承擔(dān)，拆遷范圍內(nèi)學(xué)校、綠地、市政道路、地鐵站及公交場站等用地由改造主體負責(zé)拆遷完畢后移交給政府，在部分城中村還要求按比例配建政策性住房。改造專項規(guī)劃制度有效施了城市規(guī)劃，理順了土地權(quán)屬關(guān)系。通過改造規(guī)劃的協(xié)調(diào)和控制，我市大部分城中村改造項目在解決城中村自身問題的同時，承擔(dān)了一定的城市責(zé)任，到達了兼顧社會、經(jīng)濟和環(huán)境效益的改造目標(biāo)。

（三）以人為本的改造扶持資金制度。綜合整治改造是我市城中村改造的主要模式，但綜合整治改造只有投入而沒有直接的收益，缺乏市場動力，為此，市政府每年在市國土基金切塊安排市城改扶持資金，并要求各區(qū)政府按不少于市城改扶持資金的比例安排區(qū)城改扶持資金，引導(dǎo)原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織共同投入，全面推進城中村綜

合整治改造工作。市城改扶持資金由市城改辦統(tǒng)籌使用，隨著改造工作的深入推進，市政府在城中村綜合整治方面的扶持力度也不斷加大，2009年市財政安排用于城中村綜合整治的專項資金為8億元。

（四）注重人的城市化。我市城中村改造主要的參與主體是原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，城中村改造范圍的各類拆遷責(zé)任能否順利完成，往往取決于原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的凝聚力和戰(zhàn)斗力。在市場化的運作過程中，充分鍛煉了原農(nóng)村經(jīng)濟組織各方面的能力，在改造利益平衡的過程中，原農(nóng)村經(jīng)濟組織和原村民的經(jīng)濟、民主、公平等意識得到了加強，管理水平得到了提升。如我市第一個竣工的漁農(nóng)村改造項目，為公平、公正的分配改造后的房產(chǎn)，原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織不惜花費60多萬元開發(fā)自動分房軟件。

四、深圳城中村改造工作的發(fā)展方向

深圳是一個新興城市，前一時期主要是以外延式的模式發(fā)展，尚未系統(tǒng)地開展城市更新工作。目前，土地資源的匱乏及城市轉(zhuǎn)型的內(nèi)在要求，使得深圳即將進入向存量土地要空間的新時期。城中村改造這項艱巨工作的順利開展極大地調(diào)動了老住宅區(qū)、舊工業(yè)區(qū)改造的積極性，社會積極性高漲。我市城村混雜的情況非常普遍，僅靠城中村改造政策在已不能完全適應(yīng)城市規(guī)劃建設(shè)的需要，為此，在城中村改造實踐的基礎(chǔ)上，市政府加大了對城市更新的政策研究和推進力度。2008年市政府決定啟動工業(yè)區(qū)升級改造，并將市工業(yè)區(qū)升級改造辦公室合并設(shè)在市城改辦。2008年上報國務(wù)院審批的《深圳市城市總體規(guī)劃（2007-2020》）確定，到2020年，深圳的包含城中村在內(nèi)的城市更新規(guī)模將達到190平方公里。目前，市規(guī)劃局、市城改辦正按市政府工作部署研究起草覆蓋全市、統(tǒng)籌各類更新改造類型的《深圳市城市更新辦法》（草案），并計劃按照全市城市更新總體規(guī)劃的要求，堅持政府主導(dǎo)、規(guī)劃統(tǒng)籌、市場運作、穩(wěn)步推進，有序分期選取若干更新單元進行試點示范，逐步推開。正在擬定的《深圳市城市更新辦法》（草案）全面借鑒了城中村改造工作的實踐經(jīng)驗；如，參考國外城市更新及城中村整村編制改造專項規(guī)劃的經(jīng)驗，確定了城市更新單元規(guī)劃制度，打破以宗地改造的舊模式，高標(biāo)準(zhǔn)地實施城市規(guī)劃；此外，在城市更新扶持資金、更新模式等方面都充分吸收了城中村改造的實踐經(jīng)驗。

我們相信，通過城市更新的整體統(tǒng)籌，深圳的城中村改造工作將會進一步加快推進，深圳的城中村也將會成為深圳城市有機的重要組成部分。

最后我謹(jǐn)代表深圳市城中村改造工作辦公室預(yù)祝此次論壇和大會圓滿成功，歡迎兄弟城市的同行到深圳來，互相交流，互相學(xué)習(xí)。謝謝大家！