第一篇：住宅的一般問題——證件及產權

證件及產權

一、買房時需要查看的證件

一、查看開發(fā)商品的《營業(yè)執(zhí)照》

營業(yè)執(zhí)照是國家政府部門批準一個單位依法經營的證明。查看營業(yè)執(zhí)照的目的有二：看這個單位是否存在，看該單位的營業(yè)范圍。同時，還應注意營企業(yè)執(zhí)照是否經過年檢，若未經年檢則為無效。當一個企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照為臨時營業(yè)執(zhí)照的時候，該企業(yè)注冊資金還未全部到位，這時的企業(yè)還未正式成立。若是開發(fā)商委托銷售代理機構銷售該住宅，需要查看《代理銷售委托書》及該機構的《營業(yè)執(zhí)照》。

二、查看開發(fā)商的《建設用地規(guī)劃許可證》

依據法律規(guī)定，城市土地的利用必須符合城市規(guī)劃，開發(fā)商所使用的土地在用途、位置和界限上應與建設用地規(guī)劃許可證相互一致。

三、查看開發(fā)商的《建設工程規(guī)劃許可證》

它可以確認有關建設活動的合法地位，并作為建設活動進行過程中接受監(jiān)督檢查時的法定依據。

四、查看《國有土地使用證》

依據我國法律，只有經過出讓的土地才能從事房地產開發(fā)。開發(fā)商在向政府繳納一定地價款后，才能獲得國有土地使用證，沒有此證的企業(yè)開發(fā)的房子不能買賣。

五、查看《建設工程施工許可證》

購買期房應查看開工證，以確定開工手續(xù)是否齊全，是否納入年度施工計劃。買現房檢查工程質量檢驗單看房子質量是否合格。

六、查看《商品房預售許可證》

無論是銷售現房還是預售期房，都應報政府有關部門批準，并取得相應許可證，才能從事銷售和預售，否則其銷售行為違法，最終影響產權證的辦理。

二、五證二書是指什么

商品房的“五證”包括：建設用地規(guī)劃許可證，建筑工程規(guī)劃許可證，國有土地使用證，建設工程施工許可證，商品房預(銷)售許可證。

“兩書”是指新建住宅《商品房質量保證書》和《商品房使用說明書》。

三、房屋產權是否只有七○年

購房者在與開發(fā)商簽訂商品房合同時，合同中有條款注明，房屋所占用土地的使用年限住宅用地為70年。既然土地使用權只有70年，那么所買的房子其所有權也只有70年呢？

《城市房地產管理法》第二十一條規(guī)定：土地使用權出讓合同約定的年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用的，應當至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批準。續(xù)期的，應重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權出讓金。這一條規(guī)定說明，土地使用年限屆滿時，使用者要繼續(xù)使用土地的可以申請繼續(xù)使用。所以購房者買的房子所有權不只有70年。

四、產權證分哪幾種

房屋權屬證書包括《房屋所有權證》、《房屋共有權證》、《房屋他項權證》或者《房地產權證》、《房地產共有權證》、《房地產他項權證》。

1.《房屋所有權證》是房屋產權登記機關頒發(fā)給權利人的法定憑證，權利人依法憑證行使房屋的所有權。

2.《房屋共有權證》是房屋產權登記機關頒發(fā)給兩個或者兩個以上的權利人的法定憑證。共有的房屋，由權利人推舉持證人收執(zhí)《房屋所有權證》。其余共有人各執(zhí)房屋共有權證書一份。房屋共有權證書與房屋所有權證書具有同等法律效力。

3.《房屋他項權證》是房屋產權登記機關頒發(fā)給抵押權人或者典權人等他項權利人的法定憑證。房屋他項權證書由他項權利人收執(zhí)。他項權利人依法憑證行使他項權利，受國家法律保護

五、集資建房的產權如何確定

對于職工和單位參與集資建房的，分兩種情況：

1）如果職工辦理入社手續(xù)后，并且職工個人按照建造費用集資且單價高于當年房改成本價的，所購住房執(zhí)行經濟適用住房的產權規(guī)定。

2）對于單位參與住宅合作社建房，單位再以當年的房改政策向職工出售所建集資建房，那么職工應按照房改售房的有關規(guī)定辦理產權登記。

六、八類房屋產權

第一類是國有房產，即歸國家所有的房產。包括由政府接管、國家經租、收購、新建以及由國有單位用自籌資金建設或購買的房產。具體又分三個細類：直管產、自管產和軍產。直管產是由政府接管、國家經租、收購、新建、擴建的房產（房屋所有權已正式劃撥給單位的除外）大多數由政府地產管理部門直接管理、出租、維修，少部分免租撥借給單位使用。自管產包括國家劃撥給全民所有制單位所有以及全民所有制單位自籌資金購建的房產。軍產指中國人民解放軍部隊所有的房產，包括由國家劃撥的房產、利用軍費開支購建的房產以及軍隊自籌資金購建的房產。其中直管產又分中央級公產、市級

公產、區(qū)（縣）級公產和撥用產（房屋產權屬于房地局所有、免租撥借給單位使用，由使用單位自管、自修的房產）四類。第二大類是集體所有房產，指城市集體所有制單位所有的房產。即集體所有制單位投資建造、購買的房產。

第三大類是私有房產，是指私人所有的房產，包括中國公民、港澳臺同胞、海外僑胞、在華外國僑民、外國人所投資建造、購買的房產以及中國公民投資的私營企業(yè)（私營獨資企業(yè)、私營合作企業(yè)和私營有限責任公司）所投資建造、購買的房產。它包含兩個細類，私產和部分產權。其中私產又有私產、個體產和外私產三種：私產指私人所有的房產，中國公民所投資建造、購買的房產；個體產指中國公民投資的私營企業(yè)（私營獨資企業(yè)、私營合伙企業(yè)和私營有限責任公司）所投資購建、購買的房產；外私產指港澳臺同胞、海外僑胞、在華外國僑民、外國人所投資建造、購買的房產。部分產權是指按照房改政策，職工個人以標準價購買的住房，擁有部分產權。

第四大類是聯營企業(yè)房產，指不同所有制性質的單位之間共同做成新的法人型經濟實體所投資建造、購買的房產。第五大類是股份制企業(yè)房產，指股份制企業(yè)所投資建造或購買的房產。

第六大類是港、澳、臺胞房產，指港、澳、臺地區(qū)投資者以合資、合作形式在祖國大陸舉辦的企業(yè)所投資建造或購買的房產。具體有三種：合資產、合作產和獨資產。合資產是指港、澳、臺地區(qū)以合資的形式在祖國大陸舉辦的企業(yè)所投資建造或購買的房產。合作產是指港、澳、臺地區(qū)以合作的形式在祖國大陸舉辦的企業(yè)所投資建造或購買的房產。獨資產是指港、澳、臺地區(qū)以獨資的形式在祖國大陸舉辦的企業(yè)所投資建造或購買的房產。

第七大類是涉外房產，指中外合資經營企業(yè)、中外合作企業(yè)和外資企業(yè)、外國政府、社會團體、國際性機構所投資建造合伙購買的房產，有中外合資、中外合作、外企產和外產。中外合資指中外合資經營企業(yè)所投資建造或購買的房產。中外合作是指中外合作經營企業(yè)所投資建造或購買的房產。外企產指外資企業(yè)所投資建造或購買的房產。外產指外國政府、社會團體、國際性機構所投資建造或購買的房產。

第八大類是其他產。凡不屬于以上各類別的房產，都歸這一類。包括因所有權人不明，由政府房地產管理部門、全民所有制單位、軍隊代為管理的房產以及宗教、寺廟等房產。具體有四種：其他產、代管產（因所有權人不明，由政府房地產管理部門、全民所有制單位、軍隊代為管理的房產）、宗教產（宗教、寺廟等單位所投資建造或購買的房產）類和社團類、社團產（社會團體所投資建造或購買的房產）。

不同類型的房產在權屬登記、產權轉移等許多過程中，所面臨的問題也不一樣。有些類型的房屋產權享有一定的政策性優(yōu)惠。

七、什么是房屋的所有權、占有權、使用權、收益權和處分權

▲房屋的所有權，是指在法律規(guī)定的范圍內，對房屋全面支配的權利。根據《中華人民共和國民法通則》的規(guī)定，房屋的所有權可分解為占有、使用、收益和處分四項權能，這也是房屋所有權的四項基本內容。

▲房屋的占有權，通常由所有權人 在房地產買賣中也稱業(yè)主、房主、房東 來行使，但有時也由別人來行使，這也就是使用權與所有權分離。例如房屋出租，房屋出租合同將房屋的占有、使用權轉給非所有權人 房客 來行使。這時，房屋所有權人并不因而喪失對房屋的所有權。

▲房屋的使用權，是指房主按照住房性能對房屋進行事實上的利用。同樣通過一定法律契約，非房屋所有權人也可獲得房屋的使用權。房主將房屋租給他人使用，并不失去對房屋的所有權。

▲房屋的收益權，是指房主收取房屋這項財產所產生的某種收益。例如出租房屋，房主從房客處收取租金。有時房主也將部分收益權通過法律形式轉讓給非房屋所有權人。例如，房客可利用租來的房屋改為從事一些收益性經營活動，收益按照一定的比例，一部分交給房主，一部分留給自己。

▲房屋的處分權，表示房屋所有權的歸屬，是所有權中一項最基本的權能。房屋的處分權一般由房主行使，房主可以確定房屋使用權、繼承、贈與對象。有時房屋處分權也與所有權分離。如房主作為債務人以住房作抵押向債權人借債，若是到期不能清償債務，房屋的所有權也就轉歸債權人所有，債權人此時就可行使房屋的處分權。

八、辦理產權證的五個程序

房地產登記一般分為五個程序，即登記收件、勘丈繪圖、產權審查、繪制權證、收費發(fā)證。

（1）登記收件。產權登記的第一程序就是登記收件。登記收件表示主管機關接受產權人主張權利的申請。因此，產權人必須填寫申請書，并交驗有關證明、證件，經審查符合登記條件的，予以收件，即接受申請書，收存需要進一步審查的有關證明、證件。

（2）勘丈繪圖。它是對已申請產權登記的房地產逐戶、逐處進行實地勘察，查清房地現狀，丈量計算面積，核實墻體歸屬，繪制分幅平面圖，補測或修測房屋分幅平面圖，為產權全面審查和制圖發(fā)證提供依據。

（3）產權審查。對申請登記的房屋，經過認真細致的實地勘察和丈量制圖，掌握了房屋全部實況資料以后，即可轉入產權審查。

產權審查是以產權檔案的歷史資料和實地調查勘察的現實資料為基礎，以國家現行的政策、法律和有關的行政法規(guī)為依據，對照申請人提交的申請書、墻界表、產權證件、證明，逐戶、逐棟認真審查其申請登記的房屋產權來源是否清楚，產權轉移和房屋變化是否合法等

整個復雜細致的工作過程。

（4）繪制權證。對申請人申請的房地產，經過審查確認可以頒發(fā) 產權證后，應及時轉入制權證階段。這個階段的主要工作是繪制應頒 發(fā)的產權證件。

（5）收費發(fā)證。它是產權登記發(fā)證工作最后程序，要求把應收的登記費收繳入庫，把應發(fā)的權證發(fā)放到所有權人手中。

第二篇：住宅產權轉讓協(xié)議書

住宅產權轉讓協(xié)議書

甲方：西寧市城東區(qū)大眾街辦事處先進村

地址：電話：

乙方：身份證號：

地址：電話：

協(xié)議內容：甲方所屬的西寧市城東區(qū)果洛路小康新村住宅樓單元樓層平方米。因甲方建設小康新村住宅樓資金短缺，經與乙方協(xié)商將甲方所屬的樓單元樓層平方米，住宅產權轉讓給乙方，特此達成如下協(xié)議：

一、甲方將所屬的樓單元樓層平方米住宅產權全部轉讓給乙方。

二、轉讓價每平方元（），合計轉讓費元。

三、本轉讓協(xié)議簽訂后，甲方將所轉讓的住宅交給乙方。乙方將轉讓費元，一次性支付給甲方。

四、轉讓后樓單元樓層平方米住宅產權手續(xù)由甲方辦理。

五、本協(xié)議一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，供雙方遵照執(zhí)行，如一方有協(xié)約行為，給對方造成損失，就應賠償全部損失，并以轉讓費總額的20%予以處罰。

甲方：

乙方：

二OO年月日

第三篇：產權問題讀書筆記

關于企業(yè)性質及其所有權問題的思考

W12194165 王天媛

一、概述：

第一次讀書筆記讀過科斯的《企業(yè)的性質》一文，對企業(yè)的理解從原來的為了盈利的組織，變成為了降低交易成本而存在的組織，“一系列的契約被一個契約取代”。1但在周其仁老師的課上和《產權與制度變遷》一書中，對企業(yè)這個合約的獨特特征有了進一步闡述。其關鍵在于，企業(yè)是市場合約中人力資本與非人力資本的特別合約。

二、文章梳理：

1、首先我們要進一步理解企業(yè)合約的特征。

企業(yè)不是一個以非市場的合約替代了市場價格機制。企業(yè)是一個市場契約，代替一系列的市場契約。也就是說，企業(yè)是以一個市場的企業(yè)合約替代了市場價格機制。但問題在于，假如市場的契約沒有不同，為什么我們去市場買襪子不叫企業(yè)，而聘用人為你制造襪子就叫企業(yè)？科斯認為。因為在市場買襪子，交易完成，合約結束。但是在企業(yè)中并非如此。簽訂合約時，交易并未完成，很多細節(jié)并不能在合約簽訂時細致規(guī)定。導致這個問題的原因何在？人！人力資本與非人力資本有顯著差異。

2、企業(yè)合約中包含對勞務的利用，這是企業(yè)合約的顯著特征。那么我們就要搞明白，人力資本的產權特征為何。

首先，從當代人力資本理論的探究中我們可以得出這樣結論，經濟總產出比經濟要素投入增長更快的根源，在于教育、健康、經濟核算能力等人力資本要素的增長和貢獻。

另一方面，如果從市場合約的角度研究人力資本，那么它與非人力資本的差異就顯而易見。因為人力資本的所有權僅屬于體現它的人。這是獨一無二的所有權。這也是我在讀這篇文章中感到最拍案叫絕的想法。用所有權的差別劃分人力資本與非人力資本。毫無疑問解釋了企業(yè)的合約特征，以及為何人力對于企業(yè)的發(fā)展和獲利而言至關重要。這與將人力資本要素與其他要素同樣來研究的思路有很大差別。歷史證明，無論是不是在奴隸制社會，（自由的社會）、人力資本從來都屬于個人。因此，人力資本是一種“主動資產”它的所有者完全控制著資本的開發(fā)利用。因此，如何更好的使用人力資本是企業(yè)值得特別關注的問題。這與我們經濟學課程上學習的簡單的勞動力函數也不同的。因此，“激勵機制”變得尤為重要。人力資本的開發(fā)利用日益居于中心地位。2

3、既然人力資本對企業(yè)而言至關重要，怎么運用好人力資本是值得關注的重要問題。

我們先來討論“古典企業(yè)”的特性?！肮诺淦髽I(yè)”是企業(yè)物質資本所有者和勞動要素所有者達成一個企業(yè)契約。盡管歷史上無數資本家都選擇了壓榨工人的勞動資本賺取短期利益，但如果想要發(fā)揮人力資本的最大作用，通過“計量和監(jiān)督”，而非“壓榨”永遠是更好的選擇。

而計量和監(jiān)督就是另一種人力資本。（人管人）即經理的管理知識和才能在企業(yè)的應用。也就是說，不僅僅對勞動力進行激勵，同時也要對企業(yè)家進行激勵。否則，12 科斯《企業(yè)的性質》

汪丁丁《經濟研究》 激勵不足會造成“管理不善?！倍闹幸步o出了可行的激勵原則，比如“以剩余索取權激勵監(jiān)管者”、“以利潤回報企業(yè)家”。這兩種人力資本的細分，造成了古典企業(yè)的演變和企業(yè)內部所有權的細化。

4、在明確了人力資本的所有權屬于個人后，企業(yè)的所有權又將如何劃分？

現已確認企業(yè)是一個市場契約的思想，意味著企業(yè)不可能只有一個所有權。古典企業(yè)和現代化企業(yè)有很大不同。

在古典企業(yè)中，企業(yè)的物質資本所有者同時又兼任企業(yè)的管理者和企業(yè)家。這種非人力資本與人力資本合二為一的現象，造成我們所說的“資本家”的概念。也就是說，資本家們身兼多職，是古典企業(yè)的擁有者。

但這樣的后果顯而易見：創(chuàng)新不足、經濟增長緩慢、結構單一?，F代企業(yè)組織很好地解決了這個問題。企業(yè)家和管理者從資本家的身份中分離出來。這時，古典“資本家被一分為二”：一方面是單純的非人力資本所有者，（如股東）；另一方面是企業(yè)家（管理者）人力資本的所有者（如CEO）。

從這個角度而言，現代的股份制公司并不是“所有權與經營權的分離”，而是財務資本（非人力資本）與經理知識資本（人力資本）及其所有權的復雜合約。這引起了現代企業(yè)產權結構的重大變化：人力資本在現代企業(yè)里地位的急劇上升和純粹財務資本重要性相對下降。如何制定合理的“激勵性契約”，成為現代企業(yè)保持生產力和競爭力的關鍵。

三、理解與思考：

1、大型國有企業(yè)改革難的問題。

文中已經明確指出，制定合理的激勵性原則對于保持企業(yè)活力和競爭力的核心作用。從現實角度而言，這讓我不得不思考目前中國大型國企改革難，效益差等相關難題。毫無疑問，中國大型國有企業(yè)改革已經初有成效：

一、基本建立的了明確的產權制度，實現了國企的政企分離。

二、基本上完善了國企的法人治理結構，實現了由廠長經理負責制向現代企業(yè)法人治理結構的轉變。

三、基本完成了對國有企業(yè)的股份制改革，擴大了國有資本的可支配范圍。

四、基本實現了抓大放小的方針，對一些中小企業(yè)實行了改制。

五、完善了企業(yè)的人事制度，完善了企業(yè)內部的激勵機制，實行了多種有效的分配方式。

六、國企的利潤分配得到了一定程度的解決。

七、國有資本的監(jiān)督力度得以強化。

八、實現了部分國有股份制企業(yè)的上市，擴大了國企的資本來源。

九、國企制度創(chuàng)新有了一定程度的突破。3在第五項中，特別提到的完善了企業(yè)內部的激勵機制這一項。但是據我了解的情況，改善情況并不理想。

以我親戚的親身經歷為例，他所在中國郵政下屬的北京市郵政公司工作。從管理者的角度而言，政企分離并不明確。企業(yè)的管理者并非公開招聘和層層選拔獲得。還是在國有企業(yè)的制度內直接任命或者調任。從對于管理者的選拔而言，沒有激勵機制；在分配問題上，無論企業(yè)的業(yè)績（他所在部門）是好是壞，與他可以得到的工資和獎金都沒有實質關聯。幾乎不會造成影響。鐵道部的改革第一步已經實施，對于郵政的改革仍然不夠徹底。從管理層而言是管理不善；從基層而言，被雇傭的人力資本的角度而言是消極怠工。從郵政下屬EMS的工作效率和民營的快遞公司的工作能力的比較中可見一斑：EMS收費高，工作效率相較順豐、申通等速遞物流公司而言，并不具備足夠的競爭力。長此以往，郵政的經濟效益和企業(yè)的壟斷地位一定會受到威脅。我認為，從激勵機制的角度，獎罰分明，與效益掛鉤這個角度，提升人力資本的核心競爭力是急迫的需求。這進一步讓我想到了新加坡的“高薪養(yǎng)廉”政策和中國機關存在的問題。沒有激勵 3 新浪：《中國國有企業(yè)改革現狀、存在問題和未來出路》 政策導致的問題是，一部分管理人員認為自己的能力與回報不成正比，因此選擇貪污腐敗等方式取得利益，一部分人認為沒有激勵機制但是收入穩(wěn)定且比較高，不用做事也可以獲取比不努力所得的更多報酬，因此“國考”盛行，公務員、進入國企工作成為最熱選擇。反正無為而治也不會被餓死。這樣對大型國企而言，是非常嚴重的問題和隱患。解決之道就如文中所言。非人力資本所有權屬于國家，而人力資本，特別是管理和決策的權利屬于企業(yè)家和管理者。政企分開并不僅僅是一種體制和一刀切，更重要的是從企業(yè)管理者的選拔、企業(yè)的管理、決策運行等等方面，都應該公選，且符合市場契約的要求，向現代化的企業(yè)制度靠攏。當然，改革總是非常艱難，但為了國家經濟的長期健康發(fā)展，還是應該穩(wěn)健而緩慢地不斷進行深化改革。再難也要走下去。

2、經院何小鋒教授對于北大體制改革的建議。

在北京大學“第三屆投資文化節(jié)”上，經濟學院的何小鋒教授提出自己對于北大如何改革發(fā)展成為世界一流大學給出了自己獨到而有趣的見解。毫無疑問還是采取更好的“激勵原則”。他講到，今年北京已經有五所高校的校長是公開招聘，經過考核、最后報教育部審批獲得，并非教育部直接指派。對于北大而言，他認為更鮮明的獎勵機制和淘汰機制，相比現在的評職稱的方式，會更有利于北大學術氛圍的發(fā)展和吸引全球優(yōu)秀教師的任教。第一，公開選拔校長，可以讓學校的管理者更好的運用自己知識、管理、判斷能力。第二，高薪招聘全球各地優(yōu)秀教授，發(fā)揮他們的主動創(chuàng)造價值的能力，帶動北大的學術研究。第三，通過更為嚴格的考核機制，使不夠優(yōu)秀的教師主動離休而非被辭退，這樣優(yōu)勝劣汰使教師隊伍始終擁有最新鮮最優(yōu)秀的血液。當然，這只是何教授比較幽默而大膽的提議。但是我卻認為這種膽大的提議并不荒唐，激勵不夠，致使老師仍然把大學老師的位置當作鐵飯碗，管理者同樣認為完成自己的本職工作即可。從小不會潛心學術；從上不敢發(fā)展創(chuàng)新。這對于北大培養(yǎng)精英中的精英，成為國際一流中的一流大學的愿景是背道而馳的。

由這兩個例子清晰可見，如何發(fā)揮人力資本的核心作用，不管是對企業(yè)還是大學；不管是營利機構還是非營利機構；不管這個企業(yè)的所有制是公有私有，都是現代社會應該重點考慮的問題。怎么樣的激勵機制是合理有效且可控的。是我們十分關心的問題。周老師在書中已經通過自己的實際考察給出了一個觀點，就是要具體到個人的激勵政策才最有效。（以下文橫店企業(yè)為例），但是，除了從性質上給定明確要求外，量化的原則，和相關使用權、權利的分配應該更為具體，這才是我認為接下來研究的重點。

四、對現實的疑問：

1、為什么許多人愿意被雇傭和支配：如果說企業(yè)的存在其中很重要因素是為了節(jié)約交易成本，且“資本家”和“企業(yè)家”的明確分工，對于所有權建立起新的合約是為了讓企業(yè)保持平穩(wěn)運行和獲得更多利潤，那么為何其他人力資本愿意被雇傭和支配呢？除了考慮到找工作的機會成本以外，是怎樣的原因讓他們心甘情愿發(fā)揮自己的人力資本要素呢？

2、如何合理激勵勞工和檢測他們的投入：作為管理者和企業(yè)的所有者的而言，要如何建立合理的激勵政策，使其他勞動力愿意發(fā)揮他們的主觀能動性？同時，由于企業(yè)中，人力資本的合約無法在簽訂時就明確規(guī)定細節(jié)，那么在履行責任的過程中，要如何考核上到管理者，下到普通員工這樣的人力資本的貢獻和投入水平？現在采取的是績效考核的方式，但是用這樣簡單粗暴的方式是合理的么？這樣與只衡量一個地區(qū)的GDP指標一樣有什么分別么？這樣的考核機制，仍然把人力資本當做簡單的非人力資本要素來衡量、來量化，會使勞動力發(fā)揮自己的最大價值么？

3、罷工的意義：無論是上半年建行、工行員工的罷工，還是曾經美國好萊塢的編劇演員罷工，這些人罷工到底為了爭取怎樣的權利？除了更為合理的報酬、休假等等要求外，是否應該考慮更深層次的訴求，包含著對于人力資本的重視的意義。

4、經營與管理劃分后，決定權的歸屬：激勵原則時可否分得股權及決定權。我們知道很多CEO年薪很高，但并不是這個企業(yè)的股東。也就是說他們對于其他物質資本是沒有所有權的。盡管他們有管理企業(yè)，決策項目的權利。在文中曾經提到，可以將剩余價值或者利潤作為激勵分給企業(yè)家；為何不采用分得股權的方法？這樣不是更加直接？具體來說，激勵政策的數量，利潤的多少分配出去，怎樣更加合理，這都是特別值得考慮的問題。

另外一個重點是，如果選擇分股權的方式；或者利潤分配的方式，如何將決定權與管理權分開，如何更好得控制企業(yè)家的權利，讓他不會功高蓋主？企業(yè)所有者如何有效的掌控企業(yè)。這是否是企業(yè)所有者應該考慮的深層問題。

五、方法論的啟迪

1、經濟學研究中，古典與現代理論的差別隨處可見。并不一定所有理論和制度提出來就是亙古不變的真理，隨著時代的發(fā)展，社會經濟各種制度的不斷完善，很多理論也要與時俱進，符合現代的需求。

六、參考文獻

科斯《企業(yè)的性質》 張五?！顿u桔者言》 百度文庫

第四篇：產權回答問題

一、備案后身份證變更問題

1、合同備案時使用舊身份證，在辦理按揭時已經過期，則以新身份證辦理了按揭。辦理分

戶產權時，出現新身份證與備案身份證號碼不一致問題，能否不更改備案信息，直接辦理分戶產權？

答：如果新身份證號碼只是對舊身份證的正常升位，比如出生年份加19，并增加一個尾數，就不需要更改合同備案，可以直接辦理分戶登記；如果新身份證號碼相對舊身份證號碼上述正常升位以外的變動，則需要持公安機關出具新舊身份證號碼同屬一人的證明變更合同備案后（有按揭信息的），再辦理分戶登記。

2、備案時使用的身份證錄入信息，產權登記時提供護照，應當如何辦理產權登記？

答：按身份證信息進行備案的，辦理分戶登記時候也應當提交身份證；確實無法提交身份證只能提交護照的，需根據護照信息更改合同備案中記載的買受人身份證明信息，再依據護照辦理分戶登記，同時須提交國安局出具的《國家安全審查意見書》。

3、購房者購房時使用護照進行登記，備案也使用的護照，但該購房者為中國人，且有身份

證，現是否可以身份證辦理產權登記？

答：可以，但需要先變更備案信息。

二、合同備案變更、注銷問題

1、購房者在按揭已放款的情況下要求退房，如果辦理注銷合同備案手續(xù)？

答：買受人在辦理按揭后要求退房的而申請辦理注銷合同備案手續(xù)的，除應提交辦理注銷合同備案手續(xù)的一般要件以外，還需提交放款銀行與買受人簽訂的解除按揭（借款）協(xié)議或提交放款銀行出具的同意買受人退房的書面證明。

2、按揭客戶因不按約定還款，銀行按規(guī)定回購房屋后，應當如何撤銷合同備案？

答：該房屋在經過法定的變賣、拍賣等程序后，由取得人憑法律文書撤銷合同備案或直接辦理分戶產權。

三、夫妻共有問題

1、在產權證、國土證辦理完畢后，如何需增加共有人，費用如何計算？如果是贈與的情況，費用如何計算？

答：房屋登記完成后，如確屬夫妻共有房屋，申請增加配偶（隱形共有人）為共有人，住宅登記費為80元，房屋所有權證10元/本；不具有夫妻、直系親屬關系的其他自然人之間不能申請增加共有人，只能通過買賣或贈與的方式辦理轉移登記。

房屋贈與登記的，住宅登記費80元，登記手續(xù)費6元/平方米，贈與人和受贈人分別交納3元/平方米，另外需按指導價的3﹪繳納契稅。

2、若購房者已婚，商品房買賣合同中能否寫一個人的名字？

答：如果商品房買賣合同中只要一個人的名字，且詢問筆錄中簽署為無簽署為無共有人情形的，根據《物權法》及《房屋登記辦法》的規(guī)定，該房屋視作單獨所有，產權證上記載的個人可以單獨處分房屋。

3、購房者買房時未婚，但辦理產權前結婚了，產權資料是否須改為夫妻雙方？如果不辦理

為雙方，那房屋的權屬是否歸一人所有？

答：如果商品房買賣合同中只要一個人的名字，且詢問筆錄中簽署為無共有人情形的，根據《物權法》及《房屋登記辦法》的規(guī)定，該房屋視作單獨所有，產權證上記載的個人可以單獨處分房屋。

4、分戶產權證、國土證已經辦理，現想增加共有人，請問需要什么資料？在哪個科辦理？

如果以前辦理產權證時未婚，應怎樣增加？

答：房屋產權證、國土證已辦理后，如需增加夫妻隱名共有人，額可以提交夫妻雙方身份證與結婚證至私產科進行辦理。

對于辦理產權證時未婚的，該房屋屬于一方婚前財產，不能直接增加共有人。但可以通過贈與、買賣房屋部分份額等方式增加房屋的權利人。

5、簽訂商品房買賣合同時，合同上簽訂的權利人為夫妻中的女方，但在辦理產權登記前，雙方離異，房屋由法院判給男方，分戶產權是否可以直接辦理為男方名下？

答：可以根據法院判決書將房屋分戶登記直接辦在男方名下。

四、車位（庫）登記問題

1、購買商鋪的業(yè)主，能否購買車位？

答：購買建筑區(qū)劃分商業(yè)用房的業(yè)主，可以購買該建筑區(qū)劃內車位，但購買數量應與其購買商業(yè)用房的面積比例相當。

2、購房人A，辦理產權時因增加共有人，產權證上記載A、B均為產權人，在辦理車庫產權

時，能否只辦理為A一人的名字？

答：A為小區(qū)業(yè)主，可以只辦理為A一人名字。

3、規(guī)劃總平圖上標注的“商業(yè)停車位”，能否辦理產權登記？如果可以，能否辦在開發(fā)企

業(yè)名下？

答：關于商業(yè)停車位的產權辦理需區(qū)分情況處理，如果為地面露天停車場，是不屬于房屋登記范圍的。如為登記范圍，可辦在開發(fā)企業(yè)名下。

五、未成年人購房問題

1、父母給未成年子女購房，申請資料上能否由任一監(jiān)護人代未成年人簽字？還是必須父母

雙方共同代為申請？

答：可以由任一監(jiān)護人代未成年人簽字及申請。

2、購房者想把取得產權證的房屋更名在其女兒名下，應當如何辦理？

答：如果其女兒為成年人，需要在辦理房屋登記時提交“為未成年人利益”的書面保證，其余提交材料及程序與普通轉移登記無異。

3、父親購買住房，以未成年兒子的名義購買車位，因兒子不是業(yè)主無法辦理，如果將車位

名字更名在父親名下可否？兒子的父母已經離異，卻無法聯系另一方到場寫聲明書，應當如何辦理產權登記？

答：可以將車位名字更名在父親名下，但由于是處分未成年人的房屋，需要未成年人的父母雙方共同到場辦理產權登記，同時提交“為未成年人利益”的書面保證。如其母親確無法聯系的，可由父親攜帶離婚證原件，到場寫書面聲明書后方可辦理。

4、未成年人現在買房時一切手續(xù)都由監(jiān)護人代為辦理，辦理產權登記時是否仍由監(jiān)護人代

為辦理，無論未成年人是否已經成年？

答：如果辦理產權登記時，未成年人已經成年，則需本人前往辦理或委托他人辦理。

六、維修資金問題

1、繳納維修資金時需提交的派出所門牌號證明，是指“大門牌號”，還是具體到房號的證

明？

答:辦理初始登記需提交“大門牌”地址哦證明，辦理分戶登記需提交具體到房號的證明。

2、是否在竣工驗收合格后才能繳納維修資金？

答:需要在竣工驗收合格后才能繳納維修資金。

七、外籍購房者問題

1、香港居民的購房者，其身份證上姓名為繁體中文，辦理備案或產權登記時，是否應當使

用簡體中文？

答：辦理備案或產權登記時，香港居民使用的中文姓名以身份證上的記載為準，身份證上記載為繁體中文的，不須改為簡體中文。

2、外籍未成年人辦理產權登記需提交什么要件？出生證明是否須經過大使館認證？

答：外籍未成年人辦理產權登記時需提交其監(jiān)護人代為簽字的各項材料，格式為“XX代XX”其余材料與外籍人士購房辦理產權登記無異。

出生證明須經過大使館認證。

3、外籍人士購房，備案時使用英文名，辦理分戶登記時，是否必須將備案中的名字改稱中

文名？

答：不需要，但需要提供中文名稱或姓名的聲明書。

4、外籍人士購房，提供的中文名稱或姓名的聲明書是否必須經過公證？

答：如果是由開發(fā)企業(yè)交集體件，則不需公證，但開發(fā)企業(yè)在聲明書上蓋章，且委托書中應當體現開發(fā)企業(yè)代為提交聲明書的相關事項。如果是交散件，則需外籍人士本人到場填寫聲明書或經過公證。

八、預告登記問題

1、如果開發(fā)企業(yè)與購房者沒有關于預告登記的書面約定，購房者要求辦理預告登記，開發(fā)

企業(yè)不配合是否有法律責任？

答：根據《房屋登記辦法》的規(guī)定，申請辦理預購商品房預告登記應提交當事人雙方關于預告登記的約定，因此，如果開發(fā)企業(yè)與購房者沒有關于預告登記的書面約定，購房者不能單方要求辦理。

2、預告登記是否必須辦理？

答：《物權法》的規(guī)定：“簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協(xié)議，為保障來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發(fā)生物權效力?！焙唵蔚恼f，預告登記指當事人約定買賣期房時，為了限制債務人處分該不動產，保障債權人將來取得物權而作的登記。如在商品房預售中，購房者 可以就尚在建成的住房進行預告登記，以制約開發(fā)企業(yè)把已售或則進行抵押。預告登記不是房屋登記的必經程序。

3、申請預購商品房抵押權預告登記是否可由銀行自行辦理？

答：預購商品房抵押權預告登記需要雙方申請辦理，如由銀行一方辦理，須提交委托公證書及銀行經辦工作人員介紹信。

4、辦理預告登記和預抵押登記后，辦理分戶產權登記的程序如何？

答：辦理預購商品房預告登記和預購商品房抵押權預告登記后，辦理分戶產權登記的程序與未辦理預告登記的情形無異，房屋產權人信息以預告登記記載為準。

5、辦理預告登記后，預告登記的信息需要變更，應當如何辦理？

答：如需變更預告登記信息，需以變更合同備案信息為前提，預告登記信息須與合同備案信息一致。

九、份額約定問題

1、有些客戶在合同上簽的份額為1：7：2，填寫申請表時可以填寫為各10﹪，70﹪和20

﹪嗎？申請表是份額是否一定要與合同一致？

答：申請表上的填寫應當與商品房合同中的記載一致。建議簽合同時明確表述為占X分之X，或百分比，或各占X平方米。

2、購房合同中已明確購房者對房屋的權利為按份共有，在申請登記時購房者改變主意，能

否辦理為共同共有？

答：可以，但需提交購房者變更共有關系的約定書。

3、夫妻雙方共同共有的房屋，是否即為各占50﹪的份額？

答：夫妻雙方共同共有與各占50﹪的按份共有關系是不同的。共同共有，是兩個以上的權利主體，對房屋不確定份額的共同享有同一所有權，在共同共有中，共有人的權利及于共有物的全部，并不是按照應有部分享有所有權。各權利人對房屋的權利均等。按份共有，是指

數人對同一財產按各自確定的份額共同享有所有權，各權利人對房屋的權利可以均等，也可以不均等。

十、派出所證明問題

1、派出所開出的地址證明為“成華區(qū)龍?zhí)端履辖?03號”，在辦理預售許可證時，是否需

要派出所出具項目各棟的編號？

答：需要提供派出所出具的棟號證明。

2、在辦理預售許可證時，項目所在地址尚未命名，目前公司即將辦理初始登記，但該道路

仍未命名，是否需要派出所出具證明？如何出具？

答：需要派出所出具道路未命名或暫定名的證明。

第五篇：房產產權相關問題

房產產權相關問題

1.房產產權證

公民房屋產權的取得、轉移、變更、注銷等，依照法律規(guī)定應當向房屋所在地房地產管理部門申請登記。市級以上開發(fā)、拆遷企業(yè)出售及安置的房屋和區(qū)屬以上企業(yè)有自建的房屋向市房管局申請產權登記；區(qū)級以下開發(fā)、拆遷企業(yè)出售安置的房屋和街道企業(yè)自有自建的房屋、私人自有自建房屋向所在區(qū)房管局申請產權登記。新的房屋產權權屬證書的頒發(fā)機關為市房地產管理局。申請房屋產權登記，權利人應當親自辦理。特殊情況可出具委托書，委托他人代為辦理。境外申請人需委托代理人申請登記的，應當按照國家規(guī)定辦理公證、認證或見證。共有房屋，由各權利人共同申請登記。依法應當共同申請登記房屋，由當事人共同申請登記，并提交公民身份證件。

2.辦理產權證如何收費

3.產權過戶

產權到手，終成正果，你想知道怎樣闖過這一關嗎？

買房后應及時到房屋主管部門申請產權轉移過戶登記。買進的房產，只有在進行了合法的產權登記，并取得《房屋所有權證》（即房屋產權證明文件）后，你對房屋的所有權及其他權利才會得到法律的保護，通過產權登記，可以使你驗證所購買房產是否存在產權問題。若發(fā)現產權問題，可及時通過法律向賣方索賠。

請注意，在產權登記過程中，有些手續(xù)需要賣方協(xié)助辦理，這一條必須在合同中列明。產權登記費用，一般由買方承擔。

若您買的是商品房，則按有關規(guī)定，開發(fā)商在交房時應向房管局做好商品房竣工產權總

1登記，并在領取《竣工驗收證書》后的5個月內為購房者申辦房地產證。

由市房地產產權監(jiān)理處開設的辦證情況查詢熱線2001年3月1日正式開通，查詢熱線號碼為：96899699(撥通號碼后，只需輸入要查詢的項目收件收據號碼即可)

4.怎樣辦理產權證

1）、何時辦理產權證

房屋買賣當事人簽訂的商品房預、出售合同或房屋買賣合同依法生效后30日內雙方應到房地產產權登記部門辦理房地產產權證。

2）、產權證辦理的基本程序

A、買賣雙方至產權登記部門，上交辦理產權證的相關資料：

商品房：個人身份證、房屋登記申請表、商品房購銷合同書（或預售合同書）、房屋分戶平面圖、繳款發(fā)票、交易監(jiān)證文書。

拆遷安置房：個人身份證、房屋登記表、房屋拆遷證明書、房屋拆遷產權交換證明書或購房證明書、原房屋產權注銷證明、房屋拆遷安置補償結算單、房屋分戶平面圖、繳款發(fā)票。單位新建房：法人資格證明（法人代碼證明或營業(yè)執(zhí)照、房屋登記申請表、建設項目批文、征地批文或用地許可證、征地紅線圖、建設許可證、建筑紅線圖、建設設計防火審核意見書、竣工平面圖、房屋總平面圖、房屋分層平面圖、竣工驗收報告）。

個人新建房屋：個人身份證、房屋登記申請裝、建筑許可證、建筑紅線圖、建設設計防火審核意見書。

B、申請人上交資料后，房屋產權登記部門會開出收件收具，注明領證日期，領證日期一般距交件日期10天３個月左右。

C、產權登記部門將對所收資料進行審核，如發(fā)現申請人所交資料不全等特殊情況．會按房屋登記申請表所上所用申請人電話通知申請人．并順延辦證時間．

5.房屋所有權

房屋的所有權，是指在法律規(guī)定的范圍內，對房屋全面支配的權利。根據《中華人民共和國民法通則》的規(guī)定，房屋的所有權可分解為占有、使用、收益和處分四項權能，這也是房屋所有權的四項基本內容

房屋的占有權，通常由所有權人在房地產買賣中也稱業(yè)主、房主、房東來行使，但有時也由別人來行使，這也就是使用權與所有權分離。例如房屋出租，房屋出租合同將房屋的占有、使用權轉給非所有權人來行使。這時，房屋所有權人并不因而喪失對房屋的所有權。

房屋的使用權，是指房主按照住房性能對房屋進行事實上的利用。同樣通過一定法律契約，非房屋所有權人也可獲得房屋的使用權。房主將房屋租給他人使用，并不失去對房屋的所房屋的收益權，是指房主收取房屋這項財產所產生的某種收益。例如出租房屋，房主從房客處收取租金。有時房主也將部分收益權通過法律形式轉讓給非房屋所有權人。例如，房客可利用租來的房屋改為從事一些收益性經營活動，收益按照一定的比例，一部分交給房主，一部分留給自己。

房屋的處分權，表示房屋所有權的歸屬，是所有權中一項最基本的權能。房屋的處分權一般由房主行使，房主可以確定房屋使用權、繼承、贈與對象。有時房屋處分權也與所有權分離。如房主作為債務人以住房作抵押向債權人借債，若是到期不能清償債務，房屋的所有權也就轉歸債權人所有，債權人此時就可行使房屋的處分權。

獲得房屋產權的方式

日常生活中，住房問題是一個很重要的問題，它直接影響到我們的生活和工作，隨著社會經濟的發(fā)展和人民生活水平的提高，房屋成了極其重要的商品。與房屋有關的一個重要問題，便是房屋產權。什么是房屋產權？取得房屋產權有哪幾種形式？這都是我們平時談起的話題。本文根據我國法律的有關規(guī)定，結合社會上出現的一些情況，簡單地介紹一下房屋產權取得的幾種形式。

所謂產權，就是房屋所有權。所有權在我國法律中是這樣定義的，即所有人依法對自己的財產占有、使用、收益、處分的權利。產權就是產權人對房屋占有、使用、收益、處分的權利，產權人的這四種權利有時全部歸產權人所有，有時則不全部歸產權人所有，例如使用權，產權人本身擁有房屋的使用權，但當產權人將房屋出租時，則該房屋的使用權轉歸承租人所有。依據我國法律規(guī)定，房屋產權可以通過以下幾種形式取得：

一、通過購買而取得。

購買是人們取得產權的一種主要形式。日常生活中，人們的購買行為一般分為下列幾種：一是從開發(fā)商手中購買商品房，這類購買中又有購買現房和期房之分；二是從私房主手中購買私房，這類購買中有購買二手房和購買私房主自建房之分；三是購買房改房，這類購買中

有以標準價購買和以成本價購買之分。在購買時應注意以下幾個問題：第一應考察所購房屋是否合法，有關手續(xù)是否齊全，賣房人是否有合法身份；第二應與賣房人簽訂購房合同，在合同中應詳細地寫明房屋的地理位置、購買方式、價款、付款方式、雙方的權利義務等條款；第三，應及時到房管部門辦理登記、過戶手續(xù)。

二、通過建設而取得。

這是房屋產權的一種原始取得，是指建設者投入一定的資金建造房屋，則該建設者對其所建房屋享有產權。通過建設而取得產權的，在產權取得前或建設過程中應注意下列問題：第一應注意建設用地的合法性，即是否經有關部門批準；第二應注意有關手續(xù)的合法性，即是否有立項、規(guī)劃、開工等手續(xù)；第三應注意房屋質量是否合格，即是否有質量檢驗合格單。如果上述應注意的方面有問題，則建設者不一定能取得產權。

三、因為受贈而取得。

這種產權的取得方式是指原產權人通過贈與行為，將房屋贈送給受贈人。在辦理房屋贈與手續(xù)時，贈與人與受贈人應簽訂書面贈與合同，并到房管部門辦理過戶手續(xù)，但如果贈與人為了逃避其應履行的法定義務而將自己的房屋贈與他人時，如果利害關系人主張權利的，則該贈予行為無效。

四、因為抵押而取得。

所謂房地產抵押是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。由于抵押是一種擔保行為，當債務人不履行債務時，則抵押權人有優(yōu)先受償權。在享有優(yōu)先受償權時抵押權人有權將抵押物歸為己有。通過這種方式而取得產權時，應注意以下幾點：第一，抵押人與抵押權人應訂立書面合同；第二，應當到有關部門辦理抵押登記手續(xù)；第三，應當注意抵押房地產的合法性；第四，如果抵押到期，債務人不能履行債務，則應根據抵押合同的有關約定，辦理有關手續(xù)。

五、因繼承而取得。

我國的《繼承法》中所列遺產的范圍中有房屋。所謂房屋的繼承是指被繼承人死亡后，其房產歸其遺囑繼承人或法定繼承人所有。因此，只有被繼承人的房屋具有合法產權才能被繼承。當繼承發(fā)生時，如果有多個繼承人，則應按遺囑及有關法律規(guī)定進行折產，持原產權證、遺囑等資料到主管部門辦理過戶手續(xù)