第一篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目用地的獲取主要程序及要求

房地產(chǎn)項(xiàng)目用地獲取的程序及相關(guān)要求

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)獲取建設(shè)項(xiàng)目用地主要有三種方式，即劃撥、出讓和轉(zhuǎn)讓。其中出讓和劃撥屬于土地一級(jí)市場(chǎng)行為，轉(zhuǎn)讓屬于土地二級(jí)市場(chǎng)行為。

一、劃撥土地使用權(quán)的獲取

（一）、概念：劃撥土地使用權(quán)是土地使用者經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后所取得的或者無(wú)償取得的沒(méi)有使用期限限制的國(guó)有土地使用權(quán)。

（二）、程序：劃撥土地使用權(quán)的取得，需要經(jīng)過(guò)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥。

1、申請(qǐng)

交易雙方提出轉(zhuǎn)讓、受讓申請(qǐng)交易當(dāng)事人申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)同時(shí)，還應(yīng)提供轉(zhuǎn)讓協(xié)議、土地使用證、宗地界址點(diǎn)圖、建筑物產(chǎn)權(quán)證明、法人資格證明，委托書(shū)、身份證明等資料。

2、受理和審查。

市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)受理申請(qǐng)后，應(yīng)當(dāng)依據(jù)相關(guān)規(guī)定對(duì)申請(qǐng)人提交的申請(qǐng)材料進(jìn)行審查，并就申請(qǐng)地塊的土地用途等征詢規(guī)劃管理部門(mén)意見(jiàn)。經(jīng)審查，申請(qǐng)地塊用途符合規(guī)劃，并且符合辦理協(xié)議出讓手續(xù)條件的，市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)組織地價(jià)評(píng)估，確定應(yīng)繳納的土地出讓金額，擬訂協(xié)議出讓方案。

3、地價(jià)評(píng)估。

市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)組織對(duì)申請(qǐng)轉(zhuǎn)讓地塊的出讓土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格和劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，估價(jià)基準(zhǔn)期日為擬出讓時(shí)點(diǎn)。

4、確定出讓金，擬訂出讓方案。

市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)或 國(guó)有土地使用權(quán)出讓協(xié)調(diào)決策機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地估價(jià)結(jié)果、產(chǎn)業(yè)政策和土地市場(chǎng)情況等，集體決策、綜合確定辦理出讓手續(xù)時(shí)應(yīng)繳納 土地使用權(quán)出讓金額，并擬訂協(xié)議出讓方案。應(yīng)繳納土地使用權(quán)出讓金額應(yīng)當(dāng)按下式核定：

（1）轉(zhuǎn)讓后不改變用途等土地使用條件的：應(yīng)繳納的土地出讓金=擬出讓時(shí)的出讓土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格-擬出讓時(shí)的劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價(jià)格

（2）轉(zhuǎn)讓后改變用途等土地使用條件的：應(yīng)繳納的土地出讓金=擬出讓時(shí)的新土地使用條件下出讓土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格-擬出讓時(shí)的原土地使用條件下劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價(jià)格

5、方案報(bào)批，發(fā)出準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓通知書(shū) 市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定，將協(xié)議出讓方案報(bào)市、縣人民政府審批。協(xié)議出讓方案批準(zhǔn)后，市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)應(yīng)向申請(qǐng)人發(fā)出《劃撥土地使用權(quán)準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓通知書(shū)》。通知書(shū)內(nèi)容包括：準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的、原土地使用權(quán)人、轉(zhuǎn)讓確定受讓人的要求、受讓人的權(quán)利、義務(wù)、應(yīng)繳納的土地出讓金等。

6、公開(kāi)交易。

取得《劃撥土地使用權(quán)準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓通知書(shū)》的申請(qǐng)人，應(yīng)當(dāng)將擬轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)在 土地有形市場(chǎng)等場(chǎng)所公開(kāi)交易，確定受讓人和成交價(jià)款。

7、簽訂轉(zhuǎn)讓合同。

通過(guò)公開(kāi)交易確定受讓方和成交價(jià)款后，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)與受讓人簽訂轉(zhuǎn)讓合同，約定雙方的權(quán)利和義務(wù)，明確劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款。

8、辦理出讓手續(xù)。

受讓人應(yīng)在達(dá)成交易后10日內(nèi)，持轉(zhuǎn)讓合同、原土地使用證、準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓通知書(shū)、轉(zhuǎn)讓方和受讓方的身份證明材料等，向市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)申請(qǐng)辦理出讓手續(xù)。市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的協(xié)議出讓方案、公開(kāi)交易情況等，依法收回原土地使用權(quán)人的劃撥決定書(shū)，注銷(xiāo)土地登記，收回原 土地證書(shū)，與受讓方簽訂出讓合同。

二、出讓土地使用權(quán)的獲取

一、土地使用權(quán)出讓的含義

是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

土地使用權(quán)出讓的四種方式：協(xié)議、招標(biāo)、掛牌、拍賣(mài)

二、出讓土地使用權(quán)的獲取的主要流程

1、協(xié)議出讓

協(xié)議出讓是指土地使用權(quán)的有意受讓方向土地管理部門(mén)提出有償使用土地的愿望，并與土地管理部門(mén)就有關(guān)出讓事宜進(jìn)行協(xié)商達(dá)成一致后出讓土地的行為。協(xié)議出讓土地使用權(quán)的一般程序：

（1）公開(kāi)出讓信息，接受用地申請(qǐng)，確定供地方式（2）編制協(xié)議出讓方案。（3）地價(jià)評(píng)估，確定地價(jià)（4）協(xié)議出讓方案、底價(jià)報(bào)批（5）協(xié)商，簽訂意向書(shū)（6）公示

（7）簽訂出讓合同，公布出讓結(jié)果（8）核發(fā)《建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)》，交付土地（9）辦理土地登記（10）資料歸檔

2、招標(biāo)出讓

一般適用于對(duì)開(kāi)發(fā)有較高要求的建設(shè)性用地。采取這種方式可以引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，有助于政府部門(mén)選擇最合適的受讓人。

招標(biāo)出讓土地使用權(quán)的一般程序，主要內(nèi)容：招標(biāo)、投標(biāo)、開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)、決標(biāo)、簽約領(lǐng)證 具體如下：

(1)投標(biāo)人在投標(biāo)截止時(shí)間前將標(biāo)書(shū)投入標(biāo)箱。招標(biāo)公告允許郵寄標(biāo)書(shū)的，投標(biāo)人可以郵寄，但出讓人在投標(biāo)截止時(shí)間前收到的方為有效。標(biāo)書(shū)投入標(biāo)箱后，不可撤回。投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)對(duì)標(biāo)書(shū)和有關(guān)書(shū)面承諾承擔(dān)責(zé)仸。

(2)出讓人按照招標(biāo)公告規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)開(kāi)標(biāo)，邀請(qǐng)所有投標(biāo)人參加。由投標(biāo)人或者其推選的代表檢查標(biāo)箱的密封情況，當(dāng)眾開(kāi)啟標(biāo)箱，點(diǎn)算標(biāo)書(shū)。投標(biāo)人少亍三人的，出讓人應(yīng)當(dāng)終止招標(biāo)活勱。投標(biāo)人丌少于三人的，應(yīng)當(dāng)逐一宣布投標(biāo)人名稱(chēng)、投標(biāo)價(jià)格和投標(biāo)文件的主要內(nèi)容。

(3)評(píng)標(biāo)小組進(jìn)行評(píng)標(biāo)。評(píng)標(biāo)小組由出讓人代表、有關(guān)專(zhuān)家組成，成員人數(shù)為五人以上的單數(shù)。評(píng)標(biāo)小組可以要求投標(biāo)人對(duì)投標(biāo)文件作出必要的澄清或者說(shuō)明，但是澄清或者說(shuō)明不得超出投標(biāo)文件的范圍或者改變投標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容。評(píng)標(biāo)小組應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件確定的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法，對(duì)投標(biāo)文件進(jìn)行評(píng)審。

(4)招標(biāo)人根據(jù)評(píng)標(biāo)結(jié)果，確定中標(biāo)人。按照價(jià)高者得的原則確定中標(biāo)人的，可以不成立評(píng)標(biāo)小組，由招標(biāo)主持人根據(jù)開(kāi)標(biāo)結(jié)果，確定中標(biāo)人。? 中標(biāo)條件：對(duì)能夠最大限度地滿足招標(biāo)文件中規(guī)定的各項(xiàng)綜合評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，或者能夠滿足招標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性要求且價(jià)格最高的投標(biāo)人，應(yīng)當(dāng)確定為中標(biāo)人。

（5）簽約。中標(biāo)者持中標(biāo)通知書(shū)在的日期內(nèi)與土地行政主管部門(mén)簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同書(shū)》實(shí)行凈地出讓的，中標(biāo)人還應(yīng)與土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)簽訂《土地開(kāi)發(fā)補(bǔ)償協(xié)議書(shū)》并支付不低于成交價(jià)總額20%的定金。凈地出讓則往往是政府已經(jīng)完成了出讓前的土地使用權(quán)收回和拆遷補(bǔ)償工作

（6）領(lǐng)證。中標(biāo)人挄《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同書(shū)》和《土地開(kāi)發(fā)協(xié)議書(shū)》的約定全部繳付土地使用權(quán)出讓金和土地開(kāi)發(fā)補(bǔ)償費(fèi)后，依法辦理土地登記手續(xù)，領(lǐng)取《國(guó)有土地使用證》。

3、掛牌出讓

是介于拍賣(mài)和招標(biāo)之間的一種形式，先由市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布，接受競(jìng)買(mǎi)人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。

掛牌出讓的基本流程

(1)掛牌公布。在掛牌公告規(guī)定的掛牌起始日，出讓人將掛牌宗地的面積、界址、空間范圍、現(xiàn)狀、用途、使用年期、規(guī)劃指標(biāo)要求、開(kāi)工時(shí)間和竣工時(shí)間、起始價(jià)、增價(jià)規(guī)則及增價(jià)幅度等，在掛牌公告規(guī)定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布；掛牌時(shí)間不得少于10個(gè)工作日。

(2)符合條件的競(jìng)買(mǎi)人填寫(xiě)報(bào)價(jià)單報(bào)價(jià)；

(3)掛牌主持人確認(rèn)該報(bào)價(jià)后，更新顯示掛牌價(jià)格；

(4)掛牌主持人在掛牌公告規(guī)定的掛牌截止時(shí)間確定競(jìng)得人。

掛牌截止應(yīng)當(dāng)由掛牌主持人主持確定。掛牌期限屆滿，掛牌主持人現(xiàn)場(chǎng)宣布最高報(bào)價(jià)及其報(bào)價(jià)者，并詢問(wèn)競(jìng)買(mǎi)人是否愿意繼續(xù)競(jìng)價(jià)。有競(jìng)買(mǎi)人表示愿意繼續(xù)競(jìng)價(jià)的，掛牌出讓轉(zhuǎn)入現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)確定競(jìng)得人。掛牌主持人連續(xù)三次報(bào)出最高掛牌價(jià)格，沒(méi)有競(jìng)買(mǎi)人表示愿意繼續(xù)競(jìng)價(jià)的，按照下列規(guī)定確定是否成交：在掛牌期限內(nèi)只有一個(gè)競(jìng)買(mǎi)人報(bào)價(jià)，且報(bào)價(jià)不低于底價(jià)，并符合其他條件的，掛牌成交；在掛牌期限內(nèi)有兩個(gè)或者兩個(gè)以上的競(jìng)買(mǎi)人報(bào)價(jià)的，出價(jià)最高者為競(jìng)得人；報(bào)價(jià)相同的，先提交報(bào)價(jià)單者為競(jìng)得人，但報(bào)價(jià)低于底價(jià)者除外；在掛牌期限內(nèi)無(wú)應(yīng)價(jià)者或者競(jìng)買(mǎi)人的報(bào)價(jià)均低于底價(jià)或者均不符合其他條件的，掛牌不成交。

4、拍賣(mài)出讓

拍賣(mài)出讓是在指定的時(shí)間和公開(kāi)場(chǎng)所，由政府主持土地使用權(quán)拍賣(mài)，主持人宣布底價(jià)，競(jìng)投者按規(guī)定方式應(yīng)價(jià)，競(jìng)投土地使用價(jià)最高者得到一定年期限的土地使用權(quán)的行為。適用于經(jīng)濟(jì)條件好、交通便利、區(qū)位優(yōu)異的地段以及利用上有較多靈活性的土地

拍賣(mài)出讓的基本流程

1.按出讓公告規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)組織拍賣(mài)活動(dòng)。2.拍賣(mài)會(huì)挄下列程序進(jìn)行：(1)拍賣(mài)主持人宣布拍賣(mài)會(huì)開(kāi)始。(2)拍賣(mài)主持人宣布競(jìng)買(mǎi)人到場(chǎng)情況。

(3)拍賣(mài)主持人介紹拍賣(mài)地塊情況。面積、界址、空間、范圍、現(xiàn)狀、用途、使用年期、規(guī)劃挃標(biāo)要求、開(kāi)工和竣工時(shí)間以及其他有關(guān)事項(xiàng)；

(4)拍賣(mài)主持人宣布競(jìng)價(jià)規(guī)則。宣布起叫價(jià)和增價(jià)規(guī)則及增價(jià)幅度。沒(méi)有底價(jià)的，應(yīng)當(dāng)明確提示；

(5)拍賣(mài)主持人報(bào)出起叫價(jià)，宣布競(jìng)價(jià)開(kāi)始。(6)競(jìng)買(mǎi)人舉牌應(yīng)價(jià)或者報(bào)價(jià)。

(7)拍賣(mài)主持人確認(rèn)該競(jìng)買(mǎi)人應(yīng)價(jià)或者報(bào)價(jià)后繼續(xù)競(jìng)價(jià)。

(8)拍賣(mài)主持人連續(xù)三次宣布同一應(yīng)價(jià)或報(bào)價(jià)而沒(méi)有人再應(yīng)價(jià)或出價(jià)，且該價(jià)格不低于底價(jià)的，拍賣(mài)主持人落槌表示拍賣(mài)成交，宣布最高應(yīng)價(jià)者為競(jìng)得人。成交結(jié)果對(duì)拍賣(mài)人、競(jìng)得人和出讓人均具有法律效力。最高應(yīng)價(jià)或報(bào)價(jià)低于底價(jià)的，拍賣(mài)主持人宣布拍賣(mài)終止。3.簽訂《成交確認(rèn)書(shū)》。

三、招標(biāo)拍賣(mài)掛牌公告內(nèi)容要求

?出讓人的名稱(chēng)和地址；

?出讓宗地的位置、現(xiàn)狀、面積、使用年期、用途、規(guī)劃設(shè)計(jì)要求； ?投標(biāo)人、競(jìng)買(mǎi)人的資格要求及申請(qǐng)取得投標(biāo)、競(jìng)買(mǎi)資格的辦法； ?索取招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓文件的時(shí)間、地點(diǎn)及方式；

?招標(biāo)拍賣(mài)掛牌時(shí)間、地點(diǎn)、投標(biāo)掛牌期限、投標(biāo)和競(jìng)價(jià)方式等； ?確定中標(biāo)人、競(jìng)得人的標(biāo)準(zhǔn)和方法； ?投標(biāo)、競(jìng)買(mǎi)保證金； ?其他需要公告的事項(xiàng)。

（四）、土地使用權(quán)出讓的管理要求

以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限，開(kāi)發(fā)土地；超出出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期內(nèi)一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)；滿二年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)。

三、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

廣義：土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)讓的所有行為，包括土地使用權(quán)出讓。

狹義：通過(guò)出讓方式獲得土地使用權(quán)的土地使用者，通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)不或其他合法方式將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓的行為。

（一）、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的程序

（1）轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)（2）簽訂轉(zhuǎn)讓合同（3）轉(zhuǎn)讓合同公證

（4）繳納土地出讓金和土地增值稅

? 納稅義務(wù)人——轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物幵取得收入的單位和個(gè)人。

? 計(jì)稅依據(jù)——納稅義務(wù)人轉(zhuǎn)讓所取得的增值額和規(guī)定的稅率。

? 增值額 = 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入 － 扣除項(xiàng)目（包括取得土地使用權(quán)時(shí)支付的金額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的稅金）? 稅率——四級(jí)超額累進(jìn)稅率。

? 土地增值稅額計(jì)算公式：土地增值稅稅額=增值稅×超額累進(jìn)稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)（5）土地使用權(quán)變更登記

（二）、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律條件

（1）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓只能在原土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的權(quán)利義務(wù)范圍內(nèi) 進(jìn)行，權(quán)利人不得擴(kuò)張其權(quán)利的內(nèi)容。

（2）按照出讓合同的約定，受讓方已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，幵取 得土地使用權(quán)證書(shū)。

（3）按照出讓合同進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬亍房屋建筑工程的，要完成投資開(kāi)發(fā) 總額的25%以上，屬亍成片開(kāi)發(fā)的，要形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。

《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)》課程作業(yè)

房地產(chǎn)項(xiàng)目用地獲取的程序及要求

姓名：曾健 學(xué)號(hào)：2011014517 班級(jí)：土地資源管理111班

第二篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)程序

房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)程序

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)，是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的第一步，即取得的政府主管部門(mén)（省市發(fā)展和改革委員會(huì)，簡(jiǎn)稱(chēng)：發(fā)改委）對(duì)項(xiàng)目的批準(zhǔn)文件。

具體承辦部門(mén)為所在市發(fā)改委投資處，例如大連市應(yīng)為大連市發(fā)改委固定資產(chǎn)投資處。

申報(bào)資料：①書(shū)面申請(qǐng)(項(xiàng)目立項(xiàng)申請(qǐng)報(bào)告書(shū))。②提供資金落實(shí)證明（銀行出示的資金證明）。③土地使用權(quán)證明。④由具有相應(yīng)資質(zhì)的工程咨詢單位編制的可行性研究報(bào)告?？尚行匝芯繄?bào)告應(yīng)具有以下附件：規(guī)劃部門(mén)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)選址的初審意見(jiàn)；土地管理部門(mén)對(duì)建設(shè)用地的初審意見(jiàn)；環(huán)保部門(mén)的環(huán)評(píng)報(bào)告；有關(guān)部門(mén)對(duì)供電、供水、供熱、供氣以及地震的審查意見(jiàn)；依法必須招標(biāo)項(xiàng)目的招標(biāo)總體方案。⑤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的資質(zhì)證明（企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件和資質(zhì)證明）.⑥項(xiàng)目地形圖。⑦項(xiàng)目建設(shè)投資預(yù)算。

申辦程序：有行政主管部門(mén)的開(kāi)發(fā)商，由主管行政部門(mén)轉(zhuǎn)報(bào)項(xiàng)目立項(xiàng)申報(bào)資料；無(wú)行政主管部門(mén)的開(kāi)發(fā)商，可直接報(bào)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理辦公室，項(xiàng)目立項(xiàng)申報(bào)資料由該辦轉(zhuǎn)報(bào)市發(fā)改委。納入土地收購(gòu)出讓的項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商在通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)方式取得開(kāi)發(fā)土地使用權(quán)后，憑《中標(biāo)確認(rèn)書(shū)》或《拍賣(mài)成交確認(rèn)書(shū)》和《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》。與其它申報(bào)材料一起上報(bào)。市發(fā)改委在收到申報(bào)資料后，根據(jù)具體情況，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察，對(duì)符合條件的，市發(fā)改委予以批復(fù)。對(duì)屬上級(jí)發(fā)展計(jì)劃部門(mén)審批權(quán)限內(nèi)的項(xiàng)目，由市發(fā)改委負(fù)責(zé)轉(zhuǎn)報(bào)。

（4）辦結(jié)時(shí)限：在收到申報(bào)資料后，5個(gè)工作日內(nèi)予以批復(fù)可研報(bào)告。辦理國(guó)有土地使用權(quán)證

一、受理部門(mén) 你所在的國(guó)土局

二、所需資料

1、申請(qǐng)（或土地登記申請(qǐng)書(shū)）

2、土地登記審批表

3、征用土地批準(zhǔn)材料和紅線圖

4、地籍圖或地形圖（委托你所在的土地勘察中心測(cè)繪，收費(fèi)按國(guó)家規(guī)定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收?。?/p>

5、出讓金收據(jù)、契稅（國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同總額的4％）和土地出讓業(yè)務(wù)管理費(fèi)交付憑證（國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同總額的2％）（復(fù)印件）

6、法人資格證明（或個(gè)人身份證明）

7、需提供的其他證明材料（包括國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)項(xiàng)目批文、營(yíng)業(yè)執(zhí)照等復(fù)印件）

三、受理地點(diǎn)：你所在縣（市）國(guó)土資源局

第三篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)審批程序

房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)審批程序

(2007-06-22 16:26:16)

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標(biāo)簽：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序 ▼ 分類(lèi)： 房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)知識(shí)

項(xiàng)目立項(xiàng)

一、概述

開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)，是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的第一步，即取得的政府主管部門(mén)（省市發(fā)展和改革委員會(huì)，簡(jiǎn)稱(chēng)：發(fā)改委）對(duì)項(xiàng)目的批準(zhǔn)文件。

對(duì)于房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，在本階段的主要工作是：起草并向市發(fā)改委或市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理辦公室報(bào)送項(xiàng)目建議書(shū),取得批準(zhǔn)項(xiàng)目建議書(shū)的批復(fù);依據(jù)項(xiàng)目建議書(shū)批復(fù),編制可行性研究報(bào)告報(bào)發(fā)改委審批獲準(zhǔn),并列入本固定資產(chǎn)投資計(jì)劃。（國(guó)家發(fā)改委已取消了房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)制度，實(shí)行備案制。）

二、實(shí)施程序

1.工程建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)審批

（1）承辦部門(mén)：所在市發(fā)改委投資處

（2）申報(bào)資料：①書(shū)面申請(qǐng)(項(xiàng)目立項(xiàng)申請(qǐng)報(bào)告書(shū))。②提供資金落實(shí)證明（銀行出示的資金證明）。③土地使用權(quán)證明。④由具有相應(yīng)資質(zhì)的工程咨詢單位編制的可行性研究報(bào)告?？尚行匝芯繄?bào)告應(yīng)具有以下附件：規(guī)劃部門(mén)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)選址的初審意見(jiàn)；土地管理部門(mén)對(duì)建設(shè)用地的初審意見(jiàn)；環(huán)保部門(mén)的環(huán)評(píng)報(bào)告；有關(guān)部門(mén)對(duì)供電、供水、供熱、供氣以及地震的審查意見(jiàn)；依法必須招標(biāo)項(xiàng)目的招標(biāo)總體方案。⑤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的資質(zhì)證明（企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件和資質(zhì)證明）.⑥項(xiàng)目地形圖。⑦項(xiàng)目建設(shè)投資預(yù)算。

（3）申辦程序：有行政主管部門(mén)的開(kāi)發(fā)商，由主管行政部門(mén)轉(zhuǎn)報(bào)項(xiàng)目立項(xiàng)申報(bào)資料；無(wú)行政主管部門(mén)的開(kāi)發(fā)商，可直接報(bào)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理辦公室，項(xiàng)目立項(xiàng)申報(bào)資料由該辦轉(zhuǎn)報(bào)市發(fā)改委。納入土地收購(gòu)出讓的項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商在通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)方式取得開(kāi)發(fā)土地使用權(quán)后，憑《中標(biāo)確認(rèn)書(shū)》或《拍賣(mài)成交確認(rèn)書(shū)》和《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》。與其它申報(bào)材料一起上報(bào)。市發(fā)改委在收到申報(bào)資料后，根據(jù)具體情況，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察，對(duì)符合條件的，市發(fā)改委予以批復(fù)。對(duì)屬上級(jí)發(fā)展計(jì)劃部門(mén)審批權(quán)限內(nèi)的項(xiàng)目，由市發(fā)改委負(fù)責(zé)轉(zhuǎn)報(bào)。

（4）辦結(jié)時(shí)限：在收到申報(bào)資料后，5個(gè)工作日內(nèi)予以批復(fù)可研報(bào)告。

（5）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：如在開(kāi)發(fā)辦辦理立項(xiàng)，須繳納2元/平方米的開(kāi)發(fā)管理費(fèi)。

2.建設(shè)項(xiàng)目投資計(jì)劃審批

（1）承辦部門(mén)：所在市發(fā)改委投資處

（2）申報(bào)資料：①書(shū)面申請(qǐng)；②國(guó)家或省、市發(fā)改委批復(fù)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告；③規(guī)劃部門(mén)出具的建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可意見(jiàn)；④跨建設(shè)項(xiàng)目，需提供市發(fā)改委上下達(dá)的投資計(jì)劃。

（3）申辦程序：有行政主管部門(mén)的開(kāi)發(fā)商，由主管行政部門(mén)轉(zhuǎn)報(bào)申報(bào)資料；無(wú)行政主管部門(mén)的開(kāi)發(fā)商，可直接上報(bào)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理辦公室，申報(bào)資料由該辦轉(zhuǎn)報(bào)市發(fā)改委。市發(fā)改委在收到申報(bào)資料后進(jìn)行審查，對(duì)符合條件的，市發(fā)改委予以批復(fù)。

（4）辦結(jié)時(shí)限：在收到申報(bào)資料后，5個(gè)工作日內(nèi)予以批復(fù)可研報(bào)告。

第四篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目信托產(chǎn)品資料要求

房地產(chǎn)項(xiàng)目信托產(chǎn)品資料要求

融資期限一至三年，融資額一億元以上，抵押率40%。

具體條件如下：

1、地理位置：

要求在一二線城市，其他若市況好的也可考慮。

2、正在開(kāi)發(fā)中。

剛啟動(dòng)的不行，有預(yù)售證更好。

3、基本要求：四、三、二

1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款項(xiàng)目四證：《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》

2）項(xiàng)目方已投入項(xiàng)目總額的30%自有資金。

3）開(kāi)發(fā)商要求至少二級(jí)資質(zhì)。

4、房地產(chǎn)企業(yè)六證一卡

《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》

《組織機(jī)構(gòu)代碼證》

《稅務(wù)登記證》

《開(kāi)戶許可證》

《資質(zhì)證書(shū)》

《法定代表人身份證》

《貸款卡》

5、項(xiàng)目貸款申請(qǐng)書(shū)

包括資金需求、用款計(jì)劃、還款來(lái)源（市況）以及用作抵押的資產(chǎn)等。

6、融資程序

（整個(gè)周期在一至二個(gè)月，取決于雙方的配合）

1）項(xiàng)目方要求提供詳細(xì)資料（電子版）；

2）初審后面談；

3）信托公司派員進(jìn)行為期一天的實(shí)地考察；

4）信托公司決定是否立項(xiàng)；

5）信托公司派員進(jìn)行為期三天的盡責(zé)調(diào)查；

6）雙方簽署正式融資協(xié)議；

7）信托公司發(fā)放單一產(chǎn)品籌資；

8）融資款到賬。

此方式為開(kāi)發(fā)商性質(zhì)信托融資,亦可提供股權(quán),房產(chǎn)直接作為質(zhì)押物融資投向地產(chǎn)項(xiàng)目,具體看項(xiàng)目方條件。

第五篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告要求2009

房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告要求

要求了解下文的內(nèi)容，并且在調(diào)查報(bào)告中進(jìn)行總結(jié)。

1． 調(diào)研經(jīng)過(guò)，即時(shí)間、歷程簡(jiǎn)介；

2． 調(diào)查樓盤(pán)名稱(chēng)、位置、地段；樓盤(pán)定位、占地面積、綠化率、容積率、建筑密度、園林規(guī)劃、物業(yè)管理等情況；

3． 調(diào)查樓盤(pán)周邊環(huán)境（治安、繁華程度、綠化、空氣質(zhì)量、交通、出行等）、配套設(shè)施（學(xué)校、幼兒園、購(gòu)物等）；

4． 調(diào)查小區(qū)規(guī)劃、戶型、室內(nèi)設(shè)計(jì)、實(shí)用率、面積；物業(yè)管理情

況；

5． 小區(qū)內(nèi)的道路系統(tǒng)、綠化系統(tǒng)、景觀設(shè)計(jì)情況；

6． 簡(jiǎn)介樣板房及個(gè)人觀后感，如果沒(méi)有樣板房但有現(xiàn)房看，例如

已入住的樓盤(pán)通過(guò)熟人參觀小區(qū)和現(xiàn)房的，則可寫(xiě)現(xiàn)房簡(jiǎn)介及觀后感，；

7． 了解價(jià)格水平，開(kāi)盤(pán)時(shí)間，過(guò)往銷(xiāo)售和入住情況，入住業(yè)主的評(píng)價(jià)；升值前景分析與預(yù)測(cè)；

8． 周邊樓盤(pán)比較，要求調(diào)研時(shí)順便了解周邊的至少一個(gè)盤(pán)，作一

個(gè)比較分析；

9． 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)簡(jiǎn)介；

10． 個(gè)人體會(huì)。

以上是要求必須了解的內(nèi)容，不是寫(xiě)報(bào)告順序的要求。報(bào)告中必須附的圖件包括: 項(xiàng)目區(qū)位圖(展示其具體位置)、主打戶型圖、小區(qū)平面

規(guī)劃圖。如果不能從網(wǎng)上或各種渠道得到這些資料，則自己繪圖；能找到的，則可以直接運(yùn)用。

調(diào)查方式：

1． 實(shí)地考查（必須做）

2． 上網(wǎng)查詢，例如上樓盤(pán)社區(qū)論壇了解；

3． 通過(guò)報(bào)紙雜志。

注意：

請(qǐng)到各班班長(zhǎng)處登記自己擬調(diào)查撰寫(xiě)報(bào)告的項(xiàng)目名稱(chēng)，每個(gè)項(xiàng)目限報(bào)一人，每人必須交獨(dú)立撰寫(xiě)的報(bào)告，切不可抄襲，違者零分。

最后交作業(yè)時(shí)間5月11日。遲交作業(yè)者最高分不超過(guò)80。.本作業(yè)注重是否用心觀察與調(diào)研，是否深入思考與分析，是否有自己的個(gè)人感受與評(píng)價(jià)，報(bào)告是否系統(tǒng)、全面、豐富。忌資料堆砌，無(wú)思想，無(wú)感受。

作業(yè)用小四號(hào)字打印，18磅行間距。如有宣傳單等資料請(qǐng)裝訂在一起；同時(shí)交電子版到班長(zhǎng)處，由班長(zhǎng)刻一張碟統(tǒng)一交上來(lái)。