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      2011年物業(yè)管理師考試管理實(shí)務(wù)精選講義匯總.docx-123
      
        
       時間：2019-05-14 06:51:32下載本文作者：會員上傳
      
      
      
      
      
簡介：寫寫幫文庫小編為你整理了多篇相關(guān)的《2011年物業(yè)管理師考試管理實(shí)務(wù)精選講義匯總.docx-123》，但愿對你工作學(xué)習(xí)有幫助，當(dāng)然你在寫寫幫文庫還可以找到更多《2011年物業(yè)管理師考試管理實(shí)務(wù)精選講義匯總.docx-123》。

      
	
      

      第一篇：2011年物業(yè)管理師考試管理實(shí)務(wù)精選講義匯總.docx-123
      

      2011年物業(yè)管理師考試管理實(shí)務(wù)精選講義匯總
      第1講講義
      備考建議
      1、學(xué)習(xí)之前必須要讀兩個文件：一個是《物業(yè)管理師資格考試實(shí)施辦法》，另一個是《考試大綱》。
      2、復(fù)習(xí)考試要牢記：物業(yè)管理師資格考試實(shí)行統(tǒng)一大綱、統(tǒng)一命題、統(tǒng)一組織考試制度，復(fù)習(xí)過程中不要走彎路，“編書唯法，考試唯書”，復(fù)習(xí)的范圍就是圍繞考試用書。
      3、熟讀考試大綱：注意大綱中提示的題型、題量和考試時間的長短。這些信息決定了考試的深度和廣度，4、把復(fù)習(xí)的內(nèi)容分為三個檔次：ABC，以此來區(qū)分考試的重點(diǎn)和要點(diǎn)。在考試大綱中對每一章的內(nèi)容分別有掌握、熟悉、了解這三個層次，分別對應(yīng)ABC三個檔次，另外，如果出現(xiàn)在每一章的考試目的和考試要求的內(nèi)容提示中，就需要在該部分畫一個星號（*），如果這項(xiàng)內(nèi)容在每一章后面的復(fù)習(xí)題中又出現(xiàn)，還需要增畫一個星號（*），根據(jù)這些記號可以很容易的找到學(xué)習(xí)的重點(diǎn)。
      5、考試題型分為單選題、多選題和綜合分析題。
      不同的考題所考核知識的要求是不同的，例如，選擇題考核的是對問題的分析、判斷的能力和對知識掌握的準(zhǔn)確度，而綜合分析題則考核分析、判斷、總結(jié)、歸納的能力。
      單選題：單選題要求在備選的4個答案中，能夠分辨出一個正確的答案，因此，不要求形成很精確的記憶，要求答題者通過對不同備選答案確認(rèn)正確答案的篩選過程，判斷考試者對所考核知識的分析、判斷、運(yùn)用的能力。
      多選題：與單選題相比，考核的準(zhǔn)確度要求要高一些，因?yàn)閷?個備選答案通過分析判斷找出若干個正確的答案是一個考核知識準(zhǔn)確度的過程，需要通過篩選、比較后選擇正確的答案。
      一般情況下，當(dāng)考試用書中所涉及到的知識呈現(xiàn)排比性、羅列性陳述時，會形成單選題、多選題的考核點(diǎn)。
      綜合分析題是全面檢驗(yàn)考試者分析判斷能力的題型，單純表白性試題越來越少。這就要求考生必須在全面理解、準(zhǔn)確把握教材內(nèi)容的同時，能夠理論聯(lián)系實(shí)際，舉一反三，靈活運(yùn)用所掌握的知識，分析解答考題。
      6、考試大綱里面要求“掌握”的內(nèi)容，必須準(zhǔn)確理解、準(zhǔn)確記憶、準(zhǔn)確運(yùn)用；考試大綱里面要求“熟悉”的內(nèi)容，必須能夠理解其含義，能夠運(yùn)用知識進(jìn)行分析和判
      斷；考試大綱里面要求“了解”的內(nèi)容，必須能夠知道其基本含義、能夠進(jìn)行判斷和應(yīng)用。否則，考試的內(nèi)容很多，不加以區(qū)分，完全去記憶是很難做到的。
      7、要制定學(xué)習(xí)計(jì)劃，按照通讀、精讀、重點(diǎn)記憶的順序去學(xué)習(xí)，整個過程應(yīng)當(dāng)在考試前一個月完成，余下的沖刺時間是做習(xí)題和試卷，查漏補(bǔ)缺。
      8、復(fù)習(xí)備考建議2-3人共同進(jìn)行，這樣有利于提醒、討論、交流和互助。
      內(nèi)容提要及考試要求
      一、內(nèi)容提要
      1．物業(yè)管理企業(yè)的類型及特征  2．物業(yè)管理企業(yè)的常見模式
      3．物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立程序
      (1)工商注冊登記
      (2)資質(zhì)管理
      4．物業(yè)管理企業(yè)的組織形式與機(jī)構(gòu)設(shè)置
      (1)物業(yè)管理企業(yè)的組織形式
      (2)物業(yè)管理企業(yè)組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的影響因素
      (3)物業(yè)管理企業(yè)組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的要求
      (4)物業(yè)管理企業(yè)職能機(jī)構(gòu)及其職責(zé)
      二、考試目的和考試要求
      本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對物業(yè)管理企業(yè)類型、特征、設(shè)立程序、內(nèi)部組織機(jī)構(gòu)設(shè)置以及物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)等知識的掌握程度和綜合運(yùn)用能力。
      考試基本要求
      掌握：物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立程序，物業(yè)管理企業(yè)的組織機(jī)構(gòu)及其職能。
      熟悉：物業(yè)管理企業(yè)主要特性、組織結(jié)構(gòu)形式，物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度。
      了解：物業(yè)管理企業(yè)主要類型，物業(yè)管理企業(yè)組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的要求和主要影響因素。
      考題類型要求
      本部分考題類型為：單項(xiàng)選擇題、多項(xiàng)選擇題、綜合分析題(注：要根據(jù)考試大綱要求來定)。
      概述
      一、物業(yè)管理企業(yè)的概念和特征（熟悉）
      物業(yè)管理企業(yè)是依法成立、具備專門資質(zhì)并具有獨(dú)立企業(yè)法人地位，依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同從事物業(yè)管理相關(guān)活動的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。
      其特征可以歸納為以下三點(diǎn)：
      第一，是獨(dú)立的企業(yè)法人。物業(yè)管理企業(yè)嚴(yán)格遵循法定程序建立，擁有一定的資金、設(shè)備、人員和經(jīng)營場所；擁有明確的經(jīng)營宗旨和符合法規(guī)的管理章程，具備相應(yīng)的物業(yè)管理資質(zhì)；獨(dú)立核算，自負(fù)盈虧，以自己的名義
      享有民事權(quán)利，承擔(dān)民事責(zé)任；所提供的服務(wù)是有償?shù)暮陀缘摹?/p>
      第二，屬于服務(wù)性企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)的主要職能是通過對物業(yè)的管理和提供的多種服務(wù)，確保物業(yè)正常使用，為業(yè)主和物業(yè)使用人創(chuàng)造一個舒適、方便、安全的工作和居住環(huán)境。物業(yè)管理企業(yè)本身并不制造實(shí)物產(chǎn)品，它主要是通過常規(guī)性的公共服務(wù)、．延伸性的專項(xiàng)服務(wù)、隨機(jī)性的特約服務(wù)、委托性的代辦服務(wù)和創(chuàng)收性的經(jīng)營服務(wù)等項(xiàng)目，盡可能實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值和增值。因此，物業(yè)管理企業(yè)的“產(chǎn)品”就是服務(wù)，與工業(yè)企業(yè)等其他經(jīng)濟(jì)組織是有區(qū)別的。
      第三，具有一定的公共管理性質(zhì)的職能。物業(yè)管理企業(yè)在向業(yè)主和物業(yè)使用人提供服務(wù)的同時，還承擔(dān)著物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共秩序的維護(hù)、市政設(shè)施的配合管理、物業(yè)的裝修管理等，其內(nèi)容帶有公共管理的性質(zhì)。
      二、物業(yè)管理企業(yè)的分類（了解）
      物業(yè)管理企業(yè)的分類方法有很多種，這里只介紹其中具有代表性的幾種分類方法。
      (一)按照投資主體的經(jīng)濟(jì)成分來劃分
      1．全民所有制物業(yè)管理企業(yè)
      全民所有制物業(yè)管理企業(yè)的資產(chǎn)屬于國家所有。這類企業(yè)大多是從已有的全民所有制企業(yè)或行政事業(yè)單位中分離出來，以原有企業(yè)或行政事業(yè)單位的房屋管理和維修部門為基礎(chǔ)，由原有企業(yè)或行政事業(yè)單位負(fù)責(zé)組建。這類企業(yè)在剛成立時，往往依附于原來企業(yè)或行政事業(yè)單位，管理的物業(yè)一般是由原有企業(yè)或行政事業(yè)單位自建的，具有自建自管的特點(diǎn)。隨著物業(yè)管理市場的不斷發(fā)育和全民所有制企業(yè)改革的不斷深入，這類企業(yè)已逐步走上市場化發(fā)展的軌道。
      2．集體所有制物業(yè)管理企業(yè)
      集體所有制物業(yè)管理企業(yè)的資產(chǎn)屬于集體所有。這類企業(yè)一般是以街道原有的房產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)為基礎(chǔ)，由街道或其他機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)組建，管理街道區(qū)域內(nèi)的物業(yè)或其他物業(yè)。此外，這類企業(yè)還可以由集體所有制的房地產(chǎn)開發(fā)公司負(fù)責(zé)組建，主要管理企業(yè)自己開發(fā)的各類房產(chǎn)。
      3．民營物業(yè)管理企業(yè)
      民營物業(yè)管理企業(yè)是指民營性質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。
      4．外資物業(yè)管理企業(yè)
      外資物業(yè)管理企業(yè)是以外商獨(dú)資經(jīng)營、中外合資經(jīng)營或合作經(jīng)營等形式進(jìn)行運(yùn)作的物業(yè)管理企業(yè)。
      5．其他物業(yè)管理企業(yè)
      其他物業(yè)管理企業(yè)是指企業(yè)資產(chǎn)屬于多種所有制經(jīng)濟(jì)成分的投資主體所有的物業(yè)管理企業(yè)。
      (二)按股東出資形式來劃分
      1．物業(yè)管理有限責(zé)任公司
      物業(yè)管理有限責(zé)任公司的股東以其出資額為限，對公司承擔(dān)有限責(zé)任，公司以其全部資產(chǎn)對公司的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。
      2．物業(yè)管理股份有限公司
      物業(yè)管理股份有限公司的全部資產(chǎn)被分為等額股份，股東以其所持股份為限對公司承擔(dān)責(zé)任，公司以其全部資產(chǎn)對公司的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。
      3．股份合作型物業(yè)管理企業(yè)
      股份合作型物業(yè)管理企業(yè)的股東通過訂立合作經(jīng)營章程，按其股份享有權(quán)利和義務(wù)，企業(yè)以其全部資產(chǎn)對其債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。
      三、物業(yè)管理企業(yè)的常見模式
      (一)房地產(chǎn)建設(shè)單位的附屬子公司或部門
      房地產(chǎn)建設(shè)單位的附屬子公司是指由房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位投資成立的法人或非法人物業(yè)管理企業(yè)。另外，也有部分房地產(chǎn)企業(yè)在其內(nèi)部設(shè)立專門部門(不屬于企業(yè))，承擔(dān)售后物業(yè)的管理工作。這種企業(yè)的特點(diǎn)是：房地產(chǎn)建設(shè)單位與物業(yè)管理單位之間屬上下級關(guān)系。這類物業(yè)管理企業(yè)過去的主要管理對象為上級建設(shè)單位開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，但近年來隨著市場化進(jìn)程不斷推進(jìn)，除了管理上級建設(shè)單位開發(fā)的項(xiàng)目以外，也通過市場獲取物業(yè)管理項(xiàng)目。
      (二)獨(dú)立的物業(yè)管理企業(yè)
      獨(dú)立的物業(yè)管理企業(yè)是指不依附于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位和其他單位，獨(dú)立注冊、自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧的物業(yè)管理企業(yè)。
      (三)物業(yè)管理集團(tuán)公司
      物業(yè)管理集團(tuán)公司主要由集團(tuán)總公司和下屬子公司或分公司構(gòu)成。集團(tuán)總公司是宏觀控制機(jī)構(gòu)，集團(tuán)發(fā)展的戰(zhàn)略決策由總公司負(fù)責(zé)，總公司機(jī)關(guān)中設(shè)若干業(yè)務(wù)處室和行政辦公部門；子公司或分公司既可按地域設(shè)置，也可按專業(yè)服務(wù)內(nèi)容劃分，如樓宇設(shè)備的維修公司、清潔服務(wù)公司、保安服務(wù)公司以及物業(yè)管理公司等。第2講講義
      物業(yè)管理企業(yè)的工商注冊登記
      根據(jù)《公司法》和《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立程序分為工商注冊登記和資質(zhì)審批兩個階段。
      一、物業(yè)管理企業(yè)的工商注冊登記（分為六個步驟）
      根據(jù)《公司法》規(guī)定，企業(yè)設(shè)立須向工商行政管理部門進(jìn)行注冊登記，在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后，方可開業(yè)。因此，物業(yè)管理公司在營業(yè)前必須到工商行政管理部門注冊登記，其辦理手續(xù)與一般企業(yè)相同。
      (一)企業(yè)名稱的預(yù)先審核
      物業(yè)管理企業(yè)可結(jié)合行業(yè)特點(diǎn)，根據(jù)所管理物業(yè)的名稱、地域、公司發(fā)起人等取名，但在起名時，必須符合《公司法》的有關(guān)規(guī)定。根據(jù)公司登記管理的有關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)由全體股東或發(fā)起人指定的代表或委托的代理人申請企業(yè)名稱的預(yù)先核準(zhǔn)，經(jīng)工商行政管理部門批準(zhǔn)后，獲得《企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)通知書》。
      (二)公司地址
      物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)以其主要的辦事機(jī)構(gòu)所在地作為公司的地址。
      (三)注冊資本
      《公司法》規(guī)定，科技開發(fā)、咨詢、服務(wù)性有限責(zé)任公司最低限額的注冊資本為l0萬元，物業(yè)管理企業(yè)作為服務(wù)性企業(yè)應(yīng)符合此規(guī)定。同時，考慮到企業(yè)注冊后即應(yīng)辦理物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書，因此，注冊資本還應(yīng)符合各資質(zhì)等級注冊資本的規(guī)定要求。
      (四)股東人數(shù)和法定代表人
      在設(shè)立物業(yè)管理企業(yè)時，股東人數(shù)必須符合法定條件。
      (五)公司人員
      物業(yè)管理企業(yè)的人數(shù)和從業(yè)資格應(yīng)該符合相關(guān)法規(guī)要求。
      (六)公司章程
      物業(yè)管理企業(yè)章程是明確企業(yè)宗旨、性質(zhì)、資金、業(yè)務(wù)、經(jīng)營規(guī)模、組織機(jī)構(gòu)以及利益分配、債權(quán)債務(wù)、內(nèi)部管理等內(nèi)容的書面文件，是設(shè)立企業(yè)的最重要基礎(chǔ)條件之一。企業(yè)章程的內(nèi)容因企業(yè)性質(zhì)和業(yè)務(wù)的實(shí)際情況不同而有所不同。一般工商行政管理部門備有章程文本，主要內(nèi)容包括：
      (1)總則，包括公司名稱和地址等；
      (2)企業(yè)的經(jīng)營范圍；
      (3)公司注冊資本；
      (4)股東的姓名或名稱；
      (5)股東的權(quán)利和義務(wù)；
      (6)股東的出資方式和出資額，股東轉(zhuǎn)讓出資的條件；
      (7)公司的機(jī)構(gòu)及產(chǎn)生辦法、職權(quán)、議事規(guī)則；
      (8)公司的法定代表；
      (9)公司解散事由和清算辦法；
      (10)職工錄用方式、待遇、管理方法；
      (11)企業(yè)的各種規(guī)章制度。
      物業(yè)管理企業(yè)在辦理企業(yè)注冊登記時，應(yīng)提交由具有法定資質(zhì)的驗(yàn)資機(jī)構(gòu)出具的驗(yàn)資證明，以及必要的審批文件。物業(yè)管理企業(yè)如果符合規(guī)定的條件，在工商行政機(jī)關(guān)發(fā)給營業(yè)執(zhí)照后，公司即告成立。
      物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審批及管理
      二、物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審批及管理(一)物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)條件（注意：誰審批、誰頒發(fā)、誰管理）
      物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級分為一、二、三級。國務(wù)院建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)一級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理；省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)二級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)二級和三級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)頒發(fā)和管理，并接受國務(wù)院建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。設(shè)區(qū)的市級人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)三級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)的頒發(fā)和管理，并接受省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。各資質(zhì)等級物業(yè)管理企業(yè)的條件
      如下：
      1．一級資質(zhì)
      (1)注冊資本為人民幣500萬元以上。
      (2)物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于30人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于20人，工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人應(yīng)具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱。
      (3)物業(yè)管理專業(yè)人員應(yīng)按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。
      (4)管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100％：
      1)多層住宅200萬m2；
      2)高層住宅100萬m2；
      3)獨(dú)立式住宅(別墅)15萬m2；
      4)辦公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè)50萬m2。
      (5)建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經(jīng)營管理業(yè)績。
      2．二級資質(zhì)
      (1)注冊資本為人民幣300萬元以上。
      (2)物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于20人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于10人，工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人應(yīng)具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱。
      (3)物業(yè)管理專業(yè)人員應(yīng)按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。
      (4)管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100％：
      1)多層住宅100萬m2；
      2)高層住宅50萬m2；
      3)獨(dú)立式住宅(別墅)8萬m2；
      4)辦公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè)20萬m2。
      (5)建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有良好的經(jīng)營管理業(yè)績。
      注：計(jì)算基數(shù)如何算
      計(jì)算時，將資質(zhì)規(guī)定中的分類面積數(shù)放在分母，將企業(yè)的該類物業(yè)實(shí)際管理面積數(shù)量作為分子，然后加和。
      例：有一家企業(yè)想申報一級資質(zhì)，管理多層住宅60萬m2；管理高層住宅80萬m2；管理工業(yè)廠房80萬m2。
      計(jì)算：（60/200+80/100+80/50）×100%=（0.3+0.8+1.6）×100%=270%  因此，該企業(yè)在這一項(xiàng)上，符合一級企業(yè)資質(zhì)申報要求。
      3．三級資質(zhì)(1)注冊資本為人民幣50萬元以上。
      (2)物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于10人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于5人，工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人應(yīng)具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱。
      (3)物業(yè)管理專業(yè)人員應(yīng)按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。
      (4)有委托的物業(yè)管理項(xiàng)目。
      (5)建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。
      表1-1物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級比較
      資質(zhì)等級注冊資本(萬元)從事物業(yè)管類型（種類）物業(yè)管理面積要求(萬平方米)企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)；企業(yè)信用檔案系統(tǒng)企業(yè)經(jīng)營業(yè)績要求專業(yè)管理人員(人數(shù))其中，中級以上職稱管理人員對財務(wù)、工程人員持有中級職稱要求
      一級資質(zhì)≥500≥2本檔計(jì)算基數(shù)之和的100%有要求優(yōu)良業(yè)績≥30≥20有
      二級資質(zhì)≥300≥2本檔計(jì)算基數(shù)之和的100%有要求良好業(yè)績≥20≥10有
      三級資質(zhì)≥50≥1無要求有要求無要求≥10≥5有
      (二)在申請資質(zhì)時需提供的資料
      新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)，其資質(zhì)等級按最低等級核定，并設(shè)一年的暫定期。物業(yè)管理企業(yè)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30天內(nèi)，持以下資料向當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)主管部門申請資質(zhì)：
      (1)營業(yè)執(zhí)照；
      (2)企業(yè)章程；
      (3)驗(yàn)資證明；
      (4)企業(yè)法定代表人的身份證明；
      (5)物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動合同，管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動合同。
      (三)物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理（內(nèi)容）
      資質(zhì)管理是房地產(chǎn)行政主管部門依法對物業(yè)管理企業(yè)和行業(yè)進(jìn)行管理的主要內(nèi)容之一。除資質(zhì)審批外，資質(zhì)管理還包括對已設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)是否遵守法規(guī)、規(guī)章，是否履行合同，以及經(jīng)營管理、信用等情況進(jìn)行監(jiān)督檢查。資質(zhì)管理有利于規(guī)范物業(yè)管理行為，加強(qiáng)對物業(yè)管理活動的監(jiān)督，維護(hù)物業(yè)管理市場秩序，提高物業(yè)管理企業(yè)的管理和服務(wù)水平。物業(yè)管理企業(yè)在申請核定資質(zhì)等級時，若出現(xiàn)違反《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的相關(guān)行為，將不會獲得資質(zhì)審批部門的批準(zhǔn)。
      物業(yè)管理企業(yè)的組織形式與機(jī)構(gòu)設(shè)置
      一、物業(yè)管理企業(yè)的組織形式（熟悉）
      物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身實(shí)際情況，選擇適宜的組織形式。物業(yè)管理企業(yè)的組織形式有直線制、直線職能制、事業(yè)部制、矩陣制等。
      (一)直線制
      直線制是最簡單的企業(yè)管理組織形式，它的特點(diǎn)是：企業(yè)各級領(lǐng)導(dǎo)者親自執(zhí)行全部管理職能，按垂直系統(tǒng)直接領(lǐng)導(dǎo)，不設(shè)專門職能機(jī)構(gòu)(如圖1—1所示)。這種組織形式適用于業(yè)務(wù)量較小的小型物業(yè)管理企業(yè)的初期管理，不能適應(yīng)較大規(guī)模和較復(fù)雜的物業(yè)管理。
      (1)主要優(yōu)點(diǎn)：領(lǐng)導(dǎo)能夠集指揮和職能于一身，命令統(tǒng)一，責(zé)權(quán)分明，指揮及時。
      (2)主要缺點(diǎn)：要求領(lǐng)導(dǎo)者通曉各種專業(yè)知識，具備多方面的知識和技能。
      (二)直線職能制
      直線職能制以直線制為基礎(chǔ)，在各級主管人員的領(lǐng)導(dǎo)下，按專業(yè)分工設(shè)置相應(yīng)的職能部門，實(shí)行主管人員統(tǒng)一指揮和職能部門專業(yè)指導(dǎo)相結(jié)合的組織形式(如圖1—2所示)。其特點(diǎn)是各級主管人員直接指揮，職能機(jī)構(gòu)是直線行政主管的參謀。職能機(jī)構(gòu)對下面直線部門一般不能下達(dá)指揮命令和工作指示，只是起業(yè)務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)督作用。這種組織形式是目前物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置中普遍采用的一種形式。
      (1)主要優(yōu)點(diǎn)：加強(qiáng)了專業(yè)管理的職能，適應(yīng)涉及面廣、技術(shù)復(fù)雜、服務(wù)多樣化、管理綜合性強(qiáng)的物業(yè)管理企業(yè)。
      (2)主要缺點(diǎn)：機(jī)構(gòu)人員較多，成本較高；橫向協(xié)調(diào)困難，容易造成扯皮，降低工作效率。
      (三)事業(yè)部制
      事業(yè)部制是較為現(xiàn)代的一種組織形式，是管理產(chǎn)品種類復(fù)雜、產(chǎn)品差別很大的大型集團(tuán)公司所采用的一種組織形式(如圖l—3所示)。這類集團(tuán)公司按產(chǎn)品、地區(qū)或市場將公司分成幾個相對獨(dú)立的單位，即事業(yè)部。這種組織形式的主要特點(diǎn)有：一是實(shí)行分權(quán)管理，將政策制訂和行政管理分開；二是每個事業(yè)部都是一個利潤中心，實(shí)行獨(dú)立核算和自負(fù)盈虧。這種形式一般多由那些規(guī)模大、物業(yè)種類繁多、經(jīng)營業(yè)務(wù)復(fù)雜多樣的大型綜合型物業(yè)管理公司借鑒采用。
      (1)主要優(yōu)點(diǎn)：一是強(qiáng)化了決策機(jī)制，使公司最高領(lǐng)導(dǎo)擺脫了繁雜的行政事務(wù)，著重于公司重大事情的決策；二是能調(diào)動各事業(yè)部門的積極性、責(zé)任心和主動性，增強(qiáng)
      了企業(yè)的活力；三是促進(jìn)了內(nèi)部的競爭，提高了公司的效率和效益；四是有利于復(fù)合型人才的考核培養(yǎng)，便于優(yōu)秀人才脫穎而出。
      (2)主要缺點(diǎn)：事業(yè)部之間的協(xié)調(diào)困難，機(jī)構(gòu)重疊，人員過多。
      (四)矩陣制
      矩陣制是在傳統(tǒng)的直線職能制縱向領(lǐng)導(dǎo)系統(tǒng)的基礎(chǔ)上，按照業(yè)務(wù)內(nèi)容、任務(wù)或項(xiàng)目劃分而建立橫向領(lǐng)導(dǎo)系統(tǒng)，縱橫交叉，構(gòu)成矩陣的形式(如圖1—4所示)。其特點(diǎn)是在同一組織中既設(shè)置縱向的職能部門，又建立橫向的管理系統(tǒng)；參加項(xiàng)目的成員受雙重領(lǐng)導(dǎo)，既受所屬職能部門的領(lǐng)導(dǎo)，又受項(xiàng)目組的領(lǐng)導(dǎo)。
      (1)主要優(yōu)點(diǎn)：一是加強(qiáng)了各職能部門之間的橫向聯(lián)系，充分利用了人力資源；二是有利于調(diào)動各方工作積極性，解決處理各自責(zé)任范圍內(nèi)的問題；三是具有較強(qiáng)的機(jī)動性和適應(yīng)性。
      (2)主要缺點(diǎn)：一是組織結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性較差，機(jī)構(gòu)人員較多，容易形成多頭領(lǐng)導(dǎo)；二是部門之間關(guān)系復(fù)雜，協(xié)調(diào)工作量比較大，處理不當(dāng)容易產(chǎn)生矛盾。
      二、物業(yè)管理企業(yè)組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的影響因素（了解）
      (一)企業(yè)戰(zhàn)略因素
      戰(zhàn)略是為實(shí)現(xiàn)組織目標(biāo)而制訂的產(chǎn)業(yè)定位和發(fā)展方向。組織機(jī)構(gòu)與組織戰(zhàn)略密切相關(guān)，一方面組織戰(zhàn)略要受到現(xiàn)實(shí)組織機(jī)構(gòu)的影響；另一方面，當(dāng)組織戰(zhàn)略發(fā)生了重大變化時，組織機(jī)構(gòu)應(yīng)作相應(yīng)的調(diào)整，以支持組織戰(zhàn)略的變化。
      (二)外部環(huán)境因素
      外部環(huán)境主要包括物業(yè)管理的行業(yè)特點(diǎn)、人力資源條件、產(chǎn)品特點(diǎn)、客戶、市場特點(diǎn)、物業(yè)管理的政策法規(guī)和宏觀經(jīng)濟(jì)形勢等因素。在設(shè)計(jì)組織機(jī)構(gòu)時要考慮外部環(huán)境及其穩(wěn)定性。外部環(huán)境越復(fù)雜、多變，組織機(jī)構(gòu)就越應(yīng)該強(qiáng)調(diào)其適應(yīng)性，以便采取多種對策來消除外部環(huán)境對企業(yè)的不利影響。
      (三)技術(shù)因素
      技術(shù)因素主要指包括設(shè)備、技術(shù)、管理知識在內(nèi)的廣義技術(shù)概念。一方面，組織活動需要利用技術(shù)來進(jìn)行；另一方面，技術(shù)及設(shè)備水平影響組織活動，亦影響職責(zé)劃分、崗位設(shè)置及素質(zhì)要求。
      (四)組織規(guī)模及所處階段
      組織規(guī)模直接影響到組織機(jī)構(gòu)的管理層次、集權(quán)程度、規(guī)范化及制度化；組織規(guī)模比較大的企業(yè)，工作專門化、部門化的程度較高。企業(yè)所處的發(fā)展階段不同，面臨的主要任務(wù)和目標(biāo)也有所不同，組織機(jī)構(gòu)也應(yīng)有所差異。
      三、物業(yè)管理企業(yè)組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的要求（了解）(一)按照規(guī)模、任務(wù)設(shè)置
      物業(yè)管理企業(yè)在設(shè)置組織機(jī)構(gòu)時，一方面應(yīng)考慮管理的規(guī)模，一般而言，管理面積越大，員工越多，劃分的管理層次就越多，部門和職能設(shè)置就越全面，分工越精細(xì)；另一方面，在保證關(guān)鍵職能的基礎(chǔ)上，又應(yīng)適當(dāng)減少部門劃分，或者將幾個相關(guān)的部門合并成一個綜合部門，采用一專多能、一職多責(zé)的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置方式。物業(yè)管理企業(yè)的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置要服從企業(yè)的任務(wù)和目標(biāo)，根據(jù)物業(yè)管理模式的任務(wù)和目標(biāo)的不同，組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的重點(diǎn)也應(yīng)該有所區(qū)別。
      (二)統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分層管理
      物業(yè)管理企業(yè)各部門和項(xiàng)目應(yīng)有明確的分工，把企業(yè)的任務(wù)和目標(biāo)進(jìn)行層層分解，落實(shí)到每個職能部門和項(xiàng)目，有效控制管理行為，實(shí)現(xiàn)集權(quán)與分權(quán)相結(jié)合。物業(yè)管理企業(yè)無論進(jìn)行怎樣的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置，都要服從統(tǒng)一指揮的原則，即企業(yè)的各個機(jī)構(gòu)在公司的總體發(fā)展戰(zhàn)略和方針的指導(dǎo)下，服從上級的命令和指揮。這樣才能避免多頭領(lǐng)導(dǎo)和多頭指揮，保證政令暢通，提高管理工作的效率和效果。
      (三)分工協(xié)作
      在物業(yè)管理企業(yè)中，應(yīng)加強(qiáng)上下級之間縱向協(xié)作，改善各職能部門、各項(xiàng)目、各崗位之間的橫向協(xié)作關(guān)系。物業(yè)管理企業(yè)組織結(jié)構(gòu)的劃分包括管理層次的劃分、部門的劃分和職權(quán)的劃分。各層級、部門和職位之間要有專業(yè)的部門或人員來管理和負(fù)責(zé)，各部門和人員之間又應(yīng)該保持相互協(xié)作關(guān)系。
      (四)精干、高效、靈活
      物業(yè)管理企業(yè)組織機(jī)構(gòu)在精簡、精干、高效的同時，還應(yīng)根據(jù)企業(yè)外部環(huán)境的變化和企業(yè)內(nèi)部業(yè)務(wù)發(fā)展的需要，及時作出必要的調(diào)整。
      四、物業(yè)管理企業(yè)的機(jī)構(gòu)設(shè)置（掌握）
      物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模較大、管理的物業(yè)較多時，企業(yè)的總體結(jié)構(gòu)可分為兩級：企業(yè)總部和各項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)(也有稱管理處、服務(wù)中心或服務(wù)處的)。在企業(yè)總部可以設(shè)置若干職能部門，分管各項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)的不同業(yè)務(wù)；項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)具體管理服務(wù)操作。
      一般情況下，企業(yè)職能機(jī)構(gòu)及其職責(zé)，主要包括以下內(nèi)容：
      (一)總經(jīng)理室
      總經(jīng)理室一般設(shè)總經(jīng)理和若干副總經(jīng)理及“三師”(總會計(jì)師、總經(jīng)濟(jì)師、總工程師等)，部分企業(yè)還設(shè)有總經(jīng)理
      助理，他們共同構(gòu)成企業(yè)的決策層，對企業(yè)的重大問題作出決策。
      (二)人力資源部
      人力資源部的主要職責(zé)包括：制訂企業(yè)各項(xiàng)人力資源管理制度，編制人力資源發(fā)展和培訓(xùn)計(jì)劃，優(yōu)化人力資源結(jié)構(gòu)和人力資源配置，設(shè)計(jì)實(shí)施薪酬管理方案，完成人員招募、任免、調(diào)配、考核、獎懲、培訓(xùn)、解聘、辭退等工作。
      (三)行政管理部
      行政管理部的主要職責(zé)包括：編制實(shí)施行政管理、企業(yè)文化建設(shè)、品牌管理和信息化建設(shè)的規(guī)劃和預(yù)算，建立相關(guān)規(guī)章制度、管理標(biāo)準(zhǔn)和工作標(biāo)準(zhǔn)，完成企業(yè)日常行政管理、企業(yè)文化和社區(qū)文化建設(shè)、品牌策劃、后勤保障、內(nèi)部信息管理、信息化建設(shè)、對外事務(wù)的聯(lián)絡(luò)等工作。
      (四)財務(wù)部
      財務(wù)部的主要職責(zé)包括：堅(jiān)持原則，遵守財經(jīng)紀(jì)律，執(zhí)行財務(wù)規(guī)章制度；編制財務(wù)計(jì)劃，做好財務(wù)核算、成本控制、預(yù)算和決算管理、財務(wù)分析和財務(wù)管理等工作；督促檢查各項(xiàng)目的財務(wù)收支情況，監(jiān)督資金和資產(chǎn)的安全運(yùn)作，增收節(jié)支；定期向總經(jīng)理室匯報財務(wù)收支情況。
      (五)品質(zhì)管理部
      品質(zhì)管理部的主要職責(zé)包括：企業(yè)質(zhì)量管理體系運(yùn)行和維護(hù)，各物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)品質(zhì)監(jiān)督，客戶滿意度評價及監(jiān)督，管理評審，協(xié)助新物業(yè)項(xiàng)目建立質(zhì)量管理體系，外部質(zhì)量審核的協(xié)調(diào)，內(nèi)部服務(wù)品質(zhì)審核的組織協(xié)調(diào)，客戶服務(wù)監(jiān)督管理，客戶關(guān)系管理，客戶投訴處理，客戶滿意度評價等。
      (六)市場拓展部
      市場拓展部的主要職責(zé)包括：物業(yè)管理市場調(diào)查研究，物業(yè)管理市場拓展，物業(yè)項(xiàng)目可行性研究分析，制作標(biāo)書，投標(biāo)管理，新接管物業(yè)項(xiàng)目前期介入管理的組織和協(xié)調(diào)，顧問項(xiàng)目管理與協(xié)調(diào)等。
      (七)經(jīng)營管理部
      經(jīng)營管理部的主要職責(zé)包括：制訂和分解企業(yè)經(jīng)營計(jì)劃和經(jīng)營目標(biāo)，制訂物業(yè)項(xiàng)目考核體系、考核指標(biāo)和標(biāo)準(zhǔn)，組織對各物業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行目標(biāo)考核等。
      (八)工程管理部
      工程管理部的主要職責(zé)包括：工程維修和運(yùn)行保障，合格工程維修分包商評審；各項(xiàng)維修保養(yǎng)工程和工程改造項(xiàng)目招投標(biāo)、預(yù)算及審價、合同評審工作，為各物業(yè)項(xiàng)目提供工程技術(shù)支持、工程設(shè)備運(yùn)行和維修評審，支持新項(xiàng)目做好新接管物業(yè)的移交、驗(yàn)收和工程管理，負(fù)責(zé)或參與有關(guān)工程設(shè)備管理文件的編制等。
      (九)安全管理部
      安全管理部的主要職責(zé)包括：各物業(yè)項(xiàng)目安全管理監(jiān)督控制、安全管理指導(dǎo)的統(tǒng)籌安排、安全檢查的統(tǒng)籌安排、安全管理評審、新項(xiàng)目安全管理支持和協(xié)助、負(fù)責(zé)或參與有關(guān)標(biāo)書安全管理文件的編制等；具體負(fù)責(zé)公司安全
      管理制度及工作計(jì)劃的制訂與實(shí)施，并監(jiān)督、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和考核各項(xiàng)月的執(zhí)行情況；完成安全巡查、安全投訴處理、定期消防安全檢查等工作；協(xié)助項(xiàng)目對重大安全事故或突發(fā)事件的調(diào)查和處理。
      (十)環(huán)境管理部
      環(huán)境管理部的主要職責(zé)包括：負(fù)責(zé)清潔、綠化管理，保持環(huán)境衛(wèi)生，實(shí)施企業(yè)對清潔和綠化分包方監(jiān)管等；具體負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督各項(xiàng)目清潔綠化日常維護(hù)保養(yǎng)工作；負(fù)責(zé)對承包方的監(jiān)督檢查與考核；負(fù)責(zé)制訂公共環(huán)境衛(wèi)生防護(hù)的各類管理措施，組織編制并實(shí)施項(xiàng)目清潔綠化的大、中型維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃。
      復(fù)習(xí)思考題
      1．簡述物業(yè)管理企業(yè)的概念、特征。
      2．簡述物業(yè)管理企業(yè)的類型。
      3．物業(yè)管理企業(yè)注冊登記包含哪些要點(diǎn)?
      4．物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)分為哪些等級?應(yīng)由哪些機(jī)構(gòu)頒發(fā)相應(yīng)的資質(zhì)證書?  5．新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)在資質(zhì)申報時應(yīng)提供哪些資料?  6．簡述設(shè)置物業(yè)管理企業(yè)組織機(jī)構(gòu)的要求。
      7．簡述物業(yè)管理企業(yè)組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的影響因素。
      8．簡述直線職能式組織機(jī)構(gòu)的主要優(yōu)缺點(diǎn)。
      第3講講義
      內(nèi)容提要
      一、內(nèi)容提要
      1．物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)及其特點(diǎn)
      2．物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的原則與要求
      3．物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的策劃與實(shí)施  4．物業(yè)管理招標(biāo)的類型
      5．物業(yè)管理招標(biāo)的方式
      6．物業(yè)管理招標(biāo)的內(nèi)容
      7．物業(yè)管理招標(biāo)的條件與程序
      8．物業(yè)管理投標(biāo)的條件
      9．物業(yè)管理投標(biāo)的程序
      10．物業(yè)管理投標(biāo)的策略技巧
      11．制定物業(yè)管理方案
      (1)制定物業(yè)管理方案的一般程序
      (2)制定物業(yè)管理方案的要求
      (3)物業(yè)管理方案的基本內(nèi)容
      (4)制定物業(yè)管理方案的要點(diǎn)及方法
      二、考試目的和考試要求
      本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)相關(guān)法規(guī)和物業(yè)管理招投標(biāo)內(nèi)容、步驟、要求，以及物業(yè)管理方案編寫等知識的掌握程度和綜合運(yùn)用能力。
      考試基本要求
      掌握：物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)相關(guān)法規(guī)，物業(yè)管理招、投標(biāo)的內(nèi)容、步驟和要求，物業(yè)管理投標(biāo)文件及方案的編寫。
      熟悉：物業(yè)管理招標(biāo)的條件和程序，投標(biāo)的策略和技巧。
      了解：物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的基本要求與原則。
      考題類型要求
      本部分考題類型為：單項(xiàng)選擇題、多項(xiàng)選擇題、綜合分析題(注：要根據(jù)考試大綱要求來定)。
      物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的內(nèi)容與形式
      物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)是招標(biāo)投標(biāo)雙方運(yùn)用價值規(guī)律和市場競爭機(jī)制，通過規(guī)范有序的招標(biāo)投標(biāo)行為確定物業(yè)管理權(quán)的活動。物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)，是我國物業(yè)管理發(fā)展的必然產(chǎn)物，也是行業(yè)發(fā)展日趨成熟的體現(xiàn)。
      物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)與其他行業(yè)相比，具有一定的自身特點(diǎn)。本章擬從物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的概念入手，對物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的內(nèi)容、形式以及招標(biāo)投標(biāo)策劃與實(shí)施，物業(yè)管理方案的制作等方面分別予以闡述。
      第一節(jié) 物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的內(nèi)容與形式
      一、物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的概念
      首先，要將招標(biāo)和投標(biāo)加以區(qū)分。
      (一)物業(yè)管理招標(biāo)
      1．物業(yè)管理招標(biāo)的概念
      物業(yè)管理招標(biāo)，是物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品預(yù)購的一種交易方式，即由物業(yè)的建設(shè)單位、業(yè)主大會或物業(yè)所有權(quán)人(以下簡稱招標(biāo)人)根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容，制訂符合其管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件，由多家物業(yè)管理企業(yè)或?qū)I(yè)管理公司參與競投，從中選擇最符合條件的競投者，并與之訂立物業(yè)管理服務(wù)合同的一種交易行為。
      在我國全面實(shí)施市場經(jīng)濟(jì)體制的環(huán)境下，通過市場競爭機(jī)制來篩選物業(yè)管理企業(yè)已經(jīng)形成氛圍，越來越多的企業(yè)會通過招投標(biāo)這種方式獲得對物業(yè)實(shí)施服務(wù)管理的機(jī)會。
      2．物業(yè)管理招標(biāo)主體
      物業(yè)管理招標(biāo)的主體一般是物業(yè)的建設(shè)單位、業(yè)主大會(單一業(yè)主)、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人(政府機(jī)關(guān)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)部門)。
      在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前的前期物業(yè)管理活動中，由物業(yè)建設(shè)單位負(fù)責(zé)物業(yè)管理服務(wù)的招標(biāo)組織工作；業(yè)主大會已經(jīng)成立的，由業(yè)主大會負(fù)責(zé)實(shí)施物業(yè)管理的招標(biāo)組織工作。
      一些重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施或大型公用設(shè)施的物業(yè)(如機(jī)場、碼頭、醫(yī)院、學(xué)校、口岸、政府辦公樓等)，其產(chǎn)權(quán)人多為政府的國有資產(chǎn)管理部門，此類型物業(yè)的招標(biāo)必須經(jīng)國有資產(chǎn)管理部門或相關(guān)產(chǎn)權(quán)部門的批準(zhǔn)，一般由產(chǎn)權(quán)人或管理使用單位、政府采購中心等作為招標(biāo)人組織招標(biāo)。
      (二)物業(yè)管理投標(biāo)
      1．物業(yè)管理投標(biāo)的概念
      物業(yè)管理投標(biāo)，是對物業(yè)管理招標(biāo)的響應(yīng)，是指符合招標(biāo)條件的物業(yè)管理企業(yè)，根據(jù)招標(biāo)文件中確定的各項(xiàng)管理服務(wù)要求與標(biāo)準(zhǔn)，編制投標(biāo)文件，參與投標(biāo)競爭的行為。
      2．物業(yè)管理投標(biāo)的主體
      物業(yè)管理投標(biāo)的主體一般是指具有符合招標(biāo)條件的物業(yè)管理企業(yè)或?qū)I(yè)管理公司(以下簡稱投標(biāo)人)。
      專業(yè)管理公司通常是指具備一定資質(zhì)、能承接物業(yè)管理專項(xiàng)服務(wù)的專業(yè)化企業(yè)，如電梯(安裝、維修)專業(yè)公司、樓宇設(shè)備專業(yè)公司、清潔衛(wèi)生專業(yè)公司、園林綠化專業(yè)公司等。
      就整體的物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目而言，投標(biāo)的主體必須是具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理公司。但市場上也存在將一個整體的物業(yè)管理項(xiàng)目按內(nèi)容進(jìn)行分項(xiàng)投標(biāo)的情況，參與投標(biāo)的不僅有物業(yè)管理企業(yè)，也有相應(yīng)的專業(yè)管理公司。
      二、物業(yè)管理招標(biāo)的類型
      (一)按物業(yè)類型劃分
      根據(jù)物業(yè)的不同類型，可以將物業(yè)管理招標(biāo)分為住宅項(xiàng)目招標(biāo)和非住宅項(xiàng)目招標(biāo)兩大類。其中的非住宅類項(xiàng)目可分為商業(yè)區(qū)、寫字樓、工業(yè)區(qū)、公用基礎(chǔ)設(shè)施(如機(jī)場、醫(yī)院、地鐵、學(xué)校、碼頭、步行街)等。
      (二)按項(xiàng)目服務(wù)內(nèi)容的實(shí)施劃分
      根據(jù)物業(yè)管理項(xiàng)目的服務(wù)內(nèi)容和招標(biāo)人的不同要求，可以將物業(yè)管理投標(biāo)分為整體物業(yè)管理項(xiàng)目的招標(biāo)、單項(xiàng)服務(wù)項(xiàng)目的招標(biāo)和分階段項(xiàng)目的招標(biāo)等類型。
      如規(guī)劃用地為54萬m2的某大學(xué)城的物業(yè)管理項(xiàng)目，其招標(biāo)單位將該項(xiàng)目的房屋本體與設(shè)施設(shè)備的維護(hù)管理、清潔衛(wèi)生、環(huán)境綠化、綜合服務(wù)等項(xiàng)目分別招標(biāo)；在房屋本體與設(shè)施設(shè)備的維護(hù)管理這一單項(xiàng)招標(biāo)中，又將重要設(shè)備如電梯、空調(diào)冷水機(jī)組的管理分離出來，另行由招標(biāo)方負(fù)責(zé)指定專業(yè)公司作為分包商；在清潔衛(wèi)生、環(huán)境綠化分項(xiàng)的招標(biāo)中，不僅有具有專業(yè)資質(zhì)的物業(yè)管理公司參與，也有清潔、綠化等專業(yè)公司參與。
      (三)按招標(biāo)主體的類型劃分
      根據(jù)物業(yè)管理招標(biāo)主體的不同，可以將物業(yè)管理招標(biāo)分為物業(yè)建設(shè)單位為主體的招標(biāo)、業(yè)主大會(或單一業(yè)主)為主體的招標(biāo)、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人為主體的招標(biāo)等類型。
      前期物業(yè)管理一般以物業(yè)建設(shè)單位為招標(biāo)主體；物業(yè)管理正常運(yùn)作后，一般以業(yè)主大會為招標(biāo)主體；若物業(yè)性質(zhì)為重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施或大型公用設(shè)施、政府辦公設(shè)施，招標(biāo)主體則為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、管理使用單位或政府采購中心。
      (四)按項(xiàng)目服務(wù)的方式劃分
      根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)的方式不同，物業(yè)管理招標(biāo)可以分為全權(quán)管理項(xiàng)目招標(biāo)、顧問項(xiàng)目招標(biāo)等類型。
      三、物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的特點(diǎn)
      (1)由于物業(yè)管理是綜合性的服務(wù)，服務(wù)內(nèi)容的涵蓋范圍和領(lǐng)域較廣，甚至在一個項(xiàng)目中有時會出現(xiàn)幾種不同類
      型的物業(yè)，并要求投標(biāo)人提供綜合性的管理服務(wù)，因此，物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)具有明顯的綜合性特點(diǎn)。如高校物業(yè)項(xiàng)目或大型社區(qū)物業(yè)項(xiàng)目，由于其物業(yè)涉及住宅、公寓、辦公樓、教學(xué)樓、商業(yè)服務(wù)區(qū)、工業(yè)區(qū)(校辦企業(yè))等，一般具有地域廣、物業(yè)類型多、服務(wù)領(lǐng)域廣等特點(diǎn)，因此，要求投標(biāo)方所提供的服務(wù)具有綜合性。
      (2)由于我國幅員遼闊，人口眾多，各地經(jīng)濟(jì)、地理、人文等方面不盡相同，不同地區(qū)的人們對物業(yè)管理的認(rèn)知水平、消費(fèi)觀念、需求標(biāo)準(zhǔn)存在著較大差異；同時，由于物業(yè)類型的不同，招標(biāo)人對項(xiàng)目招標(biāo)的條件和對投標(biāo)人的要求就會不同，因此，投標(biāo)人在分析和策劃投標(biāo)活動時應(yīng)該根據(jù)具體情況采取有差異的方式和策略。
      (3)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)具有一定的行業(yè)特殊性，主要體現(xiàn)在以下兩個方面：
      一是招標(biāo)主體的特殊性。首先，物業(yè)管理招標(biāo)主體可以是業(yè)主大會(或單一業(yè)主)、建設(shè)單位、政府機(jī)關(guān)(或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人)或事業(yè)單位，因此，即使是同一類型的物業(yè)，也會因產(chǎn)權(quán)人的身份不同而致使招標(biāo)的主體也不同。其次，同一物業(yè)在投入使用前后招標(biāo)主體也會發(fā)生改變，如建設(shè)期間和成立業(yè)主大會之前由建設(shè)單位作為招標(biāo)主體；成立業(yè)主大會后則改由業(yè)主大會為招標(biāo)主體。再次，對于公用設(shè)施和政府物業(yè)，由于其產(chǎn)權(quán)人多為政府資產(chǎn)管理部門，因此，該類物業(yè)的物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)，須由其產(chǎn)權(quán)人組織，若由使用人組織，則須經(jīng)產(chǎn)權(quán)部門的授權(quán)委托。
      二是物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容的特殊性。物業(yè)管理不同于一般服務(wù)業(yè)，是具有社會公共服務(wù)和個體服務(wù)特征的群體服務(wù)，提供的是全天候、不間斷、全方位和多層次的服務(wù)產(chǎn)品，因此，物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的內(nèi)容也因產(chǎn)品服務(wù)對象、服務(wù)需求和服務(wù)內(nèi)容而具有相對不確定性。
      四、物業(yè)管理招標(biāo)的方式
      (一)公開招標(biāo)
      公開招標(biāo)是指招標(biāo)人通過公共媒介發(fā)布招標(biāo)公告，邀請所有符合投標(biāo)條件的物業(yè)管理企業(yè)參加投標(biāo)的招標(biāo)方式。
      招標(biāo)人采取公開招標(biāo)方式的，首先應(yīng)依法發(fā)布招標(biāo)公告。招標(biāo)公告必須載明招標(biāo)人的名稱和地址、招標(biāo)項(xiàng)目的基本情況和獲取招標(biāo)文件的辦法等具體事項(xiàng)。招標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)明確開標(biāo)日期、時間和地點(diǎn)。凡愿意參加投標(biāo)的單位，可以按指明的方式領(lǐng)取或購買有關(guān)資料，接受按規(guī)定程序進(jìn)行的評選，有的招標(biāo)還設(shè)定預(yù)選和人圍程序等。
      公開招標(biāo)的主要特點(diǎn)是招標(biāo)人以公開的方式邀請不確定的法人組織參與投標(biāo)，招標(biāo)程序和中標(biāo)結(jié)果公開，評選條件及程序是預(yù)先設(shè)定的，且不允許在程序啟動后單方面變更。
      (二)邀請招標(biāo)
      邀請招標(biāo)，也稱作有限競爭性招標(biāo)或選擇性招標(biāo)，是指招標(biāo)人預(yù)先選擇若干有能力的企業(yè)，直接向其發(fā)出投標(biāo)邀請的招標(biāo)方式。
      采取邀請招標(biāo)方式的招標(biāo)人，在投標(biāo)邀請和招標(biāo)文件上應(yīng)明確招標(biāo)人的名稱和地址，招標(biāo)項(xiàng)目的基本情況和獲取招標(biāo)文件的辦法，以及開標(biāo)日期、時間和地點(diǎn)等具體事項(xiàng)。邀請招標(biāo)的實(shí)施程序?qū)γ恳粋€預(yù)定的投標(biāo)人都是公開的，因此具備一定的公開性。
      采用邀請招標(biāo)方式的招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)慎重選擇參選的投標(biāo)人，尤其是重點(diǎn)考察投標(biāo)單位當(dāng)前和過去的財務(wù)狀況、近期內(nèi)承接同類項(xiàng)目的管理水平、是否具有管理經(jīng)驗(yàn)．在本地區(qū)或同行業(yè)的信譽(yù)度、對招標(biāo)項(xiàng)目的綜合承擔(dān)能力等。招標(biāo)人只有對投標(biāo)人在數(shù)量和質(zhì)量上進(jìn)行合理的篩選，才能確保邀請招標(biāo)的最終成功。
      邀請招標(biāo)的主要特點(diǎn)是招標(biāo)人不使用公開的公告方式，投標(biāo)人是特定的，即只有接受邀請的企業(yè)才是合格的投標(biāo)人，投標(biāo)人的數(shù)量有限。
      五、物業(yè)管理招標(biāo)的內(nèi)容（掌握）(一)早期介入和前期物業(yè)管理階段的招標(biāo)內(nèi)容
      早期介入階段主要是指物業(yè)開發(fā)設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、竣工驗(yàn)收階段，前期物業(yè)管理階段是指從入住到業(yè)主大會聘請物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)日常管理前的階段。在早期介入和前期物業(yè)管理階段，要求提供相應(yīng)物業(yè)管理服務(wù)的主要招標(biāo)內(nèi)容有：
      (1)對投標(biāo)物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)提供專業(yè)的合理化建議；
      (2)對投標(biāo)物業(yè)設(shè)施配備的合理性及建筑材料選用提供專業(yè)意見；
      (3)對投標(biāo)物業(yè)的建筑設(shè)計(jì)、施工是否符合后期物業(yè)管理的需要提供專業(yè)意
      見并對現(xiàn)場進(jìn)行必要監(jiān)督；
      (4)提出投標(biāo)物業(yè)的其他管理建議；
      (5)參與物業(yè)的竣工驗(yàn)收，并提出相應(yīng)整改意見；
      (6)設(shè)計(jì)物業(yè)管理模式，制訂員工培訓(xùn)計(jì)劃；
      (7)對經(jīng)營性物業(yè)進(jìn)行經(jīng)營策劃，制訂租賃策略方案和宣傳推廣方案；
      (8)建立服務(wù)系統(tǒng)和服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，制訂物業(yè)管理方案；
      (9)辦理移交接管，對業(yè)主入住、裝修實(shí)施管理和服務(wù)。
      (注：具體闡述詳見相關(guān)章節(jié)。)(二)常規(guī)物業(yè)管理招標(biāo)內(nèi)容
      常規(guī)物業(yè)管理要求提供的相關(guān)服務(wù)的主要內(nèi)容有：
      (1)項(xiàng)目機(jī)構(gòu)的建立與日常運(yùn)作機(jī)制的建立，包括機(jī)構(gòu)設(shè)置、崗位安排、管理制度等；
      (2)房屋及共用設(shè)施設(shè)備的管理；
      (3)環(huán)境與公共秩序的管理，包括清潔衛(wèi)生、環(huán)境綠化養(yǎng)護(hù)、停車場及安全防范等；
      (4)客戶管理、客戶服務(wù)和便民措施；
      (5)精神文明建設(shè)；
      (6)物業(yè)的租賃經(jīng)營；
      (7)財務(wù)管理，包括對物業(yè)服務(wù)費(fèi)和專項(xiàng)維修資金的使用和管理。
      (三)物業(yè)管理招標(biāo)中管理方式的確定
      物業(yè)管理項(xiàng)目的承接有全方位服務(wù)型管理、顧問服務(wù)型
      管理和合資合作等三種方式。
      (1)所謂全方位服務(wù)型管理方式，是指招標(biāo)人聘請物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)對招標(biāo)物業(yè)進(jìn)行全方位的常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)，由物業(yè)管理企業(yè)自行負(fù)責(zé)組織實(shí)施和運(yùn)作，招標(biāo)人只負(fù)責(zé)對管理服務(wù)的質(zhì)量和效果進(jìn)行綜合測評。
      (2)所謂顧問服務(wù)型管理方式，是指由物業(yè)管理企業(yè)派駐相應(yīng)的管理小組，對招標(biāo)人的前期物業(yè)管理或全方位的常規(guī)物業(yè)管理進(jìn)行顧問指導(dǎo)服務(wù)，日常運(yùn)作完全由招標(biāo)人(或原有的管理方)自行負(fù)責(zé)。顧問服務(wù)管理方式實(shí)際上是咨詢服務(wù)的一種延伸。
      (3)所謂合資合作方式，是指招標(biāo)投標(biāo)雙方就招標(biāo)物業(yè)的常規(guī)物業(yè)管理、物業(yè)經(jīng)營等內(nèi)容采取合資合作的方式，一般適用于大型的綜合性物業(yè)、經(jīng)營型物業(yè)或招標(biāo)人有下屬物業(yè)管理企業(yè)的情況。
      物業(yè)管理方式一般由招標(biāo)人在招標(biāo)文件中明確規(guī)定項(xiàng)目所采取的方式，招標(biāo)人也可以要求投標(biāo)人根據(jù)物業(yè)的實(shí)際情況選擇確定一種方式。
      如在北京市某綜合辦公樓的物業(yè)管理招標(biāo)活動中，項(xiàng)目的建筑面積為94000m2，招標(biāo)內(nèi)容為前期物業(yè)管理和全方位常規(guī)物業(yè)管理兩項(xiàng)，招標(biāo)方式為公開招標(biāo)。在管理方式的確定上，招標(biāo)人提出了上述三種方式，要求投標(biāo)人依據(jù)招標(biāo)物業(yè)的現(xiàn)狀和投標(biāo)人自身的經(jīng)驗(yàn)、優(yōu)勢，選擇最適合招標(biāo)物業(yè)的管理方式，并提出相應(yīng)的管理方案。（練習(xí)：以這一段內(nèi)容為素材簡單練習(xí)方案的編寫）物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的基本要求與原則
      第二節(jié) 物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的策劃與實(shí)施
      一、物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的基本要求與原則（了解）
      注意：分別站在招標(biāo)方、投標(biāo)方的角度提出要求。
      (一)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的基本要求
      (1)：遵守法律法規(guī)：參與招標(biāo)投標(biāo)的雙方應(yīng)根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定組織物業(yè)管理的招標(biāo)投標(biāo)活動，即對招標(biāo)投標(biāo)方的資格認(rèn)定以及招標(biāo)投標(biāo)的具體實(shí)施程序等，都必須符合相關(guān)法律法規(guī)的要求，并接受有關(guān)部門的監(jiān)督與管理。物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的法律依據(jù)主要有《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》及各地方的相關(guān)法規(guī)政策規(guī)定。
      (2)：考慮市場需求：在物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)過程中，無論是招標(biāo)方還是投標(biāo)方都應(yīng)該充分考慮市場要素。招標(biāo)方應(yīng)在充分了解和掌握物業(yè)管理市場信息的基礎(chǔ)上確定招標(biāo)方式和招標(biāo)內(nèi)容，選擇投標(biāo)企業(yè)的范圍，決定中標(biāo)結(jié)果，確保招標(biāo)的順利實(shí)施；投標(biāo)方應(yīng)在充分把握招標(biāo)投標(biāo)活動的信息與動態(tài)變化的前提下，對投標(biāo)項(xiàng)目的可行性和項(xiàng)目外部環(huán)境和條件等方面進(jìn)行綜合評估，策劃組織投標(biāo)活動，確保投標(biāo)的成功。
      (3)：根據(jù)實(shí)際需要：招標(biāo)方應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況和業(yè)
      主(或物業(yè)使用人)的需求，選擇最適合項(xiàng)目運(yùn)作和業(yè)主(或物業(yè)使用人)需求的物業(yè)管理企業(yè)及服務(wù)；對投標(biāo)方而言，不僅要依據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況和業(yè)主(或物業(yè)使用人)的需求制訂符合項(xiàng)目要求的物業(yè)管理模式和運(yùn)作方案，還應(yīng)充分考慮項(xiàng)目運(yùn)作實(shí)施過程中潛在的風(fēng)險，在投標(biāo)策略方面也應(yīng)該結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)與企業(yè)自身的條件組織投標(biāo)活動。
      (4)：嚴(yán)格遵守程序：按照國際慣例和相關(guān)法律法規(guī)的要求，應(yīng)明確招標(biāo)投標(biāo)的相關(guān)程序和時間安排，確保招標(biāo)投標(biāo)活動順利實(shí)施。如組成評標(biāo)委員會的專家必須從政府專家?guī)熘谐槿?；招?biāo)人在發(fā)布招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請書的10日內(nèi)必須提交與招標(biāo)項(xiàng)目和招標(biāo)活動有關(guān)的資料，向項(xiàng)目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案等。
      (二)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的基本原則
      (1)物業(yè)管理招標(biāo)由招標(biāo)人依法組織實(shí)施。招標(biāo)人不得以不合理?xiàng)l件限制或者排斥潛在投標(biāo)人，不得對潛在投標(biāo)人進(jìn)行歧視待遇，不得對潛在投標(biāo)人提出與招標(biāo)物業(yè)管理項(xiàng)目實(shí)際要求不符的過高的資格等要求。
      (2)在評標(biāo)委員會的組成以及開標(biāo)；答辯、記分、評標(biāo)、定標(biāo)等程序和方法上，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵循相關(guān)法律、法規(guī)和招標(biāo)文件的要求，公正地對待每一個投標(biāo)單位，禁止任何人、任何單位在招標(biāo)投標(biāo)過程中利用特權(quán)或優(yōu)勢獲得不正當(dāng)利益。
      (3)招標(biāo)投標(biāo)活動中的條件、程序、方法、過程、結(jié)果及相關(guān)信息應(yīng)保持公開，而且是主動針對所有受眾的，應(yīng)使招標(biāo)投標(biāo)活動的每一個環(huán)節(jié)都保持高度透明，確保招標(biāo)投標(biāo)公平、公正地實(shí)施。
      (4)在物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)過程中，招標(biāo)投標(biāo)雙方應(yīng)該嚴(yán)格按照招標(biāo)投標(biāo)的程序要求和相關(guān)法律規(guī)范實(shí)施招標(biāo)投標(biāo)活動，實(shí)事求是，守信踐諾，準(zhǔn)確履行招標(biāo)投標(biāo)義務(wù)，具體表現(xiàn)在以下幾個方面：（可能的多選題）
      1)招標(biāo)人不得事先預(yù)定中標(biāo)單位或設(shè)定不公平條件，不得在招標(biāo)過程中以言行影響評標(biāo)委員會或協(xié)助某一投標(biāo)單位獲得競爭優(yōu)勢；
      2)招標(biāo)人不得違反規(guī)定拒絕與中標(biāo)人簽訂合同；
      3)投標(biāo)人不得與招標(biāo)人或其他投標(biāo)人串通投標(biāo)，損害國家利益、社會公共利益或者他人的合法權(quán)益；
      4)投標(biāo)人不得向招標(biāo)人或者評標(biāo)委員會成員行賄或以其他不正當(dāng)手段謀取中標(biāo)。
      二、物業(yè)管理招標(biāo)的條件與程序（熟悉）注意：區(qū)分招標(biāo)方和投標(biāo)方
      (一)物業(yè)管理招標(biāo)的條件
      1．主體條件
      招標(biāo)人為業(yè)主委員會的，須經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)，同時應(yīng)將招標(biāo)投標(biāo)的過程和結(jié)果及時向業(yè)主公開；招標(biāo)人為建設(shè)單位的，必須符合相應(yīng)的法律法規(guī)規(guī)定的其他條件；招標(biāo)項(xiàng)目為重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施或公用事業(yè)物業(yè)的，招標(biāo)人必須經(jīng)相關(guān)產(chǎn)權(quán)部門的批準(zhǔn)、授權(quán)。
      有能力組織和實(shí)施招標(biāo)活動的招標(biāo)人，可以自行組織實(shí)施招標(biāo)活動，也可以委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)辦理招標(biāo)事宜。
      (1)招標(biāo)人自行組織招標(biāo)。
      自行組織實(shí)施招標(biāo)活動的招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)成立專門的招標(biāo)組織，負(fù)責(zé)招標(biāo)活動的具體實(shí)施，審定招標(biāo)條件、標(biāo)底、評標(biāo)程序和定標(biāo)辦法等。
      自行組織物業(yè)管理招標(biāo)活動的招標(biāo)人應(yīng)具備以下條件：擁有與招標(biāo)項(xiàng)目相適應(yīng)的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、管理人員；具有編制招標(biāo)文件的能力；具有組織開標(biāo)、評標(biāo)及定標(biāo)的能力。
      (2)招標(biāo)人委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)辦理招標(biāo)。
      委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)招標(biāo)常見于公開招標(biāo)和大范圍邀請招標(biāo)。如2003年湖南省某政府物業(yè)、廣東省某政府物業(yè)等均采取的是委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行招標(biāo)的形式。由于招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)具有較強(qiáng)的專業(yè)水平、廣泛的市場信息和熟練的招標(biāo)投標(biāo)技巧，因此，這種招標(biāo)方式能夠提高招標(biāo)投標(biāo)工作的效率和質(zhì)量，使招標(biāo)機(jī)構(gòu)與投標(biāo)人之間信息充分對稱，有利于招標(biāo)人選擇最符合要求的物業(yè)管理企業(yè)。
      招標(biāo)人應(yīng)根據(jù)自己的意愿和物業(yè)自身情況選擇招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行招標(biāo)。招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)與招標(biāo)人之間僅限于委托代理的關(guān)系，因此，招標(biāo)代理人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)人委托的范圍內(nèi)辦理招標(biāo)事宜，并遵守有關(guān)針對招標(biāo)人的法規(guī)規(guī)定。
      2．項(xiàng)目條件
      按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》規(guī)定，住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；投標(biāo)人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。
      國家提倡建設(shè)單位通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。
      因此，必須通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的項(xiàng)目，僅為新開發(fā)的住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅；新開發(fā)的非住宅項(xiàng)月，以及業(yè)主入住后由業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)的情況下，既可采取招投標(biāo)方式，也可采取其他方式。
      (二)物業(yè)管理招標(biāo)的程序
      這一部分內(nèi)容，為了便于記憶，可以畫一個程序圖。
      1．成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組
      2．編制招標(biāo)文件
      3．公布招標(biāo)公告或發(fā)出投標(biāo)邀請書
      4．發(fā)放招標(biāo)文件
      5．投標(biāo)申請人的資格預(yù)審
      6．接受投標(biāo)文件
      7．成立評標(biāo)委員會
      8．開標(biāo)、評標(biāo)和中標(biāo)
      同時，在旁邊作一些補(bǔ)充資料。
      1．成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組  招標(biāo)人在政府房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)、監(jiān)督下，成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組，確定招標(biāo)方式、內(nèi)容、招標(biāo)條件和投標(biāo)企業(yè)的范圍，并對招標(biāo)過程中可能出現(xiàn)的問題和不確定的風(fēng)險進(jìn)行預(yù)測：制訂相應(yīng)的防范控制體系；編制招標(biāo)文件；發(fā)布招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請書；對投標(biāo)人進(jìn)行資格審查；向投標(biāo)人發(fā)放招標(biāo)文件和提供相關(guān)技術(shù)資料；組織投標(biāo)人現(xiàn)場踏勘和答疑；制訂標(biāo)底和評標(biāo)方法；發(fā)布中標(biāo)結(jié)果等。
      2．編制招標(biāo)文件
      招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理項(xiàng)目的特點(diǎn)和需要，在招標(biāo)前完成招標(biāo)文件的編制。
      招標(biāo)文件應(yīng)包括以下內(nèi)容：
      (1)招標(biāo)人及招標(biāo)項(xiàng)目簡介，包括招標(biāo)人名稱、地址、聯(lián)系方式、項(xiàng)目基本情況、物業(yè)管理用房的配備情況等；
      (2)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及要求，包括服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等；
      (3)對投標(biāo)人及投標(biāo)書的要求，包括投標(biāo)人的資格、投標(biāo)書的格式、主要內(nèi)容等；
      (4)評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評標(biāo)辦法；
      (5)招標(biāo)活動方案，包括招標(biāo)組織結(jié)構(gòu)、開標(biāo)時間及地點(diǎn)等；
      (6)物業(yè)服務(wù)合同的簽訂說明；
      (7)其他事項(xiàng)的說明及法律法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容。
      招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請書的10日前，提交與物業(yè)管理有關(guān)的物業(yè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的政府批件、招標(biāo)公告或者招標(biāo)邀請書、招標(biāo)文件和法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料，報物業(yè)項(xiàng)目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。
      3．公布招標(biāo)公告或發(fā)出投標(biāo)邀請書
      招標(biāo)人采取公開招標(biāo)方式的，應(yīng)通過公共媒介發(fā)布招標(biāo)公告，并同時在中國住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)和中國物業(yè)管理協(xié)會網(wǎng)上發(fā)布招標(biāo)公告。
      招標(biāo)公告應(yīng)當(dāng)載明招標(biāo)人的名稱和地址，招標(biāo)項(xiàng)目的基本情況以及獲取招標(biāo)文件的辦法等事項(xiàng)。
      招標(biāo)人采取邀請招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)向3個以上物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請書，投標(biāo)邀請書應(yīng)當(dāng)包含上述招標(biāo)公告載明的事項(xiàng)。
      4．發(fā)放招標(biāo)文件
      招標(biāo)文件的發(fā)放應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請函規(guī)定的時間、地點(diǎn)向投標(biāo)方提供，也可以通過網(wǎng)絡(luò)下載的方式進(jìn)行。除不可抗力的因素外，招標(biāo)人或招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)在發(fā)布招標(biāo)公告和發(fā)出投標(biāo)邀請函后不得終止招標(biāo)。
      在進(jìn)行規(guī)模較大、比較復(fù)雜的物業(yè)項(xiàng)目招標(biāo)時，通常由招標(biāo)人或招標(biāo)機(jī)構(gòu)在投標(biāo)人獲得招標(biāo)文件后，統(tǒng)一安排投標(biāo)人會議，即標(biāo)前會議。標(biāo)前會議一般安排在投標(biāo)物業(yè)現(xiàn)場，在投標(biāo)人進(jìn)行現(xiàn)場踏勘后召開，標(biāo)前會議的目的在于解答投標(biāo)人提出的各類問題。
      招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)確定投標(biāo)人編制投標(biāo)文件所需要的合理時間。公開招標(biāo)的物業(yè)管理項(xiàng)目，自招標(biāo)文件發(fā)出之日起至投標(biāo)人提交投標(biāo)文件截止之日止，最短不得少于20日。招標(biāo)人需要對已發(fā)出的招標(biāo)文件進(jìn)行必要的澄清或者修改的，應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件截止時間至少15日前，以書面形式通知所有的招標(biāo)文件收受人。該澄清或者修改的內(nèi)容為招標(biāo)文件的組成部分。
      5．投標(biāo)申請人的資格預(yù)審
      實(shí)行投標(biāo)資格預(yù)審的物業(yè)管理項(xiàng)目，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請書中載明資格預(yù)審的條件和獲取資格預(yù)審文件的辦法。資格預(yù)審文件一般應(yīng)當(dāng)包括資格預(yù)審申請書格式、申請人須知，以及需要投標(biāo)申請人提供的企業(yè)資質(zhì)文件、業(yè)績、技術(shù)裝備、財務(wù)狀況和擬派出的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人與主要管理人員的簡歷、業(yè)績等證明材料。
      經(jīng)資格預(yù)審后，公開招標(biāo)的招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請人發(fā)出資格預(yù)審合格通知書，告知獲取招標(biāo)文件的時間、地點(diǎn)和方法，并同時向不符合資格的投標(biāo)申請人告知資格預(yù)審結(jié)果。在資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請人過多時，可以由招標(biāo)人從中選擇不少于5家資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請人。
      6．接受投標(biāo)文件
      投標(biāo)人應(yīng)按照招標(biāo)文件規(guī)定的時間和地點(diǎn)接受投標(biāo)文件。投標(biāo)人在送達(dá)投標(biāo)文件時，招標(biāo)人應(yīng)檢驗(yàn)文件是否密封或送達(dá)時間是否符合要求，符合者發(fā)給回執(zhí)，否則招標(biāo)人有權(quán)拒絕或作為廢標(biāo)處理。投標(biāo)書遞交后，在投標(biāo)截止期限前，投標(biāo)人可以通過正式函件的形式調(diào)整報價及作補(bǔ)充說明。
      招標(biāo)人不得向他人透露已獲取招標(biāo)文件的潛在投標(biāo)人的名稱、數(shù)量以及可能影響公平競爭的有關(guān)招標(biāo)投標(biāo)的其他情況。
      7．成立評標(biāo)委員會
      招標(biāo)人或招標(biāo)代理負(fù)責(zé)組建評標(biāo)委員會，評標(biāo)委員會由招標(biāo)人的代表與物業(yè)管理專家組成，專家從房地產(chǎn)行政主管部門建立的物業(yè)管理評標(biāo)專家?guī)熘胁扇‰S機(jī)抽取的方式確定。評標(biāo)委員會的人數(shù)一般為5人以上單數(shù)，其中招標(biāo)人代表以外的物業(yè)管理方面的專家人數(shù)不得少于成員總數(shù)的2／3。評標(biāo)委員會成員的名單在開標(biāo)前應(yīng)嚴(yán)格保密。與投標(biāo)人有利害關(guān)系的人員不得作為評標(biāo)委員會的成員。
      評標(biāo)委員會成員應(yīng)當(dāng)客觀、公正地履行職責(zé)，遵守職業(yè)道德，對所提出的評審意見承擔(dān)個人責(zé)任。評標(biāo)委員會成員不得與任何投標(biāo)人或者與招標(biāo)結(jié)果有利害關(guān)系的人進(jìn)行私下接觸，不得收受投標(biāo)人、中介人、其他利害關(guān)系人的財物或者其他好處。
      8．開標(biāo)、評標(biāo)和中標(biāo)
      (1)開標(biāo)
      開標(biāo)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件確定的提交投標(biāo)文件截止時間的同一時間公開進(jìn)行；開標(biāo)地點(diǎn)應(yīng)當(dāng)為招標(biāo)文件中預(yù)先確定的地點(diǎn)。開標(biāo)由招標(biāo)入主持+邀請所有投標(biāo)人參加。
      開標(biāo)應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定進(jìn)行：由投標(biāo)人或者其推選的代表檢查投標(biāo)文件的密封情況，也可以由招標(biāo)人委托的公證機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢查并公證。經(jīng)確認(rèn)無誤后，由工作人員當(dāng)眾拆封，宣讀投標(biāo)人名稱、投標(biāo)價格和投標(biāo)文件的其他主要內(nèi)容。在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時間前收到的所有投標(biāo)文件，在開標(biāo)時都應(yīng)當(dāng)由招標(biāo)人當(dāng)眾予以拆封。開標(biāo)過程應(yīng)當(dāng)進(jìn)行記錄，并由招標(biāo)人存檔備查。
      (2)評標(biāo)
      開標(biāo)過程結(jié)束后應(yīng)立即進(jìn)入評標(biāo)程序。評標(biāo)由評標(biāo)委員會負(fù)責(zé)，除現(xiàn)場答辯部分外，評標(biāo)應(yīng)當(dāng)在嚴(yán)格保密的情況下進(jìn)行。評標(biāo)委員會負(fù)責(zé)根據(jù)招標(biāo)文件規(guī)定的要求和評分方式、標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評標(biāo)，評標(biāo)采取集中會議的方式對所有的投標(biāo)文件進(jìn)行嚴(yán)格的審查和比較，評標(biāo)一般采用綜合評議和百分制量化的評分方法。
      評標(biāo)委員會可以用書面形式要求投標(biāo)人對投標(biāo)文件中涵義不明確的內(nèi)容作必要的澄清或者說明。投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)采用書面形式進(jìn)行澄清或者說明，其澄清或者說明不得超出投標(biāo)文件的范圍或者改變投標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容。在評標(biāo)過程中召開現(xiàn)場答辯會的，應(yīng)當(dāng)事先在招標(biāo)文件中說明，并注明所占的評分比重。評標(biāo)委員會應(yīng)當(dāng)按照評標(biāo)文件的評標(biāo)要求，根據(jù)標(biāo)書評分、現(xiàn)場答辯等情況進(jìn)行綜合評標(biāo)。評標(biāo)委員會應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件確定的評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法，對投標(biāo)文件進(jìn)行評審和比較，并對評標(biāo)結(jié)果簽字確認(rèn)。評標(biāo)委員會經(jīng)評審，認(rèn)為所有投標(biāo)文件都不符合招標(biāo)文件要求的，可以否決所有投標(biāo)。依法必須進(jìn)行招標(biāo)的物業(yè)管理項(xiàng)目的所有投標(biāo)被否決的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)重新招標(biāo)。評標(biāo)委員會完成評標(biāo)后，應(yīng)當(dāng)向招標(biāo)人提出書面評標(biāo)報告，闡明評標(biāo)委員會對各投標(biāo)文件的評審和比較意見，并按照招標(biāo)文件規(guī)定的評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評標(biāo)方法，推薦不超過3名有排序的合格的中標(biāo)候選人。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照中標(biāo)候選人的排序確定中標(biāo)人。當(dāng)確定中標(biāo)的中標(biāo)候選人放棄中標(biāo)或者因不可抗力提出不能履行合同的，招標(biāo)人可以依序確定其他中標(biāo)候選人為中標(biāo)人。
      (3)中標(biāo)及簽訂合同
      招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)有效期截止時限30日前確定中標(biāo)人。投標(biāo)有效期應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件中載明。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書，同時將中標(biāo)結(jié)果通知所有未中標(biāo)的投標(biāo)人，并返還其投標(biāo)書。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起15日內(nèi)，向物業(yè)項(xiàng)目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。備案資料應(yīng)當(dāng)包括開標(biāo)評標(biāo)過程、確定中標(biāo)人的方式及理由、評標(biāo)委員會的評標(biāo)報告、中標(biāo)人的投標(biāo)文件等資料。委托代理招標(biāo)的，還應(yīng)當(dāng)附招標(biāo)代理委托合同。
      招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面合同；招標(biāo)人和中標(biāo)人不得再行訂立背離合同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議。招標(biāo)人無正當(dāng)理由不與中標(biāo)人簽訂合同，給中標(biāo)人造成損失的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)給予賠償。
      如果報考就全部報考，因?yàn)樗拈T科目是密切相關(guān)的，一起復(fù)習(xí)可以查漏補(bǔ)缺，比方說基本制度與政策對其他科目都有用到，同時，案例分析也可以使我們準(zhǔn)確把握制度與政策。送大家一句話：一勞永逸。
      四科目難易程度：
      四個科目從題型上分析：基本制度與政策、經(jīng)營管理兩門只有單選和多選兩種題型，考試難度相應(yīng)少一些；物業(yè)管理實(shí)務(wù)、物業(yè)管理綜合能力考試題型除了單選和多選外還有案例分析，難度相對大一些。不過四個科目是密切相關(guān)，比如基本制度與政策是三門考試的基礎(chǔ)，任何一門的考試都和制度政策相關(guān)。考試題型：
      （1）物業(yè)管理師資格考試實(shí)行統(tǒng)一大綱、統(tǒng)一命題、統(tǒng)一組織考試制度，由人力資源和社會保障部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部共同組織實(shí)施，原則上每年舉行一次考試，采用閉卷、筆試的方式進(jìn)行。
      （2）資格考試包括《物業(yè)管理基本制度與政策》、《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》、《物業(yè)管理綜合能力》和《物業(yè)經(jīng)營管理》等四個科目。
      （3）《物業(yè)管理基本制度與政策》、《物業(yè)經(jīng)營管理》試題的題型分為單項(xiàng)選擇題和多項(xiàng)選擇題，《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》、《物業(yè)管理綜合能力》試題的題型分為單項(xiàng)選擇題、多項(xiàng)選擇題和綜合（案例）分析題。
      （4）各科目試卷滿分均為100分。
      （5）考試時間分為4個半天，其中《物業(yè)管理基本制度與政策》、《物業(yè)管理綜合能力》、《物業(yè)經(jīng)營管理》3個科目的考試時間為2.5小時，《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》科目考試時間為3個小時。
      （6）人力資源和社會保障部組織專家審定考試科目、考試大綱、考試試題，組織實(shí)施考試工作，會同住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部研究確定合格標(biāo)準(zhǔn)。
      第二篇：2011年物業(yè)管理師考試管理實(shí)務(wù)精選講義
      第1講
      備考建議
      1、學(xué)習(xí)之前必須要讀兩個文件：一個是《物業(yè)管理師資格考試實(shí)施辦法》，另一個是《考試大綱》。
      2、復(fù)習(xí)考試要牢記：物業(yè)管理師資格考試實(shí)行統(tǒng)一大綱、統(tǒng)一命題、統(tǒng)一組織考試制度，復(fù)習(xí)過程中不要走彎路，“編書唯法，考試唯書”，復(fù)習(xí)的范圍就是圍繞考試用書。
      3、熟讀考試大綱：注意大綱中提示的題型、題量和考試時間的長短。這些信息決定了考試的深度和廣度。
      4、把復(fù)習(xí)的內(nèi)容分為三個檔次：ABC，以此來區(qū)分考試的重點(diǎn)和要點(diǎn)。在考試大綱中對每一章的內(nèi)容分別有掌握、熟悉、了解這三個層次，分別對應(yīng)ABC三個檔次，另外，如果出現(xiàn)在每一章的考試目的和考試要求的內(nèi)容提示中，就需要在該部分畫一個星號（*），如果這項(xiàng)內(nèi)容在每一章后面的復(fù)習(xí)題中又出現(xiàn)，還需要增畫一個星號（*），根據(jù)這些記號可以很容易的找到學(xué)習(xí)的重點(diǎn)。
      5、考試題型分為單選題、多選題和綜合分析題。
      不同的考題所考核知識的要求是不同的，例如，選擇題考核的是對問題的分析、判斷的能力和對知識掌握的準(zhǔn)確度，而綜合分析題則考核分析、判斷、總結(jié)、歸納的能力。
      單選題：單選題要求在備選的4個答案中，能夠分辨出一個正確的答案，因此，不要求形成很精確的記憶，要求答題者通過對不同備選答案確認(rèn)正確答案的篩選過程，判斷考試者對所考核知識的分析、判斷、運(yùn)用的能力。
      多選題：與單選題相比，考核的準(zhǔn)確度要求要高一些，因?yàn)閷?個備選答案通過分析判斷找出若干個正確的答案是一個考核知識準(zhǔn)確度的過程，需要通過篩選、比較后選擇正確的答案。
      一般情況下，當(dāng)考試用書中所涉及到的知識呈現(xiàn)排比性、羅列性陳述時，會形成單選題、多選題的考核點(diǎn)。
      綜合分析題：是全面檢驗(yàn)考試者分析判斷能力的題型，單純表白性試題越來越少。這就要求考生必須在全面理解、準(zhǔn)確把握教材內(nèi)容的同時，能夠理論聯(lián)系實(shí)際，舉一反三，靈活運(yùn)用所掌握的知識，分析解答考題。
      6、考試大綱里面要求“掌握”的內(nèi)容，必須準(zhǔn)確理解、準(zhǔn)確記憶、準(zhǔn)確運(yùn)用；考試大綱里面要求“熟悉”的內(nèi)容，必須能夠理解其含義，能夠運(yùn)用知識進(jìn)行分析和判斷；考試大綱里面要求“了解”的內(nèi)容，必須能夠知道其基本含義、能夠進(jìn)行判斷和應(yīng)用。否則，考試的內(nèi)容很多，不加以區(qū)分，完全去記憶是很難做到的。
      7、要制定學(xué)習(xí)計(jì)劃，按照通讀、精讀、重點(diǎn)記憶的順序去學(xué)習(xí)，整個過程應(yīng)當(dāng)在考試前一個月完成，余下的沖刺時間是做習(xí)題和試卷，查漏補(bǔ)缺。
      8、復(fù)習(xí)備考建議2-3人共同進(jìn)行，這樣有利于提醒、討論、交流和互助。內(nèi)容提要及考試要求
      一、內(nèi)容提要
      1．物業(yè)管理企業(yè)的類型及特征 2．物業(yè)管理企業(yè)的常見模式 3．物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立程序(1)工商注冊登記(2)資質(zhì)管理
      4．物業(yè)管理企業(yè)的組織形式與機(jī)構(gòu)設(shè)置(1)物業(yè)管理企業(yè)的組織形式
      (2)物業(yè)管理企業(yè)組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的影響因素(3)物業(yè)管理企業(yè)組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的要求(4)物業(yè)管理企業(yè)職能機(jī)構(gòu)及其職責(zé)
      二、考試目的和考試要求
      本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對物業(yè)管理企業(yè)類型、特征、設(shè)立程序、內(nèi)部組織機(jī)構(gòu)設(shè)置以及物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)等知識的掌握程度和綜合運(yùn)用能力?？荚嚮疽?/p>
      掌握：物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立程序，物業(yè)管理企業(yè)的組織機(jī)構(gòu)及其職能。
      熟悉：物業(yè)管理企業(yè)主要特性、組織結(jié)構(gòu)形式，物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度。了解：物業(yè)管理企業(yè)主要類型，物業(yè)管理企業(yè)組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的要求和主要影響因素。
      考題類型要求
      本部分考題類型為：單項(xiàng)選擇題、多項(xiàng)選擇題、綜合分析題。
      三、內(nèi)容輔導(dǎo)
      物業(yè)管理企業(yè)概述
      一、物業(yè)管理企業(yè)的概念和特征（熟悉）
      物業(yè)管理企業(yè)是依法成立、具備專門資質(zhì)并具有獨(dú)立企業(yè)法人地位，依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同從事物業(yè)管理相關(guān)活動的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。
      其特征可以歸納為以下三點(diǎn)：
      第一，是獨(dú)立的企業(yè)法人。物業(yè)管理企業(yè)嚴(yán)格遵循法定程序建立，擁有一定的資金、設(shè)備、人員和經(jīng)營場所；擁有明確的經(jīng)營宗旨和符合法規(guī)的管理章程，具備相應(yīng)的物業(yè)管理資質(zhì)；獨(dú)立核算，自負(fù)盈虧，以自己的名義
      享有民事權(quán)利，承擔(dān)民事責(zé)任；所提供的服務(wù)是有償?shù)暮陀缘?。第二，屬于服?wù)性企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)的主要職能是通過對物業(yè)的管理和提供的多種服務(wù)，確保物業(yè)正常使用，為業(yè)主和物業(yè)使用人創(chuàng)造一個舒適、方便、安全的工作和居住環(huán)境。物業(yè)管理企業(yè)本身并不制造實(shí)物產(chǎn)品，它主要是通過常規(guī)性的公共服務(wù)、．延伸性的專項(xiàng)服務(wù)、隨機(jī)性的特約服務(wù)、委托性的代辦服務(wù)和創(chuàng)收性的經(jīng)營服務(wù)等項(xiàng)目，盡可能實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值和增值。因此，物業(yè)管理企業(yè)的“產(chǎn)品”就是服務(wù)，與工業(yè)企業(yè)等其他經(jīng)濟(jì)組織是有區(qū)別的。
      第三，具有一定的公共管理性質(zhì)的職能。物業(yè)管理企業(yè)在向業(yè)主和物業(yè)使用人提供服務(wù)的同時，還承擔(dān)著物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共秩序的維護(hù)、市政設(shè)施的配合管理、物業(yè)的裝修管理等，其內(nèi)容帶有公共管理的性質(zhì)。
      二、物業(yè)管理企業(yè)的分類（了解）
      物業(yè)管理企業(yè)的分類方法有很多種，這里只介紹其中具有代表性的幾種分類方法。
      (一)按照投資主體的經(jīng)濟(jì)成分來劃分 1．全民所有制物業(yè)管理企業(yè)
      全民所有制物業(yè)管理企業(yè)的資產(chǎn)屬于國家所有。這類企業(yè)大多是從已有的全民所有制企業(yè)或行政事業(yè)單位中分離出來，以原有企業(yè)或行政事業(yè)單位的房屋管理和維修部門為基礎(chǔ)，由原有企業(yè)或行政事業(yè)單位負(fù)責(zé)組建。這類企業(yè)在剛成立時，往往依附于原來企業(yè)或行政事業(yè)單位，管理的物業(yè)一般是由原有企業(yè)或行政事業(yè)單位自建的，具有自建自管的特點(diǎn)。隨著物業(yè)管理市場的不斷發(fā)育和全民所有制企業(yè)改革的不斷深入，這類企業(yè)已逐步走上市場化發(fā)展的軌道。2．集體所有制物業(yè)管理企業(yè)
      集體所有制物業(yè)管理企業(yè)的資產(chǎn)屬于集體所有。這類企業(yè)一般是以街道原有的房產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)為基礎(chǔ)，由街道或其他機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)組建，管理街道區(qū)域內(nèi)的物業(yè)或其他物業(yè)。此外，這類企業(yè)還可以由集體所有制的房地產(chǎn)開發(fā)公司負(fù)責(zé)組建，主要管理企業(yè)自己開發(fā)的各類房產(chǎn)。
      3．民營物業(yè)管理企業(yè)
      民營物業(yè)管理企業(yè)是指民營性質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。4．外資物業(yè)管理企業(yè)
      外資物業(yè)管理企業(yè)是以外商獨(dú)資經(jīng)營、中外合資經(jīng)營或合作經(jīng)營等形式進(jìn)行運(yùn)作的物業(yè)管理企業(yè)。5．其他物業(yè)管理企業(yè)
      其他物業(yè)管理企業(yè)是指企業(yè)資產(chǎn)屬于多種所有制經(jīng)濟(jì)成分的投資主體所有的物業(yè)管理企業(yè)。
      (二)按股東出資形式來劃分 1．物業(yè)管理有限責(zé)任公司
      物業(yè)管理有限責(zé)任公司的股東以其出資額為限，對公司承擔(dān)有限責(zé)任，公司以其全部資產(chǎn)對公司的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。2．物業(yè)管理股份有限公司
      物業(yè)管理股份有限公司的全部資產(chǎn)被分為等額股份，股東以其所持股份為限對公司承擔(dān)責(zé)任，公司以其全部資產(chǎn)對公司的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。3．股份合作型物業(yè)管理企業(yè)
      股份合作型物業(yè)管理企業(yè)的股東通過訂立合作經(jīng)營章程，按其股份享有權(quán)利和義務(wù)，企業(yè)以其全部資產(chǎn)對其債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。
      三、物業(yè)管理企業(yè)的常見模式
      (一)房地產(chǎn)建設(shè)單位的附屬子公司或部門 房地產(chǎn)建設(shè)單位的附屬子公司是指由房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位投資成立的法人或非法人物業(yè)管理企業(yè)。另外，也有部分房地產(chǎn)企業(yè)在其內(nèi)部設(shè)立專門部門(不屬于企業(yè))，承擔(dān)售后物業(yè)的管理工作。這種企業(yè)的特點(diǎn)是：房地產(chǎn)建設(shè)單位與物業(yè)管理單位之間屬上下級關(guān)系。這類物業(yè)管理企業(yè)過去的主要管理對象為上級建設(shè)單位開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，但近年來隨著市場化進(jìn)程不斷推進(jìn)，除了管理上級建設(shè)單位開發(fā)的項(xiàng)目以外，也通過市場獲取物業(yè)管理項(xiàng)目。(二)獨(dú)立的物業(yè)管理企業(yè)
      獨(dú)立的物業(yè)管理企業(yè)是指不依附于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位和其他單位，獨(dú)立注冊、自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧的物業(yè)管理企業(yè)。(三)物業(yè)管理集團(tuán)公司
      物業(yè)管理集團(tuán)公司主要由集團(tuán)總公司和下屬子公司或分公司構(gòu)成。集團(tuán)總公司是宏觀控制機(jī)構(gòu)，集團(tuán)發(fā)展的戰(zhàn)略決策由總公司負(fù)責(zé)，總公司機(jī)關(guān)中設(shè)若干業(yè)務(wù)處室和行政辦公部門；子公司或分公司既可按地域設(shè)置，也可按專業(yè)服務(wù)內(nèi)容劃分，如樓宇設(shè)備的維修公司、清潔服務(wù)公司、保安服務(wù)公司以及物業(yè)管理公司等。
      四、物業(yè)管理企業(yè)的工商注冊登記
      根據(jù)《公司法》和《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立程序分為工商注冊登記和資質(zhì)審批兩個階段。
      一、物業(yè)管理企業(yè)的工商注冊登記（分為六個步驟）
      根據(jù)《公司法》規(guī)定，企業(yè)設(shè)立須向工商行政管理部門進(jìn)行注冊登記，在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后，方可開業(yè)。因此，物業(yè)管理公司在營業(yè)前必須到工商行政管理部門注冊登記，其辦理手續(xù)與一般企業(yè)相同。
      (一)企業(yè)名稱的預(yù)先審核
      物業(yè)管理企業(yè)可結(jié)合行業(yè)特點(diǎn)，根據(jù)所管理物業(yè)的名稱、地域、公司發(fā)起人等取名，但在起名時，必須符合《公司法》的有關(guān)規(guī)定。根據(jù)公司登記管理的有關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)由全體股東或發(fā)起人指定的代表或委托的代理人申請企業(yè)名稱的預(yù)先核準(zhǔn)，經(jīng)工商行政管理部門批準(zhǔn)后，獲得《企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)通知書》。
      (二)公司地址
      物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)以其主要的辦事機(jī)構(gòu)所在地作為公司的地址。
      (三)注冊資本
      《公司法》規(guī)定，科技開發(fā)、咨詢、服務(wù)性有限責(zé)任公司最低限額的注冊資本為l0萬元，物業(yè)管理企業(yè)作為服務(wù)性企業(yè)應(yīng)符合此規(guī)定。同時，考慮到企業(yè)注冊后即應(yīng)辦理物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書，因此，注冊資本還應(yīng)符合各資質(zhì)等級注冊資本的規(guī)定要求。
      (四)股東人數(shù)和法定代表人
      在設(shè)立物業(yè)管理企業(yè)時，股東人數(shù)必須符合法定條件。(五)公司人員
      物業(yè)管理企業(yè)的人數(shù)和從業(yè)資格應(yīng)該符合相關(guān)法規(guī)要求。(六)公司章程
      物業(yè)管理企業(yè)章程是明確企業(yè)宗旨、性質(zhì)、資金、業(yè)務(wù)、經(jīng)營規(guī)模、組織機(jī)構(gòu)以及利益分配、債權(quán)債務(wù)、內(nèi)部管理等內(nèi)容的書面文件，是設(shè)立企業(yè)的最重要基礎(chǔ)條件之一。企業(yè)章程的內(nèi)容因企業(yè)性質(zhì)和業(yè)務(wù)的實(shí)際情況不同而有所不同。一般工商行政管理部門備有章程文本，主要內(nèi)容包括：(1)總則，包括公司名稱和地址等；(2)企業(yè)的經(jīng)營范圍；(3)公司注冊資本；
      (4)股東的姓名或名稱；(5)股東的權(quán)利和義務(wù)；
      (6)股東的出資方式和出資額，股東轉(zhuǎn)讓出資的條件；(7)公司的機(jī)構(gòu)及產(chǎn)生辦法、職權(quán)、議事規(guī)則；(8)公司的法定代表；
      (9)公司解散事由和清算辦法；(10)職工錄用方式、待遇、管理方法；
      (11)企業(yè)的各種規(guī)章制度。
      物業(yè)管理企業(yè)在辦理企業(yè)注冊登記時，應(yīng)提交由具有法定資質(zhì)的驗(yàn)資機(jī)構(gòu)出具的驗(yàn)資證明，以及必要的審批文件。物業(yè)管理企業(yè)如果符合規(guī)定的條件，在工商行政機(jī)關(guān)發(fā)給營業(yè)執(zhí)照后，公司即告成立。
      五、物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審批及管理
      (一)物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)條件（注意：誰審批、誰頒發(fā)、誰管理）
      物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級分為一、二、三級。國務(wù)院建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)一級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理；省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)二級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)二級和三級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)頒發(fā)和管理，并接受國務(wù)院建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。設(shè)區(qū)的市級人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)三級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)的頒發(fā)和管理，并接受省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。各資質(zhì)等級物業(yè)管理企業(yè)的條件 如下：
      1．一級資質(zhì)
      (1)注冊資本為人民幣500萬元以上。
      (2)物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于30人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于20人，工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人應(yīng)具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱。
      (3)物業(yè)管理專業(yè)人員應(yīng)按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。
      (4)管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100％： 1)多層住宅200萬m2； 2)高層住宅100萬m2；
      3)獨(dú)立式住宅(別墅)15萬m2；
      4)辦公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè)50萬m2。
      (5)建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經(jīng)營管理業(yè)績。2．二級資質(zhì)
      (1)注冊資本為人民幣300萬元以上。
      (2)物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于20人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于10人，工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人應(yīng)具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱。
      (3)物業(yè)管理專業(yè)人員應(yīng)按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。
      (4)管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100％： 1)多層住宅100萬m2； 2)高層住宅50萬m2；
      3)獨(dú)立式住宅(別墅)8萬m2；
      4)辦公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè)20萬m2。
      (5)建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有良好的經(jīng)營管理業(yè)績。注：計(jì)算基數(shù)如何算
      計(jì)算時，將資質(zhì)規(guī)定中的分類面積數(shù)放在分母，將企業(yè)的該類物業(yè)實(shí)際管理面積數(shù)量作為分子，然后加和。
      例：有一家企業(yè)想申報一級資質(zhì)，管理多層住宅60萬m2；管理高層住宅80萬m2；管理工業(yè)廠房80萬m2。
      計(jì)算：（60/200+80/100+80/50）×100%=（0.3+0.8+1.6）×100%=270% 因此，該企業(yè)在這一項(xiàng)上，符合一級企業(yè)資質(zhì)申報要求。3．三級資質(zhì)
      (1)注冊資本為人民幣50萬元以上。
      (2)物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于10人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于5人，工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人應(yīng)具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱。
      (3)物業(yè)管理專業(yè)人員應(yīng)按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。
      (4)有委托的物業(yè)管理項(xiàng)目。
      (5)建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。
      表1-1物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級比較
      資質(zhì)等級注冊資本(萬元)從事物業(yè)管類型（種類）物業(yè)管理面積要求(萬平方米)企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)；企業(yè)信用檔案系統(tǒng)企業(yè)經(jīng)營業(yè)績要求專業(yè)管理人員(人數(shù))其中，中級以上職稱管理人員對財務(wù)、工程人員持有中級職稱要求
      一級資質(zhì)≥500≥2本檔計(jì)算基數(shù)之和的100%有要求優(yōu)良業(yè)績≥30≥20有 二級資質(zhì)≥300≥2本檔計(jì)算基數(shù)之和的100%有要求良好業(yè)績≥20≥10有 三級資質(zhì)≥50≥1無要求有要求無要求≥10≥5有(二)在申請資質(zhì)時需提供的資料
      新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)，其資質(zhì)等級按最低等級核定，并設(shè)一年的暫定期。物業(yè)管理企業(yè)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30天內(nèi)，持以下資料向當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)主管部門申請資質(zhì)：(1)營業(yè)執(zhí)照；(2)企業(yè)章程；(3)驗(yàn)資證明；
      (4)企業(yè)法定代表人的身份證明；
      (5)物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動合同，管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動合同。
      (三)物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理（內(nèi)容）
      資質(zhì)管理是房地產(chǎn)行政主管部門依法對物業(yè)管理企業(yè)和行業(yè)進(jìn)行管理的主要內(nèi)容之一。除資質(zhì)審批外，資質(zhì)管理還包括對已設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)是否遵守法規(guī)、規(guī)章，是否履行合同，以及經(jīng)營管理、信用等情況進(jìn)行監(jiān)督檢查。資質(zhì)管理有利于規(guī)范物業(yè)管理行為，加強(qiáng)對物業(yè)管理活動的監(jiān)督，維護(hù)物業(yè)管理市場秩序，提高物業(yè)管理企業(yè)的管理和服務(wù)水平。物業(yè)管理企業(yè)在申請核定資質(zhì)等級時，若出現(xiàn)違反《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的相關(guān)行為，將不會獲得資質(zhì)審批部門的批準(zhǔn)。
      六、物業(yè)管理企業(yè)的組織形式與機(jī)構(gòu)設(shè)置
      一、物業(yè)管理企業(yè)的組織形式（熟悉）
      物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身實(shí)際情況，選擇適宜的組織形式。物業(yè)管理企業(yè)的組織形式有直線制、直線職能制、事業(yè)部制、矩陣制等。
      (一)直線制
      直線制是最簡單的企業(yè)管理組織形式，它的特點(diǎn)是：企業(yè)各級領(lǐng)導(dǎo)者親自執(zhí)行全部管理職能，按垂直系統(tǒng)直接領(lǐng)導(dǎo)，不設(shè)專門職能機(jī)構(gòu)(如圖1—1所示)。這種組織形式適用于業(yè)務(wù)量較小的小型物業(yè)管理企業(yè)的初期管理，不能適應(yīng)較大規(guī)模和較復(fù)雜的物業(yè)管理。
      (1)主要優(yōu)點(diǎn)：領(lǐng)導(dǎo)能夠集指揮和職能于一身，命令統(tǒng)一，責(zé)權(quán)分明，指揮及時。(2)主要缺點(diǎn)：要求領(lǐng)導(dǎo)者通曉各種專業(yè)知識，具備多方面的知識和技能。(二)直線職能制
      直線職能制以直線制為基礎(chǔ)，在各級主管人員的領(lǐng)導(dǎo)下，按專業(yè)分工設(shè)置相應(yīng)的職能部門，實(shí)行主管人員統(tǒng)一指揮和職能部門專業(yè)指導(dǎo)相結(jié)合的組織形式(如圖1—2所示)。其特點(diǎn)是各級主管人員直接指揮，職能機(jī)構(gòu)是直線行政主管的參謀。職能機(jī)構(gòu)對下面直線部門一般不能下達(dá)指揮命令和工作指示，只是起業(yè)務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)督作用。這種組織形式是目前物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置中普遍采用的一種形式。(1)主要優(yōu)點(diǎn)：加強(qiáng)了專業(yè)管理的職能，適應(yīng)涉及面廣、技術(shù)復(fù)雜、服務(wù)多樣化、管理綜合性強(qiáng)的物業(yè)管理企業(yè)。
      (2)主要缺點(diǎn)：機(jī)構(gòu)人員較多，成本較高；橫向協(xié)調(diào)困難，容易造成扯皮，降低工作效率。(三)事業(yè)部制
      事業(yè)部制是較為現(xiàn)代的一種組織形式，是管理產(chǎn)品種類復(fù)雜、產(chǎn)品差別很大的大型集團(tuán)公司所采用的一種組織形式(如圖l—3所示)。這類集團(tuán)公司按產(chǎn)品、地區(qū)或市場將公司分成幾個相對獨(dú)立的單位，即事業(yè)部。這種組織形式的主要特點(diǎn)有：一是實(shí)行分權(quán)管理，將政策制訂和行政管理分開；二是每個事業(yè)部都是一個利潤中心，實(shí)行獨(dú)立核算和自負(fù)盈虧。這種形式一般多由那些規(guī)模大、物業(yè)種類繁多、經(jīng)營業(yè)務(wù)復(fù)雜多樣的大型綜合型物業(yè)管理公司借鑒采用。
      (1)主要優(yōu)點(diǎn)：一是強(qiáng)化了決策機(jī)制，使公司最高領(lǐng)導(dǎo)擺脫了繁雜的行政事務(wù)，著重于公司重大事情的決策；二是能調(diào)動各事業(yè)部門的積極性、責(zé)任心和主動性，增強(qiáng)
      了企業(yè)的活力；三是促進(jìn)了內(nèi)部的競爭，提高了公司的效率和效益；四是有利于復(fù)合型人才的考核培養(yǎng)，便于優(yōu)秀人才脫穎而出。
      (2)主要缺點(diǎn)：事業(yè)部之間的協(xié)調(diào)困難，機(jī)構(gòu)重疊，人員過多。
      (四)矩陣制
      矩陣制是在傳統(tǒng)的直線職能制縱向領(lǐng)導(dǎo)系統(tǒng)的基礎(chǔ)上，按照業(yè)務(wù)內(nèi)容、任務(wù)或項(xiàng)目劃分而建立橫向領(lǐng)導(dǎo)系統(tǒng)，縱橫交叉，構(gòu)成矩陣的形式(如圖1—4所示)。其特點(diǎn)是在同一組織中既設(shè)置縱向的職能部門，又建立橫向的管理系統(tǒng)；參加項(xiàng)目的成員受雙重領(lǐng)導(dǎo)，既受所屬職能部門的領(lǐng)導(dǎo)，又受項(xiàng)目組的領(lǐng)導(dǎo)。(1)主要優(yōu)點(diǎn)：一是加強(qiáng)了各職能部門之間的橫向聯(lián)系，充分利用了人力資源；二是有利于調(diào)動各方工作積極性，解決處理各自責(zé)任范圍內(nèi)的問題；三是具有較強(qiáng)的機(jī)動性和適應(yīng)性。
      (2)主要缺點(diǎn)：一是組織結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性較差，機(jī)構(gòu)人員較多，容易形成多頭領(lǐng)導(dǎo)；二是部門之間關(guān)系復(fù)雜，協(xié)調(diào)工作量比較大，處理不當(dāng)容易產(chǎn)生矛盾。
      七、物業(yè)管理企業(yè)組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的影響因素（了解）
      (一)企業(yè)戰(zhàn)略因素
      戰(zhàn)略是為實(shí)現(xiàn)組織目標(biāo)而制訂的產(chǎn)業(yè)定位和發(fā)展方向。組織機(jī)構(gòu)與組織戰(zhàn)略密切相關(guān)，一方面組織戰(zhàn)略要受到現(xiàn)實(shí)組織機(jī)構(gòu)的影響；另一方面，當(dāng)組織戰(zhàn)略發(fā)生了重大變化時，組織機(jī)構(gòu)應(yīng)作相應(yīng)的調(diào)整，以支持組織戰(zhàn)略的變化。(二)外部環(huán)境因素
      外部環(huán)境主要包括物業(yè)管理的行業(yè)特點(diǎn)、人力資源條件、產(chǎn)品特點(diǎn)、客戶、市場特點(diǎn)、物業(yè)管理的政策法規(guī)和宏觀經(jīng)濟(jì)形勢等因素。在設(shè)計(jì)組織機(jī)構(gòu)時要考慮外部環(huán)境及其穩(wěn)定性。外部環(huán)境越復(fù)雜、多變，組織機(jī)構(gòu)就越應(yīng)該強(qiáng)調(diào)其適應(yīng)性，以便采取多種對策來消除外部環(huán)境對企業(yè)的不利影響。(三)技術(shù)因素
      技術(shù)因素主要指包括設(shè)備、技術(shù)、管理知識在內(nèi)的廣義技術(shù)概念。一方面，組織活動需要利用技術(shù)來進(jìn)行；另一方面，技術(shù)及設(shè)備水平影響組織活動，亦影響職責(zé)劃分、崗位設(shè)置及素質(zhì)要求。
      (四)組織規(guī)模及所處階段
      組織規(guī)模直接影響到組織機(jī)構(gòu)的管理層次、集權(quán)程度、規(guī)范化及制度化；組織規(guī)模比較大的企業(yè)，工作專門化、部門化的程度較高。企業(yè)所處的發(fā)展階段不同，面臨的主要任務(wù)和目標(biāo)也有所不同，組織機(jī)構(gòu)也應(yīng)有所差異。
      八、物業(yè)管理企業(yè)組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的要求（了解）(一)按照規(guī)模、任務(wù)設(shè)置
      物業(yè)管理企業(yè)在設(shè)置組織機(jī)構(gòu)時，一方面應(yīng)考慮管理的規(guī)模，一般而言，管理面積越大，員工越多，劃分的管理層次就越多，部門和職能設(shè)置就越全面，分工越精細(xì)；另一方面，在保證關(guān)鍵職能的基礎(chǔ)上，又應(yīng)適當(dāng)減少部門劃分，或者將幾個相關(guān)的部門合并成一個綜合部門，采用一專多能、一職多責(zé)的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置方式。物業(yè)管理企業(yè)的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置要服從企業(yè)的任務(wù)和目標(biāo)，根據(jù)物業(yè)管理模式的任務(wù)和目標(biāo)的不同，組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的重點(diǎn)也應(yīng)該有所區(qū)別。(二)統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分層管理
      物業(yè)管理企業(yè)各部門和項(xiàng)目應(yīng)有明確的分工，把企業(yè)的任務(wù)和目標(biāo)進(jìn)行層層分解，落實(shí)到每個職能部門和項(xiàng)目，有效控制管理行為，實(shí)現(xiàn)集權(quán)與分權(quán)相結(jié)合。物業(yè)管理企業(yè)無論進(jìn)行怎樣的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置，都要服從統(tǒng)一指揮的原則，即企業(yè)的各個機(jī)構(gòu)在公司的總體發(fā)展戰(zhàn)略和方針的指導(dǎo)下，服從上級的命令和指揮。這樣才能避免多頭領(lǐng)導(dǎo)和多頭指揮，保證政令暢通，提高管理工作的效率和效果。(三)分工協(xié)作
      在物業(yè)管理企業(yè)中，應(yīng)加強(qiáng)上下級之間縱向協(xié)作，改善各職能部門、各項(xiàng)目、各崗位之間的橫向協(xié)作關(guān)系。物業(yè)管理企業(yè)組織結(jié)構(gòu)的劃分包括管理層次的劃分、部門的劃分和職權(quán)的劃分。各層級、部門和職位之間要有專業(yè)的部門或人員來管理和負(fù)責(zé)，各部門和人員之間又應(yīng)該保持相互協(xié)作關(guān)系。(四)精干、高效、靈活
      物業(yè)管理企業(yè)組織機(jī)構(gòu)在精簡、精干、高效的同時，還應(yīng)根據(jù)企業(yè)外部環(huán)境的變化和企業(yè)內(nèi)部業(yè)務(wù)發(fā)展的需要，及時作出必要的調(diào)整。
      九、物業(yè)管理企業(yè)的機(jī)構(gòu)設(shè)置（掌握）
      物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模較大、管理的物業(yè)較多時，企業(yè)的總體結(jié)構(gòu)可分為兩級：企業(yè)總部和各項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)(也有稱管理處、服務(wù)中心或服務(wù)處的)。在企業(yè)總部可以設(shè)置若干職能部門，分管各項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)的不同業(yè)務(wù)；項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)具體管理服務(wù)操作。
      一般情況下，企業(yè)職能機(jī)構(gòu)及其職責(zé)，主要包括以下內(nèi)容：(一)總經(jīng)理室
      總經(jīng)理室一般設(shè)總經(jīng)理和若干副總經(jīng)理及“三師”(總會計(jì)師、總經(jīng)濟(jì)師、總工程師等)，部分企業(yè)還設(shè)有總經(jīng)理
      助理，他們共同構(gòu)成企業(yè)的決策層，對企業(yè)的重大問題作出決策。(二)人力資源部
      人力資源部的主要職責(zé)包括：制訂企業(yè)各項(xiàng)人力資源管理制度，編制人力資源發(fā)展和培訓(xùn)計(jì)劃，優(yōu)化人力資源結(jié)構(gòu)和人力資源配置，設(shè)計(jì)實(shí)施薪酬管理方案，完成人員招募、任免、調(diào)配、考核、獎懲、培訓(xùn)、解聘、辭退等工作。(三)行政管理部
      行政管理部的主要職責(zé)包括：編制實(shí)施行政管理、企業(yè)文化建設(shè)、品牌管理和信息化建設(shè)的規(guī)劃和預(yù)算，建立相關(guān)規(guī)章制度、管理標(biāo)準(zhǔn)和工作標(biāo)準(zhǔn)，完成企業(yè)日常行政管理、企業(yè)文化和社區(qū)文化建設(shè)、品牌策劃、后勤保障、內(nèi)部信息管理、信息化建設(shè)、對外事務(wù)的聯(lián)絡(luò)等工作。(四)財務(wù)部
      財務(wù)部的主要職責(zé)包括：堅(jiān)持原則，遵守財經(jīng)紀(jì)律，執(zhí)行財務(wù)規(guī)章制度；編制財務(wù)計(jì)劃，做好財務(wù)核算、成本控制、預(yù)算和決算管理、財務(wù)分析和財務(wù)管理等工作；督促檢查各項(xiàng)目的財務(wù)收支情況，監(jiān)督資金和資產(chǎn)的安全運(yùn)作，增收節(jié)支；定期向總經(jīng)理室匯報財務(wù)收支情況。(五)品質(zhì)管理部
      品質(zhì)管理部的主要職責(zé)包括：企業(yè)質(zhì)量管理體系運(yùn)行和維護(hù)，各物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)品質(zhì)監(jiān)督，客戶滿意度評價及監(jiān)督，管理評審，協(xié)助新物業(yè)項(xiàng)目建立質(zhì)量管理體系，外部質(zhì)量審核的協(xié)調(diào)，內(nèi)部服務(wù)品質(zhì)審核的組織協(xié)調(diào)，客戶服務(wù)監(jiān)督管理，客戶關(guān)系管理，客戶投訴處理，客戶滿意度評價等。
      (六)市場拓展部
      市場拓展部的主要職責(zé)包括：物業(yè)管理市場調(diào)查研究，物業(yè)管理市場拓展，物業(yè)項(xiàng)目可行性研究分析，制作標(biāo)書，投標(biāo)管理，新接管物業(yè)項(xiàng)目前期介入管理的組織和協(xié)調(diào)，顧問項(xiàng)目管理與協(xié)調(diào)等。(七)經(jīng)營管理部
      經(jīng)營管理部的主要職責(zé)包括：制訂和分解企業(yè)經(jīng)營計(jì)劃和經(jīng)營目標(biāo)，制訂物業(yè)項(xiàng)目考核體系、考核指標(biāo)和標(biāo)準(zhǔn)，組織對各物業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行目標(biāo)考核等。(八)工程管理部
      工程管理部的主要職責(zé)包括：工程維修和運(yùn)行保障，合格工程維修分包商評審；各項(xiàng)維修保養(yǎng)工程和工程改造項(xiàng)目招投標(biāo)、預(yù)算及審價、合同評審工作，為各物業(yè)項(xiàng)目提供工程技術(shù)支持、工程設(shè)備運(yùn)行和維修評審，支持新項(xiàng)目做好新接管物業(yè)的移交、驗(yàn)收和工程管理，負(fù)責(zé)或參與有關(guān)工程設(shè)備管理文件的編制等。(九)安全管理部
      安全管理部的主要職責(zé)包括：各物業(yè)項(xiàng)目安全管理監(jiān)督控制、安全管理指導(dǎo)的統(tǒng)籌安排、安全檢查的統(tǒng)籌安排、安全管理評審、新項(xiàng)目安全管理支持和協(xié)助、負(fù)責(zé)或參與有關(guān)標(biāo)書安全管理文件的編制等；具體負(fù)責(zé)公司安全
      管理制度及工作計(jì)劃的制訂與實(shí)施，并監(jiān)督、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和考核各項(xiàng)月的執(zhí)行情況；完成安全巡查、安全投訴處理、定期消防安全檢查等工作；協(xié)助項(xiàng)目對重大安全事故或突發(fā)事件的調(diào)查和處理。(十)環(huán)境管理部
      環(huán)境管理部的主要職責(zé)包括：負(fù)責(zé)清潔、綠化管理，保持環(huán)境衛(wèi)生，實(shí)施企業(yè)對清潔和綠化分包方監(jiān)管等；具體負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督各項(xiàng)目清潔綠化日常維護(hù)保養(yǎng)工作；負(fù)責(zé)對承包方的監(jiān)督檢查與考核；負(fù)責(zé)制訂公共環(huán)境衛(wèi)生防護(hù)的各類管理措施，組織編制并實(shí)施項(xiàng)目清潔綠化的大、中型維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃。
      復(fù)習(xí)思考題
      1．簡述物業(yè)管理企業(yè)的概念、特征。2．簡述物業(yè)管理企業(yè)的類型。
      3．物業(yè)管理企業(yè)注冊登記包含哪些要點(diǎn)? 4．物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)分為哪些等級?應(yīng)由哪些機(jī)構(gòu)頒發(fā)相應(yīng)的資質(zhì)證書? 5．新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)在資質(zhì)申報時應(yīng)提供哪些資料? 6．簡述設(shè)置物業(yè)管理企業(yè)組織機(jī)構(gòu)的要求。7．簡述物業(yè)管理企業(yè)組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的影響因素。8．簡述直線職能式組織機(jī)構(gòu)的主要優(yōu)缺點(diǎn)。
      第2講
      一、內(nèi)容提要
      1．物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)及其特點(diǎn)
      2．物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的原則與要求 3．物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的策劃與實(shí)施 4．物業(yè)管理招標(biāo)的類型 5．物業(yè)管理招標(biāo)的方式 6．物業(yè)管理招標(biāo)的內(nèi)容
      7．物業(yè)管理招標(biāo)的條件與程序 8．物業(yè)管理投標(biāo)的條件 9．物業(yè)管理投標(biāo)的程序
      10．物業(yè)管理投標(biāo)的策略技巧 11．制定物業(yè)管理方案
      (1)制定物業(yè)管理方案的一般程序(2)制定物業(yè)管理方案的要求(3)物業(yè)管理方案的基本內(nèi)容(4)制定物業(yè)管理方案的要點(diǎn)及方法
      二、考試目的和考試要求
      本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)相關(guān)法規(guī)和物業(yè)管理招投標(biāo)內(nèi)容、步驟、要求，以及物業(yè)管理方案編寫等知識的掌握程度和綜合運(yùn)用能力。
      考試基本要求
      掌握：物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)相關(guān)法規(guī)，物業(yè)管理招、投標(biāo)的內(nèi)容、步驟和要求，物業(yè)管理投標(biāo)文件及方案的編寫。
      熟悉：物業(yè)管理招標(biāo)的條件和程序，投標(biāo)的策略和技巧。了解：物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的基本要求與原則。
      考題類型要求
      本部分考題類型為：單項(xiàng)選擇題、多項(xiàng)選擇題、綜合分析題。
      三、內(nèi)容輔導(dǎo)
      物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)及其特點(diǎn)
      物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)是招標(biāo)投標(biāo)雙方運(yùn)用價值規(guī)律和市場競爭機(jī)制，通過規(guī)范有序的招標(biāo)投標(biāo)行為確定物業(yè)管理權(quán)的活動。物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)，是我國物業(yè)管理發(fā)展的必然產(chǎn)物，也是行業(yè)發(fā)展日趨成熟的體現(xiàn)。
      物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)與其他行業(yè)相比，具有一定的自身特點(diǎn)。本章擬從物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的概念入手，對物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的內(nèi)容、形式以及招標(biāo)投標(biāo)策劃與實(shí)施，物業(yè)管理方案的制作等方面分別予以闡述。第一節(jié) 物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的內(nèi)容與形式
      一、物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的概念 首先，要將招標(biāo)和投標(biāo)加以區(qū)分。(一)物業(yè)管理招標(biāo)
      1．物業(yè)管理招標(biāo)的概念 物業(yè)管理招標(biāo)，是物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品預(yù)購的一種交易方式，即由物業(yè)的建設(shè)單位、業(yè)主大會或物業(yè)所有權(quán)人(以下簡稱招標(biāo)人)根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容，制訂符合其管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件，由多家物業(yè)管理企業(yè)或?qū)I(yè)管理公司參與競投，從中選擇最符合條件的競投者，并與之訂立物業(yè)管理服務(wù)合同的一種交易行為。
      在我國全面實(shí)施市場經(jīng)濟(jì)體制的環(huán)境下，通過市場競爭機(jī)制來篩選物業(yè)管理企業(yè)已經(jīng)形成氛圍，越來越多的企業(yè)會通過招投標(biāo)這種方式獲得對物業(yè)實(shí)施服務(wù)管理的機(jī)會。
      2．物業(yè)管理招標(biāo)主體
      物業(yè)管理招標(biāo)的主體一般是物業(yè)的建設(shè)單位、業(yè)主大會(單一業(yè)主)、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人(政府機(jī)關(guān)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)部門)。
      在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前的前期物業(yè)管理活動中，由物業(yè)建設(shè)單位負(fù)責(zé)物業(yè)管理服務(wù)的招標(biāo)組織工作；業(yè)主大會已經(jīng)成立的，由業(yè)主大會負(fù)責(zé)實(shí)施物業(yè)管理的招標(biāo)組織工作。
      一些重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施或大型公用設(shè)施的物業(yè)(如機(jī)場、碼頭、醫(yī)院、學(xué)校、口岸、政府辦公樓等)，其產(chǎn)權(quán)人多為政府的國有資產(chǎn)管理部門，此類型物業(yè)的招標(biāo)必須經(jīng)國有資產(chǎn)管理部門或相關(guān)產(chǎn)權(quán)部門的批準(zhǔn)，一般由產(chǎn)權(quán)人或管理使用單位、政府采購中心等作為招標(biāo)人組織招標(biāo)。(二)物業(yè)管理投標(biāo) 1．物業(yè)管理投標(biāo)的概念
      物業(yè)管理投標(biāo)，是對物業(yè)管理招標(biāo)的響應(yīng)，是指符合招標(biāo)條件的物業(yè)管理企業(yè)，根據(jù)招標(biāo)文件中確定的各項(xiàng)管理服務(wù)要求與標(biāo)準(zhǔn)，編制投標(biāo)文件，參與投標(biāo)競爭的行為。
      2．物業(yè)管理投標(biāo)的主體
      物業(yè)管理投標(biāo)的主體一般是指具有符合招標(biāo)條件的物業(yè)管理企業(yè)或?qū)I(yè)管理公司(以下簡稱投標(biāo)人)。
      專業(yè)管理公司通常是指具備一定資質(zhì)、能承接物業(yè)管理專項(xiàng)服務(wù)的專業(yè)化企業(yè)，如電梯(安裝、維修)專業(yè)公司、樓宇設(shè)備專業(yè)公司、清潔衛(wèi)生專業(yè)公司、園林綠化專業(yè)公司等。
      就整體的物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目而言，投標(biāo)的主體必須是具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理公司。但市場上也存在將一個整體的物業(yè)管理項(xiàng)目按內(nèi)容進(jìn)行分項(xiàng)投標(biāo)的情況，參與投標(biāo)的不僅有物業(yè)管理企業(yè)，也有相應(yīng)的專業(yè)管理公司。
      二、物業(yè)管理招標(biāo)的類型(一)按物業(yè)類型劃分
      根據(jù)物業(yè)的不同類型，可以將物業(yè)管理招標(biāo)分為住宅項(xiàng)目招標(biāo)和非住宅項(xiàng)目招標(biāo)兩大類。其中的非住宅類項(xiàng)目可分為商業(yè)區(qū)、寫字樓、工業(yè)區(qū)、公用基礎(chǔ)設(shè)施(如機(jī)場、醫(yī)院、地鐵、學(xué)校、碼頭、步行街)等。
      (二)按項(xiàng)目服務(wù)內(nèi)容的實(shí)施劃分
      根據(jù)物業(yè)管理項(xiàng)目的服務(wù)內(nèi)容和招標(biāo)人的不同要求，可以將物業(yè)管理投標(biāo)分為整體物業(yè)管理項(xiàng)目的招標(biāo)、單項(xiàng)服務(wù)項(xiàng)目的招標(biāo)和分階段項(xiàng)目的招標(biāo)等類型。如規(guī)劃用地為54萬m2的某大學(xué)城的物業(yè)管理項(xiàng)目，其招標(biāo)單位將該項(xiàng)目的房屋本體與設(shè)施設(shè)備的維護(hù)管理、清潔衛(wèi)生、環(huán)境綠化、綜合服務(wù)等項(xiàng)目分別招標(biāo)；在房屋本體與設(shè)施設(shè)備的維護(hù)管理這一單項(xiàng)招標(biāo)中，又將重要設(shè)備如電梯、空調(diào)冷水機(jī)組的管理分離出來，另行由招標(biāo)方負(fù)責(zé)指定專業(yè)公司作為分包商；在清潔衛(wèi)生、環(huán)境綠化分項(xiàng)的招標(biāo)中，不僅有具有專業(yè)資質(zhì)的物業(yè)管理公司參與，也有清潔、綠化等專業(yè)公司參與。(三)按招標(biāo)主體的類型劃分
      根據(jù)物業(yè)管理招標(biāo)主體的不同，可以將物業(yè)管理招標(biāo)分為物業(yè)建設(shè)單位為主體的招標(biāo)、業(yè)主大會(或單一業(yè)主)為主體的招標(biāo)、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人為主體的招標(biāo)等類型。前期物業(yè)管理一般以物業(yè)建設(shè)單位為招標(biāo)主體；物業(yè)管理正常運(yùn)作后，一般以業(yè)主大會為招標(biāo)主體；若物業(yè)性質(zhì)為重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施或大型公用設(shè)施、政府辦公設(shè)施，招標(biāo)主體則為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、管理使用單位或政府采購中心。(四)按項(xiàng)目服務(wù)的方式劃分
      根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)的方式不同，物業(yè)管理招標(biāo)可以分為全權(quán)管理項(xiàng)目招標(biāo)、顧問項(xiàng)目招標(biāo)等類型。
      三、物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的特點(diǎn)
      (1)由于物業(yè)管理是綜合性的服務(wù)，服務(wù)內(nèi)容的涵蓋范圍和領(lǐng)域較廣，甚至在一個項(xiàng)目中有時會出現(xiàn)幾種不同類
      型的物業(yè)，并要求投標(biāo)人提供綜合性的管理服務(wù)，因此，物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)具有明顯的綜合性特點(diǎn)。如高校物業(yè)項(xiàng)目或大型社區(qū)物業(yè)項(xiàng)目，由于其物業(yè)涉及住宅、公寓、辦公樓、教學(xué)樓、商業(yè)服務(wù)區(qū)、工業(yè)區(qū)(校辦企業(yè))等，一般具有地域廣、物業(yè)類型多、服務(wù)領(lǐng)域廣等特點(diǎn)，因此，要求投標(biāo)方所提供的服務(wù)具有綜合性。(2)由于我國幅員遼闊，人口眾多，各地經(jīng)濟(jì)、地理、人文等方面不盡相同，不同地區(qū)的人們對物業(yè)管理的認(rèn)知水平、消費(fèi)觀念、需求標(biāo)準(zhǔn)存在著較大差異；同時，由于物業(yè)類型的不同，招標(biāo)人對項(xiàng)目招標(biāo)的條件和對投標(biāo)人的要求就會不同，因此，投標(biāo)人在分析和策劃投標(biāo)活動時應(yīng)該根據(jù)具體情況采取有差異的方式和策略。
      (3)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)具有一定的行業(yè)特殊性，主要體現(xiàn)在以下兩個方面： 一是招標(biāo)主體的特殊性。首先，物業(yè)管理招標(biāo)主體可以是業(yè)主大會(或單一業(yè)主)、建設(shè)單位、政府機(jī)關(guān)(或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人)或事業(yè)單位，因此，即使是同一類型的物業(yè)，也會因產(chǎn)權(quán)人的身份不同而致使招標(biāo)的主體也不同。其次，同一物業(yè)在投入使用前后招標(biāo)主體也會發(fā)生改變，如建設(shè)期間和成立業(yè)主大會之前由建設(shè)單位作為招標(biāo)主體；成立業(yè)主大會后則改由業(yè)主大會為招標(biāo)主體。再次，對于公用設(shè)施和政府物業(yè)，由于其產(chǎn)權(quán)人多為政府資產(chǎn)管理部門，因此，該類物業(yè)的物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)，須由其產(chǎn)權(quán)人組織，若由使用人組織，則須經(jīng)產(chǎn)權(quán)部門的授權(quán)委托。二是物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容的特殊性。物業(yè)管理不同于一般服務(wù)業(yè)，是具有社會公共服務(wù)和個體服務(wù)特征的群體服務(wù)，提供的是全天候、不間斷、全方位和多層次的服務(wù)產(chǎn)品，因此，物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的內(nèi)容也因產(chǎn)品服務(wù)對象、服務(wù)需求和服務(wù)內(nèi)容而具有相對不確定性。
      四、物業(yè)管理招標(biāo)的方式
      (一)公開招標(biāo)
      公開招標(biāo)是指招標(biāo)人通過公共媒介發(fā)布招標(biāo)公告，邀請所有符合投標(biāo)條件的物業(yè)管理企業(yè)參加投標(biāo)的招標(biāo)方式。
      招標(biāo)人采取公開招標(biāo)方式的，首先應(yīng)依法發(fā)布招標(biāo)公告。招標(biāo)公告必須載明招標(biāo)人的名稱和地址、招標(biāo)項(xiàng)目的基本情況和獲取招標(biāo)文件的辦法等具體事項(xiàng)。招標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)明確開標(biāo)日期、時間和地點(diǎn)。凡愿意參加投標(biāo)的單位，可以按指明的方式領(lǐng)取或購買有關(guān)資料，接受按規(guī)定程序進(jìn)行的評選，有的招標(biāo)還設(shè)定預(yù)選和人圍程序等。
      公開招標(biāo)的主要特點(diǎn)是招標(biāo)人以公開的方式邀請不確定的法人組織參與投標(biāo)，招標(biāo)程序和中標(biāo)結(jié)果公開，評選條件及程序是預(yù)先設(shè)定的，且不允許在程序啟動后單方面變更。(二)邀請招標(biāo) 邀請招標(biāo)，也稱作有限競爭性招標(biāo)或選擇性招標(biāo)，是指招標(biāo)人預(yù)先選擇若干有能力的企業(yè)，直接向其發(fā)出投標(biāo)邀請的招標(biāo)方式。采取邀請招標(biāo)方式的招標(biāo)人，在投標(biāo)邀請和招標(biāo)文件上應(yīng)明確招標(biāo)人的名稱和地址，招標(biāo)項(xiàng)目的基本情況和獲取招標(biāo)文件的辦法，以及開標(biāo)日期、時間和地點(diǎn)等具體事項(xiàng)。邀請招標(biāo)的實(shí)施程序?qū)γ恳粋€預(yù)定的投標(biāo)人都是公開的，因此具備一定的公開性。
      采用邀請招標(biāo)方式的招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)慎重選擇參選的投標(biāo)人，尤其是重點(diǎn)考察投標(biāo)單位當(dāng)前和過去的財務(wù)狀況、近期內(nèi)承接同類項(xiàng)目的管理水平、是否具有管理經(jīng)驗(yàn)．在本地區(qū)或同行業(yè)的信譽(yù)度、對招標(biāo)項(xiàng)目的綜合承擔(dān)能力等。招標(biāo)人只有對投標(biāo)人在數(shù)量和質(zhì)量上進(jìn)行合理的篩選，才能確保邀請招標(biāo)的最終成功。邀請招標(biāo)的主要特點(diǎn)是招標(biāo)人不使用公開的公告方式，投標(biāo)人是特定的，即只有接受邀請的企業(yè)才是合格的投標(biāo)人，投標(biāo)人的數(shù)量有限。
      五、物業(yè)管理招標(biāo)的內(nèi)容（掌握）
      (一)早期介入和前期物業(yè)管理階段的招標(biāo)內(nèi)容
      早期介入階段主要是指物業(yè)開發(fā)設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、竣工驗(yàn)收階段，前期物業(yè)管理階段是指從入住到業(yè)主大會聘請物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)日常管理前的階段。在早期介入和前期物業(yè)管理階段，要求提供相應(yīng)物業(yè)管理服務(wù)的主要招標(biāo)內(nèi)容有：(1)對投標(biāo)物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)提供專業(yè)的合理化建議；
      (2)對投標(biāo)物業(yè)設(shè)施配備的合理性及建筑材料選用提供專業(yè)意見；
      (3)對投標(biāo)物業(yè)的建筑設(shè)計(jì)、施工是否符合后期物業(yè)管理的需要提供專業(yè)意 見并對現(xiàn)場進(jìn)行必要監(jiān)督；
      (4)提出投標(biāo)物業(yè)的其他管理建議；
      (5)參與物業(yè)的竣工驗(yàn)收，并提出相應(yīng)整改意見；(6)設(shè)計(jì)物業(yè)管理模式，制訂員工培訓(xùn)計(jì)劃；
      (7)對經(jīng)營性物業(yè)進(jìn)行經(jīng)營策劃，制訂租賃策略方案和宣傳推廣方案；(8)建立服務(wù)系統(tǒng)和服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，制訂物業(yè)管理方案；(9)辦理移交接管，對業(yè)主入住、裝修實(shí)施管理和服務(wù)。(注：具體闡述詳見相關(guān)章節(jié)。)(二)常規(guī)物業(yè)管理招標(biāo)內(nèi)容
      常規(guī)物業(yè)管理要求提供的相關(guān)服務(wù)的主要內(nèi)容有：
      (1)項(xiàng)目機(jī)構(gòu)的建立與日常運(yùn)作機(jī)制的建立，包括機(jī)構(gòu)設(shè)置、崗位安排、管理制度等；
      (2)房屋及共用設(shè)施設(shè)備的管理；
      (3)環(huán)境與公共秩序的管理，包括清潔衛(wèi)生、環(huán)境綠化養(yǎng)護(hù)、停車場及安全防范等；
      (4)客戶管理、客戶服務(wù)和便民措施；(5)精神文明建設(shè)；(6)物業(yè)的租賃經(jīng)營；(7)財務(wù)管理，包括對物業(yè)服務(wù)費(fèi)和專項(xiàng)維修資金的使用和管理。(三)物業(yè)管理招標(biāo)中管理方式的確定
      物業(yè)管理項(xiàng)目的承接有全方位服務(wù)型管理、顧問服務(wù)型 管理和合資合作等三種方式。
      (1)所謂全方位服務(wù)型管理方式，是指招標(biāo)人聘請物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)對招標(biāo)物業(yè)進(jìn)行全方位的常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)，由物業(yè)管理企業(yè)自行負(fù)責(zé)組織實(shí)施和運(yùn)作，招標(biāo)人只負(fù)責(zé)對管理服務(wù)的質(zhì)量和效果進(jìn)行綜合測評。
      (2)所謂顧問服務(wù)型管理方式，是指由物業(yè)管理企業(yè)派駐相應(yīng)的管理小組，對招標(biāo)人的前期物業(yè)管理或全方位的常規(guī)物業(yè)管理進(jìn)行顧問指導(dǎo)服務(wù)，日常運(yùn)作完全由招標(biāo)人(或原有的管理方)自行負(fù)責(zé)。顧問服務(wù)管理方式實(shí)際上是咨詢服務(wù)的一種延伸。
      (3)所謂合資合作方式，是指招標(biāo)投標(biāo)雙方就招標(biāo)物業(yè)的常規(guī)物業(yè)管理、物業(yè)經(jīng)營等內(nèi)容采取合資合作的方式，一般適用于大型的綜合性物業(yè)、經(jīng)營型物業(yè)或招標(biāo)人有下屬物業(yè)管理企業(yè)的情況。
      物業(yè)管理方式一般由招標(biāo)人在招標(biāo)文件中明確規(guī)定項(xiàng)目所采取的方式，招標(biāo)人也可以要求投標(biāo)人根據(jù)物業(yè)的實(shí)際情況選擇確定一種方式。
      如在北京市某綜合辦公樓的物業(yè)管理招標(biāo)活動中，項(xiàng)目的建筑面積為94000m2，招標(biāo)內(nèi)容為前期物業(yè)管理和全方位常規(guī)物業(yè)管理兩項(xiàng)，招標(biāo)方式為公開招標(biāo)。在管理方式的確定上，招標(biāo)人提出了上述三種方式，要求投標(biāo)人依據(jù)招標(biāo)物業(yè)的現(xiàn)狀和投標(biāo)人自身的經(jīng)驗(yàn)、優(yōu)勢，選擇最適合招標(biāo)物業(yè)的管理方式，并提出相應(yīng)的管理方案。（練習(xí)：以這一段內(nèi)容為素材簡單練習(xí)方案的編寫）第二節(jié) 物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的策劃與實(shí)施
      一、物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的基本要求與原則（了解）注意：分別站在招標(biāo)方、投標(biāo)方的角度提出要求。
      (一)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的基本要求
      (1)：遵守法律法規(guī)：參與招標(biāo)投標(biāo)的雙方應(yīng)根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定組織物業(yè)管理的招標(biāo)投標(biāo)活動，即對招標(biāo)投標(biāo)方的資格認(rèn)定以及招標(biāo)投標(biāo)的具體實(shí)施程序等，都必須符合相關(guān)法律法規(guī)的要求，并接受有關(guān)部門的監(jiān)督與管理。物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的法律依據(jù)主要有《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》及各地方的相關(guān)法規(guī)政策規(guī)定。(2)：考慮市場需求：在物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)過程中，無論是招標(biāo)方還是投標(biāo)方都應(yīng)該充分考慮市場要素。招標(biāo)方應(yīng)在充分了解和掌握物業(yè)管理市場信息的基礎(chǔ)上確定招標(biāo)方式和招標(biāo)內(nèi)容，選擇投標(biāo)企業(yè)的范圍，決定中標(biāo)結(jié)果，確保招標(biāo)的順利實(shí)施；投標(biāo)方應(yīng)在充分把握招標(biāo)投標(biāo)活動的信息與動態(tài)變化的前提下，對投標(biāo)項(xiàng)目的可行性和項(xiàng)目外部環(huán)境和條件等方面進(jìn)行綜合評估，策劃組織投標(biāo)活動，確保投標(biāo)的成功。
      (3)：根據(jù)實(shí)際需要：招標(biāo)方應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況和業(yè)
      主(或物業(yè)使用人)的需求，選擇最適合項(xiàng)目運(yùn)作和業(yè)主(或物業(yè)使用人)需求的物業(yè)管理企業(yè)及服務(wù)；對投標(biāo)方而言，不僅要依據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況和業(yè)主(或物業(yè)使用人)的需求制訂符合項(xiàng)目要求的物業(yè)管理模式和運(yùn)作方案，還應(yīng)充分考慮項(xiàng)目運(yùn)作實(shí)施過程中潛在的風(fēng)險，在投標(biāo)策略方面也應(yīng)該結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)與企業(yè)自身的條件組織投標(biāo)活動。
      (4)：嚴(yán)格遵守程序：按照國際慣例和相關(guān)法律法規(guī)的要求，應(yīng)明確招標(biāo)投標(biāo)的相關(guān)程序和時間安排，確保招標(biāo)投標(biāo)活動順利實(shí)施。如組成評標(biāo)委員會的專家必須從政府專家?guī)熘谐槿。徽袠?biāo)人在發(fā)布招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請書的10日內(nèi)必須提交與招標(biāo)項(xiàng)目和招標(biāo)活動有關(guān)的資料，向項(xiàng)目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案等。(二)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的基本原則
      (1)物業(yè)管理招標(biāo)由招標(biāo)人依法組織實(shí)施。招標(biāo)人不得以不合理?xiàng)l件限制或者排斥潛在投標(biāo)人，不得對潛在投標(biāo)人進(jìn)行歧視待遇，不得對潛在投標(biāo)人提出與招標(biāo)物業(yè)管理項(xiàng)目實(shí)際要求不符的過高的資格等要求。
      (2)在評標(biāo)委員會的組成以及開標(biāo)；答辯、記分、評標(biāo)、定標(biāo)等程序和方法上，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵循相關(guān)法律、法規(guī)和招標(biāo)文件的要求，公正地對待每一個投標(biāo)單位，禁止任何人、任何單位在招標(biāo)投標(biāo)過程中利用特權(quán)或優(yōu)勢獲得不正當(dāng)利益。(3)招標(biāo)投標(biāo)活動中的條件、程序、方法、過程、結(jié)果及相關(guān)信息應(yīng)保持公開，而且是主動針對所有受眾的，應(yīng)使招標(biāo)投標(biāo)活動的每一個環(huán)節(jié)都保持高度透明，確保招標(biāo)投標(biāo)公平、公正地實(shí)施。
      (4)在物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)過程中，招標(biāo)投標(biāo)雙方應(yīng)該嚴(yán)格按照招標(biāo)投標(biāo)的程序要求和相關(guān)法律規(guī)范實(shí)施招標(biāo)投標(biāo)活動，實(shí)事求是，守信踐諾，準(zhǔn)確履行招標(biāo)投標(biāo)義務(wù)，具體表現(xiàn)在以下幾個方面：（可能的多選題）1)招標(biāo)人不得事先預(yù)定中標(biāo)單位或設(shè)定不公平條件，不得在招標(biāo)過程中以言行影響評標(biāo)委員會或協(xié)助某一投標(biāo)單位獲得競爭優(yōu)勢；
      2)招標(biāo)人不得違反規(guī)定拒絕與中標(biāo)人簽訂合同；
      3)投標(biāo)人不得與招標(biāo)人或其他投標(biāo)人串通投標(biāo)，損害國家利益、社會公共利益或者他人的合法權(quán)益；
      4)投標(biāo)人不得向招標(biāo)人或者評標(biāo)委員會成員行賄或以其他不正當(dāng)手段謀取中標(biāo)。
      二、物業(yè)管理招標(biāo)的條件與程序（熟悉）注意：區(qū)分招標(biāo)方和投標(biāo)方(一)物業(yè)管理招標(biāo)的條件
      1．主體條件
      招標(biāo)人為業(yè)主委員會的，須經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)，同時應(yīng)將招標(biāo)投標(biāo)的過程和結(jié)果及時向業(yè)主公開；招標(biāo)人為建設(shè)單位的，必須符合相應(yīng)的法律法規(guī)規(guī)定的其他條件；招標(biāo)項(xiàng)目為重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施或公用事業(yè)物業(yè)的，招標(biāo)人必須經(jīng)相關(guān)產(chǎn)權(quán)部門的批準(zhǔn)、授權(quán)。
      有能力組織和實(shí)施招標(biāo)活動的招標(biāo)人，可以自行組織實(shí)施招標(biāo)活動，也可以委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)辦理招標(biāo)事宜。
      (1)招標(biāo)人自行組織招標(biāo)。
      自行組織實(shí)施招標(biāo)活動的招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)成立專門的招標(biāo)組織，負(fù)責(zé)招標(biāo)活動的具體實(shí)施，審定招標(biāo)條件、標(biāo)底、評標(biāo)程序和定標(biāo)辦法等。
      自行組織物業(yè)管理招標(biāo)活動的招標(biāo)人應(yīng)具備以下條件：擁有與招標(biāo)項(xiàng)目相適應(yīng)的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、管理人員；具有編制招標(biāo)文件的能力；具有組織開標(biāo)、評標(biāo)及定標(biāo)的能力。
      (2)招標(biāo)人委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)辦理招標(biāo)。
      委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)招標(biāo)常見于公開招標(biāo)和大范圍邀請招標(biāo)。如2003年湖南省某政府物業(yè)、廣東省某政府物業(yè)等均采取的是委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行招標(biāo)的形式。由于招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)具有較強(qiáng)的專業(yè)水平、廣泛的市場信息和熟練的招標(biāo)投標(biāo)技巧，因此，這種招標(biāo)方式能夠提高招標(biāo)投標(biāo)工作的效率和質(zhì)量，使招標(biāo)機(jī)構(gòu)與投標(biāo)人之間信息充分對稱，有利于招標(biāo)人選擇最符合要求的物業(yè)管理企業(yè)。招標(biāo)人應(yīng)根據(jù)自己的意愿和物業(yè)自身情況選擇招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行招標(biāo)。招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)與招標(biāo)人之間僅限于委托代理的關(guān)系，因此，招標(biāo)代理人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)人委托的范圍內(nèi)辦理招標(biāo)事宜，并遵守有關(guān)針對招標(biāo)人的法規(guī)規(guī)定。2．項(xiàng)目條件
      按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》規(guī)定，住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；投標(biāo)人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。
      國家提倡建設(shè)單位通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。因此，必須通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的項(xiàng)目，僅為新開發(fā)的住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅；新開發(fā)的非住宅項(xiàng)月，以及業(yè)主入住后由業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)的情況下，既可采取招投標(biāo)方式，也可采取其他方式。(二)物業(yè)管理招標(biāo)的程序
      這一部分內(nèi)容，為了便于記憶，可以畫一個程序圖。1．成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組
      2．編制招標(biāo)文件
      3．公布招標(biāo)公告或發(fā)出投標(biāo)邀請書 4．發(fā)放招標(biāo)文件
      5．投標(biāo)申請人的資格預(yù)審 6．接受投標(biāo)文件 7．成立評標(biāo)委員會
      8．開標(biāo)、評標(biāo)和中標(biāo)
      同時，在旁邊作一些補(bǔ)充資料。1．成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組 招標(biāo)人在政府房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)、監(jiān)督下，成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組，確定招標(biāo)方式、內(nèi)容、招標(biāo)條件和投標(biāo)企業(yè)的范圍，并對招標(biāo)過程中可能出現(xiàn)的問題和不確定的風(fēng)險進(jìn)行預(yù)測：制訂相應(yīng)的防范控制體系；編制招標(biāo)文件；發(fā)布招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請書；對投標(biāo)人進(jìn)行資格審查；向投標(biāo)人發(fā)放招標(biāo)文件和提供相關(guān)技術(shù)資料；組織投標(biāo)人現(xiàn)場踏勘和答疑；制訂標(biāo)底和評標(biāo)方法；發(fā)布中標(biāo)結(jié)果等。2．編制招標(biāo)文件
      招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理項(xiàng)目的特點(diǎn)和需要，在招標(biāo)前完成招標(biāo)文件的編制。招標(biāo)文件應(yīng)包括以下內(nèi)容：
      (1)招標(biāo)人及招標(biāo)項(xiàng)目簡介，包括招標(biāo)人名稱、地址、聯(lián)系方式、項(xiàng)目基本情況、物業(yè)管理用房的配備情況等；
      (2)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及要求，包括服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等；(3)對投標(biāo)人及投標(biāo)書的要求，包括投標(biāo)人的資格、投標(biāo)書的格式、主要內(nèi)容等；(4)評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評標(biāo)辦法；
      (5)招標(biāo)活動方案，包括招標(biāo)組織結(jié)構(gòu)、開標(biāo)時間及地點(diǎn)等；(6)物業(yè)服務(wù)合同的簽訂說明；
      (7)其他事項(xiàng)的說明及法律法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容。
      招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請書的10日前，提交與物業(yè)管理有關(guān)的物業(yè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的政府批件、招標(biāo)公告或者招標(biāo)邀請書、招標(biāo)文件和法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料，報物業(yè)項(xiàng)目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。
      3．公布招標(biāo)公告或發(fā)出投標(biāo)邀請書
      招標(biāo)人采取公開招標(biāo)方式的，應(yīng)通過公共媒介發(fā)布招標(biāo)公告，并同時在中國住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)和中國物業(yè)管理協(xié)會網(wǎng)上發(fā)布招標(biāo)公告。
      招標(biāo)公告應(yīng)當(dāng)載明招標(biāo)人的名稱和地址，招標(biāo)項(xiàng)目的基本情況以及獲取招標(biāo)文件的辦法等事項(xiàng)。
      招標(biāo)人采取邀請招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)向3個以上物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請書，投標(biāo)邀請書應(yīng)當(dāng)包含上述招標(biāo)公告載明的事項(xiàng)。4．發(fā)放招標(biāo)文件
      招標(biāo)文件的發(fā)放應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請函規(guī)定的時間、地點(diǎn)向投標(biāo)方提供，也可以通過網(wǎng)絡(luò)下載的方式進(jìn)行。除不可抗力的因素外，招標(biāo)人或招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)在發(fā)布招標(biāo)公告和發(fā)出投標(biāo)邀請函后不得終止招標(biāo)。
      在進(jìn)行規(guī)模較大、比較復(fù)雜的物業(yè)項(xiàng)目招標(biāo)時，通常由招標(biāo)人或招標(biāo)機(jī)構(gòu)在投標(biāo)人獲得招標(biāo)文件后，統(tǒng)一安排投標(biāo)人會議，即標(biāo)前會議。標(biāo)前會議一般安排在投標(biāo)物業(yè)現(xiàn)場，在投標(biāo)人進(jìn)行現(xiàn)場踏勘后召開，標(biāo)前會議的目的在于解答投標(biāo)人提出的各類問題。
      招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)確定投標(biāo)人編制投標(biāo)文件所需要的合理時間。公開招標(biāo)的物業(yè)管理項(xiàng)目，自招標(biāo)文件發(fā)出之日起至投標(biāo)人提交投標(biāo)文件截止之日止，最短不得少于20日。招標(biāo)人需要對已發(fā)出的招標(biāo)文件進(jìn)行必要的澄清或者修改的，應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件截止時間至少15日前，以書面形式通知所有的招標(biāo)文件收受人。該澄清或者修改的內(nèi)容為招標(biāo)文件的組成部分。5．投標(biāo)申請人的資格預(yù)審
      實(shí)行投標(biāo)資格預(yù)審的物業(yè)管理項(xiàng)目，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請書中載明資格預(yù)審的條件和獲取資格預(yù)審文件的辦法。資格預(yù)審文件一般應(yīng)當(dāng)包括資格預(yù)審申請書格式、申請人須知，以及需要投標(biāo)申請人提供的企業(yè)資質(zhì)文件、業(yè)績、技術(shù)裝備、財務(wù)狀況和擬派出的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人與主要管理人員的簡歷、業(yè)績等證明材料。
      經(jīng)資格預(yù)審后，公開招標(biāo)的招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請人發(fā)出資格預(yù)審合格通知書，告知獲取招標(biāo)文件的時間、地點(diǎn)和方法，并同時向不符合資格的投標(biāo)申請人告知資格預(yù)審結(jié)果。在資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請人過多時，可以由招標(biāo)人從中選擇不少于5家資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請人。
      6．接受投標(biāo)文件
      投標(biāo)人應(yīng)按照招標(biāo)文件規(guī)定的時間和地點(diǎn)接受投標(biāo)文件。投標(biāo)人在送達(dá)投標(biāo)文件時，招標(biāo)人應(yīng)檢驗(yàn)文件是否密封或送達(dá)時間是否符合要求，符合者發(fā)給回執(zhí)，否則招標(biāo)人有權(quán)拒絕或作為廢標(biāo)處理。投標(biāo)書遞交后，在投標(biāo)截止期限前，投標(biāo)人可以通過正式函件的形式調(diào)整報價及作補(bǔ)充說明。
      招標(biāo)人不得向他人透露已獲取招標(biāo)文件的潛在投標(biāo)人的名稱、數(shù)量以及可能影響公平競爭的有關(guān)招標(biāo)投標(biāo)的其他情況。7．成立評標(biāo)委員會
      招標(biāo)人或招標(biāo)代理負(fù)責(zé)組建評標(biāo)委員會，評標(biāo)委員會由招標(biāo)人的代表與物業(yè)管理專家組成，專家從房地產(chǎn)行政主管部門建立的物業(yè)管理評標(biāo)專家?guī)熘胁扇‰S機(jī)抽取的方式確定。評標(biāo)委員會的人數(shù)一般為5人以上單數(shù)，其中招標(biāo)人代表以外的物業(yè)管理方面的專家人數(shù)不得少于成員總數(shù)的2／3。評標(biāo)委員會成員的名單在開標(biāo)前應(yīng)嚴(yán)格保密。與投標(biāo)人有利害關(guān)系的人員不得作為評標(biāo)委員會的成員。評標(biāo)委員會成員應(yīng)當(dāng)客觀、公正地履行職責(zé)，遵守職業(yè)道德，對所提出的評審意見承擔(dān)個人責(zé)任。評標(biāo)委員會成員不得與任何投標(biāo)人或者與招標(biāo)結(jié)果有利害關(guān)系的人進(jìn)行私下接觸，不得收受投標(biāo)人、中介人、其他利害關(guān)系人的財物或者其他好處。
      8．開標(biāo)、評標(biāo)和中標(biāo)(1)開標(biāo)
      開標(biāo)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件確定的提交投標(biāo)文件截止時間的同一時間公開進(jìn)行；開標(biāo)地點(diǎn)應(yīng)當(dāng)為招標(biāo)文件中預(yù)先確定的地點(diǎn)。開標(biāo)由招標(biāo)入主持+邀請所有投標(biāo)人參加。
      開標(biāo)應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定進(jìn)行：由投標(biāo)人或者其推選的代表檢查投標(biāo)文件的密封情況，也可以由招標(biāo)人委托的公證機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢查并公證。經(jīng)確認(rèn)無誤后，由工作人員當(dāng)眾拆封，宣讀投標(biāo)人名稱、投標(biāo)價格和投標(biāo)文件的其他主要內(nèi)容。在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時間前收到的所有投標(biāo)文件，在開標(biāo)時都應(yīng)當(dāng)由招標(biāo)人當(dāng)眾予以拆封。開標(biāo)過程應(yīng)當(dāng)進(jìn)行記錄，并由招標(biāo)人存檔備查。
      (2)評標(biāo)
      開標(biāo)過程結(jié)束后應(yīng)立即進(jìn)入評標(biāo)程序。評標(biāo)由評標(biāo)委員會負(fù)責(zé)，除現(xiàn)場答辯部分外，評標(biāo)應(yīng)當(dāng)在嚴(yán)格保密的情況下進(jìn)行。評標(biāo)委員會負(fù)責(zé)根據(jù)招標(biāo)文件規(guī)定的要求和評分方式、標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評標(biāo)，評標(biāo)采取集中會議的方式對所有的投標(biāo)文件進(jìn)行嚴(yán)格的審查和比較，評標(biāo)一般采用綜合評議和百分制量化的評分方法。評標(biāo)委員會可以用書面形式要求投標(biāo)人對投標(biāo)文件中涵義不明確的內(nèi)容作必要的澄清或者說明。投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)采用書面形式進(jìn)行澄清或者說明，其澄清或者說明不得超出投標(biāo)文件的范圍或者改變投標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容。在評標(biāo)過程中召開現(xiàn)場答辯會的，應(yīng)當(dāng)事先在招標(biāo)文件中說明，并注明所占的評分比重。評標(biāo)委員會應(yīng)當(dāng)按照評標(biāo)文件的評標(biāo)要求，根據(jù)標(biāo)書評分、現(xiàn)場答辯等情況進(jìn)行綜合評標(biāo)。評標(biāo)委員會應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件確定的評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法，對投標(biāo)文件進(jìn)行評審和比較，并對評標(biāo)結(jié)果簽字確認(rèn)。評標(biāo)委員會經(jīng)評審，認(rèn)為所有投標(biāo)文件都不符合招標(biāo)文件要求的，可以否決所有投標(biāo)。依法必須進(jìn)行招標(biāo)的物業(yè)管理項(xiàng)目的所有投標(biāo)被否決的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)重新招標(biāo)。評標(biāo)委員會完成評標(biāo)后，應(yīng)當(dāng)向招標(biāo)人提出書面評標(biāo)報告，闡明評標(biāo)委員會對各投標(biāo)文件的評審和比較意見，并按照招標(biāo)文件規(guī)定的評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評標(biāo)方法，推薦不超過3名有排序的合格的中標(biāo)候選人。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照中標(biāo)候選人的排序確定中標(biāo)人。當(dāng)確定中標(biāo)的中標(biāo)候選人放棄中標(biāo)或者因不可抗力提出不能履行合同的，招標(biāo)人可以依序確定其他中標(biāo)候選人為中標(biāo)人。
      (3)中標(biāo)及簽訂合同
      招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)有效期截止時限30日前確定中標(biāo)人。投標(biāo)有效期應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件中載明。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書，同時將中標(biāo)結(jié)果通知所有未中標(biāo)的投標(biāo)人，并返還其投標(biāo)書。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起15日內(nèi)，向物業(yè)項(xiàng)目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。備案資料應(yīng)當(dāng)包括開標(biāo)評標(biāo)過程、確定中標(biāo)人的方式及理由、評標(biāo)委員會的評標(biāo)報告、中標(biāo)人的投標(biāo)文件等資料。委托代理招標(biāo)的，還應(yīng)當(dāng)附招標(biāo)代理委托合同。
      招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面合同；招標(biāo)人和中標(biāo)人不得再行訂立背離合同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議。招標(biāo)人無正當(dāng)理由不與中標(biāo)人簽訂合同，給中標(biāo)人造成損失的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)給予賠償。
      物業(yè)管理投標(biāo)的條件、程序與策略技巧(一)參加物業(yè)管理投標(biāo)的條件 1．法律法規(guī)規(guī)定的要求
      根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)的要求，參與物業(yè)管理投標(biāo)應(yīng)當(dāng)是具有相應(yīng)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)和承擔(dān)招標(biāo)項(xiàng)目能力的法人企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)在國內(nèi)參與投標(biāo)業(yè)務(wù)的，必須取得《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》和政府行政主管部門頒發(fā)的《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》。具體可參照建設(shè)部2004年3月頒布的中華人民共和國建設(shè)部令第125號《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的相關(guān)規(guī)定。
      2．招標(biāo)方規(guī)定的要求 在物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)中，招標(biāo)方在招標(biāo)條件中除要求投標(biāo)人具備相應(yīng)的物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)，一般還會要求投標(biāo)方具有管理與投標(biāo)物業(yè)類似項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)與業(yè)績，并對投標(biāo)人在資金、管理和技術(shù)實(shí)力，投標(biāo)人的商業(yè)信譽(yù)，派駐項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人、管理團(tuán)隊(duì)的條件，物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，投標(biāo)書的制作、技術(shù)規(guī)范和合同條款等方面作出明確具體的要求。(二)物業(yè)管理投標(biāo)的程序 1．獲取招標(biāo)信息
      根據(jù)招標(biāo)方式的特點(diǎn)，投標(biāo)人獲取招標(biāo)信息一般來自兩個渠道：一是從公共媒介上采集公開招標(biāo)信息，二是來自招標(biāo)方的邀請。2．項(xiàng)目評估與風(fēng)險防范
      在獲取招標(biāo)信息后，投標(biāo)人應(yīng)首先組織經(jīng)營管理、專業(yè)技術(shù)和財務(wù)等方面的人員對招標(biāo)物業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目評估，預(yù)測中標(biāo)成功的可能性和存在的風(fēng)險，對投標(biāo)活動進(jìn)行策劃，制訂相應(yīng)的投標(biāo)策略和風(fēng)險控制措施，確保投標(biāo)的成功或避免企業(yè)遭受損失。
      (1)項(xiàng)目評估
      項(xiàng)目評估一般分為兩個階段，即初選階段，準(zhǔn)備和實(shí)施階段。初選階段的評估主要是在調(diào)查、研究資料的基礎(chǔ)上對項(xiàng)目進(jìn)行分析、預(yù)測和評定，目的是確定是否參與投標(biāo)；準(zhǔn)備和實(shí)施階段的評估主要是對投標(biāo)物業(yè)進(jìn)行深入的調(diào)查和進(jìn)行技術(shù)、經(jīng)濟(jì)論證，并在此基礎(chǔ)上確定最佳投標(biāo)策略和管理方案。項(xiàng)目評估主要包括以下幾個方面的內(nèi)容： 1)投標(biāo)物業(yè)的基本情況
      投標(biāo)人在分析招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的基本情況時，主要是從物業(yè)的性質(zhì)、類型人手，著重了解物業(yè)的建筑面積和投資規(guī)模、使用周期、建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃、配套設(shè)施設(shè)備等具體情況。屬于新建物業(yè)的，就要了解物業(yè)的建設(shè)周期和進(jìn)度，分析物業(yè)現(xiàn)有條件對實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)的利弊，如在早期介入和前期物業(yè)管理的項(xiàng)目中，要關(guān)注現(xiàn)有規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑施工中是否存在不符合物業(yè)管理要求的問題，以便在方案中提出相應(yīng)的解決或建議方案；屬于已投入使用的物業(yè)的，則應(yīng)收集物業(yè)使用過程中的具體資料，如歷年大中修計(jì)劃實(shí)施情況、配套設(shè)施功能改造方案等；屬于商業(yè)類型物業(yè)的，則應(yīng)了解商業(yè)物業(yè)的使用功能和規(guī)模；對公用事業(yè)類型物業(yè)，除了解物業(yè)的基本情況外，還應(yīng)該關(guān)注現(xiàn)有規(guī)劃或已配置的設(shè)施中是否具備預(yù)防及應(yīng)對緊急事件的條件等。
      物業(yè)管理企業(yè)可以通過招標(biāo)文件、現(xiàn)場踏勘、標(biāo)前會議等渠道獲取招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的基本資料，為項(xiàng)目的組織架構(gòu)設(shè)計(jì)、人員及崗位的設(shè)置、費(fèi)用測算等提供準(zhǔn)確的依據(jù)。
      2)招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的定位
      分析招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的定位要從投標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的內(nèi)部條件和外部環(huán)境人手，了解物業(yè)的功能定位、形象定位和市場定位，調(diào)查物業(yè)所在地域的人文環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政治及法律環(huán)境，具體包括物業(yè)所在地域的法規(guī)政策，政府管理，社會文化傳統(tǒng)與風(fēng)俗習(xí)慣，居民收入與消費(fèi)水平，物業(yè)所在區(qū)域的位置、交通條件、商業(yè)狀況、人口流動狀況，同類物業(yè)的服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)等。
      3)業(yè)主的需求
      招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)的需求包括業(yè)主需求的內(nèi)容、物業(yè)管理消費(fèi)的承受能力等。目前設(shè)計(jì)得較為規(guī)范的物業(yè)管理招標(biāo)文件中對物業(yè)管理服務(wù)需求都有明確具體的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)認(rèn)真分析招標(biāo)文件的相關(guān)內(nèi)容。對于非單一業(yè)主性質(zhì)的招標(biāo)項(xiàng)目，物業(yè)管理企業(yè)還應(yīng)通過市場調(diào)研的方式了解招標(biāo)物業(yè)業(yè)主(包括預(yù)售或現(xiàn)售性質(zhì)物業(yè)的潛在客戶)的文化層次、生活需求、對物業(yè)管理服務(wù)的期望與要求，從而為制訂物業(yè)管理方案中的服務(wù)重點(diǎn)和管理措施提供決策依據(jù)。
      4)建設(shè)單位、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人(含業(yè)主)、物業(yè)使用人的基本情況
      建設(shè)單位、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人(含業(yè)主)、物業(yè)使用人的基本情況包括其背景資料以及是否具有誠意合作并具備履行合同的實(shí)力。屬于新建物業(yè)的，要詳細(xì)調(diào)查了解建設(shè)單位的資金實(shí)力、技術(shù)力量和商業(yè)信譽(yù)等，并通過對建設(shè)單位以往所承建的物業(yè)質(zhì)量，以及有關(guān)物業(yè)管理公司與之合作情況的調(diào)查，分析判斷招標(biāo)物業(yè)建設(shè)單位的可靠性；屬于重新選聘物業(yè)管理企業(yè)的招標(biāo)項(xiàng)目，應(yīng)調(diào)查解聘原管理方的原因、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人是否與原建設(shè)單位或管理方存在法律糾紛；對于已投入使用一定年限的招標(biāo)物業(yè)，需詳細(xì)了解物業(yè)的使用情況、產(chǎn)權(quán)人的背景、資金實(shí)力和信譽(yù)，物業(yè)是否存在重大隱患；屬于要求投標(biāo)人參與物業(yè)合作經(jīng)營的招標(biāo)項(xiàng)目，應(yīng)另作具體的投資可行性分析論證。5)招標(biāo)條件和招標(biāo)過程
      對招標(biāo)方要求的條件要進(jìn)行深入分析，預(yù)測中標(biāo)的可能性。對在招標(biāo)文件和招標(biāo)過程中出現(xiàn)的異常要求和情況要進(jìn)行分析判斷，調(diào)整招標(biāo)策略，避免因招標(biāo)方或競爭對手使用違規(guī)手段操縱招標(biāo)活動，使企業(yè)蒙受不必要的損失。如有的招標(biāo)文件會由于招標(biāo)者的利益趨向而呈現(xiàn)出某種明顯偏向。在閱讀標(biāo)書時，物業(yè)管理公司應(yīng)特別注意招標(biāo)公告中的特殊要求，以便作出正確判斷，還應(yīng)對招標(biāo)方增加的合同特殊條款作出其是否符合《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的判斷，從而評估企業(yè)若承擔(dān)特殊條款可能存在的風(fēng)險。6)競爭對手
      對競爭對手的分析評估包括了解競爭對手的規(guī)模、數(shù)量和企業(yè)綜合實(shí)力；競爭對手現(xiàn)接管物業(yè)的社會影響程度；競爭對手與招標(biāo)方是否存在背景聯(lián)系，在物業(yè)招標(biāo)前雙方是否存在關(guān)聯(lián)交易；競爭對手對招標(biāo)項(xiàng)目是否具有絕對優(yōu)勢；競爭對手可能采取的投標(biāo)策略等。
      7)企業(yè)自身?xiàng)l件的分析
      對企業(yè)自身?xiàng)l件的分析內(nèi)容包括：招標(biāo)項(xiàng)目的性質(zhì)，所在區(qū)域、規(guī)模是否符合企業(yè)發(fā)展規(guī)劃；項(xiàng)目類型是否符合企業(yè)確定的目標(biāo)客戶；常規(guī)預(yù)測的盈利；項(xiàng)目風(fēng)險控制是否在企業(yè)可以承受的范圍內(nèi)；投標(biāo)企業(yè)現(xiàn)有的人、財、物等資源條件滿足項(xiàng)目需求的能力。
      物業(yè)管理企業(yè)只有通過對項(xiàng)目進(jìn)行合理的分析和正確的評估，并結(jié)合物業(yè)管理企業(yè)自身的優(yōu)勢條件，才能確定招標(biāo)項(xiàng)目的選擇和招標(biāo)活動的具體實(shí)施。(2)投標(biāo)風(fēng)險的防范與控制
      物業(yè)管理投標(biāo)的主要風(fēng)險來自于招標(biāo)人和招標(biāo)物業(yè)、投標(biāo)人、競爭對手等三個方面。
      1)來自于招標(biāo)人和招標(biāo)物業(yè)的風(fēng)險有：招標(biāo)方提出顯失公平的特殊條件，招標(biāo)方未告知可能會直接影響投標(biāo)結(jié)果的信息，建設(shè)單位可能出現(xiàn)資金等方面的困難而造成項(xiàng)目無法正常進(jìn)行，因物業(yè)延遲交付使用而造成早期介入期限延長，招標(biāo)方與其他投標(biāo)人存在關(guān)聯(lián)交易等。
      2)來自于投標(biāo)人的風(fēng)險主要有：未對項(xiàng)目實(shí)施必要的可行性分析、評估、論證，從而造成投標(biāo)決策和投標(biāo)策略的失誤；盲目作出服務(wù)承諾；價格測算失誤造成未中標(biāo)或中標(biāo)后虧損經(jīng)營；項(xiàng)目負(fù)責(zé)人現(xiàn)場答辯出現(xiàn)失誤；接受資格審查時出現(xiàn)不可預(yù)見或可預(yù)見但未作相應(yīng)防范補(bǔ)救措施的失誤；投標(biāo)資料(如物業(yè)管理方案、報價等)泄露；投標(biāo)人采取不正當(dāng)?shù)氖侄螀⑴c競爭，被招標(biāo)方或評標(biāo)委員會取消投標(biāo)資格；未按要求制作投標(biāo)文件或送達(dá)投標(biāo)文件造成廢標(biāo)等。
      3)來自競爭對手的風(fēng)險主要有：采取低于成本競爭、欺詐、行賄等不正當(dāng)?shù)母偁幨侄?；具備相關(guān)背景或綜合競爭的絕對優(yōu)勢；竊取他人的投標(biāo)資料和商業(yè)秘密等。對上述風(fēng)險的防范與控制的具體措施有：嚴(yán)格按照相關(guān)法律法規(guī)的要求參與投標(biāo)活動；對項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)合理的分析、評估，周密策劃、組織、實(shí)施投標(biāo)活動；完善企業(yè)自身的管理；選擇信譽(yù)良好的招標(biāo)方和手續(xù)完備盈利優(yōu)勢明顯的物業(yè)；充分考慮企業(yè)的承受能力，制訂可行的物業(yè)管理方案，選擇經(jīng)驗(yàn)豐富的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人；慎重對待合同的附加條款和招標(biāo)方的特殊要求等。
      3．登記并取得招標(biāo)文件
      物業(yè)管理企業(yè)在確定參加投標(biāo)后，按招標(biāo)公告和投標(biāo)邀請書指定的地點(diǎn)和方式登記并取得招標(biāo)文件。4．準(zhǔn)備投標(biāo)文件
      投標(biāo)人應(yīng)嚴(yán)格按照招標(biāo)文件的要求編制投標(biāo)文件，并對招標(biāo)文件提出的實(shí)質(zhì)性要求和條件作出響應(yīng)。投標(biāo)文件又稱標(biāo)書，一般由投標(biāo)函、投標(biāo)報價表、資格證明文件、物業(yè)管理方案、招標(biāo)文件要求提供的其他材料等幾部分組成。常見的做法是將投標(biāo)文件根據(jù)性質(zhì)分為商務(wù)文件和技術(shù)文件兩大類。(1)商務(wù)文件(或稱物業(yè)基本情況)商務(wù)文件又稱商務(wù)標(biāo)，主要包括：
      1)公司簡介。包括投標(biāo)公司的資質(zhì)條件、以往業(yè)績、人員等情況。
      2)公司法人地位及法定代表人證明。包括資格證明文件(營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、企業(yè)代碼以及行業(yè)主管部門頒發(fā)的資質(zhì)等級證書、授權(quán)書、代理協(xié)議書等)、資信證明文件(保函、已履行的合同及商戶意見書、中介機(jī)構(gòu)出具的財務(wù)狀況書等)。3)投標(biāo)報價單及招標(biāo)文件要求提供的其他資料。
      商務(wù)文件要求投標(biāo)人按招標(biāo)要求和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)真實(shí)反映企業(yè)的情況和詳細(xì)的報價。(2)技術(shù)文件
      技術(shù)文件又稱技術(shù)標(biāo)，主要是物業(yè)管理方案和招標(biāo)方要求提供的其他技術(shù)性資料。
      應(yīng)注意，有的招標(biāo)條件要求在技術(shù)文件中禁止透露可以反映企業(yè)情況的數(shù)據(jù)、文字、報價等，在準(zhǔn)備材料時應(yīng)按招標(biāo)要求準(zhǔn)備相關(guān)資料。
      5．送交投標(biāo)文件
      全部投標(biāo)文件編制好以后，投標(biāo)人應(yīng)按招標(biāo)文件要求進(jìn)行封裝，并按時送達(dá)招標(biāo)單位。
      6．接受招標(biāo)方的資格審查
      投標(biāo)人應(yīng)按招標(biāo)文件規(guī)定的要求準(zhǔn)備相應(yīng)資料，接受招標(biāo)方的資格審查。7．參加開標(biāo)、現(xiàn)場答辯和評標(biāo) 投標(biāo)人在接到開標(biāo)通知后，應(yīng)在規(guī)定的時間到達(dá)開標(biāo)地點(diǎn)參加開標(biāo)會議和現(xiàn)場答辯，并接受評標(biāo)委員會的審核。
      8．簽約并執(zhí)行合同
      投標(biāo)人在收到中標(biāo)通知書后，應(yīng)在規(guī)定的時間內(nèi)及時與招標(biāo)人簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同。同時，投標(biāo)人還要同招標(biāo)單位協(xié)商解決進(jìn)駐物業(yè)區(qū)域、實(shí)施前期物業(yè)管理的有關(guān)問題。
      投標(biāo)結(jié)束后，要對投標(biāo)活動進(jìn)行分析總結(jié)，結(jié)算投標(biāo)有關(guān)費(fèi)用，對招標(biāo)投標(biāo)資料進(jìn)行整理、歸檔。(三)投標(biāo)的策略及技巧 1．投標(biāo)的組織策劃
      物業(yè)管理企業(yè)在獲取招標(biāo)信息后應(yīng)組織相關(guān)人員組成投標(biāo)小組，對投標(biāo)活動進(jìn)行策劃實(shí)施，其主要任務(wù)是項(xiàng)目分析評估、標(biāo)書編制、投標(biāo)策略的制訂、參與現(xiàn)場踏勘、開標(biāo)、評標(biāo)、現(xiàn)場答辯、簽約談判等。
      (1)根據(jù)招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的情況選擇企業(yè)骨干力量組成投標(biāo)小組，投標(biāo)小組成員的選擇、配備，尤其是項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的選擇是確保投標(biāo)活動的質(zhì)量和效率的基礎(chǔ)。(2)對招標(biāo)方、招標(biāo)物業(yè)基本情況和競爭對手要進(jìn)行深入細(xì)致的調(diào)查，正確評估，預(yù)測并降低投標(biāo)的風(fēng)險。
      (3)正確編制標(biāo)書。編制標(biāo)書要根據(jù)招標(biāo)文件的要求進(jìn)行，在透徹掌握招標(biāo)文件內(nèi)容和進(jìn)行細(xì)致深入的市場調(diào)查基礎(chǔ)上，確定管理項(xiàng)目的整體思路(包括物業(yè)管理工作重點(diǎn)、服務(wù)特色、管理目標(biāo)、管理方式及實(shí)施措施等)，制訂物業(yè)管理方案。
      (4)在科學(xué)分析和準(zhǔn)確計(jì)算的前提下測算管理服務(wù)成本并制訂合理報價。(5)靈活運(yùn)用公共關(guān)系，多渠道獲取相關(guān)信息，確保報價的合理性。(6)選擇最能體現(xiàn)企業(yè)優(yōu)勢的物業(yè)作為招標(biāo)方考察的對象。
      (7)加強(qiáng)與招標(biāo)方的溝通，了解招標(biāo)方的需求，及時掌握投標(biāo)過程中出現(xiàn)的變化情況并采取相應(yīng)的應(yīng)對措施。
      (8)周密安排招標(biāo)方的資格預(yù)選和評標(biāo)過程中的現(xiàn)場答辯活動。2．項(xiàng)目的現(xiàn)場踏勘
      在踏勘現(xiàn)場過程中，招標(biāo)人還會就投標(biāo)公司代表提出的問題作出口頭回答，但這種口頭答復(fù)并不具備法律效力，只有在投標(biāo)者以書面形式提出問題并由招標(biāo)人作出書面答復(fù)時，才能產(chǎn)生法律約束力。投標(biāo)人應(yīng)對現(xiàn)場物業(yè)進(jìn)行詳細(xì)的踏勘，查勘現(xiàn)場物業(yè)與投標(biāo)報價是否存在外在風(fēng)險條件。具體包括以下方面：(1)物業(yè)建筑及安裝施工進(jìn)度(新建物業(yè))，物業(yè)當(dāng)前使用情況及陳舊老化程度(舊有物業(yè))；物業(yè)配套設(shè)施設(shè)備及其分布情況；周邊道路交通及停車場情況；園林綠化及環(huán)境標(biāo)識情況；內(nèi)部公共使用區(qū)域及通道分布情況；物業(yè)管理用房等。(2)主要業(yè)主情況，包括客戶定位、主要服務(wù)要求與所需特殊服務(wù)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的承受能力等。這些情況可由投標(biāo)人自行安排人員與時間進(jìn)行調(diào)查。(3)物業(yè)所在地的氣候條件、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、人文環(huán)境、消費(fèi)需求和市場變化情況以及與物業(yè)管理相關(guān)的政策法規(guī)等。3．投標(biāo)文件的編寫
      物業(yè)管理投標(biāo)文件除了按規(guī)定格式要求響應(yīng)招標(biāo)文件外，最主要的內(nèi)容是介紹物業(yè)管理要點(diǎn)和物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)形式和費(fèi)用。(1)投標(biāo)文件編寫的基本要求。
      作為評標(biāo)的基本依據(jù)，投標(biāo)文件必須具備統(tǒng)一的編寫基礎(chǔ)，以便于評標(biāo)工作的順利進(jìn)行。
      1)使用國家統(tǒng)一的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)量單位，避免在定標(biāo)和履約中出現(xiàn)混亂。2)使用統(tǒng)一的貨幣。國內(nèi)物業(yè)管理投標(biāo)書規(guī)定使用的貨幣應(yīng)為“人民幣”，而國際投標(biāo)中所使用貨幣則應(yīng)按招標(biāo)文件的規(guī)定執(zhí)行。
      3)使用國家統(tǒng)一頒布的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范。如果某些業(yè)主由于特定需要要求提供特殊服務(wù)，也應(yīng)按照國家正式批準(zhǔn)的統(tǒng)一的服務(wù)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范。若招標(biāo)文件要求采用國外的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范，應(yīng)將所使用的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范譯成中文，并在投標(biāo)文件中說明。
      4)使用準(zhǔn)確的表述方式。投標(biāo)書的文字與圖紙是投標(biāo)者借以表達(dá)其意圖的語言，必須能準(zhǔn)確表達(dá)投標(biāo)公司的投標(biāo)方案。投標(biāo)文件要使用簡潔、明確、文法通暢、條理清楚、言簡意賅的表述方式，最大限度地減少招標(biāo)單位的誤解和可能出現(xiàn)的爭議。
      圖紙、表格的編寫要做到前后一致、風(fēng)格統(tǒng)一、符合招標(biāo)文件的要求。最好能以索引查閱方式將圖紙表格裝訂成冊，并和投標(biāo)文件中的文字表述保持一致。5)確保資料的真實(shí)性。投標(biāo)文件的內(nèi)容應(yīng)符合招標(biāo)文件的所有條款、條件和規(guī)定，且無重大偏離與保留。投標(biāo)人應(yīng)按招標(biāo)文件的要求提供投標(biāo)文件，并保證所提供全部資料的真實(shí)性。
      (2)投標(biāo)文件編寫中應(yīng)注意的問題。
      1)確保填寫無遺漏，無空缺。投標(biāo)文件中的每一空白都需填寫，如有空缺，則被認(rèn)為放棄意見；重要數(shù)據(jù)未填寫，可能被作為廢標(biāo)處理。
      2)不可任意修改填寫內(nèi)容。投標(biāo)人所遞交的全部文件均應(yīng)由投標(biāo)方法人代表或委托代理人簽字；若填寫中有錯誤而不得不修改，則應(yīng)由投標(biāo)方負(fù)責(zé)人在修改處簽字。
      3)填寫方式規(guī)范。除投標(biāo)方對錯處作必要修改外，投標(biāo)文件中不允許出現(xiàn)加行、涂抹或改寫痕跡。
      4)不得改變標(biāo)書格式。若投標(biāo)人認(rèn)為原有招標(biāo)文件規(guī)定的格式不能表達(dá)投標(biāo)意圖，可另附補(bǔ)充說明，但不得任意修改原招標(biāo)文件規(guī)定的格式。
      5)計(jì)算數(shù)字必須準(zhǔn)確無誤。投標(biāo)公司必須對單價、合計(jì)數(shù)、分步合計(jì)、總標(biāo)價及其大寫數(shù)字進(jìn)行仔細(xì)核對。
      6)報價合理。投標(biāo)人應(yīng)對招標(biāo)項(xiàng)目提出合理的報價。
      7)包裝整潔美觀。投標(biāo)文件應(yīng)保證字跡清楚，文本整潔，紙張統(tǒng)一，裝幀美觀大方。
      8)做好投標(biāo)文件的保密措施。4．投標(biāo)報價的策略和技巧
      投標(biāo)報價是技術(shù)性、技巧性極強(qiáng)的工作，在投標(biāo)的過程中，需要不斷調(diào)整策略，使報價更接近標(biāo)底。投標(biāo)報價的策略主要有：
      (1)對項(xiàng)目運(yùn)作的經(jīng)營管理成本進(jìn)行準(zhǔn)確測算，確定項(xiàng)目運(yùn)作的盈虧平衡點(diǎn)和利潤空間，在此基礎(chǔ)上預(yù)測標(biāo)底和競爭對手的報價范圍。(2)密切關(guān)注、正確分析競爭對手的報價。
      (3)補(bǔ)充一些投標(biāo)人有能力承擔(dān)的優(yōu)惠條件作為報價的附加。
      在投標(biāo)過程中，投標(biāo)人采取的報價技巧主要有：
      1)多方案報價。在邀請招標(biāo)或議標(biāo)的方式中，由于招標(biāo)文件不明確或項(xiàng)目本身有多方案存在，投標(biāo)人對項(xiàng)目原方案提出在經(jīng)濟(jì)上、技術(shù)上更合理可行的方案，即準(zhǔn)備兩個或兩個以上的報價，最后與招標(biāo)方進(jìn)行協(xié)商處理。
      2)保本報價。即按成本報價，適用于規(guī)模大、遠(yuǎn)景效益好的項(xiàng)目或業(yè)主大會委托業(yè)主委員會組織的招標(biāo)項(xiàng)目。5．現(xiàn)場答辯的技巧
      (1)應(yīng)選擇經(jīng)驗(yàn)豐富、性格沉穩(wěn)、對項(xiàng)目情況熟悉的答辯人。在開標(biāo)前應(yīng)對答辯人員進(jìn)行模擬演練，正確把握招標(biāo)文件的要點(diǎn)、投標(biāo)文件的重點(diǎn)內(nèi)容、對項(xiàng)目的熟悉程度等，對重點(diǎn)問題、難點(diǎn)問題、普遍性的問題一一準(zhǔn)備答辯要點(diǎn)。(2)開標(biāo)前，答辯人員應(yīng)該保持良好的精神狀態(tài)。
      (3)在正式開標(biāo)時，一般要求在規(guī)定的時間內(nèi)完整地將標(biāo)書主要內(nèi)容、特點(diǎn)作一概要性介紹，答辯人員應(yīng)當(dāng)圍繞招標(biāo)方和評委普遍關(guān)注的問題集中闡述，重點(diǎn)突出，難點(diǎn)講透，特色鮮明，從而體現(xiàn)投標(biāo)企業(yè)的信心和實(shí)力，感染并打動招標(biāo)方和評委。在現(xiàn)場發(fā)揮時要果斷、明確，避免匆忙回答或含糊其辭。6．簽約談判的技巧
      (1)在簽約談判時要準(zhǔn)確把握對方的真實(shí)意圖，準(zhǔn)確判斷對方履行合同的誠意和能力，對進(jìn)駐物業(yè)和實(shí)施常規(guī)物業(yè)管理必備的條件應(yīng)明確約定。
      (2)慎重考慮物業(yè)管理目標(biāo)、前期投入費(fèi)用及獎罰條件等方面的任何承諾。如對管轄區(qū)域刑事案件、業(yè)主(或物業(yè)使用人)人身和財產(chǎn)安全損失等的承諾。(3)預(yù)測承接物業(yè)后可能出現(xiàn)的各種風(fēng)險，將其列入相應(yīng)的合同條款中加以規(guī)避。(四)招標(biāo)文件示例
      A省政府大樓的招標(biāo)文件(部分內(nèi)容)：該項(xiàng)目位于G市T區(qū)，總建筑面積為84350m2，招標(biāo)方式為邀請招標(biāo)，由招標(biāo)人委托代理機(jī)構(gòu)于2004年4月組織具體的招標(biāo)活動。
      附錄l：招標(biāo)文件目錄 目錄
      第一部分投標(biāo)邀請函 投標(biāo)邀請函
      第二部分投標(biāo)人須知 總則 1．項(xiàng)目說明 2．定義及解釋 3．合格的投標(biāo)人 4．紀(jì)律與保密事項(xiàng) 5．保證
      6．投標(biāo)費(fèi)用 招標(biāo)文件
      7．招標(biāo)文件構(gòu)成
      8．招標(biāo)文件的澄清和修改 9．實(shí)地查驗(yàn)物業(yè) 投標(biāo)文件的編制
      10．投標(biāo)語言及計(jì)量 11．投標(biāo)文件的構(gòu)成 12．投標(biāo)函 13．投標(biāo)報價說明
      14．投標(biāo)報價貨幣
      15．證明投標(biāo)人合格和資格的文件 16．投標(biāo)保證金 17．投標(biāo)人知悉 18．投標(biāo)有效期
      19．投標(biāo)文件的式樣和簽署 20．知識產(chǎn)權(quán) 投標(biāo)文件的遞交
      21．投標(biāo)文件的密封標(biāo)記 22．投標(biāo)截止時間
      23．遲交的投標(biāo)文件
      24．投標(biāo)文件的修改與撤回 開標(biāo)與評標(biāo) 25．開標(biāo)
      26．評標(biāo)委員會
      27．評標(biāo)原則和評標(biāo)方法 28．初步評審及詳細(xì)評審 29．投標(biāo)文件的修正和澄清 30．中標(biāo)人
      31．拒絕任何或所有投標(biāo)的權(quán)利 授予合同
      32．合同授予標(biāo)準(zhǔn) 33．中標(biāo)通知書 34．簽訂合同 35．中標(biāo)服務(wù)費(fèi) 36．履約保證金
      第三部分物業(yè)管理服務(wù)需求書 1．概況
      2．物業(yè)管理項(xiàng)目及范圍 3．物業(yè)管理要求
      4．物業(yè)管理質(zhì)量指標(biāo)要求 5．獎懲辦法
      6．物業(yè)管理期限及管理服務(wù)費(fèi)支付時間 7．其他
      第四部分物業(yè)管理服務(wù)合同格式 第五部分投標(biāo)文件格式 格式一投標(biāo)函格式 格式二投標(biāo)報價表格式 格式三法定代表人授權(quán)書格式 格式四資格證明文件格式 格式五技術(shù)、商務(wù)響應(yīng)文件格式 格式六物業(yè)管理投標(biāo)方案文件格式 格式七履約保證金格式 格式八唱標(biāo)信封 附錄2：投標(biāo)邀請函格式
      投標(biāo)邀請函 ———： G市國際工程咨詢公司(以下簡稱“招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)”)受A省政府(以下簡稱“招標(biāo)人”)的委托，就A省檔案新館大樓物業(yè)管理服務(wù)招標(biāo)接受合格的國內(nèi)投標(biāo)人提交密封投標(biāo)。有關(guān)事項(xiàng)如下：
      一、本次招標(biāo)的項(xiàng)目：A省檔案新館大樓物業(yè)管理服務(wù)招標(biāo)(詳細(xì)內(nèi)容請參閱招標(biāo)文件中的相關(guān)內(nèi)容)。
      二、招標(biāo)文件規(guī)定的時間(本次招標(biāo)均使用北京時間)。
      1．本次招標(biāo)的投標(biāo)報名及購買招標(biāo)文件時間：2003年4月1日上午9：30～11：30；下午2：30～16：00 2．遞交投標(biāo)文件：2004年4月18日上午9：00 3．投標(biāo)截止和開標(biāo)時間：2004年4月18日上午9：30
      三、本招標(biāo)文件規(guī)定的地點(diǎn)。
      1．發(fā)售招標(biāo)文件地點(diǎn)：G市國際工程咨詢公司 2．遞交投標(biāo)文件地點(diǎn)：A省政府采購中心 3．開標(biāo)地點(diǎn)：A省政府采購中心
      四、投標(biāo)人必須提交金額為5萬元(人民幣)的投標(biāo)保證金，投標(biāo)保證金必須在投標(biāo)截止時間之前到達(dá)招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)賬戶上。招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)賬戶：
      收款人：G市國際工程咨詢公司 開戶行：工商銀行G市分行 賬號：601020000xxxxxx 投標(biāo)保證金的有關(guān)事項(xiàng)按投標(biāo)人須知的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
      五、招標(biāo)答疑的時間、地點(diǎn)。
      時間：2003年4月5日上午10：00 地點(diǎn)：xx中路36號A省政府一樓
      2004年4月4日上午11：30時前各投標(biāo)人將需解答的問題傳真給招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)。
      六、本次招標(biāo)在本招標(biāo)文件規(guī)定的時間和地點(diǎn)公開開標(biāo)，屆時請投標(biāo)人法定 代表人或其授權(quán)代表務(wù)必出席開標(biāo)會。
      七、招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)、招標(biāo)人將不負(fù)責(zé)投標(biāo)人準(zhǔn)備投標(biāo)文件、實(shí)地查驗(yàn)物業(yè)和遞交投標(biāo)文件所發(fā)生的任何成本或費(fèi)用。
      八、有關(guān)此次招標(biāo)之事宜，可按下列地址以書面形式向招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)查詢。招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)：G市國際工程咨詢公司 地址：G市xxx路xx大廈10樓
      聯(lián)系人：張xx電話：xxxxxxx傳真：xxxxxxx郵編：xxxxx 招標(biāo)人：A省政府 地址：xxx中路216號
      電話：xxxxxx傳真：xxxxxx郵編：xxxxx聯(lián)系人：陳xx 招標(biāo)人：A省政府
      招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)：G市國際工程咨詢公司 2004年3月28日
      附錄3：投標(biāo)人須知(部分)
      一、投標(biāo)報價說明
      (一)投標(biāo)人應(yīng)根據(jù)招標(biāo)文件中的要求，按投標(biāo)文件格式規(guī)定填寫報價表。(二)投標(biāo)人在投標(biāo)文件中的投標(biāo)報價總表上只允許有一個報價，任何有選擇的報價將不予接受。投標(biāo)價不是固定價的投／際文件將作為非響應(yīng)性投標(biāo)而予以拒絕。
      (三)投標(biāo)人應(yīng)詳細(xì)列明報價明細(xì)表，如果單價與總價不符時，以單價為準(zhǔn)修正總價。
      (四)如合同項(xiàng)目內(nèi)容沒有增減，投標(biāo)人所報的投標(biāo)價在合同執(zhí)行期間是固定不變的，沒有招標(biāo)人同意不得以任何理由予以變更。
      二、評標(biāo)原則和評標(biāo)方法
      (一)評標(biāo)基本原則：評標(biāo)工作應(yīng)依據(jù)《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》以及國家和地方政府有關(guān)政府采購和物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的規(guī)定，評標(biāo)委員會只對確定為實(shí)質(zhì)響應(yīng)招標(biāo)文件要求的投標(biāo)進(jìn)行評價和比較。
      (二)評標(biāo)方法：本次招標(biāo)的評標(biāo)方法采用綜合評分法。評標(biāo)辦法是：按照評標(biāo)程序的規(guī)定，依據(jù)評分標(biāo)準(zhǔn)以及各項(xiàng)權(quán)重，各位評委就每個合格投標(biāo)人的投標(biāo)方案、商務(wù)狀況、現(xiàn)場答辯及其對招標(biāo)文件要求的響應(yīng)情況進(jìn)行評議和比較，評出其技術(shù)評分、商務(wù)評分和現(xiàn)場答辯。對各評委的評分去掉一個最高分和一個最低分，余下的評分的算術(shù)平均值即為該投標(biāo)人的技術(shù)評分、商務(wù)評分和現(xiàn)場答辯評分。評標(biāo)委員會按招標(biāo)文件規(guī)定核定各投標(biāo)人的投標(biāo)價格，再計(jì)算各投標(biāo)人的價格得分。將技術(shù)評分、商務(wù)評分和價格評分、現(xiàn)場答辯評分分別乘以權(quán)重并相加得出綜合得分，綜合得分前兩位的投標(biāo)人(得分相同時價格低者優(yōu)先)為中標(biāo)候選人。
      三、初步評審及詳細(xì)評審
      (一)初步評審
      評標(biāo)委員會根據(jù)招標(biāo)文件檢查投標(biāo)文件提供的資格證明文件是否齊全、是否滿足招標(biāo)文件的要求、投標(biāo)文件是否編排有序。在詳細(xì)評標(biāo)之前，評標(biāo)委員會要審查每份投標(biāo)文件是否實(shí)質(zhì)上響應(yīng)了招標(biāo)文件的要求。實(shí)質(zhì)上響應(yīng)的投標(biāo)應(yīng)該是與招標(biāo)文件要求的全部事項(xiàng)、條款和質(zhì)量要求相符合，沒有重大偏離或保留的投標(biāo)。所謂重大偏離或保留是指實(shí)質(zhì)上影響合同的委托管理事項(xiàng)、物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量；或者實(shí)質(zhì)上與招標(biāo)文件不一致，而且限制了合同中委托方的權(quán)利或投標(biāo)的義務(wù)。糾正這些偏離或保留將會對其他實(shí)質(zhì)上響應(yīng)要求的投標(biāo)人的競爭地位產(chǎn)生不公正的影響。評標(biāo)委員會決定投標(biāo)文件的響應(yīng)性只根據(jù)投標(biāo)文件本身的內(nèi)容，而不尋找外部的證據(jù)。
      評標(biāo)委員會將允許修正投標(biāo)文件中不構(gòu)成實(shí)質(zhì)性偏離的、微小的、不正規(guī)的、不一致的或不規(guī)則的地方，但這些修正不能影響任何投標(biāo)人相應(yīng)的名次排序。(二)詳細(xì)評審 1．技術(shù)評審細(xì)則 評標(biāo)委員會對每個投標(biāo)人按下列因素每項(xiàng)進(jìn)行打分：(1)對物業(yè)管理服務(wù)需求書的響應(yīng)程度(15％)。(2)物業(yè)管理服務(wù)總體模式與配套措施(10％)： 1)總體模式(5％)；
      2)配套措施(5％)。
      (3)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)立方案、運(yùn)作流程(10％)： 1)機(jī)構(gòu)設(shè)立方案(5％)；
      2)運(yùn)作流程(5％)。
      (4)管理服務(wù)人員的配備方案(15％)： 1)人員配備(8％)； 2)人員資質(zhì)、培訓(xùn)(4％)； 3)人員考核(3％)。
      (5)管理服務(wù)用房及其他物資裝備配套方案(10％)。(6)各項(xiàng)管理規(guī)章制度(15％)。
      (7)各項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)維護(hù)計(jì)劃和實(shí)施方案(10％)。(8)物業(yè)管理服務(wù)各項(xiàng)質(zhì)量指標(biāo)的承諾、目標(biāo)(15％)。2．商務(wù)評審細(xì)則
      評審委員會對每個投標(biāo)人按下列因素每項(xiàng)進(jìn)行打分：(1)商務(wù)響應(yīng)程度(40％)：
      1)對物業(yè)管理委托合同的響應(yīng)(15％)； 2)經(jīng)營收支預(yù)算方案、利潤率(25％)。(2)信譽(yù)(10％)：
      1)有無不良訴訟史(5％)； 2)信譽(yù)等級(5％)。
      (3)業(yè)績(20％)：
      1)投標(biāo)人近3年的物業(yè)管理服務(wù)業(yè)績(附部分合同復(fù)印件，業(yè)主或委托書評價意見并注明聯(lián)系部門及電話)(8％)；
      2)投標(biāo)人近3年的同類物業(yè)管理業(yè)績(附部分合同復(fù)印件，業(yè)主或委托人評價意見并注明聯(lián)系部門及電話)(7％)；
      3)投標(biāo)人2000年至今的物業(yè)管理業(yè)績(附部分合同復(fù)印件，業(yè)主或委托人評價意見并注明聯(lián)系部門及電話)(5％)。(4)履約能力(20％)：
      1)投標(biāo)人企業(yè)人員規(guī)模、營業(yè)額、利潤(8％)； 2)總資產(chǎn)(6％)； 3)資產(chǎn)負(fù)債率(6％)。
      (5)資質(zhì)(10％)：
      1)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)級別(5％)；
      2)是否有ISO質(zhì)量認(rèn)證或其他質(zhì)量認(rèn)證證明(5％)； 3)價格的核準(zhǔn)和評分。
      (6)評標(biāo)委員會詳細(xì)分析、核準(zhǔn)價格表，看其是否有計(jì)算上或累加上的算術(shù)錯誤，修正錯誤的原則如下：
      1)若用數(shù)字表示的金額和用文字表示的金額不一致，以文字表示的金額為準(zhǔn)； 2)當(dāng)單價與數(shù)量的乘積與總價不一致時，以單價為準(zhǔn)，并修正總價；
      3)投標(biāo)人的報價有漏項(xiàng)的，將以所有入圍投標(biāo)人的最高報價計(jì)入投標(biāo)報價總價； 4)評標(biāo)委員會依據(jù)招標(biāo)文件認(rèn)為應(yīng)該調(diào)整的價格。
      (7)評標(biāo)委員會將按上述修正錯誤的方法調(diào)整入圍投標(biāo)文件中的投標(biāo)報價，調(diào)整后的價格對投標(biāo)人具有約束力。如果投標(biāo)人不接受修正后的價格，則其投標(biāo)將被拒絕。
      (8)價格評分：將評標(biāo)委員會修正后的人圍投標(biāo)人的投標(biāo)價格，取算術(shù)平均值的95％作為基準(zhǔn)價格，等于基準(zhǔn)價格的投標(biāo)報價定為100分，高于基準(zhǔn)價格的投標(biāo)報價則按其比例，每高于2％減1分，低于基準(zhǔn)價格的不加分，如此類推，算出入圍投標(biāo)人的價格評分。
      現(xiàn)場答辯評分的主要標(biāo)準(zhǔn)與權(quán)重：
      1)答辯人物業(yè)管理知識和對法規(guī)的熟悉程度(25％)； 2)答辯人的準(zhǔn)備充分程度(20％)； 3)答辯人對本項(xiàng)目的了解程度(30％)；
      4)答辯人的思路、條理性、針對性和回答問題的準(zhǔn)確性(25％)。(三)得分統(tǒng)計(jì)及評標(biāo)結(jié)果
      (1)將每份人圍投標(biāo)統(tǒng)計(jì)得出技術(shù)、商務(wù)、答辯和價格評分分別乘以權(quán)重得出其技術(shù)得分、商務(wù)得分、現(xiàn)場答辯和價格得分，各得分相加即為綜合得分。(2)評標(biāo)委員會以書面形式寫出評標(biāo)結(jié)果，按綜合得分由高到低的排名順序推薦前兩位的投標(biāo)人(得分相同時以低價者優(yōu)先)為中標(biāo)候選人。(四)技術(shù)、商務(wù)、答辯及價格權(quán)重分配
      技術(shù)、商務(wù)、答辯及價格權(quán)重分配如表所示： 評分項(xiàng)目 權(quán)重 技術(shù)評分 40％ 商務(wù)評分 20％ 價格評分 30％ 現(xiàn)場答辯 10％ 附錄4：投標(biāo)函格式
      投標(biāo)函
      致：A省政府(招標(biāo)人)我方確認(rèn)收到貴方提供的A省政府大樓物業(yè)管理服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)所需的招標(biāo)文件及圖紙等的全部內(nèi)容，我方：(投標(biāo)人名稱)正式授權(quán)為授權(quán)代表(全名，職務(wù))代表我方進(jìn)行有關(guān)投標(biāo)的一切事宜。
      在此提交的投標(biāo)文件，正本一份，副本四份，唱標(biāo)信封一份。包括如下內(nèi)容：(一)投標(biāo)函；
      (二)投標(biāo)報價表；
      (三)全套資格證明文件；(四)技術(shù)、商務(wù)響應(yīng)文件；(五)物業(yè)管理投標(biāo)方案文件；
      (六)應(yīng)招標(biāo)文件要求的其他文件。
      我方已完全明白招標(biāo)文件的所有條款要求，并重申以下幾點(diǎn)：
      1．我方已收到上述投標(biāo)項(xiàng)目所提供的一切有關(guān)招標(biāo)文件、圖紙等相關(guān)說明資料，根據(jù)招標(biāo)文件、圖紙、答疑紀(jì)要和其他相關(guān)文件的要求和物業(yè)現(xiàn)場查驗(yàn)結(jié)果，考慮本企業(yè)自身的實(shí)力及特點(diǎn)，我單位愿以人民幣(大寫)——元(小寫)——元的投標(biāo)報價(詳見投標(biāo)報價表)投標(biāo)承包上述服務(wù)項(xiàng)目。
      2．本投標(biāo)文件的有效期為投標(biāo)截止日后60天有效，如中標(biāo)，有效期將延至合同終止日為止。
      3．我方已詳細(xì)研究了招標(biāo)文件的所有內(nèi)容，包括修正文(如果有)和所有已提供的參考資料以及有關(guān)附件，并完全明白，我方放棄在此方面提出含糊意見或誤解的一切權(quán)利。
      4．我方承諾投標(biāo)文件夾中的一切資料、數(shù)據(jù)是真實(shí)的，并承擔(dān)由此引起的一切責(zé)任。
      5．我方明白并同意我方如在投標(biāo)有效期之內(nèi)撤回投標(biāo)，則投標(biāo)保證金將被貴方?jīng)]收。
      6．我方同意按照貴方可能提出的要求而提供與投標(biāo)有關(guān)的任何其他數(shù)據(jù)或信息。7．我方理解貴方不一定接受最低標(biāo)價或任何貴方可能收到的投標(biāo)。
      8．我方如果中標(biāo)，將保證履行招標(biāo)文件以及招標(biāo)文件修改書(如果有的話)中的全部責(zé)任和義務(wù)，在中標(biāo)通知書規(guī)定的時間內(nèi)簽訂《物業(yè)管理委托合同》。9．如我方被授予合同，我方承諾向招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)的支付本次招標(biāo)的中標(biāo)服務(wù)費(fèi)。投標(biāo)人(蓋法人公章)： 法人授權(quán)代表(蓋章或簽名)： 日期：x年x月x日 附錄5：投標(biāo)報價總表格式
      物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)投標(biāo)報價總表
      項(xiàng)目名稱：A省政府大樓物業(yè)管理服務(wù)招標(biāo)[價格單位：(人民幣)元] 第1年第2、3年平均值 序號分項(xiàng)內(nèi)容人工 服務(wù)費(fèi)材料 購置費(fèi)人工 服務(wù)費(fèi)材料 購置費(fèi)備注
      1安全保衛(wèi)服務(wù)費(fèi)(每年)2清潔衛(wèi)生服務(wù)費(fèi)(每年)3物業(yè)設(shè)施、設(shè)備維護(hù)費(fèi)(每年)稅金(每年)利潤(每年)第1年物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)投標(biāo)總報價 其中人工服務(wù)費(fèi)投標(biāo)報價 材料購置費(fèi)投標(biāo)報價大寫：(￥)大寫：(￥)大寫：(￥)第2、3年物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)投標(biāo)總報價平均值 其中人工服務(wù)費(fèi)投標(biāo)報價
      材料購置費(fèi)投標(biāo)報價大寫：(￥)大寫：(￥)大寫：(￥)3年物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)投標(biāo)總報價合計(jì) 其中人工服務(wù)費(fèi)投標(biāo)報價
      材料購置費(fèi)投標(biāo)報價大寫：(￥)大寫：(￥)大寫：(￥)注：1．表的總計(jì)是根據(jù)招標(biāo)文件要求包含所有需委托方支付給受托方的費(fèi)用。2．報價均應(yīng)包含所有需受托方繳納的稅費(fèi)。
      3．物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)投標(biāo)總報價由人工服務(wù)費(fèi)和材料購置費(fèi)兩部分構(gòu)成，其中材料購置費(fèi)指在本物業(yè)設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維護(hù)和保養(yǎng)過程中屬于中標(biāo)人責(zé)任范圍，由中標(biāo)人支付并可納入物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的設(shè)備及各種物料的購置費(fèi)用。該項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)設(shè)專門賬戶由招標(biāo)人和中標(biāo)人共同管理，材料購置費(fèi)支付須報招標(biāo)人審批同意，如所列項(xiàng)目未發(fā)生或有結(jié)余，應(yīng)將余額退回招標(biāo)人，具體管理方法在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
      附錄6：資格證明文件種類
      [說明]投標(biāo)人應(yīng)按照招標(biāo)文件的要求提交以下格式(包括但不限于以下各項(xiàng))的內(nèi)容：
      《營業(yè)執(zhí)照》和《稅務(wù)登記證》復(fù)印件； 《物業(yè)管理資格證書》復(fù)印件；
      投標(biāo)人簡介(投標(biāo)人自行編寫)。
      其中，投標(biāo)人簡介的內(nèi)容包括但不限于以下各項(xiàng)： 投標(biāo)人簡歷、規(guī)模、設(shè)施、現(xiàn)狀；
      投標(biāo)人的組織機(jī)構(gòu)、投標(biāo)人的管理模式、管理制度； 投標(biāo)人的人員素質(zhì)表；
      投標(biāo)人近3年的總資產(chǎn)、資產(chǎn)負(fù)債率、年?duì)I業(yè)額、凈利潤、開戶銀行出具的資信證明書；
      投標(biāo)人近3年經(jīng)審計(jì)的資產(chǎn)負(fù)債表、現(xiàn)金流量表、損益表復(fù)印件； 提供投標(biāo)人近3年業(yè)績表(包括同類物業(yè)管理業(yè)績表)； 投標(biāo)人的質(zhì)量認(rèn)證證書復(fù)印件。
      第三節(jié) 物業(yè)管理方案的制訂（掌握）
      本節(jié)的內(nèi)容是重點(diǎn)，作為一個物業(yè)管理師，編制物業(yè)管理方案是最基本的執(zhí)業(yè)要求，因此，對這部分內(nèi)容要給與足夠的重視。
      一、制訂物業(yè)管理方案的一般程序
      物業(yè)管理企業(yè)在確定參與招標(biāo)活動后，應(yīng)組織相關(guān)人員在對招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目基本情況進(jìn)行分析和對物業(yè)管理模式進(jìn)行確定的基礎(chǔ)上，制訂切實(shí)可行的物業(yè)管理方案。制訂物業(yè)管理方案的一般程序?yàn)椋?/p>
      (1)組織經(jīng)營、管理、技術(shù)、財務(wù)人員參與物業(yè)管理方案的制訂。(2)對招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的基本情況進(jìn)行分析，收集相關(guān)信息及資料。(3)根據(jù)招標(biāo)文件規(guī)定的需求內(nèi)容進(jìn)行分工、協(xié)作。(4)確定組織架構(gòu)和人員配置。
      (5)根據(jù)物業(yè)資料及設(shè)施設(shè)備技術(shù)參數(shù)、組織架構(gòu)及人員配置、市場信息、管理經(jīng)驗(yàn)等情況詳細(xì)測算物業(yè)管理成本。
      (6)根據(jù)招標(biāo)文件規(guī)定的物業(yè)管理需求內(nèi)容制訂詳細(xì)的操作方案。(7)測算物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用(合同總價和單價)。
      (8)對擬訂的物業(yè)管理方案進(jìn)行審核、校對、調(diào)整。(9)排版、印制、裝幀。
      二、制訂物業(yè)管理方案的要求
      (1)物業(yè)管理方案的內(nèi)容、格式、投標(biāo)報價必須響應(yīng)并符合招標(biāo)文件(包括答疑文件)中對物業(yè)管理服務(wù)需求的規(guī)定，不能有缺項(xiàng)或漏項(xiàng)。
      (2)方案的各項(xiàng)具體實(shí)施內(nèi)容必須是根據(jù)招標(biāo)物業(yè)的基本情況和特點(diǎn)制訂；整體方案必須是在調(diào)研、評估的基礎(chǔ)上制訂；方案的內(nèi)容必須符合國家及地方法律、法規(guī)的規(guī)定。
      (3)方案中對招標(biāo)文件要求作出的實(shí)質(zhì)性響應(yīng)內(nèi)容必須是投標(biāo)企業(yè)能夠履行的，包括各項(xiàng)服務(wù)承諾、工作目標(biāo)及計(jì)劃、具體項(xiàng)目的實(shí)施方案等。
      (4)制訂物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用價格必須合理，具體實(shí)施內(nèi)容應(yīng)該在滿足招標(biāo)方(或業(yè)主)需求的基礎(chǔ)上制訂設(shè)計(jì)科學(xué)、運(yùn)行經(jīng)濟(jì)的方案。如對于實(shí)行酬金制的物業(yè)管理項(xiàng)目，投標(biāo)方不能為了取得穩(wěn)定的利潤而制訂加大成本投入的方案；實(shí)行包干制的物業(yè)管理企業(yè)不能為了控制經(jīng)營風(fēng)險而制訂影響服務(wù)質(zhì)量的方案。
      三、制訂物業(yè)管理方案的要點(diǎn)及方法
      (一)物業(yè)管理方案的基本內(nèi)容（記憶）
      物業(yè)管理方案的基本內(nèi)容主要包括招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的整體設(shè)想與構(gòu)思、管理方式與運(yùn)作程序、組織架構(gòu)與人員配置、管理制度的制訂、檔案的建立與管理、早期介入及前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)綜述、費(fèi)用測算與成本控制、管理指標(biāo)與管理措施、物資裝備與工作計(jì)劃等。
      上述各項(xiàng)內(nèi)容按其在物業(yè)管理投標(biāo)活動中所起的作用可分為以下幾個方面。1．關(guān)鍵性內(nèi)容
      (1)項(xiàng)目的整體設(shè)想與構(gòu)思(包括項(xiàng)目總體模式與物業(yè)管理服務(wù)工作重點(diǎn)的確定)；
      (2)組織架構(gòu)與人員的配置；(3)費(fèi)用測算與成本控制；
      (4)管理方式、運(yùn)作程序及管理措施。
      以上是體現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)管理理念、管理優(yōu)勢和企業(yè)綜合競爭實(shí)力的關(guān)鍵內(nèi)容，因此，在物業(yè)管理方案的制訂過程中，需要認(rèn)真研究招標(biāo)文件、深入調(diào)查分析招標(biāo)項(xiàng)目的基本情況和業(yè)主的服務(wù)需求，運(yùn)用科學(xué)、合理的方法編制切實(shí)可行的實(shí)施方案。
      2．實(shí)質(zhì)性內(nèi)容
      (1)管理制度的制訂；(2)檔案的建立與管理；
      (3)人員培訓(xùn)及管理；
      (4)早期介入及前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容；(5)常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)綜述；(6)管理指標(biāo)；(7)物資裝備；(8)工作計(jì)劃。
      以上內(nèi)容一般是對招標(biāo)文件中物業(yè)管理服務(wù)需求的具體響應(yīng)，也是具體實(shí)施物業(yè)管理各項(xiàng)服務(wù)的實(shí)質(zhì)性方案。在制訂方案時要結(jié)合物業(yè)的實(shí)際情況，在滿足招標(biāo)文件的規(guī)定和招標(biāo)人需求的基礎(chǔ)上，綜合反映企業(yè)的管理服務(wù)水平和管理特色，并注意不能缺失或遺漏，包括細(xì)節(jié)或單個項(xiàng)目的闡述。(二)制訂物業(yè)管理方案的要點(diǎn)及方法
      1．招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的整體設(shè)想與構(gòu)思
      對招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的整體設(shè)想與構(gòu)思必須在對項(xiàng)目進(jìn)行分析研究的基礎(chǔ)上實(shí)施，只有對招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的基本情況和業(yè)主的需求進(jìn)行詳盡深入的調(diào)查、分析，才能制訂出科學(xué)、合理、可行的方案，因此，項(xiàng)目分析是編制物業(yè)管理方案的前提條件。物業(yè)管理企業(yè)除了通過現(xiàn)場踏勘、招標(biāo)方答疑會等渠道獲取資料外，主要是要對物業(yè)所在區(qū)域進(jìn)行詳細(xì)、深入的市場調(diào)查，并借助公共媒介、網(wǎng)絡(luò)等手段獲取相關(guān)信息。在當(dāng)?shù)卦O(shè)置分支機(jī)構(gòu)的物業(yè)管理企業(yè)，可以形成周期性的物業(yè)管理市場調(diào)查報告，為物業(yè)管理方案的制訂提供便利條件。(1)項(xiàng)目簡介
      項(xiàng)目簡介即指運(yùn)用簡明扼要的語言介紹招標(biāo)物業(yè)的基本概況，如物業(yè)占地面積、建筑面積，物業(yè)的性質(zhì)、類型與使用功能等，篇幅不宜過長。(2)客戶服務(wù)需求分析 客戶服務(wù)需求分析即指簡明介紹包括客戶群體的定位及服務(wù)需求特征等內(nèi)容。(3)項(xiàng)目的可行性研究與定位
      項(xiàng)目的可行性研究與定位也力求用簡練的語言概括招標(biāo)物業(yè)的市場定位，投標(biāo)企業(yè)承擔(dān)該項(xiàng)目的管理服務(wù)優(yōu)勢。
      如在B市某國際大廈(建筑面積79000m2)的物業(yè)管理方案中，中標(biāo)企業(yè)根據(jù)該項(xiàng)目是以高檔寫字樓為主，集商業(yè)零售、金融服務(wù)、酒店、會議中心于一體的項(xiàng)目特征，確定了該項(xiàng)目“現(xiàn)代、高效、環(huán)保、繁榮”的整體形象定位，完整地詮釋了項(xiàng)目展示現(xiàn)代化、國際化的商務(wù)辦公形象，塑造進(jìn)取、創(chuàng)新和富有效率的商務(wù)氛圍，樹立綠色環(huán)保的社會形象的總體服務(wù)要求。
      (4)物業(yè)管理服務(wù)的重點(diǎn)及難點(diǎn)
      招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)的重點(diǎn)及難點(diǎn)，也是業(yè)主最關(guān)心的焦點(diǎn)，若分析準(zhǔn)確，對策得當(dāng)，就能成為彰顯投標(biāo)人能力與水平的投標(biāo)方案。投標(biāo)人要根據(jù)物業(yè)性質(zhì)、類型以及業(yè)主的構(gòu)成、服務(wù)需求確定物業(yè)管理服務(wù)的重點(diǎn)及難點(diǎn)，其目的是有針對性地提出相應(yīng)的措施。
      一般而言，商用類型的寫字樓物業(yè)、綜合性商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)的重點(diǎn)及難點(diǎn)主要體現(xiàn)在經(jīng)營和設(shè)施設(shè)備管理等方面；工業(yè)區(qū)物業(yè)在消防、污染控制及貨物、人員的出入管理有特殊的服務(wù)需求；—政府物業(yè)管理的特殊性主要體現(xiàn)在維護(hù)政府形象、內(nèi)部特約服務(wù)、會議接待及慶典服務(wù)、安全及保密管理等方面；居住類型的物業(yè)的重點(diǎn)主要集中在基礎(chǔ)性的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容層面；公用事業(yè)類型的物業(yè)管理服務(wù)的重點(diǎn)及難點(diǎn)主要在于確保公用設(shè)施無故障的正常運(yùn)行，對緊急事件的預(yù)防與處理(包括惡性犯罪事件、重大事故、自然災(zāi)害等)。(5)物業(yè)管理服務(wù)模式
      確定招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的管理服務(wù)模式，是在對項(xiàng)目基本情況進(jìn)行深入調(diào)查分析的前提下，結(jié)合招標(biāo)文件的具體要求，確定最符合物業(yè)實(shí)際情況和業(yè)主需求的管理服務(wù)重點(diǎn)和主要措施，包括物業(yè)的功能定位、客戶定位和服務(wù)需求定位三方面的內(nèi)容。
      如在S市某國有商業(yè)銀行項(xiàng)目的物業(yè)管理方案中，中標(biāo)企業(yè)根據(jù)物業(yè)的定 位、服務(wù)需求、客戶情況的分析以及項(xiàng)目全方位經(jīng)營、整體形象的包裝和維護(hù)、樓宇設(shè)施設(shè)備管理的工作重點(diǎn)等因素，確定“經(jīng)營型物業(yè)管理模式”作為該項(xiàng)目的管理服務(wù)模式，較好地適應(yīng)了業(yè)主的服務(wù)需求，取得了業(yè)主的認(rèn)同。再如S市某住宅區(qū)(由美式別墅群、高級公寓組成)的物業(yè)管理方案中，中標(biāo)企業(yè)根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目的客戶定位、地理位置、居住環(huán)境條件、市場影響力、業(yè)主的需求層次等因素確定“五星級酒店物業(yè)管理”為該項(xiàng)目的物業(yè)管理模式，通過吸收和借鑒五星級酒店的高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)理念和科學(xué)、嚴(yán)格、規(guī)范的管理手段和操作，借以全面提升物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，滿足業(yè)主不斷變化的服務(wù)需求。2．管理方式與運(yùn)作程序
      管理方式與運(yùn)作程序一般由組織架構(gòu)的設(shè)置、流程與支持系統(tǒng)的設(shè)計(jì)和管理機(jī)制的確定等內(nèi)容組成。
      (1)組織架構(gòu)的設(shè)置
      組織架構(gòu)的設(shè)置需要綜合考慮物業(yè)的規(guī)模和服務(wù)內(nèi)容，在確保最大限度滿足業(yè)主服務(wù)需求的前提下，設(shè)計(jì)高效運(yùn)作的組織架構(gòu)。
      如在北京某國際大廈項(xiàng)目中，中標(biāo)企業(yè)設(shè)置了以客戶服務(wù)中心為中樞(負(fù)責(zé)承擔(dān)客戶服務(wù)、信息管理、協(xié)調(diào)調(diào)度、物業(yè)經(jīng)營等職能)，綜合部(負(fù)責(zé)承擔(dān)行政事務(wù)、人力資源、財務(wù)管理、后勤采購等職能)、機(jī)電工程部(負(fù)責(zé)承擔(dān)設(shè)備運(yùn)行、工程維護(hù)、節(jié)能降耗、消防管理等職能)、管理部(負(fù)責(zé)質(zhì)量控制、安防管理、停車場管理、精神文明建設(shè)、環(huán)境工程維護(hù)等職能)等相關(guān)部門密切協(xié)同運(yùn)作的組織架構(gòu)。
      (2)運(yùn)作程序與支持系統(tǒng)的設(shè)計(jì)
      運(yùn)作程序包括項(xiàng)目整體運(yùn)作流程、內(nèi)部運(yùn)作流程與客戶服務(wù)及需求信息反饋流程，一般采用流程圖的方法進(jìn)行展示，流程設(shè)計(jì)要遵循全面、高效、合理的原則，準(zhǔn)確、真實(shí)地反映組織架構(gòu)的功能和運(yùn)作方式。
      支持系統(tǒng)一般也設(shè)計(jì)為表格或流程圖的形式，綜合反映物業(yè)管理企業(yè)集中資源優(yōu)勢構(gòu)建對項(xiàng)目的支持體系。(3)管理機(jī)制的確定
      管理機(jī)制是反映物業(yè)管理企業(yè)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)目標(biāo)的基礎(chǔ)，一般由目標(biāo)管理責(zé)任制，激勵機(jī)制、監(jiān)督機(jī)制組成。其中目標(biāo)管理機(jī)制就是將項(xiàng)目的管理目標(biāo)、經(jīng)營目標(biāo)、競爭目標(biāo)以量化的形式作為重要職責(zé)交給項(xiàng)目的管理團(tuán)隊(duì)，并賦予相應(yīng)的權(quán)利，同時將目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)與管理團(tuán)隊(duì)的切身利益掛鉤；激勵機(jī)制是在目標(biāo)管理機(jī)制的基礎(chǔ)上設(shè)計(jì)相應(yīng)的激勵辦法；監(jiān)督機(jī)制是通過政府、業(yè)主、社會輿論和企業(yè)內(nèi)部管理等渠道來實(shí)現(xiàn)對項(xiàng)目運(yùn)作的監(jiān)督。3．人員的配備、培訓(xùn)與管理
      (1)人員配備
      人員配備包括擬為項(xiàng)目配置的各類人員，各部門、各崗位的人員編制與專業(yè)素質(zhì)要求等。人員配備一般依據(jù)物業(yè)類型、規(guī)模、服務(wù)內(nèi)容及需求標(biāo)準(zhǔn)、工作重點(diǎn)來確定，并可參照物業(yè)所在地區(qū)政府制訂的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)和同類物業(yè)的管理經(jīng)驗(yàn)。
      (2)人員培訓(xùn)
      人員培訓(xùn)方案要對各類管理人員的培訓(xùn)內(nèi)容、培訓(xùn)計(jì)劃、方式、目標(biāo)進(jìn)行詳盡的描述，可以采取綜合性闡述與相關(guān)表格、流程圖相結(jié)合的方式。
      (3)人員管理
      人員管理包括錄用與考核、競爭機(jī)制、協(xié)調(diào)關(guān)系、服務(wù)意識、量化管理及標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)作等，一般根據(jù)招標(biāo)文件的要求進(jìn)行描述。4．管理指標(biāo)與措施(1)管理指標(biāo)
      管理指標(biāo)通常由物業(yè)管理質(zhì)量指標(biāo)和經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)兩部分組成，在招標(biāo)文件中一般都有具體的要求，在物業(yè)管理方案中要對捂標(biāo)人提出的各項(xiàng)管理指標(biāo)進(jìn)行明確的響應(yīng)。(2)管理措施
      管理措施是物業(yè)管理企業(yè)為完成招標(biāo)文件規(guī)定的各項(xiàng)管理指標(biāo)和承諾擬采取的措施，可以采用表格的形式將管理指標(biāo)與主要的管理措施相對應(yīng)，進(jìn)行詳細(xì)的闡述。
      如某高層商業(yè)寫字樓項(xiàng)目的物業(yè)管理方案中關(guān)于項(xiàng)目
      機(jī)構(gòu)增收節(jié)支的有關(guān)措施為：
      1)強(qiáng)化內(nèi)部管理，堅(jiān)持量人為出，在保障服務(wù)質(zhì)量基礎(chǔ)上降低成本。2)對項(xiàng)目機(jī)構(gòu)發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用按明細(xì)制訂預(yù)算，實(shí)行對項(xiàng)目機(jī)構(gòu)各部門的目標(biāo)成本考核管理。
      3)從采購、運(yùn)輸、倉儲、使用等環(huán)節(jié)人手，控制各類物資的質(zhì)量、數(shù)量以及采購價格。對節(jié)約代用、修舊利廢、量材使用等方面取得效果的集體和個人給予相應(yīng)的物質(zhì)獎勵。
      4)對房屋附屬設(shè)備、公共設(shè)施中相關(guān)設(shè)備以及項(xiàng)目機(jī)構(gòu)自有設(shè)備的運(yùn)行、維護(hù)嚴(yán)格按照內(nèi)部作業(yè)指導(dǎo)書的要求進(jìn)行作業(yè)，從設(shè)備的選型、能耗及完好率、利用率等方面分析臺班定額工效和臺班費(fèi)用成本，提高設(shè)備效率、延長使用壽命及降低能耗。
      5)對人員實(shí)行量化管理，制訂出一套適合小區(qū)管理的內(nèi)部定額標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格內(nèi)部考核制度，做到各工種之間任務(wù)均衡，技術(shù)等級與工作要求匹配，杜絕人力資源的浪費(fèi)。
      6)通過多種形式的經(jīng)濟(jì)活動分析以及提倡員工和業(yè)主開展合理化建議活動，挖掘管理潛力，降低管理的內(nèi)外部成本。5．管理制度的制訂
      管理制度主要由公眾制度和內(nèi)部管理制度兩大部分組成，其中公眾制度主要包括精神文明建設(shè)、業(yè)主公約、裝修管理、消防管理、入住管理、電梯使用管理、物業(yè)接管驗(yàn)收管理、公用設(shè)施維護(hù)管理、臨時用水電管理、清潔衛(wèi)生及垃圾處理等內(nèi)容；內(nèi)部管理制度包括崗位職責(zé)、員工考核、行政管理、財務(wù)管理、客戶服務(wù)、工程技術(shù)管理、安防管理等內(nèi)容。一般在方案中以表格的形式列出各項(xiàng)制度的目錄即可，招標(biāo)文件有具體要求的除外。6．檔案資料的建立與管理
      檔案資料應(yīng)采取系統(tǒng)、科學(xué)的方法進(jìn)行收集、分類、儲存和利用。分類應(yīng)嚴(yán)格按照建設(shè)部《關(guān)于修訂全國物業(yè)管理示范大廈及有關(guān)考評驗(yàn)收工作的通知》的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。檔案資料的體系內(nèi)容可以用表格的形式進(jìn)行闡述，具體的管理可以采用流程圖與文字表述相結(jié)合的方式。對于政府類型的物業(yè)，在檔案資料的管理方案中應(yīng)重點(diǎn)突出保密性的管理措施。
      7．早期介入及前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容
      早期介入及前期物業(yè)管理服務(wù)的具體內(nèi)容可參照相關(guān)章節(jié)。在制訂此部分內(nèi)容的方案時，需要依據(jù)物業(yè)的實(shí)際情況和工程進(jìn)度、存在的隱患或問題進(jìn)行編制，并對工作計(jì)劃進(jìn)行合理安排，使方案能夠全面真實(shí)地反映物業(yè)管理在早期介人和前期物業(yè)管理中起到的重要作用。
      如在物業(yè)項(xiàng)目的管理方案中，早期介入及前期管理方案的內(nèi)容主要包括物業(yè)管理前期介人工作流程、施工期物業(yè)管理工作、設(shè)施設(shè)備調(diào)試期物業(yè)管理、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收及接管驗(yàn)收期物業(yè)管理、其他前期準(zhǔn)備工作、人駐準(zhǔn)備預(yù)案、二次裝修管理、物業(yè)接管工作進(jìn)度計(jì)劃、后續(xù)工 程的前期介入管理等。8．常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)綜述
      在編制常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)綜述中需要把握的重點(diǎn)是將各項(xiàng)管理服務(wù)內(nèi)容的工作要求、重點(diǎn)、運(yùn)行管理及應(yīng)急方案、計(jì)劃等進(jìn)行詳細(xì)闡述，對于招標(biāo)人或招標(biāo)物業(yè)有特殊性服務(wù)需求的要進(jìn)行突出的描述。
      如某物業(yè)項(xiàng)目，招標(biāo)人在招標(biāo)文件中要求投標(biāo)企業(yè)將常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)需求內(nèi)容中房屋及共用設(shè)施管理、機(jī)電設(shè)施設(shè)備管理、安全管理、綠化管理、清潔管理進(jìn)行分項(xiàng)闡述，并對重大活動等項(xiàng)目列出詳細(xì)的實(shí)施方案。在此項(xiàng)目的物業(yè)管理方案中，房屋及公用設(shè)施的管理包括管理重點(diǎn)和維護(hù)養(yǎng)護(hù)范圍、標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)劃、實(shí)施細(xì)則等內(nèi)容；機(jī)電設(shè)施設(shè)備管理包括前期介入管理、日常運(yùn)行維護(hù)管理措施及運(yùn)作程序、緊急故障的處理等內(nèi)容；安全管理包括交通及車輛的管理、消防管理、保密管理、安全維護(hù)管理、緊急事件的處理等內(nèi)容；重大活動的實(shí)施方案等內(nèi)容。9．工作計(jì)劃
      在物業(yè)管理方案中，整體工作計(jì)劃的制訂應(yīng)該緊扣物業(yè)管理項(xiàng)目總體策劃中的指導(dǎo)思想、工作重點(diǎn)，并結(jié)合招標(biāo)文件的具體要求綜合考慮。工作計(jì)劃的制訂大體可以分成三個階段，即籌備期、交接期和正常運(yùn)作期。制訂計(jì)劃過程中，要考慮物業(yè)管理方案實(shí)施不同階段的工作重點(diǎn)、項(xiàng)目、內(nèi)容、時間要求等因素，可采用表格法、圖表法等表現(xiàn)方式。
      籌備期的工作計(jì)劃內(nèi)容，主要包括擬訂物業(yè)管理方案、擬訂財務(wù)預(yù)算、簽訂前期物業(yè)管理協(xié)議、籌建項(xiàng)目機(jī)構(gòu)、招聘培訓(xùn)員工、完善辦公住宿條件、前期介人參與設(shè)備安裝調(diào)試及建筑質(zhì)量把關(guān)，提供專業(yè)意見、制訂交接驗(yàn)收計(jì)劃及作好相關(guān)準(zhǔn)備、物業(yè)管理供應(yīng)商的評審和確定等。
      交接期的工作計(jì)劃內(nèi)容，主要包括簽訂《前期物業(yè)管理協(xié)議》或《物業(yè)管理委托合同》、制訂《業(yè)主臨時公約》、完善物業(yè)管理方案、建筑物本體和設(shè)備資料的接收建檔、樓宇設(shè)施設(shè)備的交接驗(yàn)收試運(yùn)行、用戶入住搬遷服務(wù)，檔案建立分類管理等。
      正常運(yùn)作期的工作計(jì)劃內(nèi)容，主要包括員工常規(guī)培訓(xùn)、物業(yè)管理方案的實(shí)施、設(shè)施設(shè)備管理的全面實(shí)施、社區(qū)文化活動的實(shí)施、便民服務(wù)的開展、用戶意見調(diào)查評估、財務(wù)收支情況分析報告、質(zhì)量管理體系的導(dǎo)入、配套服務(wù)項(xiàng)目啟動、國家省市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)、大廈等的創(chuàng)建基礎(chǔ)工作等。10．物資裝備 物資裝備必須以滿足項(xiàng)目管理需要為目的，在制訂物資裝備計(jì)劃時，應(yīng)該圍繞物業(yè)管理的開展為核心，從作業(yè)工具、項(xiàng)目機(jī)構(gòu)的交通工具、員工辦公生活用品等方面進(jìn)行合理配置、綜合考慮，同時還應(yīng)根據(jù)工作進(jìn)度和需要分輕重緩急，根據(jù)不同階段的需求合理安排物資裝備的到位。工作計(jì)劃的內(nèi)容一般采用表格的方式進(jìn)行表述。11．費(fèi)用測算(1)費(fèi)用測算的依據(jù)
      在測算費(fèi)用的過程中，物業(yè)管理企業(yè)要依據(jù)所接管的物業(yè)類型、性質(zhì)、市場定位、配套設(shè)施設(shè)備的具體情況及管理要求和服務(wù)項(xiàng)目，并參考招標(biāo)物業(yè)所在區(qū)域物業(yè)管理市場同類同質(zhì)物業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及企業(yè)現(xiàn)有日常綜合管理的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)進(jìn)行全面、具體的測算。(2)費(fèi)用測算的內(nèi)容
      測算的主要內(nèi)容包括項(xiàng)目所需的人力資源成本和日常管理成本的預(yù)測；物業(yè)收入項(xiàng)目的預(yù)測；管理風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險和未來通貨膨脹率的評估、預(yù)測。1)物業(yè)管理成本，主要包括人工費(fèi)用、行政辦公費(fèi)用、公共設(shè)施日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用、機(jī)電設(shè)備日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用，環(huán)境物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、安防系統(tǒng)運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用、公用水電費(fèi)用、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)、保險費(fèi)、法定稅費(fèi)、管理傭金(合理利潤)等。
      2)物業(yè)管理收入，主要包括主營物業(yè)服務(wù)費(fèi)收入、停車場收入、物業(yè)租賃及經(jīng)營收入、有償特約服務(wù)收入等。(3)費(fèi)用測算的方法
      1)根據(jù)管理成本推算物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)單價。首先依據(jù)招標(biāo)物業(yè)的基本資料、招標(biāo)方的物業(yè)管理服務(wù)需求、組織架構(gòu)和人員配置方案估算項(xiàng)目的各項(xiàng)管理成本，然后測算房屋保險、設(shè)備保險、公眾責(zé)任險等費(fèi)用，并對管理期間可能出現(xiàn)的各種風(fēng)險進(jìn)行預(yù)測，估算不可預(yù)見費(fèi)用(一般按其他各項(xiàng)管理成本之和的2％一5％的比例進(jìn)行估算)，最后根據(jù)上述各項(xiàng)推算出項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)，估算出在盈虧平衡點(diǎn)區(qū)間的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，在此標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上根據(jù)投標(biāo)策略進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，測算出最接近標(biāo)底的投標(biāo)報價。
      如由四棟高層建筑組成的某住宅區(qū)，占地6萬m2左右，建筑面積為22萬m2，可計(jì)收物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的面積為18．5萬m2，當(dāng)?shù)赝愅|(zhì)高層住宅的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用市場參考價格在3．2—3．6元／m2之間。該項(xiàng)目招標(biāo)方式為邀請招標(biāo)，收費(fèi)方式為酬金制，招標(biāo)文件明確規(guī)定低于成本價10％的報價將作為無效標(biāo)處理。投標(biāo)企業(yè)依據(jù)各項(xiàng)成本及費(fèi)用測算出該項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)為3．10元／m2，由于招標(biāo)文件關(guān)于報價的要求和項(xiàng)目的高標(biāo)準(zhǔn)定位等因素，投標(biāo)企業(yè)根據(jù)投標(biāo)策略將投標(biāo)報價確定為3．30元／m2。
      2)根據(jù)預(yù)定的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)測算物業(yè)管理成本。采用這種費(fèi)用測算方式一般有兩種情況，一種是在實(shí)行政府指導(dǎo)價的物業(yè)管理項(xiàng)目進(jìn)行招標(biāo)時，通常需要在預(yù)定的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)下制訂相應(yīng)的成本、費(fèi)用測算方案，如城市居民經(jīng)濟(jì)適用房、政府公用基礎(chǔ)設(shè)施等；另一種是在單一業(yè)主的招標(biāo)項(xiàng)目或小范圍的邀請招標(biāo)與協(xié)議招標(biāo)的項(xiàng)目中出現(xiàn)的，由招標(biāo)方根據(jù)市場價格預(yù)定一個物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用(或預(yù)定某一區(qū)間的價格)，要求投標(biāo)方在此價格的基礎(chǔ)上制訂方案，再根據(jù)方案進(jìn)行評比、篩選。這種方式要求投標(biāo)企業(yè)不僅要準(zhǔn)確合理測 算出每一項(xiàng)的成本及費(fèi)用的支出，還要根據(jù)測算結(jié)果對其他相關(guān)項(xiàng)目的方案內(nèi)容進(jìn)行科學(xué)設(shè)計(jì)或調(diào)整，以期符合招標(biāo)方的要求。
      在實(shí)行包干制收費(fèi)方式的項(xiàng)目中，費(fèi)用測算有時需要將上述兩種測算方式有機(jī)結(jié)合，以確保成本控制和風(fēng)險預(yù)測的全面和準(zhǔn)確。
      如建筑面積為4．5萬m2的某政府公益設(shè)施項(xiàng)目，其中可進(jìn)行商鋪?zhàn)赓U經(jīng)營的面積為600m2，計(jì)收物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的面積為4．2萬m2。招標(biāo)方要求投標(biāo)企業(yè)按不超過3元／m2的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用單價標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行報價，租賃收入彌補(bǔ)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的不足，收費(fèi)方式為包干制，投標(biāo)方自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧。投標(biāo)企業(yè)預(yù)測物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用為126萬元／年，物業(yè)租賃收入為18～21萬元／年，合計(jì)收入約為144～147萬元，而通過對該項(xiàng)目成本、費(fèi)用的測算和各種經(jīng)營、管理風(fēng)險的預(yù)測，測算出該項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)為3．05元／m2，管理成本為128．1萬元／年，即投標(biāo)企業(yè)在3元／m2的標(biāo)準(zhǔn)下有一定贏利的空間，根據(jù)投標(biāo)策定該項(xiàng)目的報價為2．9元／m2。12．成本控制
      (1)成本費(fèi)用控制在充分調(diào)動全體職工控制成本費(fèi)用的積極性的基礎(chǔ)上成本費(fèi)用控制貫穿于成本費(fèi)用形成的全過程，而不僅僅是對于部分費(fèi)用支控制。(2)成本費(fèi)用控制應(yīng)與提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)相結(jié)合，不能為控制制，即不能為降低耗費(fèi)而不提供或少提供服務(wù)。
      (3)在成本控制方案中，應(yīng)明確規(guī)定各部門和有關(guān)人員應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，其相應(yīng)的權(quán)限，并通過考核其責(zé)任履行情況，予以相應(yīng)的獎罰，使成本費(fèi)用的目標(biāo)及相應(yīng)的管理措施真正落到實(shí)處。
      (4)在成本全面控制的基礎(chǔ)上，對一些重要的、不正常的、不符合常規(guī)鍵性成本費(fèi)用差異(例外情況)進(jìn)行重點(diǎn)控制。其中，例外情況的常用判斷標(biāo)金額的大小、持續(xù)時間的長短以及是否可控等。在實(shí)際操作中，這一原則主用于成本費(fèi)用的日?？刂浦?，因此在方案中應(yīng)綜合體現(xiàn)。
      第3講
      一、內(nèi)容提要 1．合同的有關(guān)知識 2．前期物業(yè)服務(wù)合同
      (1)前期物業(yè)服務(wù)合同及其主要內(nèi)容(2)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同的注意事項(xiàng) 3．物業(yè)服務(wù)合同
      (1)物業(yè)服務(wù)合同與前期物業(yè)服務(wù)合同的主要區(qū)別(2)物業(yè)服務(wù)合同的終止 4．業(yè)主公約和臨時業(yè)主公約 5．其他物業(yè)管理相關(guān)合同
      二、考試目的和考試要求
      考試目的
      本部分的考試目的是要測試應(yīng)考人員對前期物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容以及合同的訂立、履行、終止等相關(guān)知識的掌握程度和綜合運(yùn)用能力?？荚嚮疽?/p>
      掌握：前期物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容和區(qū)別。
      熟悉：簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同及物業(yè)服務(wù)合同的注意事項(xiàng)，業(yè)主公約和臨時業(yè)主公約的制訂與宣傳。
      了解：合同要約與承諾，合同簽訂的基本原則，有效合同的構(gòu)成要件，其他物業(yè)管理合同?？碱}類型要求
      本部分考題類型為：單項(xiàng)選擇題、多項(xiàng)選擇題、綜合分析題。
      三、內(nèi)容輔導(dǎo)
      第三章 物業(yè)管理合同
      在物業(yè)管理活動中，合同占有舉足輕重的地位。合同大量存在于物業(yè)管理的各個環(huán)節(jié)，物業(yè)管理的各種行為都與合同有關(guān)。物業(yè)管理合同是一個綜合的概念，它是指物業(yè)管理當(dāng)事人之間就權(quán)利義務(wù)所達(dá)成的具有法律效力的協(xié)議或契約，包括售房合同、業(yè)主公約、早期介入合同、前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)合同、室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議、物業(yè)經(jīng)營協(xié)議、供水供電有償委托合同、專項(xiàng)管理項(xiàng)目及設(shè)備分包協(xié)議等。簽訂與履行物業(yè)管理合同，是物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)服務(wù)的核心內(nèi)容，也是保障物業(yè)管理活動順利開展和物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)服務(wù)的基石。本章首先介紹合同的一般原理，之后重點(diǎn)介紹物業(yè)管理合同中的前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)合同和業(yè)主公約。
      第一節(jié) 合同的概念
      合同是雙方或多方當(dāng)事人之間的協(xié)議。當(dāng)受要約人以訂立合同的意圖接受要約時合同即成立。合同是當(dāng)事人之間意思表示一致的結(jié)果。合同的訂立，必須經(jīng)過要約和承諾兩個階段。
      一、合同的要約
      要約(Offer)，在商品交易中又稱為發(fā)盤、出盤、發(fā)價、出價等，是指一方當(dāng)事人以締結(jié)合同為目的，向?qū)Ψ疆?dāng)事人所作出希望與其訂立合同的意思表示。發(fā)出要約的一方稱為要約人(Offeror)，接受要約的一方為受要約人(Offeree、Acceptor)，或被稱為承諾人。簡單地說，要約就是訂立合同的意思表示，承諾就是對要約的接受。要約人在要約中提出合同的基本條件，并表明愿意以此條件訂立合同。一旦受要約人同意，合同即成立，雙方均應(yīng)受合同的約束。如果受要約人認(rèn)為要約中有些內(nèi)容不能接受，并提出修改建議，稱為反要約。所以—個合同的簽訂往往要經(jīng)過要約、反要約的數(shù)個回合的談判。合同成立以最后的要約與承諾生效為準(zhǔn)。
      (一)合同要約的構(gòu)成要件
      作為合同成立的一個要素，要約的構(gòu)成要件為：
      (1)要約必須是特定人的意思表示，必須具有訂立合同的意圖。即表明一旦受要約人承諾，要約人即受該意思表示的約束，要約人就成為合同的一方當(dāng)事人。(2)要約必須包括合同的主要內(nèi)容，并且內(nèi)容必須具體確定。即要約的內(nèi)容必須具有足以使合同成立的主要條款，且內(nèi)容必須明確，使受要約人能理解要約人的真實(shí)意圖。
      (3)要約必須傳達(dá)到受要約人才能生效。如果要約人雖有要約但未傳達(dá)，或要約因信件遺失等原因而不能傳達(dá)，則該要約不發(fā)生任何效力。
      要約一旦作出，要約人需要承擔(dān)法律責(zé)任。要約是訂立合同的提議，應(yīng)表明一旦對方同意，即受要約約束的意思表示，所以不是所有的訂約提議都可以構(gòu)成要約。(二)合同要約與邀請要約
      要約不同于邀請要約。邀請要約(Invitationto treat)是一方邀請他方向自己發(fā)出要約，邀請要約人無須承擔(dān)法律責(zé)任。從以下比較中可以更加明確要約與邀請要約之間的區(qū)別： 1．拍賣(Auction)拍賣是一種特殊的交易方式，但其成交過程也可用要約與承諾來分析。拍賣廣告以及拍賣人宣布拍賣某物都屬于邀請要約。拍賣過程中出價人每次競買的出價均為要約，拍賣師擊槌表示成交則為承諾，雙方交易告成。因此，往往在拍賣過程中，拍賣廣告上的有些物品，可能會被撤銷拍賣，因?yàn)榕馁u廣告并非要約。2．廣告
      原則上，一般的廣告不是要約。即使廣告中標(biāo)明物品及價格，也不認(rèn)為廣告是要約，廣告只是邀請要約。但對于某些已經(jīng)作出許諾的廣告，并且廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定，則可能成為要約。例則，懸賞廣告是要約，懸賞廣告聲明對完成某種特定行為的人給予獎勵，構(gòu)成了單方允諾行為，只要有人完成了廣告所約定的行為，合同即成立，懸賞人就有義務(wù)履行獎勵的允諾，支付約定的報酬。3．標(biāo)價
      標(biāo)價是邀請要約，不是要約。任何商店或超級市場上商品的標(biāo)價陳列，都僅僅是邀請要約。當(dāng)顧客交錢購物，店員接受時，合同才成立。同樣，當(dāng)顧客根據(jù)廣告、貨物清單或商品陳列的價目表上的價格提出訂單時，這個訂單的提出就構(gòu)成要約。4．招標(biāo)
      招標(biāo)投標(biāo)也是現(xiàn)代社會常見的交易方式。招標(biāo)是邀請要約，投標(biāo)則是要約，招標(biāo)人接受投標(biāo)確定中標(biāo)是承諾。一旦中標(biāo)，合伺即成立。因此往往在物業(yè)管理招標(biāo)文件
      或投標(biāo)文件中，必須明確物業(yè)管理服務(wù)合同的主要內(nèi)容。(三)合同要約的法律意義
      要約的法律意義在于要約是一種法律行為，要約到達(dá)受要約人時生效，要約一旦生效對要約人具有約束力，不得隨意撤銷，具體體現(xiàn)在要約的撤回或撤銷的嚴(yán)格法律規(guī)定中。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第十七條以及第十八條的規(guī)定，撤回要約的通知應(yīng)當(dāng)在要約到達(dá)受要約人之前或者與要約同時到達(dá)受要約人。撤銷要約的通知則只限于在受要約人發(fā)出承諾通知之前到達(dá)受要約人。同時在《中華人民共和國合同法》第十九條規(guī)定了有下列兩種情形之一的，要約不得撤銷：第一，要約人確定了承諾期限或者以其他形式明示要約不可撤銷；第二，受要約人有理由認(rèn)為要約是不可撤銷的，并已經(jīng)為履行合同作了準(zhǔn)備工作。否則，要約人應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
      二、合同的承諾
      承諾(Acceptance)，在商品交易中又稱為接受、收盤，是指受要約人按照要約規(guī)定的時間和方式，用語言或行為對要約表示完全接受以締結(jié)合同的一種意思表示。要約一經(jīng)承諾，合同即告成立。(一)合同承諾的構(gòu)成要件
      承諾必須具備如下要件，才能產(chǎn)生法律效力：
      (1)承諾必須由受要約人或其代理人作出。非受要約人或未獲得授權(quán)的代理人不得作出承諾。
      (2)承諾必須在要約的有效時間內(nèi)作出。超過要約規(guī)定的期限或合理期限的承諾無效，只能視為一個新要約。
      (3)承諾必須與要約的內(nèi)容一致。一項(xiàng)有效的承諾，受要約人不能對要約內(nèi)容作出實(shí)質(zhì)性變更，否則為新要約，并導(dǎo)致原要約失去效力。
      (4)承諾必須傳達(dá)給要約人。如果受要約人內(nèi)心愿意接受要約，卻保持沉默，未對要約人公開表示，則不構(gòu)成承諾。
      (二)合同承諾的法律意義．
      與要約相對應(yīng)，承諾也是一種法律行為。承諾的法律意義在于：受要約人一；經(jīng)作出承諾，該合同即告成立；要約人與受要約人(即承諾人)之間就形成了合同關(guān)系，雙方當(dāng)事人就要受合同的約束；當(dāng)然，承諾也可依法撤回。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二十七條規(guī)定：“承諾可以撤回。撤回承諾的通知應(yīng)當(dāng)在承諾通知到達(dá)要約人之前或者與承諾通知同時到達(dá)要約人?！?/p>
      三、合同的要件
      合同要件即有效合同應(yīng)當(dāng)具備的必要條件包括以下幾個方面。
      (一)當(dāng)事人的締約能力
      當(dāng)事人締約能力，即指合同當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)具備的合法資格。具體而言，訂立合同的當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)的民事權(quán)利能力和民事行為能力，可以是自然人，也可以是法人或其他組織。作為法人和其他組織，這些主體在訂立合同時，必須具有相應(yīng)的法律資格。
      (二)當(dāng)事人的真實(shí)意思表示 當(dāng)事人同意的真實(shí)，即合同應(yīng)當(dāng)是雙方當(dāng)事人意思表示的真實(shí)反映。合同的訂立是基于“契約自由”的原則，而“契約自由”是建立在當(dāng)事人真實(shí)意思表示基礎(chǔ)上的。因此，如果合同內(nèi)容不能反映當(dāng)事人的真實(shí)意思，該合同就必然屬于無效合同。
      (三)合同的內(nèi)容合法
      合同的內(nèi)容不合法，會致使合同無效。因此，合同的內(nèi)容必須符合法律、法規(guī)的規(guī)定，符合社會的公共利益。
      (四)合同的形式合法
      合同形式是合同當(dāng)事人所達(dá)成協(xié)議的表現(xiàn)形式，是合同內(nèi)容的載體。合同的形式必須遵守法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，否則也將構(gòu)成合同的無效。《中華人民共和國合同法》第十條就明確規(guī)定：“當(dāng)事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人約用書面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。”這條規(guī)定的實(shí)質(zhì)就是要求合同形式必須合法。訂立的合同如果不符合上述四個合同要件之一，就不具備合同生效的基本條件。
      四、口頭合同、書面合同、事實(shí)合同
      (一)口頭合同
      口頭合同是指當(dāng)事人以對話的方式就合同的主要條款協(xié)商一致達(dá)成的協(xié)議。除了當(dāng)事人面對面協(xié)商達(dá)成的口頭協(xié)議之外，當(dāng)事人通過電話以及第三人從中撮合、轉(zhuǎn)達(dá)意思達(dá)成一致的表示一般也都被認(rèn)為屬于口頭合同。
      口頭合同的優(yōu)點(diǎn)是簡便易行，缺點(diǎn)是一旦發(fā)生糾紛難以查據(jù)。因此，口頭合同一般適用于數(shù)額較小、即付即清、經(jīng)濟(jì)關(guān)系比較簡單、信用較好的老客戶。對于標(biāo)的金額較大、時間周期較長、法律關(guān)系復(fù)雜、不太了解對方信用的情況，就應(yīng)該采用書面合同。在實(shí)踐中，有些口頭合同雖然已經(jīng)履行完畢，還會因質(zhì)量等問題而引發(fā)糾紛，如物業(yè)裝飾裝修等工程，當(dāng)事人之間應(yīng)該訂立書面合同。(二)書面合同
      所謂書面合同，就是指當(dāng)事人采用文字、圖形及表格等方式將雙方協(xié)商一致達(dá)成的協(xié)議表述出來的一種合同形式。當(dāng)事人雙方協(xié)商成文后簽字或蓋章形成的合同書、協(xié)議書、契約書、公約等一般都屬于書面合同的形式，如前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)合同、業(yè)主公約等。通過信件、電報、電傳、傳真、電子數(shù)據(jù)交換以及電子郵件等通信工具或形式進(jìn)行協(xié)商達(dá)成的協(xié)議，也屬于書面合同。
      合同采用書面形式，不僅可以強(qiáng)化雙方當(dāng)事人的責(zé)任心，敦促雙方嚴(yán)肅認(rèn)真全面履行合同義務(wù)，而且在發(fā)生糾紛時，可以形成比較可靠的證據(jù)。因此，只要條件允許，合同應(yīng)當(dāng)盡可能采用書面形式。(三)事實(shí)合同
      《中華人民共和國合同法》第十二條規(guī)定：“當(dāng)事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。”其他形
      式主要指行為合同形式，也就是通常人們所說的事實(shí)合同。事實(shí)合同是指當(dāng)事人雙方不直接用口頭或者書面形式進(jìn)行意思表示，而是通過實(shí)施某種具體行為方式進(jìn)行意思表示所達(dá)成的協(xié)議。
      在現(xiàn)實(shí)生活中存在著大量的事實(shí)合同。如顧客到自選商場購買商品，直接到貨架上拿取商品，支付價款后合同即成立；又如車主將車輛開到停車場進(jìn)口處，即表示要進(jìn)入停車場停放車輛，停車場管理員將停車道閘打開允許車輛人內(nèi)后車輛停放合同即成立。
      五、合同簽訂應(yīng)遵循的基本原則
      合同受法律法規(guī)約束，其簽訂和履行應(yīng)當(dāng)遵循《中華人民共和國合同法》規(guī)定的以下五項(xiàng)基本原則。(一)主體平等
      合同當(dāng)事人的法律地位平等，一方不得將自己的意志強(qiáng)加給另一方。任何民事主體在法律人格上也是一律平等的，享有獨(dú)立的人格，不受他人的支配、干涉和控制。只有合同當(dāng)事人的人格平等，才能實(shí)現(xiàn)合同當(dāng)事人的法律地位平等。合同當(dāng)事人平等是商品經(jīng)濟(jì)的必然前提和必然產(chǎn)物，也是社會主義市場經(jīng)濟(jì)對交易秩序和經(jīng)濟(jì)秩序的具體要求。(二)合同自由
      當(dāng)事人依法享有自愿訂立合同的權(quán)利，任何單位和個人不得非法干預(yù)。合同自愿原則，也就是合同自由原則，或稱為契約自由原則。其涵義包括締結(jié)合同、選擇締約相對人、選擇合同方式、決定合同內(nèi)容、解釋合同的自愿或自由。當(dāng)然，實(shí)行合同自由原則，并不排除法律以及國家對合同的適當(dāng)干預(yù)和限制。(三)權(quán)利義務(wù)公平對等
      在經(jīng)濟(jì)活動中，合同的任何一方當(dāng)事人既享有權(quán)利，也承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)，權(quán)利義務(wù)相對等。公平原則規(guī)范合同當(dāng)事人之間的利益關(guān)系，制約對合同自由原則的濫用，要求形式的公平(即合同主體的法律地位)和實(shí)質(zhì)的公平。合同的實(shí)質(zhì)公平，是指雙方當(dāng)事人的權(quán)利、義務(wù)必須大體對等。對于顯失公平的合同，當(dāng)事人一方有權(quán)要求法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以撤銷或變更。(四)誠實(shí)信用
      誠實(shí)信用原則，也稱為誠信原則。誠實(shí)信用原則是民法、合同法的最基本原則。誠實(shí)信用原則，是指民事主體在從事包括合同行為在內(nèi)的民事活動時，應(yīng)該誠實(shí)守信，以善意的方式行使自己的權(quán)利和履行自己的義務(wù)，不得有任何欺詐行為，誠實(shí)信用原則適用彈性相當(dāng)大，具有確定行為規(guī)則、平衡利益沖突、解釋法律與合同三大基本功能。誠實(shí)信用原則體現(xiàn)了社會主義精神文明和道德規(guī)范的要求。(五)守法和維護(hù)社會公益
      當(dāng)事人訂立合同、履行合同，應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī)，遵守社會公德，不得擾亂社會經(jīng)濟(jì)秩序，損害社會公共利益，這是人們社會公共生活的基本準(zhǔn)則。維護(hù)社會公益原則，也就是公序良俗原則，包括社會公德、公共秩序和善良風(fēng)俗。守法和維護(hù)社會公益原則，是合同法的最高要求。前期物業(yè)服務(wù)合同  第二節(jié) 前期物業(yè)服務(wù)合同
      一、前期物業(yè)服務(wù)合同的概念 前期物業(yè)服務(wù)合同，是指物業(yè)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)就前期物業(yè)管理階段雙方的權(quán)利義務(wù)所達(dá)成的協(xié)議，是物業(yè)管理企業(yè)被授權(quán)開展物業(yè)管理服務(wù)的依據(jù)?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第二十一條規(guī)定：“在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同?！钡诙鍡l規(guī)定：“建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容?！鼻捌谖飿I(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人不僅涉及到建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)，也涉及到業(yè)主。
      在實(shí)踐中，物業(yè)的銷售及業(yè)主入住是持續(xù)的過程。這個階段要求2/3以上投票權(quán)的業(yè)主投票形成業(yè)主大會決定是不現(xiàn)實(shí)的，而這個階段的物業(yè)管理服務(wù)又是必須的。因此，為了避免在業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前出現(xiàn)物業(yè)管理的真空，明確前期物業(yè)管理服務(wù)的責(zé)任主體，規(guī)范前期物業(yè)管理活動，《物業(yè)管理?xiàng)l例》明確地規(guī)定前期物業(yè)管理服務(wù)由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)。
      二、前期物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容
      合同的內(nèi)容就是合同的條款，是合同對當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)的具體規(guī)定。前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容就是通過合同條款反映建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，包含以下幾個主要部分。
      (一)合同的當(dāng)事人
      物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人就是建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)，其中建設(shè)單位以及物業(yè)管理企業(yè)一般都是法人組織。
      (二)物業(yè)基本情況
      物業(yè)基本情況包括物業(yè)名稱、物業(yè)類型、坐落位置、建筑面積等方面的內(nèi)容。(三)服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量
      服務(wù)內(nèi)容主要包括：物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)和管理；物業(yè)共用部位和相關(guān)場地環(huán)境管理；車輛停放管理；公共秩序維護(hù)、安全防范的協(xié)助管理；物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)；物業(yè)檔案管理及雙方約定的其他管理服務(wù)內(nèi)容等。
      前期物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)達(dá)到約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。
      (四)服務(wù)費(fèi)用，服務(wù)費(fèi)用包括：物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收取標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)約定的方式(包干制或酬金制)；物業(yè)服務(wù)費(fèi)用開支項(xiàng)目；物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的繳納；酬金制條件下，酬金計(jì)提方式、服務(wù)資金收支情況的公布及其爭議的處理等。(五)物業(yè)的經(jīng)營與管理
      物業(yè)的經(jīng)營與管理包括：停車場和會所的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、管理方式、收入分配辦法；物業(yè)其他共用部位共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營管理經(jīng)營與管理。(六)承接查驗(yàn)和使用維護(hù)
      承接耷驗(yàn)和使用維護(hù)的主要內(nèi)容包括，執(zhí)行過程中雙方責(zé)任義務(wù)的約定。(七)專項(xiàng)維修資金
      專項(xiàng)維修資金的主要內(nèi)容包括這部分資金的繳存、使用、續(xù)籌和管理。(八)違約責(zé)任
      這部分內(nèi)容主要包括違約責(zé)任的約定和處理、免責(zé)條款的約定等。
      (九)其他事項(xiàng)
      其他事項(xiàng)主要包括合同履行期限、合同生效條件、合同爭議處理、物業(yè)管理用房、物業(yè)管理相關(guān)資料歸屬以及雙方認(rèn)為需要約定的其他事項(xiàng)等。
      三、簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)注意的事項(xiàng)(一)物業(yè)的承接驗(yàn)收
      物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接驗(yàn)收是前期物業(yè)服務(wù)活動的重要環(huán)節(jié)，前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接驗(yàn)收內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、責(zé)任等作出明確的約定。而對業(yè)主自有物業(yè)專有部分的承接驗(yàn)收則屬于業(yè)主與發(fā)展商之間的問題，無需在合同中約定。(二)物業(yè)服務(wù)的費(fèi)用
      前期物業(yè)服務(wù)合同涉及的費(fèi)用種類多，情況復(fù)雜，支付主體及責(zé)任容易混淆，易造成矛盾，必須在合同中予以列明。例如，應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位支付的費(fèi)用不能轉(zhuǎn)嫁給業(yè)主；對于由業(yè)主支付的費(fèi)用部分，則應(yīng)當(dāng)注意是否符合國家法律法規(guī)的要求，并應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前予以明示或約定。
      (三)前期物業(yè)服務(wù)合同的解除或終止
      前期物業(yè)服務(wù)合同的履行受業(yè)主入住狀況及房屋工程質(zhì)量等各種因素的影響，合同的期限具有不確定性，當(dāng)此類因素致使前期物業(yè)服務(wù)合同無法全面履行時，物業(yè)管理企業(yè)可以通過提前解除合同或要求補(bǔ)償?shù)姆绞揭?guī)避風(fēng)險。因此，有必要在前期物業(yè)服務(wù)合同中對解除合同的條件作出明確約定。第三節(jié) 物業(yè)服務(wù)合同
      一、物業(yè)服務(wù)合同的概念
      物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主(或業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會，下同)之間就物業(yè)管理服務(wù)及相關(guān)的物業(yè)管理活動所達(dá)成的權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。
      二、物業(yè)服務(wù)合同的特點(diǎn)
      (1)一般情況下，產(chǎn)權(quán)多元化的物業(yè)管理區(qū)域是由業(yè)主委員會在業(yè)主大會的授權(quán)下作為合同主體與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。
      《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十五條規(guī)定：“業(yè)主委員會代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同?！睒I(yè)主大會經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過，決定選聘物業(yè)管理企業(yè)后，由業(yè)主委員會代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。
      (2)物業(yè)管理涉及群眾的日常生活以及城市的正常秩序，因此各級政府行政機(jī)關(guān)有必要介入、指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)管理活動。《物業(yè)管理?xiàng)l例》對物業(yè)服務(wù)合同主體資格作出了明確規(guī)定，要求業(yè)主大會成立、業(yè)主委員會選舉必須符合法定程序，要求物業(yè)管理企業(yè)必須具備相應(yīng)的資質(zhì)證書等，此外，還要求在物業(yè)服務(wù)合同簽
      第三篇：2014物業(yè)管理師考試原題管理實(shí)務(wù)
      管理實(shí)務(wù)設(shè)區(qū)的市級人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)()級物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)的頒發(fā)和管理，并接受省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。
      A.一B.四C.三D.二參考答案: C物業(yè)服務(wù)企業(yè)制訂物業(yè)管理方案時，對招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的基本情況進(jìn)行分析并收集相關(guān)信息、資料的緊后工序是()。
      A.測算物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用B.確定組織架構(gòu)和人員配置
      C.根據(jù)招標(biāo)文件規(guī)定的需求內(nèi)容進(jìn)行分工、協(xié)作
      D.根據(jù)招標(biāo)文件規(guī)定的物業(yè)管理需求內(nèi)容制訂詳細(xì)的操作方案參考答案: C有關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)常見模式的說法，錯誤的是()。
      A.獨(dú)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)是常見模式之一B.物業(yè)管理集團(tuán)公司主要由集團(tuán)總公司和下屬子公司或分公司構(gòu)成C.房地產(chǎn)建設(shè)單位的附屬子公司是指由房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位投資成立的法人或非法人物業(yè)服務(wù)企業(yè)
      D.物業(yè)管理集團(tuán)公司一般按地域或?qū)I(yè)服務(wù)內(nèi)容設(shè)置集團(tuán)總公司參考答案: D物業(yè)服務(wù)費(fèi)根據(jù)不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，分別實(shí)行()。
      A.市場定價和政府指導(dǎo)價B.政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價C.市場調(diào)節(jié)價和政府定價D.政府指導(dǎo)價和政府定價參考答案: B 5 在物業(yè)裝飾裝修中，裝修人侵占公共空間，對公共部位和設(shè)施造成損害的，由()部門責(zé)令其改正，并依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
      A.建設(shè)行政主管部門B.城市規(guī)劃行政主管部門C.城市房地產(chǎn)行政主管D.當(dāng)?shù)厝嗣裾ㄔO(shè)主管部門參考答案: C 6 物業(yè)人住階段，物業(yè)檔案資料收集來源于()。
      A.建設(shè)單位B.物業(yè)服務(wù)企業(yè)C.業(yè)主D.監(jiān)理單位參考答案: C物業(yè)入住時，首先應(yīng)()。
      A.房屋驗(yàn)收，填寫業(yè)主入住房屋驗(yàn)收表B.領(lǐng)取提供給業(yè)主的相關(guān)文件資料
      C.持購房合同、入住通知書等進(jìn)行業(yè)主登記確認(rèn)D.提交辦理產(chǎn)權(quán)所需資料，簽訂委托協(xié)議并繳納相關(guān)費(fèi)用參考答案: C 8 前期物業(yè)管理的風(fēng)險有很多，最主要的是()。
      A.合同風(fēng)險B.專業(yè)服務(wù)咨詢的風(fēng)險C.項(xiàng)目接管的不確定性帶來的風(fēng)險D.物業(yè)管理日常運(yùn)作過程中存在的風(fēng)險
      參考答案: A物業(yè)服務(wù)企業(yè)可通過()了解應(yīng)聘者的某一方面(如人際關(guān)系等)，考慮此人適合擔(dān)任哪些工作。
      A.個性測驗(yàn)B.特殊能力測驗(yàn)C.智力測驗(yàn)D.知識測驗(yàn)參考答案: A下列物業(yè)類型和規(guī)模的組合中，符合二級物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)對管理類型和規(guī)模的要求的是()。
      A.高層20萬㎡，多層50萬㎡B.多層70萬㎡，高層10萬㎡
      C.多層30萬㎡，高層20萬㎡，別墅5萬㎡D.多層20萬㎡，高層10萬㎡，別墅4萬㎡參考答案: C企業(yè)薪酬管理的目標(biāo)主要是()。
      A.調(diào)整員工收入，防止企業(yè)人員流動頻繁B.控制企業(yè)主營業(yè)主成本
      C.使員工安心本職工作，并保持較高的工作業(yè)績和工作動力D.努力實(shí)現(xiàn)組織目標(biāo)和員工個人發(fā)展目標(biāo)的協(xié)調(diào)
      E.吸引高素質(zhì)人才，穩(wěn)定現(xiàn)有員工隊(duì)伍參考答案: C,D,E物業(yè)管理常用的檔案分類方法有()。
      A.地區(qū)分類法B.季度分類法C.組織機(jī)構(gòu)分類法D.事件分類法E.分類法參考答案: C,D,E常規(guī)物業(yè)管理要求提供的相關(guān)服務(wù)的主要內(nèi)容包括()。
      A.物業(yè)與業(yè)主的溝通B.房屋出租C.項(xiàng)目機(jī)構(gòu)的設(shè)置D.環(huán)境管理E.精神文明建設(shè)參考答案: C,D,E對共用設(shè)施設(shè)備采用管理手段節(jié)能降耗的具體措施有()。
      A.落實(shí)組織和管理體系B.對耗能較大設(shè)備進(jìn)行更換或局部改造C.加強(qiáng)節(jié)能宣傳和培訓(xùn)，樹立節(jié)能意識
      D.建立能源消耗的計(jì)劃和考核制度E.在運(yùn)行管理上，盡量安排設(shè)備能夠連續(xù)、滿載開動使用參考答案: A,C,D,E 5 物業(yè)管理禮儀文書常用的類型有()。
      A.邀請書B.請柬C.感謝信D.賀信E.海報參考答案: A,B,C,D《公司法》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)設(shè)立須向()行政管理部門注冊登記，在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后，方可開業(yè)。
      A.稅務(wù)B.工商C.市政D.建設(shè)參考答案: B
      7白蟻防治方法中，()主要用于發(fā)現(xiàn)白蟻但又未能確定蟻巢地點(diǎn)的情況。
      A.藥殺法B.生物防治法C.誘殺法D.生物滅蟻法參考答案: C
      8物業(yè)區(qū)域清潔工作日常管理的方法中，()應(yīng)覆蓋小區(qū)主要室內(nèi)外公共區(qū)域。
      A.專項(xiàng)抽檢B.年檢C.月檢D.日檢參考答案: D
      9一般情況下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)人力資源部的主要職責(zé)是()。參考答案: B
      A.制訂物業(yè)項(xiàng)目考核體系、考核指標(biāo)和標(biāo)準(zhǔn)B.完成人員招募、任免、調(diào)配、考核、培訓(xùn)等工作、C.完成企業(yè)日常行政管理、企業(yè)文化和社區(qū)文化建設(shè)等工作D.編制實(shí)施行政管理、品牌管理和信息化建設(shè)的規(guī)劃和預(yù)算 10既適用于政府機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體和事業(yè)單位，又適用于企業(yè)法人單位的物業(yè)管理應(yīng)用文書類型是()。
      A.制度公文B.會議公文C.事務(wù)公文D.行政公文參考答案: D1、一定時期內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)為受托物業(yè)提供管理服務(wù)而發(fā)生的直接物業(yè)管理成本，稱為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的()。
      A.管理費(fèi)用 B.咨詢費(fèi)用 C.財務(wù)費(fèi)用 D.營業(yè)成本
      2、某辦公單位以每月2000元的價格租了一間100平方米的辦公室，年底結(jié)算時，其交通費(fèi)3500元/年，通信費(fèi)5000元/年，辦公用品費(fèi)1000元/年，書報費(fèi)1300元/年，宣傳廣告和市場推廣費(fèi)15000元/年，法律費(fèi)用8000元/年，節(jié)日裝飾費(fèi)2500元/年。參加測算的物業(yè)面積為10000平方米，其辦公費(fèi)估算為()元/月·平方米。
      A.0.67 B.0.50 C.0.57 D.0.603、在做物業(yè)管理服務(wù)的主要成本估算時，保安人員的人身保險費(fèi)計(jì)入()中。
      A.保安費(fèi) B.不可預(yù)見費(fèi) C.保險費(fèi) D.人工費(fèi)
      4、在預(yù)算期內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)為籌措資金所發(fā)生費(fèi)用的預(yù)算是()。
      A.營業(yè)成本預(yù)算 B.管理費(fèi)用預(yù)算 C.經(jīng)營費(fèi)用預(yù)算 D.財務(wù)費(fèi)用預(yù)算
      5、關(guān)于物業(yè)管理運(yùn)營預(yù)算的說法，正確的是()。
      A.預(yù)算不包括費(fèi)用支出發(fā)生的時間B.預(yù)算不包括能源費(fèi)用支出安排
      C.預(yù)算不包括員工的養(yǎng)老保險D.預(yù)算中要為不可預(yù)見費(fèi)用的支出預(yù)留空間
      6、下列自然人中，不能成為房屋租賃主體的是()。
      A.肢體殘疾的人 B.沒有民事行為能力的人
      C.未滿十四周歲公民的法定監(jiān)護(hù)人 D.企業(yè)的法定代表
      7、城市房屋租賃實(shí)行()制度。
      A.審批 B.審核 C.登記備案 D.報告
      8、甲、乙雙方簽訂了廠房租賃合同，合同規(guī)定，甲于合同簽訂之日起將其擁有的廠房租賃給乙，乙應(yīng)于合同簽訂之日起承擔(dān)支付租金的義務(wù)，合同簽訂后，乙因自身原因遲滯1個月后入住該廠房，關(guān)于合同第1個月租金的說法，正確的是()。
      A.乙方不應(yīng)該支付第一個月租金B(yǎng).乙方應(yīng)支付第一個月租金
      C.乙方應(yīng)該減半支付第一個月租金D.乙方應(yīng)該加倍支付第一個月租金
      9、下列情形中，屬于房屋租賃合同自然終止的是()。
      A.無正當(dāng)理由，拖欠房租6個月以上的B.公有住宅無正當(dāng)理由閑置6個月以上的C.將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租的D.因不可抗力致使房屋租賃合同不能繼續(xù)履行的10、明確物業(yè)管理師的責(zé)任，通常企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理涉及以下領(lǐng)域()的活動。
      A、財務(wù)、管理人員職能、管理方法B、購置或剝離物業(yè)資產(chǎn)、財務(wù)、管理方法
      C、購置或剝離物業(yè)資產(chǎn)、財務(wù)、管理人員職能D、購置或剝離物業(yè)資產(chǎn)、管理人員職能、管理方法
      1-10：DBADD BCBDC1、房屋租賃合同到期，合同自行終止，承租人需繼續(xù)租用的，應(yīng)在租賃期限屆滿前()個月提出，并經(jīng)出租人同意，重新簽訂房屋租賃合同。
      A.1 B.2 C.3 D.42、年名義利率為12%，如果按季度計(jì)息，則實(shí)際利率為()。
      A、12% B、12.51% C、12.68% D、12.73%
      3、某宗物業(yè)交易總價為30萬，其中首付20%，余款半年后支付，假設(shè)月利率為0.5%，則該物業(yè)在其成交日期一次付清的價格
      為()。A、28.28萬 B、29.29萬 C、27.27萬 D、26.26萬
      4、速動資產(chǎn)是指扣除了()后流動資產(chǎn)的數(shù)額。
      A、不良資產(chǎn) B、應(yīng)收帳款 C、存貨 D、應(yīng)付帳款
      5、以下適合采用成本法評估的物業(yè)是()。
      A、商場 B、教學(xué)樓 C、標(biāo)準(zhǔn)廠房 D、寫字樓
      6、以下不屬于風(fēng)險應(yīng)對策略的是()。
      A、風(fēng)險回避、風(fēng)險轉(zhuǎn)移 B、風(fēng)險減輕、風(fēng)險承擔(dān)C、風(fēng)險分擔(dān) D、搶救措施
      7、按照管理層面的不同，零售商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營管理可以分為()這兩個層次。
      A、策略與運(yùn)行管理、現(xiàn)場管理 B、市場管理、現(xiàn)場管理C、零售管理、現(xiàn)場管理 D、戰(zhàn)略管理、現(xiàn)場管理
      8、對于一般的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，償債備付率應(yīng)()。
      A、大于1.2 B、大于1.5 C、小于1.2 D、小于1.59、某公司有舊電腦機(jī)組，使用壽命還有4年，年電費(fèi)等開支50萬，如果采購新電腦機(jī)組，可使用12年，初始購置費(fèi)用為180萬，年電費(fèi)等開支為20萬，用靜態(tài)分析法分析，正確的是()。
      A、舊電腦比新電腦年費(fèi)用多15萬元B、舊電腦比新電腦年費(fèi)用少15萬元
      C、舊電腦比新電腦年費(fèi)用多30萬元D、舊電腦比新電腦年費(fèi)用少30萬元
      10、以下不屬于組合投資管理要素的是()。
      A、管理對象 B、管理者 C、管理制度 D、管理方法
      1-10： CBBCB DAAAC前期物業(yè)管理的風(fēng)險有很多，最主要的是()。
      A.合同風(fēng)險B.專業(yè)服務(wù)咨詢的風(fēng)險C.項(xiàng)目接管的不確定性帶來的風(fēng)險D.物業(yè)管理日常運(yùn)作過程中存在的風(fēng)險參考答案: A 7 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可通過()了解應(yīng)聘者的某一方面(如人際關(guān)系等)，考慮此人適合擔(dān)任哪些工作。
      A.個性測驗(yàn)B.特殊能力測驗(yàn)C.智力測驗(yàn)D.知識測參考答案: A適用于大型的綜合型、經(jīng)營型物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)管理項(xiàng)目承接方式是()。
      A.合資合作型管理方式B.全方位服務(wù)型管理方式C.階段服務(wù)型管理方式D.顧問服務(wù)型管理方式 參考答案: A
      2《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》規(guī)定，在出售公房時，售房單位按照一定比 例從售房款中提取專項(xiàng)維修資金，高層住宅不低于售房款的()。
      A.30%B.10%C.20%D.40%參考答案: A
      3物業(yè)管理投標(biāo)過程中，來自于投標(biāo)人的風(fēng)險主要是()。
      A.因物業(yè)延遲交付而造成項(xiàng)目無法正常進(jìn)行B.竊取他人的投標(biāo)資料和商業(yè)秘密C.采取低成本、行賄等不正當(dāng)?shù)母偁幨侄?/p>
      D.項(xiàng)目負(fù)責(zé)人現(xiàn)場答辯出現(xiàn)失誤參考答案: D
      4當(dāng)發(fā)生火警時，屬于正確處理措施的有()。
      A.清理通道，準(zhǔn)備迎接消防車入場B.事后檢查，并通過多種宣傳方式，使業(yè)主自覺遵守社會公德
      C.及時封鎖現(xiàn)場，直到有關(guān)方面到達(dá)為止D.立即組織現(xiàn)場人員疏散E.確認(rèn)起火位置、范圍和程度 參考答案: A,C,D,E 5一般而言，客戶有四種需要，即()。
      A.需要迅速反應(yīng)B.需要服務(wù)人員專業(yè)化C.需要被關(guān)心D.需要利益最大化E.需要被傾聽參考答案: A,B,C,E
      6客戶滿意度調(diào)查的基本原則包括()。
      A.目標(biāo)明確B.持續(xù)改進(jìn)C.基于事實(shí)D.協(xié)同運(yùn)作E.減少投訴參考答案: A,B,C,D
      7常規(guī)物業(yè)管理要求提供的相關(guān)服務(wù)的主要內(nèi)容有()。
      A.清潔衛(wèi)生B.制訂安全防范管理制度C.物業(yè)的租賃經(jīng)營D.房屋出租E.對物業(yè)服務(wù)費(fèi)的使用和管理參考答案: A,B,C,E 8下列物業(yè)管理檔案資料中，屬于長期保存的有()。
      A.業(yè)主及業(yè)主大會的基礎(chǔ)資料B.有關(guān)物業(yè)管理工作中的季度計(jì)劃和總結(jié)報告
      C.物業(yè)本體及大型或重要附屬設(shè)施設(shè)備的維護(hù)記錄D.小型設(shè)施設(shè)備的更新和維修記錄
      E.物業(yè)及重要的附屬設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)性文件資料參考答案: B,C物業(yè)服務(wù)企業(yè)薪酬結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)需考慮的因素不包括()。
      A.個人績效B.市場的變化情況C.職位等級D.個人的技能和資歷參考答案: B物業(yè)服務(wù)企業(yè)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起()日內(nèi)，應(yīng)持相關(guān)資料向當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)主管部門申請資質(zhì)。
      A.10B.20C.30D.45參考答案: C在物業(yè)管理招標(biāo)的類型中，將物業(yè)管理招標(biāo)分為住宅項(xiàng)目招標(biāo)和非住宅項(xiàng)目招標(biāo)的依據(jù)
      是()。
      A.物業(yè)管理項(xiàng)目的服務(wù)內(nèi)容B.物業(yè)類型C.物業(yè)管理招標(biāo)主體D.物業(yè)管理服務(wù)方式參考答案: B物業(yè)的供電種類按供電方式的不同分為()。
      A.高壓供電和低壓供電B.無自備電源供電和有自備電源供電
      C.單回路供電和多回路供電D.長期供電和臨時供電參考答案: A關(guān)于房屋共用設(shè)施設(shè)備管理工作內(nèi)容的說法，正確的是()。參考答案: D
      A.電梯每隔2年要由政府技術(shù)監(jiān)督部門進(jìn)行檢查
      B.供配電運(yùn)行應(yīng)建立12小時值班制度，發(fā)生故障時應(yīng)能及時組織力量搶修，盡快恢復(fù)電力供應(yīng)
      C.每周檢測煙感、溫感探測器是否正常工作D.定期對用電計(jì)量儀表進(jìn)行檢查和校驗(yàn)，確保用電計(jì)量的準(zhǔn)確性物業(yè)管理單位發(fā)現(xiàn)裝修人有違反相關(guān)法規(guī)規(guī)定的行為不及時向有關(guān)部門報告的，由房地產(chǎn)行政主管部門給予警告，處裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議約定的裝飾裝修管理服務(wù)費(fèi)()倍的罰款。
      A.2～3 B.2～4C.1～2D.1～3參考答案: A根據(jù)房屋完損等級分類，下列屬于基本完好房屋特征的是()。
      A.結(jié)構(gòu)基本完好，少量構(gòu)部件有輕微損壞，裝修基本完好B.結(jié)構(gòu)構(gòu)件完好，裝修和設(shè)備完好、完整
      C.結(jié)構(gòu)一般性損壞，裝修局部有破損，但不影響居住安全和正常使用
      D.結(jié)構(gòu)基本完好，雖個別分項(xiàng)有輕微損壞，一般經(jīng)過小修就能修復(fù)好參考答案: A物業(yè)服務(wù)企業(yè)的培訓(xùn)方法中，()主要適用于操作性較強(qiáng)崗位的員工培訓(xùn)。
      A.現(xiàn)場教學(xué)法B.師徒式培訓(xùn)法C.課堂教學(xué)法D.網(wǎng)絡(luò)課件培訓(xùn)法參考答案: B物業(yè)入住期收集的物業(yè)管理檔案中，屬于權(quán)屬資料的是()。
      A.房屋產(chǎn)權(quán)證B.購房合同原件C.戶口本復(fù)印件D.業(yè)主有效證件復(fù)印件 參考答案: A
      3影響企業(yè)薪酬政策的微觀因素是()。
      A.企業(yè)的經(jīng)營策略B.國家經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況C.當(dāng)?shù)厣钪笖?shù)D.勞動力市場的供求狀況參考答案: A
      4在物業(yè)可行性研究階段，物業(yè)服務(wù)企業(yè)早期介入的主要工作內(nèi)容是()。
      A.設(shè)計(jì)與客戶目標(biāo)相一致并具備合理性能價格比的物業(yè)管理框架性方案B.根據(jù)規(guī)劃和配套確定物業(yè)管理服務(wù)的基本內(nèi)容
      C.根據(jù)目標(biāo)客戶情況確定物業(yè)管理服務(wù)的總體服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)D.根據(jù)物業(yè)建設(shè)及目標(biāo)客戶群的定位確定物業(yè)管理的模式 E.就物業(yè)環(huán)境的適應(yīng)性提出建議參考答案: A,B,C,D
      5物業(yè)綠化管理的工作內(nèi)容包括()。
      A.綠化翻新改造B.道路清潔C.花木種植D.污水管道疏通E.綠化有償服務(wù)參考答案: A,C,E
      6物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的要求是()。參考答案: B,C,D,E
      A.借鑒國外，汲取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)B.精干、高效、靈活C.按照規(guī)模、任務(wù)設(shè)置D.統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分層管理E.分工協(xié)作
      7在早期介入和前期物業(yè)管理階段，要求提供相應(yīng)物業(yè)管理服務(wù)的主要招標(biāo)內(nèi)容有()。
      A.對業(yè)主人住、裝修實(shí)施管理和服務(wù)B.提出投標(biāo)物業(yè)的其他管理建議
      C.對物業(yè)服務(wù)費(fèi)和專項(xiàng)維修資金的使用和管理D.參與物業(yè)的竣工驗(yàn)收，并提出相應(yīng)整改意見
      E.建立服務(wù)系統(tǒng)和服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，制訂物業(yè)管理方案參考答案: A,B,D,E
      8合同承諾的構(gòu)成要件是()。參考答案: B,C,D,E
      A.承諾是特定人的意思表示，必須具有訂立合同的意圖B.承諾必須由受要約人或其代理人作出
      C.承諾必須在要約的有效時間內(nèi)作出D.承諾必須與要約的內(nèi)容一致E.承諾必須傳達(dá)給要約人適用于大型的綜合型、經(jīng)營型物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)管理項(xiàng)目承接方式是()。
      A.合資合作型管理方式B.全方位服務(wù)型管理方式C.階段服務(wù)型管理方式D.顧問服務(wù)型管理方式參考答案: A
      2《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》規(guī)定，在出售公房時，售房單位按照一定比 例從售房款中提取專項(xiàng)維修資金，高層住宅不低于售房款的()。
      A.30%B.10%C.20%D.40%參考答案: A
      3物業(yè)管理投標(biāo)過程中，來自于投標(biāo)人的風(fēng)險主要是()。
      A.因物業(yè)延遲交付而造成項(xiàng)目無法正常進(jìn)行B.竊取他人的投標(biāo)資料和商業(yè)秘密
      C.采取低成本、行賄等不正當(dāng)?shù)母偁幨侄蜠.項(xiàng)目負(fù)責(zé)人現(xiàn)場答辯出現(xiàn)失誤參考答案: D
      4當(dāng)發(fā)生火警時，屬于正確處理措施的有()。
      A.清理通道，準(zhǔn)備迎接消防車入場B.事后檢查，并通過多種宣傳方式，使業(yè)主自覺遵守社會公德
      C.及時封鎖現(xiàn)場，直到有關(guān)方面到達(dá)為止D.立即組織現(xiàn)場人員疏散E.確認(rèn)起火位置、范圍和程度
      參考答案: A,C,D,E
      5一般而言，客戶有四種需要，即()。
      A.需要迅速反應(yīng)B.需要服務(wù)人員專業(yè)化C.需要被關(guān)心D.需要利益最大化E.需要被傾聽
      參考答案: A,B,C,E
      6客戶滿意度調(diào)查的基本原則包括()。
      A.目標(biāo)明確B.持續(xù)改進(jìn)C.基于事實(shí)D.協(xié)同運(yùn)作E.減少投訴
      參考答案: A,B,C,D
      7常規(guī)物業(yè)管理要求提供的相關(guān)服務(wù)的主要內(nèi)容有()。參考答案: A,B,C,E
      A.清潔衛(wèi)生B.制訂安全防范管理制度C.物業(yè)的租賃經(jīng)營D.房屋出租E.對物業(yè)服務(wù)費(fèi)的使用和管理
      8下列物業(yè)管理檔案資料中，屬于長期保存的有()。
      A.業(yè)主及業(yè)主大會的基礎(chǔ)資料B.有關(guān)物業(yè)管理工作中的季度計(jì)劃和總結(jié)報告
      C.物業(yè)本體及大型或重要附屬設(shè)施設(shè)備的維護(hù)記錄D.小型設(shè)施設(shè)備的更新和維修記錄
      E.物業(yè)及重要的附屬設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)性文件資料參考答案: B,C物業(yè)服務(wù)企業(yè)薪酬結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)需考慮的因素不包括()。
      A.個人績效B.市場的變化情況C.職位等級D.個人的技能和資歷參考答案: B物業(yè)服務(wù)企業(yè)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起()日內(nèi)，應(yīng)持相關(guān)資料向當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)主管部門申請資質(zhì)。
      A.10 B.20 C.30 D.45參考答案: C在物業(yè)管理招標(biāo)的類型中，將物業(yè)管理招標(biāo)分為住宅項(xiàng)目招標(biāo)和非住宅項(xiàng)目招標(biāo)的依據(jù)是()。
      A.物業(yè)管理項(xiàng)目的服務(wù)內(nèi)容B.物業(yè)類型C.物業(yè)管理招標(biāo)主體D.物業(yè)管理服務(wù)方式 參考答案: B物業(yè)的供電種類按供電方式的不同分為()。
      A.高壓供電和低壓供電B.無自備電源供電和有自備電源供電
      C.單回路供電和多回路供電D.長期供電和臨時供電參考答案: A關(guān)于房屋共用設(shè)施設(shè)備管理工作內(nèi)容的說法，正確的是()。參考答案: D
      A.電梯每隔2年要由政府技術(shù)監(jiān)督部門進(jìn)行檢查
      B.供配電運(yùn)行應(yīng)建立12小時值班制度，發(fā)生故障時應(yīng)能及時組織力量搶修，盡快恢復(fù)電力供應(yīng)
      C.每周檢測煙感、溫感探測器是否正常工作 D.定期對用電計(jì)量儀表進(jìn)行檢查和校驗(yàn)，確保用電計(jì)量的準(zhǔn)確性物業(yè)管理單位發(fā)現(xiàn)裝修人有違反相關(guān)法規(guī)規(guī)定的行為不及時向有關(guān)部門報告的，由房地產(chǎn)行政主管部門給予警告，處裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議約定的裝飾裝修管理服務(wù)費(fèi)()倍的罰款。
      A.2～3B.2～4C.1～2D.1～3參考答案: A根據(jù)房屋完損等級分類，下列屬于基本完好房屋特征的是()。
      A.結(jié)構(gòu)基本完好，少量構(gòu)部件有輕微損壞，裝修基本完好B.結(jié)構(gòu)構(gòu)件完好，裝修和設(shè)備完好、完整
      C.結(jié)構(gòu)一般性損壞，裝修局部有破損，但不影響居住安全和正常使用
      D.結(jié)構(gòu)基本完好，雖個別分項(xiàng)有輕微損壞，一般經(jīng)過小修就能修復(fù)好參考答案: A物業(yè)服務(wù)企業(yè)的培訓(xùn)方法中，()主要適用于操作性較強(qiáng)崗位的員工培訓(xùn)。
      A.現(xiàn)場教學(xué)法B.師徒式培訓(xùn)法C.課堂教學(xué)法D.網(wǎng)絡(luò)課件培訓(xùn)法參考答案: B物業(yè)入住期收集的物業(yè)管理檔案中，屬于權(quán)屬資料的是()。
      A.房屋產(chǎn)權(quán)證B.購房合同原件C.戶口本復(fù)印件D.業(yè)主有效證件復(fù)印件 參考答案: A
      3影響企業(yè)薪酬政策的微觀因素是()。
      A.企業(yè)的經(jīng)營策略B.國家經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況C.當(dāng)?shù)厣钪笖?shù)D.勞動力市場的供求狀況參考答案: A
      4在物業(yè)可行性研究階段，物業(yè)服務(wù)企業(yè)早期介入的主要工作內(nèi)容是()。
      A.設(shè)計(jì)與客戶目標(biāo)相一致并具備合理性能價格比的物業(yè)管理框架性方案B.根據(jù)規(guī)劃和配套確定物業(yè)管理服務(wù)的基本內(nèi)容
      C.根據(jù)目標(biāo)客戶情況確定物業(yè)管理服務(wù)的總體服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)D.根據(jù)物業(yè)建設(shè)及目標(biāo)客戶群的定位確定物業(yè)管理的模式 E.就物業(yè)環(huán)境的適應(yīng)性提出建議參考答案: A,B,C,D
      5物業(yè)綠化管理的工作內(nèi)容包括()。
      A.綠化翻新改造B.道路清潔C.花木種植D.污水管道疏通E.綠化有償服務(wù)參考答案: A,C,E
      6物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的要求是()。
      B.A.借鑒國外，汲取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)B.精干、高效、靈活C.按照規(guī)模、任務(wù)設(shè)置D.統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分層管理E.分工協(xié)作 參考答案: B,C,D,E
      7在早期介入和前期物業(yè)管理階段，要求提供相應(yīng)物業(yè)管理服務(wù)的主要招標(biāo)內(nèi)容有()。
      A.對業(yè)主人住、裝修實(shí)施管理和服務(wù)B.提出投標(biāo)物業(yè)的其他管理建議
      C.對物業(yè)服務(wù)費(fèi)和專項(xiàng)維修資金的使用和管理D.參與物業(yè)的竣工驗(yàn)收，并提出相應(yīng)整改意見
      E.建立服務(wù)系統(tǒng)和服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，制訂物業(yè)管理方案 參考答案: A,B,D,E
      8合同承諾的構(gòu)成要件是()。
      A.承諾是特定人的意思表示，必須具有訂立合同的意圖B.承諾必須由受要約人或其代理人作出
      C.承諾必須在要約的有效時間內(nèi)作出D.承諾必須與要約的內(nèi)容一致E.承諾必須傳達(dá)給要約人
      參考答案: B,C,D,E物業(yè)承接查驗(yàn)期的檔案收集的索取對象主要是()。
      A.物業(yè)服務(wù)企業(yè)B.全體業(yè)主C.監(jiān)理單位D.建設(shè)單位參考答案: D對已在使用的設(shè)施設(shè)備來說，修理周期是指()。
      A.兩次相鄰中修之間的間隔時間B.從開始使用到第一次大修理之間的間隔時間
      C.兩次相鄰大修之間的間隔時間D.從開始使用到第一次小修理之間的間隔時間參考答案: C《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的()。
      A.管理規(guī)約B.物業(yè)服務(wù)合同C.臨時管理規(guī)約D.前期物業(yè)服務(wù)合同參考答案: D物業(yè)裝飾裝修過程中，辦理開工的一般手續(xù)應(yīng)在()工序之后緊跟進(jìn)行。
      A.物業(yè)裝飾裝修登記B.簽訂物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議C.物業(yè)裝飾裝修申報D.施工參考答案: B在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前的前期物業(yè)管理活動中，應(yīng)由()負(fù)責(zé)物業(yè)管理服務(wù)的招標(biāo)組織工作。
      A.物業(yè)產(chǎn)權(quán)人B.業(yè)主大會C.政府采購中心D.物業(yè)建設(shè)單位 參考答案: D裝修期是指裝飾裝修過程的完結(jié)時間，一般情況下不超過()個月。
      A.9 B.6C.12D.3 參考答案: D在物業(yè)管理機(jī)構(gòu)發(fā)生更迭時，新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施承接查驗(yàn)的前提條件是()。參考答案: D
      A.物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位或業(yè)主大會與原有物業(yè)管理機(jī)構(gòu)完全解除了物業(yè)服務(wù)合同
      B.物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位或業(yè)主大會同新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂了物業(yè)服務(wù)合同
      C.新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)成立了物業(yè)承接查驗(yàn)小組
      D.物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位或業(yè)主大會與原有物業(yè)管理機(jī)構(gòu)完全解除了物業(yè)服務(wù)合同，并同新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂了物業(yè)服務(wù)合同自行組織物業(yè)管理招標(biāo)活動的招標(biāo)人應(yīng)具備的條件包括()。
      A.擁有與招標(biāo)項(xiàng)目相適應(yīng)的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、管理人員B.必須經(jīng)相關(guān)產(chǎn)權(quán)部門批準(zhǔn)、授權(quán)
      C.具有編制招標(biāo)文件的能力D.具備雄厚的資源、資金
      E.具有組織開標(biāo)、評標(biāo)及定標(biāo)的能力參考答案: A,C,E鼠害防治的主要方法有()。
      A.挖巢法B.環(huán)境治理C.器械滅鼠D.化學(xué)滅鼠E.生物滅鼠參考答案: B,C,D,E物業(yè)服務(wù)企業(yè)早期介人的階段包括()。
      A.規(guī)劃設(shè)計(jì)階段B.物業(yè)承接查驗(yàn)階段C.建設(shè)階段D.業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)階段E.立項(xiàng)階段 參考答案: A,C,E 4 《合同法》規(guī)定的合同簽訂應(yīng)遵循的基本原則包括()。
      A.權(quán)利義務(wù)公平對等B.合同自由C.主體平等D.誠實(shí)信用E.禁止濫用權(quán)利參考答案: A,B,C,D物業(yè)服務(wù)企業(yè)的特征是()。
      A.以盈利為主要目的B.資產(chǎn)屬全體業(yè)主所有C.獨(dú)立的企業(yè)法人D.具有一定的公共管理性質(zhì)的職能E.屬于服務(wù)性企業(yè) 參考答案: C,D,E如果企業(yè)員工集中，且()，則宜建立一級物業(yè)服務(wù)企業(yè)培訓(xùn)體系。
      A.項(xiàng)目機(jī)構(gòu)數(shù)量較多B.員工整體素質(zhì)較高C.培訓(xùn)資源比較充裕D.培訓(xùn)資源較緊缺參考答案: D下列選項(xiàng)中，()是由業(yè)主大會制定，全體業(yè)主承諾，對全體業(yè)主具有約束力的，用以指導(dǎo)、規(guī)范和約束所有業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主大會和業(yè)主委員會權(quán)利義務(wù)的行為守則。
      A.服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)B.管理規(guī)約C.臨時管理規(guī)約D.物業(yè)服務(wù)合同參考答案: B
      8下列各項(xiàng)中，()負(fù)責(zé)一級物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理。
      A.市級以上人民政府建設(shè)主管部門B.國務(wù)院建設(shè)主管部門C.省人民政府房地產(chǎn)主管部D.國務(wù)院城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門 參考答案: B適用于大型的綜合型、經(jīng)營型物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)管理項(xiàng)目承接方式是()。
      A.合資合作型管理方式B.全方位服務(wù)型管理方式C.階段服務(wù)型管理方式D.顧問服務(wù)型管理方式 參考答案: A
      2《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》規(guī)定，在出售公房時，售房單位按照一定比 例從售房款中提取專項(xiàng)維修資金，高層住宅不低于售房款的()。
      A.30%B.10%C.20%D.40%參考答案: A
      3物業(yè)管理投標(biāo)過程中，來自于投標(biāo)人的風(fēng)險主要是()。
      A.因物業(yè)延遲交付而造成項(xiàng)目無法正常進(jìn)行B.竊取他人的投標(biāo)資料和商業(yè)秘密
      C.采取低成本、行賄等不正當(dāng)?shù)母偁幨侄蜠.項(xiàng)目負(fù)責(zé)人現(xiàn)場答辯出現(xiàn)失誤參考答案: D
      4當(dāng)發(fā)生火警時，屬于正確處理措施的有()。
      A.清理通道，準(zhǔn)備迎接消防車入場B.事后檢查，并通過多種宣傳方式，使業(yè)主自覺遵守社會公德
      C.及時封鎖現(xiàn)場，直到有關(guān)方面到達(dá)為止D.立即組織現(xiàn)場人員疏散E.確認(rèn)起火位置、范圍和程度參考答案: A,C,D,E 5一般而言，客戶有四種需要，即()。
      A.需要迅速反應(yīng)B.需要服務(wù)人員專業(yè)化C.需要被關(guān)心D.需要利益最大化E.需要被傾聽參考答案: A,B,C,E
      6客戶滿意度調(diào)查的基本原則包括()。
      A.目標(biāo)明確B.持續(xù)改進(jìn)C.基于事實(shí)D.協(xié)同運(yùn)作E.減少投訴參考答案: A,B,C,D
      7常規(guī)物業(yè)管理要求提供的相關(guān)服務(wù)的主要內(nèi)容有()。
      A.清潔衛(wèi)生B.制訂安全防范管理制度C.物業(yè)的租賃經(jīng)營D.房屋出租E.對物業(yè)服務(wù)費(fèi)的使用和管理 參考答案: A,B,C,E 8下列物業(yè)管理檔案資料中，屬于長期保存的有()。
      A.業(yè)主及業(yè)主大會的基礎(chǔ)資料B.有關(guān)物業(yè)管理工作中的季度計(jì)劃和總結(jié)報告
      C.物業(yè)本體及大型或重要附屬設(shè)施設(shè)備的維護(hù)記錄D.小型設(shè)施設(shè)備的更新和維修記錄E.物業(yè)及重要的附屬設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)性文件資料參考答案: B,C
      第四篇：2013物業(yè)管理師《管理實(shí)務(wù)》試題
      2013物業(yè)管理師《管理實(shí)務(wù)》試題 某小區(qū)可收費(fèi)面積10萬平方米，某物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行包干制，若年?duì)I業(yè)成本為200萬元，該企業(yè)希望目標(biāo)利潤率達(dá)10%，假如營業(yè)稅及附加為5.65%。問:(1)該小區(qū)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為多少?列出計(jì)算方式。
      (2)物業(yè)物業(yè)企業(yè)收費(fèi)率要達(dá)到多少才能保本運(yùn)行?
      (3)由于物價上漲，該物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工資上漲20%，該企業(yè)希望保持原有利潤，年物業(yè)費(fèi)增長多少?
      正確解答本題的前提條件是：目標(biāo)利潤率為收入利潤率;營業(yè)稅為營業(yè)額的5.65%。
      一、200/(1-10%-5.65%)=237.11萬元
      237.11/(10*12)=1.98元/平方米。月。
      二、這個題目要貼合實(shí)際，實(shí)際情況是“按1.98元收費(fèi)，保本的收費(fèi)率”，收費(fèi)率=200/[1.98*10*12*(1-5.65%)]=89.22%
      和直接計(jì)算保本時收費(fèi)總額的差別是，已經(jīng)安裝1.98收費(fèi)了，這個有四舍五入的約數(shù)。
      三、成本：200(1+0.2)=240萬元
      240/(1-10%-5.65%)=284.53
      差額為：284.53-237.11=47.42萬元
      第五篇：物業(yè)管理師考試管理實(shí)務(wù)模擬試題及答案
      20XX年物業(yè)管理師考試管理實(shí)務(wù)模擬試題及答案02
      多項(xiàng)選擇題：
      1.在物業(yè)風(fēng)險的內(nèi)容中，日常物業(yè)管理的風(fēng)險主要包括（）A.業(yè)主（或物業(yè)使用人）在使用物業(yè)和接受物業(yè)服務(wù)過程中存在的風(fēng)險 B.合同風(fēng)險
      C.項(xiàng)目接管的不確定性帶來的風(fēng)險 D.物業(yè)管理日常運(yùn)作中存在的風(fēng)險
      2.屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)營業(yè)稅“服務(wù)業(yè)”稅目中的“代理”業(yè)務(wù)是（）A.水費(fèi) B.電費(fèi) C.房租
      D.專項(xiàng)維修資金
      3.投標(biāo)時測算物業(yè)管理成本的依據(jù)有（）A.設(shè)備設(shè)施技術(shù)參數(shù) B.人員配置情況 C.市場信息 D.管理經(jīng)驗(yàn)
      4.可以頒發(fā)二級物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的政府部門有（）A.省級人民政府建設(shè)主管部門 B.國務(wù)院建設(shè)主管部門
      C.直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門 D.自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門 5.以下符合一級資質(zhì)條件的有（）
      A.注冊資本為人民幣500萬元
      B.具有中級以上職稱人員不少于20人 C.管理多層住宅100萬和高層住宅50萬平方米 D.有優(yōu)良的經(jīng)營管理業(yè)績 6.早期介入?yún)⑴c竣工驗(yàn)收主要包括（）。A.各項(xiàng)單項(xiàng)工程完工后，參與單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收； B.分期建設(shè)的工程完工后，參與分期竣工驗(yàn)收； C.工程全面竣工后，參與綜合竣工驗(yàn)收 D.配合設(shè)備安裝，確保安裝質(zhì)量 7.物業(yè)承接查驗(yàn)的資料包括（）。A.物業(yè)質(zhì)量保修文件 B.設(shè)施設(shè)備出廠隨機(jī)資料
      C.消防驗(yàn)收、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料 D.有資質(zhì)、資格的機(jī)構(gòu)出具的各種檢驗(yàn)、檢測報告 8.合同簽訂和履行的基本原則有（）。A.主體平等
      B.權(quán)利義務(wù)對等 C.誠實(shí)信用
      D.維護(hù)社會公益 9.合同承諾的構(gòu)成要件有（）。
      A.承諾必須與要約的內(nèi)容一致
      B.承諾必須傳達(dá)給要約人
      C.承諾必須在要約的有效時間內(nèi)作出
      D.要約一經(jīng)承諾，合同即告成立
      10.以下屬于物業(yè)管理方案實(shí)質(zhì)性內(nèi)容的有（）A.管理制度的制訂B.組織架構(gòu)與人員的配置 C.工作計(jì)劃D.人員培訓(xùn)及管理
      11.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)裝飾裝修中應(yīng)檢查（）。A.有無拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體； B.有無損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施 C.有無未經(jīng)同意改變住宅外立面 D.有無任意刨鑿樓地面、穿鑿梁柱
      12.設(shè)備的狀態(tài)監(jiān)測通常采用的方式有（）A.直接檢測、B.紅外線溫度檢測 C.絕緣性檢測 D.次聲波檢測
      13.采用設(shè)備設(shè)施維護(hù)管理項(xiàng)目外包模式應(yīng)進(jìn)行的分析包括（）A.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理規(guī)模B.設(shè)備設(shè)施的生產(chǎn)年代、技術(shù)先進(jìn)程度 C.設(shè)備設(shè)施生產(chǎn)廠家的技術(shù)服務(wù)情況D.共用設(shè)備設(shè)施的復(fù)雜程度 14.物業(yè)服務(wù)企業(yè)對業(yè)主提出的裝飾裝修項(xiàng)目審核時要（）A.物業(yè)管理工作人員應(yīng)要求和指導(dǎo)業(yè)主逐項(xiàng)填寫裝飾裝修申報登記表 B.審核各項(xiàng)申請明確無誤
      C.涉及專業(yè)部門（如水、電、氣等）要求寫明地點(diǎn)、位置 D.要求寫明改變的程度及尺寸
      15.在操作人員參加下，由技術(shù)人員按計(jì)劃定期對設(shè)備進(jìn)行的檢查（）A.日常檢查 B.修前預(yù)檢 C.定期檢查 D.巡視檢查
      16.利用鼠籠、鼠夾、粘鼠板滅鼠的方法是（）
      A.化學(xué)滅鼠 B.器械滅鼠 C.生物滅鼠 D.防鼠
      17.屬于動火過程的要求是（）
      A.清理周圍的易燃雜物B.檢查并徹底清理現(xiàn)場火種 C.排除易燃、易爆物品D.動火人員要嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程 18.物業(yè)服務(wù)企業(yè)薪酬結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，需要綜合考慮的因素有（）A.企業(yè)發(fā)展 B.職位等級 C.個人的技能 D.個人績效
      19.了解客戶滿意的方法有（）
      A.建立受理系統(tǒng)B.客戶滿意調(diào)查C.失去客戶分析D.競爭者分析 20.使用請示應(yīng)注意的事項(xiàng)有（）A.必須堅(jiān)持一事一請示 B.嚴(yán)禁越級請示 C.請示公文的主送單位只能是一個
      D.請示的內(nèi)容一般分為標(biāo)題、正文和簽署三部分
      參考答案：
      （1．AD）（2．ABCD）（3．ABCD）（4．ACD）（5．ABCD）
      （6．ABC）（7．ABCD）（8．ABCD）（9．ABC）（10．ACD）
      （11．ABCD）（12．ABCD）（13．AC）（14．ABCD）（15．ABD）
      （16．ABC）（17．AC）（18．BCD）（20．ABC）（19．ABCD）
       
      
    
      

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