第一篇：澳大利亞房產(chǎn)可負擔性研究

澳大利亞房產(chǎn)可負擔性研究

第九次國際住房負擔能力調(diào)查，研究了七個國家一共337個國際大都市，顯示在購買房產(chǎn)上，以國家高度來看的話，只有中國比競爭很強的香港更貴。報告顯示，上升的收入水平和漲勢平緩些的房價使得澳洲的房屋可負擔性有些許的提高。然而，主要的五個房產(chǎn)市場的可負擔性仍然很低，房價普遍很高。

這項調(diào)查使用了一個叫取中法的方法論，根據(jù)稅前的房產(chǎn)中價和業(yè)主的年收入中間值去評估一個國家的房產(chǎn)可負擔性。比值超過5.1被認定為可負擔性很低，澳大利亞是5.6。毫無意外，悉尼是可負擔性最低的，比值為8.3，墨爾本為7.5，阿德萊德為6.5，珀斯5.9，布里斯班5.8。澳大利亞一些區(qū)的中心也很高，最高的是PortMacquarie，為8.6，隨后是Coffs Harbour8.0，Sunshine Coast也是8.0。在這項調(diào)查了，按城市排名，悉尼在最難負擔上排名第三，香港第一，加拿大的溫哥華第二。

結(jié)果顯示20個可負擔性最高的城市大部分都在美國，但是美國也有20個可負擔性較低的房產(chǎn)市場，加拿大有兩個，愛爾蘭有一個。澳大利亞和新西蘭的主要城市都是可負擔性很低的。超過三分之二的澳大利亞房產(chǎn)au.regishome.com/house/市場可負擔性都是較低的，而新西蘭超過60%的市場也都是可負擔性很低的。加拿大可負擔性很低的市場少于20%，愛爾蘭沒有，美國只有10%。

但是Wilson博士，F(xiàn)airfax旗下澳洲房產(chǎn)監(jiān)察機構(gòu)的高級經(jīng)濟學(xué)家質(zhì)疑了這項世界性房產(chǎn)市場對比調(diào)查的有效性。他說，“這就好比和木星上的一個市場比，因為是不同類的世界?！彼蚕蜻@項調(diào)查的撰寫者發(fā)出了質(zhì)疑，“如果悉尼的可負擔性那么低，為什么市場那么活躍?為什么價格一直在漲?”他表示，和美國不同，澳大利亞有著世界上最嚴格的銀行控制體系。如果你負擔不起房子，銀行就不會借給你貸款。

經(jīng)濟學(xué)家表示，事實證明，澳洲房市是世界上最有彈性的房市之一。我們現(xiàn)在繼修復(fù)期之后正在進入增長期。Wilson博士說，悉尼房價最高的原因是供應(yīng)的短缺，人口調(diào)查結(jié)果是最好的證明。

澳大利亞房產(chǎn)

第二篇：醫(yī)療糾紛的可仲裁性研究

醫(yī)療糾紛的可仲裁性研究

摘要：目前我國醫(yī)療糾紛案件數(shù)量逐年增多，傳統(tǒng)的訴訟解決模式已不能滿足爭議解決的需求，醫(yī)療糾紛的ADR模式已獲得越來越多的關(guān)注。本文旨在針對糾紛解決的ADR模式之仲裁方式進行專門研究，探討將其引入醫(yī)療糾紛領(lǐng)域的可行性和優(yōu)越性，為醫(yī)療糾紛仲裁的理論研究拋磚引玉，推動這一領(lǐng)域的探討進入更深層次的發(fā)展。

關(guān)鍵詞：可仲裁性；仲裁范圍；醫(yī)療糾紛

仲裁作為一種訴訟外糾紛解決模式，歷史已久。一般認為仲裁起源于古羅馬，形成發(fā)展于英國、瑞典等歐洲國家，最初是作為純民間性的私力救濟方法，后來逐步發(fā)展成為被國家法律制度認可的爭議解決機制。現(xiàn)今仲裁主要被用于解決國際國內(nèi)的民商事爭議、海事爭議及國家間的爭端。仲裁作為一種爭議解決方式具有自主性、專業(yè)性、中立性、保密性、管轄權(quán)確定性以及便捷性、易于執(zhí)行性等優(yōu)點，在商品經(jīng)濟日益發(fā)展、經(jīng)濟利益糾紛日益增多的今天，其優(yōu)越性越來越得到凸現(xiàn)。

雖然我國現(xiàn)階段仲裁在民商事的合同糾紛領(lǐng)域和勞動爭議領(lǐng)域已得到廣泛應(yīng)用，但在醫(yī)療領(lǐng)域，仲裁能否作為醫(yī)療糾紛的解決方式, 即醫(yī)療糾紛是否具有可仲裁性，這個問題仍頗具爭議。可仲裁性,亦稱仲裁范圍,是指仲裁作為一種糾紛解決方式,對哪些事項可以解決，對哪些事項不能解決。這里涉及一國國內(nèi)法的相關(guān)規(guī)定，各個國家的法律對此有著不同的規(guī)定。醫(yī)療糾紛的可仲裁性問題,是指當事人能否將醫(yī)療糾紛事項按照意思自治原則自由約定,然后交由指定仲裁機構(gòu)去審理裁決。它是建立醫(yī)療糾紛仲裁制度的前提,是為進一步研究醫(yī)療糾紛仲裁操作制度的前置條件,也是本文研究的重點。

（一）關(guān)于可仲裁性的法律規(guī)定

各國仲裁法一般都對爭議的可仲裁性作了明確的規(guī)定。有的國家立法以爭議是否是商事爭議為標準，比如,瑞典仲裁法規(guī)定“一切可成為協(xié)議解決內(nèi)容的民事或商事問題,均可提交仲裁”。有些國家以爭議是否涉及財產(chǎn)權(quán)益為標準，比如,瑞士《聯(lián)邦國際私法典》在涉及國際仲裁時規(guī)定“任何具有財產(chǎn)性質(zhì)的糾紛均可提交仲裁”。有些國家還會有一些附加的要件,比如公共政策，這些國家規(guī)定涉及公共政策的仲裁約定無效。還有國家規(guī)定可仲裁性的范圍決定于合同的自由性,而不區(qū)分公共秩序范疇或其他，比如希臘。

在我國，《仲裁法》第2條規(guī)定:“平等主體的公民、法人和其他組織之間發(fā)生的合同糾紛和其他財產(chǎn)權(quán)益糾紛,可以仲裁”。第3條規(guī)定:“下列規(guī)定不能仲裁:(一)婚姻、收養(yǎng)、監(jiān)護、撫養(yǎng)、繼承糾紛；(二)依法應(yīng)當由行政機關(guān)處理的行政爭議?！痹趯嵺`中，爭議最多的是對條款中的“其他財產(chǎn)權(quán)益糾紛”的理解。一些學(xué)者認為侵權(quán)不屬于“其他財產(chǎn)權(quán)益”的范圍，因而侵權(quán)等帶有人身性質(zhì)的糾紛不屬于可仲裁的事項。還有些學(xué)者指出：“財產(chǎn)權(quán)益糾紛”限于與財產(chǎn)有關(guān)的事項，與財產(chǎn)無關(guān)的爭議則不在可仲裁的范圍之內(nèi)。

從目前各國仲裁法的發(fā)展趨勢來看，在立法和司法實踐中，各國有支持和擴大仲裁范圍之勢，對“可仲裁性”的解釋越來越寬松，將更多的爭議納入可仲裁的范圍。例如，美國近20年來通過一系列的案例擴大了可仲裁的范圍，比如對知識產(chǎn)權(quán)爭議、勞資爭議、可判懲罰性賠償?shù)臓幾h、反不正當競爭的爭議以及證券交易爭議等糾紛案件均列入可仲裁范圍。在德國，對案件的“可仲裁性”定義更為廣泛：“凡涉及財產(chǎn)權(quán)益的糾紛均可提交仲裁；如果涉及的是非財產(chǎn)權(quán)益的糾紛，這以當事人是否有權(quán)對其爭議事項進行和解作為是否可以提交仲裁的標準”。

（二）關(guān)于醫(yī)療糾紛可仲裁性的法理分析

1．醫(yī)療糾紛的屬性決定了它具有可仲裁性。醫(yī)療糾紛是指醫(yī)患雙方在醫(yī)療診治過程中針對醫(yī)療行為所發(fā)生的糾紛。目前在學(xué)界,醫(yī)療糾紛的法律屬性主要存在醫(yī)療合同說、侵權(quán)責任說、競合責任說和特殊侵權(quán)責任說。無論哪種學(xué)說,其主要都體現(xiàn)為一種民事法律糾紛,承擔責任的方式主要是民事賠償責任。第一，從糾紛的本質(zhì)來看,醫(yī)療糾紛是醫(yī)患雙方在訂立診療合同的基礎(chǔ)上發(fā)生的糾紛，體現(xiàn)了契約性，且不涉及公共利益和第三人的利益,屬于私法范疇。第二，從爭議的客體來看，絕大多數(shù)的醫(yī)療糾紛都涉及醫(yī)療損害的經(jīng)濟賠償問題，屬于民事賠償問題，是涉及到財產(chǎn)權(quán)益的糾紛。第三，從雙方的法律地位來看，醫(yī)患之間是一種平等主體的法律關(guān)系。醫(yī)療糾紛的解決體現(xiàn)的是雙方自由處分自己民事實體的權(quán)力。因此,醫(yī)療糾紛具有可仲裁性。

2．醫(yī)療糾紛仲裁的必要性。醫(yī)療訴訟由于存在審理時間長、訴訟成本高等弊病，結(jié)果往往讓當事人得不償失，且公開的審判程序也使得當事人的隱私暴露于眾,加重當事人的心理負擔。另外，由于法官不具備專業(yè)的醫(yī)學(xué)知識,只懂法不懂醫(yī)，在解決這類專業(yè)技術(shù)性很強的糾紛上能力受限,審理過程中往往需要中斷下來重新鑒定和咨詢相關(guān)醫(yī)學(xué)專家，費盡周折，耗時耗力。再者，訴訟往往治標不治本，問題得不到雙方的有效溝通解決，經(jīng)過“對簿公堂”之后的雙方當事人往往關(guān)系更加惡化，不利于今后重建正常的醫(yī)患間的信任關(guān)系。而醫(yī)療糾紛的其它解決模式諸如和解和民間調(diào)解，由于不具備專業(yè)性、嚴謹性和強制性，在實踐中并未能得到廣泛應(yīng)用。行政調(diào)解因難以確保中立性，也未能發(fā)揮足夠的價值。

仲裁作為一種爭議解決方式既具有訴訟的專業(yè)性和權(quán)威性，又具有民間和解與調(diào)解的自主性和便捷性，符合社會經(jīng)濟和效益的價值目標，有利于糾紛真正得到公正和公平的解決。第一,仲裁制度作為一種民間的糾紛解決機制,獨立于行政機關(guān),可以避免行政干預(yù),最大程度地保持了仲裁員的中立性，保證了裁決的公正性。第二,仲裁沒有級別和地域管轄,當事人可在全國范圍內(nèi)選擇自己信賴的仲裁機構(gòu),避免不公平的因素和地方保護主義的干擾。第三,仲裁員從公道正派的人才隊伍中選聘,素質(zhì)高、作風正、令人信賴。第四,醫(yī)療仲裁機構(gòu)由具有較強專業(yè)知識的仲裁員組成,，有醫(yī)學(xué)專家、醫(yī)療管理專家、法學(xué)專家, 人才隊伍齊全，能保證仲裁的專業(yè)性和權(quán)威性,在程序上可減少訴訟中需要不斷鑒定的情況發(fā)生。第五,仲裁施行一裁終局制,體現(xiàn)了高效、便捷的特點,可以克服醫(yī)療糾紛訴訟程序存在的久拖不決的現(xiàn)象。第六,仲裁一般不公開進行,整個仲裁過程很少受到外界干擾,醫(yī)患雙方可以在一個和諧的氛圍中,平息紛爭,化解矛盾,促使爭議得到公正、徹底的解決。

（三）建立和完善我國醫(yī)療糾紛仲裁的途徑

第一，在仲裁立法上，我們必須修改現(xiàn)有仲裁法中不合理的地方，大膽地將醫(yī)療糾紛納入可仲裁的范圍之內(nèi)，通過立法授權(quán)醫(yī)患雙方在診療行為開始前簽訂醫(yī)療糾紛仲裁協(xié)議，一旦發(fā)生糾紛，首先由專家組進行醫(yī)學(xué)鑒定，然后就損害賠償問題通過啟動仲裁程序進行裁決。同時通過司法對仲裁實行有效監(jiān)督，主要是程序上的監(jiān)督，以確保仲裁裁決的合法性。

第二，在醫(yī)療糾紛仲裁庭的組成人員上，筆者建議設(shè)立一個專門處理醫(yī)療糾紛的仲裁機構(gòu),就像日本設(shè)立醫(yī)療事故調(diào)查委員會和鑒定委員會一樣,將其作為專門處理醫(yī)療事故的醫(yī)事仲裁組織。該機構(gòu)專門聘任具備一定資質(zhì)的各醫(yī)學(xué)專科的醫(yī)學(xué)專家、法學(xué)專家、法醫(yī)學(xué)專家以及醫(yī)療管理專家作為仲裁員,按不同專業(yè)設(shè)置仲裁員名冊,供當事人自主選擇,并規(guī)定每一個醫(yī)療糾紛案件必須由相應(yīng)專業(yè)的醫(yī)學(xué)專家和法學(xué)專家共同組成仲裁庭進行裁決，從而有針對性地科學(xué)合理地處理醫(yī)療糾紛問題，樹立仲裁裁決的權(quán)威性。

第三，筆者認為有必要像勞動仲裁那樣，將醫(yī)療糾紛仲裁作為醫(yī)療訴訟的前置程序，將具有較強專業(yè)性的醫(yī)療糾紛爭議付諸具有充足專業(yè)人才儲備的仲裁機構(gòu)解決，從而減輕法院的過重負擔，緩解當今的“司法危機”。

參考文獻：

[1]丁建忠?外國仲裁法與實踐[M]?北京:中國對外經(jīng)濟貿(mào)易出版社,1992年版

[2]中國社會科學(xué)院法學(xué)研究所民法研究室?外國仲裁法[Z].北京:中國社會科學(xué)出版社,1982.[3]黃丁全?醫(yī)事法[M]?北京:中國政法大學(xué)出版社,2003?494

[4]張海濱?醫(yī)療糾紛案件律師業(yè)務(wù)[M]?北京:法律出版社, 2007?55

作者簡介：廖愛云（1983-），女，壯族，廣西人，上海大學(xué)法學(xué)院2009級法律碩士研究生。

第三篇：蜂蜜可性報告

習(xí)水縣吉恒工程機械有限責任公司

關(guān)于申請建設(shè)新田溝養(yǎng)蜂基地的報告

東皇鎮(zhèn)人民政府：

我公司是經(jīng)縣工商局批準設(shè)立的私營企業(yè)，主要業(yè)務(wù)是承建土石方工程，挖掘機銷售、維修。現(xiàn)有挖掘機、推土機、裝載機、壓路機等機械20多臺，固定資金2000多萬元，企業(yè)員工40多人，年收入3000多萬元，年利稅總額800多萬元。近來，為改變公司經(jīng)營業(yè)務(wù)單一狀況，拓寬經(jīng)營渠道，公司對我縣蜜蜂飼養(yǎng)、蜜粉源資源、養(yǎng)蜂收入現(xiàn)狀進行了調(diào)查，并結(jié)合蜂產(chǎn)品市場需求，價格逐年攀升勢頭，擬投資1200萬元，建設(shè)大陸村新田溝養(yǎng)蜂基地，現(xiàn)將該建設(shè)項目可行性研究報告報上，請求鎮(zhèn)政府予以審批建設(shè)。

習(xí)水縣吉恒工程機械有限責任公司

二0一一年八月十日

新田溝養(yǎng)蜂基地建設(shè)投資

可行性研究報告

一、項目背景、必要性

蜜蜂因嗅覺靈敏，善于采集種類多而零星分散的蜜粉源，很適宜于山區(qū)、半山區(qū)生態(tài)環(huán)境飼養(yǎng)。我縣不僅養(yǎng)蜂歷史悠久，也是一個養(yǎng)蜂大縣。但飼養(yǎng)技術(shù)落后，投入不足，養(yǎng)蜂戶主要是沿用傳統(tǒng)方法飼養(yǎng)蜜蜂，將收捕來的野生蜜蜂，置于樹筒、木桶、竹籠（外用牛糞糊嚴）、箱柜內(nèi)飼養(yǎng)，割脾榨蜜，蜜蜂易飛逃，易發(fā)生盜蜂行動，加之多年來的農(nóng)業(yè)開發(fā)、濫施農(nóng)藥、環(huán)境污染等因素，養(yǎng)蜂業(yè)經(jīng)濟效益不好，養(yǎng)蜂戶越來越少，產(chǎn)量逐年下降，蜜蜂在我縣生存危機，一旦滅絕，會影響與之有關(guān)的植物共生生態(tài)系統(tǒng)的變化，保護蜜蜂已經(jīng)刻不容緩。因此，改變落后的傳統(tǒng)飼養(yǎng)方式，開展特色養(yǎng)殖，為蜜蜂生存開辟一定的生存空間，既可使蜜蜂這一瀕危物種得到有效保護，又可為當?shù)乩习傩赵黾邮杖搿?/p>

二、建設(shè)條件與場址選擇

1、資源和原材料

（1）蜜粉源資源

全縣有養(yǎng)蜂價值的蜜粉源植物60多種，發(fā)展養(yǎng)蜂生產(chǎn)的條件優(yōu)越，可引種在基地栽培。

（2）蜜蜂資源

據(jù)公司對全縣蜜蜂資源調(diào)查，我縣蜂種抗囊狀幼蟲病的能力強，生產(chǎn)性能好，分布廣，不需到外地引種。

2、場地選擇

（1）項目地點

項目建設(shè)地點位于東皇鎮(zhèn)大陸村新田溝一帶，該地帶山高谷深，常年有流水不斷的小溪，距縣城城區(qū)較遠，交通便利，有利于蜜蜂生產(chǎn)。

（2）項目占地

總體規(guī)劃用地600畝（荒山、荒坡、林地），其中培植蜜源用地500畝，其他用地100畝。

三、項目建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容

1、項目建設(shè)規(guī)模

通過建設(shè)達到養(yǎng)殖場地3萬平方米，加工場地2000平方米，銷售展廳300平方米，儲存場地500平方米，辦公區(qū)（養(yǎng)殖人員培訓(xùn)）500平方米，其他場地2000平方米，信息網(wǎng)絡(luò)管理硬件達標。

2、項目建設(shè)內(nèi)容

實施進場道路硬化建設(shè)，供水、供電設(shè)施建設(shè)，實施小溪溝整修、加固、防滲、防洪建設(shè)。

四、項目建設(shè)期限

項目建設(shè)期為6個月，即從2011年8月10日至2012年2月10日。

五、項目投資估算與資金籌措

1、項目總投資估算為1200萬元。

2、資金來源：由習(xí)水縣吉恒工程機械有限責任公司自籌。

3、投資使用計劃：占地、租地投資400萬元，購蜂種、良種蜂王、飼養(yǎng)蜂箱、配套器具設(shè)施投資200萬元，蜜源培植投資200萬元，小溪溝整治投資200萬元，其他投資200萬元。

六、項目建設(shè)經(jīng)濟和社會效益

蜂蜜是人們?nèi)粘Ｉ钪邢矏鄣母笔称分?，以投入產(chǎn)出經(jīng)濟效益來看，一個農(nóng)戶養(yǎng)10群蜜蜂，只要粉源充足，每年可獲5000元至6000元純收入，在投入和產(chǎn)出的比例上，養(yǎng)豬為1：1.6，養(yǎng)蜂則是1：8.8，而且蜜蜂授粉可使農(nóng)作物和果樹提高20%至30%的產(chǎn)量，可謂投資少，投入時間短，成本低，產(chǎn)值高，方便貯存，運輸，市場銷路廣，經(jīng)濟價值高，是加速山區(qū)經(jīng)濟建設(shè)最佳項目之一。它不但直接產(chǎn)值高，而且可帶動包裝、貯備、加工、運輸業(yè)、種養(yǎng)殖業(yè)的發(fā)展，從而形成多層次、多行業(yè)增值的可喜局面，抓好這個體現(xiàn)地方特色的項目建設(shè)，將會推動我縣養(yǎng)蜂業(yè)的快速發(fā)展，為習(xí)水經(jīng)濟社會發(fā)展作一定貢獻。

七、風險分析

本項目投資不大，產(chǎn)品在市場上供不應(yīng)求，價格逐年上漲，經(jīng)營風險較小。

八、結(jié)論

通過項目的分析，項目投資少，見效快，風險小，占耕地少，不用糧食，是名副其食的“甜蜜產(chǎn)業(yè)”，有著巨大的經(jīng)濟效益和社會效益，是國家鼓勵和支持的項目，項目建設(shè)可行。

習(xí)水縣吉恒工程機械有限責任公司

二0一一年八月十日

第四篇：可研性報告

內(nèi)蒙古磴口華潤金牛2×600M發(fā)電（二期）可研性報告

項目名稱：內(nèi)蒙古磴口華潤金牛2×600M發(fā)電(二期)項目

項目簡介：華潤金能工業(yè)園主要依托已建成的2×33萬千瓦熱電聯(lián)產(chǎn)建設(shè)項目，重點發(fā)展電力工業(yè)、煤化工業(yè)、高載能工業(yè)、發(fā)酵工業(yè)、林紙工業(yè)等。該工業(yè)園將立足當?shù)?、周邊地區(qū)和蒙古國的資源優(yōu)勢，力爭用3—7年的時間把該工業(yè)園建成我市最大的煤電、高載能、煤化工產(chǎn)業(yè)基地?，F(xiàn)在磴口縣建設(shè)華潤金牛2×600MW發(fā)電(二期)項目具有良好的條件：(1)煤資源優(yōu)勢：第一，與磴口毗鄰的鄂爾多斯境內(nèi)儲有極為豐富的能源礦產(chǎn)資源，其中煤炭總探明儲量為1674億噸，約占全國的1/6；預(yù)測總儲量1萬億噸，占全國預(yù)測總儲量的1/4。第二，與磴口相距70公里的烏海市是北方著名的“煤城”，煤炭運輸與加工非常方便。第三，磴口西南、北、東北毗鄰的對蒙常年開放口岸，每年均大量進口蒙古國煤炭，口岸均有鐵路和公路與磴口相通，項目用煤能夠得到保障。(2)運輸優(yōu)勢：磴口地處華北和西北結(jié)合部，境內(nèi)包蘭鐵路、臨策鐵路穿境而過，京藏高速公路、110國道、臨哈高速公路等橫貫全境，境內(nèi)等級公路與周邊地區(qū)四通八達。(3)原材料價格優(yōu)勢：本工程所需煤電在毗鄰的烏海本地價格約180元/噸左右，加上運費和其他因素，到廠價在230～250元/噸之間。(4)供水條件：本項目用水由園區(qū)統(tǒng)一供給。(5)送電條件：園區(qū)內(nèi)已建有500kv輸電線路(至烏海北500kv變電站)，另外，園區(qū)內(nèi)建有110kv、220kv變電站，可滿足項目送電需求。(6)土地條件：項目廠址在磴口工業(yè)園區(qū)內(nèi)，毗鄰磴口熱電廠，本工程需要土地120公頃，已完成道路、給水等基本建設(shè)。

建設(shè)內(nèi)容：新建2×600MW發(fā)電裝置。公用工程及輔助工程由園區(qū)內(nèi)統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)配套。

投資估算：該項目總投資60億元。

效益預(yù)測：本工程全部投資的財務(wù)凈現(xiàn)值為13342萬元，資本金凈利潤率為13.40%,全部投資的內(nèi)部收益率為8.19%,大于基準收益率8%,全部投資的投資回收期為11.72年，具有良好的經(jīng)濟效益。

前期工作：項目在可行性研究階段。

合作方式：合資、合作、借貸。

第五篇：個人房屋出租稅收負擔研究

個人房屋出租稅收負擔研究

摘要：個人房屋出租行為涉及到的相關(guān)稅收主要是由地方稅務(wù)局征收的，但長期以來由于其稅收總量小、征管又比較繁雜，并沒有引起地方政府、地稅局等的重視。隨著個人房屋出租市場的繁榮，對相應(yīng)的稅收制度設(shè)計也提出更高的要求。本文通過對我國目前的個人出租房屋的稅收現(xiàn)狀分析，發(fā)現(xiàn)其稅收負擔較重、重復(fù)征稅、缺少稅收立法等問題。針對這些問題筆者從稅收法定的原則出發(fā)并借鑒發(fā)達國家的先進經(jīng)驗的基礎(chǔ)上提出了改革個人房屋出租稅收制度的方案。

關(guān)鍵詞：房屋出租；重復(fù)征稅；稅收法定；改革方案我國現(xiàn)行的有關(guān)個人房屋出租的稅收的法律法規(guī)散布在各個相關(guān)的具體稅種的征管法中，由于每個稅種的稅率、計算方法、征稅對象、扣除項目和納稅期限等都有所不同，給征稅部門帶來很大的征管困難。而且對同一項收入依照不同的稅種多次征稅，必然存在重復(fù)征稅的問題。目前個人房屋出租的稅收制度的種種問題會影響我國房屋租賃市場的健康發(fā)展，而且實際的稅收負擔通過租金轉(zhuǎn)嫁到承租方，給承租方帶來更大的生活負擔，這也不符合稅收公平的原則。因此有必要從我國的國情出發(fā)，改革目前個人房屋出租的稅收制度。

一、我國個人房屋出租稅收負擔綜述

個人房屋出租根據(jù)其用途的不同雖然涉及的稅種大致相同但承擔的稅負有所不同，主要分為住房用和非住房用途。非住房用途的房屋出租。

（一）個人出租非住房的稅收負擔

若是用于生產(chǎn)經(jīng)營等非住房用途，則要按照不動產(chǎn)租賃11%的稅率納增值稅，同期按照7%（5%或1%）的稅率繳納城建稅和3%的稅率繳納教育稅費及附加。依據(jù)個人所得稅（以下簡稱個稅）法，個人房屋出租收入屬于財產(chǎn)租賃所得，在扣除必要的稅費、修繕費用和標準扣除項目后適用20%的稅率納稅。轉(zhuǎn)租者向出租方支付的租金可作為個稅的扣除項目。納稅人自交付出租房產(chǎn)的次月起依照房產(chǎn)稅從租征稅的的規(guī)定按照12%的稅率納稅。此外還要按照所處地區(qū)的具體納稅標準繳納城鎮(zhèn)土地使用稅，按照財產(chǎn)租賃金額的0.1%貼花稅額。這總的涉及七個稅種，名義稅負最少也可達到43.54%。

（二）個人出租住房的稅收負擔

對于出租住房的納稅人，國家給予了很多稅收優(yōu)惠，營改增后按5%的征收率減按1.5%計算征收，個人按市場價格出租住房取得的所得按照10%的稅率繳納個稅。房產(chǎn)稅的稅率也大幅降低，由12%減為4%。免征城鎮(zhèn)土地使用稅和印花稅。如此算來名義稅負最低已經(jīng)降到15.65%，但仍然占據(jù)了房屋出租收入的10%以上，使出租方非但不會主動申報還要想方設(shè)法的逃稅，不利于發(fā)揮稅收的杠桿作用。

二、個人房屋出租征稅制度的問題

（一）稅種過多，重復(fù)征稅問題嚴重

重復(fù)征稅主要有三類，本文談及的主要是經(jīng)濟性重復(fù)征稅。我國目前有關(guān)個人房屋出租的稅收涉及七個稅種，也就是要針對同一項收入多次征稅。這既給納稅人造成沉重的負擔，加大其偷逃稅款的動機，又給稅務(wù)機關(guān)造成征稅的困難，因而也就形成了各個地方的綜合征收制。尤其是營業(yè)稅、房產(chǎn)稅和印花稅的征稅依據(jù)都是全額的租金收入，重復(fù)征收的問題更為明顯。針對收入全額征稅本身就存在重復(fù)征稅的隱患。我國房產(chǎn)稅目前改革的呼聲很高，作為財產(chǎn)稅確實不應(yīng)同時設(shè)置從價計征和從租計征兩種征稅辦法，對租金收入征收房產(chǎn)稅具有很大的不合理性，完全可以由個稅替代從租計征這部分。個稅在征收時雖然可以扣除一定的費用，計稅依據(jù)要小一些，但在實質(zhì)上這幾個稅種的征稅對象是一致的，尤其是房產(chǎn)稅的稅率和個人所得稅的稅率都比較高，綜合起來給納稅人帶來很大的稅收壓力，名義稅負過高形成納稅人的逆反心理，反而不利于發(fā)揮稅收的調(diào)節(jié)作用。

（二）各地方的綜合征收制混亂，不符合稅收法定原則

各個地方并沒有嚴格按照各項稅收的征管法來征收個人房屋出租的相關(guān)稅收，而普遍是由當?shù)氐亩悇?wù)局或是地方政府以通知、公告、辦法等形式來確定本地區(qū)的綜合征收制度。各類形式的文件均可看作是地方性法規(guī)，法律效力較低，對納稅人的約束力也就較低，不利于提高納稅人的遵從度。而且地方的自主權(quán)較大相應(yīng)的制定政策的隨意性也就較大，有些地方詳細規(guī)定了不同情況下的租金最低限額以及對不同用途的房屋出租行為設(shè)定不同的征收率，而有些地方則缺少這方面的規(guī)定，雖然是本著符合當?shù)貙嶋H的角度才出發(fā)，但實則造成了各地政策的混亂。經(jīng)濟事項的復(fù)雜性、多變性使把所有的稅收事項都通過法律的形式確定下來不具有可行性，人大授權(quán)地方行政機關(guān)立法是從我國實際出發(fā)的，地方性法規(guī)是對稅收基本法的重要補充。但“如果在授權(quán)法中沒有規(guī)定任何標準制約委任立法，行政機關(guān)等于拿到了一張空白支票，它可以在授權(quán)的領(lǐng)域里任意制造法律”。①從法律優(yōu)位原則出發(fā)，凡是違反了稅收法律或是與現(xiàn)行稅收法律有沖突的地方性法規(guī)應(yīng)視為喪失法律效力。我國各地方有關(guān)個人房屋出租的稅收政策文件擅自規(guī)定本地區(qū)適用的綜合征收率及納稅檔次，架空了更高層次的《個人所得稅法》、《營業(yè)稅暫行條例》、《房產(chǎn)稅暫行條例》等，與其具體規(guī)定有所沖突，也就使這類地方性法規(guī)本身的法律效力還有待商榷。

三、國外個人房屋出租稅制安排

（一）美國個人房屋出租稅收負擔

美國把個人所得分為勤勞所得、非勤勞所得、由他人處轉(zhuǎn)移而來構(gòu)成的所得和推定所得，來自租賃的所得即屬于非勤勞所得。個人房屋出租的收入按照租賃所得繳納個稅。同時美國稅法中還規(guī)定了不予計列項目，其中與投資有關(guān)的不予計列項目包含房客對房屋的改進。但是房客對房屋的改進被用來抵頂租金時，這類改進的所得就要按現(xiàn)金等價的方法計入所得納稅。無論房屋作何用途，美國都將對不動產(chǎn)征收財產(chǎn)稅，也就是個人用于出租的房屋也要交納財產(chǎn)稅。財產(chǎn)稅的稅基為房屋真實值的30%-70%，稅率由各地方政府自行確定，稅率參照地方支出扣除非財產(chǎn)稅收入后的余額與可征稅的財產(chǎn)的估價之比來確定，名義稅率在3%-10%之間。

（二）英國個人房屋出租稅收負擔

英國將個人所得大致分為五類，A類就是來自英國國內(nèi)土地和建筑物的收入，以本納稅應(yīng)取得的租金減去已支付的費用作為估稅依據(jù)（應(yīng)取得租金是指土地或建筑物所有人有權(quán)去的的那部分所得，不管該部分收入是否實際收到）。對于房屋租金的納稅辦法，英國比較靈活，納稅人可以根據(jù)自己的利益自行選擇按照A類或是D類的其他所得納稅，而且有關(guān)租賃的合理支出（水電費、物業(yè)費、維修費、廣告費、房屋折舊等）可以在稅前扣除。英國的房屋稅分為住房財產(chǎn)稅和營業(yè)房屋稅。住房財產(chǎn)稅也對出租的房屋征稅，以房屋估價機構(gòu)的評估價格作為計稅依據(jù)，但納稅人是承租方。營業(yè)房屋稅的納稅人為非住宅用房屋所有人，按照租金計稅，租金是由專門的評估機構(gòu)對其進行估定。即若個人將房屋出租用于住宅用途由承租方繳納住房財產(chǎn)稅，出租用于非住宅用途就要繳納營業(yè)房屋稅。房屋或土地的租賃書據(jù)按照從價定律的方式計征印花稅。

（三）新加坡個人房屋出租稅收負擔

房屋租賃的租金要按照個人所得計征個稅，租金在付款日計入，即按照實際支付租金的日期納稅，而不是依賴租賃合同規(guī)定的日期。應(yīng)稅租金的租賃盈余與虧損應(yīng)分別核算，僅對生產(chǎn)性財產(chǎn)租賃實行大宗優(yōu)惠，可以將所有租賃的盈余和虧損合計以計算凈盈余和凈虧損。②對新加坡境內(nèi)的不動產(chǎn)的所有者還要征收財產(chǎn)稅，財產(chǎn)稅的計稅依據(jù)為財產(chǎn)的年價值（相關(guān)不動產(chǎn)被出租時可能取得的估算的年租金收入），通過比較同類財產(chǎn)的租金收入確定財產(chǎn)的年價值。對于出租、自用、閑置的財產(chǎn)都依照年價值計征財產(chǎn)稅，個人將房屋用于出租可直接依據(jù)其取得年租金收入繳納財產(chǎn)稅，稅率為10%。

四、改革我國個人房屋出租稅收制度的兩種方案

（一）對個人房屋出租僅征收個稅和印花稅

取消目前其他的五個稅種，而僅對其按照財產(chǎn)租賃所得征收個稅和印花稅，這樣精簡稅種納稅自然避免了重復(fù)征稅的問題，也降低了稅務(wù)機關(guān)征稅的難度。本文列舉的三個國家有關(guān)房屋出租的稅收政策，都涉及個稅和財產(chǎn)稅，但是要注意國外財產(chǎn)稅與我國房產(chǎn)稅的差別。首先美國和新加坡規(guī)定不區(qū)分房屋用途都要按照房地產(chǎn)評估價值或是租金估值納稅，財產(chǎn)稅并不是針對房屋出租單設(shè)的一個稅種。其次英國的財產(chǎn)稅規(guī)定出租用于住宅用途的房屋所有人則不用繳納，納稅負擔轉(zhuǎn)移給承租方，只有當房屋用于非住宅用途時才需承擔財產(chǎn)稅。而我國的房產(chǎn)稅則區(qū)分從價計征和從租計征，從租計征是專門針對用于出租的房產(chǎn)設(shè)立的。我國可以批判性的借鑒國外的先進經(jīng)驗，取消房產(chǎn)稅中從租計征的部分，減輕出租方的納稅負擔。這幾個發(fā)達國家的稅制中均沒有設(shè)立營業(yè)稅，而我國還要對租賃收入征收營業(yè)稅并相應(yīng)征收城建稅和教育稅費及附加，相比之下又比國外多出三個稅種，因而建議房屋出租不再征收營業(yè)稅。取消其他稅種后主要征收的就是個稅，需要對個稅制度進行適當?shù)恼{(diào)整，可以設(shè)定累進稅率，重新劃定月租金收入的納稅檔次、規(guī)定相應(yīng)的扣除項目和金額上限。印花稅與其他稅種的性質(zhì)差別較大而且本身稅率很低，可不做改變。這樣一來可大幅降低房屋出租的稅收負擔，有效提高納稅人主動申報的積極性降低其逃稅動機，同時方便了稅務(wù)機關(guān)的征管工作。

（二）以法律形式確定房屋租賃稅

既然目前的針對個人房屋出租的多稅種征稅的繁雜性已經(jīng)迫使地方征稅機關(guān)采用綜合征收制，那么國家就應(yīng)該考慮設(shè)立房屋租賃稅這樣一個綜合性的稅種以規(guī)范各個地方的稅收征管。把綜合征收制以法律的形式確立下來，才能為征稅機關(guān)提供可靠的法律依據(jù)，也可以簡化征收工作。我國目前由人大制定的稅收法律只有《個人所得稅法》和《企業(yè)所得稅法》兩部，另外一部層次較高的是由人大常委會制定的《稅收征管法》，可見我國稅收征收體系更多的是依賴部門規(guī)章、行政法規(guī)、地方性法規(guī)等低層次的法規(guī)。而我國要逐漸走向法制化，更要堅持稅收法定的原則，這一原則從本質(zhì)上就是要求征稅應(yīng)經(jīng)過納稅人的同意。③通過人大立法確立房屋租賃稅的法律地位即是最好的實現(xiàn)稅收法定的途徑，最大限度代表人民的意志，可以在很大程度上提高納稅人的遵從度各地方征稅的規(guī)范性。對這一新稅種的各項稅制要素都要以法律的形式明確，遵守法律保留原則④。征稅機關(guān)在征稅時不可濫用職權(quán)，減少對稅收征管的隨意性，納稅人也可以通過了解法律規(guī)定來預(yù)先計算其稅收負擔，既方便其安排自己的收支也有利于發(fā)現(xiàn)征稅機關(guān)的稅款征納上的錯誤。

綜上所述，我國目前個人房屋出租的稅收負擔過高，重復(fù)征稅問題嚴重，地方征管混亂缺少統(tǒng)一的法律依據(jù)。因而必須積極采取措施對房屋租賃市場的稅收制度進行改革，推動我國的稅收立法工作，規(guī)范房屋租賃市場的征、納稅行為。本文提出的改革方案還只是初步的探索，有待其他學(xué)者和稅務(wù)界工作人員的進一步研究。

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