第一篇：新準則下房地產建安費的核算

新準則下房地產建安費的核算

會計城 | 2015年10月29日 來源 : 互聯(lián)網(wǎng) 分享到： 收藏文章

房地產開發(fā)企業(yè)的會計核算與其他行業(yè)的最大區(qū)別不外乎有三個方面：其一，開發(fā)成本成本項目構成、核算的特殊性；其二，商品房營業(yè)收入確認的條件和依據(jù)不同；其三，涉及相關稅金的核算內容更加廣泛。本文擬僅對房地產開發(fā)企業(yè)“建

房地產開發(fā)企業(yè)的會計核算與其他行業(yè)的最大區(qū)別不外乎有三個方面：

其一，開發(fā)成本成本項目構成、核算的特殊性；

其二，商品房營業(yè)收入確認的條件和依據(jù)不同；

其三，涉及相關稅金的核算內容更加廣泛。

本文擬僅對房地產開發(fā)企業(yè)“建筑安裝工程費”的核算，作如下探討。

根據(jù)《施工房地產開發(fā)企業(yè)財務制度》以及《房地產開發(fā)企業(yè)會計制度》的規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)的成本項目有六個：

1.土地征用及拆遷補償費

2.前期工程費

3.建筑安裝工程費

4.基礎設施費

5.公共配套設施費

6.開發(fā)間接費用

一般情況下，開發(fā)成本中土地征用及拆遷補償費以及建筑安裝工程費會占總成本的70％左右?，F(xiàn)在房地產開發(fā)企業(yè)的土地基本上都是通過競拍方式取得的，“土地征用及拆遷補償費”的核算也就很簡單了。而“建筑安裝工程費”的核算正確與否，直接關系到成本核算的質量以及會計信息的披露。因此，房地產開發(fā)企業(yè)的成本核算中，“建筑安裝工程費”的核算尤為重要。

在新會計準則體系以及《企業(yè)會計制度》中，均沒有對房地產開發(fā)企業(yè)成本核算的具體規(guī)定。根據(jù)新準則的要求，結合房地產開發(fā)企業(yè)會計核算的實際情況，對房地產開發(fā)企業(yè)“建筑安裝工程費”的核算所使用的會計科目、核算程序作如下介紹：

一、應使用的主要會計科目

要正確核算房地產開發(fā)企業(yè)的“建筑安裝工程費”，主要應使用“原材料”、“應付賬款”、“預付賬款”、“開發(fā)成本”等會計科目。

（一）原材料

1.本科目核算房地產開發(fā)企業(yè)庫存的各種材料設備，包括原料及主要材料、輔助材料、工程設備、外購半成品（外購件）、修理用備件（備品備件）、包裝材料、燃料等的計劃成本或實際成本。

2.根據(jù)房地產開發(fā)企業(yè)的實際情況，可在本科目下設置“庫存材料”、“庫存設備”兩個二級明細科目。再按材料設備的保管地點（倉庫）、材料設備的類別、品種和規(guī)格等進行明細核算。

3.原材料的主要賬務處理。

（1）企業(yè)購入并已驗收入庫的材料設備，按計劃成本或實際成本，借記本科目，按實際成本，貸記“材料采購”或“在途物資”科目，按計劃成本與實際成本的差異，借記或貸記“材料成本差異”科目。

（2）自制并已驗收入庫的材料，按計劃成本或實際成本，借記本科目，按實際成本，貸記“開發(fā)成本”科目，按計劃成本與實際成本的差異，借記或貸記“材料成本差異”科目。

（3）委托外單位加工完成并已驗收入庫的材料，按計劃成本或實際成本，借記本科目，按實際成本，貸記“委托加工物資”科目，按計劃成本與實際成本的差異，借記或貸記“材料成本差異”科目。

（4）生產經營領用材料設備，借記“開發(fā)成本”、“開發(fā)間接費用”、“銷售費用”、“管理費用”等科目，貸記本科目。

（5）企業(yè)撥給承包單位抵作預付備料款或預付工程款的材料設備，借記“預付賬款”科目，貸記本科目；

（6）出售材料結轉成本，借記“其他業(yè)務成本”科目，貸記本科目。

（7）發(fā)出委托外單位加工的材料，借記“委托加工物資”科目，貸記本科目。

采用計劃成本進行材料日常核算的，發(fā)出材料還應結轉材料成本差異，將發(fā)出材料的計劃成本調整為實際成本。

采用實際成本進行材料日常核算的，發(fā)出材料的實際成本，可以采用先進先出法、加權平均法或個別認定法計算確定。

4.本科目期末借方余額，反映企業(yè)庫存材料的計劃成本或實際成本。

（二）應付賬款

1.本科目核算房地產開發(fā)企業(yè)因購買材料物資（含設備）和接受勞務供應等應付給供應單位的價款，以及因出包工程應付給工程承包單位的工程價款。

2.本科目應按應付賬款類別設置明細科目，如“應付購貨款”、“應付工程款”等，并分別按供應單位和承包單位的戶名設置明細賬進行明細核算。

3.應付賬款的主要賬務處理

（1）企業(yè)購入材料物資發(fā)生的應付賬款，應按全部金額，借記“原材料”科目，貸記本科目。如果上述物資的貨款已經預付，則應將預付的貨款自“預付賬款”科目轉入本科目，借記本科目，貸記“預付賬款”科目；支付貨款時，應扣除已付的貨款；償付的貨款，借記本科目，貸記“銀行存款”等科目。

（2）企業(yè)接受供應單位提供勞務而發(fā)生的應付款項，應根據(jù)供應單位的發(fā)票賬單，借記有關成本費用科目，貸記本科目，支付款項時，借記本科目，貸記“銀行存款”等科目。

（3）企業(yè)與承包單位結算工程價款時，根據(jù)經審核的承包單位提出的“工程價款結算賬單”結算工程款，借記“開發(fā)成本”科目，貸記本科目?？刍仡A付工程款和備料款時，借記本科目，貸記“預付賬款”科目。支付給承包單位的工程款時，借記本科目，貸記“銀行存款”科目。

（4）企業(yè)開出、承兌商業(yè)匯票抵付應付賬款時，借記本科目，貸記“應付票據(jù)”科目。

（三）預付賬款

1.本科目核算房地產開發(fā)企業(yè)按照工程合同規(guī)定預付給承包單位的工程款和備料款，以及按照購貨合同規(guī)定預付給供應單位的購貨款。

預付給承包單位抵作備料款的材料，也在本科目核算。

2.本科目應設置以下兩個明細科目：

（1）預付承包單位款；

（2）預付供應單位款。

3.預付賬款的主要賬務處理

（1）企業(yè)預付給承包單位的工程款和備料款，借記本科目，貸記“銀行存款”科目；

（2）撥付承包單位抵作備料款的材料，借記本科目，貸記“原材料”等科目；

（3）企業(yè)與承包單位結算工程價款時，根據(jù)承包單位提出的“工程價款結算賬單”結算工程款，借記“開發(fā)成本”科目，貸記“應付賬款一應付工程款”科目，同時，從應付的工程款中扣回預付的工程款和備料款，借記“應付賬款”科目，貸記本科目。

（4）企業(yè)預付給供應單位的貨款，借記本科目，貸記“銀行存款”科目。收到所購物資的發(fā)票賬單，根據(jù)發(fā)票賬單的應付金額，借記“原材料”科目，貸記“應付賬款”科目；同時，將預付的貨款自本科目轉入“應付賬款”科目，借記“應付賬款”科目，貸記本科目。

預付賬款不多的企業(yè)，也可將預付的賬款直接記人“應付賬款”科目的借方，不設置本科目。

（四）開發(fā)成本

1.本科目核算房地產開發(fā)企業(yè)在土地、房屋、配套設施和代建工程的開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用。

企業(yè)對出租房進行裝飾及增補室內設施而發(fā)生的出租房工程支出，也在本科目核算。

出租開發(fā)產品經營業(yè)務中發(fā)生的按月計提的出租開發(fā)產品攤銷等，可直接計入“其他業(yè)務成本”科目，不通過本科目核算。

企業(yè)為進行資金的籌集等理財活動而發(fā)生的利息支出，以及企業(yè)行政管理部門為組織和管理房地產開發(fā)經營活動而發(fā)生的管理費用，應作為期間費用，直接計入當期損益，不在本科目核算。

2.企業(yè)在土地、房屋、配套設施和代建工程的開發(fā)過程中發(fā)生的各項費用，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、配套設施費和開發(fā)間接費用等。企業(yè)發(fā)生的土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費和建筑安裝工程費等，屬于直接費用，直接計入本科目（有關成本核算對象的成本項目中）；應由開發(fā)產品成本負擔的間接費用，應先在“開發(fā)間接費用”科目進行歸集，月末，再按一定的分配標準分配計入有關的開發(fā)產品成本。

3.企業(yè)應根據(jù)本企業(yè)的經營特點，選擇本企業(yè)的成本核算對象、成本項目和成本核算方法。本科目應按開發(fā)成本的種類，如“土地開發(fā)”、“房屋開發(fā)”、“配套設施開發(fā)”和“代建工程開發(fā)”等設置明細賬，并在明細賬下，按成本核算對象和成本項目進行明細核算。

4.開發(fā)成本的主要賬務處理

（1）企業(yè)開發(fā)的土地、房屋、配套設施和代建工程等，采用出包方式建設的，應根據(jù)承包企業(yè)提出的“工程價款結算賬單”承付工程款，計入本科目（有關成本核算對象的成本項目中），借記本科目，貸記“應付賬款——應付工程款”科目。

（2）企業(yè)開發(fā)的土地、房屋、配套設施和代建工程等采用自營方式的，發(fā)生的各項費用，可直接計入本科目（有關成本核算對象的成本項目中），借記本科目，貸記“原材料”、“銀行存款”等科目。

企業(yè)在房地產開發(fā)過程中領用的設備，附屬于工程實體的，應根據(jù)附屬對象，于設備發(fā)出交付安裝時，按其實際成本，借記本科目，貸記“原材料——庫存設備”科目。

根據(jù)權責發(fā)生制和收入與成本費用配比原則，應由商品房等開發(fā)產品負擔的費用，如不能有償轉讓的公共配套設施費等，應在結轉商品房等開發(fā)產品銷售成本時預提，預提時，借記本科目，貸記“應付賬款”科目。預提數(shù)與實際支出數(shù)的差額，增加或減少有關開發(fā)產品成本。

5.企業(yè)已經開發(fā)完成并驗收合格的土地、房屋、配套設施和代建工程，應及時進行成本結轉。月終結轉成本時，按實際成本，借記“開發(fā)產品”科目，貸記本科目。

6.本科目的期末余額為在建開發(fā)項目的實際成本。

二、“建筑安裝工程費”的核算程序

房地產開發(fā)企業(yè)“建筑安裝工程費”核算的一般程序是：

1.施工單位根據(jù)合同約定，繳納履約保證金；

2.開發(fā)商根據(jù)合同約定，支付一定的工程預付款、備料款；

3.開發(fā)商購買鋼材、水泥、商品混凝土等甲供材料，并供應到施工現(xiàn)場；

4.施工單位報送“已完工程形象進度”，并提供《工程價款結算賬單》；

5.向施工單位結算甲供材料價款，抵作工程進度款；

6.開發(fā)商根據(jù)應付工程款扣除預付工程款、甲供材料價款后支付工程進度款；

7.辦理工程結算，除預留工程保修金外，支付工程尾款給施工單位。

三、會計核算舉例

房地產開發(fā)企業(yè)一般都是將建筑安裝工程以對外招標的形式發(fā)包給施工企業(yè)施工建設，支付給施工企業(yè)的建筑安裝工程費屬于開發(fā)成本的直接費用，可以直接計入相關開發(fā)項目的成本中去。房地產開發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)是承發(fā)包合同契約關系，根據(jù)合同約定進行工程款的預付、備料款的預付以整個工程價款的最終結算。工程開工前或開工后，按照合同約定房地產開發(fā)企業(yè)應向施工企業(yè)撥付工程備料款、工程進度款，還有可能向施工企業(yè)提供設備或材料（鋼材、水泥等），涉及預付工程款、備料款以及撥付材料設備的支出，房地產開發(fā)企業(yè)先列入“預付賬款”賬戶核算，待施工企業(yè)提出“工程價款結算賬單”辦理工程價款結算時，從“預付賬款”賬戶轉入“開發(fā)成本——建筑安裝工程費”賬戶。

【例】某房地產開發(fā)企業(yè)2004年5月開發(fā)建設電梯公寓一批，經過公開招投標，甲施工企業(yè)中標承建該工程。甲乙雙方合同約定，工程總造價以5000萬元包干（設計變更另行辦理結算），簽訂《建設工程施工合同》后，向施工單位預付一定的工程款、備料款。每月根據(jù)實際完成的形象進度的80％再扣除部分預付款、甲供材料價款后支付工程款，工程竣工后工程決算辦理完畢，除預留5％的質量保證金外全部支付施工單位。按照主管稅務機關要求，支付工程款時應代扣施工單位營業(yè)稅金（附加稅費略去不計）?，F(xiàn)將相關賬務處理說明如下：

1.該房地產開發(fā)企業(yè)收到甲施工單位交來的合同履約保證金100萬元，存入銀行。

賬務處理為：

借：銀行存款

100萬元

貸：其他應付款——履約保證金

100萬元

2.該房地產開發(fā)企業(yè)按照合同約定，用銀行存款向施工企業(yè)支付工程備料款200萬元、預付工程進度款300萬元。

賬務處理為：

借：預付賬款——施工企業(yè)——預付備料款 200萬元

——施工企業(yè)——預付工程款 300萬元

貸：銀行存款

500萬元

3.房地產開發(fā)企業(yè)購入鋼材一批價款60萬元、購入電梯3部價款50萬元，鋼材和電梯已驗收入庫?？鄢A付款15萬元以及電梯質量保證金1.5萬元（2年質保期滿后退還）后，以銀行存款支付93.5萬元。

賬務處理為：

借：原材料——庫存材料

60萬元

原材料——庫存設備

50萬元

貸：預付賬款——預付購貨款

15萬元

其他應付款——質量保證金

1.5萬元

銀行存款

93.5萬元

4.該房地產開發(fā)企業(yè)向施工企業(yè)撥付電梯設備實際成本50萬元、撥付鋼材實際成本60萬元，抵作工程備料款。

賬務處理為：

借：預付賬款——施工企業(yè)——預付備料款 110萬元

貸：原材料——庫存材料

60萬元

原材料——庫存設備

50萬元

5.施工企業(yè)月末向房地產開發(fā)企業(yè)提出“工程價款結算賬單”，經監(jiān)理單位、企業(yè)的工程管理部等審核后確認，應付工程結算價款600萬元。

賬務處理分為：

借：開發(fā)成本——某項目——建筑安裝工程費 600萬元

貸：應付賬款——施工企業(yè)——工程款

600萬元

6.次月初房地產開發(fā)企業(yè)按合同約定本次應扣回預付工程款100萬元、扣回工程備料款（含價撥的材料設備）80萬元，并代扣工程營業(yè)稅金18萬元用銀行存款202萬元以及200萬元的銀行承兌匯票支付施工企業(yè)。

賬務處理為：

（1）抵扣工程預付款和備料款

借：應付賬款——施工企業(yè)——工程款

180萬元

貸：預付賬款——預付工程款——施工企業(yè) 100萬元

預付備料款——施工企業(yè)

80萬元

（2）代扣營業(yè)稅金

借：應付賬款——施工企業(yè)——工程款

18萬元

貸：應交稅費——代扣營業(yè)稅金

18萬元

（3）實際支付工程進度款

借：應付賬款——施工企業(yè)——工程款

402萬元

貸：銀行存款

202萬元

應付票據(jù)

200萬元

說明：如果開發(fā)商不代扣營業(yè)稅，則施工單位應開具600萬元的發(fā)票；如果開發(fā)商已經代扣營業(yè)稅，則由開發(fā)商向主管稅務機關為施工單位代開600萬元的發(fā)票。

7.以后每月支付工程款與〔例6〕基本相似，其賬務處理就不再贅述。

8.2005年8月，施工單位的工程決算經過開發(fā)商委托的造價審核機構的審計，雙方確認的工程總造價為5500萬元。在這以前，施工單位累計完成施工產值4900萬元，甲方已經確認，并進行了賬務處理，即房地產開發(fā)企業(yè)已計入“開發(fā)成本——建筑安裝工程費”4900萬元，已預付施工單位工程款3920萬元，應付施工單位工程款980萬元。根據(jù)工程決算資料，甲乙雙方的財務部門辦理了財務結算。除應該預留的工程質量保證金275萬元、代扣營業(yè)稅金47.4萬元外，一次性支付施工單位工程款1257.6萬元。

賬務處理為：

借：開發(fā)成本——建筑安裝工程費

600萬元

應付賬款——施工企業(yè)－工程款

980萬元

貸：其他應付款——質量保證金

275萬元

應交稅費——代扣營業(yè)稅金

47.4萬元

銀行存款

1257.6萬元

說明：本例中，施工單位開具的發(fā)票金額應該是1580萬元。

第二篇：新準則下房地產開發(fā)企業(yè)建筑安裝工程費的核算

新準則下房地產開發(fā)企業(yè)建筑安裝工程費的核算

房地產開發(fā)企業(yè)的會計核算與其他行業(yè)的最大區(qū)別不外乎有三個方面：其一，開發(fā)成本成本項目構成、核算的特殊性；其二，商品房營業(yè)收入確認的條件和依據(jù)不同；其三，涉及相關稅金的核算內容更加廣泛。本文擬僅對房地產開發(fā)企業(yè)“建筑安裝工程費”的核算，作如下探討。

根據(jù)《施工房地產開發(fā)企業(yè)財務制度》以及《房地產開發(fā)企業(yè)會計制度》的規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)的成本項目有六個：

1、土地征用及拆遷補償費

2、前期工程費

3、建筑安裝工程費

4、基礎設施費

5、公共配套設施費

6、開發(fā)間接費用

一般情況下，開發(fā)成本中土地征用及拆遷補償費以及建筑安裝工程費會占總成本的70％左右?，F(xiàn)在房地產開發(fā)企業(yè)的土地基本上都是通過競拍方式取得的，“土地征用及拆遷補償費”的核算也就很簡單了。而“建筑安裝工程費”的核算正確與否，直接關系到成本核算的質量以及會計信息的披露。因此，房地產開發(fā)企業(yè) 的成本核算中，“建筑安裝工程費”的核算尤為重要。

在新會計準則體系以及《企業(yè)會計制度》中，均沒有對房地產開發(fā)企業(yè)成本核算的具體規(guī)定。根據(jù)新準則的要求，結合房地產開發(fā)企業(yè)會計核算的實際情況，對房地產開發(fā)企業(yè)“建筑安裝工程費”的核算所使用的會計科目、核算程序作如下介紹：

（一）應使用的主要會計科目

要正確核算房地產開發(fā)企業(yè)的“建筑安裝工程費”，主要應使用“原材料”、“應付帳款”、“預付賬款”、“開發(fā)成本”等會計科目。

1、原材料

一、本科目核算房地產開發(fā)企業(yè)庫存的各種材料設備，包括原料及主要材料、輔助材料、工程設備、外購半成品（外購件）、修理用備件（備品備件）、包裝材料、燃料等的計劃成本或實際成本。

二、根據(jù)房地產開發(fā)企業(yè)的實際情況，可在本科目下設置“庫存材料”、“庫存設備”兩個二級明細科目。再按材料設備的保管地點（倉庫）、材料設備的類別、品種和規(guī)格等進行明細核算。

三、原材料的主要賬務處理。

（一）企業(yè)購入并已驗收入庫的材料設備，按計劃成本或實際成本，借記本科目，按實際成本，貸記“材料采購”或“在途物資”科目，按計劃成本與實際成本的差異，借記或貸記“材料成本差異”科目。

（二）自制并已驗收入庫的材料，按計劃成本或實際成本，借記本科目，按實際成本，貸記“開發(fā)成本”科目，按計劃成本與實際成本的差異，借記或貸記“材料成本差異”科目。

（三）委托外單位加工完成并已驗收入庫的材料，按計劃成本或實際成本，借記本科目，按實際成本，貸記“委托加工物資”科目，按計劃成本與實際成本的差異，借記或貸記“材料成本差異”科目。

（四）生產經營領用材料設備，借記“開發(fā)成本”、“開發(fā)間接費用”、“銷售費用”、“管理費用”等科目，貸記本科目。

（五）企業(yè)撥給承包單位抵作預付備料款或預付工程款的材料設備，借記“預付賬款”科目，貸記本科目；

（六）出售材料結轉成本，借記“其他業(yè)務成本”科目，貸記本科目。

（七）發(fā)出委托外單位加工的材料，借記“委托加工物資”科目，貸記本科目。

采用計劃成本進行材料日常核算的，發(fā)出材料還應結轉材料成本差異，將發(fā)出材料的計劃成本調整為實際成本。

采用實際成本進行材料日常核算的，發(fā)出材料的實際成本，可以采用先進先出法、加權平均法或個別認定法計算確定。

四、本科目期末借方余額，反映企業(yè)庫存材料的計劃成本或實際成本。

2、應付賬款

一、本科目核算房地產開發(fā)企業(yè)因購買材料物資（含設備）和接受勞務供應等應付給供應單位的價款，以及因出包工程應付給工程承包單位的工程價款。

二、本科目應按應付賬款類別設置明細科目，如“應付購貨款”、“應付工程款”等，并分別按供應單位和承包單位的戶名設置明細賬進行明細核算。

三、應付帳款的主要帳務處理

（一）企業(yè)購入材料物資發(fā)生的應付賬款，應按全部金額，借記“原材料”科目，貸記本科目。如果上述物資的貨款已經預付，則應將預付的貨款自“預付賬款” 科目轉入本科目，借記本科目，貸記“預付賬款”科目；支付貨款時，應扣除已付的貨款；償付的貨款，借記本科目，貸記“銀行存款”等科目。

（二）企業(yè)接受供應單位提供勞務而發(fā)生的應付款項，應根據(jù)供應單位的發(fā)票賬單，借記有關成本費用科目，貸記本科目，支付款項時，借記本科目，貸記“銀行存款”等科目。

（三）企業(yè)與承包單位結算工程價款時，根據(jù)經審核的承包單位提出的“工程價款結算賬單”結算工程款，借記“開發(fā)成本”科目，貸記本科目。扣回預付工程款和備料款時，借記本科目，貸記“預付賬款”科目。支付給承包單位的工程款時，借記本科目，貸記“銀行存款”科目。

（四）企業(yè)開出、承兌商業(yè)匯票抵付應付賬款時，借記本科目，貸記“應付票據(jù)”科目。

3、預付賬款

一、本科目核算房地產開發(fā)企業(yè)按照工程合同規(guī)定預付給承包單位的工程款和備料款，以及按照購貨合同規(guī)定預付給供應單位的購貨款。

預付給承包單位抵作備料款的材料，也在本科目核算。

二、本科目應設置以下兩個明細科目：

1．預付承包單位款；

2．預付供應單位款。

三、預付賬款的主要帳務處理

（一）企業(yè)預付給承包單位的工程款和備料款，借記本科目，貸記“銀行存款”科目；

（二）撥付承包單位抵作備料款的材料，借記本科目，貸記“原材料”等科目；

（三）企業(yè)與承包單位結算工程價款時，根據(jù)承包單位提出的“工程價款結算賬單”結算工程款，借記“開發(fā)成本”科目，貸記“應付賬款一應付工程款”科目，同時，從應付的工程款中扣回預付的工程款和備料款，借記“應付賬款”科目，貸記本科目。

（四）企業(yè)預付給供應單位的貨款，借記本科目，貸記“銀行存款”科目。收到所購物資的發(fā)票賬單，根據(jù)發(fā)票賬單的應付金額，借記“原材料”科目，貸記“應付賬款”科目；同時，將預付的貨款自本科目轉入“應付賬款”科目，借記“應付賬款”科目，貸記本科目。

預付賬款不多的企業(yè)，也可將預付的賬款直接記人“應付賬款”科目的借方，不設置本科目。

4、開發(fā)成本

一、本科目核算房地產開發(fā)企業(yè)在土地、房屋、配套設施和代建工程的開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用。

企業(yè)對出租房進行裝飾及增補室內設施而發(fā)生的出租房工程支出，也在本科目核算。

出租開發(fā)產品經營業(yè)務中發(fā)生的按月計提的出租開發(fā)產品攤銷等，可直接計入“其他業(yè)務成本”科目，不通過本科目核算。

企業(yè)為進行資金的籌集等理財活動而發(fā)生的利息支出，以及企業(yè)行政管理部門為組織和管理房地產開發(fā)經營活動而發(fā)生的管理費用，應作為期間費用，直接計入當期損益，不在本科目核算。

二、企 業(yè)在土地、房屋、配套設施和代建工程的開發(fā)過程中發(fā)生的各項費用，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、配套設施費和開發(fā) 間接費用等。企業(yè)發(fā)生的土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費和建筑安裝工程費等，屬于直接費用，直接計入本科目（有關成本核算對象的成本項目 中）；應由開發(fā)產品成本負擔的間接費用，應先在“開發(fā)間接費用”科目進行歸集，月末，再按一定的分配標準分配計入有關的開發(fā)產品成本。

三、企業(yè)應根據(jù)本企業(yè)的經營特點，選擇本企業(yè)的成本核算對象、成本項目和成本核算方法。本科目應按開發(fā)成本的種類，如“土地開發(fā)”、“房屋開發(fā)”、“配套設施開發(fā)”和“代建工程開發(fā)”等設置明細賬，并在明細賬下，按成本核算對象和成本項目進行明細核算。

四、開發(fā)成本的主要帳務處理

（一）企業(yè)開發(fā)的土地、房屋、配套設施和代建工程等，采用出包方式建設的，應根據(jù)承包企業(yè)提出的“工程價款結算賬單”承付工程款，計入本科目（有關成本核算對象的成本項目中），借記本科目，貸記“應付賬款——應付工程款”科目。

（二）企業(yè)開發(fā)的土地、房屋、配套設施和代建工程等采用自營方式的，發(fā)生的各項費用，可直接計入本科目（有關成本核算對象的成本項目中），借記本科目，貸記“原材料”、“銀行存款”等科目。

企業(yè)在房地產開發(fā)過程中領用的設備，附屬于工程實體的，應根據(jù)附屬對象，于設備發(fā)出交付安裝時，按其實際成本，借記本科目，貸記“原材料——庫存設備”科目。

根據(jù)權責發(fā)生制和收入與成本費用配比原則，應由商品房等開發(fā)產品負擔的費用，如不能有償轉讓的公共配套設施費等，應在結轉商品房等開發(fā)產品銷售成本時預提，預提時，借記本科目，貸記“應付帳款”科目。預提數(shù)與實際支出數(shù)的差額，增加或減少有關開發(fā)產品成本。

五、企業(yè)已經開發(fā)完成并驗收合格的土地、房屋、配套設施和代建工程，應及時進行成本結轉。月終結轉成本時，按實際成本，借記“開發(fā)產品”科目，貸記本科目。

六、本科目的期末余額為在建開發(fā)項目的實際成本。

（二）“建筑安裝工程費”的核算程序

房地產開發(fā)企業(yè)“建筑安裝工程費”核算的一般程序是：

1、施工單位根據(jù)合同約定，繳納履約保證金；

2、開發(fā)商根據(jù)合同約定，支付一定的工程預付款、備料款；

3、開發(fā)商購買鋼材、水泥、商品混凝土等甲供材料，并供應到施工現(xiàn)場；

4、施工單位報送“已完工程形象進度”，并提供《工程價款結算賬單》；

5、向施工單位結算甲供材料價款，抵作工程進度款；

6、開發(fā)商根據(jù)應付工程款扣除預付工程款、甲供材料價款后支付工程進度款；

7、辦理工程結算，除預留工程保修金外，支付工程尾款給施工單位。

（三）會計核算舉例

房地產開發(fā)企業(yè)一般都是將建筑安裝工程以對外招標的形式發(fā)包給施工企業(yè)施工建設，支付給施工企業(yè)的建筑安裝工程費屬于開發(fā)成本的直接費用，可以直接計入 相關開發(fā)項目的成本中去。房地產開發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)是承發(fā)包合同契約關系，根據(jù)合同約定進行工程款的預付、備料款的預付以整個工程價款的最終結算。工程開 工前或開工后，按照合同約定房地產開發(fā)企業(yè)應向施工企業(yè)撥付工程備料款、工程進度款，還有可能向施工企業(yè)提供設備或材料（鋼材、水泥等），涉及預付工程 款、備料款以及撥付材料設備的支出，房地產開發(fā)企業(yè)先列入“預付賬款”賬戶核算，待施工企業(yè)提出“工程價款結算賬單”辦理工程價款結算時，從“預付賬款” 賬戶轉入“開發(fā)成本——建筑安裝工程費”賬戶。

【例】 某房地產開發(fā)企業(yè)2004年5月開發(fā)建設電梯公寓一批，經過公開招投標，甲施工企業(yè)中標承建該工程。甲乙雙方合同約定，工程總造價以5000萬元包干（設 計變更另行辦理結算），簽訂《建設工程施工合同》后，向施工單位預付一定的工程款、備料款。每月根據(jù)實際完成的形象進度的80％再扣除部分預付款、甲供材 料價款后支付工程款，工程竣工后工程決算辦理完畢，除預留5％的質量保證金外全部支付施工單位。按照主管稅務機關要求，支付工程款時應代扣施工單位營業(yè)稅 金（附加稅費略去不計）?，F(xiàn)將相關帳務處理說明如下：

1、該房地產開發(fā)企業(yè)收到甲施工單位交來的合同履約保證金100萬元，存入銀行。

帳務處理為：

借：銀行存款

100萬元

貸：其他應付款——履約保證金

100萬元

2、該房地產開發(fā)企業(yè)按照合同約定，用銀行存款向施工企業(yè)支付工程備料款200萬元、預付工程進度款300萬元。

帳務處理為：

借：預付賬款——施工企業(yè)——預付備料款 200萬元

——施工企業(yè)——預付工程款 300萬元

貸：銀行存款 500萬元

3、房地產開發(fā)企業(yè)購入鋼材一批價款60萬元、購入電梯3部價款50萬元，鋼材和電梯已驗收入庫?？鄢A付款15萬元以及電梯質量保證金1.5萬元（2年質保期滿后退還）后，以銀行存款支付93.5萬元。

帳務處理為：

借：原材料——庫存材料 60萬元

原材料——庫存設備 50萬元

貸：預付賬款——預付購貨款

15萬元

其他應付款——質量保證金

1.5萬元

銀行存款

93.5萬元

4、該房地產開發(fā)企業(yè)向施工企業(yè)撥付電梯設備實際成本50萬元、撥付鋼材實際成本60萬元，抵作工程備料款。

帳務處理為：

借：預付賬款——施工企業(yè)——預付備料款 110萬元

貸：原材料——庫存材料 60萬元

原材料——庫存設備 50萬元

5、施工企業(yè)月末向房地產開發(fā)企業(yè)提出“工程價款結算賬單”，經監(jiān)理單位、企業(yè)的工程管理部等審核后確認，應付工程結算價款600萬元。

帳務處理分為：

借：開發(fā)成本——某項目——建筑安裝工程費 600萬元

貸：應付賬款——施工企業(yè)——工程款 600萬元

6、次月初房地產開發(fā)企業(yè)按合同約定本次應扣回預付工程款100萬元、扣回工程備料款（含價撥的材料設備）80萬元，并代扣工程營業(yè)稅金18萬元用銀行存款202萬元以及200萬元的銀行承兌匯票支付施工企業(yè)。

帳務處理為：

（1）抵扣工程預付款和備料款

借：應付賬款——施工企業(yè)——工程款

180萬元

貸：預付賬款——預付工程款——施工企業(yè)

100萬元

預付備料款——施工企業(yè)

80萬元

（2）代扣營業(yè)稅金

借：應付帳款——施工企業(yè)——工程款

18萬元

貸：應交稅費——代扣營業(yè)稅金

18萬元

（3）實際支付工程進度款

借：應付帳款——施工企業(yè)——工程款

402萬元

貸：銀行存款 202萬元

應付票據(jù)

200萬元

說明：如果開發(fā)商不代扣營業(yè)稅，則施工單位應開具600萬元的發(fā)票；如果開發(fā)商已經代扣營業(yè)稅，則由開發(fā)商向主管稅務機關為施工單位代開600萬元的發(fā)票。

7、以后每月支付工程款與〔例6〕基本相似，其帳務處理就不再贅述。8、2005年8月，施工單位的工程決算經過開發(fā)商委托的造價審核機構的審計，雙方確認的工程總造價為5500萬元。在這以前，施工單位累計完成施工產 值4900萬元，甲方已經確認，并進行了帳務處理，即房地產開發(fā)企業(yè)已計入“開發(fā)成本——建筑安裝工程費”4900萬元，已預付施工單位工程款3920萬 元，應付施工單位工程款980萬元。根據(jù)工程決算資料，甲乙雙方的財務部門辦理了財務結算。除應該預留的工程質量保證金275萬元、代扣營業(yè)稅金47.4 萬元外，一次性支付施工單位工程款1257.6萬元。

帳務處理為：

借：開發(fā)成本——建筑安裝工程費

600萬元

應付帳款——施工企業(yè)－工程款

980萬元

貸：其他應付款——質量保證金

275萬元

應交稅費——代扣營業(yè)稅金

47.4萬元

銀行存款

1257.6萬元

說明：本例中，施工單位開具的發(fā)票金額應該是1580萬元。

以上僅僅是筆者根據(jù)新企業(yè)會計準則結合房地產開發(fā)企業(yè)會計核算的實際情況，而提出的有關房地產開發(fā)企業(yè)成本核算中“建筑安裝工程費”的一家之言。

第三篇：新準則下房地產開發(fā)企業(yè)建筑安裝工程費的核算

新準則下房地產開發(fā)企業(yè)建筑安裝工程費的核算

房地產開發(fā)企業(yè)的會計核算與其他行業(yè)的最大區(qū)別不外乎有三個方面：其一，開發(fā)成本成本項目構成、核算的特殊性；其二，商品房營業(yè)收入確認的條件和依據(jù)不同；其三，涉及相關稅金的核算內容更加廣泛。本文擬僅對房地產開發(fā)企業(yè)“建筑安裝工程費”的核算，作如下探討。

根據(jù)《施工房地產開發(fā)企業(yè)財務制度》以及《房地產開發(fā)企業(yè)會計制度》的規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)的成本項目有六個：

1、土地征用及拆遷補償費

2、前期工程費

3、建筑安裝工程費

4、基礎設施費

5、公共配套設施費

6、開發(fā)間接費用

一般情況下，開發(fā)成本中土地征用及拆遷補償費以及建筑安裝工程費會占總成本的70％左右。現(xiàn)在房地產開發(fā)企業(yè)的土地基本上都是通過競拍方式取得的，“土地征用及拆遷補償費”的核算也就很簡單了。而“建筑安裝工程費”的核算正確與否，直接關系到成本核算的質量以及會計信息的披露。因此，房地產開發(fā)企業(yè)的成本核算中，“建筑安裝工程費”的核算尤為重要。

在新會計準則體系以及《企業(yè)會計制度》中，均沒有對房地產開發(fā)企業(yè)成本核算的具體規(guī)定。根據(jù)新準則的要求，結合房地產開發(fā)企業(yè)會計核算的實際情況，對房地產開發(fā)企業(yè)“建筑安裝工程費”的核算所使用的會計科目、核算程序作如下介紹：

（一）應使用的主要會計科目

要正確核算房地產開發(fā)企業(yè)的“建筑安裝工程費”，主要應使用“原材料”、“應付帳款”、“預付賬款”、“開發(fā)成本”等會計科目。

1、原材料

一、本科目核算房地產開發(fā)企業(yè)庫存的各種材料設備，包括原料及主要材料、輔助材料、工程設備、外購半成品（外購件）、修理用備件（備品備件）、包裝材料、燃料等的計劃成本或實際成本。

二、根據(jù)房地產開發(fā)企業(yè)的實際情況，可在本科目下設置“庫存材料”、“庫存設備”兩個二級明細科目。再按材料設備的保管地點（倉庫）、材料設備的類別、品種和規(guī)格等進行明細核算。

三、原材料的主要賬務處理。

（一）企業(yè)購入并已驗收入庫的材料設備，按計劃成本或實際成本，借記本科目，按實際成本，貸記“材料采購”或“在途物資”科目，按計劃成本與實際成本的差異，借記或貸記“材料成本差異”科目。

（二）自制并已驗收入庫的材料，按計劃成本或實際成本，借記本科目，按實際成本，貸記“開發(fā)成本”科目，按計劃成本與實際成本的差異，借記或貸記“材料成本差異”科目。

（三）委托外單位加工完成并已驗收入庫的材料，按計劃成本或實際成本，借記本科目，按實際成本，貸記“委托加工物資”科目，按計劃成本與實際成本的差異，借記或貸記“材料成本差異”科目。

（四）生產經營領用材料設備，借記“開發(fā)成本”、“開發(fā)間接費用”、“銷售費用”、“管理費用”等科目，貸記本科目。

（五）企業(yè)撥給承包單位抵作預付備料款或預付工程款的材料設備，借記“預付賬款”科目，貸記本科目；

（六）出售材料結轉成本，借記“其他業(yè)務成本”科目，貸記本科目。

（七）發(fā)出委托外單位加工的材料，借記“委托加工物資”科目，貸記本科目。

采用計劃成本進行材料日常核算的，發(fā)出材料還應結轉材料成本差異，將發(fā)出材料的計劃成本調整為實際成本。

采用實際成本進行材料日常核算的，發(fā)出材料的實際成本，可以采用先進先出法、加權平均法或個別認定法計算確定。

四、本科目期末借方余額，反映企業(yè)庫存材料的計劃成本或實際成本。

2、應付賬款

一、本科目核算房地產開發(fā)企業(yè)因購買材料物資（含設備）和接受勞務供應等應付給供應單位的價款，以及因出包工程應付給工程承包單位的工程價款。

二、本科目應按應付賬款類別設置明細科目，如“應付購貨款”、“應付工程款”等，并分別按供應單位和承包單位的戶名設置明細賬進行明細核算。

三、應付帳款的主要帳務處理

（一）企業(yè)購入材料物資發(fā)生的應付賬款，應按全部金額，借記“原材料”科目，貸記本科目。如果上述物資的貨款已經預付，則應將預付的貨款自“預付賬款”科目轉入本科目，借記本科目，貸記“預付賬款”科目；支付貨款時，應扣除已付的貨款；償付的貨款，借記本科目，貸記“銀行存款”等科目。

（二）企業(yè)接受供應單位提供勞務而發(fā)生的應付款項，應根據(jù)供應單位的發(fā)票賬單，借記有關成本費用科目，貸記本科目，支付款項時，借記本科目，貸記“銀行存款”等科目。

（三）企業(yè)與承包單位結算工程價款時，根據(jù)經審核的承包單位提出的“工程價款結算賬單”結算工程款，借記“開發(fā)成本”科目，貸記本科目?？刍仡A付工程款和備料款時，借記本科目，貸記“預付賬款”科目。支付給承包單位的工程款時，借記本科目，貸記“銀行存款”科目。

（四）企業(yè)開出、承兌商業(yè)匯票抵付應付賬款時，借記本科目，貸記“應付票據(jù)”科目。

3、預付賬款

一、本科目核算房地產開發(fā)企業(yè)按照工程合同規(guī)定預付給承包單位的工程款和備料款，以及按照購貨合同規(guī)定預付給供應單位的購貨款。

預付給承包單位抵作備料款的材料，也在本科目核算。

二、本科目應設置以下兩個明細科目：

1．預付承包單位款；

2．預付供應單位款。

三、預付賬款的主要帳務處理

（一）企業(yè)預付給承包單位的工程款和備料款，借記本科目，貸記“銀行存款”科目；

（二）撥付承包單位抵作備料款的材料，借記本科目，貸記“原材料”等科目；

（三）企業(yè)與承包單位結算工程價款時，根據(jù)承包單位提出的“工程價款結算賬單”結算工程款，借記“開發(fā)成本”科目，貸記“應付賬款一應付工程款”科目，同時，從應付的工程款中扣回預付的工程款和備料款，借記“應付賬款”科目，貸記本科目。

（四）企業(yè)預付給供應單位的貨款，借記本科目，貸記“銀行存款”科目。收到所購物資的發(fā)票賬單，根據(jù)發(fā)票賬單的應付金額，借記“原材料”科目，貸記“應付賬款”科目；同時，將預付的貨款自本科目轉入“應付賬款”科目，借記“應付賬款”科目，貸記本科目。

預付賬款不多的企業(yè)，也可將預付的賬款直接記人“應付賬款”科目的借方，不設置本科目。

4、開發(fā)成本

一、本科目核算房地產開發(fā)企業(yè)在土地、房屋、配套設施和代建工程的開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用。

企業(yè)對出租房進行裝飾及增補室內設施而發(fā)生的出租房工程支出，也在本科目核算。

出租開發(fā)產品經營業(yè)務中發(fā)生的按月計提的出租開發(fā)產品攤銷等，可直接計入“其他業(yè)務成本”科目，不通過本科目核算。

企業(yè)為進行資金的籌集等理財活動而發(fā)生的利息支出，以及企業(yè)行政管理部門為組織和管理房地產開發(fā)經營活動而發(fā)生的管理費用，應作為期間費用，直接計入當期損益，不在本科目核算。

二、企業(yè)在土地、房屋、配套設施和代建工程的開發(fā)過程中發(fā)生的各項費用，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、配套設施費和開發(fā)間接費用等。企業(yè)發(fā)生的土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費和建筑安裝工程費等，屬于直接費用，直接計入本科目（有關成本核算對象的成本項目中）；應由開發(fā)產品成本負擔的間接費用，應先在“開發(fā)間接費用”科目進行歸集，月末，再按一定的分配標準分配計入有關的開發(fā)產品成本。

三、企業(yè)應根據(jù)本企業(yè)的經營特點，選擇本企業(yè)的成本核算對象、成本項目和成本核算方法。本科目應按開發(fā)成本的種類，如“土地開發(fā)”、“房屋開發(fā)”、“配套設施開發(fā)”和“代建工程開發(fā)”等設置明細賬，并在明細賬下，按成本核算對象和成本項目進行明細核算。

四、開發(fā)成本的主要帳務處理

（一）企業(yè)開發(fā)的土地、房屋、配套設施和代建工程等，采用出包方式建設的，應根據(jù)承包企業(yè)提出的“工程價款結算賬單”承付工程款，計入本科目（有關成本核算對象的成本項目中），借記本科目，貸記“應付賬款——應付工程款”科目。

（二）企業(yè)開發(fā)的土地、房屋、配套設施和代建工程等采用自營方式的，發(fā)生的各項費用，可直接計入本科目（有關成本核算對象的成本項目中），借記本科目，貸記“原材料”、“銀行存款”等科目。

企業(yè)在房地產開發(fā)過程中領用的設備，附屬于工程實體的，應根據(jù)附屬對象，于設備發(fā)出交付安裝時，按其實際成本，借記本科目，貸記“原材料——庫存設備”科目。

根據(jù)權責發(fā)生制和收入與成本費用配比原則，應由商品房等開發(fā)產品負擔的費用，如不能有償轉讓的公共配套設施費等，應在結轉商品房等開發(fā)產品銷售成本時預提，預提時，借記本科目，貸記“應付帳款”科目。預提數(shù)與實際支出數(shù)的差額，增加或減少有關開發(fā)產品成本。

五、企業(yè)已經開發(fā)完成并驗收合格的土地、房屋、配套設施和代建工程，應及時進行成本結轉。月終結轉成本時，按實際成本，借記“開發(fā)產品”科目，貸記本科目。

六、本科目的期末余額為在建開發(fā)項目的實際成本。

（二）“建筑安裝工程費”的核算程序

房地產開發(fā)企業(yè)“建筑安裝工程費”核算的一般程序是：

1、施工單位根據(jù)合同約定，繳納履約保證金；

2、開發(fā)商根據(jù)合同約定，支付一定的工程預付款、備料款；

3、開發(fā)商購買鋼材、水泥、商品混凝土等甲供材料，并供應到施工現(xiàn)場；

4、施工單位報送“已完工程形象進度”，并提供《工程價款結算賬單》；

5、向施工單位結算甲供材料價款，抵作工程進度款；

6、開發(fā)商根據(jù)應付工程款扣除預付工程款、甲供材料價款后支付工程進度款；

7、辦理工程結算，除預留工程保修金外，支付工程尾款給施工單位。

（三）會計核算舉例

房地產開發(fā)企業(yè)一般都是將建筑安裝工程以對外招標的形式發(fā)包給施工企業(yè)施工建設，支付給施工企業(yè)的建筑安裝工程費屬于開發(fā)成本的直接費用，可以直接計入相關開發(fā)項目的成本中去。房地產開發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)是承發(fā)包合同契約關系，根據(jù)合同約定進行工程款的預付、備料款的預付以整個工程價款的最終結算。工程開工前或開工后，按照合同約定房地產開發(fā)企業(yè)應向施工企業(yè)撥付工程備料款、工程進度款，還有可能向施工企業(yè)提供設備或材料（鋼材、水泥等），涉及預付工程款、備料款以及撥付材料設備的支出，房地產開發(fā)企業(yè)先列入“預付賬款”賬戶核算，待施工企業(yè)提出“工程價款結算賬單”辦理工程價款結算時，從“預付賬款”賬戶轉入“開發(fā)成本——建筑安裝工程費”賬戶。

【例】某房地產開發(fā)企業(yè)2004年5月開發(fā)建設電梯公寓一批，經過公開招投標，甲施工企業(yè)中標承建該工程。甲乙雙方合同約定，工程總造價以5000萬元包干（設計變更另行辦理結算），簽訂《建設工程施工合同》后，向施工單位預付一定的工程款、備料款。每月根據(jù)實際完成的形象進度的80％再扣除部分預付款、甲供材料價款后支付工程款，工程竣工后工程決算辦理完畢，除預留5％的質量保證金外全部支付施工單位。按照主管稅務機關要求，支付工程款時應代扣施工單位營業(yè)稅金（附加稅費略去不計）。現(xiàn)將相關帳務處理說明如下：

1、該房地產開發(fā)企業(yè)收到甲施工單位交來的合同履約保證金100萬元，存入銀行。

帳務處理為：

借：銀行存款

100萬元

貸：其他應付款——履約保證金

100萬元

2、該房地產開發(fā)企業(yè)按照合同約定，用銀行存款向施工企業(yè)支付工程備料款200萬元、預付工程進度款300萬元。

帳務處理為：

借：預付賬款——施工企業(yè)——預付備料款 200萬元

——施工企業(yè)——預付工程款 300萬元

貸：銀行存款 500萬元

3、房地產開發(fā)企業(yè)購入鋼材一批價款60萬元、購入電梯3部價款50萬元，鋼材和電梯已驗收入庫?？鄢A付款15萬元以及電梯質量保證金1.5萬元（2年質保期滿后退還）后，以銀行存款支付93.5萬元。

帳務處理為：

借：原材料——庫存材料 60萬元

原材料——庫存設備 50萬元

貸：預付賬款——預付購貨款

15萬元

其他應付款——質量保證金

1.5萬元

銀行存款

93.5萬元

4、該房地產開發(fā)企業(yè)向施工企業(yè)撥付電梯設備實際成本50萬元、撥付鋼材實際成本60萬元，抵作工程備料款。

帳務處理為：

借：預付賬款——施工企業(yè)——預付備料款 110萬元

貸：原材料——庫存材料 60萬元

原材料——庫存設備 50萬元

5、施工企業(yè)月末向房地產開發(fā)企業(yè)提出“工程價款結算賬單”，經監(jiān)理單位、企業(yè)的工程管理部等審核后確認，應付工程結算價款600萬元。

帳務處理分為：

借：開發(fā)成本——某項目——建筑安裝工程費 600萬元

貸：應付賬款——施工企業(yè)——工程款 600萬元

6、次月初房地產開發(fā)企業(yè)按合同約定本次應扣回預付工程款100萬元、扣回工程備料款（含價撥的材料設備）80萬元，并代扣工程營業(yè)稅金18萬元用銀行存款202萬元以及200萬元的銀行承兌匯票支付施工企業(yè)。

帳務處理為：

（1）抵扣工程預付款和備料款

借：應付賬款——施工企業(yè)——工程款

180萬元

貸：預付賬款——預付工程款——施工企業(yè) 100萬元

預付備料款——施工企業(yè) 80萬元

（2）代扣營業(yè)稅金

借：應付帳款——施工企業(yè)——工程款

18萬元

貸：應交稅費——代扣營業(yè)稅金

18萬元

（3）實際支付工程進度款

借：應付帳款——施工企業(yè)——工程款

402萬元

貸：銀行存款 202萬元

應付票據(jù)

200萬元

說明：如果開發(fā)商不代扣營業(yè)稅，則施工單位應開具600萬元的發(fā)票；如果開發(fā)商已經代扣營業(yè)稅，則由開發(fā)商向主管稅務機關為施工單位代開600萬元的發(fā)票。

7、以后每月支付工程款與〔例6〕基本相似，其帳務處理就不再贅述。

8、2005年8月，施工單位的工程決算經過開發(fā)商委托的造價審核機構的審計，雙方確認的工程總造價為5500萬元。在這以前，施工單位累計完成施工產值4900萬元，甲方已經確認，并進行了帳務處理，即房地產開發(fā)企業(yè)已計入“開發(fā)成本——建筑安裝工程費”4900萬元，已預付施工單位工程款3920萬元，應付施工單位工程款980萬元。根據(jù)工程決算資料，甲乙雙方的財務部門辦理了財務結算。除應該預留的工程質量保證金275萬元、代扣營業(yè)稅金47.4萬元外，一次性支付施工單位工程款1257.6萬元。

帳務處理為：

借：開發(fā)成本——建筑安裝工程費

600萬元

應付帳款——施工企業(yè)－工程款

980萬元

貸：其他應付款——質量保證金

275萬元

應交稅費——代扣營業(yè)稅金

47.4萬元

銀行存款

1257.6萬元 說明：本例中，施工單位開具的發(fā)票金額應該是1580萬元。

房屋開發(fā)成本的核算

一、開發(fā)房屋的種類及其核算對象和成本項目 房屋的開發(fā)，是房地產開發(fā)企業(yè)的主要經濟業(yè)務。開發(fā)企業(yè)開發(fā)的房屋，按其用途可分為如下幾類: 一是為銷售而開發(fā)的商品房；二是為出租經營而開發(fā)的出租房；三是為安置被拆遷居民周轉使用而開發(fā)的周轉房。此外，有的開發(fā)企業(yè)還受其他單位的委托，代為開發(fā)如職工住宅等代建房。這些房屋，雖然用途不同，但其所發(fā)生的開發(fā)費用的性質和用途，都大體相同，在成本核算上也可采用相同的方法。

為了既能總括反映房屋開發(fā)所發(fā)生的支出，又能分門別類地反映企業(yè)各類房屋的開發(fā)支出，并便于計算開發(fā)成本，在會計上除設置“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶外，還應按開發(fā)房屋的性質和用途，分別設置商品房、出租房、周轉房、代建房等三級賬戶，并按各成本核算對象和成本項目進行明細分類核算。

企業(yè)在房屋開發(fā)過程中發(fā)生的各項支出，應按房屋成本核算對象和成本項目進行歸集。房屋的成本核算對象，應結合開發(fā)地點、用途、結構、裝修、層高、施工隊伍等因素加以確定：

1．一般房屋開發(fā)項目，以每一獨立編制設計概（預）算，或每一獨立的施工團預算所列的單項開發(fā)工程為成本核算對象。

2.同一開發(fā)地點，結構類型相同的群體開發(fā)項目，開竣工時間相近，同一施工隊伍施工的，可以合并為一個成本核算對象，于開發(fā)完成算得實際開發(fā)成本后，再按各個單項工程概預算數(shù)的比例，計算各幢房屋的開發(fā)成本。

3.對于個別規(guī)模較大、工期較長的房屋開發(fā)項目，可以結合經濟責任制的需要，按房屋開發(fā)項目的部位劃分成本核算對象。開發(fā)企業(yè)對房屋開發(fā)成本的核算，應設置如下幾個成本項目：（1）土地征用及拆遷補償費或批租地價；（2）前期工程費；（3）基礎設施費；（4）建筑安裝工程費；（5）配套設施費；（6）開發(fā)間接費。其中土地征用及拆遷補償費是指房屋開發(fā)中征用土地所發(fā)生的土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費，以及有關地上、地下物拆遷補償費，或批租地價。前期工程費是指房屋開發(fā)前期發(fā)生的規(guī)劃設計、項目可行性研究、水文地質勘察、測繪等支出?；A設施費是指房屋開發(fā)中各項基礎設施發(fā)生的支出，包括道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設施等支出。建筑安裝工程費是指列入房屋開發(fā)項目建筑安裝工程施工圖預算內的各項費用支出（包括設備費用）。配套設施費是指按規(guī)定應計入房屋開發(fā)成本不能有償轉讓公共配套設施如鍋爐房、水塔、居委會、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等支出。開發(fā)管理費是指應由房屋開發(fā)成本負擔的開發(fā)間接費用。

二、房屋開發(fā)成本的核算

（一）土地征用及拆遷補償費或批租地價 房屋開發(fā)過程中發(fā)生的土地征用及拆遷補償費或批租地價。能分清成本核算對象的，應直接計入有關房屋開發(fā)成本核算對象的“土地征用及拆遷補償費”成本項目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款’等賬戶的貸方。房屋開發(fā)過程中發(fā)生的自用土地征用及拆遷補償費，如分不清成本核算對象的，應先將其支出先通過“開發(fā)成本——自用土地開發(fā)成本”賬戶進行匯集，待土地開發(fā)完成投入使用時，再按一定標準將其分配記入有關房屋開發(fā)成本核算對象，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)成本——自用土地開發(fā)成本”賬戶的貸方。房屋開發(fā)占用的土地，如屬企業(yè)綜合開發(fā)的商品性土地的一部分，則應將其發(fā)生的土地征用及拆遷補償費，先在“開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本”賬戶進行匯集，待土地開發(fā)完成投入使用時，再按一定標準將其分配計入有關房屋開發(fā)成本核算對象，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本”賬戶的貸方。如開發(fā)完成商品性土地已經轉入“開發(fā)產品”賬戶，則在用以建造房屋時，應將其應負擔的土地征用及拆遷補償費記入有關房屋開發(fā)成本核算對象，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)產品”賬戶的貸方。

（二）前期工程費 房屋開發(fā)過程中發(fā)生的規(guī)劃、設計、可行性研究以及水文地質勘察、測繪、場地平整等各項前期工程支出，能分清成本核算對象的，應直接記入有關房屋開發(fā)成本核算對象的“前期工程費”成本項目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。應由兩個或兩個以上成本核算對象負擔的前期工程費，應按一定標準將其分配記入有關房屋開發(fā)成本核算對象的“前期工程費”成本項目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。

（三）基礎設施費 房屋開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、綠化、環(huán)衛(wèi)設施以及道路等基礎設施支出，一般應直接或分配記入有關房屋開發(fā)成本核算對象的“基礎設施費”成本項目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。如開發(fā)完成商品性土地已轉入“開發(fā)產品”賬戶，則在用以建造房屋時，應將其應負擔的基礎設施費（按歸類集中結轉的還應包括應負擔的前期工程費和開發(fā)間接費）計入有關房屋開發(fā)成本核算對象，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)產品”賬戶的貸方。

（四）建筑安裝工程費 房屋開發(fā)過程中發(fā)生的建筑安裝工程支出，應根據(jù)工程的不同施工方式，采用不同的核算方法。采用發(fā)包方式進行建筑安裝工程施工的房屋開發(fā)項目，其建筑安裝工程支出，應根據(jù)企業(yè)承付的已完工程價款確定，直接記入有關房屋開發(fā)成本核算對象的“建筑安裝工程費”成本項目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“應付賬款——應付工程款”等賬戶的貸方。如果開發(fā)企業(yè)對建筑安裝工程采用招標方式發(fā)包，并將幾個工程一并招標發(fā)包，則在工程完工結算工程價款時，應按各項工程的預算造價的比例，計算它們的標價即實際建筑安裝工程費。

如某開發(fā)企業(yè)將兩幢商品房建筑安裝工程進行招標，標價為1080 000元，這兩幢商品房的預算造價為； 101商品房 630 000元 102商品房 504 000元 合計 1134 000元 則在工程完工結算工程價款時，應按如下方法計算各幢商品房的實際建筑安裝工程費： 某項工程實際建筑安裝工程費＝工程標價×該項工程預算造價÷各項工程預算造價合計 設例中： 101 商品房

1080000元×630000元÷1134000元＝600000元 102 商品房

1080000元×504000元÷1134000元＝480000元 采用自營方式進行建筑安裝工程施工的房屋開發(fā)項目，其發(fā)生的各項建筑安裝工程支出，一般可直接記入有關房屋開發(fā)成本核算對象的“建筑安裝工程費”成本項目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“庫存材料”、“應付工資”、“銀行存款”等賬戶的貸方。如果開發(fā)企業(yè)自行施工大型建筑安裝工程，可以按照本章第二節(jié)所述設置“工程施工”、“施工間接費用”等賬戶，用來核算和歸集各項建筑安裝工程支出，月末將其實際成本轉入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶，并記入有關房屋開發(fā)成本核算對象的“建筑安裝工程費”成本項目。企業(yè)用于房屋開發(fā)的各項設備，即附屬于房屋工程主體的各項設備，應在出庫交付安裝時，記入有關房屋開發(fā)成本核算對象的“建筑安裝工程費”成本項目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“庫存設備”賬戶的貸方。

（五）配套設施費 房屋開發(fā)成本應負擔的配套設施費是指開發(fā)小區(qū)內不能有償轉讓的公共配套設施支出。在具體核算時，應根據(jù)配套設施的建設情況，采用不同的費用歸集和核算方法。

1．配套設施與房屋同步開發(fā)，發(fā)生的公共配套設施支出，能夠分清并可直接計入有關成本核算對象的，直接記入有關房屋開發(fā)成本核算對象的“配套設施費”項目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“應付賬款——應付工程款”等賬戶的貸方。如果發(fā)生的配套設施支出，應由兩個或兩個以上成本核算對象負擔的，應先在“開發(fā)成本——配套設施開發(fā)成本“賬戶先行匯集，待配套設施完工時，再按一定標準（如有關項目的預算成本或計劃成本），分配記入有關房屋開發(fā)成本核算對象的“配套設施費”成本項目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)成本——配套設施開發(fā)成本”賬戶的貸方。

2．配套設施與房屋非同步開發(fā)，即先開發(fā)房屋，后建配套設施。或房屋已開發(fā)等待出售或出租，而配套設施尚未全部完成，在結算完工房屋的開發(fā)成本時，對應負擔的配套設施費，可采取預提的辦法。即根據(jù)配套設施的預算成本（或計劃成本）和采用的分配標準，計算完工房屋應負擔的配套設施支出，記入有關房屋開發(fā)成本核算對象的“配套設施費”成本項目，并記入“開發(fā)成本——房屋 開發(fā)成本”賬戶的借方和“預提費用”賬戶的貸方。預提數(shù)與實際支出數(shù)的差額，在配套設施完工時調整有關房屋開發(fā)成本。

（六）開發(fā)間接費 企業(yè)內部獨立核算單位為開發(fā)各種開發(fā)產品而發(fā)生的各項間接費用，應先通過“開發(fā)間接費用”賬戶進行核算，每月終了，按一定標準分配計入各有關開發(fā)產品成本。應由房屋開發(fā)成本負擔的開發(fā)間接費用，應自“開發(fā)間接費用”賬戶的貸方轉入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方，并記入有關房屋開發(fā)成本核算對象的“開發(fā)間接費”成本項目。

三、房屋開發(fā)成本核算舉例 如某房地產開發(fā)企業(yè)在某內，共發(fā)生了下列有關房屋開發(fā)支出（單位：元）：

152 182

商品房

商品房 出租房

周轉房

支付征地拆遷費 180000 結轉自用土地征地拆遷費 75 000 75 000 應付承包設計單位前期 工程費 30 000 30 000 30 000 30000 應付承包施工企業(yè)基礎 設施工程款 90 000 75 000 70000 70000 應付承包施工企業(yè)建筑 安裝工程款

600 000 480000 450000 450000 分配配套設施費（水塔）80 000 65 000 60 000 60 000 預提配套設施費（幼托）80 000 72 000 64 000 64 000 分配開發(fā)間接費用 82 000 66 000 62 000 62 000 則在用銀行存款支付征地拆遷費時，應作： 借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本 180 000 貸：銀行存款 180 000 結轉出租房、周轉房使用土地應負擔的自用土地齊發(fā)成本時，應作： 借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本 150 000 貸：開發(fā)成本——自用土地開發(fā)成本 150 000 將應付設計單位前期工程款入賬時，應作： 借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本 120 000 貸：應付賬款——應付工程款 120 000 將應付施工企業(yè)基礎設施工程款入賬時，應作： 借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本 305 000 貸：應付賬款——應付工程款 305 000 將應付施工企業(yè)建筑安裝工程款入賬時，應作： 借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本 1980 000 貸：應付賬款——應付工程款 1980 000 分配應由房屋開發(fā)成本負擔的水塔配套設施支出時，應作： 借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本 265 000 貸：開發(fā)成本——配套設施開發(fā)成本——水塔 265 000 預提應由房屋開發(fā)成本負擔的幼托設施支出時，應作： 借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本 280 000 貸：預提費用——預提配套設施費 280 000 分配應由房屋開發(fā)成本負擔的開發(fā)間接費用時，應作： 借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本 272 000 貸：開發(fā)間接費用 272 000 同時應將各項房屋開發(fā)支出分別記入各有關房屋開發(fā)成本明細分類賬。

四、已完房屋開發(fā)成本的結轉 房地產開發(fā)企業(yè)對已完成開發(fā)過程的商品房、代建房、出租房、周轉房，應在竣工驗收以后將其開發(fā)成本結轉“開發(fā)產品”賬戶。會計人員應根據(jù)房屋開發(fā)成本明細分類賬記錄的完工房屋實際成本，記入“開發(fā)產品”賬戶的借方和“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的貸方?！伴_發(fā)產品”賬戶應按房屋類別分別設置商品房、代建房、出租房、周轉房等二級賬戶，并按各成本核算對象進行明細分類核算。設例中，應將完工驗收的商品房、出租房、周轉房的開發(fā)成本結轉“開發(fā)產品”賬戶的情方，作如下分錄入賬： 借：開發(fā)產品 3 562 000 貸；開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本 3 562 000、成本、費用主要會計科目核算

（1）開發(fā)成本：如能確定核算對象的，直接計入“開發(fā)成本”，主要包括：

土地征用及拆遷補償費（土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費）；前期工程費（規(guī)劃、設計、項目可行性研究、水文、地質、測繪、“三通一平”）；基礎設施費（小區(qū)道路建設、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化）；建筑安裝工程費（支付給承包單位的建筑安裝工程費）；公共配套設施費（居委會、派出所、幼兒園、消防、鍋爐房、水塔、自行車棚、公共廁所等設施支出），分別設置“土地開發(fā)”與“配套設施開發(fā)”“房屋開發(fā)”設置二級明細。可根據(jù)上述六項來設置三級明細科目 ①開發(fā)土地成本費用： 借：開發(fā)成本——土地開發(fā) 貸：銀行存款 或應付賬款——XX公司 分配開發(fā)的間接費用 借：開發(fā)成本——土地開發(fā) 貸：開發(fā)間接費用 結轉開發(fā)土地成本費用 借：開發(fā)成本——房屋開發(fā) 貸：開發(fā)成本——土地開發(fā)。②配套設施開發(fā) 計算公式：

某項開發(fā)產品預提配套設施開發(fā)費=該項開發(fā)產品的預算成本（或計劃成本）*配套設施預提率 配套設施費預提率=該配套設施預算成本（或計劃成本）/應負擔該設施開發(fā)產品的預算成本（或計劃成本）*100% 發(fā)生的配套設施費用（自用的建筑場地的開發(fā)）借：開發(fā)成本——配套設施開發(fā) 貸：開發(fā)產品

支付的配套設施開發(fā)費用 借：開發(fā)成本——配套設施開發(fā) 貸：銀行存款

同時領用庫存設備或是材料開發(fā) 借：開發(fā)成本——配套設施開發(fā) 貸：庫存設備或庫存材料 分配應負擔的開發(fā)間接費用 借：開發(fā)成本——配套設施開發(fā) 貸：開發(fā)間接費用 結轉配套設施開發(fā)成本 借：開發(fā)成本——房屋開發(fā) 貸：開發(fā)成本——配套設施開發(fā)

③房屋開發(fā)過程中發(fā)生的費用（能夠分清對象的）借：開發(fā)成本——房屋開發(fā) 貸：銀行存款

④開發(fā)房屋建筑的施工方式主要有“出包”、“自營”兩種

出包給外單位進行施工建造（根據(jù)提出的已完工程月報或是價款結算單）借：開發(fā)成本——房屋開發(fā) 貸：銀行存款

或應付賬款——應付工程款 自已組織施工的

借：開發(fā)成本——房屋開發(fā) 貸：銀行存款

或應付賬款——應付工程款 應付工資 庫存材料或設備

⑤代建工程開發(fā)成本：是指企業(yè)接受其他單位委托，代為開發(fā)建設的工程項目 企業(yè)發(fā)生的各項代建工程費用支出 借：開發(fā)成本——代建工程開發(fā) 貸：銀行存款 或庫存材料 或現(xiàn)金

結轉開發(fā)的間接費用

借：開發(fā)成本——代建工程開發(fā) 貸：開發(fā)間接費用 工程竣工后結轉成本 借：開發(fā)成本——代建工程 貸：開發(fā)成本——代建工程開發(fā) 移交委托單位后，根據(jù)移交手續(xù)

借：主營業(yè)務成本——代建工程結算成本 貸：開發(fā)成本——代建工程

（2）開發(fā)間接費用：所屬直接組織和管理開發(fā)發(fā)生的費用，包括：管理人員的工資、職工福利費用、折舊費用、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷 發(fā)生的間接費用時 借：開發(fā)間接費用 貸：銀行存款 或應付賬款 或應付工資

分配開發(fā)的間接費用 借：開發(fā)成本——房屋開發(fā) 貸：開發(fā)間接費用 竣工房屋開發(fā)成本的結轉 借：開發(fā)產品——房屋 貸：開發(fā)成本——房屋開發(fā)

（3）管理費用：是指開發(fā)企業(yè)的行政管理療門為管理和組織房地產開發(fā)經營活動而發(fā)生的各項費用

（4）財務費用：包括開發(fā)經營期產的利息凈支出、匯兌損益、調劑外匯手續(xù)用、金融機構手續(xù)費用

（5）銷售費用：為銷售產品或提供勞務過程中所發(fā)生的各項費用。主要包括：產品銷售之前的改裝修復費、不品看護費、水電費、采暖費；產品銷售過程中所發(fā)生的廣告宣傳費、展覽費，以及為銷售本企業(yè)的產品而專設的銷售機構的職工工資、福利費、業(yè)務費等經常費用 發(fā)生的銷售費用 借：銷售費用 貸：銀行存款 或應付賬款

第四篇：新準則下房地產開發(fā)企業(yè)費用核算明細項目設置的探討

新準則下房地產開發(fā)企業(yè)費用核算明細項目設置的探討

房地產開發(fā)行業(yè)是上個世紀90年代開始的新興行業(yè)，它的財務管理、會計核算較之于傳統(tǒng)的工業(yè)企業(yè)、商業(yè)企業(yè)、施工企業(yè)等而言，顯得年輕幼稚和不完善。從國家稅務總局連續(xù)7年對房地產行業(yè)的“稅收專項檢查”看，暴露了房地產開發(fā)企業(yè)許多涉稅問題。究其根本原因，應該說與房地產行業(yè)財務管理薄弱、會計核算制度不健全是有密切關系的。

因此，本人擬從規(guī)范會計核算角度，根據(jù)新《企業(yè)會計準則》、新《企業(yè)財務通則》、新《企業(yè)所得稅法》等對房地產開發(fā)企業(yè)會計核算的要求，結合多年的會計核算工作實踐，對房地產開發(fā)企業(yè)費用核算明細項目如何設置，進行一定的探討。

（一）費用的分類和界限

房地產開發(fā)企業(yè)的成本費用不外乎兩大部分。其一是房地產企業(yè)的開發(fā)成本，其二是房地產企業(yè)的開發(fā)費用。房地產開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本在此不作探討，僅僅對房地產開發(fā)企業(yè)的費用的類別和費用界限作簡要闡述。

本人認為，房地產開發(fā)企業(yè)的費用大致可以分為兩大類：

1、計入開發(fā)成本的費用：包括全部計入開發(fā)成本的開發(fā)間接費用以及部分計入開發(fā)成本的應付職工薪酬、職工福利費等。它們與開發(fā)成本密切相關，是開發(fā)成本的重要組成部分。

2、計入當期損益的費用：包括管理費用、財務費用、銷售費用。它們與開發(fā)成本沒有直接聯(lián)系，但是同樣對企業(yè)的損益有較大影響。

正是由于費用的性質、分類的差異，我們在會計核算上必須分清各種費用的界限，否則會影響會計核算的質量，可能導致產生涉稅風險，形成嚴重的涉稅損失。

1、分清開發(fā)成本與開發(fā)費用的界限；

2、分清管理費用與開發(fā)間接費用、管理費用與銷售費用的界限；

3、分清財務費用的利息支出與開發(fā)間接費用利息支出的界限；

4、分清職工福利費與管理費用、開發(fā)間接費用的界限；

5、分清本期費用與上期費用、下期費用的界限。

（二）費用核算的主要內容

房地產開發(fā)企業(yè)的費用一般說來有管理費用、銷售費用、財務費用、開發(fā)間接費用、應付職工薪酬、職工福利費等，每一個費用均有不同的核算內容。

1、管理費用

房地產開發(fā)企業(yè)的管理費用是指企業(yè)在開發(fā)經營過程中發(fā)生的為組織和管理生產經營活動所發(fā)生的各種共同性費用。包括企業(yè)的董事會和行政管理部門在企業(yè)的經營管理中發(fā)生的，或者應當由企業(yè)統(tǒng)一負擔的各項費用，具體包括以下幾方面：

（1）企業(yè)管理職能部門方面的費用：包括企業(yè)管理服務人員開支的職工薪酬、辦公費和差旅費、房屋租賃費水電費等；

（2）用于企業(yè)直接管理之外的費用。包括董事會費、咨詢顧問費、聘請中介機構費、訴訟費等。

（3）提供生產技術條件的費用：包括排污費、技術轉讓費、研發(fā)費用、無形資產攤銷、長期待攤費用（含開辦費）攤銷等。

（4）合理必要的業(yè)務招待費：是指企業(yè)所發(fā)生的所有業(yè)務招待費（包括銷售部門、項目管理部等）。

（5）其他管理費用支出：指不包括在以上各項之內又應列入管理費用的費用。

2、銷售費用

房地產開發(fā)企業(yè)的銷售費用，是指企業(yè)銷售商品房、提供勞務的過程中發(fā)生的各種費用，主要包括四個方面：

（1）銷售機構（售樓部）發(fā)生的費用：職工薪酬、辦公費、差旅費、修理費、物料消耗、租賃費、水電費等。

（2）銷售推廣費：主要是與銷售相關的媒體廣告費、業(yè)務宣傳費，如廣告發(fā)布費、廣告制作費、展位費及展臺搭建費、宣傳費、燈箱制作費、展板制作費和樓書印刷費等。

（3）合同交易費等：預售合同或出售合同交易時開發(fā)公司所需交納的交易手續(xù)費用，而非代收代付客戶部分的交易費。另外還包括付給交易中心的網(wǎng)上服務備案費等。

（4）銷售代理費：部分房地產開發(fā)企業(yè)將部分或全部等商品房銷售業(yè)務外包給專業(yè)等銷售公司而發(fā)生等代理費用。包括：銷售傭金、銷售代理費、銷售策劃費等。

3、財務費用

房地產開發(fā)企業(yè)的財務費用，是指企業(yè)為籌集生產經營所需資金等而發(fā)生的籌資費用，包括利息支出（減利息收入）、匯兌損益以及相關的手續(xù)費、企業(yè)發(fā)生的現(xiàn)金折扣或收到的現(xiàn)金折扣等。

但是房地產開發(fā)企業(yè)的開發(fā)產品過程中的借款費用，滿足資本化條件的應予資本化，不能作為“財務費用”，應該屬于“開發(fā)間接費用”。

4、開發(fā)間接費用

房地產開發(fā)企業(yè)的開發(fā)間接費用，是指房地產開發(fā)企業(yè)內部獨立核算單位（如：開發(fā)項目管理部、分公司等）為組織或管理開發(fā)產品而發(fā)生的各項共同性費用。這些費用雖也屬于直接為房地產開發(fā)而發(fā)生的費用，但它不能確定其為某項開發(fā)產品所應負擔，因而無法將它直接記入各項開發(fā)產品成本。主要包括三個方面：

（1）內部核算單位為組織管理開發(fā)產品所發(fā)生的費用。包括管理服務人員開支的職工薪酬、修理費、物料消耗、低值易耗品攤銷、勞動保護費、辦公費和差旅費、房屋租賃費水電費等。

（2）與開發(fā)產品有直接聯(lián)系支付外部單位（含政府部門）的費用。主要包括開發(fā)過程中的利息支出、土地使用稅、工程監(jiān)理費、交政府部門的維修基金、工程預決算編制及審查費、前期物業(yè)管理費等。

（3）其他開發(fā)間接費用支出：指不包括在以上各項之內又應列入開發(fā)間接費用的其他開支。

5、應付職工薪酬

新會計準則引入了“應付職工薪酬”的新概念，它與原制度的“應付工資”“應付福利費”類似，但是它的內涵更為廣泛。

房地產開發(fā)企業(yè)的“應付職工薪酬”，是指為職工個人開支的所有費用，主要包括：工資、職工福利、社會保險費、住房公積金、工會經費、職工教育經費、非貨幣性福利、辭退福利、股份支付等。

6、職工福利費

根據(jù)新會計準則的規(guī)定，“職工福利費”屬于“應付職工薪酬”的組成內容之一。根據(jù)新的《企業(yè)財務通則》的規(guī)定，從2007年1月1日開始，所有企業(yè)不再計提14%的職工福利費，而改為據(jù)實列支。因此有必要對職工福利費的內容搞清楚。

一般說來，職工福利費主要用于職工的醫(yī)藥費（指尚未參加職工醫(yī)療保險的企業(yè)），醫(yī)護人員的工資、醫(yī)務經費，職工因公負傷赴外地就醫(yī)路費，職工生活困難補助，職工浴室、理發(fā)室、幼兒園、托兒所人員的工資以及按國家規(guī)定開支的其他職工福利支出。

（三）費用明細項目的設置

從前述我們基本清楚了房地產開發(fā)企業(yè)費用核算的內容，那么在組織費用核算過程中，如何設置明細項目？現(xiàn)從會計核算角度，結合財務、稅收政策，就費用的明細項目的設置作如下探討：

1、管理費用

房地產開發(fā)企業(yè)在設置“管理費用”的明細項目時，必須分清楚管理費用與開發(fā)間接費用、銷售費用的界限。一般說來管理費用應設置以下明細項目：

1）職工薪酬 ：企業(yè)管理服務人員的職工薪酬。

2）修理費 ：企業(yè)管理用固定資產、低值易耗品等修理費用。

3）物料消耗：企業(yè)管理服務耗用材料、用品的費用。

4）低值易耗品攤銷：企業(yè)管理用低值易耗品的攤銷費（含一次性耗用與多次攤銷）。

5）辦公費：指開發(fā)企業(yè)各管理服務部門發(fā)生的辦公用的文具、紙張、印刷、郵電、通訊、書報、燒水和集體取暖用煤等費用。

6）會議費：是指企業(yè)召開各種會議的費用支出，包括會議房租費（含會議室租金）、伙食補助費、交通費、辦公用品費、文件印刷費、醫(yī)藥費等。

根據(jù)規(guī)定，會議費證明材料應包括：會議時間、地點、出席人員、內容、目的、費用標準、支付憑證等。

7）招聘費：企業(yè)招聘人員的獵頭費、招聘廣告費、招聘展位費等。

8）差旅費：指職工因工出差的差旅費、出差補助費、市內交通和誤差補助費、勞動力招募費等方面的費用。

根據(jù)規(guī)定，差旅費的證明材料應包括：出差人員姓名、地點、時間、任務、支付憑證等。

9）車輛使用費：企業(yè)管理用自有車輛的油燃料費、養(yǎng)路費、過橋過路費、停車費等。

10）固定資產使用費：企業(yè)管理用固定資產等折舊費、維護維修費等。

11）房租及物管費水電費：企業(yè)租賃管理用房的租金、物業(yè)管理費、水電費、設備使用費等。

12）勞動保護費：是指確因工作需要為企業(yè)管理服務人員配備或提供工作服、手套、安全保護用品、防暑降溫用品等所發(fā)生的支出。

13）董事會費：指企業(yè)董事會或最高權力機構及其成員為執(zhí)行職權而發(fā)生的各項費用，包括成員津貼、差旅費、會議費等。

14）聘請中介機構費：指企業(yè)聘請會計師事務所等中介機構進行查賬、驗資、資產評估、稅務清算、法律盡職調查等發(fā)生的費用。

15）咨詢費、顧問費：是指企業(yè)向有關咨詢機構進行科學技術、經營管理咨詢時支付的費用，包括聘請經濟技術顧問、法律顧問等支付的費用。

16）訴訟費：指企業(yè)向法院起訴或應訴而支付的費用。

17）業(yè)務招待費：指企業(yè)為業(yè)務經營的合理需要而支付的招待費用，外資企業(yè)的“交際應酬費”也包括在內。

18）稅金：指企業(yè)自有資產按規(guī)定交納的房產稅、車船使用稅、土地使用稅以及印花稅等。

這里的土地使用稅是企業(yè)自用房屋、土地應該繳納的土地使用稅，開發(fā)產品過程中應該繳納的土地使用稅應該在“開發(fā)間接費用”核算。

19）技術轉讓費：是指企業(yè)使用非專利技術而支付的費用。

20）研發(fā)費用：包括新產品設計費、工藝規(guī)程制定費、設備調整費、原材料和半成品的試驗費、技術圖書資料費、未納入國家計劃的中間試驗費、研究機構人員的工資、研究設備的折舊、與新產品的試制、技術研究有關的其他經費以及委托其他單位進行科研試制的費用。

21）無形資產推銷費：是指專利權、商標權、著作權、土地使用權、非專利技術等無形資產的攤銷。

22）長期待攤費用攤銷：指企業(yè)對分攤期限在一年以上的各項費用在費用項目的受益期限內分期平均攤銷（在不少于3年內），包括開辦費攤銷、按大修理間隔期平均攤銷的固定資產大修理支出等。

23）排污費：是指企業(yè)按規(guī)定繳納的排污費用。

24）開辦費 ：是指企業(yè)在籌建期間發(fā)生的費用，包括籌建期間人員工資、辦公費、培訓費、差旅費、印刷費、注冊登記費，以及不計入固定資產和無形資產購建成本的匯兌損益利息等支出。

25）其他費用：指上列各項費用以外的其他管理費用支出。

2、銷售費用

房地產開發(fā)企業(yè)在設置“銷售費用”明細項目時，應該分清楚銷售費用與管理費用、開發(fā)間接費用的界限。一般說來銷售費用應設置以下明細項目：

1）職工薪酬：是指銷售機構人員的職工薪酬（含銷售提成等）。

2）修理費：銷售機構使用的固定資產、低值易耗品等修理費用。

3）物料消耗：銷售機構管理耗用材料、用品的費用。

4）低值易耗品攤銷：銷售機構和銷售人員使用低值易耗品的攤銷費（含一次性耗用與多次攤銷）。

5）辦公費 ：指銷售機構發(fā)生的辦公用的文具、紙張、印刷、郵電、通訊、書報、燒水和集體取暖用煤等費。

6）差旅費：銷售人員因工出差的差旅費、出差補助費、市內交通和誤差補助費等。

7）車輛使用費：指銷售機構使用車輛的油燃料費、養(yǎng)路費、過橋過路費、停車費等。

8）固定資產使用費：指銷售機構使用固定資產等折舊費、維護維修費等。

9）房租及物管費水電費：指銷售機構用房的租金、物業(yè)管理費、水電費、設備使用費等。

10）勞動保護費：是指確因工作需要為銷售人員配備或提供工作服、手套、安全保護用品、防暑降溫用品等所發(fā)生的支出。

11）展覽費：為銷售商品房而參加房交會等開支的展位費及展臺搭建費、場地布置費、制作費等。

12）廣告費：指銷售部門為銷售商品房對外宣傳所產生的所有廣告費用，包括電視、廣播、互聯(lián)網(wǎng)、報紙、雜志、公交廣告、電子屏等發(fā)布的廣告費用。

根據(jù)規(guī)定，列支廣告費應同時符合下列條件：

a、廣告是通過經工商部門批準的專門機構制作的；

b、已實際支付費用，并已取得相應發(fā)票；

c、通過一定的媒體傳播。

13）業(yè)務宣傳費：指銷售部門為銷售商品房對外宣傳發(fā)生的宣傳費用，如：廣告設施及發(fā)布費（車站廣告、路牌廣告）、現(xiàn)場包裝費（彩旗、氣球、條幅、花架、花籃、花盆）、促銷活動費（場租、勞務費、活動場所布置費）宣傳資料及禮品費（售樓書、各種禮品）銷售模型制作費等。

14）銷售代理費：部分房地產開發(fā)企業(yè)將部分或全部等商品房銷售業(yè)務外包給專業(yè)等銷售公司而發(fā)生等代理費用。包括：銷售傭金、銷售代理費、銷售策劃費等。

根據(jù)規(guī)定，銷售傭金應該符合下列條件的，可計入銷售費用：

a 有合法真實憑證；

b支付的對象必須是獨立的有權從事中介服務的納稅人或個人（支付對象不含本企業(yè)雇員）；

c 支付給個人的擁企，除另有規(guī)定者外，不得超過服務金額的5％。

15）合同交易費：指銷售過程中發(fā)生交易費用，包括交易服務費、交易手續(xù)費（備案費）、合同工本費、產權登記費、網(wǎng)上服務備案費等。

16）商品房維修、看護費：商品房在銷售過程中發(fā)生的維修費、看護費等。

17）其他費用：指上列各項費用以外的其他銷售費用支出。

3、財務費用

房地產開發(fā)企業(yè)在設置“財務費用”明細項目時，應該分清楚“財務費用――利息支出”與“開發(fā)間接費用――利息支出”的界限。一般說來財務費用應設置以下明細項目：

1）利息支出：指房地產企業(yè)開發(fā)產品完工后發(fā)生的利息支出，如果有利息收入應該抵減本項。

根據(jù)規(guī)定，向金融企業(yè)借款的利息支出，準予在所得稅前扣除；向非金融企業(yè)借款的利息支出，不高于按照金融企業(yè)同期貸款基準利率計算的數(shù)額的部分，準予在所得稅前扣除。

2）匯兌損益：指房地產企業(yè)因使用外國貨幣而產生的匯兌收益或損失，匯兌收益用“負數(shù)”反映。

3）金融機構手續(xù)費：企業(yè)支付給金融機構的相關手續(xù)費（支票、匯票、匯兌等手續(xù)費）pos機刷卡費等、票據(jù)工本費等。

4）現(xiàn)金折扣費用：根據(jù)銷售合同約定產生的現(xiàn)金折扣費用。

5）股票發(fā)行費：股份有限公司發(fā)行股票支付給發(fā)行機構的費用。

6）票據(jù)貼現(xiàn)息：企業(yè)收到承兌匯票的貼現(xiàn)利息支出

7）其他費用：指上列各項費用以外的其他籌融資費用支出。

應該說明的是，籌融資過程中發(fā)生的評估費、審計費、登記費等，不應該作為財務費用列支。

4、開發(fā)間接費用

房地產開發(fā)企業(yè)在設置“開發(fā)間接費用”明細項目時，應該分清楚開發(fā)間接費用與管理費用、銷售費用的界限。一般說來開發(fā)間接費用應設置以下明細項目：

1）職工薪酬 ：內部核算單位（如項目管理部等，下同）管理服務人員的職工薪酬。

2）修理費 ：內部核算單位管理用固定資產、低值易耗品等修理費用。

3）物料消耗：內部核算單位管理耗用的材料、用品費用。

4）低值易耗品攤銷：內部核算單位管理用低值易耗品的攤銷費（含一次性耗用與多次攤銷）

5）辦公費：指內部核算單位發(fā)生的辦公用的文具、紙張、印刷、郵電、通訊、書報、燒水和集體取暖用煤等費用。

6）差旅費：指內部核算單位的人員因工出差的差旅費、出差補助費、市內交通和誤差補助費等。

7）車輛使用費：指內部核算單位使用車輛的油燃料費、養(yǎng)路費、過橋過路費、停車費等。

8）固定資產使用費：指內部核算單位使用固定資產的折舊費、維護維修費等。

9）房租及物管費水電費：指內部核算單位租賃用房的租金、物業(yè)管理費、水電費、設備使用費等。

10）勞動保護費：是指確因工作需要為指內部核算單位人員配備或提供工作服、手套、安全保護用品、防暑降溫用品等所發(fā)生的支出。

11）周轉房攤銷：指不能確定為某項開發(fā)項目安置拆遷居民周轉使用的房屋計提的攤銷費。

12）利息支出：指房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)過程中借入資金所發(fā)生的利息支出及相關的手續(xù)費，但應沖減利息收入。

開發(fā)產品完工以后的借款利息，應作為財務費用，計人當期損益。

13）土地使用稅：房地產開發(fā)企業(yè)在開發(fā)產品過程中，開發(fā)項目占用土地，按照規(guī)定繳納的土地使用稅。

14）工程監(jiān)理費：支付給聘請的項目或工程監(jiān)理單位的監(jiān)理費用。

15）房屋維修基金：房地產開發(fā)企業(yè)按照規(guī)定，向政府部門繳納的房屋維修基金。代收業(yè)主的維修基金，不能計入該項目。

16）工程預決算編制及審查費：為編制、審查開發(fā)項目建筑工程施工圖概算、預算、結算所支付的費用。

17）前期物業(yè)管理費：根據(jù)開發(fā)商與物業(yè)公司簽訂的合同，支付的前期物業(yè)管理費、開辦費等。

18）其他費用：指上列各項費用以外的其他開發(fā)間接費用支出。

5、應付職工薪酬

“應付工薪酬”是新會計準則新設置的會計科目，根據(jù)新準則的要求，一般說來應設置以下明細項目：

1）職工工資：是指支付給職工個人的勞動報酬，根據(jù)國家統(tǒng)計局的規(guī)定，包括計時工資、計件工資、各種津貼、補貼、加班工資等。

2）職工福利：是指根據(jù)國家規(guī)定開支的各項福利費用，具體項目詳見（應付福利費的明細項目設置）。

3）社會保險費：根據(jù)國家規(guī)定，企業(yè)為職工個人支付的各種社會保險費。包括：基本醫(yī)療保險、基本養(yǎng)老保險、失業(yè)保險、工傷保險和生育保險。

4）住房公積金：是指企業(yè)按照國務院《住房公積金管理條例》規(guī)定的基準和比例計算，向住房公積金為個人繳存的住房公積金。

5）工會經費：企業(yè)按照規(guī)定支付給工會組織的工會經費，現(xiàn)行政策明確在職工工資總額2％（含）內的，準在所得稅前扣除予以扣除。

6）職工教育經費：是指企業(yè)用于職工個人的教育培訓費用，除國務院財政、稅務主管部門另有規(guī)定外，企業(yè)實際發(fā)生的職工教育經費支出，在職工工資總額2.5％（含）以內的，準予在所得稅前據(jù)實扣除。

7）非貨幣性福利：是指企業(yè)以非貨幣性形式（發(fā)放實物或提供資產免費使用等）為職工提供的福利支出。

8）辭退福利：因解除與職工的勞動合同關系而給予的補償。

9）其他與獲得職工提供的服務的相關支出，如股票期權等。

6、應付福利費

根據(jù)新會計準則關于“應付職工薪酬”核算內容的明確，應付福利費僅僅是其內容之一。根據(jù)新《企業(yè)財務通則》的要求，福利費不再按照工資總額的14%計提，采取據(jù)實列支方式。因此，本人建議房地產開發(fā)企業(yè)應該在“應付職工薪酬”的明細科目“應付福利費”下設置以下明細項目：

1）職工醫(yī)療費（指尚未參加職工醫(yī)療保險的企業(yè)）

2）醫(yī)護人員職工薪酬

3）醫(yī)務經費

4）職工因公負傷赴外地就醫(yī)費

5）職工困難補助

6）職工浴室、理發(fā)室、幼兒園、托兒所人員的職工薪酬

7）獨生子女費

8）計劃生育獎勵

9）節(jié)日禮金

10）住院慰問費

11）以及按照國家規(guī)定開支的其他職工福利支出

上述對房地產開發(fā)企業(yè)費用核算明細項目設立的探討，僅僅是供同仁們參考而也。我選擇這個題目的主要意圖，其實不在于明細項目設立本身，而是希望各個房地產開發(fā)企業(yè)要建立健全企業(yè)的財務管理制度、會計核算辦法、費用管理辦法，并按照規(guī)定報送主管稅務機關，以減輕和化解部分涉稅風險。這是由于：

1、新《企業(yè)所得稅法》第四十九條明確：“企業(yè)所得稅的征收管理除本法規(guī)定外，依照《中華人民共和國稅收征收管理法》的規(guī)定執(zhí)行?！?/p>

2、《中華人民共和國稅收征收管理法實施細則》第二十四條明確：“從事生產、經營的納稅人應當自領取稅務登記證件之日起15日內，將其財務、會計制度或者財務、會計處理辦法報送主管稅務機關備案?！?/p>

3、新《企業(yè)財務通則》第十三條明確：“經營者的財務管理職責主要包括：

（一）擬訂企業(yè)內部財務管理制度、財務戰(zhàn)略、財務規(guī)劃，編制財務預算?！?/p>

4、“財會〔2006〕18號”文中關于會計科目的說明中明確規(guī)定：“企業(yè)在不違反會計準則中確認、計量和報告規(guī)定的前提下，可以根據(jù)本單位的實際情況自行增設、分拆、合并會計科目。企業(yè)不存在的交易或者事項，可不設置相關會計科目。對于明細科目，企業(yè)可以比照本附錄中的規(guī)定自行設置?！?/p>

第五篇：新準則下房地產開發(fā)產品完工前后的處理

新準則下房地產開發(fā)產品完工前后的處理

通常情況下，房地產開發(fā)企業(yè)的銷售行為在開發(fā)產品完工前即已開始，完工后還會繼續(xù)下去，直至開發(fā)產品售出完畢。開發(fā)產品完工前不結轉銷售成本，完工后根據(jù)配比原則對應結轉已售部分的開發(fā)成本。所以，房地產企業(yè)的損益表在項目完工前不能體現(xiàn)開發(fā)產品的經營成果。

在稅務處理上，鑒于房地產行業(yè)的特殊性，國家稅務總局下發(fā)的《房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)[2009]31號）第六條規(guī)定，企業(yè)通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現(xiàn)。這說明房地產企業(yè)所得稅收入的確認并沒有完工與否的條件，與會計核算相關規(guī)定截然不同。與之相對應，企業(yè)所得稅計稅成本的處理與會計核算成本也有本質的區(qū)別。本文試對開發(fā)產品完工前后成本的處理方式進行分析。

開發(fā)產品完工前成本的確認

開發(fā)產品完工前發(fā)生的成本費用通過“開發(fā)成本”科目反映，“開發(fā)成本”項目與國稅發(fā)[2009]31號文件計稅成本支出的內容相同，包括如下內容：

一、土地征用費及拆遷補償費。

指為取得土地開發(fā)使用權（或開發(fā)權）而發(fā)生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農作物補償費、危房補償費等。

二、前期工程費。

指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質勘察、測繪、規(guī)劃、設計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。

三、建筑安裝工程費。

指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用，主要包括開發(fā)項目建筑工程費和開發(fā)項目安裝工程費等。

四、基礎設施建設費。

指開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎設施支出，主要包括開發(fā)項目內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。

五、公共配套設施費。

指開發(fā)項目內發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產權屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設施支出。

六、開發(fā)間接費。

指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出，主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等。

會計處理上，對于開發(fā)產品完工前的預售收入不進行損益結轉，“開發(fā)成本”科目累計借方發(fā)生額或期末余額反映了開發(fā)產品項目成本費用的實際投入。

稅務處理上，國稅發(fā)[2009]31號文件第九條規(guī)定，企業(yè)銷售未完工開發(fā)產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季度（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。這說明稅法上要確認未完工開發(fā)產品銷售收入，但不直接計算對應的計稅成本，而是間接地以計稅毛利率來確定銷售毛利額。

開發(fā)產品完工后成本的確認

開發(fā)產品完工后交付使用，會計上要確認收入，“開發(fā)成本”歸集的成本費用相應按照已售建筑面積占可售建筑面積的比例結轉銷售成本。

會計處理上，無論資產負債表日還是財務報告報出日，成本項目反映的成本費用不一定能夠全部取得結算發(fā)票，為了確保會計損益真實、準確，也包含了為準確核算單位建筑面積開發(fā)成本預提的成本費用。所以，開發(fā)產品完工后，按照已售建筑面積和單位成本結轉的銷售成本，從會計報表上能夠反映開發(fā)項目的實際經營情況。

稅務處理上，國稅發(fā)[2009]31號文件第九條規(guī)定，開發(fā)產品完工后，企業(yè)應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。第三十五條規(guī)定，開發(fā)產品完工以后，企業(yè)可在完工企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日，不得滯后。

上述稅法規(guī)定的內容可概括如下：

1.開發(fā)產品當完工必須結算計稅成本。

2.根據(jù)結算的計稅成本，對以前銷售收入實際毛利額與預計毛利額差額調整計入當應納稅所得額。

3.計稅成本核算終止日，即完工企業(yè)所得稅匯算清繳前。

由此產生的會計成本與計稅成本差異表現(xiàn)在：

1.會計成本與交付入住的建筑面積和確認的收入相配比，計稅成本只考慮實際毛利額，不考慮實際結轉成本。

2.會計成本年終結算止于資產負債表日，計稅成本可以次年5月31日前任一時點為核算終止日。

3.會計成本對未入賬的成本費用均可以預提；計稅成本則規(guī)定，預提成本費用不超過國稅發(fā)〔2009〕31號文件第三十二條規(guī)定的范圍和標準。

4.12月31日～5月31日之間取得合法憑據(jù)，會計作為次發(fā)生的成本費用或沖減預提成本，稅法則可以計入當計稅成本。

【例】A房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)的某樓盤已于2008年9月完工并全部交付入住，出包工程合同總金額為8000萬元，2008年12月31日前已取得的發(fā)票金額為5000萬元。2009年4月取得的發(fā)票金額為1000萬元，A公司12月31日按照合同造價預提了3000萬元。年終結轉后開發(fā)成本無余額。

計稅成本核算以2009年5月1日為終止日，企業(yè)的計稅成本包括：

（1）.2008年12月31日前已取得的發(fā)票5000萬元；

（2）.2009年4月取得的發(fā)票1000萬元；

（3）.不超過合同總額10%的預提成本800萬元；

企業(yè)的銷售成本當為8000萬元，企業(yè)的計稅成本當為6800萬元，差額為1200萬元。

開發(fā)產品完工條件的確認

開發(fā)產品完工是結算計稅成本的前提，國稅發(fā)[2009]31號文件規(guī)定，除土地開發(fā)之外，開發(fā)產品符合下列條件之一的，應視為已經完工：

1.開發(fā)產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案；

2.開發(fā)產品已開始投入使用；

3.開發(fā)產品已取得了初始產權證明。

另外，國家稅務總局《關于房地產企業(yè)開發(fā)產品完工標準稅務確認條件的批復》（國稅函[2009]342號）明確，房地產開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的產品無論工程質量是否通過驗收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會計決算手續(xù)，當其開發(fā)產品開始投入使用時均應視為已經完工。開發(fā)產品開始投入使用是指房地產開發(fā)企業(yè)開始辦理開發(fā)產品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）或已開始實際投入使用。開發(fā)產品如果沒有竣工驗收即提前辦理入住手續(xù)，這種情況必須結算計稅成本，如果計稅成本資料不全、結算滯后，結算的當計稅成本就會小于實際成本，從而對當企業(yè)所得稅產生重大影響。