第一篇：房地產(chǎn)開發(fā)中的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理

房地產(chǎn)開發(fā)中的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理

一、規(guī)劃設(shè)計(jì)管理在房地產(chǎn)開發(fā)中的作用和意義

隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的日趨成熟，越來(lái)越多的房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)意識(shí)到規(guī)劃設(shè)計(jì)的重要性。規(guī)劃設(shè)計(jì)的品質(zhì)直接決定房產(chǎn)品的品質(zhì)，然而事實(shí)上，對(duì)于大多數(shù)半路出家的開發(fā)商而言，其規(guī)劃設(shè)計(jì)管理的能力，要比其在工程管理和營(yíng)銷管理上的專業(yè)能力薄弱得多。在我看來(lái)，這種能力的欠缺與薄弱，很大程度是因?yàn)樵谝?guī)劃設(shè)計(jì)理念上模糊的認(rèn)知和偏頗的定位。這一點(diǎn)突出的表現(xiàn)在一對(duì)引人注目的矛盾上，一方面是口頭上對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)重要性的眾口一詞，另一方面是現(xiàn)實(shí)中對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)單位角色定位的嚴(yán)重分歧——要么將規(guī)劃設(shè)計(jì)單位視為施工隊(duì)進(jìn)行管理，要么把設(shè)計(jì)大師們奉為神靈，而前一種更為普遍。不解決這種理念上的矛盾和困惑，就無(wú)法擺正規(guī)劃設(shè)計(jì)管理的地位以及其內(nèi)容和形式。

（一）規(guī)劃設(shè)計(jì)是開發(fā)商的產(chǎn)品，而不是建筑師的作品

在房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)踐中，常?？梢耘龅健耙粋€(gè)好的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，為營(yíng)銷預(yù)設(shè)了賣點(diǎn)和賣相”、“一個(gè)設(shè)計(jì)方案害死一個(gè)項(xiàng)目”的情況。為什么會(huì)出現(xiàn)后一種情況呢？究其原因，大體有兩種，一種是設(shè)計(jì)公司自己沒有專業(yè)能力，做出低下水平的作品；另一種是開發(fā)商自以為是，聽不進(jìn)專業(yè)意見，最后的結(jié)局是項(xiàng)目失敗，建筑師承擔(dān)罪名。

在我看來(lái)，規(guī)劃設(shè)計(jì)是開發(fā)商的產(chǎn)品，責(zé)任也應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)，開發(fā)商是毫無(wú)疑義的核心，建筑師只是開發(fā)商統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下的一個(gè)重要角色。很多人認(rèn)為，好的規(guī)劃設(shè)計(jì)能夠增加產(chǎn)品附加值和地產(chǎn)利潤(rùn)空間。但我認(rèn)為產(chǎn)品的設(shè)計(jì)本身并不會(huì)帶來(lái)附加價(jià)值。中國(guó)地產(chǎn)業(yè)最大的危險(xiǎn)除過(guò)度營(yíng)銷外，就是過(guò)度設(shè)計(jì)。因?yàn)闋I(yíng)銷或設(shè)計(jì)都不是客戶價(jià)值的載體，客戶只對(duì)他所能獲取的價(jià)值買單，客戶不會(huì)長(zhǎng)期為建筑師的理想買單。

正如中海地產(chǎn)總建筑師羅亮曾經(jīng)說(shuō)過(guò)，“中國(guó)有太多建筑師想把自己的設(shè)計(jì)做成作品，而不是適應(yīng)于住戶居住的需求，風(fēng)險(xiǎn)非常大。這樣說(shuō)，并不是反對(duì)建筑師的創(chuàng)作，而是說(shuō)這種傾向需要引起關(guān)注。建筑師只需要在地產(chǎn)公司呆上三個(gè)月，就會(huì)明顯改變他原來(lái)的想法。客戶不是建筑師，他可以去感知或認(rèn)同，但沒

有義務(wù)去讀懂建筑師的語(yǔ)言?！睂?duì)開發(fā)商而言，住宅設(shè)計(jì)不需要大師，只需要建筑師，建筑師不做作品，只做產(chǎn)品。作品與產(chǎn)品如同時(shí)裝與成衣的關(guān)系，設(shè)計(jì)師要轉(zhuǎn)變的觀念就是，你做的不是時(shí)裝，是成衣，地產(chǎn)公司的建筑師要做的是優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品而不是有爭(zhēng)議的作品。這會(huì)給一些沒有市場(chǎng)意識(shí)的建筑師一個(gè)打擊，特別是剛從學(xué)院出來(lái)有著許多理想的設(shè)計(jì)師。歷史上有文化價(jià)值的東西很少是為市場(chǎng)考慮的商品。因此，開發(fā)商需要?jiǎng)?chuàng)造的是一種不失文化水準(zhǔn)的商品。住宅產(chǎn)品中要融入文化，是為了照顧人們的文化需求，而不是照顧建筑師的文化追求。

（二）規(guī)劃設(shè)計(jì)必須以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向，以人為本，構(gòu)建項(xiàng)目的核心價(jià)值體系

在規(guī)劃設(shè)計(jì)中滿足市場(chǎng)需求，簡(jiǎn)而言之就是四個(gè)字：以人為本。樓盤的規(guī)劃設(shè)計(jì)必須是先進(jìn)的、合理的，必須是以人為本的、深入細(xì)致的。在功能性滿足的條件下面，它的文化、它的藝術(shù)，都有它鮮明的特點(diǎn)。規(guī)劃設(shè)計(jì)的所有營(yíng)造都是圍繞著人的活動(dòng)——看得見的身體活動(dòng)和看不見的內(nèi)心活動(dòng)——圍繞著這些活動(dòng)組織、適應(yīng)、優(yōu)化、引導(dǎo)來(lái)展開，這是規(guī)劃的一個(gè)基本內(nèi)涵和本質(zhì)。

如果我們從房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開發(fā)的戰(zhàn)略角度出發(fā)，規(guī)劃設(shè)計(jì)并不是單純的方案和圖紙?jiān)O(shè)計(jì)，而是為特定的目標(biāo)市場(chǎng)設(shè)計(jì)出一個(gè)可盈利的住宅產(chǎn)品和營(yíng)銷戰(zhàn)略。這種核心意義上的“設(shè)計(jì)”包含三個(gè)要素：第一是識(shí)別出樓盤提供給購(gòu)房者的關(guān)鍵利益點(diǎn)，第二是相對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)樓盤為這些利益定位，第三為實(shí)現(xiàn)這些關(guān)鍵利益設(shè)計(jì)開發(fā)有針對(duì)性的產(chǎn)品和營(yíng)銷方式，在功能和形式統(tǒng)一的基礎(chǔ)上創(chuàng)造亮點(diǎn)和賣點(diǎn)，使土地、土地所處環(huán)境以及準(zhǔn)備建造的建筑物有更大的價(jià)值，提高房屋的性能價(jià)格比。所有的樓盤關(guān)鍵利益構(gòu)成了項(xiàng)目的核心價(jià)值體系，構(gòu)建這一核心價(jià)值體系正是規(guī)劃設(shè)計(jì)管理的核心任務(wù)。

二、國(guó)內(nèi)房企規(guī)劃設(shè)計(jì)管理的特點(diǎn)與啟示

本文選擇了三家規(guī)劃設(shè)計(jì)管理上頗具特色的房地產(chǎn)公司，以他們?yōu)榉侗狙芯窟m合中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理體制，可以給我們很多的啟示。

（一）中海地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理

中海地產(chǎn)是中國(guó)海外集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的品牌統(tǒng)稱，該品牌誕生成長(zhǎng)于香港，輻射到澳門，發(fā)揚(yáng)光大于中國(guó)內(nèi)地。2005年，中海地產(chǎn)獲得“中國(guó)房地產(chǎn)上市公司綜合實(shí)力10強(qiáng)”第二名。

中海在設(shè)計(jì)的架構(gòu)探索方面走得最早，管理體系也最為成熟。中海的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理體系有四個(gè)主要特點(diǎn)：一是規(guī)劃設(shè)計(jì)要體現(xiàn)強(qiáng)烈的市場(chǎng)意識(shí)，通過(guò)產(chǎn)品的概念策劃，將市場(chǎng)、產(chǎn)品、銷售結(jié)合起來(lái)，形成三位一體的大策劃體系；二是建立項(xiàng)目、集團(tuán)公司兩級(jí)評(píng)審決策制度，使中海能夠集中各級(jí)、各方面、各專業(yè)的意見，吸收全國(guó)各地的經(jīng)驗(yàn)，避免了產(chǎn)品出現(xiàn)重大失誤的風(fēng)險(xiǎn)；三是中海形成了較強(qiáng)的社會(huì)資源整合能力，建立了優(yōu)秀設(shè)計(jì)師考察入網(wǎng)制度和設(shè)計(jì)各階段中期交流評(píng)審制度，積累了豐富的進(jìn)度質(zhì)量控制經(jīng)驗(yàn)，同一個(gè)設(shè)計(jì)師為中海或其他開發(fā)商做設(shè)計(jì)，往往是中海的結(jié)果更快更好；四是強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目建筑師管理模式，提倡“既分專業(yè)，又分項(xiàng)目，項(xiàng)目推動(dòng)，專業(yè)匯合”的矩陣式管理，設(shè)計(jì)管理的執(zhí)行能力更強(qiáng)大。

在設(shè)計(jì)中提出概念策劃成為中海的特色，并且至今許多企業(yè)未能窺透其中奧秘。就像中海的總建筑師羅亮所說(shuō)：如何將設(shè)計(jì)、策劃、營(yíng)銷融為一體，只有中海能夠做到，對(duì)于概念策劃，中海甚至總結(jié)出了一整套的教程，只是，它在學(xué)院里的課程表上無(wú)法見到。中海的產(chǎn)品策劃獨(dú)具特色，設(shè)計(jì)與市場(chǎng)、營(yíng)銷一起構(gòu)成了“三位一體”的策劃系統(tǒng)。因此在管理上，中海將營(yíng)銷策劃中心與規(guī)劃設(shè)計(jì)中心結(jié)合起來(lái)，而中海的總建筑師則要兼顧到營(yíng)銷策劃與規(guī)劃設(shè)計(jì)管理。

許多房地產(chǎn)公司往往是先做定位、再做設(shè)計(jì)、再做營(yíng)銷，這種操作很難實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)與推廣理念的形神合一。中海地產(chǎn)除具備獨(dú)特的管理體系外，還擁有自己的設(shè)計(jì)單位---華藝設(shè)計(jì)顧問有限公司。此外每個(gè)地區(qū)都有一個(gè)設(shè)計(jì)部，集團(tuán)有規(guī)劃設(shè)計(jì)管理中心，僅建筑師加起來(lái)就有100多人，其中許多還是博士或教授出身。

中海的設(shè)計(jì)工作除了對(duì)建筑、景觀、園林、室內(nèi)等設(shè)計(jì)單位進(jìn)行整合管理外，還包括產(chǎn)品的策劃和自主開發(fā)。如中海一直在做標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)，即住宅的標(biāo)準(zhǔn)化模塊設(shè)計(jì)，通過(guò)模塊配置與組合，一方面保證基準(zhǔn)質(zhì)量，另一方面又試圖最大限度滿足住宅追求個(gè)性的需要，從而實(shí)現(xiàn)中?！白龈鳈n次的精品”的產(chǎn)品理念。

（二）萬(wàn)科地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理

作為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)軍企業(yè)，萬(wàn)科很早就開始了規(guī)劃設(shè)計(jì)管理的探索。1994年11月，萬(wàn)科設(shè)立了一個(gè)與設(shè)計(jì)單位密切溝通的平臺(tái)---萬(wàn)創(chuàng)建筑設(shè)計(jì)顧問有限公司，開始從規(guī)劃設(shè)計(jì)方面提煉更高的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力。1998年，萬(wàn)科組建了設(shè)計(jì)工程部，下屬的建筑研究中心也成立了。這時(shí)萬(wàn)科的注意力，開始集中于消費(fèi)者的細(xì)節(jié)需求以及住宅產(chǎn)品本身。隨著萬(wàn)科的進(jìn)一步專業(yè)化，2001年設(shè)計(jì)工程部被分成了規(guī)劃設(shè)計(jì)部和工程管理部。規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)一步獨(dú)立出來(lái)，成為集團(tuán)的專業(yè)系統(tǒng)。規(guī)劃設(shè)計(jì)部的獨(dú)立對(duì)于萬(wàn)科最大的變化，是促使這個(gè)部門出現(xiàn)了許多對(duì)于建筑師而言陌生的專業(yè)：相繼成立了六個(gè)中心，這六個(gè)中心都非常地產(chǎn)化，不是設(shè)計(jì)院能夠替代的。一個(gè)叫項(xiàng)目管理中心，即項(xiàng)目全過(guò)程的跟蹤。一個(gè)是新產(chǎn)品研發(fā)中心，解決地產(chǎn)與客戶、專業(yè)建筑師樓的關(guān)系，其重點(diǎn)不在設(shè)計(jì)，而是針對(duì)客戶需求重構(gòu)一個(gè)以客戶為中心的產(chǎn)品體系。第三個(gè)是技術(shù)研究中心，即新材料、新技術(shù)、節(jié)能等在住宅中的應(yīng)用。第四個(gè)部門是標(biāo)準(zhǔn)化中心，目的在于為住宅建立一個(gè)可以不斷提升的標(biāo)準(zhǔn)和底限。第五個(gè)是產(chǎn)業(yè)化中心。第六個(gè)是理論及推廣中心，如通過(guò)對(duì)萬(wàn)科所開發(fā)的住區(qū)去研究發(fā)展中所面臨的問題。

2001年，萬(wàn)科開始啟動(dòng)“合金計(jì)劃”，提出“要做沒有質(zhì)量問題的房子”的目標(biāo)。2002年3月起，《項(xiàng)目設(shè)計(jì)流程》、《項(xiàng)目設(shè)計(jì)成果標(biāo)準(zhǔn)》等一系列設(shè)計(jì)規(guī)范文件陸續(xù)出臺(tái)，為建造優(yōu)質(zhì)住宅產(chǎn)品打下了基礎(chǔ)。目前，涵蓋住宅的合理功能、性能、可持續(xù)發(fā)展等方面的《萬(wàn)科住宅標(biāo)準(zhǔn)》已出臺(tái)，與《室外工程、環(huán)境工程標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)體系》、《規(guī)劃設(shè)計(jì)、配套系統(tǒng)、物業(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)體系》一起，構(gòu)成萬(wàn)科設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化體系。在制定產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化操作范本的同時(shí)，萬(wàn)科還針對(duì)全國(guó)性房地產(chǎn)開發(fā)所存在的地域差別性，提倡“與環(huán)境共生”，根據(jù)樓盤所處的城市、環(huán)境、市場(chǎng)細(xì)分，在戶型設(shè)計(jì)、建材使用、采暖技術(shù)、社區(qū)配套等細(xì)節(jié)上加以變化。

（三）綠城房產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理

綠城房產(chǎn)是浙江省最大的房地產(chǎn)企業(yè)，也是長(zhǎng)三角地區(qū)一直排名前十強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)。在規(guī)劃設(shè)計(jì)管理方面雖然略遜于中海和萬(wàn)科，但也有其非常鮮明的特點(diǎn)。綠城成立了規(guī)劃設(shè)計(jì)部，主要發(fā)揮技術(shù)整合功能，整合集團(tuán)內(nèi)外部資源提高

產(chǎn)品品質(zhì)。規(guī)劃設(shè)計(jì)部在工作中要扮演一個(gè)評(píng)審、判定的角色，項(xiàng)目公司則進(jìn)行深入和拓展，承擔(dān)設(shè)計(jì)管理的主要角色。

綠城定期在項(xiàng)目公司之間開展學(xué)術(shù)經(jīng)驗(yàn)交流活動(dòng)，總結(jié)交流設(shè)計(jì)管理等方面的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。綠城成立了規(guī)劃、建筑、景觀、戶型、精裝修五個(gè)專家小組，頒布實(shí)施了《綠城集團(tuán)設(shè)計(jì)管理工作規(guī)程》，確保產(chǎn)品品質(zhì)在規(guī)劃設(shè)計(jì)上的領(lǐng)先和優(yōu)秀。近兩年，綠城逐漸加強(qiáng)了在創(chuàng)新方面的研究工作，在一些有條件的項(xiàng)目公司進(jìn)行相關(guān)專題的研究工作，例如以桃花源公司規(guī)劃設(shè)計(jì)部為主體，進(jìn)行別墅相關(guān)課題的專項(xiàng)研究，以中山公司精裝修管理部為主體，進(jìn)行精裝修相關(guān)專題的研究工作等。

綠城規(guī)劃設(shè)計(jì)管理的一個(gè)顯著特點(diǎn)是建立了項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理負(fù)責(zé)人聯(lián)席會(huì)議制度。綠城目前已明確了25個(gè)項(xiàng)目公司和2個(gè)工程項(xiàng)目部的共計(jì)27個(gè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理負(fù)責(zé)人，大多數(shù)都是有豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的工程系統(tǒng)骨干。通過(guò)設(shè)計(jì)管理負(fù)責(zé)人聯(lián)席會(huì)議制度，加強(qiáng)項(xiàng)目公司相關(guān)專業(yè)人員的橫向溝通和交流，使設(shè)計(jì)管理經(jīng)驗(yàn)得到共享。通過(guò)這一制度，明確集團(tuán)公司和項(xiàng)目公司的接口關(guān)系，加強(qiáng)垂直對(duì)接管理。今后這支隊(duì)伍要逐漸向?qū)I(yè)對(duì)口方向完善和發(fā)展。

三、房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)管理的流程：

（一）并聯(lián)化設(shè)計(jì)

規(guī)劃設(shè)計(jì)過(guò)程不是一個(gè)單向的設(shè)計(jì)工作的推進(jìn)，而是一個(gè)“齊頭并進(jìn)”的設(shè)計(jì)，是一個(gè)立體化的、完整的設(shè)計(jì)概念。在這個(gè)階段中，開發(fā)商要適時(shí)的、盡可能提前的將各種設(shè)計(jì)內(nèi)容整合，以期達(dá)到一個(gè)理想的狀態(tài)。比如，項(xiàng)目在總平階段就已經(jīng)在考慮景觀了。設(shè)計(jì)師會(huì)注意到景觀的室外效果和建筑的室內(nèi)效果的銜接———一個(gè)明亮的大堂，它50米內(nèi)的對(duì)景應(yīng)該是什么？它不應(yīng)該是一堵墻，也不應(yīng)該是沒有任何景觀價(jià)值的一些單調(diào)的東西，否則，這個(gè)通透明亮的大堂在那里就完全不符合情理。我們?cè)谝酝脑O(shè)計(jì)中，規(guī)劃、建筑、景觀設(shè)計(jì)會(huì)脫節(jié)，一脫節(jié)就出現(xiàn)許多情況。所以在做總平的時(shí)候就要考慮到最后做完的效果，既要考慮規(guī)劃，又要考慮建筑，又要考慮景觀。就像我曾經(jīng)經(jīng)歷過(guò)的一個(gè)對(duì)四星級(jí)酒店的評(píng)審，做室內(nèi)設(shè)計(jì)的時(shí)候，設(shè)計(jì)師看了平面后，提出了不同看法，建議對(duì)平面作重新調(diào)整，這意味著立面也要隨之改變。

（二）設(shè)計(jì)流程的規(guī)范化標(biāo)準(zhǔn)化

根據(jù)并聯(lián)化設(shè)計(jì)的原則，設(shè)計(jì)流程發(fā)生了比較大的變化。以前往往是業(yè)主拿到一塊地，就去請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)，做完設(shè)計(jì)以后，再去請(qǐng)銷售策劃專家做推廣，最后等主體下來(lái)，才開始做景觀?？偟膩?lái)說(shuō)是一個(gè)從業(yè)主———設(shè)計(jì)———策劃———景觀的單線串聯(lián)方式。而現(xiàn)在，在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、甚至在方案階段，就應(yīng)該開始規(guī)劃、建筑、策劃、景觀、室內(nèi)等各項(xiàng)設(shè)計(jì)，“齊頭并進(jìn)”。設(shè)計(jì)流程的變化對(duì)開發(fā)商的統(tǒng)籌、整合、集成能力提出了非常高的要求。

一個(gè)成熟的房產(chǎn)開發(fā)公司，應(yīng)該在項(xiàng)目的前期、項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)階段具備整合各種資源、獲得比較理想的規(guī)劃設(shè)計(jì)成果的能力。為了達(dá)到一個(gè)理想的規(guī)劃設(shè)計(jì)成果，我們需要一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的程序，在這個(gè)程序里邊需要一些標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容，這些內(nèi)容要有專家去把關(guān)。也就是說(shuō)，經(jīng)過(guò)專家把關(guān)和確認(rèn)，表明這個(gè)項(xiàng)目可行性是沒有問題的，項(xiàng)目的規(guī)劃在全國(guó)或當(dāng)?shù)厥且涣魉降?，建筑是先進(jìn)的，材料也是合適的，工程實(shí)施是可行的??假設(shè)一個(gè)項(xiàng)目有幾十個(gè)這樣的專家來(lái)確認(rèn)簽字，那么，這個(gè)項(xiàng)目最后一定會(huì)具有一個(gè)非常好的環(huán)境景觀、非常好的居住條件和非常高的附加值。

尤其需要指出的是，在目前職能部門力量都比較弱的現(xiàn)狀下，特別要靠各項(xiàng)目專業(yè)人員的共同協(xié)助，一起來(lái)建立一套規(guī)劃設(shè)計(jì)的理想程序，以尋求規(guī)劃設(shè)計(jì)階段房產(chǎn)品的品質(zhì)控制。形象的說(shuō)，一個(gè)開發(fā)的設(shè)想，在經(jīng)過(guò)這個(gè)“理想程序”的運(yùn)作以后，就能產(chǎn)生一套盡善盡美的圖紙。

第二篇：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)管理

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)管理

房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理直接關(guān)系著房地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗，由于設(shè)計(jì)管理的疏忽會(huì)導(dǎo)致建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)度緩慢、工程停滯、成本盲目增加甚至產(chǎn)品質(zhì)量嚴(yán)重受損。當(dāng)這些事發(fā)生時(shí)開發(fā)商往往把責(zé)任全部推到設(shè)計(jì)公司的頭上，認(rèn)為設(shè)計(jì)公司配合不積極，方案總不能達(dá)到甲方滿意，施工圖設(shè)計(jì)不負(fù)責(zé)任，二次設(shè)計(jì)多，造成設(shè)計(jì)變更、工程洽商頻繁出現(xiàn)增加無(wú)法控制的成本漏洞。其實(shí)房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)工作的混亂責(zé)任完全在開發(fā)商自身的管理。房地產(chǎn)開發(fā)商要集成社會(huì)各種資源才能完成一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，這其中包括市場(chǎng)研發(fā)、地質(zhì)勘察、規(guī)劃設(shè)計(jì)、成本測(cè)算、建筑工程總包及工程專項(xiàng)分包、園林市政工程施工、營(yíng)銷策劃、融資管理等，這些人或公司都是房地產(chǎn)項(xiàng)目的參與者，但這其中有很少一部分是開發(fā)商自己項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)成員，大多工作都是通過(guò)承包和采購(gòu)的形式完成的，而設(shè)計(jì)工作是貫穿項(xiàng)目始終的，對(duì)設(shè)計(jì)公司合理準(zhǔn)確的采購(gòu)，對(duì)設(shè)計(jì)工作進(jìn)行精確規(guī)劃、嚴(yán)格管理對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的順利進(jìn)行至關(guān)重要。

每一個(gè)項(xiàng)目都是要分階段來(lái)完成的，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)該分成幾個(gè)階段呢？每個(gè)階段的內(nèi)容是什么？設(shè)計(jì)工作在每個(gè)階段的任務(wù)是什么？

對(duì)于不同的項(xiàng)目、不同的公司管理風(fēng)格項(xiàng)目階段的劃分可能會(huì)有所不同，用項(xiàng)目管理理論結(jié)合中國(guó)房地產(chǎn)建設(shè)的實(shí)際出發(fā)，同時(shí)結(jié)合中國(guó)規(guī)劃設(shè)計(jì)市場(chǎng)的特點(diǎn)，項(xiàng)目可以分成以下幾個(gè)階段：

啟動(dòng)階段——設(shè)計(jì)階段——工程計(jì)劃階段——工程施工階段——控制階段——收尾階段

以上階段是項(xiàng)目被批準(zhǔn)開展后的項(xiàng)目生命周期，之前的項(xiàng)目選擇、項(xiàng)目分析過(guò)程即可行性研究報(bào)告和項(xiàng)目建議書不包括其中。

很多住宅或商業(yè)項(xiàng)目在其項(xiàng)目周期還未結(jié)束時(shí)就已經(jīng)開始其產(chǎn)品生命周期的銷售階段，PMI的項(xiàng)目管理知識(shí)體系PMBOK沒有類似的論述，在隨后的論述中我們簡(jiǎn)單的分析一下此階段在房地產(chǎn)項(xiàng)目周期中所處的位置。

1.啟動(dòng)階段。設(shè)計(jì)工作在項(xiàng)目全過(guò)程中起著不同的作用，但都必須是滿足項(xiàng)目的總體規(guī)劃和要求來(lái)開展的。啟動(dòng)階段首先明確項(xiàng)目批準(zhǔn)的原因，市場(chǎng)需求、營(yíng)運(yùn)需求、客戶要求、法律要求、戰(zhàn)略需要等都有可能是項(xiàng)目開展的依據(jù)。作為一個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目，啟動(dòng)階段更多的是明確項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品范圍，很多房地產(chǎn)組織結(jié)構(gòu)都是典型的項(xiàng)目式結(jié)構(gòu)，劃分成幾個(gè)職能部門，啟動(dòng)階段明確各項(xiàng)目參與人員的權(quán)責(zé)至關(guān)重要，包括總裁、總經(jīng)理、部門經(jīng)理、職員的權(quán)責(zé)。規(guī)劃設(shè)計(jì)部門要明確項(xiàng)目產(chǎn)品范圍，漸進(jìn)明細(xì)產(chǎn)品的總體定位。拿住宅項(xiàng)目為例，住宅社區(qū)—?jiǎng)e墅住宅社區(qū)—地上二層底下一層節(jié)能別墅住宅社區(qū)，通過(guò)每次對(duì)項(xiàng)目的定義加深，明確項(xiàng)目的產(chǎn)品范圍，就是我們常說(shuō)的概念設(shè)計(jì)，同時(shí)制定產(chǎn)品范圍說(shuō)明書，和項(xiàng)目章程一起作為項(xiàng)目開展的原始依據(jù)。

2.設(shè)計(jì)階段。這個(gè)階段又分為設(shè)計(jì)采購(gòu)和產(chǎn)品設(shè)計(jì)兩個(gè)階段。

1)設(shè)計(jì)采購(gòu)時(shí)選擇合適的設(shè)計(jì)公司通過(guò)合同的形式承包項(xiàng)目的產(chǎn)品設(shè)計(jì)工作。設(shè)計(jì)采購(gòu)可以用兩種方式進(jìn)行，直接指定設(shè)計(jì)公司和招投標(biāo)選擇設(shè)計(jì)公司。直接指定公司長(zhǎng)期合作的戰(zhàn)略伙伴或指定知名設(shè)計(jì)公司、設(shè)計(jì)師，這可以根據(jù)以往項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)、專家判斷、產(chǎn)品類型等綜合因素決定是否直接與指定的設(shè)計(jì)公司建立合同關(guān)系。方案招投標(biāo)可以分內(nèi)部招標(biāo)和公開招標(biāo)，現(xiàn)很多公司都采用此方式就不再贅述。

2)產(chǎn)品設(shè)計(jì)是在概念設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上深化建筑設(shè)計(jì)，這包括方案設(shè)計(jì)和初步設(shè)計(jì)。方案設(shè)計(jì)的主要內(nèi)容是：總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、景觀綠化設(shè)計(jì)方案、建筑單體設(shè)計(jì)方案。作為

一個(gè)完整的房地產(chǎn)項(xiàng)目，這三項(xiàng)內(nèi)容是緊密銜接相互制約的，必須在方案階段同時(shí)考慮同時(shí)深化。初步設(shè)計(jì)階段包括內(nèi)容：規(guī)劃報(bào)審總圖、市政設(shè)計(jì)方案、景觀綠化初步設(shè)計(jì)、建筑單體初步設(shè)計(jì)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案通過(guò)要經(jīng)過(guò)兩道門檻。

u首先是項(xiàng)目投資人或發(fā)起人的認(rèn)可，我們暫且把項(xiàng)目投資人或發(fā)起人稱為老板，讓老板用最快最簡(jiǎn)單的方法理解產(chǎn)品是非常重要的，有很多項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理人員抱怨樓都蓋起來(lái)了老板又要改立面，其實(shí)這不是老板的錯(cuò)，是我們規(guī)劃設(shè)計(jì)管理人員沒有建立有效的溝通方式，讓老板沒有理解設(shè)計(jì)方案的真實(shí)信息或過(guò)濾掉了部分信息，要順利通過(guò)這個(gè)門檻，就要建立有效的溝通系統(tǒng)，不只是規(guī)劃設(shè)計(jì)而是整個(gè)項(xiàng)目的管理。

u其次是政府各職能部門的審核，這也是伴隨項(xiàng)目始終的重要工作。對(duì)國(guó)家及地方的法律法規(guī)進(jìn)行充分的了解，多吸取同類項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)作為本項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。

3.工程計(jì)劃階段。這是整個(gè)項(xiàng)目的關(guān)鍵階段，要制定工程施工總體計(jì)劃，其基礎(chǔ)就是施工圖。施工圖設(shè)計(jì)包括：市政道路施工圖、景觀園林施工圖、建筑單體施工圖。所有施工圖都應(yīng)該是詳細(xì)的涵蓋了所有項(xiàng)目范圍，而大部分的材料設(shè)備采購(gòu)也應(yīng)該在這個(gè)過(guò)程完成，并成為施工圖的內(nèi)容詳細(xì)表述，這其中也包括專項(xiàng)設(shè)計(jì)的采購(gòu)，例如高層建筑項(xiàng)目的幕墻設(shè)計(jì)、住宅項(xiàng)目的燃?xì)庠O(shè)計(jì)等。各專業(yè)施工圖設(shè)計(jì)越細(xì)致項(xiàng)目成本預(yù)算就越完整詳細(xì)，項(xiàng)目質(zhì)量、項(xiàng)目成本、項(xiàng)目進(jìn)度也能更有效的控制。對(duì)于大多數(shù)建設(shè)商業(yè)住宅的房地產(chǎn)項(xiàng)目，此時(shí)已開始產(chǎn)品的銷售策劃工作，這是設(shè)計(jì)部門必須提供準(zhǔn)確的詳細(xì)的設(shè)計(jì)信息，把設(shè)計(jì)語(yǔ)言翻譯成大眾語(yǔ)言進(jìn)行宣傳，吸引客戶同時(shí)讓客戶準(zhǔn)確理解還未建成的產(chǎn)品，避免虛假錯(cuò)空的信息傳遞給未來(lái)的客戶。

4.工程施工階段。按照項(xiàng)目總體計(jì)劃按部就班的進(jìn)行施工組織，這個(gè)階段的工作完全是通過(guò)向外承包完成的。設(shè)計(jì)管理主要參與的是以下控制階段的工作。

5.控制階段是和工程施工階段并行的，質(zhì)量、進(jìn)度、成本以項(xiàng)目總體計(jì)劃進(jìn)行實(shí)施和控制，而開發(fā)商一方主要控制的就是變更，設(shè)計(jì)管理要及時(shí)準(zhǔn)確地審核各種變更，提出準(zhǔn)確地通過(guò)或否定的意見，使變更的發(fā)生盡量不脫離總體計(jì)劃，同時(shí)還要提出對(duì)項(xiàng)目有利的變更申請(qǐng)，例如變更新技術(shù)可以提高工程進(jìn)度和質(zhì)量。

6.收尾階段。此階段往往被忽略。除了合同管理中要有很多合同進(jìn)行收尾，其中設(shè)計(jì)管理很重要的工作就是總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，這對(duì)一個(gè)公司持續(xù)發(fā)展有著重要的支持，一個(gè)項(xiàng)目的完整歷史紀(jì)錄會(huì)成為其他新項(xiàng)目的模版、風(fēng)險(xiǎn)庫(kù)、數(shù)據(jù)庫(kù)、專家?guī)臁?/p>

第三篇：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)管理思路

對(duì)開發(fā)商做好設(shè)計(jì)管理的一些認(rèn)識(shí)和做法

開發(fā)商對(duì)設(shè)計(jì)管理好壞直接關(guān)系著房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的的成敗。許多房地產(chǎn)開發(fā)公司以及具體開發(fā)項(xiàng)目，由于設(shè)計(jì)管理工作做得不到位，致建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)度緩慢、開發(fā)周期延長(zhǎng)、成本無(wú)節(jié)制地增加、產(chǎn)品質(zhì)量達(dá)不到要求、報(bào)建審圖通不過(guò)、招標(biāo)采購(gòu)延遲等。

初期我們可能會(huì)認(rèn)為是設(shè)計(jì)院配合不積極，方案達(dá)到甲方滿意，施工圖設(shè)計(jì)不負(fù)責(zé)任，二次設(shè)計(jì)多，設(shè)計(jì)漏項(xiàng)、錯(cuò)項(xiàng)造成設(shè)計(jì)變更、簽證增加。最終無(wú)法控制的項(xiàng)目既定的目標(biāo)成本，項(xiàng)目利潤(rùn)得不到保障。

廣浩地產(chǎn)跟許多開發(fā)商所走過(guò)的路都差不多，在若干年內(nèi)都沒有對(duì)設(shè)計(jì)管理引起太大的重視。對(duì)設(shè)計(jì)院過(guò)度依賴，自己設(shè)計(jì)管理人才的匱乏，造成項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程管理的蹣跚前行。

自2010年公司進(jìn)行組織創(chuàng)新和變革以來(lái)，在咨詢公司（康達(dá)信）協(xié)助下，按地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)價(jià)值鏈重新進(jìn)行了組織架構(gòu)的調(diào)整和設(shè)置，規(guī)范和明確了各環(huán)節(jié)和模塊的職能、職責(zé)。例如：設(shè)計(jì)管理部必須做好以下核心職能工作，1，設(shè)計(jì)前期管理（設(shè)計(jì)院的甄選、設(shè)計(jì)招標(biāo)合同的標(biāo)準(zhǔn)化、設(shè)計(jì)任務(wù)書的祥擬）；2，設(shè)計(jì)過(guò)程的管理（出圖計(jì)劃的制定、設(shè)計(jì)過(guò)程的督促、外部專家參與的方案成果的評(píng)審）；3，設(shè)計(jì)后期的管理（技術(shù)交底、施工現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)和設(shè)計(jì)變更的審核、驗(yàn)收）；4，項(xiàng)目的設(shè)計(jì)后評(píng)估，沉淀技術(shù)、標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)據(jù)、案例等。

雖然當(dāng)前我們?cè)谠O(shè)計(jì)管理上還有許多工作要做，像限額設(shè)計(jì)、設(shè)計(jì)部品標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃等等，但較之以前，設(shè)計(jì)管理有了長(zhǎng)足的進(jìn)步和改善。

對(duì)設(shè)計(jì)公司合理準(zhǔn)確的采購(gòu)，對(duì)設(shè)計(jì)過(guò)程進(jìn)行精確規(guī)劃、嚴(yán)格管理，設(shè)計(jì)成果的用心評(píng)審、充分的技術(shù)交底、詳細(xì)的設(shè)計(jì)后評(píng)估工作的推進(jìn)，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的順利進(jìn)行至關(guān)重要。以下是房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中設(shè)計(jì)管理工作在每個(gè)階段的基本的任務(wù)，必須做好：

1.項(xiàng)目啟動(dòng)階段。設(shè)計(jì)管理工作在項(xiàng)目全過(guò)程中起著不同的作用，但都必須是滿足項(xiàng)目的總體規(guī)劃和要求來(lái)開展的。啟動(dòng)階段首先明確項(xiàng)目批準(zhǔn)的原因，市場(chǎng)需求、營(yíng)運(yùn)需求、客戶要求、法律要求、戰(zhàn)略需要等都有可能是項(xiàng)目開展的依據(jù)。

設(shè)計(jì)部管理門要明確項(xiàng)目產(chǎn)品范圍，漸進(jìn)明細(xì)產(chǎn)品的總體定位。通過(guò)每次對(duì)項(xiàng)目的定義加深，明確項(xiàng)目的產(chǎn)品范圍，就是我們常說(shuō)的概念設(shè)計(jì)，同時(shí)制定產(chǎn)品范圍說(shuō)明書，和項(xiàng)目章程一起作為項(xiàng)目開展的原始依據(jù)。

2.設(shè)計(jì)過(guò)程管理階段。這個(gè)階段也可以分為設(shè)計(jì)采購(gòu)管理和產(chǎn)品設(shè)計(jì)管理兩個(gè)階段。

1)設(shè)計(jì)采購(gòu)管理：選擇合適的設(shè)計(jì)公司通過(guò)合同的形式承包項(xiàng)目的產(chǎn)品設(shè)計(jì)工作。設(shè)計(jì)采購(gòu)可以用兩種方式進(jìn)行，直接指定設(shè)計(jì)公司和招投標(biāo)選擇設(shè)計(jì)公司。直接指定公司長(zhǎng)期合作的戰(zhàn)略伙伴或指定知名設(shè)計(jì)公司、設(shè)計(jì)師，這可以根據(jù)以往項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)、專家判斷、產(chǎn)品類型等綜合因素決定是否直接與指定的設(shè)計(jì)公司建立合同關(guān)系。方案招投標(biāo)可以分內(nèi)部招標(biāo)

和公開招標(biāo)，現(xiàn)很多公司都采用此方式就不再贅述。特別要提醒的是項(xiàng)目設(shè)計(jì)主導(dǎo)設(shè)計(jì)師人選的工作經(jīng)歷對(duì)設(shè)計(jì)成果的輸出很重要。

2)產(chǎn)品設(shè)計(jì)管理：在概念設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上深化建筑設(shè)計(jì)，這包括方案設(shè)計(jì)和初步設(shè)計(jì)。方案設(shè)計(jì)的主要內(nèi)容是：總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、景觀綠化設(shè)計(jì)方案、建筑單體設(shè)計(jì)方案。作為一個(gè)完整的房地產(chǎn)項(xiàng)目，這三項(xiàng)內(nèi)容是緊密銜接相互制約的，必須在方案階段同時(shí)考慮同時(shí)深化。初步設(shè)計(jì)階段包括內(nèi)容：規(guī)劃報(bào)審總圖、市政設(shè)計(jì)方案、景觀綠化初步設(shè)計(jì)、建筑單體初步設(shè)計(jì)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案通過(guò)要經(jīng)過(guò)兩道門檻。

首先是項(xiàng)目投資人或發(fā)起人的認(rèn)可，我們暫且把項(xiàng)目投資人或發(fā)起人稱為老板，讓老板用最快最簡(jiǎn)單的方法理解產(chǎn)品是非常重要的，有很多項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理人員抱怨樓都蓋起來(lái)了老板又要改立面，其實(shí)這不是老板的錯(cuò)，是我們規(guī)劃設(shè)計(jì)管理人員沒有建立有效的溝通方式，讓老板沒有理解設(shè)計(jì)方案的真實(shí)信息或過(guò)濾掉了部分信息，要順利通過(guò)這個(gè)門檻，就要建立有效的溝通系統(tǒng)，不只是規(guī)劃設(shè)計(jì)而是整個(gè)項(xiàng)目的管理。

其次是政府各職能部門的審核，這也是伴隨項(xiàng)目始終的重要工作。對(duì)國(guó)家及地方的法律法規(guī)進(jìn)行充分的了解，多吸取同類項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)作為本項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。

3.工程計(jì)劃階段。這是整個(gè)項(xiàng)目的關(guān)鍵階段，要制定工程施工總體計(jì)劃，其基礎(chǔ)就是施工圖。施工圖設(shè)計(jì)包括：市政道路施工圖、景觀園林施工圖、建筑單體施工圖。所有施工圖都應(yīng)該是詳細(xì)的涵蓋了所有項(xiàng)目范圍，而大部分的材料設(shè)備采購(gòu)也應(yīng)該在這個(gè)過(guò)程完成，并成為施工圖的內(nèi)容詳細(xì)表述，這其中也包括專項(xiàng)設(shè)計(jì)的采購(gòu)，例如高層建筑項(xiàng)目的幕墻設(shè)計(jì)、住宅項(xiàng)目的燃?xì)庠O(shè)計(jì)等。各專業(yè)施工圖設(shè)計(jì)越細(xì)致項(xiàng)目成本預(yù)算就越完整詳細(xì)，項(xiàng)目質(zhì)量、項(xiàng)目成本、項(xiàng)目進(jìn)度也能更有效的控制。對(duì)于大多數(shù)建設(shè)商業(yè)住宅的房地產(chǎn)項(xiàng)目，此時(shí)已開始產(chǎn)品的銷售策劃工作，這是設(shè)計(jì)部門必須提供準(zhǔn)確的詳細(xì)的設(shè)計(jì)信息，把設(shè)計(jì)語(yǔ)言翻譯成大眾語(yǔ)言進(jìn)行宣傳，吸引客戶同時(shí)讓客戶準(zhǔn)確理解還未建成的產(chǎn)品，避免虛假錯(cuò)空的信息傳遞給未來(lái)的客戶。

4.項(xiàng)目施工階段。按照項(xiàng)目總體計(jì)劃按部就班的進(jìn)行施工組織，這個(gè)階段的工作完全是通過(guò)向外承包完成的。設(shè)計(jì)管理主要參與的是以下控制階段的工作。

控制階段是和工程施工階段并行的，質(zhì)量、進(jìn)度、成本以項(xiàng)目總體計(jì)劃進(jìn)行實(shí)施和控制，而開發(fā)商一方主要控制的就是變更，設(shè)計(jì)管理要及時(shí)準(zhǔn)確地審核各種變更，提出準(zhǔn)確地通過(guò)或否定的意見，使變更的發(fā)生盡量不脫離總體計(jì)劃，同時(shí)還要提出對(duì)項(xiàng)目有利的變更申請(qǐng)，例如變更新技術(shù)可以提高工程進(jìn)度和質(zhì)量。

5，竣工驗(yàn)收階段。此階段往往被忽略。除了合同管理中要有很多合同進(jìn)行收尾，其中設(shè)計(jì)管理很重要的工作就是總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，這對(duì)一個(gè)公司持續(xù)發(fā)展有著重要的支持，一個(gè)項(xiàng)

目的完整歷史紀(jì)錄會(huì)成為其他新項(xiàng)目的可以參照的模版、風(fēng)險(xiǎn)庫(kù)、數(shù)據(jù)庫(kù)。從而會(huì)少走很多彎路，開發(fā)成本也會(huì)降低許多，開發(fā)周期的正常化，財(cái)務(wù)收益就有了保障。

第四篇：房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中的規(guī)劃管理

房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中的規(guī)劃管理

房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中的規(guī)劃管理主要體現(xiàn)在：開發(fā)項(xiàng)目的選址定點(diǎn)審批，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，規(guī)劃方案及初步設(shè)計(jì)審批以及核發(fā)《建筑工程規(guī)劃許可證》等方面。

1、開發(fā)項(xiàng)目選址、定點(diǎn)審批階段。開發(fā)商首先須持計(jì)委批準(zhǔn)立項(xiàng)文件、開發(fā)建設(shè)單位或其

主管部門申請(qǐng)用地的函件、工程情況簡(jiǎn)要說(shuō)明和選址要求、擬建方案、開發(fā)項(xiàng)目意向位置的1/2000或1/500地形圖及其他相關(guān)材料向城市規(guī)劃管理部門提出開發(fā)項(xiàng)目選址、定點(diǎn)申請(qǐng)，由城市規(guī)劃管理部門審核后向城市土地管理部門等發(fā)征詢意見表。開發(fā)商請(qǐng)有關(guān)部門填好征詢意見表后，持該征詢意見表、征地和安置補(bǔ)償方案及經(jīng)城市土地管理部門蓋章的征地協(xié)議、項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)方案、批準(zhǔn)的總平面布置圖或建設(shè)用地圖，報(bào)城市規(guī)劃管理部門審核后，由城市規(guī)劃管理部門下發(fā)《選址規(guī)劃意見通知書》。

2、申請(qǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證階段。開發(fā)商持城市計(jì)劃部門批準(zhǔn)征用土地的計(jì)劃任務(wù)、市政

府批準(zhǔn)征用農(nóng)田的文件（使用城市國(guó)有土地時(shí)，需持城市土地管理部門的拆遷安置意見）、1/2000或1/500的地形圖、《選址規(guī)劃意見通知書》、要求取得的有關(guān)協(xié)議與函件及其他相關(guān)資料，向城市規(guī)劃管理部門提出申請(qǐng)。經(jīng)城市規(guī)劃管理部門審核后頒發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》?！督ㄔO(shè)用地規(guī)劃許可證》主要規(guī)定了用地性質(zhì)、位置和界限。

3、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件審批階段。開發(fā)商需持城市及化管理部門批準(zhǔn)的計(jì)劃任務(wù)、開發(fā)商對(duì)擬建

項(xiàng)目的說(shuō)明、擬建方案示意圖、地形圖（單位建筑1/500，居住區(qū)1/2000，其中一份劃出用地范圍）和設(shè)計(jì)單位提供的控制性規(guī)劃方案及其他相關(guān)資料，向城市規(guī)劃管理部門提出申請(qǐng)，經(jīng)城市規(guī)劃管理部門審核后，下達(dá)《規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書》及用地紅線圖?！兑?guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書》主要規(guī)定了征地面積、規(guī)劃建設(shè)用地面積、總建筑面積、容積率、建筑密度、綠化率、建筑后退紅線距離、建筑控制高度和停車位個(gè)數(shù)等。

4、設(shè)計(jì)方案審批階段。開發(fā)商應(yīng)首先委托有規(guī)劃設(shè)計(jì)資格的設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)完成不少于2個(gè)方案

設(shè)計(jì)，然后持設(shè)計(jì)方案報(bào)審表、項(xiàng)目各設(shè)計(jì)方案總平面圖（單位建筑1/500、居住區(qū)1/2000，其中一份劃出用地范圍）、各層平立剖面圖、街景立面圖等（1/100或1/200）、方案說(shuō)明書及其他相關(guān)資料，向城市規(guī)劃管理部門提出設(shè)計(jì)方案審批申請(qǐng)，城市規(guī)劃管理部門接此申請(qǐng)后協(xié)同其他有關(guān)單位，審查該詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案并提出修改或調(diào)整意見。之后，開發(fā)商根據(jù)審查意見對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行調(diào)整修改，再報(bào)城市管理部門審批。審批通過(guò)后由城市規(guī)劃管理部門簽發(fā)《規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審批通知書》。

5、建設(shè)工程規(guī)劃許可證階段。開發(fā)商需持由城市建設(shè)主管部門下發(fā)的施工任務(wù)批準(zhǔn)文

件、工程施工圖紙、工程檔案保證金證明、其他行政主管部門審查意見和要求取得的有關(guān)協(xié)議（如使用水、電、煤氣、熱力的等的協(xié)議），向城市規(guī)劃管理部門提出申請(qǐng)，城市規(guī)劃管理部門接此申請(qǐng)后，將負(fù)責(zé)主持召開市政配合會(huì)，組織有關(guān)單位進(jìn)行綜合圖會(huì)簽等工作。最后簽發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。

6、竣工驗(yàn)收階段。開發(fā)項(xiàng)目竣工后，城市規(guī)劃管理部門將參與項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收工作，以檢

查項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過(guò)程中有關(guān)規(guī)劃要求設(shè)施是否得到遵守，配套建設(shè)的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施是否以同期建設(shè)完畢。

第五篇：關(guān)于對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)中違規(guī)變更規(guī)劃

關(guān)于對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)中違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率問題開展

專項(xiàng)治理的通知

建規(guī)[2009]53號(hào)

中華人民共和國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部

各省、自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、監(jiān)察廳，直轄市規(guī)劃委（局）、監(jiān)察局：

為貫徹落實(shí)第十七屆中央紀(jì)委第三次全會(huì)、國(guó)務(wù)院第二次廉政工作會(huì)議精神和《建立健全懲治和預(yù)防腐敗體系2008—2012年工作規(guī)劃》部署，推進(jìn)重點(diǎn)領(lǐng)域和關(guān)鍵環(huán)節(jié)改革，深化從源頭上防治腐敗工作，提高城鄉(xiāng)規(guī)劃依法行政水平，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部決定針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)中違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率等問題開展專項(xiàng)治理?，F(xiàn)將有關(guān)事宜通知如下：

一、指導(dǎo)思想和工作依據(jù)

（一）指導(dǎo)思想

以鄧小平理論和“三個(gè)代表”重要思想為指導(dǎo)，深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，按照第十七屆中央紀(jì)委第三次全會(huì)、國(guó)務(wù)院第二次廉政工作會(huì)議的部署和要求，堅(jiān)持標(biāo)本兼治、注重治本，以有效預(yù)防房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域中違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率等突出問題為切入點(diǎn)，完善制度，規(guī)范程序，嚴(yán)明紀(jì)律，加強(qiáng)監(jiān)管，推進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域突出問題治理，力爭(zhēng)通過(guò)1至2年的專項(xiàng)治理，使房

地容積率管理和監(jiān)督檢查的通知》要求，對(duì)本地區(qū)建設(shè)用地容積率調(diào)整的具體條件、審批程序及管理措施作出明確規(guī)定，抓緊完善容積率管理的相關(guān)制度。

2．對(duì)地方各級(jí)人民政府及其所屬部門制定的城鄉(xiāng)規(guī)劃管理方面的規(guī)范性文件中違反國(guó)家關(guān)于建設(shè)用地容積率管理法律法規(guī)和政策規(guī)定的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行清理。對(duì)清理出的規(guī)范性文件，按照“誰(shuí)發(fā)布誰(shuí)糾正”的原則，提請(qǐng)或督促原發(fā)布機(jī)構(gòu)予以糾正。

3．各級(jí)城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門和監(jiān)察機(jī)關(guān)要進(jìn)一步完善違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率等違法違紀(jì)行為的責(zé)任追究辦法。

（二）加強(qiáng)對(duì)控制性詳細(xì)規(guī)劃修改特別是建設(shè)用地容積率管理情況的監(jiān)督檢查

1．對(duì)建設(shè)用地容積率指標(biāo)的規(guī)劃管理情況進(jìn)行檢查。重點(diǎn)檢查在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)以劃撥、出讓、轉(zhuǎn)讓方式提供國(guó)有土地使用權(quán)的建設(shè)用地容積率等強(qiáng)制性指標(biāo)的管理情況，風(fēng)景名勝區(qū)范圍內(nèi)的建設(shè)用地容積率等強(qiáng)制性指標(biāo)的管理情況，同一房地產(chǎn)項(xiàng)目（含分期開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目）在給出規(guī)劃條件、建設(shè)用地規(guī)劃許可、規(guī)劃方案審查、建設(shè)工程規(guī)劃許可、建設(shè)項(xiàng)目竣工規(guī)劃核實(shí)過(guò)程中對(duì)建設(shè)用地容積率等強(qiáng)制性指標(biāo)的管理情況。

2．對(duì)調(diào)整容積率指標(biāo)、改變土地使用性質(zhì)的情況進(jìn)行檢查。對(duì)2007年1月1日至2009年3月31日期間領(lǐng)取規(guī)劃許可的所有房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行清理。重點(diǎn)對(duì)其中涉及提高容積率，以及將基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施用地、城市水源和河湖水系用地、綠化用

完成對(duì)各地（市）的抽查，并上報(bào)工作進(jìn)展情況和各類匯總統(tǒng)計(jì)表。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部將適時(shí)組織調(diào)研督導(dǎo)組，對(duì)各地專項(xiàng)治理工作開展情況進(jìn)行調(diào)研和督導(dǎo)。10至11月，兩部對(duì)各地專項(xiàng)治理開展情況進(jìn)行抽查，對(duì)各地自查自糾中發(fā)現(xiàn)的問題和有投訴舉報(bào)的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)檢查；年底前，兩部聯(lián)合召開新聞發(fā)布會(huì)，向社會(huì)通報(bào)專項(xiàng)治理工作情況及查結(jié)的典型案例。

（三）鞏固、深化階段（2010年1月至12月）。對(duì)前期專項(xiàng)治理工作情況進(jìn)行總結(jié)，針對(duì)存在的問題，研究提出鞏固、深化前期專項(xiàng)治理工作成果的思路、措施；進(jìn)一步深化制度改革，組織修訂完善城鄉(xiāng)規(guī)劃相關(guān)法律法規(guī)，建立健全城鄉(xiāng)規(guī)劃管理的長(zhǎng)效機(jī)制，規(guī)范新時(shí)期城鄉(xiāng)規(guī)劃管理工作。

四、有關(guān)要求

（一）提高思想認(rèn)識(shí)，加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。深入開展房地產(chǎn)開發(fā)中違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率問題專項(xiàng)治理，對(duì)于推進(jìn)重點(diǎn)領(lǐng)域和關(guān)鍵環(huán)節(jié)改革，遏制房地產(chǎn)領(lǐng)域腐敗問題易發(fā)多發(fā)的勢(shì)頭，深化從源頭上治理腐敗工作，促進(jìn)城鄉(xiāng)建設(shè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，具有重要意義。第十七屆中央紀(jì)委第三次全會(huì)和國(guó)務(wù)院第二次廉政工作會(huì)議對(duì)此都作出了部署。各地區(qū)、各部門要進(jìn)一步提高對(duì)專項(xiàng)治理工作重要性的認(rèn)識(shí)，增強(qiáng)政治責(zé)任感和工作緊迫感，加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，精心組織，切實(shí)把這項(xiàng)工作抓好。

專項(xiàng)治理由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部牽頭，會(huì)同監(jiān)察部共同組織開展，兩部成立專項(xiàng)治理工作領(lǐng)導(dǎo)小組及其辦公室，對(duì)專項(xiàng)治理實(shí)施工作和政策指導(dǎo)。各級(jí)城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門和監(jiān)察機(jī)關(guān)要根據(jù)各自職能分工，各負(fù)其責(zé)，協(xié)調(diào)配合，共同做好專項(xiàng)治理工作。

（二）突出治理重點(diǎn)，提高工作實(shí)效。各地要加強(qiáng)調(diào)查研究，切實(shí)摸清本地房地產(chǎn)開發(fā)中規(guī)劃變更、容積率調(diào)整中存在的主要問題，突出重點(diǎn)，標(biāo)本兼治，務(wù)求實(shí)效。在專項(xiàng)治理內(nèi)容上，要緊緊圍繞完善制度、清理檢查、查處案件這三項(xiàng)任務(wù)。在完善制度上，重點(diǎn)要盡快對(duì)本地建設(shè)用地容積率調(diào)整的具體條件、審批程序及管理措施作出明確規(guī)定；在清理檢查上，重點(diǎn)是要對(duì)提高容積率、改變土地使用性質(zhì)的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行深入檢查；在查處案件上，重點(diǎn)要查處利用審批權(quán)搞以權(quán)謀私、權(quán)錢交易，損害國(guó)家和群眾利益的違法違規(guī)問題。在專項(xiàng)治理對(duì)象上，要以地級(jí)及以上城市為重點(diǎn)，切實(shí)加強(qiáng)對(duì)地級(jí)及以上城市人民政府、有關(guān)主管部門的行政管理和行政審批行為的監(jiān)督檢查。各省（區(qū)、市）要加強(qiáng)對(duì)專項(xiàng)治理重點(diǎn)內(nèi)容、重點(diǎn)地區(qū)的監(jiān)督檢查，對(duì)組織領(lǐng)導(dǎo)不得力、健全制度不及時(shí)、項(xiàng)目清理不徹底、整改糾正不到位的地區(qū)，要重點(diǎn)檢查，督促落實(shí)。

（三）認(rèn)真整改糾正，嚴(yán)肅責(zé)任追究。各地要嚴(yán)格執(zhí)行法律法規(guī)，準(zhǔn)確把握政策界限，嚴(yán)格監(jiān)管，嚴(yán)肅紀(jì)律。自查自糾中發(fā)現(xiàn)的問題要認(rèn)真制定并落實(shí)整改措施，依法依規(guī)處理到位，對(duì)違規(guī)審批的要及時(shí)糾正；對(duì)損害國(guó)家和群眾利益的要堅(jiān)決制止；對(duì)