第一篇：房地產(chǎn)項目示范區(qū)參觀沿線規(guī)劃設(shè)計

示范區(qū)參觀沿線：

走出售樓處大門：

您這邊請，您看到的就是我們商業(yè)街的下沉式休閑廣場，花池高低錯落有致,地面用防腐蝕的木板跟彩磚鋪設(shè)，還特別設(shè)有供您休息的休閑凳。路口高聳的東郡標志和水景的搭配，使我們小區(qū)在長江北路沿線顯得非常醒目、大氣。上電瓶車

您這邊上車，這個裙樓部分就是我們小區(qū)今后的會所和商業(yè)街，主要以咖啡、休閑茶餐廳為主，會所則以健身、休閑為主，為您的日常生活提供方便。小區(qū)主入口

從這個方向您就可以直觀的感覺到我們小區(qū)的景觀是精心設(shè)計的，門口非常大氣、醒目的東郡logo，突顯出小區(qū)的尊貴、氣派。入口處的行道樹，長成以后樹冠相連，形成別致的林蔭大道，讓您更會有回家的感覺。

下電瓶車

這邊是小區(qū)的車行道，我們小區(qū)的車庫采用ID感應(yīng)停車系統(tǒng)，避免了您停車刷卡的麻煩。這里是人行入口，通過智能門禁系統(tǒng)和樓宇對講系統(tǒng)可以保證閑雜人等不能進入小區(qū)，提高小區(qū)的安全系數(shù)。

入口景觀處

這邊就是我們小區(qū)的入口景觀廣場，水流沿著階梯從高至低層跌落，形成一個跌水瀑布，無一不體現(xiàn)出水的流動性和跌落性。您可以沿著瀑布兩側(cè)的小徑直接身臨其境的感受到水從身邊流過，還可以在頂上的水簾里穿行。您看，這樣的設(shè)計可以讓您充分享受小區(qū)景觀所帶來的樂趣，而不像一般小區(qū)的景觀設(shè)計僅僅只是觀賞。

上樓參觀：

您這別請，我們從這里上樓參觀樣板房，我們樣板房做在3樓。我們每個單元為兩梯三戶的設(shè)計，兩房和三房各做有一套樣板間。您看我們的公共部分都是精裝修交付，地面與墻面都鋪設(shè)了面磚，頂部的吊頂和射燈設(shè)計使得整個公共部位精致、高檔，完全不同于目前大部分高層公共部位毛坯交付，大大提升了您的居住品質(zhì)。

這里就是我們東郡的樣板房，麻煩您先穿下鞋套，這套是140平米的三房兩

1廳兩衛(wèi)的戶型，你先看下戶型，我先給您大概介紹下（戶型大致介紹）。您看，動靜分明，全明設(shè)計，我們進去看一下。

樣板房：

三房

我們右手面的位臵就是玄關(guān)，這里可以做鞋柜，左面的墻上是可視對講系統(tǒng)。先和您介紹下朝向（指明朝向）。我們先來到客廳看一下，朝東的4.6m超大開間的客廳設(shè)計，同時采用大面積得落地玻璃，充分保證您客廳的采光。超大開間的設(shè)計也讓您的客廳更顯寬敞闊綽。

位于客廳西側(cè)的就是餐廳，將近14m2的餐廳面積為您和家人的聚餐提供寬敞的空間。

餐廳對面就是廚房，這樣您家里燒好菜后端進端出也會比較方面。較為規(guī)整的廚房具有三面穩(wěn)定墻面，為您提供充足的操作臺面。廚房內(nèi)我們特別幫你設(shè)計了兩扇大面積的下推式窗戶，比一般的平推窗更有利于廚房熱氣和油煙的散出。此次我們突出了大廳小臥的房型設(shè)計理念，有效的控制次臥面積，突出客廳及主臥的尊貴。這里是家里的書房或者客房，朝東并設(shè)有陽臺，以保證充足的采光。為了考慮到您主居住區(qū)的私密性，我們將客衛(wèi)設(shè)計在客臥的附近。您可以看到我們?yōu)槟O(shè)計了一個將近7m2的超大客衛(wèi)，寬敞的衛(wèi)浴空間不僅方便您的使用更可以大大提升您居住的舒適度。

我們還特別幫你設(shè)計一個儲藏室，你這邊看。為您提供了足夠大的收納空間，這樣您家里的雜物可以放在這里，保證房屋的整潔性。旁邊為朝南的次臥，我們的次臥采用大窗采光，窗戶面積要比別的樓盤大的多，以保證充足的采光。您看這里，這就是主人專用的套內(nèi)洗手間，一般樓盤套衛(wèi)面寬最多做到1.8m，而我們做到2.1m，方便您安臵一個大的浴缸，泡一泡澡，消除您一天的疲勞。您這邊看一下，最后向您介紹的就室您家的主臥。我們的主臥開間3.8m，像一般大多數(shù)樓盤臥室開間最多做到3.6m。主臥整面的落地玻璃推拉門，讓您的臥室得到充足的采光。臥室外特別設(shè)計超寬大的陽臺，您可以坐在陽臺欣賞到樓下的景觀、綠化，以及充分的享受陽光。

您看，140平米的三房，動靜分明，空間布局合理，其實這樣的房子住起來才是最為愜意的。

二房

下面帶您看一下我們另外一套兩房的樣板房

這套是約98平米的兩房兩廳一衛(wèi)的戶型，你先看下戶型，我先給您大概介紹下（戶型大致介紹）。您看，同樣有是動靜分明，全明設(shè)計，下面我們進去看一下。

我們?yōu)閮煞康膽粜蛯ｉT設(shè)計了一個玄關(guān)收納空間，足夠的空間讓您擺放鞋柜和儲物柜，讓您家里看起來更加的整潔。墻上的是您家的可視對講系統(tǒng)。先和您介紹下朝向（指明朝向）。這里是餐廳，餐廳旁邊就是廚房，這樣的設(shè)計讓您做完菜后端進端出非常方便。大約7m2左右的廚房，這樣寬敞的廚房空間在一般的高層當中是很少見到的。廚房外還為您特別設(shè)計了一個工作陽臺，您可以放臵拖把池和洗菜池，這樣您買完菜直接拎到陽臺洗凈，再進入廚房操作，這樣保證您廚房的干凈，也是比較科學(xué)的。

兩房的衛(wèi)生我們?yōu)槟O(shè)計了2m的超寬開間，如果您想安裝浴缸也是完全可以的。像這樣寬敞的衛(wèi)生間相信您在一般的兩房當中是很少看到的。這里就是朝南的客廳，4m的客廳開間，整個客廳的空間比一般的高層兩房更為寬闊。大面積的落地玻璃移門讓您的客廳采光充足。讓同時采用大面積得落地玻璃，充分保證您客廳的采光。

此次我們突出了大廳小臥的房型設(shè)計理念，有效的控制次臥面積，突出客廳及主臥的尊貴。這里是家里的次臥，同樣也是朝南的設(shè)計。您這邊看一下，最后向您介紹的就是您家的主臥。主臥整面的落地窗讓您的臥室得到充足的采光。臥室外的陽臺與客廳陽臺相連接，大面積的陽臺在高層中是很少見到的，這樣的設(shè)計讓住在高層的您也有寬敞的空間休息、活動，充分的享受陽光。

您看，98平米的兩房，動靜分明，布局緊湊合理，其實這樣的兩房子住起來是非常實用、舒適的。

第二篇：房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計注意事項

房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計注意事項

在房地產(chǎn)營銷策劃的實踐中，常常可以碰到“一個設(shè)計方案害死一個項目”的情況。究其原因，大體有兩種，一種是設(shè)計公司自己沒有專業(yè)能力，“天下設(shè)計一大抄”，平庸淺陋，敷衍塞責(zé)，做出低下水平的作品；另一種是開發(fā)商自以為是，獨斷專橫，聽不進專業(yè)意見，完全不尊重設(shè)計院，把設(shè)計師當做一支筆，讓他怎么畫就得怎么畫，最后的結(jié)局是項目失敗，設(shè)計師承擔罪名。

從房地產(chǎn)營銷角度來看，一個規(guī)劃設(shè)計方案的好壞，在很大程度上決定著一個項目的成敗命運。那么，我們怎樣去審視一個規(guī)劃設(shè)計方案？評價分析一個規(guī)劃設(shè)計方案，出發(fā)點是什么？根據(jù)我們的實踐經(jīng)驗，對規(guī)劃設(shè)計方案的評價分析應(yīng)該把握五條基本原則。

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一、規(guī)劃設(shè)計必須以人為本，以住戶的生活舒適方便為本。這應(yīng)該是最高原則。樓盤建成是讓人住的，要住七十年，你必須對住戶的七十年（幾乎是一輩子?。┴撠?zé)。許多規(guī)劃設(shè)計在簡單潦草倉促完成的同時，給住戶留下的是長期的隱患。西安融發(fā)沁園的最初設(shè)計方案中，小區(qū)主入口在主干道上，人車混流；而主入口旁邊不遠就是一個紅綠燈十字路口，一旦紅燈亮起，排隊的車輛即可一直排到小區(qū)主入口，而且旁邊還有公交車輛的車站，可以想象將來小區(qū)業(yè)主的車輛出入會遇到多少麻煩！經(jīng)過我們的再三堅持，這個方案終于做了修改，把車輛入口改為另一個地方，做到人車分流。這些細節(jié)看起來是小事，其實有大隱患，萬萬不可等閑視之?！耙?guī)劃方案無小事”，一個細節(jié)留下麻煩，住戶會抱怨一輩子。這種細節(jié)就顯示出設(shè)計師完全沒有從用戶的方便舒適角度考慮問題，只是簡單地從平面布局的美學(xué)效果出發(fā)做設(shè)計，犯了一條大忌。

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二、規(guī)劃設(shè)計必須符合項目定位，不要偏離定位去追求不切合實際的東西。項目定位是一個項目的根本大綱，框定了規(guī)劃設(shè)計的方向，背離定位就會做出完全不能用的方案。深圳寶安碧海名園項目，定位是中小戶型的白領(lǐng)社區(qū)，價位適中，檔次中等，但設(shè)計院做出了一個出人意料的中庭園林景觀設(shè)計，在大約一萬平方米的中庭里，布置了“地中?！薄ⅰ皭矍俸！薄ⅰ安_的?！保B成一個完整的水系，加上噴泉、疊水、五個水幕墻，完全是頂級豪宅的景觀設(shè)計！粗略計算一下，每平方米的造價要幾百元，而物業(yè)管理的運轉(zhuǎn)費用更高得可怕，這樣一個中檔小區(qū)，向業(yè)主收取的物業(yè)管理費是很有限的，而單只是水景的運轉(zhuǎn)費用，一年就需付出三十多萬元！誰來承擔這筆費用？這就是設(shè)計師背離項目定位的典型例子。

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三、規(guī)劃設(shè)計應(yīng)該充分考慮將來物業(yè)管理的方便?，F(xiàn)在物業(yè)管理已經(jīng)成為樓盤項目成敗的一個重要方面，“買不買房看環(huán)境，掏不掏錢看戶型，滿不滿意看管理?！币郧霸O(shè)計方案是不考慮物業(yè)管理的，而現(xiàn)在策劃項目時就必須提前考慮物業(yè)管理的各種問題。湖南株洲的明珠花園，最初的規(guī)劃方案是上海一家著名設(shè)計院提供的，以一個湖為中心，湖周圍一圈是獨棟別墅，別墅外圍是多層住宅，再外圍是小高層住宅。設(shè)計師的想法很簡單：讓別墅的業(yè)主最接近湖景，可以從客廳、臥室的落地玻璃窗內(nèi)直接欣賞湖光水色。但是他沒有考慮到：這個湖不是別墅業(yè)主獨享的，而是小區(qū)全體業(yè)主共享的，那些住在多層、小高層的業(yè)主要去湖邊散步游玩時，都要從別墅的花園、門前甚至窗前走過才能到達湖邊，別墅的業(yè)主經(jīng)常受到這種門前屋后紛紛來去的干擾，個人隱私無法得到有效保護。后來調(diào)整了規(guī)劃方案，把一個湖變?yōu)閮蓚€湖，內(nèi)湖是別墅區(qū)獨享，外湖是小區(qū)業(yè)主共享。這樣，別墅單獨成區(qū)，物業(yè)管理和安全保護工作都以橋為界，相對容易一些。

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四、規(guī)劃設(shè)計在條件許可的前提下，應(yīng)該盡量考慮項目營銷的方便。營銷在規(guī)劃設(shè)計上有兩個基本要求，一個是賣點，一個是賣相。賣點要實在，比如深圳寶安碧海名園項目，最大的賣點是戶型設(shè)計，所有的戶型全都是錯層，每戶送20平方米左右的一間或兩間房，廣告口號是“經(jīng)典戶型，買一送一”。而在那些戶型比較一般的項目上，我們就力求環(huán)境景觀園林設(shè)計有些出彩的新意。石家莊天山花園項目，最初的設(shè)計方案并未考慮到開盤銷售的賣相，在小區(qū)布局和分期建設(shè)方面都只考慮居住和施工的方便。后來我們提出“先做賣相”的觀點，堅持要求項目開盤時必須完成一個漂亮的小區(qū)大門、一條主軸景觀商業(yè)大道、一處中心園林、一個布置精美的會所（兼做售樓中心）、一組精心裝修溫馨舒適的樣板房。開發(fā)商按照我們的要求，首先在一期施工中完成這五個工程，項目就具備了良好的賣相?，F(xiàn)在許多項目在樓房建好之前，先做好環(huán)境景觀園林，目的都是為了營銷的需要。開發(fā)商只有完成銷售才能實現(xiàn)利潤，因此不得不要求設(shè)計規(guī)劃工作也為營銷服務(wù)。

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五、規(guī)劃設(shè)計除了遵循專業(yè)規(guī)范以及技術(shù)要點之外，還應(yīng)盡量考慮中國傳統(tǒng)建筑景觀學(xué)說的基本禁忌。一般來講，容積率、建筑密度、綠化率等技術(shù)要點都是規(guī)定死的，只能在這些前提下做規(guī)劃設(shè)計。但傳統(tǒng)建筑景觀學(xué)說，很多設(shè)計師都不大了解，所以經(jīng)常在這方面出問題。另外，在樓盤規(guī)劃和戶型設(shè)計方面，關(guān)于路沖、角沖、門沖等等基本禁忌，都是只要稍加注意，就可以完全避免的，關(guān)鍵在于設(shè)計師必須懂得這些基本禁忌。

業(yè)內(nèi)人士常說：“一個項目成敗的70％在于前期策劃?！边@個前期策劃中，所有關(guān)于項目定位，目標消費群定位、價格定位、營銷概念定位等等重要的理念，其實全都在規(guī)劃設(shè)計方案里體現(xiàn)出來。開發(fā)商的投資，策劃公司的心血，也都凝聚在規(guī)劃設(shè)計方案中。所以在規(guī)劃設(shè)計方面精益求精，是保證項目成功的必備前提。許多項目在規(guī)劃設(shè)計上費了兩三年的功夫，最后一舉成功，絕對不是偶然的。在房地產(chǎn)營銷策劃的實踐中，常?？梢耘龅健耙粋€設(shè)計方案害死一個項目”的情況。究其原因，大體有兩種，一種是設(shè)計公司自己沒有專業(yè)能力，“天下設(shè)計一大抄”，平庸淺陋，敷衍塞責(zé)，做出低下水平的作品；另一種是開發(fā)商自以為是，獨斷專橫，聽不進專業(yè)意見，完全不尊重設(shè)計院，把設(shè)計師當做一支筆，讓他怎么畫就得怎么畫，最后的結(jié)局是項目失敗，設(shè)計師承擔罪名。

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第三篇：房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計策劃營銷

房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計策劃營銷

通過完整科學(xué)的投資策劃營銷分析，發(fā)展商有了明確的市場定位，從而進入了產(chǎn)品設(shè)計階段。房地產(chǎn)經(jīng)過多年的發(fā)展后，市場需求發(fā)生了根本性的變化，消費者對房地產(chǎn)的建筑規(guī)劃和單體設(shè)計要求越來越高，他們追求又實用又好看的商品房，這就要求發(fā)展商將“以人為本”的規(guī)劃思想和提高人居環(huán)境質(zhì)量作為目標去實現(xiàn)消費者的需求。項目規(guī)劃設(shè)計策劃營銷是基于市場需求而專業(yè)設(shè)計的工作流程。

項目規(guī)劃設(shè)計策劃營銷是以項目的市場定位為基礎(chǔ)，以滿足目標市場的需求為出發(fā)點，對項目地塊進行總體規(guī)劃布局，確定建筑風(fēng)格和色彩計劃，緊緊圍繞目標客戶選定主力戶型，引導(dǎo)室內(nèi)裝修風(fēng)格，并對項目的環(huán)藝設(shè)計進行充分提示。

一 總體規(guī)劃

1、項目地塊概述

.項目所屬區(qū)域現(xiàn)狀

.項目臨界四周狀況

.項目地貌狀況

2、項目地塊情況分析

.發(fā)展商的初步規(guī)劃和設(shè)想

.影響項目總體規(guī)劃的不可變的經(jīng)濟技術(shù)因素

.土地SWOT分析在總體規(guī)劃上的利用和規(guī)避

.項目市場定位下的主要經(jīng)濟指標參數(shù)

3、建筑空間布局

.項目總體平面規(guī)劃及其說明

.項目功能分區(qū)示意及其說明

4、道路系統(tǒng)布局

.地塊周邊交通環(huán)境示意：

地塊周邊基本路網(wǎng)

項目所屬區(qū)域道路建設(shè)及未來發(fā)展狀況

.項目道路設(shè)置及其說明：

項目主要出入口設(shè)置

項目主要干道設(shè)置

項目車輛分流情況說明

項目停車場布置

5、綠化系統(tǒng)布局

.地塊周邊景觀環(huán)境示意：

地塊周邊歷史、人文景觀綜合描述

項目所屬地域市政規(guī)劃布局及未來發(fā)展方向.項目環(huán)藝規(guī)劃及說明：

項目綠化景觀系統(tǒng)分析

項目主要公共場所的環(huán)藝設(shè)計

6、公建與配套系統(tǒng)

.項目所在地周邊市政配套設(shè)施調(diào)查

.項目配套功能配置及安排

.公共建筑外立面設(shè)計提示：

會所外立面設(shè)計提示

營銷中心外立面設(shè)計提示

物業(yè)管理公司、辦公室等建筑外立面設(shè)計提示其它公建（如巴士站、圍墻）外立面設(shè)計提示.公共建筑平面設(shè)計提示：

公共建筑風(fēng)格設(shè)計的特別提示

項目公共建筑外部環(huán)境概念設(shè)計

7、分期開發(fā)

.分期開發(fā)思路

.首期開發(fā)思路

8、分組團開發(fā)強度

二 建筑風(fēng)格定位

1、項目總體建筑風(fēng)格及色彩計劃

.項目總體建筑風(fēng)格的構(gòu)思

.建筑色彩計劃

2、建筑單體外立面設(shè)計提示

.商品住宅房外立面設(shè)計提示：

多層、小高層、高層外立面設(shè)計提示

不同戶型的別墅外立面設(shè)計提示

針對屋頂、屋檐、窗戶等外立面局部設(shè)計提示其它特殊設(shè)計提示

.商業(yè)物業(yè)建筑風(fēng)格設(shè)計提示

三 主力戶型選擇

1、項目所在區(qū)域同類樓盤戶型比較

2、項目業(yè)態(tài)分析及項目戶型配置比例

3、主力戶型設(shè)計提示

.一般住宅套房戶型設(shè)計提示

.躍式、復(fù)式、躍復(fù)式戶型設(shè)計提示

.別墅戶型設(shè)計提示

4、商業(yè)物業(yè)戶型設(shè)計提示

.商業(yè)群樓平面設(shè)計提示

.商場樓層平面設(shè)計提示

.寫字樓平面設(shè)計提示

四 室內(nèi)空間布局裝修概念提示

1、室內(nèi)空間布局提示

2、公共空間主題選擇

3、庭院景觀提示

五 環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格提示

1、項目周邊環(huán)境調(diào)查和分析

2、項目總體環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格構(gòu)想

.地塊已有的自然環(huán)境利用

.項目人文環(huán)境的營造

3、項目各組團環(huán)境概念設(shè)計

.組團內(nèi)綠化及園藝設(shè)計

.組團內(nèi)共享空間設(shè)計

.組團內(nèi)雕塑小品設(shè)計提示

.組團內(nèi)椅凳造型設(shè)計提示

.組團內(nèi)宣傳專欄、導(dǎo)視系統(tǒng)位置設(shè)定提示

4、項目公共建筑外部環(huán)境概念設(shè)計

.項目主入口環(huán)境概念設(shè)計

.項目營銷中心外部環(huán)境概念設(shè)計

.項目會所外部環(huán)境概念設(shè)計

.項目營銷示范中心沿途可營造環(huán)境概念設(shè)計.針對本項目的其它公共環(huán)境概念設(shè)計

六 公共家具概念設(shè)計提示

1、項目周邊同類樓盤公共家具擺設(shè)

.營銷中心大堂

.管理辦公室

2、本項目公共家具概念設(shè)計提示

七 公共裝飾材料選擇指導(dǎo)

1、項目周邊同類樓盤公共裝飾材料比較

2、本項目公共裝飾材料選擇指導(dǎo)及裝修風(fēng)格構(gòu)思

3、項目營銷示范單位裝修概念設(shè)計

.客廳裝修概念設(shè)計

.廚房裝修概念設(shè)計

.主人房裝修概念設(shè)計

.兒童房裝修概念設(shè)計

.客房裝修概念設(shè)計

.室內(nèi)其它（如陽臺、玄關(guān)、門窗）裝修提示

4、項目營銷中心裝修風(fēng)格提示

5、住宅裝修標準提示

.多層、小高層、高層裝修標準提示.躍層、復(fù)式、躍復(fù)式裝修標準提示.別墅裝修標準提示

八 燈光設(shè)計及背景音樂指導(dǎo)

1、項目燈光設(shè)計

.項目公共建筑外立面燈光設(shè)計

.項目公共綠化綠地?zé)艄庠O(shè)計

.項目道路系統(tǒng)燈光設(shè)計

.項目室內(nèi)燈光燈飾設(shè)計

2、背景音樂指導(dǎo)

.廣場音樂布置

.項目室內(nèi)背景音樂布置

九 小區(qū)未來生活方式的指導(dǎo)

1、項目建筑規(guī)劃組團評價

2、營造和引導(dǎo)未來生活方式

.住戶特征描述

.社區(qū)文化規(guī)劃與設(shè)計

第四篇：房地產(chǎn)項目規(guī)劃調(diào)整請示報告

關(guān)于 “”項目一期“”樓局部微調(diào)的請示報告高新區(qū)住房和規(guī)劃建設(shè)局：

在政府和領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)懷下，“”項目一期已經(jīng)順利封頂，后續(xù)工作正在積極的推進。我公司初次涉及建筑項目，缺乏必要的建筑知識和建筑人才，在準備不足的情況下倉惶上馬本項目，給各位領(lǐng)導(dǎo)添了不少麻煩，也給自身造成了巨大的經(jīng)濟損失。經(jīng)過之前的沉淀，我們也積累了不少寶貴的經(jīng)驗，現(xiàn)在我們正在采取一切補救措施，加強管理，加大投入，爭取讓我們的項目為開發(fā)區(qū)添光增彩。

當下在黨中央習(xí)主席大力提倡節(jié)能減排、治理污染的號召下。我公司認為一期建設(shè)的“研發(fā)中心”樓的外立面和辦公分區(qū)在節(jié)能減排方面有些不足，所以請了業(yè)內(nèi)的專家進行了論證和研究，大家一致認為在原規(guī)劃經(jīng)濟指標不變的前提下，可以對外立面和辦公分區(qū)進行微調(diào)來實現(xiàn)節(jié)能降耗的目標。節(jié)能減排、治理污染是造福子孫后代的大事。為此，我公司特向貴局提出對“研發(fā)中心”樓的外立面和辦公分區(qū)進行微調(diào)的請示，望批準為盼！

附：

1.原批準方案（蓋“同意”）圖紙復(fù)印件。

2..局部微調(diào)前后方案對比。發(fā)展有限公司

2014年3月11日

第五篇：房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計管理

房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計管理

摘要

規(guī)劃設(shè)計管理是開發(fā)商自己實施的對投資項目有目標的管理活動。規(guī)劃設(shè)計管理是基于內(nèi)部需求的一種管理，要求代表甲方對與設(shè)計有關(guān)的活動，如市場調(diào)查、土地購買、國際咨詢和招標、規(guī)劃設(shè)計、設(shè)計報批及設(shè)計變更等進行統(tǒng)一管理和協(xié)調(diào)。

房地產(chǎn)項目的設(shè)計管理要有明晰的程序，管理規(guī)劃應(yīng)當要知道什么時候做什么事。做出明智的選擇比什么都重要，選擇意味著下一步的方向，如果選擇出偏差，就會走入誤區(qū)，走很多彎路，因此管理和規(guī)劃同樣重要。

規(guī)劃設(shè)計管理師開發(fā)商自己實施的對投資項目有目標的管理活動。規(guī)劃設(shè)計管理是 基于內(nèi)部需求的一種管理，要求代表甲方對設(shè)計有關(guān)的活動，如市場調(diào)查、土地購買、國際咨詢和招標、規(guī)劃設(shè)計、設(shè)計報批和設(shè)計變更等進行統(tǒng)一管理和協(xié)調(diào)。因此房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計管理在房地產(chǎn)開發(fā)項目中具有重要的統(tǒng)籌作用和意義。

關(guān)鍵詞 規(guī)劃設(shè)計管理；目標管理

如何做好房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計管理要點？

1.做好詳細的規(guī)劃調(diào)查研究

一個地產(chǎn)項目的成功運作，歸根到底是市場需求的結(jié)果，規(guī)劃設(shè)計階段是項目運作的龍頭和開端，它包含了發(fā)展商最初的投資決策、目標分析和項目定位以及市場供需關(guān)系的深入研究。沒有周密的調(diào)查資料，就無法了解房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀以及產(chǎn)品的分布和競爭的特點，也就無法進行項目的定位，規(guī)劃設(shè)計設(shè)計也就如無源之水。所以成功的項目來自于詳實的調(diào)查研究，這是項目運作的出發(fā)點和根本點。

必須從城市規(guī)劃的角度研究地產(chǎn)市場的發(fā)展和項目的規(guī)劃選址問題。土地開發(fā)和建設(shè)總是城市規(guī)劃的一部分，購買土地之前一定要弄清城市的總體規(guī)劃和詳細的規(guī)劃情況，要與當?shù)爻鞘械囊?guī)劃設(shè)計院和管理者保持聯(lián)系，對城市的現(xiàn)狀、規(guī)劃結(jié)構(gòu)和發(fā)展計劃以及城市的戰(zhàn)略要深入研究，要結(jié)合土地儲備和規(guī)劃選址通盤考慮。項目的實施要與城市近期建設(shè)和中遠期發(fā)展保持同步，期待由市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)帶來商機。

另外，在進行規(guī)劃調(diào)查時，要避開規(guī)劃有爭議的細節(jié)地方，要著眼于那些有潛在規(guī)劃價值和市場潛力的地段進行周密的調(diào)查，盡可能想的更遠一些，3年5年或者10年后該地段的預(yù)測情況要從規(guī)劃的戰(zhàn)略發(fā)展中而不是規(guī)劃的細微處，尋找市場的價值和投資點。

2.加強報批過程目標管理，確認規(guī)劃設(shè)計的要點

報批不僅僅是批準的問題、時間上的問題，要認識到設(shè)計報批是將設(shè)計目標通過政府的批準加以確認和合法化，跟蹤者要學(xué)會與管理者的溝通和協(xié)調(diào)。盡管用地紅線和規(guī)劃設(shè)計要點都是規(guī)劃國土部下達的，但我們可以通過合法的正當?shù)耐緩綄⒐镜亩繕撕驮O(shè)計意圖反映給他們，去積極協(xié)商和溝通。

規(guī)劃選址初步確定后，就要進行土地的購買工作。土地購買時要事先與規(guī)劃土地部門將土地價格、土地面積和規(guī)劃設(shè)計要點以及開發(fā)建設(shè)要求協(xié)商好，要做到心中有數(shù)，盡可能把今后開發(fā)建設(shè)中遇到的問題想清楚，并在合同中為公司留下調(diào)整的余地。所以用地紅線要根據(jù)法定圖則或控制性詳細規(guī)劃所確定的路網(wǎng)進行下去，地產(chǎn)公司要及時跟蹤或協(xié)調(diào)，如果在一個范圍內(nèi)允許選擇或與規(guī)劃部門有商量的余地，就要結(jié)合下一步的城市規(guī)劃以及公司的項目定位，做出最優(yōu)價值評估和判斷。比如商業(yè)，最好臨近道路和便于出入，如果住宅最好遠離市政干道，選擇僻靜處。而周邊如果要有好的景觀如公園、海景或水庫、山體，則對辦公或住宅的銷售或租賃有較大的吸引力。所以用地紅線的跟蹤，不是一個簡單的劃線問題，而是一個重新進行細分和目標確定的過程。

規(guī)劃設(shè)計的要點是項目的靈魂和技術(shù)的核心。它影響著公司的一系列抉策和經(jīng)濟戰(zhàn)略的確定。比如，3.5的容積率對于開發(fā)住宅來講就是高層住宅，它在某些城市如消費人群還達不到可以承受電梯的管理成本和高層土建成本 的情況下，茫然采用高容積率，會使經(jīng)營陷入困境。所以在簽訂土地合同時就要做好經(jīng)濟技術(shù)分析，重點對容積率公共配套（學(xué)校，商場等）進行成本分析，計算建設(shè)后的單方成本，與市場同類項目進行比較，并做出方案判斷和選擇。因為規(guī)劃這幾要點在下達后就不容易調(diào)整。所以，之前一定要將開發(fā)建設(shè)遇到的問題在規(guī)劃設(shè)計要點中考慮進去，為今后自我調(diào)整留有余地。

3.完善管理制度，保證規(guī)劃設(shè)計水平

規(guī)劃設(shè)計必須在深入細致的市場調(diào)查后，在占有第一手基礎(chǔ)資料后，并經(jīng)過多方面、全面細致的分析研究后，才能和市場緊密策結(jié)合起來。項目是否成功，需要一系列的運作和精心策劃才能達到所定的目標。其中規(guī)劃設(shè)計是龍頭，是關(guān)鍵。尤其是大型項目更應(yīng)重視規(guī)劃設(shè)計，大型項目要結(jié)合項目的復(fù)雜程度和市場情況，分階段進行規(guī)劃設(shè)計，將規(guī)劃設(shè)計的目標逐步進行深化和細分。所以對于大型項目的規(guī)劃設(shè)計首先要有一個整體清晰的概念，而后腰清楚開始做什么，中間做什么，實施做什么。總之，要將項目的整體運作和策劃精神貫穿到每一步中，并逐步實行落實和反饋。

做好一個規(guī)劃設(shè)計方案離不開三個前提條件:甲方的指導(dǎo)和目標激勵，高水平善

于溝通的設(shè)計單位，推出優(yōu)秀的機制和設(shè)計方式。這三點相輔相成，互為推進。

3.1規(guī)劃設(shè)計管理制度

3.1.1集團規(guī)劃設(shè)計評審會管理辦法

目的：為規(guī)范集團各地產(chǎn)公司項目設(shè)計的操作，加強對規(guī)劃設(shè)計管理與成果標準中實施方案階段的集團規(guī)劃設(shè)計評審會這一重要節(jié)點的監(jiān)控，以達到確保質(zhì)量、進度目的。

3.1.2主管部門

集團規(guī)劃設(shè)計部負責(zé)各項目操作公司評審會的統(tǒng)籌安排。項目評審會在總部或者項目所在地方召開，有集團規(guī)劃設(shè)計部或項目操作公司負責(zé)具體會務(wù)組織工作。

3.1.3．時間計劃

評審會的召開時間應(yīng)以項目設(shè)計計劃為依據(jù)，如有變更，項目操作公司應(yīng)事先知會規(guī)劃設(shè)計部。項目操作公司應(yīng)在評審會召開之前至少7日向規(guī)劃設(shè)計部提出正式的申請，會前至少3日提交評審文件匯編。評審文件匯編應(yīng)包括以下內(nèi)容：

（1）項目可行性研究報告。其中規(guī)劃設(shè)計部分按投資分析階段的成果標準完成（2）項目設(shè)計工作控制性計劃

（3）集團規(guī)劃設(shè)計部對設(shè)計前期工作總體計劃的意見

（4）集團規(guī)劃設(shè)計部隊設(shè)計前期工作結(jié)論的意見

（5）概念設(shè)計方任務(wù)書

（6）概念設(shè)計方案文本

（7）項目設(shè)計指導(dǎo)書

（8）規(guī)劃方案設(shè)計招標書

（9）規(guī)劃方案設(shè)計任務(wù)書

（10）規(guī)劃方案設(shè)計文本

（11）規(guī)劃方案分析表

4.文件審核

集團規(guī)劃設(shè)計部對評審文件進行審核，發(fā)現(xiàn)不符合要求的，可以要求評，審會延期審核。

5.會議組織

會議組織應(yīng)在評審會召開前至少兩日向參會者發(fā)出會議通知及議程。

6.評審會議投票人員組成集團主管設(shè)計領(lǐng)導(dǎo)、集團規(guī)劃設(shè)計部總經(jīng)理及總建筑師、項目操作公司總經(jīng)理、營銷部及設(shè)計部經(jīng)理、集團內(nèi)專家。

7.評審會議議程

7.1時間安排

整體時間安排視項目的復(fù)雜程度而定，委托項目以不超過六小時為宜，投標項目以不超過9小時為宜。

7.2評審會具體安排

①由項目操作公司的項目設(shè)計負責(zé)人及營銷負責(zé)人對“規(guī)劃設(shè)計指導(dǎo)書”進行講解重點介紹項目總體開發(fā)計劃及市場、經(jīng)營、成本方面的分析結(jié)論和設(shè)計工程部門的前期研究成果，以不超過60分鐘為宜。（此時 投標單位應(yīng)不在場）②項目操作公司的項目設(shè)計及營銷負責(zé)人就所介紹的項目向評審團答疑，以不超過15分鐘為宜。

③投標單位分別介紹方案，并向評審團答疑，每家時間不宜超過40分鐘為宜（其他投標單位應(yīng)不在場），如果是委托一家設(shè)計單位做多方案比較時間可以適當延長。

④評審團以記名投票的方式從投標方案中選擇2~3個優(yōu)選方案（如果是委托設(shè)計，可以直選一家）。

⑤評審團就所選的優(yōu)選方案發(fā)表意見，集中討論，由會議組織者形成評審結(jié)論時間不宜超過60分鐘為宜。

8.評審會組織安排注意事項

8.1會前

①準備并檢測調(diào)試所有的會議器材：投影儀、數(shù)碼錄影機、白板和大鐵夾（用于掛圖和板書）

②如果是視頻會議，應(yīng)與對方同步調(diào)試。

③準備會議過程的文件資料：評審會文件匯編、會議議程、選票、每一位投票人員應(yīng)有以上文件。

④根據(jù)參會人員情況布置會場，投票人員的位置應(yīng)用姓名牌指定。

8.2會議服務(wù)按票服務(wù)安排

①會場上應(yīng)備有飲用水、水果及點心

②應(yīng)事先安排好會議中途所需的咖啡、茶水

③長時間的評審會應(yīng)安排好工作餐事宜

④會議進行過程中應(yīng)留出適當?shù)男菹r間。

8.3開會期間組織者應(yīng)注意維持會場紀律和秩序

①與會者應(yīng)關(guān)閉手機保持會場安靜

②投標單位介紹方案時，應(yīng)保證其他投標單位不在場，條件允許情況下，可安排休息室供投標單位使用

③投標單位在場內(nèi)的活動，如攝影、攝像、錄音，應(yīng)手組織者的限制。

9.會議紀要

由集團規(guī)劃設(shè)計部負責(zé)整理和匯總會議紀要，會議紀要應(yīng)該包括投標結(jié)果、方案簡評和會議決議。

10.會議決議

會議決議如下：

① 同意××方案，建議增加××內(nèi)容，在××方面應(yīng)予注意

② 傾向通過××方案，應(yīng)在××方面改進后再確認規(guī)劃思路，不需另行開會。③ 各方案均難滿足要求，須在××方面仔細考慮，完成設(shè)計后申請重新召開評審會

結(jié)束語

規(guī)劃設(shè)計管理是開發(fā)商自己實施的對投資項目有目標的管理活動。規(guī)劃設(shè)計管理是基于內(nèi)部需求的一種管理，要求代表甲方對設(shè)計有關(guān)的活動，如市場調(diào)查、土地購買、國際咨詢和招標、規(guī)劃設(shè)計、設(shè)計報批和設(shè)計變更等進行統(tǒng)一管理和協(xié)調(diào)。因此房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計管理在房地產(chǎn)開發(fā)項目中具有重要的統(tǒng)籌作用和意義。