第一篇：房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營模擬試題

房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營模擬試題

一、單選題

1．我國房地產(chǎn)開發(fā)主管機構(gòu)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行資質(zhì)管理制度，共分為5個資質(zhì)等級。其中一級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件要求注冊資金不低于（B）。A.1000萬元 B.2000萬元 Ｃ.3000萬元 Ｄ.4000萬元 2．下列房地產(chǎn)交易活動處于房地產(chǎn)一級市場的是（D）

A 房屋出租 B 房地產(chǎn)抵押 C土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 D土地使用權(quán)出讓 3．《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定了各類土地的最高出讓年限，其中居住用地最高出讓年限為（D）。A 40年 B 60年 C 50年 D 70年

4．房地產(chǎn)租金已收租金額占應(yīng)收租金額的百分比稱為（B）

A 租金收繳計劃完成率 B租金收繳率 C欠租戶發(fā)生率 D陳欠租金收繳率 5．（A）是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

A．土地使用權(quán)的出讓 B.土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓 C.土地使用權(quán)劃撥 Ｄ.土地使用權(quán)贈與

6．對預(yù)測中高收入人群的住宅需求效果較好的市場需求預(yù)測方法是（B）

A 額定需求預(yù)測法 B 有效需求預(yù)測法 C線性回歸需求預(yù)測法 D假定需求預(yù)測法 7．已知某房地產(chǎn)今年的銷售成本為3315萬元，存貨平均余額為411萬元，那么存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)為（B）

A 8.07 B 44.61 Ｃ20 Ｄ30 8．按房地產(chǎn)市場的規(guī)范程度劃分，可以把房地產(chǎn)市場分為（C）。

A、居住物業(yè)市場、寫字樓市場、零售商業(yè)物業(yè)市場、工業(yè)物業(yè)市場和土地市場 B、甲級寫字樓市場、乙級寫字樓市場、甲級商業(yè)物業(yè)市場和乙級商業(yè)物業(yè)市場 C、房地產(chǎn)白色市場、黑色市場、灰色市場

D、銷售市場、租賃市場、抵押市場、典當市場和置換市場等

9．下列房地產(chǎn)交易活動處于房地產(chǎn)二級市場的是（C）A 房屋出租 B 房地產(chǎn)抵押 C土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 D土地使用權(quán)出讓

10．在土地一級市場上，根據(jù)競爭性的強弱可以采用不同的土地使用權(quán)出讓方式，其中在一定程度上排斥了市場機制的作用，具有較大壟斷性的一種方式是（A）。A 協(xié)議出讓 B招標出讓 Ｃ 拍賣出讓 Ｄ投標出讓 11．《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定了各類土地的最高出讓年限，其中工業(yè)用地最高出讓年限為(C)。A 40年 B 60年 C 50年 D 70年 12．實收房地產(chǎn)租金占計劃房地產(chǎn)租金的百分比稱為（A）

A 租金收繳計劃完成率 B 陳欠租金收繳率 C欠租戶發(fā)生率 D租金收繳率

13．我國房地產(chǎn)開發(fā)主管機構(gòu)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行資質(zhì)管理制度，共分為5個資質(zhì)等級。其中一級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件要求注冊資金不低于（C）。A 4000萬元 B3000萬元 Ｃ2000萬元 Ｄ2500萬元

14．我國房地產(chǎn)開發(fā)主管機構(gòu)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行資質(zhì)管理制度，共分為5個資質(zhì)等級。其中二級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件要求自有流動資金在（B）以上。A 500萬元 B 1000萬元 Ｃ1500萬元 Ｄ2000萬元 15．《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定了各類土地的最高出讓年限，其中商業(yè)、旅游、娛樂用地最高出讓年限為（A）。A 40年 B 60年 C 50年 D 70年 16．（C）是指經(jīng)縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后，將該幅土地交付其使用，或者將其土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。

A土地使用權(quán)的出讓 B土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓 C土地使用權(quán)劃撥 Ｄ土地使用權(quán)贈與

17．對預(yù)測中低收入人群的住宅需求效果較好的市場需求預(yù)測方法是（A）

A 額定需求預(yù)測法 B有效需求預(yù)測法 C線性回歸需求預(yù)測法 D假定需求預(yù)測法 18．實收房地產(chǎn)租金占計劃房地產(chǎn)租金的百分比稱為（D）

A租金收繳率 B 陳欠租金收繳率 C欠租戶發(fā)生率 D租金收繳計劃完成率 19．按房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)讓渡方式，可以把房地產(chǎn)市場分類（D）。

A.居住物業(yè)市場、寫字樓市場、零售商業(yè)物業(yè)市場、工業(yè)物業(yè)市場和土地市場 B.甲級寫字樓市場、乙級寫字樓市場、甲級商業(yè)物業(yè)市場和乙級商業(yè)物業(yè)市場 C.房地產(chǎn)白色市場、黑色市場、灰色市場

D.銷售市場、租賃市場、抵押市場、典當市場和置換市場等 20．根據(jù)《中國人民銀行關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知》（銀發(fā)［2001］195號），銀行發(fā)放住房開發(fā)貸款的條件之一是：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項目總投資的（C）A 20％ B25％ Ｃ30％ Ｄ35％

21．在開工前對工程內(nèi)容尚不十分清楚的情況下，開發(fā)商適合采用（C）的合同形式。A 單價合同 B 固定總價合同 C 成本加酬金合同 D 分包合同

22．我國房地產(chǎn)開發(fā)主管機構(gòu)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行資質(zhì)管理制度，共分為5個資質(zhì)等級。其中二級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件要求注冊資金不低于（B）。A 1000萬元 B1500萬元 Ｃ2000萬元 Ｄ2500萬元

23．土地使用權(quán)的出讓方式有多種，其中（B）方式是一種有條件、有選擇、有控制的市場競爭形式。既體現(xiàn)了國家對土地使用的計劃指導，又充分發(fā)揮市場機制在土地使用權(quán)上的靈活調(diào)節(jié)功能，具有較大適應(yīng)性。

A 協(xié)議出讓 B招標出讓 Ｃ 拍賣出讓 Ｄ投標出讓 24．《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定了各類土地的最高出讓年限，其中教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地最高出讓年限為(C)。A 40年 B 60年 C 50年 D 70年

25．收回本年度以前拖欠租金額占本年度以前拖欠房地產(chǎn)租金額的百分比稱為（B）A 租金收繳計劃完成率 B 陳欠租金收繳率 C欠租戶發(fā)生率 D租金收繳率

26．已知某房地產(chǎn)今年的銷售成本為5000萬元，存貨平均余額為500萬元，那么存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)為（C）

A 11 B 10 Ｃ36 Ｄ37

二、多選題

1．從狹義的角度來看，房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營的區(qū)別主要表現(xiàn)為（ABCDE）

A 兩者的主體不完全相同 B 在房地產(chǎn)項目市場運作過程中所處的階段不同 C 兩者對主體的資格要求不一樣 D 兩者所指向的行為對象不同

E 隨著房地產(chǎn)市場的完善，兩者的作用會發(fā)生根本性變化 2．影響房地產(chǎn)項目開發(fā)的環(huán)境包括（ABCDE）

A 經(jīng)濟環(huán)境 B 政治環(huán)境

C法律環(huán)境 D社會環(huán)境 E自然環(huán)境

3．房地產(chǎn)開發(fā)融資方案的選擇一般采用比較分析法，即對各個方案的（ABD）各指標用分級的方式進行比較。

A 安全性 B 經(jīng)濟性 C適用性 D可行性 E可靠性 4．根據(jù)《中國人民銀行關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知》，銀行發(fā)放住房開發(fā)貸款的條件之一是：開發(fā)項目同時必須具備（BCDE）

A 國有土地規(guī)劃許可證 B國有土地使用證 C 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 D建設(shè)工程規(guī)劃許可證 E建設(shè)工程施工許可證

5．按計價方式的不同，房地產(chǎn)開發(fā)項目承包合同一般分為（ABC）

A總價合同 B單價合同 C成本加酬金合同 D總承包合同 E分包合同 6．土地使用權(quán)的出讓主要有以下哪幾種方式（ABC）A 協(xié)議出讓 B招標出讓 Ｃ 拍賣出讓 Ｄ交換出讓

7．房地產(chǎn)市場是典型的周期性市場，房地產(chǎn)市場階段分為（BCDE）A 波谷 B平淡 C蕭條 D復(fù)蘇 E興旺

8．房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營成本按成本與經(jīng)營工作量關(guān)系可分為（AB）A固定成本 B變動成本 Ｃ管理費用 Ｄ銷售費用 E原材料成本 9．征用農(nóng)村集體所有的土地要發(fā)生哪些費用（ABCDEF）

A土地補償費 B青苗補償費 C地上附著物補償費 D安置補助費 E新菜地開發(fā)建設(shè)基金 F耕地占用稅

10．房地產(chǎn)開發(fā)項目實施控制的目標包括（ABC）A成本 B項目工期 C質(zhì)量 D項目協(xié)調(diào)性 E技術(shù)先進性

14．城市土地使用權(quán)進行商品經(jīng)營，具有重要意義，表現(xiàn)在（ABCDEF）

A.土地經(jīng)營是房地產(chǎn)經(jīng)營的主要內(nèi)容，是房地產(chǎn)經(jīng)營的基礎(chǔ) B.土地經(jīng)營是提高我國土地利用效益的核心活動 C.土地經(jīng)營是我國市場化改革的必不可少的一環(huán) D.土地經(jīng)營是城市第三產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的前提 E.土地經(jīng)營是也是適應(yīng)我國對外開放的一項必要的改革措施 F.土地經(jīng)營是城市財政收入的重要來源

15．影響房地產(chǎn)項目開發(fā)的環(huán)境包括（ABCDE）

A 經(jīng)濟環(huán)境 B 政治環(huán)境 C法律環(huán)境 D社會環(huán)境E自然環(huán)境

16．房地產(chǎn)開發(fā)融資方案的選擇可用比較分析法，即對各個方案的（ABE）指標用分級的方式進行比較。

A 安全性 B 經(jīng)濟性 C適用性 D可靠性 E可行性 17．房地產(chǎn)物業(yè)管理程序包括（ABC）

A早期介入B接管驗收C樓宇入伙 D物業(yè)綜合管理 E物業(yè)經(jīng)營 18．根據(jù)《中國人民銀行關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知》，銀行發(fā)放住房開發(fā)貸款的條件之一是：開發(fā)項目同時必須具備（ABCD）

A 國有土地使用證 B 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 C 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 D 建設(shè)工程施工許可證 E 國有土地規(guī)劃許可證 32．征用農(nóng)村集體所有的土地要發(fā)生哪些費用（ABCDEF）A土地補償費 B青苗補償費 C地上附著物補償費 D安置補助費 E新菜地開發(fā)建設(shè)基金 F耕地占用稅

33．房地產(chǎn)市場是典型的周期性市場，房地產(chǎn)市場階段分為（ABCD）A平淡 B 蕭條 C復(fù)蘇 D興旺 E波谷

34．一般來說，適用于房地產(chǎn)開發(fā)項目的組織結(jié)構(gòu)有（DE）

A直線型組織結(jié)構(gòu)B職能型組織結(jié)構(gòu)C直線職能型 D矩陣型 E事業(yè)部制

35．按照房地產(chǎn)開發(fā)階段進行劃分，房地產(chǎn)開發(fā)可分為（DE）A 單項開發(fā) B 小區(qū)開發(fā) C成片集中開發(fā) D土地開發(fā) E房屋建設(shè)

36． 房地產(chǎn)開發(fā)項目所面臨的經(jīng)濟環(huán)境主要包括（ABCDE）

A 宏觀經(jīng)濟發(fā)展形勢 B 市民收入水平C貧富差異程度 D利率 E貸款條件

三、簡答題

1．征地與拆遷的區(qū)別是什么？ 征地與拆遷的區(qū)別是涉及的土地權(quán)屬不同。征地是征用農(nóng)村集體所有的土地，首先需要改變土地所有制性質(zhì)，變集體所有制性質(zhì)為國家所有制，其次再改變土地的使用方式。拆遷是國家按有關(guān)法定程序收回土地使用權(quán)或改變使用性質(zhì)時，對土地上附著物和房屋原用戶、住戶進行的拆遷、安置、補償。不需改變土地所有制性質(zhì)。2．房地產(chǎn)開發(fā)融資的主要形式有哪些？

房地產(chǎn)開發(fā)融資的主要形式有銀行貸款融資；證券融資；房地產(chǎn)信托融資；房地產(chǎn)融資的其他方式，包括聯(lián)建、參建融資、房地產(chǎn)典當融資、利用外資等形式。3．房地產(chǎn)開發(fā)的整個流程分為哪些階段？

房地產(chǎn)開發(fā)的整個流程分為十個階段，分別為：開發(fā)商提出開發(fā)設(shè)想、可行性研究、申請項目用地、項目設(shè)計、征地及拆遷安置、籌措房地產(chǎn)開發(fā)資金、建設(shè)工程招標、施工、市場營銷與策劃、物業(yè)管理。

4．土地使用權(quán)的出讓有哪些方式？各有什么特點？

土地使用權(quán)的出讓主要有三種方式：協(xié)議出讓、招標出讓和拍賣出讓。協(xié)議出讓在一定程度上排斥了市場機制，是一種不發(fā)達的土地市場。招標出讓是一種有條件、有選擇、有控制的市場競爭形式。

拍賣出讓是競爭激烈的方式。一般適用于經(jīng)濟條件好、交通便利、區(qū)位優(yōu)異的地段。5．房地產(chǎn)項目主要的定價方法有哪些？

房地產(chǎn)項目的定價方法主要有：成本加成定價法、競爭價格定價法、加權(quán)點數(shù)定價法、顧客感受定價法。

6．房地產(chǎn)開發(fā)投資風險有哪些？

房地產(chǎn)開發(fā)投資風險主要包括：財務(wù)風險因素、購買力因素、利率風險、變現(xiàn)風險、社會風險和意外事故風險等。

7．房地產(chǎn)項目施工招標的形式有哪些？

在國際市場上，房地產(chǎn)項目施工招標方式主要有公開招標、邀請招標和議標3種。我國《招標投標法》則規(guī)定，招標方式只有兩種，即公開招標和邀請招標。8．物業(yè)管理公司有什么權(quán)利和義務(wù)？

物業(yè)管理公司的權(quán)利主要包括：根據(jù)有關(guān)法規(guī)，結(jié)合實際情況制定小區(qū)管理辦法；依照物業(yè)管理合同和管理辦法對住宅小區(qū)實施管理；依照物業(yè)管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費用等。物業(yè)管理公司的義務(wù)主要包括：履行物業(yè)管理合同，依法經(jīng)營；接受管理委員會和住宅小區(qū)居民的監(jiān)督；重大的管理措施應(yīng)當提交管委會審議，并經(jīng)管委會認可等。9．從狹義的角度看，房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營有哪些區(qū)別？ 房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營的區(qū)別包括：兩者的主體不完全相同；在房地產(chǎn)項目市場運作過程中所處的階段不同；兩者對主體的資格要求不一樣；兩者所指向的行為對象不同；隨著房地產(chǎn)市場的完善，兩者的作用會發(fā)生根本性變化

10．常見的組織結(jié)構(gòu)類型有哪些？其中，適合房地產(chǎn)項目的組織結(jié)構(gòu)類型有哪些？

常見的組織結(jié)構(gòu)類型有：直線型組織結(jié)構(gòu)；職能型組織結(jié)構(gòu)；直線職能型；矩陣型；事業(yè)部制。適合房地產(chǎn)項目的組織結(jié)構(gòu)類型有矩陣型和事業(yè)部型 四．名詞解釋 1．房地產(chǎn)開發(fā)

房地產(chǎn)開發(fā)：由特定的經(jīng)濟實體（具有開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)），對房地產(chǎn)項目進行投資、建設(shè)和管理，使之改變用途或使用性質(zhì)，從而獲得經(jīng)濟利益的過程。

2．土地開發(fā) ：土地開發(fā)也稱七通一平，一平為平整土地。七通為通給水、排水、通熱、通氣、電力、電信和公路。3．城市土地出讓 城市土地出讓：是指城市人民政府土地主管部門依法將城市土地的使用權(quán)出讓給用地單位（主要是房地產(chǎn)開發(fā)公司），供其有限期使用城市土地，用地單位必須向城市人民政府土地主管部門支付土地出讓金（一般也稱為毛地價）。4．土地征用 土地征用：政府按照法律規(guī)定的程序和條件，將農(nóng)村集體所有土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜械男袨椤?．物業(yè)管理

物業(yè)管理：利用現(xiàn)代管理先進的維修養(yǎng)護技術(shù)，以經(jīng)濟手段管理物業(yè)（包括建筑物及其附屬設(shè)施和相關(guān)場地），為業(yè)主和承租人提供高效、優(yōu)質(zhì)、經(jīng)濟的服務(wù)，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用效益和經(jīng)濟效益 6．房地產(chǎn)經(jīng)營

房地產(chǎn)經(jīng)營：從廣義上來講，就是指一切從事房地產(chǎn)領(lǐng)域的經(jīng)濟活動獲得經(jīng)濟效益的行為。從狹義上來講，則只是指房屋經(jīng)營和城市土地經(jīng)營這兩種房地產(chǎn)領(lǐng)域的經(jīng)營行為。7．土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：指經(jīng)出讓方式獲得土地使用權(quán)的土地使用者，通過買賣、贈與或其他合法方式將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為

8．建設(shè)用地規(guī)劃許可證 建設(shè)用地規(guī)劃許可證：由建設(shè)單位或個人提出建設(shè)用地申請，城 市規(guī)劃行政主管部門審查批準的建設(shè)用地位置、面積、界線的法律憑證。9．建筑容積率 建筑容積率：指項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。附屬建筑物也計算在內(nèi)，但應(yīng)注明不計算面積的附屬建筑物除外。

10．租金收繳率 租金收繳率：房地產(chǎn)租金已收租金額占應(yīng)收金額的百分比。

第二篇：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理試題(模擬試題1)[001]

四 川 大 學 網(wǎng) 絡(luò) 教 育 學 院 模 擬 考 試 試 題1

一、單選題（每題2分，20小題，共40分）1． 下列哪些因素或措施可能會導致房地產(chǎn)價格下降（）。A．提高抵押貸款利率

B．降低抵押貸款利率 C．降低首期付款比例 D．通貨膨脹率上升 2． 下列房地產(chǎn)經(jīng)營活動可能發(fā)生在房地產(chǎn)二級市場的是（）。A．國有土地使用權(quán)的協(xié)議出讓 B．國有土地使用權(quán)的拍賣出讓 C．新建房地產(chǎn)的買賣 D．征用集體所有土地轉(zhuǎn)為國家所有 3． 某投資者花費 80萬元購一商業(yè)店鋪，出租后，每月凈租金收入 1．583萬元，考慮月投資收益率0．8％，則（）幾個月可收回投資。A．50．5 B．60 C．65 D．75 4． 建筑容積率是項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與（）之比。A．規(guī)劃建設(shè)用地面積

B．居住區(qū)總用地面積 C．居住建筑用地面積 D．獲取土地使用權(quán)面積 5． 投資收益率是指開發(fā)項目達到正常盈利年份時，項目年凈收益與（）之比。A．總開發(fā)成本 B．項目投資的資本價值 C．總投資 D．總開發(fā)價值 6． 獲取土地使用權(quán)，進行征地、搬遷、安置、補償是（）階段的主要工作。A．投資機會選擇與決策分析 B．前期工作 C．建設(shè)階段 D．租售階段 7． 房地產(chǎn)開發(fā)的程序主要分為（）四個階段。A．投資機會選擇、決策分析、建設(shè)、物業(yè)管理 B．投資機會選擇、前期工作、施工與竣工、物業(yè)管理 C．決策分析、前期工作、施工與竣工、租售 D．投資機會選擇與決策分析、前期工作、建設(shè)、租售 8． 新城區(qū)環(huán)境幽靜舒適，空氣清新潔凈，四周寬敞空曠，適合建造（）。A．商業(yè)中心 B．娛樂用房 C．高級住宅、公寓 D．廉租房 9． 對于投資型物業(yè)購買者而言，（）往往決定了其愿意支付的價格水平。A．自身支付能力 B．擁有物業(yè)后所能獲取的預(yù)期收益大小 C．市場供求狀況

D．區(qū)域因素 10．在商品住宅市場，多層住宅價格的迅速上升會使居民對高層住宅的需求（）。A．增加 B．減少 C．改變 D．不變 11．對于房地產(chǎn)市場來說，由于短期內(nèi)房地產(chǎn)的供應(yīng)數(shù)量不能得到充分的調(diào)整，所以短期內(nèi)房地產(chǎn)市場的租金和售價是由（）決定。A．建造技術(shù) B．需求 C．供求關(guān)系 D．開發(fā)成本 12．土地使用權(quán)受讓人須持有《規(guī)劃設(shè)計條件通知書》及其附圖的土地出讓合同，方可辦理（）及其土地使用權(quán)權(quán)屬證明。A．建設(shè)工程規(guī)劃許可證 B．開工許可證 C．勘測設(shè)計許可證 D．建設(shè)用地規(guī)劃許可證 13．寫字樓經(jīng)營者與甲公司簽訂了20年的租賃合同，租金400元／m2·年，則其面臨（）。A．幣場供求風險 B．周期風險 C．變現(xiàn)風險 D．通貨膨脹風險 注：試題一律做在答題紙上（答題紙另發(fā)）本題共 3 頁，本頁為第 1 頁

14．初步可行性研究階段投資估算的精度可達（）。A．土5％ B．土10％ C．土20％ D．土30％ 15．房地產(chǎn)投資具有保值、增值性，源于房地產(chǎn)本身的（）。A．多樣性 B．固定性 C．稀缺性 D．體積大、消耗材料多 16．影響市場內(nèi)所有投資項目，投資者無法控制的風險是（）。A．未來經(jīng)營費用的風險 B．系統(tǒng)風險 C．持有期風險 D．非系統(tǒng)風險 17．位置對于（）具有特殊的重要性。A．居住物業(yè) B．工業(yè)物業(yè) C．商業(yè)物業(yè) D．特殊用途物業(yè) 18．供給增長率超過需求，空置率上升，租金增長率仍緩慢上升，這種狀況發(fā)生在房地產(chǎn)市場自然周期的（）。A．第一階段 B．第二階段 C．第三階段 D．第四階段 19．（）屬于購買者導向定價方法。A．隨行就市定價法 B．目標定價法 C．價值定價法 D．商談定價法 20．某開發(fā)商通過發(fā)行債券建成一商業(yè)物業(yè)，并出租給零售商經(jīng)營。對購買債券的投資人及開發(fā)商來說，其房地產(chǎn)投資形式分別為（）。A．開發(fā)投資、直接投資 B．直接投資、置業(yè)投資 C．間接投資、開發(fā)投資 D．間接投資、置業(yè)投資

二、多選題（每題2分，10小題，共20分）1． 對房地產(chǎn)投資者而言，購買熟地比購買生地進行開發(fā)建設(shè)，有（）特點。A．土地費用高 B．投資風險減少 C．投資風險增加 D．開發(fā)周期縮短 E．投資收益較高 2． 與其他投資相比，房地產(chǎn)投資的優(yōu)點有（）。A．能夠得到稅收方面的好處 B．能抵消通貨膨脹的影響 C．自然壽命周期長 D．變現(xiàn)容易 E．提高投資者的資信等級 3． 房地產(chǎn)市場狀況分析一般從（）方面進行。A．競爭性物業(yè)發(fā)展狀況 B．房地產(chǎn)市場宏觀因素 C．各類物業(yè)的供求關(guān)系 D．房地產(chǎn)售價和租金水平E．土地批租數(shù)量和分布 4． 開發(fā)企業(yè)向銀行申請開發(fā)建設(shè)貸款時，銀行要審核（）等內(nèi)容。A．項目評估報告 B．與開發(fā)商合作的承包商 C．抵押或擔保條件

D．企業(yè)資信等級 E．貸款的期限與數(shù)量 5． 房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃管理主要體現(xiàn)在（）。A．選址定點審批 B．核發(fā)“建設(shè)用地規(guī)劃許可證” C．核發(fā)“建設(shè)工程規(guī)劃許可證” D．核發(fā)開工許可證 E．參與項目的竣工驗收 注：試題一律做在答題紙上（答題紙另發(fā)）本題共 3 頁，本頁為第 2 頁

6． 在市場經(jīng)濟條件下，基礎(chǔ)利率的高低主要取決于（）。

A．社會平均利潤率

B．風險因素 C．資本供求狀況 D．通貨膨脹率

E．國家宏觀信貸政策 7． 對于置業(yè)投資而言，投資的經(jīng)濟效果表現(xiàn)為（）。A．銷售收入 B．物業(yè)增值 C．減少納稅 D．股權(quán)增加 E．租金

8．規(guī)范房地產(chǎn)市場行為的方法有（）。A．產(chǎn)權(quán)登記 B．資質(zhì)審查 C．建立房地產(chǎn)價格評估制度 D．城市規(guī)劃指導 E．規(guī)范交易行為 9． 房地產(chǎn)可以視為（）的結(jié)合。A．土地 B．實物 C．權(quán)益 D．區(qū)位 E．附屬設(shè)施及設(shè)備 10．房地產(chǎn)市場的特征有（）。A．權(quán)益的轉(zhuǎn)讓市場

B．易于出現(xiàn)不均衡和壟斷 C．政府調(diào)控的市場 D．分散的地區(qū)性市場 E．專業(yè)化市場

三、計算題（20分）某家庭貸款20萬元購置商品住宅，商定貸款在20年內(nèi)按月等額還本付息，貸款利率為6%。問第三年年末的貸款余額是多少？如該家庭還款三年后，于第四年年初提前還款5萬元，問從第四年開始的月等額還本付息額為多少？

四、計算題（20分）某房地產(chǎn)開發(fā)項目的占地面積為2000 m2，容積率2.5，樓面地價為1500元／m2。建造成本3000元／m2，預(yù)計項目建成后售價為8000元／m2，假定開發(fā)周期為2年，土地開發(fā)費用在開發(fā)初期一次性投入，建造成本在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，專業(yè)人員費用為建造成本的 10%，管理費用為土地成本、建造成本、專業(yè)人員費用之和的5%，貸款利息為10%，融資費用為貸款利息的10%，銷售費用、銷售稅費分別為總銷售收入的3.5%、6.5%，問該項目開發(fā)商成本利潤率是多少？ 補充題.某房地產(chǎn)開發(fā)商通過出讓方式以6000萬元購買了一宗住宅用地70年的使用權(quán)。已知該地塊規(guī)劃建筑用地面積為30000平方米，建筑容積率為1.8，建造成本為2400元/平方米，專業(yè)人員費用為建造成本的8％，管理費用為土地成本、建造成本及專業(yè)人員費用之和的5 ％，年貸款利率為6 ％，按年付息。開發(fā)期為2年半（其中準備期6個月，建造期24個月），土地成本在項目開始時一次投入，建造成本、專業(yè)人員費用和管理費用在建造期內(nèi)均勻投入。如果項目建成后的市場銷售價格為5200元/平方米，銷售費用和銷售稅金分別為總銷售收入的3 ％和6.5％。試求該項目開發(fā)商成本利潤率。（20分）答案：模擬題1

一、1A 2C 3C 4A 5B 6B 7D 8C 9B 10A 11B 12A 13D 14C 15C 16B 17C 18C 19C 20D

二、1AD 2ABE 3ACDE 4ACDE 5ABCE 6ACDE 7BCDE 8ABCE 9BCD 10ABDE

三、1041.31元

四、23.52％ 注：試題一律做在答題紙上（答題紙另發(fā)）本題共 3 頁，本頁為第 3 頁

第三篇：XXXX房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營試題

房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營模擬試題

一、單項選擇題

1．我國房地產(chǎn)開發(fā)主管機構(gòu)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行資質(zhì)管理制度，共分為5個資質(zhì)等級。其中一級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件要求注冊資金不低于〔

B

〕。

A.1000萬元

B.2000萬元

Ｃ.3000萬元

Ｄ.4000萬元

2．以下房地產(chǎn)交易活動處于房地產(chǎn)一級市場的是〔

D

〕

A

房屋出租

B

房地產(chǎn)抵押

C土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

D土地使用權(quán)出讓

3．?中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例?規(guī)定了各類土地的最高出讓年限，其中居住用地最高出讓年限為〔

D

〕。

A

40年

B

60年

C

50年

D

70年

4．房地產(chǎn)租金已收租金額占應(yīng)收租金額的百分比稱為〔

B

〕

A

租金收繳方案完成率

B租金收繳率

C欠租戶發(fā)生率

D陳欠租金收繳率

5．〔

A

〕是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

A．土地使用權(quán)的出讓

B.土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓

C.土地使用權(quán)劃撥

Ｄ.土地使用權(quán)贈與

6．對預(yù)測中高收入人群的住宅需求效果較好的市場需求預(yù)測方法是〔

B

〕

A

額定需求預(yù)測法

B

有效需求預(yù)測法

C線性回歸需求預(yù)測法

D假定需求預(yù)測法

7．某房地產(chǎn)今年的銷售本錢為3315萬元，存貨平均余額為411萬元，那么存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)為〔

B

〕

A

8.07

B

44.61

Ｃ20

Ｄ30

8．按房地產(chǎn)市場的標準程度劃分，可以把房地產(chǎn)市場分為〔

C

〕。

A、居住物業(yè)市場、寫字樓市場、零售商業(yè)物業(yè)市場、工業(yè)物業(yè)市場和土地市場

B、甲級寫字樓市場、乙級寫字樓市場、甲級商業(yè)物業(yè)市場和乙級商業(yè)物業(yè)市場

C、房地產(chǎn)白色市場、黑色市場、灰色市場

D、銷售市場、租賃市場、抵押市場、典當市場和置換市場等

9．以下房地產(chǎn)交易活動處于房地產(chǎn)二級市場的是〔

C

〕

A

房屋出租

B

房地產(chǎn)抵押

C土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

D土地使用權(quán)出讓

10．在土地一級市場上，根據(jù)競爭性的強弱可以采用不同的土地使用權(quán)出讓方式，其中在一定程度上排斥了市場機制的作用，具有較大壟斷性的一種方式是〔

A

〕。

A

協(xié)議出讓

B招標出讓

Ｃ

拍賣出讓

Ｄ投標出讓

11．?中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例?規(guī)定了各類土地的最高出讓年限，其中工業(yè)用地最高出讓年限為（C)。

A

40年

B

60年

C

50年

D

70年

12．實收房地產(chǎn)租金占方案房地產(chǎn)租金的百分比稱為〔

A

〕

A

租金收繳方案完成率

B

陳欠租金收繳率

C欠租戶發(fā)生率

D租金收繳率

13．我國房地產(chǎn)開發(fā)主管機構(gòu)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行資質(zhì)管理制度，共分為5個資質(zhì)等級。其中一級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件要求注冊資金不低于〔

C

〕。

A

4000萬元

B3000萬元

Ｃ2000萬元

Ｄ2500萬元

14．我國房地產(chǎn)開發(fā)主管機構(gòu)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行資質(zhì)管理制度，共分為5個資質(zhì)等級。其中二級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件要求自有流動資金在〔

B

〕以上。

A

500萬元

B

1000萬元

Ｃ1500萬元

Ｄ2000萬元

15．?中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例?規(guī)定了各類土地的最高出讓年限，其中商業(yè)、旅游、娛樂用地最高出讓年限為〔

A

〕。

A

40年

B

60年

C

50年

D

70年

16．〔

C

〕是指經(jīng)縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后，將該幅土地交付其使用，或者將其土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。

A土地使用權(quán)的出讓

B土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓

C土地使用權(quán)劃撥

Ｄ土地使用權(quán)贈與

17．對預(yù)測中低收入人群的住宅需求效果較好的市場需求預(yù)測方法是〔

A

〕

A

額定需求預(yù)測法

B有效需求預(yù)測法

C線性回歸需求預(yù)測法

D假定需求預(yù)測法

18．實收房地產(chǎn)租金占方案房地產(chǎn)租金的百分比稱為〔

D

〕

A租金收繳率

B

陳欠租金收繳率

C欠租戶發(fā)生率

D租金收繳方案完成率

19．按房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)讓渡方式，可以把房地產(chǎn)市場分類〔

D

〕。

A.居住物業(yè)市場、寫字樓市場、零售商業(yè)物業(yè)市場、工業(yè)物業(yè)市場和土地市場

B.甲級寫字樓市場、乙級寫字樓市場、甲級商業(yè)物業(yè)市場和乙級商業(yè)物業(yè)市場

C.房地產(chǎn)白色市場、黑色市場、灰色市場

D.銷售市場、租賃市場、抵押市場、典當市場和置換市場等

20．根據(jù)?中國人民銀行關(guān)于標準住房金融業(yè)務(wù)的通知?〔銀發(fā)［2001］195號〕，銀行發(fā)放住房開發(fā)貸款的條件之一是：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金應(yīng)不低于開發(fā)工程總投資的〔

C

〕

A

20％

B25％

Ｃ30％

Ｄ35％

21．在開工前對工程內(nèi)容尚不十分清楚的情況下，開發(fā)商適合采用〔

C

〕的合同形式。

A

單價合同

B

固定總價合同

C

本錢加酬金合同

D

分包合同

22．我國房地產(chǎn)開發(fā)主管機構(gòu)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行資質(zhì)管理制度，共分為5個資質(zhì)等級。其中二級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件要求注冊資金不低于〔

B

〕。

A

1000萬元

B1500萬元

Ｃ2000萬元

Ｄ2500萬元

23．土地使用權(quán)的出讓方式有多種，其中〔

B

〕方式是一種有條件、有選擇、有控制的市場競爭形式。既表達了國家對土地使用的方案指導，又充分發(fā)揮市場機制在土地使用權(quán)上的靈活調(diào)節(jié)功能，具有較大適應(yīng)性。

A

協(xié)議出讓

B招標出讓

Ｃ

拍賣出讓

Ｄ投標出讓

24．?中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例?規(guī)定了各類土地的最高出讓年限，其中教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地最高出讓年限為（C)。

A

40年

B

60年

C

50年

D

70年

25．收回本以前拖欠租金額占本以前拖欠房地產(chǎn)租金額的百分比稱為〔

B

〕

A

租金收繳方案完成率

B

陳欠租金收繳率

C欠租戶發(fā)生率

D租金收繳率

26．某房地產(chǎn)今年的銷售本錢為5000萬元，存貨平均余額為500萬元，那么存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)為〔

C

〕

A

B

Ｃ36

Ｄ37

二、多項選擇題

1．從狹義的角度來看，房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營的區(qū)別主要表現(xiàn)為〔

ABCDE

〕

A

兩者的主體不完全相同

B

在房地產(chǎn)工程市場運作過程中所處的階段不同

C

兩者對主體的資格要求不一樣

D

兩者所指向的行為對象不同

E

隨著房地產(chǎn)市場的完善，兩者的作用會發(fā)生根本性變化

2．影響房地產(chǎn)工程開發(fā)的環(huán)境包括〔

ABCDE

〕

A

經(jīng)濟環(huán)境

B

政治環(huán)境

C法律環(huán)境

D社會環(huán)境

E自然環(huán)境

3．房地產(chǎn)開發(fā)融資方案的選擇一般采用比擬分析法，即對各個方案的〔

ABD

〕各指標用分級的方式進行比擬。

A

平安性

B

經(jīng)濟性

C適用性

D可行性

E可靠性

4．根據(jù)?中國人民銀行關(guān)于標準住房金融業(yè)務(wù)的通知?，銀行發(fā)放住房開發(fā)貸款的條件之一是：開發(fā)工程同時必須具備〔

BCDE

〕

A

國有土地規(guī)劃許可證

B國有土地使用證

C

建設(shè)用地規(guī)劃許可證

D建設(shè)工程規(guī)劃許可證

E建設(shè)工程施工許可證

5．按計價方式的不同，房地產(chǎn)開發(fā)工程承包合同一般分為〔

ABC

〕

A總價合同

B單價合同

C本錢加酬金合同

D總承包合同

E分包合同

6．土地使用權(quán)的出讓主要有以下哪幾種方式〔

ABC

〕

A

協(xié)議出讓

B招標出讓

Ｃ

拍賣出讓

Ｄ交換出讓

7．房地產(chǎn)市場是典型的周期性市場，房地產(chǎn)市場階段分為〔

BCDE

〕

A

波谷

B

平淡

C蕭條

D復(fù)蘇

E興旺

8．房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營本錢按本錢與經(jīng)營工作量關(guān)系可分為〔

AB

〕

A固定本錢

B變動本錢

Ｃ管理費用

Ｄ銷售費用

E原材料本錢

9．征用農(nóng)村集體所有的土地要發(fā)生哪些費用〔

ABCDEF

〕

A土地補償費

B青苗補償費

C地上附著物補償費

D安置補助費

E新菜地開發(fā)建設(shè)基金

F耕地占用稅

10．房地產(chǎn)開發(fā)工程實施控制的目標包括〔

ABC

〕

A本錢

B工程工期

C質(zhì)量

D工程協(xié)調(diào)性

E技術(shù)先進性

14．城市土地使用權(quán)進行商品經(jīng)營，具有重要意義，表現(xiàn)在〔

ABCDEF

〕

A.土地經(jīng)營是房地產(chǎn)經(jīng)營的主要內(nèi)容，是房地產(chǎn)經(jīng)營的根底

B.土地經(jīng)營是提高我國土地利用效益的核心活動

C.土地經(jīng)營是我國市場化改革的必不可少的一環(huán)

D.土地經(jīng)營是城市第三產(chǎn)業(yè)健康開展的前提

E.土地經(jīng)營是也是適應(yīng)我國對外開放的一項必要的改革措施

F.土地經(jīng)營是城市財政收入的重要來源

15．影響房地產(chǎn)工程開發(fā)的環(huán)境包括〔

ABCDE

〕

A

經(jīng)濟環(huán)境

B

政治環(huán)境

C法律環(huán)境

D社會環(huán)境E自然環(huán)境

16．房地產(chǎn)開發(fā)融資方案的選擇可用比擬分析法，即對各個方案的〔

ABE

〕指標用分級的方式進行比擬。

A

平安性

B

經(jīng)濟性

C適用性

D可靠性

E可行性

17．房地產(chǎn)物業(yè)管理程序包括〔

ABC

〕

A早期介入B接管驗收C樓宇入伙

D物業(yè)綜合管理

E物業(yè)經(jīng)營

18．根據(jù)?中國人民銀行關(guān)于標準住房金融業(yè)務(wù)的通知?，銀行發(fā)放住房開發(fā)貸款的條件之一是：開發(fā)工程同時必須具備〔

ABCD

〕

A

國有土地使用證

B

建設(shè)用地規(guī)劃許可證

C

建設(shè)工程規(guī)劃許可證

D

建設(shè)工程施工許可證

E

國有土地規(guī)劃許可證

32．征用農(nóng)村集體所有的土地要發(fā)生哪些費用〔

ABCDEF

〕

A土地補償費

B青苗補償費

C地上附著物補償費

D安置補助費

E新菜地開發(fā)建設(shè)基金

F耕地占用稅

33．房地產(chǎn)市場是典型的周期性市場，房地產(chǎn)市場階段分為〔

ABCD

〕

A

平淡

B

蕭條

C復(fù)蘇

D興旺

E波谷

34．一般來說，適用于房地產(chǎn)開發(fā)工程的組織結(jié)構(gòu)有〔

DE

〕

A直線型組織結(jié)構(gòu)B職能型組織結(jié)構(gòu)C直線職能型

D矩陣型

E事業(yè)部制

35．按照房地產(chǎn)開發(fā)階段進行劃分，房地產(chǎn)開發(fā)可分為〔

DE

〕

A

單項開發(fā)

B

小區(qū)開發(fā)

C成片集中開發(fā)

D土地開發(fā)

E房屋建設(shè)

36．房地產(chǎn)開發(fā)工程所面臨的經(jīng)濟環(huán)境主要包括〔

ABCDE

〕

A

宏觀經(jīng)濟開展形勢

B

市民收入水平

C貧富差異程度

D利率

E貸款條件

三、簡答題

1．征地與拆遷的區(qū)別是什么？

征地與拆遷的區(qū)別是涉及的土地權(quán)屬不同。

征地是征用農(nóng)村集體所有的土地，首先需要改變土地所有制性質(zhì)，變集體所有制性質(zhì)為國家所有制，其次再改變土地的使用方式。

拆遷是國家按有關(guān)法定程序收回土地使用權(quán)或改變使用性質(zhì)時，對土地上附著物和房屋原用戶、住戶進行的拆遷、安置、補償。不需改變土地所有制性質(zhì)。

2．房地產(chǎn)開發(fā)融資的主要形式有哪些？

房地產(chǎn)開發(fā)融資的主要形式有銀行貸款融資；證券融資；房地產(chǎn)信托融資；房地產(chǎn)融資的其他方式，包括聯(lián)建、參建融資、房地產(chǎn)典當融資、利用外資等形式。

3．房地產(chǎn)開發(fā)的整個流程分為哪些階段？

房地產(chǎn)開發(fā)的整個流程分為十個階段，分別為：開發(fā)商提出開發(fā)設(shè)想、可行性研究、申請工程用地、工程設(shè)計、征地及拆遷安置、籌措房地產(chǎn)開發(fā)資金、建設(shè)工程招標、施工、市場營銷與籌劃、物業(yè)管理。

4．土地使用權(quán)的出讓有哪些方式？各有什么特點？

土地使用權(quán)的出讓主要有三種方式：協(xié)議出讓、招標出讓和拍賣出讓。

協(xié)議出讓在一定程度上排斥了市場機制，是一種不興旺的土地市場。

招標出讓是一種有條件、有選擇、有控制的市場競爭形式。

拍賣出讓是競爭劇烈的方式。一般適用于經(jīng)濟條件好、交通便利、區(qū)位優(yōu)異的地段。

5．房地產(chǎn)工程主要的定價方法有哪些？

房地產(chǎn)工程的定價方法主要有：本錢加成定價法、競爭價格定價法、加權(quán)點數(shù)定價法、顧客感受定價法。

6．房地產(chǎn)開發(fā)投資風險有哪些？

房地產(chǎn)開發(fā)投資風險主要包括：財務(wù)風險因素、購置力因素、利率風險、變現(xiàn)風險、社會風險和意外事故風險等。

7．房地產(chǎn)工程施工招標的形式有哪些？

在國際市場上，房地產(chǎn)工程施工招標方式主要有公開招標、邀請招標和議標3種。

我國?招標投標法?那么規(guī)定，招標方式只有兩種，即公開招標和邀請招標。

8．物業(yè)管理公司有什么權(quán)利和義務(wù)？

物業(yè)管理公司的權(quán)利主要包括：根據(jù)有關(guān)法規(guī)，結(jié)合實際情況制定小區(qū)管理方法；依照物業(yè)管理合同和管理方法對住宅小區(qū)實施管理；依照物業(yè)管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費用等。

物業(yè)管理公司的義務(wù)主要包括：履行物業(yè)管理合同，依法經(jīng)營；接受管理委員會和住宅小區(qū)居民的監(jiān)督；重大的管理措施應(yīng)當提交管委會審議，并經(jīng)管委會認可等。

9．從狹義的角度看，房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營有哪些區(qū)別？

房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營的區(qū)別包括：兩者的主體不完全相同；在房地產(chǎn)工程市場運作過程中所處的階段不同；兩者對主體的資格要求不一樣；兩者所指向的行為對象不同；隨著房地產(chǎn)市場的完善，兩者的作用會發(fā)生根本性變化

10．常見的組織結(jié)構(gòu)類型有哪些？其中，適合房地產(chǎn)工程的組織結(jié)構(gòu)類型有哪些？

常見的組織結(jié)構(gòu)類型有：直線型組織結(jié)構(gòu)；職能型組織結(jié)構(gòu)；直線職能型；矩陣型；事業(yè)部制。適合房地產(chǎn)工程的組織結(jié)構(gòu)類型有矩陣型和事業(yè)部型。

四、名詞解釋

名詞解釋

答案

1．房地產(chǎn)開發(fā)

房地產(chǎn)開發(fā)：由特定的經(jīng)濟實體〔具有開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)〕，對房地產(chǎn)工程進行投資、建設(shè)和管理，使之改變用途或使用性質(zhì)，從而獲得經(jīng)濟利益的過程。

2．土地開發(fā)

土地開發(fā)：土地開發(fā)也稱七通一平，一平為平整土地。七通為通給水、排水、通熱、通氣、電力、電信和公路。

3．城市土地出讓

城市土地出讓：是指城市人民政府土地主管部門依法將城市土地的使用權(quán)出讓給用地單位〔主要是房地產(chǎn)開發(fā)公司〕，供其有限期使用城市土地，用地單位必須向城市人民政府土地主管部門支付土地出讓金〔一般也稱為毛地價〕。

4．土地征用

土地征用：政府按照法律規(guī)定的程序和條件，將農(nóng)村集體所有土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜械男袨椤?/p>

5．物業(yè)管理

物業(yè)管理：利用現(xiàn)代管理先進的維修養(yǎng)護技術(shù)，以經(jīng)濟手段管理物業(yè)〔包括建筑物及其附屬設(shè)施和相關(guān)場地〕，為業(yè)主和承租人提供高效、優(yōu)質(zhì)、經(jīng)濟的效勞，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用效益和經(jīng)濟效益

6．房地產(chǎn)經(jīng)營

房地產(chǎn)經(jīng)營：從廣義上來講，就是指一切從事房地產(chǎn)領(lǐng)域的經(jīng)濟活動獲得經(jīng)濟效益的行為。從狹義上來講，那么只是指房屋經(jīng)營和城市土地經(jīng)營這兩種房地產(chǎn)領(lǐng)域的經(jīng)營行為。

7．土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：指經(jīng)出讓方式獲得土地使用權(quán)的土地使用者，通過買賣、贈與或其他合法方式將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為

8．建設(shè)用地規(guī)劃許可證

建設(shè)用地規(guī)劃許可證：由建設(shè)單位或個人提出建設(shè)用地申請，城市規(guī)劃行政主管部門審查批準的建設(shè)用地位置、面積、界線的法律憑證。

9．建筑容積率

建筑容積率：指工程規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。附屬建筑物也計算在內(nèi)，但應(yīng)注明不計算面積的附屬建筑物除外。

10．租金收繳率

租金收繳率：房地產(chǎn)租金已收租金額占應(yīng)收金額的百分比。

五、論述題

論述題

答案

1、房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措的渠道有哪些？如何通過發(fā)行股票來進行籌資？并簡要談?wù)勚袊姆康禺a(chǎn)證券化趨勢。

答：房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措的渠道主要有銀行貸款融資、證券融資、房地產(chǎn)信托融資以及其他形式。

房地產(chǎn)股票是股份制房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放的股份入股憑證。房地產(chǎn)股票的發(fā)行有兩種形式：募集式和發(fā)起式。募集式即向社會公開發(fā)行的，可以在證券市場上流通。發(fā)起式是不上市的股票，只在房地產(chǎn)股份企業(yè)內(nèi)部發(fā)行的股票，一般采取記名股權(quán)的形式。

目前，中國的房地產(chǎn)證券化現(xiàn)狀還處于不成熟階段，還需要相當長的一段時期來開展，但是證券化的趨勢是肯定的。

2、請論述物業(yè)管理市場的構(gòu)成，并談?wù)勎覈飿I(yè)管理市場存在的主要問題及解決對策？

答：物業(yè)管理市場的構(gòu)成主要包括三個方面：

市場客體：物業(yè)管理效勞，無形的市場主體：需求主體、供應(yīng)主體

市場環(huán)境：各種交換賴以進行的社會制度

我國物業(yè)管理市場存在的主要問題：物業(yè)管理公司的行為不標準，管理不到位；業(yè)主委員會成立難；業(yè)主與物業(yè)管理者的地位倒置造成效勞關(guān)系扭曲等

我國物業(yè)管理市場解決對策：完善物業(yè)管理法規(guī)，標準物業(yè)管理市場；加快物業(yè)管理市場化進程，建立優(yōu)勝劣汰的機制；理順業(yè)主與物業(yè)公里公司的關(guān)系；實行扶優(yōu)扶強政策，引導物業(yè)公司走規(guī)模經(jīng)營的路子，創(chuàng)立自己的品牌等等對策

3、房地產(chǎn)開發(fā)工程建設(shè)的三大目標是什么，它們之間是什么關(guān)系，你是如何理解的？

答：房地產(chǎn)開發(fā)工程建設(shè)的三大目標分別是：工程建設(shè)投資〔本錢〕、進度〔或工期〕、質(zhì)量。開發(fā)工程建設(shè)三大目標之間的關(guān)系既有對立的一面，也有統(tǒng)一的一面。

開發(fā)工程建設(shè)三大目標之間的對立關(guān)系：分別闡述質(zhì)量與本錢、質(zhì)量與工期、工期與本錢之間的對立關(guān)系。例如：如果工程建設(shè)的功能和質(zhì)量要求高，就需要投入更多本錢。如果要加快進度，縮短工期，那么需要增加本錢，同時也可能會影響質(zhì)量。

開發(fā)工程建設(shè)三大目標之間的統(tǒng)一關(guān)系：分別闡述質(zhì)量與本錢、質(zhì)量與工期、工期與本錢之間的統(tǒng)一關(guān)系。例如：加快進度、縮短工期雖然需要增加一定的投資，但是可以使整個開發(fā)工程建設(shè)提前投入使用，從而提早發(fā)揮投資效益，還能在一定程度上減少利息支出，減少本錢。如果施工質(zhì)量好，可減少投入使用后的維修費用，也可以減少本錢。

4、房地產(chǎn)開發(fā)融資方案的內(nèi)容包括什么，確定房地產(chǎn)開發(fā)融資方案的考慮因素有哪些，如何選擇房地產(chǎn)開發(fā)融資方案？

答：房地產(chǎn)開發(fā)融資方案的內(nèi)容包括：欲籌集資金的幣種、數(shù)額；融資流量；資金來源構(gòu)成；融資風險分析及風險管理措施，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金投入和資金歸還要求相適應(yīng)的不同時間內(nèi)籌集資金和歸還資金的數(shù)量。融資本錢預(yù)算；融資方法和明確融資的權(quán)利責任關(guān)系。

確定房地產(chǎn)開發(fā)融資方案的考慮因素包括：合理的融資規(guī)模；正確選擇房地產(chǎn)開發(fā)融資的渠道和方式，降低融資本錢；統(tǒng)籌考慮房地產(chǎn)開發(fā)的融資與投資；提高房地產(chǎn)開發(fā)資金的使用效益；按規(guī)定建立資本金制度；優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)的資金結(jié)構(gòu)。

選擇房地產(chǎn)開發(fā)融資方案：選擇房地產(chǎn)開發(fā)融資方案的方法，一般采用比擬分析法。分別從各個可行的房地產(chǎn)開發(fā)融資方案的平安性、經(jīng)濟性和可行性用分級評價的方式進行比擬，即將平安性、經(jīng)濟性和可行性各指標按優(yōu)劣順序排列為ABCD四級，選擇出平安性、經(jīng)濟性和可行性3項指標均令人滿意的方案。

5、房地產(chǎn)開發(fā)工程土地使用權(quán)的取得方式有哪些？每種方式的含義是什么，有哪些特點？一般來說，國家機關(guān)、軍事用地和公益事業(yè)用地通常采用哪種方式取得土地使用權(quán)，簡單談?wù)劺碛桑?/p>

答：房地產(chǎn)開發(fā)工程土地使用權(quán)的取得主要有3種方式，即土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓和劃撥。

土地使用權(quán)出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)出讓的特點：土地所有權(quán)與使用權(quán)別離；有償性；有期限性

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指經(jīng)出讓方式獲得土地使用權(quán)的土地使用者，通過買賣、贈與或其他合法方式將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓只能在原土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的權(quán)利義務(wù)范圍內(nèi)進行，權(quán)利人不得擴張其權(quán)利內(nèi)容。

土地使用權(quán)劃撥的含義：指經(jīng)縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后，將該幅土地交付其使用，或者將其土地使用權(quán)無償交付給土地使用者的行為。土地使用權(quán)劃撥的特征：沒有明確的期限；無須支付土地使用權(quán)出讓金；不能隨意轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。

一般來說，國家機關(guān)、軍事用地和公益事業(yè)用地通常采用土地使用權(quán)的劃撥形式，因為國家機關(guān)、軍事用地和公益事業(yè)用地是為了滿足社會公眾利益的需要，不以盈利為目的。從三種土地使用權(quán)取得的方式來看，劃撥這種形式是比擬適合的。

第四篇：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理試題

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理試題

一、單項選擇題（共35題，每題1分。）1.下列風險不屬于房地產(chǎn)投資系統(tǒng)性風險的是（）A．通貨膨脹風險 B．周期風險

C．比較風險

D．變現(xiàn)風險

答案：C．

解析：比較風險為個別風險

2.某一時段房地產(chǎn)投資市場的平均收益率為15%，國家債券的收益率為4%，房地產(chǎn)市場相對于整個投資市場的風險相關(guān)系數(shù)為0.4，那么，用資本資產(chǎn)定價模型確定的折現(xiàn)率應(yīng)為（）

A． 6% B．8.4% C．11% D．15%

答案：B．

解析：4%+0.4×（15%-4%）=8.4%

3.某開發(fā)商擬向銀行貸款1500萬元，借用5年一次還清，甲銀行貸款利率為17%，按年單利計息，乙銀行貸款年利率為16%，按月復(fù)利計息，問向（）貸款較經(jīng)濟。

A．甲銀行 B．乙銀行 C．甲乙同樣 D．無法比較

答案：A．

解析：甲銀行：1500+1500*17%*5=2775

乙銀行：1500+（1+16%/12）60=3320.7

1因此向甲銀行貸款較經(jīng)濟。4.房地產(chǎn)的（）性，決定了房地產(chǎn)市場是地區(qū)性的市場。A．不可移動性 B． 適應(yīng)性 C． 各異性 D．相互影響性

答案：A．

解析：房地產(chǎn)的不可移動性，決定了房地產(chǎn)市場是地區(qū)性的市場。

5.已知某筆貸款的年利率為15%，借貸雙方約定按季度計息，該筆貸款的實際利率是（）

A．3.75% B．7.5% C．15% D．15.87%

答案：D．

解析：i=（1+r/m）m-1=（1+15%/4）4-1=15.87%

6.關(guān)于等額序列支付資金回收系數(shù)，下列表示正確的是（）

A．（P / A．，i，n）B．（A．/P，i，n）C．（A．/F，i，n）D．（F/A．，i，n）答案：B．

解析：（A．/P，i，n）為等額序列支付資金回收系數(shù)標準表示法。

7.單利計息與復(fù)利計息的區(qū)別在于（）

A．是否考慮資金的時間價值 B．是否考慮本金的時間價值

C．是否考慮先前計息周期累計利息的時間價值

D．采用名義利率還是實際利率

答案：C．

解析：單利計息與復(fù)利計息的區(qū)別在于是否考慮先前計息周期累計利息的時間價值。

8.居民購買住宅的行為屬于（）

A．習慣性購買行為 B．尋求多樣化購買行為

C．化解不協(xié)調(diào)購買行為 D．復(fù)雜購買行為

答案：D．

解析：居民購買住宅的行為就屬于復(fù)雜購買行為。

9.已知某房地產(chǎn)投資項目的購買投資為4500萬元，流動資金為500萬元，如果投資者投入權(quán)益資本為1500萬元，經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額為650萬元，年平均稅后利潤為500萬元，該投資項目的投資利潤率為（）

A．13.0% B．33.3% C．43.3% D．14.4%

答案：A．

解析：650/（4500+500）×100%=13.0%

10.下列各項費用中，不屬于開發(fā)項目前期工程費的是（）

A．三通一平費用

B．工程造價咨詢費

C．可行性研究費用

D．水文地質(zhì)勘探費

答案：B．

解析：工程造價咨詢費屬于其它費用。

11.工作主要任務(wù)是對投資項目或投資方向提出建議，該階段為（）階段。

A．投資機會研究

B．預(yù)可行性研究

C．初步可行性研究

D．詳細可行性研究

答案：A．

解析：投資機會研究主要任務(wù)是對投資項目或投資方向提出建議。

12.對個人住房貸款的的還款能力，國家規(guī)定，每筆住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在（）以下。

A．40% B．50% C．60% D．70%

答案：B．

解析：每筆住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50%以下。

13.詳細性可行性研究階段投資估算的精度可達到（）

A．±5% B．±10 % C．±15% D．±20%

答案：B．

解析：詳細性可行性研究階段投資估算的精度可達±10 %.14.根據(jù)各地房地產(chǎn)收益水平，同類型的物業(yè)都存在一個適當租金售價比例，一般情況下，住宅的售價大約相當于（）的租金。

Ａ．50個月 Ｂ．100個月

C．10個月 D．10年

答案：B．

解析：一般情況下大約為100個月的租金，如果售價過高，那么對出租住宅的需求就會增加。

15.按（）細分，房地產(chǎn)市場可分為一級、二級、三級市場

A．交易形式 B．用途

C．目標市場 D．存量增量

答案：D．

解析：按存量增量細分，通常將房地產(chǎn)市場劃分為三級市場：一級市場（土地使用權(quán)出讓市場）、二級市場（土地轉(zhuǎn)讓、新建商品房租售市場）、三級市場（存量房地產(chǎn)交易市場）。

16.邀請招標是非公開招標方式的一種。被邀請參加投標的承包商通常在（）。

A．3個以上 B．5-10個之間 C．5個以上 D．3-10個之間 答案：D． 解析：按照規(guī)定，邀請招標一般有3-10個之間。

17.（）是收集一手資料時最普遍采用的手段。

A．面訪 B．問卷 C．觀察 D．座談

答案：B．

解析：問卷是收集一手資料時最普遍采用的手段。

18.名義利率與實際利率的關(guān)系表述不正確的一項是（）

A．當每年計息周期數(shù)m>1時，實際利率小于名義利率

B．當每年計息周期數(shù)m=1時，實際利率等于名義利率

C．實際利率與名義利率更能反映資金的時間價值

D．名義利率越大，計息周期越短，實際利率與名義利率的差異就越大

答案：A．

解析：當每年計息周期數(shù)m>1時，實際利率大于名義利率

19.流動比率，下列說法不正確的是（）

A．流動比率＝流動資產(chǎn)總額/流動負債總額×100％

B．又稱之為“銀行家比率”

C．又稱之為“二對一比率”。

D．在國際上銀行一般要求這一比率維持在100％以上

答案：D． 解析：在國際上銀行一般要求這一比率維持在200％以上。20.房地產(chǎn)投資項目的成本利潤率等于（）乘以100% A．開發(fā)商利潤/總開發(fā)成本

B．正常經(jīng)營年份的凈經(jīng)營收入/總開發(fā)成本

C．開發(fā)商利潤/總開發(fā)價值

D．正常經(jīng)營年份的經(jīng)營收入/總開發(fā)成本

答案： A．

解析：公式：RPC．=D．P/TD．C．

21.某租客5年支付的物業(yè)租金的現(xiàn)值為40萬元，年租金增長的百分率為5%，如果折現(xiàn)率與之相同，則該租客第一年末支付的租金為（）萬元。

A．8.0 B．8.4 C．9.0 D．10.0

答案：B．

解析：由40=5*A．1/（1+5%）得出A．1=8.4

22.房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)階段是指（）所經(jīng)過的過程。

A．房地產(chǎn)開發(fā) B．獲得土地后到全部工程竣工

C．從工程開工到工程竣工驗收 D．從工程開工到項目租售完畢

答案：C．

解析：房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)階段是指從工程開工到工程竣工驗收所經(jīng)過的過程。

23.物業(yè)代理公司通過詳細的市場調(diào)查分析和預(yù)測，可以協(xié)助開發(fā)商或業(yè)主進行（）。

A．項目融資 B．工程招標

C．市場定位 D．物業(yè)管理

答案：C．

解析：物業(yè)代理公司通過詳細的市場調(diào)查分析和預(yù)測，可以協(xié)助開發(fā)商或業(yè)主進行市場定位。

24.反映投資者每年實際獲得的凈收益與投資者初始投入的權(quán)益投資的比率的指標是（）

A．還本付息比率 B．抵押收益率

C．投資回報率 D．項目收益率

答案：C．

解析：投資回報率反映投資者每年實際獲得的凈收益與投資者初始投入的權(quán)益投資的比率。

25.已知某筆貸款的年名義利率為12%，實際利率為12.55%，則該筆貸款是按（）作為計息周期的。

A．年 B．半年 C．季度 D．月

答案：C．

解析：常識。

26.對于選擇了目標市場的企業(yè)，唯一的方法就是實現(xiàn)自己企業(yè)的產(chǎn)品和競爭對手之間的（）。

A．差別化 B．同質(zhì)化 C．多樣化 D．獨特性

答案：A．

解析：對于選擇了目標市場的企業(yè)，唯一的方法就是實現(xiàn)自己企業(yè)的產(chǎn)品和競爭對手之間的差別化。

27.物業(yè)管理工作中的每一部分工作，都應(yīng)以（）為中心。

A．物業(yè)的保值增值 B．滿足當前的租戶和新租戶 C．物業(yè)的安全 D．實現(xiàn)物業(yè)的管理目標 答案：B． 解析：物業(yè)管理工作中的每一部分工作，都應(yīng)以滿足當前的租戶和新租戶為中心。

28.由于出讓計劃不明確，對以抵押方式向土地儲備機構(gòu)發(fā)放貸款，貸款期限最長不得超過（）年

A．1 B．2 C．3 D．5

答案：B．

解析：對以抵押方式向土地儲備機構(gòu)發(fā)放貸款，貸款期限最長不得超過2年。

29.可行性研究報告中，一般不包括（）

A．封面 B．摘要 C．初步設(shè)計方案 D．附表

答案：C．

解析：初步設(shè)計在可行性研究階段后。

30.某項目生產(chǎn)能力30000件/年，產(chǎn)品售價3000元/件，總成本費用7800元，其中固定成本3000萬元，成本與產(chǎn)量呈線性關(guān)系，則盈虧平衡產(chǎn)量為（）

A．30000件 B．21400件 C．21800件 D．15600件

答案：B．

解析：見教材187頁。

31.對于一般房地產(chǎn)投資項目來說，償債備付率應(yīng)該大于（）

A．1 B．1.2 C．1.5 D．2

答案：B．

解析：當小于1.2時，表示當期資金來源不足以償付當期債務(wù)。

32.某城市地鐵線的建設(shè)，使沿線房地產(chǎn)大大增值，這體現(xiàn)了房地產(chǎn)的（）性。

A．適應(yīng)性 B．位置固定性 C．政策影響性 D．相互影響性

答案：D． 解析：這是房地產(chǎn)的相互影響性。33.增長點超過了平衡點，這是房地產(chǎn)市場自然周期的（）階段。A．第一B．第二C．第三D．第四

答案：Ｂ

解析：增長點超過了平衡點，這是房地產(chǎn)市場自然周期的二階段。

34.根據(jù)估計的總銷售收入和銷售量來制定價格的方法是（）

A．認知價值定價法B．領(lǐng)導定價法

C．目標定價法D．成本加成定價法

答案：Ｃ

解析：目標定價法是根據(jù)估計的總銷售收入和銷售量來制定價格的方法

35.以下調(diào)查中，不屬于不可控調(diào)查的是（）

A．市場容量調(diào)查 B．消費行為調(diào)查

C．市場環(huán)境調(diào)查 D．營銷因素調(diào)查

答案：D．

解析：企業(yè)的營銷手段是可控的。

二、多項選擇題（共15題，每題2分，備選答案中，有兩個或兩個以上符合題意的答案，錯選或多選均不得分，少選且選擇正確的，每個選項得0.5分。）

1.工程項目管理的基本職能是計劃、（）

A．組織 B．決策 C． 控制 D． 協(xié)調(diào) E．反饋

答案：A．C．D． 2.政府宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場的手段包括 Ａ土地供應(yīng)計劃 Ｂ地價的杠桿作用 Ｃ誠信建設(shè) Ｄ稅收政策 E．政府定價

答案：A．B．D．

解析：宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場的手段包括土地供應(yīng)計劃、價格、稅收政策等。但不包括誠信建設(shè)。

3.經(jīng)營收入包括（）

A．銷售收入 B．出租收入

C．自營收入 D．營業(yè)外收入 E上年未分配利潤

答案：A．B．C．

解析：經(jīng)營收入包括銷售收入出租收入 自營收入。

4.房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要不確定因素有（）

A．土地費用 B．建安工程費用 C．運營費用

D．空置率 E．容積率

答案：A．B．D．

解析：C．E 主要為置業(yè)投資項目的不確定因素。

5.敏感性分析的“三項預(yù)測值”法對房地產(chǎn)開發(fā)項目中所涉及的變動因素，分別給出三個預(yù)測值，即（）

A．最樂觀預(yù)測值 B．最悲觀預(yù)測值

C．最可能預(yù)測值 D．最客觀的預(yù)測值 E最原始的評估值

答案：A．B．C．

解析：三項預(yù)測值即最樂觀預(yù)測值、最悲觀預(yù)測值、最可能預(yù)測值

6.財務(wù)評價中損益表用以計算（）等評價指標。

A．成本利潤率 B．投資利潤率 C．資本金利潤率 D．資本金凈利潤率 E資產(chǎn)負債率 答案：B．C．D． 解析：損益表中不顯示成本及資產(chǎn)負債情況。

7.個人住房抵押貸款包括（）

A．商業(yè)性住房抵押貸款 B．商用房地產(chǎn)抵押貸款

C．政策性住房抵押貸款 D．在建工程抵押貸款

第五篇：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理考試試題及答案

2009年房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理考試試題及答案解析

2009年房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理試題

一、單

項選擇題（共35題，每題1分，每題的備選答案中只有一個最符合題意，請在答案卡上涂黑其相應(yīng)的編號）1．對于收益性房地產(chǎn)來說，從建筑物竣工之日算起，在正常市場和正常運營狀態(tài)下，凈收益大于零的持續(xù)時間稱為（）。A．設(shè)計壽命 B．經(jīng)濟壽命 C．法定壽命 D．自然壽命 2．地鐵站的建成使周邊寫字樓的租金顯著提高，這說明房地產(chǎn)投資具有（）的特性。A．變現(xiàn)性差 B．易受政策影響 C．依賴專業(yè)管理 D．效益外溢和轉(zhuǎn)移 3．甲乙物業(yè)2008年10月的價值均為1100萬元。預(yù)計2009年10月甲物業(yè)的價值為1200萬元和1000萬元的可能性均為50%，乙物業(yè)的價值為1300萬元和900萬元的可能性也均為50%。甲、乙物業(yè)投資風險比較的結(jié)果是（）。A．甲物業(yè)投資風險大

B．乙物業(yè)投資風險大 C．甲、乙物業(yè)的投資風險相同 D．難以判斷甲、乙物業(yè)的投資風險大小 4．如果整個投資市場的平均收益率為15%，國債收益率為9%，房地產(chǎn)投資市場相對于整個投資市場的系統(tǒng)性市場風險系數(shù)為0．23，則按資本資產(chǎn)定價模型計算出的房地產(chǎn)投資折現(xiàn)率是（）。A．10．38% B．11．07% C．12．45% D．13．62% 5．2008年，某市可供租售的房屋面積為3000萬ｉn2，其中可供銷售的住宅面積為1800萬㎡，可供出租的住宅面積為450萬㎡；當年銷售和出租的房屋總面積為2750萬Ｉ112，其中銷售的住宅面積為1680萬㎡，出租的住宅面積為320萬㎡。該市2008年住宅市場吸納率為（）。A．71．11% B．88．89% C．91．67% D．93．33% 6．某市2008年存量商品住宅的吸納率為50%，該市同期存量商品住宅的吸納周期是（）。

A．半個月 B．2個月 C．半年 D．2年 7．房地產(chǎn)市場供給壟斷性的原因不包括（）。A．房地產(chǎn)市場需求的廣泛性 B．房地產(chǎn)市場供給的異質(zhì)性 C．土地所有權(quán)的排他性 D．土地的有限性 8．房地產(chǎn)市場自然周期中，在需求增長率由大于變?yōu)樾∮诠┙o增長率的轉(zhuǎn)折點上，空置率由（）。A．上升到下降 B．下降到上升 C．高于合理空置率到低于合理空置率 D．低于合理空置率到高于合理空置率 9．橫道圖法用于項目建設(shè)階段的（）。A．質(zhì)量控制 B．進度控制 C．成本控制 D．合同管理 10．在正式申請竣工驗收之前，開發(fā)商要對項目進項初步檢查。檢查后由（）列出質(zhì)量缺陷清單。A．開發(fā)商 B．承包商 C．監(jiān)理工程師

D．使用單位 11．需要使用損益平衡圖來制定房地產(chǎn)銷售價格的定價方法是（）。A．目標定價法

B．價值定價法

C．挑戰(zhàn)定價法 D．成本加成定價法 12．在一定時期內(nèi)，某類商品房的市場潛量是指這類商品房的（）。A．市場需求上限

B．市場有效需求

C．市場現(xiàn)實需求

D．市場最低需求 13．某市2008年住宅的預(yù)測銷售量為500萬㎡，實際銷售量為650萬㎡，平滑指數(shù)為0．75，利用指數(shù)平滑法預(yù)測的該市2009年住宅銷售量為（）萬㎡。A．500．0 B．537．5 C．612．5 D．650．0

14．某開發(fā)商率先向市場推出了帶有電梯的別墅，該開發(fā)商在項目市場定位戰(zhàn)略上采取的是（）戰(zhàn)略。A．形象差異化 B．人員差別化

C．服務(wù)差別化

D．產(chǎn)品差別化 15．某城市的居民對高層住宅經(jīng)歷了一個從較為抗拒到較普遍接受的過程，這一現(xiàn)象反映了消費者市場的（）。A．替代性

B．發(fā)展性 C．地區(qū)性 D．復(fù)雜性 16．認為利率水平是由貨幣的供給與需求決定的代表性理論是（）。A．馬克思的利率決定理論

B．可貸資金利率理論 C．Ｉs—1M曲線模型利率理論

D．流動性偏好利率理論 17．若名義利率為10%，通貨膨脹率為4%，則實際利率為（）。A．5．77% B．6．00% C．10．00% D．14．40% 18．某商鋪的租賃期為15年，租金按每年5%的比例遞增，第1年的租金為1萬元，租金于每年的年初收取，年利率為8%，則該商鋪15年租金收入的現(xiàn)值為（）萬元。A．11．41 B．11．49 C．12．41 D．12．49 19．李某從銀行貸款56萬元購買了一套住宅，該筆貸款的期限為20年，年利率為7．5%，按月等額償還。如果李某于第7年末提前償還本金10萬元，則從第8年開始的月還款額為（）元。A．3456．09 B．3505．95 C．3509．74 D．3705．73 20．某房地產(chǎn)開發(fā)項目從購買土地使用權(quán)到竣工驗收共用了3年時間，建成后用于出租經(jīng)營，預(yù)計經(jīng)濟壽命為40年，土地使用權(quán)年限為50年，則該項目的經(jīng)營期為（）年。A．37 B．40 C．43 D．50

21．某房地產(chǎn)開發(fā)項目，當ｉ =14%時，凈現(xiàn)值為450萬元；當ｉ =15%時，凈現(xiàn)值為-200萬元，平均資金成本率為13．2%，基準收益率為10%。該項目的財務(wù)內(nèi)部收益率為（）。A．20%

B．14．31% C．14．69% D．14．80% 22．某商鋪的購買價格為100萬元，其中60萬元來自銀行貸款。該貸款在10年內(nèi)按年等額償還，年利率為7%，預(yù)計該商鋪第1年稅后凈現(xiàn)金流量為3萬元，如果不考慮物業(yè)增值收益，則第1年的投資回報率為（）。A．5．00% B．7．50% C．18．36% D．28．85% 23．趙某以12000元/㎡的價格購買了230㎡的商鋪用于出租經(jīng)營，購買價中的60%來自銀行貸款。該貸款在10年內(nèi)按年等額償還，年利率為10%，每年可用于還本付息的折舊、攤銷、利潤共34萬元，則其償債備付率為（）。A．0．12 B．0．21 C．1．26 D．2．05 24．房地產(chǎn)投資方案比選通常是在（）之間進行。A．獨立方案 B．互斥方案 C．凈現(xiàn)值法 D．等額年費用法 25．對經(jīng)營期不同的房地產(chǎn)投資方案進行比選時，應(yīng)采用的方法是（）。A．等額年值法

B．差額投資內(nèi)部收益率法 C．凈現(xiàn)值法

D．等額年費用法 26．下列關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資不確定因素的表述中，正確的是（）。A．空置率與有效毛收入呈反向變動 B．通過與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂長期合約，可以完全排除通貨膨脹對運營費用的影響 C．權(quán)益投資比率高，意味著投資者承擔的投資風險和風險報酬均增加 D．金融機構(gòu)通常要求投資者的權(quán)益投資比率不得高于某一要求的比率 27．各投資方案凈現(xiàn)值的期望值不同時，以方案風險大小為投資方案比選的主要依據(jù)，此時應(yīng)選擇的判別指標是（）。A．凈現(xiàn)值 B．凈現(xiàn)值期望值

C．凈現(xiàn)值標準差

D．凈現(xiàn)值標準差系數(shù) 28．下列房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價基礎(chǔ)參數(shù)中，屬于收益相關(guān)指標的是（）A．出租率 B．基準收益率 C．成本利潤率

D．財務(wù)杠桿比率 29．某賓館開發(fā)項目共有150間客房，平均每間客房的面積為40㎡，總建筑面積為6800㎡。當?shù)赝瑱n次賓館的綜合造價為3000元/㎡，每間客房的綜合投資為14萬元。則用單元估算法計算的該賓館總投資為（）萬元。A．1800 B．2040 C．2100 D．2380 30．將借款本息視為現(xiàn)金流出的基本報表是（）。A．全部投資現(xiàn)金流量表

B．資本金現(xiàn)金流量表 C．借款還本付息估算表 D．投資計劃與資金籌措表 31．租賃融資在房地產(chǎn)領(lǐng)域的應(yīng)用模式主要是（）。A．置業(yè)投資 B．設(shè)備租賃 C．售后回租 D．權(quán)益融資 32．商業(yè)銀行發(fā)放個人住房抵押貸款可能面臨的信用風險不包括（）。A．開發(fā)商違法預(yù)售

B．借款人賴賬不還 C．借款人拖延還款

D．房地產(chǎn)市場供需失衡 33．在貸款綜合評價中，項目風險等級分為AAA、AA、A、和BBB、四個風險等級，其中AAA級對應(yīng)的風險系數(shù)為（）。A．50% B．60% C．70% D．80% 34．在寫字樓出租中，室內(nèi)標準化裝修的費用通常由（）支付。A．業(yè)主 B．承租人 C．物業(yè)服務(wù)企業(yè) D．業(yè)主、承租人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同 35．某收益性物業(yè)的潛在毛租金收入為30萬元，假設(shè)在某報告期內(nèi)的出租率為80%，所有承租人都能按時交納租金，物業(yè)其他收入為2萬元，則物業(yè)在該報告期的有效毛收入為（）萬元。A．22．0 B．24．0 C．25．6 D．26．0

二、多項選擇題（共15題，每題2分。每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意，請在答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號。全部選對的，得2分；錯選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個選項得0．5分）1．下列風險中，屬于房地產(chǎn)投資系統(tǒng)風險的有（）。A．市場供求風險 B．變現(xiàn)風險 C．利率風險 D．時間風險 E．資本價值風險 2．對房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)進行分析，除了要分析供求結(jié)構(gòu)，通常還分析（）。A．價格結(jié)構(gòu) B．總量結(jié)構(gòu)

C．檔次結(jié)構(gòu) D．投資結(jié)構(gòu) E．租買結(jié)構(gòu) 3．房地產(chǎn)市場區(qū)別于一般商品市場的特性主要有（）。A．競爭性 B．壟斷性 C．外部性 D．均衡性 E．信息不對稱性 4．房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，按規(guī)定應(yīng)移交給城市檔案館的竣工檔案應(yīng)包括（）。A．工程質(zhì)量保修書

B．可行性研究報告 C．竣工圖 D．住宅使用說明書 E．竣工驗收備案表 5．采取隨行就市定價法確定價格的情形有（）。A．開發(fā)商處于市場領(lǐng)導者地位 B．開發(fā)商難以估算成本 C．開發(fā)商的物業(yè)質(zhì)量與市場領(lǐng)導者的物業(yè)質(zhì)量相近D．開發(fā)商打算與同行和平共處 E．開發(fā)商具有向市場領(lǐng)導者挑戰(zhàn)的實力 6．房地產(chǎn)市場分析可以幫助開發(fā)商（）。A．選擇合適的項目位置 B．尋找投資合作伙伴 C．確定滿足市場需求的產(chǎn)品類型

D．判斷租買時機 E．進行土地使用權(quán)出讓決策 7．開發(fā)商進行房地產(chǎn)市場狀況分析的內(nèi)容通常有（）。A．供需分析

B．競爭分析 C．市場占有率分析 D．投資收益分析 E．宏觀因素分析 8．下列房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)模式中，現(xiàn)金流出包括土地成本的有（）。A．購買—持有—出租—出售 B．購買一更新改造—出售 C．購買一更新改造—出租—出售

D．開發(fā)—銷售 E．開發(fā)—持有—出租—出售 9．投資回報率與資本金凈利潤率的差異，主要在于前者考慮了（）。A．物業(yè)增值收益

B．所得稅

C．還本付息額

D．投資者權(quán)益增加值 E．權(quán)益投資 10．下列關(guān)于差額投資內(nèi)部收益率的表述中，正確的有（）。A．差額投資內(nèi)部收益率是兩個方案內(nèi)部收益率之差 B．差額投資內(nèi)部收益率是兩個方案各期凈現(xiàn)金流量差額的現(xiàn)值之和等于零時的折現(xiàn)率 C．差額投資內(nèi)部收益率是兩個方案各期凈現(xiàn)金流量差額之和等于零時的折現(xiàn)率 D．差額投資內(nèi)部收益率大于最低可接受收益率時，以投資大的方案為優(yōu)選方案 E．采用差額投資內(nèi)部收益率進行多方案比選時，應(yīng)將方案按投資由大到小排序并依次兩兩比選，從中確定優(yōu)選方案 11．下列風險分析的內(nèi)容中，屬于風險估計階段工作的有（）。A．風險產(chǎn)生的原因分析

B．風險發(fā)生的概率大小分析 C．風險因素檢驗 D．風險變量間的相關(guān)性分析 E．風險概率分布情況分析 12．實物期權(quán)方法可以應(yīng)用于房地產(chǎn)投資決策，主要是因為房地產(chǎn)投資具有（）。A．可預(yù)測性 B．不可控性 C．不可逆性 D．可延期性 E．不可彎更性 13．編制房地產(chǎn)投資計劃與資金籌措表之前，應(yīng)先編制（）。A．現(xiàn)金流量表

B．損益表

C．資金使用計劃 D．資金籌措計劃 E．資金來源與運用表 14．按信托性質(zhì)分類，房地產(chǎn)投資信托基金的類型有（）。

A．權(quán)益型

B．抵押型

C．傘型合伙

D．多重合伙 E．混合型 15．物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作內(nèi)容包括（）。A．確立管理目標 B．制定維修養(yǎng)護方案 C．制定安全保衛(wèi)方案 D．提出預(yù)算 E．確定物業(yè)服務(wù)費的收費標準

三、判斷題（共15題，每題1分。請根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號，用“√”表示正確，用“×”表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至0分）

1．具有相同市場價值的房地產(chǎn)，其投資價值因人而異。（）2．房地產(chǎn)投資信托基金股票的收益通常高于一般股票的收益，因此往往成為大型機構(gòu)投資者直接投資房地產(chǎn)的重要工具。（）3．量價彈性是指某時點的房地產(chǎn)交易量與該時點的房地產(chǎn)價格之比。（）4．開發(fā)商在選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)時，不僅要考察其代理的成功率，還要考察其代理每一個項目的平均銷售周期。（）5．一個整體市場能夠細分為若干子市場，主要是因為顧客需求存在差異性。（）6．個人住房抵押貸款采用等額還本付息方式還款時，各期還款額中包含的本金相等。（）7．只要商品住宅的價格不下跌，就不會發(fā)生次貸危機。（）8．房地產(chǎn)開發(fā)項目的總開發(fā)成本中不包括含銷售稅金。（）9．借款償還期和投資回收期都是評價投資項目清償能力的指標。（）10．不確定型決策是指未來事件的自然狀態(tài)是否發(fā)生不能肯定，且其發(fā)生概率也未知的決策。（）11．最高租售價格與預(yù)測租售價格之間差距越大，說明房地產(chǎn)項目抗市場風險的能力越強。（）12．基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費是指居住小區(qū)內(nèi)為居民配套建設(shè)的各種非營利性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費用。（）13．預(yù)租售收入可以作為房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金來源。（）14．無論是權(quán)益融資還是債務(wù)融資，資金融出方都要承擔項目的投資風險。（）15．收益性物業(yè)可以獲取的最大租金收入稱為有效毛收入。（）2009

年房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理考試試題及答案解析 T 來源：考試大 2010/10/11 【考試大：中國教育考試第一門戶】 模擬考場 視頻課程 字號: T

四、計算題（共2題，20分。要求列出算式、計算過程；需按公式計算的，要寫出公式；只有計算結(jié)果而無計算過程的，不得分。計算結(jié)果保留小數(shù)點后2位。請在答題紙上作答）

（一）王某以12000元/㎡的價格購買了10間建筑面積均為80㎡的商鋪。購房款的60%來自銀行提供的10年期、年利率為7．5%、按年等額還本付息的抵押貸款，其余為自有資金。另外，王某在購房時還支付了相當于購房款1．5%的代理費及其他費用，于第2年末又投入自有資金40萬元對商鋪進行了裝修，同時辦理了產(chǎn)權(quán)證，在辦證時支付了相當于購房款0．3%的手續(xù)費和3%的契稅。王某的經(jīng)營計劃是：第3年初將10間商鋪全部出租；第10年末以 13000 元/㎡的價格賣掉其中2間商鋪，其余的商鋪繼續(xù)出租；第15年末以15000元/㎡的價格又賣掉其中3間商鋪，其余的商鋪繼續(xù)出租；第20年末將剩余的商鋪以16000元/㎡的價格全部賣掉（每次賣房時均支付了相當于售價5．5%的銷售稅金、0．3%的手續(xù)費和1%的個人所得稅）。假設(shè)：在整個經(jīng)營期間，商鋪的租金保持200元/（月?㎡）（按建筑面積計）不變，空置和收租損失不計，年運營成本為毛租金收入的25%；購房投資發(fā)生在第1年初，每年的租金于年初收取，年運營成本和還本付息支出均發(fā)生在年末；王某要求的自有資金投資目標收益率為14%。（1）完成下列自有資金現(xiàn)金流量表并寫出相應(yīng)的計算過程。（2）列出自有資金財務(wù)凈現(xiàn)值的公式并代入相應(yīng)數(shù)據(jù)（不要求計算出結(jié)果）。（10分）自有資金現(xiàn)金流量表（單位：萬元）自有資金現(xiàn)金流量表（單位：萬元）0 1 2 3～9 10 11～14 15 16～19 20 年末 現(xiàn)金流入 年毛租金收入 凈轉(zhuǎn)售收入 現(xiàn)金流出 購房、辦證及裝 修投入 年還本付息 年運營成本 凈現(xiàn)金流量

（二）某開發(fā)商以3000萬元購得一住宅用地70年的使用權(quán)，該住宅用地面積為3000㎡，規(guī)劃容積率為5．5。據(jù)估算，該住宅開發(fā)項目的建安工程費為2200元/㎡，勘察設(shè)計和前期工程費為建安工程費的3%，基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費為430萬元，開發(fā)期間稅費按建筑面積計算，為114元/㎡，管理費用為上述費用（土地費用除外）之和的3．5%。預(yù)計住宅在項目建成時全部售出，銷售費用、銷售稅金分別為銷售收入的3%和5．5%。項目開發(fā)期為2年，建造期為1．5年。土地費用于開發(fā)期初一次性投入，開發(fā)期間稅費于建造期初一次性投入，建安工程費、勘察設(shè)計和前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費、管理費用在建造期內(nèi)均勻投入。年貸款利率為7．7%，按季計息。不考慮土地增值稅。（1）若開發(fā)商要求的稅前成本利潤率為30%，求該項目的最低銷售價格。（2）若該項目的銷售價格為8000元/㎡，求該項目保本的最低銷售量。（10分