第一篇：集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市存在問題及其對策

摘要：推進集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市是我國土地制度改革的重要內(nèi)容。受國家法律和土地產(chǎn)權(quán)制度制約，集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的集體決策機制、土地價格機制、收益分配機制、供后監(jiān)管機制不健全，抵押融資、農(nóng)村規(guī)劃、土地征收、土地整治配套改革滯后。成都市在探索集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市方面走在全國前列，推進集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市需借鑒成都市經(jīng)驗，從優(yōu)化制度環(huán)境、健全內(nèi)部機制、完善配套改革三方面構(gòu)建政策體系。

關(guān)鍵詞：集體經(jīng)營性建設(shè)用地；農(nóng)地改革；土地政策；成都市

中圖分類號：f321.1文獻標(biāo)識碼：a

文章編號：1003-0751（2016）02-0043-05

一、問題的提出

土地制度是國家的基礎(chǔ)性制度，事關(guān)經(jīng)濟社會發(fā)展和國家長治久安。長期以來，政府主導(dǎo)的“征地―賣地”土地利用模式支撐著我國城鎮(zhèn)化、工業(yè)化快速發(fā)展，但城鄉(xiāng)市場分割、要素流動不暢導(dǎo)致土地價格扭曲，誘發(fā)政府征地沖動、尋租行為猖獗，引致城市增長失控、耕地面積減少，農(nóng)民財產(chǎn)權(quán)益受損、社會矛盾激發(fā)等，現(xiàn)行土地制度與社會主義市場經(jīng)濟體制不相適應(yīng)的問題日益顯現(xiàn)。為此，黨的十八屆三中全會提出建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場，允許集體經(jīng)營性建設(shè)用地與國有土地同等入市、同權(quán)同價，為我國土地制度改革指明了方向。2008年以來，成都市開展了新一輪以“還權(quán)賦能”為核心的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革，實施農(nóng)村土地確權(quán)頒證，建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場，完善城鄉(xiāng)社會配套改革，探索集體經(jīng)營性建設(shè)用地公開流轉(zhuǎn)，改革進程走在全國前列，并形成了“成都模式”。系統(tǒng)探究成都市集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市問題，不僅有助于規(guī)范成都市集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市實踐操作，而且可為全國性規(guī)范集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市法律政策制定儲備經(jīng)驗。

近年來，學(xué)界研究集體建設(shè)用地入市的主要觀點認為，制度環(huán)境變化引致的外部利潤、社會經(jīng)濟發(fā)展對資源配置效率的客觀要求、城市化推進對土地發(fā)展權(quán)保障等都對集體建設(shè)用地制度改革有著理論和現(xiàn)實需求，直接入市將面臨農(nóng)民失地、收益分配不公、耕地非農(nóng)化等風(fēng)險；各地探索實踐中主要形成了“就地流轉(zhuǎn)”“異地流轉(zhuǎn)”“就地+異地流轉(zhuǎn)”等不同模式，不同模式績效大小取決于流轉(zhuǎn)系統(tǒng)外部環(huán)境、內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)和土地產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)；通過重構(gòu)產(chǎn)權(quán)體系，完善法律制度、權(quán)益分配制度、配套制度，優(yōu)化外部環(huán)境等能有效推進集體建設(shè)用地入市。從既有研究來看，學(xué)界對集體建設(shè)用地入市研究成果頗豐，但具體到集體經(jīng)營性建設(shè)用地研究較少，研究內(nèi)容偏理論化、可操作性不強，地方實踐經(jīng)驗不足且零碎化，難以上升到政策層面，無法滿足我國全面深化改革的需要。成都市作為全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)，積極探索集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市并積累了一定的實踐經(jīng)驗。本文將以成都市為例，剖析我國集體建設(shè)用地入市的制度限制等問題，創(chuàng)造性地提出推進我國集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的政策體系。

二、成都市集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市現(xiàn)狀

成都市積極穩(wěn)妥、規(guī)范有序推進集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，逐步形成了以確權(quán)頒證為基礎(chǔ)、土地綜合整治為載體、農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易所為平臺的流轉(zhuǎn)體系，在實現(xiàn)集體土地與國有土地同等入市、同權(quán)同價方面進行了有益探索，并取得初步成效。

1.呈現(xiàn)出流轉(zhuǎn)數(shù)量增長且主體多元化態(tài)勢

截至2014年年底，成都市通過農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易所及其分所成交的集體經(jīng)營性建設(shè)用地共96宗，成交面積2166.66畝。其中，2008―2014年，每年成交的宗地數(shù)量分別為3宗、22宗、9宗、11宗、11宗、19宗、25宗，總體呈現(xiàn)增長趨勢。從流轉(zhuǎn)主體來看，集體經(jīng)營性建設(shè)用地流出主體除傳統(tǒng)村委會外，集體經(jīng)濟組織成立的資產(chǎn)管理公司、村民議事會主導(dǎo)的村集體、股份經(jīng)濟合作社、農(nóng)業(yè)合作社等新型集體經(jīng)濟組織逐步成為市場主體；流入主體由集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員拓展到地方政府、城鄉(xiāng)居民以及企業(yè)法人等，多元化趨勢明顯。

2.流轉(zhuǎn)方式以出讓為主且多為商業(yè)用途

成都農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易所數(shù)據(jù)顯示，成交集體經(jīng)營性建設(shè)用地中，出讓流轉(zhuǎn)的宗地占比98%，其中，掛牌出讓的宗地占比83.4%，協(xié)議出讓的宗地占比14.6%；出租或入股流轉(zhuǎn)的宗地占比2%，流轉(zhuǎn)方式以出讓為主。同時，集體經(jīng)營性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)后多為商業(yè)用途，成交宗地86.4%為商業(yè)用地，主要用于發(fā)展休閑觀光旅游、鄉(xiāng)村酒店、養(yǎng)老等產(chǎn)業(yè)，4.2%為工業(yè)用地，9.4%為公共管理和公共服務(wù)等其他用途。

3.流轉(zhuǎn)價格區(qū)域間差距較大

整體來看，成都市集體經(jīng)營性建設(shè)用地平均成交價格為35.86萬元/畝。單宗地塊中，崇州市崇陽鎮(zhèn)羅墩村一塊宗地成交單價188萬元/畝，為成都市最高價格；金堂縣官倉鎮(zhèn)柿子樹村鄉(xiāng)村酒店項目成交價18萬元/畝，為成都市最低價格。從各圈層來看，一圈層的宗地平均成交價格85萬元/畝，為各圈層最高；二圈層的宗地平均成交價格37.22萬元/畝，為一圈層的43.8%；三圈層的宗地平均成交價格25.96萬元/畝，為一圈層的31%，流轉(zhuǎn)價格區(qū)域間差距較大。

4.流轉(zhuǎn)收益大部分歸集體經(jīng)濟組織所有

成都市相關(guān)政策規(guī)定，集體經(jīng)營性建設(shè)用地初次流轉(zhuǎn)，土地收益大部分歸集體經(jīng)濟組織所有，流轉(zhuǎn)價款之外，由集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)受讓人以成交價為依據(jù)向縣級政府繳納10%的公共基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)配套費與2%的耕地保護金，集體內(nèi)部收益分配由集體經(jīng)濟組織成員共同討論決定。集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)再次流轉(zhuǎn)收益，若受讓人與集體經(jīng)濟組織有約定的，從其約定；若沒有約定，由受讓人所有，政府不參與再次流轉(zhuǎn)收益分配。

三、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市存在問題及原因分析

隨著改革的全面深入，地方政府難以突破的制度限制和政策不規(guī)范、缺乏系統(tǒng)性等非制度約束，將阻礙集體經(jīng)營性建設(shè)用地順暢入市。

1.宏觀法律制度制約

第一，集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市受國家法律法規(guī)限制。黨的十七屆三中全會通過的《中共中央關(guān)于推進農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》和黨的十八屆三中全會通過的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》分別指出，在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許集體經(jīng)營性建設(shè)用地與國有土地同等入市、同權(quán)同價。而《物權(quán)法》第151條、《土地管理法》第43條和第63條、《城市房地產(chǎn)管理法》第9條等規(guī)定，農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)只能在鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)兼并、破產(chǎn)等情形下可依法流轉(zhuǎn)，城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體土地須征為國有后才能有償出讓?？梢姡w經(jīng)營性建設(shè)用地政策規(guī)定與國家法律沖突。但鑒于國家政策性文件效力有限，集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市流轉(zhuǎn)依然受到國家法律限制。

第二，集體經(jīng)營性建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)主體虛位且權(quán)能殘缺。長期以來，我國農(nóng)村集體的法律內(nèi)涵、構(gòu)成要素、運行程序不明確，集體經(jīng)濟組織長期缺位或機制不健全，難以真正履行經(jīng)營和管理集體土地的職能，村委會或村民小組行使集體土地使用權(quán)和經(jīng)營權(quán)的權(quán)責(zé)尚未界定，農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)主體虛位。不僅如此，現(xiàn)行法律對集體土地所具有的權(quán)利結(jié)構(gòu)和權(quán)能體系也界定不清。主體虛位和權(quán)能殘缺導(dǎo)致集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市中農(nóng)村集體和農(nóng)民的土地處分和收益權(quán)能無法實現(xiàn)。盡管成都市相關(guān)政策允許集體經(jīng)營性建設(shè)用地直接入市，但實際操作中很難做到與國有土地“同權(quán)同價”。

2.內(nèi)部運行機制不健全

第一，集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市決策機制運行效率低。根據(jù)規(guī)定，集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市需經(jīng)村民會議2/3以上成員或2/3以上村民代表同意并形成決議后，方可實施。在實際工作中，入市前基層政府工作人員和村干部需要花費大量時間和精力反復(fù)去做村民工作，才能達到通過決議的人數(shù)要求，這嚴重影響集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市進程。究其原因，主要是村內(nèi)人數(shù)多、利益訴求不同，村民對政策理解不充分、意愿容易出現(xiàn)反復(fù)，短時間內(nèi)形成統(tǒng)一意見難度大，集體決策效率低。

第二，集體經(jīng)營性建設(shè)用地價格機制不完善。成都市集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，多由流轉(zhuǎn)雙方參照土地整理和拆遷安置成本、政府流轉(zhuǎn)指導(dǎo)價、相鄰地塊成交案例中的流轉(zhuǎn)價格來協(xié)商確定交易價格；部分邊遠農(nóng)村地區(qū)集體經(jīng)濟組織直接以政府最低保護價作為成交價格。顯然，這一定價機制既無法反映集體經(jīng)營性建設(shè)用地市場供需情況，更不能體現(xiàn)土地使用權(quán)真實價格，最終必然會損害交易雙方中一方的利益。從調(diào)研情況看，各地基準地價普遍缺失，交易雙方缺少科學(xué)的參考價格，成交價格事前協(xié)商確定，掛牌出讓程序多流于形式，市場競爭程度不夠。這些是土地價格機制不完善的主要原因。

第三，集體經(jīng)營性建設(shè)用地收益分配機制不健全。一直以來，集體經(jīng)營性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)收益分配缺乏理論標(biāo)準和客觀依據(jù)，各級政府也未出臺相關(guān)指導(dǎo)性政策，集體經(jīng)濟組織制定收益分配方案難度大。收益分配機制的不健全導(dǎo)致集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市中國家、集體和農(nóng)民個人利益無法公平實現(xiàn)。例如，由于缺乏上位法的支撐，各基層政府對收取成都市政府規(guī)定的基礎(chǔ)設(shè)施配套費存在擔(dān)憂；集體經(jīng)濟組織土地收益提留比例缺少參照標(biāo)準，容易被“分光吃凈”；集體成員土地收益分配方式過于單一，宅基地安置方式會加重有進城意愿農(nóng)民的進城顧慮，一次性貨幣補償無法保障農(nóng)民持久增收等，農(nóng)民潛在利益受損。

第四，集體經(jīng)營性建設(shè)用地供后監(jiān)管機制缺失。集體經(jīng)營性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)后，集體經(jīng)濟組織獲得土地收益后便不再關(guān)心土地開發(fā)經(jīng)營情況，基層國土部門負責(zé)監(jiān)察用地項目建設(shè)是否違規(guī)占用農(nóng)地，規(guī)劃部門負責(zé)核查用地項目建設(shè)是否落實規(guī)劃，而用地項目建設(shè)開竣工時間、項目驗收后經(jīng)營用途、規(guī)劃標(biāo)準調(diào)整等都無人監(jiān)管。一旦用地企業(yè)閑置流入土地、開發(fā)低密度別墅式酒店變相出賣、改擴建原有建筑，將缺少相關(guān)部門及時管控。當(dāng)前，集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市還處于探索階段，基層政府各部門管理權(quán)責(zé)不清晰，加之用地企業(yè)經(jīng)營行為較為隱蔽，監(jiān)管難度大，集體經(jīng)營性建設(shè)用地供后監(jiān)管缺位。

3.外部配套改革滯后

第一，集體經(jīng)營性建設(shè)用地抵押融資困難。一是提供抵押融資服務(wù)金融機構(gòu)少，融資渠道單一。目前，除成都農(nóng)商銀行、村鎮(zhèn)銀行和小額信貸公司外，其他金融機構(gòu)均不受理集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)。二是抵押貸款額度小、利息高。成都農(nóng)商銀行規(guī)定集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款率為60%，貸款利率為基準利率上浮30%，明顯低于國有建設(shè)用地貸款率而高于其貸款利率。三是抵押貸款程序煩瑣、周期長，以至于個別在建項目選擇高利貸來彌補資金缺口。目前，我國《物權(quán)法》和《擔(dān)保法》均未設(shè)定集體經(jīng)營性建設(shè)用地抵押權(quán)能，金融機構(gòu)受理土地抵押貸款業(yè)務(wù)除承擔(dān)正常的信貸風(fēng)險外還需要分擔(dān)政策風(fēng)險和市場風(fēng)險，這是集體經(jīng)營性建設(shè)用地抵押融資困難的直接原因。

第二，農(nóng)村三大規(guī)劃編制滯后且銜接度不高。目前，成都市土地利用總體規(guī)劃編制到村組；城鄉(xiāng)規(guī)劃覆蓋到重點鎮(zhèn)，但一般鄉(xiāng)鎮(zhèn)和村組的控制性詳細規(guī)劃基本處于空白，集體經(jīng)營性建設(shè)用地規(guī)劃條件缺失；除城郊鎮(zhèn)、旅游特色鎮(zhèn)等產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢較突出鄉(xiāng)鎮(zhèn)外，產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃普遍滯后，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)布局隨意，功能分區(qū)不合理，三產(chǎn)聯(lián)動難度大，區(qū)域整體效益低；各項規(guī)劃融合度不高、銜接不緊密，制約社會資金投資開發(fā)集體經(jīng)營性建設(shè)用地的積極性。究其原因，經(jīng)濟發(fā)展不足，基層政府規(guī)劃意識淡薄，對規(guī)劃重視不夠，財政投入不足，規(guī)劃人才缺失等，都直接影響了農(nóng)村三大規(guī)劃的編制進度和融合程度。

第三，農(nóng)村征地制度改革進程緩慢。征地制度改革和推進集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市是一枚硬幣的兩個面，征地范圍直接影響集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市范圍。但由于公共利益尚未明確界定，縮小征地范圍改革推行困難，政府征收土地除保障公共服務(wù)與管理、交通運輸、保障性住房等公益性用地外，還需要滿足商業(yè)、服務(wù)業(yè)、工礦倉儲等經(jīng)營性產(chǎn)業(yè)發(fā)展用地需求。征地制度改革進程緩慢導(dǎo)致集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市空間被壓縮。

第四，土地綜合整治節(jié)余指標(biāo)落地使用不暢。土地綜合整治是集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市前置環(huán)節(jié)，從立項到驗收一般需要2―3年，時間周期長，資金需求量大。期間，整理出來的建設(shè)用地指標(biāo)只能在拆舊區(qū)全部驗收合格后落地使用，實施主體無法通過指標(biāo)分期流轉(zhuǎn)或使用回籠資金，項目后期資金缺口大。禁止分期使用指標(biāo)雖然能夠防止投資者違反合同中止土地綜合整治項目，最大限度維護農(nóng)民利益，但也間接提高了社會資金準入門檻。另外，農(nóng)民集中建房整理項目節(jié)余建設(shè)用地指標(biāo)使用辦法尚未出臺，部分已經(jīng)驗收合格指標(biāo)還無法正常落地。

四、推進集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市對策建議

推進集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，不僅要注意土地流轉(zhuǎn)系統(tǒng)自身的健全和完備，還要注重與其他改革的協(xié)調(diào)和配套，以提高改革的系統(tǒng)性和完整性。

1.優(yōu)化法律制度環(huán)境 第一，構(gòu)建與集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市相適宜的法制環(huán)境。一是及時評估郫縣作為集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市改革試點成果，梳理現(xiàn)行法律制度與之相悖的規(guī)定并通過相關(guān)程序和有關(guān)部門提請全國人大及其常務(wù)委員會修正。例如，修正《土地管理法》第43條和第63條，允許集體經(jīng)營性建設(shè)用地以出讓、出租或入股等方式直接入市；修改《物權(quán)法》第184條和《擔(dān)保法》第37條，設(shè)定集體經(jīng)營性建設(shè)用地抵押權(quán)能；刪除《城市房地產(chǎn)管理法》第9條相關(guān)規(guī)定等。二是完善集體經(jīng)營性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)立法，建立完整的法律規(guī)范體系，讓集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市流轉(zhuǎn)在規(guī)范的法制軌道上運行。三是盡快出臺全國性規(guī)范集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市管理辦法，為入市提供政策依據(jù)。

第二，建立與集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市相適應(yīng)的產(chǎn)權(quán)制度。一是推進集體經(jīng)營性建設(shè)用地確權(quán)頒證。根據(jù)國家法律政策和地區(qū)實際，重新界定集體經(jīng)營性建設(shè)用地概念內(nèi)涵和入市范圍，依據(jù)最新土地調(diào)查成果、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃，清理和實測集體經(jīng)營性建設(shè)用地，嚴格確權(quán)到村組集體經(jīng)濟組織。二是股權(quán)量化。在確權(quán)基礎(chǔ)上，引導(dǎo)村組集體經(jīng)濟組織對包括集體經(jīng)營性建設(shè)用地在內(nèi)的集體資產(chǎn)清產(chǎn)核資、股份量化，成立具有股份合作性質(zhì)、法人實體地位的新型集體經(jīng)濟組織，行使集體經(jīng)營性建設(shè)用地所有權(quán)和使用權(quán)。

2.健全內(nèi)部運行機制

第一，規(guī)范集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市集體決策程序。根據(jù)市場經(jīng)濟運行和鄉(xiāng)村治理結(jié)構(gòu)改革要求，引導(dǎo)村組集體經(jīng)濟組織按照“宣傳動員、征求意見、形成方案、民主決議、公示監(jiān)督”的決策程序，組織集體經(jīng)濟組織成員參與集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市各項事務(wù)決策，嚴格實行經(jīng)2/3以上成員或成員代表同意便可形成決議的決策制度，降低因部分成員不合理要求影響集體決議形成進程的風(fēng)險。

第二，建立集體經(jīng)營性建設(shè)用地價格體系。參照國有建設(shè)用地價格評估制度，制定省級統(tǒng)一的集體經(jīng)營性建設(shè)用地價格評估規(guī)程，分別建立土地實物價格和指標(biāo)價格評估體系；采取邀標(biāo)形式，確定有資質(zhì)的土地評估公司分別制定零星和集中地塊不同用途宗地的基準地價，定期更新并予以公示；建立價格備案制度，集體經(jīng)營性建設(shè)用地成交后，交易主體及時提交成交價格，確保地塊成交價格不低于政府最低保護價。

第三，合理分配集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市收益。一是完善國家與集體收益分配機制。建議市級政府向省級、國家爭取設(shè)立集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市相關(guān)稅費的政策支持，使各基層政府收取基礎(chǔ)配套設(shè)施費、土地增值收益調(diào)節(jié)金、土地使用稅等稅費有法可依。二是健全集體經(jīng)濟組織內(nèi)部收益分配機制。制定集體經(jīng)濟組織內(nèi)部收益分配參考比例，保障一定資金用于擴大再生產(chǎn)和村莊維護建設(shè)支出；拓展集體成員收益分配方式，綜合考慮農(nóng)民居住、就業(yè)等情況，以現(xiàn)金分配、物業(yè)經(jīng)營、產(chǎn)業(yè)支持等多渠道增加農(nóng)民財產(chǎn)性收入。

第四，健全集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市供后監(jiān)管制度。由國土、房管部門會同工商、稅務(wù)、規(guī)劃等部門以及流出土地村集體代表共同建立供后監(jiān)管組織，明確各主體責(zé)權(quán)，統(tǒng)一工作流程，實行用地項目開竣工巡查制度，核查出讓合同約定條款落實情況。制定違規(guī)用地行為認定標(biāo)準和處理辦法，明確不同用地項目建設(shè)延期開竣工具體期限，制定開竣工延期處理辦法；規(guī)范用地企業(yè)申請更改土地用途管理，對違反土地用途管理行為采取罰款、責(zé)令整改或退還土地等處罰措施；設(shè)置集體經(jīng)營性建設(shè)用地供后閑置認定標(biāo)準，制定土地閑置費收取和閑置土地收回處理辦法等。

3.完善外部配套改革

第一，創(chuàng)新集體經(jīng)營性建設(shè)用地融資的支持方式。一是建立政府風(fēng)險分擔(dān)機制。由政府出資組建國有擔(dān)保公司，根據(jù)集體經(jīng)營性建設(shè)用地價值評估結(jié)果，為土地使用者向銀行申請貸款提供擔(dān)保，分擔(dān)金融機構(gòu)的政策和市場風(fēng)險。二是財政支持農(nóng)村金融改革。采取財政補貼或財政性存款等方式引導(dǎo)和激勵金融機構(gòu)向農(nóng)村地區(qū)延生營業(yè)網(wǎng)點，擴大金融服務(wù)范圍。三是完善信用制度建設(shè)。對土地使用者開展信用評級，補充信用信息數(shù)據(jù)庫，為土地抵押貸款提供信用支持。

第二，完善和優(yōu)化農(nóng)村三大規(guī)劃。設(shè)立各級政府財政專項資金，統(tǒng)籌用于農(nóng)村三大規(guī)劃編制和實施，為實現(xiàn)規(guī)劃“全覆蓋”提供財力支撐；擴大鄉(xiāng)村規(guī)劃師制度推行范圍，選拔和任命更多鄉(xiāng)村規(guī)劃師為鎮(zhèn)政府履行規(guī)劃管理職能提供業(yè)務(wù)指導(dǎo)和技術(shù)支持，保障農(nóng)村三大規(guī)劃的人才支撐；確立農(nóng)村整體規(guī)劃和各項規(guī)劃目標(biāo)，統(tǒng)籌制定農(nóng)村各項規(guī)劃編制技術(shù)標(biāo)準，做好土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局規(guī)劃統(tǒng)籌協(xié)調(diào)與對接，實現(xiàn)“三規(guī)合一”。

第三，協(xié)同推進農(nóng)村土地征收制度改革。在綜合考慮地區(qū)發(fā)展、人均收入、物價水平等情況基礎(chǔ)上，參考土地直接入市的收益分配比例和方式，合理制定城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)外不同用途土地征收補償標(biāo)準，嘗試采取留地、留物業(yè)等方式提高失地農(nóng)民生活水平，解決好住房、社保、就業(yè)等問題，平衡征地與直接入市的利益補償水平；明確界定公益性與非公益性的內(nèi)涵，確定政府征地范圍，嚴格實施城鄉(xiāng)規(guī)劃，逐步開放城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體經(jīng)營性建設(shè)用地直接入市，縮小征地范圍。

第四，探索建設(shè)用地指標(biāo)落地使用新辦法。一是放寬城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤項目建設(shè)用地使用政策，在拆舊區(qū)整理項目分期驗收合格后，允許實施主體使用一定比例的建新指標(biāo)，指標(biāo)流轉(zhuǎn)或使用收益用于項目后期投資，以緩解實施主體資金壓力。二是盡快研究出臺農(nóng)民集中建房整理項目節(jié)余建設(shè)用地指標(biāo)使用辦法，允許指標(biāo)交易或使用突破鎮(zhèn)域范圍，實現(xiàn)城鄉(xiāng)土地資源在更大范圍內(nèi)統(tǒng)籌使用。

第二篇：農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市調(diào)研

普定縣農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市調(diào)研根據(jù)省國土資源廳《關(guān)于開展土地管理制度改革調(diào)研的通知》,結(jié)合我縣已經(jīng)開展的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)試點相關(guān)情況,對農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市作如下思考。

一、農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地的理解

農(nóng)村的集體建設(shè)用地分為三大類：宅基地、公益性公共設(shè)施用地和集體經(jīng)營性建設(shè)用地。

集體經(jīng)營性建設(shè)用地，是指具有生產(chǎn)經(jīng)營性質(zhì)的農(nóng)村建設(shè)用地。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織使用鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地興辦企業(yè)或者與其他單位、個人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等形式共同舉辦企業(yè)所使用的農(nóng)村集體建設(shè)用地，如過去的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地。2013年11月15日，《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》發(fā)布。其中指出要建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場。也就是說農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地，在符合規(guī)劃和用途管制的前提下，可以進入城市的建設(shè)用地市場，享受和國有土地同等權(quán)利。亦即可以出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權(quán)同價。

二、普定縣農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場需求

（一）是規(guī)范小城鎮(zhèn)集體經(jīng)營性建設(shè)用地的需要

隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)的發(fā)展，普定縣各鄉(xiāng)鎮(zhèn)不同程度的進行小城鎮(zhèn)開發(fā)，開發(fā)面積均約200畝以上。都是利用集體土地進行一級土地開發(fā)，開發(fā)后面臨著集體經(jīng)營性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)辦證等問題。開發(fā)出來的建設(shè)

用地，用于鄉(xiāng)鎮(zhèn)集貿(mào)市場建設(shè)、農(nóng)民個人住宅、加工業(yè)等，產(chǎn)生集體土地買賣行為，這就需要利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地試點探索出的經(jīng)驗進行規(guī)范。

（二）是滿足鄉(xiāng)鎮(zhèn)村辦小微企業(yè)融資的需要

在鄉(xiāng)鎮(zhèn)村利用集體建設(shè)用地辦理小型食品加工廠、純凈水廠、水泥磚廠等小型企業(yè)，因企業(yè)需要融資貸款，若辦理集體建設(shè)用地，受集體性質(zhì)限制不能融資或融資金額少；若申報辦理國有建設(shè)用地使用手續(xù)較為麻煩，程序較為復(fù)雜，周期長。這就需要集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市等相關(guān)政策及時兌現(xiàn)，滿足鄉(xiāng)鎮(zhèn)村辦企業(yè)日益發(fā)展的需要。

三、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市需要解決的問題及建議

（一）集體經(jīng)營性建設(shè)用地報批和補償安置

1、集體經(jīng)營性建設(shè)用地必須在符合規(guī)劃和用途管制前提下方能報批，這就限制用地范圍，使不符合規(guī)劃的未利用地不能充分發(fā)揮作用。建議允許使用不符合規(guī)劃的未利用地報批為集體建設(shè)用地，解決小微企業(yè)發(fā)展用地的需求，更好地保護耕地。

2、集體農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地報批，因集體性質(zhì)未改變，補償安置標(biāo)準是否參照征收為國有的補償安置標(biāo)準，如涉及補償難于落實，獲取土地有難度，強制執(zhí)行于法無據(jù)；涉及到社會保障問題如何解決，社保主體是村集體經(jīng)濟組織還是政府，需要界定。建議報批農(nóng)轉(zhuǎn)用前，做好建設(shè)規(guī)劃硬功，充分考慮節(jié)約集約用地，縮小征地范圍，做好村民工作，必須得到村民或村民代表三分之二以上的人同意才可以報

批。集體土地農(nóng)用地批轉(zhuǎn)后，立即注銷土地承包經(jīng)營權(quán)，參照當(dāng)?shù)卣魇占w土地程序及補償安置標(biāo)準進行征地。

3、農(nóng)村宅基地買賣現(xiàn)象普遍存在，為規(guī)范該類違法買賣土地亂象，建議已經(jīng)發(fā)生買賣且符合規(guī)劃宅基地，只要符合一戶一宅要求，按規(guī)定完善建設(shè)用地報批、登記，評估補交土地收益后，允許抵押、出租、轉(zhuǎn)讓等流轉(zhuǎn)，防止集體收益流失。流轉(zhuǎn)發(fā)生增值的，必須繳納相關(guān)稅費后方可辦理流轉(zhuǎn)變更登記。

（二）集體經(jīng)營性建設(shè)用地的供應(yīng)

1、集體經(jīng)營性建設(shè)用地供應(yīng)前，應(yīng)參照國有建設(shè)用地進行規(guī)劃設(shè)計，評估確定地塊價值，便于進行招拍掛操作流程。目前，土地市場網(wǎng)不支持集體經(jīng)營性建設(shè)用地供地公告，可在地方媒體參照國有建設(shè)用地進行公告。

2、供應(yīng)主體是當(dāng)?shù)剜l(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或村集體經(jīng)濟組織，應(yīng)該作界定。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以統(tǒng)籌“四通一平”或“五通一平”資金，將“毛地”轉(zhuǎn)“熟地”。而村集體經(jīng)濟組織沒有資金管理權(quán)，無法統(tǒng)籌土地前期開發(fā)。建議由當(dāng)?shù)剜l(xiāng)鎮(zhèn)人民政府主導(dǎo)，村集體經(jīng)濟組織配合，國土資源管理部門具體操作集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市程序。

3、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市收益如何分配，應(yīng)該明確分配主次、比例，避免收益管理混亂，造成好事辦不好，引起社會矛盾。建議集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市后產(chǎn)生的收益扣除開發(fā)成本后，鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村按30：70分配，村集體部分除了留足失地農(nóng)民的社保資金外，用作村級公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，改善人居環(huán)境，豐富文化生活等支出。

（三）集體經(jīng)營性建設(shè)用地的管理

集體經(jīng)營性建設(shè)用地供后管理，如果沒有硬性的合同約束，很難做到按時開竣工，有可能產(chǎn)生批而不用，用而不盡等閑置土地現(xiàn)象。建議參照國有建設(shè)用地出讓程序，由國土資源管理部門與集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用者簽訂合同，便于監(jiān)管。集體經(jīng)營性建設(shè)用地閑置的，國土資源局責(zé)令改正；村集體經(jīng)濟組織對閑置的集體經(jīng)營性建設(shè)用地負有直接責(zé)任的，在土地閑置狀況改正之前，國土資源局暫停辦理其新增集體經(jīng)營性建設(shè)用地審批手續(xù)。

（四）集體經(jīng)營性建設(shè)用地的后期使用

1、集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓發(fā)生增值的，應(yīng)當(dāng)參照國有土地增值稅征收標(biāo)準，繳納有關(guān)土地增值收益。

2、集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓不實行公開交易的，縣國土資源局不得為其辦理產(chǎn)權(quán)變更登記或者他項權(quán)利登記手續(xù)。

(五)集體經(jīng)營性建設(shè)用地供應(yīng)對象及利弊

集體經(jīng)營性建設(shè)用地供應(yīng)對象如果全面放開，對于搞活、壯大村集體經(jīng)濟，擴大小微企業(yè)融資渠道，增強小微企業(yè)抗風(fēng)險能力具有重要作用。但可能對國有建設(shè)用地市場形成沖擊，導(dǎo)致國有建設(shè)用地與集體建設(shè)用地相互競爭，削弱國有建設(shè)用地主導(dǎo)地位，也導(dǎo)致村集體經(jīng)濟組織和村民不配合國家對集體土地的征收；有可能出現(xiàn)不法商販投機屯地，轉(zhuǎn)讓拋售集體建設(shè)用地牟取暴利現(xiàn)象；還有可能造成新一輪小產(chǎn)權(quán)房問題。建議購買集體經(jīng)營性建設(shè)用地的只能是本鄉(xiāng)鎮(zhèn)內(nèi)小微企業(yè)經(jīng)營者、個體工商戶、無房戶。嚴禁利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地

建小產(chǎn)權(quán)房搞房地產(chǎn)開發(fā)，避免出現(xiàn)新社會的“地主”、“土豪”，使貧富懸殊差距加大，加劇社會矛盾?？傊?，集體的經(jīng)營性建設(shè)用地入市需要注意四個方面的問題：一是它是集體的經(jīng)營性建設(shè)用地，不是集體的所有的建設(shè)用地，因為農(nóng)村還有公益性建設(shè)用地和宅基地，更不是原來建設(shè)用地之外的其他耕地。二是符合規(guī)劃，必須符土地利用總體規(guī)劃和村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃，充分征求意見，分析利弊，不能無序進行開發(fā)，浪費土地。三是用途管制，必須在符合規(guī)劃和用途管制的前提下，進行集體建設(shè)用地審批、確權(quán)，才可以出讓、租賃、入股。四是要規(guī)范公開的市場操作，不能私下授受，暗箱操作，導(dǎo)致產(chǎn)生新的社會矛盾。所以集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市需要開展試點，在探索中不斷優(yōu)化，不是一下就推開的。

普定縣國土資源局

2014年7月16日

第三篇：中央一號文件集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市

深化農(nóng)村土地制度改革

17．完善農(nóng)村土地承包政策。穩(wěn)定農(nóng)村土地承包關(guān)系并保持長久不變，在堅持和完善最嚴格的耕地保護制度前提下，賦予農(nóng)民對承包地占有、使用、收益、流轉(zhuǎn)及承包經(jīng)營權(quán)抵押、擔(dān)保權(quán)能。在落實農(nóng)村土地集體所有權(quán)的基礎(chǔ)上，穩(wěn)定農(nóng)戶承包權(quán)、放活土地經(jīng)營權(quán)，允許承包土地的經(jīng)營權(quán)向金融機構(gòu)抵押融資。有關(guān)部門要抓緊研究提出規(guī)范的實施辦法，建立配套的抵押資產(chǎn)處置機制，推動修訂相關(guān)法律法規(guī)。切實加強組織領(lǐng)導(dǎo)，抓緊抓實農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記頒證工作，充分依靠農(nóng)民群眾自主協(xié)商解決工作中遇到的矛盾和問題，可以確權(quán)確地，也可以確權(quán)確股不確地，確權(quán)登記頒證工作經(jīng)費納入地方財政預(yù)算，中央財政給予補助。穩(wěn)定和完善草原承包經(jīng)營制度，2015年基本完成草原確權(quán)承包和基本草原劃定工作。切實維護婦女的土地承包權(quán)益。加強農(nóng)村經(jīng)營管理體系建設(shè)。深化農(nóng)村綜合改革，完善集體林權(quán)制度改革，健全國有林區(qū)經(jīng)營管理體制，繼續(xù)推進國有農(nóng)場辦社會職能改革。

18．引導(dǎo)和規(guī)范農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市。在符合規(guī)劃和用途管制的前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權(quán)同價，加快建立農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)和增值收益分配制度。有關(guān)部門要盡快提出具體指導(dǎo)意見，并推動修訂相關(guān)法律法規(guī)。各地要按照中央統(tǒng)一部署，規(guī)范有序推進這項工作。

19．完善農(nóng)村宅基地管理制度。改革農(nóng)村宅基地制度，完善農(nóng)村宅基地分配政策，在保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)前提下，選擇若干試點，慎重穩(wěn)妥推進農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓。有關(guān)部門要抓緊提出具體試點方案，各地不得自行其是、搶跑越線。完善城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點工作，切實保證耕地數(shù)量不減少、質(zhì)量有提高。加快包括農(nóng)村宅基地在內(nèi)的農(nóng)村地籍調(diào)查和農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記頒證工作。

20．加快推進征地制度改革?？s小征地范圍，規(guī)范征地程序，完善對被征地農(nóng)民合理、規(guī)范、多元保障機制。抓緊修訂有關(guān)法律法規(guī)，保障農(nóng)民公平分享土地增值收益，改變對被征地農(nóng)民的補償辦法，除補償農(nóng)民被征收的集體土地外，還必須對農(nóng)民的住房、社保、就業(yè)培訓(xùn)給予合理保障。因地制宜采取留地安置、補償?shù)榷喾N方式，確保被征地農(nóng)民長期受益。提高森林植被恢復(fù)費征收標(biāo)準。健全征地爭議調(diào)處裁決機制，保障被征地農(nóng)民的知情權(quán)、參與權(quán)、申訴權(quán)、監(jiān)督權(quán)。

第四篇：市先行推進集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市實施方案

XX市先行推進集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市實施方案

為確保我市集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市工作順利開展,結(jié)合我市實際情況，制定本實施方案。

一、指導(dǎo)思想

深化農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革，按照“產(chǎn)權(quán)明晰、用途管制、節(jié)約集約、嚴格管理”的原則，堅持問題導(dǎo)向和底線思維，使市場在資源配置中起決定性作用和更好發(fā)揮政府作用，兼顧效率與公平，圍繞健全城鄉(xiāng)發(fā)展一體化體制機制目標(biāo)，以建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場為方向，以夯實農(nóng)村集體土地權(quán)能為基礎(chǔ)，以建立兼顧國家、集體、個人的土地增值收益分配機制為關(guān)鍵，以維護農(nóng)民土地權(quán)益、保障農(nóng)民公平分享土地增值收益為目的，發(fā)揮法律引領(lǐng)和推動作用，著力政策和制度創(chuàng)新，為改革完善農(nóng)村土地制度，推進中國特色農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化和新型城鎮(zhèn)化提供實踐經(jīng)驗。

二、基本原則

（一）把握正確方向。

始終把實現(xiàn)好、維護好、發(fā)展好農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民土地權(quán)益作為入市工作的出發(fā)點和落腳點，切實尊重農(nóng)村土地權(quán)利人意愿，充分反映農(nóng)民利益訴求，著力破解入市難題，不斷鞏固發(fā)展我市農(nóng)村制度改革成果，真正使政策紅利惠及廣大農(nóng)民、得到群眾支持。

（二）堅守改革底線。

深入推進農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度改革，始終把嚴守土地公有制不改變、耕地紅線不突破、農(nóng)民利益不受損作為入市工作的三條底線，嚴防以入市為名侵占亂占耕地、漠視侵害農(nóng)民利益、架空掏空農(nóng)村集體經(jīng)濟組織資產(chǎn)等情況發(fā)生。

（三）維護農(nóng)民權(quán)益。

始終把維護農(nóng)民權(quán)益作為入市工作的關(guān)鍵，建立兼顧國家、集體、個人的土地增值收益分配機制，實現(xiàn)土地征收轉(zhuǎn)用與入市取得的土地增值收益在國家、集體和個人之間分享比例大體平衡，增強工作的協(xié)同性和耦合性，提高工作的系統(tǒng)性和完整性。

（四）堅持循序漸進。

切實將勇于改革與管控風(fēng)險貫穿入市工作的過程，采取“試點先行，全域推進”的方式，成熟一宗，實施一宗，有序推進集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市工作，按照先工業(yè)用地、后商業(yè)用地、再綜合及其他用地的模式；把握好工作節(jié)奏，按階段、分步驟審慎推進。

三、主要目標(biāo)

完善集體經(jīng)營性建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)制度，明確集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市主體、范圍和途徑，建立集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市交易平臺，完善相關(guān)配套政策，探索服務(wù)監(jiān)管制度、入市抵押擔(dān)保機制、土地增值收益分配機制，推動建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場,實現(xiàn)“同權(quán)同價、流轉(zhuǎn)順暢、收益共享”。

四、具體任務(wù)

（一）建立健全農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)制度

按照土地“性質(zhì)明確，產(chǎn)權(quán)清晰、權(quán)能完整”要求，探索農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地與國有建設(shè)用地“同權(quán)”途徑。

1.根據(jù)第三次全國國土調(diào)查成果，全面摸清我市存量農(nóng)村集體建設(shè)用地底數(shù)，依據(jù)國土空間規(guī)劃（土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃、村莊規(guī)劃），確定存量農(nóng)村集體建設(shè)用地中的經(jīng)營性用地。

2.完善確權(quán)登記。做好我市農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證工作，對依法取得、土地權(quán)屬明晰的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地依法進行確權(quán)登記。

3.規(guī)范農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)管理，明確權(quán)利與義務(wù)。參照國有建設(shè)用地有償使用制度，符合規(guī)劃、依法取得的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地的所有權(quán)人，對其所有的經(jīng)營性建設(shè)用地具有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。允許集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)出讓、租賃、作價出資（入股）等有償使用方式入市，最高使用年限應(yīng)與國有建設(shè)用地使用權(quán)等同，在使用期限內(nèi)，享有與國有建設(shè)用地使用權(quán)同等的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押權(quán)能。入市的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地應(yīng)履行與國有建設(shè)用地同等義務(wù)，承擔(dān)相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，并按規(guī)定繳納相關(guān)稅費。

4.明確農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市主體。集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市主體為代表其所有權(quán)的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會。

（二）明確農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市范圍和途徑

1.界定入市范圍。

國土空間規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途，且已依法辦理土地所有權(quán)登記的集體經(jīng)營性建設(shè)用地均可納入入市交易范圍，嚴禁農(nóng)村宅基地入市交易。

2.明確入市途徑。

（1）農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地就地入市途徑。符合國土空間規(guī)劃（土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃、村莊規(guī)劃）并經(jīng)依法登記的工業(yè)、商業(yè)等農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地，具備開發(fā)建設(shè)所需基礎(chǔ)設(shè)施等基本條件、明確在本地直接使用的，可以就地入市。

（2）村莊內(nèi)零星、分散的集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市途徑。根據(jù)國土空間規(guī)劃（土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃、村莊規(guī)劃），在確保建設(shè)用地不增加，耕地數(shù)量不減少、質(zhì)量有提高的前提下，對村莊內(nèi)零星、分散的集體建設(shè)用地先復(fù)墾后，可按計劃調(diào)整到我市轄區(qū)范圍內(nèi)的其他建設(shè)區(qū)及城郊地塊入市。入市過程中涉及農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系調(diào)整的，協(xié)調(diào)有關(guān)部門依法依規(guī)做好調(diào)整。

（3）城中村集體建設(shè)用地整治后入市途徑。對歷史形成的城中村集體建設(shè)用地，按照政府主導(dǎo)、多方參與的原則，依據(jù)批準的規(guī)劃，對規(guī)劃范圍內(nèi)的各類土地統(tǒng)一開發(fā)利用，基礎(chǔ)設(shè)施配套，重新劃分宗地和確定產(chǎn)權(quán)歸屬，優(yōu)先保障城中村居民住房安置等用地后，對不予征收的，屬于經(jīng)營性用途的集體建設(shè)用地，按照新的規(guī)劃條件確定入市。

（4）新增農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市途徑。國土空間規(guī)劃（土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃、村莊規(guī)劃）確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途的農(nóng)村集體土地，依法轉(zhuǎn)為建設(shè)用地后，由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織按規(guī)定申請入市。

（三）建立城鄉(xiāng)建設(shè)用地統(tǒng)一市場及監(jiān)管體系

1.建立統(tǒng)一交易市場規(guī)則。參照國有建設(shè)用地市場交易規(guī)則，制定集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市管理辦法，形成城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場交易規(guī)則。

2.統(tǒng)一基準地價和明確稅收制度。在城市基準地價管理實踐基礎(chǔ)上，進一步拓展基準地價覆蓋范圍，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的基準地價體系。明確稅收制度，探索集體土地所有權(quán)主體以多種方式承擔(dān)納稅義務(wù)的途徑。

3.健全完善集體土地資產(chǎn)處置決策程序。建立和完善集體經(jīng)營性建設(shè)用地決策管理制度，健全組織管理機構(gòu)，探索村民小組、集體經(jīng)濟組織、村委會等所有權(quán)主體，參與集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)入市事項中的決策。

4.完善相關(guān)服務(wù)監(jiān)管制度。完善入市集體經(jīng)營性建設(shè)用地的規(guī)劃、投資、財務(wù)管理制度。積極為集體經(jīng)營性建設(shè)用地提供金融服務(wù)。

5.積極培育中介組織。積極培育集體經(jīng)營性建設(shè)用地市場交易中介組織，為入市交易提供地價評估、交易代理等服務(wù)。引導(dǎo)國有建設(shè)用地市場交易中介組織參與集體經(jīng)營性建設(shè)用地交易中介服務(wù)。

（四）建立兼顧國家、集體、個人的土地增值收益分配機制

按照“公平、合理、共享”原則，探索建立兼顧國家、集體、個人的土地增值收益分配機制

1.完善入市土地增值收益在國家與集體之間的分配機制。按照國家有關(guān)規(guī)定，制定集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市成本管理和收益分配指導(dǎo)意見，綜合考慮形成土地增值收益的因素，明確土地增值收益核算辦法，確定收取土地增值收益調(diào)節(jié)金的合理比例。

2.健全土地增值收益在農(nóng)村集體經(jīng)濟組織內(nèi)部的分配機制與監(jiān)管制度。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織取得的土地增值收益，按規(guī)定比例留歸集體后，由集體經(jīng)濟組織通過民主議定程序確定合理使用或分配方案。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織取得的收益納入農(nóng)村集體資產(chǎn)統(tǒng)一管理，分配情況納入村務(wù)公開內(nèi)容，接受審計監(jiān)督和政府監(jiān)管。

五、組織分工

（一）農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室負責(zé)入市工作的綜合協(xié)調(diào)，做好入市工作的督辦以及入市工作的目標(biāo)管理考核等工作。

（二）相關(guān)職能部門職責(zé)

農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市工作由市自然資源局牽頭，財政局、審計局、發(fā)改局、住建局、農(nóng)業(yè)局、人社局、民政局、環(huán)保局、稅務(wù)局、司法局、市場監(jiān)督局、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府等相關(guān)職能部門要密切配合、提供各方面支持，部門之間、鄉(xiāng)鎮(zhèn)與部門這間要及時協(xié)調(diào)溝通，共同推進，形成合力，確保各項工作有序開展。

六、實施步驟

（一）準備階段（2021年7月1日—11月30日）

1.政策宣傳和調(diào)查摸底工作。

開展農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地現(xiàn)狀的權(quán)屬調(diào)查、地籍測量、房產(chǎn)測繪等摸底調(diào)查和政策宣傳工作。

2.制定工作方案。

開展摸底調(diào)查的同時，制訂XX市集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市工作方案。

3．建立相關(guān)制度

明確機構(gòu)設(shè)置、職責(zé)任務(wù)，制訂XX市農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)房產(chǎn)登記、用地規(guī)劃、地價評估、交易、稅收、融資、收益分配、監(jiān)管等相關(guān)制度。建立溝通機制，強化統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，及時交流、研究試點工作過程中出現(xiàn)的各類問題。制定目標(biāo)任務(wù)考核機制，分解試點任務(wù)，明確部門職責(zé)，細化實施工作，對試點工作的實施進度和成效進行定期或不定期的監(jiān)督檢查，確保試點任務(wù)按時保質(zhì)完成。

（二）實施階段（2021年12月1日-2023年12月31日）

1.籌備階段（2021年12月1日-2021年12月31日）：根據(jù)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地的相關(guān)政策、實施細則、實施方案，完成組織動員、成立機構(gòu)等基礎(chǔ)工作，按要求制定入市計劃。

2.試點階段（2022年1月1日-2022年12月31日）：按照入市計劃，推進集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市工作，2022年12月前至少于完成2宗土地入市交易。

3.總結(jié)推廣階段（2023年1月1日-2023年12月31日）：根據(jù)自治區(qū)的要求，按邊試點、邊研究、邊總結(jié)、邊提煉的要求推進入市工作。2023年12月30日前，形成全面系統(tǒng)的總結(jié)報告和政策實施效果及相關(guān)法律法規(guī)的修改建議。

七、保障措施

（一）加強組織領(lǐng)導(dǎo)

為保障我市入市工作順利開展，決定成立集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市工作領(lǐng)導(dǎo)小組，具體成員名單如下：

組長:XX

副組長:XX

成員:XX

各鄉(xiāng)鎮(zhèn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)長

領(lǐng)導(dǎo)小組的主要職責(zé)：負責(zé)推進實施XX市農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市各項工作，監(jiān)督管理入市后的收益分配、稅收征管、收益調(diào)節(jié)金征收等工作，組織研究農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市工作重大問題，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)有關(guān)方面制定相關(guān)政策等。

領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室在市自然資源局，由XX同志兼任辦公室主任，XX同志兼任辦公室副主任，辦公室人員從各成員單位抽調(diào)。領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室主要職責(zé)是：具體負責(zé)我市集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的組織協(xié)調(diào)和日常事務(wù)工作，負責(zé)落實領(lǐng)導(dǎo)小組審定事項，擬定工作要點，負責(zé)領(lǐng)導(dǎo)小組會議的籌備工作，匯總擬提請領(lǐng)導(dǎo)小組會議討論的議題，對有關(guān)重大問題和擬提交領(lǐng)導(dǎo)小組會議討論的重要事項進行預(yù)備性協(xié)商討論；負責(zé)與相關(guān)部門的日常聯(lián)系，及時通報工作信息；完成領(lǐng)導(dǎo)小組交辦的其他工作。

（二）建立健全工作機制

一是建立工作會議制度。

市入市工作領(lǐng)導(dǎo)小組根據(jù)工作需要不定期召開工作會議，研究部署相關(guān)工作，會商解決重大問題。二是建立信息報告制度。市入市工作領(lǐng)導(dǎo)小組成員單位和各鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府要及時向領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室報告入市任務(wù)落實情況、存在問題和應(yīng)對措施，經(jīng)辦公室匯總后報市領(lǐng)導(dǎo)小組。三是建立考評獎懲機制。入市工作納入市政府交辦任務(wù)目標(biāo)管理績效考核內(nèi)容，制定具體考評辦法，嚴格兌現(xiàn)獎懲。

（三）強化督促指導(dǎo)

集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市工作是落實黨中央全面改革的需要，是促進鄉(xiāng)村振興的重要抓手。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、各有關(guān)單位要高度重視，認真組織學(xué)習(xí)相關(guān)政策精神，積極選擇有條件的村莊開展工作。市自然資源局加強協(xié)調(diào)服務(wù)，深入基層進行現(xiàn)場指導(dǎo)和督導(dǎo)，及時發(fā)現(xiàn)解決集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市工作中存在的困難和問題。

（四）經(jīng)費保障與管理

市財政部門整合涉農(nóng)資金，將入市過程產(chǎn)生的土地測繪、土地調(diào)查、土地確權(quán)、規(guī)劃修編、土地級別和基準地價編制等各項工作經(jīng)費全部納入市財政預(yù)算管理。入市專項工作經(jīng)費要嚴格管理，做到?？顚Ｓ茫訌婍椖繖z查，發(fā)現(xiàn)經(jīng)費挪用的，要追究領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任，并限期追回。

（五）加強指導(dǎo)與成果驗收

市政府成立工作監(jiān)督檢查組，對各鄉(xiāng)鎮(zhèn)進行跟蹤檢查指導(dǎo)，編制工作簡報，及時通報工作進展情況。自然資源局成立工作業(yè)務(wù)技術(shù)指導(dǎo)組，對各鄉(xiāng)鎮(zhèn)確權(quán)登記發(fā)證、入市交易流轉(zhuǎn)等工作，進行業(yè)務(wù)技術(shù)指導(dǎo)、把關(guān)，并對各鄉(xiāng)鎮(zhèn)階段成果分階段進行檢查，上一階段檢查不合格的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，不得開展下一階段工作。

（六）建立完備會議制度

定期或不定期召開專題會議，落實試點每一項工作，及時協(xié)調(diào)各方面工作進展情況，研究協(xié)調(diào)有關(guān)問題，推動相關(guān)工作。對在試點工作中出現(xiàn)的難點、疑點問題，能落實的現(xiàn)場落實，落實不了，如方向性把握不住的，及時逐級上報，由上級研究確定。

（七）形成完整報告制度

為了順利推進試點工作，每個月的月底、每年的年中、每年的年底將試點工作的有關(guān)情況形成報告上報，讓上級黨委政府和相關(guān)部門及時了解試點工作的進展情況，取得的成績和存在的問題。

（八）強化風(fēng)險防控意識

嚴格按照先行推進工作實施方案，做好政策制定和實施過程的風(fēng)險評估，注重問題導(dǎo)向，穩(wěn)妥處理政府、用地單位和農(nóng)民集體各方利益關(guān)系。建立定期評估機制，通過評估總結(jié)，及時發(fā)現(xiàn)問題，認真糾正糾偏。

第五篇：XX縣農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市管理辦法（試行）

XX縣農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市管理辦法（試行）

第一章

總

則

第一條

為探索建立“同權(quán)同價、流轉(zhuǎn)順暢、收益共享”的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市制度，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》，結(jié)合試點地區(qū)經(jīng)驗做法，制定本辦法。

第二條

本辦法所稱農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地，是指存量農(nóng)村集體建設(shè)用地中，土地總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工礦倉儲、商服和經(jīng)營性基礎(chǔ)設(shè)施等經(jīng)營性用途，并經(jīng)依法登記的土地。

本辦法所稱農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，是指農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)以出讓、租賃、作價出資（入股）等有償方式進入土地市場交易的行為。

第三條

集體經(jīng)營性建設(shè)用地與國有建設(shè)用地同權(quán)同價，依法享有出讓、租賃、作價(出資)入股、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等權(quán)能。

第四條

縣政府成立農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市領(lǐng)導(dǎo)小組，統(tǒng)籌指導(dǎo)、管理全縣集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市工作；保障入市主體依法參與入市工作，并承擔(dān)響應(yīng)義務(wù)；保障土地使用者的合法權(quán)益，及時解決集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市出現(xiàn)的問題。

第二章

產(chǎn)權(quán)管理和權(quán)利義務(wù)

第五條

加快全縣農(nóng)村集體建設(shè)用地所有權(quán)和使用權(quán)確權(quán)登記頒證工作，落實建設(shè)用地的用益物權(quán)，保障土地所有者和使用者的合法權(quán)益。

第六條

符合規(guī)劃、依法取得的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地所有權(quán)人，對其擁有的集體經(jīng)營性建設(shè)用地具有占有、使用、收益和處置的權(quán)力。依法取得的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)人，其使用方式、最高使用年限和國有建設(shè)用地相同，在使用期限內(nèi)享有轉(zhuǎn)讓、出租、抵押權(quán)能。

第七條

農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)依法入市，不改變土地的所有權(quán)。

第八條

農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)出讓、租賃、作價出資（入股）以及轉(zhuǎn)讓、出租和抵押時，其地上建筑物、其他附著物一并處分。

第九條

入市的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地應(yīng)履行與國有建設(shè)用地同等義務(wù)，承擔(dān)響應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)義務(wù)，并按規(guī)定繳納相關(guān)稅費和土地增值收益調(diào)節(jié)金，在國家建設(shè)需要時有償退出。

第十條

農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市主體為具有土地所有權(quán)的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或是代表其所有權(quán)的組織。

農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會代表集體行使所有權(quán)；分別屬于村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該集體經(jīng)濟組織或者村民小組代表集體行使所有權(quán)；屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟組織代表集體行使所有權(quán)。

第十一條

入市主體以全資方式設(shè)立的土地專營公司、土地股份合作社、集體資產(chǎn)管理公司等具有法人資格、從事土地專營業(yè)務(wù)的市場法人，經(jīng)集體經(jīng)濟組織書面委托授權(quán)，可在授權(quán)范圍內(nèi)代理實施農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市事項。

第三章　入市途徑和條件

第十二條

農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地的入市途徑：

（一）就地入市。

符合條件的集體經(jīng)營性用地，就地以出讓、租賃和作價出資（入股）等方式入市。

（二）調(diào)整入市。

村莊內(nèi)零星、分散的集體經(jīng)營性建設(shè)用地，可以通過相關(guān)規(guī)劃調(diào)整、占補平衡，報市、縣政府批準后，按規(guī)劃方案異地入市。

（三）整治入市。

經(jīng)整治后的村莊建設(shè)用地，在優(yōu)先保障居民住房安置等用地后，規(guī)劃為經(jīng)營性用途且不予征收的集體建設(shè)用地在確定產(chǎn)權(quán)歸屬后可依法入市。

第十三條

農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃以及用地、產(chǎn)業(yè)、環(huán)保政策等要求；

（二）土地權(quán)屬清晰，并經(jīng)依法登記；

（三）地上建筑物、構(gòu)筑物及其他附著物已補償?shù)轿唬蚪?jīng)所有權(quán)人書面同意隨土地一同入市流轉(zhuǎn)；

（四）擬調(diào)整地塊在入市交易行為發(fā)生前復(fù)墾為農(nóng)用地，且不得小于擬入市地塊面積，并經(jīng)驗收確認。

擬入市地塊涉及占用耕地的，擬調(diào)整地塊復(fù)墾為耕地的面積和質(zhì)量，不得小于和低于所占用的耕地；

（五）擬入市地塊面積不得大于擬調(diào)整地塊面積；

（六）整治地塊權(quán)屬各方應(yīng)當(dāng)以書面形式簽訂響應(yīng)的土地整治協(xié)議。

土地整治協(xié)議應(yīng)當(dāng)包括整治地塊的位置、范圍、土地權(quán)屬調(diào)整等事項，作為集中整治后，重新劃分宗地和確定產(chǎn)權(quán)歸屬的依據(jù)。

（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

第十四條

有下列情形之一的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地不得入市：

（一）土地或地上建筑物、其他附著物權(quán)屬有爭議的；

（二）司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制土地權(quán)利的；

（三）已辦理抵押登記，但未取得抵押權(quán)人書面同意的；

（四）沒有明確土地使用條件的；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

第四章　出讓、租賃、作價出資（入股）

第十五條

本辦法所稱農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)出讓，是指具有土地所有權(quán)的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，將一定年限的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)出讓與土地使用者，由土地使用者按照合同約定支付土地出讓金給農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的行為。

本辦法所稱農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)租賃，是指具有土地所有權(quán)的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，將一定年限的集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)租賃給土地使用者，由土地使用者按照合同約定支付租金給農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的行為。

本辦法所稱農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)作價出資（入股），是指具有土地所有權(quán)的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，根據(jù)法律規(guī)定以及出資協(xié)議約定，將一定年限的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)進行評估作價入股，與他人以合作、聯(lián)營等形式共同興辦企業(yè)的行為。

第十六條

農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)出讓應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣、掛牌方式公開交易；農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)租賃可以采用招標(biāo)、拍賣、掛牌或者雙方協(xié)議的方式交易；農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)作價出資（入股）采用雙方協(xié)議的方式交易。法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。

第十七條

農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)出讓、作價出資（入股）最高年限，不得超過國家規(guī)定國有建設(shè)用地同類土地用途的最高年限，具體年限按下列用途確定：

（一）工業(yè)用地50年；

（二）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；

（三）商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；

（四）綜合或者其他用地50年。

農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)租賃可根據(jù)具體項目需要確定使用年限，一般應(yīng)不低于5年，最長不得超過20年。

第十八條

農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)可以采取先租后讓、租讓結(jié)合的供地方式。先租后讓的租賃年限一般為5年，最高不超過10年，與后續(xù)出讓年期總和不得超過該宗土地用途在第十七條中所確定的最高年限。

第十九條

農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)出讓、租賃和作價出資（入股）按下列程序進行：

（一）申請。

符合本辦法規(guī)定的入市條件的，通過村內(nèi)四議兩公開程序，經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表表決同意后，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織可以向所在地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府遞交入市申請書，并提交農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員或村民代表的正式表決書等相關(guān)材料。入市申請書應(yīng)當(dāng)寫明擬入市宗地位置、權(quán)屬、地上附著物等基本情況。

（二）審查。

鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府對擬入市地塊的使用現(xiàn)狀、權(quán)屬狀況、地上附著物狀況等進行初審后，出具是否同意入市的初審意見，并上報縣自然資源部門?？h自然資源部門根據(jù)初審意見，同縣發(fā)改、工信、環(huán)保等部門對擬入市宗地是否符合入市條件進行審查。經(jīng)審查符合條件的，縣自然資源部門依據(jù)控制性詳細規(guī)劃或村莊規(guī)劃，出具土地使用條件，向入市主體發(fā)出同意入市意見書。

（三）地價評估及入市方案擬定。

對審查同意入市的宗地，由入市主體委托有資質(zhì)單位進行地價評估，擬定入市方案。入市方案應(yīng)當(dāng)包括但不限于以下內(nèi)容：入市宗地位置、面積、權(quán)屬、土地用途、土地使用條件、使用（入股）年限、土地評估價格、配置方式（出讓、租賃、作價出資入股）、作價出資（入股）金額、分紅比例或方式、入市交易方式（協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、掛牌）等內(nèi)容。

縣自然資源部門應(yīng)指導(dǎo)入市主體根據(jù)宗地評估價格、產(chǎn)業(yè)政策等因素，集體決策確定入市底價。入市底價不得低于入市成本，不得低于出讓宗地所在區(qū)域的基準地價。

（四）入市方案表決。

入市方案應(yīng)當(dāng)經(jīng)本集體經(jīng)濟組織村民會議三分之二以上成員或村民代表表決，形成正式表決材料。農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地屬鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）集體經(jīng)濟組織所有的，入市方案應(yīng)當(dāng)經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）黨政聯(lián)席會議或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）長辦公會議集體研究決定。

（五）入市方案審批。

入市方案經(jīng)表決通過后，入市主體將入市方案提交給縣自然資源部門，經(jīng)縣自然資源、發(fā)改、工信、環(huán)保等部門審查后，報請縣人民政府批準。

（六）公告及交易。

入市方案經(jīng)批準后，縣自然資源部門在相關(guān)媒體上發(fā)布入市交易公告。公開出讓的，參照國有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓程序執(zhí)行。

（七）簽訂成交確認書及公示。

交易成功后，交易雙方須在交易現(xiàn)場簽訂成交確認書。交易結(jié)束之日起10個工作日內(nèi)，縣自然資源部門應(yīng)當(dāng)在相關(guān)媒體上發(fā)布交易結(jié)果公告。入市主體在村（居）務(wù)公開欄上公示交易結(jié)果。

（八）簽訂合同。

公告（公示）結(jié)束后，交易雙方應(yīng)當(dāng)按照成交確認書約定的時間簽訂《農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)出讓（租賃、作價出資入股）合同》（以下簡稱《合同》）。

第二十條

土地使用者應(yīng)當(dāng)在《合同》簽訂后60日內(nèi)付清成交價款。逾期未支付的，出讓方（入市主體）有權(quán)解除《合同》，并可請求違約賠償。

第二十一條

出讓方應(yīng)當(dāng)按照《合同》約定，提供土地使用權(quán)，未按《合同》約定提供土地使用權(quán)的，土地使用者有權(quán)解除《合同》，并可請求違約賠償。

第五章　轉(zhuǎn)讓、出租、抵押

第二十二條

本辦法所稱農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，是指農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)以出讓、租賃、作價出資（入股）方式交易后，土地使用權(quán)人將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈與等。未按《合同》規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。

本辦法所稱農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)出租，是指以出讓、租賃、作價出資（入股）方式取得農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)后，土地使用權(quán)人將其再轉(zhuǎn)租給他人的行為。承租人未按土地使用權(quán)合同規(guī)定的期限或條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得出租。

本辦法所稱農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)抵押，是指土地使用權(quán)人不轉(zhuǎn)移對土地的占有，將該集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)作為債權(quán)擔(dān)保的行為。已辦理土地登記，取得不動產(chǎn)權(quán)證的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地可以設(shè)定抵押。農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)以租賃方式入市的，租賃期間，出租人與承租人均不得為其設(shè)定抵押。

第二十三條

農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）不存在本辦法第十四條規(guī)定的禁止入市情形；

（二）按照《合同》約定，履行支付成交價款或分配股權(quán)的義務(wù)，取得不動產(chǎn)權(quán)證書；

（三）按照《合同》約定的期限和條件投資開發(fā)；

（四）投資開發(fā)須達到開發(fā)投資總額的25%以上，并由有資質(zhì)的評估機構(gòu)出具投資審計報告予以確認；

（五）法律、法規(guī)及《合同》約定的其他條件。

第二十四條

農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同。合同不得違背國家法律、法規(guī)和原《合同》的規(guī)定。轉(zhuǎn)讓、出租原土地使用權(quán)的，原土地使用者的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。

第二十五條

農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)以租賃方式入市的，租賃期間出租人不得將其轉(zhuǎn)讓、作價出資（入股）。確需轉(zhuǎn)讓、作價出資（入股）的，須征得承租人同意或在解除租賃合同之后進行。

以租賃或作價出資（入股）方式入市的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)出租，應(yīng)征得土地所有權(quán)人的書面同意。原《合同》就是否允許出租及條件進行過約定的，從其約定；未約定的，須經(jīng)代表其所有權(quán)的集體經(jīng)濟組織三分之二以上成員或村民代表表決同意。

第二十六條

通過轉(zhuǎn)讓、出租取得的土地使用權(quán)或他項權(quán)利，其使用年限為原出讓、租賃或作價出資（入股）合同確定的使用年限減去原土地使用權(quán)人已使用年限后的剩余年限。

第二十七條

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的價格應(yīng)當(dāng)經(jīng)過評估。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格明顯低于市場價格的，入市主體有優(yōu)先購買權(quán)。

第二十八條

已設(shè)定抵押權(quán)的，抵押人到期未能履行債務(wù)或者在抵押合同期間宣告解散、破產(chǎn)的，抵押權(quán)人有權(quán)依照國家法律、法規(guī)和抵押合同的規(guī)定處分抵押財產(chǎn)，并對處分所得享有優(yōu)先受償權(quán)。

因處分抵押財產(chǎn)而取得土地使用權(quán)和地上建筑物、構(gòu)筑物及其他附著物所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)辦理土地變更登記。

抵押權(quán)因債務(wù)清償或者其他原因而消滅的，應(yīng)當(dāng)辦理注銷抵押登記。

第六章

開發(fā)建設(shè)管理

第二十九條

依法取得農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地的使用權(quán)人，應(yīng)按照法律法規(guī)有關(guān)規(guī)定和《合同》約定的開發(fā)期限、土地用途和土地使用條件開發(fā)利用土地。

第三十條

因城鄉(xiāng)規(guī)劃調(diào)整等原因，確需改變土地用途或土地使用條件的，土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)向縣自然資源部門提出申請，縣自然資源部門審核同意，報縣人民政府批準后參照國有建設(shè)用地響應(yīng)程序辦理。

第三十一條

土地使用權(quán)人擅自改變《合同》確定的用途或土地使用條件的，應(yīng)按照《合同》約定承擔(dān)違約責(zé)任，并由縣自然資源部門參照國有建設(shè)用地管理的有關(guān)規(guī)定依法查處。

第三十二條

土地使用者依法取得的土地使用權(quán)，在合同約定的使用年限屆滿前不收回。合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準。經(jīng)批準準予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂合同，并依照規(guī)定支付響應(yīng)價款。

第三十三條

有下列情形之一的，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織可以收回集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)：

（一）為實施村鎮(zhèn)規(guī)劃、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)，需要使用土地的；

（二）用地單位和個人未按合同約定或者批準文件規(guī)定的用途和期限使用土地，又拒不改正的；

（三）因用地單位和個人原因造成土地閑置滿兩年的；

（四）集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)期限屆滿未申請續(xù)期或雖申請續(xù)期但未獲入市主體同意的；

（五）因撤銷、遷移等原因停止使用土地的；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

依照前款第（一）項規(guī)定收回集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地使用者使用土地的實際年限和開發(fā)利用土地實際給予響應(yīng)補償。

前款第（三）項規(guī)定的土地閑置情形，由農(nóng)村集體經(jīng)濟組

織參照《閑置土地處置辦法》（國土資源部令第53號）認定。

第七章

收益分配

第三十四條

國家通過征收土地增值收益調(diào)節(jié)金來平衡集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市和國有建設(shè)用地出讓過程中，國家和集體之間分享比例的平衡。農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市一級市場，入市主體需按入市土地的不同用途繳納土地增值收益調(diào)節(jié)金，工礦倉儲用地20%、經(jīng)營性基礎(chǔ)設(shè)施用地25%，商服用地35%，土地受讓方按成交價款的4%繳納與契稅相當(dāng)?shù)恼{(diào)節(jié)金，入市二級市場轉(zhuǎn)讓、出租的，按土地增值收益的20%繳納調(diào)節(jié)金。

第三十五條

以招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓土地的，土地增值收益調(diào)節(jié)金按比例從土地出讓成交價款中計提繳納。

以租賃方式交易的，土地增值收益調(diào)節(jié)金按比例從租金中計提繳納。

以作價出資（入股）方式交易的，土地增值收益調(diào)節(jié)金按比例從作價出資（入股）金額或評估價值款中計提繳納。作價出資（入股）金額與縣自然資源部門審核確認的評估價不一致的，以價格高者為準。

第三十六條

改變土地用途或土地使用條件所產(chǎn)生的土地增值收益，從改變土地用途和提高容積率所補繳的土地出讓金中計提，土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照本辦法第三十四條規(guī)定的計提比例，向縣自然資源部門繳納土地增值收益調(diào)節(jié)金。

第三十七條

農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)交易雙方按本辦法規(guī)定支付成交價款和調(diào)節(jié)金后方可向縣不動產(chǎn)登記機構(gòu)申請辦理不動產(chǎn)權(quán)登記。

第三十八條

農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市取得的土地純收益，在留取土地增值收益調(diào)節(jié)金后屬于農(nóng)民集體經(jīng)濟組織所有。

第三十九條

縣政府制定農(nóng)村集體經(jīng)濟組織集體經(jīng)營性用地入市收益分配指導(dǎo)意見。集體留存和集體人員分配由三分之二以上村民或村民代表討論決定，以一定比例或各種方式分配到農(nóng)民手里，確保全體成員享受到集體土地入市帶來的財產(chǎn)性收入合理、公平地增加。

第四十條

鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府要指導(dǎo)和監(jiān)督農(nóng)村集體經(jīng)濟組織合理使用留存集體的土地增值收益。留存集體的土地增值收益納入農(nóng)村集體資產(chǎn)管理，納入村務(wù)公開內(nèi)容，定期向本集體經(jīng)濟組織成員公布。

第四十一條

縣農(nóng)業(yè)、財政部門要加強對土地增值收益資金的監(jiān)督管理，并接受審計監(jiān)督與監(jiān)管。

第八章

法律責(zé)任

第四十二條

農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市同國有建設(shè)用地享有相同的法律地位。作為入市的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和具有土地使用權(quán)的企業(yè)、法人或自然人，都應(yīng)遵守相關(guān)的法律法規(guī)規(guī)定，嚴格履行各自的權(quán)力和義務(wù)，確保集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市工作規(guī)范有序。

第四十三條

違反本辦法規(guī)定，買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)的，依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第七十四條的規(guī)定處理。

第四十四條

擅自將農(nóng)民集體所有的土地通過出讓、轉(zhuǎn)讓使用權(quán)或者出租等方式用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，或者擅自將集體經(jīng)營性建設(shè)用地通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用的，依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第八十二條的規(guī)定處理。

第四十五條

農(nóng)村集體經(jīng)濟組織要在鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府的指導(dǎo)下，規(guī)范其內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)，嚴格依法依程序處理集體經(jīng)濟組織內(nèi)部事務(wù)。集體經(jīng)營性建設(shè)用地合同簽訂后，即具有市場法律地位，受國家法律保護。集體經(jīng)濟組織不能以內(nèi)部成員反悔不同意或村委會換屆等原因，擅自撕毀合同，阻撓土地使用者使用土地。

第四十六條

農(nóng)村集體經(jīng)濟組織要加強對集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市工作的后續(xù)開發(fā)管理，發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)立即制止、予以糾正，并及時向縣自然資源部門報告。

第四十七條

國家工作人員或農(nóng)村集體經(jīng)濟組織經(jīng)營管理者，在集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市交易及后續(xù)開發(fā)管理工作中玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊、弄虛作假的,或者擅自侵占、挪用集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市收益的，由所在單位或者上級機關(guān)依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法移送司法機關(guān)追究其刑事責(zé)任。

第九章

附

則

第四十八條

本辦法自公布之日起實施。實施期間，如國家和省、市出臺相關(guān)政策，按其規(guī)定執(zhí)行。

第四十九條

本辦法由縣農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市領(lǐng)導(dǎo)小組負責(zé)解釋。

附件：XX縣農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市領(lǐng)導(dǎo)小組成員名單

附件

XX縣農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市領(lǐng)導(dǎo)小組成員名單

組

長：XX

縣委常委、常務(wù)副縣長

副組長：XX

縣政府辦副主任

XX

縣自然資源局局長

成員：XX

縣發(fā)展和改革局局長

XX

縣工業(yè)和信息化局局長

XX

縣財政局局長

XX

縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理局局長

XX

縣水務(wù)局局長

XX

縣農(nóng)業(yè)農(nóng)村局局長

XX

縣審計局局長

XX

縣行政審批局局長

XX

縣林業(yè)局局長

XX

市生態(tài)環(huán)境局XX分局局長

XX

縣稅務(wù)局局長

XX

中小企業(yè)發(fā)展促進中心主任

各鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府鄉(xiāng)鎮(zhèn)長

領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，辦公室設(shè)在縣自然資源局，辦公室主任由XX兼任。