第一篇：國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知
國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知
國稅發(fā)〔2010〕53號
全文有效 成文日期：2010-05-25
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各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市地方稅務局，西藏、寧夏、青海?。ㄗ灾螀^(qū)）國家稅務局：
為深入貫徹《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發(fā)[2010]10號）精神，促進房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，合理調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)收益，充分發(fā)揮土地增值稅調(diào)控作用，現(xiàn)就加強土地增值稅征收管理工作通知如下：
一、統(tǒng)一思想認識，全面加強土地增值稅征管工作
土地增值稅是保障收入公平分配、促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的有力工具。各級稅務機關要認真貫徹落實國務院通知精神，高度重視土地增值稅征管工作，進一步加強土地增值稅清算，強化稅收調(diào)節(jié)作用。
各級稅務機關要在當?shù)卣С窒?，與國土資源、住房建設等有關部門協(xié)調(diào)配合，進一步加強對土地增值稅征收管理工作的組織領導，強化征管手段，配備業(yè)務骨干，集中精力加強管理。要組織開展督導檢查，推進本地區(qū)土地增值稅清算工作開展；摸清本地區(qū)土地增值稅稅源狀況，健全和完善房地產(chǎn)項目管理制度；完善土地增值稅預征和清算制度，科學實施預征，全面組織清算，充分發(fā)揮土地增值稅的調(diào)節(jié)作用。
還沒有全面組織清算、管理比較松懈的地區(qū)，要轉(zhuǎn)變觀念、提高認識，將思想統(tǒng)一到國發(fā)[2010]10號文件精神上來，堅決、全面、深入的推進本地區(qū)土地增值稅清算工作，不折不扣地將國發(fā)[2010]10號文件精神落到實處。
二、科學合理制定預征率，加強土地增值稅預征工作
預征是土地增值稅征收管理工作的基礎，是實現(xiàn)土地增值稅調(diào)節(jié)功能、保障稅收收入均衡入庫的重要手段。各級稅務機關要全面加強土地增值稅的預征工作，把土地增值稅預征和房地產(chǎn)項目管理工作結(jié)合起來，把土地增值稅預征和銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅結(jié)合起來；把預征率的調(diào)整和土地增值稅清算的實際稅負結(jié)合起來；把預征率的調(diào)整與房價上漲的情況結(jié)合起來，使預征率更加接近實際稅負水平，改變目前部分地區(qū)存在的預征率偏低，與房價快速上漲不匹配的情況。通過科學、精細的測算，研究預征率調(diào)整與房價上漲的掛鉤機制。
為了發(fā)揮土地增值稅在預征階段的調(diào)節(jié)作用，各地須對目前的預征率進行調(diào)整。除保障性住房外，東部地區(qū)省份預征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%，各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當?shù)念A征率（地區(qū)的劃分按照國務院有關文件的規(guī)定執(zhí)行）。對尚未預征或暫緩預征的地區(qū)，應切實按照稅收法律法規(guī)開展預征，確保土地增值稅在預征階段及時、充分發(fā)揮調(diào)節(jié)作用。
三、深入貫徹《土地增值稅清算管理規(guī)程》，提高清算工作水平
土地增值稅清算是納稅人應盡的法定義務。組織土地增值稅清算工作是實現(xiàn)土地增值稅調(diào)控功能的關鍵環(huán)節(jié)。各級稅務機關要克服畏難情緒，切實加強土地增值稅清算工作。要按照《土地增值稅清算管理規(guī)程》的要求，結(jié)合本地實際，進一步細化操作辦法，完善清算流程，嚴格審核房地產(chǎn)開發(fā)項目的收入和扣除項目，提升清算水平。有條件的地區(qū)，要充分發(fā)揮中介機構作用，提高清算效率。各地稅務師管理中心要配合當?shù)囟悇諜C關加強對中介機構的管理，對清算中弄虛作假的中介機構進行嚴肅懲治。
各級稅務機關要全面開展土地增值稅清算審核工作。要對已經(jīng)達到清算條件的項目，全面進行梳理、統(tǒng)計，制定切實可行的工作計劃，提出清算進度的具體指標；要加強土地增值稅稅收法規(guī)和政策的宣傳輔導，加強納稅服務，要求企業(yè)及時依法進行清算，按照《土地增值稅清算管理規(guī)程》的規(guī)定和時限進行申報；對未按照稅收法律法規(guī)要求及時進行清算的納稅人，要依法進行處罰；對審核中發(fā)現(xiàn)重大疑點的，要及時移交稅務稽查部門進行稽查；對涉及偷逃土地增值稅稅款的重大稽查案件要及時向社會公布案件處理情況。
各級稅務機關要將全面推進工作和重點清算審核結(jié)合起來，按照國發(fā)[2010]10號文件精神，有針對性地選擇3-5個定價過高、漲幅過快的項目，作為重點清算審核對象，以點帶面推動本地區(qū)清算工作。
各地要在6月底前將本地區(qū)的清算工作計劃（包括本地區(qū)組織企業(yè)進行清算的具體措施和年內(nèi)完成的目標等內(nèi)容，具體數(shù)據(jù)見附表）和重點清算項目名單上報稅務總局，稅務總局將就各地對重點項目的清算情況進行抽查。
四、規(guī)范核定征收，堵塞稅收征管漏洞
核定征收必須嚴格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進行，任何單位和個人不得擅自擴大核定征收范圍，嚴禁在清算中出現(xiàn)“以核定為主、一核了之”、“求快圖省”的做法。凡擅自將核定征收作為本地區(qū)土地增值稅清算主要方式的，必須立即糾正。對確需核定征收的，要嚴格按照稅收法律法規(guī)的要求，從嚴、從高確定核定征收率。為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于5%，各省級稅務機關要結(jié)合本地實際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定核定征收率。
五、加強督導檢查，建立問責機制
各級稅務機關要按照國發(fā)[2010]10號文件關于建立考核問責機制的要求，把土地增值稅清算工作列入年度考核內(nèi)容，對清算工作開展情況和清算質(zhì)量提出具體要求。要根據(jù)《國家稅務總局關于進一步開展土地增值稅清算工作的通知》（國稅函[2008]318號）的要求，對清算工作開展情況進行有力的督導檢查，積極推動土地增值稅清算工作，提高土地增值稅征管水平。國家稅務總局將繼續(xù)組織督導檢查組，對各地土地增值稅貫徹執(zhí)行情況和清算工作開展情況進行系統(tǒng)深入的督導檢查。國家稅務總局已經(jīng)督導檢查過的地區(qū)，要針對檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，進行認真整改，督導檢查組將對整改情況擇時擇地進行復查。
各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市地方稅務局要在6月底前將本通知的貫徹落實情況向稅務總局上報。
附件：土地增值稅清算計劃統(tǒng)計表
國家稅務總局
二○一○年五月二十五日
國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知
國稅函〔2010〕220號
全文有效 成文日期：2010-05-19
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各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務局，寧夏、西藏、青海?。ㄗ灾螀^(qū)）國家稅務局：
為了進一步做好土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及實施細則的規(guī)定，現(xiàn)將土地增值稅清算工作中有關問題通知如下：
一、關于土地增值稅清算時收入確認的問題
土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調(diào)整。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未支付的質(zhì)量保證金，其扣除項目金額的確定問題
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質(zhì)量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計算扣除。
三、房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除問題
（一）財務費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，在按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。
（二）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。
全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。
上述具體適用的比例按省級人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。
（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用本條
（一）、（二）項所述兩種辦法。
（四）土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應調(diào)整至財務費用中計算扣除。
四、房地產(chǎn)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費的扣除問題
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除。
五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權時支付的契稅的扣除問題
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權所支付的契稅，應視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用”，計入“取得土地使用權所支付的金額”中扣除。
六、關于拆遷安置土地增值稅計算問題
（一）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第三條第（一）款規(guī)定確認收入，同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。
（二）開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按國稅發(fā)[2006]187號第三條第（一）款的規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。
（三）貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費。
七、關于轉(zhuǎn)讓舊房準予扣除項目的加計問題
《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）第二條第一款規(guī)定“納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當?shù)囟悇詹块T確認，《條例》第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算”。計算扣除項目時“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。
八、土地增值稅清算后應補繳的土地增值稅加收滯納金問題
納稅人按規(guī)定預繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務機關規(guī)定的期限內(nèi)補繳的，不加收滯納金。
國家稅務總局
二○一○年五月十九日
國家稅務總局關于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知
國稅發(fā)〔2009〕91號
全文有效 成文日期：2009-05-12
字體： 【大】 【中】 【小】
各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市地方稅務局：
為了加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則等有關稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務的特點，國家稅務總局制定了《土地增值稅清算管理規(guī)程》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。
國家稅務總局
二○○九年五月十二日
土地增值稅清算管理規(guī)程
第一章 總則
第一條 為了加強土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則等規(guī)定，制定本規(guī)程（以下簡稱《規(guī)程》）。
第二條 《規(guī)程》適用于房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算工作。
第三條 《規(guī)程》所稱土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關政策規(guī)定，計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務機關提供有關資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項目應繳納土地增值稅稅款的行為。
第四條 納稅人應當如實申報應繳納的土地增值稅稅額，保證清算申報的真實性、準確性和完整性。
第五條 稅務機關應當為納稅人提供優(yōu)質(zhì)納稅服務，加強土地增值稅政策宣傳輔導。
主管稅務機關應及時對納稅人清算申報的收入、扣除項目金額、增值額、增值率以及稅款計算等情況進行審核，依法征收土地增值稅。
第二章 前期管理
第六條 主管稅務機關應加強房地產(chǎn)開發(fā)項目的日常稅收管理，實施項目管理。主管稅務機關應從納稅人取得土地使用權開始，按項目分別建立檔案、設置臺帳，對納稅人項目立項、規(guī)劃設計、施工、預售、竣工驗收、工程結(jié)算、項目清盤等房地產(chǎn)開發(fā)全過程情況實行跟蹤監(jiān)控，做到稅務管理與納稅人項目開發(fā)同步。
第七條 主管稅務機關對納稅人項目開發(fā)期間的會計核算工作應當積極關注，對納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，應督促納稅人根據(jù)清算要求按不同期間和不同項目合理歸集有關收入、成本、費用。
第八條 對納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，有條件的地區(qū)，主管稅務機關可結(jié)合發(fā)票管理規(guī)定，對納稅人實施項目專用票據(jù)管理措施。
第三章 清算受理
第九條 納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算。
（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；
（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；
（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權的。
第十條 對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。
（一）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；
（二）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；
（三）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；
（四）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務機關規(guī)定的其他情況。
對前款所列第（三）項情形，應在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。
第十一條 對于符合本規(guī)程第九條規(guī)定，應進行土地增值稅清算的項目，納稅人應當在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務機關辦理清算手續(xù)。對于符合本規(guī)程第十條規(guī)定稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算的項目，由主管稅務機關確定是否進行清算；對于確定需要進行清算的項目，由主管稅務機關下達清算通知，納稅人應當在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。
應進行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務機關確定需要進行清算的納稅人，在上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務機關可依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》有關規(guī)定處理。
第十二條 納稅人清算土地增值稅時應提供的清算資料
（一）土地增值稅清算表及其附表（參考表樣見附件，各地可根據(jù)本地實際情況制定）。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)項目清算說明，主要內(nèi)容應包括房地產(chǎn)開發(fā)項目立項、用地、開發(fā)、銷售、關聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務機關需要了解的其他情況。
（三）項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表、銷售明細表、預售許可證等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關的證明資料。主管稅務機關需要相應項目記賬憑證的，納稅人還應提供記賬憑證復印件。
（四）納稅人委托稅務中介機構審核鑒證的清算項目，還應報送中介機構出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。
第十三條 主管稅務機關收到納稅人清算資料后，對符合清算條件的項目，且報送的清算資料完備的，予以受理；對納稅人符合清算條件、但報送的清算資料不全的，應要求納稅人在規(guī)定限期內(nèi)補報，納稅人在規(guī)定的期限內(nèi)補齊清算資料后，予以受理；對不符合清算條件的項目，不予受理。上述具體期限由各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市稅務機關確定。主管稅務機關已受理的清算申請，納稅人無正當理由不得撤消。
第十四條 主管稅務機關按照本規(guī)程第六條進行項目管理時，對符合稅務機關可要求納稅人進行清算情形的，應當作出評估，并經(jīng)分管領導批準，確定何時要求納稅人進行清算的時間。對確定暫不通知清算的，應繼續(xù)做好項目管理，每年作出評估，及時確定清算時間并通知納稅人辦理清算。
第十五條 主管稅務機關受理納稅人清算資料后，應在一定期限內(nèi)及時組織清算審核。具體期限由各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市稅務機關確定。
第四章 清算審核
第十六條 清算審核包括案頭審核、實地審核。
案頭審核是指對納稅人報送的清算資料進行數(shù)據(jù)、邏輯審核，重點審核項目歸集的一致性、數(shù)據(jù)計算準確性等。
實地審核是指在案頭審核的基礎上，通過對房地產(chǎn)開發(fā)項目實地查驗等方式，對納稅人申報情況的客觀性、真實性、合理性進行審核。
第十七條 清算審核時，應審核房地產(chǎn)開發(fā)項目是否以國家有關部門審批、備案的項目為單位進行清算；對于分期開發(fā)的項目，是否以分期項目為單位清算；對不同類型房地產(chǎn)是否分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。
第十八條 審核收入情況時，應結(jié)合銷售發(fā)票、銷售合同（含房管部門網(wǎng)上備案登記資料）、商品房銷售（預售）許可證、房產(chǎn)銷售分戶明細表及其他有關資料，重點審核銷售明細表、房地產(chǎn)銷售面積與項目可售面積的數(shù)據(jù)關聯(lián)性，以核實計稅收入；對銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，而發(fā)生補、退房款的收入調(diào)整情況進行審核；對銷售價格進行評估，審核有無價格明顯偏低情況。
必要時，主管稅務機關可通過實地查驗，確認有無少計、漏計事項，確認有無將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等情況。
第十九條 非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定
（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權轉(zhuǎn)移時應視同銷售房地產(chǎn),其收入按下列方法和順序確認：
1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；
2.由主管稅務機關參照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。
第二十條 土地增值稅扣除項目審核的內(nèi)容包括：
（一）取得土地使用權所支付的金額。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。
（三）房地產(chǎn)開發(fā)費用。
（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金。
（五）國家規(guī)定的其他扣除項目。
第二十一條 審核扣除項目是否符合下列要求：
（一）在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，其實際發(fā)生的支出應當取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。
（二）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發(fā)生的。
（三）扣除項目金額應當準確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。
（四）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用必須是在清算項目開發(fā)中直接發(fā)生的或應當分攤的。
（五）納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應按照受益對象，采用合理的分配方法，分攤共同的成本費用。
（六）對同一類事項，應當采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務處理規(guī)定不一致的，以稅務處理規(guī)定為準。
第二十二條 審核取得土地使用權支付金額和土地征用及拆遷補償費時應當重點關注：
（一）同一宗土地有多個開發(fā)項目，是否予以分攤，分攤辦法是否合理、合規(guī)，具體金額的計算是否正確。
（二）是否存在將房地產(chǎn)開發(fā)費用記入取得土地使用權支付金額以及土地征用及拆遷補償費的情形。
（三）拆遷補償費是否實際發(fā)生，尤其是支付給個人的拆遷補償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應。
第二十三條 審核前期工程費、基礎設施費時應當重點關注：
（一）前期工程費、基礎設施費是否真實發(fā)生，是否存在虛列情形。
（二）是否將房地產(chǎn)開發(fā)費用記入前期工程費、基礎設施費。
（三）多個（或分期）項目共同發(fā)生的前期工程費、基礎設施費，是否按項目合理分攤。
第二十四條 審核公共配套設施費時應當重點關注：
（一）公共配套設施的界定是否準確，公共配套設施費是否真實發(fā)生，有無預提的公共配套設施費情況。
（二）是否將房地產(chǎn)開發(fā)費用記入公共配套設施費。
（三）多個（或分期）項目共同發(fā)生的公共配套設施費，是否按項目合理分攤。
第二十五條 審核建筑安裝工程費時應當重點關注：
（一）發(fā)生的費用是否與決算報告、審計報告、工程結(jié)算報告、工程施工合同記載的內(nèi)容相符。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自購建筑材料時，自購建材費用是否重復計算扣除項目。
（三）參照當?shù)禺斊谕愰_發(fā)項目單位平均建安成本或當?shù)亟ㄔO部門公布的單位定額成本，驗證建筑安裝工程費支出是否存在異常。
（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用自營方式自行施工建設的，還應當關注有無虛列、多列施工人工費、材料費、機械使用費等情況。
（五）建筑安裝發(fā)票是否在項目所在地稅務機關開具。
第二十六條 審核開發(fā)間接費用時應當重點關注：
（一）是否存在將企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用記入開發(fā)間接費用的情形。
（二）開發(fā)間接費用是否真實發(fā)生，有無預提開發(fā)間接費用的情況，取得的憑證是否合法有效。
第二十七條 審核利息支出時應當重點關注：
（一）是否將利息支出從房地產(chǎn)開發(fā)成本中調(diào)整至開發(fā)費用。
（二）分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，其取得的一般性貸款的利息支出，是否按照項目合理分攤。
（三）利用閑置專項借款對外投資取得收益，其收益是否沖減利息支出。
第二十八條 代收費用的審核。
對于縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，審核其代收費用是否計入房價并向購買方一并收?。划敶召M用計入房價時，審核有無將代收費用計入加計扣除以及房地產(chǎn)開發(fā)費用計算基數(shù)的情形。
第二十九條 關聯(lián)方交易行為的審核。
在審核收入和扣除項目時，應重點關注關聯(lián)企業(yè)交易是否按照公允價值和營業(yè)常規(guī)進行業(yè)務往來。
應當關注企業(yè)大額應付款余額，審核交易行為是否真實。
第三十條 納稅人委托中介機構審核鑒證的清算項目，主管稅務機關應當采取適當方法對有關鑒證報告的合法性、真實性進行審核。
第三十一條 對納稅人委托中介機構審核鑒證的清算項目，主管稅務機關未采信或部分未采信鑒證報告的，應當告知其理由。
第三十二條 土地增值稅清算審核結(jié)束，主管稅務機關應當將審核結(jié)果書面通知納稅人，并確定辦理補、退稅期限。
第五章 核定征收
第三十三條 在土地增值稅清算過程中，發(fā)現(xiàn)納稅人符合核定征收條件的，應按核定征收方式對房地產(chǎn)項目進行清算。
第三十四條 在土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可實行核定征收。
（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬簿的；
（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；
（三）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的；
（四）符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的；
（五）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。
第三十五條 符合上述核定征收條件的，由主管稅務機關發(fā)出核定征收的稅務事項告知書后，稅務人員對房地產(chǎn)項目開展土地增值稅核定征收核查，經(jīng)主管稅務機關審核合議，通知納稅人申報繳納應補繳稅款或辦理退稅。
第三十六條 對于分期開發(fā)的房地產(chǎn)項目，各期清算的方式應保持一致。
第六章 其他
第三十七條 土地增值稅清算資料應按照檔案化管理的要求，妥善保存。
第三十八條 本規(guī)程自2009年6月1日起施行，各?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務機關可結(jié)合本地實際，對本規(guī)程進行進一步細化。
附件：1.土地增值稅納稅申報表（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用）
2.各類附表
第二篇：國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知(國稅發(fā)[2010]53號)
【發(fā)布單位】國家稅務總局 【發(fā)布文號】國稅發(fā)[2010]53號 【發(fā)布日期】2010-05-25 【生效日期】2010-05-25 【失效日期】 【所屬類別】政策參考 【文件來源】國家稅務總局
國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知
(國稅發(fā)[2010]53號)
各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市地方稅務局，西藏、寧夏、青海省（自治區(qū)）國家稅務局：?
為深入貫徹《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發(fā)[2010]10號）精神，促進房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，合理調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)收益，充分發(fā)揮土地增值稅調(diào)控作用，現(xiàn)就加強土地增值稅征收管理工作通知如下：
一、統(tǒng)一思想認識，全面加強土地增值稅征管工作
土地增值稅是保障收入公平分配、促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的有力工具。各級稅務機關要認真貫徹落實國務院通知精神，高度重視土地增值稅征管工作，進一步加強土地增值稅清算，強化稅收調(diào)節(jié)作用。
各級稅務機關要在當?shù)卣С窒拢c國土資源、住房建設等有關部門協(xié)調(diào)配合，進一步加強對土地增值稅征收管理工作的組織領導，強化征管手段，配備業(yè)務骨干，集中精力加強管理。要組織開展督導檢查，推進本地區(qū)土地增值稅清算工作開展；摸清本地區(qū)土地增值稅稅源狀況，健全和完善房地產(chǎn)項目管理制度；完善土地增值稅預征和清算制度，科學實施預征，全面組織清算，充分發(fā)揮土地增值稅的調(diào)節(jié)作用。
還沒有全面組織清算、管理比較松懈的地區(qū)，要轉(zhuǎn)變觀念、提高認識，將思想統(tǒng)一到國發(fā)[2010]10號文件精神上來，堅決、全面、深入的推進本地區(qū)土地增值稅清算工作，不折不扣地將國發(fā)[2010]10號文件精神落到實處。
二、科學合理制定預征率，加強土地增值稅預征工作
預征是土地增值稅征收管理工作的基礎，是實現(xiàn)土地增值稅調(diào)節(jié)功能、保障稅收收入均衡入庫的重要手段。各級稅務機關要全面加強土地增值稅的預征工作，把土地增值稅預征和房地產(chǎn)項目管理工作結(jié)合起來，把土地增值稅預征和銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅結(jié)合起來；把預征率的調(diào)整和土地增值稅清算的實際稅負結(jié)合起來；把預征率的調(diào)整與房價上漲的情況結(jié)合起來，使預征率更加接近實際稅負水平，改變目前部分地區(qū)存在的預征率偏低，與房價快速上漲不匹配的情況。通過科學、精細的測算，研究預征率調(diào)整與房價上漲的掛鉤機制。
為了發(fā)揮土地增值稅在預征階段的調(diào)節(jié)作用，各地須對目前的預征率進行調(diào)整。除保障性住房外，東部地區(qū)省份預征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%，各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當?shù)念A征率（地區(qū)的劃分按照國務院有關文件的規(guī)定執(zhí)行）。對尚未預征或暫緩預征的地區(qū)，應切實按照稅收法律法規(guī)開展預征，確保土地增值稅在預征階段及時、充分發(fā)揮調(diào)節(jié)作用。
三、深入貫徹《土地增值稅清算管理規(guī)程》，提高清算工作水平
土地增值稅清算是納稅人應盡的法定義務。組織土地增值稅清算工作是實現(xiàn)土地增值稅調(diào)控功能的關鍵環(huán)節(jié)。各級稅務機關要克服畏難情緒，切實加強土地增值稅清算工作。要按照《土地增值稅清算管理規(guī)程》的要求，結(jié)合本地實際，進一步細化操作辦法，完善清算流程，嚴格審核房地產(chǎn)開發(fā)項目的收入和扣除項目，提升清算水平。有條件的地區(qū)，要充分發(fā)揮中介機構作用，提高清算效率。各地稅務師管理中心要配合當?shù)囟悇諜C關加強對中介機構的管理，對清算中弄虛作假的中介機構進行嚴肅懲治。
各級稅務機關要全面開展土地增值稅清算審核工作。要對已經(jīng)達到清算條件的項目，全面進行梳理、統(tǒng)計，制定切實可行的工作計劃，提出清算進度的具體指標；要加強土地增值稅稅收法規(guī)和政策的宣傳輔導，加強納稅服務，要求企業(yè)及時依法進行清算，按照《土地增值稅清算管理規(guī)程》的規(guī)定和時限進行申報；對未按照稅收法律法規(guī)要求及時進行清算的納稅人，要依法進行處罰；對審核中發(fā)現(xiàn)重大疑點的，要及時移交稅務稽查部門進行稽查；對涉及偷逃土地增值稅稅款的重大稽查案件要及時向社會公布案件處理情況。
各級稅務機關要將全面推進工作和重點清算審核結(jié)合起來，按照國發(fā)[2010]10號文件精神，有針對性地選擇3-5個定價過高、漲幅過快的項目，作為重點清算審核對象，以點帶面推動本地區(qū)清算工作。
各地要在6月底前將本地區(qū)的清算工作計劃（包括本地區(qū)組織企業(yè)進行清算的具體措施和年內(nèi)完成的目標等內(nèi)容，具體數(shù)據(jù)見附表）和重點清算項目名單上報稅務總局，稅務總局將就各地對重點項目的清算情況進行抽查。
四、規(guī)范核定征收，堵塞稅收征管漏洞
核定征收必須嚴格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進行，任何單位和個人不得擅自擴大核定征收范圍，嚴禁在清算中出現(xiàn)“以核定為主、一核了之”、“求快圖省”的做法。凡擅自將核定征收作為本地區(qū)土地增值稅清算主要方式的，必須立即糾正。對確需核定征收的，要嚴格按照稅收法律法規(guī)的要求，從嚴、從高確定核定征收率。為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于5%，各省級稅務機關要結(jié)合本地實際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定核定征收率。
五、加強督導檢查，建立問責機制
各級稅務機關要按照國發(fā)[2010]10號文件關于建立考核問責機制的要求，把土地增值稅清算工作列入考核內(nèi)容，對清算工作開展情況和清算質(zhì)量提出具體要求。要根據(jù)《國家稅務總局關于進一步開展土地增值稅清算工作的通知》（國稅函[2008]318號）的要求，對清算工作開展情況進行有力的督導檢查，積極推動土地增值稅清算工作，提高土地增值稅征管水平。國家稅務總局將繼續(xù)組織督導檢查組，對各地土地增值稅貫徹執(zhí)行情況和清算工作開展情況進行系統(tǒng)深入的督導檢查。國家稅務總局已經(jīng)督導檢查過的地區(qū)，要針對檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，進行認真整改，督導檢查組將對整改情況擇時擇地進行復查。
各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市地方稅務局要在6月底前將本通知的貫徹落實情況向稅務總局上報。
附件：土地增值稅清算計劃統(tǒng)計表
國家稅務總局
二○一○年五月二十五日
本內(nèi)容來源于政府官方網(wǎng)站，如需引用，請以正式文件為準。
第三篇：淮安市地方稅務局關于轉(zhuǎn)發(fā)《國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知》的通知
淮安市地方稅務局關于轉(zhuǎn)發(fā)《國家稅務總局關于加強土地增值稅征
管工作的通知》的通知 淮地稅發(fā)[2010]39號
各縣(區(qū))地方稅務局，市區(qū)各分局，市局稽查局：
現(xiàn)將《江蘇省地方稅務局轉(zhuǎn)發(fā)〈國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知〉的通知》(蘇地稅發(fā)[2010]39號)轉(zhuǎn)發(fā)給你們，并補充如下內(nèi)容，請一并貫徹執(zhí)行。
一、從2010年7月1日起，將土地增值稅預征率調(diào)整如下：(一)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的普通住宅，按照2%的預征率實
行預征；
(二)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的營業(yè)用房、寫字樓、高級公寓、度假村、別墅等，按照3%的預征率實行預征；
二、從2010年7月1日起，對符合國家稅務總局規(guī)定，實行
核定征收的，核定征收率調(diào)整如下：
(一)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的普通住宅，可按取得收入的3%
計征土地增值稅；
(三)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的營業(yè)用房、寫字樓、高級公寓、度假村、別墅等，可按取得收入的4%計征土地增值稅；
二0一0年六月二十一日
轉(zhuǎn)發(fā)《國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知》的通知
蘇地稅發(fā)[2010]39號
各省轄市及蘇州工業(yè)園區(qū)地方稅務局，張家港保稅區(qū)地方稅務局，常熟市地方稅務局，省地方稅務局直屬稅務局：
現(xiàn)將《國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知》(國稅發(fā)[2010]53號)(以下簡稱《通知》)轉(zhuǎn)發(fā)給你們，并補充如下意
見，請一并貫徹執(zhí)行。
一、提高認識，加強領導
各級地稅機關要充分認識當前形勢下加強土地增值稅征管工作的重要性和緊迫性，將思想認識統(tǒng)一到國發(fā)[2010]10號文精神和《通知》要求上來。各市、縣地稅局領導要高度重視土地增值稅征管工作，明確目標，落實措施，加強統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，全面推進土地增
值稅征管工作。
二、加強土地增值稅預征工作
根據(jù)《通知》精神，除保障性住房外，我省預征率不得低于2%。凡普通住宅預征率低于2%的地區(qū)，必須進行調(diào)整，并相應調(diào)整其他類型商品房的預征率。調(diào)整后，請及時按規(guī)定上報省局備案。
三、強化土地增值稅清算工作
各級地稅機關要切實加強土地增值稅清算工作，制定科學合理的清算計劃，采取成立清算工作小組、引入中介機構等有效形式，全面開展清算工作，不斷提高清算水平。同時，各地要按照《通知》要求，在今年計劃完成清算的項目中選擇3-5個重點清算審核項目作全面剖析，并據(jù)此總結(jié)1-2個典型清算案例，年底上報省局。
四、開展土地增值稅監(jiān)督檢查工作
省局將對本通知的貫徹執(zhí)行情況進行監(jiān)督檢查，通報有關情況，并列入考核內(nèi)容。對土地增值稅清算工作重視不夠、清算進展緩慢的地區(qū)，省局將組織檢查組進行督導檢查。
請各地將本通知的貫徹執(zhí)行情況、重點清算審核項目名稱與項目簡介，以及按照《通知》附件要求填寫的土地增值稅清算計劃統(tǒng)計表，在6月25日前報至：“FTP/三處/土地增值稅管理”。
二○一○年六月十三日
國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知
國稅發(fā)[2010]53號
各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市地方稅務局，西藏、寧夏、青
海省(自治區(qū))國家稅務局：
為深入貫徹《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(國發(fā)[2010]10號)精神，促進房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，合理調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)收益，充分發(fā)揮土地增值稅調(diào)控作用，現(xiàn)就加強土地
增值稅征收管理工作通知如下：
一、統(tǒng)一思想認識，全面加強土地增值稅征管工作
土地增值稅是保障收入公平分配、促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的有力工具。各級稅務機關要認真貫徹落實國務院通知精神，高度重視土地增值稅征管工作，進一步加強土地增值稅清算，強化稅收調(diào)
節(jié)作用。
各級稅務機關要在當?shù)卣С窒?，與國土資源、住房建設等有關部門協(xié)調(diào)配合，進一步加強對土地增值稅征收管理工作的組織領導，強化征管手段，配備業(yè)務骨干，集中精力加強管理。要組織開展督導檢查，推進本地區(qū)土地增值稅清算工作開展；摸清本地區(qū)土地增值稅稅源狀況，健全和完善房地產(chǎn)項目管理制度；完善土地增值稅預征和清算制度，科學實施預征，全面組織清算，充分發(fā)揮
土地增值稅的調(diào)節(jié)作用。
還沒有全面組織清算、管理比較松懈的地區(qū)，要轉(zhuǎn)變觀念、提高認識，將思想統(tǒng)一到國發(fā)[2010]10號文件精神上來，堅決、全面、深入的推進本地區(qū)土地增值稅清算工作，不折不扣地將國發(fā)
[2010]10號文件精神落到實處。
二、科學合理制定預征率，加強土地增值稅預征工作
預征是土地增值稅征收管理工作的基礎，是實現(xiàn)土地增值稅調(diào)節(jié)功能、保障稅收收入均衡入庫的重要手段。各級稅務機關要全面加強土地增值稅的預征工作，把土地增值稅預征和房地產(chǎn)項目管理工作結(jié)合起來，把土地增值稅預征和銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅結(jié)合起來；把預征率的調(diào)整和土地增值稅清算的實際稅負結(jié)合起來；把預征率的調(diào)整與房價上漲的情況結(jié)合起來，使預征率更加接近實際稅負水平，改變目前部分地區(qū)存在的預征率偏低，與房價快速上漲不匹配的情況。通過科學、精細的測算，研究預征率調(diào)整與房價上漲的掛
鉤機制。
為了發(fā)揮土地增值稅在預征階段的調(diào)節(jié)作用，各地須對目前的預征率進行調(diào)整。除保障性住房外，東部地區(qū)省份預征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%，各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當?shù)念A征率(地區(qū)的劃分按照國務院有關文件的規(guī)定執(zhí)行)。對尚未預征或暫緩預征的地區(qū)，應切實按照稅收法律法規(guī)開展預征，確保土地增值稅在預征階段及
時、充分發(fā)揮調(diào)節(jié)作用。
三、深入貫徹《土地增值稅清算管理規(guī)程》，提高清算工作水
平
土地增值稅清算是納稅人應盡的法定義務。組織土地增值稅清算工作是實現(xiàn)土地增值稅調(diào)控功能的關鍵環(huán)節(jié)。各級稅務機關要克服畏難情緒，切實加強土地增值稅清算工作。要按照《土地增值稅清算管理規(guī)程》的要求，結(jié)合本地實際，進一步細化操作辦法，完善清算流程，嚴格審核房地產(chǎn)開發(fā)項目的收入和扣除項目，提升清算水平。有條件的地區(qū)，要充分發(fā)揮中介機構作用，提高清算效率。各地稅務師管理中心要配合當?shù)囟悇諜C關加強對中介機構的管理，對清算中弄虛作假的中介機構進行嚴肅懲治。
各級稅務機關要全面開展土地增值稅清算審核工作。要對已經(jīng)達到清算條件的項目，全面進行梳理、統(tǒng)計，制定切實可行的工作計劃，提出清算進度的具體指標；要加強土地增值稅稅收法規(guī)和政策的宣傳輔導，加強納稅服務，要求企業(yè)及時依法進行清算，按照《土地增值稅清算管理規(guī)程》的規(guī)定和時限進行申報；對未按照稅收法律法規(guī)要求及時進行清算的納稅人，要依法進行處罰；對審核中發(fā)現(xiàn)重大疑點的，要及時移交稅務稽查部門進行稽查；對涉及偷逃土地增值稅稅款的重大稽查案件要及時向社會公布案件處理情
況。
各級稅務機關要將全面推進工作和重點清算審核結(jié)合起來，按照國發(fā)[2010]10號文件精神，有針對性地選擇3-5個定價過高、漲幅過快的項目，作為重點清算審核對象，以點帶面推動本地區(qū)清
算工作。
各地要在6月底前將本地區(qū)的清算工作計劃(包括本地區(qū)組織企業(yè)進行清算的具體措施和年內(nèi)完成的目標等內(nèi)容，具體數(shù)據(jù)見附表)和重點清算項目名單上報稅務總局，稅務總局將就各地對重點
項目的清算情況進行抽查。
四、規(guī)范核定征收，堵塞稅收征管漏洞
核定征收必須嚴格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進行，任何單位和個人不得擅自擴大核定征收范圍，嚴禁在清算中出現(xiàn)“以核定為主、一核了之”、“求快圖省”的做法。凡擅自將核定征收作為本地區(qū)土地增值稅清算主要方式的，必須立即糾正。對確需核定征收的，要嚴格按照稅收法律法規(guī)的要求，從嚴、從高確定核定征收率。為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于5%，各省級稅務機關要結(jié)合本地實際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定核定征收率。
五、加強督導檢查，建立問責機制
各級稅務機關要按照國發(fā)[2010]10號文件關于建立考核問責機制的要求，把土地增值稅清算工作列入考核內(nèi)容，對清算工作開展情況和清算質(zhì)量提出具體要求。要根據(jù)《國家稅務總局關于進一步開展土地增值稅清算工作的通知》(國稅函[2008]318號)的要求，對清算工作開展情況進行有力的督導檢查，積極推動土地增值稅清算工作，提高土地增值稅征管水平。國家稅務總局將繼續(xù)組織督導檢查組，對各地土地增值稅貫徹執(zhí)行情況和清算工作開展情況進行系統(tǒng)深入的督導檢查。國家稅務總局已經(jīng)督導檢查過的地區(qū)，要針對檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，進行認真整改，督導檢查組將對整
改情況擇時擇地進行復查。
各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市地方稅務局要在6月底前將本通知的貫徹落實情況向稅務總局上報。
附件：土地增值稅清算計劃統(tǒng)計表(略)
國家稅務總局
二○一○年五月二十五日
第四篇：8-1-國稅發(fā)[2010]53號：國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知解讀
一、系列土地增值稅政策（近4年共8個）
（一）《關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號文）
對預征、清算、投資或聯(lián)營等作了技術層面的明確與從嚴處理。
（二）《關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）
對清算的條件、扣除項目、報送資料等8個方面問題進行了技術層面的規(guī)范和明確。
（三）《土地增值稅清算鑒證業(yè)務準則》（國稅發(fā)[2007]132號）
對稅務中介機構參與土地增值稅清算，提供了操作依據(jù)與落實要求。
（四）《關于進一步開展土地增值稅清算工作的通知》（國稅函[2008]318號）
明確部署對各地土地增值稅清算工作開展情況進行督導檢查。
（五）《關于加強稅種征管促進堵漏增收的若干意見》（國稅發(fā)[2009]85號）
各地要認真貫徹《土地增值稅清算管理規(guī)程》，加強和規(guī)范土地增值稅清算工作。為落實國稅函[2008]318號要求稅務總局將于近期開展督導檢查，各地也要層層開展自查，切實提高土地增值稅管理水平。
（六）《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)[2009]91號）
其是在四州汶川特大地震一周年印發(fā)，是房地產(chǎn)業(yè)地震，對土地增值稅征收管理工作制定較完整的規(guī)范性文件，是對稅務機關的土地增值稅清算提出了明確要求（國稅發(fā)[2006]187號是對企業(yè)的要求），特別強調(diào)了稅務機關在清算中需要明確的管理事項以及清算審核的重點關注內(nèi)容。
（七）《關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函[2010]220號）
對利息、拆遷等作了技術層面的明確與從嚴處理。
（八）《關于加強土地增值稅征管工作的通知》（國稅發(fā)[2010]53號）
1．火速的再次出臺
其是《關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函[2010]220號）文件印發(fā)僅6天后就再發(fā)，不是中性的“技術”也不是歷來要求的“清算”而是上升為“征管。
2．立法依據(jù)與指導思想
以前的財稅[2006]21號、國稅發(fā)[2006]187號、國稅發(fā)[2009]91號等立法依據(jù)是稅收征管法與土地增值稅暫行條例，且大多停留的技術操作與重申明確層面。而本文件赤裸地表示根據(jù)國務院的國發(fā)[2010]10號與“充分發(fā)揮土地增值稅調(diào)控作用”，即政治經(jīng)濟學下的稅收跟進性落實文件。
從上述4年共8個土地增值稅管理文件看出，國家稅務總局對土地增值稅的征管一刻也沒有松懈，而且是有趨嚴趨緊的感覺。特別是在全球金融危機、中國房地產(chǎn)市場火爆的近幾年，不斷出臺清算準則、管理規(guī)程等新政策，以強化土地增值稅的清算管理，并加大土地增值稅的稽查力度，不能不說對房地產(chǎn)企業(yè)、股市、民眾構成風險利益方面的重大搏奕性。
二、國稅發(fā)[2010]53號解讀（原文基礎上注釋）《關于加強土地增值稅征管工作的通知》（國稅發(fā)[2010]53號）
各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市地方稅務局，西藏、寧夏、青海省（自治區(qū)）國家稅務局： 為深入貫徹《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發(fā)[2010]10號）精神，促進房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，合理調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)收益，充分發(fā)揮土地增值稅調(diào)控作用，現(xiàn)就加強土地增值稅征收管理工作通知如下：
立法依據(jù)與指導思想--------以前的財稅[2006]21號、國稅發(fā)[2006]187號、國稅發(fā)[2009]91號等立法依據(jù)是稅收征管法與土地增值稅暫行條例，且大多停留的技術操作與重申明確層面。而本文件赤裸地表示根據(jù)國務院的國發(fā)[2010]10號與“充分發(fā)揮土地增值稅調(diào)控作用”，即政治經(jīng)濟學下的稅收跟進性落實文件。
一、統(tǒng)一思想認識，全面加強土地增值稅征管工作
土地增值稅是保障收入公平分配、促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的有力工具。各級稅務機關要認真貫徹落實國務院通知精神，高度重視土地增值稅征管工作，進一步加強土地增值稅清算，強化稅收調(diào)節(jié)作用。
各級稅務機關要在當?shù)卣С窒?，與國土資源、住房建設等有關部門協(xié)調(diào)配合，進一步加強對土地增值稅征收管理工作的組織領導，強化征管手段，配備業(yè)務骨干，集中精力加強管理。要組織開展督導檢查，推進本地區(qū)土地增值稅清算工作開展；摸清本地區(qū)土地增值稅稅源狀況，健全和完善房地產(chǎn)項目管理制度；完善土地增值稅預征和清算制度，科學實施預征，全面組織清算，充分發(fā)揮土地增值稅的調(diào)節(jié)作用。
還沒有全面組織清算、管理比較松懈的地區(qū)，要轉(zhuǎn)變觀念、提高認識，將思想統(tǒng)一到國發(fā)[2010]10號文件精神上來，堅決、全面、深入的推進本地區(qū)土地增值稅清算工作，不折不扣地將國發(fā)[2010]10號文件精神落到實處。---柔中帶剛
二、科學合理制定預征率，加強土地增值稅預征工作
預征是土地增值稅征收管理工作的基礎，是實現(xiàn)土地增值稅調(diào)節(jié)功能、保障稅收收入均衡入庫的重要手段。各級稅務機關要全面加強土地增值稅的預征工作，把土地增值稅預征和房地產(chǎn)項目管理工作結(jié)合起來，把土地增值稅預征和銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅結(jié)合起來；把預征率的調(diào)整和土地增值稅清算的實際稅負結(jié)合起來；把預征率的調(diào)整與房價上漲的情況結(jié)合起來，使預征率更加接近實際稅負水平，改變目前部分地區(qū)存在的預征率偏低，與房價快速上漲不匹配的情況。通過科學、精細的測算，研究預征率調(diào)整與房價上漲的掛鉤機制。----將預征與房價上漲作了聯(lián)系與掛鉤
為了發(fā)揮土地增值稅在預征階段的調(diào)節(jié)作用，各地須對目前的預征率進行調(diào)整。除保障性住房外，東部地區(qū)省份預征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%，各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當?shù)念A征率（地區(qū)的劃分按照國務院有關文件的規(guī)定執(zhí)行）。對尚未預征或暫緩預征的地區(qū)，應切實按照稅收法律法規(guī)開展預征，確保土地增值稅在預征階段及時、充分發(fā)揮調(diào)節(jié)作用。-----同2003年起企業(yè)所得稅做法提出具體預征率
三、深入貫徹《土地增值稅清算管理規(guī)程》，提高清算工作水平
土地增值稅清算是納稅人應盡的法定義務。組織土地增值稅清算工作是實現(xiàn)土地增值稅調(diào)控功能的關鍵環(huán)節(jié)。各級稅務機關要克服畏難情緒，切實加強土地增值稅清算工作。要按照《土地增值稅清算管理規(guī)程》的要求，結(jié)合本地實際，進一步細化操作辦法，完善清算流程，嚴格審核房地產(chǎn)開發(fā)項目的收入和扣除項目，提升清算水平。有條件的地區(qū)，要充分發(fā)揮中介機構作用，提高清算效率。各地稅務師管理中心要配合當?shù)囟悇諜C關加強對中介機構的管理，對清算中弄虛作假的中介機構進行嚴肅懲治。---正反要求的落實提醒 = 彌補稅務力量不足可利用中介力量 + “嚴肅懲治”（針對反革命等之用詞）
各級稅務機關要全面開展土地增值稅清算審核工作。要對已經(jīng)達到清算條件的項目，全面進行梳理、統(tǒng)計，制定切實可行的工作計劃，提出清算進度的具體指標；要加強土地增值稅稅收法規(guī)和政策的宣傳輔導，加強納稅服務，要求企業(yè)及時依法進行清算，按照《土地增值稅清算管理規(guī)程》的規(guī)定和時限進行申報；對未按照稅收法律法規(guī)要求及時進行清算的納稅人，要依法進行處罰；對審核中發(fā)現(xiàn)重大疑點的，要及時移交稅務稽查部門進行稽查；對涉及偷逃土地增值稅稅款的重大稽查案件要及時向社會公布案件處理情況。----以求從嚴處理的警示效應
各級稅務機關要將全面推進工作和重點清算審核結(jié)合起來，按照國發(fā)[2010]10號文件精神，有針對性地選擇3-5個定價過高、漲幅過快的項目，作為重點清算審核對象，以點帶面推動本地區(qū)清算工作。----以求殺一儆百示范效應
各地要在6月底前將本地區(qū)的清算工作計劃（包括本地區(qū)組織企業(yè)進行清算的具體措施和年內(nèi)完成的目標等內(nèi)容，具體數(shù)據(jù)見附表）和重點清算項目名單上報稅務總局（早在其前月份總局已有自上而下的房產(chǎn)稽查名單下省局），稅務總局將就各地對重點項目的清算情況進行抽查。
四、規(guī)范核定征收，堵塞稅收征管漏洞
核定征收必須嚴格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進行，任何單位和個人不得擅自擴大核定征收范圍，嚴禁在清算中出現(xiàn)“以核定為主、一核了之”、“求快圖省”的做法。凡擅自將核定征收作為本地區(qū)土地增值稅清算主要方式的，必須立即糾正。對確需核定征收的，要嚴格按照稅收法律法規(guī)的要求，從嚴、從高確定核定征收率。為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于5%，各省級稅務機關要結(jié)合本地實際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定核定征收率。-----以比預征率高出許多的“不低于5%”以求封殺堵漏以核定法變相回避清算制；
預征率5%也從某種意義上透露出政府對土地增值稅總稅負預期也是5%。
五、加強督導檢查，建立問責機制
各級稅務機關要按照國發(fā)[2010]10號文件關于建立考核問責機制的要求，把土地增值稅清算工作列入考核內(nèi)容，對清算工作開展情況和清算質(zhì)量提出具體要求。要根據(jù)《國家稅務總局關于進一步開展土地增值稅清算工作的通知》（國稅函[2008]318號）的要求，對清算工作開展情況進行有力的督導檢查，積極推動土地增值稅清算工作，提高土地增值稅征管水平。國家稅務總局將繼續(xù)組織督導檢查組，對各地土地增值稅貫徹執(zhí)行情況和清算工作開展情況進行系統(tǒng)深入的督導檢查。國家稅務總局已經(jīng)督導檢查過的地區(qū)，要針對檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，進行認真整改，督導檢查組將對整改情況擇時擇地進行復查。----動用行政較嚴厲的“問責”制
各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市地方稅務局要在6月底前將本通知的貫徹落實情況向稅務總局上報。----1個多月就得作終極上報
第五篇：國稅發(fā)[2010]53號-國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知
國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知
國稅發(fā)[2010]53號
【發(fā)布機構】：國家稅務總局
【發(fā)文日期】：2010-05-2
5【有效級別】： 有效
【本站發(fā)布時間】：2010-06-08
各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市地方稅務局，西藏、寧夏、青海?。ㄗ灾螀^(qū)）國家稅務局：
為深入貫徹《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發(fā)[2010]10號）精神，促進房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，合理調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)收益，充分發(fā)揮土地增值稅調(diào)控作用，現(xiàn)就加強土地增值稅征收管理工作通知如下：
一、統(tǒng)一思想認識，全面加強土地增值稅征管工作
土地增值稅是保障收入公平分配、促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的有力工具。各級稅務機關要認真貫徹落實國務院通知精神，高度重視土地增值稅征管工作，進一步加強土地增值稅清算，強化稅收調(diào)節(jié)作用。
各級稅務機關要在當?shù)卣С窒?，與國土資源、住房建設等有關部門協(xié)調(diào)配合，進一步加強對土地增值稅征收管理工作的組織領導，強化征管手段，配備業(yè)務骨干，集中精力加強管理。要組織開展督導檢查，推進本地區(qū)土地增值稅清算工作開展；摸清本地區(qū)土地增值稅稅源狀況，健全和完善房地產(chǎn)項目管理制度；完善土地增值稅預征和清算制度，科學實施預征，全面組織清算，充分發(fā)揮土地增值稅的調(diào)節(jié)作用。
還沒有全面組織清算、管理比較松懈的地區(qū)，要轉(zhuǎn)變觀念、提高認識，將思想統(tǒng)一到國發(fā)[2010]10號文件精神上來，堅決、全面、深入的推進本地區(qū)土地增值稅清算工作，不折不扣地將國發(fā)[2010]10號文件精神落到實處。
二、科學合理制定預征率，加強土地增值稅預征工作
預征是土地增值稅征收管理工作的基礎，是實現(xiàn)土地增值稅調(diào)節(jié)功能、保障稅收收入均衡入庫的重要手段。各級稅務機關要全面加強土地增值稅的預征工作，把土地增值稅預征和房地產(chǎn)項目管理工作結(jié)合起來，把土地增值稅預征和銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅結(jié)合起來；把預征率的調(diào)整和土地增值稅清算的實際稅負結(jié)合起來；把預征率的調(diào)整與房價上漲的情況結(jié)合起來，使預征率更加接近實際稅負水平，改變目前部分地區(qū)存在的預征率偏低，與房價快速上漲不匹配的情況。通過科學、精細的測算，研究預征率調(diào)整與房價上漲的掛鉤機制。
為了發(fā)揮土地增值稅在預征階段的調(diào)節(jié)作用，各地須對目前的預征率進行調(diào)整。除保障性住房外，東部地區(qū)省份預征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%，各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當?shù)念A征率（地區(qū)的劃分按照國務院有關文件的規(guī)定執(zhí)行）。對尚未預征或暫緩預征的地區(qū)，應切實按照稅收法律法規(guī)開展預征，確保土地增值稅在預征階段及時、充分發(fā)揮調(diào)節(jié)作用。
三、深入貫徹《土地增值稅清算管理規(guī)程》，提高清算工作水平
土地增值稅清算是納稅人應盡的法定義務。組織土地增值稅清算工作是實現(xiàn)土地增值稅調(diào)控功能的關鍵環(huán)節(jié)。各級稅務機關要克服畏難情緒，切實加強土地增值稅清算工作。要按照《土地增值稅清算管理規(guī)程》的要求，結(jié)合本地實際，進一步細化操作辦法，完善清算流程，嚴格審核房地產(chǎn)開發(fā)項目的收入和扣除項目，提升清算水平。有條件的地區(qū)，要充分發(fā)揮中介機構作用，提高清算效率。各地稅務師管理中心要配合當?shù)囟悇諜C關加強對中介機構的管理，對清算中弄虛作假的中介機構進行嚴肅懲治。
各級稅務機關要全面開展土地增值稅清算審核工作。要對已經(jīng)達到清算條件的項目，全面進行梳理、統(tǒng)計，制定切實可行的工作計劃，提出清算進度的具體指標；要加強土地增值稅稅收法規(guī)和政策的宣傳輔導，加強納稅服務，要求企業(yè)及時依法進行清算，按照《土地增值稅清算管理規(guī)程》的規(guī)定和時限進行申報；對未按照稅收法律法規(guī)要求及時進行清算的納稅人，要依法進行處罰；對審核中發(fā)現(xiàn)重大疑點的，要及時移交稅務稽查部門進行稽查；對涉及偷逃土地增值稅稅款的重大稽查案件要及時向社會公布案件處理情況。
各級稅務機關要將全面推進工作和重點清算審核結(jié)合起來，按照國發(fā)[2010]10號文件精神，有針對性地選擇3-5個定價過高、漲幅過快的項目，作為重點清算審核對象，以點帶面推動本地區(qū)清算工作。
各地要在6月底前將本地區(qū)的清算工作計劃（包括本地區(qū)組織企業(yè)進行清算的具體措施和年內(nèi)完成的目標等內(nèi)容，具體數(shù)據(jù)見附表）和重點清算項目名單上報稅務總局，稅務總局將就各地對重點項目的清算情況進行抽查。
四、規(guī)范核定征收，堵塞稅收征管漏洞
核定征收必須嚴格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進行，任何單位和個人不得擅自擴大核定征收范圍，嚴禁在清算中出現(xiàn)“以核定為主、一核了之”、“求快圖省”的做法。凡擅自將核定征收作為本地區(qū)土地增值稅清算主要方式的，必須立即糾正。對確需核定征收的，要嚴格按照稅收法律法規(guī)的要求，從嚴、從高確定核定征收率。為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于5%，各省級稅務機關要結(jié)合本地實際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定核定征收率。
五、加強督導檢查，建立問責機制
各級稅務機關要按照國發(fā)[2010]10號文件關于建立考核問責機制的要求，把土地增值稅清算工作列入考核內(nèi)容，對清算工作開展情況和清算質(zhì)量提出具體要求。要根據(jù)《國家稅務總局關于進一步開展土地增值稅清算工作的通知》（國稅函[2008]318號）的要求，對清算工作開展情況進行有力的督導檢查，積極推動土地增值稅清算工作，提高土地增值稅征管水平。國家稅務總局將繼續(xù)組織督導檢查組，對各地土地增值稅貫徹執(zhí)行情況和清算工作開展情況進行系統(tǒng)深入的督導檢查。國家稅務總局已經(jīng)督導檢查過的地區(qū)，要針對檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，進行認真整改，督導檢查組將對整改情況擇時擇地進行復查。
各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市地方稅務局要在6月底前將本通知的貫徹落實情況向稅務總局上報。
附件：土地增值稅清算計劃統(tǒng)計表
國家稅務總局 二○一○年五月二十五日
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