第一篇：徐州市(云龍區(qū))住宅小區(qū)物業(yè)管理狀況調(diào)查報(bào)告

徐州市住宅小區(qū)物業(yè)管理狀況調(diào)查報(bào)告

——云龍區(qū)篇

一、調(diào)查目的

鼎新開放以來，隨著我國國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)不變的增長，人民的生活水平也逐步提高，專業(yè)化的物業(yè)管理模式也隨之走進(jìn)我們的生活。最近幾年來，徐州市房地產(chǎn)的鼎力大舉開發(fā)已形成一個(gè)大行業(yè)，這大大地滿足了人們改善居住前提的需求。然而，小區(qū)物業(yè)管理的問題也應(yīng)運(yùn)而生。

小區(qū)物業(yè)管理在我國方才起步，并獲得快速發(fā)展，物業(yè)管理辦事為泛博消費(fèi)者的生活提供了利便,成為商品房市場(chǎng)發(fā)展的重要組成部分獲得社會(huì)的認(rèn)可。但我們不能否認(rèn)，一些小區(qū)的物業(yè)管理中存在一些比較突出的問題,有些問題的發(fā)生造成為了惡劣的影響。如今，業(yè)主、業(yè)委會(huì)、物管公司三者之間的關(guān)系變得越來越微妙，互相制衡、也要互相利用。作為一個(gè)城市人，沒有人能擺脫這些繁雜的關(guān)系。

因此，為了維護(hù)小區(qū)居民的合法權(quán)益，必須進(jìn)一步了解物業(yè)管理中存在的問題，了解居民對(duì)物業(yè)管理的意見和要求，以便反饋給當(dāng)局和有關(guān)部門，為制定政策提供依據(jù)，同時(shí)也加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理公司的指導(dǎo)和監(jiān)督，促進(jìn)物業(yè)管理朝著規(guī)范化的管理方向發(fā)展。

為此，我們物業(yè)突擊隊(duì)對(duì)徐州市小區(qū)（云龍區(qū)）進(jìn)行了一個(gè)詳細(xì)的調(diào)查，對(duì)存在的問題和矛盾作了認(rèn)真的分析和研究，并就如何規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)、改善小區(qū)生活居住前提提出了自己粗淺的整改意見。

二.調(diào)查方法

1.本調(diào)查以問卷的形式，開展入戶調(diào)查。

2.為了透過表面現(xiàn)象，深切了解問題的本質(zhì)原因，我們?cè)L問了各個(gè)小區(qū)的物業(yè)管理人員，同時(shí)在居民中也做了深切調(diào)查。

3.為了讓報(bào)告更有真實(shí)性和說服力，我們對(duì)居民所反映的一些突出問題進(jìn)行了實(shí)地考查并核實(shí)。三.調(diào)核對(duì)象：

綠地世紀(jì)城等高檔商品房室第小區(qū)，民富園等普通商品房，黃山新村等經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)

四.調(diào)查人:

物業(yè)突擊隊(duì)

五.調(diào)查時(shí)間：

2012年7月5日-8月10日.六.調(diào)查結(jié)果:

本次調(diào)查共發(fā)放調(diào)查問卷200份，回收125份，調(diào)查涉及到物業(yè)管理公司共有15家。

調(diào)查結(jié)果基本反映目前徐州市小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)在管理、辦事、收費(fèi)等方面的現(xiàn)狀，反映了業(yè)主們對(duì)物業(yè)管理的意見和希望。

一.收費(fèi)問題:

在調(diào)查中，我發(fā)現(xiàn)，無論是業(yè)主還是物業(yè)管理人員，他們反映的最大問題都是物業(yè)管理收費(fèi)。幾乎每個(gè)小區(qū)的物業(yè)管理公司都反映了收費(fèi)難的問題，而給各小區(qū)居民的調(diào)查表最后統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，有43.1％的業(yè)主反映物業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)沒有公示, 47.3％不清楚物業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)；17.6％的業(yè)主反映物業(yè)亂收費(fèi)。

業(yè)主為自己申辯，拒繳物管費(fèi)是物業(yè)事情不到位。物業(yè)為自己申辯，事情做不好是缺少資金。

1、調(diào)查中所發(fā)現(xiàn)的問題及原因分析:

二.辦事管理問題:

1.安全管理問題:

在問卷中，通過對(duì)小區(qū)安全保衛(wèi)措施、環(huán)境衛(wèi)生、房屋維修、小區(qū)綠化、車輛停放、事情人員態(tài)度、履行職務(wù)和責(zé)任等方面的調(diào)查，只有三成多的業(yè)主對(duì)小區(qū)的衛(wèi)生、綠化辦事評(píng)價(jià)比較好，其中，46.4％的業(yè)主認(rèn)為樓道及公用地區(qū)范圍的衛(wèi)生狀況好，48.3％的業(yè)主認(rèn)為樂瑟桶及其周邊樂瑟清理好，43.5％的業(yè)主認(rèn)為小區(qū)綠化好，問題排在首位的是，有55.3％的業(yè)主不滿意小區(qū)的安全管理；其次是物業(yè)管理人員辦事態(tài)度，有47.3％的評(píng)價(jià) “差”.三是房屋及公用設(shè)施的維護(hù)修理，有45.4％評(píng)價(jià) “差”； 四是機(jī)車停放管理問題，占到37.6％；五是履行職務(wù)和責(zé)任差，占到21.5％。

在這里,我想主要分析一下安全管理的問題: 物業(yè)小區(qū)安全防范是整個(gè)社會(huì)安全防范事情的基礎(chǔ)，抓好小區(qū)安全防范是當(dāng)前實(shí)行網(wǎng)格化治安防控體系中的重要一環(huán)。諸多安保措施的不落實(shí)，直接造成為了住戶對(duì)物業(yè)管理公司安保事情的不滿，最終大大降低他們對(duì)物業(yè)管理群體辦事水平的認(rèn)可度。

民富園的一位大爺告訴我，在偌大的社區(qū)里偷盜現(xiàn)象是經(jīng)常發(fā)生的。主要是因?yàn)殚T衛(wèi)管理太放松，以前保鏢年齡遍及偏大，辦事效率底。與物業(yè)協(xié)商后，但偷盜現(xiàn)象還是屢見不鮮。

總結(jié)各小區(qū)所反映的環(huán)境,從總體上看造成這些小區(qū)案件高發(fā)的原因有: 有個(gè)別物業(yè)管理公司的領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)常強(qiáng)調(diào)客觀原因，對(duì)小區(qū)的治安狀況沒有導(dǎo)致高度正視，不分析、研究發(fā)案原因，沒有及時(shí)采納有力措施堵塞防范漏洞;有些小區(qū)的物業(yè)管理公司管理模式?jīng)]有到達(dá)與時(shí)俱進(jìn)的要求，管理手段相對(duì)于滯后，造成治安環(huán)境復(fù)雜化;有些小區(qū)只看重小集體利益，對(duì)門前治安“三包”事情沒有落到實(shí)處，致使小區(qū)周圍成為了治安死角，使業(yè)主容易遭到損害。

這里可以看出,我們的市場(chǎng)呼喚物業(yè)管理的安保設(shè)施智能化、安保隊(duì)伍專業(yè)化、安保事情規(guī)范化。

2.辦事態(tài)度問題

本次調(diào)查被訪者遍及認(rèn)為辦事態(tài)度不好。有被訪者反映：“他們態(tài)度一好，我們住戶心里也舒坦，就是物業(yè)管理上出點(diǎn)小問題，我覺得都是可以理解的，誰不犯點(diǎn)錯(cuò)?！薄爸匾氖窃趨f(xié)商的氛圍中把問題解決好?！?/p>

本次調(diào)查中，我們看到有20.3%的人認(rèn)為物業(yè)管理人員的態(tài)度好，有33.1％的人處于中立狀態(tài)；有46.6％的人認(rèn)為物業(yè)管理人民的辦事態(tài)度不太好甚至是非常差。這反映了物業(yè)管理行業(yè)的市場(chǎng)化運(yùn)作機(jī)制尚未健全，物業(yè)管理尚未真正形成市場(chǎng)準(zhǔn)入機(jī)制。不少物業(yè)公司與房產(chǎn)公司是“父子”關(guān)系，具有先天性的感情偏差，提供物業(yè)辦事往往站在房產(chǎn)商的角度，并不真正為業(yè)主著想。部分物業(yè)公司由房管所轉(zhuǎn)制而來，“牌子”變了“腦子”沒有變，體制轉(zhuǎn)了機(jī)制沒有轉(zhuǎn)，為業(yè)主辦事的意識(shí)不強(qiáng)，辦事態(tài)度惡劣，造成為了一些本來完全可以避免的糾紛事件的發(fā)生。

三.業(yè)主委員會(huì)問題: 在調(diào)查結(jié)果中，我們驚訝的發(fā)現(xiàn)有33.4%的業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)不了解，有46.7%的認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)起不到任何作用?！爱?dāng)時(shí)就說讓我們選，沒什么候選人，名字輕率寫。我們對(duì)小區(qū)住戶不熟悉，就只好寫自己認(rèn)識(shí)的人了。厥后我們一直沒有看到關(guān)于業(yè)主委員會(huì)成立的公示，也從未參加過什么業(yè)主大會(huì)，哪幾個(gè)人是委員，誰是主任都不清楚?！边@是在采訪歷程中，一位先生回憶告訴我的。

業(yè)主委員會(huì)現(xiàn)實(shí)運(yùn)作有難度，這已經(jīng)是個(gè)十分明顯的問題，有不少業(yè)主委員會(huì)只是花架子，我們發(fā)現(xiàn)，業(yè)主委員會(huì)組建和運(yùn)作缺乏有效的管理和監(jiān)督約束機(jī)制，業(yè)主委員會(huì)對(duì)自己有什么樣的功能和作用不明確。同時(shí)，在和一些業(yè)主委員會(huì)的成員的談話中發(fā)現(xiàn)，小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)竟然大都是義務(wù)辦事。我們都知道業(yè)主委員會(huì)的經(jīng)費(fèi)來源，一般是從小區(qū)公共財(cái)產(chǎn)的謀劃收入中留用，另外有一小部分是從辦事費(fèi)中按規(guī)定比率提留，或向業(yè)主單獨(dú)收取?？傮w上，人們認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)基本盡職。我個(gè)人認(rèn)為義務(wù)辦事有一定弊端，一些業(yè)主委會(huì)可能因此沒有積極性，有時(shí)候容易發(fā)職業(yè)委會(huì)因?yàn)槔媾c物業(yè)公司纏磨在一起，對(duì)業(yè)主權(quán)益不利。

四.知情權(quán)問題: 業(yè)主對(duì)小區(qū)公用部位、設(shè)施、場(chǎng)地謀劃使用和謀劃收益的知情權(quán)沒有獲得充分保障.調(diào)查結(jié)果顯示：有87.4％的業(yè)主反映對(duì)于小區(qū)公用部位、設(shè)施、場(chǎng)地謀劃收益及用途沒有知情權(quán).如此高的比例說明《物業(yè)管理?xiàng)l例》在人們生活中并無獲得很好的落實(shí)，存在著漏洞和死角。物業(yè)管理公司在涉及到與業(yè)主根本利益有關(guān)的經(jīng)濟(jì)問題上，褫奪了業(yè)主的知情權(quán)。

但不可否認(rèn)，一些社區(qū)問題的引發(fā)并不是物業(yè)管理的不到位，而是由一些其他原因直接導(dǎo)致了不滿和糾紛的產(chǎn)生：

在一些高檔的室第區(qū)，開發(fā)商一味的追求小區(qū)表面的華麗，只考慮自己的利益，不考慮環(huán)境問題以及居民的長遠(yuǎn)利益。物業(yè)管理人員告訴我一些問題是開發(fā)商遺留下來的，而業(yè)主們把責(zé)怪轉(zhuǎn)移到物業(yè)公司頭上，物業(yè)公司也只能承擔(dān)許多額外的事情。好比前兩年，民富園小區(qū)原來的噴泉被埋，籃球場(chǎng)被賣，都未經(jīng)過業(yè)主同意，回憶的大爺很氣憤。

這里我想說的是，房產(chǎn)公司在交付房屋時(shí)，購買者應(yīng)查看其綜合驗(yàn)收證（包括了綠化、環(huán)保、質(zhì)檢、交通、社區(qū)等各類指標(biāo)）如果沒有這一證明，業(yè)主可以不交物管費(fèi)。同時(shí)，物業(yè)公司應(yīng)明白有的開發(fā)商在售房時(shí)會(huì)過分吹捧，如果沒有導(dǎo)致注意，往往就要吃啞巴虧。這一方面要規(guī)范開發(fā)商的行為；另外一方面物業(yè)公司要提高自我保護(hù)意識(shí)。

而在一些老小區(qū)，一部分老公房因長期缺乏修繕資金而得不到很好維修；又因?yàn)闅v史原因致使公建配套和設(shè)施不齊，給小區(qū)的保鏢、保綠、保潔帶來了不便。最為突出的是小區(qū)進(jìn)出口較多、無法實(shí)行封閉管理，為物業(yè)管理帶來很大難度。這些歷史遺留問題既緊張阻礙了物業(yè)管理的健康發(fā)展，又引發(fā)不少住戶的不滿情緒。

2、建議：

對(duì)于當(dāng)局：

希望當(dāng)局有關(guān)部門加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的教育管理。行政管理部門加大對(duì)物業(yè)管理企業(yè)落實(shí)《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《物業(yè)辦事收費(fèi)管理辦法》、《物業(yè)辦事收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》環(huán)境的監(jiān)督檢查，針對(duì)存在問題督促企業(yè)及時(shí)整改。行業(yè)管理部門或行業(yè)協(xié)會(huì)進(jìn)一步制定完美相應(yīng)的規(guī)范化管理標(biāo)準(zhǔn)。明確物業(yè)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主的責(zé)權(quán)利，建立物業(yè)管理企業(yè)信用體系，加強(qiáng)企業(yè)自律，全面提升物業(yè)管理水平，推進(jìn)行業(yè)健康、協(xié)調(diào)發(fā)展。發(fā)揮物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)作用，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行教育培訓(xùn)，規(guī)范企業(yè)謀劃行為；收集、反映業(yè)主的意見、建議，傾聽企業(yè)的呼聲，向當(dāng)局部門提供有關(guān)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的政策性、建設(shè)性意見。同時(shí)，要進(jìn)一步提高思想認(rèn)識(shí)，切實(shí)把物業(yè)管理列入當(dāng)局事情的重要議事日程。物業(yè)管理既是一項(xiàng)社會(huì)性的系統(tǒng)工程，也是一項(xiàng)民心工程。物業(yè)管理關(guān)系到泛博人民人民的親身利益，應(yīng)當(dāng)導(dǎo)致區(qū)當(dāng)局及其各職能部門的高度正視。如果這些問題不解決好，會(huì)引發(fā)許多社會(huì)矛盾，影響社會(huì)不變。因此，要把居住物業(yè)管理作為貫徹“三個(gè)代表”重要思想的具體實(shí)踐，把這項(xiàng)“民心工程”作為推進(jìn)我區(qū)城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程的重要內(nèi)容，擺上各級(jí)當(dāng)局事情的重要議事日程。采納切實(shí)有效措施，使我區(qū)的物業(yè)管理走上新臺(tái)階，開創(chuàng)新局面。

對(duì)于物業(yè)管理公司：

首先要明確，業(yè)主滿意是物管企業(yè)品牌建設(shè)的基礎(chǔ)，業(yè)主的認(rèn)可和忠誠是企業(yè)真正的焦點(diǎn)競(jìng)爭力之地點(diǎn)。其次要落實(shí)步履，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)保障業(yè)主的監(jiān)督權(quán)，依照物業(yè)辦事合同履行職務(wù)和責(zé)任。要保障業(yè)主的知情權(quán)，公開物業(yè)管理辦事收費(fèi)內(nèi)容，同時(shí)提供優(yōu)質(zhì)的管理和辦事。要進(jìn)行職務(wù)和責(zé)任權(quán)限，加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，成立業(yè)主滿意度調(diào)查事情組，及時(shí)了業(yè)主的意見，為包管調(diào)查的科學(xué)性，針對(duì)不同調(diào)查目的和項(xiàng)目個(gè)性，最佳分別設(shè)定不同的檢測(cè)評(píng)定事項(xiàng)，并設(shè)計(jì)不同形式的多份業(yè)主滿意度調(diào)查表。同時(shí)，要看到，隨著科技的前進(jìn)，室第的智能化也不斷進(jìn)級(jí)。而在物業(yè)管理辦事中，安保接洽千千萬萬業(yè)主的生命財(cái)產(chǎn)安全，因此是不容忽視的重要辦事內(nèi)容。一些小區(qū)除了采納傳統(tǒng)的保鏢游弋、保鏢門崗措施外，還采納紅外線周界報(bào)警、電視監(jiān)控、家庭緊急報(bào)警、可視對(duì)講等智能化的安保設(shè)備和措施。這樣能有效的包管業(yè)主的生命及財(cái)產(chǎn)安全，提高了物業(yè)管理的水平。另外，隨著生活水平的提高，住戶已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足于安保、保潔／綠化和設(shè)備維修等比較基礎(chǔ)的物業(yè)管理辦事，有鑒于此，物業(yè)管理公司應(yīng)積極組織社區(qū)聯(lián)歡、電影放映、搭臺(tái)唱戲、球類比賽等文體活動(dòng)，豐富人們的業(yè)余文化生活，同時(shí)促進(jìn)了物業(yè)公司與住戶、住戶與鄰里之間的感情交流。

對(duì)于業(yè)主：

首先業(yè)主要提高加強(qiáng)法律意識(shí)，提高自我保護(hù)的能力。入住前，認(rèn)真閱讀物業(yè)管理公約和物業(yè)管理合同，穩(wěn)重簽訂相關(guān)法律文件。盡量加快成立業(yè)主委員會(huì)，積極參與小區(qū)的管理和監(jiān)督，充分表達(dá)自己的意見，促進(jìn)物業(yè)公司不斷改進(jìn)辦事，提高業(yè)主委員會(huì)的權(quán)威和地位，發(fā)揮其應(yīng)有的作用。同時(shí)要進(jìn)修了解相關(guān)的法律法規(guī)，有效的履行知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。樹立正確的消費(fèi)觀念，遵守小區(qū)公約，養(yǎng)成良好的行為習(xí)慣，在享受物業(yè)辦事的同時(shí)應(yīng)當(dāng)交納合同約定的用度。產(chǎn)有生命的物質(zhì)業(yè)糾紛時(shí)，應(yīng)通太小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行溝通或其他合法途徑解決，包管小區(qū)社會(huì)秩序的不變。

對(duì)于業(yè)主委員會(huì)：

業(yè)主委員會(huì)是在物業(yè)管理地區(qū)范圍內(nèi)代表全體業(yè)主對(duì)物業(yè)實(shí)施自治管理的組織。如果沒有業(yè)主委員會(huì)，就意味著業(yè)主落空了參與小區(qū)管理的權(quán)利，同時(shí)落空一個(gè)與物業(yè)管理公司溝通的平臺(tái)，對(duì)于消化解決內(nèi)部矛盾十分不利。所以每個(gè)小區(qū)應(yīng)加強(qiáng)業(yè)主委員會(huì)的建設(shè)和管理.業(yè)委會(huì)要維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，定期召開業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施環(huán)境。選聘或者解職物業(yè)管理企業(yè)，負(fù)責(zé)物業(yè)維修基金的籌措聚集、使用和管理。

4、總結(jié)：

隨著城市建設(shè)尤其是城鋪面房產(chǎn)建設(shè)的快速發(fā)展，物業(yè)管理與辦事的重要性日益顯現(xiàn)，無論是物業(yè)管理企業(yè)自身，還是消費(fèi)者、開發(fā)企業(yè)、相關(guān)當(dāng)局部門等，都對(duì)物業(yè)管理投入更多的注意力。

在整個(gè)調(diào)查歷程中，我更深切地了解了“物業(yè)管理”。不可否認(rèn)，我們看到了物業(yè)管理作為一個(gè)新生行業(yè)，在其發(fā)展歷程中，存在這樣那樣的問題和矛盾。而這些問題和矛盾既給人們的生活造成為了很大的困擾和不便，同時(shí)也影響了我市住房市場(chǎng)的良性發(fā)展，更影響了社會(huì)的不變和團(tuán)結(jié)。

在這里，我想指出的是法律法規(guī)不健全，專業(yè)人員缺少，內(nèi)部結(jié)構(gòu)不完美等諸多因素在緊張影響著物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，所以我呼吁社會(huì)要培育物業(yè)管理市場(chǎng)，規(guī)范物業(yè)管理行為，提高管理辦事質(zhì)量。

我堅(jiān)信，隨著法律條文的完美與管理、辦事項(xiàng)目的增加，物業(yè)管理市場(chǎng)將會(huì)更加規(guī)范，住戶也會(huì)獲得更大的利益。物業(yè)管理事業(yè)的發(fā)展必將在為居民創(chuàng)造整齊、文明、安全、生活利便的居住環(huán)境等方面發(fā)揮重要作用，促進(jìn)民主社會(huì)主義和諧社會(huì)的構(gòu)建！

（翟申華）

第二篇：南通開發(fā)區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理狀況調(diào)查報(bào)告

南通開發(fā)區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理狀況調(diào)查報(bào)告

一、調(diào)查目的鼎新開放以來，隨著我國國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)不變的增長，人民的生活水平也逐步提高，專業(yè)化的物業(yè)管理模式也隨之走進(jìn)我們的生活。最近幾年來，在我的家鄉(xiāng)——南通經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，房地產(chǎn)的鼎力大舉開發(fā)已形成一個(gè)大行業(yè)（總建筑面積約28萬平方米的星湖花圃、愛瑪花苑、紫荊花圃3個(gè)中高檔室第小區(qū)及天星湖休閑度假區(qū)等等），這大大地滿足了人們改善居住前提的需求。然而，室第小區(qū)物業(yè)管理的問題也應(yīng)運(yùn)而生。

室第小區(qū)物業(yè)管理在我國方才起步，并獲得快速發(fā)展，物業(yè)管理辦事為泛博消費(fèi)者的生活提供了利便,成為商品房市場(chǎng)發(fā)展的重要組成部分獲得社會(huì)的認(rèn)可。但我們不能否認(rèn)，一些小區(qū)的物業(yè)管理中存在一些比較突出的問題,有些問題的發(fā)生造成為了惡劣的影響。如今，業(yè)主、業(yè)委會(huì)、物管公司三者之間的關(guān)系變得越來越微妙，互相制衡、也要互相利用。作為一個(gè)城市人，沒有人能擺脫這些繁雜的關(guān)系。

因此，為了維護(hù)室第小區(qū)居民的合法權(quán)益，必須進(jìn)一步了解物業(yè)管理中存在的問題，了解室第居民對(duì)物業(yè)管理的意見和要求，以便反饋給當(dāng)局和有關(guān)部門，為制定政策提供依據(jù)，同時(shí)也加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理公司的指導(dǎo)和監(jiān)督，促進(jìn)物業(yè)管理朝著規(guī)范化的管理方向發(fā)展。

為此，我對(duì)相近的一個(gè)小區(qū)進(jìn)行了一個(gè)詳細(xì)的調(diào)查，對(duì)存在的問題和矛盾作了認(rèn)真的分析和研究，并就如何規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)、改善小區(qū)生活居住前提提出了自己粗淺的整改意見。

二.調(diào)查方法

1.本調(diào)查以問卷的形式，開展入戶調(diào)查。

2.為了透過表面現(xiàn)象，深切了解問題的本質(zhì)原因，我訪問了各個(gè)小區(qū)的物業(yè)管理人員，同時(shí)在居民中也做了深切調(diào)查。

3.為了讓報(bào)告更有真實(shí)性和說服力，我對(duì)居民所反映的一些突出問題進(jìn)行了實(shí)地考查并核實(shí)。

三.調(diào)核對(duì)象：愛瑪花苑等高檔商品房室第小區(qū)2幢，富民新村等普互市品房、新開苑等經(jīng)濟(jì)適用房室第小區(qū)共6幢。

四.調(diào)查人:趙奇諾(英師0512)

五.調(diào)查時(shí)間：2005年8月15日-8月25日.六.調(diào)查結(jié)果:

本次調(diào)查共發(fā)放調(diào)查問卷200份，回收187份，調(diào)查涉及到物業(yè)管理公司共有8家。

調(diào)查結(jié)果基本反映目前南通市開發(fā)區(qū)室第小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)在管理、辦事、收費(fèi)等方面的現(xiàn)狀，反映了業(yè)主們對(duì)物業(yè)管理的意見和希望。

調(diào)查中所發(fā)現(xiàn)的問題及原因分析:

一.收費(fèi)問題:

在調(diào)查中，我發(fā)現(xiàn)，無論是業(yè)主還是物業(yè)管理人員，他們反映的最大問題都是物業(yè)管理收費(fèi)。幾乎每個(gè)小區(qū)的物業(yè)管理公司都反映了收費(fèi)難的問題，而給各小區(qū)居民的調(diào)查表最后統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，有43.1％的業(yè)主反映物業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)沒有公示, 47.3％不清楚物業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)；17.6％的業(yè)主反映物業(yè)亂收費(fèi)。

業(yè)主為自己申辯，拒繳物管費(fèi)是物業(yè)事情不到位。物業(yè)為自己申辯，事情做不好是缺少資金。

因此引發(fā)了糾紛事件：富民新村的50號(hào)樓業(yè)主不滿物業(yè)管理公司，而遲遲不交費(fèi)。厥后那幢樓的糞便外延，居民要求物業(yè)給予解決，但物業(yè)以業(yè)主未繳管理費(fèi)而拒絕。雙方吵得不可開交，在新聞媒體中暴了光。最后居委會(huì)出面調(diào)節(jié)了雙方，當(dāng)局出資解決了問題。

一個(gè)小區(qū)的物業(yè)管理事情人員說去年一年的物管費(fèi)只有7萬多元錢，收繳率僅為41％；而小區(qū)物業(yè)管理的支出用度卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過這個(gè)數(shù)字，如每一年1．6萬元的綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)，2．1萬元的樂瑟清運(yùn)費(fèi)，物管人員的報(bào)酬（2個(gè)管理員每人每月900元，3個(gè)保鏢每人每月600元）等等。公司去年因此虧損了6萬元。業(yè)主認(rèn)為我們的保鏢人員太少，我們實(shí)在也是沒辦法，公司虧損哪里還有錢請(qǐng)更多的保鏢。我們認(rèn)為，業(yè)主的物業(yè)管理費(fèi)一定要繳，但是公司的管理也要進(jìn)一步加強(qiáng)，只有這樣公司運(yùn)作才能進(jìn)入良性循環(huán)。而環(huán)境往往不是這樣理想，一些業(yè)主因?yàn)閭€(gè)人原因而拒絕交物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)公司多次要求都沒回音，也就束之高閣了。卻不料，下一年有更多的居民不繳納管理費(fèi)了。在我了解中一些人民說，他們上一年交了，而一些人沒交，也照樣獲患了相應(yīng)的辦事，所以今年也要“享受這樣的待遇”。

這是什么借口，是什么思想！不得不讓人感嘆現(xiàn)代人的道德思想存在緊張的問題！對(duì)于這類現(xiàn)象的出現(xiàn)，我認(rèn)為與當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)環(huán)境和業(yè)主本質(zhì)有很大的關(guān)系，固然了物業(yè)管理的辦事方法和事情能力都有接洽關(guān)系的，所以還是要把提高國民本質(zhì)放在首位！我們可以看到，無論是業(yè)主還是物業(yè)管理人員在道德本質(zhì)上都存在這一定的弊端！提高人們的道德修養(yǎng)迫在眉睫，這就需要當(dāng)局的力量，希望有關(guān)部門在人民中普及物業(yè)管理的相關(guān)知識(shí)，業(yè)主要明確個(gè)人的義務(wù)，消除“貪小便宜”等不健康思想，要把集體的利益放在首位。物業(yè)管理人員要提高自身修養(yǎng)，以“業(yè)主至上”的觀念為社會(huì)提供優(yōu)良的辦事。同時(shí)各街道辦事處和鎮(zhèn)當(dāng)局要真正把物業(yè)管理納入社區(qū)管理范圍，以社區(qū)建設(shè)為抓手，與創(chuàng)建文明小區(qū)、安全小區(qū)等事情結(jié)合起來。相關(guān)職能部門和新聞媒體要正確指導(dǎo)社會(huì)輿論，大家配合努力，建設(shè)一個(gè)和諧社會(huì)！

在我采訪一些老小區(qū)的居民時(shí)，發(fā)現(xiàn)一部分居民不同意引進(jìn)物業(yè)管理，其理由就是不愿意繳各類管理用度。他們也承認(rèn)實(shí)行物業(yè)管理后，小區(qū)的面貌有改觀，但一聽說要收費(fèi)，他們便找出各類理由拒付物業(yè)費(fèi)。一名姓蔡的老大爺告訴我，過去物業(yè)等都是單位管，也不需要繳什么錢；如果物業(yè)管理公司進(jìn)來了，還需要交錢，每個(gè)月就要多支出幾十元錢，他認(rèn)為沒必要。我認(rèn)為這是人們思想意識(shí)上的問題，居民們還沒有費(fèi)錢買辦事的意識(shí)。

二.辦事管理問題:

1.安全管理問題:

在問卷中，通過對(duì)小區(qū)安全保衛(wèi)措施、環(huán)境衛(wèi)生、房屋維修、小區(qū)綠化、車輛停放、事情人員態(tài)度、履行職務(wù)和責(zé)任等方面的調(diào)查，有四成多的業(yè)主對(duì)小區(qū)的衛(wèi)生、綠化辦事評(píng)價(jià)比較好，其中，46.4％的業(yè)主認(rèn)為樓道及公用地區(qū)范圍的衛(wèi)生狀況好，48.3％的業(yè)主認(rèn)為樂瑟桶及其周邊樂瑟清理好，43.5％的業(yè)主認(rèn)為小區(qū)綠化好，問題排在首位的是，有55.3％的業(yè)主不滿意小區(qū)的安全管理；其次是物業(yè)管理人員辦事態(tài)度，有47.3％的評(píng)價(jià) “差”.三是房屋及公用設(shè)施的維護(hù)修理，有45.4％評(píng)價(jià) “差”； 四是機(jī)車停放管理問題，占到37.6％；五是履行職務(wù)和責(zé)任差，占到21.5％。

在這里,我想主要分析一下安全管理的問題: 物業(yè)小區(qū)安全防范是整個(gè)社會(huì)安全防范事情的基礎(chǔ)，抓好小區(qū)安全防范是當(dāng)前實(shí)行網(wǎng)格化治安防控體系中的重要一環(huán)。諸多安保措施的不落實(shí)，直接造成為了住戶對(duì)物業(yè)管理公司安保事情的不滿，最終大大降低他們對(duì)物業(yè)管理群體辦事水平的認(rèn)可度。

富民新村的施主任告訴我，在偌大的社區(qū)里偷盜現(xiàn)象以前是經(jīng)常發(fā)生的。主要是因?yàn)殚T衛(wèi)管理太放松，以前保鏢年齡遍及偏大，辦事效率底。厥后換了年輕的，但偷盜現(xiàn)象還是屢見不鮮。施主任說主要是年輕人無責(zé)任心，事情不塌實(shí)。最后改成由派出所接管，明顯現(xiàn)在的治安環(huán)境獲得有效的改善。

總結(jié)各小區(qū)所反映的環(huán)境,從總體上看造成這些小區(qū)案件高發(fā)的原因有: 有個(gè)別物業(yè)管理公司的領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)常強(qiáng)調(diào)客觀原因，對(duì)小區(qū)的治安狀況沒有導(dǎo)致高度正視，不分析、研究發(fā)案原因，沒有及時(shí)采納有力措施堵塞防范漏洞;有些小區(qū)的物業(yè)管理公司管理模式?jīng)]有到達(dá)與時(shí)俱進(jìn)的要求，管理手段相對(duì)于滯后，造成治安環(huán)境復(fù)雜化;有些小區(qū)只看重小集體利益，對(duì)門前治安“三包”事情沒有落到實(shí)處，致使小區(qū)周圍成為了治安死角，使業(yè)主容易遭到損害。這里可以看出,我們的市場(chǎng)呼喚物業(yè)管理的安保設(shè)施智能化、安保隊(duì)伍專業(yè)化、安保事情規(guī)范化。

2.辦事態(tài)度問題

本次調(diào)查被訪者遍及認(rèn)為辦事態(tài)度不好。有被訪者反映：“他們態(tài)度一好，我們住戶心里也舒坦，就是物業(yè)管理上出點(diǎn)小問題，我覺得都是可以理解的，誰不犯點(diǎn)錯(cuò)?！薄爸匾氖窃趨f(xié)商的氛圍中把問題解決好?！?/p>

本次調(diào)查中，我們看到有20.3%的人認(rèn)為物業(yè)管理人員的態(tài)度好，有33.1％的人處于中立狀態(tài)；有46.6％的人認(rèn)為物業(yè)管理人民的辦事態(tài)度不太好甚至是非常差。這反映了物業(yè)管理行業(yè)的市場(chǎng)化運(yùn)作機(jī)制尚未健全，物業(yè)管理尚未真正形成市場(chǎng)準(zhǔn)入機(jī)制。不少物業(yè)公司與房產(chǎn)公司是“父子”關(guān)系，具有先天性的感情偏差，提供物業(yè)辦事往往站在房產(chǎn)商的角度，并不真正為業(yè)主著想。部分物業(yè)公司由房管所轉(zhuǎn)制而來，“牌子”變了“腦子”沒有變，體制轉(zhuǎn)了機(jī)制沒有轉(zhuǎn)，為業(yè)主辦事的意識(shí)不強(qiáng)，辦事態(tài)度惡劣，造成為了一些本來完全可以避免的糾紛事件的發(fā)生。

三.業(yè)主委員會(huì)問題:

在調(diào)查結(jié)果中，我們驚訝的發(fā)現(xiàn)有11.2%的業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)不了解，有46.7%的認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)起不到任何作用?！爱?dāng)時(shí)就說讓我們選，沒什么候選人，名字輕率寫。我們對(duì)小區(qū)住戶不熟悉，就只好寫自己認(rèn)識(shí)的人了。厥后我們一直沒有看到關(guān)于業(yè)主委員會(huì)成立的公示，也從未參加過什么業(yè)主大會(huì)，哪幾個(gè)人是委員，誰是主任都不清楚?！边@是在采訪歷程中，一位胡先生回憶告訴我的。

業(yè)主委員會(huì)現(xiàn)實(shí)運(yùn)作有難度，這已經(jīng)是個(gè)十分明顯的問題，有不少業(yè)主委員會(huì)只是花架子，我們發(fā)現(xiàn)，業(yè)主委員會(huì)組建和運(yùn)作缺乏有效的管理和監(jiān)督約束機(jī)制，業(yè)主委員會(huì)對(duì)自己有什么樣的功能和作用不明確。同時(shí)，在和一些業(yè)主委員會(huì)的成員的談話中發(fā)現(xiàn)，小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)竟然大都是義務(wù)辦事。我們都知道業(yè)主委員會(huì)的經(jīng)費(fèi)來源，一般是從小區(qū)公共財(cái)產(chǎn)的謀

劃收入中留用，另外有一小部分是從辦事費(fèi)中按規(guī)定比率提留，或向業(yè)主單獨(dú)收取。總體上，人們認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)基本盡職。我個(gè)人認(rèn)為義務(wù)辦事有一定弊端，一些業(yè)主委會(huì)可能因此沒有積極性，有時(shí)候容易發(fā)職業(yè)委會(huì)因?yàn)槔媾c物業(yè)公司纏磨在一起，對(duì)業(yè)主權(quán)益不利。

四.知情權(quán)問題:

業(yè)主對(duì)小區(qū)公用部位、設(shè)施、場(chǎng)地謀劃使用和謀劃收益的知情權(quán)沒有獲得充分保障.調(diào)查結(jié)果顯示：有87.4％的業(yè)主反映對(duì)于小區(qū)公用部位、設(shè)施、場(chǎng)地謀劃收益及用途沒有知情權(quán).如此高的比例說明《物業(yè)管理?xiàng)l例》在人們生活中并無獲得很好的落實(shí)，存在著漏洞和死角。物業(yè)管理公司在涉及到與業(yè)主根本利益有關(guān)的經(jīng)濟(jì)問題上，褫奪了業(yè)主的知情權(quán)。但不可否認(rèn)，一些社區(qū)問題的引發(fā)并不是物業(yè)管理的不到位，而是由一些其他原因直接導(dǎo)致了不滿和糾紛的產(chǎn)生：

在一些高檔的室第區(qū)，開發(fā)商一味的追求小區(qū)表面的華麗，只考慮自己的利益，不考慮環(huán)境問題以及居民的長遠(yuǎn)利益。物業(yè)管理人員告訴我一些問題是開發(fā)商遺留下來的，而業(yè)主們把責(zé)怪轉(zhuǎn)移到物業(yè)公司頭上，物業(yè)公司也只能承擔(dān)許多額外的事情。好比前兩年，在愛瑪花苑就發(fā)生過一件物業(yè)管理與小區(qū)居民的糾紛事件，原因是小區(qū)內(nèi)的一條人工開發(fā)的河流。不少居民反映，當(dāng)初還是看到有這么一條干凈的人工河才看中該小區(qū)的，卻沒想到還不到兩年，原本清澈的河流變成為了臭水溝，小區(qū)的環(huán)境質(zhì)量沒了包管。而物業(yè)管理的事情人員認(rèn)為這是開發(fā)商的遺留問題，他們?cè)陂_鑿人工河的時(shí)候，沒有考慮河流與外界的暢通，導(dǎo)致了死水的出現(xiàn)。兩邊都堅(jiān)持自己的意見，最后在南通的“城市日歷”欄目中進(jìn)行了暴光，這才平息了下來。固然最后小區(qū)的物業(yè)管理請(qǐng)了污水處理人員，解決了問題。

這里我想說的是，房產(chǎn)公司在交付房屋時(shí)，購買者應(yīng)查看其綜合驗(yàn)收證（包括了綠化、環(huán)保、質(zhì)檢、交通、社區(qū)等各類指標(biāo)）如果沒有這一證明，業(yè)主可以不交物管費(fèi)。同時(shí)，物業(yè)公司應(yīng)明白有的開發(fā)商在售房時(shí)會(huì)過分吹捧，如果沒有導(dǎo)致注意，往往就要吃啞巴虧。這一方面要規(guī)范開發(fā)商的行為；另外一方面物業(yè)公司要提高自我保護(hù)意識(shí)。

而在一些老小區(qū)，一部分老公房因長期缺乏修繕資金而得不到很好維修；又因?yàn)闅v史原因致使公建配套和設(shè)施不齊，給小區(qū)的保鏢、保綠、保潔帶來了不便。最為突出的是小區(qū)進(jìn)出口較多、無法實(shí)行封閉管理，為物業(yè)管理帶來很大難度。這些歷史遺留問題既緊張阻礙了物業(yè)管理的健康發(fā)展，又引發(fā)不少住戶的不滿情緒。

建議：

對(duì)于當(dāng)局：

希望當(dāng)局有關(guān)部門加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的教育管理。行政管理部門加大對(duì)物業(yè)管理企業(yè)落實(shí)《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《物業(yè)辦事收費(fèi)管理辦法》、《物業(yè)辦事收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》環(huán)境的監(jiān)督檢查，針對(duì)存在問題督促企業(yè)及時(shí)整改。行業(yè)管理部門或行業(yè)協(xié)會(huì)進(jìn)一步制定完美相應(yīng)的規(guī)范化管理標(biāo)準(zhǔn)。明確物業(yè)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主的責(zé)權(quán)利，建立物業(yè)管理企業(yè)信用體系，加強(qiáng)企業(yè)自律，全面提升物業(yè)管理水平，推進(jìn)行業(yè)健康、協(xié)調(diào)發(fā)展。發(fā)揮物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)作用，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行教育培訓(xùn)，規(guī)范企業(yè)謀劃行為；收集、反映業(yè)主的意見、建議，傾聽企業(yè)的呼聲，向當(dāng)局部門提供有關(guān)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的政策性、建設(shè)性意見。同時(shí)，要進(jìn)一步提高思想認(rèn)識(shí)，切實(shí)把物業(yè)管理列入當(dāng)局事情的重要議事日程。物業(yè)管理既是一項(xiàng)社會(huì)性的系統(tǒng)工程，也是一項(xiàng)民心工程。物業(yè)管理關(guān)系到泛博人民人民的親身利益，應(yīng)當(dāng)導(dǎo)致區(qū)當(dāng)局及其各職能部門的高度正視。如果這些問題不解決好，會(huì)引發(fā)許多社會(huì)矛盾，影響社會(huì)不變。因此，要把居住物業(yè)管理作為貫徹“三個(gè)代表”重要思想的具體實(shí)踐，把這項(xiàng)“民心工程”作為推進(jìn)我區(qū)城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程的重要內(nèi)容，擺上各級(jí)當(dāng)局事情的重要議事日程。采納切實(shí)有效措施，使我區(qū)的物業(yè)管理走上新臺(tái)階，開創(chuàng)新局面。

對(duì)于物業(yè)管理公司：

首先要明確，業(yè)主滿意是物管企業(yè)品牌建設(shè)的基礎(chǔ)，業(yè)主的認(rèn)可和忠誠是企業(yè)真正的焦點(diǎn)競(jìng)爭力之地點(diǎn)。其次要落實(shí)步履，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)保障業(yè)主的監(jiān)督權(quán)，依照物業(yè)辦事合同履行職務(wù)和責(zé)任。要保障業(yè)主的知情權(quán)，公開物業(yè)管理辦事收費(fèi)內(nèi)容，同時(shí)提供優(yōu)質(zhì)的管理和辦事。要進(jìn)行職務(wù)和責(zé)任權(quán)限，加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，成立業(yè)主滿意度調(diào)查事情組，及時(shí)了業(yè)主的意見，為包管調(diào)查的科學(xué)性，針對(duì)不同調(diào)查目的和項(xiàng)目個(gè)性，最佳分別設(shè)定不同的檢測(cè)評(píng)定事項(xiàng)，并設(shè)計(jì)不同形式的多份業(yè)主滿意度調(diào)查表。同時(shí)，要看到，隨著科技的前進(jìn)，室第的智能化也不斷進(jìn)級(jí)。而在物業(yè)管理辦事中，安保接洽千千萬萬業(yè)主的生命財(cái)產(chǎn)安全，因此是不容忽視的重要辦事內(nèi)容。一些小區(qū)除了采納傳統(tǒng)的保鏢游弋、保鏢門崗措施外，還采納紅外線周界報(bào)警、電視監(jiān)控、家庭緊急報(bào)警、可視對(duì)講等智能化的安保設(shè)備和措施。這樣能有效的包管業(yè)主的生命及財(cái)產(chǎn)安全，提高了物業(yè)管理的水平。另外，隨著生活水平的提高，住戶已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足于安保、保潔／綠化和設(shè)備維修等比較基礎(chǔ)的物業(yè)管理辦事，有鑒于此，物業(yè)管理公司應(yīng)積極組織社區(qū)聯(lián)歡、電影放映、搭臺(tái)唱戲、球類比賽等文體活動(dòng)，豐富人們的業(yè)余文化生活，同時(shí)促進(jìn)了物業(yè)公司與住戶、住戶與鄰里之間的感情交流。

對(duì)于業(yè)主：

首先業(yè)主要提高加強(qiáng)法律意識(shí)，提高自我保護(hù)的能力。入住前，認(rèn)真閱讀物業(yè)管理公約和物業(yè)管理合同，穩(wěn)重簽訂相關(guān)法律文件。盡量加快成立業(yè)主委員會(huì)，積極參與小區(qū)的管理和監(jiān)督，充分表達(dá)自己的意見，促進(jìn)物業(yè)公司不斷改進(jìn)辦事，提高業(yè)主委員會(huì)的權(quán)威和地位，發(fā)揮其應(yīng)有的作用。同時(shí)要進(jìn)修了解相關(guān)的法律法規(guī)，有效的履行知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。樹立正確的消費(fèi)觀念，遵守小區(qū)公約，養(yǎng)成良好的行為習(xí)慣，在享受物業(yè)辦事的同時(shí)應(yīng)當(dāng)交納合同約定的用度。產(chǎn)有生命的物質(zhì)業(yè)糾紛時(shí)，應(yīng)通太小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行溝通或其他合法途徑解決，包管小區(qū)社會(huì)秩序的不變。

對(duì)于業(yè)主委員會(huì)：

業(yè)主委員會(huì)是在物業(yè)管理地區(qū)范圍內(nèi)代表全體業(yè)主對(duì)物業(yè)實(shí)施自治管理的組織。如果沒有業(yè)主委員會(huì)，就意味著業(yè)主落空了參與小區(qū)管理的權(quán)利，同時(shí)落空一個(gè)與物業(yè)管理公司溝通的平臺(tái)，對(duì)于消化解決內(nèi)部矛盾十分不利。所以每個(gè)小區(qū)應(yīng)加強(qiáng)業(yè)主委員會(huì)的建設(shè)和管理.業(yè)委會(huì)要維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，定期召開業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施環(huán)境。選聘或者解職物業(yè)管理企業(yè)，負(fù)責(zé)物業(yè)維修基金的籌措聚集、使用和管理?？偨Y(jié)：

隨著城市建設(shè)尤其是城鋪面房產(chǎn)建設(shè)的快速發(fā)展，物業(yè)管理與辦事的重要性日益顯現(xiàn)，無論是物業(yè)管理企業(yè)自身，還是消費(fèi)者、開發(fā)企業(yè)、相關(guān)當(dāng)局部門等，都對(duì)物業(yè)管理投入更多的注意力。

在整個(gè)調(diào)查歷程中，我更深切地了解了“物業(yè)管理”。不可否認(rèn)，我們看到了物業(yè)管理作為一個(gè)新生行業(yè)，在其發(fā)展歷程中，存在這樣那樣的問題和矛盾。而這些問題和矛盾既給人們的生活造成為了很大的困擾和不便，同時(shí)也影響了我市住房市場(chǎng)的良性發(fā)展，更影響了社會(huì)的不變和團(tuán)結(jié)。

在這里，我想指出的是法律法規(guī)不健全，專業(yè)人員缺少，內(nèi)部結(jié)構(gòu)不完美等諸多因素在緊張影響著物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，所以我呼吁社會(huì)要培育物業(yè)管理市場(chǎng)，規(guī)范物業(yè)管理行為，提高管理辦事質(zhì)量。

我堅(jiān)信，隨著法律條文的完美與管理、辦事項(xiàng)目的增加，物業(yè)管理市場(chǎng)將會(huì)更加規(guī)范，住戶也會(huì)獲得更大的利益。物業(yè)管理事業(yè)的發(fā)展必將在為居民創(chuàng)造整齊、文明、安全、生活利便的居住環(huán)境等方面發(fā)揮重要作用，促進(jìn)民主社會(huì)主義和諧社會(huì)的構(gòu)建！

第三篇：匡遠(yuǎn)街道辦事處住宅小區(qū)物業(yè)管理狀況調(diào)查報(bào)告

匡遠(yuǎn)街道辦事處轄區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理狀

況調(diào)查報(bào)告

一、調(diào)查目的

隨著我國國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)不變的增長，人民的生活水平也逐步提高，專業(yè)化的物業(yè)管理模式也隨之走進(jìn)我們的生活。最近幾年來，匡遠(yuǎn)街道辦事處轄區(qū)，房地產(chǎn)的鼎力大舉開發(fā)已形成一個(gè)大行業(yè)，這大大地滿足了人們改善居住前提的需求。然而，室第小區(qū)物業(yè)管理的問題也應(yīng)運(yùn)而生。

室第小區(qū)物業(yè)管理在我國方才起步，并獲得快速發(fā)展，物業(yè)管理辦事為泛博消費(fèi)者的生活提供了利便,成為商品房市場(chǎng)發(fā)展的重要組成部分獲得社會(huì)的認(rèn)可。但我們不能否認(rèn)，一些小區(qū)的物業(yè)管理中存在一些比較突出的問題,有些問題的發(fā)生造成為了惡劣的影響。如今，業(yè)主、業(yè)委會(huì)、物管公司三者之間的關(guān)系變得越來越微妙，互相制衡、也要互相利用。作為一個(gè)城市人，沒有人能擺脫這些繁雜的關(guān)系。

因此，為了維護(hù)室第小區(qū)居民的合法權(quán)益，必須進(jìn)一步了解物業(yè)管理中存在的問題，了解室第居民對(duì)物業(yè)管理的意見和要求，以便反饋給當(dāng)局和有關(guān)部門，為制定政策提供依據(jù)，同時(shí)也加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理公司的指導(dǎo)和監(jiān)督，促進(jìn)物業(yè)管理朝著規(guī)范化的管理方向發(fā)展。

為此，我對(duì)相近的一個(gè)小區(qū)進(jìn)行了一個(gè)詳細(xì)的調(diào)查，對(duì)存在的問題和矛盾作了認(rèn)真的分析和研究，并就如何規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)、改善小區(qū)生活居住前提提出了自己粗淺的整改意見。

二.調(diào)查方法

1.本調(diào)查以問卷的形式，開展入戶調(diào)查。

2.為了透過表面現(xiàn)象，深切了解問題的本質(zhì)原因，我訪問了各個(gè)小區(qū)的物業(yè)管理人員，同時(shí)在居民中也做了深切調(diào)查。

3.為了讓報(bào)告更有真實(shí)性和說服力，我對(duì)居民所反映的一些突出問題進(jìn)行了實(shí)地考查并核實(shí)。

三.調(diào)核對(duì)象：怡景風(fēng)尚小區(qū)2幢，書香苑小區(qū)、田園小區(qū)共6幢。

四.調(diào)查時(shí)間：2013年4月15日-4月25日.六.調(diào)查結(jié)果:

本次調(diào)查共發(fā)放調(diào)查問卷200份，回收187份，調(diào)查涉及到物業(yè)管理公司共有8家。

調(diào)查結(jié)果基本反映目前南通市開發(fā)區(qū)室第小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)在管理、辦事、收費(fèi)等方面的現(xiàn)狀，反映了業(yè)主們對(duì)物業(yè)管理的意見和希望。

調(diào)查中所發(fā)現(xiàn)的問題及原因分析: 發(fā)現(xiàn)一部分居民不同意引進(jìn)物業(yè)管理，其理由就是不愿意繳各類管理用度。他們也承認(rèn)實(shí)行物業(yè)管理后，小區(qū)的面貌有改觀，但一聽說要收費(fèi)，他們便找出各類理由拒付物業(yè)費(fèi)。過去物業(yè)等都是單位管，也不需要繳什么錢；如果物業(yè)管理公司進(jìn)來了，還需要交錢，每個(gè)月就要多支出幾十元錢，他認(rèn)為沒必要。我認(rèn)為這是人們思想意識(shí)上的問題，居民們還沒有費(fèi)錢買辦事的意識(shí)。二.辦事管理問題: 1.安全管理問題: 在問卷中，通過對(duì)小區(qū)安全保衛(wèi)措施、環(huán)境衛(wèi)生、房屋維修、小區(qū)綠化、車輛停放、事情人員態(tài)度、履行職務(wù)和責(zé)任等方面的調(diào)查，有四成多的業(yè)主對(duì)小區(qū)的衛(wèi)生、綠化辦事評(píng)價(jià)比較好，其中，46.4％的業(yè)主認(rèn)為樓道及公用地區(qū)范圍的衛(wèi)生狀況好，48.3％的業(yè)主認(rèn)為樂瑟桶及其周邊垃圾清理好，43.5％的業(yè)主認(rèn)為小區(qū)綠化好，問題排在首位的是，有15.3％的業(yè)主不滿意小區(qū)的安全管理；其次是物業(yè)管理人員辦事態(tài)度，有17.3％的評(píng)價(jià) “差”.三是房屋及公用設(shè)施的維護(hù)修理，有25.4％評(píng)價(jià) “差”； 四是機(jī)車停放管理問題，占到37.6％；五是履行職務(wù)和責(zé)任差，占到21.5％。

在這里,主要分析一下安全管理的問題: 物業(yè)小區(qū)安全防范是整個(gè)社會(huì)安全防范事情的基礎(chǔ)，抓好小區(qū)安全防范是當(dāng)前實(shí)行網(wǎng)格化治安防控體系中的重要一環(huán)。諸多安保措施的不落實(shí)，直接造成為了住戶對(duì)物業(yè)管理公司安保事情的不滿，最終大大降低他們對(duì)物業(yè)管理群體辦事水平的認(rèn)可度。

總結(jié)各小區(qū)所反映的環(huán)境,從總體上看造成這些小區(qū)案件高發(fā)的原因有: 有個(gè)別物業(yè)管理公司的領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)常強(qiáng)調(diào)客觀原因，對(duì)小區(qū)的治安狀況沒有導(dǎo)致高度正視，不分析、研究發(fā)案原因，沒有及時(shí)采納有力措施堵塞防范漏洞;有些小區(qū)的物業(yè)管理公司管理模式?jīng)]有到達(dá)與時(shí)俱進(jìn)的要求，管理手段相對(duì)于滯后，造成治安環(huán)境復(fù)雜化;有些小區(qū)只看重小集體利益，對(duì)門前治安“三包”事情沒有落到實(shí)處，致使小區(qū)周圍成為了治安死角，使業(yè)主容易遭到損害。

這里可以看出,我們的市場(chǎng)呼喚物業(yè)管理的安保設(shè)施智能化、安保隊(duì)伍專業(yè)化、安保事情規(guī)范化。2.辦事態(tài)度問題

本次調(diào)查被訪者遍及認(rèn)為辦事態(tài)度不好。有被訪者反映：“他們態(tài)度一好，我們住戶心里也舒坦，就是物業(yè)管理上出點(diǎn)小問題，我覺得都是可以理解的，誰不犯點(diǎn)錯(cuò)。”“重要的是在協(xié)商的氛圍中把問題解決好?！?/p>

本次調(diào)查中，我們看到有20.3%的人認(rèn)為物業(yè)管理人員的態(tài)度好，有53.1％的人處于中立狀態(tài)；有12.6％的人認(rèn)為物業(yè)管理人民的辦事態(tài)度不太好甚至是非常差。這反映了物業(yè)管理行業(yè)的市場(chǎng)化運(yùn)作機(jī)制尚未健全，物業(yè)管理尚未真正形成市場(chǎng)準(zhǔn)入機(jī)制。不少物業(yè)公司與房產(chǎn)公司是“父子”關(guān)系，具有先天性的感情偏差，提供物業(yè)辦事往往站在房產(chǎn)商的角度，并不真正為業(yè)主著想。部分物業(yè)公司由房管所轉(zhuǎn)制而來，“牌子”變了“腦子”沒有變，體制轉(zhuǎn)了機(jī)制沒有轉(zhuǎn)，為業(yè)主辦事的意識(shí)不強(qiáng)，辦事態(tài)度惡劣，造成為了一些本來完全可以避免的糾紛事件的發(fā)生。

三.業(yè)主委員會(huì)問題: 在調(diào)查結(jié)果中，我們的發(fā)現(xiàn)有11.2%的業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)不了解，有46.7%的認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)起不到任何作用。“當(dāng)時(shí)就說讓我們選，沒什么候選人，名字輕率寫。我們對(duì)小區(qū)住戶不熟悉，就只好寫自己認(rèn)識(shí)的人了。厥后我們一直沒有看到關(guān)于業(yè)主委員會(huì)成立的公示，也從未參加過什么業(yè)主大會(huì)，哪幾個(gè)人是委員，誰是主任都不清楚?！边@是在采訪歷程中，一位胡先生回憶告訴我的。

業(yè)主委員會(huì)現(xiàn)實(shí)運(yùn)作有難度，這已經(jīng)是個(gè)十分明顯的問題，有不少業(yè)主委員會(huì)只是花架子，我們發(fā)現(xiàn)，業(yè)主委員會(huì)組建和運(yùn)作缺乏有效的管理和監(jiān)督約束機(jī)制，業(yè)主委員會(huì)對(duì)自己有什么樣的功能和作用不明確。同時(shí)，在和一些業(yè)主委員會(huì)的成員的談話中發(fā)現(xiàn)，小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)竟然大都是義務(wù)辦事。我們都知道業(yè)主委員會(huì)的經(jīng)費(fèi)來源，一般是從小區(qū)公共財(cái)產(chǎn)的謀劃收入中留用，另外有一小部分是從辦事費(fèi)中按規(guī)定比率提留，或向業(yè)主單獨(dú)收取?？傮w上，人們認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)基本盡職。我個(gè)人認(rèn)為義務(wù)辦事有一定弊端，一些業(yè)主委會(huì)可能因此沒有積極性，有時(shí)候容易發(fā)職業(yè)委會(huì)因?yàn)槔媾c物業(yè)公司纏磨在一起，對(duì)業(yè)主權(quán)益不利。

四.知情權(quán)問題: 業(yè)主對(duì)小區(qū)公用部位、設(shè)施、場(chǎng)地謀劃使用和謀劃收益的知情權(quán)沒有獲得充分保障.調(diào)查結(jié)果顯示：有27.4％的業(yè)主反映對(duì)于小區(qū)公用部位、設(shè)施、場(chǎng)地謀劃收益及用途沒有知情權(quán).如此高的比例說明《物業(yè)管理?xiàng)l例》在人們生活中并無獲得很好的落實(shí)，存在著漏洞和死角。物業(yè)管理公司在涉及到與業(yè)主根本利益有關(guān)的經(jīng)濟(jì)問題上，褫奪了業(yè)主的知情權(quán)。

下一步做法：

將加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的教育管理。行政管理部門加大對(duì)物業(yè)管理企業(yè)落實(shí)《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《物業(yè)辦事收費(fèi)管理辦法》、《物業(yè)辦事收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》環(huán)境的監(jiān)督檢查，針對(duì)存在問題督促企業(yè)及時(shí)整改。行業(yè)管理部門或行業(yè)協(xié)會(huì)進(jìn)一步制定完美相應(yīng)的規(guī)范化管理標(biāo)準(zhǔn)。明確物業(yè)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主的責(zé)權(quán)利，建立物業(yè)管理企業(yè)信用體系，加強(qiáng)企業(yè)自律，全面提升物業(yè)管理水平，推進(jìn)行業(yè)健康、協(xié)調(diào)發(fā)展。發(fā)揮物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)作用，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行教育培訓(xùn)，規(guī)范企業(yè)謀劃行為；收集、反映業(yè)主的意見、建議，傾聽企業(yè)的呼聲。同時(shí)，要進(jìn)一步提高思想認(rèn)識(shí)，切實(shí)把物業(yè)管理列入事情的重要議事日程。物業(yè)管理既是一項(xiàng)社會(huì)性的系統(tǒng)工程，也是一項(xiàng)民心工程。物業(yè)管理關(guān)系到泛博人民人民的親身利益，應(yīng)當(dāng)導(dǎo)致區(qū)當(dāng)局及其各職能部門的高度正視。如果這些問題不解決好，會(huì)引發(fā)許多社會(huì)矛盾，影響社會(huì)不變。因此，要把居住物業(yè)管理作為貫徹“三個(gè)代表”重要思想的具體實(shí)踐，把這項(xiàng)“民心工程”作為推進(jìn)我街道城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程的重要內(nèi)容，擺上重要議事日程。采納切實(shí)有效措施，使我街道的物業(yè)管理走上新臺(tái)階，開創(chuàng)新局面。

第四篇：物業(yè)管理狀況調(diào)查報(bào)告

三匯鎮(zhèn)物業(yè)管理狀況調(diào)查報(bào)告

一、我鎮(zhèn)小區(qū)樓盤及物業(yè)管理現(xiàn)狀

我鎮(zhèn)目前成型的小區(qū)共有12個(gè)，包括2個(gè)高層小區(qū)（光亮·陽光佳苑、巨鑫雅苑）、1個(gè)集資房小區(qū)（祥瑞花園）、9個(gè)商品房小區(qū)，分屬7個(gè)開發(fā)單位；共有已售、待售住房近4000套（幢）。

我鎮(zhèn)的住宅小區(qū)物業(yè)管理從2005年開始起步，經(jīng)過10年的探索發(fā)展，物業(yè)管理逐步深入民心。通過實(shí)施物業(yè)管理，居民的居住環(huán)境變得更加整潔，城市形象也得到了較大改觀。物業(yè)管理已成為人們?nèi)粘Ｉa(chǎn)、生活中不可或缺的有機(jī)組成部分。但由于受管理權(quán)限和歷史遺留問題的影響，我鎮(zhèn)的物業(yè)管理服務(wù)情況較為復(fù)雜，總的來看，我鎮(zhèn)業(yè)管理可分為以下兩種類型：一是舊小區(qū)傳統(tǒng)舊體制的物業(yè)管理模式。由于這類小區(qū)修建當(dāng)初開發(fā)商沒有與正式物管公司簽訂合約，只是制定物管工作人員，必定會(huì)造成物管人員的消極怠工，提供的服務(wù)達(dá)不到要求，再加上這些小區(qū)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)和意識(shí)比較薄弱，物業(yè)交費(fèi)率很低，規(guī)范化的物業(yè)管理難度較大，基本上沒有正規(guī)的物業(yè)管理模式，只是形式上的請(qǐng)1-2個(gè)人即當(dāng)保安，又做清潔。如：春夏秋冬四院等住宅小區(qū)，在進(jìn)行物業(yè)管理時(shí)，只能實(shí)行基本服務(wù)（如簡單的保潔和維修等項(xiàng)目）和低收費(fèi)。05年后修建的12個(gè)小區(qū)中，到目前為止有自己的業(yè)主委員會(huì)只有祥瑞花園1個(gè)小區(qū)。二是新建商品住宅小區(qū)較規(guī)范的物業(yè)管理模式。新建的住宅小區(qū)由于配套設(shè)施完善，環(huán)境較好，沒有城市街道穿過，相對(duì)獨(dú)立集中，再加上前期物業(yè)開展較好，收費(fèi)水平和收費(fèi)率也較高，物業(yè)管理服務(wù)工作基本能夠維持正常。如光亮·陽光佳苑（重慶光亮禾順物業(yè)管理有限公司）、巨鑫雅苑（重慶和宜物業(yè)管理有限公司）等住宅小區(qū)。但另一方面，這些由開發(fā)企業(yè)建設(shè)的住宅小區(qū)為新建小區(qū)，接房率70%左右，但有的老百姓買房不光為了住，也有作為投資的，所以入住率只有40%左右，雖然說空關(guān)房按規(guī)定連續(xù)六 個(gè)月無人居住可按70%收取物管費(fèi)，但由于與業(yè)主聯(lián)系不上，收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)的難度較大。物管公司雖然也試圖通過發(fā)文書通知、打電話通知、請(qǐng)人轉(zhuǎn)告等形式催繳，但絕大部分業(yè)主根本不予理睬，普遍抱有“我不住就可以不交管理服務(wù)費(fèi)”的錯(cuò)誤思想，致使這些新建小區(qū)的物管收費(fèi)率非常低，企業(yè)經(jīng)營難以為繼。

二、小區(qū)貫徹落實(shí)物業(yè)管理法規(guī)情況

為了使國家《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)在我鎮(zhèn)得小區(qū)得到有效宣傳，使物業(yè)企業(yè)成為宣傳、貫徹《物業(yè)管理?xiàng)l例》的主體，我鎮(zhèn)采取以點(diǎn)帶面，利用國慶、中秋及普法宣傳日等節(jié)假日開展宣傳活動(dòng)，并通過橫幅、報(bào)紙、宣傳單，由政府牽頭、物業(yè)公司聯(lián)合舉辦“構(gòu)建和諧小區(qū)、共建美好家園”為主題的物業(yè)服務(wù)知識(shí)競(jìng)賽活動(dòng)、物業(yè)服務(wù)進(jìn)百家等多種形式，集中開展物業(yè)管理政策法規(guī)宣傳活動(dòng)。近一年來，發(fā)送宣傳資料近1.5萬份，舉辦了以“ 構(gòu)建和諧小區(qū)、共建美好家園”為主題的首屆物業(yè)服務(wù)知識(shí)競(jìng)賽，通過開展這些宣傳活動(dòng)，對(duì)進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理、落實(shí)物管法規(guī)起到了良好的宣傳效果。

三、小區(qū)業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)情況

我鎮(zhèn)小區(qū)起步較晚，12個(gè)小區(qū)只有祥瑞花園小區(qū)由業(yè)主投票，組成了業(yè)主委員會(huì)，其中：主任1人，副主任1人，財(cái)務(wù)1人，委員5個(gè)，基本上每1-2年召開一次業(yè)主大會(huì)，共同探討本小區(qū)物業(yè)管理情況；2個(gè)高層小區(qū)（陽光佳苑、巨鑫雅苑）于2014年8月份交房，目前入住的業(yè)主還沒有達(dá)到80%，所以還沒有形成業(yè)主委員會(huì)，不過正在前期的籌備當(dāng)中；起于小區(qū)都沒有業(yè)主委員會(huì)。

四、物業(yè)管理公司資質(zhì)、數(shù)量及經(jīng)營情況

目前，我鎮(zhèn)共有2家正規(guī)物業(yè)管理公司，分別是重慶光亮禾順物業(yè)管理有限公司（負(fù)責(zé)光亮·陽光佳苑小區(qū)）和重慶和宜物業(yè)管理有限公司（負(fù) 2 責(zé)巨鑫雅苑小區(qū)），其中禾順物業(yè)管理公司是重慶光亮集團(tuán)下屬子公司，公司財(cái)政能得到保障，但因目前小區(qū)入住率不足80%，加上小區(qū)有17個(gè)工作人員的工資等，公司處于入不敷出的狀況；和宜物業(yè)公司是與房地產(chǎn)開發(fā)商簽的合同，同樣由于入住率不足80%，加上小區(qū)6個(gè)工作人員的工資等，公司處于入不敷出的狀況。

五、物業(yè)管理服務(wù)情況

目前2個(gè)高層小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)已經(jīng)進(jìn)入正規(guī)化，能保障好小區(qū)內(nèi)的清潔衛(wèi)生、庭院看護(hù)等，基本能協(xié)調(diào)好業(yè)主與業(yè)主之間的糾紛，能提供一個(gè)較好的小區(qū)生活環(huán)境。

六、物業(yè)服務(wù)管理費(fèi)用收取及管理使用情況

目前我鎮(zhèn)的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，祥瑞花園小區(qū)由業(yè)主委員會(huì)統(tǒng)一收取，交業(yè)主委員會(huì)財(cái)政保管，支付保安和清潔的工資，物管費(fèi)用和工資基本持平；2個(gè)高層小區(qū)由物業(yè)管理同意按重慶市物業(yè)局的價(jià)格統(tǒng)一收取，交到公司財(cái)政，公司財(cái)政再同意支付員工工資和其他維修費(fèi)用等，現(xiàn)在是一個(gè)入不敷出的情況；剩下的小區(qū)物業(yè)費(fèi)用由社區(qū)工作人員收取（基本收不全），用于支付小區(qū)保安、清潔工的工資，同樣也是基本持平。

七、我鎮(zhèn)小區(qū)物業(yè)管理存在的問題

1、沒有正規(guī)的物業(yè)管理，未成立業(yè)主委員會(huì)，小區(qū)物業(yè)管理比較混亂。

全鎮(zhèn)12個(gè)小區(qū)中，只有祥瑞花園小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)，2個(gè)高層小區(qū)為新建小區(qū)，暫未成立業(yè)主委員會(huì)。剩下的9個(gè)小區(qū)均未成立業(yè)主委員會(huì)。主要是因?yàn)榇祟愋^(qū)自2005年建成以后，小區(qū)開始引進(jìn)物業(yè)管理模式，由開發(fā)商制定物業(yè)管理人員來管理物業(yè)，但由于物業(yè)管理人員自身素養(yǎng)的偏低，是的無關(guān)于業(yè)主的矛盾糾紛越來越嚴(yán)重，對(duì)提供的服務(wù)越來越不滿意，最終開發(fā)商撤下所有的物業(yè)管理人員，由業(yè)主自行管理。目前9個(gè)小區(qū)基本上都是由業(yè)主選1-2個(gè)人作為小區(qū)的物業(yè)管理人員，即為小區(qū)的清潔工，又為小區(qū)的保安，只負(fù)責(zé)小區(qū)的清潔衛(wèi)生、看家護(hù)院，對(duì)小區(qū)的民事糾紛、工程維修基本都交給社區(qū)或者鎮(zhèn)政府，增加了社區(qū)的工作量，反過來問題沒有解決好，業(yè)主還不滿意。業(yè)主意識(shí)較差，物業(yè)管理得不到群眾支持。

2、部分小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)難。

12個(gè)小區(qū)，除了2個(gè)高層電梯小區(qū)物業(yè)費(fèi)收取按照重慶市物價(jià)局核準(zhǔn)外，其余10個(gè)小區(qū)物業(yè)費(fèi)基本上是按照建筑面積來收取，100平方以上收取300元每年，不足100平方的收取280元每年。由于沒有正規(guī)的物業(yè)管理公司收取物管費(fèi)，也沒有業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主自身市民意識(shí)不強(qiáng)，“花錢買服務(wù)”的意識(shí)比較死板，比如說有的小區(qū)業(yè)主開始交了物管費(fèi)，但是由于某些業(yè)主沒有交導(dǎo)致心里不平衡，或者說自己過分要求得到更多的服務(wù)而沒有提供，繼而開始不交物管費(fèi)；有的是口頭說交，但沒有實(shí)際行動(dòng)。

征收的物管費(fèi)用，有物管公司的直接上交物管公司，物管人員的工資統(tǒng)一由物管公司發(fā)放，2個(gè)高層小區(qū)目前的經(jīng)營情況基本上都是公司要倒貼，像陽光佳苑，17個(gè)物業(yè)管理人員每年的工資發(fā)放達(dá)到30多萬，而物管費(fèi)全額收取才有24萬多，資金缺口近8、9萬元，其他如小區(qū)內(nèi)水電費(fèi)用，公共設(shè)施維修費(fèi)用也由物管公司繳納。沒有正式物管公司的，像祥瑞花園小區(qū)有業(yè)主委員會(huì)，費(fèi)用由委員會(huì)統(tǒng)一支付保安和清潔工的工資，剩余的作為小區(qū)內(nèi)的維修費(fèi)用；其他小區(qū)的物管費(fèi)，能收上來的交由社區(qū)管理，然后按時(shí)給保安或者清潔工發(fā)放工資，有的小區(qū)也會(huì)楚翔繳納的物管費(fèi)用不夠支付保安或者清潔工工資的現(xiàn)象，導(dǎo)致小區(qū)無物管。

3、集資房小區(qū)成政府包袱。

某些小區(qū)（如祥瑞花園小區(qū)）開始修建的時(shí)候?yàn)榧Y房，業(yè)主沒有購 買大修基金，目前房屋因工程質(zhì)量問題，外墻脫落、房屋漏水、消防管道破損等修葺的資金沒有著落，實(shí)際上成了政府的包袱。

4、規(guī)劃超前性不夠，車位配備普遍不足。

由于開發(fā)時(shí)間較早，規(guī)劃超前性不夠，業(yè)主生活水平的提高，購買私家車的人員越來越多，導(dǎo)致鎮(zhèn)內(nèi)大部分小區(qū)車位配備不足。12個(gè)小區(qū)除了2個(gè)高層電梯小區(qū)有自己的地下停車位，其余十個(gè)小區(qū)都沒有統(tǒng)一的小區(qū)車位，小區(qū)內(nèi)車輛亂停亂放的現(xiàn)象比較嚴(yán)重，甚至有的車子停到了小區(qū)周邊的公路上，增加了城市管理的任務(wù)。

八、造成問題的主要原因

1、業(yè)主市民意識(shí)不強(qiáng)，業(yè)委會(huì)難成立。

業(yè)主自身市民意識(shí)不強(qiáng)，是各小區(qū)未成立業(yè)主委員會(huì)的一個(gè)重要原因。隨著生活水平的穩(wěn)步提高，部分農(nóng)民“洗腳上田”，在掘到“第一桶金”后在鎮(zhèn)里的小區(qū)置業(yè)，變成了“業(yè)主”。但其固有的一些小農(nóng)意識(shí)并沒有因?yàn)槌蔀椤皹I(yè)主”而被拋卻，比如擅改房屋結(jié)構(gòu)、私拉亂接電線、亂養(yǎng)貓狗寵物等；對(duì)物業(yè)管理則愛理不理，一不高興就拖欠物業(yè)管理費(fèi)，或到管理處大吵大鬧，嚴(yán)重的就堵塞小區(qū)門口?！拔飿I(yè)是服務(wù)，花錢買服務(wù)”的共識(shí)還沒有成熟或者理解得比較死板。但這些業(yè)主卻沒有組建業(yè)主委員會(huì)，聯(lián)合起來與物業(yè)管理公司平等溝通的意識(shí)。

2、歷史遺留問題未有效解決，多方矛盾糾纏不清。

許多小區(qū)當(dāng)時(shí)開發(fā)商出售房屋的時(shí)候并沒有要求購房者購買大修基金，現(xiàn)在開發(fā)商房子修好之后，指定的物業(yè)管理人員也沒有繼續(xù)做下去，業(yè)主選定的保安兼清潔工又只負(fù)責(zé)小區(qū)的清潔衛(wèi)生、看家護(hù)院，對(duì)小區(qū)內(nèi)的工程方面的問題，開發(fā)商拿已過保修期的借口來搪塞，不予修補(bǔ)；沒有大修基金，像外墻脫落，外墻漏水等現(xiàn)象業(yè)主也很難自行籌集資金進(jìn)行修 補(bǔ)，尋求政府的幫助，政府也只能從中磋商，必然導(dǎo)致糾紛越來越深，矛盾越積越多。物業(yè)管理維修基金由誰出尚難確定，形成潛在的糾紛起因。

九、物業(yè)管理服務(wù)建設(shè)的幾點(diǎn)建議

1、加強(qiáng)引導(dǎo)和監(jiān)督，推動(dòng)組建業(yè)主委員會(huì)。

針對(duì)《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》的要求，我鎮(zhèn)國土部門積極協(xié)調(diào)區(qū)房管部門加強(qiáng)對(duì)廣大業(yè)主的引導(dǎo)，推動(dòng)全鎮(zhèn)符合條件的小區(qū)樓盤成立業(yè)主委員會(huì)，以形成業(yè)主共識(shí)，規(guī)范物業(yè)管理，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理公司雙方利益。

2、加強(qiáng)物業(yè)管理費(fèi)、維修基金收支和公共收益分配審核、監(jiān)管。

國家、省的物業(yè)管理?xiàng)l例及其實(shí)施辦法都規(guī)定了物業(yè)管理費(fèi)、維修基金等的收支管理辦法，以及公共收益的分配原則。待組建業(yè)主委員會(huì)后，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)這些收支的審核、監(jiān)管。條件成熟的，可以借鑒全鎮(zhèn)現(xiàn)行的村級(jí)財(cái)務(wù)管理制度，嘗試引進(jìn)社會(huì)中介機(jī)構(gòu)管理物業(yè)管理費(fèi)、維修基金和公共收益分配。

3、科學(xué)規(guī)劃，加強(qiáng)管理。

由鎮(zhèn)政府出臺(tái)對(duì)全鎮(zhèn)小區(qū)停車問題的改善方案，一方面明確新開發(fā)樓盤要科學(xué)規(guī)劃，車位配置要適度超前；另一方面規(guī)劃在樓盤集中區(qū)的適當(dāng)位置建設(shè)公共停車場(chǎng)，以市場(chǎng)化手段解決停車難問題；第三，加強(qiáng)管理，禁止路邊亂停亂放，維護(hù)市容整潔，確保車輛存放安全。

4、加強(qiáng)宣傳，提高業(yè)主市民意識(shí)。

居住在現(xiàn)代化的小區(qū)樓盤中，業(yè)主就成為了現(xiàn)代城鎮(zhèn)中的一員。業(yè)主不但要從身份上實(shí)現(xiàn)從農(nóng)民向居民的轉(zhuǎn)變，而且要實(shí)現(xiàn)從“小農(nóng)意識(shí)”向“市民意識(shí)”的提升。這里的市民意識(shí)包括：積極推行代管制，即依法成立業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主進(jìn)行管理，實(shí)現(xiàn)主業(yè)民主權(quán)利；積極提升社區(qū)意識(shí)，即對(duì)異質(zhì)人口聚居的城市新社區(qū)和對(duì)所居住城市的認(rèn)同、期盼及參與意識(shí)；積極培養(yǎng)公共意識(shí)，即對(duì)社區(qū)公共空間和場(chǎng)所秩序、安全的認(rèn)同、維護(hù)意識(shí)；努力增強(qiáng)法制意識(shí)，即依法處理與開發(fā)商、物業(yè)管理、業(yè)主委員會(huì)及其他業(yè)主的關(guān)系，不采取違法手段以求合法訴求的實(shí)現(xiàn)。

政府、物業(yè)管理公司以及將要成立的業(yè)主委員會(huì)，應(yīng)利用各種途徑、媒介和載體，宣傳市民意識(shí)，提高業(yè)主依法處理物業(yè)管理問題的能力和水平。

第五篇：江陰市住宅小區(qū)物業(yè)管理狀況的調(diào)查與思考

江陰市住宅小區(qū)物業(yè)管理狀況的調(diào)查與思考

近年來作為新興服務(wù)產(chǎn)業(yè)的小區(qū)物業(yè)管理，也是現(xiàn)代化城市管理中的新型課題。由于與百姓生活息息相關(guān)，引起了社會(huì)的廣泛關(guān)注和思考。江陰作為現(xiàn)代化的港口城市，瓊樓玉宇，綠水環(huán)映，小區(qū)樓盤群星閃耀，其物業(yè)管理的狀況如何？百姓的參與度如何？帶著這些思考，筆者對(duì)我市城區(qū)住宅小區(qū)的物業(yè)管理現(xiàn)狀進(jìn)行了一次走訪、調(diào)研。

現(xiàn)狀

2002年江陰在城區(qū)的一些高檔的商品房封閉住宅小區(qū)開始引入現(xiàn)代化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理的小區(qū)服務(wù)模式，管理面積在120萬平米左右。幾年來，江陰的住宅物業(yè)呈現(xiàn)快速、健康、發(fā)展的良好態(tài)勢(shì)。實(shí)行物業(yè)管理的區(qū)域范圍，由過去的新建商品小區(qū)延伸到了經(jīng)整治的老小區(qū)、拆遷小區(qū)，城區(qū)物業(yè)覆蓋率由2002年底的15%增加到目前的43%。達(dá)到了700多萬平米。物業(yè)管理企業(yè)整合、裂變、擴(kuò)張步伐不斷加快。目前江陰共有物業(yè)管理企業(yè)33家，其中本地企業(yè)27家，外地企業(yè)6家。二級(jí)資質(zhì)企業(yè)3家，三級(jí)資質(zhì)企業(yè)26家，臨時(shí)資質(zhì)4家；物業(yè)管理小區(qū)119個(gè)，其中封閉小區(qū)92家，成立業(yè)主委員會(huì)56個(gè)，出現(xiàn)了一批管理規(guī)范，服務(wù)優(yōu)良的物業(yè)管理項(xiàng)目，被建設(shè)部、省、市評(píng)為優(yōu)秀項(xiàng)目的共17個(gè)。飛虹苑、江南華都等住宅小區(qū)成為我市物業(yè)管理的精品和城市建設(shè)的亮點(diǎn)?？梢哉f，江陰的小區(qū)物業(yè)管理從無到有，從小到大，短短幾年，規(guī)模效應(yīng)不斷凸現(xiàn)，取得了長足發(fā)展。

一是完成體制轉(zhuǎn)型，增強(qiáng)物企行業(yè)競(jìng)爭力。推動(dòng)物業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)型，實(shí)現(xiàn)監(jiān)管分離是物業(yè)管理市場(chǎng)化的重要體現(xiàn)。以前物業(yè)企業(yè)大都為房產(chǎn)開發(fā)公司下屬企業(yè)或子公司，建管合一，物業(yè)交接不完整，子母公司不分，帳目混亂，嚴(yán)重影響物業(yè)企業(yè)專業(yè)化、市場(chǎng)化發(fā)展。對(duì)此，我市房產(chǎn)主管部門，指導(dǎo)企業(yè)以建管分離為原則，物業(yè)企業(yè)從原房產(chǎn)開發(fā)公司獨(dú)立出來，實(shí)現(xiàn)“母子分離”，獨(dú)立核算，形成了一批專業(yè)化、品牌化、規(guī)?；默F(xiàn)代物業(yè)企業(yè)。比如我市的建設(shè)物業(yè)、大橋物業(yè)等，促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的細(xì)分組合、實(shí)現(xiàn)了小區(qū)物業(yè)的專業(yè)分工和優(yōu)化發(fā)展。同時(shí)在小區(qū)前期物業(yè)管理中實(shí)行招投標(biāo)制度，積極引進(jìn)上海陸家嘴物業(yè)公司等一些外地知名品牌的優(yōu)秀物業(yè)企業(yè)參與市場(chǎng)競(jìng)爭，帶動(dòng)和提高本地物業(yè)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭力，促進(jìn)了江陰小區(qū)物業(yè)的發(fā)展。面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭，江陰本地物業(yè)企業(yè)加大資金、技術(shù)人員投入，提升物業(yè)管理服務(wù)檔次。大橋物業(yè)、凱發(fā)物業(yè)、建設(shè)物業(yè)紛紛開展資質(zhì)升級(jí)和誠信企業(yè)建設(shè)，華惠、長博等物業(yè)企業(yè)開展了貫標(biāo)認(rèn)證工作，這些達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)的活動(dòng)使企業(yè)的管理水平和品牌效應(yīng)得到了明顯提高。江陰物業(yè)管理行業(yè)整體競(jìng)爭力邁上了一個(gè)新的臺(tái)階。

二是多措并舉，逐步實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的全覆蓋。江陰的小區(qū)物業(yè)管理起步在城區(qū)高檔商品房小區(qū)。為擴(kuò)大物業(yè)管理的覆蓋面，全面推行住宅小區(qū)的物業(yè)管理，江陰除在城區(qū)商品房小區(qū)普遍實(shí)施物業(yè)管理外，還在經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)、安置拆遷小區(qū)實(shí)行物業(yè)管理服務(wù)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)商品房小區(qū)的物業(yè)管理也在穩(wěn)步推進(jìn)，試點(diǎn)運(yùn)行。市委、市政府為改造人居環(huán)境，投入巨資，對(duì)城區(qū)的老小區(qū)進(jìn)行綜合性的改造。為切實(shí)把好事做好，實(shí)事辦實(shí)，落實(shí)長效管理機(jī)制，由市房管部門牽頭，組織指導(dǎo)小區(qū)規(guī)范選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，選聘物業(yè)管理公司，實(shí)施小區(qū)物業(yè)管理。目前我市實(shí)施老小區(qū)改造和正在進(jìn)行的老小區(qū)改造項(xiàng)目小河二村、虹橋四村、文定四村、花園三村（南北區(qū)）均實(shí)施了專業(yè)化的物業(yè)管理。生活環(huán)境良好。通過各種舉措，城區(qū)物業(yè)管理面積不斷增加，達(dá)到了700平方米，形成了全方位廣覆蓋的物業(yè)管理體系。

三是完善制度，營造了物業(yè)發(fā)展的良好的政策環(huán)境。物業(yè)的發(fā)展離不開良好的政策環(huán)境和配套的制度措施。為適應(yīng)形勢(shì)的發(fā)展需要，江陰市政府先后下發(fā)了《江陰市物業(yè)管理實(shí)施辦法》、江陰市住宅維修資金管理辦法》、《江陰市住宅裝飾裝修管理辦法》、住宅區(qū)物業(yè)管理用水執(zhí)行民用水價(jià)》等文件。針對(duì)前幾年房產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理嚴(yán)重脫節(jié)，開發(fā)量與物業(yè)管理覆蓋面不成比例的實(shí)際，從2004年開始，對(duì)商品房銷售實(shí)行了“三個(gè)必須”的硬性規(guī)定。即必須落實(shí)專業(yè)化的物業(yè)管理，必須按照千分之三的標(biāo)準(zhǔn)提供物業(yè)管理配套用房，必須按標(biāo)準(zhǔn)交納房屋維修資金。否則不予辦理銷售許可證。從源頭上嚴(yán)格把關(guān)，確保物業(yè)管理落到實(shí)處。為進(jìn)一步鼓勵(lì)、支持物業(yè)企業(yè)，市政府還撥?？顚?duì)拆遷小區(qū)中的空置房實(shí)施經(jīng)費(fèi)補(bǔ)貼，對(duì)優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)和優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)、個(gè)人實(shí)施獎(jiǎng)勵(lì)。通過一系列重大活動(dòng)和激勵(lì)政策，有力地推動(dòng)了物業(yè)管理工作的快速發(fā)展。

思考

近年來我市的住宅小區(qū)物業(yè)管理雖然取得一些成績和發(fā)展，但是存在著一些突出的矛盾，還是有一些值得思考和反思的地方。

一、物業(yè)企業(yè)處境艱難，小區(qū)棄管現(xiàn)象出現(xiàn)萌芽。目前我市單純從事住宅物業(yè)管理的企業(yè)大部門處于虧損狀態(tài)；一些沒有開發(fā)商作經(jīng)費(fèi)補(bǔ)貼的物業(yè)公司有的已主動(dòng)歇業(yè)，整個(gè)行業(yè)面臨招工難，招聘和留住優(yōu)秀員工更難的困境。東方明珠、五星花園、南方小區(qū)等住宅小區(qū)先后發(fā)生物業(yè)棄管現(xiàn)象，即使是桃源居、明雅居這些高檔小區(qū)也開始出現(xiàn)了棄管傾向和萌芽。從表面看，物業(yè)企業(yè)面臨我市消費(fèi)水平高、勞動(dòng)力成本高、物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低，拆遷小區(qū)和老小區(qū)收繳率低等因素影響，入不敷出。但進(jìn)一步從深層次看，其運(yùn)行的不規(guī)范、服務(wù)不到位，也是造成業(yè)主投訴多、物管費(fèi)收繳率低的根本原因。

1、法律程序的不完備，物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)合理性受到質(zhì)疑。

根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的籌建權(quán)由縣市一級(jí)房管部門負(fù)責(zé)，江陰進(jìn)一步細(xì)化，實(shí)行屬地化管理，在《江陰市物業(yè)管理實(shí)施辦法》中明確規(guī)定，在市房管部門的指導(dǎo)下，由社區(qū)具體負(fù)責(zé)籌建，但實(shí)際過程中，小區(qū)業(yè)主委員會(huì)選舉大都由開發(fā)商和物業(yè)公司牽頭并具體負(fù)責(zé)選舉事務(wù)，社區(qū)僅象征性到場(chǎng)監(jiān)督、蓋章。再加上江陰小區(qū)業(yè)主委員會(huì)選舉是實(shí)行業(yè)主大會(huì)直接選舉的制度，操作性不強(qiáng)。在實(shí)際操作中不到位現(xiàn)象經(jīng)常發(fā)生，受到業(yè)主的質(zhì)疑較多。據(jù)了解在目前全市56個(gè)備案的業(yè)主委員會(huì)中由社區(qū)全程負(fù)責(zé)的僅有16個(gè)，其它40個(gè)由物業(yè)組織具體操作，社區(qū)蓋章認(rèn)可。此外，按照法律規(guī)定，小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)有兩個(gè)要件。一是由物價(jià)部門根據(jù)物業(yè)企業(yè)的資質(zhì)和提供的服務(wù)項(xiàng)目確定收費(fèi)的基

準(zhǔn)。二是小區(qū)業(yè)主委員會(huì)根據(jù)小區(qū)實(shí)際與物業(yè)企業(yè)協(xié)商最終收費(fèi)價(jià)格，并簽定物業(yè)管理合同。而根據(jù)法律規(guī)定，作為重大事項(xiàng)的物業(yè)管理費(fèi)的收繳標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)由業(yè)主大會(huì)決定，至少應(yīng)該張榜公示。但在實(shí)際生活中小區(qū)業(yè)主委員會(huì)都沒有在簽定物業(yè)合同之前進(jìn)行張榜公示，好的小區(qū)也只是收繳物管費(fèi)（通俗做法，服務(wù)半年后收費(fèi)）之前幾天進(jìn)行公示。這些程序的不完備造成物業(yè)企業(yè)即使收不到費(fèi)也無法通過司法訴訟維護(hù)自身權(quán)益。

2、物業(yè)服務(wù)不到位，物業(yè)費(fèi)收繳率低。

按照國家規(guī)定，小區(qū)實(shí)行物業(yè)管理是全面的管理。但是目前我市收繳率低的老小區(qū)、經(jīng)濟(jì)適用房、普通商品房物業(yè)公司主要提供保安和保潔兩個(gè)項(xiàng)目，保綠工作簡單化、業(yè)余化，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與社區(qū)敞開式小區(qū)自治服務(wù)差距較大。再加上小區(qū)門口車輛隨意進(jìn)出，保潔不到位，以及偶然發(fā)生的偷盜現(xiàn)象也加劇了業(yè)主的反感，引起強(qiáng)烈反響和反彈，少交或拒交物業(yè)費(fèi)。目前江陰小區(qū)物業(yè)的收費(fèi)狀況是：高層住宅每月平均1.2元/平方米、多層住宅平均每月0.5元/平方米；社區(qū)管理的保潔費(fèi)每月每戶2元，綠化由園林局負(fù)責(zé)專業(yè)養(yǎng)護(hù)，無償提供。此外小區(qū)停車難、通行難、排水不暢、違章率高等因素也影響物業(yè)的收費(fèi)，需要物業(yè)企業(yè)及時(shí)協(xié)調(diào)解決。目前在高檔住宅小區(qū)，管理服務(wù)到位的，收費(fèi)率較高可達(dá)到95%，普通小區(qū)收費(fèi)率達(dá)到70%，老小區(qū)、拆遷小區(qū)收費(fèi)率連50%都不到，鄉(xiāng)鎮(zhèn)拆遷小區(qū)則是物業(yè)收費(fèi)的盲點(diǎn)。小區(qū)低收費(fèi)率的蔓延，造成物業(yè)企業(yè)的虧損，物業(yè)企業(yè)的艱難，又影響了物業(yè)服務(wù)的水平，從而形成反復(fù)惡性的循環(huán)。

二、小區(qū)規(guī)劃不盡合理和開發(fā)商遺留問題引發(fā)的矛盾較突出。近年來一些新建的商品房小區(qū)雖然品位、檔次較高，但業(yè)主入住后因規(guī)劃設(shè)計(jì)上的缺陷引發(fā)的矛盾較多。如沿路店面房對(duì)小區(qū)業(yè)主的影響，地下車庫停車難，排水不暢等問題引發(fā)業(yè)主對(duì)物業(yè)企業(yè)的誤解和不滿。特別是拆遷安置小區(qū)由于標(biāo)準(zhǔn)低、時(shí)間緊、安置任務(wù)重，小區(qū)環(huán)境普遍不如商品房。這些都對(duì)物業(yè)管理帶來了難度和挑戰(zhàn)。

另外由于開發(fā)商在前期物業(yè)的移交中，對(duì)小區(qū)配套設(shè)施、圖紙資料等檔案移交不完整、不徹底、不及時(shí)。少交、移用、占用配套設(shè)施的情況也時(shí)有發(fā)生，業(yè)主反響強(qiáng)烈。雖然我市早在2004年就制定了《新建住宅配套設(shè)施、圖紙資料驗(yàn)收交接暫行辦法》，但由于前期物業(yè)公司對(duì)開發(fā)商無約束力，相反物業(yè)公司還因經(jīng)濟(jì)利益的因素有求于開發(fā)商，這就造成了物業(yè)移交的執(zhí)行難。最后引起物業(yè)主對(duì)物業(yè)企業(yè)不作為的不滿和誤解，解聘物業(yè)企業(yè)，重起爐灶，清理移交也就成業(yè)主們的選擇之一。

三、政策法規(guī)的滯后，亟待完善。近年來，我市雖然制定了以《物業(yè)管理實(shí)施辦法》為主體的一系列物業(yè)管理方面的政策法規(guī)，但有滯后和不完善的地方比如對(duì)社區(qū)自治物管小區(qū)的收費(fèi)政府沒有規(guī)定，報(bào)批申請(qǐng)不予受理；還有省、市均出臺(tái)了住宅區(qū)停車服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)收費(fèi)管理辦法，但我市至今尚未制定相關(guān)辦法。由于地方法規(guī)政策的不配套，增加了小區(qū)物業(yè)管理的難度。

發(fā) 展 對(duì) 策

一、理順物業(yè)關(guān)系，探索業(yè)主代表制度。

小區(qū)物業(yè)管理是現(xiàn)代城市管理中出現(xiàn)的新型課題，許多關(guān)系極需理順，需要結(jié)合我市實(shí)際不斷探索和創(chuàng)新。

1、依法理順社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)企業(yè)的三者關(guān)系，形成良性互動(dòng)的物業(yè)關(guān)系。

首先是社區(qū)居委會(huì)與小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系。社區(qū)居委會(huì)和業(yè)主委員會(huì)都是小區(qū)居民的自治組織，但從權(quán)力的基礎(chǔ)來看，兩者存在著差別。業(yè)委會(huì)的自治基礎(chǔ)在于私人產(chǎn)權(quán)，是物業(yè)的專業(yè)自治；居委會(huì)則是一種以社會(huì)互動(dòng)為基礎(chǔ)的自治組織，而作為社區(qū)自治的核心，居委會(huì)的自治更應(yīng)該是全面的自治。因而在實(shí)際運(yùn)作中，業(yè)委會(huì)和居委會(huì)的職責(zé)關(guān)系多有交叉，雙方實(shí)際管理體制范圍難以確定也是在所難免的。但是從立法的角度來看，居委會(huì)和業(yè)委會(huì)是指導(dǎo)與被指導(dǎo)、監(jiān)督與被監(jiān)督的關(guān)系。一方面居委會(huì)僅僅是監(jiān)督者，被監(jiān)督者可以借機(jī)不告知監(jiān)督者，以“事實(shí)”使監(jiān)督形同虛設(shè)。另一方面有些居委會(huì)沒有擺正監(jiān)督位置，成為業(yè)委會(huì)日常事務(wù)管理的參與者，久而久之，弱化了業(yè)委會(huì)的管理職能；或者不予監(jiān)督，聽之任之。從我市的實(shí)際情況來看，更多的是社區(qū)居委會(huì)的責(zé)任和意識(shí)不強(qiáng)，還沒有把物業(yè)管理工作真正納入工作的范圍，大多數(shù)充當(dāng)了裁判員、評(píng)論員的角色，目前小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的籌建情況就充分佐證了這一現(xiàn)實(shí)。因此筆者建議一是房管部門制定社區(qū)居委會(huì)對(duì)物業(yè)監(jiān)督、整改的剛性措施，二是民政部門應(yīng)明確把社區(qū)居委會(huì)對(duì)物業(yè)指導(dǎo)、監(jiān)督列為社區(qū)自治權(quán)的一種，并加以監(jiān)督考核。三是管理區(qū)和社區(qū)自身要從維護(hù)居民利益的角度，轉(zhuǎn)換角色，擺正位置，切實(shí)抓好本轄區(qū)的物業(yè)管理工作。要發(fā)揮資源、人才、管理方面的優(yōu)勢(shì)，廣泛宣傳物業(yè)管理，引導(dǎo)業(yè)主增強(qiáng)參與意識(shí)，指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)開展工作；深入了解情況，及時(shí)協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理糾紛，監(jiān)督物業(yè)管理行為，使物業(yè)管理與社區(qū)管理始終處于互補(bǔ)、互動(dòng)，良性發(fā)展的軌道。

其次是業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)企業(yè)。依照法律規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)企業(yè)是委托代理關(guān)系，或者是聘用合同的契紙關(guān)系。小區(qū)物業(yè)管理好了，物業(yè)企業(yè)就接著干；干不好，物業(yè)企業(yè)就面臨解聘。但在現(xiàn)實(shí)中一些不規(guī)范小區(qū)，物業(yè)企業(yè)操縱業(yè)主委員會(huì)選舉，暗中選定幾個(gè)業(yè)主作為業(yè)主委員會(huì)的委員，從而出現(xiàn)“管家操縱主人”的可笑現(xiàn)象。從而造成物業(yè)企業(yè)只注意重點(diǎn)拉攏、服務(wù)好這幾個(gè)委員，而忽視了廣大業(yè)主的需求；加上業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作難、運(yùn)作不規(guī)范，“名存實(shí)亡”，引起了業(yè)主的非議。因此如何使業(yè)主委員會(huì)真正規(guī)范起來、運(yùn)作起來，認(rèn)真代表廣大業(yè)主履行職責(zé)，督促物業(yè)企業(yè)全面、優(yōu)質(zhì)地按約服務(wù)，這是我市有關(guān)部門應(yīng)該認(rèn)真思考的問題。此外業(yè)主委員會(huì)的法人地位的缺乏，在一定程度上也限制了業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主公共利益的愿望表達(dá)和權(quán)力確認(rèn)的功能的發(fā)揮。而美國的業(yè)委會(huì)一般以公寓名注冊(cè)一個(gè)非盈利機(jī)構(gòu)，以此機(jī)構(gòu)到銀行開戶。業(yè)主交的物業(yè)費(fèi)是不進(jìn)物業(yè)公司帳戶的，而進(jìn)小區(qū)帳戶，由于其財(cái)務(wù)進(jìn)出不以盈利為目的，是免稅。比如小區(qū)地面停車場(chǎng)的收入，就因歸屬的不明和無小區(qū)獨(dú)立帳戶，而大多數(shù)情況下被物業(yè)公司收入囊中，貪為己，這已經(jīng)成為目前業(yè)主的爭議關(guān)注的最大熱點(diǎn)。

2、探索建立業(yè)主代表制度，形成完善的自治制度。

根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，業(yè)主大會(huì)是小區(qū)物業(yè)自治的最高機(jī)構(gòu)，成立業(yè)主委員會(huì)需召開業(yè)主大會(huì)。涉及物業(yè)重大事項(xiàng)必須召開業(yè)主大會(huì)，在現(xiàn)實(shí)中，由于業(yè)主大會(huì)的可操作性不強(qiáng)，特別是在大型住宅區(qū)要召集幾百甚至上千人開會(huì)實(shí)屬不易，很不現(xiàn)實(shí)，自治成本很高。因此在北京等地開始引入業(yè)主代表大會(huì)制度，業(yè)主代表大會(huì)作為業(yè)主大會(huì)的常設(shè)機(jī)構(gòu)，小區(qū)日常事務(wù)有決策權(quán)，但沒有執(zhí)行權(quán)；業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，對(duì)物業(yè)管理具體事務(wù)有決策權(quán)和實(shí)施權(quán)。這樣一來運(yùn)作方便，并有效地解決了“誰來監(jiān)督業(yè)委會(huì)”的令人困惑的問題，在一定程度上防止了業(yè)委會(huì)委員越權(quán)、失職或?yàn)榱藢?shí)現(xiàn)個(gè)人的利益損害業(yè)主利益的行為。當(dāng)然，這里有一個(gè)法律依據(jù)問題，《物業(yè)管理?xiàng)l例》沒有實(shí)行業(yè)主代表大會(huì)的明確規(guī)定。但筆者認(rèn)為條例既然賦予業(yè)主大會(huì)作為物業(yè)自治的最高決策機(jī)構(gòu)，決定所有小區(qū)物業(yè)事項(xiàng)，那么業(yè)主代表大會(huì)只要獲得業(yè)主大會(huì)通過獲得其授權(quán)就有了合法性，況且還有重大事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)制約。另外在江陰公布的《物業(yè)管理實(shí)施辦法》中就有業(yè)主代表大會(huì)的提法和規(guī)定，只是沒有代表產(chǎn)生的具體辦法。因此筆者認(rèn)為在江陰實(shí)行小區(qū)業(yè)主代表大會(huì)制度還是有其法律基礎(chǔ)的，可以試行。

二、規(guī)范服務(wù)，推行管理公示制度。

目前我市住宅小區(qū)物業(yè)管理遇到的收費(fèi)難、管理難說到底最大的問題是物業(yè)管理的不規(guī)范和不透明，從而造成雙方的相互猜疑和不配合。因此筆者認(rèn)為小區(qū)物業(yè)管理也應(yīng)象村務(wù)公開、社務(wù)公開一樣，對(duì)物業(yè)企業(yè)提供的服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)、國家的規(guī)定及時(shí)、全面、真實(shí)地在所在服務(wù)區(qū)域張榜公布，接受業(yè)主咨詢、監(jiān)督。對(duì)除物業(yè)費(fèi)以外的收入如地面停車費(fèi)的收取與支出、小區(qū)配套設(shè)施的維修等財(cái)務(wù)狀況要在年終予以公示，使業(yè)主“明明白白交費(fèi)，清清楚楚享受”。

三、提高拆遷小區(qū)、經(jīng)濟(jì)適用房的建造標(biāo)準(zhǔn)，為物業(yè)管理創(chuàng)造良好條件。

首先要從根本上轉(zhuǎn)變拆遷小區(qū)、經(jīng)濟(jì)適用房和商品房建設(shè)的雙重標(biāo)準(zhǔn)，必須從嚴(yán)格整體規(guī)劃設(shè)計(jì)、保證房屋施工質(zhì)量入手，嚴(yán)把工程建設(shè)質(zhì)量關(guān)。其次改變拆遷小區(qū)邊建設(shè)、邊安置的應(yīng)急式做法，實(shí)施嚴(yán)格的驗(yàn)收制度，保證通過供水、用電、燃?xì)?、通訊、廣電、消防、園林綠化、市政公用、郵政等部門驗(yàn)收合格后才交付使用。此外，對(duì)老小區(qū)整治要重點(diǎn)解決群眾迫切需要解決的熱點(diǎn)難點(diǎn)問題，水表分戶，燃?xì)膺M(jìn)戶等需要開挖路面的工程一定要在改造工程中同步實(shí)施，一次到位。管線入地、停車位、活動(dòng)場(chǎng)地，社區(qū)管理用房、物業(yè)用房等都應(yīng)綜合考慮，因地制宜。小區(qū)封閉和落實(shí)物業(yè)管理都應(yīng)全面到位。

四、進(jìn)一步加大政策扶持力度，營造良好發(fā)展環(huán)境。

根據(jù)我市物業(yè)管理的現(xiàn)狀，借鑒外地的一些做法，政府要出臺(tái)“放水養(yǎng)魚”的優(yōu)惠政策扶持物業(yè)企業(yè)發(fā)展。對(duì)普通住宅區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)免征營業(yè)稅或先征后返；住宅區(qū)的公共用電應(yīng)按民用價(jià)格收??；對(duì)老住宅推行物業(yè)管理后，其綠化、保潔、路燈費(fèi)用繼續(xù)享受原來財(cái)

政補(bǔ)貼的優(yōu)惠；對(duì)拆遷安置小區(qū)要制定一定的過渡期由政府財(cái)政買單。還有要統(tǒng)一商品房小區(qū)的綠化養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)，解決目前同一情況的綠化，有的交給園林局負(fù)責(zé)養(yǎng)護(hù)，有的由物業(yè)公司養(yǎng)護(hù)的不同標(biāo)準(zhǔn)所引發(fā)的矛盾。要盡快出臺(tái)與上級(jí)文件相配套的物業(yè)管理收費(fèi)辦法，明確各類收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，便于物業(yè)公司操作和業(yè)主監(jiān)督。

總而言之，要進(jìn)一步通過政策性的扶持，切實(shí)解決物業(yè)管理發(fā)展過程中的一些突出矛盾，為物業(yè)管理營造良好的發(fā)展環(huán)境。