第一篇：物業(yè)管理狀況分析

濟(jì)寧市物業(yè)管理狀況分析 物業(yè)管理是隨著住房制度改革和房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展而誕生的一個(gè)新興行業(yè)，它對(duì)改善居民的生活環(huán)境、維護(hù)社區(qū)穩(wěn)定、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長、提高城市整體管理水平發(fā)揮著重要的作用。從全國宏觀來看，物業(yè)服務(wù)行業(yè)作為新興的服務(wù)行業(yè)進(jìn)入中國30年的的時(shí)間，從沿海城市傳入內(nèi)陸，發(fā)展迅猛，發(fā)展空間大，需求多，但是也凸顯出了問題和矛盾。雖然我市的物業(yè)管理起步較晚，但是發(fā)展迅速，企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模不斷擴(kuò)大，物業(yè)管理人員隊(duì)伍更加強(qiáng)壯，物業(yè)管理覆蓋面積逐年增加，這一新興行業(yè)的興起，提供了為數(shù)眾多的就業(yè)崗位。根據(jù)山東省的整體規(guī)劃，濟(jì)寧市作為經(jīng)濟(jì)重點(diǎn)發(fā)展城市，與全國的其他城市一樣，城市發(fā)展速度快，外來居住人口增加，勢(shì)必進(jìn)行經(jīng)濟(jì)房產(chǎn)建設(shè)，濟(jì)寧現(xiàn)在每年都有大量的房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工，或者正在規(guī)劃設(shè)計(jì)之中，這些項(xiàng)目建成后都會(huì)需要物業(yè)服務(wù)公司進(jìn)行物業(yè)服務(wù)，這就為物業(yè)服務(wù)提供了發(fā)展空間。濟(jì)寧的物業(yè)服務(wù)公司一般提供的服務(wù)包括清潔、綠化、保安、市政工程、會(huì)議服務(wù)，餐飲服務(wù)、前臺(tái)接待、工程維修（水、電、暖）、設(shè)施設(shè)備日常的養(yǎng)護(hù)管理等服務(wù)，近年由于《物權(quán)法》、《山東物業(yè)管理?xiàng)l例》的頒布，加上政府部門對(duì)物業(yè)行業(yè)的重視以及支持，物業(yè)服務(wù)在濟(jì)寧市的發(fā)展趨于正規(guī)化。濟(jì)寧市物業(yè)管理的基本現(xiàn)狀：

一、目前，濟(jì)寧物業(yè)服務(wù)公司的模式有：

1、私營企業(yè)：個(gè)人成立的物業(yè)管理服務(wù)公司。一般資質(zhì)為3級(jí)，但是存在規(guī)模小，服務(wù)單一，人力匱乏，管理模式不科學(xué)、發(fā)展后勁不足的缺點(diǎn)。例如：

銀都小區(qū)宏達(dá)物業(yè)，菱花小區(qū)等。

2、開發(fā)商自己建立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，特點(diǎn)是對(duì)物業(yè)情況熟悉，資金雄厚，但是建管一家，依賴性強(qiáng)，問題暴露明顯，如房屋質(zhì)量問題，這些物業(yè)公司中有的是只承包自己本公司的物業(yè)，有的則是內(nèi)外兼包，這些物業(yè)公司有濟(jì)寧九巨龍物業(yè)服務(wù)公司，濟(jì)寧大地物業(yè)服務(wù)公司，濟(jì)寧魯興物業(yè)服務(wù)公司，濟(jì)寧艾家物業(yè)，濟(jì)寧華園物業(yè)等。

3、專業(yè)化、新型的、符合現(xiàn)在濟(jì)寧市隊(duì)伍要求和需求的企業(yè)，這些企業(yè)的特點(diǎn)是制度較完善、正規(guī)，有一定的人力資源、經(jīng)驗(yàn)、資金，成為濟(jì)寧市場上物業(yè)服務(wù)行業(yè)的新生主力，有一定的競爭力，但這些企業(yè)數(shù)量不多，沒有核心凝聚力，主要通過投標(biāo)渠道為物業(yè)服務(wù)來源，如：濟(jì)寧香江物業(yè)服務(wù)有限公司，濟(jì)寧田申物業(yè)服務(wù)有限公司，濟(jì)寧彩通物業(yè)服務(wù)有限公司等。

4、外地進(jìn)駐濟(jì)寧的物業(yè)服務(wù)公司，這些公司具有一定的實(shí)力，可以擴(kuò)展外地的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，專業(yè)技術(shù)較純熟，且具有很強(qiáng)專業(yè)針對(duì)性，比如濟(jì)南明德物業(yè)服務(wù)的濟(jì)寧醫(yī)學(xué)院，北京普凈物業(yè)服務(wù)公司服務(wù)的濟(jì)寧附屬醫(yī)院等。

二、物業(yè)服務(wù)公司概況 1.濟(jì)寧物業(yè)服務(wù)公司的服務(wù)內(nèi)容一般有保潔、保安、綠化、工程維修、會(huì)議招待、前臺(tái)接待、市政工程、餐飲服務(wù)、園林綠化等。2.按照物業(yè)公司資質(zhì)的劃分：濟(jì)寧市注冊(cè)的物業(yè)公司就有363家，合格的為319家，其中一級(jí)資質(zhì)一家，二級(jí)資質(zhì)8家，其中濟(jì)寧市區(qū)內(nèi)二級(jí)資質(zhì)3家，其余為三級(jí)資質(zhì)，可以看出濟(jì)寧的物業(yè)管理服務(wù)公司以三級(jí)資質(zhì)為主，序號(hào) 資質(zhì) 名稱 主要項(xiàng)目 服務(wù)內(nèi)容 備注 1 一級(jí) 濟(jì)寧九巨龍物業(yè)管理有龍城、水景花園、碧水保潔、保安、工屬于開發(fā)商

限公司 云天 程 濟(jì)寧魯興物業(yè)管理有限保潔、保安、工 2 二級(jí)

洸河花園、魯興花園 屬于開發(fā)商 公司 程 通信大廈、濟(jì)寧婦幼保保潔、保安，工濟(jì)寧彩通物業(yè)管理有限程、前臺(tái)接待、3 健院、中國聯(lián)通濟(jì)寧分 公司 會(huì)議服務(wù) 公司、科苑小區(qū) 濟(jì)寧市華園物業(yè)服務(wù)有銀河大廈、運(yùn)河城商業(yè) 4 保潔 屬于開發(fā)商 限責(zé)任公司 摩爾 三級(jí) 5 濟(jì)寧圣澤物業(yè)服務(wù)公司 市政道路 保潔、資質(zhì) 濟(jì)寧田申物業(yè)服務(wù)有限置城國際，置城中央公保潔、保安、工 6 公司 園 程 濟(jì)寧市第二人民醫(yī)院、濟(jì)寧大正物業(yè)服務(wù)有限保潔、保安、工 7 伊頓液壓有限公司、中公司 程、電梯服務(wù) 國農(nóng)業(yè)銀行 濟(jì)寧艾家物業(yè)管理有限保潔、保安，工 8 冠亞星城 屬于開發(fā)商 公司 程 鄒城監(jiān)獄辦公樓、山東濟(jì)寧坤峰物業(yè)管理有限保潔、保安，工 9 魯抗辰欣藥業(yè)有限公司 公司 程 辦公樓及廠區(qū) 濟(jì)寧興唐物業(yè)管理有限興唐金茂大廈、興唐囯保潔、保安，工 10 屬于開發(fā)商 公司 翠城 程

保潔、保安，工濟(jì)寧誠信物業(yè)管理有限市委宿舍、中國移動(dòng)總 程、前臺(tái)接待、公司 公司 會(huì)議服務(wù) 3.按照物業(yè)類型劃分：（1）、寫字樓、商場：特別是政府及一些高檔的寫字樓，濟(jì)寧香江物業(yè)管理有限公司憑借香港大廈的管理優(yōu)勢(shì)，將部分酒店的金鑰匙服務(wù)注入物業(yè)管理，使其在濟(jì)寧寫字樓市場占據(jù)重要份額。（2）、住宅：住宅建成以后，主要由開發(fā)商下屬的物業(yè)公司管理。如九巨龍、金城、鴻順等。（3）、醫(yī)院、工廠：一般通過公開招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)等，產(chǎn)生物業(yè)服務(wù)公司，但是也有可能幾家物業(yè)公司分區(qū)合作。其中也可有關(guān)系運(yùn)作。

三、物業(yè)管理費(fèi) 濟(jì)寧的住宅物業(yè)管理費(fèi)主要為0.2—1.4元/㎡之間，多層在0.2-0.5元/㎡2之間，小高層0.7-1.4元/㎡（含電梯）。商業(yè)在0.8-3.6元/m之間，濟(jì)寧市優(yōu)質(zhì)的寫字樓價(jià)格在1.4元/㎡左右，比如置城國際中心，甲級(jí)寫字樓比如興唐金茂大廈物業(yè)費(fèi)用達(dá)到3.6元/㎡。物業(yè)管理費(fèi)用的構(gòu)成： 1.管理服務(wù)人員的工資，社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提供的福利費(fèi)的等，2.物業(yè)共用部位，公用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行，維護(hù)費(fèi)用，3.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用，4.綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，5.秩序維護(hù)費(fèi)用，6.辦公費(fèi)用，7.物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊，8.物業(yè)共用部位，共用設(shè)施設(shè)別及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用，9.稅費(fèi)、利潤，10.經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用，開發(fā)商與物業(yè)管理公司合作方式： 1.由開發(fā)商出資物業(yè)管理費(fèi)用，物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)服務(wù)； 開發(fā)商投資的物業(yè)建成后，有的開發(fā)商會(huì)請(qǐng)自己下屬的物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)服務(wù)，有的開發(fā)商會(huì)與物業(yè)公司進(jìn)行接洽，外聘物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)服務(wù)，對(duì)于開發(fā)商建成的物業(yè)內(nèi)有拆遷戶的或者為達(dá)到盡快銷售的目的，有的開發(fā)商會(huì)與業(yè)主簽訂協(xié)議，3-5年內(nèi)承擔(dān)物業(yè)費(fèi)用，3-5年后業(yè)主自行承擔(dān)，另一種現(xiàn)象是開發(fā)商在前期引進(jìn)物業(yè)服務(wù)公司，業(yè)主入住率達(dá)到50%或者達(dá)到成立業(yè)主委員會(huì)的條件后，可與物業(yè)服務(wù)公司接洽，自行確定物業(yè)公司，后期業(yè)主確定物業(yè)公司后，業(yè)主與物業(yè)公司簽訂合同，開發(fā)商脫離關(guān)系，有的開發(fā)商建成的物業(yè)進(jìn)行自用的，自請(qǐng)物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)服務(wù)，費(fèi)用由物業(yè)公司提出，雙方確定物業(yè)費(fèi)用，費(fèi)用根據(jù)實(shí)際情況按平方或者人員計(jì)算。

2.由業(yè)主出具物業(yè)費(fèi)用，物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)服務(wù)； 物業(yè)建成后，業(yè)主自行成立業(yè)主大會(huì)，選定物業(yè)服務(wù)公司進(jìn)行物業(yè)服務(wù)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用按照平方或者人員計(jì)算。物業(yè)管理公司收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由2種方法： 1.包干制，給取物業(yè)公司一定的物業(yè)費(fèi)用，費(fèi)用包含所有物業(yè)服務(wù)費(fèi)用以及物業(yè)

公司利潤，物業(yè)公司自主盈虧，2.傭金制，給取物業(yè)公司額定的費(fèi)用作為服務(wù)費(fèi)，其余物業(yè)費(fèi)用全部用于物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，結(jié)余或者不足均由業(yè)主承擔(dān)。濟(jì)寧物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的計(jì)算與收取一般按第一種結(jié)算。

四、行業(yè)的薪酬 根據(jù)濟(jì)寧經(jīng)濟(jì)的消費(fèi)水平和人民的收入情況，以及濟(jì)寧部分業(yè)主對(duì)物業(yè)管理認(rèn)識(shí)不夠，致使物業(yè)服務(wù)人員的工資水平處于中低水平，高層管理干部：2500-3500元； 中層干部：月薪1800-2500元 ； 物業(yè)管理員及文員：1000-1500元； 會(huì)議服務(wù)及前臺(tái)接待人員：1000-1500元，工程人員：1800元； 保安員：1200元； 清潔員：800元。

五、濟(jì)寧市物業(yè)服務(wù)發(fā)展中存在的問題

1、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收繳難，居民對(duì)物業(yè)服務(wù)認(rèn)識(shí)不夠 原因：目前濟(jì)寧市民的消費(fèi)意識(shí)有待提高，物業(yè)費(fèi)應(yīng)作為現(xiàn)代城市人納入自身消費(fèi)體系的一個(gè)不可或卻的重要消費(fèi)環(huán)節(jié)，而這一觀念的養(yǎng)成，仍然有待時(shí)日。在物業(yè)服務(wù)中，尤其在住宅物業(yè)服務(wù)中，物業(yè)費(fèi)用收繳率低，這其中有物業(yè)公司服務(wù)不到位外，業(yè)主不及時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，或者惡意不繳納服務(wù)費(fèi)也是原因之一，這種現(xiàn)象持續(xù)發(fā)生就會(huì)造成惡性循環(huán)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收繳不及時(shí)，造成物業(yè)公司負(fù)荷運(yùn)行，成本增加，久而久之，物業(yè)公司無力承擔(dān)就會(huì)造成物業(yè)服務(wù)質(zhì)量

下降，而作為業(yè)主，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降，享受不到相應(yīng)的服務(wù)就會(huì)不支付或少支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)，且對(duì)物業(yè)服務(wù)公司不滿，造成物業(yè)公司和業(yè)主關(guān)系不和諧。解決方法：改變?nèi)藗兊挠^念不是一蹴而就的，提高人們物業(yè)管理的認(rèn)知度一方面加大宣傳，有政府參與的正確引導(dǎo)，改變?nèi)藗兤さ目捶?，另一方便物業(yè)公司本身也要樹立品牌化的物業(yè)服務(wù)，為業(yè)主提供良好的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，樹立正確的服務(wù)意識(shí)，和業(yè)主做良好的溝通，想業(yè)主之所想，急業(yè)主之所需，樹立良好的信譽(yù)及口碑。

2、物業(yè)服務(wù)人員質(zhì)量參差不齊，缺少核心競爭力 原因：優(yōu)質(zhì)的服務(wù)是增強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的實(shí)力和市場競爭力的基礎(chǔ)，因物業(yè)服務(wù)為服務(wù)行業(yè)，行業(yè)薪水較其他行業(yè)低，物業(yè)公司很難吸收到高素質(zhì)人才，沒有辦法保證服務(wù)質(zhì)量，高素質(zhì)人才要進(jìn)入物業(yè)服務(wù)公司必須從基層做起，要做好的物業(yè)管理者，就要有一線的服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)在的高素質(zhì)人才很難接受這個(gè)落差，一般不會(huì)從事這個(gè)行業(yè)，人才流失嚴(yán)重，這樣就造成核心競爭力的下降，物業(yè)公司就要降低門檻吸收人員，保潔、保安等職位有些是下崗工人，她們?nèi)鄙俜?wù)的意識(shí)和相應(yīng)的知識(shí)，服務(wù)質(zhì)量上不去，因此造成社會(huì)上有些業(yè)主認(rèn)為物業(yè)就是低技術(shù)的行業(yè)，其日常工作就是打掃衛(wèi)生，簡單維修，看門而已的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)。

解決辦法：物業(yè)服務(wù)公司廣納人才，提高物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員薪水待遇，提高物業(yè)從業(yè)人員門檻，在招聘人才時(shí)，要如實(shí)的介紹公司情況，選準(zhǔn)合適企業(yè)需要的人，對(duì)于一線的工作人員，補(bǔ)充知識(shí)，定期開展培訓(xùn)，認(rèn)真開展敬業(yè)、愛業(yè)教育，引導(dǎo)他們忠于職守，物業(yè)服務(wù)公司也要努力創(chuàng)造良好的工作環(huán)境、成才環(huán)境，從整體提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量水平。

3、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容單一，缺少完整的市場機(jī)制及管理 原因：物業(yè)服務(wù)傳入后，缺少相應(yīng)的人才，物業(yè)服務(wù)規(guī)模上不去，內(nèi)容單一，高端物業(yè)服務(wù)缺乏，市場不成熟，社會(huì)認(rèn)知度不高，政府缺少相應(yīng)的扶持與管理，濟(jì)寧市場上的物業(yè)服務(wù)公司各自為戰(zhàn)，缺少系統(tǒng)的交流，無法進(jìn)入良性競爭的局面。解決方法：學(xué)習(xí)先進(jìn)的物業(yè)服務(wù)經(jīng)驗(yàn)和模式，各物業(yè)公司之間可以以行業(yè)交流的方式互相學(xué)習(xí)，吸取優(yōu)勢(shì)和經(jīng)驗(yàn)，引進(jìn)高端物業(yè)和人才。

4、物業(yè)管理公司資產(chǎn)規(guī)模較小，發(fā)展后勁不足，企業(yè)經(jīng)營困難。

原因：前面也已經(jīng)介紹到濟(jì)寧市的一部分物業(yè)服務(wù)公司為私營小企業(yè)，物業(yè)等級(jí)為三級(jí)資質(zhì)，承包的物業(yè)一般為小型物業(yè)，盈利少，成本高，物業(yè)費(fèi)用難以快速回收，資金鏈過長，導(dǎo)致虧損。

解決辦法：擴(kuò)大承包物業(yè)服務(wù)面積，提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，縮短物業(yè)費(fèi)用收繳時(shí)間，但真正從根本上解決這個(gè)問題，是一個(gè)漫長的過程，要盡快使企業(yè)市場化，正規(guī)化。

5、物業(yè)管理公司資質(zhì)等級(jí)偏低，優(yōu)秀品牌企業(yè)較少。原因：我市物業(yè)管理公司有300多家，但達(dá)到一級(jí)資質(zhì)以上的僅有1家，二級(jí)資質(zhì)的8家，同其它先進(jìn)城市的高科技含量相比較，勞動(dòng)密集型依然是我市物業(yè)管理企業(yè)的特點(diǎn)。例如深圳北京等地的物業(yè)管理企業(yè)，具備高學(xué)歷的人員并不少見，而在我市，從事物業(yè)管理依然是層次和素質(zhì)低下的代名詞；另外，物業(yè)管理在市場中的地位也有著明顯的差別。例如對(duì)深圳等一些城市而言，物業(yè)已經(jīng)成為公司的主要發(fā)展支柱，大名鼎鼎的萬科地產(chǎn)就是從物業(yè)公司慢慢地發(fā)展起來的，在我市還說是很難比擬的。解決辦法：我市物業(yè)公司發(fā)展自身企業(yè)的同時(shí)還要學(xué)習(xí)其他地區(qū)的先進(jìn)技

術(shù)，提高我市物業(yè)服務(wù)公司的含金量，使服務(wù)不僅停留于表面文章，找到物業(yè)服務(wù)發(fā)展的根本，提高競爭力，打出自己的品牌才是重中之重。從此可以看出，濟(jì)寧的物業(yè)管理企業(yè)沒有形成成熟的管理機(jī)制及市場化運(yùn)行，在管理中問題矛盾明顯，有的物業(yè)公司沒有進(jìn)入良性運(yùn)營，在資金短缺的情況下，物業(yè)服務(wù)下降，造成了業(yè)主和開發(fā)商的雙重?fù)p失，和先進(jìn)國家及國際化物業(yè)服務(wù)有很大的差距。

六、濟(jì)寧物業(yè)服務(wù)的發(fā)展?jié)摿?物業(yè)服務(wù)是具有長期發(fā)展?jié)摿Φ男袠I(yè)，對(duì)于二、三線城市更是如此，因此濟(jì)寧市的物業(yè)服務(wù)發(fā)展還是很有發(fā)展性的，目前隨著人們對(duì)物業(yè)認(rèn)識(shí)度的提高，政府對(duì)此也越來越重視濟(jì)寧的物業(yè)發(fā)展，濟(jì)寧市物業(yè)服務(wù)正在向?qū)I(yè)化、產(chǎn)業(yè)化、規(guī)模化、品牌化發(fā)展的方向轉(zhuǎn)變。物業(yè)公司要尋求大的突破，一定要有大的管理規(guī)模。只有達(dá)到一定的規(guī)模，物業(yè)服務(wù)公司才會(huì)有盈利，有了足夠的資金支持，保證了物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，達(dá)到公司信譽(yù)與收益的雙贏。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的健康發(fā)展，為我市物業(yè)管理業(yè)提供了廣闊的發(fā)展空間。物業(yè)管理業(yè)是隨著房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的發(fā)展而發(fā)展的。濟(jì)寧市很多地塊都在進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)，城市化建設(shè)進(jìn)程加快，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)迅猛發(fā)展，濟(jì)寧市的居住環(huán)境發(fā)生了巨大變化，物業(yè)建成后，將產(chǎn)生大量的物業(yè)需求，尤其現(xiàn)在物業(yè)服務(wù)在濟(jì)寧市場中已打下基礎(chǔ)，這對(duì)濟(jì)寧市的物業(yè)發(fā)展是一個(gè)很好的契機(jī)，對(duì)物業(yè)服務(wù)的成熟有很大的推動(dòng)作用，政府在此時(shí)加以引導(dǎo)，對(duì)濟(jì)寧物業(yè)有利好的發(fā)展。濟(jì)寧物業(yè)服務(wù)行業(yè)模式單一，濟(jì)寧物業(yè)對(duì)高端的物業(yè)服務(wù)有很大需求，現(xiàn)在在濟(jì)寧已出現(xiàn)很多高端的住宅、酒店，有的物業(yè)價(jià)格已達(dá)到1萬元/㎡，一方面這種高檔物業(yè)需要高檔的物業(yè)服務(wù)，我們可以借鑒外來物業(yè)公司的優(yōu)點(diǎn)與長處，結(jié)合實(shí)際情況，進(jìn)行相對(duì)應(yīng)的物業(yè)服務(wù)，一方面目前濟(jì)寧市場的高端物業(yè)服務(wù)鮮有，高端物業(yè)服務(wù)在濟(jì)寧會(huì)有很大的發(fā)揮潛力和市場，這對(duì)濟(jì)寧物業(yè)服務(wù)市場也是一個(gè)改革性的變化，高端物業(yè)進(jìn)入濟(jì)寧市場后會(huì)被快速吸收，容易被濟(jì)寧市場接受，可以引進(jìn)先進(jìn)的服務(wù)技術(shù)，比如管家式服務(wù)，保姆式服務(wù)，這些都能夠快速的形成企業(yè)的品牌效應(yīng)。在這個(gè)信息化的時(shí)代，行業(yè)的發(fā)展也離不開信息化，物業(yè)公司信息化有利于提高工作效率，提供準(zhǔn)確及時(shí)的信息，避免重復(fù)工作，在電腦管理系統(tǒng)中，不僅有物業(yè)服務(wù)公司的資料，還有物業(yè)的各種圖紙、管線，以及業(yè)主的相關(guān)資料，比如房號(hào)，樓層都能及時(shí)查詢，為做好物業(yè)服務(wù)工作提供有效的信息支撐，物業(yè)公司可以及時(shí)的掌握信息，了解項(xiàng)目運(yùn)營情況，做出相關(guān)決策。終上所述，濟(jì)寧的物業(yè)服務(wù)離成熟的市場還有還有很長一段路要走，人們認(rèn)知度的不斷提高及政府的不斷重視，使得濟(jì)寧的物業(yè)服務(wù)企業(yè)還是有很好的發(fā)展空間，有發(fā)展有機(jī)遇，物業(yè)管理對(duì)于促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，加強(qiáng)社區(qū)管理，美化社會(huì)環(huán)境，創(chuàng)造文明城市，提高城市居民生活質(zhì)量起著重要作用，從而通過優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)實(shí)現(xiàn)濟(jì)寧物業(yè)的保值增值。

第二篇：物業(yè)管理狀況調(diào)查報(bào)告

三匯鎮(zhèn)物業(yè)管理狀況調(diào)查報(bào)告

一、我鎮(zhèn)小區(qū)樓盤及物業(yè)管理現(xiàn)狀

我鎮(zhèn)目前成型的小區(qū)共有12個(gè)，包括2個(gè)高層小區(qū)（光亮·陽光佳苑、巨鑫雅苑）、1個(gè)集資房小區(qū)（祥瑞花園）、9個(gè)商品房小區(qū)，分屬7個(gè)開發(fā)單位；共有已售、待售住房近4000套（幢）。

我鎮(zhèn)的住宅小區(qū)物業(yè)管理從2005年開始起步，經(jīng)過10年的探索發(fā)展，物業(yè)管理逐步深入民心。通過實(shí)施物業(yè)管理，居民的居住環(huán)境變得更加整潔，城市形象也得到了較大改觀。物業(yè)管理已成為人們?nèi)粘Ｉa(chǎn)、生活中不可或缺的有機(jī)組成部分。但由于受管理權(quán)限和歷史遺留問題的影響，我鎮(zhèn)的物業(yè)管理服務(wù)情況較為復(fù)雜，總的來看，我鎮(zhèn)業(yè)管理可分為以下兩種類型：一是舊小區(qū)傳統(tǒng)舊體制的物業(yè)管理模式。由于這類小區(qū)修建當(dāng)初開發(fā)商沒有與正式物管公司簽訂合約，只是制定物管工作人員，必定會(huì)造成物管人員的消極怠工，提供的服務(wù)達(dá)不到要求，再加上這些小區(qū)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)和意識(shí)比較薄弱，物業(yè)交費(fèi)率很低，規(guī)范化的物業(yè)管理難度較大，基本上沒有正規(guī)的物業(yè)管理模式，只是形式上的請(qǐng)1-2個(gè)人即當(dāng)保安，又做清潔。如：春夏秋冬四院等住宅小區(qū)，在進(jìn)行物業(yè)管理時(shí)，只能實(shí)行基本服務(wù)（如簡單的保潔和維修等項(xiàng)目）和低收費(fèi)。05年后修建的12個(gè)小區(qū)中，到目前為止有自己的業(yè)主委員會(huì)只有祥瑞花園1個(gè)小區(qū)。二是新建商品住宅小區(qū)較規(guī)范的物業(yè)管理模式。新建的住宅小區(qū)由于配套設(shè)施完善，環(huán)境較好，沒有城市街道穿過，相對(duì)獨(dú)立集中，再加上前期物業(yè)開展較好，收費(fèi)水平和收費(fèi)率也較高，物業(yè)管理服務(wù)工作基本能夠維持正常。如光亮·陽光佳苑（重慶光亮禾順物業(yè)管理有限公司）、巨鑫雅苑（重慶和宜物業(yè)管理有限公司）等住宅小區(qū)。但另一方面，這些由開發(fā)企業(yè)建設(shè)的住宅小區(qū)為新建小區(qū)，接房率70%左右，但有的老百姓買房不光為了住，也有作為投資的，所以入住率只有40%左右，雖然說空關(guān)房按規(guī)定連續(xù)六 個(gè)月無人居住可按70%收取物管費(fèi)，但由于與業(yè)主聯(lián)系不上，收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)的難度較大。物管公司雖然也試圖通過發(fā)文書通知、打電話通知、請(qǐng)人轉(zhuǎn)告等形式催繳，但絕大部分業(yè)主根本不予理睬，普遍抱有“我不住就可以不交管理服務(wù)費(fèi)”的錯(cuò)誤思想，致使這些新建小區(qū)的物管收費(fèi)率非常低，企業(yè)經(jīng)營難以為繼。

二、小區(qū)貫徹落實(shí)物業(yè)管理法規(guī)情況

為了使國家《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)在我鎮(zhèn)得小區(qū)得到有效宣傳，使物業(yè)企業(yè)成為宣傳、貫徹《物業(yè)管理?xiàng)l例》的主體，我鎮(zhèn)采取以點(diǎn)帶面，利用國慶、中秋及普法宣傳日等節(jié)假日開展宣傳活動(dòng)，并通過橫幅、報(bào)紙、宣傳單，由政府牽頭、物業(yè)公司聯(lián)合舉辦“構(gòu)建和諧小區(qū)、共建美好家園”為主題的物業(yè)服務(wù)知識(shí)競賽活動(dòng)、物業(yè)服務(wù)進(jìn)百家等多種形式，集中開展物業(yè)管理政策法規(guī)宣傳活動(dòng)。近一年來，發(fā)送宣傳資料近1.5萬份，舉辦了以“ 構(gòu)建和諧小區(qū)、共建美好家園”為主題的首屆物業(yè)服務(wù)知識(shí)競賽，通過開展這些宣傳活動(dòng)，對(duì)進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理、落實(shí)物管法規(guī)起到了良好的宣傳效果。

三、小區(qū)業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)情況

我鎮(zhèn)小區(qū)起步較晚，12個(gè)小區(qū)只有祥瑞花園小區(qū)由業(yè)主投票，組成了業(yè)主委員會(huì)，其中：主任1人，副主任1人，財(cái)務(wù)1人，委員5個(gè)，基本上每1-2年召開一次業(yè)主大會(huì)，共同探討本小區(qū)物業(yè)管理情況；2個(gè)高層小區(qū)（陽光佳苑、巨鑫雅苑）于2014年8月份交房，目前入住的業(yè)主還沒有達(dá)到80%，所以還沒有形成業(yè)主委員會(huì)，不過正在前期的籌備當(dāng)中；起于小區(qū)都沒有業(yè)主委員會(huì)。

四、物業(yè)管理公司資質(zhì)、數(shù)量及經(jīng)營情況

目前，我鎮(zhèn)共有2家正規(guī)物業(yè)管理公司，分別是重慶光亮禾順物業(yè)管理有限公司（負(fù)責(zé)光亮·陽光佳苑小區(qū)）和重慶和宜物業(yè)管理有限公司（負(fù) 2 責(zé)巨鑫雅苑小區(qū)），其中禾順物業(yè)管理公司是重慶光亮集團(tuán)下屬子公司，公司財(cái)政能得到保障，但因目前小區(qū)入住率不足80%，加上小區(qū)有17個(gè)工作人員的工資等，公司處于入不敷出的狀況；和宜物業(yè)公司是與房地產(chǎn)開發(fā)商簽的合同，同樣由于入住率不足80%，加上小區(qū)6個(gè)工作人員的工資等，公司處于入不敷出的狀況。

五、物業(yè)管理服務(wù)情況

目前2個(gè)高層小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)已經(jīng)進(jìn)入正規(guī)化，能保障好小區(qū)內(nèi)的清潔衛(wèi)生、庭院看護(hù)等，基本能協(xié)調(diào)好業(yè)主與業(yè)主之間的糾紛，能提供一個(gè)較好的小區(qū)生活環(huán)境。

六、物業(yè)服務(wù)管理費(fèi)用收取及管理使用情況

目前我鎮(zhèn)的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，祥瑞花園小區(qū)由業(yè)主委員會(huì)統(tǒng)一收取，交業(yè)主委員會(huì)財(cái)政保管，支付保安和清潔的工資，物管費(fèi)用和工資基本持平；2個(gè)高層小區(qū)由物業(yè)管理同意按重慶市物業(yè)局的價(jià)格統(tǒng)一收取，交到公司財(cái)政，公司財(cái)政再同意支付員工工資和其他維修費(fèi)用等，現(xiàn)在是一個(gè)入不敷出的情況；剩下的小區(qū)物業(yè)費(fèi)用由社區(qū)工作人員收取（基本收不全），用于支付小區(qū)保安、清潔工的工資，同樣也是基本持平。

七、我鎮(zhèn)小區(qū)物業(yè)管理存在的問題

1、沒有正規(guī)的物業(yè)管理，未成立業(yè)主委員會(huì)，小區(qū)物業(yè)管理比較混亂。

全鎮(zhèn)12個(gè)小區(qū)中，只有祥瑞花園小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)，2個(gè)高層小區(qū)為新建小區(qū)，暫未成立業(yè)主委員會(huì)。剩下的9個(gè)小區(qū)均未成立業(yè)主委員會(huì)。主要是因?yàn)榇祟愋^(qū)自2005年建成以后，小區(qū)開始引進(jìn)物業(yè)管理模式，由開發(fā)商制定物業(yè)管理人員來管理物業(yè)，但由于物業(yè)管理人員自身素養(yǎng)的偏低，是的無關(guān)于業(yè)主的矛盾糾紛越來越嚴(yán)重，對(duì)提供的服務(wù)越來越不滿意，最終開發(fā)商撤下所有的物業(yè)管理人員，由業(yè)主自行管理。目前9個(gè)小區(qū)基本上都是由業(yè)主選1-2個(gè)人作為小區(qū)的物業(yè)管理人員，即為小區(qū)的清潔工，又為小區(qū)的保安，只負(fù)責(zé)小區(qū)的清潔衛(wèi)生、看家護(hù)院，對(duì)小區(qū)的民事糾紛、工程維修基本都交給社區(qū)或者鎮(zhèn)政府，增加了社區(qū)的工作量，反過來問題沒有解決好，業(yè)主還不滿意。業(yè)主意識(shí)較差，物業(yè)管理得不到群眾支持。

2、部分小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)難。

12個(gè)小區(qū)，除了2個(gè)高層電梯小區(qū)物業(yè)費(fèi)收取按照重慶市物價(jià)局核準(zhǔn)外，其余10個(gè)小區(qū)物業(yè)費(fèi)基本上是按照建筑面積來收取，100平方以上收取300元每年，不足100平方的收取280元每年。由于沒有正規(guī)的物業(yè)管理公司收取物管費(fèi)，也沒有業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主自身市民意識(shí)不強(qiáng)，“花錢買服務(wù)”的意識(shí)比較死板，比如說有的小區(qū)業(yè)主開始交了物管費(fèi)，但是由于某些業(yè)主沒有交導(dǎo)致心里不平衡，或者說自己過分要求得到更多的服務(wù)而沒有提供，繼而開始不交物管費(fèi)；有的是口頭說交，但沒有實(shí)際行動(dòng)。

征收的物管費(fèi)用，有物管公司的直接上交物管公司，物管人員的工資統(tǒng)一由物管公司發(fā)放，2個(gè)高層小區(qū)目前的經(jīng)營情況基本上都是公司要倒貼，像陽光佳苑，17個(gè)物業(yè)管理人員每年的工資發(fā)放達(dá)到30多萬，而物管費(fèi)全額收取才有24萬多，資金缺口近8、9萬元，其他如小區(qū)內(nèi)水電費(fèi)用，公共設(shè)施維修費(fèi)用也由物管公司繳納。沒有正式物管公司的，像祥瑞花園小區(qū)有業(yè)主委員會(huì)，費(fèi)用由委員會(huì)統(tǒng)一支付保安和清潔工的工資，剩余的作為小區(qū)內(nèi)的維修費(fèi)用；其他小區(qū)的物管費(fèi)，能收上來的交由社區(qū)管理，然后按時(shí)給保安或者清潔工發(fā)放工資，有的小區(qū)也會(huì)楚翔繳納的物管費(fèi)用不夠支付保安或者清潔工工資的現(xiàn)象，導(dǎo)致小區(qū)無物管。

3、集資房小區(qū)成政府包袱。

某些小區(qū)（如祥瑞花園小區(qū)）開始修建的時(shí)候?yàn)榧Y房，業(yè)主沒有購 買大修基金，目前房屋因工程質(zhì)量問題，外墻脫落、房屋漏水、消防管道破損等修葺的資金沒有著落，實(shí)際上成了政府的包袱。

4、規(guī)劃超前性不夠，車位配備普遍不足。

由于開發(fā)時(shí)間較早，規(guī)劃超前性不夠，業(yè)主生活水平的提高，購買私家車的人員越來越多，導(dǎo)致鎮(zhèn)內(nèi)大部分小區(qū)車位配備不足。12個(gè)小區(qū)除了2個(gè)高層電梯小區(qū)有自己的地下停車位，其余十個(gè)小區(qū)都沒有統(tǒng)一的小區(qū)車位，小區(qū)內(nèi)車輛亂停亂放的現(xiàn)象比較嚴(yán)重，甚至有的車子停到了小區(qū)周邊的公路上，增加了城市管理的任務(wù)。

八、造成問題的主要原因

1、業(yè)主市民意識(shí)不強(qiáng)，業(yè)委會(huì)難成立。

業(yè)主自身市民意識(shí)不強(qiáng)，是各小區(qū)未成立業(yè)主委員會(huì)的一個(gè)重要原因。隨著生活水平的穩(wěn)步提高，部分農(nóng)民“洗腳上田”，在掘到“第一桶金”后在鎮(zhèn)里的小區(qū)置業(yè)，變成了“業(yè)主”。但其固有的一些小農(nóng)意識(shí)并沒有因?yàn)槌蔀椤皹I(yè)主”而被拋卻，比如擅改房屋結(jié)構(gòu)、私拉亂接電線、亂養(yǎng)貓狗寵物等；對(duì)物業(yè)管理則愛理不理，一不高興就拖欠物業(yè)管理費(fèi)，或到管理處大吵大鬧，嚴(yán)重的就堵塞小區(qū)門口。“物業(yè)是服務(wù)，花錢買服務(wù)”的共識(shí)還沒有成熟或者理解得比較死板。但這些業(yè)主卻沒有組建業(yè)主委員會(huì)，聯(lián)合起來與物業(yè)管理公司平等溝通的意識(shí)。

2、歷史遺留問題未有效解決，多方矛盾糾纏不清。

許多小區(qū)當(dāng)時(shí)開發(fā)商出售房屋的時(shí)候并沒有要求購房者購買大修基金，現(xiàn)在開發(fā)商房子修好之后，指定的物業(yè)管理人員也沒有繼續(xù)做下去，業(yè)主選定的保安兼清潔工又只負(fù)責(zé)小區(qū)的清潔衛(wèi)生、看家護(hù)院，對(duì)小區(qū)內(nèi)的工程方面的問題，開發(fā)商拿已過保修期的借口來搪塞，不予修補(bǔ)；沒有大修基金，像外墻脫落，外墻漏水等現(xiàn)象業(yè)主也很難自行籌集資金進(jìn)行修 補(bǔ)，尋求政府的幫助，政府也只能從中磋商，必然導(dǎo)致糾紛越來越深，矛盾越積越多。物業(yè)管理維修基金由誰出尚難確定，形成潛在的糾紛起因。

九、物業(yè)管理服務(wù)建設(shè)的幾點(diǎn)建議

1、加強(qiáng)引導(dǎo)和監(jiān)督，推動(dòng)組建業(yè)主委員會(huì)。

針對(duì)《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》的要求，我鎮(zhèn)國土部門積極協(xié)調(diào)區(qū)房管部門加強(qiáng)對(duì)廣大業(yè)主的引導(dǎo)，推動(dòng)全鎮(zhèn)符合條件的小區(qū)樓盤成立業(yè)主委員會(huì)，以形成業(yè)主共識(shí)，規(guī)范物業(yè)管理，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理公司雙方利益。

2、加強(qiáng)物業(yè)管理費(fèi)、維修基金收支和公共收益分配審核、監(jiān)管。

國家、省的物業(yè)管理?xiàng)l例及其實(shí)施辦法都規(guī)定了物業(yè)管理費(fèi)、維修基金等的收支管理辦法，以及公共收益的分配原則。待組建業(yè)主委員會(huì)后，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)這些收支的審核、監(jiān)管。條件成熟的，可以借鑒全鎮(zhèn)現(xiàn)行的村級(jí)財(cái)務(wù)管理制度，嘗試引進(jìn)社會(huì)中介機(jī)構(gòu)管理物業(yè)管理費(fèi)、維修基金和公共收益分配。

3、科學(xué)規(guī)劃，加強(qiáng)管理。

由鎮(zhèn)政府出臺(tái)對(duì)全鎮(zhèn)小區(qū)停車問題的改善方案，一方面明確新開發(fā)樓盤要科學(xué)規(guī)劃，車位配置要適度超前；另一方面規(guī)劃在樓盤集中區(qū)的適當(dāng)位置建設(shè)公共停車場，以市場化手段解決停車難問題；第三，加強(qiáng)管理，禁止路邊亂停亂放，維護(hù)市容整潔，確保車輛存放安全。

4、加強(qiáng)宣傳，提高業(yè)主市民意識(shí)。

居住在現(xiàn)代化的小區(qū)樓盤中，業(yè)主就成為了現(xiàn)代城鎮(zhèn)中的一員。業(yè)主不但要從身份上實(shí)現(xiàn)從農(nóng)民向居民的轉(zhuǎn)變，而且要實(shí)現(xiàn)從“小農(nóng)意識(shí)”向“市民意識(shí)”的提升。這里的市民意識(shí)包括：積極推行代管制，即依法成立業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主進(jìn)行管理，實(shí)現(xiàn)主業(yè)民主權(quán)利；積極提升社區(qū)意識(shí)，即對(duì)異質(zhì)人口聚居的城市新社區(qū)和對(duì)所居住城市的認(rèn)同、期盼及參與意識(shí)；積極培養(yǎng)公共意識(shí)，即對(duì)社區(qū)公共空間和場所秩序、安全的認(rèn)同、維護(hù)意識(shí)；努力增強(qiáng)法制意識(shí)，即依法處理與開發(fā)商、物業(yè)管理、業(yè)主委員會(huì)及其他業(yè)主的關(guān)系，不采取違法手段以求合法訴求的實(shí)現(xiàn)。

政府、物業(yè)管理公司以及將要成立的業(yè)主委員會(huì)，應(yīng)利用各種途徑、媒介和載體，宣傳市民意識(shí)，提高業(yè)主依法處理物業(yè)管理問題的能力和水平。

第三篇：中國電信人力資源管理狀況分析

中國電信人力資源管理狀況分析

中國電信人力資源管理狀況分析

【摘要】 :隨著通信行業(yè)改革的不斷深化，中國電信發(fā)展的形勢(shì)和生存環(huán)境已經(jīng)和正在發(fā)生巨大變化，通信和信息的邊界越來越模糊，市場競爭隨之愈演愈烈。從2005年開始，中國電信開始實(shí)施轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略，提出要從通信網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營商轉(zhuǎn)變?yōu)榫C合信息服務(wù)提供商戰(zhàn)略目標(biāo)。五年來，業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)型、網(wǎng)絡(luò)的轉(zhuǎn)型取得了巨大突破，但管理和人力資源轉(zhuǎn)型的步伐相對(duì)緩慢，已成為企業(yè)成功實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型的瓶頸和桎梏。本文將以中國電信為研究對(duì)象，運(yùn)用人力資源管理理論，分析電信企業(yè)目前的人力資源管理現(xiàn)狀及存在的問題，并提出了相應(yīng)對(duì)策。

【關(guān)鍵詞】 ：中國電信人力資源管理問題對(duì)策

一、背景

伴隨著經(jīng)濟(jì)全球化和市場競爭化的挑戰(zhàn),人力資源管理的理念和方法正在日益受到前所未有的重視，對(duì)于競爭更為激烈的電信企業(yè)更是如此。人力資源作為第一資源,不僅是電信企業(yè)管理的核心,也是電信企業(yè)核心競爭力的標(biāo)志。為提高電信業(yè)的核心競爭力,中國電信不得不將人力資源管理提到了一個(gè)新認(rèn)識(shí)高度，不得不面對(duì)諸如協(xié)調(diào)管理、溝通管理、激勵(lì)管理、薪酬管理、員工職業(yè)生涯管理等一系列新的課題，不得不利用人力資源的工具和方法對(duì)其人力資源做全面的開發(fā)、規(guī)劃。

二、中國電信人力資源管理面臨的挑戰(zhàn)

1．要實(shí)行公司化和國際化運(yùn)營，需要更多綜合素質(zhì)人才，中國電信面臨如何提高現(xiàn)有人員的綜合素質(zhì)，使之適應(yīng)企業(yè)發(fā)展需要的挑戰(zhàn)。中國電信以前的發(fā)展主要靠量的擴(kuò)張，是靠加大投資力度來實(shí)現(xiàn)的；一旦投資力度減弱，增長必然減緩，這是一種粗放型的經(jīng)濟(jì)增長?，F(xiàn)在要實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，必須充分盤活資產(chǎn)存量，這其中也包括盤活現(xiàn)有人力資源存量?，F(xiàn)有的員工隊(duì)伍大部分是在政企合一、壟斷經(jīng)營環(huán)境下成長起來的，沒有充分經(jīng)歷市場競爭的磨練，缺乏對(duì)國外同行的研究，沒有公司化和國際化運(yùn)營的經(jīng)驗(yàn)。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，國內(nèi)通信業(yè)的競爭也越來越激烈，如何迅速調(diào)整人才結(jié)構(gòu)、提高現(xiàn)有人員綜合素質(zhì)，對(duì)電信企業(yè)人力資源管理工作提出了挑戰(zhàn)。

2．國外電信運(yùn)營商和國內(nèi)其他電信運(yùn)營商想方設(shè)法搶奪中國電信人才，如何留住現(xiàn)有人才，并吸引新的人也是挑戰(zhàn)所在。目前，國內(nèi)通信業(yè)有效競爭的局

面已經(jīng)初步形成，新興電信運(yùn)營商進(jìn)入市場后，網(wǎng)羅人才的一個(gè)重要手段就是高薪從中國電信挖人，這樣可以縮短人才的培育期和適應(yīng)期，也可以利用他們?cè)械母鞣N關(guān)系，可謂一舉兩得。另一方面，國外電信運(yùn)營商進(jìn)入中國后，為了迅速切入市場，必然要實(shí)行人才的本土化戰(zhàn)略。他們會(huì)采用高薪、完善的培訓(xùn)計(jì)劃和良好的職業(yè)發(fā)展設(shè)計(jì)來吸引中國電信人才。

三、中國電信人力資源管理中出現(xiàn)的問題

1．人力資源管理理念陳舊

在現(xiàn)實(shí)的管理中，很多管理者以一種“我是管你的，你是被我管”的思維去對(duì)待自己的員工，表現(xiàn)出極強(qiáng)的“以自我為中心”的管理理念。強(qiáng)調(diào)個(gè)人服從組織需要，服從工作的需要，而很少考慮員工個(gè)人的特長、興趣及需要。長此以往，電信企業(yè)中便會(huì)形成一種管理層獨(dú)斷專行、員工安于現(xiàn)狀的氛圍。員工只是被動(dòng)地完成份內(nèi)的工作，不愿意主動(dòng)為企業(yè)的發(fā)展出謀劃策，導(dǎo)致管理工作陷入被動(dòng)狀態(tài)。

2．忽視人力資源開發(fā)，重使用輕培養(yǎng)

以前各級(jí)電信企業(yè)只注重對(duì)員工現(xiàn)有才能的使用，而不注重開發(fā)員工潛能，增加人力資源的儲(chǔ)量。電信企業(yè)是一個(gè)技術(shù)密集型企業(yè)，設(shè)備與技術(shù)的更新?lián)Q代非常快，技術(shù)人員如果不培訓(xùn)，僅靠原有的知識(shí)根本不能適應(yīng)工作需要。當(dāng)前，電信企業(yè)已經(jīng)注意到這個(gè)問題，相應(yīng)地開始對(duì)員工開展各種培訓(xùn)，但是培訓(xùn)面很狹窄，僅限于各級(jí)業(yè)務(wù)骨干，一般的技術(shù)人員培訓(xùn)機(jī)會(huì)少。這種對(duì)人才的使用只重存量、不重增量的方式，猶如竭澤而漁，將導(dǎo)致企業(yè)發(fā)展的后勁不足。

3．員工積極性難以充分調(diào)動(dòng)，缺乏完善的激勵(lì)、約束機(jī)制

當(dāng)前，中國電信的各級(jí)企業(yè)都實(shí)施了一系列引人、用人和留人的激勵(lì)機(jī)制，但不少企業(yè)在具體實(shí)施過程中還存在一定問題，即企業(yè)內(nèi)部雖實(shí)施統(tǒng)一的激勵(lì)約束制度，卻缺乏彈性。更有甚者，在激勵(lì)手段上主要考慮物質(zhì)激勵(lì)，而忽略了員工需求的多樣性，如尊重、安全感、自我實(shí)現(xiàn)的需要以及名譽(yù)、地位等。目前，各級(jí)電信企業(yè)跳槽的人很多，有些人把原因歸結(jié)為企業(yè)的待遇不好。其實(shí)，人的需求是多方面和多層次的，收入只是人需求的一個(gè)方面。在市場經(jīng)濟(jì)高度發(fā)展的今天，單調(diào)的激勵(lì)手段已經(jīng)無法滿足人們的需要，從而表現(xiàn)為人才的不斷流失。

4．人員進(jìn)出渠道不暢，用人制度僵化

中國電信從上世紀(jì)九十年代就開始對(duì)新進(jìn)員工進(jìn)行控制，原則上只接收應(yīng)屆大學(xué)生、郵電學(xué)校的中專生和轉(zhuǎn)業(yè)軍人。這樣做對(duì)于控制企業(yè)人數(shù)有好處，但是這也導(dǎo)致企業(yè)無法通過人才市場得到急需的各類有實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人才，嚴(yán)重制約了企業(yè)發(fā)展。同時(shí)，電信企業(yè)沒有建立退出機(jī)制，員工除退休、辭職等因素外只進(jìn)不出。盡管全面實(shí)行了全員勞動(dòng)合同制，但是只要不犯大的錯(cuò)誤，企業(yè)一般不會(huì)與員工解除合同，因此多數(shù)員工還抱著以前正式工的思想。這樣一來，一方面企業(yè)想要的人進(jìn)不來，另一方面企業(yè)不想要的人大量沉淀，嚴(yán)重影響了人力資源核心競爭力的提高。

5．員工組織歸屬感不強(qiáng)，流失嚴(yán)重

當(dāng)前電信企業(yè)的新員工分配到不同的工作崗位以后，如果沒有升遷或違紀(jì)這類事情發(fā)生，人力資源管理部門很少會(huì)再次與員工直接接觸。盡管在組織中工作，每月都拿著不菲的收入，但是員工們的內(nèi)心很空虛，缺乏組織歸屬感，因?yàn)闆]有人對(duì)他們的價(jià)值給予確認(rèn)，為他們?cè)O(shè)計(jì)以后發(fā)展的方向，這種思想在青年員工中比較普遍。于是，一部分員工開始懈怠，產(chǎn)生了混日子的思想；一部分骨干開始跳槽，嚴(yán)重影響企業(yè)的發(fā)展。

四、中國電信人力資源管理的對(duì)策

（一）在戰(zhàn)略管理層次上制定人力資源發(fā)展規(guī)劃

要實(shí)現(xiàn)企業(yè)在一定時(shí)期的經(jīng)營發(fā)展指標(biāo)并使企業(yè)得以迅速發(fā)展，需要多少人才，需要什么樣的人才，是自己培養(yǎng)還是通過外部引進(jìn)等辦法來解決，這都需要經(jīng)過縝密的調(diào)查和思考，制定完整的人力資源發(fā)展規(guī)劃。當(dāng)今時(shí)代，科技發(fā)展突飛猛進(jìn)，電信企業(yè)的競爭日趨激烈，人力資源的轉(zhuǎn)移也隨之加速，因此電信企業(yè)不但要制定中長期（5-10年）的人力資源發(fā)展規(guī)劃，更要制定短期（5年以內(nèi)）的發(fā)展規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)短期規(guī)劃和中長期規(guī)劃的有機(jī)結(jié)合。目前電信企業(yè)在人力資源規(guī)劃方面要做好以下工作：

1．摸清家底，進(jìn)行人力資源需求預(yù)測(cè)。摸清家底就是要對(duì)電信企業(yè)的所有崗位進(jìn)行徹底的調(diào)查，然后根據(jù)每個(gè)部門的工作性質(zhì)和工作內(nèi)容重新核定每項(xiàng)工作所需崗位種類和人數(shù)，即通常所說的定編定崗。同時(shí)要編制詳細(xì)的崗位說明書，明確崗位的性質(zhì)、職責(zé)和任職門檻。在掌握企業(yè)所有崗位的基礎(chǔ)上，根據(jù)技術(shù)和設(shè)備條件的變化、企業(yè)規(guī)模的變化、企業(yè)經(jīng)營方向和發(fā)展戰(zhàn)略的變化以及外部環(huán)

境的變化科學(xué)預(yù)測(cè)企業(yè)未來一定時(shí)期內(nèi)人力資源的需求量以及缺編崗位的人員需求量。

2．根據(jù)需求預(yù)測(cè)的結(jié)果開展供給預(yù)測(cè)，確定人員凈需求。電信企業(yè)未來人員的供給主要包括內(nèi)部供給和外部供給。一般情況下，內(nèi)部人員擁有量是比較透明的，預(yù)測(cè)的正確度較高；而外部人力資源的供給則具有較大的不可測(cè)性。因此，在開展人力資源供給預(yù)測(cè)時(shí)，應(yīng)把重點(diǎn)放在內(nèi)部人員擁有量的預(yù)測(cè)上，外部供給的預(yù)測(cè)應(yīng)側(cè)重在關(guān)鍵人員，如高級(jí)管理人員和高級(jí)技術(shù)人才等方面。人員需求預(yù)測(cè)和供給預(yù)測(cè)完成后，就可以將本企業(yè)人力資源需求的預(yù)測(cè)數(shù)和同期內(nèi)企業(yè)可供給的人力資源數(shù)進(jìn)行對(duì)比分析，從而確定各類人員的凈需求數(shù)。

3．在戰(zhàn)略管理層次上制定人力資源發(fā)展規(guī)劃。完善的人力資源發(fā)展規(guī)劃應(yīng)該包括晉升規(guī)劃、培訓(xùn)發(fā)展規(guī)劃和補(bǔ)充規(guī)劃等。規(guī)劃中既要有原則性和指導(dǎo)性的政策，也要有可操作性的具體措施。中國電信的人力資源發(fā)展規(guī)劃應(yīng)主要側(cè)重以下三點(diǎn)：首先是通過外部吸引、招聘和內(nèi)部培養(yǎng)發(fā)展等方法，有計(jì)劃地為企業(yè)提供一批公司化和國際化運(yùn)營所需的各類人才，這是當(dāng)前人力資源發(fā)展規(guī)劃的關(guān)鍵；其次是在企業(yè)內(nèi)部建設(shè)經(jīng)營管理人才、專業(yè)技術(shù)人才和服務(wù)營銷人才三支隊(duì)伍，收入分配等各項(xiàng)政策要向這三類人才傾斜。他們是企業(yè)今后生存和發(fā)展的保障；最后是集團(tuán)公司和省公司要有針對(duì)性地吸引和培養(yǎng)一批具有技術(shù)和管理雙重背景的復(fù)合性戰(zhàn)略后備人才，這些人將成為企業(yè)的高級(jí)管理人員，是企業(yè)最核心的人力資源。

（二）加大人力資源開發(fā)力度，使中國電信迅速向?qū)W習(xí)型組織轉(zhuǎn)變

人力資源作為一種社會(huì)經(jīng)濟(jì)資源，有別于一般的物質(zhì)資源，它具有時(shí)效性、能動(dòng)性和可增值性。因此在使用之前要開發(fā)，在使用過程中還要不斷開發(fā)，把開發(fā)人的才能、提高綜合素質(zhì)貫穿于整個(gè)人力資源開發(fā)過程。隨著觀念的不斷轉(zhuǎn)變，電信企業(yè)已經(jīng)開始重視對(duì)員工進(jìn)行開發(fā)，一個(gè)顯著的特征就是員工培訓(xùn)的力度在不斷加大，培訓(xùn)的投入在逐年增加。但是，僅僅做到這些還不夠，中國電信應(yīng)該大力實(shí)施人力資源開發(fā)戰(zhàn)略，促使企業(yè)向?qū)W習(xí)型組織轉(zhuǎn)變。

1．隨著企業(yè)內(nèi)部改革的深入，培訓(xùn)的內(nèi)容應(yīng)具有實(shí)用性和針對(duì)性。當(dāng)前，企業(yè)教育培訓(xùn)的重點(diǎn)是向?qū)嵱眯苑较蜣D(zhuǎn)變，即結(jié)合員工的實(shí)際工作所需要的知識(shí)和技能來進(jìn)行，不再是純理論的教育。隨著中國電信內(nèi)部改革的深入，一批員工

轉(zhuǎn)崗已是大勢(shì)所趨，這就需要對(duì)他們進(jìn)行針對(duì)性培訓(xùn)。此外，新技術(shù)和新設(shè)備的不斷出現(xiàn)，也需要對(duì)員工開展針對(duì)性培訓(xùn)，使他們更好地適應(yīng)現(xiàn)有崗位的工作。

2．對(duì)現(xiàn)有員工開展有計(jì)劃的全員輪訓(xùn)。過去，電信企業(yè)在開展培訓(xùn)時(shí)，往往優(yōu)先考慮骨干和管理人員，對(duì)一線員工考慮較少。今后，在重點(diǎn)培訓(xùn)的基礎(chǔ)上，要進(jìn)行全員培訓(xùn)。培訓(xùn)內(nèi)容可以包括業(yè)務(wù)、技術(shù)、服務(wù)規(guī)范、市場營銷和企業(yè)文化等，使員工隊(duì)伍的整體素質(zhì)得以提高。

3．對(duì)于關(guān)鍵崗位的人才和中高層管理人員，進(jìn)行有針對(duì)性的培訓(xùn)和深造。中國電信的發(fā)展需要一批高層次的人才，僅僅依賴引進(jìn)還不夠，從企業(yè)內(nèi)部選拔合格人才進(jìn)行重點(diǎn)培訓(xùn)和培養(yǎng)也十分重要。這對(duì)員工來說是一種最好的獎(jiǎng)勵(lì)，是一種具有高回報(bào)的投資。

4．要建立培訓(xùn)開發(fā)的激勵(lì)機(jī)制。培訓(xùn)工作應(yīng)與員工今后的考核、晉升、調(diào)動(dòng)等緊密結(jié)合起來，以提高員工參與培訓(xùn)的積極性，使培訓(xùn)成為全體員工的自覺行為。

（三）改革現(xiàn)有用人制度，建立完善的用人新機(jī)制

1．建立專業(yè)人才招聘制度。即拓展公司引進(jìn)人才的渠道，改變過去單一接收應(yīng)屆畢業(yè)生和轉(zhuǎn)業(yè)軍人的做法，將市場競爭引入到企業(yè)用人制度中，面向全社會(huì)招聘企業(yè)急需的優(yōu)秀人才。這些人才有實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)、專業(yè)知識(shí)豐富，進(jìn)來以后可以迅速地進(jìn)入角色，成為各級(jí)骨干，從而提高企業(yè)的核心競爭力。對(duì)招聘的專業(yè)人才要實(shí)行同工同酬的政策，降低他們因跳槽而帶來的風(fēng)險(xiǎn)，解除他們的后顧之憂。

2．建立員工競爭上崗制度。所謂競爭上崗是指企業(yè)把一定的崗位空出來，明確每個(gè)崗位的責(zé)、權(quán)、利，鼓勵(lì)員工競聘上崗，擇優(yōu)錄取。其目的是支持優(yōu)秀人才通過競爭進(jìn)入關(guān)鍵崗位，真正實(shí)現(xiàn)企業(yè)現(xiàn)有人力資源的合理配置。根據(jù)電信企業(yè)目前的實(shí)際情況，競爭上崗適用于新編、缺編崗位和部門的副職。

3．建立內(nèi)部待崗與離崗?fù)损B(yǎng)制度。如果員工不能通過職業(yè)技能鑒定考試，在競爭上崗中落崗，或者績效考核不合格，那么要實(shí)行內(nèi)部待崗。對(duì)于年齡偏大、文化層次偏低，對(duì)現(xiàn)有崗位不能勝任的員工，應(yīng)鼓勵(lì)其離崗?fù)损B(yǎng)。

4．建立企業(yè)內(nèi)部人才市場。一部分不能勝任本職工作的員工，經(jīng)過職業(yè)培訓(xùn)后進(jìn)入企業(yè)內(nèi)部的人才市場。企業(yè)的人力資源主管部門負(fù)責(zé)收集和發(fā)布企業(yè)下

屬部門缺編的崗位信息，鼓勵(lì)轉(zhuǎn)崗人員參與競爭。供需雙方實(shí)行雙向選擇，競聘成功的員工進(jìn)入新的崗位；對(duì)于在一定期限內(nèi)無法競聘上崗的員工，企業(yè)將與其解除勞動(dòng)合同。

（四）進(jìn)一步完善激勵(lì)機(jī)制，不斷提高員工的積極性和創(chuàng)造性

電信企業(yè)在人力資源管理中，必須堅(jiān)持分類激勵(lì)的原則，即根據(jù)通信業(yè)的特點(diǎn)、本企業(yè)所屬的成長周期階段和企業(yè)員工的實(shí)際情況，在一個(gè)基本激勵(lì)約束的框架內(nèi)建立各有側(cè)重的激勵(lì)制度。具體可以分為三種情況：

一是對(duì)中高層管理人員要充分放權(quán)。為他們提供一個(gè)充分施展才華的舞臺(tái)，建立良好的內(nèi)部人際關(guān)系，輔之以與其業(yè)績相聯(lián)系的長期獎(jiǎng)勵(lì)，以優(yōu)厚的薪金和福利為基礎(chǔ)，重在精神激勵(lì)。二是對(duì)一般的行政管理人員，以尊重、聽取其意見和優(yōu)厚的福利待遇為主，精神與物質(zhì)激勵(lì)并重。三是對(duì)普通員工，以薪金、獎(jiǎng)勵(lì)為主，重在物質(zhì)激勵(lì)。企業(yè)內(nèi)這三類人員的追求、價(jià)值觀、生活方式等都不同，中、高層管理者追求自身價(jià)值的實(shí)現(xiàn)，普通管理者追求的是得到尊重、安全和穩(wěn)定收入，普通員工追求的是較高的收入，以便提高生活水平。因此，有效的激勵(lì)必須有針對(duì)性，否則就會(huì)適得其反。

（五）創(chuàng)建具有特色的企業(yè)文化，使之成為中國電信發(fā)展的動(dòng)力源泉

企業(yè)文化是企業(yè)在長期的生產(chǎn)經(jīng)營過程中所形成的價(jià)值觀念、經(jīng)營思想、群體意識(shí)和行為規(guī)范的一種綜合體。它產(chǎn)生于企業(yè)自身，得到全體管理者和員工的認(rèn)同與維護(hù)，并隨著企業(yè)的發(fā)展而日益強(qiáng)化，最終成為企業(yè)進(jìn)步取之不盡、用之不竭的精神源泉。

當(dāng)前，中國電信正在實(shí)施薪酬激勵(lì)、績效考核、競爭上崗、職業(yè)發(fā)展、教育培訓(xùn)等五項(xiàng)機(jī)制創(chuàng)新改革，這是提高企業(yè)人力資源管理水平的一項(xiàng)重大舉措。隨著改革的不斷深入，中國電信一定能夠構(gòu)筑人力資源管理的核心競爭力，從而煥發(fā)出新的生機(jī)和活力。

第四篇：中國電信人力資源管理狀況分析[范文]

面對(duì)當(dāng)今日趨激烈的競爭環(huán)境，各企業(yè)，無論大小，人力資源是第一資源，這將成為主導(dǎo)企業(yè)發(fā)展方向的重要因素，知識(shí)資本將成為企業(yè)創(chuàng)造效益的推動(dòng)力。尤其當(dāng)今社會(huì)最為明顯，離開人才，企事業(yè)單位發(fā)展將舉步維艱，對(duì)于競爭更為激烈的電信企業(yè)更是如此。激勵(lì)機(jī)制基于戰(zhàn)略人力資源管理的理論與實(shí)踐，作為人力資源的重要組成部分，其根本目的在于正確地引導(dǎo)員工的工作動(dòng)機(jī)，幫助他們?cè)趯?shí)現(xiàn)組織目標(biāo)的同時(shí)滿足自身的需要，保持并發(fā)揚(yáng)他們的積極性和創(chuàng)造性。

一、激勵(lì)機(jī)制在企業(yè)發(fā)展中的意義

“激勵(lì)”主要基于人的行為動(dòng)機(jī)來開展工作。通過激勵(lì)機(jī)制的建立與實(shí)施，員工可以形成一種意識(shí)，即要滿足自己的欲求，需要采用符合要求的方式做事，從而做出符合企業(yè)組織需要的行為。為了達(dá)到預(yù)期效果，企業(yè)需要進(jìn)行有效的激勵(lì)，為此，企業(yè)經(jīng)營者必須了解員工的行為規(guī)律，行為變化的過程、條件及特點(diǎn)等。

（一）激勵(lì)是企業(yè)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)

企業(yè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)需要基于人的行為，而人的積極性推動(dòng)著行為，因此，調(diào)動(dòng)積極性的最佳方式便是激勵(lì)。激勵(lì)包括物質(zhì)激勵(lì)和精神激勵(lì)等。通過激勵(lì)機(jī)制讓企業(yè)充滿活力，通過激勵(lì)機(jī)制讓員工緊緊圍繞在以實(shí)現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)這一最終任務(wù)周圍，從而提升企業(yè)的凝聚力與戰(zhàn)斗力。激勵(lì)機(jī)制的建立既可以滿足一般員工的需求，同時(shí)也可以通過其他獎(jiǎng)勵(lì)滿足特殊人才的需求，從根本上為企業(yè)奠定基礎(chǔ)，逐步發(fā)揮出人才的作用，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)的最終目標(biāo)。

（二）激勵(lì)能夠充分發(fā)揮企業(yè)生產(chǎn)要素的效用

企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)離不開人的因素，它是人們有意識(shí)、有目的的活動(dòng)。企業(yè)的生產(chǎn)要素包括人、勞動(dòng)對(duì)象以及勞動(dòng)手段，其中，人是最根本的、最活躍的要素，其他因素只有同“人”這一生產(chǎn)要素相結(jié)合，才會(huì)轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)的生產(chǎn)力，進(jìn)而發(fā)揮各自的效用。缺乏人的積極性，或者積極性不高，再好的原料、再好的技術(shù)和裝備都發(fā)揮不出應(yīng)有的作用。

（三）激勵(lì)有利于員工工作效率及業(yè)績的提高

古今中外，思想家、政治家、軍事家、管理學(xué)家們都十分重視人的積極性。有效的激勵(lì)能最大程度地調(diào)動(dòng)員工的積極性，激發(fā)員工的革新精神與創(chuàng)造性，提高員工的努力程度，由此可以提高員工的工作效率，使企業(yè)取得更好的業(yè)績。

（四）激勵(lì)能夠提高員工的素質(zhì)

企業(yè)可以采取措施進(jìn)行員工激勵(lì)，對(duì)于不思進(jìn)取的員工給予適當(dāng)?shù)呐u(píng)，對(duì)于堅(jiān)持學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)知識(shí)的員工給予表揚(yáng)，并從待遇、福利、晉升等方面進(jìn)行區(qū)別。通過這些舉措，能夠促進(jìn)員工提高自身的知識(shí)素養(yǎng)，并有助于形成良好的學(xué)習(xí)風(fēng)氣，提高自身的業(yè)務(wù)能力。

二、中國電信人力資源管理在激勵(lì)機(jī)制方面存在的問題

目前，中國電信的各級(jí)企業(yè)都實(shí)施了一系列激勵(lì)機(jī)制，包括引人、用人和留人的各個(gè)環(huán)節(jié)。但是，在具體實(shí)施過程中，很多企業(yè)內(nèi)容因?qū)嵤┙y(tǒng)一的激勵(lì)約束制度，實(shí)施過程中缺乏彈性；或者主要以物質(zhì)激勵(lì)作為激勵(lì)手段，忽略了員工需求的多樣性。當(dāng)前，市場經(jīng)濟(jì)高度發(fā)展，人們的需求無法完全依靠單調(diào)的激勵(lì)手段來實(shí)現(xiàn)，人力資源管理在激勵(lì)機(jī)制方面面臨著以下問題。

（一）管理者對(duì)激勵(lì)機(jī)制的重視不夠

公司的管理者關(guān)心的重點(diǎn)會(huì)出現(xiàn)偏重于企業(yè)的盈利問題。當(dāng)然，這是一個(gè)企業(yè)的核心問題，但是，是誰創(chuàng)造了效益？是誰在推動(dòng)企業(yè)的發(fā)展，歸根結(jié)底還是人，是人才。許多管理者舍本逐末，只看重最后的結(jié)果，而忽略了其中的過程，如何提升員工工作效率，如何留住人才、發(fā)掘人才，也就是激勵(lì)員工不斷上進(jìn)的過程。因此企業(yè)擁有合理的激勵(lì)機(jī)制，是激發(fā)員工工作激情，產(chǎn)生競爭力，提升公司源動(dòng)力的基礎(chǔ)也是重點(diǎn)所在。

（二）激勵(lì)措施的單

一、無差別化，缺乏有效的個(gè)體激勵(lì)機(jī)制

激勵(lì)方式有許多種，物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)只屬于激勵(lì)機(jī)制中的一種，也是管理者常用的激勵(lì)手段之一。管理者通常針對(duì)在工作某些階段有突出貢獻(xiàn)或是在年終時(shí)對(duì)各部門進(jìn)行適當(dāng)?shù)奈镔|(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)，獎(jiǎng)金獎(jiǎng)勵(lì)的方式成為管理者普遍采用的手段，這種方式簡單實(shí)用，也受員工的歡迎。但是，單純的物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)也存在一定的缺陷。根據(jù)馬斯洛需求理論的研究表明，員工在工作中的需求即激勵(lì)需求是根據(jù)其努力程度和公司發(fā)展而不斷升華而變化的。

首先，員工進(jìn)入公司工作，滿足的是其生理需求，他們需要生活，所以必須工作賺錢，養(yǎng)活自己及家人。接下來，他們希望企業(yè)有一個(gè)安全穩(wěn)定的氛圍，能讓他們踏實(shí)的繼續(xù)工作下去。這是員工初級(jí)階段的需求，也就是說在這個(gè)階段可以用普通的物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)，獎(jiǎng)金等方式來滿足激勵(lì)員工的需求。其次，員工們?cè)谟蟹€(wěn)定收入及適當(dāng)獎(jiǎng)勵(lì)的同時(shí)，他們不斷努力工作希望在公司找到一種歸屬感和尊重，這是員工中級(jí)階段的需求，也就是說在此階段的員工通過努力之后希望得到的是管理者、企業(yè)上下員工的尊敬及表揚(yáng)，這是心理層次的激勵(lì)需求，員工這一層次的需求是無法用簡單的物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)所能達(dá)到的。最后，當(dāng)一個(gè)員工積累了豐富的工作經(jīng)驗(yàn)以及一定的知識(shí)文憑，他就會(huì)產(chǎn)生更高層的需求，這一層次的員工需要一種自我價(jià)值的實(shí)現(xiàn)，他們希望自己的能力得以體現(xiàn)，希望進(jìn)入公司更高層將自己的思想與理解運(yùn)用到企業(yè)的發(fā)展之中，這也就是最高階段的員工需求。在此階段用物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)及普通表揚(yáng)已經(jīng)無法對(duì)該員工進(jìn)行有效的激勵(lì)，很多情況下，如果一個(gè)管理者無法正確做出判斷，此類型的員工會(huì)選擇離開企業(yè)，這也就是為什么企業(yè)人才流失嚴(yán)重的關(guān)鍵所在。

（三）激勵(lì)機(jī)制缺乏明確的管理制度

許多電信分公司雖然有明確的管理制度，但他們對(duì)激勵(lì)機(jī)制的管理與解釋，偶爾會(huì)出現(xiàn)按事件的處置結(jié)果是否符合或超出管理者的預(yù)期來決定，從而根據(jù)管理者下達(dá)的命令進(jìn)行適當(dāng)?shù)莫?jiǎng)勵(lì)。當(dāng)然此類型獎(jiǎng)勵(lì)一般也沒有獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)，普遍也采取獎(jiǎng)金或其他物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)為主。雖然，這樣獎(jiǎng)勵(lì)的獎(jiǎng)勵(lì)方式相對(duì)靈活，但如果沒有制度對(duì)其獎(jiǎng)勵(lì)的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及獎(jiǎng)勵(lì)等級(jí)進(jìn)行界定，就會(huì)在員工之間產(chǎn)生不公平的現(xiàn)象。如，由于獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制的不健全，導(dǎo)致管理者對(duì)某位員工的業(yè)績表現(xiàn)做出了有偏差的判斷，但在實(shí)際工作中此類員工并沒有做出最優(yōu)秀最突出的貢獻(xiàn)，只是參與了部分工作，但因?yàn)楣芾碚咂畹呐袛鄬?dǎo)致最終不公平的的激勵(lì)效果，長此以往，容易導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部的不團(tuán)結(jié)，久而久之員工的積極性將會(huì)受到極大的影響。

（四）績效考核過程中缺乏溝通，缺少快速的反饋渠道

偶爾有分公司往往只重視命令的傳達(dá)，而忽略了反饋的過程?？冃Э己耸羌?lì)機(jī)制的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，但同時(shí)也是基礎(chǔ)環(huán)節(jié)，績效考核的最終結(jié)果，影響到員工最后所獲得的獎(jiǎng)勵(lì)多少，是否符合獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)等?？冃Э己穗m然是評(píng)判個(gè)人獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)及工作狀態(tài)的工具，但是，很多企業(yè)往往忽略了其中的反饋性原則。部分企業(yè)主管人員沒有良好的溝通技巧，而且對(duì)考核缺乏持續(xù)性，不能正確對(duì)待每一個(gè)員工所反映的問題，使得反饋質(zhì)量難以保證，考核通常是自上而下的進(jìn)行，但是考核是否公正、是否符合標(biāo)準(zhǔn)，最終考核意見是否符合民意，是一個(gè)管理者有義務(wù)和責(zé)任去了解去跟進(jìn)的。企業(yè)內(nèi)部一旦向上反映問題的通道不暢通，那么績效考核中所發(fā)現(xiàn)的問題就不能及時(shí)得到解決，績效考核的最終目的也就無法達(dá)到，使得績效考核不能正常激勵(lì)員工，反而制約公司內(nèi)部凝聚力的形成。

三、針對(duì)企業(yè)激勵(lì)機(jī)制的改進(jìn)提出幾點(diǎn)意見及建議

（一）管理者首先要意識(shí)到激勵(lì)的重要性

企業(yè)管理者的行為對(duì)激勵(lì)機(jī)制的成敗至關(guān)重要。一是管理者要做到自身廉潔；二是管理者應(yīng)該公平公正；三是在企業(yè)中樹立“以人為本”的管理思想，尊重并支持下屬，與員工保持溝通，及時(shí)表揚(yáng)員工所做出的成績，并為員工創(chuàng)造良好的工作環(huán)境；四是榜樣效應(yīng)，即企業(yè)管理者通過展示自己的職業(yè)素養(yǎng)、管理藝術(shù)、工作技巧、辦事能力等方面，樹立起下屬對(duì)自己的尊敬，由此來提高員工的凝聚力。綜上所述，企業(yè)管理者要通過與員工的溝通交流，促使企業(yè)文化能夠真正滲透到每位員工心中，促使員工在工作中得到物質(zhì)及心理的滿足，并獲得價(jià)值體現(xiàn)。此外，激勵(lì)機(jī)制也應(yīng)同時(shí)應(yīng)用于管理者，國家出臺(tái)對(duì)管理者的年薪制就是要充分調(diào)動(dòng)企業(yè)家工作的積極性，從而推動(dòng)企業(yè)的不斷發(fā)展。

（二）實(shí)行差別化原則，針對(duì)員工的個(gè)體差異進(jìn)行激勵(lì)

通常來講，激勵(lì)的目的在于提高員工的工作積極性，影響激勵(lì)的因素包括以下方面：報(bào)酬福利、工作性質(zhì)、工作環(huán)境、人際關(guān)系、領(lǐng)導(dǎo)行為、個(gè)人發(fā)展等。對(duì)于不同企業(yè)來說，不同因素產(chǎn)生的影響也不同，企業(yè)需要根據(jù)企業(yè)的類型及特點(diǎn)制定具體的激勵(lì)制度，制定時(shí)還要考慮員工的個(gè)體差異。例如，在職務(wù)方面，一般員工和管理人員之間有著不同的需求；從文化層次來看，擁有較高學(xué)歷的人往往更加注重自我價(jià)值的實(shí)現(xiàn)，主要表現(xiàn)為精神層面的要求，因?yàn)樗麄兿噍^于學(xué)歷較低的員工，在基本需求得到保障的基礎(chǔ)上會(huì)更加追求精神層次的滿足；性別方面，男性一般更加注重企業(yè)和自身的發(fā)展，女性員工相對(duì)而言對(duì)報(bào)酬更為看重；年齡方面也有差異，一般來說，20～30歲之間的員工對(duì)工作條件等各方面要求更高，因?yàn)樗麄兊淖灾饕庾R(shí)相對(duì)更強(qiáng)，這部分人群更容易跳槽，而31～45歲之間的員工則相對(duì)比較穩(wěn)定，因?yàn)檫@部分人群會(huì)因?yàn)榧彝サ仍蚋菀装灿诂F(xiàn)狀。因此，企業(yè)要基于企業(yè)的特點(diǎn)和員工的個(gè)體差異制定激勵(lì)機(jī)制，這樣才獲得最大的激勵(lì)效果。

（三）制定公平的、精確的激勵(lì)機(jī)制

在激勵(lì)制度制定及執(zhí)行的過程中，企業(yè)應(yīng)首先遵循公平公正的原則，應(yīng)在充分征求員工意見之后，制定出一套為員工普遍認(rèn)可的制度，并將這項(xiàng)制度公布于眾，并長期堅(jiān)持執(zhí)行；其次，激勵(lì)制度應(yīng)和考核制度結(jié)合起來，將外部的推動(dòng)力量轉(zhuǎn)化為員工努力工作的原動(dòng)力，從而激發(fā)員工的競爭意識(shí)，充分發(fā)揮員工的潛能；最后，在激勵(lì)制度中還要體現(xiàn)科學(xué)性，盡可能地細(xì)化工作，企業(yè)必須系統(tǒng)地搜集、分析與激勵(lì)有關(guān)的信息，加強(qiáng)反饋通道的管理，全面了解工作的質(zhì)量及員工的需求，根據(jù)情況的改變制定出相應(yīng)的政策。

（四）借鑒學(xué)習(xí)優(yōu)秀的激勵(lì)制度

企業(yè)在制定激勵(lì)制度時(shí)，還要研究、借鑒國內(nèi)優(yōu)秀企業(yè)、西方及其他一些國家的激勵(lì)方法，挖掘?qū)W習(xí)我國古人的管理思想，因地制宜地制定適合本企業(yè)情況，有著本企業(yè)特色的激勵(lì)措施。

企業(yè)的每一位員工就像一塊塊規(guī)格不同的磚塊，在建設(shè)企業(yè)這座高樓之時(shí)，即使每塊磚即使規(guī)格不同，但只要在接縫處用合理的粘結(jié)劑來填補(bǔ)，就能蓋出傲世的建筑。企業(yè)的員工就是建筑的基礎(chǔ)磚塊，而有效的激勵(lì)機(jī)制便是使磚塊緊密聯(lián)合產(chǎn)生效用的粘合劑，一個(gè)企業(yè)擁有一套健全完備的激勵(lì)機(jī)制，就預(yù)示著它向成功邁出了更為重要的一步。

第五篇：南通開發(fā)區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理狀況調(diào)查報(bào)告

南通開發(fā)區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理狀況調(diào)查報(bào)告

一、調(diào)查目的鼎新開放以來，隨著我國國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)不變的增長，人民的生活水平也逐步提高，專業(yè)化的物業(yè)管理模式也隨之走進(jìn)我們的生活。最近幾年來，在我的家鄉(xiāng)——南通經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，房地產(chǎn)的鼎力大舉開發(fā)已形成一個(gè)大行業(yè)（總建筑面積約28萬平方米的星湖花圃、愛瑪花苑、紫荊花圃3個(gè)中高檔室第小區(qū)及天星湖休閑度假區(qū)等等），這大大地滿足了人們改善居住前提的需求。然而，室第小區(qū)物業(yè)管理的問題也應(yīng)運(yùn)而生。

室第小區(qū)物業(yè)管理在我國方才起步，并獲得快速發(fā)展，物業(yè)管理辦事為泛博消費(fèi)者的生活提供了利便,成為商品房市場發(fā)展的重要組成部分獲得社會(huì)的認(rèn)可。但我們不能否認(rèn)，一些小區(qū)的物業(yè)管理中存在一些比較突出的問題,有些問題的發(fā)生造成為了惡劣的影響。如今，業(yè)主、業(yè)委會(huì)、物管公司三者之間的關(guān)系變得越來越微妙，互相制衡、也要互相利用。作為一個(gè)城市人，沒有人能擺脫這些繁雜的關(guān)系。

因此，為了維護(hù)室第小區(qū)居民的合法權(quán)益，必須進(jìn)一步了解物業(yè)管理中存在的問題，了解室第居民對(duì)物業(yè)管理的意見和要求，以便反饋給當(dāng)局和有關(guān)部門，為制定政策提供依據(jù)，同時(shí)也加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理公司的指導(dǎo)和監(jiān)督，促進(jìn)物業(yè)管理朝著規(guī)范化的管理方向發(fā)展。

為此，我對(duì)相近的一個(gè)小區(qū)進(jìn)行了一個(gè)詳細(xì)的調(diào)查，對(duì)存在的問題和矛盾作了認(rèn)真的分析和研究，并就如何規(guī)范物業(yè)管理市場、改善小區(qū)生活居住前提提出了自己粗淺的整改意見。

二.調(diào)查方法

1.本調(diào)查以問卷的形式，開展入戶調(diào)查。

2.為了透過表面現(xiàn)象，深切了解問題的本質(zhì)原因，我訪問了各個(gè)小區(qū)的物業(yè)管理人員，同時(shí)在居民中也做了深切調(diào)查。

3.為了讓報(bào)告更有真實(shí)性和說服力，我對(duì)居民所反映的一些突出問題進(jìn)行了實(shí)地考查并核實(shí)。

三.調(diào)核對(duì)象：愛瑪花苑等高檔商品房室第小區(qū)2幢，富民新村等普互市品房、新開苑等經(jīng)濟(jì)適用房室第小區(qū)共6幢。

四.調(diào)查人:趙奇諾(英師0512)

五.調(diào)查時(shí)間：2005年8月15日-8月25日.六.調(diào)查結(jié)果:

本次調(diào)查共發(fā)放調(diào)查問卷200份，回收187份，調(diào)查涉及到物業(yè)管理公司共有8家。

調(diào)查結(jié)果基本反映目前南通市開發(fā)區(qū)室第小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)在管理、辦事、收費(fèi)等方面的現(xiàn)狀，反映了業(yè)主們對(duì)物業(yè)管理的意見和希望。

調(diào)查中所發(fā)現(xiàn)的問題及原因分析:

一.收費(fèi)問題:

在調(diào)查中，我發(fā)現(xiàn)，無論是業(yè)主還是物業(yè)管理人員，他們反映的最大問題都是物業(yè)管理收費(fèi)。幾乎每個(gè)小區(qū)的物業(yè)管理公司都反映了收費(fèi)難的問題，而給各小區(qū)居民的調(diào)查表最后統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，有43.1％的業(yè)主反映物業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)沒有公示, 47.3％不清楚物業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)；17.6％的業(yè)主反映物業(yè)亂收費(fèi)。

業(yè)主為自己申辯，拒繳物管費(fèi)是物業(yè)事情不到位。物業(yè)為自己申辯，事情做不好是缺少資金。

因此引發(fā)了糾紛事件：富民新村的50號(hào)樓業(yè)主不滿物業(yè)管理公司，而遲遲不交費(fèi)。厥后那幢樓的糞便外延，居民要求物業(yè)給予解決，但物業(yè)以業(yè)主未繳管理費(fèi)而拒絕。雙方吵得不可開交，在新聞媒體中暴了光。最后居委會(huì)出面調(diào)節(jié)了雙方，當(dāng)局出資解決了問題。

一個(gè)小區(qū)的物業(yè)管理事情人員說去年一年的物管費(fèi)只有7萬多元錢，收繳率僅為41％；而小區(qū)物業(yè)管理的支出用度卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過這個(gè)數(shù)字，如每一年1．6萬元的綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)，2．1萬元的樂瑟清運(yùn)費(fèi)，物管人員的報(bào)酬（2個(gè)管理員每人每月900元，3個(gè)保鏢每人每月600元）等等。公司去年因此虧損了6萬元。業(yè)主認(rèn)為我們的保鏢人員太少，我們實(shí)在也是沒辦法，公司虧損哪里還有錢請(qǐng)更多的保鏢。我們認(rèn)為，業(yè)主的物業(yè)管理費(fèi)一定要繳，但是公司的管理也要進(jìn)一步加強(qiáng)，只有這樣公司運(yùn)作才能進(jìn)入良性循環(huán)。而環(huán)境往往不是這樣理想，一些業(yè)主因?yàn)閭€(gè)人原因而拒絕交物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)公司多次要求都沒回音，也就束之高閣了。卻不料，下一年有更多的居民不繳納管理費(fèi)了。在我了解中一些人民說，他們上一年交了，而一些人沒交，也照樣獲患了相應(yīng)的辦事，所以今年也要“享受這樣的待遇”。

這是什么借口，是什么思想！不得不讓人感嘆現(xiàn)代人的道德思想存在緊張的問題！對(duì)于這類現(xiàn)象的出現(xiàn)，我認(rèn)為與當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)環(huán)境和業(yè)主本質(zhì)有很大的關(guān)系，固然了物業(yè)管理的辦事方法和事情能力都有接洽關(guān)系的，所以還是要把提高國民本質(zhì)放在首位！我們可以看到，無論是業(yè)主還是物業(yè)管理人員在道德本質(zhì)上都存在這一定的弊端！提高人們的道德修養(yǎng)迫在眉睫，這就需要當(dāng)局的力量，希望有關(guān)部門在人民中普及物業(yè)管理的相關(guān)知識(shí)，業(yè)主要明確個(gè)人的義務(wù)，消除“貪小便宜”等不健康思想，要把集體的利益放在首位。物業(yè)管理人員要提高自身修養(yǎng)，以“業(yè)主至上”的觀念為社會(huì)提供優(yōu)良的辦事。同時(shí)各街道辦事處和鎮(zhèn)當(dāng)局要真正把物業(yè)管理納入社區(qū)管理范圍，以社區(qū)建設(shè)為抓手，與創(chuàng)建文明小區(qū)、安全小區(qū)等事情結(jié)合起來。相關(guān)職能部門和新聞媒體要正確指導(dǎo)社會(huì)輿論，大家配合努力，建設(shè)一個(gè)和諧社會(huì)！

在我采訪一些老小區(qū)的居民時(shí)，發(fā)現(xiàn)一部分居民不同意引進(jìn)物業(yè)管理，其理由就是不愿意繳各類管理用度。他們也承認(rèn)實(shí)行物業(yè)管理后，小區(qū)的面貌有改觀，但一聽說要收費(fèi)，他們便找出各類理由拒付物業(yè)費(fèi)。一名姓蔡的老大爺告訴我，過去物業(yè)等都是單位管，也不需要繳什么錢；如果物業(yè)管理公司進(jìn)來了，還需要交錢，每個(gè)月就要多支出幾十元錢，他認(rèn)為沒必要。我認(rèn)為這是人們思想意識(shí)上的問題，居民們還沒有費(fèi)錢買辦事的意識(shí)。

二.辦事管理問題:

1.安全管理問題:

在問卷中，通過對(duì)小區(qū)安全保衛(wèi)措施、環(huán)境衛(wèi)生、房屋維修、小區(qū)綠化、車輛停放、事情人員態(tài)度、履行職務(wù)和責(zé)任等方面的調(diào)查，有四成多的業(yè)主對(duì)小區(qū)的衛(wèi)生、綠化辦事評(píng)價(jià)比較好，其中，46.4％的業(yè)主認(rèn)為樓道及公用地區(qū)范圍的衛(wèi)生狀況好，48.3％的業(yè)主認(rèn)為樂瑟桶及其周邊樂瑟清理好，43.5％的業(yè)主認(rèn)為小區(qū)綠化好，問題排在首位的是，有55.3％的業(yè)主不滿意小區(qū)的安全管理；其次是物業(yè)管理人員辦事態(tài)度，有47.3％的評(píng)價(jià) “差”.三是房屋及公用設(shè)施的維護(hù)修理，有45.4％評(píng)價(jià) “差”； 四是機(jī)車停放管理問題，占到37.6％；五是履行職務(wù)和責(zé)任差，占到21.5％。

在這里,我想主要分析一下安全管理的問題: 物業(yè)小區(qū)安全防范是整個(gè)社會(huì)安全防范事情的基礎(chǔ)，抓好小區(qū)安全防范是當(dāng)前實(shí)行網(wǎng)格化治安防控體系中的重要一環(huán)。諸多安保措施的不落實(shí)，直接造成為了住戶對(duì)物業(yè)管理公司安保事情的不滿，最終大大降低他們對(duì)物業(yè)管理群體辦事水平的認(rèn)可度。

富民新村的施主任告訴我，在偌大的社區(qū)里偷盜現(xiàn)象以前是經(jīng)常發(fā)生的。主要是因?yàn)殚T衛(wèi)管理太放松，以前保鏢年齡遍及偏大，辦事效率底。厥后換了年輕的，但偷盜現(xiàn)象還是屢見不鮮。施主任說主要是年輕人無責(zé)任心，事情不塌實(shí)。最后改成由派出所接管，明顯現(xiàn)在的治安環(huán)境獲得有效的改善。

總結(jié)各小區(qū)所反映的環(huán)境,從總體上看造成這些小區(qū)案件高發(fā)的原因有: 有個(gè)別物業(yè)管理公司的領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)常強(qiáng)調(diào)客觀原因，對(duì)小區(qū)的治安狀況沒有導(dǎo)致高度正視，不分析、研究發(fā)案原因，沒有及時(shí)采納有力措施堵塞防范漏洞;有些小區(qū)的物業(yè)管理公司管理模式?jīng)]有到達(dá)與時(shí)俱進(jìn)的要求，管理手段相對(duì)于滯后，造成治安環(huán)境復(fù)雜化;有些小區(qū)只看重小集體利益，對(duì)門前治安“三包”事情沒有落到實(shí)處，致使小區(qū)周圍成為了治安死角，使業(yè)主容易遭到損害。這里可以看出,我們的市場呼喚物業(yè)管理的安保設(shè)施智能化、安保隊(duì)伍專業(yè)化、安保事情規(guī)范化。

2.辦事態(tài)度問題

本次調(diào)查被訪者遍及認(rèn)為辦事態(tài)度不好。有被訪者反映：“他們態(tài)度一好，我們住戶心里也舒坦，就是物業(yè)管理上出點(diǎn)小問題，我覺得都是可以理解的，誰不犯點(diǎn)錯(cuò)?！薄爸匾氖窃趨f(xié)商的氛圍中把問題解決好?！?/p>

本次調(diào)查中，我們看到有20.3%的人認(rèn)為物業(yè)管理人員的態(tài)度好，有33.1％的人處于中立狀態(tài)；有46.6％的人認(rèn)為物業(yè)管理人民的辦事態(tài)度不太好甚至是非常差。這反映了物業(yè)管理行業(yè)的市場化運(yùn)作機(jī)制尚未健全，物業(yè)管理尚未真正形成市場準(zhǔn)入機(jī)制。不少物業(yè)公司與房產(chǎn)公司是“父子”關(guān)系，具有先天性的感情偏差，提供物業(yè)辦事往往站在房產(chǎn)商的角度，并不真正為業(yè)主著想。部分物業(yè)公司由房管所轉(zhuǎn)制而來，“牌子”變了“腦子”沒有變，體制轉(zhuǎn)了機(jī)制沒有轉(zhuǎn)，為業(yè)主辦事的意識(shí)不強(qiáng)，辦事態(tài)度惡劣，造成為了一些本來完全可以避免的糾紛事件的發(fā)生。

三.業(yè)主委員會(huì)問題:

在調(diào)查結(jié)果中，我們驚訝的發(fā)現(xiàn)有11.2%的業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)不了解，有46.7%的認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)起不到任何作用。“當(dāng)時(shí)就說讓我們選，沒什么候選人，名字輕率寫。我們對(duì)小區(qū)住戶不熟悉，就只好寫自己認(rèn)識(shí)的人了。厥后我們一直沒有看到關(guān)于業(yè)主委員會(huì)成立的公示，也從未參加過什么業(yè)主大會(huì)，哪幾個(gè)人是委員，誰是主任都不清楚。”這是在采訪歷程中，一位胡先生回憶告訴我的。

業(yè)主委員會(huì)現(xiàn)實(shí)運(yùn)作有難度，這已經(jīng)是個(gè)十分明顯的問題，有不少業(yè)主委員會(huì)只是花架子，我們發(fā)現(xiàn)，業(yè)主委員會(huì)組建和運(yùn)作缺乏有效的管理和監(jiān)督約束機(jī)制，業(yè)主委員會(huì)對(duì)自己有什么樣的功能和作用不明確。同時(shí)，在和一些業(yè)主委員會(huì)的成員的談話中發(fā)現(xiàn)，小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)竟然大都是義務(wù)辦事。我們都知道業(yè)主委員會(huì)的經(jīng)費(fèi)來源，一般是從小區(qū)公共財(cái)產(chǎn)的謀

劃收入中留用，另外有一小部分是從辦事費(fèi)中按規(guī)定比率提留，或向業(yè)主單獨(dú)收取?？傮w上，人們認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)基本盡職。我個(gè)人認(rèn)為義務(wù)辦事有一定弊端，一些業(yè)主委會(huì)可能因此沒有積極性，有時(shí)候容易發(fā)職業(yè)委會(huì)因?yàn)槔媾c物業(yè)公司纏磨在一起，對(duì)業(yè)主權(quán)益不利。

四.知情權(quán)問題:

業(yè)主對(duì)小區(qū)公用部位、設(shè)施、場地謀劃使用和謀劃收益的知情權(quán)沒有獲得充分保障.調(diào)查結(jié)果顯示：有87.4％的業(yè)主反映對(duì)于小區(qū)公用部位、設(shè)施、場地謀劃收益及用途沒有知情權(quán).如此高的比例說明《物業(yè)管理?xiàng)l例》在人們生活中并無獲得很好的落實(shí)，存在著漏洞和死角。物業(yè)管理公司在涉及到與業(yè)主根本利益有關(guān)的經(jīng)濟(jì)問題上，褫奪了業(yè)主的知情權(quán)。但不可否認(rèn)，一些社區(qū)問題的引發(fā)并不是物業(yè)管理的不到位，而是由一些其他原因直接導(dǎo)致了不滿和糾紛的產(chǎn)生：

在一些高檔的室第區(qū)，開發(fā)商一味的追求小區(qū)表面的華麗，只考慮自己的利益，不考慮環(huán)境問題以及居民的長遠(yuǎn)利益。物業(yè)管理人員告訴我一些問題是開發(fā)商遺留下來的，而業(yè)主們把責(zé)怪轉(zhuǎn)移到物業(yè)公司頭上，物業(yè)公司也只能承擔(dān)許多額外的事情。好比前兩年，在愛瑪花苑就發(fā)生過一件物業(yè)管理與小區(qū)居民的糾紛事件，原因是小區(qū)內(nèi)的一條人工開發(fā)的河流。不少居民反映，當(dāng)初還是看到有這么一條干凈的人工河才看中該小區(qū)的，卻沒想到還不到兩年，原本清澈的河流變成為了臭水溝，小區(qū)的環(huán)境質(zhì)量沒了包管。而物業(yè)管理的事情人員認(rèn)為這是開發(fā)商的遺留問題，他們?cè)陂_鑿人工河的時(shí)候，沒有考慮河流與外界的暢通，導(dǎo)致了死水的出現(xiàn)。兩邊都堅(jiān)持自己的意見，最后在南通的“城市日歷”欄目中進(jìn)行了暴光，這才平息了下來。固然最后小區(qū)的物業(yè)管理請(qǐng)了污水處理人員，解決了問題。

這里我想說的是，房產(chǎn)公司在交付房屋時(shí)，購買者應(yīng)查看其綜合驗(yàn)收證（包括了綠化、環(huán)保、質(zhì)檢、交通、社區(qū)等各類指標(biāo)）如果沒有這一證明，業(yè)主可以不交物管費(fèi)。同時(shí)，物業(yè)公司應(yīng)明白有的開發(fā)商在售房時(shí)會(huì)過分吹捧，如果沒有導(dǎo)致注意，往往就要吃啞巴虧。這一方面要規(guī)范開發(fā)商的行為；另外一方面物業(yè)公司要提高自我保護(hù)意識(shí)。

而在一些老小區(qū)，一部分老公房因長期缺乏修繕資金而得不到很好維修；又因?yàn)闅v史原因致使公建配套和設(shè)施不齊，給小區(qū)的保鏢、保綠、保潔帶來了不便。最為突出的是小區(qū)進(jìn)出口較多、無法實(shí)行封閉管理，為物業(yè)管理帶來很大難度。這些歷史遺留問題既緊張阻礙了物業(yè)管理的健康發(fā)展，又引發(fā)不少住戶的不滿情緒。

建議：

對(duì)于當(dāng)局：

希望當(dāng)局有關(guān)部門加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的教育管理。行政管理部門加大對(duì)物業(yè)管理企業(yè)落實(shí)《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《物業(yè)辦事收費(fèi)管理辦法》、《物業(yè)辦事收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》環(huán)境的監(jiān)督檢查，針對(duì)存在問題督促企業(yè)及時(shí)整改。行業(yè)管理部門或行業(yè)協(xié)會(huì)進(jìn)一步制定完美相應(yīng)的規(guī)范化管理標(biāo)準(zhǔn)。明確物業(yè)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主的責(zé)權(quán)利，建立物業(yè)管理企業(yè)信用體系，加強(qiáng)企業(yè)自律，全面提升物業(yè)管理水平，推進(jìn)行業(yè)健康、協(xié)調(diào)發(fā)展。發(fā)揮物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)作用，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行教育培訓(xùn)，規(guī)范企業(yè)謀劃行為；收集、反映業(yè)主的意見、建議，傾聽企業(yè)的呼聲，向當(dāng)局部門提供有關(guān)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的政策性、建設(shè)性意見。同時(shí)，要進(jìn)一步提高思想認(rèn)識(shí)，切實(shí)把物業(yè)管理列入當(dāng)局事情的重要議事日程。物業(yè)管理既是一項(xiàng)社會(huì)性的系統(tǒng)工程，也是一項(xiàng)民心工程。物業(yè)管理關(guān)系到泛博人民人民的親身利益，應(yīng)當(dāng)導(dǎo)致區(qū)當(dāng)局及其各職能部門的高度正視。如果這些問題不解決好，會(huì)引發(fā)許多社會(huì)矛盾，影響社會(huì)不變。因此，要把居住物業(yè)管理作為貫徹“三個(gè)代表”重要思想的具體實(shí)踐，把這項(xiàng)“民心工程”作為推進(jìn)我區(qū)城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程的重要內(nèi)容，擺上各級(jí)當(dāng)局事情的重要議事日程。采納切實(shí)有效措施，使我區(qū)的物業(yè)管理走上新臺(tái)階，開創(chuàng)新局面。

對(duì)于物業(yè)管理公司：

首先要明確，業(yè)主滿意是物管企業(yè)品牌建設(shè)的基礎(chǔ)，業(yè)主的認(rèn)可和忠誠是企業(yè)真正的焦點(diǎn)競爭力之地點(diǎn)。其次要落實(shí)步履，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)保障業(yè)主的監(jiān)督權(quán)，依照物業(yè)辦事合同履行職務(wù)和責(zé)任。要保障業(yè)主的知情權(quán)，公開物業(yè)管理辦事收費(fèi)內(nèi)容，同時(shí)提供優(yōu)質(zhì)的管理和辦事。要進(jìn)行職務(wù)和責(zé)任權(quán)限，加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，成立業(yè)主滿意度調(diào)查事情組，及時(shí)了業(yè)主的意見，為包管調(diào)查的科學(xué)性，針對(duì)不同調(diào)查目的和項(xiàng)目個(gè)性，最佳分別設(shè)定不同的檢測(cè)評(píng)定事項(xiàng)，并設(shè)計(jì)不同形式的多份業(yè)主滿意度調(diào)查表。同時(shí)，要看到，隨著科技的前進(jìn)，室第的智能化也不斷進(jìn)級(jí)。而在物業(yè)管理辦事中，安保接洽千千萬萬業(yè)主的生命財(cái)產(chǎn)安全，因此是不容忽視的重要辦事內(nèi)容。一些小區(qū)除了采納傳統(tǒng)的保鏢游弋、保鏢門崗措施外，還采納紅外線周界報(bào)警、電視監(jiān)控、家庭緊急報(bào)警、可視對(duì)講等智能化的安保設(shè)備和措施。這樣能有效的包管業(yè)主的生命及財(cái)產(chǎn)安全，提高了物業(yè)管理的水平。另外，隨著生活水平的提高，住戶已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足于安保、保潔／綠化和設(shè)備維修等比較基礎(chǔ)的物業(yè)管理辦事，有鑒于此，物業(yè)管理公司應(yīng)積極組織社區(qū)聯(lián)歡、電影放映、搭臺(tái)唱戲、球類比賽等文體活動(dòng)，豐富人們的業(yè)余文化生活，同時(shí)促進(jìn)了物業(yè)公司與住戶、住戶與鄰里之間的感情交流。

對(duì)于業(yè)主：

首先業(yè)主要提高加強(qiáng)法律意識(shí)，提高自我保護(hù)的能力。入住前，認(rèn)真閱讀物業(yè)管理公約和物業(yè)管理合同，穩(wěn)重簽訂相關(guān)法律文件。盡量加快成立業(yè)主委員會(huì)，積極參與小區(qū)的管理和監(jiān)督，充分表達(dá)自己的意見，促進(jìn)物業(yè)公司不斷改進(jìn)辦事，提高業(yè)主委員會(huì)的權(quán)威和地位，發(fā)揮其應(yīng)有的作用。同時(shí)要進(jìn)修了解相關(guān)的法律法規(guī)，有效的履行知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。樹立正確的消費(fèi)觀念，遵守小區(qū)公約，養(yǎng)成良好的行為習(xí)慣，在享受物業(yè)辦事的同時(shí)應(yīng)當(dāng)交納合同約定的用度。產(chǎn)有生命的物質(zhì)業(yè)糾紛時(shí)，應(yīng)通太小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行溝通或其他合法途徑解決，包管小區(qū)社會(huì)秩序的不變。

對(duì)于業(yè)主委員會(huì)：

業(yè)主委員會(huì)是在物業(yè)管理地區(qū)范圍內(nèi)代表全體業(yè)主對(duì)物業(yè)實(shí)施自治管理的組織。如果沒有業(yè)主委員會(huì)，就意味著業(yè)主落空了參與小區(qū)管理的權(quán)利，同時(shí)落空一個(gè)與物業(yè)管理公司溝通的平臺(tái)，對(duì)于消化解決內(nèi)部矛盾十分不利。所以每個(gè)小區(qū)應(yīng)加強(qiáng)業(yè)主委員會(huì)的建設(shè)和管理.業(yè)委會(huì)要維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，定期召開業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施環(huán)境。選聘或者解職物業(yè)管理企業(yè)，負(fù)責(zé)物業(yè)維修基金的籌措聚集、使用和管理。總結(jié)：

隨著城市建設(shè)尤其是城鋪面房產(chǎn)建設(shè)的快速發(fā)展，物業(yè)管理與辦事的重要性日益顯現(xiàn)，無論是物業(yè)管理企業(yè)自身，還是消費(fèi)者、開發(fā)企業(yè)、相關(guān)當(dāng)局部門等，都對(duì)物業(yè)管理投入更多的注意力。

在整個(gè)調(diào)查歷程中，我更深切地了解了“物業(yè)管理”。不可否認(rèn)，我們看到了物業(yè)管理作為一個(gè)新生行業(yè)，在其發(fā)展歷程中，存在這樣那樣的問題和矛盾。而這些問題和矛盾既給人們的生活造成為了很大的困擾和不便，同時(shí)也影響了我市住房市場的良性發(fā)展，更影響了社會(huì)的不變和團(tuán)結(jié)。

在這里，我想指出的是法律法規(guī)不健全，專業(yè)人員缺少，內(nèi)部結(jié)構(gòu)不完美等諸多因素在緊張影響著物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，所以我呼吁社會(huì)要培育物業(yè)管理市場，規(guī)范物業(yè)管理行為，提高管理辦事質(zhì)量。

我堅(jiān)信，隨著法律條文的完美與管理、辦事項(xiàng)目的增加，物業(yè)管理市場將會(huì)更加規(guī)范，住戶也會(huì)獲得更大的利益。物業(yè)管理事業(yè)的發(fā)展必將在為居民創(chuàng)造整齊、文明、安全、生活利便的居住環(huán)境等方面發(fā)揮重要作用，促進(jìn)民主社會(huì)主義和諧社會(huì)的構(gòu)建！