第一篇:物業(yè)管理狀況分析
濟(jì)寧市物業(yè)管理狀況分析 物業(yè)管理是隨著住房制度改革和房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展而誕生的一個新興行業(yè),它對改善居民的生活環(huán)境、維護(hù)社區(qū)穩(wěn)定、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長、提高城市整體管理水平發(fā)揮著重要的作用。從全國宏觀來看,物業(yè)服務(wù)行業(yè)作為新興的服務(wù)行業(yè)進(jìn)入中國30年的的時間,從沿海城市傳入內(nèi)陸,發(fā)展迅猛,發(fā)展空間大,需求多,但是也凸顯出了問題和矛盾。雖然我市的物業(yè)管理起步較晚,但是發(fā)展迅速,企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模不斷擴(kuò)大,物業(yè)管理人員隊(duì)伍更加強(qiáng)壯,物業(yè)管理覆蓋面積逐年增加,這一新興行業(yè)的興起,提供了為數(shù)眾多的就業(yè)崗位。根據(jù)山東省的整體規(guī)劃,濟(jì)寧市作為經(jīng)濟(jì)重點(diǎn)發(fā)展城市,與全國的其他城市一樣,城市發(fā)展速度快,外來居住人口增加,勢必進(jìn)行經(jīng)濟(jì)房產(chǎn)建設(shè),濟(jì)寧現(xiàn)在每年都有大量的房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工,或者正在規(guī)劃設(shè)計(jì)之中,這些項(xiàng)目建成后都會需要物業(yè)服務(wù)公司進(jìn)行物業(yè)服務(wù),這就為物業(yè)服務(wù)提供了發(fā)展空間。濟(jì)寧的物業(yè)服務(wù)公司一般提供的服務(wù)包括清潔、綠化、保安、市政工程、會議服務(wù),餐飲服務(wù)、前臺接待、工程維修(水、電、暖)、設(shè)施設(shè)備日常的養(yǎng)護(hù)管理等服務(wù),近年由于《物權(quán)法》、《山東物業(yè)管理?xiàng)l例》的頒布,加上政府部門對物業(yè)行業(yè)的重視以及支持,物業(yè)服務(wù)在濟(jì)寧市的發(fā)展趨于正規(guī)化。濟(jì)寧市物業(yè)管理的基本現(xiàn)狀:
一、目前,濟(jì)寧物業(yè)服務(wù)公司的模式有:
1、私營企業(yè):個人成立的物業(yè)管理服務(wù)公司。一般資質(zhì)為3級,但是存在規(guī)模小,服務(wù)單一,人力匱乏,管理模式不科學(xué)、發(fā)展后勁不足的缺點(diǎn)。例如:
銀都小區(qū)宏達(dá)物業(yè),菱花小區(qū)等。
2、開發(fā)商自己建立的物業(yè)服務(wù)企業(yè),特點(diǎn)是對物業(yè)情況熟悉,資金雄厚,但是建管一家,依賴性強(qiáng),問題暴露明顯,如房屋質(zhì)量問題,這些物業(yè)公司中有的是只承包自己本公司的物業(yè),有的則是內(nèi)外兼包,這些物業(yè)公司有濟(jì)寧九巨龍物業(yè)服務(wù)公司,濟(jì)寧大地物業(yè)服務(wù)公司,濟(jì)寧魯興物業(yè)服務(wù)公司,濟(jì)寧艾家物業(yè),濟(jì)寧華園物業(yè)等。
3、專業(yè)化、新型的、符合現(xiàn)在濟(jì)寧市隊(duì)伍要求和需求的企業(yè),這些企業(yè)的特點(diǎn)是制度較完善、正規(guī),有一定的人力資源、經(jīng)驗(yàn)、資金,成為濟(jì)寧市場上物業(yè)服務(wù)行業(yè)的新生主力,有一定的競爭力,但這些企業(yè)數(shù)量不多,沒有核心凝聚力,主要通過投標(biāo)渠道為物業(yè)服務(wù)來源,如:濟(jì)寧香江物業(yè)服務(wù)有限公司,濟(jì)寧田申物業(yè)服務(wù)有限公司,濟(jì)寧彩通物業(yè)服務(wù)有限公司等。
4、外地進(jìn)駐濟(jì)寧的物業(yè)服務(wù)公司,這些公司具有一定的實(shí)力,可以擴(kuò)展外地的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目,專業(yè)技術(shù)較純熟,且具有很強(qiáng)專業(yè)針對性,比如濟(jì)南明德物業(yè)服務(wù)的濟(jì)寧醫(yī)學(xué)院,北京普凈物業(yè)服務(wù)公司服務(wù)的濟(jì)寧附屬醫(yī)院等。
二、物業(yè)服務(wù)公司概況 1.濟(jì)寧物業(yè)服務(wù)公司的服務(wù)內(nèi)容一般有保潔、保安、綠化、工程維修、會議招待、前臺接待、市政工程、餐飲服務(wù)、園林綠化等。2.按照物業(yè)公司資質(zhì)的劃分:濟(jì)寧市注冊的物業(yè)公司就有363家,合格的為319家,其中一級資質(zhì)一家,二級資質(zhì)8家,其中濟(jì)寧市區(qū)內(nèi)二級資質(zhì)3家,其余為三級資質(zhì),可以看出濟(jì)寧的物業(yè)管理服務(wù)公司以三級資質(zhì)為主,序號 資質(zhì) 名稱 主要項(xiàng)目 服務(wù)內(nèi)容 備注 1 一級 濟(jì)寧九巨龍物業(yè)管理有龍城、水景花園、碧水保潔、保安、工屬于開發(fā)商
限公司 云天 程 濟(jì)寧魯興物業(yè)管理有限保潔、保安、工 2 二級
洸河花園、魯興花園 屬于開發(fā)商 公司 程 通信大廈、濟(jì)寧婦幼保保潔、保安,工濟(jì)寧彩通物業(yè)管理有限程、前臺接待、3 健院、中國聯(lián)通濟(jì)寧分 公司 會議服務(wù) 公司、科苑小區(qū) 濟(jì)寧市華園物業(yè)服務(wù)有銀河大廈、運(yùn)河城商業(yè) 4 保潔 屬于開發(fā)商 限責(zé)任公司 摩爾 三級 5 濟(jì)寧圣澤物業(yè)服務(wù)公司 市政道路 保潔、資質(zhì) 濟(jì)寧田申物業(yè)服務(wù)有限置城國際,置城中央公保潔、保安、工 6 公司 園 程 濟(jì)寧市第二人民醫(yī)院、濟(jì)寧大正物業(yè)服務(wù)有限保潔、保安、工 7 伊頓液壓有限公司、中公司 程、電梯服務(wù) 國農(nóng)業(yè)銀行 濟(jì)寧艾家物業(yè)管理有限保潔、保安,工 8 冠亞星城 屬于開發(fā)商 公司 程 鄒城監(jiān)獄辦公樓、山東濟(jì)寧坤峰物業(yè)管理有限保潔、保安,工 9 魯抗辰欣藥業(yè)有限公司 公司 程 辦公樓及廠區(qū) 濟(jì)寧興唐物業(yè)管理有限興唐金茂大廈、興唐囯保潔、保安,工 10 屬于開發(fā)商 公司 翠城 程
保潔、保安,工濟(jì)寧誠信物業(yè)管理有限市委宿舍、中國移動總 程、前臺接待、公司 公司 會議服務(wù) 3.按照物業(yè)類型劃分:(1)、寫字樓、商場:特別是政府及一些高檔的寫字樓,濟(jì)寧香江物業(yè)管理有限公司憑借香港大廈的管理優(yōu)勢,將部分酒店的金鑰匙服務(wù)注入物業(yè)管理,使其在濟(jì)寧寫字樓市場占據(jù)重要份額。(2)、住宅:住宅建成以后,主要由開發(fā)商下屬的物業(yè)公司管理。如九巨龍、金城、鴻順等。(3)、醫(yī)院、工廠:一般通過公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)等,產(chǎn)生物業(yè)服務(wù)公司,但是也有可能幾家物業(yè)公司分區(qū)合作。其中也可有關(guān)系運(yùn)作。
三、物業(yè)管理費(fèi) 濟(jì)寧的住宅物業(yè)管理費(fèi)主要為0.2—1.4元/㎡之間,多層在0.2-0.5元/㎡2之間,小高層0.7-1.4元/㎡(含電梯)。商業(yè)在0.8-3.6元/m之間,濟(jì)寧市優(yōu)質(zhì)的寫字樓價(jià)格在1.4元/㎡左右,比如置城國際中心,甲級寫字樓比如興唐金茂大廈物業(yè)費(fèi)用達(dá)到3.6元/㎡。物業(yè)管理費(fèi)用的構(gòu)成: 1.管理服務(wù)人員的工資,社會保險(xiǎn)和按規(guī)定提供的福利費(fèi)的等,2.物業(yè)共用部位,公用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行,維護(hù)費(fèi)用,3.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用,4.綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用,5.秩序維護(hù)費(fèi)用,6.辦公費(fèi)用,7.物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊,8.物業(yè)共用部位,共用設(shè)施設(shè)別及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用,9.稅費(fèi)、利潤,10.經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用,開發(fā)商與物業(yè)管理公司合作方式: 1.由開發(fā)商出資物業(yè)管理費(fèi)用,物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)服務(wù); 開發(fā)商投資的物業(yè)建成后,有的開發(fā)商會請自己下屬的物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)服務(wù),有的開發(fā)商會與物業(yè)公司進(jìn)行接洽,外聘物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)服務(wù),對于開發(fā)商建成的物業(yè)內(nèi)有拆遷戶的或者為達(dá)到盡快銷售的目的,有的開發(fā)商會與業(yè)主簽訂協(xié)議,3-5年內(nèi)承擔(dān)物業(yè)費(fèi)用,3-5年后業(yè)主自行承擔(dān),另一種現(xiàn)象是開發(fā)商在前期引進(jìn)物業(yè)服務(wù)公司,業(yè)主入住率達(dá)到50%或者達(dá)到成立業(yè)主委員會的條件后,可與物業(yè)服務(wù)公司接洽,自行確定物業(yè)公司,后期業(yè)主確定物業(yè)公司后,業(yè)主與物業(yè)公司簽訂合同,開發(fā)商脫離關(guān)系,有的開發(fā)商建成的物業(yè)進(jìn)行自用的,自請物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)服務(wù),費(fèi)用由物業(yè)公司提出,雙方確定物業(yè)費(fèi)用,費(fèi)用根據(jù)實(shí)際情況按平方或者人員計(jì)算。
2.由業(yè)主出具物業(yè)費(fèi)用,物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)服務(wù); 物業(yè)建成后,業(yè)主自行成立業(yè)主大會,選定物業(yè)服務(wù)公司進(jìn)行物業(yè)服務(wù),物業(yè)服務(wù)費(fèi)用按照平方或者人員計(jì)算。物業(yè)管理公司收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由2種方法: 1.包干制,給取物業(yè)公司一定的物業(yè)費(fèi)用,費(fèi)用包含所有物業(yè)服務(wù)費(fèi)用以及物業(yè)
公司利潤,物業(yè)公司自主盈虧,2.傭金制,給取物業(yè)公司額定的費(fèi)用作為服務(wù)費(fèi),其余物業(yè)費(fèi)用全部用于物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目,結(jié)余或者不足均由業(yè)主承擔(dān)。濟(jì)寧物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的計(jì)算與收取一般按第一種結(jié)算。
四、行業(yè)的薪酬 根據(jù)濟(jì)寧經(jīng)濟(jì)的消費(fèi)水平和人民的收入情況,以及濟(jì)寧部分業(yè)主對物業(yè)管理認(rèn)識不夠,致使物業(yè)服務(wù)人員的工資水平處于中低水平,高層管理干部:2500-3500元; 中層干部:月薪1800-2500元 ; 物業(yè)管理員及文員:1000-1500元; 會議服務(wù)及前臺接待人員:1000-1500元,工程人員:1800元; 保安員:1200元; 清潔員:800元。
五、濟(jì)寧市物業(yè)服務(wù)發(fā)展中存在的問題
1、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收繳難,居民對物業(yè)服務(wù)認(rèn)識不夠 原因:目前濟(jì)寧市民的消費(fèi)意識有待提高,物業(yè)費(fèi)應(yīng)作為現(xiàn)代城市人納入自身消費(fèi)體系的一個不可或卻的重要消費(fèi)環(huán)節(jié),而這一觀念的養(yǎng)成,仍然有待時日。在物業(yè)服務(wù)中,尤其在住宅物業(yè)服務(wù)中,物業(yè)費(fèi)用收繳率低,這其中有物業(yè)公司服務(wù)不到位外,業(yè)主不及時繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi),或者惡意不繳納服務(wù)費(fèi)也是原因之一,這種現(xiàn)象持續(xù)發(fā)生就會造成惡性循環(huán),物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收繳不及時,造成物業(yè)公司負(fù)荷運(yùn)行,成本增加,久而久之,物業(yè)公司無力承擔(dān)就會造成物業(yè)服務(wù)質(zhì)量
下降,而作為業(yè)主,物業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降,享受不到相應(yīng)的服務(wù)就會不支付或少支付物業(yè)服務(wù)費(fèi),且對物業(yè)服務(wù)公司不滿,造成物業(yè)公司和業(yè)主關(guān)系不和諧。解決方法:改變?nèi)藗兊挠^念不是一蹴而就的,提高人們物業(yè)管理的認(rèn)知度一方面加大宣傳,有政府參與的正確引導(dǎo),改變?nèi)藗兤さ目捶ǎ硪环奖阄飿I(yè)公司本身也要樹立品牌化的物業(yè)服務(wù),為業(yè)主提供良好的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量,樹立正確的服務(wù)意識,和業(yè)主做良好的溝通,想業(yè)主之所想,急業(yè)主之所需,樹立良好的信譽(yù)及口碑。
2、物業(yè)服務(wù)人員質(zhì)量參差不齊,缺少核心競爭力 原因:優(yōu)質(zhì)的服務(wù)是增強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的實(shí)力和市場競爭力的基礎(chǔ),因物業(yè)服務(wù)為服務(wù)行業(yè),行業(yè)薪水較其他行業(yè)低,物業(yè)公司很難吸收到高素質(zhì)人才,沒有辦法保證服務(wù)質(zhì)量,高素質(zhì)人才要進(jìn)入物業(yè)服務(wù)公司必須從基層做起,要做好的物業(yè)管理者,就要有一線的服務(wù)經(jīng)驗(yàn),現(xiàn)在的高素質(zhì)人才很難接受這個落差,一般不會從事這個行業(yè),人才流失嚴(yán)重,這樣就造成核心競爭力的下降,物業(yè)公司就要降低門檻吸收人員,保潔、保安等職位有些是下崗工人,她們?nèi)鄙俜?wù)的意識和相應(yīng)的知識,服務(wù)質(zhì)量上不去,因此造成社會上有些業(yè)主認(rèn)為物業(yè)就是低技術(shù)的行業(yè),其日常工作就是打掃衛(wèi)生,簡單維修,看門而已的錯誤認(rèn)識。
解決辦法:物業(yè)服務(wù)公司廣納人才,提高物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員薪水待遇,提高物業(yè)從業(yè)人員門檻,在招聘人才時,要如實(shí)的介紹公司情況,選準(zhǔn)合適企業(yè)需要的人,對于一線的工作人員,補(bǔ)充知識,定期開展培訓(xùn),認(rèn)真開展敬業(yè)、愛業(yè)教育,引導(dǎo)他們忠于職守,物業(yè)服務(wù)公司也要努力創(chuàng)造良好的工作環(huán)境、成才環(huán)境,從整體提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量水平。
3、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容單一,缺少完整的市場機(jī)制及管理 原因:物業(yè)服務(wù)傳入后,缺少相應(yīng)的人才,物業(yè)服務(wù)規(guī)模上不去,內(nèi)容單一,高端物業(yè)服務(wù)缺乏,市場不成熟,社會認(rèn)知度不高,政府缺少相應(yīng)的扶持與管理,濟(jì)寧市場上的物業(yè)服務(wù)公司各自為戰(zhàn),缺少系統(tǒng)的交流,無法進(jìn)入良性競爭的局面。解決方法:學(xué)習(xí)先進(jìn)的物業(yè)服務(wù)經(jīng)驗(yàn)和模式,各物業(yè)公司之間可以以行業(yè)交流的方式互相學(xué)習(xí),吸取優(yōu)勢和經(jīng)驗(yàn),引進(jìn)高端物業(yè)和人才。
4、物業(yè)管理公司資產(chǎn)規(guī)模較小,發(fā)展后勁不足,企業(yè)經(jīng)營困難。
原因:前面也已經(jīng)介紹到濟(jì)寧市的一部分物業(yè)服務(wù)公司為私營小企業(yè),物業(yè)等級為三級資質(zhì),承包的物業(yè)一般為小型物業(yè),盈利少,成本高,物業(yè)費(fèi)用難以快速回收,資金鏈過長,導(dǎo)致虧損。
解決辦法:擴(kuò)大承包物業(yè)服務(wù)面積,提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量,縮短物業(yè)費(fèi)用收繳時間,但真正從根本上解決這個問題,是一個漫長的過程,要盡快使企業(yè)市場化,正規(guī)化。
5、物業(yè)管理公司資質(zhì)等級偏低,優(yōu)秀品牌企業(yè)較少。原因:我市物業(yè)管理公司有300多家,但達(dá)到一級資質(zhì)以上的僅有1家,二級資質(zhì)的8家,同其它先進(jìn)城市的高科技含量相比較,勞動密集型依然是我市物業(yè)管理企業(yè)的特點(diǎn)。例如深圳北京等地的物業(yè)管理企業(yè),具備高學(xué)歷的人員并不少見,而在我市,從事物業(yè)管理依然是層次和素質(zhì)低下的代名詞;另外,物業(yè)管理在市場中的地位也有著明顯的差別。例如對深圳等一些城市而言,物業(yè)已經(jīng)成為公司的主要發(fā)展支柱,大名鼎鼎的萬科地產(chǎn)就是從物業(yè)公司慢慢地發(fā)展起來的,在我市還說是很難比擬的。解決辦法:我市物業(yè)公司發(fā)展自身企業(yè)的同時還要學(xué)習(xí)其他地區(qū)的先進(jìn)技
術(shù),提高我市物業(yè)服務(wù)公司的含金量,使服務(wù)不僅停留于表面文章,找到物業(yè)服務(wù)發(fā)展的根本,提高競爭力,打出自己的品牌才是重中之重。從此可以看出,濟(jì)寧的物業(yè)管理企業(yè)沒有形成成熟的管理機(jī)制及市場化運(yùn)行,在管理中問題矛盾明顯,有的物業(yè)公司沒有進(jìn)入良性運(yùn)營,在資金短缺的情況下,物業(yè)服務(wù)下降,造成了業(yè)主和開發(fā)商的雙重?fù)p失,和先進(jìn)國家及國際化物業(yè)服務(wù)有很大的差距。
六、濟(jì)寧物業(yè)服務(wù)的發(fā)展?jié)摿?物業(yè)服務(wù)是具有長期發(fā)展?jié)摿Φ男袠I(yè),對于二、三線城市更是如此,因此濟(jì)寧市的物業(yè)服務(wù)發(fā)展還是很有發(fā)展性的,目前隨著人們對物業(yè)認(rèn)識度的提高,政府對此也越來越重視濟(jì)寧的物業(yè)發(fā)展,濟(jì)寧市物業(yè)服務(wù)正在向?qū)I(yè)化、產(chǎn)業(yè)化、規(guī)?;?、品牌化發(fā)展的方向轉(zhuǎn)變。物業(yè)公司要尋求大的突破,一定要有大的管理規(guī)模。只有達(dá)到一定的規(guī)模,物業(yè)服務(wù)公司才會有盈利,有了足夠的資金支持,保證了物業(yè)服務(wù)質(zhì)量,達(dá)到公司信譽(yù)與收益的雙贏。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的健康發(fā)展,為我市物業(yè)管理業(yè)提供了廣闊的發(fā)展空間。物業(yè)管理業(yè)是隨著房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的發(fā)展而發(fā)展的。濟(jì)寧市很多地塊都在進(jìn)行規(guī)劃建設(shè),城市化建設(shè)進(jìn)程加快,房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)迅猛發(fā)展,濟(jì)寧市的居住環(huán)境發(fā)生了巨大變化,物業(yè)建成后,將產(chǎn)生大量的物業(yè)需求,尤其現(xiàn)在物業(yè)服務(wù)在濟(jì)寧市場中已打下基礎(chǔ),這對濟(jì)寧市的物業(yè)發(fā)展是一個很好的契機(jī),對物業(yè)服務(wù)的成熟有很大的推動作用,政府在此時加以引導(dǎo),對濟(jì)寧物業(yè)有利好的發(fā)展。濟(jì)寧物業(yè)服務(wù)行業(yè)模式單一,濟(jì)寧物業(yè)對高端的物業(yè)服務(wù)有很大需求,現(xiàn)在在濟(jì)寧已出現(xiàn)很多高端的住宅、酒店,有的物業(yè)價(jià)格已達(dá)到1萬元/㎡,一方面這種高檔物業(yè)需要高檔的物業(yè)服務(wù),我們可以借鑒外來物業(yè)公司的優(yōu)點(diǎn)與長處,結(jié)合實(shí)際情況,進(jìn)行相對應(yīng)的物業(yè)服務(wù),一方面目前濟(jì)寧市場的高端物業(yè)服務(wù)鮮有,高端物業(yè)服務(wù)在濟(jì)寧會有很大的發(fā)揮潛力和市場,這對濟(jì)寧物業(yè)服務(wù)市場也是一個改革性的變化,高端物業(yè)進(jìn)入濟(jì)寧市場后會被快速吸收,容易被濟(jì)寧市場接受,可以引進(jìn)先進(jìn)的服務(wù)技術(shù),比如管家式服務(wù),保姆式服務(wù),這些都能夠快速的形成企業(yè)的品牌效應(yīng)。在這個信息化的時代,行業(yè)的發(fā)展也離不開信息化,物業(yè)公司信息化有利于提高工作效率,提供準(zhǔn)確及時的信息,避免重復(fù)工作,在電腦管理系統(tǒng)中,不僅有物業(yè)服務(wù)公司的資料,還有物業(yè)的各種圖紙、管線,以及業(yè)主的相關(guān)資料,比如房號,樓層都能及時查詢,為做好物業(yè)服務(wù)工作提供有效的信息支撐,物業(yè)公司可以及時的掌握信息,了解項(xiàng)目運(yùn)營情況,做出相關(guān)決策。終上所述,濟(jì)寧的物業(yè)服務(wù)離成熟的市場還有還有很長一段路要走,人們認(rèn)知度的不斷提高及政府的不斷重視,使得濟(jì)寧的物業(yè)服務(wù)企業(yè)還是有很好的發(fā)展空間,有發(fā)展有機(jī)遇,物業(yè)管理對于促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展,加強(qiáng)社區(qū)管理,美化社會環(huán)境,創(chuàng)造文明城市,提高城市居民生活質(zhì)量起著重要作用,從而通過優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)實(shí)現(xiàn)濟(jì)寧物業(yè)的保值增值。
第二篇:物業(yè)管理狀況調(diào)查報(bào)告
三匯鎮(zhèn)物業(yè)管理狀況調(diào)查報(bào)告
一、我鎮(zhèn)小區(qū)樓盤及物業(yè)管理現(xiàn)狀
我鎮(zhèn)目前成型的小區(qū)共有12個,包括2個高層小區(qū)(光亮·陽光佳苑、巨鑫雅苑)、1個集資房小區(qū)(祥瑞花園)、9個商品房小區(qū),分屬7個開發(fā)單位;共有已售、待售住房近4000套(幢)。
我鎮(zhèn)的住宅小區(qū)物業(yè)管理從2005年開始起步,經(jīng)過10年的探索發(fā)展,物業(yè)管理逐步深入民心。通過實(shí)施物業(yè)管理,居民的居住環(huán)境變得更加整潔,城市形象也得到了較大改觀。物業(yè)管理已成為人們?nèi)粘Ia(chǎn)、生活中不可或缺的有機(jī)組成部分。但由于受管理權(quán)限和歷史遺留問題的影響,我鎮(zhèn)的物業(yè)管理服務(wù)情況較為復(fù)雜,總的來看,我鎮(zhèn)業(yè)管理可分為以下兩種類型:一是舊小區(qū)傳統(tǒng)舊體制的物業(yè)管理模式。由于這類小區(qū)修建當(dāng)初開發(fā)商沒有與正式物管公司簽訂合約,只是制定物管工作人員,必定會造成物管人員的消極怠工,提供的服務(wù)達(dá)不到要求,再加上這些小區(qū)業(yè)主對物業(yè)管理的認(rèn)識和意識比較薄弱,物業(yè)交費(fèi)率很低,規(guī)范化的物業(yè)管理難度較大,基本上沒有正規(guī)的物業(yè)管理模式,只是形式上的請1-2個人即當(dāng)保安,又做清潔。如:春夏秋冬四院等住宅小區(qū),在進(jìn)行物業(yè)管理時,只能實(shí)行基本服務(wù)(如簡單的保潔和維修等項(xiàng)目)和低收費(fèi)。05年后修建的12個小區(qū)中,到目前為止有自己的業(yè)主委員會只有祥瑞花園1個小區(qū)。二是新建商品住宅小區(qū)較規(guī)范的物業(yè)管理模式。新建的住宅小區(qū)由于配套設(shè)施完善,環(huán)境較好,沒有城市街道穿過,相對獨(dú)立集中,再加上前期物業(yè)開展較好,收費(fèi)水平和收費(fèi)率也較高,物業(yè)管理服務(wù)工作基本能夠維持正常。如光亮·陽光佳苑(重慶光亮禾順物業(yè)管理有限公司)、巨鑫雅苑(重慶和宜物業(yè)管理有限公司)等住宅小區(qū)。但另一方面,這些由開發(fā)企業(yè)建設(shè)的住宅小區(qū)為新建小區(qū),接房率70%左右,但有的老百姓買房不光為了住,也有作為投資的,所以入住率只有40%左右,雖然說空關(guān)房按規(guī)定連續(xù)六 個月無人居住可按70%收取物管費(fèi),但由于與業(yè)主聯(lián)系不上,收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)的難度較大。物管公司雖然也試圖通過發(fā)文書通知、打電話通知、請人轉(zhuǎn)告等形式催繳,但絕大部分業(yè)主根本不予理睬,普遍抱有“我不住就可以不交管理服務(wù)費(fèi)”的錯誤思想,致使這些新建小區(qū)的物管收費(fèi)率非常低,企業(yè)經(jīng)營難以為繼。
二、小區(qū)貫徹落實(shí)物業(yè)管理法規(guī)情況
為了使國家《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)在我鎮(zhèn)得小區(qū)得到有效宣傳,使物業(yè)企業(yè)成為宣傳、貫徹《物業(yè)管理?xiàng)l例》的主體,我鎮(zhèn)采取以點(diǎn)帶面,利用國慶、中秋及普法宣傳日等節(jié)假日開展宣傳活動,并通過橫幅、報(bào)紙、宣傳單,由政府牽頭、物業(yè)公司聯(lián)合舉辦“構(gòu)建和諧小區(qū)、共建美好家園”為主題的物業(yè)服務(wù)知識競賽活動、物業(yè)服務(wù)進(jìn)百家等多種形式,集中開展物業(yè)管理政策法規(guī)宣傳活動。近一年來,發(fā)送宣傳資料近1.5萬份,舉辦了以“ 構(gòu)建和諧小區(qū)、共建美好家園”為主題的首屆物業(yè)服務(wù)知識競賽,通過開展這些宣傳活動,對進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理、落實(shí)物管法規(guī)起到了良好的宣傳效果。
三、小區(qū)業(yè)主大會及業(yè)主委員會情況
我鎮(zhèn)小區(qū)起步較晚,12個小區(qū)只有祥瑞花園小區(qū)由業(yè)主投票,組成了業(yè)主委員會,其中:主任1人,副主任1人,財(cái)務(wù)1人,委員5個,基本上每1-2年召開一次業(yè)主大會,共同探討本小區(qū)物業(yè)管理情況;2個高層小區(qū)(陽光佳苑、巨鑫雅苑)于2014年8月份交房,目前入住的業(yè)主還沒有達(dá)到80%,所以還沒有形成業(yè)主委員會,不過正在前期的籌備當(dāng)中;起于小區(qū)都沒有業(yè)主委員會。
四、物業(yè)管理公司資質(zhì)、數(shù)量及經(jīng)營情況
目前,我鎮(zhèn)共有2家正規(guī)物業(yè)管理公司,分別是重慶光亮禾順物業(yè)管理有限公司(負(fù)責(zé)光亮·陽光佳苑小區(qū))和重慶和宜物業(yè)管理有限公司(負(fù) 2 責(zé)巨鑫雅苑小區(qū)),其中禾順物業(yè)管理公司是重慶光亮集團(tuán)下屬子公司,公司財(cái)政能得到保障,但因目前小區(qū)入住率不足80%,加上小區(qū)有17個工作人員的工資等,公司處于入不敷出的狀況;和宜物業(yè)公司是與房地產(chǎn)開發(fā)商簽的合同,同樣由于入住率不足80%,加上小區(qū)6個工作人員的工資等,公司處于入不敷出的狀況。
五、物業(yè)管理服務(wù)情況
目前2個高層小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)已經(jīng)進(jìn)入正規(guī)化,能保障好小區(qū)內(nèi)的清潔衛(wèi)生、庭院看護(hù)等,基本能協(xié)調(diào)好業(yè)主與業(yè)主之間的糾紛,能提供一個較好的小區(qū)生活環(huán)境。
六、物業(yè)服務(wù)管理費(fèi)用收取及管理使用情況
目前我鎮(zhèn)的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用,祥瑞花園小區(qū)由業(yè)主委員會統(tǒng)一收取,交業(yè)主委員會財(cái)政保管,支付保安和清潔的工資,物管費(fèi)用和工資基本持平;2個高層小區(qū)由物業(yè)管理同意按重慶市物業(yè)局的價(jià)格統(tǒng)一收取,交到公司財(cái)政,公司財(cái)政再同意支付員工工資和其他維修費(fèi)用等,現(xiàn)在是一個入不敷出的情況;剩下的小區(qū)物業(yè)費(fèi)用由社區(qū)工作人員收?。ɑ臼詹蝗糜谥Ц缎^(qū)保安、清潔工的工資,同樣也是基本持平。
七、我鎮(zhèn)小區(qū)物業(yè)管理存在的問題
1、沒有正規(guī)的物業(yè)管理,未成立業(yè)主委員會,小區(qū)物業(yè)管理比較混亂。
全鎮(zhèn)12個小區(qū)中,只有祥瑞花園小區(qū)成立業(yè)主委員會,2個高層小區(qū)為新建小區(qū),暫未成立業(yè)主委員會。剩下的9個小區(qū)均未成立業(yè)主委員會。主要是因?yàn)榇祟愋^(qū)自2005年建成以后,小區(qū)開始引進(jìn)物業(yè)管理模式,由開發(fā)商制定物業(yè)管理人員來管理物業(yè),但由于物業(yè)管理人員自身素養(yǎng)的偏低,是的無關(guān)于業(yè)主的矛盾糾紛越來越嚴(yán)重,對提供的服務(wù)越來越不滿意,最終開發(fā)商撤下所有的物業(yè)管理人員,由業(yè)主自行管理。目前9個小區(qū)基本上都是由業(yè)主選1-2個人作為小區(qū)的物業(yè)管理人員,即為小區(qū)的清潔工,又為小區(qū)的保安,只負(fù)責(zé)小區(qū)的清潔衛(wèi)生、看家護(hù)院,對小區(qū)的民事糾紛、工程維修基本都交給社區(qū)或者鎮(zhèn)政府,增加了社區(qū)的工作量,反過來問題沒有解決好,業(yè)主還不滿意。業(yè)主意識較差,物業(yè)管理得不到群眾支持。
2、部分小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)難。
12個小區(qū),除了2個高層電梯小區(qū)物業(yè)費(fèi)收取按照重慶市物價(jià)局核準(zhǔn)外,其余10個小區(qū)物業(yè)費(fèi)基本上是按照建筑面積來收取,100平方以上收取300元每年,不足100平方的收取280元每年。由于沒有正規(guī)的物業(yè)管理公司收取物管費(fèi),也沒有業(yè)主委員會,業(yè)主自身市民意識不強(qiáng),“花錢買服務(wù)”的意識比較死板,比如說有的小區(qū)業(yè)主開始交了物管費(fèi),但是由于某些業(yè)主沒有交導(dǎo)致心里不平衡,或者說自己過分要求得到更多的服務(wù)而沒有提供,繼而開始不交物管費(fèi);有的是口頭說交,但沒有實(shí)際行動。
征收的物管費(fèi)用,有物管公司的直接上交物管公司,物管人員的工資統(tǒng)一由物管公司發(fā)放,2個高層小區(qū)目前的經(jīng)營情況基本上都是公司要倒貼,像陽光佳苑,17個物業(yè)管理人員每年的工資發(fā)放達(dá)到30多萬,而物管費(fèi)全額收取才有24萬多,資金缺口近8、9萬元,其他如小區(qū)內(nèi)水電費(fèi)用,公共設(shè)施維修費(fèi)用也由物管公司繳納。沒有正式物管公司的,像祥瑞花園小區(qū)有業(yè)主委員會,費(fèi)用由委員會統(tǒng)一支付保安和清潔工的工資,剩余的作為小區(qū)內(nèi)的維修費(fèi)用;其他小區(qū)的物管費(fèi),能收上來的交由社區(qū)管理,然后按時給保安或者清潔工發(fā)放工資,有的小區(qū)也會楚翔繳納的物管費(fèi)用不夠支付保安或者清潔工工資的現(xiàn)象,導(dǎo)致小區(qū)無物管。
3、集資房小區(qū)成政府包袱。
某些小區(qū)(如祥瑞花園小區(qū))開始修建的時候?yàn)榧Y房,業(yè)主沒有購 買大修基金,目前房屋因工程質(zhì)量問題,外墻脫落、房屋漏水、消防管道破損等修葺的資金沒有著落,實(shí)際上成了政府的包袱。
4、規(guī)劃超前性不夠,車位配備普遍不足。
由于開發(fā)時間較早,規(guī)劃超前性不夠,業(yè)主生活水平的提高,購買私家車的人員越來越多,導(dǎo)致鎮(zhèn)內(nèi)大部分小區(qū)車位配備不足。12個小區(qū)除了2個高層電梯小區(qū)有自己的地下停車位,其余十個小區(qū)都沒有統(tǒng)一的小區(qū)車位,小區(qū)內(nèi)車輛亂停亂放的現(xiàn)象比較嚴(yán)重,甚至有的車子停到了小區(qū)周邊的公路上,增加了城市管理的任務(wù)。
八、造成問題的主要原因
1、業(yè)主市民意識不強(qiáng),業(yè)委會難成立。
業(yè)主自身市民意識不強(qiáng),是各小區(qū)未成立業(yè)主委員會的一個重要原因。隨著生活水平的穩(wěn)步提高,部分農(nóng)民“洗腳上田”,在掘到“第一桶金”后在鎮(zhèn)里的小區(qū)置業(yè),變成了“業(yè)主”。但其固有的一些小農(nóng)意識并沒有因?yàn)槌蔀椤皹I(yè)主”而被拋卻,比如擅改房屋結(jié)構(gòu)、私拉亂接電線、亂養(yǎng)貓狗寵物等;對物業(yè)管理則愛理不理,一不高興就拖欠物業(yè)管理費(fèi),或到管理處大吵大鬧,嚴(yán)重的就堵塞小區(qū)門口?!拔飿I(yè)是服務(wù),花錢買服務(wù)”的共識還沒有成熟或者理解得比較死板。但這些業(yè)主卻沒有組建業(yè)主委員會,聯(lián)合起來與物業(yè)管理公司平等溝通的意識。
2、歷史遺留問題未有效解決,多方矛盾糾纏不清。
許多小區(qū)當(dāng)時開發(fā)商出售房屋的時候并沒有要求購房者購買大修基金,現(xiàn)在開發(fā)商房子修好之后,指定的物業(yè)管理人員也沒有繼續(xù)做下去,業(yè)主選定的保安兼清潔工又只負(fù)責(zé)小區(qū)的清潔衛(wèi)生、看家護(hù)院,對小區(qū)內(nèi)的工程方面的問題,開發(fā)商拿已過保修期的借口來搪塞,不予修補(bǔ);沒有大修基金,像外墻脫落,外墻漏水等現(xiàn)象業(yè)主也很難自行籌集資金進(jìn)行修 補(bǔ),尋求政府的幫助,政府也只能從中磋商,必然導(dǎo)致糾紛越來越深,矛盾越積越多。物業(yè)管理維修基金由誰出尚難確定,形成潛在的糾紛起因。
九、物業(yè)管理服務(wù)建設(shè)的幾點(diǎn)建議
1、加強(qiáng)引導(dǎo)和監(jiān)督,推動組建業(yè)主委員會。
針對《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》的要求,我鎮(zhèn)國土部門積極協(xié)調(diào)區(qū)房管部門加強(qiáng)對廣大業(yè)主的引導(dǎo),推動全鎮(zhèn)符合條件的小區(qū)樓盤成立業(yè)主委員會,以形成業(yè)主共識,規(guī)范物業(yè)管理,維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理公司雙方利益。
2、加強(qiáng)物業(yè)管理費(fèi)、維修基金收支和公共收益分配審核、監(jiān)管。
國家、省的物業(yè)管理?xiàng)l例及其實(shí)施辦法都規(guī)定了物業(yè)管理費(fèi)、維修基金等的收支管理辦法,以及公共收益的分配原則。待組建業(yè)主委員會后,應(yīng)加強(qiáng)對這些收支的審核、監(jiān)管。條件成熟的,可以借鑒全鎮(zhèn)現(xiàn)行的村級財(cái)務(wù)管理制度,嘗試引進(jìn)社會中介機(jī)構(gòu)管理物業(yè)管理費(fèi)、維修基金和公共收益分配。
3、科學(xué)規(guī)劃,加強(qiáng)管理。
由鎮(zhèn)政府出臺對全鎮(zhèn)小區(qū)停車問題的改善方案,一方面明確新開發(fā)樓盤要科學(xué)規(guī)劃,車位配置要適度超前;另一方面規(guī)劃在樓盤集中區(qū)的適當(dāng)位置建設(shè)公共停車場,以市場化手段解決停車難問題;第三,加強(qiáng)管理,禁止路邊亂停亂放,維護(hù)市容整潔,確保車輛存放安全。
4、加強(qiáng)宣傳,提高業(yè)主市民意識。
居住在現(xiàn)代化的小區(qū)樓盤中,業(yè)主就成為了現(xiàn)代城鎮(zhèn)中的一員。業(yè)主不但要從身份上實(shí)現(xiàn)從農(nóng)民向居民的轉(zhuǎn)變,而且要實(shí)現(xiàn)從“小農(nóng)意識”向“市民意識”的提升。這里的市民意識包括:積極推行代管制,即依法成立業(yè)主委員會代表業(yè)主進(jìn)行管理,實(shí)現(xiàn)主業(yè)民主權(quán)利;積極提升社區(qū)意識,即對異質(zhì)人口聚居的城市新社區(qū)和對所居住城市的認(rèn)同、期盼及參與意識;積極培養(yǎng)公共意識,即對社區(qū)公共空間和場所秩序、安全的認(rèn)同、維護(hù)意識;努力增強(qiáng)法制意識,即依法處理與開發(fā)商、物業(yè)管理、業(yè)主委員會及其他業(yè)主的關(guān)系,不采取違法手段以求合法訴求的實(shí)現(xiàn)。
政府、物業(yè)管理公司以及將要成立的業(yè)主委員會,應(yīng)利用各種途徑、媒介和載體,宣傳市民意識,提高業(yè)主依法處理物業(yè)管理問題的能力和水平。
第三篇:中國電信人力資源管理狀況分析
中國電信人力資源管理狀況分析
中國電信人力資源管理狀況分析
【摘要】 :隨著通信行業(yè)改革的不斷深化,中國電信發(fā)展的形勢和生存環(huán)境已經(jīng)和正在發(fā)生巨大變化,通信和信息的邊界越來越模糊,市場競爭隨之愈演愈烈。從2005年開始,中國電信開始實(shí)施轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略,提出要從通信網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營商轉(zhuǎn)變?yōu)榫C合信息服務(wù)提供商戰(zhàn)略目標(biāo)。五年來,業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)型、網(wǎng)絡(luò)的轉(zhuǎn)型取得了巨大突破,但管理和人力資源轉(zhuǎn)型的步伐相對緩慢,已成為企業(yè)成功實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型的瓶頸和桎梏。本文將以中國電信為研究對象,運(yùn)用人力資源管理理論,分析電信企業(yè)目前的人力資源管理現(xiàn)狀及存在的問題,并提出了相應(yīng)對策。
【關(guān)鍵詞】 :中國電信人力資源管理問題對策
一、背景
伴隨著經(jīng)濟(jì)全球化和市場競爭化的挑戰(zhàn),人力資源管理的理念和方法正在日益受到前所未有的重視,對于競爭更為激烈的電信企業(yè)更是如此。人力資源作為第一資源,不僅是電信企業(yè)管理的核心,也是電信企業(yè)核心競爭力的標(biāo)志。為提高電信業(yè)的核心競爭力,中國電信不得不將人力資源管理提到了一個新認(rèn)識高度,不得不面對諸如協(xié)調(diào)管理、溝通管理、激勵管理、薪酬管理、員工職業(yè)生涯管理等一系列新的課題,不得不利用人力資源的工具和方法對其人力資源做全面的開發(fā)、規(guī)劃。
二、中國電信人力資源管理面臨的挑戰(zhàn)
1.要實(shí)行公司化和國際化運(yùn)營,需要更多綜合素質(zhì)人才,中國電信面臨如何提高現(xiàn)有人員的綜合素質(zhì),使之適應(yīng)企業(yè)發(fā)展需要的挑戰(zhàn)。中國電信以前的發(fā)展主要靠量的擴(kuò)張,是靠加大投資力度來實(shí)現(xiàn)的;一旦投資力度減弱,增長必然減緩,這是一種粗放型的經(jīng)濟(jì)增長?,F(xiàn)在要實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展,必須充分盤活資產(chǎn)存量,這其中也包括盤活現(xiàn)有人力資源存量?,F(xiàn)有的員工隊(duì)伍大部分是在政企合一、壟斷經(jīng)營環(huán)境下成長起來的,沒有充分經(jīng)歷市場競爭的磨練,缺乏對國外同行的研究,沒有公司化和國際化運(yùn)營的經(jīng)驗(yàn)。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展,國內(nèi)通信業(yè)的競爭也越來越激烈,如何迅速調(diào)整人才結(jié)構(gòu)、提高現(xiàn)有人員綜合素質(zhì),對電信企業(yè)人力資源管理工作提出了挑戰(zhàn)。
2.國外電信運(yùn)營商和國內(nèi)其他電信運(yùn)營商想方設(shè)法搶奪中國電信人才,如何留住現(xiàn)有人才,并吸引新的人也是挑戰(zhàn)所在。目前,國內(nèi)通信業(yè)有效競爭的局
面已經(jīng)初步形成,新興電信運(yùn)營商進(jìn)入市場后,網(wǎng)羅人才的一個重要手段就是高薪從中國電信挖人,這樣可以縮短人才的培育期和適應(yīng)期,也可以利用他們原有的各種關(guān)系,可謂一舉兩得。另一方面,國外電信運(yùn)營商進(jìn)入中國后,為了迅速切入市場,必然要實(shí)行人才的本土化戰(zhàn)略。他們會采用高薪、完善的培訓(xùn)計(jì)劃和良好的職業(yè)發(fā)展設(shè)計(jì)來吸引中國電信人才。
三、中國電信人力資源管理中出現(xiàn)的問題
1.人力資源管理理念陳舊
在現(xiàn)實(shí)的管理中,很多管理者以一種“我是管你的,你是被我管”的思維去對待自己的員工,表現(xiàn)出極強(qiáng)的“以自我為中心”的管理理念。強(qiáng)調(diào)個人服從組織需要,服從工作的需要,而很少考慮員工個人的特長、興趣及需要。長此以往,電信企業(yè)中便會形成一種管理層獨(dú)斷專行、員工安于現(xiàn)狀的氛圍。員工只是被動地完成份內(nèi)的工作,不愿意主動為企業(yè)的發(fā)展出謀劃策,導(dǎo)致管理工作陷入被動狀態(tài)。
2.忽視人力資源開發(fā),重使用輕培養(yǎng)
以前各級電信企業(yè)只注重對員工現(xiàn)有才能的使用,而不注重開發(fā)員工潛能,增加人力資源的儲量。電信企業(yè)是一個技術(shù)密集型企業(yè),設(shè)備與技術(shù)的更新?lián)Q代非??欤夹g(shù)人員如果不培訓(xùn),僅靠原有的知識根本不能適應(yīng)工作需要。當(dāng)前,電信企業(yè)已經(jīng)注意到這個問題,相應(yīng)地開始對員工開展各種培訓(xùn),但是培訓(xùn)面很狹窄,僅限于各級業(yè)務(wù)骨干,一般的技術(shù)人員培訓(xùn)機(jī)會少。這種對人才的使用只重存量、不重增量的方式,猶如竭澤而漁,將導(dǎo)致企業(yè)發(fā)展的后勁不足。
3.員工積極性難以充分調(diào)動,缺乏完善的激勵、約束機(jī)制
當(dāng)前,中國電信的各級企業(yè)都實(shí)施了一系列引人、用人和留人的激勵機(jī)制,但不少企業(yè)在具體實(shí)施過程中還存在一定問題,即企業(yè)內(nèi)部雖實(shí)施統(tǒng)一的激勵約束制度,卻缺乏彈性。更有甚者,在激勵手段上主要考慮物質(zhì)激勵,而忽略了員工需求的多樣性,如尊重、安全感、自我實(shí)現(xiàn)的需要以及名譽(yù)、地位等。目前,各級電信企業(yè)跳槽的人很多,有些人把原因歸結(jié)為企業(yè)的待遇不好。其實(shí),人的需求是多方面和多層次的,收入只是人需求的一個方面。在市場經(jīng)濟(jì)高度發(fā)展的今天,單調(diào)的激勵手段已經(jīng)無法滿足人們的需要,從而表現(xiàn)為人才的不斷流失。
4.人員進(jìn)出渠道不暢,用人制度僵化
中國電信從上世紀(jì)九十年代就開始對新進(jìn)員工進(jìn)行控制,原則上只接收應(yīng)屆大學(xué)生、郵電學(xué)校的中專生和轉(zhuǎn)業(yè)軍人。這樣做對于控制企業(yè)人數(shù)有好處,但是這也導(dǎo)致企業(yè)無法通過人才市場得到急需的各類有實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人才,嚴(yán)重制約了企業(yè)發(fā)展。同時,電信企業(yè)沒有建立退出機(jī)制,員工除退休、辭職等因素外只進(jìn)不出。盡管全面實(shí)行了全員勞動合同制,但是只要不犯大的錯誤,企業(yè)一般不會與員工解除合同,因此多數(shù)員工還抱著以前正式工的思想。這樣一來,一方面企業(yè)想要的人進(jìn)不來,另一方面企業(yè)不想要的人大量沉淀,嚴(yán)重影響了人力資源核心競爭力的提高。
5.員工組織歸屬感不強(qiáng),流失嚴(yán)重
當(dāng)前電信企業(yè)的新員工分配到不同的工作崗位以后,如果沒有升遷或違紀(jì)這類事情發(fā)生,人力資源管理部門很少會再次與員工直接接觸。盡管在組織中工作,每月都拿著不菲的收入,但是員工們的內(nèi)心很空虛,缺乏組織歸屬感,因?yàn)闆]有人對他們的價(jià)值給予確認(rèn),為他們設(shè)計(jì)以后發(fā)展的方向,這種思想在青年員工中比較普遍。于是,一部分員工開始懈怠,產(chǎn)生了混日子的思想;一部分骨干開始跳槽,嚴(yán)重影響企業(yè)的發(fā)展。
四、中國電信人力資源管理的對策
(一)在戰(zhàn)略管理層次上制定人力資源發(fā)展規(guī)劃
要實(shí)現(xiàn)企業(yè)在一定時期的經(jīng)營發(fā)展指標(biāo)并使企業(yè)得以迅速發(fā)展,需要多少人才,需要什么樣的人才,是自己培養(yǎng)還是通過外部引進(jìn)等辦法來解決,這都需要經(jīng)過縝密的調(diào)查和思考,制定完整的人力資源發(fā)展規(guī)劃。當(dāng)今時代,科技發(fā)展突飛猛進(jìn),電信企業(yè)的競爭日趨激烈,人力資源的轉(zhuǎn)移也隨之加速,因此電信企業(yè)不但要制定中長期(5-10年)的人力資源發(fā)展規(guī)劃,更要制定短期(5年以內(nèi))的發(fā)展規(guī)劃,實(shí)現(xiàn)短期規(guī)劃和中長期規(guī)劃的有機(jī)結(jié)合。目前電信企業(yè)在人力資源規(guī)劃方面要做好以下工作:
1.摸清家底,進(jìn)行人力資源需求預(yù)測。摸清家底就是要對電信企業(yè)的所有崗位進(jìn)行徹底的調(diào)查,然后根據(jù)每個部門的工作性質(zhì)和工作內(nèi)容重新核定每項(xiàng)工作所需崗位種類和人數(shù),即通常所說的定編定崗。同時要編制詳細(xì)的崗位說明書,明確崗位的性質(zhì)、職責(zé)和任職門檻。在掌握企業(yè)所有崗位的基礎(chǔ)上,根據(jù)技術(shù)和設(shè)備條件的變化、企業(yè)規(guī)模的變化、企業(yè)經(jīng)營方向和發(fā)展戰(zhàn)略的變化以及外部環(huán)
境的變化科學(xué)預(yù)測企業(yè)未來一定時期內(nèi)人力資源的需求量以及缺編崗位的人員需求量。
2.根據(jù)需求預(yù)測的結(jié)果開展供給預(yù)測,確定人員凈需求。電信企業(yè)未來人員的供給主要包括內(nèi)部供給和外部供給。一般情況下,內(nèi)部人員擁有量是比較透明的,預(yù)測的正確度較高;而外部人力資源的供給則具有較大的不可測性。因此,在開展人力資源供給預(yù)測時,應(yīng)把重點(diǎn)放在內(nèi)部人員擁有量的預(yù)測上,外部供給的預(yù)測應(yīng)側(cè)重在關(guān)鍵人員,如高級管理人員和高級技術(shù)人才等方面。人員需求預(yù)測和供給預(yù)測完成后,就可以將本企業(yè)人力資源需求的預(yù)測數(shù)和同期內(nèi)企業(yè)可供給的人力資源數(shù)進(jìn)行對比分析,從而確定各類人員的凈需求數(shù)。
3.在戰(zhàn)略管理層次上制定人力資源發(fā)展規(guī)劃。完善的人力資源發(fā)展規(guī)劃應(yīng)該包括晉升規(guī)劃、培訓(xùn)發(fā)展規(guī)劃和補(bǔ)充規(guī)劃等。規(guī)劃中既要有原則性和指導(dǎo)性的政策,也要有可操作性的具體措施。中國電信的人力資源發(fā)展規(guī)劃應(yīng)主要側(cè)重以下三點(diǎn):首先是通過外部吸引、招聘和內(nèi)部培養(yǎng)發(fā)展等方法,有計(jì)劃地為企業(yè)提供一批公司化和國際化運(yùn)營所需的各類人才,這是當(dāng)前人力資源發(fā)展規(guī)劃的關(guān)鍵;其次是在企業(yè)內(nèi)部建設(shè)經(jīng)營管理人才、專業(yè)技術(shù)人才和服務(wù)營銷人才三支隊(duì)伍,收入分配等各項(xiàng)政策要向這三類人才傾斜。他們是企業(yè)今后生存和發(fā)展的保障;最后是集團(tuán)公司和省公司要有針對性地吸引和培養(yǎng)一批具有技術(shù)和管理雙重背景的復(fù)合性戰(zhàn)略后備人才,這些人將成為企業(yè)的高級管理人員,是企業(yè)最核心的人力資源。
(二)加大人力資源開發(fā)力度,使中國電信迅速向?qū)W習(xí)型組織轉(zhuǎn)變
人力資源作為一種社會經(jīng)濟(jì)資源,有別于一般的物質(zhì)資源,它具有時效性、能動性和可增值性。因此在使用之前要開發(fā),在使用過程中還要不斷開發(fā),把開發(fā)人的才能、提高綜合素質(zhì)貫穿于整個人力資源開發(fā)過程。隨著觀念的不斷轉(zhuǎn)變,電信企業(yè)已經(jīng)開始重視對員工進(jìn)行開發(fā),一個顯著的特征就是員工培訓(xùn)的力度在不斷加大,培訓(xùn)的投入在逐年增加。但是,僅僅做到這些還不夠,中國電信應(yīng)該大力實(shí)施人力資源開發(fā)戰(zhàn)略,促使企業(yè)向?qū)W習(xí)型組織轉(zhuǎn)變。
1.隨著企業(yè)內(nèi)部改革的深入,培訓(xùn)的內(nèi)容應(yīng)具有實(shí)用性和針對性。當(dāng)前,企業(yè)教育培訓(xùn)的重點(diǎn)是向?qū)嵱眯苑较蜣D(zhuǎn)變,即結(jié)合員工的實(shí)際工作所需要的知識和技能來進(jìn)行,不再是純理論的教育。隨著中國電信內(nèi)部改革的深入,一批員工
轉(zhuǎn)崗已是大勢所趨,這就需要對他們進(jìn)行針對性培訓(xùn)。此外,新技術(shù)和新設(shè)備的不斷出現(xiàn),也需要對員工開展針對性培訓(xùn),使他們更好地適應(yīng)現(xiàn)有崗位的工作。
2.對現(xiàn)有員工開展有計(jì)劃的全員輪訓(xùn)。過去,電信企業(yè)在開展培訓(xùn)時,往往優(yōu)先考慮骨干和管理人員,對一線員工考慮較少。今后,在重點(diǎn)培訓(xùn)的基礎(chǔ)上,要進(jìn)行全員培訓(xùn)。培訓(xùn)內(nèi)容可以包括業(yè)務(wù)、技術(shù)、服務(wù)規(guī)范、市場營銷和企業(yè)文化等,使員工隊(duì)伍的整體素質(zhì)得以提高。
3.對于關(guān)鍵崗位的人才和中高層管理人員,進(jìn)行有針對性的培訓(xùn)和深造。中國電信的發(fā)展需要一批高層次的人才,僅僅依賴引進(jìn)還不夠,從企業(yè)內(nèi)部選拔合格人才進(jìn)行重點(diǎn)培訓(xùn)和培養(yǎng)也十分重要。這對員工來說是一種最好的獎勵,是一種具有高回報(bào)的投資。
4.要建立培訓(xùn)開發(fā)的激勵機(jī)制。培訓(xùn)工作應(yīng)與員工今后的考核、晉升、調(diào)動等緊密結(jié)合起來,以提高員工參與培訓(xùn)的積極性,使培訓(xùn)成為全體員工的自覺行為。
(三)改革現(xiàn)有用人制度,建立完善的用人新機(jī)制
1.建立專業(yè)人才招聘制度。即拓展公司引進(jìn)人才的渠道,改變過去單一接收應(yīng)屆畢業(yè)生和轉(zhuǎn)業(yè)軍人的做法,將市場競爭引入到企業(yè)用人制度中,面向全社會招聘企業(yè)急需的優(yōu)秀人才。這些人才有實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)、專業(yè)知識豐富,進(jìn)來以后可以迅速地進(jìn)入角色,成為各級骨干,從而提高企業(yè)的核心競爭力。對招聘的專業(yè)人才要實(shí)行同工同酬的政策,降低他們因跳槽而帶來的風(fēng)險(xiǎn),解除他們的后顧之憂。
2.建立員工競爭上崗制度。所謂競爭上崗是指企業(yè)把一定的崗位空出來,明確每個崗位的責(zé)、權(quán)、利,鼓勵員工競聘上崗,擇優(yōu)錄取。其目的是支持優(yōu)秀人才通過競爭進(jìn)入關(guān)鍵崗位,真正實(shí)現(xiàn)企業(yè)現(xiàn)有人力資源的合理配置。根據(jù)電信企業(yè)目前的實(shí)際情況,競爭上崗適用于新編、缺編崗位和部門的副職。
3.建立內(nèi)部待崗與離崗?fù)损B(yǎng)制度。如果員工不能通過職業(yè)技能鑒定考試,在競爭上崗中落崗,或者績效考核不合格,那么要實(shí)行內(nèi)部待崗。對于年齡偏大、文化層次偏低,對現(xiàn)有崗位不能勝任的員工,應(yīng)鼓勵其離崗?fù)损B(yǎng)。
4.建立企業(yè)內(nèi)部人才市場。一部分不能勝任本職工作的員工,經(jīng)過職業(yè)培訓(xùn)后進(jìn)入企業(yè)內(nèi)部的人才市場。企業(yè)的人力資源主管部門負(fù)責(zé)收集和發(fā)布企業(yè)下
屬部門缺編的崗位信息,鼓勵轉(zhuǎn)崗人員參與競爭。供需雙方實(shí)行雙向選擇,競聘成功的員工進(jìn)入新的崗位;對于在一定期限內(nèi)無法競聘上崗的員工,企業(yè)將與其解除勞動合同。
(四)進(jìn)一步完善激勵機(jī)制,不斷提高員工的積極性和創(chuàng)造性
電信企業(yè)在人力資源管理中,必須堅(jiān)持分類激勵的原則,即根據(jù)通信業(yè)的特點(diǎn)、本企業(yè)所屬的成長周期階段和企業(yè)員工的實(shí)際情況,在一個基本激勵約束的框架內(nèi)建立各有側(cè)重的激勵制度。具體可以分為三種情況:
一是對中高層管理人員要充分放權(quán)。為他們提供一個充分施展才華的舞臺,建立良好的內(nèi)部人際關(guān)系,輔之以與其業(yè)績相聯(lián)系的長期獎勵,以優(yōu)厚的薪金和福利為基礎(chǔ),重在精神激勵。二是對一般的行政管理人員,以尊重、聽取其意見和優(yōu)厚的福利待遇為主,精神與物質(zhì)激勵并重。三是對普通員工,以薪金、獎勵為主,重在物質(zhì)激勵。企業(yè)內(nèi)這三類人員的追求、價(jià)值觀、生活方式等都不同,中、高層管理者追求自身價(jià)值的實(shí)現(xiàn),普通管理者追求的是得到尊重、安全和穩(wěn)定收入,普通員工追求的是較高的收入,以便提高生活水平。因此,有效的激勵必須有針對性,否則就會適得其反。
(五)創(chuàng)建具有特色的企業(yè)文化,使之成為中國電信發(fā)展的動力源泉
企業(yè)文化是企業(yè)在長期的生產(chǎn)經(jīng)營過程中所形成的價(jià)值觀念、經(jīng)營思想、群體意識和行為規(guī)范的一種綜合體。它產(chǎn)生于企業(yè)自身,得到全體管理者和員工的認(rèn)同與維護(hù),并隨著企業(yè)的發(fā)展而日益強(qiáng)化,最終成為企業(yè)進(jìn)步取之不盡、用之不竭的精神源泉。
當(dāng)前,中國電信正在實(shí)施薪酬激勵、績效考核、競爭上崗、職業(yè)發(fā)展、教育培訓(xùn)等五項(xiàng)機(jī)制創(chuàng)新改革,這是提高企業(yè)人力資源管理水平的一項(xiàng)重大舉措。隨著改革的不斷深入,中國電信一定能夠構(gòu)筑人力資源管理的核心競爭力,從而煥發(fā)出新的生機(jī)和活力。
第四篇:中國電信人力資源管理狀況分析[范文]
面對當(dāng)今日趨激烈的競爭環(huán)境,各企業(yè),無論大小,人力資源是第一資源,這將成為主導(dǎo)企業(yè)發(fā)展方向的重要因素,知識資本將成為企業(yè)創(chuàng)造效益的推動力。尤其當(dāng)今社會最為明顯,離開人才,企事業(yè)單位發(fā)展將舉步維艱,對于競爭更為激烈的電信企業(yè)更是如此。激勵機(jī)制基于戰(zhàn)略人力資源管理的理論與實(shí)踐,作為人力資源的重要組成部分,其根本目的在于正確地引導(dǎo)員工的工作動機(jī),幫助他們在實(shí)現(xiàn)組織目標(biāo)的同時滿足自身的需要,保持并發(fā)揚(yáng)他們的積極性和創(chuàng)造性。
一、激勵機(jī)制在企業(yè)發(fā)展中的意義
“激勵”主要基于人的行為動機(jī)來開展工作。通過激勵機(jī)制的建立與實(shí)施,員工可以形成一種意識,即要滿足自己的欲求,需要采用符合要求的方式做事,從而做出符合企業(yè)組織需要的行為。為了達(dá)到預(yù)期效果,企業(yè)需要進(jìn)行有效的激勵,為此,企業(yè)經(jīng)營者必須了解員工的行為規(guī)律,行為變化的過程、條件及特點(diǎn)等。
(一)激勵是企業(yè)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)
企業(yè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)需要基于人的行為,而人的積極性推動著行為,因此,調(diào)動積極性的最佳方式便是激勵。激勵包括物質(zhì)激勵和精神激勵等。通過激勵機(jī)制讓企業(yè)充滿活力,通過激勵機(jī)制讓員工緊緊圍繞在以實(shí)現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)這一最終任務(wù)周圍,從而提升企業(yè)的凝聚力與戰(zhàn)斗力。激勵機(jī)制的建立既可以滿足一般員工的需求,同時也可以通過其他獎勵滿足特殊人才的需求,從根本上為企業(yè)奠定基礎(chǔ),逐步發(fā)揮出人才的作用,從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)的最終目標(biāo)。
(二)激勵能夠充分發(fā)揮企業(yè)生產(chǎn)要素的效用
企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動離不開人的因素,它是人們有意識、有目的的活動。企業(yè)的生產(chǎn)要素包括人、勞動對象以及勞動手段,其中,人是最根本的、最活躍的要素,其他因素只有同“人”這一生產(chǎn)要素相結(jié)合,才會轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)的生產(chǎn)力,進(jìn)而發(fā)揮各自的效用。缺乏人的積極性,或者積極性不高,再好的原料、再好的技術(shù)和裝備都發(fā)揮不出應(yīng)有的作用。
(三)激勵有利于員工工作效率及業(yè)績的提高
古今中外,思想家、政治家、軍事家、管理學(xué)家們都十分重視人的積極性。有效的激勵能最大程度地調(diào)動員工的積極性,激發(fā)員工的革新精神與創(chuàng)造性,提高員工的努力程度,由此可以提高員工的工作效率,使企業(yè)取得更好的業(yè)績。
(四)激勵能夠提高員工的素質(zhì)
企業(yè)可以采取措施進(jìn)行員工激勵,對于不思進(jìn)取的員工給予適當(dāng)?shù)呐u,對于堅(jiān)持學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)知識的員工給予表揚(yáng),并從待遇、福利、晉升等方面進(jìn)行區(qū)別。通過這些舉措,能夠促進(jìn)員工提高自身的知識素養(yǎng),并有助于形成良好的學(xué)習(xí)風(fēng)氣,提高自身的業(yè)務(wù)能力。
二、中國電信人力資源管理在激勵機(jī)制方面存在的問題
目前,中國電信的各級企業(yè)都實(shí)施了一系列激勵機(jī)制,包括引人、用人和留人的各個環(huán)節(jié)。但是,在具體實(shí)施過程中,很多企業(yè)內(nèi)容因?qū)嵤┙y(tǒng)一的激勵約束制度,實(shí)施過程中缺乏彈性;或者主要以物質(zhì)激勵作為激勵手段,忽略了員工需求的多樣性。當(dāng)前,市場經(jīng)濟(jì)高度發(fā)展,人們的需求無法完全依靠單調(diào)的激勵手段來實(shí)現(xiàn),人力資源管理在激勵機(jī)制方面面臨著以下問題。
(一)管理者對激勵機(jī)制的重視不夠
公司的管理者關(guān)心的重點(diǎn)會出現(xiàn)偏重于企業(yè)的盈利問題。當(dāng)然,這是一個企業(yè)的核心問題,但是,是誰創(chuàng)造了效益?是誰在推動企業(yè)的發(fā)展,歸根結(jié)底還是人,是人才。許多管理者舍本逐末,只看重最后的結(jié)果,而忽略了其中的過程,如何提升員工工作效率,如何留住人才、發(fā)掘人才,也就是激勵員工不斷上進(jìn)的過程。因此企業(yè)擁有合理的激勵機(jī)制,是激發(fā)員工工作激情,產(chǎn)生競爭力,提升公司源動力的基礎(chǔ)也是重點(diǎn)所在。
(二)激勵措施的單
一、無差別化,缺乏有效的個體激勵機(jī)制
激勵方式有許多種,物質(zhì)獎勵只屬于激勵機(jī)制中的一種,也是管理者常用的激勵手段之一。管理者通常針對在工作某些階段有突出貢獻(xiàn)或是在年終時對各部門進(jìn)行適當(dāng)?shù)奈镔|(zhì)獎勵,獎金獎勵的方式成為管理者普遍采用的手段,這種方式簡單實(shí)用,也受員工的歡迎。但是,單純的物質(zhì)獎勵也存在一定的缺陷。根據(jù)馬斯洛需求理論的研究表明,員工在工作中的需求即激勵需求是根據(jù)其努力程度和公司發(fā)展而不斷升華而變化的。
首先,員工進(jìn)入公司工作,滿足的是其生理需求,他們需要生活,所以必須工作賺錢,養(yǎng)活自己及家人。接下來,他們希望企業(yè)有一個安全穩(wěn)定的氛圍,能讓他們踏實(shí)的繼續(xù)工作下去。這是員工初級階段的需求,也就是說在這個階段可以用普通的物質(zhì)獎勵,獎金等方式來滿足激勵員工的需求。其次,員工們在有穩(wěn)定收入及適當(dāng)獎勵的同時,他們不斷努力工作希望在公司找到一種歸屬感和尊重,這是員工中級階段的需求,也就是說在此階段的員工通過努力之后希望得到的是管理者、企業(yè)上下員工的尊敬及表揚(yáng),這是心理層次的激勵需求,員工這一層次的需求是無法用簡單的物質(zhì)獎勵所能達(dá)到的。最后,當(dāng)一個員工積累了豐富的工作經(jīng)驗(yàn)以及一定的知識文憑,他就會產(chǎn)生更高層的需求,這一層次的員工需要一種自我價(jià)值的實(shí)現(xiàn),他們希望自己的能力得以體現(xiàn),希望進(jìn)入公司更高層將自己的思想與理解運(yùn)用到企業(yè)的發(fā)展之中,這也就是最高階段的員工需求。在此階段用物質(zhì)獎勵及普通表揚(yáng)已經(jīng)無法對該員工進(jìn)行有效的激勵,很多情況下,如果一個管理者無法正確做出判斷,此類型的員工會選擇離開企業(yè),這也就是為什么企業(yè)人才流失嚴(yán)重的關(guān)鍵所在。
(三)激勵機(jī)制缺乏明確的管理制度
許多電信分公司雖然有明確的管理制度,但他們對激勵機(jī)制的管理與解釋,偶爾會出現(xiàn)按事件的處置結(jié)果是否符合或超出管理者的預(yù)期來決定,從而根據(jù)管理者下達(dá)的命令進(jìn)行適當(dāng)?shù)莫剟?。?dāng)然此類型獎勵一般也沒有獎勵標(biāo)準(zhǔn),普遍也采取獎金或其他物質(zhì)獎勵為主。雖然,這樣獎勵的獎勵方式相對靈活,但如果沒有制度對其獎勵的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及獎勵等級進(jìn)行界定,就會在員工之間產(chǎn)生不公平的現(xiàn)象。如,由于獎勵機(jī)制的不健全,導(dǎo)致管理者對某位員工的業(yè)績表現(xiàn)做出了有偏差的判斷,但在實(shí)際工作中此類員工并沒有做出最優(yōu)秀最突出的貢獻(xiàn),只是參與了部分工作,但因?yàn)楣芾碚咂畹呐袛鄬?dǎo)致最終不公平的的激勵效果,長此以往,容易導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部的不團(tuán)結(jié),久而久之員工的積極性將會受到極大的影響。
(四)績效考核過程中缺乏溝通,缺少快速的反饋渠道
偶爾有分公司往往只重視命令的傳達(dá),而忽略了反饋的過程。績效考核是激勵機(jī)制的一個重要環(huán)節(jié),但同時也是基礎(chǔ)環(huán)節(jié),績效考核的最終結(jié)果,影響到員工最后所獲得的獎勵多少,是否符合獎勵標(biāo)準(zhǔn)等??冃Э己穗m然是評判個人獎勵標(biāo)準(zhǔn)及工作狀態(tài)的工具,但是,很多企業(yè)往往忽略了其中的反饋性原則。部分企業(yè)主管人員沒有良好的溝通技巧,而且對考核缺乏持續(xù)性,不能正確對待每一個員工所反映的問題,使得反饋質(zhì)量難以保證,考核通常是自上而下的進(jìn)行,但是考核是否公正、是否符合標(biāo)準(zhǔn),最終考核意見是否符合民意,是一個管理者有義務(wù)和責(zé)任去了解去跟進(jìn)的。企業(yè)內(nèi)部一旦向上反映問題的通道不暢通,那么績效考核中所發(fā)現(xiàn)的問題就不能及時得到解決,績效考核的最終目的也就無法達(dá)到,使得績效考核不能正常激勵員工,反而制約公司內(nèi)部凝聚力的形成。
三、針對企業(yè)激勵機(jī)制的改進(jìn)提出幾點(diǎn)意見及建議
(一)管理者首先要意識到激勵的重要性
企業(yè)管理者的行為對激勵機(jī)制的成敗至關(guān)重要。一是管理者要做到自身廉潔;二是管理者應(yīng)該公平公正;三是在企業(yè)中樹立“以人為本”的管理思想,尊重并支持下屬,與員工保持溝通,及時表揚(yáng)員工所做出的成績,并為員工創(chuàng)造良好的工作環(huán)境;四是榜樣效應(yīng),即企業(yè)管理者通過展示自己的職業(yè)素養(yǎng)、管理藝術(shù)、工作技巧、辦事能力等方面,樹立起下屬對自己的尊敬,由此來提高員工的凝聚力。綜上所述,企業(yè)管理者要通過與員工的溝通交流,促使企業(yè)文化能夠真正滲透到每位員工心中,促使員工在工作中得到物質(zhì)及心理的滿足,并獲得價(jià)值體現(xiàn)。此外,激勵機(jī)制也應(yīng)同時應(yīng)用于管理者,國家出臺對管理者的年薪制就是要充分調(diào)動企業(yè)家工作的積極性,從而推動企業(yè)的不斷發(fā)展。
(二)實(shí)行差別化原則,針對員工的個體差異進(jìn)行激勵
通常來講,激勵的目的在于提高員工的工作積極性,影響激勵的因素包括以下方面:報(bào)酬福利、工作性質(zhì)、工作環(huán)境、人際關(guān)系、領(lǐng)導(dǎo)行為、個人發(fā)展等。對于不同企業(yè)來說,不同因素產(chǎn)生的影響也不同,企業(yè)需要根據(jù)企業(yè)的類型及特點(diǎn)制定具體的激勵制度,制定時還要考慮員工的個體差異。例如,在職務(wù)方面,一般員工和管理人員之間有著不同的需求;從文化層次來看,擁有較高學(xué)歷的人往往更加注重自我價(jià)值的實(shí)現(xiàn),主要表現(xiàn)為精神層面的要求,因?yàn)樗麄兿噍^于學(xué)歷較低的員工,在基本需求得到保障的基礎(chǔ)上會更加追求精神層次的滿足;性別方面,男性一般更加注重企業(yè)和自身的發(fā)展,女性員工相對而言對報(bào)酬更為看重;年齡方面也有差異,一般來說,20~30歲之間的員工對工作條件等各方面要求更高,因?yàn)樗麄兊淖灾饕庾R相對更強(qiáng),這部分人群更容易跳槽,而31~45歲之間的員工則相對比較穩(wěn)定,因?yàn)檫@部分人群會因?yàn)榧彝サ仍蚋菀装灿诂F(xiàn)狀。因此,企業(yè)要基于企業(yè)的特點(diǎn)和員工的個體差異制定激勵機(jī)制,這樣才獲得最大的激勵效果。
(三)制定公平的、精確的激勵機(jī)制
在激勵制度制定及執(zhí)行的過程中,企業(yè)應(yīng)首先遵循公平公正的原則,應(yīng)在充分征求員工意見之后,制定出一套為員工普遍認(rèn)可的制度,并將這項(xiàng)制度公布于眾,并長期堅(jiān)持執(zhí)行;其次,激勵制度應(yīng)和考核制度結(jié)合起來,將外部的推動力量轉(zhuǎn)化為員工努力工作的原動力,從而激發(fā)員工的競爭意識,充分發(fā)揮員工的潛能;最后,在激勵制度中還要體現(xiàn)科學(xué)性,盡可能地細(xì)化工作,企業(yè)必須系統(tǒng)地搜集、分析與激勵有關(guān)的信息,加強(qiáng)反饋通道的管理,全面了解工作的質(zhì)量及員工的需求,根據(jù)情況的改變制定出相應(yīng)的政策。
(四)借鑒學(xué)習(xí)優(yōu)秀的激勵制度
企業(yè)在制定激勵制度時,還要研究、借鑒國內(nèi)優(yōu)秀企業(yè)、西方及其他一些國家的激勵方法,挖掘?qū)W習(xí)我國古人的管理思想,因地制宜地制定適合本企業(yè)情況,有著本企業(yè)特色的激勵措施。
企業(yè)的每一位員工就像一塊塊規(guī)格不同的磚塊,在建設(shè)企業(yè)這座高樓之時,即使每塊磚即使規(guī)格不同,但只要在接縫處用合理的粘結(jié)劑來填補(bǔ),就能蓋出傲世的建筑。企業(yè)的員工就是建筑的基礎(chǔ)磚塊,而有效的激勵機(jī)制便是使磚塊緊密聯(lián)合產(chǎn)生效用的粘合劑,一個企業(yè)擁有一套健全完備的激勵機(jī)制,就預(yù)示著它向成功邁出了更為重要的一步。
第五篇:南通開發(fā)區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理狀況調(diào)查報(bào)告
南通開發(fā)區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理狀況調(diào)查報(bào)告
一、調(diào)查目的鼎新開放以來,隨著我國國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)不變的增長,人民的生活水平也逐步提高,專業(yè)化的物業(yè)管理模式也隨之走進(jìn)我們的生活。最近幾年來,在我的家鄉(xiāng)——南通經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū),房地產(chǎn)的鼎力大舉開發(fā)已形成一個大行業(yè)(總建筑面積約28萬平方米的星湖花圃、愛瑪花苑、紫荊花圃3個中高檔室第小區(qū)及天星湖休閑度假區(qū)等等),這大大地滿足了人們改善居住前提的需求。然而,室第小區(qū)物業(yè)管理的問題也應(yīng)運(yùn)而生。
室第小區(qū)物業(yè)管理在我國方才起步,并獲得快速發(fā)展,物業(yè)管理辦事為泛博消費(fèi)者的生活提供了利便,成為商品房市場發(fā)展的重要組成部分獲得社會的認(rèn)可。但我們不能否認(rèn),一些小區(qū)的物業(yè)管理中存在一些比較突出的問題,有些問題的發(fā)生造成為了惡劣的影響。如今,業(yè)主、業(yè)委會、物管公司三者之間的關(guān)系變得越來越微妙,互相制衡、也要互相利用。作為一個城市人,沒有人能擺脫這些繁雜的關(guān)系。
因此,為了維護(hù)室第小區(qū)居民的合法權(quán)益,必須進(jìn)一步了解物業(yè)管理中存在的問題,了解室第居民對物業(yè)管理的意見和要求,以便反饋給當(dāng)局和有關(guān)部門,為制定政策提供依據(jù),同時也加強(qiáng)對物業(yè)管理公司的指導(dǎo)和監(jiān)督,促進(jìn)物業(yè)管理朝著規(guī)范化的管理方向發(fā)展。
為此,我對相近的一個小區(qū)進(jìn)行了一個詳細(xì)的調(diào)查,對存在的問題和矛盾作了認(rèn)真的分析和研究,并就如何規(guī)范物業(yè)管理市場、改善小區(qū)生活居住前提提出了自己粗淺的整改意見。
二.調(diào)查方法
1.本調(diào)查以問卷的形式,開展入戶調(diào)查。
2.為了透過表面現(xiàn)象,深切了解問題的本質(zhì)原因,我訪問了各個小區(qū)的物業(yè)管理人員,同時在居民中也做了深切調(diào)查。
3.為了讓報(bào)告更有真實(shí)性和說服力,我對居民所反映的一些突出問題進(jìn)行了實(shí)地考查并核實(shí)。
三.調(diào)核對象:愛瑪花苑等高檔商品房室第小區(qū)2幢,富民新村等普互市品房、新開苑等經(jīng)濟(jì)適用房室第小區(qū)共6幢。
四.調(diào)查人:趙奇諾(英師0512)
五.調(diào)查時間:2005年8月15日-8月25日.六.調(diào)查結(jié)果:
本次調(diào)查共發(fā)放調(diào)查問卷200份,回收187份,調(diào)查涉及到物業(yè)管理公司共有8家。
調(diào)查結(jié)果基本反映目前南通市開發(fā)區(qū)室第小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)在管理、辦事、收費(fèi)等方面的現(xiàn)狀,反映了業(yè)主們對物業(yè)管理的意見和希望。
調(diào)查中所發(fā)現(xiàn)的問題及原因分析:
一.收費(fèi)問題:
在調(diào)查中,我發(fā)現(xiàn),無論是業(yè)主還是物業(yè)管理人員,他們反映的最大問題都是物業(yè)管理收費(fèi)。幾乎每個小區(qū)的物業(yè)管理公司都反映了收費(fèi)難的問題,而給各小區(qū)居民的調(diào)查表最后統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示,有43.1%的業(yè)主反映物業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)沒有公示, 47.3%不清楚物業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn);17.6%的業(yè)主反映物業(yè)亂收費(fèi)。
業(yè)主為自己申辯,拒繳物管費(fèi)是物業(yè)事情不到位。物業(yè)為自己申辯,事情做不好是缺少資金。
因此引發(fā)了糾紛事件:富民新村的50號樓業(yè)主不滿物業(yè)管理公司,而遲遲不交費(fèi)。厥后那幢樓的糞便外延,居民要求物業(yè)給予解決,但物業(yè)以業(yè)主未繳管理費(fèi)而拒絕。雙方吵得不可開交,在新聞媒體中暴了光。最后居委會出面調(diào)節(jié)了雙方,當(dāng)局出資解決了問題。
一個小區(qū)的物業(yè)管理事情人員說去年一年的物管費(fèi)只有7萬多元錢,收繳率僅為41%;而小區(qū)物業(yè)管理的支出用度卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過這個數(shù)字,如每一年1.6萬元的綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi),2.1萬元的樂瑟清運(yùn)費(fèi),物管人員的報(bào)酬(2個管理員每人每月900元,3個保鏢每人每月600元)等等。公司去年因此虧損了6萬元。業(yè)主認(rèn)為我們的保鏢人員太少,我們實(shí)在也是沒辦法,公司虧損哪里還有錢請更多的保鏢。我們認(rèn)為,業(yè)主的物業(yè)管理費(fèi)一定要繳,但是公司的管理也要進(jìn)一步加強(qiáng),只有這樣公司運(yùn)作才能進(jìn)入良性循環(huán)。而環(huán)境往往不是這樣理想,一些業(yè)主因?yàn)閭€人原因而拒絕交物業(yè)管理費(fèi),物業(yè)公司多次要求都沒回音,也就束之高閣了。卻不料,下一年有更多的居民不繳納管理費(fèi)了。在我了解中一些人民說,他們上一年交了,而一些人沒交,也照樣獲患了相應(yīng)的辦事,所以今年也要“享受這樣的待遇”。
這是什么借口,是什么思想!不得不讓人感嘆現(xiàn)代人的道德思想存在緊張的問題!對于這類現(xiàn)象的出現(xiàn),我認(rèn)為與當(dāng)?shù)氐纳鐣h(huán)境和業(yè)主本質(zhì)有很大的關(guān)系,固然了物業(yè)管理的辦事方法和事情能力都有接洽關(guān)系的,所以還是要把提高國民本質(zhì)放在首位!我們可以看到,無論是業(yè)主還是物業(yè)管理人員在道德本質(zhì)上都存在這一定的弊端!提高人們的道德修養(yǎng)迫在眉睫,這就需要當(dāng)局的力量,希望有關(guān)部門在人民中普及物業(yè)管理的相關(guān)知識,業(yè)主要明確個人的義務(wù),消除“貪小便宜”等不健康思想,要把集體的利益放在首位。物業(yè)管理人員要提高自身修養(yǎng),以“業(yè)主至上”的觀念為社會提供優(yōu)良的辦事。同時各街道辦事處和鎮(zhèn)當(dāng)局要真正把物業(yè)管理納入社區(qū)管理范圍,以社區(qū)建設(shè)為抓手,與創(chuàng)建文明小區(qū)、安全小區(qū)等事情結(jié)合起來。相關(guān)職能部門和新聞媒體要正確指導(dǎo)社會輿論,大家配合努力,建設(shè)一個和諧社會!
在我采訪一些老小區(qū)的居民時,發(fā)現(xiàn)一部分居民不同意引進(jìn)物業(yè)管理,其理由就是不愿意繳各類管理用度。他們也承認(rèn)實(shí)行物業(yè)管理后,小區(qū)的面貌有改觀,但一聽說要收費(fèi),他們便找出各類理由拒付物業(yè)費(fèi)。一名姓蔡的老大爺告訴我,過去物業(yè)等都是單位管,也不需要繳什么錢;如果物業(yè)管理公司進(jìn)來了,還需要交錢,每個月就要多支出幾十元錢,他認(rèn)為沒必要。我認(rèn)為這是人們思想意識上的問題,居民們還沒有費(fèi)錢買辦事的意識。
二.辦事管理問題:
1.安全管理問題:
在問卷中,通過對小區(qū)安全保衛(wèi)措施、環(huán)境衛(wèi)生、房屋維修、小區(qū)綠化、車輛停放、事情人員態(tài)度、履行職務(wù)和責(zé)任等方面的調(diào)查,有四成多的業(yè)主對小區(qū)的衛(wèi)生、綠化辦事評價(jià)比較好,其中,46.4%的業(yè)主認(rèn)為樓道及公用地區(qū)范圍的衛(wèi)生狀況好,48.3%的業(yè)主認(rèn)為樂瑟桶及其周邊樂瑟清理好,43.5%的業(yè)主認(rèn)為小區(qū)綠化好,問題排在首位的是,有55.3%的業(yè)主不滿意小區(qū)的安全管理;其次是物業(yè)管理人員辦事態(tài)度,有47.3%的評價(jià) “差”.三是房屋及公用設(shè)施的維護(hù)修理,有45.4%評價(jià) “差”; 四是機(jī)車停放管理問題,占到37.6%;五是履行職務(wù)和責(zé)任差,占到21.5%。
在這里,我想主要分析一下安全管理的問題: 物業(yè)小區(qū)安全防范是整個社會安全防范事情的基礎(chǔ),抓好小區(qū)安全防范是當(dāng)前實(shí)行網(wǎng)格化治安防控體系中的重要一環(huán)。諸多安保措施的不落實(shí),直接造成為了住戶對物業(yè)管理公司安保事情的不滿,最終大大降低他們對物業(yè)管理群體辦事水平的認(rèn)可度。
富民新村的施主任告訴我,在偌大的社區(qū)里偷盜現(xiàn)象以前是經(jīng)常發(fā)生的。主要是因?yàn)殚T衛(wèi)管理太放松,以前保鏢年齡遍及偏大,辦事效率底。厥后換了年輕的,但偷盜現(xiàn)象還是屢見不鮮。施主任說主要是年輕人無責(zé)任心,事情不塌實(shí)。最后改成由派出所接管,明顯現(xiàn)在的治安環(huán)境獲得有效的改善。
總結(jié)各小區(qū)所反映的環(huán)境,從總體上看造成這些小區(qū)案件高發(fā)的原因有: 有個別物業(yè)管理公司的領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)常強(qiáng)調(diào)客觀原因,對小區(qū)的治安狀況沒有導(dǎo)致高度正視,不分析、研究發(fā)案原因,沒有及時采納有力措施堵塞防范漏洞;有些小區(qū)的物業(yè)管理公司管理模式?jīng)]有到達(dá)與時俱進(jìn)的要求,管理手段相對于滯后,造成治安環(huán)境復(fù)雜化;有些小區(qū)只看重小集體利益,對門前治安“三包”事情沒有落到實(shí)處,致使小區(qū)周圍成為了治安死角,使業(yè)主容易遭到損害。這里可以看出,我們的市場呼喚物業(yè)管理的安保設(shè)施智能化、安保隊(duì)伍專業(yè)化、安保事情規(guī)范化。
2.辦事態(tài)度問題
本次調(diào)查被訪者遍及認(rèn)為辦事態(tài)度不好。有被訪者反映:“他們態(tài)度一好,我們住戶心里也舒坦,就是物業(yè)管理上出點(diǎn)小問題,我覺得都是可以理解的,誰不犯點(diǎn)錯?!薄爸匾氖窃趨f(xié)商的氛圍中把問題解決好?!?/p>
本次調(diào)查中,我們看到有20.3%的人認(rèn)為物業(yè)管理人員的態(tài)度好,有33.1%的人處于中立狀態(tài);有46.6%的人認(rèn)為物業(yè)管理人民的辦事態(tài)度不太好甚至是非常差。這反映了物業(yè)管理行業(yè)的市場化運(yùn)作機(jī)制尚未健全,物業(yè)管理尚未真正形成市場準(zhǔn)入機(jī)制。不少物業(yè)公司與房產(chǎn)公司是“父子”關(guān)系,具有先天性的感情偏差,提供物業(yè)辦事往往站在房產(chǎn)商的角度,并不真正為業(yè)主著想。部分物業(yè)公司由房管所轉(zhuǎn)制而來,“牌子”變了“腦子”沒有變,體制轉(zhuǎn)了機(jī)制沒有轉(zhuǎn),為業(yè)主辦事的意識不強(qiáng),辦事態(tài)度惡劣,造成為了一些本來完全可以避免的糾紛事件的發(fā)生。
三.業(yè)主委員會問題:
在調(diào)查結(jié)果中,我們驚訝的發(fā)現(xiàn)有11.2%的業(yè)主對業(yè)主委員會不了解,有46.7%的認(rèn)為業(yè)主委員會起不到任何作用?!爱?dāng)時就說讓我們選,沒什么候選人,名字輕率寫。我們對小區(qū)住戶不熟悉,就只好寫自己認(rèn)識的人了。厥后我們一直沒有看到關(guān)于業(yè)主委員會成立的公示,也從未參加過什么業(yè)主大會,哪幾個人是委員,誰是主任都不清楚?!边@是在采訪歷程中,一位胡先生回憶告訴我的。
業(yè)主委員會現(xiàn)實(shí)運(yùn)作有難度,這已經(jīng)是個十分明顯的問題,有不少業(yè)主委員會只是花架子,我們發(fā)現(xiàn),業(yè)主委員會組建和運(yùn)作缺乏有效的管理和監(jiān)督約束機(jī)制,業(yè)主委員會對自己有什么樣的功能和作用不明確。同時,在和一些業(yè)主委員會的成員的談話中發(fā)現(xiàn),小區(qū)的業(yè)主委員會竟然大都是義務(wù)辦事。我們都知道業(yè)主委員會的經(jīng)費(fèi)來源,一般是從小區(qū)公共財(cái)產(chǎn)的謀
劃收入中留用,另外有一小部分是從辦事費(fèi)中按規(guī)定比率提留,或向業(yè)主單獨(dú)收取??傮w上,人們認(rèn)為業(yè)主委員會基本盡職。我個人認(rèn)為義務(wù)辦事有一定弊端,一些業(yè)主委會可能因此沒有積極性,有時候容易發(fā)職業(yè)委會因?yàn)槔媾c物業(yè)公司纏磨在一起,對業(yè)主權(quán)益不利。
四.知情權(quán)問題:
業(yè)主對小區(qū)公用部位、設(shè)施、場地謀劃使用和謀劃收益的知情權(quán)沒有獲得充分保障.調(diào)查結(jié)果顯示:有87.4%的業(yè)主反映對于小區(qū)公用部位、設(shè)施、場地謀劃收益及用途沒有知情權(quán).如此高的比例說明《物業(yè)管理?xiàng)l例》在人們生活中并無獲得很好的落實(shí),存在著漏洞和死角。物業(yè)管理公司在涉及到與業(yè)主根本利益有關(guān)的經(jīng)濟(jì)問題上,褫奪了業(yè)主的知情權(quán)。但不可否認(rèn),一些社區(qū)問題的引發(fā)并不是物業(yè)管理的不到位,而是由一些其他原因直接導(dǎo)致了不滿和糾紛的產(chǎn)生:
在一些高檔的室第區(qū),開發(fā)商一味的追求小區(qū)表面的華麗,只考慮自己的利益,不考慮環(huán)境問題以及居民的長遠(yuǎn)利益。物業(yè)管理人員告訴我一些問題是開發(fā)商遺留下來的,而業(yè)主們把責(zé)怪轉(zhuǎn)移到物業(yè)公司頭上,物業(yè)公司也只能承擔(dān)許多額外的事情。好比前兩年,在愛瑪花苑就發(fā)生過一件物業(yè)管理與小區(qū)居民的糾紛事件,原因是小區(qū)內(nèi)的一條人工開發(fā)的河流。不少居民反映,當(dāng)初還是看到有這么一條干凈的人工河才看中該小區(qū)的,卻沒想到還不到兩年,原本清澈的河流變成為了臭水溝,小區(qū)的環(huán)境質(zhì)量沒了包管。而物業(yè)管理的事情人員認(rèn)為這是開發(fā)商的遺留問題,他們在開鑿人工河的時候,沒有考慮河流與外界的暢通,導(dǎo)致了死水的出現(xiàn)。兩邊都堅(jiān)持自己的意見,最后在南通的“城市日歷”欄目中進(jìn)行了暴光,這才平息了下來。固然最后小區(qū)的物業(yè)管理請了污水處理人員,解決了問題。
這里我想說的是,房產(chǎn)公司在交付房屋時,購買者應(yīng)查看其綜合驗(yàn)收證(包括了綠化、環(huán)保、質(zhì)檢、交通、社區(qū)等各類指標(biāo))如果沒有這一證明,業(yè)主可以不交物管費(fèi)。同時,物業(yè)公司應(yīng)明白有的開發(fā)商在售房時會過分吹捧,如果沒有導(dǎo)致注意,往往就要吃啞巴虧。這一方面要規(guī)范開發(fā)商的行為;另外一方面物業(yè)公司要提高自我保護(hù)意識。
而在一些老小區(qū),一部分老公房因長期缺乏修繕資金而得不到很好維修;又因?yàn)闅v史原因致使公建配套和設(shè)施不齊,給小區(qū)的保鏢、保綠、保潔帶來了不便。最為突出的是小區(qū)進(jìn)出口較多、無法實(shí)行封閉管理,為物業(yè)管理帶來很大難度。這些歷史遺留問題既緊張阻礙了物業(yè)管理的健康發(fā)展,又引發(fā)不少住戶的不滿情緒。
建議:
對于當(dāng)局:
希望當(dāng)局有關(guān)部門加強(qiáng)對物業(yè)管理企業(yè)的教育管理。行政管理部門加大對物業(yè)管理企業(yè)落實(shí)《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《物業(yè)辦事收費(fèi)管理辦法》、《物業(yè)辦事收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》環(huán)境的監(jiān)督檢查,針對存在問題督促企業(yè)及時整改。行業(yè)管理部門或行業(yè)協(xié)會進(jìn)一步制定完美相應(yīng)的規(guī)范化管理標(biāo)準(zhǔn)。明確物業(yè)企業(yè)、業(yè)主委員會和業(yè)主的責(zé)權(quán)利,建立物業(yè)管理企業(yè)信用體系,加強(qiáng)企業(yè)自律,全面提升物業(yè)管理水平,推進(jìn)行業(yè)健康、協(xié)調(diào)發(fā)展。發(fā)揮物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會作用,對物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行教育培訓(xùn),規(guī)范企業(yè)謀劃行為;收集、反映業(yè)主的意見、建議,傾聽企業(yè)的呼聲,向當(dāng)局部門提供有關(guān)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的政策性、建設(shè)性意見。同時,要進(jìn)一步提高思想認(rèn)識,切實(shí)把物業(yè)管理列入當(dāng)局事情的重要議事日程。物業(yè)管理既是一項(xiàng)社會性的系統(tǒng)工程,也是一項(xiàng)民心工程。物業(yè)管理關(guān)系到泛博人民人民的親身利益,應(yīng)當(dāng)導(dǎo)致區(qū)當(dāng)局及其各職能部門的高度正視。如果這些問題不解決好,會引發(fā)許多社會矛盾,影響社會不變。因此,要把居住物業(yè)管理作為貫徹“三個代表”重要思想的具體實(shí)踐,把這項(xiàng)“民心工程”作為推進(jìn)我區(qū)城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程的重要內(nèi)容,擺上各級當(dāng)局事情的重要議事日程。采納切實(shí)有效措施,使我區(qū)的物業(yè)管理走上新臺階,開創(chuàng)新局面。
對于物業(yè)管理公司:
首先要明確,業(yè)主滿意是物管企業(yè)品牌建設(shè)的基礎(chǔ),業(yè)主的認(rèn)可和忠誠是企業(yè)真正的焦點(diǎn)競爭力之地點(diǎn)。其次要落實(shí)步履,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)保障業(yè)主的監(jiān)督權(quán),依照物業(yè)辦事合同履行職務(wù)和責(zé)任。要保障業(yè)主的知情權(quán),公開物業(yè)管理辦事收費(fèi)內(nèi)容,同時提供優(yōu)質(zhì)的管理和辦事。要進(jìn)行職務(wù)和責(zé)任權(quán)限,加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo),成立業(yè)主滿意度調(diào)查事情組,及時了業(yè)主的意見,為包管調(diào)查的科學(xué)性,針對不同調(diào)查目的和項(xiàng)目個性,最佳分別設(shè)定不同的檢測評定事項(xiàng),并設(shè)計(jì)不同形式的多份業(yè)主滿意度調(diào)查表。同時,要看到,隨著科技的前進(jìn),室第的智能化也不斷進(jìn)級。而在物業(yè)管理辦事中,安保接洽千千萬萬業(yè)主的生命財(cái)產(chǎn)安全,因此是不容忽視的重要辦事內(nèi)容。一些小區(qū)除了采納傳統(tǒng)的保鏢游弋、保鏢門崗措施外,還采納紅外線周界報(bào)警、電視監(jiān)控、家庭緊急報(bào)警、可視對講等智能化的安保設(shè)備和措施。這樣能有效的包管業(yè)主的生命及財(cái)產(chǎn)安全,提高了物業(yè)管理的水平。另外,隨著生活水平的提高,住戶已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足于安保、保潔/綠化和設(shè)備維修等比較基礎(chǔ)的物業(yè)管理辦事,有鑒于此,物業(yè)管理公司應(yīng)積極組織社區(qū)聯(lián)歡、電影放映、搭臺唱戲、球類比賽等文體活動,豐富人們的業(yè)余文化生活,同時促進(jìn)了物業(yè)公司與住戶、住戶與鄰里之間的感情交流。
對于業(yè)主:
首先業(yè)主要提高加強(qiáng)法律意識,提高自我保護(hù)的能力。入住前,認(rèn)真閱讀物業(yè)管理公約和物業(yè)管理合同,穩(wěn)重簽訂相關(guān)法律文件。盡量加快成立業(yè)主委員會,積極參與小區(qū)的管理和監(jiān)督,充分表達(dá)自己的意見,促進(jìn)物業(yè)公司不斷改進(jìn)辦事,提高業(yè)主委員會的權(quán)威和地位,發(fā)揮其應(yīng)有的作用。同時要進(jìn)修了解相關(guān)的法律法規(guī),有效的履行知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。樹立正確的消費(fèi)觀念,遵守小區(qū)公約,養(yǎng)成良好的行為習(xí)慣,在享受物業(yè)辦事的同時應(yīng)當(dāng)交納合同約定的用度。產(chǎn)有生命的物質(zhì)業(yè)糾紛時,應(yīng)通太小區(qū)的業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行溝通或其他合法途徑解決,包管小區(qū)社會秩序的不變。
對于業(yè)主委員會:
業(yè)主委員會是在物業(yè)管理地區(qū)范圍內(nèi)代表全體業(yè)主對物業(yè)實(shí)施自治管理的組織。如果沒有業(yè)主委員會,就意味著業(yè)主落空了參與小區(qū)管理的權(quán)利,同時落空一個與物業(yè)管理公司溝通的平臺,對于消化解決內(nèi)部矛盾十分不利。所以每個小區(qū)應(yīng)加強(qiáng)業(yè)主委員會的建設(shè)和管理.業(yè)委會要維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益,定期召開業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會,報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施環(huán)境。選聘或者解職物業(yè)管理企業(yè),負(fù)責(zé)物業(yè)維修基金的籌措聚集、使用和管理??偨Y(jié):
隨著城市建設(shè)尤其是城鋪面房產(chǎn)建設(shè)的快速發(fā)展,物業(yè)管理與辦事的重要性日益顯現(xiàn),無論是物業(yè)管理企業(yè)自身,還是消費(fèi)者、開發(fā)企業(yè)、相關(guān)當(dāng)局部門等,都對物業(yè)管理投入更多的注意力。
在整個調(diào)查歷程中,我更深切地了解了“物業(yè)管理”。不可否認(rèn),我們看到了物業(yè)管理作為一個新生行業(yè),在其發(fā)展歷程中,存在這樣那樣的問題和矛盾。而這些問題和矛盾既給人們的生活造成為了很大的困擾和不便,同時也影響了我市住房市場的良性發(fā)展,更影響了社會的不變和團(tuán)結(jié)。
在這里,我想指出的是法律法規(guī)不健全,專業(yè)人員缺少,內(nèi)部結(jié)構(gòu)不完美等諸多因素在緊張影響著物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展,所以我呼吁社會要培育物業(yè)管理市場,規(guī)范物業(yè)管理行為,提高管理辦事質(zhì)量。
我堅(jiān)信,隨著法律條文的完美與管理、辦事項(xiàng)目的增加,物業(yè)管理市場將會更加規(guī)范,住戶也會獲得更大的利益。物業(yè)管理事業(yè)的發(fā)展必將在為居民創(chuàng)造整齊、文明、安全、生活利便的居住環(huán)境等方面發(fā)揮重要作用,促進(jìn)民主社會主義和諧社會的構(gòu)建!