第一篇：某地居住小區(qū)物業(yè)管理狀況的社會實(shí)踐調(diào)查報(bào)告

一 社會實(shí)踐調(diào)查題目：蘇州居住小區(qū)物業(yè)管理狀況

二調(diào)查小組成員(共2 人)

系別： 外語系系別： 建筑系

班級： 英師1201班班級： 城規(guī) 1202 班

姓名： 李西姓名： 姚小莫

三 社會實(shí)踐調(diào)查目的 ：

相對時(shí)間較長的寒假對我們大學(xué)生來說是一個(gè)了解社會的好機(jī)會。實(shí)踐調(diào)查作為每個(gè)大學(xué)生的必修課可觀要求我們要了解社會，研究社會，彌補(bǔ)教科書的不足。我們知道書上的知識大都理論性較強(qiáng),知識真正用到工作中就需實(shí)踐調(diào)查這一重要環(huán)節(jié)。而且通過這一實(shí)踐的過程我們不僅能豐富知識，提高自身分析和解決問題的能力，還能提高各人的綜合素質(zhì)。

四 社會實(shí)踐調(diào)查的意義 ：

小區(qū)物業(yè)管理的成敗直接明顯得影響著小區(qū)居民的居住質(zhì)量與生活環(huán)境,特別是現(xiàn)階段人們生活壓力大,工作繁忙,更希望在自家室外有個(gè)安靜,舒適的小區(qū)環(huán)境。小區(qū)物業(yè)管理的好壞也是人們購房的一個(gè)參考因素。本次調(diào)查的目的是通過對蘇州市區(qū)不同層次的小區(qū)物業(yè)調(diào)查了解小區(qū)物業(yè)管理的基本常識,所受制約因素,并試圖找到現(xiàn)階段解決小區(qū)物業(yè)管理矛盾的一些有效途徑。

五 社會實(shí)踐調(diào)查對象與形式 ：

針對蘇州市區(qū)現(xiàn)在居民的住房條件,我們擬對四個(gè)不同層次和形式的小區(qū)進(jìn)行抽樣調(diào)查。

蘇州居住小區(qū)類型 表現(xiàn)特征 代表小區(qū)名稱 抽樣標(biāo)本

老新村 大都建于上世紀(jì)70年代末80年代初，基礎(chǔ)硬件較差 婁江新村、蘇安新村、永林新村（部分）、東港新村（部分）、里河新村、南環(huán)新村等 婁江新村

街坊改造小區(qū) 一般是上世紀(jì)90年代至今老街坊經(jīng)改造而成,以造型傳統(tǒng)的新式公房為主 敬文里、打線里、石橋里等 敬文里小區(qū)

古城區(qū)新建小區(qū) 古城區(qū)高檔安全小區(qū),管理較嚴(yán)格,房屋造型以傳統(tǒng)多層為主，但樓層不高（受園林地帶保護(hù)古風(fēng)貌的限制）華陽里、蘭亭苑、獅林苑、桐芳苑、園林小區(qū)等 華陽里小區(qū)

園區(qū)、新區(qū)樓盤 大都興建時(shí)間較晚,樓層較多,設(shè)施齊全,位于蘇州經(jīng)濟(jì)最為發(fā)達(dá)的工業(yè)園區(qū),小區(qū)物業(yè)往往由開發(fā)商自行管理,自成品牌 新城花園、貴都花園、多味花園、邑翠華庭、嘉多麗花園、今日家園、錦華苑、馨泰花園、等 新城花園

調(diào)查形式

①與物業(yè)管理人員交談,咨詢,填寫物業(yè)管理調(diào)查表

②采訪小區(qū)居民,填寫物業(yè)調(diào)查表

③采訪者自己評價(jià)小區(qū)環(huán)境，拍照片作記錄。

④電話訪問一些同學(xué)和親友，了解其他小區(qū)的情況，以方便作總結(jié)和比較。

六 社會調(diào)查日程安排 ：

調(diào)查分為四個(gè)階段進(jìn)行（共13天）

第一階段：前期準(zhǔn)備確定調(diào)查內(nèi)容，查閱相關(guān)內(nèi)容并準(zhǔn)備問卷（8.6~8.9）

６號 學(xué)習(xí)物業(yè)管理方面的一些簡單的知識，查閱資料，如蘇州地圖，選出要調(diào)查的地點(diǎn)及有關(guān)部門的聯(lián)系方式。學(xué)習(xí)制定調(diào)查問卷的一般方法。

７號 編輯調(diào)查問卷一（居民）部分

８號 編輯調(diào)查問卷二（物業(yè)管理部門）部分

９號制定下一步的調(diào)查計(jì)劃，復(fù)印相關(guān)證件、材料

第二階段：實(shí)地調(diào)查（8.10~8.14）

號 致電給部分小區(qū)物業(yè)管理處，預(yù)約時(shí)間。電話訪問親戚朋友，詢問他們的居住地的情況并約好時(shí)間去他們家里訪問。隨機(jī)到蘇州各個(gè)小區(qū)參觀，拍照片，收集相關(guān)資料。

號 蘇州街坊 敬文里

號 蘇州古城區(qū)外圍 婁江新村

號 蘇州古城區(qū) 華陽里

號 蘇州工業(yè)園區(qū) 新城花園

第三階段：整理資料，概括總結(jié)（8.15~8.16）

第四階段：編輯資料，打印成冊（8.17~8.18）

七 社會實(shí)踐調(diào)查論文 ：

敬文里物業(yè)管理

背景

該小區(qū)位于古城區(qū)內(nèi)的皮市街十、十一號街坊，附近的房子都有很久的歷史。共有42幢168戶近500多位居民，屬于蘇州工業(yè)園區(qū)榮華物業(yè)管理有限公司管理。按照有關(guān)部門的建設(shè)規(guī)劃一直在對附近要拆遷整改的房子進(jìn)行改造。

居民調(diào)查報(bào)告統(tǒng)計(jì)

敬文里居民對小區(qū)的安全狀況普遍評價(jià)一般

敬文里居民對小區(qū)的衛(wèi)生狀況普遍評價(jià)較好

敬文里居民對小區(qū)的交通狀況普遍評價(jià)較好

敬文里居民對小區(qū)的綠化景觀普遍評價(jià)較好

敬文里居民對小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施，硬件管理狀況普遍評價(jià)一般 例 由于房子處于黃金地段，樓層不適很高，居民休息健身場所較少。

基于上述情況，敬文里居民對小區(qū)的整體普遍評價(jià)較好

該小區(qū)的優(yōu)點(diǎn)

1.地理位置優(yōu)越。附近有證券公司、便民超市、郵電局、第四人民醫(yī)院、朝陽菜場、敬文小學(xué)、善耕小學(xué)、第三中學(xué)、各種食品店音響店日常用品店也很多。

2.省級優(yōu)秀小區(qū)，多次得獎(jiǎng)。

3.綠化覆蓋面積達(dá)到40％。

該小區(qū)的不足

1.由于是街坊改造的，故小區(qū)出入口很多，人員出入管理起來比較難，基本不看證件，任何人都可以長驅(qū)直入。給小區(qū)的安全問題造成隱患。

2.小區(qū)地形比較復(fù)雜，各幢之間的道路比較彎曲，對于陌生訪客來說，尋找相應(yīng)的樓房比較麻煩。

3.晚上路燈比較少

4.靠近馬路，噪聲有時(shí)比較討厭。

整改建議

1.加強(qiáng)保安隊(duì)伍的人數(shù),抬高保安隊(duì)伍的素質(zhì)。

2.多設(shè)一些指路牌和路燈。

3.繼續(xù)進(jìn)行舊的街坊改造計(jì)劃，爭取使更多的舊房子得以規(guī)劃，便于管理。要吸取之前改造過程中的經(jīng)驗(yàn)，揚(yáng)長避短，合理規(guī)劃。

4.在外圍可以種植一些高大的樹木，既能美化環(huán)境，清新空氣，還能消減噪音。

婁江新村物業(yè)管理

背景：

婁江新村位于東環(huán)路沿線，毗鄰蘇安，永林等老新村，建于上世紀(jì)，整體環(huán)境一般，由于小區(qū)建設(shè)較早，基礎(chǔ)設(shè)施較差，當(dāng)初小區(qū)規(guī)劃和建設(shè)上留下的一些歷史遺留問題也給小區(qū)物業(yè)管理帶來了一定的困難，居民對小區(qū)物業(yè)與環(huán)境意見頗大。

婁江物業(yè)由蘇州市平江區(qū)萬昌物業(yè)接管。由于建造年代比較早，小區(qū)的一些規(guī)劃上存在嚴(yán)重問題，突出的問題是小區(qū)的大門總共達(dá)到5個(gè)，一般小區(qū)大門才2個(gè)。這就給小區(qū)安全帶來了難題。小區(qū)的物業(yè)負(fù)責(zé)人對此感覺也很無奈。

居民調(diào)查報(bào)告統(tǒng)計(jì)

婁江居民對小區(qū)的安全狀況普遍評價(jià)較差 例 居民何某家曾被盜兩輛自行車和一輛助動車。

婁江居民對小區(qū)的衛(wèi)生狀況普遍評價(jià)較差 如 垃圾桶附近蚊蠅多，拾荒者很多，建筑垃圾堆砌多。

婁江居民對小區(qū)的交通狀況普遍評價(jià)一般 例 上下高峰時(shí)間內(nèi)南門出入明顯堵。

婁江居民對小區(qū)的綠化景觀普遍評價(jià)較差 例 很少有園丁修剪，大多滋生自滅。

婁江居民對小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施，硬件管理狀況普遍評價(jià)較差 例 居民休息健身場所較少。

基于上述情況，婁江居民對小區(qū)的整體普遍評價(jià)較差

婁江小區(qū)物業(yè)管理的主要突出問題集中在：

1． 小區(qū)的安全存在很大的隱患。

由于小區(qū)大門太多，達(dá)到5個(gè)，外來人流較多，給小區(qū)大門的保安工作帶來了困難。婁江小區(qū)周遍外來人口較多，有比部分外來人口就租房于婁江小區(qū)，因此小區(qū)大門值班室的值班人員也很難辨別進(jìn)出人員是居民還是外來人員。一些偷盜分子就借機(jī)進(jìn)入小區(qū)作案，因?yàn)橛?個(gè)大門，他們的出入難于掌握。

近期小區(qū)已安裝8個(gè)攝像頭分布在小區(qū)主干道上，給小區(qū)安全帶來了一些改觀。

2． 小區(qū)的衛(wèi)生狀況不甚理想

小區(qū)現(xiàn)在實(shí)行在每個(gè)單元（12戶居民）共用一個(gè)垃圾箱，垃圾箱容量偏小，垃圾經(jīng)常外溢，散發(fā)出陣陣臭味。垃圾箱擺放在每幢居民樓的單元入口的門口，沒有專人看管，維護(hù)，因此在自然環(huán)境下破壞較大。小區(qū)70%的垃圾箱都有不同程度的損壞。再者，小區(qū)經(jīng)常有拾荒的外來人員進(jìn)翻開垃圾箱找硬紙板等東西。他們在翻動過程中往往會把垃圾帶出箱外，給小區(qū)環(huán)境帶來影響。

3． 小區(qū)經(jīng)常有拾荒的外來人員進(jìn)來

這個(gè)問題物業(yè)上也很無奈。第一由于小區(qū)進(jìn)出無需檢查，拾荒人員可以偽裝成其他人員進(jìn)來。第二小區(qū)的大門較多，也難于控制他們的進(jìn)出。物業(yè)人員告知，當(dāng)初為了限制拾荒者進(jìn)來，保安還和拾荒者發(fā)生口角，甚至動手。物業(yè)管理由于沒有執(zhí)法權(quán)，他們只能以勸說的形式和拾荒者接觸，但那制止不了拾荒者進(jìn)入小區(qū)的決心。第三部分居民為了他們賣垃圾的方便對拾荒者的進(jìn)來持歡迎態(tài)度，無形中助長了他們的氣焰?，F(xiàn)在小區(qū)物業(yè)已加強(qiáng)了對拾荒者的盤查力度，對他們積極勸說。

4． 小區(qū)缺少公共綠地和景觀

這使得居民沒有公共交流的場所，對社區(qū)文化建設(shè)很不利。小區(qū)中偶爾的公共交往也只局限在小區(qū)的幾個(gè)小店門口，居民迫切需要一個(gè)寬敞，整潔的小區(qū)環(huán)境。

當(dāng)然，問題還有很多。但婁江小區(qū)自身地理區(qū)位處于外來人員較多處，加之建造時(shí)間較早，當(dāng)初的規(guī)劃和現(xiàn)在蘇州市的整體規(guī)劃有些不協(xié)調(diào)，不合理。婁江新村的自身發(fā)展受上述幾個(gè)方面的制約，一些問題很難解決。就如小區(qū)大門過多的問題，就屬原先規(guī)劃上的問題。

我們經(jīng)過調(diào)研和總結(jié)得出婁江小區(qū)物業(yè)整改的一些建議

1． 將小區(qū)規(guī)劃情況告之上級，希望小區(qū)能得到重新規(guī)劃和整改。其中包括道路交通的改道，小區(qū)出入口的重新安排，居民樓外立面的改造，拆除一些可有可無的建筑，藤出地來搞綠化景觀，為居民營造生態(tài)的小區(qū)整體氣氛。

2． 改造小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施，垃圾實(shí)行袋裝化分類管理，將垃圾箱以其他有效方式替代。對 小區(qū)的燈光設(shè)施加以整改，局部添加路燈。小區(qū)主要干道添加指示牌，小區(qū)總平面，在適當(dāng)?shù)胤教砑幼蔚娜诵曰O(shè)施，小區(qū)內(nèi)應(yīng)建公廁一個(gè)。

3． 結(jié)合小區(qū)居委會加強(qiáng)小區(qū)居民的社區(qū)意識。硬件上添加宣傳櫥窗，設(shè)立小區(qū)群眾意見箱。軟件上物業(yè)和居委會深入各家，對小區(qū)情況進(jìn)行調(diào)查，征求意見，大家一致營造一個(gè)整潔，舒適的小區(qū)環(huán)境，這樣小區(qū)居民不由自主的會有社區(qū)意識，以實(shí)際行動維護(hù)小區(qū)的各個(gè)方面。同時(shí)，小區(qū)的其他一些疑難雜癥也能得到改觀。例如，居民會自覺抵制拾荒者，久二久之，拾荒者也不會進(jìn)來。

華陽里物業(yè)管理

背景：

該小區(qū)屬于蘇州工業(yè)園區(qū)榮華物業(yè)管理有限公司管理。位于東北街（第六中學(xué)的對面），建于XX年，共11幢，應(yīng)該來講屬于比較新的小區(qū)，整體環(huán)境比較好，人為破壞的地方很少。全區(qū)占地面積不是很大，共有北面和西面兩個(gè)出入口，所以治安比較好。

居民調(diào)查報(bào)告統(tǒng)計(jì)

華陽里居民對小區(qū)的安全狀況普遍評價(jià)較好

華陽里居民對小區(qū)的衛(wèi)生狀況普遍評價(jià)較好

華陽里居民對小區(qū)的交通狀況普遍評價(jià)較好

華陽里居民對小區(qū)的綠化景觀普遍評價(jià)較好

華陽里居民對小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施，硬件管理狀況普遍評價(jià)一般 例 由于占地面積小，處于黃金地段，靠近拙政園，地價(jià)較貴，居民休息健身場所較少，沒有專門的醫(yī)療療保健場所。

基于上述情況，華陽里居民對小區(qū)的整體普遍評價(jià)較好

該小區(qū)的優(yōu)點(diǎn)

1.地理環(huán)境優(yōu)越，靠近獅子林、拙政園、絲綢博物館、民俗博物館。北面是學(xué)校，東南面臨近動物園。

2.這里的綠化很好，居負(fù)責(zé)人介紹，一年四季都有不同的樹木和花朵。園丁也定期為花木修剪保持它們良好的生長態(tài)勢。

3.每家每戶都有專用的停放自行車和機(jī)動車的地方，另外還有公用的停車地方。道路暢通，交通無阻。

該小區(qū)的不足

1.地方比較小，缺少一些醫(yī)療和保健場所和相關(guān)設(shè)施。

2.保安年齡相對大了點(diǎn)

3.業(yè)主之間的交流比較少，社區(qū)活動開展不多。

整改建議

1.利用部分閑置或多余的資金招募些年青的保安,以便增強(qiáng)小區(qū)的保安人員的隊(duì)伍建設(shè)。若是資金不夠，可以向居民們進(jìn)行宣傳，相信為了維護(hù)大家的利益，只要有合理的原因和理由，業(yè)主還是會配合的，會適當(dāng)多處一點(diǎn)物業(yè)管理費(fèi)用的。

2.適當(dāng)?shù)卦诠?jié)日舉辦一些活動，增進(jìn)各業(yè)主之間的關(guān)系，加強(qiáng)了解。

新城花園物業(yè)管理

背景

該小區(qū)位于蘇州工業(yè)園區(qū)現(xiàn)代大道，毗鄰鄰里中心。小區(qū)共有34幢1575 個(gè)住戶，屬于蘇州工業(yè)園區(qū)建屋發(fā)展有限公司管理。最早的房子建于98年（多層樓房為主），99和XX年又新建了一批新的套型的房子（復(fù)合型，高層為主）。居住者大多為白領(lǐng)或以上人員，整體素質(zhì)較高。

居民調(diào)查報(bào)告統(tǒng)計(jì)

新城花園居民對小區(qū)的安全狀況普遍評價(jià)較好

新城花園里居民對小區(qū)的衛(wèi)生狀況普遍評價(jià)較好

新城花園居民對小區(qū)的交通狀況普遍評價(jià)較好

新城花園居民對小區(qū)的綠化景觀普遍評價(jià)較好

新城花園居民對小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施，硬件管理狀況普遍評價(jià)較好

基于上述情況，新城花園居民對小區(qū)的整體普遍評價(jià)較好

該小區(qū)的優(yōu)點(diǎn)

1.新城花園物業(yè)服務(wù)的宗旨是“業(yè)主下班，物管上班”。也就是說，無論什么時(shí)候，都能找到相應(yīng)的人員為業(yè)主服務(wù)。修理工們頂著炎熱，挨家挨戶地上門服務(wù)，他們無怨無悔。門口站崗的女保安工作也是一絲不茍，對每一個(gè)來訪的車輛都做好相應(yīng)的盤查和發(fā)放通行證的工作。

2.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)較好，健身鍛煉的地方，小朋友嬉戲玩耍的地方都吸引著很多居民。大家可以常常見面，話家長，增進(jìn)彼此之間的感情。適合交流的場所很多。

3.綠化覆蓋率40％。小區(qū)內(nèi)種植了很多四季常青的植物，自然景觀很漂亮。

4.管理有序。各類的收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)都明確地貼在櫥窗里，一目了然。保安和修理工都配有對講機(jī)，各個(gè)類型的工作人員之間的交流比較方便。

5.遠(yuǎn)離市區(qū)，噪音較少。

6.地理位置好。園區(qū)的道路寬敞，環(huán)境好，靠近鄰里中心，各項(xiàng)配備都有了而且各項(xiàng)活動也比較多，如一年一度的美食節(jié)。

7.園區(qū)的管理和建設(shè)理念較先進(jìn)。蘇州的工業(yè)園區(qū)引用了新加坡先進(jìn)的管理和規(guī)劃模式。在幾個(gè)附近的小區(qū)周圍建設(shè)有配套設(shè)施完善的鄰里中心，充分實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置和共享。

該小區(qū)的不足

1.預(yù)留車位不夠，部分自家車沒有地方停靠而占用了有限的人行通道。

整改建議

可以將部分空地劃出露天車位,解決當(dāng)務(wù)之急,但是要合理規(guī)劃場地,不能影響居民的正常出行。但此方法治標(biāo)不治本，強(qiáng)力建議今后規(guī)劃的小區(qū)要提前預(yù)測小區(qū)發(fā)展水平，留好一些空地。

經(jīng)過對幾個(gè)小區(qū)的抽樣調(diào)查，我們得出以下結(jié)論

1． 小區(qū)的物業(yè)管理水平受到小區(qū)硬件設(shè)施的影響，一般來說，那些老新村由于建造時(shí)間比較早，基礎(chǔ)設(shè)施差，道路泥濘，居民樓破舊，小區(qū)門衛(wèi)管理水平較低，且年紀(jì)較大。小區(qū)內(nèi)綠化景觀較少。相反 那些新建的小區(qū)，其中包括園區(qū)的公寓，花園小區(qū)，古城區(qū)的封閉式小區(qū)，由于建造時(shí)間較晚，基礎(chǔ)設(shè)施齊全，物業(yè)管理相對容易，物業(yè)和居委會也有條件對小區(qū)的不良狀況進(jìn)行整改。

2． 小區(qū)物業(yè)管理不只是物業(yè)部門的事，它需要生活在小區(qū)內(nèi)的每一戶居民的共同參與。物業(yè)管理只是扦個(gè)頭，在具體細(xì)節(jié)的實(shí)施執(zhí)行上，都得靠居民大力配合。同時(shí)，從另一個(gè)方面來說，該小區(qū)的物業(yè)管理水平也受該小區(qū)居民自身素質(zhì)文化水平的高低。在采訪的幾個(gè)小區(qū)中，我們發(fā)現(xiàn)，越是高檔的小區(qū)，里面的居民越是配合你做調(diào)查。他們會在小區(qū)內(nèi)找個(gè)陰涼的地方和你慢慢談（當(dāng)然，前提是他們有時(shí)間）。而在相對低端的小區(qū)，在采訪過程中，我們得知，有些居民為了自身的方便還支持小區(qū)不良行為的發(fā)生。譬如，讓拾荒的進(jìn)來撿垃圾。有些居民自身素質(zhì)不高，亂丟垃圾，卻常常抱怨小區(qū)環(huán)境差。

3． 我們發(fā)現(xiàn)小區(qū)物業(yè)和社區(qū)管委會應(yīng)充分合作才能把小區(qū)物業(yè)搞上去。在小區(qū)物業(yè)管理中，很多牽涉到居民的教育宣傳問題，這些問題本來不應(yīng)該是物業(yè)管理的事，是社區(qū)的事?，F(xiàn)在社區(qū)和物業(yè)缺乏溝通合作，那些軟件上的事就很少能辦好。提高小區(qū)物業(yè)水平的一個(gè)重要途徑是培養(yǎng)居民的社區(qū)責(zé)任感，即社區(qū)意識。把自己的小區(qū)當(dāng)成自己的家來對待，那么那些問題何愁得不到解決呢。

4.隨著人們的物質(zhì)生活的豐富,一些人家養(yǎng)的寵物所造成的噪音、環(huán)境問題也被人們所關(guān)注。

5.發(fā)展物業(yè)要有遠(yuǎn)見，要充分考慮當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展，人們的需求，如車位問題，現(xiàn)在成為不少上世紀(jì)末發(fā)展起來的小區(qū)的一個(gè)破位棘手的問題。配套設(shè)施也應(yīng)該盡量完善，或者留有升級和改造的余地。人性化的管理才會贏得廣大業(yè)主的喜愛

6.物業(yè)管理費(fèi)用上的一些爭議

蘇州物業(yè)費(fèi)按戶還是按面積收，很多居民的看法都不同。下面是我們通過調(diào)查得到的一些較為可靠的數(shù)據(jù)。

小區(qū)名稱 物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 每戶年物業(yè)費(fèi)（若按面積則100平方米）

婁江新村 每戶每年36元

胥江華庭 米／平方/月　1.1元 1320元

新城花園(多層)米/平方/月 0.45元 540元

敬文里 每戶每年72元

華陽里 米/平方/月 0.3元 360元

彩香花苑 米/平方/月 0.4元 600元

彩香一村 每戶每年60元

以上大多不包括車位（若業(yè)主沒有專用停汽車場所）的費(fèi)用。

城區(qū)200余家物業(yè)管理企業(yè)，承擔(dān)著大量的新村管理，但目前普遍遭遇物業(yè)費(fèi)難收的尷尬。去年9月1日《物業(yè)管理?xiàng)l例》施行以來已有半年多時(shí)間，采訪中聽得最多、反響最強(qiáng)烈的話題是“物業(yè)費(fèi)難收”與“管理不到位繳什么費(fèi)”。一些老新村，近年也紛紛成立物業(yè)公司后雖經(jīng)改造整治，新村環(huán)境面貌大變，但仍然遭到物業(yè)費(fèi)難收的尷尬。居民說得最多的是亂停車影響行走，治安問題讓人不放心，自行車失竊現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。還有，小區(qū)物業(yè)公司從來未向業(yè)主公布賬目。物業(yè)部門對此也有苦衷，深感無能為力。小區(qū)業(yè)主不交物業(yè)管理費(fèi)總有其原因，但最主要的是，我們需要要真心實(shí)意地想辦法把問題解決。例如可以與業(yè)主委員會進(jìn)行協(xié)商解決或者向居民宣傳，作好溝通工作。有關(guān)人士認(rèn)為，物業(yè)管理正在逐步走向市場化，一方面物業(yè)管理部門的服務(wù)要到位，為業(yè)主提供良好的物業(yè)服務(wù)；另一方面沒有業(yè)主委員會的要盡快建起業(yè)主委員會，選擇自己中意的物業(yè)公司來管理新村，讓業(yè)主委員會站出來替大家作主。

總之，事在人為，相信在大家的努力下，蘇州居住小區(qū)的物業(yè)定會發(fā)展得越來越好，居民的生活也會因此錦上添花的。

八 社會實(shí)踐調(diào)查心得體會 ：

（一）英師1212 李燕青

八月的天氣異常炎熱，但是很多人還在工作。當(dāng)我們走進(jìn)一個(gè)個(gè)小區(qū)的物業(yè)管理部門時(shí)，看到的幾乎都是工作者忙碌的身影。老城區(qū)的瑣事很多 居民紛爭很多，抱怨也很多。其中也不乏一些矛盾的問題。如樓江新村，有時(shí)候在處理問題時(shí)法律和道德會有違背情況。當(dāng)?shù)孛罱乖谛^(qū)的道路邊擺攤，但是，有一戶特困戶，家里就2口人，老爺爺和一個(gè)45歲的傻兒子。只能靠每天在路口買雞蛋為生。還有一家殺雞的也是的。家里情況特殊，沒有別的經(jīng)濟(jì)來源。多年下來，一直這樣，在管理者的通融下過日子。當(dāng)我在路邊親眼看到那個(gè)白發(fā)蒼蒼的老伯時(shí)，真的很受感觸。大熱的天還是在賣雞蛋，雖然收益微薄，但是也日復(fù)一日，年復(fù)一年地做著，真的是不容易啊。只有在真正的走進(jìn)社會的過程中，才能深切體會到其中的艱辛。

我們的調(diào)查過程不是那么容易的，找到有關(guān)部門大多要實(shí)現(xiàn)預(yù)約打電話才行，特別是園區(qū)，那邊的管理比較嚴(yán)格，以切都要按規(guī)矩辦事。碰巧的是，遇到一個(gè)我們學(xué)校畢業(yè)的學(xué)長在那邊工作。調(diào)查之余更多了一份親切感。相反，一些全封閉式小區(qū)，態(tài)度不是很好。我們完全被拒之門外，連小區(qū)的大門都沒能踏進(jìn)去。即使解釋再三，人家還是不原意解釋我們的調(diào)查。

為了獲取更多的材料和信息，我打了不少電話給昔日的好朋友，他們對于都很配和我的工作，提供了不少有價(jià)值的資料。期間，我還去了蘇州的吳中區(qū)，作為新納入的區(qū)域，有一些小區(qū)規(guī)劃和管理還是很不錯(cuò)的（可見照片簡介）。雖然我們這個(gè)調(diào)查小組只有兩個(gè)同學(xué)，而且是跨專業(yè)的，但是仍然能感受到團(tuán)隊(duì)的力量。充分發(fā)揮了１＋１＞２的力量。合理的分工合作在有這篇大家都很滿意的調(diào)查報(bào)告，可以說，它傾注了我們的熱情、心血和友情。

通過這次幾乎是寬專業(yè)的社會實(shí)踐調(diào)查，我學(xué)到了很多。不僅是有關(guān)物業(yè)管理的一些皮毛的知識，更重要的是提高了自己在解決和處理問題的能力。與那么多的業(yè)主及管理人員的接觸后，相信在今后的日子里，我一定會努力學(xué)習(xí)，多積累點(diǎn)為人民服務(wù)的本領(lǐng)。為社會貢獻(xiàn)自己的一份微薄的力量！

（二）12城規(guī)（1）班 姚之浩

經(jīng)過這些天的小區(qū)物業(yè)調(diào)查,我對小區(qū)物業(yè)管理的認(rèn)識從感性上升到了理性.以前總會抱怨小區(qū)環(huán)境有多亂,基礎(chǔ)設(shè)施有多蹩腳,并且會把這些不好的現(xiàn)象統(tǒng)統(tǒng)歸結(jié)為小區(qū)物業(yè)沒做好.其實(shí)物業(yè)管理是一件全民參與的事.物業(yè)管理部門只是起到一個(gè)主導(dǎo)作用.物業(yè)管理部門在小區(qū)中起到了一個(gè)大管家的作用.但再好的管家也要有一些資金來維持日常開支,管家的主人要給予管家支持,這點(diǎn)支持不光是口頭上說說罷的,更重要的是主人和管家共同參與家庭里的各項(xiàng)日常事務(wù).在小區(qū)里,家庭的主人身份責(zé)無旁貸的由小區(qū)居民擔(dān)當(dāng).譬如說,小區(qū)要搞好衛(wèi)生,必須要求每戶居民都能自覺把自己的垃圾倒在指定的地方,倒完垃圾后,垃圾桶需要居民自覺關(guān)閉好.物業(yè)加大力度安排人員清掃道路,居民就要自覺不亂扔垃圾.再譬如,婁江新村收舊貨人員入境的問題,除了物業(yè)上要嚴(yán)厲阻止拾荒者進(jìn)來,小區(qū)居民更應(yīng)該”不去做那些人的生意”.另一方面我覺得小區(qū)物業(yè)管理還需要它的同級和上級部門的大力支持和合作.對于一些硬件上的問題,只有通過向上級反映才能得到改善.在同級部門中,小區(qū)居委會要和物業(yè)管理通力合作.物業(yè)上的政策的實(shí)施正如上面所說的需要居民的大力配合,需要居民有這種社區(qū)意識,家的責(zé)任感.而那些所謂責(zé)任感,意識的培養(yǎng)是物業(yè)管理的職責(zé),除了一部分是居民自身的責(zé)任外,還有一部分是應(yīng)該有居委會承擔(dān)起來的.現(xiàn)代社會中,居委會應(yīng)該更積極的組織小區(qū)的精神活動,通過活動培養(yǎng)居民的社區(qū)意識.特別是一些老新村,小區(qū)自身硬件較落后,有些早期規(guī)劃和建設(shè)上的問題一時(shí)很難解決,更需要當(dāng)?shù)鼐用裼幸环菁业呢?zé)任感參與到小區(qū)的物業(yè)管理當(dāng)中,并以次來間接的或多或少的彌補(bǔ)硬件上的不足.以上是這些天調(diào)查和總結(jié)的一些小小的心得體會,可能還有很多問題我們沒發(fā)現(xiàn),我們的理解和建議也可能很多方面不合理,但我相信,只要我們從此關(guān)心起小區(qū)物業(yè)管理,隨著我們認(rèn)識的不斷加深,我們終究會找出一條解決小區(qū)物業(yè)問題的出路的.(完)

九 社會實(shí)踐調(diào)查相關(guān)材料（詳細(xì)內(nèi)容見附頁）照片調(diào)查問卷

十 社會實(shí)踐調(diào)查報(bào)告字?jǐn)?shù)（不計(jì)空格和附加材料）： 共8186 字

第二篇：物業(yè)管理狀況調(diào)查報(bào)告

三匯鎮(zhèn)物業(yè)管理狀況調(diào)查報(bào)告

一、我鎮(zhèn)小區(qū)樓盤及物業(yè)管理現(xiàn)狀

我鎮(zhèn)目前成型的小區(qū)共有12個(gè)，包括2個(gè)高層小區(qū)（光亮·陽光佳苑、巨鑫雅苑）、1個(gè)集資房小區(qū)（祥瑞花園）、9個(gè)商品房小區(qū)，分屬7個(gè)開發(fā)單位；共有已售、待售住房近4000套（幢）。

我鎮(zhèn)的住宅小區(qū)物業(yè)管理從2005年開始起步，經(jīng)過10年的探索發(fā)展，物業(yè)管理逐步深入民心。通過實(shí)施物業(yè)管理，居民的居住環(huán)境變得更加整潔，城市形象也得到了較大改觀。物業(yè)管理已成為人們?nèi)粘Ｉa(chǎn)、生活中不可或缺的有機(jī)組成部分。但由于受管理權(quán)限和歷史遺留問題的影響，我鎮(zhèn)的物業(yè)管理服務(wù)情況較為復(fù)雜，總的來看，我鎮(zhèn)業(yè)管理可分為以下兩種類型：一是舊小區(qū)傳統(tǒng)舊體制的物業(yè)管理模式。由于這類小區(qū)修建當(dāng)初開發(fā)商沒有與正式物管公司簽訂合約，只是制定物管工作人員，必定會造成物管人員的消極怠工，提供的服務(wù)達(dá)不到要求，再加上這些小區(qū)業(yè)主對物業(yè)管理的認(rèn)識和意識比較薄弱，物業(yè)交費(fèi)率很低，規(guī)范化的物業(yè)管理難度較大，基本上沒有正規(guī)的物業(yè)管理模式，只是形式上的請1-2個(gè)人即當(dāng)保安，又做清潔。如：春夏秋冬四院等住宅小區(qū)，在進(jìn)行物業(yè)管理時(shí)，只能實(shí)行基本服務(wù)（如簡單的保潔和維修等項(xiàng)目）和低收費(fèi)。05年后修建的12個(gè)小區(qū)中，到目前為止有自己的業(yè)主委員會只有祥瑞花園1個(gè)小區(qū)。二是新建商品住宅小區(qū)較規(guī)范的物業(yè)管理模式。新建的住宅小區(qū)由于配套設(shè)施完善，環(huán)境較好，沒有城市街道穿過，相對獨(dú)立集中，再加上前期物業(yè)開展較好，收費(fèi)水平和收費(fèi)率也較高，物業(yè)管理服務(wù)工作基本能夠維持正常。如光亮·陽光佳苑（重慶光亮禾順物業(yè)管理有限公司）、巨鑫雅苑（重慶和宜物業(yè)管理有限公司）等住宅小區(qū)。但另一方面，這些由開發(fā)企業(yè)建設(shè)的住宅小區(qū)為新建小區(qū)，接房率70%左右，但有的老百姓買房不光為了住，也有作為投資的，所以入住率只有40%左右，雖然說空關(guān)房按規(guī)定連續(xù)六 個(gè)月無人居住可按70%收取物管費(fèi)，但由于與業(yè)主聯(lián)系不上，收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)的難度較大。物管公司雖然也試圖通過發(fā)文書通知、打電話通知、請人轉(zhuǎn)告等形式催繳，但絕大部分業(yè)主根本不予理睬，普遍抱有“我不住就可以不交管理服務(wù)費(fèi)”的錯(cuò)誤思想，致使這些新建小區(qū)的物管收費(fèi)率非常低，企業(yè)經(jīng)營難以為繼。

二、小區(qū)貫徹落實(shí)物業(yè)管理法規(guī)情況

為了使國家《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)在我鎮(zhèn)得小區(qū)得到有效宣傳，使物業(yè)企業(yè)成為宣傳、貫徹《物業(yè)管理?xiàng)l例》的主體，我鎮(zhèn)采取以點(diǎn)帶面，利用國慶、中秋及普法宣傳日等節(jié)假日開展宣傳活動，并通過橫幅、報(bào)紙、宣傳單，由政府牽頭、物業(yè)公司聯(lián)合舉辦“構(gòu)建和諧小區(qū)、共建美好家園”為主題的物業(yè)服務(wù)知識競賽活動、物業(yè)服務(wù)進(jìn)百家等多種形式，集中開展物業(yè)管理政策法規(guī)宣傳活動。近一年來，發(fā)送宣傳資料近1.5萬份，舉辦了以“ 構(gòu)建和諧小區(qū)、共建美好家園”為主題的首屆物業(yè)服務(wù)知識競賽，通過開展這些宣傳活動，對進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理、落實(shí)物管法規(guī)起到了良好的宣傳效果。

三、小區(qū)業(yè)主大會及業(yè)主委員會情況

我鎮(zhèn)小區(qū)起步較晚，12個(gè)小區(qū)只有祥瑞花園小區(qū)由業(yè)主投票，組成了業(yè)主委員會，其中：主任1人，副主任1人，財(cái)務(wù)1人，委員5個(gè)，基本上每1-2年召開一次業(yè)主大會，共同探討本小區(qū)物業(yè)管理情況；2個(gè)高層小區(qū)（陽光佳苑、巨鑫雅苑）于2014年8月份交房，目前入住的業(yè)主還沒有達(dá)到80%，所以還沒有形成業(yè)主委員會，不過正在前期的籌備當(dāng)中；起于小區(qū)都沒有業(yè)主委員會。

四、物業(yè)管理公司資質(zhì)、數(shù)量及經(jīng)營情況

目前，我鎮(zhèn)共有2家正規(guī)物業(yè)管理公司，分別是重慶光亮禾順物業(yè)管理有限公司（負(fù)責(zé)光亮·陽光佳苑小區(qū)）和重慶和宜物業(yè)管理有限公司（負(fù) 2 責(zé)巨鑫雅苑小區(qū)），其中禾順物業(yè)管理公司是重慶光亮集團(tuán)下屬子公司，公司財(cái)政能得到保障，但因目前小區(qū)入住率不足80%，加上小區(qū)有17個(gè)工作人員的工資等，公司處于入不敷出的狀況；和宜物業(yè)公司是與房地產(chǎn)開發(fā)商簽的合同，同樣由于入住率不足80%，加上小區(qū)6個(gè)工作人員的工資等，公司處于入不敷出的狀況。

五、物業(yè)管理服務(wù)情況

目前2個(gè)高層小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)已經(jīng)進(jìn)入正規(guī)化，能保障好小區(qū)內(nèi)的清潔衛(wèi)生、庭院看護(hù)等，基本能協(xié)調(diào)好業(yè)主與業(yè)主之間的糾紛，能提供一個(gè)較好的小區(qū)生活環(huán)境。

六、物業(yè)服務(wù)管理費(fèi)用收取及管理使用情況

目前我鎮(zhèn)的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，祥瑞花園小區(qū)由業(yè)主委員會統(tǒng)一收取，交業(yè)主委員會財(cái)政保管，支付保安和清潔的工資，物管費(fèi)用和工資基本持平；2個(gè)高層小區(qū)由物業(yè)管理同意按重慶市物業(yè)局的價(jià)格統(tǒng)一收取，交到公司財(cái)政，公司財(cái)政再同意支付員工工資和其他維修費(fèi)用等，現(xiàn)在是一個(gè)入不敷出的情況；剩下的小區(qū)物業(yè)費(fèi)用由社區(qū)工作人員收?。ɑ臼詹蝗?，用于支付小區(qū)保安、清潔工的工資，同樣也是基本持平。

七、我鎮(zhèn)小區(qū)物業(yè)管理存在的問題

1、沒有正規(guī)的物業(yè)管理，未成立業(yè)主委員會，小區(qū)物業(yè)管理比較混亂。

全鎮(zhèn)12個(gè)小區(qū)中，只有祥瑞花園小區(qū)成立業(yè)主委員會，2個(gè)高層小區(qū)為新建小區(qū)，暫未成立業(yè)主委員會。剩下的9個(gè)小區(qū)均未成立業(yè)主委員會。主要是因?yàn)榇祟愋^(qū)自2005年建成以后，小區(qū)開始引進(jìn)物業(yè)管理模式，由開發(fā)商制定物業(yè)管理人員來管理物業(yè)，但由于物業(yè)管理人員自身素養(yǎng)的偏低，是的無關(guān)于業(yè)主的矛盾糾紛越來越嚴(yán)重，對提供的服務(wù)越來越不滿意，最終開發(fā)商撤下所有的物業(yè)管理人員，由業(yè)主自行管理。目前9個(gè)小區(qū)基本上都是由業(yè)主選1-2個(gè)人作為小區(qū)的物業(yè)管理人員，即為小區(qū)的清潔工，又為小區(qū)的保安，只負(fù)責(zé)小區(qū)的清潔衛(wèi)生、看家護(hù)院，對小區(qū)的民事糾紛、工程維修基本都交給社區(qū)或者鎮(zhèn)政府，增加了社區(qū)的工作量，反過來問題沒有解決好，業(yè)主還不滿意。業(yè)主意識較差，物業(yè)管理得不到群眾支持。

2、部分小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)難。

12個(gè)小區(qū)，除了2個(gè)高層電梯小區(qū)物業(yè)費(fèi)收取按照重慶市物價(jià)局核準(zhǔn)外，其余10個(gè)小區(qū)物業(yè)費(fèi)基本上是按照建筑面積來收取，100平方以上收取300元每年，不足100平方的收取280元每年。由于沒有正規(guī)的物業(yè)管理公司收取物管費(fèi)，也沒有業(yè)主委員會，業(yè)主自身市民意識不強(qiáng)，“花錢買服務(wù)”的意識比較死板，比如說有的小區(qū)業(yè)主開始交了物管費(fèi)，但是由于某些業(yè)主沒有交導(dǎo)致心里不平衡，或者說自己過分要求得到更多的服務(wù)而沒有提供，繼而開始不交物管費(fèi)；有的是口頭說交，但沒有實(shí)際行動。

征收的物管費(fèi)用，有物管公司的直接上交物管公司，物管人員的工資統(tǒng)一由物管公司發(fā)放，2個(gè)高層小區(qū)目前的經(jīng)營情況基本上都是公司要倒貼，像陽光佳苑，17個(gè)物業(yè)管理人員每年的工資發(fā)放達(dá)到30多萬，而物管費(fèi)全額收取才有24萬多，資金缺口近8、9萬元，其他如小區(qū)內(nèi)水電費(fèi)用，公共設(shè)施維修費(fèi)用也由物管公司繳納。沒有正式物管公司的，像祥瑞花園小區(qū)有業(yè)主委員會，費(fèi)用由委員會統(tǒng)一支付保安和清潔工的工資，剩余的作為小區(qū)內(nèi)的維修費(fèi)用；其他小區(qū)的物管費(fèi)，能收上來的交由社區(qū)管理，然后按時(shí)給保安或者清潔工發(fā)放工資，有的小區(qū)也會楚翔繳納的物管費(fèi)用不夠支付保安或者清潔工工資的現(xiàn)象，導(dǎo)致小區(qū)無物管。

3、集資房小區(qū)成政府包袱。

某些小區(qū)（如祥瑞花園小區(qū)）開始修建的時(shí)候?yàn)榧Y房，業(yè)主沒有購 買大修基金，目前房屋因工程質(zhì)量問題，外墻脫落、房屋漏水、消防管道破損等修葺的資金沒有著落，實(shí)際上成了政府的包袱。

4、規(guī)劃超前性不夠，車位配備普遍不足。

由于開發(fā)時(shí)間較早，規(guī)劃超前性不夠，業(yè)主生活水平的提高，購買私家車的人員越來越多，導(dǎo)致鎮(zhèn)內(nèi)大部分小區(qū)車位配備不足。12個(gè)小區(qū)除了2個(gè)高層電梯小區(qū)有自己的地下停車位，其余十個(gè)小區(qū)都沒有統(tǒng)一的小區(qū)車位，小區(qū)內(nèi)車輛亂停亂放的現(xiàn)象比較嚴(yán)重，甚至有的車子停到了小區(qū)周邊的公路上，增加了城市管理的任務(wù)。

八、造成問題的主要原因

1、業(yè)主市民意識不強(qiáng)，業(yè)委會難成立。

業(yè)主自身市民意識不強(qiáng)，是各小區(qū)未成立業(yè)主委員會的一個(gè)重要原因。隨著生活水平的穩(wěn)步提高，部分農(nóng)民“洗腳上田”，在掘到“第一桶金”后在鎮(zhèn)里的小區(qū)置業(yè)，變成了“業(yè)主”。但其固有的一些小農(nóng)意識并沒有因?yàn)槌蔀椤皹I(yè)主”而被拋卻，比如擅改房屋結(jié)構(gòu)、私拉亂接電線、亂養(yǎng)貓狗寵物等；對物業(yè)管理則愛理不理，一不高興就拖欠物業(yè)管理費(fèi)，或到管理處大吵大鬧，嚴(yán)重的就堵塞小區(qū)門口?！拔飿I(yè)是服務(wù)，花錢買服務(wù)”的共識還沒有成熟或者理解得比較死板。但這些業(yè)主卻沒有組建業(yè)主委員會，聯(lián)合起來與物業(yè)管理公司平等溝通的意識。

2、歷史遺留問題未有效解決，多方矛盾糾纏不清。

許多小區(qū)當(dāng)時(shí)開發(fā)商出售房屋的時(shí)候并沒有要求購房者購買大修基金，現(xiàn)在開發(fā)商房子修好之后，指定的物業(yè)管理人員也沒有繼續(xù)做下去，業(yè)主選定的保安兼清潔工又只負(fù)責(zé)小區(qū)的清潔衛(wèi)生、看家護(hù)院，對小區(qū)內(nèi)的工程方面的問題，開發(fā)商拿已過保修期的借口來搪塞，不予修補(bǔ)；沒有大修基金，像外墻脫落，外墻漏水等現(xiàn)象業(yè)主也很難自行籌集資金進(jìn)行修 補(bǔ)，尋求政府的幫助，政府也只能從中磋商，必然導(dǎo)致糾紛越來越深，矛盾越積越多。物業(yè)管理維修基金由誰出尚難確定，形成潛在的糾紛起因。

九、物業(yè)管理服務(wù)建設(shè)的幾點(diǎn)建議

1、加強(qiáng)引導(dǎo)和監(jiān)督，推動組建業(yè)主委員會。

針對《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》的要求，我鎮(zhèn)國土部門積極協(xié)調(diào)區(qū)房管部門加強(qiáng)對廣大業(yè)主的引導(dǎo)，推動全鎮(zhèn)符合條件的小區(qū)樓盤成立業(yè)主委員會，以形成業(yè)主共識，規(guī)范物業(yè)管理，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理公司雙方利益。

2、加強(qiáng)物業(yè)管理費(fèi)、維修基金收支和公共收益分配審核、監(jiān)管。

國家、省的物業(yè)管理?xiàng)l例及其實(shí)施辦法都規(guī)定了物業(yè)管理費(fèi)、維修基金等的收支管理辦法，以及公共收益的分配原則。待組建業(yè)主委員會后，應(yīng)加強(qiáng)對這些收支的審核、監(jiān)管。條件成熟的，可以借鑒全鎮(zhèn)現(xiàn)行的村級財(cái)務(wù)管理制度，嘗試引進(jìn)社會中介機(jī)構(gòu)管理物業(yè)管理費(fèi)、維修基金和公共收益分配。

3、科學(xué)規(guī)劃，加強(qiáng)管理。

由鎮(zhèn)政府出臺對全鎮(zhèn)小區(qū)停車問題的改善方案，一方面明確新開發(fā)樓盤要科學(xué)規(guī)劃，車位配置要適度超前；另一方面規(guī)劃在樓盤集中區(qū)的適當(dāng)位置建設(shè)公共停車場，以市場化手段解決停車難問題；第三，加強(qiáng)管理，禁止路邊亂停亂放，維護(hù)市容整潔，確保車輛存放安全。

4、加強(qiáng)宣傳，提高業(yè)主市民意識。

居住在現(xiàn)代化的小區(qū)樓盤中，業(yè)主就成為了現(xiàn)代城鎮(zhèn)中的一員。業(yè)主不但要從身份上實(shí)現(xiàn)從農(nóng)民向居民的轉(zhuǎn)變，而且要實(shí)現(xiàn)從“小農(nóng)意識”向“市民意識”的提升。這里的市民意識包括：積極推行代管制，即依法成立業(yè)主委員會代表業(yè)主進(jìn)行管理，實(shí)現(xiàn)主業(yè)民主權(quán)利；積極提升社區(qū)意識，即對異質(zhì)人口聚居的城市新社區(qū)和對所居住城市的認(rèn)同、期盼及參與意識；積極培養(yǎng)公共意識，即對社區(qū)公共空間和場所秩序、安全的認(rèn)同、維護(hù)意識；努力增強(qiáng)法制意識，即依法處理與開發(fā)商、物業(yè)管理、業(yè)主委員會及其他業(yè)主的關(guān)系，不采取違法手段以求合法訴求的實(shí)現(xiàn)。

政府、物業(yè)管理公司以及將要成立的業(yè)主委員會，應(yīng)利用各種途徑、媒介和載體，宣傳市民意識，提高業(yè)主依法處理物業(yè)管理問題的能力和水平。

第三篇：南通開發(fā)區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理狀況調(diào)查報(bào)告

南通開發(fā)區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理狀況調(diào)查報(bào)告

一、調(diào)查目的鼎新開放以來，隨著我國國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)不變的增長，人民的生活水平也逐步提高，專業(yè)化的物業(yè)管理模式也隨之走進(jìn)我們的生活。最近幾年來，在我的家鄉(xiāng)——南通經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，房地產(chǎn)的鼎力大舉開發(fā)已形成一個(gè)大行業(yè)（總建筑面積約28萬平方米的星湖花圃、愛瑪花苑、紫荊花圃3個(gè)中高檔室第小區(qū)及天星湖休閑度假區(qū)等等），這大大地滿足了人們改善居住前提的需求。然而，室第小區(qū)物業(yè)管理的問題也應(yīng)運(yùn)而生。

室第小區(qū)物業(yè)管理在我國方才起步，并獲得快速發(fā)展，物業(yè)管理辦事為泛博消費(fèi)者的生活提供了利便,成為商品房市場發(fā)展的重要組成部分獲得社會的認(rèn)可。但我們不能否認(rèn)，一些小區(qū)的物業(yè)管理中存在一些比較突出的問題,有些問題的發(fā)生造成為了惡劣的影響。如今，業(yè)主、業(yè)委會、物管公司三者之間的關(guān)系變得越來越微妙，互相制衡、也要互相利用。作為一個(gè)城市人，沒有人能擺脫這些繁雜的關(guān)系。

因此，為了維護(hù)室第小區(qū)居民的合法權(quán)益，必須進(jìn)一步了解物業(yè)管理中存在的問題，了解室第居民對物業(yè)管理的意見和要求，以便反饋給當(dāng)局和有關(guān)部門，為制定政策提供依據(jù)，同時(shí)也加強(qiáng)對物業(yè)管理公司的指導(dǎo)和監(jiān)督，促進(jìn)物業(yè)管理朝著規(guī)范化的管理方向發(fā)展。

為此，我對相近的一個(gè)小區(qū)進(jìn)行了一個(gè)詳細(xì)的調(diào)查，對存在的問題和矛盾作了認(rèn)真的分析和研究，并就如何規(guī)范物業(yè)管理市場、改善小區(qū)生活居住前提提出了自己粗淺的整改意見。

二.調(diào)查方法

1.本調(diào)查以問卷的形式，開展入戶調(diào)查。

2.為了透過表面現(xiàn)象，深切了解問題的本質(zhì)原因，我訪問了各個(gè)小區(qū)的物業(yè)管理人員，同時(shí)在居民中也做了深切調(diào)查。

3.為了讓報(bào)告更有真實(shí)性和說服力，我對居民所反映的一些突出問題進(jìn)行了實(shí)地考查并核實(shí)。

三.調(diào)核對象：愛瑪花苑等高檔商品房室第小區(qū)2幢，富民新村等普互市品房、新開苑等經(jīng)濟(jì)適用房室第小區(qū)共6幢。

四.調(diào)查人:趙奇諾(英師0512)

五.調(diào)查時(shí)間：2005年8月15日-8月25日.六.調(diào)查結(jié)果:

本次調(diào)查共發(fā)放調(diào)查問卷200份，回收187份，調(diào)查涉及到物業(yè)管理公司共有8家。

調(diào)查結(jié)果基本反映目前南通市開發(fā)區(qū)室第小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)在管理、辦事、收費(fèi)等方面的現(xiàn)狀，反映了業(yè)主們對物業(yè)管理的意見和希望。

調(diào)查中所發(fā)現(xiàn)的問題及原因分析:

一.收費(fèi)問題:

在調(diào)查中，我發(fā)現(xiàn)，無論是業(yè)主還是物業(yè)管理人員，他們反映的最大問題都是物業(yè)管理收費(fèi)。幾乎每個(gè)小區(qū)的物業(yè)管理公司都反映了收費(fèi)難的問題，而給各小區(qū)居民的調(diào)查表最后統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，有43.1％的業(yè)主反映物業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)沒有公示, 47.3％不清楚物業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)；17.6％的業(yè)主反映物業(yè)亂收費(fèi)。

業(yè)主為自己申辯，拒繳物管費(fèi)是物業(yè)事情不到位。物業(yè)為自己申辯，事情做不好是缺少資金。

因此引發(fā)了糾紛事件：富民新村的50號樓業(yè)主不滿物業(yè)管理公司，而遲遲不交費(fèi)。厥后那幢樓的糞便外延，居民要求物業(yè)給予解決，但物業(yè)以業(yè)主未繳管理費(fèi)而拒絕。雙方吵得不可開交，在新聞媒體中暴了光。最后居委會出面調(diào)節(jié)了雙方，當(dāng)局出資解決了問題。

一個(gè)小區(qū)的物業(yè)管理事情人員說去年一年的物管費(fèi)只有7萬多元錢，收繳率僅為41％；而小區(qū)物業(yè)管理的支出用度卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過這個(gè)數(shù)字，如每一年1．6萬元的綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)，2．1萬元的樂瑟清運(yùn)費(fèi)，物管人員的報(bào)酬（2個(gè)管理員每人每月900元，3個(gè)保鏢每人每月600元）等等。公司去年因此虧損了6萬元。業(yè)主認(rèn)為我們的保鏢人員太少，我們實(shí)在也是沒辦法，公司虧損哪里還有錢請更多的保鏢。我們認(rèn)為，業(yè)主的物業(yè)管理費(fèi)一定要繳，但是公司的管理也要進(jìn)一步加強(qiáng)，只有這樣公司運(yùn)作才能進(jìn)入良性循環(huán)。而環(huán)境往往不是這樣理想，一些業(yè)主因?yàn)閭€(gè)人原因而拒絕交物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)公司多次要求都沒回音，也就束之高閣了。卻不料，下一年有更多的居民不繳納管理費(fèi)了。在我了解中一些人民說，他們上一年交了，而一些人沒交，也照樣獲患了相應(yīng)的辦事，所以今年也要“享受這樣的待遇”。

這是什么借口，是什么思想！不得不讓人感嘆現(xiàn)代人的道德思想存在緊張的問題！對于這類現(xiàn)象的出現(xiàn)，我認(rèn)為與當(dāng)?shù)氐纳鐣h(huán)境和業(yè)主本質(zhì)有很大的關(guān)系，固然了物業(yè)管理的辦事方法和事情能力都有接洽關(guān)系的，所以還是要把提高國民本質(zhì)放在首位！我們可以看到，無論是業(yè)主還是物業(yè)管理人員在道德本質(zhì)上都存在這一定的弊端！提高人們的道德修養(yǎng)迫在眉睫，這就需要當(dāng)局的力量，希望有關(guān)部門在人民中普及物業(yè)管理的相關(guān)知識，業(yè)主要明確個(gè)人的義務(wù)，消除“貪小便宜”等不健康思想，要把集體的利益放在首位。物業(yè)管理人員要提高自身修養(yǎng)，以“業(yè)主至上”的觀念為社會提供優(yōu)良的辦事。同時(shí)各街道辦事處和鎮(zhèn)當(dāng)局要真正把物業(yè)管理納入社區(qū)管理范圍，以社區(qū)建設(shè)為抓手，與創(chuàng)建文明小區(qū)、安全小區(qū)等事情結(jié)合起來。相關(guān)職能部門和新聞媒體要正確指導(dǎo)社會輿論，大家配合努力，建設(shè)一個(gè)和諧社會！

在我采訪一些老小區(qū)的居民時(shí)，發(fā)現(xiàn)一部分居民不同意引進(jìn)物業(yè)管理，其理由就是不愿意繳各類管理用度。他們也承認(rèn)實(shí)行物業(yè)管理后，小區(qū)的面貌有改觀，但一聽說要收費(fèi)，他們便找出各類理由拒付物業(yè)費(fèi)。一名姓蔡的老大爺告訴我，過去物業(yè)等都是單位管，也不需要繳什么錢；如果物業(yè)管理公司進(jìn)來了，還需要交錢，每個(gè)月就要多支出幾十元錢，他認(rèn)為沒必要。我認(rèn)為這是人們思想意識上的問題，居民們還沒有費(fèi)錢買辦事的意識。

二.辦事管理問題:

1.安全管理問題:

在問卷中，通過對小區(qū)安全保衛(wèi)措施、環(huán)境衛(wèi)生、房屋維修、小區(qū)綠化、車輛停放、事情人員態(tài)度、履行職務(wù)和責(zé)任等方面的調(diào)查，有四成多的業(yè)主對小區(qū)的衛(wèi)生、綠化辦事評價(jià)比較好，其中，46.4％的業(yè)主認(rèn)為樓道及公用地區(qū)范圍的衛(wèi)生狀況好，48.3％的業(yè)主認(rèn)為樂瑟桶及其周邊樂瑟清理好，43.5％的業(yè)主認(rèn)為小區(qū)綠化好，問題排在首位的是，有55.3％的業(yè)主不滿意小區(qū)的安全管理；其次是物業(yè)管理人員辦事態(tài)度，有47.3％的評價(jià) “差”.三是房屋及公用設(shè)施的維護(hù)修理，有45.4％評價(jià) “差”； 四是機(jī)車停放管理問題，占到37.6％；五是履行職務(wù)和責(zé)任差，占到21.5％。

在這里,我想主要分析一下安全管理的問題: 物業(yè)小區(qū)安全防范是整個(gè)社會安全防范事情的基礎(chǔ)，抓好小區(qū)安全防范是當(dāng)前實(shí)行網(wǎng)格化治安防控體系中的重要一環(huán)。諸多安保措施的不落實(shí)，直接造成為了住戶對物業(yè)管理公司安保事情的不滿，最終大大降低他們對物業(yè)管理群體辦事水平的認(rèn)可度。

富民新村的施主任告訴我，在偌大的社區(qū)里偷盜現(xiàn)象以前是經(jīng)常發(fā)生的。主要是因?yàn)殚T衛(wèi)管理太放松，以前保鏢年齡遍及偏大，辦事效率底。厥后換了年輕的，但偷盜現(xiàn)象還是屢見不鮮。施主任說主要是年輕人無責(zé)任心，事情不塌實(shí)。最后改成由派出所接管，明顯現(xiàn)在的治安環(huán)境獲得有效的改善。

總結(jié)各小區(qū)所反映的環(huán)境,從總體上看造成這些小區(qū)案件高發(fā)的原因有: 有個(gè)別物業(yè)管理公司的領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)常強(qiáng)調(diào)客觀原因，對小區(qū)的治安狀況沒有導(dǎo)致高度正視，不分析、研究發(fā)案原因，沒有及時(shí)采納有力措施堵塞防范漏洞;有些小區(qū)的物業(yè)管理公司管理模式?jīng)]有到達(dá)與時(shí)俱進(jìn)的要求，管理手段相對于滯后，造成治安環(huán)境復(fù)雜化;有些小區(qū)只看重小集體利益，對門前治安“三包”事情沒有落到實(shí)處，致使小區(qū)周圍成為了治安死角，使業(yè)主容易遭到損害。這里可以看出,我們的市場呼喚物業(yè)管理的安保設(shè)施智能化、安保隊(duì)伍專業(yè)化、安保事情規(guī)范化。

2.辦事態(tài)度問題

本次調(diào)查被訪者遍及認(rèn)為辦事態(tài)度不好。有被訪者反映：“他們態(tài)度一好，我們住戶心里也舒坦，就是物業(yè)管理上出點(diǎn)小問題，我覺得都是可以理解的，誰不犯點(diǎn)錯(cuò)。”“重要的是在協(xié)商的氛圍中把問題解決好?！?/p>

本次調(diào)查中，我們看到有20.3%的人認(rèn)為物業(yè)管理人員的態(tài)度好，有33.1％的人處于中立狀態(tài)；有46.6％的人認(rèn)為物業(yè)管理人民的辦事態(tài)度不太好甚至是非常差。這反映了物業(yè)管理行業(yè)的市場化運(yùn)作機(jī)制尚未健全，物業(yè)管理尚未真正形成市場準(zhǔn)入機(jī)制。不少物業(yè)公司與房產(chǎn)公司是“父子”關(guān)系，具有先天性的感情偏差，提供物業(yè)辦事往往站在房產(chǎn)商的角度，并不真正為業(yè)主著想。部分物業(yè)公司由房管所轉(zhuǎn)制而來，“牌子”變了“腦子”沒有變，體制轉(zhuǎn)了機(jī)制沒有轉(zhuǎn)，為業(yè)主辦事的意識不強(qiáng)，辦事態(tài)度惡劣，造成為了一些本來完全可以避免的糾紛事件的發(fā)生。

三.業(yè)主委員會問題:

在調(diào)查結(jié)果中，我們驚訝的發(fā)現(xiàn)有11.2%的業(yè)主對業(yè)主委員會不了解，有46.7%的認(rèn)為業(yè)主委員會起不到任何作用?！爱?dāng)時(shí)就說讓我們選，沒什么候選人，名字輕率寫。我們對小區(qū)住戶不熟悉，就只好寫自己認(rèn)識的人了。厥后我們一直沒有看到關(guān)于業(yè)主委員會成立的公示，也從未參加過什么業(yè)主大會，哪幾個(gè)人是委員，誰是主任都不清楚?！边@是在采訪歷程中，一位胡先生回憶告訴我的。

業(yè)主委員會現(xiàn)實(shí)運(yùn)作有難度，這已經(jīng)是個(gè)十分明顯的問題，有不少業(yè)主委員會只是花架子，我們發(fā)現(xiàn)，業(yè)主委員會組建和運(yùn)作缺乏有效的管理和監(jiān)督約束機(jī)制，業(yè)主委員會對自己有什么樣的功能和作用不明確。同時(shí)，在和一些業(yè)主委員會的成員的談話中發(fā)現(xiàn)，小區(qū)的業(yè)主委員會竟然大都是義務(wù)辦事。我們都知道業(yè)主委員會的經(jīng)費(fèi)來源，一般是從小區(qū)公共財(cái)產(chǎn)的謀

劃收入中留用，另外有一小部分是從辦事費(fèi)中按規(guī)定比率提留，或向業(yè)主單獨(dú)收取?？傮w上，人們認(rèn)為業(yè)主委員會基本盡職。我個(gè)人認(rèn)為義務(wù)辦事有一定弊端，一些業(yè)主委會可能因此沒有積極性，有時(shí)候容易發(fā)職業(yè)委會因?yàn)槔媾c物業(yè)公司纏磨在一起，對業(yè)主權(quán)益不利。

四.知情權(quán)問題:

業(yè)主對小區(qū)公用部位、設(shè)施、場地謀劃使用和謀劃收益的知情權(quán)沒有獲得充分保障.調(diào)查結(jié)果顯示：有87.4％的業(yè)主反映對于小區(qū)公用部位、設(shè)施、場地謀劃收益及用途沒有知情權(quán).如此高的比例說明《物業(yè)管理?xiàng)l例》在人們生活中并無獲得很好的落實(shí)，存在著漏洞和死角。物業(yè)管理公司在涉及到與業(yè)主根本利益有關(guān)的經(jīng)濟(jì)問題上，褫奪了業(yè)主的知情權(quán)。但不可否認(rèn)，一些社區(qū)問題的引發(fā)并不是物業(yè)管理的不到位，而是由一些其他原因直接導(dǎo)致了不滿和糾紛的產(chǎn)生：

在一些高檔的室第區(qū)，開發(fā)商一味的追求小區(qū)表面的華麗，只考慮自己的利益，不考慮環(huán)境問題以及居民的長遠(yuǎn)利益。物業(yè)管理人員告訴我一些問題是開發(fā)商遺留下來的，而業(yè)主們把責(zé)怪轉(zhuǎn)移到物業(yè)公司頭上，物業(yè)公司也只能承擔(dān)許多額外的事情。好比前兩年，在愛瑪花苑就發(fā)生過一件物業(yè)管理與小區(qū)居民的糾紛事件，原因是小區(qū)內(nèi)的一條人工開發(fā)的河流。不少居民反映，當(dāng)初還是看到有這么一條干凈的人工河才看中該小區(qū)的，卻沒想到還不到兩年，原本清澈的河流變成為了臭水溝，小區(qū)的環(huán)境質(zhì)量沒了包管。而物業(yè)管理的事情人員認(rèn)為這是開發(fā)商的遺留問題，他們在開鑿人工河的時(shí)候，沒有考慮河流與外界的暢通，導(dǎo)致了死水的出現(xiàn)。兩邊都堅(jiān)持自己的意見，最后在南通的“城市日歷”欄目中進(jìn)行了暴光，這才平息了下來。固然最后小區(qū)的物業(yè)管理請了污水處理人員，解決了問題。

這里我想說的是，房產(chǎn)公司在交付房屋時(shí)，購買者應(yīng)查看其綜合驗(yàn)收證（包括了綠化、環(huán)保、質(zhì)檢、交通、社區(qū)等各類指標(biāo)）如果沒有這一證明，業(yè)主可以不交物管費(fèi)。同時(shí)，物業(yè)公司應(yīng)明白有的開發(fā)商在售房時(shí)會過分吹捧，如果沒有導(dǎo)致注意，往往就要吃啞巴虧。這一方面要規(guī)范開發(fā)商的行為；另外一方面物業(yè)公司要提高自我保護(hù)意識。

而在一些老小區(qū)，一部分老公房因長期缺乏修繕資金而得不到很好維修；又因?yàn)闅v史原因致使公建配套和設(shè)施不齊，給小區(qū)的保鏢、保綠、保潔帶來了不便。最為突出的是小區(qū)進(jìn)出口較多、無法實(shí)行封閉管理，為物業(yè)管理帶來很大難度。這些歷史遺留問題既緊張阻礙了物業(yè)管理的健康發(fā)展，又引發(fā)不少住戶的不滿情緒。

建議：

對于當(dāng)局：

希望當(dāng)局有關(guān)部門加強(qiáng)對物業(yè)管理企業(yè)的教育管理。行政管理部門加大對物業(yè)管理企業(yè)落實(shí)《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《物業(yè)辦事收費(fèi)管理辦法》、《物業(yè)辦事收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》環(huán)境的監(jiān)督檢查，針對存在問題督促企業(yè)及時(shí)整改。行業(yè)管理部門或行業(yè)協(xié)會進(jìn)一步制定完美相應(yīng)的規(guī)范化管理標(biāo)準(zhǔn)。明確物業(yè)企業(yè)、業(yè)主委員會和業(yè)主的責(zé)權(quán)利，建立物業(yè)管理企業(yè)信用體系，加強(qiáng)企業(yè)自律，全面提升物業(yè)管理水平，推進(jìn)行業(yè)健康、協(xié)調(diào)發(fā)展。發(fā)揮物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會作用，對物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行教育培訓(xùn)，規(guī)范企業(yè)謀劃行為；收集、反映業(yè)主的意見、建議，傾聽企業(yè)的呼聲，向當(dāng)局部門提供有關(guān)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的政策性、建設(shè)性意見。同時(shí)，要進(jìn)一步提高思想認(rèn)識，切實(shí)把物業(yè)管理列入當(dāng)局事情的重要議事日程。物業(yè)管理既是一項(xiàng)社會性的系統(tǒng)工程，也是一項(xiàng)民心工程。物業(yè)管理關(guān)系到泛博人民人民的親身利益，應(yīng)當(dāng)導(dǎo)致區(qū)當(dāng)局及其各職能部門的高度正視。如果這些問題不解決好，會引發(fā)許多社會矛盾，影響社會不變。因此，要把居住物業(yè)管理作為貫徹“三個(gè)代表”重要思想的具體實(shí)踐，把這項(xiàng)“民心工程”作為推進(jìn)我區(qū)城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程的重要內(nèi)容，擺上各級當(dāng)局事情的重要議事日程。采納切實(shí)有效措施，使我區(qū)的物業(yè)管理走上新臺階，開創(chuàng)新局面。

對于物業(yè)管理公司：

首先要明確，業(yè)主滿意是物管企業(yè)品牌建設(shè)的基礎(chǔ)，業(yè)主的認(rèn)可和忠誠是企業(yè)真正的焦點(diǎn)競爭力之地點(diǎn)。其次要落實(shí)步履，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)保障業(yè)主的監(jiān)督權(quán)，依照物業(yè)辦事合同履行職務(wù)和責(zé)任。要保障業(yè)主的知情權(quán)，公開物業(yè)管理辦事收費(fèi)內(nèi)容，同時(shí)提供優(yōu)質(zhì)的管理和辦事。要進(jìn)行職務(wù)和責(zé)任權(quán)限，加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，成立業(yè)主滿意度調(diào)查事情組，及時(shí)了業(yè)主的意見，為包管調(diào)查的科學(xué)性，針對不同調(diào)查目的和項(xiàng)目個(gè)性，最佳分別設(shè)定不同的檢測評定事項(xiàng)，并設(shè)計(jì)不同形式的多份業(yè)主滿意度調(diào)查表。同時(shí)，要看到，隨著科技的前進(jìn)，室第的智能化也不斷進(jìn)級。而在物業(yè)管理辦事中，安保接洽千千萬萬業(yè)主的生命財(cái)產(chǎn)安全，因此是不容忽視的重要辦事內(nèi)容。一些小區(qū)除了采納傳統(tǒng)的保鏢游弋、保鏢門崗措施外，還采納紅外線周界報(bào)警、電視監(jiān)控、家庭緊急報(bào)警、可視對講等智能化的安保設(shè)備和措施。這樣能有效的包管業(yè)主的生命及財(cái)產(chǎn)安全，提高了物業(yè)管理的水平。另外，隨著生活水平的提高，住戶已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足于安保、保潔／綠化和設(shè)備維修等比較基礎(chǔ)的物業(yè)管理辦事，有鑒于此，物業(yè)管理公司應(yīng)積極組織社區(qū)聯(lián)歡、電影放映、搭臺唱戲、球類比賽等文體活動，豐富人們的業(yè)余文化生活，同時(shí)促進(jìn)了物業(yè)公司與住戶、住戶與鄰里之間的感情交流。

對于業(yè)主：

首先業(yè)主要提高加強(qiáng)法律意識，提高自我保護(hù)的能力。入住前，認(rèn)真閱讀物業(yè)管理公約和物業(yè)管理合同，穩(wěn)重簽訂相關(guān)法律文件。盡量加快成立業(yè)主委員會，積極參與小區(qū)的管理和監(jiān)督，充分表達(dá)自己的意見，促進(jìn)物業(yè)公司不斷改進(jìn)辦事，提高業(yè)主委員會的權(quán)威和地位，發(fā)揮其應(yīng)有的作用。同時(shí)要進(jìn)修了解相關(guān)的法律法規(guī)，有效的履行知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。樹立正確的消費(fèi)觀念，遵守小區(qū)公約，養(yǎng)成良好的行為習(xí)慣，在享受物業(yè)辦事的同時(shí)應(yīng)當(dāng)交納合同約定的用度。產(chǎn)有生命的物質(zhì)業(yè)糾紛時(shí)，應(yīng)通太小區(qū)的業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行溝通或其他合法途徑解決，包管小區(qū)社會秩序的不變。

對于業(yè)主委員會：

業(yè)主委員會是在物業(yè)管理地區(qū)范圍內(nèi)代表全體業(yè)主對物業(yè)實(shí)施自治管理的組織。如果沒有業(yè)主委員會，就意味著業(yè)主落空了參與小區(qū)管理的權(quán)利，同時(shí)落空一個(gè)與物業(yè)管理公司溝通的平臺，對于消化解決內(nèi)部矛盾十分不利。所以每個(gè)小區(qū)應(yīng)加強(qiáng)業(yè)主委員會的建設(shè)和管理.業(yè)委會要維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，定期召開業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施環(huán)境。選聘或者解職物業(yè)管理企業(yè)，負(fù)責(zé)物業(yè)維修基金的籌措聚集、使用和管理?？偨Y(jié)：

隨著城市建設(shè)尤其是城鋪面房產(chǎn)建設(shè)的快速發(fā)展，物業(yè)管理與辦事的重要性日益顯現(xiàn)，無論是物業(yè)管理企業(yè)自身，還是消費(fèi)者、開發(fā)企業(yè)、相關(guān)當(dāng)局部門等，都對物業(yè)管理投入更多的注意力。

在整個(gè)調(diào)查歷程中，我更深切地了解了“物業(yè)管理”。不可否認(rèn)，我們看到了物業(yè)管理作為一個(gè)新生行業(yè)，在其發(fā)展歷程中，存在這樣那樣的問題和矛盾。而這些問題和矛盾既給人們的生活造成為了很大的困擾和不便，同時(shí)也影響了我市住房市場的良性發(fā)展，更影響了社會的不變和團(tuán)結(jié)。

在這里，我想指出的是法律法規(guī)不健全，專業(yè)人員缺少，內(nèi)部結(jié)構(gòu)不完美等諸多因素在緊張影響著物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，所以我呼吁社會要培育物業(yè)管理市場，規(guī)范物業(yè)管理行為，提高管理辦事質(zhì)量。

我堅(jiān)信，隨著法律條文的完美與管理、辦事項(xiàng)目的增加，物業(yè)管理市場將會更加規(guī)范，住戶也會獲得更大的利益。物業(yè)管理事業(yè)的發(fā)展必將在為居民創(chuàng)造整齊、文明、安全、生活利便的居住環(huán)境等方面發(fā)揮重要作用，促進(jìn)民主社會主義和諧社會的構(gòu)建！

第四篇：物業(yè)管理狀況分析

濟(jì)寧市物業(yè)管理狀況分析 物業(yè)管理是隨著住房制度改革和房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展而誕生的一個(gè)新興行業(yè)，它對改善居民的生活環(huán)境、維護(hù)社區(qū)穩(wěn)定、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長、提高城市整體管理水平發(fā)揮著重要的作用。從全國宏觀來看，物業(yè)服務(wù)行業(yè)作為新興的服務(wù)行業(yè)進(jìn)入中國30年的的時(shí)間，從沿海城市傳入內(nèi)陸，發(fā)展迅猛，發(fā)展空間大，需求多，但是也凸顯出了問題和矛盾。雖然我市的物業(yè)管理起步較晚，但是發(fā)展迅速，企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模不斷擴(kuò)大，物業(yè)管理人員隊(duì)伍更加強(qiáng)壯，物業(yè)管理覆蓋面積逐年增加，這一新興行業(yè)的興起，提供了為數(shù)眾多的就業(yè)崗位。根據(jù)山東省的整體規(guī)劃，濟(jì)寧市作為經(jīng)濟(jì)重點(diǎn)發(fā)展城市，與全國的其他城市一樣，城市發(fā)展速度快，外來居住人口增加，勢必進(jìn)行經(jīng)濟(jì)房產(chǎn)建設(shè)，濟(jì)寧現(xiàn)在每年都有大量的房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工，或者正在規(guī)劃設(shè)計(jì)之中，這些項(xiàng)目建成后都會需要物業(yè)服務(wù)公司進(jìn)行物業(yè)服務(wù)，這就為物業(yè)服務(wù)提供了發(fā)展空間。濟(jì)寧的物業(yè)服務(wù)公司一般提供的服務(wù)包括清潔、綠化、保安、市政工程、會議服務(wù)，餐飲服務(wù)、前臺接待、工程維修（水、電、暖）、設(shè)施設(shè)備日常的養(yǎng)護(hù)管理等服務(wù)，近年由于《物權(quán)法》、《山東物業(yè)管理?xiàng)l例》的頒布，加上政府部門對物業(yè)行業(yè)的重視以及支持，物業(yè)服務(wù)在濟(jì)寧市的發(fā)展趨于正規(guī)化。濟(jì)寧市物業(yè)管理的基本現(xiàn)狀：

一、目前，濟(jì)寧物業(yè)服務(wù)公司的模式有：

1、私營企業(yè)：個(gè)人成立的物業(yè)管理服務(wù)公司。一般資質(zhì)為3級，但是存在規(guī)模小，服務(wù)單一，人力匱乏，管理模式不科學(xué)、發(fā)展后勁不足的缺點(diǎn)。例如：

銀都小區(qū)宏達(dá)物業(yè)，菱花小區(qū)等。

2、開發(fā)商自己建立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，特點(diǎn)是對物業(yè)情況熟悉，資金雄厚，但是建管一家，依賴性強(qiáng)，問題暴露明顯，如房屋質(zhì)量問題，這些物業(yè)公司中有的是只承包自己本公司的物業(yè)，有的則是內(nèi)外兼包，這些物業(yè)公司有濟(jì)寧九巨龍物業(yè)服務(wù)公司，濟(jì)寧大地物業(yè)服務(wù)公司，濟(jì)寧魯興物業(yè)服務(wù)公司，濟(jì)寧艾家物業(yè)，濟(jì)寧華園物業(yè)等。

3、專業(yè)化、新型的、符合現(xiàn)在濟(jì)寧市隊(duì)伍要求和需求的企業(yè)，這些企業(yè)的特點(diǎn)是制度較完善、正規(guī)，有一定的人力資源、經(jīng)驗(yàn)、資金，成為濟(jì)寧市場上物業(yè)服務(wù)行業(yè)的新生主力，有一定的競爭力，但這些企業(yè)數(shù)量不多，沒有核心凝聚力，主要通過投標(biāo)渠道為物業(yè)服務(wù)來源，如：濟(jì)寧香江物業(yè)服務(wù)有限公司，濟(jì)寧田申物業(yè)服務(wù)有限公司，濟(jì)寧彩通物業(yè)服務(wù)有限公司等。

4、外地進(jìn)駐濟(jì)寧的物業(yè)服務(wù)公司，這些公司具有一定的實(shí)力，可以擴(kuò)展外地的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，專業(yè)技術(shù)較純熟，且具有很強(qiáng)專業(yè)針對性，比如濟(jì)南明德物業(yè)服務(wù)的濟(jì)寧醫(yī)學(xué)院，北京普凈物業(yè)服務(wù)公司服務(wù)的濟(jì)寧附屬醫(yī)院等。

二、物業(yè)服務(wù)公司概況 1.濟(jì)寧物業(yè)服務(wù)公司的服務(wù)內(nèi)容一般有保潔、保安、綠化、工程維修、會議招待、前臺接待、市政工程、餐飲服務(wù)、園林綠化等。2.按照物業(yè)公司資質(zhì)的劃分：濟(jì)寧市注冊的物業(yè)公司就有363家，合格的為319家，其中一級資質(zhì)一家，二級資質(zhì)8家，其中濟(jì)寧市區(qū)內(nèi)二級資質(zhì)3家，其余為三級資質(zhì)，可以看出濟(jì)寧的物業(yè)管理服務(wù)公司以三級資質(zhì)為主，序號 資質(zhì) 名稱 主要項(xiàng)目 服務(wù)內(nèi)容 備注 1 一級 濟(jì)寧九巨龍物業(yè)管理有龍城、水景花園、碧水保潔、保安、工屬于開發(fā)商

限公司 云天 程 濟(jì)寧魯興物業(yè)管理有限保潔、保安、工 2 二級

洸河花園、魯興花園 屬于開發(fā)商 公司 程 通信大廈、濟(jì)寧婦幼保保潔、保安，工濟(jì)寧彩通物業(yè)管理有限程、前臺接待、3 健院、中國聯(lián)通濟(jì)寧分 公司 會議服務(wù) 公司、科苑小區(qū) 濟(jì)寧市華園物業(yè)服務(wù)有銀河大廈、運(yùn)河城商業(yè) 4 保潔 屬于開發(fā)商 限責(zé)任公司 摩爾 三級 5 濟(jì)寧圣澤物業(yè)服務(wù)公司 市政道路 保潔、資質(zhì) 濟(jì)寧田申物業(yè)服務(wù)有限置城國際，置城中央公保潔、保安、工 6 公司 園 程 濟(jì)寧市第二人民醫(yī)院、濟(jì)寧大正物業(yè)服務(wù)有限保潔、保安、工 7 伊頓液壓有限公司、中公司 程、電梯服務(wù) 國農(nóng)業(yè)銀行 濟(jì)寧艾家物業(yè)管理有限保潔、保安，工 8 冠亞星城 屬于開發(fā)商 公司 程 鄒城監(jiān)獄辦公樓、山東濟(jì)寧坤峰物業(yè)管理有限保潔、保安，工 9 魯抗辰欣藥業(yè)有限公司 公司 程 辦公樓及廠區(qū) 濟(jì)寧興唐物業(yè)管理有限興唐金茂大廈、興唐囯保潔、保安，工 10 屬于開發(fā)商 公司 翠城 程

保潔、保安，工濟(jì)寧誠信物業(yè)管理有限市委宿舍、中國移動總 程、前臺接待、公司 公司 會議服務(wù) 3.按照物業(yè)類型劃分：（1）、寫字樓、商場：特別是政府及一些高檔的寫字樓，濟(jì)寧香江物業(yè)管理有限公司憑借香港大廈的管理優(yōu)勢，將部分酒店的金鑰匙服務(wù)注入物業(yè)管理，使其在濟(jì)寧寫字樓市場占據(jù)重要份額。（2）、住宅：住宅建成以后，主要由開發(fā)商下屬的物業(yè)公司管理。如九巨龍、金城、鴻順等。（3）、醫(yī)院、工廠：一般通過公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)等，產(chǎn)生物業(yè)服務(wù)公司，但是也有可能幾家物業(yè)公司分區(qū)合作。其中也可有關(guān)系運(yùn)作。

三、物業(yè)管理費(fèi) 濟(jì)寧的住宅物業(yè)管理費(fèi)主要為0.2—1.4元/㎡之間，多層在0.2-0.5元/㎡2之間，小高層0.7-1.4元/㎡（含電梯）。商業(yè)在0.8-3.6元/m之間，濟(jì)寧市優(yōu)質(zhì)的寫字樓價(jià)格在1.4元/㎡左右，比如置城國際中心，甲級寫字樓比如興唐金茂大廈物業(yè)費(fèi)用達(dá)到3.6元/㎡。物業(yè)管理費(fèi)用的構(gòu)成： 1.管理服務(wù)人員的工資，社會保險(xiǎn)和按規(guī)定提供的福利費(fèi)的等，2.物業(yè)共用部位，公用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行，維護(hù)費(fèi)用，3.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用，4.綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，5.秩序維護(hù)費(fèi)用，6.辦公費(fèi)用，7.物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊，8.物業(yè)共用部位，共用設(shè)施設(shè)別及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用，9.稅費(fèi)、利潤，10.經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用，開發(fā)商與物業(yè)管理公司合作方式： 1.由開發(fā)商出資物業(yè)管理費(fèi)用，物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)服務(wù)； 開發(fā)商投資的物業(yè)建成后，有的開發(fā)商會請自己下屬的物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)服務(wù)，有的開發(fā)商會與物業(yè)公司進(jìn)行接洽，外聘物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)服務(wù)，對于開發(fā)商建成的物業(yè)內(nèi)有拆遷戶的或者為達(dá)到盡快銷售的目的，有的開發(fā)商會與業(yè)主簽訂協(xié)議，3-5年內(nèi)承擔(dān)物業(yè)費(fèi)用，3-5年后業(yè)主自行承擔(dān)，另一種現(xiàn)象是開發(fā)商在前期引進(jìn)物業(yè)服務(wù)公司，業(yè)主入住率達(dá)到50%或者達(dá)到成立業(yè)主委員會的條件后，可與物業(yè)服務(wù)公司接洽，自行確定物業(yè)公司，后期業(yè)主確定物業(yè)公司后，業(yè)主與物業(yè)公司簽訂合同，開發(fā)商脫離關(guān)系，有的開發(fā)商建成的物業(yè)進(jìn)行自用的，自請物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)服務(wù)，費(fèi)用由物業(yè)公司提出，雙方確定物業(yè)費(fèi)用，費(fèi)用根據(jù)實(shí)際情況按平方或者人員計(jì)算。

2.由業(yè)主出具物業(yè)費(fèi)用，物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)服務(wù)； 物業(yè)建成后，業(yè)主自行成立業(yè)主大會，選定物業(yè)服務(wù)公司進(jìn)行物業(yè)服務(wù)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用按照平方或者人員計(jì)算。物業(yè)管理公司收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由2種方法： 1.包干制，給取物業(yè)公司一定的物業(yè)費(fèi)用，費(fèi)用包含所有物業(yè)服務(wù)費(fèi)用以及物業(yè)

公司利潤，物業(yè)公司自主盈虧，2.傭金制，給取物業(yè)公司額定的費(fèi)用作為服務(wù)費(fèi)，其余物業(yè)費(fèi)用全部用于物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，結(jié)余或者不足均由業(yè)主承擔(dān)。濟(jì)寧物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的計(jì)算與收取一般按第一種結(jié)算。

四、行業(yè)的薪酬 根據(jù)濟(jì)寧經(jīng)濟(jì)的消費(fèi)水平和人民的收入情況，以及濟(jì)寧部分業(yè)主對物業(yè)管理認(rèn)識不夠，致使物業(yè)服務(wù)人員的工資水平處于中低水平，高層管理干部：2500-3500元； 中層干部：月薪1800-2500元 ； 物業(yè)管理員及文員：1000-1500元； 會議服務(wù)及前臺接待人員：1000-1500元，工程人員：1800元； 保安員：1200元； 清潔員：800元。

五、濟(jì)寧市物業(yè)服務(wù)發(fā)展中存在的問題

1、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收繳難，居民對物業(yè)服務(wù)認(rèn)識不夠 原因：目前濟(jì)寧市民的消費(fèi)意識有待提高，物業(yè)費(fèi)應(yīng)作為現(xiàn)代城市人納入自身消費(fèi)體系的一個(gè)不可或卻的重要消費(fèi)環(huán)節(jié)，而這一觀念的養(yǎng)成，仍然有待時(shí)日。在物業(yè)服務(wù)中，尤其在住宅物業(yè)服務(wù)中，物業(yè)費(fèi)用收繳率低，這其中有物業(yè)公司服務(wù)不到位外，業(yè)主不及時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，或者惡意不繳納服務(wù)費(fèi)也是原因之一，這種現(xiàn)象持續(xù)發(fā)生就會造成惡性循環(huán)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收繳不及時(shí)，造成物業(yè)公司負(fù)荷運(yùn)行，成本增加，久而久之，物業(yè)公司無力承擔(dān)就會造成物業(yè)服務(wù)質(zhì)量

下降，而作為業(yè)主，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降，享受不到相應(yīng)的服務(wù)就會不支付或少支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)，且對物業(yè)服務(wù)公司不滿，造成物業(yè)公司和業(yè)主關(guān)系不和諧。解決方法：改變?nèi)藗兊挠^念不是一蹴而就的，提高人們物業(yè)管理的認(rèn)知度一方面加大宣傳，有政府參與的正確引導(dǎo)，改變?nèi)藗兤さ目捶?，另一方便物業(yè)公司本身也要樹立品牌化的物業(yè)服務(wù)，為業(yè)主提供良好的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，樹立正確的服務(wù)意識，和業(yè)主做良好的溝通，想業(yè)主之所想，急業(yè)主之所需，樹立良好的信譽(yù)及口碑。

2、物業(yè)服務(wù)人員質(zhì)量參差不齊，缺少核心競爭力 原因：優(yōu)質(zhì)的服務(wù)是增強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的實(shí)力和市場競爭力的基礎(chǔ)，因物業(yè)服務(wù)為服務(wù)行業(yè)，行業(yè)薪水較其他行業(yè)低，物業(yè)公司很難吸收到高素質(zhì)人才，沒有辦法保證服務(wù)質(zhì)量，高素質(zhì)人才要進(jìn)入物業(yè)服務(wù)公司必須從基層做起，要做好的物業(yè)管理者，就要有一線的服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)在的高素質(zhì)人才很難接受這個(gè)落差，一般不會從事這個(gè)行業(yè)，人才流失嚴(yán)重，這樣就造成核心競爭力的下降，物業(yè)公司就要降低門檻吸收人員，保潔、保安等職位有些是下崗工人，她們?nèi)鄙俜?wù)的意識和相應(yīng)的知識，服務(wù)質(zhì)量上不去，因此造成社會上有些業(yè)主認(rèn)為物業(yè)就是低技術(shù)的行業(yè)，其日常工作就是打掃衛(wèi)生，簡單維修，看門而已的錯(cuò)誤認(rèn)識。

解決辦法：物業(yè)服務(wù)公司廣納人才，提高物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員薪水待遇，提高物業(yè)從業(yè)人員門檻，在招聘人才時(shí)，要如實(shí)的介紹公司情況，選準(zhǔn)合適企業(yè)需要的人，對于一線的工作人員，補(bǔ)充知識，定期開展培訓(xùn)，認(rèn)真開展敬業(yè)、愛業(yè)教育，引導(dǎo)他們忠于職守，物業(yè)服務(wù)公司也要努力創(chuàng)造良好的工作環(huán)境、成才環(huán)境，從整體提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量水平。

3、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容單一，缺少完整的市場機(jī)制及管理 原因：物業(yè)服務(wù)傳入后，缺少相應(yīng)的人才，物業(yè)服務(wù)規(guī)模上不去，內(nèi)容單一，高端物業(yè)服務(wù)缺乏，市場不成熟，社會認(rèn)知度不高，政府缺少相應(yīng)的扶持與管理，濟(jì)寧市場上的物業(yè)服務(wù)公司各自為戰(zhàn)，缺少系統(tǒng)的交流，無法進(jìn)入良性競爭的局面。解決方法：學(xué)習(xí)先進(jìn)的物業(yè)服務(wù)經(jīng)驗(yàn)和模式，各物業(yè)公司之間可以以行業(yè)交流的方式互相學(xué)習(xí)，吸取優(yōu)勢和經(jīng)驗(yàn)，引進(jìn)高端物業(yè)和人才。

4、物業(yè)管理公司資產(chǎn)規(guī)模較小，發(fā)展后勁不足，企業(yè)經(jīng)營困難。

原因：前面也已經(jīng)介紹到濟(jì)寧市的一部分物業(yè)服務(wù)公司為私營小企業(yè)，物業(yè)等級為三級資質(zhì)，承包的物業(yè)一般為小型物業(yè)，盈利少，成本高，物業(yè)費(fèi)用難以快速回收，資金鏈過長，導(dǎo)致虧損。

解決辦法：擴(kuò)大承包物業(yè)服務(wù)面積，提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，縮短物業(yè)費(fèi)用收繳時(shí)間，但真正從根本上解決這個(gè)問題，是一個(gè)漫長的過程，要盡快使企業(yè)市場化，正規(guī)化。

5、物業(yè)管理公司資質(zhì)等級偏低，優(yōu)秀品牌企業(yè)較少。原因：我市物業(yè)管理公司有300多家，但達(dá)到一級資質(zhì)以上的僅有1家，二級資質(zhì)的8家，同其它先進(jìn)城市的高科技含量相比較，勞動密集型依然是我市物業(yè)管理企業(yè)的特點(diǎn)。例如深圳北京等地的物業(yè)管理企業(yè)，具備高學(xué)歷的人員并不少見，而在我市，從事物業(yè)管理依然是層次和素質(zhì)低下的代名詞；另外，物業(yè)管理在市場中的地位也有著明顯的差別。例如對深圳等一些城市而言，物業(yè)已經(jīng)成為公司的主要發(fā)展支柱，大名鼎鼎的萬科地產(chǎn)就是從物業(yè)公司慢慢地發(fā)展起來的，在我市還說是很難比擬的。解決辦法：我市物業(yè)公司發(fā)展自身企業(yè)的同時(shí)還要學(xué)習(xí)其他地區(qū)的先進(jìn)技

術(shù)，提高我市物業(yè)服務(wù)公司的含金量，使服務(wù)不僅停留于表面文章，找到物業(yè)服務(wù)發(fā)展的根本，提高競爭力，打出自己的品牌才是重中之重。從此可以看出，濟(jì)寧的物業(yè)管理企業(yè)沒有形成成熟的管理機(jī)制及市場化運(yùn)行，在管理中問題矛盾明顯，有的物業(yè)公司沒有進(jìn)入良性運(yùn)營，在資金短缺的情況下，物業(yè)服務(wù)下降，造成了業(yè)主和開發(fā)商的雙重?fù)p失，和先進(jìn)國家及國際化物業(yè)服務(wù)有很大的差距。

六、濟(jì)寧物業(yè)服務(wù)的發(fā)展?jié)摿?物業(yè)服務(wù)是具有長期發(fā)展?jié)摿Φ男袠I(yè)，對于二、三線城市更是如此，因此濟(jì)寧市的物業(yè)服務(wù)發(fā)展還是很有發(fā)展性的，目前隨著人們對物業(yè)認(rèn)識度的提高，政府對此也越來越重視濟(jì)寧的物業(yè)發(fā)展，濟(jì)寧市物業(yè)服務(wù)正在向?qū)I(yè)化、產(chǎn)業(yè)化、規(guī)模化、品牌化發(fā)展的方向轉(zhuǎn)變。物業(yè)公司要尋求大的突破，一定要有大的管理規(guī)模。只有達(dá)到一定的規(guī)模，物業(yè)服務(wù)公司才會有盈利，有了足夠的資金支持，保證了物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，達(dá)到公司信譽(yù)與收益的雙贏。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的健康發(fā)展，為我市物業(yè)管理業(yè)提供了廣闊的發(fā)展空間。物業(yè)管理業(yè)是隨著房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的發(fā)展而發(fā)展的。濟(jì)寧市很多地塊都在進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)，城市化建設(shè)進(jìn)程加快，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)迅猛發(fā)展，濟(jì)寧市的居住環(huán)境發(fā)生了巨大變化，物業(yè)建成后，將產(chǎn)生大量的物業(yè)需求，尤其現(xiàn)在物業(yè)服務(wù)在濟(jì)寧市場中已打下基礎(chǔ)，這對濟(jì)寧市的物業(yè)發(fā)展是一個(gè)很好的契機(jī)，對物業(yè)服務(wù)的成熟有很大的推動作用，政府在此時(shí)加以引導(dǎo)，對濟(jì)寧物業(yè)有利好的發(fā)展。濟(jì)寧物業(yè)服務(wù)行業(yè)模式單一，濟(jì)寧物業(yè)對高端的物業(yè)服務(wù)有很大需求，現(xiàn)在在濟(jì)寧已出現(xiàn)很多高端的住宅、酒店，有的物業(yè)價(jià)格已達(dá)到1萬元/㎡，一方面這種高檔物業(yè)需要高檔的物業(yè)服務(wù)，我們可以借鑒外來物業(yè)公司的優(yōu)點(diǎn)與長處，結(jié)合實(shí)際情況，進(jìn)行相對應(yīng)的物業(yè)服務(wù)，一方面目前濟(jì)寧市場的高端物業(yè)服務(wù)鮮有，高端物業(yè)服務(wù)在濟(jì)寧會有很大的發(fā)揮潛力和市場，這對濟(jì)寧物業(yè)服務(wù)市場也是一個(gè)改革性的變化，高端物業(yè)進(jìn)入濟(jì)寧市場后會被快速吸收，容易被濟(jì)寧市場接受，可以引進(jìn)先進(jìn)的服務(wù)技術(shù)，比如管家式服務(wù)，保姆式服務(wù)，這些都能夠快速的形成企業(yè)的品牌效應(yīng)。在這個(gè)信息化的時(shí)代，行業(yè)的發(fā)展也離不開信息化，物業(yè)公司信息化有利于提高工作效率，提供準(zhǔn)確及時(shí)的信息，避免重復(fù)工作，在電腦管理系統(tǒng)中，不僅有物業(yè)服務(wù)公司的資料，還有物業(yè)的各種圖紙、管線，以及業(yè)主的相關(guān)資料，比如房號，樓層都能及時(shí)查詢，為做好物業(yè)服務(wù)工作提供有效的信息支撐，物業(yè)公司可以及時(shí)的掌握信息，了解項(xiàng)目運(yùn)營情況，做出相關(guān)決策。終上所述，濟(jì)寧的物業(yè)服務(wù)離成熟的市場還有還有很長一段路要走，人們認(rèn)知度的不斷提高及政府的不斷重視，使得濟(jì)寧的物業(yè)服務(wù)企業(yè)還是有很好的發(fā)展空間，有發(fā)展有機(jī)遇，物業(yè)管理對于促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，加強(qiáng)社區(qū)管理，美化社會環(huán)境，創(chuàng)造文明城市，提高城市居民生活質(zhì)量起著重要作用，從而通過優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)實(shí)現(xiàn)濟(jì)寧物業(yè)的保值增值。

第五篇：匡遠(yuǎn)街道辦事處住宅小區(qū)物業(yè)管理狀況調(diào)查報(bào)告

匡遠(yuǎn)街道辦事處轄區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理狀

況調(diào)查報(bào)告

一、調(diào)查目的

隨著我國國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)不變的增長，人民的生活水平也逐步提高，專業(yè)化的物業(yè)管理模式也隨之走進(jìn)我們的生活。最近幾年來，匡遠(yuǎn)街道辦事處轄區(qū)，房地產(chǎn)的鼎力大舉開發(fā)已形成一個(gè)大行業(yè)，這大大地滿足了人們改善居住前提的需求。然而，室第小區(qū)物業(yè)管理的問題也應(yīng)運(yùn)而生。

室第小區(qū)物業(yè)管理在我國方才起步，并獲得快速發(fā)展，物業(yè)管理辦事為泛博消費(fèi)者的生活提供了利便,成為商品房市場發(fā)展的重要組成部分獲得社會的認(rèn)可。但我們不能否認(rèn)，一些小區(qū)的物業(yè)管理中存在一些比較突出的問題,有些問題的發(fā)生造成為了惡劣的影響。如今，業(yè)主、業(yè)委會、物管公司三者之間的關(guān)系變得越來越微妙，互相制衡、也要互相利用。作為一個(gè)城市人，沒有人能擺脫這些繁雜的關(guān)系。

因此，為了維護(hù)室第小區(qū)居民的合法權(quán)益，必須進(jìn)一步了解物業(yè)管理中存在的問題，了解室第居民對物業(yè)管理的意見和要求，以便反饋給當(dāng)局和有關(guān)部門，為制定政策提供依據(jù)，同時(shí)也加強(qiáng)對物業(yè)管理公司的指導(dǎo)和監(jiān)督，促進(jìn)物業(yè)管理朝著規(guī)范化的管理方向發(fā)展。

為此，我對相近的一個(gè)小區(qū)進(jìn)行了一個(gè)詳細(xì)的調(diào)查，對存在的問題和矛盾作了認(rèn)真的分析和研究，并就如何規(guī)范物業(yè)管理市場、改善小區(qū)生活居住前提提出了自己粗淺的整改意見。

二.調(diào)查方法

1.本調(diào)查以問卷的形式，開展入戶調(diào)查。

2.為了透過表面現(xiàn)象，深切了解問題的本質(zhì)原因，我訪問了各個(gè)小區(qū)的物業(yè)管理人員，同時(shí)在居民中也做了深切調(diào)查。

3.為了讓報(bào)告更有真實(shí)性和說服力，我對居民所反映的一些突出問題進(jìn)行了實(shí)地考查并核實(shí)。

三.調(diào)核對象：怡景風(fēng)尚小區(qū)2幢，書香苑小區(qū)、田園小區(qū)共6幢。

四.調(diào)查時(shí)間：2013年4月15日-4月25日.六.調(diào)查結(jié)果:

本次調(diào)查共發(fā)放調(diào)查問卷200份，回收187份，調(diào)查涉及到物業(yè)管理公司共有8家。

調(diào)查結(jié)果基本反映目前南通市開發(fā)區(qū)室第小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)在管理、辦事、收費(fèi)等方面的現(xiàn)狀，反映了業(yè)主們對物業(yè)管理的意見和希望。

調(diào)查中所發(fā)現(xiàn)的問題及原因分析: 發(fā)現(xiàn)一部分居民不同意引進(jìn)物業(yè)管理，其理由就是不愿意繳各類管理用度。他們也承認(rèn)實(shí)行物業(yè)管理后，小區(qū)的面貌有改觀，但一聽說要收費(fèi)，他們便找出各類理由拒付物業(yè)費(fèi)。過去物業(yè)等都是單位管，也不需要繳什么錢；如果物業(yè)管理公司進(jìn)來了，還需要交錢，每個(gè)月就要多支出幾十元錢，他認(rèn)為沒必要。我認(rèn)為這是人們思想意識上的問題，居民們還沒有費(fèi)錢買辦事的意識。二.辦事管理問題: 1.安全管理問題: 在問卷中，通過對小區(qū)安全保衛(wèi)措施、環(huán)境衛(wèi)生、房屋維修、小區(qū)綠化、車輛停放、事情人員態(tài)度、履行職務(wù)和責(zé)任等方面的調(diào)查，有四成多的業(yè)主對小區(qū)的衛(wèi)生、綠化辦事評價(jià)比較好，其中，46.4％的業(yè)主認(rèn)為樓道及公用地區(qū)范圍的衛(wèi)生狀況好，48.3％的業(yè)主認(rèn)為樂瑟桶及其周邊垃圾清理好，43.5％的業(yè)主認(rèn)為小區(qū)綠化好，問題排在首位的是，有15.3％的業(yè)主不滿意小區(qū)的安全管理；其次是物業(yè)管理人員辦事態(tài)度，有17.3％的評價(jià) “差”.三是房屋及公用設(shè)施的維護(hù)修理，有25.4％評價(jià) “差”； 四是機(jī)車停放管理問題，占到37.6％；五是履行職務(wù)和責(zé)任差，占到21.5％。

在這里,主要分析一下安全管理的問題: 物業(yè)小區(qū)安全防范是整個(gè)社會安全防范事情的基礎(chǔ)，抓好小區(qū)安全防范是當(dāng)前實(shí)行網(wǎng)格化治安防控體系中的重要一環(huán)。諸多安保措施的不落實(shí)，直接造成為了住戶對物業(yè)管理公司安保事情的不滿，最終大大降低他們對物業(yè)管理群體辦事水平的認(rèn)可度。

總結(jié)各小區(qū)所反映的環(huán)境,從總體上看造成這些小區(qū)案件高發(fā)的原因有: 有個(gè)別物業(yè)管理公司的領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)常強(qiáng)調(diào)客觀原因，對小區(qū)的治安狀況沒有導(dǎo)致高度正視，不分析、研究發(fā)案原因，沒有及時(shí)采納有力措施堵塞防范漏洞;有些小區(qū)的物業(yè)管理公司管理模式?jīng)]有到達(dá)與時(shí)俱進(jìn)的要求，管理手段相對于滯后，造成治安環(huán)境復(fù)雜化;有些小區(qū)只看重小集體利益，對門前治安“三包”事情沒有落到實(shí)處，致使小區(qū)周圍成為了治安死角，使業(yè)主容易遭到損害。

這里可以看出,我們的市場呼喚物業(yè)管理的安保設(shè)施智能化、安保隊(duì)伍專業(yè)化、安保事情規(guī)范化。2.辦事態(tài)度問題

本次調(diào)查被訪者遍及認(rèn)為辦事態(tài)度不好。有被訪者反映：“他們態(tài)度一好，我們住戶心里也舒坦，就是物業(yè)管理上出點(diǎn)小問題，我覺得都是可以理解的，誰不犯點(diǎn)錯(cuò)。”“重要的是在協(xié)商的氛圍中把問題解決好。”

本次調(diào)查中，我們看到有20.3%的人認(rèn)為物業(yè)管理人員的態(tài)度好，有53.1％的人處于中立狀態(tài)；有12.6％的人認(rèn)為物業(yè)管理人民的辦事態(tài)度不太好甚至是非常差。這反映了物業(yè)管理行業(yè)的市場化運(yùn)作機(jī)制尚未健全，物業(yè)管理尚未真正形成市場準(zhǔn)入機(jī)制。不少物業(yè)公司與房產(chǎn)公司是“父子”關(guān)系，具有先天性的感情偏差，提供物業(yè)辦事往往站在房產(chǎn)商的角度，并不真正為業(yè)主著想。部分物業(yè)公司由房管所轉(zhuǎn)制而來，“牌子”變了“腦子”沒有變，體制轉(zhuǎn)了機(jī)制沒有轉(zhuǎn)，為業(yè)主辦事的意識不強(qiáng)，辦事態(tài)度惡劣，造成為了一些本來完全可以避免的糾紛事件的發(fā)生。

三.業(yè)主委員會問題: 在調(diào)查結(jié)果中，我們的發(fā)現(xiàn)有11.2%的業(yè)主對業(yè)主委員會不了解，有46.7%的認(rèn)為業(yè)主委員會起不到任何作用?！爱?dāng)時(shí)就說讓我們選，沒什么候選人，名字輕率寫。我們對小區(qū)住戶不熟悉，就只好寫自己認(rèn)識的人了。厥后我們一直沒有看到關(guān)于業(yè)主委員會成立的公示，也從未參加過什么業(yè)主大會，哪幾個(gè)人是委員，誰是主任都不清楚?！边@是在采訪歷程中，一位胡先生回憶告訴我的。

業(yè)主委員會現(xiàn)實(shí)運(yùn)作有難度，這已經(jīng)是個(gè)十分明顯的問題，有不少業(yè)主委員會只是花架子，我們發(fā)現(xiàn)，業(yè)主委員會組建和運(yùn)作缺乏有效的管理和監(jiān)督約束機(jī)制，業(yè)主委員會對自己有什么樣的功能和作用不明確。同時(shí)，在和一些業(yè)主委員會的成員的談話中發(fā)現(xiàn)，小區(qū)的業(yè)主委員會竟然大都是義務(wù)辦事。我們都知道業(yè)主委員會的經(jīng)費(fèi)來源，一般是從小區(qū)公共財(cái)產(chǎn)的謀劃收入中留用，另外有一小部分是從辦事費(fèi)中按規(guī)定比率提留，或向業(yè)主單獨(dú)收取。總體上，人們認(rèn)為業(yè)主委員會基本盡職。我個(gè)人認(rèn)為義務(wù)辦事有一定弊端，一些業(yè)主委會可能因此沒有積極性，有時(shí)候容易發(fā)職業(yè)委會因?yàn)槔媾c物業(yè)公司纏磨在一起，對業(yè)主權(quán)益不利。

四.知情權(quán)問題: 業(yè)主對小區(qū)公用部位、設(shè)施、場地謀劃使用和謀劃收益的知情權(quán)沒有獲得充分保障.調(diào)查結(jié)果顯示：有27.4％的業(yè)主反映對于小區(qū)公用部位、設(shè)施、場地謀劃收益及用途沒有知情權(quán).如此高的比例說明《物業(yè)管理?xiàng)l例》在人們生活中并無獲得很好的落實(shí)，存在著漏洞和死角。物業(yè)管理公司在涉及到與業(yè)主根本利益有關(guān)的經(jīng)濟(jì)問題上，褫奪了業(yè)主的知情權(quán)。

下一步做法：

將加強(qiáng)對物業(yè)管理企業(yè)的教育管理。行政管理部門加大對物業(yè)管理企業(yè)落實(shí)《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《物業(yè)辦事收費(fèi)管理辦法》、《物業(yè)辦事收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》環(huán)境的監(jiān)督檢查，針對存在問題督促企業(yè)及時(shí)整改。行業(yè)管理部門或行業(yè)協(xié)會進(jìn)一步制定完美相應(yīng)的規(guī)范化管理標(biāo)準(zhǔn)。明確物業(yè)企業(yè)、業(yè)主委員會和業(yè)主的責(zé)權(quán)利，建立物業(yè)管理企業(yè)信用體系，加強(qiáng)企業(yè)自律，全面提升物業(yè)管理水平，推進(jìn)行業(yè)健康、協(xié)調(diào)發(fā)展。發(fā)揮物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會作用，對物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行教育培訓(xùn)，規(guī)范企業(yè)謀劃行為；收集、反映業(yè)主的意見、建議，傾聽企業(yè)的呼聲。同時(shí)，要進(jìn)一步提高思想認(rèn)識，切實(shí)把物業(yè)管理列入事情的重要議事日程。物業(yè)管理既是一項(xiàng)社會性的系統(tǒng)工程，也是一項(xiàng)民心工程。物業(yè)管理關(guān)系到泛博人民人民的親身利益，應(yīng)當(dāng)導(dǎo)致區(qū)當(dāng)局及其各職能部門的高度正視。如果這些問題不解決好，會引發(fā)許多社會矛盾，影響社會不變。因此，要把居住物業(yè)管理作為貫徹“三個(gè)代表”重要思想的具體實(shí)踐，把這項(xiàng)“民心工程”作為推進(jìn)我街道城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程的重要內(nèi)容，擺上重要議事日程。采納切實(shí)有效措施，使我街道的物業(yè)管理走上新臺階，開創(chuàng)新局面。