第一篇：保障房建設(shè)中中央政府與地方政府博弈分析

保障房建設(shè)中中央政府與地方政府博弈分析

[提要] 建設(shè)保障房是為了解決中低收入家庭的住房困難，是民生問題，政府必須承擔(dān)建設(shè)的責(zé)任主體。但在推行過程中，作為政策制定的中央政府和落實(shí)政策的地方政府首先在目標(biāo)上產(chǎn)生了分歧，并由此導(dǎo)致行為的不一致。本文通過分析地方政府的“應(yīng)對措施”，提出中央政府應(yīng)如何調(diào)動(dòng)地方政府的積極性，從而順利完成保障房建設(shè)最終目標(biāo)。

關(guān)鍵詞：保障房;博弈

中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

收錄日期：2015年3月11日

保障性住房（以下簡稱保障房）是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價(jià)格或租金的住房，包括廉租住房、公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房、各類棚戶區(qū)改造。是政府基于福利經(jīng)濟(jì)學(xué)理論對社會財(cái)富進(jìn)行的再分配，對于縮小貧富差距，維持社會和諧穩(wěn)定發(fā)展具有重要意義。“十二五”規(guī)劃綱要明確提出，“十二五”期間我國要建設(shè)城鎮(zhèn)保障性安居房3，600萬套，全國保障性住房覆蓋面達(dá)到20%左右，體現(xiàn)了中央政府加快推進(jìn)保障性住房建設(shè)的意志和決心，但承擔(dān)保障房建設(shè)的地方政府則反映冷淡，態(tài)度消極，等待觀望氛圍濃厚。

一、中央政府和地方政府目標(biāo)分歧

公共政策的制定過程本身就是各方利益協(xié)調(diào)的過程，作為保障房供給中重要的兩方――中央政府和地方政府，會站在各自的立場，著眼各自的利益目標(biāo)，在保障房政策的制定和執(zhí)行過程中不斷博弈。為此，中央政府和地方政府作為“經(jīng)濟(jì)人”，在目標(biāo)上是存在分歧的。

中央政府以維護(hù)社會公平和穩(wěn)定為目標(biāo)，認(rèn)定保障房建設(shè)具有極其重要的經(jīng)濟(jì)和社會意義：首先，建設(shè)保障房是房地產(chǎn)調(diào)控的重要工具。保障房是商品房的有效補(bǔ)充，將有助于從商品房市場上分流一部分需求，減少房價(jià)上漲的動(dòng)力，從而有助于房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)的實(shí)現(xiàn);其次，建設(shè)保障房是改善民生的重要渠道。近幾年，加快建設(shè)保障房目的是為了解決中低收入家庭住房困難的問題，緩解城市內(nèi)部二元矛盾，不斷提高住房保障基本公共服務(wù)均等化程度，促進(jìn)社會和諧穩(wěn)定;最后，建設(shè)保障房是拉動(dòng)投資的重要?jiǎng)恿?。中央政府希望保障房在拉?dòng)經(jīng)濟(jì)增長、擴(kuò)大內(nèi)需、增加就業(yè)，調(diào)控房地產(chǎn)市場，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展方面發(fā)揮積極作用。所以，中央政府在保障房建設(shè)中是積極的一方，并積極提供相關(guān)政策和資金的支持。

地方政府追求地方經(jīng)濟(jì)的短期發(fā)展和個(gè)人的政績，通常通過衡量“成本-收益”來決定自身的行為標(biāo)準(zhǔn)。在目前的行政和財(cái)政體制下，地方政府建設(shè)保障房的動(dòng)力不足。究其原因，一是保障房建設(shè)有較強(qiáng)的外部效應(yīng)。自1998年實(shí)行房改以來，作為支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)蒸蒸日上，同時(shí)也帶動(dòng)了其他相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)了地方經(jīng)濟(jì)的增長，如果加快建設(shè)保障房，一定程度上會抑制當(dāng)?shù)厣唐贩康男枨?，從而影響房地產(chǎn)業(yè)的投資需求;二是保障房建設(shè)資金缺口較大。中央補(bǔ)貼的資金哪怕是加上發(fā)行的債券資金只是保障房建設(shè)所需資金中相當(dāng)小的一部分，剩余部分需要地方政府自行解決，地方政府面臨較大的資金壓力;三是地方政府無法從保障房建設(shè)中獲得像商品房那樣的高額土地出讓金。土地出讓金原本是地方政府獲得財(cái)政收入的主要來源，但保障房用地價(jià)格較低，甚至是無償劃撥，直接削減了地方政府的財(cái)政收入。所以，地方政府在保障房建設(shè)中是消極的一方，只有在中央政府的行政壓制、經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)仁侄蜗虏艜兴袆?dòng)。

二、地方政府的“應(yīng)對措施”

（一）故意放緩保障房建設(shè)速度。為了實(shí)現(xiàn)保障房建設(shè)的目標(biāo)，中央政府每年年初都制定并下達(dá)目標(biāo)任務(wù)，各級政府間層層簽訂目標(biāo)責(zé)任書，年終上級政府對下級政府的開工任務(wù)、基本建成任務(wù)、竣工任務(wù)等完成情況進(jìn)行考核。盡管如此，目標(biāo)任務(wù)的完成情況仍然很不理想，開工率低，未能在規(guī)定時(shí)間完工的情況頻頻出現(xiàn)。

（二）想方設(shè)法鉆政策空子。

1、大肆降低建設(shè)成本。為了降低造價(jià)，地方政府不惜將保障房建在遠(yuǎn)離市區(qū)，周邊道路、水電氣等配套設(shè)施不齊全，公共設(shè)施不完善的地方，并在規(guī)劃設(shè)計(jì)中提高住宅容積率，一方面增加保障對象的綜合生活成本;另一方面也由于保障對象不愿意居住而造成保障房的空置。

2、擅自擴(kuò)大保障房建設(shè)范圍。且不說將部分企事業(yè)單位的自建房納入統(tǒng)計(jì)范圍這一問題，在城市棚戶區(qū)改造中，由于改造的范圍和對象是市區(qū)自行“合理界定”的，所以地方政府經(jīng)常和房地產(chǎn)開發(fā)商聯(lián)手將商品房開發(fā)、征地拆遷等搖身一變變?yōu)槌鞘信飸魠^(qū)改造項(xiàng)目，并從中獲取財(cái)政補(bǔ)貼資金。

3、截留挪用保障房建設(shè)資金。為了緩解建設(shè)資金嚴(yán)重不足的問題，中央政府在融資政策方面為保障房建設(shè)大開綠燈，一方面放寬信貸條件;另一方面提供優(yōu)惠利率支持。但仍有部分地方政府將資金挪用于道路、市政等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，影響相當(dāng)惡劣。

三、中央政府的手段選擇

（一）建立嚴(yán)格的監(jiān)管機(jī)制。中央政府應(yīng)該通過法治建設(shè)來加強(qiáng)宏觀調(diào)控的權(quán)威性，逐步糾正作為房地產(chǎn)熱重要推動(dòng)力量的地方政府的投資沖動(dòng)，改變地方政府的預(yù)算軟約束以及只注重增長的錯(cuò)誤政績觀，使中央政府和地方政府達(dá)成目標(biāo)和利益的共識。

1、加強(qiáng)對地方政府的監(jiān)督。要想地方政府采取“積極主動(dòng)”的策略進(jìn)行保障房建設(shè)，中央政府必須加大對地方政府的監(jiān)督懲罰力度。這方面中央政府已經(jīng)有所行動(dòng)，根據(jù)《審計(jì)署關(guān)于2012年至2015年城鎮(zhèn)保障性安居工程跟蹤審計(jì)工作的指導(dǎo)意見》，從2013年開始審計(jì)系統(tǒng)已經(jīng)對全國的保障房進(jìn)行跟蹤審計(jì)。這一部署無論是審計(jì)范圍還是審計(jì)力度方面都是前所未有的，除了要求摸清總體情況外，還要求嚴(yán)肅查處重大違法違紀(jì)問題。

2、優(yōu)化對地方政府的政績考核制度。地方政府的短期行為與我國現(xiàn)行的政績考核體制也有很大關(guān)系，應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步優(yōu)化。不能唯GDP論，應(yīng)當(dāng)引入更多的評價(jià)指標(biāo)，充分考慮經(jīng)濟(jì)和社會效益，引導(dǎo)地方政府工作重心的轉(zhuǎn)移。

（二）建立完善的激勵(lì)機(jī)制。僅有嚴(yán)格監(jiān)督而缺乏激勵(lì)機(jī)制，不僅會加大監(jiān)管成本，而且效果有限。中央政府應(yīng)該通過多種渠道調(diào)動(dòng)地方政府的積極性，提升其公共服務(wù)理念。

1、加大對保障房建設(shè)的財(cái)政支持。中央政府已經(jīng)將保障房建設(shè)的“事權(quán)”交由地方政府承擔(dān)，那就需要有相應(yīng)的“財(cái)權(quán)”與之相匹配。我國保障房建設(shè)緩慢，很大程度上是因?yàn)橹醒胝疀]有充分考慮到地方政府財(cái)權(quán)和事權(quán)的不對等，特別是對于經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，中央政府應(yīng)當(dāng)通過轉(zhuǎn)移支付給予適當(dāng)?shù)呢?cái)政補(bǔ)貼，緩解地方政府財(cái)政壓力。

2、完善保障房建設(shè)政策體系。為了進(jìn)一步調(diào)動(dòng)地方政府的積極性，中央政府的治理策略應(yīng)該是努力給予地方政府盡可能多的政策支持，但目前的現(xiàn)狀是，相關(guān)的法規(guī)比較零散，而且往往是出現(xiàn)什么問題才解決什么問題，缺乏系統(tǒng)性和預(yù)見性，使得地方政府在政策執(zhí)行過程中“上有政策，下有對策”。發(fā)達(dá)國家在建立相關(guān)的住房保障制度后，都會將政策以法律的形式落實(shí)下來，以形成法律保障，我國也可以在這方面進(jìn)行進(jìn)一步的探討。

主要參考文獻(xiàn)：

[1]王靜文.保障房博弈的政治經(jīng)濟(jì)學(xué).企業(yè)界，2011.8.[2]林瀟.中央政府與地方政府在中國住房市場的博弈分析.湖北行政學(xué)院學(xué)報(bào)，2012.3.[3]梅建明，熊珊.保障房建設(shè)中中央政府和地方政府的行為選擇――基于混合策略博弈視角.行政事業(yè)資產(chǎn)與財(cái)務(wù)，2013.7.

第二篇：生活與博弈分析

《生活與博弈分析》中的收獲和建議

第一次接觸到博弈論，是在大二的一次基礎(chǔ)英語課上，老師放了一部叫《美麗心靈》的電影。

這是一部偉大的電影，講述了一位患有精神分裂癥但卻在博弈論和微分幾何學(xué)領(lǐng)域潛心研究以致獲得諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)的數(shù)學(xué)家約翰·福布斯·納什離奇又震撼人心的一生的故事。

雖然當(dāng)時(shí)更多地是被納什傳奇的一生所吸引，對博弈論并沒有太多的認(rèn)識和理解，但影片中一個(gè)用來描述納什均衡的有趣場景卻給我留下了深刻的印象。在電影中，納什與他的三位同行在酒吧遇見了一位美麗的金發(fā)女郎，大家紛紛表示自己很有欲望，想追求她并和她上床，可惜這幾位科學(xué)家都沒有勇氣，他們互相推諉，卻沒有人敢于實(shí)踐。此時(shí)納什提出了這樣一個(gè)博弈：如果所有的人都去追求金發(fā)美女，那么這位美女就會很高傲進(jìn)而拒絕他們，他們都會失敗，當(dāng)他們再轉(zhuǎn)而追求她的女伴們時(shí)，也會慘遭拒絕，因?yàn)闆]有誰會愿意屈居第二當(dāng)次品；但如果他們一開始就去追求她的女伴們，那么就會成功，而金發(fā)美女則會遭到冷落，納什便能乘虛而入，這樣所有人就都得到了上床的機(jī)會。進(jìn)而納什得結(jié)論：“團(tuán)體中的每個(gè)人，都作出對本身和團(tuán)體都有利的事時(shí)，才會促進(jìn)社會利益”，也是因?yàn)檫@次“靈感”，納什突破了亞當(dāng)斯密認(rèn)為“每個(gè)人的自私促進(jìn)社會公益”的理論。

當(dāng)時(shí)就覺得博弈是一個(gè)很有趣并且深?yuàn)W的事。不過后來去查資料發(fā)現(xiàn)這個(gè)場景并不能算是真正意義上的納什均衡，很大程度上只是導(dǎo)演的牽強(qiáng)附會。雖然不免有些失望，但仍然就博弈以及納什均衡產(chǎn)生了濃厚的興趣。

之后選修了《生活與博弈分析》，才算是真正認(rèn)識了博弈論和納什均衡。查資料得知，“博弈行為是指某個(gè)個(gè)人或是組織，面對一定的環(huán)境條件，在一定的規(guī)則約束下，依靠所掌握的信息，從各自選擇的行為或是策略進(jìn)行選擇并加以實(shí)施，并從各自取得相應(yīng)結(jié)果或收益的過程，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上博弈論是個(gè)非常重要的理論概念?！倍@種博弈行為其實(shí)是很常見的，并且廣

泛存在于社會生活中。在學(xué)了這門課后，我發(fā)現(xiàn)確實(shí)是這樣的，很多日常生活中的現(xiàn)象都有博弈論的影子，比如說下棋、賭博、甚至是我們經(jīng)常會玩的剪刀石頭布，也是受博弈論的影響。

博弈論真的是一門很深?yuàn)W的學(xué)問。雖然我的知識和理解能力還沒有到可以運(yùn)用博弈論解釋清楚日常生活中有關(guān)的現(xiàn)象的程度，但是意識到博弈論的存在和作用這件事情本身就是充滿樂趣的。就拿許多宿舍周末經(jīng)常會發(fā)生的一件事來說，到了周末大家通常會比較懶散，每次大家早上醒來時(shí)基本上都已經(jīng)饑腸轆轆了，而我們學(xué)校因?yàn)楸本┩瑢W(xué)較多，到了周末通常宿舍里只有兩個(gè)人，這時(shí)就出現(xiàn)了一個(gè)問題：是自己去買飯，同時(shí)也幫另一個(gè)同學(xué)帶飯；自己去買飯，不幫另一個(gè)同學(xué)帶飯；另一個(gè)同學(xué)買飯，同時(shí)也幫自己帶飯；另一個(gè)同學(xué)買飯，不幫自己帶飯；一起去吃飯還是都不去買飯。而通常如果另一個(gè)人被要求帶飯的話，考慮到宿舍感情等的問題，一般是不會拒絕的，因此就剩下以下幾種情況，即：自己去買飯并幫另一個(gè)人帶飯；自己不去買飯讓另一個(gè)人幫忙帶飯；兩個(gè)人一塊去買飯或者兩個(gè)人都不去買飯。在這里假設(shè)這兩個(gè)同學(xué)為甲同學(xué)和乙同學(xué)。很明顯，對于甲同學(xué)來說，在他自己不去買飯，而讓乙同學(xué)幫忙帶飯時(shí)收益是最大的，同理，乙同學(xué)的最大收益也是出現(xiàn)在自己不去買飯，而讓甲同學(xué)幫忙帶飯的時(shí)候。當(dāng)兩人都不去買飯時(shí)，兩人均沒有收益，只能餓肚子。而當(dāng)兩人一塊去吃飯時(shí)，兩人都能得到一定收益，只是小于各自的最大收益。這時(shí)，甲和乙都想獲得最大收益，即讓對方去買飯并幫自己帶飯，因此就會出現(xiàn)兩個(gè)人都不愿意去買飯的情況，這樣的話就會使得兩人都沒有收益。因此最好就是兩人一起去買飯，這樣兩人都可獲得收益。就如前文中納什所說，“團(tuán)體中的每個(gè)人，都作出對本身和團(tuán)體都有利的事時(shí)，才會促進(jìn)社會利益”。然而現(xiàn)實(shí)生活中，因?yàn)椴荒鼙ＷC每個(gè)人都是理性的，而且個(gè)人的性格和兩個(gè)人的關(guān)系等因素都會影響到最后的結(jié)果。因而大多數(shù)時(shí)候這個(gè)問題的結(jié)果是：先忍不住餓的那個(gè)人去買飯并幫另一個(gè)人帶飯。在兩個(gè)人對峙都想獲得最大收益的時(shí)候，先忍不住餓的那個(gè)只好放

棄最大收益選擇去買飯，而且因?yàn)榍懊嫣岬降脑?，一般也會幫另一個(gè)人帶飯。我就是我們宿舍那個(gè)經(jīng)常忍不餓所以幫別人帶飯的人。這大概就是“一個(gè)和尚挑水喝，兩個(gè)和尚抬水喝，三個(gè)和尚沒水喝”的道理吧。

博弈論確實(shí)是無處不在的。就如那句諺語所說，“人生如棋，一步下錯(cuò)，全盤皆輸?！比松旧砭褪且粓霾┺陌。覀兩猛局械拿恳淮芜x擇更是一種博弈。因?yàn)檫x擇即是與自己博弈的一種形式。譬如，填高考自愿，在當(dāng)時(shí)的一種環(huán)境條件下，考慮了各方面的原因，根據(jù)自己所掌握的信息，各種糾結(jié)后做出了我們最后的選擇。所以，可以說，經(jīng)過這么一場與自己博弈的過程，在那一瞬間的選擇，我們就已殺死了無數(shù)個(gè)在其他學(xué)?；蚴禽z學(xué)在外打工的自己。又如在大學(xué)畢業(yè)季，每個(gè)畢業(yè)生都面臨著出國、考研或者找工作這三種選擇，在利用現(xiàn)有信息經(jīng)過一番博弈之后，每個(gè)理性的人都會盡力選出對自己收益最大的選項(xiàng)，而一旦做出了選擇，就是否定了其他的可能性。就比如選擇了出國，就殺死了當(dāng)時(shí)考研或者找工作的自己。再比如小到選課，其實(shí)也是一種博弈，通過權(quán)衡選修課的授課內(nèi)容、結(jié)課方式和難易程度以及授課老師等因素，與自己進(jìn)行博弈，最后選出結(jié)果。比如我，選修了《生活與博弈分析》，就是否定了其他的選修課。

而在《生活與博弈分析》課上，我印象最深的是老師在某節(jié)課上做的一個(gè)實(shí)驗(yàn)。當(dāng)時(shí)老師說如果愿意投幾塊錢的同學(xué)超過90%，老師就會給每個(gè)人更多的錢。雖然具體的條件和數(shù)額我已經(jīng)記不清了，但是實(shí)驗(yàn)的過程和結(jié)果我仍是記憶猶新。當(dāng)時(shí)我想這不是很輕松就可以賺到錢嘛，只要大家團(tuán)結(jié)起來，很容易就可以做到，讓老師給我們錢了。當(dāng)然還是我考慮不周，想得太簡單了，結(jié)果真的是讓我大吃一驚，舉手選擇投的人很少，可能50%都不到。接著老師又把條件降到70%，這次我想經(jīng)過上次的教訓(xùn)，大家更應(yīng)該團(tuán)結(jié)起來，只有這樣大家猜可以獲得收益。當(dāng)然結(jié)果又讓我失望了，舉手選擇投的人甚至比上次還要少。之后老師又把條件降到50%，有了上兩次的教訓(xùn)，我是不會選擇投了，果然，舉手選擇投的人已

經(jīng)非常少了?，F(xiàn)在想來，其實(shí)這個(gè)問題很像囚徒困境。對于兩名罪犯來說，如果都抵賴，那兩人都可以獲得最大收益，；如果一方坦白認(rèn)罪而一方抵賴，坦白認(rèn)罪的那方將獲得自己的最大收益，而抵賴的那方將獲得最小收益；如果兩人都可以獲得一定收益。而因?yàn)檫@兩名罪犯是分別關(guān)押的，他們無法串供或結(jié)成攻守同盟，因此他們會表現(xiàn)為不合作。兩名罪犯都只會考慮自身的利益，而“坦白”為他們二人各自的最優(yōu)選擇。所以兩名罪犯都會坦白認(rèn)罪。就像在這個(gè)實(shí)驗(yàn)問題中，因?yàn)槊總€(gè)人給出自己的答案就好，不能與其他人交流，所以就很難團(tuán)結(jié)起來，每個(gè)人都有兩種選擇，誰也無法知道他人的想法，而一旦大多數(shù)人選擇不投，自己就會虧損，因此在這種情況下，大家就會表現(xiàn)為不合作。除非條件很低，比如說20%或者10%，只有大家都覺得萬無一失時(shí)才會選擇投。而在這個(gè)實(shí)驗(yàn)中，因?yàn)榍懊嬉呀?jīng)進(jìn)行了三次，都次舉手選擇投的人都是越來越少，有了這樣的經(jīng)驗(yàn)，即使條件降到20%，也未必能夠達(dá)到。因此，經(jīng)過這個(gè)實(shí)驗(yàn)以后，我想我最大的收獲就是以后再出現(xiàn)類似情況，我是斷然不會輕易選擇投了。

總之博弈論是與生活息息相關(guān)的。像賣家和買家的討價(jià)還價(jià)，賣家和賣家之間的降價(jià)競爭，再比如說每逢期末就會出現(xiàn)的作弊問題，這些都可以用博弈論來解釋和解決。就拿學(xué)生考試作弊來說。不論是小學(xué)、初中、高中還是大學(xué)，只要是存在考試的地方都或多或少的存在一些不誠信的作弊問題。就像我們學(xué)校，雖然每學(xué)期考試都會有誠信考試的簽名以及考試宣講會，包括各科老師也都會反復(fù)強(qiáng)調(diào)，而考試作弊現(xiàn)象還是會出現(xiàn)，并且屢禁不止。通過用博弈論分析可以發(fā)現(xiàn)，如果一個(gè)同學(xué)所在的學(xué)校作弊成風(fēng)，那么可以看出，在考試作弊的群體中每個(gè)人看到的都是作弊帶來的好處，自然不會有人選擇誠信考試。如果在這種環(huán)境下，同學(xué)選擇考試作弊也是合情合理的。所以說，良好的學(xué)生誠信氛圍是對學(xué)生有約束作用，反過來，不良的誠信氛圍會使很多學(xué)生選擇從眾行為，因而，成為一種惡性蔓延。而學(xué)校的學(xué)習(xí)氛圍，為人誠信氛圍與學(xué)校的制度有很大的關(guān)系。因此，要想解決考試作弊問題，學(xué)校就

要制定出科學(xué)、有效的制度。由此就可看出博弈論的重要性。而博弈不僅僅存在于人與人、團(tuán)隊(duì)與團(tuán)隊(duì)、廠商與廠商之間，他還存在于國家與國家之間。不管是個(gè)人，企業(yè)，還是整個(gè)國家，博弈論對其都有很大的指導(dǎo)意義。

毫無疑問，我從《生活與博弈分析》這門課上學(xué)到了很多知識，也有不小的收獲。以下我想說一下我個(gè)人一點(diǎn)建議。

首先是我希望老師今后講課能多使用幻燈片的形式，雖然博弈論有許多需要分析的地方，或許使用板書可以和同學(xué)有更好的交流，但是使用幻燈片會更清晰明了，而且板書經(jīng)常是即使坐在前排也不太能看清。而且博弈論本身就比較復(fù)雜難懂，再加之我們學(xué)校是文科學(xué)校，大多數(shù)同學(xué)之前對這方面沒有基礎(chǔ)和認(rèn)識，因此我認(rèn)為通過放一些博弈論方面有趣的視頻之類的能夠讓大家對此產(chǎn)生興趣，寓教于樂。因此我認(rèn)為將板書和幻燈片結(jié)合起來效果會更好。

其次是這學(xué)期老師有兩次有事沒能來上課，我個(gè)人認(rèn)為如果出現(xiàn)這種情況應(yīng)該事先告知學(xué)生，這樣學(xué)生就不會掃興而歸。而且如果這種情況如果出現(xiàn)較多的話，學(xué)生會不知道是否要上課，導(dǎo)致會有人帶著僥幸心理而不去上課。而且這種情況確實(shí)是存在的。一次我叫一位同學(xué)一起去上課，那位同學(xué)說她有兩次去上課結(jié)果到教室會發(fā)現(xiàn)停課了，白跑一趟，也不知道這節(jié)課上不上，所以她就不想去了。我想這件事也是可以用博弈論來解釋的吧。老師和學(xué)生均有兩種選擇：上課和不上課。當(dāng)老師和學(xué)生都去上課時(shí)，雙方都能取得最大收益；而當(dāng)有一方不去上課時(shí)，另一方就會有虧損，而自己則即不虧損，也無收益；當(dāng)然在老師和學(xué)生都不去上課時(shí)，雙方都是零虧損和零收益。這時(shí)，老師和學(xué)生本應(yīng)追求最大收益，即都去上課，但是由于沒有交流和溝通，就會導(dǎo)致不合作的情況，就像前面的提到的囚徒困境一樣。所以學(xué)生就會選擇不上課。當(dāng)然實(shí)際情況還要考慮到其他因素，要復(fù)雜的多。

其實(shí)這門課總的來說是很好的，老師也都是很耐心地在講解，同學(xué)也收獲了不少。以上

就是我個(gè)人的建議，可能也有不合理的地方，還望老師見諒。

第三篇：保障房建設(shè)現(xiàn)狀與發(fā)展

自古以來，“安居”是人類生存最基本的需求。隨著人類社會的進(jìn)步和住房商品化的改革，人類的居住需求和房屋價(jià)格高企的矛盾日益突出，住房問題成為民生問題的重要方面。我國從1995年開始實(shí)施“安居工程”，開始推行保障性住房建設(shè)，但是由于保障性住房用地供給不足、建設(shè)資金缺乏、地方政府缺乏動(dòng)力、法律監(jiān)管空白等原因，雖然歷經(jīng)十五年，但我國保障性住房發(fā)展仍然滯后，人民居住矛盾較為突出。

十七屆五中全會審議了《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃的建議》（以下簡稱《建議》）。和以往“五年計(jì)劃”不同，“十二五”計(jì)劃重點(diǎn)突出民生，“加大保障性安居工程建設(shè)力度”成為未來五年房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要方向?？梢灶A(yù)見，我國保障性住房建設(shè)將迎來歷史最好時(shí)期。

一、我國保障性住房發(fā)展歷程和現(xiàn)狀

1、保障性住房的概念

保障性住房是與商品性住房（簡稱商品房）相對應(yīng)的一個(gè)概念，保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價(jià)格或租金的住房，一般由兩限商品住房、廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和政策性租賃住房構(gòu)成，具有社會保障性質(zhì)。

●兩限商品住房

兩限房全稱限房價(jià)、限套型普通商品住房，也被稱為“兩限”商品住房。兩限房指經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)，在限制套型比例、限定銷售價(jià)格的基礎(chǔ)上，以競地價(jià)、競房價(jià)的方式，招標(biāo)確定住宅項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)單位，由中標(biāo)單位按照約定標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，按照約定價(jià)位面向符合條件的居民銷售的中低價(jià)位、中小套型普通商品住房。

●經(jīng)濟(jì)適用房

經(jīng)濟(jì)適用住房是指已經(jīng)列入國家計(jì)劃，政府以劃撥方式提供土地，免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等各種行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金，實(shí)行稅收優(yōu)惠政策，以政府指導(dǎo)價(jià)出售給有一定支付能力的低收入住房困難家庭。它是具有社會保障性質(zhì)的商品住宅，具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)。

●廉租房

廉租住房是政府或機(jī)構(gòu)擁有，用政府核定的低租金租賃給低收入家庭。低收入家庭對廉租住房沒有產(chǎn)權(quán)，是非產(chǎn)權(quán)的保障性住房。廉租房戶型設(shè)定是以一居室、兩居室為主，建筑面積原則上按一居室套型建筑面積35平方米，兩居室套型建筑面積45平方米，三居室套型建筑面積55平方米。

●公共租賃房

指通過政府或政府委托的機(jī)構(gòu)，按照市場租價(jià)向中低收入的住房困難家庭提供可租賃的住房，同時(shí)，政府對承租家庭按月支付相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的租房補(bǔ)貼。其目的是解決家庭收入高于享受廉租房標(biāo)準(zhǔn)而又無力購買經(jīng)濟(jì)適用房的低收入家庭的住房困難。公共租賃住房不是歸個(gè)人所有，而是由政府或公共機(jī)構(gòu)所有，用低于市場價(jià)或者承租者承受起的價(jià)格向中低收入人群租賃。

2、我國保障性住房發(fā)展歷程

階段一：“安居工程”起步階段(1995年-1997年)

1995年1月20日出臺的《國家安居工程實(shí)施方案》標(biāo)志著“安居工程”在我國全面起步，其計(jì)劃在原有住房建設(shè)規(guī)模基礎(chǔ)上，新增安居工程建筑面積1.5億平方米，用五年左右時(shí)間完成。安居工程住房直接以成本價(jià)向中低收入家庭出售，并優(yōu)先出售給無房戶、危房戶和住房困難戶，在同等條件下優(yōu)先出售給離退休職工、教師中的住房困難房，不售給高收入家庭。這一階段我國住房的主要模式為集資合作建房和“安居工程”兩種方式，同時(shí)實(shí)物分房還沒有完全取消。

階段二：保障性住房體系初步確立階段(1998年-2001年)1998年7月3日國務(wù)院出臺《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，標(biāo)志著以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系已經(jīng)全面建立起來。新的住房保障體系主要分三個(gè)層次：一是面對最低收入家庭的廉租住房。這是救濟(jì)性的，基本不需要貧困家庭出錢，完全依靠政府救濟(jì)。廉租住房的核定標(biāo)準(zhǔn)是“雙困標(biāo)準(zhǔn)”，即收入和現(xiàn)有住房面積的雙困。二是為中低收入家庭提供的經(jīng)濟(jì)適用住房。這是援助性的，即政府貼一部分，個(gè)人掏一部分。三是面向中高收入階層的商品房，是完全市場化的。這一階段主要以商品住房的供應(yīng)為主。

階段三：保障性安居工程全面萎縮階段(2002年-2006年)

2001年底開始，以大連市為代表的部分城市提出了經(jīng)營城市的理念，以出讓土地獲取政府收入，導(dǎo)致建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房的積極性逐步減弱。從2002年開始，經(jīng)濟(jì)適用住房投資占房地產(chǎn)投資比例大幅下降。2005年更達(dá)到了歷史最低點(diǎn)，僅為3%（2005年經(jīng)濟(jì)適用房投資額為519億，同期房地產(chǎn)開發(fā)投資15909億元），一些城市甚至停止經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)。

階段四：保障性住房體系重新確立階段(2007年-2009年)

2007年國務(wù)院出臺《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，提出了住房保障制度的目標(biāo)和基本框架，即以城市低收入家庭為對象，進(jìn)一步建立健全城市廉租住房制度，改進(jìn)和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房制度，加大棚戶區(qū)、舊住宅區(qū)改造力度，力爭到“十一五”（2006-2010年）期末，使低收入家庭住房條件得到明顯改善。《意見》中要求城市新審批、新開工的住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上；廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)用地的供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的70%。

2008年底,國務(wù)院提出爭取用三年時(shí)間基本解決城市低收入住房困難家庭住房及棚戶區(qū)改造問題。計(jì)劃2009年到2011年，全國平均每年新增130萬套經(jīng)濟(jì)適用住房。到2011年年底，基本解決747萬戶現(xiàn)有城市低收入住房困難家庭的住房問題。

2009年國家制定保障性住房發(fā)展規(guī)劃，計(jì)劃2009年到2011年解決750萬戶城市低收入住房困難家庭和240萬戶棚戶區(qū)居民的住房問題。

階段五：保障性住房體系逐步完善階段(2010年-2015年)

2010年國務(wù)院出臺《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》，要求加快保障性安居工程建設(shè)，保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%，并優(yōu)先保證供應(yīng)；房價(jià)過高、上漲過快的地區(qū)，要大幅度增加公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和限價(jià)商品住房供應(yīng)；確保完成2010年建設(shè)保障性住房300萬套、各類棚戶區(qū)改造住房280萬套的工作任務(wù)，我國保障性住房體系已經(jīng)逐步趨于完善。

“十二五”規(guī)劃明確提出加大保障性安居工程建設(shè)，計(jì)劃每年新建保障性住宅500萬套，力爭還清3000套保障性住房的歷史欠賬。

3、我國保障性住房發(fā)展現(xiàn)狀及問題

保障性住房發(fā)展緩慢，銷售量占普通住宅的比重逐年下降

1998年我國確立了新的住房體系，共分為三類：廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、普通商品住房。2004年之后，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，商品住宅銷售面積逐年提高，但是經(jīng)濟(jì)適用房的銷售面積增長緩慢，占普通商品住房銷售面積的比重逐年下降。2000年，我國經(jīng)適房銷售面積3760萬平方米，占普通住宅銷售面積的23%（普通住宅銷售面積16570萬平方米）。而2009年，我國經(jīng)濟(jì)適用房銷售面積3012萬平方米，占普通住宅銷售面積的4%（普通住宅銷售面積85294萬平方米）。

保障性住房資金投入規(guī)模不斷加大，但其占住宅投資比重明顯下降 1998年以來,隨著保障性住房體系在我國逐步確立，國家不斷加大對保障性住房的投資建設(shè)力度，特別是2007年國務(wù)院出臺《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，經(jīng)濟(jì)適用住房投資額不斷增長，年增長率保持在15%以上。但是與其他住宅項(xiàng)目投資額相比，政府對其資金投入力度明顯不足，自1998年到2009年，經(jīng)濟(jì)適用住房投資額占住宅投資總額的比重從13.0%降至4.4%。

安居工程進(jìn)展緩慢，項(xiàng)目施工趕不上投資增長速度

2008年中央財(cái)政安排保障性安居工程支出181.9億元，2009年保障性住房支出達(dá)到550.56億元，2010年又安排住房保障支出992.58億元。但是投資額不斷增長的同時(shí)，新開工面積及竣工套數(shù)增長卻相對緩慢。2007年以來，我國經(jīng)濟(jì)適用住房新開工面積及竣工套數(shù)年增長率基本保持在15%以下，新開工面積2009年出現(xiàn)負(fù)增長。

保障性住房用地供應(yīng)嚴(yán)重不足，供應(yīng)結(jié)構(gòu)不盡合理

供給嚴(yán)重不足是我國保障性住房最大的現(xiàn)實(shí)問題。各省市地區(qū)均把商品住房用地作為主要的供給對象，而保障性住房用地在計(jì)劃目標(biāo)中占比就嚴(yán)重不足，完成率則均較低，保障性住房項(xiàng)目的建設(shè)情況也就可想而知。

數(shù)據(jù)說明：本完成率數(shù)據(jù)是根據(jù)國土資源部及各地國土資源局正式公布的供地計(jì)劃和實(shí)際供應(yīng)的經(jīng)濟(jì)適用房用地、廉租房用地及部分中地價(jià)位中小套型（劃撥出讓）整理而來，僅供參考，后期或做調(diào)整。分析內(nèi)容以此數(shù)據(jù)為前提。

僅從2010年的全國住房用地供應(yīng)計(jì)劃來看，廉租房用地計(jì)劃供應(yīng)總量占供地計(jì)劃總量的4%，經(jīng)濟(jì)適用房用地占比為9%，20%為棚改房用地，商品住房用地（包括中小套型）卻占據(jù)了整個(gè)供地計(jì)劃的67%。對于解決大中城市中低收入者居住問題意義重大的廉租住房只有4%的份額，加上經(jīng)濟(jì)適用房用地，保障性住房用地總量也不過占計(jì)劃供地總量的13%。在新政波瀾壯闊的2010年的供地計(jì)劃尚且如此，以往的供地結(jié)構(gòu)自然不言而喻。

公共租賃房嚴(yán)重缺失，難以實(shí)現(xiàn)“應(yīng)保盡?！?/p>

目前我國保障性住房提供的對象主要是擁有本地戶籍的中低收入者，而非本地常住人口中的中低收入者，這個(gè)問題在北京、上海、廣州、深圳等大城市尤其突出。這與我國的戶籍管理制度一脈相承，有其特定的社會歷史根源，但是卻也成為了增加社會不公平的因素之一，不利于社會公平、穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)長遠(yuǎn)健康發(fā)展。

二、我國保障性住房發(fā)展緩慢原因分析

1、政府因素

過度追求經(jīng)濟(jì)的高增長率，忽視保障性住房建設(shè)

在以“經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心”的核心理論指導(dǎo)下，GDP的高速增長成為政績考核最重要的指標(biāo)。帶動(dòng)了50余個(gè)相關(guān)行業(yè)發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)在我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中扮演著重要角色。受全球金融危機(jī)的影響，我國GDP增速由2007年的13%下降至2008年的9%。在此背景下，為了完成“保八”目標(biāo)，中央政府出臺了一系列經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃，其中包括為房地產(chǎn)行業(yè)松綁等。在天量投資、銀根放松、購買優(yōu)惠的前提下，2009年全國商品房銷售面積93713萬平方米，同比增長42.1%，商品房銷售額43995億元，同比增長75.5%，均創(chuàng)下歷史新高，而經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)各項(xiàng)指標(biāo)均在2009年創(chuàng)下四年來的最低點(diǎn)。2009年經(jīng)濟(jì)適用房完成投資額增速、施工面積增速和新開工面積增速分別為17%、3%和-5%，遠(yuǎn)低于2006年的34%、16%和25%。顯然，在追求經(jīng)濟(jì)利益增長的前提下，保障性住房這種不能帶來直接經(jīng)濟(jì)利益的投資顯然不被政府所接受。

2、制度因素

保障性住房體系建立缺乏法律保障，保障性住房用地供應(yīng)計(jì)劃難以完成成為常態(tài) 我國雖然有一系列關(guān)于保障性住房的相關(guān)政策，但是卻沒有專門或相關(guān)法律對于保障性住房用地的供給、項(xiàng)目的審批、項(xiàng)目建設(shè)和銷售標(biāo)準(zhǔn)等等問題予以明確的規(guī)范，這就為政府在保障性住房問題上的嚴(yán)重缺位和尋租行為提供了理由。

特別是在保障性住房用地供應(yīng)上缺乏最基本的法律保障，從而導(dǎo)致計(jì)劃是計(jì)劃，供應(yīng)是供應(yīng)，保障性住房用地完成率偏低成為常態(tài)。我們認(rèn)為，加強(qiáng)保障性住房的法律建設(shè)是保障我國住房保障體系健康發(fā)展的前提。

3、財(cái)政因素

土地出讓金是補(bǔ)充地方財(cái)政的重要來源，地方政府缺乏供應(yīng)保障性住房用地的動(dòng)力

不合理的財(cái)稅體系使得地方政府每年都面臨巨大的財(cái)政缺口，而不納入財(cái)政范圍的土地出讓金自然成為各級地方政府的救命稻草。

不難看出，土地出讓金可以在很大程度上彌補(bǔ)地方政府的財(cái)政赤字。2007年，地方政府財(cái)政赤字14766.67億元，當(dāng)年土地出讓金收入12000億元，土地出讓金占地方政府財(cái)政赤字的比例高達(dá)81%。保障性住房用地大多是采取劃撥和協(xié)議的出讓方式，難以或較少產(chǎn)生政府收益，在財(cái)政本就緊張的前提下，地方政府對于不能帶來直接經(jīng)濟(jì)效益的投資行為自然缺乏動(dòng)力，甚至十分抵制，這也就是各級地方政府在保障性住房問題上嚴(yán)重缺位的原因所在。

三、國內(nèi)外保障性住房模式的成功經(jīng)驗(yàn)

1、新加坡保障性住房制度

層次分明、全面覆蓋式的保障性住房政策

作為一個(gè)高人口密度的城市型國家，新加坡一直將為本國居民提供合理的住房并保持住房價(jià)格的基本穩(wěn)定作為一項(xiàng)基本國策。最為典型的政策，當(dāng)屬“居者有其屋”計(jì)劃，按收入水平將居民區(qū)分為不同的收入階層，并為其提供相應(yīng)的購房政策。具體來說，即凡月收入800新元以下的家庭可以租用公共組屋，也可以購買，購屋首付款僅為房價(jià)款總額的5%，其余的95%可以申請貸款，期限可長達(dá)25年，每月可使用公積金還款；月收入4000新元以下的中等收入家庭可以申請購買公共組屋，首付款為全款額的20%，余額同樣可以申請貸款，并可以用公積金在20-25年的還款期內(nèi)還清。月收入4000新元以上的高收入家庭，則必須按照市場價(jià)格購買商品住房。1964年開始實(shí)施的“居者有其屋”計(jì)劃實(shí)施至今，新加坡已經(jīng)興建了100多萬套公共組屋，使得全國84%的人口在其中安居，這種全面覆蓋式的保障性住房政策使得新加坡成為世界上住房問題解決最為成功的國家之一。

在抑制投機(jī)、穩(wěn)定房價(jià)方面，新加坡則有一套嚴(yán)格的法律制度予以約束。如購買組屋后，屋主在1年之內(nèi)不得將房屋整體出租；購屋期限在5年以內(nèi)的，不允許轉(zhuǎn)讓或者用于商業(yè)經(jīng)營；另外，屋主出售購買時(shí)間不足1年的組屋將會面臨高額的房產(chǎn)稅；在申請組屋時(shí)，居民必須提供詳實(shí)的資料，如發(fā)現(xiàn)弄虛作假的行為，申請人將面臨高達(dá)5000新元的罰款或6個(gè)月的監(jiān)禁，這就在很大程度上避免了投機(jī)行為的發(fā)生以及由此導(dǎo)致的房價(jià)飛漲。

評價(jià)：新加坡國土面積、人口數(shù)量都很小，便于信息的統(tǒng)計(jì)、核實(shí)與管理。因此，全面覆蓋性的保障性住房政策及其相關(guān)規(guī)定能夠得到有效的落實(shí)。雖然新加坡的保障性住房政策施行非常成功，但鑒于其國情的特殊性，因此這種政策并不具有普適性。

2、美國保障性住房制度

全面的立法保障和發(fā)達(dá)的金融體系作為支撐

美國是世界上住房自有率最高而保障性住房比例最高的國家之一，其政策特點(diǎn)在于全面的立法保障和發(fā)達(dá)的金融體系作為支撐。首先，為解決低收入者的住房問題，美國政府先后頒布了諸如《住房法》、《城市重建法》、《國民住宅法》、《住房與城市發(fā)展法》等多項(xiàng)法律，為低收入人群提供低租金的公共住房、為低收入人群提供低息購房和建房貸款、提供租房和住房補(bǔ)貼等政策提供了全面的法律依據(jù)和法律保障。其次，發(fā)達(dá)的金融體系使得房地產(chǎn)抵押貸款及其證券化大行其道，為居民自建住房和購房提供了強(qiáng)大的資金支持。

評價(jià)：美國是典型的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地廣人稀的國家，且土地私有化，這就使得自建房屋成為可能，這也成為美國房屋自有率極高的原因之一。我國實(shí)行的是土地公有制，且人口大多集中于東部經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的大中城市，自建房屋的政策無法得到推廣，但是美國全面的立法保障體系和金融服務(wù)體系卻值得借鑒。

3、法國保障性住房制度

法律強(qiáng)制與市場化運(yùn)作并行

法國的保障性住房政策鮮明的體現(xiàn)在其獨(dú)具特色的法律規(guī)定上，即規(guī)定任何開發(fā)商在開發(fā)住宅項(xiàng)目時(shí)，其中必須有20%的面積用于保障性住房建設(shè)，并為之提供日常的管理和維護(hù)，這就在法律的高度上保證了保障性住房的市場供給；同時(shí)通過政府專門機(jī)構(gòu)的全面市場化運(yùn)作，為保障性住房提供行政組織和管理保障。

評價(jià)：法國的法律硬性規(guī)定為保障性住房的供給提供了有力的保障，也杜絕了貧富分區(qū)現(xiàn)象的發(fā)生；全面的市場化運(yùn)作杜絕了腐敗現(xiàn)象和尋租行為，同時(shí)提高了保障性住房工程的建設(shè)效率，也降低了背上英國式的公共住房財(cái)政包袱的風(fēng)險(xiǎn)（英國由于政府出資建設(shè)的保障性住房比重過大，使得英國政府背上了沉重的財(cái)政包袱，并不得不于1936年和1980年進(jìn)行了兩次住房改革，以期將盡可能多的公共住房轉(zhuǎn)變?yōu)樗接校?/p>

4、香港保障性住房制度 租售并舉的保障性住房模式

香港的保障性住房政策分為兩個(gè)方面，即租房和購房兩個(gè)方面。

租房方面，根據(jù)家庭的人口數(shù)量和收入水平制定相應(yīng)的租房價(jià)格，并對租房資格予以嚴(yán)格限制。具體規(guī)定為：單身月收入4600元以下、兩口之家月收入7600元以下、三口之家月收入9500元以下、四口之家月收入20000元以下的可以租住公房。人均租房面積5.5平方米以下的，租金占該家庭收入的15%；人均租房面積達(dá)到7平方米的，租金占該家庭收入的18.5%；公屋的平均租金水平相當(dāng)于市場平均水平的30%。

住房方面，針對中低收入者，政府無償提供土地建造住房，并以市價(jià)的60%-70%的價(jià)格出售給購房者，并由房屋委員會提供貸款擔(dān)保，同時(shí)對購房者的產(chǎn)權(quán)予以嚴(yán)格限制：購房時(shí)間在5年以內(nèi)的屋主不得私自出售其住房，只能以原價(jià)出售給房屋委員會；5-10年的，也只能參照當(dāng)時(shí)的市價(jià)轉(zhuǎn)售給房屋委員會；10年以上的，屋主可以將住房公開出售，但要把45%-55%的增值額交給房屋委員會。這在很大程度上也避免了保障性住房的投機(jī)行為的發(fā)生。

評價(jià)：租售雙軌制為香港提供了占市場總額40%以上的保障性住房，這部分保障性住房在很大程度上滿足了中低收入家庭的住房需求，同時(shí)也給商品住房留出了足夠的市場份額和發(fā)展空間，即實(shí)現(xiàn)了在充分保障的基礎(chǔ)上充分發(fā)展了房地產(chǎn)業(yè)，具有極高的參考和借鑒意義。

5、重慶保障性住房制度典型的雙軌制

不同于香港的租售雙軌制，重慶模式的“雙軌制”鮮明地體現(xiàn)在大力加強(qiáng)保障性住房建設(shè)，并在保障房的分配上實(shí)行寬進(jìn)嚴(yán)出，同時(shí)放寬對于商品房的管制。公租屋住滿五年后，才可以購買下來，而且賣掉的話也只能用經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格賣給政府，這就從源頭上杜絕了投機(jī)行為。而對于商品房管制的放寬，使得房地產(chǎn)市場的運(yùn)行更加符合市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律，并繼續(xù)帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)和本地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，可謂一舉兩得。

四、我國保障性住房建設(shè)建議

1、建立健全保障性住房的相關(guān)法律體系，為保障性住房工程提供全面而有力的法律保障。

2、因地制宜，在住房壓力較大的地區(qū)推行“重慶模式”，保證保障性住房的供給，同時(shí)也給房地產(chǎn)行業(yè)提供足夠的發(fā)展空間和利潤空間。

3、完善信息化建設(shè)，杜絕保障性住房申請中的弄虛作假行為。

4、改善財(cái)稅體制，減少地方政府的財(cái)政赤字，同時(shí)將土地出讓金納入財(cái)政體系，杜絕對于“土地財(cái)政”的依賴。

5、一線大城市應(yīng)大力發(fā)展公共租賃房，緩解外來人員住房壓力，實(shí)現(xiàn)“應(yīng)保盡?！薄?/p>

6、加速產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，從過度依賴投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的模式轉(zhuǎn)變?yōu)橥顿Y、消費(fèi)和出口等多方面共同推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

（一）保障房建設(shè)進(jìn)展現(xiàn)狀

2011年第一季度，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資大范圍受挫，保障房開發(fā)貸款一枝獨(dú)秀。一季度，人民幣房地產(chǎn)開發(fā)貸款新增1678億元，余額同比增長17.0%，比上年末回落6.5個(gè)百分點(diǎn)，其中，保障性住房開發(fā)貸款新增651億元，比年初增長40.1%，高出同期房地產(chǎn)開發(fā)貸款增速34.8個(gè)百分點(diǎn)。其中北京、江蘇等省市的保障房貸款占據(jù)了新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款的半壁江山，以公共租賃房模式著稱的重慶，其一季度保障房貸款余額首次突破了300億。

2011年我國保障性安居工程建設(shè)任務(wù)高達(dá)1000萬套，在政府政策的監(jiān)督和鼓勵(lì)下，各地保障房建設(shè)開工情況良好。根據(jù)住建部數(shù)據(jù)，截至5月初，全國大部分省市保障性住房開工率在20%以上，超過2010年同期，一些進(jìn)展比較快的省份開工率達(dá)到了30%以上。例如，河北省開工13.1萬套，占全年任務(wù)的37.4%；湖北省開工8.28萬套，占到全年任務(wù)的23%，安徽省新開工11萬套，占全年計(jì)劃任務(wù)的30%；海南省已開工4.09萬套，占今年計(jì)劃任務(wù)的30.8%。目前看來，年我國保障房開工速度和開工率都超過了2010年同期，預(yù)計(jì)8-10月份將成為開工高潮，10月底有望實(shí)現(xiàn)絕大部分保障性安居工程項(xiàng)目開工。

（二）所面臨的問題

1、制度問題

隨著1000萬套保障房建設(shè)的推進(jìn)，未來幾年我國保障房將進(jìn)入分配高峰期。中低收入家庭、進(jìn)城農(nóng)民工、大學(xué)畢業(yè)生、棚戶區(qū)住戶和農(nóng)村危房戶等住房困難群體，將根據(jù)其住房困難程度和經(jīng)濟(jì)承受能力，陸續(xù)享受到相應(yīng)的住房保障，分配機(jī)制的公平、合理逐漸受到更多關(guān)注。目前保障房分配過程中存在瞞報(bào)、虛報(bào)、假報(bào)等不合理現(xiàn)象，百萬富翁、公務(wù)員造假材料申請保障房福利的案例屢屢被曝光，出于對保障房數(shù)年后可以上市交易的看好，不少人試圖以較低成本申請保障房，再轉(zhuǎn)手倒賣以獲得高額利潤??一系列現(xiàn)象凸顯了相關(guān)法規(guī)制定、監(jiān)管的空白和無力，保障房進(jìn)入、退出審核機(jī)制有待進(jìn)一步完善。

保障房建設(shè)難以有效推進(jìn)，地方政府不積極是主要因素。多年來，我國保障房建設(shè)雷聲大雨點(diǎn)小，由于保障性住房利潤微薄，在當(dāng)下土地和房地產(chǎn)市場暴利的吸引下，不論是地方政府，還是開發(fā)商，保障性住房都沒有足夠的激勵(lì)，消極應(yīng)付。為此，需要建立健全問責(zé)機(jī)制和激勵(lì)機(jī)制，長期措施與短期措施并舉，讓地方政府在保障房建設(shè)上言行一致，并對在保障性住房建設(shè)上弄虛作假的官員實(shí)施問責(zé)。

2、資金來源

近年來，我國不斷拓寬保障性安居工程資金來源渠道，包括中央財(cái)政安排的專項(xiàng)資金、省市縣財(cái)政一般預(yù)算安排的資金、住房公積金增值凈收益安排的資金、從土地出讓凈收益中安排的資金、地方債券安排的資金等，基本形成了多渠道、多層次的財(cái)政投入機(jī)制。2011年我國計(jì)劃建設(shè)保障性安居住房1000萬套，據(jù)估算，所需投入資金約為1.4萬億元。龐大的資金需求僅僅依靠政府財(cái)政投入難以保證工程的可持續(xù)性。目前，我國保障房建設(shè)可見資金來源為：中央財(cái)政撥款1300億元；地方土地出讓金凈收益的10%（最多1350億元）；另外，再加上動(dòng)用有限的住房公積金增值凈收益。顯然，面對保障房建設(shè)所需巨大資金，財(cái)政投入只能解決其中一部分，而另一部分需要多方籌集資金，銀行信貸資金是多方籌措中的一個(gè)來源。由于保障房項(xiàng)目涉及拆遷、開發(fā)、銷售、回籠的全流程，關(guān)聯(lián)方多，情況復(fù)雜、體量巨大、各地實(shí)施運(yùn)作模式差異化明顯，合規(guī)性和政策性風(fēng)險(xiǎn)顯著，銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)較大。銀行需要與有關(guān)政府部門和房地產(chǎn)開發(fā)商共同研究有效的資金供應(yīng)方式。只有把這個(gè)問題根本解決，才能把保障房建設(shè)落到實(shí)處。

3、土地供應(yīng)

住宅建設(shè)關(guān)鍵取決于兩大資金和土地兩大因素。只有資金和土地的供應(yīng)得到長效保證，保障房建設(shè)方能持續(xù)推進(jìn)。2011年1000萬套保障房建設(shè)對土地供應(yīng)提出了較大的挑戰(zhàn)。5月12日，國土資源部公布了2011年住房土地供應(yīng)計(jì)劃，計(jì)劃供應(yīng)量達(dá)到21.8萬公頃，提高18%。其余各項(xiàng)指標(biāo)也均有所提升。其中保障性安居工程計(jì)劃供地7.74萬公頃，比2010年實(shí)際供地量增加一倍還多，保障性安居工程新增供地也將占到住房用地總供應(yīng)量的三成以上。在國家宏觀調(diào)控下，各地政府需從增加供地?cái)?shù)量、完善供地方式以及科學(xué)合理地進(jìn)行地塊選址等角度精心謀劃。在保障房大舉提速的前提下，地方政府如果滿足上述保障房用地需求，且不對商品房市場造成擠出效應(yīng)，需要整體增加土地供應(yīng)，完善存量土地供應(yīng)政策，盤活存量土地為保障房用地提供更多增量。

（1）國內(nèi)保障房建設(shè)歷史進(jìn)程

1998年，亞洲金融危機(jī)成為我國房改的助推器，中國房地產(chǎn)第一代改革的大幕拉開。此次住房改革的目的只是政府為了借助住房消費(fèi)的啟動(dòng)來拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長，并沒有想到、更沒有主動(dòng)去承擔(dān)政府在住房方面必須承擔(dān)的公共責(zé)任。1998年7月3日，隨著《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》的公布實(shí)施，福利分房取消，以商品化為標(biāo)志的中國住房制度改革正式啟動(dòng)。從1997-2007年，中國房地產(chǎn)業(yè)每年的增速幾乎都達(dá)到同期GDP增速的兩倍以上，極大地拉動(dòng)了國民經(jīng)濟(jì)的增長。

從1999年到2003年四年多的時(shí)間里，政策大體維持在一個(gè)寬泛的框架內(nèi)，基本由市場自主調(diào)節(jié)，而政府最初制定的以經(jīng)濟(jì)適用房為主的多層次住宅體系建設(shè)在商品房利益的巨大誘惑下逐步被打入“冷宮”，保障性住房的比重幾乎談不上。從1998年到2006年的8年間，我國廉租房建設(shè)資金投入的總額僅為70多億元，與每年需求500億的資金相去甚遠(yuǎn)，全國累計(jì)廉租住房實(shí)物配租也只有20萬套上下。目前，低保群眾10平方米及以下居住的家庭接近400萬戶，低收入群眾住房困難的全國統(tǒng)計(jì)大概有1000萬戶，也就是說有3000多萬人人均住房面積在10平方米以下。

房價(jià)飛漲、民怨沸騰最終使得從2005年開始，政府不得不把穩(wěn)定房價(jià)作為政策制訂的出發(fā)點(diǎn)，先后頒布了“國八條”和“國六條”的通知，但可惜的是，由于調(diào)控措施沒有打中要害，房價(jià)飛漲的勢頭反而越演越烈。2007年8月，《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》發(fā)布，首次明確提出把解決低收入家庭住房困難工作納入政府公共服務(wù)職能。從此，保障住房建設(shè)紛紛提上各級政府的工作計(jì)劃和財(cái)政支出安排之中。

2009年年末，政府對房地產(chǎn)開始施行以抑制房價(jià)過快上漲為核心的密集調(diào)控，其關(guān)鍵在于讓商品房與保障房并重，滿足不同群體需要特別是安撫底層社會群體的眼前之需。至此，房地產(chǎn)改革的方向，在十年偏行偏走后終于完成糾偏，重回原點(diǎn)。2009年的房地產(chǎn)調(diào)控主要目的是糾正單純住房商品化的片面性，轉(zhuǎn)而啟動(dòng)住房保障的輪子，讓商品化與保障化雙輪并行，應(yīng)對不同階層需要，特別是安撫低收入階層、平息民怨。

（2）國外保障房建設(shè)經(jīng)驗(yàn)總結(jié) 美國、英國、日本、德國、法國、新加坡、香港等發(fā)達(dá)國家和地區(qū)在保障房建設(shè)方面的經(jīng)驗(yàn)可以概括為四大方面，一是保障房建設(shè)立法先行，二是以政府財(cái)政支付為后盾確保資金來源，三是通過金融創(chuàng)新想入社會資金，四是建設(shè)供給模式。

立法先行是所有向社會提供大量保障房的國家的最通常舉措。這些國家的保障房立法主要涉及四個(gè)方面：一是規(guī)定專門機(jī)構(gòu)實(shí)施各項(xiàng)住房保障措施，如美國的聯(lián)邦平民住房建設(shè)局、日本的建設(shè)省住宅局、新加坡的建屋發(fā)展局等。二是規(guī)范和引導(dǎo)其他經(jīng)濟(jì)主體在保障房建設(shè)和供給上的行為，使其服務(wù)于保障房供給的整體目標(biāo)，如美國通過稅收引導(dǎo)、調(diào)節(jié)私人資源服務(wù)于住房保障。三是確保財(cái)政資金的穩(wěn)定投入。各國會根據(jù)自己的財(cái)力，立法確保一定比例的財(cái)政資金投入到保障房建設(shè)中。四是確保分配公正。在保障房分配上公開透明，凡申請保障住房，均張榜公示，出具家庭收入、人口和住房狀況證明。在保障房法制建設(shè)中，法律條文會隨著整體居民收入狀況的調(diào)整而調(diào)整。

以政府的財(cái)政支付為后盾，一般來說，主要有以下六種途徑：預(yù)算撥款，將保障房支出納入國家財(cái)政預(yù)算，在預(yù)算收支賬目中專門開列保障房支出科目；出售公有土地、公有房屋、出租保障房及附屬商業(yè)樓所獲得的資金；物業(yè)稅所獲得的收入；住房公積金增值收入；政府住房基金收入、社會保障和社會捐贈。

通過金融創(chuàng)新引入社會資金：一是住房抵押貸款證券化。這主要是通過資本市場籌集住房資金，利用住房抵押貸款二級市場(轉(zhuǎn)讓和證券化)，解決一級市場“存短貸長”的矛盾，控制住房金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)，穩(wěn)定經(jīng)營收益，形成一、二級市場的良性互動(dòng)，同時(shí)形成市場化的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制，參與住房抵押貸款證券化的各方，如原始貸款人、證券發(fā)行人、信用增強(qiáng)機(jī)構(gòu)、投資者等共同分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。二是合同儲蓄，即借貸雙方通過契約籌集住房資金。潛在的購房者與指定機(jī)構(gòu)訂立資金存貸合同，并按合同的約定定期到指定機(jī)構(gòu)儲蓄，當(dāng)儲蓄達(dá)到一定的時(shí)間和金額后便自動(dòng)取得從該指定機(jī)構(gòu)獲得相應(yīng)的住房抵押貸款的權(quán)利。三是強(qiáng)制儲蓄。政府憑借國家權(quán)威和信用，通過法律和行政規(guī)定等強(qiáng)制手段要求企業(yè)和職工將職工工資收入的一定比例定期存入指定機(jī)構(gòu)，該機(jī)構(gòu)以優(yōu)惠貸款方式支持職工住房消費(fèi)。新加坡最為典型，其本質(zhì)是一種社會保障機(jī)制。四是政企合作。政府出土地，企業(yè)出錢，共建保障房。其運(yùn)營模式可以是重整—經(jīng)營—補(bǔ)貼—轉(zhuǎn)讓模式、轉(zhuǎn)移—維護(hù)—運(yùn)營—補(bǔ)貼模式、轉(zhuǎn)讓—建設(shè)—轉(zhuǎn)讓模式或公共政府部門與民營企業(yè)合作模式。

國外保障房供給方式主要有四種，一是直接建房，政府直接建房極大地增加了住房供應(yīng)，對于解決低收入居民的住房問題和平抑房價(jià)起到了重要作用。二是住房補(bǔ)貼，各國政府的住房補(bǔ)貼方式可分為面向住房供應(yīng)方的補(bǔ)貼和面向住房需求方的補(bǔ)貼兩種。前者為住房建設(shè)補(bǔ)貼(間接補(bǔ)貼)，后者為房租補(bǔ)貼(直接補(bǔ)貼)。建設(shè)補(bǔ)貼主要有兩種：一是開發(fā)商的建屋補(bǔ)貼，通過稅收減免，提供開發(fā)低息貸款以及財(cái)政撥款等方式進(jìn)行補(bǔ)貼；二是社會出租補(bǔ)貼，承租戶承租社會出租住宅時(shí)只需按政府所規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付，租金標(biāo)準(zhǔn)與市場租金的差額由政府直接補(bǔ)助給出租者。目前，多數(shù)國家的住房補(bǔ)貼的主要形式是房租補(bǔ)貼。因?yàn)樽饨鹧a(bǔ)貼是一項(xiàng)幫助貧困者獲得既體面又支付得起的更為經(jīng)濟(jì)的措施。三是減免稅收，稅收減免主要包括對住房自有者的住房抵押貸款的利息抵扣所得稅、出租收入免征所得稅以及對自有住房免征財(cái)產(chǎn)稅。與房租補(bǔ)貼相比，減免稅政策有一定的負(fù)效應(yīng)，導(dǎo)致了包括歐洲福利國家和美國在內(nèi)的許多國家政府更大的財(cái)政支出，并加劇了租房者和購房戶之間的不平等。同時(shí)，減免稅收雖然能鼓勵(lì)住房使用者的住房自有化傾向，卻無法直接刺激住房供應(yīng)。四是低息貸款，許多國家的政府為了解決低收入家庭的住房問題，綜合運(yùn)用財(cái)政和金融手段發(fā)放低息貸款，貼息由財(cái)政部門承擔(dān)。通過低息貸款，鼓勵(lì)私人投資于低收入家庭公寓住宅，建成后的住房，優(yōu)惠提供給低收入家庭，以此來增加公共住房的供應(yīng)量。

第四篇：保障房建設(shè)的總結(jié)分析報(bào)告

保障房建設(shè)的總結(jié)分析報(bào)告

居民住房問題涉及千家萬戶的切身利益，建立和完善住房供應(yīng)保障體系，逐步改善和解決外來工住房條件，是解決企業(yè)缺工問題，持續(xù)推動(dòng)縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的迫切需要，也是提高人民生活質(zhì)量、全面建設(shè)小康社會的重要舉措。**縣認(rèn)真落實(shí)國家保障和改善民生的政策措施，扎實(shí)推進(jìn)保障性住房建設(shè)，努力解決城鄉(xiāng)住房困難群眾的住房問題，取得了較為顯著的成效。但在保障性住房建設(shè)和分配中，也存在資金來源渠道單

一、運(yùn)行機(jī)制不完善、后續(xù)管理工作不到位、公平分配等問題。

一、**縣保障房建設(shè)的主要成效

2006年以來，**縣配齊配強(qiáng)工作力量，多方籌措建設(shè)資金，優(yōu)先保障用地審批供應(yīng)，嚴(yán)格工程質(zhì)量、資金監(jiān)督管理，至2012年1月底建設(shè)完工并入住保障性住房1220套9萬平方米，解決1220戶近4000人外來工、農(nóng)民工、城鎮(zhèn)低收入居民和企業(yè)困難職工的住房問題。已建設(shè)未完工的保障性住房2436套17萬平方米左右，將解決2436戶7500人左右的住房問題。

（一）限價(jià)商品房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)情況

**縣于2007年6月動(dòng)工建設(shè)“**職工公寓小區(qū)”限價(jià)商品房,規(guī)劃建設(shè)用地31.98畝,共建14幢633套,建筑面積5.6萬平方米，總投資8980萬元，2008年10月預(yù)售，2009年10月竣工，現(xiàn)已全部銷售給進(jìn)城或外來務(wù)工人員入住。全部為60-80平方米左右的小戶型套房，銷售價(jià)1535-1685元/平方米，比當(dāng)時(shí)同地商品房售價(jià)低1000元左右，解決633戶近2000人外來工和農(nóng)民工住房問題。

2010年在**縣潯中鎮(zhèn)東埔口安臵小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目中配建100套90平方米以下的限價(jià)房9000平方米，工程已于2011年底全部竣工并交付使用，解決100戶300余人外來工和農(nóng)民工的住房問題。

2011年在城東工業(yè)區(qū)規(guī)劃建設(shè)的500套經(jīng)濟(jì)適用住房，建筑面積約3.5萬平方米，現(xiàn)已完成基礎(chǔ)工程施工。在三班鎮(zhèn)洞上紫云開發(fā)區(qū)規(guī)劃建設(shè)的300套限價(jià)商品房也完成基礎(chǔ)工程施工。

（二）廉租房和公租房建設(shè)情況 2008年投資廉租房項(xiàng)目共80套4000平方米，目前80套廉租房已全部竣工，其中在2011年3月底已配租入住49套，解決49戶139人低收入居民住房問題。

2009年投資廉租房項(xiàng)目5幢共260套13000平方米，于2009年9月底動(dòng)工建設(shè)，并于2011的11月和2012年1月分兩批進(jìn)行配租，共配租入住118套，解決118戶316人低收入居民住房問題。

2010年由福建省**縣鵬暉瓷廠建設(shè)的公共租賃房200套6000平方米，于2009年2月動(dòng)工建設(shè)，已于2011年底全部完工并配租交付使用，解決200戶企業(yè)困難職工近500人的住房問題。

2011年規(guī)劃建設(shè)的600套公共租賃住房。240套已完成基礎(chǔ)工程，240套正在3-6層主體施工，一家企業(yè)建設(shè)的120套公共租賃住房已于2012年1月底完工并交付使用，解決120戶企業(yè)困難職工300多人的住房問題；

（三）城市和工礦棚戶區(qū)保障房安臵情況

2010年完成150戶城市棚戶區(qū)拆遷改造保障房安臵和100戶國有工礦棚戶區(qū)因地災(zāi)搬遷保障房安臵。

2011年完成800戶城市棚戶區(qū)拆遷改造保障房安臵和92戶國有工礦棚戶區(qū)因地災(zāi)搬遷保障房安臵以及完成14套墾區(qū)危房改造職工宿舍保障房的安臵。

二、保障房建設(shè)過程中存在的主要困難和問題

（一）資金來源渠道單一，建設(shè)資金籌措較難。保障性住房資金主要靠上級和地方政府專項(xiàng)財(cái)政配套解決，渠道單一。公租和廉租保障性住房建設(shè)每平方米上級財(cái)政補(bǔ)助200-500元，而我縣保障性住房建設(shè)成本低層的每平方米需要1100—1300元，高層的每平方米需要1600-1900元，每建設(shè)一平方米保障性住房，縣財(cái)政需投入資金600元以上，加上前期征地拆遷、報(bào)批、配套設(shè)施建設(shè)等成本，地方財(cái)政壓力較大。隨著保障性住房建設(shè)力度的加大，地方財(cái)政匹配更加困難，住房公積金繳存收益有限、土地出讓收益金總量不大，配套建設(shè)資金籌措較難。

（二）運(yùn)行機(jī)制不完善，分配制度不健全。目前我縣在保障性住房運(yùn)行管理上實(shí)行的是審批核準(zhǔn)制度，缺乏嚴(yán)格的家庭收入調(diào)查制度和缺乏科學(xué)嚴(yán)格的退出機(jī)制，使保障性住房實(shí)施的效果與預(yù)期存在較大差距。個(gè)別群眾希望政府對保障房建設(shè)這塊蛋糕要做大更要做好,進(jìn)一步實(shí)行陽光操作切實(shí)做到公平分配，使真正需要的家庭能得到保障房。他們對保障性住房審批存有異議，認(rèn)為在實(shí)際操作中的這種“申請—審批—公示”制度存在缺陷，由于家庭和個(gè)人的住房、收入以及金融資產(chǎn)等情況基礎(chǔ)信息不足，家庭收入調(diào)查制度不夠完善，缺乏對申請人住房狀況和收入狀況的真實(shí)掌握，核定情況存在著一定的困難，無法準(zhǔn)確審核保障對象的實(shí)際收入，致使一些申請家庭的收入與實(shí)際情況不符，出現(xiàn)了騙租、騙購的情況。造成了保障供給與保障對象存在一定程度的偏離，影響了住房保障政策的公平性。

個(gè)別群眾對保障性住房退出機(jī)制也存在著疑慮，不少低收入家庭通過廉租住房制度切實(shí)改善了居住條件，但因收入增加或條件不符而退出廉租保障的人卻寥寥無幾，退出機(jī)制不完善。還有的群眾表示，目前建設(shè)的廉租住房建設(shè)面積和戶型基本上是小戶型的，只要是符合條件，單身居民家庭能申請購買一套保障性住房，四五口人的家庭也只能申請購買一套保障性住房，在某種程度上不夠合理，有失公平。一些公共租賃房由企業(yè)投資建設(shè)的，由建設(shè)單位自行安排分配，一般只能滿足建設(shè)企業(yè)內(nèi)部的家庭職工，租賃對象無法全部面向社會符合條件的困難家庭或職工，租賃對象受到一定的限制。

（三）缺乏住房保障管理機(jī)構(gòu)，人員經(jīng)費(fèi)配套不足。隨著保障性住房建設(shè)力度的加大，保障性住房供應(yīng)管理體系工作將更為繁重。如城市低收入家庭的調(diào)查統(tǒng)計(jì)和確認(rèn)、專項(xiàng)保障資金的籌集、公共租賃住房建設(shè)、廉租住房租金補(bǔ)貼發(fā)放和廉租房實(shí)物配租以及后續(xù)的跟蹤管理、審核以及退出機(jī)制的運(yùn)作等等，這些都需要有專門的機(jī)構(gòu)和人員來負(fù)責(zé)實(shí)施。而**縣目前住房保障管理人員全部為規(guī)劃建設(shè)局其他股室的兼職人員，這些人員除了承擔(dān)保障房的建設(shè)、管理及保障對象申請、審核、配租、后續(xù)管理等工作外，還承擔(dān)著原本的職責(zé)業(yè)務(wù)，人手嚴(yán)重不足，缺乏住房保障管理機(jī)構(gòu)。

第五篇：質(zhì)量保障房分析

“保障住房的質(zhì)量差”是由哪些因素引發(fā)的

應(yīng)采取哪些措施控制質(zhì)量

近年來隨著我國樓市價(jià)格的上漲，我國大力加強(qiáng)保障性住房建設(shè)力度，進(jìn)一步改善人民群眾的居住條件，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。但“保障性住房質(zhì)量差”等一系列問題也隨之而來的。

保障性住房定義：

社會保障性住房是我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)中較具特殊性的一種類型住宅，它通常是指根據(jù)國家政策以及法律法規(guī)的規(guī)定，由政府統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)籌，提供給特定的人群使用，并且對該類住房的建造標(biāo)準(zhǔn)和銷售價(jià)格或租金標(biāo)準(zhǔn)給予限定，起社會保障作用的住房。

保障性住房是與商品性住房相對應(yīng)的一個(gè)概念，保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價(jià)格或租金的住房，一般由廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和政策性租賃住房構(gòu)成。

保障性住房建設(shè)的社會意義： 安居保障

改善城市低收入居民的居住條件，是重要的民生問題，加快建設(shè)保障性安居工程，對于改善民生、促進(jìn)社會和諧穩(wěn)定具有重要意義。新增1000億元中央投資的安排原則中，最重要的一條就是要投向使用效率最高、發(fā)展最為需要的地方。從這個(gè)意義上說，下大力氣加快建設(shè)保障性安居工程，是促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的順時(shí)應(yīng)勢之舉。

產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)

加快建設(shè)保障性安居工程，對相關(guān)產(chǎn)業(yè)具有很強(qiáng)的帶動(dòng)效應(yīng)。權(quán)威測算顯示，2010年新增的75億元廉租房建設(shè)投資及其所帶動(dòng)的地方和社會投資，可以拉動(dòng)鋼材消費(fèi)量65萬噸，水泥消費(fèi)量50萬噸。同時(shí)，此次國家還安排了17億元中央投資用于棚戶區(qū)改造基礎(chǔ)設(shè)施工程建設(shè)，這可以拉動(dòng)鑄鐵消費(fèi)量兩萬噸，鋼材消費(fèi)量10萬噸，水泥消費(fèi)量30萬噸。

刺激消費(fèi)

加快建設(shè)保障性安居工程，還為今后擴(kuò)大消費(fèi)創(chuàng)造了有利條件。加快建設(shè)保障性住房，大力推進(jìn)廉租房建設(shè)、棚戶區(qū)改造、農(nóng)村危房改造和實(shí)施游牧民定居工程，都是改善城鄉(xiāng)居民消費(fèi)環(huán)境和條件的有效舉措，都將有利于城鄉(xiāng)居民特別是低收入居民擴(kuò)大消費(fèi)。

實(shí)例舉證：

兩年前，張克學(xué)拿到了深圳市深云村經(jīng)適房小區(qū)12棟B座12C的鑰匙，但因?yàn)闃前鍧B水、墻體開裂等原因，新房一直沒有裝修。他曾拉起橫幅維權(quán)，卻被施工方告上法庭，訴他名譽(yù)侵權(quán)。“好不容易買到一套經(jīng)適房，原本是件開心事，但房子開裂，反而搞得心煩氣躁?！睆埧藢W(xué)一臉無奈。

近期，北京市大興區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會在保障房項(xiàng)目監(jiān)督檢查中發(fā)現(xiàn)，大興區(qū)南大紅門舊宮三角地８棟住宅工程出現(xiàn)混凝土試塊強(qiáng)度不符合設(shè)計(jì)要求的問題。發(fā)現(xiàn)問題后，大興區(qū)立即責(zé)令工程停工整改，查明原因。

截至目前，我國多地已制定出臺保障房質(zhì)量監(jiān)管辦法，對建設(shè)中的多個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管。然而近兩年，各地的保障性住房卻頻曝墻體開裂、樓板漏水，這些“問題”被當(dāng)?shù)毓俜浇忉尀榻ㄖ巴ú　?。而在其他一些省份，部分保障性住房被查出存在質(zhì)量不高、使用“瘦身”鋼筋、安全隱患較多、材料報(bào)驗(yàn)和工序驗(yàn)收把關(guān)不嚴(yán)、項(xiàng)目管理人員不到位等問題。

“保障性住房質(zhì)量差”因素：

1． 保障性住房施工單位專業(yè)能力不足，建設(shè)施工技術(shù)落后。2． 保障性住房施工圖設(shè)計(jì)粗略，施工圖審查不嚴(yán)格。3． 保障性住房地基基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)、建筑材料等選用不嚴(yán)格，合格率低。

4． 保障性住房建設(shè)中監(jiān)督檢查力度不夠。

5． 保證性住房項(xiàng)目維修資金使用審批時(shí)間長，資金到位不及時(shí)。

6． 保障性住房驗(yàn)收程序不規(guī)范，無法及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題。7． 保障性住房交通等外部配套設(shè)施的建設(shè)相對滯后。8． 少數(shù)地方保障性住房項(xiàng)目選在離城市中心較遠(yuǎn)的地方，配套設(shè)施沒能同步建設(shè)，建成后遲遲不能入住，或是入住了但生活不方便。應(yīng)采取的措施：

1、建立新的保障性住房施工單位準(zhǔn)入制度，提高準(zhǔn)入門檻。

2、建立新的保障性住房施工圖設(shè)計(jì)審查要點(diǎn)，提高施工圖設(shè)計(jì)審查深度。

3、建立保障性住房地基基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)、建筑材料等第三方檢測制度。

4、建立保障性住房質(zhì)量每月檢查制度，每月對在建的保障性住房工程進(jìn)行監(jiān)督檢查。實(shí)現(xiàn)在建保障性住宅小區(qū)月檢查覆蓋率達(dá)到100%。

5、提高單位辦事效率，縮短保障性住房項(xiàng)目維修資金使用審批時(shí)間。

6、制定保障性住房質(zhì)量分戶驗(yàn)收實(shí)施細(xì)則，在工程竣工驗(yàn)收前，建設(shè)單位應(yīng)組織有關(guān)參建責(zé)任單位、物業(yè)公司及業(yè)主代表進(jìn)行逐套、逐戶驗(yàn)收，并將結(jié)果向住戶公示，接受監(jiān)督。對未經(jīng)分戶驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的保障性住房不得交付使用。

7、配套設(shè)施與工程建設(shè)同步，爭取可入住時(shí)基礎(chǔ)設(shè)施完成。

8、設(shè)立投訴舉報(bào)電話。對保障性住房質(zhì)量實(shí)時(shí)監(jiān)控。

從中得到的認(rèn)識：

小小的保障房建設(shè)，只要地方政府解決了思想認(rèn)識問題，把保障房作為自己的職責(zé)任務(wù)來抓、作為自己的政績工程來辦，就沒有辦不好的事情。督促監(jiān)督是推進(jìn)工作的最好辦法，需要從中央到地方建立相適宜的配套措施，進(jìn)一步加大考核懲處力度，一旦發(fā)現(xiàn)建設(shè)過程中的問題堅(jiān)決處理責(zé)任人員，絕不姑息、絕不手軟；完善監(jiān)督驗(yàn)收制度，要特別注意事前預(yù)警、事中監(jiān)理、事后檢驗(yàn)；改革政績考核辦法，傳統(tǒng)的GDP考核讓地方政府只注重經(jīng)濟(jì)效益，而忽略了社會效應(yīng)和環(huán)保價(jià)值。這些促進(jìn)保障房建設(shè)的基礎(chǔ)功課只要做到位了，保障房建設(shè)過程中的各類問題，都能迎刃而解。